beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPOUDWIJKERDWARSST-0301 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

de Lijst van Bedrijven functiemenging (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Oudwijkerdwarsstraat, Oudwijk van de gemeente Utrecht.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een niet aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak, dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf;
2. b. bedrijven uit categorie 1 van de LvB, uitsluitend op de eerste bouwlaag;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de eerste bouwlaag;
4. d. dienstverlening, uitsluitend op de eerste bouwlaag;
5. e. cultuur en ontspanning, uitsluitend op de eerste bouwlaag
6. f. detailhandel, uitsluitend op de eerste bouwlaag, met dien verstande dat afhaalzaken niet zijn toegestaan.
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

3.3.1 onder b. en 3.1 onder b. voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven dan wel een bed & breakfast;
2. b. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'geluidscherm', tevens voor een geluidscherm ter hoogte van maximaal 2,5 meter;
3. c. de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Op of in de in lid 4.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologsiche Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Een omgevingsvergunning bouwen, voor het bouwen van een geluidgevoelige bestemming, wordt slechts verleend indien vaststaat dat op de gevel(s) van dit gebouw de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde) ingevolge het besluit Hogere waarde, met inachtneming van de in dit besluit Hogere waarde gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Oudwijkerdwarsstraat, Oudwijk.

De eigenaar van het perceel Oudwijkerdwarsstraat 74-76 is voornemens om circa 20 woningen te realiseren. Deze woningen zijn gepland in het te verbouwen hoofdgebouw, en op de plek van bestaande loodsen op het achterterrein. Voor deze ontwikkeling heeft het college van burgemeester en wethouders in februari 2011 een bouwenvelop vastgesteld. De woningbouwplannen worden uitgewerkt conform de bouwenvelop.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is deze ontwikkelingen planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

De locatie is gelegen ten oosten van de historische binnenstad en wordt begrensd door de Oudwijkerdwarsstraat, Bloesemstraat en het terrein van het Spoorwegmuseum. De oppervlakte van het terrein is circa 1.470 m2.

Afbeelding 1: Ligging plangebied

Binnen het plangebied geldt het bestemmingsplan Oudwijk, Krommerijn e.o. (vastgesteld door de gemeenteraad op 18 februari 2010.)

Op het perceel is de bestemming ‘Gemengd-2 (dh)’ van toepassing. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor wonen in samenhang met beroep aan huis. Bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel (met uitzondering van afhaalzaken), zakelijke dienstverlening en cultuur en ontspanning zijn op de eerste bouwlaag (begane grond) toegestaan. In de eenlaagse bebouwing op het achterterrein mag niet gewoond worden.

De bouw van de nieuwe woningen passen niet in het vigerende plan, aangezien wonen niet op alle gewenste locaties is toegestaan. Ook worden bouwgrenzen en bouwhoogten op verschillende plaatsen overschreden. Daarom is voor deze ontwikkeling een wijziging van het vigerende bestemmingsplan nodig.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie en de planbeschrijving. De mogelijkheden die het plan biedt aan toekomstige ontwikkelingen worden ook in dit hoofdstuk beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Het Rijksbeleid en het provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Maar ook aspecten als het terugdringen van het woningtekort en het versterken van de woonkwaliteit zijn in dit beleid opgenomen. Het plan voldoet aan de doelstellingen van het Rijks- en provinciale beleid. Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied, is het Rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
In de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 wordt de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven, aan de hand van drie perspectieven: 'de Markt', 'het Podium' en 'de Binnentuin'.

Op dit plangebied is het ontwikkelingsperspectief 'de Binnentuin' van toepassing. De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig en ook kleinschalige functiemenging is mogelijk.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is in de nota grotendeels als ontwikkelingsgebied weergegeven. Ontwikkelingsgebieden zijn gebieden die een nieuwe ontwikkeling gaan of zullen krijgen en door hun ligging, omvang of aard van de ontwikkeling een grote invloed hebben op de omgeving. Het gehele plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. 'Open' betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.
  

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende tien jaar. Hierin worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en het bevorderen van doorstroming.

Notitie meervoudig ruimtegebruik (2005)
Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten kunnen we zuinig omgaan met onze ruimte. Combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken geven een universeel gevoel van welzijn. Meer levendigheid, een groter gevoel van veiligheid meer diversiteit en meer stedelijkheid zijn daarvan belangrijke en duurzame voordelen. Niet alles kan echter overal en altijd tegelijk, er dient maatwerk geleverd te worden. Intensief (meer m² vloeroppervlak per m² grondoppervlak) en meervoudig (meer functies op een m² vloeroppervlak) ruimtegebruik en herbestemming van functies en daardoor hergebruik van bouwwerken heeft een grote invloed op de benodigde grondstoffen.

Nota Gemengde Stad, Sterke Stad (1999)
In deze visie wordt aangegeven dat het behoud van functiemenging in Utrecht gewenst is en dat het wenselijk is daar waar mogelijk een verhoging van functiemenging te realiseren. Een van de maatregelen hieruit is dat een ruimer beleid qua omvang en aard van bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten vanuit huis wordt voorgestaan, dit is uitgewerkt in de Nota en regeling "Beroep aan Huis", ook zakelijk en commerciële dienstverlening vallen onder een aan huis verbonden bedrijf/beroep. Belangrijke voorwaarde is dat de uitoefening van het bedrijf geen verkeersaantrekkende werking genereert en geen extra parkeerruimte vergt.

Parkeernota, 'een kwestie van kiezen'(2003)
In de Parkeernota ( '2003 en herijking, 2008) worden de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd. Het uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en functie, het parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden, bij voorkeur ondergronds. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 3.2.3 wordt hier nader op ingegaan.

Groen, bomen- en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad. In het plangebied zijn geen bomen aanwezig. Derhalve wordt in dit bestemmingsplan geen aparte bomenparagraaf opgenomen.

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets, zie verder paragraaf 4.8.

Milieubeleidskaders
De milieubeleidskaders die gelden voor het plangebied, worden per milieuonderdeel beschreven in Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden.

Bouwenvelop
In de bouwenvelop staan de randvoorwaarden waaraan de bouw van de woningen op dit perceel aan moet voldoen. Het plan betreft het realiseren van 20 woningen in grootte varierend van 40 tot 60 m2. De hoofdfunctie van het gebied is wonen, daarnaast is er op de begane grond van het hoofdgebouw een gemengde functie mogelijk.

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, economie, detailhandel, groen en water. Het bestemmingsplan legt vast wat in de bouwenvelop is opgenomen.

De locatie maakt deel uit van de buurt Oudwijk, gelegen tussen de historische binnenstad en het Wilhelminapark. De buurt wordt gekenmerkt door gesloten en halfopen bouwblokken zonder voortuinen. De gemiddelde hoogte in de buurt is twee tot drie bouwlagen, eventueel met kap. Incidenteel komen grotere volumes voor, veelal met een bijzondere functie zoals het Spoorwegmuseum en het Stedelijk Gymnasium. Op enkele achterterreinen is van oudsher bedrijfsbebouwing aanwezig.

De panden Oudwijkerdwarsstraat 74 en 76 bestaan uit winkelruimte op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Op het achterterrein bevindt zich bedrijfs- en opslagruimte. De winkelruimte staat nu leeg.

De beide panden bestaan uit drie bouwlagen met een hoogte van circa 8 tot circa 10,5 meter. Op het achterterrein is bebouwing in één bouwlaag aanwezig (circa 3 meter), grotendeels met een plat dak en deels afgedekt met een kap. De nokhoogte van de kap is circa 4 meter.

De winkelpanden en bovengelegen woningen zijn direct bereikbaar vanaf de Oudwijkerdwarsstraat. Het achterterrein heeft een toegang via een af te sluiten poort aan de Bloesemstraat. Er wordt geparkeerd ten behoeve van de winkels en woningen. De onbebouwde ruimte aan de achterzijde is niet openbaar en is voor eigen gebruik van de eigenaar.

Afbeelding 2: Weergave van de bestaande situatie

Woningen
Het plan betreft het realiseren van twintig woningen Het uitgangspunt in het herontwikkelingsplan is het behoud van de bebouwing aan de straatzijde en op het binnenterrein, met dien verstande dat het hoofdgebouw zal worden losgekoppeld van de aangrenzende lage bebouwing op het binnenterrein. Hierdoor ontstaat er ruimte voor een binnentuin. De bebouwing aan de Oudwijkerdwarsstraat zal in hoogte en diepte één bouwblok worden, zodat deze ruimte biedt aan elf kleine appartementen. In de overige gebouwen op het binnenterrein zullen negen grondgebonden (kleine) appartementen komen. Het binnenterrein zelf zal ingericht worden ten behoeve van de binnentuin(en) en het parkeren van auto’s en fietsen.

De grootte van de appartementen variëren van 40 tot 60 m2 bvo en richten zich daarmee op kleine huishoudens en starters. Dit past binnen de gemeentelijke ambitie om het aanbod in dit marktsegment (nabij de binnenstad) te vergroten.

Gemengde functie begane grond
De Oudwijkerdwarsstraat heeft in het verleden tal van economische functies gekend. Vooral in hoekpanden was er in de jaren ‘50 en ‘60 veel detailhandel te vinden. Vanwege schaalvergroting en concentratie is veel van deze detailhandel verdwenen. De meeste hoekpanden kennen nog een gemengde bestemming (GD), die economische functies nog steeds mogelijk maakt. Echter het karakter van een woonstraat met weinig ruimte en geen doorgaand verkeer maakt dat deze niet echt geschikt is voor economische functies. Een verkleuring naar wonen past dan ook in de transformatie van deze straat. Om de mogelijkheid voor functiemenging in de toekomst te behouden, zullen op de begane grondlaag wel gemengde functies mogelijk blijven.

De wijk 'Oudwijk' wordt gekenmerkt door gesloten en halfopen bouwblokken. De straten zijn stedelijk met enige functiemenging en zonder voortuinen. De achterterreinen zijn privé en bestaan overwegend uit tuinen. Deze luwe en groene zijde is een belangrijke kwaliteit. Bij herontwikkeling is het realiseren/behouden van stedelijke groene kwaliteiten essentieel. Het initiatief is verrassend en vernieuwend door het hergebruik van de bestaande loodsen en het meer open maken van het achterterrein. Het plan sluit zowel goed aan op het stedelijke straatbeeld van de Oudwijkerdwarsstraat als op de open en groene opzet aan de achterzijde. Het zal een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid en vitaliteit van het gebied. De ruimtelijke verandering ten opzichte van de huidige situatie is beperkt. De hoogte van de panden aan de Oudwijkerdwarsstraat 74 en 76 blijft drie bouwlagen. De hoogte van het pand met huisnummer 74 wordt gelijkgetrokken met de hoogte van nummer 76 (circa 10,5 meter). De bestaande aanbouw aan de achterzijde van dit gebouw zal worden gesloopt. Hierdoor ontstaat er meer ruimte, welke deels groen wordt ingericht. De overige bebouwing op het achterterrein wordt vernieuwd binnen het bestaande bebouwd oppervlak. Van het deel waar thans een kap aanwezig is, mag de nokhoogte worden verhoogd tot 5 meter. Deze bebouwing grenst aan het Spoorwegmuseum en heeft zeer beperkte invloed op bestaande omliggende woonbebouwing.

Afbeelding 3: Impressie toekomstige situatie

De woningen in het hoofdgebouw zijn bereikbaar via een gezamenlijke entree aan de Oudwijkerdwarsstraat. Via een poort aan de Bloesemstraat zijn de woningen op het achterterrein te bereiken. Daarmee treden er geen grote wijzigingen op ten opzichte van de huidige situatie, waarbij de aan- en afvoer van goederen van de voormalige kringloopwinkel via het achterterrein geregeld was. Dit plan maakt de bouw van 20 starterswoningen mogelijk. Het plan blijft hiermee onder de 1.000 m2 bvo en daarmee onder de grens uit de “Partiële herijking parkeernormen 2008”, die projecten in betaald parkeergebied onder de gekozen grens vrijstelt van de geldende parkeernormen. Desalniettemin worden door de initiatiefnemer op het binnenterrein circa tien parkeerplaatsen aangelegd voor toekomstige bewoners. Tevens wordt voorzien in voldoende fietsparkeerplaatsen (circa 2 per woning) op eigen terrein.

Binnen het plangebied is geen volledig openbare ruimte aanwezig. Op het achterterrein zal de onbebouwde ruimte overwegend worden ingericht als gezamenlijke tuin. Hierbinnen is ruimte voor groen en parkeren, voor zowel auto als fiets. Dit past in de karakteristiek van de buurt met open en groene achterterreinen.

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (onder andere woningen en scholen)

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

– bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
– bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
– reconstructie van wegen;
– geluidsgezoneerde industrieterreinen.

Verkeer
De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en een maximale ontheffingswaarde. De normering voor wegverkeer loopt tussen de 48 dB en 63 dB, de normering voor spoorweglawaai loopt tussen de 55 en 68 dB. Bij een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde gelden er geen voorwaarden voor het bestemmen van geluidsgevoelige bestemmingen. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitzondering voor zogenoemde 'dove gevels'). Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde kan ontheffing 'hogere waarde' worden aangevraagd.

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De procedure voor het verlenen van een ontheffing loopt parallel met de ruimtelijke ordeningsprocedure bestemmingsplanprocedure of de procedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria;
2. 2. Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden;
3. 3. Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
4. 4. De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
5. 5. Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Industrielawaai
Van industrielawaai kan ook hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen geluidsbron en ontvanger.

Bij industrieterreinen met bedrijven die veel geluid produceren zijn geluidszones vanwege de Wet geluidhinder vastgesteld. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). Voor geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone kan ook een hogere waarde worden vastgesteld. De normering loopt hier van 50 dB(A) tot 55 dB(A) .

Milieuhinder bedrijvigheid
Er wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het kan gaan om de mogelijke hinder van een nieuw te vestigen bedrijf op bestaande woningen zowel als om nieuwe woningen naast een bestaand bedrijf.

Plansituatie
Het verkeerslawaai is beoordeeld in een 'Notitie geluidsonderzoek Oudwijkerdwarsstraat 74-76, Stadsontwikkeling 9 augustus 2011'. Hieruit blijkt dat dit geen belemmeringen opwerpt voor dit plan

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een geluid gezoneerd bedrijventerrein.

Het plan ligt wel binnen de hinderbeoordelingszone van het Spoorwegmuseum. Om een bestemmingswijziging mogelijk te maken is het nodig om een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Daartoe is een akoestisch onderzoek gedaan naar de geluidsniveau's als gevolg van het Spoorwegmuseum bij het woningbouwplan aan de Oudwijkerdwarsstraat. (DGMR, rapport I.2010.0722.00.R001, woningbouwplan Oudwijkerdwarsstraat, 25 juni 2010)

Indien het woningbouwplan mogelijk wordt gemaakt treden bij de woningen van kavels 25, 26 en 27 overschrijdingen op van het referentieniveau voor deze omgeving (rustige woonwijk met weinig verkeer, de richtwaarde is 45 dB(A) etmaalwaarde). Deze overschrijdingen worden veroorzaakt door het stemgeluid van kinderen in de Jumbo Express overdag, beoordeeld op de begane grondverdieping. Als op de erfgrens een scherm van 34 meter lang en 2,30 meter hoog wordt geplaatst zoals weergegeven in figuur 3 van het onderzoek, wordt wel voldaan aan de toegestane geluidsniveau's. Indien dit scherm wordt geplaatst op de erfgrens worden de nieuwe woningen opgericht in een acceptabel woon- en leefklimaat en wordt het museum niet beperkt in haar bedrijfsvoering.

In de planregels is de aanwezigheid van dit scherm opgenomen als voorwaarde voor het verlenen van de omgevingsvergunning bouwen voor het realiseren van de woningen. Een gelijkwaardige maatregel waarmee het geluid, inclusief stemgeluid van het Spoorwegmuseum de richtwaarde en de grenswaarde voor het LAmax bij de woningen niet overschrijdt, is ook toegestaan.

Conclusie
Op grond van de Wet geluidhinder en de Wet ruimtelijke ordening zijn er geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan, mits er aan de voorwaarden zoals hierboven beschreven wordt voldaan.

Kader
Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen plaats mag vinden.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10^-6/jaar.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het Groepsrisico is een oriënterende waarde vastgesteld. Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Plansituatie
Bedrijvigheid: Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Transport: In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn waterweg, buisleiding of Rijksweg aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan.

Conclusie
Het onderdeel externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Kader
In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat met name om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
2. b. de voorgenomen ontwikkeling leidt - al dan niet per saldo - niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
4. d. de voorgenomen ontwikkeling is genoemd of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkings-programma Luchtkwaliteit (NSL).
   

Plansituatie
Het voorliggende plan geeft geen verkeersaantrekkende werking die een significante negatieve beïnvloeding van de luchtkwaliteit tot gevolg heeft.

Conclusie
Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder c van de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan.

Kader
Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

1. 1. Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
2. 2. Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
   Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
3. 3. Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden beschreven.

Plansituatie
Op het terrein is een verkennend en vervolgens een nader bodemonderzoek (i.k.v. verbouwplannen, HMT Hoste Milieutechniek BV, projectcode 11198GOU, 22 september 2011) uitgevoerd. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met lood in de tweede halve meter van de bodem. Momenteel is de verontreiniging afgedekt met een verhardingslaag. Het terrein is zonder saneringsmaatregelen niet geschikt voor de geplande woningen. Ter plaatse van de gemeenschappelijke binnentuin moet een voldoende dikke leeflaag aanwezig zijn die voldoet aan de functie wonen. Hiervoor moet een saneringsplan of een melding volgens het Besluit Uniforme Saneringen (BUS) ter goedkeuring bij de gemeente worden ingediend.

In de nabijheid van de locatie zijn diverse (diepere) grondwaterverontreinigingen aanwezig. Als er voor de bouw grondwater wordt onttrokken moet onderzocht worden of in de invloedssfeer van de onttrekking een grondwaterverontreiniging aanwezig is. Zonodig moet een saneringsplan opgesteld worden, waarin voldoende tegenmaatregelen worden beschreven om deze verontreiniging niet te verplaatsen. Mogelijk kan hierbij worden aangesloten bij de gebiedsgerichte saneringsaanpak van diepere grondwaterverontreinigingen met VOCl rond de binnenstad (Biowasmachine). In dit geval moet een melding activiteit ondergrond worden gedaan worden bij de gemeente Utrecht, die beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

Conclusie
Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

Kader
Onder de Flora en Faunawet zijn diverse dier- en plantensoorten beschermd via verbodsartikelen en een algemene zorgplicht. Deze geldt voor alle dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Alle Nederlandse flora en fauna is beschermd en de wet legt een zorgplicht op ten aanzien van alle planten en dieren. Dat betekent dat dieren en planten niet verstoord, verontrust of gedood mogen worden. Er is echter wel verschil in beschermingsgradatie. De Nederlandse flora- en fauna is verdeeld in drie categorieën, die elk een andere bescherming genieten. Er wordt gesproken over tabel 1 soorten, tabel 2 soorten inclusief broedvogels en tabel 3 soorten. Tabel 3 soorten genieten de zwaarste bescherming.

De ontwikkelingen en uitvoering van plannen mogen niet in strijd zijn met de Flora- en Faunawet en de internationale verplichtingen (Vogel- en Habitatrichtlijn). Daarom dient er bij dergelijke plannen eerst zorgvuldig onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten en de effecten van de plannen hierop. Bij ingrepen waar beschermde planten of diersoorten in het geding zijn dient in het kader van de verbodsartikelen een compensatieplan of mitigatieplan te worden geschreven. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat geen ontheffing meer kan worden verleend voor 'ruimtelijke ingrepen' zonder dat sprake is van een dwingende reden van groot openbaar belang. Het ministerie EL&I heeft daarom gesteld dat met mitigerende maatregelen moet worden voorkomen dat verbodsbepalingen worden overtreden.

Wanneer er sprake is van aanhaking bij een omgevingsvergunningsprocedure in het kader van de Wabo, dient er in gevallen waarin er een ontheffing moet worden aangevraagd, een verklaring van geen bedenkingen worden gevraagd bij het ministerie EL&I.

Plansituatie
In het voorjaar van 2011 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. In de rapportage staat vermeld dat in het plangebied de volgende beschermde soorten zijn aangetroffen:
- één exemplaar van de gele helmbloem;
- één exemplaar van de gewone pad;
- één exemplaar van de gewone dwergvleermuis.

Als gevolg van de geplande werkzaamheden komt de gunstige staat van instandhouding van geen van de genoemde soorten in het geding. Dit geldt ook voor andere mogelijk voorkomende beschermde soorten. Ten aanzien van de beschermde soorten worden geen verbodsbepalingen overtreden, mits de mitigerende maatregelen in acht worden genomen. In dat geval hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd.

De maatregelen houden in:

• De gele helmbloem kan (ruim) worden uitgegraven en worden verplaatst naar een andere geschikte locatie binnen het plangebied.
• Voorafgaand aan de werkzaamheden dienen vegetaties, aanwezige puin en afval te worden gecontroleerd op aanwezigheid van padden, kikkers, egels en andere dieren. Deze dienen te worden verplaatst naar de plek in de directe omgeving waar geen werkzaamheden plaatsvinden, bijvoorbeeld de tuin van het spoorwegmuseum.
  

Aanbevolen wordt een ecoloog te betrekken bij het verplanten van de gele helmbloem en het adviseren over de inrichting van de groene en openbare ruimte voor flora en fauna.

De waargenomen dwergvleermuis betrof een foeragerend exemplaar. Vleermuisverblijfplaatsen kunnen binnen het plangebied worden uitgesloten.

Conclusie

De Flora en Faunawet vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Kader
Het groenstructuurplan is in april 2007 vastgesteld en geldt sindsdien als vigerend groenbeleid. In het groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd. Aan het Groenstructuurplan is een uitvoeringsprogramma gekoppeld: het Meerjaren Groen Programma.

Het groenstructuurplan heeft drie belangrijke doelen; recreatiegebieden om de stad aanleggen, verbindingen aanleggen tussen groen in de stad en groen om de stad en de kwaliteit van het groen in de stad verbeteren. Voor een goed functioneren van het groen zijn de verbindingen tussen groene kerngebieden noodzakelijk.

Op stedelijk niveau is een goede stedelijke groenstructuur een gelijkwaardig belang naast andere stedelijke belangen. De bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd. De menging van stedelijk groen met andere functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde is dat het groene karakter, de kwaliteit en het gebruik van het groen wordt behouden of verbeterd. Een eventuele aantasting van bestaand stedelijk groen wordt elders gecompenseerd. Verandering van functie kan alleen na een bestuurlijke afweging.

Plansituatie en conclusie
Het plangebied maakt geen onderdeel van de hoofdgroenstructuur zoals is opgenomen in het Groenstructuurplan. Het groenstructuurplan levert geen beperkingen voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009 C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie en conclusie
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voortstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

Kader
De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP is opgenomen dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Plansituatie
In de bouwenvelop, die is samengesteld door het gebiedsteam van de gemeente Utrecht, wordt de ambitie genoemd van een GPR-score van 8 of hoger voor dit type ontwikkelingen.

SenterNovem heeft op dit gebied een inventarisatie gedaan, genaamd: “voorbeeldwoningen bestaande
bouw 2007” In de categorie tussenwoningen gebouwd voor 1946.

In deze categorie handelt het om ongeïsoleerde woningen, zonder spouwmuren, houten vloer- en dakbalken en verwarming door middel van gaskachels.
Vanaf 2008 moeten woningen (op een transactiemoment) worden voorzien van een energielabel. Dit label geeft de energetische kwaliteit van de woning aan. Hieraan ligt een berekeningsmodel ten grondslag beschreven in ISSO-publictie 82. In de huidige situatie zal de Oudwijkerdwarsstraat 74-76 niet verder komen dan het label G, als zijnde “zeer energie onzuinig.” Met referte aan de categorie voorbeeldwoningen van SenterNovem, is het mogelijk om met een dergelijke woning tot een B-label te komen. Een GPR-score valt in dit stadium nog niet te bepalen gezien de status van het plan. De meest voor de handliggende maatregel is het optimaal isoleren van het bestaande casco met een zo hoog mogelijke Rc-waarde voor elk bouwonderdeel.

Hieronder een aantal maatregelen, die onderzocht en toegepast zouden kunnen worden:

• Houten begane grond vloeren vervangen door geïsoleerde betonvloeren (Rc=5,0)
• Bestaande gevels a/d binnenzijde isoleren (Rc=4,5)
• Het voorkomen cq. elimineren van koude bruggen in het casco.
• Daken isoleren (Rc= 5,0 tot 8,0)
• Nieuwe houten kozijnen en puien met thermisch isolerende beglazing. (U-waarde 1,0)
• Het toepassen van sedum begroeiing op de platte daken van de bebouwing op het binnenterrein. Hierdoor zal het koelend vermogen van dit dak toenemen.
• Het toepassen van permanente zonwering voor gevels op het zuiden (zie 3D-beelden)
• Centraal verwarmings / tapwatersysteem in hoog rendement uitvoering.
• Ventilatiesysteem met natuurlijke aanvoer en mechanische afvoer met warmte terugwinning.
• (onderzoek naar) mogelijkheden voor een hemelwater infiltratiesysteem.
• (onderzoek naar) WKO in combinatie met een energiedak.
• (onderzoek naar) zonneboiler in combinatie met warm tapwater.
  

Bij het nader uitwerken van het plan tot een Voorlopig Ontwerp (VO), zal een installatieadviseur ingeschakeld moeten worden om te komen tot een geïntegreerde aanpak met betrekking tot het energie- en bouwtechnische deel.

Kader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan 2009-2015, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Provinciaal Waterplan Utrecht 2010-1015, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Het waterschap het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Plangebied

Oppervlaktewater
In of nabij het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het meest dichtbij gelegen oppervlaktewater betreft de Minstroom (ten zuiden van de Oudwijkerdwarsstraat) en de stadsgracht (ten oosten voorbij de Maliesingel).

De wijk Oudwijk ligt in het beheergebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR), dit waterschap is verantwoordelijk voor het functionele en reguliere kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater. Bij toename van verhard, afvoerend oppervlak in het plangebied door ruimtelijke ontwikkelingen, dient conform het beleid van gemeente en waterschap extra berging worden gerealiseerd als compensatie voor de toegenomen belasting van het oppervlaktewater.

Om onnodige vervuiling van afstromend hemelwater te voorkomen, stelt HDSR eisen aan de kwaliteit en de behandeling van het afstromend oppervlak: minimale toepassing van uitloogbare materialen zoals zink, koper en lood en geen gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen.

Waterkeringen
Het plangebied cq. de ontwikkeling grenst niet aan een regionale of primaire waterkering of waterregulerende kunstwerken.

Grondwater

Bodemgesteldheid
Van het plangebied zijn geen boringen of sonderingen bekend waaruit de grondslag kan worden afgeleidt. Het plangebied bevindt zich op een geulafzetting of oeverafzetting op geulafzetting. De verwachting is dat de ondergrond voornamelijk uit goed doorlaatbaar en infiltreerbaar zand bestaat.

1WVP

Het langjarig grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. De meeste peilbuizen staan met het meetfilter in het eerste watervoerend pakket op circa 7 meter beneden maaiveld. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren. Het doel van het meetnet is om informatie over de stijghoogten en stromingsrichting van het grondwater te verkrijgen.

De gemiddelde, langjarig karakteristiek grondwaterstanden van het eerste watervoerend pakket (1WVP) zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de Grondwatercontourkaart Utrecht (Wareco, 26-03- 2008). Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden verondersteld: droge periode = NAP +0.4 m, natte periode = NAP +0.7 m en gemiddeld = NAP +0.5 m. De grondwaterstroming is noordwestelijk gericht.

Invloed ontwikkeling
De ontwikkeling omvat geen (half)verdiepte bouwlagen als parkeergarages of kelders. Het plangebied ligt buiten de contourgrens van een beschermings- en aandachtsgebied van een drinkwaterwingebied. De ontwikkeling heeft geen invloed op het langjarig grondwaterregime.

Ontwateringsdiepte en drooglegging
De aansluiting met de Bloesemstraat (achterpad) bevind zich globaal op NAP +2.50 m, de rijbaan van de Oudwijkerdwarsstraat (voorzijde) ligt globaal op NAP +2.25/+2.35 m.

De drooglegging, het niveauverschil tussen het laagste maaiveld (globaal NAP +2.25 m) en het peilgebied van de Minstroom / stadsgracht (streefpeil NAP +0.6 m) bedraagt circa 1,65 m. Hoewel deze waarde voldoet aan de formele droogleggingseis van de gemeente Utrecht van 1,0 m is de drooglegging niet representatief voor de geohydrologische situatie vanwege de forse afstand tot het dichtstbijzijnde oppervlaktewater.

De ontwateringsdiepte, het niveauverschil tussen maaiveld (NAP +2.25 m) en de hoogste grondwaterstand (NAP +0.7 m) bedraagt circa 1,55 m. Een ontwateringsdiepte van 1,55 m voldoet ruimschoots aan de formele minimale ontwateringsdiepte van 0,7 m die de gemeente Utrecht voor bebouwd stedelijk gebied hanteert.

Bestaande en toekomstige situatie Riolering

Stelseltype
De wijk Oudwijk is voorzien van een gemengd stelsel. De rijbanen, verhardingen en aangrenzende bebouwing van de Bloesemstraat en Oudwijkerdwarsstraat zijn aangesloten op het gemengd riool dat het ingezamelde afvalwater uiteindelijk naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie Zandpad transporteert.

Riolering
In de Bloesemstraat bevindt zich een gemengd riool BT Ø300 mm (b.o.b. NAP +0.80 m) met een uitlegger PVC Ø200 met ontstoppingsput op 0.8 m –mv diepte. Het gemengd riool in de Oudwijkerdwarsstraat is 300\450 mm groot (b.o.b. NAP +0.23/+0.27 m).

Afvoerend oppervlak
Conform het gemeentelijk en waterschapsbeleid dient het hemelwater bij sloop-nieuwbouw ontwikkelingen lokaal worden verwerkt waarbij aan de kwantiteits- en kwaliteitstrits wordt voldaan. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te benaderen en de bestaande riolering en zuivering zo min mogelijk te belasten met schoon hemelwater.

In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Het perceel omvat relatief veel bebouwing en nagenoeg het gehele binnenterrein is verhard. Het binnenterrein is voorzien van elementenverharding, het pad naar de Bloesemstraat is halfverhard met onverharde stroken. Het merendeel van het ontvangend hemelwater wordt in de bestaande situatie naar het gemengd stelsel afgevoerd. Het is niet bekend of het afvalwater gemengd (met een gemengde binnenriolering) of gescheiden wordt aangeboden.

In de toekomstige situatie wordt het binnenterrein ingericht met tuintjes en verhardingen (paden en terrassen). De bestaande verhardingen worden afgekoppeld van het gemengd riool. Het hemelwater dat op het toekomstige binnenterrein valt, infiltreert via het groen en de voegen van de verharding in de bodem. Om de afwatering van het binnenterrein en de ontwatering van de ondergrond te waarborgen, dient een (ondergrondse) infiltratievoorziening te worden aangelegd. Vanwege het ontbreken van nabijgelegen oppervlaktewater of een hemelwaterstelsel, dient de (nood) overloopvoorziening van de infiltratievoorziening aangesloten te worden op het gemengd riool.

Het plan voorziet in het handhaven van de bebouwing. De platte daken die naar het binnenterrein afstromen, dienen indien mogelijk ook aangesloten te worden op de infiltratievoorziening. De daken die op de riolering in de Oudwijkerdwarsstraat) lozen, blijven aangesloten op het gemengd stelsel.

Op basis van het inrichtingsplan neemt het verhard, afvoerend oppervlak door de aanleg van twee perkjes op het binnenterrein met circa 155 m2 af.

Afkoppelen
Het plangebied is niet geschikt voor afkoppelen en aansluiting op een ander systeem vanwege het ontbreken van nabijgelegen oppervlaktewater of een hemelwaterstelsel. Door de forse ontwateringsdiepte en de zandige bodemgesteldheid is de locatie wel geschikt voor infiltratie. Bij de ontwikkeling worden dan ook de verhardingen van en indien mogelijk ook de daken aan het binnenplein afgekoppeld en geschikt gemaakt voor infiltratie van hemelwater. Bij de uitwerking van het ontwerp dient zoveel mogelijk hemelwater van afvoerend oppervlak duurzaam te worden verwerkt.

Wateropgave
In de bestaande situatie is er is geen sprake van een wateropgave in of rondom het plangebied. Op basis van het inrichtingsplan neemt het verhard, afvoerend oppervlak door de aanleg van twee perkjes op het binnenterrein, zoals reeds aangegeven, met circa 155 m2 af.

Systeemkeuze
Het principe van waterpasserende verharding in combinatie met een IT-riool (met overloopvoorziening) lijkt het meest kansrijk en wenselijk. Bij dit systeem infiltreert de meeste neerslag door de voegen van de waterpasserende verharding om vervolgens in het wegcunet te percoleren.

Bij hevige neerslag stroomt het overschot aan hemelwater oppervlakkig af naar de kolken en wordt het met een infiltratie-transportleiding (IT-riool) ingezameld, geborgen en geïnfiltreerd. Dit IT-riool dient tevens als drainageleiding van het wegcunet.

Om ook bij hevige buien de neerslag zonder wateroverlast te kunnen verwerken, moet een dergelijk systeem voorzien worden van een overstortvoorziening naar het gemengd stelsel. Het gemengd riool in de Bloesemstraat heeft voldoende afvoercapaciteit om de extra afvoer van hemelwater door deze ontwikkeling te kunnen verwerken.
Het ontwerp van waterpasserende verharding dient gericht te zijn op een robuuste systeemwerking en een optimaal beheer en onderhoud in de gebruiksfase. Het ontwerp dient te voldoen aan de ontwerpeisen van de gemeente Utrecht die zijn opgenomen in het vigerend Handboek Inrichting Openbare Ruimte (onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage).

Het huishoudelijke afvalwater van de te realiseren woningen en appartementen dient onder vrijverval op de bestaande gemengd riolering te worden geloosd. Alle nieuwe woningen / appartementen dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Voor de aansluiting van de woningen op de openbare riolering is een aansluitvergunning vereist van de dienst Stadswerken.

Het plangebied grenst niet aan een rioolgemaal of aan een rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Watervergunning
De ontwikkeling omvat geen activiteiten of aspecten die in het kader van de Keur of de Watervergunning vergunningsplichtig zijn. Wellicht is er wel een melding nodig is voor de grondwateronttrekking bij de aanleg van het infiltratieriool.
De noodoverloopvoorziening van het infiltratieriool op het gemengde stelsel dient te worden voorzien van een terugslagklep, zodat er geen water vanuit het gemengde stelsel in het infiltratieriool kan stromen. Dit aspect zal te zijner tijd met de verlener van de aansluitingenvergunning/bouwaanvraag ter goedkeuring afgestemd moeten worden.

Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk is niet toegestaan.

Onttrekking en lozen van grondwater
Het plan voorziet in hergebruik van de bestaande bebouwing. Hierdoor is er geen sprake van onttrekking en lozing van grondwater tijdens de bouwfase of de gebruiksfase.

Conclusie
In de bestaande situatie is er is geen sprake van een wateropgave in of rondom het plangebied. Op basis van het inrichtingsplan neemt het verhard, afvoerend oppervlak door de aanleg van twee perkjes op het binnenterrein met circa 155 m2 af.

Het ontwerp van waterpasserende verharding dient gericht te zijn op een robuuste systeemwerking en een optimaal beheer en onderhoud in de gebruiksfase. Het ontwerp dient te voldoen aan de ontwerpeisen van de gemeente Utrecht die zijn opgenomen in het vigerend Handboek Inrichting Openbare Ruimte (onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage).

De verhardingen van het binnenterrein en de aangrenzende daken worden afgekoppeld van het gemengd riool en aangesloten op een infiltratievoorziening met overloop naar het gemengd riool.

De ontwikkeling 'Oudwijkerdwarsstraat 74-76' heeft positieve gevolgen voor de waterhuishouding.

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het plangebied
Het plangebied Oudwijkerdwarsstraat bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met archeologische verwachting (groen). Dit heeft te maken met de ligging op de stroomrug van de Oude Rijnloop en het feit dat Oudwijk al tot een van de vroegst ontwikkelde gebieden buiten de singels behoorde.

Afbeelding 4: Uitsnede archeologische waardenkaart

Conclusie
Het plangebied Oudwijkerdwarsstraat ligt in een gebied met archeologische verwachting (groen). Hiervoor geldt, dat bij voorgenomen bodemingrepen groter dan 1000m2 en dieper dan 50cm een archeologievergunning verplicht is en dat de initiatiefnemer met een archeologisch onderzoeksrapport moet aantonen dat er geen sprake is van eventuele archeologische resten die door de ingrepen worden bedreigd. Indien hier geen sprake van is, wordt het plangebied archeologisch vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel moet in dit geval rekening worden gehouden met artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) die stelt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 moet worden gedaan. Kosten met betrekking tot vertraging, onderzoek en dergelijke komen dan ten laste van de gemeente. In het geval er wel sprake is van archeologische resten moet de initiatiefnemer deze op eigen kosten laten opgraven. Voor meer informatie: Sectie Erfgoed, 030-2863990.

Voor het plangebied is een Klic-melding gedaan. Hieruit blijkt dat in het plangebied en de directe omgeving een aantal kabels en leidingen aanwezig is. Er liggen geen hoofdkabels en -leidingen in het plangebied die planologisch relevant zijn.

Afbeelding 5 : ligging kabels en leidingen

De initiatiefnemer is (financieel) verantwoordelijk voor deze ontwikkeling, er wordt een situatie gecreëerd waarin de gemeente geen financieel risico loopt en de economische uitvoerbaarheid van het project gewaarborgd is.

Voor deze ontwikkeling is een planschaderisicoanalyse opgesteld. Uit de vergelijking van de bebouwings- en de gebruiksmogelijkheden volgt dat er geen sprake is van planologisch nadeel. Eventuele planschadeclaims zullen voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dit is vastgelegd in een zogenoemde planschaderisico-overeenkomst tussen de gemeente Utrecht en de initiatiefnemer.

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie behartigt. Daarbij is de brief van de minster van VROM van 26 mei 2009 van belang. Met dit plan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) betrokken geweest. In overleg met het HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. De technisch inhoudelijke opmerkingen van het HDSR zijn verwerkt in paragraaf 4.8 Water. Verder kon uit het advies geconcludeerd worden dat de wateraspecten geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Het plan voldoet namelijk aan de belangrijkste minimale voorwaarde van het HDSR: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. Daarnaast leidt het deels infiltreren van regenwater tot een verbetering van de huishouding. In het kort gaat het om:
- Een vermindering van het verhard oppervlak;
- De infiltratie van afstromende regenwater.

Conform de nota Bouwen aan participatie zijn de omwonenden in een vroeg stadium bij de plannen betrokken. In januari 2010 zijn zij middels een wijkbericht op de hoogte gebracht van de plannen en direct uitgenodigd voor een informatieavond in het wijkbureau. Tijdens deze avond op 4 februari 2010 heeft de gebiedsmanager eerst een toelichting gegeven op de vraag van de initiatiefnemer en het te doorlopen proces. Daarna heeft de initiatiefnemer zijn plan gepresenteerd, waarop de aanwezigen konden reageren.

Vervolgens heeft het plan op het wijkbureau ter inzage gelegen en hebben de omwonenden een maand de tijd gekregen om te reageren. De gemeente heeft 36 reacties ontvangen.

Naar aanleiding van de binnengekomen reacties heeft de initiatiefnemer zijn plan aanzienlijk aangepast. Het aantal appartementen is teruggebracht van 29 naar 20. Hierdoor worden het grotere units met een daarop afgestemde huurprijs, die eerder interessant is voor starters dan voor studenten. Ook het aantal verkeersbewegingen vermindert evenredig met het aantal bewoners. Hiermee is de ontwikkelaar tegemoet gekomen aan de voornaamste bezwaren van omwonenden.

In september 2010 hebben omwonenden een wijkbericht ontvangen als uitnodiging voor de inloopavond op dinsdag 5 oktober 2010. Naar aanleiding van de tweede inloopavond en ter inzagelegging zijn er 59 reacties ontvangen. Deze inspraakreacties zijn per onderwerp beantwoord. Het tweekolommenstuk is toegevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan 'Oudwijkerdwarsstraat, Oudwijk' kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling die aan de ene kant ruimte biedt voor diverse functies en beoogde ontwikkelingen. Anderzijds wordt zekerheid gegeven over de bovengrens van de toegestane functies. De gebouwen zijn omgeven door een bouwvlak en voorzien van een maximale hoogte.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels;
• eventueel een vergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Gemengd

In Gemengd zijn de gronden bestemd voor wonen (en in samenhang daarmee aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven). Daarnaast zijn de gronden bestemd voor bedrijven uit de categorie 1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, cultuur en ontspanning, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening. Met uitzondering van wonen zijn de genoemde functies zijn op de eerste bouwlaag toegestaan. Deze functies zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan Oudwijk, Krommerijn e.o (vastgesteld op 18 februari 2010.)

Artikel 4 Wonen

De bestemming wonen is gegeven aan de nieuw te bouwen woningen. De maximale omvang en de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen zijn vastgelegd op de plankaart. Tevens is in deze bestemming de regeling voor aan huis verbonden beroep of bedrijf opgenomen. Ook wordt binnen deze bestemming de bouw van een geluidscherm expliciet mogelijk gemaakt. De bouw van dit scherm op de erfgrens voor de realisatie van de woningen is noodzakelijk om een goed woon en leefklimaat te garanderen. De aanduiding is ruim opgenomen waardoor een eventuele verlenging van het geluidscherm in de toekomst mogelijk is.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd, terwijl overtreding van het bestemmingsplan een strafbaar feit is. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders om bij omgevingsvergunning af te wijken van de planregels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 11 Overige regels

Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 12 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt. .

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven "functiemenging"