In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Dr. Schaepmanlaan van de gemeente Zeist

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0355.BPDrSchaepman-VS01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De oppervlakte van de bebouwing binnen het bouwvlak, het woningvlak of, bij afwezigheid daarvan, het bestemmingsvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

Het door de bewoners bedrijfsmatig uitoefenen van bedrijfsactiviteiten:

a) die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie 1 of 2, danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft de gevolgen voor de omgeving, en

b) die geen horeca of detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit, in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen.

De totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke.

Het door de bewoners beroepsmatig uitoefenen van activiteiten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig, maatschappelijk en daarmee gelijk te stellen gebied, die door de beperkte omvang in de woning en de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgevoerd.

Gebouw, inhoud, omvang, zoals die of dat bestaat of rechtens mag bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Het bestuursorgaan zoals bedoeld in artikel 1.1, lid 1, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, dan wel bij het ontbreken van een bestuursorgaan als bedoeld in dat artikellid, burgemeester en wethouders.

Uitbreiding van een woning, dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindende woning verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat aan de onder- en bovenzijde door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren wordt begrensd.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1. a. een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen een dak, zonder te openen delen en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen:
   1. 1. het langdurig gemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) op die constructie in de dag/avond/nachtperiode en 35/30/25 dB(A);
   2. 2. de maximale geluidsniveau (LA,max) op die constructie in de dag/avond/nachtperiode en 55/50/45 dB(A), of
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte bedoeld in de Wet geluidhinder.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw, dat binnen een bouwperceel door constructie of afmetingen als hét of één van de belangrijkste valt aan te merken.

Een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent.

voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen.

Een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel.

De naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, één van die gevels.

De lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

Gronden met de bestemming tuin die zijn gesitueerd aan de voorzijde van de woning.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

Eenheid in de vorm van een woning of een zorgwoning.

De grenzen van een bouwperceel aan de zijkanten van het bijbehorende hoofdgebouw.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot de bovenkant van de onderste vloer van het gebouw.

De voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. watergangen en waterpartijen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. fiets- en voetpaden, in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen, en
5. e. overige bij de bestemming behorende voorzieningen.

op en in de gronden als bedoeld in lid 3.1, mogen uitsluitend worden gebouwd bij de bestemming behorende andere bouwwerken, waarvan de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

De voor "Tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met ten hoogste twee rijstroken;
2. b. verhardingen voor woonstraten, pleinen, auto-, fiets- en voetgangersverkeer en parkeervoorzieningen;
3. c. voorzieningen, zoals in- en uitvoeg- en opstelstroken, bushaltes en geluidwerende voorzieningen;
4. d. parkeerstroken en -voorzieningen;
5. e. fiets- en voetpaden;
6. f. bermen, groen- en speelvoorzieningen;
7. g. watergangen;
8. h. bij een en ander behorende andere voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, afvalverzamelvoorzieningen, beeldende kunst.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de stedenbouwkundige, landschappelijke inpassing en ligging van bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2.2, van deze regels voor een open fietsenstalling met een maximale oppervlakte van 60 m² en een bouwhoogte van maximaal 3 meter.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroep of bedrijf aan huis;
3. c. tuinen en erven, en
4. d. parkeren.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de omvang en situering van de bebouwing vanwege de:

1. a. ruimtelijke structuur;
2. b. een architectonische en/of ecologische ontwikkeling;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. het behoud van parkeergelegenheid op eigen terrein;
5. e. de aansluiting op structurele groenelementen;
6. f. de bebouwingskarakteristiek van de omgeving;
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels in 6.2 voor:

1. a. Meer vierkante meters bijbehorende bouwwerken ten behoeve van lichamelijk gehandicapten, met dien verstande dat:
   1. 1. de bijbehorende bouwwerken achter de voorgevelrooilijn van de woning worden gesitueerd;
   2. 2. het totale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken per woning, buiten het bebouwingsvlak, ten hoogste 100 m² mag bedragen;
   3. 3. een bouwperceel, voor zover gelegen naast en achter het aangeduide bouwvlak voor ten hoogste 50 % bebouwd wordt;
2. b. de verhoging van de goothoogte van de woning tot maximaal 9 m;
3. c. de realisering van balustrades, balkonhekken en balkonmuurtjes, met dien verstande dat de totale hoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Het bevoegd gezag kan afwijken ten behoeve van het wonen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, indien:

1. a. daarvoor dringende sociaal-economische redenen bestaan;
2. b. vooraf vaststaat dat het tijdelijke huisvesting betreft, en
3. c. het aantal zelfstandige woningen niet wordt vergroot.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen onder een gebouw gelden de volgende regels:

1. a. de bouwdiepte mag maximaal 4 meter bedragen;
2. b. de ondergrondse bebouwing of half verdiepte bebouwing mag uitsluitend onder het gebouw worden gerealiseerd, met uitzondering van ingangspartijen en voorzieningen voor de toetreding van daglicht;
3. c. de bouwhoogte van keermuren ten behoeve van ingangspartijen mag niet meer dan 1.20 meter bedragen;
4. d. de voorzieningen voor de toetreding van daglicht mogen maximaal 1 meter uit de gevel worden gebouwd.

Als gebruik in strijd met dit bestemmingsplan wordt in ieder geval aangemerkt het gebruik van:

1. a. gronden en bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. onbebouwde gronden:
   1. 1. als stand- of ligplaats van onderkomens;
   2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, één en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het plan voor:

1. a. het afwijken van het tracé van wegen tot ten hoogste 3 m.
2. b. geringe afwijkingen die in het belang zijn voor een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of die noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
3. c. het overschrijden van de voorgeschreven bouwhoogtes ten behoeve van lichtkappen, technische installaties en andere ondergeschikte bouwdelen;
4. d. het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
5. e. afwijkingen ten aanzien van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en van aanduidingsgrenzen voor zover die noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 1 m bedragen;
6. f. het overschrijden van bebouwingsgrenzen, indien dit noodzakelijk is voor de bouw van galerijen, ingangsportalen, trappenhuizen, balkons, en erkers tot ten hoogste 1.25 m;
7. g. het bouwen van masten en bijbehorende installaties voor telecommunicatie, al of niet op of aan gebouwen of andere bouwwerken, tot vanaf peil een bouwhoogte van 40 m, waarbij als voorwaarde kan worden gesteld dat gebruik dient te worden gemaakt van bestaande masten voor telecommunicatie of andere bestaande hoge objecten, zoals hoge gebouwen, lichtmasten of hoogspanningsmasten, indien deze aanwezig zijn binnen een redelijke afstand van de gevraagde locatie;
8. h. het afwijken van de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, bouwperceelgrensafstanden in bebouwde oppervlakten tot ten hoogste 10%;
9. i. voor het vergroten van een woning zo nodig met overschrijding van de eventueel gestelde eisen ten aanzien van de vloeroppervlakte van de betreffende woning, zulks ten behoeve van het treffen van voorzieningen voor gehandicapten, mits die bebouwing wordt uitgevoerd in één bouwlaag en de oppervlakte daarvan maximaal 24 m² bedraagt.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit, geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. het bevoegd gezag kan éénmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;.
3. c. het bepaalde in lid 11.1onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld lid 11.2 onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld lid 11.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;.
4. d. het bepaalde in lid 11.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Het plan kan worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Dr. Schaepmanlaan".

Woningcorporatie R.K. Woningbouwvereniging is voornemens om samen met twee andere woningcorporaties het gebied Schaerweijdelaan, Dr. Schaepmanlaan en Van Reenenweg tussen de Jacob van Lenneplaan en de Dwarsweg in Zeist te herstructureren. De reden van herstructurering in dit gebied is de slechte woontechnische kwaliteit van de woningen. Door dit feit te combineren met de inbreidingsopgave die er ligt, wordt verwacht dat de woonkwaliteit en de beleving, die door de huidige bewoners als prettig wordt ervaren nog verder wordt versterkt. In het kader hiervan is een plan ontwikkeld met daarin opties voor zowel renovatie als nieuwbouw, oplossingen voor parkeren, het realiseren van voldoende collectief groen en aandacht voor de beleving van de wijk.

Deze ambitie is vastgelegd in de gebiedsvisie Zomerkwartier, die is vertaald en vastgelegd in het Planologisch Kader. Dit planologisch kader is na de hiervoor geldende inspraak en samenspraak procedure, in maart 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist.

Seyster Veste is als het ware de katalysator van deze herstructureringsopgave en welke in tijd gezien de voorlopers zijn. Seyster Veste heeft inmiddels voor het eerste deel van de opgave een bouwvergunning aangevraagd en gekregen. De zes gemeentelijke monumentale panden aan de Jacob van Lenneplaan zijn hoogwaardig gerenoveerd. Tevens wordt ten behoeve van de 73 woningen en de nieuwe woningen van de R.K. Woningbouwvereniging een parkeerkelder gebouwd en wordt de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd.

De herstructurering van de tweede fase gaat nu plaatsvinden. De R.K. Woningbouwvereniging neemt in 2012 een aanvang met de herstructurering. De planning is om in 2012 te starten met de nieuwbouw aan de Anne de Vrieslaan. De oplevering van de te renoveren woningen aan de Dr. Schaepmanlaan vindt vanaf 2013 plaats.

Het gehele projectgebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan De Schil, welke op 13 maart 2000 door de gemeenteraad van Zeist is vastgesteld en door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht goedgekeurd op 31 oktober 2000 en door het besluit van de Raad van State op 6 februari 2002 onherroepelijk geworden.. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen "Woondoeleinden III". De voorschriften van het vigerend bestemmingsplan laten de beoogde ruimtelijke ontwikkeling niet toe.

De nieuwe ontwikkelingen zijn ook niet mogelijk in het bestemmingsplan "Zeist Centrum e.o.". Dit plan is op 4 september 2012 door de gemeenteraad van Zeist vastgesteld. In dit in werking getreden bestemmingsplan heeft het plangebied voornamelijk de bestemming "Wonen". De nieuwe ontwikkelingen zijn volgens deze plannen niet mogelijk. Om realisering van het project mogelijk te maken wordt dit bestemmingsplan opgesteld.

Het door de gemeenteraad vastgestelde planologisch kader Zomerkwartier wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd.

Het bestemmingsplan "Dr. Schaepmanlaan" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding, schaal 1 : 1.000 tekening nummer: NL.IMRO.0355.BPDrSchaepman-VS01
• regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven.

In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin het aan het plan ten grondslag liggende onderzoek en een planbeschrijving zijn opgenomen.

Het plangebied is centraal gelegen in de bebouwde kom van Zeist aan de Dr. Schaepmanlaan tussen de Jacob van Lenneplaan en de Dwarsweg.

In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de bestaande en nieuwe situatie. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleid en het plan wordt in hoofdstuk 4 toegelicht. Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied. Hoofdstuk 5 geeft een samenvatting van deze onderzoeken. Hoofdstuk 6 gaat in op de bijbehorende planologisch-juridische regeling en hoofdstuk 7 gaat tot slot in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Het plangebied ligt centraal in de bebouwde kom van Zeist aan de Dr. Schaepmanlaan tussen de Jacob van Lenneplaan en de Dwarsweg. Het plangebied wordt gekenmerkt door karakteristieke tuindorpachtige woningbouw uit het begin van de 20e eeuw (circa1910) als uitdrukking van collectieve ontwikkeling. Het plangebied bestaat uit tien woonblokken van elk zes aaneengesloten woningen en 2 woonblokken van elk 4 woningen. Deze 68 woningen zijn huurwoningen van de woningcorporatie R.K. Woningbouwvereniging. De tamelijk kleine woningen bestaan uit een laag met een kap. Kenmerkend voor dit type woning en bouwperiode, hebben de woningen diepe achtertuinen. In deze achtertuinen zijn in de loop der jaren verschillende aan- en bijgebouwen gerealiseerd. De woningen in het plangebied zijn klein en van slechte kwaliteit. Renovatie binnen de bestaande schil van de woningen is niet haalbaar vanwege het niet kunnen voldoen aan essentiële eisen (brandveiligheid en energiezuinigheid).

Functies als een badkamer op de eerste etage kunnen zonder zeer dure ingrepen niet in het bestaande casco worden opgelost. Een dergelijke ingreep zou resulteren in een woontechnisch beduidend slechter resultaat. Vandaar dat in dit gebied is gekozen voor het herbouwen van een woning achter de bestaande voorgevel en nieuwbouw aan de Anne de Vrieslaan.

foto-straatbeeld (bron: google earth)

Bijna alle bestaande woningen worden achter de bestaande gevel afgebroken. De voorgevel blijft intact en oude detailleringen worden weer hersteld en aangebracht. Achter de bestaande voorgevel wordt nieuwbouw gepleegd. De woningen worden ruimer opgezet en gebouwd volgens de eisen van deze tijd. In de achtertuinen van de noordzijde van de Dr. Schaepmanlaan worden 15 nieuwe woningen gerealiseerd en aan de zuidzijde van de Dr. Schaepmanlaan wordt een twee-onder-een-kapwoning extra toegevoegd. De woningen Dr. Schaepmanlaan 57 en 59 worden afgebroken om door middel van een poort een wandelontsluiting te maken met het nieuwe achtergebied. Op de plaats van deze poort ontstaat een nieuw appartement voor starters. De bestaande 6 woningen in dit blok transformeren dus in 4 gezinswoningen en 1 bovenwoning voor een starter. In totaal ontstaan dus 67+15+2 = 84 woningen, alle sociale woningen in de kernvoorraad.

Het mag duidelijk zijn dat er sprake is van verdichting. Om deze verdichting mogelijk te maken wordt de stedenbouwkundige structuur van het plangebied aangepast conform de eisen van het vastgestelde stedenbouwkundige kader. Van 22 bestaande woningen worden de tuinen verkleind tot een diepte van circa 15 meter.

Door deze verkleining kunnen er 11 levensloop geschikte grondgebonden woningen worden toegevoegd en 4 bovenwoningen geschikt voor starters.

Deze woningen worden ontsloten door de nieuwe éénrichtingsstraat de Anne de Vrieslaan. Deze wordt conform de afspraken in het plan Zomerkwartier uitgevoerd als éénrichtingsstraat en dient als aan en afvoerstraat voor de aanwonenden en de gebruikers van de parkeerkelder. De woningen aan de Anne de Vrieslaan krijgen tuinen die grenzen aan de tuinen van de woningen aan de Dr. Schaepmanlaan.

Aan de Anne de Vrieslaan wordt de hof, die ontstaat tussen de nieuwe bebouwing van Seyster Veste afgerond met een speel locatie voor kinderen. Een dergelijke locatie is op dit moment nog niet beschikbaar binnen het plangebied. De hof is via de poort ter hoogte van Dr. Schaepmanlaan 57 en 59 voor wandelaars toegankelijk.

In het plangebied worden 84 nieuwe woningen gerealiseerd. Het karakter van de Dr. Schaepmanlaan blijft behouden. De nieuwe/te renoveren woningen worden uitgevoerd in baksteen met pannen daken. De bebouwing bestaat voornamelijk uit grondgebonden eengezinswoningen.

De volgende tabel toont de uitgangspunten voor het woonprogramma voor de Dr. Schaepmanlaan.

Tabel: Woonprogramma Dr. Schaepmanlaan

Voor de herstructurering van de Dr. Schaepmanlaan en Anne de Vrieslaan is een totaal parkeerplan opgesteld.

In dit deelplan worden er 17 woningen toegevoegd aan dit gebied. Voor deze woningen dienen in dit plan (17 x 1,7 parkeerplaats=) 28,9 wordt 30 parkeerplaatsen te worden toegevoegd.

In dit plan worden 42 parkeerplaatsen toegevoegd. Daarnaast worden er in de parkeerkelder van Seyster Veste nog 10 extra parkeerplaatsen toegevoegd. Omdat nog niet duidelijk is hoe deze worden ingezet zijn deze nu nog niet meegerekend. Duidelijk mag zijn dat deze altijd een positieve bijdrage gaan leveren aan de totale parkeerbalans binnen het hele Zomerkwartier.

Omdat de bestaande woningen aan de Dr. Schaepmanlaan op hoog niveau worden gerenoveerd, kan de huidige parkeernorm gehandhaafd blijven. Uit diverse waarnemingen op verschillende tijdstippen is gebleken dat er geen kwantitatief probleem is van parkeerplaatsen in de buurt.

In het bewonersonderzoek uit 2007 is wel door de bewoners aangegeven dat zij grote problemen hadden met het veranderde straatprofiel. Hierdoor kunnen verschillende mensen niet meer direct voor de eigen woning parkeren. Deze kwaliteit wordt door veel bewoners hoog gewaardeerd. Door de wijziging zijn er circa 15 parkeerplaatsen verloren gegaan.

In de planvorming en berekening van parkeerplaatsen is niet uitgegaan van een wijziging van het straatprofiel.

Het huidige aantal van 39 bestaande openbare parkeerplaatsen aan de noord- en zuidzijde van de Dr. Schaepmanlaan blijkt in combinatie met de 25 bestaande parkeerplaatsen op eigen terrein (in de achtertuinen hebben diverse bewoners reeds een parkeerplaats aangelegd) voldoende te zijn. In totaal zijn er in de bestaande situatie dus 64 parkeerplaatsen.

Nieuwe situatie parkeren

Door het toevoegen van de Anne de Vrieslaan en het toevoegen van een privé straat aan de zuidzijde van de Dr. Schaepmanlaan wordt een mogelijkheid gecreëerd om meer privé parkeerruimte bij de woningen toe te voegen.

De opzet voor de nieuwbouw woningen is dat de bewoners parkeren op eigen terrein (1 privé plaats per woning in de parkeerkelder van Seyster Veste) en parkeren voor bezoekers aan de straat (hiervoor zijn de 13 openbare parkeerplaatsen in de Anne de Vrieslaan bedoeld).

Aan de zuidzijde van de Dr. Schaepmanlaan is er nu vrijwel geen mogelijkheid om achter de woning te parkeren. Enkele bewoners hebben een stalling mogelijkheid voor een caravan of een houten knutselschuur. In de huidige situatie komen er maximaal 5 parkeerplaatsen.

In de nieuwe situatie krijgen vrijwel alle bewoners een carport (dit zijn er 19). Ook wordt er een private ontsluitingsweg aangelegd. Voor de twee nieuwe woningen aan de J.P. Heijnelaan (2-kapper) worden 4 parkeerplaatsen op privé terrein aangelegd. Totaal zijn er aan de zuidzijde van de Dr. Schaepmanlaan dus 23 parkeerplaatsen (19 + 4).

Aan de noordzijde van de Dr. Schaepmanlaan zijn er op dit moment 20 bewoners die een privé parkeerplaats hebben gerealiseerd. Daar er in een aantal achtertuinen woningbouw wordt gerealiseerd verdwijnt er een aantal parkeerplaatsen. Bij woningen waar geen woning in de achtertuin wordt gemaakt, wordt een carport gerealiseerd. Dit worden in totaal 16 carports (parkeerplaatsen).

Het totaal aan parkeerplaatsen staat in het volgende schema:

Bij de berekening van parkeerplaatsen in het openbaar gebied is een lengte van 6 meter per parkeerplaats aangehouden. De nieuwe situatie is als Bijlage 1 Nieuwe situatie parkeren toegevoegd bij dit plan.

Carports

Ten behoeve van het parkeren voor de bewoners worden er circa 16 carports aan de noordzijde en 19 carports aan de zuidzijde gerealiseerd. Omdat deze grenzen aan het openbaar gebied (noordzijde) worden deze expliciet mee ontworpen. Deze carports worden onderhouden door de R.K. Woningbouwvereniging en mogen niet worden gewijzigd.

Op deze wijze ontstaat er een eenduidig en verzorgt beeld. In overleg met de gemeente is er een ontwerp gemaakt van deze carports.

Mogelijk aanzicht van de carports

Het uitgangspunt van het ontwerp is dat de nieuw te realiseren bebouwing aan de zuidzijde van de Anne de Vrieslaan een eenheid vormt (muurwerking van zone van carports en nieuw te realiseren woningen). Het ontwerp van de zone met carports zal een integraal onderdeel zijn van de ontwerpen van de nieuw te realiseren woningen.

De zone met carports en bergingen vormen een bufferruimte tussen de privé achtertuinen van de bewoners aan de Dr. Schaepmanlaan en het publieke gebied van de Anne de Vrieslaan. De materialisering is een voortzetting van het materiaalgebruik van de woningen en staat voor een duurzame kwaliteit.

In het ontwerp zijn de gebruiks- en onderhoudsaspecten meegenomen om zo tot een integrale oplossing te komen.

De goot van de woningen wordt verlengd en doorgezet als pergola. Beplantingsbakken en schuifpoorten zijn zodanig op elkaar afgestemd dat er voldoende grond voor planten blijft en geen onbeheerde hoekjes ontstaan.

Parkeergarage (bron onderbouwing Seyster Veste)

De breedte van de helling van deze parkeergarage is zodanig gekozen dat er geen twee auto's op hetzelfde moment in en uit de parkeergarage kunnen rijden. De stoplichten, in combinatie met de beperkte breedte, zorgen ervoor dat het verkeer met lage snelheid in en uit de parkeerplaats komt. De helling is daarnaast zodanig gekozen dat de uitgaande auto voor het einde van het gebouw op maaiveld niveau is. Hierdoor kan een automobilist veilig en met lage snelheid de parkeerplaats verlaten en de Anne de Vrieslaan opdraaien.

In de vloer van de helling worden voorzieningen aangebracht zodat de parkeerkelder ook onder winterse omstandigheden veilig te bereiken blijft.

De parallelle straten Schaerweijdelaan, Dr. Schaepmanlaan en Van Reenenweg blijven de dragers van het gebied. Vanaf de Dwarsweg wordt een extra straat toegevoegd richting de Jacob van Lennepstraat. Deze straat, die is gelegen op het voormalige achterpad, heeft de werktitel 'Hofstraat'. Inkomend verkeer van de parkeerkelder geschiedt vanaf de Dwarsweg. Het uitgaande verkeer loopt via de Hofstraat richting de Jacob van Lenneplaan. Met toevoeging van deze weg is het mogelijk het autoverkeer voor dit gedeelte van de wijk te reguleren.

De Dr. Schaepmanlaan behoudt de bestaande laanbeplanting. Aan de 'Hofstraat' komen op onregelmatige afstand enkele solitaire bomen te staan, te weten op plekken waar dit qua ruimtelijke beleving wenselijk en mogelijk is. De ontwerpen van de Anne de Vrieslaan en de groene Hof zijn in overleg met de betrokken bewoners en de ambtenaren van de gemeente Zeist opgesteld en beoordeeld

Afbeelding groenvoorziening

Zoals al tijdens het opstellen van het Planologisch kader is geconstateerd, ontbreekt het in het gebied aan speelgelegenheid. In het definitief ontwerp van de Anne de Vrieslaan is ten behoeve van spelen ruimte gereserveerd. Dit is in overleg met de gemeentelijke organisatie, de R.K. Woningbouwvereniging, de omwonenden en de architect nader ingevuld.

Afbeelding Speelplek

De bewoners van de 15 woningen, op het achtererf van de woningen aan de noordzijde van de Dr. Schaepmanlaan en omwonenden krijgen in de kelder een vaste parkeerplaats. Hierdoor hoeven zij niet, zoals in vele openbare parkeerplaatsen te zien is, in de kelder rond te rijden om een parkeerplaats te zoeken. De kelder is zodanig opgezet dat draaien bij het uit parkeren goed mogelijk is.

De grondgebonden woningen in dit project gaan gebruik maken van de, in Zeist gebruikelijke, grijze, groene en blauwe bakken.

Op rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau is veel beleid geformuleerd dat voor het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan van belang is. De meest relevante beleidsaspecten die betrekking hebben op het plangebied worden in dit hoofdstuk uiteengezet.

Op achtereenvolgens 17 mei 2005 en 17 januari 2006 hebben de Tweede en Eerste Kamer ingestemd met de Nota Ruimte "Ruimte voor ontwikkeling". De Nota Ruimte is een Planologische Kernbeslissing (PKB). Sinds 1 juli 2008, vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, wordt de Nota Ruimte aangemerkt als een structuurvisie.

De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin het nationaal ruimtelijk beleid zoveel mogelijk is ondergebracht. In deze nota gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is om op een duurzame en efficiënte wijze ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies, de leefbaarheid van Nederland te waarborgen en te vergroten, en de ruimtelijke kwaliteit van stad en platteland te verbeteren, waarbij speciaal aandacht wordt besteed aan het scheppen van de juiste condities voor het toepassen van ontwikkelingsplanologie. Meer specifiek richt het rijk zich in het nationaal ruimtelijk beleid op: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale waarden en borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd en zijn een uitdrukking van de voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven van het rijk voor de kortere en langere termijn.

In de Nota Ruimte wordt een sturingsfilosofie onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', gehanteerd. Dit betekent dat het rijk zich intensief zal bemoeien met de uitwerking van het beleid en de uitvoering die betrekking heeft op de selectie van gebieden en netwerken die onderdeel uitmaken van de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). De gebieden en netwerken die het rijk van nationaal belang acht zijn opgenomen in de RHS. Buiten de RHS stelt het rijk zich terughoudend en selectief op. Wel is in de nota een beperkt aantal regels opgenomen die moeten zorgen voor een generieke basiskwaliteit in heel Nederland. Deze basiskwaliteit geldt als een soort spelregel, een ondergrens, die van toepassing is bij alle ruimtelijke afwegingen die decentrale overheden, al dan niet in samenspel met maatschappelijke organisaties, marktpartijen en burgers, maken. Alle partijen die bij planontwikkeling betrokken zijn, zijn gebonden aan deze basiskwaliteit. Deze basiskwaliteit bestaat uit wettelijke, inhoudelijke en procesmatige eisen, welke gerelateerd kunnen worden aan de drie lagen uit de lagenbenadering of aan de waarden van ruimtelijke kwaliteit.

Op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking gaat het voor wat betreft de basiskwaliteit bijvoorbeeld om het bundelingbeleid voor verstedelijking en economische activiteiten, het bundelingsbeleid en ruimtelijke inpassing van (hoofd)infrastructuur, het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, een goede balans tussen rode en groen/blauwe functies, milieuwetgeving en veiligheid. Op het gebied van water, natuur en landschap gaat het om punten als de watertoets, functiecombinaties met water en bescherming van natuurgebieden en soorten. Daarnaast behoort ook het besteden van aandacht aan de landschappelijke kwaliteit en het ruimtelijk ontwerp tot de basiskwaliteit.

Tot de RHS behoren op het terrein van economie, infrastructuur en verstedelijking onder meer de hoofdverbindingsassen voor spoor, weg en water, de belangrijkste economische kerngebieden van Nederland (met de mainports en greenports) en een aantal stedelijke netwerken van nationaal belang, waaronder Randstad Holland. Op het gebied van water, natuur en landschap behoren onder meer de grote rivieren en wateren, Vogel- en Habitatrichtlijngebieden, Natuurbeschermingswetgebieden de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en Nationale landschappen tot de RHS.

Het plangebied Dr. Schaepmanlaan kan gerekend worden tot bestaand stedelijk gebied.

Uit de bovengenoemde vier hoofddoelstellingen van het nationaal ruimtelijk beleid vloeit een aantal doelstellingen voort die van belang is voor het stedelijk gebied en het landelijk gebied. Deze zijn: ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de kracht en diversiteit van de economische kerngebieden, verbetering van de bereikbaarheid, verbetering van de leefbaarheid en sociaal-economische positie van de steden, bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden, behoud en versterking van de variatie tussen stad en land, afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding en borging van milieukwaliteit en veiligheid. Ruimtelijke strategieën die hierbij horen zijn bundeling van economie, infrastructuur en verstedelijking.

De gemeente Zeist, maakt deel uit van het nationaal stedelijk netwerk 'Randstad Holland' met het economische kerngebied regio Utrecht. Dit betekent dat in deze regio binnen de bundelingsgebieden met herstructurering, revitalisering en transformatie van bestaande (verouderde) stedelijke gebieden een deel van de ruimtevraag naar wonen en werken in de periode 2010-2030 moet worden opgelost.

Op 23 juni 2008 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Beleidslijn nieuwe Wro, inclusief de Nota van Beantwoording (onderdeel van de Ontwerp-Beleidslijn nieuwe Wro) vastgesteld. Doel van de Beleidslijn is om, ook na inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening slagvaardig het Streekplan Utrecht 2005-2015 als beleidskader te kunnen blijven toepassen. Vervolgens heeft de provincie deze beleidslijn verder uitgewerkt in de Uitvoering Beleidslijn nieuwe Wro (vastgesteld op 11 november 2008).

In de Beleidslijn is sprake van een indeling in drie categorieën; daarbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Het Streekplan wordt beleidsneutraal omgezet (beleidsdoelen worden niet gewijzigd);
• Wettelijke eisen zijn geen 'provinciaal belang' (geen herhaling van wet- en regelgeving);
• Eisen van goede ruimtelijke ordening zijn geen 'provinciaal belang' (verantwoordelijkheid van gemeenten).

Daarnaast is er een overgangsregeling om de invoering van de Wro soepel te laten verlopen. Daar waar het Streekplan onder de oude WRO het instrument was om het provinciale ruimtelijke beleid in vast te leggen, is deze rol onder de nieuwe Wro overgenomen door de structuurvisie. Het Streekplan is derhalve vanaf 1 juli 2008 (datum van inwerkingtreding van de Wro) van rechtswege aangemerkt als structuurvisie.

Het Streekplan is opgesteld voor de taken en bevoegdheden die het provinciaal bestuur onder de oude WRO zijn toegekend. De provincie toetste voorheen onder de oude WRO of wetgeving en beleid van hogere overheden op de juiste wijze werden toegepast door de gemeenten. Deze rol is nu onder de Wro vervallen hetgeen betekent dat delen van het huidige Streekplan zijn komen te vervallen. Dit komt met name omdat een structuurvisie alleen zelfbindend is.

Indien de provincie doorwerking van haar ruimtelijk beleid tot stand wil brengen, dan moet zij zaken verheffen tot provinciaal belang. Alleen ten aanzien van provinciale belangen kan zij namelijk haar sturingsinstrumenten inzetten.

In de Beleidslijn heeft de provincie daarom beleidsuitspraken uit het Streekplan benoemd tot provinciale belangen. Ten aanzien van het plangebied zijn onder meer de volgende provinciale belangen van belang:

• De verstedelijkingsambities moeten plaatsvinden binnen de rode contouren.
• Bij nieuwbouw van woningen en bij bedrijventerreinen wordt prioriteit gegeven aan herstructurering en revitalisering. Vervolgens komen inbreiding en intensivering in beeld. Pas daarna kan worden gekozen voor uitbreiding.

Op 24 december 2009 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2009 (PRV) in werking getreden. Deze verordening is gebaseerd op de bovengenoemde Beleidslijn nieuwe Wro. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de verordening zijn daartoe bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen opgenomen. Voor de inhoud van de PRV wordt verwezen naar de verordening zelf.

Het provinciaal ruimtelijk beleid dat voor Zeist van toepassing is, is verankerd in de Structuurvisie 2005-2015 (vastgesteld door Provinciale Staten op 13 december 2004). Deze structuurvisie betreft feitelijk het Streekplan Utrecht 2005-2015, maar ingevolge de Invoeringswet ruimtelijke ordening wordt het Streekplan nu aangemerkt als structuurvisie.

Belangrijke hoofdlijnen van het provinciale beleid zijn onder andere:

• Voor ruimtelijke ontwikkelingen, zowel in stedelijk als in landelijk gebied, is zorgvuldig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt.
• Water vormt een ordenend principe. Bij ruimtelijke afwegingen vormt water het vertrekpunt (kwantitatief en kwalitatief).
• De beschikbaarheid van de bestaande infrastructuur en (toekomstige) capaciteit van deze infrastructuur zijn mede bepalend bij de keuzes van nieuwe verstedelijkingslocaties.
• Gestreefd wordt naar een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken en voorzieningen.
• Het ruimtelijk ontwikkelingsbeleid is gericht op het versterken van zowel de (cultuurhistorische) identiteit, de landschappelijke diversiteit als de vitaliteit van het landelijk gebied en op de kwaliteit van de natuur en de ecologische samenhang.

Het plangebied Dr. Schaepmanlaan behoort tot het bestaand stedelijk gebied. Om de contrastwerking tussen stad en land waar mogelijk te versterken wordt in het streekplan aangegeven dat nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed benut moeten worden. Daarnaast is de provinciale ambitie nadrukkelijk gericht op stedelijke vernieuwing en kwaliteitsvergroting in het bestaand stedelijk gebied. Dit heeft geleid tot een ruimtelijk beleid dat compactheid van bebouwingskernen nastreeft. "Om het landelijk gebied zo veel mogelijk open te houden, vinden wij woningbouw op inbreidingslocaties van groot belang. Hierbij gaat het om woningbouw op locaties in bestaand stedelijk gebied, met name door intensivering of functieverandering en/of stedelijke vernieuwing".

Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van bebouwingskernen door zogeheten rode contouren. De verstedelijkingsambities moeten plaatsvinden binnen de rode contouren. Efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte speelt hierbij een belangrijke rol.

Het Waterplan 2010-2015 van de provincie Utrecht omvat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie Utrecht voor de periode 2010-2015. Met dit plan, door Provinciale Staten op 23 november 2009 vastgesteld, voldoet de provincie aan de verplichting van de Waterwet om voor een periode van zes jaar een regionaal waterplan op te stellen. Het vervangt het Waterhuishoudingsplan 2005-2010, dat hiermee vervalt.

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 bevat geen specifieke informatie over de gemeente Zeist. Uit de verschillende kaarten die in het Waterplan zijn opgenomen blijkt bovendien dat er binnen het plangebied geen specifieke beschermingsregimes van toepassing zijn, zoals een grondwaterbeschermingsgebied of infiltratiegebied.

Het Provinciaal Milieubeleidsplan, kortweg PMP, beschrijft het provinciale milieubeleid tot en met 2011 en biedt een doorkijk voor de middellange termijn. Onderwerpen die in het PMP centraal staan zijn luchtkwaliteit, hinder (geur, geluid en licht), externe veiligheid, bodem en grondwater. In het plan wordt meer dan voorheen aandacht besteed aan de toekomstbestendigheid; duurzame ontwikkeling, energie, klimaat en nuttige toepassing van afval. De provincie geeft daarbij aan dat de afgelopen jaren, en naar verwachting ook de komende jaren, het brede milieubeleid een snelle groei zal doormaken in zowel de uitvoering als de ontwikkeling en innovatie. De gemeente Zeist heeft het hiervoor genoemde beleidskader naar gemeentelijk niveau vertaald in haar eigen Milieubeleidsplan 2008-2011.

De Provinciale Milieuverordening Utrecht is een verzameling van provinciale regels om het milieu in Utrecht te beschermen. Belangrijke onderdelen van die milieuverordening zijn de paragrafen over inspraak, afvalstoffen, bodemsanering en milieubeschermingsgebieden.

De Provinciale milieuverordening Utrecht 1995 (PMV) is geactualiseerd. Gedeputeerde Staten hebben het ontwerp van een herziene verordening vastgesteld voor inspraak. Dit ontwerp is een uitwerking van een voorontwerp dat in januari door Provinciale Staten is besproken.

De PMV stelt regels die gelden in en nabij milieubeschermingsgebieden voor grondwater en stilte. Tevens worden de bestaande begrenzingen van een aantal milieubeschermingsgebieden gewijzigd.

Het Grondwaterplan beschrijft hoe de provincie Utrecht in de periode 2008 tot en met 2013 de voorraad zoet grondwater beschermt en het gebruik ervan in goede banen leidt. Het uitgangspunt is dat de hoeveelheid en de kwaliteit van grondwater geschikt is voor duurzaam gebruik door mens en natuur.

De taken en bevoegdheden van provincies op het gebied van het grondwater komen voort uit diverse wetten, zoals de Grondwaterwet, de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening. In het Grondwaterplan Provincie Utrecht 2008-2013 zijn al deze grondwatertaken, die voorheen in afzonderlijke plannen beschreven stonden, voor het eerst in één Grondwaterplan bijeengebracht. Door samenvoeging van het beleid voor kwantiteit en kwaliteit wordt het grondwaterbeheer meer in samenhang behandeld. Het plan is zowel een uitwerking van het Provinciale Milieubeleidsplan 2004-2008 als het Waterhuishoudingsplan Provincie Utrecht 2005-2010.

Het Grondwaterplan bestaat uit twee delen. Deel I beschrijft op hoofdlijnen hoe de provincie in de periode 2008-2013 de beschikbare voorraad zoet grondwater wil beschermen en het gebruik daarvan wil reguleren. Hoofddoel van het beleid is aldus dat de hoeveelheid en kwaliteit van het grondwater geschikt is voor duurzaam gebruik door mens en natuur. Van belang daarvoor is dat informatie hierover zodanig inzichtelijk is dat de samenleving daarmee rekening kan houden en de provincie er sturing mee kan geven. In het plan zijn beleidslijnen opgenomen, die de provincie hanteert bij het uitvoeren van haar grondwatertaken en acties om grondwaterbeleid te realiseren. Omdat zij zeker niet de enige partij is, die invloed heeft op realisatie van de grondwaterdoelen, is ook beschreven wat van andere partijen verwacht wordt.

De Provinciale Milieuverordening (PMV) bevat specifieke regels voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater, dat wordt onttrokken voor de openbare drinkwatervoorziening. Het betreft de grondwaterbeschermingszones met bijbehorende regels. De beschermingszones zijn onderverdeeld in waterwingebieden, grondwaterbeschermingsgebieden, boringsvrije zones en 100-jaarsaandachtsgebieden.

Voor grondwaterbescherming is het doel het behalen en/of behouden van de goede chemische toestand van het grondwater, conform de doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW). De hiervoor in het Grondwaterplan geformuleerde beleidslijnen zijn:

• terughoudendheid met het instellen van milieubeschermingszones, anders dan de grondwaterbeschermingszones, ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor bedrijfsmatige consumptieve instellingen;
• zorgvuldigheid met het instellen van milieubeschermingszones ter bescherming van grondwater voor natuurgebieden;
• afstemming van de mate van regelgeving ten aanzien van activiteiten binnen de grondwaterbeschermingszones (drinkwater) op de kwetsbaarheid van de specifieke locatie.

Deel II van het Grondwaterplan betreft een uitvoeringsgerichte uitwerking van het beleid op hoofdlijnen uit deel I en beschrijft de instrumenten om het grondwaterbeleid vorm te geven en te handhaven. De watertoets is er daar één van. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moeten opstellers van nieuwe ruimtelijke plannen ook een watertoets uitvoeren. Daarmee wordt al in een vroeg stadium, te weten de planfase, rekening gehouden met de consequenties van ruimtelijke maatregelen voor bodem en grondwater. In de 'Leidraad water en milieu in ruimtelijke plannen' is uitgewerkt hoe hier invulling aan gegeven kan worden.

Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 28 oktober 2009 het Waterbeheerplan 'Water Voorop!' voor de periode 2010-2015 vastgesteld.

In het Waterbeheerplan staat in grote lijnen het waterbeheer voor de planperiode beschreven. Het plan bevat alle taakvelden van het waterschap: de zorg voor schoon water, veilige dijken en droge voeten. Ook staat beschreven hoe deze taak het beste binnen de leef- en werkomgeving kan worden uitgevoerd. Daarnaast wordt er een overzicht gegeven van de ambities en doelen die het waterschap heeft voor deze periode.

De volgende thema's komen in het Waterbeheerplan aan bod:

• Veiligheid.
• Voldoende water.
• Schoon water.
• Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Voor Zeist geldt dat met name de doelstelling "scheiden van schoon en vuil water" (afkoppelen) een belangrijk thema is voor zowel waterkwantiteit als waterkwaliteit. Bovendien is in bestaand stedelijk gebied, zoals het plangebied duurzaam waterbeheer met de trits "vasthouden, bergen en afvoeren" het uitgangspunt.

In het waterbeheerplan zijn ook de maatregelen voor de Kader Richtlijn Water (KRW) RW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht.

Vasthouden, bergen, afvoeren is ook het leidend principe in de Waterstructuurvisie, ofwel de toekomstvisie van het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden. De structuurvisie geeft het streefbeeld voor het waterbeheer op de lange termijn (2050). Het plangebied is gelegen binnen het stedelijk gebied van de gemeente Zeist. Voor dit gebied geldt "duurzaam stedelijk waterbeheer" als belangrijkste streefbeeld.

Het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht heeft op 21 december 2005 unaniem het Regionaal Structuurplan 2005-2015 (RSP) vastgesteld. In dit plan staat in grote lijnen hoe de regio Utrecht zich in deze periode moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. Het RSP gaat in op kansen en bedreigingen die alleen op regionaal niveau zijn op te pakken of te bestrijden. Daarnaast is het een belangrijk instrument voor overleg met rijk en provincie over de in te zetten middelen.

De regio Utrecht is een gewild gebied om te wonen. Momenteel kent de regio zowel kwantitatief als kwalitatief een groot tekort aan woningen. In totaal bedraagt de regionale woningbehoefte 52.500 woningen in de periode 2005 tot 2015. De regio legt de nadruk op binnenstedelijke locaties, die via herstructurering of transformatie tot stand moeten komen. De komende jaren zal het accent liggen op de woonmilieus die binnen de regio nu niet of onvoldoende aanwezig zijn: de centrumstedelijke- en landelijk dorpse woonmilieus. Er is een verbetering van de woon- en leefomgeving gewenst. Dit uit zich onder meer in de transformatie en herstructurering van verouderde bedrijfsterreinen binnen alle gemeenten. Ook deze locatie biedt mogelijkheden om een aantal kleinere bedrijfslocaties te transformeren tot woningbouw. Met betrekking tot de functie wonen zet wordt in het regionaal structuurplan met name ingezet op meer differentiatie in woonmilieus. Hierbij staan de volgende opgaven centraal:

• Zorgen voor voldoende op de vraag afgestemde woningen;
• Extra aandacht voor ontbrekende of achterblijvende milieus;
• Herstructurering en transformatie;
• Meer differentiatie en menging van functies;
• Zorgen voor een evenwichtige spreiding van sociale woningbouw over de regio.

De woningen aan de Dr. Schaepmanlaan voldoen niet meer aan de wooneisen van deze tijd. Door middel van herstructurering van het plangebied ontstaat een meer gedifferentieerd woongebied en wordt tevens ingespeeld op het tekort aan woningen in bestaand stedelijk gebied. De sloop en nieuwbouw van woningen aan de Dr. Schaepmanlaan sluit op deze manier goed aan bij het beleid van het regionaal structuurplan.

Op 7 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie Zeist vastgesteld. De structuurvisie is een plan in hoofdzaken, bedoeld voor de langere termijn en vormt het een kader voor de toetsing van bestemmingsplannen.

De Structuurvisie Zeist 2020 bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes. Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. Hieronder staan de tien belangrijkste keuzes:

1. 1. Groen versterken.
2. 2. Verleden zichtbaar maken.
3. 3. Ervaren en gebruiken.
4. 4. Kracht van buurten, wijken en kernen.
5. 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping.
6. 6. Beter bereikbaar.
7. 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop.
8. 8. Centrum aantrekkelijk.
9. 9. Economisch gezond en duurzaam.
10. 10. Van visie naar uitvoering.

De voorgenomen ontwikkelingen aan de Dr. Schaepmanlaan passen goed binnen de structuurvisie. Doordat de voorgevel van de woningen aan de Dr. Schaepmanlaan behouden blijven, behoud de wijk zijn eigen identiteit. De woningen worden duurzaam gebouwd, waarbij zo veel mogelijk maatwerk wordt geleverd ten aanzien van de wensen van de toekomstige bewoners.

De gemeenteraad van Zeist heeft op 28 juni 2004 een strategisch ontwikkelingsplan voor Zeist vastgesteld, getiteld 'Zeist vandaag over morgen'. Dit plan is tot stand gekomen na een intensieve periode van voorbereiding.

De centrale vraag in het ontwikkelingsplan is: " Hoe willen we in de verdere toekomst in de gemeente Zeist samenleven?". Het gaat hierbij over het bouwen voor toekomstige woningzoekenden; over de kwaliteit van de woonomgeving en de dienstverlening; de toekomstige behoefte aan voorzieningen zoals scholen, winkels en sportaccommodaties; de gewenste natuurontwikkeling; verkeersveiligheid; bereikbaarheid; maatschappelijke, sociale en culturele inrichting van de Zeister samenleving. Het ontwikkelingsplan heeft een tijdshorizon die ligt in 2030. Binnen dit blikveld van 30 jaar bevat deze nota overigens een ontwikkelingsplan dat een reikwijdte heeft van 15 jaren.

De raad heeft voor de samenstelling van het ontwikkelingsplan een aantal richtlijnen meegegeven:

• Stabiliseren van het huidige inwonertal op ten minste 60.000 inwoners (Het "stabilisatiemodel"). De reden hiervan is dat een teruggang in inwonertal ten koste gaat van de vitaliteit, de leefbaarheid, de aantrekkelijkheid van de stad en het voorzieningenniveau.
• Ontwikkeling van groene woon- en werklandschappen. Reden: de hiervoor genoemde doelstelling is niet te realiseren binnen de huidige stedelijke contour.
• Geen nieuwe bedrijvigheid actief van buiten aantrekken. Reden: uitbreiding van de werkgelegenheid leidt tot extra woningbehoefte. Ook vanuit sociaal-economische optiek is er geen behoefte aan nieuwe werkgelegenheid van buiten. Bovendien verstoort dit in nog verdergaande mate de toch al scheve woon-werkbalans.
• Ten minste handhaving van het bestaande voorzieningenniveau.
• Vergroting van de attractiviteit van het centrum.

Sturing van het inwonertal kan alleen worden beïnvloed door aanbod en kwaliteit van woonruimte. Zonder ingrijpen zal de daling van het inwonertal steeds verder doorgaan. In de toekomst steeds meer de nadruk komen te liggen op de reconstructie, herstructurering en/of rehabilitatie van de oudere wijken of buurten, zoals de Vogelwijk, Vollenhove, Dijnselburg, Kerckebosch enzovoorts. Daarbij zal de mate en wijze van aanpak van wijk tot wijk moeten worden bezien.

Over wonen en leefomgeving zijn de volgende acties vastgesteld:

1. a. Ten behoeve van de instandhouding/verbetering van het eigen voorzieningenniveau, het sociaalmaatschappelijk en economisch functioneren van de gemeente en vanwege een verbetering in de woon-werkbalans, bevindt het inwonertal zich niet onder de 60.000 inwoners.
2. b. Bouwen van woningen met bijbehorende voorzieningen krijgt voorrang boven andere ruimtelijke functies. Er worden minimaal 3.000 woningen gebouwd, waarvan:
   1. 1. circa 1400 woningen binnen de bestaande bouwcontouren;
   2. 2. de resterende woningbouw (circa 1600 woningen) buiten de bestaande bouwcontouren, e.e.a. te realiseren in de komende 15 jaar in gemiddeld 200 woningen per jaar.
3. c. Gedifferentieerde nieuwbouw in de prijscategorieën:
   1. 1. 1/3 deel in de prijsklasse <€ 160.000.
   2. 2. 1/3 deel in de prijsklasse tussen € 160.000,- en € 250.000.
   3. 3. 1/3 deel in de prijsklasse >€ 250.000.
4. d. Ten behoeve van jonge gezinnen de woningbouw programmeren op grondgebonden woningen, tenzij gestapelde woningbouw bijdraagt aan de doorstroming binnen Zeist.
5. e. Voor woningbouw binnen de stedelijke contouren waar mogelijk inzetten op meervoudig grondgebruik ten behoeve van woningbouw.

Op 24 april 2007 heeft de gemeenteraad van Zeist de Woonvisie 2006-2010 vastgesteld.

Doelstellingen Woonvisie

De doelstelling van de Woonvisie is: 'Het creëren van optimale woonmogelijkheden voor woningzoekenden en inwoners van Zeist'. De gemeente streeft naar meer keuzevrijheid voor alle inwoners, ongeacht leeftijd en inkomen. Het gaat om de betaalbaarheid, bereikbaarheid en levensloopbestendigheid van de woningen. Het beleid zet in op het:

1. 1. Oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort. Het woningtekort is onwenselijk omdat het de keuzevrijheid en mobiliteit van huishoudens beperkt, vooral voor jonge huishoudens en ouderen. Er wordt meer prioriteit gegeven aan het opvoeren van de woningbouwproductie, met een gemiddelde van 200 woningen per jaar (zonder sloop/nieuwbouw).
2. 2. Realiseren van meer keuzevrijheid. Iedereen die een woning zoekt, moet de kans hebben om uiteindelijk de woning te vinden die wat betreft de kwaliteit het dichtst bij de eigen wensen en financiële mogelijkheden komt. Prioriteit ligt bij goedkope koopwoningen voor starters en toereikende woningen voor ouderen. Door gerichte aandacht op de midden categorie kan de doorstroming van huur- naar koopwoningen op gang gebracht worden.
3. 3. Ontwikkelen van een voor alle huishoudens betaalbare en bereikbare woningvoorraad. De voorraad sociale huurwoningen behoort toereikend te zijn voor de huisvesting van de BBSH-doelgroep (Besluit Beheer Sociale Huursector), gehandicapten, statushouders, woonwagenbewoners en woongroepen.
4. 4. Creëren van leefbare en toekomstbestendige buurten en wijken. In een aantal wijken en buurten in Zeist is de leefbaarheid van dien aard dat actief ingrijpen noodzakelijk is. Het gaat dan niet alleen om fysieke ingrepen, zoals een andere samenstelling van woningvoorraad door sloop/nieuwbouw of verbetering van de woningen, maar ook om de aanpak van leefbaarheidsproblemen. Wijken en buurten worden daarmee toekomstbestendiger gemaakt.

Differentiatie

Voor de differentiatie van het nieuwbouwprogramma 2006-2010 leiden de geformuleerde uitgangspunten tot het volgende beleid: 30% van de woningen dient in het goedkope segment te worden gebouwd, 45% dient in het middeldure segment te worden gebouwd en de overige 20% mag in het dure segment worden gebouwd.

Andere belangrijke aandachtspunten:

• Gestapelde bouw/eengezinswoningen:
• Op basis van de voorgestelde volkshuisvestelijke differentiatie en de keuze welke woonmilieus verder worden ontwikkeld, zal circa 60 procent van de toegevoegde nieuwbouw uit gestapelde bouw bestaan (intensivering). Voor de gestapelde bouw lenen zich locaties in het stadshart, de winkelcentra in de wijken en langs de belangrijkste hoofdassen in Zeist. Het voorgestelde woningbouwprogramma geeft aan dat gestapelde bouw verdeeld is over de diverse categorieën. Voor starters op de koopwoningenmarkt worden mogelijkheden gecreëerd, zowel gestapelde woningen als eengezinswoningen.
• Levensloopbestendige bouw:
• Van belang is dat gestapelde bouw overwegend levensloopbestendig wordt gebouwd. Dit houdt o.a. het volgende in: gelijkvloers, rollatordoorgankelijk en rolstoeltoegankelijk. Ook de plattegrond is van belang: minimaal 3 kamers. De bergingen dienen goed toegankelijk te zijn en ruimte bieden aan scootmobielen. Daarnaast is het van belang om een aantal 'WVG-aanpassingen' alvast standaard mee te nemen. Het gaat bijvoorbeeld om een hogere toiletpot en dat binnen- en buitendeuren van het complex elektrisch worden aangestuurd.
• Duurzame woningen:
• Het is van belang dat alle nieuwbouwwoningen duurzaam en toekomstgericht worden gebouwd. Dit wil zeggen minstens drie kamers en ongeveer 75m² gebruiksoppervlakte om de woningen ook voor de toekomst aantrekkelijk te houden. Dit geldt ook vooral voor woningen voor starters. Daarnaast worden de handreikingen voor duurzaam bouwen gevolgd.
• Behoud Kernvoorraad:
• Juist het behoud van voldoende woningen in de kernvoorraad is belangrijk bij het project Dr. Schaepmanlaan. In de huidige situatie bevat het plangebied 68 huurwoningen in het segment goedkoop. In de nieuwe situatie wordt dit aantal uitgebreid naar 84 goedkope woningen. Hiervan zijn geen woningen bestemd voor de verkoop.

Voorgenomen herstructurering van het woongebied aan de Schaepmanlaan sluit aan bij bovenstaand beleid.

Momenteel ontwikkelt de gemeente een visie op wonen voor 2012 tot 2015 met een doorkijk naar 2020. Omdat deze nog niet is vastgesteld wordt deze niet meegenomen in dit bestemmingsplan.

In het Coalitieakkoord zijn beleidslijnen voor de periode 2006-2010 vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op kaders die vastliggen en die worden nader ingevuld op basis van de afspraken die de deelnemende politieke partijen zijn overeengekomen. Het akkoord wordt vertaald in een college programma.

De gemeente wil zich onder andere inzetten voor de realisatie van woon- en werklandschappen, waarin wonen en werken worden gecombineerd. In de komende jaren wordt niet ingezet op het actief aantrekken van grootschalige bedrijvigheid van buiten. Redenen hiervoor zijn de daarmee samenhangende toenemende vraag naar woningen. Bovendien mag de woon-werkbalans niet verder worden verstoord. Het huidige voorzieningenniveau moet worden gehandhaafd. Tenslotte is het beleid erop gericht primair nieuwe woningen te realiseren in reeds bestaand bebouwd gebied.

De gebiedsvisie is in 2008 op verzoek van de gemeente Zeist ontwikkeld. Men zag dat er een aantal partijen waaronder de drie woningbouwcorporaties afzonderlijk van elkaar onderhoud,- renovatie- en nieuwbouwplannen voor dit gebied ontwikkelden. Om te voorkomen dat hierdoor een onsamenhangend stedenbouwkundig en architectonisch beeld zou ontstaan, heeft de gemeente aangedrongen op een samenhangende visie op het hele gebied. Hiervoor is door de gemeente aanvankelijk een projectleider aangesteld.

In goed onderling overleg is er een plan ontwikkeld met daarin verschillende opties voor verbouwing, renovatie en nieuwbouw. Oplossingen voor parkeren en het realiseren van meer collectief groen. De ontwikkelde visie moest passen in het gebieden binnen de "morfologische kaart" van Zeist.

Belangrijk uitgangspunt van deze visie was dat de afzonderlijke partijen hun deelplannen autonoom konden ontwikkelen. Ten tijde van de vaststelling van het planologisch kader in februari 2009 was de planvorming bij de corporatie Seyster Veste al gereed. Tijdens de behandeling van het kader is er een aantal inspraakmomenten voor omwonenden geweest.

Een aantal bewoners van de Dr. Schaepmanlaan sprak de angst uit dat met het goedkeuren van het Planologisch kader er een vrijbrief voor sloop van de Dr. Schaepmanlaan zou zijn. Zowel college als gemeenteraad hebben de R.K. Woningbouwvereniging en de Kombinatie (de corporaties met bezit in de Dr. Schaepmanlaan) opgedragen om goed te onderzoeken of sloop van dit bezit wel nodig was.

De R.K. Woningbouwvereniging heeft vervolgens samen met de bewoners van de straat een uitgebreide studie gedaan naar de mogelijkheden in de Dr. Schaepmanlaan. Dit binnen de kaders van het Planologisch kader. Deze samenspraak heeft er toe geleid dat er een plan is gemaakt om van de 68 woningen er 67 te renoveren. Verder worden er 15 woningen toegevoegd aan de Anne de Vrieslaan. Daarnaast worden er 2 woningen toegevoegd aan de J.P. Heijelaan.

Met dit plan is niet expliciet de randen van het vastgestelde plan opgezocht maar is juist door de beperkte inbreiding aan de Anne de Vrieslaan en de grootschalige renovatie van de Dr. Schaepmanlaan de R.K. Woningbouwvereniging in staat geweest om de karakteristieke laan in Zeist kwalitatief sterk te verbeteren en het straatbeeld voor de toekomst te bewaren.

In het stedenbouwkundige kader was de mogelijkheid voorzien om een dwarsverbinding tussen de groene zones aan de Schaerweijdelaan en de Van Reenenweg te realiseren. Bij de bewoners van de Dr. Schaepmanlaan was er weinig begrip voor de sloop van de circa 25 woningen die hiervoor nodig zou zijn. De gestapelde woningen die op deze plaats terug gebouwd konden worden waren door zowel de corporaties als de bewoners minder gewenst dan het behoud van de bestaande eengezinswoningen. Er is daarom door de corporaties afgezien van de mogelijkheid van een doorbraak en in te zetten op het behoud van bijna alle woningen van de Dr. Schaepmanlaan.

Daarnaast is de R.K. Woningbouwvereniging erin geslaagd om openbaar spelen en extra parkeerplaatsen toe te voegen.

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP, maart 2001) is een strategisch beleidskader voor de komende 10 jaar op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. In het GVVP zijn doelstellingen en beleidskaders opgenomen voor het autoverkeer, de fiets, openbaar vervoer, verkeersveiligheid, flankerend beleid en milieu en is de toekomstige hoofdverkeersstructuur voor Zeist vastgelegd. Met het vaststellen van deze structuur is primair beoogd een oplossing te bieden voor verkeersproblemen. Hierbij zijn vier aandachtsgebieden centraal gesteld: leefbaarheid en veiligheid, bereikbaarheid, natuur en milieu, identiteit en cultuurhistorie.

De gemeente Zeist heeft in september 2011 een nieuw groenstructuurplan voor het bebouwde gebied van de gemeente vastgesteld. Duidelijk is dat het groen in Zeist een bijdrage levert aan cultuurhistorische waarden, natuur- en landschappelijke waarden, gebruiksmogelijkheden, beeldkwaliteit, de gezondheid van de inwoners van Zeist en de fysische kwaliteit van de leefomgeving, de leefbaarheid van buurten en de economische ontwikkeling van de gemeente. De beleidsvisie voor het groen in Zeist gaat uit van onder meer de volgende inhoudelijke beleidslijnen, welke ook van belang zijn voor het plangebied:

• Het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist.
• De verschillen per landschapstype koesteren, zichtbaar houden en versterken in beeldopbouw, soorttoepassing en in beheer.
• Het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude wegen.
• Inzetten op bomen en lanen als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist.
• Het bevorderen van het doorlopen van landschappelijke structuren in de directe woonomgeving van mensen.
• Het koesteren, behouden en versterken van het Zeister profiel van bomen in gras als typisch Zeister kenmerk.
• Maximaal ruimte bieden voor gebruik van het groen in de woonomgeving, in een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden, en bij voldoende ruimte verschillende groenfuncties combineren middels zonering.
• De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten van Zeist moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt.
• Bij voldoende ruimte natuurontwikkeling en -beleving in de woonomgeving bevorderen;
• Het belang van de privé tuinen voor de groenstructuur benadrukken.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat de (waardevolle) groenstructuren worden vastgelegd.

Dit milieubeleidsplan heeft tot doel de prettige, gezonde en duurzame leefomgeving van Zeist te behouden en te verbeteren. Het plan 'steunt' op drie pijlers: wonen, leven en werken. De uitdaging en de kansen voor het milieubeleid 2008 - 2011 komen hoofdzakelijk voort uit de volgende vier ontwikkelingen:

1. 1. Ten eerste staat Zeist voor een netto woningbouwopgave van 3000 woningen tot 2020 die gerealiseerd moet worden. Dit legt een druk op de milieukwaliteiten, maar biedt ook kansen voor verbeteringen.
2. 2. De tweede uitdaging ligt bij duurzaam bouwen en energie/klimaat. Door de relatief grote woningbouwopgave liggen er grote kansen voor gebruik van duurzame bouwmethoden, en energiezuinige of zelfs klimaatneutrale maatregelen.
3. 3. De derde uitdaging is gelegen in het groene karakter van de gemeente. Milieu en groen kunnen elkaar versterken. Een gezond milieu is een voorwaarde voor het behoud van de ecologische waarden, maar anderzijds kan de groenstructuur ook bijdragen aan milieukwaliteit.
4. 4. Ten slotte leidt de typische Zeister verkeerssituatie tot de vierde uitdaging voor het milieubeleid.

Het plan van Woningcorporatie R.K. Woningbouwvereniging levert een bijdrage aan het woningbouwprogramma. Er is afgesproken dat de Omgevingsdienst regio Utrecht contact zal opnemen met de Woningcorporatie R.K. Woningbouwvereniging om naar de mogelijkheden van duurzaam bouwen te kijken Hiervoor zijn inmiddels de eerste verkenningen verricht.

Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. Op 7 oktober 2008 heeft de gemeenteraad van Zeist de welstandsnota 2008 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria. Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen, en van specifieke objecten, zoals instellingsterreinen of landgoederen. Ze hebben met elkaar gemeen dat het object, het bouwwerk zelf, bij de toetsing voorop staat. De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een (historisch) centrum vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein.

Het plangebied 'Dr. Schaepmanlaan' bestaat uit diverse samenhangende deelgebieden waarvoor gebiedsgerichte welstandscriteria zijn opgesteld. Naast algemene criteria wordt er bij bouwwerken getoetst op criteria voor de ruimtelijke structuur, plaatsing, massa en vorm, detaillering, kleur- en materiaalgebruik.

Bij verbouw van gemeentelijke monumenten is een omgevingsvergunning voor een monument (de voormalige monumentenvergunning) noodzakelijk, waarbij een toets van de gemeentelijke monumentencommissie hoort. De erfgoedverordening is daarbij van toepassing. In het bestemmingsplan zijn daarom geen juridische toetsingscriteria verbonden aan de monumentenstatus. Het plangebied omvat geen gemeentelijke monumenten als object (gebouwen) en geen cultuurhistorisch waardevolle structuur als attentiegebied.

Wetgevend kader

Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsbeleid. De gemeente Zeist heeft een eigen beleidskaart laten vervaardigen. Op deze kaart staan archeologische monumenten en verwachtingszones aangegeven waaraan beleidsregels, zoals oppervlakte- en diepteondergrenzen zijn gekoppeld. Indien een plangebied groter is dan de gestelde ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische Monumenten Zorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd. De archeologische beleidskaart wordt opgenomen in de bestemmingsplannen en voor gebieden met een archeologische waarde of hoge of middelhoge verwachtingswaarde is een dubbelbestemming Waarde Archeologie opgenomen in het bestemmingsplan.

Situatie

De aanleiding voor de bestemmingsplanwijziging is het voornemen om het plangebied Dr. Schaepmanlaan te herstructureren.

Archeologie in het plangebied

Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart ligt het plangebied binnen een zone met een lage archeologische verwachting op het aantreffen van archeologische resten. Dit betekent dat archeologisch onderzoek dient plaats te vinden bij plangebieden groter dan 10 hectare en bodemingrepen dieper dan 0,3 meter.

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist is vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit. Het water in Zeist vervult een belangrijke rol voor de beleving, cultuurhistorie, ecologie en aan- en afvoer van water. De ambitie van het waterplan is om zorgvuldig met water om te gaan. Daarom geldt voor heel Zeist, dat er zuinig moet worden omgegaan met grondwater en oppervlaktewater. De kwaliteit van het grondwater wordt verbeterd door de sanering van bronnen van verontreiniging. Door het zoveel mogelijk vasthouden van regenwater en kwelwater kan de verdroging worden bestreden en kan de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk worden beperkt. Deze benadering past goed binnen de trits "vasthouden-bergen-afvoeren". Om het gebiedseigen water in Zeist vast te houden wordt waar mogelijk verhard oppervlak afgekoppeld van de riolering en geïnfiltreerd in de bodem. De kwaliteit van het grondwater en oppervlaktewater mag niet verslechteren ten opzichte van de huidige situatie. Verbetering van de waterkwaliteit is een belangrijk doel. Er blijft water van buitenaf nodig voor aanvulling en verversing om waterkwaliteitsproblemen te voorkomen en de beleving te verbeteren. Dit gebiedsvreemde water wordt alleen gebruikt voor stedelijk en agrarisch gebied. Natuurgebieden worden zoveel mogelijk zelfvoorzienend door maximaal gebruik van de aanwezige kwel en het instellen van flexibel peilbeheer om water vast te houden. De schakels in de waterketen worden goed op elkaar afgestemd, waaronder het beheer en onderhoud.

Om dit op de juiste manier te gaan doen komen de hemelwater afvoeren in private bezink bakken uit. Hemelwater zal dan niet meer worden afgevoerd op de riolering.

Keur

De taak van het waterschap is om te zorgen voor een veilig en gezond watersysteem. Volgens de Waterwet gaat het daarbij om drie hoofddoelstellingen:

1. 1. voorkomen van overstroming, wateroverlast en waterschaarste;
2. 2. beschermen en verbeteren van de waterkwaliteit en ecologische kwaliteit van watersystemen;
3. 3. vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen.

Om bovenstaande hoofddoelstellingen te kunnen realiseren heeft het waterschap een eigen verordening, die van oudsher de Keur heet. De Keur kent "verboden" en "geboden" voor de manier van inrichten, gebruik en onderhoud van waterkeringen, oevers en wateren. Voor een deel van de verboden activiteiten uit de Keur kan onder voorwaarden vergunning worden verleend.

Wanneer een activiteit onder een verbod van de Keur valt en er geen vrijstelling op rust dan dient een vergunning aangevraagd te worden. Met de Keur hebben we te maken wanneer er (bouw)werkzaamheden uitgevoerd worden aan of op het water of in de buurt van een dijk. Er kunnen vergunningen nodig zijn voor:

• werken bij water en dijken;
• lozen van afvalwater of onttrekken water;
• varen, aanmeren en evenementen;
• plannen voor natuur en recreatie en uitbreidingsplannen.

Legger

De legger voor wateren en daarin aanwezige kunstwerken bestaat uit leggerkaarten waarop staat wat de belangrijkste watergangen zijn en wie deze watergangen moet onderhouden en een leggerboek waarin per watergang het dwarsprofiel is aangegeven.

De legger voor waterkeringen en de daartoe behorende waterkerende kunstwerken bestaat uit leggerboeken. Daarin wordt inzicht gegeven in de richting, vorm afmeting en constructie van waterkeringen; onderhoudsplichtigen en onderhoudsverplichtingen worden er in vastgelegd. De legger is een belangrijk hulpmiddel bij goed waterbeheer.

De legger is een uitwerking van de onderhoudsverplichtingen uit de Keur, de regelgeving van het waterschap. De legger geeft de geografische begrenzing aan waarop regels van toepassing zijn. Op die manier vormen de legger en keur als twee-eenheid de juridische basis voor ligging, afmeting en het beheer en onderhoud van het watersysteem.

De gemeente Zeist heeft in maart 2011 een afkoppelplan opgesteld. De afkoppelnotitie is opgesteld met het doel om de gemeenteraad in staat te stellen een ambitie te formuleren voor het afkoppelen in de gemeente Zeist. De gemeente Zeist zichzelf de volgende afkoppelambitie gesteld: In Zeist geleidelijk te groeien naar tenminste de landelijk gestelde doelstelling van 20% afkoppeling van het verhard oppervlak.

Om deze doelstelling te bereiken hanteert Zeist de volgende aanpak:

• In nieuwbouw situatie maximaal de verantwoorde afkoppelmogelijkheden te benutten.
• Het stimuleren van het afkoppelen van bestaande platte daken.
• Het stimuleren van het afkoppelen van hellende daken.
• Het versterken van het bewust omgaan met water door de inzet van communicatie middelen.

Hierdoor zijn de mogelijkheden voor afkoppelen binnen de gebieden van Zeist die op de Utrechtse Heuvelrug liggen verruimd.

De gemeente Zeist zal zonder aanvullende inspanningen de gestelde ambitie van 20% gaan halen door autonome ontwikkelingen.

Een goed functionerend rioolstelsel is nodig voor de bescherming van de volksgezondheid, het milieu en het tegengaan van wateroverlast. Om een optimaal resultaat te bereiken is het nodig dat de gemeente een integrale beleidsafweging maakt op het terrein van bodem- en waterkwaliteit, gemeentelijke infrastructuur en rioleringszorg. Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) geeft aan hoe de gemeente Zeist in de periode 2005 tot en met 2014 invulling geeft aan de zorgplicht die de gemeente heeft voor de doelmatige inzameling en transport van afvalwater. Het GRP beperkt zich tot de rioleringszorg. In navolgende afbeelding zijn de relaties van de riolering met andere watersysteem weergeven.

De riolering moet worden beschouwd vanuit de context van de (afval)waterketen, in relatie tot het (stedelijk) watersysteem, als onlosmakelijk onderdeel van de leefomgeving. De riolering bestaat uit de verzameling van objecten bedoeld voor de inzameling en het transport van afvalwater (inclusief overtollig regenwater), zoals perceel- en kolkaansluitingen, putten en kolken, riolen en overige leidingen, gemalen, zinkers enzovoort.

Het parkeerbeleid in de gemeente Zeist is verwoord in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (mei 2004). In deze nota zijn verschillende (functionele) gebieden onderscheiden waarop verschillende parkeermodellen zijn toegepast. Voor het plangebied is de volgende functionele gebied van belang: woonwijken/buurten.

Voor de woonwijken/buurten is het leefbaarheidsmodel van toepassing. De belangrijkste uitgangspunten in dit model zijn:

• voorkomen en waar nodig verminderen van parkeeroverlast;
• verhoging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
• vermindering van verkeershinder en verkeersonveiligheid;
• verbetering kwaliteit parkeervoorzieningen gebouwd en op straat;
• voorkomen 'overloop'-parkeren.

Het handhaven en creëren van een aantrekkelijk en verkeersveilig leef- en verblijfsklimaat staat in de woonwijken centraal. De bereikbaarheid voor bewoners en hun bezoekers heeft hierbij prioriteit. Daarbij wordt opgemerkt dat ook in woongebieden direct rond kantoren/bedrijven, prioriteit wordt gegeven aan de bewoners. De richtlijn is een parkeerdruk (bezettingsgraad van het aantal beschikbare parkeerplaatsen) van maximaal 90%.

In de parkeerbeleidsnota worden parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op nieuwe parkeerkencijfers van het CROW. De nieuwe parkeernormen gelden voor nieuwbouw-, uit- en inbreidingsprojecten, alsmede functieveranderingen. De parkeernormen gelden niet voor bestaande situaties.

Het bestemmingsplan 'Dr. Schaepmanlaan' is een bestemmingsplan waarin de nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. In het bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het handboek van de gemeente Zeist.

Bij de voorgenomen ontwikkelingen blijft het karakter van de Dr. Schaepmanlaan zoveel mogelijk behouden. Dit wordt gerealiseerd door de bestaande voorgevels te behouden. In totaal worden slechts twee woningen gesloopt, de overige woningen worden gerenoveerd. Op deze locatie wordt een wandeldoorgang gerealiseerd naar de Schaerweijdelaan. Op de achtererven van de woningen aan de noordzijde van de Dr. Schaepmanlaan worden 15 nieuwe woningen gerealiseerd.

In de achtertuin van het blok aan de zuidzijde van de Dr. Schaepmanlaan, grenzend aan de Jan Pieter Heijelaan wordt een nieuwe twee-onder-een-kapwoning gebouwd.

De geplande herstructurering van de omgeving Schaepmanlaan betreft de bouw van 84 nieuwe woningen. De bestaande woningen voldoen kwalitatief niet meer aan de woningeisen en behoeften van deze tijd. Renovatie binnen de bestaande schil van de woningen is niet haalbaar. Essentiële eisen (brandveiligheid en energiezuinigheid) en functies als badkamer op de eerste etage kunnen zonder zeer dure ingrepen niet in het bestaande casco worden opgelost De bestaande woningen hebben zeer diepe tuinen, waardoor het mogelijk is een aantal nieuwe woningen in hetzelfde gebied terug te bouwen. In het plangebied zullen verschillende typen woningen gebouwd worden, waardoor én beter wordt ingesprongen op de vraag naar onder meer starters- en seniorenwoningen, én een meer gedifferentieerd woonmilieu ontstaat. De nieuwe woningen passen qua grootte en indeling beter bij de huidige Zeister woningbehoefte. Voor alle bewoners van de bestaande woningen is het mogelijk om na de herstructurering terug te keren in één van de nieuwe woningen in het gebied. De bewoners van de te slopen woningen kunnen een keuze maken uit een nieuwbouw woning aan de Anne de Vrieslaan of een renovatiewoning aan de Dr. Schaepmanlaan. Met beide bewoners zijn reeds schriftelijke afspraken gemaakt zodat geen enkele bewoner gedwongen de wijk hoeft te verlaten.

De bouw van nieuwe woningen zal op zorgvuldige wijze in het gebied geïntegreerd worden. Om dit te zekeren heeft de R.K. Woningbouwvereniging dezelfde architect als (Seyster Veste) opdracht gegeven haar woningen te ontwerpen. Deze architect is tevens de opsteller van het stedenbouwkundig plan voor het Zomerkwartier.

Door het toevoegen van meer openbaar groen ten kosten van privaat groen zal het gebied een verzorgdere uitstraling krijgen.

mogelijke inrichting van het plangebied .

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van archeologisch erfgoed (het verdrag van Valletta, kortweg Malta genoemd) is in 1992 door twintig Europese staten, waaronder Nederland, getekend en werd in 1998 met een goedkeuringswet bekrachtigd. Vervolgens werd het verdrag op 1 september 2007 in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. Het Verdrag van Valletta (Malta) gaat uit van het in de bodem bewaren van archeologische waarden op de locatie zelf ('in situ'). Opgravingen moeten zoveel mogelijk worden vermeden, omdat het risico bestaat dat historische informatie voor altijd verloren gaat. De achterliggende gedachte is dat de bodem zich nog steeds als de beste bewaarplaats bewezen heeft. Een andere gedachte, die hierbij speelt, is het gegeven dat latere generaties mogelijk over betere technieken van opgraven kunnen beschikken. Malta wil verder bevorderen dat in een zo vroeg mogelijk stadium van ruimtelijke ordening al rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Tenslotte gaat het verdrag uit van het beginsel 'de veroorzaker betaalt'. Dat wil zeggen dat degene die de bodem wil verstoren het archeologisch (voor)onderzoek en de eventuele opgraving zelf moet betalen.

De archeologische verwachtingenkaart van de gemeente Zeist toont voor het plangebied een lage archeologische verwachting ten aanzien van resten uit alle perioden. Voor gebieden met een lage trefkans en een oppervlakte kleiner dan 10 hectare hanteert de gemeente geen speciaal beleid.

Ondanks de lage verwachting op archeologische resten kan een zogenaamde toevalsvondst niet worden uitgesloten. Wanneer archeologische resten worden aangetroffen is de vinder verplicht deze te melden bij het bevoegd gezag (artikel 53, Monumentenwet 1988).

Conclusie

Binnen het plangebied behoeft geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd op basis van het gemeentelijk beleid. Er hoeft eveneens geen archeologische dubbelbestemming te worden opgenomen op de verbeelding.

In het kader van de onderzoeksplicht van de Bro dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in beeld gebracht te worden. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

In november 2011 is door Ecoreest een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Uit de veldwerkzaamheden kan worden geconcludeerd dat de bodem van de onderzochte locatie opgebouwd is uit matig fijn, plaatselijk humeus zand, met in de ondergrond plaatselijk matig grof zand. Het grondwaterniveau is tijdens het onderzoek vastgesteld op 2.5 m-mv.

Tijdens het veldwerk zijn ter plaatse van deellocatie A sporen aan puin- en kolengruis waargenomen. Ter plaatse van locatie B zijn geen bijzonderheden waargenomen.

Bij de beoordeling van het terrein en het opgeboorde materiaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzoeksterrein waargenomen.

Uit de chemische analyses is het volgende naar voren gekomen:

Grond:

Locatie A

In de bovengrond zijn tussenwaarde overschrijdingen aan lood en zink gemeten. Het gehalte aan PAK benadert (evenals in de ondergrond) de tussenwaarde. Verder zijn er gehalten aan cadmium, koper, kwik en PCB in de bovengrond en lood in de ondergrond gemeten boven de achtergrondwaarden. Naar aanleiding van de verhogingen aan lood, zink en PAK in de bovengrond is er voor gekozen het mengmonster uit te splitsen en separaat te analyseren op deze parameters.

Uit deze uitsplitsing blijkt dat er in de bovengrond van monsterpunten 2, 4 en 5 gehalten aan lood zijn gemeten boven de tussenwaarden. In monsterpunten 2 en 4 is tevens zink gemeten boven de tussenwaarden. In monsterpunt 1 zijn slechts achtergrondwaarde overschrijdingen aan de onderzochte parameters gemeten.

Locatie B

In de bovengrond van monsterpunten 2, 3, 7 t/m 9, 14 en 15 zijn gehalten aan zink en PAK gemeten boven de tussenwaarden. In de bovengrond van monsterpunten 1, 4 t/m 6 en 10 t/m 13 is tevens zink gemeten boven de tussenwaarden.

Verder zijn er gehalten aan cadmium, koper, kwik, lood, nikkel en PCB in de bovengrond en PAK in de ondergrond gemeten boven de achtergrondwaarden. Naar aanleiding van de verhogingen aan lood (mede gelet op hetgeen aangetoond ter plaatse van deellocatie A), zink en PAK in de bovengrond is er voor gekozen de mengmonsters uit te splitsen en separaat te analyseren op deze parameters.

Uit deze uitsplitsing is gebleken dat er in monsterpunt 10 een interventiewaarde overschrijding aan zink is gemeten. Verder zijn er in de overige monsterpunten, met uitzondering van monsterpunten 1, 3, 4 en 7 tussenwaarde overschrijdingen aan lood, zink en/of PAK gemeten. In de monsterpunten 1, 3, 4 en 7 zijn maximaal achtergrondwaarde overschrijdingen gemeten.

Grondwater:

In het grondwater van locatie A is een tussenwaarde overschrijding aan barium gemeten. Dit gehalte is bij herbemonstering niet bevestigd. Verder zijn er streefwaarde overschrijdingen aan cadmium, koper, zink (locatie A) en molybdeen (locatie B) gemeten. De tussenwaarden zijn hierbij niet overschreden.

Verder zijn er in de grondwatermonsters geen gehalten aan de onderzochte parameters gemeten boven de streefwaarden en/of detectiegrenzen.

Conclusie en aanbevelingen

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat de onderzoekslocaties in de bovengrond diffuus verontreinigd zijn met zware metalen en PAK. Het betreffen tussenwaarde overschrijdingen aan lood, zink en PAK met een uitschieter aan zink ter plaatse van deellocatie B (monsterpunt 10 interventiewaarde overschrijdingen. Verder zijn er diverse achtergrondwaarde (grond) en streefwaarde (grondwater) overschrijdingen aangetroffen. Een matig verhoogd gehalte aan barium in het grondwater van locatie A is bij herbemonstering niet bevestigd.

De onderzoekshypothese, zijnde een onverdachte locatie, wordt derhalve voor beide locaties verworpen.

De bodem moet gesaneerd worden. De Omgevingsdienst regio Utrecht adviseert een BUS-melding te doen. De omgevingsvergunning voor het bouwen zal niet eerder in werking treden dan 5 weken nadat een melding van een voornemen tot sanering is gedaan (BUS).

De uitkomst van de asbestinventarisatie is inmiddels bekend. De uitkomsten geven aanleiding tot het uitvoeren van onderzoek naar asbest in de bodem conform NEN 5707.

Het verkennende bodemonderzoek is als Bijlage 2 Bodemonderzoek toegevoegd bij dit plan.

Ecoreest gaat aan de slag met een BUS-melding voor het gehele gebied, om te voorkomen dat eventueel meerdere malen een vergunning tot sanering aangevraagd moet worden. Ecoreest neemt vervolgens rechtstreeks contact op met de deskundigen van de Omgevingsdienst en betrekt hierin zoals afgesproken met de gemeente, ook het nader bodemonderzoek en asbestonderzoek.

Wettelijk kader externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving, die in 2013 zal worden herzien.

Voor ondergrondse buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich, als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen, vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting, als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Beleidskader elektromagnetische straling

Voor hoogspanningslijnen is het beleidskader beschreven in het 'Advies met betrekking tot hoogspanningslijnen' (Min. VROM d.d. 5 oktober 2005). Hierin adviseert de Staatssecretaris van VROM het in acht nemen van een veiligheidszone, waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Voor zendmasten (omroep/GSM/UMTS) zijn in de EU-publicatie 1999/519/EG blootstellingslimieten aanbevolen voor personen die permanent in de nabijheid van zendmasten verblijven. Nederland heeft deze aanbeveling overgenomen en opgenomen in de Telecommunicatiewet.

Beschrijving huidige risicosituatie

Onderstaande uitsnede van de Risicokaart toont de omgeving van het plangebied.

Risicobedrijven:

Er zijn geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Transport van gevaarlijke stoffen:

Er zijn in de omgeving van het plangebied geen transportroutes aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Buisleidingen:

Er zijn geen buisleidingen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Hoogspanningslijnen:

Er zijn geen hoogspanningslijnen aanwezig waarvan de risicocontouren het plangebied beïnvloeden.

Zendmasten:

Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt dat de in het plangebied aanwezige zendmasten geen overschrijdingen veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten.

Beoordeling nieuwe situatie:

De toekomstige situatie zal niet leiden tot het ontstaan van een plaatsgebonden risico of een groepsrisico.

Conclusie

Op basis van de provinciale risicokaart kan gesteld worden dat in het plangebied en directe omgeving zich geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen bevinden die van invloed zouden kunnen zijn op de voorgestane ontwikkelingen. De externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de geplande ontwikkelingen.

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is geregeld dat bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren het verplicht is om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen.

Door Ecogroen is in november 2011 een quickscan ecologie uitgevoerd. Het onderzoek is gebaseerd op een veldbezoek en een inventarisatie van bekende verspreidingsgegevens. De consequenties van de beoogde ruimtelijke ingreep op de aanwezige natuurwaarden zijn getoetst aan de Flora- en faunawet en de vigerende gebiedsgerichte natuurbescherming. Naar aanleiding van de resultaten van deze quickscan is in de zomer van 2012 een aanvullend vleermuizen onderzoek en een onderzoek naar Gierzwaluw en Huismus uitgevoerd. Tevens is naar aanleiding van een inspraakreactie de tuinvijver gelegen aan de Dr. Schaepmanlaan 73 onderzocht.

Gebiedsgerichte natuurbescherming.

Op basis van de ligging en de aard van de ruimtelijke ingrepen wordt geschat dat de beoogde plannen geen negatieve effecten hebben op de in de omgeving aanwezige Natura 2000-gebieden, EHS of belangrijke natuurwaarden buiten de EHS.

Wettelijk kader

De Flora- en faunawet verplicht een ieder die ruimtelijke ingrepen of andere activiteiten wil ontplooien, na te gaan in hoeverre dit negatieve effecten kan hebben op van nature in Nederland in het wild voorkomende planten- en diersoorten – ongeacht of deze beschermd zijn of niet. De zorgplicht van artikel 2 uit de Flora- en faunawet stelt dat optredende negatieve effecten zo veel mogelijk vermeden of geminimaliseerd dienen te worden. Voor schade aan juridisch zwaarder beschermde soorten kan de aanvraag van een ontheffing van de Flora- en faunawet bij het Ministerie van EL&I noodzakelijk zijn.

Flora

Tijdens het veldonderzoek zijn geen beschermde soorten binnen de Flora- en faunawet als bedreigde soorten (Rode Lijst) aangetroffen en deze worden gezien de aangetroffen soortensamenstelling en de terreingesteldheid ook niet verwacht. Het nemen van vervolgstappen voor de soortgroep flora is in deze situatie niet aan de orde.

Vleermuizen

Het is belangrijk om voorafgaand aan ruimtelijke ontwikkelingen duidelijkheid te hebben over het al of niet voorkomen van vleermuizen. Alle in Nederland voorkomende vleermuissoorten zijn opgenomen in de Europese Habitatrichtlijn en zodoende strikt beschermd.

Vanwege de geschiktheid van de te slopen panden wordt gericht aanvullend onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk geacht. In de eventueel te verwijderen bomen in het plangebied ontbreken mogelijkheden voor vaste verblijfplaatsen voor boombewonende soorten.

Volgens het protocol voor vleermuizen is het in deze situatie noodzakelijk om minimaal vier nachtelijke bezoeken verspreid over het jaar uit te voeren. Specifiek gaat het om twee nachtelijke bezoeken in de periode mei/half juli gericht op kraamkolonies/zomerverblijfplaatsen en twee nachtelijke bezoeken in augustus- september gericht op paarverblijfplaatsen/zomerverblijfplaatsen.

Het onderzoek naar kraamkolonies/zomerverblijfplaatsen is door Ecogroen uitgevoerd tijdens een avond- en ochtendbezoek op respectievelijk 12 juni en 3 juli 2012. Het onderzoek naar paarverblijfplaatsen/zomerverblijfplaatsen is uitgevoerd tijdens twee ochtendbezoeken op 15 augustus en 11 september 2012. Tijdens alle nachtelijke veldbezoeken zijn waarnemingen van foeragerende dieren en vliegroutes van vleermuizen in kaart gebracht. Alle nachtelijke veldbezoeken hebben plaatsgevonden tijdens geschikte weersomstandigheden (droog, weinig wind en temperatuur boven de 10°C).

Tijdens het bezoek op 3 juli is een Gewone dwergvleermuis in de nok van een dak (tussen dakpan en boeiplank) ingevlogen. Naar verwachting betreft het een zomerverblijfplaats van een solitaire Gewone dwergvleermuis die sporadisch de locatie als verblijfplaats gebruikt. Hoewel deze vleermuis aan het begin van het broedseizoen is aangetroffen is deze het hele broedseizoen niet meer aangetroffen, ondanks dat er specifiek naar is gezocht.

Een dergelijke verblijfplaats is niet jaarrond beschermd in de Flora- en faunawet. Bovendien zijn in de omgeving voldoende alternatieve uitwijklocaties aanwezig. In de overige gebouwen zijn tijdens de veldbezoeken geen aanwijzingen aangetroffen voor de aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Aangenomen wordt dat deze gebouwen niet in gebruik zijn als (belangrijke) verblijfplaats van vleermuizen.

Vliegroutes en foerageergebied vleermuizen

Tijdens het onderzoek zijn geen vliegroutes van vleermuizen vastgesteld in het plangebied. In en in de directe nabijheid van het plangebied zijn diverse Gewone dwergvleermuizen foeragerend aangetroffen. Foerageergebied van vleermuizen geniet binnen de Flora en faunawetgeving geen juridische bescherming, tenzij het onmisbaar is voor het voortbestaan van een populatie. Dit is in voorliggende situatie niet aan de orde. Het plangebied zal ook na de uitbreiding haar functie als foerageergebied voor vleermuizen behouden en bovendien zijn in de omgeving voldoende alternatieven voorhanden.

Aangezien in de zomer en najaar van 2012 geen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen, is het niet aannemelijk dat aankomende winterperiode (2012/2013) overwinterende vleermuizen aanwezig zijn in het plangebied. Daarom zijn er wat betreft verblijfplaatsen van vleermuizen geen beperkingen en kunnen de werkzaamheden aan de bebouwing op korte termijn worden uitgevoerd.

Het wordt aangeraden, indien de planning het toelaat, te werken in de minst kwetsbare perioden van vleermuizen. Dit zijn globaal de perioden eind september – eind oktober en half maart – begin mei.

Gezien het mobiele karakter van vleermuizen is vleermuizenonderzoek juridisch gezien slechts voor een bepaalde periode rechtsgeldig. Uit overleg met de afdeling Flora- en faunawet van het Ministerie van EL&I is gebleken dat er geen richtlijnen zijn ten aanzien van de houdbaarheid van vleermuizenonderzoek, doorgaans wordt een periode van één tot twee jaar aangehouden. Gezien de mogelijke (her)vestiging van vleermuizen in de toekomst dient de volgende strategie aangehouden te worden.

Uitvoering werkzaamheden vóór half maart 2013

Wanneer de werkzaamheden aan de bebouwing vóór circa half maart 2013 uitgevoerd worden, is dit vanuit het oogpunt van vleermuizen - zonder nadere voorwaarden vanuit de Flora- en faunawet mogelijk;

Uitvoering werkzaamheden in de periode half maart 2013 t/m half maart 2015

Wanneer de sloop- en/of renovatiewerkzaamheden uitgevoerd worden in de periode half maart 2013 tot en met half maart 2015 dient rekening gehouden te worden met de mogelijke (her)vestiging van vleermuizen. Om schade aan vleermuizen met zekerheid te voorkomen, dient in de actieve periode van vleermuizen –half maart t/m eind oktober– circa een week voorafgaand aan de start van de werkzaamheden een controlebezoek uitgevoerd te worden om na te gaan of vleermuizen, door bijvoorbeeld (her)kolonisatie, aanwezig zijn (Indien de sloop toch gepland staat in de overwinteringsperiode (begin november - half maart), dan is het van belang om eind oktober het controlebezoek uit te voeren).

Uitvoering werkzaamheden na half maart 2015

Indien het uitvoeren van de werkzaamheden niet haalbaar is voor circa half maart 2015 dan is een volledig actualiserend vleermuizenonderzoek noodzakelijk in het seizoen voorafgaand aan de werkzaamheden.

Grondgebonden zoogdieren

Verspreid in het plangebied zijn vaste verblijfplaatsen van enkele algemeen voorkomende, laag beschermde zoogdiersoorten te verwachten. Vaste verblijfplaatsen van juridisch zwaarder beschermde grondgebonden zoogdieren zijn niet aangetroffen en worden ook niet verwacht.

Broedvogels

Van veel broedvogels zijn nesten alleen gedurende het broedseizoen beschermd. Nestlocaties kunnen dan buiten het broedseizoen zonder overtreding van de Flora- en faunawet verstoord of verwijderd worden. Voor een aantal broedvogelsoorten geldt echter dat de nestlocaties inclusief de functionele omgeving jaarrond beschermd zijn.

Dit betreffen de broedvogels Boomvalk, Buizerd, Gierzwaluw, Grote gele kwikstaart, Havik, Huismus, Kerkuil, Oehoe, Ooievaar, Ransuil, Roek, Slechtvalk, Sperwer, Steenuil, Wespendief en Zwarte wouwGrote gele kwikstaart en Huismus. Voor sommige andere soorten geldt dat de nesten jaarrond beschermd zijn als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

Uit de quickscan is gebleken dat de bebouwing in het plangebied (potentieel) geschikt is als broedlocatie van Huismus en Gierzwaluw. Overige soorten waarvan de nestlocaties jaarrond beschermd zijn, zijn niet aangetroffen en worden ook niet verwacht.

Tijdens een dagbezoek op 19 april 2012 is gericht onderzoek naar de Huismus uitgevoerd. Dit is voor deze soort het optimale inventarisatiemoment. Tijdens dit bezoek, waarbij specifieke aandacht is uitgegaan naar roepende, territoriale mannetjes, zijn geen broedgevallen vastgesteld.

In juni en juli is extra aandacht verricht naar Gierzwaluwen. Tijdens de onderzoeken zijn geen nestlocaties van Gierzwaluwen aangetroffen in het plangebied.

Het is zodoende niet noodzakelijk om vervolgstappen te nemen ten aanzien van nestlocaties die jaarrond beschermd zijn.

Reptielen, beschermde planten, libellen, dagvlinders en andere ongewervelden

Wegens het ontbreken van permanent oppervlaktewater kan de aanwezigheid van vissen worden uitgesloten, evenals voortplanting van amfibieën. In de bebouwing, ruigte en strooisellaag onder de aanwezige groenstructuren is wel overwintering van laagbeschermde amfibieënsoorten als Bruine kikker, Gewone pad en Kleine watersalamander te verwachten. Geschikte voortplantingswateren voor strikt beschermde amfibieën ontbreken in de directe omgeving van het plangebied. Overwintering van zwaarder beschermde soorten binnen het plangebied is daardoor uit te sluiten.

Gezien de terreingesteldheid en bekende verspreidingsgegevens zijn geen reptielen te verwachten in het plangebied.

In het plangebied zijn geen beschermde of bedreigde (Rode Lijst) ongewervelden en weekdieren aangetroffen. Wegens de afwezigheid van geschikt biotoop ontbreken geschikte voortplantingslocaties voor beschermde ongewervelden en weekdieren binnen het plangebied. Deze zijn dan ook niet te verwachten in het plangebied.

Tuinvijver Dr. Schaepmanlaan 73

Vanwege een inspraakreactie is tijdens een veldbezoek uitgevoerd op 20 juli 2012 de tuinvijver gelegen aan de Dr. Schaepmanlaan 73 onderzocht. Uit de mondelinge mededeling en fotomateriaal van de bewoners is gebleken dat deze vijver in gebruik is door de laag beschermde Bruine kikker. Mogelijk wordt de vijver ook gebruikt door de laag beschermde Gewone pad. Voor laag beschermde soorten geldt automatisch vrijstelling bij ruimtelijke ingrepen. Dezelfde status geldt ook voor Gewone dotterbloem, een soort die aangeplant aanwezig is in de vijverrand.

Er zijn geen strikt beschermde soorten aangetroffen in de vijvers. Gezien de aanwezigheid van diverse vissen in de vijver aan Dr. Schaepmanlaan 73 is dat ook niet waarschijnlijk. Op dit moment zijn er dus geen aanwijzingen dat er sprake is van een strikt beschermde soort in de tuinvijvers. Ecogroen heeft van de desbetreffende bewoner geen toestemming gekregen de vijver te bemonsteren.

Hoewel de verwachtingswaarde zeer beperkt is, wordt aangeraden voorafgaand aan ingrepen in de vijver zekerheid te verkrijgen over de eventuele aanwezigheid van zwaarder beschermde amfibieënsoorten zoals Alpenwatersalamander.

Het aspect Flora en fauna geeft geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Werkzaamheden die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering op te starten in de periode voor half maart en na half juli. Voor het broedseizoen wordt echter geen standaardperiode gehanteerd, maar het is van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

De quickscan natuurtoets is als Bijlage 3 Quickscan natuurtoets en de aanvullende onderzoeken als Bijlage 4 Aanvullende natuurtoets toegevoegd bij dit plan.

Omdat de voorgestelde ontwikkelingen niet binnen het vigerende bestemmingsplan passen moet het aan de Wet geluidhinder worden getoetst.

Wet geluidhinder (Wgh)

De Wgh schrijft voor dat de gevolgen van plannen akoestisch onderzocht moeten worden, als de geluidsgevoelige bestemmingen binnen een geluidszone liggen. De Wgh omschrijft zones langs wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. Daarnaast geeft de Wgh aan wanneer er sprake is van een geluidsgevoelige bestemming. Dit zijn (samengevat) woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen.

Alleen het aspect wegverkeer is voor dit plan relevant en is in dit plan alleen sprake van woningbouw.

Gemeentelijke beleidsregel hogere waarden Wgh

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hier stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het College van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de wettelijke voorkeurswaarden.

Situatie plangebied

Toetsing Wet geluidhinder

Het plangebied ligt in de geluidszone van de Schaerweijdelaan. Gezien de ligging van het plan ten opzichte van deze weg geldt een voorkeurswaarde van 48 dB en een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Voor de overige wegen in de omgeving geldt een snelheidsregime van 30 km/uur. Deze wegen hebben daarom geen geluidszone.

Door BVA is een akoestisch onderzoek (12 februari 2012) uitgevoerd. Dit onderzoek richt zich op de geluidssituatie ten gevolge van de Schaerweijdelaan. Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde niet wordt overschreden. De Omgevingsdienst heeft de resultaten gecontroleerd met behulp van het geluidsmodel dat zij voor de gemeente Zeist beheert. Ook op basis van dit model kan worden geconcludeerd dat de voorkeurswaarde niet wordt overschreden. Er hoeven geen hogere waarden te worden verleend.

Toetsing goede ruimtelijke ordening

Er is door BVA geen onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting ten gevolge van de 30 km/uur-wegen. Uit het geluidsmodel van de Omgevingsdienst blijkt dat ten gevolge van deze wegen de voorkeurswaarde niet wordt overschreden, zie onderstaande figuur.

Figuur 1: Geluidssituatie plangebied, volgens geluidsmodel Omgevingsdienst (waarden incl. aftrek ex. art. 110g Wgh)

De verwachting is dat ten gevolge van de nieuw aan te leggen wegen geen overschrijding van de voorkeurswaarde op zal treden. De verkeersintensiteit zal hiervoor te laag zijn.

Toetsing gemeentelijk beleid

Gezien bovenstaande gegevens zal voldaan worden aan het gemeentelijk beleid.

Wijziging wettelijk kader

Naar verwachting wordt in 2012 de Wet geluidhinder gewijzigd. In de nieuwe wet wordt voor de rijksinfrastructuur een gewijzigd normenstelsel ingevoerd. Dit heeft geen invloed op het bestemmingsplan 'Dr. Schaepmanlaan'.

Met de wetswijziging wordt de rekenmethode ook gewijzigd. Zo dient rekening te worden gehouden met de slijtage van asfalt (waardoor het asfalt een minder geluidsreducerend effect heeft) en verhoogde emissiefactoren van personenauto’s. Voor dit plan heeft de wijziging van de rekenmethode naar verwachting geen significante invloed.

Beoordeling akoestisch onderzoek

Het akoestisch onderzoek is door de Omgevingsdienst regio Utrecht beoordeeld. De Omgevingsdienst merkt in het kader van deze beoordeling op dat gebruik is gemaakt van woonwijkschermen in plaats van gebouwen. Ook is geen navraag gedaan naar verkeersgegevens. Naar aanleiding van deze opmerkingen heeft de Omgevingsdienst de resultaten gecontroleerd met behulp van het geluidsmodel dat zij voor de gemeente Zeist beheert. Ook op basis van dit model kan worden geconcludeerd dat de voorkeurswaarde niet wordt overschreden. Er hoeven geen hogere waarden te worden verleend.

Conclusie

Het plan past binnen het wettelijk kader ten aanzien van geluid en het gemeentelijk geluidbeleid. Er hoeven geen hogere waarden te worden verleend.

Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 5 Akoestisch onderzoek toegevoegd bij dit plan.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. Op grond van de Wet mogen nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de normen (grenswaarden) die aan een aantal verontreinigende stoffen zijn gesteld.NIBM. Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening gehouden worden met het gestelde in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien: a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde die behoort bij de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan danwel bestemmingsplan "Dr. Schaepmanlaan" biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of . aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan danwel projectbesluit biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• Woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• Infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• Kantoorlocaties: minimaal 100.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg,
• Minimaal 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing wordt ook aandacht besteed aan de blootstelling van bewoners aan luchtvervuiling. Er is daarom onderzoek gedaan door de Omgevingsdienst regio Utrecht om inzicht te krijgen in de aanwezige luchtkwaliteit.

Om inzicht te krijgen in de aanwezige luchtkwaliteit zijn de luchtkwaliteitskaarten van de Omgevingsdienst van 2011 geraadpleegd. In figuur 1 is een uitsnede weergeven van de luchtkwaliteitskaart voor stikstofdioxide en in figuur 2 is een uitsnede van de luchtkwaliteitskaart voor fijn stof weergegeven.

Figuur 1: Concentraties stikstofdioxide in 2011 in en nabij het plangebied

Figuur 2: Concentraties fijn stof in 2011 in en nabij het plangebied

Uit figuur 1 en 2 is af te leiden dat de concentratie stikstofdioxide en fijn stof zich beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 microgram per m³ bevinden.

De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide wordt vanaf concentraties boven de 60 microgram per m³ overschreden. De concentraties in het plangebied bedragen 28 - 30 microgram per m³, wat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan.

Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 microgram per m³ van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 microgram per m³ vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentraties fijn stof in het plangebied circa 25 - 26 microgram per m³ bedragen, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat de toekomstige inwoners niet aan onacceptabele concentraties stikstofdioxide en fijn stof worden blootgesteld.

Geconcludeerd kan worden dat door de ontwikkeling, die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, de luchtkwaliteit niet "in betekenende mate" zal verslechteren. Aan het bepaalde omtrent luchtkwaliteit wordt dan ook voldaan en ook aan het beginsel van een goede ruimtelijke ordening.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de initiatiefnemer verplicht om een watertoets uit te voeren. Dit is een procedure waarin de waterbeheerder en initiatiefnemer gezamenlijk de uitgangspunten en richtlijnen opstellen voor het watersysteem.

Elk jaar valt zo'n miljard liter hemelwater in Zeist in de vorm van regen, hagel of sneeuw. Woningen en bedrijven in Zeist produceren daarnaast jaarlijks liter afvalwater. Al dat water moet goed, veilig en milieuvriendelijk worden afgevoerd en verwerkt. De gemeente is hier verantwoordelijk voor. In het Gemeentelijk Rioleringsplan beschrijft de gemeente voor de jaren hoe zij invulling geeft aan de gemeentelijke zorgplicht voor de inzameling en transport van afvalwater en de zorgplicht voor het grondwater en het hemelwater.

In november/december 2011 is door Ecoreest een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd voor het plangebied.

Huidige situatie watersysteem

Algemeen

Gemeente Zeist ligt aan de rand van de Utrechtse Heuvelrug. Het noordoosten van de gemeente Zeist ligt in het infiltratiegebied van de heuvelrug en relatief hoog, in dit gebied is nauwelijks oppervlaktewater aanwezig. Het zuidwesten van Zeist ligt aan de voet van de heuvelrug en relatief laag. Dit gebied wordt gevoed door regenwater en kwelwater van de Utrechtse Heuvelrug. In de zomer wordt het oppervlaktewater aangevuld door aanvoer van buitenaf. Het plangebied ligt circa 5,0 m + N.A.P en ligt op de grens tussen het infiltratiegebied en het kwelgebied.

Kenmerkende bodemtypes voor dit gebied zijn duinvaaggronden, bestaande uit fijn tot grof zand. De grondwaterstanden in dit gebied zijn zeer laag.

Riolering

In het plangebied ligt een gemengd rioleringsstelsel. Zowel huishoudelijk als hemelwater wordt dus in één buis afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Op dit moment is er geen zicht op rioolrenovatie in het omliggende gebied.

Oppervlaktewater

In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater. Op een afstand van circa 1.200 meter bevindt zich aan de zuidwest kant van het plangebied de Zeister Grift. Dit water is aangesloten op de slotgracht van slot Zeist en mondt uit in de Kromme Rijn.

Grondwater

Het grondwaterniveau bedraagt circa 2,5 m-mv (circa 2,5 m+NAP). De locatie bevindt zich in het grondwaterbeschermingsgebied van de waterwinning Zeist van drinkwaterbedrijf Vitens, die sinds 1896 in bedrijf is. De winputten liggen op een afstand van circa 900 meter in noordoostelijke richting. De stromingsrichting van het grondwater is onder invloed van deze waterwinning noordoostelijk, maar wordt mogelijk ook beïnvloed door de beheersonttrekking van de grondwaterverontreiniging van de Sola-fabriek, ten zuidoosten van de locatie. Volgens het Evaluatierapport aanleg grondwaterbeheerssysteem (IWACO, d.d. 18 augustus 1998, vermeld in het rapport van Oranjewoud, 2009) bedraagt de doorlaatfactor (k) van het eerste watervoerend pakket circa 45 m/dag. Rekening houdend met een verhang van het ondiepe grondwater van 0,0004 en een porositeit van 0,3 is de effectieve stroomsnelheid van het ondiepe grondwater circa 22 m/jaar. Ten behoeve van het bestemmingsplan Schaerweijdelaan zijn ten noorden van het huidige onderzoeksgebied doorlaatfactoren bepaald tussen 1,5 m/dag in het westen tot 20,7 m/dag in het oosten. De onderzoekslocatie ligt in een gebied met infiltratie (wegzijging) van meer dan 1 mm/dag (bron: Watergebiedsplan).

Conclusies en aanbevelingen

Op grond van de schattingen van de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand en de doorlatendheid van de onverzadigde zone zijn verschillende vormen van infiltratie kansrijk. Aanbevolen wordt om voor de afvoer van overtollig hemelwater voor beide deellocaties open verharding (met een grofzandig cunet) toe te passen met als aanvullende voorziening een infiltratieriool, een infiltratiekoffer, een infiltratieput of een wadi. De dimensionering van de voorzieningen is afhankelijk van het aandeel van het hemelwater dat binnen het grondwaterbeschermingsgebied ongezuiverd mag worden geïnfiltreerd. Hemelwater (van verhardingen) dat niet ongezuiverd mag worden geïnfiltreerd dient via een bergingsvoorziening met een hemelwaterriool uit het grondwaterbeschermingsgebied te worden afgevoerd of via een zuivering te worden geïnfiltreerd.

Bij de Ruimtelijke onderbouwing (van het aangrenzende) Bestemmingsplan Schaerweijdelaan (Amer ruimtelijke ontwikkeling, 2-10-2009, bij besluit 20-4-2010) is gesteld dat vanwege het zware grondwaterbeschermingsregime van de provincie hemelwater van infrastructuur (bedoeld: verharding) binnen een grondwaterbeschermingsgebied niet mag worden geïnfiltreerd. Verwezen wordt naar het Besluit verhardingen en gebouwen 2003 van de provincie Utrecht. Hemelwater van gebouwen mag in de bodem worden gebracht als de dakbedekking niet van uitlogende materialen zijn gemaakt. Tegelijk laat het subsidiebeleid van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden voor afkoppeling van hemelwater bij bestaande bouw wel mogelijkheden open voor infiltratie van hemelwater dat op verhardingen valt.

Een aandachtspunt bij de locatiekeuze van de infiltratie van hemelwater is de mogelijke invloed op de grondwaterbeheersing van de grondwaterverontreiniging bij Sola.

Met de diepe ligging van de grondwaterspiegel (dieper dan 1,0 m-mv) voldoet het gebied zonder aanvullende maatregelen aan de ontwateringseisen voor wegen, woningen, tuinen, kabels en leidingen en parkeerterreinen.

Het geohydrologisch onderzoek is als Bijlage 6 Geohydrologisch onderzoek bij dit plan gevoegd.

Het bestemmingsplan is toegezonden aan het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Zij hebben op 5 april 2012 een positief advies gegeven.

Het voldoet namelijk aan hun belangrijkste minimale voorwaarde: “het standstill beginsel”. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kort gaat het om:

• Het afkoppelen van de bestaande woningen aan de Dr. Schaepmanlaan.
• Het infiltreren van hemelwater afkomstig van de daken van de nieuw te realiseren woningen.
• De wegen worden aangesloten op het gemengde stelsel.

Afkoppelplan

De planlocatie ligt in het grondwaterbeschermingsgebied (Vitens) van de waterwinning Zeist.

In het afkoppelplan van de gemeente Zeist staan richtlijnen onder welke voorwaarden afkoppeling kan plaatsvinden. Conform het afkoppelplan kunnen in dit gebied daken en gevels (niet uitloogbare materialen), parkeerplaatsen (kleiner dan 3 parkeerplekken), wijkontsluitingswegen (met geen strooiroute), pleinen en trottoirs worden afgekoppeld.

Wateradvies

Doordat de bestaande woningen worden afgekoppeld ontstaat er in het gemengde stelsel ruimte om de nieuw aan te leggen weg tussen de Dr. Schaepmanlaan en de Schaerweijdelaan aan te sluiten op het gemengde stelsel.

Het waterschap adviseert zoveel mogelijk water in de bodem te laten infiltreren in plaats van het aansluiten op het gemengde stelsel. Vanuit de Provinciale Milieuverordening (PMV) is het toegestaan hemelwater afkomstig van verharding te infiltreren. Hieraan zijn echter wel regels verbonden om uitspoeling van verontreiniging naar de bodem te voorkomen. De regels hiervoor staan benoemd in het Besluit verhardingen en besluiten Provincie 2003 te vinden op de website van de provincie. Het filtreren is meldingsplichtig in het kader van de PMV.

De HDSR vraagt speciale aandacht voor afstromend regenwater vanaf eigen erf, zoals opritten en terrassen. Om een deugdelijke afwatering en zuivering te waarborgen verdient het aanbeveling om ook deze verhardingen collectief aan te sluiten en te zuiveren.

Er mogen geen uitlogende materialen worden toegepast in het gebied. Het betreft hierbij zowel tijdens de bouw- als de beheerfase. Het waterschap verzoekt de gemeente richting bestaande en toekomstige bewoners te communiceren over het verbod van het gebruik van uitlogende materialen.

Het advies van het hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden is als Bijlage 7 Advieshoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden toegevoegd.

Voor een goede ruimtelijke ordening moet aandacht worden besteed aan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Om dit te voorkomen moet tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige bestemmingen (zoals woningen) voldoende afstand in acht genomen worden. Voor het bepalen van deze afstanden wordt getoetst conform:

• VNG Handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009).
• Wet milieubeheer.

Ten aanzien van bedrijvigheid geldt als uitgangspunt dat toekomstige woningen geen onevenredige milieuhinder (geur, geluid etc.) mogen ondervinden van nabijgelegen bedrijvigheid. In de publicatie ´Bedrijven en milieuzonering´ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, editie 2009, wordt in verband met de aanwezigheid van milieubelastende functies indicatieve afstandsnormen voorgeschreven tot milieugevoelige functies, vooral wonen.

De publicatie "Bedrijven en milieuzonering" van de VNG is gebruikt bij de zonering rond bedrijven. De publicatie deelt bedrijven onder in categorieën op basis van de ingeschatte milieubelasting. Per milieucategorie gelden richtafstanden tot de woonwijken.

Volgens de gegevens van de Omgevingsdienst is aan de Dr. Schaepmanlaan 27 een loodgietersbedrijf gevestigd. Dit bedrijf is inmiddels verplaatst naar een andere locatie.

Supermarkt Hoogvliet.

In dit kader is voor het onderhavige plan de aanwezigheid van de supermarkt, met bovenwoningen, aan Dwarsweg 11a van belang. De supermarkt is door haar omvang alleen op de vrijdag geopend tot 21.00 uur, de overige dagen is de supermarkt tot 18.00 uur geopend. De activiteiten in en rond de supermarkt zouden hinder kunnen geven voor de bewoners van de nieuwe appartementen. Daarnaast zou de toevoeging van de appartementen de supermarkt in haar bedrijfsvoering kunnen belemmeren. De VNG-publicatie "Bedrijven en Milieuzonering", editie 2009, geeft voor een supermarkt een richtafstand van 10 meter tot geluidgevoelige objecten. De afstand van de supermarkt tot het dichtstbijzijnde woongebouw bedraagt circa 12 meter. De afstand van de grens tot aan de gevel bedraagt 8 meter. Aan de zijde van de woningen, tegen de gevel van de supermarkt is een parkeerstrook voor 7 personenauto's. Het laden en lossen van de supermarkt vindt ook op deze strook plaats vanaf 07.00 uur tot 07.30 uur. Aan de richtafstand van 10 meter wordt niet voldaan. De supermarkt zal naar verwachting niet in haar bedrijfsvoering worden belemmerd en de bewoners van de nieuwe woningen ondervinden geen onevenredige hinder van de activiteiten van de supermarkt.

In december 2012 door Sirius Geluid en Milieu een akoestisch onderzoek uitgevoerd met als doel meer inzicht te verkrijgen in het zogenaamde langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, de maximale geluidsbelasting en indirecte hinder van de supermarkt ter hoogte van de geplande woningen.

De publicatie bedrijven en milieuzonering (het groene boekje), Handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordenings praktijk van de VNG geeft een stappenplan dat gebruikt kan worden om de ruimtelijke inpasbaarheid van nieuwe ontwikkelingen te toetsen. De dichtstbijzijnde woning bevindt zich op een afstand van minder dan 10 meter van de grens van het terrein van de supermarkt. Dit houdt in dat het nodig is om door middel van een rekenmodel de langtijdgemiddeld beoordelingsniveaus, de maximale geluidsniveaus en de geluidsbelastingen ten gevolge van het verkeer van en naar de supermarkt te bepalen op de gevels van de omliggende woningen en te toetsen aan de richtlijnen uit de VNG-publicatie (stap 2, groene boekje).

In stap 2 bedragen de richtwaarden (etmaalwaarde) voor woningen in een rustige woonwijk:

• 45 dB(A) langtijdgemiddeld beoordelingsniveau;
• 65 dB(A) maximale geluidniveau;
• 50 dB(A) verkeer van en naar de inrichting.

Hierna zijn de hoogst berekende langtijdgemiddeld beoordelingsniveaus (L_AR,LT) als gevolg van de activiteiten van de inrichting weergegeven.

Er wordt in alle perioden aan de richtwaarden van stap 3 uit het groene boekje voldaan. In alle periode wordt niet voldaan aan de richtwaarde van stap 2. De maximale overschrijdingen bedragen 2dB in de dagperiode, 2dB in de avondperiode en 4 dB in de nachtperiode.

Hierna zijn de hoogst berekende maximale geluidsniveaus als gevolg van de activiteiten van de inrichting weergegeven.

De toetsingswaarden uit het groene boekje worden in de dagperiode met 15 dB en in de avondperiode met 12 dB overschreden.

In de dagperiode zijn het laden en lossen, het afblazen van het remventiel en het dichtslaan van de autoportieren de dominante geluidsbronnen voor de eerste lijnsbebouwing. Op de tweede lijnsbebouwing vindt ook overschrijding plaats.

In de avondperiode is het dichtslaan van de autoportieren de dominante geluidsbron voor de eerste lijnsbebouwing. Op de tweede lijnsbebouwing is het maximale geluidsniveau ten hoogste 62 dB(A) en wordt de richtwaarde (65 db(A), stap 3) niet overschreden.

In de nachtperiode zijn de condensorunits de dominante geluidsbron, maar deze is onder de richtwaarde.

Het hoogst berekende equivalente geluidsniveau als gevolg van het verkeer van en naar de inrichting voldoet in alle beoordelingsperioden aan de richtwaarden.

Maatregelen

Er zijn maatregelen mogelijk aan de bron, maar de supermarkt heeft geen belang bij de ontwikkeling van de woningbouw. Dit is dus geen optie.

Om een goed woon- en leefklimaat te garanderen is er daarom voor gekozen om gevels met een geluidsniveau hoger dan de richtwaarde als dove gevel uit te voeren. In de afbeelding hieronder is door middel van een groene lijn weergegeven waar een dove gevel moet worden toegepast. Het betreft de zijgevel en de voorgevel van de woonblokken aan de zijde van de supermarkt.

Doordat de ruimte tussen de twee bouwblokken wordt ingevuld met een wand van minimaal 2,5 meter hoog, komt de belasting op de gevel van de tweede lijnsbebouwing onder de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit.

Tot slot

De huidige geluidsbronnen van de supermarkt bevinden zich op de grens van de inrichting en op de kortste afstand tot de nieuw te bouwen woningen. Er is hier dus sprake van een worst-case scenario.

Indien er wijzigingen plaats vinden op het perceel van de supermarkt dan zal de gevelbelasting op de woningen niet verhogen. De nieuwe situatie levert voor de supermarkt geen belemmeringen op. Doordat de juiste maatregelen worden getroffen aan de woningen, worden de woningen voldoende beschermd en is de nieuwbouw van de woningen geen probleem voor de mogelijkheden van het perceel van de supermarkt.

Het onderzoek is als Bijlage 8 Akoestisch onderzoek supermarkt toegevoegd aan dit plan.

Bedrijven en supermarkt Van Reenenweg.

Voor de bedrijven aan de Van Reenenweg geldt in het bestemmingsplan "Zeist-Centrum e.o." dat de maximale milieucategorie 2 mag zijn. De richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk is voor deze milieucategorie 30 meter. De woningen aan de Dr. Schaepmanlaan worden gerenoveerd en komen niet dichter bij de bedrijven te staan. De twee-onder-een-kapwoning wordt op ruim 30 meter vanaf de bedrijven gerealiseerd.

De afstand van de gevel van de twee-onder-een-kapwoning tot aan de perceelgrens van de supermarkt aan de Van Reenenweg bedraagt ruim 10 meter. Het parkeren en het laden/lossen vindt plaats aan de andere zijde van de supermarkt. Het geluid hiervan wordt door de supermarkt zelf afgeschermd.

Conclusie.

De bedrijven en beide supermarkten worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Zeist heeft het duurzaam bouwen instrument GPR Gebouw aangeschaft. Gezien het tijdstip van de aanvraag voor een bouwvergunning is deze toets niet dwingend. Woningcorporatie RK Woningstichting maakt voor dit plan graag gebruik van de toetsmogelijkheden en laat zich graag adviseren.

In het instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema's materialen, energie, water, afval, gezondheid en woonkwaliteit. Gebouwontwerpen kunnen getoetst worden aan een van te voren bepaald ambitieniveau door de maatregelen in te voeren in het digitale instrument GPR Gebouw. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen om een bepaald niveau te bereiken. Dit instrument is toepasbaar voor utiliteitsgebouwen, scholen en woningen.

GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 5 (matig, bouwbesluit of anderszins minimaal) tot 10 (zeer goed). Voordat de definitieve afspraken over de bouw van het complex worden gemaakt, wordt een gewenste prestatie op de thema's energie, water, afval, materialen, woonkwaliteit en gezondheid bepaald, mede op basis van het milieubeleidsplan.

Tijdens het ontwerpproces vindt er een aantal malen overleg plaats tussen architect/ ontwikkelaar en gemeente over hoe de gevraagde GPR-scores zullen worden bereikt. Bij de bouwaanvraag dient de bouwende partij een GPR Gebouw berekening in die door de gemeente wordt gecontroleerd en waarvan de resultaten worden teruggekoppeld. Gerealiseerde scores worden naar buiten bekend gemaakt.

Voor het gebiedstype woonwijken geldt voor woningen, winkels en kantoren als basiskwaliteit een GPR-niveau van 6,0 tot 7,0. De gebiedsambitie voor woningen is 8,0 tot 8,5 en voor winkels en kantoren wordt uitgegaan van niveau 7,5 tot 8,0.

Invoer van de woning in het programma GPR geeft inzicht in de duurzaamheidkansen.

Kansen duurzaam bouwen

Materiaalgebruik

• Pas FSC hout toe in de kozijnen of inlands hout uit duurzaam beheerde bossen.
• Kijk naar soort isolatie.

Afval

• Denk na over de opstelplaats van de containers en de loopafstand ernaar toe.

Water

• Denk aan waterbesparende voorzieningen (o.a. 4 liter reservoir, stroomvergroter en spoelonderbreker, thermostatische mengkraan, waterbesparende douchekop)

Gezondheid & woonkwaliteit

• Denk goed na over het ventilatiesysteem dat bijdraagt aan een goed afgesteld gezond binnenklimaat.
• Neem een extra loze leiding op met aansluitpunt naar alle verblijfsruimten.
• Denk aan het politiekeurmerk.

In de Wet ruimtelijke ordening zijn geen specifieke voorschriften opgenomen over de invloed van toe te voegen bouwwerken op de omgeving. Uit de jurisprudentie volgt dat ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan een onderzoek naar de bezonning dient te worden uitgevoerd. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is op 27 augustus 2012 door Braaksma & Roos een bezonningsonderzoek uitgevoerd naar de effecten van de twee toe te voegen woningen aan de Jan Pieter Heijelaan op de directe omgeving.

Uit het bezonningsonderzoek blijkt, dat er beperkte zonlichtbelemmering als gevolg van de toe te voegen woningen optreedt. De bezonningsstudie is uitgevoerd voor drie dagen in het jaar, te weten: 21 maart, 21 juni en 21 september. Uit het onderzoek kan worden afgeleid dat bezonning van de woning aan de Jan Pieter Heijelaan 18 ongewijzigd blijft. Het toe te voegen blok woningen zorgt na 18.00 uur in het voor- najaar wel voor enige schaduwwerking in de achtertuin van de woningen aan de Dr. Schaepmanlaan. In de zomermaanden is deze schaduw ook aanwezig, maar in mindere mate. De schaduwwerking beperkt zich tot de tuin en alleen in de avonduren in het voor- en najaar. Zowel de woning als de tuin liggen gedurende de dag en in de avondperiode in de zomer in het directe zonlicht. Met enige schaduwwerking dient in een stedelijke omgeving rekening te worden gehouden.

De nieuwe woningen aan de Jan Pieter Heijelaan staan op ruime afstand van de tuin van Jan Pieter Heijelaan 18. In het onderhavige bestemmingsplan 'Dr. Schaepmanlaan' ligt de zijdelingse grens van het bouwvlak van de toe te voegen twee-onder-één-kapwoningen op ongeveer 10 meter afstand van de zijgevel van woning nummer 18. Deze afstand wordt verder verruimd met de toegang tot het achterpad voor de woningen aan de Dr. Schaepmanlaan. Deze afstanden zijn voor een stedelijke omgeving ruim te noemen.

De bezonningsstudie is als Bijlage 9 Bezonningsstudie toegevoegd aan dit plan.

Zodra de bouwtekeningen gereed zijn worden deze ter beoordeling aan de welstandscommissie aangeboden.

Dit plan laat zich aanmerken als een gedetailleerd bestemmingsplan. De bestemmingen geven tot in detail inzicht in de bouw- en gebruiksmogelijkheden. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen.

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden.

Voor de regelgeving geldt dat voor iedere bestemming die is opgenomen, een omschrijving dient te worden gegeven waarin de doeleinden van de betreffende bestemming worden aangegeven. Het gaat om de doeleinden die met het oog op een goede ruimtelijke ordening aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend.

Hoewel bij de opzet van de regels getracht is het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen dat werkelijk noodzakelijk is, kan een dergelijke regeling waarschijnlijk niet in alle zich voordoende situaties voorzien. Daarom zijn soms flexibiliteitsbepalingen opgenomen in de vorm van ontheffingen.

De uitvoering daarvan berust bij burgemeester en wethouders. Deze bepalingen maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd. Indien er ontwikkelingen plaatsvinden buiten deze visie, dan is een nieuwe afweging noodzakelijk die - bij een positieve uitkomst - via een formele planherziening zijn beslag dient te krijgen.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. De indeling is als volgt:

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en in hoofdstuk 4 komt het overgangsrecht en de slotregel aan de orde.

R.K.Woningbouwvereniging is eigenaar van de gronden binnen de planlocatie. De onderhavige ontwikkeling is geheel voor rekening en risico van R.K.Woningbouwvereniging.

Met de gemeente is een exploitatieovereenkomst afgesloten, waarin nadere afspraken worden vastgelegd. Aan de realisatie van onderhavig project zijn geen nadere kosten verbonden voor de gemeente Zeist. De economische uitvoerbaarheid hoeft derhalve niet te worden aangetoond.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan is in het kader van het overleg als bedoeld in art. 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening overleg gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De N.V. Nederlandse Gasunie en de provincie Utrecht hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) zijn verwerkt in de toelichting. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zijn als Bijlage 7Advies hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden toegevoegd.

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Dr. Schaepmanlaan' heeft overeenkomstig de Inspraakverordening Zeist 2006 vanaf 7 juni 2012, gedurende een periode van vier weken, tot en met 4 juli 2012, ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie kenbaar te maken. Van de te doorlopen procedure en daaraan verbonden ter inzage termijn is openbare kennisgeving gedaan volgens de wettelijk voorgeschreven kennisbronnen, te weten in de Nieuwsbode van 6 juni 2012. Voorafgaand aan deze terinzagelegging heeft op 5 juni 2012 een informatiebijeenkomst voor omwonenden plaatsgevonden. De informatiebijeenkomst was bedoeld om de omwonenden de kans te geven het plan goed te beoordelen en vragen te stellen.

In totaal is een zevental reacties ingediend. Deze zijn samengevat in een inspraaknota en van een gemeentelijke reactie voorzien.

De inspraaknota is als Bijlage 10 Inspraaknota toegevoegd aan dit plan.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Dr. Schaepmanlaan' heeft gedurende een periode van zes weken, van 24 januari tot en met 6 maart 2013, ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon eenieder zienswijzen naar voren brengen bij de gemeenteraad. In totaal zijn 4 zienswijzen ingediend. Drie hiervan zijn binnen de termijn ingediend, welke ontvankelijk zijn. De reclamanten van de te laat ingediende zienswijze hebben hiervoor geen verschoonbare reden aangegeven. Deze zienswijze is derhalve niet ontvankelijk.

De zienswijzen en de beantwoording daarvan zijn weergegeven in een Nota van Zienswijzen.

Naar aanleiding van de zienswijzen behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing.

De Nota van Zienswijzen is als Bijlage 11 Nota van Zienswijzen toegevoegd aan dit plan.