het bestemmingsplan De Verborgen Tuinen met identificatienummer NL.IMRO.0327.193-0401 van de gemeente Leusden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een geometrisch bepaald vlak waarop een aanduiding betrekking heeft;

een aan een woning toegevoegd visueel ondergeschikt bouwdeel, waarin woonfuncties zijn toegestaan;

1. a. erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;
2. b. in hoeksituaties zal de lijn uit de zijgevel, vanaf het punt op 1m achter de voorgevel evenwijdig meelopen met het openbaar toegankelijk gebied dat aan de zijkant van het perceel is gelegen;
3. c. bij rechthoekige verkavelingen zal de lijn direct langs de zijgevel en in het verlengde daarvan verder naar achter lopen. Deze begrenzing valt veelal samen met de zijgevelrooilijn, die in hoeksituaties wordt aangemerkt als voorgevelrooilijn.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne-installatie;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

de aan een gebied toegekende, of naar verwachting voorkomende, waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw;

dat gedeelte van een gebouw dat met het maaiveld gelijk is, zonder enige kunstmatige verhoging;

een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig of technisch gebied of daarmee gelijk te stellen activiteiten, niet zijnde detailhandel, dat in een woning (inclusief bijgebouwen) wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling of uitwerking heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan legaal aanwezig of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw (souterrain), dakopbouw en/of zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een niet voor bewoning bestemd gebouw dat ten dienste staat van en in bouwmassa ondergeschikt is aan de woning, waaronder in ieder geval begrepen een huishoudelijke bergruimte, garage of hobbyruimte;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak, alsmede een gebouw bij een woning voor de huisvesting van een persoon die mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

hoogste punt van een schuin dakvlak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en die inrichting niet in strijd is met een geldend bestemmingsplan of geldende beheersverordening;

een uitbouw van een woning, meestal voorzien van een borstwering en aan meer zijden voorzien van een raamconstructie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, ruimte of terrein dat dient ter bewoning of een ander geluidgevoelige gebruiksfunctie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

een woning in een woongebouw waarin 2 of meer zelfstandige woningen boven elkaar en eventueel ook naast elkaar zijn gebouwd;

een als zodanig aangegeven lijn, die door gebouwen niet mag worden overschreden, tenzij dat krachtens deze regels is toegestaan;

een uit één of meer bouwlagen bestaande woning, inclusief kap, met een voordeur die rechtstreeks uitkomt op de buitenruimte;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning;

de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm dan wel met een dakhelling van ten minste 15º en ten hoogste 75º;

de bijeen bestaand of te realiseren gebouw behorende gronden, samenvallend met de eigendomsgrens of met de grens van het gehuurde;

de gemiddelde hoogte van het natuurlijke terrein ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe sociale omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefonie- en internetvoorzieningen en zendmasten;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

1. a. een horeca voorziening die ruimtelijk ondergeschikt en functioneel verweven met de hoofdactiviteit;
2. b. het netto vloeroppervlak van de horecavoorziening mag niet meer beslaan dan 25% van de totale oppervlakte van de betreffende hoofdfunctie met een maximum van 75m²;
3. c. de openingstijden van de horeca-activiteit is afgestemd op de openings- en gebruikstijden van de hoofdfunctie en trekt geen zelfstandige bezoekers;
4. d. er is geen zelfstandige / rechtstreekse toegang tot de horeca-activiteit.

het hoofdgebouw met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals die is of mag worden gebouwd overeenkomstig de eerste daarvoor verleende bouwvergunning of een ander oudtijds verworven recht, zonder nadien gerealiseerde voor bewoning bestemde uitbreidingen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, bestaande uit een dak met de nodige ondersteuningen zonder of met ten hoogste één wand, die niet wordt aangemerkt als een gebouw;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse vanwaar het gebouw voornamelijk toegankelijk is, dan wel
2. b. de gemiddelde hoogte van het afgewerkte maaiveld, indien deze hoogte meer dan 1m boven of meer dan 1m onder de onder a bedoelde hoogte is gelegen;
3. c. in geval van een brug: het aansluitende afgewerkte maaiveld, zijnde de bovenkant van het wegdek.

een dak met een dakhelling van 0º tot 2º;

het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen;

isolatie van de schil van het gebouw, zoals het dak, de buitengevels, de vloer en kozijnen met glas of panelen;

een inrichting, bestaande uit één of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, bestemd voor het bedrijfsmatig doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht. Onder seksinrichting wordt mede begrepen:

1. a. seksbioscoop: een inrichting bestemd voor het door middel van audiovisuele middelen doen plaatsvinden van voorstellingen van erotische en/of pornografische aard;
2. b. seksclub: een inrichting bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar seksuele handelingen worden verricht;
3. c. seksautomaat: een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van audiovisuele voorstellingen van erotische en/of pornografische aard;
4. d. sekswinkel: een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van seksartikelen, waaronder begrepen pornografische lectuur en gegevensdragers, aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker;
5. e. prostitutiebedrijf: een ruimte bestemd dan wel in gebruik voor het daarin uitoefenen van prostitutie;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen;

schilisolatie en technische ruimtes voor een energiemodule (zoals een luchtwaterpomp en balansventilatie met warmte-terugwin-unit);

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan worden gedacht aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een complex van ruimten dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Wet ruimtelijke ordening;

een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en die geestelijke en/of lichamelijke verzorging behoeven; verzorging kan voortdurend of nagenoeg voortdurend plaatsvinden en in het gebouw kan afzonderlijke ruimte ten behoeve van de verzorging aanwezig zijn;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens wordt gemeten vanaf het dichtstbij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw op 1m boven peil en haaks op de perceelsgrens;

de oppervlakte van gebouwen binnen het bouwvlak of, bij afwezigheid daarvan, het bestemmingsvlak of aanduidingsvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak;

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de binnenwerkse gevelvlakken, harten van scheidsmuren en binnenwerkse dakvlakken, met uitzondering van erkers en dakkapellen.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antenneinstallaties, ventilatiekanalen, liftschachten, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1m bedraagt.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De horizontale projectie van alle delen van het bouwwerk binnen de omtrekslijn.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van de scheidingsmuren, verticaal geprojecteerd op het onderliggende horizontale vlak, met dien verstande dat vloeroppervlakte waarboven minder dan 1,5m bouwhoogte aanwezig is, hierbij buiten beschouwing wordt gelaten.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, (semi-openbare) gemeenschappelijke tuinen en parken;
2. b. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van groen - primaire haag' de duurzame instandhouding van een haag;
3. c. watergangen en waterpartijen;
4. d. paden en andere ondergeschikte verhardingen;
5. e. speelplaatsen en speelobjecten;
6. f. nutsvoorzieningen, kunstobjecten en straatmeubilair, onder meer in de vorm van ondergrondse afval(verzamel)containers, lichtmasten e.d.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en de aanleg en instandhouding van de bestaande parkeervoorzieningen op eigen terrein.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met maximaal twee rijstroken;
2. b. pleinen;
3. c. in- en uitritten en opstelstroken;
4. d. uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van Verkeer - parkeren' voor parkeerplaatsen;
5. e. fiets- en voetpaden;
6. f. groen en speelvoorzieningen;
7. g. watergangen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. bij een en ander behorende andere voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen met bijbehorende tuinen, erven en toegangswegen en parkeervoorzieningen;
2. b. beroepsuitoefening aan huis;
3. c. de aanleg en instandhouding van bestaande parkeervoorzieningen op eigen terrein;
4. d. niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
5. e. ter plaatse van de functieaanduiding "specifieke vorm van wonen - woonzorgvoorziening" voor een woon/zorgvoorziening met maximaal 24 zorgplaatsen, met bijbehorende zorg- en welzijnsvoorzieningen waaronder begrepen centrale kook- en wasvoorzieningen en/of sanitaire voorzieningen, ondergeschikte horeca ten behoeve van de woonzorgvoorziening en overige gemeenschappelijke ruimten van een woon/zorginstelling;
6. f. ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeergarage' een ondergrondse of halfverdiepte parkeerkelder met bijbehorende bouwwerken en voorzieningen, zoals in- en uitritten en hellingbanen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gestapelde woningen': gestapelde woningen;
8. h. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - daktuin' een daktuin op het dak van de parkeerkelder.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken, die hetzij in de perceelsgrens, hetzij binnen een afstand van 2m tot de perceelsgrens worden gebouwd, althans voor zover die bijbehorende bouwwerken een bouwhoogte hebben van meer dan 2m, indien dat noodzakelijk wordt geacht met het oog op de invloed van de bijgebouwen en overkappingen op de belendende percelen waaronder de bezonnings- en uitzicht situatie.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van het bepaalde in:

1. a. artikel 6.2.2onder g en toestaan dat de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken die aan de zijkant van de woning worden gebouwd maximaal 5m bedraagt;
2. b. artikel 6.2.2onder j en toestaan dat de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken die aan de zijkant van de woning worden gebouwd maximaal 5m bedraagt.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen bouwvlakken, tenzij in deze regels anders is bepaald.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van deze regels:

1. a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de goothoogte niet meer dan 3 m en de inhoud niet meer dan 30m³ mag bedragen;
2. b. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van grens of richting van wegen, paden en waterlopen, en ligging van bestemmings-, bebouwings- en aanduidingsgrenzen en grenzen van bouwpercelen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
3. c. voor afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten, behoudens de inhoud van woningen, en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
4. d. ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een hoogte van 20 m;
5. e. ten behoeve van het bouwen van masten en bijbehorende installaties voor telecommunicatie, al dan niet op of aan gebouwen of andere bouwwerken op een minimale afstand van 50m tot woningen, tot een bouwhoogte van 40 m, waarbij als voorwaarde kan worden gesteld dat:
   1. 1. gebruik dient te worden gemaakt van bestaande masten voor telecommunicatie of andere bestaande hoge objecten, zoals hoge gebouwen, lichtmasten, of hoogspanningsmasten, indien deze aanwezig zijn binnen een redelijke afstand van de beoogde locatie, en
   2. 2. rekening wordt gehouden met het voorkomen van onevenredige hinder voor omwonenden en schade aan het landschap, cultuurhistorie en ecologie.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van deze regels omtrent het toegestane aantal en de toegestane inhoud van woningen ten behoeve van het bouwen van ten hoogste één zelfstandige woonruimte ten behoeve van mantelzorg in een bedrijfs-, dienst- of andere woning of in een bijbehorend bouwwerk als bedoeld in het Besluit omgevingsrecht c.q. bijgebouw indien daarvoor naar het oordeel van het College dringende sociale verzorgingsredenen zijn.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. de inhoud, inclusief een eventuele kelder, van de extra woonruimte mag niet meer bedragen dan 250m³;
2. b. de goothoogte en bouwhoogte van de extra woonruimte mogen niet meer bedragen dan die van de betreffende woning waarin of waaraan de extra woongelegenheid wordt gerealiseerd of, ingeval van een vrijstaande extra woongelegenheid, niet meer dan de volgens de regels van dit bestemmingsplan toegestane goot- en bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken c.q. bijgebouwen;
3. c. in het geval de extra woonruimte in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk c.q. bijgebouw wordt gerealiseerd mag de afstand van dat bijbehorende bouwwerk of bijgebouw tot de hoofdwoning op hetzelfde perceel niet meer dan 20m bedragen. De extra woongelegenheid mag niet voor de voorgevel van de hoofdwoning op hetzelfde perceel komen, met dien verstande dat die woongelegenheid binnen het betreffende bouwperceel of bestemmingsvlak moet blijven;
4. d. op geen van de gevels van de extra woonruimte mag, bij voltooiing, de geluidbelasting de ter plaatse toegestane grenswaarde op grond van de Wet Geluidhinder overschrijden;
5. e. de extra woonruimte mag niet via een eigen nieuw aan te leggen uitrit worden ontsloten;
6. f. het bouwen dient op een zodanige wijze te geschieden dat de extra woonruimte bij beëindiging van de verzorgingsreden voor tijdelijke huisvesting en/of bij intrekking van de omgevingsvergunning ongedaan kan worden gemaakt;
7. g. de extra zelfstandige woonruimte mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van nabij gelegen agrarische bedrijven.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van de regels van dit plan die betrekking hebben op maten en percentages ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een hoofdgebouw, met dien verstande dat:

1. a. ten behoeve van technische ruimtes voor een energiemodule op gebouwen met een plat dak kan een afwijking van de bouwhoogte worden toegestaan van maximaal 3m, mits de oppervlakte van de technische ruimte niet meer dan 20m² bedraagt;
2. b. in het zijerfgebied kunnen technische modules voor een energiemodule worden toegestaan op 1m achter het verlengde van de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw, mits:
   1. 1. de maximale bouwhoogte 3m bedraagt;
   2. 2. de oppervlakte van de technische ruimte niet meer dan 5m bedraagt;
3. c. geen sprake mag zijn van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'overige zone - voorerf' zijn ten behoeve van de uit stedenbouwkundig oogpunt gewenste groene overgangszone de hierna volgende bepalingen van toepassing.

1. a. de als 'overige zone - voorerf' aangeduide gronden dienen te worden beschouwd als een voorerfgebied;
2. b. in afwijking van het bepaalde bij de ter plaatse voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden uitsluitend andere bouwwerken, niet zijnde een carport of overkapping, worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan, voor zover daaraan behoefte bestaat en zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt de ligging van grenzen van bestemmings- en bebouwingsvlakken en aanduidingen zodanig wijzigen, met dien verstande dat:

1. a. de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot, en
2. b. geen van de grenzen met meer dan 10 m wordt verschoven.

Bij een verwijzing naar andere wettelijke regelingen is bedoeld de desbetreffende wet of regeling zoals die luidt op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 13.1 met maximaal 10%.

Lid 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 13.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'De Verborgen Tuinen'.

Aldus vastgesteld op 21 september 2017 te Leusden,

de griffier de voorzitter

In het zuidoostelijke deel van de kern Leusden is aan Clarenburg 1 een voormalig scholencomplex gevestigd (zie afbeelding 1). Dit complex staat ook bekend als de SBBO-locatie. Het gebruik als school is inmiddels beëindigd. In 2016 heeft het gebouw dienst gedaan als tijdelijke opvanglocatie voor 400 asielzoekers; ook deze functie is inmiddels beëindigd. Het gebouw wordt op dit moment (begin 2017) tijdelijk gebruikt voor de huisvesting van de "Vosheuvelscholen".

In 2011 is er een aparte structuurvisie opgesteld voor deze locatie (Structuurvisie locatie SBBO te Leusden). Binnen deze structuurvisie wordt door de gemeente de wens uitgesproken om de planlocatie in de toekomst om te vormen tot nieuwe woonbuurt. Voorliggend bestemmingsplan geeft uitwerking aan deze wens tot herontwikkeling op basis van het plan dat door Heilijgers Projectontwikkeling BV. is ontwikkeld. Het plan met de naam 'De Verborgen Tuinen' ziet op de ontwikkeling van maximaal 90 woningen en bestaat uit een mix van grondgebonden woningen en appartementen voor verschillende doelgroepen (ouderen, gezinnen, alleenstaanden en zorgbehoevenden). Het plan kenmerkt zich bovendien door een grote hoeveelheid collectief groen, dat in eigendom en beheer is bij de bewoners van de wijk.

Op dit plangebied is de beheersverordening 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen' met de bepalingen van het bestemmingsplan Zwanenburg (1990) van toepassing. Hierin heeft het hele plangebied een maatschappelijke bestemming met de aanduiding 'onderwijs en sport'. Aangezien een beheersverordening geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is ervoor gekozen om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken door het opstellen van een bestemmingsplan voor het terrein van de voormalige MBO-school.

Afbeelding 1: Ligging Clarenburg 1

bron: www.topotijdreis.nl

Het plangebied omvat de gronden die behorende tot het voormalige scholencomplex. Het terrein omvat het schoolgebouw en de buitenruimte (zie afbeelding 2). Deze buitenruimte bestaat uit onder andere verharding ten behoeve van parkeergelegenheid voor fiets en auto en groenstroken.

Afbeelding 2: ligging plangebied

Bron: maps.google.nl

Het plangebied valt onder de werking van de beheersverordening 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen'. Op de onderhavige beheersverordening 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen' zijn de regels inclusief de bijbehorende plankaart van het bestemmingsplan 'Zwanenburg 1990' van toepassing, met inachtneming van het bepaalde in de beheersverordening.

Aangezien via een beheersverordening geen nieuwe planologische ontwikkelingen mogelijk kunnen worden gemaakt, is ervoor gekozen om voor de beoogde ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Dit bestemmingsplan treedt voor het plangebied in plaats van de beheersverordening.

In het onderhavige bestemmingsplan 'De Verborgen Tuinen' worden enkele onderdelen van de plankaart en de voorschriften van het bestemmingsplan 'Zwanenburg 1990' en beheersverordening 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen' herzien. Het bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en een digitale verbeelding (plankaart). Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de RO standaarden 2012. Ook voldoet het plan aan de eisen uit de Wro inzake digitale raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen.

Na deze algemene inleiding zal in de komende hoofdstukken aandacht worden besteed aan de gebiedsvisie die aan de planvorming ten grondslag ligt (hoofdstuk 2). Daarna worden de beoogde ontwikkelingen afgezet tegen de rijks-, provinciaal- en gemeentelijke beleidskaders (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4, 5 en 6 komen de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken aan de orde. In Hoofdstuk 7 worden de wateraspecten behandeld. In hoofdstuk 8 is de juridische Planbeschrijving opgenomen. Hoofdstuk 9 en Hoofdstuk 10 geven een overzicht van de economische respectievelijk maatschappelijke haalbaarheid van het plan.

Het plangebied waarop de voormalige MBO-school was gevestigd, ligt aan Clarenburg 1 aan de zuidkant van de kern Leusden. Het dorp Leusden heeft zich vooral sinds de jaren '60 van de vorige eeuw ontwikkeld. Binnen tientallen jaren is de bestaande lintbebouwing langs de Hamersveldseweg uitgebreid in zowel oostelijke als westelijke richting. Begin jaren '80 zijn de laatste nieuwbouwwijken aangelegd, waaronder ook de wijk Zwanenburg, vernoemd naar de voormalige hofstede. De weg Clarenburg vormt hier de zuidelijke grens van. In het jaar 1989 werd Clarenburg en het schoolgebouw voor het eerst zichtbaar op de topografische kaart (zie afbeelding 3).

Afbeelding 3: topografisch overzicht van het gebied rondom Clarenburg tussen 1850-2015

bron: www.topotijdreis.nl

Leusden ligt in de Gelderse Vallei, die is ontstaan door een landijstong en loopt naar het Westen toe geleidelijk af tot aan de hogere oostflank van de Utrechtse Heuvelrug. Overwegend noord-westelijke winden hebben later grote delen van het gebied bedekt met fijn stuifzand in de vorm van kleine plateaus, zandruggen en paraboolduinen. De beken in de Gelderse Vallei ontspringen in het Veluwegebied en stromen in westelijke richting. De Utrechtse Heuvelrug blokkeerde een vrije afwatering naar het westen, waardoor alle beken naar hetzelfde lage punt werden gedwongen en uiteindelijke via de Lunterse beek en de Barneveldsche beek in de Eem uitkwamen. Ten oosten van de Utrechtse Heuvelrug was het gebied door de slechte afwatering zo nat, dat plaatselijk hoogveen tot ontwikkeling kwam.

Door de geomorfologische opbouw in dekzandruggen en laagten en vroegere overstromingen, kent het gebied een tweedeling in de bodemopbouw. De dekzandruggen bestaan uit armere drogere zandgronden (veldpodzolen). De lagere gebieden werden in het verleden overstroomd en bestaan uit rijkere en natte zand- en beekkleigronden (beekeerdgronden). Op sommige plaatsen in het gebied heeft veenontwikkeling plaatsgevonden. Het gebied heeft eeuwenlang te kampen gehad met wateroverlast. In het zuiden van de Gelderse Vallei zorgde de Nederrijn regelmatig voor overstromingen. Het bekenstelsel voerde veel water aan van de Veluwe, dat via de Eem naar de voormalige Zuiderzee werd afgevoerd. Kwelwater verzamelde zich in de lagere delen aan de voet van de Heuvelrug. Door afgraving van het hoogveen bij Veenendaal nam de wateroverlast toe. Met een stelsel van noord-zuid lopende watergangen probeerde men de wateroverlast tegen te gaan. Pas met de afsluiting van de Zuiderzee en de aanleg van het Valleikanaal was de waterafvoer in het gebied afdoende gereguleerd.

De zone ter hoogte van het plangebied wordt sterk beïnvloed door kwelstromen. Dit is duidelijk terug te zien in de natuurwaarden van de Schoolsteegbosjes even ten zuiden van het plangebied. Het microreliëf en de verschillende kwelstromen vanaf de Utrechtse Heuvelrug en het Veluwemassief zorgen ervoor dat er grote variatie is in grondwaterstanden. Er ontstaat hierdoor een variatie in biotopen en milieuomstandigheden (zie afbeelding 4).

Afbeelding 4: uitsnede bodemkaart,

bron: Stiboka

Het plangebied ligt in de lage kwelzone ten oosten van de Heuvelrug. Hier bevinden zich regelmatige veenontginningen die overgaan in een meer besloten kampenlandschap. De oudste cultuurgronden en woonplaatsen (tot 1000 na Christus) liggen op de flanken van de stuwwallen en de hoger gelegen dekzandruggen. Vanaf de elfde eeuw werden de hogere dekzandruggen rondom de waterlopen meer systematisch in cultuur genomen. De onregelmatige verkaveling en de oude (hessen)wegen volgen hier de overwegend oost-west richting van het bekenstelsel vanuit de Veluwe. Tussen de beekdalen liggen doorlopende ruggen, waarop evenwijdig aan de beken de eerste wegen worden aangelegd. Er ontstonden geen echte dorpen maar wel een patroon van verspreid liggende boerderijen met omringende bouwlanden.

De systematische ontginning van de lage en natte gronden kwam pas later op gang. Voor de planlocatie is de cope-ontginning in Hamersveld (1130) van belang. De noord-zuid lopende Hamersveldse weg werd als ontginningsbasis aangelegd, midden tussen de Moorsterbeek en de Grift. Kort daarna volgde de oostelijk gelegen ontginning van Asschat, daarna kwam het blok Leusbroek en zo verder tot aan Geerestein.

Vanaf de 13^e eeuw zijn in de Gelderse Vallei, met name tussen Amersfoort en Woudenberg, kastelen, kloosters en uithoven aangelegd. Zowel op de hoger gelegen gronden als op de overgangszone met de Heuvelrug. Na de Reformatie werden in dit gebied buitenplaatsen aangelegd, waaronder Randenbroek en de Heiligenberg. Na de Tweede Wereldoorlog vindt in de gebieden rond Amersfoort, Leusden en Veenendaal een sterke stedelijke ontwikkeling plaats, die zich ook in de periode daarna voortzet. Het gebied rondom Clarenburg wordt eind jaren '80 bebouwd.

Het plangebied bevindt zich aan de zuidrand van de kern Leusden en maakt deel uit van de wijk Zwanenburg. De locatie grenst aan de belangrijkste zuidelijke aanvoerweg naar het centrum van Leusden, namelijk de Burgemeester van der Postlaan. In de directe nabijheid zijn diverse centrumvoorzieningen aanwezig zoals winkelcentrum Hamershof. Daarnaast bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied ook het politiebureau, een dokterspraktijk en een tandartspraktijk. Aan de noordzijde van het plangebied is een brandweerkazerne gevestigd. Deze wordt ontsloten via de Burgemeester van der Postlaan. De locatie ligt op een schakelpositie tussen het buitengebied en de bebouwde kern en het centrum van Leusden.

Aan de noord- en oostzijde van het plangebied bevinden zich woningen die onderdeel uitmaken van de buurt Zwanenburg. De westzijde van het plangebied bestaat eveneens voornamelijk uit woningbouw. Deze zijde kenmerkt zich door de aanwezigheid van hogere bebouwing (4-5 laags) in de vorm van een appartementengebouw en een politiekantoor aan de overkant van de Burgemeester van der Postlaan. De bebouwing bij Zwanenburg en Hamersveld contrasteert met het aanwezige graslanden van natuurmonument Schoolsteegbosjes aan de zuidzijde van het plangebied.

Het plangebied zelf bestaat uit een voormalige MBO-school inclusief de bijbehorende buitenruimte. De school zal volledig afgebroken worden om ruimte te maken voor een nieuwe woonbuurt met verschillende woningtypen en veel (collectief) groen.

Op 12 april 2011 heeft de gemeente Leusden de structuurvisie SBBO locatie te Leusden vastgesteld. De structuurvisie is een visie in de zin van artikel 2.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en vormt het vertrekpunt voor de uitwerking van het verdere beleid voor deze locatie. De Structuurvisie is gebaseerd op de concept visie Hart van Leusden, waarin al richtingen voor de ontwikkeling van deze locatie waren aangegeven. De structuurvisie is een aanzet tot verdere uitwerking en planinvulling. Afwijken van de hierin opgenomen uitgangspunten is mogelijk maar vergt een nadere motivering.

Het project Hart voor Leusden is gericht op het herkenbaarder en levendiger maken van het centrumgebied van Leusden. Het plangebied bestaat uit de Biezenkamp, de Hamersveldseweg (tussen de Burgemeester de Beaufortweg en de Burgemeester Van der Postlaan en de Hamershof. Het gebied van de voormalige MBO-school en de Brandweer zijn via een motie aan het plangebied toegevoegd. Het versterken van de levendigheid en herkenbaarheid vraagt om een concentratie van functies. Nieuwe centrumfuncties op het terrein van de voormalige MBO-school en de Brandweer liggen daarom op grond van deze visie niet voor de hand.

Met betrekking tot het plangebied wordt opgemerkt dat, mochten zich hier ontwikkelingen voordoen, op de hoek van de Burgemeester Van der Postlaan - Clarenburg een markant (woon)gebouw gewenst is ter markering van de route naar het centrum (zie afbeelding 5). Daarnaast wordt gesteld dat de ontwikkelingen hier dienen aan te sluiten bij de functie van de omliggende wijken Munnikhove - Boshuizen en het natuurgebied ten zuiden van het plangebied. Ontwikkeling ten behoeve van woningbouw wordt daarbij expliciet als mogelijke functie genoemd. Bij de herontwikkeling dient voorts rekening te worden gehouden met milieuhygiënische aspecten zoals geluid, externe veiligheid en luchtkwaliteit.

Afbeelding 5: uitsnede visiekaart Structuurvisie locatie SBBO te Leusden, Gemeente Leusden, 11 april 2011, Arcadis (p. 7 en 10)

Op basis van deze uitgangspunten is in opdracht van Heilijgers Projectontwikkeling BV, als eigenaar van het perceel, een plan uitgewerkt. Het plan gaat uit van een grote diversiteit aan woningen in een opzet die aansluit op de omringende bebouwing wat betreft bebouwingsdichtheid en massa's.

Het programma bestaat uit maximaal 90 woningen, verdeeld over verschillende woningtypen. Aan de westzijde van het plangebied worden drie gebouwen gerealiseerd met totaal 35 reguliere appartementen in zowel de huur- als koopsector. Ook komt hier een woon-/zorgvoorziening met geclusterde appartementen (groepswoningen) voor maximaal 24 mensen met een intensieve zorgbehoefte gerealiseerd. Daarnaast voorziet het plan in 31 grondgebonden (koop)woningen.

Het stedenbouwkundig plan voorziet in een woonwijk waarbij collectiviteit, ontmoeten en een eigen identiteit van groot belang zijn. Doordat er naast privétuinen ook twee grote collectieve tuinen zijn, ervaren de nieuwe bewoners een groene rust. Het collectieve groen schept bovendien de voorwaarden voor ontmoetingen en verbondenheid van de bewoners met de nieuwe plek. Deze ingrediënten tezamen met de karakteristieke opzet, vormen een unieke nieuwe woonwijk voor Leusden (zie afbeelding 6 voor een overzichtstekening). Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1.

Afbeelding 6: Overzichtstekening plangebied 'De Verborgen Tuinen'.

Bron: OOK Architecten

Er is gekozen voor bebouwing, die de wegen die het plangebied begrenzen, begeleidt. Langs de Burgemeester van der Postlaan en hoek met de Clarenburg voorziet het plan in hogere bebouwing om de entree naar het centrum van Leusden te accentueren. De bebouwing loopt vervolgens in hoogte en dichtheid in oostelijke richting af waardoor sprake is van een geleidelijke overgang naar het buitengebied.

Overeenkomstig de uitgangspunten uit de Structuurvisie bestaat de bebouwing aan de westzijde van het plangebied uit drie appartementengebouwen. Dit sluit aan op de wens om op de hoek van de Burgemeester van der Postlaan - Clarenburg een hoogte-accent aan te brengen als markering van de entree naar het centrum. Ook vormt deze bebouwing ruimtelijk een antwoord op de al aanwezige hoogbouw van onder meer het huidige politiebureau en de appartementengebouwen de Blekerij en Zeilmakerij.

In het plangebied is aan deze zijde gekozen voor twee appartementengebouwen, die zijn opgebouwd uit vier bouwlagen plus een kap. De gebouwen staan op een plint die wordt gevormd door een halfverdiepte stallingsgarage. Het derde appartementengebouw betreft een woon/zorggebouw voor senioren en bestaat uit drie lagen plus een kap om zo een geleidelijke overgang te maken naar de woningen ten noorden van het plangebied.

Ook in oostelijke richting wordt de bebouwing in de vorm van grondgebonden woningen geleidelijk in hoogte afgebouwd. Van oost naar west bestaat de bebouwing uit een rij herenhuizen bestaande uit 3 bouwlagen met een kap. Deze woningen hebben door hun hoogte ruim zicht op het open weidegebied ten zuiden van de Clarenburg. Weer verder naar het oosten staan woningen die bestaan uit één of twee bouwlagen met kap (zie afbeelding 7). Op de hoeken is er in sommige situaties gekozen voor een extra bouwlaag als hoogte accent. Dergelijke accenten zijn ook terug te zien in de aangrenzende woonwijk en sluiten daarom goed aan op de omgeving. Op deze manier ontstaat enerzijds de gewenste markering van de entree richting het centrum van Leusden en anderzijds een geleidelijke overgang naar de openheid van het buitengebied.

Afbeelding 7: In de brede levensloopbestendige woningen is ruimte voor een combinatie van badkamer, slaapkamer of werkkamer op de begane grond.

Bron: OOK Architecten

Met uitzondering van de herenhuizen is gekozen voor relatief brede woningen. De brede woningen maken het mogelijk om een badkamer en slaapkamer of werkkamer te realiseren op de begane grond. De woningen zijn hierdoor niet alleen geschikt om wonen en werk aan huis te combineren. Tevens zijn de woningen hierdoor eenvoudig levensloopbestendig te maken en aan te passen aan de wensen van de toekomstige bewoners. Ze zijn daardoor voor meerdere doelgroepen, waaronder senioren en mensen die vanuit huis werken, aantrekkelijk.

De architectuur van de woningen is te omschrijven als traditioneel-klassiek met kap en een hedendaagse detaillering. Het metselwerk bestaat uit bakstenen. Daarnaast staan alle woningen op een plint van een afwijkende kleur. Dit benadrukt enerzijds de klassieke uitstraling, anderzijds ontstaat hierdoor eenheid tussen de woningen onderling en ook de appartementengebouwen. De entree van de woningen vormt een duidelijke aankondiging van het eigen terrein.

Om de eenheid in het plangebied te versterken worden 'De Verborgen Tuinen' in de nieuwe situatie omringd door een haag. Hiermee ontstaat een natuurlijke afscheiding en ontstaat binnen het plangebied een besloten omgeving. De haag is op een paar plaatsen onderbroken om toegang te geven tot het plangebied. Ook binnen het plangebied wordt de haagstructuur voortgezet. Deze (secundaire) hagen omranden de tuinen en woonblokken. Tevens vormen deze de afscheiding tussen privé en openbaar gebied. Alle grondgebonden woningen hebben zowel een voor- als achtertuin (zie afbeelding 8).

Afbeelding 8: zichtbare secundaire hagen in het plangebied

Bron: OOK Architecten

Naast de privé-tuinen zijn centraal in het plangebied twee grote collectieve tuinen. De eerste collectieve tuin bevindt zich deels op het dak van de stallingsgarage bij de appartementengebouwen aan de westzijde van het plangebied. De tweede bevindt zich centraal in het plangebied. Een solitaire boom markeert het hart van 'De Verborgen Tuinen'. Beide tuinen zullen worden ingericht in overleg met de toekomstige bewoners die daarvoor ideeën kunnen aandragen. Aangezien deze tuinen gemeenschappelijk eigendom zijn van de bewoners, zijn zij ook verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan. Naast verantwoordelijkheid is dit ook een stimulans tot een grotere betrokkenheid van en ontmoetingen tussen bewoners (zie afbeelding 9).

Afbeelding 9: Sfeerimpressie van gezamenlijke tuin

Bron: OOK Architecten

Het plangebied wordt aan de zuidzijde via de Clarenburg ontsloten en is alleen toegankelijk voor bestemmmingsverkeer. Aan de noordzijde van het plangebied is een doorgang voor langzaam verkeer; deze sluit aan op de Gildenburg.

De kavels van de grondgebonden woningen zijn vrijwel allemaal ruim genoeg om op eigen terrein één of meer auto's te parkeren. Daarnaast voorziet het plan in een stallingsgarage voor 50 auto's onder de appartementengebouwen. Ook zijn langs de randen van het plangebied openbare parkeerplaatsen gesitueerd. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor een groene uitstraling met hagen, halfopen grastegels en boomvakken.

Om te voorkomen dat als gevolg van de planontwikkeling een te hoge parkeerdruk ontstaat die zou kunnen worden afgewenteld op de aanliggende woonwijk zijn met de ontwikkelaar afspraken gemaakt ver het aantal parkeerplaatsen dat per woningtype moet worden aangelegd. Voor eengezinswoningen geldt een norm van 1,7 pp per woning, voor appartementen 1,5 pp per woning en voor de zorgwoningen 0,5 pp per woning. In deze getallen is 0,3 pp voor bezoekersparkeren bestemd. Op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen tellen in de berekeningen slechts mee voor 0,8 parkeerplaats, omdat deze in de praktijk vaak (ook) voor andere doeleinden worden gebruikt.

Het uit deze staffeling voortvloeiende bruto aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd in de stallingsgarage, op eigen terrein en in het openbaar gebied. In combinatie met afspraken over het toewijzen en gebruik van parkeerplaatsen in de stallingsgarage en het gebruik van de parkeerplaatsen op eigen terrein, is geconstateerd dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Zie voor een toetsing van deze normen bijlage 2.

Op grond van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie dient een mobiliteitstoets te worden uitgevoerd om de verkeerseffecten van de beoogde plannen inzichtelijk te maken. Doel van het onderzoek is vast te stellen of de bestaande wegenstructuur van Leusden is toegerust om het extra verkeer van de nieuwe woningen op een goede en veilige wijze af te wikkelen.

Het plangebied wordt in de nieuwe situatie ontsloten via een directe (nieuwe) aansluiting op de Clarenburg, die via een rotonde aansluit op de Burgemeester Van der Postlaan. Om inzicht te krijgen in de te verwachten verkeersbewegingen en de gevolgen daarvan op het omliggende wegennet als gevolg van het plan is door Goudappel Coffeng een berekening gemaakt van de verkeersproductie van het plan. Daarbij is onderzocht of er door het aantal verplaatsingen knelpunten kunnen ontstaan op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten. De verkeersproductie per etmaal is berekend aan de hand van de landelijke CROW cijfers aangevuld met ervaringscijfers van Goudappel Coffeng. De verkeersproductie is tevens gerelateerd aan de parkeerkentallen die zijn toegepast. Het volledige onderzoek maakt als bijlage Bijlage 4 deel uit van dit bestemmingsplan.

De verkeersbelasting van de Clarenburg bedroeg in 2012 (toen de MBO opleiding nog in bedrijf was) 3650 mvt/etm. In 2015 (na sluiting van de MBO opleiding) bedroeg deze 3290 mvt/etm. Voor 2026 bedraagt de prognose 43000 mvt /etm. Bij het MBO waren ongeveer 3000 leerlingen ingeschreven, waarvan er dagelijks circa 600 op school aanwezig zijn. Uit de berekeningen komt naar voren dat de MBO-school een relatief hoog autogebruik kende, waardoor de verkeersproductie hoger was dan op grond van de kentallen gebruikelijk is. De leerlingen gingen slechts 1 dag per week naar school en werken de overige dagen in de week. Daardoor hebben de leerlingen dus inkomsten en kunnen zij zich een auto permitteren. Bovendien zijn veel leerlingen 18 jaar of ouder en kunnen daardoor ook zelfstandig met de auto komen.

De bedrijfstijden van de school lagen tussen 8.30u en 22.00u. Daarbinnen waren studenten 6 tot 7 uur aanwezig. Het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van het MBO lag daardoor rond 390 ritten per dag. In de nieuwe situatie worden in het plangebied totaal 90 woningen voor verschillende doelgroepen gebouwd (levensloopbestendige woningen voor gezinnen, senioren en zorgcliënten). Uitgaande van de kencijfers wordt een verkeersproductie verwacht van circa 425 – 430 motorvoertuigbewegingen per dag. Dit is een toename van 40 ritten per etmaal ten opzicht van het gebruik als MBO-opleidingsinstituut.

Voor de effecten van het plan op het omliggende wegennet is relevant om te vermelden dat de Clarenburg aansluit op een rotonde. Voor de capaciteit van rotondes als deze geldt als vuistregel dat deze circa 20.000 mvt/etm kan verwerken. Dat betekent dat per tak ongeveer 5.000 mvt/etm naar de rotonde toe mogen rijden (en dus ook 5.000 van de rotonde af). Zolang de verkeersintensiteit op alle takken van de rotonde onder de 10.000 mvt/etm blijft, worden daarom geen problemen voorzien in de afwikkeling van de rotonde. In de huidige en toekomstige situatie blijven de verkeersintensiteiten op de rotonde Clarenburg - Burgemeester Van der Postlaan daar zeer ver onder. Op grotere afstand van de woningbouwlocatie verspreidt de verwachte geringe verkeerstoename zich zodanig over verschillende wegen, dat hier helemaal geen effect merkbaar zal zijn. De realisatie van de woningen zal geen merkbaar effect hebben op de verkeersafwikkeling in de omgeving en vormt daardoor geen belemmering voor de ontwikkeling.

Zoals wordt aangegeven in paragraaf 3.1 is in de SVIR is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. De Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Barro opgenomen (artikelen 1.1.1. en 3.1.6). In artikel 3.1.6 is bepaald dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving dient te bevatten van de actuele regionale behoefte en, indien uit die beschrijving blijkt dat er sprake is van een actuele behoefte, tevens dient te beschrijven in hoeverre binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De Ladder kent 3 treden die treden die achter elkaar worden doorlopen:

Trede 1: is er een regionale behoefte?

Trede 2: is (een deel van de) regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Trede 3: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte.

Volgens het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient voor het toepassen van de Ladder sprake te zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder overige stedelijke voorzieningen worden onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, en (indoor) sport en leisure verstaan. Onderhavig plan gaat uit van de ontwikkeling van maximaal 90 woningen. Gelet op de definitie in het Bro en de jurisprudentie is voor het plan een Laddertoets uitgevoerd.

Trede 1: is er een regionale behoefte?

De bepaling van de behoefte aan woningen is sterk gebaseerd op de bevolkingsontwikkeling en leeftijdsopbouw. Het is aan de regio om te bepalen wat tot de regio behoort en wat als regionale behoefte wordt gezien. Ook blijkt uit de toelichting op het Bro dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte, waar dat betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de actuele economische gevolgen van de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, slechts tot doel heeft om na te gaan of die vestiging in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Bevolkingssamenstelling

Regio Utrecht is met een groei van 4,8% tussen 2010 en 2015 de snelst groeiende regio binnen de provincie Utrecht, gevolgd door de regio Amersfoort met 3,1%. De regio's West-Utrecht en Zuid-Oost bleven ietwat achter met respectievelijke 0,7% en 1,1% groei (CBS in Woningmarktmonitor, 2015¹).

Deze sterke groei van regio Utrecht, maar ook van regio Amersfoort waar Leusden toe behoort, komt doordat deze regio's relatief veel mensen van elders aan weten te trekken. De bevolkingsopbouw binnen de regio's is verschillend. De bevolkingssamenstelling van regio Amersfoort is vergelijkbaar met de gehele Provincie Utrecht. Regio Amersfoort heeft eenzelfde percentage 65+'ers (16%) en een minimale afwijking van 1-2% in de overige leeftijdscategorieën.

Leusden is een groen dorp waar van oudsher veel gezinnen wonen. Uit de kerncijfers voor de gemeente Leusden blijkt dat de gemeente tussen 2010 en 2015 bijna niet is gegroeid, namelijk maar met 0,9% (CBS statline²). Het percentage 55+'ers is op provinciaal niveau 28% terwijl in Leusden 34% van de bevolking uit 55+'ers bestaat. De bevolkingsgroep van 25-54 jaar wijkt daarentegen naar beneden af met 48% ten opzichte van 55% in de totale provincie. In Leusden zijn de eerste tekenen van vergrijzing zichtbaar. Jongeren tussen de 15-24 jaar trekken relatief vaak weg naar andere gemeentes zoals Amersfoort, Barneveld en Utrecht, terwijl gezinnen met jonge kinderen en 65+'ers ervoor in de plaats komen.

Leusden heeft in 2012 een woonvisie opgesteld voor de periode 2012-2022; in de periode dat de crisis een flink effect had op de woningmarkt. Sinds 2014 treedt echter weer herstel op en is de regelgeving sterk in ontwikkeling. Ook heeft het College in het Coalitieakkoord een aantal speerpunten geformuleerd met betrekking tot wonen. In 2016 is de Woonvisie daarom geactualiseerd. Op 9 juni 2016 is de 'Herijking van de Woonvisie 2012-2022, de woonagenda voor de komende jaren' (Wonen met karakter) vastgesteld.

Uit de geactualiseerde cijfers blijkt dat het inwoneraantal van de gemeente Leusden over 20 jaar ongeveer op hetzelfde niveau zal liggen. Wel wijzigt de samenstelling van de bevolking. Er zijn meer mensen ouder dan 60 jaar en verhoudingsgewijs minder jongeren tot 20 jaar. Er is sprake van vergrijzing met een grotere zorgvraag tot gevolg. Door gezinsverdunning zal het aantal huishoudens met bijna 1000 huishoudens toenemen. Als gevolg van de wijzigingen in het zorgstelsel dat ervan uitgaat dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig (thuis) blijven wonen, beschikken over 10 jaar circa 800 ouderen over een indicatie voor een vorm van zorg aan huis. Naast extra ondersteuning brengt deze ontwikkeling ook een behoefte aan meer toegankelijke en geschikte woningen (levensloopbestendige woningen).

Uit de prognoses blijkt dat, hoewel het inwoneraantal redelijk stabiel blijft, het aantal huishoudens de komende decennia zal blijven groeien. Om de doorstroming te bevorderen, zet de gemeente in op (het faciliteren van) gerichte nieuwbouw en benutten van alle locaties in de bestaande wijken en het centrumgebied om ouderen te verleiden om te verhuizen naar een meer geschikte woning. Om Leusden vitaal te houden en het voorzieningenniveau op peil te houden, zet de gemeente daarnaast in op de bouw van nieuwe woningen voor (startende) gezinnen. Deze ontwikkelingen vragen, volgens aan onderzoek dat aan de Woonvisie ten grondslag ligt, om toevoeging van circa 1000 woningen tot 2035. Hiertoe wordt het bouwprogramma voor de verschillende uitleg- en inbreidingslocaties in ontwikkeling genomen. Ook het bouwprogramma op vrijvallende gemeentelijke locaties (met name voormalige schoollocaties) zal hierop gericht zijn.

Aanbod en vraag

In het verleden heeft de gemeente Leusden in samenwerking met de Woningstichting Leusden al ingezet op het toevoegen van huurwoningen. In de toekomst wordt gevraagd aan hen om 300 woningen toe te voegen tot een totaal van 2800. Tevens is er aandacht besteed aan het energiezuiniger maken van de huurwoningen, waardoor het leefklimaat aangenamer is geworden. Om in de toekomst de woningvoorraad ook aantrekkelijk te houden, worden marktpartijen uitgenodigd om huurwoningen tussen €710 - €1000 toe te voegen aan het segment.

Gemeente Leusden zet tevens in op het bevorderen van de doorstroming binnen de woningvoorraad om ook in de toekomst een vitale gezinsgemeente te kunnen blijven. Door het aanbod van zowel goedkopere als duurdere woningen en appartementen toe te voegen, biedt de gemeente onder andere een (doorstroom)aanbod aan zowel startende gezinnen als senioren. In de Woonvisie legt de gemeente Leusden de ambitie neer om tot 2025 800-1.200 woningen toe te voegen. Een versnelling met 10 jaar ten opzichte van de berekeningen uit het hiervoor bedoelde onderzoek. De ontwikkeling van onderhavig plan is opgenomen als project binnen het bouwprogramma van 800 woningen en past daarmee binnen de benodigde regionale ontwikkelingen.

De nadruk in de Woonvisie ligt op complementariteit aan het huidige woningaanbod met woningen voor gezinnen, starters en senioren. De versnelling in het bouwprogramma en daarmee ook individuele projecten kunnen alleen slagen als er unieke producten in Leusden worden neergezet en daarmee een aantrekkelijk product vormen dat inspeelt op de lokale en bovenlokale vraag om Leusden zo vitaal te houden.

In het kader van de herijking van de Woonvisie in april 2015 is tevens een bijeenkomst gehouden met ambtenaren, raadsleden en mensen die vanuit hun vakgebied of organisatie betrokken zijn bij wonen, zorg en ondernemen in de gemeente. Hen is gevraagd om nieuwe woonconcepten te bedenken. De drie meest waardevolle concepten die uit de bijeenkomst naar voren zijn gekomen, sluiten aan bij het aanbod dat De Verborgen Tuinen creëert:

• Dorps wonen, waarbij veel aandacht is voor verbondenheid en het sociale netwerk in de buurt door volwassenen, gezinnen en senioren samen te laten wonen in levensloopbestendige woningen, die aan te passen is aan de levensfase van de bewoners. Naast wonen draait het in dit concept om gezamenlijke voorzieningen en activiteiten.
• Zelfstandig samen wonen, waarbij het draait om leven, wonen en ontmoeten op een manier die aansluit bij de interesses en behoeften van een persoon. Termen als 'hofjeswonen' en wonen in een woongroep passen ook goed bij dit concept.
• Duurzaam wonen, waarbij betaalbaarheid en duurzaamheid worden gecombineerd. Een concept dat zowel voor bestaande als nieuwe woningbouwplannen toepasbaar is en op verschillende schaalniveaus.

De Verborgen Tuinen vormt een uniek product doordat het woningen realiseert die in Leusden niet of onvoldoende voorkomen, namelijk appartementen en levensloopbestendige woningen. De Verborgen Tuinen sluit daarmee aan op de concepten die tijdens de bijeenkomst van april 2015 zijn benoemd. De uniciteit van bijvoorbeeld de grondgebonden woningen wordt gevormd door de breedte van de meeste woningen. Deze extra ruimte kan worden gebruikt als woonruimte, speelkamer, werkruimte of slaapvertrek. Dit is een woonproduct dat bij uitstek levensloopbestendig is en niet in Leusden voorkomt. De woningen vormen daarom een antwoord op de wensen van de bewoners.

In november 2015 is een rondetafelconferentie gehouden om de plannen voor het bouwen van appartementen in en rond “De Hamershof” te inventariseren en waar nodig op elkaar af te stemmen. Gebleken is dat er verschillende plannen voor het bouwen van appartementen zijn. Deze zijn voor verschillende doelgroepen en worden ook nog een verspreid in de tijd gerealiseerd. Voor het bouwen van de 35 appartementen is zeker marktruimte.

Ouderenzorg

Met betrekking tot de zorghuisvesting voor ouderen wordt in de Herijkte Woonvisie vastgesteld dat de toenemende behoefte, met name op het gebied van psycho-geriatrische zorgplaatsen, over een periode van 10 jaar om een beperkte toevoeging vraagt. Tegelijkertijd wordt opgemerkt dat doordat een groot deel van de huidige zorgplaatsen bezet wordt door mensen van buiten de gemeente, het lastig is om een inschatting van het aantal benodigde (intramurale) zorgplaatsen te maken.

In aanvulling hierop kan worden gewezen op de cijfers van TNO³ op basis van een onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van Alzheimer Nederland) naar het aantal mensen met dementie in Nederland, uitgesplitst naar provincies en gemeenten. De cijfers van TNO geven een indicatie van het aantal mensen met dementie in 2015 en op basis daarvan zijn voorspellingen gedaan. In de provincie Utrecht wordt een toename verwacht van 33% tot een totaal van 24.000 dementerenden in 2025. Dit aantal loopt verder op tot 39.000 in 2040. Ook in de gemeente Leusden zal er in 2025 een toename te zien zijn van 48% ten opzichte van 2015. In 2025 wordt verwacht dat er 710 mensen met dementie in de gemeente Leusden wonen ten opzichte van een huidig 480 aantal dementerenden. Dit loopt ook verder op tot 1.200 in 2040.

Naar aanleiding van de cijfers over toenemende vergrijzing en daarmee verwachte zorgbehoefte, heeft een zorgaanbieder interesse getoond in onderhavig plan dat tevens voorziet in een woon- / zorgvoorziening. Een zorgaanbieder heeft aangegeven op basis van de demografische cijfers en de locatie, het zorgcomplex te willen gaan huren voor de komende 20 jaar. Daarmee springen zij in op de toenemende vergrijzing en daarmee de toenemende zorgbehoefte.

In de bestaande situatie zijn er 3 woonzorgvoorzieningen voor dementerenden in Leusden:

• Hamersveld (42 cliënten met indicatie van ZZP5)
• Sint Jozef (15 cliënten met een indicatie van ZZP5 en hoger)
• Lisidunahof (126 cliënten met ZZP5 en hoger)

Het totale bestaande aanbod omvat derhalve 183 zorgplaatsen. Voor de komende periode is bekend dat er nog 44 plaatsen bij zullen komen waarvan 1 voorziening in de Tabaksteeg en onderhavig plan.

Gelet op de behoefte en het aantal initiatieven op zorggebied en de demografische ontwikkelingen kan worden geconcludeerd dat het initiatief passend is binnen de ingeschatte behoefte aan woonvoorzieningen voor ouderen.

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013 is voor de gemeente Leusden met de kernen Leusden en Achterveld uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1100 woningen binnen de rode contouren. Daarvan kunnen 800 woningen gerealiseerd worden in Leusden, waaronder de locaties Biezenkamp, Valleipark en Tabaksteeg. De overige 300 woningen zijn in Achterveld geprojecteerd in de projecten Groot Agteveld en Mastenbroek. In de herijking van de PRS 2016 is dit niet gewijzigd.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan niet alleen worden gesteld dat het bouwplan 'De Verborgen Tuinen' past in het actuele woningbouwprogramma voor de komende periode. Ook speelt het plan in op de ambitie van de gemeente om te voorzien in haar eigen groei door woningbouwplannen te faciliteren. Daarnaast voorziet het plan in een compact woningbouwplan met een uiteenlopend aanbod dat aansluit bij de behoeften van nu. De doelgroep is een mix van starters, gezinnen en senioren. Naast zorgappartementen in de vorm van groepswoningen, voorziet het plan in levensloopbestendige en aanpasbare woningen. Een aanbod dat op dit moment nog relatief beperkt is in Leusden, maar waar wel vraag naar is.

Het plan heeft veel gemeenschappelijk groen waardoor mensen worden gestimuleerd om elkaar te ontmoeten. Het groen zorgt ook voor een onderlinge binding doordat de bewoners gezamenlijk zorg dragen voor het onderhoud. De mix van doelgroepen en gezamenlijke voorzieningen nodigt uit tot onderlinge cohesie en sluit daardoor goed aan bij het concept 'dorps wonen' dat als waardevol concept naar voren is gekomen bij de brainstorm over de Woonvisie. Deze saamhorigheid via gezamenlijk groen komt binnen Leusden op weinig plaatsen voor, waardoor de nieuwbouw complementair is aan het huidige assortiment aan woningen en daarmee een aantrekkelijk nieuwbouwproject vormt.

De zorgappartementen beslaan in de huidige plannen één appartementengebouw. Door rekening te houden in de plattegrond van de bebouwing, kan deze bebouwing naar de toekomst geschikt worden gemaakt voor het ontvangen van intensieve zorg (intramuraal) en vice versa (regulier wonen). De voorzieningen uit de intramurale zorg kunnen naast het gemeenschappelijke groen eveneens bijdragen aan een grotere cohesie tussen de bewoners. Zeker gezien de veranderingen in de zorg nu en in de toekomst, die zijn gebaseerd op zo lang mogelijk thuis wonen, vormt dit plan een welkome aanvulling op het huidige woningaanbod, mede met het oog op zichtbare vergrijzing van Leusden.

Daarnaast speelt het programma in op een andere groep toekomstige bewoners van Leusden, namelijk de gezinnen. Zoals blijkt uit de woningmarktmonitor zijn er voornamelijk gezinnen die naar Leusden trekken en trekken de jongeren vaker weg. Door de grote diversiteit aan gezinskoopwoningen in een groene omgeving ontstaat er een aanbod waarbij iedereen een woning kan kiezen die past bij zijn of haar levensstijl. De saamhorigheid die wordt gevormd door de collectieve tuin zorgt voor een nieuw aanbod en daarmee aanvulling in gezinswoningen in de gemeente Leusden.

Daarmee kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van 'De Verborgen Tuinen' vanwege het unieke karakter van het plan zowel past binnen het provinciale en lokale programma én voorziet in een actuele regionale behoefte.

Trede 2: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied is in de PRS en de bijbehorende kaart uit de PRV aangewezen als bestaand stedelijk gebied. Daarmee wordt de regionale behoefte binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen.

Trede 3: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte.

Aangezien de behoefte kan worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied, hoeft geen nadere uitwerking te worden gegeven aan de derde trede.

Op grond van het voorgaande kan, na het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, worden geconcludeerd dat met onderhavige plannen sprake is van duurzame verstedelijking en van een goede ruimtelijke ordening.

1. 1. Companen (2015) Woningmarktmonitor Provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015
2. 2. CBS Statline via http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=37230ned&D1=0&D2=311&D3=9-10,48-49,113-114,178-179,191-192&HDR=G2&STB=G1,T&VW=T
3. 3. TNO (2015) Alzheimer Nederland - Mensen met dementie per gemeente.

Het wettelijk kader ten aanzien van het aspect duurzaamheid is vastgelegd in het Bouwbesluit. Toetsing hieraan vindt plaats bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen. De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Ook in de Provinciale Ruimtelijke Verordening is bepaald dat in de toelichting op een plan inzichtelijk dient te worden gemaakt op welke wijze rekening wordt gehouden met energiebesparing en de toepassing van duurzame energiebronnen.

Het algemene kader voor het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente Leusden is de Duurzaamheidsagenda Leusden 2016-2030, zoals beschreven in paragraaf 3.3.3 en de milieukwaliteiten die in de Omgevingsvisie worden opgenomen die in 2017 wordt opgesteld (paragraaf 3.3.4). Algemeen uitgangspunt is dat gestreefd wordt naar een duurzaam Leusden waarbij gezondheid en de kwaliteit van de leefomgeving belangrijk zijn.

In de Duurzaamheidsagenda is de ambitie geformuleerd dat Leusden in 2040 energie-neutraal is, maar liever sneller. Voor onderhavig plan is relevant dat voor projecten waarvoor planologische medewerking wordt gevraagd initiatiefnemers worden gestimuleerd om energieneutraal te bouwen. Voor nieuwbouw geldt als ambitie dat nieuwbouw duurzaam, dus energieneutraal en waar mogelijk circulair is. Met energieneutraal wordt bedoeld dat een nieuwbouwlocatie zo wordt gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is. Deze ambitie is gebaseerd op de doelstelling om voor de gehele gemeente in 2040 energieneutraal te zijn en betreft dus niet alleen het gebouwgebonden energieverbruik, maar ook het gebruiksgebonden energieverbruik. Omdat gebruik van aardgas voor woningen op termijn zal worden uitgefaseerd, worden de woningen bij voorkeur all-electric, dus zonder gasaansluiting, uitgevoerd.

Daarnaast maakt de gemeente gebruik van het instrument GPR-gebouw. Dit is een (digitaal) instrument waarmee het niveau van duurzaamheid voor de thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde kan worden bepaald. Het instrument kan worden gebruik bij nieuwbouw van woningen, kantoren en scholen. GPR-scores worden uitgedrukt in een 'rapportcijfer' waardoor duurzaamheid meetbaar wordt.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 definitief vastgesteld en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in het Planologische Kern Beslissing (PKB) Structuurschema Militaire Terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen die juridische doorwerking behoeven, zijn uitgewerkt in de ontwerp AMvB Ruimte. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren en verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur, krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

Het Rijk formuleert 3 hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijke economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn;
• Woon- en werk aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en zoveel mogelijk benutting van bestaande locaties.

In dat kader zijn door het Rijk de volgende Nationaal Ruimtelijke Belangen geformuleerd die betrekking hebben op het energie netwerk, mobiliteit en bereikbaarheid, milieukwaliteit, water, natuur, ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. De algemene hoofddoelen zijn regionaal uitgewerkt: de regio Utrecht kent een grote ruimte druk vanwege de grote behoefte aan woningen in combinatie met de beperkte ruimte daarvoor. Daarnaast kent de regio Utrecht een hoge kwaliteit van het omliggende landschap (met onder andere kerngebieden van de Ecologische Hoofdstructuur) en aanwezige cultuurhistorische waarden (de Limes en de Nieuwe Hollandse Waterlinie).

Voor onderhavig plan is van belang dat overheden, burgers en bedrijven daarbij de ruimte krijgen om oplossingen te creëren en verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier zullen doen. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

Op 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden. De Wro voorziet in een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, Provincie en Gemeente. Ook de bevoegdheden zijn voor zowel de beleidsvorming als voor de uitvoering ingrijpend gewijzigd. Kern van de Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen gaan realiseren.

Voor die belangen die juridisch doorwerking behoeven, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel de AMvB Ruimte of Barro genoemd, het aangewezen instrument. Deze AMvB is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. De AMvB Ruimte bevatte in eerste instantie een beleidsneutrale vertaling van de bestaande ruimtelijke kaders uit de PKB's: Nota Ruimte, Derde Nota Waddenzee, Structuurschema Militaire Terreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam. In juni 2011 zijn de onderwerpen voor de grote rivieren, het kustfundament, defensieterreinen en Project Mainportontwikkeling Rotterdam definitief vastgesteld. Onderwerpen als Herijking EHS (nu Natuurnetwerk Nederland (NNN)) en een vereenvoudigd EHS-regime en de bepalingen van de erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en de toepassing van windenergie volgen later. De inwerkingtreding vindt gefaseerd plaats, het eerste deel op 30 december 2011.

De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's die juridisch moeten doorwerken in provinciale verordeningen en bestemmingsplannen, zoals:

Bundeling verstedelijking en landelijk gebied

Zoals aangegeven in de AMvB Ruimte en de beleidsuitgangspunten uit de Nota Ruimte zo beleidsneutraal mogelijk omgezet. Ten aanzien van de verstedelijking gaat het Rijk nog altijd uit van het bundelen van verstedelijking, zodat steden eenvoudiger kunnen worden ontsloten en infrastructuur en voorzieningen optimaal kunnen worden benut. Concentratie van nieuwe bebouwing beperkt ook de noodzaak om de open ruimte te gebruiken voor bebouwing, waardoor de variatie in de stad en land behouden blijft. De provincie moet op grond van het ontwerpbesluit in een verordening regels maken die ervoor zorgen dat nieuwe bebouwing binnen het bestaande bebouwde gebied komt, of aansluitend daarop, of in nieuwe clusters daarbuiten. Verspreide bebouwing kan worden toegestaan als die bebouwing qua functie gebonden is aan het buitengebied of als die bebouwing past binnen specifieke regels van de Provincie gericht op verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied, zoals bijvoorbeeld een "rood-voor-groen regeling" en een "ruimte-voor-ruimte regeling". Daarbij moeten eisen worden gesteld aan de landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing buiten het bestaande bebouwde gebied, zodat langdurige leegstand en verpaupering worden tegengegaan.

In de SVIR is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. De Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Barro opgenomen (artikelen 1.1.1. en 3.1.6). De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Doel is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van het optimaal benutten van de ruimte in stedelijke gebieden. De Ladder voor Duurzame verstedelijking is uitgewerkt in paragraaf 2.6.

NNN

Om de biodiversiteit in Nederland te beschermen, in stand te houden en verder te ontwikkelen heeft het Rijk de ecologische hoofdstructuur (EHS; nu Natuurnetwerk Nederland (NNN)) aangewezen. In het regeerakkoord is aangegeven dat natuur, ruimte en economie kerntaken zijn van de provincies. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het NNN beleid wordt daarom neergelegd bij de provincies. Daartoe heeft een 'herijking' van het NNN plaatsgevonden. De herijkte NNN bestaat uit natuurgebieden van (inter)nationale betekenis en waarvan het beheer structureel betaalbaar is.

De Provincie is verantwoordelijk voor de aanwijzing en begrenzing in een verordening van de gebieden die het NNN vormen. Deze begrenzing kan alleen worden gewijzigd om ecologische redenen (als dat het NNN ten goede komt) als ruimtelijke ontwikkelingen compensatie door grenswijzigingen nodig maken of als toepassing van de saldobenadering tot grenswijziging leidt.

Voor het NNN geldt het "nee, tenzij" principe: alle nieuwe activiteiten die de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN significant aantasten, zijn verboden tenzij sprake is van groot openbaar belang, er geen andere mogelijkheden voor realisatie zijn en de negatieve gevolgen worden beperkt en gecompenseerd. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan voor gebieden die deel uitmaken van het NNN dient rekening te zijn gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden. De verordening moet een regeling over compensatie bevatten die er ten minste voor moet zorgen dat er geen netto verlies aan oppervlakte, samenhang of kwaliteit van de ecologische hoofdstructuur optreedt en dat compensatie op de juiste wijze plaatsvindt. De verantwoording hiervan dient deel uit te maken van de toelichting van het bestemmingsplan. Ook dienen in de provinciale verordening regels te worden opgenomen inzake de invulling, uitvulling, uitvoering en verantwoording van de saldobenadering van op basis van een bestemmingsplan toegestane activiteiten die afzonderlijk niet passen binnen het nee, tenzij regime, maar die door compensatie per saldo positief bijdragen aan het NNN.

Het plangebied ligt binnen de rode contour van de gemeente Leusden. Aangezien het nee, tenzij beginsel alleen geldt voor gebieden die deel uitmaken van het NNN is dit beginsel voor het plangebied niet van toepassing.

Nationale Landschappen

De 20 Nationale Landschappen zijn gebieden met zeldzame en kenmerkende landschapskwaliteiten. De provincies moeten in een verordening het planologisch regime voor de nationale landschappen opnemen volgens het "ja, mits" regime. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, zolang de kernkwaliteiten worden behouden of versterkt en nieuwe bebouwing wordt gebundeld. De verordening moet binnen het nationaal landschap ruimte geven voor nieuwbouw van woningen, maar hooguit voor de eigen bevolkingsgroei, waarbij de Provincie het maximaal aantal woningen vaststelt (inclusief de woningen die door herstructurering en intensivering beschikbaar komen). Bij bevolkingskrimp kan van deze regel worden afgeweken.

Het plangebied ligt niet binnen een Nationaal Landschap, dit aspect is daarom niet verder uitgewerkt.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2025 (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn voor een eerste keer vastgesteld op 4 februari 2013. Daarna zijn ze tweemaal partieel herzien op 10 maart 2014 en 3 november 2014. Ook is op 1 februari 2016 de Thematische Structuurvisie Kantoren vastgesteld. Op 13 december 2016 is bovendien de herijking van de PRS en de PRV vastgesteld die een doorkijk geeft op de periode tot 2040 op basis van de visie Utrecht2040.

De PRS en PRV geven het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht weer. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is een structuurvisie onder de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening. Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRS gaat daarom vergezeld van een Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), die bindend is voor de gemeenten. De PRV beperkt zich tot onderwerpen die in de PRS zijn aangemerkt als provinciaal belang. Echter, niet alles wat van provinciaal belang is staat zonder meer in de PRV. Bij het beleid in de PRS is telkens aangeven of en zo ja wat van dat beleid via de PRV doorwerkt naar gemeenten.

De ambities voor de provincie zijn gericht op het aantrekkelijk houden van de provincie om te wonen, werken en te recreëren. Het ruimtelijk beleid van de provincie is gebaseerd op de volgende vier pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen van kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen volgens de pijlers 'vitale dorpen en steden' en 'dynamisch landelijk gebied' kunnen plaatsvinden.

Voor onderhavig plan is relevant dat de woningbouwopgave het accent legt op de binnenstedelijke opgave. Ten minste 2/3 van de woningbouwopgave dient binnenstedelijk te worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen) in stedelijke milieus en vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer. Ook wordt hiermee de druk op het landelijk gebied verminderd. Van belang daarbij is tevens dat ook bij binnenstedelijke ontwikkelingen aandacht moet worden besteed aan de kwaliteit. Het gaat daarbij om bebouwingsdichtheden, stedenbouwkundige opzet, aandacht voor cultuurhistorie en het bodem- en watersysteem en identiteit. Ook is de vraag daarbij van belang in hoeverre de omgeving aansluit bij de vraag van bewoners en gebruikers nu en in de toekomst. Dit betekent dat rekening moet worden gehouden met demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing, ontgroening en (lokale) krimp.

Voor de herijking 2016 heeft de provincie bij alle gemeenten informatie opgehaald over de voortgang van het woningbouwprogramma, plancapaciteit en overige wensen en ideeën. Het uitgangspunt voor het woningbouwprogramma is niet in de eerste plaats gebaseerd op de woningbehoefte maar op de ruimtelijke mogelijkheden. Voorts is van belang dat het oorspronkelijke woningbouwprogramma voor de provincie uit 2013 uitging van 68.000 woningen. Op grond van de cijfers van het CBS (Statline CBS nieuwbouw woningen) zijn in de periode tussen 2013 en 2016 ruim 11.000 woningen gerealiseerd, waarvan het overgrote deel binnen de rode contouren.

De in de PRS opgenomen programma's passen binnen de geprognosticeerde regionale woningbehoefte binnen de planperiode. In veel gevallen is de provinciale, regionale en lokale woningbehoefte echter hoger. Het programma voor de periode 2013 - 2028 voor de regio Amersfoort, waar Leusden deel van uitmaakt, is bijgesteld van 16.480 naar 16.530. Daarvan dienen 12.530 woningen binnenstedelijk te worden gebouwd. Voor Leusden omvat het programma 1100 woningen. Daarvan kunnen 800 woningen in Leusden worden gebouwd. De overige woningen zijn geprojecteerd in Achterveld.

Onderhavig plan maakt als herontwikkeling onder de noemer 'MBO/Clarenburg' deel uit van het programma van 800 woningen die zijn voorzien in Leusden voor de periode 2016 - 2025 (zie bijlage 3). Daarmee past het plan binnen de regionale opgave zoals weergegeven in de PRS. Het plan betreft een binnenstedelijke herontwikkeling waarbij nadrukkelijk rekening is gehouden met de bestaande kwaliteiten van het gebied en de aansluiting van het plan op zijn directe omgeving. Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan het provinciale ruimtelijke beleid dat is gericht op duurzame stedelijke ontwikkeling en behoud van kwaliteiten.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening is gebaseerd op artikel 4.1 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van deze bepaling mogen PRS regels stellen met het oog op een goede ruimtelijke ordening. De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) bevat algemene regels over de inhoud van bestemmingsplannen, projectbesluiten, beheersverordeningen, inpassingsplannen en uitwerkings- of wijzigingsplannen als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De onderwerpen en verordeningen volgens uit de Provinciale Structuurvisie en het ontwerp-besluit algemene regels ruimtelijke ordening (AMvB Ruimte). De verordening richt zich op de inhoud van bestemmingsplannen. Het gaat hierbij niet alleen om de inhoud van een bestemmingsplan in strikt juridische zin (plankaart en regels) maar ook om eisen aan de toelichting bij een bestemmingsplan. De PRV is als herijkte versie vastgesteld op 13 december 2016.

Voor onderhavige plannen zijn de bepalingen omtrent het stedelijk gebied, de mobiliteitstoets en overstromingsgebied relevant.

• Mobiliteitstoets (art. 1.6)

Al in een vroegtijdig stadium dient er voor de ruimtelijke ontwikkelingen door middel van een zogenaamde mobiliteitsscan te worden nagegaan of de mobiliteitstoets bij de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling noodzakelijk is (art. 1.6). De mobiliteitsscan is bedoeld om inzicht te krijgen in het aantal verplaatsingen en mogelijke knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk. Op basis van de scan wordt bepaald of een mobiliteitstoets noodzakelijk is. Het aspect mobiliteit is verder uitgewerkt in paragraaf 2.5.5.

• Overstroombaar gebied (art. 1.13)

Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer. Het is belangrijk dat vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales en ziekenhuizen, woonwijken en bedrijventerreinen bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘overstroombaar gebied’ bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s.

• Stedelijk gebied (art. 4.1)

In artikel 4.1 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is opgenomen dat in de toelichting op het ruimtelijk plan een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen dient te bevatten. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar. Afbeelding 10 geeft de contouren weer van het stedelijk gebied.

Gelet op de omvang van het plan (maximaal 90 woningen) kan worden geconcludeerd dat het plan geen grootschalige stedelijke ontwikkeling betreft. Zoals blijkt uit afbeelding 10 ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied, zodat voldaan wordt aan het uitgangspunt dat nieuwe verstedelijking binnen bestaand stedelijk gebied moet worden opgevangen.

Afbeelding 10: contour stedelijk gebied. Gele "pin" wijst plangebied aan.

Bron: www.provincie-utrecht.nl

Op 14 november 2014 is de beheersverordening Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen vastgesteld. De geldende bestemmingsplannen voor het gebied 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen' waren verouderd en aan vernieuwing toe. Om te kunnen voldoen aan de wettelijke eisen met betrekking tot actuele bestemmingsplannen is herziening van de betreffende bestemmingsplannen noodzakelijk. Het plangebied ligt in deelgebied Hamershof. Voor nagenoeg dit gehele deelgebied wordt uitgegaan van het toegestane gebruik op basis van de geldende bestemmingsplannen. In de planregels van de beheersverordening zijn de planregels van de voorheen geldende bestemmingsplannen opnieuw van toepassing verklaard. Voor het plangebied gelden daarom de regels Bestemmingsplan Zwanenburg 1990.

Daarnaast zijn in de beheersverordening de volgende dubbelbestemmingen aan de gronden in het plangebied toegekend: 'Waarde - Archeologie lage verwachting' en 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'. De voor deze dubbelbestemmingen aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Volledigheidshalve dient te worden gemeld dat wanneer er twee verschillende verwachtingswaarden zijn opgenomen binnen het plangebied, de hoogste waarde geldt voor het gehele terrein.

Aan onderhavig plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie lage verwachting toegekend. Op grond van het bepaalde in artikel 10 van de regels van de Beheersverordening mag op deze gronden slechts worden gebouwd, mits de aanvrager een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld. In artikel 10.2.2 is bepaald dat voor onderhavige gronden een onderzoeksplicht geldt voor ingrepen die een grotere oppervlakte beslaan dan 10.000m² (én dieper dan -0,3m in de bodem reiken). Het plangebied beslaat een oppervlakte van ruim 2ha (21.250m²); in beginsel geldt derhalve een onderzoeksplicht. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in paragraaf 4.1.2.

Op 12 april 2011 is de structuurvisie locatie SBBO vastgesteld. Deze structuurvisie is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid van de gemeente Leusden voor de locatie SBBO in de toekomst. De uitgangspunten uit de visie zijn reeds beschreven in paragraaf 2.5.1 en daarom hier niet verder beschreven.

De Dynamische Duurzaamheidsagenda komt voort uit de opdracht vanuit de gemeenteraad om een Duurzaamheidsagenda op te stellen 'voor en door de samenleving'. Doel van de Duurzaamheidsagenda is om een context te scheppen waarbinnen duurzame initiatieven uit de samenleving kunnen slagen. De Dynamische Duurzaamheidsagenda bestaat uit 3 onderdelen:

1. 1. de ambities,
2. 2. de activiteiten en
3. 3. verdeling van middelen.

In de Duurzaamheidsagenda is de ambitie geformuleerd dat Leusden in 2040 energie-neutraal is, maar liever sneller. Algemeen uitgangspunt is dat gestreefd wordt naar een duurzaam Leusden waarbij gezondheid en de kwaliteit van de leefomgeving belangrijk zijn, zodat de aarde aan onze kinderen kan worden doorgegeven. De samenleving levert een zichtbare en concrete bijdrage aan een kleinere ecologische voetprint. Dit gebeurt op basis van een gelijkwaardige relatie tussen samenleving en overheid.

Voor onderhavig plan is relevant dat voor projecten waarvoor planologische medewerking wordt gevraagd initiatiefnemers worden gestimuleerd om energieneutraal te bouwen. Voor nieuwbouw geldt als ambitie dat nieuwbouw duurzaam, dus energie neutraal en waar mogelijk circulair is.

De omgevingsvisie voor het stedelijk gebied wordt in 2017 opgesteld en gaat het strategisch beleid bevatten voor de fysieke leefomgeving. De ambities ten aanzien van de omgevingskwaliteit, waar de milieukwaliteiten onderdeel van uitmaken, en het strategische milieubeleid gaan hier onderdeel van uitmaken. Het wettelijk niveau wordt daarbij als minimumnorm gezien.

In sectorale plannen kan het meer operationele beleid verder worden uitgewerkt. Een voorbeeld hiervan is de Geluidnota 2009 van de gemeente Leusden waarin uitgangspunten voor de geluidskwaliteit zijn opgenomen. Deze nota wordt in 2017 geactualiseerd.

In voorliggend bestemmingsplan zijn de verschillende milieuaspecten uitgewerkt in Hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 bevat een uitwerking van het aspect water en de watertoets.

De ontwikkeling zoals die met voorliggende herziening wordt voorgestaan, is in overeenstemming met het ruimtelijke beleid van (hogere) overheden dat uitgaat van vitale dorpen en steden en concentratie van bebouwing. De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciale en gemeentelijke woningbouwprogramma en voldoet aan de uitgangspunten voor duurzame verstedelijking.

Aangezien de planologische regeling voor het plangebied berust in een Beheersverordening vraagt de beoogde ontwikkeling tot woningbouwlocatie een zelfstandige procedure. Daarbij is gekozen voor het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie.

Het Verdrag van Malta (ook wel het verdrag van Valletta genoemd) regelt de omgang met Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en sinds 2007 is het verdrag omgezet in Nederlandse regelgeving: de Wet archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet is per 1 juli 2016 vervangen door de Erfgoedwet. Belangrijkste doel van de wet is het borgen van een zorgvuldige omgang met archeologische waarden door het archeologisch belang van meet af aan te laten meewegen in de besluitvorming.

Uitgangspunt van het verdrag is het zoveel mogelijk ter plekke (in situ) bewaren van het archeologisch erfgoed en het nemen van beheersmaatregelen om dit te bewerkstelligen. Daar waar behoud in situ niet mogelijk is, dienen de bodemverstoorders archeologisch onderzoek te laten verrichten. De kosten daarvan komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Sinds de invoering van de Wamz ligt de verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed bij gemeenten. De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet en het Besluit ruimtelijke ordening verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden en de cultuurhistorie van een gebied.

De archeologische waarden worden vastgelegd op een gemeentelijke archeologische beleidskaart. Deze op de gemeente toegespitste Archeologische Beleidsadvieskaart, vervangt de inmiddels verouderde Indicatieve Kaart Archeologische Waarden en de Archeologische Monumentenkaart en is eind 2012 vastgesteld. Op de archeologische Beleidsadvieskaart is aangegeven welke gebieden binnen de gemeente belangrijk zijn, zoals landgoederen, langs oude wegen en de hoger gelegen plekken in de gemeente. Afhankelijk van de waarde of toegekende verwachtingswaarde gelden verschillende beleidsregels met ondergrenzen voor diepte (0,3 meter) en oppervlakte voor archeologisch onderzoek.

Volgens de Archeologische Beleidskaart gemeente Leusden (zie afbeelding 12) geldt voor het plangebied een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (oranje gebieden). Voor deze gebieden geldt dat bij plangebieden groter dan 500m² waarbinnen bodemingrepen dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld plaatsvinden, voorafgaand archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Afbeelding 12: uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Leusden,

Bron:http://www.leusden.nl/4381/archeologisch-onderzoek-kna-en-richtlijnen/

In opdracht van Heilijgers Projectontwikkeling BV heeft Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door middel van een verkennend booronderzoek uitgevoerd in het plangebied. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 5. Het archeologische onderzoek is gebaseerd op een schetsontwerp, de exacte aard en diepte van de fundering is afhankelijk van de bodemopbouw en derhalve nog niet bekend. De appartementengebouwen worden deels voorzien van een parkeerkelder die op circa 3 meter onder maaiveld wordt aangelegd.

Het plangebied heeft een oppervlak van ca. 1,4 hectare en is momenteel vrijwel geheel bebouwd of verhard. Voorafgaand aan de ontwikkelingen dient in kaart gebracht te worden of zich binnen het onderzoeksgebied behoudenswaardige archeologische resten (zouden kunnen) bevinden, die tegen de achtergrond van de bodemingrepen gevaar lopen. In eerste instantie is voor het plangebied een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied zich op een dekzandvlakte bevindt waarop zich onder natte omstandigheden een meerveenbodem heeft kunnen vormen. Vervolgens is een verkennend booronderzoek uitgevoerd, dat tot doel had de specifieke archeologische verwachting te toetsen. Hiermee is bepaald of zich binnen het onderzoeksgebied behoudenswaardige archeologische resten (zouden kunnen) bevinden, die tegen de achtergrond van de bodemingrepen gevaar lopen.

De bodemopbouw, zoals deze is waargenomen tijdens het booronderzoek, bevestigt de aanwezigheid van een dekzandvlakte waarop zich een veenpakket heeft gevormd. In vier boringen is er echter geen veen meer aanwezig omdat deze is afgegraven. Bij deze boringen is sprake van een verstoord zandpakket op C-horizont. In een andere diep doorgezette boringen is onder het verstoorde zandpakket nog een restant van het voormalige veenpakket aanwezig. In boring 8 is het veenpakket het dikst, ca. 1,0 m. In het onderliggende dekzand heeft geen bodemvorming plaatsgevonden en is direct de C-horizont aangeboord. De oorspronkelijke bodemopbouw is deels niet meer intact aanwezig. Tot een diepte van circa 0,8 à 1,0 m –mv is de bodem verstoord. Vanwege de verstoringen en de natte omstandigheden waarin het veen gevormd is, kan worden gesteld dat de kans op het aantreffen van een (intacte) archeologische vindplaats klein is.

Advies

Op basis van de resultaten is de algehele archeologische verwachting voor het plangebied daarom bijgesteld naar ‘laag’. Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie adviseert geen vervolgstappen in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ), ongeacht de aanlegdiepte van de fundering.

Aangezien het nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens eventueel grondverzet een archeologische ‘toevalsvondst’ wordt gedaan, zal de uitvoerder van dit grondwerk worden gewezen op de plicht om een dergelijke vondst zo spoedig mogelijk te melden bij het bevoegd gezag, de gemeente Leusden.

Teneinde inzicht te krijgen in de cultuurhistorische waarde van het plangebied is een korte inventarisatie uitgevoerd naar de in het plangebied voorkomende cultuurhistorisch waardevolle objecten en structuren. Zo is de Cultuurhistorische Waardenkaart van de Provincie Utrecht bekeken, de Rijksmonumentenlijst en de monumentenlijst van gemeente Leusden.

De bebouwing van de voormalige MBO-school heeft geen monumentale status op Rijks- of gemeentelijk niveau. Ook is de bebouwing niet opgenomen in de Monumentale Inventarisatie Project (MIP). Het plangebied is ook niet van belang in het kader van de Cultuurhistorische Atlas (CHAT). Alleen de naastgelegen Hamersveldseweg is aangewezen als archeologische vindplaats (onbeschermd) (zie afbeelding 13).

Concluderend kan worden gesteld dat het plangebied geen bijzondere cultuurhistorische betekenis heeft, die door het plan verstoord zou kunnen worden.

Afbeelding 13: kaart van de Cultuurhistorische Atlas

Bron: www.provincie-utrecht.nl

In het kader van de invulling van haar verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed heeft de gemeente Leusden een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart vastgesteld. Volgens de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Leusden, ligt het plangebied binnen een zone met een lage en middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Aangezien de drempelwaarde van de archeologische Beleidsadvieskaart werd overschreden, is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat de verwachtingswaarde van het gebied klein is. Het advies luidt om de archeologische verwachtingswaarde van het terrein bij te stellen naar een lage archeologische verwachtingswaarde. Verder onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Vanuit cultuurhistorie gezien heeft het plangebied geen betekenende monumentale of cultuurhistorische waarden. Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen die uitvoering van het plan in de weg staan.

Per 1 januari 2017 zijn de Flora- en faunawet, samen met de Boswet en de Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wn). Met de invoering van de nieuwe Wn is ook het bevoegd gezag verlegd van het Rijk naar de Provincie. De Wn maakt onderscheid tussen soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn en soorten, die bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Beide categorieën vallen onder een strikt beschermingsregime. Daarnaast voorziet de wet in een algemener beschermingsregime voor andere (nationale) soorten (bijlage A van de Wet natuurbescherming). Daarnaast kunnen provincies een eigen lijst aanleggen van beschermde soorten. Ieder beschermingsregime kent een eigen afwegingskader waarmee wordt bepaald of een activiteit vergunningplichtig is.

De zorgplicht zoals die gold op grond van de Flora- en faunawet blijft inhoudelijk ongewijzigd. Deze is opgenomen in artikel 1.11 Wn dat voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000 gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten in hun directe leefomgeving.

Het uitgangspunt van de zorgplicht is dat burgers, ondernemers en overheden alle handelingen die een nadelig effect zouden kunnen hebben op dieren en planten achterwege laten. Degene die een bepaalde handeling wil verrichten moet zich daarom vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvan voor zijn handelen. De zorgplicht dient (mede) als vangnet voor de bescherming van soorten waarvoor op grond van de Wn geen specifiek verbod geldt.

Net als de Flora en Faunawet bevat de Wn verbodsbepalingen. Deze zijn neergelegd in artikel 2.7 (Natura 2000), artikel 3.1 (Vogelrichtlijn), artikel 3.5 (Habitatrichtlijn) en 3.10 (nationale soorten) Wn. In de wet is ook bepaald in welke gevallen GS ontheffing of vrijstelling kunnen verlenen. Voor soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn of de Habitatrichtlijn zijn in de wet de wet de toetsingsgronden overgenomen uit die richtlijnen. Voor die soorten kan ontheffing of vrijstelling uitsluitend worden verleend, indien is voldaan aan elk van de volgende voorwaarden:

• er bestaat geen andere bevredigende oplossing;
• de ontheffing is nodig in het kader van een groot maatschappelijk belang, waarbij voor soorten uit de Habitatrichtlijn ook ontheffing mogelijk is vanwege redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijk gunstige effecten. Voor soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn is dat niet mogelijk;
• er wordt geen afbreuk gedaan aan het streven van de populaties van de betrokken soort in hun natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan.

Voor de algemene soorten geldt een lichter beschermingsregime en kan ook ontheffing worden verleend in het kader van onder meer ruimtelijk inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Met de voormalige Natuurbeschermingswet zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn van de Europese Unie omgezet in nationale regelgeving. Dit heeft geresulteerd in de aanwijzing van 126 Europees beschermde natuurgebieden, de zogeheten Natura 2000-gebieden. Op grond van deze wetgeving is het in en in de nabijheid van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten verboden om zonder vergunning activiteiten of handelingen uit te voeren in een speciale beschermingszone als deze, gelet op de instandhoudingdoelstellingen van het gebied, die de kwaliteit van de habitats zouden kunnen doen verslechteren of een verstorend effect zouden kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen. Dit verbod is niet gewijzigd ten opzichte van vigerende regelgeving.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is "Arkemheen" nabij Nijkerk. Dit gebied ligt echter op meer dan 2km afstand (zie afbeelding 14). Gelet op deze afstand, de omvang van het plan en de te verwachten verkeerseffecten ten opzichte van de bestaande (planologische) situatie kunnen significant negatieve effecten als gevolg van het plan op het Natura 2000 gebied "Arkemheen" op voorhand worden uitgesloten. Daarnaast waren de "Schoolsteegbosjes" aangewezen als natuurmonument. Deze categorie is met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet natuurbescherming per 1 januari 2017 vervallen. De gedachte daarachter is dat deze gebieden veelal ook langs de weg van bijvoorbeeld het NNN beschermd worden.

Afbeelding 14: uitsnede kaart ligging plangebied ten opzichte van beschermde natuurgebieden binnen een straal van 2km tot het plangebied. De groene gebieden maken deel uit van het NNN.

Bron: http://www.synbiosys.alterra.nl/natura2000/googlemapszoek.aspx

In het kader van de zorgplicht is in de periode april tot en met november 2016 ecologisch onderzoek gedaan naar de effecten van het beoogde plan in relatie tot de in het plangebied voorkomende natuurwaarden. De resultaten van het onderzoek maken als Bijlage 6 deel uit van dit bestemmingsplan. Hoewel de beoordeling in het onderzoeksrapport heeft plaatsgevonden op basis van de bepalingen uit de Flora- en faunawet, die inmiddels is vervangen door de Wet Natuurbescherming, heeft dit geen gevolgen voor de conclusies van het ecologische onderzoek.

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat er in het plangebied 18 broedvogelsoorten voorkomen. Tijdens de broedtijd zijn deze vogels strikt beschermd. Er zijn geen reptielen, amfibieën of andere beschermde insecten aangetroffen. Wel is er een Brede Wespenorchis aangetroffen, maar de bescherming rondom deze plant is komen te vervallen met het ingaan van de nieuwe Wet Natuurbescherming.

Ook zijn er in het plangebied 3 soorten zoogdieren voorkomen. Alle drie de soorten zijn vleermuizen die strikter beschermd zijn. De gewone dwergvleermuis gebruikt het gebied voor het meest noordwestelijke deel van de noordgevel als tijdelijke baltsplaats door voor de muur heen en weer te vliegen. Er zijn geen paar-, zomer- of kraamverblijven waargenomen. Baltsen vormt een onderdeel van het voortplantingsproces van vleermuizen. Voor de gewone dwergvleermuis is de plaats waarop deze baltsen echter niet locatie specifiek. Om die reden kan het slopen van het gebouw niet worden aangemerkt als het beschadigen of het vernielen van een voortplantingsplaats.

Gelet op de uitkomsten van het onderzoek zal in het kader van de zorgplicht 'vleermuisvriendelijk' gesloopt worden. Dat wil zeggen dat sloop gefaseerd plaatsvindt: eerst wordt het gebouw onaantrekkelijk gemaakt als verblijfplaats door het gebouw niet meer te verwarmen. Door ook de ramen te verwijderen ontstaat tocht in het gebouw. Daarna kan het gebouw stapsgewijs worden gesloopt. Voorts zullen werkzaamheden die sterk ingrijpen op het terrein, zoals het rooien van de bestaande beplanting en de sloop van het bestaande gebouw, worden uitgevoerd buiten het broedseizoen van vogels, bij voorkeur in de nazomer, herfst en/of de eerste helft van de winter (december en januari). In of aan de nieuwbouw zullen bovendien vleermuizenkasten worden aangebracht (natuurinclusief bouwen).

De bouw van nieuwe woningen op het perceel aan de Clarenburg zal daarom niet leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming, omdat het plangebied niet wordt gebruikt als voortplantingslocatie en/of vaste rust- en verblijfplaats door strikter beschermde diersoorten. Er hoeft geen ontheffing van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Bij de uitvoering van werkzaamheden zal invulling worden gegeven aan de zorgplicht.

Sinds juli 2001 is ook de Europese richtlijn Strategische Milieubeoordeling (21-7-2001) van toepassing. De omzetting naar Nederlands recht (Wet milieubeheer) heeft plaatsgevonden in de Natuurbeschermingswet (Nbw). Een Strategische Milieu Beoordeling (SMB) of Plan-m.e.r. is verplicht bij wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plannen die mogelijk belangrijke gevolgen voor het milieu hebben (aanzienlijke effecten). Daarbij moet worden gedacht aan structuurplannen, bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen.

Als een dergelijk plan aan de orde is, dient te worden onderzocht of het een plan is dat het kader vormt voor toekomstige m.e.r.-plichtige activiteiten zoals vermeld in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit MER, zo ja dan dient er een Plan-m.e.r. te worden gemaakt.

Voorliggend bouwplan kan weliswaar worden gezien als de ontwikkeling van een stedelijk ontwikkelingsproject maar blijft zeer ruim onder de in onderdeel D 11.2 genoemde drempelwaarden (aaneengesloten gebied met oppervlakte van meer dan 100ha en 2000 of meer woningen). Het plan is dan ook niet van een zodanige omvang of impact dat de (milieu)gevolgen inzichtelijk zouden moeten worden gemaakt in een Plan-m.e.r. Dat betekent dat in beginsel geen milieurapport hoeft te worden gemaakt, tenzij op grond van de Habitatrichtlijn of de Vogelrichtlijn een passende beoordeling zou moeten worden gemaakt.

Gelet op het gestelde in de voorgaande paragraaf is ook dat niet aan de orde.

In het kader van voorliggend plan is wel een (vormvrije) een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. (2011/92/EU) aangegeven bij welke activiteiten zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten zijn overgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten geldt direct een m.e.r.-plicht.

Ook zijn in het Besluit m.e.r. activiteiten aangewezen waarvan het niet zeker is of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen; deze zijn vermeld in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Als activiteiten uit onderdeel D mogelijk worden gemaakt in een zogenaamd 'kaderstellend plan', zoals een bestemmingsplan, geldt altijd en direct een (plan)m.e.r.-plicht. Hiervoor dient per geval een m.e.r. beoordeling te worden uitgevoerd.

Sinds 1 april 2011 is een belangrijk nieuw element in het Besluit m.e.r. het indicatief maken van de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst. Gevolg daarvan is dat het bevoegd gezag nu ook in het geval de drempelwaarden niet worden bereikt, moet motiveren waarom geen m.e.r. (beoordeling) hoeft te worden uitgevoerd. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r-beoordeling' gehanteerd.

In onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. staat onder D11.2 vermeld in kolom 1: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In kolom 2 staat als drempelwaarde vermeld:

1. 1. een oppervlakte van 100ha of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000m² of meer.

Onderhavig plan heeft betrekking op het slopen van een voormalig schoolpand en het bouwen van totaal 90 woningen bestaande uit een mix van appartementen en grondgebonden woningen. De in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. genoemde drempelwaarden worden door het plan niet overschreden of zelfs maar benaderd. Daarnaast zijn in hoofdstuk 6 de milieuaspecten, bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en mobiliteit onderzocht en beschreven.

In dit hoofdstuk zijn de gevolgen van het plan voor de flora en fauna beschreven en in Hoofdstuk 7 zijn de effecten op de waterhuishouding beschreven. Hieruit blijkt dat belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Daarom is geen (plan)m.e.r. opgesteld.

De provincie Utrecht heeft in haar Provinciale Ruimtelijke Verordening uitwerking gegeven aan het contouren beleid en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur of EHS). Op ingrepen in of in de nabijheid van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) is een "nee, tenzij regime" van toepassing.

Het projectgebied bevindt zich in stedelijk gebied en ligt in de directe nabijheid van een gebied dat deel uitmaakt van het NNN (zie afbeelding 15). Het nee, tenzij beginsel geldt alleen voor ingrepen in het NNN en is daarom niet van toepassing op onderhavig plangebied.

Afbeelding 15: uitsnede interactieve kaart EHS ter plaatse Clarenburg 1

Bron: www.provincie-utrecht.nl

Het gebied ligt niet in of in de nabijheid van een speciale beschermingszone (Natura 2000). De voorgenomen activiteiten komen niet voor op de lijst met activiteiten zoals vermeld in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit MER en blijft ruim onder de drempelwaarden voor een (plan)MER. Gelet op de afstand tot Natura 2000 gebieden, de omvang en de te verwachten effecten van het plan in vergelijking tot de bestaande (planologische) situatie is het kunnen significant negatieve effecten echter op voorhand worden uitgesloten. Een strategische milieubeoordeling en ook een plan-m.e.r. zijn om die reden achterwege gelaten. De relevante milieueffecten zijn wel beschreven, onder meer in hoofdstuk 6 van dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen de rode contouren en buiten de grenzen van het NNN. Het nee, tenzij beginsel is daarom niet van toepassing. In het kader van de zorgplicht die geldt op grond van de Wet Natuurbescherming is een onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van het plan op beschermde plant- en diersoorten. Uit het onderzoek komt naar voren dat er drie strikt beschermde vleermuissoorten aanwezig zijn. De locatie wordt niet gebruikt als paar-, broed- of zomerverblijf. Het aanvragen van ontheffing is daardoor niet nodig.

Ecologie vormt daardoor geen belemmering voor het ontwikkelen van woningen aan de Clarenburg.

Binnen de geluidzone moet voor het realiseren van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, onderzoek worden gedaan naar de optredende geluidsbelasting. Als deze wordt overschreden moet onderzocht worden of geluidreducerende maatregelen getroffen kunnen worden. Dit kan in de vorm van bronmaatregelen (bijv. stil asfalt) en overdrachtsmaatregelen (bijv. een geluidswal) om aan de voorkeursgrenswaarde te kunnen voldoen. Pas als hieruit blijkt dat niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het College ontheffing verlenen van de voorkeursgrenswaarde en een hogere waarde vaststellen.

Conform de Wgh gelden voor woningen de volgende normen:

• voorkeurgrenswaarde: 48 dB
• maximale ontheffingswaarde voor nieuwe geluidgevoelige functies in binnenstedelijk gebied: 63 dB
• maximale ontheffingswaarde voor vervangende nieuwbouw in binnenstedelijk gebied: 68 dB

Het beoogde plan gaat uit van de bouw van nieuwe geluidgevoelige objecten (woning). Aangezien het plangebied zich binnen de geluidzone van verschillende wegen bevindt, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de gevels van de nieuw te bouwen woningen. Voor het plangebied zijn de volgende wegen relevant:

• Clarenburg
• Burgemeester van de Postlaan

Deze twee wegen liggen binnen de bebouwde kom en hebben daarmee een geluidszone van 200m. De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met het oog op de geluidbelasting vanwege het wegverkeer.

In het kader van de planontwikkeling is in januari 2017 door SPA WNP Ingenieurs een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de indicatieve geluidbelasting vanwege het wegverkeer. De resultaten van het onderzoek maken als bijlage 7 deel uit van dit bestemmingsplan. Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van digitale tekeningen van het plangebied en de directe omgeving. Aan de hand van deze gegevens is een simulatiemodel opgesteld waarmee berekeningen zijn uitgevoerd. De berekeningen zijn uitgevoerd in overeenstemming met rekenmethode II van het Reken- en meetvoorschrift geluid 2012.

Ten gevolge van het verkeer op de Burgemeester van der Postlaan ondervinden de woningen een geluidbelasting (Lden) van maximaal:

• 53 dB op de eerstelijns bebouwing;
• 45 dB op de tweedelijns bebouwing.

En ten gevolge van het verkeer op de Clarenburg ondervinden de woningen een geluidbelasting

(Lden) van maximaal:

• 53 dB op de eerstelijns bebouwing;
• 41 dB op de tweedelijns bebouwing.

De geluidbelasting op de eerstelijns bebouwing is ten gevolge van beide wegen hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB, maar ruim lager dan de maximale ontheffing uit de Wet geluidhinder van 68 dB (vervangende woning) en de maximale ontheffing uit het gemeentelijk geluidbeleid van 58 dB. De geluidbelasting op de tweedelijns bebouwing is lager dan de voorkeurswaarde. Hierbij wordt opgemerkt dat het bouwplan een stadsvernieuwingsplan is en er sprake is van vervangende nieuwbouw.

De gemeente Leusden heeft eigen geluidbeleid vastgesteld voor het toekennen van hogere waarden (Nota geluidbeleid, gemeente Leusden, februari 2009). Als algemeen uitgangspunt geldt dat woningen en andere gevoelige bestemmingen zoveel mogelijk worden beschermd tegen geluid. Uit het beleid voor het verlenen van hogere waarden volgt dat B&W in de volgende situaties een hogere waarde kunnen vaststellen:

1. 1. de woningen vullen een open plaats tussen aanwezige bebouwing op, het gaat hierbij vooral om woningen die worden gebouwd in een planmatige verdichting van de woonbebouwing, of
2. 2. de woningen vervullen door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige, akoestisch afschermende functie voor andere woningen waar de voorkeursgrenswaarde reeds wordt overschreden. Onder een doelmatige afscherming wordt verstaan ten minste 2dB afscherming voor bestaande woningen, welke in aantal ten minste de helft van het aantal nieuwe woningen bedraagt;
3. 3. de woningen bestaan uit vervangende nieuwbouw:
   1. a. woningen voor woningen: gelijkblijvend aantal woningen of geluid-gehinderden en een gelijkblijvende of lagere gevelbelasting, of
   2. b. woningen in plaats van niet-geluidgevoelige functies: indien dit niet leidt tot ingrijpende wijzigingen van de stedenbouwkundige structuur, of
4. 4. de woningen liggen verspreid in het buitengebied, of
5. 5. de woningen zijn grond- of bedrijfsgebonden;
6. 6. een nieuw aan te leggen weg vervult een zodanige verkeersverzamelfunctie dat binnen de zone van een andere we of meerdere andere wegen een lagere geluidsbelasting van woningen wordt bereikt;
7. 7. bij een gezoneerd industrieterrein wanneer:
   1. a. het geluidniveau aan de gevel van de woning(en) waarvoor de hogere waar nodig is, is hoger dan of gelijk aan het equivalente geluidniveau vanwege het betrokken industrieterrein;
   2. b. de aanwezige geluidruimte op het industrieterrein niet wordt beperkt door het verlenen van de hogere grenswaarde.

De maximale ontheffingswaarde op grond van het geluidbeleid van de gemeente bedraagt 58dB. Naast de maximale ontheffingswaarde stelt de gemeente eisen aan de geluidluwe gevel; deze eisen zijn gebaseerd op de gecumuleerde geluidbelasting na aftrek volgens artikel 110g Wgh.

Aan een beschikking waarin een hogere grenswaarde wordt gesteld, worden voorwaarden verbonden:

1. 1. Een hogere grenswaarde wordt niet eerder vastgesteld dan nadat de mogelijkheden om binnen de voorkeursgrenswaarde te blijven, door het treffen van bron- en overdrachtmaatregelen, zijn uitgeput.
2. 2. Bij een uitbreidingslocatie moet ten minste 90% van de woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde(n). Voor maximaal 10% van de nieuwe woningen kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld.
3. 3. Iedere woning moet een geluidsluwe gevel hebben. Geluidsluw betekent een geluidsbelasting die kleiner of gelijk aan de voorkeursgrenswaarde, ook indien er rekening wordt gehouden met cumulatie. Deze waarde kan maximaal 5 dB hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde in een van de volgende gevallen:
   1. a. vervangende nieuwbouw;
   2. b. indien dit is aangewezen in gebiedsgericht geluidbeleid;
4. 4. Er is ten minste één te openen deel in de geluidluwe gevel aanwezig.

In het kader van de onder 1 opgenomen voorwaarde is als onderdeel van het akoestisch onderzoek een maatregelenstudie uitgevoerd waarbij verschillende maatregelen zijn overwogen:

1. 1. een geluidscherm op de terreingrens van het bouwplan: gezien de hoogte van het scherm (7,5m) en circa 200m lang wordt een dergelijk scherm vanuit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteit als ongewenst gezien;
2. 2. het vergroten van de afstand tussen de weg en de nieuwe woningen: de ruimte binnen het plangebied is te beperkt om de woningen op een relevant ruimere afstand tot de weg te bouwen, zonder het bouwplan drastisch te wijzigen;
3. 3. een geluidscherm aan de geluidbelaste gevels: door een geluidscherm aan de gevel kan de gevel worden uitgevoerd als niet-geluidbelaste gevel. Het is echter vanuit architectonisch en stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk om deze maatregel te treffen;
4. 4. de geluidbelaste gevels voorzien van loggia's: door het toepassen van loggia's kan de geluidbelasting binnen de loggia met 2-5 dB worden gereduceerd. Het is echter vanuit architectonisch en stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk om deze maatregel te treffen;
5. 5. de geluidbelaste gevels uitvoeren als dove gevel: dove gevels worden normaliter alleen dan toegepast indien de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting overschreden wordt; dat is hier niet het geval. Het is voor de nieuwe woningen uit kostenoogpunt niet gewenst om gevels uit te voeren als dove gevel;

Buiten het plangebied kan worden gedacht aan de volgende maatregelen:

6. 6. toepassen van geluidreducerend wegdektype: ook bij het toepassen van geluidreducerend asfalt wordt de voorkeurgrenswaarde nog overschreden. Gelet op het aantal woningen dat het betreft, is deze maatregel uit financieel oogpunt niet realistisch;
7. 7. verlagen van de rijsnelheid c.q. een andere route: de Burgemeester van der Postlaan en de Clarenburg zijn belangrijke verbindingsroutes. Het omleiden van het verkeer via andere routes is daarom geen optie. Ook het verlagen van de maximum snelheid leidt niet tot een effectieve reductie van de geluidhinder.

Gezien de situatie en de berekende waarden zijn er geen reële maatregelen mogelijk om de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen bij de nieuwe woningen te reduceren tot de voorkeurgrenswaarde. De geluidbelasting op de overige gevels bedraagt maximaal 53dB waarvoor nog ontheffing kan worden verleend. Hierbij wordt opgemerkt dat het plan kan worden gezien als 'stadsvernieuwing'.

Naast de maximale ontheffing worden nog eisen gesteld aan de geluidluwe gevel. Deze eisen zijn gebaseerd op de gecumuleerde geluidbelasting, na aftrek volgens artikel 110g uit de Wet geluidhinder. Hieruit blijkt dat alle woningen minimaal 1 gevel hebben waar de gecumuleerde geluidbelasting maximaal 53 dB bedraagt. Overeenkomstig het gemeentelijk geluidbeleid bij vervangende nieuwbouw, beschikken alle nieuwe woningen over minimaal 1 geluidluwe zijde.

Om deze woningen te kunnen realiseren dient een hogere waarde procedure doorlopen te worden. Daarbij kan worden voldaan aan de aanvullende voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid.

Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat het plangebied niet in een stiltegebied ligt. Bovendien wordt 'wonen' niet gezien als ongewenste functie in relatie tot de doelstellingen voor stiltegebieden.

In Nederland gelden regels voor luchtkwaliteit; deze zijn opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit 2007 die op 15 november 2007 in werking is getreden en als titel 5.2 deel uitmaakt van de Wet milieubeheer (Wmb). Hiermee is het Besluit Luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. In de Wet Luchtkwaliteit zijn grenswaarden opgenomen ter bescherming van het milieu en de leefkwaliteit. In 'artikel 5.16' is geregeld op welke wijze het aspect luchtkwaliteit in acht dient te worden genomen bij planvorming. Indien één of meerdere grenswaarden niet worden overschreden na realisatie van het plan, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor realisatie van het plan, zelfs niet als het plan leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Indien één of meerdere grenswaarden reeds worden overschreden voor realisatie van het plan, moet worden onderzocht in hoeverre het voorgenomen plan "in betekenende mate bijdraagt" aan de concentraties van de stof waarvoor de grenswaarden worden overschreden.

De Uitvoeringsregels voor het bepalen van de luchtkwaliteit en de bijdrage van een plan daarin zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur "Niet in Betekenende Mate Bijdragen" en de Ministeriële regelingen: "Beoordeling Luchtkwaliteit 2007" en "Projectsaldering luchtkwaliteit 2007". Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het NSL is de definitie van "niet in betekenende mate" verschoven van 1% naar 3%.

Indien een voorgenomen plan "niet in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alsnog doorgang vinden. Indien het plan wel "in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alleen doorgang vinden, indien de positieve effecten van dat plan -en/of de met het plan samenhangende maatregelen- zodanig verbeteren dat per saldo geen verslechtering optreedt. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het NSL gecompenseerd met algemene maatregelen.

Bij woningbouw geldt dat een bouwplan met minder dan 1500 woningen, gelegen aan één ontsluitingsweg, niet in betekenende mate bijdraagt. Deze gevallen kunnen als gezegd zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Voor dit plan is zorgvuldigheidshalve een verkenning gedaan naar de onderzoeksplicht, deze is opgenomen in Bijlage 8. Voor dit plan geldt dat er maximaal 90 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Deze komen in de plaats van een MBO-school. Het aantal nieuw te realiseren woningen valt (ruim) binnen het criterium voor de categorie woningbouwlocaties (de grens ligt op 1.500 woningen, bij één ontsluitingsweg). Met andere woorden, het plan draagt niet of nauwelijks bij aan de luchtverontreiniging en is in dat opzicht niet in betekenende mate. Daarom is een onderzoek naar de luchtkwaliteit en/of toetsing aan de grenswaarden in dit verband niet nodig.

Aangezien woningen zijn niet aangemerkt als 'gevoelige bestemming' in de zin van het Besluit Gevoelige Bestemmingen, maar (woon)gebouwen voor senioren, kinderen en zieken wel, is er volledigheidshalve gekeken naar de afstand van provinciale wegen. In dit geval is er sprake van zorgwoningen en moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden gekeken in hoeverre de afstand tot provinciale wegen (N) een belemmering vormt voor uitvoering van het plan. In de nabije omgeving van het plangebied is echter géén snelweg of provinciale weg gelegen. De dichtstbijzijnde snelweg (A28) ligt op een grotere afstand dan 300 meter, de provinciale weg (N226) ligt op een grotere afstand dan 50 meter van het plangebied. In dat verband is het Besluit gevoelige bestemmingen dus niet relevant voor de gewenste ontwikkeling.

Het is wettelijk geregeld in de Bouwverordening dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag in beginsel niet ouder zijn dan 5 jaar en moet een vastgestelde informatie kwaliteit bieden (NEN5740). Als aan die voorwaarden niet wordt voldaan is aanvullend onderzoek vereist. Wanneer blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem geschikt te maken of dient de omgevingsvergunning voor het bouwen te worden geweigerd.

Ten behoeve van het plan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Vink Milieutechnisch Adviesbureau b.v. De resultaten van het onderzoek maken als bijlage 9 deel uit van dit bestemmingsplan. Doel van het onderzoek is het verzamelen van informatie met betrekking tot het voormalige gebruik van de locatie om een hypothese te stellen omtrent de aard van de verontreinigende stoffen en de te verwachten milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Deze hypothese, kan vervolgens met een bodemonderzoek worden getoetst. Het historisch onderzoek moet worden opgesteld volgens de NVN 7725 Bodem. Het onderzoek zal plaatsvinden in het kader van de vergunningverlening voor het bouwen van de woning.

De onderzoekslocatie aan de Clarenburg 1 te Leusden is op basis van het vooronderzoek in twee deellocaties onderverdeeld, te weten:

• A. voormalige sloten en demping
• B. overig onverdacht terreindeel

Ten aanzien van deellocatie A is aangenomen dat de bodem mogelijk verontreinigd is en derhalve de hypothese ‘verdacht, plaatselijke bodembelasting, geen ondergrondse opslagtank’ geldt. Voor deellocatie B geldt de hypothese ‘onverdacht’. In geen van de verrichte boringen zijn geen duidelijke waarnemingen gedaan die duiden op het gebruik van verontreinigd dempingsmateriaal en/of de aanwezigheid van een verontreinigde voormalige slootbodem.

Uit de analyseresultaten blijkt dat in de bovengrond van twee mengmonsters lichte verhogingen met zware metalen zijn aangetroffen. In één mengmonsters lood en kwik en het andere alleen lood. De verhogingen zijn marginaal te noemen en liggen ruim onder het criterium voor nader onderzoek en geven mede hierdoor geen aanleiding tot nader onderzoek.

Uit de analyseresultaten blijkt ook dat in het grondwater een lichte verhoging met barium is aangetoond. Vink verwacht dat deze verhoging, net als in grote delen van Nederland, ook hier van nature in het grondwater aanwezig is en mede hierdoor geen aanleiding geeft tot het uitvoeren van nader onderzoek.

Met het uitgevoerde bodemonderzoek zijn op de onderzoekslocatie geen noemenswaardige verontreinigingen aangetoond, zodat voor de gehele onderzoekslocatie (zowel deellocatie A als B) de hypothese ‘onverdacht’ geldt. De aangetoonde lichte verontreinigingen zijn niet verontrustend en geven geen aanleiding tot nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische bodemkwaliteit is afdoende bekend en geeft geen belemmering voor het huidige gebruik van de onderzoekslocatie en ook niet voor een eventueel toekomstig gevoeliger gebruik zoals wonen met tuin.

Voor de grond geldt dat deze mag worden hergebruikt op het perceel. Buiten het perceel gelden samenstellingeisen met betrekking tot verschillende mogelijkheden voor hergebruik conform het Besluit bodemkwaliteit. Concluderend kan worden gezegd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor ontwikkeling ten behoeve van de functie wonen.

In het Besluit Externe Veiligheid zijn de risiconormen voor bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Het besluit heeft tot doel om zowel individuele burgers, als groepen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Gemeenten en provincies moeten de normen uit het besluit naleven bij het opstellen en wijzigen van bestemmingsplannen en bij het verlenen van milieuvergunningen. Het besluit is van toepassing op Wm-vergunningplichtige risicovolle inrichtingen en/of de nabijgelegen beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten.

De verdeling tussen beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten is gemaakt om bepaalde groepen mensen in het bijzonder te beschermen. Hierbij spelen het aantal, de verblijftijd, de fysieke of psychische gesteldheid van mensen en de aanwezigheid van adequate vluchtmogelijkheden een rol. Een voorziening zoals een zorginstelling of verpleeghuis wordt aangemerkt als een kwetsbaar object. Woningen worden aangemerkt als 'beperkt kwetsbaar object'.

Raadpleging van de Risicokaart (afbeelding 16) leert dat zich in de buurt van het plangebied geen risicovolle inrichtingen bevinden. De onderwijsinstelling wordt binnen dit plan opgeheven. Er is alleen een kleine kans op overstroming. Vanuit externe veiligheid zijn er daarmee geen belemmeringen die realisatie van het plan in de weg staan.

Afbeelding 16: uitsnede Risicokaart

Bron: www.risicokaart.nl

Om hinder tussen (agrarische) bedrijven en woningen te voorkomen is een goede afstemming noodzakelijk. Milieuzonering zorgt ervoor dat bij de bouw van nieuwe woningen voldoende afstand in acht wordt genomen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). Zo worden hinder en gevaar voorkomen en kunnen bedrijven zich binnen aanvaardbare voorwaarden in een gebied vestigen en activiteiten (blijven) uitoefenen.

De omliggende gronden rondom Clarenburg zijn opgenomen in 3 planologische regelingen, namelijk bestemmingsplan Buitengebied 2009, Beheersverordening Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen met besluitvak Bestemmingsplan Zwanenburg 1990 en Bestemmingsplan Uitwerkingen Hamershof 2-1993. Afbeeldingen 17, 18 en 19 geven de drie plannen weer inclusief de aanwezige bedrijven. Paragrafen 6.5.1 en 6.5.2 gaan in op de effecten behorende tot de naastgelegen bedrijven.

Afbeelding 17: Beheersverordening Leusden en Achterveld actualisering bp Zwanenburg 1990.

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Afbeelding 18: Beheersverordening Leusden en Achterveld actualisering bp Hamershof 2 - 1993.

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Afbeelding 19: Bestemmingsplan Buitengebied 2009

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Sinds 1 januari 2007 is de Wet Geurhinder en Veehouderij (Wgv) in werking getreden. De wet maakt onderscheid tussen dieren met en zonder geuremissiefactor. De beoordeling of sprake is van geurhinder voor deze dieren bestaat bij geurgevoelige objecten (zoals woningen) voor dieren zonder geuremissiefactor uit een toetsing aan de voorgeschreven minimum afstanden. Voor de beoordeling van de geurhinder van dieren waarvoor wel een geuremissiefactor is bepaald, dient een berekening te worden opgesteld.

Voor dieren zonder geuremissiefactor bedraagt de minimaal in acht te nemen afstand tussen een geurgevoelig object en het emissiepunt (buitenzijde stal of uiterste grens van het bouwvlak) buiten de bebouwde kom 50m en voor objecten binnen de bebouwde kom 100m (artikel 4 Wgv). Dezelfde afstand geldt ingevolge artikel 3 lid 2 sub b Wgv voor veehouderijen en geurgevoelige objecten die onderdeel uitmaken van een andere veehouderij (bedrijfswoning) of dat op of na 19 maart 2000 heeft opgehouden deel uit te maken van een andere veehouderij.

Er zijn geen agrarische bedrijven gevestigd die, gelet op de onderlinge afstand, relevant zijn voor onderhavige ontwikkelingen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf is gevestigd op Hamersveldseweg 113 en ligt op een afstand van meer dan 600m van het plangebied (zie afbeelding 19). Er is om die reden geen nader (geur)onderzoek uitgevoerd.

Het bedrijf aan de Hamersveldseweg 101 dat is aangeduid als B4.2 betreft een paardenhandel waarvoor een geurcontour van 100m geldt (artikel 4 onder a Wgv) ten opzichte van woningen in de bebouwde kom. De afstand tussen het bouwvlak en het plangebied bedraagt 250m, zodat ook hiervoor geldt dat kan worden voldaan aan de richtlijnen om geurhinder te voorkomen.

Op grond van het bovenstaande kan worden gesteld dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Omgekeerd geldt dat - gelet op de onderlinge afstanden tot het plangebied - de omvorming van de maatschappelijke bestemming (eveneens geurgevoelig) naar wonen niet leidt tot een onevenredige beperking in de bedrijfsactiviteiten van de bestaande agrarische bedrijven in de directe omgeving van het plangebied.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie "Bedrijven en Milieuzonering" (2009) een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. De publicatie heeft bedrijven ingedeeld in categorieën met bijbehorende richtafstanden tot gevoelige functies. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de bestemmingsgrens van bedrijven en anderzijds de gevel van een woning. De richtafstanden hangen samen met de gebiedskenmerken.

Het plangebied grenst direct aan zowel de Burgemeester van der Postlaan als aan de Clarenburg. Beide wegen hebben een belangrijke functie voor de ontsluiting van het centrum van Leusden en de ligging van het plangebied. Het centrum van Leusden met bijbehorende detailhandels- en horecavoorzieningen, een sporthal, het politiebureau en de brandweerkazerne ligt op circa 50m afstand tot het plangebied. Ook ten zuiden van het plangebied komt (agrarische) bedrijvigheid voor. Het plangebied kan daarom worden gekwalificeerd als 'gemengd gebied'⁴. Voor een uitgebreide inventarisatie wordt verwezen naar onderstaande sub-paragrafen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening met het oog op de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met een goed woon- en leefklimaat aansluitend op bestaand bebouwd gebied waarin ook bedrijven zijn gevestigd, is in dit bestemmingsplan een nadere uitwerking gemaakt van de milieuzonering. Voor de uitwerking is gebruik gemaakt van de in de VNG uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" (2009) opgenomen richtafstanden. Voor de nieuw te bouwen woningen is uitgegaan van de omgevingskwaliteit van een rustige woonwijk / buitengebied. De richtafstanden zijn daarbij als volgt:

Als de afstanden tussen het plangebied en bestaande bebouwing kleiner zijn dan de genoemde richtafstanden, dient door middel van onderzoek aangetoond moeten worden welke maatregelen genomen moeten worden om de overlast te beperken. Aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek kan gemotiveerd worden afgeweken van de standaard afstanden.

1. 4. Zie onder meer Raad van State 14 mei 2014, LJN 201307708/1/R4 (ECLI:NL:RVS:2014:1735) r.o. 5.4: een gemengd gebied is volgens de VNG-brochure een gebied met een matige tot sterke functiemening. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied.

Uit het vigerende bestemmingsplan komt geen belemmerende informatie over buis- en transportleidingen naar voren. Uit de raadpleging van de Risicokaart (afbeelding 16) is naar voren gekomen dat in de directe omgeving geen buisleidingen waar het Besluit Externe Veiligheid op van toepassing is, in nabijheid van het plangebied liggen. Ten behoeve van de uitvoering van het plan zal in het kader van de omgevingsvergunning een KLIC-melding worden gedaan, waaruit zal blijken met welke buis- en/of transportleidingen in het plangebied rekening dient te worden gehouden.

Voor onderhavig project zijn de volgende milieu aspecten oriënterend beschreven: geluid, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, milieuzonering van bedrijvigheid en buis en transportleidingen. Geen van deze aspecten behoeven nadere aandacht.

De Europese Kaderrichtlijn Water heeft goed functionerende watersystemen en duurzaam watergebruik tot doel. In het algemeen is de Kaderrichtlijn gericht op de beschikbaarheid van voldoende oppervlaktewater en grondwater van goede kwaliteit voor een duurzaam en evenwichtig gebruik. Daarbij staan stroomgebieden centraal. De doelstellingen voor oppervlaktewater en grondwater vormen de basis. Het accent ligt op de kwaliteit en het ecologisch functioneren van water. De Kaderrichtlijn bepaalt dat in 2015 een goede oppervlakte- en grondwater toestand moet zijn bereikt in alle Europese wateren. Dit beleid is op Rijksniveau verder uitgewerkt in de Vierde Nota Waterhuishouding.

De essentie van het Rijksbeleid, naar aanleiding van het advies "Waterbeleid voor de 21^e eeuw" van de Commissie Waterbeheer 21^e eeuw, is dat water meer ruimte moet krijgen en er geen afwenteling van waterproblemen plaatsvindt in ruimte en tijd. Dit is verwoord in de strategie: vasthouden, bergen en afvoeren. Daarnaast geldt voor de waterkwaliteit het uitgangspunt van: schoonhouden, scheiden, schoonmaken.

Het Nationaal Waterplan (NWP) (december 2009) is het rijksplan voor het waterbeleid voor de periode 2009 - 2015. Het NWP is tevens structuurvisie op basis van de Waterwet en de Wet ruimtelijke ordening. Het NWP beschrijft de maatregelen die genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. De stroomgebiedsplannen zijn een bijlage van het NWP.

De grondgedachte voor duurzaam waterbeheer is meebewegen met natuurlijke processen waar het kan, weerstand bieden waar het moet en kansen voor welvaart en welzijn benutten. Het rijk vindt het daarbij van belang dat bij alle wateropgaven en - maatregelen maximaal wordt mee gekoppeld met andere opgaven en maatregelen. Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn. De mate waarin water bepalend is bij ruimtelijke ontwikkelingen hangt af van de aard, omvang en urgentie van de wateropgave in relatie tot andere opgaven, aanwezige functies en bodemgesteldheid en andere kenmerken in dat gebied.

Op 30 september 2015 is het Waterbeheerplan 2016 - 2021 vastgesteld door het bestuur van Waterschap Vallei en Veluwe. Het Waterschap geeft zijn taken ten aanzien van waterbeheer vorm in de drie programma's waterveiligheid, waterketen en watersysteem. Watersysteem is opgesplitst in landelijk gebied, stedelijk gebied en de kaderrichtlijn water. Op deze manier kan er worden omgegaan met klimaatverandering, de groeiende aandacht voor een circulaire economie, het toenemend gebruik van complexe stoffen, de krimp en groei van de bevolking, de schaarser wordende technische kennis en de veranderende houding van de samenleving. De hoofdambities zijn het gebied beschermen tegen overstromingen, zorgen voor de juiste hoeveelheid water, zorgen voor goede oppervlaktewaterkwaliteit, schoon en vuil water zoveel mogelijk scheiden, de hoogst mogelijke waarde uit water halen en het beheren van de afvalwaterketen en watersysteem als één geheel.

Het programma waterveiligheid heeft betrekking op de bescherming tegen overstroming door waterkeringen te laten voldoen aan de veiligheidsnormen die er gelden. Dit wordt gedaan aan de hand van het meerlaagse veiligheidsprogramma van het Rijk. De eerste laag is gericht op het voorkomen van overstromingen. De tweede laag richt zich op het beperken van de gevolgen van een overstroming en de derde laag richt zich op gevolgbeperking door adequate hulpverlening en zelfredzaamheid. Hierdoor kan er per locatie en situatie worden besloten welke maatregelen er dienen te worden genomen.

Het programma watersysteem kan worden verdeeld in drie onderdelen, landelijk gebied, stedelijk gebied en Kaderrichtlijn water. Het programma van landelijk gebied richt zich op voldoende en schoon oppervlaktewater. De inzet is gericht op de juiste hoeveelheid oppervlaktewater van de juiste chemische en ecologische kwaliteit, op de juiste plek en op het juiste moment. Op deze manier kunnen inwoners optimaal wonen, werken en recreëren. Dit wordt gedaan door de focus te leggen op de potentie van de haarvaten en de samenhang tussen stedelijk en landelijk gebied. Daarbij gaat naast de inrichting steeds meer aandacht uit naar beheer en onderhoud. Een goede harmonie met de ruimtelijke inrichting en grondgebruik is essentieel. In het stedelijk gebied ligt er ook nog een opgave voor klimaatadaptatie en piekbeheer. In beide gebieden dient er rekening te worden gehouden met de Europese kaderrichtlijnen.

Het derde programma is gericht op waterketen met water op landelijk, stedelijk en Europees niveau. Nieuwe ontwikkelingen, zoals een circulaire economie, bevolkingskrimp- en groei en klimaatverandering hebben invloed op de waterketen. Hierdoor is er extra aandacht voor communicatie en maatwerk noodzakelijk.

Voor onderhavig plan is de waterveiligheid van belang. In het plangebied is een kleine kans op overstroming aanwezig. Tevens vormen de Schoolsteegbosjes een kansrijk gebied voor initiatieven van anderen voor ecologie (zie afbeelding 20).

Afbeelding 20: Kansrijk gebied voor ecologie

Bron: Waterschap Vallei en Veluwe

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. De resultaten van de watertoets maken als Bijlage 13 deel uit van dit bestemmingsplan.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Initiatiefnemers dienen de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen.

Zoals vermeld komt in het plangebied geen oppervlaktewater voor in de vorm van watergangen. Ten zuiden van het plangebied en ten zuiden van de Clarenburg ligt een primaire watergang, die mogelijk kan worden beïnvloed door de noodzakelijk tijdelijk bemaling ten behoeve van de te bouwen stallingsgarage. Dit aspect zal worden meegenomen in het bemalingsadvies en de bemalingsberekeningen die in dit kader zullen worden uitgewerkt.

Het plangebied is grotendeels bebouwd en verhard. De bestaande oppervlakte aan bebouwing en verharding bedraagt 9851m²; iets meer dan 30% van het terrein is onverhard (4465m²). In de nieuwe situatie neemt de bebouwde en verharde oppervlakte af met 1141m². Het plan leidt daarom niet tot een (nieuwe) waterbergingsopgave.

Aangezien het plan voorziet in de bouw van een halfverdiepte stallingsgarage is tevens een inventarisatie uitgevoerd naar de geohydrologische situatie op de locatie. Het volledige advies en de bijbehorende aanvullende notitie maken als bijlage 11 en 12 deel uit van dit bestemmingsplan. Het rapport bevat adviezen ten aanzien van de volgende punten:

• bodemopbouw en grondwatersituatie;
• tijdelijk bronbemaling bij bouwwerkzaamheden;
• inventarisatie potentiële risico's ten aanzien van bronbemaling, drainage en lozing in relatie tot:
  1. 1. grondwaterbeschermingsgebieden en/of boringsvrije zones
  2. 2. ecologisch waardevolle gebieden;
  3. 3. zettingsgevoelige gebieden;
  4. 4. waterkeringen;
  5. 5. grondwatergebruik door derden.
• beschrijving benodigde vergunningen en/of meldingen in verband met het onttrekken en/of lozen van grondwater.

Uit het onderzoek blijkt dat de bodem ter plaatse van het plangebied overwegend bestaat uit zand met lokale klei-, veen- en leemlagen. Gelet op de ligging van het plangebied in stedelijk gebied is het aannemelijk dat een zandige ophooglaag aanwezig is van circa 3m dik. Vanaf een diepte van circa 12m -mv is een klei/veenlaag aanwezig met een dikte van circa 5m.

Uit metingen blijkt dat de gemiddelde grondwaterstand in de omgeving varieert van +1,84 NAP tot +2,35 NAP. De maximale grondwaterstand is 0,3 tot 0,4m hoger dan de gemiddelde grondwaterstand. Deze maximale grondwaterstand treden in de winterperiode op over een periode van enkele dagen. De seizoenale fluctuatie varieert van 0,5 tot 1 meter.

Omdat de halfverdiepte stallingsgarage tot onder de grondwaterstand zal worden aangelegd, zal bij de aanleg bronbemaling moeten worden toegepast voor het drooghouden van de bouwkuip. Op basis van de verwachte diepte van de stallingsgarage ten opzichte van het maaiveld (enkele meters -mv). wordt het niet wenselijk geacht om de stallingsgarage permanent droog te houden door middel van drainage. Geadviseerd wordt om bij het ontwerp rekening te houden met het waterdicht houden van de garage. Er hoeft in dat geval uitsluitend bemaling plaats te vinden bij de aanleg van de stallingsgarage.

Het onttrekken van grondwater in het kader van bouwputbemaling is in beginsel vergunningplichtig, tenzij:

• de onttrekking minder bedraagt dan 3000m³ / dag (circa 125m³ per uur);
• de onttrekking niet langer duurt dan 6 maanden;
• de grondwaterstand tot minder dan 0,5m onder het gewenste ontgravingsniveau wordt verlaagd.

Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan volstaan worden met een melding. Bij onttrekkingen langer dan 48 uur en korter dan 8 weken dient de melding ten minste 5 werkdagen voor aanvang van de werkzaamheden te zijn ingediend. Bij onttrekkingen die langer duren dan 8 weken dient de melding ten minste 2 weken voor aanvang van de werkzaamheden te zijn ingediend. Daarnaast wordt verwacht dat bij onttrekkingen met een debiet van meer dan 35m³ per uur of een totaal onttrokken waterbezwaar van 12.000m³ de metingen worden geregistreerd. Op basis van de bemalingsberekeningen zal worden bepaald of de tijdelijke benodigde bemaling voor de aanleg van de parkeerkelder al dan niet vergunningplichtig is. Indien nodig zal vergunning worden aangevraagd.

Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van:

• boringsvrije zones
• bodemenergiesystemen
• grondwaterwinningsgebieden
• 100-jaar aandachtsgebieden
• ecologisch waardevolle wateren

Het plangebied ligt wel in de nabijheid van de Schoolsteegbosjes, een beschermd natuurmonument dat destijds als zodanig is aangewezen vanwege de kwelafhankelijke vegetatie die in het gebied voorkomt. Om die reden is door Tauw een aanvullende notitie opgesteld waarin de geohydrologische gevolgen van de te realiseren halfverdiepte stallingsgarage inzichtelijk zijn gemaakt. De aanvullende notitie maakt als bijlage 11 deel uit van dit bestemmingsplan.

Uit de notitie blijkt dat als gevolg van de te bouwen stallingsgarage geen effecten worden verwacht op de verticale grondwaterstroming (kwel of wegzijging) aangezien hierdoor geen structurele wijzigingen optreden in de grondwatersituatie (freatische grondwaterstand en grondwaterstand eerste watervoerend pakket).

Bij dit project wordt gebruik gemaakt van een (volledig) gescheiden rioolstelsel, waarbij het hemelwater wordt afgevoerd naar de watergang die tussen Clarenburg en de Schoolsteegbosjes ligt (zie afbeelding 21). De capaciteit van de huidige riolering is afgestemd op het gebruik als school waar dagelijks 600 studenten aanwezig waren. In de nieuwe situatie worden hier 90 woningen gebouwd waar gemiddeld 3 personen in wonen. Het is daarom aannemelijk dat de capaciteit van het rioolstelsel ruim voldoende is om de beoogde woningen aan te kunnen sluiten op het bestaande rioolstelsel.

Afbeelding 21: foto van watergang aan zuidzijde van het plangebied.

Bron: Heilijgers Projectontwikkeling BV

Het hemelwater wordt via een gescheiden rioolsysteem afgevoerd naar de naastgelegen watergang. In verband hiermee is het belangrijk dat géén onbehandeld koper, zink, lood of teerhoudende dakbedekkingsmateriaal of andere uitlogende (bouw)materialen wordt toegepast op oppervlakken / straatmeubilair die in aanraking komen met regen - en/of grondwater.

Voor onderhavig project zijn de wateraspecten beschreven en is er een watertoets uitgevoerd. Vanuit al de onderzochte aspecten volgen geen belemmeringen die uitvoering van de voorgenomen plannen in de weg staan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen één geheel. Tevens vormen de regels met de daaraan gekoppelde verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Voor de gemeente is het bestemmingsplan het belangrijkste publiekrechtelijke instrument om doelstellingen te realiseren. In onderhavig plangebied legt het bestemmingsplan de basis voor nieuwe ontwikkelingen.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied voorzien van een bestemming waarin tevens regels zijn gesteld ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden op en de gebruiksmogelijkheden van die gronden. De toelichting heeft geen juridische bindingskracht, maar vormt wel en belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de beweegredenen, onderzoeksresultaten en de (beleids)uitgangspunten zijn verwoord, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Daarmee is de toelichting van wezenlijk belang voor de juiste interpretatie van het bestemmingsplan en de wijze waarop de daarin opgenomen bepalingen moeten worden toegepast.

Bij het opzetten van dit bestemmingsplan is ervoor gekozen het bestemmingsplan inhoudelijk zoveel mogelijk te laten aansluiten op het (in voorbereiding zijnde) bestemmingsplan Leusden Zuid. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de SVBP 2012; de bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting omdat dit onderdeel niet juridisch bindend is.

De Wet ruimtelijke ordening kent drie planvormen:

• gedetailleerd bestemmingsplan
• globaal eindplan
• globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden

De eerste twee plansoorten bieden een directe basis voor vergunningverlening. Een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden moet eerst worden uitgewerkt in een uitwerkingsplan voordat (bouw)vergunning kan worden verleend. Dit plan is ontwikkelingsgericht en is een mengvorm tussen een gedetailleerd bestemmingsplan en een globaal eindplan.

Het bestemmingsplan wordt digitaal vastgesteld en digitaal (via internet) raadpleegbaar gepubliceerd. Daarnaast wordt het bestemmingsplan afgedrukt zodat het ook analoog kan worden geraadpleegd. Bij inhoudelijke verschillen tussen het digitale en het analoge bestemmingsplan, geldt het digitale bestemmingsplan.

In het plangebied komen ter plaatse van het plangebied de volgende bestemmingen voor: Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen.

De opbouw van de planregels is als volgt:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

Artikel 1 Begrippen; hier zijn de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden toegepast. Waar nodig zijn de definities aangepast conform de standaarden van de SVBP 2012.

Artikel 2 Wijze van meten; hier is aangegeven op welke wijze maten, inhoud en oppervlakten van bouwwerken worden gemeten en berekend om zo tot een eenduidige toepassing van de bouwregelingen te komen. Waar nodig zijn de definities aangepast conform de standaarden van de SVBP 2012.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving zijn de functies benoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan deze omschrijving evenals het gebruik van de gronden en de daarop toegestane bebouwing. De bestemmingsvoorschriften kennen alle dezelfde opbouw met de volgende onderdelen:

• bestemmingsomschrijving
• bouwregels
• nadere eisen
• afwijken van de bouwregels
• specifieke gebruiksregels
• afwijken van de gebruiksregels
• omgevingsvergunning voor het aanleggen van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van het uitvoeren van werkzaamheden
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• wijzigingsbevoegdheid

Niet elke bestemmingsregel bevat deze elementen; dit is afhankelijk van de bestemming en de daarvoor relevante bepalingen. Voor de inhoud van de regels is de regeling zoals die is opgenomen in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan Leusden-Zuid als uitgangspunt genomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels: in dit artikel wordt aangegeven in welke gevallen gebruik kan worden gemaakt van een algemene bevoegdheid om af te wijken van de regels in het bestemmingsplan.

In dit kader is van belang om te vermelden dat de gemeenteraad van Leusden bij besluit van 5 juni 2014 beleid heeft vastgesteld voor het buitengebied omtrent mantelzorg. Om de uniformiteit en de gelijkheid van de behandeling van aanvragen in het buitengebied te borgen, én omdat deze regels op onderdelen meer ruimtelijk bieden dan de (vergunningvrije) mogelijkheden die in bijlage ii van het Besluit omgevingsrecht worden geboden, is ervoor gekozen de definities en bepalingen in de regels van dit bestemmingsplan over te nemen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht: samengevat is hier bepaald dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar dit strijdig zijn met dit plan, in dezelfde vorm mogen blijven bestaan. Wel blijft het mogelijk om op te treden tegen (eerder ontstaan) illegaal gebruik of bebouwing.

Artikel 14 Slotregel: hier is aangeven onder welke naam het plan kan worden aangehaald.

Op de verbeelding, ook wel plankaart genoemd, is de bestemming van de betreffende percelen aangegeven. De (digitale) verbeelding bestaat uit een verzameling van geografisch bepaalde objecten, die tezamen met de regels zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bebouwingsmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor.

Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen en de raadpleegbaarheid te verbeteren.

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemmingsregeling. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan alle in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van die gronden en ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Elke bestemming is geometrisch bepaald.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende enkel- en dubbelbestemmingen opgenomen:

• Groen
• Tuin
• Verkeer - Verblijfsgebied
• Wonen

Groen

Het plangebied wordt gekenmerkt door een hoge ambitie ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit wordt in belangrijke mate bepaald door het feit dat er naast particuliere tuinen ook veel (semi)openbaar groen aanwezig is. De gemeenschappelijk tuin die centraal in het plangebied ligt en de hoofdgroenstructuur, die bestaat uit een haag die om het hele plangebied heen loopt, worden gemeenschappelijk (mandelig) eigendom van de bewoners in het plangebied met een semi-openbaar karakter en hebben de bestemming "Groen" gekregen.

Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor verschillende groene functies zoals een (gemeenschappelijke) tuin, speelvoorzieningen en overige groenvoorzieningen. Tevens is in de planregels voorzien in de mogelijkheid om binnen deze bestemming ondergrondse vuilcontainers op te nemen.

Tuin

Ook de bestemming "Tuin" is opgenomen met het oog op de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Door deze bestemming toe te kennen aan de tuinen die grenzen aan het openbaar gebied wordt beoogd meer sturing te houden op de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Bij een groot deel van de woningen is voorzien in parkeergelegenheid op eigen terrein, deze functie is daarom expliciet opgenomen in de doeleindenomschrijving van de bestemming "Tuin".

Aangezien bij de gestapelde bebouwing onduidelijkheid zou kunnen ontstaan over het begrip 'voor- en achtererfgebied' is tevens met het oog op het gebruik en de gewenste ruimtelijke kwaliteit in de vorm van een groene overgangszone, is het gebied tussen de openbare weg en de noord-, west- en zuidgevel van het het appartemtengebouw door middel van een gebiedsaanduiding aangemerkt als 'voorerf'. Gelet op het beoogde gebruik als (gemeenschappelijke) tuin zijn de gronden voorzien van de bestemming "Tuin" . Hiermee is geborgd dat dit gebied een groene en open uitstraling behoudt.

Verkeer - Verblijfsgebied

Alle wegen in het zijn alleen bestemd voor bestemmingsverkeer en hebben daarom net als de openbare parkeervoorzieningen op het stedelijk maaiveld de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" gekregen. Ook de voorziene fietsverbinding naar de Gildenburg heeft deze bestemming gekregen.

Wonen

Alle woningen in het plangebied hebben de bestemming "Wonen" gekregen. Binnen deze bestemming is onderscheid gemaakt tussen de verschillende soorten woningen door middel van aanduidingen. Zo is aan het appartementengebouw aan de westzijde van het plangebied de specifieke bouwaanduiding 'Wonen - gestapeld' toegekend en aan de grondgebonden woningen de specifieke bouwaanduiding 'Wonen - grondgebonden' toegekend. Overeengekomen is dat in het plangebied maximaal 90 woningen worden gerealiseerd. Om enerzijds de flexibiliteit te kunnen bieden om aan te sluiten bij de wensen vanuit de markt en anderzijds te voorkomen dat meer woningen gebouwd kunnen worden dan het afgesproken aantal, is het maximum aantal woningen / wooneenheden op de plankaart aangegeven. Ook voor de stallingsgarage is een aanduidingsvlak opgenomen.

Met het oog op een mogelijke verandering in de zorgvraag is in artikel 6.7 een flexibiliteitsbepaling opgenomen in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid, die het mogelijk maakt om de woonzorgvoorziening om te vormen naar zelfstandige woningen. In paragraaf 2.5.5 zijn de gehanteerde parkeernormen voor de verschillende woningtypen opgenomen. Op basis van een parkeernorm van 0,5 worden ten behoeve van de woonzorgvoorziening met 24 zorgplaatsen 13 parkeerplaatsen gerealiseerd (waarvan 5 in de stallingsgarage en 8pp in het openbaar gebied). Aan een verzoek tot wijziging van het gebruik van de zorgappartementen in reguliere appartementen kan alleen worden meegewerkt wanneer dit niet leidt tot een hogere parkeerdruk in de woonomgeving. Uitgaande van een norm van 1,5 parkeerplaats per appartement betekent dit dat maximaal 8 appartementen voor regulier wonen kunnen worden gerealiseerd. Bij het realiseren van meer dan 50 parkeerplaatsen in de parkeerkelder, wijzigt het maximumaantal reguliere appartementen naar rato.

Het plan voorziet in artikel 6.7 in een flexibiliteitsbepaling in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid, die het mogelijk maakt om binnen de gestapelde woningen de zorgwoningen om te vormen naar 8 zelfstandige woningen.

Vanwege de bijzondere waarden die de kwelafhankelijke vegetatie van de nabij gelegen Schoolsteegbosjes vertegenwoordigen, is binnen de bestemming "Wonen" een vergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van werkzaamheden die gevolgen kunnen hebben voor de waterhuishouding in het gebied.

De gronden waarop de voorgenomen nieuwbouw is geprojecteerd, zijn eigendom van Heilijgers Projectontwikkeling BV. De realisatie van het plan vindt plaats voor rekening en risico van de Heilijgers Projectontwikkeling BV. In het kader van het bepaalde in afdeling 6.4 Wro zijn tussen de gemeente en Heilijgers Projectontwikkeling BV afspraken gemaakt inzake kostenverhaal (incl. eventuele planschade).

De afspraken hierover zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Op deze manier is kostenverhaal 'anderszins verzekerd' als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder a Wro. Er hoeft in dat geval geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Een ander financieel risico wordt gevormd door de regeling uit artikel 6.1 Wro, die recht geeft op vergoeding van die schade, die een belanghebbende lijdt of zal lijden als gevolg van de in dit artikel genoemde besluiten, zoals een planwijziging of een planuitwerking, het aanpassen van het bestemmingsplan of het verlenen van ontheffing van een bestemmingsplan. De aanvraag voor een dergelijke vergoeding moet worden ingediend binnen 5 jaar nadat de betreffende bepaling uit het bestemmingsplan, dan wel het betreffende besluit onherroepelijk is geworden.

Artikel 6.24 Wro bepaalt verder dat, voor zover planschade haar grondslag vindt in een besluit naar aanleiding van een verzoek ten behoeve van de verwezenlijking van een project, burgemeester en wethouders met die verzoeker overeen kunnen komen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van die verzoeker komt. Die partij is vervolgens belanghebbende bij een besluit op een verzoek aangaande planschadevergoeding ter zake van de wijziging van het bestemmingsplan of het projectbesluit waar hij om verzocht.

Een en ander wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer. Gelet op de ligging van het plangebied in het bestaand stedelijk waarbij vervangende nieuwbouw wordt opgericht en de nieuwe woningen geen (extra) belemmering oplevert voor de omringende (agrarische) bedrijven, is een risicoanalyse naar de mogelijke planschade vooralsnog achterwege gelaten.

De beoogde ontwikkelingen vinden plaats voor rekening en risico van initiatiefnemer c.q. de toekomstige gebruikers van de woning. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over kostenverhaal; deze zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

Gelet op de beoogde functie en de bestaande bebouwing kan het risico op planschade als beperkt worden ingeschat. Er is geen planschade risico analyse opgesteld.

In oktober 2015 heeft Heilijgers Projectontwikkeling BV een woonenquête uitgezet onder belangstellenden, omwonenden en geïnteresseerden om zo hun visie te geven over de locatie. Uit deze woonenquête wordt geconcludeerd dat:

• 90% woningbouw een goed idee vindt;
• het gebied geschikt is voor bouw voor de ouderen/gelijkvloers/zorg;
• deelnemers de bouw van levensloopbestendige (brede) woningen vooral tweekappers wensen;
• klassieke (traditionele) architectuur wordt gewaardeerd maar wel met moderne voorzieningen (glasvezel);
• collectief groen de buurt versterkt;
• de leeftijdscategorie 26 t/m 40 jaar vooral geïnteresseerd is in het kopen van een woning (tweekappers).

Deze wensen zijn door OOK architecten vertaald naar een aantal studies. Hierbij is o.a. rekening gehouden met de omgeving, uitzicht, zonligging, woningbehoefte en ontsluiting. Uiteindelijk is een eerste schetsmodel op de informatie en meedenkbijeenkomst van 16 februari 2016 gepresenteerd door Heilijgers Projectontwikkeling BV. Voor deze bijeenkomst zijn er circa 250 omwonenden in een straal van circa 500 meter rondom de SBBO –locatie uitgenodigd. Overige geïnteresseerden zijn onder meer via de Leusdense krant, Facebook en e-mail op de hoogte gesteld. Tijdens deze avond werden ca. 90 bezoekers gevraagd om mee te denken over toekomstige invulling van deze locatie. Opvallend was dat tijdens deze avond vooral senioren en omwonenden (ca. 80%) aanwezig waren om mee te denken. Op basis van de schets is er verder meegedacht. Waar mogelijk zijn de uitkomsten van de avond meegenomen in de definitieve plannen.

Op 7 september 2016 is een tweede bewonersbijeenkomst georganiseerd waarbij opnieuw een grote groep mensen, waaronder 350 omwonenden, zijn uitgenodigd. Op deze avond is het beeldkwaliteitsplan van De Verborgen Tuinen gepresenteerd. De invulling van het groen in het plan heeft een belangrijke rol in het beeldkwaliteitsplan. Naast de invulling van het groen als erfafscheiding en omlijsting van het plan komt de gezamenlijke tuin ook aan bod en dat deze tuin door de bewoners zelf onderhouden moet gaan worden. Tot slot is een (grove) planning uiteengezet.

De notulen van de bijeenkomsten zijn terug te vinden in Bijlage 14 en Bijlage 15. Het plan is zodoende afgestemd met omwonenden; de plannen zijn daarbij positief ontvangen en wensen van omwonenden zijn waar mogelijk in het plan meegenomen.

Het bestemmingsplan heeft overeenkomstig de daarvoor geldende procedures vanaf 8 mei 2017 tot en met 19 juni 2017 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen.

Tevens is het plan toegezonden aan de volgende bestuurlijke vooroverleg partners: Provincie Utrecht, Gasunie en Waterschap Vallei en Veluwe.

Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en het bestuurlijk vooroverleg zijn geen zienswijzen of reacties ontvangen.