In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Partiële herziening Veenderij, Eiland B" met identificatiecode NL.IMRO.0345.PHDeEilandB-vg01 van de gemeente Veenendaal;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een van de weg of openbaar toegankelijk gebied afgekeerde gevel van een (hoofd)gebouw;

voorzieningen die een onderdeel vormen van en ondergeschikt zijn aan een bestemming of functie;

een bedrijf, dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

het door bewoners bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

het door bewoners beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

de grens van een bestemmingsvlak;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de grens van een (bouw)perceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en overige bouwwerken zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het deel van het dakvlak dat uitsteekt boven de gevel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan of ten gerieve van bedrijven en/of personen, zoals administratie-, reclame-, advocaten-, makelaars-, notaris-, werkbemiddlings-, reis-, advies- en ingenieursbureaus, kappers, medische praktijken en voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een al dan niet gebouwde voorziening kennelijk bedoeld voor het beperken van geluidhinder, zoals een geluidscherm of een geluidwal;

een woning die door middel van ondergeschikte bouwdelen, zoals garages of bergingen, verbonden is met andere woningen;

een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de bestemming van een perceel en op het perceel naar aard en omvang het belangrijkst is;

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

voorzieningen ten behoeve van verkeer en waterhuishouding zoals stuwen, bruggen, tunnels, duikers, aanlegsteigers, vlonders, kadewanden, keermuren, lichtmasten, beeldende kunst, openbaar vervoer haltes, overkappingen, stallingsruimten, verkeersborden, verkeersgeleiders, verkeersregelinstallaties en afvalcontainers, alsmede parkeervoorzieningen, en een geluidbeperkende voorziening;

bewoning in de vorm van niet zelfstandige wooneenheden in een woning in de vorm van één of meerdere kamers;

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto of een caravan;
2. b. enig ander onderkomen of enig andere voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde;
3. c. één en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen of gewezen voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15° en ten hoogste 75°;

voorzieningen ten behoeve van (de aansluiting op) het openbare net van gas, water, elektriciteit, riolering, stadsverwarming, en het telecommunicatieverkeer, of daaraan gelijk te stellen voorzieningen;

vergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen beneden peil;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

de onderste laag van een woongebouw, voor tenminste 1,5 m hoogte gelegen boven het peil, waarin uitsluitend zijn ondergebracht niet voor bewoning bestemde ruimten, ten dienste van de bewoners van de bovengelegen woningen;

de op de verbeelding aangewezen grond, die bestemd is voor verkeer, groen en water;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een bouwwerk van één bouwlaag dat dient ter overdekking en waarvan de steunconstructie uit ten hoogste één wand bestaat;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan een bedrijf voor prostitutie zoals een bordeel;

een blok van twee aaneengebouwde woningen;

bouwkundige constructie die het overbruggen van hoogteverschillen mogelijk maakt;

vloerconstructie, waarvan de bovenzijde veelal van hout is vervaardigd en die op enige afstand boven het maaiveld of wateroppervlak ligt, eventueel voorzien van leuningen of borstweringen;

de naar de openbaar toegankelijk gebied gekeerde gevel, erkers en luifels niet meegerekend;

de denkbeeldige lijn waarop de voorgevel(s) van een woning is/zijn geplaatst;

een niet-aaneengebouwde woning;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor huisvesting in een zelfstandige woning van maximaal 1 huishouden;

een woning met eigen toegang, eigen keuken en toilet;

een gevel van een (hoofd)gebouw, niet zijnde een voor- of achtergevel;

woningen die gekoppeld zijn aan een zorgfunctie ten behoeve van de bewoner(s) met een geïndiceerde zorgbehoefte.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de verst van elkaar gelegen punten van die bouwwerken, horizontaal, dan wel verticaal gemeten.

de kortste afstand tussen de grens van een bouwperceel en enig punt van het op het bouwperceel voorkomende of nog te bouwen gebouw;

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de horizontale projectie van de ruimte tussen de harten van de vloeren of balklagen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of hart van scheidingsmuren).

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

voor het buitenwerks meten van maten geldt dat uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 meter buiten beschouwing blijven, zoals bij dakgoten, dakoverstekken, regenafvoerpijpen, rookgasafvoeren en kleine schoorstenen;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

De voor "Water" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. infrastructuur;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. additionele voorzieningen.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen;
2. b. een beroep aan huis of bedrijf aan huis met inachtneming van het bepaalde in 4.4 onder d (specifieke gebruiksregels);
3. c. parkeer- en stallingsvoorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. additionele voorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn conform het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien aan de verschijningsvorm van hoofdgebouwen ter voorkoming van de aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied zoals vastgelegd in de bij deze regels behorende bijlage “Beeldkwaliteitplan”. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op:

1. a. de goot- en/of bouwhoogte;
2. b. de dakvorm;
3. c. de oriëntatie van het hoofdgebouw;
4. d. de afwisseling van de onder a, b en c genoemde aspecten.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik voor:

1. a. bewoning van of het aanbieden van logies van een vrijstaande bijbehorend bouwwerk;
2. b. het bewonen van een woning door meer dan 1 zelfstandig huishouden, waaronder kamerbewoning;
3. c. detailhandel;
4. d. een beroep aan huis of bedrijf aan huis, indien:
   1. 1. meer dan 45 m² van de oppervlakte van de bebouwing op het bouwperceel ten behoeve van deze activiteit wordt gebruikt;
   2. 2. als gevolg van de activiteit afbreuk wordt gedaan aan het woonkarakter en de woonkwaliteit van de directe omgeving;
   3. 3. de activiteiten vergunnings- dan wel meldingsplichtig zijn op grond van milieuwetgeving;
   4. 4. sprake is van zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die verkeersoverlast veroorzaken of die verkeersmaatregelen noodzakelijk maken;
   5. 5. onvoldoende parkeerruimte op het perceel aanwezig is voor zowel het gebruik van het perceel ten behoeve van de reguliere bewoners als het beroep aan huis of bedrijf aan huis of niet voldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat de parkeercapaciteit in de directe omgeving voldoende is om de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de aanwezigheid van het beroep aan huis of bedrijf aan huis op te vangen;

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken geldt, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, dat deze uitsluitend toegestaan zijn binnen de bouwvlakken, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen die ook buiten de bouwvlakken zijn toegestaan.

Als gebruik in strijd met de bestemming als bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, geldt in ieder geval:

1. a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting;
2. b. de permanente bewoning van recreatiewoningen, kampeermiddelen en andere onderkomens en gebouwen die niet voor permanente bewoning bestemd zijn;
3. c. het gebruik van niet-bebouwde grond als permanente staan- of ligplaats van demonteerbare of verplaatsbare inrichtingen voor de verkoop van etenswaren en/of dranken;
4. d. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor kampeermiddelen buiten de daarvoor aangewezen gronden;
5. e. het gebruik van niet-bebouwde grond als staan- of ligplaats voor (voor menselijk of dierlijk) verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken, vaar- of voertuigen, arken of andere objecten, voor zover die niet als bouwwerk zijn aan te merken;
6. f. het gebruik van niet-bebouwde grond voor het opslaan, storten of bergen van al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik noodzakelijk is voor of verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de regels van het plan ten behoeve van het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van een bouwgrens ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding. De afwijking mag ten hoogste 5 meter bedragen;
2. b. de regels van het plan om toe te staan dat openbare nutsgebouwen, wachthuisjes ten behoeve van openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 50 m³ bedraagt;
3. c. de regels van het plan ten aanzien van de maximum (bouw)hoogte van gebouwen om toe te staan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische installaties wordt vergroot, mits de vergroting leidt tot een hoogte welke niet meer bedraagt dan 1,2 maal de maximum (bouw)hoogte van het betreffende gebouw.

De in 8.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd krachtens het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen ten aanzien van:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan met dien verstande dat de afwijking ten hoogste 5 meter mag bedragen, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding;
2. b. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere wettelijke regeling, indien deze wordt gewijzigd.

Burgemeester en wethouders verlenen slechts een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden, met inachtneming van het de voor het gebied ten tijde van de indiening van de aanvraag geldende parkeernormenbeleid, indien:

1. a. bij de aanvraag aangetoond wordt dat het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij op eigen terrein en/of onmiddellijke omgeving bij de ontwikkeling in voldoende parkeergelegenheid voor zowel bewoners als bezoekers wordt voorzien en deze in stand gehouden wordt;
2. b. of aangetoond wordt dat het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
3. c. of er op een andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien.

Deze regels kunnen worden aangehaald als "Regels van de Partiële herziening Veenderij, Eiland B".

In het plangebied Veenendaal-Oost worden in totaal ongeveer 3.200 woningen en de daarbij behorende voorzieningen gerealiseerd. Voor geheel Veenendaal bedraagt de behoefte 4.000 woningen tot het jaar 2030. De woningbouwontwikkeling zal gefaseerd tot stand komen.

Onlangs is het Uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden deelplan 3" in procedure gebracht. In tegenstelling tot de overige uitwerkingsplannen van Veenderij bevindt het plangebied van dat uitwerkingsplan zich voor een deel binnen het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid. Dit bestemmingsplan bevat de aanhechting van Veenderij aan het bebouwingslint van het Gelders Benedeneind.

Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid werd een eerdere versie van de actuele stedenbouwkundige verkaveling nagestreefd. Met name ten noorden van de Meentdijk zijn in het stedenbouwkundige plan sindsdien aanpassingen doorgevoerd. Dat heeft tot gevolg dat de rond de eilanden gesitueerde watergangen inmiddels anders zijn gesitueerd. Door de verplaatsing is voor een klein gedeelte van de voor woningbouw bedoelde gronden de bestemming Water van kracht. De uitwerking van het woongebied kan doordoor op deze plek niet plaatsvinden op basis van het bepaalde in het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid. Teneinde de invloed van bovenbeschreven situatie zo veel mogelijk te beperken maakte een wijziging op basis van de artikelen 15 en 14 van respectievelijk het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid en het bestemmingsplan Veenderij onderdeel uit van het uitwerkingsplan "Veenderij, De Eilanden deelplan 3".

Met de voorliggende partiële herziening zal deze situatie worden hersteld. In totaal worden er 5 kavels geraakt door de bestemming Water. Deze kavels zijn in het geheel opgenomen in de nu voorliggende partiële herziening om te voorkomen dat delen van bouwkavels in verschillende planologische toetsingskaders vallen. Door deze kavels in het geheel op te nemen in de partiële herziening wordt de te realiseren bebouwing beter toetsbaar in het kader van de verlening van omgevingsvergunningen.

Afbeelding 1 toont de situering van het partiële herziening "Veenderij, Eiland B" in relatie tot Veenendaal-Oost en het Gelders Benedeneind.

Afbeelding 1: Situering plangebied.

Het grootste deel van Veenendaal-Oost bestaat uit een open gebied met een strokenverkaveling. Het gebied heeft een weids karakter en werd tot voor kort intensief agrarisch gebruikt (grasland). Het verkavelingspatroon is ontstaan door de eigendomsverhoudingen van vóór de vervening. Het plangebied behoorde tot Gelders Veenendaal, waar de kavels op de Ede-Wageningen stuwwal waren gericht. Tijdens de vervening ontstond door de aanleg van de wijken een fijnmazige strokenverkaveling die ook na afloop van de turfwinning, toen de grond een agrarische bestemming kreeg, in hoofdlijnen is gehandhaafd. In het gebied is zowel een toplaag van zand als venig materiaal aanwezig.

In het noorden van Veenderij is nog wel een parkeervoorziening in gebruik in combinatie met een bouwplaatsinrichting. Deze voorziening diende voor de tijdelijke onderwijsgebouwen in Veenendaal-Oost. Het basisonderwijs is inmiddels ondergebracht in het Ontmoetingshuis in deelgebied Buurtstede. Verder wordt in het noordelijk deel ca. 1 ha. gebruikt voor de opslag van (bouw)materialen en vindt daar ook de directievoering van het plangebied plaats.

Het gehele gebied Veenderij - voor zover begrepen in deze partiële herziening - is in eigendom van de gemeente Veenendaal. Het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost (OVO) heeft de opdracht het gebied Veenendaal-Oost tot ontwikkeling te brengen.

Op 14 december 2006 heeft de gemeenteraad van Veenendaal het bestemmingsplan Veenendaal-oost vastgesteld waarin de juridisch-planologische randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het plangebied Veenendaal-Oost zijn vastgelegd. Het bestemmingsplan Veenendaal-oost is inmiddels grotendeels geactualiseerd. Voor de deelgebieden Buurtstede en Veenderij zijn nieuwe bestemmingsplannen vervaardigd. Het bestemmingsplan Veenderij is op 30 maart 2017 vastgesteld. Voor de aanhechting van het (Gelders) Benedeneind en het zuidelijke deel van Veenderij is in 2014 een apart bestemmingsplan gemaakt. Dit bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid is vastgesteld op 27 februari 2014.

Op 24 december 2018 is het ontwerp-uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 in procedure gebracht. Dit plan is een uitwerking van zowel het bestemmingsplan Veenderij als van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid. Ter plaatse van Eiland B kon een strook grond niet worden uitgewerkt ten behoeve van bouwpercelen omdat daar binnen het bestemmingsplan Gelders Benedeneind – Veenderij-zuid de bestemming Water van toepassing was. De door dit hiaat geraakte bouwkavels worden nu in het geheel definitief bestemd in de voorliggende partiële herziening. Ook een strook met de bestemming Water is in deze partiële herziening opgenomen vanwege de interactie tussen beide bestemmingen met betrekking tot het realiseren van vlonders. De strook heeft een diepte van 50 cm.

Afbeelding 2: Relatie van de partiële herziening tot de strook met de bestemming Water.

De toekomstige situatie van Veenderij is uitvoerig beschreven in Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3. Aangezien het nu voorliggende plan slechts een hiaat in dat plan herstelt is de hier beschreven toekomstige situatie slechts toegespitst op het plangebied van deze partiële herziening en de directe omgeving daarvan. Voor de uitgebreide beschrijving van de toekomstige situatie van Veenderij wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van de toelichting van het uitwerkingsplan.

In het voorjaar van 2018 is voor de Eilanden ABC een stedenbouwkundig plan¹ vervaardigd. Eilanden ABC vormen de afronding van Veenderij in zuidoostelijke richting. Het gebied wordt begrensd door de (watergangen langs) de Dragonderweg, de Meentdijk, de achtererven van het bebouwingslint langs het Gelders Benedeneind en Eiland D.

Afbeelding 3: Het stedenbouwkundige plan voor Eilanden ABC met daarbinnen het voorliggende plangebied.

Er wordt gestreefd naar een (gedeeltelijke) invulling met aaneengeschakelde woningen. Voornamelijk zullen de Eilanden ABC echter voorzien in vrijstaande en twee-aaneengeschakelde woningen. De ringvormige ontsluitingsweg gaat over deze eilanden, die samen één buurt vormen. De bebouwing kent een informele opzet, onder andere door de wisselende rooilijnen. De meeste woningen hebben een tuin aan het water, zodat bewoners optimaal van hun waterrijke woonomgeving kunnen genieten. De taluds en waterranden zijn overwegend groen, met de optie om er een vlonder te realiseren.

In het opgestelde beeldkwaliteitsplan² is aangegeven dat de architectuur van de woningen bijdraagt aan een landelijk karakter. Ten behoeve van een informeel straatbeeld wordt variatie in de rooilijn nagestreefd.

De verbinding met het water is heel belangrijk voor de beleving van Eilanden ABC. De oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol. Er zijn veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij.

Binnen het De Eilanden ABC is in het stedenbouwkundige plan uitgegaan van 113 woningen. Dat is inclusief de 5 woningen die opgenomen zijn in deze partiële herziening.

1. 1. Inbo, Eilanden ABC, Veenendaal, Stedenbouwkundig plan, 1 juni 2018.
2. 2. Inbo, Beeldkwaliteitsplan ABC, Weteringse Zoom, 1 juni 2018.

In het kader van het bestemmingsplan Veenderij en met name het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 van het Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3.

In het kader van het bestemmingsplan Veenderij en Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3 zijn de relevante wateraspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Verwezen wordt naar hoofdstuk 5 van het Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3.

Duurzaamheid gemeente Veenendaal
In de periode tot 2025 wil de gemeente Veenendaal grote stappen zetten met het integrale milieu- en duurzaamheidsbeleid met de volgende ambities:

• een gezonde en veilige leefomgeving;
• een energieneutraal Veenendaal in 2035;
• een gebiedsgericht milieubeleid (Omgevingsvisie);
• werken aan een circulaire economie;
• voorbereid zijn op klimaatverandering en Veenendaalse bewoners, bedrijven en organisaties zetten zich in voor een duurzame samenleving.

Milieukwaliteitsplan
Het Milieukwaliteitsplan bevat de hoofdzaken van het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente. De gemeente moet bij haar beslissingen rekening houden met de ambities uit dit plan. Dat zijn de vijf integrale ambities die hierboven staan beschreven, maar in het Milieukwaliteitsplan vind je ook doelstellingen per milieuthema.

Energieneutraal Veenendaal 2035
In 2035 woont heel Veenendaal duurzaam, dat is de ambitie van de gemeente Veenendaal. Dit betekent dat er in 2035 in Veenendaal net zoveel energie wordt opgewekt als wij gebruiken. Om dan energieneutraal te zijn, moeten we gezamenlijk aan de slag (gemeente, inwoners en bedrijven). Veenendaal loopt daarbij voor op acties van de rijksoverheid om in 2050 aardgas niet meer in te zetten voor de verwarming van woningen.

In Veenendaal worden kansen gezien om een bijdrage te leveren aan:

• verduurzaming woningen (Het streven is naar energieneutraliteit (EPC = 0 of beter: Nul Op de Meter);
• integrale aanpak verduurzaming openbaar gebied (openbare verlichting, maar ook oplaadpunten voor voertuigen);
• energietransitie (naar een gasloze wijk);
• voorbereid op klimaatverandering (ontwikkelingen worden minimaal waterneutraal uitgevoerd, groen wordt strategisch ingezet voor hemelwaterafvoer en koeling in de stad).

Dit gebeurt niet vanzelf. De gemeenteraad heeft hiertoe in maart 2017 het programma Energieneutraal Veenendaal 2035 vastgesteld.

Duurzaam bouwen
De gemeente vindt het belangrijk dat bij nieuwe ontwikkelingen de volgende onderwerpen aan de orde komen bij het thema duurzaam bouwen:

• toepassen van een prestatie-instrument voor duurzaam bouwen (GPR-Gebouw, gratis licentie wordt beschikbaar gesteld via gemeente). We streven bij GPR-Gebouw naar een 7 of hoger op alle thema's;
• mogelijkheden om het dak te benutten voor warmte-opslag, waterberging, het bufferen van fijn stof of energiewinning;
• geen koper, lood of zink gebruiken voor de hemelwaterafvoer;
• toepassen van duurzaam hout;
• waar mogelijk rekening houden met oplaadmogelijkheden voor elektrische voertuigen;
• Veenendaal streeft naar toepassing van beton met minimaal 50% hergebruikte grondstoffen.

Duurzaamheid in Veenendaal-oost
Al in 1999 is bij de start van Veenendaal-oost op het niveau van het structuurplan Duurzaam Veenendaal-oost de groen-, water- en verkeersstructuur geïntegreerd tot een duurzaam casco.

In het voortraject van dit structuurplan zijn door middel van een Verkeersprestatie op locatie (VPL) verschillende modellen onderzocht en is het effect van de modellen op het energieverbruik bepaald.

Bij het ontwikkelen van de verkeersstructuur van Veenendaal-oost is uitgegaan van de afspraken en principes, zoals vastgelegd in het door het Rijk, IPO en VNG geïnitieerde convenant “Duurzaam Veilig”.

Bij het opstellen van de MER Veenendaal-oost zijn de verschillende inrichtingsvarianten voor Veenendaal-oost getoetst op hun milieueffecten. Het Masterplan Veenendaal-oost 2006 is gebaseerd op het Meest Milieuvriendelijk Alternatief.

Zo is op basis van het uit 2001 daterende Waterstructuurplan Dragonder- en Veenendaal-oost gekozen voor een duurzaam watersysteem. De waterstructuur maakt integraal onderdeel uit van de wijk en van de naastgelegen natuurontwikkelingszone “De Groene Grens”.

In de Nota van Uitgangspunten voor Veenendaal-oost is destijds opgenomen als randvoorwaarde dat de aanbevelingen uit het Nationale Pakket Duurzame Stedenbouw meegenomen moeten worden in het planproces. Veenendaal-oost zal duurzaam ontwikkeld worden in de brede zin van het woord. Naast Duurzaam Bouwen moet er sprake zijn van een duurzame waterhuishouding, duurzame energie, een fietsvriendelijke inrichting, duurzame GWW, voorlichting Duurzaam Wonen en controle en handhaving.

In het kader van het project “Nieuw Wonen” zijn verschillende mogelijkheden voor openbaar vervoer onderzocht waaronder het aansluiten van Veenendaal-oost op bestaande lijndiensten, het introduceren van een nieuwe lijn maar ook kleinschaliger opgezette vormen van openbaar vervoer met busjes die de wijk in kunnen. In de hoofdstructuur van Veenendaal-oost zijn alle onderzochte alternatieven mogelijk gemaakt.

Vanuit het Waterschap wordt speciale aandacht gevraagd voor het beperken van diffuse bronnen; alle elementen in de openbare ruimte die de kwaliteit van het water negatief kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld verzinkte dakgoten, chemische onkruidbestrijding, etc.

Veenendaal-oost kent een verbeterd gescheiden stelsel. In Veenendaal-oost is het streven om 70% van de wijk zongericht te verkavelen. Veenendaal-oost is een waterrijke wijk. In principe hebben de watergangen in potentie een hoge ecologische waarde. Door de watergangen minimaal aan een zijde een ecologische oever te geven kunnen ecologische verbindingen vormgegeven worden die Veenendaal-oost verbinden met het omliggende gebied.

In 2007 heeft de gemeente Veenendaal samen met Quattro Energie B.V. (een combinatie van drie marktpartijen) het energiebedrijf DEVO B.V. opgericht. Duurzame Energievoorziening Veenendaal-oost B.V. (DEVO) is het lokale energiebedrijf, dat verantwoordelijk is voor de aanleg, de exploitatie en het beheer van de duurzame energievoorziening in “Buurtstede” en “Veenderij” (deelgebieden Veenendaal-oost). DEVO voorziet (op termijn) circa 2.250 woningen en gebouwen voor de voorzieningen van warmte en koeling via een collectief energiesysteem op basis van warmte-/koudeopslag en warmtekrachtkoppeling. De CO₂-uitstoot wordt met dit duurzame energiesysteem met 60% verminderd. Hiermee draagt DEVO bij aan het duurzame karakter van de wijk Veenendaal-oost. Doel van DEVO is het realiseren van een goede energieambitie in Veenendaal-oost met een verhoogd wooncomfort tegen lagere energielasten voor bewoners. En bij een gunstig bedrijfsresultaat, het initiëren van nieuwe energiebesparings- of duurzame energieprojecten binnen Veenendaal.

Via een zogenoemd Startdocument Opstalontwikkeling dat is opgebouwd uit tekeningen en teksten en dat de programmatische, planmatige en financiële randvoorwaarden voor de ontwikkeling van de opstallen in Veenendaal-oost bevat, worden de ontwikkelaars en in het verlengde hiervan hun architecten gevraagd zich maximaal in te spannen een zodanige kwaliteit van bebouwing en woonomgeving te realiseren dat een Veenendaal-oost ontstaat waar het in de brede zin van het woord prettig wonen en verblijven is.

Voor de woningen in “Veenendaal-oost” zal moeten worden voldaan aan de in het Bouwbesluit per 1 januari 2015 vastgelegde energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0.4. Naar verwachting zal deze EPC de komende jaren verder worden aangescherpt en zal er in 2020 sprake zijn van een EPC van 0.0 en van energieneutrale gebouwen.

Naast deze wettelijke eis zal “Veenendaal-oost” in het kader van het terugdringen van het gebruik van fossiele brandstoffen niet op gas worden aangesloten.

Voorts wil OVO (op basis van het gemeentelijk klimaatbeleid en op grond van het betreffende besluit van de aandeelhouders van OVO) de ambitie van een aandeel van minimaal 20% duurzame energieopwekking vanuit de wijk blijven hanteren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen met het toepassen van zonnepanelen.

Tot slot ziet de gemeente graag dat ontwikkelaars de mogelijkheid van energieneutrale woningen - vooruitlopend op het van kracht worden van een EPC van 0.0 - al meenemen in het aanbod voor “Veenendaal-oost”.

Voor de energieconcepten die in “Veenderij” worden gehanteerd, geldt dat deze concepten moeten leiden tot goed functionerende systemen met aan de eindgebruiker een prestatiezekerheids-/instandhoudingsgarantietermijn en in de woning een gezond leefklimaat. Daaraan gekoppeld geldt het uitgangspunt van goede voorlichting aan de eindgebruiker over de werking van het systeem en een goede informatieoverdracht tussen alle schakels in de keten vanaf het ontwerp tot en met de uitvoering van het systeem. Ontwikkelaars zijn gevraagd een informatiebijeenkomst te beleggen waarop aan kopers/huurders van opgeleverde woningen de werking van de energievoorziening wordt uitgelegd en instructies worden meegeven hoe het best met deze voorziening in de praktijk kan worden omgegaan.

Sinds Bouwbesluit 2012 bestaat de wettelijke plicht voor de aanvrager van de omgevingsvergunning om een berekening aan te leveren van de milieuprestatie van een gebouw. Het prestatie-instrument GPR-Gebouw wordt door de ontwikkelaar zelf toegepast en als verklaring overgedragen bij de omgevingsvergunningaanvraag. De ontwikkelaars dienen zich vast te leggen op een gangbare prestatiescore van tenminste 7.0.

De gemeente wenst vast te houden aan het terugdringen van de CO₂-uitstoot, maar beraadt zich nog of het verbod van het opnemen van rookgasafvoeren in de woningen hiertoe de aangewezen weg is. Dit mede in licht van hoe elders in Veenendaal op nieuwbouwlocaties met dit verbod wordt omgegaan.

Het verbod van het toepassen van materialen als koper, lood en zink als deze materialen door uitloging in de hemelwaterafvoer kunnen komen, blijft gehandhaafd. Dit geldt ook voor het achterwege laten van het gebruik van niet-duurzame bouwmaterialen.

In het stedenbouwkundig plan en VO inrichtingsplan openbare ruimte van "Buurtstede" is met de uitgangspunten van “Nieuw Wonen” rekening gehouden. Echter voor “Veenderij” zijn geen provinciale middelen beschikbaar voor de uitvoering van Nieuw Wonen. Dit leidt ertoe dat er voor de opstalontwikkeling geen bijzondere ontwerpeisen worden gesteld die een extra toetsing door de gemeente vragen. Wel zal de gemeente de ontwikkelaars aan de hand van het regionale Stimuleringsprogramma Woonbewust informeren over de mogelijkheden om woningen comfortabel, veiliger en energiezuiniger te maken. Ook vraagt de gemeente aandacht voor alternatief opdrachtgeverschap, voor consumentgericht bouwen en voor bijzondere wooninitiatieven.

De gemeente continueert bewonersparticipatie ten aanzien van de invulling van de nog per eiland aan te wijzen locaties voor speel- en ontmoetingsplekken.

IVN Veenendaal - Rhenen wordt met enige regelmaat gelegenheid geboden om de ontwikkeling van en aandacht voor natuur in de stad voor het voetlicht te brengen. Ook voor een duurzame groene inrichting van particuliere tuinen is aandacht.

Voor Veenendaal-Oost is in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en een aantal private partijen. Dit heeft geresulteerd in de oprichting van het Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-Oost als Publiek Private Samenwerking (PPS) die de grondexploitatie voert voor het plan. De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd. Er is sprake van een financieel sluitende grondexploitatie.

Voor het onderhavige plan behoeft geen exploitatieplan als bedoeld in Afdeling 6.4. van de Wet ruimtelijke ordening te worden opgesteld omdat enerzijds het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst in een PPS met diverse partijen is verzekerd. Anderzijds zijn alle gronden in het plangebied in eigendom van gemeente Veenendaal.

Verder zijn er zijn naast procedurele kosten geen andere kosten verbonden aan de vaststelling van dit plan. Voor de procedurele kosten geldt dat zij binnen de gemeentelijke begroting zijn, of kunnen worden, gedekt.

Conclusie
Op basis van genoemde argumenten is een exploitatieplan bij deze partiële herziening niet nodig. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening is ten aanzien van dit plan niet van toepassing en de economische uitvoerbaarheid van dit plan is niet in het geding.

Met de voorliggende partiële herziening wordt een marginaal gebrek in de uitvoeringsbevoegdheid van het bestemmingsplan "Gelders Benedeneind - Veenderij" hersteld. Ter plaatse van een smalle strook geldt de bestemming Water. In totaal worden er 5 kavels geraakt door de bestemming Water. Deze kavels zijn, behoudens de waterstrook, inmiddels opgenomen in het onlangs in procedure gebrachte "Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3". Dit uitwerkingsplan doorloopt de wettelijke procedure. Om deze reden heeft er in het kader van het nu voorliggende plan geen burgerparticipatie plaatsgevonden. De direct omwonenden van de waterstrook zijn immers nog niet bekend en zouden bovendien direct belanghebbend zijn bij de vaststelling van dit plan.

Het plan is, gelet op de marginale en noodzakelijke aanpassing van de verbeelding van het "Uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3", niet onder de aandacht gebracht van de provincie Utrecht.

Het ontwerp-bestemmingsplan Partiële herziening, Veenderij, Eiland B heeft met ingang van 28 maart 2019, zes weken ter inzage gelegen. Binnen de genoemde termijn kon eenieder naar keuze digitaal, schriftelijk of mondeling een zienswijze op het ontwerpplan kenbaar maken bij de gemeenteraad van Veenendaal. Er zijn geen zienswijzen kenbaar gemaakt.

Op 27 juni 2019 heeft de gemeenteraad van Veenendaal het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.

De voorliggende partiële herziening Veenderij, Eiland B is een herziening van het bestemmingsplan Gelders Benedeneind - Veenderij-zuid en het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3.

De regels van het plan zijn qua vormgeving deels ingegeven door de "Veenendaalse Standaard voor BestemmingsPlannen", die is afgeleid van het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO-2012), de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012 (PRBP-2012), de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) en door de voorschriften van het bestemmingsplan Veenderij. Gelet op uniformiteit binnen de gemeente Veenendaal is de systematiek tevens afgestemd op het bestemmingsplan Woongebieden 2018.

In de partiële herziening Veenderij, Eiland B komen twee bestemmingen voor, te weten:

• Water (artikel 3);
• Wonen (artikel 4).

De te ontwikkelen (uitgeefbare) gronden hebben de bestemming "Wonen". Op de analoge verbeelding zijn in de bestemming "Wonen" bouwvlakken aangegeven. Hoewel in beginsel deze bouwvlakken leidend zijn voor de situering van de voorgevels kan daar beperkt van worden afgeweken. Daarbij zal in de praktijk een advies gevraagd worden aan de supervisor van Veenderij. De supervisor zal zich daarbij laten leiden door het Stedenbouwkundig plan van 1 juni 2018 voor eiland ABC. Op deze wijze is de ontwikkelaar in staat een vraaggestuurd programma te realiseren waarbij de definitieve stedenbouwkundige situatie zo min mogelijk wordt beperkt door de partiële herziening.

Binnen het plangebied zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan. Gelet op de dorpse uitstraling van dit deel van Veenderij hebben de grondgebonden woningen betrekking op vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen.

De bestemming "Wonen" is gebaseerd op het bestemmingsplan Woongebieden 2018 en gelijk aan de gelijknamige bestemming uit het uitwerkingsplan Veenderij, De Eilanden deelplan 3. Dat betekent dat voor de woningen één bestemmingsvlak is opgenomen. Binnen dit bestemmingsvlak is één bouwvlak opgenomen dat gebaseerd is op het stedenbouwkundige plan. In het stedenbouwkundige plan zitten verspringingen in de gevellijnen. Uitgangspunt bij het bepalen van de ligging van het bouwvlak is geweest dat de gevellijn in beginsel de markantste plekken als vormgevend vertrekpunt heeft (bijvoorbeeld een hoekgebouw) en dat getekende verspringingen worden ondersteund door eigendomsgrenzen. Evenals in eerdere uitwerkingsplannen binnen Veenendaal-Oost heeft de “uit te geven grond” immers als basis gediend voor de bestemming Wonen.

In het Beeldkwaliteitplan (BKP) is aangegeven dat water een belangrijke rol speelt. Dit water grenst zowel aan openbare oevers en aan privé kavels. Ook de oevers spelen in de waterbeleving een zeer belangrijke rol.

Er zijn binnen Eilanden ABC veel tuinen die grenzen aan het water en deze zijn van belang voor de beeldvorming van Veenderij. Ook binnen het plangebied van deze partiële herziening is dit het geval. Om die reden is er een aantal randvoorwaarden geformuleerd hoe eigenaren om dienen te gaan met de oevers van de eigen tuin. Met de aanleg van een vlonder kan vanuit de tuin het water direct beleefd worden en is het mogelijk om een bootje aan te leggen. Binnen dit plan is sprake van kavels die aan de achterzijde aan het water grenzen. De vlonders zijn toegestaan in dit plan. Daarbij mag slechts één vlonder per bouwperceel met een breedte van 5 meter worden gerealiseerd. Bij hoekkavels geldt een aangepaste regeling. Omdat in het BKP een overkraging van de vlonder van 50 cm over het water mogelijk is, is dit in het voorliggende plan mogelijk gemaakt. De bestemming Water heeft dan ook een diepte van 50 cm. De totale diepte van de vlonder mag binnen de bestemmingen Water en Wonen niet meer bedragen dan 2,5 meter.

Afbeelding 4: Vlonder (volgens de maatvoering die in het BKP is opgenomen).

De betreffende bepalingen die in de bestemmingen Water en Wonen zijn opgenomen dienen in onderlinge samenhang te worden beschouwd bij de plantoetsing. Bovenstaande afbeelding geeft de maximale maatvoering van de vlonder in relatie tot de twee bestemmingen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het achterwege laten van de overkraging mogelijk is met behoud van de maximale diepte van 2,5 meter binnen de bestemming Wonen.

Op 18 november 2014 heeft de Eerste Kamer de 'Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2014' aangenomen. De Reparatiewet BZK is voor het grootste deel op 29 november 2014 in werking getreden (stb. 2014, 458). In die wet worden de bepalingen van de Woningwet geschrapt die de grondslag vormen voor het opnemen van stedenbouwkundige voorschriften in de Bouwverordening. Dit was al de bedoeling van de wetgever bij de invoering van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Een van deze voorschriften is, kort gezegd, de verplichting van voldoende parkeergelegenheid. Parkeren moet dus voortaan in het bestemmingsplan worden geregeld. In dit plan is hieraan invulling gegeven via een voorwaardelijke verplichting (10.1).

Het digitale plan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. Met de invoering van de Wro en de daaraan gekoppelde standaarden kent het plan een analoge en een digitale verbeelding. Het primaat ligt bij de digitale verbeelding. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1 : 1000.