werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPHEUKELOMLOB-0601

met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

besluit van het bevoegd gezag waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen, thematische markten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

de zone, zoals bedoeld in Hoofdstuk V van de Wet geluidhinder.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten (LvH) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Heukelomlob, Zuilen van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines. Hieronder vallen ook erotische massagesalons en prostitutiehotels.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca in maximaal categorie D van de Lijst van horeca-activiteiten, alleen op de begane grond;
2. b. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel bed & breakfast;
3. c. zaalverhuur is uitsluitend toegestaan op de begane grond ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'feestzaal', waarbij geldt dat verhuur van zaalruimte voor zakelijke bijeenkomsten alsmede vergaderingen, productpresentaties, modeshows, diners, recepties en andere kleinschalige particuliere bijeenkomsten anders dan in besloten kring niet is toegestaan;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 13 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3.1onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets-en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. evenementen;
7. g. recreatief medegebruik;
8. h. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken (duikers, bruggen en faunapassages) en kunstobjecten;
9. i. balkons ten behoeve van de aangrenzende woonfunctie.

1. a. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn;
2. b. de maximale hoogte zoals gesteld onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - balkon' mag de bouw- en/of bestemmingsgrens ten behoeve van de aangrenzende bestemming worden overschreden voor de bouw van balkons mits de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 3,5 meter bedraagt.

De voor Groen-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin in de vorm van siertuin en moestuin alsmede voor het behoud van de cultuurhistorische waarden;
2. b. de bij deze bestemming behorende en daaraan ondergeschikte ruimte ten behoeve van het beheer en de publieke openstelling van de tuin in de vorm van een clubhuis/vergader-/ontvangst- en/of bergruimte;
3. c. de aan lid a en b ondergeschikte detailhandel en additionele horeca;
4. d. ter plaatse van de nadere aanduiding "specifieke bouwaanduiding - 1" is tevens wonen toegestaan al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel bed & breakfast;
5. e. evenementen;
6. f. water, waterbeheer en waterberging;

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 13 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de positie van de in artikel 5.2.1 onder c genoemde bijgebouwen. Het stellen van deze nadere eisen wordt getoest aan de oorspronkelijke aanleg en cultuurhistorische karakteristieken van de tuin.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.4.1onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' is op de verdiepingen wonen toegestaan, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf en bed & breakfast;
3. c. entree(s) en bergingen ten behoeve van de onder b genoemde woningen;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 13 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 6.2.1 en toestaan dat een gebouw (gedeeltelijk) buiten een bouwvlak wordt gebouwd, mits:

1. a. de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen buiten het bouwvlak niet meer dan 20 m2 bedraagt;
2. b. de hoogte van de gebouwen buiten het bouwvlak niet meer dan 3 m bedraagt;
3. c. geen onevenredige aantasting plaats vindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de milieusituatie;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.4.1onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. water en kruisingen met water;
5. e. waterbeheer en waterberging;
6. f. hoogwaardig openbaar vervoerbanen;
7. g. geluidswerende voorzieningen;
8. h. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, reclame-uitingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. en bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidswerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.
4. d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.
5. e. in afwijking van het bepaalde onder c mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 onder a en lid 8.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kunstwerken en kademuren;

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd waarvan de hoogte niet meer dan 1 meter mag bedragen.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven dan wel een bed & breakfast;
2. b. ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'gemengd' zijn op de begane grond uitsluitend toegestaan bedrijven in maximaal categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, atelier, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, sport, horeca in maximaal categorie C van de lijst van Horeca-activiteiten, met dien verstande dat ook toegangsportalen/entrees en bergingen voor de bovengelegen woningen tot een totale maximale oppervlakte van 30% van het oppervlak van de aanduiding zijn toegelaten;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden ter plaatse van de specifieke functieaanduiding 'gemengd' te wijzigen in die zin dat de functieaanduiding "gemengd" (gedeeltelijk) vervalt, zodat een woonfunctie op de begane grond mogelijk wordt.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 13 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.4.1onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologsiche Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen, mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 12.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen,met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Een omgevingsvergunning bouwen als bedoeld in de Woningwet, voor het bouwen van een geluidsgevoelige bestemming, wordt slechts verleend indien vaststaat dat op de gevel(s) van dit gebouw de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde) ingevolge het besluit Hogere waarde, met inachtneming van de in dit besluit Hogere waarde gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
5. e. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 55 meter;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen en andere ondergeschikte bouwdelen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanHeukelomlob, Zuilen.

De Van Heukelomlob is een gebied, dat in aanmerking komt voor herstructurering en daarmee onderdeel uitmaakt van het Wijkontwikkelingsplan Zuilen II (WOPII). Het gebied is een zogenaamde groene lob in de wijk Zuilen. In het gebied komen door de sloop van twee scholen en een sporthal drie potentiële nieuwbouwlocaties vrij. Op deze vrijkomende locaties maakt de gemeente het mogelijk om woningen met gemengde voorzieningen te ontwikkelen.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk te maken. Op alle drie locaties worden woningen gerealiseerd en op twee locaties komen ook niet-woonfuncties. Naast deze ontwikkelingen wordt de openbare ruimte in de Van Heukelomlob vernieuwd en meegenomen in dit bestemmingsplan. Ook de historische Springertuin wordt gerenoveerd en in dit plan opgenomen.

Dit bestemmingsplan biedt de juridische basis voor de gewenste ontwikkeling. De regels en de verbeelding vormen het bestemmingsplan en zijn juridisch bindend. Uit oogpunt van rechtszekerheid is de toelichting van belang. Daarin staan de beweegredenen en onderbouwing die tot de gekozen bestemmingen hebben geleid. In de toelichting zijn tevens de relevante resultaten van de (milieu)onderzoeken opgenomen.

In het bestemmingsplan zijn de meest recente wets- en beleidswijzingen verwerkt, die zich sinds het geldend bestemmingsplan hebben voorgedaan. Dit bestemmingsplan voldoet aan de eisen van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), zoals deze geldt vanaf 1 juli 2008 en aan de digitaliseringseisen zoals die gelden vanaf 1 januari 2010. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bovendien is gebruik gemaakt van de Utrechtse Leest, de standaard voor het opstellen van bestemmingsplannen in Utrecht, die mede zijn basis vindt in de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) uit 2008.

Het plangebied omvat een gebied in de wijk Zuilen tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de rivier De Vecht. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de Heukelomlaan en de Boelesteinlaan in het zuiden en de WJ Bosschenbroekstraat in het noorden. De plangrenzen sluiten aan op bestemmingen van het huidige bestemmingsplan, kadastrale grenzen en de voorgestelde herstructureringen.

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Op grond van het bestemmingsplan 'Zuilen' gelden diverse bestemmingen voor de Van Heukelomlob: 'Woongebied', 'Groenvoorzieningen, ecologische verbindingszone', 'Recreatieve doeleinden, sport', 'Maatschappelijke doeleinden, onderwijsvoorzieningen'. Bovendien liggen in het gebied drie ontwikkellingslocaties (d1, d2 en d3) en zijn specifiek voor huize Daelwijck twee functieaanduidingen 'horeca' en 'maatschappelijk' opgenomen. De drie ontwikkelingslocaties zouden volgens het oorspronkelijke bestemmingsplan en het Wijkontwikkelingsplan Zuilen I ontwikkeld mogen worden ten behoeve van woningbouw. Deze ontwikkelingen zijn inmiddels achterhaald en daarmee komen de ontwikkelingslocaties te vervallen:

• locatie d1, omdat de sporthal wordt ingevuld met woningbouw;
• locatie d2 is al vervallen in verband met de bouw van een moskee;
• ten slotte vervalt ontwikkellocatie d3 met betrekking tot het deel dat ontwikkeld wordt volgens dit bestemmingsplan. Het resterende deel blijft vooralsnog als ontwikkellocatie bestemd.

Afbeelding uit het geldende bestemmingsplan Zuilen

De eerste herziening uit 2008 van het bestemmingsplan 'Zuilen' betreft een aantal ondergeschikte maar noodzakelijke wijzigingen in de voorschriften naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank én de reparatie van een paar omissies die in de loop der jaren zijn geconstateerd. Dit betreft onder meer het bebouwingspercentage voor meergezinshuizen en niet-woongebouwen, de regeling voor belhuizen en de strafbepaling.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. Hoofdstuk 7 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Wabo
Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking (Wabo) getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing etc.

Hieronder geven we de meest voorkomende termen weer:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen "omgevingsvergunning bouwen".
• De term sloopvergunning wordt "omgevingsvergunning voor de activiteit slopen" ;hierna te noemen "omgevingsvergunning slopen".
• De term aanlegvergunning wordt "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden"; hierna te noemen "omgevingsvergunning aanleggen".
• De term "ontheffing" of "het verlenen van een ontheffing" wordt "afwijking" of "afwijken bij omgevingsvergunning".
  

Nota Ruimte
De Nota Ruimte heeft het adagium: decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is, met als twee kernbegrippen bundeling en verdichting. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water.

Bundeling
Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.

Verdichting
De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Groen
Voor groen signaleert de Nota Ruimte dat de ontwikkeling van recreatievoorzieningen de afgelopen decennia is achtergebleven bij de verstedelijking. Bovendien voldoet het huidige groen vaak niet aan de huidige kwaliteitseisen en is in veel gevallen versnipperd en matig toegankelijk. Van provincies en gemeenten wordt verwacht dat zij deze balans tussen bebouwing en groen/blauw meenemen in hun ruimtelijke plannen. Het gaat daarbij ook om verbetering van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de groene ruimte, zowel door belemmeringen weg te nemen als door het wandel, fiets- en waterrecreatienetwerk te vergroten.

Structuurvisie Randstad 2040
De structuurvisie fungeert (met de nota Ruimte) als ruimtelijke basis voor verschillende sectorale en gebiedsgerichte uitwerkingen met als ambitie de Randstad een duurzame concurrerende Europese topregio te maken. Het kabinet maakt ruimtelijke keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes:
Principe 1: leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Principe 2: kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking tussen groen, blauw en rood
Principe 3: wat internationaal sterk is, sterker maken
Principe 4: krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid.

Voor dit plangebied geldt met name Principe 4: "revival' van de stad: dit omvat het verstedelijkingsbeleid. Het kabinet kiest bovenal voor een kwaliteitsstrategie. Daarbij hoort een verdichtingstrategie voor wonen, werken en voorzieningen.

Nota Mensen, Wensen, Wonen
Het kabinet heeft zijn visie op het wonen in de nota 'Mensen, wensen, wonen' (2000) neergelegd. De nota stelt de burger centraal in het woonbeleid. Drie principes staan daarbij centraal:

• A. vergroten van de keuzevrijheid van de burger;
• B. aandacht voor maatschappelijke waarden. Aan de keuzevrijheid van de burger zullen, om collectieve waarden te beschermen, altijd grenzen moeten worden gesteld;
• C. een betrokken overheid en een beheerste marktwerking. Overheid en marktpartijen trekken samen op bij de uitvoering van het woonbeleid. Om ook de zwakke groepen op de woningmarkt te beschermen, zal de werking van de markt moeten worden beheerst en zo nodig bijgestuurd.

Het woonbeleid voor de periode 2000-2010 richt zich op vijf kernopgaven:

1. 1. vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving;
2. 2. kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities;
3. 3. bevorderen van wonen en zorg op maat;
4. 4. verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit;
5. 5. tegemoet komen aan de groene woonwensen.
   

VROM heeft afspraken gemaakt met twintig stedelijke regio's over hoeveel woningen zij moeten bouwen tussen 2005 en 2010. In het Convenant Woningbouwafspraken bestuur regio Utrecht zijn afspraken voor de gemeente Utrecht opgenomen.

Structuurvisie provincie Utrecht
Het Streekplan Utrecht (2004) is van rechtswege beleidsneutraal omgezet in de provinciale Structuurvisie.
Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren.
Op de streekplankaart is het plangebied aangeduid als stedelijk gebied. Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Beleid is hier gericht op beheerste groei. Vanuit deze optiek is het gewenst nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Daarnaast is de provinciale ambitie gericht op stedelijke vernieuwing en kwaliteitsvergroting in het bestaand stedelijk gebied. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk te worden vermeden. Het streekplan geeft daarnaast met name richting aan de nadere invulling van het gebied buiten de rode contouren, het landelijk gebied.

De provincie werkt aan de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De Vecht, grenzend aan dit bestemmingsplan, maakt deel uit van een provinciale ecologische verbindingszone. Hieronder is deze zone op kaart weergegeven.

Kaart EHS

Regionaal Structuurplan (2005)
Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.
Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling.
In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015. Heukolomlob is op de RSP-aart aangegeven als groen-stedelijk suburbaan milieu, waarin functiemenging mogelijk is en de woonfunctie een dominante rol speelt.

Regionale woonvisie 2030
De Regionale Woonvisie 2030 richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan. Dit gebeurt in het kader van het Regionale Structuurplan 2005-2015 en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030.

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (2009)
De stad heeft in Noordvleugel-verband samen met Amersfoort en Hilversum en de regio (BRU- Eem en Gooi-Gemeenten) een ontwikkelingsvisie opgesteld. De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijk-economisch ontwikkeling.
Het woningbouwprogramma de Noorvleugelregio voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties.

Waterstructuurvisie en waterbeheerplan (2010-2015)
Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit , het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor zowel bestaand als nieuwbouwgebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets (zie hoofdstuk 5).

Structuurvisie 2015-2030 (2004)
In de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 wordt de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven, aan de hand van drie perspectieven: De Markt, het Podium en de Binnentuin.

Op dit plangebied is het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin' van toepassing. De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De doelstellingen voor de binnentuin zijn:

1. 1. het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
2. 2. het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
3. 3. het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

Dit betekent dat de planontwikkeling bijdraagt aan de identiteit van de buurt en wijk. De functie 'wonen' is dominant. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. De wijk is de maat, er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk.

Hoogbouwvisie (2005)
In de Hoogbouwvisie wordt een toetsingskader gegeven voor hoogbouwplannen. In de woongebieden, zoals de Heukelomlob, kan af en toe een hoger gebouw worden toegestaan. Maar alleen als het aan de volgende eisen voldoet:

• het geeft een speciaal accent wat op die plaats goed past;
• het gebouw is in principe niet hoger dan twee keer de gemiddelde hoogte in die wijk
• het gebouw is goed bereikbaar.

In de wijk Zuilen is veel laagbouw aanwezig, maar ook middelhoogbouw van vijf lagen of vier lagen met een kap. Deze middelhoogbouw staat bijvoorbeeld aan de Vecht en de Van Heukelomlaan. In de planbeschrijving wordt toegelicht hoe hier voor de nieuwe ontwikkelingen mee om wordt gegaan.

Welstand en monumenten"De schoonheid van Utrecht" (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken (omgevingsvergunning voor bouwen) en toetsing op basis van de loketcriteria. In de nota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur.

Voor omgevingsvergunningplichtige voor bouwen van bouwwerken geldt het volgende:

• I. op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• II. ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• III. algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.

Het plangebied is getypeerd als groengebied met vrije verkaveling (sporthal en school) en een gridverkaveling langs de Amsterdamsestraatweg. De Van Heukelomlob is aangemerkt als 'respect'-gebied. Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

1. a. samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
2. b. respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
3. c. nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

In het aan de lob grenzende gebied is extra kwaliteit wenselijk in de vormgeving van bebouwing (het zogenaamde 'stimulans'-gebied).

Woonvisie'Wonen in een sterke stad' (2009-2019)
De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen druk op de woningmarkt en bevorderen van doorstroming. Het toevoegen van woningbouwprogramma in dit plangebied zoals in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen de woonvisie, mede omdat de diversiteit in woningaanbod de doorstroming bevorderd.

Nota parkeernormen Utrecht inclusief partiële herijking (2003 en 2008)
In de Parkeernota, getiteld 'Parkeren, een kwestie van kiezen' worden de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd. De parkeernormen gelden als voorwaarde voor het verstrekken van een omgevingsvergunning bouwen en geven aan hoeveel parkeerplaatsen gebouwd moeten worden als een gebouw wordt gebouwd, uitgebreid of verbouwd voor een andere functie.
Het uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en functie, het parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden, bij voorkeur ondergronds. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In de planbeschrijving wordt aangegeven hoe is omgegaan met deze uitgangspunten.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil o.a. het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

Het Groenstructuurplan beschrijft de stedelijke groenstructuur, de belangrijke groene 'hotspots' en de gewenste verbindingen. Deze verbindingen zijn soms aanwezig en moeten soms nog worden gerealiseerd. Benoeming van een gebied als element in de stedelijke groenstructuur heeft de volgende consequenties:

• A. op stedelijk niveau is het groen een gelijkwaardig belang naast andere stedelijke belangen;
• B. bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd. De menging van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van groen wordt behouden of verbeterd;
• C. eventuele aantasting van bestaand stedelijk groen wordt elders in de groenstructuur gecompenseerd.

De Heukelomlob is één van de groenen lobben is die vanaf de Vecht de wijk Zuilen inprikken. De Springertuin, is daarbij opgenomen in de stedelijke groenstructuur.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren.
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen. In dit plangebied zijn 3 belangrijke boomstructuren: de Burgemeester Norbruislaan is in het bomenbeleid aangemerkt als 'stadslaan' (belangrijk voor bomen), de Vecht als watergebonden boomstructuur en de verbinding tussen Vecht en Amsterdamsestraatweg, als ecologische verbinding. Bij de uitvoeringsaspecten is aangegeven hoe met deze boomstructuren is omgegaan.

Waterplan gemeente Utrecht (2005)
Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets welke voor dit plan is terug te vinden bij de uitvoeringsaspecten.

Economisch beleid
Op 18 februari 1999 heeft de gemeenteraad het rapport "Gemengde stad, sterke stad" vastgesteld. Uit het oogpunt van onder andere leefbaarheid en versterking van de stads- en wijkeconomie, is de laatste jaren het besef gegroeid dat een menging van functies wonen, werken en voorzieningen in woongebieden bevorderd zou moeten worden. De aandacht voor functiemenging wordt onderstreept in verschillende gemeentelijke beleidsstukken, het meeste recent is de beleidsnotitie van de afdeling EZ over functiemenging (najaar 2010). In principe wordt functiemenging nagestreefd voor de hele stad. In het bouwplan zitten enkele ruimtes op de begane grondlaag die uitermate geschikt zijn voor het huisvesten van kleinschalige economische functies, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke.

Nota externe veiligheid
Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd. Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.

Conclusie voor bestemmingsplan
De beleidskeuzes ten aanzien van zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico hebben geen consequenties voor het plangebied; het plan gaat uitsluitend over bestaande situaties.

Wijkontwikkelingsplan II (2003)
Het WOP II is een actualisatie van WOP I uit 1995. Het WOP I was gemaakt om de achteruitgang van de wijk Zuilen te stoppen. Daarvoor zijn vooral fysieke ingrepen gedaan als woningbouw, bouw van het winkelcentrum Rokade en verbeteringen van de openbare ruimte. WOP II is meer gericht op sociale en economische ingrepen, maar maakt ook nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Uitgangspunten zijn onder meer:

• zo mogelijk bouwen binnen bestaande rooilijnen langs het park en de plantsoenen;
• visuele openheid creëren vanuit de buurten naar het park;
• langs de randen bouwen in meer lagen (4-6);
• wonen met uitstraling naar water en groen met aantrekkelijke plint;
• autoverkeer weren uit het park en de plantsoenen;
• goede en veilige bereikbaarheid voor langzaam verkeer aanleggen vanuit de buurten naar het park;

De groene lobben in Zuilen, waaronder de Van Heukelomlob, worden gezien als bepalend voor het groene karakter van de wijk. De relatie van de lobben met de Vecht is van bijzonder belang en moet over de hele lengte van de lobben voelbaar zijn. Zichtlijnen en de verdere inrichting van het plantsoen moeten hiervoor worden ingezet.

In het WOP II wordt vermeld dat het trap- en tennisveld bij de te slopen sporthal voorzien in een grote behoefte en daarom behouden moeten blijven. Aan de Burgemeester Norbuislaan ligt een manifestatieterrein dat ook gehandhaafd wordt. Ten slotte moet het doorzicht naar het Amsterdam-Rijnkanaal verbeterd worden.

Nota van uitgangspunten Zuilen fase 1 (2007)
De gemeente beschrijft in deze nota haar visie op de wijk Zuilen. In samenwerking met de WOP-partners is de opgave verkend. In de nota is aangegeven binnen welke randvoorwaarden en uitgangspunten (kaders) de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan ontwikkelingen in de Van Heukelomlob. Het was de bedoeling een nota fase 2 te maken met daarin de uitvoeringsaspecten of nadere uitwerking van de deelprojecten. In plaats daarvan worden aparte SPvE's opgesteld, waaronder die voor de Van Heukelomlob.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Van Heukelomlob (2010)
In dit SPvE zijn de randvoorwaarden opgenomen voor de ontwikkeling van alle deelprojecten in de Van Heukelomlob. De Van Heukelomlob is een ruimtelijke eenheid met openheid naar de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal. Deze eenheid komt tot uiting in de bebouwing. Aan beide uiteinden komt een bijzonder volume dat afwijkend is van de omgeving met een hoogteaccent. Dit zijn de Lieven de Key-locatie met woningbouw en maatschappelijke functies in de plint en de Vechtlocatie met woningbouw en ruimte voor commerciële functies. Daartussen wordt een bouwblok gerealiseerd dat juist aansluit bij de omgeving (de Parklocatie met woningbouw). De Springertuin blijft een sier- en moestuin.

Omstreeks het jaar 1100 ontstond in Zuilen de eerste bebouwing door de bouw van een kasteel. Rondom dit kasteel werden de eeuwen daarna nieuwe gebouwen neergezet. Vervolgens kwamen in de 17e tot en met de 19e eeuw enkele buitenhuizen (kasteel Nijenrode en slot Zuilen) langs de Vecht tot stand. In de loop van de 19e eeuw vestigden zich ook industrieën in het gebied, waardoor huizen voor arbeiders in de directe omgeving werden gebouwd. Later ontstonden hier arbeidsbuurten. Deze zijn gebouwd volgens het stedenbouwkundig plan van Berlage uit 1924. Bij het oorspronkelijk ontwerp is uitgegaan van de stad als organisch geheel: een wijkverdeling in buurten in de vorm van ster rond centrale pleinen. Deze centrale pleinen dienden als centrumgebied en ontmoetingsplaatsen. Om financiële redenen is een schakeling van openbare gebouwen, singels en bomenrijen echter niet gerealiseerd. Wel is de hoofdstructuur van wegen aangelegd met de Prins Bernhardlaan en de Burgemeester van Tuyllakade als meest herkenbare punten. Met de realisatie van de buurt vond een goede aansluiting plaats tussen (Oud-)Zuilen en Utrecht.

Zuilen was tot 1954 een aparte gemeente. Na annexatie door Utrecht is het noordoostelijke deel van de toen ontstane wijk Zuilen bebouwd met woningen. Bij deze ontwikkelingen heerste de wijkgedachte: de stad indelen in zelfstandige, zelfvoorzienende wijken. Om financiële redenen en gewijzigde opvattingen is de samenhang in de wijk in de loop van de tijd verloren gegaan. Nu is de wijk vooral een soort dambord met zeer verschillende buurtjes met allemaal een eigen karakter. De centrale as (van Berlage) geeft enige binding, maar van de oorspronkelijke bestemming als centrale ontmoetingsplaats is in wezen niets terechtgekomen. In die tijd werden wonen, werken en andere functies gescheiden. Zo ontstond de aangrenzende bedrijvenlocatie Lage Weide. Dit heeft ook geleid tot zwaardere verkeersinfrastructuur in dit deel van Utrecht (zoals de snelweg A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal).

Het voormalige gemeentehuis van Zuilen ligt in het plangebied. Dit gebouw stamt uit 1870 en is het symbool van het 'oude' Zuilen. Het is oorspronkelijk gebouwd als woning, maar werd in 1929 in gebruik genomen als gemeentehuis. Het gebouw is een gemeentelijk monument (zie hieronder het rozegekleurde gebouw aan het water, links op de figuur). Bij dit gebouw hoort de Springertuin, ontworpen in 1911 door L.A. Springer.

Ontwerp Springertuin

De Springertuin is een zogenaamde 'kleine tuin' in vergelijking met de grote parken als het Zocherplantsoen. Kleine tuinen zijn bijna allemaal verdwenen en dat is een gemis want die tuinen vormen een heel belangrijk onderdeel van het totale beeld van de Nederlandse tuinarchitectuur van de afgelopen twee eeuwen. In kleine tuinen valt namelijk goed te zien hoe tuinarchitecten dachten in het groot. De tuin van Daelwijck is hier een goed voorbeeld van. De tuin is opgedeeld in twee delen: een siertuin (bovenste helft) en een moestuin (rechtsonder). Bovendien is de tuin interessant, omdat in de wijk Zuilen, een relatief jonge wijk, weinig erfgoed is. De wijk krijgt daardoor een nieuwe kwaliteit met deze historische plaats.

Een ander belangrijk element is de Daelsedijk. Deze weg verbond Utrecht met het noorden van het land. De functie van de dijk als belangrijkste verbindingsweg is begin 19e eeuw vervangen door de Amsterdamsestraatweg. De Daelsedijk is wel aangemerkt als gebied met een hoge archeologische verwachting. Nu nog is de oude verkavelingsrichting - haaks op de oude Daalsedijk- herkenbaar in het huidige stratenpatroon. Op de plek van de vroegere Daelsedijk ligt nu deels de Burgemeester Norbruislaan. Aangezien deze weg het plangebied doorsnijdt, ligt het plangebied deels in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde.

In de nabijheid van het plangebied ligt Slot Zuilen. De aanwezigheid van de Vecht vormde de aanleiding voor het ontstaan van de eerste bebouwing. Als eerste werd in 1100 het slot gebouwd. Het gebied rondom dit slot is in 1966 aangemerkt als 'beschermd dorpsgezicht'.

De structuur van Zuilen wordt bepaald door drie lange lijnen: de Vecht, de Amsterdamsestraatweg en de As van Berlage. De Vecht begint bij de Oudegracht in de Utrechtse Binnenstad en mondt uit in het IJmeer bij Muiden. In Zuilen ligt de bebouwing op afstand van het water: de Vecht lijkt hier op een singel in een park met groen. Het groen langs de Vecht loopt via de groene lobben de wijk in. De Amsterdamsestraatweg is de andere belangrijke structuur. Vanuit Maarssen loopt deze eerst helemaal langs het kanaal om vervolgens onderdeel te worden van de stad Utrecht. De As van Berlage is erg bepalend geweest voor de opbouw van de wijk Zuilen (zie paragraaf 3.1.1).

In Zuilen is in vergelijking met andere wijken in Utrecht weinig openbare ruimte aanwezig (met uitzondering van de groene lobben). Vooral langs wegen en structuurlijnen functioneren groenstroken als herkenningspunt. Voorbeelden hiervan zijn de centrale as, het Amsterdam-Rijnkanaal, het Julianapark en de Vechtoever.

Structurenkaart

Haaks op de drie grote structuurlijnen prikken groene lobben vanaf de Vecht de wijk in. Deze lobben zijn van groot belang voor de ruimtelijke geleding van de wijk. De Van Heukelomlob is één van de drie groene lobben in de wijk, maar de enige lob die loopt vanaf de Vecht tot aan het Amsterdam-Rijnkanaal.

Huidige situatie

De bebouwing aan de lob is zeer gevarieerd. In het zuiden aan de Amsterdamsestraatweg is lintbebouwing aanwezig met woningen en bedrijven. De groene lob is hier smaller door de aanwezigheid van een garagebedrijf. Hier staat ook de dependance van het Deltacollege die gesloopt wordt. Dit gebouw is nu tijdelijk in gebruik als atelierruimte voor kunstenaars en een buurthuis. In het verlengde van de Berlagestraat is kortgeleden een moskee gebouwd.

Centraal in de lob staat het hoofdschoolgebouw van het Deltacollege, dat ook wordt gesloopt. Het is niet meer in gebruik. Achter dit gebouw zijn circa 60 jaar geleden eengezinswoningen gerealiseerd. Daarnaast is laagbouw aanwezig waarvan de achtertuinen aan de groene lob grenzen. Aan de overkant staan portiekflats. In de lob ligt een speelveld.

Langs de Vecht vormt het voormalige gemeentehuis van Zuilen (Huize Daelwijck) een opvallend markeerpunt. Dit gebouw is in gebruik als een restaurant met op de verdieping woningen. Ten oosten hiervan ligt een trapveldje, de sporthal, een tennisbaan en daarachter een woonbuurt met portiekflats. De sporthal wordt gesloopt en krijgt elders in Zuilen een nieuwe plek.

De rest van het plangebied bestaat uit openbare ruimte in de vorm van groen met boombeplanting. Het openbaar gebied wordt door de Lieven de Keylaan en de Burgemeester Norbruislaan in drieën gedeeld. Aan de Vecht ligt nog de Springertuin, een historische sier- en moestuin, behorend bij Huize Daelwijck.

De ontwikkeling van de Van Heukelomlob is onderdeel van het Wijkontwikkelingsplan Zuilen II, waarin de gemeente streeft naar herstructurering van de wijk. In het plangebied zijn drie locaties vrijgekomen, namelijk daar waar een sporthal, schoolgebouw en dependance van de school hebben gestaan. Op deze percelen worden woningen, maatschappelijke en commerciële functies gerealiseerd. Gelijktijdig wordt de openbare ruimte opgeknapt. De Springertuin van huize Daelwijck is inmiddels gerenoveerd.

De Van Heukelomlob is een ruimtelijke eenheid met openheid naar beide uiteinden aan de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal. Deze eenheid komt ook tot uitdrukking in de bebouwing. Op beide uiteinden van de lob, de zogenaamde Vecht- en Lieven de Key-locatie, zijn bijzondere volumes voorzien, die losstaan van de bestaande bebouwing. Deze volumes hebben een hoogteaccent en een gebogen vorm. Daartussenin komt in het park een derde volume, genaamd de Parklocatie, die aansluit bij de bestaande bouwblokken. Het totale project betreft het volgende:

1. 1. woningbouw met commerciële functies in de plint op de Vechtlocatie (locatie voormalige sporthal Zuilen): hier worden ongeveer 90 koopwoningen gerealiseerd in de vorm van appartementen en/of eengezinshuizen. Aan de zijde van de Burgemeester Norbruislaan is ruimte voor commerciële functies in de plint zoals bedrijven, ambachtelijke beroepen, dienstverlening, horeca en maatschappelijke voorzieningen;
2. 2. woningbouw op de Parklocatie (voormalige locatie van het Deltacollege): realiseren van circa 52 eengezinswoningen in het (middel)dure koopsegment;
3. 3. woningbouw met maatschappelijke functies op de Lieven de Key-locatie (voormalige dependance van het Deltacollege): op deze plek worden circa 30 levensloopgeschikte huurappartementen gebouwd. Daarnaast is ruimte voor zorgunits, maatschappelijke functies en in de plint een buurtfunctie;
4. 4. vernieuwing van de openbare ruimte;
5. 5. renovatie van de Springertuin.
   

Onderbouwing woningprogramma
De woningbehoefte in de stad Utrecht is al vele jaren veel hoger dan het aanbod. De algemene speerpunten van het woonbeleid zijn vermeld in hoofdstuk 2.3.

In de Van Heukelomlob worden woningen toegevoegd. Er is geen sprake van sloop van woningen en bewoners die herhuisvest moeten worden. De woningvoorraad in Zuilen Noord/oost bestaat uit ruim 5000 woningen. Meer dan de helft van de woningen bestaat uit sociale huur; ongeveer 10% uit particuliere huur en 40% uit goedkope en middeldure koopwoningen. Het straatbeeld is een mengeling van grondgebonden woningen en flats. Het merendeel van de woningen is gebouwd in de periode vlak na de tweede wereldoorlog. De nieuwbouw moet Zuilenaren verleiden in hun wijk te blijven en het mogelijk maken wooncarrière te maken. Via toevoegingen is het ook mogelijk nieuwe kansrijke groepen het gebied in te trekken. Concreet gaat het om:

• realiseren van grotere variatie in woonmilieus voor lagere- en middeninkomensgroepen;
• toevoegen van woningen in hogere marktsegmenten.

Om bewoners van buiten Zuilen te trekken wordt er meer variatie in woonmilieus gerealiseerd en woningen toegevoegd uit het hogere koopsegment. Ook is er in Zuilen een tekort aan voorzieningen en woningen voor ouderen. De Lieven de Key-locatie voorziet in deze behoefte door levensloopbestendige huurwoningen te realiseren met zorgunits.

Algemeen
Vanaf de Vecht lopen drie groene lobben Zuilen in. Deze zijn in het Wijkontwikkellingsplan II benoemd en aangemerkt als locaties om te markeren met een hoogte-accent. De Heukelomlob is de meest noordelijke van de drie en grenst niet alleen aan de Vecht, maar ook aan het Amsterdam Rijnkanaal. Daarom is ook aan de kanaalzijde van de lob een accent aangegeven. De twee accenten gaan een relatie met elkaar aan, waardoor ze de eenheid van de lob benadrukken.

Door de drie woningbouwlocaties in samenhang te bezien geven ze een kwalitatieve impuls aan de hele Van Heukelomlob. Het gaat dan specifiek om de randen, waar de vorming van een duidelijke wand gewenst is, maar ook om de visuele relatie tussen de twee hoogteaccenten en de eenheid in de uitstraling van de bebouwing. De drie bouwlocaties grenzen enerzijds aan het plantsoen en anderzijds liggen ze in de bestaande woonbuurten van Zuilen. Hoewel vooral de bouwblokken aan de uiteinden van de lob in hun geheel een bijzondere positie innemen, zijn de belangrijke structuren van Zuilen meegenomen bij het bepalen van de randvoorwaarden:

• Amsterdamsestraatweg: lintbebouwing met veel bedrijfsbebouwing met name aan de achterzijde van de diepe kavels;
• Burgemeester Norbruislaan/As van Berlage: brede as van de wijk uit het ontwerp van Berlage met een kenmerkend breed profiel en monumentale bomenlanen.
• Bebouwingsstructuur Zuilen: orthogonaal opgezette buurteenheden uit verschillende perioden, zowel vooroorlogs als naoorlogs en veel kappen.

Lieven de Key-locatie
Deze locatie markeert de entree van de lob vanaf de Amsterdamsestraatweg en dit volume wordt een bijzonder object op de zuidkop van de lob. De ruimte is hier smal, maar de bestaande bomenrij leidt de bezoeker als het ware naar binnen. De bomenrij is dan ook het behouden waard en leidend voor het vaststellen van de exacte bouwgrenzen van het gebouw. Achter de bomenrij vormt de bebouwing een wand langs de lob. Als hoogteaccent is een hoogte van maximaal zeven bouwlagen toegestaan. Aan de andere zijde is een knik gemaakt in de bebouwing om een beëindiging te maken voor de Lieven de Keylaan. Hierdoor ontstaat een pleinruimte, waar de hoofdentree van het gebouw zich bevindt. Deze zijden van het gebouw (niet gelegen aan de lob) sluit qua hoogte van maximaal drie en vier lagen aan op de bestaande bebouwing. De hoofdentree ligt in het verlengde van de Talinglaan en zal op een markante manier worden vormgegeven. De zijde aan de Lieven de Keylaan mag vier lagen hoog zijn, zodat een getrapte opbouw te realiseren is. Naar de openbare zijden presenteert het gebouw zich met entrees en een levendige plint. Om deze reden ligt de buurtfunctie aan de zichtbare lobzijde. Aan deze openbare zijden worden geen privébuitenruimten toegelaten.

Uitgangspunten Lieven de Key

Parklocatie
Dit wordt een rechthoekig complex van ruim 50 woningen met een centrale open ruimte met private tuinen. De bebouwing vormt een wand als begrenzing van het Heukelomplantsoen in de rooilijn die gevormd is door het naastgelegen jaren ‘70 buurtje. Door de ruimte die de lob biedt, kan de bouwhoogte aan de lobzijde en koppen hoger zijn (vier lagen) dan aan de zijde aan de W.J. Bossenbroekstraat (twee lagen met een kap). Vergelijkbaar met de Lieven de Key-locatie zijn geen private tuinen aan de lobzijde mogelijk. Het blok wordt door een doorgang in tweeën gesneden. De erfafscheidingen zijn zichtbaar vanuit de openbare ruimte en ontworpen met het ontwerp van het complex.

Uitgangspunten Parklocatie

Vechtlocatie
Het bouwblok op de Vechtlocatie presenteert zich naar de buitenzijden met entrees aan alle zijden en een levendige plint aan de Burgemeester Norbruislaan. De rooilijnen van de Vechtlocatie zijn bepaald door de bestaande structuren (de bebouwing van de woonbuurt en het profiel van de Norbruislaan). Op deze locatie zijn verschillende hoogten mogelijk: aan de Burgemeester Norbruislaan vijf lagen, aan de lobzijde een getrapte opbouw tot acht lagen en voor het overige maximaal vier lagen.

Uitgangspunten Vechtlocatie

Daarnaast is de locatie bijzonder, omdat deze gelegen is aan de lob, de Vecht en de Springertuin en uitzicht biedt over het open weiland tot Oud-Zuilen. Deels steekt de bebouwing ten opzichte van de Heukelomlaan de lob in. Om zoveel mogelijk ruimte voor het plantsoen te houden en openheid naar de Vecht te garanderen, grenst de gevel direct aan de openbare ruimte. Ook is naar de Vecht een bijzonder accent gewenst. De bebouwing aan de Boelesteinlaan is lager, maar vraagt ook om bijzondere oplossingen, zodat het bouwblok als geheel blijft functioneren. Vanwege het belang van de Burgemeester Norbruislaan in de gehele wijk moet de nieuwbouw aan deze as aansluiten op het aanwezige kenmerkende profiel. De aansluiting van het bouwblok op de openbare ruimte moet van hoge kwaliteit zijn. Buiten de rooilijnen zijn geen private tuinen toegelaten, maar daktuinen kunnen wel.

Springertuin en huize Daelwijck
De Springertuin is een historische tuin, die onderdeel uitmaakte van het landgoed Daelwijck. Deze tuin is door de gemeente in de oorspronkelijke stijl hersteld en wordt voor beheer overgedragen aan een stichting. Het bij de Springertuin behorende Huize Daelwijck behoudt de huidige functie als een restaurant met op de verdieping wonen.2

In de omgeving van de lob spelen diverse ontwikkelingen. Het Demkapunt aan het Amsterdam-Rijnkanaal, ter hoogte van de Van Heukelomlob, wordt in de toekomst een rust- en recreatieplek. De gemeente onderzoekt verder of de Burgemeester Norbruislaan heringericht kan worden, zodat de oversteekbaarheid en continuïteit van de parkstrook verbetert. Er is een bouwplan ingediend om de woning aan de Amsterdamsestraatweg 831 te slopen en in plaats daarvan 12 appartementen te bouwen. Ten slotte komen 200 portiekwoningen rond het Queeckhovenplein in aanmerking voor een herstructurering.

Deze ontwikkelingen leiden niet tot belemmeringen voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt.

De doorgaande wegen en belangrijkste ontsluitingen van het gebied zijn de Amsterdamsestraatweg, de Burgemeester Norbruislaan (wegen uit de hoofdstructuur van Zuilen, zowel ruimtelijk als verkeerstechnisch) en de Lieven de Keylaan. Deze blijven in de huidige vorm bestaan. De Burgemeester Norbruislaan maakt onderdeel uit onder het project De As van Berlage: een visie om deze trotse ruggengraat van Zuilen in de oude staat te herstellen door eenheid terug te brengen. Een deel van de visie is inmiddels uitgevoerd. De aanpak van de Burgemeester Norbruislaan in dit kader is voorlopig uitgesteld. De Lieven de Keylaan wordt voor autoverkeer afgesloten ter hoogte van de Van Heukelomlob. Dit is gedaan om de continuïteit van het park te waarborgen. Het aantal doorsnijdingen van de parkstrook wordt hiermee beperkt tot de Norbruislaan en de Amsterdamsestraatweg. Daarnaast heeft in dit gebied het langzame verkeer prioriteit. Daarom wordt een goede fietsroute naar en door de Van Heukelomlob gemaakt.

De ontsluiting van het nieuwe bouwblok aan de Lieven de Key-locatie vindt plaats via de Lieven de Keylaan. Het bouwblok van de Parklocatie wordt ontsloten via de W.J. Bossenbroekstraat. Voor de Vechtlocatie worden ontsluitingswegen aangelegd op de Boelesteinlaan, de Goudesteinlaan of de Burgemeester Norbruislaan.

De Van Heukelomlob is een belangrijk stuk openbaar gebied voor de omwonenden, maar ook voor de inwoners van Zuilen in het algemeen. De openbare ruimte vormt een eenheid. Dit komt tot uitdrukking in de fysieke inrichting en door de zichtlijnen. Twee unieke kenmerken van het Heukelomplantsoen zijn ten eerste de verbinding tussen het Amsterdam Rijnkanaal en de Vecht en ten tweede de aanwezigheid van de Springertuin. Nu komen deze kwaliteiten nog niet goed tot hun recht, maar dit wordt bij de herinrichting van de lob aangepast. De aan te leggen recreatieve verbinding tussen het Amsterdam Rijnkanaal en de Vecht dient niet alleen fysiek maar ook visueel aanwezig te zijn in de lob, zodat hun aanwezigheid over de hele lengte van de lob voelbaar is. De route sluit aan op het bestaande recreatieve netwerk van de stad. Voor de verbinding is een goede oversteek bij de Burgemeester Norbruislaan nodig. Het te realiseren plein tussen de Lieven de Key-locatie en de Parklocatie wordt een parkeerterrein met een groen karakter.

De groene uitstraling van het park biedt de bestaande en nieuwe woningen die er op uitkijken veel woongenot. Huize Daelwijck en de moskee zijn aanleiding om bijzondere plekken in het park te realiseren of er mee te verbinden. Doel is aangename overgang tussen interieur van de woningen en openbare parkstrook, zodat optimale uitwisseling tussen binnen en buiten ontstaat. Dit levert een meerwaarde voor het park op qua sociale veiligheid en voor de woningen (uitzicht en gebruik van het park).

De lob heeft ook nog een andere functie, namelijk gebruik ten behoeve van wijkgerichte evenementen en Zuilenaren bezoeken voor ontspanning de Vechtstrook en de Springertuin. In de lob komt een multifunctionele ruimte voor onder meer de kermis en worden in samenwerking met bewoners sport- en spelvoorzieningen gerealiseerd. Bij de inpassing hiervan moet de groene kwaliteit gewaarborgd zijn.

Bestaande bomen in het gebied blijven waar mogelijk behouden. De toegang bij de Amsterdamsestraatweg wordt meer open en duidelijk, omdat deze nu erg smal is.

Voor parkeren geldt de Nota Parkeren en de Herijking Parkeernormen uit 2008. Deels wordt het parkeren op eigen terrein opgelost en de overige benodigde parkeerplaatsen worden in de openbare ruimte aangelegd. Het totale plan dient te voldoen aan de normen.
Op eigen terrein wordt daarbij gestreefd naar het realiseren van minimaal één parkeerplaats per woning. Op het plein bij de parklocatie komen parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwbouw. Aan de Boelesteinlaan, Bossenbroekstraat, Goudesteinlaan, Burgemeester Norbruislaan en Nieuwkerkstraat is haaks- of langsparkeren mogelijk voor bewoners en bezoekers. Hierbij moet rekening worden gehouden met de breedte van de weg, afstanden tot gevels van gebouwen, bestaande bomen, aanwezige inritten en bushalten. Voor de horecafunctie bij de Vechtlocatie worden extra parkeerplaatsen aan de parallelweg van de Burgemeester Norbruislaan ter hoogte van de Springertuin aangelegd. Fietsparkeren vindt plaats op eigen terrein.

In het plangebied worden drie objecten toegevoegd. De twee bijzondere volumes op de Vecht- en Lieven de Key-locatie zijn verwant aan elkaar, maar niet identiek. Overeenkomstige kenmerken zijn onder meer te vinden in de gelijke maat en schaal, geslotenheid van het bouwblok, het bijzonder materiaalgebruik, een hoogteaccent en een gebogen gevel. Het bouwblok aan de Parklocatie sluit meer aan bij de bestaande bebouwing qua materialisering en hoogte. Maar ook tussen de twee bijzondere objecten en het object Parklocatie bestaat verwantschap door de maat en schaal van de gevel aan de lobzijde en het platte dak. Verschillen tussen de drie volumes komen tot uitdrukking in het volgende:

• Lieven de Key-locatie: bijzondere entree in de zichtlijn van de Lieven de Keylaan, getrapte hoogteopbouw, bijzondere hoekoplossingen die aansluiten bij specifieke omgeving, zichtbaarheid en openheid voor de entrees aan de lob, kwalitatief hoogwaardige inrichting van de tuinen en het parkeerterrein, galerijen van hoge kwaliteit en het park loopt tot aan de gevel;
• Parklocatie: open blok, architectonisch één geheel, materiaal van het blok en de erfafscheidingen sluiten aan op omgeving (baksteen);
• Vechtlocatie: architectuur sluit aan bij het open landschap van de vecht, bijzondere hoekoplossingen die aansluiten bij specifieke omgeving, zichtbaarheid en openheid voor centrale entrees aan de lob, kwalitatief hoogwaardige galerijen, aandacht voor inrichting van het binnenterrein, balkons mogen vanaf 4 meter hoogte en park loopt door tot aan de gevel.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies, zoals woningen en zorgcentra, ter plaatse van de gevoelige functies een duurzame leefomgevingskwaliteit kan worden gegarandeerd. Tevens betekent het dat er rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Industrieterrein Lage Weide
Aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal tegenover het plangebied bevindt zich industrieterrein Lage Weide. Dit industrieterrein is een geluidsgezoneerd industrieterrein. Dat betekent dat de cumulatie van de geluidsuitstraling van alle bedrijven bij elkaar bepalend is en niet het individuele bedrijf op grond van de milieuzoneringsafstand. Rond een industrieterrein wordt een geluidszone vastgesteld wanneer er op dit terrein conform het bestemmingsplan bedrijven worden toegelaten die veel lawaai kunnen voortbrengen. Voor dit plan zijn het geluid van de puinbrekerijen en puinmalerijen van Van Bentum en Pouw en het motorcrossterrein MCU het meest relevant. Het hele plangebied van de Van Heukelomlob ligt binnen de geluidszone van het industrieterrein Lage Weide. De geluidszone is op de verbeelding weergegeven met een arcering.

Het voornemen bestaat om in het nieuwe bestemmingsplan Lage Weide inwaarts te zoneren vanwege geluid. Hiermee worden de meest hindergevende bedrijven op de grootst mogelijk afstand gezet van de milieugevoelige functies. Dit betekent dat er in de toekomst bij nieuwvestiging van bedrijven nog meer een buffer gecreëerd wordt tussen het industrieterrein en de gevoelige bestemmingen aan de overkant van het kanaal. Er is niet op het nieuwe bestemmingsplan Lage Weide geanticipeerd.

Voor hindercirkels voor stof wordt gekeken naar de bedrijfscategorieën die staan beschreven in het Inrichtingen en Vergunningenbesluit milieubeheer (IVB). Voor de bedrijven Pouw, van Bentum en MCU gelden op basis van dit IVB hindercirkels voor stof van 200 tot 300 meter. Deze cirkels reiken tot aan de Sophialaan en liggen daarmee buiten het plangebied. Tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en de Sophialaan ligt een zone op Lage Weide met bedrijven in de categorie 3 of lager. Deze hebben een hindercirkel van niet groter dan 50 meter. Het plangebied ligt buiten deze hindercirkels.

Geurhinder Lage Weide
Op Lage Weide liggen twee veevoederbedrijven (De Heus en Agrifirm) die momenteel de meeste geur produceren. Het plangebied ligt buiten de richtafstand van 700 meter rond deze bedrijven zoals opgenomen in de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Agrifirm en De Heus leveren samen een contour op van 2 g.e./m³ (op basis van de huidige vergunningen en het LTFD verspreidingsmodel). In de praktijk betekent het concreet dat deze twee bedrijven in Zuilen geurhinder geven. Op dit moment lopen er milieuvergunningprocedures waarin die geureenheden op de nu geldende regeling worden gebaseerd. De cumulatieve geurcontour bedraagt dan 1,4 odour units/m³, (op basis van het NNM verspreidingsmodel). Deze contour is weergegeven in de bijlage 10. Hoewel het plangebied buiten deze contour ligt, wordt ook buiten deze afstand geurhinder ervaren. Als gevolg hiervan zullen er door uitvoering van het plan meer geurgehinderden bij komen. Wettelijk zijn dit echter geen belemmeringen voor het plan.

Overige bedrijvigheid
Aan het begin van de Minister Talmastraat zit een aantal bedrijven (aannemers/glaszetter/schilder). In het bestemmingsplan Zuilen is ruimte voor categorie 1 en 2 bedrijven (tegenwoordig wordt bij functiemenging onderscheid gemaakt tussen bedrijven uit de categorie A, B1, B2 of C) . Deze bedrijven passen in het algemeen in een gemengde woonomgeving. De bijbehorende richtafstand bedraagt 30 meter. In de omgeving liggen bestaande woningen dichter bij de bestaande bedrijven (circa 21 m). In het nieuwe plan komen geen woningen dichter bij deze bedrijven dan 21 meter. De bestaande bedrijven worden daarom door het nieuwe plan niet in hun milieuruimte beperkt. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor het toestaan van nieuwe woningen in het plangebied. Hetzelfde geldt voor de afstand van het autobedrijf aan de Amsterdamsestraatweg 815 tot de nieuwbouw (wordt circa 30 meter). Ook hier zijn in de bestaande situatie woningen (buurpanden aan de Amsterdamsestraatweg) dichterbij het bedrijf dan de minimale afstand van het autobedrijf tot de nieuwbouw.

Wet luchtkwaliteit
De Wet luchtkwaliteit stelt de verplichting om de invloed van het plan op de luchtkwaliteit te beoordelen. Hiertoe dient beoordeeld te worden of een project al dan niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als gevolg van een substantiële toename van het aantal verkeersbewegingen. Als het project 'Niet in betekende mate' (NIBM) is, vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor de doorgang van het project. Sinds de inwerkingtreding van de Implementatiewet is het begrip "niet in betekende mate" gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO₂ en PM₁₀. Dit komt neer op een maximale toename van
1,2 µg/m³.

Voor het programma zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan wordt een verkeersaantrekkende werking voorzien van afgerond 1300 motorvoertuigen per etmaal. Uit de berekening voor 2010 blijkt dat de jaargemiddelde concentraties voor stikstofdioxide hierdoor ten hoogste 0,6 µg/m³ toenemen en voor fijn stof ten hoogste 0,2 µg/m³. De voorgenomen ontwikkeling bij de Van Heukelomlob is daarmee een 'Niet in betekende mate'-project. Op het maatgevende wegvak op de Burgemeester Norbruislaan is in de plansituatie ook geen sprake van overschrijding van de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Er is geen sprake van cumulatie met andere plannen of projecten die in hoofdzaak gebruik maken van eenzelfde infra-ontsluitingsstructuur.

Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden gebaseerd op art. 5.16a van de Wet milieubeheer. Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof en stikstofdioxide (met name kinderen, ouderen en zieken) en beoogt de realisering van gevoelige bestemmingen in de nabijheid van drukke provinciale en rijkswegen tegen te gaan, als op de locatie in kwestie sprake is van een overschrijding of dreigende overschrijding van de normen voor luchtkwaliteit. Kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen vallen onder de werkingssfeer van dit Besluit. Omdat het Besluit gevoelige bestemmingen geen betrekking heeft op gemeentelijke wegen vormt dit Besluit geen beletsel voor de ontwikkeling van een gevoelige bestemming op de Lieven de Keylocatie.

Naast het wettelijk kader van de Wet Milieubeheer schrijft de Wet Ruimtelijke Ordening voor dat plannen moeten voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Bij luchtkwaliteit gaat het om situaties die vanuit het oogpunt van gezondheidsrisico's onwenselijk zijn. Hoewel de AmvB gevoelige bestemmingen dus niet van toepassing is op gemeentelijke wegen, achten we een advies van de GG&GD voor functies voor kwetsbare groepen (zoals kinderen en bejaarden) in dit kader wel van belang.

De GG&GD adviseert om bij gevoelige bestemmingen (kinderdagverblijf, woonzorgcomplex inclusief de buitenruimten) een richtafstand van 50 meter van de rand van wegen te hanteren wanneer de weg een verkeersintensiteit heeft van meer dan 10.000 motorvoertuigen per dag (Amsterdamsestraatweg). In een situatie van een aanwezige of te realiseren aaneengesloten bebouwing langs de weg kan op kleinere afstand achter deze bebouwing een gevoelige bestemming worden gerealiseerd.

Als de richtafstand niet inpasbaar is, adviseert de GG&GD bij het ontwerp en de situering van de binnenruimtes maatregelen te treffen zodat de blootstelling aan luchtverontreiniging zoveel mogelijk wordt verminderd. Daarbij kan gedacht worden aan het actief ventileren van de verblijfruimtes voor gevoelige groepen, aan de zijde van de Amsterdamsestraatweg, waarbij de inlaatopening voor verse lucht zo wordt gekozen dat deze niet direct wordt beïnvloed door het wegverkeer van de Amsterdamsestraatweg en/of de verblijfsruimten niet aan de straatkant van het gebouw te situeren.

Bij voorliggend stedenbouwkundig ontwerp voor de Lieven de Keylocatie ligt de gevel van het gebouw binnen een afstand van 50 m tot de rand van de Amsterdamsestraatweg. Door het toepassen van bovenstaande maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit, kan hier worden voldaan aan het advies van de GG&GD. De buitenruimte voor zowel het kinderdagverblijf als de bejaardenwoningen, zijn gesitueerd buiten deze 50 m grens en zijn hiermee conform het advies van de GG&GD.

Het plangebied bevindt zich binnen de geluidszone van het bedrijventerrein Lage Weide, de spoorweg Utrecht-Amsterdam en verschillende wegen (Amsterdamse Straatweg, Norbruislaan, Bossenbroekstraat, Vechtdijk en De Muinck Keizerlaan).

De Wet geluidhinder geeft grenzen aan de toegestane geluidsbelasting op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen ten gevolge van wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Deze grenzen worden bepaald door de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde.

Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden kunnen hogere grenswaarden worden toegestaan mits wordt voldaan aan de vereisten van de gemeentelijke geluidnota (o.a. luwe gevel). In dat geval dient dit met een akoestische onderzoek onderbouwd te worden en dient een hogere grenswaarde procedure (Wet geluidhinder) te worden doorlopen.

Uit het akoestisch onderzoek van Cauberg-Huygen van september 2010 blijkt dat met betrekking tot de Lieven de Keylocatie door toepassing van galerijschermen alle woningen een geluidsluwe zijde hebben. Met betrekking tot de Parklocatie wordt dit bereikt door een tuinmuur. Bij de uitwerking van de Vechtlocatie moet nog nader worden onderzocht met welke maatregelen een geluidsluwe zijde voor de woningen wordt bereikt. Het akoestisch onderzoek doet daarvoor verschillende voorstellen.

Conclusie
De ontwikkeling van het plan past binnen het gestelde in de Wet geluidhinder. Voor een deel van de woningen is een besluit hogere waarde nodig. De voorwaarden zoals opgenomen in het besluit hogere waarden worden gewaarborgd in de regels.

Vanuit de 'goede ruimtelijke ordening' moet het scheepvaartlawaai indien relevant worden betrokken bij ruimtelijke besluiten. Er bestaan voor scheepvaartlawaai geen wettelijke normen die gelden ter plaatse van woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen langs een scheepvaartroute. Wel zijn er emissie-eisen voor de geluidsproductie.

De Centrale Commissie Rijn- en Binnenvaart (CCR) stelt via het Reglement van Onderzoek voor Scheepvaart op de Rijn eisen voor de geluidsproductie van nieuwe schepen die op de Rijn willen varen. Deze eisen luiden:

• Geluidsniveau bedraaft maximaal 75 dB(A) op een afstand van 25 meter van de hartlijn van het schip voor varende schepen.
• Geluidsniveau bedraagt maximaal 65 dB(A) op een afstand van 25 meter van de hartlijn van het schip voor stilliggende schepen.
  

Op basis van telgegevens bij sluizen is de intensiteit van het vrachtverkeer op het kanaal in het jaar 2007 bepaald. In dat jaar hebben ruim 87.000 schepen over het kanaal gevaren. Met behulp van dit getal en een eenvoudige rekenmodel zijn de geluidscontouren bepaald voor Utrecht. Uit de resultaten volgt dat de nieuwe woningen binnen het plangebied een geluidsbelasting van circa 55 dB ondervinden. Dit is acceptabel in relatie tot de geluidsbelasting van verkeer van de Amsterdamsestraatweg (53 dB), industrie (55 dB(A)) en rail (59 dB).

In de geluidnota van de gemeente Utrecht zijn richtwaarden opgenomen ten aanzien van geluid van bedrijvigheid (zoals een kinderdagverblijf) bij woningen. Voor eerstelijns bebouwing langs drukke wegen geldt een richtwaarde van 50 dB(A). Het geluid van drukke wegen wordt achter de eerstelijns bebouwing zodanig afgeschermd dat het geluidsniveau hier veel lager is. Daarom is de richtwaarde voor de achterliggende woningen 45 dB(A). Het plangebied van het kinderdagverblijf is geen eerstelijns bebouwing waardoor het streven in dit onderzoek 45 dB(A) in de dagperiode is. De zorglocatie SHBU ligt voor een groot deel direct in het zicht van de Amsterdamsestraatweg. De afscherming van de eerstelijns bebouwing is daarom slechts beperkt.

In opdracht van de Gemeente Utrecht is door Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs BV een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor het geplande kinderdagverblijf in de zorglocatie SHBU te Utrecht. Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau gedurende de dagperiode (LAr,LT) bedraagt maximaal 55 dB(A). Deze geluidbelasting treedt op ter plaatse van de zorgwoningen op de eerste verdieping. De richtwaarde wordt met 10 dB(A) overschreden. Ter plaatse van de achtergevel van de bestaande woningen langs de Amsterdamse straatweg bedraagt het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau 45 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de richtwaarde.

Uit de plannen blijkt dat de zorgruimten op de eerste en tweede verdieping van de nieuwbouw betiteld kunnen worden als slaapkamers en dat deze ruimten slechts incidenteel overdag worden gebruikt. De toetsing gedurende de dagperiode kan daarom buiten beschouwing gelaten worden. Zoals vermeld zullen de zorgruimten incidenteel overdag gebruikt worden, bijvoorbeeld in het geval van een zieke bewoner die overdag op bed ligt. In dat geval is het wenselijk een binnenniveau van maximaal 25 dB(A) toe te staan (conform eis voor de nachtperiode uit het Activiteitenbesluit). Om dit te bereiken is een geluidwering van minimaal 30 dB(A) noodzakelijk. Dit kan met gangbare geluidwerende beglazing gerealiseerd worden.

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water. Voor het plangebied is het Amsterdam Rijnkanaal relevant;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Net buiten het plangebied (langs de Vecht) loopt een hogedruk aardgasleiding. Het invloedsgebied van die leiding valt voor een groot deel over het plangebied;
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven, waarvan het invloedsgebied over het plangebied loopt.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

1. a. de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water)
2. b. het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; voor aardgas- en transportleidingen)

De circulaire Rnvgs (2004) beschrijft de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. Daarbij wordt de huidige veiligheidssituatie in beeld gebracht en vergeleken met de toekomstige situatie, waarbij in principe wordt uitgegaan van een periode van 10 jaar.

Het Bevb is nog een zeer jong besluit en is gebaseerd op de systematiek van het Bevi. Het besluit regelt onder andere de afstand tussen kwetsbare objecten en een transportleiding voor gevaarlijke stoffen (meestal een aardgasleiding). Naast risiconormeringen kent het Bevb tevens een extra afstandsbepaling, de zogenaamde belemmeringenstrook. Binnen de belemmeringenstrook geldt vanuit operationele overwegingen een totaal bouwverbod, dus ook voor objecten waar geen mensen verblijven (schuren, tuinhuisjes etc.). Dit is nodig vanwege de bereikbaarheid voor onderhoud, bescherming van de omgeving bij lekkage, bescherming van de leiding tegen beschadiging en bereikbaarheid in noodgevallen.

In de circulaire Rnvgs en het Bevb staan twee soorten risico's beschreven waarop de normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10^-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. Vertaald naar het bestemmingsplan (in dit geval de plankaart) kan het PR=10^-6 worden weergegeven als een contour (10^-6 - contour). Rondom een bedrijf is dat vaak een cirkel, langs een transportas zijn dat min of meer parallelle lijnen aan beide zijden. Alle punten op de cirkel of lijnen vertegenwoordigen een plaatsgebonden risico van één op de miljoen jaar. Het plaatsgebonden risico vertegenwoordigt dus een afstandsnorm. Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is. Binnen de 10^-6 - contour mogen geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten worden bestemd of gebouwd. Voor bestaande situaties gelden overgangsregels.

Het groepsrisico geeft aan hoeveel mensen zouden overlijden tengevolge van een calamiteit.

De circulaire Rnvgs en het Bevb verplichten ertoe dat bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen. Volgens de circulaire Rnvgs en het Bevb moet het groepsrisico bepaald worden binnen het invloedsgebied, hetgeen bepaald wordt door de afstand waarbij voor 1 % van de blootgestelde personen dodelijk letsel optreedt bij het grootst mogelijke ongeval.

Er zijn twee manieren om het groepsrisico te verlagen. Het is mogelijk maatregelen te nemen bij de risicoveroorzakende activiteit of het is mogelijk maatregelen te nemen in de omgeving daarvan. De mogelijkheid om maatregelen te nemen bij transportroutes over weg, spoor en water zijn op lokaal niveau niet of nauwelijks aanwezig; gemeenten kunnen niet sturen op aantallen vervoersbewegingen. Bij bedrijven, en in mindere mate bij transportleidingen, zijn er meer mogelijkheden via bijvoorbeeld de milieuvergunning.

De groene lob is opgenomen als onderdeel van de Visie Stedelijke Groenstructuur 2030 vanwege de ecologische potentie die een verbinding legt tussen het Amsterdam Rijnkanaal en de Vechtoever en vanwege de recreatieve functie die kan worden toegevoegd. Voor een ecologische functie kan het gebied ten tijde van de herinrichting van de openbare ruimte met een aantal ingrepen ecologisch worden opgewaardeerd, waarmee deze stedelijke groenstructuur versterkt wordt. Hierbij dient aandacht te zijn voor het aanbrengen van verschillende gradiënten (bijvoorbeeld in de vorm van verschillende begroeiingslagen en onderscheid in droge en natte biotopen) waarmee de biodiversiteit kan worden vergroot. Voor een goede recreatieve fiets- en wandelverbinding moet aandacht zijn voor de oversteekbaarheid van de Burgemeester Norbruislaan en de Amsterdamsestraatweg. Ook kan een faunapassage de ecologische structuur versterken.

Inleiding
Sinds april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Ten behoeve van deze wet moet de initiatiefnemer van een project zo vroeg mogelijk in het proces een natuurinventarisatie uitvoeren. Indien bij de inventarisatie beschermde planten of diersoorten worden aangetroffen en het leefgebied van deze soorten verkleint of verdwijnt tengevolge van het initiatief, dan moet de initiatiefnemer dit melden en ontheffing aanvragen bij de minister van Landbouw, natuur en voedselkwaliteit. Aan deze ontheffing kan de minister voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld compensatie van een verloren gaande biotoop. Voor het bouwrijp maken van de gronden zal een aantal (school)gebouwen in het gebied door de gemeente worden gesloopt. De te slopen gebouwen in het plangebied kunnen een functie hebben als verblijfplaats voor vleermuizen. Deze worden beschermd in de Flora- en faunawet en de vogel- en habitatrichtlijn. Bij verwijderen van het leefgebied dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen door het creëren van een nieuwe verblijfplaats waardoor het leefgebied van de vleermuis niet wordt aangetast en er geen ontheffingsprocedure nodig is.

Natuurbeschermingswet
De bescherming van gebieden in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is vastgelegd in de Natuurbeschermingswet 1998. Binnen het bestemmingsplangebied is geen gebied aangewezen als beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet.

Methodiek
Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moet middels een flora- en fauna inventarisatie de huidige natuurwaarde worden bekeken. Er moet inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten. Als er sprake is van ontwikkelingen, moet worden aangegeven of er (compenserende) maatregelen nodig zijn en of er een ontheffing moet worden aangevraagd.

Om voor het huidige plangebied te bepalen of de flora- en faunawet wordt overtreden is gebruik gemaakt van de Nationale databank Flora en fauna, verder de ecologische atlas genoemd. Tevens zijn de betreffende locaties bezocht.

Resultaten veldbezoek
Tijdens het veldbezoek bleek dat het plangebied bestaat uit een relatief arme openbare groenzone, grasveld met enkele bomen en speelvoorzieningen. De natuurlijk ingerichte springertuin heeft wel ecologische waarde. De drie gebouwen die gepland zijn voor sloop zijn geschikt voor overwintering en kraamkolonies van gewone dwergvleermuizen. Voor de uitvoering van de sloop is daarom extra onderzoek uitgevoerd.

Bureau Waardenburg bv heeft conform het Protocol Vleermuisonderzoek (2009) vier bezoeken gebracht in de periode mei-juli en twee bezoeken in augustus-september 2010. De te slopen bebouwing is in de winter van 2009-2010 intern geinspecteerd om de ruimten binnen de bebouwing te beoordelen op geschiktheid als verblijfplaats voor vleermuizen en voor sporenonderzoek.

In het plangebied is het voorkomen vastgesteld van de gewone dwergvleermuis. Net buiten het plangebied, boven de Vecht, is daarnaast de watervleermuis foeragerend waargenomen. De gewone dwergvleermuis foerageert verspreid rond en tussen de opgaande beplantingen in het plangebied, met concentraties van enkele (3-4) dieren rond de beide scholen. Concrete vliegroutes zijn niet vastgesteld; de vleermuizen maken diffuus gebruik van opgaande beplantingen en andere structuren (gebouwen) tijdens vliegbewegingen.

Geconcludeerd kan worden dat het plangebied een functie heeft als foerageergebied voor ongeveer 5-15 gewone dwergvleermuizen per avond. Dit is een klein aantal gelet op de omvang van het gebied en is het gevolg van de openheid (weinig opgaande beplanting, veel gazon). De aanwezige bebouwing, specifiek de school aan de Bossenbroekstraat, is in gebruik als verblijfplaats door enkele gewone dwergvleermuizen. Van geen van de drie gebouwen is gebruik als kraamverblijf vastgesteld. Net buiten het plangebied is een kleine kraamkolonie aangetroffen in bebouwing aan de Vechtensteinlaan. Deze dieren foerageren onder andere in het plangebied en langs de Vecht. Het Deltacollege is mogelijk in gebruik als paarverblijf door de gewone dwergvleermuis. Dit betekent feitelijk dat gedurende het hele jaar één of enkele vleermuizen in het gebouw aanwezig kunnen zijn.
Sloop leidt enerzijds tot aantasting van de bestaande verblijfplaats en kan anderzijds leiden tot het verwonden of doden van vleermuizen. In beide gevallen geldt dat dit geen negatieve effecten heeft op de gunstige staat van instandhouding van de Nederlandse populatie. Wel kan het effect hebben op de lokale populatie. Om negatieve effecten te voorkomen dienen mitigerende maatregelen getroffen te worden.

De bomen rond de scholen, specifiek die aan de zuidoostzijde, hebben een belangrijke functie voor vleermuizen als foerageergebied. De directe omgeving van het plangebied is vrij arm aan bomen en bosplantsoen, het kappen van deze bomen zal dan ook direct van invloed zijn op het aanbod foerageergebied en de draagkracht van het gebied. Het kappen van de bomen kan negatieve effecten hebben op de lokale populatie vleermuizen. De bomen rond de sporthal hebben een belangrijke functie voor vleermuizen als foerageergebied. Daarnaast zijn de bomen van belang (dekking) voor de kolonie vleermuizen in de bebouwing aan de Boelensteinlaan/Vechtensteinlaan. Het kappen van de bomen kan negatieve effecten hebben op de lokale populatie vleermuizen.

De nieuwbouw dient te voorzien in verblijfplaatsen voor vleermuizen. Dit kunnen ruimten zijn als spouwmuren of ruimte achter beplatingen, maar ook het inbouwen van vleermuiskasten is een mogelijkheid. Door nieuwe verblijfplaatsen te creëren blijft de functionaliteit van het gebied als verblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis in tact. Het is van belang tijdig een deskundige op het gebied van vleermuizen bij dit traject te betrekken.

De wijk Zuilen is relatief arm aan kwalitatief hoogwaardig groen dat als foerageergebied door vleermuizen kan worden gebruikt. Aanbevolen wordt om bij inrichting van het gebied rekening te houden met het belang voor vleermuizen, door gebruik te maken van inheemse beplanting (bijvoorbeeld zomereik, gewone es, zomerlinde e.d.) en veel variatie in structuur (bloemrijk gras, heesters en bomen).

Conclusie
In het plangebied zijn de functies verblijfplaats (waarschijnlijk paarverblijf) en foerageergebied voor de gewone dwergvleermuis aanwezig. De geplande ontwikkeling kan leiden tot negatieve effecten op deze functies en overtreding van verbodsbepalingen. Vleermuizen zijn opgenomen in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn; ontheffing kan slechts worden verkregen na ‘zware toetsing’. Om negatieve effecten op de gewone dwergvleermuis en daarmee ovetreding van verbodsbepalingen te voorkomen dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen zoals weergegeven in het rapport van Bureau Waardenburg. Indien deze maatregelen worden uitgevoerd blijft de functie van het plangebied voor vleermuizen gewaarborgd en wordt een ontheffingsaanvraag niet nodig geacht.

Resultaten Ecologische atlas
Na raadpleging van het onderzoek blijkt dat de noordrand van het gebied (Vecht) gebruikt wordt door gewone dwergvleermuizen en watervleermuizen om te foerageren en als vliegroute om zich te verplaatsen. De gebouwen die gesloopt worden zijn geschikt als overwinterings- en kraamlocaties voor gewone dwergvleermuizen. De Springertuin biedt ruimte aan verschillende broedvogels. De overige openbare ruimte bevat een aantal bomen die geschikt zijn voor stadsvogels als eksters om in te broeden.

In het plangebied zijn geen beschermde reptielen en amfibieën aangetroffen. Strikt beschermde soorten worden niet verwacht. De ringslang zal incidenteel voorkomen langs de Vecht. Voor zover bekend is hier geen sprake van een populatie, maar betreft het zwervende dieren. Vanwege het ontbreken van open water in het plangebied kan het voorkomen van beschermde vissen worden uitgesloten. In de openbare ruimte van het gebied groeien geen beschermde planten. In een aantal straatputten is de beschermde tongvaren aangetroffen.

Effecten
De nieuwbouwlocaties zijn geen onderdeel van de provinciale ecologische hoofdstructuur, maar liggen er wel vlakbij. Met name wat betreft verlichting zal rekening moeten worden gehouden met de natuurwaarde van deze structuur (zie verder onderdeel aanbevelingen).

De Springertuin is onderdeel van de stedelijke hoofdgroenstructuur. Omdat hier geen ingrijpende wijzigingen plaatsvinden is het bestemmingsplan geen bedreiging voor de beschermde flora en fauna.

Op basis van dit onderzoek wordt gesteld dat de plannen voor de herinrichting van de openbare ruimte geen negatief effect zal hebben op de aanwezige flora en fauna. De sloop van de panden kan een verlies van verblijfplaatsen voor vleermuizen betekenen, maar dit kan worden gecompenseerd in de nieuwbouw. Bij de aanbevelingen wordt hier verder op ingegaan Er is derhalve geen noodzaak om een ontheffing van de verbodsbepalingen van de flora- en faunawet aan te vragen voor dit bestemmingsplan.

Conclusie
De geplande ingreep zal niet leiden tot overtreding van verbodsbepalingen met betrekking tot de strikt beschermde soorten van de flora- en faunwet. Voor het opstellen van het bestemmingsplan hoeft geen ontheffing van de flora- en faunawet te worden aangevraagd.

Aanbevelingen

Verlichting
Het herinrichten van de openbare ruimte zal wellicht een toename van de verlichting tot gevolg hebben. De zorgplicht van de flora- en faunawet geeft aan dat foerageergebieden en vliegroutes van vleermuizen zoveel mogelijk ontzien moeten worden. De Vecht is een belangrijke foerageerroute voor de gewone dwergvleermuis. Ook watervleermuis, franjestaart, rosse vleermuis en gewone grootoorvleermuis, allen voorkomend op het gebied van Fort aan de Klop, kunnen van deze route gebruik maken. Aanlichten van de Vecht heeft invloed op de functionaliteit van de vliegroute en het gebruik van het jachtgebied en kan als gevolg hebben dat verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden overtreden. Dit is ontheffingsplichtig.
Broedvogels
Door de aanwezigheid van bomen op de planlocatie wordt geadviseerd de uitvoering van de werkzaamheden zoveel mogelijk buiten het broedseizoen uit te voeren om verstoring van broedvogels te voorkomen. Het broedseizoen loopt van half maart tot en met augustus. Indien de werkzaamheden binnen deze periode plaatsvinden kunnen ze doorgang vinden als is vastgesteld dat er geen nesten van broedvogels worden verstoord. Dit kan door de bomen op aanwezigheid van nesten te controleren door een gekwalificeerd ecoloog.

Vleermuisonderzoek
Tijdens het veldbezoek was niet vast te stellen of de gebouwen daar ook daadwerkelijk voor gebruikt worden. Bij het opstellen van het SPvE is geadviseerd om preventief vleermuisonderzoek uit te voeren om het gebruik van vleermuizen vast te stellen en zo nodig maatregelen te treffen voor de omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (sloopvergunning). Dit onderzoek is op dit moment bezig en wordt in de zomer afgerond. Het nieuwe afwegingskader van de flora- en faunawet stelt dat de initiatiefnemer moet aantonen voldoende mitigerende maatregelen te hebben getroffen. Zo ja, dan zal een ontheffingsaanvraag worden verleend, omdat uit de plannen blijkt dat van de overtreding van de wet geen sprake is. Mochten vleermuizen de gebouwen gebruiken als overwinterings- of voortplantingslocatie, dan wordt geadviseerd om een verblijfplaats voor vleermuizen (in de vorm van een niet geheel geïsoleerde spouwmuur of een vleermuiskast) op te nemen in de plannen voor de nieuwbouw. Hiermee wordt de functionaliteit van het leefgebied behouden en zijn er geen belemmeringen voor de omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (sloopvergunning).

Groene daken
Gemeente Utrecht stimuleert het aanleggen van groene daken. Groene daken dienen meerdere doelen: het regenwater wordt gefaseerd afgevoerd, de isolatie van het gebouw is beter en een groen dak levert natuurwaarde op. Aanleg van groene daken op de nieuwe gebouwen is een meerwaarde voor het gebied.

Bomen
Er zijn in totaal 431 bomen geïnventariseerd binnen de plangrenzen van Heukelomlob (inclusief Springertuin). Daarbij zijn 325 bomen individueel opgenomen en ingetekend op de tekening. Ook zijn 5 bosvakken opgenomen en ingetekend met in totaal 106 bomen. De leeftijden variëren van 3 tot 80 jaar waarbij de grootste hoeveelheid bomen een leeftijd hebben van zo’n 40-50 jaar.

Kaart inventarisatie bomen

Zoals aangegeven in paragraaf 4.2.2 zullen de meeste bomen behouden blijven, maar omwille van de nieuwbouw is het niet mogelijk om alle bomen te sparen. Het gaat dan met name om bomen op de bouwlocaties, zoals die nu op het parkeerterrein van de sporthal staan. Met waardevolle bomen dichtbij de bouwlocaties is rekening gehouden door hier de bouwgrenzen op af te stemmen. In het nieuwe ontwerp zullen in de openbare ruimte extra bomen worden opgenomen.

De gemeente Utrecht heeft de ambitie om in 2030 als gebied CO₂-neutraalte zijn, zoals vastgelegd in het Milieubeleidsplan en in het programma "Utrecht maakt Nieuwe Energie". Dit betekent dat elke nieuwe ontwikkeling een stevige bijdrage moet leveren om het fossiele energieverbruik terug te dringen. Utrecht wil deze vergaande ambitie bereiken door:

• de energievraag te beperken,
• duurzame energie toe te passen,
• de alsnog noodzakelijke fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk in te zetten en de daarmee gepaard gaande CO₂-uitstoot te compenseren.

Met behulp van een duurzaamheidsvisie of -plan moet voor elk nieuwbouw- of renovatieproject inzichtelijk worden gemaakt op welke wijze aan deze ambitie wordt bijgedragen. Hieraan koppelt de initiatiefnemer bij voorkeur een prestatiegericht meetinstrument (zoals DPL, EPL of GPR-gebouw). Dit is een handig hulpmiddel voor marktpartijen en gemeenten om bij aanvang ambities vast te leggen en achteraf de ambities te kunnen toetsen.

Binnen duurzame ontwikkeling krijgt energie extra aandacht. Bij de duurzaamheidsvisie hoort daarom een onderzoek naar opties voor een toekomstbestendige energievoorziening zodat er voor het totale plangebied keuzes gemaakt worden voor de gewenste energievoorziening. Het stadsverwarmingsnet ligt te ver weg van het plangebied, waardoor dit systeem minder voor de hand ligt. Een systeem met warmtepompen en als bron oppervlaktewater of WKO kan wel aantrekkelijk zijn. Dit geeft mogelijkheden voor een vergaand energiezuinige gebiedsontwikkeling als ook de gebouwen zelf zeer energiezuinig zijn.

Dat betekent voor gebouwen op dit moment bij voorkeur een streven naar een 50 % lagere uitstoot van broeikasgassen, concreet te vertalen in een halvering van de Energieprestatie ten opzichte van de bouwregelgeving. Er zijn efficiënte en duurzame opwekkingsmogelijkheden die die halvering voor een groot deel al mogelijk maken.

Naast energie gaat duurzaam bouwen ook over materiaalgebruik, binnenmilieu, waterbesparing, gebruikskwaliteit. Hierover heeft de gemeente een aantal minimumeisen vastgesteld, zoals omschreven in de prestatie-afspraken met corporaties.Deze eisen betreffen onder meer gebruik van hout met FSC certificaat, het vermijden van koper, zink en lood en het hanteren van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarboven worden ontwikkelende partijen uitgedaagd om extra kwaliteit te leveren. 'GPR gebouw' is een prestatiegericht instrument om ambities vooraf vast te leggen, het ontwerpproces te ondersteunen en achteraf het ontwerp te toetsen. Een GPR score van gemiddeld 8 is daarbij het wensbeeld.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd;
• gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief. Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder sanering;
• hergebruik van schone of licht-verontreinigde grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Voor de nieuwbouw van het terrein is een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd door Tauw (zie bijlage). Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• I. algemene bodemkwaliteit: de boven- en ondergrond is licht verontreinigd met diverse metalen, minerale olie en PAK. Het grondwater is plaatselijk matig verontreinigd met barium en licht verontreinigd met koper, molybdeen en PAK;
• II. verdachte deellocaties:
  1. 1. gedempte sloten: alleen in het noordelijk deel zijn deze aangetroffen. De grond in de sloot en de directe omgeving is vanaf een diepte van 0,5 m tot 1 m sterk verontreinigd met PAK, koper en zink. De oppervlakte van de verontreiniging bedraagt circa 2.000 m² en heeft een omvang van 1.000 m³. Er is sprake van ernstige verontreiniging, maar geen sprake van onaanvaardbare risico's voor de mens, ecologie of verspreiding bij het huidige gebruik;
  2. 2. bij de tanks is geen verontreiniging aangetroffen in de grond of grondwater;
  3. 3. in het noordelijk was zintuiglijk olie waargenomen. Tijdens het onderzoek is echter geen verontreiniging aangetroffen;
  4. 4. het puinpad in het zuiden is circa 35 cm dik en de grond eronder is licht verontreinigd met kobalt;
  5. 5. de ophogingen in het groen zijn niet verontreinigd;
  6. 6. op de paden en de sportveldjes in het noordelijk plandeel is teerhoudend asfalt gebruikt. De dikte ervan is gemiddeld 12 cm, de totale oppervlakte zo'n 2.400 m² en de omvang 300 m³.
• III. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat op de locatie een geval van ernstige bodemverontreiniging voorkomt in het noordelijk deel met PAK, koper en zink, zoals bedoeld in de Wet bodembescherming. Omdat het gebied onderwerp is van een herontwikkeling is er sprake van spoed en moet de verontreiniging gesaneerd worden. Het is verplicht te saneren overeenkomstig een door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan dan wel BUS (Besluit Uniforme Sanering)-melding. De sanering geschiedt in aanwezigheid van een gecertificeerd milieukundig begeleider en wordt uitgevoerd door een gecertificeerde aannemer. De verontreinigde grond gaat naar een erkend grondverwerker.
• IV. Voor de overige grond buiten het ernstige geval van bodemverontreiniging geldt dat als toetsingswaarden worden overschreden ingevolge het Besluit bodemkwaliteit, onbeperkt hergebruik niet mogelijk is. Het asfalt komt niet in aanmerking voor hergebruik en dient te worden afgevoerd naar een erkend verwerker. Ook de aanwezige tanks zullen gesaneerd moeten worden. Het voorkomen van de overige verontreinigingen in het gebied maakt de grond niet geschikt voor onbeperkt hergebruik. Tijdens het bouwrijp maken zijn daarom extra maatregelen nodig. In het gebied staan ten slotte nog diverse te slopen gebouwen. Na sloop moet aanvullend bodemonderzoek plaatsvinden naar de bodemkwaliteit onder deze gebouwen.

Met inachtneming van bovenstaande voorwaarden vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

Algemeen
De Watertoets is een proces met als doel de waterbeheerders in vroeg stadium in een planvormingsproces te betrekken. De Watertoets zelf is geen product, maar een proces. De resultaten van de Watertoets worden verwoord in een waterparagraaf. De Watertoets is wettelijk verplicht voor een bestemmingsplan.

De gemeente heeft de zorg voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is ten eerste vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel - en grondwaterplan 2007 - 2010, waarin is bepaald dat extra verharding gecompenseerd moet worden en hemelwater lokaal verwerkt. De ontwerpeisen zijn vastgelegd in het Handboek Inrichting Openbare ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (2005). Een belangrijke doelstelling is om bij sloop- nieuwbouwprojecten al het hemelwater binnen het plangebied te verwerken, als binnen of aan de rand van het plangebied oppervlaktewater of een goed doorlatende bodem aanwezig is.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels voor het oppervlaktewater zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Hemelwater
Hemelwater moet alleen ingezameld en afgevoerd worden naar de RWZI als zuivering noodzakelijk is en zuivering op de RWZI het meest doelmatig is. Bij nieuwbouw (ook in gebieden waar al wel een rioolstelsel aanwezig is) is het streven om al het hemelwater binnen het plangebied te verwerken volgens de voorkeursvolgorde van waterafvoer: vasthouden, bergen en afvoer. Er vindt alleen afvoer plaats naar de RWZI als binnen het plangebied geen ruimte voor oppervlaktewater of een goed doorlatende bodem aanwezig is.

Het verharde oppervlak, aangesloten op het gemengde rioolstelsel, mag niet toenemen, omdat dit een ongunstige invloed heeft op de vuiluitworp naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk moet het verharde oppervlak van het gemengde rioolstelsel worden afgekoppeld.

Regenwater van toekomstige schone verharde oppervlakken kan direct naar het oppervlaktewater worden afgevoerd. Regenwater van verontreinigde oppervlakken zoals drukke wegen of busbanen wordt bij voorkeur via een zuiverende voorziening zoals bijvoorbeeld een bodempassage afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Het aansluiten van de regenwateraansluiting van het pand ten oosten van de Burgemeester Norbuislaan op de overstortleiding is wat ons betreft niet wenselijk als de aansluiting voor de overstortdrempel komt. Dit zou immers betekenen dat het regenwater op het gemengde riool wordt aangesloten.

Een eis vanuit het Hoogheemraadschap is dat de toename van verhard oppervlak gecompenseerd moet worden in waterberging, de zogenaamde watercompensatie eis. Waterberging kan gerealiseerd worden door het creëren van extra oppervlaktewater. In oppervlak moet dit 15% van de verhardingstoename bedragen, in ondergrondse berging betekent dit een bergend volume van 30 mm gerekend over de verhardingstoename.
Met de ontwikkelingen is geen sprake van een significante toe- of afname van verharding. Er hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met extra waterberging in het kader van de watercompensatie-eis.

Het schoonhouden van hemelwater is van belang. Uitlogende materialen als zink, lood, koper en bitumen zonder KOMO-keurmerk worden bij voorkeur niet toegepast, daar waar deze materialen in contact komen met het hemelwater, zoals dak, dakgoot en regenpijpen.

Het toepassen van vegetatiedaken wordt gezien als een goede aanvullende maatregel om de afvoer van regenwater te vertragen.

Grondwater
De gemeente heeft voortkomend uit de nieuwe Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken de zorgplicht voor het treffen van maatregelen in de openbare ruimte om structurele nadelige gevolgen van een te hoge of lage grondstand te voorkomen of te beperken. Vanuit deze zorgplicht streeft de gemeente naar een grondwaterniveau in openbaar gebied van minimaal 0,70 m beneden maaiveld. De eigenaar van het particuliere terrein is verantwoordelijk voor voldoende ontwateringsdiepte op zijn eigen terrein. Mocht het grondwaterniveau op het eigen terrein structureel hoger staan dan 0,70 m beneden maaiveld, dan mag de eigenaar het overtollige grondwater aanbieden op openbaar terrein.

Het gemiddelde grondwaterpeil ter plaatse van de Heukelomlob verloopt is 0,45 m- NAP. Het maaiveld ligt op ca. 1,10 m+NAP, waarmee ruimschots aan de ontwateringseis wordt voldaan. De grondslag ter plaatse is slecht doorlatend waardoor mogelijk schijngrondwater op treedt en toch wateroverlast wordt ervaren.

Riolering
De Van Heukelomlob bevindt zich in een gebied dat gerioleerd is met een gemengd rioolsysteem (hemelwater en afvalwater in één buis) uit de jaren vijftig. De gemiddelde levensduur van een riool is ongeveer 70 jaar. Het plangebied wordt doorsneden door riolering in de Lieven de Keylaan en de Burgemeester Norbruislaan. In het park ten oosten van de Burgemeester Norbruislaan bevindt zich een belangrijke riooloverstort met overstortleiding (Ø 1500 mm). Met de ligging van deze riolen moet rekening gehouden worden in het ontwerp bij het plaatsen van bebouwing en bomen. Met name de riolering in de Lieven de Keylaan is een extra aandachtspunt, aangezien de bestaande weg in het huidige ontwerp wordt vervangen door een voet-en fietspad. Rioolbeheer wil het onderliggende riool handhaven. Dit heeft consequenties voor de situering van het fiets- voetpad en de bomen. De nieuwbouwplannen in de Van Heukelomlob bestaat uit de inrichting van het park tussen de Vecht en het Amsterdam Rijnkanaal. De verharding in het park moet op het naastliggende groen afwateren en zal niet op het riool stelsel worden aangesloten. Naast het park wordt er ook sloop nieuwbouw gepleegd op een drietal locaties.

De grondslag in de omgeving leent zich niet voor infiltratie. Daarom is directe afvoer van regenwater naar oppervlaktewater hier de voorkeursoplossing, mits de kwaliteit dit toelaat. Om in de toekomst gescheiden afvoer van hemel- en afvalwater mogelijk te maken, moet de nieuwe bebouwing aan de Lieven de Key-locatie en de Parklocatie hemelwater en afvalwater gescheiden aanleveren. Dit is een standaard eis vanuit de gemeente waar altijd aan voldaan moet worden voor het verkrijgen van een aansluitvergunning. De nieuwbouw aan de Vechtlocatie kan direct met de regenwaterafvoer op de overstortleiding in het park worden aangesloten. Om de waterafvoer te vertragen is het toepassen van vegetatiedaken vanuit waterbeleid een wenselijk alternatief om de afvoer van regenwater te vertragen.

Waterkeringen
Langs de rivier De Vecht en het Amsterdam Rijnkanaal liggen waterkeringen. De oever van de Vecht (categorie overige keringen) en het Amsterdam Rijnkanaal (primaire waterkering) zijn waterkeringen, hiervoor zijn beschermingszones vastgesteld. De waterkering langs het Amsterdam Rijnkanaal is in beheer bij Rijkswaterstaat en die langs de Vecht bij de HDSR.

Het waterpeil in de Vecht is gelijk aan het peil van het Amsterdam Rijnkanaal en bedraagt NAP -0,40 m. In praktijk zal het peil door het verhang in de Vecht waarschijnlijk wat hoger zijn.

Voor de Vecht is de zone van12 m uit de damwand of insteek talud aangemerkt als waterstaatswerk. Buiten de zone waterstaatswerk is er ook nog een beschermingszone van 50 m. Werken binnen beide zones zijn vergunningplichtig volgens de keur. Voor de beschermingszone worden alleen voorwaarden gesteld aan bouwwerken of situaties die de waterkering zouden kunnen beschadigen.

De oever aan de oostzijde van het Amsterdam Rijnkanaal heeft een regionale waterkerende functie. Dit betekent dat alle werkzaamheden binnen 30 m uit de oever, afhankelijk van het soort werkzaamheden, melding- of vergunningplichtig zijn.

Voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem dient bij het Hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). In de Keur is daarnaast bepaald dat "beschermingszones" voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Binnen de beschermingszone van de waterkering gelden beperkingen ten aanzien van de toegestane functies en werkzaamheden. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van de beheerder gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

In het bestemmingsplan worden de watergangen als zodanig bestemd. De beide beschermingszones waterkeringen van de Vecht (15 m) en het Amsterdam Rijnkanaal (30 m) worden, voor zover gelegen in dit bestemmingplan, in het bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming waterstaat-waterkering.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het ‘de verstoorder betaalt principe’. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijksmonument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

Archeologie in het plangebied
Het plangebied staat deels aangegeven als gebied van hoge archeologische verwachting (=geel), deels als gebied van archeologische verwachting (=groen). De hoge archeologische verwachting van het plangebied betreft de middeleeuwse Daalsedijk en de zone langs de Vecht.

Archeologische waarden in het plangebied

Conclusie
Het plangebied Heukelomlob wordt beschermd op grond van de verordening op de archeologische monumentenzorg. Indien men, ten behoeve van bouw-of andere plannen, in gebieden met een hoge verwachting (geel), voornemens is bodemingrepen uit te voeren groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm, heeft de initiatiefnemer een archeologievergunning nodig. In gebieden van archeologische verwachting (groen) geldt dit bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm.

Bij de uitwerking van het project zal overlegd worden met de beheerders van kabels en leidingen. Ten behoeve van het bouwrijp maken zal onderzocht worden of de bouwblokken vrij van leidingen zijn, en indien nodig zullen verleggingen worden opgedragen. Ten behoeve van het woonrijp maken zullen de bedrijven in overleg met de ontwikkelaars bezien welke leidingen gelegd moeten worden om de gebouwen aan te kunnen sluiten. In het openbare ruimte plan zal de gemeente hiervoor vaste tracés aanwijzen.

De Gemeente Utrecht en de ontwikkelaars van de locaties (Mitros en VOF Zuilen) zijn voornemens te komen tot een herontwikkeling van het plangebied. Daartoe is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. De ontwikkelingsovereenkomst wordt uitgewerkt in een uitgifte-overeenkomst. Vanwege de inhoud van de ontwikkelingsovereenkomst kan deze worden beschouwd als een anterieure overeenkomst in de zin van afdeling 6.4 van de Wro. In een anterieure overeenkomst wordt het gemeentelijk kostenverhaal afgewikkeld. Het opstellen van een exploitatieplan is dan volgens de grondexploitatiewet niet vereist (artikel 6.12 lid 1 van de Wro).
In de Ontwikkelingsovereenkomst is tussen de gemeente Utrecht en de ontwikkelaars ook een regeling getroffen over de tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro (planschade). De ontwikkelaars staan voor hun desbetreffende locatie garant voor eventuele planschadeclaims van derden.

Voorafgaand aan het SPvE is in 2007, na inspraak en een informatiebijeenkomst met belanghebbenden, de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad vastgesteld. Om met betrokken buurtbewoners en belanghebbenden over de plannen te communiceren en hen te betrekken bij de planvorming is vanaf de start van het vervolgtraject in 2008 een klankbordgroep opgericht met daarin ook leden van de Wijkraad. Deze wordt op initiatief van de gemeente bijeengeroepen naar gelang de stand van zaken van het project. Deze groep zorgt voor inbreng en reactie op de voorgestelde plannen en geeft een goede indicatie van het draagvlak. Tijdens het planproces zijn de vorderingen regelmatig gedeeld met de klankbordgroep. De gedane reacties heeft de gemeente gebruikt om zaken aan te scherpen. De klankbordgroep is positief over de plannen.

In een later stadium wordt vanuit de klankbordgroep een kleinere werkgroep betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte. Voor de renovatie van de Springertuin is eind oktober 2009 een infomatiebijeenkomst gehouden om belanghebbenden te informeren over de plannen met de tuin. Voor zover daarvoor nog bestemmingsplantechnische wijzigingen nodig zijn zijn deze opgenomen in het SPvE.

Het SPvE heeft van 10 maart tot en met 21 april 2010 ter inzage gelegen conform de Inspraakverordening van de gemeente Utrecht. Op 18 maart 2010 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Deze inspraak is opgevat als inspraak voor het bestemmingsplan. In totaal zijn zes inspraakreacties ingediend. Drie reacties hadden betrekking op de renovatie en het beheer (met name het al dan niet afsluiten 's nachts) van de Springertuin. Dit wordt niet met een bestemmingsplan geregeld. De drie andere reacties betroffen in hoofdzaak bezwaren tegen de maximaal toegestane hoogte van de Vechtlocatie. De reacties hebben niet geleid tot aanpassing van het plan. In de bijlage Samenvatting en beantwoording reacties is het volledige resultaat van de inspraak weergegeven en de gemeentelijke reacties daarop.

Het plan wordt aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Een reactie van de provincie en de Inspectie RO is niet gevraagd, omdat volgens het geldend beleid van die instanties het voeren van vooroverleg niet nodig is indien er geen sprake is van provinciaal respectievelijk nationaal belang. Beide instanties hebben dat verwoord in een circulaire.

Aan het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is tijdens de voorbereidingen van het bestemmingsplan reeds om advies gevraagd. De waterbeheerder heeft verzocht om een aanpassing van de toelichting en het opnemen van een dubbelbestemming waterstaat-waterkering. Deze opmerkingen zijn overgenomen in het bestemmingsplan.

De wijkraad heeft gereageerd tijdens de inspraak ter gelegenheid van het ontwerp SPvE. Het vragen van nader advies over het bestemmingsplan dat vrijwel geheel overeenkomt met het SPvE is dan ook niet nodig geacht.

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Tevens is het bestemmingsplan opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) uit 2008. De SVBP verplicht het om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan "Van Heukelomlob' kenmerkt zich door een gebied met diverse functies. Deze diverse functies worden gedetailleerd bestemd, maar dit biedt wel voldoende ruimte om deze functies te realiseren. Daarnaast geeft het rechtszekerheid over de maximaal toelaatbare omvang van de gebouwen en ontwikkelingen. De gebouwen zijn omgeven door een bouwvlak en voorzien van een maximale hoogte. De openbare ruimte is bestemd voor 'groen' of 'verkeer-verblijfsgebied'. Dit biedt voldoende flexibiliteit en ruimte om groen, stoepen of parkeerplaatsen aan te leggen.

In de planbeschrijving wordt de maximale hoogte van de gebouwen aangeduid in bouwlagen. In de regels wordt conform de Utrechtse st de hoogte in meters aangehouden.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een stelsel in de vorm van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' geldt voor Huize Daelwijck en maakt het mogelijk het gebouw voor horeca- en woonfuncties te gebruiken. De huidige functie van Huize Daelwijck blijft daarmee onveranderd.

Artikel 4 Groen

Deze bestemming is van toepassing op het grootste deel van de openbare ruimte in het plangebied. Het is een flexibile bestemming die onder andere het gebruik ten behoeve van groen, speelvoorzieningen, recreatie, fiets- en voetpaden toestaat. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen op deze gronden worden gebouwd. Ter plaatse van de specifieke aanduiding zijn balkons ten behoeve van de aangrenzemde bestemmingen (Wonen en Maatschappelijk) toegestaan. De balkons zijn niet dieper dan 2 meter en hebben een vrije hoogte van 3,5 meter.

Artikel 5 Groen - 1

De Springertuin krijgt een tuinbestemming. Dit biedt voldoende bescherming ter behoud van deze historische tuin, maar ook de nodige flexibiliteit. Ook doet deze bestemming recht aan de tuin die deels siertuin en deels moestuin is van oorsprong. In de tuin is het mogelijk om in beperkte mate bijgebouwen te plaatsen. Hierbij wordt gedacht aan een schuur, een kas en/of een bijenstal. In de regels is opgenomen dat burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen aan de positie van de bijgebouwen in de tuin. Het stellen van nadere eisen is mogelijk op basis van artikel 3.6 lid 1 onder d van Wro. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen als er aanleiding is of behoefte bestaat om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. In dit geval is de regel opgenomen om de cultuurhistorische waarde van de tuin te respecteren. Bij het stellen van deze nadere eisen wordt gekeken naar de oorspronkelijke aanleg en cultuurhistorische karakteristieken van de tuin.

Artikel 6 Maatschappelijk

Op het gebouw van de Lieven de Key-locatie ligt de bestemming 'Maatschappelijk'. In dit complex komen maatschappelijke voorzieningen. Een deel van het gebouw aan de zijde van de groene lob is ook bestemd voor woonfuncties en is daarom voorzien van de aanduiding 'gemengd', zodat zowel maatschappelijke voorzieningen als wonen mogelijk is.

Artikel 7 Verkeer

De doorgaande weg (Burgemeester Norbruislaan) wordt bestemd tot 'Verkeer'.

Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied

De overige wegen, stoepen, parkeervoorzieningen en bermen hebben deze bestemming gekregen. Ook het nieuw aan te leggen plein tussen de Lieven de Key-locatie en de Parklocatie is als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn ook groen-, speel- en nutsvoorzieningen mogelijk.

Artikel 9 Water

Het deel van de rivier De Vecht dat in het plangebied is opgenomen is bestemd voor 'Water'.

Artikel 10 Wonen

Zowel de Parklocatie als de Vechtlocatie zijn bestemd voor 'Wonen'. Om de niet-woonfuncties in de plint op de Vechtlocatie te waarborgen, is een nadere aanduiding 'gemengd' opgenomen. Op grond van deze aanduiding zijn horecafuncties en bedrijven mogelijk en worden woningen uitgesloten. Bedrijven zijn toegestaan in categorie A en B1. Ten aanzien van horeca is categorie C en D (cafetaria, snackbar, restaurant, lunchroom, ijssalons) mogelijk. Café of disco is niet toegestaan. Ook zijn maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport en ateliers mogelijk.

Om in de toekomst op eventuele gewijzigde martkomstandigheden in te spelen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de nadere aanduiding (gedeeltelijk) opgeheven kan worden zodat in de plint alsnog woningen kunnen worden toegestaan.

Artikel 11 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Artikel 12 Waterstaat - Waterkering

Deze bestemming is op verzoek van de waterbeheerder opgenomen voor de gronden met een waterkerende functie, grenzend aan de Vecht en het Amsterdam-Rijnkanaal.

Artikel 13 Geluid

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het (rail)verkeer en industrie een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

Artikel 14 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 15 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen. Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 16 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 17 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 18 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt. Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt. Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken. Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 19 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven. In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan.Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning bouwen, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning bouwen wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Ook is het mogelijk om in bepaalde gevallen een bestuurlijke boete op te leggen. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning bouwen wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen voor bouwen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning bouwen voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd.Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan⁾. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten⁾ van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijfsaciviteiten 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een afwijking kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze afwijking te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijking kan toestaan. Om deze afwijking te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om afwijking wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco
Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar
Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra
Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca
Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar;

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd.