het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V van de gemeente Houten;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0321.0340BPHS3BLOERIK5-VAST met bijgehorende regels (en bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden in de perceelsgrens zijn gebouwd, met dien verstande dat de eindwoning slechts aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens hoeft te worden gebouwd;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel (danwel bouwvlak of bestemmingsvlak) dat is of mag worden bebouwd;

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie verenigbaar is; hieronder wordt in ieder geval niet verstaan het voeren van een:

• horecabedrijf,
• prostitutiebedrijf, en
• detailhandelvestiging, m.u.v. een webwinkel, waarbij opslag, levering en betaling elders plaatsvindt.

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan legaal bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan legaal bestaat;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en op de grond staand bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en gedeeltelijke ondergrondse bouwdelen, maar met uitsluiting van geheel ondergrondse bouwdelen en zolders;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woning in een gebouw met twee of meer geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd en aan de andere zijde niet, waarbij onderscheid gemaakt kan worden in;

• geschakeld(e bebouwing): bebouwing van halfvrijstaande hoofdgebouwen die door middel van een bijgebouw zijn geschakeld aan een ander halfvrijstaand hoofdgebouw, met dien verstande dat de eindwoning vrijstaand mag worden gebouwd.
• twee-aaneen: bebouwing van halfvrijstaande hoofdgebouwen, met dien verstande dat de eindwoning vrijstaand mag worden gebouwd.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een fijnmazige structuur voor waterinfiltratie met een zuiverende werking;

gebruik dat in functioneel en ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan de ingevolge het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. Het ondergeschikt gebruik dient van beperkte functionele en/of ruimtelijke omvang te zijn, zodat de hoofdfunctie qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar blijft;

woonruimte met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond, waarbij het huishouden afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. niveau van het maaiveld;

of

2. b. voor zover blijkt uit de betreffende bestemmingsregeling;

de grens van een bouwperceel;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

prostitutie in een daarvoor ingerichte ruimte en in dienstverband (seksclub, bordelen, privé-huizen), niet zijnde sekswinkels, seksbioscopen, sekstheaters en daarmee gelijk
te stellen bedrijfstypen;

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen;

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden niet zijn gebouwd in de perceelsgrens;

een detailhandelvestiging waar goederen via het internet of via de telefoon worden besteld en betaald;

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één zelfstandig huishouden, niet zijnde een woonschip, of -ark;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

het bewonen van een zelfstandige woonruimte;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. lengte, breedte en diepte van bouwwerken:
   tussen de verst van elkaar gelegen punten van die werken, horizontaal gemeten;
2. b. de goothoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
3. c. de inhoud van een bouwwerk:
   tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
4. d. de bouwhoogte van een bouwwerk:
   vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk , met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
5. e. de oppervlakte van een bouwwerk:
   tussen de (fictieve) buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een gebouw of van een overig bouwwerk;
6. f. onderlinge afstanden:
   afstanden tussen bouwwerken onderling en ook afstanden van bouwwerken tot erfscheidingen worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening': tevens speelvoorzieningen;
3. c. er dient te worden voorzien in bereikbaarheid van bouwwerken voor hulpverleningsdiensten en in voldoende bluswatervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. beeldende kunst;
6. f. verblijf, verkeer in de vorm van voet- en fietspaden, kunstwerken en straatmeubilair, en parkeren;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden.

Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan:

1. a. terreinafscheidingen tot een maximale bouwhoogte van 1 meter;
2. b. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een maximale bouwhoogte van 5 meter.

De voor 'Tuin - Voortuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voortuinen, erven en verhardingen;
2. b. erkers, voordeurluifels of kliko-ombouw behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming;
3. c. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden.

met daaraan ondergeschikt:

4. d. groenvoorzieningen;
5. e. verkeer en verblijf;
6. f. water.

Uitsluitend de volgende bouwwerken zijn toegestaan:

1. a. Erkers, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw krijgt;
   2. 2. de diepte maximaal 1,2 meter bedraagt;
   3. 3. de breedte maximaal 2/3 van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming bedraagt;
   4. 4. de erker buiten de hoek van 45 graden van de gevel van de naastgelegen woning blijft (de vrije uitzichthoek wordt uitgezet vanuit het snijpunt van voorgevel en erfgrens);
2. b. Voordeurluifels, met dien verstande dat:
   1. 1. de bouwhoogte maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw krijgt;
   2. 2. de oppervlakte maximaal 2 m2 bedraagt;
3. c. Kliko-ombouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte en de bouwhoogte maximaal 2 m2 respectievelijk 1.40 meter bedraagt;
   2. 2. per woning maximaal 1 kliko-ombouw gerealiseerd mag worden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 en toestaan dat de voorgevel van het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming maximaal 1 meter voor de in dat bestemmingsvlak aangeduide 'gevellijn' wordt gesitueerd, mits dit niet leidt:

1. a. tot aantasting van de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. onevenredige beperking van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden en/of binnen andere bestemmingen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevelrooilijn.

De voor “Verkeer - Wegverkeer” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeer en verblijf, waaronder parkeren;
2. b. er dient te worden voorzien in bereikbaarheid van bouwwerken voor hulpverleningsdiensten en in voldoende bluswatervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. groenvoorzieningen;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. beeldende kunst;
7. g. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

De voor “Water” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. bermen, bermstroken en bermsloten;
4. d. waterlopen en waterpartijen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. groenvoorzieningen;
6. f. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden.
7. g. kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden;

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 5 meter hoog zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 mits:

1. 1. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waterstaatsbelangen;
2. 2. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:

1. a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval;
2. b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen.

De voor “Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zelfstandig wonen;
2. b. beroepen en bedrijven aan huis;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. groen- en speelvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. verkeer en verblijf;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

1. a. Bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 en toestaan dat:
   1. 1. de ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' de voorgevel van het hoofdgebouw maximaal 1 meter achter of voor de gevellijn wordt gesitueerd;
   2. 2. de maximale diepte van een woning met 1 meter mag worden vergroot;
   3. 3. een woning tot in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd die grenst aan de bestemming Groen, Water en/of Verkeer;

mits dit niet leidt tot:

• aantasting van de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld;
• onevenredige beperking van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden en/of binnen andere bestemmingen
2. b. Bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 onder m, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.
3. c. Bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 onder g en toestaan dat ter plaatse van de aanduiding 'sociale huur' geen sociale huurwoningen of een lager percentage aan sociale huurwoningen worden gerealiseerd, mits:
   1. 1. de vermindering van het percentage overeenkomt met het aantal sociale huurwoningen, dat reeds op een andere locatie binnen het plangebied is gerealiseerd.

Voor de uitoefening van beroepen en bedrijven aan huis zoals genoemd in lid 7.1, gelden de volgende regels:

1. a. de woonfunctie zal in overwegende mate behouden moeten blijven, met dien verstande dat uitsluitend minder dan 1/3 van het woonoppervlak, met een maximum van 100 m2, met inbegrip van de maximaal te realiseren aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gebruikt mag worden;
2. b. het gebruik mag niet plaatsvinden in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, met uitzondering van kleinschalige kinderopvang;
3. c. detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van:
   1. 1. behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;
   2. 2. webwinkels, waarbij de goederen niet ter plaatse worden opgehaald en met een maximale oppervlakte van 20 m2 aan opslag en distributie van de te verhandelen goederen;
4. d. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
5. e. ieder beroep of bedrijf aan huis dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
6. f. ieder beroep of bedrijf aan huis dient uitgeoefend te worden door één bewoner zelf en maximaal één personeelslid;
7. g. er zijn maximaal twee beroepen en/of bedrijven aan huis toegestaan per woning.

De voor “Wonen - Vrijstaand” aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. zelfstandig wonen;
2. b. beroepen en bedrijven aan huis;
3. c. tuinen, erven en verhardingen;
4. d. voorzieningen voor waterzuivering, infiltratie en waterberging, waaronder wadi's en infiltratiegebieden.

met daaraan ondergeschikt:

5. e. groen- en speelvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. verkeer en verblijf;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

1. a. een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
2. b. een goede verkeerskundige inpassing;
3. c. een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
4. d. een goede hydrologische inpassing;
5. e. een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

Voor de uitoefening van beroepen en bedrijven aan huis zoals genoemd in lid 1, gelden de volgende regels:

1. 1. De woonfunctie zal in overwegende mate behouden moeten blijven, met dien verstande dat uitsluitend minder dan 1/3 van het woonoppervlak, met een maximum van 100 m2, met inbegrip van de maximaal te realiseren aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gebruikt mag worden;
2. 2. Het gebruik mag niet plaatsvinden in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, met uitzondering van kleinschalige kinderopvang;
3. 3. Detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van:
   1. a. behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;
   2. b. webwinkels, waarbij de goederen niet ter plaatse worden opgehaald en met een maximale oppervlakte van 20 m2 aan opslag en distributie van de te verhandelen goederen;
4. 4. Het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
5. 5. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
6. 6. Ieder beroep of bedrijf aan huis dient uitgeoefend te worden door één bewoner zelf en maximaal één personeelslid;
7. 7. Er zijn maximaal twee beroepen en/of bedrijven aan huis toegestaan per woning.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. het behoud, de bescherming, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden (perceelsrandbeplanting).

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van de bescherming van de cultuurhistorische waarden.

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van het bepaalde in lid 9.2.2 in die zin dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

1. a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen ter plaatse van de afwijking als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. in geval van herbouw is het bepaalde onder a. uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

1. a. Als verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor prostitutiebedrijven.
2. b. Parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate te worden gerealiseerd en gehandhaafd, waarbij per woning de volgende parkeernormen gelden:

1. 1. bejaardenwoning: 0,8
2. 2. seniorenwoning: 1,2
3. 3. woning klein (> 60-80 m2): 1,3
4. 4. woning middengroot (> 80-120 m2): 1,7
5. 5. woning groot (> 120 m2 bvo): 1,9
6. 6. van de parkeerplaatsen die moeten worden aangelegd op basis van de vermelde parkeernormen onder b1 tot en met b5, moet tenminste 0,3 parkeerplaats als bezoekersparkeerplaats worden aangelegd in de bestemming Verkeer of Groen.

3. c. Garages en opritten voor de woning tellen mee als parkeerplaats conform onderstaande tabel:

   parkeervoorziening	Theoretisch aantal	Berekenings aantal	Minimale diepte in m	Minimale breedte in m
   enkele oprit zonder garage	1	0,8	5,0	3,1
   lange oprit zonder garage of carport	2	1,0	11,0	3,1
   dubbele oprit zonder garage	2	1,7	5,0	6,0
   garage zonder oprit (bij woning)	1	0,4
   garagebox (niet bij woning)	1	0,5
   garage met enkele oprit	2	1,0	5,0	3,1
   garage met lange oprit	3	1,3	11,0	3,1
   garage met dubbele oprit	3	1,8	5,0	6,0

4. d. Bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12 onder b, mits:
   1. 1. de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien;
   2. 2. de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels:

1. a. ten aanzien van de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken, en hierbij toestaan dat de bouwhoogte van de bijbehorende bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 10 meter;
2. b. het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte, mits:
   1. 1. de omzetting geen onevenredige toename van de verkeersintensiteit tot gevolg heeft;
   2. 2. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij de parkeernorm per woning 0,6 p.p. bedraagt;
   3. 3. minimaal 5 m² berging aanwezig is per onzelfstandige woonruimte.
3. c. van de op de verbeelding of in de planregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10 % van die maten, afmetingen en percentages, mits dit niet leidt tot aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld;
4. d. afwijken van de bestemmingsplanregels voor het realiseren van voorzieningen voor duurzame energie;
5. e. voor het gebruik van een bestaand bijgebouw of het plaatsen van een tijdelijke woonunit bij een woning ten behoeve van mantelzorg, mits:
   1. 1. de medische/sociale urgentie wordt aangetoond;
   2. 2. de tijdelijkheid wordt vastgelegd;
   3. 3. geen extra bebouwingsmogelijkheden gerealiseerd worden;
   4. 4. de nieuwe situatie geen belemmering vormt voor omwonenden en bedrijven;
   5. 5. het bouwwerk ondergeschikt is aan de woning, met een maximale maat van 80 m2.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. 1. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. 2. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit en/of de realisatie van de parkeernorm daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. 3. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan;
2. 2. Bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in lid 1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V

Het plangebied Hofstad III / Loerik V is gelegen aan de zuidoostzijde van Houten en bestaat uit zes deelgebieden.

Het grootste deelgebied betreft een agrarisch perceel, dat reeds is bestemd tot toekomstig woongebied Hofstad III. De noordelijk grens van Hofstad III wordt gevormd door het Overdamsepad en sluit aan op de bestaande woonomgeving Loerik V (wijk de Tuinen). De oostelijke grens wordt gevormd door het fietspad Westrumspad, dat in het verlengde van de Bronmos in noordelijke richting loopt met daaraan grenzend een waterpartij, de Oosterlaakplas, en de wijk de Mossen. De zuidgrens van het gebied wordt gevormd door het fietspad Krommeslootpad, de wegen Dwerggras en Buntgras, en de wijk De Grassen. De westelijke grens wordt gevormd door het centrumgebied Castellum en de nog te realiseren inrichting van de bestemming Waterhuishouding (het zogenaamde Carré), die hier is gepland.

Daarnaast bestaat het plangebied uit vijf braakliggende deelgebiedjes in de wijk De Tuinen (Loerik V), gelegen aan de Tulpentuin 10-16, 26-32, 25-31 en de Lelietuin 31 en ten westen van Tulpentuin 40 (locatie Loerik V Zuidwest). Voor de eerste vier gebiedjes is voor 13 vrijstaande woningen bouwvergunning (omgevingsvergunning voor het bouwen) verleend. De woningen zijn nog niet gebouwd. Het laatste deelgebied heeft dezelfde status als Hofstad III, te weten, bestemd tot toekomstig woongebied.

In afbeelding 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

Het vigerende plan is een globaal bestemmingsplan met een uitwerkingsplicht en is gebaseerd op de toen geldende inzichten voor wat betreft de regelgeving. Op grond van artikel 3.1.2 van de Wet ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan eens per tien jaar te worden herzien. Het vigerende plan is ouder dan 10 jaar.

De gemeente Houten heeft besloten om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor het gebied Hofstad III en de vijf genoemde deelgebiedjes in Loerik V. De aanleiding is, dat het vigerende plan verouderd is en hierdoor geen actueel beleidskader meer vormt voor toekomstige ontwikkelingen voor het gehele plangebied. Met dit plan wordt een actuele planologisch-juridische regeling aangeboden, die een economisch en maatschappelijk haalbaar wordt geacht.

Daarnaast geldt, dat de woningen aan de Tulpentuin 10-16 en 25-32 van een regeling worden voorzien, waarbij ook de mogelijk wordt geboden om in plaats van de vergunde vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en/of rijenwoningen te realiseren.

Onderhavig plan is geen uitwerkingsplan op basis van het moederplan (ex artikel 3.6 Wro), maar een herziening van het vigerende bestemmingsplan ex artikel 3.1 Wro.

Voor de gronden van het plangebied geldt het vigerende bestemmingsplan 'Globaal bestemmingsplan Houten-Vinex'. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 7 april 1999 en in werking getreden op 20 juni 2000. De gronden van onderhavig plangebied zijn in het vigerende plan aangewezen voor Woongebied a (artikel 11 W.R.O.) en bestemd voor onder meer woondoeleinden in de vorm van één- en meergezinswoningen in een dichtheid van 35 tot 40 woningen per hectare met bijhorende bouwwerken, bijzondere doeleinden, horecadoeleinden, detailhandelsdoeleinden (buurtsteunpunt) en handels- en bedrijfsdoeleinden.

Daarnaast geldt de 1^e partiële herziening, in werking getreden 22 augustus 2002. Hierin is geregeld, dat op de gronden met onder andere de bestemming woongebied slechts mag worden gebouwd in overeenstemming met een nader uitgewerkt plan of vooruitlopend op het van kracht worden van dit plan, indien de gebouwen overeenstemmen of op verantwoorde wijze kunnen worden ingepast in een ontwerp van een uitwerkingsplan.

Aan de oostkant hebben de gronden deels de bestemming Groendoeleinden I, welke zijn bestemd voor groendoeleinden en langzaam verkeerroutes met bijbehorende bouwwerken en voorzieningen. Afbeelding 2 is een uitsnede van de vigerende plankaart. Het woongebied is tot op heden niet uitgewerkt. Wel is vrijstelling verleend voor de bouw van de basisschool de Vlinder / wijkpost plantsoenen en een gymzaal aan de Beuschemseweg 25a en b.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerende plankaart

Hoofdstuk 2 beschrijft op beknopte wijze de bestaande situatie, waarna in hoofdstuk 3 inzicht gegeven is in het relevante beleid. De relevante omgevingsaspecten zijn beschreven in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 geeft de juridische planbeschrijving weer, waarna de economische uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6) en de maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstuk 7) zijn beschreven.

Het dorp Houten en de vroeger daarbij behorende akkerlanden ligt op stroomruggen. Het dorp ontstond in de vroege middeleeuwen (450-1050 n.Chr.). De hogere en drogere gronden van de stroomrug werden in die tijd ontgonnen en omgezet in landbouwgronden. De lagere delen waren moerassig en nat en bleven lange tijd "woest". Deze werden in de Late Middeleeuwen (1050-1500 n.Chr.) omgezet in cultuurgrond, veelal grasland. In de negende eeuw wordt Haltna (Houten) voor de eerste keer genoemd in de literatuur.

Afbeelding 3: Plangebied omstreeks 1900

In afbeelding 3 is weergegeven, dat het dorp Houten omringd was door akkerlanden (wit) en daarbuiten grasland (lichtgroen) (bron: Uitgeverij Nieuwland, 2005). De akkercomplexen rond de dorpen waren aanvankelijk omsloten door houtwallen en dergelijke en als samenhangend akkercomplex goed herkenbaar (vaak "de Eng" genoemd). Nadien, toen de meeste woeste gronden ontgonnen waren, was de omsluiting niet meer nodig en groeiden de akkercomplexen aaneen.

Rondom Houten was omstreeks 1900 nog een groot aaneengesloten akkerbouwgebied aanwezig. De naam van het gebied (De Westrummerweide) suggereert dat dit gebied deel uitmaakte van het gebied van Westrum en in gebruik was als weidegrond. Toen in de late middeleeuwen de woeste gronden ontgonnen werden, werd ook de waterhuishouding verbeterd, waardoor voorheen natte gronden droger werden en beter geschikt voor de akkerbouw.

Vanaf 1800 is er een samenvoeging van de oorspronkelijk 15 gemeentes in de huidige gemeente Houten begonnen. In 1962 is deze voltooid. In 1966 werd Houten, dat voorheen zo’n 4000 inwoners had, vanwege de ligging aan de spoorlijn nabij Utrecht aangewezen als groeikern. Vanaf 1979 begon de eerste grote uitbreiding van Houten. Rond het eerste decennium van de 21e eeuw werd de omgeving van het plangebied bebouwd met nieuwbouwwoningen. Het plangebied zelf bleef nog enige tijd als landbouwenclave temidden van de nieuwbouw liggen.

Hofstad III ligt op de oeverwal van de Houtense stroomgordel, in de oudheid waren dit de hoger gelegen delen van het landschap waar mensen zich vestigden.

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in Houten-Vinex. Na de eerste groeitaak van de gemeente in de jaren 70, waarbij Houten Noord vorm kreeg, is in de jaren 90 gestart met een tweede groeitaak, die van Houten-Vinex, ofwel Houten Zuid. De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) gaf voor een aantal steden aan waar nieuwe woningbouwlocaties gerealiseerd zouden kunnen worden. Ook Houten werd, vanwege de ligging nabij Utrecht, in het kader daarvan aangewezen. Aan de hand van verschillende varianten zijn in de jaren 90 de uitbreidingsmogelijkheid onderzocht. Uiteindelijk is er gekozen voor de variant waarbij de uitbreiding geheel aan de zuidzijde van Houten kwam te liggen. In het structuurmodel Houten-Vinex is vervolgens de hoofdstructuur van de wijk vastgelegd, met centraal het winkelcentrum en NS-station Castellum, de Vijfwal als verbindend groenelement door de wijk, en de Rondweg die het geheel omsluit. In de jaren daarna zijn er gedetailleerde plannen gemaakt en zijn de verschillende gebieden ingevuld.

Structuurmodel Houten Zuid vastgesteld door de raad in 1996

Ruimtelijke opbouw

Het oostelijk deel van Houten-Vinex kenmerkt zich door de 'Engelse stijl' met gebogen vormen en een verkavelingspatroon gebaseerd op de landschappelijke contouren in het Kromme Rijngebied. Dit in tegenstelling tot het deel ten westen van de spoorlijn, met een meer 'Franse stijl' met rechte lijnen, symmetrie en assen, aansluitend op het lineaire patroon van de polder.

In het oostelijke deel van Houten-Zuid wordt de hoofdstructuur van de openbare ruimte gedomineerd door de Vijfwal, het Loerikse Park aan de Binnentuin en de Rietplas-Oosterlaakplas.

Opbouw/dichtheid woonmilieus

Bij aanvang van de Vinex-groeitaak was sprake van 6.000 woningen. In het Structuurmodel is een differentiatie in dichtheden aangehouden, hetgeen in onderstaande afbeelding is aangeduid.

Houten Zuid kent verschillende woonmilieus, die hieronder kort worden beschreven. Hierbij verwijst de nummering 1-4 naar de nummers in bovenstaande afbeelding.

1. 1. centrumgebied ' 200 tot 300 m rond het station (45-50 won/ha); karakteristiek: vesting, autovrij/autoluw
2. 2. omgeving centrum, stadshoven tot 700 m rond het station (35-40 won/ha); karakteristiek: binnenstad, autoluw/autoarm
3. 3. Westflank ' De Hoon, open polder, max. 1300 m van station (25-30 won/ha); karakteristiek: polder, Franse en Oud Hollandse stedenbouw
4. 4. Oostflank ' Loerik, max. 1300 m van station (25-30 won/ha); karakteristiek: stroomrug en komgronden, meanderend, Engelse Stedenbouw

De Vijfwal
Dit is een 1,50 meter hoge groene wal met bomenrijen, die als een verbindend element door de gehele wijk loopt. Tevens vormt het de scheiding tussen de woongebieden met een hogere (binnen de wal) en lagere woningdichtheid (buiten de wal). Voorzieningen zoals scholen en speelplekken zijn aan de Vijfwal gesitueerd. De vijf hoeken worden ieder gemarkeerd door een bastion, dat uitzicht biedt over de wijken en het buitengebied. Een laatste te realiseren bastion is gesitueerd in de noordoosthoek van gebied Hofstad III.

De Rietplas en de Oosterlaakplas zijn in eerste instantie gegraven om zand te winnen voor de noodzakelijke ophoging aan de westkant van Houten-Zuid.

De Rietplas-Oosterlaakplas, de Vijfwal en het Loerikse Park zijn belangrijke elementen in de totale structuur van Houten-Vinex. Naast de belangrijke recreatieve functie van de Rietplas als zwem- en vaarwater wordt er rondom de plas ook veel gewandeld. De oevers van de plas zijn grotendeels openbaar. Langs en over de Vijfwal wordt veel gewandeld en gefietst. Aan de Vijfwal zijn voorzieningen en belangrijke groenelementen gekoppeld. De Vijfwal met voetpaden en de erlangs liggende hoofdfietsroutes zorgen voor een goede bereikbaarheid van deze voorzieningen voor voetgangers en fietsers. In opbouw en situering van de speelvoorzieningen is rekening gehouden met de relatie tussen bereikbaarheid van de voorziening en de leeftijd van kinderen. Uitgangspunt hierbij is, dat naarmate kinderen ouder worden, hun actieradius (speelbereik) groter wordt. Daarnaast hebben oudere kinderen behoefte aan meer speelruimte dan jongere. Verspreid over het geheel Zuid zijn speelplekken aanwezig met verschillende afmetingen.

Ontsluitingsstructuur

De ontsluitingsstructuur voor het autoverkeer is in Houten opgebouwd volgens een bepaalde hiërarchie. De hoofd-verkeersontsluiting geschiedt via de Rondweg, die om heel (stedelijk) Houten heen ligt. De Rondweg is slechts toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Vanaf deze Rondweg worden via wijkontsluitingswegen (ook wel 'inprikkers' genaamd) de diverse wijken ontsloten. Tussen de wijken onderling bestaan in de meeste gevallen enkel langzaam verkeersverbindingen, het gemotoriseerd verkeer dient van de Rondweg gebruik te maken om van de ene wijk in de andere te komen. Door dit systeem zijn de wijken verkeersluw, hetgeen de veiligheid in hoge mate ten goede komt. Via de wijkontsluitingswegen zijn de buurtontsluitingswegen toegankelijk, die weer een kleiner deel van de gehele wijk ontsluiten. De woon- en parkeerstraten vormen het laatste deel van de hiërarchische structuur en geven direct toegang tot de woningen.

Hofstad III en IV worden voor autoverkeer ontsloten door inprikker Het Gras. Hofstad IVb zal ontsloten worden via het Raaigras. Hofstad IVa wordt ontsloten door het Kamgras. Deze straat is ook ingericht voor de ontsluiting van Hofstad III in het verlengde van het Kamgras.

Openbaarvervoershaltes zijn gelegen in NS station Houten Castellum voor de trein en aan Forum in Castellum voor de bus (respectievelijk gelegen op gemiddeld 450 m en 400 m van Hofstad III).

Per fiets wordt het gebied ontsloten vanaf fietspaden langs de rand: het Krommeslootpad in het zuiden en het Westrumspad in het oosten. Aan de noordrand van Hofstad III is het plan het fietspad Overdamspad aan te leggen. Het bestaande fietspad langs de westrand van het plangebied zal medio 2013 verdwijnen en worden vervangen door een nieuwe verbinding door Castellum tussen fietspaden Hofstadpad en Foxpad. Houten was begin jaren '90 nog volop bezig met het staartje van de eerste groeitaak. Die eerste groeitaak had tot gevolg dat het kleine dorpje Houten uitgebreid werd met 8.000 woningen. Van een rustperiode is nauwelijks sprake geweest, want begin jaren '90 bij de presentatie van de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra werd duidelijk dat Houten wederom moest groeien. Houten stond niet te trappelen om opnieuw een woningbouwtaakstelling voor zijn rekening te nemen, maar gelet op de woningbehoefte in de regio en op het feit dat Houten een gunstige ligging aan het spoor had, bleek al snel dat verzet niet erg veel zin had. Houten heeft toen besloten een eigen locatieonderzoek te doen. Aan de hand hiervan besloot de gemeenteraad in mei 1992 te kiezen voor in principe 6.000 woningen ten zuiden van de op dat moment bestaande kern Houten. In de jaren 1993 en 1994 is veel overleg op regionaal en rijksniveau gevoerd en zijn er allerlei contracten opgesteld. In november 1994 volgde de ondertekening van het uitvoeringscontract. Houten heeft daarbij enkele belangrijke randvoorwaarden gesteld, waaronder de realisatie van een tweede station en het handhaven van het Houtense verkeerssysteem (een Rondweg met wijkontsluitingswegen en hoofdfietsroutes).

Het plangebied bestaat uit zes deelgebieden.

Deelgebied 1: Hofstad III

Het grootste deelgebied is het braakliggende terrein Hofstad III. Hofstad III is één van de laatste open plekken van Houten. De locatie ligt in het zuidelijk deel van Houten-Vinex in de wijk De Grassen, aan de oostzijde van de spoorlijn Culemborg-Utrecht, die op circa 200 meter ligt en nabij het Station Houten Castellum en het winkelcentrum.

In de oostflank van het deelgebied Hofstad III bevindt zich binnen het plangebied bebouwing in de vorm een vrijstaande woning met bijbehorende schuur aan de Hoogdijk 3. Deze woning wordt voor auto's ontsloten via de Rimpelmos. Daarnaast zijn er aan de Hoogdijk 1 acht noodlokalen voor de basisschool De Vlinder gerealiseerd. Er is inmiddels definitieve huisvesting elders in voorbereiding. Het plangebied is verder onbebouwd.

Langs de zuidelijke grens van het plangebied ligt een watergang, de Kromme Sloot. Dit is een natuurlijke waterloop en betreft een restsloot van de Kromme Rijn, die in het verleden werd aangepast om het water uit de ontginningen te leiden in geval van wateroverlast. In het plangebied bevinden zich twee concentraties met cultuurhistorische waardevolle beplanting, i.c. nabij Hooogdijk 3 en in het zuidwestelijke deel van het plangebied. Op deze cultuurhistorische waarden wordt nader ingegaan in paragraaf 4.8.

Het terrein wordt omsloten door met name bestaande woonbebouwing. Aan de noordoostkant grenst het deelgebied aan het perceel van de basisschool de Vlinder, gelegen aan het Beusichemseweg 25 met gymzaal (25a). Het pand Beusichemseweg 25b is een gemeentelijk gebouw. Dit pand is met een vrijstelling gebouwd voor kantoor, kleedruimte en opslag van gereedschap, materiaal en materieel.

Direct grenzend aan de oostkant van het plangebied ligt een fietspad, i.c. het Westrumpad. Ook ten noorden en zuiden van het plangebied bevinden zich parallel aan de plangrenzen vrijliggende fietspaden. Aan de westgrens is de aanleg van een watergang rond Castellum, met brede oevers en een wandelpad gepland. Deze zone wordt het Carré genoemd. Het bestaande tijdelijke fietspad aan de westgrens wordt op termijn opgeheven en vervangen door een noord-zuid fietspad door de wijk Castellum-Oost.

Afbeelding 4: Bestaande situatie plangebied e.o. (2011)

Deelgebied 2, 3 en 4: Tulpentuin 10-16 en Tulpentuin 25-32

Deze drie deelgebiedjes liggen in de woonwijk Loerik V en omvatten de betreffende vergunde woningen. Dit zijn vrijstaande woningen bestaande uit twee bouwlagen met een kap. Uit afbeelding 4 volgt dat deze nog niet zijn gebouwd. De gronden zijn onbebouwd.

Deelgebied 5: Lelietuin 31

Dit deelgebiedje liggen in de woonwijk Loerik V en omvatten de betreffende vergunde woning op het perceel Lelietuin 31. Dit is een vrijstaande woning bestaande uit twee bouwlagen met een kap. Deze woning is nog niet gebouwd.

Deelgebied 6: locatie Loerik V Zuidwest

Dit deelgebied ligt ten westen van Tulpentuin 40 en grenst aan de nog aan te leggen oostelijke slotgracht van Castellum. De gronden zijn nog onbebouwd.

De ontwikkeling van Houten Zuid heeft in relatief korte tijd plaatsgevonden. De stedenbouwkundige uitgangspunten van de verschillende wijken sluiten dan ook op elkaar aan. Tegelijkertijd is voor de stedenbouwkundige uitgangspunten van de wijken steeds uitgegaan van de landschappelijke situatie en kenmerken, waardoor de wijken van elkaar verschillen. Bovendien zijn architectonisch verschillende uitgangspunten gekozen. Bij de opzet van de wijken is rekening gehouden met de fietsstructuur van Houten en het belang van de aanwezigheid van groenstructuren. Daarmee sluiten deze principes aan op de uitgangspunten voor Houten Noord. Met de realisatie van Houten Zuid werd dan ook gestreefd naar het creëren van één kern (het vormen van een eenheid).

De Vijfwal is de belangrijkste structurerende groenstructuur van het gebied. Gekoppeld aan deze groenstructuur komen steeds groenstructuren op wijkniveau voor. Bovendien zijn veel bijzondere functies in het gebied gekoppeld aan deze Vijfwal, zoals scholen.

De openbare ruimte (zowel met de bestemming 'Verkeer' als met de bestemming 'Groen') is in de vigerende bestemmingsplannen een belangrijk ordenend principe. De wijken zijn rond deze openbare ruimtes ontworpen en de stedenbouwkundige invulling is medebepaald door de openbare ruimtes.

Het autoverkeer wordt vanaf de Rondweg de wijken ingeleid. Directe verbindingen voor gemotoriseerd verkeer tussen de wijken bestaan niet. De toegangen vanaf de Rondweg tot de wijken zijn veelal stedenbouwkundig vormgegeven door poortgebouwen. Een uitzondering hierop vormt (bijvoorbeeld) de toegang Het Land, die niet begeleid wordt door poortgebouwen, maar meer verscholen ligt door de geluidwal en de woningen.

In de wijken komen verschillende typen woningen voor in verschillende stedenbouwkundige samenstellingen. Hierin heeft de wens om woningen voor verschillende groepen te realiseren een belangrijke rol gespeeld, evenals de wens om bepaalde elementen in de openbare ruimte te accentueren, zoals de Rietplas aan de oostzijde van het plangebied.

Houten Zuid wordt gedomineerd door woonbebouwing. De structuur van de wijken is hier ook op gericht. De openbare ruimtes (m.n. parken en andere groenvoorzieningen) zijn ingericht ten behoeve van de woonfunctie. Parken, groene structuren, fietsverbindingen en waterpartijen maken belangrijk onderdeel uit van de wijken.

Tussen de woonbebouwing in komen diverse bijzondere functies voor, voornamelijk scholen, maar ook woonzorgcentra, detailhandel, lichte horeca en kinderdagverblijven. Deze functies komen verspreid door het gebied voor, soms gekoppeld aan de Vijfwal. Daarnaast is een aantal kantoren in het gebied aanwezig, bijvoorbeeld langs het spoor aan de Bouw. Deze functies zijn echter duidelijk ondergeschikt aan de woonfunctie.

De woonwijken zijn vanzelfsprekend ontsloten door diverse ontsluitingen. Daarbij zijn de ontsluitingen voor motorvoertuigen duidelijk ondergeschikt aan de ontsluitingen voor langzaam verkeer.

In het plangebied komen bijzondere groenelementen voor met een historisch karakter. Enerzijds betreft dit het park bij de Binnentuin. In de ondergrond is hier een beschermd archeologisch monument aanwezig. Anderzijds vormt het Landgoed Schonauwen een bijzonder groenelement gebaseerd op het landgoed Schonauwen. De wijken Schonauwen zijn rond dit landgoed gecreëerd met de wens om de verbinding met het landgoed voor de wijken te laten bestaan. Beide parken spelen een belangrijke rol in de functionele structuur van Houten Zuid.

De Rietplas biedt als grote watereenheid een belangrijke recreatieve factor aan Houten Zuid. De plas is ook met deze reden aangelegd.

In opdracht en in samenwerking met de gemeente heeft een team van Derks Stedebouw b.v., TLU Landschapsarchitecten b.v., Goudappel Coffeng (verkeerskundige) en Grontmij voor het deelgebied Hofstad III een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Dit ontwerp is weergegeven in afbeelding 5. In deze paragraaf wordt het stedenbouwkundig ontwerp nader toegelicht.

Wonen

Programma

Voor wat betreft het aantal woningen geldt het volgende. Volgens het vigerende bestemmingsplan dient de gemiddelde woningdichtheid in Hofstad III tenminste 35 en ten hoogste 40 te bedragen (artikel 4 lid 3b onder 1 van het vigerende bestemmingsplan). In de overeenkomst die tussen Megahome en de gemeente is getekend is bepaald, dat in Hofstad III minimaal de woningdichtheid van Loerik V dient te worden gehanteerd, doch met inachtneming van de afspraken over realisatie van macro-infrastructuur zoals de realisatie van een speel-/groenvoorziening met een oppervlakte van 5.000 m2 . Op basis hiervan mogen in Hofstad III maximaal 302 woningen worden gerealiseerd.

Het gaat hierbij om een gedifferentieerd programma, dat vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen, rijenwoningen en appartementen omvat. Van dit aantal woningen worden minimaal 50 woningen in de sociale sector gerealiseerd (sociale huuurwoningen). Op basis van de Wro is dit in de vorm van een percentage opgenomen in de regels van dit plan. In afbeelding 5 is weergegeven welke woningtypes waar zijn gewenst. Daar waar geen type is aangegeven kunnen vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en aaneengebouwde woningen worden gebouwd, maar geen gestapelde woningen (appartementengebouwen).

Woningbehoefte onderzoek

Uit het onderzoek 'Bouwstenen woningbouwprogrammering Locaties ingekleurd' (Companen, 5 september 2012) blijkt dat er voldoende behoefte is aan nieuwe woningen in Houten, mits de juiste woningen op de juiste locatie worden gebouwd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bijgevoegd.

Bebouwing

In het plan zijn op twee locaties bebouwingsaccenten geprojecteerd. Deze zijn aangeduid in afbeelding 5.

De maximale bouwhoogte van de woningen bedraagt voor het grootste deel van het plangebied 10,5 meter. Ter plaatse van de aangegeven bebouwingsaccenten bij de entrees van de woonbuurt is de maximale hoogte 12 meter. In het noordoosten van het plangebied is tegenover de bestaande basisschool ook 12 meter toegestaan. In het noordoostelijk deel van het plangebied, waar de woningen zich aan de groenvoorziening, de zogenaamde Vijfwal presenteren, is een maximale hoogte van 15 meter toegestaan.

In de noordoosthoek is woonbebouwing boven de weg geprojecteerd via een overkluizing. Voor twee deelgebieden binnen Hofstad III geldt dat de breedte van de bouwpercelen per woning gemiddeld minimaal 7 meter moet bedragen. Dit is op de verbeelding aangeduid. In onderstaande tabel is woningcategorie de maximale woningdiepte aangegeven.

Verkeer

Ontsluiting

De nieuwe wijk Hofstad III zal voor het autoverkeer ontsloten worden vanaf inprikker Het Gras bij de Rondweg en via de bestaande buurtweg Kamgras door Hofstad IVa. Hiermee ligt Hofstad III als het ware aan het einde van het verkeerssysteem.

Vanaf de nieuwe buurtweg die de wijk in loopt, doortrekking van het Kamgras vanaf de oversteek bij de drager, zullen woonstraten zorgen voor de verdere ontsluiting. Er worden geen doorkoppelingen gemaakt voor autoverkeer tussen de verschillende wijken. De plek waar het Kamgras de hoofdfietsroute oversteekt om Hofstad III in te rijden, wordt vormgegeven als een 'bajonet' rechtsom.

Buurtwegen worden in heel Houten conform een standaardprofiel met een standaard snelheidsregime opgeleverd. Het snelheidsregime is 30 km/u. Het profiel bestaat uit een 5,50 meter rijloper met direct aangrenzend een voetpad en aan de andere zijde een groenstrook. De Kamgras is als een buurtweg vormgegeven. De buurtwegen hebben een maximale rechtstand van 75 meter. Asverspringingen hebben tenminste een hoekverdraaiing van 45^o.

Alle overige wegen zijn woonstraten. Hiervoor dient de rijloper smal gehouden te worden. De breedte hierbij is 4 meter. Ook hier zal een snelheidsregime van 30 km/u gelden. Voor 30 km/u wegen geldt dat de landelijke richtlijnen Duurzaam Veilig van toepassing zijn. In woonstraten zijn de rechtstanden niet langer dan 50 meter, waarna een haakse asverspringing (90^o) volgt. Hiermee wordt voorkomen dat aanvullende snelheidsremmende maatregelen nodig zijn. In het geval van langere rechtstanden zijn aanvullende snelheidsremmende maatregelen nodig.

De straten worden zodanig aangelegd dat altijd kan worden doorgereden en er geen doodlopende straten voor komen. De uitzondering hierop zijn de wegen die eindigen in een parkeerhofje.

Fietsverkeer

De hoofdontsluitingen (dragers) voor fietsers zijn de reeds bestaande routes via het Overdamsepad, het Westrumspad, Beusichemseweg en in het zuiden de route langs het Dwerggras en Buntgras. Op deze routes bevindt zich geen autoverkeer en wordt het aantal kruisingen met autoverkeer zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen de kruising met het Kamgras blijft bestaan en zal conform de standaard worden uitgevoerd middels een 'bajonet' rechtsom.

Vanuit de woonstraten wordt middels fietsdoorsteekjes aangesloten op deze routes. De belangrijkste bestemming voor fietsers in het gebied is de school. Deze is gepositioneerd aan de drager vanuit Castellum en daarmee heel goed per fiets bereikbaar.

De woningen en voorzieningen langs de fietsroutes dienen georiënteerd te zijn op de fietsroutes in verband met de sociale controle.

Schoolomgeving

In het gebied Hofstad III is reeds een school aanwezig, te weten basisschool De Vlinder. Deze ligt in de noordoostelijke hoek van het plangebied. De ontsluiting van de school vindt op dit moment plaats via de Tulpentuin (Loerik V), vanaf inprikker de Tuinen. In de toekomstige situatie zal er in het plangebied een tweede ontsluiting moeten worden geboden. Hierbij wordt bij de verdere uitwerking veel aandacht besteed aan een verkeersveilige inrichting van de schoolomgeving en de bereikbaarheid van de school (onder andere door auto- en langzaam verkeer te scheiden en bijvoorbeeld voor het autoverkeer een eenrichtingscircuit in te stellen).

Belangrijkste aanrijdroutes voor fietsers zijn de reeds bestaande routes via het Overdamsepad, het Westrumspad en de Beusichemseweg. De inrichting van school, schoolplein, fietsenrekken en fietsroutes zijn al goed op elkaar afgestemd en zorgen voor verkeersveilige fietsroutes. Bij het inrichtingsplan zal aandacht besteed moeten worden aan de exacte vormgeving bij de in- en uitgang van het schoolplein.

Parkeren

Vormgeving

Parkeerplaatsen die in de woonstraten worden gerealiseerd, worden vormgegeven conform de standaardprofielen van de gemeente Houten voor Houten-Vinex. Hetzelfde geldt voor de breedte van de weg ter hoogte van deze parkeerplaatsen. Deze moet voldoende zijn om de parkeerplaatsen in en uit te kunnen rijden.

De parkeerplaatsen worden evenwichtig ten opzichte van de woningen gesitueerd, zodat de behoefte aansluit bij de capaciteit en de kans op foutparkeren minimaal is.

Langsparkeren moet zoveel mogelijk worden voorkomen. Aaneengesloten parkeren in de straat kan slechts aan een zijde worden gerealiseerd (geen tweezijdig haaksparkeren langs een woonstraat/buurtweg).

Normering

Parkeren zal voor een belangrijk deel plaats moeten vinden op eigen terrein. Daarnaast zal voor de bezoekers van de woningen parkeren in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd. Daarnaast is in Hofstad III een school aanwezig, basisschool De Vlinder, waarvoor ook parkeerruimte noodzakelijk is in de openbare ruimte. Een deel hiervan is al gerealiseerd aan de Tulpentuin. De parkeernormen die gehanteerd worden zijn hieronder weergegeven:

1. 1. binnen de bestemmingen verkeer en wonen tezamen dient voldaan te worden :
   1. a. aan een parkeernorm van tenminste gemiddeld 1,6 parkeerplaats per woning;
   2. b. bij de volgende woningtypen aan de onderstaande parkeernorm per woning:
      • bejaardenwoning 0,8
      • seniorenwoning 1,2
      • woning klein (> 60-80 m2) 1,3
      • woning middengroot (> 80-120 m2) 1,7
      • woning groot (> 120 m2 bvo) 1,9
2. 2. bij aaneengebouwde woningen met een perceel met de aanduiding “minimale breedte” en vrijstaande en halfvrijstaande woningen moet tenminste één parkeerplaats per woning op eigen terrein worden gerealiseerd. Daarnaast is er nog een aantal specifieke percelen aangeduid waar ook tenminste 1 parkeerplaats per woning moet worden aangelegd.

In paragraaf 4.10 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

De school kent in de huidige situatie 23 groepen met in totaal 500 leerlingen en 47 personeelsleden. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor een dergelijke basisschool is circa 45 parkeerplaatsen, waarbij rekening is gehouden met het halen en brengen (16 plekken voor personeel en 29 plekken voor halen/brengen). In de huidige situatie zijn 23 parkeerplaatsen aanwezig aan het Tuinwalpad. Dit zou betekenen dat er aan de andere zijde nog 22 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

Groen

In het plangebied wordt een grootschalige bovenwijkse groenstructuur met speelvoorzieningen gerealiseerd van
5000 m2. Daarnaast is de zogenaamde Vijfwal met een fietspad in het groen in het plangebied geprojecteerd. Deze voorziening heeft ook een oppervlakte van 5000 m2.

Verder kent de wijk een centraal gelegen wijkgroen- en -speelvoorziening van in totaal 3.000 m2. Daarnaast zijn er 3 grote speelplekken voor kleine kinderen nabij de woningen aanwezig. Deze speelplekken zijn per plek circa 200 à 300 m2 groot. Aan de (zuid)westzijde van het plan wordt een groen- en waterzone van 45 meter breed gerealiseerd, met waar mogelijk uitwaaieringen de wijk in. Daarnaast zal enig snippergroen in de wijk worden gerealiseerd en is langs de hoofdontsluitingsweg een groenberm voorzien. Onder snippergroen wordt bijvoorbeeld kleinschalig groen in de vorm van bomen die in groenvakken staan, verstaan. In de groenstructuren worden fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen aangelegd.

Water

Ten aanzien van de waterstructuur geldt dat de bestaande watergang, de Kromme Sloot, intact blijft.

Energie

Er dient rekening te worden gehouden met een trafogebouw die centraal in dit deelgebied is geprojecteerd. Dit is in afbeelding 6 weergegeven. Daarnaast geldt als uitgangspunt dat de warmtevoorziening plaatsvindt via het stadsverwarmingsnet. Hiervoor heeft de gemeente een overeenkomst gesloten met Eneco.

Stedenbouwkundige opzet

Bovenstaande uitgangspunten hebben geleid tot de volgende stedenbouwkundige opzet van het plangebied.

Afbeelding 5: Stedenbouwkundig ontwerp

Verkaveling en beeldkwaliteit

Inleiding

Hofstad III is één van de laatste gebieden in Houten-Vinex die nog niet ontwikkeld zijn. Zij is gelegen aan de zuidoostkant van Houten en is ingeklemd tussen de wijken Castellum, Loerik V en Hofstad IV. Via de ontsluitingsweg Het Gras en de wijk Hofstad IV is Hofstad I I I vanuit de zuidkant de bereiken. De wijk heeft een driehoekige vorm met een bruto oppervlak van ca. 1 2 hectare. De wijk is bedoeld als woongebied en biedt daarnaast nog plaats aan een aantal voorzieningen die van bovenwijks belang zijn zoals de Vijfwal, fietspaden, de Kromme sloot, het Carré en de school de Vlinder. In het raamwerk voor de Vinexlocatie Houten is verder bepaald dat bij de invulling van het plangebied rekening moet worden gehouden met een bovenwijkse groenplek van 5.000m². Na aftrek van de bovenwijkse voorzieningen blijft er een netto plangebied over van ca. 9 hectare.

Voor het plangebied is een globale verkaveling gemaakt. Samen met het bestemmingsplan vormen deze de ruimtelijke- en functionele kaders voor de invulling. Teneinde de gewenste beeldkwaliteit te waarborgen is een beeldkwaliteitplan opgesteld.

Gebruik van het beeldkwaliteitplan

In dit beeldkwaliteitplan zijn naast een algemene beschrijving van het stedenbouwkundige plan, concrete referentiebeelden opgenomen voor de nadere uitwerking van Hofstad III. Deze referentiebeelden en beschrijvingen worden gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen.

Met de grondeigenaar is overeengekomen dat de stedenbouwkundige invulling en ruimtelijke inrichting van het terrein de toestemming behoeven van de gemeenteraad. Bij dit proces zal het beeldkwaliteitplan en het bestemmingsplan als toetsingskader gebruikt worden.

Het beeldkwaliteitplan is daarmee privaatrechtelijk handhaafbaar. De eisen van het beeldkwaliteitplan worden niet alleen als toetsingskader gebruikt maar zijn – voorzover relevant – ook vertaald in het bestemmingsplan (rooilijnen, hoogtes, zichtlijnen etc.).

Globale verkaveling

Voor de ontwikkeling van Hofstad III is tussen de betrokken partijen afgesproken dat Loerik V als referentie zou dienen, ondermeer ten aanzien van dichtheid, woningtypes, woningcategorieën en architectuurstijl. Bij het opstellen van de stedebouwkundige randvoorwaarden is hier rekening mee gehouden. Daarnaast zijn bestaande afspraken uit “Het Integraal Programma van Eisen Houten-Vinex 2001 ” en het GBHV e.d. als uitgangspunt gehanteerd. Randvoorwaarden zoals het behouden van de Kromme Sloot, 5.000m² speelplek en een vrije zone rondom het Castellum komen hieruit voort.

Afbeelding 6: Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het plangebied wordt gekenmerkt door zijn driehoekige vorm. Door het doortrekken van de ontsluitingsweg vanuit Hofstad IV én het verbinden van het Carré met de Vijfwal/Oosterlaakplas ontstaan twee structurerende lijnen. Deze lijnen verdelen het plangebied in een drietal buurtjes namelijk één langs de Vijfwal, één langs het Overdamspad naar het Castellum en een min of meer driehoekig buurtje aan de zuidwestzijde. De drie buurtjes worden middels een verkeerslus met elkaar verbonden.

Komende via het Kamgras (Hofstad IV) bereikt men de entree van Hofstad III. Het Kamgras is een breed vormgegeven straat met een brede groenstrook aan één kant. Het principe van dit profiel wordt in Hofstad III doorgezet. Ter plaatse van de overgang tussen Hofstad III en Hofstad IV is een bebouwingsaccent gedacht die de entree van Hofstad III arkeert. Hier is tevens een knik in de weg (bajonet) geplaatst om een zo veilig mogelijke fietspad-oversteek te realiseren. De weg loopt met een lichte kromming door naar het noorden en eindigt bij een 2e bebouwingsaccent. Hier splitst de weg zich in een weg richting de school (oost) en een doorlopende weg (west) die via een lus weer op de ontsluitingsweg aansluit. De woningen aan weerszijden van de ontsluitingsweg zijn met de voorzijde naar de weg geprojecteerd. Dit principe gaat op voor alle representatieve plekken onder andere bij de Kromme sloot, langs het Overdamspad en aan de zijde van het Carré.

In het noordoostelijk deel van de wijk is een grote groenplek (5.000m²) gesitueerd. Door zijn ligging aan de Vijfwal, nabij de school en in de buurt van fietspaden ontstaat er een optimale wisselwerking tussen de groenplek en de omliggende wijken. Het groen vervult hiermee een bovenwijkse functie. Aan de zijde van het Overdamspad, reageert de bebouwing op de bebouwing aan de overzijde van het fietspad. Zo ontstaan er doorzichten en relaties van wijk naar wijk. Dichter naar het Castellum toe wijkt de bebouwing juist verder van elkaar af zodat een breed zicht (vista) op de oostelijke entree van het Castellum ontstaat. Dit zelfde principe gaat ook op voor de zuidwestzijde bij de Kromme sloot waar ook een vista gecreëerd wordt naar hoektorens van het Castellum. Beide vista's bieden tevens de mogelijkheid om het groen-blauwe Carré ruimtelijk de wijk in te trekken zodat zoveel mogelijk woningen hier van kunnen profiteren. Aan het Carré is tevens een 3.000m² speelplek gelegen die het begin vormt van de doorlopende oost-west groenstructuur en eindigt bij de Vijfwal. Aan de Vijfwal liggen tevens een tweetal hofjes. Ook bij de hofjes wordt getracht het bovenwijkse groen ruimtelijk de wijk in te trekken zodat een prettige leefomgeving ontstaat.

Beeldkwaliteit

Hofstad III kan worden onderverdeeld in een aantal verschillende zone's. Binnen een zone is er een duidelijke samenhang tussen de verschillende woningen. Dit zelfde geldt voor de openbare ruimte die binnen een zone eenduidig wordt vorm gegeven. De verschillende zones kunnen zich van elkaar onderscheiden door juist van elkaar af te wijken, waarbij enige samenhang binnen de wijk moet blijven bestaan. Door te kiezen voor één architectuurstijl wordt de samenhang tussen de bebouwing in de verschillende zones gewaarborgd. In aansluiting op zowel Hofstad IV als Loerik V wordt gekozen voor bebouwing met een jaren '30 uitstraling van overwegend twee lagen met een kap, evenwijdig aan de weg. Een incidentele dwarskap ter plaatse van een hoekwoning is toegestaan en zelfs gewenst. De eis tot een jaren '30 uitstraling zal de vrijheid laten om met instandhouding van het gewenste beeld ook nieuwe duurzame materialen toe te laten. Daarbij kan gedacht worden aan gevels van hout-, keim- of stucwerk en rieten/leistenen daken.

Ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte in Houten-Vinex is het Handboek Openbare Ruimte Vinex-locatie Houten opgesteld door de Grontmij en TLU-landschapsarchitecten. Door TLU-landschapsarchitecten zijn ten behoeve van de globale verkaveling principe-profielen voorgesteld. Beiden vormen samen de basis voor de detaillering van de woonomgeving in Hofstad III.

Afbeelding 7: Architectonische eenheden Hofstad III

Het concept beeldkwaliteitplan is als bijlage 2 bijgevoegd.

Voor de woningen aan de Tulpentuin 10-16 en 25-32 is reeds vergunning verleend voor in totaal 12 vrijstaande woningen. Deze woningen zijn niet gebouwd. Ten behoeve van de verkoopbaarheid van de percelen wordt ook de mogelijkheid geboden om in plaats van de vergunde vrijstaande woningen, rijenwoningen of halfvrijstaande woningen te realiseren. Per deelgebied zijn maximaal 4 woningen toegestaan.

Voor de woningen aan de Lelietuin 31 is reeds vergunning verleend voor 1 vrijstaande woning. Deze woning is niet gebouwd.

In dit deelgebied zijn 16 woningen geprojecteerd, die met de voorzijde zijn georiënteerd op het westen, richting Castellum. Hierbij wordt aangesloten op de stedenbouwkundige opzet van de noordelijk gelegen woningen aan de Heidetuin. Aan de westzijde grenst het plan aan de toekomstige slotgracht van Castellum en een structurele groenvoorziening. Parkeren vindt plaats aan de oostzijde van de woningen. Een globale verkaveling is weergegeven in afbeelding 8. Het gebied is bereikbaar via de Tulpentuin en de Heidetuin. In het plangebied mogen woningen in aaneengebouwde, halfvrijstaande of vrijstaande vorm worden gebouwd, waarbij de breedte van het bouwperceel niet minder mag bedragen dan 7 meter per woning.

Afbeelding 8: globale verkaveling

'Het verdrag van Malta' heeft tot doel het archeologisch erfgoed in Europa te beschermen. Als de bodem wordt verstoord, moeten volgens het verdrag belangrijke archeologische resten intact worden gehouden, bij voorkeur op locatie in de bodem en, als het niet anders kan, door opgraving en archivering. In paragraaf 4.8 wordt nader ingegaan op het onderdeel archeologie.

Nederland kent 166 Natura 2000-gebieden (162 op land en 4 op zee). Dit Natura 2000 netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en aangemeld onder de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben. De Vogelrichtlijn heeft tot doel alle in het wild levende vogelsoorten en de als leefgebied aangewezen gebieden te beschermen. De Habitatrichtlijn heeft tot doel het waarborgen van de biologische diversiteit en de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna. Het plangebied valt niet binnen een Habitatrichtlijn- of Vogelrichtlijngebied en heeft door de afstand geen relatie met de dichtstbijzijnde Speciale Beschermingszones Kolland & Langbroek en Uiterwaarden Lek.

Gezien de afstand van het plangebied en de ligging binnen het bestaand bebouwd gebied van Houten hebben de geprojecteerde ontwikkelingen geen invloed op de dichtstbijzijnde Speciale Beschermingszones. Bij de planontwikkeling hoeft dan ook niet expliciet rekening gehouden te worden met de Vogel- en Habitatrichtlijn / Natuurbeschermingswet.

In de Flora- en faunawet is de bescherming van planten- en dierensoorten geregeld. In verband met de haalbaarheid van de ontwikkelingen moet worden aangetoond, dat deze wet de bestemming niet onmogelijk maakt. Hierop wordt in paragraaf 4.7 nader ingegaan.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) betreft een actualisatie van het ruimtelijke en het mobiliteitsbeleid van het Rijk. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De SVIR zet twee zaken helder neer. Een scherp kader voor prioritering in het Infrafonds en een selectief ruimtelijk beleid, dat meer overlaat aan provincies en gemeenten. Minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Het beleid ten aanzien van landschap is niet langer een rijksverantwoordelijkheid en laat het Rijk over aan de provincies. Voor de Stelling van Amsterdam en de Nieuwe Hollandse waterlinie als (voorlopig) UNESCO werelderfgoedgebied blijft het Rijk in het kader van de internationale afspraken hierover verantwoordelijk. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen richting 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De spoorlijn Culemborg-Utrecht wordt in structuurvisie aangeduid als internationaal spoorwegennet. Het gebied ligt bovendien in een gebied aangeduid als 'Stedelijke regio's met topsectoren'. Dit zijn regio's die een rol spelen bij de nationale doelstelling de ruimtelijk-economische structuur in heel Nederland te versterken. Het plan ondervindt geen belemmeringen van uit het beleid geformuleerd in de structuurvisie .

Het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het besluit is op 17 december 2011 in werking getreden. Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het Rijk beëindigt de rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones en het verstedelijkingsbeleid. In de structuurvisie worden de rijksdoelen en nationale belangen limitatief beschreven.

De nationale belangen worden in het gebied gevormd door de herijkte EHS en de Natura 2000-gebieden. Deze gebieden zijn voor dit bestemmingsplan niet relevant.

Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Deze onderwerpen vormen geen belemmering voor het plan.

Aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 in artikel 3.6.1 ook de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. De wijziging van artikel 3.1.6 Bro is van toepassing op alle ruimtelijke besluiten die door overheden worden genomen, omdat zorgvuldige benutting van ruimte de grondslag moet zijn van alle ruimtelijke besluiten. Gevraagd wordt om standaard en gemotiveerd de volgende stappen te zetten (“de treden van de ladder”) wanneer een nieuwe ontwikkeling of nieuwe ontwikkelingen om ruimtelijke inpassing vragen.

1. 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijven- en haventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal;
2. 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
3. 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om in de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordeling door betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend (multimodaal) ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Dit betekent voor de gemeente dat de noodzaak voor en mogelijkheden om binnen dan wel buiten bestaand bebouwd gebied in een nieuwe ontwikkeling te voorzien met hun voor- en nadelen tegen elkaar moeten worden afgewogen.

Stap 1: Zoals in paragraaf 3.3.1 is aangegeven is het plangebied op de plankaart behorende bij het Regionale Structuurplan Utrecht aangeduid als Groen stedelijk / suburbaan milieu. Dit betreft een milieu waarin de woonfunctie dominant is en centraal staat met een lage graad van functiemenging in een stedelijke omgeving. Een dergelijk gebied kent veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting. Gebieden met deze aanduiding mogen ontwikkeld worden als het gebruik in hoofdlijnen past binnen de kaders die in het RSP zijn neergelegd. De beoogde ontwikkeling van het plangebied past daarmee in het regionalebeleid.

Stappen 2 en 3: Aangezien het gaat om een project binnen bestaand bebouwd gebied zijn deze stappen niet aan de relevant.

Geconcludeerd wordt dat het plan zowel kwantitatief als kwalitatief past en er sprake is van een duurzame verstedelijking. Het (aangevulde) Barro vormt geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

Onderdeel van het rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies.

Het watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Toetsingscriteria in de watertoets zijn: veiligheid, regionale- en locale wateroverlast, rioleringssysteem, watervoorziening, volksgezondheid, bodemdaling, grondwateroverlast, oppervlaktewaterkwaliteit, grondwaterkwaliteit, verdroging en natte natuur (Handreiking watertoets, 2003).

Op 13 december 2004 is het Streekplan Utrecht 2005-2015 vastgesteld. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening is de status van het streekplan gewijzigd in structuurvisie.

De structuurvisie bevat het ruimtelijke beleid voor de periode 2005-2015. In de structuurvisie worden de volgende hoofdbeleidslijnen onderscheiden, dit als uitwerking van het credo: kwaliteit, uitvoering en samenwerking:

• Zorgvuldig ruimtegebruik: voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als het landelijk gebied, is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt;
• Water: water vormt een ordenend principe. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vormt water een vertrekpunt;
• Infrastructuur: de beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en de (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties;
• Verstedelijking: de provincie streeft naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland. Daarnaast vormen Veenendaal en Woerden belangrijke opvangkernen. Elders in de provincie wordt een terughoudend verstedelijkingsbeleid gevoerd;
• Landelijk Gebied: het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid voor het landelijk gebied is gericht op het versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit, als de vitaliteit van het landelijk gebied en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.

Met betrekking tot verstedelijking laat de provincie zich leiden door het principe van beheerste groei. Groei dient plaats te vinden binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de open ruimte tussen steden en dorpen behouden blijft en de contrastwerking tussen stad en land waar mogelijk wordt versterkt. Om dit doel te bereiken zijn rondom bebouwingskernen zogenaamde rode contouren getrokken. Binnen de rode contouren dienen de verstedelijkingsambities plaats te vinden. Het plangebied van Hofstad III is gelegen binnen de rode contour.

Op 21 december 2005 is het Regionaal Structuurplan Utrecht (RSP) vastgesteld. In dit plan is in grote lijnen weergegeven hoe de provincie Utrecht zich in de periode 2005-2015 moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid.

In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het RSP heeft onder de Wro dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015. Op de plankaart behorende bij het RSP is het plangebied aangeduid als Groen stedelijk / suburbaan milieu. Dit betreft een milieu waarin de woonfunctie dominant is en centraal staat met een lage graad van functiemenging in een stedelijke omgeving. Een dergelijk gebied kent veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting. Dichtheden variëren tussen 25 en 40 woningen per hectare. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, alsmede het openbaar vervoer. Gebieden met deze aanduiding mogen ontwikkeld worden als het gebruik in hoofdlijnen past binnen de kaders die in het RSP zijn neergelegd. De structuurvisie is geen belemmering vooronderhavig plan.

Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn:

1. a. het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
2. b. er is sprake van een goede waterkwaliteit;
3. c. de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld;
4. d. de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
5. e. er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
6. f. de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:.

• Vasthouden, bergen, afvoeren;
• Voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;
• Vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;
• Grondwater als ordenend principe.

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen het beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies - wonen/werken, landbouw en natuur - is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in het werkgebied van het waterschap.

Ruimtelijke ontwikkelingen
Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied is een Watervergunning nodig.

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer. Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

De Strategische Visie Houten 2015 'Van groei naar bloei' is op 27 mei 2003 vastgesteld door de gemeenteraad van Houten. Deze visie schetst een beeld van de ontwikkelingsrichting voor de komende tien jaar. Alle aspecten die de leefkwaliteit in Houten bepalen worden in samenhang behandeld: sociale, economische, ruimtelijke en organisatorische aspecten. De aanwezige kwaliteiten (groene en veilige gemeente volgens uniek stedenbouwkundig concept ingericht, plek waar mensen prettig samen wonen en werken) moeten in de toekomst behouden blijven. In de strategische visie worden de volgende onderwerpen genoemd die een bijdrage leveren aan het behoud van deze kwaliteiten: evenwichtige bevolkingsopbouw, sterke sociale samenhang, voldoende voorzieningen, oorspronkelijke ontwerpfilosofie, goed functionerende rondweg, nieuwe aansluiting op rijkswegennet, fietsstad, station Castellum, groeikern los van Utrecht, recreatief gebruik buitengebied, interactiever. Deze visie is onderverdeeld naar vier doelstellingen met bijbehorende ambities. De doelstellingen zijn achtereenvolgens: uitgaan & ontspannen, elkaar kennen & inspireren, prettig wonen & leven en betrokken besturen in Houten 2015. De onderwerpen uit de strategische visie zijn verder uitgewerkt in onder meer de Ruimtelijke Visie Houten 2015.

In de ruimtelijke visie van de gemeente Houten, voortbordurend op de strategische visie ‘Houten in 2015’, wordt de vraag gesteld wat voor gemeente Houten wil zijn in 2015 en hoe de stad en het platteland leefbaar kunnen worden gehouden, nu en in de toekomst. De visie gaat in op de diverse functies als wonen, werken en voorzieningen.

Ten aanzien van de ruimtelijke structuur zegt de visie het volgende. Houten heeft een kenmerkende stedenbouwkundige opbouw, waarbij de groenstructuur de ruggengraat van de stad vormt. De bebouwing ligt als het ware om de openbare ruimte heen. De overzichtelijke opbouw, met duidelijk te onderscheiden wijken en vele groenvoorzieningen, wordt door iedereen gewaardeerd. In de jaren tachtig zijn duurzaamheid en milieu altijd belangrijke aspecten geweest. Het woningaanbod bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Door de scheiding van verkeersstructuren is het in Houten prettig fietsen en behoort het aantal geregistreerde verkeersongevallen per 1000 inwoners tot de laagste van Nederland. De unieke ruimtelijke structuur van Houten is ook in de plannen van Houten Zuid consequent doorgevoerd.

In de Ruimtelijke Visie wordt de volgende ambitie uitgesproken voor wat betreft de karakteristieke Houtense opbouw in 2015. Naast het noordelijk deel zal ook Houten Zuid in 2015 ontwikkeld zijn volgens dezelfde stedenbouwkundige filosofie: consequent zullen de centrale ruimtes van de wijk bestaan uit openbaar groen en wordt het autoverkeer buitenom afgewikkeld. De wijksgewijze opbouw en het grote aandeel eengezinswoningen zal ook in het zuidelijk deel geleid hebben tot een sterke sociale band tussen bewoners. De oorspronkelijke ontwerpfilosofie van Houten zal een belangrijk uitgangspunt blijven bij het beheer en doorvoeren van aanpassingen. Bijvoorbeeld bij toekomstige stedelijke vernieuwing van Houten Noord. Het niet eerbiedigen van deze karakteristieke Houtense opbouw, zou de waarde van het openbaar gebied wezenlijk aantasten. De unieke opzet van Houten zal experimenten op het vlak van duurzaamheid en architectuur blijven aantrekken.

Het voorliggende plan voldoet aan de karakteristieke Houtsense opbouw.

Op 23 juni 2011 heeft de gemeenteraad besloten Houten welstandsvrij te verklaren. Voortaan worden omgevingsvergunningen (voor bouwen) niet meer getoetst op welstand. Ter uitvoering van dit besluit is de welstandsnota uit 2004 ingetrokken. Tegelijkertijd is een nieuwe welstandsnota vastgesteld. Deze nota is een feitelijke excessenregeling. Alleen bij zaken waaraan een groot aantal mensen zich ergert zal de gemeente optreden. Besloten is om de beeldkwaliteit, daar waar mogelijk, te sturen via beeldkwaliteitsplannen.

Alleen bij nieuwe ontwikkelingen, waarbij de aanvraag niet in het bestemmingsplan past, wordt getoetst aan het beeldkwaliteitsplan. Ontwikkelingen zijn alleen mogelijk nadat de bestemming is uitgewerkt. In dat kader zal indien nodig een beeldkwaliteitplan worden opgesteld. In het uitwerkingsplan zullen vervolgens relevante eisen aan beeldkwaliteit worden vastgelegd.

Wanneer een vergunningsaanvraag binnenkomt voor de bouw binnen het deelgebied waar een directe bouwtitel voorhanden is, i.c. bij de bestemming Wonen, en men blijft binnen de regels van het bestemmingsplan, dan kan er geen toetsing aan het beeldkwaliteitsplan verplicht worden gesteld. Verder geldt voor alle bouwaanvragen, voor zowel uitbreidingen als nieuw-realisatie, dat er via de gronduitgifte stedebouwkundige randvoorwaarden c.q. beeldkwaliteitseisen worden gesteld voor beide gebieden. Voor het plangebied Hofstad III wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld.

Het Waterplan Houten 2006-2009 'Een integrale visie op water tot 2030' is een breed gedragen integrale watervisie voor het grondgebied van de gemeente Houten. In het waterplan komen watergerelateerde plannen, verplichtingen, bestaande waterknelpunten en waterkansen bij elkaar. Ook worden maatregelen voorgesteld, die worden afgewogen in verplichting en ambitie, in relatie tot nut en financiering. Naast de planeigenaren gemeente Houten en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, zijn de provincie Utrecht, Hydron Midden-Nederland en Rijkswaterstaat Utrecht planpartners. Thema's die van belang zijn voor het streefbeeld 2030 zijn: duurzaam en integraal waterbeheer; water als ruimtelijke drager; aantrekkelijk water; samenwerking en communicatie. Deze thema's zijn voor de periode tot 2015 onderverdeeld in streefbeelden en concrete maatregelen, zoals kennis (in het functioneren) van het complete watersysteem, toepassing van de trits vasthouden-bergen-afvoeren en waterneutraal bouwen.

Gemeenten zijn wettelijk verplicht te beschikken over een geldig GRP (gemeentelijk rioleringsplan). Het GRP beschrijft het rioleringsbeleid (incl. uitvoeringsplan) voor de komende planperiode en de onderbouwing van de hoogte van de rioolheffing. Nieuw voor het GRP 2010-2013 van de gemeente Houten is dat dit is uitgebreid tot een zogenaamd “verbreed GRP”. Vanaf 1 januari 2008 hebben gemeenten niet alleen zorgplichten voor de oorspronkelijke rioleringstaken maar ook voor grondwater. In het GRP dienen gemeenten expliciet aandacht te besteden aan de zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater.

Om de rioleringszorg, en daarmee samenhangend het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, in de toekomstige planperiode goed uit te voeren, zijn de volgende doelen geformuleerd.

1. 1. Doelmatige inzameling van stedelijk afvalwater.
2. 2. Doelmatig transport van stedelijk afvalwater (met voldoende afvoercapaciteit).
3. 3. Doelmatige inzameling van hemelwater (voor zover niet door de particulier).
4. 4. Doelmatige verwerking van ingezameld hemelwater (met voldoende afvoercapaciteit).
5. 5. Zorgen (voor zover mogelijk) dat het grondwater de bestemming van een gebied niet structureel belemmert.

Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn:

• de riolering als totaal moet voldoende afvoercapaciteit hebben;
• maximaal 1x per 2 jaar water op straat door extreme regenval;
• de gemeente heeft een zorg voor het afvloeiende hemelwater van particuliere terreinen;
• duurzaamheid vormt een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Houten bij de verwerking van hemelwater waardoor afkoppelen of het “niet aansluiten” een goed beleidsinstrument vormt.

Met de wetswijziging van 1 oktober 2000 is het wettelijk bordeelverbod (ex art. 250 Wetboek van Strafrecht) opgeheven. Belangrijkste consequentie hiervan was, dat het exploiteren van prostitutie, uitgeoefend onder de randvoorwaarden, volkomen legaal is geworden. De gemeenten zijn daardoor genoodzaakt om een integraal prostitutiebeleid te ontwikkelen en uit te voeren. De wetgever gaat er van uit dat gemeenten in de vorm van een vergunningenstelsel regels stellen met betrekking tot prostitutiebedrijven en andere vormen van seksinrichtingen waardoor zij een belangrijke regisserende rol krijgen.

Op grond van de algemene verordenende bevoegdheid (ex artikel 108 Gemeentewet) heeft de gemeente Houten inmiddels al een aantal jaar regels in haar algemene plaatselijke verordening (APV) gesteld ter uitvoering van het gemeentelijk prostitutiebeleid. Het regulerend optreden dient naast de APV mede via het bestemmingsplan te geschieden, omdat daarmee kan worden bepaald waar (welke vorm van) seksinrichtingen zich wel en niet kunnen vestigen. In de APV is strijdigheid met het bestemmingsplan als een dwingende weigeringsgrond opgenomen, hierdoor wordt door aanpassing van de bestemmingsplannen een sluitend systeem gecreëerd. Het paraplubestemmingsplan Prostitutie is op 3 april 2007 vastgesteld door de gemeenteraad van Houten en goedgekeurd op 17 juli 2007. Het plan past de gebruiksbepalingen uit de vigerende bestemmings- en uitwerkingsplannen aan, waardoor seksinrichtingen worden uitgesloten. In het paraplubestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing gemaakt, waarbij de Houtense bedrijventerreinen, aangegeven zijn als enige mogelijke locaties waar middels een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders, één prostitutiebedrijf gevestigd zou kunnen worden. Deze terreinen zijn onderling ook weer vergeleken op geschiktheid.

Onderhavig bestemmingsplangebied maakt geen onderdeel uit van de Houtense bedrijventerreinen waarbinnen via een afwijkingsvoegdheid een prostitutiebedrijf kan worden toegestaan. Prostitutiebedrijven worden daarom in dit plan beschouwd als een gebruik strijdig met de opgenomen bestemmingen.

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor mantelzorg. Mantelzorg kan worden omschreven als langdurende zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden. Deze zorg wordt geboden door personen uit de directe omgeving, zoals partners, kinderen, buren, vrienden of familie.

Belangrijk is de sociale relatie die de mantelzorger veelal heeft met de hulpbehoevende. Het zolang mogelijk thuiswonen voor allerlei doelgroepen wordt door de overheid gestimuleerd. Daarom wil Houten mantelzorg faciliteren. Vanwege de langdurige aard en het vrijwillige aspect van de zorg is inwoning bij de hulpbehoevende veelal noodzakelijk. Dit kan bij recht in de woning plaatsvinden. Als dit niet mogelijk is, kan hiervoor een bijbehorend bouwwerkgeschikt worden gemaakt of een tijdelijke unit worden geplaatst. Zodra dit noodzakelijk blijkt, is afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van het gebruik van een losstaand bijgebouw gewenst.

In het bestemmingsplan is hiervoor een algemene afwijkingsregeling opgenomen.

In een bestemmingsplan moet aandacht worden besteed aan milieu- en omgevingsaspecten. Vooral bij de ontwikkeling van nieuwe functies is het erg belangrijk om te weten of bijvoorbeeld de bodem wel schoon is of dat de luchtkwaliteit voldoet aan de gestelde normen. In dit bestemmingsplan worden niet direct nieuwe functies mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan heeft enerzijds een conserverend karakter, waarbij de bestaande woonbestemming en het bestaande gebruik opnieuw worden bestemd. Voor de gronden met de uit te werken bestemming geldt dat de bestaande uitwerkingsmogelijkheden woprden overgenomen in dit plan, waarbij nu ook maatschappelijke voorzieningen via een uitwerkingsplan mogelijk worden gemaakt. De nadruk in dit hoofdstuk ligt dan ook op het beschrijven van de huidige situatie van het milieu en andere omgevingsaspecten. Er wordt aandacht besteed aan de volgende thema's:

1. 1. bodem;
2. 2. geluid;
3. 3. bedrijven en milieuzonering;
4. 4. luchtkwaliteit;
5. 5. externe veiligheid;
6. 6. flora en fauna;
7. 7. archeologie en cultuurhistorie;
8. 8. water;
9. 9. verkeer en parkeren;
10. 10. vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dient inzicht te bestaan in de bodemkwaliteit ten einde de geschiktheid van de bodemkwaliteit voor de beoogde (nieuwe) bestemming te kunnen aantonen, alsmede de consequenties voor de uitvoerbaarheid van het plan te kunnen beoordelen. Bij de actualisatie van het bestemmingsplan is het van belang dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Een optimale afstemming tussen bodemkwaliteit en functie is belangrijk om het opleggen van gebruiksbeperkingen te voorkomen.

Ten aanzien van de deelgebiedjes Tulpentuin 10-16 en Tulpentuin 25-32 geldt dat er reeds bouwvergunning is verleend voor 12 vrijstaande woningen. In plaats daarvan mogen er ook rijenwoningen en/of twee-onder-een-kapwoningen worden gebouwd. Hiervoor is geen bodemonderzoek vereist. In het kader van de omgevingsvergunning wordt beoordeeld of het uitgevoerde bodemonderzoek nog actueel is of dat er nieuw bodemonderzoek moet worden gedaan.

In het kader van het deelgebied Hofstad III wordt bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten daarvan zullen nadat het onderzoek is uitgevoerd in het bestemmingsplan worden opgenomen.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect 'geluid'.

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies.

Voor de 12 vergunde woningen aan de Tulpentuin 10-16 en 25-32 is akoestisch onderzoek niet nodig. Deze zijn immers reeds vergund. Dit bestemnmingsplan biedt geen ruimte voor extra woningen of een situering dichter bij relevante geluidsbronnen. Hier is derhalve geen akoestisch onderzoek nodig. Voor het deelgebied Hofstad III geldt het volgende.

Industrielawaai

Er geldt ten aanzien van het plangebied geen geluidszone vanwege industrielawaai. Onderzoek is derhalve niet nodig.

Spoorlawaai (railverkeerslawaai)

In principe is akoestisch onderzoek verplicht vanwege de ligging van het plangebied binnen de geluidzone van de spoorlijn. In 2012 is er akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege railverkeerslawaai voor het opstellen van geluidsbelastingkaarten over het jaar 2011. De resultaten van dat onderzoek kunnen formeel niet in de plaats komen van een akoestisch onderzoek in het kader van vaststelling van een bestemmingsplan. Uit de geluidsbelastingkaart voor railverkeerslawaai (zie onderstaande uitsnede) kan echter afgelezen worden, dat de te verwachten geluidbelasting op woningen in het plangebied lager is dan 50 dB Lden en voor het overgrote deel zelfs lager dan 45 dB Lden. Omdat daarmee ruimschoots voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB Lden voor railverkeerslawaai kan gesteld worden dat aanvullend akoestisch onderzoek ten behoeve van dit bestemmingsplan niet nodig is.

Afbeelding 10: uitsnede geluidsbelastingkaart voor railverkeerslawaai

Wegverkeer

In artikel 74 van de Wetgeluidhinder is bepaald, dat zich langs alle wegen een geluidzone bevindt. Dit is de zone langs een weg waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd indien binnen die zone nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. Uitzondering hierop zijn volgens de Wet geluidhinder de wegen die zijn gelegen binnen een woonerf of wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km/uur.

De breedte van die zone hang af van het aantal rijstroken en de ligging van de weg in stedelijk dan wel buitenstedelijk gebied. In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de geldende breedte van geluidszones per type weg.

De zone van de Rondweg is 200 meter. De overige wegen zijn 30 kilometerwegen. Aangezien de Rondweg op meer dan 200 meter afstand van het plangebied is gelegen is in het kader van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek nodig.

Geluid vanwege schoolplein

Het geluid afkomstig van stemmen op een buitenterrein is conform artikel 2.18 lid 1a en lid 1i in het Activiteitenbesluit uitgesloten van toetsing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening, moet wel worden overwogen of de geluidgevolgen op de geprojecteerde woningen ten gevolge van de kinderstemmen moet worden onderzocht. Het schoolplein bij De Vlinder is in de open lucht op het buitenterrein gelegen op circa 40 meter van de dichtstbijzijnde geprojecteerde woningen.

In de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) geldt dat tussen een rustige woonwijk en de perceelsgrenzen van een school een afstand van ten minste 30 meter dient te worden aangehouden. Indien aan deze afstand, die wordt bepaald door het aspect geluid, wordt voldaan kan er in het kader van het bestemmingsplan van worden uitgegaan, dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

De afstand tussen het schoolplein en de geprojecteerde woningen bedraagt meer dan 30 meter. Het schoolplein vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde woningbouw.

Om mogelijke hinder te voorkomen geldt dat er bij het opstellen van een bestemmingsplan sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening. In het ruimtelijk spoor moet worden gewaarborgd dat het gebied zodanig wordt ingevuld, dat er sprake is van een goed woon- en leeflimaat en dat eventuele bedrijven vanwege nieuwe woningen niet onevenredig in haar bedrijfsvoering worden beperkt.

Door enerzijds bij de invulling van het gebied rekening te houden met voldoende afstand tussen de bedrijven en de gevoelige functies en anderzijds de flankerende milieuwetgeving wordt toegezien op een passende relatie met de (woon-)omgeving.

Qua bedrijfsactiviteiten zijn in de directe omgeving van het plangebied de basisschool de Vlinder met gymlokaal en een gemeentelijk (leegstaand) pand aanwezig.

Schoolperceel/schoolbebouwing

In de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) geldt dat tussen een rustige woonwijk en de perceelsgrenzen van een school een afstand van ten minste 30 meter dient te worden aangehouden. Indien aan deze afstand, die wordt bepaalt door het aspect geluid, wordt voldaan kan er in het kader van het bestemmingsplan van worden uitgegaan, dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en de school niet onevenredig in haar bedrijfsvoering wordt beperkt. De afstand tussen het schoolperceel en de dichtsbijzijnde (geprojecteerde) woningen is voor een beperkt deel minder dan 30 meter. De afstand tussen het schoolgebouw tot de geprojecteerde woningen is wel minimaal 30 meter. Aangezien er op de gronden tussen het schoolgebouw en de woningen geen activiteiten van de school plaatsvinden die geluid produceren (dit betreft een troitoir) en de afstand tot de gebouwen minimaal 30 meter is en het gebouw niet kan uitbreiden richting de woonbebouwing, kan ervan worden uitgegaan dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en de school niet in haar bedrijfsvoering wordt beperkt vanwege de woningen.

Gemeentelijk pand

Dit gebouw is via een vrijstelling gebouwd ten behoeve van een gemeentelijke pand voor kantoor (wijkpost plantsoenen), kleedruimte en opslag van gereedschap, materiaal en materieel. Op grond van deze activiteiten geldt een minimale milieuafstand tot woningen van 30 meter (vanwege funcie: opslaggebouw, SBI-1993: 6312). Aangezien er op de gronden tussen het gemeentelijk pand en de woningen geen activiteiten plaatsvinden die geluid produceren (dit betreft een troitoir) en de afstand tot de woningen minimaal 30 meter is, kan ervan worden uitgegaan dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en het pand niet in zijn bedrijfsvoering wordt beperkt vanwege de woningen.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet Milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet Milieubeheer opgenomen grenswaarde, of;
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of;
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of;
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit "in betekenende mate" is sprake, indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

1. a. woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
2. b. infrastructuur: minimaal 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
3. c. kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Situatie

Het bestemmingsplan voor de deelgebieden Tulpentuin 10-16 en Tulpentuin 25-32 is conserverend van aard. Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. Hiervoor is derhalve geen luchtkwaliteitonderzoek nodig. Voor het ontwikkelingsgerichte deel Hofstad III geldt, dat het maximum aantal woningen 382 bedraagt. In het plandeel Loerik V Zuidwest gaat het om maximaal 16 woningen. Toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft luchtkwaliteit is hier derhalve op grond van bovenstaande niet nodig.

Beleidskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Ook de risico's van het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. Het ministerie van Infrastructuur en Milieu coördineert het overheidsbeleid voor externe veiligheid.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

1. 1. inrichtingen;
2. 2. vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
3. 3. vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Het Besluit externe veiligheid voor inrichtingen (Bevi) is in oktober 2004 in werking getreden. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimum (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Indien, op grond van een Wro-besluit, de bouw of vestiging van een kwetsbaar- of beperkt kwetsbaar object mogelijk wordt gemaakt, is het Bevi van toepassing.

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbij behorende regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen, daaronder begrepen aardgastransportleidingen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Met het Bevb/Revb is de circulaire "zonering langs hoge druk aardgasleidingen" uit 1984 vervangen.

In augustus 2004 is voor het vervoer van gevaarlijke stoffen de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen gepubliceerd. In de circulaire RNVGS (2004) is het rijksbeleid over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving, verduidelijkt en geoperationaliseerd. In de circulaire is zoveel mogelijk aangesloten bij het Bevi.

Voor zowel de behandelingen met gevaarlijke stoffen bij bedrijven als het transport van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, namelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (10^-6 /jaar) geeft inzicht in de kans op overlijden van een individu op een bepaalde afstand van een risicovolle activiteit. Het groepsrisico wordt bepaald door de aanwezige mensen in de nabijheid van een eventueel ongeval bij een risicovolle activiteit en geeft het aantal mogelijke (dodelijke) slachtoffers weer. Ten aanzien van het PR geldt dat er bij besluitvorming op een ruimtelijk plan een grenswaarde in acht dient te worden genomen (kwetsbaar object) dan wel met een richtwaarde rekening dient te worden gehouden (beperkt kwetsbaar object). Voor het GR geldt een oriëntatie waarde (BEVI) of een oriëntatiewaarde (circulaire Rvgs).

Situatie

Over het spoor worden gevaarlijke stoffen vervoerd. De risicokaart geeft aan dat in het plangebied verder geen elementen aanwezig zijn die een risico vormen vanuit het oogpunt van externe veiligheid. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor leidt niet tot een 10^-6 /jaar plaatsgebonden risicocontour. De hoogte van het groepsrisico langs het traject door Houten bedraagt maximaal 0,6 keer de oriëntatiewaarde. Omdat het plangebied op meer dan 200 meter afstand ligt van de spoorlijn heeft vaststelling van dit bestemmingsplan geen effect op de hoogte van het groepsrisico. Vanuit externe veiligheid is er dan ook geen belemmering om dit plan vast te stellen.

De Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet vormen het belangrijkste juridische kader voor natuurbescherming in Nederland. De verplichtingen voor de bescherming van natuurgebieden zijn opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998 en de bescherming van plant- en diersoorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wetten kunnen worden gezien als een vertaling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Er kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming.

Situatie

In de omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. In het plangebied of direct grenzend daaraan komt geen EHS (Ecologische Hoofdstructuur) of EVZ (Ecologische Verbindingszone) voor.

Gezien de toekomstige ontwikkelingen in dit gebied, welke door middel van het bestemmingsplan vastgelegd worden, is ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het plan een natuurtoets uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn gepresenteerd in het rapport 'Natuurtoets Bestemmingsplannen Hofstad III/Loerik V, Loerik VI en Beusichemseweg 34 b-c, Onderzoek naar beschermde natuurwaarden' (Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. projectnr. 256548, revisie 00, 18 oktober 2012), dat als bijlage 1 is toegevoegd.

Resultaat

Het onderzoek wijst uit dat in het projectgebied algemeen (tabel 1-soorten) beschermde flora en fauna voorkomen. Het gebied is geschikt leefgebied voor algemeen beschermde zoogdieren en algemeen beschermde amfibieën. Daarnaast is het leef- en broedgebied voor diverse soorten vogels. Het omvormen van het grasland tot een woonwijk heeft geen negatief effect op de gunstige staat van op het plangebied voorkomende soorten. Voor de effecten op de algemene voorkomende, maar beschermde soorten (uit Tabel 1 van de Flora- en faunawet) hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Voor negatieve effecten op de aanwezige algemene flora- en faunasoorten geldt een algemene vrijstelling. Wel dient er rekening te worden gehouden met de zorgplicht, die ook voor deze soorten geldt.

Archeologie

Op grond van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg heeft de gemeente de zorgplicht voor de archeologie. De wet komt voort uit het verdrag van Malta (soms ook Valletta genoemd). Dit verdrag en ook de wet is gericht op behoud van waardevolle archeologie in de bodem. Het plangebied valt niet onder het paraplubestemmingsplan archeologie (vastgesteld op 27 juli 2011), dat vrijwel uitsluitend voor het buitengebied van de gemeente is vastgesteld.

Voor het gehele gebied van Houten is wel een beleidskaart archeologie gemaakt, waarin de verwachtingswaarde is weergegeven en waarin uitspraken zijn gedaan over de noodzaak van aanvullend archeologisch onderzoek bij ontwikkelingen. Het gehele plangebied heeft op de gemeentelijke beleidskaart de aanduiding 'categorie 5, lage tot geen archeologische verwachtingswaarde' (zie de uitsnede uit de archeologische maatregelenkaart in afbeelding 11). Dit betekent dat geen archeologisch onderzoek behoeft te worden uitgevoerd. Dit wordt ook geconcluceerd in het rapport "Gemeente Houten, Cultuurhistorisch onderzoek en advies, bestemmingsplan Hofstad 3 te Houten" (Cuijpers Advies/ Projectbureau Ruimtelijke Ontwikkeling b.v., 2 juli 2012).

Op grond van de resultaten van de archeologische opgraving in het nabij gelegen plangebied Castellum is besloten voor het onderhavige plangebied toch een archeologisch onderzoek uit te voeren om nader inzicht te verkrijgen in de archeologische verwachting van dit plangebied. De resultaten van dit onderzoek worden bijgevoegd en in het bestemmingsplan verwerkt zodra dit onderzoek gereed is.

Afbeelding 11: uitsnede uit de archeologische maatregelenkaart

Wel geldt een archeologische meldingsplicht conform art 53 van de monumentenwet 1988 in gebieden met een lage of geen verwachting, of op terreinen en in gebieden, waar binnen de vrijstellingsregels gebleven wordt, maar er toch archeologische vondsten of sporen worden aangetroffen.

Cultuurhistorie

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht in het bestemmingsplan met overige cultuurhistorische waarden rekening te houden. In dat kader is onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische waarde in het plangebied. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in het rapport "Gemeente Houten, Cultuurhistorisch onderzoek en advies, bestemmingsplan Hofstad 3 te Houten" (Cuijpers Advies/ Projectbureau Ruimtelijke Ontwikkeling b.v., 2 juli 2012). Het rapport is als bijlage 3 bijgevoegd. Een samenvatting van de resultaten van dit onderzoek worden hieronder verwoord.

Het plangebied is gelegen in een recente woonuitbreiding van Houten. Het plangebied maakte deel uit van de akkergronden rondom de kern Houten. Het grondgebruik en de ruimtelijke inrichting zijn mogelijk ontstaan in de Late Middeleeuwen (1050 - 1500). Van die structuur is niet veel overgebleven. De Kromme Sloot is het enige tastbare bewijs van de vroegere situatie. Deze heeft cultuurhistorische waarde. Daarnaast zijn er nog enkele restanten perceelsrandbeplanting aanwezig, die ook een cultuurhistorische waarde hebben. Deze historische elementen hebben een belangrijke waarde voor de ruimtelijke structuur van het gebied. Daarom is het noodzakelijk dat de aanwezige cultuurhistorische waarden worden beschermd in het op te stellen bestemmingsplan.

De cultuurhistorisch waarde van de beplanting in de zuidwesthoek in het plangebied wordt via een dubbelbestemming beschermd. De cultuurhistorische waarde van de De Kromme Sloot wordt door de bestemming Water voldoende beschermd. Daarnaast is de voormalige erfbeplanting nabij Hoogdijk 3 in het onderzoek aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. De context voor deze beplanting, het erf van de boerderij, zal echter verdwijnen. De waarde van de beplanting zal daarmee ook verdwijnen. De beplanting zal daarom niet worden beschermd via het bestemmingsplan.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Houten en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd. Enkele van de plannen zijn beschreven in hoofdstuk 3:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, Waterbeheer 21e eeuw, Nationaal Bestuursakkoord Water, Waterwet;
• Provinciaal waterbeleid: Provinciaal waterplan 2010-2015;
• Gemeentelijk waterbeleid: Gemeentelijk Rioleringsplan, Waterplan Houten 2006-2009;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015 [2] “Water voorop!”, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Waterstructuurvisie 2002.

Als lokaal beleid ten aanzien van de waterhuishouding gelden de afspraken zoals vastgelegd d.d. op 12 maart 2012. Voor een beschrijving van het watersysteem wordt verwezen naar het (gemeentelijk) Waterplan Houten 2006-2009.

Situatie

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Op grond van het waterschapsreglement is het waterschap belast met de taak van integraal waterbeheer binnen het beheersgebied, inclusief het stedelijk gebied. Deze taak omvat zowel de zorg voor het oppervlaktewater in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. De taken worden uitgevoerd overeenkomstig de in het waterhuishoudingsplan en integrale waterbeheersplannen vastgestelde doelstellingen. De gemeente zorgt in stedelijk gebied in het algemeen voor de afwatering.

Ten tijde van de planvorming van Houten-Zuid is in samenwerking met het HDSR een integraal waterplan gemaakt voor geheel Houten-Vinex en omgeving. De voorgestelde ontwikkelingen zijn passend in dit waterplan. Wel is geconstateerd, dat de waterafvoerduiker onder het spoor door in westelijke richting zijn maximale capaciteit heeft bereikt.

Afkoppelen hemelwater

De afvoer van het water zal derhalve deels door middel van infiltratie en deels via het gemengd stelsel moeten plaatsvinden. Conform het Afvalwaterakkoord riolering en zuivering Houten (november 2010) dient minimaal 20% van de verharding niet op de riolering aangesloten te worden.

Afkoppelen en riolering

Het hemelwater van schone oppervlakken (daken) wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd in de ondergrond. Op plaatsen waar dat niet mogelijk is wordt het hemelwater van daken geloosd op het oppervlaktewater. Water van vervuilde oppervlakken (bijv. wegen en parkeervoorzieningen) wordt aangesloten op het rioleringstelsel.

Infiltratievoorzieningen

Er zal in de ontwerpfase na afronding van het bodemonderzoek een keuze worden gemaakt voor infiltratievoorzieningen (wadi's met of zonder slokop, greppels of infiltratieriolering etc.). De omvang van de infiltratievoorzieningen is thans nog niet bekend. Vastgelegd is dat minstens 20% van het verharde oppervlak zal worden afgekoppeld. Een capaciteitsberekening kan thans nog niet worden gemaakt. Het budget in het bijbehorende exploitatieplan is afgestemd op circa 60% afkoppeling, edoch met een voldoende capaciteit, doch minder dan het door het Hoogheemraadschap geadviseerde. Het voldoende budget laat een keuze tussen grotere of langere buizen nog toe. Bij de aanvraag van een vergunning voor de aanleg van infiltratievoorzieningen zal een capaciteitsberekening worden voorgelegd.

Drooglegging en ontwateringsdiepte

De aanleghoogte wordt bepaald in overleg met het waterschap. Het waterschap adviseert in nieuwbouwplannen een drooglegging van minimaal 1 meter aan te houden.

Het toepassen van uitlogende materialen, zoals koper, lood en zink, is vanwege de waterkwaliteit (Wet verontreiniging oppervlaktewateren) niet toegestaan.

De Kromme Sloot is een tertiaire watergang. De watergang is in eigendom van de gemeente. De watergang zal worden onderhouden volgens de keur van het Hoogheemraadschap.

Het openbaar gebied ten noorden van deze sloot, en ten zuiden van het voetpad naar de nabij de sloot geprojecteerde woningen zal obstakelvrij worden gehouden. Voor het vrijhouden van dit openbaar gebied is geen extra regulering vanuit het bestemmingsplan gewenst. De werking van de Keur volstaat.

Vergunningplicht

Voor alle aan te brengen watervoorzieningen, waaronder infiltratievoorzieningen, lozing van hemelwater op oppervlaktewater en aanleg van extra verharding is een watervergunning verplicht.

In de bereikbaarheidsvisie heeft de gemeente het beeld geschetst van het huidige gebruik van verkeer en vervoer ook voor bedrijventerreinen. De wens bestaat bij de gemeente om het gebruik van fiets en openbaar vervoer te vergroten, maar hier heeft het bestemmingsplan in dit geval geen invloed op.

Verkeer

Een kengetal voor het aantal autoverkeersbewegingen per etmaal voor een Houtens huishouden is 5,7. Hiermee produceren de nieuwe woningen dus ongeveer 2400 bewegingen. In de bestaande wijk zijn 432 woningen gerealiseerd. Dit komt neer op 2500 bewegingen. Verkeer van en naar voorzieningen (basisschool de Vlinder) genereert ongeveer 150 bewegingen. Het totaal bij het begin van het Kamgras en inprikker Het Gras komt dus uit op 5050 bewegingen. CROW-publicaties geven ter indicatie aan dat een intensiteit van 5000 á 6000 mvt/etmaal acceptabel is op een 30 km-u weg (o.a.: ASVV 2004, pag 334). De toekomstige intensiteit past op het Kamgras.

Parkeren

Ten aanzien van parkeren geldt dat er voldoende parkeerplaatsen in het plan worden gerealiseerd. Voor het aantal parkeerplaatsen wordt een gemiddelde norm van 1,6 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. Voor het plan gelden bij de volgende woningtypen aan de onderstaande parkeernorm per woning:

• bejaardenwoning 0,8
• seniorenwoning 1,2
• woning klein (> 60-80 m2) 1,3
• woning middengroot (> 80-120 m2) 1,7
• woning groot (> 120 m2 bvo) 1,9

Van de parkeerplaatsen die moeten worden aangelegd op basis van de vermelde parkeernormen, moet tenminste 0,3 parkeerplaats als bezoekersparkeerplaats worden aangelegd in de bestemming Verkeer of Groen. Hoe garages en opritten voor de woning meetellen als parkeerplaats, blijkt uit onderstaand overzicht. Bij de vergunningverlening wordt hieraan getoetst. Deze richtlijnen zijn derhalve opgenomen in de regels van het plan (artikel 12).

Bij aaneengebouwde woningen met een perceel met de aanduiding “minimale breedte” en vrijstaande en halfvrijstaande woningen moet tenminste één parkeerplaats per woning op eigen terrein worden gerealiseerd.

De bestemmingen die in dit bestemmingsplan vastgelegd worden, maken wonen en parkeren mogelijk. Dat betekent, dat het bestemmingsplan een stedelijk onwikkelingsproject mogelijk maakt, zoals dat is bedoeld in categorie D.11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Een stedelijk project valt onder een m.e.r-beoordelingsplicht in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer
• een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Aangezien deze drempelwaarden niet worden overschreden geeft het Besluit milieueffectrapportage aanleiding om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieueffecten. Op grond van artikel 2 lid 5 van het Besluit milieueffectrapportage moet het voornemen worden getoetst aan de criteria van Bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn.

De kenmerken van het voornemen en de potentiële effecten

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 398 nieuwe woningen (Hofstad III en Loerik V Zuidwest) en parkeerplaatsen mogelijk. De overige 13 woningen zijn (12 woningen Tulpentuin en 1 woning Lelietuin 31) reeds vergund. Aangezien het in deze situatie gaat om een beperkt oppervlak en een relatief beperkt aantal woningen is de verwachting dat dit niet gepaard zal gaan met een grote toename aan verkeersintensiteiten en milieubelasting (geluid, luchtkwaliteit) als gevolg van de toekomstige activiteiten ten opzichte van de referentiesituatie. Dit zal nader worden beoordeeld aan de hand van de onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan nog worden uitgevoerd.

De plaats van de uitbreiding (ligging ten opzichte van gevoelige gebieden)

Het plangebied ligt in een stedelijke omgeving met daaromheen wegen, wonen, het spoor en bedrijven. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van beschermde natuurgebieden.

De voorlopige conclusie op grond van bovenstaande is, dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht. Hierbij zijn de criteria van Bijlage III van de Europese m.e.r. richtlijn in acht genomen. Deze conclusie zal nader worden overwogen, nadat de relevante in dit hoofdstuk genoemde onderzoeken hebben plaatsgevonden.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en daarop betrekking hebbende planregels. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden.

In dit hoofdstuk wordt nadere uitleg gegeven over de planregels. De planregels bestaan uit vier hoofdstukken waarop in de volgende paragrafen respectievelijk wordt ingegaan:

1. 1. inleidende regels;
2. 2. bestemmingsregels;
3. 3. algemene regels;
4. 4. overgangs- en slotregels.

Vervolgens is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008, versie 2010.

Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:

Artikel 1 Begrippen

In dit eerste artikel is een aantal noodzakelijke begripsbepalingen opgenomen welke worden gebruikt in de planregels. Het bevat definities teneinde misverstanden te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Het tweede artikel regelt hoe gemeten wordt.

Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen. Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet:

• bestemmingsomschrijving (in ieder geval);
• bouwregels (in ieder geval);
• afwijken van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels (indien van toepassing);
• afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing);
• omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden (indien van toepassing).

De volgende bestemmingen komen voor in dit bestemmingsplan:

Artikel 3 Groen

Deze bestemming is toegekend aan de openbare groenelementen binnen het plangebied. Binnen de bestemming Groen mogen naast groenvoorzieningen onder meer ook water en fiets- en voetpaden gerealiseerd worden. Ten behoeve van de bestemming worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding speelvoorziening zijn speelvoorzieningen toegestaan.

Artikel 4 Tuin - Voortuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen, erkers, balkons of luifels behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming, inritten ten behoeve van parkeren, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er mogen uitsluitend erkers, balkons en luifels behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming worden gebouwd. Hiervoor, en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn regels opgenomen.

Artikel 5 Verkeer - Wegverkeer

De gronden binnen de verkeersbestemming zijn bestemd voor verkeersafwikkeling, voet- en fietspaden en (openbare) parkeervoorzieningen. Ook zijn groenvoorzieningen en water toegestaan. Ten aanzien van bouwwerken zijn diverse bouwregels opgenomen.

Artikel 6 Water

De bestemming Water is toegekend aan de Kromme Sloot. Deze gronden zijn bedoeld voor waterberging, waterhuishouding, bermen, bermstroken en bermsloten en waterlopen en waterpartijen met daaraan ondergeschikt groenvoorzieningen, infiltratievoorzieningen en kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden.

Artikel 7 Wonen

De gronden binnen de bestemming Wonen zijn bestemd voor woningen. Binnen de woonbestemming is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Met aanduidingen zijn de toegestane woningcategorieën aangegeven. Er wordt onderscheid gemaakt in vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen en gestapelde woningen. Ten behoeve van de bestemming zijn diverse bouwregels opgenomen. Op de verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogtes aangegeven. Daar waar bebouwingsaccenten zijn beoogd, is een minimale en maximale bouwhoogte aangegeven. Ter plaatse van de aanduiding parkeerterrein moeten parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd ten behoeve van de woningen. Voor de 12 woningen aan de Tulpentuin is bepaald dat er per woning ter minste 1 parkeerplaats op eigen terrein moet worden gerealiseerd. Binnen de bestemming Wonen mogen in totaal maximaal 330 woningen worden gebouwd. Daarvan moeten er minimaal 50 sociale huurwoningen zijn. De gronden waar de sociale huurwoningen mogen worden gebouwd zijn aangegeven met een specifieke bouwaanduiding 'sociale huur'. Het minimale aantal van 50 is in de regels conform de Wro opgenomen in de vorm van een percentage (15,15 procent).

Artikel 8 Wonen - Vrijstaand

De gronden binnen Wonen - Vrijstaand zijn bestemd voor vrijstaande woningen. Binnen de woonbestemming is de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Ten behoeve van de bestemming zijn diverse bouwregels opgenomen.

Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie

Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle perceelsrandbeplanting. Het vellen, rooien of beschadigen van opgaande beplanting is omgevingsvergunningplichtig.

Dit hoofdstuk regelt de volgende onderwerpen:

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel wordt geregeld dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. Het opnemen van deze regel is op grond van artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omvat een verbod om gronden in strijd met hun bestemming te gebruiken. De algemene gebruiksregels omvatten daarom alleen een verbod om gronden en bouwwerken voor prostitutiebedrijven te gebruiken. Het gemeentebestuur is van mening dat in een woongebied seksinrichtingen ongewenst zijn vanwege de uitstraling die dit gebruik heeft. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving wordt hierdoor negatief beïnvloed. In dit artikel zijn tevens de regels ten aanzien van het parkeren opgenomen.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

De bepaling biedt de mogelijkheid om voor kleinschalige afwijkingen van het bestemmingsplan alsnog toestemming te kunnen verlenen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om afwijking van de maximale bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken en een mogelijkheid om 10% af te mogen afwijken van de in de planregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10 % van die maten, afmetingen en percentages, mits dit niet leidt tot aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld. Deze afwijkingsbevoegdheid van 10% is alleen van toepassing indien er sprake is van een legitieme reden om de maat te overschrijden. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Hier zijn voorwaarden aan verbonden.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

Deze bepaling biedt het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen en het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

Dit hoofdstuk bevat de volgende drie artikelen:

Artikel 15 Overgangsrecht

Het eerste lid van het overgangsrecht betreft regels ten aanzien van bestaande bouwwerken die niet (geheel) passen in dit nieuwe bestemmingsplan. De regeling is conform de verplichte standaard uit het Bro. Het tweede lid van het overgangsrecht betreft regels ten aanzien van bestaand gebruik dat niet (geheel) past in dit nieuwe bestemmingsplan. De regeling is conform de verplichte standaard uit het Bro.

Artikel 16 Slotregel

In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden (titel van het bestemmingsplan).

Dit bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008, versie 2010). Deze SVBP2008 maakt onderdeel uit van een set RO Standaarden 2008 die door het ministerie van Infrastructuur en Milieu ontwikkeld is.

De SVBP2008 schrijft voor op welke wijze de verbeelding (plankaart) verbeeld moet worden. Dit houdt in dat bijvoorbeeld de benaming van de bestemmingen en het kleurgebruik standaard voorgeschreven zijn. De functie wonen valt altijd onder de bestemming "Wonen" danwel "Woongebied" en krijgt de kleur geel. In de SVBP2008 wordt uitgegaan van hoofdgroepen van bestemmingen die verplicht gehanteerd moeten worden. Zo is een aparte bestemming "Park" niet meer mogelijk. Een park moet onder de (hoofd)bestemming Groen vallen. Daarnaast zijn er vaste hoofdgroepen van dubbelbestemmingen (niet van toepassing op dit plan). Tevens is er een grote groep aanduidingen die gehanteerd kunnen worden. Deze kunnen opgedeeld worden naar gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen en bouwaanduidingen. Tot slot zijn er diverse symbolen voor maatvoering (goothoogte, aantal wooneenheden, dakhelling, e.d.) en figuren (gevellijn en as van de weg bijvoorbeeld). De manier waarop deze (dubbel)bestemmingen, aanduidingen, maatvoering en figuren verbeeld worden, is dus geüniformeerd. Dit moet de duidelijkheid, vergelijkbaarheid en raadpleegbaarheid ten goede komen.

De gronden behorende tot het plangebied zijn in particulier eigendom. Met de eigenaar is in 2002 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten gericht op zelfrealisatie. Deze SOK omvat zowel de gebieden Hofstad III als Loerik V. Loerik V is deels gerealiseerd. De afspraken in de SOK hebben nog niet geleid tot een afgeronde zelfrealisatie conform de contractueel overeengekomen uitgangspunten. Indien de grondeigenaar het plangebied conform de SOK, die is aan te merken als een anterieure overeenkomst mede strekkende tot kostenverhaal, realiseert, is de economische uitvoerbaarheid aldus gewaarborgd.

Met het onderhavige bestemmingsplan, alsmede het daaraan ten grondslag liggende (globaal) verkavelingsplan, voorziet de gemeente in de stedenbouwkundig-planologische onderlegger voor realisering van het plangebied.

Voor het geval op enig moment zou komen vast te staan dat de SOK niet langer tussen partijen geldend is, dan wel geen basis biedt voor verhaal van kosten, wordt met de vaststelling van het bestemmingsplan tevens overgegaan tot vaststelling van een exploitatieplan. Daarmee wordt de basis gecreëerd voor integraal kostenverhaal indien de grondeigenaar, anders dan via de SOK, in staat en bereid zou zijn om tot zelfrealisatie van de in het bestemmingsplan voorziene bestemmingen in de door de gemeente in het publiek belang voorgeschreven vorm van planuitvoering over te gaan. Er zijn twee aparte exploitatieplannen opgesteld, te weten Exploitatieplan Hofstad III Loerik V en Exploitatieplan Tulpentuin. Deze plannen met bijbehorende bijlagen zijn als bijlage 6 tot en met 15 bij dit bestemmingplan gevoegd.

Het bestemmingsplan zal tevens de basis kunnen zijn voor het verkrijgen van een besluit tot onteigening van in het plangebied gelegen gronden – en de daaraan verplicht voorafgaande pogingen tot minnelijke verwerving – voor het geval de eigenaar niet tot zelfrealisatie overgaat, en realisering van de in het bestemmingsplan voorziene bebouwing in het plangebied binnen de planperiode niet zou zijn zeker gesteld. In dat geval zullen de in het exploitatieplan neergelegde inbrengwaarden van gronden te zijner tijd bij een reguliere herziening van het exploitatieplan zo nodig worden aangepast aan een mogelijke onteigeningssituatie. Ook voor een dergelijk geval gaat de gemeente op basis van beschikbare grondexploitatieberekeningen uit van financieel-economische haalbaarheid van realisering van de in het onderhavige bestemmingsplan neergelegde bestemmingen.

Na vrijgave van het voorontwerp bestemmingsplan door het college van burgemeester en wethouders is een ieder de mogelijkheid geboden een inspraakreactie in te dienen. Hiertoe heeft het voorontwerp bestemmingsplan vanaf 6 december 2012 tot 10 januari 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Op 19 december 2012 heeft er een inloopavond over het voorontwerp bestemmingsplan plaatsgevonden. Een ieder werd daarbij in de gelegenheid gesteld het plan in te zien, een reactie te geven of vragen stellen aan de aanwezige deskundigen. De ingekomen reactie is samengevat en voorzien van een antwoord in Antwoordnota vooroverleg en inspraak met wijzigingen Voorontwerpbestemmingsplan Hofstad III- Loerik V, die als bijlage 5 is bijgevoegd.

Het voorontwerpbestemmingsplan is op de gebruikelijke wijze voorgelegd aan de wettelijke overlegpartners, zoals genoemd in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. Er zijn drie reacties ontvangen. De ingekomen reacties zijn samengevat en voorzien van een antwoord in Antwoordnota vooroverleg en inspraak met wijzigingen Voorontwerpbestemmingsplan Hofstad III- Loerik V, die als bijlage 5 is bijgevoegd.

Het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V, Exploitatieplan Hofstad III Loerik V Zuidwest en het Exploitatieplan Percelen Tulpentuin hebben als ontwerp ter inzage gelegen van 7 maart tot en met 17 april 2013. Er zijn drie verschillende zienswijzen ingekomen. Deze zijn samengevat en van een antwoord voorzien in de Nota Zienswijzen Bestemmingsplan Hofstad III Loerik V/Exploitatieplan Hofstad III Loerik V Zuidwest / Exploitatieplan Percelen ulpentuin. Deze nota is als bijlage 16 bijgevoegd.

De aspecten handhaafbaarheid alsmede de integrale veiligheid spelen bij het maken en uitvoeren van nieuwe (bestemmings)plannen een steeds belangrijker wordende rol. In het kader van de fundamentele herziening van belangrijke wetten zoals de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) heeft het Ministerie van VROM nadrukkelijk gewezen op het belang van een adequate handhaving van de wettelijke bepalingen en de vastgestelde plannen. Handhaving is daarmee in de loop van de tijd niet alleen speerpunt van rijksbeleid geworden, maar ook van provinciaal en gemeentelijk beleid. In die ontwikkeling tijdens de afgelopen jaren hebben de calamiteiten in Enschede, Volendam, Tiel en Maastricht (maar ook die op lokaal niveau) hun eigen stuwende rol gespeeld.

Niet alleen de overheid richt haar aandacht in toenemende mate op veiligheid en handhaving. Ook in de jurisprudentie van de (bestuurs-)rechter is een tendens zichtbaar die de beleidsvrijheid van overheden met betrekking tot de inzet van het handhavinginstrumentarium steeds verder inperkt. Onder deze bestuurlijke en gerechtelijke druk van boven, maar ook door de druk die de steeds mondig wordende burgers via klachten en handhavingsverzoeken opvoeren, ontkomen de handhavingsinstanties zoals de gemeente niet aan het voeren van een actief, strategisch, integraal en operationeel handhavingsbeleid. Hierbij moet de handhavende instantie (jaarlijks) prioriteiten, speerpunten, doelen en activiteiten vastleggen en uitvoeren op basis van heldere probleemanalyses.

Handhaving is overigens veel meer dan feitelijk optreden. Er bestaat een onderscheid tussen preventieve en repressieve handhavingsinstrumenten. Onder preventieve instrumenten vallen onder andere communicatie, voorlichting en vormen van (financiële) ondersteuning als subsidieverlening. De grootste groep klanten/burgers heeft namelijk de intentie om de regels keurig na te leven. Om hen hierin te ondersteunen is het van belang juiste voorlichting te geven en heldere afspraken te maken. Als klanten zich toch niet aan de regels houden proberen we dat tijdig te signaleren, zodat zij en anderen niet onnodig worden geconfronteerd met de vervelende gevolgen van een overtreding.

Hierbij wordt systematisch, wijkgericht en projectmatig onderzocht waarom mensen (welke) regels overtreden. De uitkomsten hiervan gebruiken we om regelovertreding zoveel mogelijk te voorkomen.

Naast deze preventieve maatregelen is het minstens zo belangrijk om klanten die bewust de regels overtreden aan te pakken. Deze overtreders kunnen dan rekenen op een sanctie. Vormen van repressieve instrumenten zijn onder meer controle, toezicht en opsporing plus het hanteren van sancties als bestuursdwang, dwangsom (bestuursrecht) en boetes (strafrecht).

Ingevolge de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: AbRS) geldt dat alleen van handhavend optreden ten opzichte van een illegale situatie kan worden afgezien onder bijzondere omstandigheden dan wel bij concreet zicht op legalisatie. Onlangs heeft de AbRS dit vereiste nog eens nader gespecificeerd (AbRS 16 mei 2007, LJN: BA5244).

De omstandigheid dat een overtreding door een bestuursorgaan lange tijd ongemoeid is gelaten betekent niet zonder meer dat het bestuursorgaan daartegen niet meer handhavend mag optreden. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving is, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift, het bevoegde bestuursorgaan verplicht tot handhaving. Alleen onder bijzondere omstandigheden kan het bestuursorgaan afzien van handhaving. Dit is het geval als concreet zicht op legalisatie bestaat of als handhavend optreden zodanig onevenredig is in verhouding met de daarmee te dienen belangen dat in die concrete situatie van handhavend optreden kan worden afgezien.

Op 3 februari 2004 heeft de raad de Kaderstellende nota Integrale Handhaving vastgesteld. Jaarlijks doet het college van burgemeester en wethouders verslag van de werkzaamheden die het afgelopen jaar zijn verricht en wordt een jaarplan opgesteld waarin de werkzaamheden en de prioriteiten voor het komende jaar worden bepaald. Met de invoering van het omgevingsrecht (Wabo, Besluit Omgevingsrecht – BOR, en Regeling Omgevingsrecht - MOR) moet dit nog nadrukkelijker gebeuren vanwege het aanscherpen van de wettelijke eisen.

Er is anno 2010 sprake van een gecoördineerde samenwerking tussen de afdelingen van onze gemeentelijke organisatie die de meeste vergunningen verlenen en die de meeste controles uitvoeren. De hiervoor noodzakelijke afstemming, coördinatie en samenwerking vinden hun basis nog steeds in de Nota Integrale Handhaving 2004. Ook de externe samenwerking met handhavingspartijen wordt hierbij betrokken. Wat dat betreft heeft het integrale handhavingsbeleid (de nota integrale handhaving) haar duurzaamheid bewezen, maar ook bij het afhandelen van (illegale) situaties worden heldere keuzes gemaakt als resultante van een deugdelijk afwegingsproces. Al of niet optreden vindt plaats op grond van een rangschikking die wordt opgesteld aan de hand van een prioriteitenstelling en risicobepaling (ernst en kans).

Op basis van de nota integrale handhaving heeft de gemeente twee interne overlegverbanden in het leven geroepen: het Vergunningenoverleg en het Handhavingsoverleg. Er is verder gebleken dat de wijze waarop in Houten al jaren wordt samengewerkt bijna naadloos aansluit op de werkwijze die door de Wabo wordt verlangd. De Wabo is op 1 oktober 2010 ingevoerd en beoogt een betere en snellere dienstverlening van de overheid aan burgers en bedrijven. Door integrale vergunningverlening en handhaving ontstaat een doelmatige manier van werken en levert op termijn een besparing op. Voor wat betreft de nieuwe werkwijze onder de Wabo zal gebruik gemaakt blijven worden van het Vergunningenoverleg. Daarnaast zal het Handhavingsoverleg een prominentere rol gaan krijgen.

Door de inwerkingtreding van het BOR (bouwregelgeving), het Activiteitenbesluit (milieuregelgeving) en het Gebruiksbesluit (brandveiligheidsregelgeving) komt de nadruk steeds minder op vergunningverlening en steeds meer op toezicht en handhaving te liggen. Door deze wetswijzigingen is er steeds vaker sprake van meldingen en steeds minder vaak van vergunningen. Toetsen en controles vinden daardoor steeds vaker gedurende of na een bepaalde ontwikkeling plaats. En hoewel aanvankelijk de indruk bestond dat, door de afname van het aantal vergunningen, de werkdruk zou verminderen, is het tegendeel waar. Er zullen dus keuzes gemaakt moeten worden. Mede om die reden zijnde landelijke vakorganisaties van de Brandweer, het Bouwtoezicht en Milieu (in opdracht van VROM) bezig met de ontwikkeling van een integraal toezichtprotocol. Medio 2008 was de ontwikkeling zo ver dat het een werkbaar instrument was. Dit instrument is inmiddels getest en het blijkt een goede basis te vormen voor integrale controles.

Doordat steeds meer toezicht plaats zal (moeten) gaan vinden, zullen veel mogelijke overtredingen eerder ("tijdens de rit") ontdekt worden. Of en in hoeverre dit gevolgen zal hebben voor het naleefpercentage, valt op voorhand niet te zeggen. In zijn algemeenheid kan echter wel gezegd worden dat handhavingsacties afnemen en voorkomen worden naarmate het toezicht toeneemt. Het is de bedoeling dat zo veel mogelijk burgers en bedrijven door een strikt toezicht bij een eerste controle blijken te voldoen aan alle regels. Hieruit vloeit het zogenaamde naleefpercentage voort. Is eenmaal vastgesteld dat er sprake is van een overtreding waarop handhaving moet volgen, dan voorziet het beleid in een driestappenplan waarlangs de doelen van de handhaving (ongedaan maken onwenselijke/onveilige situatie) kunnen worden bereikt. Het driestappenplan bestaat uit:

• Stap 1: bestuurlijke waarschuwing;
• Stap 2: voornemen van een dwangsom/bestuursdwang (voorkeur voor dwangsom);
• Stap 3: oplegging dwangsom/uitoefening bestuursdwang.

In deze paragraaf wordt nader toegelicht hoe de (achterliggende) plannen en regels in het voorliggende bestemmingsplangebied (juridisch gezien) het beste nageleefd kunnen worden.

Landelijke regels

De wetgever heeft inmiddels aanvullende ruimere mogelijkheden aan de bewoners en bouwers gegeven als het gaat om het vergunningsvrij bouwen. Daarbij is een ontwikkeling zichtbaar waaruit blijkt dat de rijksoverheid maar ook de gemeente op detailniveau meer verantwoordelijkheid over gaat laten aan bewoners en ondernemers. Zo is op gemeentelijk niveau in juni 2011 de vernieuwde Welstandsnota van de gemeente Houten vastgesteld, die van toepassing is bij zogenoemde excessen: zaken waaraan een groot deel van de mensen zich ergert.

Lokale plannen

In diverse gemeentelijke (beeldkwaliteits)plannen wordt aandacht besteed aan water, riet (op particulier terrein), openbare en particuliere oevers, parkeren op eigen terrein en vlonders. Deze zaken zijn voor zover op dit moment mogelijk doorvertaald in het bestemmingsplan. Op deze wijze wordt gepoogd een duidelijk publiekrechtelijk toetsingskader te vormen waar de gemeente in vergunnings- en handhavingtrajecten aan zal kunnen / moeten toetsen.

Privaatrechtelijke afspraken over ruimtelijke aspecten in koopovereenkomsten tussen de gemeente en andere partijen worden in het kader van deregulering daarom niet meer opgenomen. Bestaande afspraken over deze aspecten in de koopovereenkomsten hoeven door het opnemen van deze regeling niet meer te worden gehandhaafd.

De beeldkwaliteitsplannen zijn alleen in het ontwikkelstadium een sturingsinstrument. In de beheerfase heeft het vooral een stimulerende en voorlichtende functie als ontwikkelingen passen in het bestemmingsplan. Als een ontwikkeling niet past binnen het bestemmingsplan, dan zal het worden getoetst aan het bestaande beeldkwaliteitsplan.

Verplicht parkeren nu

Situaties van beoogd verplicht parkeren zijn overigens lastig handhaafbaar. En ook ergens anders op het perceel is een (verplichte) parkeerplek maken/gebruiken moeilijk af te dwingen c.q. verplicht te stellen. Privaatrechtelijke handhaving op basis van het gestelde in de koopovereenkomst is namelijk niet toegestaan, indien dit publiekrechtelijk geregeld wordt of kan worden. En dat laatste is de laatste jaren gebeurd. Met de wijziging van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en destijds ook de Woningwet zijn de mogelijkheden om vergunningsvrij te bouwen immers erg verruimd. De regels voor vergunningsvrij bouwen prevaleren boven de koopovereenkomst en ook boven het bestemmingsplan. Bij vergunningsvrije bouwwerken is handhaving op basis van de overeenkomst en het bestemmingsplan dus niet mogelijk. Het aanpassen van allerlei bestemmingsplannen om deze als handhavingsinstrument in te zetten en om meer zekerheden / grondslagen in de bestemmingsplannen in te kunnen bouwen past bovendien niet binnen het dereguleringsbeleid. De enige kapstok is wellicht de op basis van geactualiseerde bestemmingsplannen verleende omgevingsvergunningen met daarin opgenomen handhaafbare voorwaarden inzake (verplicht) parkeren, maar ook dan is het nog maar de vraag of de mensen hun auto daadwerkelijk gaan parkeren op de in stand gehouden parkeerplaats.

Verplicht parkeren in de toekomst

Voor toekomstige ontwikkelingen is het mogelijk in het bestemmingsplan de parkeernorm op te nemen of een verwijzing op te nemen naar een stuk waaruit de parkeernorm blijkt. Bij de vergunningverlening zal dan als voorwaarde (kunnen) worden opgenomen, dat er parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. En als vangnet kan er in het bestemmingsplan een gebruiksverbod worden opgenomen.

In onderhavig bestemmingsplan is ten eerste opgenomen, dat bij aaneengebouwde woningen met een aanduiding 'minimale kavelbreedte' en bij halfvrijstaande woningen, vrijstaande woningen en ter plaatse van de aanduiding 'aantal parkeerplaatsen' per woning ten minste 1 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. Daarnaast is in de algemene gebruiksregels opgenomen, dat er voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd en gehandhaafd, waarbij tevens de toe te passen parkeernormen zijn aangegeven. De toekomst zal uitwijzen of dit in de praktijk beter gaat werken dan de huidige regeling, maar de verwachting is dat dit beter handhaafbaar zal zijn.