In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein met identificatienummer NL.IMRO.0356.BPBI2017-VA02 van de gemeente Nieuwegein.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een bijbehorend bouwwerk als omschreven in artikel 1 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw, dat architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en daaraan functioneel is verbonden.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Een grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, als aangegeven in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', in een woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.

Een bedrijf, voorkomend in ten hoogste categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, dat is gericht op het overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen.

Werkzaamheden naar het bodemarchief die ten behoeve van de archeologische monumentenzorg worden uitgevoerd volgens de eisen zoals gesteld in de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

Rapportage waarin de archeologische waarde van het terrein waarop de aanvraag betrekking heeft wordt vastgesteld, die naar het oordeel van het dagelijks bestuur voldoet aan de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

Waarden waarvan de aanwezigheid in de bodem aannemelijk is of vermoed wordt.

Waarden waarvan de aanwezigheid bekend is in de vorm van fysieke overblijfselen in de bodem.

Eén of meerdere gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het percentage dat de grootte van het bouwvlak aangeeft dat maximaal met gebouwen en/of overkappingen mag worden bebouwd.

Het totale vloeroppervlak van de ruimte die wordt gebruik voor een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

De vloer van de op maaiveld of nagenoeg op maaiveld, gesitueerde bouwlaag van een gebouw.

• Bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
• Bij gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan is vastgesteld.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een bijbehorend bouwwerk als omschreven in artikel 1 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en dat functioneel en bouwkundig ondergeschikt is aan en vrijstaat van dat (hoofd)gebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

Een op de verbeelding aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

Een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waar krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

Een grens van een bouwperceel.

Een op de verbeelding door bouwgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Het vloeroppervlak volgens NEN 2580.

Een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van verdovende en/of hallucinerende stoffen, met eventueel als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet alcoholische dranken en al dan niet ter plaatse bereide kleine etenswaren.

Vuurwerk voor particulier gebruik als bedoeld in het Vuurwerkbesluit (Stb. 2002, 33, laatst gewijzigd Stb. 2019, 378).

Voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, waaronder: podiumkunsten/theater, bioscopen, musea, expositieruimten, galeries, toeristische attracties, bowling- en poolcentra, muziek- en dansscholen, creativiteitscentra, casino's en zalencentra.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafé.

Een bouwkundige constructie waarin:

1. a. geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A);
2. b. alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte.

Bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, niet zijnde:

1. a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede;
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte.

De bouwlaag op de begane grond.

bebouwing die vanaf een bepaalde aangrenzende openbare weg gezien als de eerste lijn van de aan de betreffende weg gelegen bebouwing kan worden beschouwd;

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan, is toegestaan.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Functies die maken dat een gebouw of een terrein als geluidsgevoelig object kan worden aangemerkt;

Een woning of een andere geluidgevoelig gebouw zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

Geluidsgevoelige gebouwen of terreinen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder;

Een geluidzone zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Stb. 1979, 99, laatst gewijzigd Stb. 2017, 57), waarbuiten de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan.

de denkbeeldige lijn op een bouwperceel die in het verlengde ligt van de gevel van het hoofdgebouw;

Een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig, exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder wordt verstaan: een hotel, bed & breakfast, restaurant, pension, café, cafetaria, snackbar, discotheek of daaraan verwante inrichting.

Persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi)overheidsinstellingen en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen.

Het onmiddellijk, nadat het voertuig tot stilstand is gebracht, bij voortduring in- of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht gedurende de tijd die daarvoor nodig is.

De gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld.

Het openbaar bestuur, medische, sociale, culturele, educatieve, levensbeschouwelijke en daarmee gelijk te stellen voorzieningen, alsmede kinderopvang en buitenschoolse opvang.

Het bieden van zorg in één woning en bijbehorende aan-en uitbouwen, dus alleen in afhankelijke woonruimte, aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

de toevoeging of uitbreiding van een kantoor of de transformatie van een gebouw naar een kantoor ten opzichte van het vigerende planologische regime door middel van een ruimtelijk besluit.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde en voorzien van een gesloten dak.

1. a. Voor gebouwen, met uitzondering van bijgebouwen: +1,1 m NAP;
2. b. voor bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend maaiveld.

Inrichtingen als bedoeld in artikel 2, lid 1, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen of LNG tankstations.

De mate waarin een gebied of een gebiedsdeel qua uitstraling en beleving beantwoordt aan zijn bestemming.

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht.

Het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen dan wel aanbieden van diensten gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel.

Een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt.

Binnen een woning is een webwinkel toegestaan die:

1. a. Via het internet goederen ter verkoop aanbiedt aan particulieren;
2. b. De gedane bestelling per e-mail accepteert;
3. c. de betaling van goederen controleert;
4. d. de goederen controleert;
5. e. Bestelde goederen verzamelt, verpakt, verzend gereed maakt;
6. f. Ter verzending aanbied;
7. g. Zonder dat sprake is van een combinatie met een showroomfunctie en/of afhaalmogelijkheden en/of betalingsmogelijkheden ter plaatse.

Weg, als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994.

Het gehuisvest zijn in een woning.

Een (zelfstandig gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Elk vaar- of drijftuig, dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als of te oordelen naar zijn constructie

bestemd is tot als hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen.

De totale oppervlakte van de woning inclusief aan/uitbouwen en bijgebouwen, boven en onder peil.

een gebouw of een deel van een gebouw, niet zijnde een ondergeschikt kantoor, in de vorm van een ruimtelijk en bouwkundig zelfstandige eenheid dat geheel of grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondergeschikte, aan het kantoor ondersteunende functies (zoals vergaderzalen, kantines, opslagruimtes en serverruimten). Parkeerruimte valt niet onder een ondergeschikte, aan het kantoor ondersteunende functie.

Inrichtingen die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken als bedoeld in de Wet

geluidhinder.

Zone rond een industrieterrein als bedoeld in de artikelen 40 en 53 van de Wet geluidhinder.

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw, of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van kleine bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de afgewerkte vloer van de eerste verdieping.

Vanaf het peil tot aan het laagste punt van een bouwwerk onder peil.

De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een hulpwarmtecentrale;

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

2. b. gebouwen;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. bijbehorende voorzieningen, zoals (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

De voor 'Centrum - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep, vanaf de tweede bouwlaag vanaf maaiveld, met dien verstande dat toegangen en trappenhuizen en bij de woningen behorende bergingen overal zijn toegestaan;
2. b. detailhandel, met dien verstande dat wordt voldaan aan hetgeen is bepaald in lid 25.2;
3. c. dienstverlening;
4. d. ambachtelijke bedrijven;
5. e. horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'gezondheidszorg' tevens voor gezondheidszorg;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'casino' tevens voor een casino;
8. h. bestaande standplaatsen;
9. i. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan;
   1. 1. onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
   2. 2. boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld;
10. j. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
11. k. groenvoorzieningen;
12. l. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
13. m. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

14. n. gebouwen;
15. o. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
16. p. bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.1 onder e, ten behoeve van een hoger aantal woningen, mits:

1. a. de woningbouw past binnen het door de gemeente vastgestelde c.q. vast te stellen woningbouwprogramma;
2. b. een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd;
3. c. de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld zijn gewaarborgd;
4. d. er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Centrum - B3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep, vanaf de tweede bouwlaag vanaf maaiveld, met dien verstande dat toegangen en trappenhuizen en bij de woningen behorende bergingen overal zijn toegestaan;
2. b. detailhandel, uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld, met dien verstande dat wordt voldaan aan hetgeen is bepaald in lid 25.2;
3. c. dienstverlening, uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
4. d. ambachtelijke bedrijven, uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
5. e. horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld;
6. f. behoud en bescherming van een optimale omgevingskwaliteit;
7. g. gebouwde parkeervoorzieningen, waaronder begrepen fietsenstallingen;
8. h. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
9. i. geluidswerende voorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
12. l. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

13. m. gebouwen;
14. n. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
15. o. bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.2 onder a, voor het bouwen van (delen van) de gevel van de eerstelijns bebouwing achter de gevellijn, waarbij de afstand van de voorste gevel tot de gevellijn maximaal 10 m bedraagt, mits:

1. a. een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd;
2. b. de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld zijn gewaarborgd;
3. c. geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke doeleinden en kantoren, al dan niet in combinatie met ondergeschikte dienstverlening, met uitzondering van de gronden met de functieaanduiding 'horeca';
2. b. cultuur en ontspanning;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'plein' tot ten hoogste 5 m boven peil, tevens voor dienstverlening en horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tot ten hoogste 5 m boven peil, tevens voor horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'centrum' tot ten hoogste 5 m boven peil, tevens voor detailhandel, dienstverlening, horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat vanHoreca-activiteiten en ambachtelijke bedrijven, met dien verstande dat wordt voldaan aan hetgeen is bepaald in lid 25.2;
6. f. verkeers- en verblijfsvoorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overhangende bouwdelen 1' de gronden tussen maaiveld en 4,5 m boven maaiveld uitsluitend zijn bestemd voor verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
7. g. gebouwde parkeervoorzieningen met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan;
   1. 1. onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
   2. 2. boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' de parkeerplaatsen overal boven maaiveld zijn toegestaan.
8. h. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
11. k. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

12. l. gebouwen;
13. m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
14. n. bijbehorende voorzieningen, zoals erven en groenvoorzieningen.

De voor 'Gemengd - A2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep;
2. b. dienstverlening, uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 800 m² bedraagt;
3. c. maatschappelijke doeleinden, uitsluitend op de eerste bouwlaag boven maaiveld, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 800 m² bedraagt;
4. d. behoud en bescherming van een optimale omgevingskwaliteit;
5. e. gebouwde parkeervoorzieningen, waaronder begrepen fietsenstallingen;
6. f. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
7. g. geluidswerende voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
10. j. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

11. k. gebouwen;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
13. m. bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Onder strijdig gebruik met deze regels wordt verstaan het gebruik van de gronden, zoals bedoeld in lid 7.1 onder a, b en c, in bestaande gebouwen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.1 ten behoeve van de nieuwvestiging van een horecabedrijf in de categorieën 1 en 2 op de eerste bouwlaag boven maaiveld, mits:

1. a. een nieuw te vestigen horecabedrijf een bijdrage levert aan een levendig centrumgebied;
2. b. er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte horeca maximaal 250 m² bedraagt.

De voor 'Gemengd - A4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 1.500 m² bedraagt;
2. b. cultuur en ontspanning, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 2.250 m² bedraagt;
3. c. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep, vanaf de tweede bouwlaag vanaf maaiveld, met dien verstande dat toegangen en trappenhuizen en bij de woningen behorende bergingen overal zijn toegestaan;
4. d. behoud en bescherming van een optimale omgevingskwaliteit;
5. e. gebouwde parkeervoorzieningen, waaronder begrepen fietsenstallingen;
6. f. verkeers- en verblijfsvoorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' de gronden tussen maaiveld en 8 m boven maaiveld uitsluitend zijn bestemd voor verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
7. g. geluidswerende voorzieningen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
10. j. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

11. k. gebouwen;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
13. m. bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.1 onder a, ten behoeve van de nieuwvestiging van een horecabedrijf in categorie 3 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, mits:

1. a. een nieuw te vestigen horecabedrijf een bijdrage levert aan een levendig centrumgebied;
2. b. er geen sprake is van een onevenredige aantasting plaats vindt van:
   1. 1. de woonsituatie;
   2. 2. de sociale veiligheid;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheid van de aangrenzende gronden en gebouwen.

De voor 'Gemengd - C' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep;
2. b. kantoren, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 5.000 m² bedraagt, met dien verstande dat wordt voldaan aan hetgeen is bepaald in lid 25.3;
3. c. maatschappelijke doeleinden, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 2.000 m² bedraagt;
4. d. dienstverlening en ambachtelijke bedrijven, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'centrum' en op de eerste bouwlaag boven maaiveld, waarbij geldt dat de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte maximaal 1.500 m² bedraagt;
5. e. behoud en bescherming van een optimale omgevingskwaliteit;
6. f. gebouwde parkeervoorzieningen, waaronder begrepen fietsenstallingen;
7. g. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
8. h. geluidswerende voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
11. k. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

12. l. gebouwen;
13. m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
14. n. bijbehorende voorzieningen, zoals erven, (ongebouwde) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2.1 sub h, voor het bouwen van (delen van) de gevel van de eerstelijns bebouwing achter de gevellijn, waarbij de afstand van de voorste gevel tot de gevellijn maximaal 5 m bedraagt, mits:

1. a. een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing is gewaarborgd;
2. b. de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld zijn gewaarborgd;
3. c. geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1, ten behoeve van de nieuwvestiging van een horecabedrijf van de categorieën 1 en 2 of detailhandel op de eerste bouwlaag boven maaiveld, mits:

1. a. een nieuw te vestigen horecabedrijf of detailhandel een bijdrage levert aan een levendig centrumgebied;
2. b. er geen sprake is van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte horeca maximaal 250 m² bedraagt;
4. d. de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte detailhandel maximaal 250 m² bedraagt.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. behoud en bescherming van de omgevingskwaliteit;
3. c. geluidswerende voorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen, oeververbindingen en waterpartijen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' tevens voor inritten met een breedte van ten hoogste 15 m.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

8. h. gebouwen in de vorm van overdekte viaducten ten behoeve van voetgangers en fietsers;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
10. j. bijbehorende voorzieningen, zoals verhardingen en paden.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren, al dan niet in combinatie met ondergeschikte dienstverlening;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'centrum' in de eerste bouwlaag vanaf maaiveld, tevens voor detailhandel, dienstverlening, ambachtelijke bedrijven en horeca in de categorieën 1 en 2 van de van deze regels deel uitmakende Staat van Horeca-activiteiten, met dien verstande dat wordt voldaan aan hetgeen is bepaald in lid 25.2;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' vanaf de tweede bouwlaag vanaf maaiveld, tevens voor wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat toegangen en trappenhuizen en bij de woningen behorende bergingen overal zijn toegestaan;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' tevens voor dienstverlening;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'gezondheidszorg' tevens voor gezondheidszorg met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 1.500 m²;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte', tevens voor een praktijk voor tandheelkunde en orthodontie;
7. g. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan;
   1. 1. onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
   2. 2. boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld;
8. h. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging;
11. k. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

12. l. gebouwen;
13. m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
14. n. bijbehorende voorzieningen zoals verkeers- en verblijfsgebieden, water, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke doeleinden;
2. b. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
3. c. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan;
   1. 1. onder maaiveld tot een diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
   2. 2. boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' de parkeerplaatsen overal boven maaiveld zijn toegestaan;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. waterhuishoudkundige voorzieningen en waterberging.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

6. f. gebouwen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
8. h. bijbehorende voorzieningen zoals, erven, paden, parkeer- en groenvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.3.1, indien is aangetoond dat de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai op de desbetreffende gevel niet meer bedraagt dat de wettelijke grenswaarde.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten van maximaal twee doorgaande rijstroken exclusief opstelstroken en busstroken, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de Zuidstedeweg, de Wijkerslootweg en de Weg naar de Poort maximaal 2x3 doorgaande rijstroken zijn toegestaan;
   2. 2. ter plaatse van de A.C. Verhoefweg maximaal 2x2 doorgaande rijstroken zijn toegestaan;
2. b. wandel- en fietspaden en trappen met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - standplaats', tevens voor 1 standplaats met een maximaal oppervlak van 28 m², inclusief bijbehorende voorzieningen zoals luifels, uitstallingen en vuilnisbakken;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. parallelwegen, bus- en carpoolstroken;
6. f. geluidswerende voorzieningen;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging, oeververbindingen en waterlopen;
9. i. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

10. j. gebouwen in de vorm van overdekte viaducten ten behoeve van voetgangers en fietsers;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
12. l. verhardingen, waaronder begrepen ongebouwde parkeervoorzieningen.

De voor 'Verkeer - Railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. railverkeer;
2. b. wandel- en fietspaden en trappen met een functie voornamelijk gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
3. c. fiets- en groenvoorzieningen;
4. d. reclame-uitingen;
5. e. kruisingen;
6. f. geluidswerende voorzieningen;
7. g. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeervoorzieningen uitsluitend zijn toegestaan onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
8. h. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, oeververbindingen en waterlopen;
9. i. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

10. j. gebouwen, waaronder begrepen overdekte viaducten ten behoeve van voetgangers en fietsers;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
12. l. verhardingen.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten, wandel- en fietspaden en trappen met een functie voornamelijk gericht op zowel verblijf als op de afwikkeling van het doorgaande verkeer;
2. b. terrassen;
3. c. markt;
4. d. fiets-, groen- en speelvoorzieningen;
5. e. reclame-uitingen;
6. f. geluidswerende voorzieningen;
7. g. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan:
   1. 1. onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
   2. 2. boven maaiveld ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage';
8. h. geluidswerende voorzieningen;
9. i. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging, oeververbindingen en waterlopen;
10. j. nutsvoorzieningen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

11. k. gebouwen;
12. l. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
13. m. verhardingen, waaronder begrepen ongebouwde parkeervoorzieningen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterhuishouding;
3. c. waterlopen en waterpartijen;
4. d. infiltratievoorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug', tevens voor kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeer;
6. f. taluds, oevers en onderhoudsstroken.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep;
2. b. mantelzorg in een afhankelijke woonruimte;
3. c. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
4. d. gebouwde parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen uitsluitend zijn toegestaan:
   1. 1. onder maaiveld tot een verticale diepte van ten hoogste 4 m onder peil;
   2. 2. boven maaiveld vanaf een hoogte van 6 m, gemeten vanaf maaiveld;
5. e. tuinen.

Ten dienste van en in verband met deze bestemming zijn toegelaten:

6. f. gebouwen;
7. g. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. erven.

1. a. De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
2. b. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende
   bestemmingen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

1. a. De bestemming 'Waarde - Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. De bestemming 'Waarde - Archeologie 4' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

1. a. De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
2. b. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende
   bestemmingen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

1. a. De bestemming 'Waarde - Archeologie 5' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. De bestemming 'Waarde - Archeologie 5' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

1. a. De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
2. b. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende
   bestemmingen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

1. a. De bestemming 'Waarde - Archeologie 6' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. De bestemming 'Waarde - Archeologie 6' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

1. a. De voor 'Waarde - Archeologie 8' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
2. b. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende
   bestemmingen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

1. a. De bestemming 'Waarde - Archeologie 8' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. De bestemming 'Waarde - Archeologie 8' aan gronden, grenzend aan deze bestemming, toe te kennen indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, naast voor de andere daar voorkomende bestemming(en), primair bestemd voor:

1. a. het onderhoud en instandhouding van dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering.

Ten dienste van en in verband met de primaire bestemming zijn toegelaten:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 22.2, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waterstaatsbelangen;
2. b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de beheerder van de waterstaatsvoorziening.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:

1. a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als maximaal toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in Hoofdstuk2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden;
3. c. in geval van herbouw is het bepaalde onder a en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda’s en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt;
2. b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt;
3. c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, ten behoeve van het bouwen van geluidsgevoelig gebouw, kan uitsluitend worden verleend indien is aangetoond dat:

1. a. de geluidsbelasting op een geluidsgevoelig object en/of een geluidsgevoelige functie voldoet aan de bij of krachtens de Wet geluidhinder gestelde eisen;
2. b. de gecumuleerde geluidsbelasting afkomstig van het totale wegverkeer op een geluidsgevoelig object en/of een geluidsgevoelige functie niet hoger is dan 65 dB.

Een omgevingsvergunning, als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, voor het bouwen van een gebouw kan slechts worden verleend indien vaststaat dat het hemelwater is afgekoppeld van de riolering en dat van een hevige bui minimaal 20 mm hemelwater, gerekend over het bestaande en nieuw te realiseren verharde oppervlak, wordt verwerkt en geïnfiltreerd in de ondergronden bij het desbetreffende gebouw.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats, de hoogte en de bouwwijze van gebouwen met een bouwhoogte van meer dan 15 m voor zover dit noodzakelijk is om onaanvaardbare gevolgen te voorkomen voor het windcomfort in de verblijfsgebieden in de onmiddellijke nabijheid van de gebouwen, mede gelet op het karakter van de desbetreffende verblijfsgebieden, waarbij geldt dat:

1. a. voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een hoogte van 15 m of meer verleend kan worden, dient door de aanvrager een windhinderonderzoek te worden overgelegd. Dit onderzoek moet inzicht bieden in de mogelijke gevolgen van windhinder in de omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te leggen voorzieningen;
2. b. het bevoegd gezag kan ter voorkoming van onevenredige windhinder en/of windgevaar nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van gebouwen met een hoogte vanaf 15 m ter voorkoming of beperking van windhinder indien het in het vorige lid bedoelde onderzoek daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan bouwplannen met een bouwhoogte van meer dan 15 meter met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van bouwwerken ter voorkoming of beperking van schaduwwerking, waarbij geldt dat:

1. a. voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een hoogte van 15 m of meer verleend kan worden, dient door de aanvrager een bezonningsstudie te worden overgelegd. Dit onderzoek moet inzicht bieden in de mogelijke gevolgen van schaduwwerking in de omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te leggen voorzieningen;
2. b. het bevoegd gezag kan ter voorkoming van onevenredige schaduwwerking nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van gebouwen met een hoogte vanaf 15 m ter voorkoming of beperking van schaduwwerking indien het in het vorige lid bedoelde onderzoek daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van het behouden en beschermen van een optimale omgevingskwaliteit bij de verlening van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, waarbij voor de vereiste mate van aanvaardbaarheid de normen van toepassing zijn uit de set beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Binnenstad (City) Nieuwegein' van de gemeente Nieuwegein, dan wel in het geval deze set beleidsregels tussentijds worden gewijzigd of vervangen door een andere set beleidsregels, deze gewijzigde, respectievelijk vervangende set beleidsregels.

Ten aanzien van parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. Een bouwwerk waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat op het bouwperceel of in de omgeving daarvan voldoende parkeergelegenheid voor auto's, is voorzien en in stand wordt gehouden. Van voldoende parkeergelegenheid is sprake indien deze parkeergelegenheden zijn aangelegd en in stand worden gehouden overeenkomstig de 'Nota Parkeernormen 2011-2015', of de opvolger daarvan, van de gemeente Nieuwegein.
2. b. In afwijking van sub a en in afwijking van de Nota Parkeernormen 2011-2015, of de opvolger daarvan, geldt voor de functie wonen in de bestemmingen 'Centrum - B3', 'Gemengd - A2', 'Gemengd - A4', 'Gemengd - C', dat volgens de onderstaande normering parkeerplaatsen worden gerealiseerd en in stand worden gehouden:
   1. 1. 0,25 parkeerplaats per woning; en,
   2. 2. 0,05 parkeerplaats per woning voor deelauto's; en,
   3. 3. 0,1 parkeerplaats per woning voor bezoekersparkeren;
3. c. Indien in de onder sub a en sub b bedoelde parkeergelegenheid wordt voorzien op eigen terrein, moet de stallingsruimte per auto een afmeting hebben van minimaal 1,80 meter bij 5 meter met daarnaast voldoende in- en uitstapruimte.
4. d. Indien in de onder sub a en sub b bedoelde parkeergelegenheid wordt voorzien in het openbaar gebied, kan het college hieraan voorwaarden stellen wat betreft afmetingen en situering.
5. e. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn uitsluitend overdekt toegestaan.
6. f. Een bouwwerk waarvan een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht, is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat op het bouwperceel of in de omgeving daarvan aan voldoende ruimte voor het laden of lossen van goederen wordt voorzien en in stand wordt gelaten.
7. g. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde onder sub a, sub b en onder sub e en toestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, mits:
   1. 1. dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie of op andere wijze in de nodige parkeergelegenheid; of
   2. 2. in laad- of losruimte wordt voorzien.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een coffeeshop;
3. c. de opslag van meer dan 10.000 kg consumentenvuurwerk;
4. d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een risicovolle inrichting, tenzij bestaand.

Op gronden met de bestemming:

1. a. Centrum - 1;
2. b. Centrum - B3;
3. c. Gemengd - 1;

mogen gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de daar voorkomende bestemmingen en bijbehorende planregels met inachtneming van de volgende regels:

4. d. de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte ten behoeve detailhandel bedraagt niet meer dan 46.000 m².

Op gronden met de bestemming:

1. a. Gemengd - C,

mogen gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de daar voorkomende bestemmingen en bijbehorende planregels met inachtneming van de volgende regels:

a. de gezamenlijke bruto vloeroppervlakte ten behoeve van nieuwvestiging van zelfstandige kantoren bedraagt maximaal 21.000 m², inclusief verleende omgevingsvergunningen voor zelfstandige kantoren die niet zijn ingetrokken.

Ten aanzien van een aan huis verbonden beroep of -bedrijf in een woning gelden de volgende voorwaarden:

1. a. Het vloeroppervlak ten behoeve van een aan huis verbonden beroep of -bedrijf mag niet meer dan 35% van het woonvloeroppervlak met een maximum van 75 m² bedragen;
2. b. De activiteiten mogen zowel naar de aard als ten aanzien van de visuele aspecten geen afbreuk doen aan het karakter van de woning en de woonomgeving;
3. c. In geval van bedrijfsactiviteiten, zijn activiteiten toegestaan in een woning die door een bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend, en voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit);
4. d. De activiteiten mogen geen detailhandel, risicovolle inrichtingen, seksinrichting en/of horeca betreffen;
5. e. Webwinkels zijn toegestaan;
6. f. De activiteiten mogen geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige parkeerdruk veroorzaken;
7. g. Er dient een relatie te zijn tussen ten minste 1 bewoner en de uitgeoefende activiteit(en).

1. a. Het is niet toegestaan de gronden in gebruik te nemen of te hebben voor het doeleind 'wonen' indien:
   1. 1. de geluidsbelasting op een geluidsgevoelig object en/of een geluidsgevoelige functie niet voldoet aan de bij of krachtens de Wet geluidhinder gestelde eisen;
   2. 2. de gecumuleerde geluidsbelasting afkomstig van het totale wegverkeer op een geluidsgevoelig object en/of een geluidsgevoelige functie hoger is dan 65 dB;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a sub 2 is het gebruik van gronden voor het doeleind 'wonen' toegestaan indien is voorzien in de aanleg en instandhouding van dove gevels teneinde te komen tot een goed woon- en leefklimaat.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn de gronden tevens bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het industrieterrein van geluidsgevoelige gebouwen.
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mag een geluidsgevoelig gebouw worden gebouwd, mits de geluidbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde.
3. c. het gebruik van niet-geluidsgevoelige gebouwen als geluidsgevoelige gebouwen is niet toegestaan, tenzij de geluidbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van:

1. a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
2. b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of - intensiteit daartoe aanleiding geeft.

De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Binnenstad (City) Nieuwegein'

Nieuwegein City is volop in beweging. De afgelopen jaren is tot de nodige (her)ontwikkeling gekomen. Met de vaststelling van het Operationeel Ontwikkelingsplan 2013 (verder OOB 2013), het Koersdocument City 2017 en de Gebiedsopgave City 2019 is de weg ingezet naar een toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart.

Voor Nieuwegein City tekent zich daarmee een grote planologische opgave af. In de binnenstad bevinden zich verschillende ontwikkellocaties. Het huidige bestemmingsplan Binnenstad 2007 voorziet niet in een juridisch-planologisch kader om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Actualisatie van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Het nieuwe bestemmingsplan moet dan ook uitnodigend zijn voor de verdere ontwikkeling van Nieuwegein City. Een plan dat de kansen die nu voor ons liggen als vertrekpunt heeft en aansluit bij de wensen van afnemers, het maatschappelijke veld en de Nieuwegeiners. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig.

Op 18 december 2019 heeft de gemeenteraad de Gebiedsopgave City Nieuwegein vastgesteld. De ambities uit het Koersdocument City Nieuwegein van november 2017 zijn in dit document concreet gemaakt naar uitgangspunten en leidende principes. Met een behoorlijke ambitie voor duurzaamheid, mobiliteit en wonen. Het doel van dit bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein is even helder als complex: het in planologische zin ruimte bieden aan de verschillende ontwikkelingen voor de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart dat op basis van de Gebiedsopgave City 2019 wordt doorgezet. De Gebiedsopgave City 2019 is waar mogelijk vertaald in dit bestemmingsplan.

Dit nieuwe bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor de nieuwe voorzieningen en woningen in City. Gezien de huidige ontwikkelingen in de woningmarkt en dienstverlening is het noodzakelijk dat het bestemmingsplan een flexibel kader biedt dat ruimte geeft om in te spelen op actuele marktontwikkeling. Het bestemmingsplan kent daarom een globale en flexibele planopzet en is daarmee tevens opgezet in de geest van de nieuwe Omgevingswet, waarin uitnodigingsplanologie als middel wordt genoemd om behoefte en ruimte goed op elkaar af te stemmen. Daar waar nodig worden, voor het borgen van ruimtelijke kwaliteit of om negatieve omgevingseffecten te voorkomen, randvoorwaarden gesteld aan de globaliteit. Zo wordt voorkomen dat het globale bestemmingsplan leidt tot onbegrensde ontwikkelingsmogelijkheden met daarbij behorende negatieve effecten voor de omgeving.

Anderzijds geldt dat er voor delen van City de opgenomen regelingen meer gericht zijn op beheer, aangezien daar geen grote ontwikkelingen zijn voorzien.

Verbrede reikwijdte

Voorliggend bestemmingsplan betreft een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan met een flexibele bestemmingsregeling. Dit bestemmingsplan is gebaseerd op artikel 2.2 en 2.3 Crisis- en herstelwet (ontwikkelingsgebieden), waarbij de binnenstad van Nieuwegein voor de duur van tien jaar wordt aangewezen als ontwikkelingsgebied (artikel 3.1 Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet). Hierdoor valt dit bestemmingsplan onder artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (verbrede reikwijdte). Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van deze wet is van toepassing. Op grond van artikel 7c, lid 1 en 9 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is het mogelijk om in het bestemmingsplan regels op te nemen die strekken ten behoeve van het "bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit". Verbrede reikwijdte betekent dat het bestemmingsplan over meer gaat dan alleen een goede ruimtelijke ordening. Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte gaat over de gehele fysiek leefomgeving. En dat betekent dat naast het gebruikelijk ruimtelijk ordeningsinstrumentarium ook bijvoorbeeld milieuaspecten kunnen worden gereguleerd in het bestemmingsplan met het oog op de fysieke leefomgeving. Uiteraard geldt dit alleen voor zover het betreffende onderwerp niet exclusief door de rijksoverheid wordt gereguleerd. In dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen over:

• de kwaliteitsborging, zoals neergelegd in de Gebiedsopgave City 2019, zie paragraaf 3.3.1;
• de hogere geluidswaarden vanwege wegverkeerslawaai;
• de verdeling van kantoorruimte (21.000 m²) conform provinciale regeling;
• een gefaseerde uitvoering van onderzoek.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied bevat het centrum van Nieuwegein, met uitzondering van:

• het stationsgebied van Nieuwegein en het gebied ten zuidwesten van het stationsgebied (Blok B1);
• de Doorslagzone;
• de HN-locatie.

Op onderstaande kaart is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

^{Begrenzing plangebied}

Binnen het plangebied is de beheersverordening Binnenstad Nieuwegein (vastgesteld 23 maart 2017) van toepassing. De beheersverordening is een voortzetting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden zoals opgenomen in de volgende bestemmingsplannen:

Voorts is incidenteel met toepassing van de bevoegdheden van de artikelen 11, 15, 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), dan wel artikel 3.22 Wro, dan wel artikel 2.12 Wabo medewerking verleend aan afwijkende bouw- en gebruiksinitiatieven. Deze gelden als bestaande rechten in de beheersverordening.

Ten behoeve van kantoorreductie is een afzonderlijk bestemmingsplan vastgesteld op 31 mei 2018, zie paragraaf 3.3.3

Hoofdstuk 2 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het plan en ontwikkelingen beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het onderzoek besproken. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Tenslotte worden in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

In dit hoofdstuk wordt het integrale beleid en de regelgeving beschreven dat relevant is voor de binnenstad van Nieuwegein. De voornaamste beleidskaders worden gesteld door het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente zelf. Het belangrijkste (gemeentelijke) beleidskader voor de binnenstad is de Gebiedsopgave City 2019.

Naast de hierna benoemde beleidsdocumenten zijn er in Nieuwegein verschillende sectorale beleidsdocumenten en uitvoeringsnota's vastgesteld. Deze beleidsdocumenten (zoals archeologie) komen, indien nodig, aan de orde bij de planbeschrijving en het onderzoek in respectievelijk hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4.

De Europese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG) heeft als doel de opheffing van belemmeringen voor de vrijheid van vestiging van dienstverrichters in de lidstaat en het waarborgen van de vrije dienstverlening tussen lidstaten.

De gemeente dient vestigingsbeperkingen voor diensten te toetsen aan de Dienstenrichtlijn en daarbij te motiveren waarom voor deze beperkingen is gekozen. Het gaat daarbij over beperkingen van:

• branche;
• maatvoering (minimum- of maximummaat);
• het aantal vestigingen (per branche);
• het assortiment.

In het plangebied komen verschillende functies voor. Doel is om tot herontwikkeling van delen van City te komen en het gebied te laten profiteren van de kwaliteitssprong van de omliggende locaties. In dit bestemmingsplan zijn daarom diverse bestemmingen opgenomen om wonen, maatschappelijke voorzieningen, ambachtelijke bedrijvigheid, dienstverlening, detailhandel, horeca en kantoor (in combinatie met ondergeschikte dienstverlening) mogelijk te maken. In de artikelen worden oppervlaktebeperkingen gesteld voor dienstverlening, kantoren en voor horeca, detailhandel in het bijzonder. De meeste ruimte wordt geboden voor het realiseren van woningen. Dit past binnen het beleid van de gemeente Nieuwegein, zie paragraaf 3.3.2. De komende 10 tot 20 jaar blijft er in de regio een druk op de vraag naar woningen. Volgens de woningbouwprognose is er tot 2030 behoefte aan 3.500 woningen. Op basis van gesprekken met de stad en interne studies zijn de kansen en mogelijkheden voor woningbouw in Nieuwegein verkend. City is aangewezen als kansrijke woningbouwlocatie. Bij de verdere ontwikkeling van City zal geen grootschalige uitbreiding van het winkelgebied meer plaatsvinden. Wel wordt in en rond het Stationsgebied nog in beperkte mate ruimte geboden aan retail om een goede functionele beëindiging van het kernwinkelgebied in het Stationsgebied te realiseren. Door ruimte voor retail te beperken kan leegstand worden voorkomen. Dit vergroot de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het gebied.

Ook voor horeca is een oppervlaktebeperking opgenomen en horeca is beperkt tot de categorieën 1 en 2. Door horeca zo te beperken kan ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd, zie paragraaf 4.8. Ruimtelijk relevante criteria zoals geluid en lucht zijn daarbij van belang.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

Conclusie

Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Er spelen ook geen ontwikkelingen die raken aan het nationale belang. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan de gemeente en provincie overgelaten.

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens een provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen per 1 oktober 2012 aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten. Door de drie stappen in de ladder te doorlopen, wordt ervoor gezorgd dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing wordt gekomen voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten.

Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld.

Toetsingskader

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen aan indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voordat aan de toetsing wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de ladder wel van toepassing is. Dat is afhankelijk van een aantal zaken: allereerst is de ladder enkel van toepassing op ruimtelijke plannen van decentrale overheden. Daarvan is met het bestemmingsplan sprake.

Vervolgens is het de vraag of wordt voorzien in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Dit begrip is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van IenM. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure.

Het plan is in ieder geval een 'ontwikkeling'. Bestaande bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw met een afwijkend programma en afwijkende massa.

Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In dit geval is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma niet als kleinschalig kan worden betiteld.

Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimtebeslag wordt groter. Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt.

In het geval van deze ontwikkeling is sprake van nieuwbouw (nadat de oude bebouwing is gesloopt) ter plaatse van de ontwikkellocaties. In het thans vigerende bestemmingsplan (Binnenstad 2007) is ruimte voor bebouwing tot een maximum van circa 280.000 m² bruto-vloeroppervlak (bvo) voornamelijk met de bestemming kantoor en wonen. In dit bestemmingsplan (waaronder begrepen Blok B1 en Doorslagzone) is ruimte voor circa 200.000 m² bvo, Er is per saldo sprake van een afname in ruimtebeslag, zie ook bijlage 1 voor een vergelijking van de bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan 2017 en voorliggend bestemmingsplan (in combinatie met het bestemmingsplan Stationsgebied en Blok B1 en de plannen voor de Doorslagzone (jan. 2020)).

Detailhandel, dienstverlening, horeca en maatschappelijk

Ten aanzien van maatschappelijke en commerciële functies, zoals dienstverlening, horeca en detailhandel geldt volgens het vigerende bestemmingsplan slechts in beperkte mate beperkingen qua oppervlakte. Per saldo laat dit bestemmingsplan (in samenhang met de overige ontwikkelingen in City) een afname zien van de functies detailhandel, cultuur en ontspanning, dientsverlening en maatschappelijk. zie ook bijlage 1. In paragraaf 3.2 is de kwalitatieve onderbouwing voor de verschillende functies per ontwikkellocatie opgenomen.

Kantoren

Voor kantoren geldt dat dit bestemmingsplan maximaal 7.000 m² bvo kantoren mogelijk maakt (West: 5.000 m² en Blok B2: 2.000 m²). Voor heel City laten de bestemmingsplannen maximaal 12.000 m² toe aan kantoren. Dit past binnen het Kantorenmarktonderzoek 2015, waarin aangegeven is dat de behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locatie binnenstad 21.000 m² bvo bedraagt.

Wonen

Wel is er sprake van een toename met betrekking tot de functie wonen. Wat betreft deze functie is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

In het Locatieonderzoek Woningbouw regio Utrecht (2018) is een behoefte van 104.000 woningen berekend tot 2040 In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien. In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit klopt met de behoefte van 61.000 woningen, zoals blijkt uit de regionale woningmarktmonitor.

In het Woningbouwprogramma 2030 (zie paragraaf 3.3.2) wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 3.500 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Mooi Rijnhuizen, Blokhoeve en de binnenstad tot 2030. Deze ambitie is in de Aanvulling Woonvisie 2015 opgehoogd naar 5.000 woningen.

Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg.

City draagt met de ontwikkeling van circa 2.300 woningen, waarvan circa 1.370 in dit bestemmingsplan, bij aan het accommoderen van de regionale ruimtevraag. Dit programma blijft binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders voor Nieuwegein.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de Ladder duurzame verstedelijking.

Het provinciaal beleid en regelgeving is hoofdzakelijk vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS). Gelijktijdig met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en PRV zijn in 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast (herijking). De PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld.

De provincie Utrecht heeft een prima uitgangspositie voor een aantrekkelijke toekomst. De provincie Utrecht heeft een centrale ligging, ligt aan de rand van de Randstad, aan drie internationale ontwikkelingsassen (A1, A2 en A12) en ligt nabij Schiphol. De provincie streeft naar een aantrekkelijke woon-, werkomgeving en recreatie. Hiervoor hanteren zij drie peilers:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot belangrijke beleidsopgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Een van deze belangrijkste beleidsopgave is het accent leggen op de binnenstedelijke opgave.

Conclusie

Op de visiekaart zijn de voor het stedelijk gebied belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht. Het centrum van Nieuwegein is aangeduid als een locatie voor een (groot) stedelijk vestigingsmilieu en woningbouwopgave binnenstedelijk. Juist de combinatie en verscheidenheid aan functies en hoogwaardige voorzieningen biedt hier kansen voor diverse soorten van bedrijvigheid en woningbouw.

Voor de gemeente Nieuwegein wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 2.000 woningen in het stedelijk gebied, onder andere in de projecten Hoog Zandveld, Blokhoeve en de binnenstad.

Het doel van de verordening is een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. De regels van de verordening hebben betrekking op nieuwe planologische besluiten. De regels van het beleid zijn ruimtelijk begrensd. Het plangebied is gelegen in de volgende relevante onderdelen van het beleid:

• ‘mobiliteitstoets’: de toelichting op een ruimtelijk plan, waarbij ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen, die deze ruimtelijke ontwikkeling tot gevolg hebben en een beschrijving of door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 3.3.5 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer;

• ‘stedelijk gebied’: de toelichting op een ruimtelijk plan bevat een beschrijving waarin rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. In paragraaf 3.3.6 wordt hier nader op ingegaan;

• ‘kantoren en kantoren op knooppunten’: nieuwvestiging van zelfstandige kantoren is niet toegestaan. In paragraaf 3.3.3 wordt nader ingegaan op de regelingen met betrekking tot kantoren;

• 'detailhandel': gronden die zijn aangewezen als ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel, tenzij:

1. 1. het gaat om detailhandel waaraan een aantoonbare behoefte bestaat als gevolg van een in een ruimtelijk besluit vastgestelde grootschalige toevoeging van woningen of andere stedelijke ontwikkeling, of,
2. 2. het gaat om brand- of explosiegevaarlijke detailhandel op bedrijventerreinen, of
3. 3. het gaat om nieuwvestiging of uitbreiding van volumineuze detailhandel indien daarvoor aantoonbare behoefte bestaat en in vigerende ruimtelijke besluiten geen planologische ruimte voor volumineuze detailhandel aanwezig is, of
4. 4. het gaat om oppervlakteneutrale verplaatsing van volumineuze detailhandel die noodzakelijk is vanuit het oogpunt van hinder, veiligheid, verkeersaantrekkende werking of het economisch functioneren van het gebied en onder de voorwaarde dat de bouwvlakken van de te verplaatsen detailhandel een andere bestemming krijgen, of
5. 5. het gaat om verplaatsing of uitbreiding van detailhandel in aansluiting op het gebied ‘Bestaand winkelgebied’ indien dit noodzakelijk is voor het economisch of maatschappelijk functioneren van het bestaande winkelgebied.

Deelgebied West ligt buiten bestaand winkelgebied. In dit deelgebied is in beperkte mate ruimte opgenomen voor detailhandel via een afwijkingsbevoegdheid (max. 250 m²) aan het Stationsplein, en mits ondersteunend aan het nieuwe te realiseren hoogwaardige OV-knooppunt. Dit is een afname van de mogelijkheden voor detailhandel ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Conclusie

Het bestemmingsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit de PRV.

De Structuurvisie Nieuwegein 2030 geeft de ruimtelijke ontwikkelingen in Nieuwegein tot 2030 op hoofdlijnen weer en beoogt daarmee een kader te bieden voor tussentijdse initiatieven. In de structuurvisie is dit vertaald door het kiezen van ontwikkelthema's. Voor de binnenstad is dit nader uitgewerkt in het OOB 2013 en is in navolgende paragraaf beschreven.

Het OOB 2013 zet de lijn die in 2005 is ingezet door en heeft als doel de binnenstad te vervolmaken. Echter: de uitwerking krijgt een ander karakter dan in 2005 is voorzien.

De uitdaging van dit OOB 2013 is de toekomstbestendige doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein tot een echt bruisend stadshart. De gemeente is daarbij een verbindende schakel tussen het gebied (de binnenstad), de initiatiefnemers, afnemers, gebruikers en faciliterende partijen als ontwikkelaars en bouwers. Zij realiseert haar ambities door uit te nodigen en is actief door de mogelijkheden voor het voetlicht te brengen, de kwaliteitsambities uit te leggen en te speuren naar creatieve partners.

De openbare ruimte zal nog belangrijker worden als drager van de herontwikkeling, waarbij het accent vooral op de programmering van die openbare ruimte zal liggen. Immers de kwaliteit van de ruimte, uitstraling en de programmering dragen bij aan levendigheid en bezoek van ons centrum en zijn voor partijen het argument om te investeren.

In Oost is een ontwikkeling met een mix van retail, cultuur en voorzieningen tot stand gekomenx. Niet alle zones in de binnenstad lenen zich voor die invulling. Per zone is in dit vernieuwde plan een beeld met een eigen signatuur en invulling neergelegd. Daarnaast zullen niet meer overal in de binnenstad gebouwen met een schaal en volume zoals het Stadshuis en theatercomplex worden gerealiseerd. Dit past bij de nieuwe realiteit, die zowel vanuit gebruikers en afnemers als vanuit ontwikkelaars en beleggers vraagt om een kleinere korrel en flexibiliteit. Een kleinere korrel die, als gevolg van een minder complexe programmatische opbouw, een lager risicoprofiel heeft en daardoor meer kansen biedt. Niet alleen de marktomstandigheden, maar ook de ruimtelijke signatuur van de zone waarvan de ontwikkeling deel uitmaakt, bepalen de massa en volumeopbouw van de ruimtelijke eenheden en de schaal waarop functiemenging plaatsvindt.

Nieuwegein en haar binnenstad zijn door de ligging aan drie snelwegen zeer goed bereikbaar per auto. Daarin onderscheidt het centrum zich van andere binnensteden. Deze kwaliteit is de afgelopen jaren verder versterkt door onder andere de reconstructie van de Zuidstedeweg. Dit is ook de reden dat er voldoende en betaalbare parkeergelegenheid voor ondernemers, bezoekers en bewoners wordt gegarandeerd. Daarnaast is de bereikbaarheid per tram, bus, fiets en te voet belangrijk en wordt deze op een aantal punten versterkt.

Conclusie

In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de ontwikkellocaties in de binnenstad.

De gemeente heeft in oktober 2017 het Koersdocument City 2017, Leidraad voor de verdere ontwikkeling van City' vastgesteld. City is de nieuwe naam voor de binnenstad van Nieuwegein. Deze nieuwe naam markeert de nieuwe fase die we de komende periode ingaan bij het verder ontwikkelen van het centrum van Nieuwegein. Het Koersdocument City is het vervolg op het OOB2013 en sluit ook aan bij de Toekomstvisie: 'Nieuwegein naar 2025'.

Het Koersdocument omschrijft de ambities die de gemeente Nieuwegein heeft voor het (door)ontwikkelen van de resterende opgaven in de Binnenstad, en dan met name voor het Stationsgebied en West. Duurzaamheid zal het leidende principe zijn bij de verdere doorontwikkeling.

De oostelijke kant van City is inmiddels grotendeels gerealiseerd, op een aantal bouwprojecten na. De projecten aan de Doorslag (woningbouw Doorslagzone, NVM, en HN-locatie) volgen nog de kaders uit het OOB2013, waar mogelijk aangevuld met actuele inzichten.

De westzijde van City bestaat uit het Stationsgebied en West. In dit Koersdocument worden die in samenhang uitgewerkt en is de grens tussen deze gebieden niet langer van belang.

Conclusie

In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het plan.

De Gebiedsopgave City is onder meer het resultaat van een co-creatieproces waarbij de ambities van het in november 2017 vastgestelde Koersdocument geconcretiseerd zijn naar uitgangspunten en leidende principes. De gebiedsopgave omvat de volgende onderdelen:

• Programmatisch onderlegger waarin het te realiseren programma wordt geduid;

• Ruimtelijke onderlegger, waarin de ruimtelijke- en stedenbouwkundige principes aan de orde komen;

• Mobiliteit, waarin de voorgestelde maatregelen op het gebied van toeleidende infrastructuur zijn opgenomen

• Duurzaamheid, waarin uitgangspunten, leidende principes en het proces om te komen tot de meest duurzame binnenstad wordt aangegeven.

Conclusie

In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het plan.

Dit hoofdstuk gaat in op de beheersregeling voor de huidige situatie en de ontwikkelingen die het bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein mogelijk maakt. De basis wordt daarbij gevormd door het geldend bestemmingsplan en de Gebiedsopgave City 2019.

Een deel van de binnenstad is gereed. Voor deze delen in het plangebied is de huidige situatie planologisch verankerd in het nieuwe bestemmingsplan. Voorbeelden zijn het theater De Kom, waarvan de bouw mogelijk is gemaakt middels een projectprocedure, maar ook het Stadshuis, het winkelplein, de Markt en de woningen aan de noordwestzijde van het plangebied. Voor deze gebieden geldt dan ook dat in hoofdzaak is aangesloten bij de geldende planologische regelingen.

Voorliggend bestemmingsplan biedt ook het juridisch-planologisch kader voor de delen van het plangebied waar sprake is van concrete planvorming. In het navolgende is per locatie de ontwikkeling op hoofdlijnen beschreven en aangegeven hoe vertaling in het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden.

_{Ontwikkellocaties, zoals opgenomen in dit bestemmingsplan (rode arcering)}

_{Overzicht met ontwikkelingen in City met daarin aangegeven de ontwikkellocaties (schets). De locaties in roze maken deel uit van dit bestemmingsplan.}

NVM / Dyade locatie – aankomstplein

Uitgangspunt is de realisatie van een aankomstplein op de locatie bij de NVM -Dyade met daaraan gekoppeld een woongebouw met openbare fietsenstalling.

Het aankomstplein zorgt voor een ruime, hoogwaardige en voor iedereen toegankelijke entree van City via trappen en een hellingbaan. De entree van City aan de noordoostzijde komt uit op de route die naar de Markt loopt via de Raadstede en in het verlengde de Binnenstede. Een openbare fietsenstalling met een entree aan de Doorslag maakt deel uit van het aankomstplein en sluit aan op het fietsroutenetwerk in Nieuwegein. De inrichting van het aankomstplein moet in samenhang met de bebouwing worden ontwikkeld zodat er een integraal ontwerp ontstaat tussen buitenruimte en bebouwing.

De bebouwing aan het aankomstplein bestaat uit twee accenten aan weerszijden van de route via de Raadstede en de Binnenstede naar de Markt. De woongebouwen markeren City aan de noordoostzijde van het centrum bij de Doorslagbrug. De woongebouwen zijn op het hoogste punt ca. 50m hoog en zijn daarmee lager dan het hoogteaccent in de zuidoosthoek van City op de kruising van de Doorslag met de Zuidstedeweg. De schaal en maat van de woongebouwen bij het aankomstplein is passend bij de woontorens in het blok tussen Stadshuis en Noordstedeweg. Voor het woongebouw op de NVM-Dyade locatie is een aantal stedenbouwkundige spelregels opgesteld om ervoor te zorgen dat het gebouw niet te massaal wordt. Aan de zijde van de Raadstede is de maximale bouwhoogte beperkt tot 11m om te zorgen voor een prettige straat en het zicht vanaf de zuidoostelijke woontoren van blok 2 niet teveel te beperken. De bebouwing van de Doorslag aan de Raadstede is ca. 35m hoog en de Raadstede is hier ca. 13m breed. Vanaf de Raadstede loopt de bebouwing op in hoogte richting de Noordstedeweg. Voor de bebouwing hoger dan 30m geldt een oppervlakte beperking van max. 550 m2. Deze maat wordt ook voor de hoogteaccenten elders in City gehanteerd en zorgt ervoor de hoogbouw niet te dominant wordt.

_{Mogelijke invulling NVM / Dyade locatie – aankomstplein en samenhang met omliggende ontwikkelingen}

Plint

In de plint is beperkt ruimte voor dienstverlening en horeca (met een afwijkingsbevoegdheid) naast de entree van het woongebouw en de entree van de bewonersfietsenstalling en bewonersgarage. Achter de bebouwing aan het aankomstplein komt een “entreehof” waar de ontsluiting van de parkeergarage, expeditie, de entrees van de woningen in blok 1 en een keerlus met afvalcontainers een plek krijgen. Het woongebouw dient ook aan deze zijde een prettige uitstraling te krijgen. In totaal is voorzien in een ontwikkeling van maximaal 120 appartementen.

Doorslag

Voor de Doorslag is voorzien in woningbouw in hoge dichtheid waarmee het centrum aan de oostzijde wordt afgerond. In het eerste kwartaal van 2020 is het voorlopig ontwerp voor de Doorslag vastgesteld. Het voorlopig ontwerp gaat uit van de realisatie van 452 appartementen in diverse categorieën en horeca aan weerszijden van de trap van het Stadsplein naar de Doorslag. Het voorlopig ontwerp bestaat uit vier appartementengebouwen die variëren in hoogte van ca. 30m tot ca. 70m. Aan de zuidzijde, bij het viaduct over de Doorslag staat het hoogste appartementengebouw dat als hoogteaccent aan de Zuidstedeweg op het schaalniveau van City fungeert. Het hoogte-accent is gesitueerd op de kruising van de Zuidstedeweg en het water van de Doorslag en markeert City op de zuidoosthoek. Aan de noordoost zijde is een toren van 50m voorzien die samen met de bebouwing van het NVM-Dyade terrein de noordoostelijke entree van City markeert. De bezonning van de bebouwing van Merwestein aan de Doorslag heeft aan het einde van de middag minder hinder van de voorziene plannen voor deze appartementengebouwen dan in de oorspronkelijke plannen voor de kantoortorens en het woongebouw.

De Knoop en de brug over de Doorslag

De Knoop betreft de openbare ruimte tussen de bebouwing van de Doorslag en P15. De openbare ruimte loopt door onder het viaduct van de Zuidstedeweg. Hier komen veel verkeersstromen samen. Er is een entree van tramhalte Merwestein en er is voorzien in de aanleg van een extra fietsbrug over de Doorslag. In deze zone worden tevens de nodige voorzieningen voor de appartementen van de Doorslag te worden gerealiseerd. Het ontwerp voor deze locatie dient ook aan te sluiten op de verder ontwikkeling van de openbare ruimte langs de Doorslag.

De extra fietsbrug over het water van de Doorslag zal het fietsroutenetwerk rondom Nieuwegein City versterken. De nieuwe fietsbrug verbindt de noord-zuid fietsroute langs de Doorslag met onder meer het Cals College en de voorzieningen in Merwestein en ontlast de bestaande Doorslagbrug van de stroom fietsers die vanuit het zuiden komen. Er ontstaat zo ook een nieuwe oost-west fietsroute parallel aan de Noordstedeweg die wordt gekoppeld aan de nieuwe noord-zuid route langs het Stationsgebied.

P15

Uitgangspunt is dat de huidige bestemming van P15 wordt gehandhaafd. De parkeergarage zal naast bezoekersparkeren voor City en/of het ziekenhuis ook worden gebruikt voor bewonersparkeren van de nieuwbouw van de Doorslag. Hierover zijn door de gemeente afspraken gemaakt met de ontwikkelende partijen en toekomstige woningverhuurders van de Doorslag. Afhankelijk van de benodigde parkeerplaatsen zal flexibel met de omvang van de garage worden omgegaan. De ambitie is om niet meer parkeerplaatsen dan strikt noodzakelijk te realiseren.

Locatie politiebureau

Uitgangspunt voor de locatie van het politiebureau is om de hoogtes meer af te stemmen op de omringende bebouwing. Er wordt rekening gehouden met de bezonningssituatie van de woonbebouwing aan de overzijde van de Schakelstede. Het programma is ook gewijzigd naar een gemengde bestemming (horeca en cultuur en ontspanning) en wonen is boven de plint mogelijk met ruimte voor maximaal 80 woningen. Het bouwvlak veranderd beperkt en volgt op maaiveld het stratenpatroon, aan de Schakelstede grenst het bouwvlak tot aan de damwand. De woonbestemming is gesitueerd aan de rand van het bestemmingsvlak en de maximale bouwhoogte aan de randen is 20 m aan alle openbare zijden van de locatie. Het bouwvlak steekt aan de Schakelstede door de rooilijn van de parkeergarage en theater de Kom zodat het Stadsplein een meer besloten karakter krijgt. Om het besloten karakter van het Stadsplein te versterken is het mogelijk om de bebouwing boven de plint aan het Stadsplein te laten uitkragen over de gehele bouwhoogte van maximaal 20 m hoog. De bereikbaarheid van het Stadsplein voor de expeditie van theater de Kom blijft hier mee geborgd.

_{Mogelijke invulling politiebureau en samenhang met omliggende ontwikkelingen}

Plint

De plint biedt ruimte biedt voor ontspanning en vermaak en een grote openbare fietsenstalling. De plint kan hier tot 8-9m hoog worden om een functie als een bioscoop en horeca te kunnen huisvesten. Met deze functies krijgt het Stadsplein meer lading als avondhorecaplein.

Grenzend aan het bestemmingsplan Stationsgebied en blok B1 liggen twee locaties waar wijzigingen optreden ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Het betreft blok B2 en de ABC-locatie.

Blok B2

Door de toekomstige verplaatsing van het busstation naar de andere zijde van het tramspoor ontstaat een nieuwe stedenbouwkundige constellatie waarbij een andere bestemming voor het busstation vanzelfsprekend is. Blok B2 beslaat het huidige busstation, het Zakencentrum Nieuwegein (gesitueerd aan het busstation) en een deel van de afgebrande dansschool aan de Erfstede. Nieuwbouw op het huidige bouwvlak van de dansschool is niet passend, omdat er geen ruimtelijke kwaliteit aan de omgeving kan worden toegevoegd in de vorm van groen en een beter zichtbare entree van de woningen boven Cityplaza inclusief doorgang naar Cityplaza.

Ook voegt nieuwbouw op het huidige bouwvlak zich minder makkelijk in een groter samenhangend blok. Het nieuwe bouwvlak gaat uit van een nieuw aaneengesloten woonblok dat ligt aan de Schouwstede, grenzend aan de snackbar en het chauffeursverblijf, de Erfstede en eindigt ter hoogte van de entree van de woningen boven Cityplaza. Een doorgaande wand over de snackbar en chauffeursverblijf aansluitend op de appartementen boven Cityplaza is nu niet opgenomen in het bestemmingsplan, maar is wenselijk om een goede pleinwand aan het Stationsplein te kunnen maken. De Erfstede is een woonstraat en expeditieroute aan de achterzijde van Cityplaza en heeft het karakter van een achtergebied. De woningen boven Cityplaza hebben een entree achter de voormalige dansschool, hier is ook een doorgang naar Cityplaza aanwezig. Met de beëindiging van het bouwblok op deze locatie wordt de entree van de woningen en de doorgang naar Cityplaza direct zichtbaar wordt vanaf de Erfstede.

Een deel van het perceel van de voormalige dansschool krijgt de bestemming openbaar gebied en zal worden ingezet om het nu stenige gebied te vergroenen en aantrekkelijker te maken. Aan de Erfstede is de bebouwingshoogte maximaal 11m zodat er een prettige woonstraat ontstaat. Aan de zijde van de Schouwstede is de toegestane bebouwing hoger en loopt deze op naar 20m in de richting van Cityplaza. Het nieuwe bouwblok is gefaseerd te realiseren. Tussen het Zakencentrum Nieuwegein en de entree van de woningen boven Cityplaza ontstaat een bouwvlak van ca. 600 m2 waar woningen kunnen worden gerealiseerd. Na sloop van het Zakencentrum Nieuwegein kan het blok worden afgerond.

_{Mogelijke invulling Blok B2 en samenhang met omliggende ontwikkelingen}

Plint

In de plint aan de Schouwstede is ruimte voor niet-woonbestemmingen als detailhandel, voorzieningen en kantoren. De Schouwstede is een aanloopstraat van het stadscentrum en beperkte detailhandel en kantoorfuncties ondersteunen dat karakter. In het Zakencentrum aan het busstation is nu al detailhandel in de plint met hierboven kantoren. Horeca wordt in deze aanloopstraat in principe niet als een passende bestemming gezien.

ABC-locatie

Het ABC-complex ligt tegen Cityplaza aan en heeft een expeditiezijde tegen de huidige trambaan en de Weverstede. In het OOB (Operationeel Ontwikkelingsplan Binnenstad, 2005) is al het uitgangspunt geformuleerd dat deze zijde een voorzijde dient te worden. Met de toekomstige verlegging van de trambaan en de realisatie van Blok B1 veranderd de situatie en is aanpassing van de geldende bestemming noodzakelijk om een goede stedenbouwkundige samenhang te krijgen met de omgeving. In het bestemmingsplan wordt variatie in de hoogte van de bebouwing in aansluiting op de omgeving beoogd. Op twee locaties kan hogere bebouwing tot maximaal 32 m en 50 m worden gerealiseerd en is de resterende bebouwing maximaal 20 m hoog waarbij aan de entree van Cityplaza een lagere bouwhoogte van 17m is opgenomen om de schaduwwerking op het entree pleintje van City Plaza te beperken. De hoogste bebouwing is voorzien aan de Weverstede tegenover het huidige pand Weverstede 1-3 (de Hypotheker). Weverstede 1-3 zal worden aangekocht om de Kolfstedetunnel te kunnen aanpassen en aan te sluiten op de nieuwe doorgaande noord-zuid fietsroute naast het tramspoor. Naast de fietsroute zal een plantsoen worden gerealiseerd met verblijfskwaliteit.

_{Mogelijke invulling ABC-locatie en samenhang met omliggende ontwikkelingen}

Plint

De rand van de ABC-locatie heeft de bestemming Centrumdoeleinden en er is ruimte voor een grote openbare fietsenstalling van ca. 1.000 m2 voor bezoekers van Cityplaza en passagiers voor het OV-knooppunt. Naast de entree van woningen en de ingang van de expeditie is er ruimte voor detailhandel, horeca en commerciële voorzieningen. Aan de Weverstede ligt de plint op 7m van de rijloper van de Weverstede, maar is de uitwerking van de rooilijn afhankelijk van goede oplossing voor de inpandige expeditie en de ondergrondse infrastructuur. Het terugleggen van de plint aan de Weverstede wordt mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan (afwijkingsbevoegdheid). Aan de trambaan is het verplicht om aansluitend te bouwen in de rooilijn tot de hoek met de entree van Cityplaza. Dit om de stedenbouwkundige samenhang te borgen. Boven de plint is ruimte voor een woonprogramma bestaande uit maximaal 200 woningen.

In City West is voorzien in een binnenstedelijk woonmilieu met een hoge dichtheid en een groene en duurzame uitstraling dat aansluit op het bestaande stadscentrumgebied. Het onderscheidt zich door de nabijheid van een OV-knooppunt en het winkel- en voorzieningen gebied. Het bestemmingsplan voorziet in een bouwvolume van maximaal 80.000 m2 bvo (exclusief auto- en fietsparkeren). De woningen, met daaronder levendige en gevarieerde plinten, moeten bijdragen aan de versterking van het binnenstedelijke woonmilieu van Nieuwegein City.

In het bestemmingsplan is getracht zoveel mogelijk flexibiliteit te bieden aan toekomstige ontwikkelingen, maar ook bepaalde stedenbouwkundige aspecten te borgen. Het bouwvlak in het nieuwe bestemmingsplan heeft een basishoogte van maximaal 20 meter en volgt de rooilijnen aan de buitenzijden, de Zuidstedeweg, de AC Verhoefweg, de Spoorstede en de Kapittel/Schouwstede. Daarnaast mogen er hogere gebouwen worden gerealiseerd waarvoor een zonering is vastgelegd. De hoogste gebouwen kunnen worden gerealiseerd aan de Zuidstedeweg en er wordt afgebouwd in maximale bouwhoogte richting de Spoorstede. Er is voorzien in één hoogteaccent op het schaalniveau van City. Dit hoogte-accent is gesitueerd op de kruising van de Zuidstedeweg en de AC Verhoefweg en markeert hiermee deze belangrijke kruising van de hoofdwegen van Nieuwegein en de zuidwesthoek City. De andere hoogte-accenten markeren de kruising van de Zuidstedeweg met de Doorslag en de zuidoosthoek van City en de kruising met de Koekoekslaan waar de tram City binnenkomt vanaf het zuiden.

Door de afbouw in maximale bouwhoogte wordt de schaduwwerking richting de buurt aan de noordzijde van de Spoorstede zoveel mogelijk beperkt naar de omliggende woningen. Het is mogelijk om een aantal accenten tot 36m te realiseren. Bezonning en uitzicht van de appartementen aan de watergang naast de Spoorstede worden hiermee geborgd, de minimale afstand tot de bebouwing is 38m. Rond Borgstede 54-159 is de hoogte van de bebouwing zodanig dat een goede bezonningssituatie wordt geborgd. Aan de zuidzijde is de bouwhoogte gemaximeerd tot 20m op een afstand van ca. 17m, deze bouwhoogte sluit aan bij de huidige bouwhoogte van het kantoorgebouw Zadelstede.

Naast de zonering van de hoogte worden er beperkingen gesteld aan de volumes en hoogtes van gebouwen zodat er een levendige menging ontstaat van hogere en lagere bebouwing met voldoende hoogwaardige groene openbare ruimte. De hoogte-accenten en andere gebouwen worden slanker naarmate ze hoger worden en zijn boven een hoogte van 25-30 m (afhankelijk van de locatie) beperkt tot een footprint van maximaal 550 m2. De adressering van de bebouwing aan de openbare ruimte is van groot belang. Het gaat dan om de doorgaande Stadsassen (Zuidstedeweg, de AC Verhoefweg), de Kapittelstede met het Stationsplein en de Spoorstede. De doorgaande stadsassen dienen begeleid te worden met gevarieerde en hoogwaardige bebouwing waarmee het centrum-stedelijke karakter van het gebied wordt benadrukt.

_{Mogelijke invulling West en samenhang met omliggende ontwikkelingen}

Plint:

In het bestemmingsplan zijn voor de plinten meerdere bestemmingen mogelijk gekoppeld aan locaties in West. Detailhandel en dienstverlening zijn alleen toegestaan aan het Stationsplein, beperkt en mits ondersteunend aan het nieuwe te realiseren hoogwaardige OV-knooppunt. Maatschappelijke bestemmingen en wonen is overal in de plint toegestaan. Voor kantoren is de mogelijkheid opgenomen om 5.000 m² in meerdere lagen te realiseren waarbij vooral wordt gedacht aan de plinten en boven gelegen lagen aan de Zuidstedeweg hoek Kapittelstede.

Via de nadere eisen regeling en een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan wordt een collegebevoegdheid gecreëerd om doorwerking van de omgevingskwaliteitseisen af te dwingen ten behoeve van het behouden en beschermen van een aanvaardbare omgevingskwaliteit. Voor de vereiste mate van aanvaardbaarheid is een dynamische verwijzing opgenomen naar de beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Binnenstad (City) Nieuwegein' van de gemeente Nieuwegein.

Woonvisie 2015

De Woonvisie 2015 van de gemeente Nieuwegein bedraagt de koers die de gemeente gaat volgen voor de komende vier jaar op het gebied van wonen. De visie legt deze koers uit over vier opgaven voor het wonen, die ambities vastleggen in maatregelen. De opgaven die centraal staan in de woonvisie zijn:

• Vitale stad: De huidige woningbouwambitie te realiseren en inwoners moeten hun wooncarrière kunnen maken. (Volgens het Woningbouwprogramma 2030 3.500 woningen tot 2030).
• Betaalbaar wonen: Een sociale huurwoningvoorraad met een omvang van 30% van de woningvoorraad.
• Wonen en zorg: Door middel van nieuwbouw en transformatie te voorzien in voldoende nultredenwoningen en verzorgd wonen.
• Kwaliteit en duurzaamheid: Duurzame nieuwbouw en transformatie.

Voor de opgave Wonen en zorg is gebiedsspecifiek beleid opgesteld. Waaronder het gehele plangebied binnenstad valt. Deze locatie wordt namelijk gezien als gunstige locatie voor het stimuleren van woningen voor ouderen, fysiek beperkten of ondersteuning vragende. In het scenario wanneer een marktpartij woningen wil realiseren in dit gebied dient er rekening te worden gehouden met deze doelgroep.

Voor het plangebied betekent dit dat er rekening dient te worden gehouden met de opgave Wonen en zorg. De binnenstad zit vol met mogelijke ontwikkelingen die op haar pad kunnen komen, transformatie van leegstaande kantoren en winkelgebieden, renovatie van bebouwing en mogelijke nieuwbouw. Deze ontwikkelingen bieden kansen voor het uitbreiden van kwalitatieve woonmilieus in de stad, het bevorderen van de doorstroming in de woningmarkt door het aanbod duurdere koop-,vrije sectorhuur-, specifieke senioren- en betaalbare sociale huurwoningen te versterken.

In de Aanvulling Woonvisie 2015 van april 2019 is de bouwambitie verhoogd naar 5.000 woningen en is naast de eerder genoemde segmenten aandacht voor middenhuur.

De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten van de Woonvisie.

Woningbouwprogramma 2030

Het Woningbouwprogramma 2030 van de gemeente Nieuwegein (vastgesteld 18 mei 2017) schetst de gemeentelijke ambitie met betrekking tot woningbouw tot 2030. Daarnaast worden indicatieve aantallen en kansrijke woningbouwlocaties benoemd en biedt het een kader voor verwachte en onverwachte woningbouwlocaties die de komende jaren verdere uitwerking krijgen.

In het Woningbouwprogramma zijn verder kwalitatieve uitgangspunten opgesteld voor de uitwerking van de onderzoeklocaties:

• Maat en schaal zijn belangrijk voor een kwalitatief en passende invulling van het programma.
• Het hele perceel, inclusief de buitenruimte, maakt deel uit van de herontwikkeling.
• De sociale huurwoningvoorraad moet een omvang hebben van 30% van de totale woningvoorraad.
• De realisatie van woningen voor ouderen of mensen met een fysieke beperking moet met name plaatsvinden binnen de zorgcirkels die zijn opgenomen in de Woonvisie 2015.
• Nieuwbouw moet vooral voorzien in woningen voor starters, stijgers en ouderen en zorg.

De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten van het Woningbouwprogramma 2030.

Conclusie

De ambitie is om in City een gevarieerd woonmilieu te realiseren met een mix van verschillende huur- en koopwoningen in verschillende segmenten (sociaal, midden en hoger segment). De binnenstad moet inclusief zijn en aan meerdere doelgroepen een plaats bieden in het centrum van de stad.

Voor geheel Nieuwegein is de bouwambitie opgehoogd van 3.500 woningen naar 5.000 woningen in de periode 2017-2030. City is bij uitstek één van de gebieden waar de bouwopgave via verdichting gerealiseerd kan worden. In de Woonvisie 2015 en de Aanvulling Woonvisie (april 2019) wordt uitgegaan van de volgende percentages voor de verschillende segmenten:

• 30% sociale huur,
• 20% middenhuur,
• 50% vrije sector huur/koop.

Op basis van de Aanvulling Woonvisie (april 2019) is het aantal sociale huur woningen en het aantal woningen met een middenhuur aangepast voor City. In het programma zijn nu 435 sociale huurwoningen en 300 woningen met een middenhuur opgenomen, op een totaal van minimaal 1.650 woningen. De gemeente gaat er van uit dat ook bij particuliere ontwikkelingen middenhuur woningen worden gerealiseerd. Via beleidsregels stuurt de gemeente hierop.

In de Woonvisie 2015 en de Aanvulling Woonvisie (april 2019) zijn als doelgroepen voor City opgenomen:

• Starters (jongeren),
• Middeninkomens,
• Stijgers op de woningmarkt (mensen die een stijging van inkomen verwachten en een stap in hun woon carrière willen maken),
• Ouderen die in een appartement willen wonen,
• Personen die een zorgwoning zoeken (wonen en zorg).

Verwacht wordt dat gezinnen zich niet direct aangetrokken voelen zich in City te vestigen vanwege het binnenstedelijk woonmilieu met hoge dichtheid. Op voorhand wordt deze doelgroep niet uitgesloten.

Thematische structuurvisie kantoren 2016-2027

De Thematische provinciale structuurvisie kantoren (TSK) 2016-2027 beschrijft het provinciaal ruimtelijke beleid met betrekking tot de reductie van in geldende bestemmingsplannen opgenomen planologische overcapaciteit voor de nieuwbouw van kantoren en de vernieuwing, herbestemming en transformatie van leegstaande kantoren in de provincie Utrecht.

Voor het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt in de TSK het volgende beschreven:

"Volgens het Kantorenmarktonderzoek 2015 is de behoefte aan ten opzichte van de bestaande voorraad toe te voegen kantoorruimte tot en met 2027 op de locatie binnenstad 21.000 m² bvo.

Tegenover deze vraag staat een geraamde plancapaciteit van 125.131 m² bvo. De raming van de plancapaciteit is gebaseerd op een analyse van vigerende bestemmingsplannen, uitgaande van de maximale planologische invulling. De provincie zal de plancapaciteit van de op de verbeelding aangegeven locatie Nieuwegein binnenstad reduceren tot tenminste 21.000 m² bvo. De reductie van plancapaciteit kan plaatsvinden op alle onbebouwde gronden waarop nieuwbouw van zelfstandige kantoren mogelijk is en deel uitmaken van de op de verbeelding aangegeven locatie Nieuwegein: Binnenstad."

Provinciaal Inpassingsplan kantoren Utrecht

Het PIP kantoren Utrecht (status: onherroepelijk) is een juridische vastlegging van de beleidsuitspraken uit het TSK. De gemeente Nieuwegein heeft de reductie echter zelf vertaald in het bestemmingsplan Kantoorreductie binnenstad voor de vier nog onbebouwde locaties, zie onderstaand. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 31 mei 2018.

De vier onbebouwde locaties

Provinciaal Ruimtelijke Verordening artikel 4.3 Kantoren en kantoren op knooppunten (inclusief 2de partiële herziening)

In de verordening is opgenomen dat nieuwvestiging van zelfstandige kantoren niet is toegestaan. Onder 'nieuwvestiging kantoren' wordt verstaan: de toevoeging of uitbreiding van een kantoor of de transformatie van een gebouw naar een kantoor ten opzichte van het vigerende planologische regime door middel van een ruimtelijk besluit.

Dit betekent dat verschuiving van kantoren binnen het plangebied niet mogelijk is op grond van de verordening, tenzij er sprake is van:

• zelfstandige kantoren met een lokaal vestigingsgebied, oftewel zelfstandige kantoren ten behoeve van activiteiten die in hoofdzaak een aan de gemeente gebonden karakter hebben of gebonden zijn aan één specifieke locatie, voor zover deze niet gevestigd kunnen worden in gerealiseerde gebouwen of binnen plancapaciteit op basis van het vigerende planologische regime, of;
• een eenmalige uitbreiding van gerealiseerde kantoren met ten hoogste 10% van het bestaande bvo van het gebouw, voor zover deze niet gerealiseerd kan worden op basis van het vigerende planologische regime, of;
• transformatie naar zelfstandige kantoren tot een maximum bvo van 1.500 m² per gebouw, of;
• zelfstandige kantoren ter plaatse van “reductielocaties Thematische Structuurvisie Kantoren”, mits gelijktijdig binnen dezelfde locatie planologische reductie plaatsvindt van tenminste hetzelfde bvo voor zelfstandige kantoren op een onbebouwd perceel.

Voor het laatste punt gaat het om de verplaatsing van planologische capaciteit binnen een locatie aangewezen in de Thematische Structuurvisie Kantoren, voor zover deze resteert na de inwerkingtreding van het nog vast te stellen Inpassingsplan Kantoren (de eerder genoemde 21.000 m²). Hiermee wordt het voor een gemeente mogelijk tot een andere stedenbouwkundige opzet van de betreffende locatie over te gaan, nadat een deel van de bouwmogelijkheden door middel van het voornoemde Inpassingsplan Kantoren zijn weggenomen. Dit biedt meer (schuif)mogelijkheden dan reeds op grond van het bestemmingsplan Kantoorreductie Binnenstad is toegestaan.

Gemeentelijke aanpak lege kantoren – tweede fase

Om de kantorenleegstand terug te dringen, stimuleert de gemeente Nieuwegein transformatie van leegstaande kantoren naar andere bestemmingen. In Nieuwegein hebben verschillende kantoorpanden inmiddels een andere functie gekregen, met name naar wonen. Beleggers, eigenaren, ontwikkelaars, maatschappelijke organisaties en corporaties hebben hiertoe initiatieven ingediend. En nog steeds komen nieuwe initiatieven binnen. Op basis van een goed verhaal denkt en werkt de gemeente mee om de transformatie mogelijk te maken.

De verwachting is dat het grootste deel van de leegstaande kantoren en de leegkomende kantoren geen nieuwe kantoorgebruiker meer zal krijgen. De Nota Kantorenvisie, vastgesteld op 20 december 2011, is hiermee onverminderd actueel en blijft als uitgangspunt gelden bij de programmatische aanpak van de leegstand. De volgende besluiten uit de visie zijn van toepassing:

• Er komen geen nieuwe kantorenplannen in Nieuwegein bij, conform de regionale afspraken.
• De binnenstad is de kantorenlocatie in Nieuwegein met de meeste toekomstpotentie, binnen de bestaande plancapaciteit is nieuwbouw van kantoren mogelijk.
• Bestaande kantoorgebouwen in de binnenstad mogen een andere functie krijgen (exclusief detailhandel). Het beeldkwaliteitsplan binnenstad bewaakt daarbij de kwaliteit.
• In alle kantoorgebieden van Nieuwegein worden transformatie-initiatieven naar andere functies (met uitzondering van detailhandel en horeca) met een positieve insteek bekeken. Uitgangspunt daarbij is wel dat de kwaliteit en duurzaamheid van het gebouw en de private omgeving worden verhoogd. Transformatie dient bij te dragen aan een verbetering van de leefbaarheid en mag geen verslechtering zijn van het vestigingsklimaat voor eigenaren en gebruikers van omliggende kantoren.

Conclusie

Op dit moment komt de feitelijke kantoorruimte overeen met de maximale planologische mogelijkheden op basis van het geldende bestemmingsplan, met uitzondering van de vier eerder genoemde locaties. Voor deze locaties is sprake van geldende rechten voor kantoorruimte, waar overeenkomstig de Thematische structuurvisie kantoren (TSK) 2016-2027 maximaal 21.000 m² kantoorruimte kan worden gerealiseerd.

Voor de vier nog niet gerealiseerde kantoorlocaties is daarom reeds een gebruiksbeperking van maximaal 21.000 m² bvo aan kantoorruimte opgenomen in het bestemmingsplan Kantoorreductie Binnenstad. Locatie 3 en 4 (Luifelstede) zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Voor locatie 2 (HN-locatie) geldt inmiddels een onherroepelijk bestemmingsplan ten behoeve van woningbouw waardoor de kantoor bestemming is komen te vervallen. Voor locatie 1 (Doorslag) zijn verregaande plannen voor ontwikkelingen die geen betrekking hebben op kantoren.

Met dit bestemmingsplan wordt het mogelijk om bijvoorbeeld in West van deze oppervlakte (gedeeltelijk) gebruik te maken. De 2de partiële herziening van de provinciale ruimtelijke verordening (herijking 2016) maakt dit mogelijk. Om deze reden is een regeling opgenomen waardoor de 21.000 m² gebruikt kan worden voor nieuwvestiging in de hele binnenstad, mits de betreffende bestemming de functie kantoren ook toelaat.

Detailhandel

In de Winkelvisie (vastgesteld 26 januari 2017) worden onder andere uitgangspunten en actiepunten vastgelegd die de verschillende winkelcentra moet helpen hun doel te bereiken.

Een belangrijk uitgangspunt is het schrappen van de mogelijkheden van (grootschalige) detailhandel in West. Dit is ook conform het OOB 2013. Wel is er een beperkte afwijkingsmogelijkheid (max. 250 m²) voor detailhandel opgenomen aan het Stationsplein, mits ondersteunend aan het nieuwe te realiseren hoogwaardige OV-knooppunt.

Horeca

Het horecabeleid is vastgelegd in de nota Horecaonderzoek Nieuwegein van 1992. In de nota wordt geconcludeerd dat in Nieuwegein een beperkte uitbreiding van de horeca mogelijk is en dat er een gericht stimuleringsbeleid kan worden gevoerd. Er worden drie horecaconcentratiegebieden onderscheiden: binnenstad, Jutphaas en Vreeswijk. Daarnaast is horeca mogelijk in winkelcentra.

In de centrumbestemmingen is een flexibele regeling opgenomen voor de ontwikkeling van horeca overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.

Standplaatsenbeleid

In het plangebied is mede het bestemmingsplan Sectorplan Standplaatsen van toepassing. De regeling en de bestaande standplaatsen zijn in dit bestemmingsplan overgenomen.

Gemeentelijk Mobiliteitsplan+

Het Gemeentelijk Mobiliteitsplan+ (GMP+) is onderdeel van het integrale strategische beleid van de gemeente Nieuwegein. Het sluit aan bij de belangrijkste, door de gemeenteraad vastgestelde nota's, zoals de Structuurvisie Nieuwegein 2030. Het GMP+ geeft een nadere uitwerking van de verkeer- en vervoerparagraaf uit de Structuurvisie Nieuwegein 2030.

De gemeente Nieuwegein kiest er dan ook voor om de rol van de fiets en milieuvriendelijk openbaar vervoer te versterken. Daarbij maken we gebruik van vier pijlers: 1) duurzaamheid, 2) bereikbaarheid, 3) samenhang met de stadsontwikkeling en 4) gedragsbeïnvloeding.

Wat sterk betrekking heeft tot het plangebied en daarbij, onder een eigen kernpunt is gelegd, is het OV-knooppunt Stadscentrum Nieuwegein. Nieuwegein Stadscentrum staat in de top 10 van belangrijkste knooppunten van (boven)regionaal belang. Voor de binnenstad van Nieuwegein, met de tramhalten Stadscentrum en Merwestein, spelen de volgende opgaven: afbouw van de centrumontwikkelingen, woningen en appartementen. De uitdagingen om in het centrum een nieuw bus-/tramstation te realiseren met voldoende capaciteit om het groeiend aantal bussen en (overstappende) reizigers te kunnen accommoderen (regionale 'hub') en om van halte Merwestein een hoogwaardige tramhalte te maken die de oostzijde van de binnenstad bedient (o.a. Stadshuis en Theater De Kom). In Nieuwegein zetten we daarbij ook in op de fiets als voor- en/of natransport. Daartoe dienen goede fietsroutes van/naar en adequate fietsstallingsvoorzieningen bij dit knooppunt te worden gerealiseerd.

Mobiliteitstoets

Voor het OOB 2013 is een Mobiliteitstoets opgesteld. Er is verkend wat het effect van het aangepaste programma is voor de verkeersproductie en voor de parkeerbalans. De herziening van het programma leidt derhalve niet tot een toename van het verkeer.

Het programma voor de ontwikkellocaties, zoals opgenomen in paragraaf 3.2, wijkt in beperkte mate af van de uitgevoerde Mobiliteitstoets. Een actualisatie van de Mobiliteitstoets is in het kader van de bestemmingsplanprocedure uitgevoerd, zie bijlage 5.

De conclusies uit de mobiliteitstoets uit 2017 blijven overeind. De toevoeging van het programma levert op de Zuidstedeweg en de westzijde van de Noordstedeweg geen problemen op. Op de oostzijde van de Noordstedeweg neemt de overschrijding van de GMP+ streefwaarde toe, maar dit komt hoofdzakelijk door de autonome groei. De toename van de intensiteit op de Noordstedeweg Oost door het programma bedraagt slechts 5%. De verwachte intensiteiten op het oostzijde van de Noordstedeweg blijven onder de technisch maximale intensiteit die ingeschat zijn op minimaal 16.000 voertuigen per etmaal: de weg kan de hoeveelheid verkeer dus wel verwerken, mits de rotonde Sluyterslaan deze aantallen ook kan verwerken. De capaciteit van een rotonde is lastig exact te duiden, want deze is sterk afhankelijk van onder andere de vormgeving, verdeling intensiteit over toevoerwegen en voorrangssituatie.

Aanvullende mobiliteitsmaatregelen

Naast de hierboven genoemde verschillen zijn er in de huidige GREX van City maatregelen opgenomen voor het verbeteren van de doorstroming en het comfort voor de fietsers in City. „h Een fietsbrug over kanaal de Doorslag (ten zuiden of noorden van Zuidstedeweg);

• Een opwaardering van de fietsroute tussen de Zuidstedeweg en Nieuwegein City;
• Een aanpak van de Karosbrug (toegankelijkheid voor fietsers);
• Een aanpak van sociale veiligheid Kolfstedetunnel (verbeteren verlichting en opheffen huidige knik).

Deze maatregelen maken het aantrekkelijker om met de fiets naar City te gaan, wat voor de bezoekers van City kan leiden tot een afname van auto intensiteiten.

Behalve de concrete fietsmaatregelen uit de GREX zet gemeente Nieuwegein in algemene zin de komende jaren met haar beleid meer in op toekomstgerichte en bewegingsvriendelijke mobiliteit. De bestaande OV Knoop City wordt aangepast en er zijn meerdere plannen om de kwaliteit van het openbaar vervoer te verbeteren. Een concrete uitwerking van deze en andere plannen vindt plaats in de Strategische Mobiliteitsvisie die momenteel opgesteld wordt, als voorbereiding op een nieuw Mobiliteitsplan in 2021. Een van de aandachtspunten hierin is het verminderen van korte autoritten. Deze zitten ook op de Noordstedeweg. Ook hiervan kunnen momenteel geen concrete effecten bepaald worden, maar in algemene zin wordt verwacht dat er minder gebruik gemaakt zal worden van de auto op korte ritten naar City of tussen andere wijken.

Parkeerregeling

Op 1 november 2014 is de AMvB Quick wins (Stb. 2014, nummer 333) en op 29 november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 (Stb. 2014-458) van kracht geworden. De AMvB wijzigt artikel 3.1.2 (lid 2) van het Besluit ruimtelijke ordening terwijl de Reparatiewet enkele bepalingen in de Woningwet herziet. Het eerste artikel legt expliciet vast dat een bestemmingsplan regels mag bevatten die betrekking hebben op een bevoegdheid waarvan de uitoefening afhankelijk is gesteld van beleidsregels. De aanpassing van de Woningwet komt er op neer dat de stedenbouwkundige bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordeningen niet meer van toepassing zijn op na 29 november 2014 nieuw vast te stellen bestemmingsplannen of beheersverordeningen en in ieder geval volledig vervallen op 1 juli 2018.

Gezien het nieuwe artikel 3.1.2 Bro bestaat de mogelijkheid om via algemene regels in het bestemmingsplan op de parkeerbehoefte te kunnen sturen. Daarom is in de regels van dit bestemmingsplan een parkeerregeling opgenomen.

Deze regels sluiten aan bij artikel 2.5.30 van de gemeentelijke Bouwverordening. In deze regels wordt uitdrukkelijk uitgegaan van regulering bij het aanvragen en verlenen van omgevingsvergunningen.

Hoe wordt bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid?

De vraag hoe wordt bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt beantwoord in de Nota Parkeernormen 2011-2015. In de nota wordt aangegeven hoe het aantal parkeerplaatsen bij bepaalde functies moet worden berekend. Op deze wijze wordt ten aanzien van de hiervoor genoemde punten een duidelijk houvast geboden voor het beoordelen van aanvragen van een omgevingsvergunning.

In de Nota Parkeernormen 2011-2015 (23 februari 2011) zijn de parkeernormen gedifferentieerd, wordt bij het bepalen van de norm veel meer rekening gehouden met locatiespecifieke eigenschappen en zijn er minimum parkeernormen bij vrijstelling. Dit zijn lagere normen dan de standaard parkeernormen die kunnen worden toegepast wanneer uit een mobiliteitstoets blijkt dat die toelaatbaar zijn. Om te voorkomen dat een bouwvergunning om formele reden zou moeten worden geweigerd, kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen. De verwachting is dan ook dat de parkeernormen in deze nota veel meer rekening houden met de dagelijkse praktijk dan de parkeernormen uit de eerdere Nota Parkeren uit 1999. Om parkeernormen te definiëren zonder alles in ieder bestemmingsplan te beschrijven, is de Nota Parkeernormen gemaakt. In de regels van dit bestemmingsplan wordt naar deze nota verwezen.

Voor de ontwikkellocaties wordt conform de Gebiedsopgave 2019 uitgegaan van 0,5 parkeerplaats per woning, waarin zowel het individuele als het deelauto parkeren opgelost worden (0,25 individuele parkeerplaats per woning en 0,05 parkeerplek per woning voor deelauto's). De norm voor toepassing van deelauto's is 1 deelauto per 5 woningen. Dit betekent dat er 3 parkeerplaatsen op 10 woningen gerealiseerd worden. De norm voor het bezoekersparkeren is 0,1 per woning. Leidend principe daarbij is dat bezoekers gebruikmaken van het openbaar vervoer en het langzaam verkeer netwerk. Het bezoekersparkeren wordt gerealiseerd in het openbaar gebied, bij voorkeur rond de Spoorstede en de Borgstede. Bezoekers kunnen eveneens parkeren in bestaande parkeergarages. Voor de ontwikkellocaties geldt dat voldoende parkeerplaatsen dienen te worden aangelegd. Op voorhand zijn echter geen onoverkomelijke belemmeringen op dit punt te verwachten.

De ambitie is om van City Nieuwegein de meest duurzaamste binnenstad van Nederland te maken. Dat is een stevige ambitie, maar wel een ambitie die gerechtvaardigd is gelet op de omvang van de opgave. Met het realiseren van een groot aantal woningen in City ontstaat namelijk volume om duurzaamheidsmaatregelen rendabel te implementeren.

Het voorop blijven lopen als duurzame binnenstad vergt een langlopende inspanning, waarbij nu nog niet exact aan te geven is welke maatregelen nodig zijn en op langere termijn het meest effectief zijn.

Gelet op de snel opeenvolgende ontwikkelingen op het terrein van verduurzaming en transitie blijft het nodig om voortdurend maatregelen af te wegen op effectiviteit en toekomstbestendigheid. Die maatregelen die op zichzelf bij de start (nog) niet rendabel zijn moeten wellicht gestimuleerd worden met een financiële bijdrage (vanwege bijvoorbeeld onrendabele toppen, risicoprofiel, onderzoek voor innovatie). Om deze reden is voor City een krediet van 2 miljoen euro beschikbaar voor het instellen van een Fonds Duurzaamheid City (FDC). Het Q-team adviseert het college over de inzet van het fonds.

Ook de verduurzaming van City wordt in co-creatie opgepakt. Alle stakeholders worden nadrukkelijk uitgenodigd en uitgedaagd om in Nieuwegein City de duurzaamste binnenstad van Nederland te realiseren en met voorstellen daarvoor te komen.

Om de duurzaamste binnenstad te worden is een samenhangend en integraal pakket van (duurzaamheids)maatregelen nodig. Voor een aantal thema's zijn, op basis van de ambities uit het Koersdocument, passende maatregelen voor City onderzocht. Het gaat hierbij om de volgende thema's:

• Klimaatadaptatie en natuur-inclusiviteit,
• Water,
• Energie,
• Mobiliteit,
• Circulariteit.

De komende periode wordt (via co-creatie en onderzoek) nader onderzocht hoe de meeste synergie tussen maatregelen kan worden bereikt in relatie tot de beschikbare ruimte in gebouwen en openbaar gebied. In principe gaat het daarbij om:

• Het matchen van ruimtevraag van maatregelen in relatie tot de beschikbaarheid van de totale ruimte;
• Het prioriteren van maatregelen, teneinde de meest effectieve oplossingen te selecteren;
• Het maken van een keuze tussen maatregelen indien die elkaar uitsluiten c.q. te weinig synergie opleveren.

Doel is een samenhangend pakket van maatregelen te definiëren dat ruimtelijk inpasbaar is. Op basis daarvan wordt per bouwblok een Ontwikkelkader opgesteld en worden de ruimtelijk relevante onderdelen opgenomen in het Omgevingskwaliteitsplan Binnenstad (City) Nieuwegein.

In dit hoofdstuk worden de (onderzoeks)aspecten behandeld die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. Per aspect is aangegeven wat het wettelijk kader is en wat de consequenties zijn voor het bestemmingsplan.

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, stelden de lidstaten zich tot doel het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze regelgeving is opgenomen in de Monumentenwet, en geldt sinds de invoering van de Erfgoedwet in 2016 via overgangsrecht totdat de regels in de Omgevingswet geborgd worden.

De kern van de Erfgoedwet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van het voorgaande dan ook te worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. Voor de ligging van cultuurhistorische en archeologisch waardevolle plekken in het plangebied zijn de Archeologische beleidsadvieskaart en de cultuurhistorische waardenkaarten van de gemeente Nieuwegein geraadpleegd.

Gebiedskarakteristiek

In vergelijking met de omliggende woonwijken is relatief laat begonnen met de realisatie van het binnenstadsgebied. Als basis voor het centrumplan is uitgegaan van een zogenaamde megastructuur met meerdere maaiveldniveaus voor verkeer, winkelen en wonen, een sterk stedelijke en compacte bebouwing met veelal een sterk sculpuraal karakter. Er is sprake van een een grootschalige clustering van zakelijke, openbare en culturele functies. Langs de randen staan grootschalige kantoorpanden en woongebouwen. De binnenstad is hét winkelcentrum van Nieuwegein, men vindt er het stadshuis, het ziekenhuis en tal van kantoren en andere voorzieningen, maar ook woningen: etagewoningen en grondgebonden eengezinswoningen, vooral in de noordwesthoek van het gebied. Het is ook een heel nieuw gebied, zonder nog in het oog springende relicten uit de prestedelijke periode, zoals in de meeste andere wijken nog wel het geval is. De bebouwing in de binnenstad is massaal en stedelijk van karakter. Snel- en langzaam verkeer zijn er deels gescheiden, waarbij het langzaam verkeer via een brug of tunnel de brede Zuidstedeweg kan oversteken.

Midden in het centrumgebied bevindt zich het aan het winkelcentrum gekoppelde station voor de sneltram tussen Utrecht en Nieuwegein. In de afgelopen jaren is de binnenstad grootschalig op de schop gegaan. Dit heeft geleid tot de sloop van veel complexen en de herinvulling met onder meer een nieuw stadshuis, een theater en nieuwe winkelgebouwen. Veel bijzondere gebouwen uit de beginperiode van Nieuwegeins binnenstad zijn er niet meer. Vermeldenswaardig zijn het massale Weverstedehof 1-81 uit 1979-1980, een groot kantoor- en winkelcomplex met daarboven woonappartementen, onder invloed van het structuralisme. Aan de zuidrand van de binnenstad ligt het grote complex van het St. Antoniusziekenhuis (1977 en verder), dat inmiddels ook al veel wijzigingen heeft ondergaan. Een zeer bijzonder en in zijn soort in Nieuwegein uniek gebouw is de Hulp Warmtecentrale voor de Stadsverwarming (1979-1980), een ontwerp van het Ingenieurbureau voor Architectuur en Stedebouw Hoekstra-Roosenburg-Van Buul, dat in 1980 de Nationale Staalprijs ontving. De hoge schoorsteen is een markant oriëntatiepunt in de omgeving.

Aan de zuidzijde wordt de binnenstad voor het langzaam verkeer ontsloten door de markante Weverbrug. De betonnen brug uit circa 1980 heeft deels met baksteen beklede betonnen rondboogportalen, forse bordestrappen op de uiteinden, stalen, fel blauw geschilderde balustrades en een stalen pergola met rood geschilderde rondbogen.

Om adequaat invulling te kunnen geven aan de taak van de gemeente om rekening te houden met binnen het bestemmingsplan aanwezige cultuurhistorische waarden, heeft de gemeente een cultuurhistorisch onderzoek laten uitvoeren (RAAP-rapport 2538 Jonge stad, oude kwaliteiten). Het betreft een interdisciplinaire studie naar het aardkundig, historisch-geografisch, historisch-bouwkundig en stedenbouwkundig erfgoed in de gemeente Nieuwegein.

Cultuurlandschap

In het plangebied is het historische landschap van cope ontginningen nauwelijks herkenbaar en heeft zodoende geen waarde. Een zeer waardevolle landschappelijke structuur is de Doorslag. Dit twaalfde-eeuwse kanaal begrenst de oostkant van het plangebied. Het kanaal verbond de stad Utrecht met de IJssel. Het historische karakter van het kanaal is nog goed aanwezig, doordat het nooit verbreed is.

Bouwhistorie

In het plangebied staan geen monumenten. Wel telt het plangebied een aantal cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken op basis van het rapport Jonge stad, oude kwaliteiten.

Zeer hoge waarde:

1. 1. De warmtecentrale van de stadsverwarming, gelegen op Koekoekslaan 1
2. 2. Doorslagbrug over de Doorslag, verbindt de Noordstedeweg met de Vreeswijksestraatweg

Hoge waarde:

3. 3. Zuidstedebrug, voetgangersbrug over de Zuidstedeweg
4. 4. Weverstedehof 1-81
5. 5. Karosbrug, voetgangersbrug over de A.C. Verhoefweg

Enige waarde:

6. 6. Kolfstedetunnel, langzaam verkeertunnel onder de Zuidstedeweg

De bouwwerken van zeer hoge en hoge waarden krijgen de aanduiding 'karakteristiek' in het bestemmingsplan.

^{Historische bouwkunst en stedenbouw}

^{Cultuurhistorisch erfgoed - Historisch- geografische elementen}

Conclusie

Binnen het plangebied zijn diverse cultuurhistorische elementen aanwezig, die behouden moeten blijven en opgenomen moeten worden in nieuwe stedenbouwkundige ontwerpen. De beoogde ontwikkelingen geven geen onevenredige belemmering voor de aanwezige historische stedenbouwkundige of geografische karakteristieken in het plangebied en omgeving.

Het is niet mogelijk om bij ontwikkeling de historisch-ruimtelijke kwaliteiten van Nieuwegein te herstellen in het gebied en/of relatie met deze kwaliteiten buiten het gebied te versterken.

Ten aanzien van de molen, gelegen ten zuiden van het plangebied, is de hiervoor weergegeven molenbiotoop met bijbehorende regeling opgenomen in de regels van voorliggend bestemmingsplan.

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta. Eind 2012 is een Beleidsnota archeologie opgesteld voor de gemeente Nieuwegein. Binnen deze nota is een beleidsadvieskaart opgenomen.

Binnen het plangebied komen vier verschillende verwachtingswaarden voor op de beleidsadvieskaart, namelijk:

• Verwachtingswaarde 2 (rode zone ten noordwesten): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -mv en plangebieden groter dan 500 m².
• Verwachtingswaarde 3 (oranje zone ten zuiden): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv en plangebieden groter dan 2500 m².
• Verwachtingswaarde 4 (gele zone): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 300 cm -mv en plangebieden groter dan 2500 m².
• Verwachtingswaarde 6 (lichtgroene zone): vroegtijdig inventariserend onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 150 cm -mv en plangebieden groter dan 10.000 m².

^{Archeologische beleidsadvieskaart}

De gehanteerde vrijstellingsgrenzen zijn in archeologische dubbelbestemmingen vertaald. Beneden de grens is geen archeologisch onderzoek vereist. Indien bij een concreet bouwplan de betreffende de grenzen voor bodemingrepen worden overschreden, kan nader onderzoek aan de orde zijn.

Conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan zijn de archeologische waarden beschermd door middel van dubbelbestemmingen. Indien voor een ontwikkeling de bij de verwachtingswaarde behorende vrijstellingsgrens overschreden wordt, dient de initiatiefnemer een archeologisch onderzoek uit te voeren.

Om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te toetsen, is een ecologische inventarisatie van de natuurwaarden uitgevoerd (zie bijlage 2. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Soortenbescherming

Uit het onderzoek komt naar voren dat in en om het plangebied beschermde soorten voorkomen of kunnen voorkomen. In het kader van mogelijke verbodsovertredingen van de Wnb is nader onderzoek nodig naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen. Dit onderzoek wordt in uitvoering genomen indien sprake is van concreet zicht op de uitvoeringc c.q. sloop van bestaande bebouwing.

Voor andere beschermde soorten is op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie, gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan, een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is geen onderdeel van een Natura 2000-gebied of provinciaal beschermde natuur (NNN of Groenblauwe mantel). Voor provinciaal beschermde gebieden is van belang of directe aantasting van beschermd gebied optreedt, voor Natura-2000 worden ook indirecte effecten beoordeeld, zoals effect van stikstofdepositie.

Om effect van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden ten gevolge van het plan te onderzoeken is een Aeriusberekening uitgevoerd, zie bijlage 4. De berekening met Aerius genereert een "leeg" rapport voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase, wat betekent dat er geen natuurgebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol/ha/jaar. Negatieve effecten ten gevolge van stikstofdepositie op in het kader van Wnb beschermde gebieden (Natura 2000) zijn uit te sluiten. Gezien de afstand zijn andere effecten ook uit te sluiten.

Conclusie

De plannen zijn ten aanzien van de soorten- en gebiedsbescherming niet in strijd met de Wnb en de Provinciale Ruimtelijk Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied is verontreinigd, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Indien er sprake is van bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. In de praktijk worden deze onderzoeken vaak gecombineerd.

Onderzoeken

Voor het hele gebied van City, inclusief enkele aangrenzende locaties, is in 1999 een historisch onderzoek en in 2000 een verkennend bodemonderzoek verricht. Uit historische gegevens blijkt dat het gebied in de jaren '70 een meter is opgehoogd. Uit de resultaten blijkt dat de grond niet tot licht verontreinigd is met de geanalyseerde parameters. De strook langs de Hollandse IJssel is sterk verontreinigd met PAK. In het grondwater is plaatselijk een matig of sterk verhoogde concentratie arseen gemeten. Dergelijke gehalten aan arseen in het grondwater komen vaak voor in deze regio en andere regio's met vergelijkbare grondslag en vormen geen belemmering voor ontwikkelingen.

GD-A2 (NVM / Dyade locatie – aankomstplein)

Het onbebouwde gebied waar een aankomstplein met een woongebouw is gepland, is met een verkennend bodemonderzoek uit 2017 vrijwel geheel onderzocht. Uit dit onderzoek is gebleken dat de bodemgrond licht verontreinigd is met minerale olie, PCB en PAK. Op basis van dit onderzoek zijn er voor het bodemaspect geen bezwaren voor de ontwikkeling van deze locatie. Verder onderzoek is daarvoor niet nodig. Als binnen enkele jaren een aanvraag volgt, kan het onderzoek worden gebruikt voor een omgevingsvergunning. Het oostelijk gelegen deel waar het NVM-gebouw staat dat wordt gesloopt, kan na sloop met een aanvullend verkennend bodemonderzoek worden onderzocht, zodat een compleet beeld van de bodemkwaliteit wordt verkregen.

GD-A3 (Doorslagzone, buiten dit bestemmingsplan)

Op deze locatie zijn diverse onderzoeken verricht. De locatie is vrijwel geheel onderzocht. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat, met uitzondering van de strook langs de kade, de grond en het grondwater hooguit licht verontreinigd zijn. Langs de kade is de laag van 0 tot 1 meter onder het maaiveld vermengd met puin en koolasdeeltjes, deze is sterk verontreinigd met PAK. Het betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging, die ter plaatse van de kade is gesaneerd. In 2017 is een verkennend onderzoek verricht voor locatie Stadsplein (Doorslagzone). Uit dit onderzoek is gebleken dat de bovengrond licht verontreinigd is met minerale olie, PCB en PAK.

Op basis van beschikbaar onderzoek zijn er voor het bodemaspect geen bezwaren voor de ontwikkeling van deze locatie. Verder onderzoek is daarvoor niet nodig. Als binnen enkele jaren een aanvraag volgt, kan het onderzoek worden gebruikt voor een omgevingsvergunning.

GD-A4 (Oud politiebureau)

Op deze locatie zijn onderzoeken verricht in de periode 1995 tot en met 2005. Van de locatie is een politiebureau met schietinrichting, garage en opslag van brandstof bekend. Uit bodemonderzoeken uit de periode 1996 t/m 2005 bleek dat de grond en het grondwater ter plaatse destijds hooguit licht verontreinigd waren. Omdat de onderzoeken echter verouderd zijn, is met het oog op herontwikkeling en nieuwbouw voor een omgevingsvergunning ter actualisatie een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN 5740 noodzakelijk.

GD-B2 (voormalig busstation/ Erfstede)

In 1988 is op deze locatie een indicatief onderzoek verricht. Hierbij zijn geen bijzonderheden geconstateerd. De gegevens zijn echter sterk verouderd. Met het oog op herontwikkeling en nieuwbouw is voor een omgevingsvergunning daarom ter actualisatie een verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740 noodzakelijk.

GD-C (City-West)

Een verkennend bodemonderzoek inclusief verkennend asbestonderzoek op een puinfundatie is recentelijk uitgevoerd voor City West, zie bijlage 10. De grond en het grondwater zijn voornamelijk licht verontreinigd. De kleiige ondergrond is plaatselijk matig verontreinigd met nikkel. Het grondwater is plaatselijk matig verontreinigd met barium. Zowel nikkel in kleigrond als barium in het grondwater worden regelmatig op diverse locaties in Nederland gemeten en hebben vermoedelijk een natuurlijke oorzaak.

Met het oog op herontwikkeling en nieuwbouw met kantoren, detailhandel en woningen is er geen planologische belemmering te verwachten. Voor een omgevingsvergunning is mogelijk nog wel aanvullend onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Voor het plangebied geldt dat de bodemgesteldheid geen belemmering vormt voor de voorgestane ontwikkelingen. Bij uitwerking van de plannen voor de verschillende locaties kan een actueel onderzoek volgens de NEN 5740 noodzakelijk zijn. In de grondexploitatie van City is hiervoor een post opgenomen.

Voor het onderdeel water is het, in het kader van het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, nodig om het watertoetsproces te doorlopen. Dit proces omvat het vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Gemeente

Het jaarplan Water 2020 en de watervisie uit 2004 vormen samen het Waterplan van de gemeente Nieuwegein. De gemeente beschikt ook over een verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2019-2023 met daarin het beleid voor de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater, maar ook de ambities voor de waterkwaliteit en duurzaamheid van het (afval)watersysteem.

Het klimaat verandert. We krijgen te maken met meer en heftigere regenbuien, langere droge periodes en meer hete zomerse dagen en nachten. Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen moeten we nu al stap voor stap investeren in een klimaatbestendige inrichting van de stad en de samenleving hierop voorbereiden. Dit heet klimaatadaptatie en doet de gemeente niet alleen maar samen met de partners in de stad en de regio.

De gemeente heeft in 2018 de visie klimaatadaptatie vastgesteld en het uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie 2019-2022. De ambities van de visie zijn in het Gebiedsdossier City 2019 vertaald naar uitgangspunten en leidende principes voor klimaatadaptatie de nieuwe bebouwing en ontwikkelingen. Daarnaast is voor City een TKI-project (Topsector Kennis & Innovatie) toegekend voor het ontwerp en de ontwikkeling van een Circulair (afval)watersysteem. In dit project wordt samengewerkt in een consortium met de stakeholders in het gebied, provincie, waterschap De Stichtse Rijnlanden, en marktpartijen. Water en klimaatadaptatie zijn belangrijke thema's om City de meest duurzame binnenstad van Nederland te maken.

Waterbeheerder

Het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) is de waterkwaliteit- en waterkwantiteitsbeheerder. Het concrete toetsingskader van HDSR voor de watertoets is gegeven in het Handboek Watertoets. De belangrijkste uitgangspunten zijn hierbij als volgt:

• het standstill-principe: voorkom negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem;
• verbeteren: benut kansen die zich voordoen in ruimtelijke ontwikkelingen.

De principes die bij het waterbeleid van belang zijn:

Waterkwantiteit:

• de trits vasthouden - bergen - afvoeren;
• versnelde afvoer van regenwater naar oppervlaktewater moet worden voorkomen of worden gecompenseerd;
  1. 1. in verband met het voorkomen van versnelde afvoer adviseert het waterschap om wel een infiltratiesysteem aan te leggen. Voor een afname van verhard oppervlak in stedelijk gebied is geen compensatieplicht vanuit het waterschap;
  2. 2. om versnelde afvoer naar oppervlaktewater te voorkomen, adviseert het waterschap om een infiltratiesysteem aan te leggen met 45 mm berging per m² afgekoppeld oppervlak. Indien infiltratie niet mogelijk is, zal automatisch moeten worden gecompenseerd. Voor een toename van verhard oppervlak van 500 m² tot 10.000 m² in stedelijk gebied moet berging worden gerealiseerd.

Waterkwaliteit:

• de trits schoon houden - scheiden - zuiveren. Voor bouwactiviteiten kan bijvoorbeeld worden gedacht aan zorgvuldige materiaalkeuze. Verslechtering van de waterkwaliteit bij nieuwbouw en herstructurering kan worden voorkomen door geen uitlogende (bouw)materialen toe te passen;
• bij nieuwe ontwikkelingen adviseert het waterschap het regenwater gescheiden van het afvalwater te verwerken.

Het plangebied is reeds in de huidige situatie volledig bebouwd en/ of verhard. In het plangebied zal het verhard oppervlak dan ook niet verder toenemen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. Bij uitwerking van de bouwplannen adviseert het waterschap om in elke situatie een infiltratiesysteem aan te leggen. Dit is afhankelijk van de doorlatendheid van de bodem, gemiddeld hoogste grondwater en beschikbare ruimte. Het aanleggen van een infiltratiesysteem is niet verplicht.

De gemeente hanteert bij nieuwe ontwikkelingen de eis dat hemelwater is afgekoppeld van de riolering en in het plangebied geen schade optreedt aan bebouwing en voorzieningen bij extreem hevige neerslag (bui van 90 mm/uur). Het plangebied wordt zodanig ingericht en ontworpen dat van een hevige bui minimaal 20 mm van het bestaande en het te realiseren oppervlak kan worden verwerkt en geïnfiltreerd in het plangebied zelf. Een groot gedeelte van de neerslag (50 mm) van een korte hevige bui op privaat terrein in de omgeving van het stationsgebied en City west wordt tijdelijk op dit terrein opgevangen en circulair ingezet.

De damwand en de achterliggende kade langs de Doorslag doet dienst als regionale waterkering. Ter bescherming van deze waterkering zijn beschermingszones aangewezen. Ontwikkelingen binnen deze zones dienen te worden voorgelegd aan de beheerder van de waterkering, HDSR. Daarmee wordt voorkomen dat de belangen van de waterkering worden geschaad. In de Keur van het hoogheemraadschap is bepaald dat ter bescherming van deze damwand een strook van 12 m breed (7 m kernzone plus 5 m beschermingszone) uit de damwand gevrijwaard moet blijven van elke bouw-, graaf-, plant- of rooiactiviteit. Voor werkzaamheden op kortere afstand is een ontheffing vereist. Het bestemmingsplan maakt geen directe ontwikkelingen mogelijk binnen deze zone.

De gemeente is voornemens om een fietsbrug over de Doorslag in Nieuwegein te realiseren, zie ook paragraaf 3.2.1. Hiervoor heeft de gemeente twee mogelijke locaties op het oog (ten noorden en ten zuiden van het viaduct van de Zuidstedeweg). HDSR is om advies gevraagd met betrekking tot de wateraspecten. HDSR verzoekt de gemeente rekening te houden met onderstaande waterthema's:

1. a. Watersysteem: peilgebieden en oppervlaktewater huidig watersysteem
2. b. Omgang met overtollig hemelwater in relatie met waterkwaliteit
3. c. KWA en opstuwing
4. d. Vaarwegbeheer
5. e. Baggeren en werkzaamheden Doorslagsluis

Bij de verdere uitwerking van de brug (en locatiekeuze) wordt rekening gehouden met deze waterthema's en (civieltechnische) voorwaarden van HDSR. Met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan kan gesteld worden dat realisatie van een brug vanuit de wateraspecten uitvoerbaar te achten is. Gelet op de afzonderlijke regelgeving met betrekking tot minimale doorvaarthoogte, doorvaartdiepte en doorvaartbreedte, kunnen aanvullende regelingen in het bestemmingsplan achterwege blijven. In het bestemmingsplan zijn de mogelijke locaties door middel van aanduidingen weergegeven.

Geconcludeerd wordt dat het watersysteem toereikend is om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. In het kader van het wettelijk overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan HDSR. Met betrekking tot de fietsbrug is afzonderlijk overleg gevoerd.

Wet geluidhinder

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen. De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als zogenaamd geluidsgevoelige gebouwen. Onderzocht dient derhalve te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

Zones

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Onderzoek

Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd voor de ontwikkellocaties (zie bijlage 3). Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de planlocatie hoge geluidbelastingen ondervindt vanwege de A.C. Verhoefweg, de Zuidstedeweg en de sneltram. Ook wordt de plandrempel uit het Actieplan Geluid (65 dB voor de cumulatieve geluidbelasting) overschreden, voornamelijk op de gevels langs de Zuidstedeweg. Voor woningen met een buitengevel die alleen grenst aan de zijde(n) van de gebouwen waar de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, moeten aanvullende (bouwkundige) maatregelen wordt getroffen om een geluidluwe zijde en buitenruimte te realiseren. Het toepassen van een stil wegdek op de Zuidstedeweg en A.C. Verhoefweg kan het aantal hogere waarden flink verminderen en mogelijk ook de overschrijding van de grens van 65 dB voor de cumulatieve geluidbelasting voorkomen. Aan de hand van een voorwaardelijke verplichting in de algemene bouw- en gebruiksregels is zeker gesteld dat in de eindsituatie wordt voldaan aan de eisen voor de maximaal toelaatbare geluidsbelasting. Op grond van deze bepaling dienen afhankelijk van de concrete situatie geluidwerende voorzieningen te worden aangebracht.

Industrielawaai

Ten zuiden van de Zuidstedeweg ligt direct in de omgeving van het St. Antonius ziekenhuis het terrein van de hulpwarmtecentrale ten behoeve van de stadsverwarming. Dit is een gezoneerd industrieterrein. Op dit industrieterrein is een inrichting gevestigd die "in belangrijke mate geluidshinder kan veroorzaken", zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.

Binnen de geluidszone geldt een onderzoeksplicht voor nieuwe geluidsgevoelige functies, zoals woningen en andere gevoelige bestemmingen. Indien de geluidsbelasting op de gevel meer dan 50 dB(A) bedraagt, gelden er beperkingen voor de nieuwbouw van geluidsgevoelige functies. Deze beperkingen zijn gegeven in het Besluit grenswaarden binnen zones rond industrieterreinen. Nieuwbouw van gevoelige functies binnen de 55 dB(A)-contour is zonder meer niet toegestaan. Binnen de geluidszone zijn geen nieuwe geluidsgevoelige functies voorzien; de uitbreiding van het ziekenhuis binnen de geluidszone van de hulpwarmtecentrale betreft alleen aan het ziekenhuis gerelateerde functies die niet geluidsgevoelig zijn.

Conclusie

De Wet geluidhinder verzet zich derhalve niet tegen de komst van deze woningen. Ook is er geen sprake van een aantasting van het woon- en leefmilieu.

In het Besluit ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip nibm. Sinds verlening van derogatie door de EU is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwalteit (NSL) in werking getreden en is nibm gedefinieerd als 3% van de grenswaarde. De wijze van salderen in relatie tot het begrip nibm is uitgewerkt in de Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007.

Voor het OOB 2013 is een Mobiliteitstoets opgesteld. Er is verkend wat het effect van het aangepaste programma is voor de verkeersproductie en daarmee ook voor de luchtkwaliteit. De herziening van het programma leidt niet tot een significante toename van het verkeer en daarmee ook tot een verwaarloosbaar effect op de luchtkwaliteit.

Uitgaande de gegevenrekenmethode beschreven in bijlage 3A en 3B van het Besluit NIBM, valt de verkeerstoename ruimschoots onder het 3%-criterium van 1,2 microgram/m³ voor zowel NO₂ als PM₁₀. Het project draagt derhalve niet in betekenende mate (nibm) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Bovendien blijkt uit de NSL-monitoringsviewer dat in 2015 de jaargemiddelde PM₁₀ en NO₂ concentraties in het plangebied lager zijn dan 35 µg/m³. Het aantal overschrijdingsdagen van PM₁₀ ligt onder de 35 dagen. Er wordt in de bestaande situatie voldaan aan de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan vormt geen belemmeringen ten aanzien het aspect luchtkwaliteit.

Externe veiligheid heeft betrekking op activiteiten die een risico voor de omgeving met zich kunnen meebrengen. Voorbeelden zijn de productie of transport van gevaarlijke stoffen. Om ongelukken te voorkomen, worden bij externe veiligheidsrisico's minimum afstanden gehanteerd van wonen, werken en recreëren tot activiteiten die een gevaar kunnen opleveren.

Wettelijk kader

De regelgeving op het gebied van de externe veiligheid heeft als doel de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb; buisleidingenbesluit), en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

De regels voor transport en voor buisleidingen kennen dezelfde pijlers en dezelfde systematiek als de regelgeving voor inrichtingen. Het externe veiligheidsbeleid kent twee pijlers:

• het plaatsgebonden risico
• het groepsrisico

Plaatsgebonden risico

Dit wordt bepaald op basis van de risicobron en wordt gebruikt om het minimum beschermingsniveau waar de samenleving recht op heeft, aan te geven. Dit minimum beschermingsniveau wordt uitgedrukt in een grenswaarde en kan ruimtelijk worden weergegeven als een contour. Het ruimtebeslag van deze contour is veelal beperkt.

Groepsrisico

Met het groepsrisico wordt aangegeven welk beschermingsniveau ontstaat als mensen (omdat ze wonen, werken, recreëren in de nabije omgeving) en industriële risico's bij elkaar in de buurt komen. Verder dient het groepsrisico om een afweging te kunnen maken over de wenselijkheid van de voorgenomen activiteit (herbestemming, verdichting et cetera) in relatie tot de risicobron. Dit wordt de verantwoordingsplicht genoemd. Het groepsrisico wordt uitgerekend voor het invloedsgebied en berekent de kans op 10 of meer slachtoffers. Voor het groepsrisico geldt niet een grenswaarde, maar een oriëntatiewaarde.

Beleidsvisie externe veiligheid

Naast het feit dat vanuit de Rijksoverheid risiconormen zijn gesteld, laat de wet- en regelgeving ook ruimte aan gemeenten (en provincies) om eigen veiligheidsambities te formuleren. In de Beleidsvisie externe veiligheid (raadsbesluit 2007-403) is aangegeven hoe Nieuwegein met deze beleidsvrijheid omgaat. Zo is onder nadere in de visie aangegeven dat de gemeente zich het recht houdt voor om bij nieuwe situaties af te zien van het zogenaamde “stand still"-beginsel voor het groepsrisico, zolang aan de oriëntatiewaarde wordt voldaan.

Toetsing

In of nabij het plangebied zijn de volgende risicobronnen aanwezig:

• Eneco hulpwarmtecentrale;
• Ecolab Production Netherlands BV.

Het plangebied ligt verder buiten de toetsingsafstanden van andere risicobedrijven, buisleidingen vallend onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (bevb), of rijkswegen en vaarwegen die deel uitmaken van het zogenaamde Basisnet voor vervoer van gevaarlijke stoffen, of een gemeentelijke route voor gevaarlijke stoffen.

Eneco hulpwarmtecentrale

De Eneco hulpwarmtecentrale is in het plangebied gelegen. Het bedrijf is een inrichting met externe veiligheidsrisico's vanwege de bulkopslag van gasolie. De bedrijfsprocessen, aard en omvang van gebruikte gevaarlijke stoffen kunnen een risico vormen voor de omgeving. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een (reeds bestaande) bouwmogelijkheid binnen de zonering in de vorm van een parkeergarage. Een parkeergarage is geen verblijfsbestemming en wordt in het kader van het Bevi niet beschouwd als een beperkt- of kwetsbaar object. Nader onderzoek in het kader van dit bestemmingsplan is niet nodig. In het kader van de uitwerking van het bouwplan vindt nadere afstemming plaats met de Veiligheidsregio en de RUD Utrecht (provincie).

Ecolab

De ontwikkeling aan de Doorslagzone ligt buiten het invloedsgebied van Ecolab. Nader onderzoek in het kader van externe veiligheid is niet noodzakelijk.

Conclusie

Uit voorgaande blijkt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering is voor vaststelling van het plan.

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken, is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed worden gesitueerd, zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering.

Regelgeving

Ten behoeve van milieuzonering is door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) een bedrijvenlijst opgesteld, waarin bedrijven op hun milieueffecten zijn gecategoriseerd. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder kunnen veroorzaken (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie), kent de lijst aan de bedrijven een categorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de categorie op van 1 tot en met 5, met bijbehorende minimale afstanden tot woongebieden.

In de uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009) is per bedrijfstype een globale indicatie gegeven van het invloedsgebied voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Op basis van het aspect met de grootste afstand zijn de bedrijven in de volgende categorieën ingedeeld:

Tabel: richtafstanden volgens VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering 2009'

De milieucategorie leidt in combinatie met een omgevingstype (rustige woonwijk of gemengd gebied) tot een bijbehorende richtafstand.

Uitgangspunten milieucategorisering

Het centrumgebied zelf kan bij uitstek gekarakteriseerd worden als een gemengd gebied, waar een veelheid aan functies aanwezig is (detailhandel, bedrijvigheid, kantoren, woonfunctie, maatschappelijke dienstverlening). Dit betekent dat kan worden aangesloten bij de richtafstanden tot 'gemengd gebied'.

In het plangebied

De bestemming van gronden die de hiervoor genoemde bedrijvigheid mogelijk maken, veranderen met onderhavig bestemmingsplan niet. Verder onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

In de omgeving van het plangebied

• Bedrijventerrein Herenstraat-Kruyderlaan

Ten noorden van het plangebied ligt het bedrijventerrein Herenstraat-Kruyderlaan. Volgens dit bestemmingsplan worden op het bedrijventerrein bedrijven toegelaten met een richtafstand van maximaal 30 m (gemengd gebied). De bedrijven die op dit terrein zijn gevestigd, liggen op voldoende afstand van de beoogde nieuwe gevoelige functies in de binnenstad (Doorslagzone).

Ook de bedrijvigheid zelf wordt door de herstructurering niet in zijn huidige en toekomstige bedrijfsvoering beperkt, mede vanwege de ligging van de bestaande woningen (waaronder Kruyderlaan 37) en het feit dat de geldende bestemmingsplan reeds gevoelige functies (maatschappelijk) toestaat.

• Ecolab

Ten noordoosten van het plangebied ligt het bedrijf Ecolab (voormalig Henkel). De Henkelfabrieken gaven in het verleden wel reden tot klachten voor de woningen in de directe nabijheid van de fabrieken. Inmiddels hebben strengere milieuregelgeving en structureel overleg tussen het bedrijf en de omwonenden geresulteerd in reductie van het aantal klachten tot een minimum.

Ecolab, dat was- en reinigingsmiddelen produceert, heeft volgens de VNG-uitgave Bedrijvigheid en milieuzonering een aantal richtafstanden voor verschillende milieuaspecten (uitgaande van gemengd gebied), te weten:

• 50 m voor stof en voor gevaar;
• 100 m voor geluid;
• 200 m voor geur.

Stof en gevaar

De productieactiviteiten van Ecolab (daar waar de aspecten stof en gevaar een rol spelen) liggen op een grotere afstand dan 50 m vanaf de grens van het plangebied (namelijk meer dan 150 m). Voor deze productieactiviteiten wordt dus voldaan aan de richtafstand. Langs de Herenstraat, tussen de productiehal en het plangebied, staan bovendien reeds een aantal woningen, waarmee Ecolab in zijn bedrijfsvoering reeds rekening moet houden.

Op het terreindeel van Ecolab dat het dichtstbij het plangebied ligt (80 m), vinden parkeer- en kantooractiviteiten plaats. Deze activiteiten hebben geen negatieve gevolgen voor het aspect stof. Dit aspect levert geen beperkingen op voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. Voor het aspect externe veiligheid in verband met de aanwezigheid van Ecolab in de omgeving van het plangebied wordt verwezen naar paragraaf 4.7.

Geluid

De afstand tussen de nieuw te bouwen woningen in het plangebied en de terreingrens van Ecolab bedraagt circa 150 m. Er wordt bij deze nieuwe functies voldaan aan de richtafstand voor geluid. Langs de Herenstraat, tussen de productiehal en het plangebied, liggen bovendien reeds een aantal woningen, waarmee Ecolab in zijn bedrijfsvoering reeds rekening moet houden. Ook de kantoor- en parkeeractiviteiten van Ecolab hebben geen negatieve effecten op de geluidsbelasting nabij deze nieuwe woningen. Derhalve levert het aspect geluid geen beperkingen op voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied.

Geur

Voor de geurproblematiek van Ecolab zijn, in overleg met de gemeente, voor omliggende ontwikkelingen diverse berekeningen uitgevoerd (o.a. LBP-Sight, Herbestemming kantoor Meentwal 1, 7 juni 2012 en LBP Sight, Kruyderlaan 25-29 Nieuwegein, 17 oktober 2012).

Conclusie

In dit bestemmingsplan wordt zorg gedragen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande en nieuwe woningen en worden de bedrijven niet in hun functioneren belemmerd.

Windhinder treedt op rondom hoge gebouwen. Hier is sprake van verhoogde windsnelheden die het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs gevaarlijk kunnen maken. Voor een goede ruimtelijke ordening is aandacht voor het windklimaat bij met name stedelijke hoogbouw noodzakelijk. Een windhinderonderzoek heeft tot doel om in kaart te brengen wat mogelijke knelpunten zijn en waar deze kunnen ontstaan op verblijfsniveau. Windhinder hangt voor een groot deel af van de architectonische uitwerking van bebouwing (vorm, volume en breedte).

Bij de ontwikkeling van hoge gebouwen (> 15 m) kan er bij het uiteindelijke gebouwontwerp om een aanvullend windhinderonderzoek worden gevraagd. Voor de ontwikkellocaties is op voorhand echter geen onevenredige windhinder te verwachten, aangezien het bouwvolume per saldo niet toeneemt ten opzichte van de geldende planologische situatie.

Conclusie

Ontwikkelingen die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, vormen geen directe belemmeringen ten aanzien van een goed windklimaat. Echter dient er bij gebouwontwerp in geval van hoogbouw rekening te worden gehouden met dit aspect en wordt er om een aanvullend windonderzoek gevraagd. Dit is opgenomen in de planregels.

Een bezonningsonderzoek geeft inzicht in de mogelijke schaduwwerking van de potentiële bouwvolumes op de omgeving. Van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en (openbare) buitenruimte is een goede bezonning/lichttoetreding. Er dient zoveel mogelijk bezonning op straatniveau en binnen de bouwblokken mogelijk te worden gemaakt door te zoeken naar een goede geleding in de bouwblokken in hoogte en vorm. Het uitgevoerde bezonningsonderzoek voor de Binnenstad (zie bijlage 7) geeft een indruk van de schaduwwerking van de bebouwing in de verschillende seizoenen en op verschillende momenten van de dag.

Bij de ontwikkeling van hoge gebouwen (> 20 m) wordt bij het uiteindelijke gebouwontwerp om een aanvullend bezonningsonderzoek gevraagd. Voor de ontwikkellocaties is op voorhand echter geen onevenredige hinder te verwachten, aangezien het bouwvolume per saldo niet toeneemt ten opzichte van de geldende planologische situatie.

Binnen het plangebied, dan wel in de nabij omgeving zijn geen kabels of leidingen aanwezig die aanwezige functies en ontwikkelingsmogelijkheden binnen het plangebied belemmeren.

Er dient rekening te worden gehouden met de verstoringen van radarstations voor vliegverkeer vanwege radarstation Herwijen. De verstoring is bij een bouwhoogte van meer dan 90 m een aandachtspunt. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk met een dergelijke bouwhoogte. Radarverstoring is dan ook niet aan de orde, waardoor dit aspect geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het plan.

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is.

Onderzocht is of het bestemmingsplan het ruimtelijk kader biedt voor activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel C of D van het Besluit MER. In bijlage 8 is de mer-beoordeling opgenomen.

Op dit bestemmingsplan rust geen plicht tot het uitvoeren van een MER. De beoogde ontwikkelingen veroorzaken geen nadelige gevolgen voor het milieu.

Op pm heeft het college van Nieuwegein besloten dat een project-m.e.r. in dit geval niet noodzakelijk is.

Het bestemmingsplan geeft een juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van de binnenstad. Het bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde bestemmingen; weergegeven op de verbeelding en uit regels voor het gebruik van de gronden en de daarop te realiseren opstallen, voor zover die regels in verband met de bestemming nodig zijn. Tevens gaat het bestemmingsplan vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken, de uitkomsten van het overleg (ex artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening) en een rapportering van de inspraak zijn opgenomen. De regels en verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridische status.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen. Deze bestemmingen betreffen aanduidingen van de doeleinden waarvoor de gronden mogen worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gebieden waarop een specifieke regeling in de planregels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de planregels een juridische betekenis.

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, omtrent de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels worden, conform de SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In het navolgende worden de hoofdstukken en onderliggende artikelen nader toegelicht.

In het hoofdstuk Inleidende regels wordt een aantal begrippen verklaard en wordt aangegeven hoe, bij toepassing van de regels, dient te worden gemeten.

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels waarin de materiële inhoud van de gegeven bestemmingen is opgenomen, waaronder het gebruik van de opstallen en de gronden en de toegestane maatvoering. Binnen de bestemmingsvlakken en bouwvlakken mag bebouwing ten dienste van de bestemming worden opgericht met een maximale hoogte zoals aangegeven op de verbeelding. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er op basis van het Besluit omgevingsrecht (Bor), naast het bestemmingsplan, wel het een en ander vergunningsvrij mag worden gebouwd. Dit wordt in het bestemmingsplan niet expliciet benoemd.

Hierna wordt per bestemming een korte toelichting gegeven.

Bedrijf - Nutsvoorziening

Deze bestemming is bedoeld voor de bestaande hulpwarmtecentrale. Een bebouwingspercentage en een maximale bouwhoogte is opgenomen voor het perceel. De bouwhoogte mag worden overschreden door schoorstenen tot een hoogte van 20 m. Ook voor de aanwezige opslagtanks (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) is een specifieke regeling opgenomen. De hulpwarmtecentrale is een gezoneerd industrieterrein zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh).

Centrum - 1

Het bestemmingsplan bevat de bestemming Centrum - 1 voor het kernwinkelgebied en sluit aan op de geldende regeling. De bestemming staan verschillende functies toe, die onderling uitwisselbaar zijn. Voorbeelden van de toegestane functies zijn: detailhandel, dienstverlening en horeca in de categorieën 1 en 2 uit de Staat van Horeca-activiteiten.

Centrum - B3

Deze bestemming is opgenomen voor de ABC-locatie en sluit qua toegestane functies zoveel mogelijk aan op de bestemming Centrum - 1.

Gemengd - 1

Deze bestemming maakt het mogelijk om met name maatschappelijke en kantoorfuncties te mengen. Met aanduidingen zijn aanvullende functies, zoals dienstverlening en detailhandel toegestaan tot ten hoogste 5 m boven peil. Wat betreft de bouw- en gebruiksmogelijkheden is aangesloten bij de geldende regelingen.

Gemengd - A2, Gemengd - A4 en Gemengd - C

Deze gemengde bestemmingen zijn opgenomen voor drie ontwikkellocaties. De bestemmingen staan verschillende functies toe, zoals beschreven in paragraaf 3.2.

Groen

Binnen de bestemming Groen zijn alleen de hoofdgroenstructuren opgenomen. Het overige groen is niet apart bestemd, maar valt binnen andere bestemmingen zoals Verkeer of Verkeer - Verblijfsgebied. In de bestemming Groen zijn tevens waterpartijen bijvoorbeeld voor waterberging en waterlopen toegestaan. Onder waterlopen wordt ook het water begrepen dat door middel van duikers de verschillende singels met elkaar verbindt. Deze duikers liggen vaak op gronden met de bestemming Groen of in een verkeersbestemming. Eveneens zijn binnen deze bestemming geluidswerende voorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' zijn inritten mogelijk gemaakt voor het ziekenhuis.

Kantoor

De bestemming Kantoor is met name te vinden aan de rand van het centrumgebied. Binnen deze bestemming is een specifieke regeling opgenomen om, naast kantoren en daarbij behorende dienstverlening op de locatie nabij de centrumbestemmingen, ook centrumfuncties toe te laten. Dit is geregeld met de aanduiding 'centrum' op de verbeelding. Op enkele locaties geeft de aanduiding (wonen) aan dat tevens wonen is toegelaten vanaf de tweede bouwlaag boven het maaiveld.

Maatschappelijk

Deze bestemming is bedoeld voor het St. Antonius ziekenhuis. Gekozen is voor globale bestemming waarbinnen ook gebouwde parkeervoorzieningen, verkeers- en verblijfsgebied en waterberging kunnen worden gerealiseerd. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. De uiterste contour van de hoofdgebouwen is aangegeven door middel van een bouwvlak. Voor het grootste gedeelte geldt een bouwhoogte van 23 m. Aan de kant van de Zuidstedeweg kan worden gebouwd tot 37 m. Langs de Doorslag mag worden gebouwd tot 23 m. Voor nieuwe ontwikkelingen van het ziekenhuis aan de noordzijde geldt de aanduiding 'dove gevel voorgeschreven'. In verband met de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai geldt hier dat moet worden gebouwd met gevels zonder te openen delen, tenzij hiervan afgeweken wordt door het college van burgemeester en wethouders indien is aangetoond dat de geluidsbelasting voldoet aan de wettelijke grenswaarde.

Verkeer, Verkeer - Railverkeer, Verkeer - Verblijfsgebied

De gronden met verschilIende verkeersfuncties zijn ondergebracht in drie afzonderlijke bestemmingen, te weten Verkeer, Verkeer - Verblijfsgebied en Verkeer - Railverkeer. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen ontsluitingswegen en woonstraten (zgn. 30 km/uur-gebieden en woonerven). De gebiedsontsluitingswegen zijn bestemd tot Verkeer. De bestemming Verkeer is zodanig ruim, zodat verkeerskundige aanpassingen aan wegen mogelijk zijn zonder planologische procedures. De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is toegekend aan de erftoegangswegen. Ook hier is de bestemming ruim op de verbeelding aangegeven, zodat kleine verkeerskundige ingrepen mogelijk zijn. Onder andere in verband met de aanwezigheid van duikers op gronden met een verkeersbestemming zijn op de gronden met de verschilIende verkeersbestemmingen ook waterlopen toegestaan. Binnen de verkeersbestemmingen kunnen ook geluidswerende voorzieningen worden gerealiseerd.

Binnen de verkeersbestemmingen is een regeling opgenomen om viaducten voor voetgangers en fietsten mogelijk te maken. Binnen de verkeersbestemmingen zijn gebouwde parkeervoorzieningen onder maaiveld toegelaten, zodat de ondergrondse parkeergarages onder de gebouwen in de binnenstad ook doorgetrokken kunnen worden onder de openbare ruimte.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - standplaats' bestemd voor een standplaats met een maximaal oppervlak van 28 m², conform het bestemmingsplan Sectorplan Standplaatsen, zoals vastgesteld op 9 februari 2015 door de raad van de gemeente Nieuwegein.

Water

Deze bestemming is toegekend aan de in het plan gelegen (hoofd)waterlopen. Op deze gronden zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk. In deze bestemming is expliciet opgenomen dat het afmeren van woonschepen in strijd is met de bestemming.

Wonen

Deze bestemming is toegekend aan de in het plangebied voorkomende woningen. Waar gestapelde woningbouw is toegestaan, zijn de hoofdgebouwen aangeduid met de aanduiding 'gestapeld'. De bestemmingsregeling sluit aan bij de gebruikelijke wijze van bestemmen binnen de gemeente Nieuwegein.

Waarde - Archeologie 4, Waarde - Archeologie 5, Waarde - Archeologie 6, Waarde - Archeologie 8

Op grond van het gemeentelijk archeologisch beleid en archeologische onderzoeken zijn dubbelbestemmingen opgenomen om de archeologische waarden te beschermen. Dit wil zeggen dat voor bouwactiviteiten boven een bepaalde omvang nader onderzoek nodig is naar de aanwezige archeologische waarden.

Waterstaat - Waterkering

Ter bescherming van de hoofdwatergangen en daarbij behorende beschermingszones is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen. Gronden binnen deze bestemming zijn primair bestemd voor de waterberging en waterhuishouding. De overige daaraan gegeven bestemmingen zijn secundair.

Bebouwing ten dienste van de samenvallende, secundaire, bestemmingen is uitsluitend toegestaan na vrijstelling door burgemeester en wethouders. De waterstaatsbelangen mogen door de bebouwing niet worden geschaad en vooraf dient advies te worden ingewonnen bij de instantie die verantwoordelijk is voor het beheer van de waterhuishouding.

In het hoofdstuk Algemene regels wordt in de artikelen 'Antidubbeltelregel', 'Algemene bouwregels' en 'Algemene afwijkingsregels' een aantal algemene bepalingen verwoord die onder meer de flexibiliteit van het plan vergroten.

De 'Anti-dubbeltelregel' bepaalt dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

In de 'Algemene bouwregels' worden regels vermeld omtrent bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen, geluid, windcomfort, schaduwwerking, ruimtelijke kwaliteit en parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen.

Via de nadere eisen regeling en een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan wordt een collegebevoegdheid gecreëerd om doorwerking van de omgevingskwaliteitseisen af te dwingen ten behoeve van het behouden en beschermen van een aanvaardbare omgevingskwaliteit. Ook is er een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is bepaald dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ten behoeve van het bouwen van een gebouw slechts worden verleend indien vaststaat dat er sprake is van een aanvaardbare omgevingskwaliteit. Voor de vereiste mate van aanvaardbaarheid is een dynamische verwijzing opgenomen naar de beleidsregels 'Omgevingskwaliteitsplan Binnenstad (City) Nieuwegein' van de gemeente Nieuwegein.

In de 'Algemene gebruiksregels' zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de maximale oppervlakte detailhandel, overeenkomstig de geldende regeling.

In de 'Algemene aanduidingsregels' zijn de regels opgenomen voor de molenbiotoop en de geluidzone-industrie.

In de 'Algemene afwijkingsregels' worden enkele afwijkings- respectievelijk wijzigingsbevoegdheden aan burgemeester en wethouders toegekend die geringe afwijkingen mogelijk maken van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald. Het gaat bijvoorbeeld om het in geringe mate afwijken van het plan.

In hoofdstuk 4 tot slot worden de overgangs- en slotregels geformuleerd. In het artikel 'Overgangsrecht' worden regels bepaald omtrent bouwwerken, die in de bestaande situatie aanwezig zijn of mogen worden gebouwd. In de 'Slotregel' wordt aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangehaald.

Tenslotte is aan de regels een bijlage toegevoegd. Hierin zijn de toegelaten bedrijfscategorieën aangegeven die in het plangebied toegelaten worden in de regeling van beroep en bedrijf aan huis.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien, wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

De gemeente Nieuwegein heeft de gronden in het plangebied in eigendom waar sprake is van een bouwplan, dan wel een zelfstandig bouwplan van derden is ter plaatse niet mogelijk. Daarom is de gemeente in staat om de kavels uit te geven aan ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd.

Het voorontwerpbestemmingsplan Binnenstad Nieuwegein lag ter inzage van 19 juni 2017 t/m 3 juli 2017. Gedurende deze periode kon een ieder een inspraakreactie indienen. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Ook in het kader van het verplichte vooroverleg heeft een aantal instanties op het voorontwerpbestemmingsplan gereageerd.

In het Procesdocument bestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein, zie bijlage 9, zijn de in 2017 ingediende reacties voorzien van een beantwoording.

Het ontwerpbestemmingsplan lag van 5 november 2020 tot en met 16 december 2020 ter inzage. De ingediende zienswijzen zijn van een reactie voorzien, zie bijlage 11. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn weergegeven in bijlage 12.

Hoofdstuk 1 Categorie 1 “lichte horeca”

Horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en ’s avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slecht beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1.1 Aan de detailhandel verwante horeca

Zoals:

• automatiek;
• broodjeszaak;
• cafetaria;
• croissanterie;
• koffiebar;
• lunchroom;
• ijssalon;
• snackbar;
• tearoom;
• traiteur.

1.2 Overige lichte horeca

Zoals:

• bistro;
• restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);
• hotel.

1.3 Horecabedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking

Zoals:

• horecabedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van
• meer dan 250 m²;
• restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, drive-in restaurant).

Hoofdstuk 2 Categorie 2 “middelzware horeca”

Horecabedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor

aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals:

• bierhuis;
• biljartcenrum;
• café;
• proeflokaal;
• shoarma/grillroom;
• zalenverhuur (inclusief regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen).

Hoofdstuk 3 Categorie 3 “zware horeca”:

Horecabedrijven die voor een goed functioneren ook ’s nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen, zoals:

• dancings;
• discotheek;
• nachtclub;
• partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van openbaar toegankelijke feesten en muziek/dansevenementen).