het bestemmingsplan Stationsstraat 10 met identificatienummer NL.IMRO.0307.BP00095-0301 van de gemeente Amersfoort;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

(oorspronkelijke) gevel aan de achterzijde van een gebouw;

een bouwwerk, geen gebouw en geen bijbehorende bouwwerk zijnde;

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de vestiging van een antenne;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer bouwwerken;

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, of het uitoefenen van een kleinschalig bedrijf aan huis die:

1. a. in de van de regels deeluitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemening zijn aangeduid als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft de gevolgen voor de omgeving;
2. b. geen horeca, seksinrichtingen en detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit en behoudens internetwinkels;
3. c. in aard en omvang van de bedrijfsuitoefening met de woonfunctie verenigbaar is;

een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, danwel omgevingsvergunning;

gebruik van grond en bouwwerken dat aanwezig is op het moment van inwerkingtreding van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitzondering van kelder en ruimten in de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

detailhandel met een verkoopvloeroppervlak, waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden, zowel aan vakman als particulier;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op het perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid;

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwakalcoholische en niet-alcoholische dranken.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

detailhandel in materialen voor de ruwbouw van gebouwen en dergelijke zoals stenen, zand, beton, bestratingsmateriaal en hout;

detailhandel met een al dan niet geheel overdekt verkoopvloeroppervlak waarop artikelen voor de inrichting en het onderhoud van particuliere tuinen en de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen worden aangeboden;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, in de vorm van de verkoop van auto's, motoren, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, woninginrichting grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven;

het beroepsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van prostitutie, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt in:

1. a. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening en dergelijke;
2. b. het verrichten van administratieve en daarmede gelijk te stellen werkzaamheden, al dan niet met daaraan ondergeschikte baliewerkzaamheden;

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus en dergelijke;

een onderzoek dat uitsluitsel kan geven over de uitbreidings- en groeimogelijkheden voor de detailhandel in een bepaald winkelgebied, waarbij het distributieplanologisch verzorgingsniveau voor de consument centraal staat. Afzetgebied en omgevingsfactoren als parkeren, bereikbaarheid en uitstraling worden daarbij betrokken;

al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting in Lden (zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en bepaald conform de Wet geluidhinder) op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten;

gebouw dat dient ter bewoning of een ander geluidsgevoelig gebruik als bedoeld in de Wet geluidhinder, c.q. het Besluit geluidhinder;

geluidsgevoelig gebouw,geluidsgevoelige ruimte, of geluidsgevoelig terrein als bedoeld in de Wet geluidhinder;

geluidsgevoelige ruimte als bedoeld in de Wet geluidhinder;

fysieke en niet-fysieke maatregelen gericht op het reduceren van de geluidsbelasting vanwege industrie-, bedrijfs of wegverkeerslawaai op geluidsgevoelige objecten, of maatregelen die daar niet specifiek op gericht zijn doch wel tevens een geluidsreducerende uitwerking hebben, zoals bijvoorbeeld verkeersmaatregelen, het aanbrengen van geluidsarm asfalt, geluidswallen of -schermen of de aanleg van nieuwe wegen elders die tot gevolg hebben dat de verkeers- en de geluidsbelasting afneemt;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging een geluidzone moet worden vastgesteld;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

detailhandel in meubelen en artikelen ten behoeve van de inrichting van een woning en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen met een verkoopvloeroppervlakte van meer dan 1.000 m²;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

dienstverlening door middel van de exploitatie van restaurants, snackbars, ijssalons en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven waar het gebruik van (alcoholhoudende) drank ondergeschikt is aan het nuttigen van etenswaren;

een vorm van wonen, zowel in de traditionele vorm van gezin als in de minder traditionele vorm, mits sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en continuïteit in de samenstelling;

een specifieke vorm van detailhandel, waarbij de transactie via internet tot stand komt, ter plaatse alleen de bijbehorende opslag en distributie plaatsvindt en afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt;

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

constructie ter afdekking van een gebouw waarop de dakbedekking rust, niet zijnde een muur, met tenminste 1 hellend vlak;

een gedeelte van een gebouw dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw, danwel van een bijbehorend bouwwerk of door het afgewerkte maaiveld, en dat geheel is gelegen onder het afgewerkte maaiveld.

een met keerwanden uitgevoerd bouwwerk ter hoogte van het snijpunt van de gevel en het maaiveld dat voorziet in de licht- en luchttoetreding van de onderbouw en geen toegang tot het gebouw mag zijn;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van wegen en waterlopen, zoals een brug, duiker of viaduct, alsmede beeldende kunst;

educatieve, medische, sociale, culturele, levensbeschouwelijke, religieuze, en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en opvangvoorzieningen;

een activiteit die maximaal 40% van de oppervlakte van het hoofdgebouw beslaat;

een assortiment dat qua omvang ondergeschikt is aan het assortiment van de hoofdactiviteit en daar vanwege de aard niet mee in overeenstemming is en maximaal 10% van de oppervlakte van het hoofdgebouw beslaat;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een (gedeelte) van een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen op ten minste 1, 75 meter beneden peil;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

opvang, vooral van kinderen, in speciaal daarvoor ingestelde verblijven;

een deel van een gebouw, gelegen boven het peil, vrij van het aansluitende afgewerkte terrein, dat ter weerszijden wordt ondersteund door hetzelfde gebouw;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een overdekte bebouwde voorziening, die maximaal 2 eigen wanden heeft en waarvan de begrenzing wordt gevormd door gebouwen en/of ondersteuningen van het dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

het aantal parkeerplaatsen dat op basis van de in Amersfoort geldende parkeernormen nodig is voor een ruimtelijke ontwikkeling;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor de overige gebouwen: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat direct aan de weg grenst: de kruin van de weg;
4. d. voor de overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein bij voltooiing van de bouw;
5. e. de (maaiveld)hoogte van een voor een erf of erven als zodanig aangegeven punt;
6. f. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het aanbieden van seksuele diensten tegen een materiële vergoeding;

een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt, een erotische massagesalon mede begrepen;

beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis bestaande uit hoofdzakelijk baliewerkzaamheden of andere diensten die publiek aantrekken, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus, kinderopvang, ateliers en dergelijke; in tegenstelling tot niet-publieksgerichte beroep- en bedrijfsactiviteit aan huis;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een parenclub of prostitutiebedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

geheel of gedeeltelijk afbreken;

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 meter boven het (straat)peil is gelegen;

ander bouwwerk ten behoeve van het spelen, zoals wipkippen en schommels;

de geometrisch bepaalde planobjecten (voorheen plankaart genoemd);

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan kennelijk als zodanig aangemerkt diende te worden;

denkbeeldige dan wel op de plankaart aangegeven grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd, die loopt tot aan de perceelsgrenzen;

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.

Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot een bepaalde grens van het erf;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de lijnen, getrokken door de buitenzijde van de gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren;

bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken worden niet meegerekend (gedeelten van) bijbehorende bouwwerken gelegen binnen het bouwvlak, met dien verstande dat erkers, etc. voor de voorgevel niet meetellen bij de berekening van de oppervlakte;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. eengezinswoningen in gestapelde vorm;
2. b. short-stay appartementen;
3. c. de begane grondlaag tevens voor:
   1. 1. commerciële dienstverlening in de vorm van:
      • administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
      • bedrijven die in de bij deze regels behorende "Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging" zijn aangeduid als categorie A;
      • detailhandel;
      • horeca van categorie a;
   2. 2. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van educatieve, medische, alsmede openbare dienstverlening;
4. d. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen,
   

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

De voor 'Waarde - archeologie categorie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mogen ten dienste van de bestemming 'Waarde - archeologie categorie 3' uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 m.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In uitzondering op het bepaalde in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) mag de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen worden overschreden, met dien verstande dat:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, hemelwaterafvoeren, ventilatiekanalen en rookkanalen de bouwgrens met ten hoogste 0,3 meter mogen overschrijden;
2. b. luifels en overstekende daken de bouwgrens met ten hoogste 1 meter mogen overschrijden;
3. c. bij bouwwerken die boven een openbaar voetpad worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 2,2 meter dient te worden aangehouden;
4. d. bij bouwwerken die boven een rijbaan worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 4,2 meter dient te worden aangehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
   

bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwgrens die is bepaald in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels), ten behoeve van het bouwen van luifels, balkons, bordessen, trappen, galerijen, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame, mits:

1. a. de bouwgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
2. b. de bouwwerken niet lager worden aangebracht dan 4,20 meter boven een rijbaan en 2,20 meter boven een voetpad.

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik:

1. a. van onbebouwde gronden:
   1. 1. als stand- of ligplaats van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   3. 3. als plaats voor sloop-, reparatie- of andere werkzaamheden aan auto's, anders dan incidentele, reguliere onderhoudswerkzaamheden op beperkte schaal;
   4. 4. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen en LPG;
2. b. van gebouwen en onbebouwde gronden als seksinrichting.
   

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de desbetreffende bepalingen van het plan:

1. a. voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, abri's, telefooncellen, fietsenstallingen, weegbruggen en dienstgebouwtjes voor onderhoud of gebruik van openbaar groen, wegen of speelplaatsen, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de goothoogte niet meer dan 3 m en de inhoud niet meer dan 50 m3 mag bedragen;
2. b. voor het in geringe mate overschrijden van de bestemmings- of bouwgrenzen met ten hoogste 3 m, mits dit noodzakelijk is voor de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing, mits daardoor de geldende oppervlakte van de bij de afwijking betrokken vlakken met niet meer dan 10 % wordt vergroot;
3. c. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;

De afwijkingen als bedoeld in lid 8.1 worden geweigerd indien door het verlenen daarvan:

1. a. op enig aangrenzend terrein de realisering van de bestemming wordt belemmerd;
2. b. daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende terreinen;
3. c. daardoor de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door het opnemen, verwijderen of veranderen van de dubbelbestemming “archeologische waarden”, ten behoeve van de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden, indien uit onderzoek blijkt dat deze gronden hogere, lagere of geen archeologische waarden hebben. Daarbij wordt voor deze gronden in ieder geval een aanlegvergunningenstelsel van toepassing voor graafwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in sub a, voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht vrijstelling verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Stationsstraat 10”.

Voorliggend bestemmingsplan maakt het mogelijk om op het perceel Stationsstraat 10 een gebouw te realiseren ten behoeve van ‘short-stay’ appartementen. Shortstay is het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden. De functie is daarmee bedoeld voor mensen die langere tijd in de stad verblijven en die enkele eigen voorzieningen willen hebben. Hierdoor is de functie anders dan een hotel. Voorbeelden van personen die gebruik maken van een shortstay accommodatie zijn expats en medewerkers van bedrijven en instellingen die voor een bepaalde periode in de stad verblijven. De doelgroep is nadrukkelijk niet de toerist die Amersfoort voor een stedentrip bezoekt. Dit komt met name tot uitdrukking in de verblijfsduur die langer is dan die van toeristen, en in de aanwezige voorzieningen zoals een eigen kookgelegenheid.

De shortstay-appartementen kunnen in de toekomst ook geschikt worden gemaakt voor regulier wonen. Daarnaast is het mogelijk om op de begane grond voorzieningen te realiseren, waaronder detailhandel.

Omdat dit project niet binnen het geldende bestemmingsplan "Centraal Stadsgebied-Zuid" past maar na beoordeling wel passend bleek in de omgeving, wordt een bestemmingsplan in procedure gebracht om het project planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Door alle nieuwe bestemmingsplannen volgens een uniforme systematiek op te stellen binnen de kaders van het Handboek bestemmingsplannen, wordt uniformiteit in kaartbeeld en planregels bewerkstelligd, waardoor de rechtszekerheid en de praktische hanteerbaarheid van de bestemmingsplannen wordt vergroot.

Tevens wordt voldaan aan de verplichting tot digitalisering en digitaal gebruik van de bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan is conform de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) vervaardigd. Hierdoor is het bestemmingsplan eenvoudig in te brengen in het gemeentelijk (raadpleeg-)systeem en kan het bestemmingsplan op een eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. De nieuwe digitale systematiek heeft weliswaar gevolgen voor het vertrouwde kaartbeeld en de opbouw van de regels, maar sluit naadloos aan bij de huidige eisen die aan een bestemmingsplan worden gesteld.

Het plangebied ligt tussen tussen de Stationsstraat en de Spoorstraat op nog geen 5 minuten loopafstand van het station Amersfoort centraal.

Het gebied wordt begrensd door de Stationsstraat, de bebouwing aan de Spoorstraat, en een kantoor op de hoek Stationsstraat/Snouckaertlaan.

Binnen het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan ‘Centraal Stadsgebied-zuid’. Het plan is op 13 september 2011 vastgesteld door de gemeenteraad. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Gemengd uit te werken" waarmee 23 appartementen en 1250 m2 (bvo) commerciële dienstverlening gerealiseerd kunnen worden onder bepaalde voorwaarden.

Een ontwikkelaar heeft een plan ontwikkeld voor het realiseren van 27 shortstayappartementen die ook geschikt gemaakt kunnen worden voor wonen. Voor de plint van het nieuwe gebouw heeft de ontwikkelaar verzocht een menging van functies mogelijk te maken. Om medewerking te kunnen verlenen aan het plan van de ontwikkelaar is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen.

Het plan van de ontwikkelaar is om de volgende redenen in strijd met de geldende uitwerkingsregels:

• De functie wonen is mogelijk binnen de uitwerkingsregels maar de functie shortstay niet;
• Het aantal appartementen van 27 wijkt af van de toegestane mogelijkheid van 23 appartementen;
• De ontsluiting van het terrein blijft, zoals ook in de huidige situatie, aan de Stationsstraat en komt niet aan de Spoorstraat zoals in de uitwerkingsregels was opgenomen;
• Commerciële dienstverlening is toegestaan volgens het de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan met een maximum van 1250 m2. In het nieuwe bestemmingsplan wordt commerciële dienstverlening ook mogelijk gemaakt, alleen niet gekoppeld aan een maximale oppervlakte. Nu wordt dit toegestaan in de plint van het nieuwe gebouw.
  

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding (voorheen:plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting begint met een beschrijving van de bestaande situatie in hoofdstuk 2 waarin de huidige functies worden beschreven. In hoofdstuk 3 staan de beleidskaders van het project/bestemmingsplan en in hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving. De uitvoeringsaspecten, met name milieubeperkingen, worden in hoofdstuk 5 uiteengezet. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 6. Tot slot behandelt hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan en staat in hoofdstuk 8 een integrale afweging.

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van het plangebied, de functies, de kenmerken en de belangen die in het plangebied aanwezig zijn.

De beschrijving van omgevingsaspecten (zoals water, geluid maar ook archeologie) en de gevolgen van de gewenste ontwikkelingen voor deze aspecten, staan genoemd in hoofdstuk 5.

Het gebied is een centrum-stedelijk gebied met een grote verscheidenheid aan functies, die in allerlei mengvormen voorkomen: bedrijvigheid, detailhandel, kantoren, horeca en voorzieningen. Verder komen in de omgeving van het plangebied diverse woningtypes voor. Van grondgebonden (twee-onder-een-kap en rijen woningen) tot bovenwoningen en appartementen.

_{Luchtfoto met locatie nieuwe bebouwing}

Tussen het spoor en de Stationsstraat ligt een kantorenzone met grote, samengestelde en moderne bouwmassa’s met een hoogte van 3 tot 10 bouwlagen. Deze massa’s samen vormen gedeeltelijk gesloten bouwblokken. De plinten op de begane grond hebben een semi-openbaar karakter en zijn qua uitstraling en functie afwijkend ten opzichte van de massa’s erboven.

_{Bebouwing tussen Stationsstraat en het spoor}

Een deel van het gebied ten zuiden van de Stationsstraat (ten westen van het plangebied) vormt qua maat, schaal en uitstraling een contrast ten opzichte van de
beschreven kantorenzone. Hier staan voornamelijk traditionele bouwblokken bestaande uit drie bouwlagen met een kleine kap.

_{Bebouwing langs de Stationsstraat, aan de zuidzijde van het plangebied}

Eveneens ten zuiden van de Stationsstraat (en ten oosten van het plangebied) staat een gemoderniseerd kantoorpand met daarnaast een grootschalig appartementencomplex. Het plangebied vormt als het ware de overgang tussen de traditionele pandjes richting moderne en middelgrote bouwblokken.

_{Bebouwing langs de Stationsstraat, aan de noordzijde van het plangebied}

Het terrein is momenteel verhard en was vroeger de parkeerplaats van notaris kantoor Velthuis en Beens. Nu dient het als achterterrein voor omwonenden. Het is een wat
rommelige locatie bestaande uit ‘achterkanten’, parkeerplaatsen en een enkele boom.

_{Huidige situatie plangebied}

Interne ontsluiting
Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Stationsstraat, via een inrit. De Stationsstraat bestaat ter hoogte van het plangebied uit 2x2 rijstroken, waar 50 km/uur mag worden gereden. Verder is het terrein voor voetgangers te bereiken met doorsteekjes richting de Spoorstraat.

Openbaar vervoer
Het centraal station van Amersfoort ligt hemelsbreed op circa 300 meter. Ter hoogte van het plangebied is een bushalte aanwezig.

Groenvoorzieningen
Het groen in het gebied bestaat met name uit bermen met bomen en struiken langs de wegen.

Water
In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid ten aanzien van het voorliggende plan.

Vanwege de beperkte omvang van de ontwikkeling is een beschrijving van het rijks- en provinciale beleid achterwege gelaten. De ontwikkeling is niet in strijd met het beleid.

De relevante milieuwetgeving komt aan de orde in hoofdstuk 5 "Omgevingsaspecten".

Voorliggend bestemmingsplan biedt planologisch-juridische de mogelijkheid om een achter terrein met een onduidelijke functie te transformeren naar een terrein dat een duidelijk gezicht krijgt naar de Stationsstraat. Het terrein wordt deels bebouwd en wordt gebruikt voor de functie ‘short-stay’. Het bestemmingsplan biedt echter ook de mogelijkheid tot wonen. Beide functies zijn uitermate geschikt binnen het gemengde centrumgebied dat op loopafstand ligt van het station en de binnenstad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gewenste multifunctioneel ruimtegebruik en intensivering van het gebied rond het centrum zoals dit in de Structuurvisie Amersfoort en Woonvisie Amersfoort staat omschreven.

Het plan onderscheid zich met de functie short-stay van het bestaande aanbod in het centrumgebied.

Het ontwikkelproces is in samenwerking met de ontwikkelaar en de gemeente tot stand gekomen waarbij de eigenaar/verkoper van de grond een marktpartij heeft die in dit aanbod wilt voorzien. Hiermee heeft de initiatiefnemer de rol op zich gepakt om zelfstandig het gebied op een fraaie manier te ontwikkelen waarmee invulling wordt gegeven aan de punten uit het coalitieakkoord en de nieuwe bestuursfilosofie uit het woonbeleid.

Met betrekking tot het parkeerbeleid wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de parkeerbehoefte en de te realiseren parkeerplaatsen.

In dit hoofdstuk wordt het plan beschreven voor de Stationsstraat 10, waarbij verschillende elementen aan de orde komen, zoals wonen, verkeer en groen.

In stedenbouwkundige opzicht krijgt de locatie de voorkant die het nodig heeft. Het gebouw richt zich op de Stationsstraat. Het gebouw sluit qua voorgevelrooilijn en bouwhoogte aan op naastgelegen panden.

_{Ruimtelijke inpassing gezien vanuit Stationsstraat Ruimtelijke inpassing gezien vanuit Spoorstraat}

Het gebouw heeft een moderne opbouw zoals het kantoorpand aan de oostzijde van het plangebied. Dit komt naar voren door de strakke vormgeving van het bouwblok met een plat dak en een langgerekte plint. De plint is afwijkend qua functie en uitstraling van de boven gelegen bouwlagen. Qua functie is op de begane grond ruimte voor bijvoorbeeld een (ondersteunende) voorziening. Daarnaast wordt een deel van de begane grond gebruikt om te parkeren. Qua uitstraling is er bij de begane grond gekozen voor een ander kleur- en materiaalgebruik.

Ten aanzien van de gevelindeling van het gebouw is er aangesloten op de traditionele panden aan de westzijde van het plangebied. Dit komt tot uitdrukking in de smalle verticale parcelering van het gebouw en een verspringing van de ramen in de bovenste laag.

_{Voorgevel schetsontwerp}

De achterzijde van het gebouw heeft eveneens een representatieve uitstraling. Hier wordt onder andere gebruik gemaakt van gevelbeplanting en groen materiaalgebruik
waardoor de gevel een vriendelijke uitstraling krijgt.

_{Achtergevel schetsontwerp}

De bestaande inrit naar het terrein blijft gehandhaafd, waardoor de bestaande bomen langs de Stationsstraat behouden kunnen blijven. Tussen de bebouwing aan de Spoorstraat en het nieuwe gebouw wordt het terrein ingericht voor de benodigde parkeerplaatsen. De ruimte die overblijft wordt zoveel als mogelijk ingericht met groene elementen. Een deel van het terrein wordt met grasklinkers/roosters bestraat. Verder is er nog enige ruimte aanwezig voor lage begroeiing langs de randen van het terrein en wordt gekeken of er een bestaande boom kan worden ingepast.

Om te bepalen welk effect de ontwikkeling heeft op de bestaande bomen is een ‘bomen-effect-analyse’ uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage opgenomen. De boom aan de westzijde van het plangebied kan worden ingepast. Deze boom vertegenwoordigd ook een hoge waarde. De boom centraal in het plangebied kan helaas niet worden ingepast, aangezien hier het gebouw en het parkeerterrein worden gerealiseeerd. Aangezien deze boom ook een redelijke hoge waarde vertegenwoordigd zal deze in omgeving van het plangebied worden gecompenseerd. De overige bomen worden niet direct als waardevol aangemerkt en zullen dan ook worden gekapt.

Door Egbert van Dijk Architecten is een schetsontwerp opgesteld. In programmatische zin is sprake van 23 appartementen die in principe uit 1 verblijfsruimte bestaan van 45 m2 (excl. berging). Deze appartementen worden gebruikt voor de functie short-stay (een beschrijving van de functie short-stay is opgenomen in paragraaf 1.1). Elk appartement heeft eigen voorzieningen zoals een douche, toilet en keukenblok.

_{3D weergave van een verdieping van het nieuwe gebouw aan de Stationsstraat 10}

Op basis van de regels van het bestemmingsplan kan de functie shortstay in de toekomst omgezet worden naar "regulier" wonen, mocht dit op termijn wenselijk zijn. Daarbij moet dan wel voldaan worden aan de op dat moment geldende parkeernormen voor wonen.

Om het aantal benodigde parkeerplaatsen te bepalen is rekening gehouden met de behoefte van omwonenden, het gewenste programma en de gemeentelijke Nota Parkeernormen.

Omwonenden

Doordat het bestaande terrein nu deels wordt gebruikt door omwonenden, wordt in de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen rekening gehouden met 7 parkeerplaatsen voor omwonenden.

Nota Parkeernormen 2009

Vanuit het gemeentelijke beleid gelden op dit moment de volgende normen:

• Kamerverhuur:

Voor 1-kamer studenten appartementen bedraagt de parkeernorm 0,6

Voor 1-kamer woningen tot 45 m2 bedraagt de parkeernorm 0.6

• Koop:

Voor 1-kamer woningen tot 45 m2 bedraagt de parkeernorm 1.0

Het plan voorziet in totaal 27 koop/huurwoningen en/of short-stay woningen van 45 m2. Dit resulteert in de onderstaande berekeningen.

Berekening benodigd aantal parkeerplaatsen

• Short-stay:

De parkeerbehoefte van short-stay appartementen komt uit op 16 parkeerplaatsen (27x0,6). Op het terrein is ruimte voor 29 parkeerplaatsen, dit betekent dat er nog 13 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Dit voldoet ruimschoots aan de parkeerbehoefte voor zowel de nieuwe functie als voor omwonenden.

• Wonen:

Het bestemmingsplan wordt opgesteld voor de functie shortstay en, om in de toekomst enige flexibiliteit te bieden, ook voor de functie wonen. Bij het in procedure brengen van een bestemmingsplan moet worden aangetoond of het parkeren voor de bestemming is op te lossen. Voor de functie shortstay, de functie die door de ontwikkelaar wordt aangevraagd nadat het bestemmingsplan de procedure heeft doorlopen, worden alle benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd op het onder- en achterliggende terrein. Voor de functie wonen, waar in de toekomst mogelijk gebruik van wordt gemaakt, zijn op basis van de nu geldende Nota Parkeernormen nog 6 extra parkeerplekken nodig. Deze kunnen niet op het achterliggende terrein worden gerealiseerd. Daarvoor zouden bijvoorbeeld parkeerplaatsen moeten worden gehuurd in een parkeergarage in de nabije omgeving. Op dit moment is er ruim voldoende aanbod in parkeergarages. Het is echter niet mogelijk om op dit moment een huurovereenkomst te sluiten met de eigenaar van een parkeergarage terwijl niet duidelijk is of, en zo ja wanneer, die overeenkomst in moet gaan. Het ligt wel in de lijn der verwachtingen dat het huidige ruime aanbod aan parkeerplaatsen in parkeergarages in de toekomst niet wezenlijk zal veranderen.

Wanneer in de toekomst een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend voor het realiseren van de functie wonen zal, op basis van de regels in het bestemmingsplan, moeten worden voldaan aan de parkeernormen conform de op dat moment geldende Nota Parkeernormen. Wanneer daar op dat moment niet aan kan worden voldaan zal de omgevingsvergunning worden geweigerd.

De hoofdlijnen van het milieubeleid worden bepaald door Europa en het Rijk. Binnen de Provincie Utrecht is het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011 richtinggevend. Afhankelijk van de uitwerking van de verschillende gebieden moet milieuonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of, en zo ja welke, milieuhygiënische belemmeringen in het plangebied van dit bestemmingsplan aanwezig zijn.

Bestaande milieuhinder, zoals geluidhinder van bestaande wegen, kan in beginsel niet via het bestemmingsplan worden verminderd, zolang de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Pas als nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen in het bestemmingsplan worden nagestreefd - bijvoorbeeld nieuwe woningen, nieuwe bedrijfsfuncties– kan dit worden vastgelegd met een bestemming die past binnen de (ruimtelijk relevante) milieunormen.

Het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011 (verder PMP) is de verbindende schakel tussen het Europese en nationale milieubeleid enerzijds en de regionale uitwerking van het milieubeleid anderzijds. De provincie hecht er groot belang aan om haar ambities op het gebied van milieu en duurzaamheid vast te leggen en te delen. Dit PMP vervangt het Provinciaal Milieubeleidsplan 2004-2008.

De provincie blijft zich inspannen op het gebied van leefomgevingskwalitieit: zij behouden en herstellen de milieukwaliteit in de provincie, met luchtkwaliteit en geluidhinder als speerpunten. Hierbij staat de gezondheid van de burgers van de provincie Utrecht centraal. Daarnaast wil de provincie door de goede milieukwaliteit de voorwaarden scheppen voor de natuur en instandhouding van de biodiversiteit. De provinciale inspanningen op het gebied van luchtverontreiniging, hinder en externe veiligheid zijn steeds gericht op een gezonde leefomgeving en/of biodiversiteit.

Conform de Wet milieubeheer is Provinciale Staten verplicht minimaal eenmaal in de vier jaar een milieubeleidsplan vast te stellen. Omdat er nog geen nieuw ‘plan' is, is verlenging van het bestaande plan per 1 december 2012 aan de orde. Het huidige PMP wordt verlengd zonder ingrijpende wijzigingen, behalve dat de voorgenomen bezuinigingen worden verwerkt in het verlengde plan.

In het milieubeleidsplan formuleert de gemeente Amersfoort haar ambities op het gebied van milieu. In het plan worden drie milieuthema's onderscheiden, 'Gezond en Veilig', 'Klimaat en Energie' en 'Natuur en biodiversiteit'. Het project Randenbroek Zuid raakt aan alle drie de thema's. De geluidsoverlast van de A28 is nader onderzocht en er dienen maatregelen genomen te worden om gezond en veilig te wonen in Randenbroek Zuid. Duurzaam bouwen moet worden verbreed naar duurzaam wonen. Diffuse verontreiniging van afstromend regenwater moet fors worden verminderd en de kansen voor schoon water moeten worden benut bij ruimtelijke ontwikkelingen. Bij 'Klimaat en Energie' wordt ingezet op CO2-neutrale gemeente in 2030. Bij 'Natuur en Milieu' wordt de nodige aandacht gevraagd voor het versterken en uitbreiden van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Het Milieubeleidsplan is met een periode van 2 jaar verlengd.

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Het Nationale Waterplan (NWP) is de opvolger van de vierde nota waterhuishouding en geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. Het NWP is het rijksplan voor het waterbeleid. het NWP beschrijft de maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten woren om Nederland ook voor de toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. De doelstelling van het plan is: een veilig en bewoonbaar land. Het plan geeft de gewenste ontwikkelingen in het waterbeheer in de provincie Utrecht aan.Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema “water als ordenend principe” loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied,er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen.

In het Waterbeheersplan 2010 - 2015 heeft Waterschap Vallei & Eem (tegenwoordig Vallei en Veluwe) zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap voor de komende zes jaar. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied.

Het Waterplan Amersfoort 2005-2015 is het kader voor integraal en duurzaam waterbeheer in Amersfoort. Het plan is gezamenlijk opgesteld door de Gemeente Amersfoort, het toenmalig Waterschap Vallei & Eem en Hydron Midden-Nederland. Het Waterplan Amersfoort is gebaseerd op een integrale beschouwing van het systeem van oppervlaktewater, ondiep grondwater en de waterketen vanaf de inzameling van afvalwater tot en met de zuivering van afvalwater. In het voorliggende plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21 eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld.

Huidige Situatie

In de huidige situatie is het plangebied nagenoeg geheel verhard. Het hemelwater kan waar mogelijk inzijgen, maar het overgrote deel wordt via het rioleringssysteem afgevoerd. Er is verder geen oppervlaktewater op het terrein of in de directe omgeving.

Toekomstige situatie

De hoeveelheid verharding neemt in de toekomstige situatie niet toe. Door de toepassing van grasstenen op het parkeerterrein is het mogelijk een deel van het hemelwater te laten inzijgen. Het hemelwater en afvalwater van het gebouw wordt gescheiden afgevoerd.

Het plan heeft geen invloed op de waterhuishouding. Er wordt geen advies gevraagd aan het waterschap.

Uit de Wet luchtkwaliteit volgt dat een voorgenomen ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is indien in ieder geval aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. 1. Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden;
2. 2. Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen;
3. 3. De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
4. 4. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Ad. 3 Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Eén van die categorieën zijn woningbouwlocaties. Indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer bedraagt dan 3000 woningen dan is er sprake van een NIBM project.
Indien een voorgenomen ontwikkeling binnen de begrenzing van de Regeling NIBM valt is verdere toetsing aan de grenswaarden niet nodig mits de voorgenomen ontwikkeling niet valt onder het Besluit gevoelige bestemmingen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Met deze amvb wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen', zoals scholen, kinderdagverblijven, verzorging-, verpleeg- en bejaardenhuizen, in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein.

Binnen het plangebied worden maximaal 27 woningen mogelijk gemaakt zodat dit
project aangemerkt kan worden als zijnde 'niet in betekenende mate'. Onderzoek naar de luchtkwaliteit kan in het kader van dit bestemmingsplan daarom achterwege blijven.

Verder blijkt uit de resultaten van de monitoring van het NSL (zie www.nsl-monitoring.nl) dat rondom het plangebied de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM₁₀ en het maximum aantal van 35 overschrijdingsdagen, niet worden overschreden. Ook aan de grenswaarden voor NO₂ werd in 2012 al voldaan.

Conclusie

Gezien de beperkte omvang van het plan ('niet in betekenende mate') en gezien het feit dat de grenswaarden voor luchtkwaliteit niet worden overschreden, is het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Om tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten te komen wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. De milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen.

Sinds 1 januari 2008 is het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer van kracht, kortweg het Activiteitenbesluit genoemd. Met de invoering van dit besluit wordt de systematiek gehanteerd dat alle inrichtingen (die voldoen aan de minimale omvangeisen) onder dit besluit vallen met uitzondering van die inrichtingen die zijn opgenomen in bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Wanneer een inrichting in bijlage 1 is opgenomen is een vergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (omgevingsvergunning) vereist.

In het plangebied komen geen bedrijven voor die zijn opgenomen in de genoemde bijlage 1 van het Bor.

In de directe omgeving is geen sprake van bedrijvigheid die in hun bedrijfsuitvoering belemmerd kunnen worden als gevolg van dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verboden risico’s moeten aanvaardbaar blijven.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid staat dit in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat dit in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Zowel in het besluit als in de circulaire zijn de centrale begrippen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken ) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10^-6-contour (PR).

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is in augustus 2004 de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen vastgesteld. In deze circulaire staat het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. In nieuwe situaties geldt voor het plaatsgebonden risico een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10^-6 per jaar. Uit de circulaire blijkt dat op meer dan 200 meter afstand van een aangewezen route gevaarlijke stoffen het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplegt aan de het ruimtegebruik. Uit de circulaire blijkt verder dat bij het vervoer van gevaarlijke stoffen beargumenteerd van de grenswaarde, richtwaarde en oriënterende waarde mag worden afgeweken.

In 2012 treedt het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) in werking. Tot die tijd is de genoemde circulaire van toepassing.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Voor het plangebied is beoordeeld of sprake is van activiteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die zijn aangewezen in het BEVI, waaronder LPG-tankstations, transportroutes over weg, spoor en water.

Spoor

In de omgeving van het plangebied is het doorgaande spoor door Amersfoort gelegen, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Omdat het plangebied binnen het invloedsgebied van het spoor ligt is er een berekening uitgevoerd om het plaatsgebonden risico en het groepsrisico te bepalen (zie bijlage 4 : Externe Veiligheid haalbaarheidstoets Stationsstraat 10 -27 short stay appartementen. Servicebureau|Gemeenten. Projectnummer SB|G/POLR/551567, dd. 17 juni 2013). Dit onderzoek wijst uit dat er geen belemmering is vanwege het spoor wat betreft het plaatsgebonden risico.

Het berekende groepsrisico bedraagt zowel in de huidige als in de gewenste situatie 2,2 maal de oriënterende waarde. Rekenkundig wordt dus geen toename van het groepsrisico berekend. Aangezien in de huidige situatie reeds een overschrijding van het groepsrisico aanwezig is, moet het groepsrisico verantwoord worden. Deze verantwoording is opgenomen in het rapport in bijlage 4. Hierbij moet overwogen worden of extra personen in de nabijheid van het spoor toegelaten kunnen worden. Het toevoegen van extra personen aan de bevolking in dit gebied door het plan wordt om verschillende redenen toelaatbaar geacht. Ten eerste voorziet het plan in de invulling van een open terrein. Het is een logische plek om bebouwing te realiseren. Ten tweede zorgen de bestaande kantoren tussen het spoor en het plangebied voor een afschermende werking. Ten derde is de zelfredzaamheid van de beoogde doelgroep groot ( er is geen sprake van ouderen, kinderen of mensen die minder mobiel zijn).

Emplacement

Ten noordwesten van het plangebied is het Goederenemplacement Amersfoort gelegen. Dit betreft een Bevi inrichting. Voor het emplacement is een aanvullend advies opgesteld (zie bijlage 5 Aanvullend advies externe veiligheid emplacement. Stationsstraat short stay appartementen. Servicebureau|Gemeenten, dd. 24-01-2014).

De short stay appartementen zijn op een afstand van ongeveer 160 meter vanaf de grens van het emplacement gepland. Binnen dit gedeelte van de inrichting vinden feitelijk geen rangeer- en overstand-activiteiten plaats. Deze activiteiten vinden plaats op meer dan 600 meter van de beoogde locatie van de short stay appartementen. Het invloedsgebied van het emplacement ligt wel over het plangebied.

Het goederenemplacement heeft geen PR 10^-6 risicocontour. Het plaatsgebonden risico van het goederenemplacement is daarmee geen belemmering voor het plangebied.

Het groepsrisico bedraagt maximaal circa 1,8 maal de oriënterende waarde bij 2000 slachtoffers. Aangezien risicovolle activiteiten op het emplacement zich op meer dan 600 meter vanaf het plangebied bevinden heeft de toename van de bevolking door het plan geen invloed meer op de hoogte van het groepsrisico. Wel moet het groepsrisico worden verantwoord. Deze verantwoording is opgenomen in bijlage 5.

Conclusie

Voor zowel het spoor als het emplacement geldt dat er geen bezwaren zijn tegen de ontwikkeling op het aspect externe veiligheid. De verantwoording van het groepsrisico voor spoor en emplacement zijn opgenomen in respectievelijk bijlage 4 en 5.

Volgens het Bro zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging.

Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd.

De Wet Bodembescherming bevat de voorwaarden die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.

De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De interventiewaarde is de waarde, waarboven er mogelijke risico’s zijn voor mens, flora en fauna. De spoedeisendheid, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging.

Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater.

De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn door de Gemeente Amersfoort in beeld gebracht. In een aantal gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met een geval van ernstige bodemverontreiniging moet gebeuren. Nadat er is gesaneerd, kunnen er restverontreinigingen aanwezig zijn. Soms zijn er gebruiksbeperkingen.

Het doel van het besluit bodemkwaliteit is het handhaven van de balans tussen de bescherming van de bodemkwaliteit en het gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw. In het besluit zijn regels opgenomen over kwaliteitsborging, bouwstoffen, grond en baggerspecie. Grondverzet kan plaatsvinden conform het Besluit Bodemkwaliteit.

In 2013 is de bodemkwaliteitskaart en een bodembeheerplan voor de gehele gemeente opnieuw vastgesteld. Op de kaart ligt het bestemmingsplangebied "Stationsstraat 10" in de zone 1: Historische bebouwing. Zowel de boven- als de ondergrond in deze zone zijn gekwalificeerd als kwaliteit "industrie".

Bij bodemenergiesystemen wordt onderscheid gemaakt tussen open en gesloten systemen. De open systemen circuleren grondwater en worden 'Warmte Koude Opslagsystemen' (WKO) genoemd. De gesloten systemen wisselen warmte en koude uit via een gesloten buizenstelsel in de ondergrond en worden daarom 'Bodemwarmtewisselaars' genoemd. De open systemen hebben een vergunningplicht, de gesloten systemen hebben vanaf juli 2013 een vergunning of meldingsplicht. In het plangebied zijn goede mogelijkheden voor ondergrondse energieopslag voor open en gesloten systemen, eventueel in combinatie met energie uit het oppervlaktewater. Er zijn binnen en nabij het plangebied ook al een aantal van deze systemen gerealiseerd.

Voor het plangebied is geen Masterplan bodemenergie opgesteld waarbij de voorkeur voor nieuwe ondergrondse systemen is aangegeven. Nieuwe systemen en grondwateronttrekkingen kunnen worden gerealiseerd indien er geen negatieve beïnvloeding is van bestaande systemen.

In het kader van de beoogde ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd. Geconcludeerd wordt dat de kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor het beoogde gebruik; ontwikkeling ten behoeve van short-stay / woningen. Het onderzoeksrapport is als bijlage 6 bij de toelichting opgenomen.

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Overeenkomstig de Wgh zijn (spoor-) wegen en industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen voorzien van zones. Het gebied binnen deze zones geldt als akoestisch aandachtsgebied waar een toetsing uitgevoerd dient te worden. Daarbij beperkt de Wgh zich tot een toetsing ter plaatse van zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Dit zijn onder andere woningen, onderwijsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kinderdagverblijven, woonwagenstandplaatsen en ligplaatsen voor woonboten.

Bij vaststelling van een bestemmingsplan komen in de volgende gevallen de regels van de Wgh aan de orde:

• het bestemmen van gronden voor nieuwe of gewijzigde geluidgevoelige objecten nabij (spoor-) wegen en industrieterreinen;
• het bestemmen van gronden voor de realisatie of wijziging van (spoor-) wegen (met uitzondering van rijksinfrastructuur, zie § 5.8.2) en industrieterreinen;
• het wijzigen van zonegrenzen van industrieterreinen.

De Wgh werkt met een systeem van voorkeursgrenswaarden en maximaal toegestane geluidsbelastingen. Indien een voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, kan onder bepaalde voorwaarden een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hierbij mag de geluidsbelasting nooit hoger zijn dan de maximaal toegestane geluidsbelasting. De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per locatie en per geluidssoort.

Per 1 juli 2012 is Swung 1 in werking getreden. Het gaat om een wijziging van de Wet milieubeheer die onder andere heeft geresulteerd in de invoering van geluidsproductieplafonds voor rijksinfrastructuur (rijkswegen en spoorwegen). Een geluidsproductieplafond geeft de toegestane geluidsproductie (geluidwaarde in Lden) vanwege een weg of spoorweg aan. Geluidsproductieplafonds gelden op referentiepunten langs rijkswegen en spoorwegen. De ligging van de referentiepunten, de grenswaarden en de bijbehorende gegevens zijn opgenomen in een openbaar, elektronisch toegankelijk geluidsregister. De wegbeheerders (Rijkswaterstaat en Prorail) moeten aan de grenswaarden op de referentiepunten voldoen en dat jaarlijks aantonen.

De nieuwe regels zijn, wat de rijksinfrastructuur betreft, in plaats gekomen van de regels in de Wet geluidhinder omtrent de aanleg en reconstructie van een weg en de aanleg of wijziging van een spoorweg. Bij bouwen langs rijkswegen en spoorwegen blijft de Wet geluidhinder gelden, maar moet bij de berekening van de geluidsbelasting gebruik gemaakt worden van de brongegevens uit het register. Ook op decentraal beheerde wegen en spoorwegen blijft de Wet geluidhinder van toepassing.

In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (Wgh art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30 km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg (zie tabel X).

Tabel X: zones langs wegen

In geval van een nieuwe of gewijzigde weg of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde voor geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt in de meeste gevallen 48 dB (Lden). De maximaal toegestane geluidsbelasting bedraagt 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers, is op grond van art. 41 van de Wgh een geluidszone vastgesteld. In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone of een wijziging aan het industrieterrein of de geluidszone is een akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 50 en 65 dB(A) (Letm), afhankelijk van de situatie. Buiten de zone mag de geluidsbelasting nooit meer dan 50 dB(A) (Letm) bedragen. Er dient te worden gewaarborgd dat deze waarde, en de eventuele vastgestelde hogere grenswaarden, niet worden overschreden. Middels zogenaamd zonebeheer wordt daarvoor continu de totale vergunde geluidsbelasting vanwege het industrieterrein beheerd.

De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota gemeente Amersfoort, november 2008). Hierin zijn criteria en voorwaarden opgenomen die aan de hogere grenswaarde worden verbonden.

Het plangebied is gelegen nabij enkele drukke (spoor)wegen. Ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing van de plannen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en is de situatie beoordeeld aan de hand van de Wet geluidhinder, de Wet ruimtelijke ordening en het gemeentelijk geluidbeleid. De resultaten van dat onderzoek zijn vastgelegd in het rapport 20130291.R02, 'Nieuwbouw Stationsstraat 2 in Amersfoort, Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai', d.d. 27 september 2013. Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidbelasting binnen het plangebied voor zover deze wordt veroorzaakt door het relevante weg- en railverkeer.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. Er is geen sprake van de aanwezigheid van een auto(snel)weg, zodat er in de zin van de Wet geluidhinder sprake is van stedelijk gebied. De nieuwe woningen (appartementen) liggen in de geluidzone van de volgende wegen: Stationsstraat/van Asch van Wijkstraat, Stadsring, Vlasakkerweg, Snouckaertlaan, Smallepad, Wijersstraat, Brouwerstraat, Kersenbaan en de spoorlijnen in het centrum van Amersfoort.

Voor de Spoorstraat geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur. Ondanks het feit dat er geen sprake is van een geluidzone langs deze weg, is in het akoestisch onderzoek de geluidbelasting ten gevolge van deze weg toch berekend. Dit omdat:

• de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing de belangen van het realiseren van het bouwplan af moet wegen tegen de mogelijke hinder door de geluidbelasting;
• bij het realiseren van de appartementen deze geluidbelasting meegenomen kan worden bij de beoordeling van de geluidwering in het kader van het Bouwbesluit. Hiermee wordt het woonklimaat verbeterd.
  

De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting.

Uit het onderzoek blijkt dat:

• de voorkeurswaarde van 48 dB op de nieuwe appartementen, alleen overschreden wordt ten gevolge van het verkeer op de Stationsstraat/Van Asch Van Wijkstraat. De maximale ontheffing van 63 dB wordt niet overschreden. De voorkeurswaarde wordt bij alle appartementen, alleen op de noordwestgevel overschreden. De zijgevels (zuidwest- en noordoostgevel) betreffen dove gevels en hoeven daarom niet beoordeeld te worden.
• ten gevolge van alle overige gezoneerde wegen en de gezoneerde spoorlijnen in het centrum van Amersfoort, zal de geluidbelasting lager zijn dan de voorkeurswaarde.
• de voorkeurswaarde zoals deze geldt voor gezoneerde wegen, niet overschreden wordt door de Spoorstraat (een niet-gezoneerde weg). Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidbelasting ten gevolge van de Spoorstraat aanvaardbaar is.

Gezien de situatie en de berekende waarden zijn er binnen het bouwplan geen reële maatregelen mogelijk om de geluidbelasting bij de nieuwe appartementen te reduceren tot maximaal 48 dB (de voorkeurswaarde). Om deze appartementen te kunnen realiseren wordt voor de 9 appartementen op de 2e bouwlaag en de 9 appartementen op de 3e bouwlaag een hogere waarde van 63 dB, en voor de 9 appartementen op de 4e bouwlaag een hogere waarde van 62 dB ten gevolge van het wegverkeer op de Stationsstraat/Van Asch Van Wijkstraat, vastgesteld. Hierbij wordt opgemerkt dat voldaan wordt aan alle voorwaarden die de gemeente Amersfoort stelt aan de verlening van hogere waarden voor nieuwbouw. Zo vullen de nieuwe appartementen een open ruimte tussen bestaande bebouwing op. Ook hebben alle appartementen een geluidluwe gevel.

De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt op de 2e en 3e bouwlaag 68 dB en op de 4e bouwlaag 67 dB. De karakteristieke geluidwering van de gevel dient daarom voor de appartementen op de 2e en 3e bouwlaag minimaal 35 dB te bedragen en voor de appartementen op de 4e bouwlaag minimaal 34 dB. Voor realisatie van de woningen dient aangetoond te worden dat hieraan zal worden voldaan.

Duurzaamheid is de samenhang vinden op sociaal-cultureel, economisch en ecologisch vlak. Daarbij moeten lange termijnopgaven, zoals klimaatbestendigheid, beheersing van de verkeersdruk en energieneutrale gebouwen in het zicht blijven. Duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw.

Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. Bij duurzaam bouwen gaat het om maatregelen boven het wettelijke minimum. De ambities van het Rijk zijn vastgelegd in het werkprogramma 'Schoon en Zuinig: Nieuwe energie voor klimaat'. Via convenanten met o.a. het bedrijfsleven en gemeentes wordt hier invulling aan gegeven. In het convenant 'Lente-akkoord'is afgesproken dat wordt gestreefd naar een stapsgewijse aanscherping van de energie-eisen tot energieneutrale nieuwbouw in 2020.

De gemeente stimuleert duurzaam bouwen. Duurzaamheid is een kernwaarde in het coalitieakkoord. Dit is vertaald in duurzaamheidsambities. Zo is Amersfoort in 2030 een stad zonder CO₂ uitstoot. Om een bijdrage te kunnen leveren aan het duurzaamheidsprogramma van Amersfoort moet in alle stadia van het ontwerp- en bouwproces rekening worden gehouden met duurzaam en milieubewust bouwen.

Beleid hierover is verankerd in het Milieubeleidsplan gemeente Amersfoort 2008-2011 (geldigheid met twee jaar verlengd). In onderstaande paragrafen staat het gemeentelijk beleid verder toegelicht ten opzichte van duurzaam bouwen.

Het college van Amerfoort heeft op 11 oktober 2011 besloten het duurzaam bouwen beleid gemeentebreed te baseren op het instrument GPR-Gebouw. Met dit instrument worden duurzaamheidsprestaties voor vijf verschillende thema's uitgedrukt in een score op een schaal van 0 tot 10, hoe lager de milieubelasting, hoe hoger de score. Hiermee zijn de gemeentelijke beleidsdoelstellingen vertaald naar de volgende prestatiescores voor nieuwbouw:

• Energie: 7,5
• Milieu: 7,0
• Gezondheid: 7,0
• Gebruikskwaliteit: 7,0
• Toekomstwaarde: 7,0
  

Bovengenoemde prestatiescores gelden voor alle bouwprojecten en projecten waarbij de gemeente prestatie- of samenwerkingsconvenanten met externe partners afsluit.

Bij nieuwe wettelijke aanscherpingen van de energiecoefficient (EPC) , zal ook de GPR score voor het thema energie verder worden verhoogd.

Voor uitlogende bouwmetalen (koper, lood en zink) voor zover deze worden toegepast op plaatsen die zijn blootgesteld aan weersinvloeden, geldt een toepassingsverbod.

Daarnaast dient uitsluitend FSC gecertificeerde hout of gemodificeerd hout zoals verhit vuren, o.a. Plato, of geacetyleerd hout Accoya toegepast te worden.

Het realiseren van groene daken (vegetatiedaken) en gevels wordt sterk aanbevolen. Behalve een waarde voor planten en dieren heeft dit ook een functie voor waterberging waardoor piekbelasting op de riolering wordt verminderd. Bovendien helpen groene daken en gevels hittestress te voorkomen en vangen ze fijnstof, wat een positief effect heeft op de luchtkwaliteit. Overige natuurvriendelijke maatregelen in de bouw zijn te vinden in de checklist “Natuurvriendelijke maatregelen in de bouw”.

Bij bouwprojecten dient vroegtijdig te worden overlegd met de afdeling Milieu van de gemeente Amersfoort over de sturing van ontwerp- en materiaalkeuzen. Doel van dit overleg is:

1. a. Het vroegtijdig bepalen van de milieu-ambities en het in beeld brengen van kansen;
2. b. een programma van 'dubo'-eisen op stellen;
3. c. de aanpak van duurzaam bouwen in vullen;
4. d. vast te stellen hoe tijdens het ontwerp en de bouw wordt getoetst op de uitgangspunten van duurzaam bouwen door de afdeling Vergunningen-, Toezicht en Handhaving (VTH).
   

Indien het streefniveau niet wordt gehaald (zie paragraaf 5.8.2) wordt met de bouwende partij overlegd over de redenen voor ontstane belemmeringen. Gezamenlijk wordt bekeken welke oplossingen mogelijk zijn.

In het ontwerp voor het gebouw is rekening gehouden met de prestatieafspraken duurzaam bouwen. Daarnaast worden geen uitlogende bouwmaterialen toegepast. In het bouwplan is de achtergevel voor een deel beplant. Hiermee wordt een fraaie groene gevel gecreëerd, wat een positieve bijdrage levert aan de leefomstandigheden voor planten en dieren.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de 'toets in het kader van gebiedsbescherming' en de 'toets in het kader van soortenbescherming'.

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen geïmplementeerd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet van 1968 en 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming). De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de beschermde natuurmonumenten en de staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

De toets in het kader van gebiedsbescherming vindt zijn oorsprong in de Natuurbeschermingswet 1998 en draagt zorg voor de bescherming van natuurwaarden. De wet kent drie typen gebieden:

• Natura 2000-gebieden;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Gebieden die de Minister van LNV aanwijst ter uitvoering van verdragen of andere internationale verplichtingen (met uitzondering van verplichtingen op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn).
  

Plannen dan wel projecten in deze gebieden, maar ook daar buiten in verband met de zogenaamde externe werking, kunnen vergunningplichtig zijn.

Naast de gebiedsbescherming die voortkomt uit de Natuurbeschermingswet 1998 kennen we de gebiedsbescherming van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is door de provincie Utrecht begrensd in diverse natuurgebiedsplannen. Waarbij de meest recente versie nu het Natuurbeheerplan 2011 is. In de Provinciale ruimtelijke
verordening heeft de EHS een zogenaamde Groene Contour gekregen, de grenzen
van de EHS zijn daarbij bijna volledig overgenomen uit het natuurbeheerplan.

Bij de Provinciale ruimtelijke verordening hoort de kaart “Natuur” (zie onderstaande figuur).

_{Kaart "Natuur" uit Provinciale ruimtelijke verordening.}

_{De rode cirkel op de linker kaart geeft de ligging van het plangebied aan.}

Nieuwe plannen, projecten of handelingen binnen en in de nabijheid van gebieden die binnen de groene contour vallen en die per saldo significant negatieve gevolgen hebben voor de te behouden waarden en kenmerken, zijn niet toegestaan, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang (het “nee, tenzij” principe). Op basis van een afweging tussen het te beschermen belang en het met het plan of project gemoeide belang wordt al dan niet toestemming verleend door de provincie. Wordt een plan of project na afweging van belangen toch toegestaan, dan moet een besluit worden genomen over mitigerende (mitigeren is verzachten of verlichten) en compenserende maatregelen (het zogenaamde compensatiebeginsel). Als de mitigerende maatregelen onvoldoende zijn, moeten compenserende maatregelen worden getroffen: maatregelen waarmee nieuwe waarden worden gecreëerd die vergelijkbaar zijn (in kwantiteit of kwaliteit) met de verloren gegane waarden.

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied om ruime afstand van de EHS of ‘groene
contour’ gebieden. Het voorliggende plan heeft geen consequenties ten aanzien van de gebiedsbescherming.

De toets in het kader van soortenbescherming is met de wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet (1 juli 2002) wettelijk vastgelegd. Bij elk plan dat ingrijpt op standplaatsen van planten of verblijfplaatsen van dieren, dient getoetst te worden wat het effect is op beschermde soorten, die met name genoemd zijn in de Flora- en faunawet.

De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in een aantal bij de Flora en faunawet behorende besluiten.

Dat houdt in dat bij planvorming uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met de gevolgen die ruimtelijke ingrepen hebben voor de instandhouding van de beschermde soort.

Sinds 22 februari 2008 is een nieuwe AmvB in werking getreden die voorziet in een wijziging van het "Besluit beschermde dier- en plantensoorten". Deze AMvB, betekent dat het ontheffingsregime is aangepast. Met de inwerkingtreding van dit besluit zal sprake zijn van een drietal categorieën beschermingsniveaus:

• Niveau 1: een algemene vrijstelling van in Nederland algemeen voorkomende soorten;
• Niveau 2: een algemene vrijstelling met gedragscode voor een aantal beschermde soorten;
• Niveau 3: streng beschermde soorten.

Tegen deze wettelijke achtergrond worden de nieuwe ontwikkelingen beoordeeld in relatie tot wettelijk beschermde planten en dieren en hun natuurlijke omgeving.

Indien het voortbestaan op locatie van beschermde soorten planten of dieren uit categorie 2 en 3 door een ingreep negatief beïnvloed worden, is het daarnaast nodig ontheffing aan te vragen van verboden handelingen op grond van de Flora- en faunawet. Het bevoegd gezag hierin is het Ministerie van LNV. De afweging van het belang van rode lijstsoorten vindt plaats in het spoor van de ruimtelijke ordening.

Om inzicht te krijgen of de ontwikkeling invloed heeft op het aspect soortenbescherming is een quick-scan onderzoek uitgevoerd. Gelet op de gevonden
en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de
verwachting dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Voor een
uitgebreide analyse wordt naar bijlage 3 verwezen.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) in de Nederlandse wetgeving opgenomen.

Archeologische beleidskaart
In lijn met de nieuwe archeologiewetgeving is de Amersfoortse ABP-kaart omgezet in een archeologische beleidskaart waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen / bodemverstorende projecten (28 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad).

De nieuwe beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden met verschillende kleuren. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Zo zijn er gebieden met hoge archeologische waarden en gebieden met een hoge, een middelmatige of een lage archeologische verwachting.

Bescherming per gebied

Ter voldoening aan artikel 38a van de Monumentenwet nemen we in bestemmingsplannen een regeling ten aanzien van de archeologische monumenten op, voor zover die al niet (anderszins) zijn beschermd via de Monumentenwet.

Regeling in bestemmingsplan

Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie wordt in voorkomende gevallen gekozen voor een dubbelbestemming.

De nummering van de gebieden in de regels van het bestemmingsplan komt niet overeen met de nummering op de archeologische beleidskaart. Hieronder volgt een opsomming van de gebieden met de benaming die ze hebben op de archeologische beleidskaart en in het bestemmingsplan.

Het opnemen van een dubbelbestemming brengt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de medebestemming van primair belang is.

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Archeologisch waardevolle gebieden

Binnen het plangebied bevinden zich geen wettelijk beschermde archeologische monumenten of bekende archeologische waarden. Wel zijn er archeologische verwachtingen.

_{Uitsnede archeologische beleidskaart Amersfoort}

_{rood = gebieden met hoge archeologische waarden}

_{oranje = gebieden met hoge archeologische verwachting}

_{geel = gebieden met middelhoge archeologische verwachting}

Archeologisch waardevolle verwachtingsgebieden

Het plangebied ligt in een gebied met een middelhoge archeologische verwachting (Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied). In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 500 m², dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Het te bebouwen oppervlak is met circa 600 m2 iets groter dan deze ondergrens. Bij de archeologische toetsing van het bouwplan voorafgaand aan de aanvraag van de omgevingsvergunning, zal worden gekeken naar bodemroeringen in het recente verleden. Mede hiervan hangt het af of een verkennend archeologisch onderzoek noodzakelijk wordt geacht.

Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.

Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

Een bestemmingsplan bestaat uit:

• De verbeelding (voorheen plankaart).
• De regels (voorheen voorschriften).
• De toelichting.
  

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied.

In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.

Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een afwijking.

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.

Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In de volgende paragraaf wordt nog een nadere uitleg gegeven over de regels in het bestemmingsplan.

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
2. 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
3. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
4. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
   

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Naast de bestemmingen kent het bestemmingsplan ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid. Bij de uitvoerbaarheid speelt ook de handhaving een belangrijke rol.

Het bestemmingsplan “Stationsstraat 10” is opgesteld om de ontwikkeling van de Stationsstraat 10, van een parkeerterrein naar bebouwing ten behoeve van short-stay mogelijk te maken. Daarnaast wordt in het bestemmingsplan de mogelijkheid geboden om short-stay om te zetten naar regulier wonen. Hiervoor biedt het voorliggend bestemmingsplan het juridische en planologische instrumentarium.

Gelet op het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen.

Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren dient er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de omgevingsvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.

Met de ontwikkelaar is een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst kan worden aangemerkt als een anterieure overeenkomst. Op grond van deze overeenkomst komt de ontwikkeling en realisatie van het project in beginsel voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De door de gemeente gemaakte en te maken plan- en apparaatskosten evenals de mogelijk uit te keren tegemoetkomingen in schade (planschade) worden door de ontwikkelaar aan de gemeente vergoed.

Het bestemmingsplan is vanuit gemeentelijk perspectief financieel en economisch uitvoerbaar.

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 1 te volgen:

• Actueel bestemmingsplan
  In het geldende bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-zuid” heeft dit perceel een uit te werken bestemming waarmee 23 appartementen en 1250 m2 (bvo) commerciële dienstverlening gerealiseerd zouden kunnen worden onder bepaalde voorwaarden. Het verzoek van de ontwikkelaar past niet binnen de geldende uitwerkingsregels voor het perceel.
• De afwijking van de geldende regels heeft een beperkt karakter
  Het plan van de ontwikkelaar is om de volgende redenen in strijd met de geldende uitwerkingsregels:
  1. 1. De functie wonen is mogelijk binnen de uitwerkingsregels, maar de functie shortstay niet;
  2. 2. Het aantal appartementen van 27 wijkt af van de toegestane mogelijkheid van 23 appartementen;
  3. 3. De ontsluiting van het terrein blijft, zoals ook in de huidige situatie, aan de
     Stationsstraat en komt niet aan de Spoorstraat, zoals in de uitwerkingsregels was opgenomen;
  4. 4. Commerciële dienstverlening is toegestaan volgens de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan met een maximum van 1250 m2. In het nieuwe bestemmingsplan wordt commerciële dienstverlening ook mogelijk gemaakt, alleen niet gekoppeld aan een maximale oppervlakte. Nu wordt dit toegestaan in de plint van het nieuwe gebouw.
• Andere beleidsbeslissingen
  Het bestemmingsplan wordt opgesteld voor de functie shortstay en, om in de toekomst enige flexibiliteit te bieden, ook voor de functie wonen. Bij het in procedure brengen van een bestemmingsplan moet worden aangetoond of het parkeren voor de bestemming is op te lossen. Voor de functie shortstay, de functie die door de ontwikkelaar wordt aangevraagd nadat het bestemmingsplan de procedure heeft doorlopen, worden alle benodigde parkeerplaatsen aangelegd op het onder- en achterliggende terrein. Voor de functie wonen, waar in de toekomst mogelijk gebruik van wordt gemaakt, zijn op basis van de nu geldende Nota Parkeernormen nog 6 extra parkeerplekken nodig. Deze kunnen niet op het achterliggende terrein worden aangelegd. Daarvoor zouden bijvoorbeeld parkeerplaatsen moeten worden gehuurd in een parkeergarage in de nabije omgeving. Op dit moment is er ruim voldoende aanbod in parkeergarages. Het is echter niet mogelijk om op dit moment een huurovereenkomst te sluiten met de eigenaar van een parkeergarage, terwijl niet duidelijk is of, en zo ja wanneer, die overeenkomst in moet gaan. Het ligt wel in de lijn der verwachtingen dat het huidige ruime aanbod aan parkeerplaatsen in parkeergarages in de toekomst niet wezenlijk zal veranderen. Als in de toekomst een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend voor het realiseren van de functie wonen zal, op basis van de regels in het bestemmingsplan, moeten worden voldaan aan de parkeernormen volgens de op dat moment geldende Nota Parkeernormen. Als daar op dat moment niet aan kan worden voldaan, zal de omgevingsvergunning worden geweigerd.
  

Wanneer de procedure behorende bij model 1 wordt gevolgd, betekent dit dat er (na het vooroverleg met instanties, zie paragraaf 7.3.3.) direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Dit zal worden aangekondigd in de Stadsberichten en op de gemeentelijke website. Direct omwonenden krijgen een brief met de aankondiging van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op 28 maart 2014 hebben de volgende instanties het conceptontwerpbestemmingsplan ontvangen met het verzoek om in het kader van het vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 Wro te reageren op het plan:

Waterschap Vallei en Veluwe, Veiligheidsregio Utrecht, Servicebureaugemeenten, Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA), Woon adviescommissie.

Het Servicebureau gemeenten en de Woon adviescommissie hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt, een reactie te geven op het plan. De gemaakte opmerkingen worden onderstaand samengevat weergegeven en voorzien van een gemeentelijke reactie.

Servicebureau gemeenten

Het Servicebureau gemeenten heeft enkele opmerkingen ten aanzien van geluid en bodem.

• Opmerking hogere waarde procedure

Er is enige onduidelijkheid over wie de aanvrager is van de hogere waarden procedure.

Gemeentelijke reactie

In een overleg is duidelijkheid gebracht in de verwarring die bestond over de aanvrager van de procedure. De Initiatiefnemer heeft de aanvraag ingediend en de gemeente legt de hogere waarden vast in een (ontwerp) besluit.

• In het akoestisch onderzoek wordt gesproken over het adres Stationsstraat 2 en in het bestemmingsplan over Stationsstraat 10.

Gemeentelijke reactie

In het project wordt vanaf het begin gesproken over Stationsstraat 10. Kadastraal gezien betreft de ontwikkeling feitelijk de percelen Stationsstraat 2 t/m 10. Om verwarring te voorkomen blijven we de ontwikkeling "Stationsstraat 10" noemen. Zowel in het akoestisch rapport als in het bestemmingsplan gaat het over dezelfde locatie.

• Opmerking over bodem

Enkele tekstuele aanpassingen worden voorgesteld voor paragraaf 5.6 "Bodem" van de toelichting. Waar in de beschrijving van de interventiewaarde gesproken wordt over "risico's" kan beter gesproken worden over "mogelijke" risico's.

In de beschrijving van de bodemkwaliteit moet de benaming van de "zone B1" gewijzigd worden in "zone 1". En de zin "Deze zone is gekwalificeerd als kwaliteit industrie" moet worden aangepast in "Zowel de boven- als de ondergrond in deze zone zijn gekwalificeerd als kwaliteit industrie".

Gemeentelijke reactie

De tekstuele aanpassingen zijn overgenomen.

Woonadviescommissie

De opmerkingen van de Woonadviescommissie Amersfoort (WAC):

• De WAC verzoekt om in het bestemmingsplan op te nemen dat alle nieuwbouwplannen voor woningen worden voorgelegd aan de WAC voor advies in de VO- fase en DO- fase. En er wordt gevraagd om een mondelinge toelichting op het plan in de VO-fase.

Gemeentelijke reactie
Nieuwbouwplannen worden voorgelegd aan de WAC. Dit is overigens niet relevant voor dit bestemmingsplan.

• De WAC vraagt aandacht voor voorzieningen voor onder andere vogels en vleermuizen bij nieuwbouw.

Gemeentelijke reactie

Het betreft een particuliere ontwikkeling. De opmerking wordt doorgegeven aan de ontwikkelaar maar dit wordt niet als eis opgenomen in het bestemmingsplan.

• Opgemerkt wordt dat voor shortstay andere parkeernormen gelden dan voor wonen. Mocht het complex in de toekomst een andere bestemmming krijgen dan kan dit problemen opleveren.

Gemeentelijke reactie

Het bestemmingsplan wordt opgesteld voor de functie shortstay en, om in de toekomst enige flexibiliteit te bieden, ook voor de functie wonen. Bij het in procedure brengen van een bestemmingsplan moet worden aangetoond of het parkeren voor de bestemming is op te lossen. Voor de functie shortstay, de functie die door de ontwikkelaar wordt aangevraagd nadat het bestemmingsplan de procedure heeft doorlopen, worden alle benodigde parkeerplaatsen gerealiseerd op het onder- en achterliggende terrein. Voor de functie wonen, waar in de toekomst mogelijk gebruik van wordt gemaakt, zijn op basis van de nu geldende Nota Parkeernormen nog 6 extra parkeerplekken nodig. Deze kunnen niet op het achterliggende terrein worden gerealiseerd. Daarvoor zouden bijvoorbeeld parkeerplaatsen moeten worden gehuurd in een parkeergarage in de nabije omgeving. Op dit moment is er ruim voldoende aanbod in parkeergarages. Het is echter niet mogelijk om op dit moment een huurovereenkomst te sluiten met de eigenaar van een parkeergarage terwijl niet duidelijk is of, en zo ja wanneer, die overeenkomst in moet gaan.

Het ligt wel in de lijn der verwachtingen dat het huidige ruime aanbod aan parkeerplaatsen in parkeergarages in de toekomst niet wezenlijk zal veranderen.

Wanneer in de toekomst een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt ingediend voor het realiseren van de functie wonen zal, op basis van de regels in het bestemmingsplan, moeten worden voldaan aan de parkeernormen conform de op dat moment geldende Nota Parkeernormen. Wanneer daar op dat moment niet aan kan worden voldaan zal de omgevingsvergunning worden geweigerd.

• Het is jammer dat het om een fragmentarische invulling gaat en dat er geen beleid is over wat de gemeente wil met de toegangsweg naar de stad.

Gemeentelijke reactie

De ontwikkeling is een particulier initiatief. Op basis van het nu nog geldende bestemmingsplan is een soortgelijke invulling al mogelijk waardoor het op een aantal punten passend is in het beleid van de gemeente. Het verzoek van de initiatiefnemer wijkt echter op enkele punten af van wat er op dit moment mogelijk is op deze locatie. Daarom is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

• De Wac vindt het een kolossaal, saai gebouw. Het is jammer dat een deel van de plint bestaat uit een parkeergarage. Ondergronds parkeren zou een betere oplossing zijn.

Gemeentelijke reactie

De architectuur en uitstraling van het gebouw komen aan de orde bij de omgevingsvergunningaanvraag. Dit is niet relevant voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zegt wel iets over het bouwvolume. Dit bouwvolume is passend in het nu nog geldende bestemmingsplan, en sluit aan bij de gebouwen in de omgeving van de locatie.

• Bij het uitrijden van de parkeergarage kan een gevaarlijke situatie ontstaan omdat een fietspad overgestoken moet worden. Er is een opstelplaats nodig.

Gemeentelijke reactie

Aan de initiatiefnemer is meegegeven dat er voldoende opstelruimte moet zijn voor auto's bij het in- en uitrijden van de parkeergarage. Dit kan gerealiseerd worden door de slagboom voor de parkeergarage pas te plaatsen ter hoogte van de achtergevel van het gebouw. Daardoor ontstaat er onder het gebouw een opstelplaats voor auto's.

Bovendien is aan de initiatiefnemer meegegeven dat er bij het uitrijden van de parkeergarage voldoende zicht moet zijn op voetgangers en fietsers.

• Het is niet duidelijk in welke behoefte de shortstayvoorziening voorziet. Wonen is voor de buurt prettiger.
  

Gemeentelijke reactie

Shortstay is het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden. De functie is daarmee bedoeld voor mensen die langere tijd in de stad verblijven en die enkele eigen voorzieningen willen hebben. Hierdoor is de functie anders dan een hotel. Voorbeelden van personen die gebruik maken van een shortstay-accommodatie zijn expats en medewerkers van bedrijven en instellingen die voor een bepaalde periode in de stad verblijven. De doelgroep is nadrukkelijk niet de toerist die Amersfoort voor een stedentrip bezoekt. Dit komt met name tot uitdrukking in de verblijfsduur die langer is dan die van toeristen, en in de aanwezige voorzieningen zoals een eigen kookgelegenheid.

In het bestemmingsplan is naast de functie shortstay ook de functie wonen mogelijk gemaakt voor deze locatie. Bij de aanvraag van de bestemmingsplanwijziging zijn beide functies beoordeeld waarbij beide functies mogelijk zijn gebleken op deze locatie.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 19 juni t/m woensdag 30 juli 2014 ter inzage gelegen waarbij een ieder de mogelijkheid had een zienswijze over het plan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Het bestemmingsplan is daarom ongewijzigd ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op 23 september 2014 heeft de gemeenteraad van Amersfoort bij besluitnummer 4758774 het bestemmingsplan “Stationsstraat 10” ongewijzigd vastgesteld.

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke controle en handhaving ligt op basis van artikel 7.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij de gemeente. Daarnaast zijn ook de VROM-Inspectie en de provincie bevoegd tot opsporing van feiten die in het bestemmingsplan strafbaar zijn gesteld. Daarnaast kunnen ook derden belanghebbenden vorderen dat de bepalingen van het bestemmingsplan worden nageleefd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een deugdelijk mutatie-registratiesysteem bij de uitvoering van het bestemmingsplan, onder andere met betrekking tot verleende vergunningen.

Belangrijk aspect van handhaving is daarnaast dat het draagvlak heeft. Het gaat hierbij om bestuurlijk draagvlak, ambtelijk draagvlak en maatschappelijk draagvlak. Een lastig onderwerp als handhaving heeft grote kans om aan de aandacht te ontsnappen of terzijde te worden gelegd als het geen draagvlak heeft. Steun, of in ieder geval begrip, van alle bij de handhaving betrokkenen, is dan ook zeer gewenst. Het bestuurlijke en ambtelijke draagvlak kan worden verkregen door tijdens het opstellen van het handhavingsbeleid regelmatig met elkaar om tafel te zitten, door de ins en outs van handhaving te bespreken, door de behaalde resultaten door te spreken en door toetsbare afspraken met elkaar te maken. Daarnaast is ook de "maatschappij" bij de handhaving betrokken via bijvoorbeeld de wijkbeheerteams en de gemeentelijke wijkmanagers.

Handhaving kan nadrukkelijk plaatsvinden via publiekrechtelijke maar tevens via privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een dwangsom ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de belangen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. De wijze van toepassing van deze bevoegdheden is geregeld in afdeling 5.3. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Daarnaast wordt de preventieve handhaving onderscheiden. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen, waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Aan preventieve handhaving wordt bovendien bijgedragen door duidelijke, consistente en handhaafbare bestemmingsregelingen en het geven van goede voorlichting, een en ander in nauw overleg met de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (Stadsberichten, folders, gemeentelijke website).

In het plan zijn instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd kunnen worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.