1e partiële herziening Dorp Odijk 2012
Bestemmingsplan - Gemeente Bunnik
Vastgesteld op 13-03-2014 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan:
het bestemmingsplan 1e partiële herziening Dorp Odijk 2012 van de Gemeente Bunnik.
1.2 bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0312.bpODKphdorpodijk-va01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).
1.3 aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
1.4 aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
1.5 aaneengebouwde woning:
een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.
1.6 aan huis verbonden beroep:
het uitoefenen van een beroep aan huis of de beroepsmatige verlening van diensten aan huis op administratief, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen terrein, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.
1.7 bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.
1.8 bebouwingspercentage:
het deel van het maatvoeringsvlak dat bebouwd mag worden, uitgedrukt in procenten.
1.9 bedrijfsactiviteiten aan huis:
het in een woning op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.
1.10 begane grond:
de bouwlaag van een gebouw die ter hoogte van het maaiveld is gelegen, waarop in de meeste gevallen de hoofdtoegang van het gebouw is gesitueerd, en waaronder zich een kruipruimte, kelder of souterrain kunnen bevinden.
1.11 bestaande (bedrijfs)bebouwing, inhoud, [...], hoogte:
(bedrijfs)bebouwing, inhoud, [...], hoogte, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een (omgevings)vergunning voor bouwen, met uitzondering van bebouwing, inhoud, [...], hoogte, die weliswaar bestaat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar is gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
1.12 bestaande aantal woningen:
het aantal woningen dat op het tijdstip van inwerkingtreden van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een (omgevings)vergunning voor bouwen, met uitzondering van de woningen die zijn gebouwd zonder een omgevingsvergunning voor bouwen en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
1.13 bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak.
1.14 bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
1.15 bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen/aan- en uitbouwen /overkappingen):
uitbreiding van een hoofdgebouw, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.
1.16 bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.
1.17 bouwgrens:
de grens van een bouwvlak.
1.18 bouwlaag:
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, onderbouw, dakopbouw en/of zolder.
1.19 bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
1.20 bouwperceelgrens:
een grens van een bouwperceel.
1.21 bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.
1.22 bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
1.23 dak:
iedere bovenbeëindiging van een gebouw of een overkapping.
1.24 dakopbouw:
een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 2 meter tot de voorgevel.
1.25 detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren (danwel soortgelijke transacties) en/of leveren van goederen, aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.
1.26 dienstverlening:
het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met of zonder rechtstreeks contact met het publiek, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.
1.27 erf:
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en voor zover het bestemmingsplan deze inrichting niet verbiedt.
1.28 erker:
een uitbouw aan een woning, die zich bevindt aan de voor- of zijgevel of beide, van een woning en welke ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.
1.29 gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
1.30 gestapelde woning:
een woning in een gebouw dat (ten minste) twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen bevat.
1.31 hoofdgebouw:
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.
1.32 incidentele standplaats
onder een incidentele standplaats wordt verstaan een plaats op een locatie die eenmalig en voor een vooraf bepaalde beperkte duur van maximaal drie maanden op één of meerdere dagen in de week wordt ingenomen.
1.33 kap:
de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 80°.
1.34 maatvoeringsvlak:
geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid waar volgens de regels voor bepaalde bouwwerken een zelfde maatvoering geldt.
1.35 overkapping:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en met aan ten hoogste één zijde een wand.
1.36 onderkomen:
een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.
1.37 peil:
- bij gebouwen: de bovenkant van de afgewerkte vloer op de begane grond;
- bij bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.
1.38 seksinrichting:
een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.
1.39 staat van bedrijfsactiviteiten aan huis:
een lijst waarin bedrijven zijn gecategoriseerd op bedrijfstypen en milieubelasting, waarnaar in de regels wordt verwezen en die daarom deel uit maakt van deze regels.
1.40 straatmeubilair:
de bij of op de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals abri´s, afvalbakken, (ondergrondse) afvalcontainers, alarmeringsinstallaties met bijbehorende antennes, bloemen- of plantenbakken, brandkranen, draagconstructies voor reclame, fietsenrekken, gedenktekens, lichtmasten, parkeermeters, pinboxen, schakelkasten, speeltoestellen, straatverlichting, telefooncellen met bijbehorende antennes, urinoirs, verkeersborden, verkeersgeleiders, verkeerslichten, informatieborden, voorwerpen van beeldende kunst, wegbewijzering. Onder straatmeubilair worden niet begrepen verkooppunten voor motorbrandstoffen.
1.41 standplaats:
het vanaf een plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel diensten aan te bieden, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.
1.42 twee aaneen:
een woning is twee aaneen gebouwd als het hoofdgebouw van deze woning aangebouwd is aan het hoofdgebouw van één andere woning, en niet is aan te merken als een gestapelde woning.
1.43 verbeelding:
de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie.
1.44 vloeroppervlakte:
de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken op de begane grond.
1.45 voorgevel:
de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.
1.46 voorgevellijn:
denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel van een gebouw loopt tot aan de zijdelingse bouwperceelsgrenzen.
1.47 vrijstaande woning:
een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw.
1.48 woning:
een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.
1.49 zijgevel
een gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde een voor- of achtergevel.
Artikel 2 Wijze Van Meten
2.1 de bouwdiepte
vanaf het peil tot aan de onderkant van de laagst gelegen vloer, de fundering niet meegerekend.
2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.3 de dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
2.4 de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.5 de inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.6 de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.7 ondergeschikte bouwdelen:
bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, liftschachten, hemelwaterafvoeren, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, lichtkappen/-koepels, balkons, bordessen, (brand)trappen, balkonhekken en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.
2.8 peil:
- voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst, mag het peil niet hoger worden gesitueerd dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
- voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst, mag het peil niet hoger worden gesitueerd dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Tuin
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen;
- perceelsontsluitingen.
3.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Op de voor Tuin aangewezen gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, met een bouwhoogte van maximaal 1 meter, met dien verstande dat:
- een overkapping boven de voordeur is toegestaan, mits:
- de breedte maximaal 120% bedraagt van de breedte van de entreepartij;
- de horizontale diepte niet meer dan 1,50 meter bedraagt, gemeten uit de voorgevel van het gebouw waaraan wordt aangebouwd;
- het om een open constructie zonder zijwanden gaat;
- de bouwhoogte niet meer dan 3 meter bedraagt.
- een erker aan de voorgevel of zijgevel van een hoofdgebouw is toegestaan, mits:
- de diepte, gemeten uit de betreffende gevel(s) van het gebouw, niet meer dan 1,5 m bedraagt;
- de gezamenlijke oppervlakte van de erker(s) bij elke woning niet meer dan 6 m² bedraagt;
- een erker niet meer dan 1 bouwlaag heeft;
- de bouwhoogte niet meer bedraagt dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw waaraan de erker wordt aangebouwd;
- per woning maximaal 1 vlaggenmast is toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 8 meter.
3.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 2, ten behoeve van het bouwen van erf- en terreinafscheidingen op een afstand van tenminste 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevellijn van het hoofdgebouw tot een hoogte van 2 meter, mits:
- de erf- of terreinafscheiding een open constructie is voor klimbeplanting;
- de erf- of terreinafscheiding met gesloten constructie naast één of meer zijgevels wordt geplaatst met een maximum lengte van 20 meter, en de erf- of terreinafscheiding kwalitatief hoogwaardig is. Dit is ter beoordeling aan de welstandscommissie;
- Er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het straat- en bebouwingsbeeld;
- De verkeersveiligheid op de aangrenzende wegen niet in het geding komt.
Artikel 4 Verkeer
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wegen, straten, en paden met een verkeers- en verblijfsfunctie;
- voet- en rijwielpaden;
- parkeervoorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- bermen en beplanting, waaronder begrepen water en waterberging;
- straatmeubilair, speelvoorzieningen en objecten van beeldende kunst;
- (ondergrondse) afvalverzamelvoorzieningen;
alsmede voor:
- daarbij behorende voorzieningen zoals geluidswerende voorzieningen, nutsvoorzieningen en voorzieningen voor het openbaar vervoer.
4.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Op de voor Verkeer aangewezen gronden zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen toegestaan, met een bouwhoogte van niet meer dan 3 meter, met dien verstande dat:
- de bouwhoogte voor speeltoestellen maximaal 4 meter mag bedragen.
4.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 2, voor speeltoestellen en objecten van beeldende kunst tot een bouwhoogte van maximaal 5 meter, mits:
- de verkeersveiligheid daardoor niet wordt belemmerd;
- het gebruik van de aangrenzende bestemmingen daardoor niet onevenredig wordt gehinderd.
4.4 Specifieke gebruiksregels
Voor het gebruik gelden de volgende regels:
Artikel 5 Wonen
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijfsactiviteiten aan huis;
- erven en tuinen.
5.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
5.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5 lid 2.4 sub c, ten behoeve van het bouwen van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevellijn van een hoofdgebouw tot een hoogte van 2 meter, mits:
- de erf- of terreinafscheiding een open constructie is voor klimbeplanting;
- de erfafscheiding met gesloten constructie niet naast een zijgevel wordt geplaatst en de erf- of terreinafscheiding kwalitatief hoogwaardig is. Dit ter beoordeling aan de welstandscommissie;
- de erf- of terreinafscheiding met gesloten constructie naast één of meer zijgevels wordt geplaatst met een maximum lengte van 20 meter, en de erf- of terreinafscheiding kwalitatief hoogwaardig is. Dit is ter beoordeling aan de welstandscommissie.
5.4 Specifieke gebruiksregels
Voor het gebruik gelden de volgende regels:
3 Algemene Regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7 Algemene Bouwregels
7.1 Bestaande en afwijkende maatvoering
- Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bouwregels, zoals die onder de bestemmingen en algemene bouwregels zijn voorgeschreven, dan wel de bestaande overschrijding daarvan, zoals deze op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of kan worden gebouwd krachtens een (omgevings)vergunning voor het bouwen.
- Het bepaalde in artikel 7 lid 1 sub a geldt niet voor bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
- In geval van herbouw is het bepaalde onder a, uitsluitend van toepassing indien herbouw op dezelfde plaats geschiedt.
7.2 Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:
- ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van bovengrondse bebouwing, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals voorzieningen voor ventilatie en daglichttoetreding, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;
- de bouwdiepte van het ondergrondse bouwwerk mag niet meer bedragen dan 4 meter;
- burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde onder b voor een bouwdiepte van het ondergrondse bouwwerk van maximaal 10 meter, mits uit een onderzoeksrapport is gebleken dat hydrologische belangen niet worden geschaad en de waterbeheerder hierover heeft geadviseerd.
7.3 Parkeervoorzieningen
- Bij de realisering van nieuwe bebouwing of de uitbreiding van bestaande bebouwing binnen de in het plan opgenomen bestemmingen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van de beoogde ontwikkeling, conform de geldende Nota parkeernormen;
- het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a, indien is aangetoond dat elders wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, ten behoeve van de beoogde ontwikkeling.
Artikel 8 Algemene Gebruiksregels
8.1 Verboden gebruik
Onder het verbod op gebruik in strijd met het bestemmingsplan, zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval begrepen:
- het (laten) gebruiken van een bijbehorend bouwwerk bij een woning als zelfstandige wooneenheid;
- opslagdoeleinden, anders dan in verband met het toegelaten gebruik, waarbij in ieder geval als strijdig gebruik wordt aangemerkt: brand- en explosiegevaarlijke opslag, waaronder opslagruimte voor vuurwerk;
- het (laten) plaatsen en/of geplaatst houden van onderkomens;
- het (laten) storten en/of (laten) lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
- het (laten) gebruiken van de gebouwen voor een seksinrichting;
- (raam)prostitutie;
- andere doeleinden dan waarvoor het bevoegd gezag een omgevingsvergunning heeft verleend.
8.2 Toegelaten gebruik
De in dit plan begrepen gronden mogen worden gebruikt voor incidentele standplaatsen zoals beschreven in artikel 1 lid 42.
Artikel 9 Algemene Afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels of de aanwijzingen op de verbeelding voor:
- het toestaan van een bedrijf aan huis dat niet is genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten aan huis, maar dat naar zijn aard en invloed op de omgeving kan worden geacht te behoren tot een groep van rechtstreeks toegelaten gelijkwaardige bedrijfsactiviteiten;
- een geringe overschrijding van de bestemmings- en/of bouwgrenzen en/of aanduidingsgrenzen, indien een onnauwkeurigheid of de feitelijke toestand van het terrein daartoe aanleiding geeft, of indien een rationele verkaveling van de gronden een geringe overschrijding vergt, mits de grens of grenzen met niet meer dan 5 meter worden overschreden;
- een geringe overschrijding van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages, mits:
- deze voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met niet meer dan 10% worden overschreden, en;
- maximaal 10% overschrijding van de maximale goothoogte en hoogte van gebouwen, alleen wordt toegestaan indien deze afwijking noodzakelijk is om de voorgeschreven verdiepingshoogte uit het bouwbesluit te kunnen realiseren of om, in geval van een aanbouw, aan te kunnen sluiten op de reeds bestaande plafondhoogte of (goot)hoogte;
- maximaal 10% overschrijding van de maximale hoogte van een woning, alleen wordt toegestaan als de dakhelling maximaal 50 graden bedraagt en de nok niet wordt afgeplat;
- maximaal 10% overschrijding van de maximale hoogte van carports en pergola's alleen wordt toegestaan om aan te kunnen sluiten bij de bestaande (goot)hoogte van een woning of van een bijbehorend bouwwerk.
- het gebruik van een (vrijstaand) bijbehorend bouwwerk behorend bij een woning als afhankelijke woonruimte (mantelzorg), mits:
- een dergelijke bewoning noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
- de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende bouwregels inzake bijgebouwen bij woningen of bedrijfswoningen wordt ingepast, met dien verstande dat de maximale oppervlakte die voor mantelzorg mag worden gebruikt niet meer dan 60 m² mag bedragen;
- er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
- een en ander met dien verstande dat het bevoegd gezag de omgevingsvergunning intrekt, indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit het oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.
- de bouw van een tijdelijk bouwwerk bij een woning ten behoeve van het verlenen van mantelzorg, mits:
- de oppervlakte van het tijdelijke bouwwerk niet meer dan 20 m² bedraagt (bovenop de vierkante meters bijbehorende bouwwerken die bij een woning zijn toegestaan;
- de bouwhoogte van het bijbehorende bouwwerken niet meer dan 3 meter bedraagt;
- het tijdelijke bouwwerk tenminste 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gesitueerd;
één en ander met dien verstande dat het bevoegd gezag de omgevingsvergunning intrekt, indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit het oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.
- het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning), mits:
- de omzetting niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu;
- de omzetting geen onevenredige negatieve invloed heeft op de verkeersintensiteit en -afwikkeling en op de parkeerbalans in de omgeving.
- ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een hoogte van 20 m;
- ten behoeve van het bouwen van masten en bijbehorende installaties voor telecommunicatie tot vanaf peil een hoogte van 40 m, mits:
- in geval van bouwen op een gebouw, dat gebouw ten minste 12 m hoog is, geen beschermd monument is, en geen woongebouw is;
- in geval van bouwen anders dan op een gebouw, situering plaatsvindt op een locatie in een stedelijke omgeving, op een bedrijfsterrein, achter de achtergevelrooilijn van hoofdgebouwen, of nabij hoofdwegen, aansluitend aan infrastructurele werken;
- per geval vaststaat dat binnen een redelijke afstand van de gevraagde locatie geen gebruik kan worden gemaakt van bestaande masten voor telecommunicatie en/of andere bestaande hoge objecten, zoals hoge gebouwen, windturbines, reclamezuilen, wegportalen, lichtmasten en/of hoogspanningsmasten.
Artikel 10 Algemene Wijzigingsregels
10.1 Algemene wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen de ligging van grenzen van bestemmingsvlakken, bouwvlakken en aanduidingen wijzigen zodanig dat:
- de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot, en
- geen van de grenzen met meer dan 10 meter wordt verschoven.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 11 Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
- Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
- Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
11.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
Artikel 12 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 1e partiële herziening Dorp Odijk 2012.
1 Inleiding
1.1 Aanleiding Voor De Herziening
Het voormalig dorpshuisterrein aan de Zeisterweg te Odijk is herontwikkeld tot de woningbouwlocatie Rheijnborch. Het totale project omvatte de realisatie van acht appartementen, zes twee-onder-één kap woningen en één vrijstaande woning. De appartementen, de vrijstaande woning en twee twee-onder-één kap woningen zijn inmiddels gebouwd en bewoond. Vier twee-onder-één kap woningen zijn nog niet ontwikkeld en verkocht. De afzetbaarheid van deze woningen in de huidige woningmarkt is onvoldoende gebleken. Initiatiefnemer wil de woningbouwlocatie graag afronden en heeft daarom een planaanpassing voorgesteld naar twee kleinere twee-onder-één kap woningen en een rijtje van drie woningen. Dit houdt in dat er vijf woningen worden gerealiseerd in plaats van vier.
Het college heeft op 1 oktober 2013 positief besloten op het vooroverlegplan voor deze vijf woningen. Het voornemen is echter niet passend binnen het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. Dit bestemmingsplan is op 12 september 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Bunnik en voorziet in de mogelijkheid vier grondgebonden woningen te realiseren.
Voorliggende partiële herziening is opgesteld om het bouwplan van vijf woningen en bijhorende parkeervoorzieningen te kunnen realiseren. De herziening gaat ten opzichte van de aanvankelijke woningbouwplannen uit van een vergelijkbare rooilijn en bouwhoogten. Qua typologie en grondoppervlakte is de herziening flexibel opgesteld. Zodoende wordt de initiatiefnemer, binnen kaders, de gelegenheid gegeven optimaal in te spelen op de woningmarkt.
1.2 Ligging Van Het Plangebied
De planlocatie is gelegen aan het Diaconie erf in het zuiden van de kern Odijk. Het Diaconie erf is in feite een zijstraat van de Oude Haven. De Oude Haven vormt vanuit het noorden een langzaamverkeerverbinding van de Zeisterweg naar de Singel. Hiernavolgende afbeelding toont de ligging en begrenzing van het plangebied. De getoonde invulling is, vanwege de herontwikkeling tot woningbouwlocatie Rheijnborg, niet meer bestaand.
Ligging planlocatie
1.3 Geldend Bestemmingsplan
Het geldend bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. Dit bestemmingsplan is op 12 september 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Bunnik. De volgende afbeelding toont de verbeelding van het geldende bestemmingsplan. Het plangebied is hierin rood omlijnd.
Verbeelding geldend bestemmingsplan
Uit raadpleging van de geldende verbeelding blijkt dat het plangebied de bestemming 'Wonen' heeft met de bouwaanduiding 'twee-aaneen'. De maximaal toegestane goot- bouwhoogte is 7 en 10,1 meter. Het beoogde bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan op de volgende punten:
- er wordt één woning meer gebouwd ten opzichte van het oorspronkelijke plan. In het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' is het maximaal aantal bestaande/vergunde woningen vastgelegd;
- de woningtypologieën zijn vastgelegd in het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. Het rijtje van drie woningen is niet in overeenstemming met de opgenomen typologie, omdat sprake is van de typologie 'aaneengebouwd';
- de opgenomen bouwvlakken worden overschreden door de toevoeging van één woning. Tevens worden de bouwvlakken aan de achterzijde in beperkte mate overschreden.
1.4 Opzet Van De Herziening
Deze 1e partiële herziening van het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' ziet op een aanpassing van de verbeelding. In het nu vigerende bestemmingsplan zijn uitsluitend de bouw van vier twee-aaneen-gebouwde woningen mogelijk. Met deze herziening wordt het bouwvlak op de verbeelding aangepast, het maximum aantal woningen verhoogd naar vijf en de typologie vrijgelaten. In plaats van de voorwaarde voor twee-aaneen wordt in de regels een voorwaarde voor grondgebonden woningen opgenomen. Gestapelde woningbouw, zoals appartementen, zijn daarmee niet mogelijk.
De plantoelichting beperkt zich uitsluitend tot een onderbouwing van de voorgestelde wijzigingen. Het gehele initiatief is immers in het voor de herontwikkeling opgestelde bestemmingsplan 'Zeisterweg 44' voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. De onderzoeken die ten grondslag lagen aan de onderbouwing in 'Zeisterweg 44', alsmede de beoordeling van Milieudienst Zuid-Oost Utrecht, zijn als bijlagen bij voorliggende herziening opgenomen.
2 Gewijzigde Invulling Plangebied
Met deze 1e partiële herziening wordt een alternatieve afronding van de woningbouwlocatie 'Rheijnborch' mogelijk gemaakt. Hiermee worden het maximaal aantal woningen, de bouwmogelijkheden (bouwvlakken)en het vereiste woningtypologie aangepast.
De aanvankelijk beoogde vier grote twee-onder-één kap woningen zijn ingewisseld voor vijf kleinere woningen in twee blokjes. De openheid tussen de bebouwing blijft daarmee behouden, er is geen sprake van één blok van vijf woningen. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de reeds bestaande woningen. Daarnaast blijft de voorgevelrooilijn ongewijzigd evenals de maximale bouw- en goothoogte. Daarmee is de bouwmassa in overeenstemming met de andere woningen, namelijk twee bouwlagen met kap. De stedenbouwkundige structuur van het gebied veranderd niet wezenlijk door de voorgestelde planaanpassing. Het beoogde bouwplan zal qua architectuur en materiaalgebruik aansluiten bij de reeds gerealiseerde bebouwing. De welstandscommissie is in principe akkoord met het bouwplan.
Beoogde invulling
Voorliggende partiële herziening maakt tevens de aanleg van twee extra parkeerplaatsen aan het Diaconie erf mogelijk. De gewijzigde invulling voldoet daarmee aan de geldende parkeernormen. De huidige groenstrook in het noordoosten van het plangebied maakt geen onderdeel uit van een waardevolle groenstructuur. Wegens de ambitie van gemeente deze strook te verkopen aan de toekomstige bewoners hebben de gronden een tuinbestemming gekregen.
3 Beleid
Gelet op de schaal van het project en de reeds bestaande planologische mogelijkheden voor woningbouw is enkel voorzien in een beperkte toetsing van provinciaal en gemeentelijk beleid.
3.1 Provinciaal Beleid
3.1.1 Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028
In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de Provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid tot het jaar 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) welke tegelijk met de PRS is opgesteld.
In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:
Duurzame leefomgeving
- Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie.
- Behoud van de strategische grondwatervoorraden.
- Ruimte voor duurzame energiebronnen.
- Anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering.
- Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap.
- Behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.
Vitale dorpen en steden
- Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
- Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
- Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
- Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer
Betekenis voor het initiatief
Het project past binnen de bovengenoemde belangen en is gesitueerd binnen de 'rode contour'. Het toevoegen van woningen binnen deze contour is in overeenstemming met provinciaal beleid.
3.2 Gemeentelijk Beleid
3.2.1 Toekomstvisie Bunnik
De Toekomstvisie Bunnik is een visie op de toekomst van het grondgebied van de gemeente Bunnik tot 2020. De toekomstvisie is opgesteld met een drietal doelstellingen. Ten eerste biedt het een strategisch kader voor het handelen. Als tweede biedt het een kwaliteitskoers in 'denken, discussiëren en doen'. Ten derde dient het als start van de dialoog met meedenkers over de toekomstvisie, en als start van het mobiliseren van kennis. De ambitie van de gemeente wordt verwoord in de volgende kwaliteitspijlers:
- sterkere identiteit;
- meer beeldkwaliteit en kwaliteit van de openbare ruimte;
- duurzaamheid Bunnik;
- leefbaarheid;
- sociale samenhang.
De kwaliteitspijlers worden gehanteerd als maatlat voor de toekomst. Bij elke beslissing worden de pijlers gehanteerd als uitgangspunt en zijn daarmee een brug naar dagelijks handelen.
Planspecifiek
In de Toekomstvisie wordt opgemerkt dat binnen de dorpen nog veel te verbeteren is. Hierbij wordt gestreefd naar een sterkere beeldkwaliteit van toegangswegen van de dorpen en van de aanwezige pleinen. Op enkele plekken is ‘inbreiding’ mogelijk (bouwen binnen de bestaande dorpsgrenzen). Deze projecten worden aangegrepen om een goede samenhang met de omgeving te krijgen (zorgvuldig de pleinen afmaken en het straatbeeld vormgeven). Hierbij moet in elk geval het groene karakter behouden blijven.
Onderhavig plan betreft een inbreiding binnen de bestaande dorpsgrenzen. Om aandacht te besteden aan de gewenste beeldkwaliteit is in het verleden een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit plan is inmiddels doorvertaald naar de welstandsnota. De Commissie Monumenten en Welstand heeft aangegeven in principe akkoord te gaan met de ontwikkeling. Het plan is derhalve in overeenstemming met de Toekomstvisie Bunnik.
3.2.2 Structuurplan 2007-2015
Het Structuurplan 2007-2015 is op 31 januari 2008 door de gemeenteraad van Bunnik vastgesteld. Het Structuurplan is een vertaling van de ruimtelijke componenten uit de Toekomstvisie Bunnik, vastgesteld in 2004, en van het coalitieakkoord voor de bestuursperiode 2006-2010. In het structuurplan is de visie op de toekomst van Bunnik uitgewerkt rondom de centrale thema's wonen, werken, landschap en natuur, landbouw en infrastructuur. Het bevorderen en veiligstellen van de leefbare kernen met goede voorzieningen voor kinderen en ouderen is hierbij de centrale insteek.
Ten aanzien van woningbouw wordt er in de gemeente Bunnik substantiële woningbouw beoogd om de kernen te versterken. Het coalitieakkoord ging uit van een woningbouwprogramma van in totaal 1.600 woningen tot 2015. In het structuurplan is dat bijgesteld tot 1.450 woningen: 1.000 woningen in Odijk, 300 woningen in Werkhoven en 150 woningen in de kern Bunnik. Dit aantal komt bovenop de nu bekende inbreidingslocaties. Eventuele herstructurering/vernieuwing van de bestaande woongebieden blijven buiten de besluitvorming van het Structuurplan. Bij woningbouw richt de gemeente zich op de doelgroepen ouderen, starters, maar ook gezinnen met kinderen.
Planspecifiek
De structuurplankaart wijst het plangebied als bestaand woongebied aan. De planlocatie is als Dorpshuis Odijk in de structuurvisie aangemerkt als een bekende inbreidingslocatie. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de afronding van de reeds deels gerealiseerde inbreiding. De ontwikkeling is derhalve passend binnen het structuurplan.
4 Omgevingsaspecten
4.1 Algemeen
De gemeenteraad heeft in 2009 het bestemmingsplan 'Zeisterweg 44' vastgesteld. Dit bestemmingsplan bood de ruimte voor de herontwikkeling van het voormalige dorpshuisterrein tot woningbouwlocatie Rheijnborch. Inmiddels is voor de planlocatie het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan zijn de mogelijkheden vanuit 'Zeisterweg 44' voor vier twee-onder-één kap woningen over genomen.
In het kader van het bestemmingsplan 'Zeisterweg 44' is de beleidsmatige, ruimtelijke en milieutechnische haalbaarheid uitvoerig beschouwd en gemotiveerd. De daartoe uitgevoerde onderzoeken en de beoordeling van de milieutechnische haalbaarheid door de Milieudienst zijn als bijlage bij voorliggende herziening gevoegd.
Voorliggende partiële herziening ziet op een ondergeschikte bijstelling van het woningprogramma. Deze wijziging vindt grotendeels plaats binnen de ruimtelijke kaders van het bestemmingsplan 'Zeisterweg 44'. Een hernieuwde onderbouwing van de ruimtelijke en milieutechnische haalbaarheid is daarom achterwege gelaten. Hiervoor wordt terugverwezen naar het vastgestelde bestemmingsplan 'Zeisterweg 44'. Dit met uitzondering van de aspecten verkeer en water. Als gevolg van het gewijzigde programma treedt hier een kleine wijziging in op. In de haalbaarheidsparagraaf (4.2) wordt hier nader op ingegaan.
4.2 Haalbaarheid
4.2.1 Verkeer
Aan het Diaconie erf zijn 19 openbare parkeerplaatsen aangelegd en daarnaast hebben de grondgebonden woningen parkeermogelijkheden op eigen erf. Daarmee wordt voldaan aan de parkeernorm, gebaseerd op het oorspronkelijke plan van 15 woningen. Ten opzichte van dit oorspronkelijke plan komt er één (tussen)woning bij. Op basis van de Nota parkeernormen geldt voor deze woning een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen. Bij de tussenwoning is geen ruimte op eigen erf voor parkeermogelijkheden. Deze twee parkeerplaatsen dienen dan ook, aanvullend op de reeds bestaande parkeermogelijkheden, in het openbaar gebied te worden gerealiseerd. Middels de bestemmingswijziging van een gedeelte van de oostelijk gelegen groenstrook naar verkeer wordt ruimte geboden deze twee parkeerplaatsen aan het eind van het Diaconie erf te realiseren.
4.2.2 Water
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor het lokale en regionale waterbeheer in Midden-Nederland, waaronder ook de gemeente Bunnik. De gemeente Bunnik en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben gezamenlijk een gemeentelijk waterplan opgesteld: 'Waterplan Bunnik, Visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen'. De provincie Utrecht en Vitens hebben hieraan bijgedragen. Het Waterplan Bunnik is op 15 mei 2008 vastgesteld door de gemeenteraad van Bunnik en op 29 april 2008 door het dagelijks bestuur van het Hoogheemraadschap.
Water is voor de Bunnikse economie een belangrijke motor. Zonder voldoende (oppervlakte)-water is bijvoorbeeld bescherming van fruitbloesem tegen vorst niet mogelijk. Zonder goed water is er überhaupt geen fruitteelt mogelijk. Grondwater is een bron voor drinkwater (onttrekking Vitens) en industrie (Vrumona). Daarnaast trekken water en natuur in Bunnik recreatie aan. Het water in Bunnik heeft een binding met haar gebruikers. De kromme Rijn is zowel in ruimtelijk opzicht als vanuit watersysteemtechnisch perspectief de drager van water in Bunnik. Dit bondgenootschap met water in de breedste zin komt tot uitdrukking in het volgende motto: 'Bunnik, verbonden met water'. Vanuit dit motto worden de volgende speerpunten gegeven:
- Water in ruimtelijk perspectief:
- bij de (her)inrichting van de openbare ruimte wordt geanticipeerd op de klimaatontwikkeling;
- afkoppelen wordt projectmatig aangepakt in combinatie met weg- en rioolrenovatie en herstructurering. Infiltreren geniet de voorkeur boven het direct afvoeren van regenwater naar oppervlaktewater;
- de Kromme Rijn wordt waar nodig en mogelijk in de lengte en de breedte heringericht;
- water vormt een onderdeel en is een belangrijk medesturend element voor zowel de ruimtelijke ordening als de landschaps- en groenontwikkelingsplanvorming.
- Gebruik van water gelet op doelgroep en de kwaliteit en kwantiteit van water:
- bij een toename in de waterbehoefte als gevolg van vergroting van het fruitareaal dient de fruitteler nieuwe technieken in te zetten of een werkwijze te hanteren zodat de watervolumebalans neutraal blijft;
- het toepassen van vistrappen en viscascades bij gemalen en stuwen bij belangrijke vismigratieroutes.
- Organisatie van gezamenlijk waterbeheer:
- de waterpartners hebben accountmanagement voor waterbeheer, de verantwoordelijke functionaris heeft positie binnen de organisatie en de taakomschrijving is expliciet. Van alle accountmanagers is de functionaris bij de gemeente aanspreekpunt voor burgers, bedrijven en instanties;
- binnen waterprojecten heeft externe communicatie een vaste plaats. Daarnaast wordt binnen de gangbare uitingen aandacht besteed aan water, bijvoorbeeld watervriendelijke tips of informatie over het watersysteem en de waterketen.
Watertoets
Binnen het plangebied is geen waterkering of watergang gelegen. Voorliggende partiële herziening maakt wijzigingen mogelijk ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Voor de watertoets is met name de toename aan verharding en bebouwing van belang.
Als gevolg van de twee extra parkeerplaatsen wordt, middels de verbeelding, een maximale toename aan verharding van 60 m² mogelijk gemaakt. Een toename van woningen heeft veelal ook gevolgen voor het totaal aantal meter verharding in voortuin en achtererf. Als gevolg van de toename van tussenwoning wordt maximaal 40 m² (circa 50% van onbebouwde perceel) voorzien. Het bouwplan voorziet verder in circa 380 m² bebouwing (incl. garages). Het aanvankelijke bouwplan was gebaseerd 370 m² bebouwing. Middels voorliggend plan wordt derhalve in totaal 110 m² aan extra verharding en bebouwing voorzien.
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft bepaald dat elke toename van verharding groter dan 500 m² gecompenseerd dient te worden. Omdat in onderhavig geval de toename aan verharding niet groter is dan 500 m², is compensatie niet noodzakelijk.
Waterafvoer
De vuilwaterafvoer van het plan zal aangesloten worden op het openbaar riool grenzend aan het plangebied. Het hemelwater vanaf de nieuwbouw (daken) zal zoveel als mogelijk afgekoppeld worden van het riool. Bij deze afkoppeling zullen geen uitlogende materialen gebruikt worden voor dak, dakgoot en regenpijpen. Het regenwater loost via een HWA-stelsel op het naastgelegen oppervlaktewater.
5 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
5.1 Buurtoverleg En Procedure
De initiatiefnemer heeft de gewijzigde invulling van het laatste deel van de woningbouwlocatie Rheijnborch besproken met de bewoners van de reeds gerealiseerde woningen. Vanuit dit overleg zijn geen zwaarwegende bezwaren naar voren gekomen.
Gelet op de uitkomst van dit overleg en de schaal van de ontwikkeling heeft de gemeente besloten de inspraakprocedure niet toe te passen en gelijk een ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen.
5.2 Vooroverleg Ex. Art. 3.1.1. Bro
In het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg is informeel vooroverleg gevoerd over de gewijzigde invulling van het plangebied en het concept van het ontwerpbestemmingsplan. Gelet op de schaal van de ontwikkeling heeft het vooroverleg met een beperkt aantal instanties plaatsgevonden. De volgende instanties zijn in het kader van het vooroverleg aangeschreven.
- Provincie Utrecht, gemeentelijke ruimtelijke ontwikkeling
- Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
- Woonadviescommissie VAC Bunnik
Onderstaand zijn de reacties samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord.
Provincie Utrecht, gemeentelijke ruimtelijke ontwikkeling
Reactie
Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.
Antwoord gemeente
Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Reactie
De toename van de verharding zoals geschetst in het concept van de ruimtelijke onderbouwing in combinatie met de eerder voorziene toename van de verharding blijft onder de grens van 500m². Er is daardoor geen watercompensatie nodig is. In de waterparagraaf (p. 11) staat dat regenwater wordt afgekoppeld van de riolering. Op basis van het rioleringsplan (d.d. 2 november 2011) gaat het waterschap er vanuit dat het regenwater via een HWA-stelsel loost op het naastgelegen oppervlaktewater. Dit zou nog aangescherpt kunnen worden in de tekst.
Het waterschap adviseert positief op het plan.
Antwoord gemeente
De aanname van het waterschap dat het regenwater via een HWA-stelsel op het naastgelegen oppervlaktewater loost, klopt. De tekst in de waterparagraaf wordt hierop aangepast.
Woonadviescommissie VAC Bunnik
Reactie
a. Oorspronkelijk plan
De woonadviescommissie vindt het oorspronkelijke plan met twee keer twee-onder-één-kap woningen, mooier, ruimer van opzet en qua beeld beter passen bij het deel van het appartementengebouw en de twee-onder-één-kap aan de Zeisterweg.
b. Achterpad / toegang tot de tuinen van de woningen
Er lijkt een pad te komen tussen woning no. 3 en no. 4. Gaat dit pad over in een pad dat achter het erf van woning no. 3 loopt? Kennelijk is de bedoeling van dit pad om (een directe) toegang van de tuin van woning no. 2 te creëren. Kennelijk is er ook via dit pad toegang tot de tuinen van woning no. 3 en no. 4, net voor een poort in dit tussenpad. Wie is de eigenaar van het tussen- en achterpad en wie heeft die poort in beheer?
Toegang tot de tuin van woning no. 1 kan over het eigen erf, maar hoe is er toegang tot de tuin van woning no. 5? Tussen de grens van de herontwikkeling en het erf van de woning aan de Maria van Boechoutlaan no. 7 is een (groen)strook van circa 4 meter. Wordt deze strook bij het erf van woning no. 5 getrokken, zoals erachter ook is geschied bij de woning aan de Zeisterweg no. 44?
c. Buitenberging
Woning no. 2 heeft als enige geen buitenberging. De aanwezigheid van een buitenberging is verplicht bij nieuwbouwwoningen volgens Bouwbesluit 2012.
d. Parkeerplaatsen
De huidige parkeerplaatsen aan het Diaconie erf worden op dit moment (ook) gebruikt door het kindercentrum Kobus; personeel van de kinderopvang zelf, personeel voor inspecties, voor onderhoud en voor halen en brengen van kinderen.
Is daarmee rekening gehouden met het toevoegen van twee parkeerplaatsen en het voldoen aan de parkeernorm?
e. Voorstel tot (een kleine) wijziging
Zoals hierboven reeds is aangegeven, is het huidige plan met vijf woningen enigszins aan de krappe kant, met name woning no. 2 wordt daardoor erg krap en is met een breedte van 5400 mm, 300 mm smaller dan de andere vier woningen.
Ons voorstel is om een gedeelte van de oostelijke groenstrook bij woning no. 5 te trekken en de herontwikkelingsgrens 1500 mm op te schuiven. Deze 1500 mm te gebruiken om (1) het woningbouwplan 300 mm breder te maken om daarmee woning no. 2 300 mm breder te maken en (2) daarvan 1200 mm te gebruiken om een directe toegang naar de tuin van woning no. 5 te creëren, zoals bij woning no. 1.
f. Beoordeling totale bouwplan
De woonadviescommissie VAC Bunnik zou gaarne spoedig de bouwtekeningen van het schetsontwerp of voorlopig ontwerp van dit Diaconie erf plan ontvangen om nader over dit plan te kunnen adviseren, zodat zij de afspraken met de gemeente Bunnik kan nakomen.
De in dit vooroverleg gepresenteerde tekeningen van de begane grond geven al aanleiding tot commentaar, maar gaarne ontvangt de woonadviescommissie ook de tekeningen van de verdiepingen voor een weloverwogen advies op het totale plan.
Antwoord gemeente
a. De stedenbouwkundige structuur van het gebiedje verandert niet wezenlijk door de planaanpassing van vier naar vijf woningen. De voorgevelrooilijn blijft ongewijzigd evenals de maximale bouw- en goothoogte. De kleuren en materialen van de vijf woningen zijn geheel afgestemd op de omliggende woningen en het appartementencomplex. De welstandscommissie kan zich vinden in de voorgestelde planaanpassing.
b. De poorten naar de drie tuinen behoren toe aan deze drie woningen. Het achterpad achter de poort behoort bij de tussenwoning. Het deel van het pad ervoor (dus tussen de garages door) kan op een aantal manieren in eigendom worden gegeven. De projectontwikkelaar van het bouwplan zal te zijner tijd in overleg met de notaris een goede eigendomssituatie regelen. Het lijkt voor de hand te liggen dat het pad doormidden gedeeld wordt en bij de naastliggende woningen wordt betrokken. Via een recht van overpad wordt voor alle drie de woningen het gebruik geregeld.
De vijfde woning heeft geen achterom, de achtertuin van deze woning wordt bereikt via de garage. Aan de toekomstige eigenaar van deze woning wordt de mogelijkheid geboden de gemeentelijke groenstrook naast de woning te kopen en bij het perceel te trekken.
c. In de achtertuin van de tweede woning komt een buitenberging. Deze staat nu nog niet op tekening. Het ligt voor de hand deze berging linksachter op het perceel te plaatsen. De berging wordt op de tekening voor de aanvraag omgevingsvergunning geplaatst.
d. De parkeerplaatsen aan het Diaconie erf worden mede gebruikt door het kinderdagverblijf en in de praktijk blijkt dat dit geen parkeerproblemen oplevert. Deze situatie verandert niet door het toevoegen van één extra woning ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Voor deze woning worden twee extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied aangelegd. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.
e. De gemeentelijke groenstrook wordt te koop aangeboden aan de toekomstige eigenaar van de vijfde woning en is dus niet beschikbaar om bij de herontwikkeling te betrekken. De beukmaat van de woning in combinatie met de diepte levert een woning op waar in de huidige markt vraag naar is. Marktonderzoek heeft dit aangetoond.
f. Er wordt contact opgenomen met het VAC Bunnik zodat over de op dit moment beschikbare tekeningen kan worden geadviseerd.
5.3 Zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan
Gedurende de periode van terinzagelegging heeft eenieder zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan kunnen indienen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.
6 Economische Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.
Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Bij voorliggend plan is dit het geval.
Voor de herontwikkeling van het voormalige dorpshuisterrein is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Ten behoeve van de gewijzigde invulling van het laatste deel van het voormalige dorpshuisterrein is een aanvulling op deze overeenkomst gesloten.
Conclusie
De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldoende verzekerd. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal aan de raad gevraagd worden overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 van de Wro te besluiten dat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.