werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPHOTELENMANEGE-0401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een specifieke vorm van horeca, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

een bedrijf dat gericht is op het lesgeven in paardrijden aan derden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, al dan niet in combinatie met een of meer van de volgende hiermee samenhangende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en pony's, horeca (kantine, foyer en dergelijke) logies- en/of verenigingsaccommodatie en het houden van wedstrijden of andere evenementen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bedrijf dat uitsluitend is gericht op het houden, stallen of africhten van paarden en pony's, alsmede de handel in paarden.

het houden van paarden en pony's ten behoeve van verhuur en eigen gebruik, alsmede het bieden van gelegenheid aan derden om paarden en pony's in pension te stallen, te trainen, te dresseren en te weiden.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;

het bestemmingsplanHotel en Manege, Voordorp van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines. Hieronder vallen ook erotische massagesalons en prostitutiehotels.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets-en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. onderhoudspaden en -stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en);
7. g. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

1. a. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn.
2. b. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca" een hotel;
2. b. ter plaatse vande aanduiding "manege" een manege;
3. c. maximaal 1 bedrijfswoning, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf
4. d. met de paardensportactiviteiten samenhangende, ondergeschikte detailhandel;
5. e. de bij de bestemming behorende paardensportvoorzieningen in de vorm van een paardenbak, verkeers-, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.
   

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen, alsmede ter plaatse van de aanduiding "waardevolle boom", de bescherming van de ter plaatse aanwezige waardevolle bomen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter (het verlengde van) de voorgevel en 1 meter hoog voor (het verlengde van) de voorgevel of voor het terrein grenzend aan openbaar gebied.

1. a. Ter plaatse van de aanduiding "waardevolle boom" is het verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden), de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden, en het aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk);
   2. 2. het aanbrengen van boven en/of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   3. 3. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie;
   4. 4. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging;
   5. 5. het, al dan niet tijdelijk, opslaan en/of storten van bouw- en afvalmateriaal;
   6. 6. het verlagen of verhogen van de grondwaterstand.
      
2. b. Het verbod als bedoeld in lid onder a is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. 1. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
      
3. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 6.1 onder a zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de ecologische- en natuurwaarden van de gronden.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.
2. b. Het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

1. a. Minimaal 25% van de gronden met de aanduiding parkeren dienen te worden ingericht als groen.
2. b. Het parkeerterrein dient altijd openbaar toegankelijk te zijn.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt, met dien verstande dat dit voor erkers uitsluitend geldt waar zij boven de openbare weg gebouwd worden.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   3. 3. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   4. 4. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   5. 5. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   6. 6. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid of het stellen van nadere eisen, zoals bedoeld in deze regels, worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit tot ontheffing of het stellen van nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende 2 weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de onder a bedoelde ter inzage legging tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke en electronische wijze;
3. c. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijke en/of mondelinge zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

Overtreding van het bepaalde in artikel is een economisch delict, zoals bedoeld in artikel 1a van Wet op de economische delicten.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanHotel en Manege, Voordorp.

Het gebied is momenteel in gebruik als manege met een grote en kleine rijhal, boxen, buitenbak, kantine en dienstruimten. Ook staat er een boerderij die als horecagelegenheid dient, ook voor de manege. De rijhal inclusief dienstruimten en stallen hebben echter een te beperkte capaciteit, daarom is later een tweede rijhal gerealiseerd. Deze nieuwste rijhal is stedenbouwkundig gezien en qua schaal niet passend in het gebied Voorveldse Polder. Tussen de bebouwing bestaat te weinig samenhang en de kwaliteit is onvoldoende. Het perceel is ook voor een groot deel bebouwd en er is veel bestrating, waardoor de verhouding onverhard (groen) en verhard negatief uitvalt.

In 2008 heeft de initiatiefnemer gelet op het bovenstaande een verzoek ingediend om de situatie te verbeteren en een kwalitatieve slag te maken. Tegelijkertijd leidt het tot een aantrekkelijker stedelijk recreatiegebied in Utrecht. Het plan is om aan de locatie een hotel toe te voegen. De twee rijhallen en bijgebouwen worden gesloopt en er komt een geheel nieuw manegegebouw, waarin al functies zijn samengevoegd.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen voor de bouw van een hotel en een manegegebouw planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied omvat een perceel in de zuidoosthoek van het recreatiegebied Voorveldse Polder in de wijk Noordoost. De grens van het plangebied wordt gevormd door de locatie van het huidige manegeterrein Groenesteyn aan de Biltsestraatweg 88 en een openbare parkeerplaats. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 11.000 m2.

Figuur 1 ligging en begrenzing van het plangebied

Binnen het gebied geldt het bestemmingsplan "Voordorp-Voorveldse Polder" (vastgesteld 16-01-2003, GS 19-08-2003). In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor 'sportieve recreatie, manege' (Rs(m)) en 'groenvoorziening, ecologische verbindingszone' (Gv). Op basis van de recreatieve bestemming zijn de gronden bestemd voor een manege, één dienstwoning met bijbehorende groenvoorzieningen. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen één van de drie bouwvlakken tot de op de plankaart aangegeven maximale hoogten. Het terrein mag maximaal voor 10% worden bebouwd.

De gronden van het plangebied langs de Biltsestraatweg met de bestemming 'Gv' zijn bestemd voor onder meer groenvoorzieningen, secundaire ontsluitingswegen en nutsvoorzieningen.

Aan een deel van het bovengenoemde bestemmingsplan is door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht goedkeuring onthouden. Dit betreft het noordelijk deel en een deel in het zuidwesten van het plangebied. Reden was kortgezegd dat onvoldoende vaststond dat de met het bestemmingsplan beoogde uitbreiding van de manege op deze plaatsen door zou gaan vanwege stedenbouwkundige en financiële aspecten. Als gevolg van deze onthouding van goedkeuring geldt voor die gebieden het bestemmingsplan 'Voorveldse Polder'. Deze plekken zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'volkstuinen' (noordelijk deel) en 'park en groenstroken'.

Figuur 2 Vigerend bestemmingsplan

De gewenste ontwikkeling voor een hotel en een nieuwe manege past niet in deze bestemmingsplannen. De gebouwen komen deels buiten de bouwvlakken te liggen. Bovendien is de hotelfunctie in strijd met de bestemming 'Recreatie'. Dit betekent dat het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Hoofdstuk 7 gaat in op de juridische toelichting op de planregels.

Nota Ruimte (2006)
De Nota Ruimte is in januari 2006 door de Eerste Kamer aangenomen. Inhoudelijk heeft de nota het adagium: decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water. Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.

De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Voor groen signaleert de Nota Ruimte dat de ontwikkeling van recreatievoorzieningen de afgelopen decennia is achtergebleven bij de verstedelijking. Bovendien voldoet het huidige groen vaak niet aan de huidige kwaliteitseisen en is in veel gevallen versnipperd en matig toegankelijk. Het is dan ook van belang om voldoende ruimte te reserveren voor groengebieden en andere recreatiemogelijkheden en te streven naar een balans tussen rood en groen/blauw. Van provincies en gemeenten wordt verwacht dat zij deze balans tussen bebouwing en groen/blauw meenemen in hun ruimtelijke plannen.

Conclusie
Onderhavig plan voorziet in een recreatieve (her-)ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Bovendien wordt nieuwe bebouwing in de vorm van een hotel gerealiseerd binnen dat stedelijk gebied. Dit past binnen het beleid uit de Nota Ruimte.

Regionaal Structuurplan 2005-2015 (2005)
Bestuur Regio Utrecht heeft het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling. Op de plankaart behorend bij het RSP is het plangebied aangeduid als 'recreatie groen'. Dit betreft recreatiegebieden binnen stedelijk gebied en landelijk gebied, aansluitend aan stedelijk gebied, met een grote stedelijke invloed door een afwisseling van (dag)recreatieterreinen, recreatief groen, fiets- en wandelpaden, begraafplaatsen, omvangrijke sportcomplexen, maneges, volkstuincomplexen, agrarisch gebruik en incidenteel tuinbouw; voorts kleine natuurgebieden en ecologische verbindingszones en mogelijkheden voor verblijfsrecreatie. In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015.

Conclusie
De sloop-nieuwbouw van de manege past binnen het RSP.

Regionaal Economische Ontwikkelingsstrategie 2008-2015 (2008)
De Regionale Economische Ontwikkelingsstrategie (REO) van Bestuursregio Utrecht draagt bij aan de regionale samenwerking en profilering van de stadsregio Utrecht op het gebied van economische ontwikkeling. De ontwikkeling van het BRU richt zich op:

• een tijdig en adequaat aanbod van diverse typen werklocaties, afgestemd op de vraag van bedrijven en instellingen in kwantiteit en kwaliteit;
• in samenwerking met andere partijen uitvoeren van stimulerende acties gericht op:
  1. a. versterking en profilering van enkele speerpunten van de Utrechtse kenniseconomie;
  2. b. betere afstemming van de vele acties gericht op de onderkant van de arbeidsmarkt;
  3. c. aanvullende mogelijkheden om toerisme en leisure te bevorderen door coördinatie van diverse activiteiten;
  4. d. het faciliteren van veranderingen op de arbeidsmarkt (pendelrelaties, nieuwe woon/werk-concepten);
• bevordering van de economische belangen van de regio Utrecht in overleggen met Rijk, provincie en gemeenten en het aantrekken van extra financiële middelen van Rijk/EU en private partijen, via gerichte, strategische interventies
  

Conclusie
Het bestemmingsplan is niet in strijd met de REO.

Waterstructuurvisie en Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop' (2009)
In de Waterstructuurvisie van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. Mede met het oog op klimaatveranderingen (nattere winters, drogere zomers, intensievere buien, hogere rivierafvoeren in de winter, lagere in de zomer) en gelet op de huidig knelpunten in het watersysteem ten aanzien van waterkwaliteit en waterkwantiteit is het noodzakelijk om op een meer duurzame wijze met water om te gaan.
HDSR is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland. Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er onder meer als volgt uit:

• aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• de stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen.

HDSR heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de thema's: veiligheid, voldoende water, schoon water en recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met het waterbeleid van HDSR (zie ook paragraaf 5.9).

Structuurvisie provincie Utrecht (2004)
Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht heeft het Streekplan Utrecht met de vaststelling van de Beleidslijn nieuwe Wro in 2008 van rechtswege en ongewijzigd omgezet in een structuurvisie. Deze visie geldt tot en met 2015. De provincie geeft aan dat het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel is ingegeven door het principe van 'beheerste groei'. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk te worden vermeden. Ook de contrastwerking tussen stad en land dient versterkt te worden. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren. Op de kaart is het plangebied aangeduid als stedelijk gebied. Herontwikkeling, verdichting en functiemenging binnen het bestaande stedelijk gebied past binnen het provinciale beleid, zoals aangegeven in de structuurvisie .

Conclusie
Het plan ligt in het stedelijk gebied waarbinnen verdichting mogelijk is.

Economisch beleidsplan 2007-2011 (2007)
Het provinciaal economisch beleid is verwoord in het Economisch beleidsplan 'Krachten benutten! Krachten bundelen!'. De centrale doelstelling van het provinciaal economisch beleid is de ontwikkeling van een economie die de Utrechtse bevolking in staat stelt om op een duurzame en maatschappelijk verantwoorde wijze te voorzien in haar behoeften. De provincie kiest derhalve voor selectieve groei: faciliteren van het bestaande bedrijfsleven in Utrecht en groei in nieuwe bedrijvigheid zoeken, met name in de bedrijfssectoren die passen bij de Utrechtse bevolking en bij de ruimtelijke kenmerken van Utrecht. Voor de komende jaren heeft de provincie een viertal ambities geformuleerd:

Ambitie 1:
Bevorderen van de ontwikkeling van een kennisintensieve en creatieve economie door kennis en creativiteit meer te benutten, en door innovatie bij bedrijven te stimuleren. Hiermee beoogt de provincie een duurzame economische ontwikkeling.
Ambitie 2:
Verder verbeteren van de kwaliteit van het vestigingsmilieu en voldoende diversiteit aanbieden die aansluit op de diverse wensen van bedrijven.
Ambitie 3:
Nieuwe bedrijven aantrekken en bestaande bedrijven binden die passen bij het economisch profiel van de provincie Utrecht. De meest kansrijke sectoren zijn de gaming, de zakelijke dienstverlening, het zakelijk toerisme, en de medische sector en life sciences.
Ambitie 4:
Betere afstemming tussen onderwijs en de regionale arbeidsmarkt en een betere benutting van het arbeidspotentieel in kwantitatief en kwalitatief opzicht.

Conclusie
Het bouwplan draagt bij aan een positieve economische ontwikkeling en bindt de bestaande manege aan de stad.

Waterhuishoudingsplan 2005-2010 provincie Utrecht
De provincie streeft naar een gezonde en veerkrachtige ‘watersystemen’ en naar een duurzaam gebruik van water voor mens en natuur. De provincie streeft naar een zo natuurlijk mogelijk waterbeheer, waarbij het provincie en waterbeheerders minder afhankelijk willen zijn van allerlei technische ingrepen. Eén manier is om bij beslissingen in de ruimtelijke ordening water een belangrijker rol te laten spelen; ofwel we hanteren water als een ‘ordenend principe’. Een andere manier om een meer natuurlijk waterbeheer te realiseren, is verbeteren van het peilbeheer. In het waterbeleid speelt de gebiedsgerichte aanpak een belangrijke rol.
Het waterhuishoudingsplan beschrijft het waterbeleid aan de hand van zeven thema's. Voor het thema Stedelijk waterbeheer en waterketen is onder meer het doel gesteld dat in 2010 gemiddeld 5% van het verhard oppervlak in stedelijk gebied van het riool is afgekoppeld. In 2020 is dit 20%. Bij nieuwbouw wordt gemiddeld 80% van het verharde oppervlak niet aan het riool gekoppeld.

Conclusie
Het plan voldoet aan de uitgangspunten uit het provinciaal Waterhuishoudingsplan.

Beleidsprogramma Vrije Tijd 2009-2012 (2009)
De provincie Utrecht wil met het Beleidsprogramma Vrije Tijd 2009-2012 de positie van Utrecht als publieksbestemming voor vakanties, dagtochten en zakelijk toerisme versterken. Het programma is uitgewerkt in drie programmalijnen: versterking van het cultuur- en zakelijk profiel, de vitaliteit van de vrijetijdsbranche én verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het beleidsprogramma benoemt zes thema’s, waarbij projecten zijn geclusterd. Eén van thema's is het verder versterken van de toeristisch-recreatieve kwaliteiten om zoveel mogelijk aan de toeristisch-recreatieve behoefte van de inwoners en bezoekers te kunnen voldoen. Hiervoor is een kwantitatieve en vooral kwalitatieve inhaalslag nodig.

Conclusie
De bestaande manege wordt verbouwd tot een modern complex met alle voorzieningen onder één dak. Bovendien wordt een hotel gerealiseerd dat voorziet in een toeristische behoefte.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004) Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen:

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
  

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015. De Voorveldse polder en dus ook het plangebied maakt onderdeel uit van het podiumperspectief en is aangeduid als stedelijk groen. Opgave hier is het meer zichtbaar maken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het handhaven en herkenbaar blijven van de robuuste groenstructuur. De stedelijke groenstructuur bestaat uit parken, begrensde complexen en groene verbindingen. Ze worden intensief gebruikt ten behoeve van stedelijke recreatie en hebben ook een belangrijke ecologische functie. Ze zijn goed ingepast en kunnen andere stedelijke functies (bebouwing) herbergen. De bebouwing is echter altijd beperkt in omvang en ondergeschikt danwel ondersteunend aan de groene functie en de herkenbaarheid van het gebied als groene eenheid. De Biltsestraatweg is in het binnentuinperspectief aangeduid als historische radiaal, een structuurlijn.

Conclusie
De nieuwbouw binnen de Voorveldse Polder is goed ingepast binnen de stedelijke groenstructuur en ondergeschikt daaraan.

De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. Voor bouwvergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'respect': de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

De boerderij op het perceel is op de kaart behorend bij de welstandsnota aangeduid als gemeentelijk of rijksmonument.

Conclusie
Of een bouwwerk past in de Welstandsnota is in eerste instantie ter advisering aan de Commissie Welstand en monumenten. Het college van Utrecht beslist uiteindelijk.

Archeologiebeleid
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht een aanlegvergunningsstelsel en gelden in beginsel bouwregels bij elke ontwikkeling. Zie verder 5.10.

Conclusie
Het gemeentelijk archeologiebeleid staat niet in de weg aan de realisatie van het bouwplan.

Economisch profiel Utrecht 2010 (2003)
De Nota Economisch Profiel Utrecht beschrijft de economische kansen en mogelijkheden van de gemeente. Het centrale thema is 'Utrecht, ontmoetingsplaats voor talent'. Uitgangspunten daarbij zijn: ruimte voor groei, selectiviteit door kwaliteit en profilering op de sterke punten van de stad. Utrecht kiest voor doorgaande economische groei en ontwikkeling, maar betracht daarbij nadrukkelijk selectiviteit. Speerpunt van beleid zijn aangewezen cluster gastvrijheid: betere benutting van de synergie tussen horeca, detailhandel, kunst & cultuur, sport, toerisme & recreatie en de opleidingen-, congres- en vergadermarkt de doelstelling.

Conclusie
Het bouwplan voldoet aan het Economisch profiel Utrecht, omdat het de synergie bevordert tussen de hotelfunctie en de recreatiefunctie.

Hotelnota 2010-2020 (2010)
Bij de planvorming is uitgegaan van het beleid zoals beschreven in de toen geldende hotelnota "Welterusten". Er was een (markt)-ruimte geraamd voor toevoeging van 200-300 hotelkamers, waarvan maximaal 150 kamers in de wijken Binnenstad en Oost in het 0-3 sterren segment. Van de 150 kamers zijn reeds 100 gerealiseerd, waardoor er in het vigerende beleid ruimte is voor een uitbreiding van maximaal 50 kamers. Initiatiefnemers kregen wel de mogelijkheid geboden om argumenten aan te dragen die het zouden verantwoorden af te wijken van dit beleid. Deze moeten wel door een onderzoek worden onderbouwd om precedentwerking te voorkomen.

In 2010 is de Hotelnota vastgesteld. Deze nota geeft de gewenste ontwikkeling in de hotelsector aan. De gemeente wil de komende tien jaar 1000 kamers erbij om de groeiende groep zakelijke en toeristische bezoekers een slaapplek te kunnen bieden. Utrecht profileert zich sterk als stad van 'kennis en cultuur' en de verwachting is dat de gemiddelde groei van de toeristische sector zo'n 5% per jaar zal bedragen. Ook is het aanbod aan low-budget en experience (speciaal, vernieuwend, bijzonder) hotels relatief laag en de gemeente stimuleert de realisatie hiervan. Het nieuwe ontwikkelkader geeft zeer beperkte ruimte voor nieuwe hotelontwikkeling. Dit gezien het feit dat er in de nieuwe beleidsperiode 2008-2015 naar verwachting zo'n 800 kamers zullen worden gerealiseerd en er geen overcapaciteit zal moeten ontstaan. Het zal hier grotendeels gaan om grote zakelijke (keten)hotels. Dat betekent dat de gemeente zeer kritisch is met de ontwikkelruimte die er nog is op locatie, omvang én concept. Hiertoe is een toetsingskader ontwikkeld, waarbij een positief advies gegeven kan worden als een initiatief aan vijf van de zes criteria beantwoord:

Conclusie
Gezien de ligging van het gebied in oost, in de Hollandsche Waterlinie en Voorveldse polder, naast de manege én het feit dat het hier (nog) niet om een keten gaat, wordt dit initiatief met 80 kamers positief ontvangen. Bovendien voorziet het in een twee sterren segment waar veel behoefte aan is en sluit het aan op bestaande voorzieningen, waardoor deze kunnen blijven bestaan.

Nota Parkeernormen 2004 en de partiële herijking uit 2008
De Nota Parkeernormen is een uitwerking van het gemeentelijke parkeerbeleid. Het uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en de functie, het parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden, bij voorkeur ondergronds. De normen zijn niet exact vastgelegd, maar zijn gedefinieerd binnen een bandbreedte, teneinde optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen. In uitzonderingsgevallen kunnen afwijkingen boven de bandbreedte op hun merites worden beoordeeld. Indien er een afwijking is onder de minimale norm, omdat de aanleg van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein onmogelijk is, wordt nagegaan of extra parkeerruimte in de openbare ruimte gecreëerd kan worden. Als de parkeerplaatsen niet in de openbare ruimte kunnen worden aangelegd, dient de aanvrager zorg te dragen voor alternatieve parkeergelegenheid.

In 2008 heeft een herijking van de Nota plaatsgevonden om de belangen van openbare ruimte en leefbaarheid, van stedelijke ontwikkeling en het gebruik van gebouwde voorzieningen beter met elkaar in balans te brengen en om de regelgeving te verminderen. Het gewenste effect is dat vertragingen in de bouw verminderen en er meer en beter rekening kan worden gehouden met praktijksituaties. Op hoofdlijnen zijn er drie soorten aanpassingen doorgevoerd:

• versoepeling van de parkeernormen voor horeca;
• betere definities van woningcategorieën;
• aanpassing van de gebiedsindeling in de bestaande stad.

Conclusie
In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de vraag of het bouwplan voorziet in voldoende parkeerplaatsen.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' 2007-2030 (2007)
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.
In het groenstructuurplan is de Voorveldse Polder aangeduid als stedelijk groen en de Biltsestraatweg als (wenselijke) verbinding. De groenstructuur bestaat uit parken, begrensde complexen en groene verbindingen. Ze worden intensief gebruikt ten behoeve van stedelijke recreatie en hebben ook een belangrijke ecologische functie. Ze zijn goed ingepast en kunnen andere stedelijke functies (bebouwing) herbergen. De bebouwing is echter altijd beperkt in omvang en ondergeschikt danwel ondersteunend aan de groene functie en de herkenbaarheid van het gebied als groene eenheid.

Conclusie
De gewenste ontwikkeling zijn niet in strijd met het Groenstructuurplan.

Bomenbeleid Utrecht 2009 - 2030 (2009)
Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Conclusie
In de ontwikkeling is voldoende rekening gehouden met de bestaande bomen(structuur).

Beleidsplan sport 2007-2010 'Sport in het Hart!' (2007)
De missie van het beleidsplan sport 2007-2010 luidt: "Utrecht is een dynamische sportstad waar iedereen meedoet op zijn of haar niveau". De gemeente schept de basisvoorwaarden. Utrecht staat garant voor een eigentijds en kwalitatief goed basispakket aan voorzieningen: laagdrempelige (top)sportaccommodaties en sportief ingerichte openbare ruimte in alle wijken. Daarnaast is een brede en blijvende betrokkenheid van mataschappelijke partners binnen de sport zelf, het onderwijs, het wijkwelzijnswerk en de zorg, het bedrijfsleven en uiteindelijk ook van iedere Utrechter, een belangrijke voorwaarde om het sportklimaat verder te versterken.

Conclusie
Het bouwplan voorziet in een nieuwe manege die het sportklimaat verder kan versterken.

Visie Voorveldse Polder (2010)
De gemeente ontvangt regelmatig plannen van particuliere initiatiefnemers voor recreatiegebied de Voorveldse Polder. Tot voor kort had de gemeente geen actueel toetsingskader om deze plannen te kunnen beoordelen. Daarom heeft de gemeente een visie opgesteld. In deze visie staan richtlijnen waaraan toekomstige plannen voor het gebied moeten voldoen. Daarnaast geeft de visie een ambitie voor de toekomst weer. Nadat de raad heeft ingestemd met de visie zal de gemeente alle nieuwe plannen aan de visie toetsen.

De visie Park Voorveldse Polder is er op gericht het versterken van het huidige karakter en de ruimtelijke structuur van het gebied en het tegengaan van versnippering van het park, waarbij zowel de recreatieve als de groene functie van het gebied blijft behouden en verder word uitgebouwd. Het bestemmingsplan beoogt nieuwe recreatieve functies in het plan gebied te realiseren, welke reeds voorzien waren en ook genoemd worden in de structuurvisie.

De ondergrond van het plangebied bestaat voor een deel uit kleiige rivierafzettingen op het dekzand. In de vroege middeleeuwen is het gebied ontgonnen in de kenmerkende strokenverkaveling (de Voorveldse polder). In het begin van de 17e eeuw heeft in de buurt van de huidige manege een herberg, genaamd De Biesbosch, gestaan. Kort daarna, rond 1650, was de herberg vervangen door Huis Groenesteijn. Deze buitenplaats werd in tweeën gedeeld door de Biltse Straatweg: ten noorden bevonden zich het koetshuis en de stallen en ten zuiden ervan het huis zelf. Het werd voornamelijk als buitenhuis gebruikt. In het begin van de 18e eeuw was het landgoed ongeveer 1¼ ha groot en bestaat naast het huis uit enkele bijgebouwen, een tuin met een vijver, boomgaarden en landerijen.

In 1740 wordt het landgoed vergroot tot bijna 4 ha door de aankoop van grond ten noorden van de Biltse Straatweg. Begin 1800 was op het perceel ook een paardenstal aanwezig. Twintig jaar later werd het landgoed verkocht en gevoegd bij het naastgelegen landgoed Bloeiendaal. De naam Groenesteijn houdt dan op te bestaan.

Een transformatie vond opnieuw plaats in de vroege 19e-eeuw, toen het gebied deel uit ging maken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Het fort op de Biltstraat werd aangelegd als onderdeel van de eerste ring van forten rondom de stad. Het gehele gebied erom heen viel binnen de inundatiegebieden en kon, indien nodig, onder water gezet. Rondom het fort werden cirkels getrokken waarbinnen niet gebouwd mocht worden, de zogenaamde Verboden Kringen. Het huis is tussen 1926 en 1936 afgebroken. De plaats van het huis bevindt zich nu onder het asfalt van de Biltse Straatweg en er is niets meer van terug te vinden.

Hoewel de functionaliteit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie al sterk betwijfeld werd in de eerste helft van de 20e-eeuw - getuige de toestemming om een weg door het fort aan te leggen - werd uiteindelijk de Kringenwet pas begin jaren zestig opgeheven. Vanaf dat moment was hier (nieuwe) bebouwing mogelijk.

Met de grenswijziging van 1954 werd de Voorveldse polder aan de gemeente Utrecht toegewezen. Utrecht transformeerde het gebied in de jaren zestig met de aanleg van het veemarktterrein (verhuisd van de Croeselaan) en de woonwijk Tuindorp-Oost. Daarnaast werd er een recreatieterrein aangelegd met sportterreinen, een volkstuinencomplex en een camping.

Tot 1973 was het perceel in gebruik als boerderij met bijbehorend agrarisch gebruik. Daarna is het perceel, met behoud van de voormalige boerderij, in gebruik genomen als manege. Deze is vernoemd naar het voormalige Huis Groenesteijn, omdat het gebouwd is op het gedeelte van het voormalig gelijknamige landgoed, gelegen ten noorden van de Biltsestraatweg. Begin 1990 en ook na 2000 is de manege verbouwd en uitgebreid. De boerderij is een gemeentelijk monument.

Figuur 3 Monumentale boerderij Groenesteijn

De Voorveldse polder is een recreatiegebied dat hoofdzakelijk uit groen en water bestaat. Daarnaast herbergt het een fort, een aantal sportvelden, maneges en een hotel. Het gebied wordt begrensd door de snelweg A27, de Biltsestraatweg, de Biltse Rading en de Sartreweg.

Het plangebied is een groot terrein dat ver het recreatiegebied de Voorveldse Polder insteekt en, tezamen met het parkeerterrein, als een enclave in het park ligt. Dit gebied is één van de grootste parken van de stad en wordt aan vier zijdes omringd door drukke wegen. In de padenstructuur en de boomstructuur is nog een beetje de oorspronkelijke kavelrichting van het landschap te herkennen. Ook is de locatie gelegen aan de Biltsestraatweg, één van de zeven oude handelswegen en waterwegen van de binnenstad naar buiten. De historische toegangswegen verbinden binnen- en buitengebied en geven samen een duidelijke structuur aan de stad. De Biltsestraatweg zal in de toekomst door de Provincie worden heringericht.

Het gebied ligt in de hoofdgroenstructuur en heeft ecologische kwaliteit danwel potentie. Het maakt deel uit van de belangrijke groene lob van Fort De Bilt en omgeving.

Het terrein van Manege Groenesteijn bestaat uit een westelijk en een oostelijk deel. Op het oostelijk deel staan een boerderij die wordt gebruikt als woonhuis, een ruimte die verhuurd wordt aan restaurant de Berenkuil en in gebruik is als restaurant/ zaalverhuur, erachter een hal (circa 20 bij 40 meter) met daarin een kleine rijhal en stallen en daarachter een gebouw bestaande uit twee lagen met onderin de stallen en erboven de hooiopslag. De boerderij bestaat uit één laag met kap. De rijhal en het gebouwtje met stallen en hooiopslag hebben hoogte van circa 8 meter.

Figuur 4 Huidige functionele indeling van het terrein

Het westelijk deel is ingevuld met een grotere rijhal (circa 55 bij 23 meter) en een open rijbak van circa 55 bij 60 meter. Achter de rijhal zijn stallen gesitueerd. Deze bebouwing is in de dwarsrichting geplaatst. Deze gebouwen zijn ongeveer 8 meter hoog.

De openbare parkeerplaats telt momenteel circa 50 parkeerplaatsen. De parkeerplaats is bereikbaar via de Biltsestraatweg en de parallelweg erlangs. Over de parkeerplaats lopen een fiets- en wandelroute vanuit en naar het park. De huidige inrichting van het openbare parkeerterrein is rommelig, onoverzichtelijk en weinig aantrekkelijk.

De Voorveldse Polder wordt geheel (aan vier zijdes) omringd door drukke wegen en herbergt naast het groen ook een aantal andere functies; camping, het fort, hotel, een bedrijf en een aantal sportterreinen. De meeste van deze functies zijn gelegen aan de rand van het park, dat mede daardoor vanaf buiten op slechts een paar plekken bereikbaar en beleefbaar is.

De locatie ligt in het park maar heeft er weinig relatie mee en maakt weinig gebruik van de groene kwaliteit rondom. Met name aan de noordrand is het terrein rommelig ingericht en keert het zich van het park af. Vanaf de Biltsestraatweg gezien is de bebouwing veelal aaneengesloten waardoor het zicht op het park wordt belemmerd. Dit wordt met name veroorzaakt door de rijhal op het westelijk deel. Ook de buitenbak met de hoge hekken en de afwijkende bestrating zorgt ervoor dat een goede aansluiting op het park ontbreekt. Het huidige parkeerterrein is rommelig en toont zich niet als onderdeel van het park.

In 2009 is door de gemeenteraad van Utrecht een Nota van Uitgangspunten vastgesteld, waarin de randvoorwaarden zijn bepaald waarbinnen de nieuwe ontwikkeling gerealiseerd moet worden. Het is toegestaan een twee-sterrenhotel met maximaal 80 kamers en een manege die plaats biedt aan zo'n 350 ponyrijders met een buitenbak van minimaal 800 m² en een binnenbak te realiseren. Het onbebouwde deel moet bestaan uit een openbaar toegankelijke parkeerplaats, fiets- en voetpaden, groen en bomen.

Ruimtelijke structuur
Ruimtelijk uitgangspunt is dat het gebied meer onderdeel gaat uitmaken van het park. Dat betekent dat het gebied een groenere invulling krijgt, de recreatiewaarde van het park wordt vergroot, het park beter zichtbaar wordt, een entree krijgt vanaf de Biltsestraatweg en de inrichting van het voorterrein verbetert. Deze opgave ligt voor een deel op het parkeerterrein en voor een deel op het terrein van het hotel en manege. De landschappelijke inrichting van het park is leidend voor de invulling van het terrein. De randen van het gebied moeten onbebouwd blijven en groene/landschappelijke kwaliteit hebben. De bouwvlakken liggen daarom op enige afstand van het omliggende water. Ook tussen de bestaande boerderij met de nieuwe rijhal en het hotel wordt een ruime strook vrijgehouden van bouwwerken en bebouwing. Binnen het bouwvlak mag maximaal 55% worden bebouwd.

Figuur 5 Uitgangspunten voor de toekomstige inrichting van het terrein (
uit: Nota van Uitgangspunten Two Star Lodge en ponymanege, vastgesteld maart 2009).

De richting van de percelen en bebouwing langs de Biltsestraatweg komt voort uit de oorspronkelijke verkaveling van het gebied; onder een hoek ten opzichte van de weg. Nieuwe bebouwing zal zich ook in deze richting moeten voegen, zodat het aansluit bij de omgeving. De monumentale boerderij blijft behouden. De bebouwing presenteert zich als bijgebouwen bij de bestaande boerderij. De nieuwe bebouwing wordt, evenals de boerderij, afgedekt met een kap.

Functies
In de gemeente Utrecht geldt geen speciaal sportbeleid gericht op paardensport (manege). De huidige beleidslijn is dat de gemeente zich doorgaans niet mengt in sporten, die particulier/commercieel worden aangeboden. Wel wil de gemeente stimuleren dat de manegefunctie met een behoorlijke kwaliteit wordt aangeboden. Door de locatie in de stad van de huidige manege Groenesteyn is de manege zeer geschikt als ponymanege.

Voor de nieuwvestiging van een hotel geldt het beleid zoals beschreven in de Hotelnota uit 2010. Een nieuw hotel met 2 sterren past goed op deze locatie (zie 2.3), gezien de ligging in het gebied van de Hollandsche Waterlinie en Voorveldse polder én het feit dat het hier (nog) niet om een keten gaat. Bovendien voorziet het in een behoefte aan een twee-sterrenaccommodatie. De nieuwe hotelfunctie past ook goed aan op de recreatieve functie van het park. Door de ruimtelijke opzet en groene inrichting van het terrein, inclusief parkeerterrein, sluit het geheel beter aan op zijn omgeving en wordt het zicht op het park sterk verbeterd. Het gebied zelf wordt ten opzichte van de huidige situatie groener en gaat daardoor meer onderdeel uitmaken van het park.

De bestaande boerderij behoudt de functies die deze al had: een woning aan de voorzijde met daarachter een restaurant / ruimte voor zaalverhuur.

De twee bestaande rijhallen en verspreid liggende bijgebouwen worden gesloopt. De nieuwe rijhal van de manege en alle voorzieningen worden geconcentreerd in één gebouw achter de bestaande boerderij. Het gebouw heeft een oppervlakte van ongeveer 30 bij 50 m en eenzelfde hoogte als de bestaande boerderij (bijna 8 m).

Figuur 6 Uitwerking van uitgangspunten door initiatiefnemer

Op de plek van de te slopen grote rijhal aan de westzijde komt het hotel met 80 kamers met bijbehorende beheerderswoning. Het hoofdvolume van het hotel bestaat uit twee lagen met een kap. Hier zijn de meeste kamers en de beheerderswoning gevestigd. De maximale nokhoogte bedraagt 8 meter. In een kleiner volume tussen het hoofdvolume en de boerderij komen de recepte, kantoren, keuken, dienstruimten en de ontbijt-lunchzaal. In het hotel wordt geen restaurant gevestigd. Met deze opzet is er een goede balans gevonden tussen het benodigde volume en de gewenste maat, schaal en richting van de gebouwen. Het hotel is georiënteerd in de lengterichting van het perceel. De afstand tussen hotel en boerderij zorgt voor de gewenste openheid. met daartussen de gewenste open ruimte. Versterking van groene kwaliteit op het terrein zorgt voor een goede inpassing in de omgeving.

Figuur 7 Impressie Hotel

De toegang voor de auto blijft op de huidige plek aan de Biltsestraatweg. Laden en lossen in het kader van bevoorrading én bedienen van hotel en manege geschiedt op eigen terrein via deze zelfde toegang. Er is op het voorterrein voldoende ruimte voor vrachtwagens en bussen om te keren.

De bestaande fietsverbinding tussen de noordelijke ventweg van de Biltsestraatweg en het Lo Bruntpad blijft behouden. Alle toe te passen verkeerskundige ontwerpen moeten conform CROW-richtlijn en/of de door de Gemeente Utrecht toegepaste maatvoering en kaders zijn.

De verkeersstromen veranderen ten opzichte van de huidige situatie als gevolg van de geplande ontwikkeling. Per saldo is sprake van ca. 100 ritten extra per dag als gevolg van de ontwikkeling Hotel en Manege Voordorp. In dit aantal is de verkeersaantrekkende werking van de huidige Manege verdisconteerd.

Het plangebied wordt via de noordelijke ventweg van de Biltsestraatweg op het Utrechte wegennet ontsloten.

Op routes zoals de Biltsestraatweg nemen de intensiteiten als gevolg van de ontwikkeling slechts marginaal toe ten opzichte van de autonome groei (dus zonder de ontwikkeling van Hotel en Manage Voordorp). Deze toename bedraagt 1 - 3% ten opzichte van de autonome situatie. Dit levert naar onze mening geen extra capaciteitsproblemen op. Voor de ontwikkeling van het Hotel en Manege Voordorp hoeft er geen andere aansluiting te komen, dan de huidige aansluiting.

Aan de hand van de te verwachten intensiteiten zijn ook de te verwachten wachttijden geanalyseerd. Hieruit blijkt dat er geen problemen te verwachten zijn. De nabijheid van een met verkeerslichten geregelde kruising met de Archimedeslaan biedt de mogelijkheid voor het ontstaan van hiaten in de verkeersstroom, hetgeen gunstig is voor de afwikkeling op de in-/uitrit. Dit betekent dat de in-/uitrit geen problemen oplevert op gebied van verkeersveiligheid en doorstroming.

De N237 Biltsestraatweg wordt gereconstrueerd van 2x2 rijstroken met busstroken naar 2x1 rijstroken met busstroken. Het is van belang dat de werkzaamheden aan de N237 de werkzaamheden ten behoeve van de manege en het hotel elkaar niet in de weg zitten. Hierover zal afstemming plaatsvinden tussen provincie en gemeente.

De opgave voor de openbare/onbebouwde ruimte is het verbeteren van de uitstraling van het parkeerterrein en het versterken van de padenstructuur vanuit en naar het park.

Herinrichting
Herinrichting van de parkeerplaats moet ertoe leiden dat het gebied meer onderdeel gaat vormen van het park. Hiertoe dient 25 % van het voor parkeren aangegeven gebied ingevuld te worden met groen. Het parkeren wordt omzoomd door groen.

De randen van de Biltsestraatweg worden gekenmerkt door het informele groen van het park dat loopt tot aan de weg. Het parkeerterrein bij het hotel en de manege moet zich hierin voegen. Een willekeurige positie van bestaande en toe te voegen bomen op het parkeerterrein moet dit beeld versterken.

In het kader van de Visie Voorveldse Polder moet de padenstructuur worden versterkt. Tussen de buitenbak en rijhal blijft een informele zone open van circa 10 meter. Hierdoor zijn er vanaf het terrein meerdere toegangen tot het park. Een volwaardige noordelijke toegang wordt hiermee voor de toekomst niet onmogelijk.

Beheer
De inrichting moet veilig zijn en geschikt voor het bedoelde gebruik, waarbij indeling, vormgeving en maatvoering van de openbare ruimte in overeenstemming moet zijn met de voorwaarden en eisen uit het handboek "Inrichting Openbare Ruimte" van Stadswerken. De gemeente gaat uit van onderhoudsniveau 6, wat betekent dat de inrichting sober en doelmatig moet zijn. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van het openbaar gebied voor onderhoudsmaterieel en hulpdiensten moet zijn gewaarborgd.

De parkeernota schrijft voor dat parkeren in principe opgelost dient te worden op eigen terrein. Op dit moment ligt er aan de zuidkant van het gebied al een openbare parkeerplaats. Er is gekozen om de initiatiefnemer deze parkeerplaats te laten herinrichten. Deze wordt dan gezamenlijk gebruikt ten behoeve van de parkbezoekers, hotelbezoekers en de manege. De parkeerplaats blijft daarom vrij toegankelijk.

De parkeernorm voor een hotel bedraagt 0,5 - 1,5 parkeerplaats per kamer. Uitgaande van de doelgroep zoals aangegeven door de initiatiefnemer (2 sterrenhotel) moet rekening worden gehouden met een parkeernorm van 0,75 parkeerplaats per kamer. Voor de manege geldt een parkeernorm van 0,3 tot 0,6 parkeerplaats per box. Voor bezoekers van het park mag worden uitgegaan van dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Voor een ontwikkeling van 80 kamers en 30 ponyboxen zal het aantal parkeerplaatsen 75 bedragen. Het plan voorziet hierin.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

De manege is een bedrijvigheid die valt onder de Wet milieubeheer. Bij meer dan 50 paarden is deze vergunningplichtig, bij minder dan 50 paarden valt deze onder het Besluit Landbouw milieubeheer. Hotel en manege behoren in de huidige exploitatieopzet tot dezelfde inrichting. Het bestemmingsplan maakt evenwel afzonderlijke exploitatie mogelijk. Hotel en manege dienen dus beschouwd te worden als afzonderlijke functies. Daarbij geldt het hotel als een categorie I geurgevoelig object.

De voorgeschreven afstand ten opzichte van de vaste mestopslag is 100 m. Daar de opslag al in gebruik is en verplaatsing naar een grotere afstand redelijkerwijs niet mogelijk, zal degene die de manege drijft, maatregelen nemen of voorzieningen treffen om geurhinder zoveel mogelijk te voorkomen, en op verzoek van de gemeente Utrecht als bevoegd gezag aangeven welke maatregelen of voorzieningen daartoe getroffen zijn. Deze maatregelen of voorzieningen omvatten in ieder geval de afvoer van de mest ten minste een keer per twee weken.

De richtlijn Bedrijven en milieuzonering (VNG Paarse boekje) hanteert een richtafstand tussen het dierenverblijf van de manege als geurbron en het hotel als geurgevoelig object van 50m. Deze afstand bedraagt in feite ca. 35m. Verkleining van deze afstand is praktisch niet mogelijk. Om geurhinder te beperken, zal de degene die de manege drijft zorg dragen voor een dagelijks uitmesten van de dierenverblijven.

De manege heeft een milieuvergunning uit 1995. Vanwege de vestiging van een hotel (recreatief verblijf van derden) moet onderzocht worden welke rechten vanuit de vergunning de manege heeft. In het Besluit Landbouw milieubeheer zijn geen eisen opgenomen ten aanzien van stro-opslag. Vanwege brandgevaar moet de Brandweer om advies worden gevraagd. Een hotel valt onder het BARIM (Besluit Algemene Regels Inrichtingen Milieubeheer of Activiteitenbesluit). De additionele horecafunctie in de bestaande boerderij, bestemd binnen de functie gemengde bestemmingen, is een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer, en valt ook onder het BARIM. Dit vereist onder meer dat bij een wijziging van de activiteiten of werking, een nieuwe melding verplicht is. Ook zijn een deugdelijke bakdampenafvoer en een vetafscheider verplicht.

Ten oosten van de manege is een bedrijf gevestigd. Het betreft een aannemer/bouwbedrijf in de milieucategorie 3. De daarbij behorende milieuzone bedraagt 50m. Deze is echter alleen van belang voor de bestaande woning in het plangebied. De afstand van deze woning tot het bedrijf bedraagt meer dan 50m. De overige nieuwe functies zijn niet gevoel

Ten oosten van de manege is een bedrijf gevestigd. Het betreft een aannemer/bouwbedrijf in de milieucategorie 3. De daarbij behorende milieuzone bedraagt 50m. Deze is echter alleen van belang voor de bestaande woning in het plangebied. De afstand van deze woning tot het bedrijf bedraagt meer dan 50m. De overige nieuwe functies zijn niet gevoelig.

Algemeen
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer,railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object.De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan.

De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten (woningen en scholen);
• bestemmingen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km/h-wegen);
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde bedrijventerreinen.

Als één van bovenstaande situaties aan de orde is, dient er een akoestisch onderzoek te worden gedaan en als het nodig blijkt te zijn kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd.

Plansituatie
Het realiseren van een hotel en het herbouwen van de manege vallen niet onder één van de hierboven genoemde gevallen. Het betreffen geen geluidsgevoelige objecten. De functies manege, horecaboerderij en hotel hebben geen aanmerkelijke verandering in de huidige situatie tot gevolg. Deze functies hebben ten aanzien van elkaar eveneens geen bezwaarlijke invloed. De verschillende gebruikers zijn op de hoogte van elkaars activiteiten en voorzien geen hinder van de functies onderling voor de te voeren bedrijfsvoering of gebruik.

Vanwege het lawaai van de A27 en Biltsestraatweg is het in het belang van de hotelgasten bij de bouw wel raadzaam om aandacht te besteden aan geluidsisolatie.

Conclusie
Er is geen aanvullend akoestisch onderzoek nodig. Het aspect geluid levert geen belemmeringen op voor het plan.

Een manege valt onder de werking van de Wet milieubeheer. De nieuwe manage zal 35 pony's of paarden huisvesten. Dit is minder dan in de oude situatie (45 stuks). De geurproductie zal dus in redelijkheid gezien afnemen. De grootte en inrichting van de manege vormt daardoor geen belemmering voor het realiseren van het bouwplan en de gewenste functies. Mogelijke geurhinder zal door de eigenaar zo veel mogelijk worden voorkomen gezien de verschillende functies op het perceel.

Er is onderzocht of er zich binnen het plangebied of in de omgeving daarvan risicobedrijven bevinden die van invloed zijn op de ruimtelijke ordening van het plangebied. Met risicobedrijven worden in dit verband vooral bedoeld de bedrijven die onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) vallen.

Vastgesteld is dat er zich in het plangebied geen Bevi-bedrijven of andere risicobedrijven (bedrijven die op grond van een andere wetgeving een risicocontour hebben die buiten de inrichtingsgrens komt) bevinden. Ook buiten het plangebied komen geen bedrijven voor waarvan de risicocontour of het invloedsgebied over het plangebied valt. Externe veiligheid bij inrichtingen is voor dit bestemmingsplan geen relevant thema.

Het bouwplan ligt in een omgeving waarin vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. De afstand tot de as van de A27 bedraagt ca. 225 meter en de afstand tot de as van de Biltsestraatweg bedraagt 75 meter. Berekening van het risiconiveau met behulp van het rekenprogramma RBM2 levert op dat langs beide wegen geen Plaatsgebonden Risicocontour aanwezig is, d.w.z. het Plaatsgebonden risico bereikt nergens de waarde van 10-6/jaar. Het toename van het Groepsrisico vanwege het bouwplan bedraagt slechts 2.10-4 van de Orientatiewaarde. Deze stijging is verwaarloosbaar, zodat een verantwoording Groepsrisico niet noodzakelijk is.

Conclusie
Uit het bovenstaande vloeit voort dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de realisatie van het bouwplan.

Algemeen
De Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit zijn geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. In 2007 is het onderdeel Luchtkwaliteit van die wet in werking getreden met als kernpunt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het NSL houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten en de aanlege van infrastructuur. Projecten die binnen het programma passen hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen voor luchtkwaliteit. Het NSL is op 1-8-2009 in werking getreden. Ook projecten die niet in betekende mate (NIBM) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te beoordelen of een project NIBM is, zijn vastgelegd in een AMvB: een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (= toename van 1,2 µ/m³ NO₂ of PM₁₀) wordt als NIBM beschouwd.

Plansituatie
Het plan gaat uit van de realisatie van een hotel met 80 kamers. Op basis van de CROW-publicaties nr. 272 'Verkeersgeneratie voorzieningen, kengetallen gemotoriseerd verkeer (december 2008) mag voor een twee sterren-hotel in een gebied aangemerkt als 'rest bebouwde kom' worden uitgegaan van een ritproductie van 13 ritten per 10 kamers. Dit betekent dat vanwege het plan een ritproductie ontstaat van gemiddeld ongeveer 116 ritten per dag. In het weekend is rekening gehouden met een hogere ritproductie van 149 per etmaal. Met toepassing van de NIBM-tool van 3-8-2009 kan op een eenvoudige wijze woden bepaald of een plan niet in betekende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Uit berekeningen blijkt dat het plan de grens van 3% niet overschrijdt.

Conclusie
Uit het bovenstaande vloeit voort dat het project voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit kan worden beschouwd als een NIBM-project. Nader onderzoek is niet nodig.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief. Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Plansituatie
Op de locatie is in 2010 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (verkennend bodemonderzoek nieuwbouwproject Groenesteijn, Biltsestraatweg 88 te Utrecht, Van Dijk, Geotechniek en Milieu B.V., 8 maart 2010, 150901). Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt het volgende:

• De locatie is in gebruik als manege en vóór 1973 als boerderij, er zijn mogelijk drie slootdempingen. Bij een bodemonderzoek uit 1996 zijn lichte verontreinigingen met olie en zware metalen aangetoond en een licht tot matige verontreiniging met lood (aanwezigheid puin).
• Bij dit onderzoek is de zandige ophooglaag licht verontreinigd met PCB; de kleiige onderlaag licht verontreinigd met kwik, lood en PCB, het dempingmateriaal licht verontreinigd met kwik en lood en het grondwater licht verontreinigd met xylenen en dichlooretheen.
• De gemeten gehaltes in de grond en grondwater vormen geen aanleiding om een geval van ernstige bodemverontreiniging te vermoeden.

Conclusie
De verontreiniging staat de realisatie van het nieuwbouwplan voor hotel/manege in principe niet in de weg. Het bodemonderzoek moet echter nog getoetst worden bij de procedure van de bouwvergunning. Bij een eventuele grondwateronttrekking voor bijvoorbeeld bouwactiviteiten is het verder van belang om te weten of er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging in het grondwater aanwezig is (momenteel zijn er geen grote verontreinigingen in de directe omgeving bekend). Bij afvoer van licht verontreinigde grond moet rekening gehouden worden met het feit dat deze niet geschikt is voor onbeperkt hergebruik.

Het gebied ligt in de Hoofdgroenstructuur en heeft ecologische kwaliteit danwel potentie. Het maakt deel uit van de belangrijke groene lob van Fort De Bilt en omgeving.

Door de herontwikkeling van het terrein inclusief parkeerplaatsen krijgt het gebied een meer groene uitstraling. Het parkeerterrein wordt 40% minder verhard en bij de inrichting wordt aansluiting gezocht bij het park. Er komen nieuwe bomen en hagen én de verharding wordt halfopen dan wel gemaakt van graskeien. Ook het verplaatsen en verkleinen van de buitenbak leidt ertoe dat de voorzijde van het hotel meer aansluit op de groene voorzijde van de horecaboerderij en het park. Aan de achterzijde en tussen de manege en het hotel krijgt een groene uitstraling en komt er uit te zien als een boerenerf. Materiaal wordt opgeslagen in de nieuwbouw waardoor het er minder rommelig uitziet.

Er zijn in totaal 46 bomen geïnventariseerd, 27 in het plangebied en 19 grenzend aan het plangebied. 10 bomen hebben een matige conditie, 29 bomen hebben een redelijke conditie en 7 bomen hebben een goede conditie. Er zijn geen bomen verplant baar.

De geïnventariseerde bomen staan niet in de aangegeven te bebouwen gebieden. Het streven is zoveel mogelijk bomen te handhaven. Dit is afhankelijk van de toekomstige inrichting van het gebied.

Een deel van de bomen heeft een bijzondere waarde:

• de leilinden rondom de boerderij hebben cultuurhistorische waarde vanwege de relatie met de monumentale boerderij;
• de knotwilgen langs het water hebben een ecologische waarde en een cultuurhistorische waarde vanwege de relatie met het oorspronkelijke landschap;
• de eiken langs de rand van de manege hebben een redelijke omvang en conditie.

Om de bestaande bomen langs de rand te kunnen handhaven moet de bouwgrens minimaal 6 m uit de kroonprojectie van de bomen komen. Deze maatvoering is nodig, als ruimte voor de bouwwerkzaamheden, zodat voldoende ruimte voor bijvoorbeeld steigers en bouwkranen aanwezig is.

Inleiding
Sinds april 2002 is de Flora- en faunawet van kracht. Ten behoeve van deze wet moet de initiatiefnemer van een project zo vroeg mogelijk in het proces een natuur inventarisatie uitvoeren. Indien bij de inventarisatie beschermde planten of diersoorten worden aangetroffen en het leefgebied van deze soorten verkleint of verdwijnt tengevolge van het initiatief, dan moet de initiatiefnemer dit melden en ontheffing aanvragen bij de minister van Landbouw, natuur en voedselkwaliteit. Aan deze ontheffing kan de minister voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld compensatie van e en verloren gaande biotoop. Voor het bouwrijp maken van de gronden zal een aantal (school)gebouwen in het gebied door de gemeente worden gesloopt. De te slopen gebouwen in het plangebied kunnen een functie hebben als verblijfplaats voor vleermuizen. Deze worden beschermd in de Flora- en faunawet en de vogel- en habitatrichtlijn. Bij verwijderen van het leefgebied moeten mitigerende maatregelen worden getroffen door het creëren van een nieuwe verblijfplaats waardoor het leefgebied van de vleermuis niet wordt aangetast en er geen ontheffingsprocedure nodig is.

Natuurbeschermingswet
De bescherming van gebieden in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is vastgelegd in de Natuurbeschermingswet 1998. Binnen het bestemmingsplan gebied is geen gebied aangewezen als beschermd gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet of als Ecologische Hoofdstructuur dan wel het perceel ligt op voldoende afstand van dat soorten gebieden.

Methodiek
Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moet middels een flora- en fauna inventarisatie de huidige natuurwaarde worden bekeken. Er moet inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten. Als er sprake is van ontwikkelingen, moet worden aangegeven of er (compenserende) maatregelen nodig zijn en of er een ontheffing moet worden aangevraagd.

Om voor het huidige plangebied te bepalen of de flora- en faunawet wordt overtreden is gebruik gemaakt van de Nationale databank Flora en fauna, verder de ecologische atlas genoemd. Tevens zijn de betreffende locaties bezocht.

Resultaten veldbezoek
Tijdens het veldbezoek bleek dat het plangebied bestaat uit verschillende van belang zijnde zaken. Tussen de Biltsestraatweg en het perceel ligt een sloot, die volledig is bedekt met kroos. Ten noorden hiervan is een ruigte aanwezig met struweel en parkeerplaatsen. Naast de bebouwing is een grote paardenbak op het terrein gelegen. Tussen deze bak en de parkeerplaatsen ligt een rij zomer eiken. Het gebied is grotendeels verhard. Bij de boerderij is nog een tuin aanwezig.

Resultaten soorten onderzoek
Van meerdere soorten groepen (zoals vleermuizen, reptielen, libellen) worden geen verbodsbepalingen overschreden. Alle vogel soorten zijn beschermd. In of in de omgeving van het plangebied zijn geen permanent bewoonde nesten of belangrijke rust- of foerageer gebieden van vogels aanwezig. Mogelijk zijn er enkele broedplaatsen van vrij algemeen voorkomende soorten aanwezig. Maar als buiten het broedseizoen wordt gewerkt of voor het broedseizoen wordt gestart en continu doorgewerkt, worden geen verbodsbepalingen overschreden. Voor geen enkele soort is de goede staat van instandhouding in het geding.

Het is mogelijk dat in het plangebied enkele beschermde soorten voorkomen zoals vaatplanten, amfibieën en zoogdieren. Voor deze soorten geldt een vrijstelling van de Flora en faunawet. Hieraan zijn geen aanvullende eisen verbonden en voor verstoring van deze soorten hoeft geen ontheffing worden aangevraagd. In het gebied zijn geen soorten aanwezig, waarvoor ontheffing nodig is.

Met betrekking tot de aanwezigheid van vleermuizen vormt het project gebied enkel jacht/foerageergebied voor voorkomende soorten. De te slopen opstallen zijn door de constructie (metaal, geen spouw) niet geschikt als verblijfplaats van vleermuizen. Het verwijderen van de twee rijhallen en paarden boxen zal dan ook niet lijden tot een overtreding van de Flora- en faunawet.

Na realisatie van de plannen is het project gebied van een vergelijkbare kwaliteit als jacht/ foerageergebied voor voorkomende vleermuizen. Een tijdelijke achteruitgang in kwaliteit gedurende de constructie fase zal gezien de aanwezigheid van voldoende uitwijkmogelijkheden niet tot effecten op vleermuizen lijden.

Eventuele buitenverlichting bij nieuwbouw zorgt derhalve niet tot een wezenlijk andere situatie in het project gebied. Desalniettemin zal buitenverlichting spaarzaam aangebracht worden en zal uitstraling naar de omgeving zo veel mogelijk voorkomen worden.
Hiermee ontstaat een voor vleermuizen, maar ook andere soorten betere leefomgeving.

Het realiseren van voorzieningen voor verblijf van vleermuizen in de nieuwbouw is een mogelijkheid maar geen verplichting.

Conclusie
De geplande ingreep zal niet leiden tot overtreding van verbodsbepalingen met betrekking tot de beschermde soorten van de flora- en faunawet. Voor het opstellen van het bestemmingsplan hoeft geen ontheffing van de flora- en faunawet te worden aangevraagd. Op basis van het veldonderzoek en de overige gegevens is een voldoende beeld verkregen van het plangebied. Nader onderzoek is niet nodig.

Algemeen
De Watertoets is een proces met als doel de waterbeheerders in vroeg stadium in een planvormingsproces te betrekken. De Watertoets zelf is geen product, maar een proces. De resultaten van de Watertoets worden verwoord in een waterparagraaf. De Watertoets is wettelijk verplicht voor een bestemmingsplan.

De gemeente heeft de zorg voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is ten eerste vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel - en grondwaterplan 2007 - 2010, waarin is bepaald dat extra verharding gecompenseerd moet worden en hemelwater lokaal verwerkt. De ontwerpeisen zijn vastgelegd in het Handboek Inrichting Openbare ruimte, onderdeel riolen, riool gemalen en drainage (2005). Een belangrijke doelstelling is om bij sloop- nieuwbouw projecten al het hemelwater binnen het plangebied te verwerken, als binnen of aan de rand van het plangebied oppervlaktewater of een goed doorlatende bodem aanwezig is.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels voor het oppervlaktewater zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Hemelwater
Met het realiseren van de nieuwe ontwikkeling is het streven geweest om een betere balans te krijgen in het totale bebouwd/ verharde oppervlak en het onverhard/ groene oppervlak. Het bebouwd oppervlak zal door de nieuwbouw toenemen, maar in totaal neemt het verhard oppervlak ten opzichte van de huidige situatie af met zo'n 75 m². Hierbij is het parkeerterrein meegerekend.

Door de toename van het onverharde deel en toepassing van half verhardingen kan het regenwater beter in de grond infiltreren. In de uitwerking van het bouwplan wordt onderzocht of hemelwater van de daken op het terrein kan worden geïnfiltreerd of langer vastgehouden door toepassing van sedumdakafwerking. Het hemelwater dat niet geïnfiltreerd kan worden zal op het omliggende oppervlaktewater geloosd worden.

Op het terrein wordt naast de manege een hotel gerealiseerd. Hiervoor wordt de losse rijhal en de paardenstallen/betonnen terrein afwerking gesloopt.
De rijhal achter de boerderij wordt vervangen door een nieuwe rijhal.
Daarnaast wordt het parkeerterrein aan de voorzijde opnieuw ingericht, waarbij een groot gedeelte van de gesloten bestrating vervangen door een “open verharding”.

Totaal oppervlak van de terreinen is 10.732 m2
Het totale bebouwd en verhard terrein oppervlak oude situatie is 5559 m2
Het totale bebouwd en verhard terrein oppervlak nieuwe situatie wordt 5151 m2
Een afname van 408 m2.

Het aanpassen van het parkeerterrein met de “open verharding” en de herinrichting van het terrein zorgen voor meer groen/onverhard terrein
Door het verkleinen van de buitenbak met 1862 m2 en de herinrichting van een groot deel van het terrein komt ten goede van grasland/groen.
Hierdoor zal naast een veel meer groene uitstraling en het terrein oppervlak voor water infiltratie toenemen van 5172 m2 tot 5580 m2.

Op het terrein worden wadi’s aangelegd om het hemelwater dat van de daken komt beter te laten infiltreren in de bodem. Langs de sloot aan de zijde van het terrein wordt een strook van ca.5 meter aangehouden voor een groene oever inrichting.

Conclusie
Bij het opstellen van het advies ‘toetst’ het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuishouding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval gaat het om een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan, waarbij het verharde oppervlakte zal afnemen ten opzichte van de huidige situatie. Verwacht wordt dat hierdoor een positief water advies zal worden verkregen van de waterbeheerder.

Bij brief van 21 april 2011, kenmerk 423413 heeft het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden positief geadviseerd over het plan. Het voldoet namelijk aan de belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het ‘de verstoorder betaalt principe’. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodem ingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureau onderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische Rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodem verstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische Rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch Rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijksmonument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

Archeologie in het plangebied
Het plangebied staat deels aangegeven als gebied van hoge archeologische verwachting (=geel), maar grotendeels als gebied zonder archeologische verwachting (=wit). De hoge archeologische verwachting van het plangebied betreft de Biltsestraatweg, één van de zeven oude handelswegen van de binnenstad naar buiten.

Conclusie
Het plangebied geldt grotendeels geen archeologische verwachting. Hier hoeft geen nader onderzoek te worden uitgevoerd. Een deel van de her in te richten parkeerplaats wordt wel beschermd op grond van de verordening op de archeologische monumentenzorg. Indien men, ten behoeve van bouw-of andere plannen, in gebieden met een hoge verwachting (geel), voornemens is bodem ingrepen uit te voeren groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm, moet de initiatiefnemer een archeologisch inventariserend onderzoek uit laten voeren om vast te stellen of er sprake is van archeologische resten. Op basis van de resultaten hiervan zal het bevoegd gezag, de gemeente Utrecht, Stedenbouw en Monumenten, team Cultuurhistorie een selectiebesluit nemen. Indien er geen sprake is van archeologische waarden zal de locatie archeologisch worden vrijgegeven. In het geval dat er wel sprake is van archeologische waarden zal nader archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd en een archeologie vergunning moeten worden aangevraagd. Indien tijdens de werkzaamheden voor de bouw van het complex alsnog archeologische resten worden aangetroffen, moet daarvan per omgaande melding worden gedaan aan de gemeente en moeten de werkzaamheden worden gestaakt.

Voor een inventarisatie en het in kaart brengen van de aanwezige leidingen is een Clic-melding uitgevoerd. Hieruit is naar voren gekomen dat er een transportleiding van de Gasunie in het wegprofiel ligt. Om de mogelijke risico's te kunnen beoordelen, is nader overleg met de Gasunie gevoerd. De nadere informatie van de Gasunie geeft aan dat de locatie buiten de risicocontour van de genoemde leiding ligt (140 m breed) en nader onderzoek niet nodig is. Andere leidingen vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan

Voor duurzaam bouwen wil de gemeente een voorbeeldfunctie vervullen door mee te werken aan gebouwen met een lage milieubelasting door materiaalgebruik, energie- en waterverbruik en mobiliteit. Het plan moet voldoen aan het beleid van de gemeente ten aanzien van duurzaam bouwen in brede zin. De energie-ambitie is dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal is. Kansen voor duurzaam bouwen en energiebesparing moeten in beeld worden gebracht.

Sociale veiligheid
De permanente aanwezigheid van de beheerder en de openingstijden van het hotel leidt tot een verbetering van de sociale veiligheid van het parkeerterrein en de loop- en fietsroute die door het plangebied en dus de Voorveldse Polder loopt.

Windhinder
Gelet op de afmetingen, hoogte en onderlinge afstanden van de bebouwing is wind geen belemmering of mogelijk probleem voor het plan.

Gebruik
Door de herontwikkeling ontstaat een volwaardige manege van een betere kwaliteit en voorzieningenniveau. Het gebied is gemakkelijk bereikbaar voor kinderen in Utrecht-Oost. Ook het hotel en de bestaande horecaboerderij voorzien in een aantrekkelijke plek in het park voor bezoekers en gebruikers van het park.

Sport
De faciliteiten voor de manege-gebruikers wordt met de vernieuwbouw aanzienlijk verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. De rijhal biedt betere mogelijkheid voor zowel rijders als toeschouwers. Ook de huisvesting en daarmee het welzijn van de dieren wordt kwalitatief sterk beter.

Conclusie
Het beoogde bouwplan leidt tot een verbetering in de kwaliteit van de leefomgeving.

De eigenaar/ ontwikkelaar van het perceel is voornemens het perceel te her ontwikkelen en geschikt te maken voor een hotel en manege. De kosten voor de gemeente bestaan slechts uit het opstellen van het bestemmingsplan inclusief de benodigde procedure. Deze kosten worden op de eigenaar/ ontwikkelaar verhaald via de leges. Daarmee is voldaan aan het bepaalde in de Wro inzake kosten verhaal.

Het betreft een particulier initiatief om een ontwikkeling te realiseren. Mogelijk daaruit voortvloeiende planschade is voor rekening van de particuliere eigenaar/ ontwikkelaar. De eigenaar/ ontwikkelaar en de gemeente hebben daarom een planschade overeenkomst gesloten in de zin van artikel 6.1 e.v. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De eigenaar/ ontwikkelaar staat daarmee garant jegens de gemeente voor mogelijke planschade claims van derden.

Voordat de Nota van Uitgangspunten in 2009 is vastgesteld, heeft meerdere malen overleg plaatsgevonden met alle belanghebbende partijen, de wijkraad en burgers. Dit heeft geleid tot diverse wijzigingen in het bouwplan en de wijze van realisering. In bijlage 1 zijn de reacties op de NvU en de gemeentelijke beantwoording samengevat weergegeven.

De wijkraad heeft een uitgebreide reactie ingediend op de Nota van Uitgangspunten. Zie bijlage 1.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Er zijn overlegreacties binnengekomen van de Inspectei VROM en de provincie Utrecht.

Overlegreactie VROM
De inspectie VROM geeft aan dat er in verband met de aanwezigheid van een LPG vulpunt aan de Biltse Rading meer aandacht zou moeten worden besteed aan het aspect Externe veiligheid en met name aan de verantwoording van het groepsrisco.

Reactie gemeente

De VROM inspectie verwart hotel en manege Voordorp waarschijnlijk met de Utrechtse manege aan de Arienslaan. De Utrechtse manege ligt inderdaad net binnen het 150m. invloedsgebied van het LPG vulpunt van Texaco aan de Biltse Rading. Het onderhavige plangebied (manege Groenesteyn) ligt echter op ruim 500 meter afstand van het vulpunt en dat is ver buiten het 'invloedsgebied' van 150m. Het plangebied ligt op ca. 700m. van het andere LPG vulpunt in de omgeving, dat van Esso aan de Biltsestraatweg in de gemeente De Bilt. In het geval dat VROM mogelijk bedoelt de 'effectafstand gewond'. Die bedraagt voor LPG vulpunten 500m, en die overlapt wel net met het plangebied. Die afstand is echter alleen van belang voor hulpdiensten en niet bij de ruimtelijke onderbouwing van een bestemmingsplan. Voor dit plan is naar onze mening op grond van het bovenstaande geen nadere verantwoording van groepsrisco en/of plaatsgebonden risico noodzakelijk.

Overlegreactie Provincie
De provincie vraagt om een nadere onderbouwing van de verkeersaspecten en de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functie. Daarnaast wordt verzocht aan te geven hoe de voorgenomen ontwikkeling zich vehoud met de reconstructie van de de provinciale weg N237. Een en ander zou door middel van en mobiliteitstoets nader moeten worden onderbouwd. Volgens de Wegenverordening 2010 is het verboden een weg of een uitweg te maken of een bestaande uitweg te wijzigen of een bestaande uitweg intensiever of voor een ander doel te gebruiken. Hiervoor dient een uitwegvergunning te worden aangevraagd dan wel een bestaande uitwegvergunning te worden gewijzigd.

Reactie gemeente

Naar aanleiding van de overlegreactie van de provincie heeft de gemeente in de verkeersafwikkeling rond het plangebied nader toegelicht. Verwezen wordt naar paragraaf 4.2.1. waarin een en ander is verwerkt.

Het bieden van de mogelijkheid om inspraakreacties in te dienen is niet aan de orde voor dit bestemmingsplan. Bij het tot stand komen van de NvU hebben omwonenden, omliggende bedrijven en andere personen voldoende gelegenheid gehad om hun visie op het plan te geven.

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Tevens is het bestemmingsplan opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan 'Hotel en Manege, Voordorp' kenmerkt zich door een gebied met twee hoofd functies: hotel en manege. Deze functies worden gedetailleerd bestemd, maar dit biedt wel voldoende ruimte om deze functies te realiseren. Daarnaast geeft het rechtszekerheid over de maximaal toelaatbare omvang van de gebouwen en ontwikkelingen. De gebouwen zijn omgeven door een bouwvlak en voorzien van een maximale hoogte. De openbare ruimte is bestemd voor 'groen' of 'verkeer-verblijfsgebied'. Dit biedt voldoende flexibiliteit en ruimte om groen of stoepen aan te leggen. Het parkeerterrein valt onder de verkeersbestemming.

In de Nota van Uitgangspunten wordt de maximale hoogte van de gebouwen aangeduid in bouwlagen. In de regels wordt conform de Utrechtse Leest de hoogte in meters aangehouden.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• ontheffingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• ontheffingsregels van de gebruiksregels;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Groen

Dit betreft het gedeelte van het plangebied dat voor structureel groen is aangemerkt. Dit is een flexibele bestemming die onder andere het gebruik ten behoeve van groen, speelvoorzieningen, recreatie, fiets- en voetpaden toestaat. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen op deze gronden worden gebouwd.

Artikel 4 Gemengd

Deze bestemming is gelegd op het hotel, de manege en de boerderij met bedrijfswoning alsmede met de additionele horeca. Dit moet gebouwd worden binnen het aangegeven bouwvlak en moet voldoen aan de maximale bouwhoogte. Het restaurant dan wel de zaalverhuurruimte in de boerderij inclusief het terras aan de zijkant is additioneel aan de functies hotel en manege.

De manege en het hotel zijn apart aangeduid. Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de voorzieningen gebouwd mogen worden en een maximale bouwhoogte. De beheerderswoning aan de voorkant van de boerderij (gezien vanaf de Biltsestraatweg) wordt als bedrijfswoning bij de manege beschouwd.

Binnen de gehele bestemming Gemengd is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan.

Artikel 5 Tuin

Bij de boerderij is een tuin aanwezig. Omdat deze tuin waardevolle bomen bevat en belangrijk is voor de groene uitstraling van het perceel is ook als zodanig bestemd.

Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied

De wegen, de open ruimte tussen het hotel en de rijhal, parkeervoorzieningen en bermen hebben deze bestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn ook groen-, speel- en nutsvoorzieningen mogelijk.

Ter bescherming van waardevolle bomen is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is gegeven aan het deel van het plangebied dat volgens de Archeologische waardenkaart is aangeduid als gebied met een hoge archeologische verwachting. Dit betekent dat bij de bestemmingsplan toets rekening moet worden gehouden met de archeologische waarden in het gebied. Bovendien is een specifieke gebruiksregel opgenomen dat het handelen in strijd met de Archeologieverordening beschouwt als gebruik in strijd met het bestemmingsplan.

Artikel 8 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 12 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure beschreven die doorlopen dient te worden bij het gebruik maken van een ontheffing van de regels. De procedure voor wijziging of uitwerking van bestemmingen wordt sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geregeld in de wet (artikel 3.6 Wro). In het bestemmingsplan hoeft hiervoor derhalve geen aparte regeling meer voor te worden opgenomen.

Artikel 13 Overige regels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Deze hoeven daarom niet in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Het handelen in strijd met aanlegregels of sloopregels valt hier echter niet onder. Overtreding hiervan dient nog steeds in het bestemmingsplan als strafbaar feit te worden aangemerkt.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 14 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieu belastende functies (zoals bedrijven) en milieu gevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.
In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

Inleiding
Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen voor een omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een bouwvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit.

In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van de manege als zelfstandige horecadoeleinden. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende bouwvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan⁾. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten⁾ van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijfsaciviteiten 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.
Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco
Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar
Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra
Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca
Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar;

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.