beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

gevel aan de achterzijde van een gebouw.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende

bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende

magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept

gelegen) parkeervoorzieningen.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

weg ten behoeve van de bereikbaarheid van de spoorbaan voor hulpdiensten bij calamiteiten en overigens ten behoeve van beheer en onderhoud van de spoorwerken.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het plan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en/of de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het plan aanwezige legale gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.WATERHOOGTOLSTEE -0401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1. a. een bouwlaag die aan de voorzijde en/of aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel
2. b. een ten opzichte van de voorgevel en/of achtergevel terugliggende bouwlaag.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kap; de maximale hoogte van een bouwlaag bedraagt 3,5 meter.

een detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

consumentenvuurwerk waarop het Vuurwerkbesluit van toepassing is.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder wordt niet verstaan afhaalzaken.

een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in volumineuze goederen, als auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en/of materialen;
2. b. grootschalige detailhandel in recreatie-, en sport- en vrije tijdsartikelen;
3. c. tuincentra;
4. d. grootschalige meubeldetailhandel inclusief woninginrichting en stoffering;
5. e. bouwmarkten.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

constructie in de spoorbaan die ongelijkvloerse kruisingen van sporen mogelijk maakt.

een kapvorm met een zadeldak dat loodrecht (dwars) op de openbare weg staat.

het geheel aan technische voorzieningen dat zorg draagt voor de energievoorziening van de spoorlijn, de beheersing en beveiliging van het treinverkeer en de benodigde telecommunicatie.

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen, thematische markten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

het bedrijfsmatig verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een bedrijf, gericht op de aanleg, inrichting, verfraaiing en/of het onderhoud van tuinen en groenvoorzieningen, met de daarbij noodzakelijke hulpmaterialen met uitzondering van detailhandel.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

voorzieningen ten behoeve van recreatieve activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken.

een civieltechnisch bouwwerk, zoals sluizen, viaducten en dergelijke, met uitzondering van een beeldend kunstwerk, waaronder verstaan wordt een uiting van beeldende kunsten.

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en niet met wanden is omgeven.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg van de gemeente Utrecht.

een horizontaal vlak, ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag, dat meer dan tweederde van het grondvlak van het gebouw dan wel de bijzondere bouwlaag beslaat.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

bouwwerk gelegen in de bestemming Verkeer-Railverkeer waardoor de trein ongelijkvloers over een weg of een andere spoorverbinding kan rijden.

alle voorzieningen die het mogelijk maken dat reizigers gebruik maken van de trein. Deze voorzieningen bestaan uit de spoorwegwerken alsmede toegangen, perrons, sporen, wachtruimten, voorzieningen voor service- en verkoop, stalling en andere voor stationsdoeleinden gebruikte bouwwerken. Tevens kunnen bouwwerken voor het onderbrengen van ETS worden gebouwd.

een voorziening boven de waterlijn op een constructie van palen, uitsluitend vanwege de noodzakelijke constructie direct met het water verbonden.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht welke is vastgesteld op 17 december 2009.

gronden waarop voor particulier gebruik, op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingennet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in de categorieën A en B1, zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, en met inachtneming van de aanduidingen op de verbeelding;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie C', tevens een bedrijfsactiviteit uit ten hoogste categorie C van de Lijst van Bedrijven functiemenging, uitsluitend op de begane grond;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', maximaal één bedrijfswoning;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf-1' tevens voor kamerverhuur op de begane grond en verdieping;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor'; tevens voor kantoor;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - afhaalzaak' tevens voor een afhaalzaak;
7. g. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen en overige verhardingen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
6. f. kantoorvloeroppervlakte die – met uitzondering van bestaande situaties - meer bedraagt dan 30% van de brutovloeroppervlakte en meer dan 2000 m2 per bedrijf is, is niet toegestaan. Voor bestaande situaties geldt dat de kantooroppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van het brutovloeroppervlak en niet meer dan 2000m2 per bedrijf.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in 3.1 onder a, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 3.1 genoemd, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijven functiemenging, zoals in lid 3.1 genoemd.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijven functiemenging, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wro door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor ' Bedrijf - Nutsvoorziening ' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Bedrijventerrein aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven uit ten hoogste categorie 3 zoals genoemd in de bij deze regels als bijlage behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', tevens een verkooppunt voor motorbrandstoffen met uitzondering van lpg;.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel volumineus', detailhandel in volumineuze goederen toegestaan, ondergeschikt aan en samenhangend met de bedrijfsactiviteiten met een maximum van 1500 m² brutovloeroppervlak.
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - showroom', een showroom;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', maximaal één bedrijfswoning;
6. f. aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
7. g. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. Bevi-inrichtingen zijn niet toegestaan;
2. b. opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk is niet toegestaan;
3. c. Wgh-inrichtingen zijn niet toegestaan;
4. d. inrichtingen die zijn genoemd in bijlage C en D van het besluit m.e.r. 1994 zijn niet toegestaan;
5. e. opslag van goederen met een totale stapelhoogte van meer dan 4 m is op onbebouwde gronden niet toegestaan;
6. f. zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan;
7. g. kantoorvloeroppervlakte die – met uitzondering van bestaande situaties - meer bedraagt dan 30% van de brutovloeroppervlakte en meer dan 2000 m² per bedrijf is, is niet toegestaan. Voor bestaande situaties geldt dat het maximum percentage 50% bedraagt tot een maximum van 2000 m2.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in 5.1 onder a, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 5.1 genoemd, voor zover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, zoals in lid 5.1 genoemd.

Burgemeester en wethouders kunnen de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, wijzigen op grond van artikel 3.6 van de Wro door het opnemen dan wel afvoeren van een bedrijf, indien ontwikkelingen op het gebied van de milieuhygiëne dan wel technologische ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.

De voor Cultuur en ontspanning aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. culturele voorzieningen;
2. b. met de culturele voorzieningen samenhangende, ondergeschikte detailhandel;
3. c. met de culturele voorzieningen samenhangende, additionele horeca;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel', tevens voor detailhandel, uitsluitend op de begane grond, alsmede - uitsluitend op het perceel Westerkade 32 - tot een maximum van 200m2 b.v.o.;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca', tevens voor horecabedrijven in categorie C en D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - horeca B en D': tevens voor horecabedrijven in categorie B en D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond en entresol, waarbij de omvang van een entresol maximaal 20m2 bedraagt
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie b': tevens voor horecabedrijven in categorie B, C en D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie d1': tevens voor horecabedrijven in categorie D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond, met dien verstande dat op het adres Oosterkade 29/30 de omvang van de horecafunctie maximaal 300m2 b.v.o. bedraagt;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting': tevens voor een seksinrichting, uitsluitend op de begane grond;
7. g. kantoren, uitsluitend op de begane grond;
8. h. dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
9. i. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
10. j. sport, uitsluitend op de begane grond;
11. k. ateliers, uitsluitend op de begane grond;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd-1', tevens voor recreatieve doeleinden, ook onder het maaiveld;
13. m. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven functiemenging, uitsluitend op de begane grond;
14. n. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel bed & breakfast;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' voor een onderdoorgang;
16. p. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens voor een ondergrondse parkeergarage en verblijfsgebied;
17. q. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd-afhaalzaak': tevens voor een afhaalzaak, uitsluitend op de begane grond;
18. r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras': een dakterras, alsmede bestaande dakterrassen;
19. s. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in artikel 7.2.2. onder f en/of g voor het toelaten van bijbehorende bouwwerken tot maximaal 100% van het buiten het bouwvlak gelegen gronden, mits de bebouwing op het achtererf plaatsvindt en de maximale bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 meter. De afwijkingsregel is uitsluitend van toepasing ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding -1;
2. b. het bepaalde onder 7.2.1 onder b voor het bouwen van een bijzondere bouwlaag mits de hoogte van die bouwlaag niet meer dan 3 meter bedraagt. De afwijkingsregel is uitsluitend van toepassing ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 2. Bij het toepassen van de afwijkingsregel kunnen nadere stedenbouwkundige voorwaarden worden gesteld ter bescherming van de stedenbouwkundige structuur van het gebied.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 onder m, en lid 7.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemening.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'horeca', tevens voor horecabedrijven in categorie B, C en D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie d2', tevens voor horecabedrijven in de categorie D2 van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie c, tevens voor horecabedrijven in categorie C en D van de bij deze regels behoren de Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de begane grond;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd-afhaalzaak', een afhaalzaak uitsluitend op de begane grond;
6. f. wonen uitsluitend op de verdiepingen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel bed & breakfast, alsmede maatschappelijke voorzieningen voor zover bestaand. Toegangen en bij de woningen behorende bergingen zijn op de begane grond toegestaan;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' voor een onderdoorgang;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf;
2. b. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan op de eerste en tweede bouwlaag;
3. c. geluidwerende voorzieningen;
4. d. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.
   

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.3.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. bergingen bij woonschepen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. bermen en bermsloten;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. speelplekken en speelvoorzieningen;
7. g. ecologische verbindingen;
8. h. water, waterbeheer en waterberging;
9. i. recreatief gebruik;
10. j. beeldende kunstobjecten;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen-muziekkoepel': tevens voor een muziekkoepel;
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening': tevens voor een gebouwde speelvoorziening;
13. m. evenementen;
14. n. onderhoudspaden en -stroken en -gebouwen ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en);
15. o. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. ten dienste van woonschepen mag per woonschip ten hoogste één vrijstaand bijbehorend bouwwerk worden gebouwd onder volgende voorwaarden:
   1. 1. de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 6 m²;
   2. 2. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 2.20 meter;
   3. 3. het bouwwerk mag uitsluitend worden gebouwd ter hoogte van het woonschip, zodat een doorkijk naar het water blijft bestaan;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met uitzondering van bestaande erf-en perceelafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen zijn;
3. c. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag in afwijking van het bepaalde genoemd onder b., niet meer bedragen dan 4 meter.
4. d. gebouwen ten dienste van de bestemming anders dan onder a, waaronder een berging ten behoeve van onderhoud, met een oppervlakte van maximaal 6m² en een bouwhoogte van maximaal 3meter;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van Groen-muziekkoepel' mag één muziekkoepel worden gebouwd met een maximale oppervlakte van 50m² en een bouwhoogte van maximaal 6 meter;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening' mag een speelvoorziening worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 5 meter;
7. g. het gestelde onder b. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer.

De voor Kantoor aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'begraafplaats', uitsluitend voor begraafplaatsen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'justitiële inrichting', uitsluitend voor een huis van bewaring en voorzieningen ten behoeve van forensisch psychiatrisch onderzoek;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'dierenasiel' tevens voor een dierenasiel;
5. e. de daarmee samenhangende, additionele horeca;
6. f. ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen' tevens voor wonen;
7. g. aan de activiteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan;
8. h. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Recreatie - uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dagrecreatie;
2. b. verenigingsleven;
3. c. speel- en schooltuinen;
4. d. sportvelden;
5. e. en bij de bestemming behorende parken, groenstroken, fiets- en voetpaden, nutsvoorzieningen en water.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 13.1 bedoelde bestemming uit met inachtneming van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening en de volgende uitwerkingsregels:

1. a. de bebouwing van de gronden en de inrichting van de terreinen, dienen gericht te zijn op de recreatieve belangen van de wijk;
2. b. maximaal 5% van de totale oppervlakte van het gebied van de in het eerste lid genoemde bestemming mag worden bebouwd;
3. c. de goothoogte van enig gebouw mag niet meer dan 6 meter bedragen;
4. d. minimaal 50% van de gronden moet worden bestemd voor groenvoorziening met speelveld of speelplaats;
5. e. maximaal 1 hectare mag worden bestemd voor schooltuinen;
6. f. van de gronden mogen maximaal 50 parkeerplaatsen worden gereserveerd voor de nabij gelegen roeivereniging.

Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft verkregen en krachtens het in een zodanig plan bepaalde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.3 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken voordat de bestemming overeenkomstig lid 13.2 is uitgewerkt en onherroepelijk is geworden mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. a. de op te richten bebouwing in overeenstemming is met een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept-uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs voorzienbaar is;
2. b. belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld hun zienswijzen tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel het bouwplan mondeling en/of schriftelijk kenbaar te maken.

De voor Recreatie - Volkstuinen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. volkstuinen;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen, nutsvoorzieningen, ontsluitingswegen en - paden, parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen dienen in het bouwvlak te worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' mag niet worden overschreden;
3. c. de goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte' mag niet worden overschreden;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 20 m² per bouwperceel en een bouwhoogte van maximaal 3 meter;
5. e. van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan 3 meter.

De voor Sport aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het uitoefenen van sportactiviteiten;
2. b. evenementen;
3. c. buitenschoolse opvang;
4. d. met de sportactiviteiten samenhangende, ondergeschikte detailhandel;
5. e. met de sportactiviteiten samenhangende, additionele horeca;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie b', tevens voor horecabedrijven in de categorie B, C en D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend in de bestaande omvang;
7. g. water, waterbeheer en waterberging;
8. h. de bij de bestemming behorende tribunes, verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
2. b. het bebouwingspercentage ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage', mag niet worden overschreden;
3. c. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte', mag niet worden overschreden;
4. d. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 20 m² per bouwperceel en een bouwhoogte van maximaal 3 meter;
5. e. van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan 3 meter, met uitzondering van:
   1. 1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
   2. 2. speelvoorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 meter;
   3. 3. palen en masten waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 6 meter;
   4. 4. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die dienst doen als ballenvangers, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5 meter;
   5. 5. lichtmasten en antennemasten, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 15 meter.

De voor Sport - Sportschool aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een sportschool;
2. b. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
2. b. het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan het met de maatvoeringsaanduiding aangegeven aantal bouwlagen;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a. mogen gebouwen van ondergeschikte aard, zoals een fietsenstalling, buiten het bouwvlak worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 20 m² per bouwperceel en een bouwhoogte van maximaal 3 meter;
4. d. van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan 3 meter, met uitzondering van palen en masten waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 6 meter.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, alsmede voor bestaande ontsluitingswegen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen, alsmede bestaande parkeerplaatsen.

Binnen deze bestemming mogen - behoudens bestaande bouwwerken - uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen, met uitzondering van erf- en perceelafscheidingen welke niet meer dan 1 meter hoog mogen bedragen. Overkappingen zijn niet toegestaan.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. rijwegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. waterbeheer en waterberging;
6. f. water en kruisingen met water;
7. g. hoogwaardig openbaar vervoerbanen;
8. h. kruisingen met railverkeer;
9. i. beeldende kunstobjecten;
10. j. geluidwerende voorzieningen;
11. k. de bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, ondergrondse afvalinzameling, reclame-uitingen en kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. railverkeer;
2. b. een station en halteplaatsen;
3. c. spoorviaducten;
4. d. kruisingen met wegen, water en groenvoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang', een onderdoorgang voor kruisend wegverkeer;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer-railverkeer-dive under', voor een dive under;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer-electrotechnisch systeem', tevens voor elektrotechnische systemen (ETS);
8. h. geluidwerende voorzieningen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage', voor een parkeergarage;
10. j. de daarbij behorende kunstwerken, parkeervoorzieningen, bereikbaarheidswegen, voet- en fietspaden, bruggen, paden, stallingruimten voor fietsen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, waterbeheer en waterberging.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met in achtneming van de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen ten behoeve van het station dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van het station mag maximaal 15 meter bedragen;
3. c. de bouwhoogte van overkappingen, mag niet meer bedragen dan 4 meter, gemeten vanaf de bovenkant spoorstaaf;
4. d. de bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen, mag niet meer bedragen dan 4 meter, gemeten vanaf de bovenkant spoorstaaf;
5. e. de bouwhoogte van de parkeergarage, direct gelegen onder het spoorviaduct, mag niet meer bedragen dan de bovenzijde van het spoorviaduct;
6. f. de bouwhoogte van de onder 19.1 onder g. genoemde elektrotechnische systemen mag niet meer bedragen dan 5 meter, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'bouwhoogte' een andere bouwhoogte is aangegeven;
7. g. de bouwhoogte van spoorviaducten mag niet meer bedragen dan 8 meter;
8. h. de bouwhoogte van de overige bouwwerken geen gebouwen zijnde anders dan ter geleiding, begeleiding en regeling van het (rail)verkeer, mag niet meer bedragen dan 8 meter.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. kruisingen met railverkeer;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. waterbeheer en waterberging;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. parkeervoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. water en kruisingen met water;
9. i. hoogwaardig openbaar vervoerbanen;
10. j. evenementen;
11. k. beeldende kunstobjecten;
12. l. en de daarbij behorende wegen en voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, stallingruimten voor fietsen, kunstwerken.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer, mag niet meer bedragen dan 3 meter.
4. d. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag in afwijking van het bepaalde genoemd onder c., niet meer bedragen dan 4 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.2 onder a en lid 20.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m²;
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterhuishouding;
2. b. waterberging en waterbeheer;
3. c. waterlopen met bijbehorende taluds en oevers;
4. d. bermen;
5. e. kruisingen met wegverkeer en railverkeer;
6. f. groenvoorzieningen
7. g. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
8. h. kunstwerken en kademuren;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'steiger', een steiger ten behoeve van het aanmeren en stallen van recreatievaartuigen, en op- en afstapplaats voor de recreatievaart, alsmede ten behoeve van dagrecreatie;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats', maximaal één ligplaats voor één woonschip en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf uit categorie A en B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. op of in de in lid 21.1, onder a. tot en met h. bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, zoals keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'steiger' mag een steiger worden gebouwd met een breedte van maximaal 2 meter.

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

1. a. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 40m², inclusief bijbehorende bouwwerken;
2. b. de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf, maximaal 40m² bedraagt, indien het beroep of bedrijf aan huis in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend;
3. c. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van Lijst van Bedrijfsactiviteiten en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen milieuvergunning is vereist;
4. d. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk in het openbaar gebied;
5. e. geen sprake is van detailhandel, horeca, afhaalzaken en/of belhuizen;
6. f. in afwijking van het gestelde onder a. mag, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150m², de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf maximaal 60m², inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedragen;
7. g. in afwijking van het gestelde onder b. mag, indien de vloeroppervlakte van het vrijstaande bijbehorende bouwwerk groter is dan 100m², de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf maximaal 60m² bedragen.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep- of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats', woonwagenstandplaatsen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'garage', garageboxen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras': een dakterras;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk', tevens voor kantoren en maatschappelijke voorzieningen inclusief erf en buitenruimte;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' voor een (half)verdiepte parkeergarage;
7. g. en de daarbij behorende tuinen, erven, en water.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van;

1. a. het bepaalde onder 22.2.1 onder e ten behoeve van het bouwen van een lessenaarsdak, voor zover ter plaatse een kap is toegestaan, met een dakhelling van 15° tot 75° en een bouwhoogte van maximaal 9 meter;
2. b. het bepaalde onder 22.2.1 onder b voor het bouwen van een bijzondere bouwlaag mits de hoogte van die bouwlaag niet meer dan 3 meter bedraagt. De afwijkingsregel is uitsluitend van toepassing ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - 2. Bij het toepassen van de afwijkingsregel kunnen nadere stedenbouwkundige voorwaarden worden gesteld ter bescherming van de stedenbouwkundige structuur van het gebied.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 22.4.1onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven.

1. het is in het gebied dat begrensd wordt door de Oosterkade, Ledig Erf, Krommerijn, de spoorlijn ten oosten van het Oude Houtensepad en de spoorlijn Houten-Utrecht CS niet toegestaan om een bestaande woning te gebruiken en/of te verbouwen ten behoeve van meer dan één zelfstandige woning.

2. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, indien:

a. de oorspronkelijke bruto vloer oppervlakte van een bestaande woning groter is dan of gelijk is aan 140m2, of

b. de bestaande woning is gelegen in het functiemengingsgebied aan weerszijden van de Albatrosstraat, zoals aangegeven op onderstaande uitsnede van de bij dit plan behorende verbeelding.

3. In geval van toepassing van lid 2 geldt dat de bruto vloer opervlakte van een zelfstandige woning niet minder mag bedragen van 50m2.

De voor Leiding - Brandstof aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming (en) mede bestemd voor:

1. a. een ondergrondse brandstoftransportleiding en daarbij behorende voorzieningen, met de hartlijn van de leiding uitsluitend ter plaatse va de aanduiding 'hartlijn leiding-brandstof';
2. b. een belemmeringenstrook met een breedte van 5 meter aan weerszijden van de hartleiding van de leiding.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 23.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende leiding.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarde.

1. a. Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
   1. 1. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden, en het aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk);
   2. 2. het ontginnen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie;
   3. 3. het dempen van sloten;
   4. 4. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging;
   5. 5. het, al dan niet tijdelijk, opslaan en/of storten van bouw- en afvalmateriaal;
2. b. De omgevingsvergunningsplicht als bedoeld in lid 25.2 onder a is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
   1. 1. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
3. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 25.2 onder a zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden.

De voor Waarde - Ecologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de aan het ecologische kerngebied en de ecologische verbindingszones verbonden ecologische waarden.

1. a. Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is vereist voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden:
   1. 1. het verwijderen, aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden, en het aanbrengen van eventuele andere oppervlakteverhardingen (al dan niet tijdelijk);
   2. 2. het aanbrengen van boven en/of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
   3. 3. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen, opvullen of egaliseren van de bodem waaronder begrepen het ophogen met bagger- of grondspecie;
   4. 4. het vellen of rooien van houtopstanden of -gewassen, anders dan bij wijze van verzorging;
   5. 5. het aanleggen van oeverbeschoeiingen, kaden of aanlegplaatsen;
   6. 6. het, al dan niet tijdelijk, opslaan en/of storten van bouw- en afvalmateriaal;
   7. 7. het verlagen of verhogen van de grondwaterstand;
   8. 8. het permanent aanleggen van dammen of soortgelijke constructies, die de watergang beïnvloeden, in waterlopen.
      
2. b. De omgevingsvergunningplicht als bedoeld in lid 26.2 onder a geldt niet voor werken of werkzaamheden die:
   1. 1. betrekking hebben op het normaal onderhoud en beheer;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning;
      
3. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 26.2 onder a zijn slechts toelaatbaar voor zover geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de ecologische en natuurwaarden van de gronden.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 27.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt.
3. c. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   4. 4. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met dit bestemmingsplan.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
4. d. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
5. e. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
6. f. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen;
7. g. gebouwen en onbebouwde gronden voor de verkoop en/of opslag van vuurwerk, de bestemming Bedrijf uitgezonderd;
8. h. garageboxen anders dan voor de stalling van voertuigen en het gebruik voor opslag, niet zijnde ter uitoefening van een bedrijf.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' ligt de rond het industrieterrein gelegen zone als bedoeld in artikel 41 van de Wet Geluidhinder, buiten welke zone de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van niet-woongebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen en lichtkappen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg.

De actualisatie van de verouderde bestemmingsplannen heeft voor de gemeenteraad hoge prioriteit. In 2004 heeft de raad de opdracht gegeven voor het actualiseren van een groot aantal bestemmingsplannen, waaronder het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg. In het raadsbesluit is tot doel gesteld om voor 2013 de gehele gemeente Utrecht te voorzien van actuele bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan heeft als doel de totstandkoming van een eenduidige en samenhangende juridisch-planologische regeling voor het plangebied. Het bestemmingsplan richt zich voornamelijk op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. Daarnaast is het bestemmingsplan gericht op beperkte ontwikkeling en op beperkte schaal mogelijk maken van functiemenging. In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied is hoofdzakelijk een woongebied in het zuidoosten van de stad Utrecht en omvat globaal gezien de wijken Watervogelbuurt, Hoograven en Tolsteeg. Het plangebied wordt begrensd door de Kromme Rijn aan de noordzijde, de Vaartsche Rijn en de Vaartse straat aan de westzijde, de rijksweg A12 aan de zuidzijde en de Waterlinieweg en de noord-zuid lopende spoorlijn (Hilversum-Culemborg) aan de oostzijde (zie figuur 1.1).

_{Figuur 1.1 begrenzing plangebied Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg}

In figuur 1.2. en tabel 1.1 is een overzicht opgenomen van de vigerende bestemmingsplannen gelegen binnen het plangebied. Bij inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervangt dit bestemmingsplan deze plannen voor zover gelegen binnen het plangebied.

_{Figuur 2.2: vigerende bestemmingsplannen}

_{Tabel 2.1: Vigerende bestemmingsplannen}

Het bestemmingsplan richt zich op de actualisering van het ruimtelijk beleid. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur vormt de basis. Aan de te verwachten ontwikkelingen de komende 10 jaar wordt, voor zover wenselijk en mogelijk, ruimte geboden. Er worden op maat gesneden regelingen geformuleerd ter bescherming van specifieke kwaliteiten (bijvoorbeeld monumenten) of juist om voldoende flexibiliteit naar de toekomst toe te kunnen bieden (bijvoorbeeld rekening houden met voorzienbare woonwensen).

Ten aanzien van gebieden waar mogelijk veranderingen zullen gaan plaatsvinden heeft de gemeenteraad op 1 september 2005 besloten dat deze veranderingen alleen in een op "beheer" gericht bestemmingsplan worden meegenomen als de ontwikkelingen voldoende uitgekristalliseerd zijn. In alle andere gevallen zal aan deze gebieden een conserverende bestemming worden gegeven, die zoveel mogelijk aansluit bij de geldende bestemming en het bestaande (legale) gebruik.

Deze keuze hangt samen met de opdracht van de gemeenteraad, om de gehele gemeente Utrecht vóór 2013 te voorzien van moderne, actuele bestemmingsplannen. Wachten op nu nog onzekere bouwplannen houdt het plan- en besluitvormingsproces van op beheer gerichte bestemmingsplannen teveel op. Deze methode draagt er aan bij dat het bestemmingsplan, ondanks de complexiteit van het plangebied, binnen twee jaar vastgesteld kan worden.

Overigens is het natuurlijk wel zo dat, indien zich actuele ontwikkelingen voordoen tijdens de planprocedure, telkens overwogen zal worden of en hoe deze ontwikkelingen in het bestemmingsplan kunnen worden betrokken. Toekomstige ontwikkelingen worden dus niet op voorhand afgewezen. Als de ontwikkeling niet in het bestemmingsplan kan worden opgenomen volgt een afzonderlijk planvormingtraject en een afzonderlijke planologisch-juridische procedure. Uitvoering ervan zal dus te zijner tijd mogelijk gemaakt moeten worden met behulp van een herziening van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de plan beschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de regels aan bod.

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken gedaan die van belang zijn voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied Watervogelenbuurt-Hoograven-Tolsteeg. De belangrijkste conclusies van relevante beleidskaders worden in dit hoofdstuk weergegeven.

Voor dit bestemmingsplan zijn van de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad (2008) van belang. Daarnaast bevat het Grote stedenbeleid (2004) concrete afspraken die direct betrekking hebben op dit plangebied. De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken)
• verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Utrecht is één van de dertig bij het Grote stedenbeleid betrokken gemeenten. In de GSB II-periode 2005-2009 richt de gemeente zich met name op de vijf aandachtswijken, waar de grootste stedelijke vernieuwingsopgaven liggen. Hoograven is één van deze vijf aandachtswijken waarvoor de gemeente met het Rijk gerichte resultaatsafspraken heeft vastgesteld. Hoewel Hoograven een gemeentelijke aandachtswijk is, behoort Hoograven niet tot de 40 Krachtwijken die door het Rijk zijn aangewezen.

Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015 (2004), inclusief de in procedure zijnde herziening, het Regionaal Structuurplan Utrecht 2005-2015 (2004) en de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans, 2009) die in NV Utrecht-verband is opgesteld richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het Noordvleugelgebied, bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten: een binnenstedelijke woningbouwopgave.

In de provinciale Structuurvisie en het Regionaal Structuurplan wordt gekozen voor beheerste groei. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

Het plangebied Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg bestaat uit "stedelijk gebied" (zie figuur 3.1). Het noordwestelijk deel van het plangebied valt tevens binnen de inbreidingslocatie van de binnenstad. Door middel van intensivering of functieverandering en/of stedelijke vernieuwing kunnen extra woningen worden gebouwd. Het accent komt meer en meer te liggen op bouwen in hoge dichtheden. Aandacht voor behoud van de aanwezige specifieke waardevolle kwaliteiten blijft hierbij essentieel. De provincie geeft daarbij aan dat het mogelijk is te verdichten en toch een ontspannen stad te houden met voldoende groen en ruimte. De vermenging van functies maakt de stad leefbaar.

Volgens het streekplan sluit het plangebied aan bij het Groot Groen gebied Utrecht:met de Kromme Rijn en Groenraven. In dit gebied wordt vanuit de provincie ingezet op vergroting van de recreatiemogelijkheden.

In het plangebied is geen sprake van een provinciale ecologische hoofdstructuur. De ecologische hoofdstructuur het dichtst bij het plangebied loopt aan de oostkant van de Waterlinieweg, langs de vier Lunetten en het vroegere inundatiekanaal.

_{Figuur 3.1 Uitsnede verbeelding Structuurvisie Figuur 3.2: Uitsnede Regionaal Structuurplan
Utrecht 2005-2015}

In het Regionaal Structuurplan wordt een verdere nuancering gemaakt: Watervogelbuurt wordt aangemerkt als "stedelijk milieu" en Hoograven-Tolsteeg als "groen stedelijk/suburbaan milieu". Het "stedelijk milieu" staat voor een milieu met menging van functies met een sterk accent op wonen. Voorzieningen zijn vooral wijkgeoriënteerd. Het gebied heeft een hoge dichtheid (40 woningen per hectare) en de bereikbaarheid via openbaar vervoer is goed.
In het "groen stedelijk/suburbaan milieu" heeft de woonfunctie een dominante rol en bestaat er een relatief lage graad van functiemenging. Er zijn veel grondgebonden woningen met tuin of flatwoningen in een groene setting aanwezig. Dichtheden variëren tussen 25 en 40 woningen per ha. Fiets en auto zijn belangrijke vervoermiddelen, evenals het openbaar vervoer. Ter plaatse van de driehoek is een randstadspoorstation beoogd.

In het gemeentelijk beleid ligt wat betreft dit plangebied de focus op herstructurering van naoorlogse wijken en de bereikbaarheid. Zowel in het Collegeprogramma, de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 als de woonvisie en 'Utrecht Vernieuwt' worden voor de herstructurering van Hoograven beleidsmaatregelen opgenomen. Watervogelenbuurt geldt als een gemengd stedelijk gebied, levendigheid langs de vervoersassen door menging van functies en toch ook rust in de woonbuurten.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030

De Structuurvisie Utrecht 2015-2030 bevat de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad Utrecht. Op Hoograven en Tolsteeg is het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuinen' van toepassing, evenals voor de vele andere bestaande wijken rondom de binnenstad. Begraafplaats Soestbergen en het groen aan de Kromme Rijn maken deel uit van het ontwikkelingsperspectief 'Podium': een van de drie groen wiggen aan de oostrand van de stad.
De opgave voor het ontwikkelingsperspectief 'de Binnentuinen' van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk. De herstructureringsaanpak van de naoorlogse wijken omvat naast fysieke ingrepen in woningen, investeringen in voorzieningen, scholen, ruimte voor cultuur ('broedplaatsen') en een aantrekkelijke woonomgeving. Bij de uitvoering van het programma 'Utrecht Vernieuwt', dat is opgesteld voor de vijf aandachtswijken in Utrecht, zijn 'versnelling' en 'maatwerk' de sleutelwoorden. De opgaven voor het genoemde 'Podium'-gebied ligt in het verbeteren van de kwaliteit van het trage netwerk als de verbindende structuur tussen de podia/ontmoetingsplaatsen van de stad. De groene wig dient gehandhaafd en herkenbaar te blijven, ze dragen bij aan een logische verbinding met het buitengebied en een robuuste groenstructuur.

Hoogbouwvisie (2005) en de Welstandsnota (2004)

Wat betreft de Hoogbouwvisie (2005) en de Welstandsnota (2004) moet er rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten:

• In een groot deel van het plangebied is hoogbouw tot 15 m mogelijk. Hoogbouw in bestaande woonwijken wordt in beginsel vermeden. Langs hoofdstructuren kan een accent voorkomen van twee keer de gemiddelde bouwhoogte tot een maximum van 30 m;
• Voor het plangebied geldt voornamelijk een 'Open' welstandsbeleidsniveau. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving. Voor de Ooster- en Westerkade, de groenstructuur in Hoograven en een aantal kenmerkende bouwblokken geldt een 'Respect' beleidsniveau. 'Respect' betekent dat het behoud en versterking van het aanwezige bebouwingsbeeld en versterking van de bestaande structuur en historisch ontstane karakteristiek centraal staat. Ter plaatse van de twee begraafplaatsen wordt rekening gehouden met beleidsniveau 'Behoud'. 'Behoud' betekent primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten van de gebouwen en de omgeving.

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019, is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven.
Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogt om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

- Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
- Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
- Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
- Kwaliteit woningvoorraad;
- Stad van Kennis en Cultuur.

De speerpunten 'doorstroming en doelgroepen' en 'verbetering van de kwaliteit van bestaande woningen' zijn met name van belang voor Hoograven en Tolsteeg. Voor mensen met een laag inkomen moeten de maatregelen gericht zijn op het vergroten van de toegankelijkheid van de sociale woningvoorraad en het vergroten van de keuzevrijheid. Voor de Watervogelbuurt en de Vaartsche Rijn-zone geldt het speerpunt; binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit.

De kwaliteit van wijken en transformatie van de herstructureringswijken blijft van groot belang. Lopende processen in het kader van 'Utrecht Vernieuwt' worden voortgezet. In de woonvisie is vastgelegd dat van de totale nieuwbouwproductie tot 2020 gemiddeld 35% sociaal gerealiseerd moet worden (25% sociale huur en 10% sociale koop) .

Uitgangspunt van het economisch beleid is het behouden en versterken van de relatief sterke economische positie van Utrecht: talent vasthouden en kansen geven aan perspectiefrijke ondernemingen.

In het Economisch Profiel Utrecht (2003) worden maatregelen genoemd om aan dit lange termijn perspectief te werken. Voor kantoren en bedrijven, maar ook voor leisure, hotels, detailhandel en horeca is specifiek beleid opgesteld.

In dit plangebied komen nauwelijks solitaire kantoren voor, een mogelijke locatie zou rond het Vaartsche Rijn station kunnen zijn. Dit is echter niet mogelijk omdat kantoorontwikkeling, volgens het kantorenprogramma 2008-2015, geconcentreerd zal worden in het Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Het plangebied bevat wel (verouderde) bedrijvenlocaties, zoals waar beleidsdoelstellingen voor zijn geformuleerd.

De Detailhandelsnota Utrecht (2000) bevat beleidsaandachtspunten voor het Winkelcentrum Smaragdplein, 't Goylaan. Belangrijk is dat 't Goylaan als buurtwinkelcentrum kan blijven functioneren en het Smaragdplein wordt opgewaardeerd tot wijkwinkelcentrum. Afstemming tussen deze twee centra en afbouw van kleine winkelstrips in de rest van de wijk door het omzetten van winkel- naar woonruimte is daarvoor het credo. Het beleid wordt op dit moment geactualiseerd, waarbij concentratie van detailhandel uitgangspunt is.

Volgens het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012) vormt een gebied zoals Ooster/Westerkade, zeker als het Vaartsche Rijn OV-station is gerealiseerd, een 'poort' naar de Binnenstad. In deze entreezone past een begeleidend en aanvullend voorzieningenaanbod en wordt dan ook als ontwikkellocatie aangewezen voor onder andere kleinschalige themarestaurants, dag-horeca en luxe-restaurants. Voor Tolsteegbrug/Ledig Erf wordt ruimte gezien voor een horecaplein met ruimere mogelijkheden. Voor wijk-, buurtwinkelcentra zoals het Smaragdplein en 't Goylaan is het beleid om de vestiging van onder andere cafés, fastfood, restaurants en dag-horeca te faciliteren.

Achtergrond van het nieuwe horecakader is het in ondergeschikte mate aanpassen van de categorie-indeling en - omschrijving. Daarnaast wordt - inhoudelijk - voor horeca B minder ruimte in de Binnenstad gezien, en meer aan de poorten van de stad. In het voorliggende bestemmingsplan wordt voor wat betreft de categorie indeling de opzet van het horecakader 2007 gevolgd. Ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan was het nieuwe horecakader nog niet vastgesteld en bovendien maakt de in het beleid van 2007opgenomen omschrijving van de categorie B een explicieter onderscheid met horeca A.

Het Gemeentelijk Verkeers- en vervoerbeleid is hoofdzakelijk weergegeven in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan Utrecht 2005-2020 (2005). Daarnaast zijn specifieke aspecten, zoals parkeren in afzonderlijke nota's uitgewerkt.

Het plangebied is overwegend een verblijfsgebied. De A12 (RING Utrecht) en de Waterlinieweg maken deel uit van de Hoofdstructuur auto 2020. Daarnaast is de zuidelijke verdeelring tussen 't Goyplein en het Europaplein opgenomen als een secundaire as. In het verkeersplan wordt aangestuurd op capaciteitsvergroting van de A12, en ontlasting van de Waterlinieweg (in relatie tot de A27). Daarnaast zijn doorstromingsmaatregelen voor de kruisingen opgenomen en een aantal maatregelen om het OV- te verbeteren.

De parkeerbehoefte voor het plangebied wordt bepaald op grond van de parkeernormen, die zijn vastgelegd in de partiële herijking Parkeernormen 2008. De parkeernormen zijn gegeven met een bandbreedte, teneinde optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen. Uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie, functie en woningtypologie, bij nieuwbouw het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost.

Het groen- en waterbeleid zijn te herleiden uit het Groenstructuurplan Utrecht (2007), het Bomenbeleid Utrecht (2009) en het Waterplan Utrecht (2004). Een van de kansrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur in de stad is het versterken van het groen in de naoorlogse wijken en het versterken van verbindingen en nader ontwikkelen van groene verbindingen, ook naar het buitengebied toe. In de Visie Stedelijk Groenstructuur Utrecht 2030 is voor dit plangebied van belang:

• Tot 2011 ligt er prioriteit bij het aanleggen van recreatiegebieden aan de rand van de bebouwde kom, zoals ten zuiden van het plangebied.
• De verbinding van het buitenstedelijk groen (Liesboschpark) via de Vaartsche Rijn, naar de binnenstad (en verder naar de Watertoren). Langs de Vaartsche Rijn strook en oost-west wordt naar verbindingsmogelijkheden van groen gezocht en is het de ambitie om nieuwe wandel- en fietsverbindingen aan te leggen.
• Bereikbaarheid van het groen voor mens en dier door het realiseren van groene passages van snelwegen en kanalen. Het groen langs het spoor en langs het talud van de Waterlinieweg is essentieel in de verbinding tussen de verschillende begraafplaatsen en de singelstructuren in zuid-Hoograven, een wens is het verbinden door het vergroenen van het ontbrekende deel bij 't Goylaan.
• Dat bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd, zoals de begraafplaatsen en structurerend buurtgroen. Menging van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van groen wordt behouden of verbeterd.

Het groenstructuurplan is in april 2007 vastgesteld en geldt sindsdien als vigerend groenbeleid. Er wordt gewerkt aan een Wijkgroenplan voor Hoograven en Tolsteeg (de Wijk Zuid). Het groenstructuurplan beschrijft de stedelijke groenstructuur, de belangrijke groene 'hotspots' en de gewenste verbindingen. Deze verbindingen zijn soms aanwezig en moeten soms nog worden gerealiseerd. Voor het bestemmingsplan is het volgende afwegingskader van belang:

• Bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd. De menging van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van groen wordt behouden of verbeterd.
• De ontbrekende delen van de groenstructuur worden ontwikkeld. De open einden in de groenstructuur zijn aldus reserveringen voor de realisatie van toekomstig stedelijk groen.

De bomenstructuur komt grotendeels overeen met deze stedelijke groenstructuur. Door bepaalde ruimtelijke, groen- en cultuurhistorische elementen in een gebied aan te vullen met een bomenstructuur kan de herkenbaarheid van een gebied worden versterkt. Belangrijke structuren zijn de Vaartsche Rijn als een oude toegangsweg en de Julianaweg als historische lijn. De 't Goylaan en de Waterlinieweg worden genoemd als Stadslaan (zie hiervoor ook de bomenparagraaf).

De belangrijkste ecologische verbindingen binnen het plangebied zijn:

1. a. de Herautsingel en de Nijverheidssingel, en de overige singelstructuur van de Liesbosweg tot de Linschotensingel;
2. b. de Julianaweg;
3. c. het spoortalud langs de Waterlinieweg;
4. d. parken langs de Vaartsche Rijn.

Belangrijke ecologische kerngebieden zijn de begraafplaatsen en het Liesbospark. Door de oude bomen op de begraafplaats en de relatieve rust die daar heerst broeden er veel vogels. De Kromme Rijn heeft een belangrijke verbindende functie met het buitengebied.

Het gemeentelijke waterbeleid sluit aan op het op duurzaam waterbeheer gericht beleid van de overige waterbeheerders en is ingepast in het kader van de onderstaande beleidsdocumenten:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Provinciaal Waterplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• gemeentelijk beleid: Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010;
• waterschapsbeleid: “Water voorop!” Waterbeheerplan 2010-2015 Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.

In het algemeen is het beleid van het rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht, waterschap HDSR en waterschap Amstel, Gooi en Vecht gericht op een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Voor het stedelijk water ligt de nadruk vooral op robuust waterbeheer waarbij de waterkwaliteitstrits gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken en de waterkwantiteitstrits water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren gehanteerd wordt bij ruimtelijke ontwikkelingen. In praktijk betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen afvalwater en hemelwater apart worden ingezameld en dat hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied wordt verwerkt.

Met het opstellen van het Waterplan Utrecht is afgesproken te streven naar een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. Er zijn afspraken gemaakt voor het terugdringen van de verontreiniging van het oppervlaktewater en de veranderde waarden van het water voor de stad beter te benutten.
In de visie 'Duik in Utrecht' (toerisme op het water), een nota van het programma Stadspromotie, wordt een pleidooi gehouden om bij eventuele herontwikkeling of herinrichting van de Jutfaseweg/Goylaan en de Vaartsche Rijn-zone een locatie te zoeken waar een openbare, toegankelijke en recreatieve bestemming gegeven kan worden. Rotsoord wordt genoemd als een 'Waterspot' een plek om het water op die plek een meer openbare bestemming te geven. Het bevorderen van de toegankelijkheid van dit gebied, ook vanaf het water, is essentieel. Bijvoorbeeld door het aanbieden van evenementen en horeca. Voor de Oosterkade is het gewenst een afmeer/opstapplaats voor de recreatievaart te realiseren.

De Wro en de gemeente Utrecht streven naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Dit houdt in het streven naar een evenwicht tussen people (sociale component), planet (ecologie en milieu) en profit/prosperity (economie), zowel in het hier en nu als daar en later – zonder afschuiving naar andere schaalniveau's en de toekomst. Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water en de milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op de ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

De milieubelasting door bouwen, wonen en werken is te groot. De overheid streeft ernaar deze milieubelasting in 2030 met 95% te verminderen ten opzichte van 1990 en moedigt andere maatschappelijke partijen aan hieraan bij te dragen.

De gemeente heeft in haar Milieubeleid en daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Utrecht maakt Nieuwe Energie 'Utrecht CO₂-neutraal in 2030', Waterplan, FSC convenant, ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik et cetera. In projectplannen moet daar aan voldaan worden.

Duurzaam bouwen beleid in zijn brede betekenis, dus grondstoffen, energie, intensief ruimtegebruik, water, gezondheid/binnenmilieu beschrijven. Hoewel energie een onderwerp is binnen duurzaamheid/duurzaam bouwen wordt het toch vaak vanwege de specifieke mogelijkheden en relaties in het bijzonder met de omgeving apart benoemd en toegelicht. Met corporaties zijn expliciete afspraken gemaakt over duurzaamheid en woningkwaliteit.

Voor een integratie van duurzaamheids en energieaspecten in het stedenbouwkundig plan dienen voorafgaand aan de planvorming kennis en inzicht in de mogelijkheden te worden verworven, bijvoorbeeld door een energiebalans of visie op te stellen.

De kwaliteit van de leefomgeving/(semi-)openbare ruimte wordt sterk bepaald door stedenbouwfysische aspecten als zon/schaduw en windklimaat. Ook stank en spraakverstaanbaarheid bepalen de kwaliteit van de beleving. Daarom is het maken van een windstudie en een zonstudie van belang om beoogde functies in die openbare ruimte (wandelen, recreëren, spelen) overeen te laten komen met de feitelijke kwaliteit. Voorkomen wordt daarmee dat bijvoorbeeld speelplekken voor kleine kinderen op winderige plaatsen wordt geprojecteerd en/of ook weinig zon krijgt.

Duurzaam bouwen

De gezamenlijke overheden hebben hun duurzaamheidsambitie onder andere geconcretiseerd in het convenant duurzaam inkopenwww.senternovem.nl/duurzaaminkopen. Daarin hanteren zij als contractvoorwaarde voor stedenbouwkundige plannen het gebruik van de Duurzaamheids Prestatie op Locatiewww.senternovem.nl. DPL concretiseert de per project geselecteerde duurzaamheidsthema's door middel van indicatoren en scoort die op een 0 – 10 schaal. Het voldoen aan wettelijke minimumeisen scoort 6, het hoogst haalbare 10. De totaalscore over alle indicatoren kan worden gemiddeld. Een doorsnee wijk scoort gemiddeld 6. Duurzaam inkopen geeft geen minimumeis voor de DPL. De duurzaamheidsambitie van de gemeente Utrecht komt overeen met een gemiddelde DPL van 8½.

Op gebouwniveau hanteert het convenant als maat de GPR Gebouw www.gprgebouw.nl. Ook GPR Gebouw werkt met een 0 – 10 schaal. Utrecht stelt een GPR van 8½ als minimum voor haar eigen gebouwen. Voor kantoren wordt ook GreenCalc+www.GreenCalc.com veel gebruikt.

Aparte aandacht vraagt de kwaliteit van het binnenmilieu, in het bijzonder gebouwen waar kinderen langdurig verblijven. Bij scholen is dit vaak zo slecht dat de leerprestaties daar onder lijden. Daarom is de gemeente Utrecht met de gezamenlijke schoolbesturen als kwaliteitseis voor het binnenmilieu klasse B overeengekomen. In de geest van de afspraak voor scholen is het verstandig ook voor andere gebouwen waar lang verblijven een doel op zich is zoals kantoren, gebouwen voor kinderopvang/BSO (Buitenschoolse Opvang) en woningen kwaliteitseisen te stellen aan het binnenmilieu.

De kwaliteit van het binnenmilieu wordt uiteindelijk in de bouwplanfase uitgewerkt, maar hangt sterk samen met de energiehuishouding. Daarom is het belangrijk om integraal te ontwerpen.

Concreet betekent dit voor plannen een stevige reductie van het fossiele energieverbruik in de gebouwde omgeving, beperken milieubelasting door gebouw zelf, toepassen van hout uit duurzame bossen, vermijden uitlogende verontreinigende bouwmaterialen, robuuste voorzieningen om het binnenmilieu in gebouwen en in het bijzonder gebouwen waar kinderen langdurig verblijven op orde te hebben.

Energie

Het grootste deel van de milieubelasting door bouwen, wonen en werken is het gevolg van het gebruik van fossiele brandstoffen voor warmte, koude en kracht. Fossiele brandstoffen veroorzaken veel milieubelasting en de schaarste kan leiden tot geopolitieke spanningen. Vooral de uitstoot van CO₂ staat nu in de belangstelling. CO₂-emissie leidt tot opwarming van de atmosfeer en klimaatverandering. Vanwege dit grote duurzaamheidseffect van energiegebruik behandelen we energie als apart thema.

De gemeente Utrecht heeft de ambitie om in 2030 als grondgebied CO₂-neutraal te zijn. Dit vereist een stevige inspanning van alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie-infrastructuur op bouwblok-, buurt- en wijkniveau. Daarbij kan het gaan over het gebruik van stadsverwarming als dat in de nabijheid ligt. Ook andere technieken kunnen de behoefte aan fossiele energie beperken zoals het inzetten van van warmte-koude opslag in de bodem. Maar de belangrijkste eerste stap is een goed geïsoleerd en kier/naad-dicht gebouw, rekening houdend met gezondheidscondities.

Een reële bijdrage aan de gemeentelijke energieambitie vereist een energieprestatie ruim boven het wettelijk vereiste. De wettelijke eis ligt vast in het Bouwbesluit, en verplicht nu dat nieuwe woningen een Energie Prestatie Coëfficiënt hebben van 0,8. Op korte termijn wordt die wettelijke eis aangescherpt. Op bouwblok- en hoger schaalniveau komt dit overeen met een EPL (Energie Prestatie op Locatie, de energiemaat op bouwblokniveau) van 6,8. Een EPL > 8½ wordt beschouwd als innovatief, een EPL van 7,2 – 8 als 'voorlopend' (SLOK klimaatconvenant).

Onderwijsagenda 2006-2010 en Masterplan Primair onderwijs 2007-2014

In het Collegeprogramma 2006 is opgenomen dat het achterstallig onderhoud binnen acht jaar weggewerkt zal worden en dat elke school recht heeft op onderwijskundige vernieuwing. Hiervoor is de onderwijsagenda opgesteld, een samenwerking tussen de bij onderwijs betrokken partners in de stad.

De gebouwen van het Utrechts primair en (voortgezet) speciaal onderwijs zijn nog niet allemaal op orde, het achterstallig onderhoud achterstallig onderhoud, renovatie en evt. nieuwbouw vergt grote investeringen. Het Masterplan Primair Onderwijs en (Voortgezet) Speciaal Onderwijs 2007 - 2014 voorziet voor het overgrote deel, zo'n 75%, in deze investeringen. In dit Masterplan is het Cluster Duurstedelaan en de school op de Ridderlaan zijn hierin opgenomen voor vervangende nieuwbouw. De vervangende nieuwbouw aan de Ridderlaan heeft betrekking op twee scholen: de VSO Rotsoord en de basisschool de Blauwe Aventurein (voormalige Van der Meerschool). Opvallend is dat in de wijk Hoograven - Tolsteeg de meeste basisscholen (5van de 7) geclusterd zijn in Zuid. In De Watervogelenbuurt behorende bij dit bestemmingsplan, zijn geen scholen aanwezig.

"Sport in het Hart!"

De missie van het beleidsplan sport 2007-2010 luidt: "Utrecht is een dynamische sportstad waar iedereen meedoet op zijn of haar niveau". Om deze missie in de planperiode te realiseren zijn tien ambities vastgesteld. Daarvan zijn voor dit plangebied en bestemmingsplan de volgende van belang:
1. Aantrekkelijk sportaanbod voor leerlingen, zowel onder als na schooltijd
2. Vitale verenigingen
4. Optimale wisselwerking top- een breedtesport
8. Voldoende basisaccommodaties in elke wijk
9. Multifunctionele sportaccommodaties.

Ook is aangegeven welke locaties ontwikkeld worden voor welke sportdoelgroepen. Zoals is Maarschalkerweerd aangewezen als een van de topsportlocaties, en Liesboschpark wordt aangeduid als een te herontwikkelen locatie voor sport- en wijkfuncties. Er wordt gekeken naar de mogelijke optimalisering van de onderkomens van de scoutingclubs en de roeverenigingen. Zo wordt welzijn en vrijetijd in samenhang herontwikkeld. Er wordt gekozen voor een eigentijds en kwalitatief goed basispakket aan voorzieningen: laagdrempelige (top)sportaccommodaties en sportief ingerichte openbare ruimte in alle wijken.

In mei 2012 heeft de gemeenteraad de actualisering van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht vastgesteld. Het beleid geeft een beschrijving van de speerpunten van het gemeentelijke horecabeleid. Per gebied of wijk wordt aangegeven waar mogelijkheden bestaan voor het toevoegen van nieuwe horeca. Daarbij dient per aanvraag een afweging te worden gemaakt. Nieuwe horeca dient iets toe te voegen aan een gebied en er dient aandacht te zijn voor de leefbaarheid. In het plangebied bestaan er onder andere kansen voor nieuwe horeca in het gebied van de Oosterkade.

Voor een aantal delen van het plangebied zijn ruimtelijke visies opgesteld; er is echter geen overall visie voor het plangebied vastgesteld. De visies vormen een kader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het betreffende deelgebied. De voorgestelde ontwikkelingen of ontwikkelingsrichtingen worden alleen dan meegenomen in het bestemmingsplan wanneer deze voldoende zijn uitgekristalliseerd. In de planbeschrijving wordt hier nader op ingegaan.

De visie concentreert zich op het versterken van de historische lange lijnen. Door het gebied loopt een aantal lange (historische) lijnen, zoals de Gansstraat, Vaartsche Rijn en Kromme Rijn, van buiten de stad naar binnen. Deze lijnen zorgen eveneens voor de verbinding van het plangebied aan zijn omgeving. Ze bepalen heel sterk het karakter van het gebied.
Daarnaast wordt gestreefd naar het versterken van de leefbaarheid in het gebied.

Als gevolg van de groei van de stad vindt een aantal veranderingen in het gebied plaats die om uitspraken vragen:

• De Ooster- en Westerkade veranderen langzaam in een stedelijk binnengebied, functiemenging neemt toe, met het station Vaartsche Rijn als beëindiging. Het is hiervoor nodig te zorgen voor een goede bereikbaarheid met de auto en de fiets. Ook wordt voor dit deel van het gebied de historische structuur met stegen naar het achtergebied versterkt.
• Het Ledig Erf krijgt zijn positie terug als plein. Het is een unieke plek waar alle lijnen bij elkaar komen. Het vergroten van de verblijfswaarde van het Ledig Erf is van essentieel belang voor zowel een goede aanhechting van de wijk aan zijn omgeving als voor het functioneren van het gebied als uitloper van de binnenstad. Hiervoor dient het Ledig Erf verkeersluwer ingericht te worden.
• Inpassing van de bundel infrastructuur.

Het beeldkwaliteitplan doet, naast een morfologische analyse van de wijk en de samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte, uitspraken over versterking van de hoofdstructuren (Vaartsche Rijnstrook en 't Goylaan) en over de gewenste beeldkwaliteit van de ontwikkellocaties uit het Wijkontwikkelingsplan (WOP). Om het contrast met de oever aan de overzijde (Rivierenwijk) te behouden zou de open structuur van de Vaartsche Rijnstrook gehandhaafd moeten blijven (geen wandvorming). De oever van de Vaartsche Rijn zou zo veel mogelijk openbaar toegankelijk moeten zijn, met name ten zijden van "t Goylaan (fietsverbinding met Nieuwegein). De 't Goylaan is de hoofdentree van de wijk, maar ook een drager van bovenwijks niveau, die scheidend werkt tussen noord en zuid Hoograven. De weg doorkruist de drie gebieden in Hoograven (Vaartsche Rijnstrook, Oud Hoograven en Nieuw Hoograven/Tolsteeg) wat een gefragmenteerd beeld oplevert. Deze twee aspecten zouden opgelost kunnen worden door de weg als één geheel (ruimtelijk en functioneel) in te richten. Een functioneel knooppunt bevordert de samenhang tussen noord en zuid, en één duidelijk profiel gaat de fragmentering in oost-west richting tegen.

In de visie is de gewenste hoofdstructuur aangegeven. Deze structuur vormt het raamwerk waarbinnen de veranderingen kunnen plaatsvinden.

_{Figuur 4.8: Vaartsche Rijnstrook, gewenste hoofdstructuur.}

Van belang is een zestal aspecten:

1. a. de route naar de stad zichtbaar maken door verkleining van de bebouwingskorrel: hoe dichter bij de binnenstad, hoe kleiner de korrel
2. b. handhaven van (historische) dwarsrelaties tussen het water en de wijk,
3. c. versterking van de identiteit aan het water en de relatie met het achtergebied,
4. d. versterken pluriform karakter,
5. e. behoud historische structuren en elementen,
6. f. samenhang tussen water en groen en het zoeken naar recreatief medegebruik.

Er zijn zeven gebieden omschreven waarvan er drie consoliderend zijn en waar er bij vier naar ontwikkeling binnen de hoofdfunctie wordt gestreefd. Consoliderend zijn de gebieden ten zuiden van Rotsoord (2), rondom de sporthal (3) en het Hamerplantsoen (5). In Rotsoord (1) wordt een sterk gevarieerd functiepatroon nagestreefd, multifunctioneel en intensief. Rondom de Brasemstraat (gebied 4) is een ontwikkeling wenselijk met functies die recht doen aan de ligging aan de entree van de wijk. Ten zuiden van Hamersplantsoen (6) openbaar maken van oevers en maatschappelijke functies toevoegen en tot slot gebied 7 het Liesbospark versterken van de sportfunctie. Op 29 juni 2004 is door het colege van burgemeester en wethouders een visie voor het Liesbospark vastgesteld.

Door ontwikkeling van het station Vaartsche Rijn heeft dit stuk veel potentie. Bij de ontwikkelingen in deze strook is het van groot belang dat het industrieel erfgoed zichtbaar blijft.
Met de toekomstige ruimtelijke structuur komt Rotsoord weer aan de Vaartsche Rijn te liggen. Het gebied moet de culturele en creatieve hotspot van Utrecht worden. De structuur is aan het water meer geleed en geschikt voor functiemenging. Aan de Tolsteegzijde is de structuur minder geleed en meer geschikt voor de functie wonen in combinatie met groen. Er wordt een recreatieve en functionele route naar de binnenstad gemaakt. Het contact met het water moet worden gemaakt door het openbaar maken van de oever in de vorm van een stenen kade.

Medio 2007 is de discussienota Binnenstad vastgesteld. In deze discussienota wordt een aantal dynamische deelgebieden onderscheiden. Een van deze deelgebieden is deelgebied zuid waar de Ooster- en Westerkade, het Vaartsche Rijn Stationsgebied en een deel van Rotsoord ook ondervallen. Een mix van relatief kleinschalige functies is een belangrijk kenmerk van dit gebied. Door de aanleg van station Vaartsche Rijn en de ontwikkeling van Rotsoord komt er naar verwachting meer druk op dit gebied en worden met name de Ooster- en Westerkade naar verwachting intensiever benut.

Hoograven is een gemeentelijke krachtwijk. Onder de noemer 'Hoograven in de lift' zijn de gemeente, de bewoners en de organisaties in de wijk aan de slag gegaan om van Hoograven een krachtwijk te maken. Het accent in de aanpak ligt op Nieuw Hoograven. De extra inzet is gericht op een combinatie van:
- Wonen/opwaarderen van de openbare ruimte.
- Versterken van de sociaaleconomische positie van bewoners.
- Versterken van de participatiegraad en de sociale cohesie.
Veiligheid en gezondheid zijn belangrijke aandachtspunten in de strategie. Voor dit bestemmingsplan is van belang dat bij het opwaarderen van de openbare ruimte gezocht wordt naar aansluiting op de kwaliteiten van de Vaartsche Rijnstrook, de Hollandsche Waterlinie en de stempelstructuur van Hoograven. De bruikbaarheid van de woonomgeving voor ontmoeting en eventueel zelfbeheer door diverse groepen staat voorop.

Diverse locaties in Hoograven, waaronder de groenstrook Opaalweg zijn/worden heringhericht op grond van het Wijkgroenplan Zuid. Daarnaast is er een Wijkspeelruimteplan voor zuid waar de kaders zijn opgenomen voor gebruik en inrichting van de speelruimte.

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden:

• In de Structuurvisie Utrecht 2005-2015 is aangegeven dat voor de woonwijken (de Binnentuinen), zoals Hoograven en Tolsteeg, de opgave vooral ligt in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen de wijk.
• In de Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009 - 2019 (2010), wordt veel belang gehecht aan de kwaliteit van de wijken en transformatie van de herstructureringswijken.
• Qua economische ontwikkeling wordt gefocust op de wijkeconomie. Het aanbod aan voorzieningen, horeca en winkels (op de juiste plek) is daarbij meer van belang dan eventuele kantoor- en bedrijfsontwikkeling en industrieel erfgoed;
• Menging van functies is een belang;
• Stationsontwikkeling;
• De Detailhandelsnota richt de aandacht met name op het voortbestaan van wijkbuurtwinkelcentra;
• In alle nota's komen de groene verbindingen langs de Vaartsche Rijn en worden gekoesterd.

Om een goed beeld te krijgen van het plangebied Watervogelbuurt-Hoograven-Tolsteeg zal in de onderstaande paragraaf een korte toelichting worden gegeven op de ruimtelijke historie van het plangebied. In het plangebied is een aantal deelgebieden te onderscheiden op basis van specifieke ruimtelijke en functionele kenmerken. Dit hoofdstuk gaat nader in op deze specifieke ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van deze deelgebieden. Daarnaast wordt een doorkijk gegeven naar de beoogde ontwikkeling van het plangebied.

Utrecht behoort tot het stroomgebied van de Rijn. De huidige Watervogelbuurt ligt precies op de plaats waar de (Kromme) Rijn zich lang voor het begin van de jaartelling vertakte in een Rijnloop en een Vechtloop (ten oosten van de huidige binnenstad). Rond die periode legden de Romeinen in deze streken een grensversterking aan met legerplaatsen (hier Traiectum en Vechten) en verbindingswegen. Uit recente opgravingen is gebleken dat de Romeinse Rijksgrens (Limes) door het zuidelijk deel van Hoograven gelopen heeft. De echte ontwikkelingen van het gebied vonden pas later plaats. In 1127 werd een dam bij Wijk bij Duurstede in de Rijn gelegd. Utrecht groef ter compensatie direct een nieuwe verbinding met de Lek: de Vaartsche Rijn. Al snel ontwikkelde deze Vaartsche Rijn zich tot een belangrijke handelsroute. Op de oevers ontstond nijverheid die zich uitte in de vestiging van onder meer steenfabrieken en stapelplaatsen voor hout. Tevens kwam er lintbebouwing langs het begin van de Vaartsche Rijn tot stand: de Ooster- en Westerkade. Hier ontstond net buiten de ommuurde stad de middeleeuwse voorstad Tolsteeg, die vandaag de dag wordt omsloten door de Kromme Rijn, de Albatrosstraat, het spoor (Pelikaanstraat), de Bleekstraat en Catharijnesingel. De voorstad bood huisvesting aan stedelijke functies als overslag, horeca en wonen. Een tweede belangrijke (land)route liep via Gansstraat – Koningsweg. Hier lagen woningen, herbergen en gasthuizen en bedrijvigheid. Deze lintbebouwing werd verderop langs de Gansstraat steeds sporadischer naarmate de omgeving landelijker werd. In de 19e eeuw vestigden zich hier een aantal speciale functies die direct buiten de stad waren gedacht: de begraafplaatsen en de gevangenis. In de tweede helft van de 19^e eeuw kwamen hier de spoorlijnen naar Arnhem en Den Bosch te liggen. Tegelijkertijd werd een klein woonbuurtje ten zuiden van de spoorlijn gebouwd: de Bokkenbuurt.

De singelrand (Catharijne - enTolsteegsingel) transformeert pas in het derde kwart van de 19e eeuw tot een aaneengesloten bebouwing van luxe herenhuizen.

Langs de Vaartse Rijn ontwikkelde zich de bedrijvigheid met name in de 19^e eeuw tot een intensieve industriestrook, op grote kavels direct aan het water. De bedrijven waren georiënteerd op de Vaartse Rijn, daarachter was vooral weidegebied. De Vaartse Rijn zelf werd in de eerste helft van de 19^e eeuw ingelijfd bij de Nieuw Hollandse Waterlinie als onderdeel van de inundatiewerken. Vervolgens zou het inundatiekanaal opschuiven naar achter de bedrijvenstrook en tussen 1920-1930 als groenstrook geïncorporeerd worden in een lange strook woonbebouwing, die de toenmalige gemeente Jutfaas hier situeerde. In diezelfde periode bouwde de gemeente Utrecht vergelijkbare woningen tussen de spoorlijn en de Gansstraat : de Watervogelbuurt.

Na de Tweede Wereldoorlog werd eerst binnen de gemeentegrenzen een reeks (voor die tijd) luxe flatwoningen gebouwd in Tolsteeg. Na de grenswijziging van 1954 bouwde Utrecht de wijk Nieuw Hoograven. De stedenbouwkundige opzet werd overgenomen van het zojuist gerealiseerde Rotterdamse Pendrecht, waarbij carrévormige eenheden van hoog- en laagbouw (de stempels) werden gecombineerd met veel openbare ruimte en een singelstructuur.

In de 20^e eeuw hebben diverse infrastructurele ingrepen plaatsgevonden, die het gebied nu begrenzen of doorkruisen: de verhoging van het spoor bij de Ooster- en Westerkade(1938-40), de aanleg van bruggen over de Vaartse Rijn (Oranjebrug, Socratesbrug), de aanleg van een rondweg (Socrateslaan-Goylaan), de brug over de Kromme Rijn (Albatrosbrug), de aanleg van de A12 en de verhoging van de Waterlinieweg.

Door de rijke historie zijn in het plangebied monumenten, cultuurhistorische en archeologische locaties te vinden. Het gebied Watervogelbuurt – Tolsteeg en Hoograven heeft een aantal cultuurhistorische waarden, die uit de verschillende tijdsperioden dateren.

• in het zuidelijk deel van Hoograven loopt de Romeinse Rijksgrens;
• de Kromme Rijn met het jaagpad;
• de middeleeuwse voorstad Tolsteeg: met hoge archeologische waarden, die kunnen variëren van restanten van een middeleeuws gasthuis (St. Joost) tot restanten van middeleeuwse bebouwing en ambachtelijkheid. Hetzelfde geldt voor het gebied tussen Gansstraat en Kromme Rijn;
• De Ooster- en Westerkade als middeleeuwse voorstad met de karakteristieke bebouwing (in uiterlijk variërend van 19^e en begin 20^e eeuws) en bij de Oosterkade met de dubbele rooilijn;
• Het middeleeuwse straten- en stegenpatroon van deze voorstad tussen de Gansstraat en de Oosterkade, veelal nog nader ingevuld in de 19^e en begin 20^e eeuw met hofjes;
• De rijksmonumentale begraafplaats aan de Gansstraat, de karakteristieke vooroorlogse begraafplaats Tolsteeg, beiden met de bijzondere groenaanleg, de gebouwen en de vele graven van hoge cultuurhistorische waarde;
• De Vaartsche Rijn met alle daaraan gelegen de restanten van industrieel erfgoed (inclusief de typische verkaveling van de industriestrook en de oriëntatie op het water) , en de ondergrondse restanten van grote buitenplaatsen gecombineerd met bedrijvigheid (Rotsoord, Rotsenburg, de Liesbosch, 't Oog in 't Zeil etc.);
• In het bijzonder het gebied Rotsoord als laatste restant van herkenbare bedrijvigheid aan de Vaartsche Rijn met een gevarieerd ensemble aan industriële monumenten;
• de relicten van de Nieuw Hollandse Waterlinie, met name de waterloop en sluisjes bij de Liesbosch en de als groen plantsoen ingevulde inundatiestrook bij de Julianalaan;
• de lange lijnen van de vooroorlogse bebouwing van Jutfaas met de kenmerkende jaren dertig bebouwing;
• het oude Houtensepad als oude (17^e eeuws) lineaire structuur;
• de (kamvormige) stedenbouwkundige opzet en de architectuur van de flats aan het Tolsteegplantsoen;
• de karakteristieke opzet van Nieuw Hoograven met zijn singelstructuur en de stempelverkaveling, in het bijzonder de stempels van Gerrit Rietveld als zeldzaam voorbeeld van sociale woningbouw van deze architect.

MIP-panden en monumenten

Er bevinden zich diverse MIP(Monumenten Inventarisatie Project)-panden in het plangebied. Deze panden zijn niet wettelijk beschermd, maar hebben wel cultuurhistorische waarde waar zorgvuldig mee omgesprongen moet worden. De rijksmonumenten zijn geconcentreerd in de Watervogelbuurt. De gemeentelijke monumenten zijn verspreid over het gehele plangebied.

Panden die niet beschermd zijn, maar om andere redenen wel waardevol. Te denken valt aan het industrieel erfgoed langs de Vaartse Rijn en de flats van Rietveld in Hoograven.

Industrieel erfgoed: (niet beschermd)

• Oosterkade 27;
• Oosterkade 30;
• Hamersplantsoen 1-4;
• Salamanderpad 2;
• Verlengde Hoogravenseweg – ruïne steenfabriek;
• Verlengde Hoogravenseweg 71 – fabriek van Prozee (Neerlandia).

Rietveldcomplexen in Hoograven:

• Robijnhof;
• Rijnesteinhof;
• Tjepmahof.

Andere karakteristieke naoorlogse complexen:

• De flats aan het Tolsteegplantsoen van architect Leeuwenberg;
• De buitenrand van het complex Oudegeinlaan, architecten Dingemans en Wouda;
• Complex rond het Ridderplantsoen, Ridderlaan, Huis Ten Boschlaan, architect Van der Meyden.

Beschermd stadsgezicht

Een deel van de singelbebouwing maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht binnenstad. Het betreft de panden aan de Tolsteegsingel en de Catharijnesingel. Het bestemmingsplan moet de cultuurhistorische waarden van het gebied waarborgen. Het is verboden binnen een beschermd gezicht bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van de gemeente.

Archeologische waarden

Voor het noordelijk, westelijk deel en een strook door het zuidelijk deel van het plangebied moet rekening worden gehouden met de archeologische waarden. Bij de Oosterkade zijn in 2004 vondsten van middeleeuwse pottenbakkers gedaan. In Oud Hoograven zijn sporen van de Oude Hollandse Waterlinie terug te vinden. De langgerekte groenstrook aan de Julianaweg in Oud Hoograven, was voorheen een inundatiekanaal. Het inundatiekanaal werd gebruikt om militair tactische redenen. Langs de Vaartsche Rijn ligt een strook waar de verwachtingswaarde hoog is. Daarnaast is in het zuiden van het plangebied een steenovenruïne (eind 19e eeuw) en een oude Romeinse route gelegen.

Het plangebied wordt begrensd door een aantal belangrijke en herkenbare lijnen in de stad. Een deel daarvan zijn historische lijnen, zoals de Vaartsche Rijn, de Kromme Rijn, en de Catharijne- en Tolsteegsingel. Een ander deel bestaat uit belangrijke verkeerslijnen: de oostwest gelegen spoorlijn, de Waterlinieweg en de A12.
Er zijn een drietal barrières; de autosnelwegen met flinke groenstroken aan de oost en zuidzijde en de oostwest gelegen spoorlijn tussen de Watervogelbuurt en Tolsteeg. Door de snelwegen is er weinig direct contact met de aangrenzende gebieden. Het spoor vormt een barrière tussen de Watervogelbuurt en Tolsteeg. De Watervogelbuurt grenst aan het centrum en functioneert deels als aanloopgebied naar het centrum, met name aan de Westerkade en in mindere mate de Gansstraat zijn detailhandel,horeca en bedrijvigheid aanwezig. Dit zijn van oudsher de routes het centrum in.

De Watervogelbuurt en Tolsteeg waren vroeger verbonden met elkaar via het Oude Houtensepad (toen de route naar Houten), dit bebouwingslint is in beide buurten nog aanwezig maar fysiek onderbroken door het spoor. Er zijn momenteel twee onderdoorgangen die de buurten met elkaar verbinden. Eén die de Briljantlaan en de Albatrosstraat met elkaar verbindt, en één die, voor langzaam verkeer, het Tolsteegplantsoen met de Laan van Soestbergen verbindt. Hoograven grenst in het westen aan de Rivierenbuurt, weliswaar gescheiden door de Vaartsche Rijn. De verbindingen zijn aanwezig bij de Baden Powellweg, Diamantweg en 't Goylaan. De verbinding met Lunetten vindt eveneens plaats via de 't Goylaan, en voor langzaam verkeer via drie snelwegonderdoorgangen, waarvan de Amethistweg tevens een busverbinding is.

Een zuidelijke snelwegonderdoorgang, de Verlengde Hoogravenseweg, maakt voor langzaam verkeer het Nieuwegeinse Laagraven bereikbaar. Op deze plek is ook nog een voetgangers-oversteek over het Merwedekanaal aanwezig parallel aan de snelweg, die uitkomt op de Winthontlaan.

Belangrijke ontsluitingswegen binnen het plangebied zijn: voor Hoograven/ Tolsteeg 't Goylaan, de Briljantlaan, de Diamantweg, de W.A. Vultostraat en de Constant Erzeijstraat. Voor de Watervogelbuurt zijn dit de Albatrosstraat, de Westerkade en de Gansstraat. De verbinding tussen Hoograven/ Tolsteeg en de Watervogelbuurt wordt gevormd door de Albatrosstraat en voor fietsers eveneens door de Westerkade en de Laan van Soestbergen. (zie figuur 4.2).

Binnen het plangebied is een aantal belangrijke groenstructuren aanwezig. Deze manifesteren zich zowel in verbindende lijnen als vlekken. Deze groenstructuren komen voor een deel voort uit het landschap dat vroeger op deze plek aanwezig was voordat het is bebouwd. Daarnaast is een aantal groenstructuren aangelegd bij de realisatie van de woningbouw.

Belangrijke structurerende waterlopen zijn:
- Kromme Rijn;
- Vaartsche Rijn met enkele groene plekken;
- de singel door Hoograven met de verschillende aanliggende plantsoenen;
- Stadsbuitengracht met zijn groene taluds.

Belangrijke groene gebieden zijn:
- begraafplaats aan de Koningsweg en de begraafplaats aan de Opaalweg;
- de bermen langs de Oosterspoorbaan, de Waterlinieweg en de A12;
- het 'park' langs de Baden Powellweg en het Houtense pad;
- de groenstrook in het midden van de Julianaweg, oud inundatiekanaal;
- Tolsteegplantsoen.

Deze elementen zijn bijzondere en waardevolle plekken in dit deel van Utrecht. Behalve de ruimtelijke en recreatieve waarde van het openbaar groen, is ook de ecologische kwaliteit van het groen voor de stad belangrijk.

Naast deze structurerende water- en groenstructuur kent dit stadsdeel vele kleine groene plekken. Sommige liggen tussen de bebouwing en andere zijn heel bewust mee ontworpen, zoals in de stempels. Naast de groene plekken zijn bomenrijen van groot belang voor de ervaring van een plek of route. In de Watervogelbuurt staan zowel monumentale bomen (Gansstraat en Pelikaanstraat) en beeldbepalende bomen. Belangrijke boomstructuren zijn te vinden in de Gansstraat, de lijn: Hooft Graaflandstraat/ W.A. Vultostraat/ Briljantlaan/ Albatrosstraat en 't Goylaan. In het profiel van de Julianaweg worden de kruisingen met de dwarsstraten gemarkeerd door dubbele bomenrijen.

Volgens het Groenstructuurplan is de Vaartsche Rijn met beide oevers een belangrijke verbinding. Dat pleit voor een doorgaande groene lijn vanaf het Liesbospark tot aan het park De Watertoren. Tevens zijn de drie begraafplaatsen en de verbinding tussen de Liesboswetering en deze begraafplaatsen als belangrijke groenstructuren aangemerkt.

_{Figuur 4.2: Hoofddragers plangebied Figuur 4.3: Gebiedsindeling in vlakken}

Het plangebied is onderverdeeld in vijf gebieden: 1. Watervogelbuurt, 2. Oud Hoograven, 3. Nieuw Hoograven en Tolsteeg, 4. Vaartsche Rijn strook en 5. Rijksweg A12 (zie figuur 4.3).

1. Watervogelbuurt

In dit gebied zijn zes eenheden te onderscheiden (zie figuur 4.4):

1. 1. Het deel rond de Vaartsche Rijn, waar het verkavelingpatroon is verbonden met de oude structuren. De verkaveling wordt gekenmerkt door diepe percelen van diverse breedte en diversiteit in de bouwvolumes. Dit gebied kenmerkt zich door een menging van bebouwing en functies aan de kades en de kop van de Gansstraat en de stegen naar de achterterreinen.
2. 2. De Watervogelbuurt uit de jaren '30 kenmerkt zich door gesloten bouwblokken en de rustige woonstraten deels met voortuinen.
3. 3. De stadsvernieuwing- en stedelijke invullingen langs de kromme Rijn, waarvan de randen het karakter van de lange lijnen Gansstraat en Kromme Rijn ondersteunen. Deze deelgebieden zijn naar binnen gekeerd met elk hun eigen karakter.
4. 4. De stadsvernieuwing aan de Bleekstraat is een bouwblok rond een openbaar binnenterrein.
5. 5. De begraafplaats met zijn Lommerrijke sfeer.
6. 6. Het Oude Houtense pad, een vroegere lange lijn, kenmerkt zich door bebouwing, van een rij woningen in twee lagen met kap met een diepe voortuin, aan één zijde tegenover de begraafplaats. Aan beide zijden staan losse woningen.

Uitgangspunt:

Voor een groot deel is dit een historisch stukje stad, waar de regelingen zijn gericht op behoud van de karakteristiek en het versterken of terug brengen hiervan. Daarnaast zijn de regelingen erop gericht om functiemenging aan de Ooster- en Westerkade te vergroten.

_{Figuur 4.4: Watervogelbuurt Figuur 4.5: Oud Hoograven}

2. Oud Hoograven

Oud Hoograven (zie figuur 4.5) bestaat uit langgerekte gesloten bouwblokken van eengezinswoningen met kap. De eengezinswoningen zijn gesitueerd langs de rechte noordzuid gerichte straten: de Julianaweg, de Burgemeester Hooft Graaflandstraat, de Constant Erzeijstraat, de W.A. Vultostraat en enkele kortere straten ten zuiden van het Smaragdplein. De Julianaweg is de centrale openbare ruimte in deze buurt. De groene middenberm is het gedempte inundatiekanaal. Op veel plaatsen worden de woonhuizen gebruikt als winkel, klein bedrijf of beroep aan huis. Veelal zijn de achtererven daarbij bebouwd. Oorspronkelijk zijn de dwarsstraten hiervoor bedoeld, de panden op de kopse kanten van de gesloten bouwblokken waren voorzien van winkel- en bedrijfsruimten.

Uitgangspunt:

De ruimte van de Julianaweg is belangrijk in dit deel. De gevels van de bebouwing zijn karakteristiek en moeten worden behouden. Achter kan worden uitgebouwd en opgetrokken.

_{Figuur 4.6: Nieuw Hoograven en Tolsteeg Figuur 4.7: Vaartsche Rijnstrook}

3. Nieuw Hoograven en Tolsteeg

Nieuw Hoograven en Tolsteeg bestaan uit clusters van eengezinswoningen en gestapelde woningen met relatief veel semi-openbaar groen (zie figuur 4.6). Het gaat hier voornamelijk om zogenaamde "stempels" van naoorlogse woningbouw. Dit zijn samenhangende composities van verschillende typen bebouwing (zowel eengezinswoningen in rijtjes als meergezinswoningen in portieketagewoningen) die herhaald worden tot één groter geheel. De meergezinswoningen hebben vaak open, gemeenschappelijke tuinen, maar soms is er sprake van privé tuinen bij de benedenwoningen. De stempels zijn min of meer als losse eenheden neergelegd, aangevuld met bebouwingsvelden, en van elkaar gescheiden door infrastructuur en/ of groenstructuur. Ter hoogte van de Aquamarijnlaan draait de kavelrichting. De stempels zijn door verschillende architecten uitgewerkt en hebben daardoor een verschillend uiterlijk en karakter. Ondanks de verschillende architectuurstijlen oogt de buurt als een eenheid. De bebouwingsvelden bestaan enerzijds uit voorzieningen die gegroepeerd zijn, anderzijds uit een aantal woonbuurtjes met een afwijkend karakter. Dit zijn de rij flats aan het Tolsteegplantsoen. De Bokkenbuurt waar een mix van eengezinswoningen en appartementen staan in twee tot drie lagen met kap, gegroepeerd rond een centraal pleintje (Elandplein). Binnen het buurtje draait de kavelrichting van de richting van Tolsteeg naar de richting van het spoor. Ook de woningen rondom het Looplantsoen vormen een eigen buurtje. Hier bevindt zich een mix van hoog- en laagbouw. De laagbouw in twee lagen met voortuinen ten zuiden van het Kastelenplantsoen vormt een eigen eenheid. De hoofd groenstructuur bestaat uit een singel, en de overgangszone naar de Waterlinieweg (waarin zich ook een grote begraafplaats bevindt).

Uitgangspunt:

Typerend van deze buurten zijn de herkenbaarheid van de stempels en het verschil met en tussen de overige buurten. Ook is de groenstructuur kenmerkend voor dit deel van de stad. De regelingen zullen gericht zijn op het behouden van de groenstructuur en het behouden van de karakteristieken van de verschillende buurten.

4. Vaartsche Rijnstrook

In de Vaartsche Rijn strook is eveneens sprake van clusterbouw. Hier zijn, in tegenstelling tot Nieuw Hoograven-Tolsteeg, in zich zelf gekeerde eilanden met geringe samenhang met hun omgeving te vinden (zie figuur 4.7). Het gaat hier om bebouwing met een grote mate van variatie in typologie en functie. Er zitten zowel woningen als bedrijven, voorkanten en achterkanten en veel verschillen in maat en schaal. De functies worden afgewisseld door plantsoenen. Dit zijn de plekken waar de oever ook toegankelijk wordt, meestal is de oever slechts bereikbaar vanaf het terrein van de afzonderlijke functies. Het noordelijke deel van de Vaartsche Rijnstrook staat bekend als Rotsoord. Dit gebied heeft een lange cultuurhistorische geschiedenis en vormt daarmee een eigen ruimtelijke eenheid binnen de Vaartsche Rijnstrook. Het is een gebied met een eigen karakter, door de bijzondere bebouwing en groenelementen (dierenweide, boomgaard, vogelopvang en volkstuinen).

5. Rijksweg A12

Het deel van de Rijksweg A12 ten zuiden van Hoograven valt binnen de gemeentegrens en is daarmee het vijfde deelgebied (zie figuur 4.8). Hiertoe behoort de snelweg en zijn bermen.

_{Figuur 4.8: Rijksweg A12}

Functionele kenmerken

Watervogelbuurt

Deze buurt is voornamelijk een woonbuurt, waarvan de Watervogelbuurt met boven- en benedenwoningen uit de jaren '30 nog steeds zeer geliefd is. De Gansstraat was van oudsher een straat met verschillende functies naast wonen. Dit komt weer terug. Hier zijn eveneens bijzondere functies gevestigd zoals begraafplaats Soestbergen en de psychiatrische observatiekliniek Pieter Baan Centrum.

Het deel rond de Vaartsche Rijn is zich aan het ontwikkelen als uitloopgebied van de binnenstad. Dit gebied kenmerkt zich door een menging van bebouwing en functies (waaronder detailhandel, horeca, ambachtelijke bedrijven en wonen) aan de kades en de kop van de Gansstraat.

Oud Hoograven

Oud Hoograven is voornamelijk een woonbuurt. Het relatief aantrekkelijke woonmilieu wordt bepaald door eengezins-koopwoningen met een karakteristieke erkeruitbouw. Niettemin veroorzaken de geringe afmetingen van deze woningen, waardoor ze door de meeste gezinnen te klein worden bevonden, een grote doorstroming. Op veel plaatsen worden de woningen gebruikt als winkel, klein bedrijf of werken aan huis.

Nieuw Hoograven/Tolsteeg

Net als Oud Hoograven is Nieuw Hoograven / Tolsteeg een woonbuurt. Afwijkend gebruik van de woningen komt hier zelden voor. De woningbouw in dit deel van Zuid is hoofdzakelijk het werk van corporaties en bevat veel sociale huurwoningen. De voorzieningen in de wijk zijn clusters van winkels, zorg/maatschappelijke voorzieningen of scholen. Waarbij winkels en zorg gecombineerd worden met wonen erboven.

Vaartsche Rijnstrook

In de Vaartsche Rijnstrook worden woonbuurtjes afgewisseld met bedrijvigheid en openbaar groen. De bereikbaarheid van de bedrijven aan de Vaartsche Rijnstrook is vanwege de smalle woonstraten zeer matig. Daarnaast zijn er een sporthal, sportvelden, een school (ROC) en een roeivereniging te vinden.

Rijksweg A12

Dit is de snelweg met zijn bermen. Deze rijksweg heeft zowel een plaatselijke, regionale als landelijke functie.

Het plangebied heeft met name een functie voor wonen. In dit plangebied zijn echter al van oudsher allerlei andere functies aanwezig, variërend van kleine buurtwinkels tot stedelijke voorzieningen. Daarnaast bevinden zich verspreid over het plangebied diverse niet-woonfuncties.

Binnen het plangebied bevindt zich diverse detailhandel, dienstverlening en horeca. Deze voorzieningen zijn voornamelijk geconcentreerd rond de Ooster-Westerkade, het Smaragdplein en 't Goylaan.

Detailhandel en dienstverlening

De winkelclusters aan het Smaragdplein en 't Goylaan hebben een duidelijk wijkverzorgend karakter. De nadruk ligt op het aanbod in de dagelijkse sector. Het is gewenst het voorzieningenniveau te behouden en te versterken. Hierbij is het van belang de detailhandel zoveel mogelijk te concentreren. Voor het behoud van de detailhandel is, gezien de voortgaande schaalvergroting, enige uitbreidingsruimte noodzakelijk. Tevens is concentratie in aaneengesloten gebieden noodzakelijk voor een aantrekkelijk winkelgebied. Het wonen op de begane grond is hier dan ook niet wenselijk. In de detailhandelsclusters is wel publieksgerichte dienstverlening toegestaan aangezien deze functie passend is in een winkelgebied. Zakelijke dienstverlening hier niet wenselijk aangezien deze functie zich manifesteert als een kantoor (naar binnen gericht).

Verspreid in de wijken zijn diverse niet-woonfuncties aanwezig. Op deze locaties worden in dit bestemmingsplan meerdere functies mogelijk gemaakt, waaronder dienstverlening en kantoren. In de langgerekte straten in Oud-Hoograven (o.a. Julianaweg) zijn op de koppen van oudsher gemengde functies mogelijk. Dit heeft ertoe bijgedragen dat ondernemers hier nog steeds passende bedrijfsruimte in de wijk kunnen vinden. De koppen van deze langgerekte straten kunnen we zien als historische functiemengingsgebieden. Deze koppen leveren zo een prima bijdrage aan de economische activiteiten in de wijk (wijkeconomie).Overigens zijn hier niet alle functies toegestaan. Detailhandel is alleen toegestaan voor zover deze al is gevestigd, voor de overige koppen biedt de beleidsregel functiemenging duidelijkheid.

Horeca

Aan de Ooster- en Westerkade is sprake van een relatief groot en gevarieerd aanbod aan horeca als uitloop van de binnenstad. Op wijkniveau is de fastfoodsector sterk vertegenwoordigd, met een accent op cafetaria's. Er is sprake van sterke spreiding. Solitaire vestigingen zijn niet ongewoon. Naast de snackbars komen er ook stamkroegen, buurtcafés en buurtrestaurants voor. Overeenkomstig de landelijke trend staan ook in Utrecht de traditionele buurtkroegen onder druk. Voor de toekomst hebben ze weinig perspectief.

Levendigheid en leefbaarheid in de wijken is onderdeel van de ambitie van de gemeente. Horeca speelt hierbij een belangrijke rol. In wijk- en buurtwinkelcentra en voorzieningenstrips zijn mogelijkheden voor (winkelondersteunende) daghoreca. De kwaliteit van de horeca is hierbij een aandachtspunt. In het plangebied komen diverse horecavoorzieningen voor.

Bedrijven en kantoren

Bedrijfsruimte is in veel gevallen onbetaalbaar voor startende ondernemers. Het starten van een bedrijf- aan-huis is voor velen, zeker voor hen die actief zijn in de dienstverlenende sector, vaak de eerste stap in zelfstandig ondernemerschap. Daarom is het wenselijk binnen het plangebied bedrijf-en beroep-aan-huis mogelijk te maken. Verspreid in de wijken zijn diverse niet-woonfuncties aanwezig. Op deze locaties moet het mogelijk zijn om, naast diverse andere functies, ook kleinschalige bedrijvigheid mogelijk te maken.

Op een beperkt aantal locaties komen kantoren voor in panden, die oorspronkelijk een woonfunctie hadden. Er dient zeer terughoudend te worden omgegaan met nieuwe kantoorlocaties. In Utrecht en de omliggende regio is reeds voldoende kantoorruimte aanwezig.

Uitgangspunten:

De aanwezige voorzieningen passen bij de huidige woonfunctie. Detailhandel dient behouden te blijven en zoveel mogelijk geconcentreerd te worden in de daartoe aangewezen clusters. Vanwege de gewenste concentratie, is het niet gewenst deze functie op andere plaatsen dan in de clusters uit te breiden. Dienstverlening is ook passend in de detailhandelsclusters. Voorkomen dient te worden dat zich kantoorfuncties vestigen in deze clusters. Verspreid in de wijken, op de locaties waar nu reeds niet-woonfuncties aanwezig zijn, zijn kantoorfuncties mogelijk.
Het ontwikkelingskader horeca biedt in beperkte mate uitbreidingsruimte voor de horecafunctie in de twee detailhandelsclusters: Smaragdplein en 't Goylaan en de uitlopers van de binnenstad: de Ooster- en Westerkade.
Het is van belang ruimte te bieden voor menging van functies, waaronder kleinschalige bedrijvigheid. Binnen de functie wonen zijn aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven toegestaan. Hierdoor wordt kleinschalige bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Ook op de locaties verspreid in de wijk waar reeds niet-woonfuncties gevestigd zijn, wordt kleinschalige bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Met uitbreiding van bestaande en vestiging van nieuwe kantoren wordt zeer terughoudend omgegaan gezien de mogelijke overlast en negatieve uitstraling op de woonomgeving. In eerste instantie is uitbreiding en nieuwvestiging van kantoren daarom niet gewenst.

Voor het plangebied is het beleid gericht op kwaliteitsverbetering van de huidige maatschappelijke voorzieningen. In het plangebied hebben een aantal van de maatschappelijke voorzieningen een specifieke functie. Daarbij valt te denken aan onder meer de begraafplaatsen en het Pieter Baan Centrum. Deze voorzieningen zijn ook in het plangebied door middel van een nadere aanduiding specifiek bestemd. De overige maatschappelijke bestemmingen zijn dusdanig bestemd dat hierin diverse maatschappelijke voorzieningen kunnen worden ondergebracht. De verschillende functies zijn op deze manier uitwisselbaar gemaakt, wat flexibiliteit geeft. De gemeente beschikt over een Masterplan Voortgezet Onderwijs Utrecht en een Masterplan Primair Onderwijs, waarin de plannen staan voor verschillende scholen in de gemeente Utrecht.

Uitgangspunten

De aanwezige voorzieningen passen bij de huidige woonfunctie. Het is van belang ruimte te bieden voor menging van functies, waaronder maatschappelijke voorzieningen.

Ontsluitingsstructuur autoverkeer
Het gebied wordt vanaf het rijkswegennet ontsloten via de primaire as: de Waterlinieweg, de secundaire assen 't Goylaan en Venuslaan en de wijkontsluitingswegen: Albatrosstraat, Briljantlaan, W.A. Vultostraat, Constant Erzeijstraat, Hooft Graaflandstraat, de Musketierlaan, de IJsselsteinlaan en het Kastelenplantsoen. Voorts, aansluitend aan de Briljantlaan: de Smaragdlaan en de Robijnlaan.
De overige wegen in het plangebied hebben een functie als erftoegangsweg. Op de primaire as geldt een maximum snelheid van 70 km/uur, op de secundaire assen geldt 50 m/uur, terwijl voor de erftoegangswegen een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Daar waar de wegbreedte onvoldoende is voor verkeer in twee richtingen zijn circulatiemaatregelen getroffen (eenrichtingverkeer).

_{Figuur: Wijkverkeersplan Oost en Zuid}

Langzaam verkeer
Het langzaam verkeer binnen het plangebied wordt afgewikkeld over de zelfde rijbaan als die voor het autoverkeer met uitzondering van de Waterlinieweg as en de onder a. genoemde secundaire assen, waar vrijliggende (brom)fietspaden beschikbaar zijn.

Parkeren
Het parkeren vindt plaats op de openbare weg, al dan niet in parkeerhavens, en/of op eigen terrein, al dan niet ondergronds of in een anderszins gebouwde voorziening.

Openbaar vervoer
Het plangebied is ontsloten met openbaar vervoer door buslijnen met haltes in beide richtingen over de 't Goylaan en de Venuslaan en voorts over de onder a. genoemde wijkontsluitingswegen. In aansluiting op de Robijnlaan voert een vrije busbaan over de Amethistweg naar het aangrenzend plangebied Lunetten. Aan de noordwest zijde van het plangebied bevindt zich de vrije busbaan over de Adema van Scheltemabaan.
Binnen het plangebied bevindt zich de spoorbaan Utrecht - Arnhem en Utrecht – 's Hertogenbosch (Utrecht CS – Utrecht Lunetten en Utrecht Maliebaan – Utrecht – Lunetten).

De aanwezigheid van groen is belangrijk voor het welzijn, welbevinden, economie en milieu. In een verstedelijkte omgeving is groene kwaliteit een essentieel aspect van de openbare ruimte.

Parken en groenstroken

Hoograven en de Watervogelbuurt worden gekenmerkt door een aantal parken en laanvormige groenstructuren. De parken langs de Vaartsche Rijn zijn in 2008 opgeknapt in het kader van het groene web project 'Hoppend langs de Vaartsche Rijn". Hierbij zijn een aantal maatregelen getroffen om het park ecologisch te versterken, dus afwisselende beplanting en beplantingsstructuur aan te brengen.

De parken versterken elkaar en de ecologie op dat gebied is robuuster wanneer de parken met elkaar in verbinding staan. De Julianaweg heeft een groene middenberm met veel oude bomen. Deze groene structuur is waarschijnlijk waardevol als vliegroute voor vleermuizen. Door de vele bloemen en struiken is het gebied tevens van belang voor insecten en vogels. De groene middenstrook wordt als groen bestemd en er is geen mogelijkheid tot parkeren in deze strook.

Begraafplaatsen

De begraafplaatsen van het plangebied behoren tot zeer waardevol groen voor ecologie. Door de hoge bomen, de weelderige begroeiing en de relatieve rust die er heerst is het gebied zeer geschikt voor broedvogels, vleermuizen en kleine zoogdieren als muizen en eekhoorns. In het bestemmingsplan wordt echter, gezien de functie als begraafplaats, geen beschermende bestemming ecologie op de begraafplaatsen gelegd.

Spoorzone

De groene strook langs het spoor en langs het talud van de Waterlinieweg kenmerkt zich door een ruige begroeiing. Door deze ruigte biedt de locatie rust en ruimte aan verschillende planten en dieren. Het is een schuil- en voortplantingsplaats voor vogels en muizen, en waarschijnlijk egels. Door deze groene strook is er een verbinding tussen de verschillende begraafplaatsen en de singelstructuren in het zuiden van Hoograven. Deze verbinding is ecologisch zeer waardevol, juist door de ononderbrokenheid. Alleen bij 't Goylaan is een onderbreking in het groen. Deze verbinding staat ook als zodanig opgenomen in het Groenstructuurplan en is daarmee beschermd.

Oevers / water

Langs de Herautsingel en de Nijverheidsingel zijn ecologische oevers aangelegd vanuit het subsidieprogramma Groene Web. De oevers zijn begroeid met verschillende oeverminnende bloemen en planten. Hiermee zorgen ze voor nectarvoorziening (insecten), en is er een glooiende overgang van water naar land, in tegenstelling tot hard beschoeide oevers. Deze geleidelijke overgang van water naar land biedt ruimte voor vissen om te paaien tussen de wortels van de planten, ruimte voor amfibieën zoals kikkers en biedt tevens een goede overgang voor dieren om vanuit het water op de kant te kunnen komen, bijvoorbeeld eenden en meerkoeten. Het water is helder en er zijn verschillende vissen in gezien. De singelstructuur van Hoograven, van de Liesbosweg tot de Linschotensingel, is ecologisch van grote waarde. Het water biedt ruimte aan vissen, vogels en amfibieën. Het water is helder en er groeit een grote variëteit aan planten langs de oevers. Het water en de oevers krijgen op verschillende plaatsen in het bestemmingsplangebied de dubbelbestemming Waarde - Ecologie.

In het grootste deel van het plangebied wordt de bestaande situatie vastgelegd. Daarnaast zijn er een aantal locaties waar ontwikkelingen plaatsvinden. Aangezien voor een aantal ontwikkelingen nog geen concrete plannen zijn, kunnen deze nog niet juridisch-planologisch mogelijk gemaakt worden. Voor andere ontwikkelingen zijn reeds bouwvergunningen verleend en/of vrijstellingsprocedures doorlopen. Deze bouwplannen worden in het bestemmingsplan verwerkt.

Er zijn een aantal algemene ruimtelijke en functionele uitgangspunten geformuleerd die vertaald zijn in de juridische regeling. In dit hoofdstuk worden eerst de algemene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd. Vervolgens wordt ingegaan op de nieuwe ontwikkelingen.

Algemeen

Het plangebied heeft een heldere structuur. Deze hoofdstructuur wordt beschermd, doordat de waterlopen, de belangrijkste groenelementen en de infrastructuur volgens de huidige situatie wordt bestemd. Overige kleinere groene eenheden in de openbare ruimte vallen onder de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied.
Het plangebied bestaat voor het grootste deel uit woongebied. De karakters van de verschillende woongebieden verschillen. De tijdgeest van de gebieden is zeer herkenbaar. Het belangrijkste uitgangspunt voor het plangebied is het behoud en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke structuur en de herkenbaarheid van de verschillende woongebieden met hun eigen bebouwingskenmerken. Om dit te bereiken is de bebouwing gedetailleerd bestemd.
Om de kwaliteiten van de bestaande bebouwing te waarborgen, is in de eerste plaats op de verbeelding aangegeven wat de maximale hoogte van een gebouw mag zijn. De maximale hoogte is bij de bestemming wonen over 't algemeen aangegeven in het aantal bouwlagen. Bij de overige bestemmingen is het aangegeven in bouwhoogten. Bij het bepalen van het aantal bouwlagen worden een souterrain, een kap of een bijzondere bouwlaag niet meegeteld, deze worden als ondergeschikt beschouwd (de begripsbepaling in de regels geeft exact aan wanneer een bouwlaag als kap, souterrain of bijzondere bouwlaag moet worden beschouwd). Daarnaast is bepaald dat de bestaande kapvorm of afdekking bij woningen moeten worden behouden.
Vanwege de grote verscheidenheid in hoogte en kapvormen is het moeilijk alles in één hoofdregel te regelen. In de regels zijn daarom bepalingen opgenomen om onder voorwaarden een kap of een bijzondere bouwlaag of een extra laag toe te voegen, uitsluitend in niet gave gevelwanden.

Woninguitbreidingen

Er wordt nader ingegaan op woninguitbreidingen omdat bouwaanvragen voor het uitbreiden van woningen veelvuldig voorkomen. Het gaat hierbij om woninguitbreidingen voor:

• extra ruimte door de toevoeging van bijzondere bouwlagen, dakopbouwen en extra bouwlagen;
• dakterrassen en
• tuin- en erfbebouwing.

Uitgangspunt is dat de mogelijkheden voor woninguitbreidingen passen binnen de ruimtelijke hoofdstructuur.

Mogelijkheden voor de toevoeging van bijzondere bouwlagen, dakopbouwen of extra bouwlagen volgen uit de analyse van de ruimtelijke hoofdstructuur. Uitbreidingen zijn mogelijk op plekken waar al eerder uitbreidingen zijn gerealiseerd in vergelijkbare situaties. In de onderstaande straten zijn er plekken met uitbreidingsmogelijkheden:

Bokkenbuurt – oostelijk deel, Impalastraat

De woningen in deze buurt zijn rijwoningen. Op de woningen (met uitzondering van de geluidwalwoningen) is een uitbreiding van de derde laag denkbaar en veelal al uitgevoerd. Deze derde laag moet echter wel ondergeschikt blijven aan de onderbouw. Dit is niet het geval indien aan alle zijden de gevels worden opgetrokken, en zo een derde laag ontstaat, die een kopie is van de lagen eronder. Dat is ongewenst.

Om qua bezonning voor naastgelegen percelen acceptabel te zijn, moet de derde laag aan de voor- en achterkant minimaal één meter terugliggen. Bovendien wordt hiermee de ondergeschiktheid van de laag gewaarborgd. Naast de bezonning speelt ook de open verkaveling een belangrijke rol. Vanaf de openbare ruimte is er in deze buurt vaak zicht op de achterzijde. Vandaar dat het optrekken van de achtergevel ook in alle gevallen als afbreuk aan het stedenbouwkundige geheel wordt ervaren. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk1' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 1.

Afbeelding: Dakopbouwen in de Bokkenbuurt

Looplantsoen en deel Opaalweg

Enkelen van de woningen in twee lagen met kap zijn al voorzien van een dakopbouw. Het gaat hier om een terugliggende derde laag met kap. De kap van de dakopbouw heeft dezelfde helling als de oorspronkelijke kap. De derde laag bij deze woningen moet terugliggen ten opzichte van de voor- en achtergevelrooilijn, om ondergeschikt te blijven aan het hoofdvolume. Op gelijke bouwblokken binnen de Looplantsoenbuurt zijn soortgelijke uitbreidingen in de hoogte reeds toegestaan. Sommigen liggen weinig terug en zijn nauwelijks ondergeschikt te noemen. Voor nieuwe dakopbouwen geldt hierom dat ze 1.50 m terug liggen ten opzichte van de voor- en achtergevelrooilijn, waarmee zij ondergeschikt blijven aan het hoofdvolume. De nieuwe toegestane nokhoogte is 8,5 m. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk2' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 2.

Afbeelding: Dakopbouwen in het Looplanstoen

Wickenburglaan

Er zijn hier drie bouwlagen toegestaan waarbij de derde verdieping een dwarskap is. Het blok bestaat oorspronkelijk uit twee bouwlagen met een plat dak. Sommige woningen zijn inmiddels uitgebreid met een dwarskap. Om naar zoveel mogelijk eenheid in dit subbuurtje te streven wordt aangesloten op deze uitbreidingsmogelijkheid die al een aantal maal geboden is. De derde verdieping is een dwarskap, waarbij de kaphelling 75º is, de goothoogte 5,5 m is, en de nokhoogte 8,25 m. Hierdoor ontstaat wederom een deels plat dak, met aan weerszijden (schuine) dakschilden. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk3' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 3.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Wickenburglaan

Robijnlaan

Er zijn drie bouwlagen toegestaan waarbij de derde bouwlaag een bijzondere bouwlaag is. De blokken bestaan oorspronkelijk uit twee bouwlagen met een plat dak, maar zijn op het middelste bouwblok uitgebreid met een terugliggende bouwlaag. Om naar zoveel mogelijk eenheid in dit straatprofiel te streven wordt aangesloten op deze uitbreidingsmogelijkheid die hier al geboden is.

De derde bouwlaag heeft een plat dak, en de bouwlaag ligt 1m terug ten opzichte van de voorgevel en 3m ten opzichte van de achtergevel. Aan de achterzijde is ruimte voor een dakterras, welke 1m terugligt ten opzichte van de achtergevel. Met het terugleggen van de bouwlaag, blijft de bouwlaag ondergeschikt aan het hoofdvolume.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk4' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 4.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Robijnlaan

Buurtje ten zuiden van de Robijnlaan; Turkooislaan

Er wordt geen derde bouwlaag toegestaan, het maximum is twee bouwlagen. Het gaat hier om een zelfde type woningen als aan de Robijnlaan. Omdat het buurtje nog helemaal gaaf is, en kleinschaliger oogt door de minder grote maat van de openbare ruimte, wordt hier geen uitbreidingsruimte in de hoogte geboden. Het gaat om kleine hofjes en een woonstraat die hieraan grenst, terwijl bij de Robijnlaan sprake is van een hoofdontsluitingsroute, waar de grotere bouwhoogte goed op zijn plek is.

Afbeelding: Geen dakopbouwen in het buurtje ten zuiden van de Robijnlaan, Turkooislaan

Inbreidingsbouwblokken tussen Topaas- en Barnsteenlaan

De oostelijke en westelijke wanden van deze twee bouwblokken hebben een terugliggende derde bouwlaag. De meest noordelijke en zuidelijke rij hebben een dakopbouw op de derde laag die het dak ontsluit.

De oostelijke en westelijke bouwblokken binnen dit complex hebben een derde terugliggende laag ten opzichte van de achtergevel (uitzondering hierop vormen de hoekwoningen). Er zijn een aantal uitbreidingen van deze derde laag geweest, die nog steeds terugliggend ten opzichte van de achtergevel zijn. Deze afstand van 2 m wordt maatgevend voor de nieuwe uitbreidingsmogelijkheden. De bezonning verslechtert hiermee minder, en het bouwblok houdt zijn setback waardoor de binnenkant minder massief oogt.

De meest noordelijke rij aan de Saffierlaan, en de meest zuidelijke rij aan de Barnsteenlaan, hebben dakopbouwen op de derde laag, die het dak ontsluiten. De rijen grenzen aan een grotere openbare ruimte dan de gelijksoortig georiënteerde woningen aan de Agaathlaan, die niet zulke opbouwen hebben. Aan de Agaathlaan zijn ook in de toekomst geen opbouwen op de derde laag gewenst, en aan de Saffierlaan en Barnsteenlaan mogen de opbouwen op de derde laag niet uitgebreid worden. Hierdoor blijft vanaf de openbare ruimte het complex een heldere, eenduidige, afgeronde stedenbouwkundige eenheid.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk5' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 5.

Afbeelding: Dakopbouwen op de bouwblokken aan de Topaaslaan en Barnsteenlaan

Deel Hoogravenseweg

Het oudste (en meest noordelijke) deel van de Hoogravenseweg bestaat uit een aaneenschakeling van woningen in twee bouwlagen. Het gaat niet om geplande rijen woningen, maar om aan elkaar vastgebouwde (korte rijtjes) woningen. Op veel plekken is een bijzondere bouwlaag reeds toegevoegd. Omdat de architectuur per deel van het bouwblok sterk kan verschillen is er niet één mogelijkheid aan te wijzen op welke manier de uitbreiding in de hoogte zou moeten plaatsvinden. Er moet beoordeeld worden aan de hand van de uitbreiding die bij de nabijgelegen woningen met dezelfde verschijningsvorm reeds gedaan is. Een bijzondere bouwlaag wordt zonder meer toegestaan. De meest voorkomende bijzondere bouwlagen zijn die waarbij de bijzondere bouwlaag is teruggeplaatst, of waarbij de voorgevel iets is opgetrokken en dan overgaat in een schuin dakvlak. Op één plek (twee naast elkaar gelegen woningen) is reeds een volledige derde bouwlaag toegestaan in het verleden. Dit blijft in de toekomst een uitzondering, het is niet gewenst dat het profiel van de straat ingrijpend veranderd. Delen van de Hoogravenseweg binnen dit oudste deel bestaan uit één bouwlaag met kap, hiervoor geldt deze uitbreidingsruimte in de hoogte niet.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk6' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 6.

Afbeelding: Eén van de typen dakopbouwen aan de Hoogravenseweg

Julianaweg/W.A. Vultostraat/Hoofdgraaflandstraat

De grondgebonden rijwoningen van Oud-Hoograven zijn gebouwd in de jaren '30 en worden onder andere gekenmerkt door lange aaneengesloten langskappen en gebouwde hoekoplossingen. Aan de achterzijde van de woningen zijn inmiddels veel woningen uitgebreid. Dit is gebeurd door de achtergevel op te trekken tot nokhoogte. Hierdoor wordt de kapverdieping groter, met aan de voorzijde een schuin dakvlak en aan de achterzijde, achter de nok een plat dakvlak. Deze uitbreidingsruimte wordt voor alle woningen ter plaatse van de aanduiding dakopbouw 7 geboden. Bij de realisering van de dakopbouwen is de continuïteit van de doorlopende dakvlakken in het straatbeeld relevant. Veelal is de continuïteit behouden gebleven omdat de nok van de bestaande kap is gehandhaafd en de uitbreiding achter de nok is gerealiseerd. Soms is het nodig om de hoogte van het platte dakvlak boven de huidige nokhoogte uit te laten steken (in verband met de benodigde interne hoogte). Een verhoging ten opzichte van de nok van maximaal 40 cm is mogelijk, zodat een verblijfsruimte gemaakt kan worden waarvan de hoogte voldoet aan het Bouwbesluit. Op een aantal plekken is de nok van de woning verhoogd tot aan het platte dakvlak. Het ophogen van de nok van één of meerdere woningen onderbreekt de continuïteit van de dakvlakken. Binnen die bouwblokken kunnen nieuwe dakopbouwen hierop aansluiten zodat de eenheid per blok op termijn weer groter kan worden. In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk7' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 7.

Afbeelding dakvlak Julianaweg

Gansstraat

Het blok (zie hieronder) bestaat oorspronkelijk uit twee bouwlagen met een plat dak, maar is op een aantal plekken reeds uitgebreid met een terugliggende bouwlaag. Met een aanduiding is een derde bouwlaag toegestaan waarbij de derde bouwlaag een bijzondere bouwlaag is. Om naar zoveel mogelijk eenheid in dit bouwblok te streven wordt aangesloten op deze uitbreidingsmogelijkheid die al een aantal maal geboden is.

De derde bouwlaag heeft een plat dak, en de nok ligt 2,5m terug ten opzichte van de voorgevel (waarbij een denkbeeldige hoek van 50º aangehouden wordt). Hiervoor is ruimte voor een dakterras, in één geval is deze ruimte uitgevoerd als dakschild. De goothoogte van de bouwlaag is 6,30m, de nokhoogte 9m. Met het terugleggen van de bouwlaag, blijft de bouwlaag ondergeschikt aan het hoofdvolume.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk9' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 9.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Gansstraat

Voor het overige geldt voor de zuidzijde van de Gansstraat dat op een aantal locaties een dakterras is toegestaan of reeds gerealiseerd. Het gaat hierbij om een woningtype met aan de voorzijde een stukje kap, en erachter een plat dak.Aan de noordzijde zijn reeds een aantal woningen uitgebreid met een bijzondere bouwlaag.

Voor de Gansstraat 24-28 geldt dat deze woningen onderdeel zijn van een blokje van 3 naast elkaar gelegen panden. Het blokje is een architectonische eenheid en heeft een gezamelijke doorlopende dakrand/gevelbeeindiging. Om deze eenheid te bewaren is het in beginsel niet gewenst 2 (of 1) van de 3 panden op te trekken. Het terugleggen van de extra bouwlaag maakt deze ondergeschikt in het straatbeeld en op die manier kan de optrekking wel plaatsvinden. Daarom is dit blokje voorzien van de specifieke bouwaanduiding - dakopbouw 8.

De nieuw gerealiseerde woningen Gansstraat 38-42 vormen een, eigen, architectonische eenheid, en zijn in die zin niet vergelijkbaar met Gansstraat 24-28.

Voor het overige geldt dat het karakter van de Gansstraat dat van een gegroeide aanloopstraat richting centrum is. Omdat er weinig planmatigs aan is, is het niet zonder meer te zeggen waar op welke manier in de hoogte uitgebreid kan worden. Hiervoor geldt daarom een algemene afwijkingsregel, om het toevoegen van een extra bouwlaag of een dakterras niet zonder meer uit te sluiten.

Huis te Vlietlaan, Wulverhorstlaan, Montfoortlaan, Rijnenburglaan

In dit inbreidingsbuurtje vindt men grondgebonden woningen in twee bouwlagen met kap en in drie bouwlagen. De drielaagse woningen zijn in een recente herstructurering aan de buurt toegevoegd. Deze woningen hebben een terugliggende derde laag, die ondergeschikt is aan de onderbouw. Afhankelijk van de ligging van de afzonderlijke bouwblokken is een andere setback aanwezig. Er zijn rijtjes met een setback aan de voorzijde (terugliggend van de voorgevel), aan de achterzijde (terugliggend van de achtergevel), en zowel aan de voor- en de achterzijde. De setbacks worden in alle gevallen versterkt door de materiaalkeuze. De bovenste laag oogt ondergeschikt doordat die in hout is uitgevoerd, terwijl de onderbouw van baksteen is.

De uitbreiding van de derde laag aan de voorgevel is in alle gevallen ongewenst, omdat dit de eenheid te zeer verstoort.

De uitbreiding van de derde laag aan de achtergevel kan gerealiseerd worden (en is in een aantal gevallen reeds toegestaan) indien de 3^e laag terug blijft liggen ten opzichte van de achtergevel. Hiervoor wordt een minimale afstand aangehouden van 70cm. De uitvoering van de uitbreiding wordt conform het bestaande gedaan, zodat het een geheel blijft met het bestaande, en de ondergeschiktheid van de derde laag gegarandeerd blijft.

De uitbreiding van de derde laag op de woningen die een setback aan de voor- en achterzijde hebben zou in principe aan de achterzijde plaats kunnen vinden, maar vanwege de beperkte maat die hier aanwezig is, is het niet waarschijnlijk dat hier gebruik van gemaakt zal worden. Er dient ook hier een minimale afstand aangehouden te worden van 70cm. De uitvoering van de uitbreiding wordt dan eveneens conform het bestaande gedaan, zodat het een geheel blijft met het bestaande, en de ondergeschiktheid van de derde laag blijft. De uitbreiding van deze derde laag aan de voorzijde is ook bij deze rijen in alle gevallen ongewenst, omdat dit de eenheid te zeer verstoort.

In de regels en verbeelding zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met de aanduiding 'sba-dk10' wat staat voor specifieke bouwaanduiding-dakopbouw 10.

Afbeelding: Dakopbouwen aan de Huis ten Vlietlaan en omstreken

Dakterrassen

Dakterrassen kunnen gevolgen hebben voor de stedenbouwkundige structuur van een buurt. Om deze reden is er een regeling in het bestemmingsplan opgenomen om dakterrassen te reguleren. Er worden regels gesteld waar en onder welke voorwaarden een dakterras tot de mogelijkheden behoort.

Binnen het plangebied zijn dakterrassen mogelijk in het dicht bebouwde stedelijke gebied in de Watervogelbuurt. Dit zijn woningen met relatief weinig buitenruimte. Hier kunnen dakterrassen bijdragen aan een aantrekkelijk woonmilieu. In een aantal deelgebieden zijn dakterrassen en balkons bij de oorspronkelijke bouw reeds gerealiseerd. Verder zijn er diverse woningen binnen het plangebied die zijn voorzien van een dakterras op een wijze die geen nadelige gevolgen heeft voor de ruimtelijke structuur. Bij vergelijkbare woningen en situaties zijn dakterrassen dan ook mogelijk gemaakt.

In een aantal deelgebieden past het realiseren van een dakterras op een hoofdgebouw niet bij de karakteristiek van de bebouwing en is een dakterras ongewenst. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het realiseren van een dakterras op een woning met een kap. Ook in het geval van ‘stapelen’ zoals het realiseren van een dakterras op een bijzondere of extra bouwlaag of op een dakkapel, is een dakterras ongewenst. Een dakterras gaat dan te veel het beeld bepalen en is niet meer ondergeschikt te noemen. Hieronder zijn de mogelijkheden voor dakterrassen per deelgebied aangegeven.

Gebied Gansstraat, Laan van Soestbergen, Pelikaanstraat, Albatrosstraat, Alkhof

Het betreft een dicht bebouwd stedelijk gebied waar al diverse dakterrassen op hoofdgebouwen zijn gerealiseerd. Door de dichte bebouwing met gestapelde woningen is er in dit gebied relatief minder buitenruimte en zijn er minder mogelijkheden voor bezonning zodat dakterrassen kunnen bijdragen aan een aantrekkelijk woonmilieu. Het is wenselijk dat de zichtbaarheid van dakterrassen gering is zodat dakterrassen het straatbeeld niet of nauwelijks beïnvloeden. Vergunningvrij kunnen privacyschermen tussen dakterrassen worden geplaatst. Als regel wordt gesteld dat dakterrassen 2 meter terug moeten liggen van de gevels die grenzen aan openbaar gebied, voorzover het woonstraten betreft met een breedte tot 15 meter (breedte tussen de gevels). Als de straten breder zijn dan 15 meter worden dakterrassen op hoofdgebouwen goed zichtbaar. Bij een openbare ruimte met een breedte van meer dan 15 meter moeten dakterrassen op hoofdgebouwen ten minste 3 meter terugliggen van de gevels die grenzen aan het openbaar gebied.

Daarnaast is het van belang dat de gevolgen voor de privacy van omliggende percelen beperkt zijn. Om de privacy van naastgelegen percelen te beschermen moeten de dakterrassen 1 meter terug liggen van gevels die grenzen aan een binnenterrein.

Op (gemeentelijke) monumenten is het aanbrengen van hekwerken ten behoeve van een dakterras niet bij recht toegestaan.

Op aanbouwen die uit één bouwlaag bestaan is het mogelijk om dakterrassen te realiseren. De diepte van dakterrassen is maximaal 3 meter. Ter plaatse van het bouwblok Krommerijn, Gansstraat, Ledig Erf is een grotere diepte mogelijk. Het binnenterrein is sterk bebouwd en stenig. Op dit binnenterrein kan het toevoegen van ruimere dakterrassen bijdragen aan een aantrekkelijker woonomgeving.

Inbreidingsbuurtje Huis te Vlietlaan, Wulverhorstlaan, Montfoortlaan, Rijnenburglaan

In dit buurtje zijn op verschillende plekken reeds dakterrassen gerealiseerd. In vergelijkbare situaties zijn dakterrassen mogelijk.

Woningen met uitbreidingsmogelijkheden met een (bijzondere) bouwlaag

Dakterrassen zijn aan de achterzijde van de woning mogelijk binnen het bouwvolume van de (bijzondere) bouwlaag. Aan de zijde van het binnenterrein is het realiseren van dakterrassen mogelijk op aanbouwen die zich aan de achterzijde van de woning bevinden. Uitgegaan wordt van een diepte van maximaal 2 meter. Door de situering aan de zijde van het binnenterrein zijn de dakterassen nauwelijks zichtbaar vanaf het openbaar gebied.

Tuin- en erfregeling

Het is mogelijk in tuinen en erven bij woningen bijbehorende bouwwerken zoals aanbouwen en bijgebouwen te bouwen. Hierbij wordt uitgegaan van een maximale oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen (inclusief overkappingen) van 50% van de buiten het bouwvlak aangegeven gronden met een maximum van 45 m². De maximale diepte van een aanbouw mag 3 meter bedragen. Voor grote percelen is een afwijkende regeling opgenomen die het mogelijk maakt om onder bepaalde voorwaarden 20% extra te bebouwen.

Voor enkele gebieden worden specifieke regels voor het bouwen van aanbouwen opgenomen. Dit betreft het gebied Gansstraat, Laan van Soestbergen, Pelikaanstraat, Albatrosstraat, Alkhof en een gebied ter plaatse van de Hoogravenseweg, Verlengde Hoogravenseweg. Deze gebieden worden gekenmerkt door woningen die voorzien zijn van smalle diepe aanbouwen met een oppervlakte van veelal rond de 20 m². Vaak zijn de aanbouwen destijds gebouwd als keuken met daaraan gebouwd een toilet of badkamer. Deze aanbouwen zijn veel dieper dan 3 meter. Uit bouwaanvragen blijkt dat de wens bestaat om de verouderde erfindeling te vervangen door een kwalitatief hoogwaardige oplossing die het wooncomfort ten goede komt. In deze gevallen worden aanbouwen gevraagd met een vergelijkbaar oppervlak die een grotere diepte hebben dan 3 meter. Door een maximum maat voor het oppervlak van een aanbouw te hanteren van 20 m² wordt gestimuleerd en door de maximale diepte van een aanbouw in deze buurten los te laten wordt gestimuleerd om erven anders in te richten waarbij de erfbebouwing zich concentreert bij het hoofdvolume en er meer licht en mogelijkheden voor groen op binnenterreinen overblijft.

Wonen

De wijken binnen het plangebied vormen belangrijke woongebieden. De woonfunctie wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt. Bij eventuele nieuwbouw is het van belang dat kwalitatief goede woningen worden gerealiseerd die complementair zijn aan de bestaande voorraad. Daarom moet er een grote variatie aan woningen zijn die voor iedereen wat te bieden heeft: variatie in grootte, woningtype, eigendomsverhouding en prijs. Met een woonomgeving die aantrekkelijk en veilig is.

Het vergroten van de variatie in woningtype met zowel huur- als koopwoningen maakt het mogelijk bewoners die een wooncarrière willen maken in de wijk te behouden en nieuwe bewoners aan te trekken.

Het is de wens de differentiatie te vergroten, zowel op het niveau van de buurt als op het niveau van de gehele woningvoorraad. Waar nu sprake is van een redelijk gelijkblijvende woningdichtheid in heel de wijk, is het de bedoeling in de toekomst hier wat meer in te variëren. Dit betekent dat in sommige deelgebieden de woningdichtheid wordt verdund, terwijl in andere gebieden juist sprake is van een intensiveren. In dit bestemmingsplan is hier nog geen regeling voor opgenomen.

Functies binnen woonbestemming

In de woningen van de levendige stadswijken van Utrecht gebeurt meer dan alleen "wonen". De woningen zijn een broedplaats voor nieuwe bedrijfjes. Dit wordt door de in het bestemmingsplan opgenomen regeling voor aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven gestimuleerd zolang de nieuwe functie ondergeschikt is aan de woonfunctie en er geen overlast op de woonomgeving wordt veroorzaakt. Wanneer de activiteiten niet meer in het woongebied passen, zullen deze moeten verplaatsen naar andere geschikte locaties, zoals bijvoorbeeld in de voorzieningenclusters of op bedrijventerreinen.

Omzetten en splitsen

Voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte (t.b.v. kamerbewoning) is een omzettingsvergunning verplicht. Op basis van het aangescherpte omzettingsbeleid (van kracht sinds 4 maart 2009), worden in principe geen nieuwe omzettingsvergunningen verleend in de Utrechtse Krachtwijken. Achterliggend idee daarbij is om betaalbare koopwoningen te behouden voor starters en doorstarters én om de leefbaarheid in die wijken te beschermen.

Op 22 december 2011 heeft de gemeenteraad beleid vastgesteld om splitsing te voorkomen. In dit bestemmingsplan is daarom voor de Watervogelbuurt een regeling opgenomen die splitsing tegen gaat.
De huidige wettelijke mogelijkheden in de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening bieden gelet op recente rechterlijke uitspraken onvoldoende mogelijkheden om het gewenste ruimtelijk beleid op leefbaarheid te regelen. Derhalve is het noodzakelijk om dit ruimtelijk relevante aspect te regelen in het bestemmingsplan. Daarbij wordt gekozen om het begrip woonruimte zodanig te definiëren dat deze betrekking heeft op het bewonen door één huishouden. Voor het plangebied betekent dit dat in een deel van de Watervogelbuurt het splitsen van woningen niet is toegestaan. Voor van oorsprong grotere woningen en voor het gebied van functiemenging aan de Albatrosstraat is een uitzondering mogelijk.

Detailhandel

Er zijn twee buurtwinkelcentra, Smaragdplein en 't Goylaan, die goed functioneren. Het Utrechtse detailhandelsbeleid gaat uit van een sterke concentratie van winkels op bestaande locaties, er wordt gestreefd naar het realiseren van sterke clusters. Het is niet gewenst de detailhandel op andere locaties dan in de bestaande detailhandelsclusters uit te breiden. Binnen de clusters wordt terughoudend omgegaan met het toevoegen van andere functies dan detailhandel. Toevoegen van detailhandel buiten de clusters is niet gewenst.

Functiemenging

Binnen alle bestemmingen met een woonfunctie is het toegestaan om een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen. Hieraan zijn wel beperkingen verbonden. Deze beperkingen zijn er op gericht dat de woonfunctie centraal blijft staan. Daarom is de maatvoering beperkt tot maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 40 m². Voor grote woningen met een vloeroppervlakte van meer dan 150 m² is het mogelijk om 60 m² vloeroppervlak van de woningen te gebruiken ten dienste van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Horeca

In de gemeentelijke nota "Ontwikkelingskader Horeca Utrecht" is het beleid met betrekking tot de horecaontwikkeling is voor de binnenstad specifiek vastgelegd. In de nota zijn de navolgende ambities geformuleerd:

• Utrecht als gastvrije ontmoetingsplaats;
• een ruim palet aan horeca voor Utrechters en bezoekers;
• het horeca-aanbod groeit mee met de stad;
• ruimte voor innovatie en diversiteit;
• inzet op clustering: versterken van de identiteit van deelgebieden;
• synergie met andere functies;
• leefbaarheid behouden.

Waar mogelijk wordt ruimte geboden aan verbreding en verdieping van het horeca-aanbod. De mogelijkheden worden begrensd door randvoorwaarden ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid alsmede door de wens om te komen tot een horecastructuur die een duurzame kwaliteit vormt.

Bestaande horecavestigingen
Horeca wordt niet beschouwd als een functie die zich vrijelijk kan verplaatsen (zoals winkels, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen). De op dit moment in het plangebied aanwezige en vergunde horecavestigingen worden daarom op de verbeelding aangeduid. Belangrijk is daarbij, dat (tenzij de bestaande situatie anders is) horeca in eerste instantie ter plaatse van de aanduiding is toegestaan op de begane grond van hoofdgebouwen. Op de verbeelding wordt in een aantal gevallen door middel van een aanduidingsvlak aangegeven hoe groot de huidige vestiging is.

Algemene regeling nieuwvestiging

Het college heeft in het kader van het vaststellen van bestemmingsplan Binnenstad besloten om het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht niet rechtstreeks in een bestemmingsplan op te nemen, maar gebruik te maken van de mogelijkheden die de nieuwe Wet ruimtelijke ordening , het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit Omgevingsrecht bieden. Op basis van deze regelgeving is het college bevoegd om onder voorwaarden zogenaamde "buitenplanse ontheffingen" te verlenen voor het wijzigen van het gebruik van een pand, bijvoorbeeld voor nieuwe horeca. Nieuwe initiatieven voor horecavestigingen zullen worden getoetst aan het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht en de nadere uitwerking daarvan. Nieuwvestiging van horeca zal ook via de buitenplanse ontheffing worden geregeld.

Bij het vaststellen van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht in 2007 is aangegeven dat het horecabeleid regelmatig wordt geëvalueerd, zoals ook in 2012 gebeurd is. Door het beleid niet in het bestemmingsplan op te nemen is eenvoudigere sturing van het horecabeleid mogelijk op basis van de ervaringen met de uitvoering van het beleidskader. Van aanpassing van het beleid kan bijvoorbeeld sprake zijn indien – in overleg met de omgeving – een visie voor een gebied wordt vastgesteld.

Ook bij het toepassen van bovengenoemde wettelijke bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening is het toelaten van nieuwe horeca niet zonder meer mogelijk. Voor elke nieuwe horecavestiging geldt dat daarvoor een afzonderlijk besluit van het college nodig is. In het Ontwikkelingskader staat aangegeven onder welke voorwaarden aan een nieuwe horecavestiging kan worden meegewerkt.

Het bestemmingsplan geldt in principe voor tien jaar. Van belang is dus de ontwikkelingen in kaart te brengen die gaan spelen in deze periode. Aangezien Hoograven is aangewezen als "aandachtswijk" zijn er in die wijk veel ontwikkelingen die van invloed zijn op het bestemmingsplan. Het gaat dan om renovatie van woongebouwen, sloop/nieuwbouwprojecten en veranderingen in de openbare ruimte. Wanneer ontwikkelingen concreet genoeg zijn worden ze planologisch-juridisch verankerd in het bestemmingsplan. De minder concrete plannen worden wel genoemd in deze plantoelichting, maar niet planologisch-juridisch vastgelegd. Een aantal ontwikkelingen zijn onderdeel van beleid op stedelijk niveau, namelijk het Masterplan Primair Onderwijs.

Verleende bouwvergunningen

Binnen het plangebied zijn momenteel de volgende plannen in ontwikkeling of reeds gerealiseerd.

1. 1. Ledig Erf 5; nieuwbouw ter plaatse van een monument.
2. 2. Ledig Erf; woningbouw, bestaande uit drie projecten; Kop Ledig Erf (twee appartementengebouwen met daarin appartementen en een publieksfunctie waaronder eventueel horeca B en D, op de begane grond), Gansstraat even en oneven kant, namelijk nummers 6-12 en 1-11 (herenhuizen met daarin appartementen). In totaal worden hier 43 appartementen gerealiseerd.
3. 3. Onyxweg; ter plaatse van het voormalig ROC ontwikkelt Kompaan 105 koopappartementen in 2 complexen van 4 en 6 lagen op een halfverdiepte parkeerverdieping.
4. 4. St. Jan de Dooper; school aan de Rijnhuizenlaan, waar zowel op de begane grond als op de 1e verdieping extra oppervlakte wordt toegevoegd voor meer lesruimte, een aula, docentenkamer(s).
5. 5. Oosterkade 29 en 30; Horeca in de categorie D1. Maakt deel uit van een al gerealiseerd woningbouwplan op de bovenverdiepingen van de Oosterkade en van kleine appartementen, huur aan de zuidzijde van de Brugsteeg ernaast.
6. 6. Vaartsche-Rijnstraat 1A; toevoegen van een extra bouwlaag voor pand van Stadswerken. Past binnen de toegestane hoogte in het bestemmingsplan.
7. 7. Wickenburglaan 82; Dit plan betreft het omzetten van garageboxen in kantoorruimte. De kantoorruimte zal gaan horen bij het aangrenzende complex van Stichting Begeleid Wonen Utrecht. Het gaat hier om een ondersteunende functie en niet om een zelfstandig kantoor. De ligging nabij de 't Goylaan met veel functiemengingen rechtvaardigt de aanwezigheid van kantoorruimte in een woonwijk.

8. Albatrosstraat 25; hier is en initiatief ingediend voor het realiseren van een woon-zorgconcept. Hierbij is tevens verzocht om de bouwhoogte van het bestaande gebouw te verhogen. Het initiatief wordt op dit moment verder uitgewerkt.

Tracébesluit Sporen in Utrecht (deeltracé Utrecht Centraal Station - Houten)

Het spoor Utrecht Centraal Station - Houten zal uitgebreid worden in het kader van het spoortraject VleuGel (Vleuten-Geldermalsen) /RSS (Randstadspoor). Hiervoor is een tracébesluit genomen. Een tracébesluit moet (wettelijke verplichting) worden vertaald in een bestemmingsplan. Het gaat om het gedeelte van het spoor nabij de Baden Powellweg. De twee woningen aan de Laan van Soestbergen (gelegen pal naast het spoor) worden wegbestemd, aangezien deze gesloopt gaan worden ten behoeve van de spoorverdubbeling. Het tracébesuit geeft tevens een stationsgebouw aan. Dit is op de bestemmingsplan kaart aangegeven. De geplande trambaan HOV om de Zuid is buiten het plangebied gehouden. Hiervoor is een apart bestemmingsplan vastgesteld.

Binnen het plangebied zijn diverse plannen in voorbereiding die nog niet direct kunnen worden overgenomen in het bestemmingsplan. Sommigen bevinden zich nog in de schetsfase, anderen in de afrondingsfase. Deze plannen zijn nog zo weinig concreet dat ze niet kunnen worden meegenomen in dit bestemmingsplan. Vooralsnog wordt in dit bestemmingsplan dan ook uitgegaan van de bestaande situatie.

Hieronder worden deze plannen kort benoemd.

1. 1. Rotsoord; Voor Rotsoord is een visie opgesteld. Deze visie moet nog worden uitgewerkt tot concrete bouwplannen. De visie gaat uit van de aanwezige combinatie van een bijzondere menging van functies, in bijzondere gebouwen met een strategische ligging vlakbij de binnenstad. De komst van het randstadspoorstation Vaartsche Rijn in combinatie met een halte voor de HOV Om de Zuid en het vertrek van een aantal bedrijven biedt kansen voor het verrijken van het centrum van Utrecht met een gemengd woon-, werk- en recreatiegebied. Zie ook paragraaf 2.5.4.
2. 2. BEFU-terrein (Verlengde Hoogravenseweg 63); Het Befu-terrein is nu een braakliggend terrein. Het terrein is in het verleden aangekocht door de gemeente om hier het (water-)bouwbedrijf Van Hees te vestigen. Inmiddels is duidelijk dat dit bedrijf hier niet zal komen. De gemeente is daarom een haalbaarheidsstudie gestart om te bezien hoe het terrein ingevuld kan worden. Gezien de bestaande woningbouw in de omgeving en de woningbouwontwikkeling op het aangrenzende Prozeeterrein zal de nieuwe functie zich goed moeten verhouden tot deze woonomgeving.
3. 3. Ridderlaan 2-4; De bestaande scholen (het Rotsoord en J.W. van de Meene) worden gesloopt en er worden nieuwe scholen teruggebouwd in de groenzone tussen de Ridderlaan en de Waterlinieweg (gestreefd wordt de scholen passend binnen het bestemmingsplan te bouwen).
4. 4. Zeeverkenners Baracuda. Op 6 januari 2011 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Woonboulevard Kanaleneiland, IKEA e.o. vastgesteld. Dat bestemmingsplan voorziet in de uitbreiding van de bestaande IKEA op de woonboulevard Kanaleneiland en de aanleg van een nieuwe gebiedsontsluitingsweg voor de woonboulevard in haar totaliteit. Om deze gebiedsontsluitingsweg te kunnen realiseren staat het het huidige gebouw van de Baracuda zeeverkenners in de weg. Voor de vereniging is een alternatieve plek gevonden. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Woonboulevard Kanaleneiland, IKEA e.o. is tevens besloten dat de locatie Liesbospark in aanmerking komt voor het realiseren van een nieuw terrein met gebouw en haven voor Barcuda.. Voor de uitvoering van het Bestemmingsplan Woonboulevard, IKEA en omgeving zijn financiële middelen gereserveerd om een en ander te kunnen realiseren. De gemeenteraad heeft het college verzocht hiervoor een planologische regeling te voor te bereiden. Dit is mogelijk omdat het geldende bestemmingsplan Hoograven voorziet in de bestemming recreatiedoeleinden voor de beoogde locatie met een uitwerkingsplicht voor eventuele bebouwing ten behoeve van deze bestemming. In dit actualiseringplan wordt deze regeling overgenomen. In het Liesbospark krijgt de vereniging een terrein maximaal 2000 m2. Daarop mag een gebouw worden gerealiseerd met een footprint van 250 m² en een maximale hoogte van 6 meter. Dit terrein is op de zaterdagen exclusief voor de vereniging ter beschikking. Op de overige weekdagen wordt het terrein exclusief het gebouw en afgegrensd perceel van maximum 300 m2 gebruikt door de bouwspeelplaats De Kameleon. Op of in de directe nabijheid van het terrein worden voorzieningen getroffen voor een haventje. Op dit moment wordt nog samen met de vereniging onderzocht waar precies het haventje komt te liggen en aan welke eisen en wensen die haven moet voldoen. De specifieke inrichting van het terrein, het ontwerp van het haventje en het gebouw zal het komende jaar in nauwe samenwerking tussen gemeente en vereniging verder worden vormgegeven. Zodra deze plannen voldoende concreet zijn zal dit bestemmingsplan plan op dit punt worden uitgewerkt.
5. 5. Watertoren Rotsoord; Er ligt een winnend prijsvraagidee om de watertoren te herontwikkelen tot restaurant.
6. 6. Terrein De Boo; Er is een planinitiatief voor de bouw van circa 250 starterswoningen en ruim 1.900m2 commerciele ruimte op deze locatie.
7. 7. Locatie Pastoe; Op deze locatie is de ontwikkeling voorzien van de voormalige Pastoe-fabriek tot een complez voor creatieve bedrijvigheid.

Binnen of grenzend aan het plangebied zijn diverse plannen in voorbereiding die nog niet direct kunnen worden overgenomen in het bestemmingsplan. Voor deze ontwikkelingen worden of zijn aparte (soms al onherroepelijke) bestemmingsplannen gemaakt. Hieronder worden deze plannen kort benoemd.

1. 1. Nieuw Plettenburgh; Dit bestemmingsplan houdt de uitbreiding in van een aantal voorzieningen; te weten het kinderdagverblijf Harlekijn (Rijnhuizenlaan 20), de school St. Jan de Doper (Rijnhuizenlaan 2-4) en het woon-zorgcomplex Nieuw Plettenburgh (Oud Wulvenlaan). Ten westen van het kinderdagverblijf wordt het bestaande gezondheidscentrum gesloopt. Er wordt een nieuw gezondheidscentrum met een gymzaal (voor de aangrenzende St. Jan de Doper school) gebouwd met 28 appartementen erboven. De school wordt uitgebreid met BSO (buitenschoolse opvang). Hiermee wordt Nieuw Plettenburgh een gemengd voorzieningengebied.
2. 2. Prozee (Verlengde Hoogravenseweg 71); Ontwikkelaar Lithos ontwikkelt 130 woningen, zowel appartementen als grondgebonden woningen, en lichte horeca op de locatie van het huidige bedrijf Prozee. Een deel van de karakteristieke fabriek Neerlandis wordt hiervoor hergebruikt.
3. 3. Duurstedelaan; Er worden drie scholen (De Hoge Raven, Da Costa Hoograven en Ariënsschool) en twee gymzalen gesloopt. Hiervoor in de plaats komt een brede school, met daarin de drie scholen, twee gymzalen, een ouderlokaal, lokalen voor vroeg- en voorschoolse educatieschool, buitenschoolse opvang en kinderopvang. Daarnaast wordt woningbouw gerealiseerd (deels nieuwbouw van grondgebonden woningen, deels hergebruik van een schoolgebouw).
4. 4. Steigers Oosterkade; Dit plan houdt de aanleg van steigers in de Vaartsche Rijn ter hoogte van de Oosterkade in t.b.v. waterrecreatie (op- en afstapplaats voor rondvaarten én aanleggen voor passantenboten); De steigers worden circa 150 meter lang en 2 meter breed.
5. 5. Bestemmingsplan HOV om de Zuid; De HOV om de Zuid wordt uitgevoerd als trambaan en loopt vanaf Utrecht Centraal Station langs het spoor via de Laan van Maarschalkerweerd in de richting van de Uithof. De nieuwe halte Vaartsche Rijn is ook in dit bestemmingsplan meegenomen. Bij het ontwerp van de halte Vaartsche Rijn is uitgegaan van 3 uitgangspunten:
   1. a. de halte krijgt een functie als poort naar de binnenstad: behalve een plek om in en uit te stappen ook een plek om de binnenstad binnen te komen of te verlaten;
   2. b. de hoofdentree van de halte komt aan de zuidzijde van de door te trekken Oosterkade;
   3. c. de halte krijgt een functie als transfer- en verblijfsgebied.

De halte Vaartsche Rijn wordt ontwikkeld als knooppunt, dat de aangrenzende wijken middels attractieve langzaamverkeersverbindingen onder het spoor door, verbindt. In het ontwerp van de halte is een parkeergarage van circa 210 parkeerplaatsen opgenomen onder de spoorbaan en de HOV baan, tussen de Oosterkade en de Albatrosstraat. De ontsluiting van de parkeergarage is gelegen aan de Baden Powellweg, die hiervoor in beperkte mate aangepast moet worden. De parkeervoorziening is bedoeld voor omwonenden en bedrijven in de omgeving, voor parkeerbehoefte van de zuidelijke oude binnenstad en voor de toekomstige ontwikkeling Rotsoord.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Ten behoeve van de bereikbaarheid van locaties binnen het plangebied voor het autoverkeer en het langzaam verkeer is binnen het plangebied voorzien in een samenhangend netwerk van wijkontsluitingswegen en erftoegangswegen. Met name de gebiedsontsluitingswegen voorzien tevens in de ontsluiting van het plangebied vanuit de omringende stedelijke omgeving en de regionale en landelijke hoofdwegenstructuur voor het autoverkeer.

Met het oog op een veilige en adequate doorstroming van het verkeer op deze wegen zijn een aantal kruisingen van deze wegen onderling voorzien van verkeersregelinstallaties.

Met het oog op de bevoorrading van winkelcentravoorzieningen zijn deze bij voorkeur gesitueerd aan de gebiedsontsluitingswegen. De inrichting van de wegen dient te voldoen aan de principes van Duurzaam Veilig.

Voor de bereikbaarheid van de locaties binnen het plangebied voor het langzaam verkeer is voorzien in al dan niet vrijliggende (brom)fietspaden en vrijliggende en verhoogd t.o.v. de rijbaan uitgevoerde trottoirs. Op de erftoegangswegen maakt het autoverkeer en het langzaam verkeer gebruik van de zelfde rijbaan.

De parkeerbehoefte voor het plangebied wordt op grond van het parkeerbeleid van de gemeente Utrecht bepaald aan de hand van parkeernormen naar gebied en naar functie. Van toepassing zijn de normen, zoals die door het college van burgemeester en wethouders in de nota 'Partiële herijking parkeernormen 2008" zijn vastgesteld. De normen zijn gegeven in een bandbreedte, wat de mogelijkheid biedt om tot maatwerk te komen. Deze plaatsen dienen op het eigen terrein en zo mogelijk ondergronds te worden gerealiseerd; de bezoekersplaatsen dienen openbaar toegankelijk te zijn.

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object.
De regels van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten als woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km-wegen) en spoorwegen;
• reconstructie van (spoor)wegen;
• geluidsgezoneerde bedrijventerreinen .

Als één van bovenstaande situaties aan de orde is dient er een akoestisch onderzoek te worden gedaan en als het nodig blijkt te zijn kan er ontheffingen van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd.

De Wet geluidhinder hanteert twee waarden:

• de voorkeurswaarde: indien de geluidbelasting onder dit niveau blijft is de betreffende ontwikkeling op grond van de Wet geluidhinder zonder meer mogelijk;
• de maximale ontheffingswaarde: dit is het maximale geluidniveau waaraan, onder voorwaarden, de geluidgevoelige objecten en terreinen mogen worden blootgesteld.

Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wgh bevinden zich langs een aantal wegen geluidzones, waarbinnen in het geval van nieuwe situaties onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. In een aantal gevallen is het echter niet nodig akoestisch onderzoek uit te voeren, namelijk:

• woonerven;
• 30 km/uur gebieden;

Spoorweglawaai

Binnen een bepaalde afstand van spoorwegen dient bij verandering, onderzoek te worden gedaan naar de optredende geluidbelasting.

Op dit moment ligt aan weerszijden van de spoorlijn Utrecht-Arnhem / 's-Hertogenbosch ter hoogte van het plangebied een geluidszone van 500 m. Binnen deze zone geldt een onderzoeksplicht naar de geluidsbelasting van nieuw te projecteren woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen.

Voor de spoorverdubbeling van het tracé Utrecht Centraal-Houten is een Tracébesluit genomen (juni 2009). Er worden geluidsschermen aangebracht, maar ondanks deze geluidsschermen zijn er toch, in het kader van het Tracébesluit, hogere grenswaarden verleend.

Industrielawaai

Het optreden van hinder als gevolg van industrielawaai kan worden voorkomen en beperkt door afstand te bewaren tussen de bedrijven en de woningen. Voor kleinere bedrijven is dit geregeld in de Wet milieubeheer. Voor grotere bedrijven die veel lawaai maken kan in het kader van de Wgh een zone rond een bedrijf of een bedrijventerrein worden opgenomen in het bestemmingsplan.

Aangrenzend aan het plangebied ligt het geluidgezoneerde industrieterrein Laagraven. Binnen het plangebied ligt een deel van de geluidzone van dit terrein. Deze zone is op 28 juni 1990 vastgesteld. Daarna heeft sanering van het industrieterrein plaatsgevonden en zijn veel zware bedrijven vertrokken.

Gevolgen voor plangebied

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de wettelijke geluidzones van het spoor, rijksweg A12, de Waterlinieweg en een groot aantal binnenstedelijke wegen. Het plan maakt geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en onderwijs en gezondheidszorg mogelijk. Een geluidonderzoek is daarom niet nodig.

Ook ligt het meest zuidwestelijk deel van het plangebied in de geluidzone van het industrieterrein Liesbosch (gemeente Nieuwegein). In overleg met de gemeente Nieuwegein kan deze geluidzone worden teruggebracht tot de snelweg A12.

Het BEFU-terrein was in het voormalige bestemmingsplan aangewezen als gezoneerd industrieterrein. Het BEFU is inmiddels weg. Het terrein, dat in eigendom is bij de gemeente, ligt nu braak. Op het naastgelegen perceel van de erven Prozee zal in de toekomst woningbouw ontwikkeld worden. Dit geeft aanleiding genoeg om de geluidzonering van het voormalige BEFU-terrein te verwijderen. In de regels wordt geluidgezoneerde bedrijven niet meer toegelaten.

Met betrekking tot de zone van bedrijventerrein Laagraven (Nieuwegein) is inmiddels duidelijk dat door sanering van dit terrein de 50dB(A)-geluidcontour niet meer tot in de wijk Hoograven komt. De contour ligt over de zuidelijke rand van Rijksweg A12. De zuidelijke woongebieden van Hoograven liggen door de zoneverkleining niet langer binnen de zone van industrielawaai waardoor de geluidbelasting als gevolg van dit industrieterrein wettelijk wordt begrensd to 50dB(A).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:
- ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
- rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Het streven is om in de stad wonen en werken op een goede manier te laten samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk in Utrecht, maar voorkomen moet worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het streven is om werkfuncties in de woonomgeving te integreren en om daarmee de levendigheid in de woonwijken te vergroten. Deze werkfuncties mogen alleen geen overlast veroorzaken. Dus bedrijven die (te veel) geur of geluidshinder veroorzaken, overlast geven of andere risico' s voor de gezondheid en veiligheid meebrengen, moeten ruimtelijk worden gescheiden van gevoelige bestemmingen als wonen. Dit wordt bereikt door milieuzonering.

Bij het opstellen van de milieuzonering in het voorliggende bestemmingsplan wordt gebruikgemaakt van de Utrechtse Bedrijvenlijst (zie bijlagen 1 en 2 van de regels). Deze lijsten zijn gebaseerd op de Voorbeeld-Staat van Bedrijfsactiviteiten van de VNG voor bedrijventerreinen en voor functiemenging. Deze lijsten laat zien welke bedrijven tot welke milieucategorie behoren en in een bepaald gebied van dit bestemmingsplan toelaatbaar zijn (Lijst van Bedrijfsactiviteiten, bestemming bedrijventerrein). Ook is in deze lijst de benodigde afstand opgenomen die tussen bedrijf en gevoelige bestemming moet worden aangehouden om overlast te voorkomen.
Bedrijven die onder milieucategorieën A, B1 en B2 vallen (Lijst van Bedrijven functiemenging, gekoppeld aan de bestemming bedrijf), passen in principe binnen een woonomgeving. Bedrijven die behoren tot categorie C en hoger moeten op enige afstand van woningen liggen, bij voorkeur op een bedrijventerrein. Voor de bedrijven is de milieuzonering in de regels opgenomen, waarbij afwijkingen op de verbeelding zijn aangegeven. Afhankelijk van de locatie binnen het plangebied zijn bedrijven uit categorie A t/m C toegestaan. Een uitgebreide toelichting op deze lijsten is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Inventarisatie aanwezige bedrijven

De meeste bedrijven die verspreidt over het plangebied aanwezig zijn behoren tot de lichte vormen van bedrijvigheid (milieucategorieën A, B1 en B2). Op de percelen Gansstraat 143 en L. Biesterfeldstraat 13-15 zijn evenwel bestaande bedrijven gevestigd uit milieucategorie C. In de zone aan de Vaartsche Rijn/Rotsoord en aan het Merwedekanaal, zijn gebieden aanwezig waar zich diverse bedrijven bevinden: een garagebedrijf, de Pastoefabriek et cetera. Hier is ook volumineuze detailhandel aanwezig.

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd.
De verspreid over het plangebied aanwezige bedrijven zijn in de bestemming Bedrijf opgenomen. Hierbij zijn uitsluitend de bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën A, B1 en B2 toegelaten. Een uitzondering hierop wordt gevormd door de bestaande bedrijven aan de Gansstraat 143 en de L. Biesterfeldstraat 13, die in milieucategorie C vallen. Deze bedrijven zijn daarom in de regels binnen deze bestemming nader aangeduid en daarmee specifiek bestemd. Na vertrek van deze bedrijven kan eenzelfde soort bedrijf zich hier vestigen of een bedrijf behorend tot de categorie A, B1 of B2. Een ander bedrijf behorend tot de categorie C is niet mogelijk.
De gebieden aan de Vaartsche Rijn/Rotsoord en aan het Merwedekanaal zijn bestemd als 'Bedrijventerrein'. Naast de toegelaten milieucategorieën wordt hier ook de aanwezige (volumineuze) detailhandel en de verkoop van motorbrandstoffen (geen lpg) geregeld.
Het bestemmingsplan beperkt zich tot de bestaande bedrijfswoningen; nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegelaten.

Het algemene uitgangspunt van geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Voor bepaalde bedrijven is in de Wet milieubeheer (Wm) een richtwaarde aangegeven voor hoeveel geur (uitgedrukt in geureenheden/m³) acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Dit geldt voor bestaande woningen en voor nieuwe woningen.
Voor nieuwe situaties is de norm strenger dan voor bestaande situaties. De mate van geurhinder is met name afhankelijk van de geurconcentratie en het karakter van de geur. Bij een hoge geurconcentratie in de omgeving zal meer geurhinder worden ervaren. Daarnaast is ook het karakter ofwel de mate van onaangenaamheid van een geur van invloed. Een aangename geur (bijvoorbeeld broodgeur van een bakker) wordt minder snel als hinderlijk ervaren dan een onaangename geur (bijvoorbeeld afvallucht). Daarom verschilt de toegestane geurbelasting per soort bedrijf.
Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van een bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet Milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen van gevoelige bebouwing met name wonen.

Conclusie

In het plangebied is geen geurbelastend bedrijf aanwezig. Het aspect geurhinder vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water. Voor het plangebied is de A12, de spoorlijn Utrecht CS - Arnhem en de Oosterspoorbaan relevant;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In het uiterste zuiden van het plangebied (direct ten zuiden van de A12) loopt een brandstof transportleiding van Defensie;
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven of andere risicobedrijven waarvan het invloedsgebied of risicocontour een overlap hebben met het plangebied.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water);
• het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; voor buisleidingen).

De circulaire Rnvgs (2004) beschrijft de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. Daarbij wordt de huidige veiligheidssituatie in beeld gebracht en vergeleken met de toekomstige situatie, waarbij in principe wordt uitgegaan van een periode van 10 jaar.

Het Bevb is nog een zeer jong besluit en is gebaseerd op de systematiek van het Bevi. Het besluit regelt onder andere de afstand tussen kwetsbare objecten en een transportleiding voor gevaarlijke stoffen (meestal een aardgasleiding). Naast risiconormeringen kent het Bevb tevens een extra afstandsbepaling, de zogenaamde belemmeringenstrook. Binnen de belemmeringenstrook geldt vanuit operationele overwegingen een totaal bouwverbod, dus ook voor objecten waar geen mensen verblijven (schuren, tuinhuisjes etc.). Dit is nodig vanwege de bereikbaarheid voor onderhoud, bescherming van de omgeving bij lekkage, bescherming van de leiding tegen beschadiging en bereikbaarheid in noodgevallen.

In de circulaire Rnvgs en het Bevb staan twee soorten risico's beschreven waarop de normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. Vertaald naar het bestemmingsplan (in dit geval de plankaart) kan het PR=10-6 worden weergegeven als een contour (10-6 - contour). Rondom een bedrijf is dat vaak een cirkel, langs een transportas zijn dat min of meer parallelle lijnen aan beide zijden. Alle punten op de cirkel of lijnen vertegenwoordigen een plaatsgebonden risico van één op de miljoen jaar. Het plaatsgebonden risico vertegenwoordigt dus een afstandsnorm. Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is. Binnen de 10-6 - contour mogen geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten worden bestemd of gebouwd. Voor bestaande situaties gelden overgangsregels.

Het groepsrisico geeft aan hoeveel mensen zouden overlijden tengevolge van een calamiteit.

De circulaire Rnvgs en het Bevb verplichten ertoe dat bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriënterende waarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen. Zowel volgens de circulaire Rnvgs als het Bevb moet het groepsrisico bepaald worden binnen het invloedsgebied, hetgeen bepaald wordt door de afstand waarbij voor 1 % van de blootgestelde personen dodelijk letsel optreedt bij het grootst mogelijke ongeval.

Er zijn twee manieren om het groepsrisico te verlagen. Het is mogelijk maatregelen te nemen bij de risicoveroorzakende activiteit of het is mogelijk maatregelen te nemen in de omgeving daarvan. De mogelijkheid om maatregelen te nemen bij transportroutes over weg, spoor en water zijn op lokaal niveau niet of nauwelijks aanwezig; gemeenten kunnen niet sturen op aantallen vervoersbewegingen. Bij bedrijven, en in mindere mate bij transportleidingen, zijn er meer mogelijkheden via bijvoorbeeld de milieuvergunning.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg en spoor

Het veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is verwoord in de 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (RNVGS), vervolg en samenvatting van de nota RNVGS. De circulaire geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes en geeft de normering aan voor plaatsgebonden risico en groepsrisico. De normhoogte voor plaatsgebonden risico bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Voor het groepsrisico is een zgn. oriënterende waarde vastgesteld. Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enz. Het is een oriënterende waarde omdat onder voorwaarden van deze waarde mag worden afgeweken. In het Provinciaal Milieubeleidsplan PMP 2009-2011 wordt de ambitie uitgesproken "de risico's verder terug te dringen dan het wettelijk geformuleerde basisveiligheidsniveau voor plaatsgebonden risico en groepsrisico".

In het gebied van het bestemmingsplan Watervogelbuurt-Tolsteeg-Hoograven vindt beperkt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats.

Wegtransport (A12)

Het Groepsrisico veroorzaakt door het vervoer over de A12 blijft onder 0,1 maal de oriënterende waarde. De Plaatsgebonden risicocontour blijft op geruime afstand van kwetsbare objecten binnen het plangebied.

Wegtransport (overig)

Dit betreft LPG-transport naar tankstations. Dit vervoer wordt gereguleerd door de gemeentelijke Routeringsregeling. Deze regeling staat alleen vervoer toe over de Waterlinieweg op basis van ontheffingen.
De frequentie is zodanig gering dat het plaatsgebonden risico ver beneden 10-8/jaar blijft. Ook het groepsrisico blijft ver beneden de oriënterende waarde.

Railtransport

Over de Oosterspoorbaan vindt sinds 2008 geen vervoer van gevaarlijke stoffen meer plaats. In het kader van de invoering van het "Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen" krijgt de Oosterspoorbaan geen toekomstige rol in het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Voor het traject Utrecht Centraal -Arnhem is een Risicoanalyse uitgevoerd.

Resultaten berekening huidige situatie:

• Er is geen plaatsgebonden risicocontour 10-6 per jaar aanwezig.
• Het groepsrisico bedraagt (realisatiecijfers 2008) 0,41 maal de oriëntatiewaarde.

Resultaten berekening toekomstige situatie:

• Er is geen plaatsgebonden risicocontour 10-6 per jaar aanwezig.
• Het groepsrisico bedraagt op basis van de marktverwachting van ProRail voor het jaar 2020 (MV2007) 0,14 maal de oriëntatiewaarde.

Railtransport - Gevolgen voor het plan

De risicoanalyse is uitgevoerd op basis van de meest recente marktverwachting en op basis van de huidige ongevalskansen. De toekomstige risico's vanwege het transport van gevaarlijke stoffen zullen worden geregeld door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. In dat kader worden aanvullende risicoreducerende maatregelen getroffen om knelpunten in het landelijke net op te lossen. Hierdoor zal de hierboven aangegeven waarde van het groepsrisico zeer aanzienlijk dalen onder de waarde 0,14 maal de oriëntatiewaarde. Deze verwachting is gebaseerd op de aanname dat op grond van het nu bekende ontwerp-Basisnet het vervoer van brandbare gassen op dit traject weliswaar zal stijgen met circa een factor 2, maar dat de risicoreducerende maatregelen het risico met een beduidend hogere factor zullen laten dalen.

Railtransport - Verantwoording groepsrisico

De risicoanalyse laat een daling van het Groepsrisico zien. Daarnaast is op basis van het toekomstige Basisnet een nog verdere daling van het groepsrisico te verwachten. Mede gezien het feit dat in het bestemmingsplan geen bouwprogramma wordt toegevoegd nabij de baanvakken waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is een verantwoording van het groepsrisico niet nodig.

Vervoer door brandstof transportleiding

Ligging tracé

In het uiterste zuiden van het plangebied loopt een transportleiding van Defensie Pijpleiding Organisatie (DPO), bestemd voor het transport van brandstoffen. De leiding loopt langs de Verlengde Hoogravenseweg, direct zuidelijk van die weg.

Het gaat om een leiding met een diameter van ca. 200 mm (of 8") met een druk van 80 bar. De DPO hanteert een codering voor het aanduiden van een leiding. De hier bedoelde leiding wordt aangeduid met de code P20. De leiding is bedoeld en geschikt voor het verpompen van K2 en K3 vloeistoffen.

Omgeving van het tracé

Ten zuiden van het binnen het plangebied gelegen tracégedeelte bevindt zich een bedrijventerrein van de gemeente Nieuwegein. De leiding bevindt zich net ten noorden van die gemeentegrens, tevens grens van het plangebied. Ten zuiden van de leiding bevinden zich in het plangebied geen (beperkt) kwetsbare objecten. Buiten het plangebied op het grondgebied van de gemeente Nieuwegein bevinden zich de meeste objecten op meer dan 30 meter afstand van de leiding. Een uitzondering is het bedrijfspand dat het meest oostelijk op het bedrijventerrein is gelegen. De dichtst bijgelegen gevel van dat pand bevindt zich op ca. 25 meter vanaf de leiding.
Ten noorden van de leiding bevinden zich binnen het plangebied woningen op ca. 160 meter afstand (ten noorden van de A12). Beperkt kwetsbare objecten liggen op nog grotere afstand.

Toetsing aan Bevb - Plaatsgebonden risico en belemmeringenstrook

Bij de Defensie Pijpleiding Organisatie (DPO) zijn gegevens gevraagd over de ligging van het plaatsgebonden risico over het beschreven traject. Uit die gegevens blijkt dat er voor het beschreven tracé geen PR=10-6 contour bestaat.

Overigens moet er een zone langs de leiding gereserveerd worden van 5 meter aan weerszijden, de zogenaamde belemmeringenstrook. In deze strook geldt een bouwverbod, behoudens een ontheffing van burgemeester en wethouders, en een aanlegvergunningstelsel. De strook is opgenomen op de plankaart en het gebruik ervan is geborgd in voorschriften bij dit bestemmingsplan.

Groepsrisico (GR) vanwege de transportleiding

Omdat er zich in de nabijheid van de buisleiding een bedrijventerrein bevindt kan er sprake zijn van een groepsrisico. Volgens het Bevb moet de omvang van het groepsrisico in beeld worden gebracht en moet beschreven worden hoe dat risico eventueel verminderd kan worden.

Ook wordt beschreven welke factoren van invloed zijn op inperking van het aantal slachtoffers voor het geval dat zich daadwerkelijk een zwaar ongeval voordoet. Enerzijds gaat het er om dat de hulpdiensten zich voorbereiden op het bestrijden van een zwaar ongeval, anderzijds gaat het erom dat personen snel naar een veilige plek kunnen vluchten.

Toetsing aan Bevb - Personendichtheden en groepsrisico

Volgens het Besluit externe veiligheid buisleidingen moet het GR bepaald worden binnen het invloedsgebied van de leiding. Het invloedsgebied bevindt zich volgens opgave van de DPO op een afstand van 31 meter vanaf het hart van de leiding.

Volgens de notitie "Risicoafstanden voor buisleidingen met brandbare vloeistoffen K1K2K3" (augustus 2008) van het RIVM moet bij de toetsing onderscheid gemaakt worden in het transport van K1-vloeistoffen enerzijds, en het transport van K2 en K3-vloeistoffen anderzijds. Aangezien uitsluitend K2 en K3 vloeistoffen getransporteerd worden, kan volstaan worden met en toets voor uitsluitend die vloeistoffen.

Volgens de RIVM-notitie zal, uitgaande van een 24 inch K2-buisleiding met een druk van 100 bar, bij een dichtheid tot 100 personen per ha (aan weerszijden van de leiding) het groepsrisico niet hoger komen dan 0,1 maal de oriënterende waarde.

Binnen het invloedsgebied (31 meter) bevindt zich uitsluitend een bedrijventerrein op het grondgebied van Nieuwegein. Voor de doorgaans aanwezige personen op bedrijventerreinen is het gebruikelijk om uit te gaan van kengetallen voor personendichtheden. Voor de meest intensief gebruikte bedrijventerreinen geldt een personendichtheid van 80 personen per ha; deze waarde blijft ruim onder de hierboven genoemde kritische waarde van 100 personen per ha. In de uiterste zuidwest punt van het plangebied verlaat de leiding het plangebied en buigt de leiding naar het zuiden af waardoor een hoog kantoorpand (totaal ca. 250 personen) voor een groot deel binnen het invloedsgebied ligt. Aangezien het groepsrisico over een kilometer wordt berekend zal de personendichtheid van het kantoorgebouw voor een belangrijk deel worden uitgemiddeld met de dichtheid van het bedrijventerrein en de afwezigheid van personen (geen bebouwing) langs een aanzienlijk leidingdeel ten westen van het Merwedekanaal. De dichtheid zal onder de 100 personen per ha blijven.

Bovendien gaat het in dit plan over een leiding van slechts 8 inch en bebouwing aan slechts één zijde van de leiding.

Uitgaande van een te vervoeren brandstof in de K2 en K3-klasse zal het groepsrisico ruim beneden de waarde van 0,1 maal de oriënterende waarde liggen.

Volgens het Bevb kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico indien deze niet boven de waarde van 0,1 maal de oriënterende waarde komt te liggen, hetgeen hier het geval is. Dit houdt in dat de volgende punten niet worden uitgewerkt:

• de eventuele maatregelen ter beperking van het groepsrisico die worden toegepast door de exploitant van de buisleiding;
• andere mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico en de voor- en nadelen daarvan;
• de mogelijkheden en de voorgenomen maatregelen tot beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst.

Maatregelen m.b.t. voorbereiding van bestrijding en beperken omvang van zwaar ongeval

Het gaat hierbij om aspecten zoals bluswatervoorzieningen, bereikbaarheid en inzettijd voor hulpdiensten.

• Bluswatercapaciteit. De bluswatercapaciteit voldoet aan de geldende normen.
• Inzettijd. De inzettijd van de brandweer voldoet aan de geldende normen.
• Bereikbaarheid. De bereikbaarheid van het gebied rond de leiding vanuit Utrecht is goed. Het bedrijventerrein is goed te bereiken via de Liesboschbrug. Op het bedrijventerrein bestaan voldoende mogelijkheden om vanaf verschillende richtingen het tracé van de leiding te bereiken.

Mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich een zwaar ongeval voordoet of bij een "dreigend" zwaar ongeval

Hierbij gaat het zowel om de mogelijkheden voor personen om via de omliggende infrastructuur te kunnen vluchten naar een veilige locatie als de fysieke gesteldheid van personen binnen het gebied (de zelfredzaamheid).

• Vluchtmogelijkheden. Voor de vluchtmogelijkheden geldt hetzelfde als voor de bereikbaarheid van de hulpdiensten. De infrastructuur is zodanig dat mensen snel een veilig heenkomen kunnen zoeken.
• Zelfredzaamheid. Gelet op het karakter van het gebied aan beide kanten van de leiding kan ervan worden uitgegaan dat de meeste mensen in het gebied een goede gezondheid hebben en mobiel zijn. Aan de zuidkant betreft het werknemers van bedrijven, aan de noordkant betreft het bewoners van woningen die zich overigens op een afstand van ca. 160 meter bevinden. Eén en ander betekent dat bewoners zich bij een eventuele dreigende situatie op eigen kracht goed in veiligheid kunnen brengen, dan wel de adviezen van de hulpdiensten op kunnen volgen.

Conclusie

Voor het leidingtracé bestaat geen PR=10-6 contour. Binnen de belemmeringenstrook op basis van het ontwerp Besluit externe veiligheid buisleidingen bevinden zich geen gebouwen en andere objecten. Het plan voldoet daarmee aan de afstandseisen uit het Bevb.

Het groepsrisico is beperkt en zal ruim onder de grens van 0,1 maal de oriënterende waarde blijven. In combinatie met o.a. de goede bereikbaarheid van hulpdiensten en de goede zelfredzaamheid van personen in de nabijheid van de leiding wordt het risico als acceptabel beschouwd.

Ruimtelijke plannen kunnen gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit, doordat de ontwikkelingen die een plan mogelijk maakt een verkeersaantrekkende werking kunnen veroorzaken. In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is bepaald dat ruimtelijke ontwikkelingen doorgang kunnen vinden als aannemelijk is dat er bijvoorbeeld geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde. Of dat een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Er hoeft geen toetsing aan de grenswaarden plaats te vinden indien redelijkerwijs uitgesloten kan worden geacht dat het plan negatieve gevolgen voor de luchtkwaliteit heeft. Dit is het geval als een project niet leidt tot (een toename van) verkeersbewegingen of (een toename van) relevante emissies.

Het voorliggende plan is een conserverend bestemmingsplan. In dat kader is geen sprake van de realisatie van nieuwe bestemmingen met bijbehorende verkeersaantrekkende werking die een negatieve beïnvloeding van de luchtkwaliteit tot gevolg hebben. Daarnaast is geen sprake van realisatie van nieuwe dan wel uitbreiding van bestaande gevoelige bestemmingen.

Conclusie

Het bestemmingsplan legt de bestaande situatie vast. Aangezien het plan geen (of nauwelijks) verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft, kan redelijkerwijs uitgesloten worden geacht dat dit plan tot een verslechtering van de luchtkwaliteit zal leiden. Er zal derhalve voldaan worden aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder b, van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor het vaststellen van het onderhavige bestemmingsplan.

Bij reguliere bouwvergunningen is een bodemonderzoek noodzakelijk om aan te tonen of de bodem geschikt is voor de nieuwe bestemming. Bij nieuwe bestemmingen moet de bodem worden gesaneerd als er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Dan moet een saneringsplan of een melding volgens het Besluit Uniforme Saneringen worden ingediend, ter goedkeuring van gemeente Utrecht. Bij grondwateronttrekkingen voor bijvoorbeeld bouwactiviteiten is het van belang om te weten of er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is. In een saneringsplan moeten hiervoor voldoende monitoring en tegenmaatregelen worden beschreven.

Verder gelden de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Het plangebied valt volgens de algemene bodemkwaliteitskaart van 2005 in middeloude woonbebouwing en oude binnenstad (Vaartsche Rijn gebied). In het Vaartsche Rijn gebied is de stedelijke ophooglaag gemiddeld dikker dan 3 meter, met licht tot ernstige verontreinigingen. Het oostelijk deel is minder belast met bedrijfsactiviteiten, in de ophooglaag van 1,5 meter komen lichte tot matige verontreinigingen voor. Verspreid over het plangebied zijn diverse gevallen van ernstige bodemverontreiniging bekend door historische bedrijvigheid, waar een sanering is of moet worden uitgevoerd. Vaak gaat het om immobiele verontreinigingen in het Vaartsche Rijngebied. Plaatselijk zijn hier en daarbuiten ook mobiele verontreinigingen aanwezig, zoals bij 't Goylaan.

In en rond de Utrechtse binnenstad is sprake van vermenging van grootschalige diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische gechloreerde verbindingen (VOCl). De gemeente heeft een beleidskader gebiedsgerichte aanpak grondwater vastgesteld, om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken. Voor een grootschalig gebied rondom het stationsgebied is een saneringsplan vastgesteld (Biowasmachine). De uiterste noordwesthoek van het plangebied bevindt zich in dit gebied. Bij ingrepen in de ondergrond (zoals grondwateronttrekkingen) kan bekeken worden of deze uitvoerbaar zijn binnen de randvoorwaarden van dit saneringsplan.

Conclusie

Vanwege de aanwezige (bekende en nog onbekende) bodemverontreiniging moet bij bouwvergunningen en grondwateronttrekkingen rekening gehouden worden met bodemonderzoek en/of saneringsmaatregelen. Met in achtneming van deze voorwaarden vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor het bestemmingsplan.

In het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan is het van belang zicht te hebben op de in het gebied voorkomende beschermde natuurwaarden in relatie tot vigerende natuurwetgeving, specifiek de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Bureau Waardenburg daarom een quickscan (Bureau Waardenburg, Notitie Beschermde soorten Watervogelbuurt - Hoograven -
Tolsteeg, 09-523/09.02753/FloBr, 26 augustus 2009) uitgevoerd naar de in het gebied voorkomende natuurwaarden.

In het plangebied Watervogelbuurt - Hoograven - Tolsteeg komen diverse beschermde soorten voor. Het betreft veelal soorten die zijn aangepast aan het leven in stedelijk gebied. Het te actualiseren bestemmingsplan is conserverend van aard. Dit bestemmingsplan heeft geen gevolgen voor de beschermde soorten.

Conclusie

In het plangebied zijn geen gebieden aanwezig die zijn beschermd krachtens de Natuurbeschermingswet 1998 of planologische bescherming genieten in het kader van de Ecologische HoofdStructuur (EHS).
Het te actualiseren bestemmingsplan is niet conflicterend met de aanwijzing van de spoorlijn Utrecht-Den Bosch als Ecologische Verbindingszone 23.

Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. In het plangebied wordt het waterbeheer gevoerd door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De rioleringstaak binnen het plangebied valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente Utrecht. In het kader van de verplichte watertoets wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Het gemeentelijke waterbeleid sluit aan op het op duurzaam waterbeheer gericht beleid van de overige waterbeheerders en is ingepast in het kader van de onderstaande beleidsdocumenten:

• Rijksbeleid: nationaal waterplan, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Provinciaal waterplan, Beleidsplan Milieu en Water, provinciale verordening, etc.;
• gemeentelijk beleid: Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010;
• waterschapsbeleid: "Water voorop!" Waterbeheerplan 2010-2015 Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden;

In het algemeen is het beleid van het rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht, waterschap HDSR en waterschap Amstel, Gooi en Vecht gericht op een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. Voor het stedelijk water ligt de nadruk vooral op robuust waterbeheer waarbij de waterkwaliteitstrits gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken en de waterkwantiteitstrits water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren gehanteerd wordt bij ruimtelijke ontwikkelingen. In praktijk betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen afvalwater en hemelwater apart worden ingezameld en dat hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied wordt verwerkt.

Het beleid voor de riolering is vastgelegd in het “Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010”. Er wordt gewerkt aan een nieuw Gemeentelijk Waterbeleidsplan Utrecht 2011-2014 voor de periode 2011-2014 dit plan zal vermoedelijk nog in 2010 worden vastgesteld.

huidig rioolsysteem

De gebieden Hoograven en Tolsteeg vallen binnen het rioleringsbemalingsdistrict Baden Powellweg (district 7). Het rioleringssysteem is van het type gemengd, wat betekent dat zowel het regenwater als het huishoudelijke afvalwater onder vrijverval door één buis worden getransporteerd. Om wateroverlast te voorkomen zal bij grotere hoeveelheden neerslag het gemengde rioolsysteem overstorten op het oppervlaktewatersysteem.

Enkele straten zijn voorzien van een gescheiden rioleringssyteem in combinatie met waterpasserende verharding, dit zal in de toekomst worden uitgebreid. Het afvalwater gaat naar het rioolgemaal aan de Baden Powellweg vanwaar het naar bemalingsdistrict Korte Baanstraat (district 6) wordt verpompt. In 2010 wordt het nieuwe rioolgemaal aan de oostzijde van de Briljantlaan in gebruik genomen.

De Watervogelbuurt valt binnen het rioolbemalingsdistrict Korte Baanstraat. Het rioleringssysteem is ook van het type gemengd. Het afvalwater wordt onder vrijverval naar het gemaal Korte Baanstraat getransporteerd.

toekomstig rioolsysteem

In het Gemeentelijk riolerings- en grondwaterplan staan een aantal maatregelen omschreven om het rioolsysteem van Hoograven te verbeteren. De belangrijkste maatregelen zijn het afkoppelen van regenwater van het gemengde rioleringssysteem in een aantal wijken. Dit gebeurt in combinatie met rioolvervanging en grondwaterregulerende maatregelen. Afkoppelen vindt plaats door middel van infiltratie transportriolen in combinatie met waterpasserende verharding. Doel van deze maatregelen is het terugbrengen van het aantal riooloverstortingen om de waterkwaliteit te verbeteren en eventueel waarborging van de gewenste ontwateringsdiepte.

Bij voorkeur zal afkoppelen gebeuren door infiltratie ter plaatse en pas in tweede instantie door directe afvoer (afhankelijk van kwaliteit, eventueel via filterconstructie) naar het oppervlaktewater, conform het principe van vasthouden-bergen-'vertraagd' afvoeren. Met name bij ruimtelijke ontwikkelingsplannen moet worden ingestoken op het afkoppelen van regenwater en het verwerken van regenwater op eigen terrein.

Het schoon houden van hemelwater is van belang, uitlogende materialen als zink, lood, koper en bitumen zonder KOMO-keurmerk worden bij voorkeur niet toegepast, daar waar deze materialen in contact komen met het hemelwater, zoals dak, dakgoot en regenpijpen.

De gemeente heeft voortkomend uit de nieuwe wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken de zorgplicht voor het treffen van maatregelen in de openbare ruimte om structurele nadelige gevolgen van een te hoge of lage grondstand te voorkomen of te beperken. Vanuit deze zorgplicht streeft de gemeente naar een grondwaterniveau in openbaar gebied van minimaal 0,70 m beneden maaiveld. De eigenaar van het particuliere terrein is verantwoordelijk voor voldoende ontwateringsdiepte op zijn eigen terrein. Mocht het grondwaterniveau op het eigen terrein structureel hoger staan dan 0,70 m beneden maaiveld, dan mag de eigenaar het overtollige grondwater aanbieden op openbaar terrein.

Het gemiddelde grondwaterpeil in het gebied verloopt van 0,60 m +NAP in het noord-oosten bij de Watervogelbuurt tot 0,10 m – NAP in het zuid-westen van Hoograven. Het maaiveld in het plangebied is zo dat over het algemeen ruimschoots aan de ontwateringseis wordt voldaan. Mogelijk dat door plaatselijke kleilagen regenwater blijft hangen boven het werkelijke grondwater waardoor overlast kan ontstaan.

De Watervogelbuurt maakt onderdeel uit van het centrale stadsgebied van Utrecht. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de Vaartsche Rijn en aan de noordzijde door de Kromme Rijn. Deze wateren behoren tot de stadsboezem van Utrecht. Waterhuishoudkundig gezien maakt het plangebied dan ook onderdeel uit van het boezemwatersysteem. Peilschommelingen worden vermeden vanwege stabiliteit van gebouwen en infrastructuur en het voorkomen van (grond)wateroverlast. Water kan afgevoerd worden naar het Amsterdam-Rijnkanaal, aanvoer van water vindt plaats vanuit het hoofdwaterstelsel (Kromme Rijn en Vaartsche Rijn). Deze aanvoer vindt dagelijks plaats om het stadswater te verversen. De waterkwaliteit van het plangebied wordt voornamelijk bepaald door de kwaliteit van het aangevoerde water. De kwaliteit van het ingelaten water is van mindere kwaliteit als gevolg van lozingen van RWZI's op de Kromme Rijn, diffuse verontreinigingen en incidentele riooloverstorten. Langs de Kromme Rijn ligt een regionale waterkering. De toetshoogte voor deze kering is niet vastgesteld, het land achter de kering neemt namelijk in hoogte toe zodat de stabiliteit gewaarborgd blijft.

Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de Vaartsche Rijn en aan de noordkant door de Kromme Rijn. Het water wordt bij de splitsing van het Merwedekanaal – Vaartsche Rijn ingelaten (gepompt) ter hoogte van de Liesbosweg. Via verschillende peilgebieden stroomt het water door de wijk en wordt weer uitgelaten op het Merwedekanaal juist ten noorden van de A12. Op de onderstaande uitsnede van de Watersysteemkaart wijk Zuid uit de wijkwaterplannen is het oppervlaktewatersysteem weergegeven. door de gemeente Utrecht wordt samen met het waterschap HDSR gewerkt aan de wijkwaterplannen waarin concrete voorstellen worden gedaan ter verbetering van de watersystemen. Langs de Kromme Rijn en met Merwedekanaal is vanuit het Waterbeleidsplan "Water Voorop' en de 'Kaderrichtlijn Water' als maatregel om de waterkwaliteit te verbeteren, voorgesteld om natuurvriendelijke oevers aan te brengen. Om dit mogelijk te maken is een reservering van ruimte langs de oevers noodzakelijk.

Kaart

Kaart Watersysteem Hoograven e.o.

Algemeen

Het oppervlaktewaterbeheer ligt bij Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Het waterschap is verantwoordelijk voor het kwaliteitsbeheer van al het oppervlaktewater en ook het waterkwantiteitsbeheer van de primaire watergangen. Binnen het plangebied bevinden zich enkel primaire watergangen.

Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). In de Keur is daarnaast bepaald dat "beschermingszones" voor watergangen en waterkeringen in acht moeten worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Bij toename van het verharde oppervlak in het plangebied bij ruimtelijke planontwikkelingen moet conform het beleid van gemeente en waterschap extra berging (compensatie) voor de opvang van afstromend hemelwater worden gecreëerd in de riolering, infiltratievoorzieningen, het oppervlaktewater of in een combinatie van deze. Als richtlijn geldt een minimale berging van 300 m³ per extra hectare verhard oppervlak.

Waterbeheerplan /Kaderrichtlijn water

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Sinds 22 december 2000 is de KRW van kracht. Met deze richtlijn wil Europa het oppervlakte- en grondwater kwalitatief en ecologisch beschermen en verbeteren en een duurzaam gebruik van water bevorderen. De Europese Kaderrichtlijn water stelt doelen voor een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlaktewater en het grondwater. Voor de implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water binnen Nederland heeft de afgelopen jaren een intensieve samenwerking op het niveau van (deel)stroomgebieden en gebiedsprocessen plaatsgevonden.

Binnen het plangebied bevinden zich de oevers van het Merwedekanaal en de Vaartsche Rijn. Beide wateren vallen onder waterlichaam NL14_7 (Merwedekanaal). Verder valt de oever van de Kromme Rijn binnen waterlichaam NL14_2. Gebieden die volgens de gestelde definitie in de Kaderrichtlijn Water als waterlichaam zijn aangemerkt, zijn verdeeld in categorieën die aan specifieke ecologische en chemische waarden moeten voldoen en waarop vanuit de Europese Kaderrichtlijn aan moet worden voldaan. Het verdient de aanbeveling om de plankaart zodanig te wijzigen dat de oever ook een waterbestemming krijgt zodat natuurvriendelijke oevers kunnen worden gerealiseerd.

Waterkeringen

De oevers van het Merwedekanaal, de Vaartsche Rijn en de Kromme Rijn zijn waterkeringen, deze waterkeringen vallen in de categorie "overige" waterkeringen. Deze waterkeringen moeten verwerkt in de plankaart als waterstaatswerk. De zone 12 m uit de damwand of insteek talud is aangemerkt als waterstaatswerk. Buiten de zone waterstaatswerk is er ook nog een beschermingszone van 50 m. Werken binnen beide zones zijn vergunningplichtig volgens de keur. Voor de beschermingszone worden alleen voorwaarden gesteld aan bouwwerken of situaties die de waterkering zouden kunnen beschadigen.

Toekomstige situatie

Dit bestemmingsplan is hoofdzakelijk consoliderend van aard, waardoor de mogelijkheden om de waterhuishouding middels ruimtelijke ontwikkelingen te verbeteren beperkt zijn.
Ten aanzien van beheer en onderhoud kan worden opgemerkt, dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingssyteem bij het Hoogheemraadschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de 'Keur' (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). In de Keur is daarnaast bepaald dat 'beschermingszones' voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Conclusie

In het bestemmingsplan worden de watergangen als zodanig bestemd. Voor waterkeringen (kernzone) inclusief beschermingszones geldt een zogenaamde dubbelbestemming, deze hebben de bestemming 'Waterstaat-Waterkering' toebedeeld gekregen.
Verder heeft dit bestemmingsplan geen nadelige gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie.

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de ligging van beschermde en behoudenswaardige archeologische terreinen. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waarvoor een hogere of lagere archeologische verwachting geldt. De gemeentelijke kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan gedurende tientallen jaren archeologisch onderzoek in de gemeente. Er wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten, terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en lage archeologische verwachting.

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Verordening op de Archeologische Monumentenzorg

Op grond van het Verdrag van Malta dat vertaald is in hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 zijn gemeenten verplicht om het archeologisch erfgoed te beschermen. De wet biedt de mogelijkheid om een verordening vast te stellen en om de bescherming via bestemmingsplannen te regelen. Het is mogelijk om beide wegen te bewandelen. Gezien de complicaties die optreden bij het beschermen van archeologisch erfgoed in bestemmingsplannen, is gekozen voor een verordening, en voor een verwijzing daarnaar in bestemmingsplannen.

In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de kaart (verbeelding) met de bestemming Waarde-Archeologie. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde-Archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Het bestemmingsplan houdt op deze manier rekening met de archeologische waarden en verwachtingen, terwijl in strijd handelen met de specifieke gebruiksregel een economisch delict is.

Hoofdstuk V van de Monumentenwet 1988 (artikel 38 en verder) regelt de archeologische monumentenzorg. De wetgever heeft voor de bescherming van het archeologisch erfgoed de gemeente de bevoegdheden toegekend waarmee onderzoek afgedwongen kan worden bij verstoring van de grond en waarmee eisen aan dat onderzoek gesteld kunnen worden.

Er bevinden zich diverse MIP(Monumenten Inventarisatie Project)-panden in het plangebied. Deze panden zijn niet wettelijk beschermd, maar hebben wel cultuurhistorische waarde waar zorgvuldig mee omgesprongen moet worden. De rijksmonumenten zijn geconcentreerd in de Watervogelbuurt. De gemeentelijke monumenten zijn verspreid over het gehele plangebied.

Beschermd stadsgezicht

De kades van de stadsbuitengracht (de noordwesthoek van het plangebied) vallen onder de beschermingszone van het beschermd stadsgezicht. De aanwijzing trad in 1976 in werking en dient om de historische stedenbouwkundige structuur en het historische stadsbeeld zo goed mogelijk te beschermen.

Archeologische waarden

Voor het noordelijk, westelijk deel en een strook door het zuidelijk deel van het plangebied moet rekening worden gehouden met de archeologische waarden. Bij de Oosterkade zijn in 2004 vondsten van middeleeuwse pottenbakkers gedaan. In Oud Hoograven zijn sporen van de Oude Hollandse Waterlinie terug te vinden. De langgerekte groenstrook aan de Julianaweg in Oud Hoograven, was voorheen een inundatiekanaal. Het inundatiekanaal werd gebruikt om militair tactische redenen. Langs de Vaartsche Rijn ligt een strook waar de verwachtingswaarde hoog is. Daarnaast is in het zuiden van het plangebied een steenovenruïne (eind 19e eeuw) en een oude Romeinse route gelegen.

Op de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht staat het grootste deel van Watervogelenbuurt, Tolsteeg en Hoograven aangegeven als gebied met een archeologische verwachting (groen) of geen verwachting (wit). Door Hoograven loopt de Romeinse Limesweg, deze heeft een hoge archeologische waarde (rood). Ook de Vaartse Rijn met een strook aan beide zijden staat aangegeven als hoge archeologische verwachting (geel).

Figuur: uitsnede uit Archeologische Waardenkaart voor het plangebied

Conclusie

De gebieden Watervogelenbuurt, Tolsteeg en Hoograven worden beschermd op grond van de verordening op de archeologische monumentenzorg. Indien men, ten behoeve van bouw-of andere plannen, voornemens is bodemingrepen uit te voeren groter en dieper dan aangegeven op de waardenkaart, moet een archeologievergunning worden aangevraagd. De initiatiefnemer dient dan door middel van een inventariserend veldonderzoek te laten vast stellen of er sprake is van archeologische waarden in het plangebied. Indien hier sprake van is moeten deze resten worden opgegraven. Indien er geen sprake is van archeologische resten zal de archeologievergunning worden afgegeven.

In het landelijk en lokaal milieubeleid staat een duurzame ontwikkeling centraal. De sector bouw wordt in het milieubeleid gezien als doelgroep die een belangrijke bijdrage levert aan milieuproblemen, maar tegelijk een doelgroep waar veel winst te halen is.
Duurzaam Bouwen gaat veel andere bestaande (beleids-) sectoren als energie, gezondheid en waterhuishouding aan. Het richt zich op het reduceren van gezondheids- en milieueffecten als gevolg van bouwen, gebouwen en de gebouwde omgeving. Bouwactiviteiten hebben zowel betrekking op gebouwen (zoals woningen, scholen, kantoren en vele andere soorten utiliteitsgebouwen) als de gebouwde omgeving (zoals wegen, bruggen en riolering). Het gaat daarbij zowel over nieuwbouw als werkzaamheden aan bestaande gebouwen en bouwwerken. Duurzaam bouwen gaat niet alleen over energie of het gebruik van duurzaam hout. Naast energie zijn er de thema's waterverbruik, ruimtegebruik en leefomgevingskwaliteit/buitenmilieu.

In en rond de stad Utrecht zal in de toekomst nog veel gebouwd, gerenoveerd, herbestemd en gesloopt worden. Zoals de ontwikkeling in het kader van Utrecht Vernieuwt, revitalisering van bedrijfsterreinen en de ontwikkeling langs de Vaartsche Rijn. De gemeente zelf realiseert, renoveert en sloopt haar eigen gebouwen. Belangrijke ruimtelijk relevante thema's in het kader van duurzaam bouwen zijn de volgende thema's:

1. a. Energie: Utrecht heeft de ambitie uitgesproken om in 2030 CO2-neutraal te willen zijn. Dat betekent dat elke nieuwe ontwikkeling een bijdrage moet leveren op het gebied van laag fossiel energieverbruik.
2. b. Waterverbruik: In Utrecht gebruiken we per jaar ruim 20 miljoen m3 drinkwater waarvan maar een klein deel echt drinkwaterkwaliteit hoeft te zijn. Door waterbesparende technieken wordt er al veel bespaard. Maar de inzet van regenwater kan dat nog een stevige stap verder brengen.
3. c. Ruimtegebruik: Verdichting, meervoudig ruimtegebruik, multifuncties leiden er toe dat de beperkte ruimte in een bestaande stad intensief wordt gebruikt.

Leefomgevingskwaliteit/buitenmilieu

Utrecht verdicht, het buitenmilieu komt onder druk. Wettelijke minima zijn er voor geluid en luchtkwaliteit. Maar voor een goede leefomgevingskwaliteit is meer nodig. Zon en schaduw en een goed windklimaat kunnen de belevingswaarde en daarmee het welbevinden van mensen verhogen.

Conclusie

De waarden die verband houden met de kwaliteit van de leefomgeving worden -waar mogelijk- binnen het kader van het bestemmingsplan mede veiliggesteld.

Aan de Verlengde Hoogravenseweg, ten zuiden van de A12 en parallel daaraan, bevindt zich een aardgastransportleiding. Deze wordt planologisch juridisch geregeld binnen de dubbelbestemming Leiding - Brandstof. Daarnaast bevinden zich geen planologische relevante leidingen in het plangebied.

Dit bestemmingsplan heeft in de eerste plaats met name tot doel om de bestaande situatie te actualiseren. De kosten voor het opstellen van dit bestemmingsplan komen grotendeels voor rekening van de gemeente.

Het bestemmingsplan is voor een groot deel consoliderend van aard. Het plan voorziet, naast de gebruikelijke (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande functies, slechts in beperkte mate in nieuwe ontwikkelingen. Het betreft in alle gevallen particuliere initiatieven waaraan in beginsel geen kosten voor de gemeente zijn verbonden, afgezien van kosten van het ambtelijk apparaat voor de begeleiding en toetsing van aanvragen. Deze laatste kosten worden door middel van leges gedekt. Mochten er andere kosten zijn die op grond van artikel 6.13 Wro dienen te worden verhaald, dan zal uitsluitend worden meegewerkt aan de ontheffing of wijziging nadat een exploitatieovereenkomst is gesloten.

De enige kosten die uit dit plan kunnen voortvloeien, zijn planschadekosten. Deze zijn op voorhand niet uit te sluiten. De gemeente zal daarom bij iedere aanvraag bezien of er planschade kan ontstaan. Indien dit het geval kan zijn, zal met de belanghebbende aanvrager een overeenkomst worden gesloten, zoals bedoel in artikel 6.4a van de Wro. Daarmee kan worden voorkomen dat de gemeenschap de planschadekosten moet betalen in het belang van de aanvrager.

Gezien het voorgaande is een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan vooralsnog niet nodig. Mochten er in de toekomst toch ontwikkelingen voordoen waarbij de gemeente kosten moet maken dan zullen die uitsluitend onder de wijzigingsbevoegdheid vallen. Er zal dan eerst worden bezien of er een kostenverhaalovereenkomst kan worden gesloten. In het uiterste geval kan worden overwogen om bij wijzigingsbevoegdheid een exploitatieplan op te stellen. Dat is geen uitgangspunt en gezien de ontwikkelingsmogelijkheden niet de verwachting.

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening aan diverse instanties toegezonden.

Hieronder volgt een samenvatting van de ontvangen vooroverlegreactie, voorzien van een antwoord hoe de reactie is verwerkt.

1. N.V. Nederlandse Gasunie

Gasunie concludeert na toetsing dat het plangebied buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtstbijzijnde leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verder planontwikkeling.

Reactie:
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

2. Kamer van Koophandel

De Kamer van Koophandel heeft op dit moment geen inhoudelijke reactie en gaat een inloopbijeenkomst organiseren voor ondernemers in het plangebied.

Reactie:
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

3. ProRail

• Het begrip 'railverkeer' wordt niet gedefinieerd. Er wordt tevens gevraagd om ook van de begrippen 'bereikbaarheidsweg' en 'dive-under' een definitiebepaling op te nemen.

Reactie:
De begrippen bereikbaarheidsweg en dive-under zijn inmiddels opgenomen in artikel 1 van de regels. De term railverkeer wordt niet gedefinieerd, dit is niet nodig, het is duidelijk wat onder railverkeer wordt verstaan.

• Gevraagd wordt of er ter plaatse van station Vaartsche Rijn een bouwvlak is opgenomen, gezien het bepaalde dat gebouwen binnen een bouwvlak gebouwd moeten worden. Ook is er geen bouwhoogte opgenomen, dit moet zijn 15 meter boven NAP, exclusief constructies zoals antennes.

Reactie:
Op de plankaart is inmiddels een bouwvlak opgenomen. De maximale bouwhoogte is 15 meter.

• De regels over de bouwhoogten voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, komen niet overeen met het Tracébesluit. Er worden enkele voorbeelden genoemd met het verzoek om deze over te nemen in het bestemmingsplan.

Reactie:
In het bestemmingsplan is voor bouwwerken, geen gebouw zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het (rail)verkeer geen maximum bouwhoogte opgenomen. De bouwwerken die ProRail in haar brief noemt zijn alle ter geleiding, begeleiding en regeling van het railverkeer. De genoemde bouwwerken passen derhalve binnen het bestemmingsplan.

• Gevraagd wordt om tijdelijk gebruik als werkterrein mogelijk te maken.

Reactie:
De tijdelijke werkterreinen zullen niet worden bestemd in dit bestemmingsplan. De werkterreinen zullen via een tijdelijke afwijking van het geldende bestemmingsplan mogelijk kunnen worden gemaakt. Een bestemmingsplan is bedoeld voor 10 jaar, tijdelijke afwijkingen passen hier niet in.

• Op twee plaatsen (Lamstraat/Kariboestraat en Laan van Soestbergen) zijn twee vreemde hobbels zichtbaar in de bestemmingsgrens tussen Verkeer-Railverkeer en Groen, deze hobbels zitten niet in het Tracébesluit.

Reactie:
De plankaart is aangepast aan de kaart van het Tracébesluit.

• In de toelichting, paragraaf 5.3, wordt ingegaan op geluidhinder en spoorweglawaai. In het Tracébesluit is daar meer informatie opgenomen, onder meer over hogere (grens)waardes en geluidbeperkende maatregelen.

Reactie:
In paragraaf 5.3 wordt kort aangegeven dat voor de spoorverdubbeling naast geluidsschermen ook hogere grenswaarden zijn verleend.

Met de wijkraad is in het voortraject gesproken over het concept bestemmingsplan. De wijkraad is daarnaast als vooroverlegpartner benaderd en in de gelegenheid gesteld om een reactie te geven. Van deze mogelijkheid heeft de wijkraad geen gebruik gemaakt.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgends de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008). De SVBP2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een meer gebruiksvriendelijke, effectievere en efficiëntere dienstverlening.
Het bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven en Tolsteeg maakt deel uit van de actualiseringreeks van de gemeente. In het kader van de standaardisering van de bestemmingsplannen is de Utrechtse Leest opgesteld. Daarin zijn de 'standaardregels' voor de bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht opgenomen.

Gegeven het karakter van het plangebied en de bestaande ruimtelijke kwaliteit vervult het bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven en Tolsteeg in eerste instantie een belangrijke beheers- en gebruiksfunctie. Er is gekozen voor een directe, gedetailleerde bestemming, conform de bestaande situatie. Alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is, wordt daarvoor een regeling opgenomen in het plan. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten, In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, procedureregels en algemene ontheffings- en wijzigingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotregels maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan. Waar nodig wordt de met de SVBP2008 voorgeschreven begripsbepaling gehanteerd. In andere gevallen heeft steeds een afstemming plaats op de begrippen in de andere Utrechtse bestemmingsplannen.

Artikel 2 Wijze van meten
Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren. Ook hier is aangesloten bij de SVBP2008.

Artikel 3 Bedrijf
De verschillende bedrijven zijn in de bestemming Bedrijf opgenomen. Binnen het plangebied zijn uitsluitend de bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën A, B1 en B2 toegelaten van de aan de regels toegevoegde Lijst van Bedrijven, functiemenging (een toelichting op deze lijst is als bijlage van de toelichting opgenomen). Een uitzondering hierop wordt gevormd door het bestaande bedrijf aan de Gansstraat 143 en de Lippe Biesterfeldstraat 13, die in milieucategorie C vallen. Deze bedrijven zijn daarom in de regels binnen deze bestemming nader aangeduid en daarmee specifiek bestemd. Burgemeester en wethouders kunnen overigens afwijken van de lijst, voor bedrijven die niet in de lijst voorkomen, maar die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die wel zijn genoemd in de Lijst van Bedrijven. Dat geldt niet voor geluidszoneringsplichtige inrichtingen. Verder zijn de bestaande bedrijfswoningen op de verbeelding aangeduid. Nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegelaten.
De grotere nutsgebouwen, zoals gebouwen ten behoeve van elektriciteitsvoorzieningen, het gemaal en dergelijke zijn in de bestemming Bedrijf ondergebracht, inclusief de ontsluitingsverhardingen. Deze nutsgebouwen zijn groter dan de nutsgebouwtjes die op grond van de algemene afwijkingsregels kunnen worden toegelaten en zijn dan ook vanwege hun omvang apart aangeduid op de verbeelding.

Aan de Duurstedelaan is voor een bestaand cateringbedrijf een specifieke aanduiding voor een afhaalzaak opgenomen. Gelet op de beperkte omvang en de bijdrage die deze specifieke vorm van detailhandel kan hebben voor de wijk is deze functieverruiming aanvaardbaar.

Artikel 5 Bedrijventerrein
Het gebied aan de Vaartsche Rijn/Rotsoord en aan het Merwedekanaal zijn bestemd als bedrijventerrein. Binnen die bestemming zijn over het algemeen bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 3 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (waaronder categorie 3.1 en 3.2) toegelaten. Een uitzondering hierop wordt gevormd door het gebied aan het Merwedekanaal, aan de zuidwestkant van het plangebied, waar slechts bedrijven tot en met categorie 2 zijn toegelaten. Dit is op de verbeelding aangeduid. Daarnaast is de verkoop van motorbrandstoffen aangeduid op de verbeelding. Ook hier zijn uitsluitend de bestaande bedrijfswoningen toegelaten. Detailhandel is niet toegestaan. Een bestaande showroom op Rotsoord is aangeduid.

Bedrijven die zijn toegelaten op zogenaamde gezoneerde industrieterreinen zijn hier niet toegestaan.

Artikel 6 Cultuur en ontspanning

Tivoli de Helling heeft de bestemming Cultuur en Ontspanning gekregen. Binnen deze bestemming zijn culturele voorzieningen mogelijk. Wat hieronder verstaan wordt is gedefinieerd in artikel 1.

Artikel 7 Gemengd - 1
Een aantal panden in woonblokken wordt ook voor andere functies gebruikt, zoals reisbureaus, bakkers en kleinschalige kantoortjes. Door een dergelijke menging van functies blijft het gemengde karakter van de straten behouden. In het bestemmingsplan hebben deze panden dan ook een bestemming gekregen die menging van functies mogelijk maakt. Naast wonen zijn bijvoorbeeld ook kantoren en dienstverlening (kappers, reisbureaus) toegelaten op de begane grond. Op de verdiepingen mag uitsluitend worden gewoond. Alle panden met de bestemming Gemengd-1 mogen op de begane grond als woning worden gebruikt. Voor wat betreft de bouwregels gelden dezelfde regels als bij de bestemming Wonen (bijvoorbeeld voor wat betreft dakterassen en bijzondere bouwlagen). Binnen Gemengd zijn de bestaande detailhandelsvestigingen apart aangeduid.
In de woonbuurten is verspreid in de wijk beperkt detailhandel aanwezig. Het beleid met betrekking tot detailhandel voorziet in een clustering van detailhandel langs de 't Goylaan en de bestaande winkelconcentraties. Binnen woonbuurten dient de vestiging van nieuwe detailhandel te worden voorkomen. Daarom is voor detailhandel geen uitwisseling mogelijk binnen de bestemming Gemengd.
In het plangebied komen verschillende snackbars en eetgelegenheden voor. Ook deze zijn in de bestemming Gemengd-1 opgenomen. De betreffende panden zijn apart op de verbeelding aangeven, omdat wisselingen van horeca naar andere functies wel zijn toegelaten, maar functieveranderingen van winkel naar horeca niet. Het is niet de bedoeling om in het gebied nieuwe cafés en dergelijke toe te laten. Binnen de bestemming is alleen de zogenaamde laagdrempelige ofwel zachte horeca toegelaten. Het gaat daarbij om snackbars, restaurants en andere eetgelegenheden (categorie C en D van de Lijst van Horeca-activiteiten). De in het plangebied bestaande categorie B horecabedrijven zijn via een aanduiding op de verbeelding
Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening is, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de "Lijst van Horeca-inrichtingen" en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook bijlage 2, waarin een toelichting op de lijst van horeca-inrichtingen is opgenomen.

Artikel 8 Gemengd - 2
Gemengd-2 is gericht op de combinatie van detailhandel en dienstverlening (op de eerste bouwlaag) met wonen daarboven. Verder zijn op de begane grond tevens bestaande horeca toegelaten; de betreffende horecavoorzieningen zijn aangeduid op de verbeelding. Kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen zijn alleen toegelaten daar waar dat op de verbeelding is aangeduid. Voor het overige geldt hetzelfde als voor de bestemming 'Gemengd-1.

Artikel 10 Groen
De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één bestemming. Een groot deel van het groen heeft alleen een functie als plantsoen of als speelplek.
Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan. De kleinere watergangen zijn dan ook niet apart bestemd. Daarnaast mogen er binnen deze bestemming ook voet- en fietspaden worden gerealiseerd.

Artikel 11 Kantoor
In het plangebied zijn verschillende kantoorgebouwen aanwezig. Deze hebben een passende kantoorbestemming gekregen.

Artikel 12 Maatschappelijk
Binnen deze bestemming zijn verschillende instellingen en voorzieningen ondergebracht. Het gaat daarbij om uiteenlopende maatschappelijke voorzieningen, zoals educatieve en religieuze instellingen, medische, sociaal-culturele voorzieningen, jeugdopvang, begraafplaatsen, een huis van bewaring en voorzieningen ten behoeve van forensisch psychiatrisch onderzoek en dergelijke. Wat precies onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan is gedefinieerd in artikel 1. Een specifieke aanduiding is opgenomen voor een dierenasiel, de begraafplaatsen en een justitiële inrichting. Hierdoor zijn deze voorzieningen door middel van een aanduiding plaatsvast gemaakt, maar er is daarnaast wel een zekere uitwisseling van functies mogelijk gemaakt. De bestaande bouwmassa's zijn in grote lijnen door middel van bebouwingspercentages en hoogtescheidingslijnen op de verbeelding vastgelegd. Beperkte uitbreidingen zijn in de meeste gevallen wel mogelijk.

Artikel 13 Recreatie - uit te werken

De bestemming Recreatie-uit te werken betreft een terrein van 32.000m² (bij benadering). Hiervan mag 5% worden bebouwd met gebouwen, te weten ongeveer 1600m². De bestemming is rechtstreeks overgenomen uit het oude bestemmingsplan Hoograven-Tolsteeg. De uitwerking heeft als doel de verplaatsing van de scoutingvereniging de Baracudas.

Artikel 14 Recreatie - Volkstuinen
Deze bestemming is gelegd op het volkstuinencomplex bij Rotsoord. Er is een bouwvlak opgenomen waar een gebouw kan worden gebouwd.

Artikel 15 Sport
Binnen deze bestemming worden de verschillende sporthallen en sportvelden geregeld. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de bestaande situatie. De met deze bestemming samenhangende ondergeschikte detailhandel en horeca zijn toegelaten. Ook binnen deze bestemming worden evenementen toegelaten (zie hiervoor onder Recreatie - Volkstuinen).

Artikel 16 Sport - Sportschool
Binnen deze bestemming is een bestaande sportschool aan de Hoogravenseweg vervat. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de bestaande situatie en de woningen eromheen.

Artikel 17 Tuin
Deze bestemming is gehanteerd voor enkele percelen aan de Barnsteenlaan en de Briljantlaan. Er mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, waaronder schuttingen worden gerealiseerd.

Artikel 18 Verkeer
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Dit betreft de 't Goylaan, Hoofdgraaflandstraat-W.A.Vultostraat-Briljantlaan, Musketierlaan, Diamantweg-Smaragdplein, Baden Powellweg, Albatrosstraat, Gansstraat, Venuslaan, Catharijnesingel en de Bleekstraat. Er zijn binnen deze bestemming kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 19 Verkeer - Railverkeer
De spoorlijn heeft de bestemming 'Verkeer - Railverkeer'. In deze bestemming zijn de spoorbaan en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan en ook geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water. Onderdoorgangen ten behoeve van het wegverkeer zijn via een aanduiding op de verbeelding aangegeven.

Het Tracébesluit Utrecht Centraal-Houten is één op één vertaald in dit bestemmingsplan. Dit betekent dat ook het gedeelte van het station dat in HOV om de Zuid is meegenomen nu in dit bestemmingsplan wordt meegenomen. Het station zou anders in twee verschillende bestemmingsplannen vallen. Dit is niet wenselijk. De parkeergarage onder het spoor is ook meegenomen in dit bestemmingsplan. De voorzieningen voor de trambaan vallen nog steeds in het bestemmingsplan HOV om de Zuid. Een aantal begrippen uit het Tracébesluit zijn overgenomen in dit bestemmingsplan.

Artikel 20 Verkeer - Verblijfsgebied
De meeste wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 21 Water
Water is in het plangebied een structurerend element. De grotere watergangen zijn in de bestemming 'Water' opgenomen. De regeling uit de keur blijft onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. Bij de bestemmingsomschrijving van Verkeer, Verkeer-Verblijfsgebied en Verkeer-Railverkeer, staat onder andere de bestemming 'water'.
Langs het Merwedekanaal en de Vaartsche Rijn ligt een aantal woonboten in het water. Deze zijn door middel van een nadere aanduiding 'woonschepenligplaats' op de verbeelding opgenomen. Daarbij is bepaald dat per aanduiding maximaal één ligplaats voor één woonschip toegelaten is. Voor die woonschepen worden tevens mogelijkheden voor de uitoefening van aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf geboden, vergelijkbaar met andere woningen. De bergingen bij de woonschepen zijn geregeld in de bestemmingsregeling van de aangrenzende gronden, binnen de bestemming Groen. Gemalen en dergelijke zijn nutsvoorzieningen die binnen de bedrijvenbestemming geregeld.

Kruisingen met verkeerswegen zijn toegestaan in de bestemmingsomschrijving. In de meeste andere bestemmingen zijn water, waterbeheer, waterberging en sierwater eveneens toegestaan, in het belang van waterbeheer en waterberging.

Artikel 22 Wonen
In het bestemmingsplan is de woonfunctie de overwegende functie. Een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan is dan ook de bestemmingsregeling van de woonbebouwing. Allereerst is van belang dat in de bestemmingsregeling onderscheid wordt gemaakt tussen hoofd- en bijgebouwen. In de begripsbepalingen van artikel 1 wordt het onderscheid tussen een hoofdgebouw en een bijgebouw gedefinieerd.
De basis voor de regeling van de woonfunctie is de regeling in één bestemming: Wonen. In deze bestemming zijn ook de daarbij behorende tuinen geregeld en is bepaald in welke mate aanbouwen en bijgebouwen zijn toegestaan. In deze bestemming is ook onder bepaalde voorwaarden de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf toegestaan. Een specifieke regeling is opgenomen voor de bestaande woonwagenstandplaatsen aan de Musketierlaan, waar zich vier standplaatsen bevinden en voor de drie woonwagenstandplaatsen aan de Broeder Alarmstraat.

Hoofdgebouwen
Met betrekking tot de hoofdgebouwen op de gronden met de bestemming Wonen geldt dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de daarbij in acht te nemen (verticale en horizontale) maten. De bouwgrenzen geven de horizontale begrenzing aan van de hoofdgebouwen. In het algemeen is de hoogte van de woonbebouwing aangegeven door het aantal bouwlagen of maximale (bouw)hoogte. Daarmee wordt in het kader van de afstemming tussen de ruimtelijke kwaliteit en de gebruikerswensen voor het gehele gebied eenheid gecreëerd tot een bepaalde maximale hoogte en wordt tegelijkertijd ten aanzien van de verscheidenheid in dakvormen enige flexibiliteit geboden.
Bij het bepalen van de maximale (bouw)hoogte is gekeken naar de huidige bouwhoogten van de woningen en de omliggende bebouwing. Daarbij is rekening gehouden met de breedte van de wegen en de hoogten van omliggende woningen, zodat de daglichttoetreding gegarandeerd blijft. De regels bieden de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden - via een afwijking - een kap of een bijzondere bouwlaag aan de woningen toe te voegen.
In het plangebied komt een verscheidenheid aan dakvormen voor. Voorbeelden hiervan zijn kappen, terugliggende bouwlagen en bouwlagen die aan één zijde een dakhelling hebben. Om de flexibiliteit met betrekking tot dakvormen te kunnen regelen is de bijzondere bouwlaag geïntroduceerd. Een bijzondere bouwlaag is een bouwlaag met in ieder geval aan één zijde een dakhelling of een bouwlaag die ten opzichte van de voorgevel en/of achtergevel terugligt. In de regels en op de verbeelding is aangegeven waar een bijzondere bouwlaag mogelijk is. In paragraaf 4.2.1zijn deze bijzondere bouwlagen uiteengezet.

Aanbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde
In de bestemming Wonen is onderscheid gemaakt in voortuin en achtertuin. Voor de voorgevel mogen in principe geen gebouwen worden opgericht. Uitgezonderd hiervan zijn de erkers, toegangsportalen en dergelijke op de begane grond. Hierop is het gemeentelijke erkerbeleid van toepassing. Een andere uitzondering is opgenomen voor bestaande aan- en uitbouwen en/of bijgebouwen in deze strook om te voorkomen dat deze anders onder het overgangsrecht zouden vallen. Deze bestaande bebouwing in de voortuin mag wel worden gehandhaafd en vernieuwd, maar mag niet worden vergroot.

Op het gedeelte van het perceel dat is gelegen achter de voorgevel van de woning mogen aanbouwen en bijgebouwen worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 50% van die gronden met een maximum van 45 m². Indien de oppervlakte van dat deel van het perceel groter is dan 250 m², gelden daarvoor normen van respectievelijk 20% en 100 m². Specifiek voor een gebied rondom de Albatrosstraat is een 'specifieke bouwaanduiding - aanbouw' opgenomen. Hier is een aanbouw toegestaan waarvan de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m², om te voorkomen dat te grote aanbouwen ontstaan. Zie ook paragraaf 4.2.1.

Voor aanbouwen is de maximale goothoogte gesteld op het vloerpeil van de eerste verdieping van het hoofdgebouw plus 0,3 m, zodat een dak gerealiseerd kan worden waarbij aan de binnenzijde van de woning het plafond doorloopt. Dit sluit aan bij de hoogte zoals die is genoemd in het Besluit omgevingsrecht, Bijlage II (BOR). Voor vrijstaande bijgebouwen is een maximale goothoogte van 3 m en een maximale nokhoogte van 4,5 m geregeld.
Erfafscheidingen in de voortuin mogen niet hoger zijn dan 1 m. Erfafscheidingen op het gedeelte achter de voortuin bij de woning mogen een hoogte van 2 m niet overtreffen. Andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, op dit gedeelte van het perceel bij de woning mogen niet hoger zijn dan 3 m en vlaggenmasten mogen niet hoger zijn dan 6 m.

Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en Bed&Breakfast
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Wanneer een woning een vloeroppervlak van 150 m² of meer heeft dan mag een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf een oppervlakte van 60 m² hebben. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.
Daarnaast is de uitoefening van een Bed&Breakfast in samenhang met wonen toegestaan. Die activiteit dient ondergeschikt te zijn. Om die reden wordt bepaald dat de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik dient te houden voor wonen.

Dakkapellen
Het is mogelijk dakkapellen te realiseren. De toelaatbaarheid van de (vorm, afmetingen van) dakkapellen is geregeld in de welstandsnota. In het bestemmingsplan zijn hiervoor dan ook geen regels opgenomen.

Garageboxen
In het plangebied zijn op enkele plaatsen complexen van garageboxen/bergingen aanwezig. Omdat deze niet op een erf bij een woning staan, hebben deze de aanduiding 'Garage' gekregen. De garages mogen uitsluitend voor de stalling van motorvoertuigen, caravans, boten en dergelijke worden gebruikt en als bergruimte. De opslag van huishoudelijke artikelen is toegestaan. Opslag van goederen ten behoeve van bedrijven is aangemerkt als strijdig gebruik. Dit is mede gedaan in verband met eventueel gevaar en milieuhinder.

Artikel 23 Leiding - Brandstof(dubbelbestemming)
De aanwezige brandstofleiding (aardgas) aan de Verlengde Hoogravenseweg, ten zuiden van de A12, wordt binnen deze dubbelbestemming beschermd. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen, mits advies wordt ingewonnen bij de leidingbeheerder.

Artikel 24 Waarde - Archeologie(dubbelbestemming)
De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 25 Waarde - Cultuurhistorie (dubbelbestemming)

Door middel van deze bestemming worden de betreffende gronden in het plangebied bestemd voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Voor de gronden die in een beschermd stadsgezicht vallen zijn extra regels opgenomen die waarborgen dat de karakteristiek van het straat- en stadsbeeld niet in onevenredige mate wordt aangetast en aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied geen afbreuk wordt gedaan. Het betreft een zeer klein deel van het plangebied ter plaatse van de Catharijnesingel, met de bestemming 'Verkeer', 'Groen' en 'Water'.

Artikel 27 Waterstaat - Waterkering

De Kromme Rijn, de Stadsbuitengracht en de Vaartsche Rijn zijn voorzien van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Hierbinnen wordt de instandhouding van de waterkering beschermd.

Artikel 28 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning/omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 29 Algemene bouwregels
Een algemene bouwregel is opgenomen om kleine overschrijdingen, tot een maximum van 1,5 m, mogelijk te maken. Daarbij dient gedacht te worden aan ondergeschikte bouwdelen, zoals stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken.

Artikel 30 Algemene gebruiksregels
Deze bepaling geeft aan dat het verboden is om een bouwwerk te gebruiken, te doen of te laten gebruiken in strijd met de bestemmingen. Dat betreft onder meer het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning en onbebouwde gronden voor opslag, voor staan- of ligplaats voor onderkomens of als kampeerterrein.
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutiebedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Artikel 32 Algemene afwijkingsregels
Hierin zijn afwijkingsregelingen opgenomen, die kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 33 Algemene wijzigingsregels
In een aantal gevallen kan de bestemmingsgrens worden overschreden met een wijzigingsbevoegdheid als dat van belang is voor bijvoorbeeld een technisch betere realisering van een bestemming.
Het aantal wijzigingsbevoegdheden is beperkt gehouden, om te voorkomen dat bij herhaling bijzondere procedures moeten worden gevoerd met het daarbij behorende capaciteitsbeslag op zowel het gemeentelijk apparaat als het bestuur.

Verder is er een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het vestigen van een kinderdagverblijf, mits deze geen onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving heeft, in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en is aangetoond dat er voor de realisatie van het kinderdagverblijf geen milieutechnische belemmeringen zijn van de milieuaspecten luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering en verkeerslawaai.

Artikel 34 Overgangsrecht
Deze regeling heeft tot doel een regeling te creëren voor bebouwing die afwijkt van het plan. In principe mag die bebouwing worden gehandhaafd en zelfs gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd. Alleen als deze bebouwing door een calamiteit verloren gaan, is algehele herbouw mogelijk. Voorwaarde daarbij is wel, dat de aanvraag om bouwvergunning binnen 2 jaar na het teniet gaan van het bouwwerk wordt ingediend. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor een eenmalige vergroting van de inhoud van een bestaand bouwwerk dat afwijkt van het plan. Deze vergroting is echter beperkt tot maximaal 10 % van de inhoud.
Van de overgangsbepaling zijn die bouwwerken uitgezonderd die bestaan op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan maar die zijn gebouwd in strijd met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden. Het overgangsrecht is dus niet van toepassing op illegale bebouwing.

Daarnaast heeft deze bepaling tot doel een regeling te creëren voor gebruik dat afwijkt van het plan. Het tijdstip waarop gebruik als bestaand gebruik in de zin van deze bepaling wordt aangemerkt is, op grond van vaste jurisprudentie, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. In principe mag het afwijkende gebruik worden gehandhaafd en mag er zelfs een wijziging in worden aangebracht. Die wijziging moet dan wel leiden tot een vermindering van de gebruiksafwijking, zowel naar aard als naar omvang. Dit betekent, dat in gevallen van afwijkend gebruik een intensivering van dat afwijkende gebruik niet is toegestaan.
Ook hier is een uitzondering op. Het gebruik dat al in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan en waartegen nog wordt of kan worden opgetreden, valt niet onder deze overgangsregeling.

Artikel 35 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Wat is handhaving?
In Utrecht verstaan we onder handhaven elke gemeentelijke handeling die gericht is op het bevorderen van de naleving van de rechtsregels of het beëindigen van overtredingen. Om te kunnen handhaven is het nodig om toezicht uit te oefenen. Onder toezicht verstaan we het observeren en constateren of er wel of niet voldaan wordt aan de regels. De handhaving zoals deze plaats vindt binnen de sector Publieke Diensten, richt zich in hoofdzaak op het observeren van gebeurtenissen, het bepalen of deze gebeurtenissen al dan niet in strijd zijn met de daarop van toepassing zijnde wet- en regelgeving en het handelend optreden wanneer sprake is van strijdigheid. Zo handhaaft de afdeling Toezicht en Handhaving van de Sector Publieke Diensten namens het college onder andere de voorschriften van het voorliggende bestemmingsplan.

Dit betekent dat de voorschriften voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsbepalingen door het bouwtoezicht gehandhaafd worden. Dit gebeurt veelal door toepassing tijdens het behandelen van de aanvragen om bouwvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Doel van het bestemmingsplan is om een actueel kader te bieden waarbinnen bouwen en gebruiken kan worden gereguleerd. Bovendien gelden er voor het gebied nu negen bestemmingsplannen waardoor het juridisch kader erg versnipperd is. Dit betekende overigens niet dat er niet op de naleving van de voorschriften toegezien werd. Zo is een groot aantal balkons met constructieve gebreken in Hoograven Zuid (Julianalaan en omgeving) aangepakt en herstelt.

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een bouwvergunning voor een bijgebouw is niet groot indien er op andere plaatsen – zonder vergunning – bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een bouwvergunning geweigerd wordt, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt er gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking, te weten bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente afgebroken wordt en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Maar het is bijvoorbeeld ook mogelijk om (indien er zonder bouwvergunning gebouwd wordt en de bouw stilgelegd wordt d.m.v. een bouwstop) de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan.

Een tweede optie is het opleggen van een last onder dwangsom. Dit betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik gestaakt moet worden binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening gebracht worden aan de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat een overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit.

Wat betekent dit voor dit bestemmingsplan?
In het plangebied zal er gehandhaafd worden op het illegale gebruik van bouwwerken en percelen en op de onderhoudsstaat van bouwwerken. Bijvoorbeeld op balkons met constructieve gebreken in Hoograven Zuid (Julianalaan en omgeving). Dit betreft een lopend project waarvan de eerste serie tot een goed einde is gebracht en dat zal worden voortgezet. Verder zal er qua bouw gecontroleerd worden op de uitvoering van verleende bouwvergunningen.

Voort zal de afdeling Toezicht en Handhaving toezien op de – onder de Wet milieubeheer vallende- bedrijven. Dit vloeit indirect voort uit de voorschriften van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden door de afdeling Toezicht en Handhaving.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Algemeen

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee Voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' Voorbeeldstaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven 'functiemenging' (LvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De LvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de LvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de LvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de LvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven 'functiemenging'

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Voorbeeldstaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit

De Lijst van Bedrijven 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven "functiemenging"

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.

Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in 'harde' tot 'zachte' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De lijst van horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

De volgende categorieën van horecabedrijven worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café - disco

Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar

Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren.

De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalzaken

Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplantechnisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties.

Definitie afhaalzaak (zie artikel 1): “detailhandelsvestiging waar in hoofdzaak kant-en-klare maaltijden en kleine etenswaren alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse”.

Additionele horeca

Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden planologisch-juridisch gezien niet onder de functie 'horeca' begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling (sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend.

Onderscheid D1 en D2

Daghoreca (D2) is overwegend gebonden aan de openingstijden zoals die gelden voor detailhandel, conform de winkeltijdenwet en de gemeentelijke regelgeving aangaande winkeltijden. Bij deze horeca dient de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit te passen binnen een overwegend winkelgebied (centrumgebied) en is zij geheel of overwegend gebonden aan c.q. ondersteunend voor de (winkel)functie van dat gebied, daarbij lettend op de aard en de ligging van de andere gebruiksvormen in en het karakter van het gebied.

Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand-en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' is de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' toegepast en binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' is de algemene lijst Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen gehanteerd.
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:
stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
horecaconcentratiegebieden;
zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
(delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.
Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

1. 1. kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
2. 2. bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
3. 3. activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'
De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de SvB 'functiemenging'. In de SvB 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Staat is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:
In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan). De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten) van deze activiteiten.
In de SvB 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De SvB 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Categorie A
Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B1
Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. ) De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B2
Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan.

Categorie C
Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

Flexibiliteit
De SvB 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de SvB 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de SvB 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.