1. Uiterlijk 6 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van Werken en werkzaamheden worden door Exploitant de volgende gegevens ter goedkeuring aan de gemeente Aalsmeer voorgelegd:

1. Een aanduiding van de voorgenomen Werken en werkzaamheden.

2. Een bodemonderzoek waaruit blijkt of de gronden al dan niet geschikt zijn voor woningbouw.

3. Een Plan van aanpak waarin het proces van Bouwrijp maken van het Exploitatieplangebied, aanleg nutsvoorzieningen inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van het Openbare gebied aan de gemeente Aalsmeer is beschreven.

2. De gemeente Aalsmeer maakt binnen zes weken na het indienen van de in lid 1, onder a en b, bedoelde gegevens hun beslissing schriftelijk bekend aan de Exploitant. De gemeente Aalsmeer kan deze termijn met eenmaal vier weken verlengen.

3. Zodra de Werken en werkzaamheden, waarop de in lid 1 bedoelde Werken en werkzaamheden betrekking heeft, zijn voltooid wordt door de Exploitant een Voltooiingsverslag ter goedkeuring aan de gemeente Aalsmeer voorgelegd.

4. Het Voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van de gemeente Aalsmeer. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

5. De gemeente Aalsmeer onthoudt zich van instemming met een verslag, indien daarin naar haar oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen Werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2 van deze regels.

6. De leden 1 tot en met 6 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Aalsmeer zelf als Exploitant optreedt.

1. Uiterlijk 8 weken vóór de aanvang van de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken die zijn voorzien in het Bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en onderhavig Exploitatieplan en die zijn voorzien binnen het Exploitatieplangebied, dient de Exploitant aan de gemeente Aalsmeer een Inrichtingsplan conform de eisen, zoals opgenomen in artikel 2 van de regels en de Bestekken, zoals bedoeld in artikel 1 (Begripsbepalingen), voor het gebied waar de Werken en werkzaamheden en Bouwwerken zijn voorzien, ter goedkeuring voor te leggen.

2. Uiterlijk 6 weken na ontvangst van het Inrichtingsplan en de Bestekken, maakt de gemeente Aalsmeer haar beslissing schriftelijk bekend aan de indiener van genoemd Inrichtingsplan c.q. Bestekken.

3. De gemeente Aalsmeer onthoudt goedkeuring indien het Inrichtingsplan en de Bestekken niet voldoen aan het voorgenomen grondgebruik zoals aangegeven op verbeelding bij het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en het bepaalde in dit Exploitatieplan.

4. De leden 1 tot en met 3 van dit artikel zijn niet van toepassing, indien de gemeente Aalsmeer zelf als Exploitant optreedt.

Door de omlegging van de N201 tussen Hoofddorp en Amstelhoek kunnen de gebieden die grenzen aan de N196/Burgemeester Kasteleinweg ontwikkeld worden naar onder meer woningbouw. Het uiteindelijke doel bij deze herontwikkeling is de leefbaarheid van de dorpskern van Aalsmeer te verbeteren en de samenhang tussen de twee helften van de dorpskern herstellen.

Polderzoom fase 2 is een onderdeel van het project Tuinen van Aalsmeer. Er mogen in dit plangebied circa 121 tot 125 woningen worden gerealiseerd. Hiermee kan worden bijgedragen aan de huisvestingsvraag van woningzoekenden in Aalsmeer en wordt de leefbaarheid van het gebied verbeterd.

Afbeelding 1 Plangebied Tuinen van Aalsmeer

(Bron: startnotitie Polderzoom fase 2 2017)

Artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: ‘Wro’) bepaalt dat de gemeenteraad, als er sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen, verplicht is een exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van grondexploitatie niet anderszins is verzekerd;

• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c 4°, onderscheidenlijk 5° Wro noodzakelijk is;

• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d Wro noodzakelijk is.

Polderzoom fase 2

Met de particuliere grondeigenaren in het exploitatieplangebied is tot op heden geen anterieure overeenkomst gesloten, waardoor het kostenverhaal ten aanzien van de aangewezen bouwplannen op deze grondeigendommen niet ‘anderszins is verzekerd’. De gemeente is derhalve op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro verplicht bij de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. De gemeente Aalsmeer is bereid een (posterieure) exploitatieovereenkomst te sluiten met de eigenaren van deze percelen.

Indien niet tot overeenstemming gekomen kan worden, zal de gemeente zo nodig overgaan tot onteigening van de betrokken percelen.

Gezien het voorgaande dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om:

1. de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen omgevingsvergunning, dan wel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden;

2. vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht;

3. vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten.

Deel A van het exploitatieplan begint met een inleidend hoofdstuk. In hoofdstuk 2 wordt het ruimtelijke kader van de ontwikkeling en het exploitatieplangebied nader uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de werken en werkzaamheden die in het plangebied zullen worden uitgevoerd.

In deel B wordt een toelichting gegeven op kosten en opbrengsten van het exploitatieplangebied en wordt de berekening van de exploitatiebijdrage weergegeven. Verder wordt in dit deel in hoofdstuk 5 ingegaan op de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en de eindafrekening van het exploitatieplan. In hoofdstuk 6 wordt een toelichting gegeven op de procedure van het exploitatieplan en de rechtsbescherming.

In deel C van dit ontwerpexploitatieplan zijn de regels, die gelden voor het exploitatieplangebied ‘Polderzoom fase 2’, opgenomen.

Het plangebied Polderzoom fase 2 ligt op het grondgebied van de gemeente Aalsmeer en wordt grofweg begrensd door de Stommeerkade in het noorden en oosten, de Burgemeester Kasteleinweg (N196) in het westen, het Bielzenpad in het zuiden en de Wissel en het baanvak in het zuidwesten en ligt tussen het Spoorlijnpad en de Stommeerkade. Op afbeelding 2 is de ligging van het te ontwikkelen gebied globaal

weergegeven.

Afbeelding 2 Globale duiding gebied Polderzoom

Op dit moment gaat het om een gebied met voornamelijk een agrarische functie.

Het exploitatieplangebied Polderzoom fase 2 is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost (vastgesteld door de gemeenteraad op 9 september 2010) en valt tevens in het op 9 september 2010 vastgestelde exploitatieplan Stommeerkade Oost. In dit bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming uit te werken woongebied en bedrijventerrein. Het gebied wordt doorsneden door een ontsluitingsweg, waarvoor het bestemmingsplan Noordvork is vastgesteld. Dit betreft de Burgemeester Hoffscholteweg.

Afbeelding 3 Fragment vigerend bestemmingsplan Stommeerkade Oost

Het deel met de bestemming ‘bedrijventerrein uit te werken’ (paars gearceerd), gelegen aan de westzijde van de ontsluitingsweg, wordt niet meer gerealiseerd. De bedrijfsbestemming maakt in het bestemmingsplan Polderzoom fase 2 plaats voor woningbouw. Reden voor de keuze voor woningen in plaats van de geplande bedrijventerrein ten westen van de Burgemeester Hoffscholteweg is omdat het beleid is gewijzigd. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan 'Stommeerkade Oost' was woningbouw niet toegestaan vanwege de ligging in het beperkingengebied van Schiphol. Op basis van artikel 2.2.1c van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol zijn er nu maximaal 25 woningen toegestaan binnen bestaand stedelijk gebied op de gronden die zijn aangeduid met nr. 4. Aangezien de vraag naar woningen nog steeds hoog is binnen de regio wordt hier gebruik van gemaakt.

Voornoemde wijziging van het beleid maakt dat er geen uitwerkingsplan meer kan worden opgesteld conform de uitwerkingsregels van het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost. Gevolg hiervan is dat de gemeente Aalsmeer voor de realisatie van woningbouw in het plangebied Polderzoom fase 2 een nieuw bestemmingsplan moet opstellen. Dit brengt, conform artikel 6.12 lid 2 Wro, met zich mee dat er tevens een nieuw exploitatieplan moet worden opgesteld.

Het voorliggende ontwerpexploitatieplan ‘Polderzoom fase 2’ behoort bij het ontwerpbestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’. Dit ontwerpbestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het vigerende bestemmingsplan Stommeerkade Oost.

Afbeelding 4 Verbeelding ontwerpbestemmingsplan Polderzoom fase 2

De uitgangspunten in het ontwerpbestemmingsplan gelden ook voor dit ontwerpexploitatieplan. De verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ is opgenomen in bijlage 1.

Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 129 woningen in verschillende woningbouwcategorieën (bestemming ‘Wonen’). Daarnaast wordt voorzien in de bijbehorende aanleg c.q. aanpassing van openbare ruimte (zoals wegen, groen, water, fiets- en voetpaden). In dat kader wordt onder meer voorzien in de aanleg van een waterberging ten behoeve van de benodigde watercompensatie.

Op afbeelding 5 is de stedenbouwkundige opzet (Inrichtingsplan) van Polderzoom fase 2 weergegeven. Dit inrichtingsplan dient tevens als grondslag voor onderhavig ontwerpexploitatieplan Polderzoom fase 2 en bijbehorende exploitatieopzet. In dit inrichtingsplan is uitgegaan van het realiseren van 121 woningen.

Afbeelding 5 Inrichtingsplan Polderzoom fase 2

De bebouwing binnen het plangebied van Polderzoom fase 2 is globaal in te delen in drie woongebieden.

1. De woningen langs de nieuwe weg, de Burgemeester Hoffscholteweg zijn met hun voorgevel gericht op deze weg. De woningen aan het Bielzenpad grenzen met hun achtertuin aan het water. Alle woningen zijn grondgebonden, uitgevoerd in vrijstaande woningen, 2^1 kapwoningen en rijtjeswoningen met een brede beukmaat. Deze woningen zitten in het duurdere segment.

2. De woningen in het middengebied worden grotendeels gerealiseerd in het middensegment. Dit worden grondgebonden woningen met een kleinere beukmaat dan aan de randen en bebo's (beneden/boven woningen).

3. In het zuidwesten van het plangebied zijn gestapelde woningen voorzien. Hier worden de goedkopere woningen gerealiseerd.

De kaart ‘Inrichtingsplan’ is opgenomen in bijlage 2, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

Ingevolge de Wro moeten de grenzen van het exploitatieplangebied gelijk zijn aan de grenzen van het bestemmingsplan of daarbinnen vallen. Met betrekking tot de begrenzing van exploitatieplangebieden staat in de memorie van toelichting bij de Wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie tevens het volgende:

"Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen"

(Kamerstukken II 2004/2005, 30 218, nr. 3, p. 17).

De voorwaarden die aan de begrenzing van het exploitatieplangebied gesteld worden, zijn dat:

1. deze zo moet zijn vastgesteld dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen;

2. de onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie de grenzen van het bestemmingsplangebied niet te buiten gaan; en

3. wanneer een exploitatieplangebied uit verschillende niet-aaneengesloten delen bestaat, er sprake moet zijn van ruimtelijke en/of functionele samenhang om deze in één exploitatieplangebied te kunnen opnemen.

Toepassing van deze voorwaarden maakt dat het exploitatieplangrens Polderzoom fase 2 gelijk is aan de bestemmingsplangrens Polderzoom fase 2. Het bestemmingsplangebied bestaat weliswaar uit twee niet aaneengesloten delen. Echter, dit hangt samen met de te realiseren Noordvork waar op 22 januari 2009 een apart bestemmingsplan voor is vastgesteld. De aanleg van deze weg (Burgemeester Hoffscholteweg) is de voorwaarde geweest om de woningbouw in Polderzoom fase 2 mogelijk te maken, aangezien deze als (hoofd)ontsluiting dient van het bestemmings- en exploitatieplangebied Polderzoom fase 2.

De ontwikkeling Polderzoom fase 2 is onderdeel een grotere woningbouwontwikkeling, namelijk de Tuinen van Aalsmeer (Gebiedsvisie 2020). Op afbeelding 6 is de (oorspronkelijke) ontwikkeling van het totale woningbouwproject Tuinen van Aalsmeer weergegeven.

Afbeelding 6 Tuinen van Aalsmeer

De ontwikkeling van Polderzoom fase 2 heeft, zoals aangegeven, door een wijziging van beleid (paragraaf 2.1), een andere invulling gekregen door meer woningen toe te voegen. Ondanks dat de deelgebieden, door de hoofdontsluitingsweg, niet direct op elkaar aansluiten blijft er sprake van één woongebied, met en vanuit één samenhangende ruimtelijke en stedenbouwkundige opzet.

Daarnaast bestaat een functionele samenhang tussen beide delen van het exploitatieplangebied vanuit waterhuishoudkundig oogpunt. In verband met de benodigde watercompensatie voor het woongebied, als geheel, dienen aan de oostkant van het exploitatieplangebied waterbergingen te worden aangelegd. De meeste watercompensatie voor de ontwikkeling van het woongebied is voorzien in het noordoosten van het exploitatieplangebied.

Tenslotte zijn in het bestemmingsplangebied geen bestemmingen die worden gehandhaafd. Op de alle gronden in het exploitatieplangebied zijn aangewezen bouwplannen voorzien zoals bepaald in artikel 6.12 lid 1 Wro met daarbij de benodigde voorzieningen.

De grens van het exploitatieplangebied is aangegeven op de kaart ‘Exploitatieplangrens’, opgenomen in bijlage 3, welke onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan.

In het exploitatieplangebied is een beperkt deel van de gronden in het exploitatieplangebied in eigendom van de gemeente Aalsmeer. De overige gronden zijn in eigendom van derden. Op afbeelding 7 is de eigendomssituatie in het exploitatieplangebied weergegeven.

Afbeelding 7 Grondeigendommen binnen exploitatieplangebied

De kaart ‘Inbreng gronden’, waarop de eigendomssituatie is weergegeven, is opgenomen in bijlage 4.

In tabel 1 staan de eigenaren benoemd en staat de grondoppervlakte per betrokken grondeigenaar weergegeven.

Tabel 1 Kadastrale eigendomssituatie

De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten (bijvoorbeeld vererving), verkoop aan derde partijen en/of verkoop aan de gemeente.

Getracht wordt om de gronden van de betrokken grondeigenaren middels minnelijke verwerving in eigendom te krijgen. Als het niet mogelijk is om de percelen die nodig zijn voor de uitvoering van het in het bestemmingsplan voorgestane beleid minnelijk te verwerven en als gebleken is van voldoende noodzaak en urgentie om tijdig over de betreffende gronden te beschikken voor de uitvoering van het bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om over te gaan tot onteigening. Zo nodig zal de gemeente daartoe ook overgaan.

Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

• Het verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels; bouwresten, verhardingen en opschonen in het exploitatieplangebied.

• Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken.

• Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen.

• Aanleg (tijdelijke) bouwwegen voorafgaand aan het starten met de bouw van het vastgoed.

• Aanleg (tijdelijke) vuilwaterriolering, infiltratieriolering, gescheiden rioolsysteem.

• Aanleg van openbare bergingswatergangen en waterberging(en) ten behoeve van de berging van hemelwater vanaf uitgeefbaar gebied en openbare ruimte.

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

• Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere (tijdelijke) leidingen voor water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten, waarbij de bovengrondse voorzieningen zodanig zijn ingepast en verfraaid dat deze stedenbouwkundig aansluiten op de kwaliteit van het omliggende vastgoed.

• Aanbrengen openbare verlichting door aanleg van leidingen en het plaatsen van lichtmasten.

Voor de inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

• Aanleg voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.

• Aanleg van planten, bomen en struiken in bermen langs wegen, inclusief straatmeubilair; aanbrengen bebording, bebakening en belijning maximaal een half jaar na de laatste oplevering.

• Aanleg van waterhuishoudkundige werken.

• Plaatsen van bluswatervoorzieningen, definitieve wegen en parkeerplaatsen.

• Plaatsen van ondergrondse afvalcontainers.

• Plaatsen van (tijdelijke) markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden.

• Aanleg definitieve wegen, voetpaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen.

In de exploitatieopzet worden de kosten, opbrengsten en fasering beschreven en gekwantificeerd. Om het resultaat van de exploitatieopzet te bepalen is een dynamische eindwaarde berekening uitgevoerd. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en prijsstijgingen gedurende de looptijd van de exploitatie.

Bij deze methode komen een aantal begrippen voor, te weten de nominale waarde, eindwaarde en contante waarde. Deze worden hieronder nader toegelicht.

Onder nominale waarde wordt verstaan: het saldo van kosten en opbrengsten zoals deze bekend zijn op het moment dat grondexploitatie en de exploitatieopzet worden opgesteld.

De invloed van de fasering, prijsstijgingen (inflatie) en rente spelen een rol op het moment dat het resultaat op eindwaarde van een project wordt bepaald. Dan wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het betreffende project / exploitatie gereed is. Door index en rente toe te rekenen ontstaat het saldo op het eind van deze looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt. Dit wordt het resultaat op eindwaarde genoemd.

Om het resultaat (en de gefaseerde kosten en opbrengsten) terug te rekenen naar één moment wordt de eindwaarde contant gemaakt naar, in onderhavig exploitatieplan, 1 januari 2019. Het aldus berekende resultaat, wordt het resultaat op contante waarde genoemd. Wanneer aan dit ‘resultaat op contante waarde’ rentekosten of –opbrengsten worden toegevoegd passend bij de looptijd van het project resulteert dit weer in de eindwaarde. Voor de rente en kosten- en opbrengstenstijging worden de parameters uit paragraaf 4.2 gehanteerd.

Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. De exploitatieopzet is gebaseerd op de gemeentelijke grondexploitatie behorende bij het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en het inrichtingsplan.

Ingevolge de Wro is het fictieve uitgangspunt bij het opstellen van het exploitatieplan dat de gemeente de enige exploitant is. Voor de raming van de kosten en opbrengsten is er dan ook van uitgegaan dat het exploitatieplangebied in zijn geheel door één exploitant (fictief de gemeente) in exploitatie wordt gebracht.

De exploitatieopzet houdt rekening met een fasering van de kosten en de opbrengsten met de daarbij gepaard gaande rente- en inflatie-invloeden. Ten behoeve van de rente- en inflatie-invloeden zijn de volgende financiële parameters gebruikt in de exploitatieopzet:

Tabel 2 Gehanteerde parameters

Bij een herziening van het exploitatieplan wordt, op basis van de markt- en prijsontwikkelingen, bepaald of de gehanteerde parameters nog in overeenstemming zijn met de dan geldende marktomstandigheden.

In de huidige situatie wordt het grondgebruik in het exploitatieplangebied gekenmerkt door een agrarische functie en bestond voor een groot deel uit glastuinbouwbedrijven. Dit is terug te zien aan de nog in kleine getale overgebleven mix van kassencomplexen, opslagloodsen en bedrijvigheid. De agrarische bedrijven werden ontsloten vanaf de Stommeerkade. De ruimtelijke opbouw bestond dan ook uit (bedrijfs)woningen

langs de dijk met agrarische bedrijfsbebouwing erachter. Veel kwekers zijn geleidelijk weggetrokken uit dit gebied. Sommige delen van het plangebied liggen dan ook braak. In het algemeen bezien doet het gebied verlaten aan en is slecht toegankelijk.

Met de aanleg van de Burgemeester Hoffscholteweg is dit gebied ontsloten. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het gebied te herontwikkelen voor woningbouw.

Het grondgebruik is gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en op de van het exploitatieplan deel uitmakende kaart ‘Inrichtingsplan’. De kaart ‘Toekomstig grondgebruik’ is opgenomen in bijlage 5.

Afbeelding 8 Grondgebruik exploitatieplangebied Polderzoom fase 2

Met het inzichtelijk maken van het grondgebruik wordt duidelijk gemaakt met welk toekomstig gebruik rekening wordt gehouden in de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

Tabel 3 geeft het totale grondgebruik binnen het exploitatieplangebied weer. De oppervlakten van de verschillende functies zijn gebaseerd op het ruimtegebruik (afbeelding 7).

Tabel 3. Grondgebruik in het exploitatieplan

Het aandeel uitgeefbaar terrein naar de betreffende grondeigenaren is weergegeven op afbeelding 9.

Afbeelding 9 Uitgeefbaar terrein per grondeigenaar

Woonvisie Aalsmeer 2011-2020

Op 14 juli 2011 is de "Woonvisie Aalsmeer 2011-2020" vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie kan gezien worden als uitwerking van de in 2009 vastgestelde Gebiedsvisie en geeft de visie van de gemeente weer op het gebied van Wonen. Deze missie luidt: “Het is goed wonen in Aalsmeer en dat willen we zo

houden. Kwaliteit staat voorop. Die moet ook bereikbaar zijn voor mensen voor wie dat –vanwege bijvoorbeeld financiën of gezondheid- niet vanzelfsprekend is. We blijven groeien, maar slechts beheerst, en verleggen de aandacht naar het bestaande woonaanbod”.

Het bouwprogramma uit de woonvisie voor de periode 2011 tot en met 2020 bedraagt per saldo maximaal 1.500 woningen (uitgaande van circa 1.650 nieuw te bouwen woningen). Deze nieuw te bouwen woningen zijn onderverdeeld in verschillende prijsklassen (variërend van goedkoop naar duur).

Op 28 januari 2016 is de Woonagenda 2016-2020 vastgesteld. Dit actueel woonbeleid wordt ingezet ter bevordering van doorstroming op de vastgelopen woningmarkt en is van toepassing op het te realiseren programma van het exploitatieplangebied.

Het te realiseren programma is in tabel 5 opgenomen. Als basis bij de bepaling van het programma is uitgegaan van het bestemmingsplan ‘Polderzoom fase 2’ en de kaart ‘Inrichtingsplan’. De randen worden in het dure segment gebouwd en in het middengebied hoofdzakelijk voor het middensegment.

Tabel 5. Bouwprogramma exploitatieplangebied Polderzoom fase 2

Op afbeelding 10 zijn de uitgiftecategorieën per grondeigenaar weergegeven. De kaart ‘Uitgiftecategorieën’ is opgenomen in bijlage 6.

Afbeelding 10 Uitgiftecategorieën per grondeigenaar

In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder ‘Bro’).

De kosten, zoals vastgelegd in de hiervoor genoemde artikelen uit het Bro, kunnen in principe verhaald worden op het exploitatieplangebied. Hierbij dienen de kosten, alvorens ze worden opgevoerd, te worden getoetst aan de volgende drie criteria:

Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatieplangebied.

Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.

Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

Gezien deze drie toetsingscriteria ontstaan er, ten aanzien van de aanleg van de te treffen voorzieningen in verband met de ruimtelijke ontwikkeling, artikel 6.2.5 Bro, drie categorieën kosten. Deze categorieën zijn in tabel 6 opgenomen. In de toelichting op de kosten in het exploitatieplangebied is per kostensoort aangegeven in welke categorie deze valt.

Tabel 6. Onderscheid in toerekenbaarheid van kosten

Artikel 6.2.7 van het Bro onderkent drie soorten opbrengsten:

• Uitgifte van de gronden in het exploitatieplangebied.

• Bijdragen en subsidies van derden.

• Welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

De opbrengsten in het exploitatieplan bestaan uit de opbrengsten uit verkoop van bouwrijpe grond. De gehanteerde grondprijzen zijn, conform het grondprijsbeleid van de gemeente Amstelveen, gebaseerd op residuele grondwaardeberekeningen.

De gronduitgifteprijzen zijn bepaald door BaseValue B.V. Het rapport ‘Bouwrijpe gronden Polderzoom fase II te Aalsmeer’, kenmerk 100840/DEF/1.0, d.d. 7 mei 2019, is opgenomen in bijlage 10.

Tabel 10 geeft de geraamde opbrengsten van het exploitatieplangebied weer. Alle bedragen zijn exclusief B.T.W.

Tabel 10. Geraamde opbrengsten

Nadat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden, wordt dit tenminste eenmaal per jaar herzien door de gemeente (artikel 6.15 Wro), totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken, die voorzien zijn in het exploitatieplan, zijn gerealiseerd. Tegen een herziening kan alleen bezwaar en beroep worden ingesteld als het een herziening betreft van structurele onderdelen.

Een structurele herziening betreft een wijziging anders dan de volgende gevallen:

1. Uitwerking en detaillering van ramingen van kosten en opbrengsten.

2. Aanpassing ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering.

3. Vervanging van ramingen gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten.

4. Andere niet-structurele onderdelen.

Ad a.

Naarmate het planproces vordert, worden de ontwerpen steeds gedetailleerder. Het is dan bijvoorbeeld bekend welk soort straatsteen er wordt gebruikt en welke speeltoestellen worden geplaatst. De bedragen in de ramingen worden dan daarop aangepast.

Ad b.

De kosten worden nu geraamd, maar pas in de toekomst gemaakt. Door marktontwikkelingen en prijsveranderingen veranderen deze kosten. Het is echter niet precies te voorspellen hoe de prijsontwikkeling in de komende jaren is.

Wanneer het exploitatieplan wordt herzien, wordt op basis van de markt- en prijsontwikkelingen bepaald of de gehanteerde parameters nog overeenkomen met de dan geldende marktomstandigheden.

Ad c.

Tijdens de looptijd van het project worden daadwerkelijk kosten gemaakt. Ieder jaar wordt de exploitatieopzet bijgewerkt door ramingen te vervangen door boekwaardes (gerealiseerde kosten en opbrengsten).

Ad d.

Naast de voorgaande drie onderdelen kunnen er in het exploitatieplan ook andere niet-structurele onderdelen worden gewijzigd. Daarbij kan worden gedacht aan het toevoegen van toelichtingen, verbeteren van teksten en dergelijke.

Aan het einde van de looptijd van de exploitatieopzet vindt een eindafrekening van het exploitatieplan plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de

omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

Indien ten minste negentig procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek van degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger, met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld en gevolg gegeven aan het derde lid van artikel 6.20 Wro.

Op de voorbereiding van een exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (UOV) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpexploitatieplan zes weken ter inzage moet liggen en dat belanghebbenden gedurende deze periode van zes weken hun zienswijze bij de gemeente kunnen indienen.

De terinzagelegging moet vooraf worden aangekondigd in één of meerdere dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen of op andere geschikte wijze. Daarnaast dient aan de eigenaren en rechthebbenden van gronden in het exploitatieplangebied schriftelijk mede te worden gedeeld dat een exploitatieplan in voorbereiding is.

Tegen een vastgesteld exploitatieplan kan beroep worden ingesteld door belanghebbenden. Het beroep tegen een exploitatieplan is hierbij gekoppeld aan het beroep tegen het bijbehorende ruimtelijke besluit. Voor het instellen en behandelen van beroep worden het besluit tot vaststellen van het ruimtelijke besluit en het besluit tot vaststellen van het exploitatieplan als één besluit gezien (op basis van artikel 8.3, lid 3, Wro). Bij een koppeling bestemmingsplan-exploitatieplan en wijzigingsplan-exploitatieplan staat er rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerpexploitatieplan heeft van 14 juni t/m 25 juli 2019 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn 3 zienswijzen ingediend.

In bijlage 12 volgt een samenvatting van de zienswijzen en de reactie van het college van burgemeester en wethouders.