een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

installatie of andere constructie bedoeld voor bevestiging van een antenne.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de woning

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

besluit van het bevoegd gezag waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPBPHARTVHOOGRAVEN- 0601 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

gevel zonder te openen delen, tenzij het bij uitzondering te openen delen betreft die niet direct gelegen zijnaan een geluidsgevoelige ruimte, met voldoende geluidswering om het vereiste binnenniveau overeenkomstig het bouwbesluit te halen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Hart van Hoograven Zuid van de gemeente Utrecht.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het peil is gelegen.

de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg, zoals vastgesteld in de raad van 17 december 2009 en in werking getreden per 22 december 2009 (nr. 2009.154).

een, veelal transparant, geluidsscherm op korte afstand van het gebouw (al dan niet constructief verbonden met het gebouw).

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, maatschappelijke voorziening of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met inbegrip van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

De voor ' Bedrijf - Nutsvoorziening ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan op de eerste en tweede bouwlaag.
3. c. geluidwerende voorzieningen;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. bermen en bermsloten;
3. c. fiets-en voetpaden;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. recreatief gebruik;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. water, waterbeheer en waterberging;
8. h. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstobjecten (waaronder beelden) en kunstwerken (waaronder duikers, bruggen en faunapassages).

1. a. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn;
2. b. In afwijking van het gestelde onder a mag de bouwhoogte van vlaggenmasten niet meer dan 6 meter bedragen.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. waterbeheer en waterberging;
3. c. water en kruisingen met water;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. evenementen;
8. h. en bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstobjecten (waaronder beelden) en kunstwerken (waaronder bruggen en duikers).

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.
4. d. In afwijking van het gestelde onder c mag de bouwhoogte van vlaggenmasten niet meer dan 6 meter bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 7.2 onder a en lid 7.2onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   3. 3. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   4. 4. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   5. 5. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   6. 6. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
4. d. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
5. e. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;

Bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit tot ontheffing ligt met bijbehorende stukken gedurende twee weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de onder a bedoelde ter inzage legging tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke en elektronische wijze;
3. c. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijke en/of mondelinge zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: regels van het bestemmingsplanHart van Hoograven Zuid.

Het complex 'Hart van Hoograven' is eind jaren zestig van de vorige eeuw gebouwd. Na bijna 40 jaar vertonen de woningen, winkels en voorzieningen het nodige aan achterstallig onderhoud en voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen. De gemeente Utrecht en woningcorporatie Mitros Wonen willen gezamenlijk overgaan tot herstructurering. Er is gekozen voor een integrale aanpak waarin zowel de woon- en winkelkwaliteit, de openbare ruimte, de stedenbouwkundige en architectonische structuur en de aansluitingen op de bestaande infrastructuur worden meegenomen. Dit leidt tot een duurzaam en kwalitatief hoogwaardig complex dat belangrijk is voor de toekomst van de wijk.

Het plan voor het 'Hart van Hoograven' is opgedeeld in twee gebieden. In het deelgebied Hart van Hoograven-Noord komen woningen en winkels, terwijl in het zuidelijke deel woningen en maatschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd. Er is voor gekozen om voor beide deelgebieden afzonderlijke planologische procedures te doorlopen. De reden is dat zowel de fasering als het proces voor de verschillende functies in de deelgebieden van elkaar verschillen. Voor het deelgebied Hart van Hoograven-Noord is inmiddels een vrijstelling ex artikel 19 lid 1 Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) en bouwvergunning verleend. De bouw is voor wat betreft de bebouwing aan de 't Goylaan al gerealiseerd.

_{Hart van hoograven-Noord en Zuid (Bron Stedenbouwkundig programma van Eisen 2004)}

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het planologisch-juridisch faciliteren van de nieuwe ontwikkelingen in het Hart van Hoograven - Zuid. Dit bestemmingsplan maakt de bouw mogelijk van woningen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast faciliteert dit bestemmingsplan de aanleg van het openbaar gebied, te weten parkeervoorzieningen en aan de oostzijde van het plan de verplaatsing van een weg en een nieuwe groenzone.

Het bestemmingsplan biedt de juridische basis voor de gewenste ontwikkelingen. De regels en de verbeelding vormen het bestemmingsplan en zijn juridisch bindend. Uit oogpunt van rechtszekerheid is de toelichting van belang. In de toelichting staan de beweegredenen en onderbouwing die geleid hebben tot de gekozen bestemmingen alsmede de interpretatie en betekenis van die bestemmingen. De relevante resultaten van de (milieu)onderzoeken zijn ook in de toelichting opgenomen.

In het bestemmingsplan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd (sinds het in werking treden van het vigerende bestemmingsplan) hebben voorgedaan, verwerkt en aan de digitaliseringseisen zoals die gelden vanaf 1 januari 2010. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bovendien is gebruik gemaakt van de Utrechtse Leest, de standaard voor het opstellen van bestemmingsplannen in Utrecht, die mede zijn basis vindt in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) uit 2008.

Het plangebied bevindt zich in het hart van de woonwijk Nieuw Hoograven te Utrecht. De grens van het plangebied Hart van Hoograven - Zuid wordt globaal gevormd door de 't Goylaan in het noorden, de Hooft Graaflandstraat in het oosten, de Wijnesteinlaan in het zuiden en de Linschotensingel in het westen.

_{Begrenzing plangebied}

Binnen het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Hoograven-Tolsteeg'. Dit plan is vastgesteld op 2 februari 1979 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht op 29 april 1980. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor 'Etagewoningen 4 woonlagen' (D), 'Winkels met 4 woonlagen' (WD), 'Openbare en bijzondere gebouwen en bijbehorende terreinen 2' (B.B.2), 'Winkels' (WA), 'Tuinen en erven', 'Wegen', 'Groenvoorziening A' en 'Water'. De bestemming 'B.B.2' ligt op de school en het gebouw van de toenmalige PTT (telefooncentrale).

_{Deel van de plankaart bestemmingsplan Hoograven-Tolsteeg}

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van onder meer milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 start de juridische toelichting op de planregels en hoofdstuk 7 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken gedaan die van belang zijn voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied Hart van Hoograven - Zuid. De belangrijkste conclusies van relevante beleidskaders worden in dit hoofdstuk weergegeven.

Voor dit bestemmingsplan zijn van de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad (2008) van belang. Daarnaast bevat het Grotestedenbeleid (2004) concrete afspraken die direct betrekking hebben op dit plangebied.

De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Utrecht is één van de dertig bij het Grotestedenbeleid betrokken gemeenten. In de GSB II-periode 2005 - 2009 richt de gemeente zich met name op de vijf aandachtswijken, waar de grootste stedelijke vernieuwingsopgaven liggen. Hoograven is één van deze vijf aandachtswijken waarvoor de gemeente met het Rijk gerichte resultaatsafspraken heeft vastgesteld.

Voor het regionaal beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015 (2004), het Regionaal Structuurplan Utrecht ¹ 2005-2015 (2004) en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009) die in NV Utrecht-verband zijn opgesteld richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het Noordvleugelgebied, bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten, te weten een binnenstedelijke woningbouwopgave.

In de provinciale Structuurvisie en het Regionaal Structuurplan wordt gekozen voor beheerste groei. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

In de Structuurvisie Provincie Utrecht valt het plangebied Hart van Hoograven - Zuid binnen de aanduiding "stedelijk gebied". Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Hiervoor stelt de provincie dat stedelijke veranderingsprocessen als stadsvernieuwing, herstructurering en verdichting van groot belang zijn.

Deel plankaart Structuurvisie gemeente Utrecht Deel plankaart Regionaal structuurplan

In het Regionaal Structuurplan wordt het bestemmingsplangebied aangemerkt als "groen stedelijk/suburbaan milieu". Hier heeft de woonfunctie een dominante rol en bestaat er een relatief lage graad van functiemenging. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting aanwezig. Dichtheden variëren tussen 25 en 40 woningen per hectare. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, evenals het openbaar vervoer.

1. 1. Het streekplan van de provincie Utrecht is op 1 juli 2008, bij de inwerkingtreding van de Wro, beleidsneutraal omgezet van streekplan naar een provinciale structuurvisie. Het streekplan heeft daarmee de status van een provinciale structuurvisie gekregen.

In het gemeentelijk beleid ligt wat betreft dit plangebied de focus op herstructurering van naoorlogse wijken en de bereikbaarheid. Zowel in het Collegeprogramma, de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 als de woonvisie en 'Utrecht Vernieuwt' worden voor de herstructurering van Hoograven beleidsmaatregelen opgenomen.

De Structuurvisie Utrecht 2015-2030 bevat de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad Utrecht. Op Hoograven is het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin' van toepassing. De opgave ligt daarom vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig en kleinschalige functiemenging is mogelijk. De herstructureringsaanpak van de naoorlogse wijken omvat naast fysieke ingrepen in woningen, investeringen in voorzieningen, scholen, ruimte voor cultuur ('broedplaatsen') en een aantrekkelijke woonomgeving. Bij de uitvoering van het programma 'Utrecht Vernieuwt', dat is opgesteld voor de vijf aandachtswijken in Utrecht, zijn 'versnelling' en 'maatwerk' de sleutelwoorden.

Wat betreft de Hoogbouwvisie (2005) en de Welstandsnota (2004) moet er rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten:

• In het plangebied is hoogbouw tot 15 meter mogelijk. Hoogbouw in bestaande woonwijken wordt zo veel mogelijk gemeden. Langs hoofdstructuren kan een accent voorkomen van twee keer de gemiddelde bouwhoogte tot een maximum van 30 meter;
• Voor het plangebied geldt een 'open' welstandsbeleidsniveau. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.
  

Woonbeleid
In de Visie Wonen 2030 en daarop volgend de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn. In het Actieprogramma Wonen is de kwantitatieve woningbouwopgave geformuleerd. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden.

De beleidsdoelstellingen 'betere doorstroming op de woningmarkt' en 'verbetering van de kwaliteit van bestaande woningen' zijn vooral van toepassing op het bestemmingsplangebied. De maatregelen zijn gericht op het vergroten van de toegankelijkheid van sociale woningen en het vergroten van de keuzevrijheid voor mensen met een lager inkomen.

De kwaliteit van wijken en transformatie van de herstructureringswijken blijft ook de komende jaren van groot belang. Lopende processen in het kader van 'Utrecht Vernieuwt' worden voortgezet. In de nota Bouwen aan Wonen (2006) en in het collegeprogramma is vastgelegd dat van de totale nieuwbouw in de stad 40% sociale huur- en koop gerealiseerd dient te worden.

Beleid maatschappelijke voorzieningen
In mei 2007 heeft het College van B&W besloten dat in Utrecht Ouder en Kind Centra, later Centra voor Jeugd en Gezin (CJG) genoemd, opgericht zullen worden. Dit besluit sluit aan op de oprichting van de Multidisciplinaire beoordelingsteams, de latere Jeugdadviesteams, een jaar eerder. De CJG krijgen als opdracht een herkenbare en laagdrempelige voorziening in de wijk te zijn waar ouders en jeugdigen makkelijk terecht kunnen voor alles op het gebied van opvoeden en opgroeien. Het gaat hier om de Informatie en Adviesrol van het CJG. Daarnaast is het CJG een samenwerkingsverband tussen de verschillende partners die een rol spelen in het preventieve jeugdbeleid zodat ouders en jeugdigen sneller en beter ondersteund en/of geholpen worden. De realisatie van de CJG gebeurt per wijk in samenwerking met de maatschappelijke partners in die wijk. Het bestemmingsplan Hart van Hoograven-zuid voorziet in de huisvesting van een CJG.

Verkeer- en vervoersbeleid
Het Gemeentelijk Verkeers- en vervoerbeleid is hoofdzakelijk weergegeven in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Utrecht 2005-2020 (2005). Daarnaast zijn specifieke aspecten, zoals parkeren, in afzonderlijke nota's uitgewerkt.

Het plangebied is aangeduid als een verblijfsgebied. Hier krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. De parkeerbehoefte voor het plangebied wordt in beginsel bepaald op grond van de parkeernormen, die zijn vastgelegd in de partiële herijking Parkeernormen 2008. Uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie, functie en woningtypologie, bij nieuwbouw het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost. De parkeernormen zijn gegeven met een bandbreedte, teneinde optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen.

Groen- en waterbeleid
Het groen- en waterbeleid is te herleiden uit het Groenstructuurplan Utrecht (2007), het Bomenbeleid Utrecht (2009) en het Waterplan Utrecht (2004).

Eén van de kansrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur in de stad is het versterken van het groen in de naoorlogse wijken en het versterken van verbindingen en nader ontwikkelen van groene verbindingen, ook naar het buitengebied toe. In de Visie Stedelijk Groenstructuur Utrecht 2030 is voor dit plangebied van belang dat bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd, zoals het structurerend buurtgroen. Menging van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van groen wordt behouden of verbeterd. De bomenstructuur komt grotendeels overeen met deze stedelijke groenstructuur. Op de bomenstructuurkaart is de 't Goylaan als één van de stadslanen aangegeven.

Met het opstellen van het Waterplan Utrecht is afgesproken te streven naar een watersysteem dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. Er zijn afspraken gemaakt voor het terugdringen van de verontreiniging van het oppervlaktewater en de veranderde waarden van het water voor de stad beter te benutten.

Kadernota Duurzaam bouwen
Voor de thema's Duurzaam Bouwen, Energie en Grondstoffen heeft de gemeente in het verleden gemeentelijke doelstellingen vastgelegd. Dit is te lezen in de Kadernota Duurzaam Bouwen uit 1993 met de uitwerkingen Beleidskader Integrale Woonkwaliteit (2000 + 2006), Leidraad duurzame gemeentelijke bouwprojecten (1997) en Duurzaam materiaalgebruik openbare ruimte (onderdeel Handboek openbare ruimte). In het milieubeleidsplan is dit nog eens bevestigd.

Centraal in het duurzaam bouwen beleid van de gemeente staat het visiedocument van de initiatiefnemer over duurzaam huisvesten. Daarin verwoordt de initiatiefnemer zijn visie op de toekomstbestendigheid van de planontwikkeling en de bouwwerken, vast te leggen in een ambitie. Vanuit die visie wordt geconcretiseerd naar maatregelen.

Op het gebied van energie is de Kadernota Duurzaam Bouwen van belang, maar ook de ambities zoals die verwoord zijn in het Milieubeleidsplan. De gemeente heeft in dit laatste plan en in het beleidsplan "Utrecht creëert nieuwe energie" op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd en wel Utrecht in 2030 CO2-neutraal. Ontwikkel- en herstructureringslocaties moeten een bijdrage leveren om deze ambitie te realiseren. In Utrecht is in veel wijken een infrastructuur voor warmtelevering (stadsverwarming) aanwezig. Aansluiting hierop is vanuit milieu-effect (vermindering uitstoot broeikasgassen) nuttig en verstandig, maar ook voor een beter binnenmilieu in woningen is het een goede optie. Een andere toepassing met een grote potentie zijn duurzame oplossingen zoals urban windmills en zonne-energiecentrales op daken en aan gevels. Op dit moment wordt gestreefd naar een 50% lagere uitstoot van broeikasgassen in de bedrijfsvoering ten opzichte van een gasgestookt bouwwerk op het niveau van de huidige bouwregelgeving, stapsgewijs aan te scherpen in de komende jaren.

Programma Utrecht creëert nieuwe energie
In mei 2008 heeft het college het programma "Utrecht creëert nieuwe energie" vastgesteld. Dit programma geeft invulling aan de geformuleerde doelstelling om in 2012 75.000 ton CO2 te reduceren. Het programma zet in op de thema's wonen, werken en mobiliteit, gemeentelijke organisatie en profilering. Met Utrecht creëert nieuwe energie kiest Utrecht voor een stadsbreed energie- en klimaat programma. Voor elke thema zijn doelstellingen en activiteiten opgenomen.

Beleidskader Integrale Woonkwaliteit
Het Beleidskader Integrale Woonkwaliteit (IWK) uit 2000 is met ingang van 14 maart 2006 herzien. Het aantal regels om duurzaamheid van nieuwbouwwoningen te waarborgen, is teruggebracht tot een tweetal harde eisen. De verplichte maatregelen zijn:

1. 1. toepassing van gecertificeerd hout (FSC of het Keurhout keurmerk);
2. 2. gevelbekleding, dakbedekking, kiezelbakken, uitlopen e.d. met een beperkte uitstoot van stoffen naar water (volgens de normering van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden).

Voor Hoograven en Hart van Hoograven zijn ruimtelijke visies opgesteld. Het bestemmingsplangebied maakt hier onderdeel van uit. De visies vormen een kader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het bestemmingsplangebied.

Wijkactieplan Hoograven in de lift (2007)
Hoograven is een gemeentelijke krachtwijk. Onder de noemer wijkactieplan 'Hoograven in de lift' zijn de gemeente, de bewoners en de organisaties in de wijk aan de slag gegaan om van Hoograven een krachtwijk te maken. De extra inzet is gericht op een combinatie van:

• Wonen en opwaarderen van de openbare ruimte.
• Versterken van de sociaal-economische positie van bewoners.
• Versterken van de participatiegraad en de sociale cohesie.
  

Veiligheid en gezondheid zijn belangrijke aandachtspunten in de strategie.

De maatschappelijke voorzieningen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, vormen onderdeel van de gerichte inzet op het versterken van de sociaal-economische positie van bewoners en het versterken van de sociale cohesie.

Stedenbouwkundig programma van eisen (SPVE) "Hart van Hoograven' (2003) en verdere uitwerking (2004)
Het SPVE is de basis voor een ruimtelijke visie winkelcentrum 't Goylaan en de directe omgeving. Met de vaststelling van dit SPVE is de onderlegger voor verdere planuitwerking vastgelegd. De ingrepen waar het SPVE vanuit gaat, hebben als doel de herkenbaarheid en de identiteit van de verschillende onderdelen te versterken (waar woon ik?) en de beeldkwaliteit te verbeteren. Daarbij is rekening gehouden met de structuur van de gehele wijk. Dit om er zorg voor te dragen dat het centrum een nieuwe uitstraling kan krijgen, maar wel onderdeel blijft uitmaken van Hoograven. De maatregelen die in het SPVE worden voorgesteld voor de zuidzijde van de 't Goylaan komen in hoofdlijnen overeen met hetgeen in dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

In november 2004 is een nadere uitwerking van het SPVE gemaakt. Enerzijds is dit gedaan, omdat het SPVE nog niet geheel was uitgewerkt, anderzijds omdat er een aantal knelpunten waren. De stedenbouwkundige hoofdopzet, de programmatische uitgangspunten en de doelstellingen zijn niet gewijzigd. Voor de zuidzijde stond de aantrekkelijkheid en oriëntatie van de woonblokken gericht op de Duurstedelaan nog niet vast. Het zuidwestblok is nu geoptimaliseerd door de bebouwing te verlagen waardoor de confrontatie tussen nieuwbouw en bestaande bouw minder groot wordt. Aan het zuidoostblok (parkzijde) kan daarom één bouwlaag worden toegevoegd.

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden:

• In de Structuurvisie Utrecht is aangegeven dat voor de woonwijken (de Binnentuinen), zoals Hoograven, de opgave vooral ligt in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen de wijk. Ook wordt in de Visie Wonen 2030 (2003), Woonvisie 2009-2019 (2009) en het wijkactieplan en uitvoeringsprogramma 'Hoograven in de lift' een groot belang gehecht aan de kwaliteit van de wijken en transformatie van de herstructureringswijken.
• Het bestemmingsplan ligt in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: maatschappelijke voorzieningen, verkeer, parkeren, groen en water.
• Het bestemmingsplan legt vast wat in het stedenbouwkundig programma van eisen is opgenomen.

De eerste ontwikkelingen van de wijk Hoograven vinden plaats langs de oevers van de Vaartsche Rijn. Deze watergang vormde de verbinding tussen de Lek en Utrecht. Naast industriële ontwikkelingen zijn hier ook enkele buitenplaatsen gerealiseerd. Begin vorige eeuw is oud Hoograven, toen nog onderdeel uitmakend van de gemeente Jutphaas, ontstaan. Deze stadsuitbreiding kenmerkt zich door zeer langgerekte, lage strokenbouw. Na de gemeentelijke herindeling zijn de deelgebieden Oud Hoograven, Tolsteeg/ Helling, Nieuw Hoograven noord en Nieuw Hoograven zuid ontstaan.

_{gemeente Jutphaas, ca. 1920}

De ruimtelijke hoofdstructuur van Hoograven wordt bepaald door de snelweg A12, de Waterlinieweg, de Vaartsche Rijn en de spoorlijn.

In het plangebied waren winkelruimten en ca. 90 sociale huurwoningen aanwezig. Aan de 't Goylaan was in de begane grondlaag een aantal winkels aanwezig. Daarboven lagen de huurwoningen tot een hoogte van vier bouwlagen (in totaal inclusief de winkellaag dus vijf bouwlagen). Inmiddels is de sloop gestart.

Voorzieningen komen verspreid in de wijk Hoograven voor. In het ‘Hart van Hoograven’ is het buurt- winkelcentrum gevestigd. Het buurtwinkelcentrum van Nieuw Hoograven wordt door de ’t Goylaan opgedeeld in twee delen. De winkels aan de noordzijde van de ’t Goylaan bevonden zich in de kop van de stempel, rondom het hof. Het hof was daar ingericht als winkelplein. Deze bebouwing is inmiddels gesloopt. Aan de zuidzijde van de ’t Goylaan kwamen winkels voor in de plint van de galerijflat. Bij de aanleg van de wijk waren de twee centrumdelen met elkaar verbonden door middel van een voetgangerstunnel. De tunnel werd vanwege een toenemend gevoel van onveiligheid door de voetgangers gemeden en uiteindelijk in de jaren ‘90 gesloten.

_{bestaande (7) en reeds gesloopte (1 t/m 6 en 8) voorzieningen}

Midden in het plangebied ligt een perceel dat in feite niet bij de planontwikkeling is betrokken. Het betreft een bedrijfsgebouw met daarin gevestigd een telefooncentrale van de KPN en een ruimte die wordt gebruikt door een uitvaartcentrum. Om een witte vlek in het plangebied te voorkomen, wordt dit gebouw als bestaand meegenomen in het bestemmingsplan.

Herstructurering van het Hart van Hoograven is dringend noodzakelijk. Na de bouw (bijna 40 jaar geleden) hadden de woningen, winkels en voorzieningen veel achterstallig onderhoud en voldeden niet meer aan de hedendaagse eisen. Er is een integrale aanpak gestart, waarin zowel de woon- en winkelkwaliteit, de openbare ruimte, de stedenbouwkundige en architectonische structuur en de aansluitingen op de bestaande infrastructuur worden meegenomen. Dit leidt tot een duurzaam en kwalitatief hoogwaardig complex.

Een ander probleem is dat het vroegere winkelcentrum zich aan beide zijden van de 't Goylaan bevond. Ook werd de laan steeds meer gebruikt als toegangsweg naar de binnenstad van Utrecht. De 't Goylaan vormde daarom meer en meer een barrière tussen de twee centrumdelen. Aan de winkelleegstand was goed te zien dat het centrum niet langer goed functioneerde. Daarom zijn bij de nieuwbouw alle winkels aan de noordzijde van de weg geprojecteerd. De maatschappelijke voorzieningen worden aan de zuidkant geplaatst. Belangrijk is het om goede oversteekplaatsen op de ’t Goylaan te maken.

Tenslotte voldoet de beeldkwaliteit niet meer. Er moeten duidelijke dragers, verbindingen en randen voor de wijk worden gerealiseerd. Daarbij moet de nieuwe stedenbouwkundige hoofdstructuur aansluiten bij de bestaande stedenbouwkundige opzet. Het Hart van Hoograven moet een nieuw gezicht krijgen, maar het blijft wel onderdeel uitmaken van de bestaande wijk Hoograven.

In het verlengde van de voorzieningenstrook aan (de zuidzijde van) de 't Goylaan worden twee gebouwen gerealiseerd met een tweetal functies. Tussen de gebouwen is ruimte gehouden om een doorsteek naar de 't Goylaan te realiseren en vice versa.

In de plint van beide gebouwen worden maatschappelijke voorzieningen gevestigd. Dit betreft de begane grond van de zijde, gelegen aan de 't Goylaan. Ook een deel van de 1e verdieping zal voor deze functies worden gebruikt. Het bruto-vloeroppervlak voor maatschappelijke voorzieningen bedraagt zo'n 2.600 m². Boven de maatschappelijke voorzieningen worden 93 sociale huurwoningen gebouwd.

Aan de oostzijde van het complex wordt langs de bestaande singel nieuw groen toegevoegd met een oppervlakte van zo'n 2.500 m².

_{Programma Hart van Hoograven-Zuid}

Het stedenbouwkundig plan betreft de bouw van twee gebouwen met maatschappelijke functies en woningen in de plinten en woonappartementen op de verdiepingen. Tussen de gebouwen loopt een langzaamverkeerroute voor voetgangers. Deze route verbindt de buurt en de scholen aan de Duurstedelaan met Hart van Hoograven-Noord, waar het winkelcentrum is gevestigd.

De maatschappelijke voorzieningen worden gevestigd in de onderste twee bouwlagen. In de gebouwen zijn een centrum Jeugd en Gezin, het wijkbureau-Zuid en een buurtcentrum voorzien. Ook is er ruimte voor het brede wijkloket (onderdeel van het wijkbureau) dat informatie geeft over alle relevante onderwerpen en beleidsterreinen die van toepassing zijn op de wijk Zuid.

De woningen zijn alzijdig georiënteerd. Een nieuwe 'kop' benadrukt de hoek van de Hooft Graaflandstraat en de 't Goylaan. De bouwblokken zelf verspringen qua hoogte. Aan de Hooft Graaflandstraat en de 't Goylaan varieert de hoogte van drie tot zes lagen en langs de vernieuwde Wijnesteinlaan is de hoogte vijf bouwlagen. De woningen zijn voorzien van bergingen. Deze worden halfverdiept aangelegd in de plinten langs de Wijnesteinlaan en de Hooft Graaflandstraat. Hierdoor zijn de appartementen op de begane grond één meter boven het maaiveld gelegen.

Er zijn meer maatschappelijke functies die een plek krijgen in het Hart van Hoograven Zuid dan voorzien tijdens de fase van het SPvE. Deze uitbreiding van maatschappelijke functies vindt plaats op de tweede bouwlaag aan de 't Goylaan, terwijl aan de Hooft Graaflandstraat en de Wijnesteinlaan (langs de Singel) woningen in de plint komen.Deze woningen zijn een meter opgetild ten opzichte van maaiveld om de halfverdiepte bergingen eronder te kunnen plaatsen. De bouwhoogte aan de Hooft Graaflandstraat is hierdoor 3,5 bouwlaag in plaats van 3, terwijl aan de Wijnesteinlaan 5,5 bouwlagen gerealiseerd worden in plaats van 6. Dit laatste bouwdeel wordt iets verlengd ten opzichte van het SPvE om de appartementen die vervallen aan de zijde van de 't Goylaan (op de 2e bouwlaag) een plek te geven.

_{Stedenbouwkundig plan Hart van Hoograven-zuid}

Opgave voor het nieuwbouwplan is dat het naadloos aansluit bij de wijk Nieuw Hoograven, zodat het hier echt onderdeel van gaat uitmaken. Het stedenbouwkundig plan is hierop gebaseerd door onder meer de positionering van de twee blokken. Ook architectonisch moet het nieuwe complex passen bij de karakteristiek van de bestaande wijk. Het totale nieuwbouwplan (project noord en zuid) moet als eenheid herkenbaar zijn. Dit komt in de nadere uitwerking terug in het gebruik van baksteen met metselwerk en plasticiteit in de gevels. Verder landt de bovenbouw op maaiveld en zijn de twee zuidelijke blokken verschillend maar wel van één familie. Het westblok is een accent op de kop van een woonblok en heeft dus duidelijk een voor- en achterzijde, terwijl het oostblok aan het eind staat van een reeks losse volumes en een meer alzijdige oriëntatie heeft. De plint met voorzieningen is royaal met een ruime hoogte en heeft open, toegankelijke gevels.

_{Beeldkwaliteit: eenheid in baksteen met metselwerk en plasticiteit (voorbeelden)}

De bestaande weg (Wijnesteinlaan) aan de oostzijde van het plangebied wordt gezien vanuit de 't Goylaan iets verlegd. Hierdoor kan de groenzone langs de waterpartij worden vergroot. De overige wegen blijven ongewijzigd.

Door het compact uitvoeren van de nieuwe stempels en het verleggen van de weg aan de oostzijde ontstaat ruimte om een groot deel van het groenprogramma te koppelen aan de groen-blauwe slinger. De singeloever wordt verbreed in aansluiting op de herinrichting van de Schonauersingel, ten noorden van de 't Goylaan. Hiermee is een versterking en uitbreiding van de hoofdgroenstructuur bewerkstelligd. In het zuiden van de nieuwe groenzone wordt een ontsluiting mogelijk gemaakt voor de kerk, die direct ten zuiden van het plangebied ligt.

Het parkeren en de bevoorrading van de voorzieningen en woningen vindt plaats op maaiveldniveau. In totaal worden zo'n 100 parkeerplaatsen aangelegd. Het grootste parkeerterrein is gesitueerd ten zuiden van het oostelijke bouwblok. Dit wordt gebruikt door de bewoners van de appartementen en deels door de gebruikers van de voorzieningen. De openbare ruimte op en rondom het parkeerterrein krijgt een groene aankleding met bomen en hagen om het uitzicht vanuit de woningen groen te maken.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. In dit hoofdstuk wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante conclusies en aanknopingspunten voor dit plan. De onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlagen bij het plan.

Geluid beïnvloedt in veel gevallende kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen, die in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het
geluidsbelastende object. De normen uit de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan in geval van:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten zoals woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor de aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30
  km/h-wegen;
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde industrieterreinen.

Zones
In artikel 74 van de Wet geluidhinder is aangegeven dat elke weg met een snelheid van meer dan 30 km/uur een zone heeft. Binnen de zone geldt dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde niet mag overschrijden.

_{Tabel 1: Zonebreedte buitenstedelijk}

_{Tabel 2: Zonebreedte binnenstedelijk}

Er is sprake van een binnenstedelijke situatie, indien de woning is gelegen binnen de bebouwde kom en de bron geen auto(snel)weg is. In alle andere gevallen is er sprake van een buitenstedelijke situatie. Indien woningen worden gebouwd binnen de geluidzones is akoestisch onderzoek nodig. Zo nodig kan een ontheffing hogere grenswaarde worden verleend. De Wet geluidhinder hanteert twee waarden:

• de voorkeursgrenswaarde: indien de geluidsbelasting onder dit niveau blijft is de betreffende
  ontwikkeling op grond van de Wet geluidhinder zonder meer mogelijk. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB indien gelegen in binnenstedelijk gebied;
• de maximale ontheffingswaarde: dit is het maximale geluidsniveau waaraan, onder voorwaarden,
  geluidsgevoelige objecten en terreinen mogen worden blootgesteld. De maximale ontheffingswaarde bedraagt afhankelijk van de weg 53 (Waterlinieweg) of 63 dB (overige wegen).

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de 't Goylaan en ten oosten van het plangebied ligt de Waterlinieweg. Voor het bouwplan met geluidsgevoelige bestemmingen (woningen) heeft akoestisch onderzoek plaatsgevonden (zie bijlage). Van belang is dat het hier vervangende nieuwbouw betreft. Daardoor wordt bij de voorwaarde voor een geluidluwe een ruimere marge van 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde aangehouden. De maatschappelijke voorzieningen zijn geen geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder. Geconstateerd is dat de woningen binnen de geluidszones van de Waterlinieweg, 't Goylaan, Hooft Graaflandtstraat en Constant Erzeijstraat liggen. De breedtes van de zones bedragen respectievelijk 400 meter, 350 meter, 200 meter en 200 meter. Het plan ligt niet in de zone van de rijksweg A12.

Overschrijding voorkeursgrenswaarde
Eerst is onderzoek verricht om te bepalen of de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. Ingeval van de 't Goylaan, Hooft Graaflandtstraat en de Constant Erzeijstraat (wegen met een snelheid van 50 km/uur of meer) wordt deze voorkeurswaarde overschreden. Ten gevolge van de Waterlinieweg is voldaan aan de voorkeurswaarde.

Overschrijding maximale ontheffingswaarde
Het college van burgemeester en wethouders kan op grond van de Wet geluidhinder ontheffing verlenen en een maximaal toelaatbare geluidsbelasting vaststellen (de zogenaamde hogere grenswaarde) tot maximaal 63 dB. Alle woningen voldoen aan deze maximale ontheffingswaarde. In het gebied waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden dienen de vastgestelde hogere waarden in acht te worden genomen inclusief de daaraan gestelde voorwaarde(n). De voor dit plan relevante voorwaarden staan beschreven in de Geluidnota Utrecht.

Voor elke weg afzonderlijk moet een verzoek om hogere grenswaarde worden ingediend: de 't Goylaan voor alle appartementen, de Hooft Graaflandtstraat voor 26 appartementen en de Constant Erzeijstraat voor 16 appartementen.

Nu vaststaat dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, is onderzocht of en zo ja hoe de geluidsbelasting te beperken is. Het nemen van bronmaatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, leidt er niet toe dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt gerealiseerd. Maatregelen in het overdrachtsgebied zijn niet afgewogen, omdat dit alleen van toepassing is bij aanleg of reconstructie van hoofdverkeerswegen en bij bouw van woningen langs autosnelwegen, de Ring Utrecht en hoofdontsluitingswegen.

Het nemen van maatregelen bij de ontvanger en het voldaan aan een aantal voorwaarden is derhalve noodzakelijk om ontheffing te kunnen verkrijgen. Voor alle appartementen wordt een geluidluwe gevel gerealiseerd. Ook wordt voldaan aan de 30%-eis verblijfsruimte: minimaal 30% van de verblijfsruimten moet aan de geluidluwe zijde zijn gesitueerd met uitzondering van de hoekappartementen op niveau 1 en 2. Op niveau 1 zijn aan de geluidluwe zuidgevel geen verblijfsruimten gelegen. Hier worden bij het balkon glazen schermen gebruikt, waardoor een deel van het balkon gesloten wordt uitgevoerd. De geluidbelasting op de gevel achter het balkon bedraagt daardoor niet meer dan 48 dB. Voor de appartementen op niveau 2 liggen ook geen verblijfsruimten aan de geluidluwe gevel, maar door de aanleg van borstweringen aan de loggia's bedraagt de geluidbelasting maximaal 48 dB. Deze gevels zijn daarmee geluidluw. Nu aan deze gevels geen verblijfruimten zijn gelegen, is tevens voldaan aan de 30%-eis. Buitenruimten moeten bij voorkeur aan de geluidluwe zijde worden geprojecteerd. In een aantal situaties zijn buitenruimten aan de geluidbelaste zijde geprojecteerd. Echter de geluidsbelasting bedraagt nergens meer dan 53 dB, waarmee is voldaan aan de voorwaarde van een geluidluwe buitenruimte. De loggia's en afschermingen moeten bovendien voldoen aan de eis van een 'permanent' buitenklimaat. Er moet een permanente minimum ventilatiecapaciteit aanwezig zijn en de openingen mogen niet afsluitbaar zijn. Hieraan is voldaan.

Conclusie
Het onderzoek vormt de basis voor het verlenen van ontheffingen van de voorkeursgrenswaarde in de zogeheten beschikking Hogere waarde. In dat kader is een expliciete afweging gemaakt over de toepassing van geluidsbeperkende maatregelen.

Bij het aspect Externe Veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van een risico-opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen. Externe veiligheid kent op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen twee aandachtspunten: het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, rail of water en risico's door het gebruik of opslag van gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Van beide aspecten zijn op de Risicokaart van Utrecht geen risico's bekend die relevant zijn voor het plangebied.

Op basis van de uitgevoerde berekeningen (zie bijlage) staat vast dat het plan extra verkeersaantrekkende werking zal hebben. Echter deze toename is niet in betekende mate. Een nadere berekening ten aanzien van luchtkwaliteit is dan ook niet nodig, omdat voldoende is aangetoond dat de luchtkwaliteit ter plaatse niet verslechterd. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de realisering van het project uit oogpunt van luchtkwaliteit geen belemmering vormt.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Voor de herontwikkeling van het terrein aan 't Goylaan is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt dat:

• de aangetroffen ondergrondse tank moet worden gesaneerd.
• er lichte verontreinigingen in de grond aanwezig zijn, waardoor rekening gehouden moet worden met meerkosten bij grondafvoer.
• in het grondwater lichte tot sterke verontreinigingen met onder andere oplosmiddelen zijn aangetroffen. Als er voor de nieuwbouw een grondwateronttrekking gaat plaatsvinden moet een deelsaneringsplan worden ingediend. De proceduretijd voor het afgeven van de definitieve beschikking bedraagt minimaal 15 weken (exclusief bezwaar en beroeptermijn).
• na sloop van de huidige bebouwing aanvullend onderzoek moet worden uitgevoerd naar de bodemkwaliteit onder deze bebouwing.

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden vormt de bodem geen belemmering voor het plan

Op grond van de Flora- en faunawet mogen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen de gunstige staat van instandhouding van in de wet gespecificeerde soorten planten en dieren niet aantasten of verstoren. Is een dergelijke aantasting te verwachten, dan kan de ingreep slechts worden uitgevoerd nadat de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) daarvoor ontheffing heeft verleend. Samenvattend betekent dit dat inzicht moet worden verkregen in:

• de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten of leefgebieden van beschermde diersoorten en in de effecten van de ruimtelijke ingrepen op deze soorten. Tevens dient inzichtelijk te worden gemaakt of in redelijkheid kan worden aangenomen dat de Flora- en faunawet de uitvoer van het plan niet in de weg staat;
• de aanwezigheid van beschermde natuurgebieden en de effecten van de ruimtelijke ingreep op dit gebied en de natuurwaarden in deze gebieden.

Gebiedsbescherming
Op het gebied van natuur gelden de regels van de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de ecologische hoofdstructuur (EHS). Aangezien het plangebied geen onderdeel uitmaakt van een Natura 2000-gebied of van de EHS, is toetsing aan de Natuurbeschermingswet 1998 en de structuurvisie van de provincie niet aan de orde.

Soortenbescherming
In het plangebied zijn geen op grond van de Flora- en faunawet beschermde of bedreigde plantsoorten gevonden. Bedreigde diersoorten zijn ook niet aangetroffen en deze zijn ook niet te verwachten. Wel zijn (mogelijk) beschermde diersoorten aanwezig als zoogdieren, vleermuizen, vogels en amfibieën.

Voor de te verwachten algemene zoogdieren en amfibieën (tabel 1 van de Flora- en faunawet) is geen ontheffing nodig bij de planontwikkeling. Van tabel 2 zijn broedvogels te verwachten in de opgaande begroeiing en mogelijk onder het dak van het oostelijke gebouw. Het rooien van begroeiing en sloop tijdens het broedseizoen is verboden. Dit betekent dat de sloop buiten het broedseizoen moet plaatsvinden. De mogelijk aanwezige broedplaatsen van de gierzwaluw gelden als vaste broedplaats en zijn het hele jaar beschermd. Verblijfplaatsen van vleermuizen (tabel 3) zijn tijdens het veldonderzoek (najaar 2009) niet vastgesteld. Niet is uit te sluiten dat deze in het zomerhalfjaar wel aanwezig zijn.

Aanvullend onderzoek is nodig in een geschikte periode van het jaar met betrekking tot de broedplaatsen van de gierzwaluw en de verblijfplaatsen van vleermuizen.

Bomen
In het plangebied is een boominventarisatie uitgevoerd (zie bijlage). In het plangebied zijn 120 bomen aanwezig, waarvan het merendeel in goede tot redelijke conditie verkeert. 9 bomen hebben een slechte toekomstverwachting. 24 bomen zijn verplantbaar.

Conclusie
In het plangebied zijn verschillende soorten (broed)vogels aanwezig, met name in de bomen en de zone rondom de singel. Op grond van de Flora- en faunawet is het niet toegestaan broedende vogels te verstoren. De werkzaamheden dienen dan ook bij voorkeur plaats te vinden buiten het broedseizoen van vogels. In dat geval worden geen verbodsbepalingen overtreden en is er ten aanzien van vogels geen ontheffing noodzakelijk. Aanvullend onderzoek is nodig voordat gesloopt kan worden met betrekking tot de gierzwaluw en de verblijfplaatsen van vleermuizen (zie bijlage).

Een nader flora- en fauna onderzoek voor de openbare ruimte van het gebied is niet nodig. Het gebied bestaat vooral uit verharding, straatbomen en sierbeplanting. De oever en de waterpartij blijven ongemoeid.

De Watertoets is een proces met als doel de waterbeheerders in vroeg stadium in een planvormingsproces te betrekken. De Watertoets zelf is geen product, maar een proces. De resultaten van de Watertoets worden verwoord in de waterparagraaf. De Watertoets is voor een bestemmingsplan wettelijk verplicht.

Algemeen
De gemeente heeft de zorg voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010. De ontwerpeisen zijn vastgelegd in het Handboek Inrichting Openbare ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (2005).

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels voor het oppervlaktewater zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Oppervlaktewater
Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een waterpartij die onderdeel uitmaakt van het oppervlaktewatersysteem van het HDSR. Het HDSR is hier zowel de beheerder van de waterkwaliteit als van de waterkwantiteit. Het waterpeil in het direct aangrenzende gebied is 0,23 m+ NAP.

Watercompensatie
Bij toename van het verharde oppervlak in het plangebied moet conform het beleid van gemeente, HDSR en Rijkswaterstaat extra berging (compensatie) voor de opvang van afstromend hemelwater worden gecreëerd in de riolering, infiltratievoorzieningen, het oppervlaktewater of in een combinatie van deze. Als richtlijn geldt een minimale berging van 300 m³ per extra hectare verhard oppervlak.

Het totaal aan verhard oppervlak binnen het plangebied dat loost op het gemengde rioolstelsel zal niet toenemen maar afnemen, aangezien de groenzone aan de oostzijde wordt uitgebreid.

_{Tabel oppervlak in relatie toe waterafvoer}

Alleen de methode van afwateren en het lozingspunt van het stelsel wijzigen. Het openbaar terrein zal middels waterpasserende verharding vertraagd afvoeren via drainage dat is aangesloten op het hemelwaterstelsel. Bij piekneerslag zal afgevoerd worden middels kolken en een hemelwaterriool. Het dakwater zal rechtstreeks op het hemelwaterriool worden aangesloten. Voorwaarde is dat er geen uitlogende materialen toegepast worden op plaatsen waar dit met hemelwater in contact kan komen, zoals dakgoten, regenpijpen, gevels etc.

Riolering
Het rioolstelsel dat ligt binnen het hier te beschouwen plangebied valt binnen het rioleringsdistrict Baden Powellweg. Het rioolstelsel is van het type gemengd, wat inhoud dat het regenwater en het huishoudelijke afvalwater gezamenlijk door een buis worden afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Conform het beleid van de gemeente, zoals beschreven in het Gemeentelijke Rioleringsplan 2007-2010, moet het hemelwater bij nieuwe ontwikkelingen ter plaatse van het te ontwikkelen gebied worden verwerkt (infiltratie) of direct te worden afgevoerd naar oppervlaktewater in de omgeving van het plangebied. Voor de nieuwe situatie is gekozen voor een gescheiden rioolssysteem waarbij het dakwater rechtstreeks loost op het oppervlaktewatersysteem en het openbaar terrein via waterpasserende verharding en drainage dat rechtstreeks loost op het oppervlaktewatersysteem. Afvoer van schoon hemelwater naar oppervlaktewater is voor dit plan mogelijk, omdat de afvoercapaciteit van de naastgelegen watergang voldoende groot is om piekbuien te kunnen bergen en af te voeren.

Volledige infiltratie is binnen het plangebied niet haalbaar door de kleilaag die doorloopt tot 4 m –mv. Door het toepassen van waterpasserende verharding wordt de afvoer vertraagd en de kwaliteit van het te lozen regenwater gewaarborgd. Dit rioleringsysteem is al toegepast in de naastgelegen Duurstedelaan. Het plangebied wordt aangesloten op het bestaande systeem van de Duurstedelaan en zal lozen middels de bestaande uitmondingsconstructie. In de onderstaande figuur is de rioleringsplansituatie weergegeven.

Grondwater
De gemeente heeft voortkomend uit de nieuwe Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken de zorgplicht voor het ondiepe grondwater. Vanuit deze zorgplicht streeft de gemeente naar een grondwaterniveau in openbaar gebied van minimaal 0,70 m beneden maaiveld. De eigenaar van het particuliere terrein is verantwoordelijk voor voldoende ontwateringsdiepte op zijn eigen terrein. Mocht het grondwaterniveau op het eigen terrein structureel hoger staan dan 0,70 m beneden maaiveld, dan mag de eigenaar het overtollige grondwater aanbieden op openbaar terrein.

De gemiddelde grondwaterstand in het gebied van de Amsterdam-Rijnkanaalzone varieert tussen de 0,20 m+ NAP en de 0,30 m+ NAP aan de westzijde van het plangebied. Het maaiveldniveau binnen het plangebied is ca. 1,75 m+ NAP. Aan de ontwateringseis in het plangebied wordt ruimschoots voldaan. In het gebied wordt daarom geen overtollig grondwater ingezameld.

Het Verdrag van Malta regelt de omgang met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland ondertekende dit verdrag van de Raad voor Europa in 1992. In 2007 heeft Nederland het verdrag uitgewerkt in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Uitgangspunt van de wet is om:

• archeologische waarden in de bodem te bewaren, tenzij dit niet mogelijk is;
• vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers hebben een verplichting tot het doen van vooronderzoek bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren;
• de verstoorder het onderzoek te laten betalen.

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde rijksmonumenten en de gebieden waarvoor een archeologische waarde of verwachting geldt. De raad van de gemeente Utrecht heeft op 17 december 2009 besloten om het beschermen van de archeologische waarden te regelen in de Verordening op de archeologische monumentenzorg. Deze verordening geldt vanaf 22 december 2009. Bescherming via een verordening is zeer efficiënt. De verordening biedt namelijk ineens aan het hele grondgebied van de gemeente de nodige bescherming. Bovendien is de verordening makkelijk actueel te houden. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningsverplichting geldt zijn toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten verplicht om eventuele archeologische resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Hierna zal een archeologievergunning worden afgegeven.

_{Deel van de Archeologische waardenkaart}

Het plangebied ligt in het gebied dat op de Archeologische Waardenkaart, behorend bij de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg, gedeeltelijk is aangewezen als 'gebied van archeologische verwachting'. Het gebied heeft een archeologische verwachting, omdat uit recent booronderzoek is gebleken dat in de nabijheid sprake was van de Romeinse Limesweg (gebied met de rode kleur), de noordelijke grens van het Romeinse rijk. Het plangebied ligt op de Houten Stroomgordel. Voor de archeologische verwachting geldt dat hier resten van oude bewoning in de bodem aanwezig kunnen zijn, mogelijk uit de Vroege Bronstijd, Ijzertijd, Romeinse tijd en de Vroege Middeleeuwen. De kans op een nederzetting met grafveld is zeer aannemelijk. De gemeente adviseert een booronderzoek in het hele plangebied om vast te stellen of er sprake is van archeologische resten in de bodem. Op grond van de resultaten van dit booronderzoek kan de gemeente dan een beslissing nemen ten aanzien van eventuele vervolgstappen. Het gebied kan worden vrijgegeven, als blijkt dat er geen resten aanwezig zijn of er moet een vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven of een opgraving worden uitgevoerd.

Het uitgevoerde inventariserend veldonderzoek (zie Bijlage 7) heeft geen archeologische indicatoren opgeleverd evenmin aanwijzingen voor de aanwezigheid van een stroomrug in de ondergrond. Op basis van deze bevindingen kan het plan worden vrijgegeven voor verdere ontwikkeling en is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Indien tijdens de werkzaamheden voor de bouw van het complex alsnog archeologische resten worden aangetroffen, moet daarvan per ommegaande melding worden gedaan aan de gemeente en moeten de werkzaamheden worden gestaakt.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Aan de oostzijde wordt de bestaande ontsluiting op de 't Goylaan verlegd. Deze wordt naar het westen verschoven. Daardoor wordt de groene zone vergroot.

Ten zuiden van de meest oostelijk gelegen gebouwencomplex wordt de bestaande verkeerssituatie ook gewijzigd. De aansluiting van de Duurstedelaan direct ten zuiden van het oorspronkelijke gebouw op de Wijnesteinlaan komt te vervallen, doordat het nieuwe complex 'de hoek omgaat'. Er komt wel een nieuwe aansluiting direct ten zuiden van het nieuwe complex op de nieuwe Wijnesteinlaan.

Parkeren
Het parkeren en de bevoorrading van de voorzieningen en woningen vindt plaats op maaiveldniveau. In totaal worden zo'n 100 parkeerplaatsen aangelegd. Het grootste parkeerterrein is gesitueerd ten zuiden van het oostelijke bouwblok.

In deelgebied noord zijn 429 parkeerplaatsen gerealiseerd en in zuid 98. Het totale plan gaat daarmee uit van 527 plaatsen. Het plangebied en het deelgebied Hart van Hoograven-Noord voldoen samen aan de huidige parkeernormen. In de berekening is ervan uitgegaan dat:

• in deelgebied noord 213 en in zuid 98 openbare parkeerplaatsen beschikbaar zijn;
• in totaal 341 woningen worden gerealiseerd, waarvan 93 in deelgebied zuid;
• er wordt 3500 m² aan detailhandel gerealiseerd, 1500 m² bvo voor een buurthuis en 1080 m² bvo voor een centrum voor jeugd en gezin;
• voor woningen met een eigen parkeerplaats is gerekend met het deel van de norm boven de 1;
• bezoekers van de maatschappelijke (buurt)voorzieningen én bezoekers van de woningen van deelgebied zuid maken in de avonduren deels gebruik van de parkeerplaatsen aan de noordzijde;
• de Duurstedelaan krijgt in de avond met extra parkeerdruk te maken, maar dit past binnen de normen.

Bereikbaarheid
Het plangebied is goed bereikbaar met het openbaar vervoer buslijnen 1 en 10. Deze lijnen stoppen in beide richtingen op de 't Goylaan direct voor de gebouwencomplexen.

Er liggen voldoende fiets- en wandelpaden in de omgeving van het gebied. Met de auto is het gebied via de Waterlinieweg goed te bereiken. Ook het centrum ligt op korte afstand.

Als gevolg van de realisatie van het plan moeten de nodige aanpassingen worden gedaan aan de bestaande ondergrondse infrastructuur.

Riool
Het bestaande riool aan de 't Goylaan is nu om de vroegere voetgangerstunnel gelegd. Dit riool ligt onder de toekomstige bouwblokken en moet dus verlegd worden. Het riool dat zich in de huidige Wijnesteinlaan en Duurstedelaan bevindt moet ook worden verlegd, omdat deze wegen worden verlegd. Een deel van de riolering van de Duurstedelaan is al vervangen en aangesloten op het bestaande stelsel aan de singel. De nieuw aan te sluiten riolering past in het afkoppelplan.

Kabels en leidingen
De bouw van de nieuwe gebouwen en de verlegging van de Duurstedelaan en de Wijnesteinlaan leidt ertoe dat een groot deel van de huidige kabels en leidingen buiten het tracé in het trottoir valt. Dit betekent dat deze verlegd moeten worden om tot een aanvaardbaar en beheersbare situatie te komen.

Kadernota Duurzaam bouwen
Uit de Kadernota Duurzaam Bouwen uit 1993 volgt dat bouwinitiatieven op de toekomstbestendige energievoorziening moeten worden aangesloten. Voor het te ontwikkelen bouwplan zal een nadere studie naar de energievoorziening van deze ontwikkeling gevraagd worden. Ook de doelstellingen voor het materiaalgebruik bij de nieuwbouw zullen moeten worden geformuleerd.

Duurzaamheid en energie
Een van de doelen van stedelijke vernieuwing is het bevorderen van een duurzaam materiaal gebruik in de bouw, de grond-, de weg- en waterbouw, het onderhoud en renovatie. Duurzaam bouwen (Dubo) gaat over alle processtappen (van initiatief tot oplevering), over alle levensfasen in de gebouwde omgeving (van stedenbouw sloop), over alle thema's (zoals materiaalgebruik, energie, water, groen, binnenmilieu) en over alle sectoren van woningbouw (utilitaire bouwwerken tot de GWW-sector).

Aan het bouwplan zijn door de initiatiefnemer de volgende doelstellingen verbonden:

• Beheersing van de woonlasten op korte en middellange termijn van – met name – de primaire doelgroep;
• Verbeteren van de woningvoorraad door aandacht voor gezondheid, materialen, water en toekomstwaarde;
• Verminderen van klimaatproblematiek door CO2 – reductie. teneinde de energiedoelstellingen dichterbij te brengen dient 33% zwaardere energieprestatie dan wettelijk vereist is (thans dus 0,53) nagestreefd te worden.

Bij het indienen van een bouwplan moet de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid concreet worden gemaakt.

De Gemeente Utrecht is voornemens te komen tot de herontwikkeling van het gebied Hart van Hoograven-Zuid, gelegen tussen de Wijnesteinlaan, Duurstedelaan, Hooft Graaflandstraat en de 't Goylaan in de wijk Hoograven. Dit project vormt onderdeel van het plan Hart van Hoograven, waarvan het gedeelte ten noorden van 't Goylaan al in realisatie is.

• de Gemeente Utrecht en Mitros wensen in het kader van deze herontwikkeling het volgende programma te realiseren in Hart van Hoograven zuid:
• ruimte voor maatschappelijke voorzieningen 2100m2 (centrum voor jeugd en gezin, buurthuis en wijkservicecentrum);
• ca. 90 appartementen in de sociale huursector met bijbehorende parkeerplaatsen op maaiveld;
• openbare ruimte.
• verbreding van de groenstrook langs de Linschotersingel

Op 15 maart 2005 is hiertoe een ontwikkelovereenkomst getekend door Mitros, de gemeente Utrecht en AM Wonen (AM is alleen partij voor het gedeelte ten noorden van de 't Goylaan). In deze overeenkomst staan de financiële uitgangspunten van het project, die passen binnen de kaders van de in 2003 vastgestelde grondexploitatie. Hiermee is de financiële en economische uitvoerbaarheid van het project Hart van Hoograven gewaarborgd.

Conform deze ontwikkelovereenkomst realiseert Mitros de bebouwing. De gemeente regelt de inrichting van de openbare ruimte en groen én het bouw- en woonrijp maken van het plangebied.

Door middel van het sluiten van de ontwikkelingsovereenkomst en de daarbij gevoegde model-erfpachtovereenkomst met Mitros, genereert de gemeente Utrecht inkomsten voor het project Hart van Hoograven-Zuid. De uitgiften van percelen grond aan Mitros geschiedt tegen marktconforme grondprijzen.

Met deze inkomsten uit gronduitgifte worden de grondexploitatiekosten van de locatieontwikkeling ex artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gedekt. Hieronder vallen onder andere de gemeentelijke planontwikkelingskosten, de kosten van het inrichten van de openbare ruimte en het bouw- en woonrijp maken van het plangebied, financieringskosten, onderzoekskosten, fiscale kosten en rente.

Tevens sluit Mitros planschadeovereenkomsten met de Gemeente Utrecht, waarin zij garant staan voor de eventuele planschadeclaims van derden.

De ontwikkelovereenkomst is te beschouwen als een anterieure privaatrechtelijke overeenkomst in het kader van hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening en regelt de wijze waarop de gemeente haar kosten verhaalt. Omdat het gemeentelijke kostenverhaal in deze overeenkomst en in de planschadeovereenkomsten wordt geregeld, is het opstellen van een exploitatieplan volgens de Wro niet meer vereist.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Begin 2004 heeft het Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het hele plan 'Hart van Hoograven' (noord en zuid) ter inzage gelegen. Omwonenden zijn in de gelegenheid gesteld om op het plan te reageren. Hiervan is geen gebruik gemaakt. De buurtbewoners zijn gedurende de planontwikkeling voortdurend op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen via wijkberichten en het Wijknieuws-zuid. Ook is een klankbordgroep ingesteld en de wijkraad geïnformeerd. Conclusie is dat voortdurend en uitgebreid is gecommuniceerd met de buurtbewoners over het plan 'Hart van Hoograven'.

Gelet hierop wordt voor het bestemmingsplan niet nogmaals een inspraakprocedure gevolgd. Een ieder die dat wil kan tijdens de periode dat het plan in het kader van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening ter inzage ligt, zijn of haar zienswijze indienen omtrent het plan.

Het plan is aan een drietal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Provincie Utrecht
De provincie heeft per brief, verzonden 19 februari 2010, medegedeeld dat het voorontwerp- bestemmingsplan niet strijdig is met de provinciale belangen, zoals genoemd in de provinciale 'Beleidslijn nieuwe Wro'. Het voorontwerp geeft dan ook geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)
Het HDSR adviseert positief over het plan. Het plan voldoet namelijk aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. Door het afkoppelen van schoon regenwater vanaf de daken verbetert de rioleringssituatie. Verder verzoekt het HDSR om de waterparagraaf 5.7 van de toelichting aan te vullen met de volgende zin: 'Afvoer van schoon hemelwater naar oppervlaktewater is voor dit plan mogelijk, omdat de afvoercapaciteit van de naastgelegen watergang voldoende groot is om piekbuien te kunnen bergen en af te voeren'.

VROM-inspectie
Per brief heeft de VROM-inspectie aangegeven dat het bestemmingsplan de betrokken rijksdiensten geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB TK 2007-2008, 31500 nr. 1).

Wijzigingen van het plan naar aanleiding van de vooroverlegreacties.
De reacties heeft geleid tot aanpassing van het plan, namelijk dat waterparagraaf 5.7 van de toelichting is aangevuld.

De wijkraad is om een advies gevraagd omtrent het bestemmingsplan. De wijkraad geeft aan geen behoefte te hebben verder op het bestemmingsplan te reageren en geeft daarmee een positief advies af.

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Tevens is het bestemmingsplan opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan 'Hart van Hoograven-Zuid' omvat de bouw van twee gebouwencomplexen, het verbreden van de groenstrook ten oosten van de bebouwing, het verleggen van de weg en het inrichten van het binnenterrein. Gelet hierop is gekozen voor een gedetailleerde bestemmingsregeling. Aan de ene kant biedt deze regeling genoeg ruimte voor de diverse functies en de beoogde ontwikkelingen (flexibiliteit), aan de andere kant wordt zekerheid gegeven over de maximale omvang van die functies en ontwikkelingen.

Voor de twee gebouwen zijn bouwvlakken opgenomen. De bouwvlakken komen overeen met de maximale footprint zoals in het definitieve ontwerp is vastgelegd. De openbare ruimten krijgen ruime bestemmingen, zodat bij de definitieve inrichting zo flexibel mogelijk met de beschikbare ruimte kan worden omgegaan.

In Utrecht is in het kader van de steeds verdergaande standaardisering de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin staan de standaardregels voor alle bestemmingsplannen in de gemeente. Deze standaardregels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

De opzet van de bestemmingsregels is voor elk bestemmingsplan gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• ontheffingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• ontheffingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

Het eerste hoofdstuk bevat de 'inleidende regels'. Ter voorkoming van onduidelijkheden over de interpretatie is in artikel 1 een aantal in de regels gehanteerde begrippen beschreven. Artikel 2 is vastgelegd op welke wijze de in het bestemmingsplan opgenomen maten moeten worden gemeten.

Hoofdstuk 2 vormt de eigenlijke kern van het bestemmingsplan op grond waarvan het project gerealiseerd kan worden.

Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening

Het in het plangebied aanwezige bestaande telefooncentrale van de voormalige PTT heeft de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' gekregen. Het betreft een gebouw dat niet herontwikkeld wordt en daarom als bestaand wordt bestemd.

Artikel 4 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is van toepassing op de beide gebouwencomplexen. De bestemmingsvlakken worden begrensd door bouwvlakken, waarbinnen bebouwing mogelijk is. Met behulp van opeenvolgende maatvoeringsvlakken worden de maximale bouwhoogten vastgelegd. Verder beschrijft de bestemmingsregeling het functionele programma met woningen en maatschappelijke voorzieningen.

Artikel 5 Groen

Deze bestemming is opgenomen voor het structureel groen aan de oostzijde van het plangebied.

Artikel 6 Maatschappelijk

Het gedeelte van het bestaande bedrijfsgebouw, die wordt gebruikt door een uitvaartcentrum, is bestemd voor 'Maatschappelijk'.

Artikel 7 Verkeer - Verblijfsgebied

De wegen hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gekregen. Daarbinnen zijn onder meer ook groenvoorzieningen en parkeerplaatsen mogelijk.

In hoofdstuk 3 zijn diverse algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen.

Artikel 8 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt onder meer de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven. Het gaat daarbij om toegangspartijen, vluchttrappen en dergelijke.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 11 Algemene ontheffingsregels

Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes en het plaatsen van zendmasten.

Artikel 12 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure beschreven die doorlopen dient te worden bij het gebruik maken van een ontheffing van de regels.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande drie bepalingen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken. Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik zou dat in principe wel mogelijk zijn. Echter de gemeente staat op het standpunt dat in beginsel handhavend wordt opgetreden tegen illegaal gebruik. Vanuit dit oogpunt is legalisering ongewenst. In de overgangsbepaling is daarom opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op prostitutiebedrijven binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Inleiding
Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om bouwvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een bouwvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een bouwvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder bouwvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende bouwvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde bouwvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Wat betekent dit voor Hart van Hoograven-Zuid?
In het plangebied zal er handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Qua bouw wordt gecontroleerd op de uitvoering van verleende bouwvergunningen.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan⁾. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten⁾ van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijfsaciviteiten 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"