het bestemmingsplan Zorgcentrum Ewoud van de gemeente IJsselstein.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0353.201008IjstzoEwoud-Va01 met de bijbehorende regels.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, zorg-, welzijns en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlenening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen.

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegnag direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

1. a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
2. b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
2. b. paden, inritten, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. c. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals wegen, verhardingen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt ten hoogste 6 m;
3. c. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 5 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 2 m.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. zorgwoningen;
3. c. bij deze bestemming horende voorzieningen, zoals wegen, paden, tuinen, erven, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het verkeer;
2. b. parkeer-, groen- en speelvoorzieningen, geluidswerende voorzieningen en nutsvoorzieningen;
3. c. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de verkeers- of wegaanduiding of de verlichting bedraagt ten hoogste 2 m;
   1. a. de bouwhoogte van lichtmasten mag maximaal 6 m bedragen;
   2. b. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt niet meer dan 5 m.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden, waterbeging en waterlopen, met bijbehorende voorzieningen zoals bruggen, dammen en/of duikers.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 4 m.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 7.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden en zonder heiwerkzaamheden dieper dan 30 cm, kan worden geplaatst;
   3. 3. de verstoring van de gronden dieper dan 30 cm, maar in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde, tot een maximaal oppervlak van 20 m²;
   4. 4. de verstoring van de grond en dieper dan 30 cm op AMK-terreinen.

Bevoegd gezag kan het plan wijzigen door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, de bestemmingsomschrijving en de overige regels.
2. b. Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel a wordt in elk geval verstaan:
   1. 1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   2. 2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
   3. 3. het gebruik van gronden en wateren als permanente ligplaats voor woonboten of (woon)schepen;
   4. 4. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.
3. c. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a, indien strikte toepassing van het verbod leidt tot beperkingen in het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen worden gerechtvaardigd.

Bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds een omgevingsvergunning kan worden verleend - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:

1. a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
2. b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 2,5 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Een omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, met inachtneming van het volgende:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. bevoegd gezag kan eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Indien toepassing van het overgangsrecht voor bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Zorgcentrum Ewoud'.

Voor u ligt het voorontwerpbestemmingsplan Zorgcentrum Ewoud. Dit bestemmingsplan is opgesteld om een juridisch kader te bieden voor de herontwikkeling van het zorgcentrum. Nadat het bestemmingplan onherroepelijk is geworden, zal deze het vigerende bestemmingsplan deels vervangen.

Het woon- en zorgcomplex Ewoud in IJsselstein wordt in fasen herontwikkeld. De herontwikkelingsopgave is als geheel weergegeven in het Ontwikkelingsplan Ewoud (oktober 2009). In dit ontwikkelingsplan wordt een beeld gegeven van het complex zoals dat er na voltooiing van het herontwikkelingsproces waarschijnlijk uitziet. Helemaal zeker is dat beeld niet, want dit proces bestrijkt in zijn geheel een periode die zich zelfs na 2025 kan voortzetten. In die periode kan er heel wat gebeuren en dientengevolge is het denkbaar dat het in het Ontwikkelingsplan geschetste eindbeeld gaandeweg de operatie op onderdelen wordt bijgesteld.

De voorgenomen herontwikkeling past niet binnen het vigenerende bestemmingsplan IJsselstein Zuioost. Om deze reden wordt voor deze herontwikkeling een (postzegel)bestemmingsplan opgesteld.

Het zorgcentrum Ewoud wordt aan de zuidzijde begrenst door de Hogebiezen en de Beneluxweg. Aan de noorzijde vormt de Jan van der Heydenweg de begrenzing van het zorgcentrum. De westzijde wordt begrenst door de Paardenlaan (figuur 1.1).

In de fase van het voorontwerp worden bewoners en belanghebbenden door middel van inspraak in de gelegenheid gesteld om hun mening over het bestemmingsplan te geven. Ook worden zogenoemde overleginstanties (buurgemeenten, belangenorganisaties, nutsbedrijven, provincie en rijksoverheid) aangeschreven en in de gelegenheid gesteld om te reageren op het bestemmingsplan.

Na de inspraak en het overleg worden de inspraak- en overlegreacties in overweging genomen en waar van toepassing wordt het plan hierop aangepast. Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan aangeboden aan burgemeester en wethouders en de raadscommissie. Over het ontwerpbestemmingsplan kunnen belanghebbenden wederom hun mening, in de vorm van zienswijzen, richten aan de raad. Na deze fase zal het bestemmingsplan worden vastgesteld door de raad.

Na bekendmaking van het besluit tot vaststelling ligt het bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn bestaat de mogelijkheid om in beroep te gaan tegen het besluit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij een eventueel beroep volgt uitspraak binnen 12 maanden.

Het bestemmingsplan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn, of in het geval dat er beroep is ingesteld en er om een voorlopige voorziening is verzocht, op het moment dat er op het verzoek is besloten.

In Hoofdstuk 2 komt het vigerend bestemmingsplan aan de orde. In Hoofdstuk 3 wordt de juridische planbeschrijving behandeld. In Hoofdstuk 4 en Hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op de achtergronden van het beleidskader en de beschrijving van het project. Hoofdstuk 6, 7 en 8 tonen de uitgevoerde onderzoeken op het gebied van milieu, verkeer, bodem, archeologie, ecologie etcetera. en Hoofdstuk 9 maakt de uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk.

Het zorgcomplex Ewoud maakt deel uit van het gebied waarvoor de gemeenteraad op 2 juli 2009 het bestemmingsplan 'IJsselstein Zuidoost' heeft vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 24 september 2009 in werking getreden.

Het zorgcomplex Ewoud is in het vigerend bestemmingsplan bestemd in overeenstemming met de huidige bestaande situatie. De gebouwen hebben een maatschappelijke bestemming en de groen- en waterpartijen en verharde oppervlakten zijn voor respectievelijk groen, water en verkeer bestemd.

Fase 1 van de herontwikkeling van het complex Ewoud betreft de renovatie en uitbreiding van gebouw B, de bouw van gebouwD en de herinrichting van het aan beide gebouwen aansluitend terrein, bestaande uit het voorterrein en de te verplaatsen dierenweide (figuur 2.1). De plannen tot gefaseerde herontwikkeling en uitbreiding van het zorgcentrum Ewoud worden in Hoofdstuk 5 nader toegelicht.

De in deze eerste fase voorgenomen uitbreiding van het gebouw en de nieuwbouw verdragen zich niet met het onder meer voor het zorgcomplex Ewoud in werking getreden bestemmingsplan 'IJsselstein Zuidoost'. Om deze reden zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven.

Het bestemmingsplan Zorgcentrum Ewoud voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de herontwikkeling van het zorgcentrum Ewoud fase 1. Het bestemmingsplan is derhalve ontwikkelingsgericht. Deze herontwikkeling heeft betrekking tot verbouwing en uitbreiding van het hoofdgebouw en herinrichting van de aansluitende buitenruimte. Gelet op de ligging aan de rand van het bedrijventerrein Paardenveld waarvoor recent bestemmingsplan IJsselsteijn Zuidoost is opgesteld, is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de systematiek van dit bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, namelijk:

• de verbeelding, met zoveel mogelijk relevante informatie wat betreft de (dubbel)bestemmingen, aanduidingen, afmetingen en verklaringen van de betreffende gronden;
• de regels, hierin wordt per bestemming een zo eenduidig mogelijke omschrijving van het gebruik en bouwmogelijkheden van de betreffende bestemming gegeven;
• de toelichting, hierin worden de beweegredenen weergegeven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond, als mede een interpretatie en uitleg van de gebruikte bestemmingen.

De verbeelding met de bijbehorende regels vormen de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan.

Op de verbeelding zijn alle functies apart bestemd, waardoor het voor eenieder mogelijk is om met behulp van het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan het plangebied gegeven zijn. In de bijbehorende regels vindt men de doeleindenomschrijving, de bouwregels en de eventuele gebruiksbepalingen.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee facetten: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen. Op de verbeelding is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder).

Aanduidingen

De aanduidingen van de bestemmingen zijn ingetekend in het bestemmingsvlak. Nadere specificaties die iets zeggen over het gebruik of de bouwmogelijkheden zijn door middel van aanduidingen opgenomen. Als deze specificaties op het hele bestemmingsvlak van toepassing zijn, dan staan de aanduidingen achter de bestemmingsaanduiding in het bestemmingsvlak. Voor de leesbaarheid of omdat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen is soms gekozen om de aanduidingen in het bouwvlak te plaatsen.

De inleidende regels bevatten de begrippen en de wijze van meten. Artikel 1 geeft een toelichting op begrippen die in het normale spraakgebruik niet voorkomen en dus zonder uitleg voor interpretatie vatbaar zijn. Artikel 2 'Wijze van meten' beschrijft hoe de maatvoeringen zoals deze in de regels voorkomen, gemeten moeten worden.

Groen

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor het beeldbepalende groen binnen het plangebied. Opgemerkt moet worden dat binnen de bestemming 'Groen' ook water, wegen, paden en parkeerplaatsen mogen worden aangelegd, maar niet in die mate dat de gehele bestemming 'Groen' daarmee teniet gedaan wordt. Het toestaan, in ondergeschikte mate, van water, wegen, paden en parkeerplaatsen, maakt het mogelijk zonder planwijziging of omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan knelpunten op te lossen. Deze grote mate van flexibiliteit is mede ingegeven door het feit dat veel van deze gronden in eigendom zijn van de gemeente en dat vanuit deze eigendomspositie voldoende sturing gegeven kan worden aan ruimtelijke kwaliteit en de inrichting van het openbare gebied. Een aanvullende regeling in een bestemmingsplan wordt dan ook in veel gevallen als last ervaren.

Maatschappelijk

Aan gronden met daarop instellingen op het gebied van onderwijs, zorg en welzijn, uitvaart en verenigingsleven is de bestemming 'Maatschappelijk' toegekend. In beginsel is bij het toekennen van het bouwvlak het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt genomen. Daarbij wordt een beperkte ruimte gegeven voor uitbreiding om te kunnen inspelen op ontwikkelingen.

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' wordt opgenomen voor wegen, straten, wandel- en fietspaden met een functie gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het verkeer. Een differentiatie naar 30 km en 50 km/h-wegen wordt niet gemaakt, omdat deze in functioneel en ruimtelijk opzicht weinig verschillen. De bestemming Verkeer wordt ook opgenomen voor parkeervoorzieningen en ondergeschikte groen- en speelvoorzieningen. Door deze voorzieningen op te nemen binnen de bestemming Verkeer is het mogelijk de openbare ruimte flexibel te beheren.

Water

Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor water. Binnen de bestemming Water zijn watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, duikers, etc . toegestaan.

Waarde - Archeologie

Het plangebied is gelegen in een gebied met een grote kans op archeologische sporen. Ook zijn archeologische monumenten binnen het plangebied aanwezig. Om deze waarden te waarborgen, is een bestemming 'Waarden-Archeologische Waarden' opgenomen. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met deze met andere bestemmingen samenvallende bestemming kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de regels opgenomen voorwaarden. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken via de flexibiliteitsregelingen worden gerealiseerd.

In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een vergunningenstelsel opgenomen.

Indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de aanwezig waarden voldoende zijn beschermd kan het college van B&W het plan wijzigen en de archeologische dubbelbestemming geheel of gedeeltelijk laten vervallen.

Een aantal zaken is algemeen van aard of heeft niet zozeer betrekking op een specifieke bestemming uit hoofdstuk 2 van de regels. Die zijn geregeld in hoofdstuk 3 Algemene regels. Het hoofdstuk bevat algemene regels voor overschrijding van bouwgrenzen en algemene afwijkings- en wijzigingsregels en een regel over de werking van wettelijke regelingen.

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.

Ruimtelijke beleidsnota's bestaan op verschillende schaalniveaus: de landelijke schaal, de provinciale schaal en de (inter) gemeentelijke schaal. Met het laatste wordt bedoeld: het regionale niveau (het Bestuur Regio Utrecht, BRU), als het gemeentelijk niveau. Ten aanzien van de ontwikkelingen van het complex Ewoud dient te worden voldaan aan de gestelde eisen in de diverse van toepassing zijnde beleidsplannen.

Nota Ruimte (2006)

In de Nota Ruimte (2006) is het Rijksbeleid met betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland vastgelegd. De Nota Ruimte streeft naar verbetering van de leefomgeving in stedelijke gebieden. Het Rijk stimuleert functiemenging van wonen en werken en vindt dat mogelijkheden van verdichting in bestaand stedelijk gebied optimaal dienen te worden benut. Het Rijk is voorstander van de herstructurering van verouderde wijken. Verder is het Rijk van oordeel dat er voldoende vestigingsmogelijkheden moeten zijn van voorzieningen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Bezoekersintensieve voorzieningen passen volgens de Nota Ruimte bij uitstek in goede en veelzijdig bereikbare centra waar ruimte is voor wonen, werken, winkelen en andere voorzieningen die bij voorkeur met het openbaar vervoer bereikbaar zijn. Het project van Ewoud waarbij de bebouwing wordt geïntensiveerd en uitgebreid met nieuwe functies past binnen deze landelijke beleidsdoelstellingen.

Regionaal structuurplan Bestuur Regio Utrecht 2005-2015 (2005)

De gemeente IJsselstein maakt deel uit van de Regio Utrecht, een samenwerkingsverband van de negen gemeenten in het centrale deel van de provincie. Om goed in te kunnen spelen op de kansen en bedreigingen die in dit gebied in de periode tot 2015 kunnen worden verwacht, is eind 2005 het Regionaal Structuurplan door de betrokken gemeenten vastgesteld. Het Regionaal Structuurplan is toetsingskader voor de gemeentelijke structuur- en bestemmingsplannen. Het Regionaal Structuurplan is voorzien van een Uitvoeringscontract, dat taakstellend is voor de aangesloten gemeenten. Het contract heeft ondermeer betrekking op aantallen te realiseren woningen, ontwikkeling van bedrijfslocaties en een kantoorprogramma. Met het project Ewoud, zoals dat nu voorligt, wordt goed ingespeeld op de kansen die het plangebied biedt om ter plaatse een aantrekkelijk en efficiënt vormgegeven woon- en zorgcomplex te creëren. In die zin past het project in de op regionale schaal afgesproken beleidsdoelstellingen.

Streekplan Utrecht 2005-2015 (2004)

In het Streekplan Utrecht 2005-2015 is het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht vastgelegd. In het Streekplan wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke wensen binnen het stedelijk gebied. Voor wat betreft wonen, zorg en welzijn wordt aangegeven dat het belangrijk is dat zorg- en welzijnsvoorzieningen in de buurt van woningen aanwezig zijn en dat de locaties van deze voorzieningen met het openbaar vervoer bereikbaar zijn. Met het realiseren van dit project kunnen senioren van Ewoud en van de omliggende wijken, zoals Nieuwpoort, gebruik maken van de voorzieningen. Het complex van Ewoud is met het openbaar vervoer goed te bereiken. Hiermee past het project binnen het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht, zoals vastgelegd in het Streekplan.

Regionale Woonvisie en provinciaal programma Wel Thuis!

De provincie Utrecht kent het programma 'Wel Thuis!'. Hierien worden wonen, zorg en welzijn als speerpunten van beleid beschouwd. De provincie levert met dit programma een bijdrage aan de maatschappelijke ambitie om mensen met een zorgbehoefte zelfstandig te laten wonen, in hun eigen omgeving en met behoud van de regie over het eigen leven. Met de diensten en voorzieningen die mensen wensen en nodig hebben onder handbereik. In concreto betekent het programma het ondersteunen van gemeenten bij de invulling van hun regierol en bij de ontwikkeling en uitvoering van plannen op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is voorstander van kwaliteitsverbetering op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Het BRU heeft mede vanuit deze gedachte een regionale woonvisie ontwikkeld ten aanzien van de gewenste woningen en woonmilieus voor de langere termijn, tot circa 2030. Deze woonvisie is een onderlegger voor het Regionaal Structuurplan 2005 – 2015 (RSP).

Structuurvisie Kwaliteit met karakter (2003)

In 2003 heeft de gemeenteraad van IJsselstein de Structuurvisie 'Kwaliteit met karakter' vastgesteld. In deze structuurvisie wordt de toekomstige ontwikkeling van het gemeentelijk grondgebied in hoofdlijnen beschreven. Voor de komende jaren is het ruimtelijk beleid van de gemeente voornamelijk gericht op ontwikkelingen binnen de huidige bebouwde kom. Belangrijke overweging hierbij is dat IJsselstein, na vele jaren van snelle groei, een kwalitatieve inhaalslag heeft te maken. Met name dient de samenhang teworden bevorderd tussen wonen, zorg en welzijn. De herontwikkeling van Ewoud past in het in de Structuurvisie ontvouwde ruimtelijk beleid, met de nadruk op het maken van een binnenstedelijke kwalitatieve inhaalslag.

Ontwikkelingsprogramma Nieuws uit IJsselstein

Het ontwikkelingsprogramma 'Nieuws uit IJsselstein' van het ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) gaat uit van de visie dat de vermenging van wonen, werk en zorgvoorzieningen bijdraagt aan een verbetering van de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving. Het ISV is een subsidieregeling om gemeenten te ondersteunen bij het leefbaarder maken van hun stedelijk gebied. Het bestaat uit rijks- en provincialemiddelen. Doel van de subsidie is het nemen van fysieke maatregelen op het gebied van wonen, ruimte, milieu, fysieke stadseconomie en grootschalig groen. Bijvoorbeeld de aanleg of transformatie van (bestaande) wijken, parken en bedrijfsterreinen. Voor de gemeente IJsselstein is de provincie Utrecht ISV-budgethouder. Het ISV-beleid wordt per periode van 5 jaar door het Rijk ontwikkeld. Op 1 januari 2005 is het tweede tijdvak (ISV-2) ingegaan voor de periode van 2005 tot en met 2009. De provincie heeft op basis van het Rijksbeleidskader het Uitvoeringskader stedelijke vernieuwing 2005 – 2010 'Hart voor uitvoering' opgesteld. In dit kader is subsidie verstrekt voor een aantal projecten in IJsselstein. Het project Ewoud is niet betrokken in de subsidieverlening voor de periode tot en met 2009.

Nota bouwhoogten IJsselstein (2004)

De nota Bouwhoogten werd op 1 juli 2004 door de gemeenteraad vastgesteld. Verzoeken om hoog te bouwen zouden door het voorhanden hebben van een dergelijke nota in een breed kader kunnen worden geplaatst. De nota Bouwhoogten is daarmee als leidraad en beleidskader voor ontwikkelingen in de stad gehanteerd. De voorgenomen bouwhoogte van gebouw D (vijf lagen) voldoet aan datgene wat in de nota ter zake is vastgelegd.

Parkeerbeleidsplan IJsselstein (2006) en Fietsbeleidsplan IJsselstein fietspad (2008)

Het ruimtelijk beleidskader op gemeentelijk niveau omvat ook het gemeentelijk Parkeerbeleidsplan. In het Parkeerbeleidsplan IJsselstein (2006) wordt als centrale doelstelling geformuleerd: het efficiënt faciliteren van het parkeren voor alle doelgroepen. Daarvan afgeleid zijn de beleidsdoelen: de parkeerders moeten kunnen parkeren op de parkeervoorzieningen die voor hen zijn bedoeld, elk gebied moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte en de kwaliteit van de parkeervoorzieningen moet in overeenstemming zijn met de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

In het Fietsbeleidsplan IJsselstein 2008 'IJsselstein fietsstad!', een actualisatie van het Fietsbeleidsplan 2004, is de kerndoelstelling het verbeteren van fietsvoorzieningen om fietsgebruik in de gemeente te stimuleren. Het beleid is gericht op het verbeteren en instandhouden van een dicht en samenhangend netwerk van directe en veilige routes, samen met goede fietsparkeervoorzieningen.

Bij de herontwikkeling van Ewoud wordt rekening gehouden met het Parkeerbeleidsplan en het Fietsbeleidsplan.

Nota Ouderenzorg en Rapport Woonservicezones in IJsselstein

Sectorale beleidsnota's ten aanzien van de gezondheidszorg worden in hoofdzaak opgesteld door het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS). De staatssecretaris van VWS heeft in mei 2007 het beleid voor de toekomst ten aanzien van onder meer verzorgingshuizen aangegeven in de brief aan de Tweede Kamer: 'Zorg voor ouderen: Om de kwaliteit van het bestaan'. De brief is mede gebaseerd op het rapport van het Sociaal Cultureel Planbureau: 'Verschillen in verzorging' (april 2007). Onderdeel van het uitgezette beleid is het stimuleren van meer variatie in woonvormen om zodoende de keuzevrijheid van cliënten te vergroten. Nieuwe concepten van wonen en verblijven moeten worden ontwikkeld, rekening houdend met variatie in inkomen. Bestaande en nieuwe innovatieve manieren waarop wonen in combinatie met zorg invulling krijgt moeten breder worden toegepast. Hierbij dient ook aandacht te worden besteed aan de toepassing van ICT en domotica. Domotica moet meer worden toegepast daar waar het zelfstandig wonen van ouderen ondersteunt en kwaliteit van leven vergroot. Dat neemt niet weg dat er ook aandacht moet blijven voor de klassieke zorghuizen. Cliënten moeten ook de mogelijkheid blijven houden om in een zorghuis te wonen als ze dat willen.

De gemeente heeft de sectorale beleidsnota's Nota Ouderenzorg en het Rapport Woonservicezones in IJsselstein vastgesteld. In deze nota's worden onder meer aanbevelingen gedaan die ertoe moeten bijdragen dat senioren langer in hun eigen huis kunnen blijven wonen en meer woningen voor senioren worden gecreëerd. In 2002 heeft de gemeente IJsselstein samen met de IJsselsteinse partners op het terrein van wonen, zorg en welzijn een convenant getekend waarbijde intentie is uitgesproken om in IJsselstein woonservicezones te realiseren. In een onderzoek van het RIGO is IJsselstein opgedeeld in drie woonservice-zones. Een van die zones is Zenderpark / Nieuwpoort. Woonzorgcentrum Ewoud zal daarbij als centrum van deze woonservicezone functioneren. Het voorliggende plan van Ewoud is een invulling van een van de drie woonservicezones in IJsselstein.

Groenstructuurplan (1996 - in 2009 geactualiseerd)

Het groenstructuurplan, daterend van augustus 1996 (update in 2009), is een integrale visie op de onbebouwde ruimte. Het plan spreekt zich uit over de gewenste ontwikkelingen van de onbebouwde ruimte binnen de bebouwde kom van IJsselstein. Het geeft richting in de belangenafwegingen ten opzichte van andere ruimtelijke claims. Enerzijds bestaat het groenstructuurplan uit voorstellen voor de inrichting, anderzijds zijn er de groenstructuren in aangegeven. In aansluiting hierop hebben de bestaande grotere groengebieden in dit bestemmingsplan de bestemming "groen" gekregen. Verder geldt in z'n algemeenheid dat voorstellen voor inrichtingsmaatregelen, zoals bijvoorbeeld de aanplant van bomen, binnen alle bestemmingen mogelijk zijn.

De voorziene herontwikkeling van het complex Ewoud voorziet in voldoende vestigingsmogelijkheden voor voorzieningen op het gebied van wonen, zorg en welzijn die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Hiermeer past de ontwikkeling in rijks- en provinciaal beleid. De ontwikkeling past tevens binnen de gemeentelijke beleidskaders. Zo betreft het een invulling van een van de drie woonservicezones in IJsselstein.

Door een nieuw bestemmingsplan op te stellen wordt de ontwikkeling ook planologisch ingepast.

Het project Ewoud wordt in vijf fasen gerealiseerd, met een tijdhorizon tot ongeveer het jaar 2030. Dit bestemmingsplan heeft alleen betrekking op fase 1 van het project. Fase 1 omvat de aanpak van een deel van gebouw B (uitbreiding en renovatie) en bouw van gebouw D. De buitenruimte die grenst aan beide gebouwen is in deze fase mede betrokken. Deze ruimte bestaat uit het voorplein, dat wordt heringericht, en de te verplaatsen dierenweide. Een inrichtingsplan voor deze buitenruimte vormt onderdeel van het project voor deze eerste fase (bureau Hager, Ontwerp 28 augustus 2009). Gebouw B wordt uitgebreid en gerenoveerd tot een oost-west gerichte strook van één laag, met daarin een voorzieningenprogramma varierend van voeding en welzijn tot facilitaire en (para) medische functies. De kerkzaal wordt als multifunctioneel centrum in het bouwvolume van gebouw B opgenomen bij renovatie van gebouw B. Aan deze strook van één bouwlaag worden de vleugels (gebouw D en later, in een volgende fase, gebouw E) vastgehecht. Gebouw D is vijf lagen hoog, als verbindende schakel naar de oudere bebouwing aan de overkant van de Paardenlaan in de woonwijk Nieuwpoort.

Het programma voor de voorzieningen is zodanig, dat zij ook van betekenis kunnen zijn voor senioren die niet wonen in Ewoud, maar in de buurt ervan. Op die manier wordt een bijdrage geleverd in het functioneel en ruimtelijk inpassen van Ewoud in de stad als geheel. Voor de planning van deze voorzieningen betekent dit dat extra eisen worden gesteld aan de kwalitatieve aspecten van de vestigingen van die voorzieningen, zoals de dimensies, de uitstraling en de toegankelijkheid. Voor het restaurant geldt dat het alleen bestemd zal zijn voor de doelgroepsenioren en dat het niet commercieel zal worden uitgebaat.

Het programma van gebouw D bestaat uit vijf lagen (bouwhoogte 15,90 m) en omvat 24 appartementen (4 lagen met elk 6 appartementen). De plint bevat AHOED voorzieningen. In de AHOED constructie (Apotheek en Huisartsen Onder Eén Dak) zijn 4 huisartsen en de apotheek gebundeld.

Inrichting buitenruimte rond de gebouwen B en D

Voorplein

Vóór gebouw B en aansluitend aan gebouw D wordt een voorplein gerealiseerd. Het voorplein wordt voorzien van parkeerplaatsen en de mogelijkheid van het doen voorrijden van hulpdiensten, zoals brandweerwagens. In het inrichtingsplan voor fase 1 wordt het voorplein nader gedetailleerd. Het aantal parkeerplaatsen op het voorterrein wordt met 31 uitgebreid, hierdoor komt het totaal op 67 parkeerplaatsen.

Dierenweide

De dierenweide wordt als voorziening gehandhaafd, maar wordt wel verplaatst. De oppervlakte van de nieuwe dierenweide zal ongeveer gelijk zijn aan die van de huidige dierenweide. Het plan voor de nieuwe dierenweide is in nauw overleg met de gemeente uitgewerkt. De dierenweide heeft een openbaar karakter. De huidige toegang tot de dierenweide blijft gehandhaafd. In het inrichtingsplan voor fase 1 wordt de inrichting van de dierenweide met bijbehorende voorzieningen nader aangegeven. Het beheer en onderhoud van de dierenweide wordt conform de bestaande afspraken, zoals vastgelegd in een bruikleenovereenkomst, gehandhaafd.

Krachtens de Flora- en Faunawet dient bij bebouwing van een terrein te worden nagegaan of er geen beschermde dier- en/of plantensoorten in het geding zijn. Indien dat wel het geval is, dient inzicht te worden verschaft in de dan soms nodige mitigerende maatregelen en/of aan te vragen ontheffingen. De natuur in Nederland wordt verder beschermd door bescherming van gebieden via de Natuurbeschermingswet en het Streekplan. De Grontmij heeft een quickscan uitgevoerd naar de eventuele belemmeringen en consequenties vanuit de natuurwetgeving ten aanzien van de realisatie van de beoogde ingrepen op het terrein van Ewoud. Het rapport heet 'Quick scan natuurwetgeving verbouwing Ewoud Gasthuis' (22 november 2007). Geconcludeerd wordt dat de verbouwingsplannen voor het Ewoud Gasthuis geen negatieve invloed hebben op:

• een 'Natura 2000' gebied;
• een Beschermd Natuurmonument;
• de Ecologische Hoofdstructuur;
• weidevogel- of ganzenfoerageergebied.

Door de verbouwing van het Ewoud Gasthuis hoeven geen verbodsbepalingen uit de Natuurbeschermingswet te worden overtreden en vindt geen strijdigheid plaats met het natuurbeleid uit het Streekplan, waardoor verdere toetsing aan de wet- of regelgeving of het aanvragen van een vergunning niet aan de orde is. Op het terrein van het Ewoud Gasthuis zijn binnen het plangebied geen strikt beschermde soorten planten of dieren aangetroffen of te verwachten. Er bevinden zich geen vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen, spechten, uilen of zwaluwen in de gebouwen en de bomen daar omheen. Wel wordt het plangebied door enkele vleermuissoorten gebruikt als foerageergebied. De verbouwing van het gasthuis heeft echter geen negatief effect op de vleermuizen of hun foerageergebied. In het groen rondom de gebouwen komen mogelijk algemeen beschermde soorten als egel, mol, bosmuis, huisspitsmuis, bruine kikker en gewone pad voor. Voor deze soorten geldt echter een algemene vrijstelling van de verbodsbepalingen.

Het is niet uit te sluiten dat in de bomen en heesters rondom de gebouwen algemeen voorkomende zangvogels broeden. Alle vogels zijn op grond van de Flora- en faunawet beschermd wanneer ze broeden. Het is dan ook aan te bevelen om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of aan te vangen. Indien dit niet mogelijk is, dient aanvullend te worden vastgesteld of er binnen de invloedsfeer van de verbouwingswerkzaamheden daadwerkelijk vogels aan het broeden zijn.

Indien buiten het broedseizoen wordt verbouwd hoeven geen verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet te worden overtreden, waardoor verdere toetsing aan de wet of het aanvragen van een ontheffing niet aan de orde is.

Watertoets

Sinds 1 november 2003 is de watertoets van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel het voorkomen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Het onderhoud aan de riolering wordt uitgevoerd door de gemeente IJsselstein. In het kader van de verplichte watertoets is over dit bestemmingsplan op 16 november 2007 overleg gevoerd met de waterbeheerder, waarna de opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Waterbeleidsplan IJsselstein 2007

Het stedelijk waterplan IJsselstein heeft als doel dat het watersysteem schoon, veilig en gezond is, waarbij voldoende water zonder wateroverlast aanwezig is. Ook de samenwerking en kennisuitwisseling van de verschillende waterpartners wordt verbeterd. Om dit doel te kunnen realiseren, worden diverse maatregelen genomen die terug te vinden zijn in het uitvoeringsprogramma behorende bij het waterplan. De raad van IJsselstein heeft op 15 maart 2007 het Waterplan vastgesteld. Op 23 april 2007 hebben diverse partijen, waaronder het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, de gemeente IJsselstein en Vitens, het convenant waarin uitvoeringsafspraken zijn opgenomen, ondertekend.

Onderzoek

De watertoets is uitgevoerd door Fugro Ingenieursbureau B.V.. De resultaten zijn neergelegd in het rapport: 'Watertoets Ontwikkelingsplan woonzorg complex Ewoud aan de Jan van der Heijdenweg 2 te IJsselstein' (16 november 2007). Conclusie van het rapport is dat gezien de conditie van de deklaag (bovenste grondlaag) en de fluctuaties van het grondwaterpeil het aanleggen van infiltratievoorzieningen en ondergronds bergen niet tot de mogelijkheden behoort. Geadviseerd wordt te zoeken naar oplossingen om hemelwater af te koppelen op het open water. Afkoppeling kan plaatsvinden op de watergangen en waterpartijen op en rondom de locatie. Hiervoor dienen aanvullende bergingsberekeningen te worden uitgevoerd, een en ander afhankelijk van de wensen van het Waterschap De Stichtse Rijnlanden.

De vereiste berging zou geconstrueerd kunnen worden in de vorm van een wadi, voorzien van een grindkoffer, met een drain richting de watergang ten westen van de projectlocatie. Deze oplossing heeft als bijkomend voordeel dat bij eventuele hoge grondwaterstanden de drain tevens de grondwaterstand in de directe omgeving verlaagt. Een andere mogelijkheid om de vereiste berging te creëren is het maken van elementen onder de verharding van het voorterrein en/of de kruipruimten onder de gebouwen te voorzien van een zandbed met een drainagesysteem. Als laatste oplossing kan worden gedacht aan een sedumdak. Combinatie van genoemde oplossingen is mogelijk. De varianten zijn met de gemeente en het Waterschap De Stichtse Rijnlanden besproken en de definitieve oplossing zal hen ter goedkeuring worden voorgelegd.

Fugro Ingenieursbureau B.V. heeft eind 2009 een aangepaste watertoets uitgevoerd, naar aanleiding van de inmiddels doorgevoerde wijziging in het dakoppervlak van gebouw D, de uitvoering van een deel van het dakoppervlak als vegetatiedak (sedum) en het uitbreiden van de bestaande parkeervoorziening. Deze aangepaste watertoets is opgenomen in het briefrapport: 'Watertoets Ontwikkelingsplan Woon-Zorgcomplex Ewoud' (20 oktober 2009).

Conclusies zijn:

• het nieuwe dakoppervlak wordt aangesloten op oppervlaktewater, in de vorm van een vergrote vijver. Deze vijver wordt vergroot van 135 m² naar 410 m²;
• een deel van het dak wordt uitgevoerd als vegetatiedak, waardoor een reductie van de afvoer van het hemelwater zal optreden;
• het verharde oppervlak watert eveneens af op de vergrote vijver. Het hemelwater afkomstig van de uitbreiding van de parkeervoorziening aan de voorzijde wordt afgevoerd naar de bestaande riolering;
• de kruipruimten worden voorzien van een zandbed met een drainagesysteem dat afwatert op het open water;
• de aan te leggen kelder onder gebouw D wordt waterdicht uitgevoerd;
• de gedoseerde afvoer en de overstort van de vijverpartij zullen in overleg met de gemeente en het hoogheemraadschap nader worden uitgewerkt;
• milieubelastende uitlogende stoffen in het afstromende hemelwater worden voorkomen door de gestelde eisen aan bouw- en dakbedekkingsmaterialen.

Als uitvloeisel van het mede door Nederland ondertekend Verdrag van Malta dient voordat werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grondverzet plaatsvindt, de bodem ter plaatse te zijn onderzocht op archeologische waarden. Deze regeling beoogt het bodemarchief te beschermen. In verband met de bouwplannen heeft archeologisch vooronderzoek plaatsgevonden door RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V.. Vervolgens is het rapport uitgebracht: 'Plangebied J. van der Heijdenweg 2, gemeente IJsselstein, Archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserendveldonderzoek' (RAAP-notitie 2245, juni 2007).

De conclusies van het onderzoek zijn als volgt: op grond van het bureauonderzoek gold bij aanvang van het veldonderzoek in de top van de Wierschstroomgordel een middelhoge archeologische verwachting voor vindplaatsen uit het Neolithicum. De kans op het aantreffen van archeologische resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd werd als niet groot vastgesteld. Toch was de aanwezigheid van bebouwing uit met name het eind van de Late Middeleeuwen en het begin van de Nieuwe Tijd niet geheel uit te sluiten. Uit het booronderzoek blijkt dat de ondergrond tot 5 m –Mv (4,20 –Mv) is opgebouwd uit kleiige en venige komafzettingen. De verwachte dieper gelegen oudere stroomgordel (Wiersch stroomgordel) is niet aangetroffen. Er zijn geen puinlagen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van stenen bebouwing. Op grond hiervan is het niet waarschijnlijk dat in het plangebied een vindplaats aanwezig is. Omdat het onderzoek geen (eenduidige) aanwijzingen heeft opgeleverd voor de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied, wordt geen vervolgonderzoek aanbevolen. De planontwikkeling kan, voor wat betreft de archeologie, zonder beperkingen worden uitgevoerd.

De afstand tussen eventuele nieuwbouw van Ewoud en de molen "De Windotter" bedraagt minimaal 318 m (de punt van gebouw D). Het hoogste gebouw (het hoogte-accent F2, bestaande uit acht bouwlagen op een halfverdiepte parkeergarage) ligt voor een deel buiten de grens van 450 m. Voor de molen dient een zekere windvang gegarandeerd te blijven. De Vereniging De Hollandsche Molen heeft richtlijnen gepubliceerd (Handleiding molenbiotoop. De inrichting van de molenomgeving. Vereniging De Hollandsche Molen, 1995) ten aanzien van de inrichting van de molenomgeving, met het oogmerk om daarmee het goed functioneren van windmolens te garanderen. De Handleiding molenbiotoop is door Atelier Dutch gehanteerd in het ruimtelijk ontwerp voor Ewoud. In het kader van de voorbereiding van het Ontwikkelingsplan is contact gelegd met het bestuur van de molen "De Windotter" om te bezien in hoeverre de molenbiotoop daadwerkelijk gevaar zou kunnen lopen door de beoogde bebouwing in het Ewoudterrein. Het bestuur van "De Windotter" is met het concept Ontwikkelingsplan akkoord gegaan. De beoogde nieuwbouw vormt geen belemmering voor de windvang van de molen. Ook nog in later stadium zal het bestuur in de gelegenheid zijn om desgewenst op het plan tot herontwikkeling van het Ewoudterrein te reageren.

In het terrein loopt een elektrakabel. Deze kabel is aangegeven op de kadastrale situatie. Er is een KLIC melding uitgevoerd om na te gaan of er nog meer kabels en leidingen lopen. Er blijken geen kabels en leidingen aanwezig behalve de genoemde elektrakabel. Deze infrastructuur levert geen belemmeringen op voor de realisatie van fase 1. De kabels en leidingen in het Ewoudterrein zijn in het Ontwikkelingsplan aangegeven op de kaart Ondergrondse infrastructuur.

Beoogde ontwikkeling

Het Ewoud Gasthuis zal worden uitgebreid met 24 appartementen en een AHOED (apotheek en huisartsen onder 1 dak). Woningen en andere gezondheidszorggebouwen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit onderzoek is verricht door LBP Sight.

Toetsingskader

Normstelling

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L_den (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. Voor de appartementen geldt een uiterste grenswaarde van 63 dB voor de AHOED 53 dB. De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB. Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Van deze aftrek is gebruik gemaakt.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Baronieweg, de Beneluxweg en de Hogebiezen. Deze wegen hebben een geluidszone van 200 m, uitgaande van een stedelijke ligging en 1-2 rijstroken.

Conform de Wgh zijn wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h niet gezoneerd. De Jan van der Heydenweg en de mr. Abbink Spainkstraat zijn 30 km/h wegen. Om inzicht te krijgen in de hoogte van de geluidsbelasting, is uit oogpunt van een goede ruimtelijke onderbouwing en ten behoeve van het bepalen van de geluidwerende gevelvoorziening de geluidsbelasting bepaald.

Resultaten gezoneerde wegen

Uit de berekeningen blijkt dat ten gevolge van het verkeer op de Beneluxweg en de Hogebiezen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Baronieweg bedraagt de maximale geluidsbelasting aan de gevels van de appartementen 54 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden, de uiterste grenswaarde echter niet. De geluidsbelasting aan de gevels van de AHOED bedraagt nergens meer dan 48 dB.

Maatregelen

De geluidsbelasting aan de gevels van de geluidsgevoelige bestemmingen kan worden gereduceerd door maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied.

Er is een aantal maatregelen aan de bron denkbaar. De eerste mogelijkheid zou het beperken van de verkeersomvang, het wijzigen van de snelheid of van de samenstelling van het verkeer kunnen zijn. De Baronieweg betreft een (doorgaande) ontsluitingsweg waar een goede doorstroming van het verkeer gewenst is. Het verlagen van de intensiteit en maximumsnelheid is dan ook niet mogelijk vanwege praktische bezwaren.

Een andere maatregel aan de bron is het toepassen van een ander wegdektype. Het aanbrengen van een stil wegdek geeft bij een snelheid van 50 km/h een afname van het geluid van 3 tot 4 dB. De aanleg van een beperkte lengte stil wegdek is veelal vanuit beheers- en onderhoudsoverwegingen niet wenselijk.

Maatregelen in het overdrachtsgebied in de vorm van geluidsschermen zijn niet wenselijk in verband met de stedenbouwkundige en architectonisch ongewenste barrière. Tevens kunnen zich verkeersgevaarlijke situaties voordoen nabij de kruisingen. Bovendien is het realiseren van een gesloten geluidsscherm langs de rotonde praktisch onmogelijk.

Geconcludeerd kan worden dat redelijkerwijs geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren of dat maatregelen daartoe op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige, vervoerskundige of financiële aard stuiten. Daarnaast overschrijdt de geluidsbelasting de uiterste grenswaarde niet.

Resultaten gedezoneerde wegen

De maximale gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de 30 km/h wegen bedraagt 61 dB (zonder aftrek artikel 110g Wgh).

Cumulatie

In de Wgh is aangegeven dat bij de besluitvorming rond hogere grenswaarden ook cumulatie in acht dient te worden genomen. Om die reden is de cumulatie van de geluidsbelasting als gevolg van alle wegen binnen het plangebied inzichtelijk gemaakt. Conform de regels voor cumulatie zijn de volgens artikel 110g Wgh toegestane correcties niet toegepast.

De maximale gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt 61 dB. Op basis van deze geluidsbelasting bedraagtde minimale vereiste geluidwering ten hoogste 28 dB (61-33) voor de appartementen en 33 dB (61-28) voor de AHOED.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat verdere maatregelen niet mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren ten gevolge van het verkeer op de Baronieweg. De gecumuleerde geluidsbelasting staat het verlenen van hogere grenswaarden niet in de weg. Er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Een en ander is vastgelegd in tabel 7.1.

Tabel 7.1 Ontheffingswaarden

De betreffende hogere waarden zullen in het kadaster worden vastgelegd.

Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 7.2 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 7.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk

1) Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a) of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c). In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

In deze gevallen kan formele toetsing aan de grenswaarden uit de Wlk achterwege blijven.

Voor bestemmingen als een verzorgingstehuis of een verpleegtehuis is tevens Besluit gevoelige bestemmingen van belang. Met dit besluit wordt de realisatie van zogenaamde 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van rijkswegen en provinciale wegen beperkt. Wanneer de realisatie van een gevoelige bestemming op een locatie binnen 300 m vanaf de rand van een rijksweg of binnen 50 m vanaf de rand van een provinciale weg is voorzien, moeten de concentraties luchtverontreinigende stoffen worden onderzocht. Bij een dreigende of feitelijke overschrijding van de grenswaarden voor fijn stof en/of stikstofdioxide mag geen nieuwe gevoelige bestemming worden gevestigd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen, uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek en conclusie

In oktober 2010 is door LBP Sight¹ onderzoek gedaan naar de effecten van de uitbreiding van het Ewoud Gasthuis op de luchtkwaliteit. Uit dit onderzoek blijkt dat deze ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentraties lulchtverontreinigende stoffen. Ook ligt het plangebied ligt niet binnen 300m van een rijksweg of 50 m van een provinciale weg. Formele toetsing aan de grenswaarden uit de Wlk kan daarom achterwege blijven.

Uit de saneringstool (www.saneringstool.nl), die bij het Nationaal Samenwerkings- programma Luchtkwaliteit hoort, blijkt dat ter plaatse van maatgevende wegen in de directe omgeving van het plangebied de jaargemiddelde concentraties ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wlk liggen. Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling zullen de concentraties daarom ook onder de grenswaarden liggen. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate de locatie verder van de weg af ligt. Ter plaatse van de beoogde ontwikkeling is daarom sprake van een goed leefklimaat wat betreft luchtkwaliteit. Geconcludeerd wordt daarom dat dit aspect de vaststelling van het plan niet in de weg staat.

1. 1. LBP Sight, 19 oktober 2010. Luchtkwaliteit Ewoud Gasthuis. Kenmerk V044060A0.ka

Een gemeente toetst in de ontwikkelfase van ruimtelijke plannen of er nadelige effecten kunnen zijn van die plannen op de bodemkwaliteit (Wet bodembescherming). Het doel is om duurzaam bodemgebruik te bevorderen. Het gaat er om dat de chemische, fysische en/of biologische eigenschappen van de bodem geen schade ondervinden als gevolg van het toekomstig bodemgebruik, of dat die eventuele schade zoveel mogelijk wordt beperkt. Het bureau UDM west B.V. te Rijswijk heeft verkennend milieukundig bodemonderzoek verricht in relatie tot de voorgenomen bouw van blok D en de uitbreiding van gebouw B. De rapportage is verschenen als: 'Verkennend en aanvullend milieukundigbodemonderzoek aan de Jan van der Heijdenweg 2 te IJsselstein' (22 november 2007). (Rapportnummer Fugro 3207-0006-001)

Conclusie van het onderzoek is dat tijdens de uitvoering van het veldwerk zintuiglijk geen aanwijzingen voor mogelijke aanwezigheid van een bodemverontreiniging zijn aangetroffen. In de boven- en ondergrond zijn lichte verontreinigingen met nikkel en PAK aangetroffen. Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met chroom en bevat een van nature verhoogde concentratie arseen. De aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond hangen vermoedelijk samen met de aanwezigheid van sporen puin. Voor de lichte verontreiniging met chroom in het grondwater is geen oorzaak aan te wijzen. Gezien de aard en de hoogte van de aangetroffen concentraties en conform de Wet bodembescherming bestaat er geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader onderzoek.

Er is sprake van een aantal bedrijven of inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Besluit risico's zware ongevallen (Brzo) die een risico kunnen opleveren in het kader van de externe veiligheid. Daarnaast is tevens het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg mogelijk relevant voor de externe veiligheid in relatie tot het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van vervoer van gevaarlijke stoffen over spoor- en waterwegen.

Normstelling en beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken⁾ en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Hierbij is de risicocontour van 10^-6 maatgevend voor nieuwe ontwikkelingen⁾. Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10^-6-contour (PR).

Bevi-inrichtingen

Het Bevi geeft wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten ⁾. Beide liggen op een niveau van 10^-6 per jaar.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht voor het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het groepsrisico geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde.

Risicovolle niet-Bevi-inrichtingen

Ook bedrijven waarop het Bevi niet van toepassing is, kunnen risico's voor de omgeving met zich meebrengen. Voor nieuwe situaties geldt voor het PR, op basis van de nota Omgaan met risico's⁾, in principe een norm van 10^-6 per jaar en voor bestaande situaties 10^-5 per jaar. Voor het GR noemt deze nota als norm:

10^-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers;

10^-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers;

10^-9 voor een ongeval met meer dan 1.000 dodelijke slachtoffers;

enzovoort (een lijn door deze punten bepaalt de norm).

In het geval Ewoud is de externe veiligheid gewaarborgd, omdat zich in de omgeving geen dergelijke bedrijven bevinden of zullen kunnen worden gevestigd. Wel is in de nabijheid, aan de Baronieweg, een LPG station aanwezig meteen vulpunt, een ondergrondse tank en twee afleverpunten. De afstand tot dit vulpunt bedraagt circa 135 m. De risicocontour van dit vulpunt ligt op 35 m afstand van het vulpunt. Binnen die contour bedraagt de kans op een dodelijke situatie door een ongeval met gevaarlijke stoffen maximaal één op de miljoen per jaar. Verder zijn er in IJsselstein geen bedrijven aanwezig waarop het Bevi van toepassing is. Het Besluit externe veiligheid heeft ook betrekking op de aanwezigheid in de omgeving van routes voor het transport van gevaarlijke stoffen. De Baronieweg is door de gemeente op 27 september 2007 aangewezen als route voor vervoer van gevaarlijke stoffen en het Willem van Oranjeplein is het einde van de route. De afstand tot dit plein bedraagt circa 70 m en die tot de Baronieweg deels nog meer. De risicocontour van deze weg ligt niet buiten de weg. Dit blijkt uit de risico-atlas wegtransport. Uitvoering van het plan tot herontwikkeling van het complex Ewoud heeft derhalve geen negatieve invloed op het veiligheids-risico.

Het terrein Ewoud (maar niet fase 1) grenst aan het terrein van de brandweer. Met de brandweer is dan ook al in het eerste stadium van ontwerpvorming overleg gevoerd. De brandweer heeft te kennen gegeven dat de voorgestelde indeling van het terrein niet tot bezwaren leidt.

In het kader van de Wet milieubeheer is per 1 januari 2008 een nieuw vergunningenstelsel in werking getreden. De consequentie van dit nieuwe vergunningenstelsel voor de diverse activiteiten in Ewoud is dat alle activiteiten nu vallen onder het Activiteitenbesluit. In het Activiteitenbesluit worden de bedrijven in drie typen onderverdeeld:

• type A: bedrijven waarvan de activiteiten weinig (negatieve) invloed uitoefenen op het milieu vallen onder het licht regime. Bedrijven die onder deze categorie vallen zijn onder andere kantoren, banken, diverse zorginstellingen, huisartsen en peuterspeelzalen. Deze bedrijven hoeven geen melding te doen van hun activiteiten;
• type B: bedrijven onder andere uit de metaalelektro-industrie, tandheelkundige laboratoria, zeefdrukkerijen. Voor deze bedrijven is het voldoende om de activiteiten te melden;
• type C: bedrijven waarvoor de vergunningplicht blijft gelden. De activiteiten in Ewoud vallen onder de categorieën A en B en zijn ten hoogste alleen meldingsplichtig (in geval van B), een (milieu)vergunning voor hun activiteiten is niet nodig.

Het complex Ewoud ligt in een gebied dat ten aanzien van het aspect milieuzonering wordt beschouwd als 'gemengd gebied'. Naast woningen zijn in een dergelijk gebied nog andere functies aanwezig. De verschillende omgevingstypen ten aanzien van deze milieuzonering (waaronder het omgevingstype 'gemengd gebied') zijn ontleend aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). In het bestemmingsplan 'IJsselstein Zuidoost' worden op het terrein van Ewoud geen nieuwe functies mogelijk gemaakt die niet zouden passen in een gebied dat qua milieuzonering wordt gekenmerkt door functiemenging, dus wonen gemengd met niet-woonfuncties. Alleen bedrijven in de categorieën A en B uit het Activiteitenbesluit zijn toegestaan. In dat bestemmingsplan wordt aan de hand van de gehanteerde milieuzonering, die in de bestemmingsplanregeling is opgenomen, zorg gedragen voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen.

Er zal gebouwd worden volgens het gemeentelijk standaard pakket 'Duurzaam Bouwen'. Dat houdt onder meer in dat waar mogelijk materialen worden gebruikt die zijn geproduceerd op een duurzame manier, bijvoorbeeld hout uit duurzaam beheerde bossen. Toepassing van uitloogbare materialen wordt vermeden. De gebouwen zullen energiezuinig worden uitgewerkt. Er wordt daartoe een energiebesparingsonderzoek uitgevoerd.

De bestaande ontsluitingsweg voor de auto vanaf de Jan van der Heijden weg blijft in stand. Deze ontsluitingsweg eindigt op het voorplein van Ewoud waar parkeermogelijkheid is, zoals in de bestaande situatie ook het geval is. Ook voor het langzaam verkeer blijft de bestaande ontsluiting bestaan en bij de ontwikkeling van Ewoud zullen routes door het terrein voor de bewoners worden gecreëerd. De AHOED krijgt een eigen aan het plein gelegen hoofdingang. De appartementen krijgen een eigen hoofdingang op de kop van het gebouw. De toegang tot de eerste etage is via de bestaande hoofdingangvan het Ewoud. De hoofdtoegang voor VITRAS komt aan de achterzijdevan de strip.

De plannen van het Ewoud voorzien wat betreft deze fase 1 in:

• nieuwbouw van blok D;
• van de bestaande bebouwing (blok B) wordt een deel vervangen door nieuwbouw en een deel wordt verbouwd. Dit plandeel wordt de 'strip' genoemd.

In blok D worden gehuisvest:

• op de begane grond vier huisartsen en een apotheek. Men noemt dit een AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Een Dak);
• op de eerste, tweede, derde en vierde etage worden per etage zes seniorenappartementen gerealiseerd.

In de strip worden gehuisvest:

• een Paramedisch Centrum, groot 160 m²;
• thuiszorg van Vitras, groot ca 200 m²;
• in de rest van de strip worden bestaande functies van het Ewoud centraal, volgens het 'marktplein' principe gehuisvest.

Door de vestiging van een aantal nieuwe activiteiten moet de parkeercapaciteit op eigen terrein worden uitgebreid. De prognose van het aantal extra nodige parkeerplaatsen is in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 8.1 Overzicht prognose benodigde parkeerplaatsen

In het inrichtingsplan is met deze behoefte aan 31 extra parkeerplaatsen rekening gehouden. Voor VITRAS zullen in de onmiddellijke omgeving van de ingang aan de achterzijde 8 nieuwe parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn worden bovenop de extra 31 parkeerplaatsen gerealiseerd.

De realisatie van de intramurale en extramurale zorgvoorzieningen, de eerstelijns zorgvoorzieningen en de appartementen zijn een particulier initiatief. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden door het Ewoud Gasthuis gefinancieerd. Voor het realiseren van de nieuwbouw zal aankoop en verkoop van grond plaatsvinden door de gemeente en het Ewoud Gasthuis. Voorwaarde voor deze transacties is dat het College Sanering, toezichthouder vanuit de intramurale zorg, er toestemming voor geeft. De verwachting is, dat de transacties binnen redelijke kaders kunnen worden afgewikkeld. Eén en ander moet nog worden vastgelegd in een overeenkomst. De kosten voor het intramurale en extramurale deel zullen worden gefinancierd vanuit de beschikbare budgetten van de overheid. Hier zal sprake moeten zijn van een budgetneutrale realisatie. Voor de eerstelijns zorgvoorzieningen geldt dat de dekking voor deze onderdelen wordt gehaald uit de huuropbrengsten. In overleg met deze zorgpartijen zijn reeds afspraken gemaakt over het huurniveau. Voor deze onderdelen is een aparte exploitatieopzet gemaakt, welke een haalbaar scenario geeft binnen de gemaakte huurafspraken en geraamde kosten. De zorgappartementen worden gerealiseerd binnen de middeldure huursector. Hierbij moet gedacht worden aan een huurniveau van ca. €.875,- per maand, exclusief servicekosten. Gezien de vraag naar deze specifieke (zorg)appartementen moet dit huurniveau haalbaar zijn. Ook voor dit onderdeel is een aparte exploitatieopzet gemaakt en kan gekomen worden tot een gemiddeld kostendekkende exploitatie in 40 jaar. Het gaat om woningen die specifiek voor senioren bestemd zijn. In eventuele zorgbehoeften zal door Ewoud kunnen worden voorzien.

Planschade

Daarnaast is gekeken naar het eventuele risico van planschade. Omdat de ontwikkeling met name plaatsvindt binnen de percelen van het Ewoud Gasthuis zelf en op korte afstand van de nieuwbouw geen andere eigenaren zich bevinden, kan er vooralsnog van worden uitgegaan dat planschade niet van toepassing is. De Stichting zal met de gemeente een planschadeovereenkomst afsluiten, alsmede een overeenkomst waarin afspraken zijn vastgelegd over andere kosten (kosten gemeentelijk apparaat, aanpassingen openbare ruimte,verlegging hoofdriolering e.d.).

De stichting Ewoud zal in een zo vroeg mogelijk stadium in de verdere planprocedure een informatieavond beleggen voor de bewoners en gebruikers van de omgeving van het complex en andere belangstellenden.

Het voorontwerpplan heeft van 22 juli t/m 15 september 2010 ter inzage gelegen. Op 7 september 2010 is er een inloopavond georganiseerd. Op het voorontwerpplan is één inspraakreactie ingediend. De samenvatting en beantwoording van deze inspraakreactie is opgenomen in bijlage 1 van de toelichting.

Het voorontwerpbestemmingsplan Panoven en bedrijventerreinen is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) alleen naar het HDSR is gestuurd, omdat de andere overlegpartners (Rijk, provincie, omliggende gemeente) geen belang hebben bij dit plan. De gemeente is van oordeel dat de provincie beleid voert op het gebied van wonen, zorg en welzijn en dat deze ontwikkeling daarin past.

Het hoogheemraadschap heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het voorontwerpbestemmingsplan.

Inspraakreactie bewoners van de Heer Arendstraat 2-36 en 1-11 te IJsselstein

Samenvatting

Insprekers zijn verrast door de keuze rood voor groen in het voorontwerp- bestemmingsplan. Ook de woordkeuze dat het gaat om een verbetering van de leefomgeving wordt als vreemd ervaren. De reden hiervoor is dat er op dit moment al weinig groen in de wijk is. Met de uitbreiding van het zorgcentrum gaat er schaars groen verloren. Insprekers onderkennen wel het maatschappelijke karakter van het zorgcentrum en het belang van de realisatie van een AHOED. Indien de afweging is dat er toch rood voor groen moet komen, dan zou de keuze moeten zijn om het gebouw niet hoger te bouwen dan de huidige Lindebomen langs de Paardenlaan. Insprekers verzoeken om deze punten mee te nemen in de overweging voor het uiteindelijk bestemmingsplan. Daarnaast wordt verzocht om een evenwichtigere woordkeuze in het bestemmingsplan te gebruiken met betrekking tot 'verbetering van de leefomgeving'.

Gemeentelijke reactie

Zorgcentrum Ewoud is al geruime tijd bezig met het realiseren van een uitbreiding van het zorgcentrum. Onder andere door de toenemende vergrijzing in Nederland en dus ook in IJsselstein ontstaat er meer behoefte aan zorgvoorzieningen voor ouderen. Ook bestaat er steeds vaker de behoefte van ouderen om langer zelfstandig te wonen. De uitbreiding van het zorgcentrum combineert deze twee onderdelen. Daarnaast is de realisatie van een AHOED niet alleen voor de bewoners van het zorgcentrum van beschikbaar, maar voor de gehele wijk. Wij erkennen dat de leefomgeving meer is dan steen en voorzieningen. Voorzieningen vormen echter wel een essentieel onderdeel voor de leefbaarheid van een wijk. De keuze is dan ook niet zozeer een van rood voor groen, maar een voor het behoud en verbetering van de voorzieningen in de wijk. Daarnaast voorziet de nieuwbouw niet alleen in een nieuw gebouw. Ook de openbare ruimte voor het zorgcentrum wordt opnieuw ingericht. De dierenweide blijft behouden en is openbaar toegankelijkheid. De historische Paardenlaan blijft eveneens behouden. De nieuwbouw is verder zo ontworpen dat de impact op de omgeving zo laag mogelijk is. Zo is de bovenste bouwlaag terug gelegd en het aantal bouwlagen voldoet aan de Nota Bouwhoogten. Er ontstaat door de oriëntatie van de nieuwbouw geen ongewenste schaduwwerking op de woningen aan de Heer Arendstraat. Wij zijn van oordeel dat de stedenbouwkundige als ruimtelijke belangen zorgvuldig zijn afgewogen.

Conclusie

De inspraakreactie leidt niet tot aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan.