het bestemmingsplan 'Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan' met identificatienummer NL.IMRO.0342.BPSTB0030-0301 van de gemeente Soest.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een aan een hoofdgebouw aangebouwde ruimte, die een directe verbinding vormt met dat hoofdgebouw en dat als uitbreiding van de woning dient en door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

terrein dat op basis van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart van de gemeente Soest op de verbeelding is aangeduid als gebied met lage, dan wel middelmatige of onbekende, dan wel hoge archeologische verwachting.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van het bouwperceel, dat mag worden bebouwd, of indien dat in de regels is aangegeven, van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.

de eerste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd;

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale oppervlakte van gebouwen ten dienste van de bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van daartoe behorende opslag- en overige dienstruimten.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan bedrijven of het publiek zoals administratie-, advertentie-, advocaten-, advies-, en ingenieursbureaus, congres- en vergaderaccommodaties, makelaars, banken en andere financiële dienstverleners, reis- en uitzendbureaubureaus, postkantoren, kapsalons, schoonheidsinstituten, stomerijen, en wasserettes.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en voor zover dit bestemmingsplan deze inrichting niet verbiedt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

een ruimte, die blijkens zijn indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor werkzaamheden van administratieve aard.

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

een ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

• voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 cm.
• in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 cm, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

een geografisch bepaald gebied.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

de grondlaag in de bodem waarin de archeologische waarden zijn te verwachten.

de bewoning van een woning, inclusief de daarbij behorende al dan niet vrijstaande bijbehorende bouwwerken, door één huishouden.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens: de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens;
2. b. afstand tussen gebouwen: de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;
3. c. dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
4. d. de bruto vloeroppervlakte van een gebouw: gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;
5. e. de netto vloeroppervlakte van een gebouw: binnen de afgewerkte omtrekwanden, onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw, zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair, zoals aanrechten en verwarmingslichamen; de vloeroppervlakte van een verdieping, waarboven minder dan 1,5 m hoogte aanwezig is, wordt buiten beschouwing gelaten;
6. f. goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel;
7. g. bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
8. h. inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
9. i. oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
10. j. breedte, lengte en diepte van een gebouw: tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;
11. k. verticale bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels:

1. a. ondergeschikte bouwonderdelen: bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings- en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;
2. b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend;
3. c. het peil in andere gevallen mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. ter plaatse van de functieaanduiding 'supermarkt', een supermarkt;
3. c. wonen op de verdieping;

met de daarbij behorende:

4. d. bergingen;
5. e. kantine;
6. f. kantoorruimte;
7. g. laad- en losruimte;
8. h. ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidscherm', een geluidscherm;
9. i. opslag;
10. j. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen;
11. k. stalling winkelswagens;
12. l. geluidwerende functies;
13. m. ondergrondse containers;
14. n. nutsvoorzieningen;
15. o. tuinen, erven en bedrijfsterreinen;
16. p. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, water en verkeer.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Het bevoegd gezag kan afwijken van het in lid 3.1 bepaalde, in die zin, dat deze gronden tevens mogen worden gebruikt voor het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen, met dien verstande, dat:

1. a. voor dit gebruik maximaal 10% van de bruto vloer oppervlakte (bvo) met een maximum van 25 m² mag worden gebruikt ;
2. b. de exploitatie van een terras is niet toegestaan.

De voor 'Waarde - archeologie lage verwachting' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met lage archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming 'Waarde - archeologie lage verwachting' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen en de bestemming 'Waarde - archeologie lage verwachting' geheel of gedeeltelijk laten vervallen, indien op basis van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van de gronden niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Als strijdig gebruik wordt in ieder geval aangemerkt:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met de verwerkelijking of het beheer van de bestemming;
3. c. het gebruik van bijbehorende bouwwerken als zelfstandige woning of afhankelijke woonruimte.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan mits dit stedenbouwkundig acceptabel wordt geacht:

1. a. voor het overschrijden van bouwgrenzen, mits de overschrijding niet meer dan 2 meter bedraagt;
2. b. voor het overschrijden van voorgeschreven maten en percentages tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
3. c. voor het toestaan van bijzondere dakvormen;
4. d. voor het bouwen van portieken, liftschachten en stedenbouwkundige accenten;
5. e. voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken bij een woning voor de stalling van scootmobielen of daaraan gelijk te stellen vervoersmiddelen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 3 m en de oppervlakte niet meer dan 10 m² mag bedragen;
6. f. voor het plaatsen van beeldende kunstwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

Er wordt niet afgeweken als bedoeld in lid 7.1, indien daardoor afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - weg' mogen in afwijking van hoofdstuk 'Bestemmingsregels', geen nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen worden gebouwd, geluidsgevoelige ruimten worden ingericht of gronden in gebruik worden genomen, waardoor die aangemerkt kunnen worden als geluidsgevoelig object, tenzij:
   1. 1. uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden;
   2. 2. voor deze woningen een hogere grenswaarde is verleend op grond van artikel 110 van de Wet geluidhinder;
   3. 3. de geluidsgevoelige ruimten in de woningen of andere geluidsgevoelige objecten zodanig worden vernieuwd, veranderd of vergroot dat:
      • daarbij de afstand tot de weg niet wordt verkleind of;
      • de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de gevels van de woning of geluidsgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of;
      • de geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de woning of de geluidsgevoelige ruimte niet hoger zal zijn dan een vastgestelde hogere grenswaarde.
2. b. het bevoegd gezag is bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 8.1 onder a ten behoeve van de bouw of uitbreiding van een woning of ander geluidsgevoelig object, met dien verstande dat de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten vanwege het wegverkeerslawaai niet hoger zal zijn dan de verkregen of daarbij te verkrijgen hogere grenswaarde.

Burgemeester en wethouders kunnen de begrenzing van bestemmings- en bouwvlakken wijzigen, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij de wijziging betrokken vlakken en zones niet meer dan 20% wordt verkleind of vergroot.

Burgemeester en wethouders kunnen de van deze regels deel uit makende 'Staat van bedrijfsactiviteiten' wijzigen, indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven.

Burgemeester en wethouders kunnen het bestemmingsplan wijzigen voor zover dit nodig is in verband met een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart.

Burgemeester en wethouders kunnen voor het toepassen van de Beleidsnota parkeernormen (3e herziening) d.d. 6 juni 2017 (en vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2017) het bestemmingsplan wijzigen voor zover dit nodig is in verband met een nieuwe door de gemeenteraad vastgestelde Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds.

De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. een nieuw bouwwerk, verandering van een bouwwerk, verandering van gebruik van een bouwwerk of van gronden - al dan niet gecombineerd - waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is niet toegestaan wanneer op eigen terrein niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden;
2. b. bij een omgevingsvergunning, dan wel bij de beoordeling of het gebruik in overeenstemming is met het bestemmingsplan wordt aan de hand van de 'Nota parkeernormen auto en fiets (3e herziening)' van 6 juni 2017 (en vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2017) bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Indien deze nota gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging;
3. c. het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid a en b indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat in de omgeving en mits:
   1. 1. op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien; of,
   2. 2. afwijking mogelijk is op grond van de in de 'Nota parkeernormen auto en fiets (3e herziening)' van 6 juni 2017 (en vastgesteld door de gemeenteraad op 28 september 2017) opgenomen afwijkingsmogelijkheden.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan'.

Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan vormt een initiatief voor de herontwikkeling op het perceel Rademakerstraat 20 - 30 te Soesterberg.

De beoogde ontwikkeling is een herontwikkeling van de bestaande detailhandel en de realisatie van 40 appartementen met de daarbij behorende parkeerplaatsen, fietsenstallingen e.d..

Om deze nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, moet ze worden geregeld in een bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt hieraan voldaan.

Het plangebied is gelegen in het winkelcentrum van Soesterberg, iets ten zuiden van de N237, aan de Rademakerstraat 20 - 30.

.

Afbeelding 1.1: Ligging in Soesterberg (bron: topotijdreis.nl)

Afbeelding 1.2 geeft het plangebied weer vanuit de lucht.

Afbeelding 1.2: Luchtfoto (bron: cyclomedia)

In afbeelding 1.3 is de begrenzing van het plangebied in beeld gebracht op de kadastrale kaart.

Afbeelding 1.3: Kadastrale kaart

Kadastrale gegevens:

Gemeente : Soest

Sectie : E

Nummers : 2638, 3705, 5378, 5380, 6303, 6490, 6491 en 6955

Het plangebied valt momenteel in het bestemmingsplangebied 'Soesterberg'. Dit plan is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad van Soest vastgesteld.

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemmingen 'Detailhandel', Kantoor', Verkeer' en 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Daarnaast geldt functieaanduiding 'supermarkt' en de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - weg' en wro - zone- wijzigingsgebied 2'.

Bijgaand is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van het plangebied in het geldende bestemmingsplan.

Afbeelding 1.4 : Uitsnede geldend bestemmingsplan

Allereerst wordt, in hoofdstuk 2, ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied. Hier komen onderwerpen aan bod als ruimtelijke en functionele structuur van het gebied.

Hoofdstuk 3 geeft een planbeschrijving. Deze beschrijving dient als uitgangspunt bij het verdere ontwerp van het plangebied. Het ruimtelijk beleid wordt per thema beschreven. Dit hoofdstuk gaat ook in op de belangrijkste uitgangspunten voor de stedenbouwkundige inrichting.

Hoofdstuk 4 gaat in op het bestaand beleid van de Rijksoverheid, de provincie Utrecht en het regionale beleid. Ook komt het gemeentelijke beleid aan de orde in dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 5 verwoordt de resultaten van de onderzoeken naar milieu- en andere aspecten.

Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de regels en geeft aan waarom voor een bepaalde regeling is gekozen. In meer algemene zin wordt eerst de juridische plansystematiek uiteen gezet. De afstemming van het bestemmingsplan met andere wetten en verordeningen komt eveneens in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens wordt per bestemming kort ingegaan op de (on)mogelijkheden binnen de betreffende bestemming.

In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde en tenslotte gaat hoofdstuk 8 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid, participatie en de resultaten van inspraak en vooroverleg.

Dit hoofdstuk beschrijft de bestaande situatie van het plangebied en geeft een beeld van alle voor dit bestemmingsplan relevante aspecten. Allereerst wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daarna komt de ruimtelijke structuur aan de orde. Deze ruimtelijke structuur wordt opgesplitst in de deelstructuren, waaronder de bebouwingsstructuur, de verkeersstructuur en de groenstructuur.

In vroegere tijden was er slechts heide. Hier komt de naam Soesterberg ook vandaan. De naam Soesterberg komt namelijk van de berg op de heide (Heiberg) in de gemeente Soest. In de 17e eeuw verlieten vele Soesters Soest, trokken over den Berg en vestigden zich op de heide. De reden van hun vertrek was armoe en zucht naar zelfstandigheid. Het waren voornamelijk kleine boeren, heiboeren in die tijd genoemd. Hun plaggenhutten stonden in de hei verscholen, ver van de weg. Dit omdat ze bang waren voor de struikrovers die in die tijd veelvuldig "optraden". Op de heide trof men een rijke wildstand aan. Dat betekende dat onder de nieuwe bewoners veel stropers zaten. Vele boeren gingen de bijenteelt beoefenen, terwijl als huisnijverheid veel aan bezembinderij werd gedaan, per slot van rekening was de hei als materiaal dichtbij.

Het dorp ontstond waarschijnlijk rond het kruispunt van de Amersfoortseweg (nu N237) en de oude Postweg van Amsterdam naar Arnhem. Vanouds werd de herberg op dat kruispunt, het 'Huis ten Halve' (halverwege tussen Amsterdam en Arnhem), bevoorraad vanuit Soest. Het dorp kwam bekend te staan als 'Den Bergh'. In 1837 veranderde dat, toen bij Koninklijk Besluit het de naam 'Soesterberg' kreeg. In datzelfde jaar kreeg het dorp zijn eerste geestelijke, pastoor Rademaker. Hij presteerde het om, zonder geld, binnen enkele jaren een kerk te bouwen. Ook deed hij veel voor de naamsbekendheid van Soesterberg.

In 1910 vroegen enkele ondernemers, Lugard en Verwey, toestemming om een deel van de heide aan de noordkant van Soesterberg te mogen gebruiken als start- en landingsplaats voor hun bedrijf voor vliegtuigen. Na bijna twee jaar werd het faillissement aangevraagd voor hun onderneming. Ondertussen werd er wel doorgevlogen, en wel door enkele officieren van de Landmacht die door Lugard en Verwey waren opgeleid als vliegenier. In 1913 werd de Luchtvaartafdeling van de Koninklijke Landmacht opgericht. De vliegheide werd vliegbasis Soesterberg. De basis trok veel toerisme, en het dorp groeide dan ook snel. Telde het dorp in 1900 nog slechts 300 inwoners, na de komst van de eerste vliegtuigen zoals de Aviatik in 1913 werden het er 600. Ook in de jaren erna ontwikkelden de middenstand en de industrie zich. In 1940 telde Soesterberg 2.300 inwoners, in 1965 6.100. In 1973 werd de provinciale weg Amersfoort-Utrecht om de dorpskern heen geleid. Het oudste stukje Soesterberg verdween toen in 1980 het, inmiddels intens verbouwde, Huis ten Halve afbrandde. In het begin van de jaren tachtig van de 20e eeuw werd de autosnelweg A28 geopend, langs de zuidkant van Soesterberg. Tegenwoordig telt Soesterberg ruim 7000 inwoners en groeit snel.

Afbeelding 2.1: Historische kaarten Soesterberg en omgeving uit 1767, 1850 – 1864 en 1962 (Bron: Watwaswaar.nl)

Het plangebied is gelegen aan de Rademakerstraat te Soesterberg. Het bebouwingslint aan de Rademakerstraat kenmerkt zich door een verscheidenheid aan woningtypen, vormgeving / architectuur / bouwjaar en kleurgebruik.

De hoogtes variëren in hoogte van 1 laag met kap, 2 lagen met kap en 3 lagen plat. De woningen variëren van vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd en appartementen.

Afbeelding 2.2: Luchtfoto met Rademakerstraat en plangebied (rode cirkel)

Aan de Rademakerstraat bevinden zich grondgebonden woningen en appartementen, afgewisseld met bedrijvigheid zoals Horeca, Detailhandel, Maatschappelijke voorzieningen enz.

Aan de Rademakerstraat 157 bevinden zich twee gemeentelijke monumenten, Carolus Borremeüskerk en de pastorie. Binnen het plangebied komen geen monumenten en beschermde dorpsgezichten voor.

Het straatprofiel van de Rademakerstraat is breed, met scheiding tussen snel en langzaamverkeer, veel parkeergelegenheid en aan weerszijden van de weg bomen.

Grondwater

De variaties in de aanleghoogte binnen de gemeente Soest verschillen enorm, binnen het dorp Soesterberg zijn de verschillen kleiner, maar nog steeds aanwezig. Hierdoor ontstaan ook verschillen in de grondwaterstand. De hooggelegen gebieden hebben relatief een lage grondwaterstand, de laaggelegen gebieden hebben relatief een hoge grondwaterstand. Het grondwater ligt op deze locatie ca. 5 meter onder maaiveld.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Afval- en hemelwater

Regenwater, dat op onverharde gebieden is gevallen, wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier, te weten via infiltratie naar het grondwater, verdamping via de grond, beplanting en via het oppervlaktewater. Regenwater, dat op verharde gebieden is gevallen, wordt afgevoerd via het rioolstelsel, geïnfiltreerd in de bodem of afgevoerd naar oppervlaktewater. Infiltratie in de bodem is gezien de lage grondwaterstand een goede oplossing. Het huidige waterbeleid (verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan) is om het hemelwater niet te mengen met afvalwater en niet via het riool af te voeren naar de rioolwaterzuivering. Bij nieuwe ontwikkelingen is er daarom bergingscapaciteit voor hemelwater nodig. In gebieden met een lage grondwaterstand en een doorlaatbare bodem kan hemelwater rechtstreeks infiltreren in de bodem.

Het plan voldoet omdat het rekening houdt met bovenstaande eisen.

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven is hier sprake van de herontwikkeling van bestaande detailhandel en de realisatie van 40 appartementen. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het plan.

Rademakerstraat Soesterberg

Het plan omvat de sloop en nieuwbouw van de bestaande supermarkt en naastgelegen panden, op de hoek Rademakerstraat en Van der Griendtlaan te Soesterberg, tot een moderne supermarkt, winkel en appartementen. De huidige opstallen zijn gedateerd, rommelig, energetisch slecht en sluiten niet aan, aan de behoefte in Soesterberg.

Het gevraagde programma van een supermarkt en appartementen brengt met zich mee dat er genoeg parkeerruimte moet worden gerealiseerd. In samenspraak met de gemeente zijn er meerdere modellen gemaakt voor de massaopbouw van het plan in relatie tot dit parkeren.

Om te voorkomen dat de Rademakerstraat één groot parkeerterrein wordt, helemaal gezien de naastgelegen opening in de structuur ter plaatse van de andere supermarkt, is er gekozen voor een model waarbij het parkeren in het achtergebied wordt opgelost. Hierbij heeft de gemeente aangegeven de opening naar dit parkeerhof zo smal mogelijk te willen maken, zodat de opbouw van de Rademakerstraat stevig zal blijven. De ontsluiting van de appartementen komt hiermee op de hoek aan de van der Griendtlaan te liggen waardoor we deze speciale plek goed kunnen uitontwerpen.

In de architectonische uitwerking is er veel onderzoek gedaan naar de schaal van het blok ten opzichte van de omgevende massa's en de aansluiting van het blok op de omgeving, de zogenaamde encroachment zone (overgangszone privé - openbaar). Het programma van een supermarkt dicteert een semi-gesloten gevel en het repeterende woonprogramma een rigide patroon van buitenruimtes. Hoe doorbreken we dit patroon? De architectuur is sculpturaal, leesbaar en eerlijk en probeert daarom het programma niet te verhullen maar te omarmen.

Conceptmatig zijn er een paar stappen doorlopen om de massa inpasbaar te maken in het stedelijk weefsel:

1. 1. Kijkend naar de context is de schaal en geleding van de massa belangrijk. Aan de Rademakerstraat is er daarom voor gekozen om het blok onder te verdelen in vier blokken. Deze blokken kennen een bescheiden maar heldere structuur.
2. 2. Door hoofdmassa te voorzien van een meanderende dakrand, in de vorm en schaal van de kappen in de omgeving, brengen we schaal in de lange gevel.
3. 3. De appartementen hebben op de eerste laag buitenruimtes op de daktuin en daarboven juist aan de Rademakerstraat. Deze streep balkons benadrukt de lengte en is niet wenselijk. We hebben gekozen om te gaan spelen met deze buitenruimtes in materialisatie, afmeting en positie. Hierdoor ontstaat er een vrolijk en speels beeld die de massa verzacht.
4. 4. Ter plaatse van de toegang van de supermarkt aan de Rademakerstraat koppelen we de buitenruimtes om een duidelijk entree te maken.
5. 5. Als laatste stap worden de gesloten geveldelen van de supermarkt gemaakt met een prachtige filigrain van houten elementen, die op verschillende plekken ook als zitelement of geveltuin worden ontworpen.

Het blok wordt uitgevoerd als 1 kloeke massa passend in de maat en schaal van de context, met een lichte steen met diepe voeg en diepe negges. De gevelopeningen worden gevuld met geanodiseerde Aluminium kozijnen. Het parkeerterrein wordt omzoomd met hoge hagen, graskeien begroeide gevels. Dit geeft een prettige en mooie coulisse werking richting de aangrenzende percelen.

Op maaiveldniveau wordt rondom gewerkt met groene tuinen of gevelbegroeiingen. Langs de randen met de tuinen van de buren zijn dit hagen, rondom de supermarktgevels aan het parkeerhof gevelbegroeiing. Het daklandschap op de supermarkt wordt geheel uitgevoerd als privé en openbare tuinen voor de appartementen.

Naar aanleiding van een ingediende zienswijze heeft de gemeente een studie gedaan naar zes mogelijke varianten voor routes naar de laad- en losplek aan de Van der Griendtlaan (zie Bijlage 21). Daarbij is gekozen voor de eerste variant. In deze variant rijdt de vrachtwagen vanuit de Veldmaarschalk Montgomery de Koppenlaan in om vervolgens de Van der Griendtlaan in te rijden om daar te laden en te lossen. Het voordeel van deze variant is dat er geen achteruitrijdende en dus geen verkeersonveilige vrachtwagenbewegingen zijn. Voor deze variant zal de bocht van de Koppenlaan naar de Van der Griendtlaan verruimd worden om de bocht goed te kunnen maken en overlast zoveel mogelijk te beperken.

De bestaande laad- en losplek blijft ook behouden, maar wordt ontoegankelijk op zo'n manier dat dit in de toekomst nog wel aan te passen is. Als de verkeersituatie in de omliggende straten zodanig veranderd dat dit weer mogelijk is, of als nieuwe laad- en lostechnieken dit weer mogelijk maken, kan hier dan weer gebruik van worden gemaakt.

Op navolgende afbeelding is het gebouw met de inrichting weergegeven. Tevens wordt de bevoorrading van de supermarkt en het parkeren weergegeven.

Afbeelding 3.1: Inrichting van het perceel

In afbeelding 3.2 wordt de toekomstige situatie nader toegelicht.

Afbeelding 3.2: Toekomstige situatie

Het bouwplan bestaat uit 1 supermarkt, 1 winkel en totaal 40 twee- en driekamer appartementen met bijbehorende voorzieningen. Qua betaalbare woningen wordt minimaal 20% gerealiseerd in het betaalbare segment volgens de Doelgroepenverordening, zoals die van kracht was toen het verzoek om omgevingsvergunning en bestemmingsplanwijziging is ingediend (2022).

Afbeelding 3.3: Begane grond

Op de eerste verdieping komen 20 appartementen en een kantoor/kantine ruimte voor de supermarkt. Aan de binnenzijde wordt op het dak van de supermarkt een gemeenschappelijke tuin gecreëerd met grassen en struiken. Het geheel wordt zodanig vormgegeven dat er een prettig binnen gebied ontstaat waar mensen graag zullen vertoeven.

Afbeelding 3.4: 1e verdieping

Op de tweede verdieping komen ook 20 appartementen.

Afbeelding 3.5: 2e verdieping

De navolgende afbeelding geeft een indicatief beeld van de gevels.

Afbeelding 3.6: Indicatieve gevels

Hierna volgt in afbeelding 3.7 een 3D impressie

Afbeelding 3.7: 3D impressie

Kleur en materiaalgebruik

Kleur en materiaal gebruik worden afgestemd met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Soest. Het plan is door welstand op hoofdlijnen positief beoordeeld.

Duurzaamheid

Bij de omgevingsaanvraag wordt met een BENG berekening aangetoond hoe met duurzaamheid wordt omgegaan en hoe wordt voldaan aan de eisen van het bouwbesluit. Het dak komt vol te liggen met PV, het energieconcept wordt nog nader uitgewerkt.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van het in hoofdstuk 3 beschreven plan getoetst aan bestaand beleid, wet- en regelgeving.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan "Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan" op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Dit vormt gezamenlijk het toetsingskader voor de huidige situatie en voor nieuwe ontwikkelingen. Dit beleidskader is één van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en voor de bijbehorende juridische regelingen.

Naast de toetsing aan het bestaande beleid zal de nieuwe ontwikkeling ook moeten worden getoetst aan de wettelijke voorschriften omtrent milieu. Dit om de impact op de omgeving te verantwoorden. In dit hoofdstuk worden de resultaten van de onderzoeken naar een aantal milieuaspecten besproken, die relevant zijn voor het bestemmingsplan. Het gaat dan vooral om geluid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geur, zoneringsafstanden tussen bedrijven, etc. Naast milieu gaat dit hoofdstuk in op de onderdelen water, natuur en archeologie.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Toetsing van het initiatief aan de structuurvisie

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro).

Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro.

In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 40 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan.

Wat is het ruimtelijke verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan of de ruimtelijke onderbouwing een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 40 appartementen en een supermarkt De appartementen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de kern Soesterberg en haar directe omgeving.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

Woningen

De te realiseren woningen zijn bedoeld voor de lokale markt. De behoefte wordt dan ook op lokaal niveau getoetst. Op basis van het gemeentelijke woonbeleid blijkt er behoefte te zijn aan circa 1.000 extra woningen in de gemeente Soest. De behoefte naar huur- en koopappartementen en grondgebonden koopwoningen is daarbij het grootst. De realisatie van 40 woningen sluit aan bij deze behoefte. Op deze plaats wordt dan ook geconcludeerd dat voldoende is aangetoond dat er sprake is van een actuele behoefte naar de voorgenomen woningbouw.

Supermarkt

Door Bureau van der Weerd een distributieve marktanalyse opgesteld (zie Bijlage 1 DistributieveMarktanalyse Soesterberg (september 2022)) die inzichtelijk moet maken of er behoefte bestaat aan versterking van het supermarktaanbod en wat de effecten zijn voor het bestaande supermarktaanbod in het marktgebied en de directe omgeving wanneer de plannen doorgang zouden vinden.

Uit de distributieve marktanalyse blijkt:

Op dit moment is er in het centrumgebied van Soesterberg een supermarkt (Plus) gevestigd aan de Rademakerstraat. Soesterberg staan aan de vooravond van een forse groei in het inwonertal. Dankzij diverse nieuwbouwplannen neemt het aantal inwoners in het Onderzoeksgebied richting 2028 toe tot ruim 15.000. Het primaire draagvlak voor supermarktaanbod in Soesterberg neemt daardoor fors toe.

Dankzij uitbreiding van een tweede supermarktfunctie zal de koopkrachtbinding van supermarktbestedingen fors toenemen dankzij versterking van de boodschappenfunctie van het centrumgebied in Soesterberg. Daarnaast zal sprake zijn van een groei in de toevloeiing. Deze verwachte wijziging in koopstromen en de verwachte groei in het primaire draagvlak zorgen, ervoor dat uitbreiding van een tweede supermarktfunctie in Soesterberg distributief goed is verantwoord.

Het plan draagt op diverse aspecten bij aan versterking van het lokale ondernemers- en vestigingsklimaat. In de eerste plaats omdat bestaande winkelleegstand wordt teruggedrongen. De bestaande winkelstructuur wordt versterkt dankzij meer klanten, waarvan de omliggende midden- en kleinbedrijf (winkels, horeca en overige voorzieningen) fors van mee zullen profiteren. Het plan biedt een belangrijke positieve bijdrage aan de bestaande parkeersituatie en draagt ook op deze manier bij aan versterking van het centrumgebied.

Het plan past binnen het vigerende beleidskader (detailhandelbeleid, retailbeleid) van de gemeente Soest. Het gemeentelijk detailhandelsbeleid benoemt specifiek de mogelijkheid voor een tweede supermarkt in het centrumgebied van Soesterberg en ziet dit als belangrijke bouwsteen om de boodschappenfunctie en daarmee de marktpositie van het centrumgebied in Soesterberg te verbeteren. Het plan voorziet ter plaatse zelfs in een verkleining van de bestaande (planologisch toegestane) winkelruimte. Op dit moment is 1.904 m² bvo aan detailhandelsruimte reeds toegestaan, na realisatie van het plan zal sprake zijn van circa 1.800 m². Planologisch gezien wordt de winkelvoorraad in het centrumgebied van Soesterberg daarmee verkleind en is er feitelijk geen sprake van een uitbreiding van het aantal winkelmeters. Ook op het belangrijke beleidsuitgangspunt van zowel de gemeente als de provincie “geen uitbreiding van winkelruimte” is derhalve geen sprake van strijdigheid.

Rekening houdend met alle nu te voorziene vraag- en aanbodontwikkelingen, is de behoefte aan uitbreiding van de bestaande supermarktbestemming in Soesterberg ruimschoots aangetoond en distributief verantwoord, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Effecten die mogelijk zullen optreden zijn overwegend positief en zeker niet structuur verstorend, mede dankzij de aan toonbare marktruimte voor het plan.

Slotsom: een supermarkt op de projectlocatie is reeds zonder meer toegestaan op grond van het geldende bestemmingsplan. De nieuwe opzet van de supermarkt past binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid. De toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, voor zover deze al benodigd is, wordt glansrijk doorstaan. Het toevoegen van een supermarkt op deze locatie heeft in feite slechts positieve effecten op de omgeving

Bestaand stedelijk gebied

Gelet op de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is onderdeel van de kern Soesterberg. In de omgeving komen diverse (stedelijke) functies voor, waaronder maatschappelijke functies, bedrijven en woonpercelen. Daarnaast laat het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied maatschappelijke functies toe.

Het plangebied kan dan ook worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte en voormalige PKB’s in regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, danwel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• Rijksvaarwegen.
• Hoofdwegen en hoofdspoorwegen.
• Elektriciteitsvoorziening.
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.
• Natuur Netwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur).
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Het plangebied maakt geen deel uit van een van de bovengenoemde gebieden. Daarmee is het plan niet strijdig met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro.

Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de integrale visie van het rijk voor de fysieke leefomgeving. De NOVI maakt op hoofdlijnen keuzes en is hiermee ook richtinggevend voor water. In de NOVI worden voor de leefomgeving richting 2050 4 prioriteiten gesteld:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De prioriteiten bestaan uit samenhangende opgaven waarin water steeds een belangrijke rol speelt:

Klimaatadaptatie gaat voor een groot deel over opgaven rond water. Ons land moet blijven werken aan de bescherming tegen overstromingen en de gevolgen daarvan en anticiperen op langdurigere droge perioden voor onze zoetwatervoorziening en de scheepvaart. Wateroverlast moet zo veel mogelijk worden voorkomen door de inrichting van onze steden, infrastructuur en het landelijk gebied aan te passen. Ook de energietransitie gaat voor een groot deel op en rond het water plaatsvinden. Met name op de Noordzee ligt hier een enorme opgave.

Voor een duurzame economie is Nederland voor een belangrijk deel afhankelijk van water, denk aan scheepvaart, landbouw, drinkwater, proceswater, recreatie, etc. Ook is voldoende en schoon water een belangrijke vestigingsfactor voor bedrijven en mensen.

Steden moeten klimaatbestendig gemaakt worden om sterk en gezond te blijven. Er ligt in veel steden een opgave om wateroverlast, hittestress en de gevolgen van overstromingen en droogte te beperken.

Voor een toekomstbestendige ontwikkeling van ons landelijk gebied is het nodig om het gebruik van land en water (bijvoorbeeld door de landbouw) beter in balans te brengen met vereisten van ons natuurlijk kapitaal: gezonde bodem- en watersystemen en bijbehorende natuur. Een goede inrichting en beheer van onze watersystemen zijn nodig om onze natuur en biodiversiteit te behouden en verbeteren.

Voor klimaatadaptatie is het belangrijk om integraal te werken, om meekoppelkansen met andere ruimtelijke ontwikkelingen te benutten en om programmering en planning af te stemmen. Veel van deze ontwikkelingen en opgaven komen in regionale gebiedsprocessen samen. Besluiten over de fysieke leefomgeving zullen uiteindelijk vaak op gemeentelijk of provinciaal niveau genomen worden. De watertoets is een wettelijk verplicht instrument dat ervoor zorgt dat het belang van water en klimaatadaptatie wordt meegewogen in de relevante besluiten over het fysieke domein . Bij ruimtelijke ingrepen worden standaarden toegepast die de praktijk van ontwerpen, bouwen en beheren bepalen. Het borgen van klimaatadaptatie in zulke standaarden wordt door het rijk ondersteund door het Overleg Standaarden Klimaatadaptatie (OSKA).

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is op 1 april 2021 in werking getreden. Met vaststelling van de Omgevingsvisie en de (Interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht leggen Provinciale Staten de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast (Omgevingsvisie) en de juridische doorwerking hiervan (Omgevingsverordening). De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan.

De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht bevat een uitwerking in thema's en in gebieden.

De uitwerking is in 7 thema's gevat:

• stad en land gezond;
• klimaatbestendig en waterrobuust;
• duurzame energie;
• vitale steden en dorpen;
• duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• levend landschap, erfgoed en cultuur;
• toekomstbestendige natuur en landbouw.

In de Omgevingsvisie staan zowel de ambities, als de wijze waarop de provincie daar uitvoering aan wil geven. De uitwerking in gebieden valt uiteen in drie regio's: U16, Amersfoort en Food-valley. Soest behoort tot de regio Amersfoort. In de uitwerking van het beleid brengt de provincie gebiedsgericht samenhang aan tussen de thematische ambities.

De Omgevingsvisie richt zich in het algemeen op ontwikkelingen van een groter schaalniveau dan de herontwikkeling van de bestaande detailhandel en de realisatie van 40 appartementen. Ten aanzien van de thema's is in dit geval het thema 'vitale steden en dorpen' het relevantst. De behoefte aan wonen is fors en de supermarkt is al mogelijk op deze locatie.

Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit.

Het realiseren van 40 appartementen binnen de bebouwde kom levert een bijdrage aan de woningopgave. De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht.

De onderhavige planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht.

Omdat de Omgevingswet naar verwachting pas op 1 januari 2024 in werking treedt, is het nodig om in plaats van de Omgevingsverordening een Interim Omgevingsverordening te maken. De Omgevingsverordening kan namelijk niet onder de huidige wetgeving in werking treden. Dat kan alleen onder de nieuwe Omgevingswet. Om toch eerder uitvoering te kunnen geven aan de plannen en ambities uit de Omgevingsvisie, is op 1 april 2021 de Interim Omgevingsverordening in werking getreden.

Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en bebouwingsmogelijkheden in het stedelijk en het landelijk gebied.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de NNN.

De locatie ligt in het 'stedelijk gebied'. Op grond van artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het stedelijk gebied bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. Voorwaarde daarbij is dat de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Soest behoort tot de Regio Amersfoort. In de periode 2020 tot en met 2039 zijn hier op basis van het Kader voor regionale programmering wonen en werken (PS Utrecht, 30 september 2020) 26.100-31.000 woningen noodzakelijk. De uitbreiding van de supermarkt en de 40 appartementen passen binnen deze aantallen.

In de interimverordening legt de provincie de nadruk op een een klimaatadaptieve inrichting van de fysieke omgeving.

Uit de Interim Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten voort. De Interim Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal beleid.

Ook na 2030 kent de regio Amersfoort een groeiopgave. Het is een geliefd vestigingsgebied, met als keerzijde dat ruimte en leefbaarheid onder druk komen te staan. Het ontwikkelbeeld schetst een integraal perspectief voor de verschillende ruimtevragers. Het ontwikkelbeeld rust op een zestal pijlers:

• robuust maken unieke landschappelijke structuren voor de leefkwaliteit;
• combineren en prioriteren van ruimtevragers in buitengebied om lokale vitaliteit te waarborgen;
• wonen en werken in focusgebieden rondom bestaande knopen;
• aanjagen nationale betekenis van regio met unieke economische clusters;
• inzetten op gezonde mobiliteit als volwaardig keuze-alternatief;
• integraal aanpakken bereikbaarheid op de multimodale corridors.

Met de bijbehorende strategie voor het buitengebied, wonen-werken en bereikbaarheidmobiliteit:

• de Grebbelinie en beken zijn de basis voor een robuust landschap;
• concentratie van wonen en werken vormt de katalysator om de regio te verankeren in het Stedelijk Netwerk Nederland;
• OV en fiets worden volwaardige keuzealternatieven naast de auto;
• Metropoolpoort Amersfoort Centraal-Schothorst en de regiopoorten Barneveld en Nijkerk vormen de focusgebieden van de regio;
• voor de andere kernen geldt dat er gebouwd wordt voor vitaliteit met een sterke binding en meerwaarde voor het omliggende landschap.

De Omgevingsvisie Soest en Soesterberg, die is vastgesteld op 21 december 2021, bevat de integrale (middel)lange termijnvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Soest en Soesterberg. De visie maakt duidelijk wat de komende decennia de grote ruimtelijke uitdagingen zijn, hoe het gemeentebestuur daarmee omgaat en in welke richting de gemeente Soest zich zou moeten doorontwikkelen richting 2040.

Alle beleidsthema's die betrekking hebben op de leefomgeving komen in de omgevingsvisie samen. De onderdelen van de leefomgeving waar Soest trots op is, willen het gemeentebestuur graag beschermen en verbeteren (waarden). Daarnaast bevat de omgevingsvisie hoofdlijnen uit reeds vigerend beleid en ook nieuwe doelen die we met de visie willen bereiken (ambities). Die thema’s, waarden en ambities vormen de kaders voor nieuwe initiatieven en ontwikkelingen.

In 2040 zijn er in de gemeente Soest meer woningen dan nu. Met een jaarlijkse groei van 125-200 woningen tot 2030 kan de Soester manier van (samen)leven behouden blijven. Inwoners bepalen samen met de gemeente waar nieuwe woningen komen. Daarbij in de volle breedte gekeken naar verdichten en uitleglocaties en ook naar 'rood voor rood' en 'rood voor groen'. In 2040 zijn er meer banen en meer bedrijven. Bedrijfsterreinen zijn even groot als nu, maar worden intensiever gebruikt. Soest heeft in dat jaar 7 levendige centrumgebieden, 5 in Soest en 2 in Soesterberg, elk met hun eigen identiteit en mix van functies. De inwoners van Soest lopen en fietsen meer en gebruiken vaker het OV en de deelauto.

In de omgevingsvisie zijn geen grotere woningbouwlocaties opgenomen. De visie gaat evenmin in op individuele initiatieven.

In april 2009 heeft de gemeenteraad van Soest het 'Masterplan Soesterberg' vastgesteld. Dit plan beschrijft op hoofdlijnen een toekomstvisie voor Soesterberg. Nu de vliegbasis niet meer in gebruik is, kan het dorp een flinke kwaliteitsimpuls krijgen. Het gewenste toekomstperspectief voor Soesterberg is uitgewerkt volgens een prioriteitenladder:

1. 1. Aanpak barrièrewerking N237.
2. 2. Herstructurering Soesterberg-Noord.
3. 3. Realisatie Dorpshart-campus-kop.
4. 4. Dorpsuitbreiding.

De uitdaging bij de groei van Soesterberg is het huidige dorpse en kleinschalige karakter, het bloeiende verenigingsleven en de sterke sociale samenhang te behouden en verder te versterken. De opgave luidt daarom: groei met behoud van het eigen karakter. Dit wordt door veel inwoners onderschreven. De huidige woningmarkt in Soesterberg wordt getypeerd door een groot en relatief eenzijdig aanbod aan (sociale) huurwoningen. Een deel van deze woningen is sterk verouderd en voldoet niet meer aan eisen en wensen van deze tijd. Het eenzijdige karakter van de woningvoorraad brengt een tekort aan senioren- en starterswoningen met zich mee. Daarnaast is er behoefte aan woningen voor het middensegment.

De bevolking van Soesterberg vergrijst. Om draagvlak voor voorzieningen te behouden is het wenselijk jongeren vast te houden en aan te trekken door hen een woning op maat te bieden. Senioren wensen levensloopbestendige woningen in de buurt van voorzieningen en zorg. Dit alles vraagt om een gedifferentieerd woonmilieu. Een gevarieerd aanbod aan verschillende type woningen zal ook de doorstroming op de woningmarkt verbeteren. Soesterberg is gelegen in een groene omgeving, waar nog te weinig gebruik van wordt gemaakt. Bewoners wensen duurzame, levensloopbestendige en innovatieve woningen passend binnen het aanwezige groen.

Toetsing

Het masterplan Soesterberg laat zich niet uit over de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. Het betreft namelijk meer een visie op hoofdlijnen. Wel kan worden gesteld dat de ontwikkeling bijdraagt aan de doelstelling om jongeren vast te houden en aan te trekken door woningen op maat te bieden en te laten wonen in de buurt van voorzieningen (het plangebied ligt nabij het centrum). Gesteld wordt dat het plan in overeenstemming is met het masterplan.

Op basis van de actuele huishoudensprognose (Primos 2019) zal het aantal huishoudens in de gemeente naar verwachting met 720 toenemen in de periode tot en met 2025. Door woningen te bouwen om de verwachte huishoudensgroei op te vangen, loopt de druk op de woningmarkt in de gemeente niet verder op. Maar op dit moment is er al een tekort aan woningen. Dat kan vooral voor de sociale huursector concreet worden gemaakt. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende huurwoning is dermate hoog dat er sprake is van een actueel tekort van 290 sociale huurwoningen. Daarmee komt de totale gemeentelijke woningbouwopgave uit op 1.010 (720 + 290) woningen in de periode tot en met 2025.

In 2019 is een woningbehoefteonderzoek gedaan voor de gemeente Soest. In dit woningbehoefteonderzoek zijn onder andere de volgende conclusies opgenomen ten aanzien van de kwalitatieve woningvraag:

Uit de analyse komt naar voren dat er in de gemeente Soest tot en na 2025 in de huur vooral behoefte is aan sociale en particuliere huurappartementen en in de koop vooral aan goedkope rijwoningen en appartementen in verschillende prijsklassen.

In Soesterberg ligt het accent iets meer op goedkope koopwoningen (vooral eengezins- maar ook meergezinswoningen), de sociale huur en goedkopere koopappartementen.

Door de toename van het aandeel ouderen zal de vraag naar appartementen in alle segmenten (sociale huur, vrije sectorhuur, koop) na 2030 relatief toenemen. In de prioritering van het bouwprogramma zal daarom sterker ingezet moeten worden op dit type woningen.

Op het moment van het indienen van dit plan was de Doelgroepenverordening van kracht, zoals die in 2021 door de gemeente Soest is vastgesteld. Hierin is bepaald dat het betaalbare programma voor woningbouwontwikkelingen in de kern Soesterberg moet bestaan uit 20% sociale huur, middenhuur (maximaal € 1.000,-) en/of sociale koop (maximaal € 250.000,-). Het overige deel van de ontwikkeling in de kern Soesterberg is vrij in te vullen. Daarnaast zijn bepalingen opgenomen over bijvoorbeeld de instandhoudingstermijn en de inkomensdoelgroepen. Ook aan deze voorwaarden moet worden voldaan.

Ondertussen is een nieuwe Doelgroepenverordening van kracht, waar een hoger percentage betaalbaar (50%) is opgenomen, daar wordt dit plan niet aan getoetst.

Winkelgebieden zijn van groot belang voor inwoners en bezoekers van Soest en Soesterberg. Ze bieden levendigheid, fungeren als ontmoetingsplaats en zorgen voor instandhouding van een belangrijk deel van de dagelijkse voorzieningen.

Ook is de retail een belangrijke werkgever en heeft zij aandeel in de economie van Soest en Soesterberg. Voor toekomstbestendige winkelgebieden moet er ruimte zijn voor ondernemerschap met een gelijk en eerlijk speelveld voor alle ondernemers.

Soest en Soesterberg hebben beiden één hoofdwinkelgebied, voor Soesterberg is dit de Rademakerstraat. Er is ruimte voor het toevoegen van een tweede volwaardige (discount) supermarkt in winkelgebied Rademakerstraat in Soesterberg (zie paragraaf 4.1.2).

Het winkelgebied van Soesterberg heeft in totaal ongeveer 3.000 m² wvo verdeeld over 19 winkels. Een belangrijk deel daarvan bestaat uit dagelijks aanbod waaronder de nieuwe supermarkt van Plus en Supermarkt Soesterberg (voorheen Plus). Op woensdagochtend is de weekmarkt in de Rademakerstraat van 9:00 uur tot 13:00 uur. Met de geplande toename van de bevolking en daarmee de vergroting van het draagvlak ontstaat er enige ruimte om het retailaanbod (dagelijks en niet dagelijks) in de Rademakerstraat te versterken.

Algemeen

Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen. Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven. Door middel van een welstandskaart is voor alle gronden in Soest aangegeven wat het welstandsniveau is. Per welstandsniveau horen een aantal beoordelingsaspecten. Er zijn drie welstandsniveaus. En hoe hoger het welstandsniveau, hoe gedetailleerder de toetsing. Gebieden met monumenten en beschermde dorpsgezichten - zoals Oude Kerk en omgeving -hebben welstandsniveau 1 (beschermend). Waar een beeldkwaliteitsplan is opgesteld geldt welstandsniveau 2 (bijzonder). De rest van de gemeente heeft een basisniveau waarbij een eenvoudige toets volstaat.

Situatie plangebied

De Rademakerstraat/Banningstraat is van oudsher de centrale as van waaruit Soesterberg is gegroeid. Het is een oude landschappelijke structuurlijn met een bijzondere kwaliteit. Sinds de omlegging van de Amersfoortsestraat is het drukke doorgaande verkeer verdwenen en heeft de Rademakerstraat een andere functie en karakter gekregen. Het is een lokale ontsluitingsweg waaraan het hoofdwinkelcentrum van Soesterberg is gelegen. Het brede profiel is in stand gebleven. De bebouwing aan deze straat is zeer gevarieerd, zowel in architectuur als typologie. De hoogte varieert van één laag met kap tot drie lagen. Voor dit gebied is het beeldkwaliteitplan Rademakerstraat (mei 2005) van kracht.

Algemeen

In 2008 heeft de gemeente het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan vastgesteld. Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar mobiliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk worden ingeperkt. De bereikbaarheid van de gemeente Soest is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. Om de bereikbaarheid ook in de toekomst te kunnen waarborgen wordt ingezet op de regionale pakketstudies. In regionaal verband wordt bekeken hoe de doorstroming op het hoofdwegennet (de rijkswegen) en het onderliggende wegennet kan worden verbeterd. Binnen de gemeente zal de verkeersveiligheid en de doorstroming verbeterd worden door functionele weginrichting. De inrichting van de weg dient aan te sluiten bij de functie van de weg. De belangrijkste knelpunten op het gebied van de verkeersveiligheid zullen de komende jaren worden aangepakt. In het uitvoeringsprogramma wordt een aantal projecten aangewezen die in de komende jaren uitgevoerd gaan worden. Het gaat hier om het herinrichten van parkeerterreinen en de reconstructie van diverse kruispunten in Soest Zuid.

Toetsing

Onderhavig plangebied wordt niet specifiek genoemd in het Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan. Het plan is daarom voorgelegd aan de verkeerskundigen van de gemeente Soest. Zij hebben vanuit verkeerskundig oogpunt met enkele aandachtspunten ingestemd met de voorgestane ontwikkeling.

De Nota geluidbeleid is een door B&W vastgesteld instrument (begin 2012) voor de uitvoering van de wettelijke geluidstaken. In deze nota wordt in één keer een groot aantal beleidsregels vastgesteld die per thema zijn gerangschikt. Het gaat veelal om het vaststellen van een gangbare werkwijze. Daarnaast zijn nieuwe werkwijzen opgenomen.

De nota is ingedeeld in de thema's industrielawaai, verkeerslawaai en buitengebied. Verder is er een hoofdstuk gewijd aan wonen op geluidbelaste locaties. Voor elk thema worden in de nota de betreffende wetgeving en de knelpunten benoemd en zijn en beleidsregels opgenomen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn met name de thema's wegverkeerslawaai en het verlenen van hogere grenswaarden van belang. Verder spreekt de nota over het zoveel mogelijk scheiden van functies, of menging van functies op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'.

In de paragraaf 5.6 wordt nader aandacht besteed aan de geluidsaspecten die voor dit plan relevant zijn.

Algemeen

De Bomenkaart maakt onderdeel uit van de nota ‘Bescherming en kap van bomen’ (2012). Op de Bomenkaart is te zien dat direct naast het plangebied drie monumentale/waardevolle bomen zijn gelegen. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de bomenkaart opgenomen.

Afbeelding 4.2 Uitsnede bomenstructuurkaart Soest (Bron: gemeente Soest)

De monumentale/waardevolle bomen vallen binnen het beleid ‘bescherming en kap van bomen’. Uitgangspunt is dat deze bomen duurzaam worden ingepast.

Toetsing

De groenstructuur is als randvoorwaarde al vroeg in de planvorming betrokken. De aanwezige bomen blijven waar mogelijk behouden met het plan. Voor de overige bomen binnen het plangebied is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd, welke is opgenomen als Bijlage 14 bij deze toelichting.

In het rapport wordt aangegeven welke bomen behouden kunnen blijven en worden maatregelen genoemd om een aantal bomen te behouden. Het plan is in overeenstemming met de bomenkaart van Soest.

Op 21 december 2017 heeft de gemeenteraad van Soest het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht word gewerkt. Het hemelwater van de bebouwing zal worden opgevangen in infiltratiekratten. Het water dat op straat valt zal naar straatkolken worden geleid. In het plangebied zal hiervoor een gescheiden stelsel worden aangelegd tot aan de perceelsgrens.

Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater). Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, maken we het afvalwater onderdeel van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewaterbeleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft. Onder het motto wat groen is moet groen blijven probeert het gemeentebestuur het verharden van tuinen te beperken.

Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en nog heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe. Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden, maar de gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zet het beleid voort om vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken.

Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer. De initiatiefnemer zal over de definitieve uitvoering in overleg treden met de gemeente.

De gemeente Soest heeft in het Duurzaamheidsplan een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest ontwikkeld. Met betrekking tot het thema Wonen wordt ingezet op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen. Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid. Een hulpmiddel daarbij is de systematiek van de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). GPR gebouw is een softwareprogramma dat helpt bij het maken van duurzaamheidskeuzes voor de nieuwbouw of renovatie van woningen, supermarkten, kantoren en scholen. Bereikte of geambieerde prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers over 5 deelgebieden: Energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het Bouwbesluit (= GPR 7 ) wordt als uitgangspunt gehanteerd, waarbij indien mogelijk een stapje verder wordt gegaan.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in een bestemmingsplan ten behoeve van een bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, water en het besluit milieueffectrapportage.

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

In september 2021 is door Hunneman Milieu - Advies een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek (200569/am/sh) (7 september 2021)) met als doel een actueel en betrouwbaar inzicht te geven in de milieuhygiënische bodemkwaliteit.

Het veldwerk, de grond- en/of grondwaterbemonstering en het laboratoriumonderzoek is uitgevoerd conform de geldende beoordelingsrichtlijn “Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek” BRL-SIKB 2000.

Uit het onderzoek blijkt:

Vaste bodem en grondwater

Zintuiglijk zijn in de vaste bodem geen noemenswaardige bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen. In de bodem is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

Analytisch zijn in de mengmonsters van de bovengrond (MM-01 t/m MM-04 + MM-06) en het mengmonster van de ondergrond (MM-05) geen tot licht verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK, PCB’s en minerale olie aangetoond. De maximaal aangetoonde gehalten overschrijden de achtergrondwaarden maar blijven beneden de tussenwaarden. Het grondwater bevindt zich dieper dan 5,0 m-mv.

Zintuiglijk zijn in de vaste bodem geen noemenswaardige bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen. In de bodem is zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

In de vaste bodem zijn licht verhoogde gehalten aangetoond. De aangetoonde gehalten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek.

Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, milieutechnisch gezien, geen bezwaren voor de voorgenomen nieuwbouw op de locatie.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het Waterschap Vallei en Veluwe is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat er geen vervolg noodzakelijk is. De hierbij behorende watertoets is opgenomen in Bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied.

Beoordeeld is of de nieuwbouw locatie niet is gelegen in de door de provincie Utrecht vastgestelde grondwaterbescherminggebieden. Deze gebieden zijn van belang in verband met de drinkwaterwinning (waterwingebieden).

Getoetst is of de nieuwbouw locatie niet is gelegen in de volgende door de provincie Utrecht vastgelegde grondwaterbescherminggebieden:

• het 100-jaaraandachtsgebied
• de boringsvrije zone
• het grondwaterbeschermingsgebied
• het waterwingebied

De locatie is gelegen buiten de bovengenoemde gebieden. Dit houdt in dat er geen aanvullende regels op dit gebied nodig zijn.

Doordat het hemelwater wordt geïnfiltreerd, vuilwater wordt aangesloten op het bestaande riool netwerk en er geen uitloogbare materialen worden toegepast zorgt het aspect water, geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Algemeen

Wet op de archeologische monumentenzorg

In de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: "de veroorzaker betaalt". Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief "in situ" (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologie vriendelijke alternatieven.

Sinds 1 juli 2016 bundelt de Erfgoedwet bestaande wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Zolang de Omgevingswet nog niet in werking is getreden, vallen de artikelen waarin de omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zijn vastgelegd, nog in de overgangsregeling van de Erfgoedwet.

Onderzoek

Voor het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij bodemingrepen groter dan 10.000 m².

Dit plan blijft onder deze grens en tevens zijn de gronden veelal al geroerd.

Conclusie

Archeologie is geen belemmering voor de realisatie van de plannen.

Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Algemeen

In de visie erfgoed en ruimte 'Kiezen voor karakter' (juni 2011) zet het Rijk uiteen hoe cultureel erfgoed wordt geborgd in de ruimtelijke ordening voor de periode 2011-2015. De moderne monumentenzorg is ontwikkelings- en gebiedsgericht. Bovendien vindt het Kabinet samenwerking met publieke en private partijen van belang.

In de visie wordt het karakter van Nederland gevat in vier kenmerkende eigenschappen: waterland, stedenland, kavelland en vrij land. De gebiedsgerichte omgang met erfgoed vergt dat deze karakteristieken worden verbonden met opgaven uit andere sectoren en dat de economische, sociaal-culturele en ecologische kracht van het erfgoed beter wordt uitgebaat.

Veranderingen in de monumentenzorg en de ruimtelijke ordening geven burgers en bedrijven meer ruimte en geven decentrale overheden meer vrijheden en verantwoordelijkheden. Iedere overheidslaag staat voor de taak zijn belangen zo veel mogelijk vooraf kenbaar te maken en waar nodig met regels te borgen. Het rijk is daarnaast verantwoordelijk voor een goed functionerend stelsel. Provincies krijgen een centrale rol in de gebiedsgerichte belangenafweging en gemeenten verbinden gevolgen aan een gebiedsgerichte analyse van erfgoedwaarden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Het Rijk heeft gekozen voor vijf prioriteiten van het gebiedsgerichte erfgoedbeleid in de komende jaren:

1. 1. werelderfgoed: de samenhang borgen en de uitstraling vergroten;
2. 2. eigenheid en veiligheid: zee, kust en rivieren;
3. 3. herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: met focus op groei en krimp;
4. 4. levend landschap: synergie tussen erfgoed, economie en ecologie;
5. 5. en wederopbouw: het tonen van een tijdperk.

Onderzoek

Het centrum van Soesterberg is gelegen tussen Amersfoort en Utrecht. De Rademakersstraat en de Banningstraat vormen samen een lange rechte weg. Deze weg is een klein onderdeel van de historische 'Wegh der Weegen' die al in midden 1600 aangelegd is. De verbinding tussen de twee steden doorkruiste met een grote ingreep het heidelandschap.

De aanleg van deze bijzondere, 11 km lange en in oorsprong kaarsrechte classicistische weg was een gezamenlijk initiatief van de stad Amersfoort en de Staten van Utrecht. De hoofdstructuur is nog altijd grotendeels aanwezig. In de loop van de tijd is er veel veranderd, weggehaald en bijgevoegd. Voor de toekomst wordt er gestreefd om weer meer eenheid te realiseren in de Wegh der Weegen. De eenheid is te vertalen in landschappelijke en verkeerskundige ingrepen. Met de nieuwe ontwikkeling aan de Rademakerstraat met de levendige plint, wat een architectonische bijdrage is voor de structuur van Wegh der Weegen.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische gewaardeerde aspecten of monumenten aanwezig. De bebouwing in het plangebied zijn niet aangewezen als (rijks)monument en het betreffen geen (bijzondere) karakteristieke gebouwen. Daarnaast zijn ook in de (directe omgeving) geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

Conclusie

Als gevolg van het onderhavige plan gaan geen cultuurhistorische waarden verloren en worden ook niet aangetast. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.

Wet natuurbescherming

De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken.

Natura 2000

De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden. Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend.

Soortbescherming

De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk 'soortbescherming':

1. 1. Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1).
2. 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5).
3. 3. Nationaal beschermde 'andere soorten' (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming.

De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden.

Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een 'Nee, tenzij'- toets te worden uitgevoerd. Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.

Voor de locatie Rademakerstraat 20-28 / Bakkeneslaan 5 zijn door bureau Natuurlijk de benodigde natuurtoetsen uitgevoerd. Aangezien later het plangebied is uitgebreid met perceel Rademakerstraat 30 zijn hiervoor nadien ook de benodigde onderzoeken uitgevoerd.

In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de locatie Rademakerstraat 20-28 / Bakkeneslaan 5 en vervolgens op de locatie Rademakerstraat 30

Het aspect flora en fauna is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Een Bomen Effect Analyse (BEA) dient inzicht te geven in de vraag of de betreffende bomen binnen het plangebied in de huidige verschijningsvorm en op de huidige standplaats duurzaam kunnen worden behouden en welke projectaanpassingen, gerichte (beschermings-)maatregelen en randvoorwaarden hiervoor noodzakelijk zijn.

In maart 2021 is door Boomadvies Nederland B.V. een Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd (zie Bijlage 14) om inzicht te geven in de vraag of de betreffende bomen binnen het project in de huidige verschijningsvorm en op de huidige standplaats duurzaam kunnen worden behouden en welke projectaanpassingen, gerichte (beschermings-)maatregelen en randvoorwaarden hiervoor noodzakelijk zijn.

De BEA is uitgevoerd volgens de methodiek, zoals omschreven in het Handboek Bomen 2018, Hoofdstuk 16 (“Bomen Effect Analyse”).

Hieruit is naar voren gekomen dat 24 bomen niet beïnvloed worden door de voorgenomen plannen en 14 bomen beperkt worden beïnvloed. In totaal 81 bomen (hoofdzakelijk een haag van dicht op één geplaatste Leylandcipressen) kunnen niet worden gehandhaafd.

Voor 15 bomen wordt een kapvergunning aangevraagd en 66 bomen kunnen worden gekapt zonder het aanvragen van een kapvergunning. Dit zijn de bomen dunner dan 25 cm diameter die volgens de APV van Soesterberg (Gemeente Soest) gekapt mogen worden omdat het perceel groter is dan 175 m².

Enkele bomen binnen de invloedssfeer van het plan zijn met beperkte maatregelen te behouden.

Bij de te behouden bomen worden boombeschermingsmaatregelen toegepast, zoals groeiplaatsbescherming en zal worden voldaan aan de randvoorwaarden met betrekking tot snoeiwerkzaamheden en wortelgroei.

Door de genoemde maatregelen in acht te nemen kunnen zoveel mogelijk bomen behouden blijven.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Wegverkeerslawaai

Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. De breedte van deze zone is afhankelijk van:

• de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied;
• het aantal rijstroken.

In stedelijk gebied worden twee typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 200 meter;
• wegen met drie of meer rijstroken: 350 meter.

In buitenstedelijk gebied worden drie typen wegen onderscheiden, met aan weerszijden van de weg de volgende zonebreedtes:

• wegen met een of twee rijstroken: 250 meter;
• wegen met drie of vier rijstroken: 400 meter;
• wegen met vijf of meer rijstroken: 600 meter.

De volgende wegen hebben op grond van artikel 74 Wgh geen zone:

• wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied;
• wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur.

Spoorweglawaai

Spoorwegen hebben een zone, waarvan de breedte afhankelijk is van de hoogte van het geluidsproductieplafond. In artikel 1.4 van het Besluit geluidhinder is de breedte van de zone aangegeven. De zonebreedte varieert van 100 tot 1.200 meter. Bij ontwikkelingen rond geluidsgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 55 en 68 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Industrielawaai

Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers, is op grond van art. 41 van de Wgh een geluidszone vastgesteld. In geval van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de zone of een wijziging aan het industrieterrein of de geluidszone is een akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde en maximaal toegestane geluidsbelasting bedragen respectievelijk 50 en 65 dB(A) (Letm), afhankelijk van de situatie. Buiten de zone mag de geluidsbelasting nooit meer dan 50 dB(A) (Letm) bedragen. Er dient te worden gewaarborgd dat deze waarde, en de eventuele vastgestelde hogere grenswaarden niet worden overschreden. Middels zogenaamd zonebeheer wordt daarvoor continu de totale vergunde geluidsbelasting vanwege het industrieterrein beheerd.

Het aspect geluid is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

De 'Wet milieubeheer' is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De paragraaf luchtkwaliteit in de 'Wet milieubeheer' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, wat wil zeggen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging (meer dan 3% ten opzichte van de grenswaarde);
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden, nadat de EU op 7 april 2009 derogatie heeft verleend.

NIBM-grens woningbouwlocatie, 3% criterium:

• < 1.500 woningen (netto) bij minimaal een ontsluitingsweg, met een gelijkmatige verkeersverdeling;
• < 3.000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling

Gevolgen van bouwplan voor luchtkwaliteit

Het onderhavige plan is zodanig kleinschalig dat hierop het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteit) van toepassing is (hierna ook: NIBM). De grens op grond van dit besluit is meer dan 1.500 woningen. De supermarkt en de nieuw appartementen dragen in niet betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Van 1.500 woningen kan immers een aanzienlijk grotere emissie worden verwacht. Zeker als er vanuit mag worden gegaan dat er gasloos zal worden gebouwd.

Invloed van omgevingslucht op bouwplan

Buiten de aanwezige wegenstructuur zijn er in de directe omgeving van het plangebied geen activiteiten welke de kwaliteit van de buitenlucht als beschreven significant beïnvloeden.

In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de kaart met rekenpunten van de NSL-monitoringstool. Via de landelijke voorziening NSL-monitoringstool wordt de (geprognosticeerde) luchtkwaliteit in Nederland in beeld gebracht. In de navolgende tabel is hiervan een overzicht gegeven voor de Amersfoortsestraat.

Via de rekentool 2017 kunnen de jaren 2020 en 2030 in beeld worden gebracht.

Bij de beoordeling in het kader van het NSL-model wordt rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen tot tien jaar na vaststelling van het planologisch besluit ('planhorizon'). Hierbij geldt in principe dat voor de toekomst rekening wordt gehouden met een verkeerstoename ten opzichte van het huidige verkeersbeeld. Tegelijkertijd wordt naar de toekomst toe ook rekening gehouden met een afname van de emissies per voertuig.

Afbeelding 5.1: NSL-monitoring

Rekenpunten

Zoals uit de tabel blijkt wordt voor de locatie voor de rekenjaren 2020 en 2030 geen (dreigende) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen voor wat betreft de (bepalende) parameters NO2, PM10 en PM2,5 geprognosticeerd. Er wordt tevens voldaan aan de blootstellings-concentratieverplichting van 20 µg/m3 lucht voor PM2,5 (BCV).

Gelet op deze achtergrondwaarden is op dit punt hoe dan ook geen sprake van een locatie waar sprake is van een (dreigende) overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. In die zin is dus sprake van een aanvaardbaar woon- en winkelklimaat.

Mede gelet op de geldende bestemming en de daarvan te verwachten emissies (verkeersaantrekkende werking of anderszins) behoeft van onderhavig bouwplan geen significante invloed op de lokale luchtkwaliteit te worden verwacht. Overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen als gevolg van dit plan en andere negatieve effecten voor de lokale luchtkwaliteit zijn niet waarschijnlijk.

Dit houdt in dat er geen aanvullend onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit nodig is.

Het aspect lucht is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wro, dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een 'goed woon- en leefklimaat'.

VNG-publicatie 'Bedrijven & milieuzonering"

Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe 'functiescheiding'. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een 'goed woon- en leefklimaat'. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode).

De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering kan hiervan worden afgeweken.

Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd. Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden 'richtafstand' in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).

Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn

In de directe omgeving bevinden zich volgens het geldende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: Centrum, Bedrijf, Detailhandel en Maatschappelijk. De maximum milieucategorie is 2. Aangezien hier duidelijk sprake is van een 'gemengd' gebied bedraagt de afstand minimaal 10 meter. De appartementen bevinden zich op een afstand van circa 20 meter, waardoor ruimschoots aan de richtafstand van 10 meter wordt voldaan.

De in het plan opgenomen supermarkt valt op grond van de VNG-brochure in milieucategorie B volgens de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging. Voor bedrijvigheid uit milieucategorie B geldt dat deze kan worden uitgeoefend in een gemengd gebied. Voor deze categorie geldt wel dat de supermarkt bouwkundig gescheiden van woningen en andere milieugevoelige functies dient plaats te vinden.

In lijn hiermee dient er een afdoende bouwkundige afscherming te komen tussen de supermarkt en de naburige woningen alsook tussen de supermarkt en de woningen die met onderhavig bouwplan zullen worden gerealiseerd.

Laden en lossen

Voor het laden en lossen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen belemmeringen voor de realisatie aanwezig zijn (zie 5.6.2.2).

Bedrijven- en milieuzonering is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Binnen een straal van 25 meter van de nieuw woningen was Cafetaria "de Rademaker" gevestigd aan de Rademakerstraat 30. Dit is een meldingsplichtige inrichting op grond van het Activiteitenbesluit. Dit betekent dat op de cafetaria de algemene regels van het Activiteitenbesluit van toepassing zijn.

In artikel 2.7a van het Activiteitenbesluit zijn een aantal geurvoorschriften opgenomen.

Het algemene uitgangspunt is dat als aan deze voorschriften wordt voldaan geurhinder wordt voorkomen of tot een aanvaardbaar niveau wordt beperkt. Cafetaria "de Rademaker" kan hieraan voldoen zodat er van geurhinder geen sprake zal zijn.

Conclusie

Er is geen aanvullend onderzoek op het gebied van geur nodig.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico (GR) is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

In januari 2021 is door Kragten een quickscan externe veiligheid uitgevoerd (zie Bijlage 17). Hieruit blijkt dat:

Transport over het water en spoor

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een waterweg of spoorlijn waardoor de transporten met gevaarlijke stoffen over een waterweg of spoorweg geen belemmering voor de planontwikkeling vormen. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.

Transport over de weg

Het plangebied is niet gelegen binnen een PR 10-6-risicocontour of een plasbrandaandachtsgebied van een nabijgelegen weg waarover structureel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Wel bevindt het plangebied zich binnen een afstand van 200 meter van de N237. Op basis van de vuistregels van de HART, hoeft geen berekening van de hoogte van het groepsrisico voor deze weg uitgevoerd te worden. De hoogte van het groepsrisico is ook na planrealisatie lager dan 10% van de oriëntatiewaarde. Wel dient een beperkte verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden aangezien het plangebied binnen het invloedsgebied (BLEVE scenario) van de N237 ligt.

Buisleidingen

Het plangebied ligt niet binnen de 1% letaliteitsafstand van buisleidingen. Waardoor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geen belemmering vormt voor de planvorming. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.

Inrichtingen

Het plangebied bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen in de omgeving. Risicovolle inrichtingen vormen derhalve geen belemmering voor de planvorming. Een verantwoordingsplicht is derhalve niet aan de orde.

Aangezien het plangebied binnen het invloedsgebied (BLEVE scenario) van de N237 ligt, is in januari 2021 door Kragten een notitie 'Verantwoording groepsrisico' opgesteld (zie Bijlage 18) .

In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de zelfredzaamheid kan worden verbeterd door maatregelen zoals een waarschuwings- en alarmeringssysteem en risicocommunicatie (hoe te handelen bij een incident, gebaseerd op het eerder genoemde scenario). In geval van een calamiteit is het van levensbelang dat de aanwezigen tijdig gewaarschuwd worden. Vluchtroutes dienen zichtbaar en duidelijk te worden aangeduid.

Aangenomen wordt dat de uit te breiden supermarkt reeds een bedrijfsnoodplan heeft. Dit dient aangepast te worden op de nieuwe situatie. De bedrijfshulpverlening dient ingericht te zijn en er dient geoefend te worden op het beschreven scenario en interne maatregelen die de zelfredzaamheid verhogen.

Het ontruimingsplan dient opgesteld te worden in samenspraak met de brandweer. Daarnaast dienen ontruimingsoefeningen te worden gedaan waarbij de frequentie hiervan in overleg met de brandweer kan worden vastgesteld.

De invulling van de risicocommunicatie dient conform de Wet veiligheidsregio's door het bestuur van de Veiligheidsregio's uitgevoerd te worden. De Veiligheidsregio ondersteunt en adviseert de gemeenten hierin in voorbereiding op een alarmering bij rampen.

Voornoemde punten dienen voor advies te worden voorgelegd aan de Veiligheidsregio. Dit advies dient de gemeente Soest mee te nemen in haar verantwoording van de hoogte van het groepsrisico.

Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Om te bepalen of het plan geen negatieve effecten heeft op omliggende wegen en de parkeersituatie, wordt in deze paragraaf de effecten beschreven van het plan op het verkeer en parkeersituatie. Voor parkeren wordt getoetst aan de voor het plangebied geldende parkeernormen.

In november 2023 is door Goudappel een verkeer- en parkeeronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 19).

Verkeer

Aan de hand van de gehanteerde uitgangspunten is de verkeersgeneratie voor de toekomstige situatie berekend. Hieruit blijkt blijkt dat de ontwikkeling in de toekomstige situatie circa 1.595 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal genereert. Dit is een toename van circa 310 mvt/etmaal. Op een werkdagetmaal bedraagt de verkeersgeneratie circa 1.620 motorvoertuigbewegingen; een toename van circa 270 motorvoertuigbewegingen ten opzichte van de huidige situatie.

Spitsperioden

Uit het rapport blijkt dat als gevolg van de ontwikkeling de locatie in de toekomstige situatie in de ochtendspits circa 5 motorvoertuigbewegingen in het drukste uur minder genereert ten opzichte van de huidige situatie. In de avondspits bedraagt de toename circa 20 motorvoertuigbewegingen in het drukste uur. Verkeerskundig lijkt de toename in de avondspitsperiode beperkt; gemiddeld genereert de ontwikkeling hiermee circa één motorvoertuigbeweging per drie minuten in het drukste avondspitsuur.

Toets ontsluiting

Uit het onderzoek blijkt dat er voldoende ruimte is om veilig het parkeerterrein te bereiken en te verlaten door de juiste maatregelen te treffen (zie rapport).

Parkeren

Uit het onderzoek van Goudappel blijkt dat op alle relevante meetmomenten de parkeerbalans in de toekomstige situatie zowel gewogen al ongewogen gunstiger uitvalt dan in de huidige situatie (zie paragraaf 2.4 en 2.9 van het rapport).

Extra verzoek gemeente

De gemeente heeft, in aanvulling op haar beleid, verzocht binnen deze ontwikkeling ten minste een derde van het parkeertekort op eigen terrein op te lossen. Op eigen terrein wordt een capaciteit van 60 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het gemeentelijk verzoek voor parkeercapaciteit op eigen terrein en levert de ontwikkeling een bijdrage aan het verminderen van de parkeerdruk in de omgeving.

Omwille van de verkeersveiligheid is er door de gemeente voor gekozen om laden en lossen langs de Van der Griendtlaan af te wikkelen en niet meer op de huidige locatie. De huidige locatie wordt wel zo ontworpen dat het snel mogelijk is om deze te gebruiken als toch blijkt dat dit een betere oplossing is.

Verkeer en parkeren is geen belemmering voor de realisatie van het plan.

In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Aardgastransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen aardgastransportleidingen.

Hoogspanningsleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen hoogspanningsleidingen.

Rioolleidingen

De rioolleidingen leiden voor dit plan leidt dit niet tot enige belemmering.

Watertransportleidingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen watertransportleidingen.

Straalverbindingen

In het plangebied of in de nabijheid hiervan bevinden zich geen straalverbindingen .

Kabels en niet planologisch relevante leidingen

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt de wettelijk verlichte KLIC-melding uitgevoerd. Een dergelijke melding zorgt ervoor dat netwerkbeheerders van kabels en leidingen een melding krijgen van geplande werkzaamheden in de ondergrond. Aan de hand van de melding sturen netwerkbeheerders tekeningen naar de aanvrager. De tekeningen kunnen vervolgens gebruikt worden om na te gaan of er kabels en leidingen aanwezig zijn op de plaats waar gegraven gaat worden. Tijdens het bouwrijp maken van het plangebied worden deze bestaande kabels en leidingen verwijderd dan wel omgelegd.

In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Er zijn daarom geen belemmeringen te verwachting. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffect-rapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bij-lage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). In het geval dat een activiteit wel genoemd staat in de D-lijst maar onder de genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig.

Gelet op bovenstaande toelichting wordt het plan niet aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject en is een vormvrije m.e.r.-beoordeling niet van toepassing en is een milieueffectrapportage niet vereist.

In Hoofdstuk 3 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 5 toont aan, dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling, die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. In de inleiding wordt het karakter van dit bestemmingsplan beschreven. In paragraaf 6.2 wordt een toelichting gegeven op de regels, waarbij de hoofdstukindeling van de regels wordt gevolgd. In paragraaf 6.3 wordt tenslotte de verbeelding beschreven.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een (digitale) verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, en overgangs- en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is overwegend gericht op nieuwe ontwikkelingen die bij recht mogelijk worden gemaakt.

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Hier worden de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen gedefinieerd en wordt de wijze van meten toegelicht.

De in het plangebied aanwezige functies worden zoveel mogelijk positief overeenkomstig hun huidige gebruik bestemd. Een aantal regelingen behoeft echter nadere uitleg. In het algemeen geldt dat hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen.

Hieronder wordt een toelichting gegeven op de regels.

Detailhandel

De detailhandelsvestigingen hebben de bestemming 'Detailhandel' met de aanduiding 'supermarkt' gekregen. Hierin wordt de supermarkt mogelijk gemaakt. Woningen zijn toegestaan op de verdiepingen.

Beroep-aan-huis

Het uitoefenen van een beroep aan huis, zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan. Om te voorkomen, dat de beroepsuitoefening de woonfunctie kan gaan overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en bijbehorende bouwwerken.

Bedrijf-aan-huis

Bij bedrijf aan huis zoals in de begripsomschrijvingen in artikel 1 van de regels is omschreven, kan het gaan om activiteiten met wat grotere gevolgen voor de omgeving dan een beroep aan huis. Om sturing te kunnen geven en omwonenden de gelegenheid te geven om hun zienswijzen naar voren te brengen over een aanvraag voor bedrijf aan huis is voor de vestiging van een bedrijf aan huis een ontheffing nodig. Voor afwijking moet worden voldaan aan de bij die afwijkings-bevoegdheid gestelde voorwaarden voor onder meer maximale vloeroppervlakte, opslag van goederen, verkeers- en parkeereffecten en aard en visuele uitstraling. Hierdoor wordt voorkomen, dat hinderlijke functies zich in woonwijken kunnen vestigen. Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie kan gaan overheersen, is ook deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en bijbehorende bouwwerken.

Anti-dubbeltelbepaling

In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan al in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan, nogmaals worden meegeteld.

Algemene bouwregels

In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen, die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Zo is er een regel opgenomen, die waarborgt, dat er bij het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast is er een regel, die bepaalt, dat van het plan afwijkende maatvoering, die in het verleden is vergund ook mag worden aangehouden en dus niet onder het overgangsrecht komt.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Als in een bepaald geval strijdig gebruik (met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling) wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden.

Seksinrichtingen als strijdig gebruik

Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt moet het bestemmingsplan zich expliciet uitspreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, behalve één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. Dergelijke inrichtingen zijn niet gewenst. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels

Een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken.

Algemene wijzigingsregels

Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Verder kan de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten actueel worden gehouden. In het plangebied zijn bovendien 6 wijzigingsgebieden aangewezen met de titel 'wro-zone - wijzigingsgebied'. Met een wijzigingsplan en wijzigingsprocedure kunnen de bestemmingen in deze gebieden worden omgezet ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen. De voorwaarden waaronder kan worden gewijzigd zijn in deze regels opgenomen. Voor elke locatie moet eerst een stedenbouwkundige verkaveling worden opgesteld die voldoet aan alle wijzigingsvoorwaarden voordat wijziging mogelijk is.

Overgangsrecht

Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd en zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze overgangsrechtelijke bepalingen waarborgen dat een bestaand bouwwerk of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Het plangebied is getekend op een gekleurde verbeeldingen, schaal 1:1000. De verbeelding is IMRO-gecodeerd, conform IMRO2012. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, die bindend is voorgeschreven vanuit het Ministerie I&M.

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, onder meer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Een en ander dient vast te worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is alleen nodig voor die ontwikkelingen, die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, voor vaststelling van het bestemmingsplan, geen privaatrechtelijke overeenkomsten worden gesloten. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft als doel een nieuw planologisch juridisch kader te creëren om een veertig appartementen en de detailhandelsbestemmingen anders in te richten. Het betreft een particulier initiatief. De financiering van alle kosten die verbonden zijn aan de uitvoering van het bestemmingsplan komen dan ook voor rekening van de initiatiefnemer(s). In dit kader zal de gemeente Soest met de initiatiefnemer(s) een overeenkomst sluiten waarin afspraken zijn vastgelegd inzake het kostenverhaal. Het plan heeft daarom geen financiële gevolgen voor de gemeente Soest.

Concluderend kan gesteld worden dat er zijn geen kosten voor de gemeente verbonden zijn aan de uitvoering van het bestemmingsplan en het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. Er kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan ex artikel 6.12 Wro, omdat dekking van het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), toegestuurd aan de gebruikelijke diensten en instanties.

Intitiatiefnemer hecht er groot belang aan het goed betrekken van om wonenden en winkeliers in het centrum van Soesterberg. De gewenste bestemmingswijziging wil men tot stand brengen in overleg met de omwonenden en de omliggende winkeliers

Met diverse omwonenden en winkeliers in de directe omgeving zijn al gesprekken. Uit die gesprekken komt naar voren dat men het een verbetering vindt als deze nieuwe invulling tot stand zal komen . Dit participatie traject zal men voortzetten voorafgaand èn gelijktijdig met de voorgenomen bestemmingswijziging Onderdeel hiervan zijn gesprekken met de klankbordgroep die men betrekt in de planvorming, waarvoor diverse omwonenden zich hebben aangemeld n.a.v. de eerdere participatie bijeenkomst.

Tussen de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en de vaststelling van het bestemmingsplan is er door de raad nog een extra informatieavond georganiseerd over de afgesproken laad- en losroutes. Tevens heeft de gemeenteraad nog en keer ter plekke vergaderd om goed kennis te kunnen nemen van de voor- en nadelen van de afgesproken laad- en losroutes.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval is er geen voorontwerp ter inzage gelegd.

Vanaf 25 mei 2023 tot en met 5 juli 2023 hebben het ontwerpbestemmingsplan “Hoek Rademakerstraat - Van der Griendtlaan”, en de ontwerp-omgevingsvergunning voor het bouwen (gecoördineerd) voor een ieder ter inzage gelegen.

Gedurende de boven aangegeven periode –en daarmee tijdig- zijn twee schriftelijke zienswijzen bij de raad van de gemeente ingediend. Eén van de zienswijzen geeft aanleiding (tot wijziging en) aanvulling van het plan. Daarnaast zijn er ambtshalve wijzigingen in het plan aangebracht.

De gemeente heeft een Nota van zienswijzen opgesteld (zie Bijlage 20 en Bijlage 21)

In de Nota van zienswijzen zijn alle binnengekomen reacties voorzien van een beantwoording en zijn de ambtshalve wijzigingen besproken.

De zienswijze en de twee ambshalve wijzigingen zijn:

1. 1. In afbeelding 3.1 staat nog dat er twee parkeerplaatsen worden opgeheven ten bate van het laden en lossen. In de nieuwe laad- en lossituatie is hier geen sprake meer van. De juiste afbeelding is op deze plek ingevoegd.
2. 2. Twee geactualiseerde rapporten toegevoegd. Het stikstofonderzoek van Ecofect d.d. 5 oktober 2023 en de nieuwe Quick Scan Ecofect d.d. 6 november 2023.
3. 3. In de planregels (artikel 3.4.1.) is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het plaatsen van een geluidscherm van 3,5 meter hoog. Pas als dit scherm is geplaatst mogen de woningen en de supermarkt in gebruik genomen worden. Dit geluidscherm is opgenomen op de verbeelding ter plaatse van de (oude) goederenontvangst om geluidsoverlast naar de achterliggende woning, gelegen aan de Bakkeneslaan, te voorkomen. Aangezien het laden en lossen is verplaatst naar de Van der Griendtlaan, is het plaatsen van dit scherm feitelijk niet meer nodig. Omdat in het geluidrapport van SPA WNP (Akoestisch onderzoek industrielawaai) is gerekend met dit scherm, wordt geadviseerd om het scherm te handhaven. Omdat het scherm geen betrekking heeft op de ingebruikname van de woningen, wordt tevens geadviseerd om deze uit de voorwaardelijke verplichting te verwijderen zodat de voorwaardelijke verplichting nog slechts betrekking heeft op de ingebruikname van de supermarkt. Deze voorwaardelijke verplichting is verwijderd uit de regels van dit bestemmingsplan.