beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige legale gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPDENENGH-0601.dgn met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

voorzieningen ten behoeve van recreatieve activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een publieksgerichte commerciële voorziening op het terrein van vermaak, cultuur en sport, waaronder in ieder geval wordt verstaan: bowling, lasergamecentrum, snookercentrum, amusementscentrum, kinderattractie, klimcentrum, skate-skeelercentrum, sauna/beautycentrum en zonnebankcentrum.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Den Engh, Terwijde van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar;

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

gronden waarop voor particulier gebruik, op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. maatschappelijke voorzieningen, uitgezonderd religieuze voorzieningen;
3. c. additionele horeca;
4. d. kleinschalige kantoren;
5. e. educatieve voorzieningen, zoals een bezoekerscentrum, al dan niet met tentoonstellingsruimte;
6. f. ateliers;
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de sociale veiligheid;
4. d. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 3.4.1. onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging', indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen, uitgezonderd religieuze voorzieningen;
2. b. een dienstwoning;
3. c. horeca in categorie B en categorie D1 en D2 van de Lijst van Horeca-activiteiten;
4. d. voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning;
5. e. dienstverlening, ateliers en of leisure, een en ander tot een maximum bruto vloeroppervlakte van 300 m2 hetzij per functie hetzij in totaal voor deze functies;
6. f. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend bebouwingsbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
3. c. verkeersveiligheid.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. watergangen en waterpartijen;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. dierenweides;
5. e. fiets-en voetpaden;
6. f. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. speelvoorzieningen;
9. i. ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'waarde-cultuurhistorie' tevens voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden;
10. j. ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'parkeerterrein' tevens voor parkeervoorzieningen;
11. k. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. Ter plaatse van de in 5.1 onder i bedoelde aanduiding is een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   2. 2. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   3. 3. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
   4. 4. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
2. b. de omgevingsvergunningsplicht als bedoeld in het vorige lid is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. 1. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor ontheffing is verleend;
   2. 2. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
   3. 3. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;
3. c. de werken en werkzaamheden zoals bedoeld in 5.1 zijn slechts toelaatbaar, indien het leidingbelang daardoor niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens te beslissen wint het college van burgemeester en wethouders vooraf advies in bij de beheerder van de betreffende leiding.

Overtreding van het bepaalde in lid 5.3 onder a is een strafbaar feit in de zin van artikel 1a, onder 2 van de Wet op de economische delicten.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'brug';
5. e. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, kunstwerken en kademuren.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1 meter.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor aardgastransportleiding met een diameter van ten hoogste 300 mm en een druk van ten hoogste 40 bar en daarbij behorende voorzieningen, met de hartlijn van de leiding uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - gas'.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming (en) mag -met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende regels- uitsluitend worden gebouwd, indien dit betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.2, ten behoeve van het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen van deze gronden, met inachtneming van de desbetreffende regels, mits:

1. a. hierdoor geen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van en de veiligheidssituatie rond de betreffende leiding, en
2. b. ter zake daarvan vooraf advies van de beheerder van de betreffende leiding is ingewonnen.

1. a. Een omgevingsvergunning,als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden:
   1. 1. het aanleggen van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
   2. 2. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
   3. 3. het aanleggen van andere kabels en leidingen dan in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het indrijven van voorwerpen in de bodem;
   5. 5. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage;
   6. 6. het aanleggen, vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
   7. 7. het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen;
   8. 8. het plaatsen van onroerende objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair;
2. b. de omgevingsvergunningsplicht als bedoeld in het vorige lid is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. 1. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor ontheffing is verleend, zoals in artikel 8.3 bedoeld;
   2. 2. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;
   3. 3. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan;
3. c. de werken en werkzaamheden zoals bedoeld in 8.1 zijn slechts toelaatbaar, indien het leidingbelang daardoor niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens te beslissen wint het college van burgemeester en wethouders vooraf advies in bij de beheerder van de betreffende leiding.

Overtreding van het bepaalde in lid 8.4 onder a is een strafbaar feit in de zin van artikel 1a, onder 2 van de Wet op de economische delicten.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's, dakoverstekken en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt;
3. c. Het bouwen van hoofdgebouwen is uitsluitend toegestaan wanneer voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid.
4. d. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde onder c en toe te staan dat in minder parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Op grond van het bepaalde in de planregels mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden gebruikt onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen binnen die bestemming wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatte;
4. 4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Den Engh, Terwijde.

Ridderhofstad Den Engh is door de combinatie van kasteeleiland, boerderij, koetshuis en situering in het landschap een unieke plek. Het gebied heeft een historie die teruggaat tot de 13e eeuw. De ambitie is om het gebied met hoge cuultuurhistorische en archeologische waarde te herontwikkelen zodat de historische structuren van de groene enclave weer zichtbaar zijn. Het gebied omvat de percelen Enghlaan 17 en Emmerich Kálmánlaan 12.

Ridderhofstad Den Engh wordt een toegankelijk gebied met een aantrekkelijke publieksfunctie. Er kan gedacht worden aan de combinatie van de volgende functies: Bed & Breakfast, restaurant met speelgelegenheid buiten, lunchroom/brasserie, bezoekerscentrum annex tentoonstellingsruimte, atelier met kunstverkoop, ruimte voor lezingen, workshops, (historische) moestuinen, dierenweides, een woon- werkvoorziening, verzorgingstehuis, kleinschalige leisure e.d.

Voor deze ontwikkeling is in augustus 2006 een Ontwikkelingskader Ridderhofstad Den Engh vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is het ontwikkelingskader in het plangebied Den Engh, Terwijde planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied ligt in de noord-oosthoek van het Máximapark. Het ligt in het verlengde van de Smalle Themaat en aan het einde van de Enghlaan. Het plangebied grenst in het noorden aan de Emmerich Kálmánlaan, in het oosten aan de Robert Stolzaan en in het zuiden aan de Alexandre Lecocqsingel. Een deel grenst aan de Enghlaan en in het westen wordt het gebied begrensd door het Het Lint. Het plangebied omvat circa 5 hectare.

Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Ter plaatse van de planlocatie is het vigerende bestemmingsplan grotendeels het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Het plangebied heeft in het Bestemmingsplan Leidsche Rijn de bestemming 'Gemengde doeleinden, uit te werken.' Gelet op de datering van dit bestemmingsplan wordt van deze uitwerkingsbevoegdheid geen gebruik gemaakt. Om te voldoen aan de actualiseringsplicht uit de Wet ruimtelijke ordening is gekozen voor het opstellen van een bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders, In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Voor dit bestemmingsplan zijn de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad 2040 (2008) van belang. De ambitie in deze nota's is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Binnen het verstedelijkingsbeleid kiest het rijk bovenal voor een kwaliteitsstrategie en verdichting. De ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta. In Hoofdstuk 5 is aangegeven hoe met deze aspecten is omgegaan.

Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015, en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009), die in NV Utrecht-verband is opgesteld, richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het 'Noordvleugelgebied', bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten.

In de provinciale Structuurvisie wordt gekozen voor beheerste groei. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is zorgvuldig, intensief en meervoudig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

Cultuurhistorische hoofdstructuur Archeologie
Vanuit de provinciale ruimtelijke verordening wordt gesteld dat bestemmingsplannen voor een gebied dat is aangeduid als 'cultuurhistorische hoofdstructuur archeologie' bestemmingen en regels bevatten die het behoud van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden waarborgen. In paragraaf 5.11 wordt hier verder op ingegaan.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
Utrecht is de stad met drie kernkwaliteiten, welke in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen. Het plangebied van dit bestemmingsplan bevindt zich in De Binnentuinen. Het perspectief De Binnentuinen sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken. Doelstelling binnen het perspectief De Binnentuinen is:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorg dragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.
  

De opgave voor De Binnentuinen van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in De Binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie is in De Binnentuinen dominant. De wijk is de maat, ingericht als verblijfsgebied. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de Utrechtse Binnentuinen. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van bijvoorbeeld intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hiervoor leidend. Hierdoor verandert er wel het een en ander; er komt een andere samenstelling van de woningtypen. Er zal daarbij een aantal kleinschalige projecten worden ontwikkeld die bijdragen aan het verdienend vermogen van de stad.

Voor De Binnentuinen geldt geen omvangrijke programmatische opgave. Het programma is primair gericht op kwaliteitsverbetering. Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones). Kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon / werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken georganiseerd.

Beleidskaders Leidsche Rijn
Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het 'aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan ging uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. In de visie die aan het Masterplan ten grondslag lag nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit.
Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft tenslotte te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Ontwikkelingsvisie Utrechts deel Leidsche Rijn (januari 1997) zijn voor het Utrechtse deel van Leidsche Rijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen gegeven voor alle deelgebieden en vormt zo een integraal programma van eisen. De Ontwikkelingsvisie zorgt er verder voor dat bij de opdeling in deelplannen en -projecten de samenhang niet verloren zal gaan.

Bovenstaande akkoorden, visies en uitgangspunten zijn uiteindelijk, voor het destijds Utrechtse deel van Leidsche Rijn, planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003, wordt voortgebouwd op de Ontwikkelingsvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999, en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma.

Welstandsnota
In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld 'De schoonheid van Utrecht', is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. Voor omgevingsvergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied;
• de Welstandsnota is per gebied raadpleegbaar, de loketcriteria voor lichtvergunningplichtige bouwwerken vormen een apart onderdeel.
  

Het bestemmingsplangebied Den Engh, Terwijde valt onder het gebiedstype 'behoud'. Behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.

Verkeers en vervoersbeleid
Het Gemeentelijk Verkeers- en vervoerbeleid is hoofdzakelijk weergegeven in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Utrecht 2005-2020 (2005). Daarnaast zijn specifieke aspecten, zoals parkeren, in afzonderlijke nota's uitgewerkt.

Het GVVP heeft als uitgangspunt dat Utrecht groeit. De mobiliteit groeit mee, maar Utrecht wil een aantrekkelijke en vitale stad blijven, waar mensen prettig kunnen wonen, recreëren, ondernemen en werken. Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economisch belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (de verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit.

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren.
Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in het geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2 Verkeer en openbare ruimte wordt hier nader op ingegaan.

Ontwikkelingskader Horeca
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. De Utrechtse horeca is een belangrijk onderdeel van het voorzieningenniveau. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van de horecasector was en is een florerende, vitale en leefbare stad. Een stad waar een uitstekend woonklimaat gecombineerd wordt met grootsteedse voorzieningen. Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. In profiel 11 is beschreven dat het toevoegen van horeca in de wijken Leidsche Rijn en en Vleuten- De Meern van belang is voor het realiseren van een volledig voorzieningenniveau. De gemeente Utrecht ondersteunt het initiatief van Koninklijke Horeca Nederland, afdeling Utrecht, die heeft aangekondigd samen met wijkbewoners lokaties te zoeken waar horeca mogelijk is en dit onder de aandacht van ondernemers te brengen. De gemeente ondersteunt de ontwikkeling van horeca in beide wijken door het hanteren van een regime van 'ja, mits..'

Groen en waterbeleid
Het groen- en waterbeleid is te herleiden uit het Groenstructuurplan Utrecht (2007), het Bomenbeleid Utrecht (2009) en het Waterplan Utrecht (2004). Eén van de kansrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur in de stad is het versterken van het groen in de naoorlogse wijken en het versterken van verbindingen en nader ontwikkelen van groene verbindingen, ook naar het buitengebied toe. In de Visie Stedelijk Groenstructuur Utrecht 2030 is voor dit plangebied van belang dat bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd. De randvoorwaarde is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van groen wordt behouden of verbeterd. De bomenstructuur komt grotendeels overeen met deze stedelijke groenstructuur.

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor de periode tot 2030 zet de gemeente in op behoud en ontwikkeling van de bomenstructuur. In paragraaf 5.8 is aangegeven hoe met de bomen in het gebied wordt omgegaan.

Het waterbeleid is gericht op de ontwikkeling van een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. In paragraaf 5.10 is het kader en de watertoets opgenomen.

Ontwikkelingskader Ridderhofstad Den Engh
De ambitie voor Den Engh is een authenthiek complex wat betreft gebouwen (boerderij en koetshuis) en natuurlijk elementen (hoogstamfruitbomen, moestuin, erfbeplanting). Het ontwikkelingsplan omvat een samenhangend programma van eisen voor de bebouwing, de erven en de omliggende weiden. Daarbij is het de ambitie om de bestaande onderlegger van Den Engh te respecteren en waar mogelijk in te passen.

Het gebied Den Engh kent een lange bewoningsgeschiedenis die terug gaat tot in de Bronstijd. (1800-1100 voor Chr.). Het complex ligt op de grens van de hooggelegen stroomrug en het lager gelegen klei- op veengebied. Deze stroomrug is gevormd door de eeuwenlange afzettingen van de rivier de Rijn die door het gebied gelopen heeft. Hierop heeft de oudste bewoning plaatsgevonden met een piek in de Romijnse tijd (47-270 na Chr.), een teruggang in de eeuwen daarna, en weer een aanwas in de late middeleeuwen (1000-1500 na Chr.). De bevolkingsaanwas maakte ontginning van de laagggelegen klei- en veengronden ten noorden en zuiden van de stroomrug nodig. De ontginning van de laaggelegen gebieden rond Den Engh dateert zeker vanaf de twaalfde eeuw. De aanleg van een stelsel van sloten en watergangen voor de afwatering was hiervoor basaal.

Het kasteel Den Engh lag aan het einde van de Enghweg, thans een zijweg van de Hof ter Weydeweg in Vleuten. De eerste vermelding dateert uit 1259. Het woord 'eng' duidt op stukken land die ten opzicht van de belendende gronden hooggelegen zijn. Engen komen voornamelijk voor waar de bebouwing van oude nederzettingen op de stroomruggen plaatsvond.

De eerste vermelding van het huis is overgeleverd in een oorkonde uit het jaar 1259, waarin Bernardus de Hamme het goed Rieswaard bij Kovelwade (dat hij in leen had van de bisschop) aan het kapittel van St.-Marie verkocht. Ter schadeloosstelling droeg hij aan de bisschop op 'twintig morgen gelegen te midden van overige goederen van hem nabij zijn huis in de Engh in zijn gerecht van Themaat'. In 1536 werd Den Engh opgenomen in de lijst van ridderhofsteden in het Nedersticht. Een reeks illustere bewoners volgde.

De laatste eigenaar was W.J. Royaards, eigenaar van Den Ham, die de ridderhofstad Den Engh en de bijbehorende landerijen in 1868 kocht. In 1896 liet hij het gebouw slopen. In 1910 kocht de toenmalige pachter J. van Rossum de landerijen en het voormalige kasteelterrein. Wat nog restte van tuinen, bossen en lanen werd omgezet in landbouwgrond. De oorspronkelijke hoofdburcht is een omgracht eiland, dat in gebruik is als weiland en boomgaard. Op het terrein van de voorburcht staat een dwarshuisboerderij uit de negentiende eeuw met delen van een zeventiende-eeuwse voorganger en een langgerekt koetshuis.

Wie nu het erf van boerderij Den Engh betreedt doet vele indrukken op uit heden en verleden, en kan zich een voorstelling maken van de unieke plek die dit vroeger was en blijvend kan worden.

Ridderhofstad Den Engh en het gebied daaromheen ligt in de noordoosthoek van het Máximapark. Den Engh ligt aan de noord-westzijde aan Het Lint. Verder wordt Den Engh omringd door nieuwbouw, veelal in de vorm van vrijstaande woningen. Den Engh ligt direct aan Het Lint, een gemiddeld dertig meter brede groene grasweide met verhard pad die het hele Máximapark omzoomt en uiteindelijk alle omliggende wijken met het parkgebied verbindt. Het Lint is in feite een park op zich; een lineair park van zo'n 10 kilometer met een breed pad voor wandelaars, fietsers, ruiters en skaters.

Afbeelding 2: Foto van het voormalige poort naar het Kasteeleiland

Enghlaan 17
De (dwarshuis)boerderij en het koetshuis zijn Rijksmonument. Het eiland is een archeologisch monument. Enghlaan 17 vormt de feitelijke restanten van de ridderhofstad. Het bestaat uit een boerderij met stal, koetshuis en diverse andere gebouwen. Het eiland van het oorspronkelijke kasteel ligt daar nog en is ondermeer begroeid met een appelboomgaard. Fundamenten van het vroegere kasteel zijn ongetwijfeld onder de grond terug te vinden. Eind 2005 is het monumentale koetshuis naast de boerderij casco gerestaureerd.

Afbeelding 3: Stal en schuur Enghlaan 17

Emmerich Kálmánlaan12
De boerderij ligt in de noordoost-hoek van het plangebied (tegen de bebouwing van Terwijde) en is geen monumentaal, maar zeker een beeldbepalend onderdeel van de groene enclave in deze hoek van Leidsche Rijn.

De weidegronden binnen het plangebied worden thans beheerd als weide - en hooiland.

De ambitie voor Den Engh is een authentiek complex wat betreft gebouwen (boerderij en koetshuis met schuur) en natuurlijke elementen (hoogstamfruitbomen, moestuin, erfbeplanting). Met een opgeschoond erf en een heldere structuur waaruit de historische opzet valt af te lezen. Een ontmoetingsplaats met als thema's landschap, natuur, historie en mensen.

Voor het complex Enghlaan 17 geldt daarom dat deze in ieder geval een voor het publiek toegankelijke functie moet herbergen.

Voor de boerderij Emmerich Kálmánlaan12 is een openbare functie ook wenselijk, maar niet vereist. Inmiddels is een vergunning verleend voor de realisering van begeleid wonen, het verbouwen van een hooimijt tot twee woningen en een kantine/dagbestedingsruimte alsmede een nieuw gebouwde veldschuur ten behoeve van tien woningen. Het betreft een woon-werkgemeenschap met ondergeschikte/additionele horeca.

Den Engh is een locatie waar het heden en het verleden samen komen. De ambitie daarbij is dat de aanwezige archeologische, cultuurhistorische en ecologische waarden zo veel mogelijk worden ingepast en versterkt.

Bij boerderij Den Engh (Enghlaan 17) en bij Emmerich Kálmánlaan12 mag een nieuw gebouw worden neergezet nu de bestaande bijgebouwen zijn gesloopt. Voor de nieuwbouw geldt een aantal randvoorwaarden:

Enghlaan 17

• maximaal 250 m2 mag bebouwd worden in de vorm van 1 bouwlaag met kap;
• maximale bouwhoogte is 7 meter;
• de nieuwbouw is georiënteerd op en gesitueerd aan de historische voorhof;
• zowel wat betreft vorm, materialisatie, sfeer als uitstraling geldt dat de nieuwbouw een ensemble vormt met - de bestaande bebouwing van de boerderij Den Engh en het koetshuis met schuur.

Emmerich Kálmánlaan12

• na de (reeds uitgevoerde) sloop van de grote schuur naast het woonhuis is het toegestaan eenzelfde volume terug te bouwen;
• de maximale footprint bedraagt 325m2;
• maximaal 1 bouwlaag met een kap;
• de maximale bouwhoogte is 8 meter;
• de nieuwbouw moet georiënteerd zijn op en gesitueerd zijn aan de Emmerich Kálmánlaan in Terwijde.

Den Engh ligt aan een belangrijke recreatieve route in het Máximapark, namelijk Het Lint. Hierlangs passeren vele wandelaars, fietsers, joggers en ruiters.

De wegen zijn berekend op de ontsluiting van lokaal autoverkeer. Al het autoverkeer voor Den Engh zal in principe naar het noorden (via Terwijde/Componistenlaan) worden afgewikkeld.

Verder is er een knip in de Enghlaan in de richting van de verlengde Smalle Themaat omdat de Enghlaan onderdeel is van een ontsluitingsweg van de naastgeleden woningbouwlocatie Park Noord.

Afbeelding 4: te herstellen historische wegen

Door het terugbrengen van twee historische wegen zijn twee belangrijke zichtlijnen in het landschap terug- gebracht.

Er zijn twee belangrijke historische watergangen teruggebracht. Dit betreft ondermeer de omgrachting van de voorhof. De watergang ten oosten van Enghlaan 17 is wat naar het oosten verplaatst in verband met de ontwikkelingsmogelijkheden van de voorhof.

De groenstructuur wordt afgemaakt en hersteld. Dit geldt met name voor de laanbeplanting langs de Enghlaan en de verlengde Smalle Themaat.

De parkeernormen die gelden voor dit plan zijn conform de Nota Stallen en Parkeren (2013). De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen. De parkeernormen gelden als voorwaarde voor het verstrekken van een omgevingsvergunning. Ook voor fietsers zijn parkeerplaatsen/stallingsplaatsen nodig. Deze plaatsen moeten in bouwplanontwikkelingen conform gemeentelijke parkeernormen worden meegenomen.

Binnen het plangebied zijn parkeermogelijkheden langs de verlengde Smalle Themaat gerealiseerd. Het gaat hier om minimaal 80 parkeerplaatsen. Indien noodzakelijk kunnen eveneens langs de Enghlaan nog openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen privé-parkeerplaatsen op het terrein van de boerderij Enghlaan 17 en Emmerich Kálmánlaan 12 gerealiseerd worden. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen op deze plek zal bepaald worden aan de hand van de uiteindelijke invulling van de functies. Er is binnen het plangebied hiermee voldoende ruimte om aan het gemeentelijk parkeerbeleid te kunnen voldoen.

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over plannen.

Bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben, is het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling verplicht.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Maar ook bij initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen, moet kritisch bekeken worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Als dit het geval is, moet hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling worden opgesteld.

Plansituatie
In 1995 is het Intergemeentelijk Structuurplan voor de regio Utrecht vastgesteld. Dit plan is in 1997 vertaald in het Regionaal Structuurplan (verder RSP) [3]. In het RSP is het ruimtelijk beleid van de stadsregio rond Utrecht vastgesteld voor de periode 1995-2005 met een doorkijk naar 2015. Onderdeel van het RSP is de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Voor het RSP is een m.e.r.-procedure doorlopen. In 2002 heeft, in verband met een partiële herziening van het RSP voor het onderdeel Leidsche Rijn, een actualisatie van het Milieueffectrapport (MER) plaatsgevonden.

De ontwikkeling van dit gedeelte van het Leidsche Rijn valt binnen de kaders van het genoemde structuurplan en bijbehorende MER.

Conclusie
Omdat er ten behoeve van het (aangepaste) RSP destijds voor de locatie Leidsche Rijn een MER is opgesteld en in dat aangepaste RSP één of meer cbb's is/zijn opgenomen is het overgangsrecht van het in 2006 inwerking getreden besluit-m.e.r 1994 van toepassing en kan derhalve worden geconcludeerd dat aan de m.e.r-plicht voor de (verdere) planologische besluitvorming omtrent LR is voldaan.

In de noordwesthoek van de wijk Terwijde (Leidsche Rijn) bevindt zich het plangebied Den Engh. Het omringende gebied is voornamelijk een woonlocatie en maakt deel uit van het bestemmingsplan Terwijde. Voor Den Engh is een apart bestemmingsplan gemaakt.

In het gebied zijn enkele oude boerderijgebouwen aanwezig die een nieuwe bestemming krijgen. In het plangebied zullen woon- en horecabestemmingen worden toegevoegd. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening is het van belang de geluidsaspecten in dit gebied te onderzoeken.

Het onderzoek (zie bijlagen) gaat in op het wettelijk kader en geeft de resultaten van de berekende geluidsbelastingen op de delen van het bestemmingsplan waar nieuwe ontwikkelingen worden toegestaan. Daarmee kan het gebied worden ingevuld binnen de wettelijke randvoorwaarden en de kaders van het gemeentelijke geluidbeleid.

Er zijn voor het wegverkeer berekeningen uitgevoerd voor een drietal 'bronnen' die als juridische eenheid i.h.k.v. de Wet geluidhinder kunnen worden beschouwd:

• A2
• Haarrijnserading
• Componistenlaan.

De resultaten worden hieronder per juridische bron besproken.

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt nergens in het plangebied overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt 45 dB.Het geluid van de Haarrijnserading voldoet met een hoogst berekende waarde van 46 dB aan de voorkeursgrenswaarde.

Uit berekeningen blijkt dat de hoogst berekende waarde vanwege de Componistenlaan slechts 28 dB bedraagt. Deze weg is derhalve niet significant voor wat betreft wegverkeerslawaai.

Er is ook onderzocht wat het effect van zogenaamd 'industrielawaai' is van de voorgenomen ontwikkeling op de omgeving.

De toe te voegen bedrijven hebben conform de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering een richtafstand van 10 meter voor categorie D1 en D2 en 30 meter voor categorie B. Alle woningen blijven buiten deze afstand. De ondergeschikte horeca bij de woonwerkunits kan binnen het functiemeningsgebied worden gerealiseerd.

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat de bouw van geluidsgevoelige bestemmingen in Den Engh mogelijk is binnen de kaders van de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarden worden in het gebied niet overschreden.
De toe te voegen bedrijfsbestemmingen liggen buiten de richtafstanden conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering of kunnen binnen het functiemengings-gebied worden uitgevoerd.
Er is in dit plan sprake van een goed akoestisch woon- en leefklimaat.

Geur kan in de leefomgeving hinder veroorzaken en brengt om die reden ook gezondheidsrisico's met zich mee. Bij geur van bedrijven gaat het om de geuruitstoot (emissie) van bedrijven die zich verspreidt via de lucht en een geurbelasting veroorzaakt op de woon- en leefomgeving. Onder geurbelasting (of 'immissie') verstaan we de hoeveelheid geur, uitgedrukt in odour units per kubieke meter lucht, die op een geurgevoelig object zoals een woning 'terecht' komt. Dit soort bedrijven bevindt zich niet binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan. Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder, maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld.

Plangebied
Binnen het plangebied van Den Engh is geen sprake van industriële geurhinder. Wel wordt de vestiging van horeca mogelijk gemaakt. De richtafstand van deze vestigingen tot de woonomgeving is volgens de systematiek van milieuzonering 30 meter. De feitelijke afstand is 60 meter of meer.

Conclusie
Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10^-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld - Voor transport bedraagt deze waarde 10^-4/jaar bij 10 doden, 10^-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Plansituatie
Bedrijvigheid: Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Transport: In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig waarvan de PR of GR-contour invloed hebben op het plan.

Conclusie
Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

De blootstelling aan luchtverontreinigende stoffen kan leiden tot gezondheidseffecten. Om deze reden moet het bevoegd gezag luchtkwaliteit bij zijn besluitvorming betrekken. Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een beperkte opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen als gevolg van verkeer een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld als:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. b. een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht en/of;
4. d. het voorgenomen besluit is genoemd in, óf niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
   

Plansituatie
Het plangebied Den Engh maakt deel uit van het project Ontwikkeling Leidsche Rijn. Dit project (IB – 1310) is als zodanig opgenomen en beschreven in het NSL. De ontwikkeling van Leidsche Rijn behelst het realiseren van 23.100 woningen, 581.000 m2 bvo kantoor en voorzieningen (o.a. P&R), 89,5 ha netto bedrijfsterrein en overkluizing A2. Het onderhavige project past binnen de totale omvang van het IBM project en derhalve binnen het NSL.

Conclusie
Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan artikel 5.16 lid 1, onder d van de Wet milieubeheer Uit oogpunt van luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het onderhavige Bestemmingsplan Den Engh.

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
In het plangebied zijn geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend.

Den Engh is in de bodemkwaliteitskaart van 2011 ingedeeld bij voormalig kassengebied, waarbij lichte verontreinigingen aan bestrijdingsmiddelen en metalen aanwezig kunnen zijn (kwaliteit wonen). In het plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd, bijvoorbeeld in 2006 voor transacties. De bodemkwaliteit is hierbij overwegend schoon tot plaatselijk licht verontreinigd. Aan de Enghlaan 19 zijn in puinhoudende lagen plaatselijk sterke gehaltes aan koper en zink aangetroffen. Ter plaatse van de Enghlaan 19 en 21 zijn brandstoftanks aanwezig. Ter plaatse van de Enghlaan 17 was een rundveehouderij gevestigd.

Het slib in de sloten aan de noordkant en westhoek van Den Engh is in 2003 onderzocht. Er zijn met name bestrijdingsmiddelen aangetroffen, zodat het slib bij baggerwerkzaamheden niet verspreid mag worden op de kant, maar moet worden afgevoerd ter verwerking.

Grondwaterwingebied Leidsche Rijn
Het plangebied ligt in de boringsvrije zone van het waterwingebied Leidsche Rijn. Voor de gebruiksbeperkingen die hier gelden kunt u de website van de Provincie Utrecht raadplegen.

Conclusie
De tot nu toe bekende bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Bij sloop- en/of nieuwbouw moet een bodemonderzoek worden verricht.

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Het plangebied betreft de voormalige Ridderhofstadt den Engh, inclusief omliggende agrarische percelen en bebouwing. De bebouwing betreft een boerderij met opstallen aan de Enghlaan 21 en een boerderij met schuren en voormalige stallen aan de Emmerich Kálmanlaan (voormalig Enghlaan 17). De agrarische percelen betreffen overwegend open terrein dat wordt beheerd als grazige vegetatie, na lange tijd verruigd te zijn geweest. Binnen het plangebied ligt ook "het Lint" ; een perceel graslang en jong aanplante bomen.

Het plangebied is een deelgebied van Leidsche Rijn. Het deelbestemmingsplan maakt onder andere de realisatie van woonwerk-eenheden en horeca mogelijk

Het plangebied is op 23 oktober 2012 bezochtDoor Bureau Waardenburg en in zijn geheel doorlopen. Aanvullend op het terreinbezoek heeft beperkt bronnenonderzoek plaats gevonden. In het plangebied is (potentiële) nestgelegeheid aanwezig voor algemene broedvogels. Verstoring van broedvogels bij eventuele ruimtelijke ingrepen moet voorkomen worden. Dit kan door bomen en struiken buiten het broedseizoen te verwijderen en/of bebouwing buiten het broedseizoen te slopen. Het rooien van beplanting en/of het slopen van bebouwing binnen het broedseizoen is mogelijk indien is vastgesteld dat er met deze werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Voor het broedseizoen wordt in het kader van de Flora en faunawet geen standaard periode gehanteerd. Het broedseizoen verschiklt per soort. Globaal moet rekening gehouden (wettelijke zorgplicht) worden met de periode half maart- juli.

Conclusie
De in het bestemmingsplan voorgenomen ontwikkeling zal niet leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen van strikt beschermde soorten. Vanuit de Flora en faunawet lijkt op voorhand geen beperking te zijn voor het bestemmingsplan.

Aanleiding en kader
Voor dit gebied zijn het Bomenbeleidsplan en Groenstructuurplan van de gemeente Utrecht van toepassing.

Bestaande bomen
In het plangebied zijn circa 155 bestaande bomen aanwezig. De meest voorkomende bomen zijn inheemse soorten zoals es, els, peer, wilg, beuk en eik. De kwaliteit van deze bomen is goed. De bomen hebben over het algemeen een goede toekomstverwachting. Een enkele boom heeft een geringe toekomstverwachting. Uit de controle, die regelmatig door de gemeente bij bomen in openbaar gebied wordt gedaan, blijkt of een boom fysiek gevaar oplevert voor de omgeving. Er zal dan een velvergunning moeten worden aangevraagd en een nieuwe boom worden teruggeplant.

Als gevolg van dit bestemmingsplan zullen er in principe geen bomen hoeven te wijken. Indien dit toch noodzakelijk blijkt, zal hiervoor, indien nodig, een velvergunning worden aangevraagd.

Nieuwe bomen
Circa 70 nieuwe bomen zullen in het plangebied een plaats krijgen. De bomen worden zodanig gelokaliseerd dat de bestaande ruimtelijke structuur wordt versterkt. De karakteristieke open ruimten mogen niet worden volgeplant. De nieuwe boomsoorten zullen aansluiten bij de bestaande boomsoorten, zijn inheems en passen bij het karakter van het gebied.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door deze ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd. Deze waterparagraaf is, als watertoets, opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan voor de Ridderhofstad Den Engh in Leidsche Rijn.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoerengescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015 “Water voorop!”, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk RioleringsPlan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.
Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

“Water voorop!” Waterbeheerplan 2010-2015
Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe HDSR zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, 2002)
Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn.

Doelen hierbij zijn:

1. a. het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
2. b. er is sprake van een goede waterkwaliteit;
3. c. de ecohydrologische variatie binnen het plangebied is hersteld;
4. d. de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
5. e. er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het plangebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
6. f. de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:

• Vasthouden, bergen, afvoeren;
• Voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;
• Vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;
• Grondwater als ordenend principe.
  

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen het beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies - wonen/werken, landbouw en natuur - is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in ons werkgebied.


Betrokken partijen
In dit watertoetsproces participeren de volgende partijen:

Aanvrager : Gemeente Utrecht, Stadsontwikkeling – Programma's, Stedenbouw;

Opsteller : Gemeente Utrecht, Stadswerken - IBU Stadsingenieurs, Stedelijk Water;

Toetser : Waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (beheerder oppervlaktewater)
Gemeente Utrecht, Stadswerken – Stedelijk Beheer (beheerder riolering, oppervlaktewater).

Plangebied
Den Engh is een locatie met hoge cultuurhistorische en archeologische waarde. De locatie wordt ook wel de "De Ridderhofstad Den Engh" genoemd omdat hier vroeger een kasteel heeft gestaan. Het eiland is als enige restant in het landschap aanwezig. In de ondergrond bevinden zich nog resten van de oude bebouwing. Het eiland is een archeologisch Rijksmonument.

Waterbeheerders

Figuur 1

De gemeente (of aangrenzende eigenaren) voert het onderhoud uit van alle watergangen. Alleen de Engh Wetering parallel aan de Alexandre Lecocoqsingel wordt beheerd door het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Watersysteem

Oppervlaktewater
Het watersysteem maakt onderdeel uit van het totale watersysteem van de vinexwijk Leidsche Rijn. Den Engh valt onder het deel van het zogenaamde hoge stelsel. Het watersysteem van Leidsche Rijn is onderverdeeld in een hoog en een laag stelsel die met elkaar zijn verbonden. Het Lage stelsel bevat veel open water en heeft daardoor een hoog bergend vermogen. Het lage stelsel wordt gevoed door kwelwater dat vanuit het hoge stelsel infiltreert. Het hoge stelsel wordt gevoed door het lage stelsel door pompen die op twee locaties staan opgesteld. Den Engh is onderdeel van het Leidsche Rijn Park en grenst aan het gebied Terwijde. Door flexibele peilen toe te passen zal zoveel mogelijk water in het gebied gehouden worden en zo weinig mogelijk worden ingelaten. Vanwege de eisen die zijn gesteld vanuit de archeologische en natuurwaarden is het belangrijk dat de bestaande oppervlaktewaterpeilen worden gehandhaafd. Het grondwater mag niet te veel fluctueren en wordt deels door het oppervlaktewaterpeil gereguleerd. Op onderstaande ontwerptekening zijn de peilvakken aangegeven. De geplande nieuw te graven watergangen zijn gerealiseerd.

Figuur 2

Grondwater
De gemiddelde, langjarige karakteristieke grondwaterstanden van het eerste watervoerend pakket (1WVP) zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de Grondwatercontourkaart Utrecht (Wareco, 26-03- 2008). Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden verondersteld: droge periode = NAP -0,80/ -0,90 m,
natte periode = NAP -0.20/-0,30 m en gemiddeld = NAP -0.50/0,70 m.

Onttrekkingen
De provincie Utrecht stelt met het strategisch grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van hoeveelheden). Den Engh bevindt zich niet in een grondwaterwin- of grondwaterbeschermingsgebied. Wel bevindt zich Den Engh in de Boringsvrije zone van het Grondwaterbeschermingsgebied van de waterwinlocatie De Meern.

Figuur 3

Riolering
Het rioolstelsel rondom het plangebied is van het type gescheiden. Hemelwater en huishoudelijk afvalwater dienen gescheiden te worden afgevoerd. Alleen het huishoudelijke afvalwater afkomstig van de aanwezige bebouwing mag naar het gemeentelijke rioolstelsel worden afgevoerd. Hemelwater afkomstig van daken en verhard oppervlak dient ter plaatse verwerkt te worden in de bodem. Het omliggende oppervlaktewater dient zo min mogelijk te worden belast door versnelde hemelwaterafvoer afkomstig van verhard oppervlak. Om verslechtering van de bodem en waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende (bouw)materialen te worden toegepast. Hierbij kan gedacht worden aan zink, lood en koper.

Compensatie
Iedere ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde,
“het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied is een Watervergunning nodig. In de berekening voor de verhardingstoename dienen de bestaande en toekomstige verhardingen te worden geïnventariseerd, zodat een eventuele verhardingstoename kan worden vastgesteld. Bij toename boven de 500 m2 moet compensatie plaatsvinden. 15% van de oppervlaktetoename moet worden gecompenseerd in oppervlaktewater of de daaraan gerelateerde berging (450 m3 per hectare). Voor de voorgenomen plannen van Den Engh kan worden gesteld dat de voorgestelde gebouwen in de plaats komen van de oorspronkelijke gebouwen die de afgelopen jaren zijn gesloopt. Het oppervlak aan herbouw is kleiner dan de hoeveelheid gesloopte bebouwing van de afgelopen jaren. Gesteld kan worden dat er geen extra water gegraven hoeft te worden ter compensatie van toename van verhard oppervlak.

Ecologie
Vanwege de optimale ontwikkeling van natuurlijke oevers mag geen beschoeiing worden aangebracht. Veranderingen in grondwaterstanden mogen niet voorkomen.

Watervergunning
Een watervergunning is vereist voor onder andere het graven van oppervlaktewater, de aanleg van de waterkering, werkzaamheden binnen de beschermingszone, plaatsen van bruggen, steigers en de bemaling van grondwater tijdens de bouwwerkzaamheden.

Op 18 febaruari 2013 heeft HDSR een positief wateradvies afgegeven. Daarbij is tevens verzocht om het uitgewerkte rioleringsplan te zijner tijd ter goedkeuring voor te leggen aan HDSR.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plangebied en conclusie
Het plangebied Den Engh, Terwijde bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van hoge archeologische waarden (rood). Op grond van de verordening is in gebieden met hoge archeologische verwachting een archeologievergunning nodig voor bodemverstoringen van 50 tot 100 m2.

De archeologische waarden in het plangebied worden beschermd door de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de specifieke gebruiksregel in de dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

Afbeelding 4: Uitsnede plangebied archeologische waardenkaart

Aan de rand van dit gebied ligt er een gastransportleiding, waarvoor in het bestemmingsplan een regeling moet worden opgenomen.

Om de beschreven ontwikkeling mogelijk te maken moest de gemeente het perceel Enghlaan 19 aankopen, de opstal slopen en de bestaande bouwclaim van 1000m3 op dit perceel afkopen. Het gebied wordt heringericht conform het inrichtingsplan op hoofdlijnen. De transformatie zorgt voor kosten, waardoor met een gesloten grondexploitatie als uitgangspunt ook opbrengsten op deze locatie moeten worden gegenereerd.

Door middel van de uitgifte van gronden is de economische uitvoerbaarheid gegarandeerd. Er wordt dan ook geen exploitatieplan opgesteld. De gronden rondom de 2 boerderijen zijn inmiddels uitgegeven.

Ook zullen enkele vrije kavels in het gebied Park Noord opbrengsten genereren voor het onderhavige plangebied.

Vanaf 18 mei 2006 tot en met 14 juni 2006 heeft inspraak plaatsgevonden op het Ontwikkelingskader Den Engh. Er zijn twee inspraakreacties binnengekomen die in een tweekolommenstuk van een antwoord zijn voorzien. Het tweekolommenstuk is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan.

De begeleidingscommissie Leidsche Rijn Park, waarin ook de wijkraden zijn vertegenwoordigd, heeft ingestemd met het ontwikkelingskader. In samenspraak met de begeleidingscommissie zijn de beoordelingscriteria opgesteld die zijn gebruikt in de selectieprocedure bij de verkoop van Ridderhofstad Den Engh.

De inspraakreacties en de voorbespreking met belangengroepen gaven geen aanleiding tot wijziging van het Ontwikkelingskader Den Engh.

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de VROM-inspectie behartigt. Daarbij is de brief van de minster van VROM van 26 mei 2009 van belang. Met dit plan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is ingelicht over deze ontwikkeling. In overleg is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden.

Van de wijkraad is een reactie ontvangen. Deze bevatte vooral tal van vragen en is bij brief beantwoord door het college van burgemeester en wethouders. De reactie van de wijkraad heeft geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

Het bestemmingsplan 'Den Engh, Terwijde' kenmerkt zich door het behoud van het historisch park met de toevoeging van diverse functies. Deze diverse functies worden gedetailleerd bestemd, maar dit biedt wel voldoende ruimte om deze functies te realiseren. Daarnaast geeft het rechtszekerheid over de maximaal toelaatbare omvang van de gebouwen en ontwikkelingen. Deels zijn de toegelaten gebouwen omgeven door een bouwvlak en voorzien van een maximale hoogte, en deels is een bebouwingspercentage met een maximale bouwhoogte opgenomen.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid.

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

In dit bestemmingsplan kunnen Burgemeester en wethouders in de bestemming Gemengd 1 nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebowuing ten behoeve van:

• een samenhangend bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid en (fietsparkeren);
• de sociale veiligheid;
• de handhaving van de oorspronkelijke parcellering.
  

En in de bestemming Gemengd 2 aan de afmeting en de plaats van de bebouwing ten behoeve van:

• een samenhangend bebouwingsbeeld;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Samenhangend bebouwingsbeeld
Het is voor de invulling van dit gevoelige gebied van belang dat bebouwing zorgvuldig wordt ingepast.

Verkeersveiligheid
De veilige afwikkeling van het verkeer en het voorzien in voldoende (fiets)parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nader eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen van overzichtelijke verkeerssitiuaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden geraliseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen onveilige situaties of plekken mogen ontstaan maar zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers en bezoekers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Handhaving van de oorspronkelijke parcellering
Het kan ter bescherming van de waardevolle oorspronkelijke parcellering noodzakelijk zijn om nadere eisen aan de nieuwbouw te stellen.

Gebruiksmogelijkheden naastgelegen gronden en/of bouwwerken
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen gronden en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met enkele aanpassingen te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van bebouwing.

Artikel 1 Begrippen

De in de regels gebezigde begrippen worden hierin omschreven ter voorkoming van misverstanden of verschil in interpretatie.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel bevat een beschrijving van de wijze waarop het meten dient plaats te vinden.

Artikel 3 Gemengd - 1

In deze bestemming zijn toegestaan wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast, maatschappelijke voorzieningen, waaronder de woonwerkwerkgemeenschap, additionele horeca, kleinschalige kantoren, educatieve voorzieningen zoals een bezoekerscentrum al dan niet met tentoonstellingsruimte en ateliers.

Op de verbeelding zijn de verschillende bouwvlakken aangegeven en de maximale bouwhoogte.

Artikel 4 Gemengd - 2

In de bestemming gemengd 2 zijn toegestaan: maatschappelijke voorzieningen,één dienstwoning, horeca in categorie B en categorie D1 en D2 van de Lijst van Horeca-activiteiten, voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning, dienstverlening, ateliers en leisure. De functies dienstverlening, ateliers en leisure zijn gebonden aan een maximum bruto vloeroppervlakte van 300 m2 per functie danwel voor deze 3 functies gezamenlijk. Dit maximum is opgenomen om te voorkomen dat er een te weinig gevarieerde invulling ontstaat waar geen meerwaarde voor de directe omgeving uit voortvloeit.

Bij deze bestemming is op de verbeelding één bouwvlak opgenomen waarvan maximaal 40% bebouwd mag worden ten behoeve van de genoemde functies.

Artikel 5 Groen

Deze bestemming ten behoeve van het grotendeels groene plangebied kent voor het archeologisch waardevolle gebied dat is omgeven door water een specifieke aanduiding en ter bescherming daarvan een aanlegvergunningenstelsel. Handelen in strijd daarmee is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten.

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Het handelen in strijd met aanlegregels valt niet onder het algemene gebruiksverbod. Overtreding hiervan dient nog steeds in het bestemmingsplan zelf als strafbaar feit te worden aangemerkt.

Ook bevat deze bestemming een aanduiding voor een drietal zones waar de aanleg van parkeerplaatsen is toegestaan.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

De ontsluitingswegen van het gebied hebben een brede bestemming verkeer- en verblijfsgebied gekregen.

Artikel 7 Water

In deze bestemming zijn bruggen uitsluitend toegestaan ter plaatse van de nadere aanduiding daartoe op deverbeelding.

Artikel 8 Leiding - Gas

Deze bestemming kent ter bescherming van het leidingbelang een aanlegvergunningenstelsel. Handelen in strijd daarmee is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten.

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Het handelen in strijd met aanlegregels valt niet onder het algemene gebruiksverbod. Overtreding hiervan dient nog steeds in het bestemmingsplan zelf als strafbaar feit te worden aangemerkt.

Artikel 9 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd, terwijl overtreding van het bestemmingsplan een strafbaar feit is. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 10 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 11 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Deze hoeven daarom niet in het bestemmingsplan te worden opgenomen.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt geregeld dat de bestemmingsgrenzen kunnen worden gewijzigd, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 15 Algemene regel omtrent (fiets)parkeren

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijke beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die een zelfde voorwaarde aan het gebruik stelt.

Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als “voldoende” moet worden beschouwd.

In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop-nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid.
Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 16 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 17 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging':

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.