beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is;

hieronder wordt in ieder geval niet verstaan: een detailhandelsvestiging, een afhaalzaak, een horecabedrijf, een belhuis en een (raam)prostitutiebedrijf; hieronder wordt wel verstaan: een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang.

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse als ondergeschikte activiteit bij een hoofdfunctie, niet zijnde horeca, waarbij de additionele horeca-activiteiten passen bij de hoofdfunctie qua uitstraling, dienen ter ondersteuning van de hoofdfunctie en niet zelfstandig worden uitgeoefend en/of toegankelijk zijn los van de hoofdfunctie.

een specifieke vorm van detailhandel waar in hoofdzaak kant en klare maaltijden en kleine etenswaren, alsmede alcoholvrije drank en consumptie-ijs worden verkocht voor directe consumptie anders dan ter plaatse.

een bedrijf waarbij het accent ligt op het in handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsmede het verkopen en leveren van goederen, die verband houden met het ambacht als niet-zelfstandig onderdeel van de onderneming.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

installatie of andere constructie bedoeld voor bevestiging van een antenne.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning op grond van de Monumentenwet 1988 beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

werkplaats in het bijzonder voor kunstenaars waarbij tevens kunstwerken tentoongesteld en verkocht kunnen

worden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

het met een aanduiding of in de regels aangegeven percentage, dat aangeeft hoeveel van het desbetreffende bouwperceel ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen.

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs) woning

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een onderneming die in de sfeer van publiekgerichte dienstverlening in hoofdzaak is gericht op het aanbieden van diensten op het gebied van telecommunicatie, zoals telefoon- en internetverbindingen.

besluit van het bevoegd gezag waarin de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op grond van de Wet

geluidhinder is vastgesteld.

een bouwwerk, dat op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan is of wordt gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet.

het op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan aanwezige gebruik.

de grens van een bestemmingsvlak.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0344.BPZIJDEBALEN-0401 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

een detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten en met uitzondering van gebouwde (ondergrondse of halfverdiept gelegen) parkeervoorzieningen.

voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals theaters, bioscopen, musea, ateliers en muziekcentra.

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

een bovenbeëindiging van een gebouw.

een ondergeschikte opbouw op het dakvlak van een gebouw, ten behoeve van voorzieningen zoals trappenhuizen, luchtbehandelings- en liftinstallaties.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d.. Hieronder worden niet verstaan belhuizen.

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen, thematische markten.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het exploiteren van zaalaccommodatie.

een specifieke vorm van horeca, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening.

een gesloten en (gedeeltelijk) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen.

de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van bedrijfsactiviteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

de Lijst van Horeca-activiteiten (LvH) die onderdeel uitmaakt van deze regels, die een onderverdeling van horeca-activiteiten aangeeft, die een gelijke of nagenoeg gelijke invloed hebben op een nabij gelegen of omringende woonomgeving.

voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs, kinderopvang, buitenschoolse opvang, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen voorzieningen.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een kelder of een souterrain.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het
   aansluitende afgewerkte maaiveld;
3. c. voor gebouwen die grenzen aan een dijk: de hoogte van de kruin van de dijk ter plaatse van het bouwwerk.

het bestemmingsplan Zijdebalen van de gemeente Utrecht.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin prostitutie plaatsvindt, bij een raamprostitutiebedrijf voorzien van één of meer vitrines. Hieronder vallen ook erotische massagesalons en prostitutiehotels.

hieronder wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub al dan niet in combinatie met elkaar.

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 m boven het (straat)peil is gelegen.

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

de sedert 22 december 2009 van kracht zijnde Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van de gemeente Utrecht.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer die in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht als aandrijfbron voor de bewegende delen (wieken of rotoren), met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

een bouwlaag die uitsluitend voor bewoning is bestemd.

een gebouw waarin wonen plaats vindt gecombineerd met aan-huis-verbonden beroepsmatige en

bedrijfsmatige activiteiten, uit categorie 1 en 2 van de bij het bestemmingsplan behorende Lijst van

bedrijfsactiviteiten, daaronder begrepen het gebruik ten behoeve van atelierruimten, kantoren,

dienstverlening, showroom en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat horeca en

detailhandel niet zijn toegestaan, uitgezonderd een beperkte verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van

de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf de bovenkant goot, c.q. de druiplijn, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot het hoogste punt van de kap.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. kantoren;
4. d. sportvoorzieningen;
5. e. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf dan wel een bed & breakfast;
6. f. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten tot een maximum van 150 m² per vestiging;
7. g. horeca, zoals opgenomen in de categorieën B, C, D1 en D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca activiteiten;
8. h. hotels;
9. i. de bij de bestemming behorende verkeersvoorziening, gebouwde parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, speelvoorzieningen, erven en terreinen.

Met dien verstande dat:

10. j. ter plaatse van de aanduiding 'aantal' met het specifieke getal 484 het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 484, en indien deze aanduiding in meerdere bestemmingsvlakken voorkomt, het maximum aantal woningen voor al die vlakken gezamenlijk geldt;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte; bruto (m²)' het totale maximum bruto vloeroppervlakte van kantoren niet meer mag bedragen dan 1.500 m², en indien deze aanduiding in meerdere bestemmingsvlakken voorkomt, het maximum vloeroppervlakte van kantoren voor al die vlakken gezamenlijk geldt.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in:

1. a. 3.1 onder c voor het toelaten van kantoren tot een maximum van 500m² bvo per vestiging, indien dit het beoogde gemengde functionele karakter van de bestemming niet schaadt ;
2. b. 3.4.1 onder a voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², inclusief aanbouwen, voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150 m²;
3. c. 3.4.1 onder b voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van het bijgebouw groter is dan 100 m²;
4. d. 3.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca, zoals opgenomen in de categorie D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca activiteiten, en daarbij behorende ondergeschikte detailhandel;
2. b. kantoren;
3. c. dienstverlening;
4. d. maatschappelijke voorzieningen;
5. e. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten.
   

met dien verstande dat:

6. f. ter plaatse van de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte: bruto (m²)' het totale maximum bruto vloeroppervlakte van kantoren niet meer mag bedragen dan 1.500 m², en indien deze aanduiding in meerdere bestemmingsvlakken voorkomt, het maximum vloeroppervlakte van kantoren voor al die vlakken gezamenlijk geldt.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in 4.1 onder b voor het toelaten van kantoren met een grotere omvang per vestiging, tot een maximum omvang van 150m² per vestiging.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, dan wel een bed & breakfast;
2. b. woonwerkwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen -wonen-werken';
3. c. dienstverlening;
4. d. kantoren;
5. e. sportvoorzieningen;
6. f. maatschappelijke voorzieningen;
7. g. bedrijven, zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten tot een maximum van 150m² bvo per vestiging;
8. h. horeca, zoals opgenomen in de categorieën B,C, D1 en D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca activiteiten;
9. i. gebouwde parkeervoorzieningen;
10. j. toegang tot een gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
11. k. de bij de bestemming behorende verkeers-, en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, speelvoorzieningen, erven en terreinen;

met dien verstande dat;

12. l. voor de onder b, c, d, e, f, g en h, genoemde functies geldt dat deze functies uitsluitend op de eerste bouwlaag en daaronder zijn toegestaan;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'aantal' met het specifieke getal 484 het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 484, en indien deze aanduiding in meerdere bestemmingsvlakken voorkomt, het maximum aantal woningen voor al die vlakken gezamenlijk geldt;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'maximum vloeroppervlakte: bruto (m²)' het totale maximum bruto vloeroppervlakte van kantoren niet meer mag bedragen dan 1.500 m², en indien deze aanduiding in meerdere bestemmingsvlakken voorkomt, het maximum vloeroppervlakte van kantoren voor al die vlakken gezamenlijk geldt.

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. de situering van gebouwde parkeervoorzieningen ten opzicht van de toegelaten hoofdgebouwen en de openbare weg met als doel het voorkomen van zichtbaarheid van de gebouwde parkeervoorziening vanaf de openbare weg;
6. f. de situering van bebouwing ter plaatse van de figuur 'gevellijn', indien dit noodzakelijk is in verband met de bebouwingskarakteristiek van de omgeving en/of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in:

1. a. 5.4.1 onder a voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², inclusief aanbouwen, voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150 m²;
2. b. 5.4.1 onder b voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van het bijgebouw groter is dan 100 m²;
3. c. 5.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeers- en verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer;
2. b. water, waterbeheer en waterberging;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. (gebouwde) parkeervoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. horeca tot en met categorie B, C, D1 en D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca-activiteiten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding horeca';
8. h. en bij de bestemming behorende wegen, voet- en fietspaden, geluidwerende voorzieningen, fietsenstallingen, nutsvoorzieningen, ondergrondse afvalcontainers, kunstwerken, alsmede buitenruimte behorende bij toegelaten horeca.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

1. a. de oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m² per gebouw;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 2 meter;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter;
4. d. het bepaalde onder c geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer;
5. e. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding horeca' geldt tevens dat de bouwhoogte van de horecavoorziening maximaal 5 meter bedraagt en de oppervlakte – bovengronds – ten hoogste 100m².

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 6.2 onder a en 6.2 onder b voor:

1. a. afwijkingen van de maximale oppervlakte van een gebouw tot ten hoogste 20 m²;
2. b. afwijkingen van de maximale bouwhoogte van een gebouw tot maximaal 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de situering van het laden en lossen op het perceel;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, dan wel een bed & breakfast;
2. b. woonwerkwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen-wonen-werken';
3. c. gebouwde parkeervoorzieningen;
4. d. toegang tot een gebouwde parkeervoorziening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';
5. e. de bij de bestemming behorende verkeers-, en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, speelvoorzieningen, erven en terreinen,
   

met dien verstande dat:

6. f. ter plaatse van de aanduiding 'aantal' met het specifieke getal 484 het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 484, en indien deze aanduiding in meerdere bestemmingsvlakken voorkomt, het maximum aantal woningen voor al die vlakken gezamenlijk geldt.

Op of in de in lid 7.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd onder de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
3. c. de bewaking van de diversiteit van het bebouwingsbeeld;
4. d. de situering van gebouwde parkeervoorzieningen ten opzicht van de toegelaten hoofdgebouwen en de openbare weg met als doel het voorkomen van zichtbaarheid van de gebouwde parkeervoorziening vanaf de openbare weg;
5. e. de situering van bebouwing ter plaatse van de figuur 'gevellijn', indien dit noodzakelijk is in verband met de bebouwingskarakteristiek van de omgeving en/of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in:

1. a. lid 7.4.1 onder a voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², inclusief aanbouwen, voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van de woning groter is dan 150 m²;
2. b. lid 7.4.1 onder b voor een vloeroppervlak van maximaal 60 m², voor een aan-huis-verbonden-beroep of bedrijf, indien de vloeroppervlakte van het bijgebouw groter is dan 100 m²;
3. c. lid 7.4.1 onder c voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologsiche Monumentenzorg.

De voor Waterstaat - Waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het in stand houden en het onderhoud van de waterkering naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

Binnen deze bestemming mogen, in afwijking van het bepaalde ten aanzien van de overige bestemmingen, uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 2 m.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 9.2 voor:

1. a. het bouwen van gebouwen ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering;
2. b. het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de overige voor deze gronden aangewezen bestemmingen, met inachtneming van de betreffende regels van dit plan, mits vooraf advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de betreffende waterkering.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappenhuizen, hellingbanen, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter;
2. b. Uitsluitend ter plaatse van en binnen de 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing' mag de bouw en/of bestemmingsgrens door bebouwing worden overschreden waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 19,5 meter bedraagt;
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde genoemd onder a. voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels door tot gebouwen behorende balkons, afdaken, erkers e.d., mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter en waarbij de vrije hoogte tot aan het peil minimaal 4,5 meter bedraagt;
4. d. De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende bepalingen:
   1. 1. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
   2. 2. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
   3. 3. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
   4. 4. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
   5. 5. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
   6. 6. de ruimte tussen bouwwerken.

Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van of het laten gebruiken van:

1. a. onbebouwde gronden als staan- of ligplaats voor onderkomens;
2. b. onbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen;
3. c. stacaravans en recreatiewoningen voor permanente bewoning;
4. d. onbebouwde gronden als kampeerterrein;
5. e. vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;
6. f. onbebouwde gronden als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan;
7. g. onbebouwde gronden als stortplaats voor puin en afvalstoffen, voor zover dit niet betreft het storten of opslaan in bij gebouwen behorende tuinen van geringe hoeveelheden afvalstoffen die afkomstig zijn van het onderhoud van die tuinen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat dit niet geldt voor het in dit plan gegeven maximum aantal toegestane woningen;
2. b. de bestemmingsbepalingen voor het toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het plaatsen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van vlucht- en/of noodtrappen;
4. d. het overschrijden van de maximale bouwhoogte van gebouwen voor het plaatsen van hekwerken of borstweringen ten behoeve van dakterrassen, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte met niet meer dan 1,50 meter mag worden overschreden;
5. e. de bestemmingsbepalingen voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt;
6. f. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde,en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt verhoogd ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals, luchtkokers, liftkokers, trappenhuizen, lichtkappen en andere ondergeschikte bouwdelen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de gronden die op de verbeelding zijn voorzien van de aanduiding 'Wro-zone-wijzigingsgebied' te wijzigen ten behoeve van het toelaten van een bouwmarkt.

Bij de wijziging als bedoeld in 14.1 nemen Burgemeester en wethouders de volgende bepalingen in acht:

1. 1. de omvang van de bouwmarkt bedraagt maximaal 2.500m² b.v.o.;
2. 2. de functie en bebouwing dient op een zorgvuldige wijze te worden ingepast, waarbij als uitgangspunt geldt dat het parkeren inpandig dient plaats te vinden en niet zichtbaar is vanaf de openbare weg en waarbij het zichtbare deel van de bouwmarkt een open of toegankelijke gevel dient te zijn;
3. 3. er mag geen sprake zijn van een onaanvaardbare inbreuk op de stedenbouwkundige kwaliteit en het leef- en woonklimaat in het plangebied en het daaraan grenzende gebied.

Bij toepassing van een ontheffingsbevoegdheid of het stellen van nadere eisen, zoals bedoeld in deze regels, worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit tot ontheffing of het stellen van nadere eisen ligt met bijbehorende stukken gedurende 2 weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de onder a bedoelde ter inzage legging tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, die in de gemeente worden verspreid, alsmede op de gebruikelijke en electronische wijze;
3. c. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijke en/of mondelinge zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Zijdebalen.

Op 7 juni 2007 heeft de gemeenteraad van Utrecht het Structuurplan Zijdebalen vastgesteld. Hiermee zijn de kaders bepaald waarbinnen het plangebied Zijdebalen herontwikkeld zal worden van een eeuwenoud bedrijfsgebied tot een nieuw woongebied met functiemenging. In het structuurplan zijn de ruimtelijke kaders voor de toekomstige ontwikkelingen aangegeven. Tevens heeft dit gediend als basis voor de raamovereenkomst met de ontwikkelaar voor het plangebied Zijdebalen waarmee het college van B&W op 20 november 2007 heeft ingestemd.

Begin 2008 is een gemeentelijke projectgroep ingesteld om de gemeentelijke regiefunctie die de gemeenteraad uitdrukkelijk heeft vastgelegd, goed in te vullen. Daartoe is in frequent en goed overleg met de ontwikkelaar en het architectenbureau, het Structuurplan verder uitgewerkt in een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE).

In het SPvE staat beschreven welke concrete randvoorwaarden en eisen er gelden voor het plangebied Zijdebalen. Verder zijn in het SPvE achtergronden, aanbevelingen en wensen behandeld, die de gemeente van belang vindt voor de te realiseren hoge ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe buurt. Daarbij gaat het niet alleen om de kwaliteit van het nieuwe (openbare) gebied zelf, maar zeker ook over de kwaliteit van de inpassing in de omgeving. De gemeenteraad heeft het SPvE d.d. 29 april 2010 vastgesteld.

Aangezien de voorgenomen ontwikkelingen uit het SPvE niet passen binnen het vigerende planologische regime is de hoofddoelstelling van het nu voorliggende bestemmingsplan om de nieuwe ontwikkelingen zoals deze zijn geformuleerd planologisch-juridisch mogelijk te maken. Binnen de basis die het SPvE biedt richt het bestemmingsplan zich op het vastleggen van de wenselijke en bestaande functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening verwerkt. Om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen is met dit bestemmingsplan aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente en tevens aangesloten bij de plangrenzen van het recent vastgestelde bestemmingsplan Oudenoord 275.

Het plangebied Zijdebalen ligt midden in Utrecht, net ten noordwesten van de binnenstad. In het noorden wordt het gebied begrensd door de David van Mollemstraat en in het zuiden door het kantoorcomplex aan de Kaatstraat. Hier bevindt zich momenteel de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling van de gemeente Utrecht. De grens aan de westzijde wordt gevormd door de Westerdijk en de oostgrens door de Zeedijk.

Afbeelding 1.1: Begrenzing plangebied

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Tabel 1.1: Vigerende planologische regimes

Het vigerende bestemmingsplan is het Stadsvernieuwingsplan Pijlsweerd. Echter voor het plangebied Zijdebalen is voor het merendeel van de gronden door Gedeputeerde Staten goedkeuring onthouden aan de bestemming 'Gemengde Doeleinden, uit te werken bestemming'. Voor deze gronden vigeert het oude Uitbreidingsplan Pijlsweerd 5e herziening uit 1959. Slechts voor het noordwestelijke woonblok aan de David van Mollemstraat geldt nog wel het Stadsvernieuwingsplan Pijlsweerd.

Het bestemmingsplan Uitbreidingsplan Pijlsweerd 5e herziening geeft de bestemming 'Bedrijfsbebouwing (BBB)' aan voor het plangebied. De sociale woningbouw aan de David van Mollemstraat is conform het Stadsvernieuwingsplan Pijlsweerd bestemd als 'Gemengde Doeleinden, uit te werken bestemming', waarbij door een aanvullende aanduiding op de plankaart uitsluitend een woonfunctie met bijbehorende voorzieningen is toegestaan.

Het nieuwe stedenbouwkundige programma dat in het SPvE wordt beschreven past niet in het geldende planologische regime.

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Hoofdstuk 7 gaat in op de juridische toelichting op de planregels.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. De voorgenomen ontwikkeling moet passen in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling in dit hoofdstuk een complete samenvatting te geven van al het beleid op de verschillende niveau's. Uitsluitend de meest relevante beleidskaders die van belang zijn voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven.

Structuurvisie Randstad 2040 (2008)
De structuurvisie fungeert (met de Nota Ruimte) als ruimtelijke basis voor verschillende sectorale en gebiedsgerichte uitwerkingen met als ambitie om van de Randstad een duurzame concurrerende Europese topregio te maken. Het kabinet maakt ruimtelijke keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes:
Principe 1: leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Principe 2: kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking tussen groen, blauw en rood
Principe 3: wat internationaal sterk is, sterker maken
Principe 4: krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid

Voor Zijdebalen geldt met name Principe 4: 'revival' van de stad: dit omvat het verstedelijkingsbeleid. Het kabinet kiest bovenal voor een kwaliteitsstrategie. Daarbij hoort een verdichtingstrategie voor wonen, werken en voorzieningen. Koppeling van verstedelijking en bereikbaarheid op regionaal niveau biedt kansen voor opschaling van de woningmarkt en arbeidsmarkt en kansen om agglomeratievoordelen beter te benutten.

Nota Ruimte (2005)
De Nota Ruimte heeft het adagium: decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is, met als twee kernbegrippen bundeling en verdichting. De belangrijkste instrumenten van de Nota Ruimte hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water.

Bundelen
Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.

Verdichting
De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Conclusie
In Zijdebalen is sprake van een herontwikkeling van een bestaande stedelijke locatie. Dit zal bijdragen aan het doorontwikkelen van Utrecht als krachtige duurzame stad en past derhalve binnen het ingezette beleid uit de Structuurvisie Randstad 2040. Zijdebalen is bovendien een plangebied waarbij door de beoogde ontwikkeling sprake is van 'bundelen' en 'verdichting'. De Nota Ruimte biedt daardoor een beleidsmatig kader voor de ontwikkelingen.

Structuurvisie provincie Utrecht (streekplan)
Het Streekplan Utrecht (2004) is van rechtswege beleidsneutraal omgezet in de provinciale Structuurvisie.
Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren.
Het streekplan geeft met name richting aan de nadere invulling van het gebied buiten de rode contouren, het landelijk gebied. Op de streekplankaart is het plangebied Zijdebalen aangeduid als 'stedelijk gebied'. Binnen deze categorie vallen alle stedelijke functies, zoals wonen, werken, voorzieningen en stedelijk groen. Beleid is hier gericht op beheerste groei. Vanuit deze optiek is het gewenst nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Daarnaast is de provinciale ambitie gericht op stedelijke vernieuwing en kwaliteitsvergroting in het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie
Ontwikkeling van het plangebied Zijdebalen past binnen het beleid uit de provinciale Structuurvisie aangezien het een herontwikkeling betreft in bestaand stedelijk gebied.

Regionaal Structuurplan (2005)
Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven op welke wijze de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het centrale thema van het plan is 'beheerste dynamiek'. Via dit principe moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015. Op basis van het structuurplan hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015. Hierin is bijvoorbeeld opgenomen dat verdere ontwikkeling van kantoren maar beperkt mogelijk is, en op welke locaties.

Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 is Zijdebalen aangeduid als de uitloper van het nationaal centrummilieu naar een stedelijk milieu. Een stedelijk milieu met menging van functies, maar met een sterk accent op de woonfunctie. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt rond de 40 woningen per hectare. De bereikbaarheid via openbaar vervoer is goed.

In het RSP wordt belang gehecht aan het zoveel mogelijk realiseren van de toekomstige verstedelijking in bestaand stedelijk gebied. Er moet in de regio ruimte gevonden worden voor 52.500 nieuwe woningen in de periode 2005 tot 2015. Er is gekozen voor een accent op bouwen in het centrumstedelijke woonmilieu. De regio legt de nadruk op binnenstedelijke locaties, die via herstructurering of transformatie tot stand moeten komen. Bij de stad Utrecht is de opgave neergelegd om te zorgen voor extra binnenstedelijke locaties (totaal circa 2.500 woningen). De ontwikkeling van Zijdebalen sluit hier goed op aan. De opgave voor wonen van het RSP is:

• zorgen voor voldoende op de vraag afgestemde woningen;
• extra aandacht voor ontbrekende of achterblijvende milieus;
• herstructurering en transformatie;
• meer differentiatie en menging van functies;
• zorgen voor een evenwichtige spreiding van sociale woningbouw over de regio.

Als het milieuhygiënisch verantwoord is, is functiemenging van wonen en werken in de steden en kernen een goede zaak. Dit geeft de mogelijkheid de beschikbare ruimte beter te benutten en vergroot de levendigheid en de sociale veiligheid. Het combineren van verschillende woningtypen, kleinschalige bedrijvigheid, kantoren en voorzieningen draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving en aan economische vernieuwing. Scheiding van functies wordt alleen nagestreefd als dit gewenst is vanuit het oogpunt van veiligheid of leefbaarheid.

Conclusie
Aangezien in het plangebied Zijdebalen een bepaalde mate van functiemenging wordt mogelijk gemaakt past de ontwikkeling in het Regionaal Structuurplan.

Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (2009)
De stad heeft in Noordvleugel-verband samen met Amersfoort en Hilversum en de regio (BRU- Eem en Gooi-Gemeenten) een ontwikkelingsvisie opgesteld. De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijk-economisch ontwikkeling.

Het woningbouwprogramma de Noordvleugelregio voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied.

Conclusie
Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. Hierdoor biedt ook de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht een kader voor de ontwikkelingen in Zijdebalen.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004) In de structuurvisie wordt de verwachte en gewenste ruimtelijke ontwikkeling aangegeven van de stad Utrecht. De drie kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuinen. Het bestemmingsplangebied behoort tot de Binnentuin. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorg dragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.
  

De opgave voor de binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De relatie tussen woongebieden en aanwezige waterstructuren kan worden versterkt. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensievering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend (zoals een park of een waterloop). Voor iedere wijk is een basispakket aan voorzieningen nodig (welzijnsvoorzieningen, winkelaanbod en speel- en recreatiezones).

Op het ontwikkelingsvisiebeeld van de structuurvisie is Zijdebalen aangegeven als gemengd stedelijk milieu. Dit houdt in dat er sprake is van enige functiemenging, maar het accent ligt op wonen. De voorzieningenstructuur is afgestemd op de wijk, inclusief horeca. Wel zijn er voorzieningen te vinden met een stedelijke of regionale functie, zoals bedrijfsruimte, kantoor- en baliefuncties. Karakteristiek zijn de voorzieningenlinten langs belangrijke stedelijke vervoersassen, met het merendeel van de winkels, bedrijfsruimten en voorzieningen. Deze linten zijn levendige aders in rustige woonwijk. Het betreft een kleinschalige omgeving met een grootstedelijke uitstraling.

Conclusie
In dit bestemmingsplan voor Zijdebalen wordt een woonfunctie mogelijk gemaakt gecombineerd met werk- en horecafuncties. Zoals vermeld past dit binnen het beleid dat is vastgesteld voor een dergelijk 'gemengd stedelijk milieu'.

Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)
De Hoogbouwvisie levert een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken.

Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën, waarbij Zijdebalen behoort tot de Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;

Hoogbouwaccenten zijn dus mogelijk, maar alleen als het aan de volgende eisen voldoet:
- het geeft een speciaal accent wat op die plaats goed past;
- het gebouw is in principe niet hoger dan twee keer de gemiddelde hoogte in de wijk;
- het gebouw is goed bereikbaar.

Conclusie
In het bestemmingsplan Zijdebalen worden een aantal solitaire hoogteaccenten mogelijk gemaakt. Dit past binnen de Hoogbouwvisie aangezien het hoogteaccenten betreft, het gebouw niet twee keer zo hoog is als de omringende bebouwing en de gebouwen goed bereikbaar zijn.

'De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de welstandsnota (2004) wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Dit gebied heeft het welstandsniveau 'open' met langs de gehele rand van de Vecht het niveau 'Respect'. De David van Mollemstraat aan de noordzijde van het plangebied is aangeduid als 'Stimulans'.

'Open' betekent: Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Bij het niveau 'respect' worden de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

Conclusie
De als 'stimulans' aangeduide gebieden vragen - in het geval van nieuwe ontwikkelingen - vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. Het aspect welstand wordt niet in het bestemmingsplan geregeld. Op de welstandskaart is een gemeentelijk monument (Tuindershuis) in dit gebied aangegeven.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende tien jaar. Hierin worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om om te gaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter woningaanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. Eén van de speerpunten is binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit en kwantiteit: zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt en het bevorderen van doorstroming.

Conclusie
Het toevoegen van woningbouwprogramma in bestemmingsplan Zijdebalen past binnen de woonvisie, omdat een kwantitatieve en kwalitatieve toevoeging van woningbouw betreft.

Gemeentelijk archeologiebeleid (2009)
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden geldt voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Voor nadere informatie omtrent het aspect archeologie, waaronder de Verordening op de archeologische monumentenzorg, wordt verwezen naar 5.10.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2007)
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een reeds bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter. Daarnaast word de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven. Zijdebalen wordt in de nota niet specifiek aangegeven als één van deze gebieden, maar wordt zowel in de Structuurvisie Utrecht, de Discussienota Binnenstad en het RSP gezien als uitloper/toegangspoort van de binnenstad. Omdat Utrecht ruimte wil bieden aan nieuwe horecagelegenheden in gemengde functiegebieden in de stad is horeca voor het versterken van het verstedelijkte karakter van Zijdebalen een gewenste functie en past in die zin binnen het ontwikkelingskader.

Conclusie
In het plangebied is horeca mogelijk, bijvoorbeeld aan de Vecht en aan het plein aan de zijde van de Oudenoord. Het pand van bakkerij Kamps is naast wonen, specifiek geschikt voor horeca, onder meer vanwege de ligging aan het water. Horeca uit de categorieën B, C, D1 en D2 (een snackbar, pizzeria, buurtcafé, restaurant) worden in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Ook in het monumentale tuindershuis aan de Vecht is horeca in de categorie D2 toegestaan.

Detailhandelsnota 'Boodschap aan winkels' (2000)
Een van de belangrijkste doelstellingen uit de Detailhandelsnota is het versterken van de nationale en regionale positie van Utrecht als winkelstad. Met name de Utrechtse binnenstad, de Woonboulevard en The Wall moeten hieraan invulling geven. Daarnaast is het beleid erop gericht dat de inwoners van de gemeente de beschikking hebben over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. Er wordt hiertoe gekozen voor het bevorderen van de concentratie in aangewezen winkelclusters. omdat op deze manier in de meeste situaties voldoende draagvlak is voor een goed commercieel functioneren. Het gebied Zijdebalen behoort niet tot één van de aangewezen winkelclusters.

Ten aanzien van een eventuele verplaatsing van de bouwmarkt in Zijdebalen komt uit de Detailhandelsnota naar voren dat bouwmarkten behoren tot de categorie 'Perifere detailhandelsvestigingen (PDV)'. Het beleid is dat ook voor PDV een hoogwaardig, compleet en gevarieerd aanbod in de stad wordt nagestreefd. Bouwmarkten hebben een beperkter verzorgingsbereik en hebben in Utrecht overwegend een functie voor de locale markt. Bouwmarkten zijn voor de consument specifieke winkels, die doelgericht worden bezocht. Concentratie, zoals bij overige detailhandel, is uit oogpunt van bediening van de consument minder noodzakelijk en er wordt juist een evenwichtige spreiding van bouwmarkten over de stad voorgestaan. Het volumineuze karakter maakt dat inpassing in winkelcentra en binnenstedelijke gebieden vaak onmogelijk is. Hierdoor zijn bouwmarkten vaak buiten de traditionele, aangewezen detailhandelcentra gevestigd. Er wordt naast een minimum omvang (1.500 m²) , ook getoetst op maximale omvang van de vestigingen (5.000 m²). Daarbij gelden de assortimentsregels van de perifere detailhandelsvestigingen.

Conclusie
De Detailhandelsnota biedt een beleidskader voor de hervestiging van de bouwmarkt in plangebied Zijdebalen. Het beleid biedt geen mogelijkheden voor overige vormen van detailhandel.

Nota Gemengde Stad, Sterke Stad (1999)
In deze visie wordt aangegeven dat het behoud van functiemenging in Utrecht gewenst is en dat het wenselijk is daar waar mogelijk een verhoging van functiemenging te realiseren. Een van de maatregelen hieruit is dat een ruimer beleid qua omvang en aard van bedrijfs- en beroepsmatige activiteiten vanuit huis wordt voorgestaan, dit is uitgewerkt in de Nota en regeling "Beroep aan Huis", ook zakelijk en commerciële dienstverlening vallen onder een aan huis verbonden bedrijf/beroep. Belangrijke voorwaarde is dat de uitoefening van het bedrijf geen verkeersaantrekkende werking genereert en geen extra parkeerruimte vergt.

Conclusie
In het bestemmingsplan wordt nadrukkelijke aangesloten bij de Nota Gemengde Stad, Sterke Stad. Binnen de bestemming wonen is een bepaalde mate van functiemenging mogelijk gemaakt.

Ontwikkelingskader Kantoren en Bedrijven ( 1999) en afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015
Het stedelijk kantorenbeleid is weergegeven in het bestuursadvies Onderhandelingsinzet RSP 2005-2015 en de bijbehorende notitie Fasering Kantoren. In het RSP2 worden de geplande kantorenlocaties voor de regio en stad Utrecht vastgelegd voor de periode 2005-2015. Na definitieve vaststelling van het RSP2 wordt het kantorenbeleid voor de stad Utrecht uitgewerkt in een nieuw Ontwikkelingskader Kantorenlocaties 2005-2015.

De stad Utrecht houdt vast aan een aantal geplande kantorenlocaties. Zonder sturing en restrictief beleid is het risico van interne concurrentie, prijsdaling en leegstand in de bestaande voorraad te groot. Buiten de geplande locaties kunnen geen grote kantorenvolumes worden toegevoegd. In het kader van RSP2 zijn nog wel een aantal uitzonderingen ingebracht. Eén daarvan is dat de buiten de geplande locaties de mogelijkheid open wordt gehouden om kleinschalige ontwikkelingen tot een maximum van 1.500 m² toe te staan.

Conclusie
In bestemmingsplan Zijdebalen wordt een kleinschalige kantoorfunctie mede mogelijk gemaakt. In het plangebied kan hier op diverse plaatsen inhoud aan worden gegeven. Voorbeelden hiervan zijn het pand van bakkerij Kamps of in de nieuwbouw. Kleinschalige kantorenlocaties van minder dan 1.500 m² bvo maken geen deel uit van de afspraken in het Regionaal Structuurplan en past daardoor binnen het beleid uit het Afsprakenkader kantoorontwikkeling. Hierbij dient opgemerkt te worden dat in het plangebied wel gestreefd wordt naar kleinschaligheid van de kantoorvoorzieningen.

Strategisch kader functiemenging en kleinschalige bedrijfshuisvesting (2000)
Een groot deel van het MKB (en dan met name het kleinbedrijf , minder dan 10 werknemers) vestigt zich niet in grote kantoorgebouwen, bedrijfshallen of winkelcentra. Vanwege de bijdrage aan leefbaarheid, levendigheid en werkgelegenheid heeft deze vorm van functiemenging de afgelopen jaren zowel in beleid als in praktijk meer aandacht gekregen. De gemeente wil ontwikkeling van bedrijfshuisvesting faciliteren en ondersteunen. Dit doet zij onder meer door het verbeteren en vergroten van het aanbod van kleine kavels op bedrijfsterreinen en door een gerichte selectie van kandidaten voor deze kavels. Ook wordt kleinschalige bedrijfshuisvesting opgenomen in stedenbouwkundige programma's en nota's van uitgangspunten met betrekking tot particuliere en gemeentelijke initiatieven.

Doelstelling is:

• stimuleren van kleinschalige bedrijfshuisvesting in woonwijken;
• bevorderen van (wijk)werkgelegenheid;
• functiemenging door de integratie van wonen en werken;
• realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen;
• vergroten van de leefbaarheid;
• terugdringen van mobiliteit.

Binnen de kadernota worden een aantal vormen van kleinschalige bedrijfshuisvesting onderscheiden:

1. 1. woning (beroep c.q. bedrijf aan huis);
2. 2. woon-werkeenheden (pand heeft bestemmingsplanmatig twee functies gekregen);
3. 3. kantoren (solitaire kantoorpanden tot 500 m² bvo);
4. 4. bedrijfspanden (solitaire vestigingen tot 2.000 m² bvo);
5. 5. bedrijfsverzamelgebouwen (meerdere zelfstandige units, met een gezamenlijke ingang en soms gedeelde diensten. De units zijn meestal 20-150 m² groot).
   

Conclusie
Kleinschalige bedrijfshuisvesting betreft dus alle vormen van bedrijfshuisvesting die niet vallen onder: detailhandel, horeca, kantoren boven 500 m² en bedrijfspanden boven 2.000 m². In het plangebied liggen diverse mogelijkheden om kleinschalige bedrijvigheid te combineren met wonen.

Notitie meervoudig ruimtegebruik (2005)
Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten kunnen we zuinig omgaan met onze ruimte. Combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken geven een universeel gevoel van welzijn. Meer levendigheid, een groter gevoel van veiligheid meer diversiteit en meer stedelijkheid zijn daarvan belangrijke en duurzame voordelen. Niet alles kan echter overal en altijd tegelijk, er dient maatwerk geleverd te worden. Intensief (meer m² vloeroppervlak per m² grondoppervlak) en meervoudig (meer functies op een m² vloeroppervlak) ruimtegebruik en herbestemming van functies en daardoor hergebruik van bouwwerken heeft een grote invloed op de benodigde grondstoffen.

Conclusie
In de notitie staan vele goede voorbeelden van meervoudig ruimtegebruik vermeld. Steeds is hierbij aangegeven in wat voor soort plek in de stad ze van toepassing zouden kunnen zijn. Aangezien het bestemmingsplan een bepaalde mate van functiemenging mogelijk maakt voor nagenoeg alle blokken en het parkeren ondergronds wordt gesitueerd past de voorgenomen ontwikkeling binnen het beleid uit de Notitie meervoudig ruimtegebruik.

'A room with a view' Beleidsnota Hotels Utrecht, 2010 – 2020 (2010)
De leisure-industrie in Utrecht is omvangrijk en groeit maar staat ook onder druk en loopt tegen grenzen aan. Utrecht heeft ambities op het vlak van leisure en verblijfstoerisme, voldoende hotelcapaciteit is noodzakelijk om deze ambities te verwezenlijken, de hotelontwikkeling blijft echter achter bij de ambities. De komende 10 jaar willen we niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief een inhaalslag maken. Utrecht zet daarom in op realisatie van 1000 hotelkamers tot 2020, met een nadruk op ‘Experience’. De huidige locatie waarop bakkerij Kamps was gevestigd is een prima locatie voor een hotel

Conclusie
In het bestemmingsplan is in het voormalige pand van de bakkerij Kamps een mogelijkheid opgenomen voor realisatie van een hotel.

Economisch Profiel Utrecht (2010)
Het Economisch Profiel Utrecht(EPU) geeft een visie op de gewenste ruimtelijk-economische ontwikkeling van Utrecht in de komende 10 jaar, met een 'doorkijk' naar 2030, waardoor de gemeente in staat is deze ontwikkeling beter te faciliteren en in goede banen te leiden. Het EPU is het kader voor het stedelijk economisch beleid voor de komende jaren. Uitgangspunten daarbij zijn: bieden van ruimte voor groei, selectiviteit door inzet op kwaliteit en profilering op de sterke punten van de stad.

Conclusie
In het plangebied liggen diverse mogelijkheden om kleinschalige bedrijvigheid te combineren met wonen of andere functies. De creatieve industrie kan bijvoorbeeld een plek vinden in de oude bakkerij of elders in de nieuwbouw in het plangebied.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
Het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is een stedelijke nota met beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Dit bestemmingsplangebied bevindt zich buiten de aandachtsgebieden die in het GVVP genoemd staan. Zijdebalen is in hoofdzaak een verblijfsgebied, waar veiligheid en leefmilieu prioriteit krijgen. Wijkontsluitingswegen (50km/u) zorgen voor aansluiting van de wijk op de hoofdstructuur en een goede bereikbaarheid van wijk- en buurtvoorzieningen (ondermeer voor bevoorrading). De rest van de wijk is verkeersluw en zoveel mogelijk ingericht als 30km/u-gebied.

Conclusie
De verkeersfunctie in het plangebied past binnen de beleidskaders uit het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan (2007-2011) van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht. In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is de ambitie neergelegd voor een groenverbinding vanuit Zuilen langs de Vecht tot de Binnenstad, door dit plangebied.

Conclusie
In het plangebied Zijdebalen zal, onder andere, middels een boomstructuur langs de Vecht tegemoet gekomen worden aan het beleid uit het Groenstructuurplan.

Bomenbeleid Utrecht 2009-2030 (2009)
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Conclusie
Binnen het plangebied zijn geen monumentale bomen aanwezig. De Vecht is aangeduid als watergerelateerde lijn. Bij ingrepen zullen voor deze lijn de ontbrekende bomen in de bomenstructuur worden aangevuld. Zoals hiervoor reeds aangegeven zal het gebied langs de Vecht een groen karakter krijgen.

Wijkvisie Noord-West 2003-2013 (2004)
De wijkvisie bevat doelstellingen voor de wijk, die stad en wijk de komende tien jaar (2003-2013) willen bereiken. Ze zijn richtinggevend voor de ontwikkeling van de wijk en worden ook gebruikt als toetsingskader voor de inspanningen van de gemeente en andere maatschappelijk betrokkenen. De hoofddoelstellingen zijn:

1. een gevarieerder woningaanbod;
2. een betere kwaliteit en bruikbaarheid van de openbare ruimte;
3. een sterkere wijkeconomie;
4. een veiliger en leefbaarder wijk;
5. een betere bestrijding van achterstanden.

Conclusie
Herstructurering in het plangebied Zijdebalen zoals dat op basis van dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt ligt in lijn met het ingezette beleid uit de wijkvisie. Het biedt een kwantitatieve en kwalitatieve toevoeging van de woningvoorraad en zorgt bovendien voor de vestigingsmogelijkheid van kleine bedrijvigheid.

Discussienota Binnenstad (2007) en bestemmingsplan Binnenstad
De discussienota Binnenstad signaleert vier dynamische routes vanuit de binnenstad. Eén daarvan is deelgebied Noord, die vanuit Wijk C richting Zijdebalen loopt. Ontwikkelingen in deze zone zullen de binnenstad beïnvloeden en vice versa. De ambitie voor dit gebied is behoud van het kleinschalige wonen in een mix met andere functies en goede routes.

Conclusie
Aangezien dit bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van een woongebied met daaraan ondergeschikte andere functies past het plan binnen de discussienota.

Structuurplan Zijdebalen (2007)
Het structuurplan Zijdebalen (vastgesteld door de raad op 7 juni 2007) geeft een beschrijving van de meest gewenste ontwikkeling in het plangebied op hoofdlijnen. Het structuurplan is bindend voor het gemeentebestuur, waardoor de verdere uitwerking van de plannen moet passen binnen het kader van het structuurplan. Een uitzondering hierop is de bepaling van de hoogteaccenten. Hoewel in het structuurplan wordt gesproken over één accent van 12 lagen, is dit ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit, gewijzigd in drie lagere hoogteaccenten in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen.

Conclusie
Nagenoeg alle aspecten die in het Structuurplan Zijdebalen zijn beschreven zijn in het latere SPvE (zie hierna) geconcretiseerd.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Zijdebalen (2010)
In het SPvE Zijdebalen (vastgesteld door de raad op 29 april 2010) staat beschreven welke concrete randvoorwaarden en eisen er gelden voor de nieuwbouw op het Zijdebalenterrein en het aangrenzende openbaar gebied. Verder worden achtergronden, aanbevelingen en wensen behandeld, die de gemeente van belang vindt voor de te realiseren hoge kwaliteit van de nieuwe buurt. Daarbij gaat het niet alleen om de kwaliteit van het nieuwe gebied zelf, maar zeker ook over de kwaliteit van de inpassing in de omgeving.

Voor een nadere beschrijving van de randvoorwaarden en uitgangspunten uit het SPvE wordt verwezen naar de hoofdstukken 3 en 4 van dit bestemmingsplan. Het SPvE is in geconcretiseerde vorm vertaald in het bestemmingsplan Zijdebalen.

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit het relevante beleid de volgende conclusies getrokken worden: Het omvormen van het voormalig bedrijventerrein naar een woongebied met kleinschalige functiemenging sluit aan bij de binnenstedelijke bouwopgave uit alle hiervoor beschreven beleidsvisies.

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

Het gebied heeft een lange geschiedenis, die nauw verbonden is met de loop van rivier de Vecht. Vanaf de 10e eeuw wordt de rivierloop in onderdelen gekanaliseerd en functioneert als katalysator voor de stedelijke ontwikkeling van Utrecht. Er vestigen zich ambachtelijke functies, met name pottenbakkerijen.

Vanwege het economische belang van het gebied wordt het in de 14e eeuw al omwald en heet sindsdien “Bemuurde Weerd”. De begrenzing van deze voorstad wordt onder andere gevormd door de Westerstroom en de Noorderstroom. Beiden zijn in 1938 overkluisd, maar ondergronds nog aanwezig bij de Westerdijk (Westerstroom) en de Zijdebalenstraat (Noorderstroom).

In het derde kwart van de 17e eeuw vestigen zich buitenplaatsen langs de Vecht. Ter hoogte van de huidige Zijdebalenstraat bouwt Jacob van Mollem één van de meest imposante buitenplaatsen, genaamd Zijdebalen. De hoofdbebouwing staat met de voorgevel evenwijdig (en een grote koepelzaal) aan de Vecht, fabriek en tuinen met oranjerie liggen achter het huis (figuur 3.1). Begin 19e eeuw wordt het landgoed verkocht en de grond geheel opnieuw verkaveld en in gebruik genomen als tuindersgrond. Het enige dat er nu nog aan herinnert, is de vroegere tuinmanswoning Zijdebalenstraat 2 (gemeentelijk monument).

Figuur 3.1: Historische tekening Zijdebalenfabriek

In de tweede helft van de 19e eeuw groeit Utrecht als gevolg van de industriële revolutie en de bevolkingsgroei die dit met zich mee brengt. Aan de Westerstroom vestigt zich een houtzagerij (Jongeneel). Aan de Vechtzijde blijft het een lintbebouwing met woonhuizen afgewisseld met bedrijfsgebouwen. Uitzonderingen zijn enkele grootschalige bedrijven, zoals de Lubro (later Kamps/ Quality Bakers) en de Korenschoof (aan de Kaatstraat, gesloopt). De houtzagerij Jongeneel kent eveneens een forse ontwikkeling, maar deze kenmerkt zich meer door losse loodsen die gericht zijn op de Westerstroom (Westerdijk).

Met de aanleg van de Oudenoord ontstond een grote verkeersdoorbraak vanuit de binnenstad naar het noordwesten en zijn nieuwe ontwikkelingen in toenemende mate georienteerd op het plangebied Zijdebalen. Aan de Oudenoord kwam al voor de Tweede Wereldoorlog een kantoorontwikkeling op gang, waardoor het gebied aan de Westerdijk zich steeds meer als een achterkant is gaan manifesteren.

Het gebied kent door zijn oude en lange geschiedenis een hoge cultuurhistorische waarde. Dit geldt met name voor de archeologisch waarde, die zeer hoog is vanwege de kans op onder andere sporen van oude bewoninggeschiedenis, middeleeuwse bedrijvigheid, voorstadsomwalling en de aanwezigheid van restanten van Zijdebalen en andere pre-19e-eeuwse bedrijvigheid.

De cultuurhistorische waarde van het gebied betreft ook de kenmerkende aangesloten, maar wel individuele bebouwingkarakteristiek langs de Vecht en de historische, gedeeltelijk overkluisde waterlopen in het gebied, zoals de Westerstroom en Noorderstroom. Ook de karakteristiek van de kademuur aan de Vecht is van cultuurhistorisch belang.

Van de huidige bebouwing is in 2006 een inventarisatie gemaakt, waarbij geconcludeerd is dat het als cultuurhistorisch en architectonisch waardevol en beeldbepalend gewaardeerde kantoor mét productiehal van de Lubro uit 1946-50 (het gedeelte aan de Vechtzijde) en het gemeentelijk monument Zijdebalenstraat behouden dienen te blijven. Van de overige bebouwing (m.n.Jongeneel) is geconcludeerd dat het enige cultuurhistorische waarde heeft als restant van hier gelegen historische bedrijvigheid, maar de complexen zijn teveel aangetast en verbouwd om vanuit cultuurhistorisch opzicht nog aan te merken als waardevol.

Voor wat betreft de structuurbepalende elementen kan Pijlsweerd gezien worden als een bescheiden wijk die grotendeels bestaat uit gesloten en halfopen stedelijke bouwblokken. De wijk is ontstaan in verschillende perioden. Het gebied wordt omsloten door de spoorbaan, de Vecht en de Weerdsingel en wordt doorsneden door een oud lint (de oude Pijlsweerdstraat), de Oudenoord en de Amsterdamsestraatweg. Het concept van de wijk is vooroorlogs, met een verkeersboulevard die door bebouwingswanden wordt begeleid. Eén van die structuurbepalende elementen is de hoogbouw aan de Oudenoord 275.

De woonbuurten zijn divers en over een langere periode ontstaan, wat de wijk gefragmenteerd maakt. Als gevolg van de versnippering in kleine buurten, kan Pijlsweerd gemakkelijk transformaties opnemen, zonder dat het karakter van de wijk wordt aangetast.

De woonfunctie is dominant, maar er is geen sprake van een uitgesproken functiescheiding in de wijk. De buurten zijn met name stenig. Achter die bebouwde elementen ligt de groenstructuur verscholen, als een secundaire ruimtelijke structuur. Verder wordt Pijlsweerd gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing en het gebruik van kappen. De woningen zijn ooit voornamelijk voor volkshuisvesting gebouwd; nu zijn er veel eenpersoons huishoudens (56%) en studenten. Er is sprake van een doorstroomfunctie van de kleinere woningen in het gebied naar grotere woningen elders.

De bebouwing in en rondom het plangebied is zeer divers van karakter. Van kleinschalige bedrijfsbebouwing tot grootschalige kantoorbebouwing en van een individuele monumentale woning aan de Vecht tot gestapelde portiekwoningen aan de David van Mollemstraat. De bebouwing is van oudsher vooral gericht op de Vecht en later ook op de David van Mollemstraat en de Kaatstraat. De Westerdijk is vooral een achterkant van het plangebied.

Langs de Westerdijk is geen sprake van uitwisseling met het terrein van Jongeneel. De grens van het terrein wordt gevormd door een blinde gevel en een muur. Behalve via de Zijdebalenstraat, is er geen verbinding tussen de Westerdijk en de Zeedijk/Vecht. Hierdoor keert het plangebied zich af van de wijk en wordt de relatie van Pijlsweerd met de Vecht min of meer geblokkeerd door de terreinen van Jongeneel en Bakkerij Kamps.

Zowel langs de Westerdijk, de Zeedijk als op het terrein van Jongeneel en Bakkerij Kamps zelf, komt nauwelijks groen voor. Alleen langs de David van Mollemstraat is sprake van kleine voortuinen en staat een beperkt aantal bomen in het trottoir. De uitstraling van het plangebied is hierdoor hard en stenig.

Wonen
Verspreid over het plangebied komt diverse woonbebouwing voor. Langs de David van Mollemstraat staat een woonblok van woningcorporatie Mitros. Op het terrein van Jongeneel staat langs de Zeedijk een aantal gebouwen met bovenwoningen. Daarnaast zijn er voormalige bedrijfswoningen aanwezig.

Bedrijven
Het grootste deel van het plangebied bestaat uit twee terreinen die beide in gebruik zijn als bedrijf. In het noordoostelijke deel ligt de broodfabriek Bakkerij Kamps. Deze broodfabriek is inmiddels gesloten. Ten zuiden van het terrein van broodfabriek Bakkerij Kamps ligt de Houthandel Jongeneel. Deze loopt door tot aan de achterzijde van de bebouwing van gemeentelijke Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling aan de Kaatstraat. Op het terrein van Jongeneel bevindt zich tevens een vestiging van de bouwmarkt Gamma.

Tussen de terreinen van Bakkerij Kamps en Houthandel Jongeneel bevindt zich de Zijdebalenstraat. De Zijdebalenstraat vormt een verbinding tussen de Zeedijk en de Westerdijk. Deze straat is momenteel verhuurd aan Bakkerij Kamps en heeft haar openbaar karakter daarmee (tijdelijk) verloren.

Autoverkeer
Het gebied Zijdebalen wordt ontsloten door de David van Mollemstaat en de Kaatstraat. Deze sluiten aan op de Oudenoord. De David van Mollemstraat is een secundaire as en verbindt het plangebied met de stedelijke hoofdwegenstructuur. De Kaatstraat is een wijkontsluitingweg en zorgt voor de aansluiting van het plangebied op de hoofdstructuur. De Oudenoord is eveneens een secundaire as.

In het plangebied liggen de Hogenoord/Zeedijk (langs de Vecht) en Westerdijk. De Hogenoord/Zeedijk sluit aan op de David van Mollemstraat en Kaatstraat. De Westerdijk is verbonden met de David van Mollemstraat en via de Otterstraat met de Oudenoord. Deze wegen ontsluiten de aanliggende percelen binnen het plangebied.

Fietsverkeer
De Oudenoord maakt onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk. Door het plangebied lopen geen routes, die zijn aangemerkt als hoofdfietsroute.

Openbaar vervoer
Voor de hoofdwegen langs het plangebied (David van Mollemstraat, Kaatstraat en Oudenoord) geldt dat deze onderdeel uitmaken van busroutes. Bushaltes liggen op de David van Mollemstraat ter hoogte van de aansluiting met de Oudenoord en in de Oudenoord ter hoogte van de aansluiting met de David van Mollemstraat en ter hoogte van de inrit van de Gamma. De route via de Oudenoord is een secundaire openbaar vervoeras. Dit betekent dat deze route deel uitmaakt van het Verbindend Openbaar Vervoer (VOV).

Voor de Oudenoord 275 is een plan ingediend voor 220 appartementen met verschillende functies in de onderbouw. De planning is dat het gebouw in 2011 wordt opgeleverd. Onder het gebouw zal in een ondergrondse parkeerkelder plaats zijn voor 84 parkeerplaatsen en aan de Westerdijk 4 wordt een parkeervoorziening voor 133 plaatsen gerealiseerd. Het plan voorziet daarmee in de eigen parkeervraag, waardoor het plan geen extra belasting oplevert voor de openbare ruimte.

Daarnaast zijn er voor de Metaalmarkt plannen voor de bouw van appartementen waarbij wordt voorzien in realisatie van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein.

Met name de Oudenoord is belast met doorgaand verkeer van het centrum de stad in en uit. Er is een tekort aan openbare ruimte en groen. De relatie met de Vecht of de Oudenoord ontbreekt grotendeels, waardoor het gebied wat verscholen ligt. Pijlsweerd kent momenteel een eenzijdig bevolkingssamenstelling. Het plangebied Zijdebalen wordt karakteriseert door de oververtegenwoordiging van bedrijvigheid, waarbij sprake is van enige leegstand.

Gezien de bijzondere ligging aan de Vecht en in de directe nabijheid van de binnenstad wordt een rijke menging van wonen met andere functies en bedrijven aan huis voorgestaan. Aandachtspunten zijn het versterken van de woonfunctie en het verbeteren van de openbare ruimte, waarbij het realiseren van een heterogene bevolkingssamenstelling gewenst is.

Centraal in het bouwprogramma voor het gebied Zijdebalen staat de realisatie van maximaal 484 woningen. In het plangebied is daarnaast functiemenging mogelijk gemaakt waarbij menging van kleinschalige economische, maatschappelijke, sport- en gezondheidsfuncties met de woonfuncties wordt beoogd.

Door de transformatie van een voormalig industrieel bedrijventerrein naar een multifunctioneel gebied met een economisch accent kan dit gebied een geheel eigen identiteit ontwikkelen. De dynamiek van de wijk wordt versterkt en er wordt werkgelegenheid gecreëerd. Bovendien kan door mengen van functies een bijdrage worden geleverd aan de sociale cohesie in de straat of buurt. Naast wonen met functiemenging, zal er in het plangebied ook aandacht zijn voor functies als horeca, parkeren, groen en water.

Door de ligging nabij de binnenstad leent het gebied zich voor een hoogstedelijke inrichting, waarbij de totale totale bouwmassa binnen het plangebied maximaal 54.000 m² b.v.o. mag bedragen. Dit is inclusief het eventuele behoud van enkele huidige panden, maar exclusief ondergrondse en semi-ondergrondse bebouwing. Dat betekent een dichte bebouwing, functiemenging en een hoogwaardige openbare ruimte. De opgave wordt tevens bepaald door de cultuurhistorie van het plangebied: het ooit aanwezige water en de twee te handhaven panden die verwijzen naar de lusthof Zijdebalen en het industriële verleden. Ten slotte geeft de ligging aan de Vecht het plangebied een bijzondere kwaliteit die kan worden benut in de uitwerking van het hele terrein.

De opgave heeft geleid tot een indeling van het plangebied in vier bouwblokken, opgespannen tussen de Westerdijk en de Zeedijk (figuur 4.1). Tussen de Westerdijk en de Zeedijk ontstaan hierdoor drie dwarsstraten. Deze verbeteren de relatie van Pijlsweerd (West) met de Vecht. De drie autoluwe dwarsstraten zullen samen met enkele openbaar toegankelijke binnenhoven (’s nachts af te sluiten) een belangrijk deel vormen van de openbare ruimte van het gebied. Daarnaast zal het plein ter hoogte van Oudenoord 275 een centrale openbare ruimte in het gebied vormen. De bebouwing aan dit plein leent zich dan ook naast wonen voor andere functies zoals horeca en kleinschalige bedrijvigheid.

Door de ligging aan de Vecht, speelt van oudsher water een belangrijke rol in het plangebied. Vanwege het grote belang en in het kader van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit zal water worden gerealiseerd in het plangebied.

Het plangebied wordt ontsloten via de Oudenoord en de David van Mollemstraat, met afslagen naar de Otterstraat, de Westerdijk en de Zeedijk. Het verkeer wordt zoveel mogelijk gespreid en het bewonersparkeren wordt in gebouwde vorm en uit het zicht opgelost. Dit draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte in het gebied. Parkeerplaatsen voor bezoekers zullen op maaiveld worden gerealiseerd. Hiertoe zal een inrichtingsplan worden opgesteld.

Figuur 4.1: Toekomstige stedenbouwkundige structuur (bron SPvE)

Ruimtelijke uitgangspunten

De Vecht wordt aan de westoever gekarakteriseerd door een aaneengesloten wand van bebouwing. Deze dient zoveel mogelijk te worden versterkt. Onderbrekingen van de gevelwand zijn ondergeschikt in maatvoering. De maximale maat van de dwarsstraten is daarom 18 meter. De straatprofielen zijn verschillend, door bijvoorbeeld variatie in (de positie van) boombeplantingen en de positie van water.

Het gebied leent zich niet voor de voortuinen. Incidenteel mag de rooilijn worden onderbroken ten behoeve van groen- en/of verblijfsruimte. Entrees en orientatie van de woningen op de begane grond zullen zoveel mogelijk direct aan de straat worden gesitueerd. Dit om de levendigheid en sociale veiligheid op straat te versterken.

Aan de zijde van de Zeedijk is bebouwing mogelijk tot een bouwhoogte van 13,5 meter, zodat wordt aangesloten op de omliggende bebouwing. Daarbinnen en aan een deel van de Westerdijk is een bouwhoogte tot 19,5 meter toegestaan (figuur 4.2). Overschrijden van deze hoogte ten behoeve van realisatie van een kap is overal toegestaan. De kapopbouw mag ten hoogte 4,5 meter bevatten waarin 1 woonlaag opgenomen mag worden, met uitzondering van een eventueel doorgetrokken kapopbouw naar onderliggende lagen waarbij de toegestane goothoote niet wordt overschreden. Voor het tuindershuis en Bakkerij Kamps aan de Vecht is de bestaande goot- en bouwhoogte vastgelegd.

Omwille van de differentiatie van het straatbeeld wordt een variatie van bebouwingshoogten in het gebied mogelijk gemaakt middels 3 hoogteaccenten. De hoogteaccenten kunnen gesitueerd worden op de westelijke (bouwhoogte maximaal 22,5 meter) en oostelijke (bouwhoogte maximaal 19,5 meter) hoeken van de bebouwing aan de David van Mollemstraat (blok 1) en op de hoek van het meest zuidelijke blok 4 direct aan de overzijde van Oudenoord 275 (bouwhoogte maximaal 31,5 meter). Overschrijding van deze hoogte ten behoeve van de realisering van een kap is overal toegestaan. De dakopbouw mag – met uitzondering ter plaatse van de maatvoeringsvlakken met de hoogte 21,5 en 31,5 meter – ten hoogste 4,5 meter bedragen, waarin 1 woonlaag opgenomen mag worden, met uitzondering van een eventueel doorgetrokken dakopbouw naar onderliggende lagen waarbij de toegestane bouwhoogte niet wordt overschreden. Ter plaatse van de genoemde maatvoeringsvlakken mag de maximale overschrijding van de bouwhoogte door een kap maximaal 5,5 meter bedragen.

De parkeergarages ten behoeve van bewonersparkeren worden uit het zicht en in gebouwde vorm gerealiseerd. De parkeerlaag mag maximaal 1.5 meter (inclusief constructie) boven maaiveld (straatniveau) uitkomen. Aan de straatzijde vouwen de woningen zich om de parkeergarage, waardoor er verblijfsruimtes aan de straat grenzen. Hierdoor wordt voorkomen dat er dode plinten ontstaan in Zijdebalen.

Figuur 4.2: Bouwlagen, rooilijnen en hoogteaccenten in Zijdebalen (bron SPvE)

De totale bouwmassa binnen het plangebied mag maximaal 54.000m² b.v.o. bedragen. Dit is inclusief het eventuele behoud van enkele bestaande panden, maar exclusief ondergrondse en semi-ondergrondse bebouwing. Hoofdzakelijk zal de bouwmassa bestaan uit maximaal 484 woningen.

Binnen de 484 woningen moet een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd worden, waarbij woonwensen van verschillende groepen mensen bediend kunnen worden. Naar aanleiding van de uitgangspunten uit het structuurplan en de Utrechtse markt, gelden de volgende eisen voor het woningbouwprogramma:

• maximaal 484 woningen;
• sociaal programma (sociale huur en/of sociale koop < €200.000 ofwel de prijs die de gemeenteraad heeft vastgesteld als maximale prijs voor een sociale koopwoning).
• bij 20% van het programma wordt er naar gestreefd om te voldoen aan de eisen voor levensloopgeschiktheid.

In dit bestemmingsplan wordt functiemenging mogelijk gemaakt. Kleinschalig commerciële functies kunnen gecombineerd worden met woonfuncties.

Regeling bedrijf en beroep aan huis
Een deel van de functiemenging kan worden gerealiseerd via de regeling bedrijf en beroep aan huis. Het gaat hierbij om economische functies en beroepen die maximaal 1/3 deel van de woning bevatten en vanuit huis worden uitgeoefend. De eigenaar/ huurder die zijn bedrijf aan huis heeft dient er ook zelf te wonen. De gewenste “bedrijvigheid aan huis” wordt in het bestemmingsplan geregeld. Ook eventuele realisatie van een bed and breakfast is toegestaan.

Woonwerkwoningen
Met name aan de Westerdijk worden mogelijkheden geboden voor woonwerkwoningen. Een woonwerkwoning is een ruimte die als woonruimte of als woning met werkplek gebruikt kan worden, al naar gelang de wens van de gebruiker/eigenaar en de vraag vanuit de markt. Doelgroepen zijn zakelijke dienstverleners, zoals adviesbureaus; persoonlijke dienstverlening, zoals huisartsen, fysiotherapie, kappers; creatieve/ambachtelijke beroepen zoals fotografie, designbureaus en functies als naaiateliers, kinderopvang en drukkerij.

Horeca
In het bestemmingsplan is horeca mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld aan de Vecht en aan het plein naast de Oudenoord 275. Het pand van bakkerij Kamps is naast wonen, specifiek geschikt voor horeca, onder meer vanwege de ligging aan het water en in de zon. Horeca uit de categorieën B, C, D1 en D2 (een snackbar, pizzeria, buurtcafé, restaurant) worden mogelijk gemaakt.

Ook in het monumentale tuindershuis is horeca toegestaan (D2). Het is toegestaan dat zich op deze locaties ook andere (economische) functies vestigen met een gemengd karakter. Bijvoorbeeld horeca met ondergeschikt detailhandel, zoals de formule van Starbuck’s.

Kantoren
Er is behoefte aan kantooreenheden met een oppervlak onder 50m² b.v.o. Binnen het huidige kantorenbeleid is maximaal 1.500m² aan kantoren toegestaan in het gehele plangebied. Er is geen ruimte voor grootschalige kantoorvestigingen.

Inpassing bouwmarkt
Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan is in het plangebied de bouwmarkt Gamma gevestigd. Vanuit de stedenbouwkundige en programmatische ambities is de handhaving op de huidige plaats niet gewenst. De mogelijkheden om de bouwmarkt te herhuisvesten binnen het plangebied, zodat Zijdebalen zo optimaal mogelijk kan worden heringericht, moeten nog worden bekeken. De inpassing van de bouwmarkt Gamma is onder een aantal voorwaarden mogelijk. Deze voorwaarden hebben betrekking op de wijze van de ruimtelijke inpassing, de omvang en de wijze van parkeren en expeditie.

De ervaring leert dat bouwmarkten in binnenstedelijke milieus steeds meer gaan verdwijnen. Bouwmarkten horen in principe thuis op bedrijventerreinen. Aanvragen voor bouwmarkten in de binnenstad komen nog maar sporadisch voor, er treedt een verschuiving op naar zogenaamde breedpakketzaken. Op zich zou een binnenstadsbouwmarkt kunnen passen binnen een binnenstedelijk milieu dat zich kenmerkt door ondermeer schaarse ruimte binnen een hoogwaardig woonmilieu. Gelet op bovenstaande is een “binnenstedelijke bouwmarkt” met een maatvoering van maximaal 2.500 m² bvo een invulling die passend is te noemen.

De behoefte aan een bouwmarkt in de nabijheid van de binnenstad wordt onderschreven. In het bestemmingsplan is opgenomen dat de Gamma terug kan keren in het plangebied. Dit past in het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Er is tevens aangegeven onder welke randvoorwaarden dit zou kunnen. Kortom, de mogelijkheid voor realisatie blijft bestaan, maar zal afhangen van de betrokken partijen of dit uiteindelijk doorgang zal vinden.

De Oudenoord en de David van Mollemstraat zijn benoemd als secundaire assen in het GVVP (Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan) en maken deel uit van de verkeerskundige hoofdstructuur van de stad. De Kaatstraat is een wijkontsluitingsweg en draagt zorg voor verbinding met de hoofdstructuur. De wegen binnen het plangebied, zoals de Zeedijk en de Westerdijk, zijn verblijfsgebieden en hebben alleen een functie voor lokaal verkeer.

Vanuit Zijdebalen komen parkeergarages en interne wegen uit op de Westerdijk, de Hogenoord/Zeedijk en de Otterstraat. Deze takken direct aan op de hierboven genoemde doorgaande wegen. Om de verkeersdrukte te temperen en om de gewenste, verblijfsvriendelijke straatprofielen te kunnen realiseren, wordt een groot deel van de straten ingericht voor eenrichtingsverkeer. De richtingen zijn bij voorkeur zoals aangegeven in het figuur. In het plangebied zijn alleen de Otterstraat en kleine delen van de Westerdijk tweerichtingsverkeer. Van de Zeedijk maakt gebiedsvreemd verkeer gebruik vanwege de onmogelijkheid vanaf de Oudenoord linksaf te slaan naar de Kaatstraat. Dit verkeer heeft geen alternatief en kan gebruik blijven maken van de bestaande route. De route wordt wel anders ingericht en wordt in zijn geheel eenrichtingsverkeer. Dit komt de kwaliteit ten behoeve van het fietsverkeer ten goede. Het hele gebied tussen de Vecht, de Oudenoord, de David van Mollemstraat en de Kaatstraat wordt tevens ingericht als 30km/uur gebied.

In de nieuwe Zijdebalenstraat zullen in de praktijk slechts bewoners zich met de auto verplaatsen. Het is in dit geval niet ondenkbaar de weg aan de noordzijde als fiets/voetgangersgebied in te richten. Dit geeft extra ruimte voor eventuele horeca. Wel moeten de bereikbaarheid van de woningen en eventuele bevoorrading via deze kade mogelijk blijven.

Figuur 4.3: Ontsluiting Zijdebalen (bron SPvE)

Langzaam verkeer
Voor langzaam verkeer is het gebied vanuit alle zijden goed te bereiken via de bovengenoemde wegen. De Oudenoord en de Zeedijk maken geen deel uit van het hoofdfietsroutenetwerk. Aan de oostzijde loopt een hoofdfietsroute via het Lauwerecht en de Bemuurde Weerd. De Zeedijk wordt desondanks veelvuldig gebruikt door fietsverkeer (enkele honderden fietsers per uur in de spits). De fiets moet daarom goed worden ingepast op de Zeedijk/ Hogenoord zodat een veilige en comfortabele fietsroute blijft bestaan. Dit wordt ook aangegeven in het Groenstructuurplan.

Uitgangspunt zijn de parkeernormen van de gemeente Utrecht. In de Parkeernota ( 'Parkeren, een kwestie van kiezen', 2003 en Nota herijking parkeernormen, 2008) worden de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd. Het uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en functie, het parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden en bij voorkeur ondergronds. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen.

De parkeernormen gelden als voorwaarde voor het verstrekken van een bouwvergunning en geven aan hoeveel parkeerplaatsen gebouwd moeten worden als een gebouw wordt gebouwd, uitgebreid of verbouwd voor een andere functie. Hierin zijn normen opgenomen voor de verschillende functies in het gebied. De belangrijkste normen voor dit gebied zijn (vallend binnen de zone Centrale stad en inclusief parkeren voor bezoekers) conform de Nota de volgende parkeernormen van toepassing zijn:

Woningen:

• Koop vanaf 120m²: 1,3-1,5pp/woning
• Koop 70-120m² en huur boven de 90m²: 1,2-1,4pp/woning
• Koop 50-70m² en huur 40-90m²: 1,1-1,2pp/woning
• Koop tot 50m² en huur tot 40m²: 0,5-0,8pp/woning

Overige functies:

• Café: 4-6pp/100m²
• Restaurant: 8-10pp/100m²
• Commerciële dienstverlening: 1,5-2,0pp/100m²
• Kantoor: 0,8-1,3pp/100m²

Overige normen staan opgenomen in de tabel behorend bij de Partiële herijking (erratum 7 juli 2008).

Het huidige bouwprogramma omvat maximaal 484 woningen in allerlei groottes, bedrijfsruimte en horeca. Dat betekent dat bij toepassing van de parkeernormen moet worden voorzien in ongeveer 530 parkeerplaatsen voor de ontwikkeling Zijdebalen (afhankelijk van het exacte programma). Voor de ontwikkelingen rondom Zijdebalen, zoals Oudenoord 275 en de Metaalmarkt wordt, conform de in Utrecht vigerende parkeernormering, op eigen terrein voorzien in de parkeerbehoefte.

Omwille van de ruimtelijke kwaliteit dient de parkeerbehoefte voor de ontwikkeling grotendeels in gebouwde voorzieningen gerealiseerd te worden. In de parkeervoorzieningen onder de vier blokken en in de kelder van Kamps worden voor de woningen, bedrijfsruimte en horeca circa 400 plaatsen gerealiseerd. Hierbij is voor de commerciële ruimten een gemiddelde functie opgenomen. Het is hierbij van belang dat terughoudend moet worden omgegaan met eventuele publiekstrekkers. In de openbare ruimte worden maximaal 131 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van het parkeren door bezoekers. Dit aantal kan worden verhoogd ter behoud van de parkeerplaatsen die reeds in het gebied aanwezig zijn.

Hiermee voldoet de ontwikkeling Zijdebalen voor wat haar programma betreft aan de vigerende parkeernormen. De hoeveelheid parkeerplaatsen in de openbare ruimte leidt hier wel tot druk op de kwaliteit van de openbare ruimte. Bij uitwerking zal nader worden bezien of een deel van de benodigde parkeerplaatsen nog op een andere wijze dan in de openbare ruimte kan worden opgelost.

Vanwege het belang van de uitstraling van de aanwezigheid van de Vecht, zal op de Zeedijk in beginsel niet geparkeerd worden. Parkeren is wel mogelijk aan de gevelzijde van het meest noordelijke deel (blok 1), gezien het relatief brede profiel op die plek. Het bestemmingsplan legt de exacte locatie en omvang van het aantal parkeerplaatsen niet vast. Binnen het bestemmingsplan zijn verschillende parkeeroplossingen mogelijk. Zoals aangegeven dient een inrichtingsplan de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen. De toets aan de vigerende parkeernormen zal plaatsvinden tijdens de bouwvergunningprocedure.

Straten
De Vecht is de belangrijkste ruimte in het plangebied en biedt veel potentie om deze herontwikkeling een bijzondere kwaliteit mee te geven. In het Groenstructuurplan is de Vechtoever aangegeven als wenselijke groene verbinding tussen stad en land. De fysieke ruimte is echter beperkt, wat heeft geleid tot de keuze voor het realiseren van een rij bomen langs de Vecht.

In de maatvoering en uitstraling van de straten dient rekening te worden gehouden met het belang van de Vecht. De Vecht dient ervaren te worden als belangrijkste ader in het plangebied. De Westerdijk is qua maatvoering en/ of uitstraling hieraan ondergeschikt. Vervolgens zijn de drie dwarsstraten ondergeschikt aan de Vecht en de Westerdijk. Vanuit de stedenbouwkundige structuur is al aangegeven dat de breedte van de dwarsstraten smal moet zijn (max. 18m) om de doorgaande gevelwand langs de Vecht te versterken.

Naast het benadrukken van de Vecht wordt zo het gewenste stedelijke karakter bereikt. De sfeer van de straten in het plangebied is zoveel mogelijk autoluw en binnenstedelijk. De verkeersfunctie mag dan ook niet dominant aanwezig zijn. Differentiatie ten behoeve van verschillende verkeersfuncties kan gezocht worden in bestratingpatroon of materialisatie.

De straten maken een belangrijk deel uit van de openbare ruimte in dit plan, waarbij enkele straten worden verrijkt met grachten. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het verblijfsgebied water toe te laten.

Bijzondere plekken
De inpassing van de tuinderswoning is een delicate opgave. De tuinderswoning heeft beperkte afmetingen, wat extra aandacht vraagt van de inrichting van de ruimte er omheen. De inrichting dient er op gericht te zijn de positie van de tuinderswoning te versterken.

Het plein zal een belangrijke centrale plek in het gebied innemen (figuur 4.4). Op het plein dient geen gemotoriseerd verkeer te komen, behalve voor expeditie van de aangelegen zaken. In de noordwesthoek is ruimte voor een klein bouwwerk ten behoeve van de functie horeca.

Het plein komt naast blok3 te liggen aan het water. De relatie hiermee dient dan ook uitgewerkt te worden in het plan voor de buitenruimte, bijvoorbeeld in de vorm van een grote trappartij. Het water vormt een natuurlijke begrenzing voor het plein.

Figuur 4.4: Kaart Groen Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Binnenhoven
Gezien de beperkte hoeveelheid speelruimte en openbaar groen in de omgeving en in het plan zelf, dienen de binnenhoven groen te worden ingericht (figuur 4.4). Het is de bedoeling dat minimaal twee hoven openbaar toegankelijk zijn, ‘s nachts zouden de hoven dan wel afgesloten kunnen worden.

Speelruimte
De Jantje Betonnorm wordt toegepast: minimaal 3% van de bebouwde oppervlakte wordt bestemd voor buitenspeel- en verblijfsruimte. Stoepen en vergelijkbare openbare ruimte worden hierin niet meegeteld. Binnen het project Zijdebalen lenen zich de twee openbare binnenhoven en het plein voor speel- en/of verblijfsruimte.

Beplanting
Zowel langs de Zeedijk als in de Verlengde Otterstraat komt een rij bomen. In verband met de kademuur langs de Vecht moeten de bomen op een afstand van minimaal 1.20m uit de kade staan. Verdere aanplant van bomen is gewenst en moet worden uitgewerkt in een IPvE. Bestaande bomen worden zo veel mogelijk behouden.

Afvalinzameling
Afhankelijk van het te realiseren programma in de openbare ruimte moet gekozen worden voor ondergrondse afvalcontainers of een wekelijkse ophaaldienst. Ondergrondse afvalcontainers vergen veel ondergrondse ruimte.

Expeditie
Expeditie dient plaats te vinden via duidelijke routes die geen overlast veroorzaken voor bewoners. Eventuele grootschalige expeditie dient op eigen terrein te worden opgelost. Kleinschalige expeditie kan in de openbare ruimte plaatsvinden.

De hoofdopzet van het nieuwe plan komt voort uit de lange geschiedenis van het gebied. De belangrijkste karakteristiek die daaruit is afgeleid, is het industrieel verleden. Water speelde hierin een belangrijke rol. Het gebied ligt dicht bij de binnenstad en wordt dicht bebouwd, met als contramal een hoogwaardige, verkeersluwe buitenruimte. Deze nieuwe woonbuurt wordt een relatief eenduidig geheel in de omgeving. De architectuur en de openbare ruimte vormen één geheel, één vormentaal, met variatie in de uitwerking en detaillering.

Het is van belang dat het hele plangebied in sfeer, uitvoering en materialisatie een eenheid wordt. Voor wat betreft de architectuur kan gekozen worden voor een verwijzing naar het industriële verleden van het gebied. Door diversiteit te gebruiken in beukmaten, verdiepingshoogten, kapvorm, detaillering en inspringen in de rooilijn ontstaat er een speels geheel.

Parkeerdek en de binnenhoven
De entrees van de parkeergarages worden inpandig opgelost, inclusief de hellingbaan. Hierbij worden blinde gevels zoveel mogelijk voorkomen en hebben de omliggende woningen zo min mogelijk last van de entrees van de parkeergarages. De bovenkant van het parkeerdek wordt zodanig uitgewerkt dat een aantrekkelijk zicht en groen buitenmilieu ontstaat voor de aangrenzende woningen.

Inrichting buitenruimte
In sfeer, uitvoering en materialisatie dient de inrichting van het openbaar gebied aan te sluiten bij de bebouwing. Verder geldt ook hier dat de buitenruimte als eenheid herkenbaar dient te zijn en dat de verschillende onderdelen variëren in detaillering.

Inrichting watergangen
Bij de vormgeving van het water is het uitgangspunt dat het water wordt verankerd in de omgeving door het functionele systeem zo herkenbaar mogelijk te laten zijn. De essentie van dat systeem is de stroming van water uit de binnenstad naar de Vecht. De koppeling richting de binnenstad valt deels buiten het plangebied, en ligt deels in de Westerdijk (de voormalige Westerstroom). Waar het water onder de Zeedijk de Vecht in stroomt, wordt een visuele relatie gelegd middels brede, zichtbare openingen. Dit dient zo te gebeuren dat er nauwelijks een bolling op maaiveld is.

Erkers
Aan de Vechtzijde zijn alleen franse balkons toegestaan. Loggia's zijn overal denkbaar. Balkons zijn in variabele/verspringende vorm denkbaar, maar niet toegestaan aan de Vecht. In de regels is een bepaling opgenomen die voorziet in een passende regeling:

• er zijn overal erkers/balkons toegestaan met uitzondering van de bebouwing langs de Zeedijk en Hogenoord. Hier zijn uitsluitend franse balkons ( met een geringe overschrijding van de gevel) toegestaan;
• erkers/balkons zijn toegestaan vanaf een hoogte van 4,50 meter boven maaiveld (vanaf de eerste verdieping);
• een erker/balkon mag aan de straatzijde maximaal 1,50 meter buiten de gevel uitsteken.

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij iedere (ruimtelijke) ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch en planologisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk wordt voor de herontwikkeling van het Zijdebalenterrein ingegaan op de verschillende aspecten. De onderzoeksrapportages zullen als separate bijlagen bij dit bestemmingsplan worden gevoegd.

Wegverkeers- en spoorlawaai
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelastende object.

De Wet geluidhinder (januari 2007) is van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten zoals woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor de aanleg van nieuwe (gezoneerde) (spoor)wegen (niet bij woonerven of
• 30 km/h-wegen;
• reconstructie van (spoor)wegen;
• geluidsgezoneerde industrieterreinen.

Als één van bovenstaande situaties aan de orde is, dient er een akoestisch onderzoek te worden gedaan en zo nodig kan een ontheffing hogere grenswaarde worden verleend. De Wet geluidhinder hanteert twee waarden:

• de voorkeursgrenswaarde; indien de geluidsbelasting onder dit niveau blijft is de betreffende ontwikkeling op grond van de Wet geluidhinder zonder meer mogelijk;
• de maximale ontheffingswaarde; dit is het maximale geluidsniveau waaraan, onder voorwaarden, geluidsgevoelige objecten en terreinen mogen worden blootgesteld.

Onderzoek
In het kader van het bestemmingsplan Zijdebalen is akoestisch onderzoek verricht met betrekking tot de voorgenomen nieuwbouw van woningen en bedrijfsruimten in het plangebied Zijdebalen te Utrecht (Zijdebalen Akoestisch onderzoek wegverkeer, LBP, d.d. 27 juli 2010 en Notitie akoestische situatie railverkeer, LBP, d.d. 10 mei 2010). Hieruit blijkt dat voor wat betreft het railverkeer de betreffende voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Voor de woningen in alle blokken wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wel overschreden door het wegverkeer. Hiervoor is een hogere grenswaarde vastgesteld.

Uit de rekenresultaten blijkt tevens dat de geluidbelasting vanwege zowel het wegverkeer op de Oudenoord als de David van Mollemstraat (incl. Draaiweg) op de gevels van blok 1 hoger is dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. In principe kunnen de gevels waarop de geluidbelasting hoger is dan de maximale ontheffingswaarde ‘doof’ worden uitgevoerd. Een dove gevel is een gevel met lichtopeningen die niet geopend kunnen worden en zonder ventilatievoorzieningen. Hierdoor is deze gevel geen gevel volgens de Wet geluidhinder en hoeft de geluidbelasting niet getoetst te worden aan de geluideisen. Hierbij wordt opgemerkt dat wel aan spuiventilatie, of gelijkwaardige oplossing, voldaan dient te worden.

Met toepassing van dove gevels of het treffen van maatregelen in de vorm van stil asfalt kan in het plangebied worden voldaan aan de Wet Geluidhinder.

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m³ ) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen).

Bedrijven met ruimelijke consequenties door geuruitstoot bevinden zich niet binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan. Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld. Vanuit het aspect geur gelden geen beperkingen voor de herontwikkeling van de gronden voor plangebied Zijdebalen.

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar van milieubelastende activiteiten. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen en in het bijzonder bij woningen voldoende afstand in acht moet worden genomen met bestaande bedrijven. Daarnaast biedt het zekerheid aan omliggende bedrijven die zo hun activiteiten kunnen blijven uitoefenen.

De gemeente Utrecht streeft er naar om in de stad wonen en werken op een goede manier samen te laten gaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, zo ook binnen het plangebied Zijdebalen, maar voorkomen moet worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het streven is om werkfuncties in de woonomgeving te integreren om daarmee de levendigheid in de woonwijken te vergroten. Deze werkfuncties mogen alleen geen overlast veroorzaken. Dus bedrijven die (te veel) geur of geluidhinder veroorzaken, overlast geven of andere risico's voor de gezondheid en veiligheid met zich mee brengen, moeten ruimtelijk worden gescheiden van gevoelige bestemmingen als wonen.

Onderzoek
Door LBP is onderzoek gedaan naar het aspect Bedrijven en milieuzonering (Notitie Bedrijven en milieuhinder, LBP, d.d. 18 mei 2010). De bestaande bedrijven passen in de woonomgeving en het nieuwe bestemmingsplan (met nieuwe functies) heeft geen belemmeringen voor bedrijfsvoering van deze bestaande bedrijven. In dit plan wordt nieuwe bedrijvigheid tot maximaal categorie B toegestaan. Dit is eveneens passend in de woonomgeving.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen, leidt tot veiligheidsrisico's voor
omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de
relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.
De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi; voor bedrijven)
• de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs; voor transport over weg, spoor en water)
• de circulaire Zonering langs hogedruk aardgas- en transportleidingen.

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van groot belang. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op:

1. 1. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen;
2. 2. bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid.

In de directe omgeving van het plangebied Zijdebalen vinden geen activiteiten (vervoer of bedrijvigheid) plaats die in het kader van externe veiligheid een belemmering kunnen vormen. Derhalve wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen gevolgen heeft voor de voorgenomen herontwikkeling van Zijdebalen.

De Nederlandse wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit in de buitenlucht, is opgenomen in de Wet luchtkwaliteit (Wlk) middels de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) (Stb 414, 2007). Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse implementatie van de EU-richtlijn voor luchtkwaliteit. In artikel 5.16 Wet milieubeheer staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit.

Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

a) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a)
b1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
b2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
c) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
d) het voorgenomen besluit is genoemd, past binnen of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren. In juni 2011 moet aan de norm voor fijn stof (PM₁₀) worden voldaan en op 1 januari 2015 aan de norm voor stikstofdioxide (NO₂). De 'in betekenende mate (IBM)' projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Deze projecten worden niet meer beoordeeld op de afzonderlijke effecten op de luchtkwaliteit.

In het Besluit Niet in betekenende mate (NIBM) is vastgelegd in welke gevallen een project dat niet in het NSL is opgenomen “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project kan als NIBM worden aangemerkt, indien aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie van de vervuilende stof veroorzaakt van niet meer dan 3% van de betreffende jaargemiddelde grenswaarde. Voor NO₂ en PM₁₀ komt 3% neer op 1,2 µg/m. De NIBM-grens is alleen vastgesteld voor de stoffen NO₂ en PM₁₀, aangezien voor de overige stoffen (nagenoeg) geen overschrijdingen optreden.

Centraal in het bouwprogramma voor het gebied Zijdebalen staat de realisatie van maximaal 484 woningen. In het plangebied is daarnaast functiemenging mogelijk gemaakt waarbij menging van kleinschalige economische, maatschappelijke, sport- en gezondheidsfuncties met de woonfuncties wordt beoogd. Naast wonen met functiemenging, zal er in het plangebied ook aandacht zijn voor functies als horeca, parkeren, groen en waar mogelijk water. De herontwikkeling van het terrein Zijdebalen valt daardoor niet rechtstreeks onder één van de categorieën van gevallen waarvan gesteld is dat die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van luchtverontreinigende stoffen. Daarom is een berekening uitgevoerd (adviesburo LBP; kenmerk Vo73102acA2.djs) met de NIBM-tool van InfoMil om te toetsen of het plan als NIBM kan worden aangemerkt. De netto toename van de verkeersaantrekkende werking als gevolg van de herontwikkeling van Zijdebalen is bepaald op 670 motorvoertuigbewegingen per etmaal (weekdaggemiddelde). Uitgaande van een aandeel vrachtverkeer van 3% bedraagt de planbijdrage 0,9 µg/m³ voor NO₂ en 0,2 µg/m³voor PM₁₀. Hieruit volgt dat de herontwikkeling van Zijdebalen NIBM bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Volgens de anticumulatieregeling uit het Besluit NIBM zullen locaties, die gebruikmaken of zullen maken van dezelfde ontsluitingsweg, en aan elkaar grenzen of zullen grenzen, dan wel in elkaar nabijheid zijn gelegen tot een afstand van ten hoogste 1000 meter, als één locatie moeten worden gezien. Locaties en inrichtingen blijven voor zover de toename van de concentraties ter plaatse niet meer bedraagt dan 0,1 µg/m³ buiten beschouwing. In onderhavig geval (plan Zijdebalen) bestaan er in de omgeving geen overige plannen die onder artikel 5 van het Besluit NIBM samen met Zijdebalen beschouwd dienen te worden. Het nabijgelegen herontwikkelingsplan Oudenoord 275 is als locatie wel meegenomen, maar aangezien deze ontwikkeling resulteert in een verbetering van de luchtkwaliteit, wordt deze ontwikkeling buiten beschouwing gelaten.

Besluit gevoelige bestemmingen
Dit Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof en stikstofdioxide, met name kinderen, ouderen en zieken. Het Besluit is formeel voor dit plan niet van toepassing omdat het bestemmingsplan niet voorziet in een gevoelige bestemming in de nabijheid van drukke provinciale en rijkswegen.

Afweging gezondheidsbelang
Gelet op een goede ruimtelijke ordening is het van belang om kwetsbare groepen zoals kinderen te beschermen, ook daar waar het Besluit gevoelige bestemmingen formeel niet van toepassing is. Nabij het plangebied is de Oudenoord een drukke binnenstedelijke weg met verkeersintensiteiten van meer dan 10.000 motorvoertuigen per dag. Aan de Westerdijk, in de eerstelijns bebouwing aan/van de Oudenoord (bestemming GD-3), bestaat de mogelijkheid tot het realiseren van kinderopvang. Bij de inrichting van deze locatie als kinderopvang dient daarom ter bescherming van de gezondheid van de kinderen bij het ontwerp en de situering van kinderopvang rekening te worden gehouden met de luchtverontreiniging die afkomstig is van het wegverkeer. Met andere woorden: bij ontwerp en situering van verblijf en buitenruimten maatregelen nemen om de blootstelling aan verkeersgerelateerde luchtverontreiniging afdoende te beperken.

Conclusie
Op basis van de uitgevoerde berekeningen (Toetsing Luchtkwaliteit, LBP, d.d. 19-5-2010) wordt geconcludeerd dat er sprake is van een 'niet in betekenende mate' project, zodat er op basis van artikel 5.16 lid 1 onder c geen belemmeringen zijn om het onderhavige “Bestemmingsplan Zijdebalen, Utrecht” vast te stellen.

Wel dient ter bescherming van kwetsbare groepen (bijvoorbeeld kinderdagverblijven) extra aandacht te worden besteed bij realisatie en inrichting van een gevoelige bestemming aan de Westerdijk (Blok 4).

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Algemene bodemkwaliteit
Op basis van de bodemkwaliteitskaart van 2005 is het plangebied ingedeeld als oude binnenstad, met een stedelijke ophooglaag die maximaal 3,5 meter dik is. Als gevolg van de historische bedrijvigheid komen in het gehele plangebied lichte tot sterke verontreinigingen met zware metalen en polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) voor in de stedelijke ophooglaag.

Op basis van historische gegevens is bekend dat het plangebied deel uitmaakt van de oude bedrijvigheid langs de Vechtoever (19^e eeuw), waarbij meerdere milieuvergunningen zijn uitgegeven en verdachte locaties aanwezig zijn. Hiertoe behoren o.a. een broodfabriek (Lubro), een houtzagerij (Jongeneel), stoomgemaal, een textielblekerij, brandstoftanks voor olie, benzine en diesel, een autoherstelinrichting, een smederij en een doe 't zelf zaak. In het plangebied bevinden zich gesaneerde en ongesaneerde ondergrondse tanks, en gedempte sloten, met mogelijk een verontreiniging in de bodem. Verspreid over het hele plangebied zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd voor bouwvergunningen, grondtransacties, milieuvergunningen en bij verdachte locaties, waarbij bodemverontreiniging is aangetroffen. Nabij en mogelijk ook ter plaatse van het plangebied zijn meerdere omvangrijke diepere verontreinigingen met vluchtige oplosmiddelen (VOCl) aanwezig.

Onderzoek
Voor de herontwikkeling van het plangebied Zijdebalen zijn recentelijk twee bodemonderzoeken verricht. Er is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het voormalige Lubro terrein aan de Hogenoord 1 (Heijmans Infratechniek B.V., april 2010, projectnummer 270130-W4069), als vervolg op een bodemonderzoek van november 2004 (Geofox-Lexmond, 20042906/CBRO). Uit het actualiserend bodemonderzoek blijkt het volgende:

• Ter plaatse van voormalige ondergrondse benzinetanks zijn spots met minerale olie in grond en grondwater aanwezig (rond 1-1,5 m-mv en 2,5 m-mv), die horizontaal en verticaal niet zijn afgebakend. De omvang is vooralsnog geschat op circa 30 m³, maar is mogelijk groter.
• Tevens is bij een voormalige benzinetank een verontreiniging met vluchtige aromaten aanwezig (rond 4 m-mv), die niet is afgebakend. De omvang is geschat op 35 m³, maar is mogelijk groter.
• De gedempte sloot en een eerdere verontreiniging met carbolineum zijn niet aangetroffen.
• Over het hele terrein is een heterogene licht tot ernstige verontreiniging met koper, zink en lood aanwezig van 0-1,5 m-mv (onder andere ernstig ter plaatse van het gesloopte gebouw). Ook zijn er licht verhoogde gehalten aan PAK, PCB's en olie aanwezig. Met uitzondering van minerale olie zijn deze verontreinigingen te relateren aan het in de bodem aanwezige puin (stedelijke ophooglaag).
• In het grondwater ter plaatse van de wasplaats is een sterke verontreiniging met zink aangetoond.

Ter plaatse van het Jongeneelterrein aan de Zeedijk 5-33 is een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd (Heijmans Infra Techniek B.V., maart 2007, projectnummer 277940-W4020).

• Ter plaatse van de voormalige wasplaats is een olieverontreiniging afgeperkt.
• Plaatselijk is een verontreiniging met minerale olie aangetroffen (in grond en grondwater, respectievelijk 50 m³ en 120 m³), waarvan gesteld wordt dat deze spot na maart 1994 is ontstaan. Dan geldt de zorgplicht uit de Wet bodembescherming.
• Er zijn licht tot sterke grondwaterverontreinigingen met arseen aangetoond, waarbij niet duidelijk is of het hier gaat om een natuurlijke oorsprong (veenlaag) of een menselijke oorsprong (oud stedelijk gebruik).
• In de stedelijke ophooglaag over het hele terrein is een heterogene licht tot ernstige verontreiniging met zware metalen en PAK aanwezig (puin, koolas en sintels), tot een diepte van 3 m-mv.

Voor de bouwvergunning en de herontwikkeling moet nader onderzoek plaatsvinden naar de aangetroffen, niet afgeperkte verontreinigingen met onder andere minerale olie, vluchtige aromaten en arseen en zink (grondwater). Er moet tevens rekening gehouden worden met aanwezige verontreinigingen met carbolineum, VOCl en gedempte sloten. Na sloop van de huidige bebouwing moet aanvullend onderzoek worden uitgevoerd naar de bodemkwaliteit onder deze bebouwing. Afhankelijk van de nieuwe bouwplannen moet de bodemkwaliteit aan de onderzijde van de bebouwing bekend zijn, er mag niet gebouwd worden op ernstig verontreinigde grond. Ten behoeve van grondafvoer moet bepaald worden of de vrijkomende grond geschikt is voor hergebruik. Sterk verontreinigde grond komt hiervoor niet in aanmerking, deze moet separaat worden ontgraven en vervolgens gereinigd of gestort. Er moet rekening gehouden worden met saneringsmaatregelen voor te minste minerale olie en zware metalen in grond en/of grondwater. Hiervoor moet een saneringsplan worden ingediend dat moet worden goedgekeurd door het bevoegd gezag.

Conclusie
Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging van de gronden. Over het vervolgproces zijn de betrokken partijen in overleg.

Grondwater
Zoals hierboven al is aangegeven is het diepere grondwater buiten en mogelijk in het plangebied vervuild met VOCl. Activiteiten die ingrijpen in de ondergrond moeten rekening houden met mobiele verontreinigingen, deze mogen op grond van de Wet bodembescherming niet verplaatst worden. De grondwaterproblematiek in Utrecht is op basis van recentelijk onderzoek veel grootschaliger dan gedacht. In het eerste watervoerend pakket (WVP) onder de wijken Binnenstad, West en Noord-West bevindt zich minstens 180 miljoen m³ verontreinigd grondwater met voornamelijk VOCl. Daarnaast blijkt dat de verontreinigingen in dit gebied vermengd zijn en niet altijd meer goed als losse pluimen te onderscheiden dan wel aan te pakken zijn.

De aanpak en bescherming van de bodem tegen verdere verspreiding van verontreinigingen kan wel doelmatig en uitvoerbaar zijn door een gebiedsgerichte aanpak van het totale gebied waarin zich deze bevinden. Gemeente Utrecht heeft in mei 2009 een Beleidskader gebiedsgerichte aanpak grondwater vastgesteld om een toetsingskader hiervoor te bieden. Voor een grootschalig gebied rond het stationsgebied is in januari 2010 een saneringsplan voor de aanpak van de ondergrond (Biowasmachine) vastgesteld. Binnen dit gebied kan gecontroleerd verspreiding plaatsvinden, waarbij de verontreinigingen wel binnen het gebied moeten blijven. De aanpak berust op onder andere (gestimuleerde) biologische afbraak.

De zuidzijde van het plangebied Zijdebalen grenst aan dit gebied van de Biowasmachine. Dit betekent dat activiteiten die ingrijpen in de ondergrond (zoals bouwputbemalingen, bodemenergie systemen), eventueel binnen de randvoorwaarden van het saneringsplan (Biowasmachine) uitvoerbaar zijn, zonder rekening met de verontreinigingen te houden.

Ondergrond
Overwogen kan worden om bij de herontwikkeling duurzaam gebruik te maken van de ondergrond. Investeringen die nu gedaan worden bij de uitvoering leveren uiteindelijk een kostenbesparing op in de beheerfase. Voorbeelden van ondergrondse activiteiten zijn:

• parkeerkelders (besparing bovengronds ruimtegebruik);
• tunnels voor kabels en leidingen (graafrust en minder schade);
• benutten van bodemenergie (besparing energiekosten).

De Flora- en faunawet legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Indien een initiatief mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen, moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden. Bij grote ingrepen of een behoorlijke aantasting waarbij beschermde planten of diersoorten in het geding zijn, dient een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV). Wanneer bij planvorming de bestemming in een gebied verandert, moeten middels een flora- en fauna-inventarisatie de huidige natuurwaarden worden onderzocht en moet er inzicht worden gegeven in het voorkomen van aantasting van beschermde plant- en diersoorten.

Op basis van onderzoek dient te worden beschreven welke beschermde soorten naar verwachting in het plangebied aanwezig zijn en wat de ecologische gevolgen zijn van de beoogde ingrepen. Op 1 september 2008 is een 'Quick scan flora en fauna Project Zijdebalen Utrecht' uitgevoerd door de DG-Groep b.v.. Hieronder volgt een beknopte weergave van het onderzoek.

Quick scan flora en fauna

Karakter van het projectgebied
De voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling vindt plaats in een stedelijk gebied, dat geen bijzondere beschermde status heeft (geen Natura2000 gebied). Het grenst niet aan een nationale of provinciale ecologische verbindingszone. De Vecht ter hoogte van het plangebied vormt wel een ecologische verbinding op stedelijk niveau (Groenstructuurplan Utrecht, 2007) maar eventuele aanpassingen aan de kademuren van de Vecht vallen buiten de geplande ruimtelijke ontwikkeling. Het feitelijke projectgebied vervult geen rol in de gemeentelijke ecologische structuur en verbindingszones. De Vecht heeft ter hoogte van het project stenen kademuren en er is geen ecologische relatie van betekenis tussen de Vecht en de biotopen in het project.

Het projectgebied is volledig omsloten door wegen en bestaat voornamelijk uit bedrijfspanden (bouwmarkt, houthandel). Aan de zuidkant is het begrensd door een kantoorcomplex. De bouwblokken zijn over het algemeen gesloten met enkele toegangen voor de parkeerplaatsen. De open ruimten tussen de bebouwing zijn grotendeels verhard en fungeren als parkeer- en opslagplaats.

De bebouwing is grotendeels nog in functie en daken, ramen en gevels zijn gesloten met uitzondering van het bedrijfspand aan de noordkant van de Zijdebalenstraat, waar ten tijde van het veldbezoek in augustus 2008 sloopwerkzaamheden plaatsvonden. Voorafgaand aan de werkzaamheden was dit pand afgesloten.

Binnen het project bevinden zich enkele bomen en groenelementen die als deelbiotoop of verblijfsplek voor planten en dieren kunnen functioneren.

Aanwezige biotopen
Binnen het projectgebied bevinden zich de volgende groenelementen:

• solitaire bomen;
• straatbomen;
• gevelbeplanting;
• particuliere voortuinen;
• achtertuinen;
• een ruderaal terrein;
• ruderale vegetatie op de verhardingen.

Conclusie
Het projectgebied heeft geen beschermde status als Natura 2000 gebied of als nationale, provinciale of stedelijke ecologische verbindingszone. De geplande ruimtelijk heeft geen invloed van betekenis op beschermde gebieden.

In het gebied zijn geen beschermde plantensoorten vastgesteld en het vormt ook geen geschikt leefgebied voor beschermde of bijzondere plantensoorten gezien de hoge voedselrijkdom, de hoge gebruiksintensiteit en de grote mate van verstoring.

In het gebied zijn geen beschermde diersoorten vastgesteld. Het vormt geen goede biotoop voor beschermde diersoorten met uitzondering van:

• Nestgelegenheid voor vogels. Indien het nodig is om bomen en struiken te verwijderen dient dit buiten het broedseizoen te gebeuren;
• De aanwezige bomen met klimop en de iep in de noordoosthoek dienen voorafgaand aan eventuele kap onderzocht te worden op de aanwezigheid van nesten.

De bebouwing verkeert over het algemeen in goede bouwkundige staat zodat het niet waarschijnlijk is dat hier vleermuizen of holenbroedende vogels aanwezig zijn. De meest huizen en bedrijfsruimten die niet meer in gebruik zijn, zijn goed gesloten door metselwerk of aftimmering. Ten overvloede zal wel nog een aanvullend vleermuizenonderzoek uitgevoerd worden.

Op basis van de quick scan flora en fauna kan geconcludeerd worden dat de Flora en faunawet de uitvoering van het bouwplan niet in de weg staat. Er hoeft geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet aangevraagd te worden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de kap van bomen en struiken buiten het broedseizoen dient plaats te vinden en bomen en struiken dienen van te voren geïnspecteerd te worden op permanente nesten.

Europese Kaderrichtlijn Water
Sinds 22 december 2000 is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. Met deze richtlijn wil Europa het oppervlakte- en grondwater kwalitatief en ecologisch beschermen en verbeteren en een duurzaam gebruik van water bevorderen. De Europese Kaderrichtlijn water stelt doelen voor een goede ecologische en chemische toestand van het oppervlaktewater en het grondwater. Voor de implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water binnen Nederland heeft de afgelopen jaren een intensieve samenwerking op het niveau van (deel)stroomgebieden en gebiedsprocessen plaatsgevonden.

Uitgangspunten en principes van de Europese Kaderrichtlijn Water:
- de vervuiler betaalt;
- de gebruiker betaalt;
- sinds 2000 geen achteruitgang van chemische en ecologische toestand;
- resultaatverplichting in 2015;
- stroomgebiedbenadering (op Europees niveau).

Als rapportage-eenheid richting Brussel worden de waterlichamen aangehouden. Dit zijn wateren met een achterliggend stroom- of afwateringsgebied van 10 k m² of meer.

Nationaal Bestuursakkoord Water (2003)
Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is een overeenkomst tussen het Rijk, de provincies, het InterProvinciaal Overleg (IPO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden. Hierbij wordt rekening gehouden met de veranderende omstandigheden, zoals de klimaatverandering, zeespiegelstijging en toename van verharding. De aanpak en maatregelen vindt gefaseerd plaats. Uitwerking van veiligheid en het voorkomen van wateroverlast vindt plaats waar nodig en mogelijk. Een en ander is een uitwerking van het geldende beleid uit de vierde nota waterhuishouding uit 1998.

Waterhuishoudingsplan Provincie Utrecht
Hoofddoel van het provinciaal waterhuishoudingsplan is "een veilig en bewoonbaar land te hebben en te houden, streven naar een gezond en veerkrachtig watersysteem en een duurzaam gebruik van water voor mens en natuur". Onder duurzaam waterbeheer wordt in verband verstaan:
- niet afwentelen van knelpunten;
- zo min mogelijk gebruik van technische maatregelen;
- selectie van maatregelen volgens bergingstrits "vasthouden-bergen-afvoeren";
- kiezen van maatregelen op grond van integrale afwegingen;
- meervoudig ruimtegebruik.

Waterbeheerplan 2003 - 2007 Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (2003)
Het beleid van het hoogheemraadschap is voor stedelijke ontwikkelingen gericht op het streven naar robuuste. meer zelfvoorzienende en veerkrachtige watersystemen waarbij water één van de ordenende principes is. Algemene doelstellingen daarvan zijn:
- vastleggen van ruimte voor het oplossen van huidige en toekomstige knelpunten "wateroverlast" en
"watertekort", om water op te vangen en zo elders wateroverlast te voorkomen (piekberging) of om water
te reserveren voor droge periodes;
- saneren van vervuilingsbronnen en vermijden van nieuwe vervuilingsbronnen, onder meer door het gebruik
van niet uitloogbare materialen, het terugdringen van vuilemissie van wegen en het verminderen van de
emissie van bestrijdingsmiddelen.

“Water voorop!” Waterbeheerplan 2010-2015 HDSR (2009)
Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Waterstructuurvisie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (2002)
In de waterstructuurvisie wordt een middellange- tot langetermijnvisie ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied van De Stichtse Rijnlanden. In het plangebied speelt het ontwikkelen van een duurzaam stedelijk waterbeheer met name voor bestaand gebied. Het gaat daarbij dan met name om het schone water schoon te houden en zo langs mogelijk vast te houden, te infiltreren, af te koppelen en waar mogelijk een verbeterd gescheiden rioleringssysteem aan te leggen en om voldoende waterberging te realiseren.

Waterplan gemeente Utrecht (2004)
Het doel van het gemeentelijk waterplan is het ral;sieren van een watersysteem voor de toekomst dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en rond het gemeentelijk grondgebied. In het plan zijn tien concrete ambities voor 2030 opgenomen voor het waterbeheer in Utrecht:
- geen bronnen van verontreiniging in het Kromme Rijngebied;
- de diffuse verontreiniging van water is verregaand teruggebracht;
- alle puntbronnen zijn bekend en grotendeels gesaneerd;
- schoon en verontreinigd hemel-, grond- en oppervlaktewater zijn gescheiden;
- er is geen wateroverlast vanuit het Kromme Rijngebied;
- Utrecht kan veel meer hemelwater aan;
- de stad bezorgt de stroomafwaartse gebieden geen wateroverlast;
- de waterketen is geoptimaliseerd;
- het water is een volwaardig onderdeel van de leefomgeving;
- het waterbeheer is begrijpelijk en bruikbaar voor de inwoners.

Deze ambities moeten ertoe leiden dat in 2030 het streefbeeld wordt gehaald. het streefbeeld heeft als speerpunten het bergen van schoon water in droge tijden, het verbeteren van de waterkwaliteit in de stad en het aantrekkelijk van water om te zien, te beleven en te gebruiken.
Om dit streefbeeld te realiseren dient de samenwerking tussen de betrokken waterpartners actief te worden versterkt. Ook moet het aspect water zo creatief en zo vroeg mogelijk worden betrokken bij ruimtelijke plannen en dient strategisch te worden gecommuniceerd om het draagvlak voor het waterbelang bij bewoners en bedrijven te vergroten.

Afval-, hemel- en grondwaterplan Utrecht 2007-2010
Het beleid ten aanzien van de riolering is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan Utrecht 2007-2010. In het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan is een aantal doelen geformuleerd:
- doelmatige inzameling en transport van afvalwater;
- doelmatige inzameling en verwerking overtollig hemelwater;
- bevorderen van een schoon milieu;
- voorkomen van overlast en risico's volksgezondheid;
- doelmatige uitvoering rioolbeheer;
- doelmatige inzameling en verwerking overtollig grondwater.

Het plangebied ligt m.u.v. de Vecht binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, bevoegd gezag voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer en een deel van grondwaterontrekkingen. Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht is bevoegd gezag voor het waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheer van de Vecht.

Bevoegd gezag voor de inzameling en transport van het afvalwater, de inzameling en verwerking van overtollig hemelwater en het voorkomen van grondwateroverlast is de gemeente. De provincie is bevoegd gezag voor enkele grondwateronttrekkingen uit het diepere grondwater.

Een belangrijk instrument om ruimtelijke plannen te toetsen op het waterbeleid en het ordenend principe is de watertoets. De gemeente heeft overleg gevoerd met het hoogheemraadschap en de provincie over de planontwikkeling. In deze waterparagraaf zijn de door het hoogheemraadschap en provincie aangegeven aandachtspunten verwerkt.

Huidige situatie water, bodem en riolering

Bodem en grondwater
De bodem in het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit matig fijn zand. Op ongeveer een tot anderhalve meter onder het maaiveld bevindt zich een kleilaag van ongeveer 0,5 m dik. De dikte van de kleilaag varieert over het plangebied en neemt toe in noordwestelijke richting. Onder de kleilaag is meestal tot minimaal 3 m beneden maaiveld weer matig fijn zand aanwezig.

De grondwaterstand in het gebied in het eerste watervoerend pakket varieert tussen de NAP -0,30 m en NAP +0,50 m. De gemiddelde grondwaterstand over de afgelopen tien jaar is NAP +0,01 m. Het grondwater staat in het gebied gemiddeld hoger dan het oppervlaktewaterpeil van de aangrenzende Vecht (gemiddeld waterpeil NAP - 0, 40 m). Alleen in zeer droge periodes zakt de grondwaterstand in de richting van het peil van de Vecht.

Het maaiveld in het plangebied varieert tussen de NAP +1,80m in het noorden en NAP +2,50 in het zuiden. De ontwateringsdiepte bedraagt hiermee minimaal 1,3 meter en gemiddeld ongeveer 2,0 m. Ondanks de grote ontwateringsdiepte kan in het plangebied wateroverlast voorkomen, doordat infiltrerend regenwater op de kleilaag blijft staan.

Oppervlaktewater
Zijdebalen ligt ten westen van de Vecht. De Vecht is in beheer van hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). De Zeedijk en de Hogenoord zijn onderdeel van een regionale waterkering van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR). Binnen een afstand van 12 meter vanaf de kade gelden de regels van de keur van het waterschap. De rivier de Vecht begint bij de Weerdsluis (even ten zuiden van het plangebied) en heeft twee belangrijke functies: de afvoer van water uit het Utrechtse Stadsstelsel en de aanvoer van water voor de doorspoeling van de Vecht.

Het water in de binnenstad heeft een oppervlaktepeil van NAP +0,60 m . Bij de Weerdsluis wordt het hoogteverschil met de Vecht ( NAP -0,40 m ) overbrugd. Parallel aan de Vecht loopt aan de westzijde het Westriool. Dit riool dient als bypass langs de Weerdsluis en voert stadswater van de Weerdsingel bij de hoek Zijdebalenstraat-Zeedijk naar de Vecht. Het Westriool is in het eerste deel een koker van 2950 mm x 3000 mm, later is het een ronde buis van rond 1500 mm. Vroeger heette het Westriool Wester- en Noorderstroom. In het Westriool wordt het peilverschil van 1,0 m tussen het stadwater en de Vecht overbrugd. De aanvoer van de 1,5 tot 2,0 m³/s naar de Vecht door het Westriool is een belangrijk onderdeel van het waterakkoord tussen HDSR en AGV, waarin is afgesproken dat HDSR een bepaald debiet aan oppervlaktewater via de Vecht levert.

Het Westriool zelf is eigendom van de gemeente Utrecht. Vanwege de functie als bypass voor de Weerdsluis is het beheer van het Westriool in handen van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Oevers
De oever van de Vecht is een harde kade, grotendeels van metselwerk. Op de kade staat een hekwerk. Er zijn geen toegangen tot het wateroppervlak in het plangebied.

Afvalwater en grondwater
De wijk Ondiep en daarmee het plangebied Zijdebalen is voorzien van een gemengd rioolstelsel. Dit betekent dat al het hemelwater, huishoudelijk water en bedrijfsmatig afvalwater via dezelfde buis wordt ingezameld en afgevoerd naar de zuivering. De gemengde riolering in het plangebied voert het water onder vrijverval af. Ten noorden van de Loevenhoutsedijk wordt het water vervolgens via een zinker onder de Vecht afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) aan het Zandpad. In de Westerdijk en de Zijdebalenstraat ligt naast het gemengde riool een hemelwaterriool, het zogenaamde Westriool. Op het Westriool zit ook een klein deel van het verharde oppervlak langs het Westriool aangesloten. Tevens loost net ten zuiden van het plangebied een overstort van het gemengde rioolstelsel op het Westriool.

De riolering in de Westerdijk en de Zijdebalenstraat is uit 1949 en 1950. Het gemengde riool is in slechte staat en is in 2006 vervangen. Hierbij is gelijktijdig zoveel mogelijk dakoppervlak van de aangrenzende bebouwing van het gemengde riool afgehaald en aangesloten op het Westriool. Met het afkoppelen is invulling gegeven aan de gemeentelijk doelstelling om de lozingen via de gemengde riooloverstorten terug te dringen. Door relatief schoon oppervlak, zoals daken, van het gemengde riool af te koppelen wordt het gemengde riool bij hevige neerslag minder zwaar belast. Positief gevolg is dat de gemengde riooloverstorten minder vaak in werking treden. Het Westriool zelf is nog in goede staat en is en wordt op korte termijn niet vervangen.

In het Gemeentelijk Rioleringsplan 2007-2010 is voor de wijken Ondiep en Pijlsweerd een afkoppeldoelstelling van 7,4 ha opgenomen. Een deel hiervan kan gerealiseerd worden in het gebied Zijdebalen.

De andere gemengde riolen in het plangebied zijn van een recentere datum en worden evenmin op korte termijn vervangen. Het gemengde riool in de Zeedijk is van 1962 en het riool in de Kaatstraat van 1980. De gemengde riolen in de Hogenoord en in de David van Mollemstraat zijn in 2004 vervangen.

Binnen het plangebied bevinden zich geen bijzondere rioleringsconstructies als riooloverstorten, rioolgemalen of bergbezinkbassins. Ook bevinden zich binnen het plangebied geen ongerioleerde percelen.

Vertaling beleid naar het bestemmingsplan

Bodem en grondwater
Bij nieuwe ontwikkelingen is het gemeentelijke beleid om in openbaar gebied minimaal een ontwateringsdiepte te realiseren van 0,7 m beneden straatniveau. Gezien de huidige ontwateringsdiepte in Zijdebalen zijn bij handhaving van het huidige maaiveldniveau geen maatregelen nodig om de grondwaterstand te reguleren. Er wordt door de gemeente dan ook geen overtollig grondwater ingezameld. Om wateroverlast door water op de aanwezige kleilagen te voorkomen, dient bij bouwwerkzaamheden waar mogelijk de storende kleilaag in de bovengrond doorgraven te worden.

Bij de herinrichting van het plangebied zal een aantal parkeerkelders gerealiseerd worden. Indien deze onder de (hoogste) grondwaterstand gerealiseerd worden, dan dienen deze waterdicht te worden gemaakt. Een permanente onderbemaling voor het ontwateren van de kelders is niet toegestaan, aangezien geen overtollig grondwater wordt ingezameld . Ook voor ondergrondse constructies boven de huidige grondwaterstand kan gedacht worden om deze waterdicht aan te leggen. Hiermee wordt dan voorkomen dat eventuele toekomstige grondwaterstijgingen leiden tot grondwateroverlast. Deze toekomstige stijgingen kunnen van klimatologische aard zijn, maar ook door menselijk handelen worden veroorzaakt (bijvoorbeeld opzetten waterpeilen, verhogen grondwaterstand door afkoppelen, beëindigen grondwateronttrekking, vervanging lekke riolering). Gezien de ontwateringsdiepte, bodemopbouw en afwezigheid van bodemverontreinigingen zijn er mogelijkheden voor het toepassen van infiltratievoorzieningen.

Oppervlaktewater
Het streven is om binnen het plangebied het water weer zichtbaar te maken door het realiseren van enkele grachten. Waar en in welke vorm deze grachten terug zullen komen hangt onder meer af van de financiële haalbaarheid. Streven is om minimaal de Wester- en Noorderstroom weer terug te brengen. Uitgangspunten daarbij zijn:

1. 1. De nieuwe watergangen moeten doorstromen met water uit de ondergrondse ‘Wester- en Noorderstroom’;
2. 2. Het water krijgt hetzelfde peil als het water in de binnenstad: NAP +0,60 m zodat geen nieuw peilgebied ontstaat. Het maaiveld van het plangebied ligt rond de NAP +2,00 m , waardoor het water relatief dicht bij het straatniveau ligt;
3. 3. De watergangen zijn minimaal 6m breed en 1.20m diep;
4. 4. Het peilverschil moet via een stuw opgelost worden. Afhankelijk van het aantal dwarsgrachten wordt minimaal één stuw uitgevoerd met een vispassage en is één stuw (automatisch) regelbaar ;
5. 5. Verbinding van de Noorderstroom met de Vecht via een duiker, vanwege de te behouden tuinderswoning in de Zijdebalenstraat;
6. 6. De overige dwarsgrachten worden via een zichtbare, brede opening in de Zeedijk aan de Vecht gekoppeld;
7. 7. Bij toepassing van een toekomstig waterpeil in de nieuwe grachten van NAP +0,60 m ligt dit peil hoger dan de minimale kerende hoogte van de regionale waterkering . Dit betekent dat het niet nodig is om de doorstroomopeningen afsluitbaar te maken. De stuwen zijn immers zelf al hoog genoeg.

Oevers
De bestaande en nieuwe oevers worden vormgegeven als stenen kades, zoals ook de grachten in de binnenstad en het begin van het Zwarte Water. In verband met onderhoud van de kade en het water, moet het water aan één zijde toegankelijk zijn. De kades van de Vecht worden onderhouden vanaf het water. De waterkerende functie van de kade aan de Vecht is in het bestemmingsplan vastgelegd.

Afvalwater en hemelwater
Huishoudelijk en bedrijfsmatig afvalwater moet bij voorkeur onder vrijverval worden ingezameld en getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringinrichting (RWZI). Mocht het riool bij de kruising van de watergang dieper komen te liggen dan 4 meter beneden maaiveld of dan de ligging van de aanwezige riolering in de omliggende straten, dan moet het afvalwater worden afgevoerd via een pomp. Voor de aansluiting op het gemeentelijke riool is een vergunning noodzakelijk conform de gemeentelijke aansluitverordening riolering. Verder gelden de regels vanuit de gemeentelijke bouwverordening.

Het vigerende hemelwaterbeleid is opgenomen in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010. Bij sloopnieuwbouwprojecten met oppervlaktewater aan de rand of in het plangebied moet al het hemelwater ter plaatse worden verwerkt. Voor Zijdebalen betekent dit dat het hemelwater van de circa 3 ha verharding in het plangebied moet worden geinfiltreerd via infiltratieriolen of moet worden afgevoerd naar het oppervlaktewater, bijvoorbeeld via molgoten en spuwers. Er wordt geen hemelwater vanuit het plangebied afgevoerd naar de rioolwaterzuivering, tenzij het zwaar verontreinigd is. Dakwater en water van trottoirs en verblijfsverharding mag conform het beleid van de waterkwaliteitsbeheerders rechtstreeks op oppervlaktewater worden geloosd.

Voor de lozing van hemelwater op de aanwezige riolering is een aansluitvergunning noodzakelijk conform de gemeentelijke aansluitverordening riolering. Voor lozing op oppervlaktewater is toestemming nodig van de waterkwaliteitsbeheerder.

Voor riolering die in de toekomst in eigendom, beheer en onderhoud komt van de gemeente geldt dat het dient te voldoen aan de eisen in het Gemeentelijk Rioleringsplan en het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, versie juni 2005. Hiertoe dienen uitgangspunten, ontwerp en bestek goedgekeurd te zijn door de gemeentelijke rioolbeheerder.

In het kader van het artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan Zijdebalen naar Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) gestuurd. Op 19 mei 2010 heeft HDSR een positief advies uitgebracht voor het bestemmingsplan aangezien het plan zorgt voor een verbetering van de waterhuishouding en een vergroting van de ruimtelijke kwaliteit.

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit Verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden dient in een zo vroeg mogelijk stadium plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Het Verdrag van Malta richt zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld.

Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988), wordt onderzoek (veelal archiefonderzoek) gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen voor de bescherming van archeologische waarden en verwachtingen. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte (en in een aantal gevallen diepte) vergunningplichtig. Door in het bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde – archeologie' op te nemen met een specifiek gebruiksbepaling is handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

De Archeologische kaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de te beschermen meldingsgebieden waar zekerheid van vondsten het grootst is. Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waar een archeologische trefkans is. In het bestemmingsplan zijn de meldingsgebieden voorzien van een beschermende en signalerende regeling.

De gemeentelijk kaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. In het kader van het bestemmingsplan wordt er onderscheid gemaakt tussen beschermde archeologische monumenten en terreinen van hoge archeologische waarde en gebieden van hoge en middelhoge archeologische verwachting.

Beschermde archeologische monumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Terreinen van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Voor deze terreinen en voor gebieden van hoge en archeologische verwachting geldt vanaf november 2008 beleid dat wordt beschreven in de 'Nota archeologiebeleid Gemeente Utrecht november 2008' .Dit beleid is mede gebaseerd op de recent herziene Monumentenwet (de herziening wordt ook wel de Wet op de Archeologische Monumentenzorg genoemd) en sinds december 2009 de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

In de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In het bestemmingsplan wordt, wanneer sprake is van archeologische waarden of verwachting een arcering opgenomen op de verbeelding met de dubbelbestemming Waarde- Archeologie. In de regels wordt in deze dubbelbestemming opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting.

In een specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Figuur 5.1: Uitsnede archeologische waardenkaart

Onderzoek
Het plangebied voor bestemmingsplan Zijdebalen is nagenoeg geheel aangeduid als een gebied met 'hoge archeologische waarde'. Middels het vergunningenstelsel in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de specifieke regel in het bestemmingsplan worden de gronden met een 'hoge archeologische waarde' beschermd. Een uitgevoerd bureauonderzoek geeft inzicht in de te verwachten archeologische waarden in dit plangebied. Er kunnen hier oude bewoningssporen worden verwacht vanaf de elfde/twaalfde eeuw. Dit betreft in de vroegste perioden resten van industriële activiteiten, zoals pottenbakkerijen e.d. Ook heeft hier zich vanaf 1681 de buitenplaats Zijdebalen bevonden, bestaande uit een landhuis met een tuincomplex en een zijdefabriek, hetgeen in de eerste helft van de negentiende eeuw is gesloopt.

De gemeente heeft geadviseerd om een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een booronderzoek uit te voeren nadere informatie te verkrijgen met betrekking tot recente verstoringen, de bodemopbouw van het plangebied en de aanwezigheid van archeologische bewoningslagen en sporen. Op grond van de resultaten van dit onderzoek zullen beslissingen kunnen worden genomen tot noodzakelijk vervolgonderzoek.

Het bestemmingsplangebied heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde potentiële archeologische waarden worden beschermd door het vergunningenstelsel van de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Dit aspect vormt voor de ontwikkeling dus in beginsel geen belemmering.

In of in de directe nabijheid van het plan komen geen relevante (hoofd)transportleidingen voor. Dit aspect behoeft daarom geen nadere beschouwing en vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

In het kader van de herontwikkeling van plangebied Zijdebalen is op 29 maart 2010 door Lichtveld Buis en Partners een 'Oriënterend Windhinderonderzoek' uitgevoerd naar het te verwachten windklimaat . De mogelijke windhinder- en windgevaarrisico’s voor voetgangers zijn beoordeeld voor de openbare doorloopgebieden op het aan plein tussen de toekomstige bebouwing Zijdebalen en Oudenoord 275.

Op grond van de verrichtte oriënterende berekeningen blijkt dat het windklimaat op het plangebied Zijdebalen, zonder aanwezigheid van bebouwing, reeds als matig voor de functie ‘doorloopgebied’ moet worden aangemerkt. De geprojecteerde bebouwing (nieuwbouw blokken) heeft een licht negatief effect op het windklimaat tussen en rondom de gebouwen ten opzichte van de situatie zonder bebouwing. Het windklimaat ter plaatse van het plein blijft matig. Met de geprojecteerde blokken ontstaat geen risico voor windgevaar ter plaatse van het plein.

Op basis van de resultaten kan worden vastgesteld dat er een reële kans bestaat dat er aanvullende maatregelen zullen moeten worden getroffen om het risico van windhinder tot een acceptabel niveau te beperken. Voor wat betreft bouwkundige maatregelen om het lokale windklimaat te verbeteren kan bijvoorbeeld gedacht worden aan luifels (ter plaatse van entrees), windschermen (ter plaatse van doorloopgebieden) en/of het aanbrengen van begroeiing (bomen/heggen). Het effect van dit soort maatregelen is afhankelijk van de omvang en de plaats van de maatregelen, de afstanden tot de gebouwen en van de wijze waarop genoemde maatregelen worden gecombineerd.

Het bestemmingsplan biedt een kader voor eventuele aanvullende bouwtechnische maatregelen ter voorkoming van situaties van windhinder en vormt daardoor geen belemmering voor de beoogde ontwikkelingen.

Van de bestaande en de nieuwe situatie is een Bezonningsstudie verricht (Bezonningsstudie Jongeneelterrein, juli 2008). Het het onderzoek is op verschillende tijdstippen de invloed van de bestaande bouw en de beoogde nieuwbouw op de beschaduwingssituatie van de omliggende kavels bestudeerd.

Uit het onderzoek blijkt dat voor een aantal situaties in de directe omgeving van het plangebied sprake is van een vermindering van de dag- en zonlichttoetreding in de woning of op het perceel. Deze effecten zijn echter van dien orde dat vanuit het aspect bezonning geen belemmering ontstaat voor de geplande ontwikkeling.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd: “In 2030 CO2-neutraal”. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden hierbij kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat volgens het MBP in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht.

Door de initiatiefnemer wordt op dit moment nog onderzoek verricht naar verschillende methoden om een energiezuinig project te realiseren.De nieuwbouw in het plangebied Zijdebalen zal aangesloten worden op de stadsverwarming. Naast energiezuinigheid is het gebruik van materialen die relatief weinig milieudruk veroorzaken een essentieel onderdeel van duurzaamheid. De ontwikkelaar heeft ervoor gekozen om in de nieuwbouw hout toe te passen met het FSC-keurmerk. Daarnaast worden er, om te voorkomen dat de bouwmaterialen het grond- en oppervlaktewater verontreinigen, niet-uitlogende materialen toegepast.

Een zeer belangrijke component is ook de manier waarop de ruimte wordt ingericht, hoe omgeving en gebouwen elkaar bijvoorbeeld kunnen versterken. Het heeft vooral ook te maken met behoud en zo mogelijk verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Met de verwezenlijking van het plan Zijbalen wordt het bedrijventerrein omgevormd tot een woongebied met ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, waarbij zeer veel aandacht wordt besteedt aan de ruimtelijke kwaliteit.

Het bestemmingsplan kan slechts duurzaamheidsaspecten regelen die een ruimtelijke relevantie hebben en dus direct verband houden met de bestemming die aan de gronden wordt toegekend. De voorschriften moeten rechtstreeks betrekking hebben op het ruimtebeslag van de (nabijgelegen) gronden. Dit betekent dat kwaliteitseisen voor gebouwen niet of nauwelijks bindend in het bestemmingsplan zijn op te nemen. Dergelijke zaken kunnen slechts in een publiek-private overeenkomst vastgelegd worden.

De Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening schrijven voor dat inzicht dient te bestaan in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. De ontwikkeling van het onderhavig plan wordt gerealiseerd vanuit een private exploitatie. VOF Madevin Zijdebalen is verantwoordelijk voor de uitvoering en draagt het risico van de planontwikkeling. Voor de gemeente zijn aan de realisatie geen kosten verbonden, behoudens de kosten voor het begeleiden en in procedure brengen van dit bestemmingsplan en planontwikkelingskosten voor de exploitatieovereenkomst. De kosten voor de begeleiding en het doorlopen van de procedure van het bestemmingsplan vallen onder de legesverordening. De kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het risico op planschade wordt door de gemeente verhaald op de ontwikkelaar. Hiertoe wordt een bepaling opgenomen in de exploitatieovereenkomst.

Om het bestemmingsplan te realiseren zijn geen ingrepen of maatregelen in het omringende (openbaar)gebied nodig, welke kosten voor de gemeente met zich meebrengen. Het plan wordt financieel uitvoerbaar geacht.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Bij voorbereiding van het bestemmingsplan is de gemeente verplicht om belanghebbende instanties te betrekken. Nu er geen rijks- of provinciale belangen aan de orde zijn is het bestemmingsplan ter kennisgeving aan de provincie en de inspectie ruimtelijke ordening toegezonden. Daarnaast is de Kamer van Koophandel en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden verzocht om een reactie. Het waterschap heeft op 19 mei 2010 aangegeven met het plan in te kunnen stemmen. Van de Kamer van Koophandel is, naast de ontvangstbevestiging, geen reactie ontvangen.

Op 7 juni 2007 is het Structuurplan voor Zijdebalen, na een inspraaktraject, vastgesteld door de Raad. Op basis van het Structuurplan is de afgelopen jaren gewerkt aan een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor dit gebied. In deze trajecten zijn ontwikkelaar en gemeente in gesprek geweest met een klankbordgroep van bewoners. Op 15 december 2009 heeft het college het SPvE vrijgegeven voor inspraak. Het SPvE heeft voor een ieder te inzage gelegen van 24 december 2009 t/m 3 februari 2010. Op 23 december 2009 is er een inloopavond georganiseerd en op 6 januari 2010 een grote informatieavond met circa 150 bezoekers. Het was voor iedereen mogelijk om binnen deze periode een inspraakreactie in te dienen.

Door verscheidene partijen is een inspraakreactie ingediend op het SPvE. De belangrijkste reacties betreffen de volgende: De bewoners van de MITROS-woningen aan de David van Mollemstraat hebben moeite met de sloop van hun woningen. Inmiddels is door MITROS een proces op gang gebracht waarbij deze bewoners met individuele begeleiding aan een andere woning worden geholpen (mogelijk een nieuwe huurwoning binnen het plan). Door de omwonenden van de Westerdijk wordt aandacht gevraagd voor het aantal woningen en het volume, de kwaliteit van de openbare ruimte, mogelijke parkeerdruk en een mogelijke realisatie van de Westerstroom in het bijzonder. De GAMMA heeft daarnaast met een handtekeningenactie circa 2.000 adhesiebetuigingen opgehaald voor behoud van de bouwmarkt in het plangebied.

Op 29 april 2010 heeft de gemeenteraad van de gemeente Utrecht het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Zijdebalen vastgesteld. Hierbij zijn 3 amendementen aangenomen.

Gelet op het voortraject wordt in het kader van het bestemmingsplan Zijdebalen afgezien van het voeren van inspraak. Het plan wordt als ontwerpbestemmingsplan conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening ter inzage gelegd. Gedurende de termijn van terinzageligging bestaat voor een ieder de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen.

Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. De nieuwe Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Tevens is het bestemmingsplan opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

Het bestemmingsplan Zijdebalen kenmerkt zich door zich door een bestemmingsregeling die aan de ene kant ruimte biedt voor diverse functies en beoogde ontwikkelingen. Gelijktijdig wordt zekerheid gegeven over de bovengrens van die ontwikkelingen en de toegestane functies. De beoogde ontwikkelingen zijn beschreven in hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kent rechtstreekse bestemmingen met een directe bouwtitel.

Het bestemmingsplan onderscheidt grofweg twee hoofdfuncties; Wonen en Gemengd. Voor de bouwblokken geldt op hoofdlijnen een woonbestemming.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• ontheffingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf.
• ontheffingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Algemeen
Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• Stedenbouwkundige aspecten;
• Landschappelijke en of ecologische aspecten;
• Milieukundige aspecten;
• Cultuurhistorische aspecten;
• Verkeersaspecten;
• Sociale veiligheid;
• De gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied geeft aanleiding voor het opnemen van nadere eisen, gelet op de hoge dichtheid en de mate van functiemenging. Hieronder worden de verschillende aspecten nader toegelicht.

1 Stedenbouwkundige aspecten;
In het gebied is het creeren van een afwisselend gevelbeeld van groot belang. Daarnaast is de situering van de gevel van de hoofdgebouwen van belang, alsmede de wijze waarop de kappen in het plan worden ingepast.

2 Milieukundige aspecten;
Vanuit specifieke milieuomstandigheden kan het noodzakelijk zijn nadere eisen te stellen aan nieuwbouw of verbouw. Bijvoorbeeld aan de locatie van toegangen of vluchtwegen bij gebouwen die op plekken worden gerealiseerd waarbij vanuit het aspect externe veiligheid maatregelen noodzakelijk zijn om de veiligheid van die gebouwen te waarborgen.

3 Verkeersaspecten;
De veilige afwikkeling van verkeer en het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen aanleiding zijn voor het stellen van nadere eisen aan bebouwing. Hierbij zal het vooral gaan om maatregelen en eisen aan bebouwing voor het waarborgen overzichtelijke verkeerssituaties, de doorstroming van het verkeer en de bereikbaarheid van gebouwen. Maar ook kan het stellen van eisen aan de situering of het aantal parkeerplaatsen bij een woning, bedrijf, kantoor of voorziening van belang zijn als bijvoorbeeld extra parkeerplaatsen op de openbare weg niet mogelijk of gewenst zijn.

4. Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen.
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van de ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de hoogte of aan de situering van erfbebouwing bij woningen.

Artikel 1 begripsbepalingen
In dit artikel zijn de begrippen opgenomen en verklaard die in de regels van het bestemmingsplan voorkomen.

Artikel 2. Wijze van meten
Deze bepaling geeft aan op welke wijze aan de meetvoorschriften uitleg moet worden gegeven, bijvoorbeeld om de bouwhoogte van een gebouw te kunnen bepalen.

Artikel 3 Gemengd 1
Het gebouw van de voormalige bakkerij Kamps heeft deze gemengde bestemming gekregen. Op deze plaats zijn verschillende economische functies mogelijk. Omdat de kleinschaligheid van kantoren en bedrijfsmatige functies voorop staan, zijn deze twee functies aan een maximum gebonden. Onder het gebouw zijn gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk: half en/of geheel verdiept. Omdat het wegprofiel en de stedelijkheid in het gebied van groot belang zijn, is expliciet voorgeschreven dat de bebouwing in de bestemmingsgrens moet worden gebouwd.

In de gemengde bestemmingen en de woonbestemming is het maximum aantal woningen vastgelegd, alsmede het maximum toelaatbare aantal m2 aan bebouwing in het plangebied.

Artikel 4 Gemengd 2

Deze bestemming is van toepassing op het tuindershuis aan de Vecht. Conform het SPvE zijn hier enkele economische functies mogelijk gemaakt. Ook een lichte horecafunctie met ondergeschikte detailhandel is in dit pand mogelijk gemaakt.

Artikel 5 Gemengd 3
De wanden van het plein aan de Westdijk hebben een gemengde bestemming gekregen. Hiermee wordt levendigheid door commerciële functies mogelijk gemaakt in de plint van de bebouwing. In de gemengde bestemmingen en de woonbestemming is het maximum aantal woningen vastgelegd.

Artikel 6 Verkeer-verblijfsgebied
Deze bestemming legt de hoofdfunctie van de wegen in het plangebied vast. In het plangebied komen uitsluitend interne ontsluitingswegen voor met een 30km/u regime. In de bestemming is aan het plein (Westdijk) een mogelijkheid opgenomen voor de bouw van een horecavoorziening. De exacte lokatie en vorm kan nader worden bepaald. De omvang op maaiveld en de bouwhoogte zijn vastgelegd. Aan de zuidwestzijde van het plangebied is een overkraging van de bebouwing mogelijk gemaakt (zie ook onder wonen).

Artikel 7 Wonen
Deze bestemming is toegekend aan het overgrote deel van het plangebied. In de regels is voor deze bestemming – conform het SPvE - een aantal ruimtelijke en functionele uitgangspunten vastgelegd. Functioneel geldt dat naast wonen, de panden – onder voorwaarden - ook gebruikt kunnen worden voor beroep aan huis. In de zones aan de Westdijk zijn daarnaast ook woonwerkwoningen toegelaten. Ruimtelijk geldt dat de situering van de voorgevel van de gebouwen is vastgelegd. Voor het verplicht bouwen in de bestemmingsgrens is voor enkele zones een uitzondering gemaakt. Deze zones zijn aangegeven met de figuur 'gevellijn'. Hier geldt dat de voorgevel ook naar achteren mag liggen tot een diepte van maximaal 2 meter. Dit geldt voor maximaal 30% van de aangegeven zone. Hiermee wordt het lokaal verspringen van de voorgevel mogelijk gemaakt. De locaties van de ontsluiting van de gebouwde parkeervoorzieningen zijn vastgelegd in zones, met de aanduiding 'ontsluiting'.

De vlakken met de woonbestemming mogen niet volledig worden bebouwd. Zoals in de planbeschrijving aangegeven is het essentieel dat sprake is van binnenhoven – al dan niet openbaar. Om die reden is per vlak een maximaal bebouwingspercentage opgenomen. De bouwhoogten zijn in het gebied op de verbeelding in meters aangegeven. Voor het gebied geldt dat de bouwhoogte mag worden overschreden door een kap. De hoogte van deze kap bedraagt maximaal 4,5 meter. Bovendien is een maximale dakhelling voorgeschreven om een omgewenst volume te voorkomen. Op drie punten in het plangebied is hogere bebouwing toegestaan. Deze zijn op de verbeelding aangegeven.Ter plaatse van twee van deze accenten is een hogere kap toegestaan om een goede stedenbouwkundige verhouding te verzekeren tussen hoofdgebouw en kap. Voor de hogere bebouwing aan de zuidzijde van het plangebied geldt dat deze ook mag overkragen (boven bestemming Verkeer - Verblijfsgebied) over het openbaar gebied, zij het dat dit mag vanaf een hoogte van 19,5 meter. Ten aanzien van de regeling van kappen geldt dat het in de regeling gaat om de maximale overschrijding van de bouwhoogte en niet de maximale hoogte van de kap zelf. Een kapconstructie onder de maximaal toegestane bouwhoogte is daarmee ook toegestaan.

Artikel 8 Waarde - Archeologie
In deze bepaling wordt een koppeling gelegd met de gemeentelijke verordening, om de archeologische waarden in het gebied te beschermen.

Artikel 9 Waterstaat- Waterkering
Deze bestemming is bedoeld ter bescherming (instandhouding en onderhoud) van de waterstaatkundige doeleinden van de primaire waterkering aan de Vecht.

Artikel 10 Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een bouwvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 11 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 12 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Artikel 13 Algemene ontheffingsregels
Dit artikel regelt ontheffingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes. De regel bevat ook een bepaling voor het toelaten van erkers. Zoals in hoofdstuk 4 aangegeven zijn erkers en balkons van enige omvang niet wenselijk aan de zijde van de Zeedijk. Voor het plangebied vereist de stedenbouwkundige kwaliteit een nadere afweging. De ontheffing is niet toepasbaar voor het vergroten van het aantal toegestane woningen.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

Voor het vestigen van een bouwmarkt is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Een bouwmarkt is daarmee in het gehele plangebied mogelijk, zij het onder voorwaarden. Indien een initiatief aan de orde is, zal dit worden getoetst aan de voorwaarden. Uitgangspunt is de eis dat het parkeren van de bouwmarkt inpandig moet plaatsvinden, gelet op de beperkte ruimte voor parkeren in het openbaar gebied. Niet inpandig parkeren is uitsluitend aanvaardbaar indien hier een gedegen afweging wordt gemaakt ten opzichte van de benodigde parkeerplaatsen van de andere voorzieningen en woningen in het plangebied, en daarmee de druk op het openbaar gebied niet wordt vergroot. Om medewerking aan en initiatief te geven zal een wijzigingsplan moeten worden opgesteld, dat een procedure doorloopt.

Artikel 15 Algemene procedureregels
In dit artikel is de procedure beschreven die doorlopen dient te worden bij het gebruik maken van een ontheffing van de regels. De procedure voor wijziging of uitwerking van bestemmingen wordt sinds de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geregeld in de wet (artikel 3.6 Wro). In het bestemmingsplan hoeft hiervoor derhalve geen aparte regeling meer voor te worden opgenomen.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 2 bepalingen.

Artikel 16 Overgangsrecht
In het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 17 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen prostitutie bedrijven gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe prostitutiebedrijven niet toegestaan en zijn prostitutiebedrijven uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op prostitutiebedrijven binnen dit plangebied.

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.
In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om bouwvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een bouwvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een bouwvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder bouwvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende bouwvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde bouwvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Toelichting regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Toepassing Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'
De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan⁾. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten⁾ van deze activiteiten.

In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijfsaciviteiten 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de LIjst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering.

Lijst van afkortingen in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

Toelichting Lijst van Horeca-activiteiten
Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, in het bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in "harde" tot "zachte" typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogd de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

De Lijst van Horeca-inrichtingen kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting. De volgende categorieën van horecabedrijven zullen voortaan worden onderscheiden met als uitgangspunt hun invloed op het woon- en leefklimaat:

Onderscheid café-disco
Het verschil tussen een café en een disco zit in het gelegenheid geven tot dansen als wezenlijk onderdeel van de inrichting.

Cafetaria/snackbar
Het verschil tussen een lunchroom en een cafetaria/snackbar zit in het feit dat cafetaria al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren verstrekt. Het betreft hier laagdrempelige inrichtingen met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open zijn. Deze zaken zijn hoofdzakelijk ingericht voor het meenemen dan wel snel nuttigen ter plaatse van etenswaren. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door afval op straat van buiten de inrichting geconsumeerde spijzen en de daarbij behorende stank- en geluidsoverlast.

Afhaalcentra
Een winkel met als nevenfunctie een horecavoorziening valt bestemmingsplan technisch gezien onder de detailhandelsfunctie. Voorwaarde is dat het horeca-aspect een ondergeschikt deel uitmaakt van het geheel. Hiermee wordt voorkomen dat het probleem van branchevervaging leidt tot het vestigen van winkelfuncties die in de loop van de tijd veranderen in horecafuncties. Definitie afhaalcentrum: "detailhandelsvestiging met een horeca-exploitatievergunning op grond van de horeca-exploitatieverordening Utrecht".

Additionele horeca
Bij deze categorie gaat het om horeca-activiteiten die neven- of ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van de instelling. Deze activiteiten worden juridisch-planologisch gezien niet onder de functie "horeca" begrepen, maar onder de bestemming van de hoofdfunctie van de instelling sociaal-culturele/maatschappelijke/(sportief-)recreatieve doeleinden) gerekend. Voor de toepassing van de Lijst van Horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen:

een bedrijf of instelling waar;

1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of;

2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.

¹regulier gebruik t.b.v. feesten en muziek- en dansevenementen, in tegenstelling tot zaalverhuur voor congressen en seminars.

Voor de toepassing van de lijst van horeca-inrichtingen wordt onder een horecabedrijf het volgende begrepen

een bedrijf of instelling waar:

1. 1. bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, en/of,
2. 2. bedrijfsmatig zaal accommodatie wordt geëxploiteerd.