werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

beroep of bedrijf dat in een woning of in een bijbehorende bouwwerk wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

installatie of andere constructie bedoeld voor bevestiging van een antenne.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige legale gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPPARKWIJKLANGERGC-0611.gml met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1. a. een bouwlaag die aan de voorzijde en/of aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel
2. b. een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw in het achtererfgebied.

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen, thematische markten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een geheel of gedeeltelijk ondergronds gebouw ten behoeve van parkeren. Een halfverdiepte parkeergarage is maximaal 1.2 m boven (straat)peil gelegen.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak van de gemeente Utrecht.

een (min of meer) horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag, dat meer dan tweederde van het grondvlak van het gebouw dan wel de bijzondere bouwlaag beslaat.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

voorzieningen ten behoeve van het bedrijfsmatig organiseren van vergaderingen en congressen.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een niet aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak, dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een bouwlaag die uitsluitend voor bewoning is bestemd.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingennet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een gebouw waarin wonen plaatsvindt in combinatie met aan-huis-verbonden beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten uit de categorie A en B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging in een grotere omvang dan op grond van de bestemmingsregels is toegestaan bij woningen; hieronder wordt ook begrepen het gebruik ten behoeve van atelier, kantoor, dienstverlening, of maatschappelijke voorzieningen en een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging (uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten), een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor ' Bedrijf - Nutsvoorziening ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water en erven.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Centrum aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, uitsluitend op de eerste bouwlaag;
2. b. dienstverlening, uitsluitend op de eerste bouwlaag ;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de eerste bouwlaag ;
4. d. kantoren, uitsluitend op de eerste bouwlaag ;
5. e. wonen, uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag en hoger, al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, met dien verstande dat toegangen en bij de woning behorende bergingen overal zijn toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'horeca': horeca, behorend tot maximaal categorie C en D2 van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': een (half)verdiepte parkeergarage;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 4.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. kantoren;
3. c. dienstverlening en ambachtelijke beroepen;
4. d. additionele horeca;
5. e. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging;
6. f. wonen, uitsluitend vanaf de tweede bouwlaag en hoger, al dan niet in combinatie met een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf, met dien verstande dat toegangen en bij de woning behorende bergingen overal zijn toegestaan of een bed and breakfast;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': detailhandel toegestaan;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': een (half)verdiepte parkeergarage toegestaan;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 5.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging , indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke doeleinden, uitsluitend op de begane grondbouwlaag;
2. b. sport, uitsluitend op de begane grondbouwlaag;
3. c. kantoren, uitsluitend op de begane grondbouwlaag;
4. d. maximaal één horecavestiging, behorend tot maximaal categorie B van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grondbouwlaag;
5. e. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf;
6. f. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, uitsluitend op de begane grondbouwlaag;
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen mogen - met uitzondering van bestaande gebouwen - uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
2. b. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte', mag niet worden overschreden;
3. c. de hoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte', mag niet worden overschreden;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd;
5. e. binnen een zone van 5 meter, gelegen tegen de achtergevel van het hoofdgebouw, mogen parkeerplaatsen overkapt worden, voor zover de (bouw)hoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 6.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging , indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke doeleinden;
2. b. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 7.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Gemengd uit te werken 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep of bedrijf;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. bedrijven zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging;
4. d. dienstverlening;
5. e. sport- en recreatieve voorzieningen;
6. f. (half) verdiepte parkeergarage;
7. g. additionele horeca;
8. h. ondergeschikte detailhandel;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Bij de uitwerking nemen burgemeester en wethouders het volgende in acht:

1. a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 23 meter;
2. b. het bebouwingspercentage voor het uit te werken gebied bedraagt ten hoogste 60%, waarbij de (half) verdiepte parkeergarage niet wordt meegerekend;
3. c. er dient sprake te zijn van behoud van een zichtlijn tussen de Eerste Westerparklaan en het Amaliapark;
4. d. er wordt een specifieke gebruiksregel opgenomen voor aan huis verbonden beroep of bedrijf;
5. e. er wordt een afwijkingsregel opgenomen voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten;

Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft gekregen en krachtens het in een zodanig plan bepaalde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.3 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken voordat de bestemming overeenkomstig artikel 8.3 is uitgewerkt en onherroepelijk is geworden, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de op te richten bebouwing in overeenstemming is met een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar is;
2. b. een ieder in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel het bouwplan mondeling en/of schriftelijk kenbaar te maken.

De voor Gemengd uit te werken 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep en bedrijf;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. bedrijven zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging;
4. d. dienstverlening;
5. e. sport- en recreatievoorzieningen;
6. f. (half) verdiepte parkeergarage;
7. g. additionele horeca;
8. h. ondergeschikte detailhandel;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Bij de uitwerking nemen burgemeester en wethouders het volgende in acht:

1. a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 19 meter;
2. b. de afstand van bebouwing tot de perceelsgrens van Groenedijk 30 bedraagt over tenminste 50% van de bestemmingsgrens minimaal 2 meter;
3. c. er wordt een specifieke gebruiksregel opgenomen voor aan huis verbonden beroep en bedrijf;
4. d. er wordt een afwijkingsregel opgenomen voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft gekregen en krachtens het in een zodanig plan bepaalde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 9.3 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken voordat de bestemming overeenkomstig artikel 9.3 is uitgewerkt en onherroepelijk is geworden, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan;

1. a. de op te richten bebouwing in overeenstemming is met een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar is;
2. b. een ieder in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel het bouwplan mondeling en/of schriftelijk kenbaar te maken.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. bermen en bermsloten;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. verhardingen ten behoeve van speel- en sportvoorzieningen;
7. g. dierenweide;
8. h. water, waterbeheer en waterberging;
9. i. bescherming van de bestaande ecologische waarde;
10. j. ter plaatse vand e aanduiding 'kinderboerderij: een kinderboerderij;
11. k. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:

De voor Horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecavestigingen behorend tot D1 en D2 van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - vergadercentrum': tevens vergader- en congresfaciliteiten;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. culturele voorzieningen;
3. c. additionele horeca;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kringloopwinkel': een kringloopwinkel;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': begeleid wonen toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'sport': sportscholen toegestaan;
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van sportactiviteiten;
2. b. evenementen;
3. c. met de sportactiviteiten samenhangende, ondergeschikte detailhandel;
4. d. additionele horeca;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, tribunes, bergingen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen.

1. a. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke niet meer dan 2 meter hoog mogen zijn achter de voorgevelrooilijn en 1 meter hoog voor de voorgevelrooilijn of grenzend aan openbaar gebied;
2. b. Het bouwen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. water en kruisingen met water;
5. e. waterbeheer en waterberging;
6. f. hoogwaardig openbaar vervoerbanen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, reclame-uitingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. water, waterbeheer en waterberging en kruisingen met water;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - carport': carports
8. h. bij de bestemming behorende wegen, bruggen, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 16.2.1 onder a en lid 16.2.1 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m²;
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. kruisingen met wegverkeer;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. kunstwerken, bruggen en kademuren;
7. g. (vis)steigers.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast, alsmede voor de uitoefening van bedrijfsactiviteiten uit de categorie A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging voorzover aanwezig ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf -1' is tevens een camperbouwbedrijf toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2' is tevens een aannemersbedrijf toegestaan;
4. d. de bij deze bestemming behorende tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat per woning ten hoogste één inrit is toegestaan.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 18.3.1 onder c en lid 16.3.2 onder a voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de LvB, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de LvB.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.2.1 onder d voor het vergroten van het bouwvolume, indien:
   1. a. de omvang van het perceel 2.000m2 of meer bedraagt, en
   2. b. de vergroting niet meer bedraagt dan 15% van het oorspronkelijke bouwvolume, en
   3. c. bestaande cultuurhistorische waarden, de bebouwingskarakteristiek of bebouwingsbeeld van de omgeving niet worden aangetast.
      
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.2.1 onder e, i en j voor het verhogen van de bouw- en goothoogte van de woning, indien:
   1. a. de goothoogte niet verder wordt verhoogd tot 6 meter en de bouwhoogte tot maximaal 9 meter en,
   2. b. de bestaande cultuurhistorische waarden, de bebouwingskarakteristiek of bebouwingsbeeld van de omgeving niet worden aangetast.
      
3. 3. Burgemeester en wethouders kunnen bijn omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.2.1 onder i voor het vergroten van de inhoud van de woning, indien:
   1. a. de inhoud van de woning met niet meer dan 15% toeneemt, en
   2. b. de bestaande cultuurhistorische waarden, de bebouwingskarakteristiek of bebouwingsbeeld van de omgeving en panden niet worden aangetast, en
   3. c. er geen onevenredige grote negatieve ruimtelijke gevolgen ontstaan voor de aangrenzende percelen.
      
4. 4. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in artikel 18.2.2 onder f voor het bouwen van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk op een kortere afstand tot de zijdelingse percelgrens indien:
   1. a. de bestaande cultuurhistorische waarden of de bebouwingskarakteristiek van de omgeving niet worden aangetast, of
   2. b. de bestaande afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens reeds kleiner is dan 3 meter, onder de voorwaarde dat de afstand niet kleiner wordt dan de reeds bestaande afstand tot de zijdelingse perceelgrens.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aandudiing 'Wro zone wijzigingsbevoegdheid 1' de bestemming Wonen - 1 met de specifieke aanduiding aannemersbedrijf, na beeïndiging van de functie aannemersbedrijf, te wijzigen ten behoeve van het realiseren van woningen met de daarbij behorende voorzieningen. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid nemen Burgemeester en wethouders de volgende bepalingen in acht:

1. a. het aantal woningen mag maximaal 2 bedragen;
2. b. de inhoud van de woningen (exclusief bijbehorende bouwwerken) bedraagt ten hoogste 600m3;
3. c. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 10 meter. De woningen dienen te worden voorzien van een kap;
4. d. de afstand van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken tot de oostelijke en westelijke percelgrens alsmede tot de bestaande watergang, bedraagt tenminste 5 meter;
5. e. de onderlinge afstand tussen de nieuw te realiseren hoofdgebouwen bedraagt minimaal 6 meter;
6. f. de woningen bevinden zich op een afstand van tenminste 3 meter achter de voorgevellijn van de woningen in het aangrenzende nog te realiseren gebied;
7. g. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
8. h. er onstaat geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en er wordt voorzien in voldoende parkeerbehoefte;
9. i. er zijn geen belemmeringen van milieuhygiënische aard.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aandudiing 'Wro zone wijzigingsbevoegdheid 2' de bestemming Wonen - 1, te wijzigen ten behoeve van het realiseren van een ontsluiting voor woningen die gebouwd mogen worden na wijziging van het bestemmingsplan met toepassing van lid 18.6. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid nemen Burgemeester en wethouders de volgende bepalingen in acht:

1. a. op het moment van terinzagelegging van het ontwerpwijzigingsplan op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening is de aanleg van een ontsluiting via het plangebied van bestemmingsplan Slingeraklaan-Zandweg nog niet gestart;
2. b. het besluit tot wijziging op grond van lid 18.6 wordt gelijktijdig genomen of is reeds genomen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen met betrekking tot:

1. a. de situering van bebouwing ten opzichte van een zijdelingse perceelgrens, indien dit noodzakelijk is in verband met de bebouwingskarakteristiek van de omgeving en/of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
2. b. het handhaven van parkeergelegenheid op het betreffende bouwperceel.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met een aan- huis- verbonden beroep- of bedrijf;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats': tevens voor woonwagens;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens een (half)verdiepte parkeergarage;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling': tevens voor zorg woningen met begeleiding;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang': een onderdoorgang;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke voor van wonen - wonen-werken': tevens voor woon-werkwoningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'horeca-cat b': tevens voor een horecavoorziening in de categoerie b van de Lijst van Horeca-activititeiten;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf': tevens voor een kinderdagverblijf;
9. i. de bij deze bestemming behorende tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' tenminste één parkeerplaats per woning in stand moet worden gehouden.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 19.3.1 onder c en lid 17.3.2 onder a voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging , indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Wonen - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen, parkeren en water.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. het totaal aantal woningen mag niet meer bedragen dan vier, waarbij tenminste twee parkeerplaatsen per woning op eigen terrein gerealiseerd dienen te worden;
2. b. de woningen mogen uitsluitend twee-aan-een of vrijstaand worden gebouwd;
3. c. de bouwhoogte van de woningen mag maximaal 10 meter bedragen;
4. d. de hoofdgebouwen worden afgedekt met een kap;
5. e. de hoofdgebouwen hebben een inhoud van maximaal 750m³
6. f. per hoofdgebouw mag maximaal 75m² aan aangebouwde en/of vrijstaande bijbehorende bouwwerken worden gebouwd;
7. g. de afstand van de voorgevelrooilijn tot de as van de weg bedraagt minimaal 6 meter en maximaal 15 meter;
8. h. de ontsluiting van het terrein is gesitueerd aan de Groenedijk.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

1. a. lid 20.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging , indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

De voor Leiding - Leiding Water aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming (en) mede bestemd voor een ondergrondse hoofdwaterleiding.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 21.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Leiding-Leiding Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming (en) mede bestemd voor een ondergrondse elektriciteitsleiding.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 22.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden en verwachtingen.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 24.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Het is verboden gronden en bouwwerken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. het gebruik van stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan
   10 meter;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers-, of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieu aspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak.

De actualisatie van de verouderde bestemmingsplannen heeft voor de gemeenteraad hoge prioriteit. In 2004 heeft de raad de opdracht gegeven voor het actualiseren van een groot aantal bestemmingsplannen, waaronder het bestemmingsplan Parkwijk Langerak. In het raadsbesluit van maart 2011 is tot doel gesteld om voor 2013 de gehele gemeente Utrecht te voorzien van actuele bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan heeft als doel de totstandkoming van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling voor het plangebied. Het bestemmingsplan richt zich voornamelijk op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. Daarnaast is het bestemmingsplan gericht op beperkte ontwikkeling en wordt beperkte schaal functiemenging mogelijk gemaakt. In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Utrecht in het gebied Leidsche Rijn, tussen deelgebied Het Zand en de Leidsche Rijn. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Zandweg, de Ouderijnseweg , Johaniterpad, het westelijke deel van de Langerakbaan, 't Zand, de Vuurvlindersingel, de Rijnkennemerlaan en de Burgemeester Verderlaan. Binnen het plangebied zijn een drietal locaties buiten het plan gelaten, te weten de westelijke punt van het Prinses Amaliapark en een strook ten westen van het winkelcentrum Parkwijk aan de Verlengde Houtrakgracht en een gebied aan de Zandweg-Slingeraklaan. De plangrenzen van het bestemmingsplan volgen de bestaande bebouwing en sluiten aan op de structuur van de wijk. Het plangebied is hieronder weergegeven.

Begrenzing plangebied

Voor het plangebied is op dit moment hoofdzakelijk het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 van kracht (vastgesteld door de gemeenteraad op 28 oktober 1999 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 6 juni 2000). In dat bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Gemengde Doeleinden. Deze ruime - uit te werken bestemming als bedoeld in artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening - bestemming maakt een veelheid aan functies mogelijk in het gebied. Het bestemmingsplan is de juridische basis geweest voor de realisering van Parkwijk.

Voor het gebied Parkwijk zijn geen uitwerkingsplannen opgesteld. De bestaande bebouwing is gerealiseerd door middel van een zogenaamde 'anticipatieprocedure', waarvoor wel concept uitwerkingsplannen zijn opgesteld.

In een deel van Langerak gelden gedetailleerde bestemmingen in bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999, deelgebied 2 Langerak. Voor deel van dit bestemmingsplan is er een directe bouwtitel. Voor het oostelijk deel van Langerak geldt het 'Uitwerkingsplan Langerak 2' (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 14 september 2004 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 23 november 2004).

Overzicht geldende bestemmingsplannen:

Voor dit bestemmingsplan zijn de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad 2040 (2008) van belang. De ambitie in deze nota's is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Binnen het verstedelijkingsbeleid kiest het kabinet bovenal voor een kwaliteitsstrategie en verdichting. De ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet en het Verdrag van Malta. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe met deze aspecten is omgegaan.

Het Rijk heeft Leidsche Rijn eerder als zogenaamde VINEX-locatie aangewezen. In de Vierde nota over de Ruimtelijke Ordening Extra worden richtlijnen gegeven voor de verstedelijking. Op grond van de aanwijzing destijds zijn er verregaande afspraken gemaakt tussen het Rijk en het regionaal Beraad Utrecht (BRU). Deze afspraken, die zijn vastgelegd in het VINEX-uitvoeringscontract, en omvatten onder andere de omvang van het (woningbouw)programma, de ontsluiting van het gebied, de realiseringstermijn en de financiering.

Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015, het Regionaal Structuurplan Utrecht 2005-2015 (RSP, 2004) en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009), die in NV Utrecht-verband is opgesteld, richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het 'Noordvleugelgebied', bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten.

In de provinciale Structuurvisie en het Regionaal Structuurplan wordt gekozen voor beheerste groei. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is zorgvuldig, intensief en meervoudig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

In het Regionaal Structuurplan valt het bestemmingsplangebied in de categorie "groen stedelijk/suburbaan milieu". In het "groen stedelijk/suburbaan milieu" heeft de woonfunctie een dominante rol en heeft een relatief lage graad van functiemenging. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting aanwezig. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, alsmede het openbaar vervoer.

Door middel van het principe "beheerste groei" willen Gedeputeerde Staten de aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking zoveel mogelijk vermijden. Ook wil de provincie de contrastwerking tussen stad en land versterken. Het plangebied valt binnen de categorie "restcapaciteit woningbouw (per 1-1-2005) 15.000 woningen". De restcapaciteit geeft het per 1 januari 2005 nog op te leveren aantal woningen weer en is de zogeheten 'harde capaciteit' die in beginsel planologisch aanvaardbaar is.

Inmiddels is in Parkwijk en Langerak de woningbouwcapaciteit grotendeels gerealiseerd, de woningen die bij de ontwikkelingen staan aangegeven (zie hoofdstuk 4) vallen binnen deze restcapaciteit.

Uitsnede Streekplankaart (na 2^e herziening)

Cultuurhistorische hoofdstructuur Archeologie

Zoals op vele plekken in de stad Utrecht, moet ook hier in Parkwijk rekening gehouden worden met de historisch waardevolle ondergrond. Vanuit de provinciale ruimtelijke verordening worden er eisen gesteld aan de cultuurhistorische hoofdstructuur. Dit is al onderzocht bij de planontwikkeling van Parkwijk en Langerak, op de meest waardevolle plekken zijn parken gesitueerd, om zo de archeologisch waardevolle ondergrond te behouden. De vorm en situering van het Prinses Amaliapark is bijvoorbeeld bepaald door de grens die het gebied van archeologische vindplaatsen markeert. In dit gebied mag niet gebouwd worden.

Het Waterbeheersplan van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden '(2010-2015) beschrijft de doelstellingen en het beleid voor zowel het waterkwaliteits- als het waterkwantiteitsbeheer. Het beleid is vooral gericht op het minimaliseren van wateroverlast en watertekort, het zoveel mogelijk voorkomen van het inlaten van gebiedsvreemd water van minder goede kwaliteit , het tegengaan van verdroging en het bestrijden van eutrofiëring. In de Waterstructuurvisie (2002) is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen die aan de orde zijn. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer, voor zowel bestaand als nieuwbouwgebied. Het gaat dan met name om schoon water schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. De effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden door de waterbeheerder afgewogen in een watertoets (zie hoofdstuk 5). Bij nieuwe ontwikkelingen in Parkwijk en Langerak wordt standaard een watertoets toegepast.

Utrecht is de stad met drie kernkwaliteiten, welke in de structuurvisie zijn uitgewerkt in de drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de Binnentuinen "de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken". De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in de binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De wijken zijn autoluw. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken georganiseerd.

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan gaat uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan is erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag ligt nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit.
Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft tenslotte te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Ontwikkelingsvisie Utrechts deel Leidsche Rijn (januari 1997) zijn voor het Utrechtse deel van Leidsche Rijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen gegeven voor alle deelgebieden en vormt zo een integraal programma van eisen. De Ontwikkelingsvisie zorgt er verder voor dat bij de opdeling in deelplannen en -projecten de samenhang niet verloren zal gaan.

Bovenstaande akkoorden, visies en uitgangspunten zijn uiteindelijk, voor het destijds Utrechtse deel van Leidsche Rijn, planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999. Het plangebied heeft in bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999 bijna geheel de bestemming ´gemengde doeleinden, uit te werken´ gekregen.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003 wordt voortgebouwd op de Ontwikkelvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999 en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997.Vleuten- De Meern en Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma.

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Parkwijk is grotendeels aangemerkt als 'respect'-gebied. Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

Daarbij zijn de parken, het Prinses Amaliapark, Park Grauwaart en het Klein Archeologiepark, aangemerkt als 'Behoud'.

In de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn.

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. In Parkwijk en Langerak is met deze gedachte de wijk ontwikkeld.

Eén van de belangrijkste doelstellingen uit de detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' is het versterken van de nationale en regionale positie van Utrecht als winkelstad. Om dit te realiseren zijn een aansprekend aanbod detailhandel en een gevarieerd en hoogwaardig aanbod van winkels in het stadscentrum nodig en moeten de winkelgebieden goed bereikbaar zijn. In de wijken en buurten moeten inwoners terecht kunnen in aantrekkelijke winkelcentra voor een compleet aanbod van dagelijkse boodschappen. Op buurt- en wijkniveau streeft de gemeente naar een goed verspreid stelsel van buurt- en wijkcentra dat adequaat voorziet in de behoefte aan dagelijkse artikelen en diensten voor de inwoners van die buurt of wijk. Winkelcentrum Parkwijk is een buurtwinkelcentrum. De omvang van het winkelcentrum is daarop afgestemd.

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (mei 2012) geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden.

Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Voor het plangebied is het wijkprofiel van toepassing, waarbij het toekomstbeeld is dat in de nabijheid van huis een snack of simpele (afhaal)maaltijd te vinden is.

In het kader van dit actualiseringsplan is geinventariseerd waar in het plangebied bestaande horeca aanwezig is. Deze zijn positief bestemd. Het toevoegen van horeca in het plangebied wordt verder buitenplans geregeld op basis van het Ontwikkelingskader.

Het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is een stedelijke nota met beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Daarbij houdt het GVVP rekening met integrale verkeers- en vervoersplannen van hogere overheden. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurele plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten. Het sluit aan op het regionale verkeersplan van de regio Utrecht (RVVP). In 3.3.5 en 3.3.5 is aangegeven hoe het verkeerssysteem voor deze woonwijk is opgezet.

De parkeerbehoefte voor het bestemmingsplangebied wordt bepaald op grond van de parkeernormen, zoals vastgelegd in de nota Parkeernormen 2008. Uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en functie, het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost. Dit om te voorkomen dat parkeerproblemen worden afgewenteld op de openbare ruimte. De parkeernormen zijn gegeven met een bandbreedte, teneinde optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen.

Het Groenstructuurplan heeft tot doel het behoud en de ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen. Tot en met 2011 liggen de prioriteiten bij:
- het aanleggen van recreatiegebieden aan de rand van de bebouwde kom;
- de realisatie van de 1^e fase van het Maximapark;
- het versterken van de groenstructuur in stedelijke wijken.
Voor het bestemmingsplangebied zijn in het groenstructuurplan geen specifieke maatregelen opgenomen.

Op de visiekaart staat een wenselijke verbinding aangegeven tussen De Hoge Woerd en Terwijde Waterwinpark (Noord Zuid) Daarnaast staan de Groenedijk en de Rijnkennemerlaan aangegeven als een groene verbinding. Deze structuren dienen te worden behouden en beschermd. In de paragrafen 3.3.5 en 5.6 is aangegeven hoe met deze structuren wordt omgegaan.

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor de periode tot 2030 zet de gemeente in op behoud en ontwikkeling van de bomenstructuur, middels twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg voor beheer en onderhoud. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplant, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging in de jeugdfase en bij bomenziekten.

In Parkwijk en Langerak is, naast de Rijnkennemerlaan, de loop van de Oude Rijn aangegeven als een te behouden bomenstructuur. Daarnaast is Park Grauwaart aangemerkt als Hofstad.

Het bestemmingsplan is voor een belangrijk deel consoliderend van aard, slechts enkele ontwikkelingen worden planologisch-juridisch vertaald. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

De ondergrond

De ondergrond van het plangebied bestaat volledig uit afzettingen van de Oude Rijn. Vanaf 4000 voor Christus breekt een zijtak van de Rijn door het grote veengebied ten westen van Utrecht om de daarop volgende millennia de ontwikkeling en gebruiksmogelijkheden van dit gebied te bepalen. Dat de Rijn zo bepalend is geweest heeft te maken met het karakter van een onbedijkte rivier. Deze treedt buiten haar oevers en vormt vlak naast de bedding zandige ruggen of oeverwallen. Op enige afstand bezinken de fijnere en daardoor lichtere kleideeltjes waardoor zogenaamde komgronden ontstaan. Aangezien een actieve rivier haar loop voortdurend verlegt, door de stroming slijt de buitenbocht immers steeds verder uit, ontstaat uiteindelijk een kilometers brede zone waarin hoog gelegen oeverwallen, oude geulen en laag gelegen kleigebieden elkaar afwisselen; een voor de mens ideaal gebied om zich in te vestigen.

Rond 3000 voor Christus ontstaat, ergens ten noorden van De Meern, uit de hoofdstroom van de Rijn een zijtak die tot in de derde eeuw na Christus verantwoordelijk is voor het ontstaan van de vier kilometer lange en vierhonderd meter brede, Heldammer stroomrug.

In de lange periode dat de Rijn door het plangebied stroomde zijn er perioden met een grote en minder grote waterafvoer te reconstrueren. Het archeologisch onderzoek van de afgelopen jaren lijkt bijvoorbeeld een zeer droge periode vanaf het einde van de Romeinse tijd of de vroege Middeleeuwen aan te tonen. Vanaf de achtste eeuw na Chr. lijkt de Rijn nog één keer tot leven te komen om aan het begin van de twaalfde eeuw, met het afdammen van de Kromme Rijn bij Wijk bij Duurstede, definitief te stoppen. De rivier, waarover in de loop van de geschiedenis duizenden schepen van en naar Utrecht hebben gevaren, verdween langzaam als brede waterloop uit het landschap. De laatste restgeul van de, toen al Oude Rijn geheten, rivier is echter in zeer uiteenlopende vormen in het huidige landschap bewaard gebleven. Op sommige plaatsen is de rivier volledig uit het landschap verdwenen, soms is ze nog als een klein slootje zichtbaar en ten westen van de Hof ter Weide is de Oude Rijn nog steeds watervoerend. Met name in de bocht vanaf het spoor richting Vleuten is de Oude Rijn nog monumentaal aanwezig.

In Parkwijk ligt de laatste fase van de Rijn met een aantal enorme bochten. Op een aantal plaatsen komen we de resten van deze rivier in het stedenbouwkundige plan tegen. Ten noorden van de Groenedijk, ten oosten en zuiden van het Prinses Amaliapark, in Park Grauwaart en ten zuiden van de oeverwal. In het gebied tussen de Scharleistraat en de Houtrakgracht is een deel van de Oude Rijn opgegraven waarbij bijzonder veel vondsten uit de Middeleeuwen zijn aangetroffen. Dit waardevolle archeologische complex ligt nu goed geconserveerd onder het perceel Groenedijk 36.

Romeinse tijd

Direct ten noorden van De Meern wordt rond 41 na Chr. met de bouw van een fort of castellum begonnen. De aanleg van deze forten heeft, zoals met name het archeologisch onderzoek in Leidsche Rijn heeft aangetoond, direct te maken met de verovering van Engeland door Claudius in 43 na Chr. De Rijn functioneerde binnen deze verovering als belangrijke aanvoerroute van manschappen en materiaal.

Om met name het verkeer op de rivier (de snelweg van de Romeinse tijd!) goed in de gaten te kunnen houden, worden op strategische plaatsen een serie wachttorens gebouwd waarvan één net buiten Parkwijk is aangetroffen onder het Groot Zandveld. Om snel verkeer over land mogelijk te maken, voor bijvoorbeeld koeriers en cavalerie wordt rond 80 na Chr. begonnen met de aanleg van dé Romeinse weg. Lange tijd was de ligging hiervan onbekend, totdat deze in 1997 bij graafwerkzaamheden ten behoeve van de nieuwe wijk Veldhuizen bij toeval werd ontdekt. Vervolgens kon ligging van de weg elders in Leidsche Rijn door middel van boringen en proefsleuven verder worden vastgesteld. Tussen het castellum van De Meern en die onder het Domplein is de Romeinse weg tot nu toe niet aangetroffen. Vermoedelijk heeft de weg ten noorden of ten zuiden van Parkwijk gelegen. De enige mogelijke aanwijzing voor de aanwezigheid van de Romeinse weg in het plangebied is een lange greppel met aardewerk uit de eerste eeuw die in het westelijke en aan 't Zand grenzende deel van Parkwijk is aangetroffen.

Door de aanwezigheid van vele honderden hongerige Romeinse soldaten zullen de hogere delen van de stroomrug volledig ontgonnen zijn. Met name gedurende de tweede eeuw na Chr. ontstaan vele agrarische nederzettingen in de zone ten zuiden van de Romeinse grens of limes. Een van deze nederzettingen ligt onder het Prinses Amaliapark en is door de goede conservering van de sporen aangewezen om krachtens de monumentenwet beschermd te worden.

Vroege Middeleeuwen (450-1000)

Vanaf de derde en definitief vanaf de late vierde eeuw verlaten de Romeinen dit gebied en neemt de natuur het weer over van de mens. Alleen binnen de resten van het castellum lijkt sprake te zijn van een continuïteit van bewoning. Vanaf de vijfde eeuw wordt de stroomrug van de Oude Rijn weer langzaam op de natuur heroverd. Uit deze periode is in de hoek tussen de Korianderstraat en de Melissekade een nederzetting uit de vijfde tot en met de zevende eeuw opgegraven. In deze periode lijkt de Oude Rijn in activiteit toe te nemen en kiest deze rivier een nieuwe loop door Parkwijk.

Bij de aanleg van de atletiekbaan in het Prinses Amaliapark in 2005 bleek dat boven op de Romeinse resten tevens een nederzetting uit de vroege Middeleeuwen ligt. Deze nederzetting zal dus ook krachtens de monumentenwet beschermd zijn.

Middeleeuwen (1000 - 1500)

Vanaf de vijfde eeuw neemt het aantal bewoners van Leidsche Rijn toe. Met name vanaf de elfde en twaalfde eeuw, de tijd dat ook het veen ten noorden en ten zuiden van de stroomrug ontgonnen wordt, groeit het aantal nederzettingen sterk.

Vanaf de dertiende eeuw worden in Leidsche Rijn diverse versterkte huizen of kastelen gebouwd. In Parkwijk heeft een kleine kasteeltje of omgrachte woontoren ter hoogte van Park Grauwaart gestaan. Bij diverse archeologische onderzoeken is de topografie van dit complex vast komen te staan waarbij een groot omgracht voorterrein opvalt. De resten worden van dermate groot belang geacht dat ze krachtens de monumentenwet zijn beschermd.

Bij archeologisch onderzoek rond de boerderij (Ab Harrewijnstraat 45-47) is ook een vanuit historische bronnen of kaarten onbekende middeleeuwse versterking gevonden die voor een deel nog onder de boerderij en in het gebied tussen de boerderij en de Groenedijk zal liggen. Gezien het belang van deze resten zal ook dit deel, net zoals de restgeul, als gemeentelijk monument beschermd gaan worden.

De kastelen of omgrachte boerderijen liggen over het algemeen aan de restgeul van de Oude Rijn die vanaf het begin van de twaalfde eeuw is gaan verlanden. Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de Groenedijk op de verlande geul van de Oude Rijn ligt. De Groenedijk zal dan ook uit de late twaalfde of de dertiende eeuw dateren. De Groenedijk moet echter gezien worden als de snelweg van de Middeleeuwen en vormde de belangrijkste landverbinding tussen Utrecht en het westen. Het profiel van deze weg is binnen het stedenbouwkundig plan van Parkwijk en Langerak zorgvuldig ingepast en waar nodig hersteld.

Het plangebied wordt aan de uiterste westzijde begrensd door 't Zand. Ook deze weg heeft vermoedelijk een Middeleeuwse oorsprong en is zoveel mogelijk binnen de nieuwe stedenbouwkundige situatie ingepast.

Post Middeleeuwen (1500 e.v.)

In deze op de Middeleeuwen volgende periode verandert er niet veel in Parkwijk. De grond is voor een belangrijk deel in gebruik als gras- en bouwland. Een deel was, tot met de werkzaamheden ten behoeve van Leidsche Rijn werd begonnen, in gebruik als boomgaard. In de loop van de twintigste eeuw worden de boomgaarden en weilanden in toenemende mate vervangen door glastuinbouw waarvan in Parkwijk ook een aantal grote kassen heeft gestaan.

Tot het moment dat begonnen is met de bouw van Langerak en Parkwijk, is er niet veel veranderd. Door de bouw van Leidsche Rijn is het open en agrarische landschap getransformeerd naar een nieuwe stad waarbij in het ontwerp rekening is gehouden met archeologische en cultuurhistorische waarden.

Na 1990

Totdat er medio jaren negentig van de vorige eeuw werd begonnen met de uitvoering van Parkwijk en Langerak had het gebied een overwegend agrarische functie en was er een beperkte woonfunctie langs de wegen Groenedijk en 't Zand.

Voor de bouw van Parkwijk heeft in 1998 archeologisch onderzoek plaatsgevonden en zijn waardevolle elementen gedocumenteerd. Op enkele plaatsen zijn de vondsten gerespecteerd door het onbebouwd te laten (o.a. Prinses Amaliapark) of door waardevolle elementen in te passen (lintbebouwing langs de Groenedijk en 't Zand, boerderij van 't Groene Sticht). In Langerak bevinden zich in het zuidoostelijk deel van het plangebied archeologische resten van een voormalige nederzetting uit de ijzertijd. Ook op deze plek is een park ingericht (Het Klein Archeologiepark).

Parkwijk en Langerak zijn gerealiseerd vanaf 1999. Alle woningen zijn inmiddels opgeleverd met uitzondering van de elders genoemde nieuwbouwontwikkelingen.

Inleiding

De hoofdopzet van het gebied Parkwijk-Langerak wordt bepaald door grote (open) ruimtes, wegen en straten, bijzondere voorzieningen en historisch waardevolle bebouwing. De Langerakbaan is van belang als structuurbepalend element. Aan deze as, die de wijk in oost-west richting al slingerend doorsnijdt, zijn diverse functies gesitueerd. Het beeld van de as is afwisselend, met hoog- en laagbouw en traditionele lintbebouwing is gecombineerd met een eigentijdse interpretatie daarvan.

Het bestemmingsplangebied omvat de twee wijken Parkwijk en Langerak, die elk ook weer uit verschillende deelgebieden bestaan. Op onderstaande afbeelding is weergegeven welke deelgebieden onderscheiden worden. Per wijk worden deze deelgebieden beschreven en worden karakteristieke zaken benoemd. Tevens is bij deze beschrijvingen vermeld wat de essentie is van de te behouden zaken.

Parkwijk

1. Vuurvlindersingel-Monarchvlinder

2. Nachtvlinderplantsoen-Papiliohof e.o.

3. Tweede Westerparklaan-Vlindersingel

4. Winkelcentrum Parkwijk e.o.

5. Melissekade-Groenedijk

Langerak

6. Langerakbaan- Groenedijk

7. Zandweg-Langerakbaan

8. Woongebied ten zuiden van de stadsas

In het plangebied zijn twee gemeentelijke monumenten aanwezig. Het betreft de dwarshuis boerderij aan de Zandweg 43 uit de tweede helft van de 19e eeuw en de uit de 17e eeuw daterende dwarshuis boerderij aan de Zandweg 73, inclusief de links van het hoofdgebouw gelegen schuur.

Deze gebouwen zijn van architectonisch belang vanwege bouwtype en -stijl en van cultuurhistorisch belang als onderdeel van de oorspronkelijke agrarische (lint)bebouwing langs de Zandweg.

De gebouwen worden beschermd via de monumentenwet.

Parkwijk en Langerak zijn woonwijken. De aanwezige voorzieningen zijn met name gericht op de bewoners van de wijken. De voorzieningen zijn voor een groot deel geconcentreerd in het centrumgebied van Parkwijk. Binnen het centrumgebied is er een winkelcentrum met parkeergarage. Rond het winkelcentrum zijn er vooral maatschappelijke voorzieningen. Verspreid over het gebied zijn er clusters met onderwijsvoorzieningen die ook een sportfunctie hebben. De belangrijkste ontsluiting van Parkwijk en Langerak voor autoverkeer is via de Langrakbaan. Langs deze as is er kleinschalige functiemenging. Verder zijn er binnen het plangebied stedelijke groenvoorzieningen waaronder het Amaliapark, park Hogeweide en park Grauwaart.

In en bij woningen zijn op verschillende plekken bedrijfjes of kantoren aan huis gevestigd. Dit is bijvoorbeeld een kapper, een tandarts of een verzekeringskantoor. Het betreft kleinschalige bedrijvigheid, passend binnen het woonmilieu.

De oude lintbebouwing langs de Groenedijk en Zandweg wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en diversiteit in bouwvolume. Vroeger lagen de linten in het landelijk gebied. In de loop der tijd hebben de linten vrijwel geheel een woonfunctie gekregen. Het zijn rustige wegen die op routes liggen van en naar de buitengebieden. De Groenedijk en Zandweg hebben ook een recreatieve functie. De Groenedijk en Zandweg zijn onderdeel van het hoofdfietsnetwerk. De Groenedijk is voor doorgaand autoverkeer afgesloten. Autoverkeer kan wel gebruik maken van de Zandweg. Om de karakteristiek van de linten te behouden zijn intensieve autoverkeeraantrekkende functies niet mogelijk. De woonfunctie is de hoofdfunctie. Op een aantal plekken zijn er grote schuren en bijgebouwen. Beroep aan huis is in de bijgebouwen mogelijk. Deze gebouwen zijn gekoppeld aan de woning en krijgen geen zelfstandige hoofdfunctie.

Foto: Groenedijk met bestaande lintbebouwing

Het winkelcentrum wordt begrensd door de Groenedijk, Verlengde Houtrakgracht, Eerste Oosterparklaan en Scharleistraat. Het is een buurtwinkelcentrum. De omvang van het winkelcentrum is afgestemd op een winkelfunctie voor de bewoners van Parkwijk en Langerak. Er wordt daarom niet voorzien in uitbreidingsmogelijkheden voor detailhandel aan de randen buiten het winkelcentrum. De hoofdfunctie van het winkelcentrum is detailhandel. Daarnaast is ook publieksgerichte dienstverlening en horeca aanwezig. Er zijn twee supermarkten. De kleinere winkels en horecavoorzieningen zijn grotendeels gesitueerd rond het winkelplein. Er zijn mogelijkheden voor daghoreca (categorie D.2) die gebonden is aan de openingstijden voor detailhandel. Ook is horeca mogelijk zoals een cafetaria of snackbar (categorie C). Tussen het winkelcentrum en 't Groene Sticht is er ruimte voor enkele standplaatsen voor marktkramen.

Rondom het winkelcentrum is er een mix van verschillende voorzieningen. Voor een groot deel is er een invulling met maatschappelijke voorzieningen, maar er is ook dienstverlening en horeca. Ten oosten van het winkelcentrum ligt 't Groene Sticht. In de voormalige boerderij 'Hoge Weide' is een restaurant en zaalverhuur voor vergaderingen. Aan de Eerste Oosterparklaan zijn een basisschool, een gezondheidscentrum en een apotheek gevestigd. Verder is er een restaurant en een voorziening voor begeleid wonen.

De restaurants zorgen samen met de horeca in het winkelcentrum voor een divers aanbod van horeca in de buurt. In het gebied rond het winkelcentrum is de maatschappelijke functie, waaronder begeleid wonen dominant. In dit gebied zijn 'zachte' vormen van horeca passend (categorie D). Rond het winkelcentrum is aan elke zijde ruimte voor één horecagelegenheid in de categorie D. Voor 'hardere' vormen van horeca zoals cafés en discotheken (categorie B en A) zullen op termijn mogelijkheden worden geboden in Leidsche Rijn Centrum, dat relatief nabij ligt.

Bedrijven en kantoren zijn vooral te vinden langs de stadsas (de Langerakbaan). Ook zijn verspreid over het gebied enkele bedrijfjes waaronder vestigingen aan de Zandweg en Melissekade.

Langerakbaan
De Langerakbaan is een ontsluitingsweg voor Parkwijk en Langerak. De weg heeft een stedelijk profiel met gescheiden wegvakken, een parallelweg, vrijliggende fietspaden en brede trottoirs. Aan de zuidzijde is er een brede watergang die ook een recreatieve functie heeft. Langs de noordzijde van de stadsas is er een grote diversiteit in functies en bebouwing. De bebouwing varieert van eengezinswoningen tot hoogbouw. De niet-woonfuncties verschillen per type bebouwing. Bij woningen is een beroep aan huis mogelijk. Ook is er langs de stadsas kleinschalige functiemenging met voorzieningen in woon-werkeenheden, de plint van de hoogbouw en zelfstandige gebouwen. Bij de kleinschalige functiemenging gaat het om dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen of bedrijven die passen in de woonomgeving (milieucategorie 1 of 2).

Melissekade
De verbinding tussen het winkelcentrum van Parkwijk en het toekomstige centrum van Leidsche Rijn loopt via de Melissekade. Langs de Melissekade is relatief veel langzaam verkeer met voetgangers en fietsers. Hierdoor is het al een wat levendiger straat. De appartementengebouwen aan de Melissekade langs het park hebben vrijwel geheel een woonfunctie. In de plint is er op één plek dienstverlening. Een uitbreiding van kleinschalige functiemenging versterkt een levendig straatbeeld van de Melissekade.

Rondom het winkelcentrum is er een mix van verschillende voorzieningen die vooral een functie voor de wijk hebben. Voor een groot deel is er een invulling met maatschappelijke voorzieningen, maar er is ook dienstverlening en horeca. De locaties aan de Verlengde Houtrakgracht en de Kop van het Amaliapark zijn nog in ontwikkeling.

Aan de verlengde Houtrakgracht is een gymzaal gerealiseerd. De locatie krijgt een verdere invulling met maatschappelijke voorzieningen. Op basis van het 'Concept Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, Locaties verlengde Houtrakgracht en Kop Amaliapark', is een jongerenvoorziening en de vestiging van een Islamitisch centrum met bijbehorend gastenverblijf mogelijk. Voor het noordelijk deel van de Kop van het Amaliapark is een maatschappelijke voorziening op de begane grond gepland en er zijn bedrijfjes op de verdiepingen. Voor de begane grond wordt gedacht aan een kinderdagverblijf. Het zuidelijke deel van de locatie krijgt een invulling met woningbouw.

Voor genoemde ontwikkelingen wordt een apart bestemmingsplan opgesteld, zie ook 4.2.3.

Ten oosten van het winkelcentrum ligt 't Groene Sticht. Hier worden verschillende activiteiten ondernomen vanuit maatschappelijke instellingen. Dat zijn de woon-werkgemeenschap Emmaus-Parkwijk met een kringloopwinkel, de buurtwerkplaats en de voormalige boerderij 'Hoge Weide' met een restaurant en zaalverhuur voor vergaderingen. De buurtwerkplaats biedt ruimte aan een klusbedrijf, een fietswerkplaats en een plek om meubels te herstellen. Tussen de gebouwen aan de Ab Harrewijnstraat vormt de 'marktplaats' een centrale ontmoetingsplek in de buurt. Door 't Groene Sticht worden op deze plek verschillende activiteiten georganiseerd.

Naast het centrumgebied zijn er in het gebied clusters met onderwijsvoorzieningen.

Aan de oostzijde van het Prinses Amaliapark is het Leidsche Rijn College opgericht. Het is een openbare middelbare school voor gymnasium, atheneum en havo. De school onderscheidt zich in het bieden van extra onderwijsvoorzieningen voor topsporters en talentvolle sporters.

In het complex dat varieert tussen de 2 en de 5 bouwlagen is een sportcomplex opgenomen. Bij de inrichting van het campusterrein zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met de bijzondere archeologische waarden.

In het Prinses Amaliapark ligt een atletiekbaan en een voetbalveld. Deze voorziening maakt deel uit van het Leidsche Rijn College en is tevens een openbare voorziening voor de buurt en wijk. Bij de atletiekbaan staat een gebouw ten behoeve van de sportvoorziening.

Het Voorzieningencluster Voorn omvat twee basisscholen voor respectievelijk rooms-katholiek en protestants-christelijk onderwijs, een vrijetijdscentrum, een kinderdagverblijf, een sportzaal en een accommodatie voor de buitensport en een bouwspeeltuin. Het Kindercluster Voorn is een multifunctioneel gebouw in het Archeologiepark.

In nieuwe woonwjiken komen vaak jonge gezinnen te wonen, dus moeten er ook scholen komen. Meestal worden er dan noodlokalen gebouwd, of scholen die later leegstaan en worden afgebroken. In Leidsche Rijn is aan de Langerakbaan/Westraklaan een beter oplossing gevonden: twee permanente, duurzame en flexibele schoolgebouwen met twaalf groepsruimten. De school is gebouwd met een stramienmaat die gemakkelijk omgezet kan worden naar woningen. Door deze multifunctionele indeling is het mogelijk om de school, als deze niet meer nodig is door teruglopende leerlingaantallen, om te zetten naar woningen. De rioleringsaansluitingen voor de woningen zijn al ondergronds aanwezig.

De verkeersstructuur van het plangebied is afgestemd op de direct naast liggende gebieden en het totale netwerk van Leidsche Rijn. Dit geldt voor alle vervoerwijzen, zoals voetganger, fiets en auto alsmede de relaties met het openbaar vervoer. Parkwijk/Langerak is in hoofdzaak een woongebied. De bedrijvigheid concentreert zich in en rond het voorzieningencentrum Parkwijk. Daarnaast is de Campus ook een publieksaantrekkende functie. Het bereikbaarheidsprofiel van de woongebieden is dat ieder adres bereikbaar moet zijn, in ieder geval met de fiets en te voet. Met de auto moet men tot in de directe omgeving (binnen een straal van 50 meter) kunnen komen. Voor de voorzieningencentra geldt dat een goede en snelle bereikbaarheid via allerlei soorten van (langzaam) verkeer en heldere routes essentieel is voor het functioneren ervan.

Auto

Onderscheid moet worden gemaakt in verkeersgebieden en verblijfsgebieden. In de verkeersgebieden staat de veilige en vlotte afwikkeling van het verkeer voorop. In de verblijfsgebieden staat juist het aangenaam verblijven centraal. In Parkwijk en Langerak komen alleen de zogenaamde verblijfsgebieden voor, met uitzondering van de Langerakbaan. De Langerakbaan is een belangrijke secundaire as voor de ontsluiting van Leidsche Rijn. Deze zal worden doorgetrokken naar de stadsring.

Het stratenpatroon moet de snelheid van 30 km/u af kunnen dwingen, het toepassen van verkeersdrempels is minder gewenst. Het dwarsprofiel van woonstraten in 30 km/u gebieden kan wisselend zijn, afhankelijk van de te verwerken omvang van het autoverkeer en de parkeersituatie in de straat. De Groenedijk is afgesloten voor doorgaand autoverkeer en heeft een functie voor bestemmingsverkeer en fietsverkeer.

Openbaar vervoer

Parkwijk ligt geheel binnen de invloedssfeer van de HOV-cirkels van 300 en 600 meter. Het tracé (dat door Parkwijk loopt) doorsnijdt het gebied diagonaal en heeft twee haltes: nabij de Campus en bij het Voorzieningencentrum Parkwijk. Het gaat hier om een primaire OV as die Leidsche Rijn centrum verbindt met de andere delen van Leidsche Rijn.

Figuur: De HOV-baan langs het Prinses Amaliapark

De concentratie van gestapelde bouw binnen de 300 meter cirkel van de HOV-halte draagt bij aan het draagvlak en de kwaliteit van het HOV in het woongebied. Dit is de reden waarom de woningdichtheid naar VINEX-begrippen vrij hoog is in Parkwijk en in Parkwijk-zuid in het bijzonder.

Het oostelijk deel van Langerak is nagenoeg het enige woongebied in Leidsche Rijn dat buiten de invloedscirkels van de HOV valt. Wel loopt er een openbaar vervoerroute over de Langerakbaan met 2 halteplaatsen: nabij kindercluster Voorn en nabij het voorzieningen Voorzieningencentrum Parkwijk. Het oostelijk deel van Langerak heeft een lagere woningdichtheid.

Fietsers

Voor de fiets is een belangrijke taak weggelegd in het bereikbaar houden van de stad. In de nota 'Verder met de fiets' wordt daar aandacht aan geschonken. Waarbij het zorgdragen voor een goede aansluiting op en samenhang met het fietsnetwerk Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern vanuit de bestaande stad één van de doelstellingen is.

Door het gebied Langerak/ Parkwijk lopen een zes min of meer oost-west gerichte langzaamverkeersassen:

• de Groenedijk, is tevens hoofdfietsroute en onderdeel van het regionaal fiestroutenetwerk;
• de Parklanen;
• de Zandweg;
• de Langerakbaan;
• fietspad langs de HOV-baan;
• de Rijnkennemerlaan.

Voetgangers

De verbindingen voor voetgangers in het gebied zijn heel direct en barrières van enige vorm (HOV-baan incidenteel) zijn nauwelijks in het gebied aanwezig. De bereikbaarheid van voorzieningen is gewaarborgd. De routes worden uit een oogpunt van sociale veiligheid zoveel mogelijk opgenomen in de woonomgeving.

De Rijnkennemerlaan

De Rijnkennemerlaan is een 4,5 km lange kaarsrechte laan, die ligt boven twee grote waterleidingbuizen. Net als bij de archeologische vindplaatsen mag ook hier niet gebouwd worden. De zone is in totaal 35 meter breed en bestaat in het midden uit een grasbaan van circa 12 meter breed, geflankeerd door 2 rijen bomen met aan de oostzijde een fietspad van eveneens 4,5 km. De Rijnkennemerlaan vormt een verbinding tussen veel parken in Leidsche Rijn. Beginnende bij Park Voorn, Park de Hoge Weide, Prinses Amaliapark, Park Grauwaart, het Waterwinpark, via het Maximapark naar de Haarrijnseplas en het buitengebied bij Haarzuilens, is dit een ideale landschappelijke verbinding voor recreatie en natuur.

De Ooster- en Westerparklanen

De Ooster- en Westerparklaan rijgt met zijn karakteristieke profiel bestaande uit een middenberm met 2 rijen bomen, de diverse deelgebieden van Parkwijk aaneen: het verbindt het Amsterdam-Rijnkanaal met het Maximapark.

Groenedijk
De Groenedijk is een bestaande weg met karakteristieke lintbebouwing en veel groen. De gaten in de lintbebouwing zijn opgevuld met nieuwe ontwikkelingen. De Groenedijk is tevens een belangrijke fietsroute en is in principe alleen bedoeld voor bestemmingsverkeer.

Het plangebied bestaat uit een grotendeels recent gerealiseerde VINEX-wijk. In het plangebied is de woonfunctie verreweg het belangrijkste. Het gebied bestaat uit twee woonwijken met een groot aantal verschillende woonbuurten. De woonbebouwing kent een grote variatie aan woningtypes en woonmilieus. In het gebied zijn vrijstaande woningen, rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, appartementengebouwen en woonwagenstandplaatsen aanwezig. De andere functies in het plangebied staan hoofdzakelijk ten dienste aan de woonfunctie.

In het gebied zijn een aantal oorspronkelijke elementen aanwezig die stammen uit de periode voor de grootschalige nieuwbouw. Dit betreft met name de lintbebouwing langs de Groenendijk en de Leidsche Rijn. Deze lintbebouwingen zijn ingepast in de nieuwe stedenbouwkundige invulling. Het bestemmingsplan is in hoofdzaak gericht om een juridisch en planologisch beheerskader te scheppen voor de wijken Parkwijk en Langerak. Daarbij staat het behoud en het versterken van de bestaande kwaliteiten, die beschreven zijn in hoofdstuk 3 van deze toelichting, op de eerste plaats.

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is zijn er nog een aantal locaties in het plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Dit betreft over het algemeen plannen die in hoofdlijnen voorzien zijn in het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan voor het het gebied, echter, die om diverse redenen tot dusver nog niet in ontwikkeling gerealiserd konden worden.

Het bestemmingsplan is in hoofdzaak gericht om een juridisch en planologisch beheerskader te scheppen voor Parkwijk en Langerak. Daarbij staat het behoud en het versterken van de bestaande kwaliteiten, die beschreven zijn in hoofdstuk 3 van deze toelichting, op de eerste plaats.

De ontwikkelingslocaties worden besproken in paragraaf 4.2 van deze toelichting.

De ontwikkelingen in het gebied betreffen ondere andere de afronding van het stedenbouwkundige plan. Daarbij gaat het om de volgende ontwikkelingen.

Overzichtskaart ontwikkelingen

Kop Amaliapark (nr 1) en Verlengde Houtrakgracht (nr 2)

Op de locatie "Kop Amaliapark" en de "Verlengde Houtrakgracht" is eerder een uitwerkingsplan opgesteld. Dit plan zou naar aanleiding van een uitspraak in beroep bij de Raad van State worden omgezet in een nieuw bestemmingsplan. De planontwikkeling zoals beoogd zal echter geen vervolg krijgen. De twee locaties die in de toekomst verder uitgewerkt en ontwikkeld zullen worden zijn daarom in dit bestemmingsplan opgenomen. Daarbij is gebruik gemaakt van een zogenaamde nader uit te werken bestemming, zoals dat nu ook het geval is in het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999.

Groenedijk (nr 3)

Achter Groenedijk 55, ter hoogte van de Damraklaan, Koldijksteraklaan en Langerakbaan, ligt nog een open terrein waarop woningbouw zal gaan plaatsvinden. Tevens zijn op deze plek nog enkele standplaatsen voor woonwagens voorzien. In het bestemmingsplan is voor het terrein aan de Groendijk een woonbestemming opgenomen. Er zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden voor dit terrein opgenomen in de regels. Het betreft de bouw van maximaal 4 woningen, uitgevoerd als vrijstaande of twee-onder-eenkap woningen. Bij elke woning dienen twee parkeerplaatsen op eigen erf gerealiseerd te worden.

Het gebied aan de Groendijk maakt qua invulling onderdeel uit van deelplan Langerak 2. De basis voor de invulling het plangebied en voor deze toelichting wordt, zoals eerder genoemd, gevormd door het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor Langerak 2 en Parkwijk (vastgesteld in mei 1998) en het Stedenbouwkundig Plan (SP) voor Langerak 2 (vastgesteld op 18 april 1999). Voor de volledige beschrijving van de stedenbouwkundige invulling van Langerak 2 wordt hier kortheidshalve verwezen naar beide stedenbouwkundige plannen.

De Groenedijk is de grens tussen de onregelmatige blokverkavelingen ten noorden en de regelmatige strokenverkaveling ten zuiden van de dijk. De nieuwe verkaveling ten noorden van de Groenedijk houdt afstand om de dijk ruimtelijk met zijn ondiepe, oude verkaveling zoveel mogelijk intact te laten.

Ten zuiden van de dijk is de regelmatige strokenverkaveling als uitgangspunt genomen voor de verkavelingstructuur van bebouwingsvelden en open landschap. Deze verkavelingsvorm met relatief grote tuinen sluit goed aan bij de bestaande verkaveling langs de dijk. In de zone tussen de Groenedijk en de stadsas zijn de gebieden tussen het grillige verloop van de bestaande tuinen ingevuld met nieuwe woningen en groenvoorzieningen.

In dit gebied is ook plaats gegeven aan een kleine locatie voor de plaatsing van vier woonwagens, mede vanwege de eenvoudige ontsluiting.

De verkaveling van de woonwagenstandplaats omvat de plaatsing van drie woonwagens naast elkaar. De wagens worden ontsloten aan de Tjeerdsraklaan.

Zandweg 68 (nr 5)

Achter de Zandweg 68 is in dit bestemmingsplan door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bouw van twee woningen mogelijk gemaakt. Voor het terrein zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden in de regels opgenomen. Stedenbouwkundig worden de twee nieuwe woningen onderdeel van Langerak. Ze komen te staan aan de openbare groenzone en moeten in beeld en positie een zelfstandige plek innemen. Hiervoor is het belangrijk afstand te houden tot de (nog te realiseren) kavels aan de oostzijde en de watergang aan de westzijde. Tevens moeten de nieuwe woningen achter de rooilijn van de aangrenzende woningen blijven. De toegang tot de nieuwe woningen verloopt via het aangrenzende (nog te realiseren) woonbuurtje. De inrichting hiervan moet passen bij het informele karakter van het openbaar groen. Uitwerking hiervan moet onderdeel zijn van het plan als geheel.

Tenslotte is aan de Akkrumerraklaan (70-72)de bouw van een twee-onder-éénkapwoning mogelijk gemaakt die een logisch vervolg is van de reeds gerealiseerde woningen. Deze bouwmogelijkheid is overgenomen uit het voorheen geldende bestemmingsplan.

In de wjiken Parkwijk en Langerak is ook een locatie in ontwikkeling die niet wordt meegenomen in dit bestemmingsplan. Hieronder volgt een korte toelichting.

Slingerraklaan/Zandweg (nr 4)

Reeds vele jaren zijn er plannen om tot herontwikkeling te komen van de bedrijfslocatie Zandweg 69a in De Meern. Zo ook aan de zuidzijde van de Slingeraklaan in Leidsche Rijn. Verschillende problemen rond eigendommen en een hindercirkel van een bedrijf waren tot voor kort een belemmering voor verdere ontwikkeling.

Relatie met voorliggend bestemmingsplan

Voor de woningbouwontwikkeling tussen de Slingeraklaan en de Zandweg is inmiddels een apart bestemmingsplan vastgesteld.

enslotte is achter de bestaande woningen aan het Birstumerraklaan (ter hoogte van nummer 6) in het eerder vastgestelde Stedenbouwkundig programma van Eisen een twee-onder-eenkapwoning opgenomen. Indien hier in de toekomst een concreet initiatief voor wordt ingediend, zal een aparte planologische procedure worden doorlopen om dit bouwplan mogelijk te maken.

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden daarom met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit voortstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet 'geluidsgevoelige bestemmingen' (o.a. woningen, onderwijs en zorg).

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• wijzigen van (spoor)wegen;
• wijzigen van geluidsgezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en een max ontheffingswaarde. De normering voor wegverkeer loopt tussen de 48 dB en 58 dB, de normering voor spoorweglawaai loopt tussen de 55 en 68 dB. Bij een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde gelden er geen voorwaarden voor het bestemmen van geluidsgevoelige bestemmingen. Bij een geluidsbelasting boven de max ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitzondering voor zgn "dove gevels"). Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde kan ontheffing hogere waarde worden verleend.

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient een akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De procedure voor het verlenen van een ontheffing loopt parallel met de ruimtelijke ordeningsprocedure, bestemmingsplanprocedure of de procedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria.
2. 2. Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:
3. 3. Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
4. 4. De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
5. 5. Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plansituatie

Voor Parkwijk zijn de relevante geluidsbronnen de Langerakbaan, de Oudenrijnseweg en de HOV-baan. De geluidsemissies van omliggende autosnelwegen A12 en A2, de spoorlijn Utrecht-Gouda en de bedrijventerreinen Lageweide/De Wetering, Oudenrijn en Groenedijk zijn vanwege de grote afstand of de bestaande afscherming in het plangebeid niet relevant.

Parkwijk/Langerak is een van de wijken in Leidsche Rijn. De ontwikkeling van Parkwijk/Langerak is mogelijk geweest op grond van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. In dit bestemmingsplan was ook het aspect geluid geregeld. Woningbouw was alleen mogelijk indien bij de planuitwerking werd voldaan aan de Wet geluidhinder of middels de gereguleerde inzet van ontheffing. Voorwaarde hierbij was dat de woning een luwe gevel had en de woningisolatie werd afgestemd op het geluidsniveau bij uitwerking. De diverse ontwikkelingen binnen het plangebied zijn met uitwerkingsplannen binnen bovengenoemde randvoorwaarden gerealiseerd.

De diverse uitwerkingsplannen worden nu in een nieuw bestemmingsplan vastgelegd. Dit bestemmingsplan Parkwijk/Langerak is een beheerplan. Het plan maakt de realisatie van nieuwe of uitbreiding van bestaande geluidsgevoelige bestemmingen of de aanleg van of de wijziging van infrastructuur niet mogelijk waardoor de Wet geluidhinder niet van toepassing is.

Ontwikkeling Groenedijk

De geluidsbelasting vanwege de Langerakbaan is lager dan de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder. Dit als gevolg van de afstand van het plangebied tot de Langerakbaan en de aanwezigheid van afschermende bebouwing. Dit blijkt ook uit eerdere akoestische onderzoeken in de omgeving. De Damraklaan is een 30 km/uur-weg en valt daarmee buiten de kaders van de Wet geluidhinder. Wel moet met het geluid van deze weg rekening worden gehouden bij het niveau binnen de woningen. De geluidsbelasting bedraagt afhankelijk van de afstand tot de Damraklaan tussen de 50 en 55 dB. Dit is een acceptabel geluidniveau.

Ontwikkeling Zandweg

De geluidbelasting vanwege de Zandweg is naar verwachting lager dan de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder. Dit als gevolg van de afstand van de wijzigingsbevoegdheid tot de Zandweg en de aanwezigheid van afschermende bebouwing. Dit blijkt ook uit eerder akoestisch onderzoek ten behoeve van de naastgelegen herontwikkeling (bestemmingsplan Slingeraklaan-Zandweg).

Ontwikkeling Kop Amaliapark en Verlengde Houtrakgracht

Verlengde Houtrakgracht: dit gedeelte van het plangebied ligt niet in een invloedszone van een doorgaande weg, rijksweg of 50 km-weg. Alle wegen in de directe omgeving kennen een 30 km-regiem.

Kop Amaliapark: De wegen in de directe omgeving van het plangebied vallen onder het 30 kilometer regime waardoor de wet geluidhinder niet van toepassing is. Omdat de locatie gelegen is aan de ontsluitingswegen van het voorzieningen cluster voor Parkwijk en Langerak is desalniettemin onderzocht of voor de locatie een op akoestisch gebied kwalitatief goed woonklimaat kan worden gewaarborgd.

De kop van het Amaliapark grenst aan de HOV-baan. Het verkeer hiervan beïnvloedt de nieuw te ontwikkelen functies. Op het uiterst zuidelijk deel van het bouwblok wordt de voorkeursgrenswaarde in geringe mate overschreden, zo blijkt uit eerder uitgevoerd onderzoek.

Uit eerder onderzoek (zie bijlage) blijkt dat de geluidsbelasting op het nieuwbouwplan langs de Houtrakgracht (wonen boven islamitisch centrum) ten gevolge van de Houtrakgracht 53 dB bedraagt en ten gevolge van de Eerste Oosterparklaan 54 dB (beide inclusief aftrek artikel 110g Wgh).

Deze belasting ligt boven de voorkeursgrenswaarde en onder de maximale ontheffingswaarde (58 dB) zoals de Wet geluidhinder die kent. Hiermee is sprake een aanvaardbaar geluidsniveau. Bij de bouwvergunningverlening is het voorgeschreven binnenniveau middels het Bouwbesluit geborgd.

Hiervoor zal in het kader van het uitwerkingsplan een procedure voor een Hogere Grenswaarde worden doorlopen.

Van industrielawaai kan ook hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen geluidsbron en ontvanger.

Bij industrieterreinen waar "grote lawaaimakers" zijn toegestaan zijn geluidszones vanwege de Wet geluidhinder vastgesteld. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). Voor geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone kan ook een hogere waarde worden vastgesteld. De normering loopt hier van 50 dB(A) tot 55 dB(A) en hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als bij ontheffingen vanwege verkeerslawaai.

Plansituatie

Het plangebied ligt niet in de zone van een gezoneerd industrieterrein.

Er wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het kan gaan om de mogelijke hinder van een nieuw te vestigen bedrijf op bestaande woningen zowel als om nieuwe woningen naast een bestaand bedrijf.

Plansituatie

In het plangebied zijn geen bedrijven van een zodanige categorie dat er geluidhinder wordt veroorzaakt op aangrenzende woningen. De bedrijven kennen een max categorie van B1 – functiemenging. Ook in aangrenzende gebieden bevinden zich geen bedrijven die geluidhinder mogen veroorzaken.

Het aanliggende bedrijventerrein Ouderijn is een gezoneerd industrieterrein waar van de geluidszone aan de noordzijde ligt op de rijksstraatweg. Daarbuiten mag de geluidsbelasting van de bedrijven niet meer bedragen dan 50 dB(A).

Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen plaats mag vinden.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10^-6/jaar.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het Groepsrisico is een zg. oriënterende waarde vastgesteld. Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Plansituatie

Bedrijvigheid: Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Transport: In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan.

Ontwikkeling Groenedijk, Zandweg en Kop Amaliapark & Verlengde Houtrakgracht

De nieuw te bouwen woningen aan de Groenedijk en de andere genoemde locaties liggen niet binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt. In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn, waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan.

Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)

In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het vaststellen van een bestemmingsplan, als tenminste aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

a. Aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.

b. De voorgenomen ontwikkeling leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;

c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht.

d. De voorgenomen ontwikkeling is genoemd of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkings-programma Luchtkwaliteit (NSL).

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren.

Plansituatie

De gerealiseerde woningen en bijbehorende voorzieningen en dergelijke in de woonwijken Parkwijk en Langerak passen binnen het in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemde "In Betekenende Mate – project" (IB-nr. 1310 "Ontwikkeling Leidsche Rijn").

Daarnaast is er in 2010 nog een onderzoek uitgevoerd naar de luchtkwaliteit in dit gebied (rapport "Beoordeling luchtkwaliteit Leidsche Rijn-parkwijk (koepelrapport)" 22 maart 2010) .

Op basis van de uitgevoerde berekeningen is geconcludeerd dat in de wijken Parkwijk enLangerak geen overschrijding van de grenswaarden vorkomen.

De diverse uitwerkingsplannen worden nu in een nieuw bestemmingsplan vastgelegd. Dit bestemmingsplan Parkwijk-Langerak is een beheerbestemmingsplan (conserverend plan). Het plan legt de bestaande situatie vast en maakt de realisatie van nieuwe of uitbreiding van bestaande bestemmingen of de aanleg van of de wijziging van infrastructuur niet mogelijk. Het plan heeft daarmee geen verkeersaantrekkende werking tot gevolg en daarmee kan redelijkerwijs worden uitgesloten dat dit plan tot een verslechtering van de luchtkwaliteit zal leiden.

Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder respectievelijk d, a en b van de Wet milieubeheer kan dus gesteld worden dat luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering vormen bij de te nemen relevante ruimtelijke besluiten voor de ontwikkeling van Parkwijk

Daarnaast worden er geen gevoelige bestemmingen gerealiseerd in de nabijheid van drukke binnenstedelijke, rijks- of provinciale wegen.

Ontwikkeling Groenedijk, Zandweg en Kop Amaliapark en Verlengde Houtrakgracht

De 'in betekenende mate (IBM)' projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op de afzonderlijke effecten op de luchtkwaliteit, maar zijn reeds in het NSL meegenomen. De woningbouw van Leidsche Rijn, waaronder de bouw van de woningen aan de Groenedijk, is als zodanig opgenomen en beschreven in het NSL.

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Als er geen recent bodemonderzoek beschikbaar is moet bij een aanvraag om omgevingsvergunning een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden beschreven.

Plansituatie

Vanaf de jaren negentig tot 2002 zijn in de wijk Parkwijk/Langerak diverse bodemonderzoeken uitgevoerd, in verband met herontwikkeling. Plaatselijk zijn in Parkwijk/Langerak saneringen uitgevoerd, waarbij sterk en matige verontreinigingen zijn verwijderd of nog worden gemonitoord (Park Hoge Weide). Er heeft grondverzet plaatsgevonden op basis van de bodemkwaliteitskaart van Leidsche Rijn. Bij uitkeuringsonderzoeken voor het bouwrijp maken zijn geen tot hooguit lichte verontreinigingen aangetroffen. Deze uitkeuringsonderzoeken zijn waarschijnlijk te oud om gebruikt te kunnen worden bij eventuele nieuwbouw. Er zijn geen omvangrijke mobiele verontreinigingen in het grondwater bekend.

Ontwikkeling Groenedijk en Zandweg

Het perceel is bouwrijp. Op het terrein is in 2005 een bodemonderzoek uitgevoerd door Geofox-Lexmond BV als onderdeel van het perceel Groenedijk 55A (rapportdatum 10-10-2005 en rapportnummer 20052283/JABO). Er komen lichte tot matige verontreinigingen met zware metalen en PAK voor in de grond, waarbij de grond plaatselijk sterk verontreinigd is met PAK. Het grondwater is niet tot licht verontreinigd. Er zijn geen vooralsnog geen belemmeringen tegen de voorgenomen bouwplannen. Het uitgevoerde bodemonderzoek is niet recent genoeg om gebruikt te kunnen worden bij de omgevingsvergunning. Hiervoor moet een nieuw bodemonderzoek worden verricht, indien van toepassing kan hiervoor een uitkeuringsonderzoek (na woonrijp maken) worden gebruikt.

Voor de locatie aan de Zandweg waar een wijzigingsbevoegheid is opgenomen geldt dat er uit de onderzoeken die zijn verricht voor het naastgelegen ontwikkelingsgebied (bestemmingsplan Slingeraklaan-Zandweg) kan worden afgeleid dat de bodemkwaliteit naar verwachting geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid. In het kader van het wijzigingsplan zal een bodemonderzoek moeten worden verricht voor de specifieke locatie.

Ontwikkeling Kop Amaliapark en Verlengde Houtrakgracht

In het verleden zijn in de directe omgeving diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Het laatste onderzoek is een uitkeuringsonderzoek uit juli 2002 ten behoeve van het bouwrijp maken (Uitkeuring bouw velden "Voorzieningencentrum" Parkwijk-Noord Leidsche Rijn). Van de stoffen waarop is geanalyseerd blijkt dat in de opgebrachte grond en het oorspronkelijk maaiveld de streefwaarde niet wordt overschreden (niet verontreinigd). Dit uitkeuringsonderzoek is verouderd voor eventuele aanvragen voor nieuwbouw.

Voor de locatie Verlengde Houtrakgracht is in mei 2006 een bodemkwaliteitsverklaring afgegeven voor de bouw van een gymzaal, waarbij is aangegeven dat bij grond afvoer meer onderzoek nodig is. Voor de bouw van een islamitisch centrum is in april 2011 een bodemkwaliteitsverklaring afgegeven. De bodemkwaliteit is geschikt voor het beoogde gebruik, maar niet geschikt voor onbeperkt hergebruik (licht verontreinigd). Dit blijkt uit een actualiserend bodemonderzoek van oktober 2010 (Ingenieursbureau Land, B26-75045RVE).

Voor de locatie aan de Kop Amaliapark is afhankelijk van de activiteiten na (juli) 2002 en de herinrichtingsplannen een actualiserend bodemonderzoek noodzakelijk

Flora en fauna

De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een ontwikkeling mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert moet er, bij kans op voorkomen van beschermde diersoorten, middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten. De Flora en Faunawet beschermt inheemse dier- en plantsoorten, en onderscheidt deze in verschillende beschermingscategorieën. Voor algemeen voorkomende beschermde soorten (tabel 1) geldt vrijstelling van verbodsbepalingen. Soorten van Tabel 2 zijn zwaarder beschermd, voor deze soorten kan ontheffing worden aangevraagd. Ontheffing op grond van het belang ruimtelijke ontwikkeling en inrichting is niet mogelijk voor soorten van Tabel 3, die zijn opgenomen in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn. Voor deze soorten geldt dat overtreding van verbodsbepalingen voorkomen dient te worden door het treffen van mitigerende maatregelen. Het bevoegd gezag voor de Flora en Faunawet is het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Gemeente Utrecht beschikt over een vastgestelde Gedragscode Flora en Faunawet. Eventuele werkzaamheden zullen worden uitgevoerd conform deze "gedragscode Flora en Faunawet van de gemeente Utrecht (goedkeuringsbesluit ministerie LNV d.d. 7 september 2010, ref DR/210/3379).

plansituatie

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Dit plan genereert daarmee geen directe initiatieven die gevolgen kunnen hebben voor de aanwezige beschermde flora en fauna.

Bij aanvragen van omgevingsvergunningen zal getoetst worden aan de voorwaarden van de Flora en Fauna wet.

Ontwikkeling Groenedijk en Zandweg

Het gebied van de woningen aan de Groenedijk en de Zandweg bevindt zich niet binnen de Hoofdgroenstructuur. Wat dat betreft zijn er geen beperkingen voor het plan.

Binnen het plangebied worden geen beschermde soorten verwacht, rekening gehouden met het gegeven dat de sloot intact blijft. Om die reden ligt het niet voor de hand om een Flora- en faunaonderzoek uit te voeren. Wel blijft altijd de algemene zorgplicht van de Flora- en faunawet van kracht. De initiatiefnemer zal zich er o.a. zeker van moeten stellen dat geen verstoring van beschermde soorten zal plaats vinden. Aangezien in ieder geval geen tabel 3 soorten worden verwacht kan worden volstaan met het hanteren van de gedragscode.

Gemeente Utrecht beschikt over een vastgestelde Gedragscode Flora en Faunawet. De werkzaamheden zullen zo nodig worden uitgevoerd conform deze "Gedragscode Flora en Faunawet" van de gemeente Utrecht (goedkeuringsbesluit ministerie LNV d.d. 7 september 2010, ref DR/210/3379).

De gedragscode regelt dat het niet verplicht is voor de gemeente om een Flora en Fauna-ontheffing aan te vragen voor tabel 2 soorten. Voor tabel 3 soorten kan geen ontheffing worden aangevraagd. Daarvoor dienen, indien van toepassing, voldoende mitigerende maatregelen te worden getroffen.

Ontwikkeling Amaliapark en Verlengde Houtrakgracht

Het plangebied maakt geen deel uit van een gebied aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur in rijks- of provinciaal beleid of wetgeving. Het Amaliapark maakt wel onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur en dit vervult een functie in de ecologische ambitie van de stad. De ecologische verbinding van het park naar de omgeving loopt via de Rijnkennemerlaan (noordelijk) en via het water langs de Melissekade en Scharleistraat naar de Groenedijk. Bebouwing aan de westelijke punt van het park geeft geen beperking voor deze verbindingsfunctie. De Verlengde Houtrakgracht is geen onderdeel van de stedelijke groenstructuur.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP is opgenomen dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Plansituatie, inclusief ontwikkeling Groenedijk en Zandweg

Ontwikkelingen binnen de kaders van dit bestemmingsplan zullen getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid.

De ontwikkellocatie biedt geen specifieke kansen voor extra energiebesparingen. Voldaan zal moeten worden aan de wettelijke EPC uit het Bouwbesluit.

Aanleiding

De Waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en vormt een wezenlijk element in het gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan inzichtelijk worden gemaakt, de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder wordt opgenomen. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Voor de wijk Parkwijk - Langerak in de vinexlocatie en stadsdeel Leidsche Rijn te Utrecht wordt een beheerbestemmingsplan opgesteld om de bestaande situatie vast te leggen. Beheergebieden zijn gebieden (wijken) waar geen grote ontwikkelingen meer plaatsvinden. Deze waterparagraaf beschrijft de bestaande waterhuishoudkundige situatie van de wijk Parkwijk - Langerak zodat strategisch en operationeel wijkbeleid optimaal op het lokale watersysteem kan worden afgestemd.

Het stedenbouwkundige plan van de ontwikkellocaties heeft geen vergaande gevolgen voor het watersysteem. De toename van verhard oppervlak is reeds geprogrammeerd in het voorliggende bestemmingsplan en gecompenseerd met nieuw gegraven oppervlaktewater.

Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2007-2010[1] en Nieuwe Stad Schoon Water;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur[2].
  

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

In dit watertoetsproces participeren de volgende partijen:

Aanvrager: Gemeente Utrecht, Stadsontwikkeling - Stedenbouw en Monumenten

Opsteller: Gemeente Utrecht, Stadswerken - IBU Stadsingenieurs

Toetser: Waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (beheerder oppervlaktewater)

Gemeente Utrecht, Stadswerken - Stedelijk Beheer (beheerder riolering, oppervlaktewater)

Plangebied

Parkwijk
Parkwijk ligt ten noorden van Langerak en het in ontwikkeling zijnde Maximapark, het in uitvoering zijnde Het Zand en Hoge Weide. Parkwijk ontleent haar naam aan de aanwezigheid van de vele parken in en om het gebied. De hoofdstructuur van de wijk is voor een groot deel door het cultuurhistorisch onderzoek bepaald.

Het stedenbouwkundige ontwerp voor Parkwijk is gebaseerd op een samenhangend stelsel van min of meer landschappelijke elementen: de oude bebouwingslinten, de Groenedijk en 't Zand. Ook de Rijnkennemerlaan vormt een lange lijn in het ontwerp, vanwege de onderliggende waterleiding. Deze elementen verankeren het woongebied in de bestaande omgeving. Het stelsel van landschappelijke elementen wordt aangevuld met de zogenoemde Oeverwal op de strip land tussen de bestaande watergang en een fragment van de vroegere waterloop van de Oude Rijn.

Langerak
Langerak ligt tussen de twee oude linten aan de Groenedijk en de Zandweg, ten noorden van de Leidsche Rijn. Het stedenbouwkundige plan voor Langerak is gebaseerd op de oorspronkelijke structuur van het slagenlandschap. Er is een afwisseling van open en bebouwde stroken die naast elkaar zijn gelegen volgens het patroon van de aanwezige sloten. Op de onbebouwde stroken bepalen de weiden, sloten en knotwilgen het beeld. Opvallend zijn de vele bruggetjes in het gebied. Een logisch gevolg van de ligging tussen twee oude linten is in dit geval de grote mate van verwevenheid van de nieuwe wijk met de bestaande lintbebouwing.

De Langerakbaan is van belang als structuurbepalend element. Aan deze as, die de wijk in oost-west richting al slingerend doorsnijdt, zijn diverse functies gesitueerd. Kenmerkend voor het gebied is de sterke noord-zuid gerichte verkavelingswijze en de bestaande dichte bebouwing langs de linten. Het stedenbouwkundige plan voor Langerak verdeelt het gebied in twee karakteristieke deelgebieden: de noordelijke strook en het zuidelijke veld. De grens tussen beide wordt gevormd door de Langerakbaan.

Figuur 1 - Analysekaart Parkwijk - Langerak (bron: Welstandsnota Utrecht - juni 2004)

Oppervlaktewater

Watersysteem Leidsche Rijn
De watergangen in de wijk Parkwijk - Langerak maken onderdeel uit van het watersysteem Leidsche Rijn: een zelfstandig functionerend watersysteem, waarbij aan- en afvoer van gebiedsvreemd (verontreinigd) water in een normaal hydrologisch jaar vanuit het Amsterdam-Rijnkanaal vrijwel niet nodig is (zie figuur 3). Hiertoe wordt hemelwater lokaal opgevangen en vastgehouden in het lokale grond- en oppervlaktewatersysteem. Ter bevordering van de waterkwaliteit circuleert het water in een vrijwel gesloten systeem door het stadsdeel Leidsche Rijn en aansluitende gebieden. Door variatie in waterpeil en het rondpompen van oppervlaktewater wordt stilstaand water, en dus zuurstofloosheid en muggenoverlast, vrijwel voorkomen.

Watersysteem Parkwijk - Langerak
De wijk Parkwijk - Langerak in stadsdeel Leidsche Rijn ligt relatief hoog op een zanderige ondergrond en is daarom voorzien van zogenaamde wadi´s. Via daken, regenpijpen, goten, rijbanen en groenstroken wordt het hemelwater oppervlakkig naar de wadi´s afgevoerd waar het (gezuiverd) in de ondergrond filtreert en aan het grondwater wordt toegevoegd.

Peilgebieden
Het watersysteem Parkwijk - Langerak is onderdeel van het 'Hoge stelsel Noord' (zie figuur 3). De primaire of hoofdwatergangen in Parkwijk - Langerak (in figuur 3 zwartomlijst) bevinden zich langs de Rijnkennemerlaan (peilgebied NAP +0.45/+0.15 m), de Groenedijk / Eerste Oosterparklaan (peilgebied NAP +0.35/+0.45 m) en de Langerakbaan / Oudenrijnseweg (peilgebied NAP +0.45/+0.15 m en NAP +0.00/-0.30 m).

De watergang langs de Melissekade is een tertaire of wijkwatergang (peilgebied NAP +0.45/+0.15 m). De status van de watergangen is van belang voor de breedte van de beschermingszone: de breedte van de beschermingszone aan weerszijden van watergangen is vastgelegd in de legger en bedraagt 5 meter voor primaire (de hoofdwatergangen) en 2 meter voor tertiaire watergangen (de wijkwatergangen). Bij hevige neerslaggebeurtenissen mag het waterbezwaar leiden tot een peilstijging van 0,3 m. In figuur 2 zijn deze watergangen en peilgebieden schematisch weergegeven.

Figuur 2 - geschematiseerd hoofdwatersysteem Parkwijk - Langerak (bron: Actualisatie basiskaart- 2007)

Aan- en afvoer

De wateraanvoer naar het watersysteem 'Hoge stelsel Noord' vindt in de toekomst plaats vanaf het toekomstige opvoergemaal Strijkviertel (zie figuur 2 en figuur 3). Via een sifon onder de Leidsche Rijn (2x Ø630 mm) en een duiker in de Burg. Verderlaan (Ø1250 mm) wordt het circulatiewater naar de watergang langs de Langerakbaan gepompt en via een duiker onder de Hogeweidebaan (Ø1500 m) naar de watergang langs de Groenewijk verdeeld.

De waterafvoer geschied in zuidelijke richting naar het watersysteem 'Meentpark' (peilgebied NAP -0.80/-1.10 m), in westelijke richting naar het watersysteem 'Joostenlaan-wetering' (peilgebied NAP +0.15/+0.00 m) en in noordelijke richting naar het 'Lage Stelsel Noord' (peilgebied NAP +0.15/-0.15 m). In figuur 2 zijn de stroomrichtingen in het watersysteem aangegeven en figuur 3 de verbindingen met de omliggende watersystemen in stadsdeel Leidsche Rijn.

Figuur 3 - gemodelleerd hoofdwatersysteem Leidsche Rijn (bron: gemeente Utrecht)

Tijdelijke situatie
Het oppervlaktewatersysteem in de wijk Parkwijk - Langerak is weliswaar af, het circulatie- / hoofdwatersysteem van Leidsche Rijn is echter nog niet af: het watersysteem 'Veldhuizen' en 'Lage Stelsel Zuid' (zie figuur 3) dient nog gerealiseerd te worden. De waterhuishouding in Parkwijk - Langerak functioneert in deze tijdelijke situatie naar behoren: de waterkwaliteit is goed en er is, zelfs bij hevige neerslag, geen sprake van wateroverlast.

In de huidige, tijdelijke situatie wordt het water vanuit de Leidsche Rijn water aangevoerd. Via de Houtrakgracht stroomt het water door de wijk naar het gemaal Groene Dijk waar het weer geloosd wordt op de Leidsche Rijn. In de Langeraksingel zijn als tijdelijke maatregel twee stuwen geplaatst om een getrapte peilscheiding mogelijk te maken. Pas als het watersysteem 'Veldhuizen' en 'Lage Stelsel Zuid' (zie figuur 3) met het opvoergemaal bij Strijkviertel is gerealiseerd, zal het watersysteem van Parkwijk - Langrak op het circulatiesysteem van Leidsche Rijn kunnen worden aangesloten. De aanvoer vanaf de Houtrakgracht komt dan te vervallen.

Ruimtelijke consequenties
Het functioneren van ondergrondse èn bovengrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling en het transport van afvalwater, de inzameling en verwerking van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast, dient te zijn gewaarborgd. De mate van functioneren is afhankelijk van de conditie èn de dimensies van de voorzieningen. Het huidige ruimtebeslag en afmetingen van bv. riolering, rioolgemalen, watergangen, wadi's en infiltratievoorzieningen is essentieel voor een goede systeemwerking. Verkleining of aanpassing hiervan (bv. het verwijderen van een greppel / wadi) heeft directe consequenties voor het functioneren van de voorzieningen en is niet toegestaan zonder compenserende maatregelen.

Bij toename van verhard, afvoerend oppervlak in het plangebied ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen dient conform het beleid van gemeente en waterschap extra berging worden gerealiseerd als compensatie voor de toegenomen belasting van het oppervlaktewater.

Beleid en beheer
Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteitsbeheer (functioneel) van de hoofdwatergangen en het kwaliteitsbeheer van al het oppervlaktewater in de wijk Parkwijk - Langerak (zie figuur 4, paarse arcering). De wijkwatergangen zijn in algemeen beheer (regulier) bij de gemeente Utrecht (zie figuur 4, gele arcering).

Om het goed functioneren van de waterhuishouding te kunnen waarborgen, voert het waterschap onderhoudstaken uit en toetst of bij de aanleg van werken ter plaatse van oppervlaktewatergangen en in beschermingszones voldaan is aan algemene en specifieke criteria (zie paragraaf Keur).

Figuur 4 - beheerderskaart watergangen Parkwijk - Langerak (bron: gemeente Utrecht - juni 2010)

Waterkeringen

Status en veiligheid

De wijk Parkwijk - Langerak grenst aan de Leidsche Rijn. Aan weerszijden van dit KRW-waterlichaam bevind zich een waterkering met de status 'Regionale Waterkering (genormeerd)'. Waterkeringen met een belangrijke waterstaatkundige functie worden door de provincies aangewezen als genormeerde regionale waterkering. Deze status verkrijgt de waterkering na aanwijzing in een provinciale verordening; conform de zogenaamde IPO-richtlijn. Daarbij wordt tevens het maatschappelijk gewenste beschermingsniveau vastgesteld (de veiligheidsnorm). Dit beschermingsniveau wordt weergegeven in een veiligheidsklasse, die uitgedrukt wordt in de verwachte overschrijdingsfrequentie van inundatie van het door de waterkering beschermde gebied. Deze veiligheidsklasse wordt door de provincies bepaald op basis van een inschatting van de economische schade na het bezwijken van de waterkering. Hoe groter de gevolgen, hoe hoger de veiligheidsklasse.

In december 2008 is door HDSR het hoofdrapport ' Veiligheidstoetsing regionale waterkeringen - 1e Toetsronde genormeerde regionale waterkeringen HDSR' gepubliceerd. Hieruit blijkt dat de waterkering aan de noordzijde van de Leidsche Rijn ('Leidsche Rijnkade Noord') veiligheidsnorm I heeft met een overschrijdingsfrequentie van 1/10 jaar. Dit dijkvak scoorde bij de stabiliteitstoets (methodische toetsing) voldoende en bij de hoogtetoets (methodische toetsing) goed. Ter hoogte van de Langerakbrug / Oudenrijnseweg bevindt zich echter wel een zwak punt met de score onvoldoende. Het eindoordeel is voldoende.

De waterkering 'Leidsche Rijnkade Noord' dient in het bestemmingsplan als 'waterstaatswerk' te worden aangemerkt met een kernzone / waterstaatzone van 12 m (dubbelbestemming) een beschermingszone (zie figuur 5 en 6). Voor de kernzone geldt het niet-bouwen principe. Voor beide zones gelden voorschriften die in de legger zijn opgenomen. Werken zijn conform de keur vergunningplichtig.

Figuur 5 - kernzone / beschermingszone Leidsche Rijn (bron: HDSR)

Begripsbepaling

Een waterstaatswerk is een waterkering die als zodanig in de legger is aangegeven. In de beleidsregels wordt het waterstaatswerk onderscheiden in het dijklichaam en de aangrenzende vlakke zones (zie figuur 6). Het dijklichaam is gedefinieerd als "de kruin en de wederzijdse taluds van de waterkering met inbegrip van de bermen tot aan de teen van de waterkering of tot aan de bodem van de naastliggende watergangen en de daarin of daaraan aangebrachte werken". Wanneer geen sprake is van een talud is het dijklichaam gelijk aan het waterstaatswerk. Het leggerprofiel is het minimale profiel waaraan een waterkering in elk geval dient te voldoen en dat in de legger is vastgelegd.

In de keur wordt uitgegaan van een systeem van kernzones en beschermingzones: een aan een waterstaatswerk grenzende zone (die als zodanig in de legger is opgenomen) waarin ter bescherming van dat waterstaatswerk voorschriften krachtens de Keur van toepassing zijn. De kernzone (zie figuur 6) is de zone waarin de waterkering of watergang zelf ligt, de beschermingszone (zie figuur 6) is in de omgeving van de waterkering.

Werken binnen beide zones zijn vergunningsplichtig om te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Figuur 6 - principeprofiel beschermingszone waterstaatswerk (bron: HDSR- april 2011)

Beleid

Voor werken ter plaatse van primaire, regionale en overige waterkeringen gelden de volgende algemene toetsingscriteria ten aanzien van onderhoud en inspectie: De activiteit mag geen hinder veroorzaken voor het efficiënt kunnen uitvoeren van onderhoud en inspectie aan de waterkering. Daarnaast dient een eventuele onderhoudsstrook vrijgehouden te worden en toegankelijk te zijn voor onderhoud en inspectie. Een vergund object moet in goede staat van onderhoud worden gehouden. De vergunninghouder is onderhoudsplichtig voor de waterkerende onderdelen van het object.

Tussen 1 oktober en 1 april van ieder jaar mogen er geen werkzaamheden plaatsvinden die mogelijk het waterkerend vermogen van een waterkering negatief beïnvloeden. Het betreft met name werkzaamheden waarbij in of naast de waterkering wordt gegraven of waarbij de bekleding van het dijklichaam wordt veranderd of verwijderd. Bij voorgenomen activiteiten in de beschermingszone van de waterkering dient een Watervergunning te worden aangevraagd bij het waterschap. Ook voor het aanvragen van een ontheffing van de Keur dient contact op te worden genomen met het waterschap.

Grondwater

Zorgplicht

De gemeente heeft per 1 januari 2008, voortkomend uit de nieuwe wet 'Verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken', de zorgplicht om 'het in openbaar gemeentelijke gebied treffen van maatregelen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming te voorkomen of beperken'. Dit is alleen zo als het nemen van maatregelen doelmatig is en het niet onder de verantwoordelijkheid van het waterschap of de provincie valt. De nieuwe gemeentelijke grondwaterzorgplicht stelt de gemeente Utrecht beter in staat een bijdrage te leveren aan de aanpak van grondwaterproblemen in het bebouwd gebied.

Verantwoordelijkheden

De zorgplicht heeft het karakter van een inspanningsplicht. Dat wil zeggen dat de gemeente niet verantwoordelijk is voor handhaving van het grondwaterpeil in bebouwd gebied. De wetgeving geeft aan dat de burger met grondwateroverlast bij de gemeente met zijn probleem terecht moet kunnen: de gemeente is het eerste aanspreekpunt voor de burger. De perceelseigenaar is op eigen terrein zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen tegen grondwateroverlast. Deze verantwoordelijkheid geldt ook voor de gemeente als eigenaar van de openbare ruimte. De perceelseigenaar is verantwoordelijk voor de staat van zijn woning en perceel, voor zover deze problemen niet aantoonbaar worden veroorzaakt door onrechtmatig handelen of nalaten van de buur (overheid of particulier). Bij grondwaterproblemen mag dus in de eerste plaats van de perceelseigenaar worden verwacht, dat hij de vereiste waterhuishoudkundige en/of bouwkundige maatregelen neemt.

Criterium

Grondwater wordt als overtollig beschouwd indien het ontwateringscriterium van 0,7 meter beneden de as van de weg gedurende meerdere jaren langer dan vijf aaneengesloten dagen per jaar wordt overschreden. Voor grootschalig openbaar groen en parken wordt gestreefd naar een ontwateringsdiepte van tenminste 0,5 m beneden maaiveld. Afhankelijk van de begroeiing kan hier in overleg met de groenbeheerder van worden afgeweken.

Grondwatersysteem Parkwijk - Langerak

Het grondwatersysteem in de wijk Parkwijk - Langerak is inmiddels af. Incidenteel zijn er klachten over grondwateroverlast, deze worden lokaal aangepakt. Bij het bouwrijpmaken is bij de rioleringswerkzaamheden onder de meeste rijbanen drainage meegelegd zodat het grondwaterregime kan worden gereguleerd. Het grondwaterregime wordt beïnvloed door het peilbeheer in de nabijliggende watergangen (mate van afstroming) en de hoeveelheid geïnfiltreerde / gepercoleerde neerslag (mate van aanvulling). Het drainagestelsel vlakt de pieken van hoge grondwaterstanden af en voert overtollig grondwater af naar het oppervlaktewater.

Boringvrije zone

Het noordelijk deel van Parkwijk -globaal ten noorden van het Prinses Amaliapark- ligt deels binnen de boringsvrije zone van het Grondwaterbeschermingsgebied Leidsche Rijn (zie figuur 5). Binnen de boringsvrije zone gelden regels en voorschriften ten aanzien van het maken van boorputten, grond- en funderingswerken die verwoord zijn in het 'Besluit Boringen en Funderingen provincie Utrecht 2003'. De regels zijn bedoeld om de kleilaag in stand te houden die het grondwater beschermd tegen verontreinigingen. Onderstaand zijn de relevante verbodsbepalingen uit dit besluit opgenomen:

1. 1. Het is in boringsvrije zones en in grondwaterbeschermingsgebieden buiten inrichtingen verboden om:
   1. a. boorputten op te richten, in exploitatie te nemen of te hebben,
   2. b. grond- of funderingswerken in de bodem uit te voeren of te hebben, op een diepte van 40 meter of meer onder het maaiveld.
      
2. 2. Het verbod geldt niet voor:
   1. a. het onderzoeken of saneren van de bodem krachtens de Wet bodembescherming, mits degene die deze handelingen verricht alle maatregelen treft die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde het risico van verticale verspreiding van verontreinigingen als gevolg van deze handelingen te voorkomen, dan wel teneinde die verspreiding zoveel mogelijk ongedaan te maken;
   2. b. handelingen in het kader van een op basis van de Ontgrondingenwet verleende vergunning.

Figuur 5 - beschermingszone drinkwateronttrekking waterwingebied Leidsche Rijn (bron: Provincie Utrecht).
De blauwe lijn in de linker bovenhoek geeft de grens van de zone van de daarboven gelegen boringsvrije zone.

Keur

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet).

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting.

Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

Aanpassingen aan het watersysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). In de Keur is daarnaast bepaald dat "beschermingszones" voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Watervergunning

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Ten behoeve van de ontwikkelingen in het plangebied is een Keurontheffing vereist. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Ook tijdelijke grondwateronttrekkingen tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals de tijdelijke lozing van bemalingswater op de gemeentelijke riolering of oppervlaktewater.

Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet. Voor nieuwbouw (indien niet-omvangrijk) kan volstaan worden met een melding. Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk is niet toegestaan.

Riolering

De wijk Parkwijk (bemalingsgebied 34) en de wijk Langerak (bemalingsgebied 35) zijn bij het bouwrijpmaken elk voorzien van een ander rioleringsprincipe.

Parkwijk

In de wijk Parkwijk is in 2002 (ten noorden van het Amaliapark) en in 1999 (ten zuiden van het Amaliapark) bij het bouwrijpmaken een duurzaam gescheiden stelsel aangelegd: het huishoudelijk afvalwater wordt onder vrijverval afgevoerd naar de lokale rioolgemalen aan de Heidevlinder en de Lavendelstraat. Deze gemalen verpompen het afvalwater naar het centrale pompgemaal aan de Schoenlappervlinder die het afvalwater van meerdere wijken naar de zuivering verpompd.

Het hemelwater wordt volgens verschillende omgangprincipes verwerkt: ten noorden van het Amaliapark is deels een verbeterd gescheiden stelsels (VGS) en deels een duurzaam gescheiden stelsel aangelegd. Bij het VGS-principe wordt de 'first flush' van verhardingen en daken naar de rwzi afgevoerd en het overschot via overstorten op nabijgelegen watergangen geloosd. Bij het duurzaam-principe wordt een groot deel van het hemelwater van verhardingen en daken via een hemelwaterstelsel en wadi's verwerkt (bergen, infiltreren) waarbij het overschot op het oppervlaktewater wordt geloosd (vertraagd afvoeren). Om overlast door een hoge grondwaterstand te voorkomen, is bij beide principes daar waar noodzakelijk, drainage meegelegd die afwatert op het oppervlaktewater.

Langerak

De wijk Langerak is in 1998 voorzien van een duurzaam gescheiden stelsel: het huishoudelijk afvalwater wordt onder vrijverval afgevoerd de lokale rioolgemalen aan de Monnikeraklaan en het Klifrakplantsoen. Deze gemalen verpompen het afvalwater naar het centrale pompgemaal aan de Schoenlappervlinder - Heivlinder die het afvalwater van meerdere wijken naar de zuivering verpompt.

De daken lozen het hemelwater via oppervlakkige afstroming of een ondergronds hemelwaterstelsel op greppels (en infiltratiekoffers) die onderling zijn verbonden en zijn voorzien van een overstort op het oppervlaktewater. Om overlast door een hoge grondwaterstand te voorkomen, is daar waar noodzakelijk, drainage meegelegd die afwatert op het oppervlaktewater.

Algemeen

Alle nieuwe woningen / appartementen dienen een aparte huisaansluiting op het vuilwaterstelsel (dwa) van het (verbeterd) gescheiden stelsel te krijgen. Voor de aansluiting van de woningen op de openbare riolering is een aansluitvergunning vereist van de dienst Stadswerken. Bij ontwikkelingen en nieuwbouw dient het hemelwater bovengronds te worden afgevoerd van hemelwater.

Archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde en behoudenswaardige archeologische terreinen. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waarvoor een hogere of lagere archeologische verwachting geldt. De gemeentelijke kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten, terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en lage archeologische verwachting.

Archeologiebeleid
Het gemeentelijke archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijke archeologiebeleid wordt afhankelijke van de archeologische waarde, danwel archeologische verwachting zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijk archeologische Waardenkaart aangeduide gebieden waar een verplichting tot onderzoek geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Archeologieverordening
Op grond van het verdrag van Malta dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988, zijn gemeenten verplicht om het archeologische erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de mogelijke complicaties die optreden bij het beschermen van archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is in Utrecht gekozen voor een verordening, en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting, een arcering opgenomen op de kaart met de bestemming Waarde-Archeologie. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde-Archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachtingen, terwijl in strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is.

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologische erfgoed de gemeente de bevoegdheden toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan dat onderzoek gesteld kunnen worden.

De archeologische waarden van Langerak en Parkwijk

Beschermde monumenten
In het plangebied liggen drie krachtens de monumentenwet beschermde rijksarcheologische monumenten. In Langerak is dit het Archeologiepark met bewoning uit de late ijzertijd en Romeinse tijd. In Parkwijk zijn dit het Prinses Amaliapark met sporen uit de late ijzertijd en Romeinse tijd en park Grauwaart, waar een kasteeleiland met een omgracht voorterrein uit de late Middeleeuwen wordt beschermd. Voor deze drie terreinen geldt dat voor elke archeologieverstorende activiteit een monumentenvergunning bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed moet worden aangevraagd.

Gebieden van hoge archeologische waarde
De gebieden met een hoge archeologische waarde bevatten aangetoonde archeologische sporen waarbij geldt dat bij verstoring van deze waarden een archeologievergunning moet worden aangevraagd. In Langerak gaat het om de zone met de eerste fase van de Limesweg, een gebied ter hoogte van de Slingeraklaan met mogelijke bewoning uit de late ijzertijd en Romeinse tijd in relatie tot de Limesweg. In de ondergrond rond Groenedijk 36 ligt de restgeul van de Oude Rijn met archeologische resten uit de elfde tot en met de vijftiende eeuw. Bij verschillende archeologische onderzoeken direct ten noorden van dit perceel zijn deze waarden aangetoond. Onder boerderij met het adres Ab Harrewijnstraat 45-47 en de voortuin tussen de Groenedijk en de boerderij liggen belangrijke archeologische resten, zoals funderingen en grachten, uit de late middeleeuwen. Op www.utrecht.nl\cultuurhistorie zijn de archeologische rapporten in te zien.

Gebieden met een hoge archeologische verwachting

Dit zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn. Voor Langerak is dit een zone langs de Leidsche Rijn. Dit kanaal is van oorsprong een twaalfde eeuwse ontginningsbasis voor het gebied ten zuiden van de Leidsche Rijn. In de veertiende eeuw is het water ook voor scheepvaart geschikt gemaakt en in de zeventiende eeuw is het water verbreed voor de trekvaart tussen Utrecht en Leiden. Dergelijke routes hebben van oudsher bewoning aangetrokken.

Op de grens van Langerak en Parkwijk ligt de restgeul van de Oude Rijn. Dit is de plaats waar de Rijn aan het begin van de elfde eeuw is verland. Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de restgeul, met name op diepere niveaus, veel archeologisch materiaal kan bevatten.

Gebieden met een archeologische verwachting

Langerak en Parkwijk liggen op de stroomrug van de Rijn. Deze wat hoger gelegen gronden blijken van oudsher een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bewoning te zijn. In de plangebieden zijn bij archeologisch onderzoek nederzettingen uit de later ijzertijd, Romeinse tijd, vroege- en late middeleeuwen aangetroffen. Bij ontwikkelingen groter dan 1000 m² zal dan ook een archeologievergunning moeten worden aangevraagd.

Het plangebied Verlengde Houtrakgracht ligt op deze waardenkaart in een gebied met een archeologische verwachting (groen). In 1999 en 2001 heeft in en direct ten oosten van dit plangebied op uitgebreide schaal archeologisch (proef)onderzoek plaatsgevonden. Hierbij zijn alle archeologisch sporen opgegraven. Daarom dient in het plangebied van de Verlengde Houtrakgracht geen rekening gehouden te worden met archeologische waarden.

Kop Amaliapark

Het plangebied Kop Amaliapark ligt direct ten westen van het krachtens de monumentenwet beschermde archeologische monument onder het Amaliapark. In 1993 zijn de grenzen van het Amaliapark door middel van een waarderend booronderzoek vastgesteld. 1999 en 2000 heeft archeologisch (proefonderzoek) in de directe omgeving van het plangebied plaatsgevonden waarbij geen archeologische waarden zijn aangetroffen. Voor het plangebied geldt dan ook dat geen rekening hoeft te worden gehouden met archeologische waarden.

Door het plangebied lopen ondergrondse hoogspanningsleidingen. Hieromheen ligt een zone met een breedte van 24 meter die niet mag worden bebouwd. Op basis van het streekplan liggen er geen warmtetransportleidingen , brandstofleidingen, hoogspanningsleidingen, noch een zoekzone nationale buisleidingen. Wel is - zoals eerder aangegeven - sprake van een waterleiding in de Rijnkennemerlaan.

Er lopen geen straalpaden over het plangebied .

Conclusie

Voor de waterleiding en de ondergrondse hoogspanningsleiding dient een beschermende regeling te worden opgenomen.

Dit bestemmingsplan heeft in de eerste plaats met name tot doel om de bestaande situatie te actualiseren. De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen grotendeels voor rekening van de gemeente.

Het bestemmingsplan is voor een groot deel consoliderend van aard. Het plan voorziet, naast de gebruikelijke (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande functies, slechts in beperkte mate in nieuwe ontwikkelingen. Het betreft in alle gevallen particuliere initiatieven waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen. Deze laatste kosten worden door middel van leges gedekt. Mochten er andere kosten zijn die op grond van artikel 6.13 Wro dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt aan de ontheffing of wijziging nadat een exploitatieovereenkomst is gesloten.

De enige kosten die uit dit plan kunnen voortvloeien, zijn planschadekosten. Deze zijn op voorhand niet uit te sluiten. De gemeente zal daarom bij iedere aanvraag bezien of er planschade kan ontstaan. Indien dit het geval kan zijn, zal met de belanghebbende aanvrager een overeenkomst worden gesloten, zoals bedoeld in artikel 6.4a van de Wro. Daarmee kan worden voorkomen dat de gemeenschap de planschadekosten moet betalen in het belang van de aanvrager.

Gezien het voorgaande is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan vooralsnog niet nodig. Mochten er in de toekomst toch ontwikkelingen voorkomen waarbij de gemeente kosten moet maken dan zullen die uitsluitend onder de wijzigingsbevoegdheid vallen. Er zal dan eerst worden bezien of er een kostenverhaalovereenkomst kan worden gesloten. In het uiterste geval kan worden overwogen om bij wijzigingsbevoegdheid een exploitatieplan op te stellen. Dat is geen uitgangspunt en gezien de ontwikkelingsmogelijkheden niet de verwachting.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan diverse instanties toegezonden. De volgende reacties zijn ontvangen:

1. 1. De Provincie Utrecht heeft aangegeven dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen zoals beschreven in de provinciale Beleidslijn nieuwe Wro en dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen. In een aanvullende mail van 25 mei 2011 heeft de Provincie het volgende aangegeven:

Het plangebied ligt deels in en boringsvrije zone van het Grondwaterbeschermingsgebied Leidsche Rijn. Deze zone wordt niet in de plantoelichting genoemd en ook niet op de plankaart weergegeven. Binnen de boringsvrije zone gelden regels ten aanzien van het maken van boorputten, grond- en funderingswerken. De regels zijn verwoord in het besluit Boringen en Funderingen. De regels zijn bedoeld om de kleilaag in stand te houden die het grondwater beschermd tegen verontreinigingen. Onder de kleilaag wordt het water gewonnen. De Provincie acht het gewenst dat in ieder geval in plantoelichting aan dit aspect aandacht wordt besteed.

Reactie:
In het ontwerpbestemmingsplan is een gewijzigde waterparagraaf opgenomen. Hierin is ook een paragraaf over de boringsvrije zone opgenomen. De aangepaste waterparagraaf is informeel voorgelegd en goedgekeurd door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

2. 2. Het ministerie van VROM heeft per email d.d. 24 mei 2011 aangegeven dat er geen aanleiding is voor het maken van opmerkingen.

3. 3. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft een negatief advies afgegeven. Het voorontwerp voldoet niet aan artikel 3.1.6 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening: een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het gaat om de volgende twee punten:
   
   1. a. Op de plankaart is langs elke watergang de (dubbel)bestemming Waterstaat-Waterkering aangegeven. Conform de Legger Regionale Waterkeringen ligt er alleen langs de Leidsche Rijn een waterstaatswerkzone (beschermingszone waterkeringen).
      
   2. b. De waterstaatswerkzone langs de Leidsche Rijn is niet conform de Legger Regionale Waterkeringen. De zone is in de Legger groter dan de aangegeven zone op de plankaart. HDSR verzoekt om de plankaart aan te passen.
      

Reactie:
De verbeelding is aangepast. De aanpassingen zijn informeel voorgelegd aan Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en akkoord bevonden.

4. 4. De Kamer van Koophandel ziet geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. De ondernemers in het plangebied zullen door de Kamer van Koophandel per brief worden geïnformeerd.
5. 5. N.V. Nederlandse Gasunie geeft aan dat het plan is getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor de aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op grond van deze toetsing wordt geconcludeerd dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtstbijzijnde leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Het voorontwerpbestemmingsplan is op 28 april 2011 om advies voorgelegd aan de wijkraad Leidsche Rijn. De wijkraad heeft geen inhoudelijk advies afgegeven.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgends de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De SVBP2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een meer gebruiksvriendelijke, effectievere en efficiëntere dienstverlening.
Het bestemmingsplan Parkwijk-Langerak maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente. In het kader van de standaardisering van de bestemmingsplannen is de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin zijn de 'standaardregels' voor de bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht opgenomen.

Gegeven het karakter van het plangebied en de bestaande ruimtelijke kwaliteit vervult het bestemmingsplan Parkwijk-Langerak in eerste instantie een belangrijke beheers- en gebruiksfunctie. Er is gekozen voor een directe, gedetailleerde bestemming, conform de bestaande situatie. Alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is, wordt daarvoor een regeling opgenomen in het plan. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in de onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De verbeelding is getekend in schaal 1:1000. In analoge vorm zijn er 5 analoge 'plankaarten' op het formaat A0.

De verschillende in het plangebied aanwezige functies en bijbehorende regelingen worden in deze paragraaf toegelicht.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan. Waar nodig wordt de met de SVBP2008 voorgeschreven begripsbepaling gehanteerd. In andere gevallen heeft steeds een afstemming plaats op de begrippen in de andere Utrechtse bestemmingsplannen.

Artikel 2 Wijze van meten
Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Ook hier is aangesloten bij de SVBP2008.

Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening

De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van electriciteitsvoorzieningen, gebouwen van stadsverwarming en dergelijke, zijn in deze bestemming ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene ontheffingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart bestemd op de verbeelding.

Artikel 4 Centrum

Deze bestemming is van toepassing op het Winkelcentrum Parkwijk. Binnen deze bestemming worden diverse centrumfuncties toegestaan, alsmede woningen. De centrumfuncties zijn alleen toegestaan op de begane grond en wonen alleen op de verdieping.

Artikel 5 Gemengd - 1
Een aantal panden in woonblokken wordt ook voor andere functies gebruikt, zoals dienstverlening, kantoor en maatschappelijke functies. Door een dergelijke menging van functies blijft het gemengde karakter van de straten behouden. In het bestemmingsplan hebben deze panden dan ook een bestemming gekregen die menging van functies mogelijk maakt.

Artikel 6 Gemengd - 2

Deze gemengde bestemming is bedoeld voor de Melissekade. Hierdoor wordt functieuitbreiding van de Melissekade geboden, maar is daarnaast ook de woonfunctie mogelijk.

Artikel 7 Gemengd - 3

Deze gemengde bestemming is opgenomen voor de schoolwoningenlocatie aan de Langerakbaan. Het maakt de huidige bestemming Maatschappelijk mogelijk, maar geeft ook de mogelijkheid om de wijziging naar woningen uit te voeren.

Artikel 8 Gemengd uit te werken 1

Deze uit te werken bestemming is opgenomen voor de locatie Kop Amaliapark. De eerder beoogde planvorming is hier voor deze plek is stopgezet. Nieuwe initiatieven worden afgewacht. Met de bestemming is aansluiting gezocht bij het eerdere Stedenbouwkundig Programma en het nu geldende bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999. Bouwen in het gebied is niet mogelijk zonder een procedure met rechtswaarborgen.

Artikel 9 Gemengd uit te werken 2

Deze uit te werken bestemming is opgenomen voor de locatie aan de Verlengde Houtrakgracht. De eerdere planvorming hier is niet doorgezet, waardoor nieuwe initiatieven op deze locatie worden afgewacht.

Artikel 10 Groen
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.

Binnen deze bestemming zijn ook dierenweides toegestaan. Deze zijn naar hun aard slechts mogelijk (en in het plangebied ook gesitueerd) in groenvoorzieningen met een parkachtig karakter en in groenvoorzieningen met een minimale breedte van 30 meter. De smallere groenvoorzieningen langs wegen en rond woningen/woningblokken zijn hiervoor niet geschikt.

In het groen van het Park De Hoge Weide is een kinderboerdeij aanwezig. Deze is apart aangeduid.

Artikel 11 Horeca

De voor horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor horecabedrijven in horecacategorie D1 en D2. In het plangebied is in de Ab Harrewijnstraat restaurant De Hoge Weide gevestigd, deze heeft de horeca bestemming. Er is tevens een aanduiding vergadercentrum opgenomen, omdat deze locatie tevens een vergadercentrum is. Ook is de horecavoorziening aan de Eerste Oosterparklaan als Horeca bestemd.

Artikel 12 Maatschappelijk
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve en religieuze instellingen, medische, sociaal-culturele voorzieningen, kinder- en jeugdopvang en dergelijke. Wat onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1. De bestemming Maatschappelijk is door de diverse functies die er mogelijk zijn een brede bestemming. De diverse functies zijn uitwisselbaar, waardoor binnen de bestemming veel flexibiliteit zit.

Voor de maatschappelijke bestemming aan de Ab Harrewijnstraat is een nadere aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-kringloopwinkel'opgenomen, waarmee de kringloopwinkel van Emmaus is vastgelegd. Er is ook een nadere aanduiding 'wonen' opgenomen waarmee het (begeleid) wonen wordt toegestaan. Omdat dit uitzonderingen op de regel zijn, zijn voor deze specieke situaties nadere aanduidingen opgenomen.

De campus in het Prinses Amaliapark heeft tevens de nadere aanduiding 'sport'. In dit multifunctionele gebouw waar voornamelijk onderwijs wordt gegeven is tevens ruimte voor sportfaciliteiten, waaronder een sportschool.

Artikel 13 Sport
Binnen deze bestemming worden de sportvelden en bijbehorende accommodaties geregeld. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de bestaande situatie. De met deze bestemming samenhangende ondergeschikte detailhandel en horeca zijn toegelaten.

Artikel 14 Tuin
In het plangebied zijn enkele buurten of percelen waarbij specifiek een tuinbestemming is opgenomen. Er mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, die passen in de bestemming, zoals hekwerken. Met deze bestemming is er geen andere bebouwing mogelijk en blijft het open karakter behouden.

Artikel 15 Verkeer
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Ook de HOV-baan heeft de bestemming Verkeer. Er zijn binnen deze bestemming kleine gebouwtjes toegestaan, zoals bijvoorbeeld bushokjes.

Artikel 16 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen. Binnen de bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Op de verbeelding is ter plaatse van de parkeerhoven aan de Houtrakgracht een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-carport' opgenomen. Hier zijn binnen de hoofdbestemming Verkeer-Verblijfsgebied carports gebouwd ten behoeve van het parkeren voor bewoners van het betreffende hof.

Artikel 17 Water
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied en Verkeer-Railverkeer, staat onder andere de bestemming water.
Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn water, waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

Artikel 18 Wonen - 1

In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. In het plangebied is nog oorspronkelijke lint bebouwing aanwezig, met name langs de Groenedijk en de Leidsche Rijn (Zandweg). Hiervoor is een aparte woonbestemming gemaakt: Wonen-1. Ten opzichte van de nieuw toegevoegde woningen onderscheiden deze woningen zich omdat zij behoren tot de oorspronkelijke lintbebouwing langs de wegen die door dit voormalige agrarisch (kassen)gebied liepen. De woningen zijn zijn veelal gelegen op grotere percelen en er zijn vaak grote bijgebouwen aanwezig. Deze bebouwing leent zich over het algemeen goed voor allerlei woon-werkcombinaties, vooropgesteld dat deze woon-werk milieus goed passen binnen de daaromheen liggende nieuwe woonmilieus. Diverse regels zijn opgesteld voor de maatvoering en situering van deze bebouwing.

Omdat de voormalige lintbebouwing enerzijds structuurbepalend is en anderzijds zorgt voor een eigen waardevolle karakteristiek in het gebied is hiervoor een speciaal toegesneden woonbestemming in het plan opgenomen, die de ruimtelijke karakteristiek van de lintbebouwing beschermd. De inhoud van woningen bedraagt maximaal 450m3 en er worden voorwaarden gesteld ten aanzien van de afstand tot de erfgrens.

Voor een deel van de Groenedijk geldt dat verdere terughoudendheid ten aanzien van de uitbreiding van de omvang van bebouwing gewenst is. Voor dit gebied - specifiek aangegeven op de verbeelding - geldt het bestaande volume van de woning als uitgangspunt. Conform het nu geldende bestemingsplan mag dit volume ten hoogste 15% worden vergroot.

In de bestemming Wonen 1 is tevens bestaande bedrijvigheid toegestaan in lichtere categorieen. Afwijkende bedrijfscategorieen zijn specifiek aangegeven op de verbeelding en in de regels.

De bestemming Wonen - kent twee met elkaar samenhangende wijzigingsbevoegdheden voor een perceel aan de Zandweg. Deze maken de bouw van maximaal twee woningen mogelijk bij beëindiging van de huidige bedrijfsfunctie op het achtererf. In de wijzigingsbevoegdheden worden nadere voorwaarden gesteld. De woningen dienen qua vormgeving, materiaalgebruik en uitstraling een relatie hebben met het (voormalig) agrarische karakter van de lintbebouwing. Hiertoe is opgenomen dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig aanvaardbare inpassing.

Wijzigingsbevoegdheid 2 is nodig om de ontsluiting van de woningen mogelijk te maken. Idealiter vindt de ontsluiting plaats via het plangebied van bestemmingsplan Slingeraklaan-Zandweg. Als dat niet mogelijk is, dan kan met deze wijzigingsbevoegdheid een ontsluiting vanaf de Zandweg gerealiseerd worden.

Artikel 19 Wonen - 2

Het overgrote deel van de het plangebied betreft de nieuwbouwwoningen van Parkwijk en Langerak. De regeling voor de nieuwe woningen verschilt van die van de bestaande lintbebouwing. Voor de nieuwe woning is dan ook een eigen regeling opgenomen in de vorm van Wonen-2.
In deze bestemming zijn ook de daarbij behorende tuinen geregeld en is bepaald in welke mate bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. In deze bestemming is ook onder bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan.

Specifieke aanduidingen zijn opgenomen voor parkeergarages, zorginstelling, dakopbouw, kap woon-werkwoningen, onderdoorgangen, twee-aaneen en woonwagens. Voor woonwagens is een specifieke bouwregeling in de regels opgenomen onder artikel 19.2.4. Hieronder worden de specifieke aanduidingen toegelicht.

Parkeergarage: deze aanduiding is opgenomen in de woonbestemming aan de Kreekraklaan. In deze rijwoningen is op de kop van twee rijtjes een inpadige parkeergarage gerealiseerd (ter hoogte van Kreekraklaan nummer 1 en nummer 27). Omdat deze functie afwijkt van wat er binnen de bestemming wonen-2 wordt mogelijk gemaakt is ervoor gekozen om deze functie als een aanduiding op de verbeelding op te nemen.

Zorginstelling: Aan de Mierikswortelstraat 110-122 is een project van begeleid wonen aanwezig. Hierbij is het begrip 'woning ten behoeve van één huishouden' zoals opgenomen in de begripsbepalingen niet van toepassing. Daarom is deze afwijkende functie als anduiding opgenomen op de verbeelding. De regels van de hoofdbestemming voor wat betreft bouwen en gebruik zijn gewoon van toepassing, er gelden geen afwijkende regels voor deze aanduiding.

Dakopbouw: er is een aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-opbouw' opgenomen voor onder andere de woningen aan de Monarchvlinderlaan. Sommige woningen hebben de dakopbouw reeds uitgevoerd. Hierdoor zijn er twee type dakopbouwen die nu als standaard gelden. Deze bouwoptie is nu in beide versies verankerd in de regels.

Woon-werkwoningen zijn woningen waarin, uitgebreider dan bij een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, bedrijvigheid is toegestaan. De uitoefening hiervan is gebonden aan een bewoner van de woning. Er is geen limiet in oppervlakte. Detailhandel, horeca, afhaalzaken en belhuizen zijn niet toegestaan.

Onderdoorgangen zijn middels een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Het betreffen onderdoorgangen van de openbare weg naar veelal parkeerhoven of groen danwel speelvoorzieningen.

Twee-aaneen: de aanduiding 'twee-aaneen' is opgenomen in het deelgebied de Oeverwal, het vrije kavelproject aan de Vuurvlindersingel. Voor dit project gelden specifieke stedenbouwkundige voorwaarden. Zo zijn in het SPvE De Oeverwal enkele percelen aangeduid waarbij de woningen worden uitgevoerd als twee-onder-eenkap woningen. Op de verbeelding is dit weergegeven met deze nadere aanduiding.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.

Artikel 20 Wonen - 3

Aan de Groenedijk is in de lintbebouwing een perceel onbebouwd. Op dit perceel worden woningen ontwikkeld. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het perceel zijn opgenomen in deze woonbestemming.

Artikel 21 Leiding - Leiding Water

De aanwezige hoofdwaterleiding wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Artikel 22 Leiding-Leiding Hoogspanningsverbinding

De aanwezige hoogspanningsverbinding wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Artikel 23 Waarde - Archeologie
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 24 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming beschermt de waterkering door middel van een bouwbeperking.

Artikel 26 Algemene bouwregels

Een algemene bouwregel is opgenomen om kleine overschrijdingen, tot een maximum van 1,5 m, mogelijk te maken. Daarbij dient gedacht te worden aan ondergeschikte bouwdelen, zoals stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken.

Artikel 27 Algemene gebruiksregels
Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in strijd met de bestemmingen. Dat betreft onder meer het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning en onbebouwde gronden voor opslag, voor staan- of ligplaats voor onderkomens of als kampeerterrein.
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Artikel 28 Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn afwijkingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 29 Algemene wijzigingsregels
In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.
Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbijbehorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.

Verder is er een algemene wijzigingsbeveodgheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Artikel 30 Overgangsrecht
Deze regeling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan. In principe mag die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de inhoud.
Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van toepassing op illegale bebouwing.

Daarnaast heeft deze bepaling tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In principe mag het afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is toegestaan.
Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling.

Artikel 31 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, procedureregels en algemene ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Wat is handhaving?

In Utrecht verstaan we onder handhaven elke gemeentelijke handeling die gericht is op het bevorderen van de naleving van de rechtsregels of het beëindigen van overtredingen. Om te kunnen handhaven is het nodig om toezicht uit te oefenen. Onder toezicht verstaan we het observeren en constateren of er wel of niet voldaan wordt aan de regels. De handhaving zoals deze plaats vindt binnen de sector Publieke Diensten, richt zich in hoofdzaak op het observeren van gebeurtenissen, het bepalen of deze gebeurtenissen al dan niet in strijd zijn met de daarop van toepassing zijnde wet- en regelgeving en het handelend optreden wanneer sprake is van strijdigheid. Zo handhaaft de afdeling Toezicht en Handhaving van de Sector Publieke Diensten namens het college onder andere de voorschriften van het voorliggende bestemmingsplan.

Dit betekent dat de voorschriften voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsbepalingen door het bouwtoezicht gehandhaafd worden. Dit gebeurt veelal door toepassing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden

Doel van het bestemmingsplan is om een actueel kader te bieden waarbinnen bouwen en gebruiken kan worden gereguleerd.

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijbehorende bouwwerk is niet groot indien er op andere plaatsen – zonder vergunning – bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning geweigerd wordt, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt er gehandhaafd?

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking, te weten bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente afgebroken wordt en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Maar het is bijvoorbeeld ook mogelijk om (indien er zonder omgevingsvergunning gebouwd wordt en de bouw stilgelegd wordt d.m.v. een bouwstop) de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan.

Een tweede optie is het opleggen van een last onder dwangsom. Dit betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik gestaakt moet worden binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening gebracht worden aan de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat een overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit.

Wat betekent dit voor dit bestemmingsplan?

In het plangebied zal er gehandhaafd worden op het illegale gebruik van bouwwerken en percelen en op de onderhoudsstaat van bouwwerken. Verder zal er qua bouw gecontroleerd worden op de uitvoering van verleende bouwvergunningen en omgevingsvergunningen.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieu aspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.