een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

installatie of andere constructie bedoeld voor bevestiging van een antenne.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwvlak ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of Wet Algemene Bepalingen Omgevinsgrecht.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344BPHOEKOVERSTEDENOUDEN.0601 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een voor het publiek opengestelde en/of bedrijfsmatig gedreven inrichting met de daarbij behorende additionele horeca, waar door middel van speelautomaten en gemeenschappelijk beoefende kansspelen aan de deelnemers de gelegenheid wordt gegeven om mede te dingen naar prijzen of premies, indien de aanwijzing der winnaars geschiedt door enige kansbepaling, waarop de deelnemers in het algemeen geen overwegende invloed kunnen uitoefenen.

consumentenvuurwerk waarop het Vuurwerkbesluit van toepassing is.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, hierna genoemd LvB, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Hoek Overste den Oudenlaan van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen tegen vergoeding.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

een inrichting als bedoeld in artikel 1, sub f, van de Verordening op de speelautomatenhallen (Gemeenteblad 1989, nr. 10).

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

bedrijven, zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer, die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, categorie 1 tot en met 3.1, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met in achtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m op onbebouwde gronden is niet toegestaan;
5. e. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan,
6. f. kantoorvloeroppervlakte die meer bedraagt dan 30% van de brutovloeroppervlakte en meer dan 2000 m² per bedrijf is, is niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in 3.1 onder a, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 3.1 genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in lid 3.1 genoemd.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wro door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Cultuur en Ontspanning - Casino (voorlopig) aangewezen gronden zijn uiterlijk vijf jaar na vaststelling van dit bestemmingsplan bestemd voor:

1. a. een casino, inclusief additionele horeca;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, ondergrondse vuilcontainers, water, waterbeheer en waterberging, tuinen, erven en terreinen.
   

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening de maximale termijn van de in 4.1 genoemde voorlopige bestemming wijzigen in een eerdere datum indien de verplaatsing van het casino reeds heeft plaatsgevonden.

De voor Waarde Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologsiche Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
3. c. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
4. d. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Hoek Overste den Oudenlaan.

Bij besluit van 7 juli 1999 heeft het college van burgemeester en wethouders van Utrecht vergunning verleend voor een tijdelijke vestiging van Holland Casino Utrecht op de locatie Overste Den Oudenlaan/Admiraal Helfrichlaan. De huidige bebouwing is tot stand gekomen na het doorlopen van een zogenaamde artikel 17 (Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) (oud)) vrijstellingsprocedure. Er is vrijstelling verleend van het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Kanaleneiland" voor de duur van vijf jaar.

In 2004 heeft de gemeente een bestemmingsplan opgesteld (bestemmingsplan 'Hoek Overste den Oudenlaan', vastgesteld door de gemeenteraad op 7 december 2004) voor het perceel waarop Holland Casino gevestigd is, dat voorzag in de tijdelijke bestemming 'Casino' en de definitieve bestemming 'Jaarbeursdoeleinden'. Doel van dit bestemmingsplan was om het functioneren van het casino op deze locatie tijdelijk mogelijk te maken, na afloop van de termijn van artikel 17 WRO. Dit bestemmingsplan is door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 28 juni 2005 goedgekeurd. Dit goedkeuringsbesluit is op 6 juli 2006 vernietigd door de Raad van State. Naar aanleiding hiervan hebben Gedeputeerde Staten op 17 juli 2007 een nieuw besluit omtrent de goedkeuring genomen. Gedeputeerde Staten hebben bij dit besluit ter uitvoering van de uitspraak van de Raad van State goedkeuring aan het bestemmingsplan onthouden. De raad van State heeft het beroep dat tegen dit provinciaal besluit door Holland Casino was ingesteld, bij haar uitspraak van 20 augustus 2008, ongegrond verklaard.

Intentie van Holland Casino en de gemeente Utrecht was en is om het casino een definitieve plaats te geven in het Stationsgebied. Totdat deze nieuwe vestiging haar deuren opent – met inachtname van de in dit bestemmingsplan opgenomen maximale termijn - blijft het casino functioneren op de huidige locatie aan de Overste den Oudenlaan.

In dit nieuwe bestemmingsplan wordt de tijdelijke vestiging van het casino juridisch planologisch mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan voorziet ook in een definitieve bestemming.

Het plangebied van het bestemmingsplan wordt gevormd door het bestaande terrein van het Holland Casino, op de hoek van de Overste den Oudenlaan en de Admiraal Helfrichlaan. De plangrens wordt gevormd door de bestaande bebouwing met het direct aansluitend verblijfsgebied dat bij het huidige casino behoort.

Figuur 1.1: Begrenzing plangebied

Voor het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan 'Kanaleneiland', vastgesteld door de gemeenteraad op 6 april 1978 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 25 april 1979. De bestemming is later partieel herzien op het aspect industrielawaai, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 januari 1990 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 17 juli 1990.

Het perceel heeft de bestemming "Industrie" bedoeld voor de "vestiging van industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersbedrijven, waarop de Hinderwet (thans niet meer in werking) niet van toepassing is, of zwaardere bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 tot en met 4 van de staat van inrichtingen genoemd in het bestemmingsplan Kanaleneiland." De in het vigerende plan toegelaten maximale goothoogte van de bebouwing bedraagt 18 meter. Het maximale bebouwingspercentage is 70%.

De vestiging van een casino is in strijd met de industriële bestemming.

Hoofdstuk twee bevat een korte beschrijving van het relevante beleid. In hoofdstuk drie wordt de bestaande situatie beschreven, alsmede het initiatief en de haalbaarheidsaspecten, zoals milieuonderzoek. De hoofdstukken vier en vijf behelzen respectievelijk de de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en juridische aspecten.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau voor het plangebied. Het is niet de bedoeling in dit hoofdstuk een complete samenvatting te geven van al het beleid op de verschillende niveaus. Uitsluitend de meest relevante beleidskaders die van belang zijn voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven.

Nota Ruimte
In het algemeen gaat de Nota ruimte ervan uit dat de extra ruimtebehoefte voor wonen en werken zoveel mogelijk een plek moet vinden in bestaand bebouwd gebied. Hierbij dient gebruik gemaakt te worden van de strategieën intensiveren, combineren en transformeren. Uitgangspunt bij de stedelijke transformaties is de differentiatie in woon-/werkmilieus. De nota geeft aan dat er vooral een toenemende vraag bestaat naar centrumstedelijke milieus die in eerste instantie gefaciliteerd dient te worden binnen het stedelijk gebied.

Structuurvisie provincie Utrecht
Op 23 juni 2008 hebben Gedeputeerde Staten van Utrecht de Beleidslijn nieuwe Wro vastgesteld. Doel van deze beleidslijn is om, ook na inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008, slagvaardig het Streekplan Utrecht 2005-2015 als beleidskader te kunnen blijven toepassen. Met de Beleidslijn wordt de inzet van de nieuwe Wro-instrumenten vastgelegd. Met nadruk geldt dat deze Beleidslijn géén nieuw beleid bevat. Het Streekplan Utrecht is van rechtswege omgezet in een structuurvisie en blijft onverminderd gelden.

De provincie geeft in het Streekplan aan dat het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel is ingegeven door het principe van beheerste groei. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk te worden vermeden. Ook de contrastwerking tussen stad en land dient versterkt te worden. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren.

Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren.

Het plangebied heeft in de Structuurvisie de aanduiding “bestaand bedrijventerrein en kantoorlocatie”.

Regionaal Economische Ontwikkelingsstrategie
De Regionale Economische Ontwikkelingsstrategie van Bestuursregio Utrecht (2008) draagt bij aan de regionale samenwerking en profilering van de stadsregio Utrecht op het gebied van economische ontwikkeling.

De ontwikkeling van het BRU richt zich op:

• Een tijdig en adequaat aanbod van diverse typen werklocaties, afgestemd op de vraag van bedrijven en instellingen in kwantiteit en kwaliteit;
• Het zoveel mogelijk voorkomen van verdere congestie door toenemende mobiliteit, met vanuit de REOS specifieke aandacht voor de bereikbaarheid van werklocaties;
• In samenwerking met andere partijen uitvoeren van stimulerende acties gericht op:
  1. a. versterking en profilering van enkele speerpunten van de Utrechtse kenniseconomie;
  2. b. betere afstemming van de vele acties gericht op de onderkant van de arbeidsmarkt;
  3. c. aanvullende mogelijkheden om toerisme en leisure te bevorderen door coördinatie van diverse activiteiten;
  4. d. het faciliteren van veranderingen op de arbeidsmarkt (pendelrelaties, nieuwe woon/werk-concepten);

Bevordering van de economische belangen van de regio Utrecht in overleggen met Rijk, provincie en gemeenten en het aantrekken van extra financiële middelen van Rijk/EU en private partijen, via gerichte, strategische interventies

De regio ziet het als zijn taak om te zorgen voldoende aanbod van werklocaties door een Regionaal Platform Werklocaties op te richten dat inzet op afstemming in de ontwikkeling van kantorenlocaties, herstructurering, nieuwe terrein tijdig beschikbaar krijgen, terreinen beoordelen vanuit diverse typen gebruikers en regionaal vestigingsbeleid voor grootschalige voorzieningen. Sturing op kwaliteit staat daarbij hoog in het vaandel. Verder gaat de regio op zoek naar creatieve oplossingen om belangrijke clusters van werkgelegenheid bereikbaar te houden. Tot slot gaat Bestuur Regio Utrecht een aantal initiatieven ondersteunen waarbij andere organisaties het voortouw hebben.

Regionaal Structuurplan
In het vigerende Regionaal Structuurplan (RSP 2005) maakt het plangebied deel uit van een gebied met de aanduiding stedelijk milieu: een sterk stedelijk milieu met menging van functies, maar met een sterk accent op de woonfunctie. Dit milieu concentreert zich rond de centra van de gemeenten. Voorzieningen zijn vooral

georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt rond de 40 woningen per hectare. Bereikbaarheid via openbaar vervoer is goed.

Structuurvisie Utrecht 2015
Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Van toepassing op het plangebied is het perspectief Markt. Doelstelling binnen het perspectief de Markt is:

• het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

De belangrijkste structurerende elementen in dit perspectief zijn de 'snelle' infrastructuur en haar knooppunten: Deltanet, het randstedelijk openbaar vervoernet, het stedelijk HOV-net, de OV-terminal Utrecht en de knooppunten in de stad. Dat zijn vanuit bereikbaarheidsoogpunt de meest aangewezen locaties voor marktontwikkelingen. Functies die hierbij horen zijn kantoren, kennisintensieve bedrijven en het duurdere hoogstedelijke segment van de woningmarkt.

De perspectieven zijn in de Structuurvisie vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2030.

Het plangebied maakt in de structuurvisie onderdeel uit van de zone (tussen park Oog in Al en de Beneluxlaan) die het ontwikkelingsbeeld 'hoogstedelijk milieu - accent wonen' heeft meegekregen. In deze zone wordt gestreefd wordt naar een mix van voornamelijk hoogstedelijk wonen en een beperkt werkprogramma. Incidenteel kunnen ook voorzieningen met een stedelijke functie hier een plek krijgen. De bouwhoogten, dichtheden en korrelgrootte varïeren in dit gebied en zijn afhankelijk van de ligging ten opzichte van knooppunten, assen en het centrumstedelijk milieu. Voor wat betreft de openbare ruimte is aangegeven dat de aandacht gericht dient te zijn op onder meer loop- en rijroutes ten behoeve van de doorgangsfunctie voor fietsers en auto's. Voor wat betreft het parkeren wordt gememoreerd dat dit vooral dient te gebeuren in gebouwde parkeeraccommodaties.

In de Structuurvisie heeft het gebied aan de oostzijde van het Merwedekanaal de aanduiding 'Podium' in het perspectief voor 2030. Voor het perspectief 2015 is het gebied aangeduid als Centrum Stedelijk Gebied. Het gebied aan de oostzijde is bij de specifieke Gebiedsperspectieven voor 2030 aangeduid als 'Binnenstad en Stationsgebied'. Het gebied maakt onderdeel uit van de herontwikkeling van het Stationsgebied. Behoud van de Jaarbeurs is naast het toevoegen van functies (waaronder Jaarbeursplein), uitgangspunt.

Ook is een Gebiedsperspectief 'Merwedekanaalzone' (westzijde kanaal) opgenomen (2030). Uitgangspunt voor deze zone is het inzetten op een versterking van de woonfunctie via transformatie en intensivering waardoor een sterke menging van functies zal ontstaan. Intensivering van de huidige extensieve bedrijven en opwaardering met arbeidsintensieve werkgelegenheid zal op kleinere schaal plaatsvinden. Daarom wordt kleinschalige bedrijvigheid gestimuleerd

Structuurplan Stationsgebied
De westelijke begrenzing van het plangebied van de Structuurplan (2006) wordt gevormd door het Merwedekanaal. Het gebied ten oosten van het kanaal is aangewezen als 'kern Stationsgebied'. De keuze voor bepaalde functies op bepaalde plekken is ingegeven vanuit de gedachte om bestaande functies beter te verankeren in het Stationsgebied en zwakkere gebieden te vernieuwen door andere functies toe te voegen. Zo worden de sterke systemen van de oude stad, Hoog Catharijne, Lombok en de Jaarbeurs versterkt met respectievelijk een winkelprogramma dat aansluit op de nieuwe stad, een nieuw woonprogramma dat aansluit op de nieuwe stad en nieuwe grootstedelijke vrijetijdsvoorzieningen op het Jaarbeursterrein. De Jaarbeurs gaat zijn (inter)nationale positie op het gebied van beurzen en congressen verder versterken door de kernactiviteiten te concentreren en plek te maken voor functies die synergie opleveren.

De aanpak van het Stationsgebied zoals neergelegd in het Structuurplan (2006) is vervolgens gebundeld in twee zones, te weten Centrumboulevard en Stadscorridor. Hoewel beide zones verschillende identiteit hebben, zijn de ambities dezelfde: verbinden, herstellen en betekenis geven. De uitwerking van deze ambities verschilt per zone, maar samenhang is in beide gevallen het sleutelwoord. Het gaat daarbij om het versterken van het eigen karakter van de diverse deelgebieden in het Stationsgebied en het creëren van geleidelijke overgangen naar de bestaande stad.

De verbeteringen sluiten aan bij de ontwikkelingen rondom de OV-Terminal en borgen goede toeleidende routes naar deze OV-Terminal en de oude stad. Daarbij zijn de aansluitingen van de (H)OV-routes op de OV-Terminal in evenwicht met goede, veilige fiets- en looproutes tussen stadsdelen onderling en naar de OV-Terminal.

Het Stationsgebied is de belangrijkste 'leisure' ontwikkelingslocatie in Utrecht. Het totale leisureprogramma voor grootstedelijke vrijetijdsvoorzieningen is 70.000 m2. Integrale gebiedskwaliteit en interactie met andere voorzieningen zijn hierbij sleutelwoorden. In het Stationsgebied zijn de volgende deelgebieden en thema's te onderscheiden voor de leisure programmering:

• Jaarbeurszijde: ontwikkeling van entertainment en uitgaan. Het programma bestaat uit voorzieningen als een Megabioscoop, Casino en grootschalige (uitgaans)horeca;
• Hoog Catharijne (inclusief Nieuwe Stationsstraat): retailondersteunend leisurecentrum, ter versterking van het functioneren van de detailhandel. Het programma bestaat uit voorzieningen als een foodcourt, een grootschalig fitnesscentrum, eventueel een kinderattractie, een bioscoop en specifieke retailondersteunende leisure. De situering van deze functies moet bijdragen aan het gewenste gebruik en de gewenste identiteit van de deelgebieden.

Boodschap aan winkels (2000)

Een van de belangrijkste doelstellingen uit de Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' is het versterken van de nationale en regionale positie van Utrecht als winkelstad. Om dit te realiseren zijn een aansprekend aanbod woondetailhandel en een gevarieerd en hoogwaardig aanbod van winkels in het stadscentrum nodig en moeten de winkelgebieden goed bereikbaar zijn. In de wijken en buurten moeten inwoners terechtkunnen in aantrekkelijke winkelcentra voor een compleet aanbod van dagelijkse boodschappen. Op buurt- en wijkniveau streeft de gemeente naar het in stand houden en versterken van een perspectiefrijke stedelijke detailhandelsstructuur.

Ontwikkelingskader Detailhandel

Het beleid van de gemeente Utrecht is erop gericht dat de inwoners van de gemeente én van de omringende regio de beschikking hebben over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. Ook wordt een bovenregionale en landelijke functie nagestreefd. Uit deze ambitie volgen de volgende drie hoofddoelen:

a. Het versterken van de lokale verzorgingsfunctie én van de regionale, bovenregionale en landelijke aantrekkingskracht;

b. Een duurzame aanbodstructuur met op langere termijn levensvatbare en complementaire winkelgebieden, zodat het verzorgingsniveau is gewaarborgd;

c. Het versterken van het ondernemingsklimaat en faciliteren van de dynamiek in de detailhandel.

In eerste instantie dragen de Utrechtse binnenstad en de stadsdeel-, wijk- en buurtwinkelcentra bij aan de geformuleerde ambitie en doelstellingen. In het Utrechtse detailhandelsbeleid staat daarom een sterke structuur van deze reguliere winkelgebieden voorop. Indien het aanbod vanwege de omvang en aard van de winkel of de gevoerde artikelen niet inpasbaar zijn in of aansluitend aan de reguliere winkelgebieden, kan een uitzondering worden gemaakt en worden uitgeweken naar een aantal perifere locaties, zoals

Woonboulevard Utrecht, The Wall en Bedrijventerrein Overvecht.

Welstandsbeleid
In 2004 is de gemeentelijke Welstandsnota vastgesteld door de gemeenteraad. In de Welstandsnota, getiteld 'De schoonheid van Utrecht', is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente uitgevoerd zal worden. Voor 'bouwvergunningplichtige' bouwwerken geldt het volgende:

• in de nota wordt op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• voorts wordt een onderscheid gemaakt in ambities en worden deze vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open. De drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• tenslotte worden er algemeen geldende beoordelingscriteria geformuleerd die alleen per Beleidsniveau verschillen en dus niet per gebied.

Het plangebied wordt op de analysekaart getypeerd als een gebied met een 'vrije verkaveling en vrij situering'. Dit houdt in dat bebouwing in het gebied op een losse wijze onafhankelijk van de omgeving is of wordt geplaatst. Ook is binnen deze karakteristiek sprake van gebouwen van grote omvang, die min of meer zelfstandig of solitair in hun omgeving staan.

Visie Merwedekanaalzone
In de visie (2005) wordt aangegeven dat met de bouw van Leidsche Rijn de Merwedekanaalzone midden in de stad komt te liggen (binnenstedelijke centrumlocatie) en ontstaat de wens om het kanaal en de huidige bedrijvenzone (met de bestemming industrie) meer betekenis in de bestaande stad te geven. Ook de wijken in het noordelijk deel van de strook zullen een centralere positie in de stad krijgen; nieuwe ontwikkelingen zullen dat nieuwe beeld kunnen ondersteunen. Het bestemmingsplangebied maakt onderdeel uit van het gebied waarop de Merwedekanaalvisie betrekking heeft.

In de visie wordt een aantal thema-gebieden aangeduid. Het plangebied van dit bestemmingsplan valt onder deelgebied 3 noord "stedelijk gemengd". Concrete plannen voor uitwerking van de visie ontbreken nog.

Bilaterale OntwikkelingsOvereenkomst (BOO)

Op 3 maart 2006 zijn afspraken over het gebruik van gronden door Jaarbeurs vastgelegd in de Bilaterale Ontwikkelings Overeenkomst (BOO) tussen de gemeente Utrecht en de Jaarbeurs.

Uitgangspunt van de BOO is, dat de Jaarbeursactiviteiten worden geconcentreerd op het zuidterrein en Jaarbeurs een plan mag ontwikkelen voor het Beatrixgebouw.

Geconcludeerd kan worden dat op rijks en provinciaal niveau verschillende stedelijke functies op de planlocatie mogelijk zijn. Op provinciaal niveau geldt een bedrijfsfunctie op deze plaats vooralsnog als uitgangspunt.

Uit de verschillende beleidsstukken op lokaal niveau kan eveneens worden afgeleid dat in het gebied waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, verschillende stedelijke functies denkbaar zijn. In de gebiedsvisie Merwedekanaalzone wordt deze mogelijke menging van stedelijke functies verder uitgewerkt. De feitelijke invulling van dit deel van de Merwedekanaalzone en daarmee het plangebied van dit bestemmingsplan wordt op dit moment bepaald door de aanwezigheid van drukke wegen, de Jaarbeurs en de gebouwde parkeervoorziening. Concrete plannen voor de invulling van het plangebied binnen het bestaande beleid ontbreken nog. Om die reden wordt er in dit bestemmingsplan gekozen voor het consolideren van de bestaande (bedrijfs)bestemming in afwachting van mogelijke verdere planvorming en initiatieven. De gemeente heeft er daarnaast in het kader van de ontwikkeling van het Stationsgebied voor gekozen om grootschalige leisure te concentreren in het Stationsgebied en meer specifiek op de kop van het Jaarbeursterrein. Komende jaren zal ook worden gewerkt aan een visie op het Jaarbeurskwartier waar het plangebied van dit bestemmingsplan mogelijk onderdeel van uit zal maken.

De vestiging van een casino in het plangebied is alleen tijdelijk aanvaardbaar onder de voorwaarden dat er geen nadelige ruimtelijke consequenties zijn, zoals belemmeringen op milieuhygienisch gebied.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Aan het einde van de paragraaf wordt een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van het Merwedekanaal in een gebied dat wordt gedomineerd door de tijdelijke vestiging van het casino alsmede de (deels gebouwde) parkeervoorzieningen voor deze voorziening en voor de Jaarbeurs. De directe omgeving aan de zuidzijde van het plangebied wordt daarmee vooral gekenmerkt door een relatief extensief ruimtegebruik. Aan de overzijde van de Admiraal Helfrichlaan is een aantal kantoren gevestigd. Aan de overzijde van de Overste den Oudenlaan was een autobedrijf aanwezig en meer naar het westen staat woonbebouwing. Aan de overzijde van het Merwedekanaal (oostzijde) liggen de bestaande hallen van de Jaarbeurs. Mede door de aanwezigheid van de gebouwde parkeervoorziening direct ten zuiden van het plangebied is het perceel ingekaderd en ingeklemd.

Het casino heeft een vloeroppervlakte van 9.000 m2 bvo. Het gebouw heeft een hoogte van 18 meter. Het aantal bezoekers is in de afgelopen jaren tot boven de 500.000 gestegen. In het casino werken gemiddeld 200 personen. De werkgelegenheid kan worden aangemerkt als "duurzaam". De hoofdactiviteit van het casino is gericht op het voorzien in een gecontroleerd kansspelaanbod. Het casino verzorgt in dat kader tevens een aantal samenhangende voorzieningen, waaronder eigen horeca (bar-restaurant) en entertainment in de vorm van muziek. Het casino speelt daarmee in op de behoefte van mensen van vooral de leeftijdscategorie 40 +, die gewend is om uit te gaan maar weinig aantrekkelijk aanbod vindt.

Het overige deel van het plangebied functioneert als voorplein en toegangsroute voor het casino en de Jaarbeurs aan de overzijde van het Merwedekanaal.

De schaal van de bestaande gebouwen is fors, maar passend in de omgeving. In de Welstandsnota wordt het gebied – zoals hierboven aangegeven - getypeerd als een gebied met een 'vrije verkaveling en vrije situering'. Dit houdt in dat bebouwing in het gebied op een losse wijze onafhankelijk van de omgeving is of wordt geplaatst. Ook is binnen deze karakteristiek sprake van gebouwen van grote omvang, die min of meer zelfstandig of solitair in hun omgeving staan. In het plangebied is op dit moment één gebouw aanwezig namelijk het Holland Casino dat voldoet aan de beschrijving als opgenomen in de Welstandsnota.

De bereikbaarheid van het gebied voor de voetganger is goed. Verbindingen zijn aanwezig in noord-zuid en oostwestrichting over het Merwedekanaal. Gegeven het huidige gebruik is geen sprake van een voorziening waarvan de bezoekers voor bezoek aan de locatie in overwegende mate gebruik zullen maken van deze verbindingen. Ook de bereikbaarheid per fiets is goed.
De bereikbaarheid per openbaar vervoer is uitstekend te noemen. De locatie ligt in de onmiddellijke nabijheid van bus- en sneltramhaltes aan de Graadt van Roggenweg en is bovendien niet al te ver gelegen van het Centraal Station.

Het publiek dat het casino bezoekt doet dit overwegend per auto. Hierbij wordt met name gebruik gemaakt van de hoofdwegen Graadt van Roggenweg en de Overste den Oudenlaan. De gebouwde parkeervoorziening die grenst aan het plangebied heeft 400 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn in het aangrenzende gebied 280 parkeerplaatsen beschikbaar in een overloopsituatie voor Holland Casino. Ook staan voor de bezoekers van het casino en jaarbeurs de resterende Jaarbeursparkeerplaatsen (op maaiveld) ter beschikking.

Het gebied is op de gemeentelijke archeologische verwachtingenkaart (IKAW) aangemerkt als gebied met een hoge archeologische verwachting.

Conclusie voor het plangebied
Het plangebied ligt enigszins verscholen door het water, de infrastructuur, de bestaande kantoorbebouwing en de gebouwde parkeervoorziening. Wel is er door de ligging aan het Merwedekanaal sprake van een ruimtelijke relatie met de ontwikkelingen in het Stationsgebied en de Merwedekanaalzone. De bereikbaarheid van het plangebied is door de ligging aan diverse infrastructuur goed, waardoor ook intensief gebruik van het perceel denkbaar is. Een autonoom gebouw is passend op deze locatie.

Het bestemmingsplan voorziet in twee bestemmingen; een voorlopige (casino) en een definitieve (bedrijven). De definitieve bestemming treedt in werking na afloop van de voorlopige bestemming. Hieronder worden beide bestemmingen kort beschreven.

Het casino aan de Overste den Oudenlaan is onderdeel van de 'Nationale Stichting tot Exploitatie van Casinospelen in Nederland', beter bekend als Holland Casino. Hoofdactiviteit van Holland Casino is het verzorgen van legale kansspelen, gecombineerd met horecavoorzieningen in de vorm van bars en restaurants, die alleen toegankelijk zijn voor tot het Casino toegelaten bezoekers. Daarnaast zijn er mogelijkheden tot andere vormen van entertainment voor de Casinobezoekers, zoals concerten en computerspellen (gemiddeld 1 à 2 keer per maand). In het gebouw zijn, naast het casino zelf, enkele (casinogerelateerde) kantoorruimtes aanwezig. Het casino beslaat een bruto vloeroppervlakte van 9.000 m2.

Het casino is iedere dag geopend van 's middags 12.30 uur tot 's nachts 03.00 uur. Deze openingstijden gelden voor de bezoekers van het casino. Het personeel zal echter eerder aanwezig zijn en later het gebouw verlaten. Expeditie vindt plaats via de Admiraal Helfrichlaan. De bezoekersingang bevindt zich op het zogenaamde Expoplein, dat direct grenst aan het gebouw en de naastgelegen parkeerplaats. Bezoekers parkeren hun auto op parkeerplaats P6 of P4.

Holland Casino zal zich definitief vestigen op de Croeselaan (kop jaarbeurs). Bij de tijdelijke vestiging van Holland Casino zal de functie binnen de planperiode van het bestemmingsplan ongewijzigd blijven, als wel de omvang van de activiteit. Mogelijk zal alleen het aantal bezoekers toenemen wanneer de huidige economische situatie positief verandert. De voorlopige bestemming heeft een maximale duur van vijf jaar na vaststelling van het bestemmingsplan (naar verwachting daarmee tot uiterlijk 2016). Uiterlijk op deze datum dient de functie casino op deze locatie te zijn beëindigd.

Bezoekersaantallen
Het aantal bezoekers en het daaraan gerelateerde aantal vervoersbewegingen zijn de graadmeter voor de omvang van de (verkeersgerelateerde) effecten van de activiteiten van Holland Casino. Het aantal bezoekers van Holland Casino is lastig te voorspellen.

Door het aantrekken van de economie in Nederland en de populariteit van het pokeren groeide het aantal bezoekers van 520.000 in 2002 tot 610.000 in 2008. Echter, door de kredietcrisis is deze trend niet doorgezet en heeft Holland Casino minder bezoekers binnen gekregen. De ervaringen uit het verleden laten zien dat het erg moeilijk is om een voorspelling te doen over het aantal bezoekers wat in de komende jaren verwacht kan worden. Aan het aantal bezoekers is echter wel een maximum verbonden. Het Holland Casino heeft per jaar een maximaal capaciteit van circa 820.000 bezoekers. Het behalen van het maximaal aantal bezoekers is afhankelijk van de trends die de komende jaren in deze sector voorkomen.

Holland Casino gaat uit van een jaarlijkse groei van ongeveer 4 % ten opzichte van het niveau in 2002. In de jaren 2008, 2009 en 2010 waren er vanwege de economische crisis lagere bezoekersaantallen dan geraamd. De verwachting is dat bezoekersaantallen de komende jaren weer aan zullen trekken. Daarom is er voor de jaren na 2010 uitgegaan van een hervatting van de groei conform de oorspronkelijke raming. Dit resulteert in een bezoekersaantal van 821.100 in 2016.

In dit bestemmingsplan is na afloop van de voorlopige bestemming voor een casino een bedrijfsbestemming opgenomen. Met deze bestemming wordt aangesloten bij de nu reeds geldende bestemming in het bestemmingsplan Kanaleneiland. Door geen zware bedrijvigheid toe te laten wordt rekening gehouden met de bestaande omgeving. Bedrijven in de categorie 1, 2 en 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten worden toegestaan, met een mogelijkheid voor bedrijven uit categorie 3.2. Tenminste een deel van het gebied kan daarbij ook als verblijfsgebied (inclusief parkeren) en groen worden ingericht. Een bedrijfsfunctie voor het perceel betekent een bestendiging van de bestaande bestemming.

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij iedere (ruimtelijke) ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch en planologisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt voor het functioneren van het casino en de vestiging van bedrijven ingegaan op de verschillende aspecten.

Het doel van een milieu-effectrapportage (m.e.r) is om het milieubelang naast andere belangen een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming. Daarom moeten bij grootschalige projecten - waarvoor een m.e.r.-plicht geldt - de milieugevolgen in beeld worden gebracht, voordat besluitvorming plaatsvindt (met name hoofdstuk 7 van de Wet Milieubeheer en het Besluit m.e.r. 1994). De milieu-informatie uit het MER wordt gebruikt bij de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan en dient zonodig ook in dit bestemmingsplan door te werken. Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd.

In dat kader heeft de initiatiefnemer Holland Casino in 2010 het voornemen een MER op te stellen, medegedeeld. Deze Mededeling heeft vervolgens gedurende vier weken ter inzage gelegen en is voor advies aan instanties toegestuurd. De ter inzage legging heeft niet geleid tot zienswijzen. Op 8 februari 2011 februari heeft het bevoegd gezag een advies uitgebracht over de reikwijdte en detailniveau van de MER.

Gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan heeft het Milieueffectrapportage Vestiging Holland Casino Utrecht (hierna: MER) ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen in het kader van deze rapportage ingediend. Op 14 oktober 2011 heeft de Commissie voor de milieueffectrapportage (m.e.r.) een positief advies op de Milieueffectrapportage uitgebracht. Hiertoe is in overleg met de Commissie voor de m.e.r. aan aanvulling op de MER geschreven waarin de effecten van het casino op het aspect geluid nader zijn beschouwd. De Commissie is van oordeel dat het MER en de aanvulling tezamen de essentiële informatie voor de besluitvorming bevat. De Milieueffectrapportage, de aanvulling en het eindadvies van de commissie voor de m.e.r. zijn als bijlagen bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

De Commissie adviseert om bij verdere besluitvorming de autonome stijging van de geluidhinder langs de Kanaalweg, Gershwinlaan en Ravellaan nader toe te lichten en aan te geven hoe met dit gegeven wordt omgegaan, mede in relatie tot het voornemen. Ten aanzien hiervan kan worden opgemerkt dat bij de berekeningen ten behoeve van het aspecten geluid en lucht het Verkeersmodel VRU UTR 2.2 is gebruikt. Blijkbaar geeft dit model een hogere verkeersintensiteit in toekomstige jaren. Omdat dit een autonome ontwikkeling is, heeft deze toename geen relatie met de voorgenomen activiteit (tijdelijk casino).

Tenslotte doet de Commissie voor de m.e.r. nog een aanbeveling. De Commissie adviseert om bij besluitvorming over het bestemmingsplan te motiveren waarom de effecten van activiteiten na 2016, voor zover het bestemmingsplan hiervoor het kader biedt, in het MER buiten beschouwing kunnen blijven. In reactie hierop kan worden opgemerkt dat - zoals in deze paragraaf aangegeven - uitsluitend de activiteit voor het casino als een merplichtige activiteit (op grond van het Besluit m.e.r. zoals dat gold vóór 1 april 2011) kan worden aangemerkt.

Voorlopige bestemming
Als recreatieve voorziening ontvangt Holland Casino meer dan 500.000 bezoekers per jaar. Dit maakt het benodigde bestemmingsplan m.e.r.-plichtig (Bijlage bij Besluit m.e.r., Onderdeel C, categorie 10.1). Om die reden gaat het bestemmingsplan vergezeld van een milieueffectrapport (MER) (Milieueffectrapportage Holland Casino, Tauw, mei 2011 inclusief erratum augustus 2011).

Uit de mededeling en het MER blijkt dat vooral de aspecten verkeerslawaai en luchtkwaliteit als gevolg van de bestemming casino, een effect kunnen hebben op het milieu. Omdat het gebouw er al staat, zijn er geen realistische alternatieven voor de locatie van de tijdelijke huisvesting van Holland Casino en/of de inrichting van het plangebied. De effecten van de tijdelijke locatie van het Holland Casino worden daarom alleen tegen de referentiesituatie afgezet. Ten behoeve van het bestemmingsplan Holland Casino is in de MER gekeken naar de effecten die de tijdelijke vestiging van Holland Casino nu en in de toekomst met zich meebrengt. Uit het onderzoek is gebleken dat geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden en/of dat geen wettelijke normen/grenswaarden worden overschreden. Voor verkeer, geluid en luchtkwaliteit is dit cijfermatig onderbouwd.

Deze milieu aspecten worden in de volgende paragrafen verder behandeld. Daarnaast wordt bij de overige haalbaarheidsaspecten kort stilgestaan.

Definitieve bestemming
De definitieve bedrijfsbestemming voorziet slechts in het voortzetten van de huidige bestemming. Van een m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-plicht voor deze bedrijfsfunctie is geen sprake. Nieuwe functies worden niet mogelijk gemaakt door middel van dit bestemmingsplan.

Conclusie voor het plangebied
Conclusie voor het plangebied is dat er een m.e.r. plicht is voor de voorlopige bestemming, maar niet voor de definitieve bedrijfsbestemming. De milieu-informatie uit het bovengenoemde MER – alsmede uit de Mededeling die daaraan is vooraf gegaan - is in onderstaande paragrafen verwerkt.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object.

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten als woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km-wegen);
• reconstructie van wegen.

Als een van bovenstaande situaties aan de orde is dient er een akoestisch onderzoek te worden gedaan en als het nodig blijkt te zijn kunnen er zogeheten hogere grenswaarden worden aangevraagd.

Aangezien het bestemmingsplan in het plangebied geen geluidgevoelige functies mogelijk maakt, en ook geen nieuwe (dan wel reconstructie van ) wegen, is voor een formele toetsing aan de Wet geluidhinder geen aanleiding.

Het plangebied

Het plangebied wordt extensief gebruikt. Grote parkeeerterreinen en een parkeergarage domineren het gebied langs het kanaal. In de omgeving bevinden zich, naast het casino, kantoren, sportvelden en een voormalig garagebedrijf. De in-en uitrit van de parkeergarage ligt aan de Overste Den Oudenlaan. Woningen in het verlengde van de overste den Oudenlaan (Krikkelaan) liggen op grote afstand, voorbij een driesprong. Aan de oostzijde van het casino liggen woonboten( Fentener van Vlissingenkade), het gebouw van het casino ligt tussen deze woonboten en de ingang van de parkeergarage van het casino. Het geluid van het verkeer van en naar het casino is bij die woonboten beperkt relevant.

Voorlopige bestemming
De toename van het wegverkeer door de bezoekers van Holland Casino draagt procentueel zo weinig toe aan de totale verkeersintensiteiten, dat dit niet leidt tot relevante toenames in de geluidniveaus langs deze wegen. De procentuele toename is het grootst op de Overste den Oudenlaan.

Er is nauwelijks sprake van enig effect op de woonomgeving van de verkeersaantrekkende werking van het casino en de parkeervoorziening op de woningen en de woonboten.

Definitieve bestemming
De toegelaten functie in de eindsituatie is evenmin een geluidgevoelige bestemming, waardoor de hierboven beschreven effecten niet anders zijn. Gesteld kan worden dat met de definitieve bedrijfsbestemming sprake zal zijn van een substantieel lager aantal verkeersbewegingen op de diverse toegangswegen dan bij de voorlopige bestemming.

Conclusie voor het plangebied
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingen.Er is geen sprake van een negatief effect op het leefklimaat langs de relevante wegen als gevolg van het plan.

Kader
Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), die op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking is getreden (ook wel Wet luchtkwaliteit, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk

Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet luchtkwaliteit geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

Conclusie
Ten behoeve van het bestemmingsplan Hoek Overste den Oudenlaan zijn luchtberekeningen uitgevoerd, voor zowel de bestemming Holland Casino (voorlopige bestemming: artikel 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening) en voor de bedrijfsbestemming categorie 1 t/m 3.1 (definitieve bestemming).

De luchtkwaliteit is beoordeeld op vier momenten (2011, 2015, 2016 en 2020) op de relevante wegen waarover het bestemmingsverkeer voor het perceel Hoek Overste den Oudenlaan wordt afgewikkeld. Daarbij zijn alle wegen beoordeeld, waar de verkeersaantrekkende werking meer is dan 170 mvt/etmaal. Op wegen met een lagere verkeersaantrekkende werking zal de luchtkwaliteit voor stikstofdioxide en fijn stof niet meer verslechteren dan 0,1 µg/m³, zodat geen rekening behoeft te worden gehouden met cumulatie conform de anticumulatiebepaling (artikel 5 Besluit NIBM).

Geconstateerd kan worden dat in alle onderzoeksjaren voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. In de beschouwde periode 2011 -2020 verbetert de luchtkwaliteit, als gevolg van de verschoning van het wagenpark en generiek beleid. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit zijn er dan ook géén belemmeringen voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan.

Op basis van de uitgevoerde berekeningen kan worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan Hoek Overste den Oudenlaan niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden. In dit kader wordt dan ook voldaan aan artikel 5.16, lid 1 onder a Wm. Gelet op het vorenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit de Wet milieubeheer om het bestemmingsplan Hoek Overste den Oudenlaan vast te stellen.

Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). Voor de stad geldt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen over de weg plaats mag vinden.

De normen en richtlijnen komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10-6/jaar.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het groepsrisico is een zogenaamde oriënterende waarde vastgesteld. Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Het plangebied
Op ca. 500 meter van het plangebied bevindt zich aan het 24 Oktoberplein een LPG tankstation; dit is een inrichting die onder het Bevi valt. Het invloedsgebied rond het vulpunt en ondergrondse tank bedraagt 150 meter. Aangezien er geen overlap is van het invloedsgebied met het plangebied, is externe veiligheid niet relevant.

De meest nabijgelegen transportroutes voor gevaarlijke stoffen (spoor nabij Utrecht CS, de A2 en het Amsterdam Rijnkanaal) bevinden zich allen op meer dan 500 meter van het plangebied. Daardoor is externe veiligheid in verband met transport niet relevant voor het plangebied.

Ook voor het transport door buisleidingen geldt dat de afstanden tot het plangebied zo groot zijn (meer dan een kilometer) dat deze voor externe veiligheid niet relevant zijn.

Conclusie voor het plangebied
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde bestemmingen.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Het plangebied
In het plangebied van Holland Casino is een bodemverontreiniging van metalen, PAK, minerale olie en oplosmiddelen aanwezig. In 1999 is een deelsanering (IBC sanering) uitgevoerd in het kader van de nieuwbouw van het Casino. In de bodem is een restverontreiniging achter gebleven van onder andere minerale olie. De restverontreiniging wordt beheerst door een interceptiesysteem. Binnen Holland Casino Utrecht zijn bodembedreigende stoffen aanwezig. Het gaat hier om dieselolie en smeerolie ten behoeve van het noodstroomaggregaat en onderhouds- en schoonmaakmiddelen. Door de wijze van opslag en getroffen maatregelen wordt er een verwaarloosbaar bodemrisico gerealiseerd. Recent zijn er aanwijzingen dat op het terrein van Holland Casino een bodemverontreiniging met vluchtige oplosmiddelen (VOCL) aanwezig is, afkomstig van de Jaarbeurs.

Conclusie voor het plangebied
De bodemkwaliteit leidt niet tot randvoorwaarden of belemmeringen voor de situering of aard van de beoogde functies. Bij grondwerkzaamheden, sloop en / of nieuwbouw moet onderzoek verricht worden naar de aanwezigheid van vluchtige oplosmiddelen en eventuele restverontreiniging met minerale olie.

De Flora- en faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een initiatief mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen, moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Bij grote ingrepen of een behoorlijke aantasting waarbij beschermde planten of diersoorten in het geding zijn, dient een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV). Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moeten middels een flora- en fauna-inventarisatie de huidige natuurwaarden worden onderzocht en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van aantasting van beschermde plant- en diersoorten.

De belangrijkste doelstelling van de gemeente Utrecht is het realiseren van de Hoofdgroenstructuur (HGS) als een netwerk van groene plekken en groene verbindingen daartussen. Onderdeel van de HGS is de ecologische infrastructuur met als hoofddoel Natuur. Gelet op de omvang van het plangebied en het niet voorkomen daarin van onbebouwde functies is dit niet van betekenis voor wat betreft dit beleid. Het plangebied ligt niet binnen de ecologische infrastructuur.

Het plangebied
De bestaande bebouwing van het casino zal op dezelfde plaats als nu blijven staan. Nieuwbouw is ook uitsluitend toegestaan op de plaats van de bestaande bebouwing. Om die reden zal er geen verstoring plaats vinden in het kader van de Flora- en faunawet en wat betreft het beleid van de HGS.

Conclusie voor het plangebied
Er bevinden zich geen natuurwaarden in het plangebied, de bestaande bebouwing blijft in beginsel bestaan en er worden geen bouwmogelijkheden gegeven op een andere plaats in het plangebied. Flora en fauna leidt niet tot randvoorwaarden of belemmeringen voor de situering of aard van de beoogde functies. Met de vaststelling van dit bestemmingsplan treedt er daarom ook geen verstoring van flora of fauna op. Aanvraag van een ontheffing voor de Flora en faunawet is daarom niet noodzakelijk.

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.

De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Het stedelijk waterbeheer kent op dit moment een belangrijk knelpunt: de verspilling van (relatief) schone waterstromen (regenwater) en verontreiniging van de stromen tijdens het verblijf in de stad. De gevolgen hiervan zijn zichtbaar, zowel in de stad als daarbuiten:verdroging en verontreiniging. De 'Nota Utrecht Waterdicht' biedt strategische uitgangspunten voor het duurzaam omgaan met het stadswater. Er zijn drie duurzaamheidprincipes geformuleerd, te weten:

• beperken van de instroom;
• verlengen van het verblijf van water in het stedelijk systeem;
• schoon afvoeren van water uit het systeem.

Het beleid ten aanzien van de riolering is vastgelegd in het 'Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan Utrecht 2007-2010'. In het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan is een aantal doelen geformuleerd:
- doelmatige inzameling en transport van afvalwater;
- doelmatige inzameling en verwerking overtollig hemelwater;
- bevorderen van een schoon milieu;
- voorkomen van overlast en risico's volksgezondheid;
- doelmatige uitvoering rioolbeheer;
- doelmatige inzameling en verwerking overtollig grondwater.

Bij planontwikkeling dient met deze doelen rekening te worden gehouden.

Daarnaast heeft de gemeente een rioleringsplan vastgesteld en heeft daarbij samen met de provincie en het waterschap een Waterplan gemaakt. Waterkwaliteit, watergebruik en waterkwantiteit zijn daarbij leidende aspecten.

Het plangebied
In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig en de huidige wijze van riolering en afwatering wordt niet gewijzigd. Gezien het feit dat er binnen het plangebied in beginsel geen nieuwe bebouwing en/of verharding wordt gerealiseerd, is het uitvoeren van een uitgebreide watertoets hier niet aan de orde. Indien in de definitieve bestemming nieuwbouw aan de orde is, zal deze worden getoetst op bovengenoemde uitgangspunten.

Holland Casino loost alleen met huishoudelijk afvalwater vergelijkbaar afvalwater op de riolering. De lozing van de keukens wordt langs een vetafscheider geleid. Voor het afvalwater op de riolering komt zijn er controleputten aanwezig waarmee de mate van samenstelling van het afvalwater kan worden gecontroleerd. Het afvalwater voldoet op deze manier aan de lozingsnormen uit de Wet milieubeheer.

Over de inhoud van de watertoets heeft de gemeente overleg met de verantwoordelijke instanties. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven met deze waterparagraaf te kunnen instemmen.

Conclusies voor het plangebied
Het aspect water leidt niet tot randvoorwaarden of belemmeringen voor de situering of aard van de beoogde functies.

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit Verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden dient in een zo vroeg mogelijk stadium plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Het Verdrag van Malta richt zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld.

Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988), wordt onderzoek (veelal archiefonderzoek) gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen voor de bescherming van archeologische waarden en verwachtingen. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte (en in een aantal gevallen diepte) vergunningplichtig. Door in het bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde – archeologie' op te nemen met een specifiek gebruiksbepaling is handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

De Archeologische kaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de te beschermen meldingsgebieden waar zekerheid van vondsten het grootst is. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waar een archeologische trefkans is. In het bestemmingsplan zijn de meldingsgebieden voorzien van een beschermende en signalerende regeling.

De gemeentelijk kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. In het kader van het bestemmingsplan wordt er onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten en terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en middelhoge archeologische verwachting.

Beschermde archeologische monumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Terreinen van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Voor deze terreinen en voor gebieden van hoge en archeologische verwachting geldt vanaf november 2008 beleid dat wordt beschreven in de 'Nota archeologiebeleid Gemeente Utrecht november 2008'. Dit beleid is mede gebaseerd op de recent herziene Monumentenwet (de herziening wordt ook wel de Wet op de Archeologische Monumentenzorg genoemd) en sinds december 2009 de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

In de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de verbeelding met de dubbelbestemming Waarde- Archeologie. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Figuur 3.1: Uitsnede uit de Archeologische Waardenkaart

Het plangebied
Het plangebied is in de Verordening aangeduid als een gebied met 'hoge archeologische waarde'. Middels het vergunningenstelsel in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de specifieke regel in het bestemmingsplan worden de gronden met een 'hoge archeologische waarde' beschermd.

Conclusie voor het plangebied
Door de bescherming van het gebied in de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Momumentenzorg vormt het aspect archeologie in beginsel geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Bij nieuwbouw zal nader onderzoek moeten worden uitgevoerd naar het daadwerkelijk voorkomen van waarden op deze locatie, waarvoor – afhankelijk van de omvang van de verstoring - een vergunning nodig is.

In het plangebied zijn geen ruimtelijk relevante kabels en leidingen aanwezig. Op dit aspect hoeft daarom niet verder te worden ingegaan. Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar van milieubelastende activiteiten. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen en in het bijzonder bij woningen voldoende afstand in acht moet worden genomen met bestaande bedrijven. Daarnaast biedt het zekerheid aan omliggende bedrijven die zo hun activiteiten kunnen blijven uitoefenen.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruik gemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een lijst van Bedrijfsactiviteiten. Een lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

In specifieke situaties kan daarnaast de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Omgevingstype
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2006).

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Conform de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk
In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied
In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.
De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

Het plangebied
Gelet op de aanwezigheid van kantoren en bedrijven (waaronder de Jaarbeurs aan de overzijde van het Merwedekanaal), sportaccommodatie, hoofdinfrastructuur en (gebouwde) parkeervoorzieningen is het plangebied aangemerkt als 'gemengd gebied'.

De afstand tussen het huidige casino en de dichtst bij gelegen woning (woonboot) bedraagt circa 50 meter. De richtafstand van casino's ten opzichte van een rustige woonwijk is 30 meter, waarbij geluid de bepalende hindercategorie vormt. Het bedrijf heeft bovendien een gesloten wand aan de zijde van de woonboten. De aanwezigheid van het casino vormt geen belemmering voor het woon-en leefklimaat.

Bij het toelaten van een bedrijfstype tot maximaal categorie 3.1, met een afwijkingsbevoegdheid voor categorie 3.2, is sprake van een aanvaardbare situatie gelet op de in de omgeving aanwezige functies. Het betreft - gelet op de situering in een stedelijke omgeving, de aanwezigheid van verschillende functies, en de aanwezigheid van hoofdinfrastructuur - een gemengd gebied. De bebouwing in de definitieve bestemming dient op dezelfde locatie te worden gerealiseerd.

Conclusies voor het plangebied
Het perceel ligt in een gebied dat op grond van de VNG Brochure Bedrijven en Milieuzonering, kan worden aangemerkt als 'gemengd gebied'. De afstand tussen het casino en de eerste woning bedraagt circa 50 meter.

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In afdeling 6.4 van de nieuwe wet is een regeling (ook wel de grondexploitatiewet genoemd) opgenomen op basis waarvan de gemeentelijke mogelijkheden voor kostenverhaal op particuliere eigenaren die zelf willen ontwikkelen worden verruimd. Dit gaat via een anterieure exploitatieovereenkomst (private route) en eventueel de vaststelling van een exploitatieplan (publiekrechtelijke route). Het vaststellen van een dergelijk plan is voor de gemeente verplicht indien het verhaal van alle exploitatiekosten binnen het plangebied niet is verzekerd.

In geval van het bestemmingsplan Hoek Overste den Oudenlaan is het opstellen van het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken voor rekening van Holland Casino. Van andere kostensoorten als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening is geen sprake, evenmin van vergoedbare planschade. Ook voor het overige bestaat er geen verplichting van kostenverhaal.

In het kader van het vooroverleg is het concept van het bestemmingsplan voorgelegd aan het Hoogheemraadshap De Stichtse Rijnlanden. In maart 2011 heeft de HDSR aangegeven met het plan te kunnen instemmen. Wegens het ontbreken van rijks- en provinciale belangen is van verder vooroverleg afgezien.

De Wijkraad heeft in maart 2011 aangegeven met het plan te kunnen instemmen en af te zien van het uitbrengen van en formeel advies.

In deze paragraaf worden de regels en verbeelding toegelicht. Allereerst wordt uitgelegd voor welke planvorm is gekozen. In paragraaf 4 worden een aantal artikelen toegelicht.

Het bestemmingsplan beoogt het bestaande gebouw en gebruik, casino, tot de verhuizing naar het Stationsgebied mogelijk te maken. Na de verhuizing gaat een nieuwe bestemming gelden, de definitieve bestemming. Voor de definitieve bestemming is aangesloten bij de voorheen geldende bedrijfsbestemming.

De bijzondere situatie waarbij sprake is van een voorlopige en een definitieve bestemming vereist een bijzondere set bestemmingsregels. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008). Het bestemmingsplan is gedetailleerd van aard.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk twee wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, algemene afwijkingsregels en wijzgingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Cultuur en Ontspanning - casino
De voorlopige bestemming geldt voor een periode van maximaal vijf jaar (artikel 3.2 Wet ruimtelijke ordening) gerekend vanaf het moment van vaststelling van het bestemmingsplan. Deze termijn kan niet worden verlengd. De bestemming maakt de verschillende functies van het casino mogelijk. De voorlopige bestemming vervalt uiterlijk na afloop van de gestelde termijn. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming eerder op te heffen indien het casino voor afloop van de maximale termijn van vijf jaar reeds niet meer op deze locatie is gevestigd. De bestaande omvang van de bebouwing is vastgelegd.

Artikel 4 Bedrijf
De definitieve bestemming van het plangebied is Bedrijf. Deze bestemming geldt na afloop van de termijn van vijf jaar van de voorlopige bestemming of zoveel eerder. Voor wat betreft de functiemogelijkheden is aangesloten op het plan zoals dat gold voor de inwerkingtreding van dit plan. Het verschil met de oude bestemming is dat er slechts bedrijven in de categorie 1, 2 en 3.1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten worden toegestaan.

Daarnaast is in dit artikel expliciet aangegeven dat in ieder geval de vestiging van Bevi-inrichtingen, Wgh-inrichtingen en opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk niet zijn toegestaan. Dit zijn overigens ook geen bedrijven die behoren tot de categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsacitiviteiten. Deze regel is opgenomen om daar in ieder geval helderheid in te verschaffen.

Voor zowel de voorlopige als de definitieve bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de bebouwing zich moet bevinden. Voor het bouwvlak is een maximale bouwhoogte (18 meter) en een maximaal bebouwingspercentage (70%) aangegeven.

Artikel 5 Waarde - Archeologie
Het gebied is aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Bescherming van de waarden vindt plaats door middel van de gemeentelijke Verordening.

Artikel 6 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene wijzigingsbevoegdheid
Dit artikel regelt onder andere de mogelijkheid om de functie kinderdagverblijf in het gebied mogelijk te maken

De Overgangs- en slotregels van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande regels.

Artikel 11 Overgangsrecht
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

De Staat van Bedrijfsactiviteiten is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB "functiemenging" zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten).

Flexibiliteit
De Lijst van bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de planregels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de LvB is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de LvB aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovengenoemde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorde regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

1. Hoofdindeling
Tabel 1 omvat de bedrijfstypen met codering volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) 2008. Bij die bedrijfstypen is rekening gehouden met de normaliter bij deze bedrijven voorkomende opslagen en installaties.

Tabel 2 omvat algemene opslagen en installaties voor situaties dat:

1. 1. bedrijven bijzondere opslagen en/of installaties hebben, die anders dan 'normaal' zijn voor die bedrijven of
2. 2. het betreft opslagen en/of installaties, die op zich niet als een bepaald bedrijf of bedrijfstype kunnen worden aangemerkt, maar wel als een relevante bedrijfsactiviteit in het kader van een bestemmingsplan.

2. Afstanden voor geur, stof, geluid en gevaar
Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woonbebouwing, om hinder en schade aan mensen tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Voor elk van de aspecten is de noodzakelijk geachte afstand bepaald. In principe geldt de afstand tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van een woning. Uit de vier verkregen afstanden kan de uiteindelijk noodzakelijk geachte afstand worden afgeleid: de grootste van de vier. Bij deze invulling zijn de volgende afstandscategorieën gehanteerd voor omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied:

Mocht een bedrijf meerdere SBI-codes kennen, dan moet voor elk aspect de grootste afstand worden genomen. Dat geldt ook voor de gebruikte installaties en opslagen.
Opgemerkt dient te worden dat de methodiek in de eerste plaats is ontwikkeld om in nieuwe situaties een vestigingsplaats voor een bedrijf vast te stellen en niet voor toetsing van bestaande situaties.
Daarom wordt bij bestaande situaties uitgegaan van de maatregelen, die voor een nieuwe vestiging van een dergelijk bedrijfs- /activiteitstype redelijkerwijs kunnen worden verwacht. Verder gelden de afstanden alleen in relatie tot rustige woonwijken gelegen in zuivere woongebieden, dus niet voor woningen die in gebieden liggen met een andere bestemming of kwalificatie.
Voor de toepassing van deze methodiek op bestaande situaties is het zeker niet zo dat elk bedrijf, dat is gevestigd op kortere afstand tot aaneengesloten woonbebouwing dan de wenselijke, zonder meer onaanvaardbaar is. Wel geeft de gewenste afstand een maat voor potentiële hinder, gevaar of schade.

3. Gevaar: risico (R) en vuurwerk (V)
Voor bepaalde bedrijfstypen is na de afstand voor gevaar de letter R van 'risico' aangegeven. Dat houdt in dat voor deze bedrijfsactiviteiten moet worden nagegaan of het Bevi van toepassing is.
Daarnaast is bij bepaalde bedrijfstypen na de afstand voor gevaar de letter V van 'vuurwerk' opgenomen. Voor deze bedrijfsactiviteiten dient getoetst te worden aan het Vuurwerkbesluit.

4. Categorie
De milieucategorie wordt afgeleid van de grootste afstand van de afstanden, die daarvóór in de kolommen geur, stof, geluid en gevaar zijn vermeld. De milieucategorie is vermeld in kolom 'categorie'.
Onder de kop 'categorie' is een indeling opgenomen, in tien mogelijke milieucategorieën:

5. Indices voor verkeersaantrekkende werking, bodem (B) en lucht (L)
Het aspect verkeer(saantrekkende werking) is kwalitatief beoordeeld. Dat weerspiegelt zich in een indicatie omtrent de bronsterkte:
1. potentieel geringe verkeersaantrekkende werking;
2. potentieel aanzienlijke verkeersaantrekkende werking;
3. potentieel zeer grote verkeersaantrekkende werking.

Het aspect bodem (bodemverontreiniging) geeft aan dat een activiteit een verhoogde kans op bodemverontreiniging geeft.
Het aspect lucht (luchtverontreiniging) geeft aan dat een activiteit een uitstoot van schadelijke stoffen naar de lucht heeft die mogelijk in planologisch opzicht relevant is.

6. Verklaring gebruikte afkortingen
- : niet van toepassing / niet relevant
< : kleiner dan
> : groter dan
= : gelijk aan
cat. : categorie
e.d. : en dergelijke
i.e. : inwonereenheden
kl. : klasse
n.e.g. : niet elders genoemd
o.c. : opslagcapaciteit
p.c. : productiecapaciteit
p.o. : productieoppervlak
b.o. : bedrijfsoppervlak
v.c. : verwerkingscapaciteit
u : uur
d : dag
w : week
j : jaar
B : bodemverontreiniging
L : luchtverontreiniging
R : risico (Besluit externe veiligheid inrichting mogelijk van toepassing)
V : vuurwerkbesluit van toepassing