beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

installatie of andere constructie bedoeld voor bevestiging van een antenne.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

P.M. definities voor bruto, netto geven indien gewenst. Hangt ook samen met wijze van meten.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten (LvH) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Oudenoord 275 van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd -1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, uitsluitend op de begane grond;
2. b. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
3. c. sportvoorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
4. d. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, uitsluitend op de begane grond;
5. e. verkeers- en verblijfsgebied op de begane grond;
6. f. additionele horeca bij de bestemmingen genoemd onder a t/m d, uitsluitend op de begane grond;
7. g. wonen vanaf de tweede bouwlaag, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - horecaterras' voor een horecaterras;
9. i. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-overbouwing', uitsluitend voor een overbouwing;
10. j. ondergrondse parkeervoorzieningen;
11. k. (ondergrondse) fietsenstallingen;
12. l. ter plaatse van de aanduiding "onderdoorgang" voor een onderdoorgang;
13. m. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in:

1. a. lid 3.3 onder a voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150 m²;
2. b. lid 3.3 onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. horeca behorend tot categorie B en/of D van de bij dit bestemmingsplan opgenomen Lijst van Horeca-activiteiten;
3. c. sportvoorzieningen;
4. d. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
5. e. verkeers- en verblijfsgebied op de begane grond;
6. f. additionele horeca bij de bestemmingen genoemd onder a., c en d van dit lid;
7. g. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-overbouwing', uitsluitend voor een overbouwing;
8. h. ondergrondse parkeervoorzieningen;
9. i. (ondergrondse) fietsenstallingen;
10. j. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De totale vloeroppervlakte aan kantoorruimte binnen de bestemmingen Gemengd -1 en Gemengd -2, zoals genoemd in 3.1 als genoemd onder 4.1 onder a. mag niet meer bedragen dan 1500 m² bruto-vloeroppervlakte.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. (ondergrondse) parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. en bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. het onder a. gestelde geldt niet voor ondergrondse parkeervoorzieningen;
3. c. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
4. d. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.
5. e. Het bepaalde onder d. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 5.2 onder a en lid 5.2onder c voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   3. 3. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   4. 4. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   5. 5. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   6. 6. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;

Bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit tot ontheffing ligt met bijbehorende stukken gedurende 2 weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de onder a bedoelde ter inzage legging tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke en electronische wijze;
3. c. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijke en/of mondelinge zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanOudenoord 275.

De toren aan de Oudenoord 275 staat al enkele jaren leeg. Er zijn door de huidige eigenaar Borghese pogingen gedaan appartementen te realiseren in de huidige toren. Dit is binnen de wettelijke Utrechtse geluidnormering niet mogelijk gebleken, de woningen konden in onvoldoende mate een geluidluwe gevel krijgen. De transformatie van het huidige gebouw is daarmee niet haalbaar gebleken. De ontwikkelaar heeft een voorstel gedaan voor een nieuwe toren met een verhoogde onderbouw met circa 250 woningen, aangevuld met functies in de plint en in de punt van het gebouw in de vorm van fitness en spraakmakende horeca.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich op het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur, zoals verwoord in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Oudenoord 275, vastgesteld juni 2009.

Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen

Het plangebied ligt in Pijlsweerd en wordt begrensd door de Oudenoord, de Westerdijk en de Otterstraat.

Afbeelding 1: ligging en begrenzing plangebied

Ter plaatse geldt het Stadsvernieuwingsplan “Pijlsweerd “ ( vastgesteld Gemeenteraad: 10 maart 1994, goedgekeurd Gedeputeerde Staten: 11 oktober 1994).

Het plangebied is gesitueerd op gronden met de nader uit te werken bestemming “Uit te werken bestemming Gemengde Doeleinden, GD” (zie plankaart en de planvoorschriften behorende bij het stadsvernieuwingsplan “Pijlsweerd”, Artikel 14) . De gronden hebben de nadere aanwijzing “Kantoren (K)” op de plankaart. Dit verwijst naar de gebruiksbepaling in artikel 14. Op de gronden met deze aanwijzing zijn kantoren uitsluitend toegestaan in gebouwen met de aanduiding Kantoren, (K). Uitbreiding van het vloeroppervlak van de kantoorfunctie is niet toegestaan. Als alternatieve gebruiksmogelijkheden voor de kantoorfunctie zijn toestaan: onderwijsdoeleinden; maatschappelijke doeleinden; toonzaal (op de begane grond) en sociaal-culturele en culturele doeleinden. Voor het plangebied is goedkeuring onthouden door Gedeputeerde Staten aan de gebruiksbepaling “Wonen” in artikel 14. De functie “Wonen” is derhalve niet toegestaan.

De maximaal toegestane bebouwingshoogte is 50 meter.

Op grond van artikel 12 van de planvoorschriften (“Procedureregels voor bestemmingen die een nadere uitwerking behoeve”) geldt een bouwverbod zolang er geen onherroepelijk uitwerkingsplan is. Een dergelijk plan is niet gemaakt voor dit gebied. Artikel 12 bevat ook een zogenaamde interne anticipatieprocedure, waarmee in een aantal gevallen toch medewerking kan worden verleend aan bouwplannen, voordat er een onherroepelijk uitwerkingsplan is. Deze anticipatieprocedure kan echter alleen worden toegepast voor plannen die passen in de bestemming van het gebied. Dit plan voor de Oudenoord 275 past niet in de bestemming “Gemengde Doeleinden”. De bouwhoogte wordt met 4 meter overschreden en de functie wonen wordt toegevoegd. Ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling zal zodoende een nieuw (postzegel-)bestemmingsplan opgesteld moeten worden.

Streekplan (2004)

Het Streekplan Utrecht (2004) is, vanwege de nieuwe Wro per 1 juli 2008, beleids-neutraal omgezet in de provinciale Structuurvisie en blijft onverminderd gelden.
De nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. Het plangebied is op de streekplankaart aangeduid als stedelijk gebied. Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Hiervoor stelt de provincie dat stedelijke veranderingsprocessen als stadsvernieuwing, herstructurering en verdichting van groot belang zijn.

Het Regionaal Structuurplan 2005-2015
Ook in het Regionaal Structuurplan valt Pijlsweerd grotendeels in de categorie " stedelijk milieu, met menging van functies, maar met een sterk accent op wonen. Het RSP zegt daarbij dat als het milieuhygiënisch verantwoord is, functiemenging van wonen en werken in de steden en kernen een goede zaak is. Dit geeft de mogelijkheid de beschikbare ruimte beter te benutten en vergroot de levendigheid en de sociale veiligheid. Dit milieu concentreert zich rond het centrum van Utrecht. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt in dit soort gebieden veelal rond de 40 woningen per hectare. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Dit geeft de mogelijkheid de beschikbare ruimte beter te benutten en vergroot de levendigheid en sociale veiligheid. De opgave voor wonen van het RSP is: zorgen voor voldoende op de vraag afgestemde woningen, extra aandacht voor ontbrekende of achterblijvende milieus, herstructurering en transformatie, meer differentiatie en menging van functies, zorgen voor een evenwichtige spreiding van sociale woningbouw over de regio.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030, vastgesteld in 2004
De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de Binnentuin. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:
- het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
- het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
- het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones).

Op het ontwikkelingsvisiebeeld van de structuurvisie is Pijlsweerd aangegeven als gemengd stedelijk milieu. Dit houdt in dat er sprake is van enige functiemenging, maar het accent ligt op wonen. De voorzieningenstructuur is afgestemd op de wijk, inclusief horeca. Wel zijn er voorzieningen te vinden met een stedelijke of regionale functie, zoals bedrijfsruimte, kantoor- en baliefuncties. Karakteristiek zijn de voorzieningenlinten langs belangrijke stedelijke vervoersassen, met het merendeel van de winkels, bedrijfsruimten en voorzieningen. Deze linten zijn levendige aders in rustige woonwijk. Het betreft een kleinschalige omgeving met een grootstedelijke uitstraling.

Pijlsweerd is aangegeven als binnentuin. De woonfunctie is in de binnentuinen dominant. Kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De opgave voor de binnentuinen van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk, soms is dat een park, soms is dat een waterloop.

De buurt valt onder de kwalificatie actief-ontwakend, wat inhoudt dat er aandacht moet zijn voor maatschappelijke problemen en voorzieningen.

Hoogbouwvisie (2004)
De hoogbouwvisie is gekoppeld aan de structuurvisie.
Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten: hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving, behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken, de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven, hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. De ideeën over de beleving van de stad, over de toekomst van Utrecht en de uitgangspunten zoals ze hierboven zijn opgenoemd, zijn gebruikt voor de Hoogbouwvisie. In de verschillende delen van de stad, heeft de hoogbouwvisie dan ook verschillende uitwerkingen.

Oudenoord 275 ligt in een woonwijk, waar volgens het beleid incidenteel hoogbouw kan worden toegestaan. Deze kan volgens de hoogbouwvisie maximaal 2 maal de gemiddelde hoogte van de omringende bebouwing zijn. De hoogte van de huidige toren is al meer dan 2 maal de gemiddelde hoogte van de omringende bebouwing. Dit volume mag worden teruggebouwd. Belangrijk hierbij is dat de toren niet hoger wordt dan de bestaande 54 meter. Daarnaast ligt de toren ligt op een plek die een speciaal accent logisch maakt en voldoet aan de eisen hiervoor. Het ligt in de belangrijke as van de Jacobsstraat/ Oudenoord met zichtlijnen vanuit het centrum en het is goed bereikbaar. De nieuwbouw geeft een architectonisch accent.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard). Het bestemmingsplangebied wordt gekarakteriseerd als 'Open' en langs de Oudenoord is Stimulans gewenst.
De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007)
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter.
In het bestemmingsplangebied worden twee soorten horeca mogelijk gemaakt. Spraakmakende horeca en additionele horeca. Bij additionele horeca gaat het om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die er plaatse is toegestaan, in dit geval bij de kantoren, dienstverlening, sportvoorzieningen en bedrijven. Het gaat er om dat:
- de uitstraling van deze horeca moet passen bij de hoofdfunctie;
- de gelegenheid ondergeschikt moet zijn aan de hoofdfunctie en de hoofdfunctie moet ondersteunen;
- de horeca niet zelfstandig mag worden uitgeoefend of toegankelijk is los van de hoofdfunctie.

De locatie Oudenoord 275 is gelet op de ligging en vormgeving van het gebouw onder te brengen in het spraakmakende locatie voor spraakmakende horeca. Voor deze plek komt dat neer op horecacategorie B (grandcafé) en D (restaurant).

Utrecht sterke Kantorenstad, afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015.
In het afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015 zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Eén van de afspraken betreft dat kantoorvolumes tot 1500 m2 mogelijk zijn. Daarmee past de ontwikkeling van het gewenste kantoorvolume binnen de gemaakte BRU afspraken.

Detailhandelnota 'Boodschap aan winkels' (2000)
In de nota 'Boodschap aan winkels' (2000) is één van de doelstellingen: bereikbare en kwalitatief toereikende detailhandelvoorzieningen te behouden voor alle inwoners. In de nota is een aantal gebieden aangewezen die als detailhandelscluster moeten gaan functioneren. Oudenoord 275 hoort daar niet bij.

Gemengde stad, sterke stad
Op 18 februari 1999 heeft de gemeenteraad het rapport "Gemengde stad, sterke stad" vastgesteld. Uit het oogpunt van onder andere leefbaarheid en versterking van de stads- en wijkeconomie, is de laatste jaren het besef gegroeid dat een menging van functies wonen, werken en voorzieningen in woongebieden bevorderd zou moeten worden. De aandacht voor functiemenging wordt onderstreept in verschillende gemeentelijke beleidsstukken, het meeste recent is de beleidsnotitie van de afdeling EZ over functiemenging (najaar 2009). In principe wordt functiemenging nagestreefd voor de hele stad. Het nieuw te ontwikkelen woongebouw kent aan de onderzijde een plint die uitermate geschikt is voor het huisvesten van allerlei economische functies, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke.

Wonen in een sterke stad (2009)
In de nota 'Wonen in een sterke stad (2009)' worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en bevorderen van doorstroming.

Utrechtse Woonvisie
Woonbeleid is vastgelegd in de Utrechtse Woonvisie, deze is 6 oktober 2009. na inspraak door het college vastgesteld. Op 19 november a.s. zal de gemeenteraad naar verwachting instemmen met de uitgangspunten en doelstellingen (het kader) van de Woonvisie. Dit plan loopt op deze vaststelling vooruit maar past goed in de doelstellingen die in de Woonvisie voor de komende 10 jaar zijn verwoord. Utrecht wil als stad van kennis en cultuur op geschikte binnenstedelijke locaties hoogwaardige, stedelijke woonmilieus creëren. Dit is zo'n locatie en de omzetting van kantoren naar wonen past dus uitstekend in deze doelstelling. Op binnenstedelijke locaties rondom het centrum zoals aan de Oudenoord is het wenselijk woonprogramma's met startersappartementen te realiseren. De eis van levensloopbestendigheid die in de Woonvisie voor alle woningen van toepassing wordt verklaard, kent een uitzondering: deze geldt niet voor startersappartementen.

Structuurplan Zijdebalen 2007
Het plangebied Zijdebalen ligt tussen de Vecht, de Kaatstraat, David van Mollumstraaat en de Westdijk. Hierbij grenst het via de Westdijk aan de locatie Oudenoord 275. Kern van de ontwikkeling van het plangebied van het voormalig industrieel bedrijventerrein is het terrein omvormen tot een woongebied met functiemenging. Hierbij is de historische context bepalend voor de gewenste ontwikkeling van het plangebied.
De relatie met de Vecht zal de kwaliteit van het gebied en het achterliggende gebied ten goede komen. De situering van de hoogteaccenten moeten mede worden bepaald door zichtlijnen uit de stad en omgeving. De randen van het gebied mogen maximaal bestaan uit vier bouwlagen, het binnengebied uit zes bouwlagen en één hoogteaccent van maximaal 12 bouwlagen. De locatie leent zich voor gesloten bouwblokken haaks op de Vecht.

Het omvormen van Oudenoord 275 van kantoren naar een gemengd woongebied met horeca en voorzieningen sluit goed aan bij de binnenstedelijke bouwopgave die in het beleid is neergelegd. Detailhandel wordt hierbij uitgesloten. De hoogte van de toren past niet binnen de hoogbouwvisie, maar wel binnen het volume dat al aanwezig is en daarom teruggebouwd mag worden.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de bestaande situatie, de planbeschrijving en de uitvoeringsaspecten. Hoofdstuk 3 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
In hoofdstuk 4 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Oudenoord 275 ligt in de wijk Pijlsweerd en is gesitueerd tussen de Oudenoord, de Westerdijk en de Otterstraat. Aan de Otterstraat en de Oudenoord zijn grenzend aan het gebouw kantoren gevestigd en aan de Westerdijk een Gamma. Verder kent de omgeving veel woningen. Van oudsher is er in Pijlsweerd sprake van een menging van de functies wonen en kleinschalige bedrijvigheid. Er wonen veel kleine huishoudens in Pijlsweerd. Vaak zijn dit starters op de woningmarkt en studenten met een stedelijke levensstijl, die zich richt op de voorzieningen in het oude centrum van Utrecht. Pijlsweerd is een goede wijk voor hen, zo dicht bij de oude Binnenstad. Pijlsweerd vervult dan ook een doorstroomfunctie voor de grote groep kleine huishoudens. Men woont er vaak een relatief korte periode. Er wonen relatief weinig ouderen in Pijlsweerd. 38% van de woningen is eigen bezit van de bewoners, 43% van de woningen zijn sociale huurwoningen. Wat opvalt in Pijlsweerd is dat het aandeel lagere inkomens hoog is, zeker in vergelijking met het stedelijk gemiddelde.

Het complex Oudenoord 275 bestaat uit een onderbouw van 2 lagen die het grootste deel van het kavel benut. Op deze onderbouw staat een toren die bestaat uit een terug liggende laag (tussen onderbouw en toren), 11 lagen in de toren en een toplaag (hiermee is de totale hoogte van de toren 15 lagen, 54 meter). Onder het complex is een parkeergarage voor ca. 50 auto's. Aan de Otterstraat is op eigen terrein nog plaats voor plusminus 12 auto's. De toren staat op de hoek Otterstraat-Westerdijk. Zowel de toren als de onderbouw waren in gebruik als kantoorgebouw.

Afbeelding 2: Huidige bouwvolume

De kracht en helderheid die van het huidige gebouw uitgaan moeten behouden blijven in een nieuw gebouw. Er is sprake van een plint met los daarop een toren. Het terugbouwen van de toren is mogelijk als deze op min of meer dezelfde plek blijft staan. Hierdoor vormt ent een herkenningspunt voor verkeer vanuit het centrum over de Oudenoord. Omdat de onderbouw verhoogd wordt naar 16 m (begane grond + 4 (woon)lagen) wordt het torendeel in verhouding dikker ten opzichte van de huidige toren. Tenzij de toren aan de Westerdijk op maaiveld begint. Hierdoor ontstaat een tweedeling in het gebouw. Deze tweedeling is vanuit het plan voor Zijdebalen gewenst, hier wordt namelijk sterk gestuurd op parcelering en het verkrijgen van verticaliteit (bouwblokken worden gevormd door afzonderlijke panden). De toren en de onderbouw ontmoeten elkaar op een plek die aanleiding biedt om een fysieke geleding toe te voegen en te koppelen aan bijvoorbeeld de entree. Hier zou een zichtrelatie met het binnenterrein (nivo + 1) gelegd moeten worden.

Afbeelding 3: Nieuw bouwvolume

Toren
De huidige toren ligt in de zichtlijn van de Oudenoord gezien vanaf de binnenstad. Bij de beweging vanuit de binnenstad naar het noorden speelt de toren een rol in de herkenning en oriëntatie van passanten. Vanuit dit gegeven is het ruimtelijk gezien niet ongewenst om bij sloop /nieuwbouw een toren terug te bouwen. Deze dient echter wel in het zicht van de as van de Oudenoord geplaatst te worden (bijvoorbeeld op de huidige locatie).

Afbeelding 5: Toren in zichtlijn Oudenoord

Wandvorming langs de Oudenoord
Ophoging van de onderbouw zorgt voor een betere aansluiting op, en continuïteit van de bebouwing langs de Oudenoord. De bebouwing langs de Oudenoord is overwegend 3 tot 4 lagen hoog. De 4 (kantoor-)lagen naast de locatie zijn leidend voor de maximale hoogte van de onderbouw (16m).

Relatie met Zijdebalen
In de omgeving van het complex zijn meerdere ontwikkelingen die maken dat de woonfunctie in het gebied wordt versterkt. Voor het Jongeneelterrein en het terrein van bakkerij Kamps is een structuurplan opgesteld. Daarin wordt aangegeven dat beide terreinen kunnen worden herontwikkeld tot woongebied 'Zijdebalen' met een beperkt aantal overige functies. Ook voor het pand van de Metaalmarkt (Westerdijk 18) is een plan in voorbereiding waarbij het aantal woningen boven de bedrijfsruimte wordt vergroot.

Het gebouw Oudenoord 275 legt een relatie met het plan Zijdebalen. Het gebouw kent de gewenste tweedeling van onderbouw met toren en heeft een opening in de richting van het plan van Zijdebalen. Het accent van de toren en de hoogte-accenten in Zijdebalen zijn op elkaar afgestemd. De plaats van de toren geeft aan dat de Oudenoord een belangrijkste stroomweg is en de Westerdijk een secundaire ontsluitingsweg. Binnen Zijdebalen wordt een openbaar plein aangelegd. De wand van de Oudenoord 275 wordt één van de vier pleinwanden. De onderbouw van 16 meter geeft massa aan dit plein. In verband met schaduwwerking mag de toren niet breder worden dan de huidige nog te slopen toren.

Afbeelding 7: relatie Oudenoord 275 en plan Zijdebalen

Ruimtelijke uitgangspunten:

- De onderbouw wordt verhoogd tot 16m;
- De onderste laag is een verhoogde laag voor voorzieningen;
- De onderbouw krijgt een binnenterrein (m.u.v. de begane grond) in verband met de woonfunctie;
- De rooilijn aan de Otterstraat wordt verlegd, meer evenwijdig aan de weg;
- Het aanpassen van de footprint van de plint op de hoek Oudenoord - Westerdijk, waardoor een
scherpe/afgeronde punt ontstaat, is mogelijk;
- Deze punt wordt architectonische verbijzonderd (hoek Oudenoord - Westerdijk);
- De begane grond krijgt een open en levendige uitstraling;
- Er komt een geleding tussen het deel van de onderbouw en de toren aan de zijde van de Westerdijk, om
de verhouding onderbouw en toren goed te krijgen;
- De toren blijft 54 meter hoog.

Onderbouw
Een groot deel van het Midden en Kleinbedrijf (en dan met name het kleinbedrijf, minder dan 10 werknemers) vestigt zich niet in grote kantoorgebouwen, bedrijfshallen of winkelcentra. Vanwege de bijdrage aan de leefbaarheid, levendigheid en werkgelegenheid heeft functiemenging de afgelopen jaren zowel in beleid als praktijk meer aandacht gekregen. De gemeente wil ontwikkeling van bedrijfshuisvesting faciliteren en ondersteunen. Ook is gebleken dat er nog vraag is naar sportvoorzieningen en locaties voor maatschappelijke of dienstverlening. Vanuit de gemeentelijke beleidskaders valt op te merken dat deze locatie ook geschikt zou kunnen zijn voor spraakmakende solitaire horeca. Detailhandel wordt uitgesloten op deze plek.

De spraakmakende horeca kan op deze locatie goed gerealiseerd worden door de functie in het gebouw zichtbaar te maken. Als de architectuur zich verbijzondert, met name op de plek die het meest zichtbaar is (de punt op de splitsing Oudenoord-Westerdijk), geeft dat een duidelijke meerwaarde aan de functie, maar ook aan het gebouw. Passanten die uit de binnenstad komen, lezen aan het gebouw af dat er meer gebeurt dan alleen wonen.

Toegestane functies in de onderbouw. Deze voorzieningen zijn een toevoeging aan het voorzieningenniveau in de wijk:
- kantoren tot 1500 m2, gedacht kan worden aan kantoren voor stichtingen, maatschappelijke of medische
doeleinden;
- fitness/sportcentrum;
- dienstverlening;
- spraakmakende solitaire horeca (gewenst in de kop van het blok);
- kleinschalige bedrijfshuisvesting voor met name (door)starters in de creatieve sector (Onder de creatieve
sector vallen de creatieve zakelijke dienstverlening, media en entertainment en de kunstenaars).

Onderbouw en de toren
Zowel in de onderbouw als in de toren komen woningen. Er worden circa 230 appartementen (niet op de begane grond) gerealiseerd. Deze zijn hoofdzakelijk bedoeld voor starters, waarbij het accent ligt op kleine en goedkope appartementen.

Afbeelding 4: Uitgangspuntenkaart

De entree van de parkeergarage is aan de Westerdijk. Expeditieverkeer kan niet direct aan de Oudenoord plaatsvinden.

Er is gezocht naar een optimale oplossing voor een combinatie van parkeren op eigen terrein (parkeerkelder) en in de nieuw te bouwen parkeergarage 'Nivel' aan de Westerdijk. Aan de hand van de parkeernota van de gemeente Utrecht, 'Partiële herijking parkeernormen gemeente Utrecht' (20 mei 2008) wordt bepaald hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden gerealiseerd. De parkeerplaatsen in de kelder zijn in principe bedoeld voor de bewoners. Voor de overige benodigde parkeerplaatsen is ruimte in de nieuw te bouwen parkeergarage 'Nivel' aan de Westerdijk. Een klein deel van deze parkeerplaatsen in Nivel, zijn beoogd voor het kantoor Nivel. Hier is ook dubbelgebruik mogelijk tussen parkeerplaatsen voor bewoners en kantoormedewerkers. Voor het parkeren vindt er geen onttrekking aan de openbare weg plaats, daarom hoeft er geen procedure in het kader van de Wegenwet gevoerd te worden. Voor het stallen van de fietsen wordt een inpandige fietsenstalling gerealiseerd. In de parkeerkelder en op de eerste verdieping is er ruimte voor fietsen. Voor alle woningen is er een fietsenstalling beschikbaar. De overige fietsenstallingen zijn bedoeld voor bezoekers van het fitnesscentrum, het restaurant en voor het personeel van de (kleinschalige)kantoorruimtes.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de relevante milieuaspecten in het plangebied en de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Kader
Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water) en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; voor bedrijven). Het Bevi (2004) beschrijft de afstanden tussen risicovolle bedrijven en (beperkt) kwetsbare objecten/bestemmingen. Risicovolle bedrijven zijn bijvoorbeeld LPG stations. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld woningen, scholen, zorginstellingen en grote winkelcentra, grote kantoren. Ook het risico met betrekking tot het vervoer van gevaarlijke stoffen geregeld in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water) hanteert de begrippen (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen en hanteert normen voor plaatsgebonden en groepsrisico.

Plangebied
Bij de Oudenoord 275 bevindt zich in de nabijheid van het plangebied geen weg, spoorweg, vaarweg of buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Deze transportmodaliteiten hebben dan ook geen consequenties voor het plangebied. Ook bevinden er zich geen bedrijven in de omgeving die veiligheidsrisico's met zich kunnen meebrengen.
Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

Conclusie
Externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Het college van B&W heeft op 4 februari 2009 de concept-Nota Bomenbeleid vastgesteld. De gemeente Utrecht wil met het bomenbeleid ervoor zorg dragen dat bomen een bijdrage leveren aan het leefkwaliteit van de stad.
Voor het bouwplan worden twee bomen gekapt. Het betreft een Hemelboom in de Otterstraat en een Linde die aan de zuidzijde van het complex staat langs de Oudenoord. Beide bomen zijn in 1960 geplant. Voor beide bomen is een velvergunning aangevraagd. Vanwege de architectuur en de lichtinval in het project is in het plan geen ruimte om beide bomen te behouden, wel wordt in de binnentuin ruimte gecreëerd voor nieuw groen.

Kader
De watertoets is een wettelijk verankerde procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. De waterhuishouding wordt hierbij op een integrale wijze benaderd. Zowel het oppervlaktewater als het grondwater moeten dus (in samenhang) in beschouwing worden genomen. Daarbij gaat het naast de kwantiteit ook om de kwaliteit.

Onderhavig plan valt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied en heeft hiervoor het 'Waterbeheersplan 2003-2007' opgesteld. Het huidige beleid van het hoogheemraadschap is onder meer gericht op het bevorderen van afkoppelen van verhard oppervlak als onderdeel van duurzaam stedelijk waterbeheer. Daarnaast zijn bij het infiltreren van hemelwater, duurzaam bouwen en het voorkomen van verontreinigende activiteiten belangrijk om zodoende de gewenste waterkwaliteit te bereiken. Het hoogheemraadschap is inmiddels gestart met de voorbereidingen voor het opstellen van een nieuw waterbeheersplan, voor de periode 2009-2015.
Naast het hoogheemraadschap zijn ook de gemeente Utrecht en de provincie Utrecht bevoegd gezag. De opvang van hemelwater op straten, de riolering en het kwalitatieve beheer van het meeste grondwater zijn de verantwoordelijkheid van de gemeente Utrecht.
De provincie Utrecht is verantwoordelijk voor het kwantitatieve beheer van het grondwater.

Plangebied

Grondwater
De parkeerkelder zal uitgebreid worden met 181m2. De wanden van deze uitbreiding worden grondwaterdicht uitgevoerd om te voorkomen dat er lekkage optreedt. Gezien de beperkte uitbreiding van de parkeerkelder wordt er geen significant negatief effect op de grondwaterstand verwacht.

Oppervlaktewater
Het dichtst bijgelegen oppervlaktewater is de Vecht, gelegen op 120m ten oosten van het plangebied. De beoogde ontwikkeling heeft geen invloed op het oppervlaktewater.

Rioleringssysteem / waterketen
De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Beleid van de gemeente Utrecht is erop gericht om schoon hemelwater van verharde oppervlakken niet af te voeren via de riolering, maar af te koppelen en te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Het vuilwater (dwa) en het hemelwater (hwa) worden afgevoerd via een gescheiden rioleringsstelsel. Het hemelwater wordt via dit stelsel geloosd op het oppervlaktewater.

Waterberging
Een toename van verhard oppervlak betekent een geringere infiltratiecapaciteit naar de bodem en als gevolg daarvan een toename van periodieke belastingen van het oppervlaktewatersysteem. Het plangebied is op dit moment reeds bebouwd. In het bouwplan is er qua verhard oppervlak geen verandering met de bestaande situatie. Er is derhalve geen sprake van extra belasting op de waterhuishouding in het gebied.

Conclusie
Lichtveld Buis & Partners BV heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden in een vroeg stadium ingelicht over dit bouwplan. Het hoogheemraadschap heeft een aantal aandachtspunten aangegeven welke zijn verwerkt in de bovenstaande waterparagraaf. Het waterschap heeft positief geadviseerd op het plan. Aangezien er geen mogelijkheden zijn om het hemelwater rechtstreeks te lozen op het oppervlaktewater en of op te vangen in ondergrondse infiltratievoorzieningen, is het gescheiden aanbieden van het afvalwater (dwa en hwa) een goede oplossing.

Schaduw
Van de bestaande situatie en de nieuwe situatie is door Klunder Architecten een schaduwstudie verricht d.d. 25 mei 2009. Met het onderzoek is op verschillende tijdstippen de invloed van de bestaande bouw en de nieuwbouw op de beschaduwingssituatie van de omliggende kavels bestudeerd. In de beschaduwings- diagrammen is rekening gehouden met de toekomstige geprojecteerde gebouwen van het project Zijdebalen.

Het effect dat het nieuwe woongebouw heeft op zon en schaduw naar de omgeving zal niet significant wijzigen en is zeer minimaal. Het betekent echter wel dat aangrenzende planontwikkeling (zoals Zijdebalen) met die zon/schaduw effecten rekening moet houden bij het benoemen van functies in de (semi-)openbare ruimte en geplande bestemmingen. Dit was echter niet significant anders dan in de huidige situatie.

Windhinder
Voor de mate van windhinder en windgevaar bij openbare ruimten en woningen is in de Hoogbouwvisie
(13 januari 2005) windhinder als aandachtspunt opgenomen. Door Wolf Dikken adviseurs is een windhinder- onderzoek (NEN 8100:2006, R809029aaA0, d.d. 07 augustus 2009)) uitgevoerd waarbij het windklimaat in de toekomstige situatie in de directe omgeving van het plan in beeld is gebracht. Tevens is gekeken naar het windklimaat op de balkons, het binnenplein en het dakterras. Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat op geen enkel meetpunt het windklimaat gevaarlijk is. Wel treedt er op het dak van de toren een beperkt risico op van windgevaar. Dit dak zal behoudens onderhoudswerkzaamheden niet in gebruik zijn. Op loopniveau rondom het plan is vooral op de hoeken windhinder aanwezig, maar de hinder blijft binnen de toegestane normen. Op het dakterras van de horeca in de kop van het gebouw is het treffen maatregelen, zoals een afgeschermd dakterras noodzakelijk om een goed verblijfsklimaat te realiseren. Dit is in overgenomen met het bouwplan.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat er geen windgevaar optreedt en dat windhinder, voor zover noodzakelijk geacht, tot redelijke niveaus kan worden teruggedrongen.
Het aspect schaduw- en windhinder vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Kader
De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. “In 2030 CO2-neutraal” zo staat in het MBP te lezen. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Plangebied
Van de initiatiefnemer van Oudenoord 275 is gevraagd inzichtelijk te maken welke bijdrage de herontwikkeling van dit plan levert op het gebied van materiaalgebruik, energiebesparing en duurzaam bouwen. In een notitie (VO26195acB4.mhr d.d. 27 oktober 2009) is duidelijk gemaakt hoe de initiatienemer dit beleid wil vorm geven. Uit het beleid blijkt dat FSC hout wordt gebruikt en dat uitlogende materialen worden vermeden. De Energie Prestatie berekening sluit op 2% onder de norm. In de notitie van Lichtveld Buis & Partners BV staat dat de verhoging van de R waarden (isolerende waarden) van de schil maar 1% verbetering geeft, maar dat zal zijn voor het gebouw als totaal, incl. commerciële plint. Voor de woningen zal het iets meer zijn.

Conclusie
Het aspect duurzaam bouwen en energiebesparing vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Kader
De initiatiefnemer van een plan heeft een zorgplicht voor planten en dieren zoals opgelegd door de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet. Deze stelt dat er in ruimtelijke plannen, bij sloop, bouw en herbouw vóór het slopen, renoveren of verbouwen vastgesteld moet worden of er beschermde planten en dieren verstoord worden door de voorgenomen activiteiten. Met behulp van een "quickscan" wordt onderzocht of er beschermde planten en dieren aanwezig zijn en of ze verstoord worden. De Natuurbeschermingswet staat de uitvoering van het plan in de weg, wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt, waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 kan worden verkregen. De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van planten en dieren. Bij aanwezigheid van bijzonder planten of diersoorten kan door het ministerie van Landbouw, Natuur en Visserij ontheffing worden verleend.

Plangebied
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd groen- of natuurgebied in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Het plangebied ligt niet in een ecologische hoofdstructuur. Hiermee hoeft daarom geen rekening te worden gehouden.
Voor het plangebied is door bureau Waardenburg BV een onderzoek uitgevoerd in het kader van de Flora en Faunawetgeving (Notitie bevinding veldonderzoek d.d. 29 april 2009).
Met betrekking tot beschermde fauna wordt geen strijdigheid verwacht. Met betrekking tot broedvogels wordt geadviseerd om bomen en/of beplanting buiten het broedseizoen te verwijderen. Indien dit tijdens het broedseizoen wordt gedaan, dan moet vooraf worden vastgesteld dat geen verstoring optreedt van nesten van broedvogels.
Met betrekking tot beschermde flora moet rekening gehouden worden met het voorkomen van de tongvaren. Indien de straatput en daarmee de groeiplaats van de tongvaren op de hoek van de Otterstraat en de Westerdijk in het kader van het plan wordt aangetast, dient ontheffing ex. artikel 75 van de Flora Fauna-wet te worden aangevraagd.

Conclusie
De flora- en faunawetgeving vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Kader
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft aan voor welke gebieden een archeologische waarde of verwachting geldt. De gemeentelijke kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische Rijksmonumenten, gebieden met een hoge archeologische waarde, gebieden met hoge archeologische verwachting, gebieden met archeologische verwachting en gebieden zonder archeologische verwachting.
De wet eist dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat rekening moet worden gehouden met de aanwezige archeologische waarden in de bodem.

Plangebied
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft voor het plangebied de volgende informatie. Voor het plangebied geldt een hoge archeologische waarde.

Conclusie
Het gemeentelijke team Cultuurhistorie heeft geadviseerd om archeologisch onderzoek laat uitvoeren in de vorm van proefsleuven. In de vergunningvoorwaarde dient opgenomen te worden dat de initiatiefnemer een archeologisch onderzoek laat uitvoeren in de vorm van proefsleuven. Indien blijkt dat er sprake is van archeologische resten moeten deze worden opgegraven.

Oudenoord 275 is particulier eigendom. De gemeente Utrecht voert zelf geen grondexploitatie binnen het bestemmingsplangebied. De gemeente stelt geen locatie-eisen zoals genoemd in de Wro aan de ontwikkeling van dit terrein.
Tussen de gemeente Utrecht en de ontwikkelaar wordt een overeenkomst gesloten waarin de verdeling van de gemeentelijke- en de bovenwijkse plankosten. De ontwikkelaar vrijwaart de gemeente voor eventuele planschadeclaims. Deze vrijwaring is opgenomen in de bovengenoemde overeenkomst.

Inspraakresultaten
Voor deze planvorming is vooraf een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld. Dit plan heeft van 30 maart tot en met 8 mei 2009 voor inspraak ter inzage gelegen en kon worden gedownload. Het was voor iedereen mogelijk om binnen deze periode een inspraakreactie in te dienen. In het kader van de inspraak heeft de gemeente op 2 april 2009 een inloopavond georganiseerd. De inspraak heeft geresulteerd in een aantal reacties. De inspraakreacties zijn in een reactienota samengevat en beantwoord. Naar aanleiding van de inspraakreacties is onder meer duidelijkheid gegeven over het bouwvolume van het grote aantal woningen met bijbehorende verkeers- en parkeerdruk. Op 16 juni 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders de reactienota en het aangepaste Stedenbouwkundig Programma van Eisen vastgesteld.

Overleg artikel 3.1.1. Bro

Het plan Oudenoord 275 is in het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening naar de wettelijke overlegpartners gestuurd. Het betreft de provincie Utrecht, de inspectie van VROM en het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. Van deze instanties zijn geen inhoudelijke reacties ingekomen. De instanties stemden in met het plan.

In dit hoofdstuk is een toelichting gegeven op de gekozen planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven.

Wet ruimtelijke ordening
Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De SVBP2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectievere en efficiëntere dienstverlening.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In dit eerste hoofdstuk is ook een regel opgenomen over de wijze van meten. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest.

Artikel 3 Gemengd -1
Het perceel is in twee bestemmingen opgesplist, Gemengd-1 en Gemengd-2. Gemengd -1 is gelegd op het overgrote deel van de bouwvlek. Hier zijn op de begane grond gemengde functies toegestaan, zoals kantoren, bedrijfjes, dienstverlening, sportvoorzieningen. Bij deze functies is additionele horeca toegestaan. In paragraaf 6.4 is een uitgebreide toelichting opgenomen wat onder additionele horeca wordt verstaan.
Wonen is toestaan vanaf de tweede bouwlaag.

Aan de zijde van de Westerdijk is een bouwaanduiding onderdoorgang opgenomen. Dit is de onderdoorgang naar het binnenterrein. Ook is er een bouwaanduiding overbouwing opgenomen. ter plaatse mag niet op de begane grond worden gebouwd maar pas vanaf de tweede bouwlaag. Het gebouw "hangt" als het ware over de stoep.

Artikel 4 Gemengd - 2
Gemengd-2 is bedoeld voor de "punt" van het bouwvlak. In deze punt mag spraakmakende horeca (categorie B of D) zich vestigen. Ook sportvoorzieningen ziijn hier mogelijk. Ook binnen Gemengd -2 is de bouwaanduiding overbouwing opgenomen.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming Verkeer-verblijfgebied is gegeven aan de strook grond gelegen aan de Otterstraat. Binnen deze bestemming is een deel van de ondergrondse parkeergarage bestemd.

Artikel 6 Waarde - Archeologie
De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd, terwijl overtreding van het bestemmingsplan een strafbaar feit is. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 7 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 10 Algemene ontheffingsregels
Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester wen wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 11 Algemene procedureregels
In dit artikel is de procedure beschreven die doorlopen dient te worden bij het gebruik maken van een ontheffing van de regels. De procedure voor wijziging of uitwerking van bestemmingen wordt sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geregeld in de wet (artikel 3.6 Wro). In het bestemmingsplan hoeft hiervoor derhalve geen aparte regeling meer voor te worden opgenomen.

De overgangs- en slotbepalingen van Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 12 Overgangsrecht
In het Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 13 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutie bedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op prostitutiebedrijven binnen dit plangebied.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan.Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om bouwvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een bouwvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een bouwvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder bouwvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende bouwvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde bouwvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd.Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan⁾. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten⁾ van deze activiteiten.

In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijfsaciviteiten 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.