het bestemmingsplan Maximahuizen Elst (Utr.) met identificatienummer NL.IMRO.0340.BPMaximahuizen-VA01 van de gemeente Rhenen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

gevel aan de achterkant van een gebouw;

een bedrijf omvattende de vervaardiging en/of bewerking van goederen, uitgezonderd massaproductie, dan wel de verrichting van aanleg- en/of onderhoudswerkzaamheden met de daarbij behorende, dienstbare en ondergeschikte verkoopruimten, zoals bijvoorbeeld het schoenherstellersbedrijf en de kleermakerij, dan wel bijvoorbeeld het glazenwassersbedrijf;

de verkoop en het te koop aanbieden, alsmede de uitstalling daarvan, van waren aan consumenten buiten vestigingen. Onder ambulante handel wordt mede verstaan (week)markten en standplaatsen buiten de markten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de oppervlakte van het deel van een bestemmings- of bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bed and breakfast ondergeschikt is aan de hoofdfunctie;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende bedrijfsactiviteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie;

de uitoefening van een beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt;

1. 1. ten aanzien van bebouwing:
   bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
2. 2. ten aanzien van gebruik:
   het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde bouwperceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de kelder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

bouwwerk, geen gebouw en overkapping zijnde;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en aan de verkoop verbonden reparatie;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een bouwperceel en, indien meer gebouwen op het bouwperceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

de leefvorm of samenlevingsvorm van een alleenstaande of een gezin, waaronder mede wordt begrepen:

1. 1. een woongroep van mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking;
2. 2. de gezamenlijke huisvesting van een groep van maximaal vier personen die gebruik maken van de gemeenschappelijke voorzieningen in de woning;

twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meer voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

het opslaan of opgeslagen hebben van goederen en materialen, niet zijnde puin, afvalstoffen en aan hun gebruik onttrokken, gerede dan wel onklare machines, vaar-, vlieg-, en voertuigen, dan wel onderdelen daarvan;

een bijbehorend bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en met maximaal één wand is omgeven;

1. 1. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan een openbare weg, pad of stoep grenst – waarbij derhalve geen ruimte zit tussen de hoofdtoegang en de weg, het pad of de stoep: de hoogte van die weg, dat pad of die stoep ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan een weg, pad of stoep grenst: de hoogte van het afgewerkte maaiveld ter hoogte van de hoofdtoegang;
3. 3. voor erfafscheidingen, terreinafscheidingen, tuinhekken, (tuin)muren en keermuren: het afgewerkte terrein ter plaatse van elk gedeelte van dat bouwwerk, gemeten aan de hoogste zijde, waarbij kunstmatige ophogingen (met uitzondering van waterkeringen) en/of afgravingen niet worden meegenomen;
4. 4. voor overige bouwwerken waarbij geen sprake is van een toegang: het gemiddelde afgewerkte maaiveld ter plaatse van dat bouwwerk, waarbij kunstmatige ophogingen (met uitzondering van waterkeringen) en/of afgravingen niet worden meegenomen;

de naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt of de gevel die is voorzien van de aanduiding 'gevellijn';

de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, natuur en/of ecologie;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, overstekende daken en reclameuitingen aan de gevel buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroep- en bedrijf aan huis;
3. c. bed and breakfast;
4. d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen,
   met de daarbij behorende:
5. e. tuinen en erven;
6. f. wegen, parkeervoorzieningen en paden;
7. g. bouwwerken;
8. h. een weg met een minimale breedte van 6 meter voor de ontsluiting van aanliggende gronden ter plaatse van de aanduiding 'ontsluitingsweg';
9. i. overige voorzieningen zoals (ondergrondse) vuilcontainers, glasbakken en brievenbussen.

Het aantal woningen bedraagt niet meer dan het aangegeven aantal ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden'.

Burgemeester en wethouders kunnen ten aanzien van het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid,
  nadere eisen stellen aan:

1. a. de plaats van gebouwen in die zin dat bijbehorende bouwwerken 3 m achter de voorgevel van de woning moeten worden gebouwd;
2. b. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn naast voor de overige aangewezen bestemmingen mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de in de grond aanwezige of verwachte archeologische waarden.

1. a. Op de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
2. b. Bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen zijn op de in artikel 4.1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het betreft:
   1. 1. of vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;
   2. 2. of een bouwwerk met een oppervlakte tot ten hoogste 100 m²;
   3. 3. of het bouwwerk zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst;
   4. 4. of een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning of een vergunning met dezelfde strekking is verleend zoals bedoeld in artikel 4.3 of waarbij onomstotelijk door foto's of anderzins wordt aangetoond dat er sprake is van geroerde grond, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid en geen diepere graafwerkzaamheden plaatsvinden.

1. a. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.2 sub a met in acht neming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Omgevingsvergunning als bedoeld in 4.3 sub a. wordt verleend indien bij de aanvraag omgevingsvergunning een archeologisch rapport wordt overlegd waaruit naar het oordeel van burgemeester en wethouders blijkt dat:
   1. 1. de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. archeologische waarden door het uitvoeren van bouwactiviteiten niet of niet onevenredig worden geschaad, dan wel afdoende maatregelen zijn getroffen tot behoud van die waarden;
   3. 3. er geen archeologische waarden zijn.
3. c. Aan de omgevingsvergunning als bedoeld in 4.3 sub a. kunnen burgemeester en wethouders in ieder geval de volgende regels verbinden:
   1. 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. de verplichting tot het laten doen van opgravingen door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties;
   3. 3. de verplichting de uitvoering van de bouwwerkzaamheden die leiden tot bodemverstoring te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificatie.

1. a. Het is verboden op of in de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het ophogen en ontgraven (onder andere door saneren) van de bodem;
   2. 2. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   3. 3. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   4. 4. het verlagen of het verhogen van het waterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
   5. 5. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;
   6. 6. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bosgrond kunnen worden aangemerkt;
   7. 7. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd;
   8. 8. het aanleggen van bos of boomgaard;
   9. 9. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
   10. 10. het scheuren van grasland;
   11. 11. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe gerekend worden woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen.
2. b. De werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, waarvoor het verbod onder a. geldt, zijn slechts toelaatbaar, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een, door het bevoegde gezag aan te wijzen, archeologisch deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de werkzaamheden door een daartoe bevoegde instantie.
3. c. Het verbod, als bedoeld onder a, is niet van toepassing indien:
   1. 1. de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden worden uitgevoerd op gronden waarbij de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd;
   2. 2. de werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden een oppervlakte hebben tot ten hoogste 100 m²;
   3. 3. de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingvergunning;
   4. 4. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van in werking treden van het plan;
   5. 5. behoren tot het normale onderhoud en beheer van de gronden;
   6. 6. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming wijzigen door de dubbelbestemming Waarde -Archeologie 3 geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek en/of archeologische begeleiding is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onderkeldering is uitsluitend toegestaan onder (bedrijfs)woningen, bijbehorende bouwwerken en bedrijfsgebouwen en in maximaal één laag waarvan de diepte niet meer dan 3 m mag bedragen, met dien verstande dat meerdere ondergrondse lagen zijn toegestaan indien en voor zover in de regels is bepaald.

Daar waar in dit plan is bepaald dat de gronden tevens mogen worden gebruikt voor
nutsvoorzieningen mogen bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen worden opgericht, met dien verstande dat deze -indien het een gebouw betreft- geen grotere inhoud hebben dan 60 m³ en geen grotere goothoogte dan 4 m, en -indien het een bouwwerk, geen gebouw betreft- geen grotere oppervlakte hebben dan 10 m² en geen grotere bouwhoogte dan 4 m.

Onder een gebruik strijdig met het bestemmingsplan wordt in elk geval verstaan:

1. a. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk ten behoeve van (zelfstandige) bewoning, uitgezonderd voor zover toegelaten binnen het plan;
2. b. het in enigerlei vorm buiten de bedrijfsgebouwen opslaan of opgeslagen hebben van goederen en materialen van welke soort dan ook, uitgezonderd voor zover toegelaten binnen het plan;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van windturbines/windmolens en zendmasten/antennemasten, uitgezonderd voor zover toegelaten binnen het plan;
4. d. het gebruik van de gronden voor paardenbakken en/of tennisbanen.

Onder een gebruik, strijdig met het bestemmingsplan wordt niet verstaan het gebruiken of laten gebruiken van gronden ten behoeve van ambulante handel, weekmarkten, jaarmarkten, evenementen, festiviteiten, manifestaties en horecaterrein, indien en voor zover daarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift, vergunning, of ontheffing is verleend.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, worden afgeweken van:

1. a. de in de bestemmingsregels gegeven maten en afmetingen tot niet meer dan 10% van die maten en afmetingen;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen ten behoeve van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate worden overschreden, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, dit tot een maximum van 1 m;
4. d. de bestemmingsregels en toestaan dat paden, wegen, parkeerplaatsen en voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer worden aangelegd;
5. e. de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van het bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer bedraagt dan 30 m²;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 4 m;
6. f. het bepaalde in 7.1 onder d en toestaan dat de gronden mogen worden gebruikt ten behoeve van paardenbakken en/of tennisbanen.

Bij de toepassing van de bevoegdheid tot omgevingsvergunningverlening dienen de wettelijke bepalingen inzake natuurregelgeving, water en archeologie, in acht te worden genomen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a. een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Maximahuizen Elst (Utr.)

De initiatiefnemer, Boulevard Vastgoedontwikkeling, is in samenspraak met de gemeente Rhenen voornemens om een aantal percelen tussen de Irenestraat, Nasssaustraat en de Oranjestraat in Elst te herontwikkelen voor woningbouw. Op het terrein worden op dit moment geen acitiviteiten uitgevoerd. Voorheen was op het terreindeel aan de Irenestraat een gymzaal ondergebracht, die in 2012 gesloopt is. Aan de zijde van Oranjestraat was in het verleden een postkantoor gevestigd. Het kantoor staat nu leeg. Verder is aan de Oranjestraat een klein grasveld aanwezig. Het terrein komt zodoende vrij voor herontwikkeling.

De beoogde herontwikkeling voorziet in maximaal 15 grondgebonden woningen. Het plan behelst een rij van 7 woningen langs de Irenestraat, en vier tweekappers langs de Oranjestraat. Deze woningen worden ruimtelijk ingepast tussen de bestaande woningen aan de Oranjestraat, Irenestraat en Nassaustraat.

Omdat woningbouw op deze locatie strijdig is met het geldende bestemmingsplan dient het bestemmingsplan herzien te worden. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De planlocatie ligt in het bestaande woongebied van Elst, tussen de Irenestraat, Nasssaustraat en de Oranjestraat. De locatie bevindt zich in de naoorlogse woonbuurten van Elst, ten noorden van de lintbebouwing van de Rijksstraatweg, de hoofdweg van het dorp Elst. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

bron: Ruimtelijke plannen

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

De bebouwing rondom het plangebied bestaat voornamelijk uit oost-west georiënteerde woonblokken, met rijwoningen langs de Irenestraat en meer gedifferentieerde woonbebouwing langs de Oranjestraat.

In de directe omgeving bevinden zich hoofdzakelijk woningen met diepe achtertuinen. Binnen verschillende woonblokken zijn achterstraten aanwezig. Dit zorgt in de meeste woonstraten voor een overwegend lage parkeerdruk.

Op de locatie bevindt zich op de hoek van de Nassaustraat en de Oranjestraat nog een voormalig postkantoor dat tot voorkort nog als jeugdhonk in gebruik was. Dit gebouw bestaat uit een bouwlaag met een kap. Tot 2012 was binnen het nu nog aanwezige bomenvak een gymzaal gebouwd, die gesloopt is. Langs de Oranjestraat bevindt zich een klein grasveld dat weer grenst aan een geasfalteerde ontsluitingsweg naar de achtertuinen van de woningen naast de locatie. Op de locatie is een vak met boombeplanting aanwezig met onder andere een grote plataan. Verder is veel struikbeplanting aanwezig, ook rond het voormalige postkantoor. Op onderstaande foto's is de huidige situatie in het plangebied te zien.

^{Plangebied gezien vanaf Irenestraat}

^{Plangebied gezien vanaf Oranjestraat}

Het nieuwbouwplan voorziet in de ontwikkeling van maximaal 15 grondgebonden woningen langs de Irenestraat en de Oranjestraat. Er kunnen vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en rijwoningen worden gerealiseerd. De maximum bebouwingshoogte van de woningen is twee lagen met een kap. Deze kap heeft, confom het programma van eisen in 3.3.5, een nokrichting parallel aan de straat. De woningen worden met hun voorkanten en voortuinen langs de straten geplaatst en krijgen net als de bestaande woningen diepe tuinen. Ook wordt het element van de achterstraten overgenomen in een parkeerstraat aan de achterzijde van de woningen. Ter begeleiding van de Nassaustraat en verbijzondering van de koppen richting deze straat is de mogelijkheid opgenomen aan deze zijde een aanbouw te realiseren. De afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen is minimaal 2,5 m, uitgezonderd ter hoogte van de inrit naar de achterstraat in de Oranjestraat. Hier wordt 2m mogelijk geacht, omdat het een ondergeschikte straat is die niet openbaar is. Op navolgende afbeelding is een voorbeelduitwerking van het plan te zien.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

Planspecifiek

De SVIR richt zich op onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang. Het voorliggend initiatief ligt niet in een gebied dat van belang is voor het nationaal functioneren.

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Planspecifiek

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

Een meer algemeen onderwerp uit het SVIR is de duurzame verstedelijking. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De ladder bestaat uit drie 'stappen' welke doorlopen moeten worden. Dit zijn:

• de voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele regionale behoefte;
• indien uit stap 1 volgt dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte moet beschreven worden in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• indien uit stap 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onder bestaand stedelijk gebied wordt het volgende verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is een handreiking gemaakt. Deze 'handreiking ladder voor duurzame verstedelijking' werkt verder uit hoe met de ladder omgegaan moet worden. Voor een verdere uitleg van de ladder duurzame verstedelijking wordt naar die handreiking verwezen.

Planspecifiek

Het project betreft nieuwe verstedelijking van een dusdanige omvang dat hiervoor de ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen.

a) Ten eerste dient een stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte te voorzien.

Om de regionale behoefte te bepalen is gebruik gemaakt van de kadernota "Wonen en binnenstedelijke ontwikkeling" van de Provincie Utrecht van 23 februari 2012. Uit de nota blijkt dat Utrecht tot één van de weinige sterk groeiende provincies van Nederland is. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog. In de Provinciale Structuurvisie (PRS) is een programma opgenomen voor het bouwen van 68.175 woningen tot 2028. De provincie maakt hierbij de hoofdkeuze om ruim 80% in het bestaand stedelijk gebied te bouwen: op die manier zijn onze steden en dorpen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te recreëren en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. De 68.175 woningen zijn als volgt over de hele provincie verdeeld:

Voor de regio Zuid-Oost waar Rhenen toe behoort is voorzien dat in totaal 6.125 woningen in binnenstedelijk gebied gebouwd mogen worden. De regio Zuidoost–Utrecht omvat de gemeenten Wijk bij Duurstede, Utrechtse Heuvelrug, Renswoude, Veenendaal en Rhenen. In de gemeente Rhenen liggen de kernen Rhenen, Achterberg, Remmerden en Elst. Het stedelijk programma voor de gemeente tot 2028 is 500 woningen.

Voorliggend initiatief is passend binnen het stedelijk programma voor de gemeente tot 2028. Uit de woningbouwplanning van de gemeente Rhenen (prognose 19 januari 2016, zie bijlage 9) is af te lezen dat de 'harde plancapaciteit' (plannen waarvoor bestemmingsplan is vastgesteld) tot 2025 totaal 442 woningen bedraagt. De ontwikkeling van maximaal 15 woningen zou het totaal op 457 woningen brengen.

Binnen de kern Elst is behoefte aan woningen in het goedkopere segment voor bijvoorbeeld starters. De in verhouding ruime kavels met diepe achtertuinen vormen een belangrijk pluspunt voor deze locatie. Er zijn op korte termijn geen concurrerende nieuwbouwlocaties in Elst met vergelijkbare woningen te verwachten.

b) Wanneer in een actuele regionale behoefte wordt voorzien dient een ontwikkeling in eerste instantie binnen bestaand stedelijk gebied plaats te vinden (volgens het principe inbreiding vóór uitbreiding).

De ontwikkeling van het plan "Maximahuizen" voorziet in kleinschalige woningbouw (maximaal 15 woningen) binnen bestaand stedelijk gebied, om ruimte in de eigen kern te kunnen bieden voor de natuurlijke bevolkingsgroei.

De locatie komt stedenbouwkundig in aanmerking om bebouwd te worden. Dit blijkt zowel uit de stedenbouwkundige structuurvisie als de woonvisie van de gemeente Rhenen (zie paragraaf 3.3).

c) Uit de beschrijving onder 'b' dat de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. De derde trede van de ladder is hierdoor niet meer van toepassing.

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS)

Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) vastgesteld. In de PRS beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

Provinciale Staten hebben op 4 februari 2013 eveneens de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. In de PRV zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De volgende artikelen zijn voor deze ontwikkeling van belang:

Stedelijk gebied

In artikel 3.1 'Stedelijk gebied' is onder lid 2 opgenomen dat een ruimtelijk plan bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking. Voorwaarde is dat het gebied binnen 'stedelijk gebied' ligt.

Water en landschap

In artikel 2.3 van de PRV wordt het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug beschreven. In dit aangewezen gebied is speciale aandacht voor het beschermen van de grondwaterkwaliteit met het oog op de drinkwaterwinningen en de kwelstromen naar natuurgebieden. Uitgangspunt is dat aan de nieuwe functie een integrale afweging ten grondslag ligt en maatregelen zijn genomen om emissie naar het grondwater te voorkomen.

Artikel 4.9 van de PRV besteed aandacht aan waardevolle landschappen, zoals in dit geval het landschap De Utrechtse Heuvelrug. De kernkwaliteiten van dit landschap worden beschreven in de Kwaliteitsgids Utrechtse landschappen. De Utrechtse Heuvelrug wordt bepaald door het doorlopende reliëf en manifesteert zich als een eenheid. Het landschap onderscheidt zich sterk van de omliggende vlakkere, meer open landschappen. Er komt veel bos voor op de Utrechtse Heuvelrug, dat wordt afgewisseld met heide, vennen en stuifzand. Open plekken zijn gerelateerd aan het bos en niet aan de wegen.

Planspecifiek

Het plan voorziet in een functieverandering binnen het bestaand 'stedelijk gebied' van Elst. Het betreft een herontwikkeling van bestaande percelen, waarbij optimaal wordt aangesloten op de bestaande bebouwing.

Met betrekking tot het watersysteem treden ter plaatse geen veranderingen op. Er worden geen uitlogende materialen gebruikt voor dak, dakgoot en regenpijp. Het schone regenwater wordt afgekoppeld van de vuilwaterafvoer via het riool.

Het plangebied ligt in de kern van Elst, met de beoogde ontwikkelingen zijn geen landschappelijke waarden van het landschap De Utrechtse Heuvelrug in het geding. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het beleid uit de PRS en PRV.

De gemeente Rhenen heeft in 2008 een stedenbouwkundige structuurvisie opgesteld, die perspectief biedt voor de woningbouw op de langere termijn. Het is een ontwikkelingsvisie die richting geeft aan de gewenste bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de 3 kernen Elst, Achterberg en Rhenen.

Onderhavig plangebied is op de visiekaart van Elst aangeduid als 'verdichtingslocatie'. Zie hiervoor de navolgende afbeelding (locatie aangegeven met zwarte pijl).

_{Stedebouwkundige structuurvisie Rhenen (bron: Gemeente Rhenen)}

Voor de 'verdichtingslocaties' geldt dat hier mogelijkheden zijn om compact te bouwen voor starters en ouderen. Hierdoor ontstaat een aanvulling op de reeds aanwezige woningtypologiën.

Planspecifiek

Het initiatief bestaat uit het mogelijk maken van woningbouw op een locatie die in de stedenbouwkundige structuurvisie genoemd is als 'verdichtingslocatie'. Door in te zetten op het goedkope segment wordt ook de startersmarkt bediend. Conclusie is dan ook dat het plan past binnen de doelstellingen van de structuurvisie.

De gemeente Rhenen heeft in oktober 2013 een geactualiseerde woonvisie vastgesteld. Deze visie gaat in op de nieuwe rol van de gemeente op de woningmarkt, waarbij de nadruk meer komt te liggen op de zelfredzaamheid van de maatschappij. In de visie worden verschillende doelgroepen (starters, gezinnen, senioren en diverse inkomensgroepen) en specifieke thema’s (zorg en welzijn, de bestaande sociale huurvoorraad, duurzaamheid en nieuwbouwproductie) onderscheiden en worden de acties beschreven, die de gemeente hiervoor gaat ontplooien.

De belangrijkste conclusie is dat de bestaande overcapaciteit aan woningbouwplannen voor de gemeente geen aanleiding is om regie te voeren om overaanbod tegen te gaan. De gemeente zal de komende tijd met name een stimulerende rol op de woningmarkt op zich nemen. De nieuwbouwproductieis vooral een taak van de marktpartijen. Het aantal mogelijke toevoegingen per jaar wordt geschat op 40 tot 45 woningen per jaar, exclusief de vervangende nieuwbouw in de herstructurering door de Rhenense Woningstichting. De gemeente gaat zich niet inzetten voor Faseren en Doseren van bouwplannen. Wel gaat de gemeente procedures waar mogelijk versnellen en kaders en eisen (behoudens het bovengenoemde voor seniorenhuisvesting) verminderen. Daarnaast informeert de gemeente de ontwikkelaars over de bevindingen op de woningmarkt en het totale bouwprogramma.

Nieuwe verzoeken voor projecten worden in behandeling genomen na een toets op basis van transparante criteria:

• Het plan is planologisch aanvaardbaar.
• Het plan moet de identiteit en kwaliteiten van een kern versterken, met bijzondere aandacht voor niches en particulier opdrachtgeverschap.
• Plannen in en rond de binnenstad van Rhenen zijn voorzien van een woning-plattegrond die voldoet aan de eisen van Woonkeur.
• Alle woningen zijn bij voorkeur aanpasbaar.
• De gemeentelijke kosten ten behoeve van het plan zijn gedekt.

Uit deze toetsing volgt een advies van de gemeente aan de indiener voor de ontwikkeling van het plan. Afhankelijk van de reactie op het advies, wordt beoordeeld in welke mate de gemeente medewerking verleent aan het plan.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling kan voldoen aan bovenstaande punten. Het plan voorziet in de bouw van

levensloopbestendige woningen die geschikt zijn voor starters en senioren, welke in de woonvisie zijn

benoemd als belangrijkste doelgroepen. Daarnaast is rekening gehouden met andere woningbouwplannen in de gemeente Rhenen tot 2025 (zie paragraaf 3.1.3).

De conclusie is dan ook dat het plan past binnen de doelstellingen van de woonvisie.

De gemeente Rhenen heeft ambities voor duurzaam bouwen in beleid vastgesteld. Deze ambities zijn gebaseerd op het pakket GPR gebouw, versie 3.2, waarbij voor zes verschillende modules een bepaalde score gerealiseerd kan worden. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een bepalingsmethode voor de milieuprestatie van een gebouw.

In het nieuwe pakket GPR versie 4.0 zijn 5 verschillende modules, namelijk energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Dit maakt voor de gemeentelijke ambities geen verschil. De gemeentelijke ambities zijn:

• Alle nieuwbouw(woningen) waarbij de gemeente bij de ontwikkeling betrokken is laten voldoen aan het GPR-gebouw ambitieniveau met een gemiddelde van minimaal een 7. Voor het onderdeel energie is het ambitieniveau een 7,4. Het minimum per prestatieveld is een 6. Dit geldt uiteraard ook voor de eigen gemeentelijke gebouwen.
• Per bouwproject wordt het ambitieniveau opnieuw bekeken. In veel gevallen kan en zal een hoger ambitieniveau worden vastgesteld.
• Als gebouwd wordt op grond in eigendom van de gemeente kan in ieder geval een hoger ambitieniveau worden vastgesteld.

Planspecifiek

De wijze waarop voorgaande ambities vertaald zijn in het plan komt aan bod bij de aanvraag omgevingsvergunning waarin het bouwplan op dit niveau is uitgewerkt. Vooralsnog wordt uit gegaan van het volgende:

• De woningen worden allemaal uitgewerkt op basis van Trias-Energetica: Voorkom de energievraag, dan hoef je ook geen energie op te wekken. Concreet betekent dit voor de woningen een hogere isolatiewaarde dan volgens bouwbesluit toegepast wordt.
• Om de stroomvraag van de bewoners te beperken worden standaard PV-panelen aangebracht.
• De woningen worden standaard uitgerust met hoogwaardige isolatie. Vloeren: Rc is 5,0 m2K/W; Gevels: Rc is 5,6 m2K/W en daken: Rc is 6,0 m2K/W.
• De beglazing wordt uitgevoerd in HR++ beglazing.
• De installaties is voor de begane grond standaard met de energiezuinige vloerverwarming en op de verdieping voorzien van laag temperatuur radiatoren.
• Op het dak worden 3 stuks PV-panelen geplaatst.

De bewoners kunnen naast bovengenoemde maatregelen ook nog optioneel kiezen voor nul-op-de-meter.

Voor het bestemmingsplan is nu voldoende duidelijk dat aan de minimale ambities kan worden voldaan, verdere afspraken kunnen eventueel worden vastgelegd in de overeenkomst.

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Kern Elst 2012", vastgesteld op 9 augustus 2013 door de gemeente Rhenen. De gronden van het plangebied hebben de bestemmingen "Groen" en "Maatschappelijk". Daarnaast ligt het plangebied binnen dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3".

Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de plankaart van dit bestemmingsplan voor het plangebied.

^{Uitsnede bestemmingsplan ''Kern Elst 2012"}

De beoogde ontwikkeling van 15 woningen past niet binnen het vigerende plan. De woningbouw past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van de directe omgeving. Om de woningbouw mogelijk te maken, is daarom een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

De raad heeft in 2011 het programma van eisen voor deze locatie vastgesteld (bis 2011/428). In 2015 heeft de raad besloten op onderdelen af te wijken (bis 2015/504). De oude en nieuwe besluitvorming is samengevoegd tot 1 programma van eisen:

• Het aangrenzende achterpad, dat achter de woningen van de Irenestraat en Oranjestraat ligt, moet bereikbaar blijven voor auto's.
• Op gepaste wijze afronden van het bouwblok.
• Rooilijn afstemmen op de in de verschillende straten geldende rooilijnen.
• Grondgebonden woningen in de vorm van tweekappers aan Oranjestraat. (richtinggevend, niet bindende eis)
• Grondgebonden woningen in de vorm van vrijstaand, tweekappers, of rijenbouw aan Nassaustraat (of evt. Irenestraat). (richtinggevend, niet bindende eis)
• Bouwmassa maximaal 2 bouwlagen met kap.
• Kap altijd in vorm van langskap; nok dus parallel aan straat.

De bindende eisen zijn als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Het raadsbesluit is te raadplegen in bijlage 7.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Vanwege de voorgenomen functiewijziging in het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek diverse locaties, zie bijlage 1). Voor de betreffende locatie is veldwerk en een laboratoriumonderzoek verricht. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn ter plaatse geen verontreinigingen aangetroffen. Uit het laboratoriumonderzoek kwam naar voren dat in de zintuiglijk niet verontreinigde boven en ondergrond, plaatselijk de concentraties lood en / of PAK de achtergrondwaarde grond in geringe mate worden overschreden. De kwaliteit van de onderzochte bodem vormt echter geen belemmering voor het beoogde gebruik (wonen met tuin / extensief gebruikt (openbaar) groen / bebouwing en verharding. Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect "bodem".

Toetsing in het kader van goede ruimtelijke ordening

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zal afgewogen moeten worden of het wenselijk is om een project op een bepaalde locatie te realiseren. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een rol. In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten twee aspecten in beeld gebracht worden met betrekking tot 'lucht'. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

Sinds juni 2008 is de luchtkwaliteitsrichtlijn 2008/50/EG van de Europese Unie (EU) van kracht. Deze richtlijn bevat normen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens en de natuur. De normen bedragen 40 µg/m3 (grenswaarde) voor zowel PM₁₀ als NO₂.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (paragraaf 5.2). De Wet introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse bekeken door middel van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden kan gekeken worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Uit metingen van het rekenpunt 33727 (aan de Rijksstraatweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang (realisatie van 15 woningen) ten opzichte van de benoemde grenswaarden (>1.500 huizen, > 100.000 m² bruto vloeroppervlakte kantoren). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  1. 1. een verzorgingstehuis;
  2. 2. een psychiatrische inrichting;
  3. 3. een kinderdagverblijf.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld, zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai.

De locatie bevindt zich op het dichtstbijzijnde punt op ruim 100 m van de Rijksstraatweg (50 km/u). Formeel gezien is dit binnen de onderzoekszone. Er is echter sprake van een afschermende werking van tussenliggende woningen en er is onderzoek uitgevoerd (2012) bij een nabijgelegen ontwikkeling (Rijksstraatweg 103-105). Uit dit onderzoek (zie Bijlage 2 Akoestisch onderzoek (referentie) ) blijkt dat op de meest noordelijke woning in dat plan, gelegen op circa 45 m van de Rijksstraatweg, de geluidbelasting 49 dB bedraagt. Op basis hiervan is te stellen dat een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde in het plangebied niet aan de orde is. Bovendien zijn de directe aangrenzende straten rustige 30 km wegen, waarvoor geen onderzoeksplicht geldt in het kader van de Wet geluidhinder. Een onderzoek is derhalve niet nodig. Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect "geluid".

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functies krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

In de directe nabijheid van het plangebied zijn drie bedrijven gelegen. Het betreft een aannemersbedrijf (gelegen op circa 12 meter), een bouwbedrijf aan de Oranjestraat (gelegen op circa 46 meter) en grootschalige detailhandel aan de achtergelegen Rijksstraatweg (gelegen op circa 50 meter). Op basis van de staat van bedrijfsactiviteiten (Kern Elst 2012) van het geldende bestemmingsplan, zijn dit respectievelijk een categorie 2 en twee categorie 3.1 bedrijven met een richtafstand van 30 en 50 meter. Aan de richtafstanden kan niet worden voldaan, maar omdat er reeds op kortere afstand woningen aanwezig zijn levert de voorgenomen ontwikkeling geen extra beperkingen op. Er zijn geen belemmeringen voor het initiatief in het kader van de milieuzonering.

Externe veiligheid beschrijft de externe risico's met een externe werking, die ontstaan door het transport van, de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op: risicovolle inrichtingen vallende onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

• risicovolle inrichtingen vallende onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het ruimtelijk beleid beleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd.

Toetsingskaders vanuit wet- en regelgeving zijn onder andere het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting, moeten worden aangehouden.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10^-6 per jaar en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkt kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

Bij groepsrisico is niet een contour bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Bij groepsrisico wordt gewerkt met een oriëntatiewaarde en niet met een grenswaarde. Hoe meer mensen dicht op de bron zijn bij een bepaalde calamiteit, hoe groter het effect. Hierbij is de 1% letaliteit belangrijk. Zolang deze oriëntatiewaarde niet overschreden wordt is er geen specifieke motivatie noodzakelijk. Indien de 1% letaliteit wel overschreden wordt dient in de ruimtelijke planvorming dit risicoaspect bewust geaccepteerd te worden met daarbij de motivatie waarom dat acceptabel gevonden wordt. Via inrichtingsmaatregelen (op basis van de gebruiksvergunning en de bouwverordening) en rampenplannen e.a. kan het effect bij een calamiteit beperkt worden.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbare objecten zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbare objecten zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

(Bevi-)inrichtingen

De regelgeving omtrent externe veiligheid bij inrichtingen (bedrijven) is geregeld in het Bevi. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) regelt de taken en verantwoordelijkheden van de leidingexploitant en de gemeenten. Het besluit (en bijbehorende regeling) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb gaat uit van grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoordingsplicht van het groepsrisico (GR).

De regeling voor buisleidingen is hiermee vergelijkbaar met de regeling voor inrichtingen Het ministerie heeft het Handboek buisleidingen in bestemmingsplannen gepubliceerd, waarin praktische informatie en voorbeelden staan voor het opnemen van buisleidingen met gevaarlijke stoffen in bestemmingsplannen.

De aanpak richt zich op veiligheidsafstanden rond buisleidingen, het beheer en toezicht en de registratie van de ligging van buisleidingen. In de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) wordt de regelgeving verder uitgewerkt en worden regels gesteld ten aanzien van risico's en zonering langs buisleidingen, het opnemen van regels in bestemmingsplannen, technische eisen, het aanwijzen van een toezichthouder, melding van incidenten en beschikbaarheid van noodplannen. Als categorieën buisleidingen waarvoor het Bevb geldt zijn voorlopig alleen buisleidingen met een druk vanaf 16 bar en een uitwendige diameter van respectievelijk 50 en 70 mm voor het transport van aardgas en vloeibare brandstoffen aangewezen.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is vanaf 1 april 2015 vastgelegd in de Wet Basisnet en de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wgvs). Voor ruimtelijke ordening in relatie tot transportroutes is er het Besluit transportroutes externe veiligheid (BTEV). Dit besluit is gebaseerd op de Wro en de Wm. Volgens het Bevt mag op grond van een ruimtelijke besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone (PR) worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Het Bevt gaat ook in op de hoogte van het groepsrisico. Wanneer het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt is een verantwoording van het groepsrisico is niet verplicht.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Onderstaand een screenshot van die website.

^{Uitsnede risicokaart (plangebied binnen zwarte cirkel)}

Hieruit is op te maken dat op circa 230 meter van het plangebied een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen is gelegen. De buisleiding heeft een diameter van 6 inch (15,2 cm) en een maximale werkdruk van 40 bar. Het invloedsgebied bedraagt 70 meter. Het plangebied is hiermee buiten het invloedsgebied gelegen.

Verder is op circa 450 meter van het plangebied de N416 gelegen, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaats kan vinden. Het invloedsgebied van een basisnetroute over de weg is 200 m provinciale weg en 50 m voor rijkswegen. Het plangebied is hiermee buiten het invloedsgebied gelegen.

Derhalve kan geconcludeerd worden dat er geen belemmeringen zijn voor het aspect externe veiligheid.

De Watertoets is voortgekomen uit het Kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water', de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de Startovereenkomst Waterbeleid 21^e eeuw. Sinds 1 november 2003 is de Watertoets ook wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) later vervangen door de Wro.

Waterbeleid van de 21e eeuw

De kern van het Waterbeleid 21^e eeuw is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. Het water de ruimte geven betekent dat in het landschap en in de stad ruimte gemaakt wordt om water op te slaan. Daarmee worden problemen in andere, lager gelegen gebieden voorkomen. Dit beleid is tot stand gekomen via een samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten en waterschappen.

Het Waterbeleid 21^e eeuw breekt met de traditie van zoveel mogelijk pompen en zo snel mogelijk lozen. De waterbeheerders hebben samen gekozen voor een drietrapsstrategie, die uitgaat van het principe dat een overvloed aan water wordt opgevangen waar deze ontstaat. Dat betekent dat het water niet meer zo snel mogelijk afgevoerd wordt, maar dat het water zolang mogelijk wordt vastgehouden onder andere in de bodem. Is vasthouden niet meer mogelijk, dan bergen de waterbeheerders het in gebieden die daarvoor zijn uitgekozen. Door het water zo lang mogelijk vast te houden wordt tevens verdroging voorkomen. De strategie vasthouden, bergen, afvoeren betekent ook dat het water meer dan nu de kans krijgt om langzaam in de grond te zakken waarmee het watertekort wordt bestreden. Pas als het niet anders kan, wordt het water afgevoerd.

Waterplan Rhenen

Het Waterplan “een berg mooi water” is door de gemeenteraad vastgesteld op 26 april 2005 en heeft ten doel effectief en efficiënt om te gaan met water in de gemeente. De watervisie beschrijft de beoogde ontwikkeling van het water tot 2025. Het waterplan gaat in op de waterkwantiteit, de waterkwaliteit en de waterketen. Bij de streefbeelden voor het bebouwd gebied ligt de nadruk op het saneren van riooloverstorten en het afkoppelen van verhard oppervlak.

Voor onderhavig plan zijn de volgende relevante streefbeelden voor 2025 te noemen:

• Grondwateroverlast komt niet voor.
• Alle in- en uitbreidingen (vanaf 2005) zijn waterneutraal.
• Bij nieuwbouw (vanaf 2005) worden geen uitlogende materialen toegepast, zoals zink, koper en lood.
• Vanaf 2005 wordt in in- en uitbreidingen het regenwater van schone oppervlakken niet op de riolering geloosd.
• In Elst, Rhenen en Achterberg is circa 30 % van het verharde oppervlak van de riolering afgekoppeld (ten opzichte van 1998, onder voorbehoud van voldoende financiële middelen).

In het waterplan is eveneens vermeld op welke plannen de watertoets van toepassing is op basis van de richtlijnen in de “Handreiking Watertoets 2”. Het benodigd overleg is afhankelijk van het soort plan en de mogelijke gevolgen voor het watersysteem. Het hiernavolgend wateradvies gaat hier nader op in.

Planspecifiek

Watertoets

Met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling is een digitale watertoets uitgevoerd op de website www.dewatertoets.nl (zie bijlage 10). De toets is uitgevoerd voor de ontwikkeling in het beheergebied van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Hieruit is naar voren gekomen dat er sprake is van een waterschapsbelang, waarvoor de normale procedure kan worden doorlopen. In het kader van de Wro-procedure zal vooroverleg plaatsvinden met het waterschap om de gevolgen voor water inzichtelijk te maken en te bespreken.

Waterplan

In het gemeentelijk waterplan staat een aantal criteria op basis waarvan kan worden bepaald of vroegtijdig overleg met het waterschap nodig is. In hoofdlijnen treden geen veranderingen op in het watersysteem en zijn er ter hoogte van het plangebied geen knelpunten in de waterhuishouding. Evenmin is er sprake van een herontwikkeling met ingrijpende wijziging van (stedenbouwkundige) structuren.

Per saldo is sprake van een toename van circa 700m² verharding. Het hemelwater vanaf schone verharde oppervlakken (dak en straat) wordt in het plangebied geïnfiltreerd door minstens 45 mm van het water (van een maatgevende bui) te infiltreren in de bodem. Dit gebeurt door middel van een infiltratieriool en/of infiltratiekoffers. Het plan heeft geen gevolgen voor overige waterthema's zoals waterveiligheid, droogte, waterkwaliteit en beheer en onderhoud. Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt zijn derhalve geen belemmeringen voor de realisering van het project te verwachten.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van EZ (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website synbiosys.alterra.nl/natura2000 geraadpleegd. Onderstaand een screenshot van die website.

Rond de gehele kern Elst is het Nationaal Natuurnetwerk (NNN) gelegen. Het plangebied was reeds bebouwd en de ontwikkeling van 15 woningen op de locatie heeft dan ook geen gevolgen voor de nabijgelegen natuurgebieden.

Soortenbescherming

In november 2012 is onderzoek uitgevoerd naar de beschermde fauna op verschillende planlocaties in Elst (zie bijlage 6). Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat in het plangebied geen verblijfplaatsen voor beschermde soorten zijn aangetroffen. De groenstrook rondom de voormalige sporthal (reeds gesloopt) heeft een functie als foerageergebied voor dwergvleermuizen.

Het kappen van de bomen op de locatie gymzaal zal niet leiden tot een overtreding van de Flora & faunawet. Het gebied zal mogelijk (tijdelijk) minder geschikt zijn voor foeragerende gewone dwergvleermuizen, maar dit zal naar verwachting niet leiden tot het bedreigen van de gunstige staat van instandhouding van de lokale populatie van de gewone dwergvleermuis. In de directe omgeving van het plangebied is voldoende alternatief foerageergebied aanwezig en vleermuizen zijn niet afhankelijk van een enkel foerageergebied, maar maken gebruik van een netwerk van gebieden. Om de functionaliteit van het gebied in de toekomst te garanderen worden nieuwe bomen langs de Irenestraat geplant. Het advies van de omgevingsdienst is terug te lezen in bijlage 8.

Erkan nooit worden uitgesloten dat er toch vleermuizen worden aangetroffen. Als bij werkzaamheden toch vleermuizen worden aangetroffen dan is de zorgplicht uit de Flora- en faunawet van toepassing. De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is daarmee aangetoond.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

De verkeersontsluiting van de locatie bevindt zich aan drie zijden, te weten de Oranjestraat, de Nassaustraat en de Irenestraat. Langs deze straten zijn trottoirs te vinden en parkeerplaatsen in vakken. Er is vooral sprake van bestemmingsverkeer voor de woonbuurt. In het plangebied geldt een snelheidsregime van 30 km/uur.

Ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwe woningen zullen verder geen aanpassingen hoeven te worden gedaan in het openbaar gebied. In de straatprofielen blijft ruimte voor trottoirs voorlangs de woningen. De nieuwe achterstraat wordt met een inrit aan de Nassaustraat aangesloten.

Parkeren

De gemeente Rhenen heeft parkeernormen opgesteld voor verschillende woningtypen. Voor middenwoningen betreft dit 1,7 parkeerplaatsen per woning, voor hoekwoningen 1,9 parkeerplaatsen per woning. Het programma bestaat uit 5 middenwoningen en 10 hoekwoningen. Hiermee komt de totale behoefte op (5*1,7 + 10*1,9) 28 parkeerplaatsen. In het openbaar gebied moeten daarvan per woning 0,3 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor bezoekers, wat neerkomt op 5 parkeerplaatsen.

Via de nieuwe achterstraat zijn in totaal 16 parkeerplaatsen op eigen terrein te bereiken. Daarnaast zijn er 3 parkeerplaats via de bestaande achterstraat op eigen terrein te bereiken.

In de periode van 24 november tot 7 december 2014 is door de gemeente Rhenen een parkeertelling uitgevoerd in de omgeving van de locatie (zie bijlage 3). De telling is gedurende 14 dagen steeds op drie dagdelen uitgevoerd en mag dus als representatief beoordeeld worden.

Uit deze verkeerstellingen blijkt dat voor de overige parkeerplaatsen voldoende ruimte beschikbaar is op bestaande parkeerstroken. Er wordt voorzien in 5 parkeerplaatsen aan de Irenestraat en 5 parkeerplaatsen aan de Oranjestraat.

^{Overzicht parkeerbalans}

In de voorgaande parkeertelling is de voormalige sporthal in de parkeertelling achterwege gelaten, omdat deze reeds gesloopt is. Aangezien de sporthal een verkeersaantrekkende werking had met een bepaalde parkeervraag, zal de situatie mogelijk nog positiever uitvallen dan in voorgaande parkeertelling is geschetst.

In het voorjaar van 2016 is een nieuwe parkeertelling uitgevoerd (zie bijlage 4). Deze parkeertelling ondersteunt de eerdere bevindingen uit de parkeertelling van eind 2014, waarop model 15 is gebaseerd.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect parkeren.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden.

Archeologie

Het groeiende besef dat de toenemende ruimtelijke ontwikkelingen - en de bodemingrepen die daarmee gepaard gaan - op termijn het bodemarchief vernietigen, heeft in 1992 geleid tot de Conventie van Valletta (Verdrag van Malta). In dit Europese verdrag is vastgelegd dat het archeologisch erfgoed dat zich in de bodem bevindt beter beschermd moet worden. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd.

In Nederland is het verdrag van Malta geïmplementeerd met de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Deze wet is op 1 september 2007 van kracht geworden. Door middel van de Wamz is de omgang met het bodemarchief verankerd in onder andere de Monumentenwet 1988 en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op basis hiervan zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat, waar nodig, die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente en dit moet bij vaststelling van bestemmingsplannen (en andere ruimtelijke besluiten) meegenomen worden.

Planspecifiek

Voor het plangebied is een verkennend booronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5 Archeologisch onderzoek). In dit onderzoek is op de locatie een plaggendek aangetroffen. Binnen en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen waarnemingen van archeologische waarden bekend, maar dit kan met onderzoeksintensiteit te maken hebben. De aanwezigheid van archeologische waarden kan vooralsnog niet uitgesloten worden.

Gezien de hoge verwachting dient een waarderend onderzoek in de vorm van proefsleuven (IVO-P) te volgen als volgende stap in de AMZ-cyclus. Naar verwachting vindt dit onderzoek begin 2016 plaats. Vooralsnog blijft ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden een dubbelbestemming van kracht.

Binnen het plangebied bevinden zich geen cultuurhistorisch waardevolle elementen. Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect archeologie en cultuurhistorie.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Exploitatieovereenkomst

Het ontwikkelingsplan is een particulier initiatief. Om het verhaal van eventuele kosten voor de gemeente zeker te stellen, worden in de door projectontwikkelaar en gemeente af te sluiten koopovereenkomst afspraken opgenomen met betrekking tot het verhaal van de in artikel 6.2.3 en 6.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening genoemde kosten. Hier wordt onder anderen opgenomen dat de projectontwikkelaar op privéterrein de sloop van het voormalige postkantoor, het desgewenst verwijderen van de funderingsresten van de gymzaal, het terrein bouw en woonrijp maakt en de achterstraat aanlegt. Ook wordt geregeld dat de projectontwikkelaar de parkeerplaatsen langs de Oranjestraat en de Irenestraat binnen de werkgrenzen opnieuw aanlegt alsmede de trottoirs binnen de werkgrenzen. Tenslotte wordt een regeling opgenomen omtrent het kostenverhaal bij tegemoetkoming in (plan)schade. In de koopovereenkomst worden tevens algemene regels opgenomen omtrent rechten en geschillen.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). De verbeelding omvat de laatste afspraken over InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en vaak ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2012.

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt Hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:

Wonen

De bestemming 'Wonen' betreft alle woonbebouwing. Binnen de bestemming vallen zelfstandige woningen, die specifiek zijn aangeduid als vrijstaand, half-vrijstaand of aaneengebouwd.

Waarde - Archeologie

Voor de gebieden buiten de terreinen van archeologische waarden, geldt de bestemming 'Waarde - Archeologie'. Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk voor plangebieden die niet groter zijn dan 100 m² of bouwaanvragen waarbinnen de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.

Voor wat betreft de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Deze vergunning is niet vereist in het geval het plangebied niet groter is dan 100 m² of de bodem tot maximaal 30 cm onder maaiveld wordt geroerd.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het voorontwerp bestemmingsplan is toegestuurd aan de Provincie Utrecht, de Gasunie, Vitens en het Waterschap De Stichtse Rijnlanden. De ontvangen reacties bevatten geen inhoudelijke adviespunten over het plan. Alleen door het waterschap wordt een tekstuele aanpassing geadviseerd over de manier van hemelwaterinfiltratie in het plan. Dit advies is overgenomen.

Het bestemmingsplan is van donderdag 9 juni 2016 tot en met woensdag 20 juli 2016 voor een ieder ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.