Een locatie uitsluitend bedoeld voor opslag en distributie van artikelen, waar consumenten de via internet bestelde en betaalde producten kunnen afhalen. Op de locatie vindt geen rechtstreekse verkoop of productadvisering via winkel, showroom of etalage plaats.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur die de locatie aanwijst als werkingsgebied van een regel.

Een ruimte of complex van ruimten waarin een bezoeker tegen betaling tijdelijk kan overnachten.

Horeca-activiteiten, die passend, aanvullend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan.

Een winkel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden, kleine etenswaren, alcoholvrije drank en consumptie-ijs te koop zijn. De waren worden niet in de winkel gegeten of gedronken. Een afhaalzaak is een specifieke vorm van detailhandel.

Een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de waarschijnlijk in dat gebied voorkomende historische overblijfselen in de bodem.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer bouwwerken.

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van een bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken. *

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de woning of de bedrijfswoning.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het maken, bewerken, herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse gemaakte, bewerkte of herstelde goederen, of van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend.

De totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld.

Een woning die bij een bedrijf hoort en die is bedoeld voor een werknemer die bij het bedrijf woont in verband met het noodzakelijke beheer van het bedrijf.

Een onderneming die diensten aanbiedt op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

Besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

1. 1. Bestaand gebruik: het feitelijke of vergunde gebruik van de gronden en bouwwerken op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan; daaronder valt niet het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
2. 2. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. a. bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. Zie ook: Plan.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde functie.

Een inrichting als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Vorm van een distributiebedrijf dat elektronisch geplaatste en afgerekende bestellingen van, meestal dagelijkse, consumentengoederen bij de klant thuisbezorgt, waarbij het bedrijf vaak een korte tijd tussen de bestelling en de bezorging van de goederen aanbiedt.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak (bron: Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht).

1. a. Een bouwlaag die aan de voorzijde of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel;
2. b. Een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

Het plaatsen, oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Activiteit voor en door bewoners uit de omgeving van de locatie waar de activiteit plaatsvindt met een verwaarloosbare planologische uitstraling op de omgeving, zoals activiteiten van bewonersorganisaties, het verenigingsleven, ouderen- en jongerenwerk, huiswerkbegeleiding, muziekles, burendag, kaartclubs en scouting. Hieronder worden in ieder geval niet verstaan kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang, religieuze voorzieningen, voorzieningen voor verslavingszorg of vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen of een horeca-activiteit van de Lijst met Horeca activiteiten.

Bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op:

• creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten, industriële ontwerpers;
• multimedia: bedrijven die in hoofdzaak producten maken of diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid, gaming en tekst met gebruikmaking van radio, televisie, computer, internet, mobiele telefonie, print en evenementen;
• toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de kunsten, mode en interieurbedrijven;
• autonome kunsten: zoals beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers.

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met historische kenmerken.

Het direct onder het dak liggende deel van een hoofdgebouw, waarin zich een of meer verblijfsruimten bevinden en dat zich bouwkundig van de ondergelegen bouwlagen onderscheidt, bijvoorbeeld door de constructie, de vorm of door de terug liggende voorgevel.

Het bedrijfsmatig verkopen van consumentengoederen in een winkel.

Het bedrijfsmatig verlenen van een dienst of van hulp aan een klant, bijvoorbeeld door een kapper, een stomerij of wasserette, een pedicure, een bankfiliaal, een reisbureau of een uitzendbureau.

De officiële ingang van een woning, wat blijkt uit de volgende kenmerken:

• de ingang heeft een huisnummer dat de gemeente aan die ingang heeft toegekend en
• de ingang is bereikbaar vanaf de straat of vanuit een gemeenschappelijke hal.

Georganiseerde, publieke, bijzondere gebeurtenissen.

Een onderscheidend kenmerk van een locatie waaruit blijkt voor welke activiteiten de locatie bedoeld of geschikt is; functie in de zin van artikel 4.2 van de Omgevingswet; bestemming als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Gebruiksoppervlak (GBO) is gelijk aan het bruto-vloeroppervlak minus dragende binnenmuren en gevels.

Park, plantsoen, berm of erf waar planten en bomen groeien of kunnen groeien; oppervlaktewater.

Activiteiten die het verstoren van de bodem of de daarop aanwezige beplanting tot gevolg kunnen hebben zoals graven, ploegen, ophogen, het aanbrengen of verwijderen van verharding, het leggen van leidingen, het dempen van oppervlaktewater of het aanbrengen van drainage, funderingen, constructies of apparatuur in de bodem; activiteit in de zin van artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen of gelet op de functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een incidenteel en rank gebouw of een beperkt onderdeel van een gebouw, met een afwijkende bouwhoogte naar boven ten opzichte van de direct omliggende bebouwing, dat dient als markering of oriëntatiepunt van een plek in een wijk of buurt.

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank of etenswaren voor gebruik ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie.

Het bedrijfsmatig verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en drank voor consumptie ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie.

Het wonen in een woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin een ander huishouden woont.

De digitale weergave van het grondgebied van de gemeente dat bij een bestemmingsplan hoort, waarop de locaties en aanduidingen die in de regels worden genoemd zijn ingetekend op een topografische ondergrond, met uitzondering van locaties of aanduidingen die voor het hele grondgebied van dat bestemmingsplan gelden.

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw voor het bedrijfsmatig verrichten van administratieve werkzaamheden.

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

Een gesloten en hellend of gedeeltelijk hellend dak.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat geheel onder het peil ligt.

Voorzieningen ten behoeve van recreatieve activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

Georganiseerde, publieke, niet risicovolle, bijzondere, straat of wijkgerichte gebeurtenissen, toegankelijk voor maximaal 50 personen, zonder gevolgen voor de verkeerssituatie in de betreffende wijk (geen omleidingen of afsluitingen van meer dan 1 straat nodig).

Waarden in landschappelijk-esthetische geomorfologische zin.

Lijst die deel uitmaakt van deze regels, waarin bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen die passen op een locatie met woningen.

Lijst die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft. De onderverdeling is gemaakt op basis van de te verwachten invloed van een activiteit op een nabij gelegen of omringende woonomgeving. De lijst maakt deel uit van de regels.

Ruimte of complex van ruimten die tegen betaling voor een periode voor overnachtingen worden aangeboden. Er zijn verschillende vormen van accommodatie, bijvoorbeeld hotel voor kort verblijf, middellang zakelijk verblijf (“short stay”), de woning of een deel van de woning aanbieden als accommodatie (particuliere vakantieverhuur, bed-and-breakfast).

Voorzieningen voor welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.

Voorzieningen zoals transformatorhuisjes en andere bouwwerken voor het leveren van gas, elektriciteit of internettoegang, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 van de Omgevingswet.

Zelfstandige woonruimte, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte. Ook het in stand laten van het gebruik van zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte valt onder het begrip omzetting.

Een kelder of een souterrain.

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

Incidentele verhuur van een woning voor een korte periode aan toeristen of aan andere bezoekers van de gemeente door de eigenaar-bewoner, die tijdens de verhuur meestal niet in de woning aanwezig is.

1. 1. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. 2. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. 3. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

Het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPCHWROTS7PASTOE-VA01 van de gemeente Utrecht.

Een horizontaal vlak ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag.

Functie die publiek aantrekt, zoals buurtvoorzieningen, horeca, cultuur of vermaak.

Innovatie- en researchbedrijven (in hoofdzaak gericht op onderzoek en ontwikkeling) en kennisintensieve bedrijven, die voornamelijk arbeidsextensief zijn, en een duidelijke en aantoonbare relatie hebben met kennisinstellingen in De Uithof en waarvan output (producten of diensten) voor 50% of meer kennisverbonden activiteiten betreffen en die gericht zijn op of voortvloeien uit kennisontwikkeling of kennisoverdracht.

Een voor klanten toegankelijke ruimte of meerdere besloten ruimten in elkaars nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof dit bedrijfsmatig is, seksuele handelingen, al dan niet met een sekswerker, tegen vergoeding worden verricht.

Een shishalounge is een bedrijfsgebouw met een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Als daarbij een drankje en een hapje wordt aangeboden, dan is het een horecabedrijf.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 meter boven het (straat)peil is gelegen.

Voorzieningen ten behoeve van het bedrijfsmatig organiseren van vergaderingen en congressen.

De omgevingsvergunning van artikel 2.1, lid 1, onder b of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: de omgevingsvergunning van artikel 5.1, lid 1, onder a, van de Omgevingswet.

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Een bedrijfsruimte bestemd voor de distributie van goederen die door particulieren via een website zijn besteld en betaald en die ter plaatse ter verzending worden aangeboden. Er is bij deze bedrijfsruimte geen sprake van een afhaalpunt voor particulieren en van een showroom.

Bedrijf zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken. *

Een pand waar de activiteit detailhandel plaatsvindt.

Het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan. Ook het in stand laten van de verbouwing of inrichting of het gebruik van de extra woning valt onder het begrip woningvorming. Dat een extra woning is ontstaan, kan in ieder geval opgemaakt worden uit de aanwezigheid van een keuken in die nieuwe woning.

Een bouwlaag die voor bewoning is bestemd.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor de bewoning door één huishouden.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals een badruimte, een toilet en een keuken buiten de woonruimte.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

De periode van 1 april tot en met 31 oktober van een jaar.

Woning voor een bewoner die aantoonbaar en vaker dan dagelijks langdurige, professionele zorg, toezicht of begeleiding nodig heeft, zoals zorg die geboden wordt op grond van de Wet langdurige zorg of zorg in de vorm van beschermd wonen (artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015).

Bij toepassing van de regels worden onderstaande regels over het meten en berekenen gebruikt.

1. 1. De hoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2. 2. De goothoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
3. 3. De hoogte van een kap: de afstand vanaf de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.
4. 4. Verticale bouwdiepte: vanaf het peil tot aan het laagste punt van een ondergronds bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals funderingen of heipalen. Als de vloer het laagste punt is dan geldt de onderkant van de vloer.

De hoek die het dakvlak maakt ten opzichte van het horizontale vlak.

1. 1. De oppervlakte van een bouwwerk: de oppervlakte, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2. 2. Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.): het totaal van de binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte van alle verdiepingen, inclusief kelders en souterrains.
3. 3. Verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.): de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.
4. 4. Bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld.
5. 5. De gebruiksoppervlakte van woonruimte: met toepassing van de norm NEN 2580.

De inhoud van een bouwwerk: de inhoud, gemeten tussen

• de onderzijde van de begane grondvloer,
• de buitenzijde van de gevels, het hart van de scheidsmuren en
• de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Locaties met de functie Gemengd' zijn bedoeld voor de instandhouding en ontwikkeling van activiteiten die betrekking hebben op onderwijs, horeca en creatieve bedrijven en culturele voorzieningen.

1. 1. Activiteiten en voorzieningen die passen bij het doel zijn toegestaan.
   
   1. a. onderwijs;
   2. b. ateliers;
   3. c. culturele voorzieningen;
   4. d. creatieve bedrijven;
   5. e. bedrijven in de categorie A tot en met B2, zoals opgenomen in de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving;
   6. f. horeca in categorie D van de bij deze regels behorende Lijst van horeca-activiteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
   7. g. horecaterrassen, uitsluitend ter plaatste van de aanduiding 'terras', onder de voorwaarde dat de maximale oppervlakte aan terrassen binnen de functies Gemengd en Groen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 150 m²;
   8. h. een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
   9. i. dienstverlening;
   10. j. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende, ondergeschikte detailhandel;
   11. k. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende, ondergeschikte kantoorruimte;
   12. l. voorzieningen voor het stallen van fietsen.

1. 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

Het wijzigen van een bouwwerk, waarbij graafwerkzaamheden plaatsvinden of verhardingen worden opengebroken, is alleen toegestaan wanneer aanvullend bodemonderzoek wordt uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige functie moet vaststaan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), volgens het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden:

1. 1. opslag, anders dan tijdelijke opslag in verband met het bouwen, van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden;
2. 2. oprichting van Bevi-inrichtingen;
3. 3. oprichting, uitbreiding en wijziging van inrichtingen en/of installaties als bedoeld in bijlage C of D van het Besluit milieueffectrapportage, zoals geldend ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan, waarbij de betreffende drempelwaarde genoemd in kolom 2 van de betreffende onderdelen worden overschreden;
4. 4. realiseren van shisha-lounges;
5. 5. het gebruiken van ruimtes voor belhuizen;
6. 6. in de openbare ruimte is op of boven maaiveldniveau geen plaats voor het parkeren van auto's, met uitzondering van incidentele parkeerplaatsen voor deelauto's, mindervaliden, en laden/lossen;

Burgemeester en wethouders kunnen om onevenredige aantasting van de karakteristieke waarden van het gebouw te voorkomen nadere eisen stellen aan de plaatsing en vormgeving van gebouwen.

Locaties met de functie 'Groen' zijn bedoeld voor verblijf in de openbare ruimte, groen- en watervoorzieningen, waterberging en waterbeheer, de vergroting van de leefbaarheid en een gezond leefklimaat voor mens en flora en fauna, stimulering van de biodiversiteit en voor voedsel en schuilgelegenheid voor dieren.

1. 1. Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, bruggen, duikers en faunapassages, geluidwerende voorzieningen, veldjes voor het uitlaten van honden, watergangen, waterpartijen, waterberging, ontmoetingsplaatsen al dan niet met zitbanken of speeltoestellen, kunstobjecten, speelvoorzieningen en fietsparkeervoorzieningen.
2. 2. Als bijzondere activiteiten is ook toegestaan het bouwen en instandhouden van:
   1. a. laad- en losplekken;
   2. b. horecaterrassen ter plaatse van de aanduiding 'terras', onder de voorwaarde dat de maximale oppervlakte aan terrassen binnen de functies 'Gemengd' en 'Groen' gezamenlijk niet meer bedraagt dan 150 m²;
   3. c. voorzieningen voor warmte-koudeopslag;
   4. d. markten en standplaatsen voor ambulante handel;
   5. e. kleinschalige evenementen;
   6. f. nutsvoorzieningen;
   7. g. civieltechnische bouwwerken
   8. h. cultuurhistorische objecten, zoals spanten uit de loods, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'.

1. 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

De volgende activiteiten zijn in ieder geval verboden:

1. 1. Het aanleggen en gebruiken van ontsluitingswegen voor autoverkeer;
2. 2. Het aanleggen en gebruiken van ontsluitingswegen voor aangrenzende functies;
3. 3. Het aanleggen en gebruiken van parkeervoorzieningen voor motorvoertuigen;
4. 4. Activiteiten die bomen aantasten;
5. 5. Activiteiten die de biodiversiteit aantasten, met uitzondering van gebruik van het groen dat op een locatie normaal is.

1. 1. De omgevingsvergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat 15 mm waterberging, gerekend over het verhard oppervlak, op eigen terrein plaats kan vinden en dat er bij een piekbui van 80 mm of meer per 24 uur, geen schade optreedt aan gebouwen en vitale infrastructuur. De waterbergende voorziening dient binnen 10 tot 48 uur te kunnen ledigen, zodat de berging binnen 48 uur weer beschikbaar is voor een nieuwe bui.
2. 2. De totale bergingsopgave wordt gerealiseerd door middel van een combinatie van waterberging op daken en een verlaging in het maaiveld.
3. 3. Van de regels onder 1 en 2 kan worden afgeweken als bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt aangetoond dat het hemelwater op een andere manier binnen het plangebied wordt vastgehouden en verwerkt.

Locaties met de functie 'Verkeer - Verblijfgebied' zijn bedoeld voor verblijf in de openbare ruimte, (fiets)parkeervoorzieningen, langzaam verkeer, groen en water, en de bijbehorende voorzieningen.

Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals het aanleggen, gebruiken en in stand houden van:

1. a. voet- en fietspaden;
2. b. (fiets) parkeerplaatsen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. laad- en losplekken;
5. e. toegang tot halfverdiepte parkeergarage;
6. f. voorzieningen voor warmte-koudeopslag;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. civieltechnische bouwwerken en kunstobjecten;
9. i. Een cultuurhistorische grote spant uit de loods, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'.

1. 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of te slopen.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden.

De locatie met de functie 'Werken in de wijk' is bedoeld voor gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor creatieve bedrijvigheid en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen.

Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan. Dit zijn:

a. Het bouwen van maximaal 54 woningen, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen;

b. Activiteiten die passen in een woning, uitsluitend toegestaan op de verdiepingen;

c. creatieve bedrijvigheid, uitsluitend toegestaan op de begane grond met een maximum
gebruiksoppervlak van 380 m².

d. Het aanleggen, gebruiken en in stand houden van een half verdiepte parkeervoorziening
inclusief hellingbaan, inpandige fietsparkeervoorzieningen, bergingen, daktuin,
waterberging, toegangspaden en ontsluitingswegen, nutsvoorzieningen en voorzieningen
voor warmte- en koudeopslag;

1. 1. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning alleen, als het beoogde bouwwerk voldoet aan de volgende voorwaarden.

1. 1. Horeca-activiteiten;
2. 2. het opslaan van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk;
3. 3. het opslaan van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 meter op onbebouwde gronden.

Het bouwen van bouwwerken voor de activiteiten zoals bedoeld in Artikel 6 die geurgevoelig zijn is uitsluitend toegestaan wanneer er geen sprake is van onevenredige geurhinder of indien hiervoor maatregelen zijn genomen.

Locaties met de functie 'Waterstaat - Waterkering' zijn primair bedoeld voor een waterkering.

Om de locatie te beschermen zijn de volgende regels van toepassing:

1. 1. De activiteiten bouwen en grondwerk zijn verboden.
2. 2. De regel onder 1 geldt niet:
   1. a. voor een activiteit die nodig is voor het onderhoud van de waterkering en de daarbij horende voorzieningen;
   2. b. voor het bouwen van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat bij de functie hoort en niet hoger is dan 2 meter of;
   3. c. als voor de activiteit een omgevingsvergunning is verleend om af te mogen wijken van de regel onder 1.

Regels in dit hoofdstuk blijven buiten toepassing voor zover zij niet te verenigen zijn met een regel over de toegewezen functie, met uitzondering van de regel in artikel 9, lid 9.2, die altijd van toepassing is.

Het bouwen is alleen toegestaan als de activiteit bouwen past bij het doel van de functie en als ook de activiteit of activiteiten waar het bouwwerk voor gebouwd wordt passen bij het doel van de functie.

1. 1. Bouwwerken die legaal zijn gebouwd zijn met toepassing van lid 8.1 in overeenstemming met de regels die dit plan over de activiteit bouwen stelt.
2. 2. Bouwwerken of voorzieningen die zijn gebouwd of aangebracht om te voldoen aan een voorwaarde van een regel over een functie die op een locatie geldt, mogen niet worden gesloopt, verwijderd of veranderd, als daardoor niet meer aan die voorwaarde wordt voldaan.

De bouw van een bouwwerk waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend mag in ieder geval niet beginnen, voordat het bevoegde gezag of zijn vertegenwoordiger:

• het straatpeil heeft aangegeven en
• de rooilijnen en bouwgrenzen op het bouwterrein heeft uitgezet of
• heeft vastgesteld dat het aangeven van het straatpeil of het uitzetten van rooilijnen niet nodig is.

1. 1. Een vergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vast staat dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.
2. 2. De regel onder 1 is niet van toepassing op het bouwen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen of dakterrassen.
3. 3. Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan.

Het verbouwen, vervangen of vergroten van een woning die de vorming van een extra woning of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte tot gevolg heeft is alleen toegestaan als de eigenaar van de woning voldoet aan artikel 15, lid 15.3.

Op grond van dit plan is voor het bouwen geen vergunning nodig:

1. 1. als wettelijk bepaald is dat een bouwactiviteit niet hoeft te voldoen aan de regels van het bestemmingsplan;
2. 2. als de locatie niet is aangeduid als overige zone - omgevingskwaliteit en
   1. a. als het bouwwerk op grond van de volgende leden van dit artikel is toegestaan of
   2. b. als in de regels over de toegewezen functie regels over het bouwen zijn opgenomen en het bouwen in overeenstemming is met die regels en met de regels in dit hoofdstuk.

1. 1. Een bouwgrens die geen bestemmingsgrens is mag, ongeacht de aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's, en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen.
2. 2. De regel onder 1 geldt niet als daarbij gebouwd wordt op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om te bouwen.

1. 1. Een bijbehorend bouwwerk bij een woning dat niet voldoet aan de bepaling in artikel 2, onderdeel 3, onder c, van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, maar wel voldoet aan de overige bepalingen van dat onderdeel, mag gebouwd worden, als het openbaar toegankelijke gebied een deel van een binnenterrein is dat aan alle zijden omgeven is door hoofdgebouwen.
2. 2. Voor de toepassing van de regel onder 1 wordt de versie van het Besluit omgevingsrecht gebruikt die geldt op de datum van vaststelling van dit plan.

In de openbare ruimte is, als de toegewezen functies zich daartegen niet verzetten en de verkeersveiligheid, de waterveiligheid en de veiligheid van personen die in de openbare ruimte verblijven niet worden aangetast, het bouwen van de volgende voorzieningen toegestaan:

1. 1. sport- of speeltoestellen die niet hoger zijn dan 4 meter en die uitsluitend functioneren met behulp van de zwaartekracht of de fysieke kracht van de mens;
2. 2. geluidwerende voorzieningen en
3. 3. kunstobjecten.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor het afwijken van de regels die op een locatie gelden en daarbij toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de aanduidingen en regels over die functies of over de maatvoering en de situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door:
   1. a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's;
   2. b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen;
   3. c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde vergunning niet als:
   1. a. de overschrijding niet te verenigen is met het doel van de functie of
   2. b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft of
   3. c. op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om te bouwen.

Burgemeester en wethouders kunnen, voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, een vergunning verlenen voor:

1. 1. het afwijken van hoogtematen en bebouwingspercentages met maximaal 10% van deze maten en percentages, voor zover de afwijking niet leidt tot een extra bouwlaag;
2. 2. het afwijken van de regels voor het plaatsen van vlucht- of noodtrappen;
3. 3. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen met maximaal 1,5 meter voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen voor dakterrassen op een locatie zonder de aanduiding 'overige zone - bouwen';
4. 4. het afwijken van de regels voor het bouwen met een geringe afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen, als dit noodzakelijk is in verband met onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een kleine afwijking vraagt;
5. 5. het afwijken van de regels over de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor een bouwhoogte van maximaal 10 meter;
6. 6. het afwijken van de regels over de hoogte van bouwwerken voor een bouwhoogte van sirenemasten of masten voor mobiel dataverkeer toestaan tot maximaal 30 meter.
7. 7. het afwijken van de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit bouwen te verbieden, als het bouwwerk past bij het doel van de andere aan de locatie toegewezen functies en het doel van de beschermde functie niet doorkruist.
2. 2. De vergunning wordt geweigerd, als het bouwen of het bouwwerk, gezien het belang van de te beschermen functie, schade of gevaar kan veroorzaken of als het te bouwen bouwwerk bij wet als kwetsbaar of zeer kwetsbaar object is aangewezen.
3. 3. Burgemeester en wethouders betrekken het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning.
4. 4. Burgemeester en wethouders kunnen, om schade uit te sluiten of om gevaar te voorkomen, voorschriften aan de vergunning verbinden.

Het bouwen van andere bouwwerken dan de bouwwerken die op grond van de artikelen 8 tot en met 11 toegestaan zijn, is verboden.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen om af te wijken van een regel die een locatie in verband met een functie beschermt door de activiteit slopen te verbieden, als het slopen het doel van de beschermde functie niet doorkruist.
2. 2. De vergunning wordt in ieder geval geweigerd als niet vaststaat dat het project waar het slopen deel van uitmaakt, uitgevoerd mag worden.
3. 3. Burgemeester en wethouders kunnen in de vergunning voorwaarden opnemen die verband houden met de veiligheid of met de functie, waaronder de voorwaarde dat de sloop alleen is toegestaan, als andere vergunningen voor het project onherroepelijk verleend zijn.
4. 4. Bij de beoordeling van een aanvraag betrekken Burgemeester en wethouders het advies van de beheerder van de te beschermen functie bij het besluit over de vergunning.

Activiteiten die niet passen bij het in de regels beschreven doel van een functie die aan een locatie is toegewezen, gelezen met toepassing van artikel 15, zijn verboden.

1. 1. De volgende activiteiten zijn verboden:
   1. a. het plaatsen, laten plaatsen of geplaatst houden van een onderkomen op een sta- of ligplaats op onbebouwde locaties;
   2. b. bedrijfsmatige seksactiviteiten;
   3. c. zelfstandige horeca-activiteiten, belhuizen en afhaalzaken;
   4. d. het aanbieden van logies;
   5. e. het permanent bewonen van stacaravans en recreatiewoningen;
   6. f. het kamperen op onbebouwde gronden;
   7. g. het wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerken;
   8. h. het opslaan van goederen voor de voorgevelrooilijn;
   9. i. het opslaan van goederen in de openbare ruimte, anders dan opslag die hoort bij een aan de openbare ruimte toegewezen functie;
   10. j. het opslaan van voertuigen, vliegtuigen, boten of onderdelen daarvan op onbebouwde locaties;
   11. k. het storten of het opslaan van puin en afvalstoffen op onbebouwde locaties, met uitzondering van het voor korte tijd opslaan van huishoudelijk tuinafval.
2. 2. Het verbod onder 1 geldt niet voor locaties met een functie die de activiteit expliciet toestaat.

1. 1. Locaties waar op grond van de toegewezen functie de activiteit wonen is toegestaan, zijn voor zover het die activiteit betreft uitsluitend bedoeld voor het wonen in een woning.
2. 2. Als de regels over een functie expliciet andere vormen van wonen toestaan, zoals het wonen in onzelfstandige woonruimtes of in zorgwoningen, dan:
   1. a. blijft de regel onder 1 buiten toepassing, als de regels over de functie uitsluitend die andere vormen toestaan, en anders
   2. b. wordt het onder 1 genoemde doel aangevuld met die vormen van wonen.
3. 3. De regels over de aantallen, het type of de aard van woningen of woonruimtes die in verband met het doel van de functie wonen op een locatie gelden, blijven onverminderd van toepassing.

1. 1. De activiteit wonen is alleen toegestaan op locaties met de functie wonen.
2. 2. In één woning woont slechts één huishouden.
3. 3. Voor de toepassing voor deze regels worden de volgende situaties ook gezien als één huishouden:
   1. a. een eigenaar die als hoofdbewoner kamers verhuurt aan maximaal twee personen (hospitaregeling);
   2. b. een huishouden dat mantelzorg verleent, waarbij de ontvanger van mantelzorg in de woning woont of in een gebouw dat bij de woning hoort.
4. 4. In afwijking van de regel onder 1 mogen een woonboot, een woonwagen en een bedrijfswoning als woning gebruikt worden.
5. 5. In afwijking van de regel onder 2 is het wonen in onzelfstandige woonruimte toegestaan als als het wonen in onzelfstandige woonruimte, na toepassing van lid 14.1, past binnen het doel van de functie en
   1. a. de eigenaar van de woning verhuurt de woning aan maximaal drie huishoudens en deze huishoudens bestaan gezamenlijk uit maximaal 3 volwassenen, ontvangers van mantelzorg niet meegerekend,
   2. b. als de eigenaar van de woning een vergunning of een schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat of
   3. c. als de eigenaar van de woning beschikt over een gedoogverklaring en de onzelfstandige bewoning sinds het ontvangen van die verklaring onafgebroken heeft plaatsgevonden in maximaal diezelfde omvang of
   4. d. als de eigenaar aannemelijk kan maken dat de onzelfstandige bewoning voor 1 mei 1975 bestond en sindsdien onafgebroken heeft plaatsgevonden in maximaal diezelfde omvang.

1. 1. Het is verboden om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten of om een woning zo te veranderen dat er een extra woning ontstaat.
2. 2. Het is verboden om een bijbehorend bouwwerk te gebruiken of in te richten als woning.
3. 3. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 om woningvorming of omzetting toe te staan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de 'Nadere regel Huisvestingsverordening gemeenteUtrecht' blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. de verkeers- of parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen.

1. 1. Een bedrijf-aan-huis, met uitzondering van een bed-and-breakfast, voldoet aan de volgende voorwaarden:
   1. a. het bedrijf-aan-huis past in een woonomgeving, wat onder meer blijkt uit het feit dat de activiteiten geen bijzondere verkeersbewegingen of parkeerdruk veroorzaken in vergelijking tot een normaal gebruik van de woning;
   2. b. het totale vloeroppervlak van het bedrijf-aan-huis, de som van de oppervlaktes die bij de toepassing van de regels onder c, d en e gebruikt worden, bedraagt maximaal 60 m²;
   3. c. het bedrijf-aan-huis gebruikt maximaal een derde deel van het bruto vloeroppervlak van de woning of de bedrijfswoning;
   4. d. het bijbehorend bouwwerk dat voor een bedrijf-aan-huis wordt gebruikt staat vrij, waarbij het bedrijf-aan-huis maximaal 40 m² van het bruto vloeroppervlak van het bijbehorend bouwwerk gebruikt;
   5. e. in afwijking van de regel onder d kan een bedrijf-aan-huis maximaal 60 m² bruto vloeroppervlak van een bijbehorend bouwwerk gebruiken, als het bruto vloeroppervlak van het bijbehorende bouwwerk groter is dan 100 m²;
   6. f. de bedrijfsactiviteiten worden binnen verricht;
   7. g. de bedrijfsactiviteiten bestaan uit de uitoefening van een beroep of uit activiteiten van een bedrijf in de categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in dewoonomgeving;
   8. h. het bedrijf-aan-huis is geen inrichting waarvoor een omgevingsvergunning nodig is op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder e, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
   9. i. het bedrijf-aan-huis is geen winkel, geen afhaalzaak, geen belhuis, geen horecabedrijf of seksinrichting.
2. 2. In afwijking van de regel onder 1g, kunnen burgemeester en wethouders een vergunning verlenen voor andere dan de op de lijst aangegeven activiteiten, waaronder bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in dewoonomgeving, als die activiteit geen of een beperkte invloed op de omgeving heeft, vergelijkbaar met activiteiten die vallen onder de categorie A of B1 van deze lijst.

1. 1. In afwijking van de regel in artikel 14, lid 14.2, onder 1d, is het aanbieden van logies in een woning toegestaan in de vorm van een bed-and-breakfast, als die voldoet aan de volgende voorwaarden:
   1. a. de bed-and-breakfast wordt gedreven door de hoofdbewoner of door een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner;
   2. b. de hoofdbewoner houdt minimaal 50% van de woning in gebruik voor zijn huishouden en
   3. c. de hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner is in de woning aanwezig als er gasten zijn.
2. 2. In afwijking van de regel in artikel 14, lid 14.2, onder 1d, mag een hoofdbewoner of een volwassen bewoner die hoort tot het huishouden van de hoofdbewoner logies in een woning aanbieden in de vorm van particuliere vakantieverhuur onder volgende voorwaarden:
   1. a. het aantal nachten verhuur bedraagt per kalenderjaar niet meer dan 60 nachten en
   2. b. per nacht biedt een woning onderdak aan maximaal 6 personen, of, als het kadastraal woonoppervlak van de woning groter is dan 200 m² b.v.o., aan maximaal 8 personen.

Alleen in panden met de functie Detailhandel of met een functie die detailhandelsactiviteiten toestaat is de activiteit detailhandel toegestaan, met uitzondering van afhaalzaken, waarbij de activiteit aan de volgende kenmerken voldoet:

1. 1. de aard en inrichting van de winkel is afgestemd op de verkoop ter plaatse;
2. 2. goederen worden in hoofdzaak verkocht in de winkel;
3. 3. de klant kan in de winkel kiezen welke goederen hij wil kopen;
4. 4. de winkel is geen bezorgdienst of distributiebedrijf, wat blijkt uit het aanbod, zoals het aanbod van een bepaald assortiment of uit de aard van de winkel, zoals bij een supermarkt of warenhuis.

1. 1. Bezorging van goederen is een onderdeel van de activiteit detailhandel als aan de voorwaarden wordt voldaan:
   1. a. de activiteiten van de detailhandelsvestiging zijn in overeenstemming met het vorige lid;
   2. b. de bezorging vindt in hoofdzaak plaats nadat de klant in de winkel zijn waren heeft gekocht.
2. 2. Onderdeel 1b is niet van toepassing als vanwege maatregelen van het Rijk de verkoop in het winkelpand tijdelijk niet mogelijk is.

Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van de maximale bedrijfscategorie die een functie toestaat, een vergunning verlenen voor andere dan de op de lijst aangeven activiteiten, waaronder bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie, als de invloed van die activiteit op de omgeving vergelijkbaar is met activiteiten die binnen de functie passen.

Aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte is onder de volgende voorwaarden toegestaan:

1. 1. de oppervlakte van de kantoorruimte per bedrijf is maximaal 30% van de totale bruto vloeroppervlakte;
2. 2. de oppervlakte van de kantoorruimte mag maximaal 2.000 m² per bedrijf bedragen;
3. 3. de leden 1 en 2 blijven buiten toepassing als in het eerder vastgestelde bestemmingsplan afwijkende regels gelden.

Additionele horeca is als ondergeschikte activiteit toegestaan, onder de volgende voorwaarden:

1. 1. de additionele horeca vindt plaats in een gebouw dat in hoofdzaak wordt gebruikt voor een van de volgende activiteiten: zelfstandige kantoren, bedrijven, maatschappelijke diensten, culturele en sociaal-culturele activiteiten, sport en recreatie;
2. 2. het deel van het gebouw voor de additionele horeca is alleen open tijdens de openingstijden van de genoemde hoofdactiviteit en staat alleen ten dienste van de hoofdactiviteit; verhuur of het anderszins in gebruik geven van deze ruimte aan derden voor feesten of andere bijeenkomsten is niet toegestaan;
3. 3. bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.200 m² is het deel voor additionele horeca niet groter dan 30% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 300 m²;
4. 4. bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van 1.200 m² of groter is het deel voor additionele horeca niet groter dan 25% van het bruto vloeroppervlak;
5. 5. de additionele horecaruimte is alleen bereikbaar via de ingang van het gebouw met de hoofdactiviteit.

Ondersteunende horeca is als ondergeschikte activiteit toegestaan in een winkel, onder de volgende voorwaarden:

1. 1. verkoop van artikelen in de winkel is de hoofdactiviteit;
2. 2. de horeca-activiteit vindt plaats in één deel van de winkel;
3. 3. vanaf de straat is niet zichtbaar dat er een horecadeel in de winkel is;
4. 4. bij een winkel met een bruto vloeroppervlak van maximaal 350m² is het horecadeel niet groter dan 40% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 100 m²;
5. 5. bij een winkel met een bruto vloeroppervlak van 350 tot 1.500 m² is het horecadeel niet groter dan 30% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 300 m²;
6. 6. bij een winkel met een bruto vloeroppervlak boven 1.500 m² is het horecadeel niet groter dan 20% van het bruto vloeroppervlak;
7. 7. de horecaruimte is alleen bereikbaar via de ingang van de winkel;
8. 8. de winkel heeft een toilet voor bezoekers.

In een horecabedrijf is winkelverkoop als ondergeschikte activiteit toegestaan, onder de volgende voorwaarden:

1. 1. de horeca-activiteit is de hoofdactiviteit;
2. 2. de winkel-activiteit vindt plaats in één deel van het horecabedrijf;
3. 3. vanaf de straat is niet zichtbaar dat er een winkeldeel in het horecabedrijf is;
4. 4. bij een horecabedrijf met een bruto vloeroppervlak van maximaal 350 m² is het winkeldeel niet groter dan 40% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 100 m²;
5. 5. bij een horecabedrijf met een bruto vloeroppervlak boven 350 m² is het winkeldeel niet groter dan 30% van het bruto vloeroppervlak;
6. 6. het winkeldeel is alleen bereikbaar via de ingang van het horecabedrijf.

Een winkel met ondersteunende horeca of een horecabedrijf met ondersteunende verkoop mag een of meer gevelbankjes plaatsen, als die aan de volgende regels voldoen:

1. 1. een gevelbankje staat op een locatie met de functie Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied of met een functie die een winkel toestaat;
2. 2. gevelbankjes worden niet gebruikt als horecaterras;
3. 3. op een locatie met de functie Verkeer of Verkeer - Verblijfsgebied ontstaat er geen hinder voor verkeer, waarbij in ieder geval minimaal 1,5 meter voor passerende voetgangers beschikbaar blijft, gerekend van een gevelbankje;
4. 4. de totale breedte van de gevelbankjes bij een winkel of een horecabedrijf bedraagt maximaal 4 meter;
5. 5. het gevelbankje steekt maximaal 0,6 meter uit, gerekend vanaf de gevel van de winkel;
6. 6. gevelbankjes worden weggehaald of opgeklapt als de winkel gesloten is, in ieder geval uiterlijk om 22.00 uur.

Dit artikel is alleen van toepassing op kruisingen van verkeersinfrastructuur of water met andere verkeersinfrastructuur of met water, waarbij de toegewezen functie, een andere functie doorkruist, wat onder meer blijkt uit het feit dat ter plaatse van de kruising aan weerszijden diezelfde andere functie is toegewezen.

Op de locatie van de kruising zijn naast de activiteiten die bij de toegewezen functie horen ook de activiteiten toegestaan die bij de functie horen die gekruist wordt.

Het volgende grondwerk is niet toegestaan op een locatie die in verband met een functie beschermd is met een verbod om grondwerk te verrichten:

1. 1. het wijzigen van het maaiveldniveau door afgraven of ophogen;
2. 2. het aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
3. 3. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
4. 4. het verrichten van graafwerkzaamheden (zoals ten behoeve van rioleringen, kabels, leidingen en drainage);
5. 5. het planten of rooien van bomen of van andere diep wortelende planten;
6. 6. het aanleggen van oppervlaktewater, het verbreden of het dempen van bestaand oppervlaktewater.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van de regel in lid 21.1 een vergunning voor het verrichten van grondwerk verlenen, als het grondwerk, gezien het belang van de beschermde functie, geen onevenredige schade of gevaar kan veroorzaken.
2. 2. Burgemeester en wethouders betrekken het advies van de beheerder van de beschermde functie bij het besluit over de vergunning.

Burgemeester en wethouders kunnen, om onevenredige schade uit te sluiten of om onveilige situaties te voorkomen, voorschriften aan de vergunning verbinden.

Met inachtneming van artikel 21 is het volgende grondwerk toegestaan:

1. 1. grondwerk dat wordt verricht op een locatie die niet is aangeduid als een archeologische verwachtingszone en die niet is aangewezen als archeologisch monument;
2. 2. in gevallen waarin het grondwerk in omvang en diepte binnen een bestaande bodemverstoring plaatsvindt:
   1. a. grondwerk dat normaal onderhoud en beheer betreft, zoals onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
   2. b. grondwerk dat samenhangt met vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
3. 3. grondwerk dat nodig is voor archeologisch onderzoek;
4. 4. grondwerk dat in overeenstemming met de wettelijke voorschriften al in uitvoering is op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan.

Met inachtneming van artikel 21 en lid 22.3 mag het volgende grondwerk op een locatie binnen een zone met een archeologische verwachtingswaarde zonder vergunning uitgevoerd worden, voor zover de activiteit aan de op de locatie geldende voorwaarden voldoet:

1. 1. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 2' onder de voorwaarde dat het grondwerk geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld;
2. 2. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 3' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 30m² verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld;
3. 3. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 4' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 100m² verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld;
4. 4. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 5' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 500m² verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 30cm onder het maaiveld;
5. 5. op een locatie met de aanduiding 'overige zone - archeologische verwachting - 6' onder de voorwaarde dat het grondwerk een oppervlakte van maximaal 5000m² verstoort en geen verstoring veroorzaakt dieper dan 50cm onder het maaiveld.

1. 1. Als de verstoring in meer dan één zone valt, geldt voor de toepassing van lid 22.2 de zone die de minste verstoring toestaat.
2. 2. Bij een gefaseerde uitvoering van een project waarvoor grondwerk nodig is, is voor het bepalen van de verstoring de totale verstoring (oppervlak en/of diepte) van het gehele project bepalend.

1. 1. Op een locatie met een van de in lid 22.2 genoemde aanduidingen is het verboden om zonder vergunning grondwerk te verrichten, behalve als de activiteit op grond van lid 22.1 of lid 22.2 is toegestaan.
2. 2. De vergunning wordt verleend, als is gebleken dat het grondwerk geen directe of indirecte gevolgen heeft voor het archeologische erfgoed of als er maatregelen zijn getroffen waardoor de archeologische resten in de bodem worden behouden.
3. 3. De vergunning wordt geweigerd als op voorhand zeker is dat de vergunning die op grond van artikel 21 voor het grondwerk nodig is niet verleend kan worden.
4. 4. Bij de aanvraag voor een vergunning als bedoeld onder 1 wordt een deskundigenrapport overlegd dat goedgekeurd is door of namens het bevoegd gezag, als zo'n rapport over de gevolgen van het grondwerk op de archeologische waarde nodig is voor een goede beoordeling van de aanvraag.
5. 5. Aan de vergunning als bedoeld onder 1 kunnen in ieder geval de volgende voorschriften worden verbonden:
   1. a. de verplichting tot het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in de bodem worden behouden;
   2. b. de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
   3. c. de verplichting om het grondwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

1. 1. Het is verboden zonder vergunning een houtopstand te vellen, zoals het kappen van een of meer bomen.
2. 2. Het verbod geldt niet in de volgende gevallen:
   1. a. het kappen van een boom met een diameter kleiner dan 15 centimeter, gemeten op 1,30 meter boven het maaiveld;
   2. b. het kappen van een boom jonger dan 50 jaar:
      • op een kadastraal perceel van 300 m² of kleiner; of
      • die in een tuin staat op een huurperceel die inclusief tuin kleiner is dan 300 m² ;
   3. c. het periodiek vellen van hakhout voor het uitvoeren van regulier onderhoud;
   4. d. het periodiek knotten of kandelaberen als cultuurmaatregel bij daarvoor geschikte boomsoorten;
   5. e. bomen die moeten worden gekapt op grond van de Plantgezondheidswet of vanwege een aanschrijving op grond van artikel 4:12 van de Algemene Plaatselijke Verordening;
   6. f. bomen die moeten worden gekapt vanwege een aanschrijving van de gemeente.
3. 3. Voor tijdelijke natuur, botanische tuinen en bosplantsoenen kan het college een vergunning met de strekking van een jaarvergunning verlenen, waardoor het verbod van lid 1 niet geldt voor het afzonderlijk vellen van houtopstanden.

Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren:

1. 1. als de Utrechtse hoofdbomenstructuur onevenredig wordt geschaad;
2. 2. als een van de volgende waarden onevenredig worden geschaad:
   1. a. de ecologische waarde van een houtopstand,
   2. b. de cultuurhistorische waarde van een houtopstand,
   3. c. de ruimtelijke waarde van een houtopstand,
   4. d. de milieuwaarde of
   5. e. de boomwaarde.

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 23.2 voorschriften aan de vergunning verbinden.

1. 1. Bij vergunningvoorschrift wordt in ieder geval bepaald dat herplant:
   1. a. binnen 14 maanden vanaf het moment dat de kapvergunning is verleend voor bomen die op de gemeentelijke vellijst staan of, in het geval van langlopende of complexe projecten of bij andere bomen die niet op de gemeentelijke vellijst staan, binnen een door burgemeester en wethouders op te leggen termijn;
   2. b. volgens de door het bevoegd gezag te geven aanwijzingen plaatsvindt;
   3. c. op of zeer nabij de kaplocatie plaatsvindt; en
   4. d. binnen twee weken na voltooiing gereed wordt gemeld door vergunninghouder bij burgemeester en wethouders met een melding die een dagtekening en locatie van de herplant bevat.
2. 2. Bij het bepalen van een locatie voor herplant wordt de volgende volgorde aangehouden:
   1. a. herplant op locatie;
   2. b. herplant dichtbij locatie; en
   3. c. herplant elders.
3. 3. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan, in afwijking van het eerste lid, worden bepaald dat de gevelde houtopstand financieel wordt gecompenseerd.
4. 4. Bij vergunningvoorschrift, bedoeld in het eerste lid, kan de locatie en wijze van herplant, vervanging bij niet-geslaagde herplant, worden bepaald.
5. 5. De bepalingen van lid 1 tot en met 3 gelden niet in geval van tijdelijke natuur, botanische tuinen, bosplantsoenen en er een door burgemeester en wethouders goedgekeurd beheerplan is van de aanvrager.

De aanvrager levert bij de aanvraag de volgende gegevens aan:

1. 1. een identificatie met een nummer en de locatie van iedere te vellen houtopstand op een kaart, foto of tekening;
2. 2. de soort houtopstand;
3. 3. de locatie van de houtopstand op het voor-, zij- dan wel achtererf;
4. 4. de diameter in centimeters van de te vellen bomen of struiken, gemeten op 1,30 meter vanaf het maaiveld;
5. 5. een overzicht van de houtopstanden die als vervanging worden herplant en de locatie waar deze worden herplant en, als de locatie niet op of dichtbij de locatie ligt, een motivering waarom een andere locatie elders nodig is;
6. 6. in plaats van de gegevens onder 5, als vervanging niet mogelijk is, een motivering waarom vervanging alleen in de vorm van een financiële compensatie kan plaatsvinden.

De geometrische begrenzing van de bebouwingscontour houtkap, bedoeld in artikel 5.165b van het Besluit kwaliteit leefomgeving, waarbinnen de regels over houtopstanden van het Besluit activiteiten leefomgeving niet van toepassing zijn, is aangeduid met 'overige zone - bebouwingscontour houtkap'.

1. 1. Indien een houtopstand, waarop het verbod tot vellen als bedoeld in lid 23.1 van toepassing is, zonder vergunning is geveld, dan wel op andere wijze teniet is gegaan, kunnen burgemeester en wethouders aan de zakelijk gerechtigde van de grond waarop zich de houtopstand bevond danwel aan degene die uit anderen hoofde tot het treffen van voorzieningen bevoegd is, de verplichting opleggen zo snel mogelijk, maar in ieder geval binnen 14 maanden, te herbeplanten overeenkomstig de door hen te geven aanwijzingen.
2. 2. Wordt een verplichting als bedoeld onder 1 opgelegd, dan kan daarbij tevens worden bepaald binnen welke termijn na de herbeplanting en op welke wijze niet-geslaagde beplanting moet worden vervangen.
3. 3. Indien een houtopstand waarop het verbod tot het vellen als bedoeld in lid 23.1 van toepassing is, door uitvoering van werkzaamheden, in het voortbestaan ernstig wordt bedreigd, kunnen burgemeester en wethouders aan de zakelijk gerechtigde van de grond waarop zich de houtopstand bevindt dan wel aan degene die uit anderen hoofde tot het treffen van voorzieningen bevoegd is, de verplichting opleggen om overeenkomstig de door hen te geven aanwijzingen binnen een door hen te stellen termijn voorzieningen te treffen, waardoor die bedreiging wordt weggenomen.
4. 4. Degene aan wie een verplichting als bedoeld onder 1, 2 of 3 is opgelegd, alsmede aan diens rechtsopvolger, is verplicht daaraan te voldoen.

De bepalingen van afdeling 4.3 van de Algemene plaatselijke verordening, zoals deze luidden voorafgaand aan de inwerkingtreding dit bestemmingsplan, zijn van toepassing op:

1. 1. besluiten en de daaraan verbonden voorschriften die zijn verleend voorafgaand aan de
   inwerkingtreding van dit bestemmingsplan;
2. 2. aanvragen om vergunning die zijn ingediend voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, maar die na inwerkingtreding worden afgehandeld.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of dat gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een vergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van vaststelling van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Als het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van vaststelling van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

regels van het bestemmingsplan Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is om de ontwikkeling van 54 appartementen (8 sociale huur, 12 middenhuur en 34 vrije sector koopappartementen) aan Rotsoord 7 planologisch-juridisch mogelijk te maken. Deze woningen zijn uitsluitend toegestaan op de verdiepingen. Op de begane grond wordt creatieve bedrijvigheid mogelijk gemaakt met een maximum gebruiksoppervlakte van 380 m². Met het bestemmingsplan wordt ook de naastgelegen Pastoe Fabriek herbestemd met een passende functie (bestemming) om de woningbouw op het perceel Rotsoord 7 mogelijk te maken.

Het plangebied is gelegen in de wijk Zuid, buurt Rotsoord, in de gemeente Utrecht. De oostzijde van het plangebied ligt aan de straat Rotsoord. De westzijde grenst aan de Vaartsche Rijn. Aan de overzijde van de straat ligt 'Groen Rotsoord' met daarin de Stichting Vogelopvang, de volkstuinen, stichting Tafelboom en Stichting Kinderboerderij Nieuw Rotsoord. De plangrenzen van het bestemmingsplan sluiten aan op die van recente juridisch-planologische regelingen. In onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven, inclusief De Pastoe Fabriek.

Afbeelding: begrenzing plangebied (zuidelijk deel betreft woningbouwontwikkeling Rotsoord 7 en het noordelijk deel de herbestemming van De Pastoe Fabriek)

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen.

Afbeelding: begrenzing geprojecteerd op het geldende bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg

Voor het perceel Rotsoord 7 en De Pastoe Fabriek geldt het bestemmingsplan 'Watervogelenbuurt, Hoograven, Tolsteeg'. Dit kent aan de gronden de bestemming 'Bedrijventerrein' toe. Bedrijfsactiviteiten zijn hier toegestaan tot en met categorie 3.2 conform de bijgevoegde Lijst van Bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen.

Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (hierna: Besluit uitvoering Chw) is met ingang van 28 oktober 2016 gewijzigd. Sinds die datum beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het hele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden.

De gemeente Utrecht is opgenomen in artikel 7g van het Besluit uitvoering Chw. Daardoor mag de gemeente de experimenteerbepalingen uit artikel 7g van dat besluit gebruiken. Op grond van artikel 7c van het Besluit uitvoering Chw kunnen onder andere regels in het bestemmingsplan worden opgenomen over het behouden of maken van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In de vakliteratuur spreekt men van 'een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Met 'verbreed' wordt dan bedoeld: niet alleen 'een goede ruimtelijke ordening' (bestemmingsplan), maar ook andere aspecten van de fysieke leefomgeving waaronder bijvoorbeeld gezondheid en duurzaamheidsaspecten.

Per 1 januari 2024 treedt de nieuwe Omgevingswet in werking, die de Wet ruimtelijke ordening gaat vervangen. Als voorbereiding op de Omgevingswet brengt de gemeente eenheid in de algemene regels van bestemmingsplannen. Dat zijn regels die niet speciaal voor één functie (bestemming) gelden. Ze zijn meestal in de hoofdstukken 3 en 4 van bestemmingsplannen te vinden. In het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht dat voor vrijwel de hele gemeente geldt staan nieuwe algemene regels die in de plaats komen van algemene regels die per bestemmingsplan gelden. De regels van het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht zijn ook aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

1. 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
2. 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
3. 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
4. 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
5. 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
6. 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
7. 7. beperken van klimaatverandering;
8. 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
9. 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
10. 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
11. 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
12. 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
13. 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

1. 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
3. 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
2. 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied
De NOVI vormt geen belemmering voor dit plan.

In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte.

Plangebied
De ontwikkeling van dit bestemmingsplan valt niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd.


Plangebied

Stedelijke ontwikkeling

Volgens artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² of een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², dat deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt.

De herontwikkeling bestaat uit 54 woningen. Bovendien komt in de plint circa 380 m² gbo (gbo staat voor gebruiksoppervlakte en is gelijk aan het bruto-vloeroppervlak minus dragende binnenmuren en gevels) aan ruimte voor één of meerdere organisaties en/of ondernemers die actief zijn in de culturele en creatieve sector en bij kunnen dragen aan Rotsoord als creatieve hotspot. Tenslotte wordt de Pastoe Fabriek herbestemd, zonder dat het bebouwd oppervlak toeneemt.

Doordat de creatieve ruimte in de plint een ontwikkeling betreft met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² wordt dit in beginsel niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. De bouw van de 54 woningen wordt wel aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt hieronder zowel de kwalitatieve beoordeling als de kwantitatieve beoordeling van de behoefte aan woningen toegelicht. Ten slotte wordt de behoefte aan de orde gesteld voor de sociaal-culturele functies in de plint van Rotsoord 7 en het toekennen van een bestemming waarbij de gebruiksruimte voor De Pastoe Fabriek nu en in de toekomst geoptimaliseerd kan worden.

Kwantitatieve behoefte

Utrecht behoort op dit moment tot één van de sterkst groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 woningen voor de periode 2013-2028 opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit wordt bevestigd met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen voor de periode 2013-2028. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied voorzien, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk en de Cartesiusdriehoek. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg op de langere termijn 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

Kwalitatieve behoefte

Uit de actualisering van de Woonvisie blijkt dat in Utrecht nog altijd een woningtekort bestaat. De herontwikkeling van de locatie voorziet in 54 koop- en huurwoningen in verschillende categorieën. Er is een goede mix aan woningtypes en oppervlaktes. De appartementen hebben een oppervlakte die oploopt van ongeveer 44 m² GBO tot ongeveer 80 m² GBO. Het toevoegen van woningen op Rotsoord is een gewenste ontwikkeling die aansluit bij de ambities uit het coalitieakkoord en de Woonvisie 2019. Daarin wordt de ambitie uitgesproken dat het woningaanbod in Utrecht in 2040 bestaat uit minimaal 35% sociale huur en 25% middenhuur. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt in de Woonvisie om te komen tot meer gemengde wijken met een goede balans van verschillende woonsegmenten. Het plan draagt hieraan bij door het realiseren van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen.

Behoefte activiteiten Rotsoord 7 en De Pastoe Fabriek

De groei van Utrecht brengt ook een vraag naar werkgelegenheid met zich mee, zoals naar kantoren en creatieve bedrijven. Tot 2040 moeten er in Utrecht 70.000 extra arbeidsplaatsen worden gerealiseerd, waarvan 24.000 in woonwijken. Voor de creatieve sector is in Utrecht behoefte aan een groei van 80.000 m² betaalbare werkplekken (Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040).

De omgeving Rotsoord is een bijzondere locatie op een aantrekkelijke locatie. Met deze ontwikkeling wordt circa 380 m² gebruiksruimte toegevoegd ten behoefte van creatieve bedrijvigheid. Hieraan bestaat zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte. Dit draagt bij aan de beleidsmatige wens en invulling van Rotsoord als creatieve hotspot.
De meeste plinten in Rotsoord met een culturele/creatieve invulling worden op dit moment verhuurd aan bedrijvigheid. Deze verhuur bestaat voornamelijk uit kantoorruimte voor bedrijven in het commercieel gedreven, dienstverlenende segment van de creatieve sector, zoals architecten, media- en reclamebureaus. Er is ook passende werkruimte nodig voor het segment van de sector dat relatief weinig verdienvermogen heeft, maar wel creatief, artistiek, ambachtelijk en/of cultureel-maatschappelijk van meerwaarde is voor het gebied en de stad. Alleen dan kan in dit gebied een creatieve hotspot met een rijke en bruisende mix van creatieve en culturele bedrijvigheid ontstaan en krijgt de cultuurroute echt betekenis. Rotsoord 7 is één van de laatste vastgoedontwikkelingen in dit gebied waar de komende jaren aan dat laatstgenoemde segment ruimte gegeven kan worden.

Voor De Pastoe Fabriek geldt dat van industriële activiteiten in het gebied nauwelijks sprake meer is. Rotsoord herbergt nu woningen, onderwijs, horeca en creatieve en culturele bedrijven en instellingen, hoofdzakelijk in het commerciële segment. De Ruimtelijke Visie Rotsoord uit 2006 beschrijft deze nieuwe invulling van het gebied. De waardevolle historische bebouwing wordt beschermd. Andere gebouwen zijn of worden vervangen door nieuwbouw die past binnen het profiel van een culturele en creatieve hotspot als uitloper van de binnenstad, zoals het 'Klopgebouw' op het voormalige Viconaterrein. Voor De Pastoe Fabriek wordt dan ook aangesloten op de functies die reeds afzonderlijk vergund zijn en wordt in algemene zin een mix aan functies toegelaten die een bijdrage leveren aan de beleidsmatige wens en invulling van Rotsoord als creatieve hotspot.

Conclusie

Er is sprake van een grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroepen. De mix aan creatieve en culturele functies levert een bijdrage aan de beleidsmatige wens en invulling van Rotsoord als creatieve hotspot. Omdat een binnenstedelijke locatie wordt herontwikkeld, is sprake van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied van Utrecht.

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening heeft van 1 juni 2021 tot en met 12 juli 2021 ter inzage gelegen en is in maart 2022 vastgesteld. De Omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

1. 1. Stad en land gezond
   Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
2. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
   Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
3. 3. Duurzame energie
   Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
4. 4. Vitale steden en dorpen
   Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
5. 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
   Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
6. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
   Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
7. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
   Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
   

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied
De planlocatie bevindt zich in het bestaande stedelijk gebied. Er wordt met de herontwikkeling van de bebouwing voorzien in een binnenstedelijke ontwikkeling waarmee een bijdrage aan de woningbouwopgave en de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. De herontwikkeling is in overeenstemming met de Provinciale omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening.

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen om bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

Plangebied

De planlocatie ligt in het binnenstedelijke gebied van Utrecht. De herontwikkeling van de bebouwing is in overeenstemming met het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling.

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten.

Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen:

A: Versterken van de culturele infrastructuur

• Cultuureducatie aanbieden
• Bibliothekennetwerk faciliteren
• Festivals laten floreren
• Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen
  

B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed

• De kwaliteit van de leefomgeving versterken
• Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken
• Utrechts erfgoed beheren en bekend maken
  

Plangebied

In 2007 zijn vijf industriële gebouwen die het historische karakter van het gebied moeten borgen bij nieuwe ontwikkelingen als gemeentelijk monument aangewezen. Daartoe behoorde ook Pastoe, waar Rotsoord 7 toen deel van uitmaakte. De hal van de opslagloods (uit 1953) is destijds niet in de bescherming meegenomen. De aanwezigheid van de historische spantconstructie was bij de aanwijzing toen niet bekend. Uit de Bouwhistorische Verkenning en Waardestelling (2008) kwam de aanwezigheid van de spantconstructie uit 1917 aan het licht en kreeg deze in het rapport een hoge monumentale waarde toegekend. Het hergebruik van de unieke spanten maakt vanwege deze hoge monumentale waarde onderdeel uit van voorliggend plan.

Verder biedt de plint mogelijkheden voor nieuwe voorzieningen en werkruimte voor de culturele en creatieve sector, waarbij De Pastoe Fabriek als voorbeeld gezien kan worden. Dit draagt bij aan veerkracht en gelijke kansen, pluriform aanbod, ontwikkeling van creatief vermogen en/of de ontwikkelruimte voor creatieve makers in de stad. Met het plan wordt aangesloten bij de twee beleidsdoelen van het cultuur- en erfgoedprogramma.

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc.

De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen:

• het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst;
• het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar;
• bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk;
• er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit.

In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld.

Plangebied
In het plan wordt in de pint van het nieuwbouwcomplex gericht op creatieve / culturele bedrijven. Deze ruimten zijn bedoeld voor één of meerdere organisaties en/of ondernemers die actief zijn in de culturele en creatieve sector en kunnen bijdragen aan Rotsoord als creatieve hotspot. Deze ruimten dragen bij aan de zichtbaarheid van het economisch profiel van Rotsoord en voorzien in kwalitatieve hoogwaardige vestigingsmogelijkheden. Hiermee sluit het plan aan bij de economische visie

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw
Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Werklocaties
Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden
De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties dienen te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• Als het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt.
• De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken.
• Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden.
• Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd.
• Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m² recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd.
• Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex.
• In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Plangebied

Het plan is gelegen in het binnenstedelijke transformatie gebied van Tolsteeg en Rotsoord. Hier wordt een voormalig bedrijvengebied getransformeerd naar een gemengd stedelijke woon- en werkgebied, waar gezond stedelijk leven centraal staat. Daarnaast wordt de Pastoe Fabriek herbestemd waar bedrijfsactiviteiten met een lagere milieucategorie worden toegelaten. Dit sluit beter aan bij een gemengd woon- en werkgebied.

De ontwikkeling van de nieuwbouwontwikkeling is in overeenstemming met de ontwikkelvisie Noordvleugel

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021.

Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen.

Plangebied
In paragraaf 5.11 wordt ingegaan op het aspect water. Er wordt voldaan aan het beleid van het Hoogheemraadschap.

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student&Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat:

• De groeiende ongelijkheid in de stad
  De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk.
• De grote woningnood
  Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen.
• De klimaatcrisis
  De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie.
  

Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken.

Plangebied

Het plan sluit aan bij het coalitieakkoord. Het plan voorziet in woningbouw op een binnenstedelijke locatie, een divers woningaanbod dat bijdraagt aan gemengde wijken en werkruimte voor creatieve bedrijvigheid. Ook heeft het plan een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid en gezonde verstedelijking. Daarnaast levert het plan een bijdrage aan de vergroening van de openbare ruimte.

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

1. 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
   Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.

2. 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
   Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.

3. 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
   In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

Ruimtelijke visie Rotsoord (2006)

Rotsoord is een bijzondere plek binnen Utrecht. De ligging tegen de zuidpunt van de binnenstad maakt het mogelijk dat Rotsoord in de toekomst een zuidelijke uitloper van die binnenstad wordt. Dat is wenselijk om de druk op de binnenstad te verkleinen. Station Vaartsche Rijn draagt hieraan bij door Rotsoord beter bereikbaar te maken.

Volgens de Ruimtelijke Visie Rotsoord (2006, herijkt 2011) moet Rotsoord als verlengstuk van de binnenstad zich vertalen naar het mengen van functies, het toestaan van een hoge dichtheid en een goede bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Die functiemenging is gespecificeerd naar creatieve en culturele bedrijvigheid met wonen, om Rotsoord tot creatieve hotspot om te vormen.

De ruimte in de plint voor één of meerdere organisaties en/ of ondernemers die actief zijn in de culturele en creatieve sector draagt bij aan het levendige en creatieve karakter van Rotsoord en voorziet in een behoefte aan betaalbare ruimte voor kleinschalige, creatieve bedrijvigheid.

Daarnaast maakt Rotsoord deel uit van de zone langs de Vaartsche Rijn waar sinds lange tijd bedrijvigheid te vinden is. In de visie staat de waarde aan de eigen identiteit van het gebied beschreven. Het industriële verleden geldt als vertrekpunt bij herontwikkeling. Hergebruik van de historische spantconstructie van de huidige loods op het perceel van Rotsoord 7 in de nieuwbouw draagt bij aan de herkenbaarheid van de geschiedenis en identiteit van het gebied. Door de doorgang naar de Vaartsche Rijn die onder de spanten wordt gecreëerd ontstaat een betere verbinding en beleving van de Vaartsche Rijn vanaf Tolsteeg.

De conclusie is dat de ontwikkeling past binnen de beschreven beleidskaders.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied Rotsoord. Rotsoord is een voormalig kleinschalig en eeuwenoud industrieterrein gelegen tussen de Vaartsche Rijn, het spoor, de Briljantlaan en de Diamantweg. Het gebied is veranderd van een bedrijventerrein dat grotendeels zijn functie heeft verloren, naar een gebied met een grote diversiteit aan functies met een binnenstedelijke sfeer. Een gemengd gebied waar wonen, werken, leren en ontspanning samen komen.

Rotsoord 7 maakte deel uit van het fabriekscomplex Pastoe, dat ook in het bestemmingsplan wordt meegenomen. Deze fabriek kent een lange geschiedenis die zichtbaar is in de verschillende gebouwdelen uit diverse perioden, verbonden met het productieproces van de voormalige meubelfabriek. De hal dateert uit 1953 en was bedoeld als opslagloods. In de hal is een originele spantconstructie uit 1917 hergebruikt. Het gebruik van de De Pastoe fabriek is in het gebruik met een omgevingsvergunning gewijzigd voor het gebruik door de Hoge school voor de Kunsten Utrecht en twee restaurants. De loods maakte destijds geen deel uit van deze herbestemming.

Tegenwoordig is van industriële activiteiten in het gebied nauwelijks sprake meer. Rotsoord herbergt nu woningen, onderwijs, horeca en creatieve en culturele bedrijven en instellingen, hoofdzakelijk in het commerciële segment. De Ruimtelijke Visie Rotsoord uit 2006 (herijkt in 2011) beschrijft deze nieuwe invulling van het gebied. De waardevolle historische bebouwing wordt beschermd. Andere gebouwen zijn of worden vervangen door nieuwbouw die past binnen het profiel van een culturele en creatieve hotspot als uitloper van de binnenstad, zoals het 'Klopgebouw' op het voormalige Viconaterrein.

De Pastoe Fabriek is aangewezen als beschermd gemeentelijk monument vanwege het industrieel erfgoed. Het gaat dan om de productie- en montagehallen, tentoonstellinghallen, kantoorruimten, een ketelhuis met motoren en een bedrijfswoning. De adressen 3A, 3, 5, 7A, 7B en 1001N behoren tot het monumentcomplex. Het complex van gebouwen is van hoge cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde onder andere door de ligging aan het water en omdat het deel uitmaakt van een reeks fabriekscomplexen langs de Vaartsche Rijn.

De opslaghal op Rotsoord 7 maakte ook deel uit van de Pastoe Fabriek, maar is destijds niet in de bescherming meegenomen. De aanwezigheid van de historische spantconstructie was bij aanwijzing van de gemeentelijke monumenten niet bekend. Uit de Bouwhistorische Verkenning en Waardestelling (2008) kwam de aanwezigheid van de spantconstructie uit 1917 aan het licht en het kreeg in het rapport een hoge monumentale waarde toegekend.

Kaart ligging monumenten Rotsoord (bron: Monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichtenkaart, gemeente Utrecht)

Rotsoord dankt zijn bestaan aan het graven van de Vaartsche Rijn als belangrijke verbinding tussen de Lek en de Zuiderzee. Net buiten de stadsmuren ontstond hier in de Middeleeuwen steeds meer bedrijvigheid. In de 17e eeuw werd de Vaartsche Rijn een belangrijke trekvaart en was Rotsoord een chique buitenplaats.

De openbare ruimte van de weg Rotsoord is in de huidige situatie voornamelijk ingericht als verkeersruimte. Er is sprake van een relatief breed wegprofiel met zowel (betaalde) haaks- als langsparkeerplaatsen.

Het perceel is circa 2880 m² (exclusief De Pastoe Fabriek) groot. Op het perceel is nu nog een loods aanwezig (met adres Rotsoord 7). Het overige deel van het perceel bestaat uit braakliggend terrein. De loods en het terrein worden momenteel tijdelijk gebruikt als opslaglocatie. De loods zal voor de herontwikkeling gesloopt worden. De spanten van deze loods worden hergebruikt in het ontwerp.

Voor het perceel van De Pastoe Fabriek geldt dat de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) gevestigd is, twee horecagelegenheden en creatieve bedrijven met ondergeschikte kantoorruimten. Voor deze activiteiten geldt dat er afzonderlijke vergunningen verleend zijn in afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Openbare ruimte

In het plangebied zelf is geen openbare ruimte. Wel is er een doorgang aanwezig, die het mogelijk maakt om het terras van de Pastoe foodbar aan de oever van de Vaartsche Rijn te bereiken.

De openbare ruimte van de weg Rotsoord is in de huidige situatie voornamelijk ingericht als verkeersruimte.

Situatie na herinrichting openbare ruimte Rotsoord

Er is de afgelopen jaren gewerkt aan een nieuw ontwerp voor de openbare ruimte. Zo is met de herinrichting van De Helling, voor fiets- en voetgangers, een belangrijke en aantrekkelijke verbindingsweg gecreëerd tussen het centrum van de stad en Rotsoord. Het gebied krijgt nog meer de uitstraling van verblijfsgebied. Met het opheffen van openbare parkeerplaatsen, ten gunste van groen, wordt beoogd het aantal verkeersbewegingen te beperken.

In het gebied wordt gezocht naar alternatieven voor het autogebruik. In de parkeergarage van Station Vaartsche Rijn wil de gemeente in 2022 starten met een deelmobiliteitshub. Deze hub kan een goed alternatief zijn voor het autobezit- en gebruik voor bewoners in de omliggende wijken, zoals Rotsoord. In deze hub wordt een breed aanbod gecreëerd, zodat deze aantrekkelijk is voor een zo groot mogelijk publiek. Hierbij gaat het onder andere om elektrische deelauto's, deelbusjes, deelbakfietsen, elektrische deelscooters, elektrische deelfietsen en OV fietsen.

Verkeer en parkeren

Rotsoord 7 wordt aan de zuidzijde ontsloten door de Diamantweg en aan de noord/oostzijde door de Briljantlaan (en Baden Powellweg). Er is op de weg Rotsoord alleen éénrichtingsverkeer toegestaan vanaf de Briljantlaan. Doorgaand autoverkeer vanaf de Diamantweg naar de Briljantlaan via Rotsoord, is niet mogelijk. Hierdoor is het aantal verkeersbewegingen in Rotsoord beperkt, wat bijdraagt aan de leefbaarheid van het verblijfsgebied.
De parkeerplaatsen aan de straat Rotsoord worden voornamelijk gebruikt door bewoners, bezoekers van de aanwezige horecavoorzieningen en ouders die leerlingen van de tegenovergelegen Auris school (speciaal onderwijs) komen halen en brengen.

Er zijn geen fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte aanwezig. Het fietsparkeren bij Rotsoord 7 en de naburige percelen wordt voornamelijk op eigen terrein opgelost.

Aan de Baden-Powellweg, op ruim 500 meter afstand van het plangebied, ligt NS-station Vaartsche Rijn. Bij dit station is de eerder genoemde parkeergarage Vaartsche Rijn aanwezig met ongeveer 225 autoparkeerplekken. Daarnaast voorziet het station in (bewaakte) fietsparkeerplaatsen.

Groen

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur. Wel loopt er een recreatieve, groene en ecologische verbindingszone langs het plangebied en langs het water van de Vaartsche Rijn. Onder andere de tjiftjaf en de egel leven in het projectgebied. Met de herinrichting van de openbare ruimte van Rotsoord (buiten het plangebied) is een start gemaakt van de vergroening van Rotsoord als geheel.

Het plangebied ligt op een binnenstedelijke locatie en er is sprake van een hoge cultuurhistorische waardering vanwege het industrieel erfgoed. Op de locatie waar de woningen komen, staat momenteel een opslagloods en is het perceel deels braakliggend.

In het hoofdstuk hierna wordt verder ingezoomd op de nieuwe bebouwing en hoe de locatie gebruikt gaat worden.

In dit hoofdstuk wordt er met name ingegaan op de ontwikkeling op het perceel van Rotsoord 7. De ruimtelijk uitgangspunten komen aan de orde in paragraaf 4.1.1 en 4.1.2. De laatste stand van zaken van het ontwerp van de bebouwing en openbare ruimte komt aan de orde in paragraaf 4.1.3. De aanpassing van de bestemming voor De Pastoe Fabriek komt in paragraaf 4.2 aan de orde.

Met de ontwikkeling op het perceel Rotsoord 7 komen er nieuwe koop- én huurwoningen. Dit past bij de woonbehoefte op Rotsoord en draagt bij aan een inclusieve stad. Er ontstaat extra verblijfsruimte in de openbare ruimte van Rotsoord met ruimte voor groen en versterking van de lokale biodiversiteit. Door de open en uitnodigende vormgeving van de plint krijgt het pand een aantrekkelijke uitstraling. De creatieve bedrijfsruimtes in de plint dragen bij aan functiemenging, meervoudig ruimtegebruik en aan het profiel van Rotsoord als culturele en creatieve hotspot. De openbare ruimte die na realisatie wordt toegevoegd, krijgt een goede verblijfskwaliteit en is klimaatbestendig. Het initiatief op deze locatie draagt bij aan het industrieel en creatief karakter van Rotsoord. Met het initiatief kan de groenstructuur worden versterkt. De ruimtes rondom het gebouw worden openbare ruimte en als verblijfsgebied ingericht. Er komt een groene verbinding tussen Vaartsche Rijn en Groen Rotsoord, vormgegeven met de spanten en passende materialen. De ecologie wordt behouden en waar mogelijk versterkt.

Op het perceel van Rotsoord 7 komen met de nieuwe ontwikkeling drie hoofdfuncties:

• Een woonprogramma met 12 middenhuur appartementen en 8 sociale huur appartementen en 34 vrije sector koopwoningen. De appartementen variëren in omvang van circa 44 tot circa 80 m² gebruiksoppervlakte.

• In de plint van het gebouw is circa 380 m² gebruiksoppervlakte aan creatieve werkruimtes voorzien. Deze ruimtes zijn bedoeld voor één of meerdere organisaties en/of ondernemers die actief zijn in de culturele en creatieve sector en kunnen bijdragen aan Rotsoord als creatieve hotspot.

• Circa 800 m² aan nieuwe groene openbare ruimte rondom het nieuwe gebouw.

Uitgangspuntenkaart (bron: Bouwenvelop Rotsoord 7)

Rotsoord is een belangrijke culturele ontmoetingsplek in de stad. Dit stelt extra eisen aan het gebouw in ruimtelijke opzet, beeldkwaliteit, en toegankelijkheid. De bebouwing moet logisch aansluiten bij de bestaande bebouwing en de uitstraling van het gebied. Dit geeft de volgende ruimtelijke uitgangspunten:

• Het gebouw sluit aan op de hoogtes in de omgeving, de maximale bouwhoogte bedraagt vier bouwlagen (maximaal 15 meter) aan de waterzijde en vijf bouwlagen (maximaal 17,5 meter) aan de Rotsoordzijde.
• Het gebouw bevindt zich binnen het aangegeven bouwvlak. Het onbebouwde deel is openbaar toegankelijk en wordt door de initiatiefnemer overdragen aan de gemeente. De openbare verblijfsruimte die ontstaat de Vaartsche Rijn is bereikbaar via de doorgangen aan de noord- en zuidzijde van het gebouw. In totaal komt er circa 800 m2 nieuwe groene openbare ruimte beschikbaar.
• Er zijn geen onevenredige nadelige effecten ten behoeve van bezonning, zicht en privacy voor de omgeving.
• Het gebouw krijgt een alzijdige uitnodigende uitstraling en heeft een bijzondere ruimtelijke kwaliteit die refereert aan het industriële verleden.
• De plint heeft een open, aantrekkelijke en uitnodigende uitstraling met een culturele functie. Hierdoor ontstaat interactie tussen binnen en buiten. De plint heeft een hoogte van circa 4,5 meter.
• Indien voor het gebouw nutsvoorzieningen noodzakelijk zijn, zoals bijvoorbeeld een trafo, is hiervoor inpandig een ruimte gereserveerd conform eisen van de netbeheerder.
• Nutsvoorzieningen worden opgenomen in de bebouwing.
• De balkons worden goed geïntegreerd in het architectonisch beeld van het gebouw.
• Er wordt ingezet op deelmobiliteit en fietsparkeren.
• De fietsenstalling voor bewoners wordt inpandig gerealiseerd en is gemakkelijk toegankelijk zonder zware deuren.
• Uitgangspunten nestkasten:
  1. 1. Minimaal 2 ingebouwde groepsvleermuisverblijfplaatsen of 2 beschikbare spouwruimten (2 locaties), toegankelijk gemaakt met 2 entreestenen per locatie;
  2. 2. Minimaal 10 ingebouwde en bij voorkeur geschakelde paarverblijfplaatsen voor vleermuizen.
  3. 3. Minimaal 10 ingebouwde en bij voorkeur groepsgewijs geplaatste gierzwaluwneststenen;
  4. 4. Minimaal 10 inbouwkasten voor huismussen.
• Initiatiefnemer ontwikkelt de appartementen zodanig dat deze voldoen aan de eisen die voortvloeien uit het bouwbesluit.
• Alle appartementen zijn rolstoelbezoekbaar. Dit houdt bijvoorbeeld in dat een rolstoelgebruiker van de openbare weg naar de woning kan komen zonder trappetjes of opstapjes. Alle appartementen worden ontsloten via een lift en er is voldoende ruimte voor het gebruik van een rolstoel of een ander hulpmiddel. Verder voldoen 20 woningen qua oppervlakte en indeling aan de basis eisen van woonkeur. Woonkeur beschrijft uitgangspunten over voldoende gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid. Doordat 20 appartementen qua oppervlakte en indeling hieraan voldoen, zijn die appartementen rolstoelbewoonbaar en daarmee geschikt voor ouderen. Verder kunnen kopers via het traject van de kopers begeleiding aanvullend kiezen voor een aantal gebruiksvriendelijke aanpassingen.

Oostzijde Rotsoord

• De hellingbaan naar de halfverdiepte parkeergarage wordt binnen het bouwvlak aangeleged.
• De voorgevel met de fietsenstalling en ingang van de parkeergarage wordt zorgvuldig ontworpen en heeft een open en uitnodigende uitstraling.

Noordzijde Pastoefabiek

• Als verwijzing naar het industriële verleden worden de bestaande spanten, uit de naastgelegen loods, in aangepaste vorm teruggebracht in de openbare ruimte.
• Het gebouw is zodanig gepositioneerd dat aan de noordzijde de verbinding tussen Rotsoord en de Vaartsche Rijn het breedst is. Aan deze zijde zitten in de nieuwbouw werkruimtes voor de culturele en creatieve sector. Aan deze zijde worden ook de spanten behouden.
• Het voorste spant aan de straatzijde wordt volledig behouden en gesitueerd voor de nieuwbouw.
• De spanten bevinden zich in het vlak aangegeven op de uitgangspunten kaart.
• Alle spanten worden op ongeveer dezelfde afstand van elkaar geplaatst.

Westzijde Vaartsche Rijn

• De plint ligt circa 2 meter terug ten opzichte van de verdiepingen.

• Het gebouw heeft aan de zijde van de Vaartsche Rijn 4 bouwlagen (maximaal 15 meter) en een buitenruimte/daktuin.

Zuidzijde

• De gevel van de halfverdiepte parkeergarage wordt met klimplanten bedekt.

• Het auto parkeren voor bewoners wordt half verdiept en inpandig gerealiseerd.

Het initiatief op deze locatie draagt bij aan het industrieel en creatief karakter van Rotsoord. Dit is verwerkt in de massa van het gebouw, het behoud van de spanten van de oude opslaghal van de naastgelegen Pastoefabriek en een alzijdige plint met culturele functies.

Impressie van de mogelijke uitstraling van de openbare ruimte met spanten.

Massa van het gebouw

Het gebouw heeft aan de straatkant een hoogte van 5 bouwlagen (maximaal 17,5 meter) en aan de Vaartsche Rijn 4 bouwlagen (maximaal 15 meter). Dit draagt bij aan het industriële karakter van het gebied en hierdoor blijft de Watertoren als hoofdaccent aan de Vaartsche Rijn behouden. Aan de zijde van de Vaartsche Rijn steken de verdiepingen uit over de plint. De hoogte van 4 bouwlagen en de overstekkende bebouwing sluit goed aan op andere bebouwing in Rotsoord aan de Vaartsche Rijn. De hoogte van 5 bouwlagen aan de straatzijde is lager dan het gebouw op de kruising van Rotsoord met de Diamantweg. Hierdoor sluit het gebouw goed aan op de omgeving. Het bouwvlak houdt aan alle zijdes afstand tot omliggende percelen. Hierdoor zijn er geen nadelige effecten ten aanzien van bezonning en privacy op de omgeving te verwachten.

Behoud spanten

Het behoud van de spantenconstructie van een voormalige opslaghal draagt bij aan het industriële karakter van Rotsoord. De spanten komen deels terug als elementen in de openbare ruimte. Het eerste spant aan de straat keert volledig terug om de oorsprong van de halve spanten in de passage te duiden. Het vormt de entree van de passage naar de oever van de Vaartsche Rijn en staat prominent in het straatbeeld. De nieuwbouw komt achter het eerste spant te liggen. Het gebouw wordt hiermee ondergeschikt aan het spant en als volume losgetrokken van de spanten. Daardoor komt er onderscheid tussen het nieuwe gebouw en de oude spanten.

Alzijdig gebouw

Aan alle zijdes komt een levendig programma in de plint en/of zorgvuldige gevels. De plint is geschikt voor creatieve bedrijvigheid, omdat het een hoogte heeft van circa 4,5 meter. Hieronder is een toelichting per zijde opgenomen.

Oostzijde Rotsoord

Aan de straatzijde komt de ingang naar de fietsenstalling en de half verdiepte autogarage. Deze krijgen een aantrekkelijk ontwerp in de voorgevel van het gebouw. In de hoeken van de plint komt creatieve/ culturele bedrijvigheid. Dat zorgt voor een levendige plint.

Noordzijde Pastoefabiek

Het gebouw is zo gepositioneerd dat de openbare ruimte aan de noordzijde (de kant van de Pastoefabriek, de Pastoe foodbar) het grootst is. Hierdoor ontstaat er hiërarchie in ruimtes rondom het gebouw. De noordelijke zijde wordt de belangrijkste doorgang naar de Vaartsche Rijn. Met de inrichting van de openbare ruimte, de materiaalkeuze en het behoud van de spanten krijgt deze ruimte een bijzondere uitstraling. De Vaartsche Rijn moet zichtbaar zijn vanaf de straatkant, zodat bezoekers zien dat de oever toegankelijk is. Het terras van de Pastoe foodbar is gelegen aan het einde van de spantenrij. De doorgang met de spanten grenst aan de levendige plint met creatieve/ culturele bedrijvigheid.

Westzijde Vaartsche Rijn

Aan de Vaartsche Rijn wordt de plint volledig gevuld met creatieve bedrijvigheid. De afstand tussen het gebouw en de Vaartsche Rijn bedraagt circa 10 meter. Deze ruimte wordt vormgegeven als een openbare en groene verblijfsplek aan het water. De looproute langs het water wordt doorgetrokken conform de Visie Vaartsche Rijnstrook (als onderdeel van de Ruimtelijke visie Rotsoord, 2006).

Zuidzijde

Aan de zuidzijde wordt het autoparkeren half verdiept opgelost en worden daarboven bergingen en een fietsenstalling gesitueerd. Deze compacte vormgeving maakt dat er meer ruimte beschikbaar is voor het programma op de begane grond. Dit bevordert de alzijdigheid van het gebouw. Ten behoeve van de levendigheid van de zuidgevel bevindt de gang van de bergingen zich direct achter de gevel. De gang is deels voorzien van ramen en is daardoor zichtbaar vanuit de openbare ruimte. De zuidzijde is een luwe ruimte met groen en verblijfplek.

Impressie van de mogelijke uitstraling van de openbare ruimte aan de Vaartsche Rijn

Binnen de hiervoor genoemde kaders en uitgangspunten - die vertaald zijn in dit bestemmingsplan - kan door initiatiefnemer een bouwplan verder uitgewerkt worden.

Uitwerking definitief ontwerp (concept)

Voor het type architectuur is gekozen voor een robuuste bakstenen massa met betonelementen, gelijk aan de industriële gebouwen die er omheen staan. Verder wordt de openbare ruitme verbijzonderd door het hergebruiken van de historische spanten.

Impressie beelden architectuur (concept)

Impressie beelden architectuur (concept)

Kader

Voor een goede inpassing van deze ontwikkeling is het belangrijk om na te gaan of het aantal verkeersbewegingen en de parkeerbehoefte door de nieuwe invulling toe- of afneemt.

Het is van belang dat de bestaande wegen de eventuele extra verkeersgeneratie die de nieuwe ontwikkeling met zich meebrengt zonder problemen kunnen afwikkelen.

In de parkeerbalans wordt gerekend met de parkeernormen uit de parkeervisie die de gemeenteraad in november 2021 heeft vastgesteld. Belangrijke onderdelen hierbij zijn de beleidsregels 'Parkeernormen fiets' en 'parkeernormen auto'. Het gebied ligt in een gebied waar betaald parkeren van toepassing is (B1) en waarover motie 2017 M14 'Parkeren in Hoograven' is aangenomen. De locatie ligt in een gebied dat in november 2021 is aangewezen als maatwerklocatie.

In de parkeeronderbouwing (Bijlage 1) is nader ingegaan op de uitwerking van de parkeerbehoefte voor auto en fiets. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies uit dit rapport.

Autoparkeren

Op basis van de parkeervraag per parkeerlocatie blijkt het geplande parkeeraanbod te passen bij de parkeervraag.

Op eigen terrein worden 24 parkeerplaatsen aangeboden voor bewoners. Bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor de openbare ruimte.

Er wordt een deelautosysteem (vier deelauto's) aangeboden. Twee deelauto's worden in de directe omgeving van Rotsoord 7 aangeboden in de openbare ruimte. De overige twee deelauto's worden aangeboden in de mobiliteitshub Vaartsche Rijn.

De deelauto's kunnen ook gebruikt worden door andere omwonenden. De bewoners in de omgeving zijn een goede doelgroep, omdat de parkeergarages onder de gebouwen niet groot zijn, bewoners geen parkeervergunning krijgen, eigen autobezit duur is en de deelauto een goed alternatief is voor verplaatsingen die per openbaar vervoer minder geschikt zijn. De parkeerbehoefte 'van rechtens verkregen niveau' is 1,42 (2) parkeerplaatsen. Deze wordt afgetrokken van het bezoekersdeel van de parkeerbehoefte. Dit komt overeen met de 2 parkeerplaatsen die voor de deelauto worden gerealiseerd in de openbare ruimte.

Het bezoekersparkeren wordt opgelost in de parkeergarage bij station Vaartsche Rijn. Dit zijn 8 parkeerplaatsen. Hierbij dient te worden voldaan aan artikel 16 lid 3 van de Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht. De loopafstand is 50 meter langer dan beleidsmatig is toegestaan, maar is nog wel een acceptabele situatie omdat dit leidt tot een beperkte toename van looptijd: circa een halve minuut.

Daarnaast is er ruimtelijk rekening gehouden met een toekomstige doorgang door Rotsoord voor fietsers en voetgangers (gebied Le:en en Keramus). Na realisatie van deze doorgang zal de loopafstand op 500 meter komen.

Twee van de vier deelauto's worden opgenomen in de mobiliteitshub bij station Vaartsche Rijn. De loopafstand naar de deelauto's in de parkeergarage bij station Vaartsche Rijn, is acceptabel, omdat als gevolg daarvan duurzamere alternatieven als lopen, fietsen of gebruik maken van het openbaar vervoer aantrekkelijker worden. Dit past binnen het Utrechtse beleid om actieve vervoerwijzen te stimuleren en om het ruimtegebruik voor verkeer te beperken. Daarnaast wordt een lagere reductie gehanteerd van de parkeereis vanwege de afstand.

Fietsparkeren

De fietsparkeerbehoefte en oplossing is als volgt:

• aanleg van bergingen conform fietsparkeernormbeleid;
• 19 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers van woningen (nabij de ingang van het gebouw);
• 9 fietsparkeerplaatsen voor de creatieve bedrijvigheid (in het gebouw/in de openbare ruimte);
• 14 extra fietsparkeerplaatsen of 9 extra bakfietsparkeerplaatsen voor bewoners (in het gebouw) in verband met de 20% reductie op de autoparkeernorm.

Het huidig fietsparkeeraanbod van de horeca (Pastoe foodbar) moet teruggebracht worden in de openbare ruimte op het perceel van Rotsoord 7.

De Pastoe Fabriek

Voor de Pastoe Fabriek is er een parkeerkavel (kavelnummer 1985) aan de overkant van de straat aanwezig. Hier kunnen circa 25 auto's parkeren. Voor de overige parkeerplekken wordt gebruik gemaakt van plekken in de openbare ruimte langs Rotsoord of de parkeergarage Vaartsche Rijn. Ten behoeve van fietsparkeren voor De Pastoe Fabriek geldt dat dit inpandig is opgelost voor 300 parkeerplaatsen (á 325 m²)

In de toekomstige situatie krijgt de Pastoe Fabriek een gemengde functie, waarbinnen een aantal nieuwe functies worden toegestaan. Voor parkeren is het ook van belang dat deze functies zorgvuldig bepaald worden. Functies die ongeveer dezelfde parkeernorm hebben, zijn namelijk inwisselbaar. Bij het bepalen van deze functies, zie paragraaf 4.2, geldt dat de maatgevende activiteiten met betrekking tot parkeren begrensd zijn op het bestaande. Dat zijn de horecafuncties en de HKU. Voor deze functies gelden de hoogste parkeernormen. Dat betekent dat indien één van deze functies (deels) wijzigt in een andere functie er per saldo een lagere parkeerbehoefte ontstaat.

Ter verdere waarborging geldt de in de gemeente gebruikelijke voorwaardelijke verplichting over parkeren die gekoppeld is aan de activiteit bouwen.

Conclusie

Er is sprake van een acceptabele parkeersituatie.

Rotsoord wordt groen waar het kan en verhard waar het nodig is ('groen tenzij'). Waar mogelijk worden er bomen en groenvakken ingepast. Groenvakken vergroten de verblijfskwaliteit en dragen bij aan de waterinfiltratie. Het beplantingsmateriaal in de vakken sluit zo veel mogelijk aan bij het industriële karakter van het gebied. Het gaat om wild groeiende beplanting, zoals bijvoorbeeld meerstammige bomen, kruidachtigen, grassen, wilgen en vlinderstruiken.

Met het initiatief kan de groenstructuur worden versterkt. De ruimtes rondom het gebouw worden openbare ruimte en als verblijfsgebied ingericht. Er komt een groene verbinding tussen Vaartsche Rijn en Groen Rotsoord, vormgegeven met de spanten en passende materialen. De ecologie wordt behouden en waar mogelijk versterkt.

De Pastoe Fabriek kent eveneens de geldende bestemming 'Bedrijventerrein'. Gronden met deze bestemming kunnen worden gebruikt voor “bedrijven uit ten hoogste categorie 3 (tot en met 3.2.) zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Lijst vanBedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen”.

Bedrijven van die categorie (categorie 3) hebben een impact .c.q. veroorzaken hinder op de omgeving, zie ook paragraaf 5.3. Op basis van de VNG-brochure moet voor zulke bedrijvigheid in beginsel een richtafstand worden gehanteerd van vijftig meter tot gevoelige functies zoals wonen indien sprake zou zijn van gemengd gebied, zoals in deze situatie het geval is. Verder mag een deel van De Pastoe Fabriek gebruikt worden als showroom op basis van het bestemmingsplan.

Er is sprake van overlap van deze milieuzonering met het beoogde woningbouwplan aan Rotsoord 7. Woningbouw op deze locatie is dan ook niet zonder meer realiseerbaar.

In de feitelijke situatie zijn echter bedrijven en activiteiten aanwezig waarvoor een lagere hinderafstand geldt dan op basis van het bestemmingsplan is toegelaten. Concreet zijn ter plaatse twee horecagelegenheden, een kantoorlocatie, onderwijslocatie en een galerie aanwezig. Van bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 3 is dan ook geen sprake meer.

Door De Pastoe Fabriek mede te betrekken bij de planvorming van de beoogde ontwikkeling van Rotsoord 7, kan er gekomen worden tot een situatie waar zowel woningbouw mogelijk gemaakt wordt én waarbij de gebruiksruimte voor De Pastoe Fabriek, nu en in de toekomst, geoptimaliseerd kan worden. Per saldo ontstaat er met de herbestemming van de categorie 3.2 bedrijvigheid naar een gemengde functie met categorie 2 bedrijvigheid, voor De Pastoe Fabriek een betere mix aan gebruiksmogelijkheden. De beoogde ontwikkeling op het terrein van Rotsoord 7 geeft bovendien een kwaliteitsimpuls aan het gebied en sluit aan op de zuidzijde van De Pastoe Fabriek.

Voor De Pastoe Fabriek is voorzien in een fuhnctie 'Gemengd'. Dit betekent dat er in De Pastoe Fabriek diverse functies worden toegestaan, die passen in het concept en uitwisselbaar zijn, zonder uitgebreide procedure. Dit zijn functies die nu niet zijn toegestaan in de bestemming Bedrijventerrein.

De toegestane mogelijkheden binnen de nieuwe gemengde functie 'gemengd' zijn:

1. a. onderwijs;
2. b. ateliers;
3. c. culturele voorzieningen;
4. d. creatieve bedrijven;
5. e. bedrijven in de categorie A tot en met B2, zoals opgenomen in de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving;
6. f. horeca in categorie D van de bij deze regels behorende Lijst van horeca-activiteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca';
7. g. horecaterrassen, uitsluitend ter plaatste van de aanduiding 'terras', onder de voorwaarde dat de maximale oppervlakte aan terrassen binnen de functies Gemengd en Groen gezamenlijk niet meer bedraagt dan 150m²;
8. h. een bedrijfswoning, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
9. i. dienstverlening;
10. j. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende, ondergeschikte detailhandel;
11. k. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende, ondergeschikte kantoorruimte;
12. l. voorzieningen voor het stallen van fietsen.

Met een afwijkingsbevoegdheid kan horeca in oppervlakte worden vergroot en kan horeca in de catgeorie A, B of D worden toegevoegd onder de voorwaarden dat dit niet leidt tot overwegende bezwaren van stedenbouwkundige aard, het leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Daarnaast wordt het initatief beoordeeld op grond van het Horeca kader Utrecht.

De inperkingen die deze wijziging van de bestemming 'bedrijventerrein' in 'gemengd' met zich meebrengt, betreft het verdwijnen van de gebruiksmogelijkheden voor zware bedrijfsfuncties, zie ook paragraaf 5.3.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Voor de bedrijfswoning aan Rotsoord 5 geldt dat deze in de huidige situatie er al is. De bedrijfswoning is in het bestemmingsplan 'Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg' (vastgesteld op 25 oktober 2012) per ongeluk wegbestemd. Om het momenteel illegale gebruik van de bedrijfswoning te legaliseren wordt deze opnieuw opgenomen in dit bestemmingsplan. De bedrijfswoning wordt meegenomen in de beoordeling van de milieu-aspecten voor zover relevant.

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 (aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject) zoals deze is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit is in het Besluit m.e.r. een drempelwaarde opgenomen van 2.000 woningen, een projectgebied van 100 hectare en 200.000 m² bvo aan bedrijfsoppervlakte of meer. Het plan blijft onder deze drempelwaarden en overschrijdt deze niet. Op grond van artikel 2, lid 5, sub b, van het Besluit m.e.r. dient echter ook in 'overige gevallen' bekeken te worden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Hiervoor moet een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling worden opgesteld. Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen m.e.r.-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Voor de beoogde ontwikkeling is een aanmeldingsnotitie in het kader van de m.e.r.--beoordeling opgesteld (zie Bijlage 2 Aanmeldingsnotitie). In deze notitie wordt onderbouwd dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en er derhalve geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 10 januari 2023 besloten dat uit deze aanmeldnotitie blijkt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en er geen m.e.r.-procedure nodig is. Ook hoeft er geen milieueffectrapport opgesteld te worden. Daarnaast heeft het project geen effect op beschermde natuurgebieden (Natura 2000), waardoor er geen passende beoordeling noodzakelijk is vanuit de Wet natuurbescherming.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage 3 m.e.r beoordelingsbesluit Rotsoord.

Conclusie
Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

De gemeente Utrecht streeft naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

De Vereniging van Nederlandse gemeenten (VNG) heeft een veel gebruikte systematiek ontwikkeld om wonen en werken in elkaars nabijheid te kunnen realiseren. In 'Bedrijven en Milieuzonering' worden afstanden tussen bedrijven en woningen gehanteerd. De aan te houden afstand is afhankelijk van het karakter van de woonwijk: rustig of druk (aangeduid met de term 'gemengd gebied') en de zwaarte van de milieucategorie. In een rustige woonwijk wordt een grotere afstand tot bedrijven gehanteerd en in een drukke woonwijk een kleinere afstand.

Daarnaast kent de VNG een systematiek voor functiemenging. Daarin accepteren we een sterkere menging van wonen en werken voor bedrijven die ook op korte afstand (soms zelfs aanpandig) geen grote milieu-impact met zich meebrengen.

Het gebied Rotsoord kan worden gezien als een gebied met een sterke menging van bedrijvigheid en woonfuncties. Een beoordeling op basis van 'gemengd gebied' is dan op zijn plaats. Ook bedrijven uit de lijst van functiemenging kunnen tot op korte afstand aanvaardbaar zijn zonder tot overmatige hinder te leiden.

Voor de beoordeling van deze situatie wordt in eerste instantie niet gekeken naar de daadwerkelijk aanwezige bedrijven en functies maar naar de ruimtelijk toegestane functies. Conform het Bestemmingsplan 'Watervogelenbuurt, Hoograven en Tolsteeg' zijn er in de directe omgeving bedrijfsbestemmingen met een categorie 3.1 en 3.2 mogelijk met een aan te houden afstand van respectievelijk 30 en 50 meter. Het plangebied ligt binnen deze milieuzones.

Nader onderzoek zal moeten aantonen dat de daadwerkelijke milieuhinder wel aanvaardbaar is en de bestemde bedrijfscategorieën in de buurt zullen moeten worden aangepast teneinde toekomstige vestiging van milieuhinderlijke bedrijven uit te sluiten.

Plangebied

In het document 'Omgevingsanalyse Rotsoord 7, Utrecht' van 25 januari 2021 zijn de aanwezige functies in de directe omgeving in kaart gebracht en is beschreven welke maatregelen er nodig zijn. Voor de meeste bedrijfs- en maatschappelijke functies rondom het plangebied kan worden uitgegaan van functiemenging en deze vormen dan ook geen belemmering. Ten noorden van het plangebied is de 'Pastoefabriek' gelegen. De bestemming hier laat een fors hogere milieucategorie toe dan hetgeen de huidige functie nodig heeft. Aanpassing hiervan ligt dan ook voor de hand. Hieronder is een uitwerking opgenomen per locatie. Dit wordt eerst gedaan voor de woningbouwontwikkeling aan Rotsoord 7. Daarna wordt ingegaan op de bestaande bedrijfswoning aan Rotsoord 5.

Ligging milieuzoneringen en plangebied (met bolletjes omcirkeld)

Woningbouwontwikkeling Rotsoord 7

De Pastoe Fabriek (1)

Aan de noordzijde van de woningbouwlocatie Rotsoord 7, bevindt zich een locatie die potentieel belemmerend kan werken. De locatie is in de volksmond bekend als 'De Pastoe Fabriek'. De gronden daar kennen de bestemming 'Bedrijventerrein'. Gronden met deze bestemming kunnen worden gebruikt voor “bedrijven uit ten hoogste categorie 3 (tot en met 3.2.) zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen”.

Bedrijven van die categorie (categorie 3) veroorzaken hinder of hebben invloed op de omgeving. Op basis van de VNG-brochure moet voor zulke bedrijvigheid in beginsel een richtafstand worden gehanteerd van vijftig meter tot gevoelige functies zoals wonen indien sprake zou zijn van gemengd gebied zoals in deze situatie het geval is. Het gaat hier om bedrijven zoals een viswerkingsbedrijf, papier- en kartonwarenfabrieken en zware metaalbewerkingsbedrijven.

Verder mag een deel van De Pastoe Fabriek gebruikt worden als showroom op basis van het bestemmingsplan. Dit gebruik houdt echter geen verzwaring in van de toegestane milieucategorie.

Er is sprake van overlap van deze milieuzonering met het beoogde woningbouwplan. Woningbouw is dan ook niet zonder meer realiseerbaar.

In de feitelijke situatie zijn in de Pastoefabriek bedrijven aanwezig waarvoor een lagere hinderafstand geldt dan op basis van het bestemmingsplan is toegestaan. Concreet zijn ter plaatse twee horecagelegenheden, een kantoorlocatie, onderwijslocatie en een galerie aanwezig. De horeca is ter plaatse niet mogelijk op grond van het bestemmingsplan, maar is toegestaan op basis van een omgevingsvergunning (afzonderlijke procedure). Voor deze bedrijfstypen geldt een richtafstand van nul meter indien sprake is van een gemengd gebied. Zie hiervoor ook hetgeen is opgenomen in paragraaf 5.4 Geluidhinder onder het kopje 'industrielawaai'. Tot slot is in het verleden ook een omgevingsvergunning verleend voor een onderwijslocatie (hoger onderwijs) in De Pastoe Fabriek.

Op basis van de feitelijke situatie (aanwezige activiteiten) is beoordeeld (zie Bijlage 4Akoestisch onderzoek) voor het maatgevende aspect 'geluid' of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningbouwlocatie en of er belemmeringen ontstaan in de bedrijfsvoering van de huidige bedrijfsactiviteiten.

Uit dat onderzoek blijkt dat daaraan voldaan kan worden en dat er ook enige geluidruimte is voor intensivering of vergroting van deze activiteiten. Uit het onderzoek blijkt ook dat vanwege de komst van de woningen - en zonder het treffen van akoestische maatregelen - er geen ruimte meer is voor bedrijfsactiviteiten in de zwaardere milieucategorieën.

Gelet op het voorgaande is De Pastoe Fabriek mede betrokken bij de planvorming om te komen tot een situatie waarin woningbouw mogelijk gemaakt kan worden én waarbij de gebruiksruimte voor De Pastoe Fabriek nu en in de toekomst geoptimaliseerd kan worden. Per saldo ontstaat er voor De Pastoe Fabriek een betere mix aan gebruiksmogelijkheden. Dit sluit aan bij de beleidsmatige wens om het levendige en creatieve karakter van Rotsoord te vergroten. Zwaardere bedrijfsactiviteiten passen niet (meer) in dit gebied.

Rotsoord 20-24 (2)
Een locatie die eventuele belemmeringen met zich mee kan brengen, betreffen de planologische mogelijkheden en activiteiten op het adres Rotsoord 20-24. De feitelijke afstand tot het plangebied bedraagt circa 15 meter. Planologisch gezien zijn hier uiteenlopende zaken mogelijk. Uit de regels van het bestemmingsplan volgt dat is toegestaan: “voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren” tezamen met een dierenasiel en additionele horeca. Door de algemene omschrijving zijn uiteenlopende vormen van bedrijvigheid mogelijk. Dat maakt dat het hanteren van een richtafstand vanwege hinder niet eenduidig is te geven. De grootste afstand (worst-case) die aangehouden zou moeten worden betreft dertig meter (milieucategorie 3.1) al valt het merendeel van de maatschappelijke functies in milieucategorie 1 of 2 met een maximale richtafstand van 10 meter. Dit sluit ook aan bij het alternatief, zoals de gemeente Utrecht doorgaans gebruikt, waarbij wordt aangesloten bij de lijst van functiemenging.

Verder kan er op grond van het bestemmingsplan een dierenasiel gerealiseerd worden met milieucategorie 3.2. Dat betekent dat hiervoor een richtafstand geldt van 50 meter tot de nieuw te bouwen woningen.

Feitelijk gezien is ter plaatse onder andere een dierenasiel (meer specifiek: asiel voor vogels) aanwezig en een kinderboerderij. Op basis van de richtafstanden die gelden voor de kinderboerderij ( 10 meter in gemengd gebied) vormt deze geen belemmering.

Voor het dierenasiel (specifiek aangeduid, als aanvulling op de maatschappelijke bestemming) geldt echter een richtafstand van vijftig meter (voor gemengd gebied). Deze afstand wordt slechts net gehaald. Van het aanduidingsvlak (op de verbeelding van het bestemmingsplan is met een 'aanduiding' aangegeven waar het dierenasiel mag komen) tot het bestemmingsvlak van de planlocatie betreft de afstand circa vijftig meter.

Het is niet aannemelijk dat er zich op de locaties met een maatschappelijke functie een bedrijf kan vestigen in de categorie 3.1, omdat de enige maatschappelijke voorzienning die volgens de Lijst van bedrijfsactiviteiten (VNG) in de categorie 3.1 valt, een brandweerkazerne is. Aangezien er ten noorden van deze locatie op Rotsoord al een brandweerkazerne gevestigd is, is het niet aannemelijk dat zich hier een brandweerkazerne zal vestigen. Daarmee zullen enkel bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 zich hier kunnen vestigen.

Op grond van de feitelijke situatie en de aannemelijkheid dat op deze locatie geen brandweerkazerne wordt gevestigd, zal er een gemiddelde invulling van de maatschappelijke bestemming plaatsvinden en is woningbouw voorstelbaar en ontstaan er geen belemmeringen in de bedrijfsvoering van de bedrijfsactiviteiten.

Rotsoord 36, Auris (3)

Aan de zuidoostelijke zijde van het plangebied, op het adres Rotsoord 36, is ook een maatschappelijke bestemming aanwezig. Dat betekent dat de functies die aanwezig zijn ter plaatse van Rotsoord 20-24 ook hier mogelijk zijn. Ook in deze situatie ligt deze locatie slechts op circa vijftien meter afstand. Planologisch gezien kan deze locatie dus een belemmerende factor zijn voor het planvoornemen.

Feitelijk gezien is echter de school 'Auris Rotsoord' aanwezig op het perceel. Voor deze school geldt een richtafstand van 10 meter of valt onder categorie B van de Lijst vanbedrijfsactiviteiten in de woonomgeving. Op grond van de VNG-brochure kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder in de feitelijke situatie geen bezwaren zijn tegen woningbouw in het plangebied.

Rotsoord 32 (4)

Tegenover de planlocatie, op het adres Rotsoord 30 is een bedrijfsbestemming aanwezig. Ter plaatse mogen bedrijven worden uitgeoefend die:

“[…] direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.” En;

“[…] direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.”

Toegepast op het planvoornemen om woningen te realiseren aan de directe overzijde, op circa vijftien meter afstand, betekent dit dat het bedrijfsperceel geen belemmering met zich meebrengt.

Rotsoord 9-17 (5)
Volledigheidshalve wordt ook besproken in hoeverre er sprake zou kunnen zijn van enige belemmering als gevolg van de bedrijvigheid op de percelen Rotsoord 9 tot en met 17. De toegestane bedrijvigheid is ter plaatse in het recente verleden (als gevolg van het bestemmingsplan 'Hoek Rotsoord-Diamantweg, Tolsteeg' uit 2017) reeds 'naar beneden bijgesteld'. Dat houdt in dat nu een minder zware vormen van bedrijvigheid is toegestaan dan voor 2017. Waar eerst bedrijvigheid was toegestaan met richtafstanden tot en met vijftig meter, zijn daar in de huidige situatie alleen bedrijven toegestaan die vallen onder de onderstaande twee categorieën van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving:

“Categorie A:
Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B1:
Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.”

De hoogst toelaatbare categorie op deze locatie is dus categorie B1. Deze categorie laat bedrijven toe die passen in een gebied met functiemenging. Omdat daarvan sprake is en de gemeente die functiemenging ook graag behoudt, past de voorgenomen ontwikkeling naast deze bedrijvigheid.

Rotsoord 5

Aan Rotsoord 5 is een bedrijfswoning gelegen. Deze bedrijfswoning is in het bestemmingsplan 'Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg' niet opgenomen op de verbeelding. In deze bestemmingsplanwijziging wordt de bedrijfswoning weer herbestemd. Hiervoor moet wel de ruimtelijke aanvaardbaarheid onderbouwd worden.

Ligging milieuzoneringenenbedrijfswoning (aangegeven met rode vierkant).

De Pastoe Fabriek (1)

Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe functie voor de Pastoe Fabriek, namelijk 'Gemengd'. Hierbinnen zijn onder andere ateliers, culturele voorzieningen, onderwijs, creatieve bedrijven, bedrijven in de categorie A tot en met B2 zoals opgenomen in de Bijlage 2Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving en horeca in categorie D toegestaan. Categorie B2 bedrijven zijn de zwaarste categorie in deze lijst en betreffen bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend. Hiervoor moeten ze wel echter bouwkundig afgescheiden zijn van woningen / andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan.

Het overgrote gedeelte van de Pastoe Fabriek is in gebruik door de HKU. De bedrijfswoning hoort bij deze inrichting en hoeft daarom niet te voldoen aan de richtafstanden voor geluid, stof, geur en gevaar zoals die in de VNG-lijst Bedrijven en milieuzonering genoemd staan met betrekking tot activiteiten van de HKU. In de Pastoe Fabriek is verder een horeca-gelegenheid (restaurant) gelegen. In de VNG-lijst geldt voor een restaurant een milieucategorie van 1, wat in een gemengd gebied overeenkomt met een aan te houden richtafstand van 0 meter. Hier wordt aan voldaan.

De bedrijfswoning is op basis van maximale planologische mogelijkheden eveneens toelaatbaar. De bedrijfswoning is gelegen in het zuidoostelijke punt van de Pastoefabriek en bouwkundig afgescheiden van de rest van het gebouw.

Overige gebieden

De richtafstand van het dierenasiel (2) tot gevoelige bestemmingen bedraagt in dit geval 50 meter. De afstand tussen het asiel en de bedrijfswoning bedraagt iets meer dan 50 meter. Daarnaast is een brandweerkazerne toegestaan, maar hiervoor geldt dat er ten noorden van deze locatie al reeds een brandweerkazerne is gevestigd. Op grond van de feitelijke situatie en de aannemelijkheid dat op deze locatie geen brandweerkazerne wordt gevestigd kan er van een gemiddelde invulling van de maatschappelijke bestemming uitgegaan worden. Daarmee is, net als de woningbouw, een bedrijfswoning voorstelbaar.

De milieuzones van gebied 3 liggen niet over de bedrijfswoning. Bovendien ligt de nieuwe woonbestemming ten zuiden van de Pastoe Fabriek dichterbij en is maatgevend. Dit geldt eveneens voor gebied 4 en gebied 5. Het toelaten van de bedrijfswoning levert dus geen beperkingen op voor de bedrijven in de omgeving en er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de bedrijfswoning.

Conclusie

Gelet op de voorgaande analyse is woningbouw mogelijk zonder dat er sprake is van een (onevenredige) inperking van de mogelijkheden voor omliggende activiteiten.
Op de omliggende locaties met de functie maatschappelijk, zou zich in theorie nog een brandweerkazerne in de categorie 3.1 kunnen vestigen, maar dat is niet waarschijnlijk omdat er al een brandweerkazerne gevestigd is op een andere plek op Rotsoord.
Wel is voor de realisatie van woningbouw op Rotsoord 7 een herbestemming van de Pastoe Fabriek nodig. De milieucategorie 3.2 wordt daarbij herbestemd naar een gemengde bestemming, waarin bedrijven zijn toegestaan met maximaal categorie B2, zoals opgenomen in de Bijlage 2 Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving. Deze aanpassing past bij de huidige en gewenste invulling van de Pastoe Fabriek.

Voor de herbestemming van de bedrijfswoning aan Rotsoord 5 geldt eveneens dat aangetoond is dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Kader

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen
• geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Plangebied

Vanwege de ligging van gezoneerde wegen en aanwezigheid van omliggende activiteiten is akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4 Akoestisch onderzoek).

Wegverkeerslawaai

In artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) is aangegeven hoe breed de geluidzone (het onderzoeksgebied) langs wegen is. Deze breedte hangt af van het aantal rijstroken en of de weg in stedelijk dan wel buitenstedelijk gebied ligt. Voor de in de omgeving van het plangebied gelegen wegen geldt (aangezien het wegen zijn met een/twee rijstroken binnen de bebouwde kom) een zone van 200 meter. De Wgh stelt geen eisen ten aanzien van 30 km/uur-wegen. De weg Rotsoord is weliswaar een 30 km/uur weg, maar is voor het kunnen maken van een goede ruimtelijke afweging toch meegenomen. In de omgeving van het plangebied bevinden zich verder de volgende 50 km/uur-wegen: Diamantweg, Briljantlaan en Jutfaseweg.

De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai is berekend met behulp van verkeersgegevens die aangeleverd zijn door de gemeente Utrecht. De verwachte verkeersbewegingen ten gevolge van het geprojecteerde appartementencomplex worden aan de gegevens van het maatgevende jaar (2030) toegevoegd. Middels een akoestisch rekenmodel wordt de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de verschillende bouwlagen berekend.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai ten hoogste 51 dB is ten gevolge van de Jutfaseweg. Hiermee treedt een 3 dB overschrijding op van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai bedraagt ten hoogste 52 dB ter hoogte van De Pastoe Fabriek (met onderwijsfunctie als geluidgevoelige functie). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde met ten hoogste 4 dB overschreden.

Uit een maatregel beschouwing blijkt dat de geluidsreducerende maatregelen in deze situatie niet opportuun zijn. Derhalve dient een hogere waarde aangevraagd te worden. Een voorwaarde hierbij is dat een geluidluwe gevel gerealiseerd wordt. Hieraan kan worden voldaan.

Industrielawaai

Op het naastgelegen perceel is De Pastoe Fabriek gelegen waar relatief zware bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.2 mogelijk zijn, maar feitelijk op dit moment niet plaatsvinden. Desondanks zorgt deze verruimde bestemmingscategorie ervoor dat woningbouw vooralsnog niet mogelijk is op het perceel aan de Rotsoord 7. Overigens is op korte afstand van het bouwplan de horecagelegenheid Pastoe foodbar (voorheen De Zagerij en Het Ketelhuis) gelegen. In de beoogde situatie is er het voornemen het bestemmingsplan voor het perceel aan de Rotsoord 7 te wijzigen naar een gemengd gebied. Onderdeel van deze wijziging betreft tevens het wijzigen van de bestemming van De Pastoe Fabriek, zodat de ontwikkeling van woningen mogelijk wordt en de feitelijke activiteiten van de Pastoe Fabriek gewaarborgd worden, maar de zware bedrijfsactiviteiten komen te vervallen. Hierdoor wordt een verruiming van de gebruiksmogelijkheden bewerkstelligd.

Doel van het uitgevoerde akoestisch onderzoek is het vaststellen van de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer en bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de gevels van het te realiseren appartementengebouw en deze te toetsen aan de van toepassing zijnde geluidgrenswaarden uit de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) en het Activiteitenbesluit.

Enerzijds wordt hiermee beoordeeld of nabijgelegen bedrijven niet belemmerd worden in hun exploitatie, anderzijds dient beoordeeld te worden of er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat ter hoogte van het geprojecteerde appartementencomplex.

Ten behoeve van het onderzoek is de geluidemissie ten gevolge van de horecagelegenheden en De Pastoe Fabriek in kaart gebracht. Middels metingen ter plaatse zijn de geluidisolatiewaarden van relevante geveldelen en geluidemissie van technische installaties vastgesteld. Vervolgens is de vastgestelde geluidemissie ingevoerd in een akoestisch rekenmodel waarmee de geluidbelasting ter hoogte van het geprojecteerde appartementengebouw is berekend. Aan de hand van de berekende geluidbelasting wordt het maximaal toelaatbare binnengeluidniveau van de horeca-zaken (destijds De Zagerij en Het Ketelhuis) en De Pastoe Fabriek bepaald voor de situaties voor en na de realisatie van het appartementencomplex.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt onder andere het volgende:

• Het maximaal toelaatbare binnengeluidniveau in De Pastoe Fabriek bedraagt in de huidige situatie 100, 94 en 87 dB(A) voor respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode uitgaande van een Standaard Popmuziek Spectrum en 86, 78 en 78 dB(A) voor een dancespectrum. Om in de beoogde situatie te voldoen aan een etmaalwaarde van 50 dB(A) dient dit beperkt te worden tot 90, 82 en 82 dB(A) voor respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. Indien De Pastoe Fabriek in drie gedeelten wordt gesplitst blijft de te bewerkstelligen geluidreductie in het noordelijk deel van De Pastoe Fabriek beperkt tot 1 dB uitgaande van een Standaard Popmuziek Spectrum.
  Om te kunnen voldoen aan 50 dB(A) bij een Dancespectrum dienen echter geluidisolerende maatregelen genomen te worden.
• Het maximaal toelaatbare binnengeluidniveau in de horeca-zaken bedraagt in de huidige situatie 84, 78 en 72 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode uitgaande van een Standaard Achtergrondmuziek Spectrum. Met de realisatie van het beoogde appartementencomplex aan de Rotsoord 7 dient dit gereduceerd te worden tot 81, 70 en 70 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode. Met dergelijke binnengeluidniveaus is een restaurant exploitatie goed mogelijk mits de bijdrage van muziekgeluid beperkt blijft. De 70 dB (A) in de avond- en nachtperiode is passend bij activiteiten zoals die verricht worden bij een restaurant. Dit betekent dat er in de praktijk geen maatregelen genomen hoeven te worden om het maximaal binnengeluidniveau van 70 dB(A) te garanderen.

Daarnaast is in het onderzoek ook gekeken naar de geluidsbelasting vanwege het stemgeluid van de terrassen bij de horecazaak Zagerij (nu: Pastoe foodbar) op de gevels van de nieuw te realiseren woningen en van de bestaande woningen aan de overzijde van het water. Voor de bestaande woningen wordt met een piekbelasting in de avond van 39 dB ruim voldaan aan de grenswaarde van 50 dB (A). Voor de nieuwe woningen kan ook worden voldaan aan deze grenswaarde.

De gecumuleerde geluidbelasting (vanwege wegverkeer en maximale invulling van de bedrijfsactiviteiten, inclusief stemgeluid terrassen) bedraagt ten hoogste 58 dB aan de noordzijde van het appartementencomplex. Er dient ten hoogste een karakteristieke gevelwering van 25 dB te worden bewerkstelligd om een binnengeluidniveau van ten hoogste 33 dB(A) te realiseren.

Conclusie

Vanuit geluid bestaan er voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen. Wel dienen hogere waarden verleend te worden voor de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde met ten hoogste 4 dB. Het besluit hogere waarden is opgenomen in Bijlage 5 Besluit hogere waarden.

Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m³) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld.

Plansituatie

Op Rotsoord 7a en 7b zit een horecarestaurant. Dit bedrijf valt volgens de VNG-lijst Bedrijven en Milieuzonering in categorie 1.

Voor een bedrijf waar de activiteit "het bereiden van voedingsmiddelen" wordt toegepast is een pijp nodig van 2 meter boven de hoogste daklijn binnen een straal van 25 meter of een ontgeuringsinstallatie. De pijp is daarbij uiteraard de goedkoopste optie in de gebruikskosten.

Op het moment dat er in de nabijheid van deze bedrijven woningen worden gebouwd, zal de pijp verhoogd moeten worden. Als deze verhoging niet mogelijk is vanwege welstandseisen, zal er een ontgeuringsinstallatie moeten worden geinstalleerd. Daar zal dan planschade of een vergoeding tegenover moeten staan. Er is een verantwoordelijke verplichting in de regels opgenomen

Conclusie

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder. Het aspect geur vormt geen belemmering voor het initiatief.

Kader

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6-contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5-contour.

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 ook het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

Als een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 meter van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied al aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

Plangebied

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is bepaald dat woningen kwetsbare objecten zijn. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd.

In of nabij het plangebied komen geen risicobedrijven voor. Ook bevinden zich in of nabij het plangebied geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied op circa 350 meter is gelegen van de spoorlijn Utrecht Centraal naar Lunetten. Over deze spoorlijn vindt transport plaats met gevaarlijke stoffen en vormt daarmee een extern veiligheidsrisico voor de omgeving van het spoor.

Voor de spoorlijn bestaat geen plaatsgebonden risicocontour en ook geen zogenaamd plasbrandaandachtsgebied. Wat dat betreft zijn er geen beperkingen voor het plangebied. Wel ligt de planlocatie dus binnen het invloedsgebied van de spoorlijn. Omdat de afstand meer is dan 200 meter is een berekening van het groepsrisico niet nodig. Wel is een beperkte verantwoording van het groepsrisico nodig waarin naast de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten moet worden ingegaan op de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen, indien zich op het spoor een ramp voordoet. Het maatgevend scenario hierbij is een toxische wolk. Die kan ontstaan door een ongeval met een tankwagen gevuld met toxisch stoffen of gassen. Hierdoor kunnen personen in de omgeving slachtoffer worden.

Een beperkte verantwoording houdt in dat wordt ingegaan op:

• De mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op een transportroute.
• De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een ramp voordoet.

Maatregelen m.b.t. voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval

De volgende locatiespecifieke voorwaarden bepalen of een (dreigend) zwaar ongeval goed bestreden kan worden of zelfs voorkomen:

• Bluswatercapaciteit. Een ongeval op het spoor met brandbare vloeibare gassen zou mogelijk kunnen leiden tot secundaire branden binnen het plangebied. De kans is niet groot vanwege de grote afstand. Binnen het plangebied zal de benodigde bluswatercapaciteit gerealiseerd worden en toereikend zijn voor dergelijke branden.
• Bereikbaarheid. De planlocatie is voor de brandweer te bereiken binnen de daarvoor geldende opkomsttijden. De dichtstbijzijnde brandweerpost bevindt zich op zeer korte afstand aan de Helling 20. In geval van een calamiteit zal deze post mogelijk niet meer bruikbaar zijn en zal aanrijden vanuit een andere post moeten plaatsvinden, b.v. de post aan de Vlampijpstraat.

Mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen bij een "dreigend" zwaar ongeval

Naast het beschouwen van de mogelijkheden m.b.t. voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval, is het gebruikelijk om de zelfredzaamheid van personen in de omgeving te verantwoorden.

• Vluchtmogelijkheden vanaf de planlocatie. Bij een dreigende calamiteit moeten personen buiten in staat zijn om snel van de bedreigde plek weg te kunnen komen. Hiervoor is het nodig dat er in voldoende richtingen straten en wegen zijn waarlangs men kan vluchten. Deze mogelijkheden zullen in voldoende mate in het plangebied aanwezig zijn. Voor personen binnen geldt dat zij binnen blijven, ramen en deuren sluiten en ventilatie uitzetten.
• Zelfredzaamheid. Gelet op het toekomstig gebruik van de gebouwen in het plangebied (woningen, hogeschool, restaurants, creatieve bedrijven) kan ervan worden uitgegaan dat de meeste mensen in het gebied een goede gezondheid hebben en mobiel zijn. Dit betekent dat personen zich bij een eventuele dreigende situatie op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen.

Maatregelen maatgevend scenario (gifwolk)

• Een gifwolk kan zich afhankelijk van weersomstandigheden en de inrichting van de omgeving snel verspreiden. Een gifwolk kent een groot effectgebied. Aandachtspunt is het snel kunnen waarschuwen van de bevolking via een voorbereide NL-alert met handelingsperspectief. Dit is om blootstelling te voorkomen en kostbare tijd (en mogelijk levens te redden) te verliezen met wachten op advies van experts.
• Bij de herontwikkeling van de Pastoe fabriek dient aandacht te zijn voor het gifwolkscenario tijdens ontruimingen en BHV oefeningen. Door te oefenen met het gifwolkscenario in de (bedrijfs)noodplannen weten de werknemers wat ze moeten doen in het geval van een echte calamiteit.
• Door afsluitbare ventilatie te realiseren in de woningen en de herontwikkeling van de fabriek kunnen bewoners en bezoekers veilig schuilen in het geval van een gifwolk. Door te communiceren over een gifwolkscenario met de nieuwe bewoners over het handelingsperspectief worden mensen zich meer bewust van wat ze moeten doen bij het scenario.
• Het handelingsperspectief dat aan mensen wordt geboden ten tijde van een ongeval met gevaarlijke stoffen moet worden afgestemd met de inzet van hulpdiensten, zodat de inzet van de hulpdiensten kan aansluiten bij dit handelingsperspectief.

Conclusie

Gelet op de afstand van het plangebied tot de transportas mag ervan worden uitgegaan dat het plangebied geen bijdrage levert aan het groepsrisico. Het veiligheidsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

De conclusie is dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit plan.

Kader
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn, samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging.

In artikel 5.16 lid 1 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening moet houden met de effecten op de luchtkwaliteit. De Wereld Gezondheidsorganisatie (WHO) heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor een aantal stoffen. Deze zijn in het algemeen strenger dan de in de wet Milieubeheer gehanteerde grenswaarden.

Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze WHO-advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Deze zijn voor fijnstof strenger dan de grenswaarden van de EU. De WHO stelt zelfs dat er géén veilige concentratie is aan te geven voor fijnstof; op grond van haalbaarheid heeft zij daarom een gezondheids-kundige advieswaarde vastgesteld voor PM₁₀ en PM_2,5.

WHO-advieswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5

In 2015 heeft de gemeente Utrecht een motie aangenomen waarin de gemeente zich als doel stelt om in de toekomst (2030) naast de wettelijke grenswaarden ook te voldoen aan de WHO-advieswaarden uit 2005 voor fijnstof. Deze advieswaarden (WHO 2005) zijn strenger dan de wettelijke grenswaarden voor PM₁₀ (20 µg/m³) en voor PM_2,5 (10 µg/m³). Deze motie is uitgewerkt in het raadsbesluit 'Utrecht kiest voor gezonde lucht - luchtkwaliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma' van december 2020, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2005, die expliciet zijn benoemd in de samenvatting bij het raadsbesluit.

Op 22 september 2021 heeft de WHO nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005. Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit.

Plangebied

Gelet op de omvang van de ontwikkeling en de netto verkeersaantrekkende werking, kan worden aangenomen dat de ontwikkeling voldoet aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Voor dit plan wordt nog getoetst aan de oude grenswaarden van 2005.

De huidige concentraties (op basis van de data uit de NSL Monitoringstool voor het rekenjaar 2020) liggen voor NO2 tussen 21,9 en 22,1 µg/m3. Voor PM10 en PM2,5 zijn de concentraties 18,2 en 10,2 µg/m3. Voor het toekomstige jaar 2030 zijn de concentraties NO2 14,3 µg/m3 en voor PM10 en PM2,5 zal dit 16,2 en 8,7 µg/m3 zijn. Er zal geen sprake zijn van (dreigende) overschrijding van de wettelijke grenswaarden. In 2030 wordt zowel aan de advieswaarde voor PM10 als aan de advieswaarde voor PM2,5 voldaan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Kader
Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan, is een 'nieuw' geval. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt ten minste functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen, middels een melding of een vergunning.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.
  

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet gekeken worden of nabijgelegen grondwaterverontreinigingen hierdoor kunnen verplaatsen, waarbij een saneringsvergunning aangevraagd of melding (eventueel op grond van gebiedsgerichte aanpak Utrecht) gedaan moet worden.

Plansituatie

De locatie ligt aan de Vaartsche Rijn. Een gebied dat al eeuwen industrieel wordt gebruikt. In het verleden heeft ter plaatse of in de directe omgeving vermoedelijk een steenfabriek gestaan. Tot circa 1990 was de locatie in gebruik bij de firma De Wit voor de op- en overslag van afval en de reparatie van auto's. In 1992 heeft op de locatie een bodemsanering plaatsgevonden waarbij, voor zover bekend, alle sterk verontreinigde grond is verwijderd. De locatie was de laatste jaren in gebruik door een motorclub. Ook heeft er een brand plaatsgevonden. Niet bekend is of geblust is met water of met blusschuim. De loods wordt momenteel tijdelijk gebruikt als opslaglocatie. Het terrein is verhuurd aan een civieltechnisch aannemer die het gebruikt ten behoeve van op- en overslag voor grond.

In 2015 is door Verhoeven Milieutechniek een bodemonderzoek uitgevoerd (B15.6088, 15 juli 2015), zie Bijlage 6 Bodemonderzoek. Uit de resultaten van dit bodemonderzoek blijkt dat de zwak tot matig puinhoudende boven- en ondergrond sterk verontreinigd is met lood en PAK. Ter plaatse van het in 1992 gesaneerde gedeelte van de locatie is maximaal sprake van lichte verontreinigingen met metalen en PAK. In de puinhoudende grond is asbesthoudend materiaal aanwezig. Deze grond is eveneens sterk verontreinigd met asbest. Het grondwater is niet noemenswaardig verontreinigd.

Na sloop van de loods moet een aanvullend onderzoek worden uitgevoerd naar de omvang van de verontreinigingen en de aanwezigheid van PFAS. Hierna dient de bodem te worden gesaneerd. Waar mogelijk worden de bodemsanering en de grondwateronttrekkingen voor het hemelwaterriool gecombineerd. Bij de afvoer van grond (parkeerkelder) moet rekening gehouden worden met onderzoek om de afvoerbestemming te bepalen. Er geldt een dieptebeperking voor boringen en bodemenergiesystemen.

Er is geen inzicht in de bodemkwaliteit ter plaatse van het noordelijk deel met de herbestemming van de Pastoe Fabriek. Mocht hier een herinrichting plaatsvinden, met bijvoorbeeld graafwerkzaamheden of het weghalen van vloeren en verharding, dan is bodemonderzoek noodzakelijk. Deze verplichting is in de planregels opgenomen. In de omgeving van het terrein zijn lichte tot plaatselijk sterke verontreinigingen bekend in grond en grondwater.

Het plangebied bevindt zich binnen de zogenaamde dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Het diepere grondwater binnen deze zone, in het eerste watervoerend pakket, is diffuus licht tot sterk verontreinigd met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen. Bij bouwbemalingen, onttrekken en infiltreren van grondwater kan deze verontreiniging verspreiden. De gemeente wil verdere verspreiding van verontreinigingen door doorboring van de eerste scheidende laag in de dynamische zone voorkomen, om zo het grondwater uit het tweede watervoerende pakket te beschermen. Dit betekent dat er sprake is van een dieptebeperking voor bijvoorbeeld aanleg van bodemenergiesystemen tot de scheidende laag op een diepte van circa 50 m-mv. Bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en WKO kan aansluiting worden gezocht bij de gebiedsgerichte aanpak.

Op basis van de Nota Bodembeheer 2017-2027 is de toepassingseis voor grond kwaliteit wonen, de ontgravingskwaliteit is industrie.

Ondergrond

Er is inzicht nodig in zowel bestaande als gewenste ondergrondse ruimteclaims om het gewenste bovengrondse gebruik te realiseren. Om de ondergrond duurzaam te gebruiken en te beheren moet er een balans zijn tussen bescherming (gezonde, schone, levende en veilige bodem, archeologie) en benutting (parkeerkelder, bodemenergie, groen, waterberging, infrastructuur, afval). Het kan noodzakelijk zijn om ondergrondse functies te ordenen, clusteren en waar mogelijk te minimaliseren of optimaliseren. Of om (toekomstige) conflicten te voorkomen. Zo gaan bijvoorbeeld ondergrondse bouw met waterglas en verticale hemelwaterinfiltratie niet goed samen met de aanwezigheid van open warmte/koude opslagsystemen in de bodem (verstopping).

Zetting

Het plangebied is op basis van de indicatieve zettingsgevoeligheid, gevoelig (oranje) tot minder gevoelig (groen) voor zetting. De huidige bebouwing en ophoging heeft de grond geroerd en gezet, waardoor de kans op daadwerkelijke zetting klein is.

Bodemenergie

Een van de mogelijkheden om te voorzien in duurzame energie is bodemenergie. Vanwege de dieptebeperking voor boringen is een open bron systeem niet realiseerbaar. Vervolgens is onderzocht of een systeem met gesloten bronnen toepasbaar is. Vanwege de vele boringen die nodig zijn is gebleken dat het perceel te klein is in verhouding tot het bouwprogramma om de hoeveelheid bronnen op een technisch verantwoorde manier te realiseren. Op basis van dit onderzoek is bepaald dat het toepassen van bodemenergie niet mogelijk is.

Conclusie
Middels een bodemonderzoek is duidelijk geworden dat de grond vervuild is. Bij de vergunning onderdeel bouwen moet een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd worden. Voor het aspect bodem geldt wel dat het plan uitvoerbaar wordt geacht, mits de nodige maatregelen worden genomen die uit het aanvullende bodemonderzoek naar voren komen. Inzicht en ordening in de bestaande en gewenste ondergrondse ruimteclaims en de onderlinge beïnvloeding daarbij, kan toekomstig conflicterend ruimtegebruik beperken.

Kader

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast kunnen regels gelden op grond van de Interim Omgevingsverordening.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

1. 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
2. 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
3. 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast.

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Interim Omgevingsverordening (artikel 6.1 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Algemene zorgplicht
Ten slotte geldt de zorgplicht van artikel 1.11 Wet natuurbescherming: éénieder neemt voldoende zorg in acht voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Als het toch noodzakelijk is om handelingen uit te voeren, dan moet zoveel als redelijkerwijs mogelijk geprobeerd worden om negatieve effecten te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Daarom moet iemand die een bepaalde handeling wil verrichten zich vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige flora en fauna, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van zijn handelen. De zorgplicht dient mede als vangnet voor de bescherming van soorten, waarvoor op grond van de Wnb geen specifiek verbod geldt.

Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Leidraad werken met beschermde flora en fauna van de gemeente Utrecht van toepassing. Voor aanvang van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld door een deskundige.

Plangebied

Het bureau Econsultancy heeft in november 2021 een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd naar aanleiding van de onderzoeksresultaten van de quickscan Wet natuurbescherming uit februari 2021 door hetzelfde bureau. Het aanvullend ecologisch onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 7 Nader onderzoek ecologie, de quickscan Wet natuurbescherming is bijgevoegd in Bijlage 8 Quickscan natuur.

Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat er geen beschermde functies voor alle onderzochte soorten aanwezig zijn. Daarom is overtreding van de Wet natuurbescherming bij deze ontwikkeling niet aan de orde. Wel wordt er een aantal voorwaarden gesteld aan de werkzaamheden. Zo moet rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogelsoorten als spreeuw, roodborst, koolmees en winterkoning. Als er wordt gewerkt tijdens het broedseizoen, dan dient voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie te worden uitgevoerd. Nesten die in gebruik zijn mogen niet worden beschadigd. Rotsoord 7 is verder geschikt voor huismussen, gierzwaluwen en de kleine dwergvleermuis. Dat vraagt om diervriendelijk bouwen, waarbij voor deze soorten een nest/inbouwkast wordt gemaakt (zie voor uitgangspunten paragraaf 3.2). Op het perceel zitten ook soorten die op de natuurwaardenkaart staan zoals de egel, tjiftjaf en varens. Dat zijn geen wettelijke beschermde soorten, maar soorten die de gemeente wel beschermt. Tot slot moet rekening worden gehouden met de algemene zorgplicht ten aanzien van in het wild levende dieren en planten.

Stikstofonderzoek

Het plangebied ligt op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. Effecten van het plan op beschermde gebieden die betrekking hebben op enige vorm van fysieke aantasting of verstoring kunnen worden uitgesloten. Om mogelijke effecten als gevolg van stikstofdepositie in kaart te brengen is een Aerius-berekening uitgevoerd. Daaruit blijkt dat het plan zowel in de bouwfase als in de gebruiksfase niet leidt tot extra depositie op Natura 2000 gebied, zie Bijlage 9 Stikstof. Het plan heeft dus geen significante effecten op kwalificerende natuurwaarden in nabij gelegen Natura 2000-gebieden als gevolg van stikstofdepositie.

Conclusie

De conclusie is dat de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Utrecht en de gemeente Utrecht de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Kader

Volgens de nota Bomenbeleid Utrecht 2009 is bij ruimtelijke plannen een 'Bomenparagraaf' noodzakelijk. Hierin dient een uitspraak gedaan te worden over de wijze waarop rekening wordt gehouden met het belang van de bomen.

Vanaf 21 november 2018 geldt de herplantplicht bij kapvergunningen. Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1e keus herplant op locatie, 2e keus herplant dichtbij locatie, 3e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders in de gemeente Utrecht. De herplantplicht is niet van toepassing op gevallen waarin het college of de raad op basis van een ruimtelijk plan een besluit heeft genomen of omgevingsvergunningen waarvan de aanvraag voor 21 november 2018 is ingediend.

Plangebied

Binnen het plangebied zijn drie bomen aanwezig. Het zijn platanen die voor de biodiversiteit vrijwel geen waarde hebben. Er leven bijvoorbeeld nauwelijks insecten rond deze boomsoort. De bomen kunnen niet behouden worden in de plannen. Omdat de bomen nog redelijk jong zijn en de dwarsdoorsnede van deze drie bomen kleiner is dan 15 cm (gemeten op 1,30 meter hoogte), hoeft er geen kapvergunning aangevraagd te worden voor deze bomen. De bomen zullen ruimschoots gecompenseerd worden met bomen van meer ecologische waarde.

Verkend wordt of de bomen geschikt zijn voor 'Stichting Tafelboom', gelegen aan de overzijde van de straat Rotsoord. Deze stichting richt zich op het ambachtelijk, duurzaam en lokaal verwerken van het hout van gerooide Utrechtse stadsbomen.

Conclusie

Binnen het plangebied zijn enkele bomen (platanen) aanwezig. Deze bomen zijn nog redelijk jong. Het zijn platanen die voor de biodiversiteit vrijwel geen enkele waarde hebben. Er leven bijvoorbeeld nauwelijks insecten rond deze boomsoort. De bomen kunnen niet behouden worden in de plannen en worden gekapt. Het kappen van deze bomen is niet vergunningplichtig. De bomen worden ruimschoots gecompenseerd in het plangebied met bomen van meer ecologische waarde.

5.11.1 Algemeen

Door de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerders opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

De waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de watertoets voor de herinrichting van het gebied in de gemeente Utrecht en is opgenomen in Bijlage xx.

5.11.2 Kader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR en het waterschap AGV(Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Europese richtlijn: Kaderrichtlijn Water (KRW);
• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciale Omgevingsvisie (in werking getreden op 1 april 2021);
• Provinciale Interim Omgevingsverordening (in werking getreden op 1 april 2021);
• Gemeentelijk beleid: de visie Water en Riolering (in werking getreden in februari 2022), de visie Klimaatadaptatie (in werking getreden in februari 2022);
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterwet, Waterbeheerprogramma 2022-2027, Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam HDSR, Beleidsregels Keur 2019.

In de visie Water en Riolering en de Klimaatadaptatievisie (vastgesteld in februari 2022) zijn eisen opgesteld ten aanzien van het verminderen van hemelwateroverlast, droogte en hittestress. In deze paragraaf zijn deze eisen verder uitgewerkt en toegepast op het plangebied.

Waterkwaliteit
De gemeente streeft conform het beleid van de Europese Kaderrichtlijn Water samen met de waterbeheerder naar een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Dit betekent dat de waterkwaliteit veerkrachtig is, ook bij extreem weer en lange termijn klimaateffecten. Dit sluit aan bij de ambitie vastgesteld door de Gemeente Utrecht in regionaal (Winnet) verband (regionaal afvalwaterketen beleid, 2014). Deze zegt dat de waterkwaliteit, ook het te realiseren, open water in het gebied, dient te voldoen aan het streefbeeld zichtbaar.

De aanleg van natuurvriendelijke oevers en het voorkomen van bronnen van vervuiling van het oppervlaktewater dragen bij aan een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Voor een goede waterkwaliteit en ecologie is verbinding van waterpartijen van belang. Zo ook bij aan te leggen natuurvriendelijke oevers zodat een ecologische verbinding ontstaat.

Het hemelwater van dakoppervlak en erfverharding kan direct worden afgevoerd naar de infiltratievoorziening of wadi. Op deze manier wordt het hemelwater op een natuurlijke wijze gezuiverd en geïnfiltreerd.

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, mogen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

Waterwet
Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m³ per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, moet een vergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2019). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Watervergunning - Keur
Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers, bouwen in en langs water en uitvoeren van HDD boringen onder watergangen, kunstwerken en peilscheidingen door, is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Wateroverlast
Uitgangspunten in de Visie Water en Riolering zijn:

• Vuil water en schoon regenwater worden zoveel mogelijk gescheiden en bestrating en dakvlakken worden zoveel mogelijk aangesloten op een regenwatersysteem.
• Regenwater wordt -als deze niet wordt hergebruikt- zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt en wordt zichtbaar over het oppervlak afgevoerd i.p.v. ondergronds.
• Buien tot 20 mm per uur kunnen verwerkt worden zonder dat er water op straat blijft staan.
• Zelfs bij zeer extreme regenbuien van 80 mm in een uur mag geen schade ontstaan aan gebouwen en nutsvoorzieningen en worden veiligheidsrisico's voorkomen.
• Wegen, parkeerplaatsen, pleinen en groenvoorzieningen kunnen bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteliggingen. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen. Regenwater mag niet langer dan 3 uur op straat staan.

In het kader van het rioleringsplan moet worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloop voorziening richting oppervlaktewater of hemelwaterstelsel zal worden aangebracht, waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning aangevraagd moet worden.

Beleid hemel- en afvalwater
Om de klimaatdoelen te behalen, is in de Wet Milieubeheer in artikel 10.29a ingegaan op de voorkeursvolgorde hoe met hemelwater om te gaan. In de waterparagraaf is dit op het projectgebied toegepast en geconcretiseerd. Voorkeursvolgorde:

1. 1. Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing);
2. 2. Infiltratie op de bodem (bovengronds via het groen);
3. 3. Infiltratie in de bodem (ondergronds);
4. 4. Directe lozing in het oppervlaktewater;
5. 5. Lozing in een hemelwaterstelsel;
6. 6. Wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van bovenstaande lozingsroutes: Lozing in een vuilwaterriool.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Bij het infiltreren van schoon hemelwater in de bodem (afkoppelen) kan het afvalwater worden afgevoerd naar het vuilwaterriool/DWA.

Droogte
Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Het waterschap en de gemeente stellen hieraan de volgende eisen:

• Het vloerpeil van panden ligt minimaal 0,15 m boven straatpeil;
• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Een bui van 80 mm per uur is tot op heden de zwaarste bui die door een weerstation van het KNMI is geregistreerd (Herwijnen, 2011);
• Bij voorkeur dient er 100%, maar minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag over het totaal verhard oppervlak opgevangen en geïnfiltreerd te worden. Dat is 15 mm ten opzichte van verhard oppervlak binnen het plangebied.
• Ledigingstijd buffer, maximaal 48 uur. De buffer moet hierna weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.
• Het uitgangspunt is dat de huidige situatie niet verslechtert:
  - De toename in verhard oppervlak op eigen terrein mag niet leiden tot versnelde hemelwaterafvoer naar het gemengde stelsel;
  - Schoon hemelwater afkomstig van het dak van het horecagebouw wordt gescheiden aangeboden.
  - Deze omgeving dient als koelteplek voor de omgeving bij extreme hitte. Deze functie moet behouden blijven.

Hittestress
Hittestress wordt vooral bepaald door de gevoelstemperatuur. Dit is, naast luchttemperatuur, gebaseerd op factoren zoals luchtvochtigheid, de aanwezigheid van wind en de straling van de zon en omliggende gebouwen. Om hittestress tegen te gaan kan worden ingezet op de volgende maatregelen:

• Inzetten op het creëren van koele plekken met een lage gevoelstemperatuur en looproutes met schaduw, bij voorkeur door bomen, zo min mogelijk verharden (groen tenzij), het aanleggen van groene gevels en daken en bewegend water (fonteinen).
• Streven naar een stadsbreed percentage groen van minimaal 40%. Hierdoor is er voldoende mogelijkheid voor verdamping door bomen en groen en het vasthouden van water.
• Het streven is dat iedere woning binnen 200 meter loopafstand over een koele groene plek van minimaal 200 m2 kan beschikken. Daarnaast is het streven dat je in iedere straat op een hete dag in de schaduw (bij voorkeur door bomen) kan lopen.
• Op de belangrijkste looproutes is het streven er op het heetst van de dag 40% schaduw aanwezig is en in overige loopgebieden er op het heetst van de dag 30% schaduw is. Zo blijven essentiële functies in de stad voor iedereen beschikbaar.
• Om hittestress in gebouwen te voorkomen is het streven het gebouw zo te bouwen, dat gevels koel blijven, een goede ventilatie in het gebouw aanwezig is en in de zomer geen directe zoninval optreedt.

Plansituatie

In de bestemmingsplanfase is nader onderzoek nodig om de waterbelangen in het plan te waarborgen. Uit het onderzoek moet blijken of het plan tot een verslechtering van de waterhuishouding leidt. Indien er meer dan 500 m2 verharding bijkomt in stedelijk gebied, is het doorlopen van een watertoetsprocedure verplicht. Daarnaast moet worden onderbouwd hoe het plan bijdraagt aan voldoende waterbuffering op eigen terrein zodat 90% van de jaarlijkse neerslag wordt vastgehouden.

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.
De resultaten van de watertoets zijn weergegeven in Bijlage 10 Waterparagraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Navolgend worden de belangrijkste uitgangspunten en conclusies weergegeven.

De inpassing van de bergingsopgave wordt getoetst en een principe ontwerp wordt gegeven voor de berging van het afstromend hemelwater. Deze oplossing moet voldoen aan de wensen en eisen van waterschap en gemeente, ruimtelijk mogelijk zijn en passen bij de lokale bodemkundige en waterhuishoudkundige eigenschappen van de omgeving.

Realisatie van de hemelwaterverbinding en -uitlaat naar de Vaartsche Rijn is noodzakelijk voor een klimaatbestendig Tolsteeg en Rotsoord. Overtollig regenwater uit deze buurten kan via deze route afvoeren naar de Vaartsche Rijn.

Voor het thema water en klimaatadaptatie gelden voor dit plangebied de volgende uitgangspunten:

• De huidige situatie verslechtert qua waterhuishouding niet.
• Minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag (15 mm) wordt binnen het plangebied vastgehouden en wordt nuttig hergebruikt of infiltreert in de bodem.
• Een extreme regenbui van 80 mm (kans 1x/100 jaar) moet in één uur moet verwerkt worden zonder dat schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater.
• De initiatiefnemer benut het dak voor een optimale verdeling tussen zonnepanelen en groen en draagt bij aan de ambitie op het gebied van water, klimaat en biodiversiteit.
• Aan de noordzijde van het gebouw legt de gemeente in de nieuwe openbare ruimte een hemelwaterriool aan met een uitmondconstructie naar de Vaartsche Rijn.

Toename verharding

De afmetingen van de verharding zijn gebaseerd op de ontwerptekening. Het verhard oppervlak van de steiger wordt niet meegenomen in de bergingseis.

Tabel: Toename verharding per type verharding.

Deze afmetingen leiden in de nieuwe situatie tot 2.395 m² aan verhard oppervlak voor het gehele plangebied. Om eventuele toekomstige wijzigingen in het ontwerp op te kunnen vangen wordt er voor de bergingsopgave uitgegaan van 2.500 m² aan verharding.

Bergingsopgave

Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar watergangen. Hierom dient de toename in verharding gecompenseerd te worden. Voor de omgang met hemelwater wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Vanuit de Gemeente Utrecht volgt de eis om minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag vast te houden (15 mm).
• Deze 90% zal worden vastgehouden en zal (indien infiltratiecapaciteit van de bodem onvoldoende blijkt) vertraagd afgevoerd worden op de Vaartsche Rijn.
• Overige neerslag (10% van de jaarlijkse neerslagsom) zal direct op de Vaartsche Rijn kunnen afwateren door middel van een noodoverlaat.
• Dit leidt tot een zorgplicht volgens de Keur van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.

Inpassing bergingsopgave

Er dient minimaal 37,5 m³ aan hemelwaterberging gerealiseerd te worden. Een bovengrondse voorziening heeft de voorkeur, dit is namelijk beter te inspecteren, onderhouden en goedkoper in de aanleg. Daarnaast is er door de hoge grondwaterstand weinig mogelijkheid om ondergronds te bergen. We adviseren daarom de bergingsopgave in te passen met een combinatie van waterberging op daken en van een verlaging in het maaiveld.

Bergingsopgave terreinverharding

De ruimte in het groen tussen de stelconplaten is geschikt om water in te bergen en te infiltreren. Hier is voldoende ruimte beschikbaar (totaal 755 m²) om de bergingseis van de terreinverharding in te passen met een relatief kleine verlaging in het maaiveld. Uit een voorbeeldberekening blijkt dat er minimaal 684 m² nodig is om bij een maximale waterdiepte van 3 centimeter aan de bergingseis te voldoen. Om het afstromend hemelwater van de verharding naar de groenzones te krijgen kan er gedacht worden aan verschillende wegprofielen en/of goten realiseren. Om wateroverlast bij extreme neerslag te voorkomen dienen er kolken/slokkoppen aan in het groen geplaatst te worden (min 3 cm boven maaiveld) die zorgen voor afvoer naar de Vaartsche Rijn of de nieuwe HWA-leiding.

Bergingsopgave dak

Het dak bestaat uit twee delen. Een hoger gelegen plat dak met PV-panelen en afvoerkanalen van verschillende verwarmings- en luchtsystemen en een lagergelegen dakterras/daktuin. Om de bergingsopgave van het dak in te passen adviseren we een berging op het hoger gelegen plat dak zelf. Deze berging zal vervolgens vertraagd afvoeren naar het lager gelegen groene dak. Om te voldoen aan de bergingseis, dient er in totaal 17,0 m³ geborgen te worden. Dit is mogelijk door 15 mm te bergen, zowel op de bovenste verdieping als op het dakterras.

Afvalwaterprognose

De riolering op Rotsoord is aan vervanging toe. Er zal hier een gescheiden vuil- en hemelwaterstelsel aangelegd worden. Dit vuilwaterstelsel zal gedimensioneerd worden op de toekomstige situatie, hierbij wordt ook rekening gehouden met de wijzigingen in dit plangebied. In onderstaande tabel is een prognose gegeven van de te verwachten afvalwaterbelasting op het gemeentelijk stelsel.

*op basis van Afvalwater kengetallen Kennisbank Stedelijk Water

Waterkwaliteit

Geadviseerd wordt gebruik te maken van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich ook op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 nemen we de regeling voor archeologie op uit het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht. In de gebiedsaanduiding is opgenomen dat de voor archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Hiermee wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met regels in het bestemmingsplan. Met de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de plankaart in het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht. Deze archeologische waardenkaart is gebaseerd op de bodemkaart, cultuurhistorische en archeologische waarden en verwachtingen en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van zeer hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting, gebieden van middelhoge archeologische verwachting, gebieden van lage archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist. Op de archeologische waardenkaart zijn deze archeologische rijksmonumenten weergegeven als WA1a. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de gemeente bij meervoudige vergunningsaanvragen wel als bevoegd gezag aangewezen en heeft het Rijk advies- en instemmingsrecht.

Gebieden van zeer hoge archeologische waarde (WA2) zijn gebieden waarvan bekend is dat er belangwekkende archeologische waarden zijn, maar die (nog) niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 cm.

Gebieden van hoge archeologische waarde (WA3) zijn gebieden waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar waarvan de begrenzing nog niet vastgesteld is. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 30 m² en dieper dan 30 cm.

Gebieden van hoge archeologische verwachting (WA4) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan groot is vanwege historisch-topografische bronnen en landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm.

Gebieden van middelhoge archeologische verwachting (WA5) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan middelgroot is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm.

Gebieden van lage archeologische verwachting (WA6) zijn gebieden waar nog geen archeologische waarden zijn aangetoond, maar waar de kans op het aantreffen ervan klein is. Dit is gebaseerd op de landschappelijke ondergrond. Hier geldt een vergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 5000 m² en dieper dan 50 cm.

Gebieden zonder archeologische waarde (WA7) zijn gebieden waar geen archeologische waarden (meer) worden verwacht. Hier geldt geen vergunningsplicht.

Plangebied
Op de waardenkaart staat Rotsoord 7 aangemerkt als een gebied met een hoge archeologische waarde (WA3) (zie onderstaande afbeelding). Voor een dergelijk gebied is op basis van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek of historisch geografisch onderzoek bekend dat er archeologische waarden aanwezig zijn geweest. Hier geldt een vrijstellingsgrens van bodemingrepen tot 30 m² en dieper dan 30 cm. Bij overschrijding van de vrijstellingsgrens geldt een vergunningsplicht. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning moet een deskundigenrapport worden overgelegd waaruit blijkt welke gevolgen de voorgenomen bodemingrepen hebben op de archeologische waarden in de ondergrond. Aan de vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden ten aanzien van behoud in situ van archeologische waarden of het uitvoeren van aanvullend archeologisch onderzoek (behoud ex situ).

In 2015 is archeologisch onderzoek in de vorm van verkennende boringen gedaan in hetI plangebied. Dit is uitgevoerd door Bureau voor Archeologie en beschreven in de rapportage uit 2017, zie Bijlage 11 Archeologisch onderzoek.

Uit het booronderzoek blijkt dat de bovenste laag van de bodem van het plangebied uit een 'omgewerkt en opgehoogd grondpakket' bestaat waarin mogelijk nog archeologische sporen zoals funderingen van buitenplaats Rotsoord kunnen liggen. Daaronder liggen omgewerkte kom/oeverafzettingen met fragmenten bakstenen en soms houtskoolbrokken, zandbrokken, mortel en schelpen. De bovenkant van deze laag bevindt zich tussen 80 en 140 cm beneden maaiveld (144 en 74 cm NAP). Aan de zijde van de Vaartsche Rijn kunnen in deze bodemlaag funderingen van buitenplaats Rotsoord aanwezig zijn.

Als het potentieel archeologisch niveau door de werkzaamheden wordt bedreigd, moet nader archeologisch onderzoek plaatsvinden om informatie over de aan- of afwezigheid, de (diepte)ligging, de aard, de omvang, de datering en fasering, de gaafheid en conservering en de inhoudelijke kwaliteit van de eventuele archeologische resten te verzamelen.

Afbeelding: uitsnede archeologische waardenkaart met indicatie van plangebied

Cultuurhistorische waarden
In het plangebied staat een loods. De loods staat bijna geheel los van het monumentale, beschermde, Pastoe. Alleen bij de straatgevel zit de loods vast aan Pastoe. Bij de ontwikkeling van het gebied zal voorzichtig worden omgegaan met het monument en het zo veel mogelijk met rust gelaten worden. Bij eventuele schade zal het opgelost worden in overleg met Erfgoed. De spanten in de loods hebben wel hoge waarde en zullen worden hergebruikt in het plangebied.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader

Kabels en leidingen die planologisch relevant zijn moeten opgenomen worden in het bestemmingsplan. Denk hierbij aan buisleidingen met een externe veiligheidszone en bovengrondse hoogspanningslijnen. Daarnaast zijn er overige leidingen die planologisch relevant kunnen zijn.

Plangebied

De aanwezige kabels en leidingen in het plangebied worden inzichtelijk gemaakt via een Klic-melding. Wanneer het inrichtingsplan opgesteld gaat worden zullen deze gegevens meegenomen moeten worden. Als blijkt dat er binnen het projectgebied kabels en leidingen in het geding zijn en deze verwijderd dan wel verplaatst moeten worden, dan moet dit gebeuren in overleg met de nutsbedrijven. De toestemming van een eventuele verlegging moet de initiatiefnemer zelf aanvragen en de daarmee samenhangende kosten zijn voor rekening van de aanvrager.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader
In paragraaf 2.3.2.2.6 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid 'Gezondheid voor iedereen').

Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven.

Plangebied
De ontwikkeling van Rotsoord 7 levert een bijdrage aan de ambitie een gezond stedelijk leven voor iedereen' in Utrecht. Concreet vertaalt dit zich voor Rotsoord 7 in een gebouw waarin het gemakkelijk is om te kiezen voor gezond gedrag. Het is vanzelfsprekend om de trap te nemen in plaats van de lift. Buren komen elkaar tegen in het gebouw of in de gezamenlijke daktuin. Voorzieningen zijn om de hoek, daar loop je naar toe. Als je de stad in wilt kun je de fiets pakken. Het fietsenhok is gemakkelijk toegankelijk en is zonder zware deuren. De auto is ondergeschikt.

Ook geluid is van invloed op de gezondheid van mensen. Elke woning heeft daarom een geluidluwe zijde. Er zijn maatregelen getroffen om te zorgen voor een gezond binnenklimaat.
Mensen voelen zich prettig doordat de levendigheid van de stad op loopafstand is. En aan de andere kant is de buitenruimte van het gebouw, een plek waar je kunt ontspannen. De buitenruimte aan de kant van het water is een plek waar bewoners kunnen genieten van het water. Er ontstaat extra verblijfsruimte in de openbare ruimte van Rotsoord met ruimte voor groen en versterking van de lokale biodiversiteit. Langs het water komt een openbare wandelroute die aansluit op de bestaande routes en zo een ommetje in de buurt stimuleert. De openbare ruimte krijgt een goede verblijfskwaliteit en is klimaatbestendig.

Door de open en uitnodigende vormgeving van de plint krijgt het pand een aantrekkelijke uitstraling. De creatieve bedrijfsruimtes dragen bij aan functiemenging, meervoudig ruimtegebruik en aan het profiel van Rotsoord als culturele en creatieve hotspot. Daarnaast hebben de meeste woningen ook een privé buitenruimte (tuin of balkon) om je terug te trekken. Alle appartementen zijn levensloopbestendig gebouwd.

Het gebouw en de ruimte eromheen worden zo groen mogelijk gemaakt, onder andere door het aanbrengen van klimplanten rondom de half verdiepte parkeergarage en de daktuin.

Conclusie
De conclusie is dat concrete maatregelen worden getroffen waarmee invulling wordt gegeven aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

Kader
Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen.

Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Met ingang van 1 juli 2021 en 1 januari 2022 treedt een aantal wijzigingen van het Bouwbesluit 2012 in werking. Er zijn dan nieuwe toegankelijkheidseisen voor bijvoorbeeld drempels bij hoofdingangen van nieuwe publiek toegankelijke gebouwen en alle toegangen bij nieuwbouwwoningen.

Plangebied
Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Bouwbesluit.

Het is mogelijk dat bestaande bouwwerken bijvoorbeeld van oudsher niet aan de toegankelijkheidsambities voldoen. Bestaande bouwwerken mogen door het verbouwen daarvan in ieder geval niet minder toegankelijk worden. Woningen die in privébezit zijn en door de eigenaar bewoond worden zijn hiervan uitgezonderd.

De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking. Aandacht is nodig bij hoogte verschillen en het overbruggen daarvan.

Conclusie

Alle appartementen zijn rolstoelbezoekbaar. Dit houdt bijvoorbeeld in dat een rolstoelgebruiker van de openbare weg naar de woning kan komen zonder trappetjes of opstapjes. Alle appartementen worden ontsloten via een lift en er is voldoende ruimte voor het gebruik van een rolstoel of een ander hulpmiddel. Verder voldoen 20 woningen qua oppervlakte en indeling aan de basis eisen van woonkeur. Woonkeur beschrijft uitgangspunten over voldoende gebruikskwaliteit, toegankelijkheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid. Doordat 20 appartementen qua oppervlakte en indeling hieraan voldoen, zijn die appartementen rolstoelbewoonbaar en daarmee geschikt voor ouderen. Verder kunnen kopers via het traject van de kopers begeleiding aanvullend kiezen voor een aantal gebruiksvriendelijke aanpassingen.

Kader

Het uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt een streven in naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie).

De gemeente Utrecht stelt daarom eisen op het gebied van energie, circulaire economie en klimaatadaptatie. Deze thema's worden hieronder toegelicht. Op de webpagina omgevingsvisie.utrecht.nl is meer achtergrondinformatie te vinden over deze thema's. Ook wordt in deze paragraaf de toetsingsmethode GPR Gebouw geïntroduceerd om de algehele duurzaamheidsprestatie van de ontwikkeling in beeld te brengen.

Energie

De gemeente Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Nieuwbouwprojecten moeten hier aan bijdragen door zo veel mogelijk energieneutraal te ontwikkelen. Het Utrechts Energie Protocol geeft hiervoor handvaten aan ontwikkelaars om dit verder uit te werken. Beperken van het energieverbruik voor behoefte aan warmte en koude en maximaal gebruik van de energiebronnen binnen het eigen plangebied zijn hierbij het startpunt. In de Transitievisie Warmte (TVW) deel 1, vastgesteld op 3 juni 2021, is vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden.

Bij toepassing van bodemwarmtepompen moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem; volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt. Ook gelden er boordieptebeperkingen in dit deel van de stad, waardoor alleen het 1e watervoerend pakket tot ongeveer 50 meter diepte gebruikt kan worden. Bij luchtwarmtepompen moet rekening worden gehouden met geluidsaspecten.

Circulaire economie

In 2050 wil de gemeente Utrecht een circulaire stad zijn. Dit betekent dat we een afvalvrije economie hebben. Hiervoor zijn niet alleen andere materialen nodig die anders worden ingezameld en hergebruikt, maar worden ook nieuwe verdienmodellen ontwikkeld (bijvoorbeeld deelconcepten). Het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 schetst de eerste stappen en aandachtspunten op de route naar 2050. Hierbij is er nadrukkelijk aandacht voor experimenteren en innoveren, zodat in de jaren daarna opgeschaald kan worden.

Bij bouwontwikkelingen maakt de gemeente tevens gebruik van de MPG indicator, een methodiek die ook onderdeel vormt van het landelijke Bouwbesluit, om de algemene milieuvoetafdruk van de gebruikte bouwmaterialen te toetsen. De gemeente streeft hierbij naar een lagere milieubelasting dan het Bouwbesluit voorschrijft, zodat innovatieve bouwmaatregelen worden gestimuleerd.

Klimaatadaptatie

Door de mondiale klimaatverandering neemt in Nederland de kans toe op extreme weersomstandigheden. Utrecht anticipeert op die veranderingen door bij nieuwe planontwikkelingen eisen te stellen aan het tegengaan van hittestress, droogte en wateroverlast. De belangrijkste maatregelen hierbij zijn het beter vasthouden en infiltreren van hemelwater en het toevoegen van groen in open grond en op daken en gevels. Door deze maatregelen wordt het ademend vermogen van de stad vergroot en kan zij beter meebewegen met extremen in weersomstandigheden en lange periode van droogte en neerslag. Hierdoor blijft Utrecht een gezonde en aangename stad om in te zijn.

GPR Gebouw

De algehele duurzaamheidsprestatie kan worden uitgedrukt met de toetsingsmethode GPR Gebouw. GPR Gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, kantoorgebouw of onderwijsgebouw in beeld te brengen. Bij gebruik van GPR worden per ontwikkeling afspraken gemaakt over de te behalen score.

Plangebied

Op basis van de ambities op gebied van duurzaamheid en de kansen voor het bouwproject heeft de initiatiefnemer zijn aanpak en energieconcept uiteengezet in een visiedocument. De bedrijfsstrategie is gebaseerd op 4 uitgangspunten. Voor het bouwplan wordt uitgegaan van:

1. 1. het beperken van de energiebehoefte: door middel van stedenbouwkundige (oriëntatie op zon) en bouwkundige (o.a. isolatie) maatregelen;
2. 2. het gebruik van energie uit reststromen: door warmteterugwinning;
3. 3. Het maximaal gebruik van duurzame bronnen: toepassing van zonnepanelen en gebruik van energie uit de lucht;
4. 4. Het efficiënt gebruik maken van fossiele brandstoffen: door het energieverbruik zo laag mogelijk te houden en (eindige)fossiele energiebronnen door hernieuwbare energie te compenseren.

Het gebruik van de bodem als duurzame-energiebron door middel van een WKO-systeem is onderzocht. De oppervlakte van het terrein is ten opzichte van het geplande bouwprogramma te gering om het benodigde vermogen te leveren. Daarom is afgezien van het toepassen van een WKO-systeem. Door de beperkte capaciteit is het systeem tevens ongeschikt om de Pastoefabriek op aan te sluiten. Daarnaast heeft de eigenaar van de Pastoefabriek in verkennende gesprekken aangegeven geen gebruik te willen maken van een eventueel WKO-systeem op Rotsoord 7.

De initiatiefnemer kiest ervoor om de woningen te verwarmen, koelen, ventileren en te voorzien van warm water met behulp van duurzame ventilatiewarmtepompen. De benodigde warmte voor verwarming en warmtapwater wordt met warmtepompen opgewekt die o.a. restwarmte van de ventilatiesystemen gebruiken.

De ventilatielucht wordt binnen dit concept gebruikt als energiebron en is een decentrale oplossing. Elke woning krijgt dus zijn eigen ventilatiewarmtepomp. Omdat de ventilatiewarmtepomp geen elementen buiten het pand heeft, is geluid naar de omgeving geen knelpunt.

Voor de verdere uitwerking van het plan zal gebruik worden gemaakt van het integrale duurzaamheidsinstrument GPR. In het intentiedocumnet werd gevraagd te onderzoeken hoe een GPR-score van 8 gemiddeld kan worden gerealiseerd. De initiatiefnemer garandeert een GPR gebouw totaal score van gemiddeld 7,5 te realiseren, en voor de thema's energie minimaal een 8. In de verschillende ontwerpfases zal initiatiefnemer de GPR-scores monitoren en optimaliseren, in samenspraak met de gemeente.

Voor het thema circulair bouwen geldt dat initiatiefnemer verantwoordelijkheid neemt om hier actief aan bij te dragen, samen met zijn ketenpartners.

De initiatiefnemer zal op de volgende vlakken zijn circulaire ambities vormgeven.

• De gietijzeren spanten van de bestaande loods zijn karakteristieke industriële elementen. Deze worden deels als elementen in de openbare ruimte behouden.
• Funderingen en betonvloeren: de initiatiefnemer zal circulaire betonmortel in de fundering en breedplaat betonvloeren gebruiken. In deze betonmortel wordt freement toegepast, dit is gerecycled cement.
• Gevels: de gevels zijn nog niet ontworpen, maar zullen waarschijnlijk voor een belangrijk deel uit metselwerk en beton bestaan. Maar voor dit project wil de initiatiefnemer ook een circulaire baksteen toepassen. De circulaire gevelstenen zijn gemaakt van 100% afval. Door oude bakstenen als grondstof te gebruiken zorgen wij voor een reductie van gestorte materialen en dragen we bij aan een circulaire toekomst.
• Gevelbekledingen: voor eventuele gevelbekledingen wordt een biocomposiet plaatmateriaal toegepast, gemaakt van biologisch restmateriaal.

De uiteindelijke circulaire ambities worden ook getoetst en meetbaar gemaakt middels de MPG- berekening, onderdeel van de GPR-berekening (thema Milieu).

Conclusie

De herontwikkeling van de locatie voldoet aan het gemeentelijke beleid voor duurzaam bouwen.

De in de vorige paragrafen beschreven onderzoeken naar milieuaspecten geven aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de ontwikkeling, geen belemmering vormen voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

De ontwikkeling van dit bestemmingsplan betreft een initiatief van de grondeigenaar. De gemeente heeft in deze een faciliterende rol. De ontwikkeling geschiedt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De kosten verband houdend met het opstellen van dit bestemmingsplan, als ook met de uitvoering ervan, komen dan ook voor rekening van de initiatiefnemer.

De door de gemeente te maken kosten worden door middel van een anterieure overeenkomst op de initiatiefnemer verhaald. De Wet ruimtelijke ordening verplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan als sprake is van de realisatie van een bouwplan, zoals benoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is en er geen wens bestaat tot nadere verankering van eisen ten aanzien van fasering en inrichting van de openbare ruimte. In dit geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor de gemeentelijke kosten worden verhaald en het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

De initiatiefnemer vrijwaart de gemeente van eventuele planschade. Dit is vastgelegd in de Anterieure Overeenkomst.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De Provincie was akkoord met het ontwerp bestemmingsplan.
Op grond van de reactie van de Veiligheidsregio is paragraaf 5.6 aangevuld met maatregelen die horen bij het maatgevend scenario van een toxische wolk.
In overleg met de HDSR is de toelichting opgenomen dat het groen in het openbaar gebied 10 centimeter lager gerealiseerd wordt dan de verharding. Op deze manier ontstaat er een robuustere waterberging die eenvoudiger is in het onderhoud en beter aan te leggen is.

Op grond van de reactie van Vergunningen, toezicht en handhaving zijn de regels op een aantal onderdelen verduidelijkt en is een definitie van kleinschalige evenementen opgenomen in artikel 1. 60.

Ten tijde van de bouwenvelop en de voorbereiding van het concept bestemmingsplan is er een participatietraject doorlopen in de vorm van gesprekken met omliggende bedrijven en instellingen en twee bewonersavonden. Het plan is door de meeste betrokkenen goed ontvangen. Aandachtspunten vanuit betrokkenen zijn zo goed als mogelijk verwerkt in het ontwerp van het gebouw of van de openbare ruimte. Daarnaast is de eigenaar van de Pastoe fabriek intensief betrokken bij de opstelling van dit plan en uitdrukkelijk om instemming gevraagd met het starten van deze procedure.

Het bestemmingsplan zal de wettelijke procedure doorlopen waarbij een ieder in de gelegenheid wordt gesteld een zienswijze in te dienen. Informatie over de voortgang van het project wordt gecommuniceerd via de gemeentelijke website.

In Hoofdstuk 1 Inleidende regels van de regels staan de gebruikelijke artikelen van een bestemmingsplan: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waarin staat hoe gemeten moet worden.

De regels over functies (bestemmingen) staan in Hoofdstuk 2 Functies.

De regels over activiteiten zijn verdeeld over drie algemene hoofdstukken van de regels:

• Hoofdstuk 3 Bouwen en slopen;
• Hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken;
• Hoofdstuk 5 Grondwerk.

Algemene regels

• Hoofdstuk 6 Beheer van natuur, flora en fauna; Het hoofdstuk wordt gevuld met regels die over het beheer van flora, fauna of natuur gaan.
• In Hoofdstuk 7 Overgangs- en slotregels staat het overgangsrecht voor gebruik en bouwen. Ook is in dit hoofdstuk opgenomen op welke manier naar het bestemmingsplan kan worden verwezen.

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken:

1. 1. de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet);
2. 2. de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
3. 3. als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af te mogen wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is.

Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt.

Bij het opstellen van de regels van dit plan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking.
De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit plan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen op locaties met de aanduiding 'overige zone - Omgevingskwaliteit'. Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die in die zone gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het plan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is.

Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het plan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het plan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van omwonenden. En de gemeente toetst natuurlijk ook of zo'n initiatief voldoet aan de wet en aan de verordening van de provincie.

Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke “Lijst van Bedrijven 'functiemenging'” vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving. Achter de Lijst is, in hetzelfde document, een toelichting opgenomen.

In dit artikel worden de begrippen die een verduidelijking nodig hebben verklaard. Deze lijst zal op termijn bij alle nieuwe bestemmingsplannen worden gevoegd. In de bijlage kunnen daarom ook begrippen staan die niet voorkomen in de regels van dit plan.

De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een maat staat, zoals een bouwhoogte. Ondergeschikte overschrijdingen zijn toegestaan, zoals voor zonnepanelen.

De verplichte "Anti-dubbeltelbepaling" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in Artikel 2 Wijzevan meten, lid 2.5 Anti-dubbeltelregel, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.

In deze paragraaf worden de regels per artikel besproken.

Bij het lezen van de regels is het van belang om de onderstaande termen te kennen. Want om vast te wennen aan de Omgevingswet, gebruikt dit plan de nieuwe termen:

• functie: de "bestemming"; de functie beschrijft waar de locatie met die functie voor bedoeld is;
• locatie: de "gronden", dus de plaats of plek;
• activiteit: het "gebruik"; wat je doet, soms ook wat je nalaat, en soms ook het resultaat van de activiteit.

Om het onderscheid tussen een functie en een activiteit te verduidelijken wordt de activiteit in dit plan meestal met een werkwoord, bijvoorbeeld bouwen, beschreven.

De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden (zie paragraaf 7.1.2.1Voorbereiding omgevingsplan, Crisis- en herstelwet heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen.

In Hoofdstuk 2 Functies van de regels zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd.

In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort, staat de beschrijving van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen, worden in de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden.

Als de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten, drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen.

Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen.

De meeste artikelen in dit hoofdstuk hebben dezelfde, vaste opbouw:

1. 1. de beschrijving van het doel van de functie,
2. 2. regels die voorbeelden geven van passende activiteiten, om het doel te verduidelijken, soms aangevuld met activiteiten die in een speciaal geval zijn toegestaan, bijvoorbeeld op een plek die op de plankaart is aangegeven;
   1. a. regels die activiteiten verbieden; het gaat dan om activiteiten die op de locatie van de functie zeker niet wenselijk zijn en waarover geen discussie mag ontstaan of die wel of niet passen bij de functie.

Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels die onder 2 en 3 genoemd zijn, zijn weggelaten, als ze voor een functie niet nodig zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Maatschappelijk. De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. Bij een andere functie is dat niet zonder meer duidelijk. Daarom kan bij die functie wel een regel met een horecaverbod opgenomen zijn. In Artikel 14 Activiteiten die niet zijn toegestaan, lid 14.2 Activiteiten die in het algemeen niet mogen, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels bij de functies zijn de activiteiten die artikel 14.1 Een activiteit moet passen bij het doel van functies verbiedt niet nogmaals opgenomen.

De artikelen met regels over een functie die beschermd moet worden, zoals belangrijke leidingen, hebben de volgende opbouw:

1. 1. de beschrijving van het doel van de functie,
2. 2. bescherming van de locatie; de bescherming bestaat meestal uit regels die de activiteiten bouwen en grondwerk verbieden.

Artikel 3 Gemengd
In de gebouwen van de voormalige Pastoefabriek bevinden zich verschillende functies, waaronder horecagelegenheden, een onderwijsinstelling en aan de functies ondergeschikte kantoorfuncties.

In het bestemmingsplan hebben deze gebouwen dan ook een bestemming gekregen die menging van functies mogelijk maakt. Daarnaast is de bestaande bedrijfswoning binnen de aanduiding toegestaan.

De betreffende horecabedrijven zijn apart op de verbeelding aangeven. Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de Lijst vanhoreca-activiteiten en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in het gebouw. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook de toelichting op de indeling in de Lijst vanhoreca-activiteiten.

In artikel 3.5 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om bodemonderzoek te verrichten wanneer er een herinrichting plaatsvindt, met bijvoorbeeld graafwerkzaamheden of het weghalen van vloeren en verharding. Dit onderzoek is nodig omdat er geen inzicht is in de bodemkwaliteit ter plaatse en bekend is dat er in de omgeving van het terrein lichte tot plaatselijk sterke verontreinigingen aanwezig zijn in grond en grondwater.

3.8 Afwijkende horeca activiteiten met vergunning

In dit lid is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om onder aanvullende voorwaarden horeca in een zwaardere categorie toe te staan en/of horeca op een andere locatie in het Pastoegebouw. Naast de toetsingscriteria in dit lid, wordt bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het toevoegen van specifieke categorieën horeca, ook getoetst aan de criteria hiervoor in het het Ontwikkelkader Horeca Utrecht.

Artikel 4 Groen

Een groot deel van het groen heeft de een functie als plantsoen.

In het eerste lid van artikel 4.2 zijn de activiteiten opgenomen die passen bij het doel van de functie, zoals waterbeheer en waterberging en voet- en fietspaden. In het tweede lid zijn specifieke activiteiten toegestaan, die niet zonder meer in het doel van de functie passen, zoals kleinschalige evenementen en laad- en losplekken. Deze plekken zijn hier nodig om de in de fabriek aanwezige bedrijven te kunnen bevoorraaden.

Binnen de groenbestemming is het niet toegestaan om gebouwen te bouwen. "Bouwwerken, geen gebouw zijnde" zijn wel toegestaan. De bouwhoogte hiervan is maximaal 1 meter. Binnen de bestemming Groen wordt een historische spantconstructie van de huidige loods op het perceel van Rotsoord 7 in de nieuwbouw hergebruikt. Deze spantconstructie draagt bij aan de herkenbaarheid van de geschiedenis en identiteit van het gebied. Door de doorgang naar de Vaartsche Rijn die onder de spanten wordt gecreëerd ontstaat een betere verbinding en beleving van de Vaartsche Rijn vanaf Tolsteeg. De maximaal toegestane hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde is niet voldoende om de spantconstructie op te richten. Daarom is een uitzondering gemaakt op de standaard bouwregel en is het toegestaan om een spantconstrcutie te plaatsen die maximaal 6 meter hoog is.

4.6 Voorwaardelijke verplichting waterberging

Lid 4.6 zorgt voor de uitvoering van de waterberging. Conform de waterparagraaf dient minimaal 37,5 m³ op eigen terrein geborgen te worden. Deze bergingsopgave zal verdeeld worden over de daken (17 m³) en het omliggende terrein (20,5 m³). Dit is mogelijk door 15 mm te bergen.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfgebied

Onder de functie (bestemming) 'Verkeer - Verblijfsgebied' vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen. Tevens is het mogelijk de halfverdiepte ondergrondse garage binnen de functie "Wonen' te bereiken via de gronden die binnen deze functie vallen.

In artikel 5.2 onder sub 1, onderdeel i. is het plaatsen van de eerste spant van een reeks historische spanten uit de voormalige loods toegestaan op de locatie met aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-2'. Het is van belang dat deze eerste spant exact op deze locatie komt. Vandaar dat hiervoor een specifieke bouwaanduiding is opgenomen binnen deze functie.

Artikel 6 Werken in de wijk
Deze functie is opgenomen om de realisatie van een appartementsgebouw met bedrijfsunits voor creatieve bedrijvigheid mogelijk te maken. Wonen is alleen toegestaan op de verdiepingen. De bedrijfsunits zijn toegestaan op de begane grond. Het gebouw bevat verder een half verdiepte parkeergarage, een inpandige fietsenstalling en een daktuin op het dak van de vierde bouwlaag aan de zijde van e Vaartsche Rijn. De ruimtes voor creatieve bedrijvigheid zijn met name bedoeld om te verhuren in de lagere huurprijscategorieën uit de “Uitvoeringsnota Huisvesting Culturele en creatieve sector” (2021), zodat hiermee betaalbare werkruimte beschikbaar komt voor niet commerciële creatieve bedrijvigheid.

6.3.4 Voorwaardelijke verplichting over aanvullend bodemonderzoek

Deze voorwaardelijke verplichting is opgenomen omdat uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat de zwak tot matig puinhoudende boven- en ondergrond sterk verontreinigd is met lood en PAK. Ter plaatse van het in 1992 gesaneerde gedeelte van de locatie is maximaal sprake van lichte verontreinigingen met metalen en PAK. In de puinhoudende grond is asbesthoudend materiaal aanwezig. Deze grond is eveneens sterk verontreinigd met asbest. Het grondwater is niet noemenswaardig verontreinigd.

Na sloop van de loods moet een aanvullend onderzoek worden uitgevoerd naar de omvang van de verontreinigingen en de aanwezigheid van PFAS. Hierna dient de bodem te worden gesaneerd.

6.3.5 Voorwaardelijke verplichting over waterberging

Lid 6.3.5 zorgt voor de uitvoering van de waterberging. Conform de waterparagraaf dient minimaal 37,5 m³ op eigen terrein geborgen te worden. Deze bergingsopgave zal verdeeld worden over de daken (17 m³) en het omliggende terrein (20,5 m³). Dit is mogelijk door 15 mm te bergen.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

Deze regel heeft betrekking op de bescherming van de waterkering langs het Merwedekanaal.

Alle regels over het bouwen en slopen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Deze regels gelden voor de hele gemeente gelden. De regels houden rekening met het feit dat ze in combinatie met een ouder bestemmingsplan gelden of die, zoals in dit plan, deel uitmaken van een bestemmingsplan, een 'Chw-plan' (Chw staat voor: Crisis- en herstelwet, zie paragraaf: 7.1.2Vooruitlopen op de Omgevingswet), dat anticipeert op de Omgevingswet.

In andere hoofdstukken kunnen ook regels staan die voor een bouwer van belang kunnen zijn. Als iemand bijvoorbeeld een bijgebouw bouwt dat past binnen de regels voor het bouwen, maar na de bouw het bijgebouw gebruikt als buurtcafé of als winkel, dan is er toch sprake van strijd met de regels van dit bestemmingsplan.

De artikelen in hoofdstuk 3 Bouwen en slopen van de regels zijn als volgt ingedeeld:

• inleidende en algemene bepalingen (Artikel 8 Inleidende bepalingen over het bouwen en slopen en Artikel 9 Bijzondere regels over bouwen);
• bouwen is toegestaan op grond van het bestemmingsplan (Artikel 10 Bouwen is toegestaan);
• vergunning nodig voor het bouwen (Artikel 11 Bouwen met vergunning).

De regel in lid 8.1 zorgt ervoor dat dit hoofdstuk in de hele gemeente kan gelden. In de inleiding hierboven is al uitgelegd dat het hoofdstuk dan ook geldt in gebieden waar een ander bestemmingsplan geldt. Dat kan zelfs een oud bestemmingsplan zijn dat in de vorm van een boek met papieren plankaarten is vastgesteld, zoals het bestemmingsplan Binnenstad. In de bestemmingsplannen die tot nu toe werden gemaakt, staan de regels over het bouwen in twee hoofdstukken. Wat je waar mag bouwen staat vrijwel zonder uitzondering in hoofdstuk 2. Per functie worden aparte regels gegeven. In de functie staat ook wanneer burgemeester en wethouders bevoegd zijn om in afwijking van die regels een vergunning te geven. In hoofdstuk 3 van de bestemmingsplannen staan algemene regels over het bouwen. Die regels zijn overigens grotendeels vervangen door het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik, dat de gemeenteraad op 30 november 2017 heeft vastgesteld. Om de regels verder te uniformeren vervangen de hoofdstukken 3 tot en met 5 van dit plan het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik.

Met de regel in lid 8.1 blijven de regels die in bestemmingsplannen in hoofdstuk 2 staan van
toepassing, naast de regels die in hoofdstuk 3 van dit plan staan. Dat is logisch, want het is een juridisch principe (het 'lex specialis'-beginsel) dat een bijzondere regel voorgaat op een algemene regel.

De regel in lid 8.2 verbindt het bouwen met de functie van het gebouw. Als de functie van het gebouw niet past bij de functie van de locatie, mag het bouwen ook niet. Een bedrijfspand past bijvoorbeeld wel op een locatie met de functie Bedrijf, maar niet op een locatie met de functie Groen. Een vergunningaanvraag voor een bedrijf op zo'n locatie zal op grond van lid 8.2 moeten worden geweigerd.

Lid 8.3 dient twee doelen. Allereerst wordt onder 1 zeker gesteld dat een bestaand, legaal bouwwerk (een gebouw is ook een bouwwerk) in dit plan als een legaal bouwwerk wordt gezien, ook al bepaalt een regel in dit artikel dat zo'n bouwwerk niet gebouwd mag worden. Het legale bouwwerk wordt geacht in overeenstemming te zijn met de regels die dit bestemmingsplan over de activiteit bouwen stelt.

Met legaal wordt bedoeld:

• toen het bouwwerk gebouwd werd, beschikte de eigenaar over de vergunningen die toen verplicht waren en was het bouwen op grond van de wet toegestaan of
• het gebouw is later gelegaliseerd of mocht op grond van latere regelgeving gebouwd of in stand gelaten worden.

De regel 8.3 onder 2 is bedoeld voor bouwwerken die gebouwd zijn om te voldoen aan een
voorwaardelijke verplichting. Dergelijke gebouwen mogen niet afgebroken worden.

In lid 8.4 staat een regel die uit de bouwverordening komt en die in het omgevingsplan thuishoort. Het is een praktische regel die ervoor moet zorgen dat de bouw op een zorgvuldige manier start, namelijk op de juiste hoogte en op de juiste plek. De woorden "in ieder geval" maken duidelijk dat er andere redenen kunnen zijn om nog niet met de bouw te beginnen. De voorschriften in de omgevingsvergunning kunnen de start bijvoorbeeld verbieden zolang nog niet aan een bepaalde voorwaarde is voldaan en is ook mogelijk dat er voor de bouw nog meer vergunningen nodig zijn. Het aangeven van het peil of het uitzetten van rooilijnen is niet altijd nodig. De gemeente kan in zo'n geval aangeven dat de bouwer kan starten met de bouw.

Voor de duidelijkheid: het "bouwen is toegestaan" in de kop van Artikel 10 wil zeggen dat op grond van hoofdstuk 3 van de regels geen vergunning nodig is. Vaak is op grond van de wet wel een omgevingsvergunning nodig of brengt de bouwactiviteit ook een vergunningplichtige activiteit met zich mee, bijvoorbeeld het bouwen bij een gasleiding.

Het eerste lid, lid 10.1 (Vergunningvrij bouwen) beschrijft de gevallen waarin geen vergunning nodig is. Onder 1 worden de bouwwerken bedoeld die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zonder vergunning, zelfs zonder bouwvergunning, gebouwd mogen worden (zie paragraaf 7.1.5.3 Vergunningvrij bouwen). De regel onder 2a spreekt voor zich. Onderdeel 2b verwijst naar bouwregels die bij de regels bij een functie (bestemming) staan, bij traditionele bestemmingsplannen zijn dat de bouwregels in hoofdstuk 2. Als de regels die een functie horen een bouwwerk toestaan, dan is het bouwen op grond van dit onderdeel toegestaan. Als een aanvrager bijvoorbeeld een gebouw van 8 meter hoog wil bouwen en bij de functie (bestemming) of op de plankaart (verbeelding) staat dat daar bebouwing tot 9 meter is toegestaan, dan is het bouwen toegestaan. De bouwer moet op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wel een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aanvragen en de bouwer moet ook voldoen aan artikel 14 Activiteitendie niet zijn toegestaan.

In lid 10.2 (Gevallen waarin het overschrijden van de bouwgrens is toegestaan) staan de kleine afwijkingen van regels over het bouwen, afwijkingen die normaal gesproken geen effect hebben op de planologische of stedenbouwkundige invulling van een gebied en de leefbaarheid niet aantasten. Deze regels staan ook al in het Chw bestemmingsplan 'Algemene regels voor bouwen en gebruik'. Meestal is voor de genoemde bouwwerken wel een omgevingsvergunning nodig. Dit lid bepaalt slechts dat voor de afwijking (namelijk de overschrijding van de bouwgrens) geen vergunning nodig is.

Het bouwen van een bijbehorende bouwwerk is onder voorwaarden geheel vergunningvrij (zie hierboven bij lid 10.1 Vergunningvrij bouwen). De voorwaarde waar lid 10.3 Bijbehorend bouwwerk dat aan een openbaar gebied grenst naar verwijst luidt: "c. op een afstand van meer dan 1 meter vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn". Met deze voorwaarde wil de wetgever voorkomen dat bijbehorende bouwwerken die invloed hebben op de beleving van de openbare ruimte zonder welstandstoets gebouwd mag worden. Er zijn echter gevallen waarin het bijbehorende bouwwerk zonder bezwaar of zelfs bij voorkeur op de grens van het openbare gebied gebouwd kunnen worden. De regels in lid 10.3 Bijbehorend bouwwerk dat aan een openbaar gebied grenst beschrijven die gevallen en zorgen dat voor die gevallen snel een vergunning voor de activiteit bouwen verleend kan worden. Het begrip "openbaar toegankelijk gebied" is uit de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen.

De regel onder 1 van lid 10.3 gaat over wat men een gesloten bouwblok noemt. Een bijhorend bouwwerk op de grens van het perceel is daar geen bezwaar. "Aan alle zijden omgeven [..] door hoofdgebouwen" betekent niet dat er geen openingen in de bebouwing mogen zitten, bijvoorbeeld openingen om verkeer naar een binnenterrein toe te laten. Het gaat erom dat aan alle zijden min of meer gesloten bebouwing staat die een duidelijk binnenterrein vormt voor de bewoners van die gebouwen.

Afbeelding: openbaar gebied dat "omgeven is door hoofdgebouwen"

Op grond van de regeling in Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht is het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een achterom toegestaan, behalve bij percelen die op de hoek liggen. De achterom valt namelijk niet onder het begrip "openbaar toegankelijk gebied". Op de tekening hieronder zijn de bijbehorende bouwwerken die vergunningvrij zijn geel gekleurd. Op de hoeken, rood ingetekend, is het van belang dat zorgvuldig gekeken wordt naar het effect op de openbare ruimte. Als een bouwplan stedenbouwkundig past en voldoet aan de eisen van welstand, is het bouwen met een vergunningverlening mogelijk.

Afbeelding: percelen aan een steeg of achterom

In lid 10.4 Bouwen in de openbare ruimte staan de regels over het bouwen in de openbare ruimte. De meeste bouwwerken die daar normaal gesproken te vinden zijn mogen op grond van de Wabo zonder vergunning gebouwd worden. De gemeente is, afgezien van nutsvoorzieningen, over het algemeen de enige partij die in de openbare ruimte iets bouwt. Meestal zijn het voorzieningen die bij de inrichting van het openbare gebied horen, zoals banken in het park. Het uitgangspunt bij de regeling voor het bouwen in de openbare ruimte is dat de gemeente zichzelf geen vergunningen hoeft te geven. In de praktijk overlegt de gemeente veranderingen van de inrichting van de openbare ruimte met omwonenden. Als omwonenden bezwaar hebben, kunnen zij dat ook zonder vergunningprocedure aan de gemeente laten weten.

Met de regels in lid 10.4 Bouwen in de openbare ruimte is voor het bouwen van voorzieningen die het algemeen belang dienen in principe geen vergunning nodig. Er zijn een paar voorwaarden:

• het gebouwde, dus het resultaat van de bouw, mag de verkeersveiligheid of de waterveiligheid niet aantasten; het spreekt voor zich dat ook tijdens de bouw gezorgd moet worden voor de veiligheid van het verkeer, maar dat kan bijvoorbeeld met verkeersregelaars geregeld worden;

• het bouwen mag niet in strijd zijn met de beschermende regels voor bijvoorbeeld leidingen;
• het bouwen komt niet in strijd met de toegewezen functie, wat bijvoorbeeld bij de functies Groen en Verkeer en Verblijf betekent dat het bouwen geen aantasting van bomen tot gevolg mag hebben.

In het geval van speelvoorzieningen geldt een maximum hoogte. Geluidwerende voorzieningen worden in de praktijk alleen aangebracht als dat nodig is en dan niet hoger dan nodig is. Daarom is er geen maximale hoogte in de regel opgenomen. Dat geldt ook voor kunstwerken. Het plaatsen van een kunstwerk in de openbare ruimte gebeurt altijd in overleg met de omwonenden. Een regel over de omvang is dus niet nodig.

In Artikel 11 Bouwen met vergunning staan de mogelijkheden voor het met een vergunning bouwen in afwijking van regels en voor het bouwen dat zonder vergunning niet is toegestaan. De grondslagen voor deze vergunningen staan respectievelijk in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en in artikel 7c, lid 14, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De werking is overigens vergelijkbaar: de bouwmogelijkheid die vergund kan worden is in overeenstemming met de geest van het bestemmingsplan, als aan de voorwaarden die bij de vergunningplicht horen wordt voldaan.

Dit artikel biedt de mogelijkheid om bouwwerken te bouwen die de buren als hinderlijk kunnen ervaren. Daarom doet degene die wil bouwen er goed aan om even met de buren te gaan praten, voordat de vergunningaanvraag gedaan wordt. Zie ook paragraaf 7.1.4, waarin is uitgelegd hoe de afwijkmethode, methode 1, zich verhoudt tot de andere methodes om af te wijken van regels van het bestemmingsplan. De vergunning die met toepassing van de Crisis- en herstelwet vereist is, volgt ook deze methode 1.

Lid 11.1 Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens
De werking van lid 11.1 Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens heeft net als Artikel10 Bouwen is toegestaan, lid 10.2 Gevallen waarin het overschrijden van de bouwgrens is toegestaan, tot doel om kleine afwijkingen toe te kunnen staan. In tegenstelling tot de regel in lid 10.2 mag op grond van lid 11.1 Bouwen buiten de bouw- en bestemmingsgrens ook de bestemmingsgrens overschreden worden. De afwijking kan daardoor ingrijpender zijn. Daarom is voor deze afwijking een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Het is niet de bedoeling dat de afwijking de aard van de aangrenzende functie (bestemming) aantast. Dan zou sprake zijn van een wijziging van die functie. Het college is daartoe niet bevoegd. Zo is in de gevallen die onder c genoemd zijn een vrije hoogte als voorwaarde opgenomen, om te voorkomen dat de grond waarboven gebouwd wordt niet meer veilig gebruikt kan worden en daarmee feitelijk ongeschikt wordt voor de functie. Dit lid is een voortzetting van de regeling in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik.

lid 11.2 Bouwen met een kleine afwijking van regels
Bouwen met een kleine afwijking van regels staan de kleine afwijkingen die doorgaans in een apart artikel met als titel 'Algemene afwijkingsregels' in bestemmingsplannen worden opgenomen. Deze regel is een uitbreiding ten opzichte van het Chw bestemmingsplan Algemene regels over bouwen en gebruik. Deze afwijking betreft een collegebevoegdheid. Deze bevoegdheid hoeft dus niet in alle gevallen toegepast te worden. Dit zal in de belangenafweging moeten worden betrokken.

lid 11.3 Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is
Bouwen op locaties die beschermd worden in de regels - meestal zit er iets bijzonders in de bodem - is doorgaans niet toegestaan. De vergunning die hier gevraagd wordt, zorgt ervoor dat onderzocht wordt wat de gevolgen van het bouwen zijn voor de beschermde functies en of het bouwen gezien die gevolgen mogelijk is. Het zal duidelijk zijn dat het bouwen op een gasleiding vrijwel nooit vergund kan worden, terwijl een klein gebouwtje op een waterkering bespreekbaar kan zijn.

Op locaties met een beschermde functie geldt vaak ook nog een andere functie. Een bouwwerk zal ook aan de eisen van die functie moeten voldoen. Dat blijkt uit de regel onder 1. De regel onder 2 ziet op de noodzakelijke bescherming van de beschermde functie. "Bij wet" betekent: dat in de wet (tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet: de Wet milieubeheer) of op grond van de wet is bepaald wat een kwetsbaar object is. De regel onder 2 volgt uit artikel 14 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen en na inwerkingtreding van de Omgevingswet uit een vergelijkbaar artikel 5.18 en 5.19 (nummering van de versie Staatsblad 2018, nr. 292) van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

Om te beoordelen of het bouwen past bij de beschermde functie zal het college van burgemeester en wethouders meestal advies vragen aan "de beheerder". Dat kan de eigenaar zijn, bijvoorbeeld de eigenaar van een gasleiding, maar ook een deskundige van de de gemeente of de provincie die als taak heeft om te waken voor verstoring van de functie, bijvoorbeeld het verstoren van het werelderfgoed.
Als voor het bouwen ook de bodem verstoord wordt of kan worden, is ook een vergunning op grond van artikel 21 nodig. Lid 12.3 sluit hierbij aan, maar is nog wat strenger, omdat een bouwwerk blijft en ook na het bouwen geen gevaar mag opleveren.

Dit artikel hoort bij artikelen 9 tot en met 12. In deze artikelen is, zoals hierboven uitgebreid uiteengezet, geregeld welke bouwwerken onder welke voorwaarden toegestaan zijn. Artikel12 regelt dat voor andere bouwwerken dan de bouwwerken die op grond van de artikelen 8 tot en met 11 toegestaan zijn, verboden zijn.

De regels over wat er gebouwd mag worden staan bij de regels over de functie (bestemming). Het is niet de bedoeling dat de toets aan die regels voortaan achterwege blijft. Daarom is in Artikel 12 een algemeen bouwverbod opgenomen. Als een initiatief past binnen de bouwregels van de functie, dan blijft het verbod op grond van artikel 13 buiten toepassing.

De regels in Artikel 13 gaan over het slopen van bouwwerken op locaties die beschermd worden tegen ongewenste ontwikkelingen. Op dergelijke locaties eist het plan een sloopvergunning. Het kan zijn dat op grond van de wet ook nog een sloopvergunning nodig is, bijvoorbeeld als de veiligheid van personen in gevaar komt of als het te slopen bouwwerk een monument is. De sloopvergunning die op grond van de regels van dit plan verleend kan worden vervangt die wettelijke sloopvergunning niet.

Dit artikel biedt de mogelijkheid om af te wijken van het sloopverbod dat in de regels bij een functie (bestemming) is opgenomen.

Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt een vergunningaanvraag aan de hand van het project waarvoor de sloop nodig is. Het is namelijk van belang om te weten of er iets in de plaats komt van wat gesloopt wordt en hoe dat er dan uit gaat zien.

In de Wet ruimtelijke ordening staat dat de gemeente waar nodig regels moet stellen over "het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken". Daarmee bedoelt de wetgever dat de gemeente duidelijk moet maken wat je op een plek mag doen of bouwen en als er iets gebouwd is, waarvoor je het gebouw mag gebruiken. De Omgevingswet heeft de term 'gebruik' vervangen door 'activiteit'. Dit bestemmingsplan gebruikt de nieuwe term. Het bouwen is al in hoofdstuk 3 Bouwen van de regels geregeld. Andere activiteiten staan in de hoofdstukken 4 Gebouwen en locaties gebruiken en 5 Grondwerk. De regels in hoofdstuk 5 gaan alleen over het gebruiken van de bodem en de ondergrond. De andere regels over activiteiten staan in dit hoofdstuk.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een dergelijk gebruiksverbod hoeft daarom niet meer in de regels te worden opgenomen.

Artikel 14 verbiedt een aantal activiteiten.

Lid 14.1 Een activiteit moet passen bij het doel van functies
In dit lid staat dat activiteiten die niet passen bij een functie die is toegewezen aan een locatie, niet zijn toegestaan op die locatie. Als er op één locatie twee of meer functies gelden moet een activiteit bij al die functies passen. Op een locatie met de functie Groen en de functie Leiding - Gas, mag géén eik geplant worden. Die activiteit past prima bij de functie Groen, maar levert gevaar op voor de gasleiding en is dus verboden.

Lid 14.2 Activiteiten die in het algemeen niet mogen
In bestemmingsplannen zijn altijd regels opgenomen, meestal onder het kopje "strijdig gebruik", die voor alle functies (bestemmingen) gelden. Deze regels maken duidelijk welke activiteiten in ieder geval niet mogen, ook al lijkt de activiteit binnen het doel van een functie te passen. De activiteiten die lid 14.2 Activiteiten die in het algemeen niet mogen noemt, zijn niet toegestaan, behalve als een regel uit hoofdstuk 2 expliciet aangeeft dat dat gebruik wel mag.

Spullen opslaan in de voortuin leidt bijvoorbeeld tot een rommelig straatbeeld. Daarom is dat onwenselijk en verboden. En seksinrichtingen mogen bijvoorbeeld alleen gevestigd worden met een vergunning op basis van de APV in een gebouw dat de functie (bestemming) 'seksinrichting' heeft. Utrecht heeft geen algeheel verbod op prostitutie of seksinrichtingen. De gemeenteraad heeft prostitutiebeleid vastgesteld waarin aan het aantal seksinrichtingen een maximum is gesteld. Dat maximum aantal prostitutiebedrijven is opgenomen in de Algemene Plaatselijke Verordening. Het Utrechtse prostitutiebeleid voorziet niet in uitbreiding van de mogelijkheden voor prostitutie. Raamprostitutie wordt geconcentreerd op de daarvoor aangewezen locatie aan het Zandpad. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel en het beleid om prostitutie zoveel mogelijk te concentreren op één plek, zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan. Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algemeen verbod, maar wel een verbod op nieuwe vestigingen van seksinrichtingen. Prostitutie is ook niet toegestaan als bedrijf-aan-huis.

Bij toepassing van de regel onder j staat de activiteit 'opslaan' centraal. Een auto die bij een garagebedrijf staat geparkeerd om te worden gerepareerd valt niet onder deze regel, omdat er geen sprake is van opslag.

De regel onder k maakt een uitzondering voor het gewone tuinafval. Met 'tijdelijk' wordt de periode bedoeld die een bewoner redelijkerwijs nodig heeft om het tuinafval af te voeren of op te laten halen.

In lid 17.2 is het gemeentelijk beleid uit de Bedrijventerreinenstrategie 2012 verwoord. Het gaat hier in het bijzonder om de regels over kantoren op bedrijventerreinen. Bij nieuwe bedrijventerreinen en bij nieuwe bestemmingsplannen van bestaande terreinen wordt het uitgangspunt dat niet meer dan 30% van bedrijfsgebouwen gebouwd en gebruikt mag worden als kantoorruimte. In de meeste bestemmingsplannen is ook een maximum gegeven aan het kantoorvloeroppervlakte van maximaal 2.000 m² per bedrijf. Deze voorwaarde is ook in dit plan opgenomen. Voor zover in bestemmingsplannen afwijkende regels zijn opgenomen gaan de afwijkende regels voor op de algemene regels van dit bestemminsplan.

In Artikel 18 Additionele horeca en Artikel 19 Ondersteunende horeca in een winkel of verkoop in horeca, is het gemeentelijke horecabeleid uit de nota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018 (5Mb) verwoord dat gaat over ondergeschikte horeca-activiteiten. Dat zijn horeca-activiteiten die passen bij een functie die in de eerste plaats voor een andere activiteit bedoeld is. Er is dus geen zelfstandige horeca-vestiging. Additionele horeca is een logisch onderdeel van de belangrijkste activiteit van een functie, zoals een bedrijfskantine in een kantoor of koffiecorner in een museum. Ondersteunende horeca in een winkel is een activiteit die plaatsvindt om de hoofdactiviteit, verkoop, te versterken.

De regels in Artikel 20 Kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten voorkomen dat bij kruisingen, tunnels, bruggen en viaducten een dubbele functie wordt aangewezen of in de regels bij de functies waarin kruisingen en dergelijke voorkomen steeds wordt vermeld dat activiteiten van een gekruiste functie op een kruising ook passend zijn. De werking van de regel spreekt voor zich: onder een spoorviaduct met de functie Verkeer – railverkeer mag je fietsen of rijden als het spoor de functie Verkeer kruist.

De regel geldt alleen bij kruisingen en alleen in gevallen dat de functie die gekruist wordt aan weerszijden van de kruising hetzelfde is.

In hoofdstuk 5 Grondwerk worden regels gesteld aan activiteiten die de bodem en de ondergrond kunnen verstoren. De inhoud van dit hoofdstuk wordt in de aanloop van de Omgevingswet stap voor stap opgebouwd. De eerste stap is het onderbrengen van de bescherming voor leidingen en voor archeologische resten in het bestemmingsplan. Later kunnen bijvoorbeeld regels worden toegevoegd die nodig zijn voor de bescherming van het grondwater of regels die nodig zijn om koude-warmteopslag in de bodem ordelijk te laten verlopen.

In de regels van het bestemmingsplan staat voor welk grondwerk een vergunning nodig is. Die vergunning werd eerder 'aanlegvergunning' genoemd. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan zo'n vergunning verleend worden. De wettelijke grondslag voor de vergunning is te vinden in artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening.

De bescherming van leidingen en waterkeringen worden in bestemmingsplannen meestal geregeld in de zogenoemde 'dubbelbestemmingen'. In zo'n functie (bestemming) staat dan welke vergunningen nodig om te mogen graven of bouwen op de locaties waar de functie geldt.

Om het aantal regels te beperken en om te voorkomen dat voor de ene leiding andere regels gelden dan voor de andere, zijn in dit bestemmingsplan de regels die voor meer dan een functie gelden in een hoofdstuk met algemene regels opgenomen. Burgemeester en wethouders beoordelen aan de hand van een vergunningaanvraag of de te beschermen functie schade kan oplopen en of er gevaar kan ontstaan. Voordat dat ze een besluit nemen, vragen burgemeester en wethouders advies aan de beheerder.

Het bouwen op een leiding of waterkering is alleen toegestaan, als de bouwer een vergunning op grond van het tweede lid heeft die in werking is getreden. Dit volgt uit Artikel11 Bouwen met vergunning, lid 11.3 Bouwen op locaties waar het bouwen in verband met de functie verboden is.

Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet maakt de Verordening op de archeologische monumentenzorg deel uit het van het tijdelijke omgevingsplan dat op grond van de wet ontstaat. Voor de zichtbaarheid van de regels over de archeologie in dat tijdelijke omgevingsplan is het beter om ze alvast in het plan op te nemen. De regels in dit artikel treden daarom ook pas op die datum in werking. De regels die de archeologische resten beschermen vloeien voort uit de verplichtingen op grond van het Verdrag van Valletta. In dat verdrag is bepaald dat de landen die meedoen zorgen voor behoud van de archeologische waarden, het liefst door archeologische resten in de bodem te laten zitten.

De gemeente heeft ter uitvoering van het Verdrag van Valletta jarenlang gewerkt met de archeologische waardenkaart waarop de kans op het vinden van archeologische resten is aangegeven. Sinds het vaststellen van die kaart is er veel archeologisch onderzoek gedaan. De resultaten van de onderzoeken zijn verwerkt in een nieuwe waardenkaart. De kaart is als bijlage 13 bij de toelichting gevoegd.

De afstanden en graafdiepten die op de archeologische waardenkaart zijn aangegeven zijn met behulp van onderstaande tabel verwerkt in de regels en op de verbeelding.

De zones met de laagste nummers worden het zwaarst beschermd in de regels. Die zones zijn bijvoorbeeld toegekend aan locaties in de binnenstad of aan locaties waar de Romeinse weg in de bodem zit. Op plekken waar geen zone is aangewezen, is voor grondwerk geen vergunning nodig ter bescherming van de archeologie.

Binnen de gebieden die op de archeologische beleidskaart is aangeduid als WA6 ontstaat alleen een vergunningplicht bij een initiatief met een zeer grote verstoring. De meeste bouwpercelen zijn veel kleiner dan 5000 m². Bij het bepalen van de grens van de 'overige zone - archeologische verwachting - 6' is daarmee rekening gehouden door die kleinere percelen buiten de grens van de aanduiding te houden, als het evident is dat zo'n grote verstoring daar niet kan plaatsvinden. Zo wordt voorkomen dat een initiatiefnemer onnodig tegen de signalering van mogelijke archeologische resten aanloopt.

De zones worden aangepast, als uit nader onderzoek blijkt dat er geen of juist meer archeologie op een locatie is.

In lid 22.1 staat wanneer voor grondwerk geen vergunning nodig is op grond van het plan.

De hierboven weergegeven tabel is verwerkt in de leden 22.2 en 22.4, waarbij aan de hand van de omvang van het grondwerk wordt bepaald of de activiteit een vergunning nodig heeft of niet.

In artikel 22 worden in het eerste en tweede lid enkele categorieën van gevallen van grondwerk aangegeven waarvoor geen vergunning in verband met archeologische waarden nodig is. Grondwerk dat onderdeel uitmaakt van normaal onderhoud en beheer van een begraafplaats is op basis van de omschrijving in artikel 22.1 onder 2.a. niet vergunningplichtig.

Dit hoofdstuk komt in de geldende bestemmingsplannen niet voor. Het hoofdstuk wordt gevuld met regels die over het beheer van flora, fauna of natuur gaan. Dat is een onderwerp dat onder de zogenoemde "verbrede reikwijdte" van het plan valt.

Om te oefenen met het overzetten van verordeningen naar het omgevingsplan zijn de regels uit de kapverordening, dat zijn regels over het kappen van bomen, in dit hoofdstuk geplaatst. Andere onderwerpen volgen na inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Artikel 23 Aantasten van bomen of andere houtopstanden
Dit artikel gaat over het vellen van een of meer houtopstanden, waarmee ook het kappen een of meer bomen bedoeld wordt.
Een houtopstand is in de Omgevingswet gedefinieerd als ''een zelfstandige eenheid van bomen, boomvormers, struiken, hakhout of griend''. Dat kunnen ook een of meer bomen zijn. Vellen staat in de Omgevingswet gedefinieerd als ''het rooien of verrichten van andere handelingen die de dood of ernstige beschadiging van een houtopstand tot gevolg kunnen hebben''. Ook het kappen van bomen valt dus onder deze definitie. Deze definities zijn verplicht en daarvan kan niet worden afgeweken.

Het doel van de regels over het kappen is het beschermen van houtopstanden, omdat die belangrijke waarde hebben voor van ecologie, cultuurhistorie en voor de leefbaarheid van een straat of buurt. Deze waarden, maar ook de boomwaarde, bepalen of een vergunning verleend kan worden. De boomwaarde wordt bepaald aan de hand van de omvang van de boom, de economische waarde, de invloed op de locatie, de conditie van de boom en de manier waarop de boom geplant is.

De regels in dit artikel verbieden het kappen van bomen zonder een vergunning van burgemeester en wethouders. De vergunning kan worden geweigerd als het kappen de bovengenoemde belangen doorkruist. Het behoud van waardevolle bomen moet worden afgewogen tegen andere belangen, zoals het belang van degene die tot velling wil overgaan. Als bomen gekapt worden of door andere oorzaken verloren gaan, dan geldt in beginsel een herplantplicht.

Afstandseis erfgrens in het Burgerlijk Wetboek en noodkap
Niet alle regels uit de Algemene Plaatselijke Verordening zijn opgenomen. In artikel 5:42 Burgerlijk Wetboek staat dat er geen bomen, heesters of heggen binnen de afstand 2 meter van de erfgrens mogen staan, behalve als de planten lager zijn dan de erfafscheiding, als de eigenaar van het erf van de buren toestemming heeft gegeven of als het erf grenst aan een openbare weg of een openbaar water. Op grond van lid 2 van dat artikel kan de gemeente in een verordening een kleinere afstand opnemen. Dat heeft de gemeente Utrecht gedaan. Een bestemmingsplan (en ook het omgevingsplan) is geen verordening. Daarom kan de regel over de kleinere afstand niet worden verplaatst en moet dus in de Algemene Plaatselijke Verordening blijven staan.

De regels over noodkap kunnen niet worden opgenomen in het plan, omdat deze onderwerpen over de openbare orde en veiligheid gaan. Deze regels blijven in de Algemene Plaatselijke Verordening. In artikel 23.1 onder 2e van de regels is aangegeven dat de vergunningplicht vanwege een aanschrijving in geval van noodkap is uitgezonderd.

Lid 23.1: vergunningplicht voor kappen
Op de vergunningplicht geldt een aantal uitzonderingen. Deze uitzonderingen hebben betrekking op het periodiek vellen van hakhout voor het uitvoeren van regulier onderhoud, het periodiek knotten of kandelaberen als cultuurmaatregel bij daarvoor geschikte boomsoorten, het kappen van bomen die moeten worden gekapt op grond van de Plantgezondheidswet of het kappen van bomen waarvoor een maatwerkvoorschrift is gesteld. Ten slotte geldt een tweetal uitzonderingen die hierna nader wordt besproken.

Lid 23.1, onderdeel 2, onder b
Na 50 jaar zijn de meeste bomen uitgegroeid, volwassen. Voor het kappen van deze bomen die ouder zijn dan 50 jaar geldt altijd een vergunningplicht.
Voor bomen die jonger zijn dan 50 jaar geldt de vergunningplicht alleen als de boom op een perceel staat dat groter is dan 300m². Die regel is opgenomen, omdat in het verleden bleek dat vergunningen voor het kappen van een boom niet of nauwelijks werden geweigerd als de boom in een kleine tuin stond. Nu de regel alleen voor grotere percelen geldt, hoeft in 80% van de gevallen die voorheen vergunningplichtig waren geen vergunning meer te worden aangevraagd.
Bij het berekenen van de oppervlakte van een perceel is een aparte regel voor huurwoningen opgenomen, zodat het bij de uitvoering geen verschil maakt of de woning gehuurd of gekocht is. Kadastrale percelen met huurwoningen kunnen namelijk heel groot zijn. Zonder deze nuancering zouden huurders veel vaker een vergunning moeten aanvragen.

Lid 23.1, onderdeel 3
Voor specifieke situaties, namelijk tijdelijke natuur, botanische tuinen en bosplantsoenen geldt een tijdelijke vergunning die het karakter heeft van een jaarvergunning. Deze vergunning is gekoppeld aan een beheerplan. In dit beheerplan moet door de organisatie worden aangegeven welke bomen het behouden waard zijn of welke zij willen vellen en of (want er geldt geen herplantplicht) zij daarbij in herplant of vervanging gaan voorzien. Het beheerplan moet van tevoren door het college worden goedgekeurd. Aan de hand van het beheerplan kan het college bovendien bepalen of de vergunning voor een periode van één, twee of drie jaar wordt verleend. Er kan door het college dus een integrale afweging worden gemaakt waarbij ook de looptijd van de vergunning kan worden betrokken. Bovendien kunnen voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Dit terwijl het voor de organisaties het voordeel biedt dat zij vergunningsaanvragen kunnen bundelen.

Onderdeel 1: hoofdbomenstructuur als weigeringsgrond
De nota Bomenbeleid Utrecht (pdf; 3,7 MB) maakt deel uit van de Omgevingsvisie Utrecht. Een van de belangrijkste doelen uit het bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur in de stad behouden en waar mogelijk versterken. Bomen in structuren zijn van waarde voor cultuurhistorie, ecologie en landschap. Een boom heeft een hogere waarde wanneer deze deel uitmaakt van een structuur. Bomen in lanen kenmerken zich door forse maten en onderlinge samenhang. Hun belang is daarmee wijkoverstijgend. In Utrecht hebben we de hoofdbomenstructuur aangewezen. Deze is uit de volgende onderdelen opgebouwd:

• De bomen op lijnen en plekken die kenmerkend zijn voor de geschiedenis van de stad vormen de cultuurhistorische structuur.
• Bomen die een belangrijke samenhang vertonen met de omgeving (landschap, infrastructuur en bebouwing) vormen de ruimtelijke structuur.
• De ecologische structuur bestaat uit bomenlijnen die belangrijke verplaatsingsmogelijkheden bieden voor flora en fauna.

In dit bomenbeleid ligt de nadruk op de rol van de bomen, maar de structuur kan uiteraard worden ondersteund door begeleidende beplanting. We willen de bomen uit de hoofdbomenstructuur beschermen, zodat de verbindingen van de structuur in stand blijven. Bomen uit de hoofdbomenstructuur mogen alleen gekapt worden als dat noodzakelijk is. Daarvoor is een goede belangenafweging noodzakelijk. Het verlies aan waarde van de structuur moet gecompenseerd worden.

De principeprofielen in bijlage 2 van De nota Bomenbeleid Utrecht zijn richtinggevend voor ontwerp, onderhoud en beheer. In de principeprofielen staan kenmerken van de verschillende lijnen en structuren aangegeven.

Onderdeel 2: diverse waarden
a. ecologische waarde
Hoe ouder de boom, hoe belangrijker de rol in de ecologische betekenis. Een oude boom heeft meer biomassa en geeft meer leefruimte aan organismen. Bomen zijn ecologisch zeer waardevol als zij in een echte verouderingsfase komen en ook allerlei afbraakprocessen starten. Dat laatste gebeurt in een stedelijke omgeving slechts sporadisch. De ecologische waarde neemt ook toe naarmate het milieu waarin de bomen verkeren meer lijkt op het oorspronkelijke milieu waar de soort zijn oorsprong vindt: de samenhang met een gezond bodemsysteem en met de struik-, kruid- en diersoorten die erbij horen.

Voor de ecologische waarde is het belangrijk dat de bomenstructuur geen grote leemten gaat vertonen als gevolg van het vellen van bomen. Bij bomenlanen gaan we uit van een maximaal te overbruggen afstand van 30 meter tussen twee bomen.

Voorbeelden van ecologische waarden:

• de boom biedt een schuil-/broedplaats aan fauna;
• er groeien bijzondere/zeldzame planten op de boom (maretak, korstmossen of andere epifyten);
• er is sprake van een ecologische verbinding voor bijvoorbeeld vogels en insecten, of
• er zijn andere redenen waarom de boom ecologische waarde heeft, bijvoorbeeld omdat de boom op een open stuk grond staat, de boom is een rustplaats voor vogels en insecten of omdat de boom op buurtniveau een verbinding tussen de bomen in de straat en het achterliggende grasveld vormt.

b. cultuurhistorische waarde
Bomen kunnen verweven zijn met de geschiedenis van Utrecht. Ze helpen de ontstaansgeschiedenis van de stad over de eeuwen zichtbaar te maken.

Voorbeelden van cultuurhistorische waarde:

• de boom is herkenbaar als herdenkings-, of markeringsboom;
• de boom levert een buitengewoon aandeel in de beleving van architectonisch belangrijke gebouwen, of
• de boom heeft om andere redenen cultuurhistorische waarde wat bijvoorbeeld blijkt uit archieven of navraag bij bewoners.

c. ruimtelijke waarde
Bomen hebben ruimtelijke waarde, omdat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad en de leefomgeving. Bomen brengen samenhang in de stad. Samenhang ontstaat wanneer bomen deel uitmaken van het gehele ruimtelijke samenspel van het onderliggende landschap, het netwerk van wegen en water en de bebouwing. Een samenhangende boombeplanting verduidelijkt de (historische) ruimtelijke opbouw van de stad door de relatie met bijvoorbeeld het landschap of stadsgezicht weer te geven, of met de functie of gebruik.

Voorbeelden van ruimtelijke waarden:

• de boom heeft een duidelijke ruimtelijke invloed op wijkniveau;
• de boom is opvallend en indrukwekkend vanwege formaat;
• de boom is beeldbepalend door de mate waarin het beeld van de plek wijzigt door het verwijderen van de boom;
• het verwijderen van een boom veroorzaakt de ervaring van een kale vlakte;
• er zijn andere redenen waarom de boom ruimtelijke waarde heeft bijvoorbeeld in een situatie waarin de boom bijdraagt aan de herkenbaarheid in de wijk: elk kind kent de boom en het speelveld.

d. milieuwaarde
Bomen zorgen voor een eigen microklimaat. Zij dragen op vele manieren bij aan een gezond en veilig woon- werk- en leefmilieu in de stad en zo aan het welzijn van de mens.

Voorbeelden van milieuwaarde:

• de boom speelt een belangrijke rol bij de tijdelijke berging van water;
• de boom is van belang in verband met hoge bebouwingsdichtheid en/of weinig groen in de omgeving van de boom);
• de boom heeft een buitengewone dempende werking op hinderlijke (monotone) geluiden van verkeer of industrie, of
• de boom heeft om andere redenen milieuwaarde bijvoorbeeld omdat het een van de weinige bomen in een straat is en er met het verdwijnen alleen nog het grasveld met omliggende heesters overblijft.

e. boomwaarde
De boomwaarde aan de hand van onderstaande aspecten bepaald:

• de oppervlakte in vierkante centimeters van de dwarsdoorsnede op 1,3 meter boven het maaiveld;
• de economische waarde;
• de standplaatswaarde;
• de conditiewaarde;
• de waarde van de plantwijze.

Herplantplicht
Sinds 21 november 2018 moet iedere houtopstand die geveld wordt gecompenseerd worden door het planten van bomen die vergelijkbaar zijn met de gevelde bomen. Voor elke boom die wordt gekapt, moet een nieuwe boom worden geplant. Dit noemen we de 'herplantplicht'. De belangrijkste redenen voor deze herplantplicht zijn: het bomenaantal in Utrecht minimaal op peil houden en de mogelijkheid om te kunnen handhaven als er geen herplant plaatsvindt.

Binnen 14 maanden na het krijgen van de vergunning voor het vellen moet de beplanting zijn vervangen indien het een boom betreft die op de gemeentelijke vellijst staat. Het college kan van deze termijn afwijken als een project heel lang loopt of als er andere redenen zijn die een vervanging binnen 14 maanden complex maken. Ook voor bomen die niet op de gemeentelijke vellijst staan kan het college afwijken van deze 14 maanden. De nieuwe bomen moeten op de plek waar gekapt wordt, geplant worden. Als dat niet kan, in de buurt van de plek waar gekapt wordt en als dat ook niet kan, dan mag het ook ergens anders in de stad. Als vervanging helemaal niet mogelijk is, kan in plaats daarvan een financiële compensatie worden opgelegd voor het verlies van groen. Dit geld wordt gebruikt voor het planten van bomen of groen in Utrecht. De herplant is geslaagd als de gekapte houtopstand duurzaam is vervangen door een andere boom.

Gereedmeldingsplicht
In de vergunningvoorschriften wordt de eis opgenomen dat binnen twee weken nadat de herplant voltooid is, dat wordt gemeld bij burgemeester en wethouders. De gemeente controleert of de herplantplicht wordt nageleefd binnen de gestelde termijn. De gereedmeldingsplicht is een belangrijk hulpmiddel voor toezicht en handhaving.

Uitzondering herplantplicht: bosplantsoen, tijdelijke natuur, botanische tuin
Bosplantsoenen zijn houtachtige beplantingen die overwegend bestaan uit inheems materiaal met, in wisselende verhoudingen en samenstelling, een kruid-, struik-, en bomenlaag. In plaats van herplant is voor bosplantsoenen 'natuurlijke verjonging' beter. Bij de kap van een boom wordt daarom geen nieuwe boom geplant, maar krijgen zaailingen in de ondergroei kans om uit te groeien tot een grote boom. Dit verhoogt de ecologische waarde van het bosplantsoen.

Tijdelijke natuur is een term vanuit de Wet natuurbescherming. De grondeigenaar heeft vooraf juridische toestemming geregeld op grond van de Wet natuurbescherming om tijdelijk natuur aan te leggen en te onderhouden die de eigenaar later mag verwijderen. Dit wordt bijvoorbeeld toegepast bij bouwprojecten wanneer de grond pas over een aantal jaar ontwikkeld wordt. In de tussentijd heeft het gebied een hoge ecologische waarde. De grote hoeveelheid bomen die zich in de tussentijd spontaan ontwikkelt, is uitgezonderd van de herplantplicht. Hierdoor zorgen we ervoor dat bomen en natuur zich ongehinderd kunnen ontwikkelen zonder de uiteindelijke ontwikkeling van het bouwproject onmogelijk te maken.

De Botanische Tuinen beheren en ontwikkelen hun bomencollectie op basis van cultuurhistorie, onderwijs, onderzoek en natuurbescherming. De kap van oude bomen en het planten van nieuwe bomen wordt al jaren van tevoren bepaald. Vaak wordt de herplantplicht op een andere wijze ingevuld, door van tevoren de nieuwe boom al op te kweken.

Om een uitzondering op de herplantplicht te krijgen, moet de aanvrager een meerjarig beheerplan maken en ter beoordeling voorleggen aan het college. Het doel van het beheerplan is om te beschrijven hoe de waarde van de bomen op peil wordt gehouden. In dit beheerplan moet de aanvrager aangeven welke bomen het behouden waard zijn of welke zij voornemers zijn te vellen en of zij daarbij in herplant gaan voorzien. Aan de hand van het beheerplan kan het college bepalen voor welke periode de vergunning wordt verleend. Bovendien kunnen voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Aan het eind van de looptijd van de vergunning wordt het beheerplan geëvalueerd.

De indieningseisen van lid 23.5 zijn overgenomen van artikel 7.5 van de Regeling omgevingsrecht. Na invoering van de Omgevingswet zal deze regeling komen te vervallen. De indieningsvereisten moeten dan zijn geregeld in het omgevingsplan.

In lid 23.6 is de aanwijzing van de Bebouwingscontour Houtkap opgenomen die onder de Omgevingswet moet worden aangewezen op grond van artikel 5.165b van het Besluit kwaliteit leefomgeving. De Bebouwingscontour Houtkap is dezelfde als de contour op grond van de Verordening tot vaststelling van de bebouwde kom Houtopstanden 2018. Binnen deze contour is de gemeente volledig bevoegd. In de zone buiten de bebouwingscontour houtkap is de gemeente ook bevoegd, tenzij in de Rijksregels (paragraaf 11.3.2 Besluit activiteiten leefomgeving) over houtopstanden, de Provincie als bevoegd gezag is aangewezen. Gemeenten mogen buiten de bebouwingscontour houtkap regels stellen over bijvoorbeeld fruit- en notenbomen, houtopstanden langs wegen en waterwegen en beplantingen in één rij langs landbouwgronden, productiebossen voor houtige biomassa en houtopstanden die een kleinere oppervlakte grond beslaan dan 10 are of bestaan uit een rijbeplanting die 20 of minder bomen omvat (art. 11.111, tweede lid van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal)). Dit is in lijn met de huidige Wet natuurbescherming.

Als het gaat om houtopstanden die wél onder de bescherming van het Bal vallen, kunnen de gemeenten nog steeds regels stellen met andere oogmerken dan die genoemd worden in het Bal. De oogmerken in het Bal zien op natuurbescherming, instandhouding van het bosareaal in Nederland en het beschermen van landschappelijke waarden. Buiten de bebouwingscontour houtkap kunnen gemeenten dus regels stellen bijvoorbeeld ter bescherming van de cultuurhistorische of recreatieve waarde van een gebied of het voorkomen van visuele hinder of onveilige situaties. Het Bal biedt niet de mogelijkheid voor gemeenten om regels te stellen over houtopstanden buiten de bebouwingscontour houtkap met dezelfde oogmerken als de rijksregels (met de oogmerken natuurbescherming, de instandhouding van het bosareaal in Nederland of het beschermen van landschappelijke waarden). In dat geval kan de gemeente wel het stellen van extra regels aandragen bij de provincie.

De in dit artikel bedoelde herplantplicht geldt niet zonder meer, maar pas wanneer burgemeester en wethouders daartoe besluiten.

Het derde lid betreft een boom of andere houtopstand die nog wel in leven is, maar waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat hij binnen afzienbare tijd zal teniet gaan. Krachtens het derde lid kan de zakelijk gerechtigde worden verplicht tot het in stand houden van dergelijke bomen. Deze verplichting kan inhouden het ongedaan maken of voorkomen, voor zover mogelijk van (dreigende) ernstige beschadiging of aantasting ten gevolge van weersomstandigheden, ziekten, verwaarlozing, vraat door dieren, het weghalen van bosstrooisel, bouw- en sloopwerkzaamheden, het aanleggen van terreinverhardingen, het storten van afval, enz.

In artikel 23.8 Overgangsrecht is geregeld dat de regels uit dit plan voor gaan op de regels uit de Apv. Daar waar het Chw bestemmingsplan geldt, gelden de regels uit artikel 23 van het Chw-bestemmingsplan en de artikelen 4:10 en 4:12 van de Apv. De artikelen 4:10 en 4:12 van de Apv blijven gelden naast de regels uit artikel 23 van het Chw bestemmingsplan, omdat deze artikelen niet in het Chw bestemmingsplan kunnen worden opgenomen. Zolang een beheersverordening in een gebied geldt, zijn de regels uit de Apv (afdeling 4.3 inclusief de artikelen 4:10 en 4:12) van toepassing.

In het Besluit ruimtelijke ordening zijn standaardregels opgenomen die in elk bestemmingsplan moeten worden overgenomen. De standaardregels zijn opgenomen in dit bestemmingsplan.

Als de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, als de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Met een beroep op het overgangsrecht kan wel een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag ook worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is al aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Daarom is in de overgangsregeling bepaald dat het gebruik, dat al in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is natuurlijk ook afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik al zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

In Artikel 25 is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, opgenomen. De naam is een vereenvoudiging van de naam die in de officiële publicatie wordt gebruikt: "Chw bestemmingsplan Rotsoord 7 en Pastoefabriek". Die naam in de publicatie is nodig voor de website ruimtelijkeplannen.nl.

De categorie-indeling van horeca-activiteiten is overgenomen uit de beleidsnota Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018. In die nota zijn de indeling en de achterliggende keuzes toegelicht.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van dit bestemmingsplan.

Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om vergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden. Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een vergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een vergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke kosten op de overtreder worden verhaald.

Het is ook mogelijk om, indien er zonder vergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit.

In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende vergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde vergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.