het bestemmingsplan "Het Rondeel - De Meerpaal" met identificatienummer NL.IMRO.0321.0270BPRDEELMP-VAST van de gemeente Houten;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0321.0270BPRDEELMP-VAST met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

proces waarbij de uitvoering van niet-archeologische werkzaamheden door een archeoloog wordt begeleid en waarbij in het Programma van Eisen (PvE) de onderzoeksvra(a)g(en) en de te behalen onderzoeksdoelstellingen worden verwoord;

onderzoek dat wordt verricht door een dienst, bedrijf of instelling dat werkt conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA);

het vermoeden over het voorkomen van (de aard, omvang en kwaliteit van) archeologische waarden in het onderzoeksgebied;

oudheidkundige waarde, vooral in de vorm van archeologische relicten in hun oorspronkelijke context. Zowel grote complexen/structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel (danwel bouwvlak of bestemmingsvlak) dat is of mag worden bebouwd;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie verenigbaar is; hieronder wordt in ieder geval niet verstaan het voeren van een:

• horecabedrijf,
• prostitutiebedrijf, en
• detailhandelvestiging, m.u.v. een webwinkel, waarbij opslag, levering en betaling elders plaatsvindt;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan legaal bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan legaal bestaat;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

inrichting zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (27-05-04);

horeca-activiteit die gericht is op het bedrijfsmatig bereiden van dranken en/of etenswaren, niet voor gebruik ter plaatse, die door middel van een persoon bij de eindgebruiker worden bezorgd;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en op de grond staand bouwwerk met een dak;

alle grondwerkzaamheden/activiteiten die een effect hebben op het voortbestaan van (archeologische) waarden of verwachtingen in de bodem;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het terrein van de archeologie;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van milieuvergunningplichtige bedrijven en instellingen en een seksinrichting;

de bouwlaag op de begane grond;

bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, zoals genoemd in bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

een detailhandelsonderneming of instelling met een ondergrens van 1.000 m² winkelvloeroppervlak;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

bedrijfsactiviteiten zoals aangegeven in de Staat van Horeca-activiteiten, welke als bijlage deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan, nader onderverdeeld in categorieën;

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige, financiële, technische, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening, niet zijnde detailhandel, al dan niet met een publieksgerichte baliefunctie;

Het opvangen van kinderen op locatie, al dan niet tegen betaling, waarbij de volgende indeling wordt aangehouden:

• kleinschalig: maximaal 6 kinderen;
• middelgroot: 7 tot 30 kinderen;
• grootschalig: meer dan 30 kinderen;

hierin staan de minimale vereisten waaraan een organisatie moet voldoen bij het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van de archeologische monumentenzorg, zowel onderzoekstechnisch als wat betreft het personeel;

mini windturbine: windturbine met een rotordiameter van ten hoogste 5 meter en een rotoroppervlak van ten hoogste 20 m², met een horizontale of verticale rotoras, ten behoeve van levering van elektriciteit achter de meter of aan een accu ten behoeve van eigen gebruiken, met een tiphoogte van niet meer dan tien meter, gemeten vanaf de nokhoogte van het gebouw waaraan die miniwindturbine elektriciteit levert.

niet-zelfstandige detailhandel, uitsluitend zijnde detailhandel die wordt of is gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie en daar zowel functioneel als naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is.

alle vormen van inrichtingen van niet-zelfstandige horeca, zoals bedoeld in categorie 4 van de Staat van Horeca-activiteiten welke als bijlage deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan;

woonruimte met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond, waarbij het huishouden afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

het opgraven van een vindplaats door een partij, die beschikt over een opgravingvergunning ex artikel 39 van de Monumentenwet 1988, met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen (PvE) verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen;

het in bewaring houden van goederen;

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. niveau van het maaiveld;

of

2. b. voor zover blijkt uit de betreffende bestemmingsregeling;

detailhandelsvestiging, die vanwege zijn omvang en/of branchering niet in een woon- of centrumgebied thuishoort en waaronder in ieder geval wordt begrepen detailhandel in volumineuze goederen, die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor uitstalling, zoals de verkoop van auto's, boten, tuininrichtingsartikelen, (grove) bouwmaterialen, keukens en sanitair en de leisure-branche, zijnde caravan- en tentenhandel met een uitbreiding richting sport-, outdoor- en kampeerartikelen;

de grens van een bouwperceel;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

prostitutie in een daarvoor ingerichte ruimte en in dienstverband (seksclub, bordelen, privé-huizen), niet zijnde sekswinkels, seksbioscopen, sekstheaters en daarmee gelijk te stellen bedrijfstypen;

de Staat van Horeca-activiteiten welke als bijlage deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerkse vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen;

een detailhandelvestiging waar goederen via het internet of via de telefoon worden besteld en betaald

terrein dat op basis van de Monumentenwet 1988 is aangewezen als beschermd archeologisch monument en als zodanig is ingeschreven bij het Kadaster;

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één zelfstandig huishouden, niet zijnde een woonschip, of -ark;

het bewonen van een zelfstandige woonruimte;

woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. lengte, breedte en diepte van bouwwerken:
   tussen de verst van elkaar gelegen punten van die werken, horizontaal gemeten;
2. b. de goothoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
3. c. de inhoud van een bouwwerk:
   tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
4. d. de bouwhoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk , met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
5. e. de oppervlakte van een bouwwerk:
   tussen de (fictieve) buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een gebouw of van een overig bouwwerk;
6. f. onderlinge afstanden:
   afstanden tussen bouwwerken onderling en ook afstanden van bouwwerken tot erfscheidingen worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;
7. g. de hoogte van een windturbine:
   vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

De voor “Bedrijventerrein” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijfsactiviteiten vanaf categorie 1 tot en met de op de verbeelding aangegeven milieucategorie voor zover deze zijn opgenomen in bijlage 1 "Staat van bedrijfsactiviteiten” met uitzondering van inrichtingen als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht;
2. b. perifere detailhandel;
3. c. ondergeschikte detailhandel;
4. d. tevens de uitoefening van een benzinestation met lpg, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg';
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'openbare dienstverlening': tevens voorzieningen ten behoeve van de politie zoals kantoren, arrestantencomplex, paardenstalling, opleidingscentrum, bureaudiensten en een schietinrichting;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - horeca 1': horeca-activiteiten voor zover deze behoren tot categorie 1b van de van deze regels deel uitmakende “Staat van Horeca-activiteiten”;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - horeca 3': horeca-activiteiten voor zover deze behoren tot categorie 3 van de van deze regels deel uitmakende “Staat van Horeca-activiteiten”;
8. h. een terras, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'terras';
9. i. kantoren die ondergeschikt zijn aan en ten dienste staan van de doeleinden als genoemd onder a tot en met g, met dien verstande dat maximaal 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak tot een maximum van 2000 m² hiervoor gebruikt mag worden;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'opslag': tevens particuliere opslagruimte, waarbij bereiding, verwerking en levering van goederen of producten niet is toegestaan;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': uitsluitend een parkeergarage;

met de daarbij behorende:

12. l. tuinen, erven, verhardingen en terreinen;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. verkeers- en verblijfsvoorzieningen, waaronder parkeren;
15. o. groenvoorzieningen;
16. p. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 onder i. voor de vestiging van bedrijven met een kantoorvloeroppervlakte van maximaal 3.000 m2, mits het kantooraandeel niet meer bedraagt dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

1. a. parkeergelegenheid dient op eigen terrein gerealiseerd te worden, waarbij een parkeernorm geldt van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m² bruto vloeroppervlak voor bedrijfsruimte, 2 parkeerplaatsen per 125 m² bruto vloeroppervlak voor ondersteunende kantoorruimte en zelfstandige kantoorruimte;
2. b. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:
   1. 1. detailhandel, tenzij nadrukkelijk toegestaan;
   2. 2. grootschalige detailhandel;
   3. 3. Bevi-inrichtingen, met uitzondering van hetgeen is bepaald in lid 3.1 onder d;
   4. 4. horeca, tenzij nadrukkelijk toegestaan;
   5. 5. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevelrooilijn, met uitzondering voor bedrijven die aan drie zijden worden omsloten door wegen, waarbij opslag voor de voorgevel kan worden toegestaan, onder de voorwaarde dat de opslag door groen wordt afgeschermd;
   6. 6. wonen;
   7. 7. zelfstandige kantoren;
   8. 8. inrichtingen als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht;
   9. 9. mini windturbines.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 ten behoeve van:
   1. 1. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in een hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in lid 3.1 en niet in de Staat vanBedrijfsactiviteiten worden genoemd; indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in lid 3.1;
   2. 2. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in lid 3.1, niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten wordt genoemd;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5 onder 2 en de vestiging van grootschalige detailhandel toestaan, mits:
   1. 1. uit een distributie-planologisch onderzoek blijkt dat de vestiging van een grootschalig detailhandelsbedrijf niet leidt tot structurele ontwrichting van de aanwezige voorzieningenstructuur van de gemeente;
   2. 2. de vestiging van een grootschalig detailhandelsbedrijf geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   3. 3. er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein;
   4. 4. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
   5. 5. er geen geschikte locatie beschikbaar is in het centrumgebied van gemeente Houten.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.5 onder 9 en het plaatsen van mini windturbine toestaan, mits:
   1. 1. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 15 meter;
   2. 2. de nieuwe situatie geen geluidsoverlast geeft voor omwonenden en bedrijven;
   3. 3. de windturbine geen effect heeft op de veiligheid van de omwonenden en bedrijven.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd een aanduiding als bedoeld in lid 3.1 te verwijderen indien de bijbehorende activiteit ter plaatse gedurende ten minste een jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet.

De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bos': uitsluitend bos- en weidegebied;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. ondergrondse afvalsystemen;
6. f. verharding;
7. g. beeldende kunst;
8. h. verkeer en verblijf, in de vorm van voet- en fietspaden, en parkeren, kunstwerken en straatmeubilair, fietstunnel en bijbehorende tunnelbak;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'bos' is de aanleg van parkeervoorzieningen niet toegestaan.

Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan:

1. a. terreinafscheidingen tot een maximale bouwhoogte van 1 meter;
2. b. lichtmasten tot een maximale hoogte van 12 meter;
3. c. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximale bouwhoogte van 5 meter.

Bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 en standplaatsen toestaan, mits:

1. a. dit niet leidt tot aantasting van landschappelijke waarde;
2. b. de gronden niet zijn aangeduid als 'bos'.

De voor “Horeca – 1” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca-activiteiten voor zover deze behoren tot categorie 1a, 1b en 1c en categorie 4 van de van deze regels deel uitmakende “Staat van Horeca-activiteiten”;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. terrassen;
3. c. verkeer en verblijf, waaronder parkeren;
4. d. tuinen, erven en verhardingen;
5. e. kleinschalige kinderopvang;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen
8. h. verkeer en verblijf, waaronder parkeren;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Tot strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor bezorgdiensten;

De voor “Tuin - Voortuin” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voortuinen, erven en verhardingen;
2. b. erkers, voordeurluifels of kliko-ombouw behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming;

Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan:

1. a. Erkers, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw krijgt;
   2. 2. de diepte maximaal 1,2 meter bedraagt;
   3. 3. De breedte maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming bedraagt;
   4. 4. de erker buiten de hoek van 45 graden van de gevel van de naastgelegen woning blijft (de vrije uitzichthoek wordt uitgezet vanuit het snijpunt van voorgevel en erfgrens);
2. b. Voordeurluifels, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw krijgt;
   2. 2. de oppervlakte maximaal 2 m² bedraagt;
3. c. Kliko-ombouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte en de bouwhoogte maximaal 2 m² respectievelijk 1,40 meter bedraagt;
   2. 2. per woning maximaal 1 kliko-ombouw gerealiseerd mag worden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevelrooilijn.

De voor “Verkeer - Wegverkeer” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer en verblijf, waaronder parkeren;

met daaraan ondergeschikt:

2. b. geluidwerende voorzieningen.
3. c. groenvoorziening;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. ondergrondse afvalsystemen
7. g. verharding;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden;
10. j. wegen, wandel- en fietspaden, waaronder mede begrepen zijn (on)gelijkvloerse kruisingen, fietstunnels, tunnelbakken;
11. k. bestaande terrassen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

De voor “Water” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterhuishouding;
2. b. waterbeheersing;
3. c. watergeleiding;
4. d. recreatief water;

met daarbij behorende bebouwing en voorzieningen waaronder:

5. e. vissteigers en vlonders;
6. f. bermen, bermstroken en bermsloten;
7. g. waterlopen en waterpartijen;
8. h. infiltratievoorzieningen;
9. i. kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd;
2. b. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 5 meter hoog zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 2, ten behoeve van een overschrijsing van de bestemingsgrens door gebouwen binnen de aanliggende bestemming bedrijventerrein, met dien verstande dat:

1. 1. de overschrijding niet meer bedraagt dan 20 meter;
2. 2. ten aanzien van de bebouwing de bepalingen van de bestemming bedrijventerrein van overeenkomstige toepassing zijn.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen.

De voor “Wonen-Aaneengebouwd” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zelfstandig wonen;
2. b. beroepen en bedrijven aan huis;
3. c. tuinen, erven en verhardingen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Voor de uitoefening van beroepen en bedrijven aan huis zoals genoemd in lid 1, gelden de volgende regels:

1. 1. De woonfunctie zal in overwegende mate behouden moeten blijven, met dien verstande dat uitsluitend minder dan 1/3 van het woonoppervlak, met een maximum van 100 m2, met inbegrip van de maximaal te realiseren aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gebruikt mag worden;
2. 2. Het gebruik mag niet plaatsvinden in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, met uitzondering van kleinschalige kinderopvang;
3. 3. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van:
   1. a. behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;
   2. b. webwinkels, waarbij de goederen niet ter plaatse worden opgehaald en met een maximale oppervlakte van 20 m2 aan opslag en distributie van de te verhandelen goederen;
4. 4. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
5. 5. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
6. 6. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient uitgeoefend te worden door één bewoner zelf en maximaal één personeelslid;
7. 7. Er zijn maximaal twee beroepen en/of bedrijven aan huis toegestaan per woning.

De voor “Wonen-Twee-aaneen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zelfstandig wonen;
2. b. beroepen en bedrijven aan huis;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Voor de uitoefening van beroepen en bedrijven aan huis zoals genoemd in lid 1, gelden de volgende regels:

1. 1. De woonfunctie zal in overwegende mate behouden moeten blijven, met dien verstande dat uitsluitend minder dan 1/3 van het woonoppervlak, met een maximum van 100 m2, met inbegrip van de maximaal te realiseren aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gebruikt mag worden;
2. 2. Het gebruik mag niet plaatsvinden in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, met uitzondering van kleinschalige kinderopvang;
3. 3. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van:
   1. a. behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;
   2. b. webwinkels, waarbij de goederen niet ter plaatse worden opgehaald en met een maximale oppervlakte van 20 m2 aan opslag en distributie van de te verhandelen goederen.
4. 4. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
5. 5. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
6. 6. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient uitgeoefend te worden door één bewoner zelf en maximaal één personeelslid
7. 7. Er zijn maximaal twee beroepen en/of bedrijven aan huis toegestaan per woning;

De voor “Wonen-Vrijstaand” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zelfstandig wonen;
2. b. beroepen en bedrijven aan huis;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' zijn tevens een kantoor en bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan voor zover deze zijn opgenomen in bijlage 1 "Staat van bedrijfsactiviteiten”;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor - 1' is tevens een kantoor toegestaan;
5. e. tuinen, erven en verhardingen;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Voor de uitoefening van beroepen en bedrijven aan huis zoals genoemd in lid 1, gelden de volgende regels:

1. a. De woonfunctie zal in overwegende mate behouden moeten blijven, met dien verstande dat uitsluitend minder dan 1/3 van het woonoppervlak, met een maximum van 100 m2, met inbegrip van de maximaal te realiseren aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gebruikt mag worden;
2. b. Het gebruik mag niet plaatsvinden in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, met uitzondering van kleinschalige kinderopvang;
3. c. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van:
   1. 1. behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;
   2. 2. webwinkels, waarbij de goederen niet ter plaatse worden opgehaald en met een maximale oppervlakte van 20 m2 aan opslag en distributie van de te verhandelen goederen.
4. d. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
5. e. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
6. f. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient uitgeoefend te worden door één bewoner zelf en maximaal één personeelslid
7. g. Er zijn maximaal twee beroepen en/of bedrijven aan huis toegestaan per woning.

De op de verbeelding als “Waarde - Archeologie 2” aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. De aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen op gronden die zijn aangewezen als 'Waarde - Archeologie 2' legt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie over, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien deze past binnen de bouwregels van de onderliggende bestemming en naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid blijkt dat:
   1. 1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. 2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften.
3. c. In de situatie als bedoeld in lid b, onderdeel 2, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan een omgevingsvergunning verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden (insitu-behoud), of;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. d. Lid a, b en c zijn niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 500 m2;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

1. 1. naar ligging wordt verschoven; dan wel
2. 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind; dan wel
3. 3. van de verbeelding wordt verwijderd;

voor zover de uit archeologisch onderzoek geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden daartoe aanleiding geeft.

De op de verbeelding als “Waarde - Archeologie 3” aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

1. a. De aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen op gronden die zijn aangewezen als 'Waarde - Archeologie 3' legt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie over, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. b. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien deze past binnen de bouwregels van de onderliggende bestemming en naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid blijkt dat:
   1. 1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. 2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
3. c. In de situatie als bedoeld in lid b, onderdeel 2, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan een omgevingsvergunning verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden (insitu-behoud), of;
   2. 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
   3. 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. d. Lid a, b en c zijn niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 5000 m2;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 1,0 m en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

1. 1. naar ligging wordt verschoven; dan wel
2. 2. naar omvang wordt vergroot of verkleind; dan wel
3. 3. van de verbeelding wordt verwijderd;

voor zover de uit archeologisch onderzoek geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden daartoe aanleiding geeft.

De voor "Waterstaat - Waterkering" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. instandhouding van waterkeringen en bijbehorende beschermingszone(s);
2. b. waterberging;
3. c. waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functie;
4. d. waterlopen met een waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functie.

Op deze gronden mogen ten behoeve van:

1. a. de in lid 14.1 genoemde bestemming uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd tot een maximale bouwhoogte van 3 meter.
2. b. andere voor deze gronden geldende bestemming(en), met inachtneming van de voor die betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels, uitsluitend worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.2 sub b voor het bouwen van bouwwerken ten dienste van de aangegeven onderliggende bestemmingen op voorwaarde dat:

1. a. het waterstaatkundige belang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad;
2. b. de bij die betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels in acht worden genomen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

1. a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen ter plaatse van de afwijking als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. in geval van herbouw is dit het bepaalde onder a. uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen, bestemmingsgrenzen en regels worden overschreden door:

1. a. gebouwen voor zover de overschrijding ten behoeve van de isolatie van het gebouw geschiedt en de overschrijding ten hoogste 0,25 m bedraagt.

1. a. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om vrijstelling te verlenen van het bepaalde onder a. voor de vestiging van het hoogste één prostitutiebedrijf met inachtneming van het volgende:
   1. 1. in de Lekstroomgemeenten Lopik, Nieuwegein, IJsselstein en Houten is op dat moment geen enkel prostitutiebedrijf gehuisvest;
   2. 2. de activiteiten vinden uitsluitend plaats binnen de bestaande of nieuw te realiseren bebouwing;
   3. 3. er dient voldoende parkeercapaciteit voor zowel bezoekers als personeel op het bijbehorende perceel aanwezig te zijn. Dit terrein wordt niet meegerekend bij het bepalen van het bedrijfsvloeroppervlak als genoemd onder 4;
   4. 4. de bedrijfsvloeroppervlakte van het prostitutiebedrijf is niet groter dan 100 m2;
   5. 5. vestiging is niet toegestaan binnen een straal van 50 meter vanuit het hart van een (bedrijfs)woning, tenzij het gebruik als zodanig is beëindigd;
   6. 6. vestiging is niet toegestaan binnen een straal van 50 meter vanaf de ingang van een kinderdagverblijf;
   7. 7. vestiging is niet toegestaan indien binnen het bedrijventerrein Doornkade een beter alternatief beschikbaar blijkt;
   8. 8. op de voorbereiding van het besluit als bedoeld in dit lid is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als genoemd in artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.
3. c. Voor zover het ingevolge de regels mogelijk is om bouwwerken buiten en aangrenzend aan de betreffende bestemming te bouwen, is het op die gronden tevens toegestaan deze bouwwerken ten behoeve van die betreffende bestemming te gebruiken.

1. a. Binnen de gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone - lpg 1’ geldt dat de bouw van kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten, zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, niet is toegestaan. Voorts geldt dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning deze veiligheidszone als uiterste grenswaarde in acht moet worden genomen.
2. b. De 10^-6 plaatsgebonden risicocontour mag de grens van de aanduiding 'veiligheidszone - lpg 1' niet overschrijden.
3. c. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder b en nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen van de bevi-inrichting toestaan, mits dit in het kader van externe veiligheid is getoetst en voldaan wordt aan de plaatsgebonden en/of groepsgebonden risico's.

Binnen de gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone - lpg 2 (invloedsgebied)’ geldt dat de bouw van kwetsbare objecten zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, niet zijn toegestaan. Voorts geldt dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning deze veiligheidszone als uiterste grenswaarde in acht moet worden genomen.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels:

1. a. ten aanzien van maximale en minimale hoogte-, breedte, oppervlakte- en inhoudsmaten voor bebouwing mits:
   1. 1. de afwijking van enige maat ten hoogste 10% bedraagt;
   2. 2. de bestemmingsgrens, dan wel het bebouwingsvlak aan de wegzijde niet wordt overschreden.
2. b. ten aanzien van de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken, en hierbij toestaan dat de bouwhoogte van de bijbehorende bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 meter;
3. c. ten aanzien van de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bijbehorende bouwwerken, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 meter, onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
      • buiten de bebouwde kom en in landschappelijk minder gevoelige gebieden, langs grote verkeerswegen en dan bij voorkeur bij parkeerplaatsen, benzinestations, knooppunten, viaducten, bedrijventerreinen en horecagelegenheden;
      • binnen de bebouwde kom op bedrijventerreinen;
   2. 2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op hoge gebouwen; bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zonodig in overleg met de monumentencommissie;
      • tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten;
4. d. afwijken van de bestemmingsplanregels, zodat zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte kan worden omgezet, mits:
   1. 1. de omzetting geen onevenredige toename van de verkeersintensiteit tot gevolg heeft;
   2. 2. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij de parkeernorm per woning 0,6 p.p. bedraagt;
   3. 3. minimaal 5 m² berging aanwezig is per onzelfstandige woonruimte;
5. e. ten behoeve van het toestaan van nutsgebouwen met een maximale hoogte, oppervlakte en inhoud van respectievelijk 5 m, 25 m2 en 75 m3;
6. f. voor het gebruik van een bestaand bijgebouw of het plaatsen van een tijdelijke woonunit bij een woning ten behoeve van mantelzorg, mits:
   1. 1. de medische/sociale urgentie wordt aangetoond;
   2. 2. de tijdelijkheid wordt vastgelegd;
   3. 3. geen extra bebouwingsmogelijkheden gerealiseerd worden;
   4. 4. de nieuwe situatie geen belemmering vormt voor omwonenden en bedrijven;
   5. 5. het bouwwerk ondergeschikt is aan de woning, met een maximale maat van 80 m2.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:
   1. 1. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
   2. 2. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
   3. 3. het wijzigen van de lijst van bedrijfsactiviteiten, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
   4. 4. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bepalingen in artikelen 9, 1011 te wijzigen ten behoeve van de realisering van bijbehorende bijgebouwen, behorende bij woningen, ten behoeve van de realisering van een nieuw bebouwingsvlak op hetzelfde bouwperceel, met dien verstande dat:
   1. 1. deze wijziging uitsluitend van toepassing is op bestaande bijbehorende bijgebouwen, waarvan de handhaving vanwege hun karakteristieke verschijningsvorm gewenst is;
   2. 2. deze wijziging uitsluitend van toepassing is voor de realisering van een nieuw bebouwingsvlak ten behoeve van een woning;
   3. 3. voor het overige het bepaalde in het te wijzigen artikel van overeenkomstige toepassing is.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan;
2. 2. Bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in lid 1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Het Rondeel - De Meerpaal

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad der gemeente Houten gehouden op 23 mei 2013.

Het bestemmingsplangebied Het Rondeel - De Meerpaal is gelegen aan de zuidwestkant van de kern van Houten, globaal tussen de Rondweg en het Amsterdam-Rijnkanaal. Het bedrijventerrein Het Rondeel ligt aan de noordzijde van de Staart - de verbindingsweg vanuit Houten naar de A27. Het bedrijventerrein De Meerpaal ligt ten zuiden van deze weg. Voor een groot deel zijn beide delen van het plangebied ingericht als bedrijventerrein. In het deel De Meerpaal bevinden zich naast bedrijven eveneens woningen. Deze woningen zijn gesitueerd langs de Houtensewetering. Op het bedrijventerrein De Meerpaal worden eveneens activiteiten verricht ten behoeve van politiediensten.

Het plangebied Het Rondeel - De Meerpaal is in de jaren negentig opgezet waarbij Het Rondeel als eerste gevuld is met bedrijven. In het deel De Meerpaal zijn nog kavels beschikbaar waar bedrijven gevestigd kunnen worden. Momenteel is voor het bedrijventerrein Het Rondeel het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark Het Rondeel´ geldig, waar het gebied gedetailleerd in uitgewerkt is. Voor De Meerpaal geldt een uit te werken bestemming van het Globale Bestemmingsplan Houten - Vinex (GBHV). Daarnaast zijn de activiteiten ten behoeve van politiediensten planologisch juridisch vastgelegd in de tweede herziening van het Globale Bestemmingsplan Houten - Vinex onderdeel 'Veerwagenweg'.

Afbeelding 1.1: Ligging en begrenzing van het plangebied Het Rondeel-De Meerpaal

Een actueel plan

Het bestemmingsplan is een belangrijk beleidsinstrument voor de gemeente en tevens het planologische juridisch bindend kader voor burgers. In het plan wordt het ruimtelijk beleid aangegeven voor (in beginsel) de komende tien jaar en het dient vooral als toetsingskader voor bouwplannen en de ruimtelijke inrichting van het gebied. Daarom is het voor bedrijven en burgers van belang dat het bestemmingsplan duidelijk aangeeft wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn.

De actualisering van het bestemmingsplan heeft enerzijds betrekking op de vastlegging van en aanpassing aan de feitelijke situatie en anderzijds de aanpassing aan gewijzigde beleidsinzichten en gewijzigde juridische kaders. Nu het plangebied Het Rondeel - De Meerpaal voor het grootste gedeelte is aangelegd, is het wenselijk om de bestaande situatie juridisch vast te leggen. Met de nieuwe regeling is de gemeente goed in staat om de bestaande ruimtelijke kwaliteit te handhaven.

Digitaal uitwisselbare en vergelijkbare ruimtelijke plannen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten te digitaliseren. Dit betekent dat het verplicht is om een nieuw (bestemmings)plan in digitale vorm vast te stellen. Ook moet van het plan een analoge versie op papier worden vastgesteld. De digitale aspecten omvatten het in digitale vorm vaststellen, beschikbaar stellen, kenbaar maken en verbeelden.

De Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008) maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Dit bestemmingsplan is digitaal opgezet conform de landelijk ontwikkelde standaard: het IMRO (InformatieModel Ruimtelijke Ordening) en het Handboek voor bestemmingsplannen van de gemeente Houten. Zodoende is het mogelijk het plan digitaal uit te wisselen (met overheden) en digitaal te gaan raadplegen.

Het bestemmingsplan 'Rondeel-Meerpaal' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (en tevens een analoge verbeelding op papier) NL.IMRO.0321.0270BPRDEELMP-VAST;
• regels.

Met de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. De bijbehorende legenda legt een verbinding tussen de bestemmingen en de regels. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek en de beschrijving van het plan zijn weergegeven. Tevens worden enige juridisch-technische aspecten belicht.

De planregeling kenmerkt zich door gedetailleerde bestemmingen. Uitgangspunt is dat de gedetailleerde bestemming goed inzicht geeft in de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De bij de bestemming behorende omschrijving beschrijft de gebruiksmogelijkheden en soms is met een aanduiding een afwijkende gebruiksmogelijkheid vastgelegd.

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit (eerste) hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de bij dit plan behorende stukken alsmede een toelichting op de ligging en de planbegrenzing van dit plan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie in het plangebied. In hoofdstuk 3 volgt een overzicht van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Aansluitend wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten, waarna in hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid is weergegeven. Hoofdstuk 7 beschrijft de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

In dit hoofdstuk komt aan de orde wat de huidige situatie is met betrekking tot de ruimtelijke en de functionele structuur. Wat betreft de ruimtelijke structuur is aandacht besteed aan de volgende elementen: de stedenbouwkundige structuur, de wegenstructuur en de groen- en waterstructuur. Vervolgens is aandacht besteed aan de functionele structuur. Beschreven is welke (hoofdgroepen) van gebruikers in het plangebied aanwezig zijn.

Het Rondeel

Het bedrijvenpark Het Rondeel bevindt zich aan de westzijde van de kern Houten. Het is gelegen tussen enkele belangrijke wegen, die grotendeels het plan begrenzen. Aan de westzijde wordt het bedrijventerrein begrenst door een watergang langs de A27. De op- en afritten van de A27 sluiten aan op de weg De Staart, tussen de A27 en de Rondweg. De Staart vormt de begrenzing met het bedrijventerrein De Meerpaal. Tussen Het Rondeel en de A27 ligt een parkgebied, dat de overgang vormt tussen het bedrijvenpark en de A27. Dit parkgebied is geen onderdeel van dit bestemmingsplan.

Stedenbouwkundige structuur

Het Rondeel oriënteert zich op de Rondweg en sluit aan op de groenstructuur en langzaam verkeerroutes van Houten binnen de rondweg. Het gebied is gerealiseerd rond een groen middenterrein, dat gezien kan worden als de voortzetting van de centrale groenzone van Houten. Door middel van een fietstunnel onder de Rondweg door is het terrein voor het langzaam verkeer direct verbonden met het Houtense centrum en het station.

In het bedrijvenpark kunnen de volgende vier ruimtelijke eenheden worden onderscheiden:

1. 1. De oren: de bedrijfsbebouwing die op de Rondweg is georiënteerd, aan de zogenaamde oren, vormt het gezicht van Het Rondeel. Het extraverte karakter van dit gebied wordt benadrukt door een brede waterpartij en een licht glooiend gazon tussen de Rondweg en de bebouwing. De bebouwing vormt een bijna gesloten wand van representatieve gevels die aan beide zijden van de oren beëindigd wordt door halve cirkelvormige ruimtes. Aan de waterzijde is bijzondere bedrijfsbebouwing gerealiseerd de in het water staat.
2. 2. De centrale ruimte: de centrale ruimte van het bedrijvenpark bestaat uit een monumentaal groenmotief met een profiel van circa 110 meter. Door een versmalling van de 'oren' (100 meter) wordt de centrale ruimte gescheiden van de entree. Het profiel van de centrale ruimte kent een symmetrische invulling. De belangrijkste groenelementen in dit profiel zijn de aan weerszijden van de centraal gelegen singel gelegen bomenlanen. De begrenzing van de centrale ruimte wordt gevormd door een wand van representatieve gevels.
3. 3. De afronding: de centrale as wordt beëindigd door een bijzonder gebouw die qua vorm en functie afwijkt van de overige bebouwing in bedrijvenpark.
4. 4. De achterzijde: de achterzijde van de 'oren' vormt in het plan een minder beeldbepalende ruimte. Anders dan bij de overige ruimtelijke eenheden zijn hierbij de realisatie minder specifieke architectonische voorwaarden gesteld. Dit geldt ook voor de bedrijfsgebouwen achter de bebouwing. Bij de entree van het bedrijvenpark vanaf De Staart bevindt zich een brandstofverkooppunt met lpg, waarbij het vulpunt aan de overzijde van De Staart is gesitueerd.

Afbeelding 2.1:Ruimtelijk eenheden Het Rondeel

Groen- en waterstructuur

Het Rondeel kenmerkt zich door een groene landschappelijke ligging en inrichting. Aan de westzijde tussen de A27 en de bedrijfsbebouwing bevindt zich een parkachtig gebied met populieren, waarmee een goede overgang is gecreëerd. Aan de zuidzijde wordt de bedrijfsbebouwing door een dichte bosrand afgescheiden van De Staart.

Langs de Rondweg presenteert het terrein zich naar buiten toe. Door een invulling met een waterpartij, een glooiend gazon en slechts een enkele bomenrij ontstaat een open beeld.

De centrale as is een voortzetting van de centrale groenzone van Houten en heeft een landschappelijke inrichting met singels, waterpartijen en bomenlanen. De bedrijfsgronden aan deze as zijn aan de voorzijde ingericht volgens een gezamenlijk groenplan.

Verkeersstructuur

De hoofdontsluiting voor het autoverkeer vindt plaats vanaf de Rondweg en De Staart. Intern is de verkeersstructuur geïntegreerd in de centrale ruimte. Vanaf beide ontsluitingswegen (de Rondweg en De Staart) wordt het verkeer langs de bedrijven gevoerd via de wegen aan weerszijden van de centrale waterpartij. De bedrijfsbebouwing aan de 'oren' heeft zowel aan de voorzijde als de achterzijde een eigen ontsluitingsweg.

Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost door parkeren aan de achterzijde en zijkanten van de bedrijfsgebouwen. De bedrijven die aan de centrale ruimte en aan het waterfront zijn gelegen mogen geen parkeerruimte realiseren aan de voorzijde van het bedrijfsgebouw. In de straten achter het waterfront mag op eigen terrein beperkt voor de bebouwing worden geparkeerd. Voor bezoekers van de bedrijven heeft de gemeente een beperkt aantal parkeerplaatsen gerealiseerd in de openbare ruimte (maximaal 7 parkeerplaatsen per bedrijf). Deze parkeerplaatsen worden ontsloten vanaf de inrit naar het bedrijf. Aan de achterzijde van de 'oren' zijn aan de voorzijde van de bedrijven openbare parkeerplaatsen gerealiseerd (maximaal 5 per bedrijf).

Het fietsverkeer van en naar Het Rondeel wordt ontsloten vanaf de Heemsteedseweg, de Koedijk en de kruising Rondweg - De Staart (Houtensewetering). De belangrijkste fietsverbinding ligt in het verlengde van het Imkerspad, via de fietstunnel onder de Rondweg. Deze route loopt door de centrale zone van Houten en brengt een directe langzaam verkeerverbinding tot stand met het centrum van Houten en het station. Vanuit de verschillende ontsluitingen voor het fietsverkeer tot langs de aan de centrale as gesitueerde bedrijven heeft het fietsverkeer de beschikking over vrijliggende fietspaden. Op de straten die aansluiten op de centrale ruime is er sprake van gemengd verkeer.

De Meerpaal

Stedenbouwkundige structuur

Vanuit de voortzetting van het naastgelegen bedrijvenpark Het Rondeel, waar de bebouwing als een landgoed rond een groen motief, georiënteerd op de Rondweg en in het verlengde van de groenzone van Houten is gesitueerd, kent De Meerpaal een monumentale opbouw.

Alleen bij De Meerpaal is het bedrijvenpark naar buiten gericht op het Amsterdam-Rijnkanaal. De gebouwen zijn gesitueerd rond twee monumentale landschappelijke motieven in T-vorm, die door hun inrichting uitzicht en relatie bieden met het Amsterdam-Rijnkanaal. De bedrijven aan de randen vormen het gezicht van het bedrijvenpark naar de omgeving. Het bedrijventerrein, dat grenst aan De Rede is omringd door een waterpartij en groen. Het extraverte beeld in deze richting van het bedrijventerrein is hiermee benadrukt. De andere randen van De Meerpaal hebben een meer introvert karakter door hun gesloten groeninrichting. De woningen in het gebied De Meerpaal zijn gesitueerd als een lint langs de Houtensewetering.

Bij de ontwikkeling en realisatie van De Meerpaal heeft een hoge kwaliteit centraal gestaan. Deze wordt gerealiseerd in de openbare ruime en in de gebouwde omgeving. De kwaliteit van de gebouwde omgeving wordt niet alleen bepaald door die van individuele bedrijfsgebouwen, maar ook door eenheid van bebouwing, kleur, hoogte en bebouwing die inspeelt op de specifieke plaats binnen De Meerpaal.

Het bebouwingspercentage van de kavels bedraagt 70 procent. De hoeveelheid kantooroppervlak is gebonden aan een maximum. Het oppervlak mag ten hoogste 50 procent bedragen van het bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 2000 m2. Voor zeer grote bedrijven kan worden afgeweken tot maximaal 3000 met een percentage kantooroppervlak van maximaal 30 procent.

De bedrijfsbebouwing is in beginsel in de rooilijn geplaatst, die 5 meter uit de kavelgrens is gelegen.

Groen- en waterstructuur

Uitgangspunt van de inrichting van de openbare ruimte is de idee dat de bedrijfskavels als het ware als eilanden in de polder zijn gelegd. Een praktische en representatieve inrichting stond daarbij voorop. Daarom heeft het gras een verzorgde stedelijke uitstraling en hebben de waterlopen een strakke belijning waarbij de rietkragen in blokvormen zijn ingeplant.

De wegen worden begeleid door bomen in grasbermen. De terreinen rond de bedrijven zijn voorzien van gras en hagen op de erfafscheidingen langs openbaar gebied. De hagen zijn / worden door de gemeente aangelegd en met een handhavingsverplichting overgedragen aan de eigenaren.

Bij het stedenbouwkundig ontwerp van het bedrijventerrein is rekening gehouden met de karakteristieke verkaveling van de Hoonpolder met de noordzuid gerichte sloten. Een aantal sloten is opgenomen in de verkaveling van het bedrijventerrein. Deze vormen lange zichtlijnen die het bedrijventerrein en de zuidelijk gelegen zone aaneensmeden.

Verkeersstructuur

Het autoverkeer wordt vanuit De Meerpaal naar buiten ontsloten, terwijl het fietsverkeer naar binnen is geörienteerd. Dit betekent dat het autoverkeer aan de zuidkant wordt ontsloten op De Rede via rotondes. Fietsverkeer wordt aan de noordkant ontsloten op de Houtensewetering. Hiervandaan kunnen fietsers op drie punten de woonwijken van Houten aan de overzijde van de rondweg bereiken.

Parkeren is voorzien op eigen terrein. Voor de bebouwing langs De Rede is een beperkt deel van de parkeerbehoefte in de openbare ruimte voorzien. Parkeervoorzieningen op eigen terrein dienen voor zover het bebouwing op de representatieve gedeelten betreft achter de voorgevel te worden gesitueerd.

Houtensewetering

De Houtensewetering is als ontginning een belangrijk cultuurhistorisch lint dat Houten verbindt met het buitengebied. Langs de Houtensewetering staan diverse monumentale panden. Het bedrijventerrein dat tegen de Houtensewetering aan ligt is grootschaliger van karakter. Daarom is er tussen de percelen aan de Houtensewetering en het bedrijventerrein een buffer aangelegd, die bestaat uit een sloot met een bosstrook. Vanaf beide zijden kan men in de strook kijken, maar niet er door heen. Door een gezaagde vorm, afgeleid van de verkavelingsrichting van de polder en het bedrijventerrein is het bebouwingslint zelfstandig gebleven. De bosstrook is een bindende achtergrond voor de bebouwing van de Houtensewetering. De sloot schept extra ruimte en dient als barrière tussen de Houtensewetering, de bosstrook en het bedrijventerrein.

Werken

De gebieden Het Rondeel en De Meerpaal zijn ontwikkeld als bedrijventerrein. Het zijn gemengde bedrijventerreinen waar bedrijven uit diverse sectoren zich kunnen vestigen. Het gaat dan om bedrijven in de distributie- en groothandelssector, lichte industrie, bouwnijverheid en dienstverlening. Inmiddels hebben in het gebied meerdere functies een plek gekregen, waaronder het Van der Valk Hotel, waar ook vergaderruimte wordt aangeboden, en de politiediensten. Perifere detailhandel is in het gehele plangebied toegestaan. Onder voorwaarden kan op het terrein via een omgevingsvergunning ook grootschalige detailhandel worden toegestaan.

Afbeelding 2.2: Hotel Van der Valk

Wonen

Op het terrein zijn geen bedrijfswoningen toegestaan. In het plangebied zijn langs de Houtensewetering woningen aanwezig. Daarnaast is er aan de Voorveste 17 een woning aanwezig.

Nederland kent 166 Natura 2000-gebieden (162 op land en 4 op zee). Dit Natura 2000 netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en aangemeld onder de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben. De Vogelrichtlijn heeft tot doel alle in het wild levende vogelsoorten en de als leefgebied aangewezen gebieden te beschermen. De Habitatrichtlijn heeft tot doel het waarborgen van de biologische diversiteit en de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna. Het plangebied valt niet binnen een Habitatrichtlijn- of Vogelrichtlijngebied en heeft door de afstand geen relatie met de dichtstbijzijnde Speciale Beschermingszones Kolland & Langbroek en Uiterwaarden Lek.

Gezien de afstand van het plangebied en de ligging binnen het bestaand bebouwd gebied van Houten hebben de geprojecteerde ontwikkelingen geen invloed op de dichtstbijzijnde Speciale Beschermingszones. Bij de planontwikkeling hoeft dan ook niet expliciet rekening gehouden te worden met de Vogel- en Habitatrichtlijn.

In de Flora- en faunawet is de bescherming van planten- en dierensoorten geregeld. In verband met de haalbaarheid van de ontwikkelingen moet worden aangetoond, dat deze wet de bestemming die het kavel zal krijgen niet onmogelijk maakt. Hierop wordt in paragraaf 4.6 nader op ingegaan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) betreft een actualisatie van het ruimtelijke en het mobiliteitsbeleid. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De SVIR zet twee zaken helder neer. Een scherp kader voor prioritering in het Infrafonds en een selectief ruimtelijk beleid dat meer overlaat aan provincies en gemeenten. Minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Het beleid ten aanzien van landschap is niet langer een rijksverantwoordelijkheid en laat het Rijk over aan de provincies. Voor de Stelling van Amsterdam en de Nieuwe Hollandse waterlinie als (voorlopig) UNESCO werelderfgoedgebied blijft het Rijk in het kader van de internationale afspraken hierover verantwoordelijk. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen richting 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De spoorlijn Culemborg-Utrecht wordt in structuurvisie aangeduid als internationaal spoorwegennet. Het gebied ligt bovendien in een gebied aangeduid als 'Stedelijke regio's met topsectoren'. Dit zijn regio's die een rol spelen bij de nationale doelstelling de ruimtelijk-economische structuur in heel Nederland te versterken. Het plan ondervindt geen belemmeringen van uit het beleid geformuleerd in de structuurvisie .

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het besluit is op 17 december 2011 in werking getreden. Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het Rijk beëindigt de rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones en het verstedelijkingsbeleid. In de structuurvisie worden de rijksdoelen en nationale belangen limitatief beschreven.

De nationale belangen worden in het gebied gevormd door de herijkte EHS en de Natura 2000-gebieden. Met deze gebieden wordt in het bestemmingsplan expliciet rekening gehouden. Ten aanzien van de Natura 2000-gebieden is de stikstofdepositie vanuit de agrarische bedrijven een belangrijk aandachtspunt.

Per 1 oktober 2012 is aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 in artikel 3.6.1 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd.

De wijziging van artikel 3.1.6 Bro is van toepassing op alle ruimtelijke besluiten die door overheden worden genomen, omdat zorgvuldige benutting van ruimte de grondslag moet zijn van alle ruimtelijke besluiten. Gevraagd wordt om standaard en gemotiveerd de volgende stappen te zetten (“de treden van de ladder”) wanneer een nieuwe ontwikkeling of nieuwe ontwikkelingen om ruimtelijke inpassing vragen.

1. 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijven- en haventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal;
2. 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om in de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordeling door betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend (multimodaal) ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Dit betekent voor gemeenten en provincies dat de noodzaak voor en mogelijkheden om binnen dan wel buiten bestaand bebouwd gebied in een nieuwe ontwikkeling te voorzien met hun voor- en nadelen tegen elkaar moeten worden afgewogen. Aangezien onderhavig plan een conserverend bestemmingsplan betreft is de ladder niet van toepassing.

Het Barro vormt geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, en inpassingsplannen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Het watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Toetsingscriteria in de watertoets zijn: veiligheid, regionale- en locale wateroverlast, rioleringssysteem, watervoorziening, volksgezondheid, bodemdaling, grondwateroverlast, oppervlaktewaterkwaliteit, grondwaterkwaliteit, verdroging en natte natuur (Handreiking watertoets, 2003).

'Het verdrag van Malta' heeft tot doel het archeologisch erfgoed in Europa te beschermen. Als de bodem wordt verstoord, moeten volgens het verdrag belangrijke archeologische resten intact worden gehouden, bij voorkeur op locatie in de bodem en, als het niet anders kan, door opgraving en archivering.

De archeologische monumentenzorg is conform het Verdrag van Valletta inmiddels geregeld in de Wet op de Archeologische monumentenzorg. Inmiddels is dit geheel in breder perspectief geplaatst in het kader van de Modernisering van de Monumentenzorg. Hiermee is niet alleen het rekening houden met archeologische waarden in bestemmingsplannen geregeld, maar ook het rekening houden met andere cultuurhistorische waarden.

In paragraaf 4.7 wordt nader ingegaan op het onderdeel archeologie en cultuurhistorie.

Ten aanzien van miniwindturbines geldt dat deze onder bepaalde randvoorwaarden op de bedrijventerreinen Doornkade, Rondeel en Meerpaal in Houten vergunningsvrij zijn. Deze randvoorwaarden zijn vastgelegd in de Crisis- en Herstelwet.

De criteria in de CHW zijn (Art 1en 3 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet):

Artikel 1

mini windturbine: windturbine met een rotordiameter van ten hoogste 5 meter en een rotoroppervlak van ten hoogste 20 m2, met een horizontale of verticale rotoras, ten behoeve van levering van elektriciteit achter de meter of aan een accu ten behoeve van eigen gebruik, welke windturbine gecertificeerd is volgens IEC 61400-12 (2006), dan wel gecertificeerd is volgens de standaarden van de American Wind Energy Association of de British Wind Energy Association of het Kleinwind keur heeft op basis van de Nederlandse beoordelingsrichtlijn Kleine Windturbines, en met een tiphoogte van niet meer dan tien meter, gemeten vanaf de nokhoogte van het gebouw waaraan die miniwindturbine elektriciteit levert.

Artikel 3

3. Het verbod, gesteld in artikel 2.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geldt voor de duur van tien jaar niet voor het bouwen van een mini windturbine. Bij het bouwen van een mini windturbine wordt het bepaalde krachtens artikel 2.6, tweede lid, van de wet in acht genomen.

4. Behoudens in gevallen waarin sprake is van een inrichting type B als bedoeld in artikel 1.2 van het Activiteitenbesluit milieubeheer, kan voor de duur van tien jaar worden afgeweken van paragraaf 3.2.3 van het Activiteitenbesluit milieubeheer voor het in werking hebben van een mini windturbine op de inrichting of op het terrein behorende bij de inrichting.

5. De geluidbelasting door mini windturbines op de dichtstbijzijnde gevel van een geluidgevoelige bestemming is niet groter dan 47 db Lden, te bepalen overeenkomstig bij ministeriële regeling te stellen regels.

Plaatsing indien niet wordt voldaan aan alle criteria van de CHW

Indien niet aan alle criteria uit artikel 1 wordt voldaan is voor de plaatsing van een mini windturbine wel een omgevingsvergunning nodig. In dit bestemmingsplan sluiten we daarbij aan bij de afmetingscriteria uit artikel 1 van het Besluit invoering CHW.

Indien de turbine niet gecertificeerd is conform CHW, dient de initiatiefnemer aan te tonen dat de turbine voldoet aan vergelijkbare veiligheids- en geluidseisen als bedoeld in de art. 1 resp. artikel 3 Besluit uitvoering CHW.

Plaatsing van een mini windturbine is via een afwijkingsbevoegdheid in de bestemming Bedrijventerrein geregeld (lid 3.6)

Op 13 december 2004 is het Streekplan Utrecht 2005-2015 vastgesteld. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening is de status van het streekplan gewijzigd in structuurvisie.

De structuurvisie bevat het ruimtelijke beleid voor de periode 2005-2015. In de structuurvisie worden de volgende hoofdbeleidslijnen onderscheiden, dit als uitwerking van het credo: kwaliteit, uitvoering en samenwerking:

• Zorgvuldig ruimtegebruik: voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als het landelijk gebied, is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt;
• Water: water vormt een ordenend principe. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vormt water een vertrekpunt;
• Infrastructuur: de beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en de (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties;
• Verstedelijking: de provincie streeft naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland. Daarnaast vormen Veenendaal en Woerden belangrijke opvangkernen. Elders in de provincie wordt een terughoudend verstedelijkingsbeleid gevoerd;
• Landelijk Gebied: het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid voor het landelijk gebied is gericht op het versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit, als de vitaliteit van het landelijk gebied en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.

Met betrekking tot verstedelijking laat de provincie zich leiden door het principe van beheerste groei. Groei dient plaats te vinden binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de open ruimte tussen steden en dorpen behouden blijft en de contrastwerking tussen stad en land waar mogelijk wordt versterkt. Om dit doel te bereiken zijn rondom bebouwingskernen zogenaamde rode contouren getrokken. Binnen de rode contouren dienen de verstedelijkingsambities plaats te vinden. Het plangebied Het Rondeel - De Meerpaal is gelegen binnen de rode contour.

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRV en de PRS treden na bekendmaking in werking. Hiermee komt het Streekplan 2005-2015 te vervallen.

Uitgangspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen is het feit dat Utrecht aantrekkelijk is als vestigingsgebied vanwege de volgende drie kwaliteiten. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en meer verantwoordelijkheid voor gemeenten zijn belangrijke uitgangspunten van het beleid dat de provincie in de PRS en de PRV hebben vastgelegd. Hoe ze met deze uitgangspunten aan de slag gaan, werken de provincie uit in het Ruimtelijk Actieprogramma. De provincie gaat hierin met haar partners aan de slag om het beleid concreter te maken, samenwerking in het ruimtelijk werkveld te versterken en werkwijzen te vernieuwen. Het Ruimtelijk Actieprogramma werkt aan drie pijlers:

1. a. een duurzame leefomgeving
2. b. vitale dorpen en steden
3. c. landelijk gebied met kwaliteit

Deze pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie.

In de structuurvisie is het provinciale beleid beschreven. Doorwerking vindt plaats via de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Ruimtelijke initiatieven en plannen worden hierop beoordeeld.

Aangezien dit bestemmingsplan conserverend is en geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, geldt dat het provinciale beleid geen beperkingen oplegt aan dit bestemmingsplan.

Op 21 december 2005 is het Regionaal Structuurplan Utrecht (RSP) vastgesteld. In dit plan is in grote lijnen weergegeven hoe de provincie Utrecht zich in de periode 2005-2015 moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid.

In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het RSP heeft onder de Wro dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015. Op de plankaart behorende bij het RSP is het plangebied Het Rondeel- De Meerpaal aangeduid als 'Werkgebied - bedrijven'. Gebieden met deze aanduiding zijn aangewezen als monofunctioneel werkmilieu met industrie, (groot)handel en transport en omvat locaties/panden met minder dan 20% kantoorgebonden werkzaamheden. Grotere locaties met deze aanduiding zijn volgens het regionaal structuurplan goed bereikbaar met auto, (H)OV en fiets. De structuurvisie is geen belemmering voor onderhavig plan.

Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn:

• het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
• er is sprake van een goede waterkwaliteit;
• de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld;
• de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
• er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
• de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staan streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:

• vasthouden, bergen, afvoeren;
• voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;
• vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;
• grondwater als ordenend principe.

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen ons beheersgebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies: wonen/werken, landbouw en natuur is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in ons werkgebied.

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de Kaderrichtlijn Water (KRW) vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer. Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

De Strategische Visie Houten 2015 'Van groei naar bloei' is op 27 mei 2003 vastgesteld door de gemeenteraad van Houten. Deze visie schetst een beeld van de ontwikkelingsrichting voor de komende tien jaar. Alle aspecten die de leefkwaliteit in Houten bepalen worden in samenhang behandeld: sociale, economische, ruimtelijke en organisatorische aspecten. De aanwezige kwaliteiten (groene en veilige gemeente volgens uniek stedenbouwkundig concept ingericht, plek waar mensen prettig samen wonen en werken) moeten in de toekomst behouden blijven. In de strategische visie worden de volgende onderwerpen genoemd die een bijdrage leveren aan het behoud van deze kwaliteiten: evenwichtige bevolkingsopbouw, sterke sociale samenhang, voldoende voorzieningen, oorspronkelijke ontwerpfilosofie, goed functionerende rondweg, nieuwe aansluiting op rijkswegennet, fietsstad, station Castellum, groeikern los van Utrecht, recreatief gebruik buitengebied, interactiever. Deze visie is onderverdeeld naar vier doelstellingen met bijbehorende ambities. De doelstellingen zijn achtereenvolgens: uitgaan & ontspannen, elkaar kennen & inspireren, prettig wonen & leven en betrokken besturen in Houten 2015. De onderwerpen uit de strategische visie zijn verder uitgewerkt in onder meer de Ruimtelijke Visie Houten 2015.

In de ruimtelijke visie van de gemeente Houten, voortbordurend op de strategische visie ‘Houten in 2015’, wordt de vraag gesteld wat voor gemeente Houten wil zijn in 2015 en hoe de stad en het platteland leefbaar kunnen worden gehouden, nu en in de toekomst. De visie gaat in op de diverse functies als wonen, werken en voorzieningen.

Het Waterplan Houten 2006-2009 'Een integrale visie op water tot 2030' is een breed gedragen integrale watervisie voor het grondgebied van de gemeente Houten. In het waterplan komen watergerelateerde plannen, verplichtingen, bestaande waterknelpunten en waterkansen bij elkaar. Ook worden maatregelen voorgesteld, die worden afgewogen in verplichting en ambitie, in relatie tot nut en financiering. Naast de planeigenaren gemeente Houten en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, zijn de provincie Utrecht, Vitens en Rijkswaterstaat Utrecht planpartners. Thema's die van belang zijn voor het streefbeeld 2030 zijn: duurzaam en integraal waterbeheer; water als ruimtelijke drager; aantrekkelijk water; samenwerking en communicatie. Deze thema's zijn voor de periode tot 2015 onderverdeeld in streefbeelden en concrete maatregelen, zoals kennis (in het functioneren) van het complete watersysteem, toepassing van de trits vasthouden-bergen-afvoeren en waterneutraal bouwen.

Op 23 juni 2011 heeft de gemeenteraad besloten Houten welstandsvrij te verklaren. Voortaan worden omgevingsvergunningen (voor bouwen) niet meer getoetst op welstand. Ter uitvoering van dit besluit is de welstandsnota uit 2004 ingetrokken. Tegelijkertijd is een nieuwe welstandsnota vastgesteld. Deze nota is een feitelijke excessenregeling. Alleen bij zaken waaraan een groot aantal mensen zich ergert zal de gemeente optreden.

Besloten is om de beeldkwaliteit, daar waar mogelijk, te sturen via beeldkwaliteitplannen. De opstelling van een beeldkwaliteitsplan bij dit bestemmingsplan heeft feitelijk gezien echter geen toegevoegde waarde. Alleen bij nieuwe ontwikkelingen, waarbij de aanvraag niet in het bestemmingsplan past, wordt getoetst aan het beeldkwaliteitsplan.

Wanneer een vergunningsaanvraag binnenkomt en men blijft binnen de regels van het bestemmingsplan, dan kan er geen toetsing aan het beeldkwaliteitsplan verplicht worden gesteld. Voor de nog te ontwikkelen kavels geldt dat de beeldkwaliteit gewaarborgd wordt door het bouwplan bij grondverkoop aan het college voor te leggen. Hierdoor wordt bij ontwikkeling de (beeld)kwaliteit vastgelegd. In de beheerfase kan de gemeente hier echter niet meer op sturen.

Met het geluidbeleid geeft de gemeente Houten aan op welke wijze zij omgaat met het aspect geluid. Deze notitie is nauw verbonden met twee andere notities, namelijk het Actieplan geluid en de Nota hogere grenswaarden. De doelstelling van het geluidbeleid in Houten is om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goed kwaliteit van de leefomgeving te behouden en het benutten van kansen om, daar waar noodzakelijk is, de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. Een belangrijke subdoelstelling is het realiseren van een passende geluidkwaliteit in elk gebied. In paragraaf 4.2 wordt nader omschreven hoe met het aspect geluid wordt omgegaan ten behoeve van het bedrijventerrein Het Rondeel - De Meerpaal.

Op 4 december 2007 heeft het college het definitieve beleidsplan archeologie vastgesteld. De kern van het archeologiebeleid is de Archeologische Maatregelenkaart. In de toelichting van deze kaart is te lezen hoe de kaart gebruikt moet worden. Kort samengevat is op deze kaart te zien waar archeologisch waardevolle gebieden zijn of worden verwacht. Het beleidsplan is gebaseerd op de uitgangspunten van de Wet op de archeologische monumentenzorg en het eerder vastgestelde monumentenbeleid Gekoesterd Erfgoed. In paragraaf 4.7 wordt hier nader op ingegaan.

Met de wetswijziging van 1 oktober 2000 is het wettelijk bordeelverbod (ex art. 250 Wetboek van Strafrecht) opgeheven. Belangrijkste consequentie hiervan was, dat het exploiteren van prostitutie, uitgeoefend onder de randvoorwaarden, volkomen legaal is geworden. De gemeenten zijn daardoor genoodzaakt om een integraal prostitutiebeleid te ontwikkelen en uit te voeren. De wetgever gaat er van uit dat gemeenten in de vorm van een vergunningenstelsel regels stellen met betrekking tot prostitutiebedrijven en andere vormen van seksinrichtingen waardoor zij een belangrijke regisserende rol krijgen.

Op grond van de algemene verordenende bevoegdheid (ex artikel 108 Gemeentewet) heeft de gemeente Houten inmiddels al een aantal jaar regels in haar algemene plaatselijke verordening (APV) gesteld ter uitvoering van het gemeentelijk prostitutiebeleid. Het regulerend optreden dient naast de APV mede via het bestemmingsplan te geschieden, omdat daarmee kan worden bepaald waar (welke vorm van) seksinrichtingen zich wel en niet kunnen vestigen. In de APV is strijdigheid met het bestemmingsplan als een dwingende weigeringsgrond opgenomen, hierdoor wordt door aanpassing van de bestemmingsplannen een sluitend systeem gecreëerd.

Het paraplubestemmingsplan Prostitutie is op 3 april 2007 vastgesteld door de gemeenteraad van Houten en goedgekeurd op 17 juli 2007. Het plan paste de gebruiksbepalingen uit de vigerende bestemmings- en uitwerkingsplannen aan, waardoor seksinrichtingen worden uitgesloten. In het paraplubestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing gemaakt, waarbij de Houtense bedrijventerreinen aangegeven zijn als mogelijke locaties waar middels een afwijkingsbevoegdheid van het bevoegd gezag één prostitutiebedrijf gevestigd zou kunnen worden. Deze terreinen zijn onderling ook weer vergeleken op geschiktheid.

Uit de ruimtelijke afweging blijkt dat Doornkade de eerste voorkeur (de minste belemmeringen) heeft bij de eventuele vestiging van een prostitutiebedrijf. Zijn
op deze locatie onverhoopt geen mogelijkheden, dan dient er binnen Het Rondeel of De Meerpaal gezocht te worden naar een potentiële locatie. In het paraplubestemmingsplan wordt geen voorkeur gegeven aan één van beide terreinen en worden ze beide (in gelijke mate) voorgedragen. De locatie Koppeling-de Schaft vormt ruimtelijk gezien het minst geschikte bedrijventerrein, maar wordt niet helemaal uitgesloten. De locatie komt echter pas voor vestiging in beeld als binnen de andere bedrijventerreinen geen betere alternatieven voor handen zijn.

De regeling uit het vigerende paraplubestemmingsplan is overgenomen in het onderhavige bestemmingsplan.

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor mantelzorg. Mantelzorg kan worden omschreven als langdurende zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden. Deze zorg wordt geboden door personen uit de directe omgeving, zoals partners, kinderen, buren, vrienden of familie. Belangrijk is de sociale relatie die de mantelzorger veelal heeft met de hulpbehoevende. Het zolang mogelijk thuiswonen voor allerlei doelgroepen wordt door de overheid gestimuleerd. Daarom wil Houten mantelzorg faciliteren. Vanwege de langdurige aard en het vrijwillige aspect van de zorg is inwoning bij de hulpbehoevende veelal noodzakelijk. Dit kan bij recht in de woning plaatsvinden. Als dit niet mogelijk is, kan hiervoor een bijbehorend bouwwerk geschikt worden gemaakt of een tijdelijke unit worden geplaatst. Zodra dit noodzakelijk blijkt, is afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik van een losstaand bijgebouw gewenst. In het bestemmingsplan is hiervoor een algemene afwijkingsregeling opgenomen.

Voor het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen vigerend:

1. 1. Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (GBHV), vastgesteld op 7 april 1999 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 7 december 1999;
2. 2. Bestemmingsplan Bedrijvenpark Het Rondeel, vastgesteld op 11 november 1997 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 10 maart 1998;
3. 3. Bestemmingsplan 2e herziening Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex, onderdeel "Veerwagenweg", vastgesteld op 28 september 2004 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 14 december 2004;
4. 4. Paraplubestemmingsplan Prostitutie, vastgesteld op 3 april 2007 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 17 juli 2007.

Na onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan vervangt dit plan de genoemde vigerende plannen.

In een bestemmingsplan moet aandacht worden besteed aan milieu- en omgevingsaspecten. Vooral bij de ontwikkeling van nieuwe functies is het belangrijk om te weten of bijvoorbeeld de bodem wel schoon is of dat de luchtkwaliteit wel goed is. In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan heeft in hoofdzaak een conserverend karakter, waarbij de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik opnieuw worden bestemd. De nadruk in dit hoofdstuk ligt dan ook op het beschrijven van de huidige situatie van het milieu en andere omgevingsaspecten. Er wordt aandacht besteed aan de volgende thema's:

1. 1. bodem;
2. 2. geluid
3. 3. bedrijven en milieuzonering;
4. 4. luchtkwaliteit;
5. 5. externe veiligheid;
6. 6. flora en fauna;
7. 7. archeologie en cultuurhistorie;
8. 8. water;
9. 9. verkeer en parkeren;
10. 10. vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Voorliggend bestemmingsplan betreft in hoofdzaak een consoliderend plan en is in beginsel gericht op het regelen van de bestaande functies in het plangebied. Hiervoor is geen bodemonderzoek nodig.

Het deelgebied Het Rondeel is volledig uitgegeven. Derhalve hoeft er voor dat deelgebied geen bodemonderzoek plaats te vinden. Dit geldt ook voor de uitgegeven gronden in deelgebied De Meerpaal.

Echter, in het deelgebied De Meerpaal zijn er nog enkele braakliggende kavels die nog uitgeefbaar zijn. In dat kader geldt, dat gemeente Houten in 2009 een bodemkwaliteitskaart heeft laten opstellen volgens de Richtlijn bodemkwaliteitskaarten van het Besluit bodemkwaliteit. Bij het opstellen van de bodemkwaliteitskaart is de bodemkwaliteit bepaald op basis van historisch bodemgebruik, beschikbare bodemonderzoeken en daar waar nodig is opnieuw bodemonderzoek uitgevoerd.

Op basis hiervan zijn gebieden met overeenkomstige algemene bodemkwaliteit (bodemkwaliteitszones) vastgesteld. De vastgestelde bodemkwaliteit betreft de bodemkwaliteit als gevolg van grootschalige diffuse bodembelasting. Lokaal verontreinigde terreinen, waaronder voormalige stortplaatsen, saneringslocaties en verdachte bedrijfslocaties maken geen deel uit van de bodemkwaliteitskaart. Op basis van de bodemkwaliteitskaart is, in het gebied waar De Meerpaal gelegen is, sprake van bodemkwaliteitsklasse 'achtergrondwaarde/natuur '. De bodemkwaliteit is beter dan strikt noodzakelijk voor de functie. De bodemkwaliteitskaart geeft echter geen vrijstelling voor bodemonderzoek dat noodzakelijk kan zijn in het kader van aanvragen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen).

Dit betekent dat geconcludeerd wordt, dat het aannemelijk is de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor het beoogde gebruik en de uitvoerbaarheid van het plan en dat in het kader van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen definitief wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is om te bouwen (verkennend bodemonderzoek).

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan aandacht worden besteed aan het aspect geluid. Het bestemmingsplan Het Rondeel-Meerpaal maakt geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mogelijk of de vestiging van bedrijven die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken. Op grond van de Wet geluidhinder is nader akoestisch onderzoek dan ook niet noodzakelijk.

Vrijwel alle op de bedrijventerreinen gevestigde bedrijven vallen onder de werking van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). Een enkel bedrijf is nog vergunningplichtig voor de activiteit milieu. Voor vrijwel alle bedrijven gelden dan ook de algemene geluidvoorschriften uit het Activiteitenbesluit.

In 2011 is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op nabijgelegen gevoelige bestemmingen ten gevolge van de bedrijven op De Meerpaal. Uit dat onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van alle bedrijven op de Meerpaal gezamenlijk op omliggende woningen, ruimschoots voldoet aan de voor individuele bedrijven geldende geluidnormen uit het Activiteitenbesluit.

Met de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan dient te worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen.

Doelstelling van het bestemmingsplan is dat bestaande bedrijfsactiviteiten in beginsel worden gerespecteerd en geregeld. Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening heeft het geen zin een bedrijfsbestemming te projecteren die vanwege milieuregelgeving niet kan worden gerealiseerd. Daarnaast dient te worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de ‘omgekeerde werking’).

Onderzocht moet dus worden wat vooral in verband met de nabije aanwezigheid van woningen aan de Houtensewetering en de woningen achter de Rondweg of er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In dat kader zijn in de VNG- brochure "Bedrijven en milieuzonering" (2009) richtafstanden gegeven. Die afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven ten opzichte van een rustige woonwijk. Wanneer aan deze richtafstanden wordt voldaan kan er planologisch gezien van worden uitgegaan dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

In de richtafstandenlijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. De gegeven afstanden zijn richtafstanden en geen harde afstandseisen. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn. Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie:

Zowel het bedrijventerrein Het Rondeel als De Meerpaal zijn op basis van de VNG-systematiek voorzien van een inwaartse zonering. Op basis van de afstand tussen de woningen ten noorden van de Rondweg is bepaald welke categorie bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan op het bedrijventerrein de Rondeel, waarbij aan de richtafstanden van de VNG is getoetst. Dit houdt in dat op het gehele bedrijvenpark Het Rondeel categorie 3.2 bedrijven zijn toegestaan. Dit komt overeen met het vigerende plan. Hierbij zijn de woonbuurten ten noorden van de Rondweg beschouwd als rustige woonwijk.

Ook voor het terrein De Meerpaal is een inwaartse zonering toegepast, waarbij de zonering is toegepast vanaf de gevels van de woningen aan de Houtensewetering. De Houtensewetering ligt voor een groot deel ingeklemd tussen een bedrijventerrein en een voorzieningengebied. Bovendien is er de invloed van het verkeer op de Rondweg. Deze omgeving kan daarom niet worden gekenmerkt als een rustige woonomgeving. Daarbij is de Houtensewetering van oorsprong een lintbebouwing met (voor een deel) bedrijfsactiviteiten. De Houtensewetering wordt derhalve conform VNG-systematiek beschouwd als een gemengd gebied. Op basis daarvan biedt de VNG-systematiek de mogelijkheid om de richtafstanden zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat met één afstandsstap te verlagen (dus bijvoorbeeld van 50 naar 30 meter voor milieucategorie 3.1, zie tabel hierboven). Dit is bij de zonering van De Meerpaal gedaan. Op het terrein De Meerpaal is maximaal categorie 4.2 toegestaan, daar waar dat met een aanduiding op de plankaart is aangegeven.

De conclusie is dat het aspect bedrijven en milieuzonering via de gevolgde milieuzonering voor het onderhavige bestemmingsplan zorgt voor een goed woon- en leefklimaat in de omgeving van het bedrijventerrein en dat de bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Hinderveroorzakende en gevoelige functies bevinden zich op voldoende afstand van elkaar.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

1. 1. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet Milieubeheer opgenomen grenswaarde, of;
2. 2. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of;
3. 3. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of;
4. 4. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekenende mate" is sprake, indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

1. a. woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
2. b. infrastructuur: minimaal 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
3. c. kantoorlocaties: minimaal 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. In dat kader is geen onderzoek nodig naar de gevolgen van het plan voor luchtkwaliteit.

Beleidskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Ook de risico's van het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu coördineert het overheidsbeleid voor externe veiligheid.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

1. 1. inrichtingen;
2. 2. vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
3. 3. vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Het Besluit externe veiligheid voor inrichtingen (Bevi) is in oktober 2004 in werking getreden. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimum (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Indien, op grond van een Wro-besluit, de bouw of vestiging van een kwetsbaar- of beperkt kwetsbaar object mogelijk wordt gemaakt, is het Bevi van toepassing.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbij behorende regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen, daaronder begrepen aardgastransportleidingen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Met het Bevb/Revb is de circulaire "zonering langs hoge druk aardgasleidingen" uit 1984 vervangen.

In augustus 2004 is voor het vervoer van gevaarlijke stoffen de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen gepubliceerd. In de circulaire RNVGS (2004) is het rijksbeleid over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving, verduidelijkt en geoperationaliseerd. In de circulaire is zoveel mogelijk aangesloten bij het Bevi.

Voor zowel de behandelingen met gevaarlijke stoffen bij bedrijven als het transport van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, namelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (10^-6 /jaar) geeft inzicht in de kans op overlijden van een individu op een bepaalde afstand van een risicovolle activiteit. Het groepsrisico wordt bepaald door de aanwezige mensen in de nabijheid van een eventueel ongeval bij een risicovolle activiteit en geeft het aantal mogelijke (dodelijke) slachtoffers weer. Ten aanzien van het PR geldt dat er bij besluitvorming op een ruimtelijk plan een grenswaarde in acht dient te worden genomen (kwetsbaar object) dan wel met een richtwaarde rekening dient te worden gehouden (beperkt kwetsbaar object). Voor het GR geldt een oriëntatie waarde (Bevi) of een oriëntatiewaarde (circulaire Rvgs).

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Het gaat daarbij om inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard of bewerkt, transportroutes voor gevaarlijke stoffen (weg/water/spoor) en ondergrondse buisleidingen. Ook objecten als windturbines leiden tot veiligheidsrisico's. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Situatie

In en nabij het plangebied zijn diverse risicobronnen aanwezig. In de omgeving van het plangebied zijn enkele risicovolle bedrijven aanwezig. Ten zuiden van het plangebied ligt het Amsterdam Rijnkanaal, een belangrijke waterweg. Op grotere afstand liggen ten westen de Rijksweg A27 en ten oosten een spoorlijn. In het kader van de externe veiligheid moeten de gevolgen van de relevante risicobronnen worden beoordeeld en waar nodig verantwoord. Adviesbureau DHV b.v. (Amersfoort) heeft in december 2011 in een Quickscan de externe veiligheidsrisico's geïnventariseerd.

Beoordeling risicobronnen

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende mogelijke risicobronnen aanwezig:

1. 1. LPG tankstation De Staart;
2. 2. LPG-tankstation BV BEM De Poort;
3. 3. Koelbedrijf Jos Schoonderwoerd (NH3-koelinstallatie);
4. 4. A27: vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg;
5. 5. Amsterdam-Rijnkanaal: vervoer van gevaarlijke stoffen over het water;
6. 6. Spoorlijn Utrecht - Den Bosch: vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor;
7. 7. Plaatselijk vervoer van gevaarlijke stoffen over De Staart, De Rondweg en de Rede.

In de onderstaande uitsnede van de Risicokaart zijn deze bronnen aangegeven:

Afbeelding 4.1: risicokaart van (de omgeving van) het plangebied

Van de geïnventariseerde bronnen liggen de volgende bronnen op een zodanig grote afstand van het plangebied, dat de risico's daarvan voor het plangebied niet van belang zijn:

• ad 2: LPG-tankstation BV BEM De Poort
• ad 3: Koelbedrijf Jos Schoonderwoerd (NH3-koelinstallatie)
• ad 6: Spoorlijn Utrecht - Den Bosch: vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor

De overige bronnen zijn hierna nader beschouwd.

In figuur 4.2 zijn de veiligheidscontouren van het LPG-tankstation de Staart en de grens van het aandachtsgebied voor het groepsrisico van de Rijksweg A27 weergegeven.

Afbeelding 4.2: Veiligheidscontouren LPG-tankstation De Staart en grens aandachtsgebied groepsrisico van de A27 (aanduiding plangebied in de afbeelding is niet het plangebied van dit bestemmingsplan)

LPG tankstation De Staart (bron 1)

Een deel van het plangebied ligt binnen de contour van het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar en binnen het invloedsgebied van het groepsrisico. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn. Het plan voorziet niet in de oprichting van objecten binnen deze contour. Daarom leidt het plaatsgebonden risico van het LPG-tankstation niet tot een belemmering. Op de plankaart is ten aanzien van het LPG-reservoir en de afleverinstallatie een aanduiding 'veiligheidzone - lpg 1' opgenomen, die bepaalt dat binnen deze zone geen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan. Deze aanduidingen komen overeen met de PR 10-6.

Bij de beoordeling van een groepsrisico gaat het om de effecten op het bestaande groepsrisico als gevolg van (toegestane) ontwikkelingen binnen het plangebied, met andere woorden (de toename van) het groepsrisico als gevolg van het BP. In het verleden zijn risicoberekeningen aan het LPG tankstation uitgevoerd door adviesbureau DHV (zie bijgevoegd rapport in bijlage 1). Uit deze rapportage blijkt dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico in de nu bestaande situatie niet wordt overschreden. Omdat het bestemmingsplan niet voorziet in nieuwe ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van het LPG tankstation is er sprake van een bestaand groepsrisico dat niet toeneemt. Er geldt dan ook geen verplichting tot verantwoording van het groepsrisico. In onderstaande figuur is de berekende fN-curve te zien voor het LPG tankstation de Staart inclusief hotel. In deze figuur is te zien dat geen overschrijding van de oriëntatiewaarde optreedt. De hoogte van het groepsrisico bedraagt 0,3 keer de oriëntatiewaarde.

Het plan voorziet geen nieuwe kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied. Het groepsrisico zal in de toekomstige situatie dan ook niet veranderen. Ten aanzien van het invoedsgebied is in aansluiting op hetgeen is geregeld in het vigerende bestemmingsplan Recreatiegebied Rondo een gebiedsaanduiding 'Veiligheidszone - lpg 2' opgenomen.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de A27 (bron 4)

De contour van het plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar t.a.v. de A27 bedraagt 10 meter, gemeten vanaf de wegas. Deze contour valt niet buiten de rijbanen. Daarom vormt het plaatsgebonden risico van de A27 geen belemmering voor het plangebied.

In het plangebied bevinden zich geen objecten binnen het Plasbrandaandachtgebied (PAG), waardoor dit niet tot knelpunten leidt. Het aandachtsgebied voor het groepsrisico strekt zich uit tot 200 meter vanaf de wegas. Alleen bijHet Rondeel ligt het plangebied aan de noordzijde net binnen dit aandachtsgebied. Het groepsrisico van de A27 is ter hoogte van het plangebied kleiner dan 10% van de oriëntatiewaarde (richtgetal basisnetkaart). De exacte getallen ten aanzien van de oriëntatiewaarde zijn onbekend. Aangezien de relevantie van de exacte waarde laag is (de afstand tot de rijksweg bedraagt bijna overal meer dan 200 meter en het plan een conserverend bestemmingsplan is, is verder onderzoek niet noodzakelijk. Het plan voorziet verder geen risicogevoelige objecten in dit deel van het plangebied. Het groepsrisico zal in de toekomstige situatie dus niet veranderen.

Omdat de veiligheidscontouren gemeten worden vanaf de wegas, heeft de recente verbreding van de A27 met een extra spitsstrook ook geen gevolgen voor de risicobeoordeling.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam Rijnkanaal (bron 5)

Ten zuiden van het plangebied ligt het Amsterdam-Rijnkanaal (ARK). Over deze waterweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het "Definitief ontwerp basisnet water" van 15 januari 2008 geeft de volgende criteria voor de toetsing van ruimtelijke ontwikkelingen langs het ARK:

• Plaatsgebonden risico: de contour voor PR 10-6 ligt op het water en kan groeien tot de oeverlijn.
• Groepsrisico: proefberekeningen hebben aangetoond dat bij een personendichtheid kleiner dan 1550 personen/ha bij dubbelzijdige bebouwing of 2250 personen/ha bij enkelzijdige bebouwing het groepsrisico beneden 10% van de oriëntatiewaarde ligt. Als de werkelijke personendichtheden geringer zijn dan deze waarden, is een berekening van het groepsrisico niet vereist.
• Plasbrandaandachtsgebied: een zone van 25 meter landinwaarts vanaf de oeverlijn.

Het plangebied ligt op voldoende afstand van het ARK, zodat aan de grenswaarde van het plaatsgebonden risico wordt voldaan.

Het plan zal tot een situatie met enkelzijdige bebouwing leiden. De toekomstige personendichtheid is factoren geringer dan genoemde 2250 personen/ha. Het toekomstige groepsrisico zal daarom ruimschoots lager blijven dan 10% van de oriëntatiewaarde.

Het plan voorziet niet in nieuwe bebouwing binnen het plasbrandaandachtsgebied (PAG). Er liggen wel drie woningen binnen het PAG ter hoogte van KM 46,0 van het ARK. Omdat het om bestaande objecten gaat, is dit echter geen belemmering. Deze liggen overigens buiten het onderhavige plangebied.

Vervoer gevaarlijke stoffen over lokale wegen (bron 7)

Over de gemeentelijke wegen De Staart, de Rondweg en De Reede kunnen gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het betreft vooral plaatselijk vervoer van LPG, vloeibare brandstoffen en consumentenvuurwerk. De vervoersintensiteit is zodanig gering, dat de risicocontouren niet buiten de rijwegen liggen. Voor zover de personendichtheid op het nieuwe bedrijventerrein een groepsrisico zal kunnen genereren, zal dat zeker kleiner zijn dan 10% van de oriëntatiewaarde.

Conclusie risicobronnen

Plaatsgebonden risico: Voor alle voor het plangebied relevante risicobronnen wordt voldaan aan de grenswaarde van het plaatsgebonden risico.

Groepsrisico: Voor het LPG-tankstation De Staart en het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A27 geldt dat het bestemmingsplan niet leidt tot veranderingen in de bestaande groepsrisico's, die kleiner zijn en blijven dan 10% van de oriëntatiewaarde.

Voor zover het vervoer van gevaarlijke stoffen over omliggende locale wegen tot het ontstaan van een groepsrisico leidt, zal dit kleiner blijven dan 10% van de oriëntatiewaarde.

Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het Amsterdam-Rijnkanaal zal weliswaar resulteren in een groepsrisico, maar dat zal ruimschoots kleiner blijven dan 10% van de oriëntatiewaarde.

De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming

Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling is een gemeente verplicht om te onderzoeken of het plangebied in of bij een speciale beschermingszone (sbz) als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 ligt. Hierbij wordt uitvoering gegeven aan de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten mogen niet worden aangetast.

Het plangebied ligt niet binnen of in de nabijheid van een speciale beschermingszone, waardoor nader onderzoek voor dit aspect niet noodzakelijk is.

Soortbescherming

De "Flora- en faunawet" heeft tot doel om beschermde flora- en faunasoorten te beschermen. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen tot gevolg hebben dat beschermde soorten in het geding komen. Indien dergelijke soorten aanwezig zijn en door de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling bedreigd worden, moet een ontheffing aangevraagd worden.

In de omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. In het plangebied of direct grenzend daaraan komt geen EHS (Ecologische Hoofdstructuur) of EVZ (Ecologische Verbindingszone) voor. Het nieuwe bestemmingsplan maakt de omzetting van terreinen die nu nog braakliggen naar een bedrijf mogelijk. Deze braakliggende kavels zijn recentelijk bouwrijp opgeleverd. Het is derhalve aannemelijk dat er geen bijzondere planten of dieren op voorkomen. Een natuurtoets als zodanig heeft in dit stadium geen meerwaarde en kan derhalve achterweg blijven.

Archeologie

Voor het gehele gebied van Houten heeft de gemeente een beleidskaart archeologie vastgesteld, waarin de verwachtingswaarde is weergegeven en waarin uitspraken zijn gedaan over de noodzaak van aanvullend archeologisch onderzoek bij ontwikkelingen. Het plangebied kent over het algemeen een lage tot geen archeologische verwachtingswaarde. Voor deze delen is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk bij nieuwe ontwikkelingen. Een aantal delen kent een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor deze delen is in het bestemmingsplan een dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2" opgenomen. Deze geeft aanvullende regels gericht op het behoud van de archeologische waarden. Daarmee is bescherming geboden aan deze waarden. Hetzelfde geldt voor gebieden met een gematigde archeologische verwachting. Deze gronden hebben de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" gekregen ter bescherming van die archeologische waarde. Het relevante deel van het plangebied waar een hoge of gematigde waarde aan is toegekend is in onderstaand figuur weergegeven.

.

Afbeelding 4.3:Uitsnede archeologische maatregelenkaart (alleen relevant voor plandeel Het Rondeel)

1. 1. Op het terrein Het Rondeel is sprake van een gematigde archeologische verwachtingswaarde (categorie 4) en een hoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 3);
2. 2. De overige delen van het plangebied is gebied met lage of geen archeologische verwachting.

Op het terrein net buiten het plangebied (ten noorden van het Van der Valk Hotel) dat de naam Rondeel draagt heeft tussen de 11e en 13e eeuw een kasteel gestaan. De contouren van het cirkelvormig gracht- en wallencomplex zijn nog zichtbaar. Het terrein is aangewezen als beschermd archeologisch rijksmonument.

Binnen het plangebied is een nederzetting/grafveld uit de Late-Ijzertijd/Romeinse Tijd aanwezig. Dit gebied is niet wettelijk beschermd en ligt tussen de Rondweg (buiten het plangebied) en de achterzijde van de percelen aan de Ringveste. Voor dit gebied heeft in 1993 een archeologisch onderzoek plaatsgevonden waarbij de aard, omvang en kwaliteit van het gebied in kaart zijn gebracht. Vervolgens heeft opgraving plaatsgevonden voor een deel van het terrein, dat door de aanleg van het bedrijvenpark vernietigd zou worden. Op de archeologische maatregelenkaart is dit terrein aangeduid als een terrein met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Voor deze gronden is een archeologische beschermingsregel opgenomen.

Monumenten

Aan de Houtensewetering en de Voorveste is een aantal gemeentelijke monumenten aanwezig (woningen). Voor wat betreft het plangebied van onderhavig plan gaat het om 11 voormalige boerderijen, te weten:

1. 1. Houtensewetering 19;
2. 2. Houtensewetering 23;
3. 3. Houtensewetering 25;
4. 4. Houtensewetering 29;
5. 5. Houtensewetering 35 inclusief het bijgebouw naast het hoofdgebouw Houtensewetering 35
6. 6. Houtensewetering 37;
7. 7. Houtensewetering 39/39a;
8. 8. Houtensewetering 41;
9. 9. Houtensewetering 43;
10. 10. Houtensewetering 45.
11. 11. Voorveste 17 (De Felixhoeve)

Deze monumenten zijn op grond van de Monumentenwet of gemeentelijke Monumentenverordening voldoende beschermd, zodat hiervoor geen aanvullende bescherming in het bestemmingsplan noodzakelijk is.

Ten noorden van het plangebied ligt aan de Koedijk de als rijksmonument beschermde ruïne van de ridderhofstede "Wulven"en het daarbij behorende "Regthuys". Tussen beide monumenten is een watergang aanwezig die een relatie legt tussen beide elementen. Ook deze watergang ligt buiten het plangebied.

Tot slot ligt er net buiten het plangebied aan De Staart (naast het Van der Valk Hotel) een rijksmonument in de vorm van de witgepleisterde langhuisboerderij, genaamd De Staart.

Cultuurhistorische waarden

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht in het bestemmingsplan met overige cultuurhistorische waarden rekening te houden. In de beleidsnota 'Gekoesterd Erfgoed' (vastgesteld op 28 september 2004) is aangegeven, dat in bestemmingsplannen en welstandsbeleid zorg moet worden gedragen voor de historische kwaliteit van agrarische bebouwing (en directe omgeving) en de bepaling van de cultuurhistorische waarde van de boerderij in de belangenafweging een vaste plek dient te krijgen.

De Houtensewetering vormde de noordelijke grens van de polder Vuylcoop. Hij is gegraven tegelijkertijd met de ontginning van Schalkwijk met het oog op de afwatering van de stroomruggen van Houten en 't Goy, die immers niet langer op de polder konden afwateren. De ontginning werd verder begrensd door de Lange Uitweg in het oosten, de Schalkwijksewetering in het zuiden en in het westen door de restontginning 'De Knoest' en een gedeelte van het stroompje de Hoon. Deze restgeul deelde nagenoeg de hele polder overlangs in tweeën en fungeerde als afwateringskanaal, dat het water afvoerde naar de Vaartse Rijn. Zoals de naam van de polder aangeeft hebben we hier te maken met een cope-ontginning (d.w.z. dat degene die het land in cultuur had gebracht het gebruiksrecht over die grond kocht van de landsheer, in dit geval de bisschop).

Langs de Houtensewetering bevindt zich nog een belangrijke concentratie erven met boerderijen die zich kenmerkt door het feit dat de boerderijen gebouwd zijn op de koppen van de kavels, langs de wetering. De bebouwing, bestaande uit langhuis- en dwarshuisboerderijen die in hun huidige vorm goeddeels dateren uit de 19^e en 20^e eeuw, heeft een tamelijk open karakter. Op een enkele uitzondering na liggen de boerderijen op enige afstand van de weg, de ervoor liggende ruimte wordt als regel in beslag genomen door voortuinen, die in een enkel geval als moestuin zijn ingericht. Het woongedeelte bevindt zich aan de kant van de weg, het bedrijfsgedeelte is gericht op de landerijen er achter. Langs de wetering, die in de 12^e eeuw is ontstaan, zijn de erven nog goed herkenbaar en beleefbaar dankzij de openheid tussen de boerderijen in. Vele van deze boerderijen langs de Houtensewetering zijn gemeentelijk monument. Het is vrij zeker dat een groot deel van de huidige bebouwing oudere voorgangers heeft gehad.

De Houtensewetering is als ontginningslijn een belangrijk cultuurhistorisch lint dat Houten verbindt met het buitengebied. Zoals hierboven reeds aangegeven staan er aan de Houtensewetering ook diverse monumentale panden. Het karakter van dit lint wordt beschermd door de aanwezige groene buffer en sloot. Het gehele lint langs de Houtensewetering is van cultuurhistorisch belang, niet alleen de monumenten, maar ook de openheid er tussenin. Door de wijze van bestemmen, waarbij de bestaande hoofdgebouwen een bouwvlak hebben gekregen en de mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken beperkt zijn en de opgenomen bestemming Tuin - Voortuin is deze openheid beschermd.

Splitsing (monumentale boerderijen)

Op 6 april 2004 heeft het college van burgemeester en wethouders beleidsuitgangspunten opgesteld voor splitsing van (monumentale) boerderijen aan de Houtensewetering. Bij het vastleggen van de uitgangspunten is onderscheid gemaakt tussen het deel van de Houtensewetering binnen de Rondweg en het deel erbuiten vanwege het verschillende karakter van de omgeving en het planologisch regiem. De boerderijen binnen de Rondweg liggen in de nieuwe woonwijk De Hoon. De boerderijen buiten de Rondweg liggen langs het bedrijfsterrein De Meerpaal. De Houtensewetering is een voorbeeld van een nog vrij gave boerderijstrook. De bebouwing heeft een vrij open karakter en bestaat uit langhuis- en dwarshuisboerderijen die in hun huidige vorm dateren uit de 19e en 20e eeuw. Er is sprake van een strookverkaveling met de kade en wetering als noordgrens.

Het gedeelte buiten de Rondweg ligt langs bedrijfsterrein de Meerpaal. Bij de gebiedsvisie De Meerpaal is al uitvoerig stilgestaan bij de toekomst van deze boerderijstrook. Zo is deze afgezonderd van het bedrijfsterrein door middel van een groenstrook en een watergang. De bestaande bebouwing heeft een (gedetailleerde) woonbestemming gekregen, waarbij de vaak forse voormalige bedrijfsruimten, voorzover zij niet zijn gesloopt, zijn bestemd als (huishoudelijk) bijgebouw bij de woning. Opvullen van de open plekken tussen de bestaande bebouwing met nieuwe woningen is niet mogelijk gemaakt.

Hiermee zijn twee belangrijke doelstellingen nagestreefd: voorkomen dat het waardevolle karakter van de boerderijstrook geheel verloren gaat doordat de boerderijstrook feitelijk deel gaat uitmaken van het bedrijfsterrein en voorkomen dat zich allerlei verkeersaantrekkende functies in de voormalige bedrijfsruimten vestigen, die kunnen leiden tot een ongewenste verhoging van de verkeersdruk op de Houtensewetering. Dit laatste vanwege de steeds belangrijkere functie van die weg als hoofdfietsroute, terwijl deze dood loopt voor autoverkeer.

In deze strook komen in totaal circa 25 woningen voor. De oppervlakte van het bouwvlak varieert van 300 tot 380 m2, met een uitschieter tot 672 m2. De totale toename van het aantal woningen binnen deze strook door splitsing bedraagt dan maximaal 10 (1 woning per boerderij), qua verkeersaantrekking is dat geen probleem. Het risico van oneigenlijk gebruik van overtollige schuren is alleen aan dit deel van de Houtensewetering nog veel groter, omdat hier veel grotere oppervlakten aan schuren zijn gehandhaafd dan bij de panden die binnen de Rondweg vallen. Bij een van deze boerderijen is nu zelfs ruim 1600 m2 bijgebouwen aanwezig.

Argumenten om mee te werken aan woningsplitsing zijn:

1. 1. Een aantal boerderijen liggen in woongebieden, waar toename van het aantal woningen beleidsmatig in principe geen probleem is;
2. 2. qua grootte van de gebouwen of van de bijbehorende kavels is splitsing heel goed mogelijk;
3. 3. de boerderijen staan allemaal op de monumentenlijst; splitsing draagt bij aan het behoud van deze monumentale en beeldbepalende panden;
4. 4. splitsing verkleint de kans op het ontstaan van ongewenste bedrijfsmatige activiteiten, die veel meer verkeer aantrekken dan twee woningen.

De gemeente heeft in 2004 aangegeven in principe bereid te zijn om mee te werken aan splitsing van monumentale boerderijen in twee woningen. Belangrijkste beweegredenen zijn behoud, herstel en verbeteren van de monumentale waarden van deze boerderijen. Door de woningsplitsing genereert de eigenaar inkomsten waardoor het monument in goede staat kan worden gehouden. De grootte van de panden en bijbehorende kavels maakt dat dit ruimtelijk goed mogelijk is. Tevens is het belangrijk om ook aandacht aan het omliggende erf te besteden omdat dit deel uitmaakt van de cultuurhistorische waarde. Door de extra inkomsten van de eigenaar, kan het monument in betere staat worden gebracht. Ook blijkt in de praktijk dat na aankoop van een monumentaal pand er wordt geïnvesteerd in het opknappen ervan. Bij het meewerken aan een woningsplitsing wordt met de eigenaar afspraken gemaakt over het tijdelijk niet in aanmerking komen (5 jaar) voor monumentensubsidie.

Randvoorwaarden woningsplitsing

• Behoud cultuurhistorische waarden

De cultuurhistorische elementen moeten bij de woningsplitsing zoveel mogelijk behouden blijven. De panden aan de Houtensewetering die voor splitsing in aanmerking zouden komen, hebben de status van gemeentelijk monument. Het splitsen van een (historische) boerderij geeft mogelijkheden voor het behoud, herstel en verbetering. Een volledige woonbestemming geeft in het algemeen de minste aantasting van boerderij en erf.

Als woningsplitsing bijdraagt aan behoud van waardevolle (bij)gebouwen, en de cultuurhistorische en belevingswaarde van het landschap, dient dit in principe positief benaderd te worden. Uiteraard zal wel een afweging plaats moeten vinden ten aanzien van (aantasting van) het uiterlijk van de boerderij. Er moet zorg gedragen worden voor de historische kwaliteit van bebouwing (en directe omgeving). In de belangenafweging voor woningsplitsing moet de cultuurhistorische waarde van de boerderij een belangrijke rol spelen. Daarom is het oordeel van de monumentencommissie in het beginstadium van de procedure van doorslaggevend belang. Bij een negatief advies van de monumentencommissie moet of het splitsingsplan worden aangepast of zal de procedure worden stopgezet. Immers, het behoud, herstel en verbetering van het monument is uitgangspunt voor medewerking.

• Oppervlakte woonboerderij

Uitbreiding van de woonboerderij qua bebouwing (hoofdgebouw) is niet mogelijk omdat dit het doel van de splitsing aantast. Voorwaarden om mee te werken is immers de grootte van het gebouw (te groot voor bewoning van 1 huishouden). Vergroting van het hoofdgebouw na splitsing werkt tevens meerdere splitsingen in de hand.

• Bijgebouwen

Als er al bijgebouwen aanwezig zijn, moet bij splitsing van het perceel daarmee rekening worden gehouden (bijvoorbeeld ook bestaand bijgebouw splitsen). Als dit niet mogelijk is, c.q. als de oppervlakte aan bijgebouwen minder is dan 75 m2, kan vanwege de omvang van de bijbehorende percelen een bijgebouw worden ingepast. Indien er sprake is van nieuwbouw, gaat de voorkeur uit naar 1 bijgebouw dat past bij de uitstraling en het karakter van de monumentale boerderij. Voorkomen moet worden dat een bestaand bijgebouw dat veel groter is, bij de splitsing aan één van de twee woningen wordt toegewezen, waarna voor de andere woning weer 50 m2 nieuw gebouwd wordt. Splitsing kan een kapstok zijn om een eventueel surplus aan bijgebouwen gesloopt te krijgen, waardoor veelal niet alleen het uiterlijk aanzien zal verbeteren, maar ook de kans op ongewenste activiteiten wordt verminderd.

• Ontsluiting en parkeren

Bij het splitsingsvoorstel zal worden gekeken of er gebruik kan worden gemaakt van de bestaande uitrit. Als dit niet mogelijk is, zal er een nieuwe uitrit nodig zijn. Hierbij zal rekening worden gehouden met het naastliggende perceel en of dit verantwoord is in verband met de verkeersveiligheid. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen erf moet geschieden en niet in de voortuin. Bij de splitsing moet hiermede rekening worden gehouden. De Houtensewetering is een belangrijke hoofdfietsroute; de auto vormt hier slechts bestemmingsverkeer en is “te gast”.

• Landschappelijke inpassing

Indien er bij splitsing sprake is van het slopen van het surplus aan bijgebouwen, zal bij vervangende nieuwbouw aandacht moeten worden besteed aan de plaats en aan de landschappelijke inpassing ervan. Ook het uiterlijk zal moeten passen bij het karakter van de bebouwing, dit ter beoordeling aan de welstands- en/of monumentencommissie.

• Kadastrale splitsing is geen bestemmingswijziging

Om de splitsing van woonboerderijen in twee woningen mogelijk te maken, is kadastrale splitsing van het perceel niet voldoende. Hierdoor wordt alleen het eigendom kadastraal gesplitst en niet de bestemming. Om vooruitlopend op deze bestemmingswijziging medewerking te kunnen verlenen, moet door de aanvrager voor het afgeven van eventuele vergunningen c.q. omgevingsvergunning door de gemeente een concept-overeenkomst worden overlegd. In deze overeenkomst is de wijze van splitsing van de (woon)bebouwing en het perceel opgenomen.

• Eisen inzake Bouwbesluit en bouwverordening

Het splitsingsplan moet zo mogelijk (bij monument hoeft in bepaalde gevallen niet aan alle eisen worden voldaan) voldoen aan eisen Bouwbesluit en bouwverordening (o.a. toegankelijkheid, veiligheid, toetreding licht en lucht etc.).

• Nieuwbouw meerdere woningen bij sloop

Het kan voorkomen dat, nadat de woonboerderij gesplitst is, de eigenaar of aanvrager nieuwbouw wil en de betreffende uitwerkingsplannen/bestemmingsplannen nog geen rechtskracht hebben. Als het gaat om een gemeentelijk monument, voorziet de Monumentenwet c.q. Monumentenverordening daarin (het is verboden om zonder vergunning een beschermd monument te beschadigen, af te breken, te verstoren of in enig opzicht te wijzigen). Voorkomen moet worden dat de gesplitste woning gesloopt wordt en vervangen door twee afzonderlijke woningen. Aangezien sprake is van een waardevermeerdering voor de aanvrager van het perceel, is het gerechtvaardigd om de kosten van het onderzoek en de vertaling in bijvoorbeeld een postzegelbestemmingsplan te verhalen op de aanvrager (veroorzakersprincipe). Hiervoor zijn leges opgenomen in de legesverordening. De aanvrager kan ook wachten tot de geldende planologische regeling wordt herzien.

• Hardheidsclausule

De beleidsuitgangspunten zijn gemaakt met het doel om de monumentale boerderij in 2 woningen te splitsen. De hardheidsclausule maakt het mogelijk om, ter beoordeling aan het college, meerdere wooneenheden mogelijk te maken die passen binnen de randvoorwaarden van de beleidsuitgangspunten. Bij het toepassen van de hardheidsclausule moet een onderzoek inzicht geven de ruimtelijke gevolgen.

Deze beleidsuitgangspunten zijn niet in dit bestemmingsplan verwerkt in een regeling ten aanzien van splitsing. Wanneer de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan een splitsing wordt daarvoor een separate planologische procedure gevoerd.

Conclusie

Uit de archeologische beleidsadvieskaart blijkt dat het overgrote deel van het plangebied een lage of geen archeologische verwachtingswaarden heeft. Deze gebieden behoeve dan ook geen planologische bescherming. Ter bescherming van de gebieden met een gematigde en hoge verwachtingswaarde is een dubbelbestemming toegekend. Archeologische waarden zijn hiermee voldoende beschermd. Er liggen diverse gemeentelijke monumenten in het plangebied. Deze monumenten zijn door hun status als gemeentelijk monument voldoende beschermd. Het karakter van de cultuurhistorische lint (Houtensewetering) wordt beschermd door de aanwezige groene buffer met sloot die respectievelijk bestemd zijn als groen en water. Hierdoor is op die gronden geen bebouwing mogelijk. De openheid van het lint is verder beschermd door de wijze van bestemmen van de woonpercelen met bouwvlakken en de bestemming Tuin-Voortuin, zoals hierboven omschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Op grond van het waterschapsreglement is het waterschap belast met de taak van integraal waterbeheer binnen het beheersgebied, inclusief het stedelijk gebied. Deze taak omvat zowel de zorg voor het oppervlaktewater in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. De taken worden uitgevoerd overeenkomstig de in het waterhuishoudingsplan en integrale waterbeheersplannen vastgestelde doelstellingen. De gemeente zorgt in stedelijk gebied in het algemeen voor de afwatering. Ten tijde van de planvorming van Houten-Vinex, is in samenwerking met het HDSR een integraal waterplan gemaakt voor geheel Houten-Vinex en omgeving. Uit de reactie behorende bij het vooroverleg inzake dat plan bleek, dat de bebouwing die mogelijk gemaakt wordt door het nieuwe bestemmingsplan meer is dan waar bij het Waterplan Houten Vinex van uit is gegaan. Het plangebied van Het Rondeel - De Meerpaal is passend in het Waterplan. Een nieuw wateradvies van het HDSR wordt in dit geval niet noodzakelijk geacht.

Kaderrichtlijn Water

Een deel van de Houtensewetering welke onderdeel uitmaakt van het plangebied is in het kader van de Europese Kaderrichtlijn Water aangemerkt als 'waterlichaam'. De consequentie hiervan is dat de ecologische- en waterkwaliteit in ieder geval niet mogen verslechteren. Nieuwe en bestaande ruimtelijke functies mogen geen negatieve gevolgen hebben voor deze doelstelling.

Waterkering

In het plangebied liggen 'overige waterkeringen'. Het betreft:

• de Wulfse weteringkade;
• de Oude Houtense wetering kade;
• de Heemsteedseweg kade en Houtenseweteringkade.

In onderstaande afbeelding zijn de overige waterkeringen in het plangebied Het Rondeel - De Meerpaal weergegeven.

Afbeelding 4.4: overige waterkeringen in het plangebied

Doel van de waterkering is veiligheid tegen overstroming en voorkomen van wateroverlast. De waterkering bestaat uit verschillende zones te weten:

1. 1. Waterstaatswerk;
2. 2. Beschermingszone.

Ad 1: Waterstaatswerk

Het 'waterstaatswerk' is 12 m breed en omvat de kade zelf en een kernzone achterland. In deze zone mag niet gebouwd worden volgens de Keur van het Hoogheemraadschap. Tenzij door middel van onderzoek is aangetoond dat er geen negatieve gevolgen ontstaan voor de waterkering. Een dergelijk onderzoek moet altijd in overleg met het Hoogheemraadschap worden gestart. De Keur heeft een directe werking.

Ad 2: Beschermingszone

Vanaf het 'waterstaatswerk' ligt een beschermingszone die 50 m breed is. In de waterstaatswerkzone en de beschermingszone zijn niet alle ontwikkelingen zonder meer toegestaan.

Voor de ontwikkelingen in beide zones van waterkering is een Watervergunning nodig, voordat activiteiten worden uitgevoerd. De (beperkende) regels zijn opgenomen in de Keur. Ter bescherming van de waterkering en de beschermingszone is in het bestemmingsplan een dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen.

Ruimtelijke ontwikkelingen

Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m2 is een Watervergunning nodig.

Net als in de woonwijken van Houten wordt het autoverkeer vanuit De Meerpaal en Het Rondeel naar buiten toe ontsloten, terwijl het fietsverkeer naar binnen is georiënteerd. Het autoverkeer van De Meerpaal is aan de zuidkant ontsloten, op De Rede, welke gelegen is tussen de wegen De Staart en de Rondweg. Het fietsverkeer is aan de noordkant ontsloten op de Houtense Wetering. Het Rondeel wordt voor het autoverkeer ontsloten via de Rondweg en De Staart. Het fietsverkeer wordt ontsloten via het Imkerspad welke gesitueerd is van Het Rondeel naar de woonwijken aan de westkant van Houten.

De ontsluitingsweg De Rede is een belangrijke weg voor de ontsluiting De Meerpaal en kan worden gezien als de hoofdontsluiting voor dit bedrijventerrein. Anderzijds heeft deze weg een functie voor extern verkeer vanuit grote delen van Houten-VINEX richting het landelijk hoofdwegennet (A27). Met de dimensionering van De Rede is rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingen (Houten-VINEX) en de realisatie van De Meerpaal. Hierbij wordt verwezen naar de Gebiedsvisie Bedrijvenpark 'De Meerpaal' (1999). Verder zijn de ontsluitingswegen rondom de bedrijventerreinen dusdanig vormgegeven en ingericht dat een goede doorstroming gewaarborgd is.

De vestiging van de bedrijven zal niet leiden tot verkeersknelpunten omdat de ontsluitingswegen gedimensioneerd en ingericht zijn op de toekomstige ontwikkelingen waaronder de realisatie van De Meerpaal. Een onderzoek naar verkeer en vervoer wordt om die reden niet noodzakelijk geacht.

Afbeelding 4.5: De ontsluitingsstructuur van Het Rondeel en De Meerpaal

Het bestemmingsplan Het Rondeel - De Meerpaal maakt nieuwe bedrijfsvestigingen mogelijk. Dat betekent dat het bestemmingsplan een stedelijk ontwikkelingsproject mogelijk maakt, zoals dat is bedoeld in categorie D.11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. In het kader daarvan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd, waarbij is nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieueffecten. Op grond van artikel 2 lid 5 van het Besluit milieueffectrapportage is het voornemen getoetst aan de criteria van Bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn.

De kenmerken van het voornemen en de potentiële effecten

Het bestemmingsplan maakt bedrijven met bijbehorende kantoren mogelijk. Daarnaast zijn er woningen en voorzieningen toegestaan, die al gerealiseerd zijn. Maximaal kunnen er bedrijven in de milieucategorie 4.2 gevestigd worden. Met een inwaartse zonering is rekening gehouden met de invloed van de bedrijven op de gevoelige omgeving. In een deel van het bedrijventerrein De Meerpaal worden nog bedrijven gerealiseerd. De ontsluitingswegen zijn dusdanig gedimensioneerd, dat de verkeersdoorstroming gewaarborgd is. De woningen aan de Houtensewetering worden voor hinder beschermd door de systematiek van de VNG-uitgave bedrijven en milieuzonering (2009), zodat er voldoende afstand is tussen de bedrijven en de woningen. Daarnaast geldt voor het bedrijventerrein De Meerpaal een geluidszone voor De Meerpaal. Dit heeft als doel de geluidsbelasting op het bedrijventerrein cumulatief (dus van alle bedrijven samen) te toetsen. Deze geluidszone zorgt ervoor dat de woningen beschermd worden tegen een te hoge geluidsbelasting van de bedrijven op het bedrijventerrein De Meerpaal. De te verwachten archeologisch waardevolle gebieden worden met dit bestemmingsplan beschermd door middel van een dubbelbestemming.

De plaats van de uitbreiding (ligging ten opzichte van gevoelige gebieden)

Het plangebied ligt in een stedelijke omgeving in de directe nabijheid van rondwegen en woonwijken en vlakbij het landelijke gebied. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden. Op basis van de beschreven kenmerken van het voornemen (met de potentiële effecten) en de ligging van het plangebied, is de overall conclusie dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht. Hierbij zijn de criteria van Bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn in acht genomen.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende planregels. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden.

In dit hoofdstuk wordt nadere uitleg gegeven over de planregels. De planregels bestaan uit vier hoofdstukken waarop in de volgende paragrafen respectievelijk wordt ingegaan:

1. 1. inleidende regels;
2. 2. bestemmingsregels;
3. 3. algemene regels;
4. 4. overgangs- en slotregels.

Daarna wordt aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008, versie 2010.

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal noodzakelijke begripsbepalingen opgenomen welke worden gebruikt in de planregels. Het bevat definities teneinde misverstanden te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Het tweede artikel regelt hoe gemeten wordt.

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

• bestemmingsomschrijving (in ieder geval);
• bouwregels (in ieder geval);
• afwijken van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels (indien van toepassing);
• afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden (indien van toepassing).

De volgende bestemmingen komen voor in dit bestemmingsplan:

Artikel 3 Bedrijventerrein

In de bestemming bedrijventerrein is het hoofdkarakter van dit gebied verwoord. De bestemmingsomschrijving van de bestemming geeft aan dat met name handels- en bedrijfsactiviteiten zijn toegelaten. Perifere detailhandel is direct toegestaan. Grootschalige detailhandel alleen onder voorwaarden via een binnenplanse afwijking. Kantoorvestiging is alleen mogelijk als onderdeel van een bedrijf. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan. De omvang van de toelaatbare kantoren is evenwel beperkt tot ten hoogste 50% van het bedrijfsvloeroppervlak tot een algemeen maximum van 2000 m2 per bedrijf.

Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de aangrenzende woonbebouwing, alsmede het soort bedrijvigheid waarnaar gestreefd wordt, zijn slechts bedrijven toegestaan die genoemd staan in de bijlage bij de regels, Staat van Bedrijfsactiviteiten onder categorie 1 t/m 3.2 voor Het Rondeel en categorie 1 t/m 4.2 voor De Meerpaal. Naast de direct toegestane milieucategorieën is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om bedrijven in een hogere categorie toe te laten, mits deze qua aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn aan de direct toegestane bedrijven.

Ondergeschikte detailhandel als nevenactiviteit van toegestane bedrijfsactiviteiten is mogelijk. De realisering van bedrijfswoningen is niet toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding is een motorbrandstofverkooppunt toegestaan. Daarnaast zijn enkele horeca-voorzieningen specifiek bestemd.

Ten aanzien van miniwindturbines geldt dat deze onder bepaalde randvoorwaarden op de bedrijventerreinen vergunningsvrij zijn (zie paragraaf 3.1.7). Indien de turbine niet gecertificeerd is conform de CHW, is een omgevingsvergunning nodig en dient de initiatiefnemer aan te tonen dat de turbine voldoet aan vergelijkbare veiligheids- en geluidseisen als bedoeld in de art. 1 resp. artikel 3 Besluit uitvoering CHW. Er is in het bestemmingsplan een afwijkingsregel opgenomen die het bouwen van miniwindturbines regelt indien deze niet vergunningsvrij zijn.

Artikel 4 Groen

Deze bestemming is toegekend aan structuurbepalende groenelementen binnen het plangebied. Binnen de bestemming Groen mogen naast groenvoorzieningen ook water, speelvoorzieningen en fiets- en voetpaden gerealiseerd worden. Ook een fietstunnel en de bijbehorende tunnelbak zijn mogelijk. Ten behoeve van de bestemming worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bos' zijn uitsluitend bos en weidegebieden toegestaan.

Artikel 5 Horeca - 1

De voor “Horeca - 1” aangewezen gronden zijn bestemd voor horeca-activiteiten voor zover deze behoren tot en met categorie 1a, 1b en 1c en categorie 4 (ondergeschikte horeca) van de van deze regels deel uitmakende “Staat van Horeca-activiteiten”. Deze bestemming betreft het Van der Valk Hotel. Aangezien het hotel ook vergaderingen faciliteert is aanvullend aan de genoemde categorieën 1a, 1b en 1c ook categorie 4 (o.a. vergaderzalen) toegestaan.

Artikel 6 Tuin - Voortuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen, erkers, balkons of voordeurluifels behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming, inritten ten behoeve van parkeren, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er mogen uitsluitend erkers, balkons en voordeurluifels behorende bij het hoofdgebouw en erfafscheidingen worden gebouwd.

Artikel 7 Verkeer - Wegverkeer

De gronden binnen de deze bestemming zijn bestemd voor verkeersafwikkeling, voet- en fietspaden en (openbare) parkeervoorzieningen. Ook zijn groenvoorzieningen en water toegestaan, evenals fietstunnel en bijbehorende tunnelbak.

Artikel 8 Water

Deze bestemming staat water, (ecologische) oevers en groenvoorzieningen toe. Alleen waterbouwkundige (bouw)werken zijn toegestaan, zoals duikers en bruggen.

Artikel 9 Wonen - Aaneengebouwd, Artikel 10 Wonen - Twee-aaneen en Artikel 11 Wonen -Vrijstaand

De gronden binnen zijn bestemd voor aaneengebouwde woningen (artikel 9), twee-aaneen gebouwde woningen (artikel 10) en vrijstaande woningen (artikel 11). Binnen de woonbestemmingen is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Ten behoeve van de bestemming zijn diverse bouwregels opgenomen. Waar de aanduiding 'kantoor' is opgenomen is tevens een kantoor en lichte bedrijvigheid toegestaan. Dit is overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan.

Artikel 12 Waarde - Archeologie 2

De voor ‘Waarde – Archeologie 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. De bestemming is gebaseerd op het gemeentelijk archeologiebeleid en het parapluplan archeologie.

Artikel 13 Waarde - Archeologie 3

De voor ‘Waarde – Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de (potentiële) archeologische waarden van de gronden. De bestemming is gebaseerd op het gemeentelijk archeologiebeleid en het parapluplan archeologie.

Artikel 14 Waterstaat - Waterkering

De voor "Waterstaat - Waterkering" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), middels deze dubbelbestemming mede bestemd voor instandhouding van waterkeringen en bijbehorende beschermingszone(s).

Dit hoofdstuk regelt de volgende onderwerpen:

Artikel 15 Anti-dubbeltelregel

In artikel 15 is een antidubbeltelregel opgenomen. De antidubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van bouwvergunningen, niet nogmaals meegeteld kunnen worden.

Artikel 16 Algemene bouwregels

In dit artikel is geregeld dat wanneer bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen meer bedragen dan in de bestemmingsregels (hoofdstuk 2) is voorgeschreven, deze afwijking als ten hoogste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

Artikel 17 Algemene gebruiksregels

Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omvat een verbod om gronden in strijd met hun bestemming te gebruiken. De algemene gebruiksregels in artikel 17 omvatten daarom alleen een verbod om gronden en bouwwerken voor prostitutiebedrijven te gebruiken.

Artikel 18 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn met de gebiedsaanduidingen 'veiligheidszone - LPG 1' en 'veiligheidszone - LPG 2 (invloedsgebied)' de risicovolle activiteiten toegestaan die bij het LPG-station horen. Hiermee worden de rechten van het bedrijf beschermd en wordt voorkomen dat er risicovolle situaties ontstaan.

Artikel 19 Algemene afwijkingsregels

Deze afwijkingsregels gelden voor alle bestemmingen en zijn daarom in het hoofdstuk algemene regels opgenomen. Het artikel maakt het bijvoorbeeld mogelijk via een binnenplanse procedure af te wijken van maatvoeringseisen en biedt de mogelijkheid voor het gebruik van een bestaand bijgebouw of het plaatsen van een tijdelijke woonunit bij een woning ten behoeve van mantelzorg.

Artikel 20 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is bepaald in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen, bijvoorbeeld ten behoeve van het overschrijden van bestemmingsgrenzen en het wijzigen van de lijst van bedrijfsactiviteiten.

Dit hoofdstuk bevat de volgende twee artikelen:

Artikel 21 Overgangsrecht

Het overgangsrecht betreft regels ten aanzien van bouwwerken en gebruik die niet (geheel) passen in dit nieuwe bestemmingsplan.

Artikel 22 Slotregel

In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden (titel van het bestemmingsplan).

Dit bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008, versie 2010). Deze SVBP2008 maakt onderdeel uit van een set RO Standaarden 2008 die door het ministerie van Infrastructuur en Milieu ontwikkeld is.

De SVBP2008 schrijft voor op welke wijze de verbeelding (plankaart) verbeeld moet worden. Dit houdt in dat bijvoorbeeld de benaming van de bestemmingen en het kleurgebruik standaard voorgeschreven zijn. De functie wonen valt altijd onder de bestemming "Wonen" danwel "Woongebied" en krijgt de kleur geel. Bedrijvigheid valt altijd onder de bestemming "Bedrijf" danwel "Bedrijventerrein"en krijgt de kleur paars. In de SVBP2008 wordt uitgegaan van hoofdgroepen van bestemmingen die verplicht gehanteerd moeten worden. Zo is een aparte bestemming "Park" niet meer mogelijk. Een park moet onder de (hoofd)bestemming Groen vallen. Daarnaast zijn er vaste hoofdgroepen van dubbelbestemmingen (bijvoorbeeld Leiding-Gas en Waarde-Ecologie). Tevens is er een grote groep aanduidingen die gehanteerd kunnen worden. Deze kunnen opgedeeld worden naar gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen en bouwaanduidingen. Tot slot zijn er diverse symbolen voor maatvoering (goothoogte, aantal wooneenheden, dakhelling, e.d.) en figuren. De manier waarop deze (dubbel)bestemmingen, aanduidingen, maatvoering en figuren verbeeld worden, is dus geüniformeerd. Dit moet de duidelijkheid, vergelijkbaarheid en raadpleegbaarheid ten goede komen.

Ingevolge artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. In het onderhavige geval is overwegend sprake van een consoliderend plan, waarin geen directe ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden. De braakliggende terreinen zijn in eigendom van de gemeente. Eventuele kosten in het kader van de ontwikkeling van die locaties worden verrekend in de grondprijs. Een exploitatieplan is derhalve niet nodig. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

In het kader van een zorgvuldige voorbereiding is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn mening over het voorontwerp kenbaar te maken. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft daartoe vanaf 28 juni 2012 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode was het mogelijk een mondelinge of schriftelijke reactie in te dienen. Op 2 juli 2012 heeft er bovendien een inloopavond in het gemeentehuis plaatsgevonden.

Er zijn 6 inspraakreacties ingediend tegen het voorontwerp bestemmingsplan. Deze reacties zijn beoordeeld en waar relevant is het bestemmingsplan naar aanleiding daarvan aangepast. Voor de behandeling van de reacties wordt verwezen naar het overzicht overleg en inspraak-reacties bestemmingsplan Rondeel - De Meerpaal, zoals bijgevoegd in bijlage 2.

Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 17 januari 2013 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er 2 zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van die zienswijzen is het plan aangepast. Voor de behandeling van de zienswijze en de ambtshalve wijzigingen wordt verwezen naar de Nota Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Het Rondeel - De Meerpaal, zoals bijgevoegd in bijlage 3.

Het voorontwerpbestemmingsplan is op de gebruikelijke wijze voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners, zoals genoemd in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening.

Er zijn 3 vooroverlegreacties indiend, te weten door VRU, het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden en provincie Utrecht. Deze reacties zijn beoordeeld en waar relevant is het bestemmingsplan naar aanleiding daarvan aangepast. Voor de behandeling van de reacties wordt verwezen naar het overzicht overleg en inspraak-reacties bestemmingsplan Rondeel - De Meerpaal, zoals bijgevoegd in bijlage 2.