het beroepsmatig verlenen van diensten als genoemd in lid 56 welke door hun beperkte om­vang in een gedeelte van een woning en/of de daarbij behorende bebouwing door de bewoner worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een afwijking van het bestemmingsplan als bedoeld in art. 2.1, lid 1, onder c, van de Wabo juncto art. 2.12, eerste lid, onder a, sub 1, van de Wabo.

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door bur­gemeester en wethouders te stellen kwalificaties.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit de oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een grens van een bouwperceel, welke niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen.

een binnen een bij het plan behorend geometrisch bepaald vlak of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van een deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd; dit percentage heeft geen betrekking op ondergrondse parkeergarages.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel de­tailhandel uitsluitend plaatsvindt als onder­geschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend.
2. b. bij gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht verkrijgt.
3. c. bij aanleggen: de situatie van gronden, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht verkrijgt.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een op de kaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een onderbouw, kap of kapverdieping.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

grond, deel uitmakende van een bouwperceel, waarop geen hoofdgebouw mag worden gebouwd en dat ten dienste staat aan de bestemming welke aan een op dat bouwperceel opgericht hoofdgebouw is toegekend, bijvoorbeeld in de vorm van bebouwing en verharding.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwvlak door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

ondergeschikt bestanddeel van de totale bedrijfsomvang van een bedrijf.

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en gebouwen voor telecommunicatie.

het bewaren van goederen, waaronder agrarische producten, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. ten opzichte van gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdingang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

Het bestemmingsplan Boveneind ZZ 7b te Benschop met identificatienummer NL.IMRO.0331.01BoveneindZZ7b-BP01 van de gemeente Lopik.

de geometrisch bepaalde lijn, die de grens vormt van het plan.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-porno­grafische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie.

grond, deel uitmakende van een bouwperceel, waarop geen gebouwen of overkappingen mogen worden gebouwd en dat ten dienste staat aan de bestemming welke aan een op dat bouwperceel opgericht hoofdgebouw is toegekend, bijvoorbeeld in de vorm van beplanting en water.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

de gevel van een woning die naar aard en oriëntatie als belangrijkste beeldbepalende gevel kan worden aangemerkt.

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

tussen de bovenkant van het gebouw, met uitzondering van antennes, schoorstenen en andere ondergeschikte bouwdelen, en het peil.

tussen de bovenkant van goot, boeibord, druiplijn of daarmee gelijk te stellen constructiedeel en het peil; indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de goot- of boeibord­hoogte van de dakkapel als hoogte aangemerkt.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het peil, of, indien het bouwwerk zich in het water bevindt, tussen het hoogste punt van het bouwwerk en het maatgevende hoogwaterpeil.

tussen de as van de windturbine en het peil en, in geval van een verticale asturbine, tussen het hoogste punt van de turbine en het peil.

tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woondoeleinden;
   

met bijbehorende:

2. b. toegangswegen;
3. c. erf en tuin;
   

alsook voor:

4. d. de instandhouding van het bestaande oppervlaktewater.

Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming worden gebouwd:

1. a. woningen met bijbehorende bouwwerken;
2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor ‘Waarde - Archeologie 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming ‘Waarde - Archeologie 3’, als bedoeld in artikel 4.1 geheel of gedeeltelijk te laten vervallen of te wijzigigen in 'Bouwregels', indien op basis van archeologisch onderzoek of na het uitvoeren van opgravingen vast staat dat een ander beschermingsniveau van archeologische waarden aangewezen is.

De voor ‘Bouwregels’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming ‘Bouwregels’, als bedoeld in artikel 5.1 geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek of na het uitvoeren van opgravingen vast staat dat een ander beschermingsniveau van archeologische waarden aangewezen is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bouwgrens mag niet met gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden overschreden, tenzij het betreft:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, funderingen, balkons, erkers en entreeportalen, mits de overschrijding niet meer dan 1,50 meter bedraagt;
2. b. andere ondergeschikte delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter bedraagt;
3. c. terreinafscheidingen.

Bijbehorende bouwwerken bij hoofdgebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd.

De afstand van gebouwen tot de zijafscheiding moet ten minste 2 m bedragen, tenzij de zijafscheiding wordt gevormd door een gemeenschappelijke sloot. In dat geval moet de afstand van de gebouwen tot de bovenkant van de insteek van deze sloot ten minste 2 m bedragen.

De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen;
2. b. gebouwd mag worden tussen peil en 3,50 m onder peil;
3. c. het bepaalde in dit artikel stelt geen beperkingen aan het realiseren van fundaties onder bouwwerken.

1. a. De bouwregels uit dit bestemmingsplan zijn niet van toepassing op bestaande bouwwerken, voor zover deze hiervan afwijken.
2. b. In geval van nieuwbouw mogen deze afwijkende maten als norm worden gehanteerd, mits nieuwbouw op dezelfde locatie geschiedt.

Tot een gebruik, strijdig met in het plan aan de grond gegeven bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. een gebruik van, of het laten gebruiken van gronden en/of bouwwerken op een wijze of tot een doel in strijd met de gegeven bestemming;
2. b. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
4. d. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels een omgevingsvergunning kan worden verleend, zijn burgemeester en wethouders bevoegd een omgevingsvergunning ter afwijking te verlenen van de desbetreffende bepalingen van het plan voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. de bouw van andere bouwwerken die ten behoeve van waterstaatkundige redenen noodzakelijk zijn, mits de voorzieningen van geringe horizontale of verticale afmetingen zijn.

De in het vorige lid genoemde afwijkingsbevoegdheden mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bestemming(en) van de betrokken en aangrenzende gronden en de stedenbouwkundige waarden van de omgeving in acht worden genomen.

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/ of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 3 m mag bedragen en het bestemmingsvlak niet meer dan 10% mag worden vergroot, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
2. b. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

De in het vorige lid genoemde wijzigingen mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. Voorts dient de stedenbouwkundige waarde van de omgeving te zijn gewaarborgd.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan 'Boveneind ZZ 7b te Benschop'.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft een perceel tussen Boveneind Zuidzijde nummers 7 en 9. Op dit perceel staat het restant van een voormalige boerderij, die nu als schuur wordt gebruikt. Rondom deze schuur is sprake van klinkerverharding (een erf, parkeerplaatsen en een oprit). De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande schuur te slopen en hier een moderne woonboerderij te realiseren.

De ontwikkeling past niet in het bestemmingsplan en initiatiefnemer wil voor het perceel een nieuw bestemmingsplan laten maken en vaststellen. Hiermee wordt niet alleen de woning mogelijk gemaakt, maar ook de bestemming officieel gewijzigd in 'Wonen'. De gemeente Lopik is bereid medewerking te verlenen aan de planontwikkeling.

Het plangebied is gelegen aan het Boveneind Zuidzijde 7B te Benschop. Het plangebied ligt ten oosten van Benschop, dichtbij de bebouwde kom van IJsselstein. Het plangebied maakt deel uit van een bestaand woonlint. Het Boveneind Zuidzijde ligt ten noorden van de locatie. Ten zuiden van het plangebied is agrarisch grasland gelegen. Aan de oost- en westzijde wordt het plangebied begrensd door een woonbestemming.

Afbeelding - Ligging plangebied (bron: google Maps)

Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 4.270 m². Op het perceel staat de bestaande schuur, en daaromheen is sprake van klinkerverharding (erf, parkeerplaatsen en oprit). Het achterterrein van het kadastrale perceel is onverhard en bestaat uit grasland en een grote vijver. Het perceel wordt aan de westelijke, zuidelijke en voor het zuidelijke deel ook aan de oostelijke zijde omgeven door poldersloten.

Afbeelding - Begrenzing plangebied

Op de planlocatie is het beleid uit het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" van gemeente Lopik, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 juni 2007, onverkort van toepassing.
Daarnaast is het bepaalde in de bestemmingsplannen "1e Herziening Landelijk Gebied", vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2009, en "2e Herziening Landelijk Gebied", vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2010, voor zover van belang, onverkort van toepassing.

Afbeelding - Uitsnede gelden bestemmingsplan Landelijk gebied

Op basis van het geldende bestemmingsplan hebben de gronden overwegend de bestemmingen:

• Agrarische doeleinden (A), grondgebonden veehouderij;
• Primair agrarisch gebied, grootschalig (zone 2).

Een smalle strook heeft al de bestemming Wonen (w).

Op basis van deze bestemmingen is de realisatie van een burgerwoning niet mogelijk. Het bestemmingsplan dient te worden herzien.

Het plangebied bestaat uit een achterhuis van een boerderij en het bijbehorende erf. Het voorhuis is in het verleden reeds gesloopt. Bij het achterhuis is er sprake van een vervallen tuinhuis c.q. schuurtje en op het achterterrein is sprake van een kapschuur bedekt met blikken golfplaat.

Het perceel bevindt zich dichtbij het oostelijke uiteinde van het bebouwingslint, vlakbij de bebouwde kom van IJsselstein. Mogelijk was de voormalige boerderij aan de zuidkant van het lint de eerste langhuisboerderij die men tegenkwam, wanneer vanuit IJsselstein de Lopikerwaard werd ingereden.

Momenteel resteert alleen nog het achterhuis. Het gebouw is een overblijfsel van het oorspronkelijke hoofdgebouw en heeft qua goot- en nokhoogte de kenmerkende verhouderingen van de langhuisboerderijen in de omgeving. De achtergevel is nog vrij gaaf (zie onderstaande afbeelding). In de rechterzijgevel is nog een toegangsdeur van de voormalige boerderij zichtbaar.

Afbeelding - De achtergevel van het achterhuis van de voormalige boerderij

De omgeving van het plangebied bestaat uit woningbouw (langs het Boveneind). Ten zuiden van het plangebied is sprake van weidegrond. Langs de westzijde van het plangebied is sprake van een brede sloot.

De voorgenomen planontwikkeling bestaat uit het slopen van de huidige bebouwing. Vervolgens wordt er ter plaatse van het huidige achterhuis een nieuwe woning gerealiseerd. Mogelijk wordt deze enigszins groter (uitbreiding aan zuidzijde) dan de bestaande bebouwing. De huidige tuin, vijver en omliggende watergangen blijven allen gehandhaafd.
In de onderstaande afbeelding is inzicht gegeven in de opzet van de ontwikkeling, de beplanting en de zichtlijnen.

Afbeelding - Mogelijke verkaveling woningbouw in het plangebied

Het toevoegen van woningen in het buitengebied is in strijd met het geldende gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk beleid (zie paragraaf 3.3.1). Om toch medewerking te krijgen van de regionale overheden voor het onderhavige initiatief, is het van belang dat het plan ruimtelijke kwaliteit toevoegt en landschappelijk inpasbaar is.

De nadruk bij dit bestemmingsplan ligt dan ook bij de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en het terugbrengen van de herkenbaarheid van het oorspronkelijke lint zoals beschreven in de nota van uitgangspunten van de Ervenconsulent.

De gemeente Lopik heeft specifiek beleid voor het buitengebied ontwikkeld, gezien de hoge kwaliteitsambities die daar gelden. De gemeente besteedt hieraan aandacht in diverse beleidsstukken (zie paragraaf 3.3) en maakt gebruik van een Ervenconsulent om ruimtelijke ingrepen verantwoord in te kunnen passen. Deze Ervenconsulent begeleidt de gemeente en particuliere initiatiefnemers bij het maken van de transformaties van erven, waaronder voor functieveranderingen naar wonen zoals bij het voorliggende initiatief.

Voor het onderhavige plan heeft de initiatiefnemer dan ook een beroep gedaan op het advies van de Ervenconsulent, die is ingeschakeld door Welstand en Monumenten Midden Nederland (zie Bijlage 1). Deze Ervenconsulent heeft de mogelijkheden verkend voor een verbetering van het bebouwingsbeeld in het plangebied en de meerwaarde die het terugbrengen van de woonboerderij kan opleveren voor de karakteristiek van het bebouwingslint als geheel.

Voor het perceel aan de Boveneind ZZ 7 zijn verschillende kwaliteiten en richtlijnen bepaald. Deze zijn toegespitst op drie elementen: de relatie van het plan met het landschap, het erf en de bebouwing.

Landschap
Het Boveneind maakt onderdeel uit van een oud boerderijenlint dichtbij IJsselstein. Het bebouwingsbeeld van dit lint is ingrijpend gewijzigd toen hier een provinciale weg werd aangelegd, waardoor veel boerderijen zijn gesloopt en het karakteristieke boerderijenlint is aangetast. Het terugbrengen van de woonboerderij aan de Boveneind ZZ 7 zorgt voor een sterke verbetering van de bebouwingskarakteristiek in het landschap. De ervenconsulent adviseert om de beplantingsstrook achter de bebouwing te versmallen en hagen te verwijderen, om het doorzicht naar achteren over het erfpad te versterken. Daarnaast wordt geadviseerd om de zichtbaarheid van het water en de polderstructuur te verbeteren, ook op naburige percelen die bij het oorspronkelijke erf behoren.

Erf
Geadviseerd wordt om de oorspronkelijke orientatie van de woonboerderij te spiegelen en om de beplanting aan weerszijde van het erfpad dat nu tussen de woonboerderij en de woning loopt te verwijderen - zodanig dat beide gebouwen aan het erfpad liggen.
Wanneer een eenvoudig versierd smeedijzeren hek zou worden teruggeplaatst bij de oprit, zou het erfpad extra nadruk en betekenis kunnen krijgen. Ten slotte wordt door ervenconsulent de suggestie gedaan om de tuin voor de links naastliggende woning meer of zelfs geheel op de woonboerderij te betrekken.

Bebouwing
De ervenconsulent geeft aan dat de vernieuwde bouwmassa weer de plek van hoofdgebouw kan innemen op het boerderij-erf. Reconstructie van de oorspronkelijke boerderij met rieten kap is een goede keuze. Daar wordt in het bestemmingsplan aan voldaan.

LopikMEerwaard
De nieuwbouw van de woning op het perceel Boveneind ZZ 7b dient gepaard te gaan met een kwaliteitsverbetering. Het advies van de Ervenconsulent geeft aan op welke wijze deze kwaliteitsverbetering gerealiseerd kan worden. Het advies van de Ervenconsulent geldt tevens als onderbouwing voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. In de regels van artikel 3 'Wonen' behorende bij het voorliggende bestemmingsplan is het uitvoeren van de hoofdlijnen van het advies van de Ervenconsulent als een voorwaarde in de bouwregels opgenomen.

Bij het toestaan van de verruimde mogelijkheden is het een belangrijke randvoorwaarde dat deze ontwikkelingen gepaard dienen te gaan met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De kwaliteitsverbetering, welke als tegenprestatie gezien moet worden voor de verruimde mogelijkheden, moet uiteraard in verhouding zijn tot de omvang van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Een kwaliteitsverbetering behoeft niet alleen op het perceel zelf gerealiseerd te worden maar kan ook elders in het buitengebied van onze gemeente (het bebouwingslint en/of het open gebied). Uiteraard moet op het perceel zelf sprake zijn van een aanvaardbare ruimtelijke kwaliteit. Na uitvoering van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling zal er op het perceel Boveneind ZZ 7b sprake zijn van een goede ruimtelijke kwaliteit.

Maar om tot een passende tegenprestatie voor de bouw van een nieuwe woning op het perceel Boveneind ZZ 7b te komen is aanvullend gezocht naar mogelijke kwaliteitsverbeteringen in de directe omgeving. Mede in overleg met de gemeente is de initiatiefnemer er niet in geslaagd om elders een passende tegenprestatie te vinden.
In een dergelijk geval voorziet de beleidsnotitie LopikMEerwaard uiteindelijk in de mogelijkheid om via een bijdrage aan het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard” in een tegenprestatie te voorzien. Deze bijdrage wordt berekend via een bijbehorende module waarbij het uitgangspunt is dat de hoogte van de bijdrage een afspiegeling is van waardestijging van het perceel en de bebouwing. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de initiatiefnemer, in het kader van onderhavig plan en in overleg met de gemeente Lopik, aanvullend een bijdrage levert aan het gemeentelijk “Vereveningsfonds LopikMEerwaard”. Op deze manier ontstaat de situatie dat de initiatiefnemer niet zelf verantwoordelijk is voor de kwalitatieve compensatie, maar dit overlaat aan de gemeente. Met de bijdrage aan het “Vereveningsfonds LopikMEerwaard” ontwikkelt de gemeente Lopik plannen die een bijdrage leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de fysieke leefomgeving. Op deze manier kunnen kwaliteitsinvesteringen gebundeld worden door één gecombineerde gebiedsopgave te realiseren, door of onder regie van de gemeente.

Beleid gericht op ruimtelijke kwaliteit
Met betrekking tot het onderhavige plan wordt verder aangegeven door de Ervenconsulent dat de criteria uit de gemeentelijke welstandsnota van toepassing blijven. In deze nota, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (zie paragraaf 3.3.2) zijn tevens uitgangspunten geformuleerd voor de relatie van een functie wijziging met de omgeving en voor het erf. Deze zijn geformuleerd op het niveau van 'Respect', waarbij ook de architectonische uitwerking en de esthetische kwaliteit van belang zijn.

Daarnaast zijn vijf concrete erf-principes geformuleerd. In paragraaf 3.3.2 wordt uitgebreid ingegaan op deze nota. Daarnaast is door de gemeente in de Nota LopikMEerwaard een centrale plaats voor ruimtelijke kwaliteit ingericht (zie paragraaf 3.3.1) en door de provincie in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (zie paragraaf 3.2.1).

Op 13 maart 2012 heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de Rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen, om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. In de SVIR maakt het Rijk helder welke nationale belangen zij heeft in het ruimtelijk en mobiliteitsdomein en welke instrumenten voor deze belangen door de Rijksoverheid worden ingezet.

Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. De Rijksoverheid brengt het aantal procedures en regels stevig terug en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten. Het Rijk wil de beperkte beschikbare middelen niet versnipperen. Het investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio’s rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen. Om nieuwe projecten van de grond te krijgen zoekt het Rijk samenwerking met marktpartijen en andere overheden.

Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten uit de SVIR zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de SVIR dient daarom verder getoetst te worden aan het Barro. Verdere toetsing aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan de hand van het provinciaal beleid.

Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet.

In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van deze nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

De planlocatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen. Het plangebied is niet gelegen binnen één van de 13 projectgebieden uit het Barro. Hiermee is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen.

Provinciale Staten hebben tijdens de vergadering van 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. Het ruimtelijk beleid dat de provincie Utrecht vastlegt voor de periode 2013-2028 en stelt kaders voor gemeenten in de provincie Utrecht door middel van een verordening zijn hierin opgenomen.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS)
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS), het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht, bestaat uit 7 thema's:

• natuur;
• landschap en cultuurhistorische hoofdstructuur;
• duurzaamheid en leefbaarheid;
• landbouw;
• wonen;
• werken;
• recreatie.
  

Een aantal aspecten die nader zijn uitgewerkt in de Provinciale Structuurvisie zijn van belang voor de onderhavige ontwikkeling.

Bodem
Het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid met 'veengebied gevoelig voor bodemdaling'. In de landbouwgebieden met veengronden die kwetsbaar zijn voor oxidatie bij bodembewerking, zijn bodembewerkingen die tot gevolg hebben dat veen aan de oppervlakte wordt gebracht uitgesloten. Het scheuren voor graslandverbetering is wel toegestaan. Daarnaast worden bij voorkeur geen nieuwe bouwlocaties in veengebieden gerealiseerd. Mocht bouwen toch nodig zijn, dan is het in deze gebieden extra belangrijk om rekening te houden met de eisen die de eigenschappen van het bodem- en watersysteem ter plaatse stellen.

Cultuurhistorie
Het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid met 'Agrarisch cultuurlandschap'.
Deze gebieden maken door diverse kleinschalige ontwikkelingen een geleidelijke transformatie door, die uiteindelijk grote gevolgen kan hebben voor het aanzien. Daarom verdienen de cultuurhistorische waarden van deze agrarische cultuurlandschappen aandacht in ruimtelijke plannen. Het gaat bijvoorbeeld om natuurontwikkeling, veranderende kernranden, functieverandering van vrijkomende agrarische gebouwen en percelen, en agrarische schaalvergroting.

Landelijk gebied
Het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid met 'Algemene beleidslijn landelijk gebied'. Hier voert de provincie een terughoudend beleid als het gaat om de ontwikkeling van niet aan het landelijk gebied gekoppelde functies. Slechts onder voorwaarden, met name ten aanzien van de kwaliteit van het landelijk gebied en van de vitaliteit van al aanwezige functies zijn ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar.

Voor vrijkomende agrarische bedrijven is het beleid van de provincie gericht op sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing. Om dit te stimuleren is er in ruil voor sloop hiervan ruimte voor één of meer extra woningen (ruimte-voor-ruimte) of voor een passende bedrijfsfunctie.

Afwijken van de genoemde maatvoering voor sloop is mogelijk als dit leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. Bij de beoordeling van extra kwaliteit kunnen de volgende aspecten een rol spelen:

• herstel van landschapselementen;
• versterking van de cultuurhistorische hoofdstructuur (agrarisch cultuurlandschap);
• oplossingen voor de wateropgave;
• realisering van wandel- en recreatievoorzieningen;
• de verbetering van het woonmilieu in een aangrenzende kern.
  

De beoordeling of sprake is van meer ruimtelijke kwaliteit is primair een verantwoordelijkheid van de gemeente. Hierop is in dit bestemmingsplan verder ingegaan in paragraaf 2.3 en paragraaf 3.3).

Landschap
Het plangebied is gelegen in het landschap het Groene Hart waar de volgende kernkwaliteiten behouden moeten blijven en waar mogelijk versterkt moeten worden:

• openheid;
• (veen)weidekarakter (incl. strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);
• landschappelijke diversiteit;
• rust & stilte.
  

Het Utrechtse deel van het Groene Hart heeft een divers landschap. Van oudsher kent het gebied zones waar dynamiek de overhand heeft en waar oude economische dragers en transportassen - vooral rivieren en hun oevers - vaak moderne opvolgers hebben gekregen in de vorm van (rijks-)wegen, spoorlijnen en kanalen. Deze hebben op hun beurt weer nieuwe impulsen gegeven aan wonen en werken. De aanleg van buitenplaatsen heeft geleid tot het ontstaan van landschappen met monumentale bebouwing en oude parkbossen, die vooral intiem en besloten zijn. Intimiteit en beslotenheid zijn ook kernbegrippen voor grote delen van het petgatenlandschap en de randen van plassen.

Het Groene Hart ontleent zijn waarden en bestaansrecht mede aan het contrast met en belang voor de grote stedelijke agglomeraties er om heen. Economische dynamiek, infrastructuur, de interactie met het stedelijk gebied en de voor de bewoners van de grote steden zo belangrijke recreatie-gebieden betekenen dat niet alleen rust, maar ook reuring van nature bij delen van het Groene Hart hoort. Het Utrechtse deel van het Groene Hart kent vaak eeuwenoude overgangen tussen landschappen. Deze zijn soms scherp, soms diffuus. Minstens zo belangrijk zijn de hedendaagse overgangen tussen stad en land en de manieren waarop snelwegen en de (groene) omgeving met elkaar ademen

Bij ontwikkelingen in het landschap van het Groene Hart staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typen landschap centraal. Daarbij dienen de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut te worden om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden én te versterken. Enkel en alleen het accent leggen op rust en stilte doet geen recht aan het Groene Hart. Het waarborgen van rust vraagt ook het bieden van ruimte voor vormen van dynamiek. Daarbij ligt de focus op het vergroten van de contrasten in rust en dynamiek tussen de agrarische landschappen van de velden en de dynamische landschappen van de oude stroomruggen.

De kernkwaliteiten zijn benoemd in de Voorloper Groene Hart. De kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Groene Hart verschillende accenten. De kernkwaliteiten zijn beschreven in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen (zie paragraaf 3.2.2).

Landbouw
De landbouwkerngebieden zijn de gebieden waar de landbouw in Utrecht de beste uitgangspositie heeft om duurzaam te produceren voor de wereldmarkt en/of de Randstedelijke markt en de gebieden waar wij het vanuit ruimtelijk oogpunt belangrijk vinden dat de landbouw de hoofdgebruiker en –beheerder blijft. In deze gebieden heeft landbouw dan ook het primaat. Ze worden zo veel mogelijk gevrijwaard van andere functies. Om dit te ondersteunen vragen wij gemeenten om in hun ruimtelijk plan regels op te stellen die bijdragen aan het behouden van de bouwpercelen en de landbouwgrond voor de landbouw.

Conclusie
Uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie blijkt duidelijk dat de provincie Utrecht als uitgangspunt heeft om zo min mogelijk nieuwe, niet-agrarische ontwikkelingen mogelijk te maken in het landelijk gebied. Omdat het plangebied in een landbouwkerngebied is gelegen, maakt zij deel uit van een gebied waar landbouw het primaat heeft. Daarnaast is vanuit de 'Algemene beleidslijn landelijk gebied' aangekaart dat slechts onder voorwaarden ontwikkelingen van niet landelijk gebied functies aanvaardbaar zijn.

Omdat de sloop van overbodig geworden bedrijfsbebouwing wordt gestimuleerd, mag in ruil voor de de sloop hiervan één of meer extra woningen (ruimte-voor-ruimte) gebouwd worden. Afwijken van de genoemde maatvoering voor sloop is mogelijk als dit leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. Bij het onderhavige plan wordt de bestaande schuur gesloopt en ligt de nadruk op het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit (zie paragaaf 2.3 en hoofdstuk 3).

Naast het belang van ruimtelijke kwaliteit voor het voorliggende initiatief, dient extra aandacht te worden besteed aan de kernkwaliteiten en cultuurhistorische waarden van het gebied. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de eisen die de eigenschappen van het bodem- en watersysteem ter plaatse stellen.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie wordt uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het maken van nieuwe ruimtelijke gemeentelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Het plangebied is gelegen buiten de zogenaamde rode contouren. Het provinciale beleid is hier gericht op het tegengaan van verdere verstening door stedelijke functies.

De provincie Utrecht heeft een kwaliteitsgids vastgesteld waarin de kwaliteiten van verschillende Utrechtse landschappen zijn vastgelegd in afzonderlijke katernen. Voor de onderhavige locatie is het katern Groene Hart relevant. In dit katern is de historische ontwikkeling van het landschap beschreven, alsook de kernkwaliteiten van het gebied: de openheid van het veenweidelandschap in combinatie met de bebouwingslinten langs de dijk.

Voor dit gebied staat het versterken van de diversiteit op het schaalniveau van de verschillende typenlandschap centraal. Daarbij worden de kernkwaliteiten gerespecteerd en benut om de contrasten tussen de verschillende typen landschap te behouden en versterken. De focus ligt op het behouden, benutten en versterken van de contrasten tussen: openheid en intimiteit, rust en reuring en oude en nieuwe overgangen.

Voor het landelijk gebied in de gemeente Lopik wordt ingezet op de versterking van de gebiedsidentiteit. Onderhavig plan draagt daar in sterke mate aan bij. De bestaande landschappelijke structuur wordt door de karakteristieken van de geplande ontwikkeling versterkt en het plan houdt zich aan de historisch gegroeide begrenzing van het perceel. Bovendien wordt met de invulling van het plan bijgedragen aan het herstel en behoud van historisch relevante bebouwing wat de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het overgebleven gedeelte van de voormalige boerderij is momenteel niet meer herkenbaar als hoofdgebouw, maar zal dit na de geplande bouw van een woonboerderij wel weer zijn.

De relatie tussen welstand en ontwikkelingen in het buitengebied kan niet los worden gezien van de notitie LopikMEerwaard, waarmee de gemeente Lopik inzet op actieve gebiedsontwikkeling. Op de raadsvergadering van 27 maart 2007 is de notitie LopikMEerwaard vastgesteld en is besloten dat uitwerking moet worden gegeven aan de uitgangspunten van deze notitie. In deze notitie is vastgelegd dat de gemeente Lopik het instrument ontwikkelingsplanologie gaat inzetten om de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente te versterken. Het doel van de ontwikkelingsplanologie is om "door op een bepaald perceel ontwikkelingen mogelijk te maken, de kwaliteit van de bebouwingslinten en/of het landschap van onze gemeente te verhogen".

Een van uitgangspunten van het beleid LopikMEerwaard is dat goede initiatieven, die positieve gevolgen hebben voor de landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit van het gebied, bespreekbaar zijn. Door op een bepaald perceel ontwikkelingen mogelijk te maken, kan de kwaliteit van de bebouwingslinten en/of het landschap van Lopik worden verhoogd.

Het beleid van de gemeente Lopik zal zich sterker dan voorheen gaan richten op het benutten van de potenties van het landelijk gebied en op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van dit gebied.

“Ruimtelijke kwaliteit” is daarbij een complex begrip. Er is geen dekkende omschrijving voor te geven. Het heeft betrekking op de betekenis die aan de kenmerken van de ruimte kunnen worden gegeven, zoals:

• Belevingswaarde (karakteristiek, historie en variatie van de inrichting van een gebied, maar ook stilte, beeldkwaliteit en imago);
• Gebruikswaarde (samenhang en beschikbare ruimte voor wonen, werken, recreëren, natuur, water en verkeer);
• Toekomstwaarde (duurzaam grondgebruik, milieukwaliteit, flexibiliteit, kwetsbaarheid).
  

Een balans moet daarom worden gevonden tussen enerzijds het behouden en ontwikkelen van de kwaliteiten en potenties van het landelijk gebied en anderzijds de bebouwingsmogelijkheden die daarbij horen. Uitgangspunt is: “geen tegenprestatie voor aantasting van de omgevingswaarden betekent geen ontwikkelingsruimte” (“voor wat hoort wat”). Bij het toestaan van de verruimde mogelijkheden is het een belangrijke randvoorwaarde dat deze ontwikkelingen gepaard dienen te gaan met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Deze kwaliteitsverbetering behoeft niet op het perceel zelf gerealiseerd te worden maar kan ook elders in het buitengebied van onze gemeente (het bebouwingslint en/of het open gebied). Uiteraard moet op het perceel zelf sprake zijn van een aanvaardbare ruimtelijke kwaliteit.

Door een nieuwe woning te bouwen op het oude boerderijenlint waar de Boveneind Zuidzijde deel van uitmaakt, wordt de overgang van de bebouwde kom van IJsselstein naar het landelijk gebied duidelijker zichtbaar. Er wordt een sterke verbetering van de bebouwingskarakteristiek in het landschap gerealiseerd (zie paragraaf 2.3). Bovendien draagt het plan bij aan de (economische) vitaliteit van het platteland.

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit heeft in 2014 de voormalige welstandsnota vervangen. Hierin is het welstandsbeleid van de gemeente vastgelegd. Op hoofdlijnen is omschreven wat de kenmerkende kwaliteiten zijn van de gemeente Lopik, onderverdeeld in een klein aantal gebieden. Er zijn voorbeelden in opgenomen ter inspiratie hoe het zou kunnen, om zo een stimulans te creëren om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

De welstandsadvisering beperkt zich niet tot de verschijningsvorm van het bouwwerk op zich, maar richt zich ook op de relatie van het bouwwerk met zijn omgeving en met de samenhang met eventuele andere bouwplannen.

De gemeente Lopik heeft specifiek beleid voor het buitengebied ontwikkeld. Uitgangspunt hierbij is dat voor een effectief welstandsbeleid in het buitengebied, integratie moet plaatsvinden met het bestaande ruimtelijk beleid - zowel qua bebouwing als qua landschap.

In de nota zijn onder meer de kenmerken van landelijke ontginningslinten beschreven, en de wijze waarop erven op een bepaalde manier zijn ontstaan en gegroeid tot duidelijk herkenbare eenheden met een logische plek in het landschap.

Voor de historische linten in de gemeente is het criteria voor "Respect" van toepassing, waarbij naast een stedenbouwkundige inpassing en de invloed op de openbare ruimte, architectonische uitwerking en de esthetische kwaliteit van belang zijn. Uitgangspunt hierbij is dat ontwikkelingen passen bij de omgeving, doordat essentiële kenmerken van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek op het gebied van stedenbouw/landschap en architectuur worden gerespecteerd.

Het beleid van de gemeente Lopik richt zich op het benutten van de potenties van het landelijke gebied en op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit en identiteit. De gemeente erkent dat hoewel de ligging van de gemeente in het 'Groene Hart' vraagt om terughoudendheid bij nieuwe ontwikkelingen, enige dynamiek in het buitengebied nodig is nu de agrarische sector aan kracht inboet. Het beleid in de gemeente Lopik is er daarom op gericht om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken mits de kwaliteit van de bebouwingslinten en/of het landschap daarmee wordt verhoogt. Goede initiatieven, die positieve gevolgen hebben voor de kwaliteit van het gebied, worden zo mogelijk gemaakt.

Een andere ontwikkeling in het landelijk gebied is functieverandering van agrarische bedrijven naar wonen of een andere in het landelijk gebied passende functie. Om door middel van functieverandering de omgevingskwaliteit in het buitengebied een impuls te geven, wordt in de gemeente Lopik naast sloop van de overtollige bedrijfsgebouwen een kwaliteitsbijdrage op de bij functieverandering betrokken percelen gevraagd. Hiertoe wordt aan de initiatiefnemer een notitie van uitgangspunten en een inrichtingsplan gevraagd. De 'basisprincipes voor erven in landelijk gebied' dienen hierbij als uitgangspunt.

Basisprincipes voor erven in landelijk gebied
Als basisprincipe voor erven die in het landelijk gebied en langs de linten zijn gelegen, geldt dat het bij de transformatie van erven belangrijk is om de herkenbare eenheid van erven te behouden. Er zijn zogenaamde erf-principes vastgesteld voor erftransformaties, die ervoor zorgen dat het nieuwe erf bijdraagt aan de versterking van het landschap en de ruimtelijke kwaliteit:

1. 1. Een erf is een herkenbaar ensemble in het landschap, met een informele uitstraling. Het bestaat uit gebouwen, erfinrichting en beplanting;
2. 2. Het erf wordt gevormd door een aantal gebouwen waarvan er één de belangrijkste is. Dit hoofdgebouw staat voor op het erf, direct aan het lint, de bijgebouwen staan erachter;
3. 3. De gebouwen staan dicht bij elkaar, in de richting van het kavel. Nieuwe gebouwen worden hierop zoveel mogelijk aangesloten. De hoeveelheid verharding op het erf blijft hierdoor beperkt;
4. 4. Er is een duidelijke hoofdentree. Bij oude erven liggen de ontsluiting van voor- en achtererf op één lijn. Bij dichte hoofdlinten worden deze doorzichten, assen vanaf de oprit naar achteren het open landschap in, bewaard;
5. 5. Het erf is langgerekt. Het slotenpatroon en het bestaande ritme van lange smalle kavels is leidend. Het erf is verankerd in het landschap door o.a. positie en oriëntatie van gebouwen, erfbeplanting, sloten en aansluiting op bestaande wegen.

Op 1 februari 2012 heeft de gemeenteraad van de gemeente Lopik de Toekomstvisie Lopik 2030 6 vastgesteld. Deze toekomstvisie presenteert een opsomming van de sterke en zwakke punten van de gemeente en de ontwikkelingen die de gemeente staan te wachten. Daarnaast bevat de Toekomstvisie strategische hoofdlijnen, een missie en een aantal ambities die de gemeente Lopik richting 2030 wil realiseren.
Kijkend naar het Lopik anno 2010, de trends en de ontwikkelingen die op de gemeente afkomen en de wens tot behoud en verdere versterking van de Lopikse kwaliteiten, is de volgende missie voor de gemeente Lopik 2030 geformuleerd: "De gemeente Lopik streeft naar behoud en versterking van de kwaliteiten van de dorpse gemeenschap met een ondernemende en agrarische mentaliteit, profiterend van de ligging in het Groene Hart en aan de Lek, nabij stedelijk gebied."

Om de missie verder te concretiseren en richting te geven aan de kansen en kwaliteiten zijn vier ambities voor de toekomst opgesteld:

• Landelijk gebied versterken en ontsluiten;
• Levendige linten;
• Ondernemend Lopik in MKB en ZZP;
• Vitale schakel in de Lopikerwaard.

De onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met de in deze toekomstvisie beschreven uitgangspunten, maar draagt bij aan het realiseren van de betrokken beleidsdoelen.

De gemeenten Lopik, Montfoort en Oudewater hebben gezamenlijk een landschapsontwikkelingsplan (LOP) uitgebracht in 2005. Het plan beoogt om inzicht te geven in de mogelijkheden en keuzen voor de landschapsontwikkeling in haar buitengebied voor de komende circa 30 jaar. Daarnaast zijn projecten benoemd voor het gebied, voor de komende 10 tot 15 jaar. In het plan wordt het beleid van het rijk, de provincie en andere overheden en organisaties doorvertaald naar het lokale niveau.

Voor de Groene Driehoek gemeenten staat behoud en ontwikkeling van de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop, onder de voorwaarde dat een groot deel van het gebied levensvatbaar blijft voor de landbouw en met name de veeteelt. Er is echter behoefte aan het inpassen van tal van niet-agrarische ontwikkelingen. Bij het vaststellen van nieuwe ontwikkelingsrichtingen moeten de bestaande kernkwaliteiten van het landschap in al haar facetten als basis en richtinggevend kader dienen voor ruimtelijke veranderingen. Een integrale aanpak van de problematiek over de gemeentegrenzen heen is hierbij van belang.

De visie omvat de volgende doelstellingen:

1. 1. Behoud (en versterking in de Gemeente Montfoort en Oudewater) van de identiteit van het open en groene landschap door behoud van het contrast tussen de open weidegebieden, de besloten linten, de half open oeverwallen van de Hollandse IJssel en de Lek en het uitgestrekte stroomgebied van de Lek;
2. 2. Opstellen van een landschapsstructuur, welke ruimte biedt voor de versterking van de economische structuur en tevens een kwalitatief volwaardig landschap oplevert;
3. 3. Waarborging van karakteristieke aardkundige, cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische patronen en waarden;
4. 4. Ontwikkeling van ecologische potenties op diverse niveau's in samenhang met elkaar; de EHS buitendijks, de EHS binnendijks; ecologische verbindingszones, natuur- en natuurontwikkelings-gebieden, belangrijke weidevogel- en ganzengebieden, slotenbeheer en een kleinschalige ecologische waarden;
5. 5. In de landschapsontwikkeling met groene bufferzones inspelen op de stedelijke ontwikkelingen aan de noord- en oostzijde van het plangebied (Woerden, Vleuten – De Meern en IJsselstein) en de westzijde (Schoonhoven);
6. 6. Verbetering van de mogelijkheden voor kleinschalige dagrecreatie en recreatief medegebruik in kwantiteit en kwaliteit binnen de landschappelijke randvoorwaarden van het plangebied;
7. 7. Opstellen van randvoorwaarden vanuit landschap en beeldkwaliteit voor functieveranderingen in het open landschap en in de linten, waaronder de vrijkomende agrarische bebouwing;
8. 8. De leefbaarheid en de actieve betrokkenheid van de burgers bij het buitengebied handhaven en verder ontwikkelen.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een niet-agrarische ontwikkeling in het landelijk gebied mogelijk gemaakt. Door nadrukkelijk aandacht te geven aan de ruimtelijke kwaliteit en het advies van de Ervenconsulent op te volgen (zie paragraaf 2.3), dienen de bestaande kernkwaliteiten van het landschap als richtinggevend kader voor ruimtelijke veranderingen en vormt het Landschapsontwikkelingsplan Groene Driehoek geen belemmering voor het onderhavige initiatief.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen ten aanzien van de drie stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor (1) de ruimtevraag, (2) de beschikbare ruimte en (3) de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

In artikel 3.1.6, tweede lid Bro worden de volgende treden van de ladder voor duurzame verstedelijking vastgelegd:

• Trede 1: Is er sprake van een regionale behoefte?
• Trede 2: Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?
• Trede 3: Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte, indien de behoefte wordt ondervangen buiten bestaand stedelijk gebied.
  

Voordat gestart wordt met het onderbouwen van de behoefte aan de hand van de ladder (trede 1), moet allereerst sprake zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

In voorliggende situatie is, gezien de ligging in het buitengebied en het beperkt aantal extra woningen, géén sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In opdracht van de initiatiefnemer van voorliggend plan heeft Grontmij Nederland B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, dat is afgerond op 13 mei 2011. Hiermee is inzicht verkregen in de milieuhygienische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie. Het uiteindelijke plangebied is een stuk kleiner dan het oorspronkelijke onderzoeksgebied.

Hieronder volgen de belangrijkste resultaten van het onderzoek. Het volledige onderzoek 'Verkennende bodemonderzoek Boveneind ZZ 9 te Benschop' (nr. GM-0014646, d.d. 13 mei 2015) is terug te vinden in bijlage 2 van deze toelichting.

In het rapport wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de bebouwing in de bovengrond een lichte tot matige zintuiglijke bijmenging met puin en baksteen is aangetroffen. Op het overige terrein zijn plaatselijk zeer geringe bijmengingen met puin (sporen puin) aangetroffen.
In de met puin- en baksteenhoudende bovengrond rond de bebouwing (boring 4 en 6) is een matig verhoogd lood-gehalte aangetoond.Het betreffende mengmonster (MM6) is uitgesplitst en de deelmonsters zijn afzonderlijk op lood onderzocht. Hierbij is de matige verontreiniging met lood niet bevestigd. Het niet opnieuw aantreffen van het verhoogde loodgehalte kan verklaard worden door de hetrogeniteit van de aanwezig puinbijmenging.
In de bovengrond zijn verder licht verhoogde gehalten aan zware metalen en/of PAK aangetoond. De overige parameters zijn niet verhoogd aangetroffen.

De ondergrond rond de bebouwing bevat een licht verhoogd gehalte aan molybdeen.De overige parameters zijn niet verhoogd aangetroffen.

De op asbest onderzochte monsters afkomstig van de puinpaden, blijken niet verontreinigd te zijn met asbest. Daarbij wordt opgemerkt dat de betreffende puinpaden niet in het voorliggende plangebied liggen.

In het grondwater op de gehele locatie is barium verhoogd aangetroffen (op één locatie matig verhoogd, voor de rest licht verhoogd). Het betreft, met uitzondering van één peilbuis (peilbuis 5) waar een matig verhoogd gehalte is aangettroffen, overal licht verhoogde gehalten. Barium wordt vaker verhoogd aangetroffen op niet-verdachte locaties zodat dat daarvoor een oorzaak is aan te wijzen. Het aangetroffen barium wordt in dit geval niet beschouwd al verontreiniging maar als een verhoogs achtergrondgehalte.

Gezien deze genoemde resultaten van het bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "onverdachte locatie", strikt genomen niet juist is. De aangetroffen gehalten zijn echter dusdanig dat een nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. De onderzoekers stellen dan ook dat de milieuhygienische kwaliteit van de bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie.

Asbest onderzoek
Naast het bodemonderzoek is in opdracht van de initiatiefnemer een asbestinventarisatie uitgevoerd door Grontmij, dat is afgerond op 20 mei 2011. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 3 van de toelichting. Hierin is onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbesthoudende en/of asbestverdachte elementen in/aan de schuur in het plangebied.

Tijdens dit onderzoek is in/aan de onderzochte schuur één asbesthoudende toepassing aangetroffen. Tijdens de onderhavige asbestinventarisatie (type A) zijn geen specifieke beperkingen aangetroffen. Daarom wordt het op basis van het onderzoek niet noodzakelijk geacht dat direct voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden aanvullend asbestonderzoek(type B) wordt uitgevoerd.

In het rapport worden een aantal aanbevelingen genoemd die in acht genomen dienen te worden bij de geplande sloop van de schuur in het plangebied.

De Wet geluidhinder (hierna: Wgh) beoogt de burger te beschermen tegen te hoge geluidbelastingen. In deze wet zijn onder meer de normen voor geluid als gevolg van wegen railverkeerslawaai en industrielawaai vastgelegd. Bij ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met de in de Wgh opgenomen grenswaarden en bepalingen. In de Wgh gelden voorkeursgrenswaarden en maximaal toelaatbare grenswaarden voor de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelige bestemming.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure is in opdracht van de initiatiefnemer een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de toekomstige woning aan de Boveneinde Zuidzijde 7b te Benschop, gemeente Lopik. Dit onderzoek 'Akoestisch onderzoek wegverkeer Boveneinde zuidzijde 7B te Benschop' (nr. 15J059.RAP004.NP.NL, d.d. 8 januari 2016 is uitgevoerd door LievenseCSO Milieu B.V. Het volledige onderzoek is terug te vinden in Bijlage 4 van de toelichting.

Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen van de optredende geluidbelastingen vanwege nabij gelegen wegen en het toetsen van de berekende waarden aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder en, voor zover van toepassing, aan het gemeentelijk geluidbeleid.

De toekomstige woning is krachtens de Wet geluidhinder gelegen binnen de geluidzone van de Boveneinde (zuidzijde en noordzijde).

Op basis van de berekende geluidbelastingen wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de noord-, oost- en westgevel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, maar de maximale ontheffingswaarde 53 dB wordt gerespecteerd. In het rapport is vastgesteld dat er geen doelmatige maatregelen getroffen kunnen worden ter reductie van de geluidbelasting aan de bron of in de overdracht.

Hogere grenswaarde
Op basis van deze geluidbelasting is een hogere waarde aangevraagd bij de gemeente Lopik. De zuidgevel kan worden aangemerkt als geluidluwe gevel, terwijl ter plaatse van deze gevel een geluidluwe buitenruimte gecreëerd kan worden.

In het kader van de aan te vragen hogere waarden dienen maximale grenswaarden voor het binnenniveau gerespecteerd te worden.

Op september 2016 heeft het college een hogere grenswaarde vastgesteld tot 53 dB nadat er geen zienswijze tegen dit voornemen zijn ingediend. Het Besluit hogeregrenswaarde Wgh is als bijlage 5 bij de toelichting opgenomen.

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging.
Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen verruimd. Het NSL zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen zodat de luchtkwaliteit verbetert en de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang kunnen vinden. Een project draagt volgens het NSL "niet in betekenende mate" bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de realisatie van één extra woning ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Deze ontwikkeling heeft geen invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse en gesteld kan worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Objecten waar gedurende de dag een of meer mensen verblijven worden in de Wet geurhinder en veehouderij aangewezen als geurgevoelige objecten categorie I. Het gaat hierbij om woningen, maar het kan ook gaan om een bed & breakfast. Buiten bebouwde kom geldt daarbij dat de geurbelasting niet meer mag bedragen dan 8 odour units per kubieke meter lucht (artikel 3.115 Activiteitenbesluit).

Artikel 3.117 van het Activiteitenbesluit heeft betrekking op dieren waarvoor geen geuremissiefactor is aangeduid. De minimale afstand bedraagt daarbij 50 meter voor objecten buiten de bebouwde kom.

Op grond van artikel 3.118 Activiteitenbesluit blijft de mogelijkheid in stand van gemeentelijk geurbeleid. Door de gemeente Lopik is geurbeleid vastgesteld waarin voor geurhinder aansluiting is gezocht bij de regeling welke in het Besluit landbouw was opgenomen. Dit ook omdat veel bedrijven binnen de gemeente onder het Besluit landbouw vielen. Meer bepaald is in dit beleid vastgelegd dat de aan te houden afstanden van 100 meter tot de bebouwde kom en 50 meter tot woningen in het buitengebied mag worden gehalveerd voor bedrijven met minder dan 200 stuks melkrundvee (en 140 stuks jongvee) en/of 50 overige dieren.

Zoals reeds beschreven in paragraaf 1.3, is het plangebied omgeven door woonbestemmingen. De afstand van de nieuwe woning tot de omliggende agrarische bedrijven (grondgebonden veehouderij) bedraagt dan ook meer dan 50 meter. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat het aspect geurhinder geen belemmering vormt voor de totstandkoming van onderhavige bestemmingsplan.

Op 28 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.
In het kader van externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• inrichtingen;
• transportroutes;
• buisleidingen.

Om te bezien welke risicobronnen in of nabij het plangebied aanwezig zijn, is de publieke Risicokaart geraadpleegd. Een uitsnede is hierna weergegeven.

Afbeelding - Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)

Uit de risicokaart blijkt dat er in de onmiddellijke omgeving van het plangebied geen externe veiligheidsrisicobronnen zijn gesitueerd. Op grotere afstand is dat wel het geval.

Conform de risicokaart ligt plangebied niet in de nabijheid van een risicocontour van een externe veiligheidsrisicobron. Wel wordt de Boveneind ZZ aanduid in het kader van wegtransport, hiervoor geldt echter geen veiligheidszone.
Ook geldt voor het plangebied een risico op overstroming, maar dat is niet anders dan in de rest van de polder.
Op grote afstand ten zuiden van plangebied loopt een DPO.

De aanwezigheid van risicobronnen in de omgeving vormen geen belemmering voor de besluitvorming inzake het realiseren van een nieuwe woning in het plangebied.

In het kader van het bestemmingsplan heeft LievenseCSO Milieu B.V. een quick-scan Bedrijven en milieuzonering uitgevoerd. Onderzocht is of de toekomstige woning aan de Boveneinde zuidzijde 7 te Benschop mogelijk een belemmering vormt voor bestaande omringende bedrijven. Ten behoeve van de milieuhygiënische afweging wordt voor de meest nabij gelegen bedrijven aansluiting gezocht bij het stappenplan uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” uit 2009.
De 'Quickscan bedrijven en milieuzonering' (nr. 15J059.NOT01.NP , d.d. 10 november 2015) is terug te vinden in Bijlage 6 van de toelichting.

Uit de quick-scan blijkt dat er in de omgeving van het plangebied diverse bedrijven aanwezig zijn. Voor een aantal van deze bedrijven geldt hun bedrijfsvoering wordt bepaald door bestaande woningen die op kortere afstand van het betreffende bedrijf bevinden.
Deze bedrijven zijn daarom niet meer beschouwd in de quick-scan.

Er zijn vijf bedrijven in de quick-scan beschouwd. Uit de quickscan blijkt dat de betreffende bedrijven zich op een grotere afstand bevinden dan de maatgevende (grootste) richtafstand volgens de VNG-publicatie; de maatgevende richtafstand wordt gerespecteerd.
Er is derhalve sprake van een milieuhygiënisch te verantwoorden situatie. De nieuwe woning zal bovendien de aanwezige bedrijven niet belemmeren in hun bedrijfsvoering.

In opdracht van de initiatiefnemer van het voorliggende plan heeft LievenseCSO Milieu B.V. een quick-scan Natuurwetgeving uitgevoerd voor het plangebied aan het Boveneind ZZ 7b te Benschop. Het volledige onderzoek 'Quickscan Natuurwetgeving Boveneind ZZ 7B te Benschop' (nr. 15J059.FF.R01 , d.d. 29 september 2015) is terug te vinden in Bijlage 7 van de toelichting.

Beschermde natuurgebieden
In de omgeving is sprake van beschermde natuurgebieden (het gebied ligt op ca. 3,5 km afstand van het Natura 2000 gebied Uiterwaarden lek en op ca. 1,2 km afstand van delen van de EHS), maar er worden van de geplande ingreep geen invloeden verwacht op de beschermde waarden van deze gebieden. De ingreep is dermate beperkt van aard (sloop- en bouwwerkzaamheden) dat er geen negatieve effecten worden verwacht.

Tijdens een veldbezoek op 24 september 2015 is de mogelijke geschiktheid en aanwezigheid ten aanzien van het voorkomen van beschermde flora- en faunasoorten beoordeeld. Tevens zijn de terreinkenmerken en beheer van het plangebied en directe omgeving meegenomen.

Resultaten flora
Uit informatie verkregen van het Natuurloket blijkt dat er in de omgeving sprake is van diverse beschermde soorten vaatplanten, maar ter plaatse van onderhavig onderzoeksterrein zijn geen (voornoemde) beschermde soorten aangetroffen. Ter plaatse van de tuin en boomgaard is met name sprake van lang gras tussen fruitbomen, brandnetels, smalle weegbree, hondsdraf, scherpe boterbloem en vlinderstruiken.

Resultaten fauna
Binnen het plangebied zijn geen strikt beschermde soorten of (potentiële) verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten fauna aangetroffen welke negatief beïnvloed worden door de voorgenomen plannen. Mogelijk is er op het zuidelijk terreindeel, al dan niet ter plaatse van de watervoerende elementen, sprake van potentiële waarden voor beschermde fauna. Deze waarden worden echter niet negatief beïnvloed door de voorgenomen bestemmingswijziging. Het achterterrein wordt niet heringericht, er worden geen watergangen gedempt en alle aanwezige bomen blijven gehandhaafd. Opgemerkt wordt echter dat verstoring als gevolg van licht zoveel mogelijk voorkomen moet worden ter plaatse van het zuidelijk deel van het plangebied.

Naar aanleiding van het onderzoek wordt nader onderzoek naar flora en fauna in relatie tot de bestemmingswijziging en onderhavige ontwikkeling niet noodzakelijk geacht. Er wordt wel geadviseerd om rekening te houden met soorten die gevoelig zijn voor licht (bv. vleermuizen) bij de verlichting (tijdens de bouwfase en realisatie). Dit is mogelijk door het licht zo veel mogelijk te richten, zo min mogelijk 's nachts te werken en strooilicht zo veel mogelijk te beperken.

Samen met de gemeenten Montfoort, Oudewater en Woerden heeft de gemeente Lopik een gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. In de beleidsnota wordt invulling gegeven aan de rol als bevoegd gezag, de reikwijdte en ambities van het beleid en de uitvoering daarvan. Naast de beleidsnota is de beleidskaart opgesteld bestaande uit een samenhangend pakket van kaarten en een toelichting die gezamenlijk de noodzakelijke informatie bevatten over hoe de gemeente bij besluitvorming over gebruik en inrichting van de ruimte omgaat met de bekende en te verwachten archeologische waarden.

Afbeelding - Uitsnede archeologische waardenkaart
- paars is waarde categorie 3
- roze is waarde categorie 4

Op grond van de Archeologische waardenkaart heeft het plangebied ter hoogte van de de nieuw te bouwen woning de archeologische waarde categorie 3. Op het achterterrein heeft het gebied een archeologische waarde categorie 4:

• Wanneer er als gevolg van een bouwactiviteit een bodemingreep plaatsvindt in een gebied met archeologische waarde 3 die een oppervlakte beslaat van meer dan 200 m² en dieper is dan 50 cm beneden maaiveld (-m.v.), dient er een onderzoek naar mogelijke archeologische waarden in het betreffende plangebied.
• Voor gebieden met archeologische waarde 4 dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd bij een bodemingreep die een oppervlakte beslaat van meer dan 2.500 m² en dieper is dan 100 cm -m.v..
  

Ter plaatse van de geplande nieuwe woning geldt de archeologische waarde 3. De nieuwe woning wordt gerealiseerd op dezelfde locatie als het bestaande pand. Het is hier mogelijk de bodemverstoring te beperken, door zoveel mogelijk gebruik te maken van de bestaande funderingssleuven.
Wanneer gebruik wordt gemaakt van de bestaande funderingssleuven, de uitbreiding van de fundering beperkt blijft, geen kelder wordt gerealiseerd en het palenplan dermate summier wordt ingericht dat diepere verstoringen beperkt blijven en toekomstig archeologisch onderzoek mogelijk blijft, kan archeologisch onderzoek mogelijk vermeden worden. De gemeente zal dit op basis van de concreet uitgewerkte sloop- en bouwplannen moeten bepalen, bij voorkeur voorafgaand aan de procedure voor de omgevingsvergunning.

Zolang de archeologische waarde van het plangebied niet is aangetoond door middel van archeologisch onderzoek blijven de dubbelbestemmingen hoge verwachtingswaarde (categorie 3) en middelhoge verwachtingswaarde (categorie 4) van toepassing op het plangebied en alle voorgenomen en toekomstige ontwikkelingen.

Verkeer
De ontsluiting van het perceel loopt in de nieuwe situatie via de Boveneind. Hierbij zal bij realisatie van de nieuwe woning geen verandering in komen.

Het onderhavige plan zal niet leiden tot een significante verandering van de te verwachten verkeersbelasting op de omliggende wegenstructuur. De voorgenomen bouw van een vrijstaande koopwoning in het buitengebied zal, volgens de kencijfers van de CROW, leiden tot circa 8 a 9 extra verkeersbewegingen per dag in de vorm van licht verkeer (personenwagens).

Deze verkeerstoename is niet zodanig dat hiervan een onevenredige toename van verkeershinder of –overlast moet worden gevreesd. De reeds aanwezige infrastructuur is daarbij voldoende om deze verkeersstroom te verwerken.

Parkeren
Voor een nieuwe vrijstaande koopwoning in het buitengebied dient, volgens de kencijfers van de CROW, rekening te worden gehouden met een parkeernorm tussen de 2 en 3 parkeerplaatsen.

Deze worden bij de realisatie op eigen terrein aangelegd.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat zowel bij een bestemmingsplan als een vrijstelling op het bestemmingsplan in de vorm van een omgevingsvergunning een watertoets verplicht is met als doel dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij het opstellen van deze plannen. Vooroverleg over de inrichting van de waterhuishouding tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerders is verplicht.

De watertoets is een instrument dat er voor zorgt dat bij alle ruimtelijke plannen (landelijk én stedelijk gebied) aandacht is voor de kwaliteit en kwantiteit van water. De watertoets is verplicht voor alle overheden die waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten hebben. Maar ook als bijvoorbeeld een particulier of ondernemer een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig heeft, komt de watertoets aan de orde. De gemeente vraagt de watertoets dan namens de particulier of ondernemer aan bij de 'waterbeheerder'. Dit is de overheid die verantwoordelijk is voor het waterbeheer in het plangebied, in dit geval het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

De waterbeheerder denkt dan al in een vroeg stadium mee over het ruimtelijke plan en bepaalt of het plan genoeg rekening houdt met water. De waterbeheerder geeft vervolgens een 'wateradvies'. De bedenker van het plan moet hier rekening mee houden, eventueel moet het plan worden aangepast. Deze waterparagraaf heeft betrekking op het plan “Boveneind ZZ 7B te Benschop”.

Op basis van de planontwikkeling is een wateradvies aangevraagd via de digitale watertoets (kenmerk 20150925-14-11636, d.d. 25 september 2015). Op basis van deze toets is geconcludeerd dat het plan Boveneind Zuidzijde 7B te Benschop geen groot effect heeft op water (geen groot waterbelang). Volstaan kan worden met een standaard wateradvies van het waterschap (zie bijlage) en dat het waterschap akkoord is met het plan. De geleverde waterparagraaf is deze paragraaf; de memo is voor de volledigheid als bijlage 8 in de toelichting opgenomen.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

Het watertoetsproces voor het project Boveneind Zuidzijde 7B te Benschop is op 25 september 2015 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen (zie bijlage #). Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

De initiatiefnemer heeft het waterschap geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Toetsing aan de kaartlagen (zie onderstaande Afbeelding) en beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de verkorte watertoetsprocedure is toegepast.

Afbeelding - Toetsing aan kaartlagen Digitale Watertoets

Op basis van de ingevoerde gegevens blijkt dat de ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde van het Hoogheemraadschap: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding

ontstaat. De ontwikkelingen die door het plan mogelijk worden gemaakt, hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Er is geen aanvullende actie benodigd, tijdens de formele overlegprocedures (art 3.1.1 of art 5.1.1) van het plan zal het Hoogheemraadschap alleen een controle doen of de conclusies kloppen. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

Er liggen in het plangebied geen leidingen of kabels die een planologische doorwerking behoeven in dit wijzigingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan kent een onderverdeling in een verbeelding, planregels en een toelichting (met bijlagen).

Bij de planregels van dit plan wordt, voor zover van toepassing, zoveel mogelijk inhoudelijk aangesloten op de het beleid zoals is verwoord in het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" (inclusief de herzieningen "1e Herziening Landelijk Gebied" en "2e Herziening Landelijk Gebied") van gemeente Lopik.

De verbeelding van het bestemmingsplan "Landelijk Gebied" voor het plangebied wordt gewijzigd. De wijziging heeft betrekking op een wijziging van de bestemmingen 'Agrarische doeleinden' en 'Primair agrarisch gebied' in 'Wonen'. Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' toegevoegd, in lijn met de toelichting van archeologie in paragraaf 4.9.

Dit bestemmingsplan staat los van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied'. In de regels is wat betreft de bouwmogelijkheden voor de bestemming 'Wonen' zo veel mogelijk aangesloten bij de regels van dit bestemmingsplan.

Op de verbeelding is een bouwvlak weergegeven. Het hoofdgebouw dient te worden gerealiseerd binnen dit bouwvlak. Het bouwvlak is over de bestaande bebouwing neergelegd, met enkel een uitbreidingsmogelijkheid naar achteren.
In de planregels zijn de geldende bouwmaten vastgelegd. Op basis van de standaard-planregels is een woning mogelijk met een inhoud van maximaal 600 m³. Op de verbeelding is echter een grotere maximale inhoudsmaat aangegeven (i.c. 2.100 m³).

Overeengekomen is dat in het bestemmingsplan zal worden vastgelegd dat op het perceel achter het perceel van de buren, het oppervlakte van bijgebouwen zal worden beperkt. De betreffende gronden zijn aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding - beperking bijbehorende bouwwerken'. In de planregels is bepaald dat hier maximaal 20 m² aan bijbehorende bouwwerken gerealiseerd kan worden (i.c. één tuinhuisje).

In de bestemming 'Wonen' is het uitvoeren van de hoofdlijnen van het erfadvies van de Ervenconsulent als een voorwaarde bij de bouwregels opgenomen.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Er is sprake van een bouwplan conform artikel 6.2.1. Besluit ruimtelijke ordening, waarvoor op basis van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. Het opstellen van een exploitatieplan is echter niet nodig, wanneer de kosten van de grondexploitatie anderzijds is verzekerd. In onderhavig geval zal een anterieure overeenkomst worden gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin onder andere afspraken worden gemaakt over eventuele planschade. Op die manier kan planschade niet worden afgewenteld op de gemeenschap.

Conform de gemeentelijke legesverordening zijn er leges verschuldigd voor onderhavige ontwikkeling. Deze kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente hoeft derhalve zelf geen kosten te maken ten aanzien van de procedure van onderhavige ontwikkeling.

De initiatiefnemer zal met betrekking tot onderhavig plan en in overleg met de gemeente Lopik, aanvullend een bijdrage leveren aan het gemeentelijk “Vereveningsfonds LopikMEerwaard”.

De kosten voor de realisatie (de bouw) van dit initiatief zijn eveneens volledig voor de initiatiefnemer. De gronden binnen het plangebied zijn reeds in eigendom bij de initiatiefnemer. Vanuit de gemeente zijn derhalve geen kosten gemoeid met de aanschaf van gronden.

Doordat de grondexploitatie anderszins geregeld is, is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig. De beoogde ontwikkeling wordt op basis van het vorenstaande economisch uitvoerbaar geacht.

Inspraak
In het kader van de 'Inspraakverordening gemeente Lopik 2004' heeft het voorontwerp-bestemmingsplan 'Boveneind ZZ 7b te Benschop' met bijbehorende stukken van 30 maart 2016 tot en met 11 mei 2016 ter inzage gelegen in het gemeentehuis van Lopik. Tevens was het bestemmingsplan in deze periode beschikbaar op de gemeentelijke website www.lopik.nl en op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.

In het kader van de inspraak zijn er geen reacties ontvangen. De inspraakprocedure geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Artikel 3.1.1. Bro overleg
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat gemeenten bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Parallel aan de inspraakprocedure heeft vooroverleg plaatsgevonden met organisaties van het rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn en met het betrokken waterschap. In het kader van het vooroverleg zijn drie reacties ontvangen.
Deze reacties zijn in de 'Nota inspraak en vooroverleg' (zie bijlage 9) samengevat en van een beoordeling voorzien. Het vooroverleg geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht heeft het ontwerpbestemmingsplan van 13 juli 2016 tot en met 23 augustus 2016 ter inzage gelegd. Tijdens de periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Binnen de termijn van zes weken zijn er twee (schriftelijke) zienswijzen ontvangen.
In de 'Nota van beantwoording zienswijzen' zijn de zienswijzen samengevat en beantwoord. De 'Nota van beantwoording zienswijzen' is als bijlage 10 opgenomen in de toelichting. De zienswijzen zijn opgenomen in bijlage I van deze nota.

Gedurende dezelfde periode hebben de overlegpartners de gelegenheid gekregen om een zienswijze in te dienen. De provincie Utrecht heeft schriftelijk (nr. 81884639, d.d. 18 juli 2016) kenbaar gemaakt dat het plan niet in strijd is met het provinciaal ruimtelijk belang. Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (e-mailbericht d.d. 12 juli 2016) heeft eveneens aangegeven geen opmerkingen te hebben ten aanzien van het plan. De reacties van de overlegpartners zijn opgenomen in bijlage II van de 'Nota vanbeantwoording zienswijzen'.

In bijlage III van de 'Nota van beantwoording zienswijzen' is een Staat van Wijzigingen opgenomen.

Vaststelling
Het bestemmingsplan Boveneind ZZ 7b te Benschop is op 25 oktober 2016 door de gemeenteraad van Lopik gewijzigd vastgesteld. Voor de inhoud van het besluit wordt verwezen naar de tekst van het Vaststellingsbesluit.