In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Burgemeester De Withstraat 51 van de gemeente De Bilt;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0310.0019BP00206-OH01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aangebouwd gebouw dat in bouwkundig en/of architectonisch opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een constructie, bestaande uit een mast, een ontvangst- en zendmast of een stelsel van draden, dan wel een schotel bestemd voor (tele)communicatiedoeleinden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bouwhoogte van de hoofdgebouwen, de situering daarvan ten opzichte van de openbare weg, de mate van aaneenbouwen en/of de onderlinge afstanden tussen de hoofdgebouwen en de bouwmassa van de hoofdgebouwen ten opzichte van het bouwperceel;

een bouwwerk, dat ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan bestaat, dat/die of in uitvoering is of dat na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend of krachtens een bouwvergunning die na dit tijdstip, hoewel in strijd met dit plan, niet mag worden geweigerd;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een plat dak dat door wijze van afwerking geschikt is gemaakt om te worden gebruikt als terras; een balkon (uitstekend of op een erker) wordt niet als een dakterras gezien;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of een bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de gemiddelde hoogte van het aansluitend niveau;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

de oppervlakte van de voor bewoning bestemde vertrekken, waaronder mede wordt verstaan verblijfsruimten; niet meegerekend worden verkeersruimten, toiletten, douche- en badruimten, alsmede ingebouwde bergingen;

de achtergevel ten tijde van de oplevering van het hoofdgebouw;

de zijgevel ten tijde van de oplevering van het hoofdgebouw;

1. 1. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
2. 2. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

de naar de wegzijde gekeerde gevel; in geval er meerdere gevels zijn aan te merken als voorgevel, is de gevel die meetelt in de huisnummering de voorgevel;

1. 1. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. 2. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd;
   1. a. bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg;
   2. b. bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

een hoofdgebouw zonder gemeenschappelijke wand(en) met een ander hoofdgebouw;

een ruimte of complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de grenzen van een bouwperceel en enig punt van een op dat bouwperceel voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidsmuren);

het deel van het aanduidingsvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden.

De in lid 2.2 genoemde ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mogen de maximale bouwhoogte met niet meer dan 3 m overschrijden.

Indien er dakoverstekken aanwezig zijn met een breedte van 70 cm of meer, dan wordt bij de bepaling van de oppervlakte van een bouwwerk de buitenste goot als buitenwerks gevelvlak aangemerkt.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in de vorm van vrijstaande, halfvrijstaande, geschakelde en grondgebonden woningen met aan- en uitbouwen en bijgebouwen; inclusief bijbehorende:
2. b. tuinen en erven;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeergelegenheid (op eigen terrein).

Op of in de in gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan het oppervlak en de locatie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover dit noodzakelijk is om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de in lid 3.2 genoemde bouwregels:

1. a. voor een ander beloop van voorgevelrooilijnen, indien dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en door de gewijzigde ligging van de voorgevelrooilijnen de bebouwingskarakteristiek en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet in onevenredige mate worden aangetast;
2. b. voor de situering van bijgebouwen en aan- en uitbouwen op een kleinere afstand ten opzichte van de voorgevelrooilijn, indien dit past in de bebouwingskarakteristiek van de omgeving en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet in onevenredige mate worden aangetast;
3. c. voor het toestaan van een goothoogte van aan- en uitbouwen die maximaal gelijk is aan de goothoogte van het bestaande hoofdgebouw/de bestaande woning, mits:
   1. 1. de afstand van de buitenzijde van de aan- en uitbouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens ten minste 3 meter bedraagt, behalve indien bij de aangrenzende woning/het aangrenzende hoofdgebouw eveneens een hogere goothoogte bij een aan- en uitbouw aanwezig is of wordt gerealiseerd, in welk geval de afstand tot de gemeenschappelijke zijdelingse bouwperceelgrens 0 m mag bedragen;
   2. 2. de bebouwingskarakteristiek en/of het stedenbouwkundig beeld niet wordt aangetast.

In het hoofdgebouw of in een aan- of uitbouw van de woning is een aan-huis-verbonden beroep alleen toegestaan onder de volgende voorwaarden:

1. a. de activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven; dit betekent, dat ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 40% van het vloeroppervlak van een woning mag worden gebruikt;
2. b. de activiteiten mogen geen hinder opleveren voor de woonsituatie; dit betekent dat in geval van bedrijfsactiviteiten slechts aan het vestigen van bedrijfsactiviteiten in categorie 1 van de van deze planregels deeluitmakende Staat van bedrijfsactiviteiten medewerking wordt verleend;
3. c. de activiteiten mogen zowel naar de aard als ten aanzien van de visuele aspecten ervan geen afbreuk doen aan het karakter van de woning en de woonomgeving;
4. d. de activiteiten mogen geen detailhandel betreffen;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving. Als een strijdig gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de planregels, indien het betreft:

1. a. het bouwen van een gebouw ten behoeve van een op het openbaar net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het wegverkeer, of het waterbeheer, mits de inhoud van het gebouw niet meer bedraagt dan 50 m³ en de hoogte niet meer dan 3,50 meter;
2. b. het overschrijden van de regels inzake goothoogte, hoogte en oppervlakte van gebouwen met niet meer dan 10%;
3. c. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%;
4. d. het overschrijden van de in lid 2.2 genoemde regels ten aanzien van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mits de maximale bouwhoogte met niet meer dan 5 m wordt overschreden;
5. e. overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwonderdelen, zoals erkers, balkons, bordessen, luifels, galerijen, trappen, overhangende verdiepingen, toegangen, lifthuizen en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 3 m;
6. f. geringe afwijkingen van de bepalingen opgenomen in deze regels inzake de afmetingen van woningen, evenals de afmetingen van de bij de woningen toegestane bijgebouwen, voor zover dit in het belang van een goede huisvesting van minder valide personen noodzakelijk is, en geen afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan mogelijk is op basis van het bepaalde onder b. van dit artikel;
7. g. het creëren van huisvestingsmogelijkheden voor mantelzorg, in de vorm van inwoning of een afhankelijke woonruimte, met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. mantelzorg mag, behalve in de vorm van inwoning, alleen plaatsvinden binnen een onzelfstandige woonruimte, zijnde binnen een aan- of uitbouw of bijgebouw;
   2. 2. de afstand tussen het hoofdgebouw en een bijgebouw mag maximaal 6 m bedragen;
   3. 3. de gebouwen waarin mantelzorg plaatsvindt, dienen te voldoen aan de bouwtechnische eisen voor woningen, tenzij sprake is van plaatsing van een zogenaamde 'portocabin' of stacaravan;
   4. 4. de oppervlakte voor mantelzorg mag maximaal 50 m² bedragen;
   5. 5. er dient een indicatie Wmo door of vanwege de gemeente De Bilt te zijn afgegeven;
   6. 6. er moet volledig op eigen terrein worden geparkeerd;
   7. 7. de bouw- en gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen percelen mogen niet in onevenredige mate worden beperkt;
   8. 8. aan het afwijkingsbesluit kan een termijn worden verbonden, waarbinnen van de afwijking gebruik moet worden gemaakt;
   9. 9. een afwijkingsbesluit inzake huisvesting ten behoeve van mantelzorg vervalt indien de mantelzorgsituatie ter plaatse eindigt;
8. h. het plaatsen van masten ten behoeve van mobiele telecommunicatie, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. de hoogte van een vrijstaande mast mag niet meer bedragen dan 50 meter;
   2. 2. de hoogte van een mast op een gebouw mag niet meer bedragen dan 6 meter;
   3. 3. plaatsing van een mast op een gebouw is uitsluitend mogelijk indien het betreffende gebouw 15 meter of hoger is;
   4. 4. plaatsing op woongebouwen en/of een gemeentelijk monument is slechts toegestaan, indien kan worden aangetoond, dat plaatsing elders niet mogelijk is.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

1. a. de in dit plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 5 meter bedragen;

Een beslissing om met een omgevingsvergunning van de planregels af te wijken of om nadere eisen te stellen wordt niet eerder genomen dan het moment nadat belanghebbenden gedurende twee weken na publicatie van het voornemen tot het nemen van een afwijkingsbesluit of het stellen van nadere eisen in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, in de gelegenheid zijn gesteld mondeling of bij voorkeur schriftelijk zienswijzen tegen die voorgenomen afwijking of nadere eis bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van de ter-inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Burgemeester De Withstraat 51".

De gemeente De Bilt heeft een aantal jaren geleden besloten om de bebouwde kom te ontlasten van milieuhinderlijke bedrijven in woongebieden. Het bedrijventerrein Larenstein is ontwikkeld om deze bedrijven in staat te stellen zich elders te vestigen. Met eigenaren van enkele van deze bedrijven zijn afspraken gemaakt om op de achterblijvende locaties woningbouw te realiseren. Hiervoor is een bestemmingsplanherziening nodig.

Het perceel aan de Burgermeester de Withstraat 51 is een dergelijke achterliggende locatie. Op het perceel was een schildersbedrijf gevestigd dat na oplevering van het bedrijvenpark Larenstein daar naartoe is verhuis. Voor de locatie die na het vertrek van het schildersbedrijf vrijkomt is een woningbouwplan ontwikkeld, bestaande uit een rijtje van vier geschakelde woningen. De overige panden zullen als woningen worden verkocht.

Het plangebied, bestaande uit het perceel aan de Burgemeester De Withstraat 51, ligt aan de zuidrand van de bebouwde kom van De Bilt. De locatie wordt globaal begrensd door de Utrechtseweg (N327) aan de zuidzijde, de Biltsche Rading aan de oostzijde, de Groenekanseweg aan de noordzijde en door de Soestdijkseweg Zuid in het westen.

Ligging plangebied

Voor het plangebied van het bestemmingsplan Burgemeester De Withstraat 51 geldt het bestemmingsplan Dorpsstraat e.o. 2005, dat op 28 april 2005 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 10 augustus 2005 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming Bedrijfsdoeleinden. Het realiseren van een woningbouwplan is binnen deze bestemming niet toegestaan.

Omdat de perceelsgrens voor het bouwplan wordt aangepast, valt een deel van het plangebied in de dubbelbestemming 'Monumenten, beschermd dorpsgezicht en gebied van hoge archeologische waarde' .

Te zijner tijd, nadat het van kracht wordt, vervangt het bestemmingsplan Burgemeester De Withstraat de regeling uit het bestemmingsplan Dorpsstraat e.o. 2005.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante ruimtelijke beleid van de verschillende overheden. Daarna volgt hoofdstuk 4 waarin de diverse omgevingsaspecten aan de orde komen die gemoeid zijn met het woningbouwproject, zoals de milieuaspecten, verkeersaspecten en ecologische aspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische opzet van het bestemmingsplan, en in hoofdstuk 6 worden de economische- en maatschappelijke haalbaarheid van het plan besproken.

De Burgemeester De Withstraat is een oud bebouwingslint in De Bilt en is een oude ontginningsas. De straat ligt in het verlengde van de Dorpsstraat en de Blauwkapelseweg. Samen met de Dorpsstraat vormt de Burgemeester De Withstraat het oude centrum van De Bilt. Rond 1850 bestond de bebouwing van De Bilt nog uit enkele huizen rond het kruispunt Blauwkapelseweg/ Burgemeester De Withstraat, Dorpsstraat. Na 1870 werd het bebouwings-lint verdicht. Daarna werd in toenemende mate gebouwd langs de Hessenweg en de Waterweg.

Beschermd Dorpsgezicht

Het plangebied ligt in de nabijheid van de oude middeleeuwse kern van het oorspronkelijke dorp De Bilt, dat in februari 1996 door de gemeenteraad tot Beschermd Dorpsgezicht is aangewezen. In verband met het uitbreiden van het Beschermd Dorpsgezicht met een gebied ten oosten van de Kapelweg en ten zuiden van Dorpsstraat is er op 9 maart 2004 een nieuw besluit tot aanwijzing van het Beschermd Dorpsgezicht genomen. In de nieuwe begrenzing strekt het Beschermd Dorpsgezicht zich uit aan weerszijden van de Burgenmeester De Withstraat en de Dorpsstraat.

Op onderstaande afbeelding is de precieze begrenzing van het gebied aangegeven.

Afbeelding: Grenzen nieuw beschermd dorpsgezicht 'Dorpsstraat en omgeving'

De locatie van het voormalige schildersbedrijf Van Doorn valt buiten het Beschermd Dorpsgezicht als aangewezen in januari 2004. De grens loopt gelijk met de perceelgrens van perceel nummer 5730. Voor het bouwplan wordt de perceelgrens voor het bouwplan echter gewijzigd.

De plangrens van onderhavig bestemmingsplan verschuift daarmee ook, maar de grens van het Beschermd Dorpsgezicht niet. Vandaar dat een deel van het plangebied in het Beschermd Dorpsgezicht valt.

Bij de vaststelling van het Beschermd Dorpsgezicht is aangegeven dat de toekomst van het gebied voor een belangrijk deel afhangt van de mate waarin de sfeer van het oude dorp bewaard en verstrekt kan worden. Nieuwe ontwikkelingen moeten daarbij niet worden vermeden. Met de vaststelling van een Beschermd Dorpsgezicht en de regeling in het daar-opvolgend bestemmingsplan, dienen negatieve ontwikkelingen in de toekomst voorkomen te worden, zonder dat iedere verandering geblokkeerd wordt.

Voor de te beschermen waarden aan de noordzijde van de Burgemeester De Withstraat en de Dorpsstraat is aangegeven dat in dit gebied reeds aantastingen hebben plaatsgevonden. Belangrijk voor het karakter van dit gebied is de laat negentiende eeuwse bebouwing. Voor de beleving van de oude kern als historische eenheid is het noodzakelijk een zorgvuldige afweging te maken voor het bewaken van het karakter.

Bouwplan

De voorgenomen plannen tasten het Beschermd Dorpsgezicht niet aan. Door bedrijfs-bebouwing te vervangen door woningen, wordt een meer passende functie in het gebied toegelaten met minder ruimtelijke impact. Het profiel van de Burgemeester De Withstraat is over het algemeen tamelijk smal. Komende vanaf het kruispunt met de Bilthovenseweg, vormen de woningen vanaf de huisnummers 49 en 76 uit ruimtelijk oogpunt de (historsche) versmalling van de straat en markeren als zodanig de entree van het oude dorp. Dit komt het historische karakter ten goede en verstrekt de eenheid van de straat. Het plaatsen van de voorgevelrooillijn op 3 meter van de voorste perceelgrens, versterkt bovendien de bestaande historische entree. Het bouwplan met 2 lagen en een kap, is in lijn met het bestaande historische karakter.

Vanaf de kruising met de Dorpsstraat (vanuit het oosten gezien) ontstaat een bebouwingslint met bebouwing aan weerszijden van de Burgemeester De Withstraat in overwegend 2 bouwlagen, eventueel afgedekt met een kap evenwijdig aan de weg. Op enkele plekken staat éénlaagse en drielaagse bebouwing in het lint. Op enkele plekken komt een afwijkende kaprichting voor. De bebouwing vormt aaneengesloten wanden, waarbij met enige regelmaat een doorgang is tot het achterterrein.

Tussen de Tuinstraat de Nieuwstraat staat de bebouwing op de perceelsgrens en is er (nagenoeg) geen voortuin aanwezig. Op de begane grond komt detailhandel voor. Daarna ontstaat er meer variatie in het profiel. Tot de Nieuwstraat is het bebouwingsprofiel en straatprofiel smal, ongeveer 15 meter. Richting het westen staat de bebouwing meer naar achteren op het perceel en wordt de straat ruimer en groener. Ter hoogte van de Blauwkapelseweg is het ruimtelijke (bouwkundige) profiel ongeveer 30 meter, waarbij woningen een (ruime) voortuin hebben van ongeveer 10 meter.

De bebouwing bestaat aldaar uit vrijstaande en halfvrijstaande bebouwing, met een variatie in bouwhoogte en kapvorm.

De beoogde locatie voor de realisatie van vier geschakelde woningen beslaat een drietal kadastrale percelen, te weten gemeente De Bilt, sectie D nummers 4775, 5166 en 5730 (ged.). De totale perceelsoppervlakte bedraagt ca.728,5 m².

Het gebied bevindt zich in het meest zuidelijke gedeelte van de bebouwde kom van De Bilt, nabij de rotonde op de kruising van de Hessenweg, Blauwkapelseweg en Burgemeester De Withstraat. Tot voor kort was op deze locatie het schildersbedrijf Van Doorn gevestigd. De bebouwing op het perceel bestond uit een (bedrijfs) woning met kantoorruimte en een aantal bijgebouwen, met een totale oppervlakte van 280 m². Vrijwel het gehele perceel was bebouwd dan wel verhard. De bestaande bebouwing heeft een goothoogte van circa 6 meter en een nokhoogte van ongeveer 9 meter.

In juli 2010 is het schildersbedrijf, na een lange periode van voorbereiding, verhuisd naar het bedrijvenpark Larenstein.

De nieuwbouw dient binnen verantwoorde stedenbouwkundige kaders plaats te vinden waar-bij zorgvuldig met de bestaande kwaliteiten van het gebied wordt omgegaan. Dat geldt des te meer daar het plan gedeeltelijk is gelegen in het Beschermd Dorpsgezicht. De gemeente heeft daarom stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld, waarin is aangegeven waaraan herontwikkelingsplannen in het gebied moeten voldoen. Deze zijn als volgt:

• Om goed aan te sluiten op de naastliggende panden ligt de voorgevelrooilijn tussen de 1,5 meter en 7 meter uit de voorste perceelsgrens. Daarbij gaat de voorkeur uit naar een rooilijn die niet gelijk is aan de rooilijn van de belending, bij voorkeur 3 meter.
• De vier te bouwen woningen houden minimaal drie meter afstand uit de zijgevels van de belendingen.
• De goothoogte bedraagt maximaal 6 meter, de nokhoogte maximaal 9,5 meter en de bouwdiepte maximaal 10 meter.
• Voor aanbouwen, bijgebouwen en dakkapellen wordt de in de gemeente gebruikelijke regeling toegepast

Bij het project op de locatie Van Doorn wordt de bestaande (bedrijfs)bebouwing gesloopt, en vervangen door vier geschakelde eengezinswoningen. De bebouwde oppervlakte neemt daardoor af van 280 m²naar ongeveer 210 m². Het verharde terreingedeelte neemt af tot circa 128 m², en de hoeveelheid tuin neemt toe en komt op ongeveer 389 m².

De woningen zullen bestaan uit twee bouwlagen met kap met een breedte van ruim 5 meter, een diepte van ongeveer 9,5 meter en een nokhoogte van eveneens circa 9,5 meter. De woningen worden conform de stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente, met de voorgevels evenwijdig aan de voorgevelrooilijn geplaatst op een afstand van 3 meter vanaf de voorste perceelsgrens.

Nota Ruimte

De Eerste en Tweede kamer hebben op respectievelijk 17 januari 2006 en 17 mei 2005 de Nota Ruimte vastgesteld. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 in onder andere de Staatscourant is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. De Nota Ruimte is destijds vastgesteld als deel 4 van een Planologische Kernbeslissing (PKb). De Nota Ruimte geldt nu als structuurvisie volgens de huidige Wet ruimtelijke ordening.

De Nota Ruimte heeft als titel 'Ruimte voor ontwikkeling' en tracht in vergelijking met haar voorgangers als de Vinex en de niet-vastgestelde Vijfde Nota meer mogelijkheden te bieden aan gebiedsspecifieke ruimtelijke ontwikkelingen. Hiermee samenhangend stelt de Nota Ruimte minder regels en wordt meer verantwoordelijkheid gelegd bij lagere overheden. De Nota Ruimte heeft dan ook als motto "decentraal wat kan, centraal wat moet." De Nota Ruimte legt hierbij de randvoorwaarden van het ruimtelijk beleid vast. Voor de periode tot en met 2020 worden de hoofdlijnen vastgelegd. In sommige gevallen wordt een doorkijk gegeven naar 2030.

De Nota Ruimte richt zich op de volgende vier doelen:

• het versterken van de nationale concurrentiepositie;
• het bevorderen van krachtiger steden en een vitaal platteland;
• het borgen en ontwikkelen van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
• het borgen van de veiligheid.

Voor verstedelijking, infrastructuur en vestiging van bedrijven en economische activiteiten geldt een zogenaamd bundelingsbeleid: nieuwe woongebieden en bedrijvigheid moeten zoveel mogelijk worden aangesloten op bestaande bebouwing en infrastructuur. Hierbij moet bovendien rekening worden gehouden met (bestaande) recreatieve voorzieningen, groen en water (watertoets).

De Nota Ruimte ondersteunt de gebiedsgerichte, integrale ontwikkeling waarin alle betrokkenen participeren. 'Ruimte voor ontwikkeling' betekent dat het Rijk voor ruimtelijke waarden van nationaal belang waarborgen cre‘ert om die te kunnen behouden en ontwikkelen. Voor heel Nederland wordt een beperkt aantal generieke regels gehanteerd onder de noemer 'basiskwaliteit'. Dit zorgt voor een heldere ondergrens op het gebied van bijvoorbeeld veiligheid, milieu, verstedelijking, groen en water. Een aantal ruimtelijke structuren en netwerken dat in belangrijke mate ruimtelijk structurerend is voor Nederland als geheel, vormt samen de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur.

De Bilt maakt onderdeel uit van een bundelingsgebied dat zich vanaf Utrecht in noordoostelijke richting uitstrekt.

De provincie dient ervoor te zorgen dat de verhouding tussen de binnen deze gebieden gebundelde en de daarbuiten verspreide verstedelijking ten minste gelijk blijft. Het is niet de bedoeling dat de bundelingsgebieden geheel verstedelijken. In deze gebieden ligt wel het accent op verstedelijking, maar in samenhang moet ook ruimte gepland worden voor water, natuur, landschap, recreatie, sport en landbouw. Vooral in de bundelingsgebieden moeten 'stad en land' in onderlinge samenhang worden ontwikkeld.

Structuurvisie Randstad 2040: internationaal sterk en regionaal aantrekkelijk

De structuurvisie Randstad 2040 is een structuurvisie op rijksniveau voor een deel van het grondgebied van het Rijk. De nieuwe structuurvisie Randstad 2040 ligt voor een groot deel in het verlengde van de Nota Ruimte. Beide beleidsdocumenten zijn vigerend. De Nota Ruimte beslaat echter wel een groter gebied dan de structuurvisie Randstad 2040.

Het hoofddoel wordt omschreven in de volgende vier leidende principes:

• leven in een veilige klimaatbestendige en groenblauwe delta;
• kwaliteit maken door sterke wisselwerking groen, blauw, rood;
• wat internationaal sterk is, sterker maken;
• krachtige, duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

In de structuurvisie worden eerst de leidende principes uitgewerkt. Vervolgens worden hier twaalf concrete keuzes uit opgemaakt. Daarna wordt uitgelegd wat de acties voor de toekomst zijn en hoe de keuzes tot stand zijn gekomen. Voor De Bilt zijn drie van de twaalf keuzes met name van belang:

Beschermen en ontwikkelen van landschappelijke differentiatie

Het is belangrijk om zowel op nationaal niveau als op regionaal niveau te profiteren van de variatie aan leefomgevingen en deze te beschermen en te ontwikkelen. Het kabinet wil de kwaliteiten en contrasten van het landschap versterken en nieuwe landschappen met groen en water in de omgeving van de (grote) steden ontwikkelen.

Extra groenblauwe kwaliteitsimpuls bij de steden in de vorm van 'metropolitane parken'

Het belang van recreatief groen vlakbij of in de stad wordt onderstreept. De huidige bufferzones, de groene gebieden tussen de steden, zullen een sterkere recreatieve functie krijgen.

Het benutten en versterken van internationale topfuncties

Internationaal sterke punten van de Randstad worden sterker gemaakt. De Utrechtse regio biedt een aantrekkelijke leefomgeving en een creatief kennisklimaat. Versterking van de identiteit en uitbouwen van de kracht van de verschillende stedelijke regio's staat voorop.

Anders omgaan met water, Waterbeleid 21e eeuw

De rijksnota 'Anders omgaan met water, Waterbeleid in de 21e eeuw' heeft als doelstelling een ander waterbeleid te realiseren.

Door anders om te gaan met water moet er geanticipeerd worden op een stijgende zeespiegel, een stijgende rivierafvoer, bodemdaling en een toename van de neerslag. Nieuwe ruimtelijke besluiten mogen de problematiek van veiligheid en wateroverlast niet ongemerkt vergroten. Bij nieuwe ruimtelijke besluiten moeten de gevolgen voor veiligheid en wateroverlast expliciet in beeld worden gebracht in een aparte paragraaf in de nota van toelichting en onderdeel vormen van de integrale afweging.

De nota geeft twee drietrapsstrategieën als uitgangspunten:

• voor waterkwantiteit (vasthouden, bergen en afvoeren);
• voor waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden en zuiveren).

Deze strategieën vertalen zich voor het stedelijk gebied in aandachtspunten als: meer ruimte voor water en een relatie tussen het stedelijk water en het water in het omliggende gebied, vergroting van het waterbergend vermogen met name in de stadsranden, verbetering van de waterkwaliteit, vergroting van de belevingswaarde van water en kansen voor natuur en recreatie in en rondom stedelijk water.

Provinciale Staten stelden op 13 december 2004 het Streekplan 2005-2015 vast. Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) geldt het Streekplan als structuurvisie op provinciaal niveau.

De provincie heeft in verband met de inwerkingtreding van de Wro de Beleidslijn Nieuwe Wro vastgesteld. Hiermee wordt de sturingsfilosofie van de provincie onder de nieuwe wet verwoord. In de beleidslijn wordt duidelijk gemaakt wat van provinciaal belang is. Het streekplan kan zo ook na 1 juli 2008 als beleidskader gebruikt worden. De doorwerking van dit beleid is onder meer geregeld via de Provinciale Ruimtelijke Verordening, van kracht sinds eind 2009.

De provincie heeft een aantal hoofdbeleidslijnen voor het ruimtelijk beleid geformuleerd, op basis van een analyse van de maatschappelijke, bestuurlijke en beleidsmatige context. Deze hoofdbeleidslijnen zijn:

Hoofdbeleidslijn 1: Zorgvuldig ruimtegebruik

Voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als in het landelijk gebied is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt.

Hoofdbeleidslijn 2: Water

Water vormt een ordenend principe. Bij nieuwe ruimtelijke afwegingen vormt water een vertrekpunt.

Hoofdbeleidslijn 3: Infrastructuur

De beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij de keuzes van nieuwe verstedelijkingslocaties.

Hoofdbeleidslijn 4: Verstedelijking

De provincie streeft naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort. Elders in de provincie wordt een terughoudend verstedelijkingsbeleid gevoerd.

Hoofdbeleidslijn 5: Economie

Een duurzame ruimtelijk-economische ontwikkeling wordt door de provincie gestimuleerd, waarbij de provincie ruimte biedt aan groei en verplaatsing van Utrechtse bedrijven en aan nieuwe bedrijven.

Hoofdbeleidslijn 6: Landelijk gebied

De provincie voert een ruimtelijk ontwikkelingsbeleid gericht op versterking van zowel identiteit, landschappelijke diversiteit als de vitaliteit van het landelijk gebied.

In het streekplan wordt de dubbelkern De Bilt en Bilthoven gekenmerkt als een langgerekt stedelijk gebied, waarbij van zuid naar noord globaal genomen de bebouwingsdichtheid afneemt en de oorspronkelijke gebiedskenmerken van de Utrechtse Heuvelrug steeds meer zijn terug te vinden. Dit is te zien in het noorden van de kern met extensieve woonmilieus en veel groen. Het omringende gebied van De Bilt en Bilthoven wordt vooral gedomineerd door de bossen van de Utrechtse Heuvelrug en de overgangszones. In het gebied van de villaparken is het behoud van de stedenbouwkundige structuur en de architectonische karakteristieken belangrijk.

Regionaal Structuurplan 2005-2015

Het algemeen bestuur van het Bestuur Regio Utrecht heeft op 21 december 2005 unaniem het Regionaal Structuurplan 2005-2015 (RSP) vastgesteld. In dit plan staat in grote lijnen hoe de regio Utrecht zich in deze periode moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Dit regionale structuurplan heeft betrekking op het grondgebied van tien gemeenten, waaronder De Bilt. In het RSP zijn de ambities van de regio vertaald in een aantal opgaven.

In het Regionaal Structuurplan is de zuidkant van De Bilt aangeduid als groenstedelijk/ suburbaan woonmilieu en deels als recreatie/groen.Voor dit gebied worden geen directe ingrepen voorgesteld. Wel zijn er algemene opgaven ten aanzien van het terugdringen van het woningtekort, waarbij de regio de nadruk legt op binnenstedelijke locaties, die via herstructurering of transformatie tot stand moeten komen.

Het woningbouwproject aan de Burgemeester De Withstraat past binnen dit beleid omdat het een inbreiding is die bijdraagt aan de realisatie van de woningbouwopgave in de regio.

Woonvisie

De gemeentelijke Woonvisie 2006 – 2015 betreft het meest recente volkshuisvestingsplan van de gemeente De Bilt. Na de laatste prestatieafspraken die de gemeente en de lokale corporatie Woonstichting SSW hebben gemaakt, in 2000, is er veel veranderd. Met name de omstandigheden op de woningmarkt zijn gewijzigd, vooral door de economische ontwikkelingen in de afgelopen jaren. De visie richt zich op een beperkt aantal concrete ambities die ervoor moeten zorgen dat de huidige en toekomstige inwoners van de gemeente De Bilt naar tevredenheid blijven wonen in de gemeente.

Twee van die ambities zijn ruimere keuzemogelijkheden en het op gang houden van de productie. Knelpunten daarbij zijn starters en jonge gezinnen, ouderen en lagere inkomens. Starters en jonge gezinnen worden primair geholpen via doorstroming. Vooral door het bouwen van woningen die voor senioren geschikt zijn, komen eengezinswoningen vrij. Op deze wijze komen meer passende woningen beschikbaar.

Het bouwprogramma als verwoord in de gemeentelijke woonvisie is 1.200 woningen tot 2015. In gemeente De Bilt ligt het aandeel sociale huurwoningen lager dan gemiddeld. Door in te zetten op 35% sociale woningbouw, waarvan 30% huurwoningen en 5% koopwoningen, wordt toegewerkt naar het regionaal streven. Daarbij is wel aangetekend dat 'sociaal bouwen' op de complexe en vaak dure inbreidingslocaties in De Bilt lastig is. Dat geldt ook voor onderhavige locatie waar sociale woningbouw, gezien de noodzaak tot uitplaatsing van het bedrijf en de kleinschaligheid van de ontwikkeling, niet realistisch te noemen is.

Beleid achterblijvende locaties Larenstein

Met de ontwikkeling van het bedrijvenpark Larenstein heeft de gemeente jaren geleden een beleid ingezet om de leefbaarheid in woongebieden te vergroten. Met het bedrijvenpark werd namelijk beoogd om (milieu)hinderlijke bedrijven uit de De Biltse bebouwde kom te halen. Daarnaast was Larenstein ook bedoeld voor ondernemingen die op de huidige locatie geen uitbreidingsmogelijkheden meer hebben. Op de locaties die de naar Larenstein vertrekkende bedrijven achterlaten, worden woningbouwprojecten gerealiseerd.

Als uitgangspunt voor het afsluiten van overeenkomsten met de individuele bedrijven heeft de gemeenteraad op 28 juni 2005 'Algemene uitgangspunten voor de herinvulling van achterblijvende locaties' vastgesteld. Tevens zijn daarmee de compensatieprincipes voor de achterblijvende locaties vastgesteld.

Het bestaande schildersbedrijf aan de Burgemeester De Withstraat is één van de bedrijven die als 'achterblijvende locatie Larenstein' is aangemerkt. De verplaatsing van het bedrijf en de herinvulling met een woningbouwproject is dus in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Lokaal Waterplan Gemeente De Bilt

Het Lokaal Waterplan De Bilt is een gemeenschappelijk plan van de gemeente De Bilt en van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en is door de besturen van deze instanties vastgesteld in oktober 2002. De provincie Utrecht en de N.V. Hydron Midden-Nederland hebben beide actief geparticipeerd in de planvorming door deel te nemen in de projectgroep, hetgeen geresulteerd heeft in een breed gevormd en gedragen lokaal waterplan. In de waterparagraaf van dit bestemmingsplan zal verder worden ingegaan op het waterbeleid met betrekking tot dit plan.

De nieuwbouw van een viertal woningen op de locatie van schildersbedrijf Van Doorn aan de Burgemeester De Wihstraat 51 draagt bij aan de realisering van lokale beleidsdoelstellingen zoals het verbeteren van het woonmilieu door verplaatsing van een milieuhinderlijk bedrijf en het verminderen van de woningbehoefte. Bij de nadere invulling van het plan gelden verschillende gemeentelijke nota's als uitgangspunt.

Het woningbouwplan draagt tevens bij aan de uitvoering van de aanzienlijke woningbouwopgave waar de regio voor staat, en past binnen het kaderstellend regionaal en provinciaal beleid omdat het een verdichtingslocatie in stedelijk gebied betreft met behoud van bestaande stedenbouwkundige structuren en met versterking van de woonfunctie.

In dit hoofdstuk staan diverse sectorale aspecten van het plan beschreven, die randvoorwaarden en eisen stellen aan het plan. Op het gebied van luchtkwaliteit, geluidhinder, bodemkwaliteit en externe veiligheid zijn regels gesteld waaraan een bestemmingsplan moet voldoen. Naast deze meer milieutechnische aspecten zijn er ook regels voor de bescherming van ecologische en archeologische waarden. In dit hoofdstuk worden de effecten op de omgeving per aspect behandeld.

Wettelijk kader

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken of dient de bouwaanvraag te worden geweigerd.

.

Voorgaande bodemonderzoeken

Door de Milieudienst Zuidoost Utrecht is in oktober 2009 in opdracht van de gemeente de bodemsituatie van de beoogde bouwlocatie aan de Burgemeester De Withstraat 51 in kaart gebracht. Volgens het rapport van de Milieudienst van 20 oktober 2009 is er voor het bestemmingsplangebied in 1993 een nulsituatieonderzoek uitgevoerd door Technisch adviesbureau Hopman en Peters (kenmerk: 93-P-55). Dat onderzoek is o.a. uitgevoerd ter plaatse van de werkplaatsen van schildersbedrijf Joh. van Doorn. In de boven- en ondergrond zijn destijds geen verontreinigingen aangetroffen. Wel bleek het grondwater licht verontreinigd te zijn met tetrachlooretheen.

Verder heeft er in 2005 historisch onderzoek plaatsgevonden naar de percelen Burgemeester De Withstraat 51 en 51a, en is er voor perceel nummer 49, dat aan het plangebied grenst, door HAK Milieutechniek BV in 2002 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk: 02 3219-VO1AV). Daarbij zijn lichte verontreinigingen in de boven- en ondergrond aangetroffen. Het grondwater bleek ter plaatse van één peilbuis sterk verontreinigd te zijn met minerale olie. In de afperkende peilbuizen is geen verhoogd minerale olie gehalte aangetroffen.

Wbb-locaties

Een Wet bodembescherming- locatie (Wbb) is een locatie waar (vermoedelijk) sprake is, of was, van een ernstig geval van bodemverontreiniging. De provincie Utrecht is in dergelijke gevallen bevoegd gezag. In het bestemmingsplangebied komen geen Wbb- locaties voor.

Ondergrondse brandstoftanks

Binnen het bestemmingsplangebied zijn geen ondergrondse tanks bekend.

Gedempte sloten en stortplaatsen/ophogingen

In 2004 is in opdracht van de provincie Utrecht door ReGister/DHV een inventarisatie gemaakt van gedempte sloten en stortplaatsen/ophogingen. Uit deze inventarisatie blijkt dat in het bestemmingsplangebied een gedempte sloot is gelegen. Er zijn geen stortplaatsen of ophogingen bekend binnen het plangebied. Een kaart met de bij de Milieudienst bekende voormalige sloot is als bijlage opgenomen. Het is onbekend is waarmee de voormalige sloot is gedempt.

Historisch bodembestand (HBB)

De provincie Utrecht heeft in 2004 door ReGister historisch onderzoek uit laten voeren naar verdachte activiteiten zoals (voormalige) bedrijfsactiviteiten en ondergrondse brandstoftanks. Het onderzoek is op 14 april 2004 afgerond en heeft een digitaal bestand opgeleverd. Aan elke locatie met één of meerdere verdachte activiteiten is een dominante NSX 1-score gekoppeld. Een NSX-score wordt bepaald aan de hand van een UBI 2-code. De dominante NSX-score (hoogste score) wordt bepaald aan de hand van de dominante UBI-code (meest verdachte activiteit).

In Tabel 1 zijn locaties en activiteiten met de bijbehorende NSX-score opgenomen. Locaties met een NSX-score groter dan 100 wil zeggen dat sprake is van een potentieel geval van ernstige bodemverontreiniging. Een score groter dan 300 wil zeggen dat sprake is van een potentieel geval van ernstige, en urgente bodemverontreiniging.

Tabel 1: Locaties (op basis van historisch onderzoek) met NSX-score.

Verkennend bodemonderzoek

Om te bezien of de bodem geschikt is voor de beoogde nieuwbouw is er in 2008 door CSO Adviesbureau voor Milieu-Onderzoek BV te Maastricht een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Volgens de rapportage van 17 oktober 2008 (kenmerk CSO: 08.RB490) is daarbij een sterk verhoogde concentratie lood in de bodem aangetroffen.

Deze verontreiniging is waarschijnlijk het gevolg van het gebruik van loodhoudende verf en/of loodwit door andere schildersbedrijven die vóór het huidige schildersbedrijf op de locatie of in de nabije omgeving waren gevestigd. Het tot voor kort gevestigde schildersbedrijf Van Doorn heeft namelijk nooit gebruik gemaakt van loodhoudende verf. Bovendien is de verontreiniging aangetroffen onder de betonnen verhardingen van de schuren die reeds bij aankoop bestonden.

Om inzicht te krijgen in de omvang van de verontreiniging en de risico's die hieraan zijn verbonden heeft de eigenaar van het perceel opdracht gegeven voor nader vervolgonderzoek.

Nader bodemonderzoek

Door het bureau dat verkennend onderzoek heeft uitgevoerd (CSO Adviesbureau voor Milieu-Onderzoek BV te Maastricht) is in de periode van november 2008 t/m februari 2009 nader bodemonderzoek gedaan. Het onderzoek is gebaseerd op het protocol voor het nader onderzoek (Sdu 1993) en de richtlijn nader onderzoek (Sdu 1995).

De doelen van het onderzoek waren:

• het vaststellen van de omvang van de verontreiniging;
• het vaststellen of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het beoordelen of er sprake is van actuele humane risico's, verspreidingsrisico's of een risico voor het ecosysteem;
• het vaststellen van de spoedeisendheid van de sanering.

De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in een rapportage van 10 maart 2009 (nummer 08B325.R001.JW). De conclusies uit het rapport luiden dat:

• Er sprake is van 1 geval van ernstige bodemverontreiniging met lood. De verontreiniging beperkt zich tot de vaste fase (grond). In een bodemvolume van ca. 316 m² wordt de interventiewaarde overschreden. De contour van de achtergrondwaarde/interventiewaarde bevindt zich op een diepte van maximaal 1,0 m-mv.
• De verontreiniging is ontstaan vóór 1987;
• In de huidige situatie geen sprake is van actueel humaan risico;
• Indien de bestaande verharding wordt verwijderd geen actueel humaan risico zal ontstaan zowel gezien voor de gehele locatie als voor de afzonderlijke kadastrale percelen;
• Er geen sprake is van een actueel ecologisch risico;
• Er geen sprake is van een verspreidingsrisico;
• Onderhavig geval bij de huidige bestemming niet spoedeisend gesaneerd hoeft te worden.

Verder blijkt uit het onderzoek dat bij een toekomstige bestemmingswijziging in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (van bedrijvigheid naar wonen) de bodem zal moeten voldoen aan de eisen die het toekomstige gebruik daaraan stelt. Dit betekent dat de bodem zal moeten worden gesaneerd tot de maximale waarde Wonen. Ook in geval van uitbreiding van de bestaande panden en/of nieuwbouw op de locatie moet er, voor het verkrijgen van bouwvergunning, een bodemsanering plaatsvinden.

In beide gevallen moet er voorafgaand aan het saneren een saneringsplan worden opgesteld.

Wetgevend kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals bijvoorbeeld woningen en scholen.

De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeursgrenswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Op basis van artikel 74 van de Wet geluidhinder hebben alle wegen een geluidzone. Uitzondering hierop zijn woonerven en 30 km/uur-gebieden. De zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of een weg binnen- of buitenstedelijk is gelegen.

Voor de bepaling van de maximale vast te stellen geluidbelasting houdt de Wet geluidhinder rekening met de ligging van de geluidgevoelige bestemmingen en wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Binnen stedelijk gebied gelden over het algemeen minder strenge normen. In het kort komt het er op neer dat het gebied binnen de bebouwde kom behoort tot het stedelijke gebied, met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, dat gelegen is binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. In het laatste geval en voor de situatie buiten de bebouwde kom gelden de normen die van toepassing zijn op het buitenstedelijke gebied. Een hoofdweg is, conform deze definitiebepaling van de Wet geluidhinder, altijd gelegen in buitenstedelijk gebied.

Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en maatregelen gericht op reductie van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend zijn of als deze overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, zijn burgemeester en wethouders van de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de geluidbelasting.

De gevels van geluidgevoelige bestemmingen kunnen ook worden uitgevoerd als een blinde of dove gevel (conform artikel 1b lid5 van de Wgh). Hiermee vervalt de verplichting om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, waarbij een kanttekening wordt geplaatst dat de geluidwering van deze gevels ten minste gelijk dient te zijn aan de hoogte van de geluidbelasting minus de maximale binnenwaarde.

Ter anticipatie op het steeds stiller worden van motorvoertuigen mag alvorens te toetsen aan de geldende grenswaarden een aftrek worden toegepast op de berekende geluidbelasting. Deze aftrek bedraagt:

• 2 dB voor wegen waar de maximumsnelheid gelijk is aan, of hoger is dan 70 km/uur;
• 5 dB voor overige wegen.

Overigens mag de aftrek niet worden toegepast voor het bepalen van de in het Bouwbesluit omschreven vereiste geluidwering.

Goede ruimtelijke ordening

De Burgemeester De Withstaat ligt in een 30 km/uur-zone zodat de Wet geluidhinder niet van toepassing is. Toch kan de geluidsbelasting van wegen in een 30 km/uur-zone hoger zijn dan de voorkeurswaarde. Bekend is dat al vanaf een intensiteit van 1.500 motorvoertuigen per etmaal bij asfalt/stille klinkers of 600 motorvoertuigen per etmaal bij klinkers de voorkeurswaarde al kan worden overschreden. Daarom moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidsaspecten wel worden beoordeeld.

Gemeentelijke beleidsregel

In de geluidsnota van de gemeente De Bilt en de daaraan gekoppelde beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder is opgenomen dat als uit akoestisch onderzoek blijkt dat de wettelijke voorkeurswaarde wordt overschreden de gemeente conform deze beleidsregel dezelfde voorwaarden stelt als voor een weg mét een zone. De belangrijkste aspecten uit de beleidsregel zijn dat elke woning ten minste één gevel heeft met een geluidsniveau dat niet hoger is dan de voorkeurswaarde voor elk van te onderscheiden geluidsbronnen (geluidsluwe gevel) en dat de gemeente geen hogere waarden verleent die hoger zijn dan de voorkeurswaarde plus 10 dB.

Geluidsituatie in plangebied

Met behulp van rekenmodellen die in beheer zijn bij de Milieudienst Zuidoost-Utrecht is de geluidsbelasting binnen het plangebied ge•nventariseerd. Uit de berekeningen blijkt dat op de voorgevel de geluidsbelasting (inclusief de eerder genoemde aftrek van 5 dB op grond van artikel 110g van de Wet geluidhinder) 61 dB bedraagt. Deze waarde ligt boven de voorkeurswaarde.

Onderzoek naar geluidsreducerende maatregelen

Het treffen van geluidsreducerende maatregelen is in het kader van dit plan niet realistisch. Het aanbrengen van stil asfalt is niet kosteneffectief en een geluidsscherm is stedenbouwkundig ongewenst.

Gevolgen voor het plan

Op basis van de berekende geluidsbelasting en het geluidbeleid van de gemeente zou de voorgevel als 'dove gevel' moeten worden uitgevoerd. In dat geval wordt echter een ander belang geweld aangedaan, namelijk het belang om de woningen op de verdieping goed te kunnen ventileren. Hieruit volgt dat het uitvoeren van de voorgevel als 'dove gevel' geen re‘le optie is.

Daarnaast voldoen de zolderruimten van de woningen qua indeling niet aan de gemeentelijke beleidsregel omdat de slaapkamer aan de geluidsbelaste voorzijde is geprojecteerd. Mogelijkheden om de indeling aan te passen stuiten echter op logistieke problemen zodat dit in redelijkheid niet kan worden gevergd.

De woningen beschikken overigens wél over een geluidsluwe gevel en een geluidsluwe buitenruimte, zodat toch voor een groot gedeelte aan de regels van het gemeentelijke geluidbeleid wordt voldaan.

Conclusie

De geluidbelasting op de voorgevel ligt boven de voorkeurswaarde. In beginsel is de Wet geluidhinder niet van toepassing omdat het plangebied in een 30 km/uur-zone ligt, maar op grond van het gemeentelijk geluidbeleid is de geluidssituatie toch beoordeeld. Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moeten de woningen op grond van het gemeentelijk geluidsbeleid een geluidsluwe gevel en een geluidsluwe buitenruimte hebben, en daarnaast zou de voorgevel als een 'dove gevel' moeten worden uitgevoerd. Het project voldoet grotendeels aan de gemeentelijke beleidsregel, alleen aan de laatstgenoemde eis kan niet worden voldaan zonder in conflict te komen met de bouwtechnische regelgeving van het Bouwbesluit.

Eén en ander heeft tot gevolg dat bij de aanvraag om bouwvergunning voor het realiseren van de woningen een rapportage van akoestisch onderzoek naar de karakteristieke geluidwering van de gevels moet worden ingediend, waaruit moet blijken dat deze minimaal 33 dB bedraagt.

Wettelijk kader

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vervat in de circulaires 'Zonering langs hogedruk aardgasleidingen' (1984) en 'Voorschriften zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen van de K1, K2 en K3 categorie' (1991).Het Ministerie VROM bereidt een nieuw Besluit buisleidingen voor dat deze Circulaires binnenkort zal vervangen.

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten.
• Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Hoogspanningsleidingen:

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Zendmasten:

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet. Detailgegevens over risicocontouren van specifieke zendmasten zijn geregistreerd op de website www.antenneregister.nl.

Provinciaal beleid

De Provincie Utrecht heeft in het Provinciaal Milieubeleidsplan 2004-2008 voor verschillende gebiedstypen milieukwaliteitprofielen opgesteld. Per milieuthema zijn indicatoren daarbij gedefinieerd waaraan gewenste kwaliteitsniveaus en ambitiewaarden zijn verbonden. Voor externe veiligheid zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico als indicatoren gekozen.

Gemeentelijk beleid

De gemeente De Bilt heeft de landelijke en provinciale beliedskaders naar gemeentelijk niveau vertaald in het Milieubeleidsplan 2006-2009 van 26 januari 2006. In het milieubeleidsplan is aan het plangebied het gebiedstype 'wonen' toegekend. Voor de indicator externe veiligheid gelden daarbij voor het plaatsgebonden risico en voor het groepsrisico de kwaliteitsdoelstellingen zoals aangegeven in Tabel 2:

Tabel 2: Overzicht kwaliteitsdoelstellingen

Beschrijving huidige risicosituatie:

Op de risicokaart (bron: Provincie Utrecht) is de omgeving van het plangebied weergegeven:

Figuur 3: Risicokaart plangebied

Risicobedrijven:

Er zijn geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Transport van gevaarlijke stoffen:

Er zijn geen transportroutes aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Buisleidingen:

Er zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Hoogspanningslijnen:

Er zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Zendmasten:

Volgens de gegevens op de website www.antenneregister.nl zijn dat de omgeving van het plangebied geen zendmasten aanwezig.

Beoordeling nieuwe risicosituatie:

De toekomstige situatie zal naar verwachting niet leiden tot het ontstaan van een plaatsgebonden risico of een groepsrisico. Er is daarom geen noodzaak voor (nader) onderzoek van de externe veiligheidsaspecten.

Conclusie

Er is zowel in de bestaande als de nieuwe situatie geen sprake van een plaatsgebonden risico of een groepsrisico en er is geen noodzaak voor het uitvoeren van een risicoanalyse. Het plangebied voldoet daarmee voor zowel het PR als het GR aan het ambitiekwaliteitsniveau. Daarmee wordt tevens voldaan aan de door de Provincie Utrecht geformuleerde streefwaarden.

Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen.

Nieuw zijn, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeri‘le regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Een van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden). Hiervoor wordt een grens gehanteerd van 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Dit betekent dat voor NO2 en PM10 projectbijdragen zijn toegestaan van maximaal 1,2 µg/m³. Als van een project aannemelijk is gemaakt dat het niet meer dan 1,2 µg/m³ aan de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 bijdraagt, is het 'NIBM' en vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht uit de Wet milieubeheer.

In het verlengde van een goede ruimtelijke ordening is per 16 januari 2009 het Besluit gevoelige bestemmingen van kracht. Dit Besluit ziet erop toe dat gevoelige groepen niet worden blootgesteld aan te hoge concentraties luchtvervuiling nabij provinciale en rijkswegen. Zo zijn bijvoorbeeld voorzieningen voor langdurig verblijf bedoeld voor ouderen, kinderen en zieke personen aangemerkt als gevoelige bestemmingen. Woningen zijn hierbij niet als gevoelige bestemming aangemerkt. Desondanks is het vanuit een goede ruimtelijke ordening zinvol om inzicht te hebben in de luchtkwaliteit om te beoordelen of de toekomstige bewoners niet worden blootgesteld aan te hoge concentraties luchtvervuiling. In verband hiermee heeft de Milieudienst Zuidoost-Utrecht de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekend met het rekenmodel Geostacks van KEMA en DGMR. De hieruit voortgekomen concentraties zijn grafisch weergegeven in de figuren 1 en 2.

Figuur 1: Concentraties stikstofdioxide in 2010 in en nabij het plangebied

Figuur 2: Concentraties fijn stof in 2010 in en nabij het plangebied

Uit de bovenstaande figuren is af te leiden dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ruim beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ zijn.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m³ van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m³ vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentraties fijn stof in het plangebied circa 22 microgram per m³ bedragen, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide wordt vanaf concentraties boven de 60 microgram per m3 overschreden. De concentraties in het gebied zijn tussen de 22 en 24 microgram per m³ , wat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Conclusies

De woningen vallen onder de werking van de Regeling nibm. In de Regeling nibm is vastgelegd dat projecten met maximaal 1.500 woningen zijn vrijgesteld van berekeningen en toetsing aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, omdat deze bij voorbaat al voldoen aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit. Het Besluit gevoelige bestemmingen is niet van kracht, omdat woningen niet zijn aangemerkt als gevoelige bestemming.

Gezien op het bovenstaande kan voor het aspect luchtkwaliteit worden gesteld dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, en dat hiermee wordt voldaan aan artikel 5.16 lid 1 sub c uit de Wet milieubeheer.

Daarnaast wordt er ook voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening, omdat er in het plangebied en de directe omgeving geen grenswaarden worden overschreden.

Een luchtonderzoek is op basis van de situatie overbodig, omdat het slechts 4 woningen betreft die onder de werkingssfeer van de Regeling niet in betekenende mate vallen.

Wettelijk kader

Met name het aspect "energie in de gebruiksfase" is in wetgeving verankerd. In het bouwbesluit zijn eisen opgenomen ten aanzien van de te behalen energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Voor woningen is de eis op dit moment 0,8. In 2011 wordt deze verlaagd naar 0,6. Voor de meeste overige aspecten van duurzaam bouwen is niets vastgelegd in wetgeving.

Huidige situatie

De gemeente De Bilt werkt voor duurzaam bouwen met het instrument GPR Gebouw. Dit instrument is een hulpmiddel om voor aanvang van de bouw de duurzaamheidsambities te bepalen. Om een GPR Gebouw score te bereiken zijn er zeer veel verschillende mogelijkheden die in principe zelf te bepalen zijn door de bouwende partij. Scores varieren van 0 t/m 10, een score van 6 staat gelijk aan het Bouwbesluitniveau.

GPR Gebouw is opgebouwd uit vijf verschillende subthema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde (GPR Gebouw versie 4.0). Het instrument is toepasbaar voor kantoren, scholen en woningen. Voor het gebruik van GPR Gebouw kan via de gemeente een gratis sublicentie worden aangevraagd.

Sinds kort geldt er in De Bilt een convenant duurzaam bouwen. Daarin is opgenomen dat de gemeente streeft naar een GPR Gebouw Score van 6,5 als minimum voor alle thema's voor alle locaties. Voor kansrijke locaties wordt gestreefd naar een 8 op alle thema's.

Het plan Burgemeester De Withstraat 51 is tot op heden niet als Kansrijk aangemerkt. Bij de uitwerking van het bouwplan wordt bekeken op welke thema's het duurzaam bouwen een rol moet spelen.

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming is in Nederland geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet.

Soortenbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet is het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Flora- en faunawet kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe.

Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kunnen vrijstellingen en ontheffingen worden verleend van de verbodsbepalingen. Het toetsingskader voor deze vrijstellingen is geregeld in artikel 75 van de Algemene Maatregel van Bestuur.

Er bestaan drie beschermingsregimes voor drie verschillende groepen van beschermde soorten. Voor de algemeen beschermde soorten (tabel 1) geldt een algemene vrijstelling voor ruimtelijke ingrepen. Ook voor de overige beschermde soorten (tabel 2) is vrijstelling mogelijk, mits wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Voor strikt beschermde soorten (tabel 3) kan enkel ontheffing worden verleend na een uitgebreide toetsing.

Gebiedsbescherming

De natuurbeschermingswet biedt een beschermingskader voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten. Een belangrijk onderdeel van de Natuurbeschermingswet is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.

Situatie plangebied

Om de nieuwbouwplannen globaal te kunnen toetsen aan de natuurwetgeving, en gezien de ligging, de aard en de omvang van de plannen, is ervoor gekozen om een ecologische quickscan uit te voeren. Zodoende is bepaald of het plangebied in een beschermd waardevol natuurgebied ligt en of er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn.

Op maandag 13 oktober 2009 is een oriënterend veldbezoek aan het plangebied gebracht. Ter plekke is onderzocht of er beschermde planten of dieren voorkomen. Het onderzoek is verricht op basis van omgevingsfactoren in combinatie met kennis over de leefwijze van de beschermde soorten. Aanvullend zijn openbare bronnen met biogeografische informatie geraadpleegd. Uit het onderzoek en het terreinbezoek is gebleken dat er geen beschermde soorten voorkomen en geen aanvullend onderzoek noodzakelijk is. De rapportage is in de bijlagen bij deze toelichting opgenomen.

Conclusie

Binnen en net buiten het plangebied zijn geen beschermde planten of dieren aangetroffen of te verwachten. Er is daarom geen ontheffing ex artikel 75 van de Flora en Faunawet nodig en er zijn geen belemmeringen met betrekking tot de plannen. Gezien de afwezigheid van geschikte plekken voor een nest hoeft er evenmin rekening te worden gehouden met het broedseizoen.

Wettelijk kader

Wet op de Archeologische Monumentenzorg

Ter implementatie van het Verdrag van Malta is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. In deze wet is vastgelegd dat gemeenten in het kader van ruimtelijke ordening ook rekening dienen te houden met het archeologisch erfgoed. In dat kader dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan inventariserend archeologisch onderzoek te worden gedaan, zodat in het plan - indien nodig - een passende regeling kan worden getroffen om aanwezige archeologische waarden te beschermen.

Om te beoordelen in hoeverre de archeologische regelgeving van betekenis is voor de uitvoering van het project is er (op 24 september 2009) contact gezocht met de provincie Utrecht, afdeling ECV. Daaruit is naar voren gekomen dat er voor het perceel aan de Burgemeester De Withstraat 51 voor archeologie een lage verwachtingswaarde volgens IKAW geldt, en dat er daarom geen nader archeologisch onderzoek behoeft te worden uitgevoerd. Een en ander wordt bevestigd door de Archeologische verwachtingenkaart De Bilt zoals aangegeven in afbeelding 1.

Afbeelding 1: Archeologische verwachtingskaart gemeente de Bilt

Wettelijk kader / inleiding

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

Onderzoek

In september 2009 is informeel contact gelegd met het Hoogheemnraadschap De Stichtse Rijnlanden over het wateradvies dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure nodig is. Bij het bouwplan is sprake van een afname van zowel de bebouwde- als de verharde oppervlakte. Het Hoogheemraadschap heeft daarom op 12 oktober 2009 aangegeven dat er, geredeneerd vanuit het watersysteem, geen extra voorwaarden zullen worden gesteld aan het bouwplan voor vier woningen aan de Burgemeester De Withstraat 51. Het bouwplan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterhuishouding.

Voor de achterblijvende locatie van Van Doorn aan de Burgemeester De Withstraat is een plan ontwikkeld om vier woningen te realiseren. De vraag is of dit de parkeerdruk laat toenemen in dit gedeelte van de straat. Het uitgangspunt is dat dit niet mag gebeuren, gezien de huidige gespannen situatie.

Huidige situatie

De huidige situatie is dat bedrijf van Van Doorn op kantoor met gemiddeld tien personen werken, daarvan kunnen vier auto's op eigen terrein geparkeerd worden. Verder staan bij het bedrijf gemiddeld acht tot twaalf auto's in de wijk van schilders die hier's morgens vroeg (6.00 uur) verzamelen, en vanaf 17.00 uur weer vertrekken.

Toekomstige situatie

De locatie bevindt zich in een stedelijkheidsklasse 2, rest bebouwde kom. Dit komt neer op een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning. Voor vier woningen zijn dat dus zeven parkeerplaatsen.

De woningen hebben geen eigen oprit, wat betekent dat de bestaande inritten voor het bedrijf Van Doorn omgebouwd kunnen worden naar parkeerruimte. Hierdoor ontstaan 3 extra parkeerplaatsen. Daarnaast worden op de nabijgelegen groenstrook aan de Zorgvliet 2 parkeerplaatsen gerealiseerd.

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan Dorpsstraat e.o. 2005 heeft de betreffende groenstrook de bestemming Verblijfsgebied, waarbinnen de aanleg van arkeervoorzieningen is toegestaan.

Vergelijking en conclusie

Als de huidige situatie vergeleken worden met de toekomstige dan lijkt het alsof de parkeerdruk afneemt. Van twaalf geparkeerde auto's per dag in het openbare gebied naar zeven geparkeerde auto's per dag. Omdat woningen voornamelijk in de avond een parkeerbehoefte hebben, neemt de druk dan wel toe. Door het verdwijnen van de inritten van het bedrijf en het aanleggen van 2 extra parkeerplaatsen in de nabijgelegen groenstrook, zijn in de nieuwe situatie 5 extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig.

De toename van de parkeerdruk in de avond als gevolg van de bouw van vier woningen op de locatie Van Doorn wordt dus gecompenseerd door de aanleg van 5 extra parkeerplaatsen, waardoor het plan uit verkeersoogpunt aanvaardbaar is.

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden. Het bestemmingsplan is opgebouwd uit drie onderdelen: plantoelichting, plankaart en planregels. De toelichting verwoordt welke beleidskeuzes hebben geleid tot het vastleggen van de bestemmingen met bijbehorende regels. In de regels staan per bestemming de specifieke regels met betrekking tot bouwen en gebruik van de gronden. De kaart geeft weer aan welke gronden welke bestemming is toegekend.

Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 heeft de standaardisering en digitalisering van bestemmingsplannen zijn intrede gedaan. Hiermee wordt beoogd de raadpleegbaarheid en uitwisselbaarheid van ruimtelijke plannen te vergroten. Met de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008 zijn de bepalingen voor de standaardisering en digitalisering vastgelegd. Een bestemmingsplan opgesteld volgens deze bepalingen is een digitaal bestand in GML-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld.

Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware, bijvoorbeeld via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl of via de gemeentelijke website www.debilt.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het bestemmingsplan opgeroepen worden. Er zijn zodoende meerdere verbeeldingen van één plan mogelijk. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen. De toelichting is juridisch gezien echter niet bindend.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de kaart. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied en de inhoud van de inrichtingsplannen zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels.

Het bestemmingsplan 'Burgemeester De Withstraat 51' biedt de juridisch-planologische basis om nieuwbouw op dit perceel te kunnen realiseren. Voor specifieke nieuwbouwprojecten kan het noodzakelijk zijn dat het bestemmingsplan tussentijds wordt herzien ter plaatse van de nieuwbouwlocatie. Voor dit projectbestemmingsplan wordt aangesloten bij de algemene bestemmingsplansystematiek van de gemeente. Gezien het specifieke doel van dit bestemmingsplan kent het slechts één bestemming, te weten 'Wonen'. De bijbehorende parkeervoorzieningen zijn niet als zodanig bestemd, maar toegestaan binnen de bestemming 'Wonen' en binnen de bestemming 'Verblijfsdoeleinden' in het bestemmingsplan Dorpsstraat e.o. 2005.

Ter verduidelijking wordt hieronder per artikel de bestemmingsregeling toegelicht.

Artikel 1: Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover in de regels begrippen worden gebruikt die niet in het artikel staan vermeld, wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

Artikel 2: Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de verschillende maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, bepaald moeten worden.

Artikel 3: Wonen

Het plangebied heeft de bestemming 'Wonen' gekregen. De gemeente De Bilt hanteert de bestemming 'Wonen' voor de activiteit wonen in de vorm van geschakelde en gestapelde woningen met onder meer aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Qua hoogte van nieuw te realiseren woningen wordt uitgegaan van een maximale goothoogte van zes meter, en een maximale nokhoogte van 4 meter boven de goothoogte.

Artikel 4: Anti-dubbeltelregel

Deze regel voorkomt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een bouwvergunning, nogmaals in beschouwing wordt genomen bij het beoordelen van latere bouwplannen.

Artikel 5: Algemene gebruiksregels

Deze regel geeft aan dat het is verboden de in het plan begrepen gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.

Artikel 6: Algemene afwijkingsregels

Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om voor bepaalde kleine afwijkingen met een omgevingsvergunning van de planregels af te wijken.

Artikel 7: Algemene wijzigingsregels

Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 5 meter bedragen.

Artikel 8 Algemene procedureregels

Dit artikel legt vast welke procedure gevolgd dient te worden bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid zoals bedoeld in artikel 6.

Artikel 9: Overige regels

Dit artikel legt vast dat wanneer verwezen wordt naar wettelijke regelingen, gedoeld wordt op de regeling, zoals deze geldt op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Artikel 10: Overgangsrecht

Dit artikel bevat regels voor bouwwerken en gebruik die afwijken van de regels van dit bestemmingsplan, wanneer dit in werking treedt.

Artikel 11: Slotregel

De slotregel geeft aan hoe de regels worden aangehaald.

De gemeente is voornemens om een anterieure overeenkomst te sluiten met de grondeigenaar, waarin afspraken worden gemaakt over het verhaal van kosten van de grondexploitatie. In verband hiermee is ervoor gekozen om geen exploitatieplan op te stellen. Voor vaststelling van het bestemmingsplan zal met de initiatiefnemer een overeenkomst zijn gesloten.

Vanwege de geringe afwijking van het geldende bestemmingsplan en de beperkte ruimtelijke impact van het plan is ervoor gekozen om géén inspraakronde te houden. In het kader van de achterblijvende locaties Larenstein is in 2006 in opdracht van de gemeente een stedenbouwkundige visie opgesteld voor de omgeving van de rotonde Blauwkapelseweg. Deze visie betrof ook de locatie Burgemeester De Withstraat 51. Voor deze visie bestond geen politiek draagvlak. In opdracht van de politiek is in nauw overleg met omwonenden een nieuwe visie voor de omgeving van de rotonde opgesteld. Hiertoe is in 2006 een algemene inloopavond georganiseerd en heeft hierna nog apart overleg met de Initiatiefgroep Hart voor De Bilt plaats gevonden. De Initiatiefgroep kon, voor wat betreft de locatie Burgemeester De Withstraat, met twee varianten instemmen. Het thans voorliggende bouwplan van 4 woningen vormt een uitwerking van één van deze varianten. In de zomer van 2009 is het concrete bouwplan voor de 4 woningen voorgelegd aan een afvaardiging van de Initiatiefgroep. De Initiatiefgroep heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het bouwplan.

De vervangende nieuwbouw op deze binnenstedelijke locatie maakt dat van aantasting van nationale belangen geen sprake zal zijn. Daarom is afgezien van vooroverleg met het Rijk. Van vooroverleg met provincie Utrecht kan worden afgezien omdat het plan valt in de "Overleglijst ex art 3.1.1 en art 5.1.1 Bro" opgenomen categorieën waarvoor overleg met de provincie niet noodzakelijk is. Het betreft vervangende nieuwbouw binnen de rode contour. Omdat het geen grootschalige nieuwbouw betreft, is een mobiliteitstoets niet vereist. Het waterschap De Stichtse Rijnlanden is betrokken in het tot stand komen van de waterparagraaf en in die zin heeft vooroverleg met het waterschap plaatsgevonden.

Op basis van het voorgaande heeft voldoende overleg en afstemming plaatsgevonden en is het plan maatschappelijk haalbaar.