beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

uitbreiding van een hoofdgebouw, middels een daar tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak, welke bouwkundig te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie bedoeld voor bevestiging van een antenne.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPPROZEETERREIN-0601 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gevel zoals bedoeld artikel 1 van de Wet geluidhinder.

een woning die voorziet in een aangepaste woonbehoefte al dan niet in combinatie met medische en/of verzorgende ondersteuning.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een specifieke vorm van horeca, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een terrein met daarbijbehorende voorzieningen dat is ingericht voor het plaatsen dan wel geplaatst houden van kampeermiddelen ten behoeve van recreatief dag- en nachtverblijf.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

waarden in landschappelijk-esthetische geomorfologische zin.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten (LvH) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplanProzeeterrein Hoograven van de gemeente Utrecht.

een (min of meer) horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag, dat meer dan tweederde van het grondvlak van het gebouw dan wel de bijzondere bouwlaag beslaat.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

Het bedrijfsmatig in een productieproces opnieuw verwerken van afvalmaterialen voor het oorspronkelijke doel of voor andere doeleinden.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

een caravan die als een bouwwerk in de zin van de Woningwet valt aan te merken.

voor verblijf geschikte – al dan niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken – voer- en vaartuigen, woonketen, arken, caravans en andere soortgelijke constructies, alsmede tenten; een en ander voorzover deze geen bouwwerken in de zin van de Woningwet zijn.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een gebouw of ander bouwwerk, met een dak, dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden, maar niet tegen het hoofdgebouw is aangebouwd.

een niet aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of ander bouwwerk, met een dak, dat functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor ' Bedrijf - Nutsvoorziening ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, tot en met categorie B1, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijven functiemenging;
2. b. ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van 'Bedrijf-recyclebedrijf', een recyclebedrijf en deaan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende detailhandelsactiviteiten tot een maximum van 2500 m² b.v.o:
3. c. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
4. d. maximaal één bedrijfswoning per bedrijf’
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met in achtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het besluit m.e.r. 2011 zijn niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m op onbebouwde gronden is niet toegestaan;
6. f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
7. g. zelfstandige detailhandel is niet toegestaan;
8. h. kantoorvloeroppervlakte die meer bedraagt dan 30% van de brutovloeroppervlakte en meer dan 2000 m² per bedrijf is, is niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 4.1:

1. a. ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf,
   1. 1. mits deze geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast;
   2. 2. er aangetoond is dat er, voor de realisatie van het kinderdagverblijf, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, verkeerslawaai.
2. b. door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 4.1 genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijven functiemenging, zoals in lid 4.1 genoemd.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijven functiemening, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wro door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven, tot en met categorie 3, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het besluit m.e.r. 2011 zijn niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
6. f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
7. g. kantoorvloeroppervlakte die meer bedraagt dan 30% van de brutovloeroppervlakte en meer dan 2000 m² per bedrijf is, is niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 5.1:

1. a. ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf,
   1. 1. mits deze geen onevenredige gevolgen heeft voor de omgeving, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast;
   2. 2. er aangetoond is dat er, voor de realisatie van het kinderdagverblijf, geen milieutechnische belemmeringen zijn vanuit de milieuaspecten: luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, verkeerslawaai.
2. b. door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 5.1 genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in lid 5.1genoemd.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wro door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

1. a. bedrijven, tot en met categorie B1, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijven functiemenging;
2. b. ambachtelijke beroepen;
3. c. ateliers;
4. d. dienstverlening;
5. e. hotel of bed & breakfast;
6. f. kantoor;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', voor een ondergrondse parkeergarage;
8. h. verblijfsgebied, terrassen en groen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd mits de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 8 meter.

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het besluit m.e.r. 2011 zijn niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m op onbebouwde gronden is niet toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
3. c. de situering van het laden en lossen op het perceel;

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in 6.1 onder a, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 6.1 genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijven functiemenging, zoals in lid 6.1 genoemd.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijven functiemening, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wro door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets-en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. water, waterbeheer en waterberging;
6. f. paden en verharding ten behoeve van calamiteiten en onderhoud.

1. a. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn;
2. b. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding, 'specifieke vorm van verkeer-parkeerterrein uitgesloten', is het parkeren van motorvoertuigen niet toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', voor een ondergrondse parkeergarage;
7. g. bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, terrassen, geluidwerende voorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter;
2. b. het bepaalde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
3. c. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding "bouwhoogte bouwwerken", zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 9 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding – schoorsteen de bouw van een schoorsteen toelaten mits de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 35 meter en mits sprake is van een aanvaardbare stedenbouwkundige inpassing en het geen belemmering vormt voor het functioneren van de aangrenzende bouwwerken.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 m.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 10.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. de daarbij behorende tuinen, erven.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' is horeca toegestaan behorend tot de categorie B of D zoals bedoeld in de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, met een maximum van 250 m²bruto-vloeroppervlak;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van wonen-groepswoning', uitsluitend voor twee groepswoningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', voor een ondergrondse parkeergarage;
5. e. en de daarbij behorende tuinen, erven, en water.

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 m bedragen, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen welke maximaal 2 m hoog mogen zijn achter de voorgevelrooilijn en 1 m hoog voor de voorgevelrooilijn.

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 Wro, de bestemming wijzigen voor het toestaan van maximaal 250 m² brutovloeroppervlak voor de functie kantoor.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouw- en bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
   
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons en erkers, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
   
3. c. De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.
      
4. d. Voor het realiseren van een geluidsgevoelige bestemming moet vast staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanProzeeterrein Hoograven.

Voor de locatie Prozeeterrein, gelegen aan de Verlengde Hoogravenseweg 71 te Utrecht zijn woningbouwplannen ontwikkeld. Deze voormalige industrielocatie is vrijgekomen als gevolg van het verdwijnen van de bedrijvigheid van de in het verleden aanwezige bedrijven Neerlandia en Prozee.

In het verleden zijn al pogingen gedaan om de locatie te herontwikkelen. Met name de milieuproblematiek en dan in het bijzonder de bodemkwaliteit maakte het echter niet mogelijk tot een haalbaar plan te komen. Nieuwe inzichten hebben ertoe geleid dat een ontwikkeling van het terrein naar wonen wel mogelijk is. Vanwege de milieuzonering van omliggende bedrijven is het bestemmingsplangebied groter dan alleen het Prozeeterrein zelf. Twee bedrijven aan de overkant van de Vaartsche Rijn worden meegenomen in het bestemmingsplangebied. Ook het naastgelegen perceel van De Arm wordt in dit bestemmingsplan meegenomen, een strook van het Hamersplantsoen alsmede een deel van het voormalige Befu-terrein.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen juridisch planologisch mogelijk te maken. In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het Prozee terrein is gelegen in de wijk Hoograven, die samen met de wijk Tolsteeg de zuidelijke tak van Utrecht vormt. Hoograven wordt in het zuiden begrensd door de Rijksweg A12 en gaat in het noorden over in de wijk Tolsteeg. De Vaartsche Rijn is de westgrens en de Waterlinieweg beëindigt de wijk in het oosten. Aan de overzijde van de Vaartsche Rijn is een bedrijventerrein gelegen.

Afbeelding 1: Begrenzing

De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de Verlengde Hoogravensweg, het Hamersplantsoen, de Vaartsche Rijn, het perceel Verlengde Hoogravenseweg 65 en een deel van het bestaande Befuterrein. Dit laatstgenoemde terrein wordt meegenomen in dit bestemmingsplan, op dit deel wordt namelijk de ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen gerealiseerd.

Het tweede gedeelte van het plangebied ligt aan de westzijde van de Vaartsche Rijn, het betreft twee percelen aan de Zeehaenkade.

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Voor het gebied rondom het plangebied is ook een bestemmingsplan in procedure, namelijk het ontwerpbestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Dit hoofdstuk geeft een beknopt overzicht van de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vastgestelde beleid vormt het kader voor het gemeentelijk beleid in dit bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan zijn van de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad (2008) van belang.

De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.
• Groen: verbetering van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de groene ruimte, zowel door belemmeringen weg te nemen als door het wandel, fiets- en waterrecreatienetwerk te vergroten.

Dit plan past uitstekend in de principes bundeling en verdichting, zoals het Rijk bedoelt:

De nieuwe bebouwing komt, volgens de planbeschrijving, grotendeels geconcentreerd tot stand in bebouwd gebied. De ruimte die is ontstaan op een verouderd bedrijventerrein wordt optimaal gebruikt door transformatie naar woningen en aanvullende functies.

Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015 (2004), het Regionaal Structuurplan Utrecht 2005-2015 (2005) en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009) die in NV Utrecht-verband is opgesteld richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het Noordvleugelgebied, bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten.

In de provinciale Structuurvisie en het Regionaal Structuurplan wordt gekozen voor beheerste groei. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. In de Ontwikkelingsvisie van de NV Utrecht is het woningbouwprogramma in de Noordvleugelregio voor de periode 2015-2030 verder geconcretiseerd. Daarbij wordt, van de ruim 65.000 woningen die in de NV-regio gebouwd moeten worden, ruim de helft (35000 woningen tot 2030) geconcentreerd in bestaand bebouwd gebied.

Op de visiekaart van de provinciale structuurvisie is het plangebied Prozee aangeduid als stedelijk gebied. Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Het is gewenst nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten.

De provincie werkt aan de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In dit plangebied komt deze niet voor, wel is er sprake van een stedelijke groenstructuur langs de Vaartsche Rijn, zie hiervoor het groenstructuurplan in hoofdstuk 2

In het plangebied is ook het provinciaal beleid over cultuurhistorie van belang in verband met de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (Niet van Gisteren, 2003). Een gedeelte van het bestemmingsplangebied valt binnen de Cultuurhistorische hoofdstructuur Archeologie (CHS). Qua 'strategie' van de CHS vallen grote delen van het plangebied onder 'eisen stellen Cultuurhistorische hoofdstructuur archeologie' (art. 3.3). Hoe hier mee wordt omgegaan blijkt in hoofdstuk 5.

In de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 wordt de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven, aan de hand van drie perspectieven: De Markt, het Podium en de Binnentuin.

Voor dit plangebied geldt voor de oostzijde van het kanaal het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin'. De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De doelstellingen voor het perspectief ' de binnentuin' zijn:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

Dit betekent dat de planontwikkeling bijdraagt aan de identiteit van de buurt en wijk. De functie 'wonen' is dominant. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. De wijk is de maat, er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk.

Voor de westzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Vaartsche Rijn, geldt het perspectief 'De Markt'. Hierbij ligt de opgave in:

• het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.
  

Dit westelijk deel van het plangebied maakt tevens onderdeel uit van het gebiedsperspectief "Merwedekanaalzone", waarin verder vorm wordt gegeven aan het ontwikkelingsperspectief voor 2030, namelijk in de toekomst een hoogstedelijk accent op wonen, waarbij menging van functies kan plaatsvinden in redelijk hoge dichtheden. Dit betekent dat voor de periode tot 2015 ingezet zal worden op het toevoegen van stedelijke woonmilieus, intensivering van de huidige extensieve bedrijven en het opwaarderen met arbeidsintensieve werkgelegenheid (dit zal op kleinere schaal plaatsvinden). Daarnaast wordt kleinschalige bedrijvigheid gestimuleerd, bijvoorbeeld in de vorm van woon-werkeenheden.

In de planbeschrijving, hoofdstuk 4, wordt duidelijk dat in lijn met deze twee perspectieven wordt gedacht bij de verdere ontwikkeling van dit gebied.

In de Welstandsnota Utrecht, 'de schoonheid van Utrecht' (2004) is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. De welstandsnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. In de nota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het gehele plangebied (aan weerszijden van het kanaal) is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. 'Open' betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De zone aan de Vaartsche Rijn (aan beide zijden) worden als stimulansgebied aangemerkt waarmee extra aandacht wordt gevraagd voor ontwikkelingen binnen de zone. Hierbij staan de kwaliteiten van de locatie centraal.

Op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht staat de Vaartsche Rijn en directe omgeving aangeduid als gebied met een hoge archeologische verwachting. Zie verder voor behandeling van dit aspect.5.6.

In de nota 'Wonen in een sterke stad (2009)' worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren, door aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen. Ook wil men de grootste kansen benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daarbij passende woningbouw. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is.

De speerpunten uit de Woonvisie zijn:

• Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt.
• Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit.
• Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen.
• Kwaliteit woningvoorraad.
• Stad van Kennis en Cultuur.

In de Woonvisie staat dat alle nieuwbouw, met uitzondering van starterswoningen, zodanig moet worden ontwikkeld dat het voldoet aan de eisen voor levensloopgeschikte woningen. Een levensloopgeschikte woning is vanwege haar toegankelijkheid (zowel in- als extern) geschikt voor bewoning in alle leeftijdsfasen, dus ook voor ouderen en mensen met een functiebeperking.

Onderstaande doelstellingen uit de woonvisie zijn relevant voor de locatie Prozeeterrein:

• In de periode 2010-2019 worden er 26.300 woningen aan de voorraad van Utrecht toegevoegd (2.630 woningen per jaar);
• Bouwen van startersappartementen op binnenstedelijke locaties rondom het centrum en op “hot spots” in wijken;
• Incidenteel bijzondere projecten voor stedelijk georiënteerde gezinnen op binnenstedelijke locaties;
• Alle nieuwbouw levensloopgeschikt, met uitzondering van startersappartementen.

In paragraaf 4.1.1 is dit beleid vertaald in het programma.

Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• De ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom: Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
• Het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• De versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.

In de visiekaart op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 zijn twee wenselijke groenverbindingen aangeduid: zowel de oostelijke als de westelijke oever van de Vaartsche Rijn.

De vergroening langs het Merwedekanaal/ Vaartsche Rijn behoort bij de ambities "meer en beter groen in de stad", dat voor de periode 2007 en 2011 geprioriteerd staat. De randvoorwaarden worden besproken in 5.8 en 5.9.

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad. Op de bomenstructuurkaart van Utrecht staan de oevers van de Vaartsche Rijn aangeduid als een watergerelateerde lijn, dit betekent dat bij de verdere ontwikkeling rekening gehouden moet worden met die gewenste lineaire bomenstructuur.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Eén van de belangrijkste doelstellingen uit de Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' is het versterken van de nationale en regionale positie van Utrecht als winkelstad. Om dit te realiseren zijn een aansprekend aanbod woondetailhandel en een gevarieerd en hoogwaardig aanbod van winkels in het stadscentrum nodig en moeten de winkelgebieden goed bereikbaar zijn. In de wijken en buurten moeten inwoners terecht kunnen in aantrekkelijke winkelcentra voor een compleet aanbod van dagelijkse boodschappen. Op buurt- en wijkniveau streeft de gemeente naar het in stand houden en versterken van een perspectiefrijke stedelijke detailhandelsstructuur. De nota gaat uit van het concentreren van detailhandel en publiektrekkende voorzieningen in wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra.

Detailhandel op perifere locaties

Vanwege De Arm is in dit plangebied het beleid voor detailhandel op perifere locaties van belang. Hierbij wordt perifeer beschouwd als niet in c.q. niet aansluitend aan de reguliere bestaande en geplande winkelgebieden. Voorheen bepaalde het PDV/GDV rijksbeleid welke detailhandel zich onder welke voorwaarden perifeer mocht vestigen, van oudsher op bedrijventerreinen. Met de inwerkingtreding van de Nota Ruimte is PDV/GDV geen officiële beleidsterm meer. Gemeenten mogen nu in hun beleid bepalen welke branches zich onder welke voorwaarden perifeer mogen vestigen. Wel zijn hiervoor richtlijnen aangegeven in het InterProvinciaal Overleg. Momenteel wordt het detailhandelsbeleid geactualiseerd, waarin ook actueel beleid is geformuleerd ten aanzien van detailhandel op perifere locaties.

Uitgangspunt is in ieder geval dat detailhandel op perifere locaties de functie van de binnenstad en de wijkverzorgende winkelgebieden in essentie niet ondermijnt. Kortom: een sterke structuur van de binnenstad en de reguliere winkelcentra staat voorop. Hieruit volgend geldt ten aanzien van detailhandel op perifere locaties de volgende hoofdlijn: 'Ruimte bieden aan de branches en winkels die niet passen in c.q. aan de rand van de bestaande winkelcentra, dit vanwege het volumineuze karakter van de gevoerde artikelen of omdat zij hier geen plek kunnen vinden gezien de aard en schaal van de detailhandel'.

Samenvattend richt het beleid van detailhandel op perifere locaties zich op:

• Ruimtelijke clustering binnen subcentra Woonboulevard Utrecht en The Wall;
• Doelgericht bezochte perifere detailhandel op bedrijventerreinen. Hiervoor geldt geen eis van clustering. Wél gelden beperkingen ten aanzien van toegestane branches en vestigingsmogelijkheden tot een aantal bedrijventerreinen;
• Detailhandel als nevenactiviteit op perifere locaties.

In dit geval is er sprake van detailhandel als nevenactiviteit. Het aspect detailhandel voor dit bestemmingsplan wordt verder uitgewerkt bij de planbeschrijving in hoofdstuk 4.

Deze nota is opgesteld ter versterking van de kleinschalige bedrijvigheid. Dit streven moet resulteren in extra werkgelegenheid, meer functiemenging en verbetering van de leefbaarheid in wijken. Het verdwijnen van functiemenging moet worden voorkomen: in principe geldt voor bedrijfsverplaatsing of bedrijfsbeëindiging, dat er zich op die specifieke locatie opnieuw een bedrijf vestigt. Aan huis verbonden beroepen of bedrijven worden binnen het plangebied mogelijk gemaakt.

Vanwege regionale afspraken in BRU-verband is verdere kantoorontwikkeling alleen mogelijk op een drietal locaties in de stad (Leidsche Rijn Centrum, Papendorp, Stationsgebied). Slechts onder strikte voorwaarden is in overige delen van Utrecht in beperkte mate kantoorontwikkelingen tot een maximum van 1500m² b.v.o. toegestaan. Zoals duidelijk wordt in de regels is in dit plangebied verdere kantoorontwikkeling niet mogelijk.

In de nota 'Partiële herijking parkeernormen' worden de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd. Het plangebied bevindt zich in het gebied 'schil rond de centrale stad'. Dit betekent dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en functie, de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden gerealiseerd, bij voorkeur ondergronds. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is dan is gebouwd parkeren acceptabel. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen

Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007) geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter.

Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Het in het ontwikkelingskader aangegeven profiel 16 geeft voor het plangebied mogelijkheden voor het realiseren van solitaire spraakmakende horeca.

Het geluidbeleid behelst het beheersen van geluidshinder bij toekomstige ontwikkelingen in Utrecht. Bestaande knlpunten zullen worden onderzocht en aangepakt in het kader van de EU-richtlijn Omgevingslawaai. De Geluidnota heeft alleen betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Voor geluidhinder van bijvoorbeeld brommers, luchtvaart en buren is in deze nota geen specifiek beleid opgesteld.

De nota is een direct gevolg van de wijziging van de Wet geluidhinder en is tevens een voortvloeisel van de doelstellingen uit het Milieubeleidsplan. In de nota zijn de gemeentelijke bevoegdheden conform de Wet geluidhinder uitgewerkt. Daarbij is een aantal beleidsregels van het vigerend (o.a. provinciaal) beleid overgenomen en is een aantal beleidsregels versoepeld en vereenvoudigd. De nota stelt eisen aan woningen die een hogere waarde ontvangen dan de voorkeursgrenswaarde.

Doelstellingen in de Wijkvisie Zuid op het gebied van wonen waaraan de ontwikkelingen op het Prozeeterrein (gedeeltelijk) een bijdrage kunnen leveren:

• Meer differentiatie in de woningvoorraad in Nieuw-Hoograven;
• Meer eigen woningbezit in Nieuw-Hoograven en Lunetten;
• Meer woningen geschikt voor ouderen in Hoograven en Lunetten;
• Behoud en benutten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, Vaartsche Rijn etc.;
• Meer betaalbare woon-werk woningen.

Voor de zone langs de Vaartsche Rijn heeft de gemeente in 2003 een visie opgesteld: de Visie Vaartsche Rijn. Hierin is de gewenste hoofdstructuur benoemd, dat als kader dient voor ontwikkelingen. Het gaat dan om de zone ten oosten van de Vaartsche Rijn tot aan de Briljantlaan/ Verlengde Hoogravenseweg/Pagelaan. Het plangebied wordt begrensd door het spoor en de A12.

Belangrijke uitgangspunten: De versterking van de hoofdstructuren en een vergroting van de recreatieve waarde van de Vaartsche Rijn. De groene plekken die de relatie met het water leggen, zijn daar een onderdeel van. In de planbeschrijving wordt hier nader op ingegaan.

In deze visie worden de kansen voor Watertoerisme aangegrepen om de watertoerist Utrecht aan te laten doen en daar meer tijd door te laten brengen. De hoofdlijn is verbetering van faciliteiten: langere verblijfstijden, grotere diversiteit, een hoger economisch rendement en betere benutting van de plekken langs het water.

De Vaartsche Rijn is daarin opgenomen als onderdeel van het waternetwerk dat opwaardering verdient en waarbij watertoerisme bij die opwaardering een kans kan bieden. De ontwikkeling van het Prozeeterrein kan een kans bieden om het water meer te beleven (ook vanaf de wal) door, bij de ontwikkeling de wal openbaar en vrij toegankelijk te maken en horeca mogelijk te maken. In de watervisie staan nog meer mogelijkheden genoemd, om de belevingswaarde van het water te vergroten, zoals het stimuleren van watergericht bouwen, het stimuleren van openbare en toegankelijke oevers en doorlopende fiets- en wandelroutes langs het water.

In de planbeschrijving wordt duidelijk dat de mogelijkheden om de beleving van het water, zowel vanaf het water als vanaf de oever, zijn benut, (afgezien van de doorlopende route).

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie van het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

Prozee behoort tot het historische industrielandschap aan de Vaartsche Rijn. Al bijna vanaf de aanleg van de Vaartsche Rijn in de 12e eeuw, is het een vestigingsplaats voor bedrijvigheid geweest, aanvankelijk vooral in het gedeelte vlakbij Utrecht. De oudste verkaveling vond waarschijnlijk plaats met de Vaartsche Rijn – of diens voorganger – als basis, met grote blokvormige percelen. Dit geldt voor de gehele strook aan de Vaartsche Rijn zelf. Daarachter is de typerende strokenverkaveling aanwezig, die dateert van na 1200. Deze lange kavels zouden eeuwenlang vooral als weiland en hoveniersgebied in gebruik blijven.

De fabriek van Neerlandia is in 1914 gebouwd op de kruising van de Vaartsche Rijn en het Merwedekanaal. Het gebouw werd opgericht voor de NV Chemische fabriek v/h Dr. F.C. Stoop. Er werd een karakteristieke fabriekshal gebouwd in basilicale opzet. In 1937 vestigde de N.V. Draadindustrie Neerlandia zich in het gebouw. In 1973 werd de fabriek opgekocht door de lompenhandelaarProzee, op dat moment nog gevestigd aan de Jutfaseweg. In de loop van de volgende jaren bleven de onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw achterwege, mede vanwege de financiële onmogelijkheid om het gebouw brandveilig te maken. De bijgebouwen werden deels verhuurd aan de Stichting De Arm.

Het plangebied is gelegen tussen twee structuurbepalende elementen te weten de Vaartsche Rijn in het westen en de Verlengde Hoogravenseweg in het oosten. De strook die direct aan de Vaartsche Rijn grenst en waar het plangebied deel van uitmaakt, is een verbijzondering in de wijken Hoograven en Tolsteeg. Waar de rest van de wijken hoofdzakelijk uit planmatig opgezette woningbouw met bijbehorende voorzieningen bestaat, kenmerkt deze Vaartsche Rijnzone zich door een zelfstandige opbouw van bebouwingsclusters, afwisselend wonen en bedrijvigheid, onderbroken door groene plekken. Deze groene plekken, waaronder het Hamersplantsoen, zijn nagenoeg de enige locaties waar Hoograven contact legt met de Vaartsche Rijn. Ter hoogte van het Hamersplantsoen splitst de Vaartsche Rijn zich in het Merwedekanaal en de Vaartsche Rijn.

De bedrijfslocaties zorgen ervoor, dat een groot deel van de zone langs de Vaartsche Rijn geprivatiseerd is en geven soms een rommelig beeld. De woningbouwlocaties langs de Vaartsche Rijn staan vaak met de achterzijde naar het water. Het Prozeeterrein is een voorbeeld van zo'n privaat bedrijfsterrein. Hier is in de huidige situatie Prozee Recycling gevestigd. De contouren van de voormalige fabriek Neerlandia vormen hier de blikvanger. Ten zuiden ervan ligt het braakliggende Befuterrein, en kringloopcentrum De Arm. Samen vormen zij een ontoegankelijk bedrijvencluster.

Ten noorden van Prozee ligt het openbare Hamersplantsoen dat ooit ook bedrijventerrein was. De woningen die ter hoogte van dit plantsoen aan het water liggen, belemmeren samen met de woonboten een ruim zicht op het water. Ten oosten van de Vaartsche Rijnzone ligt het 'oude' Hoogravense deel. Dit gebied kenmerkt zich door langgerekte straten in noordzuidrichting met aan weerszijden (arbeiders)woningen, die veelal bestaan uit twee lagen met een zadelkap.

Beeldbepalend in de huidige situatie is de vervallen fabriekshal van Neerlandia met bijbehorende gemetselde schoorsteen. Beide objecten zijn niet geregistreerd als monument.

Afbeelding: fabriekshal Neerlandia

De fabriek heeft de kenmerkende basilicale opzet die eigen was aan bijvoorbeeld metaalfabrieken uit het begin van de 20e eeuw. Dat betekende een verhoogde centrale beuk (de productiehal) met lichtstraten onder een zadeldak, geflankeerd door twee zijbeuken onder lessenaarsdaken. Het is de karakteristieke vorm van dit soort type fabriekshal, met een grote lichtstrook tussen het hoge deel en de lage zijvleugels, destijds nodig om voldoende licht in de fabriek te brengen. Deze vorm is niet alleen de beeldbepalende contour van de hal, maar is ook weergave van de constructieve opzet, getuige de plaats van de dragende muren en de vorm van de dakconstructie. Deze contour en constructieve opzet is ook in de huidige, vervallen toestand nog steeds goed zichtbaar, zowel buiten als binnen de fabriekshal. De gevels zijn geheel opgetrokken in baksteen met (bescheiden) siermetselwerk.

De buitengevels zijn geleed door pilasters, met daartussen twee vensters. Ook in de voorgevel is de basilicale opzet benadrukt door toepassing van pilasters en siermetselwerk. Langs de gehele gevel liep een gemetselde muizentandlijst. De wanden zijn opgebouwd in een ijzeren vakwerkconstructie, ingevuld met metselwerk.

Door achterstallig onderhoud is het hoofdgebouw van de fabriek Neerlandia in de loop der jaren in vervallen staat geraakt. De kap is grotendeels verdwenen, evenals grote delen van de houten en ijzeren draagconstructie. Van de middenbeuk staat de noordelijke muur nog geheel overeind, van de zuidmuur alleen de kolommen. De oost- en westgevel staan eveneens nog overeind. De schoorsteen is nog in goede staat aanwezig. De fabriek heeft vanwege zijn karakteristieke vorm, ongekende schaal (meer dan 100 meter lang) en de prominente ligging aan de kruising van Vaartsche Rijn en Merwedekanaal een belangrijke monumentale en cultuurhistorische waarde.

Naast de karakteristieke verschijningsvorm, vertegenwoordigt de fabriek een lange geschiedenis van bedrijvigheid aan de Vaartsche Rijn, later Merwedekanaal, en daarmee hoort het thuis in de industriële geschiedenis van Utrecht. Ooit was niet alleen de strook langs de Vaartsche Rijn, maar een groot deel van de stad getekend door een woud aan fabrieksschoorstenen. Die enkele voorbeelden die daarvan nu nog in de stad aanwezig zijn, hebben -zeker in combinatie met de bijbehorende fabriek- daarmee een hoge zeldzaamheidswaarde gekregen.

Befuterrein

Ten zuiden van het Prozeeterrein ligt het Befuterrein, eigendom van de gemeente. In het oude bestemmingsplan is hier de mogelijkheid opgenomen voor de vestiging van een bedrijf dat binnen milieucategorie 4 valt. Bovendien was de vestiging van een zogenaamde grote lawaaimaker toegestaan. Voor zo'n milieucategorie geldt vanaf de perceelsgrens een richtafstand van 100 meter. Vanwege het geluid was het Befuterrein daarom geluidgezoneerd. Dat wil zeggen, dat er rondom het terrein een geluidzone ligt. Binnen die geluidzone moet bij het ontwikkelen van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen geluidonderzoek plaatsvinden. Het Befuterrein ligt inmiddels braak. In het bestemmingsplan Watervogelbuurt,Hoograven, Tolsteeg is de mogelijkheid voor de vestiging van een grote lawaaimaker van het perceel verwijderd. Ook de milieucategorie wordt teruggebracht naar maximaal categorie 2. Tevens is de geluidzone in het genoemde bestemmingsplan ongedaan gemaakt. Het Befuterrein levert planologisch dan ook geen beperkingen meer op voor het Prozeeterrein. Er wordt onderzocht wat de mogelijkheden voor het terrein zijn.

De Arm
Iets soortgelijks geldt voor het Kringloopcentrum de Arm naast het Prozeeterrein. Dit bedrijf is een bedrijf dat behoort tot de milieucategorie 3 en het perceel is in het oude bestemmingsplan dan ook zo bestemd. Voor een rustige woonwijk ten opzicht van een bedrijf of bedrijventerrein hanteert de VNG de afstand 50 meter voor een categorie 3.1 bedrijf. Dit zou mogelijk de ontwikkeling van het Prozeeterrein tot woongebied belemmeren. Daarom is naar de haalbaarheid van het woningbouwplan in relatie tot De Arm onderzoek gedaan. Zie hiervoor hoofdstuk 5.

In de Vaartsche Rijnstrook wordt met dit plan meer wonen mogelijk. Het karakter van de bedrijvigheid in het gebied zal in de toekomst gericht zijn op kleinschaliger en hoogwaardiger bedrijvigheid. De bestaande bedrijvigheid wordt weliswaar naar zijn huidige aard en omvang bestemd (specifieke bestemming recyclebedrijf), echter op zodanige wijze dat na het vertrek van die bedrijven alleen bedrijven in een lichtere milieucategorie kunnen terugkomen of exact eenzelfde bedrijf (een recyclebedrijf).Deze ontwikkeling is meer passend voor de woonomgeving en wordt geclassificeerd als functiemenging met bedrijfstypen A, B en C .

Zeehaenkade
Aan de overkant van de Vaartsche Rijn is het bestemmingsplan Kanaleneiland van kracht. Dat bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de vestiging van bedrijven tot en met categorie 4. Hierbij hoort een richtafstand van 100 meter. Momenteel bevinden zich hier twee bedrijven: Terberg autoleasing en het Leger des Heils. Hoewel de bedrijven geen gebruik maken van de maximale milieucategorie (hun bedrijfsactiviteiten zijn vergelijkbaar met categorie 2), belemmert de formele milieuafstand mogelijk de ontwikkeling van het Prozeeterrein. Binnen dit bestemmingsplan Prozee wordt de bestemming van deze twee bedrijven dan ook beperkt naar maximaal categorie 3.

Hamersplantsoen
Een strook van het Hamersplantsoen wordt bestemd voor een interne ontsluitingsweg.

Het plangebied is in de huidige situatie vooral in gebruik als industrieterrein. Dit sluit ook aan op de bedrijvigheid ten zuiden van het plangebied in een strook langs de Vaartsche Rijn, maar ook richting het noorden aan de Jutfaseweg, gelegen tussen de Vaartsche Rijn en het Merwedekanaal. Tevens is de overzijde van de Vaartsche Rijn aan de Zeehaenkade hoofdzakelijk in gebruik als kantoor- en bedrijvenlocatie.

In de zone tussen de Vaartsche Rijn en de Verlengde Hoogravenseweg komen industrie en wonen afwisselend met groen voor. Aan de westzijde van de Vaartsche Rijn, de zijde van het plangebied is de functie wonen de meest voorkomende functie.

Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie twee hoofdfuncties te onderscheiden. De industrie en vervallen fabrieksgebouwen zijn midden op het terrein gelegen met daar omheen verharding. Aan de zijde van de Verlengde Hoogravenseweg – buiten het plangebied - is een aantal rijwoningen met tuin gelegen met op de zuidelijke hoek twee twee-onder-éénkap woningen.

Aan de Zeehaenkade liggen een tweetal bedrijven, dit gebied maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Kanaleneiland.

Het Prozeeterrein is in de huidige situatie voor alle verkeerssoorten ontsloten vanaf de Verlengde Hoogravenseweg. De Verlengde Hoogravenseweg maakt onderdeel uit van het wijkdeel Hoograven. Op de Verlengde Hoogravenseweg is vanwege de beperkte wegbreedte éénrichtingsverkeer met uitzondering van (brom)fietsers ingesteld. Alleen het stukje ten zuiden van het Prozeeterrein is tweerichtingsverkeer. De toegelaten rijrichting voor het autoverkeer wisselt ter hoogte van de Karperstraat, waardoor sluipverkeer door dit wijkgedeelte zoveel mogelijk wordt tegengegaan.

Voor alle straten in dit gebied, gelegen tussen de 't Goylaan, de Hooft Graaflandstraat, het bedrijventerrein De Liesbosch (gemeente Nieuwegein) en het Merwedekanaal/de Vaartsche Rijn, geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Deze straten hebben een functie als erftoegangsweg, waarbij het rijverkeer wordt afgewikkeld over dezelfde rijbaan, terwijl voetgangers gebruik maken van verhoogd aangelegde trottoirs. De parkeersituatie in de Verlengde Hoogravenseweg en in de directe omgeving van het Prozeeterrein heeft onder druk gestaan van het bezoek aan het kringloopcentrum. Door aanpassingen in de bedrijfsvoering en de aanleg van parkeerplaatsen op het terrein van dit centrum lijkt er op dit moment geen aanleiding voor aanvullende maatregelen. Het wijkgedeelte waartoe het Prozeeterrein behoort is met het openbaar vervoer ontsloten vanaf de Hooft Graaflandstraat, met haltes op loopafstand ter hoogte van de Liesbosweg en de Karperstraat. Het parkeren ten dienste van de huidige bedrijvigheid op het terrein vindt plaats op eigen terrein.

De locatie Prozee is in de huidige toestand privaat terrein. Het Hamersplantsoen vormt het belangrijkste openbaar gebied in de directe omgeving van het Prozeeterrein. Het is een openbaar park met speelvoorzieningen, gras, bomen en een hondenuitlaatzone. De kade aan het eind van het plantsoen is openbaar, maar oogt privaat, door verbodsborden, geparkeerde auto's en achtertuinen die gericht zijn op het water. De Verlengde Hoogravenseweg is naast de Vaartsche Rijn de belangrijkste openbare structuurlijn grenzend aan het Prozeeterrein. Het is een voor Hoograven kenmerkende lijn met aan weerszijden kleine voortuinen met een veelal groene erfafscheiding, een trottoir en langsparkeren.

De huidige bebouwing op het Prozeeterrein is vervallen en in zeer slechte staat. In de tijd dat de huidige bedrijfsgebouwen zijn gerealiseerd woonden mensen dichter bij het werk. Tevens lag het industrieterrein aan de rand van de stad. In de loop der jaren is het terrein steeds meer in de stad komen te liggen. Vandaag de dag zijn industriële functies vanuit milieu-eisen minder goed te combineren met wonen. Een woonfunctie sluit beter aan bij de aan de westzijde gelegen woningen in de wijk Hoograven.

Het project bestaat uit de herontwikkeling van een vervallen industrieterrein naar hoofdzakelijk wonen. De eisen waaraan het stedenbouwkundig plan moet voldoen zijn beschreven in het "Stedenbouwkundig Programma van Eisen Prozee terrein" (vastgesteld door de gemeenteraad op 21 april 2011). Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen is vertaald in het onderhavige bestemmingsplan.

Het programma van de herontwikkeling van het Prozeeterrein bestaat hoofdzakelijk uit wonen. Op het terrein worden maximaal 130 woningen gerealiseerd bestaande uit zowel grondgebonden woningen als appartementen. Daarnaast is er in het plan ruimte voor 250 m² hoogwaardige horeca en is er in het zuidelijke deel ruimte voor kantoor of ateliers in een paviljoen. In de navolgende paragrafen is het stedenbouwkundig plan nader toegelicht.

Afbeelding: Impressie stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan is op te delen in vier delen:

• A. De kade
• B. Groene zone
• C. Industrieel deelgebied
  1. 1. Neerlandia
  2. 2. Grondgebonden woningen
  3. 3. Appartementen
• D. Hoogravens deelgebied

Afbeeldingen: Impressies stedenbouwkundig plan, de uitwerking volgt in de aanvraag omgevingsvergunning

A. De Kade

De kade aan de Vaartsche Rijn behoort tot het openbaar gebied en wordt ingericht als een langzaamverkeerszone en verblijfsgebied. De kade vormt deels het dak van de daaronder liggende parkeergarage. Doordat de kade openbaar gebied is zorgt het voor een opening van de wijk Hoograven aan de Vaartsche Rijn. Het is hiermee voor bewoners gemakkelijke de Vaartsche Rijn te beleven.

B. Groene zone

De groene zone is een groen ingerichte ruimte aan de zuidzijde van de voormalige fabriekshal Neerlandia. De zone vormt het decor voor de oude wand van de fabriekshal. In deze zone bevinden zich een weg, parkeerplaatsen en een doorlopend wandelpad. De weg is niet verbonden met de kade zodat de kade autovrij blijft. Op de kop van de groenzone, op de grens met de kade, komt een klein paviljoen en de verplaatste schoorsteen van Neerlandia. Het nader uit te werken paviljoen bestaat uit maximaal twee bouwlagen en heeft geen private buitenruimte. De ingang van de parkeergarage bevindt zich onder het paviljoen.

C. Industrieel deelgebied

Het industriële deelgebied bestaat uit de voormalige fabriek Neerlandia, grondgebonden woningen die evenwijdig aan de voormalige fabriek zijn geplaatst en appartementen aan de kade. Door elementen van de fabriek te gebruiken, bijvoorbeeld de gevel aan de zijde van de Vaartsche Rijn ontstaat een industrieel uiterlijk. De positionering van de bouwblokken is haaks op de Vaartsche Rijn.

C 1. Neerlandia

Neerlandia herbergt diverse functies waaronder woningen in verschillende grootte. De westelijke kop van dit gebouw is gesitueerd aan de kade en bestaat deels uit de originele gevel. Dit versterkt de industriële uitstraling. Aan deze zijde van het gebouw wordt horeca gerealiseerd. De zuidgevel doet dienst als geluidswering voor de achterliggende woningen. In het bouwplan blijft de basilicale hoofdopzet van het fabrieksgebouw zichtbaar.

C2. Grondgebonden woningen

De bouwblokken van de grondgebonden woningen zijn evenwijdig aan de fabriekshal "Neerlandia" gepositioneerd. Op de kop van de westzijde worden deze bouwblokken afgerond door de appartementen. Aan de oostzijde zijn de woningen gericht op de schegvormige ruimte tussen het industrieel deelgebied en het Hoogravense deelgebied. Tussen de bouwblokken lopen langzaamverkeersstraten. Door de haakse ligging van deze straten op het water ontstaan zichtassen richting de Vaartsche Rijn. De bebouwing bestaat uit maximaal drie bouwlagen. De woningen hebben geen voortuin, wel een achtertuin welke middels een achterom te bereiken is.

C3. Appartementen

Zoals gezegd vormen de appartementen de afronding van de grondgebonden woningen. Deze appartementen zijn op het water gericht en de appartementengebouwen bestaan uit maximaal vier bouwlagen. Onder de appartementen en de kade bevindt zich de parkeerkelder die volledig verdiept ligt.

D. Hoogravens deelgebied

De woningen in dit deelgebied sluiten met hun achtertuinen aan op de achtertuinen van de huidige woningen aan de Verlengde Hoogravenseweg. Hierdoor ontstaat één nieuw bouwblok. De te realiseren woningen bestaan uit twee lagen met kap en sluiten qua stijl aan op de woningen gelegen in Oud Hoograven.

Het recyclebedrijf De Arm is een bedrijf in de milieucategorie 3(Lijst van bedrijfsactiviteiten) en is in het oude bestemmingsplan Hoograven ook zo bestemd. Voor een rustige woonwijk ten opzicht van een bedrijf of bedrijventerrein hanteert de VNG de afstand 50 meter voor een categorie 3.1 bedrijf. Dat zou mogelijk de ontwikkeling van het Prozeeterrein tot woongebied kunnen belemmeren. In het concrete geval kan worden afgeweken van de VNG-normen, mits gemotiveerd. Daarom is naar de haalbaarheid van het woningbouwplan in relatie tot De Arm een geluidsonderzoek gedaan.

Uit het geluidsonderzoek blijkt dat het geluidsniveau te hoog is (boven de richtwaarde van 45 dB(a) etmaalwaarde) op diverse gevels. Als oplossing hiervoor is aangegeven dat die gevels 'doof' moeten zijn, dat wil zeggen dat er geen te openen delen in voorkomen en dat de gevelisolatie voldoende is. Ook worden woningen met een balkonscherm afgeschermd. In het doorgerekende concept bouwplan is hieraan voldaan. De Arm levert dan ook geen belemmering op voor de ontwikkeling van het Prozeeterrein.

In de Vaartsche Rijnstrook wordt met dit plan meer wonen mogelijk. Het karakter van de bedrijvigheid in het gebied zal in de toekomst gericht zijn op kleinschaliger en hoogwaardiger bedrijvigheid. De bestaande bedrijvigheid wordt weliswaar naar zijn huidige aard en omvang bestemd, echter op zodanige wijze dat na het vertrek van die bedrijven alleen bedrijven in een lichtere milieucategorie kunnen terugkomen of eenzelfde soort bedrijf (recyclebedrijf).

De Arm heeft daarom de bedrijfsbestemming gekregen waarbij specifiek is aangegeven dat een recyclebedrijf mogelijk is. Naast een recyclebedrijf zijn bedrijven in de categorie A en B1 (Lijst van Bedrijven functiemenging) mogelijk. Deze bedrijfsactiviteiten worden geacht passend te zijn binnen een woongebied.

Het recyclebedrijf heeft tevens een deel van het bedrijf ingericht voor de verkoop van de producten. Binnen de bestemming is dan ook 2500 m² brutovloeroppervlak detailhandel mogelijk, ondergeschikt aan het recyclebedrijf. Zelfstandige detailhandel is niet toegestaan.

Met De Arm zijn afspraken gemaakt over het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op het eigen terrein (ook voor de detailhandel). Daarnaast zal De Arm worden ontsloten via de zuidzijde (Liesbosweg) en zal de toegang naar de gebouwen aan de zuidzijde van het perceel worden georiënteerd.

De locatie wordt voor autoverkeer ontsloten via het zuidelijk gelegen Befuterrein. Het Prozeeterrein wordt hiermee direct vanaf de Verlengde Hoogravenseweg, ter hoogte van de Liesbosweg ontsloten. Voor de hulpdiensten is de locatie ook toegankelijk via de Verlengde Hoogravenseweg, via de langzaamverkeersroute grenzend aan het Hamersplantsoen.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt een interne ontsluitingsweg, grenzend aan het Hamersplantsoen. Deze weg ligt maximaal 7 meter binnen het terrein van het Hamersplantsoen. Deze weg wordt vormgegeven als 'parkweg'.

De woonstraten zijn haaks gepositioneerd op de Vaartsche Rijn. Deze straten worden ingericht als autoluwe, openbare verblijfsgebieden. Per woning moet één parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd. De rest van de parkeerbehoefte mag op openbaar terrein worden opgelost, met een maximum van 70 parkeerplaatsen in het openbaar gebied.

Eén van de belangrijkste gevolgen van het bouwplan is dat een groot deel van het terrein openbaar gebied wordt. De woningen in het plangebied en Oud Hoograven worden door een groenzone en de kade verbonden met de Vaartsche Rijn. Hierdoor is het voor bewoners van Oud Hoograven mogelijk de Vaartsche Rijn te beleven.

De kade fungeert als wandelpromenade, die uiteindelijk betekenis moet krijgen voor heel Hoograven. De kade is niet toegankelijk voor auto's indien nodig wel voor hulpdiensten. De kade krijgt een stoere inrichting refererend aan het industriële verleden. De parkeergarage onder de kade is niet zichtbaar vanaf het openbaar gebied.

In de groenzone haaks op de Vaartsche Rijn gelegen aan de zuidzijde van het Prozeeterrein loopt een wandelroute van de Verlengde Hoogravenseweg naar het water. In deze zone bevindt zich een weg, parkeerplaatsen en een doorlopend wandelpad. Het plangebied wordt aan deze zijde begrensd door bomen. In het westen sluit deze groenzone aan op de kade. Op deze kruising is de positie van de te verplaatsen schoorsteen alsmede het paviljoen beoogd.

Ten noorden van het plangebied is voorzien in een bomenlaan. Deze bomenlaan sluit aan op het Hamersplantsoen. De inrichting van dit deel van het plangebied krijgt een logische ruimtelijke aansluiting op het Hamersplantsoen. Aan deze zijde van het plangebied is tevens 'de Parkweg' beoogd. Tussen het Hoogravens deelgebied en het (nu nog) industrieel deelgebied ligt de ontsluitingsweg. Aan de kant van het industriële deelgebied zijn zowel een groenzone als parkeerplaatsen beoogd. Deze zone wordt in aansluiting op de groenzone groen ingericht.

Het openbaar gebied tussen "Neerlandia" en de grondgebonden woningen in het Industrieel deelgebied is als woonstraat ingericht en niet bereikbaar voor autoverkeer. Deze straat is haaks op de Vaartsche Rijn gelegen. Aan de kop van deze straat, aan de zijde van de Vaartsche Rijn eindigt de straat met een deel van de gevel van het fabrieksgebouw. De tweede woonstraat is centraal in het plangebied gelegen en is eveneens niet bereikbaar voor autoverkeer.

Ondanks het feit dat het oude fabrieksgebouw en de schoorsteen geen (gemeentelijk) monument zijn vormt het wel een belangrijk element in de herontwikkeling van het Prozeeterrein. Het gebouw is de spil in de transformatie van bedrijfslocatie tot woongebied met 'industrieel' karakter.

De contour van de bestaande hal blijft in het ontwerp zichtbaar. De dakconstructie liep op een lager niveau door over de zijbeuken en zal in het nieuwe ontwerp ook op een of andere wijze weer door moeten lopen. Enerzijds, om de zuidgevel weer steun te geven, anderzijds om aan de noordkant de dakvorm van de zijbeuk vorm te geven. De schoorsteen blijft gehandhaafd als karakteristiek onderdeel van het industriële complex. Uitgangspunt is dat de schoorsteen door zorgvuldige plaatsing visueel een verband met het hoofdgebouw houdt.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de relevante milieuaspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plangebied

De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. . Tevens zijn er, zoals blijkt uit voortstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (o.a. woningen en scholen).

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt) en spoorwegen;
• reconstructie van (spoor)wegen;
• geluidsgezoneerde industrieterreinen.

Verkeerslawaai

De Wet geluidhinder geeft grenzen aan de toegestane geluidbelasting op woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. Deze grenzen worden bepaald door de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde. Voor binnenstedelijk wegverkeer is de voorkeurswaarde 48 dB en de maximale ontheffingswaarde 63 dB. Voor buitenstedelijke wegverkeer is de voorkeurswaarde 48 dB en de maximale ontheffingswaarde 53 dB. Voor spoorweglawaai liggen de grenswaarden op respectievelijk 55 en 68 dB. Bij een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde gelden er geen voorwaarden voor het bestemmen van geluidsgevoelige bestemmingen. Boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan (uitzondering voor zogenaamde "dove gevels" welke niet getoetst behoeven te worden aan de geluidsnormen).

Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden kunnen hogere grenswaarden worden toegestaan mits wordt voldaan aan de vereisten van de gemeentelijke geluidsnota (o.a. de aanwezigheid van een geluidluwe gevel). In dat geval dient dit met een akoestisch onderzoek onderbouwd te worden en dient een hogere grenswaarde procedure (Wet geluidhinder) te worden doorlopen. De procedure voor het verlenen van een hogere waarde loopt parallel met de ruimtelijke ordeningsprocedure bestemmingsplanprocedure of de procedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Op grond van de Geluidnota Utrecht 2007 gelden de volgende voorwaarden:

1. 1. er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken, die past binnen de ontheffingscriteria;
2. 2. er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:
   • iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
   • de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
   • indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.
     

Plansituatie
Voor het Prozeeterrein is door LBP/Sight met kenmerk R073042aaA4.ka d.d. 21 januari 2011een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De relevante geluidsbronnen zijn de Rijksweg A12, Zeehaenkade, Liesbosweg en Verlengde Hoogravenseweg. De geluidsbelasting vanwege de Zeehaenkade, Liesbosweg en Verlengde Hoogravenseweg is lager dan de voorkeurswaarde. De voorkeurswaarde vanwege de Rijksweg A12 wordt wel overschreden. Er kan ontheffing verleend worden t/m 53 dB. De gevels waar de geluidsbelasting hoger is dan 53 dB moeten als doof worden uitgevoerd. Op basis van de resultaten wordt een hogere grenswaarde procedure gestart. Het plangebied ligt niet in een zone van een spoorweg.

Geconcludeerd kan worden dat bij verlening van de hogere grenswaarde er geen belemmering bestaat voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Op 1 juli 2011 is het nieuwe verkeersmodel VRU 2.0, UTR 2.2 in werking getreden. De voor dit bestemmingsplan gehanteerde cijfers zijn daarom gecontroleerd op een mogelijk verschil met het vorige verkeersmodel. De afwijking van de cijfers is beperkt. Er is geen sprake van een toename van het geluidsniveau als gevolg van de nieuwe cijfers of een dusdanige substantiële verlaging dat een aanpassing van het onderzoeksrapport nodig is.

Van industrielawaai kan ook hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen geluidsbron en ontvanger.

Bij industrieterreinen met bedrijven die veel geluid produceren zijn geluidszones vanwege de Wet geluidhinder vastgesteld. Buiten deze zone mag de geluidsbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). Voor geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone kan ook een hogere waarde worden vastgesteld. De normering loopt hier van 50 dB(A) tot 55 dB(A).

Plansituatie

Ten noorden van het plangebied ligt het Befuterrein, Het perceel Befuterrein omvat het totale terrein van de voormalige betonmortelcentrale Befu. Omdat de Befu weg is en het terrein braak ligt, de vergunning niet meer van kracht is en de gemeente eigenaar is van de grond, heeft de gemeente niet meer de behoefte om hier opnieuw grote lawaaimakers toe te staan. De zone van het Befu lag gedeeltelijk op het grondgebied van het Prozeeterrein. De transitie van dat terrein is geregeld in het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg. In dit laatstgenoemde bestemmingsplan komt de zone niet meer terug. Het gezoneerde bedrijventerrein bestaat derhalve niet meer. De aanwezigheid van het braakliggende terrein vormt daarmee geen bedreiging voor de voorgenomen ontwikkeling van het Prozeeterrein met woningbouw.

Van bedrijven die in de directe omgeving zijn gelegen kan hinder worden ondervonden. Om die reden worden afstanden tussen gevoelige en werkfuncties aangehouden. Op grond van de zogenaamde VNG brochure gelden richtafstanden.

Plansituatie
In het westelijk deel van het plangebied liggen twee bedrijven. Deze bedrijven zijn meegenomen in het bestemmingsplan om op deze manier de maximaal toegelaten bedrijfscategorie naar beneden bij te stellen. Op deze manier kan hinder op de toekomstige woningbouw in het plangebied worden voorkomen.

Voor het bedrijf De Arm is onderzoek gedaan naar de milieubelasting op de nieuwe woningen (LBP Sight, Geluidsimissie De Arm, zie bijlage). Uit het geluidsonderzoek blijkt dat het geluidsniveau te hoog is (boven de richtwaarde van 45 dB(a) etmaalwaarde) op diverse gevels. Als oplossing hiervoor is aangegeven dat die gevels 'doof' moeten zijn, dat wil zeggen dat er geen te openen delen in voorkomen en dat de gevelisolatie voldoende is. Ook worden woningen met een balkonscherm afgeschermd. In het doorgerekende concept bouwplan is hieraan voldaan. De Arm levert dan ook geen belemmering op voor de ontwikkeling van het Prozeeterrein.

Wettelijk kader

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

• het besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; voor bedrijven)
• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water)
• Besluit externe veiligheid buisleidingen

In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen plaats mag vinden. Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10^-6/jaar.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het Groepsrisico is een zogenaamde oriënterende waarde vastgesteld. Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Plangebied

Voor het plangebied is onderzoek uitgevoerd (Externe veiligheid Prozeeterrein, Aveco De Bondt, 2009) waaruit de volgende conclusie kan worden getrokken.

Bedrijvigheid: Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Transport: In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Wettelijk kader

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet Milieubeheer (Wm). In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde. Luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
2. b. de voorgenomen ontwikkeling leidt - al dan niet per saldo - niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM₁₀ (fijn stof) en NO₂ (stikstofdioxide) in de buitenlucht.
4. d. De voorgenomen ontwikkeling is genoemd of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekende mate (NIBM)

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de inwerkingtreding van de Implementatiewet is het begrip "niet in betekende mate" gedefinieerd als een verslechtering van 3% ten opzichte van de grenswaarde voor NO2 en PM₁₀. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Plangebied
LBP Sight heeft in opdracht van Lithos onderzoek verricht naar de luchtkwaliteit als gevolg van de bouwplannen. Het onderzoek met kenmerk VR073042abA1.djs d.d. 5 januari 2011 is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan.

Het onderzoek doet verslag van de invloed van de verkeersaantrekkende werking van de nieuwbouw op de luchtkwaliteit. Het doel van het onderzoek is te bepalen of de nieuwbouw in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Uit de NIBM toets op basis van aantal te realiseren woningen , de geplande horeca en commerciële functies blijkt het plan niet in betekenende mate bij te dragen aan de luchtkwaliteit.

Daarnaast blijkt uit de algemene wijzigingsregels dat de bestaande bestemming ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf gewijzigd kan worden, mits is aangetoond dat er geen belemmeringen zijn vanuit luchtkwaliteitseisen. Voor dergelijke plannen wordt afzonderlijk rekening gehouden met luchtkwaliteitseisen.

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke besluitvorming inzake het plan niet hoeft te worden belemmerd door de Wet milieubeheer en de regelgeving inzake luchtkwaliteit. De gemeente Utrecht kan positief besluiten op de gevraagde bestemmingsplanwijziging.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het plangebied

In augustus 2009 heeft ADC ArcheoProjecten een bureauonderzoek (zie bijlage) uitgevoerd voor het plangebied Prozee terrein aan de Verlengde Hoogravenseweg in de gemeente Utrecht. In het plangebied zal de bestaande bebouwing grotendeels worden gesloopt en zullen grondgebonden woningen en appartementen met andere functies (kantoren en kleinschalige horeca) worden gerealiseerd. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van de voorgenomen bouwplannen om te bepalen of bij de voorgenomen activiteiten de kans bestaat dat archeologische resten in de ondergrond worden aangetast.

Op basis van het bureauonderzoek worden resten verwacht uit de Nieuwe Tijd, die in verband staan met de industriële geschiedenis van het gebied en de ligging aan de Vaartse Rijn. Deze resten kunnen vanaf het maaiveld voorkomen. Naast resten uit de Nieuwe Tijd kunnen archeologische resten uit de Middeleeuwen voorkomen, uit de tijd dat de waterloop werd aangelegd die nu de Vaartse Rijn/Merwedekanaal is, en de periode daarna. Aangezien de Romeinse Limes mogelijk ca. 250 m ten noorden van het plangebied gelegen zou zijn geweest, kunnen in het plangebied tevens hieraan gerelateerde archeologische resten worden verwacht.

Tenslotte is het mogelijk dat, indien de Houten stroomgordel binnen het plangebied in de ondergrond voorkomt, resten vanaf de Bronstijd of Ijzertijd op deze stroomgordel voorkomen. Deze resten kunnen bijvoorbeeld bestaan uit aardewerk- en vuursteenstrooiingen, overblijfselen van nederzettingen of grafvelden, of greppelpatronen. Er zijn echter aanwijzingen op basis van een eerder uitgevoerd milieukundig bodemonderzoek, dat de bodem plaatselijk tot minimaal ca. 2 m –mv verstoord is. De kans op de aanwezigheid van archeologische resten is in deze zone gering.

ADC ArcheoProjecten adviseert om buiten het verstoorde gebied, een inventariserend veldonderzoek uit te laten voeren door middel van een verkennend booronderzoek, teneinde inzicht te krijgen in de vormeenheden van het landschap, voor zover deze van invloed zijn op de locatiekeuze in het verleden en met als doel kansarme zones uit te sluiten en kansrijke zones te selecteren voor de volgende fasen. De exacte invulling van de werkzaamheden dient in dat geval te worden vastgelegd in een Plan van Aanpak (PvA) of Programma van Eisen (PvE).

Voor het gebied, waar geen vervolgonderzoek wordt geadviseerd, verdient het de aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk uitdrukkelijk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in de Monumentenwet.

Conclusie

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, moet conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie te worden gedaan.

Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de nieuwe functie. In de Wet Bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden beschreven.

Plangebied
Op dit moment is de bodemkwaliteit niet geschikt voor het gebruik wonen. Voorafgaande aan de ingebruikneming van het terrein door wonen moet de bodem geschikt gemaakt worden. Hiervoor is een saneringsplan opgesteld. Hierover heeft reeds vooroverleg plaatsgevonden met het bevoegd gezag Wet Bodembescherming (gemeente Utrecht). Wanneer het saneringsplan is ingediend, zal de gemeente een (goedkeurende) beschikking afgeven uiterlijk na 15 weken.

Indien grondwater wordt onttrokken kan het noodzakelijk zijn dat de initiatiefnemer een monitoringsplan of een (deel-)saneringsplan opstelt en ter beoordeling voorlegt aan het bevoegd gezag (gemeente Utrecht).Voor de grondwateronttrekking, alsmede de lozing van dit water op het riool dient een melding verricht te worden bij de afdeling Riolering van de dienst Stadswerken en/of de Stichtse Rijnlanden, bij hogere debieten is voor de onttrekking een vergunning van de provincie Utrecht noodzakelijk.

Archeologie
Op basis van een bureauonderzoek door het Archeologisch Dienstencentrum (ADC) is de verwachting dat resten van de Bronstijd t/m de Nieuwe Tijd aanwezig zijn in het plangebied. Naar aanleiding hiervan is een Programma van Eisen opgesteld voor een archeologisch veldonderzoek middels proefsleuven. Dit PvE is op 4 oktober 2010 door het bevoegd gezag (gemeente Utrecht) goedgekeurd (zie bijlage).

Samenhang
Aangezien de proefsleuven t.b.v. archeologie plaatsvinden in verontreinigde grond, zijn deze reeds benoemd in het saneringsplan. Hiermee is voldaan aan de meldingsplicht conform de Wet Bodembescherming. Omgekeerd is in het PvE voor de archeologische veldonderzoek rekening gehouden met de bodemverontreiniging: er zijn restricties m.b.t. de sleufdiepte, en milieukundige begeleiding is verplicht. In de uitvoering zal dit gelijktijdig plaatsvinden met saneringsactiviteiten, zoals sleuven graven t.b.v. drainage/grondwatersanering. Dit is met name efficiënt aangezien er dan al een gecertificeerd milieukundige begeleider aanwezig is (BRL 6000), alsmede een gecertificeerd aannemer (BRL 7000).

Geconcludeerd kan worden dat bij sanering van de grond er geen belemmeringen zijn voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad.

Gebleken is dat een gevarieerde natuur en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve waardering van het groen en de openbare ruimte van bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen zijn tussen het groene buitengebied en het groen in de stad, en tussen groene kerngebieden onderling.

In het groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd. Deze zones moeten in principe groen blijven. (Her)inrichting moet rekening houden met de ecologische functie. Functieverandering is alleen toegestaan na bestuurlijke afweging. Afname in omvang en/of kwaliteit moet gecompenseerd worden.

Plansituatie

Het plangebied omvat een oud fabrieksterrein met uit baksteen opgetrokken loodsen en een schoorsteen. Er is sprake van een ruige begroeiing en het terrein is met beton verhard. Elders in Utrecht komen veel beschermde plantensoorten voor op en rond verharding. Bij het veldonderzoek zijn echter geen beschermde planten aangetroffen, zie bijlage.

Het gebied ligt aan de Vaartsche Rijn. Vleermuizen zijn hier de belangrijkste aandachtssoorten. Het is bekend dat de Vaartsche Rijn wordt gebruikt als vliegroute en foerageergebied voor watervleermuizen. Er is daarom niet alleen een quick scan flora en fauna gedaan, maar ook een nader vleermuizenonderzoek geweest. In het onderzoek (Buro Maerland, 2009 zie bijlage) zijn maatregelen aangegeven die voldoende zijn voor de vleermuizen om na de realisatie van de nieuwbouw nog steeds gebruik te kunnen maken van de vliegroutes langs de Vaartsche rijn en het gebied als foerageergebied te gebruiken.

Wettelijk kader
De initiatiefnemer van een plan heeft een zorgplicht voor planten en dieren zoals opgelegd door de Flora en Faunawet en de Natuurbeschermingswet. Deze stelt dat er in ruimtelijke plannen, bij sloop, bouw en herbouw vóór het slopen/renoveren/verbouwen vastgesteld moet worden of er beschermde planten en dieren verstoord worden door de voorgenomen activiteiten. Met behulp van een 'quickscan' wordt onderzocht of er beschermde planten en dieren aanwezig zijn en of ze verstoord worden.

Natuurbeschermingswet 1998
Uit een oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat. De Natuurbeschermingswet staat de uitvoering van het plan in de weg, wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt, waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 kan worden verkregen.

Flora en faunawet
De Flora en faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van planten en dieren. Bij aanwezigheid van bijzondere planten of diersoorten kan door het ministerie van LNV ontheffing worden verleend. Op 23 februari 2005 is het “Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten Flora- en Faunawet” in werking getreden. Het doel hiervan is om de mogelijkheden tot het verlenen van vrijstellingen en ontheffingen op grond van artikel 75 van de Flora- en faunawet te verruimen.

Plangebied
Het gebied ligt aan de Vaartsche Rijn. Vleermuizen zijn hier de belangrijkste aandachtssoorten. Het is bekend dat de Vaartsche Rijn wordt gebruikt als vliegroute en foerageergebied voor watervleermuizen.Er is daarom niet alleen een quick scan flora en fauna gedaan, maar ook een nader vleermuizen onderzoek geweest door Aveco de Bondt in samenwerking met Buro Maerlandt, 2009 (zie bijlage). In de periode juni-september is het plangebied in zes veldbezoeken onderzocht. Hierdoor is een goed beeld ontstaan over de aanwezigheid van beschermde soorten. In het onderzoek zijn maatregelen aangegeven die voldoende zijn voor de vleermuizen om na de realisatie van de nieuwbouw nog steeds gebruik te kunnen maken van de vliegroutes langs de Vaartsche Rijn en het gebied als foerageergebied te gebruiken.

Vleermuizen
Uit het onderzoek blijkt het plangebied van betekenis te zijn voor vleermuizen. Dit betreft de functie als foerageergebied voor kleine aantallen gewone dwergvleermuis en incidenteel ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Tevens is in het voorjaar vastgesteld, dat de verruigde zone direct langs het water fungeert als vliegroute voor circa twintig gewone dwergvleermuizen. Als foerageergebied hebben alleen de randzones van het plangebied betekenis. Verblijfplaatsen zijn niet vastgesteld. Door het geringe oppervlak, dat werd gebruikt door vleermuizen, zullen de bouw en sloopwerkzaamheden géén negatief effect hebben op foeragerende vleermuizen. Indien de zone aan het water voorzien blijft van donkere stukken en de lijnvormige structuur blijft behouden, zullen de oeverzones ook in de toekomst kunnen blijven fungeren als vlieg-route voor gewone dwergvleermuis. Direct ten oosten van het plangebied is een paarterritorium vastgesteld van gewone dwergvleermuis. De sloop en nieuwbouw hebben hierop naar verwachting geen invloed. De in het rapport genoemde maatregelen voor behoud van vliegroute en foerageergebied door watervleermuizen zijn afdoende.

Op basis van dit onderzoek wordt aanbevolen met de aanleg van (straat)verlichting rekening te houden met het donker blijven van de oever/steile talud en het wateroppervlak van de Vaartsche Rijn. De oever/kade moet over de gehele lengterichting in een strook van 1 - 2 meter (land) onverlicht blijven. Het wateroppervlak dient tot circa de helft van de vaarbreedte vanaf gemiddeld waterniveau tot circa 4 meter daarboven onverlicht te blijven.

Verlichting, zoals bijvoorbeeld straatverlichting, kan op eenvoudige wijze naar beneden gericht worden en aan de zijde van het water worden voorzien van een afscherming. Met deze maatregelen kan de westzijde van het plangebied ook in de toekomst als vliegroute blijven fungeren. Indien groenstroken voorzien zijn, kan een lage begroeiing aan de zijde van het water fungeren als een natuurlijke buffer tussen bebouwd gebied en het kanaal.

Overige soortgroepen
In het plangebied werden op algemene vogels na, geen overige strikt beschermde soorten waargenomen. Indien geen broedende vogels worden verstoord zijn geen effecten op overige beschermde soorten te verwachten.

Het is nooit uitgesloten, dat broedende vogels aanwezig zijn in de te slopen bebouwing en in struiken of bomen. Daarom wordt aanbevolen sloop-, kap- en snoeiwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Dit is voor de meeste vogelsoorten de periode maart tot augustus. Voor alle soortgroepen geldt de zorgplicht, waarbij wordt verwacht, dat men voorzichtig omgaat met planten en dieren in het algemeen.

De watertoets is een wettelijk verankerde procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. In deze paragraaf wordt aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. Het kader voor de watertoets is het vigerend beleid (Vierde Nota waterhuishouding, Waterbeleid 21e eeuw, Europese Kaderrichtlijn water, Nationaal Bestuursakkoord Water en de provinciale, regionale (waterbeheerder) en gemeentelijke uitwerking van hiervoor genoemde beleidsdocumenten). De watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en water.

Landelijk waterbeleid
De commissie “Waterbeheer 21e eeuw” heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Meer ruimte voor water, waterbewust bouwen en inrichting staat hierbij centraal. De drietrapsstrategie vasthouden-bergen-afvoeren moet wateroverlast en afwenteling op andere gebieden beperken. Het beheren van water is geen eenvoudige zaak. Veel verschillende belangen, zoals landbouw, natuur en bebouwing, hangen ermee samen. En elk van die belangen heeft zijn eigen wensen en eisen wat betreft waterbeheer, die met elkaar in strijd kunnen zijn. Er moeten dus keuzes gemaakt worden. De provincie speelt daarbij een belangrijke rol, onder andere met het Waterhuishoudingsplan (WHP3). De gemeente Utrecht heeft in samenwerking met o.a. Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden het waterbeleid vertaald in een Waterplan Utrecht.

Lokale waterhuishoudkundige situatie
Het plangebied ligt in het beheergebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Het ligt in de wijk Hoograven te Utrecht tussen het Merwedekanaal en de Verlengde Hoogravenseweg. Het streefpeil van het Merwedekanaal is 0,58m +NAP. Het maaiveldniveau ligt circa 1,7m +NAP. De bodemopbouw bestaat van 0 tot 2m diepte uit fijn tot matig grof zand met plaatselijk klei en van 2 tot 5m diepte uit klei en plaatselijk zandlagen. Door het gebruik als industrieterrein is de bodem vervuild. Op de locatie ligt de diepte van de grondwaterspiegel gemiddeld op 0,7m +NAP. In onderstaande tabel wordt de afname van verhard oppervlak toegelicht.

Het verharde oppervlak van daken en wegen in de toekomstige situatie bedraagt circa 18.850 m² en neemt af ten opzichte van de huidige situatie. Hierdoor is geen aanleiding om te voorzien in uitbreiding van retentievoorzieningen.

In het plangebied wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd waarbij de vuilwaterriolering wordt aangesloten op het gemengd riool in de Verlengde Hoogravenseweg. Het hemelwater van de daken wordt afgekoppeld en geleid naar het Merwedekanaal. Ook het hemelwater dat valt op de wegen en parkeerplaatsen op maaiveld ( 6.225 m2 verhard oppervlak) en op de hellingbanen naar de parkeergelegenheid wordt afgekoppeld en geleid naar het Merwedekanaal. De uitwerking van de regenwaterafvoer naar het Merwedekanaal dient in nader overleg met HDSR plaats te vinden in verband met de passage van de waterkering en eventueel noodzakelijke zuiverende voorzieningen, bijvoorbeeld waterdoorlatende wegverharding).

Ondergronds bouwen
Onder de bebouwing wordt parkeergelegenheid gerealiseerd. Deze ligt langs het Merwedekanaal onder het maaiveld met de onderkant keldervloer op 1,5m -NAP. Omdat de gemiddelde grondwaterstand 0,7m +NAP is, wordt een waterdichte parkeerbak aangelegd, waarvoor tijdens de bouw tijdelijk bemaling nodig is. Na de bouw zal de bemaling stoppen. Deze ondergrondse parkeergelegenheid ligt binnen de kernzone van het Merwedekanaal, in dit geval binnen de 12m vanaf de waterkant. Om hier te kunnen bouwen zullen mogelijkheden en onmogelijkheden van het bouwplan in de ideeënfase worden afgestemd met het waterschap.

Conclusies
Op basis van het stedenbouwkundige plan en de inrichting van het terrein worden er geen negatieve effecten op de waterhuishouding voorzien. Negatieve effecten zijn bouwkundig oplosbaar en zullen in overleg met de gemeente en het waterschap worden uitgewerkt.

Reactie op waterhuishouding van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden:

• De nieuwbouw is gelegen in de kernzone en beschermingszone van de regionale waterkering langs het Merwedekanaal. Bouwen in de kernzone, in dit geval 12 meter vanaf waterkant (vanwege damwand), is niet toegestaan conform de Keur van het waterschap. Het bouwplan wordt binnen deze kernzone gebouwd en binnen de beschermingszone. Om deze reden dient de initiatiefnemer overleg te voeren met het waterschap en een Keurontheffing aan te vragen bij het waterschap. De wijze waarop de nieuwbouw wordt gerealiseerd zal moeten voldoen aan de eisen van het waterschap zoals die in de nog aan te vragen ontheffing worden gegeven. Een van de voorwaarden is dat de ondergrondse constructie geen gevolgen heeft voor de (stabiliteit van) de waterkering. Nader onderzoek naar de gevolgen voor de waterkering is dan ook noodzakelijk.
• Hemelwater vanaf het dak van de nieuwbouw wordt afgevoerd naar oppervlaktewater. Rechtstreekse afvoer naar oppervlaktewater is vergunningplichtig in kader van Wet Verontreiniging Oppervlaktewater en Lozingenbesluit Kleine Lozingen. De initiatiefnemer dient wel een aanvraag in te dienen. Uit de aanvraag moet duidelijk blijken dat er geen uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen zonder KOMO-keurmerk) worden toegepast.
• Hemelwater vanaf het dak kan afgevoerd worden naar het Merwedekanaal. De afvoer(leidingen) mag echter niet door de waterkering plaats vinden. Een oplossing is om de afvoer(leidingen) bovengronds aan te leggen.
• Grondwater wordt tijdens de bouwwerkzaamheden geloosd op oppervlaktewater. Hiervoor dient de initiatiefnemer een Wet Verontreiniging Oppervlaktewater vergunning bij het waterschap aan te vragen.

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Gelet op de hierboven aangegeven uitkomst van eerder overleg, kan de HDSR met het bestemmingplan instemmen.

Planologische relevante leidingen zijn leidingen die bescherming in het bestemmingsplan behoeven. Dit zijn bijvoorbeeld rioolpersleidingen met een grote diameter en waterleidingen met een regionale functie. Op deze leidingen zijn geen veiligheidsafstanden van toepassing, maar wordt wel rekening gehouden met een zakelijk rechtstrook van de leidingen. Door binnen deze strook een bouwverbod op te nemen, wordt beschadiging van de leiding voorkomen.

Plangebied
In het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen aanwezig.

Er is een bomeninventarisatie uitgevoerd (zie bijlage). Daaruit zijn de volgende conclusies getrokken: op het in de toekomst te ontwikkelen terrein zijn ca. 30 bomen aanwezig. De meeste bomen zijn niet aangeplant maar hebben zich spontaan ontwikkeld. Hierdoor zijn ze ook niet bijzonder van kwaliteit voor de toekomstige buitenruimte. Op 7 bomen na zijn de bomen op het Prozeeterrein niet het behouden waard. Ook zijn deze bomen niet verplantbaar.

De rij bomen op de erfgrens tussen Prozee en het Hamersplantsoen moet worden gekapt. Een nieuwe rij bomen komt daarvoor in de plaats. Het wilgenbosje aan de zuidkant van het Hamersplantsoen blijft ongemoeid. Er zullen ongeveer 50 bomen worden teruggeplaatst in het plangebied.

Duurzaamheidsdoelstellingen
De milieubelasting door bouwen, wonen en werken is groot. De overheid streeft ernaar deze milieubelasting in 2030 met 95% te verminderen ten opzichte van 1990 en moedigt andere maatschappelijke partijen aan hieraan bij te dragen. De gemeente heeft in haar milieubeleid en daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken (zoals Utrecht maakt Nieuwe Energie 'Utrecht CO₂-neutraal in 2030', Waterplan, FSC convenant) ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik et cetera. In projectplannen moet daar aan voldaan worden. Duurzaam bouwen is beleid in zijn brede betekenis, dus grondstoffen, energie, intensief ruimtegebruik, water, gezondheid/binnenmilieu.

Duurzaam bouwen
De gezamenlijke overheden hebben hun duurzaamheidambitie onder andere geconcretiseerd in het convenant duurzaam inkopen (www.senternovem.nl/duurzaaminkopen). Daarin hanteren zij als contractvoorwaarde voor stedenbouwkundige plannen het gebruik van de Duurzaamheids Prestatie op Locatie (DPL). DPL concretiseert de per project geselecteerde duurzaamheidthema's door middel van indicatoren en scoort die op een 0 – 10 schaal. Het voldoen aan wettelijke minimumeisen scoort 6, het hoogst haalbare 10. De totaalscore over alle indicatoren kan worden gemiddeld. Een doorsnee wijk scoort gemiddeld 6. Duurzaam inkopen geeft geen minimumeis voor de DPL. De duurzaamheidambitie van de gemeente Utrecht komt overeen met een gemiddelde DPL van 8½.

Op gebouwniveau hanteert het convenant als maat de GPR Gebouw (zie www.gprgebouw.nl). Ook GPR Gebouw werkt met een 0 – 10 schaal. Utrecht stelt een GPR van 8½ als minimum voor haar eigen gebouwen. Voor kantoren wordt ook GreenCalc+(zie www.GreenCalc.com) veel gebruikt.

Concreet betekent dit voor plannen een stevige reductie van het fossiele energieverbruik in de gebouwde omgeving, het beperken van milieubelasting door het gebouw zelf, het toepassen van hout uit duurzame bossen, het vermijden van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen, het aanbrengen van robuuste voorzieningen om het binnenmilieu in gebouwen en in het bijzonder gebouwen waar kinderen langdurig verblijven, op orde te hebben.

Energie
Het grootste deel van de milieubelasting door bouwen, wonen en werken is het gevolg van het gebruik van fossiele brandstoffen voor warmte, koude en kracht. Fossiele brandstoffen veroorzaken veel milieubelasting en de schaarste kan leiden tot geopolitieke spanningen. Vooral de uitstoot van CO₂ staat nu in de belangstelling. CO₂-emissie leidt tot opwarming van de atmosfeer en klimaatverandering. Vanwege dit grote duurzaamheideffect van energiegebruik behandelen we energie als apart thema.

De gemeente Utrecht heeft de ambitie om in 2030 als grondgebied CO₂-neutraal te zijn. Dit vereist een stevige inspanning van alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie-infrastructuur op bouwblok-, buurt- en wijkniveau. Daarbij kan het gaan over het gebruik van stadsverwarming als dat in de nabijheid ligt. Ook andere technieken kunnen de behoefte aan fossiele energie beperken zoals het inzetten van warmte-koude opslag in de bodem. Maar de belangrijkste eerste stap is een goed geïsoleerd en kier/naad-dicht gebouw, rekening houdend met gezondheidscondities.

Een reële bijdrage aan de gemeentelijke energieambitie vereist een energieprestatie ruim boven het wettelijk vereiste. De wettelijke eis ligt vast in het Bouwbesluit en verplicht per 1 januari 2011 dat nieuwe woningen een Energie Prestatie Coëfficiënt hebben van 0,6. Op bouwblok- en hoger schaalniveau komt dit overeen met een EPL (Energie Prestatie op Locatie, de energiemaat op bouwblokniveau) van 6,8. Een EPL > 8½ wordt beschouwd als innovatief, een EPL van 7,2 – 8 als 'voorlopend' (SLOK klimaatconvenant).

Plangebied
In het bouwprogramma wordt compact gebouwd. Efficiënt ruimtegebruik draagt bij aan een duurzame stad. Verder bestaat het materiaalgebruik uit baksteen, hout en glas. Ook dit draagt bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente.

De afwezigheid van stadsverwarming dwingt tot zoeken naar andere vergelijkbare technieken voor warmte levering met een lage of neutrale CO2 uitstoot. De mogelijkheid van een kleinschalige energiecentrale, met als stookhuis de oude schoorsteen, is daarvan een voorbeeld. Voor het plangebied is een intentie van een GPR van 7,5 overeengekomen met de ontwikkelaar.

Sinds 2004 is Lithosbouw uit Amersfoort bezig op basis van volmacht namens de erven Prozee met de planvorming van de locatie te ontwikkelen tot woningbouw. Met Lithos is ten behoeve van de voorgestelde particuliere ontwikkeling een intentieovereenkomst afgesloten, waarna alle afspraken zijn vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

Uitgangspunt is, dat er maximaal 130 woningen zullen worden gebouwd, een kleinschalige horecavoorziening van maximaal 250 m² en een paviljoen.

Lithos heeft ten behoeve van de aanstaande ontwikkeling en om de financiële uitvoerbaarheid van het project aan te tonen een globale exploitatieopzet opgesteld, die een positief saldo te zien geeft. In deze exploitatieopzet zijn ook bijdragen opgenomen ten gunste van de plankosten, ontsluiting en aanleg van de openbare ruimte.

Het betreft allereerst een exploitatiebijdrage waarmee alle kosten gedekt zullen worden die door de gemeente vanwege de aanstaande ontwikkeling gemaakt moeten worden. Daarnaast is ook rekening gehouden met een bijdrage vanuit de exploitatieopzet inzake de verwerving (inclusief aanlegkosten ontsluitingsweg) en sanering van een perceel grond van een particulier ten behoeve van de aanleg van een ontsluitingsweg over het voormalig BEFU-terrein en die deels ook ten gunste van de ontwikkeling Prozeeterrein zal komen. De gemeente levert een financiële bijdrage voor de bodemsanering vanuit haar zorgplicht voor historische verontreiniging.

Tenslotte heeft Lithos ook financieel rekening gehouden met mogelijke planschade vanwege de nieuwe aanstaande ontwikkeling en heeft de gemeente hierin geen (financiële) verantwoordelijkheid, hetgeen is vastgelegd in de exploitatieovereenkomst. Bij de analyse zijn de panden Zeehaenkade 30-32, Zeehaenkade 50, Verlengde Hoogravenseweg 63-69 c.a. en Verlengde Hoogravensweg 73-97 betrokken. Het is niet uitgesloten dat de objecten planologisch nadeel kunnen ondervinden van het nieuwe bestemmingsplan. De tegemoetkoming in de schade bedraagt circa EUR 75.000,-.Het betreft hier een verkenning van de mogelijke schadelijke gevolgen van de planontwikkeling waaraan geen rechten kunnen worden ontleend.

Gezien het feit dat er een anterieure exploitatieovereenkomst is vastgesteld is het niet nodig om een exploitatieplan op te stellen. Het bestemmingsplan is financieel uitvoerbaar.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Er is op 4 november 2010 een inloopavond geweest over de plannen voor het Prozeeterrein. Het Stedenbouwkundig plan van Eisen is onderwerp van inspraak geweest. De inspraaktermijn liep van 20 oktober tot en met 1 december 2010. In een inspraaknota zijn de inspraakreacties verwerkt en zijn waar nodig aanpassingen gedaan aan het Stedenbouwkundig plan van Eisen, dat op 21 april 2011 door de raad is vastgesteld. Dit aangepaste plan is de onderlegger geweest voor het onderhavige bestemmingsplan. Bij de behandeling van het SPvE is aandacht gevraagd voor het voorkomen van overlast van bouwverkeer en bij het slopen van de bestaande gebouwen.

Het plan is aan de volgende instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening:

1. 1. de Inspecteur van de Ruimtelijke Ordening,
2. 2. de provincie Utrecht
3. 3. het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
4. 4. VRU Veiligheidsregio Utrecht
5. 5. Brandweer Utrecht
6. 6. Commissie voor Welstand en Monumenten
7. 7. Rijkswaterstaat, dienst Utrecht
8. 8. Gemeente Nieuwegein

De instanties genoemd onder 1 en 2 hebben aangegeven met het plan te kunnen instemmen omdat het geen rijks- en provinciaal belang raakt. De HDSR kan eveneens met het plan instemmen omdat het voldoet aan het zogenaamde 'stand-stillprincipe'. Het Hoogheemraadschap gaat er daarbij van uit dat over het bouwen in de waterkering nog afzonderlijk overleg plaatsvindt. Dat overleg kan worden toegezegd.

De VRU geeft eveneens aan met het plan te kunnen instemmen. Er spelen geen aspecten die de externe veiligheid raken. De Veiligheidsregio hecht wel aan een goede toegankelijkheid van het gebied voor hulpdiensten en gaat er van uit de daarover gemaakte afspraken worden gerespecteerd. In reactie daarop wordt opgemerkt dat dit uiteraard het geval zal zijn. De toegankelijkheid is uitgewerkt in het SPvE.

Van de instanties onder 5, 6 en 7 is geen reactie ontvangen. De commissie voor Welstand en Monumenten is betrokken bij de verdere uitwerking van de bouwplannen en de inrichting van het openbaar gebied.

De gemeente Nieuwegein merkt op dat het de voorkeur verdient om voor de in artikel 7 en 8 opgenomen bestemmingen een andere benaming te kiezen nu hier de hoofdbestemming 'water' ook mogelijk wordt gemaakt.

In reactie hierop merkt de gemeente Utrecht op dat het opnemen van een doeleind 'water' in de genoemde artikelen naar de mening van de gemeente geen aanleiding geeft voor een andere benaming op grond van het SVBP.

In het kader van het vooroverleg heeft de wijkraad aangegeven af te zien van een afzonderlijk advies op het ontwerpbestemmingsplan omdat zij ook betrokken is geweest bij het SPvE. De wijkraad behoud zich het recht voor om eventueel in een later stadium nog een advies uit te brengen indien daartoe aanleiding is.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan deels een ontwikkelingsplan en deels wordt de bestaande situatie planologisch vastgelegd.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen, zodat er ondanks de globaliteit van het bestemmingsplan, een goede samenhangende woonwijk wordt gebouwd.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en bebouwingsmogelijkheden. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter (op detailniveau) aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren. Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen.

Stedenbouwkundige aspecten
In gebieden die alleen globale eindbestemmingen kennen en waar dus bouwblokken en stratenpatronen niet voorkomen, is het van belang om nader eisen te kunnen stellen om een (samenhangend) straat- en bebouwingsbeeld te realiseren in lijn met het stedenbouwkundig plan. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de situering van hoogte- en hoekaccenten of de situering van en bouwwerk in relatie tot naastgelegen bebouwing.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen onnodige hinder ondervinden van de ontwikkelingen op nabijgelegen percelen. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Zo kan bijvoorbeeld een bepaalde situering van het laden en lossen beter zijn voor de omgeving en kan bijvoorbeeld de plaats van een in-uitrit van een parkeergarage en de plaats en het aantal parkeerplaatsen van belang zijn voor de verkeersveiligheid maar ook voor de beperking van hinder voor omwonenden. Het kan ook gaan om de situering van een gebouw of – in casu – een bouwwerk in de vorm van een schoorsteen.

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening

De nutsvoorziening ten zuiden van het perceel van de Arm krijgt de bestemming Bedrijf-nutsvoorziening.

Artikel 4 Bedrijf

Het recyclebedrijf De Arm wordt specifiek bestemd. Wanneer het bedrijf verdwijnt, kan er slechts een ander recyclebedrijf worden gevestigd ofwel een bedrijf genoemd in de categorie A en B van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Op deze manier wordt gewaarborgd dat er geen bedrijf gevestigd kan worden die hinder voor de reeds bestaande en de nieuw te bouwen woningen kan veroorzaken.

Binnen de bestemming is aan de bedrijfsbestemming verbonden en ondergeschikte detailhandel toegestaan met een maxium van 2500 m² brutovloeroppervlak. Dit betreft een legalisatie van reeds aanwezige detailhandel. Zelfstandige detailhandel op deze locatie is niet toegestaan. De regels maken een bedrijfswoning mogelijk.

Artikel 5 Bedrijventerrein

De bedrijven aan de overkant van de Vaartsche Rijn maken onderdeel uit van het bedrijventerrein op Kanaleneiland. Deze gronden krijgen dan ook de bestemming Bedrijventerrein. Voor de bebouwingsmogelijkheden is aangesloten op de reeds bestaande bouwmogelijkheden. Gezien de afstand tussen de bedrijven en de nieuw te bouwen woningen wordt er een beperking opgelegd voor de milieucategorie bedrijven. In het oude bestemmingsplan was tot en met milieucategorie 4 mogelijk. In dit bestemmingsplan worden uitsluitend bedrijven behorend tot en met maximaal categorie 3 toegestaan.

Artikel 6 Gemengd

Ten zuiden van de oude fabriekshal Neerlandia is een bouwmogelijkheid opgenomen voor een gebouw van maximaal 8 meter hoog waarin verschillende functies gevestigd kunnen worden.

Artikel 7 Groen

De groene onderdelen van het plangebied krijgen de bestemming Groen. Ook de groenstrook ten zuiden van de Arm krijgt de bestemming Groen. In de bestemming zijn langzaamverkeerroutes mogelijk, alsmede paden voor calamiteiten en onderhoud.

Artikel 8 Verkeer - Verblijfsgebied

De openbare ruimten tussen de bouwblokken, de kade langs de Vaartsche Rijn, de parkeerplaatsen bij De Arm en de nieuw aan te leggen 30 km/uur weg krijgen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. In deze bestemming zijn ook terrassen mogelijk ten behoeve van de gevestigde horeca. In een deel van de bestemming is de bouw van een schoorsteen mogelijk gemaakt. Dit gebied is op de verbeelding aangeduid. Aangezien de situering van de schoorsteen van belang is in relatie tot de omgeving is de mogelijkheid opgenomen via een afwijkingsregel.

Artikel 9 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 10 Waterstaat - Waterkering

De aanwezige waterkering wordt beschermd middels de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Op die gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan ten behoeve van de waterkering met een maximale bouwhoogte van 2 m.

Artikel 11 Wonen - 1

Deze bestemming is opgenomen voor de grondgebonden woningen. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen. Ook is aangegeven wat de maximale goot- en bouwhoogte mag zijn. Buiten het bouwvlak is erfbebouwing toegestaan. Ook daar is een regeling voor opgenomen.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Wanneer een woning een vloeroppervlak van 150 m² of meer heeft dan mag een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf een oppervlakte van 60 m² hebben. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de erfbebouwing worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed & Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.

Artikel 12 Wonen - 2

Deze bestemming is opgenomen voor de appartementengebouwen en de oude fabriekshal van Neerlandia. In de kop van de fabriekshal is horeca toegestaan met een maximale oppervlakte van 250 m²brutovloeroppervlak. Daarnaast zijn er binnen de fabriekhal twee groepswoningen gepland. Ook deze zijn aangeduid. Het is niet de bedoeling dat deze groepswoningen worden omgezet naar eengezinswoningen. Vandaar dat is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding groepswoning uitsluitend twee groepswoningen zijn toegestaan. Ook voor de woningen binnen deze bestemming is een regeling opgenomen voor aan -huis-verbonden-beroep of bedrijf. Onder de appartementen is een gebouwde parkeervoorziening mogelijk gemaakt.

Artikel 13 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 14 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 15 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 16 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 17 Algemene wijzigingsregels

In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.
Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbijbehorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.

Verder is er een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 18 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 19 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

In dit bestemmingsplan wordt gebruikt gemaakt van twee verschillende Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Eén voor de bestemming Bedrijventerrein. Hier is de reguliere Lijst van Bedrijfsacitviteiten van toepassing. Voor de bestemming Bedrijf en de woonbestemming (ten behoeve van de beroep- en bedrijven aan huis) is een Lijst van Bedrijven functiemenging opgenomen die op functiemenging is gericht. Beide lijsten zijn als bijlage bij de regels toegevoegd.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-activiteiten.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.
In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-activiteiten.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel of woning als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.