de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPROCMPLINDOSTRAAT-0601.dgn met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen worden.

beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen, thematische markten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan ROC-locatie MP Lindostraat, Lombok van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar;

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de sedert 22 december van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf en bed & breakfast;
2. b. ateliers, uitsluitend op de begane grond;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
4. d. kantoor, uitsluitend op de begane grond;
5. e. bedrijven in de categorie A en B1 van de lijst van bedrijfsactiviteiten, uitsluitend op de begane grond;
6. f. ter plaatse van de aanduiding "speciefieke bouwaanduiding fietsenstalling", is op de begane grond uitsluitend een (buurt)fietsenstalling toegestaan;
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 7 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3.1onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn met inachtneming van artikel 4.4 bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf en bed & breakfast;
2. b. ateliers, uitsluitend op de begane grond;
3. c. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
4. d. sport, uitsluitend op de begane grond;
5. e. kantoor, uitsluitend op de begane grond;
6. f. bedrijven in de categorie A en B1 van de lijst van bedrijfsactiviteiten, uitsluitend op de begane grond;
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 7 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het aanbrengen van wijzigingen in de bestaande kap ter bescherming van de karakteristieke uitstraling ervan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.4.2onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter.
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter.
4. d. Het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 onder a en lid 5.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep of bedrijf en bed & breakfast;
2. b. de bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, (gebouwde) parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van Artikel 7 en de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.3.1onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een geluidsgevoelige bestemming, wordt slechts verleend indien vaststaat dat op de gevel(s) van dit gebouw de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde) ingevolge het besluit hogere waarde, met inachtneming van de in dit besluit hogere waarde gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanROC-locatie MP Lindostraat, Lombok.

Ontwikkelaars Heijmerink Bouw B.V. en Sint Dominicus hebben beide een plan ingediend voor de herontwikkeling van de voormalige ROC-locatie MP Lindostraat. De herontwikkeling bestaat uit twee onderdelen:

• de verbouwing van het schoolgebouw tot een appartementengebouw met de mogelijkheid om op de begane grond ook andere functies te realiseren, zoals maatschappelijke voorzieningen, kantoortjes, een sportschool, kleine bedrijfjes en ateliers.
• de sloop van de bebouwing op het achterterrein en de oprichting van woningen met op de begane grond een buurtfietsenstalling en de mogelijkheid voor enkele andere functies, zoals maatschappelijke voorzieningen, kantoortjes, kleine bedrijfjes en ateliers.

Het omringende openbare gebied wordt heringericht met onder andere extra parkeerplaatsen en bomen.

Het plangebied ligt in de wijk Nieuw Engeland en wordt begrensd door de Van Lennepstraat (noordzijde), de M.P. Lindostraat (oostzijde), de Vosmaerstraat (zuidzijde) en de Douwes Dekkerstraat (westzijde).

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Op grond van artikel 12 van het bestemmingsplan Lombok e.o. zijn de gronden binnen het plangebied grotendeels bestemd voor maatschappelijke doeleinden, alsmede de bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

Op de gronden mogen uitsluitend binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de voorwaarde dat hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken met inachtneming van een bebouwingspercentage van maximaal 70%. De bouwhoogte voor hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven. Voor het plangebied geldt per deelgebied een maximale bouwhoogte variërend van 15, 10 en 3 meter. De bouwhoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3 meter.

Het overige deel van het plangebied heeft in het bestemmingsplan "Lombok e.o." de bestemming Verkeers- en Verblijfsdoeleinden (artikel 17). De gronden met deze bestemming zijn onder andere bedoeld voor verkeer en verblijf-, speel-, nuts-, groen- en parkeervoorzieningen.

De gewenste herontwikkeling van het gebied is op diverse onderdelen niet in overeenstemming met het bestemmingsplan 'Lombok e.o.' De belangrijkste afwijkingen zijn dat het bestemmingsplan geen woonfunctie toelaat en dat de bouwgrens langs de Douwes Dekkerstraat wordt overschreden. Om de herontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. Hoofdstuk 3 gaat in op de bestaande situatie, de nieuwe situatie en de uitvoeringsaspecten. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Wabo
Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking (Wabo) getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing etc.

Hieronder geven we de meest voorkomende termen weer:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen "omgevingsvergunning bouwen".
• De term sloopvergunning wordt "omgevingsvergunning voor de activiteit slopen" ;hierna te noemen "omgevingsvergunning slopen".
• De term aanlegvergunning wordt "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden"; hierna te noemen "omgevingsvergunning aanleggen".
• De term "ontheffing" of "het verlenen van een ontheffing" wordt "afwijking" of "afwijken bij omgevingsvergunning".

Nota Ruimte
Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is. Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.
De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Bij nieuwe ontwikkelingen dient bovendien rekening gehouden te worden met ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en Faunawet, de Natuurbeschermingswet en het Verdrag van Malta.

Het Streekplan Utrecht (2004) is, vanwege de nieuwe Wro per 1 juli 2008, beleids-neutraal omgezet in de provinciale Structuurvisie en blijft onverminderd gelden.
De nota's vullen elkaar aan: er wordt gekozen voor een beheerste groei door verdere verdichting van het stedelijke gebied om zo de landschappen te sparen. Het plangebied is op de streekplankaart aangeduid als stedelijk gebied. Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Hiervoor stelt de provincie dat stedelijke veranderingsprocessen als stadsvernieuwing, herstructurering en verdichting van groot belang zijn.

Het Regionaal Structuurplan 2005-2015
In het Regionaal Structuurplan valt het plangebied in de categorie " groen stedelijk/ suburbaan milieu. Het betreft een milieu waarin de woonfunctie dominant is en centraal staat met een lage graad van functiemenging in een stedelijke omgeving. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting. Dichtheden variëren van 25 tot 40 woningen per hectare. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, alsmede het openbaar vervoer.

Structuurvisie Utrecht 20015-2030 (2004)

De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven Markt, Podium en Binnentuin. De wijk Nieuw Engeland behoort tot de Binnentuin. Doelstelling binnen het perspectief Binnentuin is:
- het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
- het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
- het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De woonfunctie is in de binnentuinen dominant. Kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits, maatschappelijke voorzieningen of kleinschalige bedrijvigheid. De opgave voor de binnentuinen van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk.

In de structuurvisie is het plangebied aangegeven als stedelijk en groenstedelijk milieu. Er is sprake van een lage graad van functiemenging met het accent op rustig wonen in een stedelijke omgeving. Het voorzieningenpakket is afgestemd op de buurt of wijk. De ruimte voor stedelijke voorzieningen en grootschalige werkgelegenheid is beperkt. De structuur van de woningvoorraad wat betreft type woningen, stapelingsvorm en verkavelingsstructuur, verschilt per buurt of wijk en is afhankelijk van de bouwperiode. Herstructurering vindt plaats met inachtneming van de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt. De openbare ruimte bestaat voornamelijk uit woonstraten en woonerven.

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht (2004)
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open' (verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur), 'Respect' (essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd) en 'Behoud' (behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard). Het bestemmingsplangebied wordt gekarakteriseerd als 'Open'.

Woonvisie Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogd om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
• Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
• Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
• Kwaliteit woningvoorraad;
• Stad van Kennis en Cultuur.
  

Visie Wonen 2030
De Visie Wonen 2030 dient als input voor de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 en gaat over de ruimtelijke aspecten van het wonen. De hoofdkoers is gericht op de verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats.

In de Visie Wonen wordt benadrukt dat de behoefte aan wonen in de stad ook in de toekomst zal blijven bestaan. Om aan de vraag naar bepaalde woonmilieus te kunnen voldoen, zijn er in de toekomst nieuwe locaties nodig. De koers is gericht op verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats. Enerzijds om meer midden- en hogere inkomens te binden en anderzijds om samen met de regio een voldoende en kwalitatief beter woonaanbod te garanderen voor de lagere inkomens.

Utrecht sterke Kantorenstad, afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015.
In het afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015 zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Eén van de afspraken betreft dat kantoorvolumes (tot 1500 m2) mogelijk zijn. In dit bestemmingsplan wordt geen aparte kantorenbestemming opgenomen. Wel worden kleinschalige kantoorunits toegestaan.

Detailhandelnota 'Boodschap aan winkels' (2000)
In de nota 'Boodschap aan winkels' (2000) is één van de doelstellingen: bereikbare en kwalitatief toereikende detailhandelvoorzieningen te behouden voor alle inwoners. In de nota is een aantal gebieden aangewezen die als detailhandelscluster moeten gaan functioneren. Het plangebied hoort daar niet bij.

Gemengde stad, sterke stad
Op 18 februari 1999 heeft de gemeenteraad het rapport "Gemengde stad, sterke stad" vastgesteld. Uit het oogpunt van onder andere leefbaarheid en versterking van de stads- en wijkeconomie, is de laatste jaren het besef gegroeid dat een menging van functies wonen, werken en voorzieningen in woongebieden bevorderd zou moeten worden. De aandacht voor functiemenging wordt onderstreept in verschillende gemeentelijke beleidsstukken, het meeste recent is de beleidsnotitie van de afdeling EZ over functiemenging (najaar 2009). In principe wordt functiemenging nagestreefd voor de hele stad. In het bouwplan zitten enkele ruimtes op de begane grondlaag die uitermate geschikt zijn voor het huisvesten van kleinschalige economische functies, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke.

De voorgestelde herontwikkeling van het plangebied past binnen de bovenstaande beleidsdoelstellingen.

Het plangebied ligt in Utrecht West in de wijk Nieuw Engeland dat onderdeel uitmaakt van Lombok. Lombok vormt een eenheid in sfeer en de hedendaagse wijkcultuur is zeer herkenbaar. In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw heeft in Lombok stadsvernieuwing plaatsgevonden. Inmiddels zijn opnieuw diverse stedenbouwkundige ontwikkelingen en renovaties gaande in de wijk.

Lombok en Nieuw Engeland liggen op een stroomrug van de Oude Rijn. Deze rivier meanderde in dit gebied tot in de 13e eeuw. Vervolgens werd de Vleutense Wetering (nu gedempt, gelegen parallel aan de Vleutenseweg) gegraven als nieuwe verbinding. De gehele stroomrug heeft op de hoger gelegen gebieden van oudsher bewoning gekend. De Romeinse rijksgrens (de limes) met zijn wegen, wachttorens en forten lag hier. Tot ver in de 19e eeuw is het gebied in gebruik geweest als hoveniersland. Voorbeelden van oudere structuren zijn de Vleutense Wetering en de Leidsche Rijn (17e-eeuwse trekvaart verbinding Utrecht-Leiden). Hier bevonden zich buitenplaatsen en ambachtelijke bedrijven (molenwerf De Ster). Buiten de westelijke stadspoort van Utrecht bevond zich al vroeg voorstadbebouwing.
In de tweede helft van de 19e eeuw breidde de bebouwing uit vanaf de binnenstad en direct ten noorden van de Vleutenseweg. Dit gedeelte is door stadsvernieuwing (1975) en grote infrastructurele werken (Leidseveertunnel 1940 en Westplein 1970) geheel gewijzigd.

Bebouwing
Ter hoogte van het plangebied is sprake van een lineair stratenpatroon met een regelmatige blokverkaveling met gesloten bouwblokken. Het gaat vooral om eengezinswoningen van twee bouwlagen met een kap.
De bestaande school is een solitair complex aan een pleintje. Vanwege de architectuur is het hoofdgebouw een beeldbepalend gebouw in dit buurtje. Van een monumentale status is echter geen sprake. De bestaande school staat, met uitzondering van een sportschool (Tai-Chi school), momenteel leeg.

Verkeer
De ruimtelijke hoofdstructuur van Lombok wordt bepaald door een aantal structuurbepalende elementen. Structuurbepalende elementen zijn bijvoorbeeld de Vleutenseweg als stedelijke ontsluitingsweg en de Kanaalstraat als wijkontsluitingsweg. De straten in de omgeving van het plangebied betreffen woonstraten. Deze straten zijn ingericht als 30-km per uur zone met veelal een smal wegprofiel.

Groen
De aanwezigheid van groen is belangrijk voor welzijn, welbevinden, economie en milieu. In een verstedelijkte omgeving is groene kwaliteit een essentieel aspect van de openbare ruimte.
Groen is in beperkte mate terug te vinden in de omgeving van het plangebied. Het dichtstbijzijnde groen is het H.J. Schimmelplein en het Majellapark. Naast het spoortracé is een ecologische groenzone terug te vinden. Deze zone dient ook als buffer naar de bebouwing toe. Het plangebied zelf bevat niet zulk openbaar groen.

Het hoofdgebouw van de bestaande school blijft behouden. Het pand wordt geschikt gemaakt voor wonen met op de begane grond ook ruimte voor andere functies, zoals kantoortjes, ateliers, maatschappelijke functies, sport en kleinschalige bedrijvigheid. De bebouwing ten westen van het hoofdgebouw wordt gesloopt en ter plekke worden woningen, een buurtfietsenstalling en twee kleine niet-woonfuncties gerealiseerd.

Verbouwing bestaande schoolgebouw
Het bestaande schoolgebouw heeft geen monumentale status. De beoogde ontwikkeling is een herontwikkeling van het hoofdgebouw. In het hoofdgebouw zullen circa 9 ruime appartementen en een sportschool (Tai-Chi school) worden gerealiseerd. De verbouwing heeft voor de buitenzijde van het gebouw weinig ruimtelijke consequenties. Wel zal het pand aan de binnenzijde van het bouwblok enigzins worden uitgebreid. De hoofdopzet en architectuur van het gebouw moeten daarbij worden gerespecteerd.

Sint Dominicus heeft aangegeven dat zij het gebouw voor de toekomst wenst te waarborgen, rekening te houden met het beeldbepalende karakter en zo veel mogelijk originele kenmerkende details terug te brengen. In dit kader is gekozen om ingrepen, benodigd voor daglichttoetreding en buitenruimtes, zo veel mogelijk aan de achterzijde van het hoofdgebouw te realiseren.

Nieuwbouw
De nieuwbouw bestaat uit 12 stadswoningen, 4 appartementen, 2 kleine bedrijfsruimtes en een gebouwde fietsenstalling. De bedrijfsruimten kunnen eventueel ook voor een woonfunctie worden gebruikt. Overeenkomstig de stedenbouwkundige opzet van de wijk worden de woningen gerealiseerd in een gesloten bouwblok. De bestaande school maakt onderdeel uit van het gesloten blok. De stadswoningen worden uitgevoerd in 2 lagen en een kap. De hoekbebouwing aan de Douwes Dekkerstraat wordt uitgevoerd in 3 lagen. Tussen de twee hoeken aan de Douwes Dekkerstraat wordt in 1 laag een buurtfietsenstalling gerealiseerd. Op de begane grond (op de hoeken) kunnen andere functies een plek krijgen. Op het dak van de buurtfietsenstalling kan een dakterras worden gerealiseerd voor de appartementen.
Met de nieuwbouw wordt aangesloten bij de ruimtelijk-functionele karakteristiek van de buurt: een gesloten bouwblok, een helder stratenpatroon door continue rooilijnen met daaraan gelegen eengezinswoningen voorzien van een kap. Met de 3-laagse bebouwing worden de hoeken geaccentueerd.
Aan de binnenzijde van het blok zijn aanbouwen met een kapafdekking mogelijk. Hierdoor ontstaat op de verdieping extra ruimte. De kapafdekking moet aansluiten bij de kapafdekking van het hoofdgebouw. Dat wil zeggen dat het dak dezelfde dakhelling heeft en in één lijn aansluit op de kap van het hoofdgebouw. Met uitzondering van een dakterras op de fietsenstalling worden op de hoofdgebouwen geen dakterrassen mogelijk gemaakt; ook erkers zijn niet mogelijk gemaakt.

De ligging nabij het centrum, het station en de Vleutenseweg maakt deze locatie een erg interessante locatie voor wonen. Herontwikkeling ten behoeve van wonen kan worden gecombineerd met kleinschalige (wijk)voorzieningen. Met name de begane grond in het bestaande, te handhaven, hoofdgebouw en de hoeken in de nieuwbouw bij de Douwes Dekkerstraat zijn voor niet-woonfuncties geschikt. Een deel van de begane grond van het hoofdgebouw van de school is inmiddels gerenoveerd en is per 1 januari 2010 verhuurd aan een sportschool (Tai-Chi school). Deze sportschool wordt opgenomen in het plan. Voor de andere functies die zich goed verdragen met de woonfunctie kan gedacht worden aan maatschappelijke voorzieningen, een kleinschalige kantoorfunctie, ateliers en kleinschalige bedrijvigheid. Om de kleinschaligheid te waarborgen zijn deze functies in oppervlakte beperkt.

Het groen in de directe omgeving van het plangebied bestaat uit stadsbomen als onderdeel van de inrichting van de openbare weg. Op het terrein van de school staan struiken en enkele bomen. In de nieuwe situatie blijven de bomen daar waar mogelijk gehandhaafd als onderdeel van de inrichting van de openbare weg. Ook zullen nieuwe bomen worden geplant. Het huidige groen op het eigen terrein zal verdwijnen. In de nieuwe situatie worden achtertuinen aangelegd. Daarnaast zullen aan de Vosmaerstraat kleine voortuinen worden aangelegd.

De wegenstructuur verandert in de nieuwe situatie niet. Door een toename van het programma neemt de parkeerbehoefte toe. De ontwikkelaars zullen de openbare ruimte herinrichten en parkeerplaatsen aanleggen. Daarnaast zal voor de buurt een fietsenstalling worden gerealiseerd.

Bij de berekening van het aantal benodigde extra parkeerplaatsen, is rekening gehouden met het bestaande gebruik van het schoolgebouw (en de parkeerdruk die dit met zich meeneemt). Er wordt echter gedeeltelijk rekening mee gehouden, omdat de school al lange tijd gedeeltelijk leeg staat en de parkeerdruk in de wijk aanzienlijk is.

Bij de parkeerbalans kan ook rekening worden gehouden met dubbelgebruik. Zo zullen de parkeerplaatsen voor woningen met name 's avonds bezet zijn. Andere functies dan wonen zullen hun piek met name overdag hebben.

Indien rekening wordt gehouden met dubbelgebruik van de functies op de begane grond, levert het aangevraagde bouwplan een parkeerbehoefte op van circa 30 parkeerplaatsen. Op basis van voorgaande argumenten (lange leegstand en hoge parkeerdruk) worden er voor de bestaande school 5 parkeerplaatsen als bestaand aangehouden. Dit betekent dat het in totaal toe te voegen aantal 25 bedraagt (30-5=25). Over dit aantal is ook overeenstemming bereikt met (vertegenwoordigers van) de buurt. De buurt geeft hierbij aan dat meer parkeerplaatsen ten koste zou gaan van ruimte en groen.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de relevante milieuaspecten in het plangebied en de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Het doel van een m.e.r. is om het milieubelang naast andere belangen een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming. Daarom moeten bij grootschalige projecten de milieugevolgen in beeld worden gebracht, voordat besluitvorming plaatsvindt. Onderliggend plan is niet zo groot dat het valt onder de mer-regeling.

Conclusie: het opstellen van een aparte MER is niet noodzakelijk.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object.

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten als woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km-wegen);
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde bedrijventerreinen.

Als een van bovenstaande situaties aan de orde is, dient een akoestisch onderzoek te worden gedaan, en indien nodig,kan een afwijking Hogere grenswaarde worden aangevraagd. Hieronder wordt op de verschillende onderdelen ingegaan.

Wegverkeerslawaai
In het kader van de wet geluidhinder bevinden zich langs een aantal wegen geluidzones waarbinnen in het geval van nieuwe situaties onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. In een aantal gevallen is het echter niet nodig akoestisch onderzoek uit te voeren, namelijk:

• woonerven;
• 30 km/uur gebieden;
• wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat dat de geluidbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook minder dan 50 dB(A) bedraagt.

Bij het realiseren van geluidsgevoelige functies binnen een zone van een weg, zal onderzoek naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai moeten worden gedaan. De geluidbelasting op de gevel mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). Indien dit niet het geval is, kan een hogere waarde procedure worden gevolgd, waarbij de geluidbelasting in binnenstedelijke gebieden ten hoogste 63 dB mag bedragen. De procedure voor het verlenen van een ontheffing loopt parallel met de procedure van een bestemmingsplan.

Indien er een woning gebouwd wordt met een geluidsbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde, wordt er in de gemeentelijke geluidsnota een aantal voorwaarden gesteld voor het verlenen van de hogere grenswaarden.

De algemeen geldende eisen op grond van de geluidsnota zijn:

1. Er dient een reden te zijn om van de voorkeursgrenswaarde af te wijken (ontheffingscriteria).
2. Er dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plansituatie en conclusie
Uit onderzoek is gebleken dat de planlocatie wordt omgeven door wegen waarvoor de 30-km/u regime geldt. Toetsing aan de wet geluidhinder is daarom niet nodig.

Spoorweglawaai
Langs spoorwegen kan sprake zijn van geluidsoverlast en dus van gezondheidsrisico. De normering die hiervoor geldt is een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een maximale ontheffingswaarde van 68 dB. Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden kan, net al bij verkeerslawaai, hiervoor door de gemeente ontheffing worden verleend. Hiervoor zijn dezelfde regels en voorwaarde van toepassing als bij verkeerslawaai.

Plansituatie en conclusie
Uit onderzoek (M+P.BROS.10.01.1 d.d. 3 juni 2010 en M+P.STDOM.10.01.1 d.d. 1 september 2010) is gebleken dat zeven woningen aan de van Lennepstraat en drie appartementen in de voormalige school op de bovenste verdieping een overschrijding hebben van de voorkeursgrenswaarde vanwege spoorweglawaai. Echter elke woning heeft een geluidsluwe zijde dus voldoet aan de voorwaarden van de gemeente Utrecht voor verlening van ontheffing Hogere grenswaarde. Voor deze woningen zal een Hogere Grenswaarde procedure doorlopen worden.

Industrielawaai
Van industrielawaai kan hinder worden ondervonden. Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen geluidsbron en ontvanger.

Plansituatie en conclusie
Deze planlocatie valt buiten enige geluidszone van industrieterrein.

Externe veiligheid
Op plekken waar wordt gebouwd kunnen veiligheidsrisico's optreden voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om de veiligheid te vergroten wordt bij bestemmingsplannen aandacht besteed aan de omgeving van bedrijven die veiligheidsrisico's met zich meebrengen. De normen en richtlijnen komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Dit besluit schrijft voor dat beschikkingen zoals een bestemmingsplan moeten worden getoetst aan deze normen.
Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen een risico opleveren m.b.t. externe veiligheid. Het gaat dan zowel om transport over de weg als over de rails. Dit wordt geregeld in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen plaats mag vinden. Gevoelige bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot deze wegen.
Voor externe veiligheid bestaan twee normen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De norm voor het PR is 10^-6
Het groepsrisico geeft aan hoeveel mensen zouden overlijden tengevolge van een calamiteit.
Voor het Groepsrisico is een zg. oriënterende waarde vastgesteld. Voor transport bedraagt deze waarde 10^-4/jaar bij 10 doden, 10^-6/jaar bij 100 doden enz. Het is een oriënterende waarde omdat onder voorwaarden van deze waarde mag worden afgeweken.

Plansituatie en luchtkwaliteit
Het plangebied ligt niet in de invloedzone van een bedrijf wat onder de Bevi-regeling valt. De planlocatie ligt wel dicht bij het spoor. Het spoor aan de noordzijde van het plangebied is aangewezen als mogelijke transportroute voor gevaarlijke stoffen. De toegestane transportfrequentie van gevaarlijke stoffen is zodanig dat de risicocontouren binnen de grenzen van het spoortalud blijven. Dit heeft daarom geen consequenties voor de bestemming wonen in dit plangebied.

Bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied vormen geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

Bedrijvigheid
Er wordt naar gestreefd om in de stad wonen en werken op een goede manier te laten samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht maar voorkomen moet worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving.

Plansituatie en conclusie
In de omgeving van de planlocatie bevinden zich geen bedrijven die een ontoelaatbare hinder met betrekking tot geluid, hinder of gevaar kunnen opleveren. Bedrijven in de omgeving van het plangebied vormen geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

In het plangebied zullen op de begane grond kleinschalige bedrijfjes worden toegelaten. De toegestane categorie verdraagt zich met de woonomgeving. Zie hiervoor de toelichting bij de bijlage "Lijst van bedrijfsactiviteiten". Voor de sportschool, van wonen afwijkende functies en eventuele installaties zijn de normen uit het Activiteitenbesluit maatgevend.

Geurhinder
Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken.

Plansituatie en conclusie
Het plangebied ligt buiten de invloedssfeer van bedrijven/inrichtingen die geurhinder veroorzaken.

Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)
In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. De ontwikkelingen leiden niet tot een overschrijding van de grenswaarden;
2. b. Een project leidt - al dan niet per saldo - niet bij tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. Een project draagt "niet in betekende mate" (NIBM) bij aan de concentratie in de buitenlucht;
4. d. Een project is genoemd of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekende mate (NIBM)
In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de inwerkingtreding van de Implementatiewet is het begrip "niet in betekende mate" gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM₁₀. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Ontwikkelingen die rechtstreeks onder de NIBM-regeling vallen zijn:

• <= 500 woningen, met 1 ontsluitingsweg;
• <= 1.000 woningen met 2 ontsluitingswegen;
• <= 33.333 m2 bvo kantoren, met 1 ontsluitingsweg;
• <= 66.667 m2 bvo kantoren met 2 ontsluitingswegen;
• Combinatie woningen en kantoren, met 2 ontsluitingswegen (formule: 0,0008 * aantal woningen + 0,000012 * m2 bvo kantoren <= 0,4).

Plansituatie en conclusie
Dit bestemmingsplan maakt een nieuw programma mogelijk van 13 appartementen, 12 stadswoningen en circa 600 m2 praktijkruimte/kantoor/atelier/bedrijfsruimte etc. De bestaande sportschool wordt daarbij (binnen de 600 m2) in het plan opgenomen. Volgens de berekening conform de NIBM-tool blijft dit plan daarmee ver onder de maximale toename van 1,2 ugr/m3 (3%) en voldoet aan de NIBM-voorwaarde.

Dit plan voldoet aan voorwaarde van lid1 onder c van art 5.16 van de Wet luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor de relevante ruimtelijke besluiten van dit plan.

Algemeen

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming: Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering: Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer: Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning bouwen, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij dient te worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie

Plansituatie en conclusie
Teneinde te beoordelen of de bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt is voor de beoogde woonfunctie, is in mei 2009 een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd door Adviesbureau Geofox-Lexmond b.v. (rapportnr. 20090706/EBOE, mei 2009). Het onderzoek dient ter actualisatie van het verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Geofox-Lexmond b.v., 20042828/JHOO, juli 2004. Het actualiserend onderzoek is uitgevoerd op basis van de NEN 5740 "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond" (januari 2009). Tevens heeft een indicatief asbestonderzoek plaatsgevonden op basis van de NEN 5707 "Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond".

De onderzoeksresultaten leveren vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen op ten aanzien van het huidige en voorgenomen gebruik van de locatie.

Flora en fauna
De Flora en Faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een initiatief mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Bij grote ingrepen of een behoorlijke aantasting waarbij beschermde planten of diersoorten in het geding zijn dient een ontheffing Flora Faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie LNV. Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied veranderd moet middels een flora-fauna inventarisatie de huidige waarde worden bekeken en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van beschermde planten en diersoorten.

Plansituatie en conclusie
In mei 2010 is door bureau ROS een inventariserend onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde plan of diersoorten. Hieruit is gebleken dat er mogelijk wel vleermuizen voorkomen binnen het plangebied maar dat er geen verwachting is voor ander soorten. Op basis hiervan is een aanvullend onderzoek gedaan naar het voorkomen van vleermuizen en eventuele te nemen mitigerende maatregelen. (Bureau Waardenburg 22 juli 2010 kenmerk 10-455/10.07116/FloBr,)

Op basis van deze onderzoeken en voorgestelde maatregelen zijn er geen belemmeringen voor onderhavige ontwikkelingen.

Ecologie
Het groenstructuurplan en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) heeft als centrale doelstelling het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. Gebleken is dat een gevarieerde natuur en soortendiversiteit in flora en fauna een grote bijdrage levert aan een positieve waardering van het groen en de openbare ruimte van bewoners. Om de natuurwaarden in het stadsgroen te behouden en te verbeteren is het noodzakelijk dat er groene verbindingen tussen het groene buitengebied en het groen in de stad zijn en dat er groene kerngebieden met daartussen groene verbindingen zijn. In het groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd.
Deze zones dienen in principe "groen" te blijven en bij (her)inrichting dient dit te worden afgestemd op de toegekende ecologische functie. Veranderen van functie kan alleen na bestuurlijke afweging. Vermindering van de ecologische gebieden in de stad dient elders gecompenseerd te worden.

Plansituatie en conclusie
Het plangebied ligt niet in of naast een ecologische zone zoals aangegeven in het groenstructuurplan.

Bomen
Het college van B&W heeft op 4 februari 2009 de concept-Nota Bomenbeleid vastgesteld. De gemeente Utrecht wil met het bomenbeleid ervoor zorg dragen dat bomen een bijdrage leveren aan het leefkwaliteit van de stad. In de directe omgeving van het plangebied staan stadsbomen als onderdeel van de inrichting van de openbare weg. In de nieuwe situatie blijven de stadsbomen daar waar mogelijk gehandhaafd als onderdeel van de inrichting van de openbare weg. Daar waar noodzakelijk worden een of meerder bomen verplaatst. Ook voor het verplaatsen van bomen is een velvergunning noodzakelijk.

De Waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en vormt een wezenlijk element in het gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan inzichtelijk worden gemaakt en het wateradvies van de waterbeheerder en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te beschrijven, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Beleidskader
Deze Waterparagraaf sluit aan op het op duurzaam waterbeheer gericht beleid van de waterbeheerders en is ingepast in het kader van de onderstaande beleidsdocumenten:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2007-2010;
• waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Keur.

In het algemeen is het beleid van het rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer waarbij de waterkwaliteitstrits gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken en de waterkwantiteitstrits water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren gehanteerd wordt bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Betrokken partijen
In dit watertoetsproces participeren de volgende partijen:

• Stadsontwikkeling, Stedenbouw en Monumenten - Juridische Zaken
• Gemeente Utrecht Dienst Stadswerken, vertegenwoordigd door IBU Stadsingenieurs en Stedelijkbeheer verantwoordelijk voor inzameling en transport vuilwater, overtollig hemelwater en grondwater)
• Waterschap De Stichtse Rijnlanden (waterkwaliteit- en waterkwantiteitbeheerder van de waterhuishouding).

Bestaande situatie Watersysteem

Oppervlaktewater
Binnen het gebied dat wordt heringericht bevindt zich geen oppervlaktewater. Het meest nabij gelegen oppervlaktewater is de Leidsche Rijn op ruim 400 m afstand. Deze primaire watergang is in eigendom van de gemeente Utrecht en in beheer bij het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR). Gezien de grote afstand valt het plangebied niet binnen de beschermingszone voor de waterkering. Het waterhuishoudingsysteem blijft voor het oppervlaktewatersysteem ongewijzigd.

Grondwater en ontwateringsdiepte
De gemeente heeft voortkomend uit de nieuwe wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken de zorgplicht voor het treffen van maatregelen in de openbare ruimte om structurele nadelige gevolgen van een te hoge of lage grondstand te voorkomen of te beperken. Vanuit deze zorgplicht streeft de gemeente naar een grondwaterniveau in openbaar gebied van minimaal 0,70 m beneden maaiveld. De eigenaar van het particuliere terrein is verantwoordelijk voor voldoende ontwateringsdiepte op zijn eigen terrein. Mocht het grondwaterniveau op het eigen terrein structureel hoger staan dan 0,70 m beneden maaiveld, dan mag de eigenaar het overtollige grondwater aanbieden op openbaar terrein.
Het gemiddelde grondwaterpeil in de omgeving van het plangebied ligt op ongeveer 0,00 tot 0,10 m +NAP. Het maaiveldniveau binnen het plangebied ligt op circa 2,15 m +NAP. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde drooglegging. Mogelijk dat door slecht doorlatende lagen in de bovengrond een schijngrondwaterspiegel ontstaat waardoor wateroverlast wordt ervaren.

Bestaande situatie Riolering
De bestaande riolering is van het type gemengd, zowel hemelwater als vuilwater wordt door een buis naar de zuivering afgevoerd. Het riool in de omgeving van de MP Lindostraat stamt uit de jaren 1983. De omgeving van de MP Lindostraat valt binnen het rioleringsdistrict Hagelstraat (gebied 2).

Toekomstige situatie Riolering
Het bestaande rioolstelsel zal niet worden aangepast omdat deze nog lang mee kan. Het hemelwater en het huishoudelijke afvalwater moeten gescheiden worden aangeleverd, maar zal gezamenlijk worden afgevoerd naar de zuivering. Door het gescheiden aanleveren van hemel- en afvalwater kan in de toekomst makkelijk worden afgekoppeld middels een gemeentelijk systeem. Ter plaatse infiltreren is voor een relatief klein oppervlak als dit geen doelmatige oplossing. Het toepassen van uitlogende materialen moeten bij voorkeur niet worden toegepast. Aanpak bij de bron prefereert boven "end of pipe" maatregelen, ook gezien eventueel toekomstige afkoppelplannen in openbaar gebied.

Verhardingen
De ontwikkellocatie is zowel in de bestaande als in de toekomstige situatie grotendeels verhard. Het bestaande schoolgebouw met schoolplein is nagenoeg volledig verhard. Het zuidoostelijke deel van het schoolgebouw aan de MP Lindostraat blijft bestaan. Hier komen voornamelijk woningen. Het noordwestelijke deel van krijgt een gewijzigde inrichting in de vorm van woningen met achtertuin, een fietsenstalling en twee kleine bedrijfsruimten. Afhankelijk van de inrichting van de achtertuinen neemt mogelijk het aangesloten verharde oppervlak af. Zonder infiltratie wordt voldaan aan het standstill principe waardoor geen compensatie in de vorm van waterberging hoeft plaats te vinden.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. "In 2030 CO2-neutraal" zo staat in het MBP te lezen. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Plansituatie en conclusie
In de voorgelegde plannen zijn maatregelen voorgesteld waarmee kan worden voldaan een de Eenrgieprestatienorm zoals voorgeschreven in het bouwbesluit.

In de nieuwbouw zal natuurlijke ventilatie door regelbare roosters, lage temperatuurverwarming en dikkere isolatie worden toegepast.
Het bestaande schoolgebouw zal niet worden gesloopt maar worden gerenoveerd. Als onderdeel van het project zullen isolatiewaarden worden verbeterd door middel van dubbel glas en het van binnen uit isoleren van de kapverdieping met behulp van minerale wol en afdichten van kieren en naden. De appartementen zullen ieder voorzien worden van een moderne HR-ketel. Sint Dominicus onderzoekt ook de mogelijkheid van HRe-ketels, welke naast warmte ook stroom opwekken. De mogelijkheden voor warmteterugwinning bij luchtverversing worden nader onderzocht.
Het aspect duurzaam bouwen en energiebesparing vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijksmonument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

Archeologie in het plangebied en conclusie
Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied zonder archeologische verwachting (wit). Nader onderzoek of bescherming van het plangebied is dan ook niet nodig. Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

Kabels en leidingen worden door de nutsbedrijven aangelegd en onderhouden. Er zijn geen hoofdkabels en -leidingen in het plangebied die planologisch relevant zijn. De initiatiefnemer moet voorafgaand aan de bouw wel onderzoek doen naar de aanwezigheid van kabels en leidingen door een melding te doen bij het Kabel Leiding Informatie Centrum (KLIC-melding). Als blijkt dat er binnen het projectgebied kabels en leidingen in het geding zijn en deze verwijderd dan wel verplaatst moeten worden, dan moet dit gebeuren in overleg met de nutsbedrijven. De toestemming van een eventuele verlegging moet door de initiatiefnemer zelf worden verkregen bij de nutsbedrijven en de daarmee samenhangende kosten zijn voor zijn rekening.

De kosten van de realisering van dit plan komen volledig voor rekening van de initiatiefnemers. De plannen voorzien in een goede mix tussen eengezinswoningen en appartementen op een aantrekkelijke en gewilde locatie in de stad. Met betrekking tot de overdracht van gemeentelijke grond en de herinrichting van de Vosmaerstraat, Douwes Dekkerstraat en M.P. Lindostraat en een enkele aanpassing aan de Van Lennepstraat is een overeenkomst afgesloten tussen de gemeente Utrecht en initiatiefnemer. In de overeenkomst worden ook zaken geregeld die niet in het bestemmingsplan kunnen worden geregeld, zoals bijvoorbeeld een inrichtingsplan. Eventuele planschade is in de overeenkomst afgedekt. Het plan is economisch uitvoerbaar.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

De inspectie voor ruimtelijke ordening en de provincie zijn in het kader van art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening benaderd met de vraag of met dit plan, gelet op de kleinschaligheid, nationale of provinciale belangen aan de orde zijn.

In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Gemeenten verzoeken zelf de afzonderlijke rijksdiensten om advies. De VROM-Inspectie coördineert de rijksreactie over voorontwerpbestemmingsplannen, -projectbesluiten en -structuurvisies. Vanwege de ligging van het plangebied nabij het spoor, heeft de inspectie aangegeven dat er nationale belangen aan de orde zijn. Uit het gevoerde vooroverleg (door middel van toezending van het bestemmingsplan) is echter gebleken dat deze herstructurering in de stad niet in strijd is met deze of andere rijksbelangen. Het bestemmingsplan geeft de betrokken rijksdiensten dan ook geen aanleiding tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen in de RNRB.

De provincie heeft aangegeven dat verder vooroverleg niet noodzakelijk is vanwege het ontbreken van provinciale belangen.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. De wateraspecten vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 3.3 onder het kopje 'watertoets'.

Er is tijdens het voortraject nauw overleg gevoerd tussen de ontwikkelaars, de bewoners (buurtcomité MP Lindoplein) en de gemeente. Hierin hebben alle betrokken partijen concessies gedaan om bezwaren bij voorbaat zo veel mogelijk weg te nemen.

In dit hoofdstuk is een toelichting gegeven op de gekozen planvorm voor het bestemmingsplan. Ook wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven.

Het plan is gebaseerd op de nieuwste regelgeving van de Wet ruimtelijke ordening, aanverwante regelgeving en de Standaard Voorschriften voor Bestemmingsplannen (SVBP2008 d.d.april 2008). Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een effectievere en efficiëntere dienstverlening.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In dit eerste hoofdstuk is ook een regel opgenomen over de wijze van meten. In het tweede hoofdstuk wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht;

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Gemengd - 1

Binnen deze bestemming zijn op de begane grond gemengde functies toegestaan, zoals kleinschalige kantoren, maatschappelijke voorzieningen, ateliers en bedrijfjes. Daarnaast is de begane grond bedoeld voor een buurtfietsenstalling (met een nadere aanduiding aangegeven). Op alle bouwlagen is een woonfunctie toegestaan.

Geluidonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het railverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend woningen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit hogere waarde. Voor het geluidsaspect is daarom in de regels opgenomen dat een omgevingsvergunning bouwen voor een te bouwen geluidsgevoelige bestemming aan de voorwaarden van het besluit hogere waarde moet voldoen dan wel dat vaststaat dat de voorkeurswaarde op de gevel(s) niet wordt overschreden.

Artikel 4 Gemengd - 2

Binnen deze bestemming zijn op de begane grond van het bestaande schoolgebouw gemengde functies toegestaan, zoals kleinschalige kantoren, maatschappelijke voorzieningen, ateliers en bedrijfjes. Daarnaast is de begane grond bedoeld voor de bestaande sportschool. Om flexibel te kunnen reageren op veranderingen in de vraag naar de verschillende functies, zijn de functies niet gekoppeld aan een bepaalde locatie maar zijn de gemengde functies beperkt tot de begane grond en zijn ze gekoppeld aan een maximaal (gezamenlijk) oppervlak. Op alle bouwlagen is een woonfunctie toegestaan.

Voor de geluidsaspecten wordt verwezen naar de toelichting bij artikel 3.

Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen als er aanleiding is of behoefte bestaat om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Er wordt nagestreefd om de bestaande uitstraling van het hoofdgebouw (als karakteristiek gebouw) zoveel mogelijk te behouden. Met name aan de achterzijde zullen namelijk ingrepen nodig zijn om gebruik van de beschikbare ruimte mogelijk te maken. De bestaande kap dient daarbij gerespecteerd te worden. Ter nadere bescherming van deze kap kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de omvang en plaats van de eventuele ingrepen. Dat is mogelijk op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- en verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer en het langzaamverkeer. Ook de bermen, parkeerplaatsen, trottoirs en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan zoals fietsenstallingen.

Artikel 6 Wonen

De bestemming Wonen heeft betrekking op de in het gebied te realiseren woningen en appartementen. Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere tuinen, ontsluitingswegen, paden en (gebouwde) parkeervoorzieningen.

De aan-en bijgebouwregeling wijkt af van de Utrechtse standaard. Aanbouwen mogen minder diep worden gebouwd vanwege de beperkte diepte van het bouwblok. Daar staat tegenover dat een aanbouw met een kap mag worden afgedekt zodat op de verdieping meer ruimte ontstaat. De kapafdekking sluit aan bij de kapafdekking van het hoofdgebouw. Dat wil zeggen dat het dak dezelfde dakhelling heeft en in één lijn aansluit op de kap van het hoofdgebouw.

Voor de geluidsaspecten wordt verwezen naar de toelichting bij artikel 3.

Artikel 8 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bouwgrenzen zoals op de afbeelding (plankaart) aangegeven.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Deze afwijkingsregels kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijking verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 12 Overgangsrecht

In het Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning bouwen, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning bouwen wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Ook is het mogelijk om in bepaalde gevallen een bestuurlijke boete op te leggen. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning bouwen wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende bouwvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning bouwen voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven "functiemenging"