beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en tenminste degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.
Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf aan de achterkant en de niet naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en bijbehorende bouwwerken.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

besluit waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

1. a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan,daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
2. b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van het bestemmingsplan:
   1. 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of de Woningwet zijn gebouwd;
   2. 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een bouwvergunning op grond van de Woningwet.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels daarbij bijbehorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kap en/of bijzondere bouwlaag.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale binnen een gebouw beschikbare vloeroppervlakte, inclusief de verdiepingen.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw in het achtererfgebied.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

het bedrijfsmatig verstrekken van drank en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

het bedrijfsmatig verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en drank voor consumptie ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren.

een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, stadsverwarming, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor gebouwen binnen de bestemmingen Wonen - 2 en Gemengd geldt als peil de hoogte van de kruin van de Beneluxlaan;
3. c. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;

het bestemmingsplan Ziekenhuislocatie Oudenrijn, Kanaleneiland met identificatienummer NL.IMRO.0344.BPZIEKOUDENRIJNKAN-VA01 van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

een prostitutiebedrijf waar het werven van klanten gebeurt vanuit de werkruimte door prostituees die zichtbaar zijn vanaf een openbare plaats;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, dan wel meerdere besloten ruimten in elkaars directe nabijheid, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen, al dan niet met een ander, tegen vergoeding worden verricht. Hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, raamprostitutiebedrijf of sekstheater, al dan niet in combinatie met elkaar;

dienstverlening, bedrijven en kantoorvoorzieningen die in hoofdzaak gericht zijn op studenten en jongeren, zoals studiefaciliteiten, bibliotheek, vergaderruimte, ontmoetingsruimten, wasserettes, rijwielreparatie en dergelijke. Hieronder wordt niet begrepen belhuizen en congresfaciliteiten.

voorzieningen ten behoeve van het bedrijfsmatig organiseren van vergaderingen en congressen.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

De lijn die wordt bepaald door de naar het openbaar toegankelijk gebied (zoals de weg, openbaar groen of water) gekeerde voorgevel of het verlengde daarvan, van een hoofdgebouw.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil maatschappelijke voorzieningen;
2. b. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil dienstverlening;
3. c. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'hotel' tevens voor een hotel;
5. e. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil sport;
6. f. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil horeca in categorie D1, D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten en/of een afhaalzaak;
7. g. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging';
8. h. studentenvoorzieningen;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, bergingen, water, tuinen, erven en terreinen.

met dien verstande dat in de bestemmingen Gemengd en Wonen - 2 gezamenlijk, de totale brutovloeroppervlakte (bvo) van maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport, horeca, afhaalzaak, bedrijven en studentenvoorzieningen niet meer mag bedragen dan 4.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Hierbij geldt aanvullend dat:

• maximaal 300 m2 (bvo) uit horeca en afhaalzaak mag bestaan én tevens maximaal 1 afhaalzaak is toegelaten;
• maximaal 1.500 m2 (bvo) dienstverlening, bedrijven is toegelaten.
  

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in lid 3.3.1onder c, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 3.3.1 onder c genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' , zoals in lid 3.3.1 onder c genoemd.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen;
2. b. fiets-en voetpaden;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. bestaande bergingen;
6. f. water, waterbeheer en waterberging;
7. g. onderhoudspaden en -stroken ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en);
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1' gebouwde parkeervoorzieningen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 2': verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer, almede parkeervoorzieningen;
10. j. de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals infiltratievoorzieningen, kunstwerken waaronder duikers, bruggen en faunapassages.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. bestaande bergingen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, fietsenstallingen, kunstwerken en geluidwerende voorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2 onder a en artikel 5.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m².
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de de bij deze regels behorende Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. de bij de bestemming behorende parkeervoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in lid 7.3.1onder c, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 7.3.1 onder c genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' , zoals in lid 7.3.1 onder c genoemd.

De voor Wonen - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
2. b. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil horeca in categorie D1, D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten en/of een afhaalzaak.
3. c. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging';
4. d. op de eerste twee bouwlagen vanaf peil dienstverlening;
5. e. studentenvoorzieningen;
6. f. de bij de bestemming behorende al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen, bergingen, water, tuinen, erven en terreinen.

met dien verstande dat functies onder lid b, c en d ook op de derde bouwlaag zijn toegestaan indien de twee daaronder gelegen bouwlagen fietsenstallingen dan wel bergingen betreffen.

en met dien verstande dat in de bestemmingen Gemengd en Wonen - 2 gezamenlijk, de totale brutovloeroppervlakte (bvo) van maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, sport, horeca, afhaalzaak, bedrijven en studentenvoorzieningen niet meer mag bedragen dan 4.000 m2 brutovloeroppervlak (bvo). Hierbij geldt aanvullend dat:

• maximaal 300 m2 (bvo) uit horeca en afhaalzaak mag bestaan én tevens maximaal 1 afhaalzaak is toegelaten;
• maximaal 1.500 m2 (bvo) dienstverlening, bedrijven is toegelaten.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde genoemd in lid 8.3.1onder c, door bedrijven toe te laten die niet in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' zijn genoemd en/of één categorie hoger dan in lid 8.3.1 onder c genoemd, voorzover deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan de categorieën van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' , zoals in lid 8.3.1 onder c genoemd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. In afwijking van lid a mogen ten behoeve van hoofdgebouwen in de bestemmingen Wonen-2 en Gemengd bouwgrenzen en bestemmingsgrenzen ter plaatse van de entrees worden overschreden door tot deze hoofdgebouwen behorende luifels mits deze noodzakelijk zijn ter voorkoming van windhinder en de overschrijding niet meer bedraagt dan 7,5 meter;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde vermeld onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers, en dergelijke, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 2,2 meter bedraagt;
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde vermeld onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels ten behoeve van trappen en keermuren ter overbrugging van hoogteverschillen in het maaiveld en ontsluiting van gebouwen;
5. e. de regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   3. 3. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdstransportleidingen;
   4. 4. laad- en losmogelijkheden;
   5. 5. de ruimte tussen bouwwerken.

Voor het realiseren of wijzigen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Op grond van het bepaalde in de planregels mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden bebouwd en gebruikt onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone industrie' ligt de rond het industrieterrein gelegen zone als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder buiten welke zone de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50dB(A) niet te boven mag gaan.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afwijken van:

1. a. de bij recht in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. het bestemmingsplan voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het bestemmingsplan voor het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het bestemmingsplan voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. het bestemmingsplan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. het bestemmingsplan ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. 3. het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. 2. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. 3. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatte;
4. 4. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Ziekenhuislocatie Oudenrijn, Kanaleneiland.

Het vertrek van het St. Antoniusziekenhuis van Kanaleneiland naar Leidsche Rijn biedt voor deze locatie de mogelijkheid voor een nieuwe invulling. Dit bestemmingsplan maakt herontwikkeling mogelijk en voorziet in eengezinswoningen, startersappartementen, middelgrote 3-kamer appartementen en studentenwoningen. Daarnaast biedt dit plan ruimte voor maatschappelijke en commerciële functies en is het mogelijk dat voor de starterswoningen een alternatief wordt gerealiseerd in de vorm van backpackers-/short stay/ hotel.

Het plangebied wordt begrensd door de Beneluxlaan, de Van Heuven Goedhartlaan, de Trumanlaan en de Martin Luther Kinglaan/24 Oktoberplein.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De uitvoeringsaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de regels aan bod.

Het Rijks- en provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.
Het rijk heeft in het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de nationale ruimtelijke belangen juridisch vastgelegd.

Ook de structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS 2013-2028) en verordening (PRV) kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd. Via dit ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. Voor het woningbouwprogramma voor de regio Utrecht betekent dit dat ruim 32.500 woningen, voornamelijk binnen de rode contouren van het bestaand stedelijk gebied, dienen te worden gebouwd. In de provinciale verordening worden de provinciale belangen veilig gesteld door de gemeenten de verplichting op te leggen bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen, deze belangen in de afweging mee te nemen.

Dit bestemmingsplan richt zich alleen op een sloop-nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie) en is in overeenstemming met het rijks- en provinciaal beleid.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030
Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen. De planlocatie valt in het perspectief De Markt. Binnen deze kernkwaliteit wordt beschreven als de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving. Doelstelling binnen het perspectief de Markt is het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context. Daarnaast kan de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroot worden door onder andere het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

De ontwikkelingsrichting 2015 van Utrecht is vertaald in het onderstaande kaartbeeld. In onderstaande figuur is te zien dat het plangebied onderdeel uitmaakt van de rode gebieden. Die hebben een hoogstedelijk milieu met accent op wonen: een mix van met name hoogstedelijk wonen in hoge dichtheden en een beperkt werkprogramma.

Afbeelding 2: uitsnede ontwikkelingsbeeld 2015, Structuurvisie Utrecht 2015-2030

De herontwikkeling van de ziekenhuislocatie Oudenrijn met voornamelijk woningbouw past in het ontwikkelingsbeeld 2015 en voldoet daarmee aan de Structuurvisie Utrecht 2015-2030.

Nota van Uitgangspunten
Ter voorbereiding op de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein is in 2007 een Nota van Uitgangspunten opgesteld (NvU, Mesos-terrein Oudenrijn, 26 februari 2007, zie bijlage). Hierin worden (stedenbouwkundige) richtlijnen voor de herontwikkeling beschreven. De uitgangspunten betreffen onder andere de ruimtelijke opbouw, beoogde functies, bereikbaarheid en parkeren en de openbare ruimte.

Er zijn twee 'Uitgangspuntenkaarten' opgenomen in de NvU. Eén kaart betreft de situatie waarbij het Beddenhuis behouden blijft en één betreft de situatie waarbij het Beddenhuis gesloopt wordt.

Afbeelding 3: uitgangspuntenkaart, met behoud van Beddenhuis, Nota van Uitgangspunten 2007

Afbeelding 4: uitgangspuntenkaart, bij sloop van Beddenhuis, Nota van Uitgangspunten 2007

Doelgroepen in vergelijking met de NvU
In de NvU 2007 wordt als hoofdambitie uitgegaan van een 'hoogstedelijk milieu met de nadruk op wonen'. Deze ambitie blijft gehandhaafd in het huidige plan. In de NvU wordt ook aangegeven dat het woongebied ruimte biedt voor een 'wooncarrière binnen de wijk'. Het accent van het huidige plan ligt op het huisvesten van starters, studenten en gezinnen (grondgebonden eengezinswoningen). Het huidige plan maakt het naast 'een wooncarrière binnen de wijk' ook voor mensen van buiten de wijk mogelijk om er te gaan wonen en biedt een vernieuwend aanbod voor studenten en starters. Hiermee wordt ingespeeld op de gewenste woningdifferentiatie voor de wijk en zal de wijk versterken in leefbaarheid en dynamiek.

In overleg tussen de gemeente en de projectontwikkelaar is besloten om, gezien de gewijzigde inzichten als gevolg van de gewijzigde markt, in te stemmen met de afwijkingen ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten.

Stedenbouwkundig ontwerp
Voor de herinrichting van het ziekenhuisterrein is een stedenbouwkundig plan opgesteld als uitwerking van de NvU 2007 (Mesos-terrein Oudenrijn, Utrecht, Stedenbouwkundig ontwerp, Kuiper Compagnons, 10 juni 2013, zie bijlage). In hoofdstuk 4: planbeschrijving wordt het stedenbouwkundig plan nader beschreven.

Beeldkwaliteitplan
Voor de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein is naast het stedenbouwkundig ontwerp ook een Beeldkwaliteitplan gemaakt (Beeldkwaliteitsplan Mesosterrein Utrecht, Kuiper Compagnons, 26 juli 2013, zie bijlage). In hoofdstuk 4: planbeschrijving wordt het Beeldkwaliteitplan nader beschouwd.

Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht
Het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU) richt zich op de realisering van 4.000 studenten- en starterswoningen in Utrecht. De herontwikkeling van het plangebied bestaat voor een groot gedeelte uit de realisatie van studentenwoningen. Daarmee wordt aangesloten bij het ASU.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van aanvragen voor omgevingsvergunningen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. Voor het plangebied is -zoals hierboven aangegeven - een Beeldkwaliteitplan opgesteld. De in te dienen omgevingsvergunning zal worden getoetst aan het Beeldkwaliteitplan. Met het Beeldkwaliteitplan wordt de welstandsnota buiten toepassing gesteld.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende tien jaar. Hierin worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en het bevorderen van doorstroming. In de woonvisie is vastgelegd dat van de totale nieuwbouwproductie tot 2020 gemiddeld 35% sociaal gerealiseerd moet worden (25% sociale huur en 10% sociale koop).

Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in herstructurering naar woningbouw. Er wordt binnenstedelijk gebouwd in een hoge dichtheid, met name voor de doelgroepen starters en studenten. Daarmee wordt voldaan aan de woonvisie. Er wordt niet voldaan aan de 35% sociale woningebouw. Daar is in dit deel van Utrecht geen behoefte aan.

Notitie meervoudig ruimtegebruik (2005)
Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten kunnen we zuinig omgaan met onze ruimte. Combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken geven een universeel gevoel van welzijn. Meer levendigheid, een groter gevoel van veiligheid meer diversiteit en meer stedelijkheid zijn daarvan belangrijke en duurzame voordelen. Niet alles kan echter overal en altijd tegelijk, er dient maatwerk geleverd te worden. Intensief (meer m² vloeroppervlak per m² grondoppervlak) en meervoudig (meer functies op een m² vloeroppervlak) ruimtegebruik en herbestemming van functies en daardoor hergebruik van bouwwerken heeft een grote invloed op de benodigde grondstoffen.

In het plangebied geldt het principe van intensief en meervoudig ruimtegebruik. Naast de woonfunctie is er ruimte voor maatschappelijke en commerciële functies. Daarmee wordt voldaan aan de Notitie meervoudig ruimtegebruik.

Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)
In deze visie wordt aangegeven dat 'werken in de wijk' speerpunt van het economisch beleid is. Het is wenselijk om daar waar mogelijk een verhoging van functiemenging te realiseren. Een van de maatregelen hieruit is dat een ruimer beleid qua omvang en aard van bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten vanuit huis wordt voorgestaan, dit is uitgewerkt in de Nota en regeling "Beroep aan Huis", ook zakelijk en commerciële dienstverlening vallen onder een aan huis verbonden bedrijf/beroep. Belangrijke voorwaarde is dat de uitoefening van het bedrijf geen verkeersaantrekkende werking genereert en geen extra parkeerruimte vergt.

Voorliggend plan voorziet in functiemenging door het toelaten van onder andere maatschappelijke en commerciële functies. Aan de parkeerbehoefte wordt volledig in plangebied voldaan. Onderhavig bestemmingsplan voldoet aan de Nota Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken.

Hotelnota en beleid 2010-2020: A room with a view
De komende 10 jaar voorzien experts een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1.000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1.400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren. De gemeente stelt zich flexibeler op bij locatiekeuzes.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie van een hotel mogelijk. Daarmee wordt aangesloten bij de Hotelnota.

Hoogbouwvisie
De doelstelling van de Hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen. Ten eerste door na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht. Ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de Hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

Het plangebied valt binnen de zogenaamde 'Centrale Zone'. Hierbinnen is hoogbouw van 30 tot 80 meter mogelijk :

Hoogbouw van 30 tot 80 meter
De kloof tussen de twee centra Stationsgebied en Centrum Leidsche Rijn wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone. Ruwweg loopt deze parallel aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal. De gebouwen in de Centrale Zone zullen in bepaalde delen rond de 15 meter hoog zijn, in andere delen rond de 30 meter. Ook hier komen hier en daar accenten op markante plekken, naar de centra toe zullen dat er meer zijn, zodat zogeheten clusters van hoogbouw ontstaan. Deze clusters kunnen ook langs toekomstige belangrijke verbindingsassen komen. Langs die assen kunnen ook een aantal echt hoge gebouwen van 60 tot 80 meter worden geplaatst.

De projectlocatie ligt aan de Dominee Martin Luther Kinglaan. Deze weg vormt een belangrijke entree vanaf de A2 naar de stad. De weg wordt begeleid door hoogbouw op diverse plekken. In het plangebied wordt een woontoren van circa 75 meter gerealiseerd. Daarmee wordt aangesloten bij de uitwerking 'hoogbouw van 30 tot 80 meter'.

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2.3 over parkeren wordt hier nader op ingegaan.

Groen, bomen- en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad. In het plangebied zijn bomen aanwezig, die voor een groot gedeelte behouden blijven. Er is een inventarisatie uitgevoerd die aangeeft welke bomen in de nieuwe inrichting van het plangebied meegenomen zullen worden en welke bomen dienen te worden gekapt ten behoeve van de nieuwbouw (UP Living Utrecht, bomenplan & -overzicht, 25 februari 2013, zie bijlage).

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets, zie verder paragraaf 5.9 over water.

Gemeentelijk Rioleringsplan
In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's gaat de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.

Onderhavig plan voldoet aan de uitgangspunten van het Gemeentelijk Rioleringsplan. Zie verder paragraaf 5.9 over water.

Milieubeleidskaders
De milieubeleidskaders die gelden voor het plangebied, worden per milieuonderdeel beschreven in hoofdstuk 5: onderzoek en randvoorwaarden.

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, economie, detailhandel, groen en water. Het bestemmingsplan legt vast wat in de Nota van Uitgangspunten 2007 en het Stedenbouwkundig ontwerp d.d. 10 juni 2013 is opgenomen.

De projectlocatie ligt aan de Dominee Martin Luther Kinglaan. Deze weg vormt een belangrijke entree vanaf de A2 naar de stad. De weg wordt begeleid door hoogbouw op diverse plekken.

Afbeelding: Dominee Martin Luther Kinglaan en Graadt van Roggenweg als belangrijke entree naar de stad

De projectlocatie ligt in Kanaleneiland, een wijk uit de jaren '60-'70 van de vorige eeuw. De wijk kenmerkt zich door een verkaveling, met een hoofdrichting evenwijdig aan het Amsterdam-Rijnkanaal. De bebouwing bestaat grotendeels uit ensembles van middelhoogbouw en laagbouw, die telkens zijn herhaald. Tussen de ensembles liggen lange straten, evenwijdig aan het kanaal, en kortere haaks hierop. De projectlocatie kenmerkt zich door de groene uitstraling van de randen, die zijn begroeid met gras, heesters en bomen.

In het plangebied zijn geen monumentale elementen aanwezig. In het plan wordt wel uitgegaan van hergebruik van een aantal bestaande gebouwonderdelen. Zo beoogt de initiatiefnemer het zogenaamde beddenhuis te handhaven.

De bestaande, karakteristieke ontsluiting (hellingbaan) naar het +1 niveau en een pleinontsluiting op +1 niveau blijven in tact.

Het te herontwikkelen gebied heeft een omvang van 24.463 m². De huidige bebouwing omvat 18.717 m². Op dit moment bevinden zich zorg- en aan zorg gerelateerde functies op het terrein in de vorm van een ziekenhuis en een bloedbank. Daarnaast is er ruimte voor parkeren.

De gebouwde omgeving bestaat uit één hoofdgebouw met twee vleugels en een bijgebouw (bloedbank). Het hoofdgebouw varieert in hoogte van 3 tot 9 lagen (33m). De hoogbouw bevindt zich op de hoek van de Beneluxlaan en de Van Heuven Goedhartlaan Het bijgebouw is 1 laag hoog.

Enkele gebouwen en karakteristieke elementen uit de bestaande situatie worden geïntegreerd in het ontwerp voor de herinrichting van het gebied. Andere gebouwen en elementen zullen worden verwijderd en vervangen door nieuwbouw en inrichting van de openbare ruimte.

De locatie wordt herontwikkeld waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de westzijde (locatie huidige bloedbank) waar eengezinswoningen worden gerealiseerd en de oostzijde waar een hoogstedelijk campusmilieu wordt ontwikkeld.

Voor de ontwikkeling worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Op de kruising van de Beneluxlaan en de Martin Luther Kinglaan komt een hoogteaccent als beëindiging van de Beneluxlaan, een markering van het 24 Oktoberplein en een ruimtelijke begeleiding van de stadsas Martin Luther Kinglaan richting het stadscentrum;
• Handhaving van het groene talud in het plangebied; dit is als aanleiding gebruikt om het dek tussen de gebouwen op te tillen en daaronder parkeervoorzieningen te realiseren;
• Aan de Beneluxlaan wordt het talud als groene omzoming van de parkeergarage doorgezet. Dit maakt onderdeel uit van een groene plint rondom het gehele plangebied. Hierbij wordt het bestaande groen zoveel mogelijk gehandhaafd;
• Het bestaande beddenhuis en de zuidvleugel worden behouden;
• Het dek bovenop de parkeergarage wordt een semi-openbare buitenruimte/verblijfsruimte, vooral voor de omliggende gebouwen;
• De verkeersstromen van het campus- en het laagbouwdeel worden gescheiden. Afwikkeling van het autoverkeer voor het campusdeel vindt met name plaats via een in- en uitrit van de parkeergarage aan de Beneluxlaan. Afwikkeling van het verkeer voor het laagbouwdeel gebeurt via de Van Heuven Goedhartlaan;
• In het campusdeel wordt met name gedacht aan de realisatie van studentenwoningen, (starters)woningen en wordt mogelijk een hotel/short stay accommodatie gerealiseerd met bijbehorende voorzieningen. Het betreft tussen de 600 en 750 woningen. In het laagbouw deel worden circa 37 eengezinswoningen gerealiseerd;
• In de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de milieueisen vanuit onder andere de Martin Luther Kinglaan, Beneluxlaan en Van Heuven Goedhartlaan;
• Met deze ontwikkeling word een hoogstedelijk milieu gecreëerd met name gericht op de doelgroepen studenten en starters.

Wonen en hotel
De financiële crisis heeft de woningmarkt flink veranderd. Daarnaast hebben ook de nieuwe maatregelen ten aanzien van de woningmarkt en ten aanzien van de corporaties de nodige invloed. Het woningbouwprogramma dat in de huidige markt kan worden gerealiseerd is dan ook gewijzigd ten opzichte van de uitgangspunten uit de NvU van 2007. De grootste verandering betreft het realiseren van een groot aandeel studentenhuisvesting binnen het plan. Bij het onderhavige plan zijn studenten- en jongerenwoningen toegevoegd en heeft er een verschuiving plaatsgevonden van middeldure koop naar een goedkoper segment. Het plan bevat het volgende indicatieve woningbouwprogramma:

In totaal 763 woningen, waarvan 37 eensgezinswoningen, 113 startersappartementen, 99 middelgrote (3 kamer-) appartementen en 514 studentenwoningen (146 zelfstandig en 368 onzelfstandig);

Naast het bovengenoemde programma is er een alternatief waarbij er een backpackers / short stay hotel in het bestaande beddenhuis wordt gesitueerd. In dat geval vervallen er 113 starterswoningen waarvoor er een hotelfunctie met circa 91 kamers voor backpackers en 71 kamers voor short stay in de plaats komt.

Bovengenoemde aantal woningen, appartementen en hotelkamers zijn richtinggevend. Indien de markt daarom vraagt, kan in het programma geschoven worden.

Overig programma
In het plan is in principe 2.500 m2 bvo opgenomen voor functies waarbij wordt gedacht aan gezondheid, zorg, sport en wellness. Deze functies worden bij voorkeur en met name gesitueerd in het te behouden gebouw op de hoek van de Van Heuven Goedhartlaan en Beneluxlaan. Naast deze 2.500 m2 bvo is ruimte opgenomen voor 1.500 m2 bvo meer commerciële functies en bedrijvigheid passend bij de doelgroep van jongeren. Binnen deze oppervlakten, van in totaal 4000 m2, is ook ruimte voor horeca en één afhaalzaak (maximaal 300 m2).

Voor de plint van het geplande woonblok aan de Beneluxlaan wordt gekozen voor een groenzone. Er komt een talud van maaiveld tot aan het plein op +1 niveau.

Voor de herinrichting van het ziekenhuisterrein is een stedenbouwkundig plan opgesteld als uitwerking van de NvU 2007 (Mesos-terrein Oudenrijn, Utrecht, Stedenbouwkundig ontwerp, Kuiper Compagnons, 10 juni 2013). Ten behoeve van het ontwerp zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Beddenhuis + zuidoost vleugel ziekenhuis blijven bestaan;
• Talud ziekenhuis als groene entiteit bewaren;
• Talud wordt als aanknopingspunt gebruikt voor het optillen van het dek waaronder wordt geparkeerd;
• Doorzetten groen talud langs de Beneluxlaan, als omkleding parkeerbak;
• Zoveel mogelijk inpassen bestaand groen;
• Eenduidige groene rand om plangebied.

Uitwerking van de uitgangspunten heeft geleid tot het volgende stedenbouwkundig ontwerp voor de gebouwen.

Afbeelding: stedenbouwkundig ontwerp gebouwen

Het stedenbouwkundige ontwerp past binnen de bouwmassa's van de eerdere NvU. In het plan wordt uitgegaan van hergebruik van een aantal bestaande gebouwonderdelen. Zo wil de ontwikkelaar niet alleen het zogenaamde beddenhuis (5) handhaven maar ook de gebouwen aan de Heuven van Goedhartlaan(6). De bestaande, karakteristieke ontsluiting (hellingsbaan) naar en het +1 niveau en een pleinontsluiting op +1 niveau blijft ook in tact. Hierdoor ontstaat een semi-openbaar plein waaronder een groot deel van de parkeervoorzieningen worden gesitueerd. Rond dit plein zijn drie nieuwe woonblokken gesitueerd. Een woonblok aan de Beneluxlaan (1) een woonblok westelijk er achter (2) en een woontoren (3). Op het achterterrein (huidige bloedbank en parkeerplaats) zijn grondgebonden eengezinswoningen in de vorm van een woonhof ontworpen (4).

In onderstaande figuur is weergegeven welke hoogten waar gaan gelden en welk programma in welke gebouwen zullen worden gerealiseerd.

Afbeelding: bouwhoogten en programma

Naast het stedenbouwkundig plan is een Beeldkwaliteitplan (BKP) opgesteld voor de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein (Beeldkwaliteitsplan Mesosterrein Utrecht, Kuiper Compagnons,26 juli 2013). Toekomstige bouwaanvragen worden aan het BKP getoetst. In de stedenbouwkundige context is het gebied op macro-, meso- en microniveau beschouwd.

Macro: De Martin Luther Kinglaan vormt een belangrijke stadsentree vanaf de A2. Deze stedelijke as loopt door langs de Weg der Verenigde Naties en de Graadt van Roggenweg richting het centrum van de stad en wordt gekenmerkt door een reeks hoge gebouwen. Het beddenhuis van het St. Antonius ziekenhuis en de nieuwe toren op de hoek van de Martin Luther Kinglaan en de Beneluxlaan maken deel uit van deze reeks. De toren markeert tevens de beëindiging van de Beneluxlaan vanuit het zuiden.

Meso: Kanaleneiland is een wijk uit de jaren '60 van de 20e eeuw met een voor die tijd kenmerkende strokenverkaveling en een moderne architectuur met veel horizontale lijnen. Tussen de gebouwen ligt veel groen, vaak in de vorm van grasvelden met bomen. Het plan sluit op verschillende manieren aan op deze context. In de architectuur ligt de nadruk op de horizontale lijnen. Daarnaast wordt aangesloten op de groenstructuur van Kanaleneiland door het continueren van de rij Esdoorns en de groenstroken langs de Beneluxlaan.

Micro: De samenhang binnen het plangebied wordt gewaarborgd door de materiaaltoepassingen. Het bestaande beddenhuis dient hiervoor als inspiratie. Dit heeft een lichte gevelbekleding met een plint van natuursteen. De utilitaire uitstraling van het beddenhuis wordt voor de eengezinswoningen en de middelhoogbouw vertaald in een warmere en vriendelijker woningbouw-uitstraling, door deze uit te voeren in metselwerk, dat in kleurschakering aansluit op het natuursteen van het beddenhuis. Dit materiaal komt tevens terug in de plint van de toren, die verder qua materialisatie de lichte gevel van het beddenhuis volgt. Beide volumes sluiten zo in schaalniveau en materiaalgebruik op elkaar aan. Rondom het plangebied wordt de groenzone doorgetrokken. Langs de Beneluxlaan als een groen talud, dat het talud aan de achterzijde van het beddenhuis weerspiegelt.

Wat betreft materiaalgebruik wordt gekozen voor lichte gevelbekleding voor hoogbouw, aansluitend op het beddenhuis. De laag- en middelhoogbouw sluiten aan op de plint van het bestaande beddenhuis. Gekozen wordt voor een hoogwaardige materialisering en een zorgvuldige detaillering. Materiaalgebruik en detaillering zijn in het BKP verder uitgewerkt.

Ten aanzien van het dek dat centraal in het plangebied is gelegen wordt gesteld dat het dek een natuurlijke, warme uitstraling krijgt met losse inrichtingselementen en groen.

Tot slot geeft het BKP randvoorwaarden en inrichtingsvoorstellen voor de groene rand van het plangebied. De randvoorwaarden zijn bedoeld om eenheid en samenhang te krijgen in de groene rand.

Afbeelding: ontsluiting autoverkeer

Ontsluiting voor het autoverkeer vindt plaats aan de Beneluxlaan, de Van Heuven Goedhartlaan en de Trumanlaan. Over het terrein loopt ook een route voor hulpdiensten en de huisvuilophaaldienst. Deze route wordt niet gebruikt voor het normale autoverkeer.

Afbeelding: ontsluiting fietsverkeer

De ontsluiting voor het fietsverkeer vindt plaats aan de Beneluxlaan en de Van Heuven Goedhartlaan. In bovenstaande figuur zijn tevens de locaties voor privé fietsenstallingen indicatief aangegeven. Voor het stallen van fietsen (voor met name de studentenkamers) wordt een norm gehanteerd van 1 inpandige stallingsplaats per kamer. Voor het bezoek wordt uitgegaan van 1:10 per kamers. Het fietsparkeren voor bezoekers wordt door middel van fietsrekken nabij de ingangen gesitueerd. De eigen interne fietsstallingen worden zoveel mogelijk gesitueerd in de bouwvolumes.

Het plan zoals nu voorligt gaat er van uit dat het volledige terrein in private handen blijft. Daarbij zal er een situatie ontstaan van private delen, semi-openbaar toegankelijke delen en gemeenschappelijke delen. Ten opzichte van het huidig gebruik (ziekenhuis) zal er aanzienlijk meer semi-openbare ruimte ontstaan. De inrichting van de openbare- en semi-openbare ruimte zal een samenhangend geheel vormen. De heringerichte gemeenschappelijke delen zullen voldoen aan het “Handboek Inrichting Openbare Ruimte” (HIOR) en worden door private partijen onderhouden.

De volledige parkeerbehoefte zal binnen de plangrenzen en dus op eigen terrein worden opgelost. De parkeerplaatsen kunnen op een kwalitatieve manier worden ingepast (zie bijlage over verkeer en parkeren). Omdat niet is uit te sluiten dat onder de huidige marktomstandigheden het programma nog aanpassing behoeft is er ook een studie gedaan naar verdere flexibiliteit van parkeerplaatsen binnen het plangebied. Conclusie is dat er zo nodig aanvullende parkeerplaatsen mogelijk zijn. Het blijft echter wel van belang deze op een voldoende kwalitatieve manier in te passen. In de planregels is een algemene regel met betrekking tot parkeergelegenheid opgenomen.
Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de gemeentelijke Nota Stallen en Parkeren 2013. In het landelijke Convenant Studentenhuisvesting is een parkeernorm van 0,1 parkeerplaats per studentenwoning opgenomen. Deze norm is opgenomen in de Nota Stallen en Parkeren 2013. Op grond van die nota valt het plangebied in Zone B2 - Stedelijk zonder betaald parkeren.

In de NvU is voor alle bouwblokken gebouwd parkeren opgenomen. In het huidige plan wordt een combinatie van gebouwd parkeren en parkeren op maaiveld voorgesteld. Doordat in het programma het hergebruik van bestaande bouwdelen en het realiseren van grondgebonden eengezinswoningen is opgenomen, is het logisch dat er voor een combinatie van gebouwd parkeren en parkeren op maaiveld wordt gekozen. Het is stedenbouwkundig wel van belang dat de Trumanlaan wordt uitgevoerd als een woonstraat met langsparkeren. Langs de dwarsverbinding in het plan wordt rekening gehouden met haaksparkeren. Op basis van deze uitgangspunten kan geconcludeerd worden dat er voldoende parkeermogelijkheden zijn om een kwalitatieve en kwantitatieve parkeeroplossing te realiseren.

In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie
De herontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies. Het ruimtebeslag is vergelijkbaar met de bestaande situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie
Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit beschrijving van de in dit hoofdstuk weergegeven diverse relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water) geen andere factoren aanwezig die aanleiding geven tot het opstellen van een MER.

Ondanks dat in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken.

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidgevoelige bestemmingen niet toegestaan Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Om te bepalen hoe de herontwikkeling van plangebied met inachtneming van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid gerealiseerd kan worden, is een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de gevels vanwege alle relevante geluidbronnen (Akoestisch onderzoek weg- en tramverkeer, LBP|Sight, R072059ae.00002.ka 01_001 d.d. 19 december 2013).

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Admiraal Helfrichlaan de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt. Voor deze bron zijn er vanuit de Wet geluidhinder geen bezwaren tegen de nieuwbouw.

De geluidbelasting vanwege de Martin Luther Kinglaan / Weg der Verenigde Naties, Beneluxlaan / Pijperlaan, Van Heuven Goedhartlaan en de trambaan bedraagt respectievelijk ten hoogste 59, 60, 60 en 62 dB.. Hiermee wordt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai en 68 dB voor tramverkeerslawaai niet overschreden.

In principe dienen maatregelen getroffen te worden om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Voor de Martin Luther Kinglaan, Weg der Verenigde Naties, Beneluxlaan en de Pijperlaan zijn reeds (bron)maatregelen getroffen; het geluidreducerende wegdektype Dunne Deklagen B (DD2) is aangebracht (met uitzondering van de kruisingsvlakken). Op de fly-over is een (laag) geluidscherm aangebracht. Verdergaande maatregelen zullen op bezwaren van stedenbouwkundige, civieltechnische of financiële aard stuiten.

Conform het beleid van de gemeente Utrecht dient voor de toekenning van een hogere waarde per woning ten minste 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van het oppervlak van het verblijfsgebied aan een geluidluwe gevel gesitueerd te zijn. Een geluidluwe gevel is een gevel waarop de geluidbelasting niet hoger is dan 48 dB vanwege elke weg afzonderlijk en 55 dB vanwege de trambaan. In de betreffende gevel dient een te openen raam of deur opgenomen te zijn. Tevens dient voldaan te worden aan de eis dat een bij de woning behorende buitenruimte wordt gesitueerd aan de gevel waarop de geluidbelasting ten hoogste 53 dB vanwege elke weg afzonderlijk en 60 dB vanwege de trambaan bedraagt.

Voor wooneenheden met een woonoppervlakte van kleiner dan 30 m2 of niet-zelfstandige woningen worden op individueel niveau geen eisen gesteld. Op gebouwniveau dient ten minste 50% van de wooneenheden gesitueerd te zijn aan een gevel met een geluidbelasting van ten hoogste 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde.

Conclusie, weg- en tramverkeer
Met de geprojecteerde verkaveling is de verwachting dat aan de geluidseisen conform het beleid van de gemeente kan worden voldaan.
Voor de uitwerkingsplannen van de verschillende gebouwen moet getoetst worden of voor alle woningen aan de gemeentelijke indelingseisen wordt voldaan. Voor de 37 ééngezinswoningen is dat reeds het geval.

Voor de nieuwbouw en de te behouden bebouwing dienen hogere waarden voor de geluidbelasting op de gevels vastgesteld te worden.

Ten behoeve van de ruimtelijke procedure voor de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein is een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidbelasting ten gevolge van industrielawaai afkomstig van het gezoneerde industrieterrein Hooggelegen (Notitie industrielawaai en geluidgezoneerd industrieterrein Hooggelegen, LBP|Sight, V072059ae.00005.md versie 01_001, d.d. 27 juni 2013). In deze zone is woningbouw (en andere geluidgevoelige functies) alleen toelaatbaar, indien de geluidbelasting van het gezoneerd industrieterrein lager is dan 50 dB(A). Doel van het onderzoek is te bepalen of de geluidbelasting van industrielawaai voldoende laag is. Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Het plangebied ligt deels binnen de zone van het industrieterrein. In dit deel bevinden zich alleen lager gelegen woningen (maximaal 10 m boven maaiveld);
• De geluidbelasting voor dit plandeel bedraagt ten hoogste 47 dB(A) etmaalwaarde.

Conclusie, industrielawaai
Het onderdeel industrielawaai vormt gezien het bovenstaande geen belemmering voor de herontwikkeling van het plangebied.

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die inrichtingen kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Plansituatie
Ten behoeve van de ruimtelijke procedure voor de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein is een onderzoek verricht naar de externe veiligheidssituatie (Notitie externe veiligheid, LBP|Sight, V072059ae.00007.cvg versie 01_001, d.d. 27 juni 2013). Doel van het onderzoek is te bepalen of aan de risiconormeringen wordt voldaan.

Om na te gaan welke risicobronnen in de omgeving van het plan aanwezig zijn, is de risicokaart van Utrecht geraadpleegd. Op de risicokaart is een LPG-tankstation aan het 24 Oktoberplein als relevante risicobron aangegeven. Voor deze locatie is echter een verzoek ingediend tot intrekking van het vergunningdeel 'LPG verkoop'. Op 28 oktober 2013 is de ontwerpbeschikking ter inzage gelegd. Zodra dit vergunningdeel onherroepelijk is ingetrokken zal de locatie van de risicokaart worden verwijderd. Voor dit plan zal het tankstation niet meer beschouwd worden als relevante risicobron. De LPG installatie is inmiddels geheel verwijderd.

Overige risicobronnen met gevaarlijke stoffen (bedrijven, transportroutes en buisleidingen) bevinden zich, gelet op de aard of hoeveelheden van de gevaarlijke stoffen, op dermate grote afstanden, dat effecten van een ongeval het plangebied niet bereiken. Deze bronnen zijn verder buiten beschouwing gelaten.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Conclusie
Risicobronnen, te weten risicobedrijven, transportroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen bevinden zich, gelet op de aard of hoeveelheden van de gevaarlijke stoffen, op dermate grote afstanden, dat effecten van een ongeval het plangebied niet bereiken. Deze bronnen zijn verder buiten beschouwing gelaten. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

Kader
Uit de ‘Wet luchtkwaliteit’ (hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer) volgt dat als de bijdrage van een voorgenomen ontwikkeling aan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt, de voorgenomen ontwikkeling zondermeer inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ (Besluit NIBM) en de Ministeriële Regeling ‘Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Vanaf 1 augustus 2009 is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2 en PM10. Dit komt neer op een bijdrage van 1,2 µg/m3 voor beide componenten.

Plansituatie
Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is een notitie opgesteld (Notitie luchtkwaliteit, LBP|Sight, V072059ae.00008.ka 02_001 d.d. 19 decmeber 2013). In deze notitie wordt ingegaan op de invloed van de ontwikkeling op de luchtkwaliteit.

In LBP|SIGHT-notitie V072059ae.00006.mhr 02_001 d.d. 19 december 2013 'Beoordeling Verkeer en parkeren' is een uitgebreide omschrijving gegeven van de beoordeling van de verkeer- en parkeersituatie. Uit deze notitie blijkt dat in de huidige situatie de verkeersintensiteit gemiddeld 1356 mvt/etmaal (weekdaggemiddeld) bedraagt. In de nieuwe situatie zullen de intensiteiten afnemen met circa 110-158 mvt.

Conform art. 5.16 van de Wet milieubeheer is voor een plan dat niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit geen uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek nodig en kan zonder uitgebreide toetsing aan de luchtkwaliteiteisen doorgang vinden. Een plan met een bijdrage aan de luchtkwaliteit van minder dan 3% van de grenswaarde voor de stoffen NO2 (stikstofdioxide) en PM10 (fijn stof), is conform het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) gedefinieerd als NIBM.

Conclusie
Vanwege de afname van het verkeer draagt de herontwikkeling niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en voldoet het plan aan de Wet milieubeheer, Titel 5.2. Het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek is niet vereist.

Kader
Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming

Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.

• Bodemsanering

Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.

• Bodembeheer

Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Op het buitenterrein rondom het ziekenhuis Oudenrijn zijn, in verband met een grond- en eigendomstransactie, twee bodemonderzoeken verricht:

• Verkennend bodemonderzoek Van Heuven Goedhartlaan 1 te Utrecht, Search, 1 juni 2010, projectnummer 250066.1 (zie bijlage). Bij dit onderzoek is plaatselijk puin in de bodem aangetroffen. Er zijn plaatselijk lichte verontreinigingen met nikkel, PAK, PCB's of minerale olie in de bovengrond van 0,0-0,5 m-mv aanwezig. In de diepere laag van 0,5-2,0 m-mv zijn plaatselijk lichte verontreinigingen met kobalt en nikkel aangetoond. In het grondwater zijn barium en molybdeen licht verhoogd.
• Verkennend bodemonderzoek St. Antonius locatie Oudenrijn aan de Van Heuven Goedhartlaan 1 te Utrecht, Oranjewoud, 14 juli 2010, projectnummer 231159 (zie bijlage). Hierbij is aandacht besteed aan twee gedempte sloten en een ondergrondse tank. In de grond zijn plaatselijk bijmengingen met puin, kooltjes, glas, gruis of plastic aangetroffen. In de bovengrond (0,0-0,5 m-mv) zijn plaatselijk lichte verontreinigingen met lood, kwik, PAK en PCB's aangetroffen en in de diepere laag (0,3-2,0) plaatselijk lichte verontreinigingen met kobalt, koper, lood, nikkel, PAK en PCB's. In het grondwater zijn plaatselijk barium of naftaleen licht verhoogd.

De aangetroffen verontreinigingen vormen geen beperking voor de voorgenomen nieuwbouw en functiewijziging tot wonen. Opgemerkt wordt dat er nog geen inzicht is verkregen in de bodemkwaliteit onder de te slopen panden. Bij een omgevingsvergunning voor grondwerkzaamheden ter plaatse van die gebouwen is aanvullend bodemonderzoek nodig.

Bij een eventuele grondwateronttrekking voor bouwwerkzaamheden moet aandacht worden besteed aan eventuele nabij gelegen (diepere) grondwaterverontreinigingen. Er zijn op dit moment geen omvangrijke grondwaterverontreinigingen in de directe omgeving bekend.

Conclusie
De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Bij een omgevingsvergunning wordt de de voorwaarde opgenomen dat aanvullend bodemonderzoek nodig op het moment dat de bestaande bebouwing is gesloopt.

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Het plangebied ligt op grote afstand van Natura 2000-gebieden en ecologische hoofdstructuur. Het bestemmingsplan is dan ook niet van invloed op deze gebieden.

Voor het nieuwe bestemmingsplan is in eerste instantie een quick scan ecologie uitgevoerd. In dat oriënterend onderzoek werd geconcludeerd dat vleermuizen niet zijn uit te sluiten. Daarom is direct een onderzoek naar vleermuizen gestart. In het onderzoeksrapport (Quick scan ecologie & vleermuizen Mesos Ziekenhuis te Utrecht, Els &Linde BV, 13.035 d.d. aug 2013) wordt over zowel de quick scan als over het nader onderzoek naar vleermuizen verslag gedaan.
Voor de quick scan is gezocht naar sporen van beschermde dieren en is gezocht naar potentieel aanwezige beschermde planten. Naast het onderzoek aan sporen is gelet op potentiële invliegopeningen voor vleermuizen, huismus en gierzwaluw. Daarnaast is op basis van het aanwezige habitat en landschapselementen geoordeeld of er beschermde planten en dieren aanwezig kunnen zijn.

Het terrein is in het voorjaar van 2013 driemaal bezocht in de avonduren om de vleermuizen te inventariseren. In de nazomer is het terrein tweemaal bezocht om de paarterritoria te inventariseren. Daarmee is het onderzoek conform het protocol van de Gegevensautoriteit Natuur uitgevoerd.
Uit de inventarisatie is gebleken dat er een groep gewone dwergvleermuizen verblijft in de laagbouw van het ten noordwest van het plangebied gelegen verzorgingshuis. De groep heeft een omvang van ongeveer 30 dieren. Het betreft een vaste verblijfplaats die beschermd is via de Flora en Faunawet. In het gebied zijn tevens enkele roepende mannetjes gehoord. Deze dieren zijn vliegend in de nabijheid van de laagbouw aangetroffen, een vaste verblijfplaats is hiervan moeilijk te traceren, maar heeft een directe relatie met de eerder aangetroffen zomerkolonie. Op het terrein zijn jagende dieren aangetroffen, het betreft hier een niet-essentieel jachtgebied. Uitzondering is het jachtgebiedje direct bij de verblijfplaats. Concreet wordt voorgesteld de huidige groensingel langs het verzorgingshuis te behouden in de huidige vorm en structuur. Daarnaast is het van belang dat er als er gewerkt wordt met bouwlampen de verblijfplaats en de groensingel aan de zijde van het verzorgingshuis niet verlicht wordt. Aangezien er plannen zijn voor een groene inrichting van het terrein na nieuwbouw zal de omvang van het niet-essentiële jachtgebied toenemen.

Er zijn geen paarterritoria aangetroffen.

Conclusie
Het verzorgingshuis blijft behouden en wordt niet gesloopt. Er is daarom geen direct effect op de vaste verblijfplaats van de kolonie dwergvleermuizen. Een ontheffing ex artikel 75 Flora en Faunawet is niet noodzakelijk als met de vormgeving van de groenstructuur en de werkzaamheden rekening wordt gehouden met de zomerkolonie.
De groensingel rond het bestaande en te behouden verzorgingshuis blijft intact, waardoor het jachtgebied voor de dwergvleermuizen niet wordt aangetast.

Voor de wateraspecten wordt verwezen naar de watertoets in de bijlage (Watertoets, LBP|Sight, V072059ae.00004.dve versie 01_001 d.d. 18 december 2013).

De herontwikkeling van het ziekenhuisterrein heeft geen negatieve effecten op de waterhuishouding binnen het plangebied en in de omgeving. De toekomstige waterstromen (vuil en schoon) worden conform het beleid van de waterbeheerder duurzaam gescheiden ingezameld, getransporteerd en verwerkt.

Verdrag van Malta
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de Verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

Archeologie in het plangebied
Het plangebied Ziekenhuislocatie Oudenrijn, bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met archeologische verwachting (groen). Hiervoor geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 1000 m2 archeologie-vergunningplichtig zijn.

Afbeelding: uitsnede archeologische waardenkaart

Conclusie
Het plangebied Ziekenhuislocatie Oudenrijn bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met een archeologische verwachting. Deze is gebaseerd op de ligging op de stroomrug waar bewoningsresten uit de prehistorie en Middeleeuwen verwacht kunnen worden. Voor het gebied met een archeologische verwachting geldt dat bodemingrepen vanaf 1000 m2 en dieper dan 50 cm. archeologievergunningplichtig zijn.

Volgens de gemeentelijke Verordening op de Monumentenzorg, moet de initiatiefnemer indien hij deze ondergrenzen overschrijdt door een archeologisch onderzoeksrapport aantonen of er al dan niet sprake is van de aanwezigheid van archeologische waarden.

Voor het totale plangebied geldt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen er conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten dient te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Erfgoed van de Gemeente Utrecht.

Voor de geplande ontwikkeling is een Klic-melding gedaan. Hieruit blijkt dat er in het plangebied geen planologische relevante leidingen aanwezig zijn.

Kader

Hoogbouw
Wind en zon zijn elementen die ook bij hoogbouw, vanaf ongeveer 30 meter, van belang zijn.
Rond hoogbouw dient vooral voor langzaam verkeer te worden voorkomen dat de wind er hinder veroorzaakt.
Op grond van de Hoogbouwvisie dient bij bouwaanvragen voor hoogbouw in de bouwplantoetsing ook gekeken te worden naar de effecten die het gebouw op de omgeving heeft. Er wordt dan gelet op schaduwwerking, privacy voor omwonenden, windhinder, veiligheid bij calamiteiten en de bereikbaarheid.

Plansituatie
Het bestaande beddenhuis, de geplande jongerenhuisvesting aan de Beneluxlaan en de nieuwe woontoren voor studentenhuis op de hoek Beneluxlaan en 24 Oktoberplein hebben of krijgen een hoogte van 25 meter of hoger. Het accent voor hoogbouw zit in de woontoren die uit een plint en 24 bovenliggende bouwlagen bestaat. Deze bebouwing zal circa 75 meter hoog worden.
Er is ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan onderzoek gedaan naar mogelijke windhinder (Notitie windhinder, LBP|Sight, V072059ae.00009.dvv versie 01_002, d.d. 2 oktober 2013) en bezonning (Notitie bezonning, LBP|Sight, V072059ae.00010.mhr versie 01_002, d.d. 2 oktober 2013);

Windhinder
De windsituatie rond de woontoren is op basis van expert judgement beschouwd. Vanuit de theorie en de ervaring lijkt het voldoende dat dit blok aan de ZW-zijde een grote luifel of een onderbouw krijgt, zodat de hoge windsnelheden het maaiveld niet direct bereiken. In de openingen tussen het beddenhuis, de geplande jongerenhuisvesting aan de Beneluxlaan en de woontoren worden hinderlijk hoge windsnelheden verwacht. Daarom is op beganegrondniveau een dichting van deze opening gewenst. Voor het overige wordt geen essentiële toename van windhinder door de voorgenomen nieuwbouw verwacht.

Bezonning
In de bestaande toestand werpt vooral het beddenhuis met een hoogte van 33 meter een schaduw op de omgeving. Grotendeels blijft de schaduw binnen het terrein van het ziekenhuis. Echter met name in de winterperiode reikt de schaduw buiten het terrein. De schaduw reikt dan in de ochtendperiode tot over de woningen gelegen aan de Brucknerlaan en in de middag over de Beneluxlaan en het 24 Oktoberplein. In de lente- en herfstperiode reikt de schaduw, door de lage zonnestand, aan het eind van de middag ook tot aan de woontoren aan de Van Weerden Poelmanlaan.
In het kader van de nieuwbouw wordt o.a. een nieuwe woontoren van circa 75 meter gerealiseerd. Als gevolg van deze nieuwe woontoren strekt de schaduw in vergelijking tot de bestaande situatie verder. Zowel in de lente, herfst als winterperiode hebben de woningen aan noordzijde van het plangebied (Brucknerlaan) en de woningen in de onderste verdiepingen van de woontoren aan de westzijde (Van Weerden Poelmanlaan) te maken met meer schaduw. Echter deze objecten worden slechts gedurende een korte periode geconfronteerd met meer schaduw. Een geringe toename van schaduwwerking gedurende een relatief korte dagperiode (circa 1,5 uur) is acceptabel. Als gevolg van de nieuwe woontoren is er ook sprake van meer schaduw op het 24 Oktoberplein en de Beneluxlaan. Omdat hier echter geen sprake is van een gebouwde omgeving vormt het geen belemmering. Tot slot wordt opgemerkt dat in het voorjaar aan het eind van de middag het kantoorcomplex van de Alstom Transport/UWV gedurende een korte periode te maken heeft met meer schaduw, zij het beperkt.

Conclusie
Met het nemen van enkele (ontwerp)technische maatregelen is de mate van windhinder tot een acceptabel niveau te reduceren.
Wat betreft de extra schaduwwerking van nieuwbouw in het plangebied kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een geringe toename van schaduwwerking gedurende een relatief korte dagperiode. Deze toename is acceptabel.

Kader
Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema;s lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik, etcetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente.

OCO heeft aangegeven dat duurzaamheid onderdeel is van de te realiseren plannen. Hiervoor zal zij een eigen ambitie formuleren. Ook wil OCO de gebouwen toetsen aan de normen van GPR-gebouw. Men streeft daarbij naar een norm van 7,5 of hoger. Intensief ruimtegebruik, handhaven van veel van de bestaande bomen en van enkele gebouwen op het terrein passen al bij de ambities van duurzaamheid. c

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed. Het betreft een bestemmingsplan voor de herontwikkeling van een ziekenhuislocatie met met name woningbouw. Bij alle uitgevoerde onderzoeken is met deze toekomstsituatie rekening gehouden.

Ontwikkelingscombinatie Oudenrijn B.V. (OCO) is eigenaar van de tot ontwikkeling te brengen gronden, zodat geen verwervingen meer nodig zijn. Alle kosten worden gedragen door OCO. OCO verricht de ontwikkeling van het project en straks ook de verhuur en het beheer van de woningen, commerciële ruimten en gemeenschappelijke ruimten.

Er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en OCO waarmee gemeentelijke kosten verhaald worden. Hierdoor is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd en hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

Ten aanzien van de aansprakelijkheid van mogelijke planschade is in de genoemde overeenkomst vrijwaring voor de gemeente opgenomen. Eventuele planschadeclaims komen voor rekening van de initiatiefnemer. Uit de analyse is gebleken dat de kans dat dit bestemmingsplan tot planschade leidt nihil is.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt. In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Met dit bestemmingsplan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Deze uitbreiding van een bestaande functie is niet in strijd met rijksbelangen. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.
Het plangebied bevindt zich namelijk binnen de rode contouren (stedelijk gebied) van het Streekplan. Ook ligt het plan niet binnen 200 meter van een transportas als bedoeld in paragraaf 8.1 van de beleidsneutrale omzetting van het streekplan naar de Structuurvisie Provinciaal Belang (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 september 2009).
Gelet op de afname van de verkeersaantrekkende werking van het plan en omdat de wijkontsluiting gelijk blijft, is er geen aanleiding om een mobiliteitstoets uit te voeren.
Daar waar bekende of te verwachten archeologische waarden in het geding zijn, heeft de provincie bevestigd dat 3.1.1-overleg niet noodzakelijk is indien de archeologische waarden beschermd worden door middel van een dubbelbestemming Waarde Archeologie en de gemeentelijke archeologieverordening. In dit plan wordt de bescherming geregeld zodat geen nader vooroverleg nodig is.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. Met inachtneming van de watertoets vormen de wateraspecten geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar de waterparagraaf in de bijlage en hoofdstuk 5.8.

In de wijkraad van 11 septenber 2013 is een presentatie van de uiteindelijk te realiseren plannen gegeven. Door de wijkraad is positief gereageerd op de plannen. Er zijn geen bezwaren geuit.

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan legt aan de ene kant de omvang van de ontwikkelingen vast en wooneenheden en regelt waar gebouwd mag worden, maar biedt aan de andere kant voldoende flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen in de ontwikkeling.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

In dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de algemene bouwregels met betrekking tot de akoestische situatie in het gebied. Alle woningen en geluidgevoelige functies dienen of te zijn voorzien van een dove gevel, of moeten voldoen aan de vastgestelde hogere waarden of moeten voldoen aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. Een vergelijbare verplichting geldt voor het voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Voor het opstellen van regels wordt de standaard de 'Utrechtse Leest' gehanteerd. Dit plangebied bevat echter een aantal specifieke elementen, waardoor deze standaardregeling op enkele punten afwijkt. Het ziekenhuisterrein betreft een bestaand terrein. Het bestaande terrein en bestaande gebouwen mogen zoveel mogelijk benut worden in het kader van de herontwikkeling.

• er is sprake van een maaiveld, een hellingbaan en een verhoogde pleinontsluiting die enkele meters boven maaiveld ligt;
• het geheel moet een campus worden met een diversiteit aan functies, waarvan vooraf niet altijd bekend is welke functies gewenst zijn op deze locatie.
• er zijn onder andere bergingen aanwezig in het bestaande talud.

De nieuwe opzet sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

Definitie peil
Op het ziekenhuisterrein zijn in de huidige situatie verschillende niveaus van de entrees te onderscheiden. De entree op maaiveldniveau en de entree op de 1e verdieping van het bestaande talud. Vanwege dit verschil en de specifieke kenmerken van de te handhaven gebouwen is voor de gebouw binnen de bestemmingen 'wonen - 2' en 'gemengd' de hoogte van de Beneluxlaan als afwijkend peil gehanteerd.

Begrip studentenvoorzieningen
Op een campus kan behoefte zijn aan voorzieningen specifiek gericht op studenten. Binnen het begrip dienstverlening zijn bijvoorbeeld vergaderfaciliteiten niet toegelaten. Ook kantoren zijn in beginsel niet toegelaten. Maar het is wel gewenst om ten dienste van de campus dergelijke functies op het terrein toe te laten. Vandaar dat het begrip studentenvoorzieningen is toegevoegd om functies die niet passen binnen de huidige definities van dienstverlening en bedrijf toe te laten.

Bestaande afwijkingen
In de regels komt regelmatig de zinsnede terug dat bestaande afwijkingen mogen worden gehandhaafd, maar niet mogen worden vergroot. Dit is opgenomen om bestaande gebouwen, bouwwerken, de hellingbaan, pleinontsluiting en dergelijke toe te laten. Dit is overigens niet hetzelfde als overgangsrecht. Voor overgangrecht geldt dat een situatie op lange termijn beëindigd moet worden. Dit is niet het geval daar waar bestaande afwijkingen expliciet zijn toegelaten.

In deze paragraaf zijn alle artikelen toegelicht en wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel wordt toegelicht wat onder een begrip uit het bestemmingsplan wordt volstaan.

Artikel 2 Wijze van meten
Teneinde te voorkomen dat misverstanden bestaan over hoe en wat gemeten moet worden bij het bepalen van de in de regels genoemde maten, is in dit artikel uiteengezet hoe dat moet gebeuren.

Artikel 3 Gemengd
De bestemming 'Gemengd' is van toepassing op de bebouwing van het bestaande beddenhuis die in de ontwikkeling wordt meegenomen en niet zal worden gesloopt. Op alle verdiepingen is wonen toegestaan. Dit is wonen in ruime zin, dus ook studentenhuisvesting. Verder is ter plaatse van de aanduiding 'hotel' op alle verdiepingen een hotel toegelaten.

Binnen de bestemming Gemengd en Wonen-2 gezamenlijk mogen in totaal maximaal 4.000 m2 van wonen en hotel afwijkende functies komen. Aan de verdiepingen en oppervlakten zijn aanvullende voorwaarden gesteld. Zo zijn de meeste van deze functies alleen op de eerste twee verdiepingen toegestaan maar zijn studentenvoorzieningen binnen de gehele bestemming mogelijk.
Daarnaast is in beperkte mate horeca en 1 afhaalzaak toegelaten. In zijn totaliteit mag er maximaal 300 m2 (bvo) horeca. De horeca mag bestaan uit categorie D1, D2 en binnen die 300 m2 mag er maximaal 1 afhaalzaak komen.

Artikel 4 Groen
De robuuste groenstructuur in het plangebied heeft de bestemming 'groen'. De bestemming is bedoeld voor groenvoorzieningen, gazons en beplantingen, fiets-en voetpaden, nutsvoorzieningen, bestaande bergingen, speelvoorzieningen, water, waterbeheer en waterberging.
Binnen de bestemming 'groen' zijn twee functieaanduidingen opgenomen. De aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1' in de groenzone aan de Beneluxlaan is bedoeld voor gebouwde parkeervoorzieningen onder het talud. De aanduiding 'specifieke vorm van groen - 2' is opgenomen om enige flexibiliteit te krijgen in de vormgeving van het verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer, almede de parkeervoorzieningen.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De interne en externe ontsluitingsstructuur van het plangebied heeft de bestemming 'verkeer - verblijfsgebied'. Naast wegen voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer zijn onder andere ook parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen en bestaande bergingen toegestaan.

Artikel 6 Waarde - Archeologie
Vanwege de archeologische verwachtingswaarde in het gebied is een (dubbel)bestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezig bodemarchief. Er dient getoetst te worden aan de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Artikel 7 Wonen - 1
De bestemming 'wonen - 1' geldt voor de grondgebonden woningen in het westen van het plangebied. De bestemming is bedoeld voor woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast en bij de bestemming behorende parkeervoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen. De woningen mogen een maximale bouwhoogte hebben van 10 meter. De bestemming kent verder de standaard erfbebouwingsregeling van de gemeente Utrecht.

De regeling voor bouwwerken geen gebouwen zijnde kent wel bijzonderheden. Ten eerste dienen waarschijnlijk maatregelen te worden getroffen voor geluid. Hiertoe zijn schermen toegelaten tot maximaal 6 meter.
Daarnaast is er mogelijk een wens om een 'poortconstructie' of iets vergelijkbaars te kunnen realiseren die dezelfde hoogte krijgt als de woningen en daar onderdeel van uitmaken. De woningen mogen maximaal 10 meter hoog worden, derhalve is ook een constructie met onderdoorgang toegelaten met een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Artikel 8 Wonen - 2
De bestemming 'wonen - 2' is van toepassing op de drie nieuw te realiseren woonvolumes. Op alle verdiepingen is wonen toegestaan. Dit is wonen in ruime zin, dus ook studentenhuisvesting.

Binnen de bestemming Gemengd en Wonen-2 gezamenlijk mogen in totaal maximaal 4.000 m2 van wonen en hotel afwijkende functies komen. Aan de verdiepingen en oppervlakten zijn aanvullende voorwaarden gesteld. Zo zijn de meeste van deze functies alleen op de eerste twee verdiepingen toegestaan maar zijn studentenvoorzieningen binnen de gehele bestemming mogelijk.
Daarnaast is in beperkte mate horeca en 1 afhaalzaak toegelaten. In zijn totaliteit mag er maximaal 300 m2 (bvo) horeca. De horeca mag bestaan uit categorie D1, D2 en binnen die 300 m2 mag er maximaal 1 afhaalzaak komen.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven en is een aanvullende regeling opgenomen om luifels bij de entrees toe te staan om windhinder te voorkomen en om hoogten met trappen en keermuren te overbruggen.

Artikel 11 Overige regels
Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het verkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing hogere waarde.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Op grond van het bepaalde in de planregels mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden gebruikt onder de voorwaarde dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen binnen die bestemming wordt gerealiseerd of in stand gehouden.

Artikel 13 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels

De zone industrielawaai is aangegeven via een aanduiding op de verbeelding.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 2 bepalingen.

Artikel 17 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 18 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

De lijst van Horeca-activiteiten is als bijlage bij de regels opgenomen, met name voor een toelichting op het begrip 'additionele horeca'.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Ook is het mogelijk om in bepaalde gevallen een bestuurlijke boete op te leggen.
Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.