een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344-BPTRANSWIJK-0401 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale vloeroppervlakte van een functie met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met inbegrip van gebouwde (ondergrondse of half verdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

het bestemmingsplan Transwijk van de gemeente Utrecht.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een raamprostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

De sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor niet-zelfstandige huisvesting van een huishouden en/of verzorging van woongroepen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende kunstwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. 1. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke maximaal 2 meter hoog mogen zijn achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw en 1 meter hoog voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. waterbeheer en waterberging;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. parkeervoorzieningen met bijbehorende kunstwerken en toegangspartijen;
6. f. water en kruisingen met water;
7. g. de daarbij behorende wegen, voet- en fietspaden, stallingruimten voor fietsen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de (bouw)hoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 m.
3. c. de (bouw)hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer, mag niet meer bedragen dan 3 m.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, tot een aantal van maximaal 110 woningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning', tevens voor zorgwoningen;
3. c. de bij de zorgwoningen behorende (para)medische voorzieningen (waaronder een zelfstandige huisartsenpraktijk en fysiotherapiepraktijk) tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 2000 m²;
4. d. bij de zorgwoningen behorende ondersteunende functies, waaronder onzelfstandige horeca, en dienstverlening tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.500 m²;
5. e. een (half)ondergrondse en/of inpandige parkeergarage (met bijbehorende voorzieningen, kunstwerken en toegangen);
6. f. de daarbij behorende tuinen, erven, terreinen, water, kunstwerken en stallingruimten voor fietsen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

De voor Waarde - archeologie aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, afvalinzamelingsvoorzieningen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m;
2. b. De overschrijding als bedoeld onder a bedraagt voor bewassingsinstallaties niet meer dan 3 m;
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   2. 2. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   3. 3. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. 1. onbebouwde gronden als staan of -ligplaats voor onderkomens;
2. 2. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. 3. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
4. 4. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
5. 5. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven (bouw)hoogten tot niet meer dan 10% van die (bouw)hoogten;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
5. e. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
6. f. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, bewassingsinstallaties, luchtkokers, liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen en andere ondergeschikte bouwdelen.

Bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. 1. het ontwerpbesluit tot ontheffing, ligt met bijbehorende stukken gedurende 2 weken ter inzage;
2. 2. burgemeester en wethouders maken de onder a bedoelde ter inzage legging tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke en elektronische wijze bekend;
3. 3. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het indienen van zienswijzen;
4. 4. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijke en of mondelinge zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Transwijk.

De ouderenhuisvesting is de laatste jaren sterk aan veranderingen onderhevig. Deze gewijzigde inzichten hebben geleid tot een grootschalige vernieuwing van woonvoorzieningen in het land. In dat kader is door Woningbouwcorporatie Bo-Ex en Stichting Huisvesting Bejaarden Utrecht (SHBU) aangegeven dat het zorgaanbod van "Huize Transwijk" verouderd is en niet meer past bij hedendaagse zorgconcepten. De wens is om nieuwe voorzieningen te maken met een meer open en toegankelijk karakter waarin zorg en zorgwonen gecombineerd wordt met 'gewone' (ouderen) huisvesting. Daarnaast is een wens om een breed palet van voorzieningen (zoals een huisartsenpraktijk en een praktijk voor fysiotherapie) te integreren, voor de bewoners van de zorgcomplexen, maar ook voor omwonenden, als onderdeel van een levendig woonmilieu voor ouderen. In dit bestemmingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen "Huize Transwijk" en "Woonzorgcomplex Transwijk". Wanneer gesproken wordt over Huize Transwijk, dan wordt de oude situatie bedoeld. Woonzorgcomplex Transwijk refereert aan de nieuw situatie.

De herontwikkeling van de locatie en de bijbehorende nieuwbouw is mogelijk gemaakt op basis van vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan (artikel 19 tweede lid van de "oude" Wet op de Ruimtelijke Ordening, WRO). Daarmee kan de nieuwbouw gerealiseerd worden. Zowel gemeente als Bo-Ex en SHBU hechten sterke waarde aan toekomstwaarde voor de locatie. Dat betekent dat naast het bouwen ook goed moet worden gekeken naar het gebruik. Naast het wonen bestaat er behoefte aan ondersteunende functies, zoals een stiltecentrum, een bibliotheek of een huisartsenpost.

In de planvorming rond Woonzorgcomplex Transwijk hebben zich gedurende het proces een aantal wijzigingen voorgedaan. Ten tijde van de vrijstellingsprocedure was het de bedoeling het parkeren ondergronds op te lossen. Deze oplossing bleek vanuit financieel oogpunt niet haalbaar. Er is gekozen het parkeren grotendeels op maaiveld, binnen de gebouwgrenzen onder te brengen. Het gebruik van deze ruimte heeft er toe geleid dat er binnen de kaders van de verleende vrijstelling 11 appartementen minder gerealiseerd kunnen worden. Het aantal van 211 wooneenheden is echter nodig vanuit de huisvestingsbehoefte en vanuit het oogpunt van een rendabele exploitatie van het complex. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid voor het realiseren van de gewenste 11 appartementen door op twee van de bouwdelen een extra bouwlaag mogelijk te maken. Dit betekent dat de programmatische uitgangspunten zoals deze zijn verwoord in de vrijstellingsprocedure overeind blijven.

Het bestemmingsplan beoogt de mogelijkheden vast te leggen waarbinnen een kwalitatief hoogwaardig zorgproduct kan worden geboden, dat beantwoordt aan de reële behoeften van de cliënt en de omgeving en daarnaast cliëntgericht en doelmatig is en een waarborg biedt voor een duurzame toekomst voor het complex.

Ten behoeve van de vrijstellingsprocedure zijn reeds verschillende onderzoeken uitgevoerd. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn - voorzover van toepassing- opgenomen in dit bestemmingsplan en indien nodig geactualiseerd ten behoeve van het bestemmingsplan.

Voorliggend plan beoogt voor de locatie te voorzien in een actueel planologisch-juridisch kader ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling.

Het plangebied is gelegen aan de Lomanlaan 1-49, in de wijk Transwijk, op de grens met de wijk Kanaleneiland in het zuidwesten van de stad Utrecht. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Utrecht, sectie R, nummer 429. De rijksdriehoekcoördinaten van het plangebied, zijn: X = 135,35,00 en Y = 454,05.

Het plangebied wordt begrensd door de Koningin Wilhelminalaan aan de noordkant, de Lomanlaan aan de oostkant en park Transwijk aan de westzijde. Ten zuiden van het plangebied zijn enkele kantoren gesitueerd.

Onderstaand is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging en begrenzing plangebied (bron: google earth)

In het plangebied is sinds 1965 "Huize Transwijk" gevestigd. Dit zorgcomplex bood ruimte aan 150 intramurale verzorgingshuisplaatsen, 24 zorgwoningen (aanleunflats) en bijbehorende voorzieningen.

Binnen het gebied vigeert het bestemmingsplan Kanaleneiland, daterend uit 1978. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Bebouwing voor bejaarden en bijbehorende terreinen" (artikel 6). Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor bejaardentehuizen of verzorgingstehuizen en bejaardenwoningen, de daarvoor benodigde bouwwerken en open terreinen, waaronder parkeerplaatsen. Binnen deze bestemming geldt een maximaal bebouwingspercentage van 70% en een maximale goothoogte van 21 meter. Middels een binnenplanse vrijstelling kan het bebouwingspercentage alsmede de maximaal toegestane goothoogte respectievelijk met 10% worden vergroot en verhoogd.

Afbeelding 1.2: Vigerend bestemmingsplan

Het gebied dat grenst aan het te bebouwen gebied heeft de bestemming "Wijkpark" (artikel 33). Deze gronden zijn bestemd voor dagrecreatie met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor deze bestemming geldt, dat niet meer dan 1% van de terreinoppervlakte mag worden bebouwd. De goothoogte van enig gebouw mag niet meer dan 4 meter bedragen. Uit een kaart bij het bestemmingsplan blijkt dat al bijna 1% van de gronden met de bestemming Wijkpark bebouwd zijn. Om de nieuwbouw van Woonzorgcomplex Transwijk mogelijk te maken is een vrijstellingsprocedure op basis van artikel 19.2 WRO doorlopen.

De wet- en regelgeving rond ouderenzorg is op enkele belangrijke punten gewijzigd en vernieuwd. Dit heeft grote gevolgen voor de instellingen van ouderenzorg. In de gemoderniseerde AWBZ krijgt de vrager een meer centrale plaats, de aanbiedersmarkt wordt meer open en zorgverzekeraars/-zorgkantoren krijgen een actievere rol in het inkoopbeleid. De stappen in de modernisering maken het mogelijk dat cliënten zelf zorg inkopen bij de aanbieder die zij wensen en op de plaats van hun keuze. Met andere woorden: centrale aanbodsturing maakt plaats voor decentrale vraagsturing. Dit heeft gevolgen voor verpleeg- en verzorgingshuizen.

Met de introductie van de Nota Mensen Wensen Wonen (2000) en de Nota Ruimte (2006) is deze omslag in het denken over wonen en zorg ook in het beleid op Rijksniveau doorvertaald. In de omslag van kwantitatief denken naar kwalitatief denken ligt het accent bij het invullen van de woonvraag in bestaand stedelijk gebied.

Het provinciaal beleid van de provincie Utrecht is vastgelegd in het streekplan (Streekplan 2005-2015, vastgesteld bij besluit van Provinciale Staten van Utrecht op 13 december 2004) en de verschillende streekplanuitwerkingen. Vanuit het streekplan wordt aangegeven dat zorgvuldig ruimtegebruik een van de hoofdbeleidslijnen in het provinciaal beleid is. Het gaat bij zorgvuldig ruimtegebruik om efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte. Hieronder wordt bijvoorbeeld ook het dubbel- en ondergronds ruimtegebruik begrepen. Vanuit duurzaam ruimtegebruik wordt ook een prioriteit gelegd bij herstructurering, als middel om het stedelijk ruimtebeslag op het landelijk gebied te beperken.

Het beleid van de gemeente Utrecht is vastgelegd in onder meer de Structuurvisie Utrecht 2015-2030, welke door de raad is vastgesteld op 1 juli 2004. Het hoogbouwbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Hoogbouwvisie van de gemeente Utrecht, welke is vastgesteld door de raad op 13 januari 2005. De hoogbouwvisie is een flankerende studie bij de structuurvisie. In juli 2007 heeft de Dienst Stads Ontwikkeling van de gemeente Utrecht de Ruimtelijke Visie Transwijk gepresenteerd.

De stad Utrecht kampt met een woningtekort, met name voor studenten, starters en ouderen. Naast een kwantitatief tekort is er ook sprake van een kwalitatief tekort. Met name het aanbod in een deel van de (vroeg)naoorlogse woningvoorraad sluit slecht op de vraag aan. De woningen zijn veelal klein, hebben een matige uitstraling of zijn van onvoldoende kwaliteit. Deze problematiek is onder andere zichtbaar in de wijk Kanaleneiland.
Vanuit de structuurvisie wordt voor de wijk Kanaleneiland ingestoken op het realiseren van een kwaliteitsverbetering.

De zone waarin Woonzorgcomplex Transwijk is gelegen wordt aangeduid met "binnentuin" en is gedefinieerd als stedelijk en groenstedelijk woonmilieu. Kenmerk voor deze zone is het accent op rustig wonen in een stedelijke omgeving, waarbij niet woonfuncties worden geconcentreerd in afzonderlijke ruimtelijke eenheden.

Vanuit de hoogbouwvisie is aangegeven op welke plaatsen en onder welke condities hoogbouw mogelijk -of wenselijk- wordt geacht. Het plangebied grenst aan, maar valt niet binnen de zone waar hoogbouw wordt voorzien. In de aanloop naar de vrijstellingsprocedure heeft hierover afstemming plaatsgevonden tussen initiatiefnemer, de afdeling Stedenbouw en Monumenten van de gemeente Utrecht en de Welstandscommissie. Naar het oordeel van de afdeling Stedenbouw en Monumenten en de Welstandscommissie past de afwijking van het beleid binnen de kaders van een goede ruimtelijke ordening. In de Ruimtelijke Visie Transwijk is de herontwikkeling van Woonzorgcomplex Transwijk ingepast in de visie op de wijk, ook ten aanzien van de hoogte.

Vanuit de Ruimtelijke Visie bestaat de wens voor voorzieningen met een meer open en toegankelijk karakter. Dit betekent combinaties tussen zorg, zorgwonen en zelfstandige (ouderen) huisvesting. De wens bestaat om de woonfuncties te ondersteunen met een breed palet aan voorzieningen (zoals zorgaanbod en diensten) en deze te integreren, voor de bewoners van de zorgcomplexen, maar vooral ook voor omwonenden, als onderdeel van een levendig woonmilieu voor ouderen.

Conclusies relevant beleid

Vanuit de gedachte dat de vraag naar en het aanbod aan (ouderen)woningen geen statisch gegeven is, maar onderhevig aan ontwikkelingen in de markt, is een bestemmingsplan opgesteld dat naast de primaire functie wonen voorziet in ondersteunende functies. Hiermee wordt ingespeeld op het rijksbeleid en het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid is tevens gericht op het in stand houden van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden. Om hieraan tegemoet te komen is gekozen voor het strak vastleggen van de bouwmogelijkheden, om zo aan te sluiten bij de omgeving (zie ook hoofdstuk 2).Binnen de gebouwenvelop is het evenwel mogelijk om functies en woonvormen uit te wisselen, waarmee aan de kwalitatieve vraag kan worden voldaan.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies heeft hier een plek. De afweging ten aanzien van de verschillende milieuaspecten komt in hoofdstuk 3 aan bod. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving worden de mogelijkheden die het plan biedt voor de toekomst beschreven. Dit hoofdstuk is gebaseerd op de informatie uit hoofdstuk 2 en 3. De hoofdstukken 5 en 6 behelzen respectievelijk de juridische aspecten en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk in ruimtelijk en functioneel opzicht.

Het plangebied is gelegen in de buurt Transwijk, onderdeel van de wijk Kanaleneiland. Kanaleneiland is het langgerekte gebied tussen het Merwedekanaal en het Amsterdam-Rijnkanaal, aangelegd in de jaren zestig. Een conceptontwerp voor een uitbreidingswijk op deze plek bestond al voor de grenswijziging van 1954. Het voorstel omvatte een scheiding van wonen en werken op wijkniveau; industrie langs het Merwedekanaal, de daadwerkelijke woonwijk centraal gelegen en aan de westzijde een groenstrook.

In het definitieve stedenbouwkundig plan voor de wijk werden de vroeg-functionalistische gedachten - die later zo kenmerkend werden voor de jaren zestig - sterk doorgevoerd. Wonen, werken, recreëren en verkeer kregen een duidelijk rol in de wijkopzet. De functionalistische bebouwing is afwisselend hoog en laag, geplaatst in een rationele verkaveling in een ruim opgezette stedenbouwkundige structuur waarin (gemeenschappelijk) groen en water een grote rol spelen.

Huize Transwijk is gebouwd in 1964 volgens de toenmalige ideeën over verzorgingshuizen.

Algemeen

Transwijk is het oostelijk kwartier van Kanaleneiland, begrensd door de Weg der Verenigde Naties, het Merwedekanaal en de Beneluxlaan en kan getypeerd worden als een wijk met een grote mate van verwevenheid van functies als wonen, werken en recreëren. Zo zijn in het noordoosten van de wijk een groot aantal sportvelden gelegen, in het midden van de wijk een park met woonzorgvoorzieningen en bevindt zich ten zuiden van de Koningin Wilhelminalaan een kleinschalig woonwijkje uit de jaren zestig.

Transwijk wordt door de huidige verkeersstructuur ruimtelijk gezien verdeeld in vier kwadranten. Deze verkeersstructuur bestaat uit de volgende wegen: Europalaan, Churchillaan, Beneluxlaan en Weg der Verenigde Naties/De Martin Luther Kinglaan. In de kwadranten is op zichzelf staande, en voor zover sprake is van woonbebouwing, onderling samenhangende, bebouwing aanwezig ten behoeve van diverse functies.

Ruimtelijke opbouw

Het Kanaleneiland is wat architectuur betreft heel typerend voor de tijd waarin ze gebouwd is: langs de belangrijkste assen is de (kantoor)bebouwing in de vorm van solitaire blokken vrij hoog en gevarieerd met het kantoor van de Nationale Nederlanden als meest duidelijk oriëntatiepunt. De woonbebouwing in het centrum van de wijk is vrij uniform vormgegeven met een grotendeels horizontale geleding. De laagbouwwoningen zijn oorspronkelijk zonder kap uitgevoerd.

Hoewel Transwijk als deel van Kanaleneiland kan worden beschouwd, is er een duidelijk onderscheid in de stedenbouwkundige en functionele opzet van de wijk en de vormgeving van de bebouwing. In Transwijk zijn de functies wonen, werken en recreëren door elkaar heen verweven. Ook is de architectuur van dit gebied hedendaags en kent ze veel variatie in vorm, kleur en materiaalgebruik. Ter hoogte van de Wilhelminalaan ligt een kleinschalig woonwijkje uit de jaren zestig (stempelverkaveling) welke door renovatie in de jaren negentig een meer hedendaagse uitstraling heeft gekregen. De overige bebouwing van Transwijk bestaat voornamelijk uit middelhoogbouw en meergezinswoningen. Kleinschalige inbreidingsplannen ("De Buitenplaats") uit de laatste decennia maken dat Transwijk een zeer grote verscheidenheid aan architectuur heeft.

De directe omgeving van het plangebied bestaat uit woningbouw overwegend twee lagen met plat dak in een blokverkaveling. Aan de zuidzijde van het plangebied bevinden zich enkele bestaande hoogbouwclusters (kantoren) in 8 tot 10 lagen. Om een duidelijker beeld te krijgen van de bebouwde omgeving van het plangebied (en het oude Huize Transwijk), zijn hieronder een aantal foto's opgenomen.

Afbeelding 2.1: Omgeving plangebied
Afbeelding 2.2: het "oude" Huize Transwijk

Transwijk kent een kenmerkend bebouwingsbeeld en een rationele verkaveling, waarin de tijdgeest duidelijk te herkennen is. Bij de ontwikkeling van het woonzorgcomplex is hierbij aangesloten. Het woonzorgcomplex betreft op zichzelf staande compacte hoogbouw, aansluitend bij de bestaande hoogbouw ten zuiden van het plangebied. De verbeelding voorziet in enkele stempels met variërende bouwhoogten.

In Transwijk zijn de functies wonen, werken en recreëren verweven met elkaar, maar zijn ook clusters woonbebouwing aanwezig. Ter plaatse van het plangebied is een cluster woonzorgvoorzieningen aanwezig. Ten zuiden van het plangebied zijn enkele hoogbouwclusters met kantoren gesitueerd en aan de oostzijde is woonbebouwing gelegen. Ten oosten van het plangebied (ten oosten van de Europalaan) ligt een bedrijventerrein. Aan de Europalaan bevinden zich een tweetal tankstations (met LPG). Het plangebied ligt buiten de invloedsferen van het bedrijventerrein en de beide tankstations.

Ruimtelijk gezien bestaat Woonzorgcomplex Transwijk uit vier woontorens verdeeld over twee clusters welke worden gescheiden door een lager middendeel. In het middeldeel zijn de entree en ondersteunende voorzieningen ondergebracht.

Afbeelding 2.3: aanzicht Woonzorgcomplex Transwijk, gezien vanaf de Beneluxlaan (bron: Feekes en Colijn)

Het bestemmingsplan maakt een stramien mogelijk van achtereenvolgens de volgende opbouw van het aantal bouwlagen (gezien vanaf de Beneluxlaan) 14-11-7-10. Ten opzichte van de verleende vrijstelling betekent dit dat er op twee woontorens een bouwlaag wordt toegevoegd. Het stramien op basis van de vrijstelling was als volgt: 14-10-7-9. Het toevoegen van deze bouwlagen maakt het mogelijk dat er 11 appartementen extra worden gerealiseerd.

Aanvankelijk was het de bedoeling het parkeren ondergronds te realiseren. Deze oplossing bleek vanuit financieel oogpunt niet haalbaar. Gekozen is om het parkeren grotendeels op maaiveld, binnen de gebouwgrenzen onder te brengen. Het gebruik van deze ruimte heeft er toe geleid dat er binnen de kaders van de verleende vrijstelling 11 appartementen minder gerealiseerd kunnen worden. Het aantal van 211 wooneenheden is nodig vanuit de huisvestingsbehoefte en vanuit het oogpunt van een rendabele exploitatie van het complex. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid voor het realiseren van de gewenste 11 appartementen door op twee van de hoogbouwdelen een extra bouwlaag mogelijk te maken. Dit betekent dat de programmatische uitgangspunten zoals deze zijn verwoord in de vrijstellingsprocedure overeind blijven.

In totaal beschikt Woonzorgcomplex Transwijk over 211 wooneenheden. Vanuit de visie op zorg en wonen zijn de woningen geschikt voor verschillende doelgroepen ouderen en zijn er zowel koop- als huurappartementen. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op de invulling van de woonfunctie.

Het plangebied kent via de Lomanlaan en de Koningin Wilhelminalaan een directe aansluiting op de hoofdwegenstructuur van Utrecht. In het wijkverkeersplan Zuidwest zijn de verschillende wegen gecategoriseerd. De Koningin Wilhelminalaan is ter hoogte van het plangebied aangemerkt als wijkontsluitingsweg. De Koningin Wilhelminalaan takt aan op de Europalaan, welke is aangemerkt als primaire as. De bereikbaarheid met de auto is daardoor goed.
In het Wijkverkeersplan wordt ten aanzien van de Lomanlaan het parkeren, laden en lossen als aandachtspunt genoemd. Met het oog op de bereikbaarheid van Transwijk zuid zijn reeds verkeersmaatregelen getroffen om hinder voor doorgaand verkeer over de route Lomanlaan - Lanslaan te beperken.

Onderstaand wordt de wegenstructuur nabij het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.4: Wegenstructuur (bron: google earth)

De totale verkeersproductie ten gevolge van het woonzorgcomplex Transwijk in de oude situatie bedroeg per etmaal circa 580 verkeersbewegingen. Het aantal woningen zal toenemen, waarmee ook het aantal verkeersbewegingen zal toenemen.

Utrecht werkt aan een fijnmazig fietsnetwerk dat goed aansluit op de voorzieningen in de stad. In dat kader heeft de gemeente een netwerk van hoofdfietsroutes gedefinieerd. De Koningin Wilhelminalaan, maar ook de Europalaan en de Beneluxlaan maken onderdeel uit van dit hoofdfietsroute netwerk. De locatie kent daardoor ook een goede bereikbaarheid per fiets.

De Koningin Wilhelminalaan maakt onderdeel uit van de routes van de stadsbuslijnen. De Beneluxlaan zal deel uit gaan maken van de route voor het HOV-netwerk (Hoogwaardig Openbaar Vervoer). De Europalaan is opgenomen in de routes voor het streekvervoer. De bereikbaarheid van het plangebied met het openbaar vervoer is daarmee goed te noemen.

Het autobezit en de automobiliteit zijn de afgelopen jaren sterk toegenomen. Het College van de gemeente Utrecht speelt in op de veranderde behoefte in verkeer en vervoer. Dat resulteert in ondermeer een grotere behoefte aan parkeergelegenheid. De gemeente Utrecht heeft nieuwe parkeernormen vastgesteld met als uitgangspunt parkeren op eigen terrein. De nieuwe normen zijn gedefinieerd binnen een bandbreedte teneinde optimale flexibiliteit in te bouwen en maatwerk te bieden. Het vaststellen van de parkeernormen blijft maatwerk en is onder meer afhankelijk van het type woning en de nabijheid van openbaar vervoer.

In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de verkeers- en parkeeraspecten.

Ten zuiden en westen van het plangebied strekt zich een groot park uit (Transwijk). Dit is de 'groene long' (groene geografische lengte) van de wijk met het water als de natuurlijke scheiding tussen het openbare groen en de privé tuin van het woonzorgcomplex Transwijk.

Het park is een van de grootste wijkparken van Utrecht en bestaat uit twee componenten; het landschappelijke raamwerk en de kamers (de ruimten binnen dit raamwerk waar de voorzieningen liggen). Het landschappelijk raamwerk is de groene hoofdstructuur van het park. Het landschappelijk raamwerk bestaat uit aanwezige lanen, de hoofdwaterloop en de grote weide met bosheuvel. Het vormt het openbare park en wordt ondermeer gebruikt voor wandelen, hardlopen, picknicken, voetballen en vissen. Het park verhoogd de omgevingskwaliteit en belevingswaarde van het plangebied. Onderstaand worden enkele foto's van het park weergegeven.

Afbeelding 2.5: Parkfoto's

In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op de inrichting van het gebied.

Herontwikkeling van het woonzorgcomplex draagt bij aan het behoud van de verschillende verweven functies in de wijk en versterkt door de aard en uitstraling het cluster woonbebouwing ter plaatse.

De locatie kent een goede ontsluiting op het omliggende wegennet en is daarmee goed bereikbaar met de auto en fiets. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed en wordt verbeterd door de realisatie van een HOV-verbinding nabij het plangebied.

Het plangebied is gelegen aan een park, dat onderdeel uitmaakt van de groenstructuur van Utrecht.

Hoewel een plantoelichting niet juridisch bindend is en er dus geen rechtstreeks burgers bindende werking aan ontleend kan worden, dient een bestemmingsplan vergezeld te gaan van een toelichting. De toelichting dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) te bestaan uit:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Awb verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

In dit kader worden ten behoeve van het bestemmingsplan, de navolgende milieuplanologische aspecten getoetst:

• geluidhinder;
• externe veiligheid;
• luchtkwaliteit;
• bodem;
• flora en fauna;
• water;
• archeologie;
• kwaliteit van de leefomgeving.

Om de herontwikkeling mogelijk te maken is een vrijstellingsprocedure gevoerd. Ten behoeve van deze vrijstellingsprocedure zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn vastgelegd in het rapport "Omgevingsaspectenstudie Woonzorgcentrum Transwijk te Utrecht", gedateerd 16 oktober 2007 met het kenmerk R-EBO/22. Een deel van deze onderzoeken voldoet voor het bestemmingsplan. Het betreft de onderzoeken naar externe veiligheid, bodem, flora en fauna, archeologie en parkeren. Ten behoeve van het bestemmingsplan zijn de relevante hoofdstukken uit de omgevingsaspectenstudie als bijlage toegevoegd. Door de gemeente Utrecht is een onderzoek naar luchtkwaliteit uitgevoerd. De resultaten zijn in het bestemmingsplan opgenomen.

De onderzoeken naar wegverkeerslawaai, water en schaduwwerking zijn opnieuw uitgevoerd en gebaseerd op de planologische mogelijkheden die voortvloeien uit het bestemmingsplan (onder meer de realisatie van een extra bouwlaag op twee woontorens). Deze onderzoeken zijn als bijlage aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object.

De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten als woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km-wegen);
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde bedrijventerreinen.

Als een van bovenstaande situaties aan de orde is dient er een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd en als het nodig blijkt kan een hogere grenswaarde worden aangevraagd. De Wet geluidhinder hanteert twee waarden:

1. 1. De voorkeursgrenswaarde. Het streven is de geluidsbelasting onder dit niveau te houden waardoor ontwikkeling vanuit het gestelde in de Wet geluidhinder zonder meer mogelijk is. Alleen als voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden, mogen geluidsgevoelige objecten en terreinen aan hogere waarden dan de voorkeursgrenswaarde worden blootgesteld.
2. 2. De maximale ontheffingswaarde. Dit is het maximale geluidsniveau waaraan, onder voorwaarden, geluidsgevoelige objecten en terreinen mogen worden blootgesteld.

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs een aantal wegen geluidzones, waarbinnen in het geval van nieuwe situaties onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. In een aantal gevallen is het echter niet nodig akoestisch onderzoek uit te voeren, namelijk:

• woonerven;
• 30 km/uur gebieden;
• wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart vaststaat dat de geluidbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook minder dan 50 dB(A) bedraagt.

Voor het plangebied betekent dit dat ten gevolge van de Koningin Wilhelminalaan en de Beneluxlaan akoestisch onderzoek relevant is.

Bij het realiseren van geluidsgevoelige functies binnen een zone van een weg, zal onderzoek naar de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai moeten worden gedaan. De geluidbelasting op de gevel mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde (50 dB(A)). Indien dit niet het geval is, kan een hogere waarde procedure worden gevolgd, waarbij de geluidbelasting in binnenstedelijke gebieden ten hoogste 65 dB(A) mag bedragen. Een eventuele hogere grenswaarde dient voor de vaststelling van het bestemmingsplan te zijn verleend.

Op basis van het onderzoek (bijlage 1) kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• Beneluxlaan:

De geluidbelasting (Lden), inclusief 2 dB correctie conform artikel 110g Wgh, bedraagt op de beoordelingspunten ten hoogste 56 dB. De geluidbelasting op de beoordelingpunten is hoger dan de in Wet geluidhinder gestelde voorkeursgrenswaarde 48 dB maar voldoet aan de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB.

• Koningin Wilhelminalaan:

De geluidbelasting (Lden), inclusief 5 dB correctie conform artikel 110g Wgh, bedraagt op de beoordelingspunten ten hoogste 48 dB. De geluidbelasting op de beoordelingpunten is gelijk of lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en levert geen bezwaren op voor de realisatie van woningen.

Het akoestisch onderzoek laat zien dat ter plaatse van 13 rekenpunten de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De verschillende mogelijkheden om de geluidbelasting te reduceren zijn besproken. Burgemeester en wethouders dienen een overweging te maken of de berekende geluidbelastingen acceptabel zijn. Om de bebouwing te realiseren zijn er 13 hogere grenswaarden nodig.

Om aan het gemeentelijke geluidbeleid te voldoen, het realiseren van een geluidluwe gevel, zal bij 9 van de 11 appartementen en een Berlijnse doos worden gerealiseerd.

Op plekken waar wordt gebouwd kunnen veiligheidsrisico's optreden voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om de veiligheid te vergroten wordt bij bestemmingsplannen aandacht besteed aan de omgeving van bedrijven die veiligheidsrisico's met zich meebrengen. De normen en richtlijnen komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Dit besluit schrijft voor dat beschikkingen zoals een bestemmingsplan moeten worden getoetst aan deze normen.

Het Besluit externe veiligheid beschrijft de afstanden tussen risicovolle bedrijven en kwetsbare objecten/bestemmingen. Risicovolle bedrijven zijn bijvoorbeeld LPG stations. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld woningen, gebouwen waarin mensen zijn die zichzelf slecht in veiligheid kunnen brengen (scholen en zorginstellingen) en gebouwen waarin vaak grote aantallen personen aanwezig zijn (grote winkelcentra, grote kantoren etc.). Daarnaast bestaan beperkt kwetsbare objecten, dit zijn alle andere gebouwde objecten.

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen staan twee soorten risico's beschreven waarop de normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden- en groepsrisico. Voor het bepalen van de externe veiligheidsrisico's zijn twee bronnen met name van belang, namelijk de externe veiligheid van inrichtingen (opslag) en transportassen (transport middels spoor, water, weg en buisleiding). Om te kunnen bepalen of er in de omgeving van het plangebied inrichtingen en/of transportassen liggen welke van invloed kunnen zijn op de voorgenomen plannen, is door Aveco de Bondt een quickscan naar de externe veiligheid ter plaatse van het plangebied uitgevoerd. De bevindingen zijn hieronder opgenomen.

Conclusie
Op basis van de uitgevoerde - en in de bijlage 6 opgenomen - quickscan wordt geconcludeerd dat de het plangebied niet is gelegen binnen de PR-contour van in de omgeving gesitueerde inrichtingen (een tweetal tankstations met de aanwezigheid van een LPG-installatie). De oriënterende waarde van het groepsrisico wordt niet overschreden. Ter plaatse van het plangebied worden, als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen via het spoor, de normen voor het plaatsgebonden- en het groepsrisico niet overschreden. Derhalve kan worden gesteld dat voor wat dit aspect betreft er ten aanzien van het aspect externe veiligheid geen belemmeringen zijn.

In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.
Luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke
bevoegdheid, als tenminste aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. de ontwikkelingen leiden niet tot een overschrijding van de grenswaarden;
b. een project leidt - al dan niet per saldo - niet bij tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
c. een project draagt "niet in betekende mate" (NIBM) bij aan de concentratie in de buitenlucht;
d. een project is genoemd of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren. Nederland heeft van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het NSL heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie. In juni 2011 moet aan de norm voor fijn stof (PM₁₀) worden voldaan en op 1 januari 2015 aan de norm voor stikstofdioxide (NO₂).

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Sinds de inwerkingtreding van de Implementatiewet is het begrip "niet in betekende mate" gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM₁₀. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Uit de onderbouwing blijkt dat het gaat om in totaal 211 wooneenheden en 3.500 m2 b.v.o. (paramedische) en ondersteunende voorzieningen. Deze aantallen blijven ruim onder de grens van het Besluit NIBM. Door de gemeente Utrecht is tevens de situatie met betrekking tot de huisartsen- en fysiotherapiepraktijk beschouwd (bijlage 2). De realisatie van een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk is niet opgenomen in het NSL. Ook is de realisatie van een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk niet opgenomen in het Besluit NIBM als categorie waarvoor niet aan de grenswaarden behoeft te worden getoetst. Daarom moet inzichtelijk worden gemaakt of voldaan wordt aan één van de overige criteria uit artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Tengevolge van de realisatie van de huisartsen- en fysiotherapiepraktijk zal het aantal verkeersbewegingen op een gemiddelde weekdag met 75 toenemen. Op basis van het aantal verkeersbewegingen wordt geconcludeerd dat sprake is van een ontwikkeling die "niet in betekenende mate bijdraagt".

De mogelijkheden die voortvloeien uit het bestemmingsplan passen binnen de normstelling voor een ontwikkeling die "niet in betekenende mate" bijdraagt. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling en uitvoering van het bestemmingsplan.

Bij het opstellen, wijzigen of verlenen van ontheffing van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hier inzicht in te verkrijgen dient bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

De mate waarin het milieukundig bodemonderzoek in dit kader moet plaatsvinden, kan van situatie tot situatie verschillen. Veelal betreft het een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740, waarin een vooronderzoek gevolgd wordt door een verkennend onderzoek conform de NEN 5740. Uitgangspunt is dat minimaal een historisch vooronderzoek moet worden verricht, tenzij alle bodemgegevens al in kaart zijn gebracht in de gemeente, of wanneer het bouwwerken van ondergeschikte betekenis (in de tuin of erf of de bouw van garages, serres etc.) of incidentele kavels, die een directe bouwtitel krijgen, is globaal historisch onderzoek conform NVN 5725 vaak voldoende. Indien sprake is van een verdachte locatie, moet het vooronderzoek worden aangevuld met een verkennend onderzoek conform de NEN 5740. Bij vermoedelijk geval van ernstige bodemverontreiniging, is een nader onderzoek noodzakelijk.

In dit kader is door Aveco de Bondt conform de NEN 5740 onderzoek verricht waarvan de resultaten hieronder zijn weergegeven. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5.

Tijdens het bodemonderzoek zijn in de bovengrond van de onderzoekslocatie plaatselijk bijmengingen met puin aangetroffen. In de ondergrond zijn geen bijmengingen aangetroffen. Tevens zijn geen kenmerken waargenomen van de aanwezigheid van een (voormalige) ondergrondse HBO-tank (vul- en ontluchtingspunt). Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de bodem geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat de bovengrond van de onderzoekslocatie plaatselijk een licht verhoogd gehalte aan PAK bevat. In de ondergrond zijn geen van de onderzochte stoffen in verhoogde gehalten gemeten. In het ondiepe grondwater van de onderzoekslocatie zijn tevens geen verhoogde concentraties aan de onderzochte stoffen gemeten.

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de interventiewaarde overschreden. Gegeven de beschreven onderzoeksresultaten, wordt de bodem vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het grondgebruik zoals dat op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

De bescherming van de Nederlandse natuur is geregeld in de Natuurbeschermingswet en Flora en Faunawet. De Natuurbeschermingswet richt zich daarbij met name op de gebiedsbescherming. Ook geldt er nog een gebiedsbeschermende regeling op grond van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De soortenbescherming op grond van deze richtlijnen is inmiddels al wel verankerd in de Flora en Faunawet.

Met betrekking tot de gebiedsbescherming kan worden opgemerkt dat het plangebied geen beschermd gebied is ingevolge de Natuurbeschermingswet of de Vogel- en Habitatrichtlijn.

Buiten genoemde beschermde natuurgebieden genieten ongeveer 1.000 in het wild levende plant- en diersoorten bescherming middels de Flora en Faunawet (FF-wet). Doel van de wet is om het duurzaam voortbestaan van deze beschermde soorten te verzekeren. Indien van bepaalde activiteiten negatieve effecten zijn te verwachten voor de instandhouding van deze soort(en), is hiervoor een ontheffing ingevolge de FF-wet vereist. Deze wordt alleen verleend als met de betreffende activiteit een groot maatschappelijk belang is gemoeid. Als er geen beschermde soorten zijn, of er zijn geen effecten van betekenis kan een project zonder tussenkomst van de FF-wet plaatsvinden.

Voor het bepalen van de noodzaak tot soortenbescherming is door Aveco de Bondt een quickscan flora en fauna ter plaatse van het plangebied uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen in bijlage 5.

De locatie heeft een betekenis voor een aantal algemene plantensoorten. Ten aanzien van deze algemene soorten gelden geen beperkingen voor de voorgenomen ruimtelijke ingrepen.

Op basis van de uitgevoerde quickscan wordt geconcludeerd dat er op de locatie diersoorten voorkomen die in de flora- en faunawet beschermd worden. De mogelijkheden die voortvloeien uit het bestemmingsplan en de hieruit voortvloeiende ruimtelijke ingrepen kunnen derhalve nadelige gevolgen hebben inzake de in de Flora- en faunawet beschermde soorten.

• Op de locatie zijn in geringe mate broed- en watervogels aangetroffen. Met de voorgenomen ingrepen kunnen de artikelen 10 (opzettelijk verontrusten) en 11 (verstoren van vaste rust- en verblijfsplaatsen) van de Flora- en faunawet overtreden worden. Op grond van artikel 75.5 kan hiervoor een ontheffing worden verkregen, waarbij de aanvraag wordt onderworpen aan een uitgebreide toets. Opgemerkt wordt dat voor het verstoren of verontrusten van broedende vogels geen ontheffing verkregen kan worden. Werkzaamheden moeten daarom altijd buiten het broedseizoen (half maart tot half juli) worden uitgevoerd. Als tijdens de ruimtelijke ingreep buiten het broedseizoen vogelsoorten op de locatie aanwezig zijn, dan moeten in het kader van de zorgplicht maatregelen worden genomen om de verstoring/verontrusting zoveel mogelijk te beperken.
• Op de locatie zijn enkele kenmerken van het voorkomen van zoogdieren waargenomen. Het gaat hierbij om de Bruine rat en de Mol.
• De Bruine rat is uitgezonderd van bescherming. Voor de mol is een vrijstellingsregeling van toepassing bij ruimtelijke ingrepen of ontwikkeling. Verblijfsplaatsen van vleermuizen zijn niet waargenomen en worden niet verwacht. Beschermde dagvlindersoorten of libellen zijn niet waargenomen en worden niet verwacht. Maatregelen ten aanzien van dagvlinders en libellen zijn derhalve niet aan de orde. Sporen of kenmerken van andere beschermde of rode-lijstsoorten zijn niet waargenomen en worden niet verwacht op de locatie. Maatregelen ten aanzien van overige soorten worden derhalve niet nodig geacht.

De mogelijkheden die voortkomen uit het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende ruimtelijke ingrepen, kunnen nadelige gevolgen hebben voor beschermde soorten. Concreet betekent dit dat werkzaamheden die leiden tot verstoren of verontrusten van broedende vogels buiten het broedseizoen plaats zullen vinden en dat ingeval van het opzettelijk verontrusten en/of het verstoren van vaste rust- en verblijfsplaatsen voorafgaand aan de werkzaamheden een ontheffing moet worden aangevraagd. Buiten het broedseizoen dient op grond van de zorgplicht verstoring/verontrusting van vogels buiten het broedseizoen zoveel mogelijk beperkt te worden. Welke maatregelen getroffen worden is afhankelijk van het seizoen en de voorgenomen activiteit.

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen. In dit kader is door Aveco de Bondt een watertoets uitgevoerd (bijlage 3). De resultaten van deze toets worden weergegeven in deze paragraaf, welke is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). In de bijlage is de gehele rapportage opgenomen.

Het vigerende beleid is gericht op het afkoppelen van verharde oppervlakken van het vuilwaterriool. Waar mogelijk dient het afstromende hemelwater van verharde oppervlakken geloosd danwel geïnfiltreerd te worden.

Voor directe afkoppeling komen in aanmerking de daken en de gevels, mits deze zijn opgetrokken uit niet-uitlogende materialen. Het gebruik van niet-uitlogende materialen wordt als voorwaarde gesteld om te mogen afkoppelen.

Balkon en loggia's mogen zonder aanvullende maatregelen op het vuilwaterriool worden aangesloten. Aanbevolen wordt om af- en toeritten van de parkeergarages eveneens aan te sluiten op het vuilwaterriool.

Uitgaande van de toetsingsbui van T = 10 mm + 10 % dient er circa 144 m³ tijdelijk geborgen te kunnen worden. Dit kan o.a. met behulp van het sedumdak. Dit sedumdak kan vervolgens vertraagd naar een infiltratievoorziening (bijvoorbeeld kratjes onder de parkeervoorziening) afvoeren. Dit sedumdak is echter niet voldoende. Niet al het hemelwater kan hierop geborgen worden. Water dat op straat valt, komt hiervoor niet in aanmerking door het hoogteverschil. Daarnaast dient het hemelwater dat op straat valt, via een zuiveringswerk naar de kratten afgevoerd te worden.

Afvoeren naar oppervlaktewater (naastgelegen) heeft niet de voorkeur van het waterschap vanwege het landelijk geldende uitgangspunt van vasthouden, infiltreren en afvoeren.

De huidige maaiveldhoogte bedraagt gemiddeld circa NAP +2,0 m. Uit het detailontwerp ten opzichte van de omgeving moet blijken of het huidige maaiveldniveau voldoende is om aan de ontwateringseisen van de maatgevende bui van T= 100 te kunnen voldoen.

Voor alle lozingen geldt dat een Wvo-vergunning dient te worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap. Voor werken in of nabij naastgelegen oppervlaktewater dient een keur vergunning te worden aangevraagd. Aanvragen van keur en Wvo vergunningen kan op het digitale loket van het waterschap http://www.hdsr.nl/informatie/digitaal_loket.

Onderhavig plangebied biedt voor het huidige ontwerp de mogelijkheid om waterberging te creëren. Dit kan op het dak (sedumdak) en ondergronds middels kratjes. Een gecombineerde oplossing van vasthouden op het dak en vertraagd afvoeren naar de infiltratievoorziening verdient waterhuishoudkundig gezien de voorkeur. Opgemerkt wordt dat een sedumdak constructief nogal lastig is, maar een nauwkeurige afstemming tussen de te bergen waterlaag, de bedekking en de constructie van het dak is derhalve van groot belang.

Bij het opstellen van het advies 'toetst' het waterschap of het plan aan de criteria voor de waterhuis-houding voldoet. Als algemeen criterium voor ruimtelijke plannen geldt dat minimaal het stand-still-principe moet worden gehanteerd, hetgeen inhoudt dat de waterhuishouding niet mag verslechteren. In dit geval wordt hieraan voldaan.

Op 14 april 2009 heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden aangegeven dat de watertoets in de huidige vorm volstaat voor deze fase van het project.

Door het Hoogheemraadschap is aangegeven dat er voordat wordt gestart met de daadwerkelijke uitvoering van het plan er een rioleringsplan moet worden opgesteld.

Het hoogheemraadschap heeft vervolgens bij brief van 12 november 2009 een reactie gezonden met het verzoek om een aantal zaken op te nemen dan wel te verduidelijken in het bestemmingsplan:

Er is geen sprake van toename van bebouwd oppervlak ten opzichte van de verleende vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO (oud). De aangrenzende watergang is een primaire watergang. Dit betekent dat in bij werkzaamheden in de zone van 5 gemeten uit die watergang een Keurvergunning dient te worden aangevraagd bij het waterschap. De regels van het bestemmingsplan staan in de bestemmingen Verkeer- en verblijfsgebied en Tuin de infiltratie van regenwater niet in de weg. Uitvoering van daken in de vorm van sedumdaken is eveneens mogelijk op grond van het bestemmingsplan.

De geplande ontwikkeling kan met aanvullende maatregelen waterhuishoudkundig binnen de grenzen van het vigerende beleid worden uitgevoerd. De te treffen waterhuishoudkundige maatregelen kunnen worden getroffen binnen de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt.

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde en te beschermen archeologische terreinen. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waarvoor een archeologische waarde of verwachting geldt. De gemeentelijke kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting.

Op grond van het Verdrag van Malta dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 zijn gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van het archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de kaart (verbeelding) met de bestemming Waarde- archeologie. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachting, terwijl in strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is.

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologische erfgoed de gemeente de bevoegdheden toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan dat onderzoek gesteld kunnen worden.

Het gebied is op de archeologische waardenkaart die hoort bij de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg aangegeven als gebied met archeologische verwachting. Dat betekent dat voor (bouw)werkzaamheden die een verstoring van de bodem veroorzaken groter dan 1000 m2 een archeologievergunning nodig is op grond van de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan dient tevens de dubbelbestemming waarde-archeologie te bevatten.

De Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is van kracht sinds 22 december 2009.

In opdracht van Aveco de Bondt is door BAAC bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (bijlage 5). Het onderzoek is opgenomen in de bijlage. Op basis van de resultaten van dit onderzoek adviseert BAAC bv dat een vervolgonderzoek niet noodzakelijk is. Er zijn binnen het plangebied geen indicatoren aangetroffen die kunnen duiden op de aanwezigheid van een vindplaats. De archeologisch relevante laag is destijds reeds afgegraven voor de bouw van de huidige bebouwing. De archeologische verwachting voor het gehele bestemmingsplangebied is daardoor "laag". Er hoeft voorafgaand aan ingrepen geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Hoewel getracht is een zo gefundeerd mogelijk advies te geven met de beschikbare onderzoeksmethoden, is de aanwezigheid van archeologische resten of sporen nooit volledig uit te sluiten. Indien bij de uitvoering van werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 53 en 54 van de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 aanmelding van de desbetreffende vondsten bij het bevoegd gezag verplicht (vondstmelding via ARCHIS). Het bevoegd gezag is de archeologische dienst van de gemeente Utrecht.

Binnen het plangebied zijn geen indicatoren aangetroffen die kunnen duiden op de aanwezigheid van een vindplaats.

Naast geluid, lucht, veiligheid, flora en fauna en water wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere aspecten bepaald zoals schaduwwerking, sociale veiligheid en verlichting. In deze paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

De schaduwwerking van een hoogbouwplan wordt gemeten met behulp van een schaalmodel van het gebouw en de directe omgeving (of een computer simulatie daarvan). Onderzocht worden de effecten van de hoogbouw op de bezonning van de omliggende gebouwen en buitenruimten (al dan niet openbaar). De metingen dienen te worden verricht voor 21 maart en 21 september om 10.30 en 15.30 uur en vervolgens op kaart inzichtelijk gemaakt. Dit zijn gemiddelde periodes waarbij de zon niet extreem hoog staat met korte schaduwen zoals in de zomer, of met lange schaduwen zoals in de winter. Hoewel er voor het aantal uren bezonning voor bijvoorbeeld woningen, scholen en tuinen geen wettelijke normen zijn, zullen bij de afweging uiteraard de eventuele negatieve effecten van een hoogbouwplan op de bezonning moeten worden meegenomen. Er heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de schaduwwerking die op kan treden ten gevolge van de mogelijkheden die het voorliggende bestemmingsplan biedt (bijlage 4).

Er bestaan geen landelijk wettelijk vastgelegde normen of eisen waaraan plannen ten aanzien van de bezonning in relatie tot bestaande functies moeten voldoen. Wel blijkt uit jurisprudentie dat er, als gevolg van een geringe toename van schaduwwerking gedurende een relatief korte dagperiode (circa 1,5 uur), geen sprake is van een zodanige schending van de belangen van derden dat hierdoor schade als bedoeld in artikel 6.1 en verder van de Wet ruimtelijke ordening ontstaat.

In het Bouwbesluit is regelgeving voor daglichttoetreding opgenomen, dit heeft echter geen betrekking op schaduwwerking van het ene gebouw op het andere. Ten einde de resultaten van het bezonningsonderzoek te kunnen beoordelen zal gebruik gemaakt worden van een TNO-norm. Deze norm (of een afgeleide daarvan) wordt door verschillende gemeenten gehanteerd bij het uitvoeren van een bezonningsonderzoek bij gebiedsontwikkeling. De TNO-norm gaat uit van het criterium dat woningen ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per etmaal op het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam moeten krijgen gedurende de periode van 19 februari tot 21 oktober (gedurende 8 maanden). Op basis hiervan kan de schaduwwerking beoordeeld worden. Hiermee kan worden vastgesteld of en in hoeverre voor bepaalde woningen een ongunstiger situatie dreigt te ontstaan ten gevolge van de nieuwe planologische situatie.

Conclusie

Het onderzoek laat zien dat de schaduwwerking als gevolg van de mogelijkheden in dit bestemmingsplan op omliggende woningen toe zal nemen. Deze toename is echter niet zodanig dat sprake is van een overschrijding van normen en richtlijnen.

Veiligheid is één van de basistaken van de lokale overheid. Het is zaak om ook bij de ruimtelijke ordening rekening te houden met mogelijkheden om de sociale veiligheid te verbeteren.

Het is een gegeven dat de aanwezigheid van potentiële daders en een aantrekkelijk en kwetsbaar doelwit de kans op criminaliteit verhogen. Door een zorgvuldig ontwerp en beheer van de gebouwde omgeving kan de veiligheid worden verbeterd en overlast worden verminderd. Een gebied dient voor de gebruiker helder en duidelijk te worden ingericht. Zo moet er onder meer aandacht besteedt worden aan zichtlijnen en verlichting. Op basis hiervan dient rekening te worden gehouden met de vormgeving van binnenterreinen, achterpaden, parkeervoorzieningen voor de diverse vervoermiddelen en straatmeubilair.

De kans op onveiligheid vermindert als de omgeving aantrekkelijk is vormgegeven, goed is onderhouden en gebruikers en voorbijgangers zich betrokken voelen bij de omgeving ("sociale ogen"). Dit laatste kan onder meer worden bereikt door het aansluitende terrein in te richten met zowel een verkeers - als een verblijfsfunctie.

Conclusie

De verbeelding voorziet in enkele stempels met aansluitend onbebouwd terrein. Het concrete bouwplan wordt opgericht binnen de stempels en heeft een zodanige vorm dat vanaf de openbare ruimte zicht bestaat op het gehele perceel; er is geen sprake van binnenterreinen. Het aansluitende terrein wordt ingericht als verblijfsfunctie.

Gelet op de inrichting van het terrein wordt gesteld dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een sociaal onveilige situatie.

Op diverse plekken in de openbare ruimte, of bijvoorbeeld op sportparken, is het noodzakelijk om verlichting toe te passen. Het kan dan gaan om het aanlichten van gebouwen, het verlichten van sportvelden, maar ook de straatverlichting in de openbare ruimte.

Ten behoeve van de sociale veiligheid is het noodzakelijk het bij het woonzorgcomplex behorende terrein te verlichten. De situering van de verlichting zal in afstemming op de omgeving plaatsvinden.

Conclusie

Door plaatsing van verlichting af te stemmen op de omgeving kan eventuele overlast ten gevolge van verlichting tot een minimum worden beperkt.

Uit de uitgevoerde milieuplanologische onderzoeken is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling ten aanzien van de aspecten geluidhinder, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, flora en fauna, water, archeologie, schaduwwerking en kwaliteit van de leefomgeving verantwoord is. Derhalve vormen de onderzochte milieuaspecten geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Onderstaand worden - samengevat - de connclusies en aanbevelingen uit de diverse onderzoeken weergegeven.

• Voor de bouw van de woningen dient door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht 13 hogere grenswaarden te worden vastgesteld. De ontheffingsgrondslag betreft het vervangen van bestaande bebouwing.
• Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering.
• Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering.
• Het aspect bodem vormt geen belemmering.
• Voor het verstoren of verontrusten van broedende vogels kan geen ontheffing verkregen worden. Werkzaamheden moeten daarom altijd buiten het broedseizoen (half maart tot half juli) worden uitgevoerd. Als tijdens de ruimtelijke ingreep buiten het broedseizoen vogelsoorten op de locatie aanwezig zijn, dan moeten in het kader van de zorgplicht maatregelen worden genomen om de verstoring/verontrusting zoveel mogelijk te beperken. Voor het overige vormt het aspect flora en fauna geen belemmering.
• Voor alle lozingen geldt dat een Wvo-vergunning dient te worden aangevraagd bij het Hoogheemraadschap.
• De huidige maaiveldhoogte bedraagt gemiddeld circa NAP +2,0 m. Uit het detailontwerp moet blijken of het huidige maaiveldniveau voldoende is om aan de ontwateringseisen te kunnen voldoen.
• Het aspect archeologie vormt geen belemmering.
• De mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt kunnen leiden tot een toename van de schaduwwerking op omliggende objecten. Deze toename is echter niet zodanig dat sprake is van een overschrijding van normen en richtlijnen.
• Het aspect sociale veiligheid vormt geen belemmering
• Het aspect verlichting en lichthinder vormt geen belemmering.

De omgeving van het plangebied strekt zich uit tussen het centrum van Utrecht en bedrijventerrein Papendorp. De ontwikkelingen daar en het winkelcentrum van Kanaleneiland (Hammarskjöldhof) geven dit deel van de stad een stedelijke uitstraling. Het bestaande woonzorgcomplex heeft een gesloten karakter en geen ruimtelijke en stedenbouwkundige betekenis voor de wijk eromheen.

De hoogbouw van het woonzorgcomplex contrasteert enigszins met de aansluitende laagbouw woningen in de wijk waardoor het woonzorgcomplex de hoek Lomanlaan-Koningin Wilhelminalaan accentueert. Het woonzorgcomplex vormt tezamen met de zuidzijde van het plangebied een scherpe en duidelijke overgang tussen het bebouwde gebied en het park.

De vormgeving en situering van de bebouwing geven het woonzorgcomplex een open en toegankelijk karakter. Dit wordt verder versterkt door de inrichting van het direct aansluitende terrein (het plein aan de voorzijde) alsmede de entree.

De verruiming die dit bestemmingsplan mogelijk maakt ten opzichte van de verleende vrijstelling bestaat uit het toevoegen van een bouwlaag op twee hoogbouwdelen. Belangrijk is dat de grootste hoogte van complex niet wijzigt. De impact op de omgeving tengevolge van de ontwikkeling is daarmee beperkt.

Woonzorgcomplex Transwijk is een woonvoorziening bedoeld voor ouderen. Vanuit de visie op wonen en zorg is het gebouw geschikt voor verschillende doelgroepen.

Er zijn 75 zorgappartementen voor cliënten van SHBU. Daarnaast zijn er 36 PG (psychogeriatrie) wooneenheden, bestaande uit 6 groepen met elk 6 plekken. Ook zijn er 40 huurappartementen voor de doelgroep 55+ en 60 koopappartementen voor de doelgroep 55+. Het totaal aantal wooneenheden komt daarmee op 211.

Binnen Woonzorgcomplex Transwijk wordt zorg geleverd aan verschillende doelgroepen. De 75 zorgappartmenten zijn bedoeld voor het leveren van lichte zorg (verzorgingshuiszorg). De 36 PG wooneenheden richten zich op zorg in de vorm van kleinschalig groepswonen (verpleeghuiszorg psychogeriatrie). De zorg wordt geleverd door SHBU en betreft 24 uurszorg voor de beide zorgvormen. In het centrale middendeel wordt een aantal ondersteunende functies ondergebracht. Ook deze zorgondersteunendse functies worden geëxploiteerd door SHBU. De ondersteunende functies omvatten een teampost, dagopvang (10 plaatsen), een activiteitenruimte, kapper, wasserette, stiltecentrum en een bibliotheek. Daarnaast is er voorzien in een restaurant ten behoeve van de bewoners. De gezamenlijk oppervlakte van deze ondersteunende functies mag maximaal 1500 m² bedragen (brutovloeroppervlak). Tevens biedt het woonzorgcomplex Transwijk plaats aan ruimte voor (para)medische voorzieningen waaronder een zelfstandige huisartsen- en fysiotherapiepraktijk, tot een maximum van 2.000 m²(brutovloeroppervlak).

Onderdeel van het zorgconcept is dat ook de eigenaren/gebruikers van de koop- en huurappartementen een beroep kunnen doen op de zorgfuncties en bijvoorbeeld kunnen worden aangesloten op de centrale alarmering.

De verdeling van de woningen over de bouwdelen is als volgt: het bouwdeel met 14 lagen telt 65 woningen. Het bouwdeel met 11 lagen 60 woningen. Het bouwdeel met 7 lagen 40 woningen, waarvan 24 PG eenheden. Het bouwdeel met 10 bouwlagen telt 46 woningen, waarvan 12 PG eenheden.

Het oude Huize Transwijk had een introvert karakter, waarmee het niet de positie in de wijk heeft die het zou moeten hebben. Het nieuwe Woonzorgcomplex Transwijk richt zich sterker op de wijk met de aanwezigheid van een huisartsenpraktijk en een praktijk voor fysiotherapie.

Ten gevolge van de herontwikkeling tot woonzorgcomplex Transwijk neemt het aantal verkeersbewegingen in en rond het plangebied met circa 125 motorvoertuigen per etmaal toe tot 705 verkeersbewegingen. In de huidige situatie bedraagt de verkeersintensiteit op de Lomanlaan circa 2500 motorvoertuigen per etmaal. Als gevolg van de herontwikkeling zal de intensiteit toenemen tot 2627 motorvoertuigen per etmaal. Een toename van 5%. Aangezien deze toename relatief beperkt is, zal dit naar verwachting niet leiden tot problemen. Tengevolge van de realisatie van de huisartsen- en fysiotherapiepraktijk zal het aantal verkeersbewegingen op een gemiddelde weekdag met 75 toenemen. Ook deze toename is beperkt en zal naar verwachting niet leiden tot problemen. In het plan is rekening gehouden met 1.500 m² brutovloeroppervlak ondersteunende voorzieningen en 2.000 m² (para)medische voorzieningen.

De verkeerstoename kan worden opgevangen binnen de huidige wegenstructuur. De toenemende parkeerbehoefte is opgevangen in het plangebied door realisatie van extra parkeervoorzieningen.

Gelet op de specifieke situatie die zich hier voordoet (enerzijds zelfstandige woningen, anderzijds zorggerelateerde functies) is nader onderzoek verricht naar de feitelijke parkeerbehoefte. Deze kan namelijk sterk afwijken van de norm, mede gelet op het autobezit onder de doelgroep (ouderen).

De resultaten van het parkeeronderzoek (bijlage 6) zijn vastgelegd in het d.d. 18 september 2007 door Delft Infra Advies opgestelde rapport "Parkeeronderzoek Transwijk Utrecht". In dit rapport worden de volgende conclusies getrokken ten aanzien van de parkeerbalans:

• De parkeervraag van de gebruikers van het woonzorgcomplex Transwijk is relatief laag, vergeleken met landelijke gemiddelden. Bij een inschatting voor de toekomst kunnen dan ook relatief lage parkeerkencijfers worden toegepast.
• Indien gebruik wordt gemaakt van de beschikbare restcapaciteit in de omgeving, kan in de parkeervraag worden voorzien, indien bij het woonzorgcomplex Transwijk 85 nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
• In aanvulling op het rapport is berekend dat de parkeerbehoefte voor de huisartsten- en fysiotherapiepraktijk 9 parkeerplaatsen bedraagt.

Op basis van het parkeeronderzoek en in overleg met de gemeente Utrecht is in het voorliggende plan uitgegaan van een parkeerbehoefte van 127 parkeerplaatsen. Van deze 127 parkeerplaatsen worden ca. 112 parkeerplaatsen, waarvan het merendeel inpandig, op eigen terrein gerealiseerd. Voor de overige parkeerbehoefte zal gebruik worden gemaakt van de overcapaciteit aan parkeerplaatsen binnen de wijk. De inpandige parkeervoorzieningen zijn primair bestemd voor de bewoners van Transwijk. Bezoekers en personeel maken gebruik van de overige beschikbare parkeerplaatsen. Ten behoeve van de huisartsen- en fysiotherapiepraktijk worden 9 parkeerplaatsen op eigen terrein gereserveerd (niet inpandig).

Hoewel op voorhand geen problemen worden verwacht ten aanzien van de parkeersituatie is tussen Bo-Ex en de gemeente afgesproken dat wanneer blijkt dat het parkeren in de wijk (als gevolg van nieuwe ontwikkelingen, veranderingen of klachten) leidt tot overlast, hiernaar onderzoek zal worden verricht. Wanneer blijkt dat op een maatgevend moment (werkdag middag) geen vrije capaciteit parkeerplaatsen is in de buurt en er bovendien op dat moment sprake is van foutparkeren, dan kunnen er op het eigen terrein aanvullende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De inrichting van het terrein staat de realisatie van extra parkeerplaatsen niet in de weg.

Conclusie
Op basis van onderzoek is de parkeerbehoefte voor Huize Transwijk vastgesteld. Het parkeren wordt grotendeels opgelost op eigen terrein en er wordt gebruik gemaakt van overcapaciteit aan parkeerplaatsen in de wijk. Uitgangspunt is dat indien er sprake is van overlast ten gevolge van nieuwe ontwikkelingen, veranderingen of klachten er aanvullende parkeercapaciteit op eigen terrein wordt gerealiseerd.

In de oude situatie was de toegankelijkheid en beleving van het park vanuit de wijk niet optimaal. De oorzaak hiervoor was de opzet van het gebouw, waarbij het groen aan drie zijden door het gebouw werd omsloten. In de huidige opzet is de bebouwing meer geclusterd waardoor er een relatie bestaat tussen het park en de omgeving. Deze relatie wordt versterkt door het maaiveld "op te tillen" en over het middendeel van het gebouw door te laten lopen. Om dit effect te bereiken zal het middendeel worden voorzien van een groen dak. Ook de toegang tot de parkeervoorzieningen zal aan de zijde van de entree met groen worden ingepast.

Afbeelding 2.6: vogelvlucht

Vanuit ruimtelijk, stedenbouwkundig en functioneel oogpunt is sprake van een wenselijke ontwikkeling, passend binnen de wijk. De voorgenomen ontwikkeling tot een toenemend aantal verkeersbewegingen en tot een toenemende parkeerbehoefte. Beide toenames leiden naar verwachting niet tot verkeersproblemen.Versterking van het groene karakter komt de belevingswaarde van het gebied alsmede van de omgeving ten goede.

In de voorgaande hoofdstukken zijn de aanwezige functies, de ontwikkelingen daarbinnen en de uitgangspunten ten aanzien daarvan aan de orde geweest. Dit beleid krijgt zijn juridische vertaling in bestemmingen. Deze regelen de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden gronden zijn bestemd.

Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de regels, voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing.

Het bestemmingsplan is opgesteld om de gewenste herontwikkeling van Huize Transwijk tot woonzorgcomplex mogelijk te maken.

In het kader van de standaardisering van de bestemmingsplannen is de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin zijn de 'standaardregels' voor de bestemmingsplannen in de gemeente Utrecht opgenomen. Deze regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• Inleidende bepalingen;
• Bestemmingsbepalingen;
• Algemene bepalingen;
• Overgangs- en slotbepalingen.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• in een aantal gevallen ontheffingsbepalingen (t.a.v. de bouwregels).

De bestemming 'Tuin' (artikel 3) heeft betrekking op het open terrein bij het complex in aansluiting op het groene karakter van de omgeving. De gronden met de bestemming Tuin zijn bestemd voor tuinen met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voetpaden. De maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, met uitzondering van terrein en erfafscheidingen, bedraagt 3 meter.

Het is niet de bedoeling een op zichzelf staande horecagelegenheid ten behoeve van de buurt te creëren, want dan zouden de toegepaste parkeercijfers niet meer overeen komen.

De bestemming 'Verkeer- en Verblijfsgebied' (artikel 4) heeft betrekking op de in het plangebied opgenomen (toegangs)wegen. Dit zijn de wegen met enkel een functie voor bestemmingsverkeer. Binnen deze bestemming zijn naast verblijfsgebied tevens ondermeer nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen met bijbehorende toegangspartijen toegestaan.

Binnen de bestemming zijn gebouwen toegestaan met een maximale oppervlakte van 6m² per gebouw en een hoogte van 2 meter. De bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 3 meter hoog zijn.

In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie (artikel 5). Een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is dan ook de bestemmingsregeling van de woonbebouwing. In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen (hoofd)gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In de begripsbepalingen van artikel 1 wordt dit onderscheid gedefinieerd. Een hoofdgebouw is in dit bestemmingsplan een gebouw met meerdere woningen zoals een woongebouw.

De basis voor de regeling van de woonfunctie is de regeling in één bestemming: 'Wonen'. In deze bestemming zijn ook de daarbij behorende tuinen geregeld en is bepaald in welke mate aanbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan. In deze bestemming zijn naast woningen tevens zorgwoningen toegestaan.

Hoofdgebouwen (woongebouw)

Met betrekking tot de hoofdgebouwen op de gronden met de bestemming Wonen geldt dat de verbeelding (plankaart) zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de daarbij in acht te nemen (verticale en horizontale) maten. De bouwgrenzen op de verbeelding geven de horizontale begrenzing aan van de gebouwen. De hoogte van de woonbebouwing is aangegeven middels een maximale (bouw)hoogte.

Bij het bepalen van de maximale (bouw)hoogte is rekening gehouden met de breedte van de wegen en de hoogten van omliggende woningen, zodat de daglichttoetreding gegarandeerd blijft.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn zowel voor als achter de voorgevel en (het verlengde van) de zijgevel toegestaan. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen, met uitzondering van terrein- en erfafscheidingen welke maximaal 2 meter hoog mogen zijn achter de voorgevelroolijn en 1 meter hoog voor de voorgevelrooilijn.

Andere functies binnen het wonen

Binnen de bestemming wonen komt de aanduiding 'zorgwoning' voor: naast gewone woningen zijn hier ook zorgwoningen met bijbehorende (para)medische voorzieningen en ondersteunende functies. Onder zorgwoningen wordt verstaan een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor niet-zelfstandige huisvesting van een huishouden en/of verzorging van woongroepen. Met bijbehorende voorzieningen en ondersteunende functies kan worden gedacht aan een huisartsenpraktijk en fysiotherapiepraktijk alsmede aan onzelfstandige horeca en dienstverlening.

Ontheffing

In een beperkt aantal gevallen kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van bepaalde voorgeschreven maatvoeringen ten behoeve van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het verlenen van ontheffing geldt dat hiervan enkel gebruik kan worden gemaakt indien de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig worden geschaad.

Op een aantal artikelen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Artikel 3 Tuin

Deze bestemming is toegekend aan het open terrein bij het complex in aansluiting op het groene karakter van de omgeving.

Artikel 4 Verkeer-Verblijfsgebied

De toegangswegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- en verblijfsdoeleinden'.

Artikel 5 Wonen

Deze bestemming is toegekend aan de in het gebied aanwezige woongebouwen met bijbehorende (para)medische voorzieningen en ondersteunende functies.

Artikel 6 Waarde - archeologie

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor het gehele plangebied conform de Verordening op de archeologische Monumentenzorg.

Artikel 7 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is bepaald dat daar in elk geval onder wordt verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen.

Artikel 10 Algemene ontheffingsregels

Hierin zijn onder meer de ontheffingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van onder meer de bij recht in de regels gegeven (bouw)hoogten, situering van bouwwerken en de richting van bestemmingsgrenzen.

Artikel 11 Algemene procedureregels

In dit artikel is de procedure beschreven die doorlopen dient te worden bij het gebruik maken van een ontheffing in de regels.

12.1 Overgangsrecht bouwwerken

Deze bepaling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan.

In principe mag die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat de aanvraag om bouwvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend.

Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de inhoud.

Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van toepassing op illegale bebouwing.

12.2 Overgangsrecht gebruik

Deze bepaling heeft tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

In principe mag het afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is toegestaan.

Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling.

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Uitgangspunt bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen is, dat de opgenomen regels duidelijk, begrijpelijk en handhaafbaar moeten zijn.
Met het vastleggen van regels in het bestemmingsplan heeft de gemeente zichzelf de plicht opgelegd de naleving van de bestemmingsplanregels te controleren en, waar nodig, te handhaven. Naleving van de regels moet zowel door burgers, bedrijven en instellingen als door de gemeente gebeuren. De gemeente is belast met het toezicht op de naleving.

Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht op naleving van regels en opsporing van overtredingen) en, waar nodig, toepassen van bestuursrechtelijke sancties (of dreigen daarmee) bereiken dat de regelgeving wordt nageleefd. De handhaving van de verschillende van toepassing zijnde regelingen binnen de gemeente Utrecht wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen.

Sinds 13 september 2004 is overtreding van een bestemmingsplan een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten. Dit betekent dat bij overtreding van een bestemmingsplan gebruik kan worden gemaakt van de opsporingsbevoegdheden van de politie. Bij het opleggen van een strafmaatregel op grond van de Wet op de economische delicten kan rekening worden gehouden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald en met herstelmogelijkheden van de schadelijke gevolgen van de overtreding. De boete op grond van de Wet op de economische delicten kan maximaal € 45.000 bedragen en ook kan de verplichting worden opgelegd om op eigen kosten de gevolgen van de overtreding ongedaan te maken.

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college twee instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom.
Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk of gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is ook mogelijk om, als er zonder bouwvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan, waarbij de door de gemeente gemaakte kosten op de overtreder worden verhaald.
Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat illegaal gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men die termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan met (en zal dus altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegale activiteit.

De gemeente zal het bestemmingsplan handhaven en, afhankelijk van de ernst van de overtreding, gebruik maken van één van de hier beschreven instrumenten.

De Wro en het Bro schrijven voor dat inzicht dient te bestaan in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.

De ontwikkeling van het onderhavig plan wordt gerealiseerd vanuit een private exploitatie. Woningbouwcorporatie Bo-Ex en Stichting Huisvesting Bejaarden Utrecht (SHBU) zijn verantwoordelijk voor de uitvoering en dragen het risico van de planontwikkeling. Voor de gemeente zijn aan de realisatie geen kosten verbonden, behoudens de kosten voor het begeleiden en in procedure brengen van dit bestemmingsplan. De kosten voor de begeleiding en het doorlopen van de procedure van het bestemmingsplan vallen onder de legesverordening. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het risico op planschade wordt door de gemeente verhaald op Bo-Ex. Hiertoe is een planschadeverhaalsovereenkomst getekend.

Om het bestemmingsplan te realiseren zijn geen ingrepen of maatregelen in het omringende (openbaar)gebied nodig, welke kosten voor de gemeente met zich meebrengen.

Het plan wordt financieel uitvoerbaar geacht.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De resultaten van het vooroverleg zijn opgenomen in een afzonderlijke bijlage (Samenvatting en beantwoording reacties).

De ontwikkeling van Transwijk en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten is in de basis geregeld via een vrijstelling ex artikel 19.2 WRO. In het kader van deze vrijstellingsprocedure heeft inspraak plaatsgevonden. De ruimte die dit bestemmingsplan geeft ten opzichte van de verleende vrijstelling is niet zodanig groot dat er opnieuw, voorafgaand aan de feitelijke start van de bestemmingsplanprocedure, opnieuw inspraak wordt verleend.

De procedure wordt gestart met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Tegen het ontwerpbestemmingsplan kunnen zienswijzen worden ingebracht.

Het plan is economisch uitvoerbaar.