In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Weteringsteeg 51 van de gemeente Rhenen;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0340.BPWeteringsteeg51.oh01 met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

gevel aan de achterkant van een gebouw;

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, waarbij de bed and breakfast ondergeschikte is aan de hoofdfunctie;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende bedrijfsactiviteiten een ruimtelijke uitstraling hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, in overeenstemming is;

de uitoefening van een beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt;

ten aanzien van bebouwing:

bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;

ten aanzien van gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolgde de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

niet-overdekte piste voorzien van een bewerkte of aangepaste bodem waar training en africhting, instructie aan derden en toetsing van prestaties van paarden in diverse disciplines plaatsvinden;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; onder detailhandel wordt ook gerekend verkoop via internet waarbij de goederen ter plaatse worden opgeslagen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een agrarisch bedrijf dat overwegend afhankelijk is van de bij het bedrijf behorende gronden als agrarisch productiemiddel;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmeting dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

de leefvorm of samenlevingsvorm van een alleenstaande of een gezin, waaronder mede wordt begrepen:

1. 1.een met een gezin gelijk te stellen samenlevingsverband, daaronder begrepen een woongroep van mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking;
2. 2.de gezamenlijke huisvesting van een groep van maximaal 4 personen die gebruik maken van de gemeenschappelijke voorzieningen in de woning;

een agrarisch bedrijf gericht op het telen, kweken en verzorgen van sierteeltgewassen (bomen, heesters, planten en bloemen) of tuinbouwzaden, waarbij de exploitatie van het bedrijf geheel of grotendeels gebonden is aan ter plaatse of in de nabijheid aanwezige gronden;

tijdelijke zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt;

activiteit die uitsluitend uitgeoefend kan worden naast de feitelijk aanwezige hoofdfunctie, en die wat betreft vloeroppervlak en inkomensvorming ondergeschikt is aan die hoofdfunctie;

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

voor een bouwwerk op een bouwperceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende, afgewerkte maaiveld ter hoogte van het hoofdgebouw;

de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, natuur en/of ecologie;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine/-molen.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarisch gebruik;
2. b. water;
3. c. behoud en/of herstel van oever- en slootvegetaties;
4. d. groenvoorzieningen,
   met de daarbij behorende:
5. e. bouwwerken;
6. f. erfbeplanting;
7. g. wegen en paden;
8. h. erven en terreinen.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

1. a. de bouwhoogte en de oppervlakte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen buiten een bouwvlak niet meer bedragen dan respectievelijk 3 m en 4 m².

Het Bevoegd Gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van:

1. a. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke waarden van de gronden;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het Bevoegd Gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 3.2 ten behoeve van de bouw van schuilgelegenheden buiten een bouwvlak, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. a. per volwaardig grondgebonden agrarisch bedrijf zijn maximaal 2 schuilgelegenheden toegestaan;
2. b. een schuilgelegenheid is uitsluitend toegestaan indien dit in het kader van een doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk is;
3. c. een schuilgelegenheid wordt gebouwd op meer dan 500 m afstand van de bij het agrarisch bedrijf behorende bedrijfsgebouwen, dan wel op agrarische gronden indien deze door een belangrijke barrière zijn gescheiden;
4. d. de gezamenlijke oppervlakte aan schuilgelegenheden mag niet meer dan 50 m² bedragen;
5. e. de goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 3 m en 4 m.

1. a. Het Bevoegd Gezag is op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd de binnen de bestemming Agrarisch gelegen gronden te wijzigen ten behoeve van het vergroten van bouwvlakken tot een oppervlakte van maximaal 1 ha voor zover de percelen gelegen zijn ter plaatse van de aanduiding ‘reconstructiewetzone – verwevingsgebied’, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. voor de wijziging dient in ieder geval een ondernemersplan te worden opgesteld waaruit blijkt dat wijziging noodzakelijk is in het kader van een doelmatige agrarische bedrijfsvoering;
   2. 2. de uitbreiding dient plaats te vinden ten behoeve van de grondgebonden agrarische bedrijfsvoering;
   3. 3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden mogen niet worden aangetast;
   4. 4. de wijziging mag niet leiden tot een aantasting van het landschappelijk karakter van het gebied;
   5. 5. een wijziging met de daarbij behorende bebouwing en inrichting dient inpasbaar te zijn in de landschapsstructuur; waar mogelijk zal door het stellen van voorwaarden een versterking van de landschapsstructuur worden nagestreefd;
   6. 6. een wijziging met de daarbij behorende bebouwing en inrichting mag niet leiden tot nadelige gevolgen voor de natuurwaarden;
   7. 7. de wijziging mag niet leiden tot een onevenredige toename van de hinder op nabijgelegen hindergevoelige functies;
   8. 8. bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt –voor zover van toepassing- het bepaalde in artikel 34 in acht genomen;
   9. 9. bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheden dienen de wettelijke bepalingen inzake natuurregelgeving, waaronder in elk geval begrepen het bepaalde in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet, in acht te worden genomen;
   10. 10. bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheden dient een watertoets te worden verricht.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroep- en bedrijf aan huis;
3. c. bed and breakfast;

met daarbij behorende:

4. d. bouwwerken;
5. e. watergangen;
6. f. wegen en paden;
7. g. terreinen, tuinen en erven.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. per bestemmingsvlak is maximaal één woning toegestaan, tenzij anders is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
2. b. de afstand tot de as van de weg van woningen mag niet minder bedragen dan de bestaande afstand dan wel de bestaande afstand vermeerderd met maximaal 5 m;
3. c. het oprichten van gebouwen vóór (het verlengde van) de voorgevel van de woning is niet toegestaan, met uitzondering van toegangsportalen, erkers en naar de aard daarmee gelijk te stellen aanbouwen;
4. d. de afstand van bijbehorende bouwwerken tot de woning mag niet meer dan 20 m bedragen;
5. e. woningen worden met kap gebouwd;
6. f. de maatvoering van de bebouwing mag niet meer bedragen dan de maatvoering die is aangegeven in onderstaande tabel:

Het Bevoegd Gezag kan ten aanzien van het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het bebouwingsbeeld;
3. c. landschappelijke inpassing;
4. d. de verkeersveiligheid,

nadere eisen stellen aan:

5. e. de plaats van gebouwen in die zin dat bijbehorende bouwwerken 3 m achter de voorgevel van de woning moeten worden gebouwd;
6. f. de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een grotere oppervlakte dan 6 m² en/of een grotere bouwhoogte dan 1,5 m.

Het Bevoegd Gezag kan afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 4.2 onder f voor een goothoogte van woningen van maximaal 4,5 m, mits vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar is;
2. b. het bepaalde in lid 4.2 onder b, voor het herbouwen van een woning op een andere locatie, mits:
   1. 1. herbouw plaatsvindt binnen hetzelfde bestemmingsvlak;
   2. 2. herbouw vanuit landschappelijk, stedenbouwkundig en/of milieukundig oogpunt een verbeterde situering tot gevolg heeft;
   3. 3. de belangen van omliggende (niet-)agrarische bedrijven en aangrenzende percelen niet worden aangetast;
   4. 4. herbouw van de woning niet in strijd is met de wettelijke bepalingen van natuurbeschermingsrecht, waaronder in elk geval begrepen het bepaalde in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet;
   5. 5. wordt voldaan aan het bepaalde in de Wet geluidhinder.

1. a. Het Bevoegd Gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 4.1 ten behoeve van zwembaden, met dien verstande, dat:
   1. 1. per woning maximaal één zwembad is toegestaan;
   2. 2. een zwembad uitsluitend achter (het verlengde van) de achtergevel van de woning is toegestaan;
   3. 3. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens ten minste 3 m bedraagt;
   4. 4. de oppervlakte van een zwembad ten hoogste 50 m² bedraagt;
   5. 5. een zwembad niet meer dan 0,2 m boven het maaiveld mag uitsteken.
2. b. Het Bevoegd Gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 4.1 ten behoeve van een buitenrijbaan, met dien verstande, dat:
   1. 1. het ten hoogste één buitenrijbaan betreft bij eenzelfde woning met een oppervlakte van ten hoogste 1.200 m²;
   2. 2. de buitenrijbaan binnen het bestemmingsvlak wordt gesitueerd;
   3. 3. de buitenrijbaan landschappelijk wordt ingepast;
   4. 4. de afstand tussen de buitenrijbaan en de woning van derden dient 50 m te bedragen dan wel 30 m indien geen lichtmasten worden gebouwd;
   5. 5. de ter plaatse voorkomende landschaps- en natuurwaarden niet onevenredig worden aangetast;
   6. 6. de bouwhoogte van lichtmasten niet meer dan 8 m bedraagt en de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer dan 2 m bedraagt.
3. c. Het Bevoegd Gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 4.5 voor de omvang van de uitoefening van het beroep- en bedrijf aan huis en toestaan dat deze niet meer mag bedragen dan 50% van de oppervlakte van de woning tot een maximum van 100 m² mits het beroep aan huis een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft en behoudt, die met de woonfunctie in overeenstemming is.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn naast voor de overige aangewezen bestemmingen mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

1. a. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
2. b. Bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen zijn op de in lid 5.1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het betreft:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte tot ten hoogste 250 m²;
   3. 3. mits het bouwwerk zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

1. a. Het Bevoegd Gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 5.2 sub a met in acht neming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Een omgevingsvergunning als bedoeld in 5.3 sub a wordt verleend, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
3. c. Een omgevingsvergunning als bedoeld in 5.3 sub a wordt voorts verleend, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de afwijking regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

1. a. Het is verboden op of in de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm, waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het verwijderen van funderingen en het aanleggen van drainage;
   2. 2. het verlagen of verhogen van het waterpeil;
   3. 3. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;
   4. 4. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.
2. b. De werken of werkzaamheden, waarvoor het verbod onder a geldt, zijn slechts toelaatbaar, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologisch deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad of mogelijk schade kan worden voorkomen door aan de vergunning regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de werkzaamheden door een archeologisch deskundige.
3. c. Het verbod, als bedoeld onder a, is niet van toepassing indien:
   1. 1. de werken een oppervlakte hebben tot ten hoogste 100 m²;
   2. 2. de werken of werkzaamheden mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning, omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden of een ontgrondingvergunning;
   3. 3. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van in werking treden van het plan;
   4. 4. behoren tot het normale onderhoud en beheer van de gronden;
   5. 5. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Het Bevoegd Gezag is op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd:

1. a. het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
   1. 1. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
   2. 2. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld;
2. b. de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' toe te kennen aan gronden, grenzend aan deze dubbelbestemming, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien de bestaande bebouwing afwijkt van de in deze regels gegeven voorschriften ten aanzien van:

• goot- en bouwhoogte;
• oppervlakte;
• inhoud;
• afstanden;
• afdekking van gebouwen

zijn de bestaande maten, hellingen, dan wel afstanden eveneens toegestaan.

Onderkeldering is uitsluitend toegestaan onder (bedrijfs)woningen en in maximaal één laag waarvan de diepte niet meer dan 3 m mag bedragen.

Het Bevoegd Gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen ten behoeve van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft, dit tot een maximum van 1 m;
3. c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat deze bouwhoogte ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot met niet meer dan 5 m inclusief antennes, uitsluitend mits de masten worden geplaatst op gebouwen gelegen binnen het bouwvlak in de bestemming Agrarisch, met een maximum van drie per agrarisch bouwvlak;
4. d. de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van het bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer bedraagt dan 60 m³;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 5 m;
   3. 3. het bepaalde ten aanzien van het tijdelijk gebruik van bijgebouwen bij woningen en bedrijfswoningen, en toestaan dat een bijgebouw wordt verbouwd en gebruikt ten behoeve van bewoning, met dien verstande dat:
5. e. het bewoning betreft in het kader van mantelzorg, hetgeen te dient worden aangetoond aan de hand van een CIZ-indicatie;
   1. 1. de oppervlakte van het bijgebouw niet meer mag bedragen dan 125 m²;
   2. 2. van het vervallen van de noodzaak van mantelzorg dient door of vanwege de gebruiker van het hoofdgebouw waaraan of waarbij de mantelzorg is verleend, aan burgemeester en wethouders schriftelijk mededeling te worden gedaan;
   3. 3. indien de noodzaak van mantelzorg is vervallen gaan burgemeester en wethouders over tot intrekking van de ontheffing.
   4. 4. het bepaalde ten aanzien van de bestemmingsregels bij woningen en bedrijfswoningen, en toestaan dat een tijdelijke woonunit wordt geplaatst en gebruikt, met dien verstande dat:
6. f. het bewoning betreft in het kader van mantelzorg, hetgeen te dient worden aangetoond aan de hand van een CIZ-indicatie;
   1. 1. de oppervlakte van de tijdelijke woonunit niet meer mag bedragen dan 125 m²;
   2. 2. de bouwhoogte van de tijdelijke woonunit niet meer mag bedragen dan 4 m;
   3. 3. de afstand van de tijdelijke woonunit tot aangrenzende percelen dient minimaal 2 m te bedragen;
   4. 4. de maximale afstand van de tijdelijke woonunit tot het hoofdgebouw bedraagt niet meer dan 20 m;
   5. 5. van het vervallen van de noodzaak van mantelzorg dient door of vanwege de gebruiker van het hoofdgebouw waaraan of waarbij de mantelzorg is verleend, aan burgemeester en wethouders schriftelijk mededeling te worden gedaan;
   6. 6. indien de noodzaak van mantelzorg is vervallen gaan burgemeester en wethouders over tot intrekking van de ontheffing;
   7. 7. bij de toepassing van de ontheffingsbevoegdheid dienen de wettelijke bepalingen inzake natuurregelgeving, water en archeologie, in acht te worden genomen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. b. Het Bevoegd Gezag kan eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

1. a. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan Weteringsteeg 51.

Aldus vastgesteld door de Raad van Gemeente Rhenen in de vergadering van d.d.

De aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is een verzoek tot functieverandering door de huidige eigenaar van het perceel aan de Weteringsteeg 51 te Achterberg in de gemeente Rhenen. Ter plaatse is een rendabele agrarische bedrijfsvoering niet meer realiseerbaar en daardoor is de wens ontstaan om de agrarische bebouwing te slopen met als doel om ter compensatie een groter woongebouw te mogen realiseren. Met uitzondering van maximaal 125 m² aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen zal het voormalig agrarisch bedrijf volledig worden gesloopt.

Het woongebouw moet door twee huishoudens bewoond kunnen worden. Feitelijk is er dus sprake van twee woningen in één woongebouw. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan ex artikel 3.1 Wro noodzakelijk.

Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het geven van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied. Deze regeling heeft voor het plangebied ter plaatse van het perceel aan de Weteringsteeg 51 een vernieuwend karakter en is gericht op het wijzigen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden.

Ontwikkelingen waarvoor reeds ontheffing en/of vergunning is verleend, zijn ook opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Het plangebied betreft het perceel Weteringsteeg 51 te Achterberg, kadastraal bekend als Gemeente Rhenen, Sectie K, nummer 1126. Het perceel ligt in het landelijk gebied van de gemeente Rhenen tussen Rhenen en Veenendaal in de provincie Utrecht.

Afbeelding 1.1: ligging van het plangebied

Het perceel is een rechthoek van circa 60 meter breed en 450 meter diep, gezien vanaf de Weteringsteeg. Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 2,5 hectare. Het wordt in het noordoosten begrensd door de Weteringsteeg, in het noordwesten door agrarische bebouwing en agrarisch open gebied en aan de zuidkant door agrarisch open gebied.

Afbeelding 1.2: begrenzing van het plangebied

In het noordoostelijk deel van het plangebied zijn agrarische bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning gesitueerd. Rondom deze bebouwing is enige verharding aanwezig. De rest van het perceel bestaat uit open gebied in de vorm van gras ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering (veehouderij).

Het vigerende bestemmingsplan voor de Weteringsteeg 51 is het bestemmingsplan "Buitengebied partiële herziening 1997" van de gemeente Rhenen, dat onherroepelijk is geworden op 24 juli 2000. Het plangebied heeft hier de bestemming "Agrarisch gebied A" waarbinnen slechts één bedrijfswoning per bouwvlak met een inhoud van 600 m³ mag worden gebouwd.

Voor het buitengebied van de gemeente Rhenen is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding: "Buitengebied 2010". Het voorontwerp is door de burgemeester en wethouders op 9 maart 2010 ter inzage gelegd. In dit bestemmingsplan wordt het plangebied bestemd als “Agrarisch” met de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie”. Binnen de bestemming “Agrarisch” is eveneens één bedrijfswoning toegestaan met een inhoud van 600 m³.

Het ontwerpbestemmingsplan "Buitengebied 2010", waarin voor voorliggende locatie geen wijzigingen ten opzichte van het voorontwerp zijn doorgevoerd, is op 13 januari 2011 ter inzage gelegd.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied, in de vorm van een functioneel-ruimtelijke en een stedenbouwkundig-ruimtelijke analyse en waardering. Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van het relevante beleid, onderverdeeld in bovengemeentelijk en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 komen de relevante omgevingsaspecten aan bod. In hoofdstuk 5 wordt de juridische uitvoerbaarheid uiteengezet. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid toegelicht.

Het plangebied ligt aan de Weteringsteeg in Rhenen. De Weteringsteeg loopt parallel aan de nabij gelegen provinciale weg N233, die op zijn beurt een verbinding vormt tussen de snelwegen de A12 en de A15. De omgeving is een natuurrijk gebied. Zo ligt het perceel in het valleigebied van de Utrechtse Heuvelrug, een aardkundig waardevol gebied, en nabij de Grebbeberg, die is aangewezen als een aardkundig monument.

De bodem van de gemeente Rhenen is in de afgelopen tienduizenden jaren ontstaan. Landijs, zandstormen en onbedijkte rivieren hebben hun sporen achtergelaten. De bodem van het plangebied bestaat uit veen. Ter plaatse van de Weteringsteeg is sprake van een kampenlandschap met slagenstructuren die haaks staan op de Grift en de Heuvelrug. De combinatie van ontstaansgeschiedenis, bebouwing, beplanting en het kleinschalige karakter maakt het gebied een cultuurhistorisch en landschappelijk waardevol geheel.

Een kampenlandschap kenmerkt zich door verspreid staande boerderijen. Iedere boer heeft in de buurt zijn eigen bouw- en grasland. Het bouwland ligt op de hoge plekken. Om het bouwland lagen singels van bomen en struiken, die als afrastering voor het vee en als houtvoorziening diende.

Het plangebied is typerend voor het kampenlandschap. Zo heeft het perceel aan de Weteringsteeg 51 een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning, met daarachter een agrarisch grasland afgebakend door singels van bomen. De agrarische bebouwing en het grasland worden gebruikt ten behoeve van veehouderij.

In het landelijk gebied wijzigt het gebruik van gebouwen en gronden, mede als gevolg van veranderingen in de landbouw. Het aantal agrarische bedrijven neemt al jaren af. Deels komt dat doordat het steeds lastiger is voldoende inkomsten uit de agrarische activiteiten te halen. Ook ter plaatse is een rendabele bedrijfsvoering niet meer realiseerbaar en derhalve is de wens ontstaan een deel van de agrarische bebouwing te slopen en een groter woongebouw te realiseren, die tevens door twee huishoudens bewoond zou mogen worden.

Voor dit plan zal een wijziging van functie of bestemming nodig zijn.

Binnen het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied partiële herziening 1997" heeft het plangebied de enkelbestemming 'Agrarisch gebied A'. Binnen deze bestemming is één bedrijfswoning in het bouwvlak toegestaan, met een maximale inhoud van 600 m³.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft de nieuwe bestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch'. Deze wijziging past binnen de regeling Ruimte voor Ruimte met maatwerk zoals beschreven in subparagrafen 3.2.1 en 3.2.3 van deze toelichting.

De oppervlakte van de totale bebouwing op het perceel bedraagt ongeveer 1.030 m². De gebouwen worden omgeven door enige verharding.

Afbeelding 2.1: Bestaande bebouwing in het plangebied (bron: Google)

Voor dit plan wordt 818 m² aan bedrijfsopstallen gesloopt in ruil voor het bijbouwen van 300 m³ aan het huidige woongebouw. Het woongebouw heeft een oppervlakte van ongeveer 90 m² en ligt aan de weg, met de voorgevel naar de weg toe. Dit woongebouw blijft grotendeels behouden en zo ook een deel van de agrarische bebouwing dat achter de bedrijfswoning ligt, met een oppervlakte van 125 m². In onderstaande afbeelding is te zien hoe de huidige bebouwing op het perceel is gesitueerd en welk deel zal worden gesloopt ten behoeve van dit plan.

Afbeelding 2.2: situering van de bestaande bebouwing, de te slopen bebouwing en de te handhaven bebouwing (bron: Van Westreenen BV)

In de onderstaande doorsneden is te zien hoe de huidige bedrijfswoning eruitziet.

Afbeelding 2.3: aangezicht van de voor- en rechterzijgevel van de huidige bedrijfswoning (bron: Van Westreenen BV)

Alle voormalige agrarische bebouwing zal worden gesloopt met uitzondering van maximaal 125 m² aan bijgebouwen. Zo ook het achterste gedeelte van de bedrijfswoning. In de plaats hiervoor wordt het woongebouw naar achteren toe uitgebreid met 32 m², zoals te zien is in onderstaande uitsneden van de toekomstige situatie.

Afbeelding 2.4: aangezicht van de voor- en rechterzijgevel van het te ontwikkelen woongebouw (bron: Van Westreenen BV)

Zo wordt de bebouwing ter plaatse veel compacter. Het bebouwingsbeeld, de architectonische karakteristieken en kleur- en materiaalgebruik blijven gehandhaafd en het uiterlijk wordt niet aangetast. Dit betekent dat de dakvorm, de gevels en de gevelopeningen bij de verbouwing gehandhaafd blijven. De bebouwing zal donkerrode keramische dakpannen, donkerrode gevelklinkers, witte kozijnen en donkergroene deuren en ramen hebben en vormt zo karakteristieke landelijke bebouwing.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het (boven)gemeentelijk ruimtelijk beleid. Het betreft rijksbeleid, provinciaal en regionaal beleid dat dient door te werken in dit bestemmingsplan. In onderstaande paragrafen is volstaan met een korte samenvatting van het beleid.

In de Nota Ruimte zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2020 vastgelegd. De nota heeft vier algemene uitgangspunten: versterken van de economie, krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging van waardevolle groengebieden en veiligheid.

Op het gebied van verstedelijking zet de Nota Ruimte in op een voortzetting van het bundelingsprincipe. Bundeling draagt bij aan economische schaalvoordelen, benutting van (overheids)investeringen in voorzieningen (zoals die in infrastructuur), versterkt het draagvlak voor diverse stedelijke voorzieningen en beperkt de druk op het landelijke gebied.

Revitalisering, herstructurering en transformatie is cruciaal om deze ruimtelijke doelen van de Nota Ruimte te kunnen bereiken. Dat geldt eveneens voor een zorgvuldig beheer van het bestaand stedelijk en landelijk gebied. Met het opstellen van een bestemmingsplan voor het gebied Weteringsteeg 51 zorgt de gemeente voor een actueel juridisch kader voor de ontwikkeling van het plangebied en de ruimtelijke kwaliteit hierbinnen.

De kern van het Waterbeleid 21e eeuw is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. Het water de ruimte geven betekent dat in het landschap en in de stad ruimte gemaakt wordt om water op te slaan. Daarmee worden problemen in andere, lager gelegen gebieden voorkomen.

De waterbeheerders hebben samen gekozen voor een drietrapsstrategie, die uitgaat van het principe dat een overvloed aan water wordt opgevangen waar deze ontstaat. Dat betekent dat het water niet meer zo snel mogelijk afgevoerd wordt, maar dat het water zolang mogelijk wordt vastgehouden onder andere in de bodem. Is vasthouden niet meer mogelijk, dan bergen de waterbeheerders het in gebieden die daarvoor zijn uitgekozen. Door het water zo lang mogelijk vast te houden wordt tevens verdroging voorkomen. De strategie vasthouden, bergen, afvoeren betekend ook dat het water meer dan nu de kans krijgt om langzaam in de grond te zakken. Zo wordt het watertekort bestreden. Pas als het niet anders kan, wordt het water afgevoerd.

Met de nieuwe Wet op de Archeologische Monumentenzorg is het accent komen te liggen op het streven naar het behoud en beheer van archeologische waarden in de bodem (in situ) en het beperken van (de noodzaak van) archeologische opgravingen. Uitgangspunt van het nieuwe beleid is tevens het principe 'de verstoorder betaalt'. Bij het voorbereiden van werkzaamheden die het bodemarchief kunnen verstoren (zoals de aanleg van een weg, een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein), dient onderzocht te worden of daardoor archeologische resten verstoord kunnen worden.

Als uit het onderzoek blijkt dat archeologische waarden aanwezig zijn en deze niet ter plaatse behouden kunnen blijven, dan dient de initiatiefnemer van het werk de kosten die gepaard gaan met het opgraven en conserveren van de plaats te dragen.

Vanaf de inwerkingtreding van de Wamz moet elke gemeente in het ruimtelijk ordeningsbeleid rekening houden met de bekende en verwachte archeologische waarden. Bij bodemingrepen van enige omvang dient het behoud van archeologische waarden afgewogen te worden tegen andere belangen. Om deze belangenafweging op adequate en verantwoorde wijze te maken, kunnen gemeenten archeologisch beleid en een daarbij behorend instrumentarium ontwikkelen. De gemeente Rhenen ontwikkelt momenteel een archeologische verwachtingen- en beleidskaart. Voorlopig worden de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de Archeologische Monumentenkaart (AMK) als instrumenten gebruikt.

Op basis van bovenstaande beleidsstukken kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan voldoet aan het rijksbeleid. Het plan is niet in strijd met het ruimtelijk beleid van het Rijk en heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding in het gebied. Regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden zijn opgenomen in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

Het overgangsrecht van de nieuwe wet regelt dat het huidige streekplan, welke op 13 december 2005 is vastgesteld, van rechtswege een structuurvisie wordt. Het plangebied ligt in een gebied dat binnen het streekplan is aangeduid als landelijk gebied 2, hoofdfunctie agrarisch. Het landelijk gebied 2 is een agrarisch gebied met zowel grondgebonden als niet-grondgebonden landbouw. Veel gebieden met grondgebonden landbouw hebben landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden en worden gekenmerkt door recreatief medegebruik. Binnen deze zone bevinden zich ook kleine recreatie- en natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Met betrekking tot de recreatie wordt binnen deze zone ingezet op:

• versterking van recreatief medegebruik en bijbehorende kleinschalige recreatieve voorzieningen voor dag- en verblijfsrecreatie;
• binnen ruimtelijke randvoorwaarden is uitbreiding van recreatieve en toeristische bedrijven en voorzieningen mogelijk, waarbij de agrarische structuur zo min mogelijk wordt aangetast.

Afbeelding 3.1: doorsnede van de plankaart van het Streekplan Utrecht 2005-2015 (bron: Streekplan Utrecht 2005-2015)

Ruimte voor ruimte
In het streekplan wordt aangegeven dat een niet-agrarische bedrijfsvorm in bestaande of te vernieuwen bedrijfsbebouwing (functieverandering) als alternatief
kan dienen voor de compensatie van sloop van agrarische bedrijfsgebouwen. Hierbij wordt gedacht aan opslag, ambachtelijke bedrijvigheid, kleinschalige handel of dienstverleningen recreatie van beperkte omvang. De provincie geeft daarnaast aan dat zij een substantiële reductie van bebouwing als uitgangspunt nemen. Door ontstening wordt ruimtelijke kwaliteitswinst en vitaliteit behaald. Het beleid voor vrijkomende bebouwing is (onder voorwaarden) primair gericht op kwaliteitswinst door ontstening van het landelijke gebied via (gedeeltelijke) sloop van voormalige bedrijfsbebouwing, in combinatie met vervangende nieuwbouw (ruimte voor ruimte) of vestiging van niet-agrarische bedrijfsvormen. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan is bij sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen, met een ondergrens van 1.000 m², de bouw van een extra woning mogelijk. De voorwaarden zijn:

• omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd;
• eventuele bijbehorende gronden blijven of komen beschikbaar voor de grondgebonden functies landbouw, natuur of recreatie, overeenkomstig
  de functie van het gebied;
• er wordt geen cultuurhistorische bebouwing gesloopt;
• een zorgvuldige landschappelijke inpassing is vereist, waarbij een beeldkwaliteitsrapport een nuttig hulpmiddel is.

Maatwerk
Bij ruimte-voor-ruimte is in speciale situaties maatwerk mogelijk, waarbij als voorwaarde geldt dat uiteindelijk sprake is van een verbetering van de ruimtelijke
kwaliteit. Een voorbeeld is het samenvoegen van de sloopoppervlaktes van meerdere kleine bedrijven (saldering). Een ander voorbeeld is de combinatie
van functiewijziging en ruimte-voor-ruimte (ook wel rood-voor-rood). Kwaliteitswinst kan hierbij worden behaald door enerzijds de sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen met een minimum van 1.000 m2. De nieuwe woning, als compensatie voor de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen, kan op de oorspronkelijke bedrijfskavel komen, maar mogelijk ook aan de rand van het dorp worden gebouwd door middel van verhandelbare ontwikkelingsrechten. Dit kan aan de orde zijn als woningbouw op de oorspronkelijke bedrijfskavel ruimtelijk niet gewenst is of als om andere redenen woningbouw ter plekke niet mogelijk is. Deze afweging wordt primair door de gemeente gemaakt.

De missie van de Provincie Utrecht voor de komende jaren is door het leggen van verbindingen Utrecht cultureel sterker te maken. Dit dient te gebeuren door in te zetten op samenhang tussen de beleidssectoren en ook door het stimuleren van verbindingen tussen cultuur en andere maatschappelijke sectoren.

Onder de noemer ‘Cultuur is kracht’ staat het beleid in de periode 2009-2012 in het teken van de volgende hoofddoelen:

• inzetten van cultuur als schakel in de samenleving (verbreden en verbinden);
• behoud en ontwikkeling van het cultureel erfgoed;
• stimuleren van de ruimtelijke kwaliteit (gebiedsontwikkeling en advies);
• ondersteunen van artistieke productie en vernieuwing.

Binnen deze hoofddoelen draait het telkens om het benutten en versterken van kwaliteit (aanbod), het verbeteren van de zichtbaarheid en de participatie (bereik) en het investeren in de basis (infrastructuur).

Wat betreft archeologie ligt tot en met 2012 prioriteit bij de implementatie van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg volgens het vastgestelde beleidskader uit 2007. Dit betekent onder andere het voortzetten van de ondersteuning van gemeenten in het ontwikkelen van archeologische verwachtingskaarten en de toetsing van ruimtelijke ingrepen volgens het hiertoe ontwikkelde kader in de Verordening Wro. De Provincie heeft ook een taak bij de aanwijzing van archeologische attentiegebieden.

Het belangrijkste beleidskader voor de voorliggende ontwikkelingen is de regeling Ruimte voor Ruimte die is opgenomen in de structuurvisie. Het beleid voor vrijkomende bebouwing in het buitengebied is primair gericht op kwaliteitswinst door ontstening van het landelijk gebied via (gedeeltelijke) sloop van voormalige bedrijfsbebouwing, in combinatie met vervangende woningbouw. Vraag is of de voorliggende ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden die aan de regelingen verbonden zijn. Het naastgelegen agrarische bedrijf wordt door de ontwikkelingen geenszins belemmerd in de bedrijfsvoering. Via de regels van dit bestemmingsplan blijven de gronden op het perceel beschikbaar voor de grondgebonden functies landbouw, natuur of recreatie. Tenslotte wordt er geen cultuurhistorische bebouwing gesloopt en wordt de nieuwe bebouwing zorgvuldig ingepast in het landschapsbeeld. Enige tekortkoming is dat de minimale hoeveelheid van 1.000 m² aan te slopen bedrijfsbebouwing niet wordt gehaald. Er wordt ter plaatse van de Weteringsteeg 51 echter 818 m² aan bedrijfsbebouwing gesloopt. Overigens wordt er ook geen hele nieuwe woning gebouwd, maar wordt het bestaande woongebouw uitgebreid naar twee woningen.

Omdat er niet aan alle voorwaarden wordt voldaan, is er voor de realisering van dit plan afstemming gezocht met de Provincie, wat heeft geresulteerd in toezegging voor de voorliggende ontwikkelingen middels de Ruimte voor ruimte regeling op maatwerk.

Wat betreft de in deze paragraaf besproken archeologie, zijn er regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden opgenomen in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

Het eerste product van de samenwerking regionale gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal is de Regionale Structuurvisie WERV. De structuurvisie is vastgesteld door de vier gemeenteraden in maart 2005. Ze is de visie op stedelijke ontwikkeling en op ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid van de WERV-regio.

Het WERV-gebied heeft een compacte stedelijke structuur met de belangrijkste kernen op de hoekpunten van een carré. De kernen hebben elk hun eigen kwaliteiten en specialismen, waardoor ze elkaar in meerdere opzichten aanvullen. De complementariteit die centraal staat in het concept van het stedelijk netwerk is daarmee in het WERV-gebied al duidelijk aanwezig. Kenmerkend is ook de hoge stedelijke dynamiek.

Het stedelijke carré ligt te midden van zeer waardevolle natuurgebieden en landschapsstructuren. Niet alleen het landelijk gebied buiten het carré heeft grote, beschermde kwaliteiten (Veluwe, Utrechtse Heuvelrug), maar ook de ruimte die als groen hart binnen het carré ligt: het Binnenveld.

In het uitvoeringsplan van de Structuurvisie is de ontwikkeling van het Binnenveld als één van de prioritaire thema’s aangegeven, wil de visie op verstedelijking zinvol zijn. Doel van de samenwerkende gemeenten is te komen tot een integrale aanpak voor het gehele Binnenveld om daarmee het groene karakter van het Binnenveld te behouden, gerelateerd aan de omliggende natuurgebieden van de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug, ecologische verbindingen en ecopassages.

De WERV gemeenten hebben in 2007 het Landschapsontwikkelingsplan Binnenveld opgesteld. Het plan geeft richting aan de gezamenlijke inspanning van de vier gemeenten voor de kwaliteit van het Binnenveld. De landschapsontwikkelingsvisie geeft de ruimtelijke visie op de gewenste ontwikkeling.

De WERV gemeenten willen het Binnenveld behouden als aantrekkelijk gemeenschappelijk uitloopgebied. Daarbij wordt onder meer nagestreefd het landschap van het Binnenveld te behouden en de landschappelijke differentiatie te versterken. Initiatieven voor functieverandering, vernieuwing en landgoedvorming worden begeleid; dit gebeurt met het oog op nieuwe ruimtelijke kwaliteit. Daartoe is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de eisen aan functieveranderingen en ontwikkelingen worden opgesomd.

In het LOP is aangegeven dat een beeldkwaliteitsplan Binnenveld is opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan (bkp) moet zich richten op de ruimtelijke kwaliteit van alle nieuwe bebouwing én landschappelijke inpassing als handvat naast- of aanvullend op de Welstandsnota. Het bkp is dus vooral bedoeld als begeleiding van bouwaanvragen op de erven in het Binnenveld. Het moet leiden tot een betere landschappelijke inpassing van ontwikkelingen op de verschillende bebouwde erven in het Binnenveld.

Daarbij kan met name gedacht worden aan vergroting van agrarische bedrijven en functieverandering van vrijkomende voormalig agrarische gebouwen. Het bkp verdeelt het Binnenveld in verschillende soorten landschappen, waarvoor de zes herkenbare cultuurhistorische landschappen uit het LOP de basis vormen. Deze zijn in het beeldkwaliteitsplan vertaald in landschappelijke deelgebieden. Per deelgebied zijn vervolgens richtlijnen opgenomen op drie verschillende schaalniveaus: het landschap, het erf en de bebouwing.

De voorliggende ontwikkeling aan de Weteringsteeg is gelegen aan de rand van het kampenlangschap "De Kampen", dat zich kenmerkt door strookvormige kavelvormen als gevolg van een vrij hoog grondwaterpeil. Als gevolg van het afnemen van de perceelsbeplantingen zijn de erven beeldbepalender geworden. Om de kleinschaligheid van het gebied te beschermen, dient de betekenis van de bebouwing af te nemen en het landschappelijk raamwerk versterkt te worden.

Het moet voorkomen worden dat de percelen verdwijnen achter de erven. De erven dienen daarom niet in de breedte (aan de wegen) uit te breiden, maar in de diepte (over de lengte). Dit versterkt de ervaring van de strookvormige percelering en verbindt het erf sterker met de landschappelijke beplantingsstructuren (houtwallen/-singels).

Voor het hele Binnenveld geldt dat bij functieverandering een bijdrage geleverd moet worden aan de verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Bij voorkeur worden bestaande gebouwen hergebruikt voor een nieuwe functie, waardoor het oorspronkelijke karakter van de bebouwing behouden blijft.

In de oorspronkelijke agrarische erven zijn karakteristieke en waardevolle boerderijen te herkennen als hoofdgebouw. Indien op zo’n erf sprake is van functieverandering, dan is in beginsel het uitgangspunt dat alle nieuwe bebouwing, wat betreft goothoogte en positie op het erf onderschikt is aan de oude boerderij. Dit betreft in ieder geval de bijgebouwen en eventuele bedrijfsgebouwen.

In het geval dat naast de oude boerderij een nieuw woongebouw wordt opgericht dient het nieuwe woongebouw visueel ondergeschikt te zijn aan de oude boerderij. Dit kan worden bereikt door middel van de plaatsing van deze gebouwen achter of naast het woongebouw, door het hanteren van lagere goothoogtes (nokhoogte kan juist hoger zijn) en door het aanbrengen van beplanting.

Het beeldkwaliteitsplan Binnenveld betekent de indirecte uitwerking van het landschapsontwikkelingsplan en de regionale structuurvisie. Binnen de voorliggende ontwikkeling wordt aangesloten bij de voor dit deelgebied bepaalde landschappelijke waarden. Daarnaast worden ook aan de eisen met betrekking tot de landschappelijke waarden in het geval van een functiewijziging voldaan. De nieuw op te richten bebouwing bevindt zich vanaf de weg gezien aan de achterzijde van de bestaande (woon)bebouwing. Hiermee wordt voldaan aan de eis van ondergeschiktheid van de nieuwe bebouwing ten opzichte van de bestaande bebouwing.

De Stedenbouwkundige structuurvisie van de gemeente Rhenen biedt perspectief voor de woningbouw op de langere termijn. Belangrijk kenmerk is dat het eindresultaat een ontwikkelingsvisie is, die richting geeft aan de gewenste bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de drie kernen Elst, Achterberg en Rhenen.

Valt een bouwplan of initiatief in Achterberg binnen één van de twee grote bouwlocaties van deze visie – Achterberg West 2 en Achterberg Oost - dan wordt het plan getoetst aan een op te stellen gebiedsvisie en bijbehorend beeldkwaliteitplan. Valt een bouwplan of initiatief binnen de bestaande linten of het overige gebouwde deel van Achterberg, zoals het in dit bestemmingsplan betreft, dan wordt een stedenbouwkundige analyse gemaakt waarin wordt aangegeven hoe de bebouwing zich voegt naar aard, vorm en massa van de omgeving.

De Woonvisie van de gemeente Rhenen hangt nauw samen met de Stedenbouwkundige structuurvisie. In de Structuurvisie zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor de gemeente Rhenen in kaart gebracht. De Woonvisie geeft voor de bestaande voorraad en nieuwbouw de gewenste richtingen aan voor de ontwikkelingsmogelijkheden. De ambities die in de Woonvisie naar voren worden gebracht zijn:

• Bouwen aan een gedifferentieerde bevolkingsopbouw
• Werken aan een aantrekkelijke woonomgeving
• Verder uitbouwen woonservicegebieden met passende woonzorgconcepten
• Duurzaamheid en kwaliteit in bouwen

De welstandscriteria zijn opgenomen in de Welstandsnota die door de gemeenteraad is vastgesteld op 24 juni 2004.

Van betekenis voor dit bestemmingsplan is dat de uitstraling van een complex van agrarische gebouwen met bedrijfswoningen vaak te danken is aan de opzet van de kavel en de onderlinge schakering van de gebouwen. Bij functieverandering is het van belang dat het bebouwingsbeeld, de architectonische karakteristieken en kleur- en materiaalgebruik gehandhaafd blijven en dat het uiterlijk niet aangetast wordt. Dit betekent dat de dakvorm, de gevels en de gevelopeningen bij verbouwing gehandhaafd moeten blijven. De oorspronkelijke verbouwing vormt het kader voor de welstandstoets.

Op basis van bovenstaande beleidsstukken kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plan voldoet aan het gemeentelijke beleid. Het werkelijke bouwplan voor het plangebied zal moeten voldoen aan de welstandscriteria en rekening houden met duurzaamheid.

In deze toelichting wordt aandacht besteed aan alle relevante onderzoeksaspecten. Zo wordt ingegaan op milieuhygiënische aspecten, zoals bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Bij behandeling van deze aspecten wordt indien van toepassing het wettelijke of het beleidskader aangegeven en worden de resultaten van de verrichte onderzoeken behandeld.

Indien nieuwe gevoelige bestemmingen, zoals woningen, mogelijk worden gemaakt in de nabijheid van bestaande bedrijven dan mogen de bestaande bedrijven niet onevenredig in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Ook moet ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kunnen worden gegarandeerd. Bij het toestaan van nieuwe bedrijven dient rekening gehouden te worden met de milieuruimte die in de toekomst nodig is. Hierbij kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking "Bedrijven en milieuzonering" gehanteerd worden om de afstand te bepalen tussen woningen en de verschillende bedrijfscategorieën.

Op het perceel Weteringsteeg 51 wordt één nieuwe wooneenheid gerealiseerd bij een voormalig agrarisch bedrijf. De Wet geurhinder en veehouderij stelt in artikel 14.2 van deze wet dat wanneer een kavel op of na 19 maart 2000 in gebruik was als veehouderij, bij beëindiging van deze veehouderij en sloop van de gebouwen, de bestaande bedrijfswoning en de eventueel nieuw op te richten woningen, niet op geurbelasting te hoeven worden getoetst. Er geldt hier slechts een afstand van 50 meter tot een naastgelegen bedrijf. De nieuw te realiseren wooneenheid ligt op grotere afstand dan 50 meter van het naastgelegen agrarische bedrijf Weteringsteeg 53. Op het gebied van bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor het oprichten van een nieuwe woning.

Bij de verkenning van de mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk. Tevens dienen de mogelijkheden en kosten om deze beperkingen door middel van actief bodembeheer weg te nemen te worden aangegeven.

Het project betreft een uitbreiding van een bestaande woning. Een deel van de uitbreiding vindt plaats op gronden, welke in de bestaande situatie al reeds voor woonruimte worden gebruikt. De netto toename in woonoppervlak neemt hierdoor slechts toe met 32m2. Projecten waarbij de netto toename minder 50m2 bedraagt zijn vrijgesteld van een verplicht bodemonderzoek. Gelet op het historisch en bestaand gebruik van de betreffende gronden, waarbij in het verleden ook geen bodemverontreiniging heeft plaatsgevonden, is geen aanleiding gevonden om alsnog een aanvullend bodemonderzoek te verlangen.

Sinds de inwerkingtreding van de Wet op de Archeologische monumentenzorg heeft de gemeente de verplichting archeologie te betrekken bij de planvorming. Zie hiervoor de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, beschreven in paragraaf 3.1.3.

Het grootste deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Archeologische waarde'. Op basis van de Indicatieve Kaart van de Archeologische Waarden heeft het plangebied deels een middelhoge trefkans op het aantreffen van archeologische resten en deels een lage archeologische trefkans. De voorgenomen ontwikkeling, de uitbreiding van de woning, heeft enkel betrekking op dat gedeelte van het plangebied met een lage trefkans op het aantreffen van archeologische resten. In de regels van dit bestemmingsplan is aangegeven dat op gronden met archeologische waarde bouwwerken toelaatbaar zijn indien het vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid. Ook moet het een kleinere oppervlakte dan 250 m² hebben en zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden geplaatst kunnen worden. Zolang er geen heiwerkzaamheden of graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm plaats hoeven te vinden voor de uitbreiding van de woning hoeft er geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden op de locatie. Indien er in de toekomst bodemingrepen van dieper dan 30 cm plaatsvinden, dan dient archeologisch onderzoek plaats te vinden.

Vanuit de huidige natuurwetgeving is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht op de hoogte te zijn van de in het projectgebied mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden.

Het plan dient zowel aan de Flora- en faunawet als aan de Natuurbeschermingswet 1998 getoetst te worden. Deze natuurwetgeving kan mogelijk beperkingen opleggen aan de voorgenomen sloop- en nieuwbouwactiviteiten.

Bij de externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Het kan daarbij gaan om industriële activiteiten, transportroutes of buisleidingen. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) van 27 oktober 2004 en de hierin opgenomen Regeling externe veiligheid inrichtingen, geeft aan welke activiteiten/ bedrijven risicocontouren kennen, waarmee rekening dient te worden gehouden bij het verlenen van vergunningen in het kader van de Wet milieubeheer en bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Het BEVI heeft tot doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in bedrijven tot het aanvaarde maximum te beperken. Het gaat daarbij om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen. Het doel wordt in het BEVI vertaald naar begrippen plaatsgebonden risico en groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Naast de aanwezigheid van stationaire bronnen kan transport van gevaarlijke stoffen een rol van belang vormen bij externe veiligheid. De vigerende regels hiervoor staan in de circulaire RNVGS.

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de omliggende (spoor)wegen waar transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De overige (spoor)wegen in en nabij het plangebied maken geen deel uit van risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen. Een nader onderzoek naar de externe veiligheidsrisico's vanwege de (spoor)wegen om en nabij het plangebied is niet nodig.

De Wet geluidhinder (Wgh) richt zich op de bestrijding van geluidhinder door met name industrie, weg- en railverkeer. Geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen, mogen niet gerealiseerd worden zonder dat eerst een toets aan de geluidnormen plaatsvindt. Bestemmingsplan en uit te voeren project moeten worden getoetst op te verwachten geluidsbelasting. Binnen vast te stellen zones van de geluidsbron is een normstelling van toepassing. Onderscheid bestaat tussen streefwaarden, en hogere grenswaarden. Indien een nieuwe bestemming binnen de vastgestelde zone van een (rail)weg niet voldoet aan de betreffende streefwaarde, dan mag de bestemming in principe niet worden gerealiseerd. Iedere weg heeft een onderzoekszone. Uitzonderingen hierop zijn:

• Wegen die via een geluidsniveaukaart zijn gedezoneerd,
• Wegen die opgenomen zijn in een 30 km zone,
• Wegen die als woonerf zijn ingericht.

Voor deze wegen is het niet noodzakelijk een onderzoek uit te voeren.

Wanneer in een planlocatie geluidsgevoelige bestemmingen boven de streefwaarden liggen, is het college bevoegd om voor alle geluidsbronnen hogere grenswaarden vast te stellen (artikel 110c Wet geluidhinder). Voor (rail)wegverkeer is de voorkeursgrenswaarden in rustige woonwijken 48 db en de maximale hogere grenswaarden 53 db. Voor gemengde gebieden en bedrijventerrein ligt de maximale hogere grenswaarden op 58 db. Bij industrielawaai is enkel een ontheffing mogelijk op bedrijfsterreinen. De streefwaarden ligt op 50 db en de maximale ontheffingswaarden is 55 db.

Door Cauberg-Huygen is op 6 januari 2011 het rapport "Verbouw woning te Rhenen; akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai", met referentienummer 20102670-01 opgesteld. In dit bestemmingsplan wordt de bestaande woning Weteringsteeg 51 aan de achterzijde uitgebreid. Het plangebied ligt binnen de geluidzones van de wegen Weteringsteeg (van Friesestaag tot en met Zuidelijke Meentsteeg) en de Snijdersteeg. De Snijdersteeg hoeft niet betrokken te worden bij de bepaling van de optredende geluidbelastingen.

Uit de berekening blijkt dat de hoogst optredende geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer op de Weteringsteeg 49 dB is op de voorgevel (noordoostgevel) van de woning, hiermee wordt de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder overschreden. De voorgevel is echter geen onderdeel van de verbouwing, deze gevel hoeft niet in het onderzoek betrokken te worden. De hoogst optredende geluidbelasting op het te verbouwen deel van de woning is 45 dB, waarmee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

De Wet luchtkwaliteit, oftewel titel 5.2 van de Wet milieubeheer, is op 15 november 2007 in werking getreden. Het doel van de Wet luchtkwaliteit is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging

Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmeringen voor ruimtelijke ontwikkelingen als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• Een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt.
• Een project “niet in betekenende mate (NIMB)” bijdraagt aan de luchtverontreiniging.
• Een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Alleen ruimtelijke projecten die dus in betekenende mate de luchtkwaliteit verslechteren worden nog indirect getoetst aan de Europese normen voor luchtkwaliteit. VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Projecten die de concentratie NO2 of fijn stof met meer dan 1% (van de grenswaarde van de jaargemiddeldeconcentratie van PM10 of NO2, 40 ìg/m3, dus 0,4 ìg/m3) verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Dit criterium is een 'of-benadering'. Als een project voor één stof de 1%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit.

In het plangebied wordt ten opzichte van de bestaande situatie één wooneenheid toegevoegd. Op basis van de ministeriële regeling NIBM kan worden vastgesteld dat het project niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

De Watertoets is voortgekomen uit het Kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water', de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw. In de vijfde Nota Ruimtelijke Ordening is de Watertoets opgenomen als belangrijk instrument in de afstemming tussen het waterbeleid en het ruimtelijk beleid. Vanaf 14 februari 2001 is in de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw afgesproken om vanaf dat moment de Watertoets toe te passen. Sinds 1 november 2003 is de Watertoets ook wettelijk verplicht voor plannen in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Op het perceel Weteringsteeg 51 wordt in totaal 674 m² aan voormalige agrarische bedrijfsopstallen verwijderd. Er wordt in totaal 32 m² aan nieuwbouw aan de bestaande woning bijgebouwd.

Op 30 november 2010 is aan het Waterschap Vallei & Eem gevraagd om wateradvies inzake deze ontwikkeling. Het Waterschap concludeert dat er per saldo geen sprake is van een afname van verhard oppervlak. Door de afname van het verhard oppervlak en het voornemen om duurzame bouwmaterialen te gebruiken zie zij geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Het Waterschap Vallei & Eem wil duurzame bouwmaterialen stimuleren bij nieuwbouw. Gevraagd wordt om hierbij geen gebruik te maken van uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper en zink. Deze materialen kunnen namelijk uitlogen naar het hemelwater en uiteindelijk in het grond- en oppervlaktewater terecht komen. Uitgangspunt is dat bij in- en uitbreidingen het vuile water van het schone water gescheiden blijft. Het vuile water gaat naar de riolering. Het schone water wordt bij voorkeur op eigen terrein verwerkt, mits de bodem niet tot verontreiniging van het grondwater leidt.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de aanleiding, onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is uitgegaan van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008).

Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) van de regels bevat inleidende regels. In de inleidende regels worden de in de regels van het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven en wordt de wijze van meten uitgelegd.

Hoofdstuk 2 (artikelen 4 en 5) van de regels bevat de bestemmingsregels. In de bestemmingsregels wordt aangegeven voor welke functie gronden gebruikt mogen worden en wat de bouwmogelijkheden zijn. In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Wonen' en 'Agrarisch', en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing.

Hoofdstuk 3 (artikelen 6 t/m 8) van de regels bevat de algemene regels, de antidubbeltelregel, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels. Deze regels hebben betrekking op alle bestemmingen en dubbelbestemmingen in het plan.

Hoofdstuk 4 (artikelen 9 en 10) van de regels bevat de overgangsregels en slotregel. In de overgangsregels wordt ingegaan op regels die van invloed zijn op bouwwerken en bouwvergunningen die ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering, danwel verleend, zijn en afwijken van het bestemmingsplan. Datzelfde wordt beschreven met betrekking tot aanwezig gebruik ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan dat met het plan in strijd is. De slotregel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan aangehaald horen te worden.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, extensief recreatief medegebruik, water, behoud en/of herstel van oever- en slootvegetaties en groenvoorzieningen met de daarbij behorende bouwwerken, erfbeplanting, wegen, paden, erven en terreinen. Binnen deze bestemming zijn geen bouwvlakken gesitueerd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, beroep- en bedrijf aan huis en bed and breakfast, met de daarbij behorende bouwwerken, watergangen, wegen, paden, terreinen, tuinen en erven. Ter plaatse van het woongebouw is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' opgenomen in de verbeelding. Dit is gedaan om de woonsituatie voor twee huishoudens (dus twee wooneenheden) mogelijk te maken binnen één woongebouw.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn naast voor de overige aangewezen bestemmingen mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

Het hele plangebied valt onder de gebiedsaanduiding 'reconstructiezone - verwevingsgebied'. Dit betekent dat burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd zijn de binnen de bestemming Agrarisch gelegen gronden onder voorwaarden te wijzigen ten behoeve van het vergroten van bouwvlakken tot een oppervlakte van maximaal 1 hectare.

Het voorontwerp bestemmingsplan 'Weteringsteeg 51' is overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voor overleg gezonden naar de vooroverlegpartners. Geen van de vooroverlegpartners heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een reactie te geven op het voorontwerp-bestemmingsplan. Het vooroverleg heeft dan ook niet geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 26 mei 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn géén zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend. Naar aanleiding van deze ter visie legging zijn géén wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd.

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door eigenaren gedragen. Het afsluiten van een exploitatieovereenkomst is derhalve niet noodzakelijk. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de herziening van het bestemmingsplan zijn verrekend in de leges. De gemeente zal een planschadeovereenkomst sluiten met de initiatiefnemers om eventuele ingediende planschade die toegekend wordt te verhalen op de initiatiefnemers. Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.