Agrarische structuurversterking Lekdijk 28/Kaaidijk 9/Trip ong.

Bestemmingsplan - Gemeente Houten

Ontwerp op 06-12-2023 - in voorbereiding

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan "Agrarische structuurversterking Lekdijk 28/Kaaidijk 9/Trip ong. " met identificatienummer NL.IMRO.0321.0690ASVSCHALKWIJK-OWBP van de gemeente Houten;

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels (en bijlagen) als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0321.0690ASVSCHALKWIJK-OWBP met bijgehorende regels (en bijlagen);

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aaneengebouwd

bebouwing waarbij de hoofdgebouwen aan beide zijden in de perceelsgrens zijn gebouwd, met dien verstande dat de eindwoning slechts aan één zijde in de zijdelingse perceelsgrens hoeft te worden gebouwd;

1.6 agrarisch bedrijf

een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of houden van dieren, nader te onderscheiden in:

akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en bollenteelt;
grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond; daaronder niet begrepen een paardenfokkerij;
intensieve veehouderij: de teelt van slacht-, fok-, leg- of pelsdieren in gebouwen en zonder weidegang, waarbij de teelt niet afhankelijk is van de agrarische grond als productiemiddel;
glastuinbouw: de teelt van gewassen geheel met behulp van kassen;
sierteelt: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen;
fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) zonder gebruik te maken van daglicht;
paardenfokkerij: het fokken van paarden en pony's, het africhten c.q. trainen/dresseren alsmede de verkoop van gefokte paarden en pony's en het houden van paarden en pony's ten behoeve van de fokkerij;

1.7 agrarische deskundige

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van land- en tuinbouw;

1.8 agrarisch medegebruik

activiteiten gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, op gronden die niet primair bedoeld zijn voor agrarische doeleinden;

1.9 agrarische nevenactiviteit

een agrarische activiteit die mag worden uitgeoefend, mits de activiteit ondergeschikt blijft aan de hoofdbestemming;

1.10 archeologische begeleiding

proces waarbij de uitvoering van niet-archeologische werkzaamheden door een archeoloog wordt begeleid en waarbij in het Programma van Eisen (PvE) de onderzoeksvra(a)g(en) en de te behalen onderzoeksdoelstellingen worden verwoord;

1.11 archeologisch onderzoek

onderzoek dat wordt verricht door een dienst, bedrijf of instelling dat werkt conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA);

1.12 archeologische verwachting

het vermoeden over het voorkomen van (de aard, omvang en kwaliteit van) archeologische waarden in het onderzoeksgebied;

1.13 archeologische waarde

oudheidkundige waarde, vooral in de vorm van archeologische relicten in hun oorspronkelijke context. Zowel grote complexen/structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid;

1.14 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.15 bebouwingspercentage

een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel (danwel bouwvlak of bestemmingsvlak) dat is of mag worden bebouwd;

1.16 bedrijfsgebouw

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

1.17 bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1.18 beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlak

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1.19 beroep en bedrijf aan huis

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie verenigbaar is; hieronder wordt in ieder geval niet verstaan het voeren van een:

horecabedrijf,
prostitutiebedrijf, en
detailhandelvestiging, m.u.v. een webwinkel en/of verkoop van behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;

1.20 beschermd monument

een beschermd monument als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.21 bestaand

bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan legaal bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van vaststelling is ingediend;
bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan legaal bestaat;

1.22 bestaande ammoniak emissie

bestaande aantal dierplaatsen voor de bestaande diersoorten, vermenigvuldigd met de emissiefactoren van het bestaande stalsysteem, waarbij geldt:

bestaand stalsysteem: het stalsysteem ten tijde van de vaststelling van het plan;
bestaande aantal dierplaatsen: het aantal legaal gerealiseerde dierplaatsen zoals aanwezig ten tijde van de vaststelling van het plan;
bestaande diersoorten: de diersoorten waarvoor de legaal gerealiseerde dierplaatsen zoals aanwezig ten tijde van de vaststelling van het plan zijn gebouwd.

1.23 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.24 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.25 bevoegd gezag

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit t.a.v. een aanvraag om een omgevingsvergunning of t.a.v. een verleend vergunning;

1.26 BEVI-inrichting

inrichting zoals bedoeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (27-05-04);

1.27 bezorgdienst

horeca-activiteit die gericht is op het bedrijfsmatig bereiden van dranken en/of etenswaren, niet voor gebruik ter plaatse, die door middel van een persoon bij de eindgebruiker worden bezorgd;

1.28 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

1.29 bodemingreep/bodemverstoring

alle grondwerkzaamheden/activiteiten die een effect hebben op het voortbestaan van (archeologische) waarden of verwachtingen in de bodem;

1.30 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.31 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.32 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en gedeeltelijke ondergrondse bouwdelen, maar met uitsluiting van geheel ondergrondse bouwdelen en zolders;

1.33 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.34 bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel;

1.35 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

1.36 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct steun vindt in of op de grond;

1.37 (commerciële) zaalverhuur

het al dan niet voor betaling verhuren van een ruimte in een gebouw aan derden;

1.38 cultuurhistorische waarde

waarden van een gebied of daar aanwezige zaken, verband houdend met het bouwkundig erfgoed, het stedenbouwkundig erfgoed, de historische groenwaarden, het historisch-geografisch erfgoed en de bekende en verwachte archeologische waarden;

1.39 dagrecreatie

vormen van recreatie, die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

1.40 deskundige op het terrein van de archeologie

de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het terrein van de archeologie;

1.41 deskundige op het terrein van de cultuurhistorie

de erfgoedcommissie of een andere persoon of instelling die door het college van burgemeester en wethouders is aangewezen en deskundig is op het gebied van cultuurhistorie;

1.42 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.43 dienstverlening

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van milieuvergunningsplichtige bedrijven en instellingen en een seksinrichting;

1.44 eerste bouwlaag

de bouwlaag op de begane grond;

1.45 ensemble

ensemble (het geheel) van bestaande bebouwing en bijbehorende omgeving met daar aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerken;

1.46 erfbebouwing

bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.47 erfgoedcommissie

de op basis van de Erfgoedwet ingestelde commissie met als taak het college op verzoek of uit eigen beweging te adviseren over de toepassing van de Erfgoedwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de erfgoedverordening en het monumentenbeleid;

1.48 evenement

een verplaatsbare georganiseerde verrichting van vermaak, gebeurtenis, (openlucht)manifestatie of (thema)dag op het gebied van kunst, cultuur, muziek, sport, religie, wetenschap en/of huishouden.

1.49 extensief recreatief medegebruik

vorm van recreatie die in hoofdzaak is gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen, waarvoor geen specifieke inrichting van het gebied noodzakelijk is, maar waarvoor kan worden volstaan met de voorzieningen die reeds ten behoeve van de hoofdfunctie aanwezig zijn en ondergeschikte voorzieningen zoals bewegwijzeringsbordjes, picknickbanken en draaihekjes;

1.50 extensieve dagrecreatie

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen;

1.51 fruitboomgaard

een geheel van meerdere doelbewust aangeplante bomen, gericht op het bedrijfsmatig of in een vorm als zijnde bedrijfsmatig voortbrengen van fruit;

1.52 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.53 gemeentelijk monument

een overeenkomstig de verordening van 31 augustus 2010 (Monumentenverordening) van de gemeente Houten als beschermd gemeentelijk monument aangewezen:

zaak, die van algemeen belang is wegens zijn schoonheid, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde;
terrein dat van algemeen belang is wegens een daar aanwezige zaak bedoeld onder 1;

1.54 geluidgevoelige objecten

woningen en andere geluidgevoelige gebouwen en terreinen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

1.55 geluidzoneringsplichtige inrichting

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

1.56 gevoelige functie

Gronden en/of gebouwen waar mensen langdurig verblijven en daarmee een groter risico lopen op blootstelling aan (drift van) gewasbeschermingsmiddelen door toepassing daarvan in een naastgelegen fruitboomgaard. Hieronder worden in ieder geval begrepen:

(recreatie)woningen met bijbehorende tuin(en);
bedrijfsgebouwen waar men langdurig verblijft, zoals detailhandel en kantoren;
de volgende gebouwen met bijbehorende terreinen: scholen, kinderdagverblijven, zorginstellingen, recreatieverblijven en andere in aard daarmee gelijk te stellen functies;

1.57 grondgebonden landbouw

agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate niet in gebouwen plaatsvindt. Het betreft akkerbouw, vollegrondstuinbouw, fruitteelt en boomteelt en rundvee-, paarden-, schapen- of geitenhouderij voor zover bij deze veebedrijven het benodigde ruwvoer (gras, snijmaïs) geheel of vrijwel geheel afkomstig is van de structureel bij het bedrijf behorende gronden;

1.58 grondgebonden veehouderij

agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate niet in gebouwen plaatsvindt. Het betreft een rundveehouderij voor zover bij deze veebedrijven het benodigde ruwvoer (gras, snijmaïs) geheel of vrijwel geheel afkomstig is van de structureel bij het bedrijf behorende gronden;

1.59 hobbymatige agrarische activiteiten

het niet bedrijfsmatig gebruiken van gronden voor het hobbymatig houden van vee en/of telen van agrarische producten;

1.60 hoofdgebouw

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.61 horeca

bedrijfsactiviteiten zoals aangegeven in de Staat van Horeca-activiteiten, welke als bijlage 3 deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan, nader onderverdeeld in categorieën;

1.62 huishouden

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren;

1.63 kampeermiddel

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.64 kap

een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30 graden en minder 65 graden;

1.65 kinderopvang

het opvangen van kinderen op locatie, al dan niet tegen betaling, waarbij de volgende indeling wordt aangehouden:

kleinschalig: maximaal 6 kinderen;
middelgroot: 7 tot en met 30 kinderen;
grootschalig: meer dan 31 kinderen;

1.66 kleinschalig kamperen

een standplaats voor ten hoogste 15 kampeermiddelen, met uitzondering van stacaravans, met dien verstande dat de standplaats uitsluitend in de periode van 1 maart tot en met 31 oktober mag worden gebruikt;

1.67 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA)

hierin staan de minimale vereisten waaraan een organisatie moet voldoen bij het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van de archeologische monumentenzorg, zowel onderzoekstechnisch als wat betreft het personeel;

1.68 landelijke functies

functies bij een agrarisch bedrijf die zijn gericht op behoud en ontwikkeling van extensieve recreatie, natuur, landschap, water en cultuurhistorie;

1.69 locatiespecifiek onderzoek

Een door een deskundig bureau opgesteld onderzoek ten behoeve van de onderbouwing voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat van omliggende functies van fruitboomgaarden, ten aanzien van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in die fruitboomgaarden.

1.70 loonbedrijf

een bedrijf dat uitsluitend of overwegend gericht is op het verlenen van civieltechnische diensten en/of cultuurtechnische diensten of het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven met behulp van werktuigen;

1.71 maaiveld

voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

1.72 niet-grondgebonden veehouderij

agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate in gebouwen plaatsvindt en gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, vleeskalver-, pluimvee-, pelsdier-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen, met uitzondering van grondgebonden veehouderij;

1.73 ondergeschikte detailhandel

niet-zelfstandige detailhandel, die wordt of is gerealiseerd binnen een andere hoofdfunctie, waarbij de detailhandelsfunctie qua oppervlak en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt is aan die andere functie;

1.74 ondersteunende horeca

alle vormen van inrichtingen van niet-zelfstandige horeca, zoals bedoeld in categorie 4 van de Staat van Horeca-activiteiten welke als bijlage 3 deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan;

1.75 onzelfstandige woonruimte

woonruimte met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond, waarbij het huishouden afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

1.76 opgraven/opgraving

het opgraven van een vindplaats door een partij, die beschikt over een opgravingvergunning op grond van de Erfgoedwet, met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen (PvE) verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen;

1.77 opslag

het in bewaring houden van goederen;

1.78 overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.79 overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een (gesloten) dak, zonder eigen wanden;

1.80 peil

niveau van het maaiveld;

voor zover blijkt uit de betreffende bestemmingsregeling;

1.81 perifere detailhandel

detailhandelsvestiging, die vanwege zijn omvang en/of branchering niet in een woon- of centrumgebied thuishoort en waaronder in ieder geval wordt begrepen detailhandel in volumineuze goederen, die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor uitstalling, zoals de verkoop van auto's, boten en caravans, tuininrichtingsartikelen, (grove) bouwmaterialen, keukens en sanitair;

1.82 perceelgrens

de grens van een perceel;

1.83 plattelandswoning

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die door een derde bewoond mag worden en die niet wordt beschermd tegen de milieugevolgen van het (voorheen) bijbehorend agrarisch bedrijf; e.e.a. zoals bedoeld in artikel 1.1a van de Wabo.

1.84 productiegebonden detailhandel

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

1.85 programma van eisen

het Programma van Eisen (PvE) is een door een bevoegde overheid opgesteld of bekrachtigd document dat de probleem- en doelstelling van de te verrichten werkzaamheden geeft en de daaruit af te leiden eisen formuleert met betrekking tot het uit te voeren werk;

1.86 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.87 prostitutiebedrijf

prostitutie in een daarvoor ingerichte ruimte en in dienstverband (seksclub, bordelen, privé-huizen), niet zijnde sekswinkels, seksbioscopen, sekstheaters en daarmee gelijk te stellen bedrijfstypen;

1.88 relatie

een figuur op de verbeelding dat twee afzonderlijk weergegeven bestemmingsvlakken met elkaar verbindt, zodanig dat voor toepassing van de regels sprake is van één bestemmingsvlak;

1.89 rijksmonument

een ingevolge de Erfgoedwet aangewezen beschermd monument;

1.90 rode contour

een op een kaart opgenomen contour welke de begrenzing van het stedelijk gebied met het buitengebied weergeeft;

1.91 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.92 Staat van Bedrijfsactiviteiten

de Staat van Bedrijfsactiviteiten welke als bijlage 4 deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan;

1.93 Staat van Horeca-activiteiten

de Staat van Horeca-activiteiten welke als bijlage 3 deel uit maakt van de regels van dit bestemmingsplan;

1.94 teeltondersteunende voorzieningen

voorzieningen in, op of boven de grond die door agrarische bedrijven met plantaardige teelten worden gebruikt om weersinvloeden te matigen, arbeidsomstandigheden te verbeteren, de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen te verbeteren of de kwaliteit van de producten te verbeteren, te onderscheiden in:

tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen die op dezelfde locatie zijn toegestaan zo lang de teelt dit vereist met een maximum van 6 maanden per jaar, binnen de periode 1 maart tot en met 31 oktober, te onderscheiden in:
1. lage tijdelijke voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 1,2 meter, zoals afdekfolies, insectengaas, acryldoek, lage tunnels;
2. hoge tijdelijke voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van minimaal 1,2 meter, zoals hagelnetten, schaduwhallen, wandelkappen.
permanente teeltondersteunende voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen die langer dan 6 maanden per jaar op dezelfde locatie zijn toegestaan, te onderscheiden in:
1. lage permanente voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 1,2 meter, zoals containervelden;
2. hoge permanente voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen met een bouwhoogte van minimaal 1,2 meter, zoals bakken op stellingen (met regenkappen) en teeltondersteunende kassen.
overige teeltondersteunende voorzieningen: teeltondersteunende voorzieningen anders dan de bovenstaande teeltondersteunende voorzieningen, zoals stellages met en voor regenkappen bij de grondgebonden teelt van (zacht)fruit, beregeningspalen, boomteelthekken, geleidingspalen en vraatnetten met een maximale hoogte van 10 meter.

tijdelijk of permanent	laag of hoog	voorbeeld
Tijdelijk (maximaal 6 maanden per jaar)	laag: < 1,2 m	afdekfolies, insectengaas, acryldoek, lage tunnel- of boogkassen
	hoog: > 1,2 m	hagelnetten, schaduwhallen, wandelkappen
Permanent (minimaal 6 maanden per jaar)	laag: < 1,2 m	containervelden
	hoog: > 1,2 m	bakken op stellingen (met regenkappen), teeltondersteunende kassen, hoge tunnel- of boogkassen
Overig		stellages met en voor regenkappen bij grondgebonden teelt van zacht fruit, boomteelthekken, vraatnetten, palen en masten voor gewasbescherming, beregeningspalen en geleidingspalen

1.95 tijdelijke opslag

opslag voor een periode van maximaal 8 weken per kalenderjaar en noodzakelijk ten behoeve van het agrarisch perceel waarop de opslag plaats vindt;

1.96 verblijfsrecreatie

recreatieve activiteiten waarbij overnachting(en) plaatsvinden.

1.97 verkoopvloeroppervlakte

de oppervlakte van alle toegankelijke winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

1.98 volwaardig agrarisch bedrijf

een agrarisch bedrijf met een omvang van ten minste één volledige arbeidskracht of een bedrijf met een aannemelijk perspectief op volwaardigheid;

1.99 voorgevel

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.100 voorgevelrooilijn

de lijn in het verlengde van de voorgevel of, de lijn zoals opgenomen op de verbeelding of een door het bevoegd gezag aan te wijzen lijn;

1.101 voorkeursgrenswaarde

de maximale waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

1.102 voorzieningen van algemeen nut

voorzieningen ten behoeve van de op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

1.103 webwinkel

een detailhandelvestiging waar goederen via het internet of via de telefoon worden besteld en betaald;

1.104 wettelijk beschermd archeologisch monument

terrein dat op basis van de Erfgoedwet is aangewezen als beschermd archeologisch monument en als zodanig is ingeschreven bij het Kadaster;

1.105 woning

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één zelfstandig huishouden;

1.106 zacht fruit

bessen, bramen, frambozen, blauwe- of bosbessen, aardbeien en daarmee gelijk te stellen fruit;

1.107 zendmast

een bouwwerk ten behoeve van draadloze (mobiele) (tele-) communicatie, hoofdzakelijk bestaande uit een apparatuurkast, een mast en één of meerdere antennes;

1.108 zelfstandig wonen

het bewonen van een zelfstandige woonruimte;

1.109 zelfstandige woonruimte

woonruimte met een eigen toegang, die door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 Meetmethode

2.2 Uitzonderingen

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

het uitoefenen van grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in artikel 1.6 onder a en b;
het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid van het gebied, het verkavelingspatroon en de ligging binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie;
het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestaande uit de openheid van het gebied en het verkavelingspatroon;
bescherming van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat van omliggende gevoelige functies, voor zover gelegen binnen een afstand van 50 meter van een nieuw aan te planten fruitboomgaard;

met daaraan ondergeschikt;

extensieve dagrecreatie en kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
mestverwerking ten behoeve van de eigen bedrijfsvoering;
de in tabel 3.1 genoemde nevenfuncties met de daarbij behorende maximaal in gebruik te nemen oppervlaktes voor bebouwing en gronden; bij een combinatie van nevenfuncties mag ten hoogste 300 m² aan bebouwing en 4.000 m2 aan gronden worden gebruikt, tenzij in tabel 3.1 is bepaald dat alle bij het bedrijf behorende gronden in gebruik genomen mogen worden;
zelfstandig wonen, daaronder begrepen beroepen- en bedrijven-aan-huis, uitsluitend in de bedrijfswoning;
bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, teeltondersteunende voorzieningen, mestvoorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen, kavelpaden en voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, bruggen, dammen, duikers, gemalen, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding; tevens natuurvriendelijke oevers, helofytenfilters, vispaaiplaatsen en voorzieningen ten behoeve van de verbetering van de waterkwaliteit.

Tabel 3.1 Rechtstreeks toegestane nevenfuncties

nevenfunctie	max. m² aan bestaande bebouwing in gebruik	max. m² aan gronden in gebruik
verkoop aan huis van streekeigen agrarische producten	100	100
inpandige opslag en stalling van agrarische producten (meer dan reguliere opslag ten behoeve van eigen bedrijfsvoering)	300	-
ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten (kaasmakerij, imkerij, riet- en vlechtwerk, klompenmakerij)	100	100
inpandige statische volumineuze opslag en stalling van niet-agrarische producten/werktuigen/ voertuigen in bestaande gebouwen behorende tot de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, geen detailhandel	300	-

3.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
een goede verkeerskundige inpassing;
een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
een goede hydrologische inpassing;
een goede brandveiligheid en rampenbestrijding;

voor het stellen van nadere eisen is het beeldkwaliteitsplan, zoals deze onderdeel uitmaakt van deze regels, het uitgangspunt.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.5 Afwijken van de gebruiksregels

3.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 4 Wonen - Twee-aaneen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Twee-aaneen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

zelfstandig wonen, daaronder begrepen beroepen en bedrijven aan huis;
tuinen, erven en terreinen;
nutsvoorzieningen;
verkeers- en verblijfsvoorzieningen, waaronder parkeren;
groenvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

4.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
een goede verkeerskundige inpassing;
een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
een goede hydrologische inpassing;
een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

voor het stellen van nadere eisen is het beeldkwaliteitsplan, zoals deze onderdeel uitmaakt van deze regels, het uitgangspunt.

Artikel 5 Wonen - Vrijstaand

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Vrijstaand'aangewezen gronden zijn bestemd voor:

zelfstandig wonen, daaronder begrepen beroepen en bedrijven aan huis;
tuinen, erven en terreinen;
nutsvoorzieningen;
verkeers- en verblijfsvoorzieningen, waaronder parkeren;
groenvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

5.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen met betrekking tot de situering en/of afmetingen van bebouwing, indien dit noodzakelijk is in verband met:

een goede stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing;
een goede verkeerskundige inpassing;
een goede inpassing van de cultuurhistorische waarden;
een goede hydrologische inpassing;
een goede brandveiligheid en rampenbestrijding.

voor het stellen van nadere eisen is het beeldkwaliteitsplan, zoals deze onderdeel uitmaakt van deze regels, het uitgangspunt.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 1

6.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding als 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

6.2 Bouwregels

De aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen op gronden die zijn aangewezen als ‘Waarde – Archeologie 1’ legt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie over, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien deze past binnen de bouwregels van de onderliggende bestemming en naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid blijkt dat:
1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan een omgevingsvergunning verbinden:
1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden (insitu-behoud), of;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
Het eerste, tweede en derde lid zijn niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 100 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst, of;
4. een gedeelte van een perceel dat gelegen is binnen een kabels- en leidingenstroken.

6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

6.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen grond van artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

naar ligging wordt verschoven; dan wel;
naar omvang wordt vergroot of verkleind; dan wel;
van de verbeelding wordt verwijderd;
alvorens over de wijziging te besluiten wint het college van burgemeester en wethouders advies in bij een deskundige inzake archeologie.

voor zover de uit archeologisch onderzoek geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden daartoe aanleiding geeft.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2

7.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding als 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

7.2 Bouwregels

De aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen op gronden die zijn aangewezen als ‘Waarde – Archeologie 2’ legt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie over, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien deze past binnen de bouwregels van de onderliggende bestemming en naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid blijkt dat:
1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan een omgevingsvergunning verbinden:
1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden (insitu-behoud), of;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
Het eerste, tweede en derde lid zijn niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 500 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst, of;
4. een gedeelte van een perceel dat gelegen is binnen een kabels- en leidingenstroken.

7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen grond van artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

naar ligging wordt verschoven; dan wel;
naar omvang wordt vergroot of verkleind; dan wel;
van de verbeelding wordt verwijderd;
alvorens over de wijziging te besluiten wint het college van burgemeester en wethouders advies in bij een deskundige inzake archeologie.

voor zover de uit archeologisch onderzoek geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden daartoe aanleiding geeft.

Artikel 8 Waarde - Archeologie 3

8.1 Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding als 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

8.2 Bouwregels

De aanvrager van een omgevingsvergunning voor bouwen op gronden die zijn aangewezen als ‘Waarde – Archeologie 3’ legt een rapport op basis van de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie over, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien deze past binnen de bouwregels van de onderliggende bestemming en naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid blijkt dat:
1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften;
de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan een omgevingsvergunning verbinden:
1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden (insitu-behoud), of;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;
3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
Het eerste, tweede en derde lid zijn niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte kleiner dan 5.000 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 1,0 m en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst, of;
4. een gedeelte van een perceel dat gelegen is binnen een kabels- en leidingenstroken.

8.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

8.4 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen grond van artikel 3.4 van de Wet ruimtelijke ordening de verbeelding van het plan zodanig wijzigen dat het bestemmingsvlak:

naar ligging wordt verschoven; dan wel;
naar omvang wordt vergroot of verkleind; dan wel;
van de verbeelding wordt verwijderd;
alvorens over de wijziging te besluiten wint het college van burgemeester en wethouders advies in bij een deskundige inzake archeologie.

voor zover de uit archeologisch onderzoek geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden daartoe aanleiding geeft.

Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie

9.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behouden en versterken van de openheid van de voormalige inundatiegebieden en van de samenhang tussen de elementen van de Hollandse Waterlinie, waarbij de cultuurhistorische waarde van de linies met name ligt in:

de hoofdweerstandslijn inclusief de daarbij behorende elementen en, indien aanwezig, voorposten en stoplijn;
de inundatiesgebieden en bijbehorende elementen;
de accessen en verdedigingswerken.

9.2 Afwijken van de bouwregels

Indien met betrekking tot het bouwen - ingevolge de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) – een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels kan worden verleend, wordt hierbij het volgende in acht genomen:

door het verlenen van de omgevingsvergunning mogen de cultuurhistorische waarden zoals beschreven in artikel 9 lid 1 niet in onevenredige mate worden geschaad;
voor de verlening van de omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij een terzake deskundige commissie;
de regels van de betreffende andere bestemmingen blijven van toepassing.

9.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 10 Waarde - Landschap 1

10.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Landschap 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor:

behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het karakteristiek landschap van de linten van Tull en 't Waal en Schalkwijk, te weten:
1. bebouwing op de koppen van de copeverkaveling aan weerszijden van de ontginningslijnen van de Schalkwijkse Wetering en de Waalse Wetering, waarbij de bebouwing de lengterichting van de kavel volgt en licht gedraaid staat ten opzichte van de ontginningswegen. Als totaal is het lint lang en gestrekt in een relatief smal profiel;
2. een dichtere bebouwing in de kern van het lint, waarbij altijd langs de bebouwing het achterliggende erf, de beplanting en het agrarische landschap te zien is. Meer van de kern af een meer open bebouwingstructuur, waar het agrarische landschap af en toe tot aan de weg doorloopt;
3. de lengterichting van het lint wordt niet ondersteund met groen, het groene karakter van het lint ontstaat door de inrichting van private tuinen. Aanwezige bomenrijen, houtwallen en singels volgen de lengterichting van de copeverkaveling.

10.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

10.3 Wijzigingsbevoegdheid

Indien met betrekking tot de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) het plan kan worden gewijzigd, wordt hierbij het volgende in acht genomen:

door het verlenen van de omgevingsvergunning mag het karakteristieke landschap, zoals beschreven in het Beoordelingskader Structuurvisie Eiland van Schalkwijk (december 2011), voor het gebied 'Linten Tull en 't Waal en Schalkwijk' (paragraaf 3.3.1), niet in onevenredige mate worden geschaad, waarbij de belangrijkste ruimtelijke vertrekpunten zijn:
1. geen verdere verdichting van het lint buiten de bestaande erven, met uitzondering van de Molenbuurt, de Kaaidijk en het lint Tull en 't Waal waar in beperking verdichting buiten de bestaande erven kan worden toegestaan;
2. nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen te passen binnen de maat en schaal van de bestaande bebouwing langs het lint, waarbij het accent ligt op kleinschaligheid en variatie;
3. nieuwe bebouwing dient in de lengterichting van de verkaveling te worden gerealiseerd, dwars en licht gedraaid ten opzichte van het lint;
4. het smalle profiel van het lint en de geringe diepte van de bebouwde kavels langs het lint dienen behouden en versterkt te worden;
5. bij nieuwe bebouwing dient nieuwe erfbeplanting te worden gerealiseerd, passend in het groene beeld van het lint;
6. nieuwe bebouwing in de aangrenzende polders dient op minimaal 175 m van de achterzijde van het bestaande erf in het lint te worden gerealiseerd;
7. doorzichten vanaf het lint over het agrarisch landschap blijven gehandhaafd;
8. nieuwe bomenrijen, houtwallen of singels volgen de copeverkaveling.

Artikel 11 Waarde - Landschap 3

11.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Landschap 3' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor:

behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het karakteristiek landschap van de polders Blokhoven en Vuylcop, te weten:
1. polders zorgen ervoor dat het Eiland van Schalkwijk als weids en ruim ervaren wordt, deze open ruimte is een ruimtelijke drager voor het gehele eiland;
2. polder Blokhoven bestaat uit lager en hoger gelegen gronden; de lagere gronden worden gebruikt als weidegrond, de hogere gronden tevens voor fruitteelt. Op de hogere gronden is dan ook meer beschutting en opgaand groen;
3. Begrenzing van de polder Vuylcop aan de noordzijde door het Amsterdam-Rijnkanaal met bomenrijen en aan de zuidzijde door Schalkwijkse Wetering met knotwilgen, welke het lage open land afzomen. De bomen benadrukken de lengterichting van de polder en vormen een scherm tussen de bebouwing van Houten en de polder en vormen een stevige achtergrond voor stallen en schuren langs de dijk.
productiegerichte paardenhouderijen ter plaatse van bouwvlakken met de bestemming:
1. Agrarisch;
hobbymatige paardenhouderijen op bouwvlakken met de bestemming:
1. Wonen - Vrijstaand

11.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

11.3 Wijzigingsbevoegdheid

Indien met betrekking tot de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) het plan kan worden gewijzigd, wordt hierbij het volgende in acht genomen:

door het verlenen van de omgevingsvergunning mag het karakteristieke landschap, zoals beschreven in het Beoordelingskader Structuurvisie Eiland van Schalkwijk (december 2011), voor het gebied 'polders Blokhoven en Vuylcop' niet in onevenredige mate worden geschaad, waarbij de belangrijkste ruimtelijke vertrekpunten zijn:
1. de weidsheid van de polders als aaneengesloten open eenheid dient bij elk initiatief in stand te worden gehouden; lange zichtlijnen mogen niet doorbroken worden;
2. boerderijen met bijbehorende erven zijn altijd ondergeschikt aan de weidsheid en openheid van de polder en de beleving hiervan;
3. nieuwe bebouwing midden in de polder is niet toegestaan;
4. bij ieder nieuw ruimtelijk initiatief dienen landschappelijke elementen te worden toegevoegd, zoals bomensingels, houtwallen, hagen of erfbeplanting;
5. nieuw toe te voegen ruimtelijke initiatieven die extra verkeersbewegingen veroorzaken dienen te worden ontsloten via bestaande infrastructuur. de maatvoering van de huidige profielen van deze wegen is maatgevend voor de omvang van het nieuwe initiatief;
6. instandhouding van het karakteristieke verschil in dichtheid, mate van transparantie en begrenzing tussen noord- en zuidzijde van de lager gelegen delen van de polder Blokhoven (dichte bebouwingslint aan noordzijde en sporadische bebouwing aan zuidzijde);
7. eventuele nieuwe agrarische bedrijven in de polder Vuylcop worden ontsloten van de Kanaaldijk-Zuid en grenzen gelijk aan de dijk;
8. behoud van de karakteristieke bomenrijen aan weerszijden van het Amsterdam-Rijnkanaal en de Schalkwijkse Wetering;
9. nieuwe bebouwingslocaties langs de Achterdijk is niet toegestaan, uitbreiding van bestaande bebouwing vindt plaats in de lengte richting van de copeverkaveling en wordt landschappelijk ingepast door middel van hagen en lage houtwallen;
10. onderdelen van de Hollandse Waterlinie dienen zichtbaar en ervaarbaar te blijven in het landschap;
11. voor de hoger gelegen gronden in de polder Blokhoven geldt dat:
  - het gebied leent zich, vanwege haar meer beschutte karakter en hogere ligging, voor het beperkt opnemen van passende nieuwe programma's (bebouwing en/of groen), nieuwe initiatieven dienen bij te dragen aan het verdichten van de copeverkaveling in smalle en lange percelen/compartimenten. Door te verdichten en tegelijkertijd het meer beschutte karakter van het gebied te versterken, wordt het contrast met andere open gebieden op het eiland vergroot. Het betreft niet alleen rode initiatieven, ook mogelijkheden voor verdichting met hoge opgaande beplanting zijn goed inpasbaar in dit gebied;
  - voorwaarden voor het verdichten is het respecteren van de copeverkaveling: smalle en diepe kavelgewijze ontwikkelingen benadrukken de lengterichting van de verkaveling. Dit geldt tevens voor paden, routes, houtwallen en bomenrijen;
  - bij ieder nieuw ruimtelijk initiatief dienen landschappelijke elementen te worden toegevoegd, zoals bomensingels, houtwallen, hagen of erfbeplanting;
  - nieuw toe te voegen bebouwing ligt in de polder en blijft daarmee op een afstand van minimaal 175 m uit de achterzijde van een huiskavel in de linten. Nieuwe bebouwing mag de karakteristieke doorzichten vanuit het lint over het agrarische landschap niet belemmeren;
  - ook nieuwe bebouwing langs de Pothuizerweg dient in de polder gerealiseerd te worden op minimaal 110 m uit de weg;
  - landschappelijke elementen kunnen doorlopen tot in het lint, zodat de richting van de copeverkaveling haaks op het lint als landschappelijke lijn zichtbaar wordt en blijft;
  - nieuwe rode initiatieven voegen zich qua maat en schaal en materiaalgebruik bij de aanwezige bebouwing en de bebouwing dient met structuur, locatie en inrichtingsniveau landschappelijk ingepast te worden.

Artikel 12 Waarde - Landschap 4

12.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Landschap 4' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor:

behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het karakteristiek landschap van de oeverwal, te weten:
1. het landgebruik achter de dijk (waterkering) bestaat uit een afwisseling van open cultuurlandschap en opgaande begroeiing (boomgaarden, singels, houtwallen) haaks op de dijk. Boerderijen en woonbebouwingen liggen op enige afstand en beneden aan de dijk;
2. de dijk sluit aan op het hoogste punt van de oeverwal en vormt een onbegroeide zoom en een opgetilde groene horizon;
3. de Waalse Wetering, de Achterdijk en de Pothuizerweg sluiten aan op het laagste punt van de oeverwal en vormen de noordelijke begrenzing van de oeverwal met watergangen en boomschermen;
4. door de hogere ligging van de oeverwal heeft ontwatering minder intensief plaatsgevonden en zijn de percelen breder dan de percelen in de lager gelegen polders, De ontstane brede blokverkaveling is karakteristiek voor de oeverwal. De hogere ligging maakt de gronden goed bruikbaar voor fruitteelt (boomgaarden, windsingels en houtwallen). De oeverwal is daardoor minder open en biedt meer beschutting dan de laaggelegen polders op het eiland;
5. het beeld van de oeverwal wordt bepaald door een afwisseling van open cultuurlandschap en opgaande begroeiing haaks op de dijk, door deze afwisseling van open en gesloten kavels ontstaan er karakteristieke doorzichten over het open cultuurlandschap van de oeverwallen richting het achterliggende gebied.
productiegerichte en semi-bedrijfsmatige gebruiksgerichte paardenhouderijen ter plaatse van bouwvlakken met de bestemming:
1. Agrarisch met dien verstande dat de semi-bedrijfsmatige gebruiksgerichte paardenhouderijen uitsluitend zijn toegestaan ten oosten van de spoorlijn, rechts van het lint Schalkwijk;
hobbymatige paardenhouderijen ter plaatse van bouwvlakken met de bestemming:
1. Wonen - Vrijstaand.

12.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

12.3 Wijzigingsbevoegdheid

Indien met betrekking tot de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) het plan kan worden gewijzigd, wordt hierbij het volgende in acht genomen:

door het verlenen van de omgevingsvergunning mag het karakteristieke landschap, zoals beschreven in het Beoordelingskader Structuurvisie Eiland van Schalkwijk (december 2011), voor het gebied 'Linten Tull en 't Waal en Schalkwijk', niet in onevenredige mate worden geschaad, waarbij de belangrijkste ruimtelijke vertrekpunten zijn:
1. het gebied leent zich, vanwege haar meer beschutte karakter en hogere ligging, voor het opnemen van compacte nieuwe ruimtelijke initiatieven. Initiatieven dragen bij aan het verdichten van de copeverkaveling in smalle en lange percelen/compartimenten. Door te verdichten en tegelijkertijd het meer beschutte karakter van het gebied te versterken, wordt het contrast met andere open gebieden op het eiland vergroot. Het betreft niet alleen rode initiatieven, ook mogelijkheden voor verdichting met hoge opgaande beplanting zijn goed inpasbaar in dit gebied;
2. voorwaarden voor het verdichten is het respecteren van de copeverkaveling: smalle en diepe kavelgewijze ontwikkelingen benadrukken de lengterichting van de verkaveling. Dit geldt tevens voor paden, routes, houtwallen en bomenrijen;
3. bij ieder nieuw ruimtelijk initiatief dienen landschappelijke elementen te worden toegevoegd, zoals bomensingels, houtwallen, hagen of erfbeplanting;
4. nieuw toe te voegen bebouwing ligt in de polder en blijft daarmee op een afstand van minimaal 175 m uit de achterzijde van een huiskavel in de linten. Nieuwe bebouwing mag de karakteristieke doorzichten vanuit het lint over het agrarische landschap niet belemmeren;
5. landschappelijke elementen kunnen doorlopen tot in het lint, zodat de richting van de copeverkaveling haaks op het lint als landschappelijke lijn zichtbaar wordt en blijft;
6. nieuw toe te voegen ruimtelijke initiatieven die extra verkeersbewegingen veroorzaken dienen te worden ontsloten via bestaande infrastructuur. de maatvoering van de huidige profielen van deze wegen is maatgevend voor de omvang van het nieuwe initiatief;
7. nieuwe rode initiatieven voegen zich qua maat en schaal en materiaalgebruik bij de aanwezige bebouwing en de bebouwing dient met structuur, locatie en inrichtingsniveau landschappelijk ingepast te worden;
8. nieuwe bebouwing is niet toegestaan in de westelijke punt van de komgronden ten noorden van Schalkwijk (Groene Poort), waar de openheid, die de afstand tot het stedelijk gebied aan de overkant van het kanaal benadrukt, behouden dient te blijven;
9. het gebied direct ten zuiden van de Schalkwijksewetering, grenzend aan de A27, maakt onderdeel van het open en weidse zicht op de polder, hetgeen duidelijk herkenbaar en ervaarbaar dient te blijven. Nieuwe bebouwing en hoog opgaande beplanting is niet toegestaan;
10. onderdelen van de Hollandse Waterlinie dienen zichtbaar en ervaarbaar te blijven in het landschap.
  .

Artikel 13 Waarde - Nieuwe Hollandse Waterlinie

13.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Nieuwe hollandse waterlinie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van het erfgoed van uitzonderlijke universele waarde van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Deze universele waarden zijn bestaan in ieder geval uit de volgende waarden:

het unieke, in samenhang met het landschap ontworpen negentiende en twintigste-eeuwse hydrologische en militair verdedigingssysteem, bestaande uit:
1. inundatiegebieden;
2. zone met verdedigingswerken als forten, batterijen, lunetten, betonnen mitrailleurkazematten en groeps- schuilplaatsen in hun samenhang met de omgeving;
3. voormalige schootsvelden (visueel open) en Verboden Kringen (merendeels onbebouwd gebied) rondom de forten;
4. waterwerken als waterlichamen, sluizen, inlaten, duikers en dijken functionerend in samenhang met verdedigingswerken en inundatiegebieden;
5. overige elementen als beschutte wegen, (resten van) loopgraven en tankgrachten;
6. de landschappelijke inpassing en camouflage van de voormalige militaire objecten;
7. de historische vestingstructuur van de vestingsteden Gorinchem en Woudrichem;
grote openheid;
groen en overwegend rustig karakter.

Ten aanzien van de onderlinge relatie tussen de dubbelbestemmingen geldt dat dubbelbestemmingen gericht op de (externe) veiligheid prevaleren boven de dubbelbestemming Waarde - Nieuwe Hollandse Waterlinie.

13.2 Bouwregels

Op de in artikel 13 lid 1 bedoelde gronden mag worden gebouwd ten dienste van de andere daar voorkomende bestemmingen, indien de

betrokken waarden, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden overeenkomstig het beeldkwaliteitsplan zoals deze onderdeel uitmaakt van deze regels, gericht op het behoud van de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

13.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 14 Waterstaat - Waterkering

14.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor:

het in stand houden, het beheer, het onderhoud en de verbetering van de waterkering;
bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken, dijksloten en andere waterstaatswerken.

14.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

op de gronden mogen ten behoeve van de in artikel 14 lid 1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

14.3 Afwijken van de bouwregels

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van artikel 14 lid 2 sub b , indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad, waartoe vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

3 Algemene Regels

Artikel 15 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 16 Algemene Bouwregels

16.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen

De bouwgrenzen mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen, bestemmingsgrenzen en regels worden overschreden door gebouwen, voor zover de overschrijding ten behoeve van de isolatie van het gebouw geschiedt en de overschrijding ten hoogste 0,25 m bedraagt.

16.2 Algemene regels m.b.t. ondergronds bouwen

16.3 Bestaande afstanden en andere maten

16.4 Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen mogen in afwijking van bouwgrenzen, aanduidingen of bestemmingsgrenzen door gebouwen, voor zover de overschrijding ten behoeve van de isolatie van het betreffende gebouw geschiedt en de overschrijding maximaal 0,25 m betreft;

16.5 Wet/wettelijke regeling

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen cq. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van vaststelling van het plan, tenzij anders bepaald.

16.6 Voldoende parkeergelegenheid

Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, kan niet worden gebouwd wanneer op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Artikel 17 Algemene Gebruiksregels

17.1 Algemeen

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 eerste lid Wro wordt in elk geval verstaan:
1. het is verboden de onbebouwde grond en/of de daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de in het plan aan de grond gegeven bestemming.
2. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. het gebruik van bijbehorende bouwwerken, zelfstandig recreatief onderkomen of afhankelijke woonruimte als zelfstandige woning is niet toegestaan, tenzij anders bepaald in hoofdstuk 2.
5. het gebruik van bed & breakfastkamers en kampeerboerderijen voor permanente bewoning is niet toegestaan.
6. buitenopslag binnen het bouwvlak hoger dan 4 m is niet toegestaan, buitenopslag buiten het bouwvlak is niet toegestaan.
7. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.
Indien de bestemming aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het parkeren en voor het laden of lossen van goederen, moet volgens de parkeernormen van deze regels in deze behoefte zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

17.2 Beroep- en bedrijf-aan-huis

Voor de uitoefening van beroepen- en bedrijven-aan-huis gelden de volgende regels:

de woonfunctie zal in overwegende mate behouden moeten blijven, met dien verstande dat uitsluitend minder dan 1/3 van het woonoppervlak, met een maximum van 100 m², met inbegrip van de maximaal te realiseren aangebouwde bijbehorende bouwwerken, gebruikt mag worden;
het gebruik mag niet plaatsvinden in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, met uitzondering van kleinschalige kinderopvang;
detailhandel is niet toegestaan met uitzondering van:
1. behandeling gerelateerde producten gelijktijdig bij een behandeling;
2. webwinkels, waarbij de goederen niet ter plaatse worden opgehaald en met een maximale oppervlakte van 20 m² aan opslag en distributie van de te verhandelen goederen;
het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
ieder beroep- of bedrijf-aan-huis dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving;
ieder beroep- of bedrijf-aan-huis dient uitgeoefend te worden door één bewoner zelf en maximaal één personeelslid;
er zijn maximaal twee beroepen- en/of bedrijven-aan-huis toegestaan per woning.

17.3 Parkeren

Voor zover in hoofdstuk 2 geen specifieke parkeernormen zijn opgenomen, dient bij het wijzigen van het bestaande gebruik en/of het bouwen op grond van de regels in hoofdstuk 2, voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de 'Nota Parkeernormen Houten', of de rechtsopvolger daarvan;
Van het bepaalde onder a kan worden afgeweken, indien kan worden aangetoond dat op andere wijze is voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Artikel 18 Algemene Afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels:

de bij recht gegeven maten, afmetingen en percentages tot ten hoogste 10% van die maten of afmetingen;
de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/ of - intensiteit daartoe aanleiding geeft;
de bestemmingsregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, mits de bestemmingsgrenzen niet worden overschreden;
de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, kunstobjecten, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje of kunstobject ten hoogste 50 m³ zal bedragen;
de bestemmingsregels en toestaan dat uitstallingen worden geplaatst;
de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10 m;
de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde en ten behoeve van zend-, ontvang- en/ of sirenemasten en ooievaarsnesten wordt vergroot tot ten hoogste 40 m;
het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen wordt vergroot, mits:
1. de maximale oppervlakte van de vergroting ten hoogste 10% van het betreffende bouwvlak zal bedragen;
2. de bouwhoogte wordt vergroot met maximaal 10% van de maximaal voorgeschreven bouwhoogte;
het bouwvlak en de bouwhoogte met minimaal de dikte van de benodigde isolatie en installaties die nodig zijn om het gebouw energiezuiniger te maken of energie op te wekken.

Artikel 19 Algemene Wijzigingsregels

19.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 m en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 20 Overgangsrecht

20.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuw of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a onder 1 van dit artikel met maximaal 10%.
Het bepaalde in lid a van dit artikel is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

20.2 Overgangsrecht voor gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 21 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van bestemmingsplan Agrarische structuurversterking Lekdijk 28/Kaaidijk 9/Trip ong. van de Gemeente Houten.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Vanaf de jaren 90 is in Houten flink gebouwd. Een nieuwe VINEX locatie is ontwikkeld, Houten Zuid. De projectontwikkelaars speculeerden dat nadat de VINEX was afgerond dat dan verder gebouwd kon worden aan Schalkstad op het Eiland van Schalkwijk. Vele gronden op het eiland zijn toen verkocht aan de projectontwikkelaars en de boeren pachten hun gronden van de ontwikkelaars. Hoewel de grond zo agrarisch bleef, hadden boeren minder kans om hun bedrijfspercelen door gerichte grondaankopen te optimaliseren. De investeringsbereidheid is ook minder. De economische duurzaamheid van de bedrijven dreigde achteruit te gaan, terwijl die nu juist nodig is om het agrarisch karakter, en de daarbij horende weidse doorkijken en open landschap te behouden.

De gemeente ging aan de slag met beleid voor het Eiland. Versterking van de agrarische structuur was daarbij het uitgangspunt, maar ook het stimuleren van leefbaarheid en vitaliteit van de kernen, en behoud en het voortbouwen op de waarden van het gebied. Een nieuwe structuurvisie werd gemaakt, in overleg met de bewoners van het Eiland. Centraal in de gebiedsontwikkeling staan het versterken en toevoegen van kwaliteiten in/aan het gebied. Deze kwaliteiten moeten op lange termijn gehandhaafd kunnen worden en te beheren zijn. Het draait om een goede samenhang tussen de kenmerken van het landschap, de functies die het landschap vervult en de manier waarop de mens van die functies gebruik maakt. Deze samenhang is het uitgangspunt bij de ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk.

De recente geschiedenis van het Eiland van Schalkwijk laat een grote uitstroom zien van agrarische ondernemers die de grond aan projectontwikkelaars verkochten ten behoeve van vermeende woningbouwmogelijkheden. Daarnaast zijn er ook ondernemers die de pensioengerechtigde leeftijd bereiken, zonder opvolger. De gemeente (en andere overheden) kunnen die geschiedenis niet terugdraaien. Overheden kunnen wel jonge agrarische ondernemers faciliteren om hun bedrijf te verplaatsen, in te plaatsen, te verbreden of om te vormen, naar een nieuw type agrarisch ondernemerschap. Hiervoor is een grondruil door alle betrokken partijen ingang gezet. Hierbij is circa 200 ha aan agrarische gronden betrokken. Gronden die geruild worden tussen boeren of waar gronden weer terug gekocht worden van ontwikkelaars. Dit proces is gestart in 2011 een krijgt steeds meer vorm.

De gemeente Houten heeft hierbij actiefgeholpen door gronden aan te kopen van ontwikkelaars. Deze gronden woren weer verkocht aan boeren. De boeren krijgen op deze manier grotere grondgebonden huiskavels, zodat zij op een duurzamere manier hun agrarisch bedrijf kunnen runnen en daarmee ook voorbereid zijn op de toekomst. Door ervoor te zorgen dat de boeren weer klaar zijn voor de toekomst, kan de gemeente garanderen dat het gebied agrarisch blijft en het landschap open blijft voor de toekomst. De onderstaande afbeelding laat de betrokken kavels zien.

^{Overzichtskaart van alle deelprojecten die van toepassing zijn in dit document}

Als gevolg van deze 'ruilverkaveling' worden twee agrarisch bedrijven in het gebied verplaatst. Het bedrijf van de Lekdijk 28 verplaatst naar de Trip en het bedrijf aan de Lagedijk gaat naar de Kanaaldijk-Zuid. Voor de verplaatsing van het bedrijf aan de Lagedijk is een afzonderlijk bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht.

Onderhavig plan ziet, mede, op de verplaatsing van het bedrijf van de Lekdijk 28 naar de Trip. Aan de Trip ontstaat de mogelijkheid van een nieuw, goed verkaveld, melkveehouderijbedrijf. Door verkoop/herverkaveling ontstaat voor de verplaatser een goed verkavelde huiskavel voor een melkveehouderij van 130 melkkoeien. In het kader van de verplaatsing van de Lekdijk naar de Trip is een grondruil van ca. 110 hectare tot stand gekomen. De grotere huiskavels die hierdoor ontstaan resulteren in een verbetering van de agrarische structuur, betere mogelijkheden voor weidegang en vergroting van de grondgebondenheid van de bedrijven. Tevens nemen agrariërs gronden terug van ontwikkelaars, waardoor verbetering van de leefbaarheid op het Eiland ontstaat door vermindering van de vervoersbewegingen. De grondruil heeft ook tot voordeel dat er mogelijkheden ontstaan tot (her) introductie van landschapselementen (bijv. sloten, bomen, bosjes, houtwallen) die het landschap interessanter maken. Dergelijke elementen zijn goed voor de biodiversiteit en daarmee voor mens en milieu.

Om dit mogelijk te maken is het noodzakelijk om het agrarisch bedrijf van de Lekdijk te verplaatsen naar een nieuwe plek op het Eiland. Het voorstel is om dit bedrijf te verplaatsen naar de Trip. Het nieuwe agrarische bedrijf blijft even groot als op de huidige situatie, maar door een toename van het aantal gronden rond de boerderij, heeft de boerderij meer toekomstperspectief op het gebied van grond gebondenheid en weidegang.

Op 4 april 2019 is een samenwerkingsconvenant tussen de provincie, Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden en de gemeente ondertekend voor de verschillende projecten in het kader van de Agrarische Structuur Versterking. Daarbij is aangegeven dat dit ruimtelijk initiatief in potentie een meerwaarde oplevert voor het Eiland van Schalkwijk en dat ieder bestuursorgaan zich zal inspannen om bovengenoemd project mogelijk te maken. Voorafgaand aan het convenant zijn provincie, waterschap en gemeente een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met elkaar in 2013. Met deze deelontwikkeling, het zogenaamde ASV I - project, wordt invulling gegeven aan de ambitie zoals deze verwoord is in de structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk en wordt uitvoering gegeven aan het samenwerkingsconvenant tussen de provincie, HDSR en de gemeente.

Ligging in het UNESCO wereld erfgoed gebied

Vanaf de jaren negentig wordt in de Nederlandse samenleving het belang van de Nieuwe Hollandse Waterlinie als uniek Nederlands erfgoed steeds meer onderkend. Sindsdien zijn concrete programma's opgezet en uitgevoerd voor behoud, herstel en ontwikkeling van het Nationaal Landschap 'Nieuwe Hollandse Waterlinie' (verder NHW). De NWH doorkruist de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Gelderland en Noord-Brabant. Om Werelderfgoed te worden moet iets uniek en van Uitzonderlijke Universele Waarde zijn; Outstanding Universal Value. Hiervoor heeft UNESCO criteria en de Hollandse Waterlinies voldoen aan 3 van deze criteria. De Uitzonderlijke Universele Waarde van de Hollandse Waterlinies is:

Een buitengewoon voorbeeld van een Europees verdedigingssysteem van de moderne tijd dat intact is gebleven;
Een ingenieus systeem van militaire verdediging door inundatie dat gebruik maakt van eigenschappen en elementen van het aanwezige landschap;
Uniek in de Europese architectuurgeschiedenis;

In januari 2019 heeft het Rijk de Nieuwe Hollandse Waterlinie ingediend bij het World Heritage Centre van UNESCO in Parijs. In 2019 is het dossier beoordeeld door enkele adviescommissies van UNESCO. De Werelderfgoed Commissie heeft in de zomer van 2021 het besluit genomen de Nieuwe Hollandse Waterlinie, als uitbreiding van de Stelling van Amsterdam, toe te voegen als Werelderfgoed. De ligging van de planlocaties binnen het Werelderfgoed gebied heeft ertoe geleid dat in de planopzet en verdere uitwerking rekening is gehouden met de kernkwaliteiten van het Werelderfgoed. Bestaande landschappelijke structuren zijn in de ontwerpfase als uitgangspunt genomen en met het ontwerp waar mogelijk versterkt. In de verschillende overleggen met de overige betrokken overlegpartners, zoals de provincie Utrecht en de Rijksdienst Cultureel Erfgoed zijn deze criteria het toetsingskader geweest en is in lijn met deze criteria ook verzocht om aanpassingen en bijstellingen in het plan.

1.2 Ligging Van Het Plangebied

Lekdijk 28

De eerste locatie binnen het project is de Lekdijk 28. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Houten, met de aanduidingen HTN04-I-1391 en HTN04-I-597. Deze kavels hebben een totale oppervlakte van ongeveer 2,3 hectare, waarbij niet het gehele kavel gebruikt wordt voor dit project. Om de kavels passend te maken wordt de kavel 1391 opgesplitst in meerdere percelen. Het plangebied is al gelegen aan de Lekdijk en daarover de Lek zelf, en verder omringd door agriculturele bedrijven. Daarbovenop is er ten noordwesten van het plangebied een onderdeel van de Nieuw Hollande Waterlinie te vinden, met verder in het westen fort Honswijk.

Zie hieronder voor de begrenzing van het plangebied.

^{Globale en de omliggende locatie (Bron: Buro SRO)}

Trip ongenummerd

De tweede locatie binnen het project is de Trip ongenummerd ter hoogte van Trip 2. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Houten, met de aanduiding HTN04-I-88. Dit kavel heeft een totaaloppervlakte van 33.335 m², en wordt ook niet volledig gebruikt waardoor het ook opgesplitst wordt in meerdere percelen, waarbij de scheidingslijn van de percelen de sloot wordt. Het plangebied is gelegen net ten noorden van de bebouwingsslinger van Schalkwijk, en is ook gelegen op korte afstand van het Amsterdam-Rijnkanaal. Daarnaast is de omgeving voornamelijk agrarische bedrijven en een paar andere niet agrarische bedrijven in de omgeving.

Zie hieronder voor een impressie van de locatie en globale grenzen.

^{Globale plangrenzen in het rood en de omliggende locatie (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)}

Kaaidijk 9

De derde en laatste locatie binnen het project is de Kaaidijk 9. Het plangebied is kadastraal bekend onder de gemeente Houten, met de aanduiding HTN04-I-1648. Dit kavel heeft een totaaloppervlakte van 26.985 m². Het plangebied op deze locatie ligt ten noordwesten van Schalkwijk, met voornamelijk agrarische bedrijven in de omliggende omgeving. Daarnaast zijn er ook een aantal niet agrarische bedrijven in de omgeving.

Zie hieronder voor een impressie van de locatie en globale grenzen.

^{Globale plangrenzen in het rood en de omliggende locatie (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Voor de drie planlocaties zijn allemaal gelegen binnen de plangrens van het bestemmingsplan 'Eiland van Schalwijk'. Deze is vastgesteld door de gemeenteraad van de Houten op 30 augustus 2017. Hieronder is een fragment van het huidige geldende bestemmingsplan 'Eiland van Schalwijk'.

^{Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. Lekdijk 28 in het rood, Trip 2 in het oranje en Kaaidijk 9 in het roze.}

Lekdijk 28

De Lekdijk 28 locatie heeft de enkelbestemming 'Agrarisch', samen met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Cultuurhistorie', 'Waarde - Landschap 4', en voor een klein gedeelte van de locatie is er ook sprake van 'Waterstaat - Waterkering'. Percelen met ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn volgens het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' bestemd voor: ‘het uitoefenen van grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in lid 1.6 onder a en b, met dien verstande dat de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals bedoeld in lid 1.6 onder b niet is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'fruitteelt''. Dit betekent dat de gronden aan de bestemd zijn voor akker- en vollegrondstuinbouw en een grondgebonden veehouderij. De nu geldende bestemming laat de nieuwe woonfunctie niet toe op locatie.

Trip ong.

De Trip ong. locatie heeft de enkelbestemming 'Agrarisch', samen met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Landschap 3' in een klein gedeelte van het plangebied. Percelen met ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn volgens het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' bestemd voor: ‘het uitoefenen van grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in lid 3.1. De gronden zijn daarmee bestemd voor akker- en vollegrondstuinbouw en een grondgebonden veehouderij. Voor de locatie is geen 'agrarisch bouwblok' opgenomen. Agrarische gebouwen kunnen dan ook niet op locatie worden opgericht.

Kaaidijk 9

De Kaaidijk 9 heeft een enkelbestemming Agrarisch, samen met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 3', 'Waarde - Landschap 1', en 'Waterstaat - Waterkering'. Percelen met ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn volgens het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' bestemd voor: ‘het uitoefenen van grondgebonden agrarische bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in lid 1.6 onder a en b. bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Elk bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden. Hoofdstuk 4 bevat de milieu- en omgevingsaspecten. Tot slot bevat de toelichting hoofdstukken over de opbouw, verantwoording en uitleg van de planregels (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6 en 7).

2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande Situatie

Het plangebied bestaat uit een drie locaties, namelijk de locatie aan de Lekdijk 28, de Trip 2 en de Kaaidijk 9. Onderstaand wordt de huidige situatie op deze locaties nader toegelicht.

2.1.1 Lekdijk 28

De locatie aan de Lekdijk 28 is gelegen ten zuiden van Schalkwijk. Op deze locatie is een melkveehouderij actief. Op dit moment bestaat het terrein uit een karakteristieke boerderij, een recentere bedrijfswoning en diverse agrarische opstallen en agrarische gronden. Het oppervlak voor het plangebied is circa 2,3 hectare, waar het plan is om circa 2.350 m² aan bebouwing is en daarbovenop ook circa 4.980 m² aan verharding aanwezig is.

De kavel aan de Lekdijk 28 is relatief klein. Het bedrijf ligt ingesloten tussen verschillende andere agrarische bedrijven die eveneens behoefte hebben aan uitbreiding. Het bedrijf aan de Lekdijk 28 bestaat uit een maatschap van ouders en zoons. Eén zoon is voornemens het melkveehouderijbedrijf voort te zetten op een locatie op het Eiland van Schalkwijk met een grotere huiskavel.

Als gevolg van de beoogde bedrijfsverplaatsing zullen de percelen grasland rondom de locatie Lekdijk 28, behorend tot de huiskavel worden verkocht aan de omliggende agrarische bedrijven en overige agrariërs aan de Lekdijk die daarmee de gewenste uitbreiding van hun areaal landbouwgronden ten behoeve van een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering kunnen bewerkstelliggen. Daarmee wordt de toekomst voor meerdere agrarische bedrijven verder bestendigd.

Door de beoogde herziening van grondposities voor meerdere agrarische bedrijven, ontstaan grotere huiskavels waardoor sprake is van minder veldkavels per agrarisch bedrijf waardoor een efficiëntere bedrijfsvoering wordt mogelijk gemaakt en minder agrarische verkeersbewegingen over het Eiland van Schalkwijk noodzakelijk zullen zijn.

De onderstaande afbeelding toont een overzicht van de huidige situatie aan de Lekdijk 28.

^{Lekdijk 28 in vogelvlucht (Bron: Google Earth)}

Het plangebied is gelegen aan de Lekdijk en de Lek. Het plangebied is gelegen in de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Ten noordwesten van het plangebied is een onderdeel van de Nieuw Hollande Waterlinie te vinden, met verder in het westen fort Honswijk, Lunet aan de Snel en fort Werk aan de Korte Uitweg.

2.1.2 Trip ongenummerd

De locatie aan de Trip ong. is gelegen ten noorden van Schalkwijk, waarbij deze aan de oostzijde begrensd wordt door de Trip. Hiernaast wordt deze ook begrensd door de Kaaidijk in het zuiden en de Kanaaldijk zuid in het noorden. De locatie is momenteel in gebruik als agrarisch grasland.

Onderstaande afbeelding toont een overzicht van de huidige situatie. Het plangebied is gelegen ter hoogte van Trip 2.

^{Trip 2 in vogelvlucht (Bron: Google Earth)}

Het plangebied is gelegen ten noorden van de bebouwingskern van Schalkwijk en is gelegen op relatief korte afstand van het Amsterdam-Rijnkanaal. In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende agrarische en niet-agrarische bedrijven gelegen.

2.1.3 Kaaidijk 9

De locatie Kaaidijk 9 ligt ten westen van Schalkwijk. Op locatie was een agrarisch bedrijf actief. Sinds eind 2019 is de actieve bedrijfsvoering gestopt. Het terrein bestaat op dit moment uit een (voormalige) monumentale bedrijfswoning en meerdere agrarische bedrijfsopstallen.

Onderstaande afbeelding toont een overzicht van de huidige situatie aan de Kaaidijk 9.

^{Kaaidijk 9 in vogelvlucht (Bron: Google Earth)}

Het plangebied op deze locatie ligt ten noordwesten van Schalkwijk, met voornamelijk agrarische bedrijven in de omliggende omgeving. Daarnaast zijn er ook een aantal niet-agrarische bedrijven in de omgeving.

2.2 Toekomstige Situatie

2.2.1 Lekdijk 28

Het beoogde initiatief is meervoudig. Ten eerste wordt huidige agrarische bedrijfsvoering op locatie beëindigd en verplaatst naar de Trip. Daarmee verliest de locatie zijn agrarische functie en wordt deze omgezet naar een burgerwoning. Nagenoeg alle bedrijfsgebouwen worden gesloopt en een groot deel van de bestaande verharding wordt weggehaald. In totaal wordt circa 2.350 m² aan bebouwing geslooopt en circa 4.980 m² aan verharding weggehaald.

De bestaande bedrijfswoning (boerderij) blijft behouden. Deze wordt gesplitst in twee woningen. De recentere (2e) agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning. Daarnaast worden binnen de bestaande contouren van de voormalige bedrijfsbebouwing drie nieuwe woningen op locatie gerealiseerd. Deze woningen vormen, samen met de bestaande bedrijfswoning en schuur, één samenhangend erf. In totaal zullen er op het erf zes woningen aanwezig zijn in de eindsituatie. De nieuw te bouwen woningen zullen, in lijn met de woonvisie, zogenaamde nul op de meter woningen.

De nieuwe woningen zijn ondergeschikt aan de bestaande boerderij. Met de beoogde situering wordt rekening gehouden met het bestaande verkavelingspatroon. Het bestaande landsschapspatroon heeft als uitgangspunt gediend voor het ontwerp. Het perceel wordt ontsloten middels de bestaande ontsluiting.

De nieuwe woningen en de te splitsen boerderij vormen ten delen de financiële kostendrager van het plan. De omgezette recentere bedrijfswoning blijft in eigendom van de huidige bedrijfsvoerder. Zie hieronder voor een impressie van het beoogde initiatief.

^{Het beoogde herontwikkelingsplan voor de locatie Lekdijk 28 (Bron: Buro SRO)}

2.2.2 Trip ongenummerd

Het geplande initiatief op Trip ong. heeft logischerwijs een direct verband met het project op Lekdijk 28. De bedrijfsactiviteiten die momenteel plaatsvinden op Lekdijk 28 zullen worden verplaatst naar de nieuwe locatie op Trip. Daarnaast omvat het bedrijfsplan de oprichting van een bedrijfswoning, een stal voor het huisvesten van koeien, een opslagplaats voor voertuigen en de aanleg van sleufsilo's voor voeropslag.

Vooruitlopend op de inrichting van het betreffende perceel is eerst op groter schaalniveau onderzocht welke locatie binnen het Eiland van Schalkwijk als uitplaatslocatie in aanmerking komt. In de visie op het Eiland van Schalkwijk is opgenomen dat eventuele nieuwe agrarische bedrijven ontsloten dienen te worden vanaf de Kanaaldijk-Zuid en grenzen gelijk aan de dijk. De locatie aan de Trip voldoet hier niet aan. De situering aan de Trip is wel te motiveren.

Aan de Kanaaldijk Zuid, die parallel gelegen is aan het Amsterdam Rijnkanaal, is eerder een nieuw agrarisch bedrijf gevestigd dat onderdeel was van een ruil in het kader van de agrarische structuurversterking. Langs de Kanaaldijk Zuid bevinden zich al meerdere (agrarische) bedrijven en ook hier vinden in het kader van de agrarische structuurversterking herontwikkelingen plaats.

De komst van nog een agrarische bedrijf aan de Kanaaldijk Zuid wordt ruimtelijk als niet passend beschouwd. Dit vanwege de openheid van het aanwezige polderlandschap, de doorzichten die aangetast worden. Bovendien is er nu ruimtelijke sprake van een evenwichtige verdeling tussen openheid en bebouwd. Deze evenwichtigheid zou daarmee worden aangetast.

De nieuwe locatie aan de Trip is tevens gelegen in het UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Vanuit de unieke universele waarde (OUV= Outstanding Universal Value) van het Werelderfgoed gaat het hier om het strategische landschap en wel het voormalige inundatiegebied, waarvan de kenmerken de openheid en het groene karakter zijn. Het behoud daarvan is van belang. Langs de Trip bevindt zich op dit moment verspreid liggende bebouwing, met een grote openheid daartussen. Hoewel de realisatie van een agrarisch bedrijf met woning en schuren hiertussen in principe een verdichting van dit gebied zal gaan betekenen, zij het een zeer lokale, zal anderzijds met deze nieuwe ontwikkeling de agrarische functie van dit gebied worden versterkt/bestendigd. Een agrarische functie past heel goed bij het groene en open karakter van het voormalige inundatiegebied. Aangezien de locatie verder niet in schootsvelden of Verboden Kringen vanuit de forten ligt, heeft de provincie vanuit de rol als siteholder (degene die de verantwoordelijkheid heeft voor de bescherming van de OUV) ingestemd met deze ontwikkeling. Deze ontwikkeling is ook besproken met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Ook zij hebben begrip getoond voor deze ontwikkeling vanuit de gedachte van het bestendigen en verster-ken van het groene en open karakter. Wel is vanuit de provincie aan de gemeente meegegeven dat ten aanzien van dit gedeelte van het Eiland van Schalkwijk aandacht wordt gevraagd voor het laadver-mogen van het gebied. Tevens is aangegeven dat zorg besteed moet worden aan de architectonisch vormgeving en landschappelijke inpassing van het plan. Daarover is intensief overleg gevoerd met de provincie, hetgeen uiteindelijk heeft geresulteerd in een voor de provincie acceptabel plan.

De gekozen locatie, de Trip, een oud lint dat Schalkwijk met de Kanaaldijk Zuid verbindt, biedt zowel ruimtelijk, landschappelijk als functioneel een passende plek voor een nieuw agrarische bedrijf. Langs dit lint is al een aantal (agrarische) bedrijven gevestigd waarbij dit lint minder openheid vertoond dan de Kanaaldijk Zuid en ruimtelijk anders gesitueerd is ten opzichte van het aangrenzende polderlandschap. Daarbij ligt de landschapsrichting onder een hoek ten opzichte van de Trip waardoor de openheid van het aanliggende landschap op een andere wijze wordt ervaren.

De Trip biedt voldoende ruimte om een agrarisch bedrijf op verantwoorde wijze ruimtelijk en landschappelijk in te passen zonder doorzichten en of openheid onevenredig aan te tasten. Vanwege de bedrijfscontouren met richtafstanden die het agrarische cluster met zich meebrengt is het niet mogelijk het dichtbij de kern Schalkwijk te situeren. In combinatie met mogelijk latere uitbreiding van het bedrijf is het belangrijk een marge te behouden tot de kern.

Ruimtelijk en landschappelijk kan het nieuwe agrarische cluster goed worden ingepast. De land-schapsrichting, die van noordoost richting zuidwest loopt is daarbij leidend waarbij bestaande watergangen de natuurlijke begrenzingen vormen. De bebouwing en kaprichtingen worden in de richting van het landschap geplaatst en de randen van het perceel worden op een natuurlijke wijze ingericht en afgezoomd.

Het ontwerp van het agrarisch perceel is zodanig opgezet dat er in de toekomst ruimte beschikbaar is om de veestal indien nodig uit te breiden. Recente ontwikkelingen hebben aangetoond dat vooral met het oog op dierenwelzijn meer staloppervlak per dierplaats nodig is om dit te rechtvaardigen.

Het agrarisch cluster wordt gerealiseerd binnen de voorgestelde locatie waarbij het perceel groter is dan wat benut wordt voor de bebouwing en het erf. Met name aan de randen wordt (groene) ruimte opgehouden en landschappelijk ingericht passend bij het aanwezige landschapsbeeld. Daarbij vormen de bestaande watergangen aan de noord-, oost- en westzijde de natuurlijke begrenzing van het perceel.

De nieuwe stal zal voorzien zijn van emissiearme technologieën. Bovendien zal de stal voldoen aan de vereisten van de Maatlat Duurzame Veehouderij (verder: MDV). Een MDV-stal kenmerkt zich door een verminderde milieubelasting, maatregelen voor diergezondheid en dierenwelzijn, wat bijdraagt aan de verduurzaming van de veehouderij. Duurzaamheidseisen zijn onder meer van toepassing op ammoniakuitstoot, bedrijfsvoering en omgeving, brandveiligheid, diergezondheid, fijnstof en klimaat.

Op de huidige bedrijfslocatie is een milieuvergunning van kracht voor het houden van 130 melkkoeien en 15 vrouwelijke kalveren. Het bedrijfsplan voor de nieuwe locatie gaat uit van dezelfde aantallen dieren. Het vrouwelijke jongvee betreft kalveren jonger dan één jaar, die recentelijk zijn geboren. Deze jonge dieren zullen vervolgens naar een opfokbedrijf worden overgebracht. Als in de toekomst wordt besloten om het jongvee ook op het eigen bedrijf te houden, is daarvoor voldoende ruimte gereserveerd in het plan.

Sinds 2018 hebben reeds diverse gesprekken met V.O.F. van Eck en de gemeente Houten plaatsgevonden. In deze gesprekken zijn de mogelijkheden tot het verplaatsen van het grondgebonden melkveebedrijf besproken en onderzocht. Door recente ontwikkelingen van de agrarische wet- en regelgeving is per agrarisch bedrijf meer grond nodig om te kunnen voldoen aan de eisen van het Fosfaatreductieplan, de Meststoffenwet en de Wet grondgebonden groei melkveehouderij.

Binnen polder Vuylcop wordt het nieuwe bedrijf gevestigd. Bebouwing in de polder concentreert zich aan de randen van de polder. In de vastgestelde Structuurvisie Eiland van Schalkwijk zijn de karakteristieken van het landschap ‘polder Vuylcop’ beschreven. De langgerekte boomsingels en openheid van de polderland zijn kenmerkend en dienen behouden en versterkt te worden. Met dit als uitgangspunt zullen de karakteristieken eerder worden aangetast indien het bedrijf gevestigd wordt aan de Kanaaldijk-Zuid, waar nog relatief weinig verstoring plaatsvindt, dan langs De Trip. De oostelijke plangrens van polder Vuylcop is reeds in grote mate bebouwd. Het beoogde plangebied komt te liggen langs de randen van de polder, op een locatie waarbij het verstorend effect beperkt zal zijn.

Naast de ruimtelijke zijn er ook bedrijfstechnische aspecten waarmee de vestigingslocatie aan De Trip kan worden onderbouwd: kortere loopafstanden voor de koeien met beweiden, belangrijk in combinatie met melkrobot. Rijafstanden zijn eveneens korter, efficiënter werken bij kuilen en mestrijden. Door de centrale ligging blijft de lengte van de kavelpaden beperkt (afname verharding in landschap) en blijft meer beteeltbare grond beschikbaar. De Kanaaldijk is afgelegen, daarmee gevoeliger voor inbraak en ongewenst bezoek. De begaanbaarheid van de Kanaaldijk is slecht. Met de ambitie om het bedrijf in de toekomst open te stellen voor burgers m.b.t. mogelijk zorgtak of recreatie, dient het bedrijf zichtbaar en bereikbaar te zijn.

Op 29 januari 2019 heeft het college besloten medewerking te verlenen aan de bedrijfsverplaatsing van het melkveehouderijbedrijf naar De Trip, door het ondertekenen van een intentieovereenkomst d.d. 27 augustus 2019 is een inspanningsverplichting gemaakt voor het toevoegen van een nieuw agrarisch bouwvlak in De Trip.

De beoogde bebouwing concentreert zich reeds aan de rand van het plangebied in de oksel van een bestaand glastuinbouwbedrijf en de doorgaande weg De Trip. Ten aanzien van de maximale goot- en bouwhoogte wordt aansluiting gezocht met de planregels behorend bij de agrarische bestemming, te weten een goothoogte van 6 meter en nokhoogte van 11 meter. Het bedrijfsperceel wordt op landschappelijke wijze ingepast, de volgende elementen zijn daarbij toegevoegd, een boomsingel van knotwilgen, erfbeplanting en houtwallen, waardoor de lengterichting van het perceel benadrukt wordt. Ter versterking van de landschapsstructuur zullen nieuwe bomen worden aangeplant. In de nabijheid van het beoogde plangebied bevinden zich geen elementen of onderdelen van de Hollandse Waterlinie die door de ontwikkeling van het plan niet meer zichtbaar zouden zijn. Mede door de landschappelijke inpassing en locatiekeuze vindt geen afbreuk plaats van het karakteristieke polderland.

De ontsluiting van het bedrijfsperceel geschiedt door gebruik te maken van de bestaande in- en uitrit aan de Trip. Het aantal verkeersbewegingen zal op de beoogde locatie in vergelijking met de huidige bedrijfslocatie afnemen, de opslagen zijn groter zodat minder vaak transport plaatsvindt, bovendien zorgt de aaneengesloten huiskavel voor efficiënte looplijnen.

Zie hieronder een impressie van het beoogde initiatief.

^{Verbeelding van de beoogde situatie (Bron: Van Westreenen)}

2.2.3 Kaaidijk 9.

Aan de Kaaidijk 9 is de agrarische bedrijfsvoering al enige tijd geleden gestopt. De bijbehorende gronden zijn inmiddels overgedragen aan de omliggende agrarische bedrijven en het nieuw te vestigen bedrijf aan de Trip. Op locatie worden een deel van de bedrijfsopstallen gesloopt. In lijn met de 'ruimte voor ruimte' regeling worden twee nieuwe vrijstaande woningen op locatie gerealiseerd. De bestaande monumentale boerderij verliest zijn bedrijfsfunctie en wordt omgezet naar een reguliere woning. Op het perceel is een monumentale schuur aanwezig, deze blijft behouden.

Voor het stedenbouwkundigplan is het bestaande landschapspatroon als uitgangspunt genomen. Hierbij zijn bestaande sloten behouden en voorziet het plan in het terugbrengen van een historische sloot. De nieuwe woningen worden ontsloten op de Kaaidijk en vormen een logische voortzetting van het lint. In bebouwingstypologie wordt aangesloten op de bebouwing zoals deze aanwezig is aan de Kaaidijk. De woningen zullen maximaal 1 bouwlaag krijgen met kap.

Zie hieronder van een impressie van het beoogde plan.

^{Impressie van het beoogde plan op de Kaaidijk 9 (Bron: Buro SRO)}

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

In de Omgevingsvisie is het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie op de kaart aangegeven als een gebied die is opgenomen als nominatie voor de Werelferfgoedlijst. In het verlengde daarvan wordt in de Omgevingsvisie door verwezen naar de beleidsnota 'Erfgoed telt!'. Deze nota onderschrijft het belang van erfgoed voor de samenleving. Het Rijk beschermt erfgoed en stimuleert dat erfgoed bij actuele ruimtelijke opgave wordt benut en als inspiratie dient voor de beoogde ontwikkeling. Behoud, versterken en benutten van de bestaande kwaliteiten van (gebouwd) erfgoed en landschap wordt verbonden aan de groei en ontwikkeling van steden, dorpen en wijken. In lijn met deze inzet heeft het Project Agrarisch Structuurversterking vorm gekregen. Door in het gebied agrarisch gebruik een toekomst te geven kan het van oudsher aanwezige gebruik op een duurzame manier worden voortgezet. Met de voortzetting van dit gebruik blijft het agrarische gebruik de drager van het landschap en kan de bestaande verschijningsvorm behouden blijven en indien mogelijk verder versterkt.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

In het Barro is het plangebied aangewezen als 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Inzet daarmee is de bestaande kernkwaliteiten te beschrijven en behouden. De verdere uitwerking van de kernkwaliteiten is belegd bij de provincie, deze staan beschreven in de Provinciale Verordening, bijlage 8 van de verordening. Het beschrijven van de kernkwaliteiten is nog niet afgerond een verdere uitwerking vindt nu plaats in het kader van de verschillende Gebiedsanalyses. In het kader van de planontwikkeling heeft een intensieve afstemming met de provincie plaatsgevonden. In dat kader zijn voor beide locaties verschillende planaanpassingen doorgevoerd en wordt er via het beeldkwaliteitsplan nadrukkelijker gestuurd op een kwalitatief hoogwaardige invulling van de twee ontwikkelingslocaties en passende architectuur. Met de aanpassingen en de beoogde ruimtelijke invulling blijven de kernkwaliteiten zoals benoemd in bijlage 8 intact en vindt er geen aantasting plaats.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Het plan betreft de verplaatsing van een bestaand agrarisch bedrijf van de Lekdijk 28 naar de Trip 2. De vrijkomende gronden aan de Lekdijk 28 en Kaaidijk 9 worden herontwikkeld. Op de Lekdijk 28 komen er 5 woningen, 3 nieuwbouw en 2 als gevolg van de splitsing van de bestaande boerderij, bij. Aan de Kaaidijk 9 worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Aan de Trip 2 wordt een nieuw agrarisch bouwvlak opgenomen ten behoeve van de bedrijfsvoering die aan de Lekdijk 28 beëindigd wordt.

Lekdijk 28

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt vanaf 12 woningen. Hierbij is er dus geen sprake van een ladderplichtig initiatief.

Trip 2

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat gronden waaraan een agrarische bestemming is toegekend niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling. Met het voorgenomen plan wordt een bestaand agrarisch bouwvlak verplaatst van de Lekdijk 28 naar de Trip 2. Hiermee is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Kaaidijk 9

In lijn met wat geldt voor de ontwikkeling aan de Lekdijk 28 geldt ook voor de ontwikkeling aan de Kaaidijk dat hier geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarmee is een verdere ladderonderbouwing niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De Omgevingsvisie provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

waarin Stad en land gezond zijn;
die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
waarin Duurzame energie een plek heeft;
met Vitale steden en dorpen;
die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren

Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers.

Concentreren

Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie.

Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie

De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Planspecifiek

Onderhavig plan maakt drie ontwikkelingen mogelijk. Ten eerste wordt een bestaande boerderij verplaatst binnen het landelijk gebied van de Lekdijk naar De Trip. Deze verplaatsing heeft tot gevolg dit agrarische bedrijf duurzaam verder kan en de overige bedrijven aan de Lekdijk verder in omvang kunnen groeien waarmee ook deze bedrijven toekomst bestendiger zullen zijn. Op een groter schaalniveau draagt dit project, als deelproject, bij aan de agrarische structuurversterking van het gebied. Een groot aantal ha landbouwgrond wisselt van eigenaar. Daarmee worden meerdere grote huiskavels mogelijk gemaakt waarmee de landbouw in Schalkwijk als landschappelijke drager weer verder versterkt wordt.

Als gevolg van de verplaatsing van het agrarisch bedrijf worden aan de Lekdijk en aan de Kaaidijk (burger-)woningen toegevoegd. Deze toevoeging van woningen aan de kern Schalkwijk draagt bij aan de leefbaarheid van de kern. In Schalkwijk is behoefte aan woningbouw. De extra woningen dragen er ook aan bij dat bestaande voorzieningen binnen Schalkwijk in stand gehouden kunnen worden.

Voor het plan is reeds met de provincie Utrecht een convenant gesloten. Geconcludeerd kan worden dat het plan in overeenstemming is met de provinciale structuurvisie.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening

Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's:

De Omgevingsverordening

In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken.

De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden.

Programma's

Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s. De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie pakt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen.

Planspecifiek

Het plangebied bevindt zich in het landelijke Schalkwijk en valt ook binnen het experimentele gebied. Artikel 1.7 van het Experimenteergebied biedt de mogelijkheid om 'uitnodigingsplanologie' op een innovatieve manier toe te passen, wat inhoudt dat het plannen vanuit de locatie of de ruimtelijke uitdaging centraal staat. Deze experimentele aanpak kan van nut zijn bij de overgangen in de landbouwsector. De provincie streeft ernaar om belangen in een gebied samen te brengen en gezamenlijk na te denken over de kwaliteiten van een gebied en wat er nodig is om het een positieve toekomst te bieden.

Op 4 april 2019 is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de provincie, het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden en de gemeente. Hierbij is benadrukt dat dit ruimtelijke initiatief potentieel van toegevoegde waarde is voor het Eiland van Schalkwijk, en elk bestuursorgaan heeft zich verplicht om het genoemde project mogelijk te maken. Dit initiatief past binnen de flexibiliteit die artikel 1.7 biedt.

Naast dat het beoogde gebied valt onder de experimentele ruimte, bevindt het zich ook binnen de zone van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het UNESCO Werelderfgoed. Bij het opstellen van de basisprincipes van het plan en de verdere uitwerking is er getracht rekening te houden met de positie van het plan binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Zowel voor het plan aan de Lekdijk, Trip en Kaaidijk is er gezocht naar aansluiting bij de bestaande ontginningsstructuur en de bestaande landschappelijke elementen. Tijdens het opstellen en uitwerken van de plannen heeft de provincie Utrecht actief meegedacht om tot een aanvaardbaar en passend ruimtelijk plan te komen.

Voor de beoogde ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van artikel 1.8 van de Verordening in combinatie met Bijlage 12 van de verordening. Hierbij kan er afgeweken worden van het bestemmingsplan binnen het eiland van Schalkwijk zolang er wordt voldaan aan de pijlers 1 tot 7, zoals genoemd in Bijlage 12 'Eiland van Schalkwijk', en dat de woningbouw buiten de bebouwde kom beperkt blijft tot 250 woningen.

De benoemde pijlers in bijlage 12 zijn:

1. "Alle inspanning op het Eiland is gericht op behoud en ontwikkeling van het landschap en het versterken van de economische basis daarvan. Net zo belangrijk is het vergroten van de leefbaarheid voor bewoners en het aantrekkelijker maken voor bezoekers."

Alle deelprojecten binnen ASV worden ingepast op het lokale landschap waardoor de kernkwaliteiten behouden blijven, daarnaast wordt er ruimte gemaakt voor duurzaam wonen op het platteland.

2. "Alle ontwikkelingen dragen bij aan de duurzame toekomst van het Eiland."

Door het uitvoeren van het project ASV wordt het buitengebied verduurzaamt, de agricultuur geconcentreerd, nieuwe woonmogelijkheden beschikbaar gemaakt, en de woningvoorraad verduurzaamt. Hierdoor wordt er voldaan aan de PPP.

3. "Landbouw is en blijft de belangrijkste beheerder van het landschap op het Eiland."

De uitvoering van de ASV brengt geen bedreiging voort tegen de agrarische motor van het eiland van Schalkwijk. Het omgekeerde is hier van kracht, door het herontwikkelen van beïndigde agrarische bedrijven en het mogelijk maken voor boeren om op andere een andere locatie hun werk voort te zetten op het eiland zorgt ervoor dat zowel de economische als de ruimtelijke sector vitaal blijven.

4. "Verbreding van de landbouw is de motor van de duurzame ontwikkeling van het Eiland."

Door het mogelijkmaken van de verplaatsing van het agrarische bedrijf van de Lekdijk 28 naar de Trip 2 word ervoor gezorgd dat de boer zijn werk kan blijven voortzetten zonder problemen terwijl de naastgelegen boer het gevaar van ruimtelijke concurentie verliest. Dit zorgt voor een gezonder ondernemers klimaat en kan de boer zonder problemen zijn werk voortzetten.

5. "De Nieuwe Hollandse Waterlinie is de hoofddrager van het toeristisch-recreatief profiel van het Eiland."

Door de uitvoering van de deelprojecten onder ASV wordt er geen schade aangericht aan de onderdelen van de Nieuw Hollandse Waterlinie (NHW), noch aan het landschap of de waarden die de NHW koestert.

6. "Woningbouw, onder strakke voorwaarden, is geen doel maar een middel om te bouwen aan de duurzame toekomst van het Eiland."

Om het proces te kunnen bekostigen is er gekozen voor de bouw en verkoop van de nieuwbouwwoningen, waarbij duurzaamheid en inpassing in het lokale landschap hoog in het vaandel staan.

7. "Er vinden geen grootschalige verkeersingrepen plaats op het Eiland."

Door het kleinhouden van de ingrepen worden de maximale extra verkeersbewegingen tot een minimum gehouden, waardoor de lokale wegen niet overbelast worden en de huidige verkeersdoelgroep van voetgangers, fietsers, en elektrische automobilisten niet verstoord zou worden.

Op basis van alle beschikbare informatie vormt de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht geen probleem.

3.2.3 Gebiedsanalyse Kernkwaliteiten Nieuwe Hollandse Waterlinie Eiland van Schalkwijk

De Hollandse Waterlinies bestaan uit de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) en de Stelling van Amsterdam (SvA). UNESCO heeft in juli 2021 de voorgestelde uitbreiding van de Werelderfgoedlijst goedgekeurd. Hierdoor vormen beide linies nu gezamenlijk het UNESCO Werelderfgoed genaamd de Hollandse Waterlinies. In de interim omgevingsverordening van de Provincie Utrecht staat duidelijk vermeld dat de buitengewone universele waarde van dit Werelderfgoed beschermd moet blijven. Deze unieke waarde wordt in de Nederlandse ruimtelijke context beschreven aan de hand van drie kernkwaliteiten, die per gebied kunnen variëren. Het doel van de gebiedsanalyses is om dieper inzicht te bieden in waar en hoe deze kernkwaliteiten zich manifesteren binnen het gebied.

De gebiedsanalyse betreffende de kernkwaliteiten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie op het Eiland van Schalkwijk beschrijft onder andere de specifieke eigenschappen van Schalkwijk. Wat het Eiland van Schalkwijk (en Vreeswijk) bijzonder maakt, is de rol die het heeft gespeeld als cruciaal onderdeel van de inundatiewerken. Dit gebied fungeerde als een essentiële 'kraan' voor het onder water zetten van het oostelijke gebied van Utrecht. Hierbij waren vijf sluizen langs de Lek en uitgestrekte kanalen richting Utrecht betrokken. Ook opmerkelijk is de stevige verdediging van de toegangspunten in dit specifieke deelgebied, met inbegrip van de grote toegangsweg vanaf de Lekdijk, de oeverwal en de rivier.

Wat dit gebied verder bijzonder maakt, is de aanwezigheid van constructies uit de laatste bouwfase (jaren 30 tot begin 1940). Het meest opvallende element hiervan is de Plofsluis. De volgende kernkwaliteiten zijn geïdentificeerd in dit gebied:

Strategisch Landschap:

Hoofdverdedigingslijn duidelijk herkenbaar aan de Lekdijk en daar gelegen aan de rand van het open agrarische gebied op de overgang naar het winterbed van de rivier;
Driedubbele hoofdverdedigingslijn ter hoogte van Nieuwegein; alleen de in de jaren 30 verlegde lijn naar het Lekkanaal ligt binnen het Werelderfgoedgebied;
Verboden kringen open in het landelijk gebied van Houten: Kringen van Fort Honswijk, Werk aan de Korte Uitweg, Werk aan de Waalse Wetering. Niet of veel minder open verboden kringen bij Fort Jutphaas en Fort Vreeswijk, bij laatstgenoemde wel aan de Lekzijde;
Brede inundatiegebieden aan de zuidkant, in het landelijk gebied van Houten. Grotendeels open en herkenbaar, maar met diffuse begrenzing (geen perceelsgrenzen); hoger gelegen stroomruggronden vormen de grens. Op enkele locaties is het inundatiegebied bebouwd en niet meer herkenbaar, zoals bij Nieuwegein (bedrijventerrein ’t Klooster) en, Schalkwijk (omgeving Biesterlaan);
Twee duidelijke wateraccessen: de Lek en het (verbrede) Lekkanaal.

Watermanagement:

Karakteristieke inundatiesluizen en markante waterwerken, waaronder de Plofsluis, Rijkshulpschutsluis, Oude Sluis, Beatrixsluis (alle drie Vreeswijk), de inundatiesluis (restant) in de Lekdijk bij Fort Honswijk, kleinere elementen bij het Lekkanaal;
Het inundatiekanaal Honswijk overgaand naar de Schalkwijksche wetering;

Militaire werken:

Forten op strategische posities langs en in de nabijheid van de Lek: Fort Vreeswijk, Fort Honswijk, Werk aan de Waalse Wetering (rand stroomrug);
Herkenbare ensembles: vooral Fort Honswijk- inundatiekanaal - gedekte weg - Lunet aan de Snel -Werk aan de Korte Uitweg;
Veelheid aan militaire objecten als kazematten en groepsschuilplaatsen langs de hoofdverdedigingslijn: bij de Lekdijk het Werk aan de Groeneweg met dubbele loopgravenlinie, groepsschuilplaatsen, antitankgracht en tankversperringen op de dijk, langs het Lekkanaal met kazemat, hoek Lekdijk/Lekkanaal, enkele groepsschuilplaatsen en inundatiesluis.

Vanuit deze kernkwaliteiten zijn vervolgens ontwerp principes gedefinieerd, te weten:

Maak het samenhangende stelsel van strategisch landschap, watermanagement en de militaire werken beter zichtbaar en beleefbaar.
De maat, schaal en vorm van nieuwe ontwikkelingen is passend in het landschap en wordt afgestemd op de elementen van de linie.
Behoud en herstel de continuïteit van de hoofdweerstandslijn als lineaire hoger gelegen structuur in het landschap als begrenzing van de inundatiekommen (onveilige zijde) en het te verdedigen gebied (veilige zijde.
Behoud en versterk de herkenbaarheid van het aanwezige contrast tussen de veilige en onveilige zone
Behoud de openheid van de inundatiekommen waar deze nog aanwezig is.
Behoud de openheid van de verboden kringen en schootsvelden waar deze nog aanwezig is.
Behoud de zichtlijnen vanuit de militaire werken op het acces en, indien relevant, naar andere militaire werken.
Behoud de accessen in samenhang met de bijbehorende militaire werken.
Behoud de herkenbaarheid van het watermanagementsysteem.

Met in achtname van de bovenstaande principes is onderhavig plan opgegesteld. Daarbij is geprobeerd zoveel mogelijk recht te doen aan de ontwerpprincipes. Hierbij is bij het ontwerp voor de drie locaties afstemming gezocht met elementen uit de linie die op locatie nog waarneembaar zijn. Het betreft hier voornamelijk de lijnen in het landschap. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal de provincie Utrecht betrokken blijven om te toetsen of de beoogde kwaliteit, zoals verwoord in het beeldkwaliteitsplan, ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Kromme Rijngebied

De Omgevingsvisie Kromme Rijngebied, getiteld 'Vanuit kwaliteit verder werken', is officieel aangenomen door de gemeenteraad van Houten op 21 maart 2017. Deze omvangrijke visie is tot stand gekomen door een nauwe samenwerking tussen de gemeenten Bunnik, Houten en Wijk bij Duurstede. De voornaamste focus van deze omgevingsvisie ligt op het landelijke gebied dat zich uitstrekt over de drie genoemde gemeenten. Vanuit een juridisch perspectief is deze visie vastgesteld als een structuurvisie volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De kern van deze omgevingsvisie omvat het strategische beleid met betrekking tot het fysieke domein. Hierdoor ontstaat duidelijkheid voor zowel de inwoners, ondernemers als ontwikkelaars. Deze belanghebbenden krijgen heldere richtlijnen aangereikt, zodat zij weten waar zij aan toe zijn en hun initiatieven op een adequate wijze kunnen inschatten. De omgevingsvisie fungeert als een kompas dat richting en context biedt voor toekomstige ontwikkelingen binnen dit gebied.

De gezamenlijke inspanningen van de drie gemeenten hebben geleid tot een alomvattende visie die niet alleen de huidige status en potentie van het Kromme Rijngebied weerspiegelt, maar tevens een routekaart uitzet voor duurzame en doelgerichte ontwikkelingen. Hierbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de unieke kwaliteiten van het landschap, de ecologie en de culturele identiteit van het gebied. De Omgevingsvisie Kromme Rijngebied fungeert als een cruciaal instrument voor het bereiken van een gebalanceerde en harmonieuze groei, waarbij een leefbare omgeving en economische vooruitgang hand in hand gaan.

Planspecifiek

Binnen de omgevingsvisie geven de collaborerende gemeenten aan dat er extra ruimte geboden wordt in de regelgeving voor innovatieve concepten. Het landelijke gebied geniet een grotere speelruimte voor de verwezenlijking van bepaalde innovatieve ideeën vergeleken met stedelijke gebieden. Hierbij wordt tevens aangemoedigd om een innovatieve benadering toe te passen op andere ontwikkelingen, zoals het hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen. Aangezien er reeds een structuurvisie is opgesteld voor het 'Eiland van Schalkwijk', zoals uiteengezet in de toelichting paragraaf 3.4.1, is dit specifieke deel van het landelijke gebied uitgesloten van het toepassingsgebied van de Omgevingsvisie Kromme Rijngebied. Het resultaat van deze overweging is dat de omgevingsvisie niet van invloed is op het plan dat momenteel ter discussie staat.

3.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied

In het uitvoeringsprogramma Kromme Rijn vormt het opstellen van een landschapsontwikkelingsplan (LOP) voor het Kromme Rijngebied één van de projecten. De gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist hebben besloten samen een (LOP) op te stellen. Samen met het beeldkwaliteitplan is het LOP in september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld.

Doelstelling

Het belangrijkste doel van het landschapsontwikkelingsplan is het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke kwaliteiten en samenhang in het plangebied. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Het buitengebied dient daarbij vitaal, aantrekkelijk en economisch gezond te zijn. Specifieke doelstellingen voor het LOP zijn de volgende:

waarborgen van het cultureel erfgoed en een goede leefomgeving voor toekomstige generaties door functies op adequate wijze te situeren en vorm te geven;
versterken van de identiteit en beleefbaarheid van het landschap;
stimuleren van de betrokkenheid (inhoudelijk en financieel) van de burger bij de kwaliteit van het landschap en de leefomgeving en stimuleren van lokale en regionale initiatieven voor verbetering van het landschap;
vormen van een helder referentiekader vanuit de landschapskwaliteit voor beoordeling en advisering van nieuwe ontwikkelingen;
versterken van de (be)leefbaarheid van het buitengebied.

Deelgebied Kom van Schalkwijk

Op grond van de ontstaansgeschiedenis en de occupatie is het gebied in te delen in een aantal deelgebieden. Voor het plangebied van bestemmingsplan is deelgebied 'Kom Schalkwijk' van belang. De ruimtelijke kwaliteiten van dit gebied zijn:

herkenbare slagenverkaveling en open landschap met Schalkwijk als fraai bebouwingslint;
overwegend weidebouw, echter ook laagstamfruitteelt;
bijzonder inundatiekanaal in het verlengde van fort Honswijk.

De daarbij geformuleerde problematiek en opgaven zijn:

beperkt aantal ontsluitingswegen voor landbouwkundig en recreatief verkeer;
in aansluiting op omringende stedelijke gebieden van Houten, Nieuwegein en Vianen is er behoefte aan recreatief medegebruik en een hiervoor aantrekkelijke inrichting;
doorsnijding en begrenzing door infrastructuur: Amsterdam-Rijnkanaal, spoorlijn Utrecht-Den Bosch, A2 en aan zuidzijde Lek;
toekomstige woningbouwopgave.

Planspecifiek

Het voorgenomen plan houdt rekening met de karakteristieke slagenverkaveling die kenmerkend is voor het Eiland van Schalkwijk. Bij het ontwikkelen van de plannen voor zowel de Lekdijk als de Kaaidijk is de bestaande landschapsstructuur als uitgangspunt genomen, wat leidt tot de beoogde nieuwe invulling. Bovendien draagt de sloop van verouderde bedrijfsgebouwen bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De verminderde bebouwing aan de Lekdijk en Kaaidijk draagt bij aan een 'ontstening' van het landschap, wat resulteert in een grotere openheid. Deze verhoogde openheid draagt niet alleen bij aan de landschappelijke kwaliteit, maar versterkt tevens de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

De verplaatsing van de boerderij van de Lekdijk naar de Trip heeft als gevolg dat er op de Trip een agrarisch bedrijf ontstaat dat beter is voorbereid op toekomstige ontwikkelingen. De agrarische gronden aan de Lekdijk worden overgedragen aan de achterblijvende bedrijven aan de Lekdijk. Deze bedrijven maken daardoor een sprong in schaalgrootte en worden daarmee meer bestendig voor de toekomst. Deze agrarische bedrijven blijven een essentieel onderdeel van het landschap en dragen op die manier bij aan het behoud en de verdere versterking van het agrarische karakter van het landschap.

In conclusie kan worden gesteld dat het beoogde plan gericht is op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het lineaire lint en het open slagenlandschap. Hiermee wordt consistentie bereikt met de doelstellingen van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP).

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Structuurvisie Eiland van Schalkwijk

De Structuurvisie Eiland van Schalkwijk is door de raad van de gemeente Houten vastgesteld op 22 december 2011. De visie geeft planologische duidelijkheid en biedt een antwoord op ontwikkelingen die plaatsvinden in de landbouw, oprukkende verstedelijking, veranderende maatschappelijke omstandigheden en actuele grondposities. De structuurvisie is gericht op de duurzame ontwikkeling van het eiland met en door alle betrokken partijen. De visie wordt ondersteund door de provincie Utrecht en het hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden en is in nauwe samenwerking met deze partijen tot stand gebracht.

Met deze structuurvisie legt de gemeente de koers op hoofdlijnen vast voor ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk, waarbij:

landbouw en recreatie de belangrijkste dragers zijn voor de economische ontwikkeling;
de leefbaarheid in de kernen (vitaliteit) verder zal worden versterkt;
de essentiële (landschappelijke en ecologische) kwaliteiten worden behouden en versterkt (open en groen);
ruimte wordt geboden aan water, waarbij een goed functionerend watersysteem bijdraagt aan economische en ecologische ontwikkeling;
duurzame ontwikkeling het uitgangspunt is.

Daarnaast wordt met de structuurvisie een ontwikkelingsvisie aangereikt dat:

de ruimtelijke kaders aangeeft voor die initiatieven;
private en publieke partijen uitdaagt met initiatieven en nieuwe samenwerkingsverbanden te komen;
als eerste toetsingskader dient bij het beoordelen van initiatieven;
een kader biedt voor later op te stellen bestemmingsplannen.

De ambitie is dus om naast het benoemen en vastleggen van de ruimtelijke kwaliteit, een ontwikkelingsproces op gang te brengen. Geen blauwdruk van een plan, maar een zoektocht naar passende initiatieven die duurzaam en economisch haalbaar zijn, waarbij de overheid faciliteert en toetst. Initiatieven zijn niet alleen invullingen binnen een bestaande structuur, maar dragen bij aan het in stand houden en versterken van die structuur.

Planspecifiek

Binnen de context van de structuurvisie worden diverse mogelijkheden voor ontwikkeling aangestipt, waarbij zowel ondernemers als bewoners een rol kunnen spelen. Er is een uitnodiging voor particuliere initiatieven die op hun eigen wijze bijdragen aan de duurzame ontwikkeling van het gebied. Hoewel grootschalige woningbouw niet passend wordt geacht in dit hoofdzakelijk agrarische gebied, wordt er wel ruimte gecreëerd voor het behoud van vitaliteit in kleine kernen. Dit behelst onder andere het geleidelijk toevoegen van een beperkt aantal woningen aan bestaande kernen, wat van groot belang is voor het in stand houden van sociale samenhang, voorzieningen en gemeenschapsleven.

De voorgenomen planontwikkeling komt niet alleen de ruimtelijke aspecten ten goede, maar ziet ook nadrukkelijk op het versterken van de agrarische sector. Hiermee ontstaat er opnieuw een solide basis voor het landelijke gebied. De agrarische sector wordt erkend als een centrale pijler van het gebied en zal door deze ontwikkeling een aanzienlijke stimulans krijgen. Met de bedrijfsverplaatsing van het bedrijf van de Lekdijk naar de Trip ontstaat een toekomst bestendig bedrijf aan de Trip. Door de gronden aan de Lekdijk over te dragen aan de 'achterblijvende' bedrijven aan de Lekdijk worden ook deze bedrijven meer toekomstbestendig en blijven deze bedrijven van waarde als 'drager van het landschap'.

De structuurvisie heeft als primair doel om duurzame gebiedsontwikkeling te bevorderen, waarbij het landelijke karakter en de openheid van het gebied behouden blijven en zelfs versterkt worden. Met de beoogde sloop van agrarische opstallen aan de Lekdijk en de Kaaidijk wordt hieraan een bijdrage geleverd. Bij het vormgeven van deelprojecten is zorgvuldig gekeken naar het behoud van openheid en de groene uitstraling van het landschap, waardoor deze projecten minimale invloed hebben op de omgeving.

De voorgestelde ontwikkelingen, waaronder woningbouw, de transformatie van voormalige bedrijfswoningen naar burgerwoningen en de verplaatsing van een agrarisch bedrijf voor een duurzame toekomst, sluiten nauw aan bij de beginselen uiteengezet in de structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk. De ontwikkeling voorziet in lokale behoeften op het gebied van wonen en draagt tegelijkertijd bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, onder andere door de sanering van bestaande agrarische stallen.

3.4.2 Woonvisie Houten 2016 - 2025

In maart 2016 is de woonvisie 2016 - 2025 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. De basis van de woonvisie wordt gevormd door het woningbehoefteonderzoek (Wbo) dat in augustus 2015 is gedaan. Het Wbo heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025.

Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800 woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze behoefte tegemoet komen.

De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen gebieden waarvoor de programma’s in contracten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed (kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van 1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden.

Thema's woonvisie

Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens.
Houten wil zo veel mogelijk tegemoet komen aan de realisering van de woonwens van haar bewoners mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de kwaliteit en de duurzame ambities. Om deze gewenste diversiteit in woningsegmenten te bereiken staat de gemeente open voor initiatieven van particulieren. Tevens is de ambitie om in 2040 over een volledig energieneutrale woningvoorraad te beschikken.
Focus op huisvesting van gezinnen en ouderen.
De toekomstige vraag naar huisvesting is voor een aanzienlijk deel afkomstig van gezinnen. Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven en derhalve voor een deel in de nieuwbouwopgaven deze doelgroep bedienen. Tegelijkertijd vergrijst de gemeente en zal er een forse vraag naar voor ouderen geschikte (gelijkvloerse) huisvesting ontstaan na 2025. Om adequaat op deze ontwikkeling te reageren zal gaandeweg meer ruimte komen voor deze doelgroep. Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij transformatie van kantoren en via doorstroming in de woningketen.
Voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad.

In Houten is behoefte aan woningen en voorzieningen voor specifieke doelgroepen. Daarnaast bestaat er specifiek in Schalkwijk de behoefte aan extra woningen voor Schalkwijkers die graag in Schalkwijk willen blijven of gaan wonen. Dit plan voorziet in deze vraag.
Wonen en zorg in samenhang bezien.
De vergrijzing zal richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk toenemen. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk thema is geworden.

De gemeente wil als facilitator het makkelijk(er) maken om deze woningen geschikt te maken en de woonomgeving zo goed mogelijk laten aansluiten op de oudere doelgroep en mensen met een beperking. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in de nabijheid te realiseren. Daarnaast wil de gemeente zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen.

Schalkwijk

De beleidsdoelen van de gemeente Houten omvatten twee belangrijke aspecten. Enerzijds wordt de nadruk gelegd op binnenstedelijke ontwikkeling, met als streven om ten minste tweederde van de totale woningbouwopgave binnen stedelijk gebied te realiseren. Anderzijds staat het behoud en de verbetering van de kwaliteit van het landelijke gebied hoog op de agenda. In dit kader heeft de provincie een speciale status toegekend aan het Eiland van Schalkwijk, waardoor buiten de aangewezen bouwgrenzen maximaal 250 woningen kunnen worden gebouwd. Deze mogelijkheid is echter gebonden aan de voorwaarde dat deze initiatieven moeten bijdragen aan een versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het Eiland.

De woonvisie benadrukt eveneens de noodzaak om de leefbaarheid van de kleine kernen te waarborgen. Het toevoegen van nieuwe woningen aan de bestaande voorraad kan hieraan bijdragen, en het bijzondere status die de provincie heeft toegekend aan het Eiland van Schalkwijk voor de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de reguliere bouwgrenzen is een illustratief voorbeeld hiervan. Hierdoor ontstaan er mogelijkheden om het karakter van het dorpsachtige woonmilieu te versterken, met name in de hogere prijsklassen, zoals aangegeven in het Woningbouwprogramma (Wbo).

Specifiek voor de 'kleine kernen' in Houten is een woningbehoefte onderzoek gedaan (Companen, november 2021). Voor Schalkwijk wordt een toename in de woningbehoefte voorzien. Naast ruimte voor de lokale vraag naar woningen is er ook ruimte voor woningen voor 'nieuw-vestigers'.

Planspecifiek

Voor de kern Schalkwijk geldt dat er een woningbouwbehoefte bestaat om de kern leefbaar te houden. De beoogde toevoeging woningen aan de Lekdijk en Kaaidijk, de omzetting van de voormalige bedrijfswoningen naar burgerwoningen draagt hieraan bij. Met de beperkte toevoeging van woningen aan het woningbestand wordt een bijdrage geleverd aan de vraag naar woningen in Schalkwijk. De vraag naar sociale huurwoningen, appartementen of kleine eengezinswoningen is hierbij het grootst.

De voorgenomen ontwikkelingen dragen bij aan de totale woningbehoefte van 1.800 woningen in de gemeente Houten. In programma en doelgroep sluit het plan niet direct aan bij de nadrukkelijke behoefte aan sociale huurwoningen, appartementen of kleine eengezinswoningen. Voor het realiseren van dit type woningen lenen de locaties zich niet. De beoogde woningen zullen daarmee voornamelijk een functie hebben vor 'nieuw-vestigers'. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de Woonvisie 2016 - 2025.

3.4.3 Programma Duurzaam Houten 2016 - 2018

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen en gemeenten belangrijk gevonden. Duurzaamheid vormt ook een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Houten. Op 5 juli 2016 heeft de gemeenteraad met grote meerderheid het nieuwe Programma Duurzaam Houten 2016-2018 goedgekeurd. Het programma Duurzaam Houten bouwt voort op de doelen en aanpak uit het milieubeleidsplan 2010 - 2015 en de toekomstvisie Proeftuin Houten 2025. In het programma Duurzaam Houten staan de doelen voor en inspanningen tot 2018. Het programma is verdeeld over 4 thema's: Energie, Groen & klimaatproof, Kringlopen en Duurzame mobiliteit.

Wat betreft doelstellingen op het gebied van Energie wordt de focus gelegd op het bevorderen van duurzame energieproductie en op het besparen van energie (energieverbruik).

Energieprestatie - BENG

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet sinds 1 januari 2021 BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De bepalingen van de BENG zijn geborgd middels het bouwbesluit.

Planspecifiek

De gemeente Houten heeft zich toegewijd aan het bevorderen van duurzame ontwikkelingen. Meer specifiek is het doel voor een duurzaam Houten in 2040 vastgesteld als een samenhangend geheel van eigenschappen: klimaat- en energieneutraliteit, rust en zuiverheid, verrijkt met uitgestrekte groene zones en waterpartijen, een bewust gebruik van natuurlijke materialen, en het stimuleren van (lokaal) gesloten kringlopen.

Het voorgenomen project op de Trip 2 sluit aan op deze ambitie door de implementatie van een kleine windturbine en technologieën met een lage emissie. Wat betreft de ontwikkeling van Kaaidijk 9 en Lekdijk 28 maken zonnepanelen deel uit van het ontwerpconcept. Deze locaties leggen tevens een sterke nadruk op het aspect Groen en Water, door het herstel van historische slotenpatronen en de aanleg van extra groenvoorzieningen in vergelijking met de bestaande situatie. Op deze wijze komt tegemoet aan de vraag naar groene ruimte en klimaatadaptatie, terwijl het groenlandschap harmonieus wordt geïntegreerd in het omringende landschap dankzij het gebruik van inheemse plantensoorten.

3.4.4 Houtens DNA

Op 1 juni 2023 heeft de gemeenteraad het Houtens DNA officieel geformaliseerd. Dit vormt de grondslag voor de komende jaren wat betreft ontwikkelingen, plannen, visie en beleid binnen het fysieke domein van de gemeente Houten. Het Houtens DNA omvat de essentiële kernwaarden die dienen als leidraad voor de verdere ontwikkeling van de gemeente Houten.

Dit kader legt niet alleen de fundamenten voor toekomstige initiatieven, maar fungeert ook als richtinggevend principe voor het afstemmen van beleidsbeslissingen op de unieke identiteit van Houten. De vaststelling van het Houtens DNA markeert een belangrijke mijlpaal in het streven naar een doelgerichte en samenhangende ontwikkeling van de gemeente, waarbij de kernwaarden als leidraad dienen voor een geïntegreerde en duurzame opbouw.

In lijn met het gedachtegoed van het Houtens DNA biedt dit specifieke project ruimte aan agrarische ondernemers die op duurzame en innovatieve wijze hun bedrijf willen ontwikkelen en biedt het stoppende ondernemers een kans het bedrijf op een goede wijze af te ronden.

Deze benadering sluit aan bij de kernwaarden van het Houtens DNA en onderstreept het streven naar duurzame ontwikkeling en innovatie binnen de agrarische sector. Het project fungeert als een praktische toepassing van de bredere principes die door het Houtens DNA worden gedefinieerd, waarbij het stimuleren van duurzaamheid en innovatie in de agrarische bedrijfsvoering een centrale rol speelt.

4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Lekdijk 28 en Kaaidijk 9

Een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) benadrukt dat de beoordeling of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject volgens het Besluit milieueffectrapportage afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van elk geval. Hierbij spelen factoren zoals de aard en omvang van de voorgestelde wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol. Bij deze evaluatie kunnen ook bestaande planologische mogelijkheden worden meegenomen om vast te stellen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Voor beide locaties geldt dat de huidige agrarische bedrijfsactiviteiten zullen eindigen en plaats zullen maken voor woningbouw. Het aantal nieuwe woningen dat zal worden gerealiseerd, blijft beperkt. Bovendien is er op balansniveau sprake van een afname van bebouwing op beide locaties. De mogelijkheden voor bebouwing nemen niet toe ten opzichte van de huidige (planologische) situatie. Hierdoor kan worden vastgesteld dat de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkelingen niet voldoen aan de criteria van een stedelijk ontwikkelingsproject. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen verplichting bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapport of een milieueffectrapportagebeoordeling (m.e.r.-beoordeling). Bijgevolg is het opstellen van een aanmeldingsnotitie voor milieueffectrapportage (m.e.r.) niet noodzakelijk voor deze specifieke projectonderdelen.

Trip 2

Voor de planontwikkeling aan de Trip is een ontheffing aangevraagd in het kader van de Wet natuurbeheer. In de hiervoor ingediende aanvraag en meer specifiek in de berekeningen voor de emissie van stikstof is rekening gehouden met de bedrijfsbeëindiging aan de Lekdijk 28. Dit kan gezien worden als 'externe saldering'.

In artikel 7.2a van de Wet milieubeheer (Wmb) is bepaald dat:

Een milieueffectrapport wordt gemaakt bij de voorbereiding van een op grond van een wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling verplicht vast te stellen plan waarvoor, in verband met een daarin opgenomen activiteit, een passende beoordeling moet worden gemaakt op grond van artikel 2.8, eerste lid, van de Wet natuurbescherming.
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen categorieën van gevallen worden aangewezen, waarin sprake is van kleine gebieden en kleine wijzigingen die geen aanzienlijke milieueffecten hebben, waarop de verplichting tot het maken van een milieueffectrapport, als bedoeld in het eerste lid, niet van toepassing is.
Tot een activiteit als bedoeld in het eerste lid behoort een activiteit als bedoeld in dat lid die plaatsvindt in de exclusieve economische zone.

Een externe salderingsmaatregel is een mitigerende maatregel die alleen in een passende beoordeling (en niet in een voortoets) mag worden betrokken. In dit geval is sprake van een externe salderingsmaatregel (vgl. ABRvS 19 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1054) en moet een passende beoordeling worden gemaakt. Als een passende beoordeling voor een bestemmingsplan opgesteld wordt, geldt als hoofdregel dat er ook een plan-milieueffectrapportage (plan-mer) moet worden opgesteld. Artikel 7.2a lid 2 van de Wmb bepaalt echter dat er categorieën kunnen worden aangewezen waarbij de verplichting tot het maken van een mer niet geldt.

Hiervoor is artikel 3 van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit mer) van belang. Dit artikel bepaalt:

Als categorieën van gevallen als bedoeld in artikel 7.2a, tweede lid, van de wet, worden aangewezen de vaststelling of wijziging van een plan waarvoor bij de voorbereiding een passende beoordeling moet worden gemaakt op grond van artikel 2.8, eerste lid, van de Wet natuurbescherming en:
1. dat het gebruik bepaalt van kleine gebieden indien:
  1. 1°. voor dat plan een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is;
  2. 2°. de omvang van het gebied in verhouding tot het totale grondgebied van de gemeente klein is; en
  3. 3°. het bevoegd gezag heeft beoordeeld dat de vaststelling of wijziging van dat plan geen aanzienlijke milieueffecten heeft; of
2. waarbij sprake is van kleine wijzigingen van een plan en het bevoegd gezag heeft beoordeeld dat die wijzigingen geen aanzienlijke milieueffecten hebben.
Het eerste lid is niet van toepassing op een plan dat betrekking heeft op een activiteit, aangewezen krachtens artikel 7.2, eerste lid, onder a, van de wet.
Het bevoegd gezag houdt bij de beoordeling, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°, en onder b, rekening met de criteria van bijlage II bij Richtlĳn 2001/42/EG van het Europees Parlement en de Raad van 27 juni 2001 betreffende de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's (PbEG 2001, L 197) en raadpleegt daarvoor:
1. de bestuursorganen en instanties die op grond van een wettelijk voorschrift adviseren over de besluiten, aangewezen op grond van artikel 7.2, derde of vierde lid, van de wet waarop het plan betrekking heeft; en
2. Onze Minister van Infrastructuur en Waterstaat, Onze Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, Onze Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of in plaats van de betrokken minister een door hem aangewezen bestuursorgaan.
Het bevoegd gezag betrekt bij de beoordeling, bedoeld in het eerste lid, onder b, de context van het plan dat wordt gewijzigd en de mate van waarschijnlijkheid dat de wijzigingen aanzienlijke milieueffecten zullen hebben.
Het bevoegd gezag neemt het resultaat van de beoordeling, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°, en onder b, met de bijbehorende motivering op in het plan.

Uit artikel 3 lid 1 van het Besluit m.e.r. volgt de uitzondering voor de verplichting tot het maken van een m.e.r. voor lokale (gemeentelijke) plannen die het gebruik bepalen van ‘kleine gebieden’ (lid 1 sub a) en voor ‘kleine wijzigingen’ (lid 1 sub b). Voor die plannen kan in eerste instantie worden volstaan met een plan-mer-beoordeling.

Er zijn enkele voorwaarden om gebruik te mogen maken van de uitzondering voor ‘kleine gebieden’. Ten eerste moet het gaan om een plan waarvoor een bestuursorgaan van de gemeente het bevoegde gezag is. Daaraan wordt in dit geval voldaan. Ten tweede moet het gaan om een (plan)gebied dat in verhouding tot het totale grondgebied van het bevoegd gezag (gemeentelijk grondgebied) klein is. Over de vraag wat onder ‘kleine gebieden’ moet worden verstaan is al rechtspraak.

In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 mei 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1054), 29 december 2010, (ECLI:NL:RVS:2010:BO9187) en 21 december 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:3910) oordeelde de Afdeling dat sprake was van een klein gebied.

De uitspraak van 29 december 2010 ging over een bestemmingsplan voor de uitbreiding (met 650.000 m3) van een bestaande stortplaats (met een capaciteit van 2.000.000 m3) en enkele ondergeschikte nevenactiviteiten. Daarover heeft de Afdeling expliciet geoordeeld dat dit plan ziet op een klein gebied op lokaal niveau.

In de uitspraak van 21 december 2022 stelt de Afdeling vast dat de omvang van beide plangebieden ongeveer 1% van het grondgebied van elk van de betrokken gemeenten betreft. De Afdeling oordeelt daarom dat de plannen betrekking hebben op het gebruik van een ‘klein gebied’ zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 aanhef en onder a, onder 1 en 2 van het Besluit mer.

De gemeente Houten heeft een totale oppervlakte van 58.99 km². Het plangebied is niet groter is dan 1% van de totale oppervlakte van gemeente Houten, daarmee is er sprake van een klein gebied als bedoeld in artikel 3 lid 1 aanhef en onder a Besluit m.e.r.

De aanvraag voor de beoogde locatie voorziet het houden van 131 melkoeien ouder dan 2 jaar en 32 stuks vrouwelijk jongvee tot 2 jaar. Melkkoeien en jongvee vallen onder de activiteiten en gevallen genoemd in categorie D 14 onder 9° van de bijlage bij het Besluit mer. De drempelwaarden in onderdeel D zijn indicatief.

Het bevoegd gezag kan daarmee op basis van de plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.-beoordelingsbesluit.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

Voor de planontwikkeling heeft op twee locaties bodemonderzoek plaatsgevonden. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn hieronder verwoord.

Lekdijk 28

Door Lievense is een 'vooronderzoek bodem' uitgevoerd op de locatie Lekdijk 28. (Lievense Milieu B.V. 30 maart 2020, SOB010581-C.RAP001). Op het gehele perceel zijn bijmengingen in de bodem gevonden van puin, baksteen en asbest. In het vooronderzoek is geadviseerd een verkennend bodemonderzoek en een verkennend asbest onderzoek uit te voeren. Deze verkennende onderzoeken zijn eveneens door Lievense uitgevoerd (Lievense MilieuB.V., 4 april 2020, SOB010581-C.RAP002). Tijdens het veldonderzoek zijn in de bodem op diverse plaatsen puinbijmengingen en

enkele andere bodemvreemde materialen zoals baksteen, slib, glas, aardewerk en asfalt aangetroffen. Ook is op twee locaties asbesthoudend materiaal aangetroffen. Ter plaatse van het erfperceel zijn in het algemeen licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK, PCB en/of OCB aangetroffen. Ook is er een matige verontreiniging met zink aangetroffen. Echter de omvagn is dermate beperkt dat dit niet aan te merken is aan een geval van ernstige bodemverontreiniging. In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties barium aangetroffen. In het grondwater

nabij de bovengrondse dieseltank is een licht verhoogde concentratie naftaleen aangetroffen welke gelijk is aan de detectielimiet voor naftaleen (0,02 μg/l).

In de huidige situatie leveren de verhoogde gehalten in de grond en de verhoogde concentraties in het grondwater geen onaanvaardbare risico’s op. Daarmee staat de huidige bodemkwaliteit niet in de weg aan de nieuw op te nemen woonbestemming.

Trip 2

Voor de locatie aan de Trip is eveneens eerst een vooronderzoek uitgevoerd (Lievense Milieu B.V., 30 maart 2020, SOB010581-A.RAP001). Op basis van dit vooronderzoek is geadviseerd nader onderzoek te verrichten. In het kader van het vooronderzoek zijn verschillende dammen, inritten en slootdempingen aangetroffen op basis waarvan nader onderzoek noodzakelijk is. Ook zijn enkele bijmengingen gevonden met puin en baksteen. Eén perceel is verdacht van de aanwezigheid van organochloorbestrijdingsmiddelen, zoals DDT, DDD en DDE. Dit vanwege het voormalige gebruik als boomgaard. In navolging op het vooronderzoek is door Lievense een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Lievense Milieu B.V., 8 april 2020, SOB010581-A.RAP002). Op basis van dit onderzoek is vastgesteld dat op één locatie er mogelijk sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging vanwege asbest. Middels een nader asbestonderzoek kan de ernst en omvang van de asbestverontreiniging (nader) bepaald te worden. Daarnaast is er ter plaatse van inrit 1 asbest gevonden en ter plaatse van de inritten 2, 5 en 6 en slootdemping 15 grondverontreinigingen. Uit het onderzoek blijkt eveneens dat ter plaatse van het beoogde 'agrarisch bouwblok' er geen verontreiniging is gevonden. Daarmee staat de huidige bodemkwaliteit niet in de weg aan het opnemen van een 'agrarisch bouwblok'.

Kaaidijk 9

Voor de Kaaidijk wordt op termijn nog onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek zal onderdeel uitmaken van de vergunningsaanvraag voor het bouwen. Onderzoek kan pas uitgevoerd worden nadat bestaande opstallen gesloopt zijn. Uit raadpleging van het Bodemloket blijkt geen hoger risico op vervuiling. Vanuit het oorspronkelijke gebruik wordt de locatie wel als verdacht beschouwd.

4.2.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen. Voor wat betreft industrielawaai wordt verwezen naar paragraaf 4.2.4.

Planspecifiek

Lekdijk 28

De bestemming 'wonen' is in het kader van de Wet geluidhinder een gevoelige bestemming. De Lekdijk is een 60 km/uur weg. Daarmee geldt er een onderzoekszone. De beoogde nieuwe woningen liggen binnen deze onderzoekszone. Akoestisch onderzoek is daarmee noodzakelijk. Door Adviesburo Van der Boom is akoestisch onderzoek uitgevoerd (Van der Boom 8 septebmer 2023). Door Van Der Boon is een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting veroorzaakt door wegverkeer op de locatie Lekdijk 28 in Schalkwijk.

De locatie van de ontwikkeling bevindt zich buiten de bebouwde kom van Schalkwijk, binnen de geluidzone van de Lekdijk, op een minimale afstand van 89 meter van de wegas. Door Van der Boom is berekend dat de geluidbelasting door wegverkeer op de Lekdijk op de woningen maximaal 33 dB, na aftrek van 5 dB conform artikel 110-g van de Wet geluidhinder bedraagt. Hierdoor blijft de geluidbelasting op de gevels van de woningen ruim onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, waardoor er geen noodzaak is om een hogere waarde aan te vragen voor deze ontwikkeling en is er sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Trip 2

De bedrijfswoning zoals voorzien aan de Trip is een gevoelige bestemming zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. De Trip is, ter hoogte van de beoogde bedrijfswoning, een 60 km/u-weg. Daarmee dient beoordeeld te worden of te hoogte van de beoogde woning voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB/A. In overeenkomst met artikel 77, lid 1 van de Wet geluidhinder heeft Tecmap het 'Trip te Schalkwijk Akoestisch onderzoek' opgesteld (Tecmap advies rapport d.d. 19 september 2023).

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting, vanwege het verkeer over de Trip, na aftrek minder dan 48 dB Lden bedraagt. Dit

betekent dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde en er geen hogere waarde hoeft te worden aangevraagd. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

Kaaidijk 9

De Kaaidijk is een 30 km/uur weg. Voor een 30 km/uur weg geldt dat deze geen onderzoekszone kent. Akoestisch onderzoek is daarmee vanuit de Wet geluidhinder niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is eventueel akoestisch onderzoek noodzakelijk indien de wegintenstiteit daar aanleiding toe geeft. De Kaaidijk is een doodlopende weg met een zeer lage verkeersintensiteit. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van de nieuwe woningen aan de Kaaidijk er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.2.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een bestaand agrarisch bedrijf verplaatst van de Lekdijk 28 naar de Trip 2. De locatie aan de Lekdijk 28 wordt herontwikkeld. Op locatie worden 3 nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd. In de bestaande boerderij worden twee wooneenheden ondergebracht. De ontwikkeling kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Het project heeft ‘niet in betekenende mate’ invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

Wel is, met behulp van de Atlas Leefomgeving, gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2020 van fijnstof (PM₁₀), fijnstof (PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) in het plangebied bedragen respectievelijk 15,63 μg/m³ PM₁₀, 8,68 μg/m³ PM_2,5 en 12,26 μg/m³ NO₂. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden. De advieswaarden van de GGD en WHO (20 μg/m³ PM₁₀ en 10 μg/m³ PM_2,5) worden ook gehaald. Hieruit volgt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Trip 2

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er een agrarisch bedrijf opgericht samen met de bouw van een bedrijfswoning. Op basis van de beoogde verkeersgeneratie kan, op basis van de NIBM rekentool, vastgesteld worden dat het project is aan te merken als een NIBM project.

Middels de Atlas Leefomgeving is onderzoek verricht naar de luchtkwaliteit zowel binnen als in de omgeving van het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plekke ruimschoots binnen de vastgestelde grenswaarde van 40 µg/m3 blijft, zowel voor fijnstof als voor stikstofdioxide. De specifieke concentraties voor het jaar 2020 van fijnstof (PM10), fijnstof (PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) in het betreffende gebied bedragen respectievelijk 15,76 μg/m³ PM10, 8,76 μg/m³ PM2,5 en 12,64 μg/m³ NO2. Hiermee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden. Bovendien worden ook de aanbevolen waarden van de GGD en de Wereldgezondheidsorganisatie (20 μg/m³ PM10 en 10 μg/m³ PM2,5) gehaald. Dit resulteert in de conclusie dat er sprake is van een gunstig woongebied en een gezond leefklimaat.

Kaaidijk 9

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een bestaand agrarisch bedrijf opgeheven. De locatie aan de Kaaidijk 9 wordt herontwikkeld ten behoeve van 2 vrijstaande woningen, tevens zal de bestaande bedrijfswoning worden omgezet naar een burgerwoning. De ontwikkeling kan derhalve, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Het project heeft ‘niet in betekenende mate’ invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

Middels de Atlas Leefomgeving is een analyse uitgevoerd betreffende de luchtkwaliteit in en rondom het specifieke plangebied. Hieruit blijkt dat ter plaatse de gemeten luchtkwaliteit ruimschoots in overeenstemming is met de vastgestelde grenswaarde van 40 µg/m3, zowel voor fijnstof als stikstofdioxide. Voor het jaar 2020 zijn de specifieke concentraties fijnstof (PM10), fijnstof (PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) in het desbetreffende gebied vastgesteld op respectievelijk 15,74 μg/m³ PM10, 8,72 μg/m³ PM2,5 en 12,28 μg/m³ NO2. Hiermee zijn er geen overtredingen van de geldende wettelijke grenswaarden.

Derhalve kan gesteld worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het voorgenomen plan.

4.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Voor de locatie Lekdijk 28 voorziet het bestemmingsplan in een bestemmingswijziging van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Wonen'. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige bestemming. Derhalve is aan de hand van het geldende bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van de locatie.

In de omgeving van het plangebied zijn woningen en (agrarische) bedrijven aanwezig. In de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ is aangegeven dat het buitengebied met een agrarisch karakter aan te merken is als rustig buitengebied. Het plangebied wordt derhalve aangemerkt als 'rustig buitengebied', waardoor de richtafstanden als normaal worden gehanteerd, met uitzondering van het aspect gevaar. De navolgende tabel toont een overzicht van de actuele feitelijke bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied.

Activiteit	Adres	Milieucategorie	Richtafstand rustig buitengebied	Minimale afstand tot plangebied
Hovenier	Lekdijk 40	3.1	50	660 meter
Agrarisch bedrijf	Lekdijk 26	3.1	50	270 meter

^{Overzicht van bedrijvigheid in de omgeving van de locatie aan de Lekdijk 28}

Uit de bovenstaande tabel kan herleid wordt dat voor de beoogde woningen voldaan wordt aan de richtafstanden vanuit de VNG-uitgave bedrijven en milieuzonering. Nu voldaan wordt aan deze richtafstanden kan voor het aspect bedrijven en milieuzonering geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan een goed woon- en leefklimaat.

Trip

Het plangebied kan vanwege de directe ligging langs de hoofdinfrastructuur en de verscheidenheid aan functies worden aangemerkt als gemengd gebied, waarbij voor een melkveehouderij/rundveehouderij een richtafstand geldt van 50 meter. De afstand van het nieuwe agrarische bouwblok tot de maatgevende woning Trip 2 bedraag minimaal circa 107 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand vanuit de VNG uitgave Bedrijven en milieuzonering. Voor de woning aan de Trip 2 kan geconcludeerd worden dat het beoogde agrarische bedrijf inpasbaar is ten opzichte van de bestaande woning aan Trip 2.

De nieuw beoogde bedrijfswoning aan de Trip kan belemmerend werken voor omliggende bedrijvigheid. De bedrijfsvoering aan de Trip 5 is het meest nabijgelegen. De afstand van de bedrijfskavel tot de beoogde bedrijfswoning bedraagt circa 150 meter. Gezien deze afstand kan geconcludeerd worden dat de bestaande bedrijfsvoering niet verder belemmerd wordt als gevolg van de nieuw beoogde bedrijfswoning.

Kaaidijk 9

Op de locatie aan de Kaaidijk 9 betreft het voorgenomen plan de bestemmingswijziging van de bestemming 'Agrarisch' naar 'Wonen'. Deze bestemmingswijziging wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige bestemming. Derhalve is aan de hand van het geldende bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk' gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van de locatie.

Het plangebied is gelegen aan de rand van de kern Schalkwijk. In de omgeving van het plangebied zijn woningen en (agrarische) bedrijven aanwezig. In de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ is aangegeven dat lintbebouwing in het buitengebied met een agrarisch karakter aan te merken is als gemengd gebied. Het plangebied wordt derhalve aangemerkt als 'gemengd gebied', waardoor de richtafstanden met één stap kan worden verlaagd, met uitzondering van het aspect gevaar. De navolgende tabel toont een overzicht van de actuele feitenlijke bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de geldende richtafstanden.

Activiteit	Adres	Milieucategorie	Richtafstand gemengd buitengebied	Minimale afstand tot plangebied
Boomverzorging (Gerekend als Hoveniersbedrijf < 500 m²)	Neereind 33, 3998 WJ Schalkwijk	2	10 meter	21 meter
Grondverzet	Kaaidijk 11, 3998 WH Schalkwijk	3.1	30 Meter	174 meter

^{Overzicht van bedrijvigheid in de omgeving van de locatie aan de Kaaidijk 9}

4.2.5 Geur

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Hierin wordt bepaald wat geuroverlast vanwege dierenverblijven van veehouderijen is en in hoeverre sprake mag zijn van geuroverlast bij geurgevoelige objecten als woningen. Vanwege de bouw van een nieuwe woning is dus sprake van het toevoegen van een geurgevoelig object.

Bij het voorbereiden en opstellen van een ruimtelijk plan dienen voor wat betreft geurhinder van veehouderijen tot gevoelige objecten als woningen de volgende vragen te worden beantwoord:

Is ter plaatse een goed woon- en verblijfklimaat gegarandeerd?
Worden omliggende agrarische bedrijven niet onevenredig in hun belangen geschaad?

Op grond van de Wgv dient tussen een emissiepunt van een dierenverblijf waarin vee wordt gehouden en een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom een afstand van 50 m te worden aangehouden. De vereiste afstand bij een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom bedraagt 100 m. Bij het onderscheid binnen de bebouwde kom/buiten de bebouwde kom gaat het om de ligging van het geurgevoelige object.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Voor het plangebied aan de Lekdijk geldt dat het bedrijf aan de Lekdijk 26 bepalend is. Het bouwvlak van dit bedrijf is gelegen op circa 270 meter afstand. Daarmee wordt voldaan aan de aan te houden afstand tussen een dierenverblijf en geurgevoelig object.

Trip ong.

Het toekomstige agrarische bouwperceel aan de Trip ong. ligt op circa 103 meter afstand van de maatgevende woning Trip 2. Voldaan wordt aan de aan te houden afstand tussen een dierenverblijf en geurgevoelig object.

Kaaidijk 9

Het agrarisch bouwperceel aan het Neereind 33 is het meest nabijgelegen bouwperceel. Het bouwperceel ligt op circa 120 meter afstand van de nieuw beoogde woningen. Voor dit bouwperceel geldt dat de nieuw beoogde woningen aan de Kaaidijk 9 niet leiden tot een verdere belemmering van de bedrijfsvoering. Op kortere afstand van het bedrijf zijn reeds woningen van derden aanwezig. Aan het Neereind 33 worden, zover bekend, geen dieren meer gehouden. Los daarvan wordt voldaan aan de aan te houden afstand van 100 meter.

4.2.6 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5-contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Indien een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling aan de Lekdijk 28 voorziet in het toevoegen van woningen en betreft daarmee het toevoegen van een kwetsbaar object. De beoogde ontwikkeling aan de Trip ong. voorziet in de realisatie van een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning en betreft daarmee het toevoegen van een beperkt kwetsbaar object. De beoogde ontwikkeling aan de Kaaidijk 9 voorziet in het toevoegen van woningen en betreft daarmee het toevoegen van een kwetsbaar object. Op de risicokaart kan voor alle locaties worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, transportroutes en/of belangrijke buisleidingen aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn.

De navolgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart:

^{Uitsnede risicokaart, globale ligging Lekdijk 28, rode cirkel; Trip 2, roze cirkel; Kaaidijk 9, zwarte cirkel (bron: risicokaart.nl)}

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Aan de noordkant van het gebied loopt het Amsterdam-Rijnkanaal, waarbij er sprake is van een transportroute voor gevaarlijke stoffen.

Er geldt voor het Amsterdam-Rijnkanaal geen Basisnetafstand en een plaatsgebonden risicocontour 10^-6van 0 m. De afstand van de plangebieden tot het Amsterdam-Rijnkanaal is voldoende om veiligheidsrisico’s uit te kunnen sluiten.

Hiernaast is er ook een spoorweg die ook gebruikt wordt als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Alle drie de locaties liggen binnen het invloedsgebied van deze spoorlijn. Bij een zogenaamd gifwolkscnenario kunnen negatieve effecten optreden. De toevoeging van woningen op de drie locaties leidt niet tot een overschrijding van de oriënterende waarde. Wel is er sprake van een beperkte toename van het groepsrisico waarvoor op grond van, artikel 7 en 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), een beperkte verantwoording van het groepsrisico voor opgenomen moet worden.

Bij een gifwolkscenario is het noodzakelijk te schuilen in een gebouw tot de lekkage is verholpen en/of de concentratie in de lucht laag genoeg is om het gebied te ontvluchten. Daarvoor is het noodzakelijk dat de gifwolk de gebouwen niet binnendringt. Daarvoor moeten ramen, deuren en ventilatieroosters gesloten te worden. Ook is het eenvoudig en snel kunnen uitschakelen van het mechanische ventilatiesysteem daarvoor een vereiste. Personen die zich buiten bevinden moeten naar binnen vluchten of van de risicobron af vluchten.

Voor alle drie de loccaties geldt dat schuilen tot de mogelijkheden behoort en ook van het gevaar af gevlucht kan worden. In het kader van de af te geven omgevingsvergunningen voor het bouwen zal een centrale afsluiting van mechanische ventilatiesystemen voorgeschreven worden.

Buisleidingen

Beide locaties bevinden zich niet in de buurt van buisleidingen. De risico’s als gevolg van de transporten met gevaarlijke stoffen door buisleidingen vormen geen aandachtspunt voor de planlocatie.

Inrichtingen

Beide locaties bevinden zich niet binnen een PR 10^-6risicocontour of een invloedsgebied van een risicovolle inrichting in de omgeving. De risico’s als gevolg van de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen vormen geen aandachtspunt voor de planlocatie.

Geconcludeerd wordt dat.met in achtname van de beperkte verantwoording van het groepsrisico, er geen belemmeringen zijn ten aanzien van de externe veiligheid en het plan in dit kader uitvoerbaar is.

4.3 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.3.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^ste eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21^ste eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

4.3.2 Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vier hoofdthema's zijn:

waterveiligheid;
voldoende water;
gezond water;
gezuiverd afvalwater;
genieten van water.

Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden, zodat het gebied geschikt is om te wonen, werken en recreëren. Daarbij wil De Stichtse Rijnlanden dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

Keur en uitvoeringsregels

Vanaf 1 mei 2019 is de nieuwe Keur van het Hoogheemraadschap van kracht. In de keur staat wat wel en niet mag op of aan de waterkeringen (dijken en kades) en watergangen. De regels maken het mogelijk dat het waterschap het onderhoud aan watergangen en waterkeringen goed kan uitvoeren. Vergunningplichtige activiteiten worden getoetst aan de beleidsregels. Voor andere activiteiten gelden de algemene regels.

In de uitvoeringsregels is opgenomen dat bij een toename aan verharding minder dan 500 m² er alleen de algemene zorgplicht geldt. Indien de toename meer bedraagt is extra watercompensatie vereist. In de navolgende paragraaf wordt hierop verder ingegaan.

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. In het plan wordt het hemelwater volledig afgekoppeld.

4.3.3 Watertoets

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen. Deze waterparagraaf is vervolgens in het kader van het wettelijk vooroverleg afgestemd met het Hoogheemraadschap.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Het voorgenomen plan op de locatie aan de Lekdijk 28 heeft tot gevolg dat er 2.350 m² aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt en circa 4.980 m² aan verharding wordt weggehaald. In totaal is er een afname van 7.330 m² aan verharding. Op de vrijgekomen ruimte komen drie nieuwe woningen en de daarbij behorende nieuwe verharding. In totaal bedraagt dit circa 905 m² aan verharding. Hierbij is er dus een afnamen van circa 6.425 m² aan verharding. Op basis hiervan kan er gezegd worden dat het aspect water geen probleem vormt voor het beoogde initiatief en extra compensatiemaatregelen niet nodig zijn.

Trip ong.

Het voorgenomen plan op de locatie aan de Trip ong. heeft als gevolg dat er nieuwe bebouwing word gebouwd op het huidige grasland. Hierdoor zal er meer verharding in het gebied aanwezig zijn en zal dit waarschijnlijk ten kosten gaan van de lokale infiltratie- en retentie capaciteit. Door Van Westreenen is vooroverleg gevoerd het het Hoogheemraadschap. Op locatie wordt circa 9.600 m² aanverharding aangelegd (incl. bebouwing).

Conform de voorschriften van de regeling "Versneld afvoeren en lozen vanaf nieuw verhard oppervlak op oppervlaktewater" wordt vereist dat een compensatie van 10% van alle aangebrachte verharding dient plaats te vinden door de aanleg van nieuw oppervlaktewater of de aanleg van natuurvriendelijke oevers. Deze compensatiemaatregelen moeten gerealiseerd worden, waar mogelijk, op eigen terrein. Indien niet mogelijk moet deze gerealiseerd worden binnen hetzelfde peilgebied.

Kaaidijk 9

Het voorgenomen plan op de locatie aan de Kaaidijk 9 heeft als gevolg dat er 1.663 m² aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt en 2.350 m² aan verharding wordt weggehaald. Op de vrijgekomen ruimte komen twee nieuwe woningen, de nieuwe verharding bedraagt circa 730 m². Hierdoor is er een afname van circa 3.280 m² aan verharding. Daarnaast wordt het oude slotenpatroon weer hersteld. Hierdoor ontstaat een toename aan waterberging.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Het plan aan de Lekdijk 28 voorziet in de sloop van bestaande bedrijfsbebouwing en het weghalen van verharding. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling geldt de wettelijke verplichting onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna en mogelijke effecten van de ruimtelijke ingreep daarop. Door Blom Ecologie is een eerste quickscan uitgevoerd (Blom ecologie b.v. 22 oktober 2022, BE/2021/1090/r). Hieronder zijn de bevindingen van deze eerste quickscan opgenomen.

Soortenbescherming

In het kader van de quickscan is gebleken dat de planlocatie geen functie heeft als verblijfplaats voor vleermuizen. De mogelijkheid bestaat dat vleermuizen de planlocatie gebruiken als foerageergebied en/of vliegroute. De planlocatie heeft geen opgaande vegetatie of hoge houtachtige structuren welke kunnen dienen als foerageergebied en/of vliegroute.De locatie heeft daarmee ook geen functie als foerageergebied en/of vliegroute.

De te slopen koeienstal heeft mogelijk een functie als nestlocatie voor huismussen. In de quickscan is geadviseerd hier nader onderzoek naar te verrichten. Dit nadere onderzoek is uitgevoerd door Blom ecologie (Aanvullend onderzoek ecologie Lekdijk 28 te Schalkwijk, 7 juni 2023 Blom Ecologie).

Vastgesteld is dat er binnen het onderzoeksgebied nestlocaties van huismussen aanwezig zijn. In totaal zijn er 14 huismusnesten aangetroffen binnen het aangewezen plangebied. Het voorgenomen project omvat het verwijderen van deze nesten als onderdeel van de beoogde ingreep. Bovendien maakt het plangebied deels deel uit van het leefgebied van deze vogelsoort, wat inhoudt dat cruciale aspecten van dit leefgebied zullen worden aangetast door de geplande activiteit.

De voorgenomen ingreep resulteert in een inbreuk op de Wet natuurbescherming, specifiek op Artikel 3.1, lid 2, aangezien er sprake is van zowel het verwijderen van 14 nesten als het verstoren van essentiële delen van het leefgebied. Voor de sloop van de koeienstal dient daarom een ontheffing van de Wet natuurbescherming te worden verkregen met betrekking tot de huismus voordat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Deze ontheffingsaanvraag wordt voorbereid.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 5,0 kilometer, 'Lingegebied & Diefdijk-zuid', waardoor er een aantal effecten (geluid, trillingen, licht) al uitgesloten worden voor enige negatieve invloed op dit gebied. Een onderzoek naar stikstofdepositie is tegelijkertijd ook niet nodig gezien de combinatie van de afstand tot het Natura 2000-gebied en de beeïndiging van de agrarische bedrijfsvoering.

Het plangebied ligt ook niet binnen een NNN gebied, of de Groene contour, noch is er sprake van karakteristieke landschapselementen die weggenomen worden. Bij NNN of Groene contour gebieden is er geen sprake voor een toetsingskader voor externe werking.

Houtopstanden

Voor het beoogde plan zijn er geen kapwerkzaamheden gepland.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Er dienen enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen, rugstreeppadden en algemene broedvogels. Voor de huismus was verder onderzoek wel een punt, waaruit bleek dat er meerdere nestlocaties in een van de bedrijfsgebouwen zaten. Hieruit kwam dat een ontheffing van de verbodsbepaling van de wet natuurbescherming.

Op basis van de relevante onderzoeken kan er hinder voor het beoogde plan ondervonden worden al wordt de benodigde ontheffing niet verkregen.

Trip ong.

Aan de Trip wordt een nieuw agrarisch bedrijf gevestigd. In de huidige situatie zijn de gronden onbebouwd. Niet uit te sluiten is dat de nieuwe functie negatieve effecten met zich meebrengt voor aanwezige flora en fauna of dat de bedrijfsvestiging negatieve effecten heeft voor nabij gelegen Natura 2000 gebieden. Om deze effecten in beeld te brengen is voor de locatie een quickscan flora en fauna uitgevoerd door EcoTierra (Q2022-JMW-2023 - Quickscan flora en fauna Onbebouwd perceel aan de Trip te Schalkwijk, 22 april 2022, EcoTierra-ecologisch adviesbureau).

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied, NNN gebied en of de Groene Contour. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op circa 8,0 kilometer, 'Lingegebied & Diefdijk-zuid'. De geplande ingrepen zullen niet tot gevolg hebben dat, direct (door bijvoorbeeld licht, trillingen, geluid of menselijke aanwezigheid) of indirect (door bijvoorbeeld verdroging), habitattypen en/ of habitatrichtlijnsoorten worden aangetast of (tijdelijk) significant worden verstoord. Mogelijke negatieve effecten als gevolg van de emissie van stikstof zijn op voorhand niet uit te sluiten. Hiervoor is nader onderzoek uitgevoerd.

Soortenbescherming

Door EcoTierra is geconcludeerd dat op de planlocatie geen beschermde plant- of diersoorten aanwezig zijn die als gevolg van de beoogde ontwikkeling in het geding kkomen. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Stikstofdepositie

In het kader van de Wet natuurbescherming is voor de beoogde bedrijfsverplaatsing een ontheffing aangevraagd bij de Provincie Utrecht. In het kader van deze aanvraag is door Van Westreenen (Van Westreenen, 7 april 2023, WW23030911) een stikstofberekening uitgevoerd. Bij de berekening van de emissie vanuit het nieuwe bedrijf aan de Trip is rekening gehouden met de bedrijfsbëeindiging van het agrarische bedrijf aan de Lekdijk 28. Uit het onderzoek blijkt dat ten opzichte van de vigerende situatie er geen toename is van de ammoniakdepositie. Verdere negatieve effecten op omliggende Natura-2000 gebieden als gevolg van de beoogde ontwikkeling kunnen daarmee worden uitgesloten.

Houtopstanden

Voor het beoogde plan zijn er geen kapwerkzaamheden gepland.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Er dienen enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht, waarbij de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan deze soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast is er geen reden om te geloven dat één of meerdere beschermde soorten het plangebied gebruiken in enige significante vorm, waardoor het onderwerp 'ecologie' geen hinder zou vormen voor het uitvoeren van het beoogde plan.

Kaaidijk 9

Voor de ontwikkeling aan de Kaaidijk geldt dat er op locatie verschillende opstallen worden gesloopt. Daarnaast wordt verharding op locatie verwijderd. De fysieke ingroen op locatie kunnen een effect hebben op eventueel op locatie aanwezig flora en fauna. Om dit in beeld te brengen is door Blom ecologie een eerste quickscan flora en fauna uitgevoerd (Blom ecologie, 22 oktober 2021, BE/2021/999/r). Uit deze eerste quickscan is het navolgende gebleken.

Gebiedsbescherming

Hoewel de beoogde ontwikkeling zich buiten een Natura 2000-gebied bevindt, is het nog steeds mogelijk dat er effecten kunnen optreden. Voor bepaalde effecten, zoals trillingen, geluid en visuele verstoring, geldt dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden van nature te groot is om negatieve effecten te veroorzaken. Niettemin kan een toename van stikstofdepositie een potentieel negatief effect hebben op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden.

De voorgenomen ontwikkeling omvat de sloop van meerdere schuren en agrarische opstallen gevolgd door de realisatie van nieuwe woningen. In vergelijking met de huidige situatie zal de beoogde ontwikkeling gedurende het gebruik leiden tot een lichte toename van het aantal verkeersbewegingen maar een verminderde uitstoot gezien de formele beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering. Bovendien zal de nieuwbouw, doordat er geen gebruik wordt gemaakt van aardgas tijdens de gebruiksfase, geen stikstofemissie veroorzaken. Bij de beoordeling van het aspect stikstof zijn de locaties niet cumulatief beschouwd. Dit omdat niet vast staat dat de planuitvoering op eenzelfde moment zal plaatsvinden.

Soortenbescherming

Op locatie is de aanwezigheid van de kerkuil en steenuil aangetoond. Specifiek aanvullend onderzoek is wel noodzakelijk. De planlocatie is daarnaast mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, amfibieën, insecten welke niet beschermd zijn, behoudens de Algemene zorgplicht, onder de Wet natuurbescherming. Voor broedvogels geldt dat de nesten van alle soorten beschermd zijn tijdens het broedseizoen.

Houtopstanden

Voor het beoogde plan zijn er geen kapwerkzaamheden gepland, dus is deze niet van toepassing.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Er moet wel een extra onderzoek uitgevoerd worden om te controleren of de huidige locatie een relevante functie hebben voor de Kerkuil of de Steenuil. Op basis van de uitkomst van dit onderzoek moet er mogelijk een ontheffing aangevraagd worden.

Vervolgonderzoek

Gezien de resultaten van de ecologische quickscan is er een vervolgonderzoek opgestart naar de Kerkuil en Steenuil (Blom ecologie, 3 juli 2023, 2022-1164). Tijdens het uitgevoerde onderzoek zijn er geen aanwijzingen gevonden van nesten, rustplaatsen of kritieke foerageerlocaties van de kerkuil. Op basis van de waarnemingen kan worden vastgesteld dat er geen sprake is van een rust- en nestplaats binnen de bebouwing. De bebouwing wordt slechts incidenteel gebruikt door de kerkuil voor rust en voedselzoekactiviteiten. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat de bebouwing geen cruciaal element vormt voor de kerkuil. Bijgevolg zal de sloop van de bebouwing geen inbreuk maken op enige verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming.

Tijdens het uitgevoerde onderzoek is geconstateerd dat er zowel een actief nest als een rustplaats aanwezig zijn van de steenuil. Gebaseerd op deze waarnemingen kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een constante rustplaats in de open kapschuur. Bovendien wordt de westelijke nestkast regelmatig gebruikt door de steenuil voor zowel rust- als nestelactiviteiten. Aangezien er een actieve nestlocatie aanwezig is op het plangebied, is er sprake van een onmisbaar leefgebied rondom de westelijke nestkast. Beide nestkasten zullen intact blijven in het voorgenomen project. Het slopen van de open kapschuur leidt tot een inbreuk op de verbodsbepaling van Artikel 3.1, lid 2 van de Wet natuurbescherming. Dit maakt een ontheffing onder de Wet natuurbescherming noodzakelijk voor het slopen van de kapschuur.

4.5 Archeologie En Cultuurhistorie

4.5.1 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Voor de Lekdijk 28 geldt een archeologische verwachtingswaarde (Waarde - Archeologie 2) In het geldende bestemmingsplan is voor de planlocatie ook een archeologische verwachtingswaarde opgenomen en er gelden er specifieke onderzoekseisen met betrekking tot het aspect ‘archeologie’. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht voor werkzaamheden dieper dan 50 cm of groter dan 500m². De beoogde bebouwing wordt voorzien ter plaatse van de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing. De gronden zullen daarmee al verstoord zijn. Anderzijds wordt, naar verwachting, niet meer dan 450 m² verstoord. Archeologisch onderzoek wordt daarmee niet noodzakelijk geacht. De dubbelbestemming blijft wel gehandhaafd.

Desondanks is er door Transect een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (Transect, 07-09-2023, 23060068). Uit het onderzoek is er bleken dat er een (middel-) hoge archeologische verwachting is voor restanten binnenn het plangebied. Hieruit vloeit het advies om een hoge archeologische verwachting op te nemen in het bestemmingsplan en indien graafwerkzaamheden uitgevoerd worden in de vervolgstappen dat er vooraf een karterend booronderzoek uit te voeren.

Trip ong.

Voor de Trip ong. is er geen archeologische verwachtingswaarde ter plaatse van waar het nieuwe agrarische bouwblok is voorzien. Nader archeologisch onderzoek is daarmee niet noodzakelijk.

Kaaidijk 9

Voor de Kaaidijk 9 geldt ter plaatse van de locatie waar de nieuwe woningen worden voorzien een archeologische verwachtingswaarde (Waarde - Archeologie 2). De beoogde woonbebouwing wordt gesitueerd ter plaatse van een bestaande stal. De gronden zijn daarmee al geroerd.

Een onderzoeksplicht bestaat voor werkzaamheden dieper dan 50 cm of groter dan 500 m². Naar verwachting wordt niet meer dan 300 m2 verstoord. Archeologisch onderzoek wordt daarmee niet noodzakelijk geacht. De dubbelbestemming blijft wel gehandhaafd.

Op verzoek van de gemeente Houten is er door Transect een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (Transect, 07-09-2023, 23060067). Uit het onderzoek is er bleken dat er een hoge archeologische verwachting is voor restanten binnen het plangebied. Hieruit vloeit het advies om een hoge archeologische verwachting op te nemen in het bestemmingsplan en de drempelwaarde voor archeologisch onderzoek bij te stellen naar 15 cm onder maaiveld om de verwachte archeologische waarde te beschermen.

4.5.2 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Planspecifiek

Het plangebied bestaat uit een drietal locaties:

Lekdijk 28 is gelegen ten zuiden van Schalkwijk. Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen monumenten aanwezig. Deze locatie valt onder 'Waarde - Landschap 4', daarmee wordt ingezet op het versterken en behouden van het oeverwal landschap.
Trip 2 is gelegen ten noorden van Schalkwijk. Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen monumenten aanwezig. Deze locatie valt onder 'Waarde - Landschap 3'. Met deze dubbelbestemming wordt ingezet op het behouden en versterken van het het polderlandschap.
Kaaidijk 9 ligt in de kernrandzone van Schalkwijk. Op het terrein staan drie gemeentelijke monumenten met de gemeentelijke identificatienummers 060a, 060b, en 060c. De monumentale bebouwing blijft, ongewijzigd, gehandhaafd. De locatie valt onder 'Waarde - Landschap 1'. Deze dubbelbestemming ziet op het behoud en herstel van de 'bebouwingslinten''.

Bij de herontwikkeling van het terrein wordt daarom rekening gehouden met verschillende cultuurhistorische, landschappelijke elementen zoals de oorspronkelijke cope-verkaveling, het open karakter van het veenweidelandschap en de herkenbaarheid van de (voormalige) agrarische ensembles in het landschap. De beoogde inrichting van het toekomstige woonerf houdt rekening met de cultuurhistorische en landschappelijke waarden in en rondom het plangebied.

Nieuwe Hollandse Waterlinie

Alle voorgestelde ontwikkelingslocaties bevinden zich binnen het uitgestrekte gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, dat nu officieel is opgenomen op de Werelderfgoedlijst. In lijn hiermee heeft de gemeenteraad van Houten op 22 december 2011 de structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk vastgesteld. Deze visie streeft naar duurzame ontwikkeling van het gebied, met behoud en versterking van het landelijke karakter en de ruimtelijke openheid.

Naast de officiële status van het gebied, heeft het beleid zich gericht op het versterken van het agrarische karakter van het landschap. Deze benadering draagt op een bepaalde manier bij aan het versterken van het historische 'militaire landschap' als inundatiegebied. Het overkoepelende doel van dit experiment is om de landbouw opnieuw te laten fungeren als een essentieel onderdeel van het landschap. Deze versterking van het agrarische karakter draagt tevens bij aan het behoud van de kernkwaliteiten van het Werelderfgoedgebied, met name de open en groene uitstraling.

Het plangebied bevindt zich oorspronkelijk in het open inundatiegebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Nabij het beoogde gebied zijn historische elementen zoals het 'Werk aan de Waalse Wetering' en 'Fort Werk aan de Korte Uitweg' te vinden, evenals andere kenmerken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, zoals het Inundatiekanaal. Het specifieke gebied valt binnen inundatiekom 5, en meer precies binnen de inundatiepolder N5.12.52. Het water voor deze inundatiezone wordt aangevoerd via station 12 Honswijk. Binnen het plangebied zijn er geen onderdelen van het waterbeheersysteem aanwezig, zoals sluizen of waterkeringen.

De planontwikkelingen aan de Lekdijk en Kaaidijk hebben een positief effect op de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Op beide locaties verdwijnt agrarische bedrijfsbebouwing en verharding. De nieuw toe te voegen bebouwing wordt zorgvuldig ingepast. Per saldo is er een afname van bebouwing en verharding. De afname van bebouwing leidt tot een verdere versterking van de openheid en maakt het landschap meer beleefbaar. Met name aan de Kaaidijk draagt het weghalen van de bestaande bedrijfsbebouwing ertoe aan bij dat er nieuwe zichtlijnen ontstaan op het achterliggende polderlandschap. Door ook met de plaatsing van erfbebouwing deze zichtlijnen open te houden worden deze niet 'opnieuw'dichtgezet. Voor de Lekdijk voorziet de nieuwe verkaveling eveneens is een regeling waarmee voorkomen wordt dat nieuwe zichtlijnen door erfbebouwing wordt verstoord.

Met het toevoegen van een nieuw agrarisch bouwblok aan de Trip ong. wordt aan de rand van het werelderfgoed gebied de openheid van het inundatiegebied de openheid aangetast.

^{Ligging Trip ong. in polder Vuylcop}

De bovenstaande afbeelding geef een overzicht van de locaties waar bebouwing en bedrijvigheid zich bevinden binnen polder Vuylcop. Uit de afbeelding blijkt dat de bebouwing voornamelijk geconcentreerd is aan de randen van de polder. De vastgestelde Structuurvisie Eiland van Schalkwijk beschrijft de specifieke kenmerken van het landschap in 'polder Vuylcop'. De langgerekte rijen bomen en de openheid van het polderlandschap zijn typerend en dienen behouden en versterkt te worden. Met deze principes in gedachten zou de karakteristiek eerder aangetast worden wanneer het bedrijf gevestigd wordt aan de Kanaaldijk-Zuid, waar momenteel nog relatief weinig verstoring is, dan langs De Trip.

De oostelijke grens van polder Vuylcop is al grotendeels bebouwd. De beoogde bouwkavel is gepland langs de rand van de polder, op een locatie waar het verstoringseffect minder significant zal zijn. Deze afwijking kan gemotiveerd worden door de wens om de landschapsstructuur te versterken. Om deze structuur te versterken worden er nieuwe bomen geplant in lijn met de landschapsstructuur. Er zijn geen elementen of componenten van de Hollandse Waterlinie in de directe omgeving van het voorgestelde plangebied die door de ontwikkeling van het plan onzichtbaar zouden worden. Dankzij de geïntegreerde landschappelijke aanpak en de zorgvuldig gekozen locatie vindt er slechts een beperkte afbreuk plaats aan het karakteristieke polderlandschap. Deze aantasting is geminimaliseerd door de strategische plaatsing aan de rand van het gebied en de aansluiting op bestaande bebouwing. Bovendien vinden deze aanpassingen plaats buiten de striktere beschermingszones, wat de kern van de Nieuwe Hollandse Waterlinie onaangetast laat.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient de gehele ontwikkeling beschouwd te worden, dat wil zeggen dat in de beoordeling van het plan de negatieve effecten zoals deze aan de Trip ontstaan weggestreept kunnen worden tegen de positieve effecten zoals deze zich voor doen aan de Lekdijk en Kaaidijk. In een groter geheel beschouwd kan gesteld worden dat de beoogde planontwikkeling een positief effect heeft op de Nieuwe Hollandse Waterlinie.

4.6 Verkeer En Parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.6.1 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

De gemeenteraad van Houten heeft op 9 februari 2021 de Nota Parkeernormen Houten 2021 vastgesteld. Met de nota wordt de vraag en het aanbod van parkeerplaatsen (in de openbare ruimte) bij ontwikkelingen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd en worden parkeerproblemen voorkomen. De planlocatie behoort tot de categorie 'kleine kernen en buitengebied'.

Planspecifiek

Lekdijk 28

Het uitgangspunt is dat in de eindsituatie er op locatie 6 woningen aanwezig zijn (4 vrijstaande woningen en 1 geschakelde woning (karakteristieke boerderij). In de onderstaande tabel wordt de parkeerbalans weergegeven zoals in de voorgenomen ontwikkeling.

Beoogde situatie plangebied	Aantal	Parkeernorm per wooneenheid	totaal
Woning, groot	6	2,2	13,2
Totaal	6	-	14

^{Overzicht parkeerbehoefte in de toekomstige situatie op de locatie aan de Lekdijk 28, inclusief bezoekers}

Conform de Nota Parkeernormen zijn er, afgerond, 14 parkeerplaatsen benodigd ten behoeve van de toekomstige woningen. Bij alle woningen is voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. De resterende twee parkeerplaatsen worden voorzien in het gedeelde erf en zullen in hoofdzaak een functie hebben voor bezoekersparkeren. Voldaan kan worden aan de Nota parkeernormen.

Trip 2

Aan de Trip 2 wordt een agrarisch bedrijf gerealiseerd bestaande uit agrarische opstallen en een bedrijfswoning. Omdat een agrarisch bedrijf meestal één bedrijfsvoerder kent is voor de norm gerekend met de norm voor woningen. In de onderstaande tabel wordt de parkeerbalans weergeven zoals in de voorgenomen ontwikkeling.

Beoogde situatie plangebied	Aantal	Parkeernorm per (woon)eenheid	Totaal
Woning, groot	1	2,2	2,2
Totaal	-	-	3

Conform de Nota Parkeernormen zijn er, afgerond, 3 parkeerplaatsen benodigd ten behoeve van de toekomstige woning en agrarischg bedrijf. Gezien de afmetingen van het plangebied wordt er geacht dat er voldoende ruimte is voor de benodigde parkeerplaatsen. Voldaan kan worden aan de Nota parkeernormen.

Kaaidijk 9

Het uitgangspunt is dat er in totaal 3 vrijstaande woningen worden gerealiseerd. In de onderstaande tabel wordt de parkeerbalans weergeven zoals in de voorgenomen ontwikkeling.

Beoogde situatie plangebied	Aantal	Parkeernorm per wooneenheid	Totaal
Woning, groot	3	2,2	6,6
Totaal	3	-	7

^{Overzicht parkeerbehoefte in de toekomstige situatie op de locatie aan de Kaaidijk 9, inclusief bezoekers}

Conform de Nota Parkeernormen zijn er, afgerond, 7 parkeerplaatsen benodigd ten behoeve van de toekomstige woningen. De twee nieuwbouw woningen hebben de mogelijkheid om in ieder geval twee parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Op het perceel van de voormalige bedrijfswoning kan voorzien worden in 3 parkeerplaatsen. Daarnaast is er per woonperceel voldoende ruimte voor bezokersparkeren. Daarmee wordt het voldaan aan de parkeernorm.

Conclusie

Gesteld wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de Nota Parkeernormen van de gemeente Houten en het aspect parkeren geen belemmering vormt voor het initiatief.

4.6.2 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeers aantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Het plangebied bestaat uit een drietal locaties aan de Lekdijk, Trip, en Kaaidijk. Onderstaand wordt per locatie de verkeersgeneratie berekend.

Lekdijk 28

De navolgende tabel geeft een overzicht weer van het aantal motorvoertuigbewegingen dat in de toekomstige situatie gegenereerd wordt als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Dit aantal is gebaseerd op de kerncijfers uit de CROW publicatie.

Beoogde situatie plangebied	Aantal	Verkeersgeneratie per wooneenheid (niet stedelijk, buitengebied)	totaal
Koop, vrijstaand	4	7,8 - 8,6	31,2 - 34,4
Koop, twee-onder-een-kap	2	7,4 - 8,2	14,8 - 16,4
Totaal	6	-	46 - 50,8

^{Tabel 4: Verkeersgeneratie Lekdijk 28}

Uit de tabel volgt dat in de toekomstige situatie sprake is van maximaal 51 motorvoertuigbewegingen per etmaal ten behoeve van de nieuw te realiseren woningen. De verkeerscapaciteit van de Lekdijk en de huidige verkeersintensiteit staan niet in de weg aan deze toename. Als gevolg van de planontwikkeling wordt de agrarische bedrijfsvoering op locatie beëindigd. Met de beëindiging van de bedrijfsvoering vallen ook de verkeerbewegingen weg behorende bij de bedrijfsvoering. Daarmee resteert er per saldo een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen.

Trip ong.

Aan de Trip wordt het agrarisch bedrijf gesitueerd zoals deze aan de Lekdijk 28 aanwezig was. Het bedrijf wordt ontsloten op de Trip. Via de Trip kan eenvoudig de Kanaaldijk-Zuid bereikt worden. Het aantal verkeersbewegingen zal op de beoogde locatie in vergelijking met de huidige bedrijfslocatie afnemen, de opslagen zijn groter zodat minder vaak transport plaatsvindt, bovendien zorgt de aaneengesloten huiskavel voor efficiënte looplijnen. Het aantal verkeersbewegingen is ook seizoensafhankelijk maar zal gemiddeld per etmaal uitkomen op circa 10 bewegingen per etmaal. De verkeercapaciteit van de Trip en de huidige verkeersintensiteit staan niet in de weg aan de beoogde ontwikkeling.

Kaaidijk 9

Beoogde situatie plangebied	Aantal	Verkeersgeneratie per wooneenheid (weinig stedelijk, binnen bebouwde kom)	totaal
Koop, vrijstaand	3	7,8 - 8,6	23,4 - 25,8
Totaal	3	-	23,4 - 25,8

^{Tabel 5: Verkeergeneratie Kaaidijk 9}

Uit de tabel volgt dat in de toekomstige situatie sprake is van maximaal 26 motorvoertuigbewegingen per etmaal ten behoeve van de nieuw te realiseren woningen, per saldo een toename van circa 17 verkeersbewegingen per etmaal. Deze beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen is af te wentelen op de Kaaidijk. Aan de Kaaidijk zijn 8 woningen in totaal aanwezig waarmee de dagintensiteit op de Kaaidijk zo'n circa 70 tot 80 verkeersbewegingen per etmaal zijn.

Conclusie

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen.

5 Juridische Planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze Van Bestemmen

Bij het opstellen van de regels is aangesloten op de methodiek van het vigerend bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. Hierbij zijn wel de nodige flexibiliteitsbepalingen uit het plan gelaten met als doel de ruimtelijke effecten te beperken tot het plan in zijn huidige vorm. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Agrarisch

Voor de bestemming agrarisch zijn de regels van het bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk als uitgangspunt genomen. Vervolgens zijn de meeste flexibiliteitsbepalingen uit het plan gelaten. Hiermee beperken de regels zich tot het huidige plan.

Wonen

Voor de om te zetten bedrijfswoningen woningen en de nieuw toe te voegen woningen zijn de bestemmingen Wonen - Twee-aaneen en Wonen - Vrijstaand opgenomen. Deze bestemming zijn zogenaamde eindbestemmingen en geven een direct bouwtitel. De maximale inhoud van de woning inclusief aan- en uitbouwen bedraagt 660 m³. Bij de woning mogen tevens vrijstaande bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd, waarbij het oppervlak maximaal 50% van de oppervlakte van het bouwperceel buiten het bouwvlak mag bedragen, tot ten hoogste 50 m².

Waarde - Archeologie 1 tm 3

Deze dubbelbestemmingen zijn overgenomen uit het vigerend bestemmingsplan. Deze dubbelbestemmingen zijn opgenomen voor de instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Waarde - Landschap 1, 3 en 4

Deze dubbelbestemming is overgenomen uit het vigerend bestemmingsplan. De dubbelbestemming is opgenomen ter behoud, versterking en ontwikkeling van de waarden die samenhangen met het karakteristiek landschap. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan het versterken van deze waarden.

Waarde - Nieuwe hollandse waterlinie

Met deze dubbelbestemming wordt het mogelijk in een Omgevingsvergunning voor het bouwen nadere voorwaarden op te nemen in de vergunning om schending van cultuurhistorische waarden te beschermen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden is een aanvullend vergunningstelsel opgenomen. Ook hiermee kunnen aanwezige cultuurhistorische waarden beschermd worden. Concreet betekent dit dat er duidelijke kwaliteit moet worden gerealiseerd, zowel in de inrichting van de buitenruimte als ook in de architectonische uitwerking van het bouwplan. Hiervoor is het mogelijk om aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden in lijn met het opgestelde beeldkwaliteitsplan.

Waterstaat - Waterkering

Voor waterkeringen, waterbergingen, primaire watergebied en waterhuishouding, is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor afgeweken wordt door het bevoegd gezag. Er wordt uitsluitend afgeweken als de functie hierdoor niet onevenredig wordt geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

6 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De exploitatiekosten zoals deze volgen uit de bedrijfsverplaatsing van de Lekdijk 28 naar de Trip worden gedragen door de bedrijfsvoerder en volgen grotendeels uit de verkoop van de voormalige bedrijfslocatie aan de gemeente Houten. De exploitatiekosten van de ontwikkeling aan de Kaaidijk worden gedragen door de huidige eigenaar. De exploitatiekosten van de ontwikkeling aan de Lekdijk 28 wordt deels in voorzien door de beoogde verkoop van de woningen en de woonkavels. Het resterende tekort wordt op termijn ingevuld door verdere woningbouwplannen binnen Schalkwijk.

7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Participatie

Lekdijk 28

Voor de planontwikkeling aan de Lekdijk 28 zijn verschillende werksessies geweest met de direct omwonenden. Deze werksessies hebben geleid tot een programmatische- en stedenbouwkundige uitgangspunten op basis waarvan een eerste planvoorstel naar de omwonenden is toegezonden. Hierop is door de omwonenden instemmend gereageerd. Deze plannen zijn de verdere basis geweest voor de uitwerking en afstemming met de provincie Utrecht.

Kaaidijk 9

Voor de planontwikkeling aan de Kaaidijk is eveneens overleg geweest met de direct omwonenden. Gedurende deze overleggen was er nog het voornemen naast de twee woningen aan de Kaaidijk 9 ook ten westen van het bestaande agrarische bouwblok nog extra woningen te realiseren. Dit doornemen is mede als gevolg van het overleg met de omwonenden losgelaten. Daarbij is het programma aan de Kaaidijk beperkt tot maximaal twee woningen ter plaatse van de bestaande veeschuur. Door omwonenden is aangegeven dat tegen dit 'planonderdeel' geen bezwaren zijn en dat dit gezien wordt als een ruimtelijke verbetering.

Trip ong.

p.m.

7.2 Verslag Vooroverleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het bestemmingsplan toegezonden aan de verschillende wettelijke overleg partners.

Reactie provincie Utrecht

Op 24 november 2023 heeft de provincie Utrecht gereageerd op het plan met een inhoudelijke beoordeling. In hun reactie benadrukte de provincie dat de voorgenomen verplaatsing van het bedrijf een positieve bijdrage levert aan de verbetering van de agrarische structuur in het betreffende gebied. Ondanks de ligging binnen het werelderfgoedgebied, heeft de provincie ingestemd met de verplaatsing van de boerderij van Lekdijk 28 naar de Trip.

Dit besluit volgt op een intensief overlegtraject waarin alle mogelijke opties en belangen zorgvuldig zijn afgewogen. Centraal in dit proces stond het streven van de gemeente om de agrarische structuur op het Eiland van Schalkwijk te versterken. Dit vormt een essentieel onderdeel van de gezamenlijke aanpak voor het Eiland van Schalkwijk, en wordt beschouwd als een van de belangrijkste pijlers van dit gezamenlijke initiatief.

Wat betreft het nieuwe bedrijf aan de Trip merkt de provincie Utrecht op dat er momenteel verspreide bebouwing langs de Trip is, met aanzienlijke open ruimtes daartussen. Hoewel de realisatie van een agrarisch bedrijf met een woning en schuren in principe tot verdichting van dit gebied zal leiden, zij het op zeer lokale schaal, zal anderzijds de agrarische functie van dit gebied door deze nieuwe ontwikkeling worden versterkt en bestendigd. De agrarische functie sluit goed aan bij het groene en open karakter van het voormalige inundatiegebied.

Gezien het feit dat de locatie niet binnen schootsvelden of Verboden Kringen vanuit de forten ligt, wordt door de provincie als siteholder ingestemd met deze ontwikkeling.

In het kader van ecologie merkt de provincie op dat voor de locatie aan de Lekdijk een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig is voor de huismus en steenuil. Deze aanvraag is in voorbereiding en zal ingediend worden.

Vanuit landschap wordt verzocht bij de verdere uitwerking van de plannen voor de Kaaidijk 9 te streven naar een één-erf principe. In aanloop tot de planvorming is in nauw overleg met de provincie de nieuwe inrichting tot stand gekomen. De uitkomst van deze afstemming is ook met de eigenaar en direct omwonenden afgestemd. Het doorvoeren van veranderingen voor wat betreft de situering van hoofdgebouwen is niet wenselijk.

Voor de herontwikkeling van Lekdijk 28 benadrukt de provincie dat, gezien het uitgebreide proces dat tot nu toe is doorlopen en de belangen van agrarische structuurversterking die in deze ontwikkeling zwaarder wegen, de provincie specifiek voor dit geval akkoord gaat met de gekozen aanpak. Desalniettemin wordt aanbevolen dat bij toekomstige plannen met betrekking tot (voormalige) agrarische bedrijven in het gebied het principe van één erf als uitgangspunt wordt gehanteerd. Het advies is om voor definitieve erfinrichtingen raad in te winnen bij een ervenconsulent van Mooisticht.

Reactie Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

Op 7 november heeft het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden schriftelijk gereageerd op de plannen. In haar reactie geeft het hoogheemraadschap aan dat zij de beoogde ruilverkaveling ondersteund. In dit kader is op 4 april 2019 een samenwerkingsconvenant ondertekend voor de verschillende projecten in het kader van de Agrarische Structuur Versterking. Bovendien is het hoogheemraadschap van oordeel dat met dit bestemmingsplan recht wordt gedaan aan de ambities van gemeente en het waterschap ten aanzien van een gezonde en klimaatadaptieve leefomgeving.

Voor alle locaities (Trip, Kaaidijk en Lekdijk) is een watervergunning nodig. Hiervoor wordt aandacht gevraagd en geadviseerd vroegtijdig vooroverleg te voeren alvorens een melding in te dienen.

Reactie Veiligheidsregio Utrecht

De veiligheidsregio merkt op dat alle locaties gelegen zijn binnen het invloedsgebied van de spoorlijn Utrecht-Venlo waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Verzocht wordt een verantwoording van het groepsrisico op te nemen conform artikel 7 en 8 van het Besluit externe

veiligheid transportroutes (Bevt).

7.3 Verslag Zienswijzen

Nader aan te vullen na ter inzage legging.

KadastraleKaart.com

Agrarische structuurversterking Lekdijk 28/Kaaidijk 9/Trip ong.

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 bestemmingsplan

1.3 aanduiding

1.4 aanduidingsgrens

1.5 aaneengebouwd

1.6 agrarisch bedrijf

1.7 agrarische deskundige

1.8 agrarisch medegebruik

1.9 agrarische nevenactiviteit

1.10 archeologische begeleiding

1.11 archeologisch onderzoek

1.12 archeologische verwachting

1.13 archeologische waarde

1.14 bebouwing

1.15 bebouwingspercentage

1.16 bedrijfsgebouw

1.17 bedrijfswoning

1.18 beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlak

1.19 beroep en bedrijf aan huis

1.20 beschermd monument

1.21 bestaand

1.22 bestaande ammoniak emissie

1.23 bestemmingsgrens

1.24 bestemmingsvlak

1.25 bevoegd gezag

1.26 BEVI-inrichting

1.27 bezorgdienst

1.28 bijbehorend bouwwerk

1.29 bodemingreep/bodemverstoring

1.30 bouwen

1.31 bouwgrens

1.32 bouwlaag

1.33 bouwperceel

1.34 bouwperceelgrens

1.35 bouwvlak

1.36 bouwwerk

1.37 (commerciële) zaalverhuur

1.38 cultuurhistorische waarde

1.39 dagrecreatie

1.40 deskundige op het terrein van de archeologie

1.41 deskundige op het terrein van de cultuurhistorie

1.42 detailhandel

1.43 dienstverlening

1.44 eerste bouwlaag

1.45 ensemble

1.46 erfbebouwing

1.47 erfgoedcommissie

1.48 evenement

1.49 extensief recreatief medegebruik

1.50 extensieve dagrecreatie

1.51 fruitboomgaard

1.52 gebouw

1.53 gemeentelijk monument

1.54 geluidgevoelige objecten

1.55 geluidzoneringsplichtige inrichting

1.56 gevoelige functie

1.57 grondgebonden landbouw

1.58 grondgebonden veehouderij

1.59 hobbymatige agrarische activiteiten

1.60 hoofdgebouw

1.61 horeca

1.62 huishouden

1.63 kampeermiddel

1.64 kap

1.65 kinderopvang

1.66 kleinschalig kamperen

1.67 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA)

1.68 landelijke functies

1.69 locatiespecifiek onderzoek

1.70 loonbedrijf

1.71 maaiveld

1.72 niet-grondgebonden veehouderij

1.73 ondergeschikte detailhandel

1.74 ondersteunende horeca

1.75 onzelfstandige woonruimte

1.76 opgraven/opgraving