In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Banstraat 23-27 van de gemeente Amsterdam, Stadsdeel Zuid.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0363.K1105BPSTD-VG01 met de bijbehorende regels en bijlage.

Een bijbehorend bouwwerk, zijnde een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat. Een gebouw dat onderscheiden wordt van, en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan, het hoofdgebouw.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

Grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een voor het publiek toegankelijke ruimte waar meer dan twee speelautomaten of andere mechanische toestellen in de zin van artikel 30 van de Wet op de Kansspelen zijn opgesteld.

Één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bestemmingsvlak of bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

Een horecagelegenheid, die met behoud van de woonfunctie door ten minste de hoofdbewoner in een woning wordt uitgeoefend en die voorziet in het verstrekken van nachtverblijf voor maximaal 4 personen voor korte tijd, waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten ondergeschikt is.

Een voor publiek toegankelijke gelegenheid waar de hoofdactiviteit of één van de activiteiten wordt gevormd door het bedrijfsmatig gelegenheid bieden tot het voeren van telefoongesprekken, waaronder mede begrepen het verzenden van faxen.

1. a. Bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde of verleende vergunning;
2. b. Het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Een bijbehorend bouwwerk, zijnde een op zichzelf staand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw, dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat niet in directe verbinding staat met het hoofdgebouw.

Kelder, souterrain en kap.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van bijzondere bouwlagen.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Persoonlijke verzorging van consumenten, waaronder kapperszaken, schoonheidsinstituten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven.

Het dagelijks bestuur van het stadsdeel Zuid.

Een bouwwerk, niet zijnde een verblijfsruimte, uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van een dakterras.

Het verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden met of zonder rechtstreeks contact met het publiek. Onder te verdelen in:

1. a. consumentverzorgende dienstverlening;
2. b. zakelijke dienstverlening;
3. c. maatschappelijke dienstverlening.

1. a. een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen een dak, zonder te openen delen en met een in de Wet geluidhinder bedoelde karakteristieke geluidswering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), of;
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een voor publiek toegankelijk kantoor of gelegenheid waarvan het hoofdbestanddeel van de activiteiten wordt gevormd door het bedrijfsmatig wisselen van geld of waardepapieren.

geluidbelasting als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

geluidsgevoelige gebouwen zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht daaronder begrepen een dak, doch niet zijnde een dove gevel of een vliesgevel.

Een gebouw dat door zijn aard, functie, constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend. Hiermee wordt wel een bed & breakfast, maar geen horeca bedoeld.

De uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend, waaronder niet wordt begrepen de uitoefening van detailhandel of consumentverzorgende dienstverlening.

Een bijzondere bouwlaag waarvan de dakconstructie bestaat uit ten minste één hellend dakvlak.

Een bijzondere bouwlaag waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 0,5 meter boven het peil is gelegen.

Bouwwerken ten behoeve van verkeersdoeleinden, zoals viaducten, alsmede bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding, zoals dammen, duikers, sluizen, beschoeiingen, remmingswerken, niet zijnde steigers.

Het verlenen van diensten op het gebied van gezondheidszorg, sociaal-cultureel, welzijn, woonzorg, kinderopvang, onderwijs en educatie, sport, religie, overheid en vergelijkbare gebieden, waaronder mede ondergeschikte nevenfuncties ten behoeve van de diensten worden begrepen.

Gebouwen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de waterhuishouding, de distributie van gas, water, elektra en telematische diensten.

Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1. a. voor hoofdgebouwen: het bouwkundig peil dat maximaal 0,1 m¹ boven of onder de wegkruin van de voorliggende weg ligt;
2. b. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
3. c. In andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin handelingen of vertoningen plaatsvinden van erotische en/of pornografische aard. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf: een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen met anderen tegen een materiële vergoeding;
2. b. erotisch getinte vermaaksfunctie: Een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische / pornografische aard, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een erotische videotheek, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, wel of niet in combinatie met elkaar.

Het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één (1) week en maximaal zes (6) maanden. Voor het overige blijft het gebruik gelijk als bedoeld bij de bestemming 'Wonen'.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden van psychotrope stoffen.

Een bijzondere bouwlaag waarvan de vloer onder het gemiddeld aangrenzend peil is gelegen en waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 1,50 meter boven peil is gelegen.

een gevel of geveldeel, niet zijnde een plat dak of een vliesgevel, die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht of een afgeschermde buitenruimte, met een maximale geluidsbelasting per geluidsbron vanwege:

1. a. wegverkeerslawaai van 48 dB;
2. b. industrielawaai van 50 dB(A);
3. c. spoorweglawaai van 55 dB.

Een bijbehorend bouwwerk, zijnde een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

De verbeelding van het bestemmingsplan 'Banstraat 23-27'.

een bouwkundige constructie aangebracht aan de buitenzijde van een gevel met een geluidswerende functie ten behoeve van de betrokken gevel van het gebouw, waarbij de afstand tussen de vliesgevel en de gevel van het gebouw ten minste 0,5 meter bedraagt.

De gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting vanwege industrieterreinen, wegen en spoorwegen op geprojecteerde geluidsgevoelige gebouwen binnen zones, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder.

Indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van:

1. a. de tervisielegging van het ontwerpplan voor wat betreft het bouwen;
2. b. de in werkingtreding van het bestemmingsplan voor wat betreft het gebruik;

tenzij in deze regels anders is bepaald.

Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten en/of het leggen van contacten of het uitvoeren van commerciële handelingen, uitgezonderd detailhandel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Voorzover niet in maten op de kaart vastgelegd, door middel van meting op de (digitale) plankaart vanaf het hart van de lijn met een nauwkeurigheidsgraad van 1 meter.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

De bebouwde oppervlakte van de afzonderlijke bouwlagen en bijzondere bouwlagen bij elkaar opgeteld.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Vanaf peil tot aan het laagste punt van het bouwwerk, met uitzondering van fundering of ondergeschikte onderdelen van het bouwwerk.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. voetpaden.

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening, om in afwijking van het bepaalde in lid 3.2.1 een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van het bouwen van kelders en souterrains en het vergroten van bestaande kelders en souterrains onder voorwaarden dat:

1. a. het gebruik ten dienste is van de functie in het hoofdgebouw;
2. b. de technische haalbaarheid is aangetoond;
3. c. de diensten, die belast zijn met de zorg op het terrein van milieu- en bouwtoezicht, het waterbeheer en de bescherming van monumenten en archeologie, geen bezwaar hebben tegen de ontwikkeling;
4. d. indien de kelder wordt gerealiseerd in een (binnen)tuin, de bovenzijde van het dak ten minste 0,80 meter is gelegen onder de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld van de (binnen)tuin en een grondpakket wordt gerealiseerd van minimaal 0,80 meter boven op het dak;
5. e. aangetoond is dat de ontwikkeling in de tuin niet ten koste gaat van (waardevolle) bomen in de (binnen-)tuin.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting;
5. e. ondergrondse afvalcontainers met bijbehorende bovengrondse voorzieningen;
6. f. werken voor de beeldende kunst;
7. g. ondergrondse infrastructuur;
8. h. straatmeubilair.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen en short-stay;
2. b. huisgebonden beroep of huisgebonden bedrijf, met in achtneming van het bepaalde in 5.3.1;
3. c. bed & breakfast, met in achtneming van het bepaalde in 5.3.1;
4. d. tuinen en erven;
5. e. ondergrondse parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritconstructies, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' binnen bebouwing;
6. f. verblijfsgebied;
7. g. voet- en fietspaden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, koekoeken, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, overstekende daken en dergelijke delen van gebouwen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,3 meter bedraagt.

De regels van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9, lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor het wegverkeer/brandblusvoorzieningen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de ruimte tussen bouwwerken;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen.

1. a. Bestaande bebouwing, die in overeenstemming met een verleende vergunning is gebouwd en afwijkt van dit bestemmingsplan, is toegestaan.
2. b. Het geheel of gedeeltelijk vervangen of vernieuwen van de onder a bedoelde bebouwing is toegestaan, mits de afwijking van dit bestemmingsplan naar aard en omvang niet wordt vergroot, tenzij daarvoor met toepassing van enige in dit bestemmingsplan geregelde afwijkingsbevoegdheid een omgevingsvergunning wordt verleend.

Het is verboden de in Hoofdstuk 2 bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming, zoals die nader is aangeduid in de bestemmingsomschrijving.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 8.1 wordt in elk geval begrepen het gebruik van gronden en/of bebouwing:

1. a. als bedrijven die worden begrepen in bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht;
2. b. als automatenhal, belwinkel, geldwisselkantoor, seksinrichting, smartshop;
3. c. als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen;
4. d. als stortplaats voor puin of afvalstoffen, voor zover dit niet betrekking heeft op het tijdelijk storten van geringe hoeveelheden afvalstoffen;
5. e. als opslagplaats van bagger en grondspecie, tenzij zulks plaatsvindt langs een waterloop en in verband met het onderhoud van de waterloop.

Voor zover bedrijven zijn toegestaan, mogen de gronden en gebouwen worden gebruikt voor de volgende categorieën bedrijven:

1. a. Voor zover op grond van deze regels bedrijven zijn toegestaan, zijn uitsluitend bedrijven toegestaan die vallen onder categorie A van de in de bijlage bij deze regels opgenomen Staat vanbedrijfsactiviteiten.
2. b. Het dagelijks bestuur is bevoegd in afwijking van het bepaalde in a en b een omgevingsvergunning te verlenen met dien verstande dat het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf is toegestaan dat:
   1. 1. niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten voorkomt en in vergelijking met bedrijven die wel vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt;
   2. 2. in de Staat van bedrijfsactiviteiten voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt;
   3. 3. na uitbreiding, wijziging of aanpassing in de Staat van bedrijfsactiviteiten valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits de uitbreiding, wijziging of aanpassing niet tot gevolg heeft, dat het bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën, meer milieuhinder veroorzaakt.

Het dagelijks bestuur verleent een omgevingsvergunning in afwijking van het bepaalde in artikel 8.1wanneer strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Banstraat 23-27 van stadsdeel Zuid van de gemeente Amsterdam.

Er zijn een aantal redenen om dit bestemmingsplan te maken. Ten eerste is er de eis vanuit de Wet ruimtelijke ordening om vanaf 1 juli 2013 actuele bestemmingsplannen te hebben. Voor de Banstraat 23-27 geldt momenteel nog de regeling uit het bestemmingsplan 'Museumplein e.o.' (1988), dat met uitzondering van deze percelen reeds is vervangen door het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' (2011). De huidige regeling voor de Banstraat 23-27 is hiermee verouderd en dient vóór 1 juli 2013 vervangen te zijn door een actueel bestemmingsplan, te meer daar de huidige regeling niet meer passend wordt geacht voor de omgeving.

Ten tweede is er voor de Banstraat 23-27 een herontwikkelingsplan ingediend voor de oprichting van een appartementengebouw. Hoewel in eerste instantie de intentie was om de percelen Banstraat 23-27 deel uit te laten maken van het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' (2011), vormde de nog niet afgeronde planvorming rond het bouwplan aanleiding om de percelen uit het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' te knippen.

Dit bestemmingsplan heeft tot doel de juridisch-planologische kaders te actualiseren, het herontwikkelingsplan mogelijk te maken en de maximaal toelaatbare bouw- en gebruiksmogelijkheden die passend worden geacht in de omgeving te regelen. De bestemmingsplantoelichting biedt de ruimtelijke onderbouwing voor regels die dit bestemmingsplan stelt.

De regeling van het bestemmingsplan is ongebruikelijk gedetailleerd. Dit is echter te verantwoorden aangezien dit bestemmingsplan het herontwikkelingsplan mogelijk moet maken en uit overleg met de buurt, bij behandeling van het plan in de stadsdeelraadscommissie en in de welstandscommissie is gebleken dat de aanvaardbaarheid van het bouwplan wordt bepaald door het precies begrenzen van de bouwmassa. Zo is voor een ieder duidelijk wat de kaders zijn.

Het herontwikkelingsplan behelst de oprichting van een duurzaam appartementengebouw, bestaande uit zes woningen en een parkeerkelder. Hiervoor zullen de bestaande panden en het volgebouwde achterterrein gesloopt worden.

In deze plantoelichting van het bestemmingsplan Banstraat 23-27 zal nader ingegaan worden op onder meer deze ontwikkeling, de ruimtelijke onderbouwing en de gekozen regeling. In paragraaf 7.1 wordt beschreven op welke wijze in het voortraject is vormgegeven aan participatie.

Afbeelding 1: ligging Banstraat 23-27 binnen bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt'

Het plangebied ligt ten zuidwesten van de oude binnenstad van Amsterdam in stadsdel Zuid en maakt deel uit van de wijk Museumkwartier. De Banstraat ligt hiermee in een omgeving dat een groot aantrekkingskracht kent. Enerzijds staat de omgeving bekend als een luxe woonomgeving, maar anderzijds is het echt een stedelijke omgeving rijk aan uiteenlopende functies en verblijfsgebieden, zoals het Museumplein met haar musea en de nabijheid van het Vondelpark.

Hoewel de woonfunctie in Museumkwartier domineert, is er hier sprake van een hoge mate van functiemenging. De wijk Museumkwartier kenmerkt zich door lange smalle, gesloten bouwblokken met bebouwing van vier á vijf bouwlagen. Het plangebied ligt in de wijk Museumkwartier, maar maakt onderdeel uit van een voor de omgeving relatief groot en breed bouwblok. In de directe omgeving van het plangebied is een variatie aan bouwhoogtes en bouwlagen te vinden. Zo zijn er veel panden te vinden, die uit twee bouwlagen met een kapverdieping bestaan, maar panden die bestaan uit vier á vijf bouwlagen komen in de directe omgeving zeker ook voor.

Afbeelding 2: ligging Banstraat 23 t/m 27 in groter verband (Google maps)

Plangrenzen

Het bestemmingsplangebied wordt begrensd door vier kadastrale percelen vallend onder de adressen Banstraat 23 t/m 27. De percelen maken onderdeel uit van het bouwblok, dat behalve door de Banstraat, begrensd wordt door De Lairessestraat, Jacob Obrechtstraat en de Nicolaas Maesstraat. In het binnenterrein van dit bouwblok is de Nicolaas Maesschool gevestigd.

Omdat in het vastgestelde bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' een klein stuk van de tuin van het perceel De Lairessestraat 51 en een klein stuk van een openbare weg aan de Banstraat buiten de plangrenzen was gehouden, worden deze gronden ook in het voorliggende bestemmingsplan Banstraat 23-27 betrokken.

Afbeelding 3 en 4: kadastrale kaart en ligging Banstraat 23 t/m 27 (Google Earth)

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft gemeenten de plicht tot het opstellen van een bestemmingsplan voor gebieden binnen de bebouwde kom. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet gedacht worden aan de mogelijkheid om een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan te verlenen, wijzigingsbevoegdheden op te nemen en het toepassen van nadere eisen. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende 10 jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de planregels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2008 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2008. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen etc. De verbeelding op papier of als pdf-bestand is niet altijd duidelijk te lezen. De volledige en officiële weergave van de verbeelding is alleen digitaal te raadplegen.

De indeling van de planregels is als volgt:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels omvat twee artikelen; één artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en één artikel, dat de wijze van meten regelt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels volgt per artikel in de meeste gevallen het volgende stramien:

• een omschrijving van de doeleinden van de bestemming;
• de bouwregels: regels omtrent hoogte enz.;
• een afwijkingsbevoegdheid van het dagelijks bestuur met betrekking tot de bouwregels;
• specifieke regels met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden;
• een afwijkingsbevoegdheid van het dagelijks bestuur met betrekking tot de gebruiksregels;
• de mogelijkheid voor het dagelijks bestuur om het bestemmingsplan te wijzigen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat regels betrekking hebbende op:

• een artikel waar de anti-dubbeltelregel in verwoord staan;
• algemene bouwregels, die het mogelijk maken voor ondergeschikte gebouwdelen bouw- en bestemmingsgrenzen te overschrijden. Voorts wordt hierin geregeld dat stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening, op en enkel onderwerp na, buiten toepassing worden verklaard. Tenslotte is bepaald dat bestaande, legale bebouwing is toegestaan voor zover de overige regels van het bestemmingsplan daar niet reeds toe leiden.
• algemene afwijkingsregels: het gaat hierbij om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en normen met betrekking tot het bouwen. Ook is het op grond van de bepaling mogelijk nutsgebouwen met een nader omschreven maatvoering op te richten;
• algemene regels met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken: deze bepalingen vormen het sluitstuk van de bestemmingssystematiek in die zin dat deze bepalingen alle gebruik van gronden en opstallen dat strijdig is met de aan de grond gegeven bestemming verbiedt. In dit artikel wordt ook nader geregeld welk soort bedrijven is toegestaan binnen de bestemmingen;
• algemene wijzigingsregels van het dagelijks bestuur: deze bepaling maakt het mogelijk dat het dagelijks bestuur kleine wijzigingen kunnen aanbrengen in o.a. de bestemmingsgrenzen;
• de procedurebepalingen voor de diverse wijzigingsbevoegdheden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevat regels betrekking hebbende op:

• overgangsrecht ten aanzien van bouwen: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is dit in strijd met de bebouwingsregels.
• overgangsrecht ten aanzien van gebruik: het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de voorschriften op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven; indien het gebruik van de grond en opstallen van eigenaar veranderd mag de afwijking niet gehandhaafd worden;
• de slotregel.

Een bestemmingsplan moet zijn voorzien van een toelichting. Daarin moet zijn neergelegd:

1. a. een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
2. b. een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
3. c. de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg;
4. d. de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wetbestuursrecht verrichte onderzoek;
5. e. een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
6. f. de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan;
7. g. een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
8. h. voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
9. i. een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie voor het plangebied. Omdat de Banstraat 23-27 deel uitmaakt van het Museumkwartier en de aanvaardbaarheid van de positie en de massa van nieuwe bebouwing moet worden beoordeeld in zijn context wordt in dit hoofdstuk tevens ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het Museumkwartier en de kenmerken van de omgeving van de Banstraat.

Het herontwikkelingsplan wordt in hoofdstuk 3 beschreven.

Hoofdstuk 4 beschrijft het beleidskader, waarna in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op milieu- en omgevingsaspecten die voortvloeien uit wet- en regelgeving.

Een toelichting op de juridische regeling wordt gegeven in hoofdstuk 6. De maatschappelijke uitvoerbaarheid (de resultaten van de inspraak en vooroverlegreacties) en de financieel economische uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

De bebouwing in het Museumkwartier is grotendeels eind 19^e eeuw, begin 20^e eeuw tot stand gekomen. Door het luxe karakter van de bebouwing onderscheidt de wijk zich van de overige stadsuitbreidingen uit dezelfde periode. Het grootste gedeelte van het Museumkwartier maakt deel uit van de '19^e-eeuwse gordel'. De buurten ten zuiden van de Roelof Hartstraat en ten zuiden van de Cornelis Krusemanstraat, waaronder de locatie Banstraat 23-27, behoren tot de 'Gordel '20-'40' wat de karakteristieken van de bebouwing betreft. Een uitgebreide historische schets van Museumkwartier is terug te lezen in de plantoelichting van het bestemmingsplan Museumkwartier en Valeriusbuurt, hieronder wordt ingegaan op de bestaande bebouwin in de nabije omgeving van de Banstraat.

De bebouwing van de 19^e-eeuwse gordel van Amsterdam wordt getypeerd door gesloten bouwblokken met bebouwing van vier of vijf bouwlagen al dan niet met kap. Doordat het oude slotenpatroon gevolgd is, zijn de binnenterreinen ondiep en in de loop der tijd deels bebouwd geraakt. Onder een bouweenheid wordt verstaan een pand of een aantal panden dat gebouwd is op grond van de aanvraag met bijbehorende ontwerptekening. Een architectuureenheid is een pand of een aantal panden dat in uiterlijke verschijningsvorm een duidelijke samenhang vertoont. Er is in het Museumkwartier een aantal grotere architectuureenheden te vinden. Er komen ook bouweenheden voor die uit meer architectuureenheden bestaan en andersom kunnen architectuureenheden uit meerdere bouweenheden bestaan. De bouweenheden zijn meestal uit repeterende elementen opgebouwd. In het duurdere segment woningen, villa's en herenhuizen is de architectonische differentiatie beduidend groter dan in de volkswoningbouw, met name in de periode na 1900. Steekkappen met vakwerk, gepleisterde gevels en andere vormen die invloeden vertonen van Engelse en Duitse landhuizen, maar ook traditionele elementen die teruggrijpen op het verleden, komen voor.

Karakteristiek voor de Gordel '20-'40 is de samenhang tussen de hiërarchische, bloksgewijze stedenbouwkundige opzet - van hoofdassen tot intieme pleintjes - de architectuur van de straatwanden en de aandacht voor het sculpturale detail. Hogere bebouwing op de hoeken versterkt de hoofdassen en markeert de toegang tot de woonstraten en achtergelegen buurten. De bebouwing bestaat uit architectonische eenheden. Een architectuureenheid is een pand of een aantal panden dat in uiterlijke verschijningsvorm een duidelijke samenhang vertoont. Deze eenheden kunnen een heel bouwblok, een straatwand of een groot aantal aaneengesloten huizen die samen een lange straatwand vormen, betreffen.

Binnen de Gordel '20-'40 wordt het beeld van de architectuur bepaald door de grote vlakken metselwerk, met daarin een evenwichtige compositie van in ritme geplaatste openingen, erkers, balkons, penanten en andere elementen. De gevels zijn rijk aan detaillering. Er is vaak gebruikt gemaakt van verschillende steensoorten en metselverbanden, er is een grote verscheidenheid aan kozijnvormen en er is veel beeldhouwwerk aangebracht. Ook is er veel aandacht besteed aan kleine details als raampjes in voordeuren, deurknoppen en sierrandjes.

Vanaf circa 1915 is de strook grond tussen de De Lairessestraat / Corn. Krusemanstraat en het Noorder Amstelkanaal uitgegeven in grote percelen voor de bouw van o.a. het duurdere type herenhuizen in seriebouw zonder bovenwoning. Rond het Valeriusplein werden flatwoningen in de duurdere categorie woningen gerealiseerd. In het zuidwesten van de strook werd in 1921 een door J.C. van Epen ontworpen complex sociale woningen in de stijl van de Amsterdamse School gerealiseerd (Corn.Krusemanstraat 27-43 / Hendrik Jacobszstraat 27-33 / Pieter Lastmankade 31-39).

De delen in het plangebied ten zuidoosten en zuidwesten van de Van Baerlestraat en Roelof Hartsstraat laat een menging zien tussen bebouwing van rond 1900 en die van '20-'40. Dit deel kwam tot stand op basis van uitbreidingsplan van Lambrechtsen van Ritthem en H.P. Berlage en bestaat voor het overgrote deel uit gesloten bouwblokken. Het door Berlage ontworpen Roelof Hartplein vormt een scharnierpunt tussen de 19^de eeuwse en vroeg 20^ste eeuwse delen en de architectuur van de wanden is daarop ook vormgegeven. De omgeving van de Banstraat 23-27 valt hier ook onder, waardoor er geen eenduidige stedenbouwkundige vorm te onderscheiden is.

De Banstraat 23-27 ligt aan bouwblok AH 32 dat qua maat een grotere bouwblok is dan gemiddeld in Museumkwartier te vinden is. Middenin het binnenterrein van het bouwblok is nog een lagere school gevestigd. De onderbrekingen in de bijna gesloten bouwblokken zijn veelal de achtererven van hoekpanden. In het bouwblok van het plangebied zorgen de achtererven bij de panden De Lairessestraat 51 en de panden aan de Jacob Obrechtstraat 56 en 74 voor onderbrekingen in het bouwblok.

Aan de linkerzijde van de Banstraat 23 t/m 27 wordt de belending gevormd door de rand van de 19^eeeuwse ring. Aan de rechterzijde bevindt zich een modern schoolgebouw van Intercollege Business School. Aan de overzijde bevindt zich bebouwing uit de Gordel '20-'40. De te slopen bebouwing aan de Banstraat 23-27 bestaat uit twee bouwlagen en een kap. Het achterterrein en het zijerf van de Banstraat 23-27 zijn geheel bebouwd met bebouwing van één bouwlaag met een plat dak.

Afbeelding 5: Banstraat 23-27

De Banstraat 23-27 vormt de eerste bebouwing van de Banstraat als onderdeel van een diep bouwblok en staat enigszins uit de as van de J.J. Viottastraat. Omdat het herinnert aan Berlages idee twee ruim halfopen bouwblokken te maken in dit deel van Plan Zuid, heeft het gebouwtje enige stedenbouwkundige waarde. De bescheiden vormgeving van het als garage met bovenwoningen ontworpen rijtje met siermestelwerk in de borstweringen en de met dakkapellen bezette mansardekap is typerend voor de periode rond 1910. Door de latere toevoeging van nr. 27 is het van oorsprong symmetrische ontwerp enigszins uit balans geraakt; van de oorspronkelijke vormgeving van de garagedeuren is niets meer over. Om deze reden is aan dit het gebouw op de door stadsdeel Zuid vastgestelde waarderingskaarten de basisorde toegekend.

Ontworpen als garage voor auto's en koetsen bij de woningen aan de Lairessestraat 49 en 51, is het bouwwerk vanuit cultuurhistorisch oogpunt interessant. Het markeert de overgang in het particuliere stadsvervoer van rijtuig naar automobiel. Van dit gebouwtype zijn ook weinig voorbeelden bewaard gebleven. In de huidige situatie is in de onderbouw van Banstraat 23-27 echter weinig meer dat herinnert aan de functie van een garage van voor 1940; slechts in één woning zijn de indeling en de details van kozijnen en deuren nog aanwezig, maar die zijn niet van hoge architectonische kwaliteit.

openbare ruimte

De 19^e-eeuwse gordel bestaat uit een aantal wijken die voornamelijk gebouwd zijn in de periode 1880 - 1915. De bredere hoofdwegen, zoals de De Lairessestraat, kennen in het algemeen altijd laanbeplanting. De straten waar de gegoede burgerij woonde en die breed genoeg waren bevatten vaak een dubbele bomenrij. In sommige straatprofielen, zoals bij de Johannes Vermeerstraat, was ruimte voor een groene middenberm. In de smallere woonstraatjes, zoals in de Banstraat ter hoogte van het plangebied, stonden vaak geen bomen. Op de hoek van Banstraat met de J.J. Viottastraat staat een tweetaal bomen, die voor een groene uitstraling, ook in de Banstraat zorgen. Ten zuiden van het plangebied, in de Banstraat, bevindt zich een plantsoen met bomen, zitbanken en speelvoorzieningen.

binnenterreinen

Oud Zuid heeft een structuur van gesloten bouwblokken. Hierdoor kent het gebied veel binnentuinen. Vooral van de bouwblokken aan de winkelstraten zijn veel binnentuinen volgebouwd. Ook worden door particulieren veel binnentuinen verhard. Deze ontwikkeling vormt een bedreiging voor het groene beeld en het waterbergend vermogen van de private binnentuinen. Percentueel bevat de omgeving weinig groen. Dit wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de nabije aanwezigheid van het Vondelpark, het Museumplein en het Valeriusplein. Aan de overkant van het plangebied en grenzend aan het plangebied bevinden zich een aantal bomen op eigen terrein, die voor een groen uitstraling van de buurt zorgen.

Autoverkeer

In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele drukke ontsluitingswegen. De Koninginneweg / Willemsparkweg, de Van Baerlestraat, de Paulus Potterstraat / Hobbemastraat, de Roelof Hartstraat, de Joh. M. Coenenstraat, de De Lairessestraat / Cornelis Krusemanstraat en het zuidelijke deel van de Cornelis Schuytstraat zijn 50 km/u wegen met een stedelijke doorgangs- en verkeersfunctie. De Banstraat en de overige rijwegen in de omgeving zijn alle 30 km/u wegen en hebben een overwegende verblijfsfunctie. Voor de Banstraat vanaf de De Lairessestraat geldt éénrichtingsverkeer.

Het parkeren in de omgeving vindt hoofdzakelijk plaats in de openbare ruimte (langs rijwegen) en in inpandige parkeervoorzieningen. Aan de zuidzijde van het Museumplein, aan de Van Baerlestraat, bevinden zich de in- en uitgang van de ondergrondse parkeergarage van Q-park. Deze garage is bedoeld voor de bezoekers van de vele voorzieningen (winkels, supermarkt, horeca, musea, kantoren) op en rond het Museumplein.

Langzaam verkeer

Het plangebied is per fiets en te voet goed bereikbaar. Binnen het gebied bevinden zich diverse voetverbindingen. Diverse wegen maken deel uit van het hoofdnet voor de fiets.

Openbaar vervoer

Het plangebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer door middel van een diversiteit aan tram- en busverbindingen die door en langs de wijken lopen. Er lopen tramlijnen door de de Willemsparkweg, de Koninginneweg, de Van Baerlestraat, de Roelof Hartstraat, de J.M. Coenenstraat, de De Lairessestraat, de Cornelis Krusemanstraat, de Gabriël Metsustraat, de Johannes Vermeerstraat en de Ruysdaelstraat. Een vijftal buslijnen volgt een route door de De Lairessestraat / Cornelis Krusemanstraat.

Afbeelding 6: openbaar vervoer

In de nabijheid van het plangebied loopt het Noorder Amstelkanaal. Het water fungeerde in de 19^e-eeuwse wijken als begrenzing van de verschillende wijken. De waterlopen werden ontworpen voor waterberging en als sierwater. Daarnaast vindt er op de waterlopen veel pleziervaart plaats en vormen de oevers uitloopgebied voor de diverse buurten. Grote en typische kwaliteiten van de waterlopen zijn de openbare toegankelijkheid, de mogelijkheden voor recreatief gebruik van de oevers en het zicht op het water. De waterstructuur is net als de groenstructuur zeer divers. Het Noorder Amstelkanaal kan gezien worden als één van de de groenblauwe slagaders, die langs en door het stadsdeel lopen en het stadsdeel verbinden met de rest van de stad en het omringende landschap.

Het Museumkwartier kent een vrij centrale ligging binnen het stadsdeel Zuid en bepaalt de luxe uitstraling die Zuid heeft. De buurt is, mede door de ligging nabij het Vondelpark, in trek bij kapitaalkrachtige bewoners en bedrijven als woon- en werkbuurt.

Het gebied rondom het Museumplein heeft een internationale aantrekkingskracht vanwege onder andere de aanwezigheid van de grote musea en het Concertgebouw. In samenhang hiermee zijn er in de wijk circa 40 hotels, pensions en dergelijke gesitueerd. Daarnaast biedt de omgeving nog bovenwijkse voorzieningen zoals een aantal scholen voor voortgezet onderwijs, het Zuiderbad en de Jellinek Kliniek. In totaal zijn in de wijk circa 150 voorzieningen op het gebied van onderwijs, sport en recreatie, cultuur, etc. te vinden.

De wijk telt een groot aantal bedrijven (circa 4.000), waarvan een groot deel werkzaam is in de financiële en zakelijke dienstverlening. Deze bedrijven zijn met name gevestigd rond het Museumplein en langs het Vondelpark.

De winkelconcentraties bevinden zich in de P.C. Hooftstraat / Van Baerlestraat, de Cornelis Schuytstraat en de Roelof Hartstraat en richten zich voornamelijk op de kleding en mode. De P.C. Hooftstraat bevat hierbij een bovenstedelijke functie voor winkels in het luxe segment. Verder bevinden zich in de wijk nog zo'n 60 restaurants.

Ondanks deze grote hoeveelheid niet-woonfuncties is de meest voorkomende functie in het Museumkwartier de woonfunctie. Naast de aanwezige losstaande villa's en villa-achtige panden, is 95% van de woningen gebouwd als meergezinsbouw in een gesloten bouwblok.

Dit deel van het Museumkwartier is een buurt waar overwegend gewoond wordt. Er is sprake van enige menging met voorzieningen, bedrijfjes en kantoren, maar deze functies zijn niet dominant.

In het gebouw aan de Banstraat 23 t/m 27 was voorheen de Bangarage gevestigd. Momenteel zijn enkele kleine dienstverlenende bedrijfjes in het pand gevestigd met een tijdelijk huurcontract. Verder kan er in het pand worden gewoond ten behoeve van drie woningen.

De afgelopen tien jaar zijn verschillende bouwplannen ingediend voor de Banstraat 23-27 en ontworpen door even zoveel architectenbureaus. In het algemeen kan gezegd worden dat de afgelopen jaren de weerstand in de omgeving tegen deze bouwplannen groot zijn geweest, waarbij met name de stedenbouwkundige inpassing als slecht en te massaal werd bevonden. Het hierna te omschrijven bouwplan is dan ook het resultaat van een langdurig proces van onderhandelen en afweging van belangen, waarbij ook de architectonische en stedenbouwkundige inpassing in de omgeving is meegenomen. Het bestemmingsplan Banstraat 23-27 is hiermee ongebruikelijk gedetailleerd, maar doet daarentegen mede recht aan hetgeen in de afgelopen jaren van planontwikkeling is afgesproken.

Afbeelding 7 en 8: vooraanzicht bouwplan en zijaanzicht bouwplan

Op de percelen van de Banstraat 23-27 zullen panden bestaande uit kleine bedrijven en drie woningen, inclusief het volgebouwde achterterrein, worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van de oprichting van een luxe appartementengebouw met parkeerkelder op eigen terrein. Het duurzame woongebouw zal bestaan uit in totaal zes appartementen, verdeeld over twee appartementen op de begane grond en één appartement per bovenliggende verdieping. Dit komt neer op zes bouwlagen, inclusief de kelderverdieping.

De te slopen panden liggen nu aan de voorzijde iets terug, maar met het nieuwe appartementengebouw zal de voorgevelrooilijn doorgetrokken worden vanaf het belendende schoolgebouw aan de Banstraat 29 tot en met de lijn van de zijdelingse perceelgrens aan de Lairessestraat 51. De voorgevelrooilijn van het nieuwe woongebouw zal met andere woorden iets naar voren gehaald worden ten opzichte van de huidige situatie, zodat het bouwblok wordt afgemaakt. Het afmaken van het bouwblok door de herontwikkeling wordt als stedenbouwkundig wenselijk geacht. Hierdoor kan meer tuin opengehouden worden en lager gebouwd worden.

Het hoofdgebouw zal behalve iets naar voren gehaald worden ook 0,65 meter dieper de tuin insteken dan in de bestaande situatie het geval is. De totale bebouwingsdiepte van het hoofdgebouw zal hiermee neerkomen op 11,55 meter, een maat dat meer in overeenstemming is met bebouwingsdieptes in de buurt.

Om de bovenste bouwlaag op maaiveldniveau zo veel mogelijk uit het zicht te laten onttrekken, dient de bovenste bouwlaag ten minste met één meter terug te liggen ten opzichte van de rest van het hoofdgebouw. Dit is een stedenbouwkundige voorwaarde die vooraf is gesteld aan het ontwerp. Deze terugliggende bovenste bouwlaag zal dan worden afgesloten door een speciaal ontworpen, gekreukelde kap, die de bovenste bouwlaag iets zal gaan overkragen aan alle zijden.

Het hoofdgebouw, exclusief de bovenste verdieping met gekreukelde kap, wordt hiermee niet hoger dan 13,1 meter. De bovenste verdieping met gekreukelde kap zal niet hoger dan 16,7 meter worden, waarbij de gekreukelde kap een goothoogte van 15,5 meter heeft.

Het hoofdgebouw krijgt twee uitbouwen aan de achterkant, die bij de appartementen aan de begane grond horen. Deze uitbouwen worden maximaal 3,15 meter hoog net als de verdiepingshoogte van de begane grond. Tussen de twee uitbouwen ontstaat een tuin/buitenruimte, dat onbebouwd blijft in tegenstelling tot het volgebouwde achterterrein in de huidige situatie. Vanaf de zijdelingse percelen van de Lairessestraat 47 + 49 en de Nicolaas Maesstraat 136 + 138 is in het achterterrein een afstand van 2,45 meter genomen in verband met privacy.

Het parkeren op eigen terrein zal worden opgelost in de vorm van een parkeerkelder van ca. 3,5 meter diep. De norm is hierbij in ieder geval één parkeerplaats per woning met een maximum van 12 parkeerplaatsen. De kelder zal ook gebruikt worden ten behoeve van berging en fietsenstalling. Deze ondergrondse bouwlaag zal de volle lengte en breedte van praktisch de gehele oppervlakte van het plangebied beslaan. Aangezien het achterterrein van de Banstraat 23-27 momenteel reeds volgebouwd is, zal de realisatie van de kelder daarom geen bestaand groen op gaan offeren.

De toegang van de parkeerkelder zal net als de uitbouwen niet hoger dan 3,15 meter worden en zal aan de linkerkant van het hoofdgebouw ontwikkeld worden grenzend aan de erfgrenzen van het perceel van De Lairessestraat 51. Voor deze toegang zal een inrit aangelegd worden.

Tot slot zal er een loggia aangebracht worden aan een deel van de voorgevel dat zich over de derde, vierde en vijfde bouwlaag uitstrekt. Deze steekt een halve meter uit ten opzichte van het hoofdgebouw met een vrije doorloop van drie meter ten opzichte van het maaiveld, dat onbebouwd moet blijven. De locatie van de loggia betreft tevens een verbijzondering van het gebouw met een zichtlijn vanuit de J.J. Viottastraat.

Op 13 april 2011 heeft de Commissie voor Welstand en Monumenten Amsterdam een positieve reactie gegeven op de principes uit het ontwerp. Het betreft één gebouw met een verbijzondering/verspringing in de gevel wat schaal geeft aan het gebouw. Het is een licht en luchtiger bouwwerk dat met deze aanzet voor meer elegantie en betere aansluiting bij de bestaande stedenbouwkundige karakteristieken van deze buurt zorgt. De materialisering en kleurstelling wordt als eigenzinnig beoordeeld, maar er wordt door de Commissie meegegeven dat deze niet te uitgesproken dienen te zijn voor de buurt waarin het staat. Op 30 november 2011 is het gewijzigde bouwplan (Bijlage 10) nogmaals in de Commissie besproken (Bijlage 13). De commissie stelt dat de wijzigingen in hoogte ondergeschikt zijn en acht de voorgestelde materialen, afwerkingen en kleuren goed voorstelbaar. Wel adviseert zij de abstractie niet te ver door te voeren, zodat er een subtiele gelaagdheid ontstaat bij het naderen van het gebouw. Het voorstel kan daarom pas definitief beoordeeld worden aan de hand van de detaillering. De commissie ziet de verdere uitwerking met vertrouwen tegemoet.

De juridische doorvertaling van dit herontwikkelingsplan is doorgevoerd en vervat in de planregels gekoppeld aan de verbeelding. Samengevat komt het erop neer dat de hier genoemde maten exact vastgelegd zijn als het maximaal toegestane binnen de begrenzingen van de bouwcontouren. Voor de parkeerkelder en de bovenste terugliggende bouwlaag is een aparte regeling gemaakt, net als voor de uitstekende loggia.

In principe is alleen het gebruik ten behoeve van wonen toegestaan. In hoofdstuk zes worden de afzonderlijke artikelen uit de planregels, alsmede wat er onder de bestemming 'Wonen' (artikel 5) valt, nader toegelicht. In de volgende hoofdstukken wordt echter eerst nog ingegaan op de geldende beleidskaders en milieu- en omgevingsaspecten die van toepassing zijn voor het plangebied.

Afbeelding 9: vooraanzicht bouwplan incl. naastgelegen gebouwen

Nota Ruimte (2006)

Op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte in werking getreden. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak wat in Nederland ter beschikking staat. Meer specifiek richt het kabinet zich hierbij op vier algemene doelen:

• De versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
• De bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• De borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
• De borging van de veiligheid.

Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen. Het Rijk hanteert 'bundeling van verstedelijking en infrastructuur' en 'organiseren in stedelijke netwerken' als beleidsstrategieën voor economie, infrastructuur en verstedelijking. De daaruit afgeleide beleidsdoelen zijn: ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de economische kerngebieden, verbetering van de bereikbaarheid, verbetering van de leefbaarheid en sociaal-economische positie van steden, bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden, behoud en versterking van de variatie tussen stad en land, afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding, en waarborging van milieukwaliteit en veiligheid. Amsterdam vormt onderdeel van de nationale Ruimtelijke Structuur.

Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid

Op grond van artikel 2.3, lid 2, van de Wro moeten structuurvisies niet alleen beleid bevatten maar tevens laten zien hoe men zich voorstelt dat deze voornemens zullen worden gerealiseerd. Daarom is deze realisatieparagraaf over de realisatie van het nationaal ruimtelijk beleid opgesteld. De Realisatieparagraaf beschrijft enerzijds voor de Nota Ruimte hoe het beleid van teksten uit Planologische Kernbeslissingen (PKB's) wordt gerealiseerd en anderzijds voor de andere vigerende ruimtelijke nota's hoe de PKB-teksten daarin die bedoeld zijn om door te werken tot op lokaal niveau worden gerealiseerd. De Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid wordt toegevoegd aan de Nota Ruimte en krijgt de status van structuurvisie. De volgende nationale belangen zijn in de Realisatieparagraaf genoemd:

• (01) Ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra en versterking van de kracht en diversiteit van de economische kerngebieden en verbetering van de bereikbaarheid.
• (07) Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten
• (09) Borging van milieukwaliteit en externe veiligheid
• (22) Versterking van de internationale concurrentiepositie van de Randstad Holland als geheel. Versterking van de economie, vergroting van de kracht en dynamiek van de steden en ontwikkeling van de bijzondere kwaliteiten en de vitaliteit van het Groene Hart

Structuurvisie Randstad 2040 (2008)

Op 5 september 2008 heeft het kabinet de structuurvisie Randstad 2040 vastgesteld. Bij de structuurvisie gaat het om een integraal toekomstperspectief dat richting kan geven aan de integrale rijksinzet in de Randstad met oog voor de lange termijn op het gebied van onder meer wonen, werken, infrastructuur, water, natuur en landschap. De structuurvisie draagt niet alleen bij aan de ambitie een duurzame en concurrerende topregio te ontwikkelen, maar ook aan een 'mooi Nederland'. De lange termijnvisie en de richting die het kabinet (samen met de regio) kiest, focust op fysiek-ruimtelijke onderwerpen, maar beperkt zich niet tot de ruimtelijke ordening alleen. Niet-fysieke onderwerpen die in belangrijke mate bijdragen aan de nagestreefde duurzame en concurrerende Randstad worden geagendeerd in de visie. Het gaat dan bijvoorbeeld om bevordering van de sociale cohesie, vergroting van de arbeidsparticipatie, kennis en innovatie.

In het kader van de structuurvisie moeten strategische keuzes worden gemaakt met betrekking tot:

1. 1. Klimaatbestendigheid van de laaggelegen delta;
2. 2. Ruimtelijke investeringsstrategie;
3. 3. Groenblauwe structuur als raamwerk voor verstedelijking;
4. 4. Verstedelijkingsstrategie;
5. 5. Bereikbaarheid in relatie tot ruimtelijke ontwikkeling;
6. 6. Ruimtelijk-economische typering en structuur;
7. 7. Toekomst van Schiphol.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 14 juni 2011 stuurde het kabinet het ontwerp van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) aan de Tweede Kamer met daarbij een ontwerp Algemene maatregel van bestuur (Amvb) Ruimte (Barro).

'Nederland is concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig', aldus het motto van de op 14 juni 2011 door Minister Schultz van Haegen gepresenteerde Ontwerp-Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte. Op termijn zal de Structuurvisie de Nota Ruimte, de Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid en de Nota Mobiliteit moeten gaan vervangen. In de Structuurvisie I&R wordt sterk nadruk gelegd op het verbeteren van de bereikbaarheid (infrastructuur en openbaar vervoer) en het internationale vestigingsklimaat. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten, terwijl het Rijk zich primair richt op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren.

Om zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaand stedelijke gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt. Mocht nieuwbouw echt nodig blijken te zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Conclusie:

Het herontwikkelen aan de Banstraat 23-27 verhoudt zich goed binnen de visie van het hierboven genoemde rijksbeleid. De herontwikkeling valt binnen bestaand gemengd stedelijk gebied en doet hierdoor binnen de grenzen van het bestemmingsplan recht aan zorgvuldig gebruik van schaarse ruimte. Tegelijk wordt in het achterterrein ruimte opengehouden in tegenstelling tot de bestaande volgebouwde situatie.

Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 en verordening (2010)

De provincie zet in op “kwaliteit door veelzijdigheid”. Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. Bestaande stedelijke woonmilieus dienen waar mogelijk verder te transformeren tot hoogstedelijke milieus. In het kader van duurzaam ruimtegebruik worden gemeenten gestimuleerd het bestaand stedelijke gebied beter te benutten door de aanwijzing van het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (2010) is de juridische doorvertaling van de Provinciale Structuurvisie, waarin het BBG is opgenomen. Het plangebied valt binnen BBG en betreft een (zeer) gemengd binnenstedelijk gebied. Door het benutten van de leegstaande ruimte ten behoeve van een kdv aan een bestaand gemengde straat, wordt voldaan aan de provinciale beleidsuitgangspunten.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is in de Structuurvisie aangewezen als onderdeel van 'Metropolitaan stedelijk gebied' en in de Verordening als Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve milieus zijn beleidsuitgangspunten bij 'Metropolitaan stedelijk gebied'. De Verordening geeft binnen BBG geen nadere voorschiften die voor dit bestemmingsplan van belang zijn.

Conclusie

Het bestemmingsplan Banstraat 23-27 is in overeenstemming is met de Structuurvisie Noord-Holland en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie.

Regionale structuurvisie

De Tweede Kamer heeft in oktober 2007 besloten dat de WGR+-gebieden geen structuurvisies moeten maken. Daarom zal ook de Stadsregio Amsterdam (voorheen: ROA) dat niet doen. De provincie Noord-Holland maakt voor de hele provincie, dus inclusief de Stadsregio, een structuurvisie. De portefeuillehouders Ruimtelijke Ontwikkeling constateerden echter dat er vraagstukken zijn die bovenlokale afstemming vergen en waarvan de samenhang op regionale schaal geregeld moet worden. Daarom wordt door de Stadsregio Amsterdam een Ruimtelijke Projectennota voorbereid. Momenteel wordt een plan van aanpak opgesteld. Hoofdzaak is dat de nota een werkprogramma voor de Stadsregio is en een invulling van de structuurvisie van de provincie kan worden, voor zover het de Stadsregio betreft. Nauwe samenwerking en afstemming met de provincie is al eerder overeengekomen.

Structuurvisie Amsterdam 2040; Economisch sterk en duurzaam (2011)

Voor Amsterdam is het van belang dat het een vooraanstaande positie blijft innemen in de wereldeconomie, terwijl de toekomstbestendigheid van Amsterdam ook afhangt van de intensieve zorg voor het leefmilieu van de stad. Amsterdam kiest daarom voor zuinig en optimaal ruimtegebruik. Door intensivering van het grondgebruik kan Amsterdam tal van mensen woon- en werkruimte bieden. Aangezien de omgeving van Museumkwartier onderdeel maakt van het uit te rollen centrumstedelijk gebied, past het herontwikkelingsplan goed binnen deze beleidsuitgangspunten.

Conclusie

Het realiseren van nieuwe woningen ter vervanging van bestaande panden past binnen de huidige ruimtelijke structuur van de buurt en binnen de kaders van de Structuurvisie. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

Geldend bestemmingsplan

Na van kracht wording vervangt voorliggend bestemmingsplan de regelingen uit het vigerende bestemmingsplan 'Museumplein e.o.'. Tot dat moment van van kracht wording gelden dus voor het plangebied de regelingen uit dat bestemmingsplan.

Afbeelding 10: uitsnede bestemmingsplan 'Museumplein e.o.'

Voor de onderhavige percelen zijn de bestemmingen Woondoeleinden (met nadere aanduiding 'garagebedrijven), Tuinen II en Verkeersareaal van toepassing.

'Woondoeleinden' (w) met nadere aanduiding garagebedrijven

De gronden bestemd voor Woondoeleinden zijn aangewezen voor al dan niet gestapelde woningen, met inbegrip van daarbij behorende bergingen en nevenruimten. Op deze gronden mag slechts worden gebouwd ten dienste van de aldaar vermelde bestemming en met inachtneming van de bouwregels. Het minimum bebouwingspercentage is 90. Voor de maximum bouwhoogte gelden de artikelen 53 t/m 61 van de Bouwverordening 1984. De hoogte in de voorgevelrooilijn is volgens de bouwverordening gekoppeld aan de straatbreedte (straatbreedte aanliggende straat = bouwhoogte in gevelrooilijn).

Waar de nadere aanduiding 'garagebedrijven' geldt zijn de toegestane functies in de eerste bouwlaag: sociaal culturele medisch maatschappelijke voorzieningen, kantoren, bedrijven, logeerinrichtingen en uiteraard garagebedrijven. Voor de toegestane functies geldt een maximum vloeroppervlakte van 200 m² per vestiging. Alleen bedrijven die in de Staat van Inrichtingen vallen onder de categorieën I en II zijn toegestaan en voor Banstraat 23 t/m 27 geldt dat een categorie IV bedrijf zijnde een autoherstelling (inclusief pomp) is toegestaan.

Tuinen II

De gronden bestemd voor 'Tuinen II' zijn aangewezen voor tuinen en bijbehorende voetpaden met uitsluiting van elk gebruik voor parkeerdoeleinden. Er mogen slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de aldaar vermelde bestemming. De maximale bouwhoogte voor deze bouwwerken is 3 meter ten opzichte van het maaiveld, het maximale bebouwingspercentage is 2.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid dat het dagelijks bestuur vrijstelling van de bouwbepalingen geeft zodat de gronden volledig bebouwd kunnen worden tot een maximale hoogte van 3,5 meter.

Verkeersareaal (Va)

De gronden bestemd voor 'Verkeersareaal' zijn aangewezen voor rijwegen, trambanen, fiets- en voetpaden en laad- en loswallen, met inbegrip van daarbij behorende bruggen, bermen, plantsoenen en ongebouwde parkeervoorzieningen. Er mag slechts worden gebouwd ten dienste van de aldaar vermelde bestemming. Voor deze bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 8 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 2.

Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan

Een deel van het nieuw te bouwen woongebouw ligt binnen de bestemming Woondoeleinden. De straatbreedte vanaf de nieuwe rooilijn tot de overliggende erfafscheiding bedraagt 17,25 meter. De bouwhoogte in de voorgevelrooilijn mag 17,25 meter bedragen. In het voorliggende plan wordt aan deze voorwaarde voldaan, doordat de goothoogte in de voorgevel 13,1 meter zal bedragen. Vanaf dat punt ligt de vijfde bouwlaag een meter terug.

De bouwhoogte in de achtergevelrooilijn wordt bepaald aan de hand van de afstand van het nieuwe woongebouw tot aan het in het binnenterrein gelegen schoolgebouw. Deze afstand bedraagt in het ontwerp circa 24 meter. De bouwhoogte zal daarmee in de achtergevelrooilijn de maximale toegestane bouwhoogte van de bouwverordening kunnen krijgen van 24 meter. Tussen de voor- en de achtergevel mag de bouwhoogte oplopen onder een hoek van 45 graden ten opzichte van de goothoogte. Binnen het bestemmingsvlak Woondoeleinden is het bouwplan met een hoogte van 16,7 meter dan ook niet in strijd met de bouwhoogtebepalingen.

Wat betreft de bouwdiepte is in het verleden (september 2002) door het stadsdeel geoordeeld dat op deze locatie een dieptemaat voor de woningen van 14,2 meter acceptabel wordt geacht. Hierbij wordt aangesloten op de bouwdiepte van de meeste bouwblokken in de directe omgeving. De bouwdiepte van ca. 11,55 meter valt hier binnen.

Een afschuining in de vorm van een kap wordt wenselijk geacht aangezien daarmee aangesloten wordt op het gebied ten noordwesten van de percelen, waar bebouwing aan de straatzijde wordt beëindigd met een kleine kap over één verdieping. Het bouwplan voldoet daar aan door een zwevende kap boven de vijfde bouwlaag.

Het bouwplan wijkt af van het geldend bestemmingsplan.

Aan de voorzijde overschrijdt het te realiseren gebouw de bestemmingsgrens van de bestemming Woondoeleinden, waardoor er strijd met de ernaast gelegen bestemming Verkeersareaal is. Het bestemmingsplan heeft geen binnenplanse vrijstellingsmogelijkheid voor deze strijdigheid.

Aan de zij- en achterkant overschrijdt het gebouw ook de bestemmingsgrens Woondoeleinden, waardoor er strijd met bestemming Tuinen II is. Het bestemmingsplan biedt het dagelijks bestuur de mogelijkheid vrijstelling te verlenen zodat de bestemming Tuinen II volledig bebouwd kan worden als de bouwhoogte niet meer dan 3,5 meter bedraagt. Het bouwplan voldoet hier ter plaatse van de gronden naast Banstraat 23 niet aan, waardoor de binnenplanse vrijstelling ex artikel 15 lid 4 niet toepasbaar is. Het bouwplan is dus op twee punten in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het bouwen van een woongebouw met parkeerkelder is in de bestemming Verkeersareaal en het bouwen op/boven de gronden met bestemming Tuinen II is niet toegestaan.

Het bouwplan is dus strijdig met het bestemmingsplan. Om het bouwplan mogelijk te maken wordt het bestemmingsplan herzien. In een schaduwstudie (Bijlage 9) is het effect van het bouwplan op de bezonning in vergelijking met de bezonning op basis van het in het geldende bestemmingsplan mogelijke bouwvolume vergeleken. Gebleken is dat er geen negatief effect op zal treden en de situatie zelfs zal verbeteren.

Binnentuinen in relatie tot bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt'

In de keuzenotitie bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' is een afweging gemaakt hoe om te gaan met bestaande bebouwing en toekomstige bebouwing in de binnentuinen. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat het open en groene karakter van de binnentuinen behouden blijft en waar mogelijk versterkt wordt; uitbreiding van bebouwing in de binnentuinen is niet wenselijk.

Het binnenterrein achter Banstraat 23-27 is nagenoeg geheel verhard en deels bebouwd, de bij de percelen Banstraat 23-27 behorende achtertuinen zijn volledig bebouwd. Het nieuwe bouwplan leidt tot een afname van bebouwing, doordat op de begane grond twee aanbouwen worden gerealiseerd met daartussen een onbebouwde ruimte. Het voorliggende bestemmingsplan legt de nieuwe bebouwingscontour door middel van bouwgrenzen vast. De maximale bouwhoogte voor de twee aanbouwen is gesteld op 3,15 meter.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Banstraat 23-27' sluit daarom aan op het regime van het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt'.

Uitgangspuntennotitie Ondergronds Bouwen

Op 7 juli 2009 is de Uitgangspuntennotitie Ondergronds Bouwen vastgesteld. Met deze notitie is een kader geformuleerd aan de hand waarvan bouwinitiatieven die voorzien in ondergronds bouwen efficiënt afgehandeld kunnen worden. Er wordt in de notitie aangegeven dat er aan diverse voorwaarden voldaan moet worden, waarbij er een aantal hard genoemd kunnen worden.

Vaak bestaan de zachtere voorwaarden uit het doen van een onderzoek. Indien een onderzoek uitwijst dat er nadelige gevolgen te verwachten zijn door het ondergrondse bouwwerk, dan kan dit meestal met mitigerende of compenserende maatregelen in het ontwerp verholpen worden.

Andere voorwaarden zijn wat stringenter, bijvoorbeeld: er mag alleen bij maatschappelijke voorzieningen, woningen of bedrijven met bovenstedelijk belang (of bij aantoonbaar bedrijfseconomische noodzaak) ondergronds uitgebreid worden. Ook wordt er een grondpakket verplicht gesteld, zodat het groene karakter van de tuin behouden kan blijven. Voor de rest moet het bouwwerk voldoen aan beleid (bijv. Nota parkeren) en het Bouwbesluit (daglicht- en luchttoetreding). Ook wordt als voorwaarde gesteld dat er geen bomen verdwijnen door de ontwikkeling, hooguit vindt er herplant plaats.

Nota 'Mensen, wensen, wonen' (2000)

In de Nota 'Mensen, wensen, wonen' is in 2000 het rijksbeleid op het terrein van wonen voor een periode van ongeveer 10 jaar vastgelegd. Hierin zijn vijf kernopgaven gedefinieerd, te weten:

• Het bevorderen van het eigen woningbezit, waarbij gestreefd wordt naar een gemiddeld eigen woningbezit in het land van 65% in 2010;
• Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities. Er wordt gestreefd naar het behouden en verbeteren van aansluiting bij de rest van de samenleving van diegenen die dat niet helemaal op eigen kracht kunnen. Het kabinet wil dit ook via het woonbeleid bewerkstelligen.
• Het faciliteren van de totstandkoming van op maat gesneden woonzorg- en dienstverleningsarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden in de samenleving.
• Het verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. Deze woonkwaliteit blijft in de steden achter ten opzichte van de woonkwaliteit in de rest van het land. Met behulp van het Grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) wordt de stedelijke woonkwaliteit verbeterd.
• Het creëren van ruimtelijk-ecologisch en sociaal duurzame mogelijkheden om ruime, groene woonwensen te faciliteren, zowel bij de stad als in dorpse en landelijke milieus.

Met betrekking tot de stedelijke vernieuwing staan het verhogen van de keuzemogelijkheden van bewoners en de totstandkoming van gedifferentieerde wijken hoog op de agenda. Hierbij hoort differentiatie van het aanbod van woningen in de verschillende stedelijke milieutypen.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het rijksbeleid.

Regionale Woonvisie

Voor gemeente Amsterdam is het regionaal woonbeleid van toepassing en niet het provinciaal woonbeleid. De Regionale Woonvisie (vastgesteld door de Regioraad op 14 december 2004) is het beleidskader op het gebied volkshuisvesting voor de 16 gemeenten in de stadsregio Amsterdam voor de komende 10 jaar. Ook hiervoor geldt dat wordt aangesloten op de beleidsdoelstelling die zijn genoemd in de Regionale Agenda van het ROA. De Regionale Woonvisie geeft richting aan de programmering en prioriteiten op het gebied van wonen. In de Woonvisie zijn de ambities voor het wonen verder uitgewerkt:

• Kwantiteit: Centraal staat het bouwen van voldoende woningen en op korte termijn de productie in nieuwbouw en herstructurering op gang krijgen. In de Noordvleugel van de Randstad is er voor de periode 2010-2030 een opgave voor de bouw van zo'n 150.000 woningen, in combinatie met bijbehorende infrastructuur en overige voorzieningen. Voor Amsterdam gaat de Woonvisie uit van een jaarlijkse toevoeging aan de woningvoorraad van 2.880 woningen (4.500 nieuw te bouwen woningen minus 1.620 te slopen woningen).
• Kwaliteit: Vraag en aanbod op de woningmarkt sluiten onvoldoende op elkaar aan. Een Regionaal Kwalitatief Bouwprogramma moet zorgen dat dit verbetert. In nieuwbouw en herstructurering moet gewerkt worden aan versterking van de identiteit en potenties van gebieden en wijken;
• Vergroot beschikbaarheid woningvoorraad: Hoewel er voldoende betaalbare huurwoningen in de regio staan, zijn de wachttijden voor woningzoekenden groot. De opgave richt zich op het in gang zetten van de doorstroming op de markt. Daarnaast is het in stand houden van sociale verbanden in wijken en kernen van cruciaal belang. Keuzemogelijkheden voor verschillende doelgroepen moeten worden vergroot. Er moet bijvoorbeeld meer aandacht zijn voor huisvesting van jongeren/starters en ouderen op lokaal niveau;
• Een open woningmarkt is essentieel: In het verlengde van de centrale ambities en de opgaven voor het wonen in de regio, dient de werking van de woningmarkt zo min mogelijk belemmeringen te kennen. Een open markt binnen de regio maar ook daarbuiten biedt mensen de beste keuzemogelijkheden. Overheidsinterventie kan beperkt blijven tot de zorg om de positie van de zwakkeren op de woningmarkt. Daarnaast dient de herhuisvesting van stadsvernieuwingskandidaten specifieke aandacht te krijgen.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het regionale beleid.

Woonvisie Amsterdam. Wonen in de metropool, woonvisie Amsterdam tot 2020 (2008)
Amsterdam is een populaire stad om te wonen. Het moet een stad zijn waar mensen zich kunnen ontwikkelen: in hun opleiding, hun werk en in hun wooncarrière. In de Woonvisie wordt onderkend dat iedere buurt zijn eigen gebiedsspecifieke kenmerken bezit waar verschillend op ingespeeld moet worden.

De woonvisie bevat een aantal thema's die enerzijds de bestaande stad Amsterdam schetsen en anderzijds de ambities verwoorden. De ambitie is gericht op zowel een attractieve stad met nadruk op de economische kracht als een ongedeelde stad, gericht op het voorkomen van sociale segregatie en ruimtelijke tweedeling. Zeven thema's met speerpunten voor de toekomst zijn geformuleerd:

1. 1. Emancipatiestad: nieuwkomers en jongeren moeten zich kunnen blijven vestigen, bewoners moeten wooncarrière kunnen maken;
2. 2. Ongedeelde stad: binnen de ring A10 bescherming van de onderkant van de woningmarkt, elke buurt blijft toegankelijk voor mensen met lagere inkomens, meer verscheidenheid in woonmilieus, meer aanbod voor gezinnen, ruimte voor verschillen, streven naar gemengdheid;
3. 3. Betaalbare stad: woningen voor lage inkomensgroepen en lage middeninkomensgroepen en middeninkomens;
4. 4. Vernieuwde stad: wijkaanpak en transformatie bij wijken waar leefbaarheid onder druk staat;
5. 5. Topstad: kwaliteit van woningen en voorzieningen bieden om mensen en talent aan te trekken en te behouden, verruiming (tijdelijke) vestigingsmogelijkheden voor expats, buitenlandse studenten, kunstenaars en startende ondernemers;
6. 6. Zorgzame stad: woonservicewijken realiseren, aanpasbaar bouwen, huisvesting dak- en thuislozen;
7. 7. Duurzame stad: energiebesparing in de bestaande woningvoorraad, duurzaam en flexibel bouwen, beperken watergebruik.

Stadsdeel Zuid valt in de centraal stedelijke zone, het centrum van de Metropool Amsterdam. Uitwerking van de zeven thema's levert de volgende specifieke speerpunten op:

• behoud van een groot deel kleine oude woningen;
• behoud van gemengdheid;
• aanbod creëren in het middensegment, ook voor (kleine)gezinnen;
• hoogstedelijk woonmilieu is uitgangspunt voor nieuwbouw;
• benutten van locaties voor topsegment;
• oases behouden en creëren;
• toevoegen ouderenwoningen, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw;
• meer mogelijkheden voor short stay;
• illegale hotels bestrijden en woonfraude.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt de sloop van de huidige woningen mogelijk ten behoeve van grotere woonappartementen, maar omdat de woningen een specifiek doelgroep faciliteert, eventueel geschikt is voor senioren vanwege de aanwezigheid van de lift en het aantal woningen niet wijzigt is het bestemmingsplan hiermee in overeenstemming.

Short Stay (2009)

Door de centrale stad is beleid voor short stay opgesteld (Beleidsnotitie Short Stay). Doel van dit beleid is om in de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte tegemoet te komen. Het short stay beleid is op 11 februari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De uitvoering van dit beleid is aan de stadsdelen.

Definitie en begrenzing

Alleen woningen met een huur boven de liberalisatiegrens (van € 631,73 per 1- 7-2008 - deze wordt jaarlijks geïndexeerd - of 142 punten) komen in aanmerking voor een vergunning voor short stay (= kort verblijf vanaf één week tot zes maanden). Verblijf van korter dan één week in een woning met een woonbestemming is in strijd met de bestemming wonen volgens de Huisvestingswet en valt ook niet onder de bestemming wonen volgens het bestemmingsplan. Boven de periode van zes maanden is er sprake van wonen volgens de Huisvestingswet. Wanneer een huurder met een gewoon huurcontract binnen zes maanden weer verhuist, is er geen sprake van short stay. Short stay kan als volgt worden gedefinieerd: het op commerciële basis aanbieden van woningen voor de periode van minimaal één week tot maximaal zes maanden aan een alleenstaande of een/twee volwassenen al dan niet met kinderen.

Wettelijke basis: huisvestingverordening

De wettelijke basis voor een vergunning voor short stay is tijdelijke woningonttrekking op grond van art. 30 van de Huisvestingswet en de daarop gebaseerde Huisvestingsverordening. Woningonttrekking voor short stay betekent dat de woning daardoor naar zijn aard in het gebruik tijdelijk wordt. Om voor een vergunning in aanmerking te komen wordt getoetst aan de vergunningsvereisten:

• De woning moet gelegen zijn in het gebied dat door het stadsdeel is opengesteld voor short stay;
• de periode van verhuur moet minimaal zeven dagen zijn en maximaal zes maanden;
• De woonruimte mag niet zodanig worden verbouwd, dat deze niet geschikt is als woonruimte;
• De vergunning wordt voor een periode van maximaal tien jaar verstrekt (daarna valt de woning weer onder de reguliere woningvoorraad);
• De woning moet worden bewoond door één huishouden bestaande uit een alleenstaande of een/twee volwassenen, al dan niet met kinderen.

Quotum

Aan de meeste stadsdelen is een quotum van af te geven short stay vergunningen toegekend. Aan het voormalig stadsdeel Oud-Zuid is dat 180 (dit komt neer op ca. 5% van het aantal geliberaliseerde huurwoningen). Het totale quotum voor Amsterdam als geheel komt neer op 1.350 woningen.

Verdeelbesluit

Elk stadsdeel kan een Verdeelbesluit vaststellen (dit is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur), waarin het quotum wordt verdeeld over verschillende buurten/gebieden. Dit verdeelbesluit is per 1 juli 2009 in werking getreden. Bij meer aanvragen dan het beschikbare quotum wordt een systeem van loting gehanteerd. Het is dan mogelijk dat er in een bepaald gebied/buurt geen ruimte is voor short stay, terwijl het quotum voor het stadsdeel nog niet vol is.

Conclusie

Binnen de bestemming wonen is short stay opgenomen als mogelijkheid. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

Woonvisie 2008-2012 (2008)

Op 26 juni 2008 is de Woonvisie stadsdeel Oud-Zuid 2008-2012 vastgesteld. In de Woonvisie zijn doelstellingen met betrekking tot het wonen binnen het totale stadsdeel geformuleerd. Daarbij worden per doelstelling voorstellen geformuleerd, welke voorstellen ingaan op kwalitatieve en/of normatieve eisen ten aanzien van verschillende woonvormen en -categorieën.

De druk op de woningmarkt in Amsterdam is vooral hoog in het centrumgebied. Daarbij is het centrumgebied steeds meer naar buiten toe uitgedijd. Stadsdeel Oud-Zuid wordt daarmee steeds meer een onderdeel van het centrum van Amsterdam. Het beleid van het stadsbestuur is er op gericht de stad, met het centrumgebied daarbij voorop zo goed mogelijk te ontwikkelen op het gebied van de kenniseconomie, vestigingsklimaat, creativiteit en regionale – en internationale samenwerking. Op die manier zou Amsterdam een eigen, onderscheidende plek moeten veroveren in de top van de Europese steden: Amsterdam als Topstad.

Met het uitdijende centrumgebied en de ontwikkeling van de Zuidas als mogelijk nieuw stedelijk zwaartepunt maakt Oud-Zuid meer en meer deel uit van het gezichtsbepalende deel van de stad. Dit geldt niet alleen het gebied rondom het Museumplein, maar ook buurten zoals de Oude Pijp, de Willemsparkbuurt, de Apollobuurt en het gebied rondom Olympisch Stadion worden attractiepunten van grootstedelijke betekenis. Voor de woningmarkt betekent dit een verheviging van de al hoge marktdruk, zowel voor koop- als huurwoningen. Het is de belangrijkste opgave voor het woonbeleid om het stadsdeel in deze omstandigheden toegankelijk te houden voor alle bevolkingsgroepen en nieuwkomers. Het streven naar een ongedeelde stad is voor Oud-Zuid daarom bijzonder actueel.

De kansen en bedreigingen van het stadsdeel moeten altijd in de stedelijke context geplaatst en bezien worden. Ook het woonbeleid van het stadsdeel valt binnen de kaders die de stad biedt. De woningmarkt in het stadsdeel is geen op zichzelf functionerende markt maar is een onderdeel van de regionale woningmarkt. Zo maakt Amsterdam deel uit van de Stadsregio Amsterdam. Dit is vooral van belang voor de woonruimteverdeling. Via Woningnet kunnen woningzoekenden uit de hele regio hun woonduur inzetten bij het zoeken naar een andere woning in de regio. Daarnaast is er samenwerking bij het opstellen van een regionale woonvisie en is er veelal afstemming over typen nieuwbouw woningen in de regio. Burgemeester en wethouders van Amsterdam sluiten hierbij op aan door uit te gaan van een metropoolontwikkeling voor de regio, met Amsterdam als middelpunt.

Eén van de speerpunten van het beleid in de Woonvisie is het behoud van de woningvoorraad. In Oud-Zuid zal door sloop/nieuwbouw en uitbreidingen en samenvoegingen de woningvoorraad veranderen. Dat is een continu proces.

Een aanzienlijk deel van het stadsdeel kan gerekend worden tot het stedelijke centrumgebied. Het centrumgebied kenmerkt zich door hoge bebouwingsdichtheid en een sterke menging van wonen, werken en voorzieningen. De Oude Pijp, het Museumkwartier en een deel van de Willemsparkbuurt behoren tot dit gebied.

De wijk Museumkwartier maakt deel uit van de 19e eeuwse Gordel, maar is, met uitzondering van het Duivelseiland, veel ruimer van opzet dan de Pijp. Het percentage zeer grote woningen (> 80 m2 woonoppervlak) is ruim 50%; het percentage woningen kleiner dan 60 m2 slechts 23%. Het aantal huurwoningen is gering.

In de Nota Wonen 2002 was het verruimen van het aanbod van grote woningen een centrale doelstelling, die ook aansloot bij de opvatting dat in de hele stad het aanbod van grotere woningen tekortschiet. Gezien de beperkte mogelijkheden van nieuwbouw zou dit voor een belangrijk deel via samenvoegen gerealiseerd moeten worden. Uit de Monitor Wonen blijkt dat het aandeel grotere woningen (> 60 m² nuttig woonoppervlak) in de afgelopen jaren weliswaar geleidelijk iets is toegenomen (een resultante van nieuwbouw, samenvoegingen en opsplitsing van heel grote woningen), maar dat de streefaantallen bij lange na niet worden gehaald.

Momenteel wordt een nieuwe woonvisie voor stadsdeel Zuid voorbereid.

Conclusie

Het realiseren van een appartementencomplex met woningen groter dan 60 m² nuttig woonoppervlak draagt bij aan het verruimen van het aanbod van (grote) woningen. Bovendien passen grote woningen bij het karakter van het Museumkwartier, waar een relatief groot aantal grote woningen aanwezig is.

Nota Mobiliteit (2006)

In februari 2006 is de Nota Mobiliteit vastgesteld. De visie van het rijk op de mobiliteit luidt als volgt:

'Mobiliteit is een noodzakelijke voorwaarde voor economische groei en sociale ontwikkeling. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel om de economie en de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken. Dit kan alleen door extra samenhang tussen economie, ruimte en verkeer en vervoer.'

De Nota Mobiliteit bevat de volgende beleidsdoelen:

• verbeteren van de internationale bereikbaarheid;
• verbeteren van de bereikbaarheid binnen de nationale stedelijke netwerken en economische kerngebieden en tussen de stedelijke netwerken en economische kerngebieden onderling;
• vergroten van de betrouwbaarheid en verminderen van de reistijd door middel van een goed functionerend systeem voor het vervoer van personen en goederen ten behoeve van de economische ontwikkeling;
• inzetten op proces- en technologische innovatie ter realisering van de beleidsdoelen.

Mobiliteitsgroei zal niet bestreden worden, maar in goede banen worden geleid.

Met betrekking tot het openbaar vervoer is afstemming tussen de verschillende vervoersmodaliteiten een voorwaarde voor een goed functionerend openbaar vervoersnetwerk. Nationaal, regionaal en lokaal openbaar vervoer moeten op elkaar worden afgestemd. Het aanbod van openbaar vervoer in stedelijk gebied moet toenemen en in het landelijk gebied afgestemd worden op de vraag.

Met name in stedelijke gebieden speelt het gebruik van de fiets een belangrijke rol. Fietsgebruik dient gestimuleerd te worden om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. Hierbij ligt een grote verantwoordelijkheid bij de lagere overheden.

Met betrekking tot het aantal verkeersslachtoffers heeft het Rijk als doel gesteld in 2020 een reductie te bereiken van het aantal verkeersdoden met 40% en ziekenhuisgewonden met 30%. Alle overheden dienen hieraan een bijdrage te leveren.

De negatieve effecten van mobiliteit, zoals de uitstoot van schadelijke stoffen, geluidsoverlast en de versnippering van het landschap, moeten beperkt blijven. Er dient aan alle (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige eisen te worden voldaan.

De Nota Mobiliteit heeft geen directe gevolgen voor het plangebied en het bestemmingsplan wordt door de nota niet beïnvloed.

Regionaal Verkeer- en Vervoerplan (RVVP) voor de stadsregio Amsterdam (2004)

Het Regionaal Verkeer- en Vervoerplan (RVVP) is vastgesteld door de Regioraad van het ROA op 14 december 2004. Het beschrijft de wijze waarop de stadsregio Amsterdam invulling wil geven aan het verkeer- en vervoerbeleid tot 2015. Het Regionaal Verkeer- en Ver Vervoerplan is opgesteld binnen de ambities die de ROA-gemeenten gezamenlijk hebben geformuleerd. Deze ambities zijn:

• Het creëren van een gezonde, gedifferentieerde economie met internationale concurrentiekracht;
• Het bieden van een goed sociaal klimaat aan de inwoners;
• Het zorgen voor een duurzame leefomgeving.

De mobiliteitsgroei wordt hierbij als gegeven geaccepteerd. Het RVVP kent ten opzichte van de speerpunten van beleid onder andere de volgende prioriteiten:

• Het verbeteren van het functioneren van de regionale netwerken, waarbij een accent ligt op de netwerkonderdelen die de belangrijkste economische bestemmingsgebieden met elkaar en met economische centra buiten de regio verbinden.
• Regionale middelen vooral inzetten ten behoeve van de netwerken met een regionale en bovenregionale functie. Zodoende worden de dikke verkeersstromen geconcentreerd op de daarvoor meest geschikte en veilige verbindingen. Hiermee is de bereikbaarheid en, omdat daarbij de minder veilige wegen en verblijfsgebieden worden ontlast, ook de leefbaarheid en veiligheid gediend.
• In de verschillende gebiedspakketten wordt in overleg met de relevante partijen op basis van de aard en omvang van de problemen een effectieve mix gezocht van sturende en faciliterende maatregelen om de groeiende mobiliteitsdruk in goede banen te leiden.
• Een meer naar plaats en tijd gedifferentieerd prijsbeleid moet voor effectieve prikkels zorgen om de mobiliteit efficiënter te spreiden over de tijd en de modaliteiten. De regionale inzet is gericht op invoering op nationaal niveau, maar als dat niet op tijd van de grond komt is de uitbouw van regionale vormen van prijsbeleid onontbeerlijk.
• Bij het beschermen en verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid ligt het accent op dichtbevolkte gebieden en op maatregelen die een hoge kosteneffectiviteit hebben.

De RVVP heeft geen directe gevolgen voor het plangebied en het bestemmingsplan wordt door de nota niet beïnvloed.

Structuurvisie Amsterdam 2040; Economisch sterk en duurzaam (2011)

Geconstateerd wordt dat in het gebied tussen de Singelgracht en de Ringweg A10 sprake is van een stabilisatie van het autogebruik. Het autobezit is daar nog wel toegenomen, maar ook in dit deel van de stad wordt aanzienlijk meer gefietst. Ook het autogebruik door bezoekers van deze delen van de binnenstad is verminderd, ten gunste van het ov-gebruik. Ook hier is het gevoerde parkeerbeleid de belangrijkste verklaring voor de verandering in vervoerwijzen, in combinatie met verbeterde alternatieven.

In de Structuurvisie wordt vastgesteld waar de hoofdnetten gelegen zijn, welke doelen ze dienen en aan welke eisen ze moeten voldoen. Bereikbaarheid geldt binnen dit beleidskader als centrale doelstelling. Deze doelstelling wordt vertaald naar concrete en meetbare eisen. Een bijkomend argument voor de vaststelling van de hoofdnetten in een beleidskader, is dat het in grote mate heeft gezorgd voor helderheid bij de betrokken partijen over wat de hoofdnetten zijn en aan welke eisen de hoofdnetten dienen te voldoen. Dit geldt eveneens voor de bevoegdhedenverdeling tussen de centrale stad en de stadsdelen. In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen wegen aangewezen als Hoofdnet Auto.

De groei van het fiets- en snorfietsgebruik in combinatie met de opkomst van steeds 'grotere' fietsen zoals de bakfiets vraagt op delen van het Hoofdnet Fiets om bredere paden en meer comfort. Op de meest intensief gebruikte fietsroutes rond en in de binnenstad kan een deel van de als gevolg van autoluwbeleid vrijkomende ruimte worden gebruikt voor het creëren van betere en bredere fietspaden. Nabij het plangebied liggen diverse routes van het Hoofdnet Fiets.

Nota Parkeren (2011)

De stadsdeelraad heeft op 25 mei 2011 de Nota Parkeren in Zuid vastgesteld. Stadsdeel Zuid streeft naar een optimale bereikbaarheid van het stadsdeel. Een onderdeel van bereikbaarheid is de bereikbaarheid per auto en de beschikbaarheid van parkeerplaatsen is daar weer een onderdeel van. Het stadsdeel streeft naar uitbreiding van parkeerplaatsen om zo de autobereikbaarheid te verbeteren. De uitbreiding zal voornamelijk plaatsvinden door de bouw van parkeergarages.

De visie van het parkeerbeleid kan daarom als volgt gedefinieerd worden:

• Het parkeerbeleid van stadsdeel Zuid is gericht op het vergroten van de beschikbaarheid van parkeerplaatsen met het doel de bereikbaarheid te verbeteren.
• De parkeerbehoefte van bewoners en bedrijven in het stadsdeel komt hierbij op de eerste plaats, gevolgd door de parkeerbehoefte van hun bezoekers. Naast het reguleren van het parkeren middels parkeergelden en vergunningen wil het stadsdeel ook het aantal parkeerplaatsen uitbreiden. In de openbare ruimte zal dit, vooral in de 19 eeuwse wijken, lastig zijn. Hier richt het stadsdeel zich op behoud van de plaatsen die er nu al zijn. Uitbreiding moet gevonden worden in het realiseren van parkeergarages.
• Het doel is een parkeerdruk binnen de Ring A10 die niet hoger is dan 95%. Buiten de Ring A10 is de doelstelling een parkeerdruk van maximaal 80%.

In deze Nota Parkeren komen onder meer de volgende zaken aan de orde: de realisatie van parkeergarages en parkeernormen bij (ver-)nieuwbouw.

Realisatie van parkeergarages

Hoewel het stadsdeel de realisatie van ondergrondse parkeergarages nastreeft wordt dit in nieuwe bestemmingsplannen niet door middel van een algemeen geldend direct bouwrecht mogelijk gemaakt. De ontwikkeling van ondergrondse parkeergarages is namelijk maatwerk waarbij in ieder geval aandacht moet worden besteed aan de stedenbouwkundige inpasbaarheid, de verkeerssituatie ter plekke en de kwaliteit van de leefomgeving, een adequate parkeernorm, voorkoming van grondwaterproblemen etcetera. Een algemene regeling voor ondergrondse parkeergarages in bestemmingsplannen waarin al deze aspecten kunnen worden meegenomen is daarom niet haalbaar. In die gevallen waar een ondergrondse parkeergarage gewenst is en voldaan wordt aan de randvoorwaarden, wordt daarom medewerking verleend. In het nu voorliggende bestemmingsplan is de bouw van een parkeergarage wel als direct bouwrecht opgenomen. Uit geohydrologisch onderzoek is vast komen te staan dat het effect van de kelder op het grondwater nihil is. De aard (stallingsgarage) en omvang (maximaal 12 parkeerplaatsen) van de garage is voorts zodanig dat geen nadelige effecten op de bereikbaarheid en veiligheid in de omgeving te verwachten is.

Garages bij (ver-)nieuwbouw

Bij (ver-)nieuwbouwprojecten stelt het stadsdeel de eis dat de parkeerbehoefte van de bewoners en/of werknemers van het betreffende gebouw of complex in een garage moet worden opgevangen. In sommige gevallen geldt dit ook voor de parkeerbehoefte van bezoekers.

Parkeernormen bij (ver-)nieuwbouw

Met parkeernormen geeft de overheid aan hoeveel parkeerplaatsen er bij een (ver-)nieuwbouwproject minimaal moeten en/of maximaal mogen worden gerealiseerd. Vervolgens dient de overheid aan te geven waar deze parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden (op eigen terrein en/of in de openbare ruimte) en hoe het gebruik van deze parkeerplaatsen geregeld wordt. De parkeernormen voor het Museumkwartier zijn als volgt:

• bedrijven en kantoren: 1 parkeerplaats op eigen terrein per 125 m² bvo;
• vrije sector woningen (huur en koop): 1 parkeerplaats op eigen terrein per woning;
• sociale huurwoningen: 0,7 parkeerplaats op eigen terrein per woning.

Het bouwplan voldoet aan deze normen.

De aanwezigheid van monumenten (Monumentenwet 1988) of in cultuurhistorisch of archeologisch opzicht waardevolle gebieden kan nadere eisen stellen aan het bestemmingsplan. Door de provincie Noord-Holland is een Cultuurhistorische Waardenkaart opgesteld, waarop onderscheid wordt gemaakt in de thema's 'bouwkunde', 'historische geografie' en 'archeologie'. Hieronder wordt aan de hand van deze thema's voor het Museumkwartier beschreven welke historische waarden de omgeving en het plangebied (mogelijk) bezit.

De Schoonheid van Amsterdam Digitaal, Welstandsnota voor stadsdeel Oud-Zuid (30 april 2009)

In de Welstandsnota van het voormalige stadsdeel Oud Zuid (2004, geactualiseerd april 2009) is beschreven hoe het stadsdeel omgaat met de in de Wet algemene bepalingen (destijds Woningwet) gegeven bevoegdheid om omgevingsvergunningaanvragen te toetsen op 'redelijke eisen van welstand'.

Het plangebied van onderliggend bestemmingsplan is in de Welstandsnota ingedeeld in de categorie 'gebieden met een bijzonder welstandsniveau'. In deze gebieden is het welstandstoezicht erop gericht om aantasting van de ruimtelijke karakteristiek te voorkomen en de bestaande kwaliteit te versterken. Het betreft gebieden met architectonische, cultuurhistorische, landschappelijke en / of stedenbouwkundige waarden. Aan de Welstandsnota Oud Zuid liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag:

• Het welstandsbeleid dient gericht te zijn op behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van stadsdeel Oud Zuid;
• Het beleid moet stimulerend en klantvriendelijk zijn, het moet uit te leggen zijn en de uitvoering ervan moet openbaar en controleerbaar zijn;
• De regels dienen ten minste een ondergrens te waarborgen en moeten overzichtelijk zijn. Afhankelijk van het ambitieniveau dient er sprake te zijn van maatwerk per gebied;
• In het recente verleden is door het stadsdeel welstandsbeleid vastgesteld voor de 19^de eeuwse Ring en de Gordel '20-'40. Dit beleid is in de Welstandsnota Oud Zuid opgenomen.

Advies monumentwaardigheid Banstraat 23-27

Op 25 juli 2011 bracht BMA advies uit omtrent de monumentwaardigheid van de panden Banstraat 23-27. Dit advies en andere relevante stukken is als bijlage (bijlagen 1 tot en met 3) bij deze plantoelichting gevoegd. Het advies luidt als volgt:

De Banstraat 23-27 vormt de eerste bebouwing van de Banstraat als onderdeel van een diep bouwblok en staat enigszins uit de as van de J.J. Viottastraat. Omdat het herinnert aan Berlages idee twee ruim halfopen bouwblokken te maken in dit deel van Plan Zuid, heeft het gebouwtje enige stedenbouwkundige waarde. De bescheiden vormgeving van het als garage met bovenwoningen ontworpen rijtje met siermestelwerk in de borstweringen en de met dakkapellen bezette mansardekap is typerend voor de periode rond 1910. Door de latere toevoeging van nr. 27 is het van oorsprong symmetrische ontwerp enigszins uit balans geraakt; van de oorspronkelijke vormgeving van de garagedeuren is niets meer over. Om deze reden is aan dit het gebouw op de door stadsdeel Zuid vastgestelde waarderingskaarten de basisorde toegekend.

Ontworpen als garage voor auto's en koetsen bij de woningen aan de Lairessestraat 49 en 51, is het bouwwerk vanuit cultuurhistorisch oogpunt interessant. Het markeert de overgang in het particuliere stadsvervoer van rijtuig naar automobiel. Van dit gebouwtype zijn ook weinig voorbeelden bewaard gebleven. In de huidige situatie is in de onderbouw van Banstraat 23-27 echter weinig meer dat herinnert aan de functie van een garage van voor 1940; slechts in één woning zijn de indeling en de details van kozijnen en deuren nog aanwezig, maar die zijn niet van hoge architectonische kwaliteit. Om bovengenoemde redenen adviseert BMA om de panden Banstraat 23-27 niet aan te wijzen als gemeentelijk monument.

Commissie IV van Commissie Welstand en Monumenten heeft op 19 september 2011 aangeraden het pand een hogere waardering te geven dan 'Basisorde', namelijk orde 2.

Inmiddels hebben zowel het BMA als CWM IV op respectievelijk 6 maart 2012 en 20 maart 2012 hun eerdere adviezen opnieuw bevestigd (zie bijlagen 11 en 12 van de plantoelichting). Het dagelijks bestuur houdt op basis van deze adviezen vast aan haar besluit de panden niet tot gemeentelijk monument aan te wijzen en gezien de vergevorderde planontwikkeling is er geen aanleiding de panden een hogere orde-waardering dan de basisorde af te geven.

Conclusie

De panden aan de Banstraat 23-27 betreffen geen gemeentelijke- en geen rijksmonumenten, waardoor het geen belemmering vormt voor het herontwikkelingsplan.

Aan het einde van de jaren tachtig groeide het besef dat archeologische vindplaatsen in Europa ernstig werden aangetast door grootschalige infrastructurele werken, de toename van bouwlocaties en de intensivering van de landbouw. Om het archeologische erfgoed beter te beschermen hebben de Europese ministers van Cultuur in 1992 het Verdrag van Valletta opgesteld (ook bekend als het Verdrag van Malta). Een essentieel uitgangspunt van dit verdrag is dat behoud van archeologisch erfgoed in de bodem (in situ) in iedere fase van planontwikkeling dient te worden meegewogen. Als behoud in de bodem (bv door middel van technische maatregelen en/of planaanpassing) geen optie is, dient het bouwplan te voorzien in maatregelen om archeologische overblijfselen op een juiste wijze (volgens de wettelijk verplichte Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie) te documenteren en de informatie en vondsten te behouden. Het verdrag stelt de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan, dat bodemverstoring tot gevolg heeft, verantwoordelijk voor de planologische en de financiële inpassing van archeologisch onderzoek. De nieuwe wet ter uitvoering van dit verdrag, de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz), is per 1 september 2007 definitief van kracht. Dit heeft onder meer tot gevolg dat elk bestemmingsplan op archeologisch beleid zal worden getoetst. Vanwege het ruimtelijke karakter van het bodemarchief heeft het archeologische beleid raakvlakken met dat van de ruimtelijke ordening. Door de wetswijzigingen worden archeologische belangen vanaf het begin van de besluitvorming in de ruimtelijke ordening meegewogen. Ondanks de getroffen maatregelen om vooraf archeologisch onderzoek in te plannen kunnen toevalsvondsten bij bouwprojecten worden aangetroffen. Hiervoor blijft de meldingsplicht van kracht.

Conclusie

Er is archeologische quick scan uitgevoerd (Bijlage 4). Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de (inter)nationale regelgeving.

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Hierdoor is de verhouding tussen de provincie en de gemeenten gewijzigd. In het beleidskader Landschap en Cultuurhistorie Noord-Holland omschrijft de provincie haar rol. Hierbij staat de samenwerking met gemeenten op basis van gemeentelijke en de provinciale structuurvisie centraal. Tevens handhaaft de provincie de Belvedère-benadering, waarin behoud van cultuurhistorie door ontwikkeling wordt nagestreefd. Als toetsingskader voor bestemmingsplannen en projectbesluiten met een Beeldkwaliteitsplan hanteert de Provincie tevens het beleidskader en het streekplan. Op grond van de Wro dienen gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen de Provinciale Ruimtelijke Verordening in acht te nemen. In het beleidskader is opnieuw de Cultuur Historische Waardenkaart (CHW) opgenomen, waarin gebieden, die naar verwachting archeologisch waardevol zijn, zijn aangewezen als provinciale archeologische attentiegebieden. De waardestellingen van de CHW zijn bedoeld als primaire algemene indicaties die per specifiek plangebied nadere invulling en precisering behoeven. De provinciale beleidsintentie is om invulling aan de primaire doelstelling van het Verdrag van Malta te geven en archeologische reservaten aan te wijzen. Deze gebieden dienen om archeologische monumenten duurzaam te beschermen en te beheren en daarmee voor toekomstig onderzoek te bewaren. Daarnaast betrekt de provincie nadrukkelijk culturele waarden, waaronder ook archeologie, bij de realisatie van de ruimtelijke- en stedelijke vernieuwing.

Binnen het voorliggende bestemmingsplan zijn geen wettelijk beschermde archeologische monumenten aangewezen. Evenmin geldt voor een deel van het plangebied volgens de Archeologische Monumenten Kaart (AMK: terrein 14.611) en de provinciale Cultuur Historische Waardenkaart (CHW: MLA 245A) een hoge archeologische waardering. Het verwachtingsbeeld van de AMK en CHW is echter algemeen van aard en dient in het kader van de bouwplanvorming nader te worden uitgewerkt.

Geografie

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Holland is een groot deel van de omgeving van het plangebied weergegeven als 'historische geografie vlakken van waarde'. In de toelichting bij de Cultuurhistorische Waardenkaart wordt het betreffende gebied getypeerd als 'opstrekkende veenontginningen'. Kenmerkend voor de landschappelijke ontwikkeling van dit deel van Amsterdam zijn de veenontginningen en de steeds weer uitbreidende stad Amsterdam. De uitbreidingen gingen ten koste van het agrarische land. Het oorspronkelijke verkavelingspatroon, dat dateert uit de 'Volle middeleeuwen', is op sommige plaatsen nog herkenbaar in de hedendaagse structuur van de woonwijken. De oriëntatie van sloten en kavels is met name zichtbaar. Sloten werden vaak straten en kavels werden woonblokken.

Het voorliggende bestemmingsplan voor de Banstraat 23-27 leidt niet tot wijziging van de bestaande historisch-geografische structuur.

In aansluiting op het rijks- en provinciaal beleid besteedt de gemeente specifieke aandacht aan vroegtijdige inpassing van archeologie in de ruimtelijke ordeningsprocessen. Uitgangspunt hierbij is een kwalitatief adequaat beheer van het cultureel erfgoed met aandacht voor een efficiënte voortgang van bouwprocessen en kostenbeheersing. Tegen deze achtergrond is de afdeling Archeologie BMA in 2001 gestart met een nadere inventarisatie van archeologische verwachtingen in elk afzonderlijk stadsdeel. Hiertoe worden onder meer verschillende historische kaartbeelden van het stadsdeelgebied met elkaar vergeleken. Deze inventarisatie is bedoeld als een verfijning van het verwachtingsbeeld van de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) en de Cultuur Historische Waardenkaart (CHW) van de provincie Noord-Holland, en de landelijke Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) waarin de stedelijke gebieden niet gekarteerd zijn. De nieuwe wetgeving schrijft voor dat bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan altijd een nadere waardestelling nodig is van de aanwezige archeologische verwachting in de vorm van een bureauonderzoek. Dit bureauonderzoek behelst een specificatie van eventuele archeologische waarden binnen een specifiek plangebied en een advies met betrekking tot het daarbij behorende beleid en/of te nemen maatregelen. Bij de formulering van het beleid staat altijd een realistische balans tussen het archeologische belang ten opzichte van de voortgang van het ruimtelijke ontwikkelingsproces in de stad centraal. De bescherming van (verwachte) archeologische waarden kan in een bestemmingsplan (o.a.) worden geregeld met een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Verder kan in het belang van de archeologische monumentenzorg worden bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient te overleggen als bedoeld in artikel 39, tweede lid en kan worden bepaald dat aan een omgevingsvergunning voorschriften kunnen worden verbonden als bedoeld in artikel 39, derde lid, van de Monumentenwet. Zowel aan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden (voorheen: aanlegvergunning) als afwijking kunnen voorschriften worden verbonden in het belang van de archeologische monumentenzorg. Bij de bepaling van de vrijstellingsdrempels voor archeologisch wordt een combinatie van factoren, in acht genomen, te weten: a) de specifieke aard van de cultuurhistorische / archeologische waarden, b) het oppervlak van het te ontwikkelen terrein en c) de diepte van de bodemingreep. Volgens deze systematiek gelden in Amsterdam dertien beleidsvarianten met elk een specifieke verwachtingswaarde met daaraan gekoppeld specifieke eisen ten aanzien van noodzakelijk archeologisch veldonderzoek.

Archeologisch onderzoek BMA

In Museumkwartier en Valeriusbuurt is tot op heden geen archeologisch veldonderzoek uitgevoerd. Concrete aanwijzingen over de kwaliteit van archeologische sporen zijn daarom niet voorhanden. De kwaliteit van eventuele archeologische resten dient daarom op basis van archeologisch veldonderzoek in de nabije omgeving in te worden geschat. De vondsten en structuren die op deze vindplaats werd gedocumenteerd verschaffen nadere informatie over de geschiedenis en topografie van de Amstelveenseweg en omgeving. Ze zijn een goede graadmeter voor het voorkomen van archeologische overblijfselen binnen de plangebieden. In de nabijheid van de plangebieden is het volgende vergelijkbare onderzoek uitgevoerd.

Op basis van de inventarisatie van BMA zijn binnen Museumkwartier en Valeriusbuurt materiële overblijfselen te verwachten die samenhangen met de gebruiks- en bewoningsgeschiedenis als landelijk gebied van de 11^de tot en met de 19^de eeuw en als stedelijk gebied vanaf de 20^ste eeuw. Er kunnen in het gebied bewoning en nijverheid langs wegen en verkavelingssloten of afval van de omringende bewoning verwacht worden. Dit leidt tot een verwachtingskaart van archeologische materiële neerslag (zie hieronder, plangebied aangegeven met rode stip). Daarop zijn 10 zones onderscheiden.

Afbeelding 11: verwachtingskaart van archeologische materiële neerslag

Archeologische verwachtingszones

Voor het onderhavige bestemmingsplan is alleen de zone 9 van belang.

Zone 9 Voormalige Binnendijkse Buitenvelderse Polder (licht-groen)

Hier kunnen sporen voorkomen die verband houden met bewoning en landgebruik. De materiële neerslag betreft erven, terpen, verkavelingssporen, sloten en kades van de ontginningsperiode (11de/12de eeuw) tot het gebruik als stedelijk gebied (vanaf de 20ste eeuw). Dergelijke overblijfselen hebben weinig tot geen samenhang en een wijde verspreiding. De archeologische verwachting is daarom laag.

Archeologische beleidskaart

De archeologische beleidsadvieskaart van het Museumkwartier en de Valeriusbuurt gaat uit van de diverse archeologische verwachtingen en biedt een ruimtelijk overzicht van de archeologische maatregelen voor specifieke zones of locaties in het plangebied. De verwachtingen worden (in samenhang met de huidige toestand van het terrein en mogelijk opgetreden bodemverstoringen) gekoppeld aan de aard en omvang van de toekomstige bodemingrepen. Dit waarderingsstelsel resulteert in beleidsmatig maatwerk door clustering van twee soorten verwachtingen (een hoge en een lage verwachting) binnen twee soorten beleidszones, ieder met bijbehorende specifieke beleidsmaatregelen. Daarnaast is in een groot deel van het plangebied het bodemarchief door bouwactiviteiten dusdanig verstoord dat de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden zeer gering is.

Archeologische Beleidszones op basis van de archeologische verwachtingszones en verstoringen

Voor de Banstraat 23-27 (met rode stip aangegeven op de onderstaande afbeelding) geldt het beleid bij bij verstoring (grijs op de onderstaande afbeelding). Vanwege de hoge mate van bodemverstoring is dit deel van het plangebied vrijgesteld van verdere archeologische maatregelen. Voor het gehele plangebied geldt dat ook in geval geen archeologisch vooronderzoek vereist is en er toch archeologische overblijfselen ouder dan 50 jaar bij bouwwerkzaamheden aangetroffen worden, deze bij de gemeente aangemeld dienen te worden, zodat in gezamenlijk overleg met de opdrachtgever maatregelen getroffen worden tot documentatie en berging van de vondsten.

Afbeelding 12: beleidskaart archeologie

Quick scan archeologie

Op 31 augustus 2011 heeft Bureau Monumenten en Archeologie een archeologische quick-scan uitgevoerd. Deze is in de bijlagen bij dit bestemmingsplan gevoegd.

Vanwege de lage verwachting en de mogelijke verstoring is geconcludeerd dat geen archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is.

Conclusie

Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het stadsdeelbeleid.

Europese Kaderrichtlijn water

De Europese Kaderrichtlijn Water is vastgesteld in 2000. De kaderrichtlijn heeft als doelstellingen:

• Een goede ecologische toestand van de oppervlaktewateren (zoete, kust- en overgangswateren);
• Het tot nul terugbrengen van de lozing van gevaarlijke stoffen;
• Een goede toestand van het grondwater;
• Een duurzaam gebruik van water;
• Afzwakking van de negatieve gevolgen van overstromingen en perioden van droogte.

Sinds 1 november 2003 is er een wettelijke verplichting om een watertoets uit te voeren bij ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen. Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt wat de gevolgen zijn van een ruimtelijke ontwikkeling voor het waterbeheersysteem en op welke wijze de ruimtelijke ontwikkeling en het waterbeheer op elkaar worden afgestemd.

Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet vervangt de bestaande wetten voor het waterbeheer in Nederland:

• Wet op de waterhuishouding;
• Wet op de waterkering;
• Grondwaterwet;
• Wet verontreiniging oppervlaktewateren;
• Wet verontreiniging zeewater;
• Wet droogmakerijen en indijkingen (Wet van 14 juli 1904);
• Wet beheer rijkswaterstaatswerken (het zogenaamde 'natte gedeelte');
• Waterstaatswet 1900;
• Waterbodemparagraaf uit de Wet bodembescherming.

De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering' centraal. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Hierbij moet worden gedacht aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Hiernaast kenmerkt integraal waterbeheer zich ook door de samenhang met de omgeving. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning, die met een wettelijk vastgesteld aanvraagformulier kan worden aangevraagd.

Nationaal Waterplan

Het ontwerp Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande Nota's Waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die op 22 december 2009 in werking is getreden. Het Nationaal Waterplan beschrijft de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Belangrijke onderdelen van het Nationaal Waterplan zijn het nieuwe beleid op het gebied van waterveiligheid, het beleid voor het IJsselmeergebied, het Noordzeebeleid en de Stroomgebiedbeheerplannen. Als bijlage bij het ontwerp Nationaal Waterplan zijn beleidsnota's toegevoegd over waterveiligheid, het IJsselmeergebied en de Noordzee. Bij de ontwikkeling van locaties in de stad wordt ernaar gestreefd dat de hoeveelheid groen en water per saldo gelijk blijft of toeneemt. Dit moet stedelijk gebied aantrekkelijk en leefbaar maken en houden. Het voorliggende bestemmingsplan gaat uit van behoud van het bestaand groen en water. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een toename van verharding mogelijk zou maken.

Het Nationaal Bestuursakkoord Water

Dit akkoord is op 25 juni 2008 onder andere in verband met de implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water geactualiseerd. Met de actualisatie van het NBW onderstrepen de betrokken partijen, rijk, provincies, gemeenten en waterschappen nogmaals het belang van samenwerking om het water duurzaam en klimaatbestendig te beheren. In het akkoord staat onder meer hoe met klimaatveranderingen, de stedelijke wateropgave en de ontwikkelingen in woningbouw en infrastructuur moet worden omgegaan. Ook is er meer aandacht voor het realiseren van schoon en ecologisch gezond water.

Het NBW heeft tot doel om in de periode tot 2015 het watersysteem in Nederland op orde te brengen en te houden en te anticiperen op klimaatverandering. Het gaat hierbij om de verwachte zeespiegelstijging, bodemdaling en klimaatverandering. Nederland krijgt hierdoor steeds meer te maken met extreem natte en extreem droge periodes.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving.

Provinciaal Waterplan 2010-2015

Provinciale Staten hebben op 16 november 2009 het provinciaal Waterplan 2010-2015 vastgesteld. Het motto van het Waterplan is beschermen, benutten, beleven en beheren van water. De klimaatverandering, het steeds intensievere ruimtegebruik in Noord-Holland en de toenemende economische waarde van wat beschermd moet worden, vragen om een herbezinning op de waterveiligheid, het waterbeheer en de ruimtelijke ontwikkeling.

In het Waterplan wordt per thema behandeld wat de provincie zelf doet tot en met 2015 en wat de provincie verwacht van Rijk, Rijkswaterstaat, waterschappen, gemeenten, terreinbeheerders en bedrijfsleven. De provincie versterkt de uitvoering van het plan en bewaakt de voortgang door samen met haar partners een uitvoeringsprogramma voor de hele planperiode op te stellen.

In het Waterplan worden vier uitgangspunten gehanteerd:

• Klimaatbestendig waterbeheer: De waterkeringen, het watersysteem en de ruimtelijke inrichting moeten voorbereid zijn op de gevolgen van klimaatverandering.
• Water medesturend in de ruimte: Water is een belangrijke sturende factor in de ruimtelijke ontwikkeling. Op sommige plekken, zoals in de omgeving van dijken, is water vanwege de veiligheid zelfs het belangrijkste sturende element. Elders is water volgend in de ruimtelijke afweging.
• Centraal wat moet, decentraal wat kan: Met de Waterwet en de Wet ruimtelijke ordening is 'centraal wat moet, decentraal wat kan' de nieuwe sturingsfilosofie van het Rijk die de provincie overneemt. De uitgangspunten van deze vernieuwingen zijn: minder regels, meer uitvoeringsgericht, modernisering en stroomlijning van de regels.
• Gebiedsgerichte en resultaatgerichte benadering: Het Noord-Hollandse landelijk gebied zoals dat nu ervaren wordt is het resultaat van het leven met en de strijd tegen water. Daarbij moet worden gedacht aan de terpen, dijken, molens en droogmakerijen. Sinds 2007 heeft de provincie dankzij het Investeringsbudget Landelijk Gebied (ILG) een belangrijke regierol voor de inrichting en het beheer van het landelijk gebied. Met het Rijk heeft de provincie uitvoeringsafspraken gemaakt voor de periode 2007-2013. De uitvoering van het waterbeleid vraagt maatwerk via een gebiedsgerichte aanpak.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het provinciale beleid.

Plan gemeentelijke watertaken 2010-2015 (Breed Water)

De gemeente Amsterdam is wettelijk verantwoordelijk voor drie watertaken. Deze zogenaamde zorgplichten betreffen:

1. 1. de inzameling en transport van stedelijk afvalwater;
2. 2. de inzameling en verwerking van afvloeiend hemelwater;
3. 3. het nemen van grondwatermaatregelen.

In ’Plan gemeentelijke Watertaken 2010-2015’ staat hoe deze drie zorgplichten door de gemeente Amsterdam worden ingevuld. Doel van het plan is om aan het bevoegd gezag te verantwoorden op welke wijze de gemeente Amsterdam haar watertaken uitvoert en in hoeverre zij afdoende middelen heeft om dit in de toekomst te blijven doen. Hiermee voldoet de gemeente aan de planverplichting zoals die in de Wet milieubeheer (artikel 4.22) is opgenomen. Dit plan biedt tevens een kans om in te spelen op ontwikkelingen zoals het veranderende klimaat.

Om de gestelde doelen te realiseren zijn de volgende acties en stappen nodig per zorgplicht:

De gemeente Amsterdam is verantwoordelijk voor de uitvoering van de drie watertaken. Bij het realiseren van haar doelstellingen is zij echter ook afhankelijk van de medewerking van anderen:

• Perceeleigenaren zoals particulieren, bedrijven en instellingen moeten ervoor zorgen dat hun perceel op de juiste wijze is aangesloten op de riolering (geen afvalwater op het hemelwaterriool) en kunnen hun eigen vervuiling beperken;
• Bij het voorkomen of aanpakken van grondwaterproblemen is de gemeente afhankelijk van vele factoren, zoals de bodemopbouw, de wijze waarop het gebied bouwrijp is gemaakt, de inrichting en het gebruik van de grond, en de ondergrond. Vooral bij particulier terrein (bijvoorbeeld toename verharding, bouw van kelders) heeft de gemeente beperkte invloed. Het beheer van het peil van het oppervlaktewater, de verantwoordelijkheid van het waterschap, is vaak maar van beperkte invloed op het grondwaterniveau.

Waternet - Keur AGV 2011

Bevoegd gezag is het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Waternet is de gezamenlijke uitvoerende dienst van het Bevoegd gezag en daarmee ook de waterbeheerder van het onderhavige plangebied.

Op december 2011 is de de Integrale Keur van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) 2011 in werking getreden. De 'Keur' is de traditionele naam die waterschappen doorgaans geven aan een verordening met betrekking tot hun waterstaat- en waterhuishoudkundige taken. De Keur van hoogheemraadschap Amstel, Gooi, en Vecht (AGV) is niet alleen gericht op het beschermen van de water aan- en -afvoer en bescherming tegen wateroverlast en overstroming, maar ook op het beschermen van de ecologische toestand van het watersysteem.

De Keur bestaat in essentie uit verboden en geboden. Op de meeste verboden en geboden kan onder bepaalde voorwaarden een zogenaamde vergunning tot 'ontheffing' van het gebod of verbod worden verleend. Dit is toestemming om een bepaalde activiteit of ingreep uit te voeren ondanks een algemeen 'verbod'. Deze vergunning staat niet op zich maar wordt verleend in samenhang met 'ontheffingen' voor alle andere verboden die op grond van andere waterwet- en regelgeving van kracht zijn, inclusief die van het vaarwegbeheer. Vergunningvoorwaarden zijn of kunnen worden afgeleid van beleidsregels en richtlijnen in separaat door het bestuur van AGV vast te stellen stukken.

De regels die AGV/Waternet stelt zijn bindend en hebben dezelfde kracht als en staan los van die van het bestemmingsplan, de Algemene Plaatselijke Verordening of de Verordening op de Haven en het Binnenwaterbeheer.

Waternet - Waterbeheerplan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht 2010-2015

In het Waterbeheerplan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht 2010-2015 zijn voor de periode tot eind 2015 in totaal circa 43 pakketten van uitvoeringsmaatregelen ter bevordering van de ecologische waterkwaliteit samengesteld, waarvan 13 autonoom (reeds voorgenomen maatregelen). Daarnaast zijn er 11 onderzoekspakketten geformuleerd, waarvan 1 autonoom. Een deel hiervan heeft betrekking op onderzoek naar de uitvoerbaarheid of effectiviteit van specifieke maatregelen, deze kunnen mogelijk na 2015 alsnog tot uitvoeringsmaatregelen leiden.

De belangrijkste maatregelen liggen in iets meer dan de helft van de waterlichamen op het vlak van het terugdringen van de (fosfaat)belasting; in bijna alle waterlichamen betreft het de verbetering van oeverinrichting. Daarnaast gaat het om het opheffen van acht vismigratiebarrières, waarvan één autonoom. Er zijn circa tien maatregelen met relatief hoge kosten en klein effect op KRW-doelen. Deze zijn niet opgenomen in het maatregelenpakket.

Het Waterbeheerplan omvat geen maatregelen die voor het onderhavige plangebied van belang zijn.

Het algemeen beleid is dat schoon- en vuilwaterstromen worden gescheiden en gescheiden blijven tot aan het overnamepunt op de perceelgrens. Schoon regenwater van gevels en daken dient bij voorkeur worden benut (toiletspoeling, daktuinen e.d.) of te worden afgevoerd naar de bodem (infiltratie) en indien niet mogelijk of gewenst dan rechtstreeks afgevoerd te worden naar het oppervlaktewater via een regenwaterriool.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het beleid van Waternet en de gemeente.

Het Rijk, de provincies, gemeenten en waterschappen hebben in februari 2001 de 'Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw' ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de 'Watertoets' toepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van bestemmingsplannen. De Watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als waterkwaliteit (ruimte voor water) en waterkwantiteit en veiligheid (overstroming).

Waterkeringen

In het plangebied liggen geen waterkeringen.

Waterpeil

In het plangebied liggen geen waterlopen.

Waterkwantiteit

Het bestaande waterbergende vermogen in het plangebied blijft gehandhaafd. Demping van water is niet aan de orde. Op grond van de Keur AGV geldt dat, indien in de toekomstige situatie meer dan 1.000 m²extra verhard oppervlak wordt aangelegd ten opzichte van de huidige situatie, dit met meer oppervlaktewater (10% van het verharde oppervlak) gecompenseerd moet worden. Het voorliggende bestemmingsplan leidt niet tot een toename van verharding, zodat watercompensatie niet nodig is.

Ondergronds bouwen

Voor nieuwe ontwikkelingen geldt dat er geen verslechtering mag ontstaan van de huidige grondwatersituatie door nieuwbouw in bestaand gebied. Zo mag ondergronds bouwen, zoals parkeergarages, geen belemmering vormen voor de vrije afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater. Uitgangspunt hiervoor is de gemeentelijk vastgestelde grondwaternorm. Plannen voor het aanbrengen van ondergrondse bouwwerken moeten worden voorgelegd aan Waternet, sector Waterbeheer als uitvoerder van de grondwaterzorgtaak. Plannen voor het aanbrengen van ondergrondse bouwwerken moeten worden voorgelegd aan Waternet, afdeling Planadviese en vergunningen.

Op 15 februari 2010 heeft Fugro onderzoek gedaan naar het effect van de geplande kelder op het grondwater (bijlagen 5 en 6). Uit het onderzoek is gebleken dat de effecten van de kelder op het grondwater nihil zijn. Hieruit vloeit dan ook geen belemmering voor de bouw van de kelder voort. Op 25 oktober heeft Gugro naar aanleiding van de ontwerpaanpassing voor de nieuwbouw opnieuw naar het effect op het grondwater gekeken. De conclusie is dat het niet aannemlijk is dat de ontwerpwijziging een negatief effect zal hebben op de grondwaterstand. Ook dit onderzoek is als bijlage bij deze plantoelichting gevoegd.

Ten aanzien van de uitvoeringswijze van de ontgraving en de effecten van een bouwputbemaling op de omgeving (belendingen) is voorafgaand aan de uitvoering van het project een bouwputadvies nodig voor de tijdeljke situatie (bouwfase). Dat betreft uitvoeringsaspecten die voor de vaststelling van het bestemmingsplan niet van belang zijn.

Waterkwaliteit

In het Waterbeheerplan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht 2010-2015 zijn voor de periode tot eind 2015 in totaal circa 43 pakketten van uitvoeringsmaatregelen ter bevordering van de ecologische waterkwaliteit samengesteld, waarvan 13 autonoom (reeds voorgenomen maatregelen). Daarnaast zijn er 11 onderzoekspakketten geformuleerd, waarvan 1 autonoom. Een deel hiervan heeft betrekking op onderzoek naar de uitvoerbaarheid of effectiviteit van specifieke maatregelen, deze kunnen mogelijk na 2015 alsnog tot uitvoeringsmaatregelen leiden.

De belangrijkste maatregelen liggen in iets meer dan de helft van de waterlichamen op het vlak van het terugdringen van de (fosfaat)belasting; in bijna alle waterlichamen betreft het de verbetering van oeverinrichting. Daarnaast gaat het om het opheffen van acht vismigratiebarrières, waarvan één autonoom. Er zijn circa tien maatregelen met relatief hoge kosten en klein effect op KRW-doelen. Deze zijn niet opgenomen in het maatregelenpakket.

Het Waterbeheerplan omvat geen maatregelen die voor het onderhavige plangebied van belang zijn.

Riolering

In de omgeving van het plangebied bevindt zich een gemengd rioleringsstelsel. Hierbij wordt al het in het gebied vrijkomende afvalwater, inclusief regenwater, doormiddel van één type leiding ingezameld en getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi). Het beleid van AGV/Waternet is om daar waar mogelijk schoon hemelwater af te koppelen, dat wil zeggen te scheiden van de vuilwaterstromen. Hierdoor wordt de rioolwaterzuiveringsinstallatie ontlast en wordt het aantal overstorten van vuilwater op het oppervlaktewater verminderd. Mocht de mogelijkheid zich in de toekomst voordoen dan zal hier aandacht aan besteed moeten worden.

Waternet heeft als beleid dat bij nieuwbouw en ingrijpende verbouwingen de riolering zodanig wordt aangelegd dat het mogelijk is de hemel- en afvalwaterstromen gescheiden aan te bieden, wanneer in de toekomst een gescheiden systeem wordt aangelegd. Hieraan wordt voldaan.

Conclusie

Er is voldaan aan de watertoets, daaruit volgen geen verdere maatregelen.

Wet luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Omdat titel 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat deze ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in amvb's en ministeriële regelingen.

De nieuwe wetgeving kent een dubbele doelstelling:

• De overheid wil een belangrijke impuls geven aan het treffen van maatregelen zodat in ons land de Europese normen worden gehaald;
• De overheid wil er ook voor zorgen dat er meer mogelijkheden zijn om projecten door te laten gaan. Dat was nodig om dat in het verleden veel plannen door de rechter werden stilgelegd vanwege het niet halen van de normen.

In de Wet milieubeheer is indirect een koppeling gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een bestemmingsplan, moet worden onderzocht of het plan ertoe leidt dat grenswaarden voor de luchtkwaliteit worden overschreden of, wanneer deze reeds worden overschreden, het plan leidt tot een verdere overschrijding. Het effect van het plan op de luchtkwaliteit hangt direct samen met de potentiële verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Het geldende bestemmingsplan staat de bouw van enkele woningen toe. Het voorliggende plan leidt niet tot een significant ander programma.

Daarnaast geldt dat een nieuwbouwprogramma van 1.500 woningen op één ontsluitingsweg op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging en niet hoeft te worden getoetst aan de grenswaarden. Het programma dat op basis van het voorliggende bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt is aanmerkelijk kleinschaliger dan de realisatie van 1.500 woningen. De ontwikkeling van 6 woningen die op basis van dit bestemmingsplan wordt toegestaan zijn derhalve te kwalificeren als 'niet in betekenende mate'.

Het voorgaande in ogenschouw nemende en gezien het toegestane programma binnen het plangebied is het aannemelijk dat het plan niet leidt tot overschrijding van de wettelijke grenswaarden. Derhalve kan gesteld worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het voorliggende bestemmingsplan.

Besluit gevoelige bestemmingen

Sinds 15 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen van kracht. Het Besluit verbiedt op plaatsen waar normen overschreden worden of waar overschrijding dreigt, de ontwikkeling van voorzieningen voor kwetsbare groepen in de nabijheid van snelwegen en provinciale wegen.

In het onderhavige plangebied worden geen nieuwe gevoelige bestemmingen gerealiseerd en de nieuwbouw bevindt zich niet binnen de invloedssfeer van snelwegen en provinciale wegen. Het besluit is derhalve niet van toepassing op het bestemmingsplan.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving.

Actieplan Luchtkwaliteit Amsterdam 2005

Op 1 maart 2006 is de gemeenteraad akkoord gegaan met het Actieplan Luchtkwaliteit Amsterdam 2005. Dit actieplan kent als doel het oplossen van de bestaande knelpunten ten aanzien van de luchtkwaliteit in de stad. De drie centrale uitgangspunten van dit actieplan zijn:

• Het beschermen van de gezondheid van mensen staat centraal.
• Amsterdam houdt vast aan het concentratiebeleid ten aanzien van het hoofdnet auto.
• Amsterdam houdt vast aan het beleid met betrekking tot de compacte stad.

Richtlijn gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit Amsterdam

Deze stedelijke richtlijn heeft het college van B&W in december 2009 vastgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt in de richtlijn is dat bij stedelijke wegen met meer dan 10.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal binnen een afstand van 50 meter (gemeten van de rand van de weg) geen gevoelige bestemmingen in de eerste lijnsbebouwing worden geprojecteerd. Van de in de richtlijn genoemde uitgangspunten kan gemotiveerd worden afgeweken indien (bijzondere) omstandigheden en belangen hiertoe aanleiding geven.

Met deze Amsterdamse richtlijn gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit is sprake van extra en strengere regelgeving dan Europa voorschrijft.

De richtlijn geeft aan dat deze alleen bindend is voor de centrale stad. Stadsdelen zijn niet verplicht deze over te nemen. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid heeft besloten deze richtlijn niet van toepassing te verklaren op het onderhavige bestemmingsplan.

Conclusie

Het bestemmingsplan wordt niet beïnvloed door het gemeentelijke beleid.

Milieubeleidsplan Amsterdam Zuid 2011-2014

In het Milieubeleidsplan 2011-2014 staan de visie en de doelen van het stadsdeel voor de volgende onderwerpen centraal: lucht, geluid, klimaat, duurzaam inkopen, groen, water, bodem en afval. Stadsdeel Zuid draagt bij aan de doelstelling van Amsterdam om in 2011 aan de Europese normen voor fijn stof te voldoen en in 2015 aan de normen voor stikstofdioxide. Daarnaast draagt Stadsdeel Zuid bij aan de doelen van de gemeente Amsterdam op het gebied van geluidhinder, die onder andere betrekking hebben op het terugdringen van geluidhinder. Doel daarbij is dat binnen 10 jaar (2018) er geen gevels meer zijn met een belasting door stedelijk wegverkeer boven 68 dB.

Uitvoeringsprogramma verbetering luchtkwaliteit Oud-Zuid 2008-2010 - Werken aan gezonde lucht

Om de acties van het stadsdeel die voortvloeien uit het Actieplan Luchtkwaliteit Amsterdam 2005 in goede banen te leiden, is het uitvoeringsprogramma verbetering luchtkwaliteit Oud-Zuid 2008-2010 opgesteld.

Het doel van het uitvoeringsprogramma is het uitvoeren van knelpuntgerichte maatregelen voor het op maat oplossen van de meest vervuilde straten van Amsterdam en generieke maatregelen om de luchtkwaliteit globaal te verbeteren.

Het uitvoeringsprogramma beschrijft op overzichtelijke wijze de maatregelen die het stadsdeel gaat uitvoeren ter verbetering van de luchtkwaliteit, waarbij de termijnen, de kosten, de financiering en de organisatie van de uitvoering concreet zijn beschreven. Dit uitvoeringsplan beslaat de periode 2008-2010 met dien verstande dat in 2010 alle opgenomen maatregelen in gang zijn gezet.

Conclusie

Het bestemmingsplan wordt niet beïnvloed door het stadsdeelbeleid.

Wet geluidhinder

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en wanneer deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Dit geldt eveneens wanneer bij een uitbreiding van een bestaande geluidgevoelige functie dichter op de geluidsbron wordt gebouwd. Onder meer woningen, verpleeghuizen en verzorgingstehuizen worden als een geluidsgevoelige bestemming aangemerkt. In de Wet geluidhinder wordt onderscheid gemaakt in een 'voorkeursgrenswaarde' en een 'maximum ontheffingswaarde'. Wanneer het geluidsniveau ter plaatse van een geluidsgevoelige functie niet voldoet aan de voorkeursgrenswaarde, kan via een wettelijk geregelde procedure ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd, zolang het geluidsniveau niet hoger is dan de maximum ontheffingswaarde.

Het bestemmingsplan maakt geluidgevoelige functies mogelijk, namelijk woningen. Er zal met betrekking tot deze woningen moeten worden voldaan aan het bepaalde in de Wet geluidhinder.

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een spoorlijn en ook niet binnen de geluidzone van een industrieterrein of luchthaven. Op grond van artikel 77 van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek verplicht voor geluidsgevoelige bestemmingen gelegen binnen de zone van wegen, met uitzondering van wegen waar een maximum snelheid van 30 kilometer per uur geldt. Binnen deze zones zijn de regels en de grenswaarden van de Wet geluidhinder van toepassing. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de vijftigkilometerweg De Lairessestraat.

Uit een op 25 februari 2009 door Cauberg-Huygen uitgevoerd akoestisch onderzoek (zie Bijlage 7) blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de De Lairessestraat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor geluidsbelasting wordt overschreden mer 3 dB. Wel wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Omdat maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren niet mogelijk zijn of onvoldoende geluidsreductie opleveren, zal er een hogere grenswaarde voor de nieuwbouw worden vastgesteld door het dagelijks bestuur. Dit is van toepassing op alle 6 woningen.

Indien de voorkeurgrenswaarde door meer dan twee geluidsbronnen wordt overschreden moet op grond van artikel 157 van de Wet geluidhinder de gecumuleerde geluidbelasting van al het wegverkeer in de overwegingen worden betrokken. De nieuwe woningen zijn gelegen in de zone van slechts één geluidsbron, zodat een berekening van de cumulatieve geluidsbelasting niet aan de orde is.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving, doordat het dagelijks bestuur hogere grenswaarden vaststelt.

Geluidbeleid

Op 13 november 2007 heeft het college van B&W nota “Vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder, Amsterdams beleid” vastgesteld, die naar aanleiding van de nieuwe Wet geluidhinder is aangepast. Met het dit besluit wordt geregeld dat de bevoegdheid voor het vaststellen van hogere grenswaarden per 1 januari 2008 wordt doorgeschoven naar de stadsdelen onder de voorwaarde dat de stadsdelen wel gehouden zijn aan het Amsterdamse geluidbeleid en dat het Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidhinder Amsterdam (TAVGA) om advies wordt gevraagd. Het bestemmingsplan is op 22 oktober 2011 besproken in het TAVGA. Het TAVGA heeft aangegeven akkoord te gaan met de inhoud van het plan.

Het geluidbeleid zoals verwoord in de nota Vaststelling hogere grenswaarden Wet geluidhinder, Amsterdams beleid verschilt principieel niet van het bestaande Amsterdamse beleid. De essentie dat woningen waarvoor een hogere grenswaarde wordt vastgesteld in principe een stille zijde moeten hebben is gehandhaafd. Hieronder wordt verstaan dat ten minste één geveldeel (lees verdieping) stil moet zijn. De geluidbelasting bedraagt dan maximaal de voorkeurgrenswaarde (48 dB voor wegverkeerslawaai).

Wanneer van dat uitgangspunt wordt afgeweken, wordt in het hogere grenswaarden besluit een motivatie opgenomen. Hoe groter de overschrijding, hoe uitgebreider de motivatie. Woningen met een dove gevel dienen volgens het beleid altijd een stille zijde te krijgen, behoudens in zeer uitzonderlijke gevallen zoals tijdelijke situaties. Indien vliesgevels worden toegepast, worden eisen gesteld aan de handhaving van de buitenluchtkwaliteit, zoals opgenomen in Bouwbrief 2005-15 van de gemeente Amsterdam.

Uit het genoemde onderzoek van Cauberg-Huygen blijkt dat bij de beoogde indeling van de gebouwen alle woningen over een stille zijde kunnen beschikken.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleid.

Wet Bodembescherming

Het doel van de Wet Bodembescherming is het behoud en de verbetering van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. In geval van graafwerkzaamheden is een bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of eventuele vervuilde grond gesaneerd dient te worden.

Op 28 november 2006 heeft onderzoeksbureau Tauw haar bodemonderzoek opgeleverd (zie Bijlage 8). Dat bodemonderzoek is nog steeds actueel. De conclusie van het onderzoek is dat op de locatie een drietal types verontreiniging is aangetroffen. Voor alle drie geldt dat geen aanvullend onderzoek nodig is en dat er geen saneringsplicht is. Er is daarom geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving.

Vogel- en Habitatrichtlijn / Flora- en Faunawet

De Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992) zijn beide Europese richtlijnen. Het doel van de Vogelrichtlijn is het bieden van bescherming en ontwikkelingsperspectief voor leefgebieden van zeldzame en bedreigde vogelsoorten en bescherming van alle vogelsoorten. De Habitatrichtlijn is gericht op de instandhouding van natuurlijke habitats en wilde flora en fauna. De gebiedsbescherming van beide richtlijnen valt in Nederland momenteel onder de Natuurbeschermingswet. De Soortenbescherming is geïmplementeerd in de Flora- en Faunawet.

Het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan is geen aangewezen beschermd gebied in de zin van Vogel- en Habitatrichtlijn. Wel is de soortenbescherming van toepassing op het plangebied. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen planten- en diersoorten, zoals genoemd in de Flora en Faunawet. Indien uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en / of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende bouwwerkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaats vinden na ontheffing c.q. vrijstelling op grond van de Flora en Faunawet. Bij de beoordeling van deze ontheffing c.q. vrijstelling is de habitatrichtlijn mede toetsingskader.

Gezien de bestaande bebouwde toestand van de percelen is er geen aanleiding te verwachten dat de herontwikkeling van de Banstraat 23 t/m 27 leidt tot verstoring of vernietiging van beschermde natuurwaarden.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving.

Wet luchtvaart / Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Rond Schiphol gelden diverse beperkingen, die voortvloeien uit de Wet Luchtvaart en het Luchthavenindelingbesluit Schiphol. Het Luchthavenindelingbesluit heeft het karakter van een voorbereidingsbesluit. Dit werkt totdat het bestemmingsplan in overeenstemming is gebracht met het Luchthavenindelingbesluit. Dit legt het beperkingengebied en het luchthavengebied vast. In het beperkingengebied gelden beperkingen met het oog op veiligheid en milieu. Het gaat daarbij om hoogtebeperkingen, geluidsgevoelige functies en het voorkomen van het aantrekken van vogels. Een groot deel van Amsterdam is volgens het Luchthavenindelingbesluit Schiphol aangewezen als beperkingengebied.

Vogelaantrekkende functies:

In het Luchthavenindelingbesluit Schiphol is een zonegebied rond Schiphol aangewezen waarbinnen geen nieuwe vogelaantrekkende functies zijn toegestaan. Het plangebied valt buiten deze zone.

Geluidsgevoelige functies:

In het Luchthavenindelingbesluit Schiphol is een zonegebied rond Schiphol aangewezen waar in beginsel geen woningen, woonwagens, gebouwen met een onderwijsfunctie en gebouwen met een gezondheidszorgfunctie zijn toegestaan. Het plangebied valt buiten deze zone.

Maximum bouwhoogten:

Op een kaart van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol zijn verschillende zones met verschillende maximum bouwhoogten rond Schiphol aangegeven. Voor het plangebied geldt een maximum bouwhoogte van 60-70 meter.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving.

Besluit externe veiligheid inrichtingen

In oktober 2004 is het 'Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen' (BEVI) in werking getreden. Hiermee zijn voor risicovolle activiteiten normen vastgelegd. In het besluit wordt van overheden verwacht dat zij zich rekenschap geven van elke verandering in het groepsrisico dat wordt veroorzaakt door bedrijven en ruimtelijke ontwikkelingen nabij risicovolle activiteiten. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen dient zorgvuldig en eenduidig met de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico te worden omgegaan.

In of nabij het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die onderzoek of verantwoording vergen.

Externe veiligheid buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het "Besluit externe veiligheid buisleidingen "(Bevb) in werking getreden. Het besluit is gebaseerd op de Wet milieubeheer en de Wro. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen die onderzoek of verantwoording vergen.

Externe veiligheid vervoer

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is de “Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” kader. In deze circulaire wordt ingegaan op de veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving. In de nabijheid van het plangebied bevindt zich geen route voor vervoer van gevaarlijke stoffen.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de nationale regelgeving.

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in MER-beoordelingsplichtige activiteiten en MER-plichtige activiteiten. Het aantal situaties waarvoor een m.er. verplicht moet worden uitgevoerd is verminderd. Er zijn nu meer situaties waar eerst beoordeeld kan worden of een m.e.r. moet worden uitgevoerd.

Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van:

• de aard van de voorgenomen activiteit;
• de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd;
• de maatschappelijke aandacht voor de activiteit;
• mate van beschikbaarheid van informatie, bijvoorbeeld over de gevoeligheid van gebieden.

Aangezien het voorliggende bestemmingsplan betrekking heeft op een herontwikkeling van geringe schaal is een zeer beperkte beoordeling aan de orde.

De herontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies of nieuwe verkeersaantrekkende werking. Het ruimtebeslag is vergelijkbaar met de bestaande situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op cultuurhistorische en archeologische waarden (zie paragrafen 5.1 en 5.2).

Conclusie

Het bestemmingsplan geeft daarom geen aanleiding tot het uitvoeren van een m.e.r.

n deze paragraaf wordt een beschrijving van de verschillende bestemmingsregelingen gegeven.

Artikel 1: Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de voorschriften worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal taalgebruik.

Artikel 2: Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden gemeten moeten worden.

Artikel 3: Tuin

De achtertuin bij het pand De Lairessestraat 51 heeft in het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' dezelfde bestemming als het pand. De regeling voor het onbebouwde deel van het perceel houdt echter in dat de gronden alleen als tuinen en voetpaden mogen worden gebruikt. Om die reden is het stukje van de tuin dat niet betrokken was in het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' nu bestemd als Tuin. In de bestemmingsomschrijving (3.1) is bepaald dat binnen deze bestemming alleen het gebruik als tuinen en voetpaden is toegestaan.

In de bouwregels (3.2) is bepaald dat er alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming. Op deze gronden zijn geen gebouwen mogelijk. Wel zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Hekwerken en dergelijke mogen maximaal 2 meter hoog zijn.

Net als in de binnen bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt' voor de tuin geldende bestemming 'Gemengd-2', wordt in de afwijking van de bouwregels (3.3) geregeld dat het dagelijks bestuur bevoegd is om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van het bouwen en uitbreiden van kelders en souterrains. Voorwaarde is onder meer dat door onderzoek aangetoond worden dat hierdoor geen onaanvaardbare effecten op het grondwater ontstaan en (binnen)tuinen dienen nog als tuin ingericht te kunnen worden doordat een minimale dikte van het grondpakket op het dak van de kelder wordt geëist.

Artikel 4: Verkeer

De plangrens van het bestemmingsplan 'Banstraat 23-27' is exact aangesloten op die van het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt'. Dat leidt ertoe dat tussen het nieuwe bouwplan en de plangrens een miniem strookje grond ligt dat bestemd moet worden als 'Verkeer'. Deze bestemming is in hoofdzaak gelijk aan de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Museumkwartier en Valeriusbuurt', maar is wat vereenvoudigd en beperkt ten aanzien van bouwmogelijkheden. Een aantal bouwmogelijkheden zoals openbare toiletvoorzieningen die op dit stukje grond niet waarschijnlijk zijn, zijn nu ook niet in de bestemming opgenomen.

Artikel 5: Wonen

Het nieuwe gebouw, inclusief de aanbouwen de onbebouwd blijvende ruimte aan de achterzijde heeft de de bestemming 'Wonen'.

In de bestemmingsomschrijving (5.1) is bepaald welke vormen van gebruik binnen deze bestemming mogelijk zijn. De belangrijkste daarbij is de woonfunctie. Ondergeschikt aan de woonfunctie is ook huisgebonden beroep en huisgebonden bedrijf alsmede short stay en bed & breakfast mogelijk binnen een woning.

In de bouwregels (5.2) is in zijn algemeenheid bepaald dat er alleen gebouwd mag worden binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. In de bouwregels is verder bepaald dat de maximum goot- en bouwhoogte van gebouwen bepaald wordt aan de hand van de maximum bouwhoogte die op de verbeelding is opgenomen. De maximale bouwhoogte bedraagt 16,7 meter, maar voor de buitenste rand van het gebouw is de maximale bouwhoogte is gesteld op 13,1 meter. Dat is de hoogte van waaraf de vijfde bouwlaag een meter terug moet springen. De afwerking van het dak leidt tot een overstek ten opzichte van deze terugliggende vijfde laag. De dakrand geldt als de goothoogte, waarbij bedacht moet worden dat meer sprake is van een zwevend dak dan van een kap met een duidelijke goot. Om onduidelijkheid hieromtrent te voorkomen is in artikel 5.2.2 nadrukkelijk geregeld dat het dak ten opzichte van de vijfde bouwlaag mag uitkragen tot aan de grenzen van het bouwlak en dat van de goothoogte mag worden afgeweken ten behoeve van de architectonische vormgeving.

De bouwhoogte van de aanbouwen is op de verbeelding vastgelegd op 3,15 meter.

Het bouwvlak mag 100% bebouwd worden.

Het bouwen van een woning is uitsluitend toegestaan indien deze woning is voorzien van een stille zijde.

Onder de grond mag een parkeergarage met maximaal 12 parkeerplaatsen worden gebouwd. De parkeergarage mag worden gerealiseerd binnen het gehele vlak dat is aangeduid met 'parkeergarage', dus ook buiten het bouwvlak onder het achterterrein. De kelder is als direct bouwrecht in het bestemmingsplan opgenomen.

Aan de voorzijde van het gebouw mag op de 1^e tot en met de 3^e verdieping een erker worden gebouwd. De omvang van de erker is begrensd door de bouw- en bestemmingsgrenzen, waardoor de erker maximaal 50 centimeter uitsteekt ten opzichte van de voorgevel. De onderzijde van de erker mag niet lager zijn gelegen dan 3 meter de bovenzijde niet hoger dan 12,6 meter. De erker is geregeld in artikel 5.2.4 en op de verbeelding weergegeven met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding -1" (sba-1).

In de specifieke gebruiksregels (5.3) is bepaald welke functies waar zijn toegestaan en in lid 5.3.1 wat de maximale oppervlakte voor aan huis verbonden bedrijven en beroepen is. Als criterium geldt dat het huisgebonden beroep of bedrijf gezien de aard en omvang geen afbreuk doet en ondergeschikt is aan het woongebruik en geen hinder oplevert voor de woonsituatie. Een aan huisgebonden beroep of bedrijf mag niet plaatsvinden in vrijstaande bijgebouwen, maar slechts in de hoofdbebouwing en eventuele aan- en uitbouwen die aan de hoofdbebouwing zijn gerealiseerd. Alleen bedrijven onder Categorie A van de Staat van Inrichtingen zijn toegestaan als huisgebonden beroep of bedrijf. Per woning mag maximaal 40% van het oppervlak, met een maximum van 60 m² voor'huisgebonden beroep', 'huisgebonden bedrijf' of bed & breakfast worden gebruikt. Binnen de woonfunctie wordt algemeen short stay mogelijk gemaakt.

De bepaling in lid 5.3.2 heeft tot doel te regelen dat bijbehorende bouwwerken, voor zover deze vergunningvrij gerealiseerd zouden kunnen worden, niet kunnen worden gebruikt voor zelfstandige woningen en in lid 5.3.3 wordt geregeld dat de gronden buiten het bouwvlak alleen als tuin mogen worden gebruikt.

Artikel 6: Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7: Algemene bouwregels

In deze regeling zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen, bestaande afstanden en andere maten.

Vanwege het gedetailleerd vastleggen van de kaders ten behoeve van het bouwplan is ervoor gekozen geen "algemene afwijkingsregels" in dit bestemmingsplan op te nemen.

Artikel 8: Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt geregeld welk gebruik is toegelaten. In 8.1 wordt gebruik dat in strijd is met de bestemming van de grond en de bijbehorende regels verboden. Zo worden in ieder geval bedrijven, genoemd in het Inrichtingen- en vergunningenbesluit behorend bij de Wet milieubeheer, uitdrukkelijk uitgesloten van vestiging in het plangebied op grond van de te verwachten overlast van dergelijke bedrijfsuitoefening.

In 8.3 is vastgelegd welk soort bedrijven toegestaan zijn, indien volgens de regels binnen een bepaalde bestemming het vestigen van bedrijven is toegelaten. Vanuit milieuoverwegingen (lawaai, stank, et cetera) als vanuit ruimtelijke overwegingen is het wenselijk niet alle bedrijven toe te laten. Daarom is als bijlage een zogenaamde Staat van bedrijfsactiviteiten opgenomen. Deze lijst vormt het planologische toetsingskader bij het al dan niet toelaten van een nieuw bedrijf. De Staat van bedrijfsactiviteiten is ontleend aan de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. In deze publicatie Bedrijven is een tweetal bedrijvenlijsten opgenomen. Een lijst is geschikt voor pure bedrijventerreinen, de andere lijst is geschikt voor gemengde gebieden, zoals stadscentra, dorpskernen, horecagebieden en gemengde woon- en werkgebieden. Het onderhavige plangebied is een gemengd woon-werkgebied waar naast woningen ook detailhandel, horeca, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven zijn gevestigd. Voor bestemmingsplan 'Banstraat 23-27' is daarom de 'Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging' (bijlage 4 van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering) toegepast.

In de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging is een aantal bedrijven opgenomen welke uit oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in een gebied met functiemenging. In de lijst is onderscheid gemaakt in de categorieën A, B en C. Categorie A bedrijven zijn relatief weinig milieubelastend voor de omgeving en kunnen daarom worden gevestigd in panden waar ook wordt gewoond. De eisen die het Bouwbesluit stelt aan de scheiding tussen wonen en bedrijven zijn toereikend.
Categorie B bedrijven kunnen zich in een gemengd gebied vestigen. De milieubelasting van deze bedrijven is echter zodanig dat deze bouwkundig moeten worden afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies. Dit betekent dat deze bedrijven niet kunnen worden ondergebracht in hetzelfde pand als waar wordt gewoond.
Categorie C bedrijven (zoals groothandel) hebben een dermate grote verkeersaantrekkende werking dat deze uitsluitend gewenst zijn langs de hoofdontsluiting van een wijk of stad.

In de toelichting van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering is aangegeven dat per geval (of per bestemmingsplan) aan de hand van de Staat van bedrijfsactiviteiten een keuze moet worden gemaakt welke bedrijven wel en welke niet toelaatbaar zijn in het gebied. Deze keuze moet worden gemotiveerd in de toelichting. In de navolgende tekst wordt hierop ingegaan.

In het bestemmingsplan is op grond van de door de stadsdeelraad vastgestelde horecabeleid nieuwe horeca op bepaalde plaatsen toegestaan. Het is op grond van deze besluitvorming niet wenselijk om horeca als 'bedrijf' aan te merken en daarmee op veel plekken in het plangebied toe te staan. Omdat de horeca al apart geregeld is in het bestemmingsplan, is deze categorie geschrapt uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging. In dit bestemmingsplan is geen horeca toegestaan. Ook voor detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening geldt een specifiek beleid, wat heeft geresulteerd in op maat gesneden bestemmingen. In het bestemmingsplan is de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging daarom beperkt tot de 'ambachtelijke' bedrijven, welke in een gemengd stedelijk gebied goed inpasbaar zijn. Volgens de systematiek is onderscheid gemaakt in de categorieën A, B en C.

In het bestemmingsplan is dit vertaald door categorie A bedrijven toe te staan in panden waar ook wordt gewoond. Ook bij bedrijf aan huis is uitsluitend een categorie A bedrijf toegestaan. De categorie B bedrijven zijn alleen toegestaan in panden alwaar geen woningen zijn toegestaan. Dat komt in dit bestemmingsplan niet voor. Categorie C bedrijven zijn vergelijkbare met bedrijven in categorie B en die die goed ontsloten worden door de grotere wegen. Dit type bedrijven bedrijven komt in het plangebied evenmin voor.

In 8.4 wordt het dagelijks bestuur verplicht een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van de regels in artikel 8.1 wanneer strikte toepassing daarvan het meest doelmatige gebruik beperkt, zonder dat hiervoor dringende redenen zijn.

Artikel 9: Overgangsrecht

Hier wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in dit bestemmingsplan worden gegeven. Het overgangsrecht vindt op deze wijze zijn plaats in dit plan.

Artikel 10: Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het bestemmingsplan.

In november 2009 is eerder een ontwerpbestemmingsplan Banstraat 23-27 in de Commissie Ruimte & Wonen behandeld, echter ten behoeve van een bouwplan met een ander ontwerp. Destijds riepen de ontwikkelingen omtrent het bouwplan en de kaders van het ontwerpbestemmingsplan echter zoveel weerstand in de buurt op dat er op verzoek van de Commissie een onafhankelijk mediationtraject werd gestart tussen de omwonenden (georganiseerd binnen de Banvereniging) en de ontwikkelende partij. Hoewel er met de mediation aanpassingen in het ontwerp zijn aangebracht, heeft het destijds niet geleid tot een breedgedragen resultaat, waardoor een nieuw bestemmingsplankader nog niet gemaakt kon worden.

Op verzoek van de portefeuillehouder stelt de Banvereniging halverwege 2010 een bouwenvelop op, waarmee zij hun maximale variant aangeven. De ontwikkelende partij houdt in haar eigen ontwerpvariant vast aan de kaders uit het ontwerpbestemmingsplan uit 2009, tegelijk rekeninghoudend met de knelpunten/ aandachtspunten die sinds de mediation zijn uitgesproken. Deze beide varianten worden door het dagelijks bestuur voorgedragen voor advies aan de commissie R&W van 6 april 2011, waarop een ingelaste Commissie R&W op 27 april 2011 volgt om beide partijen te horen.

Op de eerstvolgende Commissie R&W van 11 mei 2011 wordt met het dagelijks bestuur en hiermee alle partijen afgesproken dat er een nieuw bestemmingsplankader gemaakt zal worden. Dit nieuwe bestemmingplan zal ten minste rekenschap moeten geven aan de resultaten uit de behandeling van de afgelopen commissiebehandelingen in 2011 en minder bouwmogelijkheden mogen toestaan dan het eerdere kader uit 2009. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan Banstraat 23-27 is het resultaat hiervan.

Gezien de gevoeligheid omtrent dit herontwikkelingsplan is ervoor gekozen om de Banvereniging vroegtijdig te informeren over de voorbereidingen van het bestemmingsplantraject en het te ontwikkelen juridisch-planologische kaders. Zo is op 3 oktober 2011 een eerste concept ontwerpbestemmingsplan met hen gecommuniceerd. Ook van het tweede concept zullen zij vroegtijdig kennisnemen.

Het ontwerpbestemmingsplan Banstraat 23-27 heeft van 19 december 2011 tot en met 30 januari 2012 ter inzage gelegen. In het kader van terinzagelegging is op 20 december 2011 een informatiebijeenkomst gehouden.Gedurende de 6 weken van terinzagelegging is er voor een ieder de gelegenheid geweest om een zienswijze in te dienen. Middels een nota van beantwoording (Bijlage 15) en de nota van wijzigingen heeft het dagelijks bestuur gereageerd op de ingediende zienswijzen en heeft aangetoond in hoeverre dit geleid heeft tot aanpassingen in het bestemmingsplan. Het al dan niet gewijzigde bestemmingsplan, inclusief bovengenoemde nota's zal aan de stadsdeelraad aangeboden worden voor vaststelling.

Indien het bestemmingsplan is vastgesteld door de stadsdeelraad start de beroepstermijn, waarbij de belanghebbenden een beroep kunnen instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS). Op zijn vroegst na het verstrijken van deze beroepstermijn zal het bestemmingsplan Banstraat 23-27 inwerking gaan treden.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro (2009)

In het kader van het overleg op grond van art. 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp van het bestemmingsplan in juni 2009 aan de volgende instanties gezonden.

1. 1. VROM-inspectie;
2. 2. Provincie Noord-Holland, directie Beleid, Sector Ruimtelijke Inrichting;
3. 3. Gemeente Amsterdam, Burgemeester en Wethouders van Amsterdam (dRO);
4. 4. Waternet;
5. 5. Dienst Milieu en Bouwtoezicht;
6. 6. Bureau Monumenten & Archeologie;
7. 7. Brandweer Amsterdam-Amstelland.

Hieronder zijn de ingekomen reacties samengevat en voorzien van beantwoording door het stadsdeel.

1. VROM-inspectie

De directeur-inspecteur van de VROM-inspectie regio Noord-West ziet geen aanleiding tot het maken van opmerkingen op de voorontwerpbestemmingsplannen.

2. De Provincie Noord-Holland, directie Beleid, Sector Ruimtelijke Inrichting

Gedeputeerde staten heeft geen bezwaar tegen het voorontwerpbestemmingsplan.

3. Gemeente Amsterdam, Burgemeester en Wethouders van Amsterdam (dRO)

Het plan geeft het college van B en W geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

4. Waternet

Ondergrondse parkeergarage

Opmerking

Zoals is beschreven, komt er een ondergrondse parkeergarage onder het pand. Omdat dit invloed kan hebben op de grondwaterstroming, adviseert Waternet een geohydrologisch onderzoek uit te voeren naar het effect van de parkeergarage op de omgeving.

Antwoord

In paragraaf 5.3.4 is ingegaan op het uitgevoerde onderzoek en het onderzoek is als bijlage toegevoegd aan deze plantoelichting.

Riolering

Opmerking

In het plan staat correct vermeld dat Waternet de hemelwater- en afvalwaterstromen wil scheiden. Ook is het juist dat er in het plangebied nu een gemengd stelsel ligt. Toch wil Waternet dat bij nieuwbouw en ingrijpende verbouwingen de riolering zodanig wordt aangelegd dat het mogelijk is de hemel- en afvalwaterstromen gescheiden aan te bieden, wanneer in de toekomst een gescheiden systeem wordt aangelegd.

Antwoord

De toelichting is aangevuld met bovenstaande opmerking. Voor de planologische afweging is dit niet relevant.

5. Dienst Milieu en Bouwtoezicht

De dienst stelt het op prijs dat de toegezonden bestemmingsplannen van het stadsdeel het mogelijk maken energieopwekkende installaties te plaatsen op de gebouwen. De dienst heeft verder geen opmerkingen.

6. Bureau Monumenten & Archeologie

Bureau Monumenten & Archeologie heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het plan voor Banstraat 23 t/m 27.

7. Brandweer Amsterdam-Amstelland

De Brandweer heeft het bestemmingsplan beoordeeld en heeft hierop geen opmerkingen.

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro (2011)

Gezien het verstrijken van de tijd zijn de overlegorganen gevraagd of de reacties uit 2009 nog actueel zijn.

Hieronder zijn de ingekomen reacties van adressanten 2, 3 en 4 samengevat en voorzien van beantwoording door het stadsdeel. De reacties zijn tevens opgenomen in Bijlage 14. De andere geadresseerden hebben niet gereageerd. Er wordt van uitgegaan dat deze adressanten geen op- of aanmerkingen met betrekking tot dit bestemmingsplan hebben.

2. Provincie Noord Holland

Opmerking

De provincie geeft aan dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Antwoord

Het stadsdeel neemt kennis van deze opmerking.

3. Gemeente Amsterdam, Burgemeester en Wethouders van Amsterdam (dRO)

Opmerking

DRO laat namens de gemeente Amsterdam weten dat het bestemmingsplan geeft geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Antwoord

Het stadsdeel neemt kennis van deze opmerking.

4. Waternet

Opmerking

Waternet geeft aan dat op 1 december 2011 de Keur 2009 is vervangen door de Keur 2011.

Antwoord

De toelichting is hierop tekstueel aangepast.

Opmerking

Waternet meldt dat bij grondwaterbemaling, afhankelijk van tijdsduur en omvang van de bemaling, een watervergunning aangevraagd of melding bij Waternet gedaan moet worden.

Antwoord

Het stadsdeel heeft kennis genomen van deze opmerking. De opmerking speelt op een later moment in het kader van vergunningverlening en is voor de vaststelling van dit bestemmingsplan niet relevant.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond te worden. Dit om te voorkomen dat recht gaat gelden dat niet realistisch blijkt te zijn.

In het kader van artikel 6.12 Wro is er geen aanleiding om een exploitatieplan vast te stellen, omdat de kosten anderszins verzekerd zijn middels een tussen het stadsdeel en de ontwikkelende partij afgesloten anterieure overeenkomst. Hierin is onder meer overeengekomen dat het bouwplan voor eigen rekening en risico van de ontwikkelende partij ontwikkeld zal worden en dat de ontwikkelende partij de kosten draagt in het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan en bijbehorende onderzoeken. Ook zal eventueel te verwachten planschade door de ontwikkelende partij gedragen worden.

Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar en geconcludeerd wordt dat het kostenverhaal verzekerd is. Er is voorts geen noodzaak tot het bepalen van een tijdvak of fasering noch tot het stellen van eisen, regels aan het bouwrijp maken of de uitvoerbaarheid.

Conclusie

Op grond van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er geen exploitatieplan opgesteld hoeft te worden.