het bestemmingsplan 'Dokter de Voslaan - voormalig zusterhuis' van de gemeente Soest.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0342.BPSOE0015-0301 met de bijbehorende regels en bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar -ingevolge de regels- regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en Wethouders van Soest aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

terrein dat op basis van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart van de gemeente Soest op de verbeelding is aangeduid als gebied met lage, dan wel middelmatige of onbekende, dan wel hoge archeologische verwachting.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van de oppervlakte van het bouwvlak, dat mag worden bebouwd, of indien dat in de regels is aangegeven; van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

de eerste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinning, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

die situatie zoals die is op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt.

de grens van het bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1. a. een bedrijf, in hoofdzaak gericht op:
   1. 1. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken;
   2. 2. het verstrekken van nachtverblijf;
   3. 3. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten.
2. b. Tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

een specifieke vorm van detailhandel, waarbij:

1. 1. de transactie via internet tot stand komt;
2. 2. ter plaatse alleen opslag en distributie plaatsvindt;
3. 3. afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,6 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

de dienstverlening door een (semi-)overheidsinstelling in het kader van de uitoefening van de aan die instelling toegekende publieke taak.

1. a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen

een geografisch bepaald gebied.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens: de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens;
2. b. afstand tussen gebouwen: de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;
3. c. bruto vloeroppervlakte: gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw.
4. d. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
5. e. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
6. f. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
7. g. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
8. h. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
9. i. de oppervlakte van een bijgebouw: buitenwerks en ter hoogte van de vloer(en) van het bijgebouw, waarbij de vloer van de kelder wordt meegerekend, als deze van buitenaf bereikbaar is.
10. j. de oppervlakte van een gebouw: binnen de afgewerkte omtrekwanden, onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw, zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair, zoals aanrechten en verwarmingslichamen; de vloeroppervlakte van een verdieping, waarboven minder dan 1,5 m hoogte aanwezig is, wordt buiten beschouwing gelaten.
11. k. de verticale bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen: bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 2 meter bedraagt.
2. b. relatie: indien op de verbeelding twee of meer bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken door middel van de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden, dan worden die bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken bij de toepassing van deze regels aangemerkt als één bestemmingsvlak respectievelijk één bouwvlak.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op en in de gronden bedoeld in lid 3.1 mogen geen bouwwerken worden gebouwd.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, rijbanen, inclusief in-, uitvoeg- en opstelstroken, verkeerstekens en verkeersborden;

met de daarbij behorende:

2. b. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. groen- en speelvoorzieningen;
5. e. bermen en overige verhardingen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers, bruggen en stuwen;
7. g. overige voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen en kleinschalige infrastructurele voorzieningen, zulks met uitzondering van verkooppunten van motorbrandstoffen.

De voor 'Wonen - Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis;

met de daarbij behorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een parkeergarage ten behoeve van parkeren met bijbehorende voorzieningen zoals bergruimte en fietsenstalling, technische installaties voor genoemde functies of koude/warmte opslag met daarbij behorende ontsluitingsverhardingen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - in- en uitrit parkeergarage' is een in- en uitrit van de parkeergarage toegestaan;
7. g. andere bouwwerken;
8. h. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2.1 voor het toestaan van maximaal 37 appartementen wanneer kan worden voldaan aan het gestelde onder 13.1 voor de te hanteren parkeernormen.

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande dat:

1. a. de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van de woning voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt;
2. b. een bedrijf aan huis slechts op de begane grond laag van een gebouw met gestapelde woningen is toegestaan;
3. c. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend, waarbij er tegelijkertijd maximaal 2 arbeidskrachten in de woning aan het werk mogen zijn;
4. d. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan in de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in bijlage 1;
5. e. er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit;
6. f. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden;
7. g. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.4 en de vestiging toestaan van een beroep- of bedrijfsactiviteit die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis is genoemd maar die naar zijn aard en invloed op de omgeving kan worden vergeleken met een rechtstreeks toegelaten beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De voor Waarde - Archeologie hoge verwachting aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming Waarde - Archeologie hoge verwachting voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming Waarde - Archeologie hoge verwachting geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. de verticale bouwdiepte mag maximaal 3,3 meter bedragen;
2. b. de bouwhoogte van keermuren ten behoeve van ingangspartijen mag niet meer dan 1,20 meter bedragen;
3. c. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel worden gebouwd;
4. d. toelaatbaar zijn uitsluitend ondergrondse ruimten die een functionele eenheid vormen met de ter plaatse toegestane functies, zoals (huishoudelijke) bergruimten, parkeerruimten, fietsenstallingen, technische installaties voor genoemde functies of koude/warmte opslag.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dit gebruik als zodanig uitdrukkelijk is toegestaan in of krachtens het plan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken op een wijze waardoor er een tekort aan parkeergelegenheid ontstaat volgens de normen van de 'Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds (1^e herziening) d.d. 18 februari 2010';
4. d. het bouwen en/of gebruiken in strijd met een afwijking van het bevoegd gezag.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen ten behoeve van ondergeschikte onderdelen bij de hoofdingang, mits de diepte van de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt en de bouwhoogte van de overschrijding niet meer dan 3,5 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3 meter en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
4. d. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5 m.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 10.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen de van deze regels deel uit makende Staat van bedrijfsactiviteiten wijzigen, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven.

De regels van stedenbouwkundige aard en de bereikbaarheidseisen van de bouwverordening Soest zijn uitsluitend van toepassing voorzover het betreft:

1. a. bereikbaarheid van bouwwerken voor wegverkeer, brandblusvoorzieningen;
2. b. brandweeringang;
3. c. bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. ruimte tussen bouwwerken;
5. e. laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;
6. f. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen in de Bouwverordening ten aanzien van vorenstaande onderwerpen.

Bij nieuwbouw en functiewijzigingen dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke 'Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds' (1e herziening) d.d. 18 februari 2010 van de Gemeente Soest.

Burgemeester en wethouders kunnen lid 13.1 wijzigen indien een nieuwe beleidsnota voor parkeernormen wordt vastgesteld, waarbij wordt verwezen naar de nieuwe nota.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning nadere eisen stellen aan de situering en omvang van de bebouwing in verband met het reserveren van ruimte voor parkeervoorzieningen indien de noodzaak daartoe voortvloeit uit de gemeentelijke 'Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds' (1e herziening) d.d. 18 februari 2010 van de Gemeente Soest.

Bij een functiewijziging wordt het gebruik van gronden en bouwwerken zonder het bepaalde in de gemeentelijke 'Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds' (1e herziening) d.d. 18 februari 2010 van de Gemeente Soest in acht te nemen, als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan aangemerkt.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Dokter de Voslaan - voormalig zusterhuis.

Op de hoek van de Dokter de Voslaan en de Noorderweg bevindt zich een zusterhuis. Dit zusterhuis wordt niet meer gebruikt. Daarom wordt de locatie herontwikkeld. Gezien de ligging van het gebied binnen woonbebouwing, is er voor gekozen om een woonfunctie aan het plangebied te geven.

Het vigerende bestemmingsplan van het plangebied laat de geplande woonbebouwing niet toe. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de bestemming in het plangebied gewijzigd waarmee de beoogde woningbouw mogelijk wordt gemaakt.

Het plangebied is ten westen van de Dokter de Voslaan en ten zuiden van de Noorderweg gelegen. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door groen (bomen) en een waterpartij en aan de zuidzijde ook door groen (bomen) en een parkeerterrein. In figuur 1.1 wordt het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Plangebied

Het geldende bestemmingsplan voor het plangebied is 'Soestdijk-Noord' (vastgesteld door de gemeenteraad op 15 februari 1990 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht op 21 november 1991). Hierin heeft het plangebied de bestemmingen 'Meergezinshuizen in totaal 2 lagen' (M2) en 'Bostuin'. Binnen de bestemming Meergezinshuizen zijn gestapelde woningen in twee bouwlagen met een kap binnen het bouwvlak toegestaan, in de kap zijn geen zelfstandige woonfuncties toegestaan. Binnen de bestemming Bostuin mogen geen gebouwen worden gebouwd.

In figuur 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan

In hoofdstuk 2 van deze toelichting wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de beoogde situatie: de planbeschrijving. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de beleidskaders geschetst en in hoofdstuk 5 worden de resultaten van de milieu- en omgevingsonderzoeken gegeven. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische procedure van het bestemmingsplan en ten slotte wordt in hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht.

In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven. Dit hoofdstuk geeft een uitgebreid beeld van alle voor dit bestemmingsplan relevante aspecten.

Figuur 2.1 Ontstaansgeschiedenis Soest

Op de overgang van hoog naar laag is reeds voor 1300 een esvormige nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan, een zogenaamd flank-esdorp. Ten tijde van het ontstaan van de nederzetting was de Eemvallei moerasachtig en bestonden de enggronden uit woeste grond en heide. De omgeving van de Oude Kerk is hiervan de kern, van waaruit de wegen de Eemvallei en in de richting Baarn en Amersfoort uitwaaieren. Het Kerkpad vormde de verbinding tussen deze twee nederzettingen (Amersfoort en Baarn). De Soesterbergsestraat vormde de verbinding naar Soesterberg.

In de periode tot 1800 is geleidelijk aan de Eemvallei in een slagenverkaveling ontgonnen en werd weiland als bodemgebruik mogelijk.

De verkaveling van de Eemvallei, de boerenerven, de Oude kerk, de Lange Brinkweg, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat zijn nog als herkenbare elementen aanwezig. De periode tussen 1800 en 1930 kenmerkt zich als een periode waarin een aantal structurele veranderingen plaatsvond. Deze veranderingen hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie.

De geleidelijke overgang weiland-erven en agrarische bebouwing-akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland ontstond eind vorige eeuw een losse villa-achtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat-Kerkstraat-Torenstraat-Middelwijkstraat-Steenhoffstraat). Thans is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts nog enkele boerderijen een agrarische functie.

Het plangebied bestaat uit een voormalig zusterhuis omringd door een bosachtige omgeving. Het gebied ligt tussen de wegen Noorderweg en Dokter de Voslaan. Ten westen van het plangebied ligt een waterplas waar een wandelpad omheen ligt. Het gebouw dat momenteel in het plangebied is gesitueerd is een oud zusterhuis en is in gebruik als anti-kraakwoningen.

Figuur 2.1-2.3 overzichtsfoto's plangebied

De directe omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit woningbouw in verschillende vormen als vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. Daarnaast zijn langs de Vredehofstraat, de weg ten westen van het plangebied, enkele bedrijfjes en restaurants/ijssalons aanwezig.

Het plangebied wordt ontsloten door de Noorderweg en de Dokter de Voslaan. Via de Noorderweg kan de Vredehofstraat worden bereikt die in noordelijke richting via de Amsterdamseweg aansluit op de N415. De N415 loopt richting Hilversum. In het vervolg van de Amsterdamseweg kan via de N221 Baarn en de A1 worden bereikt. In zuidelijke richting wordt het deelgebied ontsloten via de Burgemeester Gothestraat in de richting van Amersfoort en de A28.

De Vredehofstraat heeft apart liggende fietspaden en stoepen. De Noorderweg en de Dokter de Voslaan hebben geen aparte fietspaden. Deze zijn echter zo ingericht dat op deze wegen kan worden gefietst en gewandeld. Langs de Dokter de Voslaan kan momenteel worden langsgeparkeerd in daarvoor voorziene parkeervakken. Langs de Noorderweg kan aan de zijde van het plangebied worden geparkeerd langs de Noorderweg op de weg zelf.

Binnen de gemeente Soest vraagt het parkeren om bijzondere aandacht. Het toenemende autobezit vraagt om een steeds groter ruimtebeslag voor het parkeren. Het autobezit in Soest is relatief hoog.

Voor het parkeren in de woonwijken is een inventarisatie gemaakt van het parkeeraanbod. Daaruit blijkt dat in veel wijken de capaciteit nagenoeg bereikt is.

Bij nieuwe bouwplannen wordt het parkeren beoordeeld op basis van de in de nota Parkeernormen en Parkeerfonds vastgestelde normen. Dit ter voorkoming van de verslechtering van de parkeerdruk.

In het plangebied is veel groen aanwezig rond het oude zusterhuis. Ook de wijk rond het plangebied is groen ingericht. Ten westen van het plangebied is een waterplas gelegen.

Het plangebied en de omgeving kampt met hoge grondwaterstanden en hoge waterstanden in het riool.

Zoals al in hoofdstuk 1 aangegeven is de aanleiding voor dit bestemmingsplan de wens om nieuwe woningbouw in het plangebied te ontwikkelen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het bouwplan.

Het zusterhuis, Dokter de Voslaan 33, is eind twintigste eeuw verkocht aan een projectontwikkelaar, Macéka, die het wil vervangen door appartementen. Onderzocht is hoeveel bouwmassa op het perceel gebouwd kan worden in relatie tot de directe omgeving, en op welke afstand van de omringende functies, met name het perceel van Mariënburg. Dit wordt in deze paragraaf toegelicht.

Figuur 3.1 schets relatie bebouwing en omgeving

De bebouwing aan de randen van het bouwblok Vredehofstraat/Noorderweg/Dokter de Voslaan dient afgestemd te zijn op de allure van de straat: aan de Noorderweg en de Dokter de Voslaan zijn twee, hooguit drie lagen met kap en voortuin toegestaan.

Het binnenterrein bevat bebouwing van het verzorgingshuis en een fraaie tuin in Engelse landschapsstijl met een vijver en veel volwassen bomen.

Stedenbouwkundig gezien is het volgende mogelijk: op het binnenterrein kan bebouwing worden gerealiseerd. In het midden van het terrein kan de bestaande bebouwing van Mariënburg vervangen worden door hogere bebouwing. Ook is het mogelijk om tot aan de vijver te bouwen.

Op het perceel Dokter de Voslaan 33 is ook bebouwing op het binnenterrein mogelijk. Op een afstand van 6 à 9 meter is op dit perceel bebouwing mogelijk tot maximaal drie lagen met kap (of vier bouwlagen). De aanwezige boomgroepen zorgen voor voldoende afscherming tussen de gedachte nieuwbouw van Macéka en de bestaande en toekomstige bebouwing van Mariënburg.

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit drie woongebouwen en een half verdiepte parkeergarage.

Eén woongebouw wordt aan de Noorderweg gesitueerd. Deze zal bestaan uit twee bouwlagen met een kapverdieping (feitelijk drie bouwlagen) waarin 9 appartementen ofwel drie appartementen per bouwlaag zijn ondergebracht. Eén woongebouw is gepland aan de Dokter de Voslaan, eveneens bestaand uit twee bouwlagen met een kapverdieping (feitelijk drie bouwlagen) waarin eveneens 9 appartementen ofwel drie appartementen per bouwlaag zijn voorzien. Het derde gebouw ligt midden op het bouwperceel, heeft uitzicht op de Vredehofstraat en wordt geadresseerd aan de Dr. de Voslaan. Dit gebouw bestaat uit vier bouwlagen. Hierin worden maximaal drie appartementen per bouwlaag gerealiseerd.

In totaal worden maximaal 30 appartementen gerealiseerd.

De gemeente stelt als randvoorwaarde dat 40% van het woningbouwprogramma binnen het sociaal bereikbaar segment wordt gerealiseerd. Aan deze randvoorwaarde kan worden voldaan door compensatie in een tegelijkertijd te realiseren project elders binnen de gemeente Soest. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer worden hierover in een anterieure overeenkomst aanvullende afspraken gemaakt.

Onder de drie woongebouwen wordt een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd. Deze parkeergarage heeft zijn entree tegenover het hoekperceel op de andere hoek van de Dokter de Voslaan en Noorderweg.

Aansluiten op bestaand profiel

Voor de situering van de gebouwen wordt aangesloten op de bestaande profielen aan de Noorderweg en de Dokter de Voslaan. Daarbij is als uitgangspunt genomen de afstand van de as van de weg tot aan de gevels van de bestaande woningen. Door spiegeling van deze afstand in de rooilijn van de nieuwbouw aan de Noorderweg en de Dr. de Voslaan is de grens van het plangebied bepaald.

Verder wordt aangesloten op de bestaande nokhoogte van de omliggende woningen. Net als de omliggende woningen zullen de woongebouwen aan de Dokter de Voslaan en de Noorderweg gaan bestaan uit twee bouwlagen met een kapverdieping. Doordat deze woongebouwen op de halfverdiepte parkeergarage worden gebouwd is in de verbeelding rekening gehouden met de bouwhoogte van de omliggende woningen vermeerderd met de hoogte boven maaiveld van de halfverdiept te bouwen parkeergarage. De gekozen nokhoogten vinden zodoende aansluiting bij de bestaande nokhoogten langs de Dr. de Voslaan en Noorderweg en de bebouwing op het terrein van Mariënburg aan de zuid westzijde.

Bouwstijl

Voor de bouwstijl is aangesloten op de zogenaamde Engelse landschapsstijl. Dit is een bouwstijl die goed aan sluit bij de architectuur van de bestaande woningbouw aan de Noorderweg.

Impressie nieuwbouw

Op onderstaande impressies wordt aangegeven in wat voor stijl de toekomstige appartementsgebouwen zullen worden opgericht. Het woongebouw aan de Dokter de Voslaan is gelijk aan het woongebouw aan de Noorderweg. Het derde woongebouw heeft een landhuisstijl, wit en voorzien van stuc- of keimwerk.

Figuur 3.2 Impressie voorgevel gebouw aan de Noorderweg

Figuur 3.3 Impressie voorgevel gebouw midden op het bouwperceel

Op de locatie van het voormalig zusterhuis te Soest is een plan ontwikkeld voor het realiseren voor drie kleinere appartementencomplex. De afstand van het derde complex in relatie tot de erfgrens is onderwerp van onderlinge discussie met de eigenaar van het aangrenzende perceel en de gemeente.

Waardestelling en inpassing plan

Vanuit landschapsarchitectonisch en cultuurhistorisch oogpunt is gekeken naar bovengenoemde knelpunt. Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat de locatie onderdeel is van landgoed ''Nieuwer Hoek''. Vele onderdelen van dit landgoed zijn in de loop der jaren verloren gegaan. Het zuidelijk deel van de vijver is gedempt. Daarnaast staat er veel nieuwe bebouwing op het landgoed.

De belangrijkste cultuurhistorische elementen van het landgoed die in en rondom het plangebied nog worden aangetroffen zijn:

• Het ensemble van de noordelijke vijver (waterpartij, bruggen).
• Volwassen beplantingen bevestigen het rijke verleden.
• Grote groepen aaneengesloten beplanting zorgen voor groene lomrijke uitstraling.

Het plan van Macéka vastgoed sluit aan op de bestaande waarden:

• Alle karakteristieke en kenmerkende bomen worden behouden.
• Aan beide kanten van de bebouwing blijft een grote groep beplanting aanwezig, zodat het gebied een groene uitstraling blijft houden.
• Twee appartementen gebouwen richten zich op de omliggende wegen en passen in betreffende schaal en maat (Noorderweg en Dr de Voslaan).
• Het derde complex sluit goed aan bij de identiteit van het landgoed.
• De dichtheid aan bebouwing is vergelijkbaar met het zuidelijk deel van het voormalige landgoed en sluit daarbij aan.

Voor wat betreft het aspect water wordt verwezen naar paragraaf 5.2.6.

Door Copijn is voor het perceel een groenplan gemaakt. De omliggende bomen aan de zijde van Mariënburg zijn hierbij zoveel als mogelijk gespaard. Langs de Dr. de Voslaan en Noorderweg zal een herplant van bomen plaatsvinden die al bij een eerder planvorming zijn gekapt voor voorstel van Copijn Boonspecialisten te Utrecht. Het groene karakter van het gebied wordt hierdoor versterkt.

Het gebied tussen de woongebouwen op het dak van de parkeergarage zal onderdeel gaan uitmaken van de groene inrichting van het gebied. Dit tussenliggende gebied zal groen worden ingericht zodat het een geheel vormt met de openbare ruimte aan de zijde van de Noorderweg en de Dokter de Voslaan.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan Noorderweg op rijks-, provinciaal- en lokaal niveau. Dit beleid vormt het kader van toetsing van de huidige situatie en nieuwe ontwikkelingen. Het beschreven beleidskader is daarmee een van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

In 2006 is de Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling, in werking getreden als kabinetsuitgangspunt (deel 3) van de planologische kernbeslissing Nationaal Ruimtelijk Beleid. Het kabinet gaat uit van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen Rijk en decentrale overheden. Deze nota heeft 4 algemene doelen:

1. 1. Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
2. 2. Bevorderen van krachtige steden en een vitaal platteland;
3. 3. Borging en ontwikkeling belangrijke ruimtelijke waarden;
4. 4. Borging van de veiligheid.

Het rijk gaat voor verstedelijking en economische activiteiten uit van de bundelingsstrategie. Voordelen hiervan zijn dat steden ondersteund worden in hun economische en culturele functie. Zowel in dorpen als steden wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund.

Het bundelingsbeleid is een taak van decentrale overheden. Het rijk heeft een stimulerende rol. Doel is dat in iedere gemeente voldoende mogelijkheid is om in de natuurlijke bevolkingsaanwas te voorzien. Naast de eigen bevolkingsaanwas moet ook voldoende ruimte worden geboden aan de lokaal gerichte bedrijvigheid. Bundeling houdt in dat nieuwe bebouwing geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied of direct aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied.

In de Nota wordt meer verantwoordelijkheid gegeven aan de decentrale overheden. Voor geheel Nederland is een basiskwaliteit geformuleerd waaraan voldaan moet worden. Een verdere verfijning wordt overgelaten aan de decentrale bestuurslagen. De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht, zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. In deze gebieden wil het rijk nadrukkelijk een rol vervullen.

Vertaald naar de gemeente Soest betekent dit het volgende:

• Verstedelijking: bundeling van verstedelijking en economische activiteiten ondersteunt de functie van steden als economische motor. Nieuwe bebouwing dient geconcentreerd tot stand te komen: in het bestaande bebouwde gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in clusters daarbuiten.
  Uitgangspunt is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om te voorzien in de natuurlijke aanwas;
• Vitaal platteland: een economisch vitale grondgebonden landbouw is belangrijk voor het beheer van het buitengebied. Het economisch draagvlak en de vitaliteit van landelijke gebieden staat onder druk. Om daarin verlichting te brengen moeten de mogelijkheden voor hergebruik, nieuwbouw en de mogelijkheden voor een brede(re) bedrijfsvoering ruimer worden;
• Borging van bijzondere landschappelijke waarden: Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Uitgangspunt voor de Nationale landschappen is 'behoud door ontwikkeling'. De polders aan de oostkant van Soest vallen gedeeltelijk in het Nationale landschap Arkemheen Eemland.

Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen een gebied van nationaal belang en/of de Ruimtelijke Hoofdstructuur. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het streven van het rijk om verstedelijking binnen bestaande steden en dorpen op te vangen. De ontwikkeling past dan ook binnen het beleid van het rijk.

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is “een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden/versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd.” Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt voldaan aan de eisen en doelstellingen van de Vierde Nota Waterhuishouding. In paragraaf 5.2.7 wordt hier nader op ingegaan.

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's, waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie “Waterbeheer 21^e eeuw” heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet tenminste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerrein.

In dit kabinetsstandpunt deelt men de zorg van de 'Commissie Waterbeheer 21^e eeuw' (hierna WB21) dat het huidige systeem van waterbeheer zeker niet in staat is om de toekomstige ontwikkelingen als klimaatverandering, bevolkingsgroei en economische groei op te vangen. Men beaamt de noodzaak van verandering in het huidige waterbeheer om Nederland in de toekomst, wat water betreft, een veilig, leefbaar en aantrekkelijk land te houden. De belangrijkste aanbevelingen van de commissie WB21 is om zo min mogelijk af te wentelen. Meer ruimte voor water, waterbewust bouwen en inrichting staat hierbij centraal. De drietrapsstrategie vasthouden-bergen-afvoeren moet wateroverlast en afwenteling op andere gebieden beperken. De stroomgebiedbenadering en de watertoets zijn door het kabinet overgenomen. Veel verschillende belangen, zoals landbouw, natuur en bebouwing, hangen ermee samen. En elk van die belangen heeft zijn eigen wensen en eisen wat betreft waterbeheer, die met elkaar in strijd kunnen zijn. Er moeten keuzes gemaakt worden. De provincie speelt hierbij een belangrijke rol, onder andere met het Waterhuishoudingsplan. Het waterschap Vallei & Eem heeft dit vertaald in concrete doelen en maatregelen voor zijn beheersgebied in het Waterbeheersplan.

In het Nationaal Bestuursakkoord Water 2002 is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21^e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen.

In het Nationaal Bestuursakkoord Water is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. In paragraaf 5.2.7 wordt hier nader op ingegaan.

Op 13 december 2004 is het Streekplan Utrecht 2005-2015 vastgesteld. Het Streekplan bevat het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht voor de periode 2005-2015. In het Streekplan worden de volgende hoofdbeleidslijnen onderscheiden, als uitwerking van het credo: kwaliteit, uitvoering en samenwerking:

• Zorgvuldig ruimtegebruik: voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in het stedelijk als het landelijk gebied, is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt;
• Water: water vormt een ordenend principe. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vormt water een vertrekpunt;
• Infrastructuur: de beschikbaarheid van bestaande infrastructuur en de (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij het kiezen van nieuwe verstedelijkingslocaties;
• Verstedelijking: de provincie streeft naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe woningbouw en bedrijventerreinen worden vooral gerealiseerd in het stadsgewest Utrecht en het gewest Eemland. Daarnaast vormen Veenendaal en Woerden belangrijke opvangkernen. Elders in de provincie wordt een terughoudend verstedelijkingsbeleid gevoerd.
• Landelijk Gebied: het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid voor het landelijk gebied is gericht op het versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit, als de vitaliteit van het landelijk gebied en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.

Het ruimtelijk beleid is voor een belangrijk deel ingegeven door het principe van beheerste groei. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk vermeden te worden. Daarbij dient de contrastwerking tussen stad en land te worden versterkt. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren.

Uit figuur 4.1 blijkt dat de geplande ontwikkeling geheel binnen de rode contour is gelegen.

Het streekplan streeft onder andere naar de kwaliteit van de leefomgeving in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Dit kan worden bereikt door in te zetten op duurzame kwalitatief hoogwaardige oplossingen voor ruimtelijke vraagstukken. Leidend hierin is het vinden van een evenwicht tussen leefkwaliteit en de druk op de ruimte.

Voor Soest geldt dat er behoefte is aan woningen en bedrijventerreinen. Deze zijn te realiseren door het benutten van de aanwezige rest- en inbreidingscapaciteit en door transformatie. Daarnaast is er bij Soesterberg aangegeven dat er in beginsel, in het kader van het project Hart van de Heuvelrug, nog ruimte is voor 500 woningen.

Het streekplan Utrecht is door de invoering van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 van rechtswege een structuurvisie geworden.

Figuur 4.1: Ligging plangebied en rode contour

huidige structuurvisie loopt tot 2015. Toch is in januari 2010 al begonnen met het voorbereiden van een nieuwe structuurvisie.

De nieuwe structuurvisie zal naar verwachting eind 2011 ter inzage worden gelegd en in 2012 definitief worden vastgesteld. Op verschillende manieren worden inwoners, andere overheden en maatschappelijke organisaties betrokken bij het opstellen van de nieuwe structuurvisie.

Om het Streekplan 2005-2015 na 1 juli 2008 slagvaardig te kunnen blijven toepassen hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht op 23 juni 2008 het Streekplan 2005-2015 beleidsneutraal omgezet in de “Beleidslijn nieuwe Wro”. Wanneer gesproken wordt over het Streekplan worden de op dit moment geldende streekplannnen bedoeld: het Streekplan 2005-2015, de streekplanuitwerkingen Hart van de Heuvelrug I en II, en de Streekplanuitwerking Nationale Landschappen. Samen met de handleiding bestemmingsplannen 2006 vormt het Streekplan het beoordelingskader voor gemeentelijke ruimtelijke plannen in brede zin.

De Beleidslijn maakt daarbij duidelijk wat onder de nieuwe Wro van de provincie verwacht mag worden: het provinciaal belang wordt gemarkeerd en de inzet van de nieuwe Wro-instrumenten wordt vastgelegd. Omdat de inhoud van het streekplan niet verandert heeft deze beleidslijn geen consequenties voor het bestemmingsplan.

Het plan beschrijft wat de provincie Utrecht in deze periode wil bereiken op het gebied van waterbeheer. In het waterhuishoudingsplan worden de hoofdlijnen vastgelegd van het in de provincie te voeren beleid ten aanzien van de waterhuishouding. Hierbij heeft een verregaande integratie plaatsgevonden van recente ontwikkelingen in het waterbeleid zoals Waterbeheer in de 21e eeuw, Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water. Daarnaast wordt specifieke aandacht gegeven aan watertekort in de zomer en de veiligheid van regionale waterkeringen. Het plangebied is gelegen in het waterhuishoudkundige subgebied "Parels en Hoenders". Voor dit gebied ligt de nadruk op het vasthouden van het grond- en oppervlaktewater (niet afwentelen, verdroging en bodemdaling tegengaan) in combinatie met het gebruik van het water binnen het gebied.

Het plan beschrijft hoe de provincie Utrecht in deze periode de beschikbare voorraad zoet grondwater beschermt en beheert en het gebruik ervan onderwerpt aan wettelijke bepalingen en regelingen. Uitgangspunt hierbij is dat de hoeveelheid en kwaliteit van grondwater geschikt is voor duurzaam gebruik door mens en natuur.
Het plan speelt in op recente ontwikkelingen als veranderende wetgeving, Europese richtlijnen (Kaderrichtlijn Water, Grondwaterrichtlijn, Natura 2000), de aanpak van verdrogingsbestrijding (TOP-gebieden) en het toenemend gebruik van de ondergrond voor winning van energie.
Twee van de in het oog springende beleidsmaatregelen zijn dat indien na evaluatie blijkt dat als een waterwinning ongewenst is, in het uiterste geval, na zorgvuldige beoordeling en schadeloosstelling, de vergunninghouder zijn vergunning kan verliezen. Daarnaast worden, om de risico's voor de grondwaterkwaliteit rondom drinkwaterwinningen te beperken, bodemwarmtewisselaars rondom deze winningen verboden.

Het plan beschrijft de taken van het waterschap voor drie programma's: veilige dijken, voldoende en schoon water en zuivering van afvalwater. Veilige dijken betekent dat het beheersgebied beschermd wordt tegen overstroming vanuit het buitenwater. Voldoende en schoon water betekent dat overal genoeg, maar niet teveel water is en dat het water schoon is. Zuivering van afvalwater betekent dat gebruikt en verontreinigd water en regenwater dat in rioleringen wordt verzameld, wordt gezuiverd voordat het wordt geloosd zodat het de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk beïnvloedt.

In het waterbeheersplan vertaalt het waterschap zijn taken in concrete doelen voor de planperiode, maatregelen om die doelen te realiseren en criteria waaraan de resultaten kunnen worden afgemeten.

In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met het aspect water door het opstellen van een watertoets. De rapportage hiervan is in paragraaf 5.2.6 opgenomen.

In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. De speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden.

In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter.

Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet is tot nieuwe mogelijkheden. Deze nieuwe mogelijkheden worden, waar mogelijk vertaald naar het bestemmingsplan. Omdat nog niet alle mogelijkheden voldoende zijn uitgekristalliseerd is het niet altijd mogelijk om alle maatregelen uit de structuurvisie direct mee te nemen in het bestemmingsplan. Het gaat hierbij dan om, bijvoorbeeld, bouwplannen waarvan nog onvoldoende duidelijk is hoe de precieze plannen zullen zijn. Hiervoor zullen dan aparte procedures gevolgd worden.

Met het voorliggende bestemmingsplan worden nieuwe woningen in een groene omgeving gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de doelstellingen van de structuurvisie.

In 2007 heeft de gemeenteraad de Woonvisie van de gemeente Soest vastgesteld. De Woonvisie doet uitspraken over de woningbehoefte in de gemeente Soest. Tot eind 2015 moeten er ongeveer 750 woningen gebouwd worden. Overigens blijft er ook na 2015 een grote behoefte aan nieuwe woningen bestaan. De genoemde 750 woningen bestaan in belangrijke mate uit betaalbare eengezinswoningen en gelijkvloerse appartementen. Ook in de wijk Soest Zuid zoekt de gemeente naar ruimte om deze opgave te realiseren. Uitbreidingslocaties in deze wijk zijn er niet, woningbouw zal daarom plaatsvinden op inbreidingslocaties (benutting open plekken en herbestemming).

Behalve een concretisering van de woningbehoefte gaat de Woonvisie ook in op een aantal inhoudelijke speerpunten. Voor Soest Zuid betekent dit inzetten op betaalbare woningbouw én geschikte woningen voor senioren.

Soest Zuid is een dure wijk om te wonen, betaalbare woningen zijn schaars. De gemeente streeft daarom naar behoud van de bestaande voorraad sociale huurwoningen. Voor een evenwicht in de woningvoorraad en een ongedeeld Soest moet bij vrijkomende locaties afgewogen worden of sociale woningbouw mogelijk is. Naast deze afweging over sociale woningbouw hanteert de gemeente bovendien de eis 40% betaalbare woningbouw. Als een ontwikkelaar een locatie voor vijf woningen of meer in ontwikkeling wil brengen, moet daarvan 40% tot het betaalbare segment (tot €500/535 huur, tot €200.000 koop) behoren.

Nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de uitgangspunten in de woonvisie. In het bestemmingsplan zijn geen voorwaarden opgenomen voor woningcategorisering. In de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is geen sociale woningbouw opgenomen. Deze wordt wel gerealiseerd, maar dit vindt elders in de gemeente plaats.

In 2008 heeft de gemeente het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan vastgesteld.

Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar moniliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk worden ingeperkt.

De bereikbaarheid van de gemeente Soest is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. Om de bereikbaarheid ook in de toekomst te kunnen waarborgen wordt ingezet op de regionale pakketstudies. In regionaal verband wordt bekeken hoe de doorstroming op het hoofdwegennet (de rijkswegen) en het onderliggende wegennet kan worden verbeterd.

Binnen de gemeente zal de verkeersveiligheid en de doorstroming verbeterd worden door functionele weginrichting. De inrichting van de weg dient aan te sluiten bij de functie van de weg. De belangrijkste knelpunten op het gebied van de verkeersveiligheid zullen de komende jaren worden aangepakt.

In het uitvoeringsprogramma worden een aantal projecten aangewezen die in de komende jaren uitgevoerd gaan worden. Deze hebben geen betrekking op het voorliggende bestemmingsplan.

Een ontwikkeling, een bouwactiviteit en/of wijziging van gebruik, kan tot gevolg hebben dat er (meer) ruimte nodig is voor het parkeren van auto's. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt het parkeren beoordeeld op basis van de Beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds (1^eherziening, februari 2010), waarin o.a. de parkeernormen zijn vastgelegd. Bovendien is opgenomen hoe op basis van deze parkeernormen de gemeentelijke parkeereis bij ontwikkelingen moet worden berekend. In paragraag 5.2.10 is de uitgevoerde parkeerberekening nader toegelicht en is aangegeven hoe het aantal parkeerplaatsen in de uiteindelijke situatie worden gerealiseerd. Hiermee is voldaan aan de beleidsnota Parkeernormen en Parkeerfonds.

In het groenstructuurplan van de gemeente Soest (“Staalkaart in het Groen”) is de hoofdgroen- en bomenstructuur voor het stedelijk gebied aangegeven. De structuur is opgebouwd uit lineaire structuren (bv. historische linten en beplanting langs wegen), grote parken en groene accenten/punten (bv entrees, rotondes, en herdenkingsmonumenten).
De gemeente Soest streeft naar duurzaam en beheerbaar groen. Dit geldt met name voor de bomen, de belangrijkste dragers van de groenstructuur.

De volgende uitgangspunten voor het groen in het stedelijk gebied zijn geformuleerd:

• het vergroten van de relatie van het groen met de landschappelijke ligging en de ondergrond;
• er dient te worden gestreefd naar het ontwikkelen van een ecologische structuur;
• het versterken van de aansluiting van het groen in het stedelijk gebied en het buitengebied in ruimtelijke en functionele zin (routes);
• het groen dient bij te dragen aan de ruimtelijke afwisseling en oriëntatie binnen het stedelijk gebied;
• het aantrekkelijker maken van hoofdverkeersroutes, kantoor- en industriegebieden met groen.

Conclusie

De feitelijke ontwikkeling van groen is geen onderdeel van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kan wel voorwaarden scheppen door het aanwijzen van gronden voor groen, bos en natuur. In dit bestemmingsplan wordt waardevol groen en bomengroepen behouden en wordt groen toegevoegd door aanplant van bomen.

In juli 2009 zijn Ambities voor de lange termijn (2030) en doelstellingen voor 2015 vastgesteld voor het milieu- en duurzaamheidsplan. De onderstaande ambities en doelstellingen hebben betrekking op het ruimtelijk beleid.

Ambities voor 2030

• Duurzame planvorming volgens het Cradle to Cradle principe
  Waar er gebouwd wordt wil de gemeente Soest niet ten koste van de natuur maar met de natuur ontwikkelen. De principes van Cradle to Cradle vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt. Op ieder schaalniveau moeten natuur en stad worden verbonden in het ruimtelijk ontwerp. Deze ambitie is geïnspireerd op het principe 'Combineer stad en natuur' uit de 'Almere Principles' , voor een ecologisch, sociaal en economisch duurzame toekomst van Almere in 2030.
• Voor nieuwbouw wordt een GPR score van 10 gehanteerd. GPR= integrale praktijkrichtlijn hoe woningen gebouwd moeten worden met cijfer voor energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde.

Doelstellingen voor 2015

• Streven om bij 25% van het totale particuliere woningbestand het energielabel met 1 stap omhoog te brengen (bijv. van D naar C)
• Voor nieuwbouw de GPR-score van minimaal 8 hanteren.
• In ruimtelijke plannen (bv. structuurvisies of bestemmingsplannen) en in het voortraject (verkoop grond) altijd duurzaamheidsaspecten en C2C principe toepassen.

Vanuit de Wet gemeentelijke watertaken ligt de coördinerende rol ten aanzien van grondwater bij de gemeente. Als er sprake is van structurele grondwateroverlast kan de gemeente beslissen om maatregelen te nemen om de grondwateroverlast tegen te gaan. Een goed moment om maatregelen te nemen is tijdens de vervanging van het riool of de herinrichting van de wijk.

Sinds 1 januari 2008 heeft de gemeente een loket voor het melden van klachten en vragen over grondwater ingericht. De actieve periode van dit loket is nog te kort om een goed beeld te hebben van grondwaterproblemen.

Het grondwaterplan 2011-2015 is vastgesteld. Hierin wordt de omgeving Noorderweg/Ir Menkolaan aangemerkt als een gebied met mogelijke grondwateroverlast.

Het gemeentelijk grondwaterplan geeft aan dat bij nieuwbouw regenwater en afvalwater gescheiden moeten worden aangelegd en regenwater en grondwater niet aangesloten mag worden op het vuilwaterriool. In paragraaf 5.2.6 wordt op dit aspect met betrekking tot het onderhavige plangebied ingegaan.

De gemeente Soest heeft het waterplan 2011-2015 vastgesteld. Hierin wordt aangegeven dat bij nieuwbouw regenwater en afvalwater gescheiden moeten worden aangelegd en regenwater en grondwater niet aangesloten mag worden op het vuilwaterriool.

In paragraaf 5.2.6 wordt op dit aspect met betrekking tot het onderhavige plangebied ingegaan.

De gemeente heeft in 2004 de welstandsnota vastgesteld. Deze nota is een aanvulling op en een verbetering van de Kadernota Welstand 2000 en bevat naast algemene en objectieve criteria, gebiedscriteria.

De gebiedscriteria zijn gebaseerd op de belangrijke karakteristieken van een wijk, buurt of straat. het plangebied valt binnen het gebied Colenso/Park Vredehof. De kenmerken van de verschillende welstandsniveaus zijn:

Hoogste welstandsniveau: de beoordeling van plannen in dit gebied is gericht op het handhaven, herstellen en versterken van de ruimtelijke karakteristiek en samenhang van het gebied. Ingrepen die elders vergunningsvrij zijn, zijn in deze gebieden licht-vergunningplichtig.

Bijzonder welstandsniveau: het beleid is gericht op voorkomen van aantasting van de ruimtelijke karakteristieken en het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit.

Regulier welstandsniveau: het beleid is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van de gebieden.

In het gebied Colenso/Park Vredehof geldt een regulier welstandsregime. Het schetsplan van februari 2011 is voorgelegd aan welstand. Zij hebben aangegeven zich te kunnen vinden in de stedenbouwkundige opzet van het ontwerp en gekozen verschillende architectuurstijlen tussen de gebouwen aan de woonstraten en het terug liggende gebouw. De beoordeling op detailniveau betreffende de uitwerking van de architectuur en daarbij gekozen stijl volgt bij behandeling van de omgevingsvergunning.

Kinderen hebben voor hun ontplooiing en gezondheid voldoende (ruimte voor) beweging nodig. In de openbare ruimte moet voldoende en veilige speelruimte voor kinderen, jeugd en jongeren zijn.
Naast deze zogenaamde informele speelruimte moet een evenredig verdeeld aanbod van formele speelvoorzieningen aanwezig zijn, om een zo gevarieerd mogelijk aanbod van speelruimte- en mogelijkheden te krijgen. Beide dienen aan te sluiten bij het aantal, de leeftijd en de behoefte van de kinderen (0-5 jaar), jeugd (6-11 jaar) en jongeren (12^-18 jaar). De gemeente streeft naar zoveel mogelijk informele speelruimte. Bij het inrichten en onderhouden van de openbare ruimte wordt nagegaan of en hoe de bespeelbaarheid verhoogd kan worden.

Om de hoeveelheid formele speelruimte per wijk te bepalen worden normen gehanteerd.

Dit speelruimtebeleid is vastgelegd in het beleidsplan “Buitenspelen, ja leuk!” (juni 2004).

Normen formele speelruimte

Conclusie

De feitelijke ontwikkeling van speelplekken is geen onderdeel van het bestemmingsplan. Wel maakt het bestemmingsplan het mogelijk om binnen de bestemming Wonen-Gestapeld speelvoorzieningen aan te leggen.

De hoofdlijnen van het milieubeleid worden bepaald door Europa en het Rijk. Binnen de Provincie Utrecht is het Provinciaal Milieubeleidsplan 2004-2008 richtinggevend.

Afhankelijk van de uitwerking van de verschillende gebieden moet milieuonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of er en zo ja welke milieuhygiënische belemmeringen in de gebieden van dit bestemmingsplan aanwezig zijn.

Bestaande milieuhinder, zoals geluidhinder van bestaande wegen, kan in beginsel niet via het bestemmingsplan worden verminderd, voor zolang de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Pas als nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen in het bestemmingsplan worden nagestreefd - bijvoorbeeld nieuwe woningen, nieuwe bedrijfsfuncties– kan dit worden vastgelegd met een bestemming die past binnen de (ruimtelijk relevante) milieunormen.

In het plan worden nieuwe ontwikkelingen bij recht mogelijk gemaakt. De milieuaspecten staan dit bestemmingsplan niet in de weg. Het plan voldoet uit het oogpunt van milieu aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Voor het plangebied is een verkennend bodemonderzoek¹ en een asbestonderzoek² uitgevoerd. Deze zijn als separate bijlage bij het voorliggende bestemmingsplan gevoegd. Hieronder worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Verkennend bodemonderzoek

Het bodemonderzoek toonde aan dat het zand plaatselijk licht verontreinigd is met zink en minerale olie. De veenhoudende zandlaag is plaatselijk licht verontreinigd met minerale olie. Het grondwater is verontreinigd met zink en plaatselijk licht verontreinigd met arseen en chroom.

Waarschijnlijk staan de verhoogde gehalten aan minerale olie in verband met de in de bodem aanwezige veengrond. Er is geen aanleiding de hypothese onverdachte locatie te verwerpen. De milieuhygiënische kwaliteit van de grind vormt geen belemmering voor het afgeven van een omgevingsvergunning voor het bouwen. Bij de aanvraag om de omgevingsvergunning zal het verkennend bodemonderzoek worden geactualiseerd om vast te stellen dat deze nog steeds bruikbaar is.

Asbestonderzoek

Op grond van het asbestonderzoek in het bestaande te slopen voormalige zusterhuis kan worden geconcludeerd dat het bemonsterde systeemplafond geen asbest bevat, de boiler asbestverdacht is en de vier CV-ketels in de CV-ruimte asbesthoudende onderdelen bevatten.

Verder zijn er geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

1. 1. Verkennend bodemonderzoek Dr. de Voslaan 33-35 te Soest, juli 2007, Kantersgroep
2. 2. Volledige asbestinventarisatie ten behoeve van sloop voormalig zusterhuis Augustinessen aan de Dr. de Voslaan 33-35 te Soest, AMS inventarisatie, maart 2001

In de omgeving van het plangebied zijn enkele bedrijven aanwezig. Deze hebben echter allen geen of een lage milieuzonering. Het bedrijf met de grootste zonering is de garage aan de Burgemeester Grothestraat. Deze heeft een zone van 50 meter. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 140 meter. Dit vormt dus geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Aan de Vredehofstraat is een restaurant gevestigd. Volgens de VNG-notitie 'Bedrijven en milieuzonering' moet een afstand van 10 meter worden aangehouden tussen restaurants en woningen. Dit restaurant is op circa 90 meter afstand gelegen en vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.

Om te bepalen wat de geluidsbelasting is op de toekomstige woningbouw is een geluidsonderzoek³ uitgevoerd. Dit is als bijlage bijgevoegd.

In figuur 5.1 is de plaats van de meetpunten weergegeven.

Uit het onderhavige onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting als gevolg van de Burgemeester Grothestraat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijdt. De hoogst berekende geluidsbelasting, inclusief aftrek conform artikel 110g Wgh, bedraagt 35 dB.

De geluidsbelasting ten gevolge van de Vredehofstraat overschrijdt de voorkeursgrenswaarde wel. De geluidsbelasting, inclusief aftrek conform artikel 110g van de Wet geluidhinder (Wgh), bedraagt ten hoogste 50 dB. Aangezien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden dient onderzoek gedaan te worden naar mogelijke maatregelen.

Maatregelen zoals het toepassen van een geluidreducerend wegdek op de Vredehofstraat is in deze situatie niet wenselijk in verband met de aanwezigheid van remmend en wringend verkeer in verband met de aanwezige kruispunten. Het treffen van maatregelen in het overdrachtgebied (zoals het plaatsen van geluidschermen) is niet effectief gebleken.

Gedacht kan worden aan het treffen van maatregelen aan de gevels van de toekomstige woningen. Omdat hier sprake is van een geringe overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, en maatregelen op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard stuiten, wordt ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verleend.

Figuur 5.1 Locatie meetpunten

Om inzicht te krijgen in de geluidssituatie ter plaatse van het nieuwbouwplan en de omliggende bebouwing is de gecumuleerde geluidsbelasting berekend van alle relevante geluidbronnen in de omgeving. Uit de gecumuleerde geluidsbelasting blijkt dat de hoogste geluidsbelasting 56 dB bedraagt op waarneempunt 001 en 005. Deze geluidsbelasting is zonder aftrek conform artikel 110g Wgh.

Om te beoordelen wat het effect is op het leef en woonklimaat van de omliggende woningen in het kader van een goede ruimtelijke ordening is bepaald wat de toename aan verkeer is. Gezien het aantal appartementen en de standaardkentallen van 6 bewegingen per etmaal per woning komt de planbijdrage op 180 (30*6). De verkeersintensiteit op de 30 km/uur wegen is 1.429 zonder planbijdrage. Toename op de intensiteit is maximaal 13% (180/1429) en is gelijk aan ongeveer 0,5 dB. Deze verkeerstoename leidt niet tot een significante verslechtering van het woon- en leefklimaat.

Voor de gevel waarbij de gevelbelasting hoger is dan 48 dB wordt een hogere grenswaarde aangevraagd. De hogere grenswaardeprocedure zal parallel met het ontwerpbestemmingsplan ter visie worden gelegd. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zal een hogere grenswaarde moeten worden verleend. Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt verwacht, dat deze zonder meer kan worden afgegeven.

1. 3. Nieuwbouwlocatie Zusterhuis te Soest, Akoestisch onderzoek, 28 juli 2011, Grontmij, De Bilt

Op 15 november 2007 is wet- en regelgeving in werking getreden die tezamen bekend staat onder de naam 'Wet luchtkwaliteit'. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

1. 1. grenswaarden niet worden overschreden;
2. 2. de luchtkwaliteit per saldo verbetert of tenminste gelijk blijft;
3. 3. het initiatief niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit;
4. 4. het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit. Draagt een klein project niet of nauwelijks bij aan luchtverontreiniging, dan is er geen belemmering voor. Het ministerie VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in het Besluit Niet In Betekenende Mate (NIBM). Projecten die de concentratie CO₂ of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

De 3%-grens geldt sinds 1 augustus 2009: de datum waarop het Kabinetsbesluit Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht is geworden.

Omdat de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt ruim onder de genoemde grenzen blijft, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor deze ontwikkeling.

In de omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ten noorden van het plangebied zijn op een afstand de N221 en de N234 gelegen. Er zijn geen transportroutes van gevaarlijke stoffen in de nabijheid van het plangebied aanwezig. Dit aspect vormt geen belemmering voor de ontwikkeling in het voorliggende bestemmingsplan.

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een watertoets uitgevoerd. De rapportage hiervan is als separate bijlage bij het voorliggende bestemmingsplan gevoegd. Over de watertoets heeft afstemming met het hoogheemraadschap plaatsgevonden. De verslaglegging hiervan is als bijlage bijgevoegd. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Het oppervlak van de gebouwen en de parkeergarage is samen ruim 2330 vierkante meter, een toename van ruim 1450 vierkante meter aan verhard oppervlak. De binnenplaats is in deze berekening geheel verhard meegenomen, ongeacht de op het dak van de parkeergarage aangebrachte inrichting. Door de dunne laag ondergrond die aanwezig is op het dak van de garage is de berging daarin te verwaarlozen.

Als vuistregel stelt het waterschap dat ongeveer 10% van de toename verhard oppervlak gecompenseerd moet worden in open waterberging. Dit komt neer op ongeveer 150 vierkante meter. Er is in het plangebied geen ruimte om deze wateropgave op te lossen. Het nieuw aan te leggen infiltratieriool onder de Noorderweg biedt een goede mogelijkheid voor het af te koppelen verharde oppervlak.

Rioolwerkzaamheden

Het eerste kwartaal van 2013 wordt begonnen aan de rioolwerkzaamheden in de Noorderweg. Wanneer de rioolwerkzaamheden in de Noorderweg uitgevoerd worden, worden de nieuw te realiseren parkeerplaatsen vanwege de nieuwbouw, gelijk meegenomen. In 2010 is met Macéka Vastgoed afgesproken dat de kosten voor de aan te leggen parkeerplaatsen voor Macéka Vastgoed zijn.

Tijdens de rioolwerkzaamheden in de Noorderweg wordt het bestaande hoofdriool gerenoveerd. Het hoofdriool in de Noorderweg is één van de grote afvoerriolen van Soest richting de zuivering. Door dit riool gaat de afvoer van circa 10.000 woningen naar de zuivering. Wanneer er 30 woningen extra op dit riool worden aangesloten zal dit geen nadelig effect hebben.

Regenwater

Het is bekend dat er, bij extreme regenval, wateroverlast problemen in de Noorderweg zijn. Tegelijk met het renoveren van het hoofdriool wordt de verharding van de Noorderweg (tussen de Vredehofstraat en het Slangenbosje) afgekoppeld en wordt er een apart regenwaterriool aangelegd. Dit geeft extra capaciteit en betekent dat het regenwater van de Noorderweg niet meer door het grote hoofdriool naar de zuivering stroomt. Maar aangezien het regenwater van de helft van Soest ook door de Noorderweg naar de zuivering stroomt zal het verschil bijna niet te merken zijn. Een afname van de afvoer van regenwater in het hoofdriool wordt gerealiseerd als je massaal het gebied achter de Noorderweg in hele korte tijd afkoppelt. Overlastproblemen die te maken hebben met het bestaande afvoerriool naar de zuivering zullen daarom minimaal verbeteren.

Grondwater

Het regenwaterriool wordt tegelijk uitgevoerd als drainage om de hoge grondwaterstand te verlagen. Het effect op het grondwater zal zich beperken tot de rijbaan en het trottoir. De situatie voor de bestaande woningen blijft dan gelijk aan de huidige situatie. De bewoners van de bestaande woningen kunnen aansluiten op het stelsel van de gemeente als ze op eigen terrein ook drainage aanleggen. De kosten van drainage op eigen terrein zijn voor de bewoners zelf. De grondwaterproblemen nemen pas als iedere bewoner hier aan meedoet.

Parkeergarage

De parkeergarage zelf zal waterdicht gemaakt moeten worden, om een grote toestroom van grondwater naar de garage, met bijbehorende bemaling te voorkomen. Dit is een eis die het waterschap stelt aan de ondergrondse voorzieningen. Uiteraard zal de inrit wel moeten worden voorzien van een afwateringssysteem. Dit mag direct lozen op regenwaterriool, zonder tussenkomst van een olieafscheider of slibvang.

Conclusie

Voor wat betreft de nieuwe locatie wordt hiermee een voldoende door het waterschap en gemeente gedragen oplossing geboden voor het niet compenseren van het extra verharde oppervlak op eigen terrein. De watertoets is voorgelegd aan het Waterschap Eem en Vallei. Zij hebben te kennen gegeven dat ze kunnen instemmen met de opzet en inhoud van de watertoets.

Voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is een quick scan natuur⁴ uitgevoerd. Deze is als separate bijlage bij het voorliggende bestemmingsplan gevoegd. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Binnen een straal van vijf kilometer van het plangebied bevinden zich geen Natura 2000-gebieden. De voorgenomen werkzaamheden hebben bovendien slechts lokale effecten en zijn niet van invloed op Natuurbeschermingswetgebieden.

Het plangebied bevindt zich buiten den begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur. De voorgenomen werkzaamheden hebben bovendien slechts lokale effecten en zijn niet van invloed op Ecologische Hoofdstructuur.

Tijdens het veldbezoek dat heeft plaatsgevonden op het moment van het invallen van de avond zijn vleermuizen ter plaatse vliegend aangetroffen. In dit kader is niet geconstateerd dat vleermuizen uit of in het gebouw kwamen. Daarnaast zijn geen holle ruimten vastgesteld in de op het gebied aanwezige bomen. Om te kunnen vaststellen of ter plaatse vleermuizen worden verstoord dienen een drietal aanvullende bezoeken te worden gebracht aan het gebied. Naar verwachting kunnen voldoende effectieve maatregelen worden getroffen om te voorkomen dat er sprake is van een blijvend effect op de voorkomende vleermuizen. Daarmee kan worden geconcludeerd dat op basis van de Flora en Faunawet geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd voor vleermuizen.

1. 4. Quick-scan natuur voormalig zusterhuis Soest, 26 juli 2011, Grontmij, Waddinxveen

Voor de ontwikkeling die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is een archeologisch bureauonderzoek⁵ uitgevoerd. Deze is als separate bijlage bij het voorliggende bestemmingsplan gevoegd. In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

Het plangebied is gelegen in het Utrechts-Gelderse zandgebied binnen het Noord-Hollands en Utrechtse stuwwallenlandschap. Het plangebied ligt op de noordelijke flank van een tijdens de voorlaatste Ijstijd gevormde stuwwalheuvel. In de laaggelegen delen tussen de hoge stuwwallen in trad door grondwaterspiegelstijging, veenvorming op.

Op en nabij de stuwwallen in het gebied rond Soest zijn in het verleden al diverse sporen van menselijke activiteiten uit de prehistorie aangetroffen. De laaggelegen natte veengebieden in het onderzoeksgebied waren vermoedelijk voor een groot deel van de prehistorie te nat voor bewoning. Deze situatie bleef bestaan tot in de Late Middeleeuwen.

In de laatste kwart van de 14e eeuw werd begonnen met de aanleg van de ‘Zoesdijc’. Langs de dijk verscheen bebouwing en kwamen boerenerven te liggen. Het plangebied zal in deze periode vermoedelijk tot de landbouwpercelen van een aan de dijk gelegen boerenerf hebben gehoord. Het plangebied maakte in ieder geval vanaf het begin van de 19e eeuw onderdeel uit van een landgoed. Het huis stond in de bocht van de Soestdijk, thans hoek Burgemeester Grothestraat – Vredehofstraat. Achter het huis lag een tuin met wandelpaden en een grote waterpartij die thans nog steeds deels aanwezig is. In 1971/72 wordt er vermoedelijk voor het eerst stenen bebouwing binnen het plangebied gerealiseerd; het huidige zusterhuis.

Het plangebied ligt volgens de gemeentelijke (concept)beleidsadvieskaart in een AWG2-zone. Dit komt omdat het plangebied deel heeft uitgemaakt van een belangrijk historisch terrein (landgoed). Hiervoor geldt dat bodemingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld vermeden dienen te worden. Indien dit niet mogelijk is, dan dient voorafgaand aan de ruimtelijke planvorming een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Dit document voorziet gedeeltelijk hierin.

Uit het bureauonderzoek is gebleken dat er binnen het plangebied een middelhoge kans bestaat op het aantreffen van archeologische waarden uit de vroege prehistorie (Steentijden) en de Nieuwe Tijd (vanaf 17e eeuw). De archeologische verwachting voor de late prehistorie (vanaf Bronstijd) tot en met de Middeleeuwen is laag.

Om de uitgesproken archeologische verwachting te kunnen toetsen,is verder een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Dit heeft aangetoond dat de bodemopbouw voor de diepere lagen intact is. Daarom wordt geadviseerd nader onderzoek uit te voeren, normaal gesproken zou dit dan plaatsvinden door middel van een proefsleuvenonderzoek.

Omdat er echter sprake is van een vrij onrustig grondwaterpatroon, kan dit waarschijnlijk alleen worden uitgevoerd onder bemaling. Omdat voor het werk van de civieltechnisch uitvoerder bij het graven van de parkeergarage en enkele andere ondergrondse ruimtes toch een bronnering dient te worden aangebracht, is geadviseerd voor een praktische oplossing te kiezen en het onderzoek uit te laten voeren als een archeologische begeleiding.

De bevoegde overheid, de gemeente Soest heeft ingestemd met zowel het advies voor het proefsleuvenonderzoek als met de aanbeveling om dit, in dit bijzondere geval, als een archeologische begeleiding (conform het protocol proefsleuven) uit te voeren. De archeologische begeleiding mag worden uitgevoerd op basis van een door het bevoegd gezag de gemeente Soest goedgekeurd Programma van Eisen. Dit is in het bestemmingsplan gewaarborgd door ter plaatse te voorzien in een dubbelbestemming Waarde-Archeologie hoge verwachting.

1. 5. Archeologisch onderzoek voormalig zusterhuis te Soest, 1 augustus 2011, Grontmij, Houten

In het vigerende bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen opgenomen. Ook op de risicokaart (www.risicokaart.nl) zijn geen kabels en leidingen in of nabij het plangebied weergegeven. In het kader van het archeologische bureauonderzoek heeft een klic melding plaatsgevonden. Daarin wordt een en ander bevestigd. Geconcludeerd kan worden dat binnen het plangebied geen kabels en leidingen aanwezig zijn die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling.

Voor het parkeren wordt uitgegaan van de gemeentelijke parkeernormen. De parkeercapaciteit is afgestemd op het totaal aantal voorziene appartementen. Het parkeren wordt mogelijk gemaakt in de parkeergarage, het langsparkeren langs de Dokter de Voslaan en de parkeerkoffers (haaks parkeren) aan de Noorderweg.

Macéka Vastgoed dient volgens de parkeernota van de gemeente 55 parkeerplaatsen te realiseren. Macéka Vastgoed realiseert 42 parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage. Deze parkeerplaatsen tellen als 0,8 parkeerplaats (aangezien deze niet openbaar toegankelijk zijn voor iedereen maar alleen voor de bewoners van de appartementencomplexen). Volgens de berekening (0,8 * 42) tellen de parkeerplaatsen in de parkeergarage als 33,6 parkeerplaats (afgerond 34 parkeerplaatsen).

Om tot het aantal van 55 parkeerplaatsen te komen, dient op maaiveldniveau nog 21 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. In overleg met Maceka Vastgoed worden deze parkeerplaatsen ingepast. Hierbij wordt in eerste instantie gedacht aan langs parkeren aan de Noorderweg en een combinatie van haaksparkeerplaatsen en langsparkeerplaatsen op Dokter de Voslaan gerealiseerd.

Het verkeer afkomstig van de te bouwen woningen kan op een voldoende wijze worden verwerkt via de aan het plangebied grenzende wegen. De capaciteit van deze wegen laat voldoende ruimte om het extra verkeer op een verantwoorde wijze te kunnen afwikkelen.

Er is een bomenplan opgesteld op basis van een eerder ontwerp van het bouwplan. Dit bomenplan is aangepast aan het nieuwe ontwerp en wordt separaat ter inzage gelegd.

In hoofdstuk 4 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 5 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. In de inleiding wordt het karakter van dit bestemmingsplan beschreven. In paragraaf 6.2 wordt een toelichting gegeven op de regels, waarbij de hoofdstukindeling van de regels wordt gevolgd. In paragraaf 6.3 tenslotte wordt de verbeelding beschreven.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, overgangsregels en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begripsregels, waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en de wijze van meten en berekenen.

De verschillende aanwezige functies in het plangebied worden zoveel mogelijk positief overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Een aantal regelingen behoeft echter een nadere uitleg. In het algemeen geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend gebouwd mogen worden in het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen.

Hieronder wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste bestemmingen:

Wonen-Gestapeld

Het gebied dat is gelegen binnen het als Wonen - Gestapeld bestemde gebied is bestemd voor gestapelde woningen (appartementen). Deze bestemming laat binnen de daartoe opgenomen bouwvlakken gestapelde woningbouw toe. Binnen het daartoe voorziene aanduidingsvlak is een halfverdiepte parkeergarage toegestaan met een in- en uitgang ter plaatse van de specifieke aanduiding.

Op de verbeelding staan per bouwvlak de maximale goot- en bouwhoogte weergeven. Daarnaast is in de regels de maximale bouwhoogte van de parkeergarage van 60 centimeter opgenomen.

In de gebruiksregels is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor aan gebonden beroepen en bedrijven passend binnen een woongebied. Deze afwijkingsbveoegdheid is gekoppeld aan de staat van bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in Bijlage 1 behorende bij de regels.

Tuin

Het gebied dat is aangeduid met de bestemming Tuin is bedoeld voor tuinen, waarin geen bebouwing is toegestaan. Deze bestemming is aan de, niet naar de weg gekeerde, randen van het plangebied toegekend. De bestemming Tuin is toegekend om een bebouwingsvrije zone tussen de Mariënburg en de nieuwe woonbebouwing te behouden.

Verkeer

Binnen de bestemming verkeer zijn de voorziene parkeerkoffers opgenomen en de daarbij behorende verharding in de vorm van een trottoir.

Waarde-Archeologie hoge verwachting

Uit het verrichte bureauonderzoek en het inventariserende veldonderzoek is duidelijk geworden dat sprake is van een hoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische vondsten.

Op basis van dit programma van eisen zal een bevoegde archeoloog de werkzaamheden van de aannemer begeleiden om te voorkomen dat eventuele aanwezige archeologische waarden worden verstoord. De aannemer bepaalt de volgorde van de werkzaamheden in overleg met deze archeoloog. Deze werkafspraken worden voorafgaand aan de start van de werkzaamheden vastgelegd in een zogenaamd Programma van Eisen. Dit PvE moet worden goedgekeurd door de gemeente Soest. Op basis van dit PvE kan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van de werkzaamheden voor de bestemming Verkeer en Wonen-Gestapeld worden verkregen.

Antidubbeltelbepaling

In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is een regeling voorzien voor die afwijkingen van bestaande gebouwen voor wat betreft maatvoering en situering toestaan. Daarnaast is een regeling voorzien voor onderkeldering van gebouwen

Gebruiksbepalingen

In de algemene gebruiksbepaling wordt gebruik van gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming en met het in of krachtens het plan bepaalde, als verboden gebruik aangemerkt. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden.

Seksinrichtingen als strijdig gebruik

Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een "normale" bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht; ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Algemene afwijkingsmogelijkheden

Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages;
• stalling van voertuigen;
• beeldende kunstwerken.

Algemene Wijzigingsbevoegdheden

Het plan bevat een aantal Wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de plankaart in beperkte mate worden verschoven. Bestemmingsplan.

Aanvullende werking bouwverordening

Voor specifieke zaken is de werking van de buwverordening van toepassing verklaard. Wanneer relevant kunnen op basis van deze bepalingen aanvullende eisen worden gesteld.

Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig bij recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in art. 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen dat bestaand bouwwerken of bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Het plangebied is getekend op een gekleurde verbeelding, schaal 1:1000. De verbeelding is IMRO-gecodeerd getekend, conform IMRO2008. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008, welke bindend is voorgeschreven in de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening.

Figuur 6.1 Verbeelding bestemmingsplan

Ingevolge artikel 3.1.6, lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (2008) dient er in het kader van het bestemmingsplan een onderzoek te worden gedaan naar de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. In paragraaf 7.1 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. De maatschappelijke aspecten worden aan de hand van de inspraak in paragraaf 7.2 toegelicht.

Volgens artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een grondexploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Volgens het tweede lid van dit artikel kan de gemeenteraad besluiten af te wijken van het vaststellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

In dit geval worden de volledige kosten van het project gedragen door de ontwikkelende partij Macéka Vastgoed. Macéka Vastgoed wordt door de gemeente in staat geacht de ontwikkeling te kunnen realiseren. De gemeente sluit hiertoe een exploitatieovereenkomst met Macéka. Omdat het verhaal van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Op 26 januari en 27 april 2011 zijn informatiebijeenkomsten van het bouwplan voor omwonenden gehouden. Als gevolg hiervan is het bouwplan op een aantal punten aangepast aan de wensen van de omwonenden. Dit bouwplan is in het voorliggende bestemmingsplan vastgelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een periode van zes weken van 18 augustus tot en 28 september 2011 ter visie gelegen voor het kenbaar maken van zienswijzen. De zienswijzen zijn samengevat en afzonderlijk beantwoord in de als separate bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen Nota van zienswijzen. In totaal zijn negen zienswijzen kenbaar gemaakt. Alle zienswijzen waren ontvankelijk. De zienswijzen zijn ongegrond verklaard en hebben daarom niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

De toelichting is aangevuld met een laatste berekening van de benoidgde parkeerplaatsen op basis van de gemeentelijke parkeernormen. Daarnaast is nader toegelicht hoe in de nabije toekomst zal worden omgegaan met het compenseren van het extra verharde oppervlak door de bouw van de appartementen, de aanleg van parkeerplaatsen en de realisatie van de parkeergarage. Hierbij is ingegaan op de aanpassing van de bestaande riolering in de Noorderweg en de gevolgen voor een goede verwerking van het regen- en grondwater. Beide aanpassingen hebben geen consequenties voor de regels en de verbeelding.

In totaal is het bestemmingsplan aan een dertiental overleginstanties toegezonden. Door de provincie Utrecht en het Waterschap Vallei en Eem zijn inhoudelijke zienswijzen kenbaar gemaakt. Deze zienswijzen hebben geleid tot een tweetal aanpassingen:

1. 1. het opnemen van een dubbelbestemming Waarde-Archeologie in verband met het goedkeuren van het Programma van Eisen voorafgaand aan het uitvoeren van de uitvoering van de archeologische begeleiding van de aanleg en bouwwerkzaamheden.
2. 2. het veranderen van de naam Hoogheemraadschap in Waterschap Eem en Vallei in paragraaf 5.2.6.

De gemeenteraad van Soest heeft op 26 januari 2012 het ontwerpbestemmingsplan 'Dokter de Voslaan - voormalig zusterhuis' gewijzigd vastgesteld met de indentificatiecode NL.IMRO.0342.BPSOE0015-0301, zoals vervat op de verbeelding (met als ondergrond o_ NL.IMRO.0342.BPSOE0015-0301.dwg) en planregels met de daaraan ten grondslag liggende toelichting en onder het aanbrengen van de bij dit besluit behorende wijzigingen zoals verwoord in de Nota van zienswijzen inclusief ambtshalve wijzigingen en het raadsvoorstel van 22 november 2011, nr. RV 11-70. In paragraaf 7.2.3 zijn de twee doorgevoerde aanpassingen reeds benoemd.

Ze hebben vastgesteld dat voor het bestemmingsplan 'Dokter de Voslaan - voormalig zusterhuis' geen exploitatieplan van toepassing is, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Tenslotte hebben ze besloten dat op dit bestemmingsplan de Crisis- en Herstelwet van toepassing is.