Horeca-activiteiten, die passend, aanvullend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan.

Het bestemmingsplan Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPWATERTORENOVERVE-VA01 van de gemeente Utrecht.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Beroep of bedrijf dat in een woning of een daarbij bijhorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent bewoner van de woning is.

Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een seksinrichting; hieronder wordt onder andere wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Onderzoek verricht door of namens een bedrijf dat beschikt over het in artikel 1, eerste lid, van de Erfgoedwet, bedoelde certificaat.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

Eén of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

Het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning.

De totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

Besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

1. a. Bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
2. b. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1. a. Een bouwlaag die aan de voorzijde of eventueel aan de achterzijde een hellend dakvlak heeft en voor het overige deel plat is afgedekt, dan wel;
2. b. Een ten opzichte van de voorgevel terugliggende bouwlaag.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een onderbouw, een kap en een bijzondere bouwlaag.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bouwwerken zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Bedrijven die zich hoofdzakelijk richten op:

• creatieve zakelijke dienstverlening: reclame en grafische bedrijven, architecten, industriële ontwerpers;
• multimedia: bedrijven die in hoofdzaak producten maken of diensten verlenen op het gebied van beeld, geluid, gaming en tekst met gebruikmaking van radio, televisie, computer, internet, mobiele telefonie, print en evenementen;
• toegepaste kunsten: audiovisuele en fotografiebedrijven, dienstverlenende bedrijven tbv de kunsten, mode en interieurbedrijven;
• autonome kunsten: zoals beeldend kunstenaar, muzikanten, theatermakers.

Dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

Een deur die direct toegang geeft tot de woning, die bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke hal en die voorzien is van een door de gemeente verleend huisnummer.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

Het bedrijfsmatig verstrekken van drank of etenswaren voor gebruik ter plaatse of het exploiteren van zaalaccommodatie.

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.

Een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met vergaderruimten; de werkzaamheden zijn onder meer:

1. a. administratieve en beleidsmatige werkzaamheden en alle daarmee gelijk te stellen bureaugebonden activiteiten;
2. b. commerciële, creatieve en technische bureaugebonden werkzaamheden, inclusief callcenter, desktop-publishing en softwareproductie;
3. c. werkzaamheden aan desktop, laptop, CAD-CAM-apparatuur;
4. d. zakelijke ontvangst van externen, vergaderingen en presentaties, ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de onderneming;
5. e. entree en receptiehal;
6. f. interne en externe opleidingen, workshops, seminars en congressen in zaalruimten in het gebouw van een onderneming worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie;
7. g. functies binnen een kantoorhoudend bedrijf die behoren bij het normale kantorengebruik zoals een postkamer, interne serverruimte en interne archiefruimte, worden beschouwd als onderdeel van de kantoorruimte.

Een gesloten en hellend of gedeeltelijk hellend dak.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat geheel onder het peil ligt.

De Lijst van Bedrijven functiemenging die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

De Lijst van Horeca-activiteiten die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

Voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een zelfstandige woning, of een deel daarvan, in gebruik geven of laten geven als onzelfstandige woonruimte.

Een kelder of een souterrain.

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

1. a. Voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg.
2. b. Voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
3. c. Voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

Een horizontaal vlak ter afdekking van een gebouw of bijzondere bouwlaag.

Het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

Voorzieningen ten behoeve van het bedrijfsmatig organiseren van vergaderingen en congressen.

De sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

Een lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied, zoals de weg, openbaar groen of water, gekeerde gevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

Een complex van ruimten dat een zelfstandige woonruimte vormt, bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Een woning verbouwen tot twee of meer woningen of het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van een deel van de woning dat er feitelijk twee of meer woningen ontstaan.

Een bouwlaag die voor bewoning is bestemd.

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning van één huishouden.

Woonruimte die een eigen toegang heeft en die door één huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen, zoals badruimte, toilet en keuken, buiten de woonruimte.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen, gemeten volgens NEN 2580.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Vanaf peil tot aan het laagste punt van een ondergronds gebouw of van een ondergronds bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals funderingen, heipalen en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Als de vloer het laagste punt ondergronds is dan geldt onderkant vloer.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. maatschappelijke voorzieningen met Additionele horeca, conform de gebruiksregels uit artikel 8.1, voor zover deze maatschappelijke voorzieningen niet aangemerkt kunnen worden als geluidgevoelig op basis van geluidwetgeving. Onder maatschappelijke voorzieningen verstaan we ook het gebruik als trouwlocatie;
2. 2. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden bedrijf dan wel een bed & breakfast;
3. 3. kantoor en Creatieve bedrijven;
4. 4. terras voor de naastgelegen horecavestiging, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'terras';
5. 5. parkeervoorzieningen voor gemotoriseerd verkeer, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeren';
6. 6. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging, tuinen en erven, wandel- en fietspaden en fietsenstallingen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regel in 3.3.3 lid 2 voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 en C van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A en B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. 1. één horecavestiging in de categorie D3 van de bij deze regels behorende Lijst vanHoreca-activiteiten, tot een maximum van 300 m² brutovloeroppervlak;
2. 2. terras op de eerste bouwlaag van het horecapaviljoen;
3. 3. voorzieningen en functies die bij de bestemming horen zoals, wandel- en fietspaden en fietsenstallingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging, tuinen en erven.

1. 1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat het groen, dat door deze ontwikkeling wordt aangetast, binnen het plangebied wordt gecompenseerd volgens het Groencompensatieplan, zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van de regel onder 1, wanneer met een alternatief inrichtingsvoorstel een vergelijkbare groencompensatie binnen en buiten het plangebied wordt bereikt.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de met het beschermd rijksmonument verbonden cultuurhistorische waarde en specifiek het zicht op het rijksmonument.

1. 1. De regels van dit lid gaan voor de bouwregels van de andere bestemmingen.
2. 2. Gezien de aard van de bestemming is het bouwen van bouwwerken, inclusief bouwwerken die volgens de wet vergunningvrij zijn, buiten een bouwvlak niet toegestaan, met uitzondering van erfafscheidingen en werken die lager zijn dan 1.20 meter.
3. 3. Ondergrondse vergunningplichtige bouwwerken, zoals watertanks en afvalcontainers, worden zoveel mogelijk in de kelder bij het horecagebouw geplaatst, dan wel onzichtbaar of in verharde delen in het plangebied opgenomen.

Het is niet toegestaan om beplanting hoger dan 1.20 meter aan te brengen of in stand te houden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bouwgrens, niet zijnde bestemmingsgrens, mag, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's en afdaken of andere ondergeschikte bouwdelen.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de bestemming en bij omgevingsvergunning toestaan dat een bouw- en bestemmingsgrens, ongeacht de ter plaatse geldende aanduidingen en regels over bestemmingen, maatvoering en situering, met maximaal 1,5 meter overschreden worden door:
   1. a. bij gebouwen horende trappenhuizen, entreeportalen, veranda's;
   2. b. andere ondergeschikte bouwdelen, zoals bij gebouwen horende stoepen, stoeptreden, hellingbanen;
   3. c. balkons, erkers en afdaken, als de vrije hoogte, gemeten van de onderzijde van het overschrijdende bouwdeel tot aan het aansluitende, afgewerkte maaiveld minimaal 2,2 meter bedraagt.
2. 2. Burgemeester en wethouders verlenen de onder 1 bedoelde omgevingsvergunning niet als:
   1. a. de overschrijding niet te verenigen is met de aard van de bestemming of
   2. b. de overschrijding onevenredige hinder voor aangrenzende percelen tot gevolg heeft.

1. 1. Een vergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, als vaststaat dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.
2. 2. De regel onder 1 is niet van toepassing op het bouwen van bijbehorende bouwwerken, dakopbouwen of dakterrassen.
3. 3. Aan de hand van beleidsregels waarin de normen voor parkeergelegenheid zijn opgenomen, stellen burgemeester en wethouders vast of aan de regel onder 1 wordt voldaan.

1. 1. Het veranderen, vervangen of vergroten van een woning mag niet leiden tot omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht', blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Additionele horeca is uitsluitend toegestaan als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

3. 3. Het deel van het gebouw voor de additionele horeca is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdactiviteit (maatschappelijke voorzieningen) en staat alleen ten dienste van deze hoofdactiviteit; verhuur of het anderszins in gebruik geven van deze ruimte aan derden voor feesten of andere bijeenkomsten is niet toegestaan;
4. 4. Bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.200m² is het deel voor additionele horeca niet groter dan 30% van het bruto vloeroppervlak, tot een maximum van 300m²;
5. 5. Bij een gebouw met een bruto vloeroppervlak van 1.200m² of groter is het deel voor additionele horeca niet groter dan 25% van het bruto vloeroppervlak;
6. 6. De additionele horecaruimte is alleen bereikbaar via de ingang van het gebouw met de hoofdactiviteit.

Met uitzondering van de gevallen waarin de bestemmingsregeling dat gebruik expliciet toestaat, is strijdig met de bestemming het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. 1. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. 2. onbebouwde gronden of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. 3. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. 4. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. 5. vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
6. 6. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. 7. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

1. 1. Een gebruiksverandering waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is, mag niet leiden tot de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of tot de vorming van een extra woning.
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van de regel onder 1 en woningvorming en omzetting toestaan, als na toepassing van de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen uit de beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht', blijkt dat kwalitatief goede onzelfstandige woonruimten of woningen ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. a. het woon- en leefmilieu;
   2. b. de privacy van omwonenden;
   3. c. het verkeer en de parkeersituatie;
   4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. 1. de in het plan opgenomen (goot)hoogtematen en bebouwingspercentages tot niet meer dan 10% van deze maten en percentages;
2. 2. de bestemmingsregels voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. 3. de bestemmingsregels voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- of noodtrappen;
4. 4. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. 5. de bestemmingsregels voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. 6. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. 7. de regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming moet vaststaan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), volgens het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de herbestemming van de Watertoren aan de Neckardreef 40 in Overvecht, planologisch-juridisch mogelijk te maken.In de watertoren zijn meerdere gebruiksfuncties mogelijk gemaakt; wonen, kantoor en maatschappelijke voorzieningen (buurtgericht). Naast de watertoren is een horecapaviljoen gepland.

Het plangebied is gelegen in Overvecht, aan de noordkant van Utrecht in het Park de Watertoren. Het plangebied is begrensd door de Neckardreef, Karpathosdreef, een waterpartij en de school Sbo Sint Maarten.

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

1. 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
2. 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
3. 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
4. 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
5. 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
6. 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
7. 7. beperken van klimaatverandering;
8. 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
9. 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
10. 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
11. 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
12. 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
13. 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

1. 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
2. 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Het doel van de toekomstige Omgevingswet (deze wet treedt naar verwachting in werking per 1 juli 2022) is het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in de omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving. Hiermee moet dus rekening worden gehouden bij het maken van beleidskeuzes.

Plangebied

Met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan meerdere bovengenoemde belangen. In de NOVI is over de regio Utrecht opgenomen dat er behoefte is aan woningen en dat het aantal huishoudens naar verwachting tot 2040 blijft groeien. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om ter plaatse maximaal 4 woningen te realiseren. Daarnaast draagt deze planontwikkeling bij aan onder andere een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving, het behoud en versterking van cultureel erfgoed, een doelmatig gebruik van de fysieke leefomgeving, een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat, realisatie van een toekomstbestendige, circulaire economie, verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte.

Plangebied

De ontwikkeling van dit bestemmingsplan valt niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Plangebied

De herbestemming van de watertoren kan niet aangemerkt worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bepaald in het Bro, omdat er geen sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. De watertoren bestaat namelijk al. Voor het horecapaviljoen is wel sprake van een nieuw ruimtebeslag, maar het horecapaviljoen bevat een bruto-oppervlakte van maximaal 300 m². Deze omvang is te beperkt om als een stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. De grens hiervoor ligt op 500m². Dit betekent dat voor deze ontwikkeling geen laddertoets uitgevoerd hoeft te worden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling wel de behoefte aan deze ontwikkeling worden aangetoond.

Het initiatief richt zich op de functiewijziging van de watertoren naar meerdere gebruiksfuncties, namelijk wonen, kantoor, creatieve bedrijven en maatschappelijke functies en de realisatie van een apart horecapaviljoen op maaiveld. Het initiatief draagt hiermee bij aan de versterking met de omliggende functies. Het initiatief past binnen de uitgangspunten van Samen voor Overvecht: plek, kans, coalitie. De plek heeft potentie, en het initiatief kan die potentie benutten.

De watertoren wordt verdeeld in 12 verdiepingen waarvan 6 verdiepingen voor 4 woningen en 6 verdiepingen voor kantoor, creatieve bedrijven of maatschappelijke functies.

Onderbouwing functies
In de woonvisie 'Utrecht beter in Balans' geeft de gemeente Utrecht aan in te zetten op vijf speerpunten:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie;
• Meer gemengde wijken;
• Doorstroming;
• Een (t)huis voor iedereen;
• Duurzaamheid en toekomstbestendig.
  

In de woonvisie is opgenomen dat er in de gemeente Utrecht behoefte is aan ongeveer 60.000 woningen tot 2040. De 4 woningen die binnen dit initiatief gerealiseerd worden, dragen bij aan deze opgave.

Doordat er een lift wordt gemaakt in de watertoren, is een deel van de woningen uitermate geschikt voor families die apart wensen te wonen maar wel een (zorg) afhankelijkheid delen (zogenaamde kangoeroewoningen). Hiermee kan worden voorzien in een bijzondere woonvraag en daarmee wordt bijgedragen aan de doelstelling 'Een (t)huis voor iedereen'.

De kantoren zijn bedoeld voor kleinere ondernemers (vooral uit Overvecht), die op een markante locatie willen kantoorhouden). De maatschappelijke functies krijgen een invulling naar behoefte en wensen van de gebruikers. De belangstelling is nu vooral vanuit non-profit organisaties, gericht op scholing en persoonlijke groei.

De nieuwbouw buiten de watertoren is voor het horecapaviljoen. Deze nieuwbouw is bestemd voor horeca in de categorie D3. De ligging tussen centrum en buitengebied en het openbare karakter van de kavel maakt dat het gebied een pleisterplaats kan worden langs een hoofd fietsroute.

Bestaand stedelijk gebied

Het plangebied ligt binnen de rode contour van de stad Utrecht. Het plangebied bevindt zich binnen een woonwijk/ woongebied, wat aangeduid wordt als bestaand stedelijk gebied.

Plangebied
Het initiatief voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte aan de ontwikkeling is aangetoond en de ontwikkeling bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied.

PROVINCIAAL

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening heeft van 1 juni 2021 tot en met 12 juli 2021 ter inzage gelegen en zal naar verwachting in maart 2022 vastgesteld worden. De Omgevingsverordening treedt tegelijk met de Omgevingswet in werking.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

1. 1. Stad en land gezond
   Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.

2. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
   Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).

3. 3. Duurzame energie
   Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.

4. 4. Vitale steden en dorpen
   Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.

5. 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
   Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.

6. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
   Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.

7. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
   Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
   

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied

Met de herbestemming van de watertoren worden onder andere 4 woningen gerealiseerd. Dit draagt bij aan het thema vitale steden en dorpen, waarin het onder andere gaat over ruimte voor wonen en leven binnen de bebouwde kom.

Daarnaast vindt met de herbestemming van de watertoren een transformatie plaats naar zelfstandige kantoorruimte, creatieve bedrijvigheid en maatschappelijke functies voor in totaal maximaal 525 m² bvo. Op basis van provinciaal beleid is de realisatie van zelfstandige kantoren mogelijk tot een maximum van 1500 m² bvo. De kantoorontwikkeling in de Watertoren blijft hier ruimschoots onder. De ontwikkeling is dan ook in lijn met de provinciale omgevingsvisie en interim omgevingsverordening.

Ook wordt met deze planontwikkeling de monumentale watertoren deels voor het publiek toegankelijk en wordt voorzien in een horecapaviljoen vlak bij de toren. Daarmee verbetert de toegankelijkheid en beleving van het erfgoed en verbetert de aantrekkelijkheid van het park de Watertoren.

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

Plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 4 woningen, kantoorruimte en maatschappelijke ruimte in de al bestaande watertoren en nieuwbouw van een horecapaviljoen. De functiewijziging van de watertoren en de realisatie van een horecapaviljoen draagt bij aan optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte en aan het realiseren en versterken van een goede woonomgeving.

De provincie Utrecht wil het economische beleid de komende jaren focussen op een duurzame en vitale economie. Met het beleid wil de provincie de economie robuuster maken voor economische schokken en klaar maken voor toekomstige veranderingen. De economische visie is gericht op alle partijen in het economisch systeem: ondernemers, werknemers, kennisinstellingen, gemeenten, belangenorganisaties etc.

De missie van de economische visie is: "Economische ontwikkeling moet bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke doelen en daarmee aan de brede welvaart. Specifiek gericht op economie werkt de provincie Utrecht aan een sterke competitieve duurzame economische structuur met aantrekkelijke en toekomstbestendige voorzieningen voor bedrijven en werknemers en maakt innovatieve ontwikkelingen op het gebied van gezond stedelijk leven en circulaire economie mogelijk". Om deze missie te kunnen realiseren werkt de provincie aan de volgende beleidsdoelen:

• het bedrijfsleven en werknemers zijn toegerust op de toekomst;
• het economisch profiel (gezond stedelijk leven) is sterk, competitief en zichtbaar;
• bedrijven en (kennis)instellingen zijn innovatief sterk;
• er zijn voldoende vestigingsmogelijkheden in aantal en kwaliteit.

In de economische visie zijn aan bovengenoemde beleidsdoelen meerjarendoelen en hoofdactiviteiten gekoppeld.

Plangebied

Deze ontwikkeling draagt bij aan nieuwe vestigingsmogelijkheden op een markante locatie voor kantoren en creatieve bedrijven.

In het cultuur- en erfgoedprogramma geeft de provincie haar rol op het gebied van cultuur vorm en inhoud. Het cultuur- en erfgoedprogramma is op 3 juni 2020 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Het hoofddoel van het cultuur- en erfgoedbeleid van de provincie Utrecht is: bijdragen aan de toegankelijkheid van cultuur en de instandhouding van waardevol erfgoed, zodat bewoners en bezoekers van de provincie Utrecht hiervan kunnen leren en genieten.

Het cultuur- en erfgoedprogramma bevat twee beleidsdoelen:

A: Versterken van de culturele infrastructuur

• Cultuureducatie aanbieden
• Bibliothekennetwerk faciliteren
• Festivals laten floreren
• Het cultuurprofiel van Utrecht verstevigen
  

B: Behouden, benutten en beleven van cultureel erfgoed

• De kwaliteit van de leefomgeving versterken
• Monumenten duurzaam restaureren en gebruiken
• Utrechts erfgoed beheren en bekend maken
  

Plangebied

De watertoren aan de Neckardreef 40 in Utrecht is een rijksmonument. Doordat de watertoren met dit bestemmingsplan een maatschappelijke functie krijgt, is de watertoren voor publiek toegankelijk. De bewoners en de bezoekers van de provincie Utrecht kunnen van de watertoren gebruik maken en ervan genieten. Dit is in lijn met de cultuur- en erfgoednota.

REGIONAAL

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies vastgelegd in de Waterkoers 2016-2021.

De koers is een omslag in denken, waarbij het waterschap zich flexibel opstelt en daarbij ruimte laat voor initiatieven uit de samenleving. Andere onderwerpen die in de Waterkoers aan de orde komen zijn waterveiligheid, voldoende water, gezond water, gezuiverd afvalwater en genieten van water.

Plangebied

De waterparagraaf van dit bestemmingsplan komt in paragraaf 5.10 aan bod. De waterparagraaf is met inachtneming van de waterkoers tot stand gekomen.

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

• Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

• Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

• De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Om te komen tot gezonde groei voor iedereen worden onder andere de volgende maatregelen genomen:

• samen met marktpartijen maken we vanaf het begin van deze collegeperiode afspraken over het verhogen van het tempo in gebiedsontwikkelingen in alle woningcategorieën;
• we streven er naar dat in 2040 in Utrecht 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad en 25% tot de middencategorie;
• bij nieuwe ontwikkelingen zijn groen, een hoogwaardige en toegankelijke openbare ruimte en circulaire bouw belangrijk. We bevorderen klimaatadaptatie bijvoorbeeld via verticale bossen (hoogbouw), groene gevels en het voorkomen van verstening;
• één van de manieren om ruimte te maken voor een goede openbare ruimte is meer focussen op hoogbouw;
• dierenwelzijn heeft onze zorg. Bij bouwen houden we rekening met stadsvogels en vleermuizen. Daarnaast hebben we oog voor het beschermen van inheemse soorten.
  

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Hierbij is het belangrijk om de groei van de stad en de daarmee gepaard gaande ruimtelijke ontwikkelingen te koppelen aan de energietransitie en daarvoor worden onder meer de volgende stappen genomen:

• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• alle nieuwbouwwoningen zijn aardgasvrij en minimaal energieneutraal. We nemen duidelijke duurzaamheidseisen op in tenders voor gebiedsontwikkelingen en stimuleren circulaire bouw;
• (kleinschalige) initiatieven op het gebied van warmte-koudeopslag worden aangemoedigd.

Plangebied

Dit bestemmingsplan draagt bij aan een doelstelling van het coalitieakkoord om te werken aan een gemengde wijk in Overvecht. Dit bestemmingsplan maakt namelijk de realisatie van maximaal 4 woningen in het dure segment mogelijk. Omdat Overvecht relatief weinig dure koopwoningen heeft (in vergelijking met de rest van de stad), past deze ontwikkeling in het streven naar een meer gemengde wijk voor Overvecht.

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

1. 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
   Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 455.000 inwoners in 2040. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
2. 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
   Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
3. 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
   In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied
Voor dit bestemmingsplan zijn geluidsonderzoeken uitgevoerd. In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect geluid ingegaan.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied

In paragraaf 5.5 wordt nader op het aspect externe veiligheid ingegaan.

Gelet op voorgaande is de conclusie dat het planvoornemen in lijn is met relevant beleid.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/ het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

De watertoren is in 1934-1935 gebouwd aan de Anthoniedijk in de toenmalige gemeente Maartensdijk en op de grens met de gemeente Achttienhoven. Het (destijds) omringende polderlandschap was van een hoge ouderdom en verbonden met de geschiedenis van het gebied ten noorden van de Vecht, een langgerekt veengebied tot aan Loosdrecht en de zandrug van Hollandse Rading. In de twaalfde eeuw werd het gebied in cultuur gebracht en ontstond het kenmerkende slagenlandschap met sloten, dijken en smalle stroken land. De Anthoniedijk maakte deel uit van dit middeleeuwse cultuurlandschap en liep loodrecht vanaf de Hoofddijk (nu kardinaal de Jongweg) naar de Gageldijk.

Na grenswijziging in 1954 en de annexatie van dit deel van Maartensdijk en Achttienhoven, ging het gebied deel uitmaken van de nieuwe uitbreidingswijk Overvecht-Zuid. In de stedenbouwkundige opzet van Overvecht-Zuid (ontwerp W. Wissing en K.F.G. Spruit) zijn zeven carré-vormige woonbuurten gelegen in doorlopende groene zones die weer verbonden zijn met de groene randen van de wijk en met het park de Watertoren (ontwerp J. van Alff en B. Galjaard). De watertoren kwam strategisch in het park te liggen en aan de singelstructuur die door Overvecht-Zuid loopt. Het verbindend element van het park zijn twee brede singels, loodrecht op elkaar, met de watertoren als landmark in het verlengde van het kruispunt van beide singels. Bij de inrichting van het park verdween de Anthoniedijk en de bijbehorende brug naar de entree van de watertoren. Het nieuwe adres van de watertoren werd de Neckardreef. Naast de watertoren werd een bouwspeeltuin aangelegd, nu een 'gewone' speeltuin. De dierenweide is in 2004 verplaatst van zijn oorspronkelijke locatie aan de Moezeldreef naar de huidige locatie en vormt nu een 'kindercluster' samen met de speeltuin.

Watertoren

De watertoren is door J.L. Pateer in 1934 ontworpen. Opdrachtgever was de Drinkwaterleiding Noord-West Utrecht (DNWU). De Industriële Maatschappij 'MABEG' en diens ingenieur A.C. Gerber, maar ook de bedrijfsleider J.L. Pateer - naar wie de toren in 1956 werd vernoemd - waren betrokken bij het ontwerp. De watertoren is ontworpen in de stijl van het Zakelijk Expressionisme. Kenmerkend voor deze watertoren is de achthoekige plattegrond, het met bakstenen gevels omkleedde betonskelet en de met koper beklede kap. Uniek is de cascadeconstructie van het dubbele watervat, bedoeld om het drinkwater te beluchten.

Het Waterleidingbedrijf Midden Nederland ging in 2006 op in het waterleidingbedrijf Vitens. Dit bedrijf heeft de watertoren in 2018 verkocht. In 2000 is de watertoren op de Rijksmonumentenlijst geplaatst.

Park de Watertoren

Park de Watertoren heeft zelf cultuurhistorische waarde als parkontwerp. In de geschiedenis van de naoorlogse stedenbouw en de groenaanleg, belichaamt het de overgangsperiode tussen de groenontwerpvisie van de wederopbouw en die van de jaren zeventig. Het park – en de singel structuur - heeft ook cultuurhistorische waarde als karakteristiek onderdeel van Overvecht-Zuid, waar een parkontwerp op niet eerder geziene schaal vervlochten werd met de wijk en de groenstructuur van de wijk. Het park heeft vooral hoge waarde vanwege de ensemble-werking met de rijksmonumentale watertoren. De watertoren vormt het focuspunt van de zichtlijnen in het park en is niet los te zien van het park. Ook het beeld van Fons Bemelmans, dat zich precies op het kruispunt van de zichtassen van het park bevindt, heeft door zijn plaatsing en zijn afstemming op de locatie hoge ensemblewaarde.

Het oorspronkelijke beeld van Park de Watertoren is dat van een grote, open groene ruimte met lange zichtlijnen, strakke paden, strakke waterkanten en losse boomgroepen. Verschillende ingrepen hebben dit karakter aangetast, zoals de overbouwing door verzorgingstehuis Tamarinde (1985) van de waterloop bij de Moldaudreef, waarmee de zichtlijn aan die zijde verstoord is.

Een prominente plek in het park is het punt waar de waterloop een rechte hoek maakt en de zichtlijnen elkaar kruisen. De plek wordt extra benadrukt door de nabijheid van de watertoren en door het beeld Pegasus van Fons Bemelmans.

Na de herinrichting van het park in 2005 is deze hoek minder prominent geworden, omdat de open relatie en toegankelijkheid van de oever door de hier naar toe verplaatste dierenweide verloren ging. Ook het beeld van Bemelmans verdwijnt achter de ecologische oevers.

Watertoren

De watertoren is door de moderne pomptechniek overbodig en uit gebruik genomen. Direct aan de watertoren, grenzen een speeltuin en een dierenweide.

Speeltuin

De speeltuin (beheerd door Dock) wordt zeer goed bezocht door verschillende leeftijdsgroepen. Dit zijn veelal bewoners van Overvecht. De speeltuin ontvangt op drukke dagen rond de 460 bezoekers. Het is een aantrekkelijke, veilige plek waar kinderen en ouders naar toe gaan.

Dierenweide

De dierenweide is 3.500 m² groot, met hekken rond de weides. De dieren zijn dus alleen te zien van achter het hek. De exploitatie van de dierenweide wordt gedaan door een klein aantal vrijwilligers.

Park de Watertoren maakt deel uit van het Groene Raamwerk Overvecht en ligt in het centrum van de zeven buurten in Overvecht Zuid. De buurten liggen in het groen en zijn als stempels stedenbouwkundig op gelijke wijze opgebouwd. In het Groene Raamwerk ligt de watertoren als een beeldbepalende zichtlijn vanuit de Moezeldreef over het water.

Ter plekke van de watertoren komt het monumentale karakter niet tot zijn recht doordat hekwerken en een zeecontainer het zicht en het gebruik rondom de watertoren belemmeren. Er is een veelheid aan hekwerken. Zo zijn de watertoren, de dierenweide en de speeltuin alle drie apart omheind. Dit geldt ook voor de hondenweide langs de Neckardreef.

De watertoren is toegankelijk vanaf de Neckardreef, de speeltuin en de dierenweide hebben toegang vanaf het voetpad langs de waterkant. Door de veelheid aan hekken zijn voor de hand liggende wandelpaden niet mogelijk. Ook zijn de oevers van de waterpartij niet zoals in de oorspronkelijke opzet zichtbaar en toegankelijk. Enerzijds door hekwerken van de dierenweide en anderzijds door de aanleg van ecologische oevers met opgaand riet en beplanting langs het water.

De watertoren heeft een monumentale entree georiënteerd op de Karpathosdreef. Dit heeft te maken met de oorspronkelijke kavelstructuur van het polderlandschap. Hierdoor komt de ontsluiting van de toegang van de watertoren die van oorsprong op de Anthoniedijk was georiënteerd, onlogisch over. Het speeltuingebouw is één-laags met een plat dak, van baksteen, met afmetingen van 11,5 x 11,5 meter. De uitstraling is eenvoudig en het herbergt een zaal voor bijeenkomsten, een keuken en toiletvoorzieningen. Het gebouw van de dierenweide is een houten schuur met een kap. De ruimte wordt gebruikt als stal, opslag en werkplaats. Daarnaast maakt de dierenweide ook gebruik van een container voor het opslaan van het veevoer.

De speeltuin is slecht zichtbaar vanaf de randen. Het speelveld voor de oudere jeugd en de opslagcontainer staan in de zichtlijn van de watertoren en het water. Het oorspronkelijk iconisch zicht op de watertoren is hierdoor belemmerd.

Voor dit bestemmingsplan is relevant dat de functie van de watertoren door de moderne pomptechniek overbodig is geworden. Dit houdt in dat de watertoren kan worden herbestemd. Voor de openbare ruimte is van belang dat de zichtlijnen worden hersteld /zoveel mogelijk vrijgehouden worden van obstakels.

Het plan richt zich op de functiewijziging van de watertoren en de toevoeging van een nieuw gebouw voor horeca en zoekt de versterking met de omliggende functies. Dit particuliere initiatief biedt een kans om de leefkwaliteit in Overvecht te verbeteren door van het park 'De Watertoren' een mooie pleisterplaats voor de buurt te maken, waarbij ook meer voorzieningen voor de buurt beschikbaar komen. De locatie heeft potentie en het plan kan die potentie benutten.

Met de herbestemming van de watertoren komen er in de watertoren nieuwe gebruiksfuncties bij. Het gaat om 4 appartementen in het dure koopsegment met in totaal 540 m² brutovloeroppervlakte (bvo):

• Appartement 1 heeft 180 m² bvo
• Appartement 2 heeft 90 m² bvo
• Appartement 3 heeft 90 m² bvo
• Appartement 4 heeft 180 m² bvo

Ook is er in de watertoren ruimte voor kantoren en/of creatieve bedrijven en buurtgerichte maatschappelijke voorzieningen die samen een bvo van maximaal 525 m² hebben.

Op het terrein naast de watertoren komt een horecapaviljoen. De ligging tussen centrum en buitengebied en het openbare karakter van de kavel maakt dat het gebied een pleisterplaats kan worden langs een hoofdfietsroute.
In het horecapaviljoen is horeca in de categorie D3 van maximaal 300 m² bvo toegestaan. Er kunnen twee terrassen komen. Eén terras op het maaiveld en één terras op de eerste laag van het horecapaviljoen (dus niet op het dak), geïntegreerd in het ontwerp van het gebouw.
Onder het pand komt een kelder, die ook gebruikt wordt als fietsenstalling voor de bewoners van de watertoren.

De watertoren ligt op de route van de Vecht naar het Noorderpark. De nieuwe publieke functie in combinatie met de speeltuin en de dierenweide kan langs de route als aantrekkelijke uitspanning fungeren voor de Overvecht en de stad.

Maatschappelijk

De begane grond en de bovenste verdieping zijn voor het publiek het meest aantrekkelijk en hebben daarom in ieder geval een publiek karakter. De initiatiefnemer heeft aangeven de begane grond beschikbaar te stellen voor de wijk en de invulling daarvan in samenspraak met bewoners en de toekomstige horeca-exploitant te gaan doen. De maatschappelijke functies krijgen een invulling naar behoefte en wensen van de gebruikers. De belangstelling is nu vooral vanuit non-profit organisaties, gericht op scholing en persoonlijke groei.
De bovenste verdieping -het gaat daarbij om de kap en het unieke waterreservoir- kan ook als kantoorruimte en als exclusieve ruimte verhuurd worden voor bijzondere momenten. Zo wordt een aanvraag gedaan om deze locatie te kunnen gebruiken als gemeentelijke trouwlocatie.

Woningen

Voor de haalbaarheid van het plan zijn ook financiële dragers noodzakelijk. Er komen vier woningen in het dure koopsegment. Gelet op de bijzondere status van het gebouw ligt dure koop voor de hand. Op dit moment zijn er relatief weinig dure koopwoningen in Overvecht. De toevoeging van vier dure koopwoningen draagt bij aan de ontwikkeling naar een meer gemengde wijk voor Overvecht.

Doordat er een lift wordt gemaakt in de watertoren, is een deel van de woningen uitermate geschikt voor families die apart wensen te wonen maar wel een (zorg) afhankelijkheid delen (zogenaamde kangoeroewoningen).

Kantoor en creatieve bedrijven

De kantoren zijn geschikt voor kleinere ondernemers en creatieve bedrijven (vooral uit Overvecht die op een markante locatie willen kantoorhouden). De toevoeging van kantoorruimte sluit hiermee aan bij twee van de vijf ambities van Samen voor Overvecht. Namelijk het plezierig wonen in een meer gemengde wijk en meedoen en ondernemen.

Trouwlocatie

De initiatiefnemer wil de bovenste verdieping van de watertoren ook als bijzondere trouwlocatie gebruiken.

Horeca

Horeca rond de watertoren past in de wens om het gebied aantrekkelijker en toegankelijker te maken voor de wijk. Ook kan de horeca voor meer samenhang zorgen tussen de functies in de watertoren en de speeltuin en dierenweide. Op basis van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018, is hier horeca in de categorie D3 toegestaan. Dit betekent dat een openingstijd tot maximaal 23.00 uur mogelijk is. Dit voorkomt overlast voor de toekomstige bewoners van de watertoren en andere bewoners in de buurt. Het plan gaat uit van zelfstandige horeca in een nieuw te bouwen paviljoen, los van de watertoren maar wel op het terrein van de watertoren. Er kunnen twee terrassen worden aangelegd: één terras op het maaiveld en één terras op de eerste bouwlaag van het horecapaviljoen.

Het uitgangspunt van de herbestemming en de realisatie van het horecapaviljoen is het zo veel mogelijk creëren van de openheid van Park de Watertoren rond de monumentale watertoren. Dit geldt zowel voor de inrichting rondom de watertoren als de situering van het nieuwe paviljoen.

Watertoren

Dit geldt in de eerste plaats voor de zichtlijn vanaf het water naar de watertoren, maar ook voor de ruimte rondom de watertoren. Door deze vrij (resp. 12 en 8 m) te houden van obstakels, zoals gebouwen, kunstwerken en opgaand groen, krijgt de watertoren niet alleen monumentale betekenis op afstand, maar ook als je op de locatie zelf bent. Ook de plek aan het water, die in het oorspronkelijke plan aanwezig was, wordt hiermee hersteld. Bomen en objecten tot 1.20 meter zijn wel mogelijk in deze zone. Voor de opslagcontainer van de bouwspeelplaats, die in de zichtlijn staat wordt een andere oplossing gezocht. Bij (ver) nieuwbouw van het gebouw voor de dierenweide wordt een plek gezocht buiten de zichtlijn. Om bovengenoemde zichtlijn vanaf het water en de ruimte rondom de watertoren obstakelvrij te kunnen houden, is op de plankaart en in de regels voor dit gedeelte van het plangebied een dubbelbestemming 'waarde cultuurhistorie' opgenomen.

Voor het dagelijks functioneren van de woningen is een nieuwe toegang nodig in de watertoren. Deze is voorzien aan de noordoostzijde, waarbij rekening wordt gehouden met het monumentale karakter van het gebouw.

Horecagebouw

Er is een massastudie gedaan naar de locatie, de omvang en het type dak van het nieuwe horecagebouw, waarbij de openheid rondom de watertoren het uitgangspunt is. Er is gekozen om het benodigde oppervlak meer in de hoogte te zoeken dan in de omvang, zodat de openheid zoveel mogelijk geborgd is. Ook voor een bouwvlak en een plat dak, omdat dit het meest aansluit bij de bestaande speeltuin. Aansluiten bij het gebouw van de dierenweide ligt vanwege de onderhoudstoestand minder voor de hand. Daarmee kan op termijn een ensemble van gebouwen aan een route ontstaan, die ruimtelijk en architectonisch met elkaar te maken hebben. Daarin ligt het accent op het nieuwe hogere horecagebouw.

De maximale footprint van 150 m² van het gebouw houdt rekening met de beoogde obstakelvrije ruimte. Naar het speeltuingebouw is de rooilijn verplicht vanwege de pleinvorming. Vanuit de ruimtelijke kwaliteit is een overschrijding van de rooilijn van maximaal 2 meter mogelijk aan de noordoost – en zuidoostzijde. Binnen het bouwvlak is een ondergrondse kelder mogelijk, inclusief maatregelen voor daglichttoetreding. Door een kelder toe te staan is er bovengronds minder volume nodig, maar ook biedt dit meer mogelijkheden om het gebouw een open karakter te geven, omdat de dienstruimte ondergronds kan. De hoogte van het horecapaviljoen is maximaal 7 meter: 2 lagen met een plat dak. Een terras op het gebouw is alleen mogelijk als integraal ontwerp op laag 1, omdat een terras op het dak extra bebouwing op het dak vereist.

Het gebouw wordt ontworpen als een paviljoen in een park. We vragen een alzijdig gebouw met een levendige en open uitstraling zonder achterkanten. Daarbij is de kunst architectonisch verwantschap te zoeken met het bestaande speeltuingebouw. Daarbij is de entree georiënteerd op de route van de watertoren naar het water. Het horecapaviljoen wordt ontworpen als een parkgebouw met boomstammen die als constructie ondersteunende onderdelen tegen de gevel worden geplaatst. Op een aantal plekken zullen deze boomstammen maximaal 2 meter hoger zijn dan de dakrand (zie tekening). Op de zuidelijke punt van het gebouw wordt een hogere constructie van maximaal 12 meter aan de gevel bevestigd voor een ooievaarsnest.

Park de Watertoren

Park de Watertoren is onderdeel van de hoofdgroenstructuur. De hoofdgroenstructuur wordt beschermd, en bouwen in deze structuur is niet zomaar mogelijk. De ontwikkeling van horecapaviljoen is echter van meerwaarde voor het park. Park de Watertoren is een schakel in de route vanuit de stad naar het Noorderpark en onderdeel van het in ontwikkeling zijnde Groene Lint van Overvecht. Het toevoegen van nieuwe horeca kan een meerwaarde bieden voor deze twee routes omdat dit kansen biedt om van deze plek samen met de speeltuin en dierenweide een aantrekkelijke uitspanning te maken.

De nieuwbouw moet zodanig vormgegeven worden dat de uitstraling van het park verbetert en er zo min mogelijk groen verloren gaat. Het groen dat verloren gaat door de bouw van het paviljoen, moet gecompenseerd worden voor zowel de natuurwaarde die verloren gaat als voor het aspect van klimaatadaptatie.

Ter hoogte van het plangebied bevindt zich de bushalte Neckardreef, vanwaar de bus rijdt naar de treinstations Overvecht en Centraal. Deze beide stations zijn met de fiets goed bereikbaar vanaf het plangebied.

Het langs de Watertoren lopende fietspad aan de Karpothosdreef is een hoofdfietsroute uit het mobiliteitsbeleid 2040 (15 juli 2021). Daarnaast wordt het gebied binnen een cirkel van 500 meter omringd door andere hoofdfietsroutes, zoals de Moezeldreef, Moldaudreef, Einsteindreef en het fietspad langs de A. Schweitzerdreef.

Ontsluiting langzaam verkeer

Het langzaam verkeer (voetganger en fiets) kan via de diverse voet- en fietspaden door het park en vanaf de Neckardreef het plangebied bereiken. Een punt van aandacht hierin is wel dat de Neckardreef zelf ter hoogte van de Karpothosdreef een veiligheidsknelpunt vormt, omdat de oversteek van de Neckardreef voor langzaam verkeer op dit moment moeilijk te maken is. Deze oversteek wordt op termijn afgewaardeerd naar 30 km/u en veilig(er) ingericht.

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Op het terrein komen alleen 2 parkeervakken voor het laden van elektrische auto's van de bewoners. Voor de rest is het terrein alleen toegankelijk voor het bevoorraden van de horeca en overig laden en lossen, bijvoorbeeld voor een verhuizing. Dit verkeer maakt gebruik van de bestaande ontsluiting aan de Neckardreef. Het aantal verkeersbewegingen is zeer beperkt, waardoor deze ontsluiting veilig zal zijn. Het overige verkeer van en naar de Watertoren maakt gebruik van de parkeerplaatsen in de omgeving en maakt dus gebruik van bestaande ontsluitingen, waardoor dit ook veilig is. Bewoners van de watertoren zullen dus op afstand parkeren.

Verkeersaantrekkende werking

Op basis van de CROW heeft de herontwikkeling een verkeersaantrekkende werking van 88 motorvoertuigen per etmaal. Dit aantal is gebaseerd op:
- 4 woningen met een aantrekkende werking van gemiddelde 6 motorvoertuigen per woning, oftewel 24 mvt./etm.
- een kantoor zonder baliefunctie met een aantrekkende werking van 5,4 voertuigen per 100 m2 per etmaal. Met 455 m² bvo kantoor geeft dat 25 motorvoertuigen per etmaal.

- Voor horeca bestaan geen kentallen voor een verkeersaantrekkende werking. Op basis van de parkeernormen wordt dit geschat op 39 bewegingen per dag. Daarbij gaan we ervan uit dat elke parkeerplaats ongeveer 1,5 maal per dag gebruikt wordt.

Het effect van 88 extra motorvoertuigen is verwaarloosbaar ten opzichte van de hoeveelheid verkeer die nu over de Neckardreef rijdt. De Neckardreef is nu een gebiedsontsluitingsweg met ongeveer 6000 motorvoertuigen per etmaal. Bij de afwaardering naar een 30 kilometerzone, blijven er naar verwachting enkele duizende motorvoertuigen per dag overheen rijden.

De verkeersaantrekkende werking van de herontwikkeling van de watertoren vormt dus naar verwachting geen belemmering voor de realisatie van dit plan.

Op deze ontwikkeling is de nieuwe parkeervisie nog niet van toepassing en gelden nog de oude parkeernormen uit de parkeernota 2013 en het Addendum Nota parkeernormen fiets en auto (2019).
In deze paragraaf is de parkeerberekening opgenomen op grond van het rapport parkeerdrukmeting Neckardreef en de rapportage parkeertelling Watertoren (zie bijlage 1 en 2). In onderstaande tabel is deze berekening gemaakt op basis van de minimale normen, gebaseerd op de Nota Stallen en Parkeren van de gemeente Utrecht uitgaande van deelgebied B2. In de tabel wordt ook een correctie gemaakt voor dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Zo gebruiken bijvoorbeeld de werknemers van de kantoren de parkeerplaatsen overdag en de bewoners in de avond/nacht.

Er kan geen gebruik worden gemaakt van het rechtens verkregen niveau omdat de watertoren daarvoor al te lang leeg staat. Dat betekent dat in de berekening van het benodigd aantal parkeerplaatsen voor het nieuwe gebruik van de watertoren, de parkeerbehoefte van oude functies, die niet meer worden uitgeoefend, niet mag worden afgetrokken. Feitelijk was er namelijk allang geen gebruik meer van parkeerplaatsen door die oude funties.

De berekening van het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen op basis van dubbelgebruik, is gemaakt met de tabel hieronder. Om te weten hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd moeten worden, is het drukste moment in de week genomen. Dit is de zaterdagavond met een gezamenlijke behoefte van 27,5 autoparkeerplaatsen en 59,4 fietsparkeerplaatsen.

^{Tabel: berekenning parkeerbehoefte op basis van dubbelgebruik parkeerplaatsen}

Auto

In principe geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgevangen. In bijzondere gevallen kan het college hier onderbouwd van afwijken. Dit is in deze situatie gebeurd, omdat de Watertoren in een autovrij gebied ligt, namelijk in een park. Het is dan ook niet wenselijk dat het parkeren in het plangebied plaatsvindt.

De parkeerbehoefte is 27 parkeerplaatsen. Vanuit een stedenbouwkundig oogpunt is het parkeren op het eigen terrein niet wenselijk, met uitzondering van twee parkeerplaatsen voor elektrisch laden. Daarom wordt voor deze parkeervraag gebruik gemaakt van openbare parkeerplaatsen. Uit een parkeerdrukmeting is gebleken dat er op acceptabele loopafstand van 100 meter voldoende vrije parkeergelegenheid te vinden is voor 20 van deze parkeerplaatsen, met in achtneming van de maximaal acceptabele parkeerdruk van 80%. Hieronder valt ook de parkeerplaats van SBO Sint Maarten op Neckardreef 20, die openbaar toegankelijk is. Vanuit het project worden er 2 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd langs de Neckardreef. Dan moeten er nog in de directe omgeving van de Watertoren 5 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Deze kunnen als extra parkeerplaatsen aangelegd worden op het parkeerterrein van de eerdergenoemde school.

Fiets
Op basis van de parkeernorm zijn 60 fietsparkeerplaatsen nodig voor deze ontwikkeling. Gelet op het monumentale karakter en de maatschappelijke functie op de begane grond is het niet mogelijk om het fietsparkeren in de watertoren te realiseren. Omdat het horecapaviljoen een open uitstraling moet krijgen is het ook niet wenselijk om de fietsenberging in het horecapaviljoen op te nemen. Voor de behoefte aan fietsparkeren wordt een hydraulische fietsenstalling gemaakt in de kelder onder/aansluitend aan het horecagebouw en daarnaast worden fietsparkeervoorzieningen aangelegd bij de toegang van de watertoren aan de Neckardreef. De fietsparkeerplekken voor bezoekers van het horecagebouw zijn openbaar toegankelijk.

Groene raamwerk en hoofdgroenstructuur

Overvecht is een naoorlogse wijk, die zich kenmerkt door woonbuurten in een groen raamwerk. In Overvecht zuid zijn er 7 identieke woonbuurtjes rond Park de Watertoren, die met haar groene uitlopers de woonbuurten van elkaar scheidt.

Park de Watertoren is ook onderdeel van de hoofdgroenstructuur. In het geactualiseerde groenstructuurplan 2017-2030 zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. De ambitie van dit plan is om door een combinatie van de opgaven een meerwaarde te creëren.

Uitsnede uit de Groenbeleidskaart met de stedelijke groenstructuur met plangebied

Park de Watertoren is een schakel in de route vanuit de stad naar het Noorderpark en onderdeel van het in ontwikkeling zijnde Groene Lint van Overvecht. Vergroten van de verblijfsfunctie door nieuwe horeca in samenhang met de speeltuin en dierenweide zorgt voor een meerwaarde van het park en versterkt de betekenis van de twee routes. Deze meerwaarde rechtvaardigt om te bouwen in de hoofdgroenstructuur op voorwaarde, dat dit in samenhang plaatsvindt met de speeltuin en de dierenweide en dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van het groen worden behouden of verbeterd. Dit betekent dat de vermindering van het groenoppervlak door de nieuwe bebouwing en infrastructuur voor de horeca en door de aanleg van de parkeerplaatsen voor de watertoren, kwantitatief en kwalitatief moet worden gecompenseerd.

Groencompensatie
Voor dit plangebied ligt de nadruk op de kwalitatieve aspecten van deze groencompensatie. Het uitgangspunt daarbij is verbetering van de biodiversiteit, versterking van de ecologische waarde en verbetering van het gebruik van het groen. Deze kwalitatieve groencompensatiemaatregelen worden opgenomen in een inrichtingsplan voor dit plangebied, dat in samenhang met het inrichtingsplan voor het park de watertoren, in samenspraak met de gemeente, wordt opgesteld. Dit inrichtingsplan bevat ook verbeteringen van de zichtbaarheid en de toegankelijkheid van het groengebied. Het volledige groencompensatieplan met uitgangspunten en maatregelen is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels. De verplichting tot groencompensatie op eigen terrein is opgenomen in de regels in artikel 4.4 Voorwaardelijke verplichting groencompensatie.

Toegankelijkheid
Om de toegankelijk naar de watertoren, de speeltuin en de dierenweide te verbeteren wordt een nieuwe voetgangersverbinding gemaakt vanaf de Neckardreef naar het water met daaraan de entree van de watertoren, het ensemble van de drie gebouwen, het sportveldje van de speeltuin en een plek aan het water. De zichtlijn van de watertoren naar het water wordt ondersteund door deze nieuwe voetgangersverbinding. Daarnaast wordt het bestaande wandelpad vanaf de buurt aan de Lichtenberchdreef doorgetrokken naar de hierboven genoemde route. Daarmee is het bebouwingscluster van horeca, speeltuin en dierenweide van drie kanten toegankelijk geworden.

De derde nieuwe wandelverbinding die wordt voorgesteld loopt vanaf de Mykonosdreef naar de nieuwe plek aan het water. Deze wandelverbinding maakt het mogelijk om langs het water te lopen en het water te beleven.

Onthekken
De watertoren, de speeltuin en de dierenweiden worden allen omgeven door hekken. Hierdoor is een uitwisseling van activiteiten niet mogelijk. Tegelijkertijd vraagt de speeltuin om een af te sluiten ruimte, voor de veiligheid van de kinderen zelf, maar ook om bij wangedrag jongeren van het terrein te kunnen sturen. Bij de dierenweide zijn vanzelfsprekend hekken nodig. Daarnaast is er ook nog een omheind hondenuitlaatveld bij de entree van het park aan de Neckardreef. Al die hekken – en ook nog verschillende hekken - maken het er niet vriendelijker en mooier van.

Maar ook zijn hekken een belemmering voor een interactie tussen de functies. Ook voor de nieuwe routes is het noodzakelijk, dat hekken worden weggehaald dan wel worden verplaatst. Samen met de initiatiefnemer, de gemeentelijke eigenaren en beheerders moet onderzocht worden welke maatregelen nodig zijn om de routes mogelijk te maken, het aanzien te verbeteren en de veiligheid van de verschillende functies te waarborgen. Een mooie oplossing zou zijn als er om het hele complex een stijlvol hek komt met alleen voor de dieren nog aparte afrasteringen, dat 's avonds en 's nachts afsluitbaar is.

Zichtbaar maken
De speeltuin is een mooie plek voor kinderen en ouders om te zijn. Door het hoge groen is er vanaf de Neckardreef en het voetpad langs het niet te zien wat er daarachter zit. Ook vanaf de Karpothosdreef is er geen zicht op het water. Er wordt daarom onderzocht hoe met beheermaatregelen de zichtbaarheid en de veiligheid beter kan worden.

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 (aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject)zoals deze is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit is in het Besluit m.e.r. een drempelwaarde opgenomen van2.000 woningen, een projectgebied van 100 hectare en 200.000 m² bvo aan bedrijfsoppervlakte of meer. Het plan blijft onder deze drempelwaarden en overschrijdt deze niet. Op grond van artikel 2, lid 5, sub b, van het Besluit m.e.r. dient echter ook in 'overige gevallen' bekeken te worden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen (de vormvrije m.e.r.-beoordeling). Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen m.e.r.-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) opgesteld. In deze vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en er derhalve geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. De gemeente heeft dan ook op 16 februari 2021besloten om voor dit plan geen m.e.r.-procedure toe te passen.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in bijlage 3 vorm vrije m.e.r-beoordeling.

Conclusie
Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen door de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

Kader

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid hebben als doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds, en milieugevoelige functies als bijvoorbeeld wonen anderzijds.

De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

1. 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere

gevoelige functies;

2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder

aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden is de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven.

De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het ruimtelijk plan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten, is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In onderstaande figuur zijn de richtafstanden weergegeven.

Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering.

Als bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden.

Het plangebied kan aangemerkt worden als een rustige woonwijk. De normen die op grond van de VNG brochure gelden voor een rustige woonwijk zijn in onderstaande tabel openomen.

*^{Uit het document 'Bouwenvelop Watertoren & horecapaviljoen – concept, oktober 2020' blijkt dat in de avondperiode getoetst mag worden aan 45 dB(A). Dit is 5 dB hoger dan de streefwaarde voor een rustig woongebied waar in het onderzoek vanuit wordt gegaan.}

Plansituatie
In het plangebied wordt een horecapaviljoen gerealiseerd. De aanleg van terrassen voor dit paviljoen is mogelijk op de eerste bouwlaag en op maaiveld voor het horecapaviljoen. In totaal mogen er maximaal tien tafels voor vier personen geplaatst worden, verdeeld over de twee terrassen of alleen op één terras op maaiveld.

Omdat terrassen kunnen zorgen voor geluidhinder voor de woningen, is op 12 mei 2021 een Akoestisch onderzoek industrielawaai (horecagebouw) uitgevoerd (Bijlage 4). Met dit onderzoek kan de geluidbelasting worden bepaald van de toekomstige activiteiten van de horecabestemming in het paviljoen, op de gevels van de te realiseren woningen in de watertoren.

Omdat de exacte locatie en omvang van de twee terrassen nog niet bekend is, is in het akoestisch onderzoek met een aantal aannames gerekend. In de uitwerking van het ontwerp kan de locatie van deze twee terrassen iets afwijken. In de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding is daar rekening mee gehouden door een zogenaamd 'zoekgebied' voor het terras op te nemen.
Op de tekening uit het geluidsrapport (zie afbeelding hieronder) is te zien dat voor de geluidsbelasting van het terras op de eerste laag, gerekend is met een gelijkmatige verdeling van dit terras over de gehele eerste bouwlaag. In de uitwerking zal het terras echter maar op een deel van de eerste bouwlaag worden gerealiseerd.
Verder ligt het terras op maaiveld in het geluidsonderzoek iets verder weg van de toren, dan het zoekgebied voor het terras op de verbeelding van het bestemmingsplan (dat ligt dichter bij de toren).
De verschillen in totale geluidsbelasting, die door deze werkwijze zouden kunnen ontstaan, zijn verwaarloosbaar.

Uit het onderzoek komt het volgende naar voren:

De berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus ter plaatse van de te realiseren woningen bedragen ten hoogste 44 dB(A) in de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 35 dB(A) in de nachtperiode. In de vastgestelde 'Bouwenvelop Watertoren & horecapaviljoen van april 2021, is voor het niveau van stemgeluid bij de woningen voor de avondperiode een hogere streefwaarde opgenomen dan in de VNG-richtlijn, die in de Geluidnota Utrecht wordt gevolgd, namelijk 45 dB(A) in plaats van de 40 dB(A) voor een rustig woongebied uit de VNG-richtlijn. Deze hogere (soepeler) norm is opgenomen om een terras naast en op de eerste bouwlaag van het horecapaviljoen mogelijk te kunnen maken. Het woon- en leefklimaat is ook bij dit geluidniveau voldoende en het binnenniveau zal niet hoger zijn dan de gebruikelijke toetswaarde van 30 dB(A).
In de dag- en de nachtperiode wordt voldaan aan de streefwaarden uit de VNG-richtlijn. In de avondperiode wordt voldaan aan de gemeentelijke streefwaarde van 45 dB(A).

De maximale geluidniveaus ter plaatse van de te realiseren woningen bedragen ten hoogste 50 dB(A) in de dagperiode en 50 dB(A) in de avondperiode. In zowel de dag- als de avondperiode wordt voldaan aan de geluideisen uit de VNG Normstelling.

De berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus ter plaatse van de te realiseren woningen door de extra verkeersbewegingen, bedragen ten hoogste 31 dB(A) in de dagperiode, 31 dB(A) in de avondperiode en 27 dB(A) in de nachtperiode. In de dag-, de avond- en de nachtperiode wordt voldaan aan de geluideisen voor verkeersaantrekkende werking.

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de het geplande horecapaviljoen met twee terrassen voor in totaal maximaal 10 tafels, geen belemmering vormt voor de realisatie van de woningen en omgekeerd. Er kan uitgegaan worden van een goed woon- en leefklimaat.

Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet 'geluidsgevoelige bestemmingen' zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt wanneer er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De voorkeursgrenswaarde is voor wegverkeer 48 dB en de maximale ontheffingswaarde is voor wegverkeer 63dB.

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de maximaal toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• iedere woning beschikt over een geluidsluwe gevel. Bij woningen kleiner dan 30 m2 geldt dat voor 50% van het totaal aantal woningen waarbij onder geluidsluw wordt verstaan de voorkeurswaarde plus 5 dB);
• de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• wanneer de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plansituatie

Voor dit bestemmingsplan is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen (van de watertoren), vanwege het wegverkeer. De wegen, Neckardreef en de N230 zijn in het onderzoek beoordeeld.

De resultaten van het onderzoek laten het volgende zien voor de Neckardreef:

De berekende geluidbelasting ten gevolge van de Neckardreef bedraagt ten hoogste 50 dB Lden (inclusief aftrek). De geluidbelasting voldoet niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden. Aan de maximaal toelaatbare waarde van 63 dB Lden wordt voldaan.

De resultaten van de N230 zijn:

De berekende geluidbelasting door de N230 bedraagt ten hoogste 50 dB Lden (inclusief aftrek). De geluidbelasting voldoet niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden. Aan de maximaal toelaatbare waarde van 53 dB Lden wordt voldaan.

Omdat de voorkeursgrenswaarde door de Neckardreef en de N230 wordt overschreden ter plaatse van de planlocatie moet onderzocht worden of bron- en/of overdracht maatregelen getroffen kunnen worden. Voor het verminderen van het wegverkeerslawaai kan gedacht worden aan het verbeteren van het wegdektype en/of het toepassen van geluidschermen. Het wegdektype vervangen door een "stiller" wegdektype zal niet de gewenste reductie geven en wordt ook financieel niet doelmatig geacht. Daarnaast is ter plaatse van de N230 al een "stiller" type asfalt toegepast. Het plaatsen van een scherm is om praktische, financiële en stedenbouwkundige redenen niet wenselijk. Hierdoor zal het bevoegd gezag voor de betreffende gezoneerde wegen een hogere waarde besluit moeten verlenen. Dat houdt in dat de woningen over een geluidluwe gevel moeten beschikken.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader
Het werken met de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in ruimtelijke plannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In alle drie besluiten wordt voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot risicobedrijven en transportroutes voor gevaarlijke stoffen, en tevens kunnen er op grond van die besluiten beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Het lokale wegverkeer van gevaarlijke stoffen mag volgens de gemeentelijk vastgestelde routeringsverordening uitsluitend plaatsvinden over enkele aangewezen wegen. Andere wegen mogen voor de bevoorrading van een aantal bedrijven slechts gebruikt worden indien daar een ontheffing voor verleend is.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevalslocatie bevindt. Het PR ter hoogte van kwetsbare objecten moet lager zijn dan 10^-6/jaar (normwaarde). Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte komt te overlijden als gevolg van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriëntatiewaarde vastgesteld.

Plansituatie

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen
Ten noorden van het plangebied ligt op circa 380 meter de N230 (Albert Schweitzerdreef), waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Het invloedsgebied van de N230 wordt bepaald door brandbare gassen en bedraagt 355 meter. Het plangebied ligt hierbuiten.

De zogenaamde basisnetroutes (rijkswegen, spoorwegen en hoofdvaarwegen) liggen op meer dan een kilometer afstand en zijn daarom niet verder beschouwd. Het transport van gevaarlijke stoffen is daarom vanuit het oogpunt van externe veiligheid niet relevant voor het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In het plangebied liggen geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen. Ook buiten het plangebied liggen geen buisleidingen die van invloed zijn op het plangebied.

Bedrijven die vallen onder het Bevi

In het plangebied zijn geen Bevi bedrijven aanwezig. Buiten het plangebied bevinden zich op circa 500 meter, aan de Gageldijk, Iesberts en Rijngas. Het invloedsgebied van beide inrichtingen bedraagt maximaal circa 360 meter en ligt daarmee niet over het plangebied. Beide inrichtingen zijn daarom vanuit het oogpunt van externe veiligheid niet relevant voor het plangebied.

Conclusie

De conclusie is dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor het plangebied en voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader

De realisatie van de beoogde ontwikkeling kan invloed hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied en de nabije omgeving. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op het aspect luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met fijnstof, door vooral verkeer, maar - naar mate het verkeer schoner wordt - ook door andere bronnen zoals houtstook. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer, mobiele (bouw)werktuigen en houtstook zijn, samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, de belangrijkste lokale bronnen van luchtverontreiniging. In artikel 5.16 lid 1 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening moet houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

Wet milieubeheer
De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer, ook wel de Wet luchtkwaliteit genoemd. In de Wet luchtkwaliteit en bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn regels en grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes, lood, koolmonoxide en benzeen. In tabel 5.1 zijn de grenswaarden voor de luchtkwaliteit bepalende verbindingen fijnstof (PM_2,5 en PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) opgenomen.

Tabel 3: Grenswaarden conform de Wet milieubeheer

De overige in de Wet milieubeheer opgenomen verbindingen vormen geen probleem meer in Nederland. De concentraties van deze verbindingen vertonen een dalende trend en zijn dermate laag dat overschrijding van de daarvoor geldende grens- of richtwaarden redelijkerwijs uitgesloten is. Deze verbindingen worden dan ook niet nader beschouwd.

WHO-advieswaarden
De Wereld Gezondheidsorganisatie (WHO) heeft in 2005 advieswaarden opgesteld voor gezonde lucht. Deze advieswaarden zijn voor fijnstof strenger dan de wettelijke (Europese) grenswaarden. De WHO stelt zelfs dat er géén veilige concentratie is aan te geven voor fijnstof; op grond van haalbaarheid heeft zij daarom een gezondheidskundige advieswaarde vastgesteld voor PM₁₀ en PM_2,5.

Tabel 4: WHO-advieswaarden voor NO_2, PM_{10 en} PM_2,5

Op 22 september 2021 heeft de WHO nieuwe advieswaarden voor fijnstof en stikstofdioxide opgesteld, die (beduidend) lager liggen dan de WHO-advieswaarden uit 2005. Deze WHO-advieswaarden bedragen voor stikstofdioxide 10 µg/m³ en voor fijnstof 15 µg/m³ voor PM₁₀ en 5 µg /m³ voor PM_2,5.

Niet in betekenende mate
Titel 5.2 van de Wet milieubeheer maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Kleine projecten waarvan vooraf duidelijk is dat deze de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' (NIBM) verslechteren, hoeven niet meer op luchtkwaliteit te worden getoetst. Dit is opgenomen in het 'Besluit niet in betekenende mate bijdrage luchtkwaliteitseisen'. Het gaat daarbij om projecten die leiden tot een maximale bijdrage van 3% van de grenswaarde voor NO₂ en PM₁₀. De grenswaarde voor het NIBM betreft een jaargemiddelde concentratie van PM₁₀ en NO₂ onder de 1,2 µg/m³.

Schone lucht in Utrecht
Sinds 2017 wordt overal in Utrecht voldaan aan de Europese grenswaarden, zoals opgenomen in de Wet milieubeheer.

In 2015 heeft de gemeente Utrecht een motie aangenomen waarin de gemeente zich als doel stelt om in de toekomst (2030) niet alleen aan de wettelijke grenswaarden te voldoen, maar ook aan de strengere WHO-advieswaarden uit 2005 voor fijnstof. Deze motie is uitgewerkt in het Raadsbesluit 'Utrecht kiest voor gezonde lucht - luchtkwaliteitsbeleid en uitvoeringsprogramma' van december 2020, waarin is vastgelegd om toe te werken naar de WHO-advieswaarden-2005, die expliciet zijn benoemd in de samenvatting bij het Raadsbesluit.

Ook neemt de gemeente Utrecht deel aan het Schone Lucht Akkoord, waarin rijksoverheid, provincies en gemeenten samenwerken aan maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit, met als doel een gezondheidswinst te behalen van minimaal 50 procent in 2030 ten opzichte van 2016.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is, significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Beperkingen vanwege volksgezondheidsbeleid (gevoelige bestemmingen)
Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming: Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden.

Plansituatie

Om de gevolgen van de beoogde herontwikkeling van de Watertoren voor de concentraties luchtverontreinigende stoffen in beeld te brengen is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd. Zie hiervoor Bijlage 8 Luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit ter plaatse van de ontwikkeling aan de Neckardreef is in dit onderzoek getoetst aan de eisen uit de Wet milieubeheer.

In het onderzoek is aangetoond dat het plan voldoet aan het NIBM-criterium en daarmee Niet In Betekende Mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Daarnaast is in het kader van goede ruimtelijke ordening en gezonde verstedelijking aan de hand van de data uit de Atlas Leefomgeving gekeken wat de luchtkwaliteit in de omgeving van de Neckardreef 40 is. Voor het jaartal 2017 bedraagt de totale concentratie NO₂ 20-25 µg/m³, voor PM₁₀ 19-20 µg/m³ en voor PM_2,5 12-13 µg/m³. De concentraties voldoen ruim aan de grenswaarde van 40 µg/m³ voor NO₂ en PM₁₀ en 25 µg/m³ voor PM_2,5.

Op basis van de data uit de NSL Monitoringstool blijkt verder dat voor 2030 aan de WHO- normen voor fijn stof voldaan zal worden (20 µg/m³ voor PM₁₀ en 10 µg/m³ voor PM_2,5).

Conclusie

De conclusie op basis van het uitgevoerde luchtkwaliteitsonderzoek en de data uit de NSL Monitoringstool is dat in de toekomstige bestemmingsplansituatie voor de Watertoren aan de Neckardreef 40 aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a en onder c, van de Wet milieubeheer wordt voldaan. Hiermee zijn er vanuit de Wet milieubeheer voor het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen om het bestemmingsplan vast te stellen.

Kader

Voor het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

1. 1. Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
2. 2. Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
3. 3. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
4. 4. Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning voor nieuwbouw moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabijgelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie

De watertoren is rond 1935 gebouwd in een agrarisch gebied. Rond 1965 is de omgeving van de watertoren heringericht en is de omliggende bebouwing van Overvecht gerealiseerd.

In het plangebied is in 2012 een bodemonderzoek verricht in verband met de aankoop van het terrein door de gemeente Utrecht van Vitens (Bijlage 6 Oranjewoud, 243549, 01-03-2012: AA034407005). Hierbij is in een oude sliblaag, op een diepte van circa 1,5 meter -mv, in een gedempte watergang, een geval van ernstige bodemverontreiniging met minerale olie aangetroffen. Omdat deze verontreiniging zich niet noemenswaardig verspreidt en niet tot risico's voor gebruikers en ecologie leidt, is sanering niet noodzakelijk. Als gegraven wordt tot nabij of in de sliblaag, dan is sprake van een sanering. Verder is de locatie licht verontreinigd en daarmee geschikt voor het beoogde gebruik.

Dit onderzoek is echter verouderd en zal voor de aanvraag van een omgevingsvergunning, in ieder geval ter plaatse van de geplande nieuwbouw, geactualiseerd moeten worden. Ook voor bijvoorbeeld de mogelijke afvoer van grond, is bodemonderzoek noodzakelijk. Bij aanwezigheid van puinsporen moet asbest worden meegenomen. Op basis van de Nota bodembeheer 2017-2027 moet bij grondverzet rekening gehouden worden met de toepassingseis woonkwaliteit.

Het gebied ligt in de dynamische zone van het Gebiedsplan Gebiedsgericht Grondwaterbeheer en buiten de boringsvrije zones van nabijgelegen drinkwaterwinningen. Dit betekent dat bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en voor de aanpak of verplaatsing van grondwaterverontreiniging de gebiedsgerichte aanpak van toepassing is en dat aansluiting gezocht kan worden bij het Gebiedsplan. Binnen de dynamische zone geldt een dieptebeperking voor het doorboren van de scheidende laag tussen het eerste en tweede watervoerend pakket op een diepte van circa 50 meter. Bodemenergiesystemen mogen alleen aangelegd worden in het eerste watervoerend pakket.

Ondergrond

Op basis van de bodemopbouw is het terrein gevoelig voor zettingen. De ondergrond biedt kansen voor de duurzame energie (bodemenergie), waterberging (klimaatadaptatie), ruimte voor groen en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen, parkeerkelders). Bij plannen voor benutting van de ondergrond adviseren we het ondergronds ruimtegebruik mee te nemen in het planontwerp, zodat meervoudig ondergronds gebruik geen belemmering of nadelige beïnvloeding op elkaar heeft.

Conclusie

Op basis van de beschikbare bodemonderzoeksgegevens blijkt de bodem op locatie over het algemeen licht verontreinigd te zijn met metalen en PCB. De sliblaag in een gedempte watergang, op een diepte van circa 1,5 meter minus maaiveld, is sterk verontreinigd met minerale olie. Het betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging. Voor de realisatie van het plan is sanering niet noodzakelijk. Graafwerkzaamheden in deze laag zijn een sanerende handeling.

De bodemkwaliteit is geen belemmering voor de toekomstige bestemming. Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Wel moet voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de geplande nieuwbouw een aanvullend (actualiserend) bodemonderzoek uitgevoerd worden, omdat het bodemonderzoek uit 2012 te oud is om de vergunningaanvraag op te kunnen beoordelen.

Kader
Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast kunnen regels gelden op grond van de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

1. 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
2. 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
3. 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

De volgende algemene regels gelden:
- Alle broedgevallen, ook van de algemene vogelsoorten, zijn bij de wet beschermd en mogen niet verstoord of vernietigd worden.
- Voor alle soorten, dus inclusief de soorten met een vrijstelling en soorten zonder bijzondere beschermingsstatus, geldt de wettelijke zorgplicht. Dit houdt in dat al het redelijke gedaan moet worden om verstoring van deze soorten te voorkomen. Geadviseerd wordt om de werkwijze in het kader van de zorgplicht in een ecologisch werkprotocol vast te leggen.

Utrechtse soortenlijst
Naast de beschermde soorten onder de Wet natuurbescherming, geldt binnen de gemeente de Utrechtse soortenlijst. Hierin staan kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn opgenomen. De algemene bescherming van deze soorten op grond van de voormalige Flora en faunawet is met het in werking treden van de Wet natuurbescherming per 1 januari 2017 vervallen. De Utrechtse Soortenlijst is onderdeel van de Omgevingsvisie.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken, zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden.

Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd.

Diervriendelijk bouwen
In de gemeente Utrecht is het diervriendelijk bouwen uitgangspunt bij nieuwbouw. Met diervriendelijk bouwen worden verblijfplaatsen voor gebouw bewonende dieren (vogels en vleermuizen) vroegtijdig in het planproces geïntegreerd in het gebouw.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als het waarschijnlijk is of als het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor één of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast. Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-merplicht (art. 7.2a Wm).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) en Groene Contour
In de Interim Omgevingsverordening (artikel 6.1 en verder) zijn regels vastgelegd waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Algemene zorgplicht Ten slotte geldt de zorgplicht van artikel 1.11 Wet natuurbescherming: éénieder neemt voldoende zorg in acht voor alle in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Als het toch noodzakelijk is om handelingen uit te voeren, dan moet zoveel als redelijkerwijs mogelijk geprobeerd worden om negatieve effecten te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken. Daarom moet iemand die een bepaalde handeling wil verrichten zich vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige flora en fauna, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvoor van zijn handelen. De zorgplicht dient mede als vangnet voor de bescherming van soorten, waarvoor op grond van de Wnb geen specifiek verbod geldt.

Om een juiste invulling te kunnen geven aan de zorgplicht is de Leidraad werken met beschermde flora en fauna van de gemeente Utrecht van toepassing. Voor aanvang van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol worden opgesteld door een deskundige.

Plansituatie
Beschermde dier- en plantensoorten
Voor het plangebied is een ecologische quickscan opgesteld door bureau De Groene Ruimte op 8 december 2020, zie Bijlage 7 Quickscan Natuur. De ecologische quickscan bestaat uit een beknopt literatuuronderzoek, een veldbezoek en rapportage met bevindingen en advies. De conclusies uit de quickscan zijn:

Soortenbescherming

• Er zijn veel kansen voor soorten (flora & fauna) gezien. Het is een kansrijk gebied. De watertoren bevindt zich in een gebied waar gierzwaluwen voorkomen en bepaalde plantsoorten die op gebouwen groeien. In de verdere planontwikkeling moet hier rekening mee worden gehouden. Daarnaast komen er gemeentelijke soorten voor, zoals de egel en merel waarvoor de biotoop verbeterd kan worden door de juiste inrichtingsmaatregelen. Een verdere uitwerking hiervan zal meegenomen worden in het inrichtingsplan van het park.
  
• Als er werkzaamheden zijn aan de buitenkant van de toren, bijvoorbeeld het herstellen van de ramen, dan is nader onderzoek naar vleermuizen nodig. Een nader onderzoek naar vleermuizen in de toren houdt in; vijf bezoeken in de periode half mei tot eind september met elk twee personen. Daarnaast vinden ook enkele bezoeken plaats gericht op vleermuizen in het gehele plangebied (zoals vleermuizen in bomen en overige gebouwen.
  Indien uit het nader onderzoek blijkt dat er vaste verblijfplaatsen in het plangebied aanwezig zijn en verstoring of vernietiging van deze verblijfplaatsen niet te voorkomen is, zoals met het herstellen van alle ramen, is een ontheffing in het kader van de Wnb-soortenbescherming nodig. Aan het verkrijgen van een ontheffing zijn voorwaarden verbonden, want de aanwezigheid van vleermuizen in de buitenschil van de watertoren kan niet worden uitgesloten.
  
  In de ruimte tussen de dubbele muren van de voormalige ramen, zijn mogelijkheden voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Werkzaamheden waarbij verstoring van vaste verblijfplaatsen is uit te sluiten (omdat deze niet aanwezig zijn of zo worden uitgevoerd dat er geen verstoring kan zijn), kunnen zonder voorafgaand nader onderzoek worden uitgevoerd. Dit betreft werkzaamheden aan de binnenkant van de watertoren waarbij de buitenschil ongemoeid wordt gelaten.
• Uit de quick scan blijkt dat een aantal soorten vogels (merel, tjifjaf, kleine karekiet), planten (o.a. grote kattenstaart, wouw, akkerklokje, dotterbloem), wilde bijen (kattenstaartbij) en vissen, die voorkomen op de Utrechtse Soortenlijst, (mogelijk) in het plangebied aanwezig is. In de quick scan zijn aanbevelingen gedaan om deze soorten te beschermen en te versterken en ook niet aanwezig soorten te lokken. Onder andere door het aanplanten/zaaien van planten en een bloemenweide en het creëren van natuurlijke oevers.

Diervriendelijk bouwen

In het plangebied worden 4 verblijfplaatsen voor gierzwaluw, huismus of gewone dwergvleermuis aangebracht. Samen met een ecoloog en cultuurhistoricus wordt onderzocht of een nestkast voor een torenvalk op de balustrade van de watertoren (op circa 40 meter hoogte) mogelijk is. Daarnaast zal het op het dak van het paviljoen voor een hobby imker mogelijk gemaakt worden meerdere bijenkasten te plaatsen.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebied
In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen, gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn (ook) gevoelig voor stikstofdepositie. Een verdere toename van de stikstofdepositie kan leiden tot 'significante effecten' op de beschermde natuurgebieden, wat alleen is toegestaan met een Wet natuurbescherming vergunning.

Sinds 1 juli 2021 is de Wet Stikstofreductie en Natuurbescherming (Wsn) in werking. Met deze wet is de bouwfase van infra- en bouwprojecten vrijgesteld van de vergunningplicht. Omdat de onderzoeken voor het bestemmingsplan Watertoren Overvecht zijn uitgevoerd voor de inwerkingtreding van deze nieuwe wet, is in het stikstofdepositie-onderzoek zowel de gebruiksfase als de bouwfase onderzocht. In de Wsn is bovendien vastgelegd dat er adequate maatregelen moeten worden getroffen om stikstofemissies te reduceren, zoals gebruik van schone werktuigen bij de bouw en sloop.

De onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage 11 Aerius berekening aanlegfase en Bijlage 12Aerius berekening gebruiksfase. De onderzoeken zijn uitgevoerd om te bepalen of er sprake is van mogelijke significante gevolgen en daarmee een eventuele vergunning- of meldingsplicht ingevolge de Wet natuurbescherming. De meest nabije Natura 2000-gebieden zijn:

• Oostelijke Vechtplassen;
• Uiterwaarden Lek;
• Zouweboezem;
• Nieuwkoopse Plassen & De Haeck.

Uit de onderzoeken blijkt dat er geen deposities hoger dan 0,00 mol N/ha/jr worden berekend. Als gevolg van de ontwikkeling, vindt er dus geen significante verslechtering plaats in de Natura 2000-gebieden.

Het plangebied ligt volledig buiten het NNN en Groene Contour. Er zijn derhalve geen effecten van de voorgenomen handeling op het NNN.

Zorgplicht en calamiteiten

Algemene zorgplicht
Voor het uitvoeren van de werkzaamheden moet een ecologisch werkprotocol te worden opgesteld. In dit werkprotocol wordt de juiste werkwijze en periode omschreven om schade aan flora en fauna zoveel mogelijk te voorkomen en te voldoen aan de zorgplicht.
Worden er tijdens de werkzaamheden toch beschermde soorten aangetroffen, leg dan het werk tijdelijk stil en neem contact op een deskundige (volgens omschrijving van het Ministerie van EZ) op het gebied van flora en fauna. Overleg met de deskundige en bevoegd gezag moet in dat geval duidelijk maken hoe met de ontstane situatie kan worden omgegaan.

Conclusie

Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

Kader

In deze paragraaf komen de bomen binnen het plangebied aan bod.

Plansituatie

In het plangebied zijn geen bomen aanwezig. De kavel heeft een grasmat en is voor circa 15% bestraat met straatstenen. De kavel heeft een directe inrit vanaf de Neckardreef.

Op de kavel naast het plangebied (in eigendom van de gemeente Utrecht) staan diverse bomen. De bomen aan de zijde van de speeltuinvereniging staan op circa 4 meter uit de kadastrale erfgrens. Dit betreffen Esdoorns nabij het bestaande gebouw en Amerikaans Els nabij de inrit aan de Neckardreef. Op het deel dat gebruikt wordt door de Dierenweide staan diverse bomen. Allen op meer dan 3 meter van de kavelgrens.

De werkzaamheden aan de watertoren vinden plaats binnen het plangebied. Deze werkzaamheden hebben dan ook geen invloed op de bestaande bomen op de kavel naast het plangebied.

De bouw van het horecapaviljoen vindt plaats op circa 3 meter van de Esdoorn. Gelet op de kroon van deze boom kunnen de bouwwerkzaamheden plaatsvinden zonder de wortels van deze Esdoorn te beschadigen.

Nieuwe situatie
Na voltooiing van de werkzaamheden wordt het plangebied zodanig ingericht dat er een verbinding ontstaat tussen het park en de watertoren. Hierbij wordt binnen het plangebied extra groen aangeplant.

Conclusie

Het aspect bomen vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader

Algemeen
Door ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR en het waterschap AGV (Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden, bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Europese richtlijn: Kaderrichtlijn Water (KRW);
• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, Deltaplan Ruimtelijke adaptatie, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciale Omgevingsvisie (in werking getreden op 1 april 2021);
• Provinciale Interim Omgevingsverordening (in werking getreden op 1 april 2021)
• Gemeentelijk beleid: de visie Water en Riolering (februari 2022), de visie Klimaatadaptatie (februari 2022);
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterschapsbeleid: Waterwet, Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021', Beleidsregels Keur 2019;
  

In de visie Water en Riolering en de Klimaatadaptatievisie zijn eisen opgesteld ten aanzien van het verminderen van hemelwateroverlast, droogte en hittestress. In deze paragraaf zijn deze eisen verder uitgewerkt en toegepast op het plangebied.

Waterkwaliteit
De gemeente streeft conform het beleid van de Europese Kaderrichtlijn Water samen met de waterbeheerder naar een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Dit betekent dat de waterkwaliteit veerkrachtig is, ook bij extreem weer en lange termijn klimaateffecten. Dit sluit aan bij de ambitie vastgesteld door de Gemeente Utrecht in regionaal (Winnet) verband (regionaal afvalwaterketen beleid, 2014). Deze zegt dat de waterkwaliteit, ook het te realiseren, open water in het gebied, dient te voldoen aan het streefbeeld zichtbaar.

De aanleg van natuurvriendelijke oevers en het voorkomen van bronnen van vervuiling van het oppervlaktewater dragen bij aan een goede ecologische en chemische kwaliteit van het oppervlaktewater. Voor een goede waterkwaliteit en ecologie is verbinding van waterpartijen van belang. Zo ook bij aan te leggen natuurvriendelijke oevers zodat een ecologische verbinding ontstaat.

Het hemelwater van dakoppervlak en erfverharding kan direct worden afgevoerd naar de infiltratievoorziening of wadi. Op deze manier wordt het hemelwater op een natuurlijke wijze gezuiverd en geïnfiltreerd.

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, mogen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m³ per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, moet een vergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2019). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozingsbesluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Watervergunning - Keur
Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers, bouwen in en langs water en uitvoeren van HDD boringen onder watergangen, kunstwerken en peilscheidingen door, is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Wateroverlast
Uitgangspunten in de Visie Water en Riolering zijn:

• Vuil water en schoon regenwater worden zoveel mogelijk gescheiden en bestrating en dakvlakken worden zoveel mogelijk aangesloten op een regenwatersysteem.
• Regenwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt en wordt zichtbaar over het oppervlak afgevoerd i.p.v. ondergronds.
• Buien tot 20 mm per uur kunnen verwerkt worden zonder dat er water op straat blijft staan.
• Zelfs bij zeer extreme regenbuien van 80 mm in een uur mag geen schade ontstaan aan gebouwen en nutsvoorzieningen en worden veiligheidsrisico's voorkomen.
• Wegen, parkeerplaatsen, pleinen en groenvoorzieningen kunnen bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteliggingen. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen. Regenwater mag niet langer dan 3 uur op straat staan.

In het kader van het rioleringsplan moet worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloop voorziening richting oppervlaktewater of hemelwaterstelsel zal worden aangebracht, waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning aangevraagd moet worden.

Beleid hemel- en afvalwater
Om de klimaatdoelen te behalen, is in de Wet Milieubeheer in artikel 10.29a ingegaan op de voorkeursvolgorde hoe met hemelwater om te gaan. In de waterparagraaf is dit op het projectgebied toegepast en geconcretiseerd. Voorkeursvolgorde:

1. 1. Vasthouden en nuttig gebruiken (geen lozing);
2. 2. Infiltratie op de bodem (bovengronds);
3. 3. Infiltratie in de bodem (ondergronds);
4. 4. Directe lozing in het oppervlaktewater;
5. 5. Lozing in een hemelwaterstelsel;
6. 6. Wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van bovenstaande lozingsroutes: Lozing in een vuilwaterriool.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Bij het infiltreren van schoon hemelwater in de bodem (afkoppelen) kan het afvalwater worden afgevoerd naar het vuilwaterriool/DWA.

Droogte
Een combinatie van groen, water, slimme kavelinrichting en ontwerp van de toekomstige gebouwen kan ingezet worden om wateroverlast en calamiteiten in de toekomst te voorkomen. Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Het waterschap en de gemeente stellen hier de volgende eisen aan:

• Vloerpeil van panden ligt minimaal 0,15 m boven straatpeil;
• Het gebied moet zo ingericht worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Een bui van 80 mm per uur is tot op heden de zwaarste bui die door een weerstation van het KNMI is geregistreerd (Herwijnen, 2011);
• Bij voorkeur dient er 100%, maar minimaal 90% van de jaarlijkse neerslag over het totaal verhard oppervlak opgevangen en geïnfiltreerd te worden. Dat is 15 mm ten opzichte van verhard oppervlak binnen het plangebied. Voor dit plangebied betreft het 0,015 x 436 = 6,54 m3 vasthouden en verwerken.
• Ledigingstijd buffer, maximaal 48 uur. De buffer moet hierna weer volledig beschikbaar zijn voor nieuwe buien.
• Het uitgangspunt is dat de huidige situatie niet verslechtert:
  1. 1. De toename in verhard oppervlak op eigen terrein mag niet leiden tot versnelde hemelwaterafvoer naar het gemengde stelsel;
  2. 2. Schoon hemelwater afkomstig van het dak van het horecagebouw wordt gescheiden aangeboden.
  3. 3. Deze omgeving dient als koelteplek voor de omgeving bij extreme hitte. Deze functie moet behouden blijven.

Hittestress
Hittestress wordt vooral bepaald door de gevoelstemperatuur. Dit is, naast luchttemperatuur, gebaseerd op factoren zoals luchtvochtigheid, de aanwezigheid van wind en de straling van de zon en omliggende gebouwen. Om hittestress tegen te gaan kan worden ingezet op de volgende maatregelen:

• Inzetten op het creëren van koele plekken met een lage gevoelstemperatuur en looproutes met schaduw, bij voorkeur door bomen, zo min mogelijk verharden (groen tenzij), het aanleggen van groene gevels en daken en bewegend water (fonteinen).
• Streven naar een stadsbreed percentage groen van minimaal 40%. Hierdoor is er voldoende mogelijkheid voor verdamping door bomen en groen en het vasthouden van water.
• Uitgangspunt is dat iedere woning binnen 200 meter loopafstand over een koele groene plek van minimaal 200 m2 moet kunnen beschikken. Daarnaast moet je in iedere straat op een hete dag in de schaduw (bij voorkeur door bomen) kunnen lopen.
• Op de belangrijkste looproutes moet er op het heetst van de dag 40% schaduw aanwezig zijn en in overige loopgebieden is er op het heetst van de dag 30% schaduw. Zo blijven essentiële functies in de stad voor iedereen beschikbaar.

• Om hittestress in gebouwen te voorkomen moet het gebouw zo worden gebouwd, dat gevels koel blijven, een goede ventilatie in het gebouw aanwezig is en in de zomer geen directe zoninval optreedt.
  

Plansituatie

In de watertoets die voor dit plangebied is uitgevoerd, is een breder gebied bekeken dan het uiteindelijke plangebied, zoals opgenomen in paragraaf 1.2 van deze toelichting. Voor de inhoudelijke conclusies en aanbevelingen maakt dit verder geen verschil.

Oppervlaktewater
Binnen het plangebied bevindt zich oppervlaktewater dat in open verbinding staat met de primaire watergang langs de zuidgrens van het plangebied. Bij dit stuk oppervlaktewater is een deel van de oever aangemerkt door HDSR als een 'te beschermen natuurvriendelijke oever.' De beschoeiingen van de primaire watergang langs de grens van het plangebied worden beheerd door HDSR.

Het plangebied Watertoren bevindt zich in het peilgebied Overvecht-Zuid (PG0501) dat een vast peilregime kent van +0,19mNAP. De watergangen grenzend aan het plangebied voeren vrij af richting het zuidwesten naar de Vecht met een vast peil van -0,40 mNAP.

Hoogteligging en drooglegging

Uit de hoogtegegevens van de AHN3 blijkt dat in het plangebied behoorlijke hoogteverschillen zijn. Het oostelijke deel waar het perceel van de watertoren ligt en de speeltuin, is relatief hoog met hoogtes boven +2,00 mNAP op een aantal delen. In het westelijk deel van het plangebied is het park relatief laag gelegen met dieptes kleiner dan 0,50 mNAP.

Figuur Hoogteligging plangebied uit AHN3

Op basis van de hoogtegegevens en het peilgebied waar het plangebied zich in bevindt is de drooglegging bepaald. Daaruit kan opgemaakt worden dat in het huidige bebouwde gebied er voldoende drooglegging aanwezig is (>1,1m), waarmee het voldoet aan de norm van de gemeente Utrecht en HDSR. In het laaggelegen park aan de zuidwestzijde is de drooglegging op dit moment onvoldoende <1m.

Op het perceel van de watertoren is met enige regelmaat sprake van wateroverlast bij hevige neerslag. De initiatiefnemer is voornemens om het terrein met meerdere decimeters op te hogen.

Figuur Berekende drooglegging binnen het plangebied (obv AHN3 - 0,19 = drooglegging)

Grondwater en bodemsamenstelling

1e watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1^e WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren.

De gemiddelde, langjarige stijghoogte van het 1^e WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (31-07-2019).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde stijghoogten en seizoens-variatie verondersteld:

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) = -0,30mNAP;
• gemiddelde periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) = -0,20mNAP;
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) = 0,00mNAP;

De grondwaterstroming in het plangebied is van zuidoost naar noordwest en varieert in natte perioden.

Freatisch pakket
De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren. Bodemonderzoek dient uit te wijzen wat de lokale bodemgesteldheid is en wat de consequenties hiervoor zijn voor de freatische grondwaterstand en de toepasbaarheid van IT-riolen en wadi's.

Ontwateringsdiepte
Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om grondwateroverlast te voorkomen, juist bij de toepassing van een kelder. Daarnaast is de verwachting dat in de toekomst grondwaterstanden in de zomer soms te ver kunnen gaan uitzakken met droogteschade tot gevolg. Het vasthouden van regenwater voor nuttig gebruik, zoals voor groen, is ook daarom van belang.

De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), moet volgens de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7m te bedragen. De GHG ligt op circa 0mNAP waardoor een maaiveldhoogte van minimaal + 0,7m NAP nodig is om te voldoen aan de norm. Aan de hand van de AHN3 en de GHG is berekend welke delen van het plangebied wel en niet voldoen aan de norm. In onderstaande afbeelding is te zien dat in het bebouwd gebied er aan die norm wordt voldaan. In het lagergelegen park en langs de oevers ligt de GHG beneden 0,7 m.

Figuur Overzicht berekende ontwateringsdiepte binnen het plangebied in meters.

Riolering
Langs het perceel van de Watertoren aan de Neckardreef is het bestaande gemengd stelsel gelegen. Het betreft een 500/750 ei-buis waarop het huishoudelijk afvalwater uit het plangebied aangesloten kan worden. Het gemengd stelsel bevindt zich in riooldistrict Overvecht en voert onder vrij verval af naar de RWZI.

Afstromend hemelwater moet lokaal vastgehouden en geborgd worden. Het mag niet geloosd worden op het gemengde stelsel. Het moet vertraagd afgevoerd worden naar het oppervlaktewater.

Figuur Overzicht bestaand gemengd rioolstelsel bij het plangebied.

Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de omgevingsvergunning voor de Wabo activiteit Bouw. In de aanvraag voor een omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de omgevingsvergunning. Onder meer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater die op riolering kan en mag worden gebracht.

Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen.

Wateropgave Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn op grond van de Keur bij een verhardingstoename van meer dan 500 m² maatregelen vereist (dit is de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

De geplande ruimtelijke ontwikkeling staat momenteel gepland binnen de grenzen van het perceel van de watertoren. Het perceel van de watertoren kent een totaal oppervlak van ca 1535 m² dat voor het grootste deel onverhard is. De verharding op het perceel bestaat uit het dakoppervlak van de watertoren zelf en de bestrating op het perceel.

Tabel 1: Verhard oppervlak binnen perceelsgrenzen van de watertoren in de huidige situatie

Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er slechts een geringe toename van dakoppervlak binnen het plangebied. Deze toename ontstaat door de realisatie van het horecapaviljoen, waarbij gerekend wordt met een dakoppervlak van 140m2. Inzake de Keur hoeven er geen compensatiemaatregelen uitgevoerd te worden.

Figuur Verhard oppervlak in het plangebied*
* Ten tijde van de watertoets was het plangebied nog ruimer dan het uiteindelijke plangebied waar dit bestemmingsplan voor gaat gelden. Op bovenstaande kaart staat de oude plangrens aangegeven. De juiste plangrens betreft de perceelsgrens Watertoren.

Uitwerking maatregelen duurzaamheidsnotitie
In een nauwe samenwerking tussen de Gemeente Utrecht en de initiatiefnemer is een duurzaamheidsnotitie (Bijlage 13 Notitie duurzaamheid)opgesteld. Hierin staan de concrete maatregelen die de wateropgave inkleden binnen het plangebied:

• Het perceel van de watertoren heeft met enige regelmaat overlast als gevolg van (hevige) neerslag. Het plan is om het terrein met meerdere decimeters op te hogen en infiltratievoorzieningen aan te brengen om op die wijze het terrein minder drassig te krijgen.
• Op de bestaande watertoren wordt een buffervat geplaatst waarmee regenwater dat op de toren valt in de watertoren zelf gebruikt kan worden. Rekening houdend met 45 mm neerslag, levert dit op ca. 120 m² dakoppervlak van de watertoren een buffer van ca. 5,4 m³ . Daarvan wordt 2 m³ opgeslagen in een buffervat en hergebruikt voor het doorspoelen van de toiletten en het overige 3,4m³ wordt op het maaiveld geborgen.
• Ook voor het nieuw te realiseren horecapaviljoen met een dakoppervlak van 140 m² wordt rekening gehouden met opvang en hergebruik van het regenwater. Hiervoor wordt een buffervolume gerealiseerd van 6,3 m³ waarvan 2 m³ wordt gebruikt als spoelwater voor de toiletten en 4,3 m³ op het maaiveld wordt opgevangen.
• Het buffervolume dat onder het maaiveld gerealiseerd moet worden zal bestaan uit een infiltratievoorziening van circa 2 m³ en een wateropvangtank van circa 6 m³.
• Naast het water uit de buffervaten zal ook het douchewater worden hergebruikt voor het spoelen van de toiletten.
• Het terrein blijkt bij een eerste verkenning geen gelegenheid te bieden tot het realiseren van een wadi. Echter omdat hier wel de voorkeur voor is, wordt in een latere fase van het ontwerp opnieuw gekeken of een wadi of een andere type infiltratievoorziening te realiseren is.
• Eventuele extra terreinverharding die gerealiseerd gaat worden, zal aangelegd worden met groene borders en waar mogelijk water passerende bestrating.
• De bomen rond het perceel van de watertoren zijn een koelteplek voor de meest warme dagen. Voor de herbestemming van de watertoren en het bouwen van het paviljoen worden geen bomen gekapt en worden ook geen lage beplantingen verwijderd.
• De beplanting aan de oever is een onderdeel van de natuurvriendelijke oever die de waterkwaliteit dient en deze beplanting kan dus niet zomaar worden verwijderd. Een eventuele andere invulling van de natuurvriendelijke oever kan alleen in overleg met de afdeling ecologie van de gemeente en HDSR.

Klimaatstresstest
De gemeente Utrecht en het waterschap hebben een stresstest uitgevoerd. Hieruit komt naar voren dat het terrein direct om de watertoren kwetsbaar is voor grote volumes water die ook direct tegen de gevel van de toren kunnen komen. Op sommige delen van het terrein lopen de waterstanden op tot groter dan 30 cm. Ook andere delen van het plangebied op de Karpathosdreef en verschillende delen van het speelterrein zijn kwetsbaar voor inundatie bij hevige neerslag.

Figuur Rekenresultaten water-over-straat berekening bij 80 mm blokbui.

De geplande ophoging van het perceel van de watertoren kan de wateroverlast daar verminderen. Daarbij moet worden gewaarborgd dat de nieuwe maaiveldinrichting niet zal leiden tot extra overlast in andere delen van het plangebied of daarbuiten.

Conclusie
De conclusie is dat het aspect water geen belemmering vormt voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodem verstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Hoge archeologische waarde
Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm.

Hoge archeologische verwachting
Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm.

Archeologische verwachting
Bij gebieden met een archeologische verwachting(groen)zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m² en dieper dan 50 cm.

Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Gearceerde gebieden
Bij gebieden met een arcering worden de archeologische resten verwacht binnen 30 cm beneden ten opzichte van het maaiveld.

Archeologie in het plangebied
Het plangebied Neckardreef 40 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een zone zonder archeologische verwachting. Voor deze zone geldt op dit moment geen vergunningsplicht. Zie afbeelding hieronder.

Afb.1: Plangebied Neckardreef 40 / Watertoren & horecapaviljoen op de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

Indien de bodemwerkzaamheden vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek, dan geldt ook nog de meldingsplicht bij het onverwacht aantreffen van archeologische resten. Als bij de uitvoering van de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan moet op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en het team Erfgoed van de gemeente Utrecht.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader

Kabels en leidingen die planologisch relevant zijn moeten opgenomen worden in het bestemmingsplan. Denk hierbij aan buisleidingen met een externe veiligheidszone en bovengrondse hoogspanningslijnen. Daarnaast zijn er overige leidingen die planologisch relevant kunnen zijn.

Plansituatie

Neckardreef 30

Om te bepalen of er planologische relevante leidingen in het plangebied liggen is voor het perceel Neckardreef 30 een klic melding uitgevoerd. Zie hiervoor Bijlage 10 Klic melding

Hieruit blijkt dat naar het perceel Neckardreef 30 de volgende kabels en leidingen lopen:

• Een dubbele kabel verbinding van KPN, waarvan de meest noordelijke door de geprojecteerde nieuwbouw ligt;
• Gasleiding ø40 PE huisaansluiting. Ligt buiten geprojecteerde nieuwbouw;
• Laagspanning 4x25Cu huisaansluiting. Ligt buiten geprojecteerde nieuwbouw;
• Middenspanningskabel 3x95Cu. Doorgaand tracé buiten geprojecteerde nieuwbouw. Heeft raakvlak met geprojecteerde plek langs het water. Als dit een steiger wordt, is afstemming met Stedin noodzakelijk. Voor het plaatsen van palen dient afstemming met Stedin bereikt te worden. Toegankelijkheid van de kabel in het geding.
• Nabij de watertoren zit een watermeterput. Het verloop van de “binnenleiding is onbekend en dient nagevraagd te worden bij de eigenaar. Het is aannemelijk dat er naar de bijgebouwen ook een waterleiding ligt.
  

De gevonden kabels en leidingen zijn gewone nutsleidingen en hebben geen planologische bescherming nodig.

Zoekgebied parkeren Neckardreef:
Door dit zoekgebied liggen diverse kabels en leidingen. Voor het inrichten van dit terrein moet overleg met de leidingbeheerders plaatsvinden. Let vooral op de toe te passen verharding en eventuele aanplant van bomen. In dit gebied zijn de volgende kabels en leidingen aanwezig:

• Kabelbed Stedin laagspanning 7 kabels;
• Gasleiding ø40 PE huisaansluiting;
• Datakabel van Vitens;
• OV kabel(s)

Het noordelijk zoekgebied (Lichtenbrechtdreef) is niet nader onderzocht. Dit is momenteel al een parkeerterrein voor de kerk.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader
Naast geluid, lucht, veiligheid en groen wordt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving nog door een aantal andere ruimtelijke aspecten bepaald zoals wind en zon.

Hoogbouw
Wind en zon zijn elementen die ook bij hoogbouw (vanaf ongeveer 25 meter) van belang zijn. Woningen en openbare ruimten als pleinen en terrassen moeten voldoende licht- en zoninval krijgen willen ze een prettige verblijfskwaliteit hebben.

Rond hoogbouw dient vooral voor langzaam verkeer te worden voorkomen dat de wind er hinder veroorzaakt.

Sociale veiligheid
Voor het plangebied dient beoordeeld te worden of er sociaal onveilige plekken zijn of ontstaan in het plangebied en of er ruimtelijke ingrepen nodig zijn om de sociale veiligheid te verbeteren.

Verlichting en lichthinder
Op diverse plekken in de openbare ruimte, of bijvoorbeeld op sportparken, is het noodzakelijk om verlichting toe te passen. Het kan dan gaan om het aanlichten van gebouwen, het verlichten van sportvelden, maar ook de straatverlichting in de openbare ruimte.

Plansituatie

Hoogbouw
Met dit plan wordt geen nieuwe hoogbouw gerealiseerd. Er is alleen sprake van hergebruik van de watertoren (50 meter hoog) voor bedrijven, woningen en maatschappelijke functies. Daarnaast wordt een horecapaviljoen van twee lagen gerealiseerd met een terras op de eerste laag en een terras op maaiveld. Het terras op maaiveld zal in de ochtend schaduw hebben maar in de middag volledig zonlicht krijgen. De woningen zullen voldoende lichtinval krijgen.

Naar verwacht zal de toren vanwege de ronde vorm en geringe omvang niet tot windhinder leiden. Bovendien komen er geen gebouwen of functies rondom de toren, die daar mogelijk last van zouden kunnen hebben (alleen (fiets) parkeerplaatsen). Het horecapaviljoen ligt op een afstand van 15 meter en zal geen last hebben van windhinder van de toren.

Sociale veiligheid en verlichting
Vanuit veiligheid is de openbare verlichting van de watertoren rond de geplande parkeerplekken een aandachtspunt. De sociale veiligheid en verlichting op de kavel van de watertoren wordt op de volgende wijze geregeld en verbeterd:

-De kavel wordt verlicht volgens de normen die minimaal gelden voor openbaar toegankelijke buitenruimte.

-De Watertoren zelf zal apart aangelicht worden, zodat deze goed zichtbaar is.

-De kavel is vanuit meerdere zijden bereikbaar en biedt brede zichtlijnen om overzicht te behouden op aanwezig publiek.

-De kavel wordt bewoond waardoor deze locatie een aansluitend geheel gaat vormen met de bestaande woningen en voorzieningen langs de Neckardreef.

-Door de bewoning en horecafunctie ontstaat meer toezicht in het park.

-De looproute langs de watertoren wordt aantrekkelijker door de toevoeging van meerdere functies op deze locatie. Door het toevoegen van functies op de kavel van de watertoren wordt de huidige voorzieningloze strook vanaf de Elbedreef tot aan de Lichtenberchdreef verkort in 2x circa 180 meter.

Kader
In paragraaf 2.3.2.2.6 is het gemeentelijke beleid voor een gezond stedelijk leven uiteengezet. In Utrecht streven wij naar gezond stedelijk leven voor iedereen (Nota Volksgezondheid 'Gezondheid voor iedereen').

Een gezonde leefomgeving van Utrechters is zo ingericht dat gezond leven gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Hieronder wordt aangegeven op welke manier hier invulling aan is gegeven.

Plansituatie

Bij de ontwikkeling van de Watertoren en het omliggend gebied zijn de volgende aandachtspunten voor een gezonde leefomgeving van belang:

• Groen. Uitgangspunt voor de ontwikkeling van het plangebied is een verbetering van de kwaliteit van het groen in en om het plangebied door een goed doordacht nieuw ontwerp van de buitenruimte om de Watertoren vanuit bovenstaande uitgangspunten, inclusief een betere aansluiting met en ontsluiting van het omringende groen (paden en routes).
• Geen hinder. Het is van belang dat het initiatief geen overlast veroorzaakt voor de buurt, bijvoorbeeld door harde muziek. Er moeten voldoende fietsparkeervoorzieningen worden aangelegd.
• Sociaal ondernemerschap. Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt. Dat kan worden uitgewerkt in de vorm van sociaal ondernemerschap, bijvoorbeeld werkcombinaties voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt of het inzetten van stagiaires (in overleg met team 'Werk en inkomen' van de gemeente).
• Gezonde voeding. We vragen aandacht voor gezonde voeding in de horecagelegenheid. Dit sluit aan bij de gemeentelijke ambitie het voor Utrechters gemakkelijk te maken om voedselkeuzes te maken die gezond zijn voor mens, dier en milieu.
• Ontmoeten: Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt. Dat kan door ruimte voor ontmoeten binnen en buiten de watertoren.

* Ruimte binnen (op de begane grond van de watertoren) voor buurtinitiatieven, zoals bijvoorbeeld bijeenkomsten van actieve wijkbewoners, yoga, kunst etc., draagt het initiatief bij aan het stimuleren van ontmoeten.

* Ruimte buiten voor buurtbewoners om elkaar te ontmoeten als onderdeel van de herinrichting van het gebied om de Watertoren.

De beoogde ontwikkeling is getoetst aan de beschrijving van de plannen in de definitieve bouwenvelop (vastgesteld april 2021) en het akoestisch onderzoek industrielawaai over onderstaande punten.

Groen
De herontwikkeling van de watertoren met een horecapaviljoen wordt aangegrepen om directe aantrekkelijke wandelroutes te maken vanaf de Neckardreef en de Moezeldreef naar de watertoren, speeltuin en dierenweide. Er komen drie nieuwe wandelverbindingen: van de watertoren naar het water, van de buurt aan de Lichtenberchdreef naar de watertoren en van de Mykonosdreef langs het water naar de watertoren; Hiermee wordt gezorgd voor een betere aansluiting met en ontsluiting van het omringende groen (paden en routes.

Geen hinder
Het plan voorziet in het voorkomen van hinder door geluid of fietsparkeren. Het akoestisch onderzoek industrielawaai (horecagebouw) Neckardreef 40 te Utrecht geeft aan dat er geen geluidshinder wordt verwacht van het horecapaviljoen voor omwonenden. Fietsparkeren wordt opgelost door de aanleg van een kelder voor een fietsenstalling, aansluitend aan het horecagebouw. Daarnaast vindt fietsparkeren voor bezoekers plaats bij de toegang aan het water en bij de nieuwe toegang aan de Neckardreef.

Sociaal ondernemerschap
Het plan zet volgens de bouwenvelop in “op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt, bijvoorbeeld in de vorm van sociaal ondernemerschap.” Dit wordt nu alleen genoemd bij de functie van de watertoren, maar het advies is dit ook voor de exploitatie van het horecapaviljoen als uitgangspunt vast te stellen (bijvoorbeeld door het expliciet te benoemen in de vergunning).

Gezonde voeding
In het horecapaviljoen wordt aandacht besteed aan gezonde voeding. Ook vragen ze zorgvuldigheid met alcohol en roken in relatie tot de gezochte verbinding met kinderboerderij en speeltuin (is rookvrij gebied).

Ontmoeten
Er wordt ingezet op het toevoegen van sociale waarde voor de buurt. Het plan draagt op verschillende manieren bij aan de mogelijkheid om elkaar te ontmoeten. Bijvoorbeeld door het (tegen kostenvergoeding) beschikbaar stellen van de begane grond van de watertoren voor de wijk, door het realiseren van horeca met een terras en door ingrepen in de openbare ruimte, zoals nieuwe wandelroutes met verblijfsplekken (aan het water) en het verwijderen van hekken.

Daarnaast onderzoeken de initiatiefnemer en de gemeente samen met de speeltuin en de dierenweide, wat aanvullend nodig is om van de locatie een aantrekkelijke trekpleister te maken.

Conclusie

Het plan voor de Watertoren en omgeving past binnen de uitgangspunten van een gezonde leefomgeving. Het plan verbetert de (gebruiks)kwaliteit van het groen, voorkomt hinder van/door geluid en fietsparkeren en zet in op sociaal ondernemerschap, gezonde voeding en leefstijl en ontmoeten. De concrete maatregelen die worden getroffen geven invulling aan de missie van de gezonde stad. De ontwikkeling is in overeenstemming met het volksgezondheidsbeleid.

Kader
Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle openbare gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. Het uitgangspunt van het VN-verdrag handicap is 'niets over ons zonder ons'. Samenwerking met de belangenorganisaties voor inwoners met een beperking in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling is daarmee noodzakelijk. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen.

Daarnaast moeten gebouwen en woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Met ingang van 1 juli 2021 en 1 januari 2022 treedt een aantal wijzigingen van het Bouwbesluit 2012 in werking. Er zijn dan nieuwe toegankelijkheidseisen voor bijvoorbeeld drempels bij hoofdingangen van nieuwe publiek toegankelijke gebouwen en alle toegangen bij nieuwbouwwoningen.

Openbare ruimte
De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking. Aandacht is nodig bij hoogte verschillen en het overbruggen daarvan.

Bij de realisatie van trappen is van belang dat deze voldoen aan de ProRail norm voor toegankelijkheid, of daaraan gelijkwaardig zijn. Bij bruggen dient er aandacht te zijn voor hellingshoeken! Deze moeten voldoen aan de normen uit Voetpaden voor iedereen, zodat ze niet te steil zijn.

Plangebied

Horecapaviljoen
Bij gebouwen die niet van de gemeente zijn, zoals in dit geval, willen wij graag dat Utrecht Standaard Toegankelijk wordt gebruikt. De Utrecht Standaard Toegankelijk beschrijft een ontwerpmethode waarbij het uitgangspunt is dat letterlijk alles toegankelijk is voor iedereen, behalve wanneer er goede redenen zijn om hier bij bepaalde onderdelen van het gebouw van af te wijken. Hiermee zorgen we ervoor dat in de gebouwen in Utrecht iedereen kan doen wat hij of zij volgens de bestemming komt doen (in een bioscoop kom je een film kijken en een kopje koffie drinken, een kaartje kopen en ga je naar de wc, etc.).

Woningen en overige functies in de watertoren
Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Een woning die hieraan voldoet, is een woning die bezoekbaar is.

We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Bouwbesluit.

Het is mogelijk dat bestaande bouwwerken bijvoorbeeld van oudsher niet aan de toegankelijkheidsambities voldoen. Bestaande bouwwerken mogen door het verbouwen daarvan in ieder geval niet minder toegankelijk worden. Woningen die in privébezit zijn en door de eigenaar bewoond worden, zijn hiervan uitgezonderd. De watertoren wordt tot en met de 11^e laag toegankelijk voor mindervaliden. De toegankelijkheid voor mindervaliden voor de 12^e laag (kapverdieping) wordt nog nader onderzocht.
Van de vier te realiseren woningen zullen er twee als nultredenwoning gerealiseerd worden en ook rolstoelbewoonbaar worden gemaakt. De andere twee woningen zijn verdeeld over twee woonlagen en niet rolstoelbewoonbaar.

Voor de openbaar toegankelijke buitenruimte van de watertoren is 'Voetgangers voor iedereen' uitgangspunt.

Conclusie

Het aspect toegankelijkheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Kader

Het met de bewoners van Utrecht opgestelde Energieplan uit 2015 vormt de basis van het stedelijk energiebeleid. Voor nieuwbouw van woningen is de verwachting en wens uitgesproken dat deze energieneutraal zullen zijn.

BENG
Sinds 1 januari 2021 zijn de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en TOjuli wettelijk verplicht voor alle nieuwbouw die per die datum wordt ontwikkeld en gebouwd.

De BENG indicatoren zijn de nieuwe toetsingscriteria om nieuwbouw gebouwen te beoordelen. De indicatoren zijn opgesplitst in drie onderdelen: deze kennen we als de BENG 1, 2 en 3.

• BENG 1 gaat over de maximale energiebehoefte (kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar). We willen dat deze zo laag mogelijk is.
• BENG 2 gaat over het maximale primair fossiel energiegebruik (kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar). BENG 2 is bij voorkeur 0.
• BENG 3 gaat over het minimale aandeel hernieuwbare energie (procenten). BENG 3 is bij voorkeur 100%

De ambitie van de gemeente Utrecht is zo snel mogelijk energieneutraal te worden. Dit is te vertalen in een BENG 2 norm van 0 en een BENG 3 norm van 100%. Dat wil zeggen dat voor gebouw gebonden energieverbruik geen fossiele energie wordt toegepast.

Bij toepassing van bodemwarmtepompen moet rekening worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem; volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt. Ook gelden er boordieptebeperkingen in dit deel van de stad, waardoor alleen het 1e watervoerend pakket tot ongeveer 50 meter diepte gebruikt kan worden. Bij luchtwarmtepompen moet rekening worden gehouden met geluidsaspecten.

Visie op de warmtevoorziening (2017), Transitievisie Warmte (2021) en Regionale Energiestrategie (2021)
Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen.
Om te kunnen voldoen aan de verplichting uit het Klimaatakkoord, dat door de VNG is ondertekend heeft de gemeente Utrecht in 2021 een tweedelige Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) vastgesteld.
Deel 1 van de TVW bevat de strategie en visie over hoe de bestaande huizen en gebouwen in Utrecht geleidelijk, buurt-voor-buurt, over kunnen gaan naar nieuwe vormen van verwarmen en koken. Hierin is ook vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge temperatuur stadswarmtenet niet voor nieuwbouw ingezet mag worden.
Deel II van de Transitievisie Warmte geeft aan wanneer en in welke buurten we aan de slag gaan met de voorbereidingen om aardgasvrij te worden.

In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen, hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt en welke duurzame warmtebronnen te gebruiken zijn zodat buurten van het aardgas af kunnen.

Utrechts Energie Protocol (UEP)
Utrecht wil dat gebouwen en gebieden die nu in ontwikkeling zijn, zoveel mogelijk bijdragen aan een klimaatneutrale stad. Daarom biedt de Gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol (UEP) aan als handreiking aan projectontwikkelaars en andere organisaties die starten met een nieuwbouwproject in Utrecht. Het Utrechts Energie Protocol is een stappenplan voor duurzame invulling van de energievoorziening. Dit stappenplan is gebaseerd op onderstaande volgorde:

• Kijk eerst naar de mogelijkheden tot energiebesparing en verduurzaming op gebouw- of
  perceelniveau.
• Kijk daarna naar de duurzame mogelijkheden binnen het plangebied of in de directe omgeving;
• Kijk ten slotte (verder) buiten het plangebied voor mogelijkheden voor het opwekken van duurzame energie
  

Dit betekent dat wij voor nieuwbouw inzetten op hoogwaardige isolatie, optimaal gebruik van het dak (en gevels) voor duurzame energie-opwek, hergebruik van reststromen en het maximaal gebruik van warmte en koude in de directe omgeving.

Het uitgangspunt daarbij is om de schaarse hoge temperatuur (HT) warmtebronnen, zoals biomassaverbranding en diepe geothermie, alleen in te zetten voor bestaande bouw en niet voor nieuwbouw. Bestaande bouw is vaak moeilijker te isoleren. Nieuwbouw is goed te isoleren en is daardoor uitermate geschikt voor verwarming op lage temperatuur (LT).

Plangebied

Huidige situatie
De watertoren is een Rijksmonument en niet meer in gebruik voor de watervoorziening. Met de bestemmingsplanwijziging kan de watertoren getransformeerd worden om een aantal nieuwe gebruiksfuncties in de toren mogelijk te maken, namelijk wonen, werken en maatschappelijke functies. Daarnaast wordt op dezelfde kavel op een afstand van circa 15 meter van de watertoren een horecapaviljoen gerealiseerd. Hiermee zorgt deze ontwikkeling voor een nieuwe functie voor de wijk.

Nieuwe energievoorziening
Bij deze ontwikkeling wordt Het Utrecht Energie protocol op een positieve manier toegepast. Ondanks de beperkende werking van de monumentale regels zijn er voor de watertoren toch voldoende maatregelen mogelijk. De zware betonwanden van de watertoren worden ingezet om warmte en koude vast te houden. Het monumentale pand en het nieuwbouw paviljoen zullen door isolatiemaatregelen geschikt gemaakt worden voor lage temperatuurverwarming. Hierdoor is aansluiting op het gasnet of hoge temperatuurnet niet nodig. Er zal een warmtepomp worden ingezet; lucht of met WKO is een nader te verkennen optie.

Door het aanbrengen van circa 100m² aan zonnepanelen op het dak van het horecapaviljoen, voorziet dit plan voor een belangrijk deel in haar eigen energiebehoefte en daarnaast wordt groene stroom centraal ingekocht. Bij de twee aan te leggen parkeerplaatsen in het plangebied wordt ook een laadpunt voor elektrische voertuigen gerealiseerd.

Circulaire economie
Voor deze ontwikkeling moet een plan van aanpak worden overlegd van de verbouw van de watertoren en het nieuwe horecagebouw aan de hand van het 10-R-model (Neprom).

Voor het nieuwe horecagebouw gelden verder als randvoorwaarden met betrekking tot de maximale milieuprestatie, de inkoop van bouwmaterialen en een gebouwenpaspoort. De initiatiefnemer heeft een hoge ambitie met betrekking tot de circulaire economie. Bij de herbestemming van de watertoren gebeurt dit onder andere door hergebruik van materialen, zoals oude deuren in dezelfde of een andere functie. Meerdere verdiepingen in het gebouw worden met bestaande materialen verbouwd. In Bijlage 13 Notitie duurzaamheid is dit aspect verder uitgewerkt.

Conclusie
Een energieprestatie (BENG) en milieuprestatie (MPG) zijn voor deze ontwikkeling als instrument minder geschikt voor een waardering. Met de voorgenomen maatregelen wordt terdege gebruik gemaakt van de mogelijkheden van gebouw, plangebied en energiemarkt. Hiermee draagt dit plan bij aan de gemeentelijke ambities voor energie en circulaire economie. Daarnaast zorgt dit plan voor voldoende waterberging op eigen terrein en het beperken van hittestress. Gelet op bovenstaande is het aspect duurzaamheid geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Zoals uit voorgaande blijkt zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Deze planontwikkeling aan de Neckardreef is een particuliere ontwikkeling.

Financiële en economische haalbaarheid
De initiatiefnemer draagt voor eigen rekening en risico zorg voor de renovatie van de Watertoren en van de herinrichting van zijn eigen particuliere kavel, gelegen binnen het plangebied. De kosten voor de aanleg van 5 openbare parkeerplaatsen langs de Neckardreef zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

De planontwikkeling geschiedt grotendeels op een perceel grond dat in eigendom is van de initiatiefnemer. Voor de realisatie van het horecapaviljoen, de fietsenberging en 2 particuliere parkeerplaatsen zal de initiatiefnemer een perceel grond van de gemeente moeten aankopen. De verkoopvoorwaarden zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Kostenverhaal
De gemeentelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Voor het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer.

Planschade
De (her)ontwikkeling van de Watertoren en het horecapaviljoen levert een ruimtelijke verbetering op voor het plangebied en haar omgeving. Vanwege de zorgvuldige inpassing van de ontwikkeling is, mede rekening houdend met het normale maatschappelijk risico, het risico op planschade voor de omgeving beperkt. Eventuele planschadeverzoeken van belanghebbenden zullen volgens de geldende procedure worden afgehandeld en komen op grond van de anterieure overeenkomst voor rekening van de initiatiefnemer.

Exploitatieplan
Aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De Provincie Utrecht heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben in het kader van het vooroverleg.

De VRU heeft aangegeven vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen belemmeringen te zien voor de ontwikkelingen binnen het plangebied omdat het plangebied niet binnen het invloedsgebied ligt van een transport van gevaarlijke stoffen per weg, spoor, water of buisleiding dan wel van objecten die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast geven zij aan dat het plangebied goed bereikbaar is voor bluswatervoorzieningen. Zij adviseren bij de verdere voorbereidingen van het plan in overleg te treden met het team advies van de directie risicobeheersing van de Veiligheidsregio Utrecht over de bluswatervoorziening in relatie tot de inrichting van het plangebied en mogelijke extra bouwkundige en installatietechnische eisen ten gevolge van het gewijzigde gebruik van de watertoren.

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft aangegeven dat hun adviezen verwerkt zijn in de toelichting. Verder delen zij de ambitie van de gemeente Utrecht om een buffercapaciteit (waterberging) te creëren van minimaal 15 mm ten opzichte van het nieuw verhard oppervlak. Op deze manier wordt de kans op wateroverlast verkleind. Daarnaast kan de realisatie van waterberging in combinatie met groen ook bijdragen aan de reductie van hittestress en droogte. Zij vragen om het waterschap in het vervolgproces voor het inrichtingsplan actief te blijven betrekken en dat zij graag willen meedenken over concrete invulling van inrichtingsvraagstukken, zoals het afkoppelen en de aanleg van infiltratievoorzieningen.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening. In dit bestemmingsplan is geen bestemming 'wonen' opgenomen, maar is wonen wel mogelijk onder de bestemming 'gemengd'. Op het onderdeel 'wonen' onder de bestemming 'gemengd ' is paragraaf 7.5 van overeenkomstige toepassing.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting.

Zo wordt onder een Aan-huis-verbonden bedrijf ook een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang verstaan. Door de beperking van de maatvoering van een aan-huis-verbonden bedrijf in de bestemmingen waar dat is toegestaan (maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 60 m²), is de kleinschaligheid gegarandeerd.

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aanbouwen) en vrijstaande bijgebouwen met een maximum van 60 m². Bij een aan-huis-verbonden bedrijf mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Nadere eisen
Het opnemen van de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om nadere eisen te stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein, is voor deze planontwikkeling niet nodig. Omdat de Watertoren in een autovrij gebied ligt, namelijk in een park, hoeft de parkeerbehoefte voor deze ontwikkeling niet op eigen terrein te worden opgelost. Wel komen er twee parkeerplaatsen met oplaadmogelijkheid bij de entree van de Watertoren aan de Neckardreef. De parkeeroplossing is uitgewerkt in paragraaf 4.2.2 van de plantoelichting.

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd
Voor de watertoren geldt de bestemming 'Gemengd'. In de toren komen 4 appartementen, verdeeld over 6 lagen, en daarnaast kantoor, creatieve bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. In artikel 3.1 is een kruisverwijzing opgenomen naar de definitie van 'creatieve bedrijven' in artikel 1.26.

Binnen de gemengde bestemming is in combinatie met maatschappelijke voorzieningen, additionele horeca toegestaan. Zoals vastgelegd in het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (OHU) en in de definitie 1.1 van additionele horeca in dit bestemmingsplan, gaat het bij additionele horeca om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan. Op grond van artikel 3.1 moet additionele horeca binnen de gemengde bestemming dus ondergeschikt zijn aan de maatschappelijke functie. Deze additionele activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de afzonderlijke functie 'horeca' geschaard, maar gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling. In de algemene gebruiksregels, onder artikel 8.1 , zijn de voorwaarden voor het gebruik als additionele horeca opgenomen. Een verdere toelichting op het begrip additionele horeca is ook te vinden onder 7.8 Lijst van Horeca-activiteiten.

Alleen de 11e verdieping van de toren kan als trouwlocatie dienen, mits hiervoor de benodigde vergunningen zijn verkregen. Met trouwlocatie onder een maatschappelijke bestemming, wordt bedoeld een locatie om de plechtigheid te voltrekken.

Op maaiveld is een terras toegestaan gerelateerd aan het horecapaviljoen. Dit terras dient aangelegd te worden in het zoekgebied, zoals dit is aangegeven op de verbeelding.
In verband met geluidsnormering mag een terras op maaiveld maximaal 56 m2 groot zijn en een terras op de eerste bouwlaag maximaal 28 m2. Als er gekozen wordt voor twee terrassen (één op maaiveldniveau en één terras op de eerste bouwlaag) dan geldt het maximum van 56 m2 voor het totale terrasoppervlak.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

In artikel 3.2.3 zijn de regels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde opgenomen. Omdat het voor het gehele plangebied van belang is dat landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het park de Watertoren behouden, hersteld en versterkt worden is het ongewenst dat allerlei (hoge) obstakels (het zicht op) de structuur van het groene park verstoren. Om deze reden is in het eerste lid opgenomen dat bouwwerken en beplanting hoger dan 1.20 meter niet toegestaan zijn, behalve wanneer het gaat om vergunningvrije bouwwerken. Omdat het belangrijk is dat de watertoren goed aangelicht kan worden, is in het tweede lid een uitzondering opgenomen voor masten met een hoogte tot maximaal 10 meter.
Ook de bepaling in het derde lid over de inrichting van ondergrondse voorzieningen is opgenomen om te voorkomen dat onderdelen van deze ondergrondse voorzieningen (bijvoorbeeld een containerdeksel) zichtbaar zullen zijn in het graslandschap en daarmee de parkstructuur zullen verstoren.

Voor de te realiseren functies is in artikel 7.3 een nadere eisenregeling opgenomen in verband met te realiseren parkeerplaatsen. Als de mogelijkheid hiervoor aanwezig is, dient geparkeerd te worden op eigen terrein. Voor dit plangebied is dat echter niet wenselijk omdat het gebied rondom de watertoren -ook ruimtelijk en vanuit groen- autovrij blijft. Voor twee parkeerplaatsen wordt een uitzondering gemaakt om een oplaadpunt te kunnen maken.

Artikel 4 Horeca
Het nieuw te bouwen horecapaviljoen wordt specifiek bestemd als horeca.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan een onderscheid gemaakt in vier categorieën horecabedrijven. De categorie-indeling is opgenomen in de Lijst van Horeca-activiteiten en is tot stand gekomen aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard en omvang van het bedrijf en de parkeerdruk. De regeling geeft een kwalitatieve beperking voor het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. Zie ook de toelichting op de indeling in de Lijst van Horeca-activiteiten.

Terrassen bij het horecapaviljoen zijn uitsluitend toegestaan op maaiveld, bij de aanduiding op de verbeelding en daarnaast op de eerste bouwlaag van het horecapaviljoen. Het terras mag niet op het dak van het horecapaviljoen gesitueerd worden.

Afwijking van maximum bouwhoogte Horecapaviljoen
Op grond van artikel 4.2.1 en de aanduiding op de verbeelding geldt er voor het horecagebouw een maximale bouwhoogte van 7 meter. In sub 4 is met een verwijzing naar een specifieke bouwaanduiding op de verbeelding, geregeld dat op de zuidelijke hoek van het gebouw de hoogte met 5 meter mag worden overschreden voor een ooievaarsnest. In sub 5 is geregeld dat de maximale hoogte van 7 meter op een aantal punten langs de gevel met maximaal 2 meter mag worden overschreden voor een constructie van boomstamlatten, die tegen de gevel wordt geplaatst en soms iets boven het dak uitsteekt.

4.4 Voorwaardelijke verplichting groencompensatie

Omdat het plan in de hoofdgroenstructuur ligt, moet het groen dat door deze ontwikkeling verdwijnt, gecompenseerd worden. Conform jurisprudentie (zie uitspraak ABRvS 18 september 2019 (201803900/3/R2) Opaalweg), moet deze groencompensatie in de planregels vastgelegd worden. Het groencompensatieplan is toegevoegd als Bijlage 1 bij de regels.

Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie

5.2 Bouwregels
Met deze regel wordt het vergunningvrij bouwen, zoals toegestaan is op grond van de definitie 'erf' uit bijlage II van het Bor, uitgesloten voor de ruimte (8 meter) rondom de watertoren en voor een strook van 12 meter naar het water toe. Dit is nodig om de watertoren monumentale betekenis op afstand te kunnen geven en om de zichtlijnen op de monumentale watertoren vanaf het water te behouden.
In het derde lid is (net als in artikel 3.2.3 ) een bepaling opgenomen over de inrichting van ondergrondse voorzieningen om te voorkomen dat onderdelen van deze ondergrondse voorzieningen (bijvoorbeeld een containerdeksel) zichtbaar zullen zijn in het graslandschap en daarmee de parkstructuur zullen verstoren.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

7.3 Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels.

Artikel 7.3 regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen conform de beleidsregels die op de ontwikkeling van toepassing zijn. Voor de onderhavige ontwikkeling is dat de Parkeernota Stallen en Parkeren uit 2013 en het addendum Nota parkeernormen fiets en auto van 2019.

7.4 Woningvorming en omzetting

De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin is geregeld dat het splitsen en omzetten van woningen niet zonder meer is toegestaan. Op grond van dit beleid is zowel in de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 gemeente Utrecht, als in het Chw bestemmingsplan Algemene regels voor bouwen en gebruik, een vergunningplicht opgenomen voor woningvorming (door bouwkundig splitsen) of omzetting van woonruimte.

Woningvorming en omzetting van woonruimte voor kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Daarom wil de gemeente kunnen toetsen of de woningvorming of omzetting de leefomgeving niet onevenredig aantast.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kan de gemeente een vergunning vragen voor woningvorming en omzetting. Artikel 7.4 bepaalt in lid 1 dat het omzetten en woningvormen zonder vergunning verboden is. Lid 2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, in afwijking van de regel onder 1, woningvorming of omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte toe te staan. Burgemeester en wethouders toetsen hierbij aan de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat de nieuwe woningen of onzelfstandige woonruimten voldoen aan de oppervlakte- en geluidseisen en dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 8.1 Additionele horeca
Dit artikel bevat de algemene regels voor additionele horeca.
Additionele horeca is alleen toegestaan, als die activiteit voldoet aan een aantal voorwaarden. Voor additionele horeca bij de genoemde activiteiten is geen vergunning nodig, omdat additionele horeca wordt gezien als een ondergeschikt onderdeel van die activiteit. Ondergeschikt betekent dat de additionele horeca-activiteit ook in zijn uitstraling een deel is van de hoofdactiviteit. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit de ruimte die ervoor beschikbaar is, de omvang van het personeel voor de additionele horeca en de kosten daarvan in de begroting. Een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte moet gezien worden als maximum. Onderdeel 1 verduidelijkt dat de additionele horeca alleen in relatie met de hoofdfunctie gebruikt mag worden. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat bijvoorbeeld een sportkantine verhuurd wordt voor het houden van een feest of andere bijeenkomsten, die niets te maken hebben met de hoofdfunctie. Dat mag dus niet. Een verdere toelichting op de voorwaarden is ook opgenomen onder 7.8 Lijst van Horeca-activiteiten.

Artikel 8.3Woningvorming en omzetting
Het bestemmingsplan bevat een algemene gebruiksregel voor het vormen en het omzetten van woningen met behoud van een goede leefkwaliteit. Deze regel is, in aanvulling op de algemene bouwregel over woningvorming en omzetting nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 10 Geluidsgevoelige bestemming
Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 11 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Toepassing Lijst van Bedrijven functiemenging
Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven functiemenging is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van Bedrijven functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van Bedrijven functiemenging toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van Bedrijven functiemenging worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om:

• kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven functiemenging
De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven functiemenging. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

1. 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
   
2. 2. In de Lijst van Bedrijven functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
   

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven functiemenging hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijven functiemenging blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven functiemenging is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven functiemenging is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven functiemenging niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Een horecabedrijf heeft door het komen en gaan van bezoekers invloed op de beleving van zijn omgeving. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan het nodig zijn de omgeving te beschermen tegen geluids- en verkeersoverlast als gevolg van horecabedrijven. In hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 is een lijst opgenomen, waarin horeca-activiteiten aan de hand van ruimtelijk relevante criteria zoals de omvang, de ruimtelijke uitstraling en de parkeerdruk naar zwaarte in categorieën zijn ingedeeld. Met 'zwaarte' wordt het normaal te verwachten effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving bedoeld. Bij de zwaarste categorie, discotheek, is het effect het grootst door de grote aantallen bezoekers en de harde muziek en bij de lichtste categorie, lunchroom, is het effect het kleinst, vanwege het kleinschalige karakter en omdat deze vorm van horeca alleen open is, als de winkels open mogen zijn. Het beleid over hotels is niet in het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 opgenomen. De uitleg hieronder gaat alleen over horecabedrijven die geen hotel zijn.

In de regels van het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Lijst vanHoreca-activiteiten die inhoudelijk gelijk is aan de lijst in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018. Bij het opstellen van de lijst is uitgegaan van de volgende begripsomschrijving van een horecabedrijf:

een horecabedrijf is een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt of
• bedrijfsmatig een zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd.
  

De activiteit 'hotel' valt niet onder deze definitie en een coffeeshop of een shishalounge ook niet. Deze activiteiten zijn dus niet in de lijst opgenomen en zijn op grond van de regels van dit bestemmingsplan niet toegestaan. De lijst bevat de volgende categorieën, van 'licht' naar 'zwaar': D3 (lichte horeca plus), D2 (lichte horeca), D1 (middelzware horeca), C (snelle horeca), B (zware horeca), A2 (grootschalige zware horeca) en A1 (grootschalige zware horeca).

Onderscheid tussen de categorieën A2, A1 en B
Bij de activiteit A2 ligt het accent op zaalverhuur voor grootschalige, besloten feesten, zoals bruiloften, al dan niet met muziek, verstrekking van dranken en etenswaren. Bij de activiteit A1, disco, ligt het accent op het gelegenheid geven tot dansen op muziek, als wezenlijk onderdeel van de inrichting. In een café is het schenken van dranken voor consumptie ter plaatse de belangrijkste activiteit.

Onderscheid tussen de categorieën C en D
Een cafetaria of snackbar (categorie C) is een laagdrempelige inrichting met veel in- en uitgaande bewegingen, die vaak laat open is. Bij deze categorie ligt het accent op het snel verstrekken van etenswaren en alcoholvrije dranken voor consumptie ter plaatse. Bij dit soort gelegenheden nemen bezoekers de gekochte waren ook vaak mee, in plaats van ze ter plaatse te nuttigen. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door geluidsoverlast van bezoekers die komen en gaan, of door bezoekers die buiten de inrichting eten en door stankoverlast.
In restaurants of lunchrooms worden de maaltijden rustig in het pand gegeten. De lichtere variant, categorie D2, richt zich op het winkelende publiek en is gebonden aan de sluitingstijden zoals die gelden voor detailhandel. De lichte horeca plus, categorie D3, is dag- en avondhoreca voor consumptie ter plaatse met een sluitingstijd om 23.00 uur.

Coffeeshop, shishalounge
In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in een maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid. Een coffeeshop is veelal een horecavestiging in de categorie D en past dan alleen in panden met die bestemming.
Een shishalounge is een bedrijf dat zich vooral richt op het aanbieden van een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Daarbij wordt ook wel een drankje en een hapje aangeboden, waarmee zo'n bedrijf horeca-achtig wordt. Dergelijke bedrijven hebben niet de naam een positieve bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefkwaliteit van een straat. Daar komt bij dat shishalounges zich vaak niet aan winkeltijden houden en zich niet richten op winkelend publiek. In een rustige woonwijk en in een wijkwinkelcentrum zijn dergelijke bedrijven daarom niet gewenst.

Horeca-achtige activiteiten
Afhaalzaak
Een afhaalzaak is een bijzondere vorm van detailhandel. In een afhaalzaak worden etenswaren bereid die niet ter plaatse genuttigd worden. Het horeca-aspect, het bereiden van het voedsel, is een ondergeschikt deel. In bestemmingsplannen worden afhaalzaken apart bestemd, omdat de planologische uitstraling vaak lijkt op een cafetaria, door de openingstijden, de geur, de brommers van de bezorgservice, het komen en gaan van bezoekers en het voor de deur opeten van het voedsel.

Ondersteunende horeca
In de detailhandelsbranche is een groeiende behoefte aan ondersteunende horeca. Dit is horeca die een relatie heeft met en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie. Dat moet blijken uit de aard van de hoofdfunctie en uit de omvang van de horecafunctie.

Het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 geeft hiervoor de volgende randvoorwaarden:

• het horecadeel mag niet direct vanaf de straatzijde zichtbaar zijn en het pand moet het aanzicht behouden van een winkel;
• het vloeroppervlak van de horecafunctie bedraagt voor vestigingen met een brutovloeroppervlak tot 1.000 m² maximaal 30% van het brutovloeroppervlak van de vestiging en voor vestigingen met een brutovloeroppervlak dat groter is dan 1.000 m² maximaal 20% van het brutovloeroppervlak van de vestiging;
• in vestigingen met een brutovloeroppervlak tot 1.000 m² moet er een directe relatie zijn met de producten die in de winkel verkocht worden;
• de vestiging moet zich houden aan de algemeen gehanteerde winkeltijden.

Additionele horeca
Additionele horeca is een horeca-activiteit die als vanzelfsprekend hoort bij de hoofdfunctie. Deze activiteit wordt gezien als normale activiteit bij de hoofdfunctie. Voorbeelden van additionele horeca zijn de kantines bij buurthuizen, scholen, sportfaciliteiten, kantoren, bedrijven, theaters, bioscopen en musea. De bestemming is in deze voorbeelden 'maatschappelijk', 'sport', 'kantoor', 'bedrijf' en 'cultuur en ontspanning'. Uit de jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2015:4039) volgt dat duidelijk moet zijn waar de additionele horeca-activiteiten mogen plaatsvinden. Daarom is additionele horeca alleen in een bovengenoemde bestemmingen toegestaan, als additionele horeca in de bestemmingsomschrijving van die bestemmingen is opgenomen.

Kenmerken van additionele horeca zijn:

• de horeca-activiteit hoort bij de hoofdfunctie en is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie;
• de ruimte voor de horeca-activiteit wordt niet los van de hoofdfunctie gebruikt; de ruimte wordt dus niet verhuurd of anderszins in gebruik gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen;
• de horeca-activiteit completeert of vergroot de kwaliteit van de hoofdfunctie;
• de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdfunctie, wat blijkt uit het feit dat de horecafunctie een beperkt vloeroppervlak gebruikt, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie doorgaans als maximum geldt.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijven functiemenging: