De uitleg van de begrippen die in dit artikel staan is bepalend bij de uitleg van het plan.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur die de locatie aanwijst als werkingsgebied van een regel.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een ruimte of complex van ruimten waarin een bezoeker tegen betaling tijdelijk kan overnachten.

Horeca-activiteiten, die passend, aanvullend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan.

Een winkel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden, kleine etenswaren, alcoholvrije drank en consumptie-ijs te koop zijn. De waren worden niet in de winkel gegeten of gedronken. Een afhaalzaak is een specifieke vorm van detailhandel.

Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de waarschijnlijk in dat gebied voorkomende historische overblijfselen in de bodem.

Werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

Eén of meer bouwwerken.

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van een bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de woning of de bedrijfswoning.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het maken, bewerken, herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop of levering van ter plaatse gemaakte, bewerkte of herstelde goederen, of van goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend.

Een woning die bij een bedrijf hoort en die is bedoeld voor een werknemer die bij het bedrijf woont in verband met het noodzakelijke beheer van het bedrijf.

Een onderneming die diensten aanbiedt op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

1. 1. Bestaand gebruik: het feitelijke of vergunde gebruik van de gronden en bouwwerken op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan; daaronder valt niet het gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
2. 2. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. a. bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. b. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een inrichting als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Vorm van een distributiebedrijf dat elektronisch geplaatste en afgerekende bestellingen van, meestal dagelijkse, consumentengoederen bij de klant thuisbezorgt, waarbij het bedrijf vaak een korte tijd tussen de bestelling en de bezorging van de goederen aanbiedt.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak (bron: Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht).

1. a. Een bouwlaag die aan de voorzijde of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel;
2. b. Een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

Het plaatsen, oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bouwwerken zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Activiteit voor en door bewoners uit de omgeving van de locatie waar de activiteit plaatsvindt met een verwaarloosbare planologische uitstraling op de omgeving, zoals activiteiten van bewonersorganisaties, het verenigingsleven, ouderen- en jongerenwerk, huiswerkbegeleiding, muziekles, burendag, kaartclubs en scouting. Hieronder worden in ieder geval niet verstaan kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang, religieuze voorzieningen, voorzieningen voor verslavingszorg of vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen of een horeca-activiteit van de Lijst met Horeca activiteiten.

Consumentenvuurwerk als bedoeld in artikel 1.1.1 van Vuurwerkbesluit.

Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met historische kenmerken.

Het direct onder het dak liggende deel van een hoofdgebouw, waarin zich een of meer verblijfsruimten bevinden en dat zich bouwkundig van de ondergelegen bouwlagen onderscheidt, bijvoorbeeld door de constructie, de vorm of door de terug liggende voorgevel.

Het bedrijfsmatig verkopen van consumentengoederen in een winkel.

Het bedrijfsmatig verlenen van een dienst of van hulp aan een klant, bijvoorbeeld door een kapper, een stomerij of wasserette, een pedicure, een bankfiliaal, een reisbureau of een uitzendbureau.

De officiële ingang van een woning, wat blijkt uit de volgende kenmerken:

• de ingang heeft een huisnummer dat de gemeente aan die ingang heeft toegekend en
• de ingang is bereikbaar vanaf de straat of vanuit een gemeenschappelijke hal.

Een onderscheidend kenmerk van een locatie waaruit blijkt voor welke activiteiten de locatie bedoeld of geschikt is; functie in de zin van artikel 4.2 van de Omgevingswet; bestemming als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Park, plantsoen, berm of erf waar planten en bomen groeien of kunnen groeien; oppervlaktewater.

Activiteit die het verstoren van de bodem of de daarop aanwezige beplanting tot gevolg kunnen hebben zoals graven, ploegen, ophogen, het aanbrengen of verwijderen van verharding, het leggen van leidingen, het dempen van oppervlaktewater of het aanbrengen van drainage, funderingen, constructies of apparatuur in de bodem; activiteit in de zin van artikel 3.3, onder a, van de Wet ruimtelijke ordening.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen of gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Een incidenteel en rank gebouw of een beperkt onderdeel van een gebouw, met een afwijkende bouwhoogte naar boven ten opzichte van de direct omliggende bebouwing, dat dient als markering of oriëntatiepunt van een plek in een wijk of buurt.

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank of etenswaren voor gebruik ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie.

Het bedrijfsmatig verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en drank voor consumptie ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie.

Het wonen in een woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin een ander huishouden woont.

De digitale weergave van het grondgebied van de gemeente dat bij een bestemmingsplan hoort, waarop de locaties en aanduidingen die in de regels worden genoemd zijn ingetekend op een topografische ondergrond, met uitzondering van locaties of aanduidingen die voor het hele grondgebied van dat bestemmingsplan gelden.

Een gesloten en hellend of gedeeltelijk hellend dak.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat geheel onder het peil ligt.

Lijst die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft. De onderverdeling is gemaakt op basis van de te verwachten invloed van een activiteit op de omgeving. De lijst maakt deel uit van de regels.

Lijst die deel uitmaakt van deze regels, waarin bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen die passen op een locatie met woningen.

Lijst die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft. De onderverdeling is gemaakt op basis van de te verwachten invloed van een activiteit op een nabij gelegen of omringende woonomgeving. De lijst maakt deel uit van de regels.

Een lange rij vrijstaande huizen of andere hoofdgebouwen langs een weg. De gebouwen staan vergeleken met andere stedelijke bebouwing ver van elkaar af. De weg is meestal een uitvalsroute, een landelijke weg of een weg die naast een rivier of kanaal ligt of was vroeger zo'n weg. Bepalend voor het bebouwingsbeeld van deze wegen is de ruimte tussen de hoofdgebouwen met doorzichten naar het achterliggende landschap. Voorbeelden in Utrecht: de Gageldijk, de Koningsweg, de Zandweg, de Thematerweg, de Meerndijk, de Nedereindseweg.

Ruimte of complex van ruimten die tegen betaling voor een periode voor overnachtingen worden aangeboden. Er zijn verschillende vormen van accommodatie, bijvoorbeeld hotel voor kort verblijf, middellang zakelijk verblijf (“short stay”), de woning of een deel van de woning aanbieden als accommodatie (particuliere vakantieverhuur, bed-and-breakfast).

Voorzieningen voor welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

Een hotel gericht op voornamelijk museumbezoekers en met als thema museumbezoek, door het inrichten van themakamers en het houden van exposities in het hotel met de collecties van de nabijgelegen museums.

Voorzieningen zoals transformatorhuisjes en andere bouwwerken voor het leveren van gas, elektriciteit of internettoegang, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 van de Omgevingswet.

Zelfstandige woonruimte, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte. Ook het in stand laten van het gebruik van zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte valt onder het begrip omzetting.

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

Incidentele verhuur van een woning voor een korte periode aan toeristen of aan andere bezoekers van de gemeente door de eigenaar-bewoner, die tijdens de verhuur meestal niet in de woning aanwezig is.

1. 1. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. 2. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. 3. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

Het bestemmingsplan Museumhotel, Binnenstad met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPMUSEUMHOTELBINNE-VA01 van de gemeente Utrecht.

Functie die publiek aantrekt, zoals buurtvoorzieningen, horeca, cultuur of vermaak.

Een voor klanten toegankelijke ruimte of meerdere besloten ruimten in elkaars nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof dit bedrijfsmatig is, seksuele handelingen, al dan niet met een sekswerker, tegen vergoeding worden verricht.

Een shishalounge is een bedrijfsgebouw met een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Als daarbij een drankje en een hapje wordt aangeboden, dan is het een horecabedrijf.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

De omgevingsvergunning van artikel 2.1, lid 1, onder b of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; na inwerkingtreding van de Omgevingswet: de omgevingsvergunning van artikel 5.1, lid 1, onder a, van de Omgevingswet.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Bedrijf zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

Een pand waar de activiteit detailhandel plaatsvindt.

Het complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan. Ook het in stand laten van de verbouwing of inrichting of het gebruik van de extra woning valt onder het begrip woningvorming. Dat een extra woning is ontstaan, kan in ieder geval opgemaakt worden uit de aanwezigheid van een keuken in die nieuwe woning.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor de bewoning door één huishouden.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals een badruimte, een toilet en een keuken buiten de woonruimte.

Woning voor een bewoner die aantoonbaar en vaker dan dagelijks langdurige, professionele zorg, toezicht of begeleiding nodig heeft, zoals zorg die geboden wordt op grond van de Wet langdurige zorg of zorg in de vorm van beschermd wonen (artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015).

Bij toepassing van de regels worden onderstaande regels over het meten en berekenen gebruikt.

1. 1. De hoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan het hoogste punt van het gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2. 2. De goothoogte van een bouwwerk: de afstand vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
3. 3. De hoogte van een kap: de afstand vanaf de bovenkant van de goot, de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.
4. 4. Verticale bouwdiepte: vanaf het peil tot aan het laagste punt van een ondergronds bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals funderingen, heipalen of daarmee vergelijkbare bouwonderdelen. Als de vloer het laagste punt is dan geldt de onderkant van de vloer.

De hoek die het dakvlak maakt ten opzichte van het horizontale vlak.

1. 1. De oppervlakte van een bouwwerk: de oppervlakte, gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2. 2. Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.): het totaal van de binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte van alle verdiepingen, inclusief kelders en souterrains.
3. 3. Verkoopvloeroppervlakte (v.v.o.): de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.
4. 4. Bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf, met inbegrip van de magazijnen en overige dienstruimten. Gebouwde, ondergrondse of half verdiept gelegen, parkeervoorzieningen worden hierbij niet meegeteld.
5. 5. De gebruiksoppervlakte van woonruimte: met toepassing van de norm NEN 2580.

De inhoud van een bouwwerk: de inhoud, gemeten tussen:

• de onderzijde van de begane grondvloer,
• de buitenzijde van de gevels, het hart van de scheidsmuren en
• de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. culturele voorzieningen, met uitzondering van bioscopen en theaters;
2. 2. een museumhotel ter plaatse van de aanduiding 'hotel', met een oppervlakte van maximaal 3.800 m2 bvo en maximaal 84 kamers;
3. 3. additionele horeca;
4. 4. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals, verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in 3.1 voor het realiseren van een terras behorend bij het hotel, ter plaatse van de aanduiding 'terras', mits wordt aangetoond dat het gecumuleerde langtijdgemiddelde geluidniveau van het geluid dat op het terras veroorzaakt wordt op de gevels van omliggende geluidsgevoelige functies niet meer bedraagt dan 50 dB(A) voor de dagperiode (7-19 uur), 45 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 40 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur).

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarde.

1. 1. Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
   1. a. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden, en het aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk);
   2. b. het ontginnen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie;
   3. c. het dempen van sloten;
   4. d. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging;
   5. e. het, al dan niet tijdelijk, opslaan of storten van bouw- en afvalmateriaal.
2. 2. De omgevingsvergunningsplicht als bedoeld in artikel 4.3 onder 1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. a. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer;
   2. b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.
3. 3. De werken of werkzaamheden als bedoeld in artikel 4.3 onder 1 zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden.

Op dit bestemmingsplan zijn de regels van de hoofdstukken 3 tot en met 6 van het 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht', vastgesteld op 2 februari 2023 van toepassing, en de bijbehorende bijlagen. De regels en de bijlagen daarbij zijn in Bijlage 1 en Bijlage 2 bij de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.

De regels van het 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' die alleen op een locatie gelden met de aanduidingen:

1. 1. Overige zone - archeologische verwachting 3
2. 2. Overige zone - bebouwingscontour houtkap
3. 3. Overige zone - regels transformatie naar wonen

zijn van toepassing op het hele plangebied van dit bestemmingsplan.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, of dat gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een vergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van vaststelling van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Als het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van vaststelling van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Museumhotel, Binnenstad.

Aan de Lange Nieuwstraat 237 komt een Museumhotel met maximaal 84 kamers. Het Museumhotel krijgt een bijzonder karakter.

Voor het Museumhotel zal het bestaande monumentale pand van functie wijzigen en aan de achterzijde beperkt uitgebreid worden. Ook zal er een terras komen bij het hotel. Deze ontwikkeling past niet in het bestemmingsplan Binnenstad.

Dit bestemmingsplan maakt daarom het Museumhotel en terras juridisch-planologisch mogelijk.

Naast de nieuwe bebouwing op het binnenterrein voor het Museumhotel wordt ook het Nijntjemuseum verbouwd. De uitbreiding van het Nijntjemuseum maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Het binnenterrein wordt ook opnieuw ingericht. Hiervoor is geen bestemmingswijziging nodig. Daarom valt de binnentuin, met uitzondering van het terras, buiten het plangebied.

Er komt een nieuwe wet, de Omgevingswet, die de Wet ruimtelijke ordening gaat vervangen. Als voorbereiding op de Omgevingswet brengt de gemeente eenheid in de algemene regels van bestemmingsplannen. Dat zijn regels die niet speciaal voor één functie (bestemming) gelden. Ze zijn meestal in de hoofdstukken 3 en 4 van bestemmingsplannen te vinden. In het bestemmingsplan Algemene regels Utrecht dat voor vrijwel de hele gemeente geldt staan nieuwe algemene regels die in de plaats komen van algemene regels die per bestemmingsplan gelden. De regels van het bestemmingsplan Chw Bestemmingsplan Algemene regels Utrecht zijn ook aan dit bestemmingsplan toegevoegd. De toelichting van die regels is te vinden in Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting.

Het plangebied ligt in het Museumkwartier aan de zuidelijke kant van de Binnenstad van Utrecht. Het plangebied is begrensd door de Lange Nieuwstraat in het oosten, Vrouwjuttenhof in het noorden en het Nijntje Museum en de Agnietenstraat in het zuiden.

Afbeelding1.1 : Ligging plangebied in bestemmingsplan Binnenstad 2010

Afbeelding 1.2: Ligging plangebied op luchtfoto

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen en verordeningen.

In het bestemmingsplan Binnenstad heeft de locatie de bestemming Maatschappelijk met de aanduiding 'cultuur en ontspanning-1'. Hier zijn maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende voorzieningen toegestaan, zoals tuinen en erven, bergingen, fietsenstallingen en verkeer-, parkeer- en groenvoorzieningen. De aanduiding 'cultuur en ontspanning-1' geeft aan dat er ook een museum is toegestaan.

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan omdat binnen de maatschappelijke bestemming geen hotel is toegestaan. Voor het hotel zal de huidige bebouwing aan de achterzijde gesloopt worden en vervangen door nieuwbouw. Deze nieuwbouw past niet helemaal binnen het bouwvlak van het geldende bestemmingsplan. Ook het terras bij het hotel dat op het binnenterrein komt, is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

1. 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
2. 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
3. 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
4. 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
5. 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
6. 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
7. 7. beperken van klimaatverandering;
8. 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
9. 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
10. 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
11. 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
12. 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
13. 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

1. 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
3. 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
4. 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
2. 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied

Het Museumhotel vestigt zich in een historisch pand in de binnenstad waarbij rekening wordt gehouden met de al aanwezige functies, de stedebouwkundige opzet van de locatie en de leefomgeving. Door het bijzondere concept zal het hotel een belangrijke functie vervullen in de culturele en recreatieve sector en biedt zij tegelijkertijd werkgelegenheid. Het museumhotel past goed binnen de aanwezige bebouwing die onderdeel uitmaken van het cultureel erfgoed van Utrecht en karakteristiek is voor de stedebouwkundige opzet van de binnenstad. Zo wordt met deze ontwikkeling de identiteit van de locatie verder versterkt en krijgt de locatie met de nieuwe bestemming een positieve en nieuwe impuls op het gebied van cultuur.

Dit bestemmingsplan levert dan ook een bijdrage aan de nationale belangen zoals verwoord in de NOVI door een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving nu de ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met de versterking en instandhouding van waarden zoals cultureel erfgoed en een goede leefomgevingskwaliteit.

In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte.

Plangebied

Voor het plangebied is uitsluitend het onderdeel 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden' relevant. Volgens de kaart behorend bij het Barro ligt het plangebied binnen de zone van de Romeinse Limes. Voor de ontwikkeling zijn de archeologische waarden in beeld gebracht. Zie paragraaf 5.12. Het Barro vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Utrecht is een bruisende stad met een groeiend aantal inwoners. In 2010 bezochten 22 miljoen bezoekers Utrecht centrum en in 2018 waren dit er 29 miljoen. Opvallend is dat er meer dagbezoekers zijn dan meerdaagsebezoekers. De bezoekersmix is daarmee niet in balans. Een uitdaging voor de kwalitatieve doorontwikkeling is het huidig aantal hotelbedden dat beperkt is voor de omvang van de stad. Bestaande plannen zullen de komende jaren een flink aantal bedden toevoegen aan het aanbod, zodat dit beter in balans is. Hierna volgt een pas op de plaats, om de hotels de laten landen in de stad en de markt op adem te laten komen.

De gemeente staat voor de opgave om de Utrechtse hotelmarkt in balans te houden, omdat een recente hotelstudie van Bureau Stedelijke Planning heeft aangetoond dat er de komende jaren (inclusief de geplande ontwikkelingen) meer aanbod dan vraag is op de Utrechtse hotelmarkt. Met de (geplande) uitbreiding van het aanbod hotelkamers met 1.500-1.800 kamers in de komende drie jaar zal de gemiddelde bezettingsgraad tot 2022 naar verwachting niet boven de 60 procent uitkomen. De gemeente maakt daarom een pas op de plaats voor nieuwe ontwikkelingen, met uitzondering van de bestaande planvoorraad, mits wordt voldaan aan de criteria. Het Museumhotel is met 84 kamers reeds opgenomen in de bestaande planvoorraad en dient te voldoen aan minimaal twee van de drie criteria van een experiencehotel:

• Het hotel moet in een monumentaal of bijzonder pand gehuisvest zijn;
• Het hotel biedt een voor Nederland uniek concept waarin het overnachten nevengeschikt is aan een andere leisurefunctie als sport of welness;
• Het hotel moet een unieke (one of a kind) inrichting hebben of het hotel moet zulke bijzondere kwaliteiten hebben dat het op zichzelf een grote aantrekkende werking heeft op nieuwe doelgroepen en verblijfstoristen die de stad aandoen.

Het Museumhotel voldoet aan het eerste criterium omdat het wordt gehuisvest in een rijksmonumentaal pand. Daarnaast voldoet het aan het derde criterium omdat het zich voornamelijk richt op de doelgroep van museumbezoekers. Het museumconcept werkt twee kanten op: van hotelbezoekers naar museumbezoeker en andersom. Het overkoepelende idee is dat ook buiten een museum de museale beleving kan worden voortgezet. Zo kunnen hotelbezoekers in het Museumhotel kennis maken met de collectie van bijvoorbeeld het Centraal Museum.

Overigens is in het coalitieakkoord aangeven dat de hotelstop na 2022 wordt losgelaten (zie paragraaf 2.3.1).

Plangebied

Het Museumhotel met 84 kamers is al opgenomen in de bestaande planvoorraad en moet voldoen aan twee van de drie criteria van een experiencehotel. Het plan voldoet hieraan omdat het Museumhotel gevestigd wordt in een monumentaal pand en een unieke inrichting krijgt als museumhotel. Hiermee is aangetoond dat de ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte zoals bedoeld in artikel 3.1.6 Bro.

Provinciaal

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening is in maart 2022 vastgesteld. De Omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

1. 1. Stad en land gezond
   Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
2. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
   Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
3. 3. Duurzame energie
   Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
4. 4. Vitale steden en dorpen
   Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
5. 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
   Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
6. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
   Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
7. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
   Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
   

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied

Dit bestemmingsplan is in lijn met doelstellingen van de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening en levert een positieve bijdrage aan deze thematische ambities door het faciliteren van een ontwikkeling die werkgelegenheid en cultuur met elkaar verbindt door middel van een museumhotel met ondersteunende horeca.

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc.

De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen:

• het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst;
• het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar;
• bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk;
• er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit.

In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld.

Plangebied

In het Museumhotel komt ondersteunende horeca. Deze mag niet als zelfstandige horeca gebruikt worden. Op deze manier worden de ontwikkelingsmogelijkheden van horeca in de binnenstad niet beperkt. Gelet op het bijzondere concept van het project dat bijdraagt aan het bereiken van maatschappelijke doelen en brede welvaart past deze ontwikkeling binnen de doelstellingen van de economische visie.

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten.

Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen:

A: Versterken van de culturele infrastructuur

• Cultuureducatie aanbieden
• Bibliothekennetwerk faciliteren
• Festivals laten floreren
• Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen
  

B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed

• De kwaliteit van de leefomgeving versterken
• Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken
• Utrechts erfgoed beheren en bekend maken

Plangebied

Het Museumhotel draagt bij aan het cultuurbeleid doordat het Centraal Museum meer naar buiten kan treden door exposities in het Museumhotel, maar juist ook haar positie versterkt door deze samenwerking, aangezien ze haar gasten een uitgebreidere beleving kan bieden en beiden instellingen elkaar aanvullen. Vanuit cultureel erfgoed zorgt de transformatie van dit monumentale pand voor behoud hiervan en een versterking.

Regionaal

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen onder andere overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem, het waterkwaliteitsniveau, het bevorderen van biodiversiteit en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies over schoon en gezond water, duurzaamheid en een waterveilig en klimaatbestendig gebied vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2022-2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam. Elk zes jaar wordt dit document herzien. De vorige versie betrof de Waterkoers: 2016-2021.

Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent. In de koers wordt gekozen om extra in te spannen om water een sturende rol te laten hebben in de ruimtelijke inrichting. Het waterschap wil die sturende rol invullen door aan te sluiten bij gebiedsallianties en andere regionale samenwerkingen waar ruimtelijke opgaven samenkomen en er gebiedsgerichte ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast wordt gericht op het zuiver en duurzaam voor de toekomst werken door onder andere extra inspanning te leveren op zuiveringen voor gezond oppervlaktewater en het sluiten van regionale water- en grondstofkringlopen.

Plangebied

De binnentuin die bij het Museumhotel hoort, wordt vergroend en er gaat verharding weg. Dit draagt zo bij aan de ambitie om water langer vast te houden en hittestress tegen te gaan.

Op 1 juni 2022 is het coalitieakkoord gepresenteerd. In het coalitieakkoord staat aan welke onderwerpen de coalitiepartijen GroenLinks, D66, PvdA, Student&Starter en ChristenUnie de komende jaren in Utrecht willen werken. In Utrecht wordt gebouwd, gewerkt en geleefd. Het gaat goed met veel inwoners. Maar er zijn ook Utrechters die moeite hebben mee te komen in de maatschappij. De coalitiepartijen willen werken aan gelijke kansen, betaalbare woningen en het klimaat:

• De groeiende ongelijkheid in de stad

De coalitiepartijen zetten een stap extra voor Utrechters die steun in de rug nodig hebben. De aandacht gaat vooral uit naar Utrechters bij wie het niet vanzelf goed gaat. Voor de doelen en maatregelen in het coalitieakkoord geldt het principe 'ongelijk investeren voor gelijke kansen'. Sociale en ruimtelijke vraagstukken gaan hier hand in hand: een prettige en veilige leefomgeving met voldoende voorzieningen, goed onderwijs, een stage of baan en (mentale) gezondheid zijn hierbij allemaal belangrijk.

• De grote woningnood

Met een sociaal volkshuisvestingsbeleid willen de coalitiepartijen ervoor zorgen dat mensen in onze stad kunnen blijven wonen of kunnen komen wonen. De coalitiepartijen vinden het belangrijk dat Utrecht een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad is en blijft. Groei is geen doel op zich, het moet duurzaam in balans zijn. Dat betekent dat er ruimte moet zijn voor zowel rust als reuring. Het houdt ook in dat woningen duurzaam, betaalbaar en van goede kwaliteit zijn. En het betekent ook dat er genoeg voorzieningen in de wijken zijn. Het grote tekort aan betaalbare woningen vergroot de ongelijkheid tussen mensen. Daarom grijpen de coalitiepartijen in bij grote ongelijkheid op de woningmarkt. Ook hier is extra aandacht voor groepen die niet automatisch de ruimte krijgen, zoals mensen met lage inkomens, studenten, daklozen, starters en ouderen.

• De klimaatcrisis

De coalitiepartijen kiezen voor stevige maatregelen om een bijdrage te leveren aan het aanpakken van de klimaatcrisis. De coalitiepartijen benutten alle mogelijkheden voor duurzame energieproductie binnen de Utrechtse gemeentegrenzen en gaan met bewoners en ondernemers ambitieus aan de slag met energiebesparing. Nieuwbouw is energiezuinig en klimaatadaptief en de coalitiepartijen gaan actief aan de slag met geothermie en aquathermie. De coalitiepartijen blijven investeren in lopen, fietsen, openbaar vervoer en elektrisch rijden om de brandstofmotor uit de stad te laten verdwijnen en om een bijdrage te leveren aan de wereldwijde klimaataanpak. De coalitiepartijen geven groen in de stad een flinke impuls en maken de openbare ruimte zoveel mogelijk publiek toegankelijk. Rond de stad creëren de coalitiepartijen natuur en landschap van groter formaat met een combinatie van natuur, recreatie en energieproductie.

Naast deze 3 grote opdrachten zien de coalitiepartijen ook veel kansen voor Utrecht. Utrecht is een (veer)krachtige stad. Kennisinstituten, bedrijven en maatschappelijke organisaties die zich bezighouden met gezondheid voegen zich samen in onze stad en regio. Dit past heel goed bij het doel dat de gemeente Utrecht al jaren heeft: gezond stedelijk leven voor iedereen mogelijk maken. Samenwerking met (maatschappelijke) partners op het thema gezondheid is één van de manieren om de grote uitdagingen van onze tijd aan te pakken.

Een ander punt uit het coalitieakoord is 'werken aan een levendige en leefbare stad'. Onderdeel hiervan is het toerisme. De coalitie zet in Utrecht niet in op massatoerisme. Toerisme mag in Utrecht groeien, maar geen andere functies verdringen zoals wonen. De hotelstop wordt na 2022 losgelaten.

Plangebied

Het Museumhotel zorgt voor een samenwerking op cultuur- en toeristisch vlak en past zo bij het ondeldeel 'werken aan een levendige en leefbare stad'. Met een warmtepomp en een groene binnentuin wordt ook aangesloten bij de doelstellingen om de klimaatcrisis aan te pakken.

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

1. 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
   Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit in de komende twintig jaar van ruim 350.000 inwoners naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
2. 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
   Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
3. 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
   In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

De ontwikkeling van het Museumhotel past binnen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

De kern van de Utrechtse binnenstad is in een zeer vroege fase tot stand gekomen. Met de omwalling in 1122 werd de stad de grootste en belangrijkste middeleeuwse stad van Nederland. De stad had een belangrijke positie als bisschopsstad en als handelsstad. Transport voor de handel vond voornamelijk plaats via het water. De Oudegracht was daarbij de belangrijkste handelsroute, waar de oorsprong van de gemengde functies in dit gebied ligt. Grote delen van de binnenstad hebben hun in de Middeleeuwen gevormde structuur en bouwsubstantie behouden. In de vroege 19e eeuw hebben o.a. enkele transformaties binnen bouwblokken plaatsgevonden, waaronder het Willem Arntszblok. In de naoorlogse periode waren de ingrepen van een groot schaalniveau, toen kwam het functioneren van de binnenstad als centrum van de steden van het land centraal te staan. Deze periode ging gepaard met verlies van de woonfunctie in de binnenstad. In de jaren ’70 werd de leefbaarheid van de stad weer aangepakt, waarbij de woonfunctie terugkeerde. In deze periode kwam ook de aanwijzing van de binnenstad als beschermd stadsgezicht. Ook de aandacht voor cultuur en culturele voorzieningen in de binnenstad nam toe, vooral in het Museumkwartier.

Het Willem Arntszhuis

Dankzij een legaat van Willem Arntsz, telg uit een vooraanstaande Utrechtse familie, kon in 1460 bij het Nicolaaskerkhof een klein gasthuis voor psychisch zieken worden gebouwd. Hoewel de precieze locatie van dit ‘dolhuis’ niet bekend is, wordt aangenomen dat het omvangrijke complex van het huidige Willem Arntsz Huis zich hieruit heeft ontwikkeld. In de 17e eeuw lijkt er al sprake te zijn geweest van een binnenhof omzoomd door gedifferentieerde patiëntenverblijven, gesitueerd op de hoek van de Lange Nieuwstraat en de Agnietenstraat, tegenover de Agnietenkapel (nu onderdeel van het Centraal Museum). In 1793 maakte de vleugel aan de Lange Nieuwstraat plaats voor een nieuw hoofdgebouw, waar zich inmiddels het nijntje museum bevindt. In 1807 werd de capaciteit van de inrichting fors uitgebreid door de bouw van 2 vleugels, gelegen achter een pand aan de Lange Nieuwstraat, wat na enkele verbouwingen is getransformeerd tot het huidige R gebouw op het binnenterrein. Nadat een verandering in het denken over en de omgang met psychisch gestoorden op gang was gekomen, zijn aanbevelingen gedaan tot verbetering van de (verouderde) huisvesting. Dit resulteerde in een uitbreiding van het complex in 1830 waarbij de vleugel aan de Agnietenstraat werd verbouwd en een nieuwe vleugel aan de Lange Nieuwstraat werd aangebouwd (het eerste deel van het tegenwoordige gebouw L aan de Lange Nieuwstraat). In de periode 1832-1844 werd de omvang van dit pand nog verdrievoudigd.

De plannen om te komen tot een herontwikkeling op het terrein van Altrecht kennen een lange voorgeschiedenis. In een bestuurlijk vastgestelde startnotitie uit 2002 werd al uitgegaan van herontwikkeling van alle randen van het W.A. huis terrein na het gereedkomen van een nieuw ziekenhuis in het midden van het terrein. De afgelopen jaren hebben Altrecht en VORM Ontwikkeling BV achtereenvolgens overeenstemming bereikt over de ver- en aankoop van de gebouwen Wouda, Bleijenburg en de Overtuinen en recent ook deze gebouwen L & R. Het Woudagebouw is getransformeerd en in mei 2018 met deze nieuwe functie opgeleverd. Bij het gebouw ‘Bleijenburg’ aan het Vrouwjuttenhof worden 24 appartementen gerealiseerd en bij ‘Overtuinen’ 9 woningen. Dit project, de transformatie van de gebouwen L & R, vormt het laatste onderdeel van de integrale herontwikkeling van het Willem Arntsz terrein.

Afbeelding 3.1 : Overzichtskaart bouwperioden zuidelijke Binnenstad

Nadat de geestelijke gezondheidszorginstelling Altrecht op het terrein van het Willem Arntszhuis in Utrecht een deel van haar zorgfuncties heeft afgestoten, bestond al jaren de wens om het terrein te herontwikkelen. In een bestuurlijk vastgestelde notitie uit 2002 werd hier over gesproken. De panden bevinden zich in het Museumkwartier in het zuidelijke gedeelte van de Utrechtse binnenstad. Dit project richt zich op de herontwikkeling van het rijksmonument aan de Lange Nieuwstraat 237 in Utrecht. Het pand bevindt zich in het rijksbeschermd stadsgezicht en is sinds 20 juni 1967 integraal beschermd als rijksmonument onder nummer 36003. Aan de andere zijden wordt het gebied begrensd door het Vrouwjuttenhof en de bebouwing van het nijntje museum aan de Agnietenstraat. Na de transformatie van het Woudagebouw aan de Lange Nieuwstraat en de sloop en nieuwbouw van ‘Bleijenburg’ en nieuwbouw van Overtuinen (Vrouwjuttenhof) vormt dit voorlopig het laatste onderdeel van de integrale herontwikkelingsopgave voor het terrein van het Willem Arntszhuis in het Museumkwartier.

Afbeelding 3.2: Monumenten en beschermd stadsgezicht deel Binnenstad

Het deelgebied van de Oudegracht Zuid en Lange Nieuwstraat wordt gekenmerkt door een stedenbouwkundige structuur van lange rechte lijnen. De structuur loopt in noord-zuidelijke richting waarbij de Lange Nieuwstraat gecentreerd ligt tussen de Nieuwegracht en Oudegracht. De Lange Nieuwstraat ligt min of meer parallel aan de Nieuwe Gracht, waardoor de ruimte bezien vanaf het centrum tussen de Oude Gracht en de Lange Nieuwstraat breder wordt. De ruimte tussen de Lange Nieuwstraat en beide grachten wordt stedelijk ingevuld met een blokstructuur, min of meer gesloten bouwblokken met groene binnenhoven. Door de toenemende maatvoering in de blokken worden deze steeds groter en krijgen een andere invulling. Dichtbij het centrum zie je nog meer stegen die de blokken doorsnijden om bebouwing in de blokken (dus aan de stegen) mogelijk te maken. Verder zuidwaarts zie je in de blokken een nieuwe bebouwingsstructuur ontstaan. In het blok tussen de Dorstige Hartsteeg en de Korte Smeestraat is bijvoorbeeld een bouwblok in het stedelijke blok gevoegd. In het stedelijke blok tussen de Korte Smeestraat en de Vrouwjuttenstraat is een hele binnenwereld ontstaan die alleen toegankelijk is met enkele poorten.

Het stedelijke blok tussen Vrouwjuttenstraat en Nicolaaskerkhof is de laatste in de reeks en tevens het grootste stedelijk blok. Dit blok wordt doorsneden door de Vrouwjuttenhof, een straat die parallel aan de Oude Gracht en de Lange Nieuwstraat ligt. Dwars daarop liggen enkele stegen tussen de Oude Gracht/Twijnstraat en het Vrouwjuttenhof. Tussen de Lange Nieuwstraat en de Vrouwjuttenhof ligt een verbinding die semipubliek is en voelt. Deze route deelt dit stedelijke blok op in drie delen: een deel tussen het Vrouwjuttenhof en de Oude Gracht/Twijnstraat, een deel met het Willem Arntsz huis en Bleijenburg en een deel tussen de dwarsdoorsteek en het Nicolaaskerkhof. Dat laatste deel bevat een groot verhard binnenterrein en een besloten binnenruimte dat op dit moment verwilderd is.

Afbeelding 3.3: Overzicht structuur Museumkwartier

Functies plangebied

Het pand aan de Lange Nieuwstraat staat momenteel leeg. Het pand was eerst in bezit van de geestelijke gezondheidszorginstelling Altrecht. Deze instelling biedt behandeling aan mensen met een ernstige en complexe psychiatrische ziekte. Omdat de instelling een deel van haar zorgtaken heeft afgestoten, heeft zij een deel van haar panden verkocht. Het binnenterrein is in eigendom van Altrecht, net als de overige bebouwing rondom dit terrein. Deze panden zijn nog in gebruik voor de zorg voor psychiatrische cliënten.

Binnenterrein

Het binnenterrein van Altrecht en de (toekomstige) binnentuin in de zuidoostelijke hoek van de bebouwing van de Lange Nieuwstraat en de Agnietenstraat is semi-openbaar. Deze binnentuin is momenteel erg verwilderd. De wanden van het binnenterrein worden gevormd door deels historische wanden van het rijksmonumenten en deels moderne wanden van de gebouwen van Altrecht en het Woudagebouw. De inrichting van het huidige binnenterrein wordt gedomineerd door functionaliteit. De verharding is functioneel aangebracht, zodat groter vrachtvervoer er makkelijk kan keren. Verder domineren (overdekte en niet-overdekte) fietsenstallingen, voorzieningen voor afvalinzameling, rookhokken, bebording, etc. Op het binnenterrein staan enkele mooie bomen die behoudenswaardig zijn. Aan dit binnenterrein liggen diverse entrees van gebouwen van Altrecht, zoals de hoofdentree met receptie in de onderdoorgang tussen Vrouwjuttenhof en de Lange Nieuwstraat. De entree voor de woningen die in het Woudagebouw gerealiseerd zijn, ligt nabij de Lange Nieuwstraat. De entrees van de historische bebouwing liggen vooral aan de straatzijde, op enkele achterdeuren na. In het terrein is een hoogteverschil van ongeveer 1 meter aanwezig, waarbij de hoogte vanaf de entree aan de Lange Nieuwstraat omhoogloopt tot aan de entree van Altrecht (de onderdoorgang).

Bestaande functies omgeving

De locatie bevindt zich in het museumkwartier. Naast het Centraal Museum en het Nijntje Museum bevinden zich in deze wijk het Universiteitsmuseum Utrecht, de Oude Hortus, het Sonnenburgh Museum, Museum Catharijneconvent, de Nicolaïkerk en het Louis Hartlooper Complex. Verder is de directe omgeving van de Agnietenstraat, Lange Nieuwstraat, Vrouwjuttenstraat en Oudegracht een gemengd gebied, waar zowel detailhandel, horeca, maatschappelijke en culturele voorzieningen, zakelijke dienstverlening en woningen aanwezig zijn. In veel gevallen is er een combinatie van winkels of kleinschalige publieksgerichte functies op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Het gebied rondom de Lange Nieuwstraat bezit ook een mix van functies, waarbij het accent van de aanwezige voorzieningen op cultuur en kunst ligt.

De historie van het terrein van het Willem Arnszthuis en de structuurbepalende elementen vormen de basis voor de eerder vastgestelde Bouwenvelop voor het Museumhotel. Bij de Bouwenvelop is rekening met de waarden gehouden. Voor het plangebied van het Museumhotel zijn er geen knelpunten vanuit de historie die een belemmering geven.

Het monumentale pand aan de Lange Nieuwstraat wordt intern verbouwd. Het gebouw aan de achterzijde dat hier haaks op staat is gesloopt en er komt nieuwbouw op deze plaats . Daarbij worden de hoog monumentale structuren in het rijks monumentale deel niet tot nauwelijks aangetast, omdat de benodigde functies die juist meer ruimte nodig hebben in de nieuwbouw komen. Zowel het pand aan de Lange Nieuwstraat als het nieuwe gedeelte dat daar haaks op wordt gebouwd krijgen een museumhotelfunctie. In het bestaande pand en de nieuwe uitbreiding worden maximaal 84 hotelkamers gerealiseerd. Het Museumhotel krijgt een bijzonder karakter als museumhotel, waarbij in samenwerking met het Centraal Museum in het hotel geëxposeerd wordt. De musea zijn verenigd in de stichting Samenwerkende Utrechtse Musea (SUM), waar het initiatief voor een museumhotel toegejuicht wordt.

Binnen het museumhotel wordt een horecavoorziening mogelijk gemaakt. Het gaat om een vorm van horeca, die ondergeschikt is aan de hotelfunctie en deze ondersteunt of aanvult. Op het binnenterrein komt ruimte voor een terras.

Uitgangspunten nieuwe hotelfunctie:

• Een hotelfunctie van 3800 m²;
• Maximaal 84 kamers in het hogere segment;
• Additionele horeca met terras op het binnenterrein;
• Gevestigd in zowel het rijksmonument als in een nieuw bouwvolume;
• Een uniek concept en inrichting als museumhotel.

Concept van het Museumhotel

Het hotel richt zich voornamelijk op de doelgroep van museumbezoekers in Utrecht en gaat hotelkamers aanbieden in het hogere segment. Het museumconcept werkt twee kanten op: van hotelbezoeker naar museumbezoeker en van museumbezoeker naar hotelbezoeker. Het overkoepelende idee is dat ook buiten een museum de museale beleving kan worden voortgezet. Zo kunnen hotelbezoekers in het museumhotel kennis maken met de collectie van het Centraal Museum en daardoor verleid worden om een bezoek te brengen aan het Centraal Museum. Zo wil het Centraal Museum ook in het hotel hun missie ‘het verruimen van de blik van de bezoeker door kunst en cultuur’ invulling geven. Een bezoek aan het Centraal Museum kan door de museumbezoeker verlengd worden in het hotel, bijvoorbeeld omdat daar een deel van de tentoonstelling waarvoor men naar het Centraal Museum komt te zien is, of omdat men een deel van de collectie van het Centraal Museum die daar is opgesteld wil bezichtigen. Of letterlijk, door het overnachten in één van de ‘Utrechtse iconen’ kamers in het hotel. Denk daarbij aan een kamer geheel gewijd aan Gerrit Rietveld en de Stijl, het magisch realisme van Pyke Koch, een kamer met caravaggistisch kaarslicht en natuurlijk een familiekamer rondom Nijntje. Naast het inrichten van themakamers wordt een museale ruimte bij de entree of receptie ingericht, bijvoorbeeld in de vorm van een klimaatvitrine. Naast een min of meer permanente inrichting vinden er wisselende (kleine) exposities plaats, waarvan de invulling wordt meegenomen tijdens het programmeringsoverleg van het Centraal Museum. Ook wordt gedacht aan het gezamenlijk organiseren van evenementen, het onderbrengen van kunstenaars, bruikleengevers, relaties en dergelijke in het hotel. Verder zullen arrangementen worden aangeboden voor hotelgasten en museumbezoekers.

Het Centraal Museum werkt al jarenlang nauw samen met de andere musea in het Utrechtse Museumkwartier. Zij zijn verenigd in de stichting Samenwerkende Utrechtse Musea (SUM), die al meer dan 25 jaar bestaat en waarvan het voorzitterschap sinds eind 2016 vervuld wordt door de zakelijk directeur van het Centraal Museum. De uitbreiding van het Nijntje Museum en de komst van het Museumhotel worden door alle musea in dit samenwerkingsverband ondersteund. Het is denkbaar dat ook onderdelen uit de collectie van de andere musea een plek krijgen in het museumhotel, afhankelijk van de gekozen thema’s en dergelijke. Bij alle musea in het museumkwartier bestaat al lang de wens om de Lange Nieuwstraat aantrekkelijker te maken voor de bezoekers aan de stad. Sinds de komst van station Vaartsche Rijn wordt al een aantal jaren samen met de gemeente gewerkt aan de versterking van de route vanuit dit station via Twijnstraat, Agnietenstraat en Lange Nieuwstraat richting de Dom. Hiermee wordt de druk op de (kern)binnenstad verminderd en worden door bezoekers ook andere routes verkend naast de zeer drukke route langs de Oude Gracht. Door de komst van een hotel aan de kop van de Lange Nieuwstraat wordt de route aantrekkelijker voor bezoekers. De komst van een museumhotel maakt het voor de groep van (cultuur)bezoekers bovendien aantrekkelijker om voor langere tijd in Utrecht te blijven en daardoor voor een grotere (economische) spin-off te zorgen.

Uitgangspunten bijzonder hotelconcept:

• De doelgroep van het hotel bestaat voornamelijk uit museumbezoekers in het hogere segment;
• Het hotel biedt ruimte voor het tentoonstellen van kunst door middel van een permanente inrichting;
• Het hotel biedt ruimte voor wisselende (kleine) exposities;
• Een deel van de collectie van het Centraal Museum wordt in het hotel tentoongesteld;
• Het aanbieden van themakamers van ‘Utrechtse’ iconen;
• Gezamenlijke organisatie van evenementen tussen het hotel en het Centraal Museum;
• Het hotel biedt plaats voor het onderbrengen van kunstenaars, bruikleengevers, relaties van het Centraal Museum of andere musea.

Het project richt zich op de herontwikkeling van het rijksmonument aan de Lange Nieuwstraat 237. In het bestaande pand zal het Museumhotel komen. De niet monumentale bebouwing aan de achterzijde (haaks op het monumentale deel) maakt plaats voor nieuwbouw voor het hotel. Naast de nieuwbouw van het Museumhotel, zal op het binnenterrein achter de Lange Nieuwstraat en het Nijntjemuseum ook nieuwbouw worden gerealiseerd voor het Nijntjemuseum. Deze uitbreiding van het Nijntjemuseum maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Voor de grotere omgeving van de locatie is de kleinschaligheid karakteristiek bepalend voor de ruimtelijke identiteit. Diverse hofjes, straatjes en pleintjes en verbindingen vormen de buitenruimte. De positionering van de nieuwbouw draagt bij aan de kleinschalige ontwikkeling van het binnengebied. De plaatsing van het volume is zodanig, dat deze afstand houdt van de monumentale panden, dat de ruimtes rondom bereikbaar zijn en dat de verbindingen van de nieuwbouw met de oudbouw zo transparant mogelijk zijn. Het loshouden van het nieuwe bouwvolume is vanuit de monumentale waarde van de aangrenzende panden evident en borgt dat deze gevels niet verstoord worden én dat de gevels leesbaar blijven. Vanuit het zicht-perspectief betekent dit, dat het hotelvolume een aanzienlijke afstand heeft van het monumentale deel, door een glasachtige corridor te maken. De buitenruimte loopt visueel door en verbindt de binnentuin met het overige deel.

Uitgangspunten stedenbouwkundig inpassing:

• Op het binnenterrein wordt een nieuw bouwvolume toegevoegd;
• Het nieuwe volume is een intermediair tussen de grootschalige bebouwing (van Altrecht) op het binnenterrein en de kleinschalige bebouwing aan de Lange Nieuwstraat en Agnietenstraat;
• De ruimtelijke structuur van het binnengebied is een afgeleide van de historische structuur van de omliggende gebouwen;
• Het nieuwe bouwvolume omsluit, samen met de bestaande monumentale bebouwing, een gemeenschappelijke binnentuin. Hiermee blijft de binnenplaats op de hoek van de vleugels aan de Agnietenstraat en de Lange Nieuwstraat open;
• Het nieuwe volume dient op gepaste afstand te staan van de monumentale bebouwing, zodanig dat de historische gevels leesbaar en herkenbaar blijven, en zodanig dat het binnenterrein als een geheel leesbaar blijft.
• De aansluiting op de monumentale bebouwing is maximaal transparant en de openingen in de historische gevels dienen minimaal te zijn.

Afbeelding 4.1 Impressies nieuwbouw

Bouwvolumes

Bij de bepaling van het nieuwe bouwvolume op het binnenterrein is een zorgvuldige balans gezocht tussen de programmatische wensen (ruimtebehoefte hotel) en anderzijds de ruimtelijke context. Om recht te doen aan de monumentale waarden van de omringende straten zijn vanuit diverse standpunten zichtlijnen getekend die primair de maximale hoogte van de nieuwe bebouwing hebben gedefinieerd. Uitgangspunt hierbij was het niet zichtbaar zijn van de nieuwe bebouwing boven bestaande nokken. Om ook zorgvuldig aan te sluiten bij het uitzicht vanuit hogere delen van bestaande bebouwing in de directe omgeving is gekozen voor een bouwmassa met een (eenvoudig) zadeldak, waarmee het karakteristieke dakenlandschap wordt aangevuld.

Uitgangspunten bouwvolume:

• De nieuwbouw ten behoeve van het hotel kent een maximale goothoogte van 16 meter en maximale nokhoogte van 19 meter.
• De nieuwbouw ten behoeve van het hotel heeft een zadeldak. De nokrichting ligt evenwijdig aan de bestaande monumentale bebouwing aan de Lange Nieuwstraat.
• De volumes worden niet beëindigd met een dakrand; de dakopbouw is een eenheid met het bouwvoluwe zodat het als een massa ervaren wordt.
• Installaties zijn niet zichtbaar (zowel vanaf het maaiveld als vanaf de omliggende gebouwen) en worden binnen in het volume opgenomen.

Afbeelding 4.2 Uitbreiding Museumhotel (zuidkant) en ook is de uitbreiding van het Nijntje Museum (noordkant) te zien

Ontsluiting en entrees

Primair worden de gebouwen ontsloten vanuit het middeleeuwse stratenpatroon van Utrecht. Dit betekent dat de huidige entrees aan de Lange Nieuwstraat en het Nicolaaskerkhof worden gebruikt als ontsluiting voor het gehele complex van het Museumhotel. In het verlengstuk hiervan vormt een glazen corridor de verbinding met de nieuwbouw. Voor het hotel wordt ook voorzien in een ontsluiting aan het binnenterrein die direct toegang biedt tot de bar/restaurant.

Uitgangspunten ontsluiting en entrees:

• De huidige entree van het museum ligt aan de Agnietenstraat en blijft de hoofdentree van het museum.
• De huidige entree van het rijksmonument ligt aan de Lange Nieuwstraat en wordt de hoofdentree van het hotel.
• Het Museumhotel krijgt een tweede ontsluiting op het binnenterrein voor de bar/restaurant.

Beeldkwaliteit

De nieuwbouw is onderdeel van het binnengebied en past goed in de organische ontwikkeling hiervan. De gebouwen (Museumhotel en Nijntje museum) krijgen daarom ook een eigen karakter, dat voornamelijk appelleert aan de basale gebouwvormen van de omringende gebouwen, in plaats van aan de specifieke architectuur van de (verschillende) randen. De basis hiervoor ligt in de keuze voor eenvoudige doosvormige volumes met een zadeldak. Volumes met een eenvoudige architectonische expressie, gladde gevels en ramen die daar op eenvoudige wijze in zijn geplaatst.

Uitgangspunten beeldkwaliteit:

• Het dak en volume uit één materiaal, deze is van een natuurlijk materiaal, rijk van kleur passend bij de authentieke uitstraling van de binnenstad;
• Het dakvlak van het hotel ligt parallel met het dakvlak van de bestaande bebouwing aan de Lange Nieuwstraat;
• De aanheling van de bestaande bebouwing aan de passages is met zorg ontworpen. De openingen en maatvoering verhouden zich tot zowel de gevelopeningen van de bestaande bouw als de nieuwbouw;
• De passage tussen de nieuwbouw en bestaande bebouwing zijn 100% transparant in alle drie de vlakken om zo een eenvoud en rust te brengen in het geheel. Niet of nauwelijks aanwezig is daarbij het uitgangspunt, met het maximale belevingsvermogen van de buitenruimte;
• De begane grond van het hotel is zo veel mogelijk transparant om een maximale verbinding tussen binnen en buiten te realiseren. Op verschillende punten is deze façade te openen zodat ook fysiek een verbinding wordt gemaakt;
• De kozijnen van de nieuwbouw zijn strak en modernistisch van aard, daarbij sluit het materiaal en detaillering aan bij de authentieke uitstraling van het gehele gebouw;
• De installaties zijn weggewerkt in het bouwvolume, zodat het volume als een massa ervaren wordt zonder addities of substracties van doorvoeren, installaties of andere uitstekende delen.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het plangebied met de auto, het openbaar vervoer en de fiets of te voet.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de parkeerbehoefte berekend volgens de parkeernormen die zijn opgenomen in de Parkeervisie 2021 (Gemeente Utrecht). Hierin is ook een gebiedsindeling opgenomen, het projectgebied valt binnen Zone A (hoog- en centraalstedelijk gebied). De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van kencijfers uit ASVV 2021 (Aanbevelingen voor Verkeersvoorzieningen Binnen de Bebouwde kom). Het kencijfer wordt bepaald aan de hand van het stedelijk karakter van de gemeente en de ligging ten opzichte van de stad. Aangezien het plangebied in Utrecht ligt, wordt een zeer sterk stedelijk karakter gehanteerd. Het projectgebied behoort tot het centrumgebied. De locatie ligt in het hart van het Museumkwartier in de historische Binnenstad, op loopafstand van station Vaartsche Rijn. Het is op een dergelijke locatie dan ook te verwachten dat het gebruik van lopen, de fiets of het openbaar vervoer hoger is en dat het gebruik van de particuliere auto minder zal zijn, zoals ook naar voren komt in de ASVV-kentallen voor de verkeersgeneratie.

Verkeer

De verkeersgeneratie van de oude functie, te weten het ziekenhuis is vergeleken met de verkeersgeneratie van de nieuwe functie. Hierbij is rekening gehouden met zowel de verkeersgeneratie van het Museumhotel en de uitbreiding van het nijntjemuseum.

Tabel 4.1 Verkeersgeneratie oud en nieuw

Uit de berekening blijkt dat de verkeersgeneratie met de voorgenomen ontwikkeling afneemt ten opzichte van de oude functie. Omdat er geen sprake zal zijn van een verkeerstoename ten behoeve van de ontwikkeling worden er geen problemen verwacht met betrekking tot de verkeersafwikkeling.

Parkeren

De parkeernormen uit de Parkeervisie 2021 voor de functies zijn van toepassing. Op basis van het parkeerbeleid is het mogelijk te salderen met de parkeervraag die behoort bij de oude functie.

Tabel 4.2 Berekening parkeerbehoefte

Bij het beoordelen van de parkeervraag van de oude functie is gekeken naar het laatst legale gebruik, in dit geval de functie Ziekenhuis van Altrecht. Op basis van het geldende bestemmingsplan zou er nog een ziekenhuis kunnen komen, daarom is in het parkeerbeleid opgenomen dat gesaldeerd kan worden met de parkeerplaatsen van de functies die planologisch mogelijk zijn.

Een deel van het rechtens verkregen niveau werd in een eigen parkeergarage aangeboden. Deze parkeerplaatsen zijn niet beschikbaar voor de nieuwe ontwikkeling. Daarom is het rechtens verkregen niveau daarop gecorrigeerd. Het rechtens verkregen niveau bedraagt 19 parkeerplaatsen, het aandeel bezoek daarvan bedraagt 5,7 parkeerplaatsen en het aandeel personeel 13,3.

Er van uitgaande dat (al) het personeel de kelder parkeerde en deze parkeerkelder niet voor de nieuwe ontwikkeling beschikbaar is, is het rechtens verkregen niveau gecorrigeerd met het aandeel personeel: dus van 19 – 13,3 = 5,7.

Het rechtens verkregen niveau is dan 5,7 parkeerplaatsen en de nieuwe parkeereis bedraagt 8,6 parkeerplaatsen. Dit leidt tot een tekort van 2,9 parkeerplaatsen, afgerond 3. Deze kunnen prima in de parkeergarages in de stad staan.

Parkeerders kunnen terecht op de openbare (betaald) parkeerplaatsen in de Binnenstad en omgeving. Met name de parkeergarage Vaartsche Rijn ligt op loopafstand en biedt gelegenheid voor kort en langer parkeren.

In overeenstemming met de beleidsregels parkeernormen fiets worden de fietsvoorzieningen voor personeel en gasten op eigen terrein gesitueerd.

Daarmee voldoet deze ontwikkeling aan het gemeentelijke parkeerbeleid.

De doelstelling van het Actieplan Goederenvervoer is: de gemeente Utrecht streeft samen met het bedrijfsleven naar hogere efficiëntie in de logistiek en naar hoogwaardig ingepast, slim en schoon goederenvervoer in Utrecht, als bouwstenen van een aantrekkelijke en bereikbare stad. Daarnaast richt het actieplan zich op verbetering van de leefbaarheid en gezondheid, hoogwaardiger ruimtelijke kwaliteit, hoogwaardiger economisch functioneren, verbetering van de bereikbaarheid, reductie van het energiegebruik, beperking van de milieudruk (lucht en geluid) en verbetering van de verkeersveiligheid.

Het Museumhotel ligt in het beschermd stadsgezicht. De bevoorrading moet met deze belangen, zoals de kwetsbare infrastructuur, rekening houden. Dit heeft tot gevolg dat de bevoorrading met kleine(re) voertuigen plaatsvindt om zo het zwaar verkeer te voorkomen.

Openbare ruimte

Het Museumkwartier heeft als onderdeel van de binnenstad het karakter van een dicht bebouwde buurt met veel oude, monumentale panden. De binnenstad is door de dichte bebouwing ook grotendeels verhard. De ambitie is daarom ook om binnenterreinen die vaak wel een groen karakter hebben onderdeel uit te laten maken van de openbare ruimte en daarmee beleving van de binnenstad.

Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte

De kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte onderscheidt drie kwaliteiten voor de openbare ruimte: Domstad, Domstad Bijzonder en Utrechtse Allure. Deze kwaliteitsniveaus zijn ingedeeld in relatie tot de functie.

Het plangebied valt in het gebied ‘Het Centrum’ met kwaliteitsniveau Utrechtse Allure. Bij kwaliteitsniveau Utrechtse Allure is sprake van een unieke inrichting en een onderhoudsniveau dat daarbij past. De bestrating, het straatmeubilair en het groen voldoen aan hoge eisen van uitstraling, functionaliteit en duurzaamheid, vaak in samenhang met een bijzondere detaillering.

Voor herinrichtingen in de historische binnenstad geldt het Handboek Openbare Ruimte. Momenteel wordt gewerkt aan actualisering van dit document in lijn met de Kadernota. Centraal staat daarbij een betere balans tussen gebruik, inrichting en beheer. Vanuit deze gedachte zijn in de afgelopen jaren delen van de historische binnenstad heringericht, bijvoorbeeld Mariaplaats, Herenroute, Stadsbuitengracht en omgeving Vredenburg.

De materialen, principekeuzes en detailleringen die bij deze projecten zijn toegepast, zijn uitgangspunt voor andere herinrichtingen in de historische binnenstad. Het binnenterrein is privaat terrein in bezit van Altrecht, waardoor er niet voldaan hoeft te worden aan de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte en het Handboek Openbare Ruimte. Maar de ambitie om het binnenterrein open te stellen voor de stad, leidt tot de wens om ook de materialisatie in het binnenterrein aan te sluiten op de materialisatie van de stad, zoals ook gedaan wordt in het Vrouwjuttenhof. De materialisering van het binnenterrein wordt in het definitief ontwerp verder uitgewerkt.

Binnenterrein

De ruimte tussen de Lange Nieuwstraat en beide grachten wordt stedelijk ingevuld met een blokstructuur, min of meer gesloten bouwblokken met groene binnenhoven. Ook tussen de Lange Nieuwstraat en het Vrouwjuttenhof is zo’n binnenterrein aanwezig. Uitgangspunt voor het ruimtelijke concept van dit binnenterrein is eenheid, waarbij één sfeer gecreëerd wordt door verharding en beplanting naadloos in elkaar door te laten lopen. Het binnenterrein kent een gradiënt waarbij de verharding afneemt en het groen toeneemt vanuit het noorden richting het zuiden (vanaf het binnenterrein naar de binnentuin). Voor het inrichten van de totale buitenruimte wordt ingezet op zoveel mogelijk groen. De openbare ruimte in eigendom van Altrecht zal openbaar toegankelijk zijn. De totale openbare ruimte kan worden onderscheiden in een aantal delen.

Afbeelding 4.3 Schetsontwerp binnenterrein

Het binnenterrein is voor een beperkt deel opgenomen in het bestemmingsplan om het terras van het Museumhotel mogelijk te maken. Het overige deel van het binnenterrein heeft de juiste bestemming en gebruik om de herinrichting mogelijk te maken.

Bij de herinrichting van het binnenterrein speelt het grondeigendom van Altrecht een bepalende rol. Tussen VORM en Altrecht zijn onderlinge afspraken gemaakt over de herinrichting van dit terrein. Het binnenterrein zal net als in haar huidige functie een openbaar toegankelijke plek worden, open voor haar omgeving, maar ook een geborgen omgeving voor haar dagelijkse gebruikers en zal voor het eerste zicht met name de doorloop naar het Vrouwjuttenhof (richting Bleijenburg) goed faciliteren. Op het binnenterrein zelf is iedereen welkom, maar door de nieuwe inrichting voelt het verder het binnenterrein in - richting het zuiden - minder openbaar en dus juist meer privé. De Lange Nieuwstraat is van zichzelf een stenige straat en moet het hebben van enkele bomen en de groene hoven ter linker- en ter rechterzijde van de straat, waar het binnenterrein er één van is. Hier is volop ruimte voor groen in samenhang met de functionele inrichting, zowel in bomen, aankleding als in de onderbegroeiing. Het binnenterrein is daarmee klimaat adaptief. Door het vele groen zal de plek zich lenen voor het opvangen en laten infiltreren van water in de bodem. Ook zal het groen de hittestress in dit deel van de stad helpen tegengaan, door schaduw en koelte van de beplanting. Het is logisch dat daarmee ook gestreefd wordt naar een minimum aan verharding in het binnenterrein.

Om hier optimaal vorm aan te kunnen geven wordt gestreefd naar een zo “schoon” mogelijke ruimte. Dus veel van de functionele aspecten worden bij voorkeur van het plein gehaald. Uiteraard blijft het plein wel toegankelijk voor hulpdiensten en voor alle gebruikers.

Groen

In de actualisatie van het groenstructuurplan 2017-2030 is extra aandacht voor klimaatadaptatie. De gemiddelde temperatuur stijgt, waardoor de zomers heter en de winters zachter worden. Door stijgende temperaturen neemt de kans toe op:

• Wateroverlast door extreme neerslag;
• Langere perioden met droogte, mogelijk in combinatie met bodemdaling en zettingen;
• Hitteoverlast, met name in dichtbebouwde en versteende omgeving.
• Het risico op wateroverlast en hittestress wordt groter door de toenemende verstening in de stad.

Deze problematiek speelt in hoge mate in de binnenstad vanwege het dichtbebouwde en versteende karakter. In het Groenstructuurplan wordt het realiseren van groen en blauw ingezet om de negatieve gevolgen van klimaatverandering tegen te gaan. Groene en ook blauwe maatregelen op gemeentegrond zijn hierbij waardevol, maar daarnaast is het van belang dat alle grondeigenaren een bijdrage leveren aan het beperken van de verstening van de stad. De vergroening en ontharding van het binnenterrein draagt bij aan deze ambitie.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 (aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject) zoals deze is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit is in het Besluit m.e.r. een drempelwaarde opgenomen van 2.000 woningen, een projectgebied van 100 hectare en 200.000 m² bvo aan bedrijfsoppervlakte of meer. Het plan blijft onder deze drempelwaarden en overschrijdt deze niet. Op grond van artikel 2, lid 5, sub b, van het Besluit m.e.r. dient echter ook in 'overige gevallen' bekeken te worden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen (de vormvrije m.e.r.-beoordeling). Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen m.e.r.-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) opgesteld. In deze vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en er derhalve geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. De gemeente heeft dan ook op 7 december 2021 besloten om voor dit plan geen m.e.r.-procedure toe te passen.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage 1.

Conclusie
Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

Kader

In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en andere gevoelige functies, of dat omgekeerd de milieubelastende activiteiten waaronder bedrijvigheid, wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen en andere gevoelige functies in de directe nabijheid. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies. Aan de hand van de VNG-systematiek Bedrijven en Milieuzonering worden de verschillende bestemde bedrijfscategorieën en feitelijk aanwezige bedrijven rond het plangebied beschouwd.

Plansituatie

Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven die een belemmering vormen voor de transformatie. De transformatie van zorginstelling naar hotel zal naar verwachting geen negatieve gevolgen hebben voor de woonomgeving. Alleen het terras bij het hotel kan vanwege stemgeluid effect hebben op de omgeving. Uit het uitgevoerde geluidsonderzoek blijkt dat het terras op deze locatie inpasbaar is, zonder dat dit geluidsoverlast geeft op de omgeving. Het terras is alleen toegestaan als is aangetoond dat aan bepaalde geluidwaarden wordt voldaan. Dit is nader toegelicht in paragraaf 5.4 Geluidhinder.

Conclusie

De conclusie is dat er vanuit bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen zijn voor deze ontwikkeling.

Kader

Geluid kan de kwaliteit van de leef- en woonomgeving beïnvloeden. Geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn onder meer wegverkeer, railverkeer, scheepvaart en bedrijven (waaronder ook stemgeluid). Voor sommige geluidsbronnen zijn wettelijke regels van kracht; voor andere moet een afweging plaatsvinden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidgevoelige objecten als woningen en scholen;
• bestemmen van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km-wegen);
• reconstructie van wegen;
• geluidgezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder hanteert twee grenswaarden voor de hoeveelheid geluid:

De voorkeursgrenswaarde. Het streven is de geluidsbelasting onder dit niveau te houden waardoor ontwikkeling zonder meer mogelijk is. Alleen als voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden, mogen geluidgevoelige objecten aan hogere waarden dan de voorkeursgrenswaarde worden blootgesteld. De maximale ontheffingswaarde. Dit is het maximale geluidsniveau waaraan, onder voorwaarden, geluidgevoelige objecten mogen worden blootgesteld.

Bij overschrijding van de voorkeursgrenswaarde kan er een ontheffing worden verleend door de gemeente ('hogere waarde procedure'). Aan een ontheffing verbindt de gemeente Utrecht aanvullende randvoorwaarden (zie Geluidnota) zoals het hebben van een geluidluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch gunstige woningindeling. Vanuit het gezondheidsbeleid van Utrecht geldt een strengere ambitiewaarde (63 dB) dan de maximale wettelijke waarde en gelden bovenstaande eisen generiek.

Voor wegen met een snelheidsregime van 30 km/u, scheepvaart en stemgeluid gelden geen normen maar deze moeten wel worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij kan er worden aangesloten bij vergelijkbare normen.

Als op het plan de Wet geluidhinder niet van toepassing is zal het aspect geluid getoetst worden aan de eisen van het Activiteitenbesluit .

Plansituatie

De huidige bestemming van het perceel is maatschappelijk. Het binnenterein is semipubliek toegankelijk en staat in open verbinding met de straat. Op het binnenterrein van Altrecht wordt ook het restaurant en terras van het museumhotel mogelijk gemaakt. Het museumhotel, restaurant en terras worden onder de hoofdbestemming Cultuur & Ontspanning gebracht met verdere functieaanduiding (museum)hotel met additionele horeca en terras. Op het moment dat het museumhotel ophoudt te bestaan kan de additionele horeca waaronder het terras ook niet meer worden gebruikt/geëxploiteerd.

Geluid wegverkeer, railverkeer, industrie

De ontwikkeling tot hotel is geen geluidgevoelige functie. Geluid van wegverkeer, railverkeer en industrie op de ontwikkeling is daarom niet van belang. Uit paragraaf 4.2.1 Verkeer enparkeren blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot extra verkeer. De ontwikkeling leidt daarom ook niet tot een geluidstoename op de omgeving als gevolg van wegverkeerslawaai.

Geluid terras
Aangezien het terras zich bevindt op een deel omsloten binnenterrein zijn de normen van het Activiteitenbesluit van toepassing voor het stemgeluid. Het binnenterrein wordt gelet op de semi publieke toegangelijkheid niet als een stil hofje aangemerkt. De standaard geluidsnorm bedraagt 50 dB(A) etmaalwaarde maar op grond van het gemeentelijke geluidbeleid is voor een dergelijke rustige locatie een lagere richtwaarde van 45 dB(A) wenselijk.

Uit het uitgevoerde geluidsonderzoek (Bijlage 2) blijkt dat er een terras mogelijk is waarbij voldaan wordt aan een geluidsniveau van 45 dB(A) etmaalwaarde op de omliggende bebouwing. Voor een rustig gebied als deze binnentuin sluit dit aan bij de richtwaarde en kan dit als passend worden beschouwd. Na realisatie zal deze waarde als maatwerkvoorschrift in het kader van het Activiteitenbesluit worden opgelegd.

Als uitgangspunt is in de berekeningen opgenomen dat het terras voornamelijk gebruikt zal worden voor eet-gerelateerde horeca waarbij een rustig stemvolume kan worden verwacht. In de berekening is uitgegaan van een indicatieve locatie en omvang van een terras.

Voor de berekeningen is uitgegaan van een gemiddelde bezettingsgraad van 50% in de dagperiode (07:00-19.00 uur). In de avond (19.00 tot 23.00 uur) wordt uitgegaan van 100%. Het terras zal niet na 22.00 uur in bedrijf zijn. Dit betreft de maximale situatie op een hele drukke dag. De avondperiode is maatgevend voor de beoordeling.

Er wordt uitgegaan van een spreektijd van 50% per persoon, wat overeenkomt met een 100% spreektijd per twee personen. Gerekend wordt met één persoon per 1.4 m2 aan terras. Bij een terras zal echter niet alle ruimte kunnen worden ingenomen met terrasstoelen en –tafels aangezien er ook loopruimte moet worden vrijgehouden. Hier wordt in de berekeningen rekening mee gehouden.

Een kleinschalig terras als onderdeel van additionele horeca met de hierboven omschreven randvoorwaarden kan voldoen aan het Activiteitenbesluit, is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening en waarborgt een goed woon- en leefklimaat. Op de verbeelding is met een aanduiding aangegeven waar het terras mogelijk kan komen. In de regels is aangegeven dat het terras alleen is toegestaan als voldaan wordt aan maximale geluidwaarden voor dag (45dB(A), avond (40dB(A) en nacht (35dB(A).

Conclusie
De conclusie is dat er vanuit geluid er geen belemmeringen zijn voor deze ontwikkeling.

Kader

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld.

Plansituatie

Het plan is gericht op het toevoegen van een hotel. Dit is geen geurgevoelige functie. Andersom bestaat het programma uit het toevoegen van additionele horeca (restaurant bij het hotel). Deze horeca zal geen overlast veroorzaken omdat de afstand tussen de horeca en de omliggende woningen voldoende is. Lichte horeca, zoals een restaurant bij een hotel, is goed inpasbaar in een gemengd gebied.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten.

De norm- en richtwaarden voor het risico van het transport van gevaarlijke stoffen zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico's beschreven waarop norm- en richtwaarden van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. In de wetgeving is dit risico vertaald naar een afstandsnormering. Voor de afstand tussen de risico veroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is.

Het groepsrisico (GR) geeft de kans aan op het overlijden van een groep mensen als gevolg van een calamiteit. Het Bevt verplicht ertoe dat bij omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van de bestemming, of in de toelichting van het bestemmingsplan het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen.

Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens twee extra afstandsbepalingen, de zogenaamde vrijwaringszone en het plasbrandaandachtsgebied. Voor zowel de vrijwaringszone als het plasbrandaandachtsgebied geldt een motivatieplicht indien bebouwing gewenst is. Indien nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd in het plasbrandaandachtsgebied moet deze aan extra brandveiligheidseisen volgens het Bouwbesluit voldoen.

Plansituatie

Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking (afbeelding 5.1). Ook vindt er in de nabijheid van het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen plaats door buisleidingen (zie Bijlage 3).

Afbeelding 5.1 Uitsnede risicokaart met plangebied aangeduid

Transport van gevaarlijke stoffen via het water

Ten westen van het plangebied op een afstand van circa 3 kilometer bevindt zich het vaarwegtraject Corridor Amsterdam – Rijn. Het invloedsgebied van deze vaarroute wordt bepaald door het vervoer van stofcategorie GF3 en bedraagt 90 meter. Het plangebied bevindt zich niet in het invloedsgebied van Corridor Amsterdam – Rijn.

Transport van gevaarlijke stoffen via het spoor

Ten westen van het plangebied op een afstand van circa 646 meter bevindt zich het spoortraject Utrecht Noord – Lunetten. Het maatgevende stofcategorie dat over dit traject vervoerd wordt betreft categorie D4. Het invloedsgebied van deze stofcategorie bedraagt meer dan 4 kilometer, het plangebied bevindt zich hierin. Omdat de beoogde ontwikkeling voor het spoortraject op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Transport van gevaarlijke stoffen via de weg

De A12 bevindt zich ten zuiden van het plangebied op een afstand van circa 3,1 kilometer. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie LT2 en bedraagt meer dan 880 meter. Ten oosten van het plangebied op een afstand van circa 2,5 kilometer bevindt zich de A27. Het invloedsgebied van deze weg wordt bepaald door stofcategorie LT2 en bedraagt meer dan 880 meter. Door de grote afstand bevindt het plangebied zich niet in het invloedsgebied van deze wegen. Wel bevindt de locatie zich in het invloedsgebied van de A2. Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 3,4 kilometer ten westen van deze weg. Het invloedsgebied wordt bepaald door stofcategorie LT3 en bedraagt meer dan 4 kilometer. Omdat de beoogde ontwikkeling voor het wegtraject op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Basisnet in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Lange Nieuwstraat. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Utrecht. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zal een hotel gerealiseerd worden. De aanwezige personen zijn over het algemeen genomen zelfredzame gasten en personeel. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A2 en het spoortraject Utrecht Noord – Lunetten waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn, samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging.

In artikel 5.16 lid 1 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening moet houden met de effecten op de luchtkwaliteit. De Wereld Gezondheidsorganisatie (WHO) heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor een aantal stoffen. Deze zijn in het algemeen strenger dan de in de wet Milieubeheer gehanteerde grenswaarden.

Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wereldgezondheidsorganisatie heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze WHO-advieswaarden zijn bedoeld om de gezondheid te beschermen. Deze zijn voor fijnstof strenger dan de grenswaarden van de EU. De WHO stelt zelfs dat er géén veilige concentratie is aan te geven voor fijnstof; op grond van haalbaarheid heeft zij daarom een gezondheids-kundige advieswaarde vastgesteld voor PM₁₀ en PM_2,5.

WHO-advieswaarden voor NO₂, PM₁₀ en PM_2,5

In 2015 heeft de gemeente Utrecht een motie aangenomen waarin de gemeente zich als doel stelt om in de toekomst (2030) naast de wettelijke grenswaarden ook te voldoen aan de WHO-advieswaarden uit 2005 voor fijnstof. Deze advieswaarden (WHO 2005) zijn strenger dan de wettelijke grenswaarden voor PM₁₀ (20 µg/m³) en voor P m2 _,5 (10 µg/m³). Deze motie is uitgewerkt in het raadsbesluit 'Utrecht kiest voor gezonde lucht - luchtkwaliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma' van december 2020, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2005, die expliciet zijn benoemd in de samenvatting bij het raadsbesluit.

Op 22 september 2021 heeft de WHO nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005. Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit.

Plansituatie

Op de locatie was in het verleden een ziekenhuis gevestigd en wordt in de toekomst een hotel en een uitbreiding van een museum gerealiseerd. Uit paragraaf 4.2.1 Verkeer enparkeren blijkt dat de verkeersgeneratie van de projectlocatie met de voorgenomen ontwikkeling afneemt ten opzichte van de oude functie.

Per saldo leiden de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dus niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, waarmee voldaan wordt aan artikel 5.16 van de Wet milieubeheer, lid 1 onder b.

Met de NSL-monitoringstool zijn de berekende maximale concentraties op de dichtstbijzijnde wegen van het plangebied in kaart gebracht voor de jaren 2020 en 2030. Deze concentraties zijn opgenomen in de onderstaande tabel. Het betreft hier rekenpunten langs de Tolsteegsingel en de Maliesingel, omdat er geen rekenpunten in de NSL-Monitoringstool langs de Lange Nieuwstraat, Agnietenstraat en de Nicolaasstraat zijn gesitueerd.

De luchtkwaliteit voldoet ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. In 2020 werd niet voldaan aan de WHO-advieswaarden voor PM10 en PM_2,5. In 2030 wordt wel voldaan aan de WHO-advieswaarden voor PM₁₀ en PM_2,5. Door de gemeente Utrecht is in december 2020 een aanvullend luchtmaatregelpakket “Utrecht kiest voor gezonde lucht” vastgesteld, waarmee een versnelling in het behalen van de WHO-advieswaarden wordt nagestreefd.

Conclusie

Er zijn geen juridische belemmeringen voor de realisatie van het Museumhotel (in combinatie met de uitbreiding van een museum), omdat voldaan wordt aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer en het plan per saldo niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Kader

Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning voor nieuwbouw moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabijgelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie

De locatie ligt in de oude binnenstad van Utrecht. Er is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 4.

De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn hieronder weergegeven:

• tijdens het veldonderzoek zijn op diverse plaatsen bodemvreemde materialen aangetroffen;
• op het zuidelijk terreindeel (tuin) is in de bovengrond een bijmenging met kolengruis aangetroffen. Vermoedelijk is deze bijmenging afkomstig van de voormalige stookinstallatie of bakkerij in gebouw-R;
• op vrijwel het gehele terrein is een bijmenging met puin en/of baksteen aangetroffen (stedelijke ophoog laag);
• ter plaatse van boringen 2, 3, 6 en 10 zijn ondoordringbare lagen aangetroffen die meer dan 50% puin of bijmenging van bodemvreemd materiaal bevatten;
• tijdens het veldonderzoek zijn op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• in de grondmengmonsters van de boven- en ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK en plaatselijk minerale olie aangetroffen. De licht en matigverhoogde gehalten aan zware metalen en PAK houden zeer waarschijnlijk verband met de aangetroffen bodemvreemde materialen (puin en kooldeeltjes) in de grond. Voor het zeer licht verhoogde gehalte met minerale olie zijn zintuiglijk geen aanwijzingen aanwezig;
• in mengmonsters van de boven- en ondergrond (MMBG1 en MMOG1) is een matig verhoogd gehalte aan lood gemeten. Het matig verhoogd gehalte aan lood geeft mogelijk aanleiding voor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Het gemeten gehalte aan lood is, op basis van de bodemkwaliteitskaart, echter niet afwijkend voor gehalten die in de omgeving voorkomen;
• in het grondwater zijn analytisch geen verhoogde concentraties ten opzichte van de toetsingsnormen gemeten.

De licht en matig verhoogde gehalten brengen geen onaanvaardbare risico's met zich mee.

Na sloop van opstallen zal aanvullend onderzoek uitgevoerd moeten worden ter plaatse van gesloopte opstallen. Gecombineerd hiermee kan direct een onderzoek naar asbest in de bodem worden uitgevoerd en een beeld worden verkregen van heterogeniteit van de verontreiniging met lood.

Mocht uit de bovenstaande onderzoeken blijken dat wél sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging dan is het volgende van toepassing: Indien gegraven wordt in een sterk verontreinigde bodem is sprake van een “sanerende handeling”. Voor het verrichten van “sanerende handelingen” moet een melding in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb) worden verricht (BUS-melding of saneringsplan).

Op basis van de Nota bodembeheer 2017-2027 moet bij grondverzet rekening gehouden worden met de toepassingseis woonkwaliteit.

Het gebied ligt in de dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer. Dit betekent dat bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en voor de aanpak of verplaatsing van grondwaterverontreiniging de gebiedsgerichte aanpak van toepassing is en dat aansluiting gezocht kan worden bij het Gebiedsplan. Binnen de dynamische zone geldt een dieptebeperking voor het doorboren van de scheidende laag tussen het eerste en tweede watervoerend pakket op een diepte van circa 50 meter. Bodemenergiesystemen mogen alleen aangelegd worden in het eerste watervoerend pakket.

Conclusie

Er bestaat ten aanzien van de bodemkwaliteit geen belemmering voor de toekomstige bestemming.

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

1. 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
2. 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
3. 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Beleidsregels: Utrechtse soortenlijst

In de voormalige Flora en faunawet werden soorten beschermd die niet meer beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming, die per 1 januari 2017 in werking is getreden. Hieronder vallen diverse kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn. Deze soorten zijn in de Utrechtse soortenlijst genoemd.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden.

Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd.

De Utrechtse Soortenlijst en overige informatie is te vinden op de gemeentelijke website onder Groenbeleid. https://www.utrecht.nl/fileadmin/uploads/documenten/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/groen/2018-Nota-Utrechtse-Soortenlijst.pdf

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast.

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Plansituatie

In 2018 is een ecologische quickscan uitgevoerd. Zie Bijlage 5. Deze ecologische quickscan is uitgevoerd voor zowel Vrouwjuttenhof als de Lange Nieuwstraat (het Museumhotel). Dit is gedaan omdat het om dezelfde ontwikkelaar gaat. Uit deze quickscan blijkt het volgende:

Gebiedsbescherming (Natura 2000 en NNN)

De ingreep vindt niet plaats binnen het NNN. Hierdoor is het afwegingskader Ecologische Hoofdstructuur niet van toepassing.

De ingreep leidt niet tot een verslechtering van de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in Natura 2000-gebieden en heeft ook geen significant verstorend effect op de soorten waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen.

Er is onderzoek gedaan naar de stikstofdepositie (zie Bijlage 7 en Bijlage 8). Hierin is de stikstofdepositie in zowel voor de plansituatie als voor de aanlegfase inzichtelijk gemaakt.

De Nieuwe Wet stikstofreductie en natuurherstel (Wns) is per 1 juli in werking getreden. Met deze wet worden alle tijdelijke bouw- en sloopwerkzaamheden en alle tijdelijke werkzaamheden voor het aanleggen, veranderen en verwijderen van een werk vrijgesteld van natuurvergunningsplicht. Voor de volledigheid is de aanlegfase toch in beeld gebracht.

Voor de aanlegfase, die 28 weken zal beslaan, is inzichtelijk gemaakt welke bouwwerktuigen worden ingezet en hoeveel verkeersbewegingen (aan- en afvoer materieel/materialen en woon-werkverkeer) plaatsvinden.

Het museumhotel wordt niet aangesloten op het gasnetwerk, zodat alleen eventuele verkeersbewegingen emissies veroorzaken. Worst case is uitgegaan van een beperkt aantal verkeersbewegingen in de gebruiksfase, terwijl er in de praktijk zelfs minder verkeersbewegingen zullen plaatsvinden in de toekomstige situatie ten opzichte van de bestaande situatie.

Er is een gecombineerde stikstofdepositieberekening voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase met Aerius2020 uitgevoerd. Er is in de aanlegfase en de gebruiksfase geen stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar.

De conclusie is dat er zowel in de gebruiksfase als in de aanleg-/bouwfase geen significante verslechtering plaatsvindt in enig Natura 2000-gebied. Er zijn vanuit de Wet natuurbescherming daarom geen belemmeringen voor de realisatie van het Museumhotel.

Soortenbescherming

Vogels

Uit de quickscan blijkt dat de volgende vogelsoorten, waarvan de nesten jaarrond zijn beschermd, zijn waargenomen of te verwachten: huismus en gierzwaluw. Door de voorgenomen werkzaamheden kunnen de verblijfplaatsen van deze soorten worden aangetast. Dit is een overtreding van de Wet natuurbescherming. Daarom is aanvullend onderzoek uitgvoerd (zie Bijlage 6).

Uit het aanvullende onderzoek blijkt het volgende:

In het plangebied zijn geen verblijfplaatsen van huismus of gierzwaluw aangetroffen. Er zijn enkele individuen huismus waargenomen. Mogelijk zijn dit individuen die incidenteel foerageren in het plangebied. Het plangebied maakt geen deel uit van essentieel leefgebied van de huismus. Door de ingreep gaat de foerageermogelijkheid in ieder geval tijdelijk verloren.

De gierzwaluw is hoog boven het plangebied waargenomen. Daarnaast is er aan de westkant buiten het plangebied in een woning een nest waargenomen en bij een andere woning een mogelijke nestlocatie. Het plangebied zelf heeft geen essentiële functies voor gierzwaluw. De (mogelijke) nestlocaties liggen voldoende ver af van de geplande nieuwbouw, waardoor er geen effecten op het functioneren van de deze nestlocaties is te verwachten. De ingreep heeft geen negatieve effecten op deze soort.

Voor de andere mogelijk aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Voor het broedseizoen stelt de wet geen vaste begin- of einddatum. Normaal gesproken loopt het broedseizoen voor de meeste vogelsoorten van 15 maart tot 15 juli.

Wanneer niet buiten het broedseizoen gewerkt kan worden, moet het plangebied voorafgaande aan de werkzaamheden door een deskundige op het gebied van beschermde soorten onderzocht worden op de aanwezigheid van broedgevallen. Ook is het dan aan te raden het aanwezige snoeiafval en de vegetatie binnen het werkterrein (ruim) voor het broedseizoen te verwijderen, om de kans op broedgevallen binnen het plangebied te beperken. Het is niet mogelijk ontheffing te verkrijgen voor het verstoren van broedende vogels.

Vleermuizen

Uit de quickscan blijkt dat enkele gebouw bewonende vleermuissoorten mogelijk hun vaste rust- en/of verblijfplaats hebben in de gebouwen in het plangebied. Daarom is aanvullend onderzoek gedaan naar vleermuizen. Zie Bijlage 6. Uit dit onderzoek blijkt het volgende:

• Het plangebied fungeert als foerageergebied voor enkele (2-4) gewone dwergvleermuizen als niet essentieel foerageergebied.
• Gedurende het onderzoek werden geen vliegroutes van vleermuizen waargenomen. Het is aannemelijk dat in het plangebied geen essentiële vliegroutes aanwezig zijn.
• Er zijn geen zomer- kraam-, of paarverblijfplaatsen waargenomen.
• In het plangebied zijn geen aanwijzingen voor winterverblijfplaats voor grotere aantallen dieren.
• Een zomerverblijfplaats gewone dwergvleermuis net buiten het plangebied is tijdens de werkzaamheden mogelijk minder aantrekkelijk, Dit effect is te beperken door geen bouwverlichting in de avond en nacht aan te laten.

Met het uitvoeren van de werkzaamheden worden lid 1, 2 en 4 van artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming niet overtreden.

De foerageermogelijkheden (niet essentieel) voor de gewone dwergvleermuis zullen tijdelijk afnemen. Na de herinrichting zal er nieuwe beplanting terugkomen, waardoor de foerageermogelijkheid weer op hetzelfde niveau kan komen als voor de ingreep.

Overige soorten

Uit de quickscan blijkt dat de aanwezigheid van overige beschermde soorten uit de soortgroepen zoogdieren, planten, reptielen, amfibieën, vissen, dagvlinders, libellen en overige ongewervelden redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Daarmee is ook een negatief effect op deze soorten redelijkerwijs uit te sluiten. De ingreep leidt niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming voor deze soorten.

Utrechtse soortenlijst

De ontwikkeling betreft geen gemeentelijk initiatief. De onderzoeken zijn uitgevoerd in opdracht van de ontwikkelende partij. Daarbij is onderzoek naar soorten van de Utrechtse soortenlijst niet verplicht en in dit geval niet uitgevoerd.

Bescherming van houtopstanden

Omdat de ingreep plaatsvindt binnen de bebouwde kom is artikel 4.2. van de Wet natuurbescherming over houtopstanden niet van toepassing.

Diervriendelijk bouwen

In het aanvullend onderzoek (Bijlage 6) zijn de volgende aanbevelingen gedaan voor diervriendelijk bouwen:

• De foerageermogelijkheden (niet essentieel) voor huismus en gewone dwergvleermuis zullen tijdelijk afnemen. Na de herinrichting zal er nieuwe beplanting terugkomen, waardoor de foerageermogelijkheid voor beide soorten weer op hetzelfde niveau kan komen als voor de ingreep. Kies voor de beplanting voor inheemse bomen en plantensoorten, die aantrekkelijk zijn voor insecten. Hierdoor ontstaan weer foerageermogelijkheden voor huismussen (en andere stadsvogels) en vleermuizen.
• De nieuwbouw biedt uitstekende mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen. Het is ontwerptechnisch tegenwoordig zeer goed mogelijk om voorzieningen voor huismussen, gierzwaluw en vleermuizen esthetisch en duurzaam te verwerken.

Algemene zorgplicht

Ten slotte geldt de zorgplicht van artikel 1.11 Wet natuurbescherming: een ieder neemt voldoende zorg in acht voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Als het toch noodzakelijk is om handelingen uit te voeren, dan moet zoveel als redelijkerwijs mogelijk geprobeerd worden om negatieve effecten te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Daarom moet iemand die een bepaalde handeling wil verrichten zich vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige flora en fauna, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van zijn handelen. De zorgplicht dient mede als vangnet voor de bescherming van soorten, waarvoor op grond van de Wnb geen specifiek verbod geldt.

Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Leidraad werken met beschermde flora en fauna van de gemeente Utrecht van toepassing. Voor aanvang van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld door een deskundige.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatief effect op de instandhouding van beschermde natuurgebieden en beschermde soorten. Wel moeten de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

In het plangebied staan geen bomen. Er hoeven ook geen bomen weg voor de nieuwbouw van het Museumhotel.

De binnentuin bij het Museumhotel zit, behalve het terras voor het hotel, niet in dit bestemmingsplan. Deze binnentuin wordt flink vergroend. In de binnentuin komt in elk geval 1 boom bij die moet wijken voor de uitbreiding van het Nijntje Museum.

Dit aspect vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Door de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerders opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Kader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR en het waterschap AGV (Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden, bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Europese richtlijn: Kaderrichtlijn Water (KRW);
• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, Deltaplan Ruimtelijke adaptatie, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciale Omgevingsvisie (in werking getreden op 1 april 2021);
• Provinciale Interim Omgevingsverordening (in werking getreden op 1 april 2021)
• Gemeentelijk beleid: de visie Water en Riolering (februari 2022), de visie Klimaatadaptatie (februari 2022);
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterschapsbeleid: Waterwet, Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021', Beleidsregels Keur 2019.

In de visie Water en Riolering en de Klimaatadaptatievisie (vastgesteld in februari 2022) zijn eisen opgesteld ten aanzien van het verminderen van hemelwateroverlast, droogte en hittestress. In deze paragraaf zijn deze eisen verder uitgewerkt en toegepast op het plangebied.

Waterkwaliteit
De gemeente streeft conform het beleid van de Europese Kaderrichtlijn Water samen met de waterbeheerder naar een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Dit betekent dat de waterkwaliteit veerkrachtig is, ook bij extreem weer en lange termijn klimaateffecten. Dit sluit aan bij de ambitie vastgesteld door de Gemeente Utrecht in regionaal (Winnet) verband (regionaal afvalwaterketen beleid, 2014). Deze zegt dat de waterkwaliteit, ook het te realiseren, open water in het gebied, dient te voldoen aan het streefbeeld zichtbaar.

Waterwet
Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, moet een vergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2019). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Watervergunning - Keur
Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers, bouwen in en langs water en uitvoeren van HDD boringen onder watergangen, kunstwerken en peilscheidingen door, is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Wateroverlast
Uitgangspunten in de Visie Water en Riolering zijn:

• Vuil water en schoon regenwater worden zoveel mogelijk gescheiden.
• Bestrating en dakvlakken worden zoveel mogelijk aangesloten op een regenwatersysteem.
• Regenwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt en wordt zichtbaar over het oppervlak afgevoerd i.p.v. ondergronds.
• Buien tot 20 mm per uur kunnen verwerkt worden zonder dat er water op straat blijft staan.
• Zelfs bij zeer extreme regenbuien van 80 mm in een uur mag geen schade ontstaan aan gebouwen en nutsvoorzieningen en worden veiligheidsrisico's voorkomen.
• Wegen, parkeerplaatsen, pleinen en groenvoorzieningen kunnen bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteliggingen. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen.
• Regenwater mag niet langer dan 3 uur op straat staan.

In het kader van het rioleringsplan moet worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloop voorziening richting oppervlaktewater of hemelwaterstelsel zal worden aangebracht, waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning aangevraagd moet worden.

Beleid hemel- en afvalwater
Om de klimaatdoelen te behalen, is in de Wet Milieubeheer in artikel 10.29a ingegaan op de voorkeursvolgorde hoe met hemelwater om te gaan. In de waterparagraaf is dit op het projectgebied toegepast en geconcretiseerd. Voorkeursvolgorde:

• Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing);
• Infiltratie op de bodem (bovengronds via het groen);
• Infiltratie in de bodem (ondergronds);
• Directe lozing in het oppervlaktewater;
• Lozing in een hemelwaterstelsel;
• Wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van bovenstaande lozingsroutes: Lozing in een vuilwaterriool.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Bij het infiltreren van schoon hemelwater in de bodem (afkoppelen) kan het afvalwater worden afgevoerd naar het vuilwaterriool/DWA.

Droogte
Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Het waterschap en de gemeente stellen hier de volgende eisen aan:

• Vloerpeil van panden ligt minimaal 0,15 m boven straatpeil;
• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels.
• Bij voorkeur dient er 100%, maar minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag over het totaal verhard oppervlak opgevangen en geïnfiltreerd te worden. Dat is 15 mm ten opzichte van verhard oppervlak binnen het plangebied.
• Ledigingstijd buffer, maximaal 48 uur. De buffer moet hierna weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.
• Het uitgangspunt is dat de huidige situatie niet verslechtert:
• De toename in verhard oppervlak op eigen terrein mag niet leiden tot versnelde hemelwaterafvoer naar het gemengde stelsel;
• Schoon hemelwater afkomstig van het dak van het horecagebouw wordt gescheiden aangeboden.
• Deze omgeving dient als koelteplek voor de omgeving bij extreme hitte. Deze functie moet behouden blijven.

Hittestress
Hittestress wordt vooral bepaald door de gevoelstemperatuur. Dit is, naast luchttemperatuur, gebaseerd op factoren zoals luchtvochtigheid, de aanwezigheid van wind en de straling van de zon en omliggende gebouwen. Om hittestress tegen te gaan kan worden ingezet op de volgende maatregelen:

• Inzetten op het creëren van koele plekken met een lage gevoelstemperatuur en looproutes met schaduw, bij voorkeur door bomen, zo min mogelijk verharden (groen tenzij), het aanleggen van groene gevels en daken en bewegend water (fonteinen).
• Streven naar een stadsbreed percentage groen van minimaal 40%. Hierdoor is er voldoende mogelijkheid voor verdamping door bomen en groen en het vasthouden van water.
• Uitgangspunt is dat iedere woning binnen 200 meter loopafstand over een koele groene plek van minimaal 200 m2 moet kunnen beschikken. Daarnaast moet je in iedere straat op een hete dag in de schaduw (bij voorkeur door bomen) kunnen lopen.
• Op de belangrijkste looproutes moet er op het heetst van de dag 40% schaduw aanwezig zijn en in overige loopgebieden is er op het heetst van de dag 30% schaduw. Zo blijven essentiële functies in de stad voor iedereen beschikbaar.
• Om hittestress in gebouwen te voorkomen moet het gebouw zo worden gebouwd, dat gevels koel blijven, een goede ventilatie in het gebouw aanwezig is en in de zomer geen directe zoninval optreedt.

Plangebied

Waterhuishouding

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater.

Peilgebied

Het plangebied ligt in het peilgebied Utrecht en Kromme Rijn (UKR_001) met een flexibel peil van minimaal 0,51 m NAP en maximaal 1,32 m NAP. Ter hoogte van het plangebied is het gemiddelde peil +0,55 m NAP.

Afbeelding 5.2 Plangebied binnen peilgebied

Grondwater

1e watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1e WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren.

De gemiddelde, langjarige stijghoogte van het 1e WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10- 2012).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde stijghoogten en seizoens-variatie verondersteld:

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) = +0,40 NAP m;
• gemiddeld periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) = +0,50 NAP m;
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) = +0,60 NAP m;

De grondwaterstroming in het plangebied is van zuidoost naar noordwest en varieert in natte perioden.

Freatisch pakket

De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren. Bodemonderzoek dient uit te wijzen wat de lokale bodemgesteldheid is en wat de consequenties hiervoor zijn voor de freatische grondwaterstand en de toepasbaarheid van IT-riolen en wadi’s.

Drooglegging en ontwateringsdiepte

Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om grondwateroverlast te voorkomen, juist bij de toepassing van een kelder. Daarnaast is de verwachting dat in de toekomst grondwaterstanden in de zomer soms te ver kunnen gaan uitzakken met droogteschade tot gevolg. Het vasthouden van regenwater voor nuttig gebruik, zoals voor groen, is ook daarom van belang.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, moet volgens de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), moet volgens de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. De gemiddelde ontwateringsdiepte in het plangebied is +2,68 m NAP – 0,60 m (GHG) = 2,08 m. Deze voldoet in de huidige situatie ruim aan de gestelde norm.

Afbeelding 5.3 Gemiddelde hoge grondwaterstand binnen plangebied

Riolering

Langs het te ontwikkelen plangebied liggen twee gemengde stelsels. Eén in de Agnietenstraat en één in de Lange Nieuwstraat. Er wordt geadviseerd om van de bestaande rioolaansluitingen gebruik te maken voor de afvoer van vuilwater.

Het hemelwater dient gescheiden aangeboden te worden. Het hemelwater moet zoveel als mogelijk afgekoppeld worden en infiltreren in de bodem. Extra berging kan gecreëerd worden door groene daken toepassen op gebouwen of ondergronds met infiltratieriolering. Overtollig regenwater dat niet geborgen en geïnfiltreerd kan worden mag aangesloten worden op het gemengde stelsel.

Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de Omgevingsvergunning voor de Wabo activiteit Bouw. In de aanvraag om Omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de Omgevingsvergunning. Onder meer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater die op riolering kan en mag worden gebracht.

Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen.

Het hemelwater mag niet aangesloten worden op het gemengde stelsel en zal middels een voorziening geïnfiltreerd moeten worden in de bodem.

Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn op grond van de Keur bij een verhardingstoename van meer dan 500 m² maatregelen vereist (dit is de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

Berekende wateropgave

Bij het berekenen van de watercompensatie volgens de KEUR is de minimale ontwerp voorwaarde 45 mm berging per m² toename verhard oppervlak of als het uitgevoerd wordt in oppervlaktewater, dan betreft het 15% van de toe te voegen verharding.

Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er een ruime afname van verhard oppervlak binnen het plangebied. Inzake de KEUR hoeven er geen compensatiemaatregelen uitgevoerd te worden.

Klimaat adaptief inrichten

De voorgenomen ontwikkeling moet "klimaat adaptief" worden ingericht. Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt.

Het waterschap en de gemeente stellen hier de volgende eisen aan:

• Vloerpeil van panden ligt minimaal 0,15 m boven straatpeil;
• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Een bui van 80 mm per uur is tot op heden de zwaarste bui die door een weerstation van het KNMI is geregistreerd (Herwijnen, 2011);
• bij voorkeur dient er 100%, maar minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag over het totaal verhard oppervlak opgevangen en geïnfiltreerd te worden. Dat is 15 mm ten opzichte van verhard oppervlak binnen het plangebied. Voor dit plangebied betreft het 0,015 x 1.405 = 21 m3 vasthouden en verwerken. De toekomstige verharding in het plangebied is namelijk 781+ 624= 1.405 m2.
• Ledigingstijd buffer, maximaal 48 uur. De buffer moet hierna weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.

Het hemelwater van dakoppervlak en erfverharding kan direct worden afgevoerd naar de infiltratievoorziening of wadi. Op deze manier wordt het hemelwater op een natuurlijke wijze gezuiverd en geïnfiltreerd. Wellicht is het mogelijk om op de nieuwbouw een groen dak te realiseren voor het bufferen van water. Groene daken worden voor 60% verhard gezien en 40% onverhard. Tenzij aangetoond kan worden dat de daken 45 mm water kunnen bergen. Dan zijn de daken volledig onverhard.

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, mogen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

Klimaatadaptatie en klimaatstresstest

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en water robuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Groene daken en vertraagt afvoeren maken hier een onderdeel van uit.

Het waterschap en de gemeente Utrecht hebben de klimaatstresstest uitgevoerd. Uit de neerslag beelden blijkt dat delen het zuidelijke deel van de binnenplaats en de aangrenzende Lange Nieuwstraat gevoelig zijn voor extreme hoosbuien. Bijvoorbeeld de 80 mm in één uur bui' geeft voor het noordelijke deel van de binnenplaats 7,5 tot 10 cm wateroverlast en voor het zuidelijke deel 15-20 cm wateroverlast aan.

Afbeelding 5.4 Resultaten 80mm bui in plangebied

Daarnaast kan, afhankelijk van de nieuwe inrichting van de binnenplaats de wateroverlast op het perceel en in de omgeving toenemen. Maar ook kan door een aangepaste inrichting de wateroverlast juist afnemen, bijvoorbeeld door extra oppervlakkige waterberging of infiltratievoorzieningen te creëren, zodat het water de tijd krijgt te infiltreren. Dit vraagt om maatwerk bij de uitwerking. De openbare ruimte en de gebouwen moeten daarom klimaatbestendig worden aangelegd. Ze zijn bestand tegen een warmer klimaat en de bijbehorende grotere weersextremen.

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m² en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plangebied

Volgens de archeologische waardenkaart (zie Bijlage 9) van de gemeente Utrecht ligt het plangebied in een zone met een hoge archeologische verwachting (WA3). Voor gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 30 cm beneden het huidige maaiveld een archeologisch vooronderzoek en/of een archeologievergunning verplicht is. Archeologisch onderzoek voorafgaand aan de sloop- en/of graafwerkzaamheden is noodzakelijk wanneer bodemingrepen groter zijn dan de vrijstellingsgrens van de desbetreffende archeologische verwachtingswaarde. Informatie hierover kan worden verkregen bij de gemeentelijke archeologen en op de website van de gemeente Utrecht.

Conclusie
Het plangebied ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting (rood). Voor deze zone geldt dat bodemingrepen groter dan 30 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld archeologie vergunningplichtig zijn.

In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Kabels en leidingen vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Kader

In de nota Volksgezondheid; Gezondheid voor Iedereen (2019-2023) wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. We willen met deze nota de stad uitnodigen om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. We werken bijvoorbeeld aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel; gezonde leefstijl en gezond gedrag.

Plansituatie

Het plan bevat uitgangspunten op het gebied van gezonde verstedelijking:

• Gezonde mobiliteit. Bezoekers worden gestimuleerd om zoveel mogelijk te reizen met het openbaar vervoer en/of naar het hotel te fietsen of te lopen.
• Groen. Een belangrijk uitgangspunt bij de herinrichting van de buitenruimte is het realiseren van zoveel mogelijk groen. Er wordt gestreefd naar zo veel mogelijk behoud van groen en toevoeging van extra groen. De vergroening vindt plaats op het binnenterrein.
• Sociaal ondernemerschap. Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt. Sociaal ondernemerschap wordt gestimuleerd, bijvoorbeeld in de vorm van werkcombinaties voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt of het inzetten van stagiaires. Daarvoor wordt een verkenning uitgevoerd om samen met Altrecht te kijken naar synergie tussen cliënten van Altrecht en klussen en werkzaamheden in het hotel. Ook kan het initiatief waarde toevoegen voor de buurt door bijvoorbeeld kleinschalige buurtbijeen-komsten zoals een spelavond of een bijeenkomst van een buurt-commissie of bewonersvereniging mogelijk te maken in de horeca-ruimte van het hotel. Nadere uitwerking van het sociaal ondernemerschap zal plaatsvinden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning als er een businessplan beschikbaar is.
• Geen hinder of inkijk. Het is van belang dat het initiatief geen overlast veroorzaakt voor de buurt, bijvoorbeeld door harde muziek of gestalde fietsen op de stoep aan de straatzijde. Fietsparkeren wordt daarom op het binnenterrein gesitueerd. Ook het zichtaspect in relatie tot prvacy is een groot aandachtspunt. Zo moeten de zichtlijnen geen overlast veroorzaken bij de reeds bestaande functie. In de volgende fase zal dit een aandachtspunt zijn.
• Gezonde voeding. In de horeca bij het hotel wordt aandacht besteed aan gezonde voeding. Dit sluit ook aan bij de doelgroep in het hogere segment.
• Duurzaamheid. De nieuwbouw van het hotel wordt zoveel mogelijk circulair gebouwd.

Op grond van de nota 'Gezondheid voor iedereen' (2019-2023) dient elke ruimtelijke ontwikkeling bij te dragen aan een gezonde leefomgeving. In dit plan gebeurt dat met name door vergroening en het stimuleren van gezonde mobiliteit. Er zullen geen autoparkeerplaatsen komen, wel extra fietsparkeerplaatsen. Het Museumhotel respecteert de reeds bestaande omliggende functies en zorgt voor goed burencontact. Cliënten van Altrecht en Lister horen bij de omgeving.

Conclusie

De conclusie is dat gezondheid geen belemmering vormt voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Kader
Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle (openbare) gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken. Daarbij is niet alleen de toegankelijkheid belangrijk maar ook de uitgankelijkheid.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen. Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012.

Openbare ruimte
De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking. Aandacht is nodig bij hoogte verschillen en het overbruggen daarvan.

Plansituatie

Iedereen, met of zonder beperking, kan vanaf de openbare weg in het hotel binnen komen, en in het hotel doen waarvoor het is bestemd. Zo kan iedereen de kamers bereiken, bij het bed komen, in de badkamer, bij de wc, en kan iedereen in de foyer, ontbijtzaal of het restaurant eten en drinken én de exposities bezoeken. Kortom, het hotel is toegankelijk voor mensen met een beperking. Daarnaast moet het hotel (natuurlijk) ook voldoen aan het Bouwbesluit. Het hotel is een bestaand bouwwerk en mag door het verbouwen in ieder geval niet minder toegankelijk worden.

Bij de ontwikkeling van dit hotel willen wij graag dat de Utrecht Standaard Toegankelijk wordt gebruikt. De Utrecht Standaard Toegankelijk beschrijft een manier van werken om ervoor te zorgen dat in de gebouwen in Utrecht iedereen kan doen wat hij of zij volgens de bestemming komt doen.

Conclusie

Het plan voldoet aan de toegankelijkheidseisen.

Kader

De gemeente stelt hoge duurzaamheidseisen aan de bebouwde omgeving met als doel een gezond stedelijk leven voor iedereen, nu en in de toekomst. De hoofdthema's van duurzaamheid zijn de energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, diervriendelijk bouwen en natuur en groen. Hierbij is een integrale visie op duurzaamheid voor het gebied met aandacht voor de thema's van belang. De ontwikkelaar heeft een aantal duurzaamheidsaspecten onderzocht. Om de duurzaamheid van deze ontwikkeling te borgen en hierover transparant te zijn wordt een duurzaamheidslabel toegepast zoals bijvoorbeeld BREEAM of GPR.

Plansituatie

In de bouwenvelop is aangegeven dat het uitgangspunt voor de transformatie van het monumentale pand een duurzaam energieconcept is, waarbij een volledige afsluiting van het gas beoogd wordt. Om het gebouw all-electric van energie en warmte te voorzien is een warmtepomp installatie ontworpen. Het gebruik van de bodem als warmte/ koudebron is verkend, maar hier is op eigen terrein en in de directe omgeving geen haalbare oplossing voor gevonden. De mogelijkheden voor aansluiting op het Stadswarmtenet is onderzocht, maar blijkt economisch niet haalbaar te zijn en een hotel heeft tevens installaties nodig die voor koeling zorgen. De ontworpen lucht-water-warmtepompinstallatie kan in zowel warmte als koeling voorzien. De warmtepompinstallaties kunnen op deze wijze tevens onder het dak van de nieuwbouw weggewerkt worden om eventuele geluidsoverlast tegen te gaan. Op deze wijze kan het monument in ere worden hersteld en zonder grootschalige aanpassingen verduurzaamd worden.

Om de duurzaamheid van deze ontwikkeling te borgen en hierover transparant te zijn wordt een duurzaamheidslabel toegepast zoals bijvoorbeeld GPR of BREAAM.

Circulariteit

De transformatie van een bestaand pand past goed bij de doelstellingen van circulariteit en duurzaamheid. Het maximaal behouden van het monument, haar materialen en originele structuren is de meest pure vorm van circulariteit. De nieuwbouw wordt grotendeels in hout (d.m.v. Cross Laminated Timber = CLT) en met een demontabele gevelplan opgebouwd.

Klimaatadaptatie

De Lange Nieuwstraat is van zichzelf een stenige straat en moet het hebben van enkele bomen en de groene hoven ter linker en ter rechterzijde van de straat, waar het binnenterrein er één van is. Hier is volop ruimte voor groen, zowel in bomen, aankleding als in de onder begroeiing. Door het vele groen dat wordt toegevoegd, zal de plek zich lenen voor het opvangen en laten infiltreren van water in de bodem. Ook zal het groen de hittestress in dit deel van de stad helpen tegengaan, door schaduw en koelte van de beplanting. Daarmee wordt ook gestreefd naar een minimum aan verharding in het binnenterrein. Er worden zoveel mogelijk bestaande bomen behouden. Het binnenterrein is daarmee klimaat adaptief. De gebiedsontwikkeling draagt, binnen de huidige stand van techniek en concreet beleid, bij aan de energietransitie, klimaatadaptatie en ruimte voor groen, natuur en dieren in de stad. De transformatie van het pand en de materiaalkeuze dragen bij aan een circulaire economie.

Conclusie

De conclusie vanuit duurzaamheid is dat er geen belemmeringen zijn om het bestemmingsplan vast te stellen.

Gelet op bovenstaande aspecten en onderzoeken zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Financiële uitvoerbaarheid
De ontwikkeling van voorliggend bestemmingsplan betreft een initiatief van grondeigenaar VORM Ontwikkeling. De gemeente heeft in deze een faciliterende rol en neemt niet deel aan de feitelijke ontwikkeling van het plangebied. De ontwikkeling geschiedt geheel voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De kosten verband houdend met het opstellen van dit bestemmingsplan, alsmede met de uitvoering ervan, komen dan ook voor rekening van de initiatiefnemer.

De door de gemeente te maken kosten worden door middel van een anterieure overeenkomst op de initiatiefnemer verhaald. Ditzelfde geldt voor eventuele planschade. De Wet ruimtelijke ordening verplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan als sprake is van de realisatie van een bouwplan, zoals benoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is en er geen wens bestaat tot nadere verankering van eisen ten aanzien van fasering en inrichting van de openbare ruimte. In dit geval wordt een exploitatieovereenkomst gesloten, waardoor de gemeentelijke kosten worden verhaald en het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Ten behoeve van deze ontwikkeling beschikt de initiatiefnemer over een exploitatieopzet, waaruit blijkt dat de opbrengsten de kosten dekken. De gemeente heeft inzage gehad in deze exploitatieopzet. Daarnaast heeft de initiatiefnemer voldoende eigen vermogen om eventuele financiële tegenvallers op te kunnen vangen. De financiële gevolgen voor de gemeente zijn hiermee voldoende afgedekt. Dit bestemmingsplan is daarmee financieel uitvoerbaar.

Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten en is het kostenverhaal verzekerd.

Planschade
Ten aanzien van de aansprakelijkheid voor mogelijke planschade is in de genoemde overeenkomst vrijwaring voor de gemeente opgenomen. Eventuele planschadeclaims komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De provincie Utrecht, Veiligheidsregio Utrecht (VRU) en de Rijsdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) hebben aangegeven dat het voorliggende bestemmingsplan geen aanleiding geeft om opmerkingen te plaatsen in het kader van het vooroverleg.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) geeft aan de ambitie van de gemeente Utrecht te delen om minimaal 90% van de neerslag vast te houden. Dit resulteert in een waterbergingsopgave van minimaal 21 m3. Op deze manier wordt de kans op wateroverlast verkleind. Daarnaast kan de realisatie van waterberging in combinatie met groen ook bijdragen aan de reductie van hittestress en droogte. Graag blijft HDSR betrokken bij de inrichting van het gebied. Bij de uitwerking van de inrichting van het binnengebied zal HDSR betrokken worden.

De reacties hebben inhoudelijk niet geleid tot aanpassing van het plan.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• stedenbouwkundige aspecten;
• landschappelijke en of ecologische aspecten;
• milieukundige aspecten;
• cultuurhistorische aspecten;
• verkeersaspecten;
• sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden enkele aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van groot belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast.

Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw of vanuit hogere gebouwen.

Milieukundige aspecten
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

Sociale veiligheid
Vanuit sociale veiligheid kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de situering van de gebouwen zelf of de toegangen tot deze gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect sociale veiligheid geen sociaal onveilige situaties of plekken ontstaan en zo veel mogelijk een veilig gevoel ontstaat voor de gebruikers van deze gebouwen en omliggende terreinen.

Verkeersaspecten
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen die een verduidelijking nodig hebben verklaard. Deze lijst zal op termijn bij alle nieuwe bestemmingsplannen worden gevoegd. In de bijlage kunnen daarom ook begrippen staan die niet voorkomen in de regels van dit plan.

Artikel 2 Wijze van meten

De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat.

De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Cultuur en ontspanning

Binnen deze bestemming zijn culturele voorzieningen mogelijk, met uitzondering van bioscopen en theaters. Ter plaatste van de aanduiding hotel is ook een museumhotel, met een oppervlakte van maximaal 3.800 m2 bvo en maximaal 84 kamers toegestaan. Bij het hotel is additionele horeca toegestaan.

In de binnentuin is ter plaatste van de aanduiding 'terras' ook een terras behorende bij het hotel mogelijk, mits wordt aangetoond dat het gecumuleerde langtijdgemiddelde geluidniveau ten gevolge van stemgeluid op de gevels van omliggende geluidsgevoelige functies niet meer bedraagt dan 50 dB(A)voor de dagperiode (7-19 uur), 45 dB(A) voor de avondperiode (19-23 uur) en 40 dB(A) voor de nachtperiode (23-7 uur). Hiervoor geldt een binnenplanse omgevingsvergunningsplicht.

Daarnaast zijn voorzieningen en functies die bij de bestemming horen mogelijk, zoals, verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Artikel 4 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Het plangebied maakt onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht. De regels ter bescherming van het stadsgezicht zijn terug te vinden op verschillende plaatsen in de regels. Ten eerste zijn de 'gewone' stedenbouwkundige bouwregels opgenomen binnen de bestemming Cultuur en ontspanning middels bouwvlakken, hoogte-aanduidingen, etc.. Via deze bouwregels wordt geregeld welke bouwmassa ter plaatse is toegestaan.

Binnen de dubbelbestemming Waarde-Beschermd stadsgezicht is daarnaast de mogelijklheid opgenomen om nadere eisen te stellen aan de bebouwing en de inrichting van de binnentuin.

Ter bescherming van het beschermd en het waardevol stadsgezicht is een vergunningenstelsel opgenomen. Het is verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Het betreft werken en werkzaamheden zoals: het wijzigen van het gevelaanzicht, het ophogen, verlagen of afgraven van de gronden, het aanleggen van verhardingen, het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen en dergelijke. Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van het beschermd of waardevol stadsgezicht.

Op 2 februari 2023 is vooruitlopend op de Omgevingswet het 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' vastgesteld.

De Omgevingswet brengt veel veranderingen met zich mee. Een belangrijke verandering voor de gemeente is dat de gemeente dan alle bestemmingsplannen moet overbrengen naar één omgevingsplan. In 2022 is de gemeente in stappen begonnen met toewerken naar de nieuwe wet en naar het omgevingsplan. Een van de stappen is dat gemeente ervoor zorgt dat alle algemene regels van alle bestemmingsplannen hetzelfde zijn.

Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet wordt met regelmaat gewijzigd. Sinds de wijziging van 28 oktober 2016 beschikt de gemeente Utrecht juridisch gezien over één bestemmingsplan voor het gehele grondgebied, verder 'het bestemmingsplan van Utrecht' genoemd. Dat bestemmingsplan kan in zijn geheel of gedeeltelijk gewijzigd worden.

Het 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' vervangt de algemene regels en de regels over de bescherming van de archeologie in de bodem, die in bestemmingsplannen staan.

Om te voorkomen dat de regels uit het 'Chw bestemmingsplan Algemene regels' vervallen door de vaststelling van het bestemmingsplan Museumhotel zijn deze regels van toepassing verklaard op dit bestemmingsplan. Dit is opgenomen in Hoofdstuk 3 van de regels.

De hoofdstukindeling van het Chw-bestemmingsplan Algemene regels Utrecht past niet in de digitale standaarden voor bestemmingsplannen die niet als Chw-plan zijn voorbereid, zoals dit bestemmingsplan. Om het bestemmingsplan aan te laten sluiten bij de nieuwe standaardregels en om het bestemmingsplan toch goed te kunnen raadplegen op de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl, zijn de algemene regels opgenomen in Bijlage 1 en Bijlage 2 bij de regels en van toepassing verklaard in artikel 5 van de regels. Een aantal algemene regels geldt alleen op locaties die een bepaalde zone-aanduiding hebben. In artikel 6 is aangegeven binnen welke zones dit bestemmingsplan valt.

De toelichting op de Algemene regels Utrecht staat in hoofdstuk 2 van Bijlage 10 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

De begripsbepalingen en de wijze van meten zijn wel integraal aangepast aan de Algemene regels Utrecht. Een toelichting hierop staat in paragraaf 7.3 Begrippen en meten (hoofdstuk 1van de regels).

In het 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' geldt voor het plangebied van het bestemmingsplan Museumhotel een aantal 'overige zones'. Deze zones blijven van toepassing op dit bestemmingsplan. Het gaat daarbij om de volgende zones:

1. 1. Overige zone - algemene regels utrecht
2. 2. Overige zone - archeologische verwachting 3
3. 3. Overige zone - bebouwingscontour houtkap
4. 4. Overige zone - regels transformatie naar wonen

De regels die hier van toepassing zijn, staan in Bijlage 1 bij de regels en een nadere toelichting hierop staat in Bijlage 10 van de toelichting.

Ter bescherming van het beschermd en het waardevol stadsgezicht is een vergunningenstelsel opgenomen. Bij de bestemmingsomschrijving van verschillende bestemmingen is aangegeven dat de gronden die de aanduiding 'beschermd stadsgezicht' of 'waardevol stadsgezicht' hebben, tevens bestemd zijn voor de bescherming en instandhouding van de het beschermd respectievelijk waardevol stadsgezicht. Het is verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Het betreft werken en werkzaamheden zoals: het wijzigen van het gevelaanzicht, het ophogen, verlagen of afgraven van de gronden, het aanleggen van verhardingen, het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen en dergelijke. Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van het beschermd of waardevol stadsgezicht.

Ook zijn vergunningplichten opgenomen in de regeling van de bestemming Groen met de nadere aanduidingen ecologische verbindingszone en ecologische kerngebied. Ook in deze gevallen is er een omgevingsvergunning noodzakelijk ter bescherming van de aanwezige waarden, omdat de genoemde werkzaamheden deze waarden onherstelbaar kunnen aantasten. Het is daarom van belang om die werkzaamheden aan een vergunningsvereiste te koppelen zodat een afweging kan worden gemaakt voordat zij worden uitgevoerd.