het bestemmingsplan 'Leyenseweg 38, Bilthoven' met identificatienummer NL.IMRO.0310.21014BP0011-VG01 van de gemeente De Bilt;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en daarbij behorende bijlagen;

een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een aan een hoofdgebouw aanwezig bouwwerk dat al dan niet rechtstreeks vanuit dat hoofdgebouw toegankelijk is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een constructie, bestaande uit een mast, een ontvang- en zendmast of een stelsel van draden, dan wel een schotel bestemd voor (tele)communicatiedoeleinden;

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een bouwwerk, dat ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan bestaat, dat/die of in uitvoering is of dat na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend of krachtens een omgevingsvergunning die na dit tijdstip, hoewel in strijd met dit plan, niet mag worden geweigerd;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een kelder voor zover gelegen onder gebouwen, dakopbouw en/of zolder, die gelet op de bouwtechnische eisen in het Bouwbesluit onbruikbaar zijn voor de woonfunctie;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een plat dak dat door wijze van afwerking geschikt is gemaakt om te worden gebruikt als terras; een balkon (uitstekend of op een erker) wordt niet als een dakterras gezien;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of een bedrijfsactiviteit;

een bouwkundige constructie waarin bij uitzondering te openen delen aanwezig kunnen zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte en met een in de Wet geluidhinder bedoelde karakteristieke geluidswering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB;

een weg bedoeld voor het toegankelijk maken van erven; deze wegcategorie is in beginsel toegankelijk voor elke vervoerswijze;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd;

1. a. hoofdgebouw:
   gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
2. b. vrijstaand hoofdgebouw:
   een hoofdgebouw zonder gemeenschappelijke wand(en) met een ander hoofdgebouw;

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt aangeboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond. Huisvesting in verband met mantelzorg wordt aangemerkt als functioneel verbonden met het hoofdgebouw;

huurwoning waarvan de oppervlakte minimaal 75 m² GBO bedraagt en met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste 20 jaar na ingebruikname is verzekerd;

de achtergevel ten tijde van de oplevering van het gebouw/de woning dan wel - indien het gebouw/de woning nog gerealiseerd dient te worden - de achtergevel van het gebouw/de woning, zoals deze met de omgevingsvergunning wordt beoogd;

de woning ten tijde van de oplevering van de woning dan wel - indien de woning nog gerealiseerd dient te worden - de woning, zoals deze met de omgevingsvergunning wordt beoogd;

de zijgevel ten tijde van de oplevering van het gebouw/de woning dan wel - indien het gebouw/de woning nog gerealiseerd dient te worden - de zijgevel van het gebouw/de woning, zoals deze met de omgevingsvergunning wordt beoogd;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstanddige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van de weg, gemeten vanaf de kruin van de weg;
2. b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, erotische massagesalon of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar;

huurwoning waarvan de oppervlakte minimaal 60 m² GBO bedraagt en met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste 30 jaar na ingebruikname is verzekerd;

de naar de wegzijde gekeerde gevel; in geval er meerdere gevels zijn aan te merken als voorgevel, is de gevel die meetelt in de huisnummering de voorgevel;

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

een ruimte of complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding; een woonwagen wordt gezien als woning / wooneenheid

elk bouwkundig ondergeschikte vergroting van de oorspronkelijke woning;

een voor bewonig bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst; roerende zaken die kennelijk niet zijn bedoeld voor permanente bewoning (zoals toercaravans) zijn hier niet onder begrepen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. parken, plantsoenen, bosschages en overige groenvoorzieningen;

inclusief bijbehorende:

2. b. voet- en fietspaden;
3. c. water en civieltechnische- en waterhuishoudkundige werken;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. onbebouwde tuinen;
6. f. objecten voor de beeldende kunst.

Op of in de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan:

1. a. 10 meter voor objecten voor de beeldende kunst;
2. b. 7 meter voor palen en masten;
3. c. 5 meter voor speelvoorzieningen;
4. d. 2 meter voor erf- en/of terreinafscheidingen;
5. e. 3 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. erftoegangswegen;
2. b. (buurt)ontsluitingswegen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. parkeer- en/of stallingsvoorzieningen;
5. e. groen- en speelvoorzieningen;
6. f. geluidafschermende voorzieningen ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - geluidscherm bestaand' en 'specifieke bouwaanduiding - geluidscherm nieuw';
7. g. water en civieltechnische- en waterhuishoudkundige werken.

Op of in de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd met inachtneming van dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan:

1. a. 10 meter voor objecten voor de beeldende kunst;
2. b. 7 meter voor palen en masten;
3. c. 5 meter voor speelvoorzieningen;
4. d. 2 meter voor erf- en/of terreinafscheidingen;
5. e. 4 meter voor geluidafschermende voorzieningen;
6. f. 3 meter voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan het oppervlak en de locatie van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover dit noodzakelijk is om de veiligheid van- en het gebruik door weggebruikers te waarborgen.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. aaneengebouwde woningen;
2. b. de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen;

inclusief bijbehorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. voet- en fietspaden;
6. f. parkeergelegenheid op eigen terrein;
7. g. water en waterhuishoudkundige werken.

Op of in de in lid 5.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de locatie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover dit noodzakelijk is om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Het bevoegd gezag kan in geval van onvoldoende bouwmogelijkheden een omgevingsvergunning verlenen voor bouwen overeenkomstig de bouwregels in afwijking van het bepaalde in sublid 5.2.2 sub b, 5.2.3 sub c en 5.2.4 sub c voor gebouwen op een andere positie op het bouwperceel, mits:

1. a. door de gebouwen op een andere positie te bouwen de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel toeneemt met maximaal 15%;
2. b. uit een stedenbouwkundige onderbouwing blijkt dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
3. c. er geen onaanvaardbare gevolgen zijn voor gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, onder andere voor wat betreft de bouwmogelijkheden, de privacy en lichttoetreding;
4. d. er voldoende mogelijkheden blijven voor parkeren op eigen terrein.

De voor 'Wonen - Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gestapelde woningen;
2. b. de uitoefening van aan huis verbonden beroepen;

inclusief bijbehorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. voet- en fietspaden;
6. f. parkeergelegenheid op eigen terrein, al dan niet (half) ondergronds;
7. g. water en waterhuishoudkundige werken.

Op of in de in lid 6.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de locatie van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor zover dit noodzakelijk is om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag worden gebouwd volgens de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits de aanvrager van een omgevingsvergunning voor de bouw van één of meerdere bouwwerken die leiden tot werkzaamheden dieper dan 0,25 m -mv of meer een rapport overlegt, waaruit blijkt dat de ingreep niet zal leiden tot aantasting van de archeologische waarde.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen met betrekking tot:

1. a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
2. b. de verplichting tot het doen van opgravingen;
3. c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de normen van de archeologische beroepsgroep, ter plaatse geen archeologische waarden zijn vastgesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Er mogen maximaal 68 woningen worden gerealiseerd.
2. b. Van het aantal te bouwen woningen moet minimaal 30% als sociale huurwoningen en minimaal 20% als middeldure huurwoningen worden gerealiseerd;
3. c. De sociale en middeldure woningen zoals bedoeld onder b worden gebouwd binnen de bestemming 'Wonen - Gestapeld'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen af te wijken van het bepaalde in artikel 9.1 onder a en maximaal 70 woningen toestaan, mits:

1. a. er wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 9.1 onder b;
2. b. dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is;
3. c. er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
4. d. dit niet leidt tot extra belemmeringen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende bedrijven;
5. e. er wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 14.3;
6. f. de extra woningen mogen uitsluitend worden toegevoegd in het hoofdgebouw met gestapelde woningen in het zuiden van het plangebied;
7. g. het hoofdgebouw met gestapelde woningen in het zuiden van het plangebied binnen het betreffende bestemmingsvlak 'Wonen - Gestapeld' wordt voorzien van een ondergrondse parkeervoorziening.

Het is verboden een bouwwerk, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist, te bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn.

Het verbod tot bouwen met overschrijding van de voorgevelrooilijn zoals bedoeld in artikel 9.3 is niet van toepassing op:

1. a. onderdelen van een bouwwerk, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist die bij het afzonderlijk realiseren opgevat zouden moeten worden als het aanbrengen van veranderingen bedoeld in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
2. b. andere onderdelen van een bouwwerk, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist die bij het afzonderlijk realiseren niet vallen onder de werking van de veranderingen bedoeld in artikel 3, onderdeel 8, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, te weten:
   1. 1. ondergrondse uitsteeksels, zoals funderingsonderdelen, rioolleidingen en rioolputten;
   2. 2. stoepen, stoeptreden en toegangsbruggen, mits zij de grens van de weg met niet meer dan 0,3 m overschrijden;
   3. 3. erkers en serres en andere uitbouwen die de voorgevelrooilijn met niet meer dan 1 m overschrijden, met dien verstande dat:
      • de afstand van de erkers en serres en andere uitbouwen tot de zijdelingse bouwperceelsgrens(-zen) minimaal 2 meter bedraagt, tenzij bij een aangrenzende aaneengebouwde woning tevens een erker en serre of andere uitbouw aanwezig is danwel tegelijkertijd wordt gebouwd;
      • de bouwhoogte van de erker en serre en andere uitbouwen mag niet meer bedragen dan 3 m.
   4. 4. luifels en dakoverstekken met een diepte tot 70 cm.

In afwijking van artikel 9.3 kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor:

1. a. ondergrondse bouwwerken zoals kelderkoekoeken en kelderingangen, mits de bovenzijde daarvan niet hoger gelegen is dan 10 cm boven het straatpeil;
2. b. bouwwerken, geen gebouw zijnde, anders dan bedoeld in artikel 2, onderdeel 9, 16 en 18 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, die naar hun aard en bestemming op een voor de voorgevelrooilijn gelegen erf toelaatbaar zijn;
3. c. laadperrons, stoepen en stoeptreden, die de grens van de weg overschrijden.

Onderkeldering is uitsluitend toegestaan onder gebouwen en in maximaal één laag waarvan de diepte niet meer dan 3 m mag bedragen, uitgezonderd voor de gronden met de bestemming 'Waarde -Archeologie', tenzij aanvrager een rapport overlegt, waaruit blijkt dat de ingreep niet zal leiden tot aantasting van de archeologische waarde.

Als een strijdig gebruik met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
2. b. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woonruimte.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van het plan, indien het betreft:

1. a. het oprichten van bouwwerken ten algemene nutte, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, telefooncellen, wachthuisjes voor verkeersdiensten, schuilgelegenheden en schaftlokalen, mits de inhoud van elk van deze gebouwtjes niet meer bedraagt dan 50 m³ en de bouwhoogte ervan niet meer bedraagt dan 3,50 meter;
2. b. het overschrijden van de regels inzake goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van gebouwen met niet meer dan 5%;
3. c. het overschrijden van de regels inzake de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%;
4. d. het overschrijden van de in lid 2.2.1 genoemde regels ten aanzien van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, mits de maximale bouwhoogte met niet meer dan 5 meter wordt overschreden;
5. e. overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen door ondergeschikte bouwonderdelen, zoals erkers, balkons, bordessen, luifels, galerijen, trappen, overhangende verdiepingen, toegangen, lifthuizen en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 3 meter;
6. f. geringe afwijkingen van de regels inzake de afmetingen van woningen, alsmede de afmetingen van de bij de woningen toegestane bijgebouwen, voor zover dit in het belang van een goede huisvesting van minder valide personen noodzakelijk is en geen afwijking middels een omgevingsvergunning van de desbetreffende regels van het plan kan worden verleend op basis van het bepaalde onder b van dit artikel.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

1. a. de in dit plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voorzover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 5 meter bedragen;
2. b. tot het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven, mits de aanwezige bedrijven niet in een hogere milieucategorie worden gebracht.

Een beslissing omtrent het stellen van nadere eisen wordt niet eerder genomen dan het moment nadat belanghebbenden gedurende twee weken na publicatie van het voornemen tot het stellen van nadere eisen in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, in de gelegenheid zijn gesteld mondeling of bij voorkeur schriftelijk zienswijzen tegen de nadere eis bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerpbestemmingsplan.

Voor energiebesparende maatregelen mag het op de verbeelding aangegeven bouwvlak met maximaal 30 centimeter worden overschreden.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of wijzigen van een gebouw en/of voor het veranderen van het gebruik van een gebouw wordt slechts verleend indien voldoende parkeergelegenheid en voldoende laad- en losgelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.
2. b. Van voldoende parkeergelegenheid zoals genoemd onder a is sprake indien:
   1. 1. voldoende parkeerplaatsen binnen het plangebied worden aangelegd en in stand worden gehouden, waarbij de parkeernormen zoals opgenomen in de volgende tabel worden gehanteerd:
      

1. 1. in aanvulling op het bepaalde in lid 14.3 sub b.1 3 extra parkeerplaatsen worden aangelegd en in stand worden gehouden.
3. c. Van voldoende laad- en losgelegenheid zoals genoemd onder a is sprake indien wordt voldaan aan hetgeen hierover is opgenomen in de nota 'Wat beweegt De Bilt, Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan' van de gemeente De Bilt zoals vastgesteld op 5 april 2012 en opgenomen in Bijlage 3. Indien deze nota wordt veranderd of vervangen gedurende de planperiode, dan moet worden voldaan aan de gewijzigde versie dan wel de opvolger van de nota.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijking middels een omgevingsvergunning verlenen van lid 15.1 sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a met maximaal 10%.
3. c. Lid 15.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 15.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 15.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 15.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

'Regels van het bestemmingsplan Leyenseweg 38, Bilthoven'.

In december 2019 is het voormalige en leegstaande politiebureau aan de Leyenseweg in Bilthoven gekocht door een ontwikkelende partij. Voor een integrale ontwikkeling in aansluiting op de wijk Vogelzang wordt het aangrenzende volkstuinencomplex meegenomen bij de ontwikkeling van de locatie van het politiekantoor. Hiertoe is in 2020 is een intentieovereenkomst gesloten tussen deze partij en de gemeente De Bilt.
Ook ontstond de mogelijkheid om een deel van het terrein van de brandweerpost Bilthoven bij de locatie te betrekken. Dit biedt mogelijkheden om een stedenbouwkundig model te realiseren met meer ruimtelijkheid, een veiliger verkeersontsluiting en een evenwichtigere verdeling van de parkeerplaatsen. Aan de westzijde is een deel van het perceel van de brandweer toegevoegd aan het plangebied, waarmee in ruimtelijk opzicht een logische grens ontstaat.

Op 30 september 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de 'Ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling Leyenseweg 38'.

De huidige planologische regeling voor het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan 'Bilthoven Zuid 2009'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van dit geldende bestemmingsplan. Om de beoogde woningbouwontwikkeling mogelijk te maken, worden de bestemmingen via het voorliggende bestemmingsplan herzien. De ruimtelijke randvoorwaarden vormen hiervoor de basis.

Het plangebied bestaat uit delen van de kadastrale percelen F4660 en F5726.

Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Leyenseweg en grenst aan de spoorlijn Utrecht - Amersfoort in het noorden, de bestaande bebouwde percelen aan de Spoorlaan in het oosten en het perceel van de brandweer in het westen (zie afbeelding 1.1). Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 13.500 m².

Aan de zijde van de Leyenseweg sluit het plangebied naadloos aan op de grens van het bestemmingsplan 'Onderdoorgang Leijenseweg Bilthoven' waarbinnen de herinrichting van de weg enige jaren geleden heeft plaatsgevonden in samenhang met de aanleg van de ongelijkvloerse kruising met de spoorlijn. Wel zijn de bestaande parkeerplaatsen ten noordoosten van de rotonde onderdeel van het plangebied.

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ´Bilthoven Zuid 2009´, zoals op 28 januari 2010 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 22 april 2010 in werking is getreden.

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen Maatschappelijk - 1 (bruine vlak) met de aanduiding 'karakteristiek' en Recreatie - Volkstuin (groene vlak), afgestemd op het bestaande en voormalige gebruik.

Afbeelding 1.1 Uitsnede verbeelding vigerende bestemmingsplan met plangebied aangeduid

De bestemming Maatschappelijk - 1 omvat zowel de locatie van de brandweer als het voormalige politiebureau. Deze gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van activiteiten gericht op sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, inclusief de bijbehorende zorgwoningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, toegangswegen, - paden en verblijfsgebied. Er geldt een maximum bouwhoogte van 9 meter en een maximum bebouwingspercentage van 25%. Aan de aanduiding ‘karakteristiek’ is de voorwaarde verbonden dat de afstand van gebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens niet minder mag bedragen dan 2,5 m.

De bestemming Recreatie - Volkstuin omvat de locatie van het huidige volkstuinencomplex. Deze gronden zijn bestemd voor moes- en volkstuinen, inclusief parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, toegangswegen, -paden en verblijfsgebied.

In dit hoofdstuk is een eerste algemene indruk van het plangebied geschetst en is de aanleiding voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan beschreven. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie van het plangebied en de ruimtelijke randvoorwaarden beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het vigerend beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven dat voor de ontwikkeling van het plangebied relevant is. Hoofdstuk 4 beschrijft vervolgens de uitgangspunten en randvoorwaarden met betrekking tot de omgevingsaspecten. Hierbij worden onder andere de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van bodem, archeologie, water, flora en fauna, akoestiek, luchtkwaliteit en externe veiligheid beschreven. In hoofdstuk 5 wordt kort ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan en in hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld. Tot slot worden in hoofdstuk 7 de juridische aspecten van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij is aandacht voor de systematiek van de planregels en een beschrijving van de verschillende bestemmingen.

Tussen het spoor, de Leyenseweg en de wijk Vogelzang ligt een driehoekig terrein met een brandweerpost, een voormalig politiebureau en een klein volkstuinencomplex. Deze functies worden ontsloten via een parallelweg van de Leyenseweg. De Leyenseweg zelf gaat vanaf de rotonde naar beneden en passeert het spoor middels een tunnelbak. De parallelweg of bypass, ook Leyenseweg geheten, blijft wel hoog en kruist de tunnelbak bij het spoor. Door deze complexe infrastructurele situatie, het spoor en de begrenzing door de achtertuinen van de woningen aan de Spoorlaan, ligt het terrein enigszins geïsoleerd van zijn omgeving.

De locatie ligt in een gemengd gebied, met aan de ene kant een woonwijk met hoofdzakelijk grondgebonden woningen, maar ook enkele appartementengebouwen tussen Spoorlaan en Middellaan, en aan de andere kant de hoofdinfrastructuur van het spoor, de brandweer en de Leyenseweg. Aan de overzijde van de Leyenseweg liggen zowel woningen (op het voormalige Inventum-terrein) als het kantorencomplex Leyensehof.

De grondgebonden woningen rondom de planlocatie bestaan voornamelijk uit bebouwing van twee lagen met een kap. De maximale bouwhoogte wordt voornamelijk bepaald door de steilte van de kap en varieert tussen de 9,5 en 11 meter.

De woningen aan de Spoorlaan grenzen met hun achtertuinen direct aan de planlocatie. De woningen aan de Alexander Vosmaerlaan en Rogier van der Weydenlaan liggen op enige afstand aangezien er nog een weg/rotonde resp. een spoorlijn tussen ligt.

Vóór de aanleg van de villawijk en het spoor had het gebied, gelegen op de overgang van het polderlandschap naar de bossen op de Utrechtse Heuvelrug, een agrarisch karakter. De Leyenseweg bestond toen al, als dwarsverbinding tussen de Soestdijkerweg en de Beukenburgerlaan in Groenekan. Van de oorspronkelijke agrarische sfeer of bebouwing is niets meer over, al volgt de rij oude beuken tussen brandweer en politie nog wel de oude verkavelingsstructuur. Mogelijk zijn deze bomen een restant van de beplanting rond het erf van de boerderij die hier ooit gestaan heeft.

Het plangebied ligt nabij het station en het centrum van De Bilt, direct naast de wijk Vogelzang. Deze karakteristieke villawijk is aangelegd aan het begin van de 20ste eeuw, na de bouw van station De Bilt. Kenmerkend voor de wijk zijn de organische wegenstructuur en het groene karakter, als gevolg van de grote kavels met diepe voor- en achtertuinen. Er is echter weinig openbaar groen, het betreft met name privé groen. De straten zijn relatief smal, met kleine plantvakken voor bomen. De bebouwing is gevarieerd, zowel in bouwmassa (omvang, vrijstaand of twee-onder-één-kap) als in bouwperiode en architectuur. De ritmiek van de bebouwing langs de straten (overwegend twee bouwlagen met een kap), de overwegend traditionele bouwstijl, het kappenlandschap en de bruinrode baksteen en hout als dominante bouwmaterialen zorgen voor samenhang.

Het plangebied bestaat uit een bebouwd gedeelte met een maatschappelijke bestemming en een volkstuinencomplex. De bebouwing bestaat uit een deel van de brandweerpost met garage. Op het terrein is ook een oefenplaats aanwezig. Op het terrein van de volkstuinen staan slechts wat kleine gebouwen in de vorm van kassen en kleine bergingen.

Op het bebouwde perceel staan binnen het plangebied diverse gebouwen: het voormalige politiebureau dat grotendeels bestaat uit een souterrain met daarop twee bouwlagen en een opslagloods. Verder is het betreffende perceel voor een groot gedeelte voorzien van verharding.

Centraal in het plangebied staan enkele solitaire bomen (zie ook Bijlage 13 Boominventarisatie). Daarnaast zijn er veel bomen aan de rand van en aansluitend aan het plangebied aanwezig, die het gebied een groen karakter geven. Het betreft bestaande te behouden bomen aan de zijde van de brandweer en langs het spoor en de, buiten het plangebied gelegen, bomen in de achtertuinen van de woningen aan de Spoorlaan.

Op 30 september 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de 'Ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling Leyenseweg 38'.

Met de voorgestelde ruimtelijke randvoorwaarden wordt een goede inpassing in de omgeving geborgd. Het plan houdt rekening met de specifieke omstandigheden van de locatie. De grondgebonden woningen sluiten met de achtertuinen aan op de bestaande achtertuinen van de twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen aan de Spoorlaan, waarmee een ruime afstand wordt gecreëerd tussen de nieuwe en de bestaande bebouwing. De appartementen zijn gepositioneerd aan de spoorzijde, aan de zijde van de brandweerpost en aan de voorzijde van de locatie nabij de rotonde. Deze situering heeft onder meer als voordeel dat deze fungeert als afscherming van het geluid van spoor en brandweer.

Concept - Vogelnest tussen de bomen
Gezien de ligging in gemengd gebied met diverse geluidsbronnen is er in het stedenbouwkundig concept veel aandacht voor de interne kwaliteit geweest. De bestaande groene kwaliteit van het gebied wordt omarmd en geven het plangebied een groen karakter.
Als leidend concept wordt het vogelnest tussen de bomen geïntroduceerd. Het vogelnest symboliseert een veilige, beschutte en natuurlijke ruimte.

Bebouwing
De bebouwing bestaat uit 68 grondgebonden woningen en appartementen. Deze woningen kunnen worden gerealiseerd in een zestal bouwvolumes, zijnde drie appartementengebouwen en drie blokken rijwoningen. Alle bouwvolumes hebben een vergelijkbare gevellengte, wat zorgt voor rust en samenhang.
In het voorliggende bestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het vergroten van dit aantal tot een maximum van 70. Deze woningen mogen uitsluitend worden toegevoegd in het appartementengebouw aan de rotonde, onder de voorwaarde dat dit gebouw wordt voorzien van een parkeergarage.

Afbeelding 2.1 Bebouwingsvoorstel

Ook in de bouwhoogte wordt gezocht naar rust en samenhang, met een geleidelijke opbouw in hoogte. Dat betekent twee bouwlagen met een kap voor de grondgebonden woningen aan de oostkant van het plan. Het bouwvolume langs het spoor bestaat nabij de grondgebonden woningen uit drie bouwlagen. In de noordwesthoek van het plangebied worden de appartementen ondergebracht in een vierlaags gebouw.
De verschijningsvorm van de bovenste laag van de twee laatst genoemde volumes is in afwijking van de ruimtelijke randvoorwaarden. In plaats van appartementen in de kap wordt het gebouw voorzien van een plat dak. In de architectonische uitwerking is gebleken dat een platte afdekking beter aansluit bij ruimtelijke context van het gebouw aan het spoor. Het besluit om op dit vlak af te wijken van de ruimtelijke randvoorwaarden is in goed overleg met de bewoners van de Rogier van der Weydenlaan tot stand gekomen.

De bovenste bouwlaag van het appartementengebouw aan de rotonde wordt overeenkomstig de vastgestelde ruimtelijke randvoorwaarden uitgevoerd als een woonlaag in kapvorm, zodat deze ook meedoet in het kappenlandschap van de wijk Vogelzang.

Afbeelding 2.2 Bebouwingshoogtes

De grondgebonden eengezinswoningen van twee bouwlagen met kap (achter de percelen aan de Spoorlaan) hebben een maximale goot- en bouwhoogte van 7 respectievelijk 11 meter. Deze maximale bouwhoogte geldt als maximale bouwhoogte voor het plat afgedekte woongebouw aan het spoor. Binnen deze maat kunnen drie bouwlagen worden gebouwd.
Voor het plat afgedekte woongebouw met vier bouwlagen in de noordwesthoek van het plangebied (naast de brandweer) is een maximale bouwhoogte van 13 meter van toepassing. Het appartementengebouw bij de entree heeft een maximale goot- en bouwhoogte van 9,5 respectievelijk 13 meter teneinde van drie bouwlagen met kap mogelijk te maken.

Programma
Met het woningbouwprogramma wordt zorgvuldig ingespeeld op de woningbouwbehoefte en -ambitie in De Bilt. In totaal worden er maximaal 68 woningen gerealiseerd in het sociale, middeldure en dure segment. Hiervan zal circa 75% worden ingevuld met een gestapeld programma; appartementen die geschikt zijn voor starters en senioren. Er wordt tevens voldaan aan de gemeentelijke eis van minimaal 30% sociale én minimaal 20% middeldure huurwoningen.

Naast het gestapelde programma is er tevens ruimte voor een bescheiden toevoeging van grondgebonden eengezinswoningen. Met het beoogde aantal woningen en de beoogde differentiatie in woningtypen levert deze ontwikkeling hiermee een substantiële bijdrage aan de gemeentelijke woningvoorraad en -doelstellingen, dus zowel in kwantiteit als kwaliteit.

Verkeer en parkeren
Het plangebied wordt ontsloten via de parallelweg van de Leyenseweg. De toegangsweg naar het plangebied ligt oostelijk van de bestaande bomenrij langs de brandweerlocatie. De entree ligt op een zo groot mogelijke afstand van de aansluiting op de rotonde, vanuit oogpunt van verkeersveiligheid en een goede afwikkeling van verkeer naar en van de rotonde. Door het betrekken van een deel van het perceel van de brandweer is dit op een goede wijze inpasbaar. Vanaf de Leyenseweg loopt de ontsluitingsweg langs de groene ruimte tot in de noordelijke punt van het gebied.

Voor langzaam verkeer wordt er wel een extra ontsluiting toegevoegd (zie rode pijl) in de bocht van de bypass. In de woonbuurt zelf is het langzame verkeer gecombineerd met de hoofdontsluiting en daar geldt het principe 'auto te gast'.

Afbeelding 2.3 Ontsluiting en parkeren (met indicatie van aantallen)

Het parkeren is in drie openbare parkeerkoffers opgelost, evenwichtig verspreid in het plangebied. Bij 5 van de 6 hoekwoningen wordt op eigen terrein geparkeerd. Voor de toets aan de gemeentelijke parkeernorm wordt verwezen naar paragraaf 3.3.7.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven met welke beleidsuitgangspunten van het Rijk, de provincie en het eigen gemeentelijk beleid rekening moet worden gehouden bij het vaststellen van bestemmingsplan 'Leyenseweg 38, Bilthoven'.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen:

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s;
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Beoordeling en conclusie

In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

Op 30 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, compleet. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen, worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met één of meer belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen. In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten.

Beoordeling en conclusie

Het Barro bevat geen verplichtingen specifiek voor dit plangebied. De planlocatie ligt binnen het radarverstoringsgebied behorende bij radarstation Soesterberg. Binnen het verstoringsgebied gelden bouwbeperkingen voor antennes (max. 25 m t.o.v. NAP) en windturbines (max. 128 m t.o.v. NAP). Binnen het plangebied worden geen windturbines mogelijk gemaakt en wordt de maximum toegestane hoogte voor antennes niet bereikt. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de voorschriften uit het Barro.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis bij het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

In de gewijzigde Ladder is alleen bij stedelijke ontwikkelingen buiten stedelijk gebied een uitgebreide motivering nodig. Hierbij spelen twee vragen een belangrijke rol:

• Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet op grond van artikel 3.1.6 lid 2 Bro worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

Beoordeling en conclusie

Om te beoordelen of een ontwikkeling Ladderplichtig is, wordt gekeken naar nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling op het gebied voor wonen wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

In voorliggend bestemmingsplan worden maximaal 68 woningen toegestaan. Derhalve dient de actuele regionale behoefte te worden aangetoond.

• Woononderzoek 2020

Uit een woononderzoek uit juli 2020 (Companen) blijkt dat de woningbehoefte in de regio voor de periode tot 2040 op ruim 104.000 woningen is. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn nog 37.000 aanvullende plannen en locaties nodig om in de woningbehoefte te voorzien. Dit is een gezamenlijk opgave voor de regiogemeenten, waarbij elke gemeente een rol kan vervullen die past bij de gemeente. De Bilt heeft een centrale ligging ten opzichte van Utrecht en kan met haar dorpse en suburbane woonmilieus die zij biedt een rol betekenen in deze gezamenlijke opgave. Daarnaast kan De Bilt inspringen op de vraag naar meer centrumstedelijke woonmilieus. De Bilt biedt goed bereikbare woonwijken op korte afstand van de stad. Er is potentie om dit woonmilieu te gebruiken om jonge huishoudens en gezinnen te binden aan de gemeente De Bilt. Dit kan bijdragen aan een evenwichtiger bevolkingsontwikkeling, met meer jongeren en een minder sterke vergrijzing in de gemeente.
Dat neemt niet weg dat er ook meer geschikte woningen nodig zijn om in de behoefte van ouderen te voorzien. Grondgebonden woningen komen hiermee weer vrij voor gezinnen.

Op basis van de prognose Primos 2019 is in het woononderzoek de woningbehoefte bepaald. Primos 2019 is een regionale prognose met een vertaling naar gemeenten. Volgens deze prognose neemt het aantal huishoudens tot 2025 toe met 230, in de periode 2025 - 2030 met nog eens 230 huishoudens. Samen leidt dit tot 2030 een groei van 460 huishoudens.

Vanuit het rijk is een analyse gemaakt van het actuele tekort aan woningen. In de gemeente ligt het woningtekort op circa 5% van de woningvoorraad. Dit zijn huishoudens die nu bijvoorbeeld op een recreatiepark wonen, gescheiden mensen die op kamers wonen of starters die langdurig bij ouders blijven wonen. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om het tekort terug te brengen tot 2%, omdat wordt verondersteld dat een beperkt tekort van 2% bijdraagt aan stabiliteit van de woningmarkt (gezonde woningmarktdruk). Als we rekening houden met het inlopen van een woningtekort tot 2% dan zijn nog 670 extra woningen nodig tot 2030 bovenop de huishoudensontwikkeling van Primos. In totaliteit komt de huishoudensontwikkeling en rekening houdend met een woningtekort uit op 1.130 woningen (460+670 woningen) tot 2030. Dit zijn gemiddeld 100 woningen per jaar. Het huidig woningtekort is in deze aantallen meegenomen, maar een potentieel effect van de verhoogde vraag bovenop trendmatige migratie vanuit de regio niet.

• Gemeentelijke woningbouwbeleid

De voorgestelde woningbouw past binnen de gemeentelijke volkshuisvestelijke uitgangspunten, die zijn opgenomen in de Woonvisie De Bilt 2030 en de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022 (vastgesteld door de gemeenteraad op 21 december 2021).

In de huidige bouwplannen zijn 68 woningen opgenomen. Deze woningen zijn verdeeld over 16 grondgebonden koopwoningen, 16 koopappartementen, 14 middeldure huurappartementen en 22 sociale huurappartementen. Dit betekent dat 32 procent in de sociale huurappartementen en 21 procent in de middeldure huurappartementen valt, tezamen 53 procent in de betaalbare huur. Hiermee wordt voldaan aan het in de doelgroepenverordening opgenomen uitgangspunten die uitgaan van minimaal 30% sociale huurwoningen en 20% middeldure huurwoningen. Met een percentage van 76% appartementen wordt conform de woningbehoeftenonderzoeken een flinke bijdrage aan de volkshuisvestelijke doelen geleverd. De gekozen opzet zorgt voor doorstroming op de lokale woningmarkt, zodat met het plan een stevige impuls wordt gegeven aan het gemeentelijk woningbouwbeleid.

Uit zowel de gemeentelijke, regionale en provinciale beleidsstukken blijkt zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan woningbouw binnen de provincie en derhalve kan worden geconstateerd dat, mede gelet op de grote woningbehoefte in de regio Utrecht, met onderhavig plan in de regionale behoefte wordt voorzien. Voorts is het plangebied gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor sprake is van een intensivering van het bestaande ruimtebeslag. Derhalve wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Op 1 april 2021 zijn de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening in werking getreden. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat deze alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder worden vormgegeven.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst, richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die moeten worden gebouwd;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's

De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

1. 1. Stad en land gezond

Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.

2. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust

Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).

3. 3. Duurzame energie

Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.

4. 4. Vitale steden en dorpen

Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets.

5. 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar

Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.

6. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur

Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.

7. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw

Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang worden bekeken. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering

In drie regio's werkt de provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor De Bilt is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn.

Interim Omgevingsverordening

Hoofdstuk 2 en verder van de verordening bevatten instructieregels voor onder andere bestemmingsplannen. Deze instructieregels hebben betrekking op verschillende thema's zoals water, ondergrond en bodem, bereikbaarheid en mobiliteit, energie, wonen en recreëren. Gemeenten moeten deze instructieregels in acht nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Voor wat betreft mobiliteit geldt dat het bestemmingsplan een beschrijving moet geven van het aantal verplaatsingen en de wijze van ontsluiting voor verschillende vervoerwijzen. Voor woningen geldt dat de woningbouw moet passen binnen het door Gedeputeerde Staten vast te stellen programma Wonen en werken, en dat de woningbouw niet mag leiden tot extra bodemdaling.

Beoordeling en conclusie

De beooge herontwikkeling binnen het plangebied betreft een binnenstedelijk project en levert een bijdrage aan de woningbouwopgave en de ruimtelijke kwaliteit, en is daarom in overeenstemming met de provinciale Interimverordening. Een groot deel van het woningbouwprogramma betreft het sociale en middeldure segment. De woningen maken zoveel mogelijk gebruik van duurzame energie. Van bodemdaling is geen sprake.

In 2009 heeft de gemeente De Bilt het Bilts Manifest ToekomstBilt 2030 opgesteld. De gemeente streeft er naar om in het jaar 2030 nog steeds een aantrekkelijk groene woongemeente met kwalitatief hoogwaardige bedrijven te zijn. De inwoners kunnen goed en prettig zelfstandig wonen en participeren in de samenleving. In 2030 zal er een goed aanbod en/of bereikbaarheid van de basisvoorzieningen voor de inwoners van gemeente De Bilt zijn.

Voor de langere termijn zal gekeken moeten worden hoe de ontwikkelingen, aanwas, ontgroening, vergrijzing en minder mensen per woning, vertaald moeten worden naar type en aantal woningen en de voorzieningen en omgevingskwaliteit die daarbij hoort. Ontgroening is alleen tegen te gaan door het woningbouwprogramma meer te richten op jonge gezinnen. De inzet is dat dit plaats kan vinden op plekken binnen de bebouwde kom, met hooguit een beperkte uitbreiding van de kernen.

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2030 Behoud door ontwikkeling vastgesteld. Hiermee heeft de gemeente vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening de kaders voor het ruimtelijk beleid vastgelegd.

De gemeente vindt het belangrijk nu een stevige koers uit te zetten, zodat zij in de toekomst haar gezichten en kwaliteiten kan waarborgen en nieuwe kansen die zich aandienen kan verzilveren. In Het Bilts Manifest is gezamenlijk met een brede afvaardiging van de bevolking nagedacht over de kwaliteiten van de gemeente en zijn in het verlengde daarvan drie ontwikkelingsrichtingen vastgelegd.

In de structuurvisie worden deze onderdelen een slag verder gebracht en heeft een ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen plaats. De structuurvisie is daarmee in hoofdzaak een ruimtelijk document, maar zij heeft nadrukkelijk haar wortels in de maatschappelijke opgaven die er spelen.

De zes kernen binnen de gemeente De Bilt hebben alle een herkenbaar eigen gezicht. Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en transformaties dient dit karakteristieke gezicht gekoesterd te worden; waar mogelijk wordt daarop voortgebouwd.

In de gemeentelijke structuurvisie zijn de potentiële woningbouwlocaties binnen de bebouwde kom benoemd tot 2020. De locatie Leyenseweg 38 en het naastgelegen volkstuinencomplex stonden in de structuurvisie nog niet benoemd. Pas nadat het voormalige politiebureau aan de Leyenseweg 38 is verkocht aan een ontwikkelende partij, is deze locatie actueel in beeld gekomen bij de gemeente. De Bilt levert een relatief bescheiden bijdrage aan het regionale woningbouwprogramma. Er wordt voornamelijk gebouwd voor de eigen behoefte van de kernen. Dit is ook zo vertaald in het nadien vastgestelde woonbeleid. Eén van de benoemde speerpunten betreft de eigen identiteit per kern. Voor Bilthoven Zuid is die omschreven als 'de groene woonwijken'. De groene woonwijken van De Bilt en Bilthoven zijn door een stevig raamwerk van lanen, parken en groenstroken op veel plekken lommerrijk en groen en zijn her en der innig verknoopt met het omliggende landschap. Transformaties en eventuele nieuwe ontwikkelingen voegen zich binnen dit groene raamwerk en versterken het waar noodzakelijk. De maat, schaal en korrel van de bebouwing is in groene woonwijken, ten opzichte van de andere kernen, groter en de opzet meer planmatig en kleinstedelijk.

De gebiedsvisie Leyenseweg is in 2013 opgesteld omdat er diverse ontwikkelingen gingen spelen rondom de Leyenseweg. Te weten de aanleg van de spoortunnel naar De Leyen met de bijbehorende infrastructurele werken, realisatie van nieuwe woningbouw op het Inventum terrein en de verkenning van de ontwikkelkansen voor de deelgebieden brandweer/politie (Noord) en het zwembad Brandenburg (Zuid).

Voor deelgebied Noord zijn meerdere scenario's geschetst; een ontwikkeling met alleen voorzieningen, een ontwikkeling met 100% wonen en een mixvariant. De overeenkomst tussen deze scenario's is het streven van een eigen identiteit in de vorm van een centrale plek met een groene invulling. Deze plek wordt ontsloten vanaf de bypass en de nieuwe bebouwing wordt hierop georiënteerd. Wel gold destijds als vertrekpunt nog het behouden van de volkstuinen, maar in sommige modellen wordt al een (gedeeltelijke) verplaatsing van de volkstuinen voorgesteld. In de gebiedsvisie is aangegeven dat de programmatische invulling kan worden verkend door marktpartijen te consulteren, waarop de keuze kan worden gemaakt voor één van beide functionele scenario's.

Verplaatsing van de brandweerpost is niet aan de orde, zodat is gekozen voor de mixvariant. Bij het opstellen van deze visie in 2013 was er sprake van een financiële crisis met weinig woningbouw. Sindsdien is het woningtekort flink toegenomen. Gezien de huidige woningbouwopgave voor gemeente De Bilt is - mede in de lijn met eerdere raadsbesluiten over verdichting - gekozen voor woningbouw op zowel de locatie van het politiebureau als het gehele volkstuinencomplex.

In de visie van het Groenstructuurplan wordt voor Bilthoven Zuid ingezet op het behouden en versterken van de groene laanstructuren als verbindend element tussen de grotere groengebieden en het omliggende landschap. Het plangebied en omgeving worden hierbij niet specifiek benoemd.

Door de ligging, het landschap en de ontstaansgeschiedenis hebben de verschillende kernen en gebieden hun eigen karakter gekregen. In sommige delen van de gebieden en kernen is dit karakter minder goed zichtbaar, door bijvoorbeeld verstedelijking. Door gebiedseigen beplanting toe te passen, bij herinrichtingen en omvormingen, worden deze karakteristieken benadrukt, versterkt en behouden.

Het is derhalve wenselijk om ook ter plaatse van het plangebied gebiedseigen beplanting toe te passen.

In november 2021 heeft de gemeenteraad een klimaatadaptatievisie vastgesteld die moet leiden tot een klimaatbestendig De Bilt in 2050, een gemeente die is voorbereid op het veranderende klimaat en waar het ook in de toekomst aangenaam is om te wonen, te werken en te recreëren.

Klimaatverandering heeft allerlei nadelige effecten, zoals een grotere kans op verdroging van planten en bomen, wateroverlast en gezondheidsklachten door hitte en smog. Daarom wil ook de gemeente De Bilt zich voorbereiden op deze veranderingen en hier zo goed mogelijk op anticiperen. Er liggen knelpunten, maar ook kansen.

In de visie zijn per klimaatthema de kwetsbaarheden binnen de gemeente in kaart gebracht en de ambities en een aanpak voorgesteld. De klimaatthema's zijn wateroverlast, droogte, hitte, overstromingen en schade bij weersextremen.

Gemeente De Bilt gaat gebruik maken van een leidraad klimaatadaptatief bouwen om ontwikkelaars te adviseren hoe zij klimaatadaptatie in projecten moeten meenemen. Deze leidraad is een handreiking om invulling te geven aan klimaatadaptatie in de praktijk. Daarbij wordt gestuurd op het minimaliseren van verharding, het garanderen van een minimale hoeveelheid groen, berging en infiltratiecapaciteit en aantal en omvang van bomen. Bij de verdere uitwerking van de woningbouwplannen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zal aandacht worden besteed aan de genoemde klimaatthama's.

Woonvisie De Bilt 2030

De gemeentelijke Woonvisie De Bilt 2030 is in december 2021 vastgesteld. Gemeente De Bilt wil de komende jaren invulling geven aan haar ambities op het gebied van wonen voor haar inwoners, zowel in de bestaande als de toekomstige woningvoorraad. Daarvoor wil de gemeente de volgende lokale woonopgaven oppakken:

• Investeren in de kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen (toekomstbestendig wonen)
• Werken aan voldoende woningen voor de primaire doelgroepen
• Integrale woonontwikkeling in een groene omgeving

Daarnaast wil de gemeente aandacht geven en, waar mogelijk, ruimte bieden aan bijzondere projecten en doelgroepen:

• Woonvormen voor mensen met een zorgvraag
• Huisvesting voor bijzondere doelgroepen
• Bijzondere woonoplossingen voor het toevoegen van woningen

Verordening doelgroepen woningbouw gemeente De Bilt 2022

De gemeenteraad heeft in december 2021 een doelgroepenverordening vastgesteld. Hierin is hte volgende vastgelegd:

• Minimaal 30% sociale huur.
• Minimaal 20% middenhuur.
• Minimale gebruiksoppervlakte van 60 m² netto voor een sociale huurwoning en goedkope en middeldure koopwoningen en 75 m² voor een middenhuurwoning.
• Woningen voor sociale- en middenhuur moeten daarvoor respectievelijk minimaal 30 dan wel 20 jaar beschikbaar blijven.

Woononderzoek 2020

In 2020 heeft Companen in opdracht van de gemeente en in samenwerking met Woonstichting SSW een woononderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek wijst uit dat de gemeentelijke woningbouwopgave voor de komende jaren fors is en dat zowel het aantal inwoners (+230) als het aantal huishoudens (+460) zal groeien in de jaren tot 2030 en daarna. Tot 2030 beloopt het tekort aan woningen ruim 1.100 woningen, met de grootste woonbehoefte in Bilthoven. Deze meest recente onderzoekscijfers zijn nog niet door de raad vastgelegd bij een actualisatie van het huidige woonbeleid. Desondanks houden we bij de planvorming nu al wel zoveel mogelijk rekening met de bevolkingsontwikkeling en de bijbehorende veranderende behoefte in onze gemeente.

Veranderingen in de bevolkingssamenstelling en woonwensen

Uit het onderzoek van Companen kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• De gemiddelde grootte van huishoudens neemt af, wat tot een groei van het aantal één- en tweepersoons huishoudens leidt.
• De vergrijzing zet door. Tot 2030 neemt het aantal 80-plus huishoudens naar verwachting met 30 procent toe. Het rijksbeleid stimuleert daarbij dat senioren zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen wat vraagt om levensloopbestendige woningen.
• Met name jonge woningzoekenden kunnen in de gemeente moeilijk een betaalbare woning vinden, zowel in de koop- als de huursector. Bij ongewijzigd beleid leidt dat tot een versterkte vergrijzing en ontgroening van de bevolking.
• In de gemeente De Bilt is sprake van een kwalitatieve mismatch: er ontstaat een overschot aan grondgebonden woningen en er is een tekort aan appartementen die passen bij de specifieke woonsituatie van senioren en starters.

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) beschrijft het beleid van de gemeente De Bilt voor de periode tot aan 2020. Het GVVP steekt in op het benutten van de bestaande infrastructuur en mensen te stimuleren om slimme keuzes in hun vervoermiddel te laten maken. De visie is uitgewerkt in drie hoofddoelen, te weten bereikbaarheid, leefbaarheid (waaronder verkeersveiligheid) en slimmer reizen.

Ten aanzien van het voorliggende plangebied worden in het GVVP geen specifieke uitspraken gedaan. De Leyenseweg heeft een gebiedsontsluitende functie. Ter hoogte van het plangebied geldt een maximum snelheid van 50 km/u.

Verkeersonderzoek

Uit verkeersonderzoek is gebleken dat de omliggende wegen het (extra) verkeer vlot en veilig kunnen afwikkelen en dat de rotonde meer dan voldoende capaciteit heeft om de toekomstige intensiteiten (inclusief ontwikkeling) vlot af te wikkelen. Het verkeersonderzoek is opgenomen als Bijlage 1.

Hierna wordt onder 'parkeren' ingegaan op de interne ontsluiting van de parkeerplaatsen.

Parkeren

Om ervoor te zorgen dat bij (ver)bouwplannen voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, is het toepassen van parkeernormen noodzakelijk. Op die manier wordt de extra parkeervraag ten gevolge van het (ver)bouwplan niet afgewenteld op het bestaande openbare parkeeraanbod.

Aan de hand van parkeernormen kan worden bepaald hoeveel parkeerplaatsen er bij een ontwikkeling moeten worden gerealiseerd. De parkeernorm is afhankelijk van de functies die in het (ver)bouwplan worden ondergebracht en van de locatie van de ontwikkeling (centrumkern, schil of rest bebouwde kom).

De parkeerplaatsen moeten op eigen terrein, dus binnen de grenzen van het plangebied te worden gerealiseerd.

De parkeerkencijfers van het CROW worden als uitgangspunt gehanteerd. Aangezien het autobezit in gemeente De Bilt gemiddeld is ten opzichte van gemeenten met eenzelfde stedelijkheidsgraad worden de gemiddelde parkeerkencijfers als norm gehanteerd. Aan de hand van deze stedelijkheidsklassen is de gemeente verdeeld in categorieën. Het plangebied ligt binnen een gebied van categorie 3: matig stedelijk, rest bebouwde kom. In combinatie met de prijsklasse van de te realiseren woningen dienen binnen het plangebied 109,6 parkeerplaatsen te worden aangelegd, zie onderstaande tabel. Dit aantal is exclusief het aantal bestaande - te handhaven - parkeerplaatsen in de zuidoosthoek van het plangebied.

Op afbeelding 2.3 zijn de parkeerplaatsen aangegeven. Er wordt met 109 nieuwe parkeerplaatsen in het openbare gebied en minimaal 6 parkeerplaatsen op eigen percelen voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Indien het maximum aantal toegestane woningen wordt gebouwd, wordt het aantal aan te leggen parkeerplaatsen aangelegd dat daarvoor vereist is.

Door de 36 huurappartementen aan specifieke doelgroepen (starters en senioren) toe te wijzen, kan de parkeernorm worden verlaagd van 1,4 naar 1,2. Deze doelgroep kent in het algemeen een lager autobezit. Hierdoor zijn er 0,2 x 36 = 7 parkeerplaatsen minder benodigd in het openbaar gebied. De motivatie van deze lagere parkeernorm is opgenomen in het addendum op het verkeersonderzoek zoals opgenomen als Bijlage 2. De ruimte die vrijkomt door minder parkeerplaatsen aan te leggen, wordt ingezet voor een groene inrichting.

In de planregels is de norm van 1,2 per appartementen opgenomen. Mocht na realisatie toch een tekort aan parkeerplaatsen ontstaan, kunnen de benodigde parkeerplaatsen alsnog worden aangelegd. De ruimte hiervoor blijft aanwezig. Naast de parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe woningen dient ook te worden voorzien in vervanging van de 3 bestaande parkeerplaatsen in de zuidoosthoek van het plangebied. Dit aantal is daarom ook benoemd in de parkeerregels in artikel 14.3 van de planregels.

De Welstandsnota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente De Bilt en dient als toetsingskader voor het verlenen van omgevingsvergunningen. Enkele relevante doelstellingen in de Welstandsnota zijn:

• de bestaande historische bebouwing is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk;
• er dient een heldere scheiding te zijn tussen privé- en publieke ruimten;
• panden moeten op de openbare ruimte zijn georiënteerd;
• het historische en afwisselende karakter van het centrum moet behouden blijven;
• bij verbouw of renovatie moet het oorspronkelijke materiaalgebruik tot uitgangspunten worden genomen.

De welstandsnota wordt gebruik als aanvullend instrument voor het ruimtelijke beheer van het gebied. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst aan de welstandseisen. Het plangebied valt in het welstandsgebied Kantoren- en bedrijventerreinen (paars), en meer specifiek welstandsgebied Rembrandtlaan e.o.

Er geldt momenteel een welstandsvrij niveau. Voor deze gebieden of objecten wordt preventief welstandstoezicht niet nodig geacht als het bouwplan past binnen het bestemmingsplan. Dat betekent dat vooraf niet wordt getoetst op redelijke eisen van welstand, behalve als het afwijkt van het bestemmingsplan en er toch medewerking wordt gegeven aan het bouwplan. Ook als achteraf sprake is van een exces (ernstige mate in strijd met redelijke eisen van welstand) kan de gemeente repressief optreden.

De welstandsnota bevat echter geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Voor dergelijke projecten zal de gemeente aanvullende welstandscriteria opstellen als vervanging van het huidige toetsingskader. In het document 'Ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling Leyenseweg 38' is een eerste aanzet voor de beeldkwaliteit gegeven. Momenteel wordt een beeldkwaliteitplan voorbereid. Dit beeldkwaliteitplan zal worden vastgesteld als welstandskader waaraan de bouwplannen zullen worden getoetst.

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat planrealisatie niet leidt tot strijdigheden met vigerend ruimtelijk beleid van de gemeente en andere overheden.

Bij een bestemmingsplan moet worden aangetoond dat de diverse milieuaspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. In dit hoofdstuk is per milieuaspect een korte onderbouwing van de huidige situatie weergegeven.

Wettelijk kader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen. Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt een erfgoedverordening. Deze is op 1 oktober 2012 in werking getreden.

In de erfgoedverordening staan beleidsregels welke gekoppeld zijn aan de archeologische waarden op de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale Archeologische Monumentenkaart (AMK). In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Eind 2013 heeft de gemeente De Bilt de Archeologische Beleidskaart vastgesteld. De Archeologische Beleidskaart biedt inzicht in de bestaande en de te verwachten archeologische situatie binnen de gemeente De Bilt. Ook wordt inzicht gegeven in het reeds verrichte archeologisch (veld)onderzoek in de gemeente. Zo kan de gemeente bij planvorming vroegtijdig en op zorgvuldige wijze rekening houden met archeologie.

Situatie

In het kader van onderhavig bestemmingsplan is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd, waarvan de rapportage als Bijlage 3 bij deze toelichting is opgenomen. De resultaten worden hieronder beknopt weergegeven.

Het plangebied ligt in het archeologisch landschap 'Noordelijk zandgebied', in de landschapszone dekzandvlakten, ten westen van de Utrechtse Heuvelrug. De geomorfologische kaart plaatst het plangebied in gordeldekzandwelvingen.

Het plangebied ligt waarschijnlijk op de rand van een veenontginning uit het eind einde van de Late Middeleeuwen of uit het begin van de Nieuwe tijd. De Leyenseweg is de noordelijke grens van het laatste ontginningsblok ‘Het Nieuwe veen’. Mogelijk is het gebied ten noorden van deze weg (dus het plangebied) ook nog als veenontginning ontwikkeld. Begin 19^e eeuw is het plangebied deels in gebruik als bouwland en deels als boomgaard. Sinds eind 20^ste eeuw is het westelijke plangebied bebouwd en is het oostelijke deel in gebruik als volkstuinencomplex.

In het plangebied zijn dertien boringen gezet. Hieruit blijkt dat de natuurlijke bodemopbouw bestaat uit dekzand. Op het dekzand ligt een humeus pakket dat in een groot deel van het plangebied is omgewerkt. In het noordoosten van het plangebied is sprake van een potentieel archeologisch sporenniveau (zie figuur 4.1).

Figuur 4.1 Zone met potentieel archeologisch sporenniveau binnen het plangebied

Als in de betreffende zone graafwerkzaamheden dieper dan 25 cm beneden maaiveld zijn voorzien, wordt aanbevolen een archeologisch proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren om te bepalen of archeologische resten aanwezig zijn en wat daarvan de waarde is. De rest van het plangebied kan worden vrijgegeven.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het bureau- en inventariserend veldonderzoek is voor een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Bij bodemingrepen dieper dan 25 cm beneden maaiveld dient aanvullende archeologisch onderzoek uit te wijzen of de ingreep leidt tot aantasting van eventuele archeologische waarde.

Wettelijk kader

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Situatie

De VNG-publicatie stelt een stappenplan voor bij de ruimtelijke inpassing van woningen of bedrijven in elkaars nabijheid. De eerste stap betreft de toetsing aan de richtafstanden. Vanwege de aanwezigheid van diverse bedrijfsmatige activiteiten in de directe omgeving van het plangebied en de ligging direct naast een spoorlijn is het gebied aan te merken als gemengd gebied. Dientengevolge geldt voor de brandweerpost een richtafstand van 30 meter, en voor de bestemmingen Bedrijf en Detailhandel achter de woonpercelen aan de Spoorlaan een richtafstand van 10 respectievelijk 0 meter. De nieuwe woningen worden op meer dan 10 meter uit de plangrens gebouwd, waarmee wordt voldaan aan deze richtafstanden. Ook kantoren en bedrijven in de directe omgeving van het plangebied zijn gelet op de afstand tot het plangebied niet relevant.

Omdat niet wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter tot de brandweerpost dient in een tweede stap te worden getoetst aan richtwaarden voor de geluidbelasting zoals opgenomen in de VNG-publicatie. Door middel van een akoestisch onderzoek is de geluidsbelasting op de woningen bepaald en getoetst aan deze richtwaarden. De rapportage van dit geluidonderzoek is als Bijlage 4 opgenomen. De resultaten worden hieronder beknopt weergegeven.

Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau als gevolg van de brandweerpost overschrijdt de richtwaarde in de avond- en nachtperiode. Het treffen van maatregelen is in beperkte mate mogelijk en/of niet wenselijk. De overschrijdingen in de avondperiode zijn het gevolg van periodieke oefeningen op het eigen terrein. De brandweerpost beschikt reeds over relatief stil materieel. Het beperken van de bedrijfsduur leidt tot een niet reële situatie. Resterende overschrijdingen van de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit moeten worden geborgd door middel van maatwerkvoorschriften. Aanvullend argument hierbij is dat de woningen waarbij de overschrijding optreedt, reeds aanvullende gevelmaatregelen voorgeschreven krijgen vanwege een hoge geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai.

Met betrekking tot indirecte hinder wordt de richtwaarde overschreden als gevolg van voertuigen met optische en geluidssignalen. De maximale grenswaarde van 55 dB(A) in de nachtperiode wordt ter plaatse van appartementen op korte afstand tot de parallelweg Leyenseweg met 5 dB overschreden. Het voeren van een optische en geluidssignalen is bij calamiteiten met prioriteit 1 wettelijk verplicht en dient het algemeen belang. Gemiddeld wordt 7x per maand uitgerukt met prioriteit 1.

Conclusie

Gelet op het feit dat maatgevende activiteiten die leiden tot een overschrijding van de richtwaarde slechts beperkt voorkomen, wordt gesteld dat ter plaatse van de appartementen sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Bovendien is voor vrijwel alle woningen een hogere waarde besluit noodzakelijk in relatie tot weg- en/of railverkeer (zie par. 4.9), met daarbij behorende aanvullende geluidwering van de gevel.

Overschrijdingen van de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit zullen worden geborgd door middel van het opstellen maatwerkvoorschriften voor de brandweerpost.

Wettelijk kader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden verwijderd.

In 2015 heeft de gemeente De Bilt de Regionale bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota bodembeheer voor haar grondgebied vastgesteld. De bovengrond (tot 0,5 meter diepte) in het gehele plangebied valt volgens de bodemkwaliteitskaart onder de klasse 'wonen'. Indien grond in het plangebied wordt toegepast, moet deze voldoen aan de klasse 'wonen'.

Situatie

In verband met de voorgenomen ontwikkeling is een tweetal verkennende bodemonderzoeken uitgevoerd. In het uitgevoerde bodemonderzoek is door middel van de bemonstering en analyse van grond en grondwater de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied vastgesteld. De rapportages van beide onderzoeken zijn Bijlage 5 en Bijlage 6 opgenomen. De resultaten worden hieronder beknopt weergegeven.

Perceel Leyenseweg 38

Het verkennend bodemonderzoek, dat is uitgevoerd in het vierde kwartaal van 2017, heeft uitgewezen dat zowel de grond als het grondwater licht verontreinigd zijn. Voor beide is geen verklaring gevonden. De aangetoonde lichte verontreinigingen behoeven geen vervolgonderzoek.

In de jaren nadat dit onderzoek heeft plaatsgevonden, hebben er op het perceel geen activiteiten plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn op de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Volkstuinencomplex

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat op het perceel sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Aanbevolen wordt om de verontreiniging voorafgaand aan de nieuwbouw te verwijderen. Bij benadering gaat het om een oppervlakte van 630 m² met een gemiddelde diepte van 45 cm beneden maaiveld.

Het grondwater is licht verontreinigd met koper en molybdeen. Dergelijke licht verhoogde gehalten worden vaker in het grondwater vastgesteld en wordt doorgaans veroorzaakt door natuurlijke ophoging.

Conclusie

Vanuit het aspect bodem zijn er voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan geen belemmeringen voor dit plan mits de aangetroffen verontreiniging op het volkstuinencomplex wordt verwijderd. In de planregels is opgenomen dat pas een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen kan worden verleend nadat de betreffende gronden zijn gesaneerd.

Algemeen

Bilthoven is tijdens de Tweede Wereldoorlog meerdere malen gebombardeerd. Circa 10 tot 15% van alle in die tijd gebruikte conventionele explosieven functioneerde niet en kwam als blindganger terecht. Als onderdeel van de risico-inventarisatie is voor dit project een vooronderzoek uitgevoerd. Doel van dit onderzoek is bepalen of voor het projectgebied een aantoonbaar verhoogd risico geldt voor achtergebleven conventionele explosieven.

Regelgeving

Vanaf 1994 geldt vanuit de Arbowet voor alle werkzaamheden een wettelijke verplichting om voorafgaande aan werkzaamheden een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) uit te voeren om te bepalen of er tijdens de uitvoeringsfase van een project risico´s te verwachten zijn en zo ja, hoe risico’s kunnen worden weggenomen of kunnen worden teruggebracht naar een aanvaardbaar veiligheidsniveau.

Situatie

Om te bepalen of een gebied in horizontaal vlak verdacht of onverdacht is op de aanwezigheid van explosieven uit de Tweede Wereldoorlog is in 2012 een historisch vooronderzoek verricht langs de spoorlijn Utrecht - Amersfoort. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 7.

Het plangebied is in het onderzoek uit 2012 aangemerkt als verdacht gebied. In een verdacht gebied bestaat een verhoogd risico op de aanwezigheid van explosieven op basis van feiten. In 2019 is een aanvullend vooronderzoek verricht (zie Bijlage 8). Direct ten noordoosten en voor de realisatie van de onderdoorgang op de Leyenseweg zijn in 2012 reeds gerichte onderzoeken uitgevoerd. In beide gevallen is sprake van verdacht gebied waar blindgangers van vliegtuigbommen kunnen worden aangetroffen.

In 2013 is een detectieonderzoek naar de aanwezigheid van conventionele explosieven uitgevoerd voor de projectgebieden ‘Voormalig Inventumterrein’ en de onderdoorgang Leyenseweg. Daarbij zijn op het nabijgelegen zogenaamde Inventumterrein 10 verdachte objecten waargenomen die kunnen duiden op de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven.

Conclusie

Binnen het plangebied dient een vooronderzoek te worden uitgevoerd naar het voorkomen van niet gesprongen conventionele explosieven, conform de eisen van het Werkveldspecifiek certificatieschema Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE).

In dit kader is het inventariserend archeologisch veldonderzoek, zoals uitgevoerd in maart 2021 door een daartoe gecertificeerd bedrijf begeleid door middel van realtime detectie. Het projectplan dat daarvoor is opgesteld, is opgenomen als Bijlage 9. Op basis van dit projectplan is het onbebouwde deel van het plangebied, het deel waarvan het niet aannemelijk is dat deze grond naoorlogs geroerd is, onderzocht. Het proces-verbaal van oplevering van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 10. Tijdens de uitvoering van boringen zijn geen significante objecten waargenomen welke overeenkomsten vertonen met die van Conventionele Explosieven.

Wettelijk kader

Rijksbeleid
Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

Binnen de plangrenzen van bestemmingsplan 'Leyenseweg 38, Bilthoven' bevinden zich geen monumenten (met een beschermde status als gemeentelijk of rijksbeschermd monument) en waardevolle panden en objecten (niet formeel beschermd).

Gemeentelijk beleid
In de gemeentelijke 'Erfgoedverordening De Bilt 2010' is de wijze vastgelegd waarop er door de gemeente omgegaan wordt met het gemeentelijk erfgoed, onder meer bij de vergunningverlening. Zo wordt de procedure tot aanwijzing van gemeentelijke monumenten en de instandhouding hiervan geregeld. Een gemeentelijk monument is een zaak, die van algemeen belang is vanwege zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stads- of dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is ook het terrein waarop zich een gemeentelijk monument bevindt onderdeel van het totale monument. In de verordening is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

Situatie

Het plangebied is geen onderdeel van een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er staan binnen het plangebied geen beschermde monumenten of waardevolle panden en objecten.

Conclusie

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt gelden er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Duurzaam bouwen (DuBo) is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente De Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid bij duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad de Duurzaamheidsagenda 2020-2022 en het bijbehorende uitvoeringsplan vastgesteld. In deze documenten is opgenomen hoe de gemeente samen met bewoners, ondernemers en andere organisaties werkt aan een duurzame en energie neutrale gemeente. In deze documenten wordt geen nieuw beleid gemaakt voor duurzame (nieuw)bouw.

Ambities duurzaam bouwen

In het nieuwe DuBo-beleid gaat het om voortvarende ambities. Dat betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. We gaan daarmee een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Het streven naar hoge 'rapportcijfers' in GPR gebouw past daarbij. We willen initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. De ambities zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Duurzaamheid

Inspelen op het veranderende klimaat in de gebouwde omgeving is van belang voor het creëren van een duurzame leefomgeving. Afspraken zorgen ervoor dat betrokken partijen zich bewust zijn van dit belang en ernaar handelen De afspraken voor klimaatadaptieve nieuwbouw zijn opgenomen in het Convenant Duurzaam Bouwen van de provincie Utrecht. In dit convenant staan ook afspraken over de energietransitie, gezondheid, biodiversiteit, circulariteit en natuurinclusief bouwen.

Klimaatadaptatie

Het adapteren op de klimaatverandering vertaalt zich in het gemeentebreed bestendig maken bij onder meer piekregenval, hittestress, overstromingen en verdroging. Samen met het waterschap en andere maatschappelijke partijen onderzoeken wij hoe wij voorbereid zijn op klimaatveranderingen, voor zowel de gebouwde als de nog te bouwen omgeving. Het is essentieel dat ook bij nieuwbouwontwikkelingen al geanticipeerd wordt op de veranderende klimaatomstandigheden.

Belangrijke aandachtspunten bij het inrichten van de buitenruimten zijn het irrigeren en vasthouden van water op eigen terrein d.m.v. het zoveel mogelijk toepassen van halfverhardingen, groene daken, wadi's, afkoppelen van het riool e.d. Deze ontwikkelingen hebben ook een meerwaarde voor de directe omgeving.

De totale ontwikkeling biedt, gelet op de omvang van de locatie, mogelijkheden om het openbare deel van het plangebied zoveel mogelijk klimaatadaptief in te richten. Het verdient aanbeveling om ook de privé tuinen hierin op te nemen.

Zoals in paragraaf 3.3.5 is aangegeven, heeft de gemeenteraad recent de klimaatadaptatievisie 2050 vastgesteld. In deze visie zijn de aanpak van en ambities op het vlak van diverse klimaatthema's beschreven. Deze vormen een goede leidraad voor de nadere uitwerking van de plannen.

Situatie

Zoals aangegeven, wordt het planconcept van 'het vogelnest' duurzaam in vele opzichten. De bomen rondom de locatie, de nieuwe bomen en het groene binnengebied zorgen voor een aangenaam klimaat en gaan hittestress tegen. De bomen en andere beplanting vergroten de biodiversiteit, zijn goed voor insecten en zorgen voor nestgelegenheden voor vogels en andere kleine dieren. Ook de parkeerplaatsen worden groen aangekleed, bijvoorbeeld door middel van hagen, grastegels en nieuwe bomen.

Door een efficiënte parkeeroplossing en gebruikmakend van halfverharding infiltreert regenwater zoveel mogelijk in de bodem. Wateropvang kan eventueel ook plaatsvinden in een wadi in de groene ruimte, waar het regenwater zich bij een hevige regenbui verzamelt en de tijd krijgt om in de bodem te zakken. Zo wordt ingezet op volledige afkoppeling van de hemelwaterafvoer en maximale infiltratie van het regenwater op eigen terrein. Op het niveau van sociale duurzaamheid heeft het vogelnest een duidelijke functie als plek waar buren elkaar ontmoeten, waar kinderen spelen en een buurtfeest kan worden gegeven. Goede buitenruimtes met een hoge verblijfskwaliteit aan de 'pleinzijde' van de woningen/gebouwen versterken de sociale contacten tussen buren en versterken zo de ontmoetingsfunctie van het nest.

Op woningniveau worden de woningen volledig gasloos uitgevoerd en wordt zo goed mogelijk aangesloten op de gemeentelijke ambities inzake duurzaam bouwen. Er wordt gestreefd naar een zoveel mogelijk gesloten kringlopen en gebruik van circulaire bouwmaterialen. De platte delen van de daken van de appartementen en de bergingen in de achtertuinen kunnen als groene daken worden uitgevoerd.

Conclusie

In de planvorming is voldoende rekening gehouden met het aspect duurzaamheid. Bij de verdere planvorming worden deze duurzaamheidsprincipes nader uitgewerkt.

Wettelijk kader

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. Deze wet vervangt drie oude wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming: Natura 2000), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (kapvergunningen).

Soorten

Voor ruimtelijke ingrepen die resulteren in overtreding van één of meer artikelen van de Wnb moet ontheffing worden aangevraagd. Voor een aantal soorten geldt daarenboven het beschermingsregime van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. Voor werkzaamheden die uit een bestemmingsplan voortvloeien dient voor de start van die werkzaamheden ontheffing te worden aangevraagd indien beschermde soorten voorkomen. Bij de vaststelling van het plan dient duidelijk te zijn of en in hoeverre een ontheffing kan worden verkregen.

Voor alle in de wet genoemde diersoorten (inclusief vogels) geldt dat het verboden is individuen van deze soorten (opzettelijk) te doden of te vangen. Bovendien is het verboden nesten (en eieren) en (vaste) voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van dieren opzettelijk te beschadigen of te vernielen dan wel weg te nemen. Voor de in de wet genoemde plantensoorten geldt dat het verboden is exemplaren in hun natuurlijke verspreidingsgebied opzettelijk te plukken en te verzamelen, af te snijden, te ontwortelen of te vernielen. In de Wnb worden drie beschermingsregimes onderscheiden voor beschermde soorten: Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn en Andere soorten.

Indien nesten, (vaste) voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van soorten niet (kunnen) worden ontzien, is ontheffing noodzakelijk. Ontheffing is niet benodigd indien de functionaliteit van de nesten, (vaste) voortplantingsplaatsen of rustplaatsen gegarandeerd wordt (het beschadigen en vernielen wordt voorkomen door maatregelen of er zijn voldoende alternatieven).

Ten slotte is altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving (artikel 1.11 van de Wnb). Concreet betekent dit dat bij ruimtelijke ontwikkeling gezorgd moet worden dat dieren niet gedood worden en dat planten verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren.

Natura 2000

De Wnb ziet op de bescherming van Natura 2000-gebieden (Vrl- en Hrl-gebieden). Voor ieder Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld voor één of meerdere soorten en/of habitats. Voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de Natura 2000-gebieden en tevens voor ontwikkelingen daarbuiten die van invloed kunnen zijn (door 'externe werking') op die beschermde natuurgebieden, gelden (strenge) restricties. Voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de beschermde natuur geldt een vergunningplicht. Middels een 'habitattoets' dient te worden onderzocht of een activiteit (significante) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor Natura 2000-gebieden veroorzaakt. De uitkomsten van de habitattoets dienen te worden beoordeeld door het bevoegd gezag.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden (de voormalige Ecologische Hoofdstructuur / EHS). Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het doel van het NNN is de instandhouding en ontwikkeling van natuurgebieden om daarmee een groot aantal soorten en ecosystemen te laten voortbestaan. Sinds 2014 zijn de provincies het eerste verantwoordelijke bevoegde gezag voor het NNN (daarvoor was dat de rijksoverheid). De provincies hebben in een verordening regelgeving vastgelegd ten aanzien van het NNN.

Situatie

Ten behoeve voor voorliggend plan zijn een flora- en faunaonderzoek en een boominventarisatie uitgevoerd. De rapportages hiervan zijn als Bijlage 11 en Bijlage 13. bij deze toelichting opgenomen. De conclusies uit het onderzoek en de inventarisatie worden hieronder beknopt weergegeven.

Beschermde soorten

Binnen het politiebureau zijn vleermuizen niet uit te sluiten. Verder is er een kleine kans op de hazelworm op de volkstuinen. Andere beschermde soorten worden niet verwacht. Aanvullend onderzoek naar de vleermuizen en de hazelworm is nodig. Als er beschermde soorten aanwezig zijn en een effect is niet uit te sluiten, dan is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Zorgbeginsel

Binnen het gebied is een geringe kans op algemeen voorkomende soorten waarmee rekening moet worden gehouden. Aangetroffen dieren die niet uit zich zelf het werkgebied kunnen verlaten, dienen in veiligheid te worden gebracht en buiten het werkgebied te worden uitgezet. Schuilplekken zoals bladhopen, hout- en steenstapels e.d. dienen eerst te worden gecontroleerd op schuilende dieren. In zijn algemeenheid dienen geschikte schuil- en overwinteringsplekken voor dieren buiten het werkterrein intact te worden gelaten.

Eventueel noodzakelijk kap moet buiten de kwetsbare periode (winter) worden uitgevoerd en voorafgaand aan de kap (of het anderszins vrijstellen van een werkplek) is het verstandig een ecoloog te laten beoordelen of effecten zijn te verwachten en eventueel maatregelen te (laten) nemen om die effecten te verminderen.

Boominventarisatie

Uit inventarisatie is gebleken dat binnen het plangebied 41 bomen staan. Deze bomen zijn beoordeeld door een boomspecialist.

De bosstrook langs de spoorlijn is als één geheel, de mix van bomen, struiken en kruidachtige vegetatie, vanuit ecologisch oogpunt gezien waardevol. Deze blijft behouden. Voor de solitaire behoudenswaardige bomen binnen het plangebied wordt in de nadere uitwerking van het plan beoordeeld of deze inpasbaar zijn en behouden kunnen blijven. Bij eventuele kap wordt het zorgbeginsel in acht genomen.

Natura 2000

Het complex ligt op grote afstand van de Natura 2000. Voor de ontwikkeling is een stikstofberekening uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 12. Uit het onderzoek blijkt dat het projecteffect op de ingevoerde rekenpunten zowel in de aanleg- als gebruiksfase kleiner is dan of gelijk aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen op de stikstofgevoelige habitattypen binnen de omliggende Natura 2000-gebieden. Negatieve effecten kunnen hiermee worden uitgesloten.

Natuurnetwerk Nederland

De gebieden die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland liggen op ruim 540 meter afstand van het perceel. Gelet op de afstand, aard en de omvang van het voornemen, wordt geen effect verwacht. Het natuurnetwerk kent geen externe werking.

Conclusie

De quick scan ecologie heeft uitgewezen dat aanvullend onderzoek naar vleermuizen en de hazelworm nodig is. In het najaar van 2020 en het voorjaar van 2021 heeft het aanvullend onderzoek plaatsgevonden. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 14.

Aanvullend onderzoek vleermuizen

Tijdens het aanvullend onderzoek zijn er geen waarnemingen van verblijfplaatsen van vleermuizen in het voormalige politiebureau. Incidenteel worden er jagende dieren waargenomen. Er is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Aanvullend onderzoek das
Tijdens het onderzoek werd door de gebruikers en omwonenden van de volkstuinen de aanwezigheid van een das aangegeven. Het volkstuincomplex en de omgeving is daarom onderzocht op sporen van de das.

De volkstuintjes worden laag frequent gebruikt als voedselgebied voor de das. De volkstuintjes liggen op een kilometer van de burcht. De volkstuintjes zijn geen essentieel onderdeel van het leefgebied van de das, in die zin dat als de volkstuintjes worden bebouwd de populatie niet wordt verstoord. Er is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Aanvullend onderzoek hazelworm

De hazelworm is geïnventariseerd door langs de spoorlijn tapijttegels neer te leggen. Er zijn geen hazelwormen aangetroffen.

Conclusie

Op grond van voorgaande vormt het aspect ecologie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op 1 april 2015 is de regeling ‘Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ in werking getreden. Het Basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van infrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Situatie

Risicobedrijven

Uit bestudering van de risicokaart van de provincie Utrecht blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen die een belemmering vormen voor de beoogde woningbouwontwikkeling.

Transportroutes

Het plangebied ligt tegen de spoorlijn Utrecht - Amersfoort. Uit de eindrapportage Basisnet Spoor (2011) blijkt dat over dit traject geen gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Er zijn derhalve geen risicocontouren om rekening mee te houden. In de omgeving van het plangebied zijn geen wegen aanwezig die zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Er zijn in de omgeving van het plangebied geen buisleidingen aanwezig die van invloed kunnen zijn op het (groeps-/plaatsgebonden) risico in het plangebied.

Elektromagnetische straling

Er zijn in de omgeving geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de (indicatieve) veiligheidszones het plangebied kunnen beïnvloeden.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen.

De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies niet van toepassing.
Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Gemeentelijk beleid
De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

Situatie

Omdat de bouw van nieuwe geluidsgevoelige bebouwing (woningen) mogelijk wordt gemaakt, is een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting als gevolg van weg- en railverkeer. De geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidszone van de spoorlijn Utrecht - Amersfoort, 2e Brandenburgerweg en de Leyenseweg, die deels gezoneerd is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden tevens de nabijgelegen niet-gezoneerde wegen (Alexander Vosmaerlaan, Anne Franklaan, Koppellaan, Rembrandtlaan, Rogier van der Weydenlaan en binnenplanse weg) in het onderzoek betrokken. In het onderzoek is de geluidbelasting op de geluidgevoelige bestemming inzichtelijk gemaakt en beoordeeld op basis van het toetsingskader. De rapportage van het geluidonderzoek is als Bijlage 15 opgenomen. De resultaten worden hieronder beknopt weergegeven.

Wegverkeer
Als gevolg van de Leyenseweg treedt een overschrijding op van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB. De maximaal te ontheffen waarde van 63 dB wordt niet overschreden. Het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen is niet doelmatig. Vanwege het gezoneerde deel van de Leyenseweg zijn door het college van burgemeester en wethouders hogere waarden vastgesteld (zie Bijlage 1 bij de regels).

Spoorwegverkeer
Als gevolg van de spoorweg treedt een overschrijding op van de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 55 dB en de maximaal te ontheffen waarde van 68 dB. Hierbij bedraagt de geluidsbelasting op de gevel ten gevolge van de spoorweg ten hoogste 77 dB. Een afweging van geluidsreducerende maatregelen heeft uitgewezen dat met een geluidsscherm met een minimale lengte van 400 meter en 8 meter hoogte kan worden voldaan aan de maximaal te ontheffen geluidsbelasting. Vanwege de kosten daarvan worden deze niet doelmatig geacht.

Om deze reden is gezocht naar alternatieve schermvormen binnen de grenzen van het plan om de geluidsbelasting terug te brengen tot aanvaardbare waarden. Door in het verlengde van het bestaande scherm een geluidscherm met een lengte van 70 meter en een hoogte van 3 meter te plaatsen, wordt de geluidbelasting op de grondgebonden woningen teruggebracht tot ten hoogste 65 dB. Ook een groot aantal appartementen beschikt met deze maatregel over een geluidluwe gevel. Omdat met deze maatregel de geluidbelasting op de tweede verdieping van het noordelijke blok aaneengebouwde woningen nog steeds hoger is dan 68 dB, is in de regels opgenomen dat deze bouwlaag geen geluidgevoelige ruimte mag bevatten.

Het verder verhogen van het geluidscherm is niet doelmatig. Omdat het toepassen van dove gevels bij de appartementengebouwen aan de zijde van het spoor ongewenst is, zijn bouwkundige maatregelen onderzocht. Uit de geluidberekening blijkt dat met het toepassen van galerijschermen de geluidbelasting kan worden teruggebracht tot ten hoogste 68 dB.

Voor de gevels waarbij ten gevolge van de spoorweg de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting wordt overschreden, zijn door het college van burgemeester en wethouders hogere waarden vastgesteld (zie Bijlage 1 bij de regels). Voor de omgevingsvergunning ten behoeve van de bouw van de woningen is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk om aan te tonen dat wordt voldaan aan de eisen die worden gesteld aan het vereiste binnenniveau conform het Bouwbesluit 2012.

Conclusie

Voor de woningen waar de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting wordt overschreden, zijn door het college van burgemeester en wethouders hogere waarden vastgesteld (zie Bijlage 1 bij de regels). Voor het gebruik van de derde bouwlaag van het noordelijke blok aaneengebouwde woningen is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Dat geldt ook voor de bouw en instandhouding van het geluidscherm met een lengte van 70 meter en een hoogte van 3 meter en het behoud van het bestaande geluidscherm.

Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen. Nieuw is, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeriële regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Eén van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

Gemeentelijk beleid
De gemeente De Bilt heeft luchtkwaliteitbeleid opgesteld. Hierin zijn nadere eisen vastgelegd voor het realiseren van woningen en andere gevoelige functies nabij drukke verkeerswegen.

Situatie

Het plan betreft de ontwikkeling van maximaal 68 woningen. De omvang van deze planontwikkeling past binnen een in de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen" aangegeven categorie. Om deze reden is de ontwikkeling toetsingsvrij en kan een onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Afbeelding 4.1 Concentraties stikstofdioxide in 2012 in en nabij het plangebied

Afbeelding 4.2 Concentraties fijn stof (PM₁₀) in 2012 in en nabij het plangebied

Uit de bovenstaande afbeeldingen is af te leiden dat de concentratie stikstofdioxide en fijn stof zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide van 200 microgram per m³ wordt overschreden wanneer de concentraties gemiddeld op jaarbasis boven de 60 microgram per m³ uitkomen. De concentraties in het plangebied bedragen maximaal 28 microgram per m³, wat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m³ van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m³ vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentratie fijn stof ter hoogte van de beoogde ontwikkelingen maximaal 25 microgram per m³ bedraagt, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

Conclusie

In en nabij het plangebied worden de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof niet overschreden. Dit betekent dat de ontwikkelingen voldoen aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer.

De grenswaarden worden niet overschreden. Hiermee wordt ook voldaan aan het beginsel van een goede ruimtelijk ordening. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het plangebied verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Daarnaast is het hoogheemraadschap verantwoordelijk voor het zuiveren van het afvalwater. Het is van belang dat de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie toereikend is voor de toename aan vervuilingseenheden, en dat het afvalwater niet te veel verdund wordt met regenwater.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
In het handboek Watertoets-proces is door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden beschreven hoe het Hoogheemraadschap invulling geeft in waterhuishoudkundige aspecten. Infiltratievoorzieningen dienen te worden gedimensioneerd met 45 mm per m² afgekoppeld verhard oppervlak.

Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Water- en Rioleringsplan (GRP) 2022-2026. Hiermee geeft de gemeente De Bilt invulling aan haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. In het GRP is ook het gemeentelijk afkoppelbeleid beschreven.

Bij nieuwbouw (zowel bij in- als uitbreiding) wordt vanuit de gemeente geëist dat het hemelwater op de perceelgrens gescheiden van afvalwater wordt aangeboden. Daarbij wordt aangesloten op de afspraken die regionaal gemaakt zijn in de leidraad klimaat adaptief bouwen. Een concreet voorstel uit deze leidraad is dat bij nieuwbouw 45 mm waterberging op eigen terrein gerealiseerd moet worden. Naast waterbergings- en afvoercapaciteit gaat het ook om de hoogte van het vloer- en straatpeil. Om instromend hemelwater bij nieuwbouw te voorkomen dient het vloerpeil minimaal 25 cm hoger te liggen dan de straat.

Ook in de klimaatadaptatievisie is aandacht voor wateroverlast. Het handelen van de gemeente is er op gericht om wateroverlast zoveel mogelijk te voorkomen. Hierbij wordt rekening gehouden met de extreme buien die naar verwachting voorkomen in het klimaat van 2050. Er wordt toegewerkt naar een niveau waarbij inwoners geen wateroverlast (water in de woning) hebben bij een bui die één keer per 100 jaar voorkomt.

Situatie

In november 2022 is een watertoets opgesteld. De rapportage hiervan is opgenomen als Bijlage 16. Hieruit blijkt dat ten opzichte van de huidige situatie sprake is van een afname van verharding. Daarmee wordt ten aanzien van de huidige situatie een verbetering bereikt voor de waterhuishouding.

Conform het beleid van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden is ten aanzien van de ontwikkeling geen compensatie benodigd. Bij nieuwbouw wordt vanuit de gemeente echter geëist dat het hemelwater op de perceelgrens gescheiden van afvalwater wordt aangeboden en dat bij nieuwbouw 45 mm waterberging op eigen terrein wordt gerealiseerd.

Vanuit de ambitie voor een waterrobuust De Bilt wordt er naar gestreefd dat de openbare ruimte in 2050 zónder schade regenbuien tot 70 mm in 1 uur kan bergen en afvoeren. Bij het planvoornemen vormt dit een belangrijk aandachtspunt. Op basis van het toekomstig verhard oppervlak wordt dan ook uitgegaan van een waterbergingsopgave die overeenkomt met een bui van 70 mm. De waterbergingsopgave voor het planvoornemen bedraagt daarmee 440 m³ (6.269 m² x 70 mm / 1.000).

Conclusie

Conform het beleid van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden is ten aanzien van de ontwikkeling geen compensatie benodigd. Het plan voorziet in de aanleg van een "groene" bovengrondse voorziening, een wadi in het centrale deel van de planlocatie met een oppervlak van 1.100 m². Wanneer wordt uitgegaan van een diepte van de wadi van 0,8 meter en een talud van 1 op 3, kan bij een waterhoogte van 0,4 m , minimaal 440 m³ water worden opgevangen. De openbare ruimte wordt daarbij dusdanig ontworpen dat regenwater gemakkelijk naar de wadi kan stromen.
Er wordt voorzien in voldoende waterberging.

Kader

In Nederland bestaat geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen ten gevolge van het treinverkeer. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt is. De beoordeling van het aspect trillingen vindt zijn grondslag in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Hierin is de zorg voor een goede ruimtelijke ordening voorgeschreven. Daarvoor is het nodig om mogelijke trillingshinder in kaart te brengen en deze te betrekken in de beoordeling.

In mei 2019 is de "Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen" uitgegeven in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Deze handreiking stelt aangaande trillingen dat aandacht aan trillingen dient te worden geschonken wanneer:

• een spoorlijn zich binnen het plangebied bevindt;
• nieuwbouw binnen een zone van 100 meter langs het spoor beoogd is.

Bij de beoordeling van trillinghinder kan gebruik worden gemaakt van de SBR-richtlijn 'Hinder voor personen in gebouwen'. Hierin zijn richtlijnen voor toelaatbare trillingsterktes opgenomen voor diverse gebouwfuncties. Voor woningen en gezondheidszorg zijn de strengste richtlijnen gesteld.

Situatie

In voorliggende situatie zijn het plangebied en de beoogde woningen binnen 100 meter van het spoor gelegen. Op het aangrenzende spoortraject is sprake van passages van reizigers- en goederentreinen. Er zijn woningbouwmogelijkheden gesitueerd op circa 20 meter van het spoor. Op een dergelijke afstand en met dergelijke treinpassages zijn hinderlijke trillingen niet uit te sluiten. Om deze reden heeft Peutz een onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 17). Middels metingen zijn de trillingsterktes op maaiveldniveau bepaald. De trillingniveaus vanwege het railverkeer ter plaatse van de planlocatie zijn getoetst aan de streefwaarden uit de hiervoor genoemde SBR-richtijn.

Uit het onderzoek volgt dat op de hoek van het appartementengebouw (meetpositie 1) een trillingsterkte is gemeten van 0,21. Hiermee wordt de streefwaarde A1 van 0,1 overschreden. Bij overschrijding van de onderste streefwaarde A1 is streefwaarde A2 in combinatie met A3 bepalend. Dit betekent dat in alle etmaalperioden de gemiddelde trillingsterkte dient te voldoen aan de streefwaarde A3 van 0,05. In alle etmaalperioden wordt op de hoek van het appartementengebouw voldaan aan streefwaarde A3. Ook aan de streefwaarde A2 van 0,2 wordt, binnen marge van afronding, voldaan. Hiermee wordt op dit meetpunt voldaan aan de streefwaarden uit de SBR-B.

Uit de metingen blijkt verder dat het maximaal optredende trillingniveau vanwege treinpassages op de dichtstbijgelegen gevel van de beoogde woningbouw (meetpositie 2) niet voldoet aan streefwaarde A2 van 0,2 in de maatgevende nachtperiode. Ten gevolge van één enkele treinpassage is een trillingniveau van 0,31 gemeten.
De maatgevende aanstootfrequentie ten gevolge van de maatgevende treinpassage is circa 40 Hz. Dergelijke hoogfrequente trillingen worden in zijn algemeenheid door de overdracht van maaiveld naar de nieuwe constructie grotendeels uitgedempt. Op de dichtstbijgelegen gevel wordt niet voldaan aan streefwaarde A1. Ook hier geldt dat bij overschrijding van de onderste streefwaarde A1 streefwaarde A2 in combinatie met A3 bepalend is. Op bovengenoemde treinpassage na wordt, binnen marge van afronding, voldaan aan streefwaarden A2 en A3 van respectievelijk 0,2 en 0,05 voor de nachtperiode.

Conclusie

Bij de gemeten trillingniveaus is het niet de verwachting dat in de beoogde woonbebouwing een overschrijding van de streefwaarden uit de SBR-richtlijn zal optreden. Hiermee is het aspect trillingen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Wettelijk kader

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met één of meer
• woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m².

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomssituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

Situatie

Het kostenverhaal is vastgelegd door middel van een koop-realisatieovereenkomst tussen de gemeente De Bilt en de ontwikkelende partij, waardoor de vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Daarnaast zijn de kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente De Bilt geen negatieve financiële gevolgen. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

Bij de aanvang van het traject in februari 2020 is een participatieproces met omwonenden gestart. Dit is een uitgebreid en intensief proces geweest op het participatieniveau 'meedenken'. Aan het begin en einde was er een buurtbrede bijeenkomst en tussendoor hebben er een zestal bijeenkomsten met het uit omwonende samengestelde Adviesteam plaatsgevonden. Er is veel informatie uitgewisseld en er zijn veel wensen uit de buurt opgehaald. Deze wensen zijn, voor zover mogelijk, verwerkt in de planontwikkeling. Voor een duidelijk overzicht van de inbreng van de buurt en aan welke wensen wel en niet tegemoet is gekomen, wordt verwezen naar het participatieverslag dat als Bijlage 18 is toegevoegd.

In het huidige planvoorstel zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd:

• De bouwhoogte is aangepast:
  1. 1. Het blok aan de rotonde is aangepast van 4 lagen met kap naar 3 lagen met kap.
  2. 2. Het blok aan het spoor is aangepast van 3 lagen met kap naar 2 lagen met kap.
• Door het inpassen van een deel van het perceel van de brandweer is aan die zijde van het plangebied extra ruimte ontstaan. Hierdoor kan het appartementengebouw bij de brandweer op een grotere afstand van de Spoorlaan worden gelegd. Ook wordt een veiliger verkeersontsluiting gecreëerd en het parkeren meer evenwichtig over het plan verdeeld.
• Bij de beeldkwaliteit wordt ingespeeld op de jaren dertig-stijl zoals die ook in de wijk Vogelzang zichtbaar is.
• Veel aandacht voor openbaar groen (inclusief plaatsen van nieuwe bomen).
• Er is ruimte voor een speelvoorziening voor kinderen.
• Er komt nader onderzoek naar de inzet van deelauto's.

Vanuit het Adviesteam is een aantal wensen niet (volledig) verwerkt in het eindvoorstel. De belangrijkste zijn:

• De hoogte van de bebouwing: vanuit het Adviesteam is aangegeven dat alle bebouwing maximaal twee lagen met een kap zou moeten zijn, vanuit de overweging dat daarmee het dorpse karakter van de locatie meer is gediend.
• Het aantal woningen: vanuit het Adviesteam is in het verlengde van bovenstaand punt een maximaal aantal woningen van 50 tot 60 genoemd. Indien alle appartementen uit twee bouwlagen en een kap zouden bestaan, dan neemt het aantal woningen met 11 af en komt uit op totaal 57 woningen. Hiervoor is al benoemd dat dit vanuit zowel stedenbouwkundig als volkshuisvestelijk oogpunt niet wenselijk is. Daarnaast staat de financiële haalbaarheid onder druk.
• De inpassing van een Knarrenhof. Hierover is uitvoerig gesproken met het Knarrenhof en gemeente/ontwikkelaar. Helaas is er geen overeenstemming bereikt met het Knarrenhof. Het Knarrenhof stelt de eis om de ontwikkeling zelf in de hand te nemen. In dit geval is er al een ontwikkelaar en is de grond geen eigendom van de Knarrenhof, waardoor dit uiteindelijk een te groot knelpunt vormde waar geen oplossing voor werd gevonden.

Gelijktijdig met het participatieproces over de ruimtelijke randvoorwaarden, is in samenspraak met de gebruikers van het volkstuinencomplex gezocht naar een alternatieve locatie voor de volkstuinen. Een locatie aan de Noorderkroon nabij bestaande volkstuinen blijkt geschikt als alternatieve locatie. Er wordt gestreefd naar een bruikbare alternatieve locatie in 2022.

Na vaststelling van de ruimtelijke randvoorwaarden heeft er op 3 mei 2022 een overleg plaatsgevonden met een afvaardiging van de bewoners van de Rogier van der Weydenlaan. Na goed overleg hebben zij de voorkeur uitgesproken om de woongebouwen bij het spoor en de brandweer te voorzien van een plat dak. Dit beeld sluit in architectonische zin beter aan op de ligging aan het spoor.

Conform artikel ex 3.1.1. van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader is het bestemmingsplan voor advies toegezonden aan verschillende instanties.

De provincie Utrecht, Gasunie en Vitens hebben geen inhoudelijke opmerkingen. De overige ontvangen overlegreacties zijn hierna samengevat en beantwoord.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)

De VRU geeft aan dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegenomen in het bestemmingsplan. Binnen of in de nabijheid van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig waarvoor een verantwoordingsplicht geldt voor het groepsrisico. Als gevolg van het planvoornemen zal de bereikbaarheid opnieuw moeten worden beoordeeld en zullen er aanvullende bluswatervoorzieningen in het gebied moeten worden gerealiseerd. De VRU verzoekt daarom het stedenbouwkundig plan voor te leggen alvorens tot uitvoering over te gaan.

Voordat het stedenbouwkunidg plan verder wordt uitgewerkt, zal over bovenstaande aspecten overleg plaatsvinden van de VRU.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)

Paragraaf 4.11 wekt de indruk dat in het plangebied geen wateropgave speelt en geen maatregelen worden genomen voor het omgaan met weersextremen. Dit lijkt in strijd met ambities die zijn vastgelegd in verschillende beleidsstukken. Het is een gemiste kans als er niet voor wordt gekozen om klimaatadaptieve maatregelen te nemen. HDSR adviseert het plan dusdanig te ontwerpen dat regenwater zoveel mogelijk wordt opvangen en geleidelijk kan wegzakken in de bodem. Voor herstructurering raden wij aan 45 mm te bergen waarbij de verharding in de toekomstige situatie in zijn geheel wordt meegenomen in de compensatieberekening. Daarbij is aan te bevelen andere thema's zoals hittestress en biodiversiteit ook mee te nemen.

Er worden binnen het plangebied voldoende klimaatadaptieve maatregelen genomen bij de inrichting van het openbare gebied. In het ontwerp zal niet te veel verharding worden aangebracht en bijvoorbeeld worden gewerkt met half verhardingen. Het plan voorziet in de aanleg van een "groene" bovengrondse voorziening, een wadi in het centrale deel van het plangebied waarin minimaal 440 m³ water kan worden opgevangen.
De openbare ruimte wordt dusdanig ontworpen dat regenwater gemakkelijk naar de wadi kan stromen.

In het voorontwerpbestemmingsplan is nog uitgegaan van het Water- en Rioleringsplan 2021-2025. Op 30 november 2021 heeft de gemeenteraad een nieuw water- en rioleringsplan vastgesteld. De watertoets is hierop aangepast.
Vanuit de ambitie voor een waterrobuust De Bilt wordt ernaar gestreefd dat de openbare ruimte in 2050 zónder schade regenbuien tot 70 mm in 1 uur kan bergen en afvoeren. Bij het planvoornemen vormt dit een belangrijk aandachtspunt. Op basis van het toekomstig verhard oppervlak wordt voor het plan dan ook uitgegaan van een waterbergingsopgave overeenkomstig met een bui van 70 mm.

In paragraaf 4.11 staat onder het kopje gemeentelijk beleid dat er wordt toegewerkt naar een niveau waarbij inwoners geen wateroverlast ondervinden bij een bui die eens in de 100 jaar voorkomt. Daarom adviseert HDSR een extreme bui (70-90mm of T=100) door te rekenen om inzicht te krijgen of er wateroverlast ontstaat. Indien nodig kunnen aanvullende maatregelen worden genomen.

Het doorrekenen van een extreme bui is op dit moment nog niet mogelijk, omdat we nog geen beeld hebben van de exacte invulling van het plan als ook de toekomstige maaiveld-, weg,- en bouwpeilen. In de nadere uitwerking zal hier aandacht aan worden besteed. Zoals hiervoor is aangegeven, is in het plan al rekening gehouden met een bui van 70 mm.

Om de aanleg van waterhuishoudkundige voorzieningen op privaat terrein mogelijk te maken is het gewenst aan de bestemmingsomschrijving van artikel 5 Wonen waterhuishoudkundige werken toe te voegen.

Aan de bestemmingsomschrijving van zowel artikel 5 Wonen - 3 als artikel 6 Wonen - Gestapeld is het gebruik voor water en waterhuishoudkundige werken toegevoegd.

De planmethodiek is afgestemd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen van de IMRO-standaarden 2012. Daarbij is de indelingsopzet van de aangegeven hoofdgroepen van bestemmingen gehanteerd.

Verbeelding

De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000. Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend.

Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om (in de toekomst) het plan via internet te raadplegen.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken:

• Inleidende regels (hoofdstuk 1);
• Bestemmingsregels (hoofdstuk 2);
• Algemene regels (hoofdstuk 3);
• Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

Hierna worden de vier hoofdstukken kort toegelicht.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn diverse begrippen verklaard, die in de regels zijn opgenomen. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is in hoofdstuk 1 het artikel ‘wijze van meten’ opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de feitelijk in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per artikel is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Hierna wordt een korte toelichting gegeven op de in het plan voorkomende bestemmingen.

Groen

Voor het centraal in het plangebied gelegen groene plein, de te behouden groenstrook langs het spoor en de ruimte voor het appartementengebouw aan de Leyenseweg is de bestemming ‘Groen’ opgenomen.

Bebouwing is binnen de bestemming niet toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

Voor de woonstraat en de parkeerplaatsen in het plangebied is de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ opgenomen.

Wonen – 3
Ten behoeve van de grondgebonden woningen is de bestemming ‘Wonen – 3’ opgenomen. Binnen deze bestemming zijn aaneengebouwde woningen toegestaan alsmede de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen.

De volgende bouwregels zijn van toepassing:

• Hoofdgebouwen/woningen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd;
• Maximum goothoogte van 7 meter;
• Maximum bouwhoogte mag maximaal 11 meter bedragen;
• Woningvergroting in één bouwlaag is onder voorwaarden mogelijk.

Wonen - Gestapeld

Ten behoeve van de gestapelde woningen is de bestemming ‘Wonen – Gestapeld’ opgenomen. De appartementengebouwen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd. Binnen de bouwvlakken is de maximum goot- en bouwhoogte aangeduid op de verbeelding.

De bouwvlakken mogen onder voorwaarden worden overschreden door ondergeschikte bouwonderdelen, zoals balkons, galerijen en lift- en trappenhuizen. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn éénlaags bergingen toegestaan en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - entreegebouw' een centrale toegang met een bouwhoogte van maximaal 13,5 meter. Lift- en trappenhuizen en het entreegebouw mogen worden voorzien van een bebouwingsaccent.

Waarde - Archeologie

Deze bestemming is opgenomen ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden in het noorden van het plangebied.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, diverse aanvullende regels gesteld.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Leyenseweg 38, Bilthoven' is op 17 mei 2023 gepubliceerd in de Biltsche Courant, De Vierklank en het gemeenteblad. Daarnaast is het ontwerp digitaal raadpleegbaar geweest via www.ruimtelijkeplannen.nl. In de periode 18 mei 2023 tot en met 28 juni 2023 heeft het ontwerp bestemmingsplan 'Leyenseweg 38, Bilthoven' ter voldoening aan artikel 3.8. van de Wet ruimtelijke ordening voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan kenbaar maken aan burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt. In totaal zijn er 7 zienswijzen ingediend.

De zienswijzen zijn beantwoord door de gemeente en de nota hiervan is als bijlage bij dit plan opgenomen (Bijlage 20). Voor elke reactie afzonderlijk is aangegeven in hoeverre de zienswijze gegrond of ongegrond is verklaard en, indien gegrond, welke aanpassing dit voor het bestemmingsplan tot gevolg heeft.

In dit bestemmingsplan is voor de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten een milieuzonering toegepast, gekoppeld aan een 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Deze bijlage geeft in algemene zin inzicht in doel, achtergronden en algemene beleidslijnen voor de toepassing hiervan. De specifieke toepassing in het onderhavige plan wordt toegelicht in de hoofdtekst van deze plantoelichting.