Rond de oever van de Amstel staat een aantal monumentale bouwwerken uit het begin van de twintigste eeuw die deel uitmaken van de voormalige Zuidergasfabriek. De voormalige hoofdopzichterswoning aan de Spaklerweg 24 is één van die monumenten. Nu de ontwikkeling van het Amstelkwartier volop gaande zijn, komt ook de locatie van de voormalige opzichterwoning in beeld. Er zijn plannen om het gebouw te verkopen en de bijbehorende grond in erfpacht uit te geven en het gebouw in gebruik te geven voor woondoeleinden.

In het bestemmingsplan voor het Amstelkwartier tweede fase is voor het monument een woonbestemming opgenomen. Hierin wordt met onderhavig bestemmingsplan geen verandering in voorzien. Het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase staat voor dit gebouw echter bouwmogelijkheden toe voor bijbehorende bouwwerken die ongewenst zijn, gelet op de status van Rijksmonument.

Het is daarom wenselijk om nog voordat het gebouw ten verkoop wordt aangeboden, het planologisch kader in overeenstemming te brengen met de geoorloofde mogelijkheden op het perceel. Het bestemmingsplan voor deze locatie wordt daarom aangepast zodat het hoofdgebouw en de rest van het perceel wordt gevrijwaard van bijbehorende bouwwerken.

Daarnaast bestaat de uitdrukkelijke wens om een historisch bijgebouw dat verloren is gegaan, te herbouwen. Dit betreft in feite nieuwbouw in de stijl van de verloren gegane schuur en is de enige uitzondering op voornoemd uitgangspunt dat bijbehorende bouwwerken niet zijn toegestaan. Met de herbouw van de schuur wordt weer aangesloten bij de historische situatie die ooit op het perceel aanwezig was. Het vigerende bestemmingsplan voorziet niet in deze verplichting, dus een aanpassing van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Met het voorliggende bestemmingsplan streeft het stadsdeel de volgende doelen na:

1. planologische duidelijkheid scheppen over de mogelijkheden op het perceel;
2. het Rijksmonument vrijwaren van bebouwing;
3. in ere herstellen van een verloren gegane schuur door nieuwbouw indezelfde stijl voor te schrijven;
4. behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit op de locatie.

Het plangebied maakt deel uit van het Amstelkwartier tweede fase en betreft de aangeduide locatie op onderstaande afbeelding.

Afbeelding: luchtfoto ligging plangebied ten opzichte van omgeving

Voor de locatie vigeert het volgende bestemmingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. In de toelichting is een beschrijving van het plangebied opgenomen en zijn de aan het plan ten grondslag gelegen keuzes en beleidsuitgangspunten beschreven.

De toelichting bestaat uit 8 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de aanleiding en het doel van het bestemmingsplan, de ligging van het plangebied en de plangrens en de geldende bestemmingsplannen. Hoofdstuk 2 beschrijft de historie, de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en geeft aan welke ontwikkelingen zich (nog) voordoen in het plangebied. De voor het plan relevante beleidsuitspraken van rijk, provincie en regio en het eigen gemeentelijke beleid en stadsdeelbeleid zijn in hoofdstuk 3 beschreven.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten en hoofdstuk 5 behandelt de relevante omgevingsaspecten (water, archeologie, duurzaamheid en flora en fauna). In beide hoofdstukken vindt een toets aan de diverse milieu- en omgevingsaspecten plaats.

Een toelichting op het juridische systematiek oftewel een omschrijving van de afzonderlijke bestemmingen is beschreven in hoofdstuk 6. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid beschreven en in hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de te doorlopen procedures.

In dit hoofdstuk is de ruimtelijke structuur van het plangebied beschreven aan de hand van de historische ontwikkeling en de huidige situatie. Er wordt ingegaan op de in het gebied aanwezige functies zoals wonen, bedrijven, (commerciële) voorzieningen en de structuren zoals de bebouwingsstructuur.

De geschiedenis van de Amsterdamse Gemeente Gasfabrieken begint in 1883 met de bouw van twee fabrieken: één aan de Haarlemmertrekvaart en één aan de Linnaeusstraat. Vanaf 1897 worden de twee fabrieken ook daadwerkelijk door de gemeente zelf geëxploiteerd en krijgen ze respectievelijk de namen Wester- en Oostergasfabriek. Omdat de vraag naar gas steeds verder steeg, ontstaat er al snel behoefte aan een nieuwe fabriek: in 1906 begint de gemeente daarom met de bouw van de Zuidergasfabriek, in de toenmalige Groot- Duivendrechtse Polder (Gemeente Ouder-Amstel). In 1913 wordt de fabriek voor gasproductie in gebruik genomen. Vier jaar eerder kon de fabriek echter al worden gebruikt voor de doorvoer van gas dat in de Oostergasfabriek werd geproduceerd. De gemeente laat in deze periode zelfs nog een vierde fabriek aanleggen, de Noordergasfabriek.

Afbeelding: Zuidergasfabriek in 1927 (Collectie Stadsarchief Amsterdam)

Desondanks loopt de vraag naar gas in de jaren ’20 alweer terug, en stoppen de Ooster- en Noordergasfabriek met het produceren van gas. Elk van de fabrieken had zijn eigen directeur. Dit was voor de Zuidergasfabriek in de beginjaren Prof. Ir. Chr. K. Visser, die tevens onderdirecteur van het gehele gasbedrijf was. In 1941 fuseren de Gemeente Gasfabrieken en de Gemeente Electriciteitswerken tot het Gemeente Energiebedrijf (G.E.B.),later overgegaan in NUON. In 1963 wordt echter besloten over te gaan op het gebruik van aardgas, waardoor de koolgasproductie in de Zuidergasfabriek overbodig wordt en het gebruik van de fabriek als zodanig wordt gestaakt. De gebouwen worden deels gesloopt en krijgen gedeeltelijk een nieuwe bestemming. Op dit moment zijn er nog negen gebouwen van de Zuidergasfabriek intact; deze zijn bestempeld tot rijksmonument.

De vrijstaande woningen voor de ingenieur (directeur van de Zuider Gasfabriek, tevens onderdirecteur van de Gemeente Gasfabrieken), assistent-ingenieur, hoofdopzichter en opzichter zijn in de periode 1910-1911 gebouwd door aannemer Broere Huizinga uit Bergen (Noord-Holland), en daarna afgewerkt. Omvang, opzet en architectonische uitwerking van de gelijktijdig gebouwde dienstwoningen kunnen ook gelezen worden als een afspiegeling van de hiërarchie binnen de organisatie. De aan de Amstel gelegen ingenieurswoning en assistentingenieurswoning zijn eerder te typeren als villa’s. Zij verschillen onderling vooral door de grootte, maar zijn in vormgeving, materiaalgebruik en afwerking min of meer identiek. Ook het dienstgebouw hoort tot deze rijker opgezette reeks, maar in de verschillend vormgegeven voor- en achtergevel komt de dubbele functie van woonhuis en kantoor tot uitdrukking. De hoofdopzichters- en opzichterswoning zijn kleiner en eenvoudiger van opzet, met vrij vlak gehouden gevels en eenvoudiger van inrichting en afwerking. Door latere interieurwijzigingen zijn de verschillen in oorspronkelijke afwerking niet altijd even duidelijk, maar het Bestek & Voorwaarden laat er geen misverstand over bestaan dat het interieur van de hoofdopzichter- en opzichterswoning eenvoudiger werd afgewerkt.

De dienstwoning bestaat uit de kelder, begane grond, verdieping en zolder onder een samengesteld dak. Het gesloopte houten schuurtje op stenen onderbouw omvatte een begane grond en zolder onder zadeldak. De woning voor de hoofdopzichter van de Zuidergasfabriek is in 1910-1913 voltooid. Bij een verbouwing aan het einde van de twintigste eeuw zijn de twee voorkamers en suite gewijzigd in één grote ruimte, verder is de indeling redelijk ongewijzigd. Het interieur is gemoderniseerd, van de oorspronkelijke afwerking bleven in het bijzonder de deuren, geprofileerde kozijnen en de trap bewaard.

Omgeving

Het Rijksmonument betreft een karakteristiek gebouw omringd door moderne Amsterdamse architectuur. De kavel vormt tezamen met het monumentale directiegebouw en twee te bebouwen kavels (zelfrealisatie) een geheel van vier vrijstaande “villa’s” aan de Bella Vistastraat. Ze worden aan de achterzijde begrensd door reeds gerealiseerde bebouwing gelegen aan de Amstelvlietstraat. De villa’s zijn aan de zuidwestzijde (voorzijde) gelegen aan het toekomstige buurtpark. Op enige afstand van de hoofdopzichterswoning staat een watertoren - eveneens monumentaal - omringd door groen in het buurtpark. De contouren van een nieuwe stadswijk langs de Amstel zijn inmiddels duidelijk zichtbaar, een Amsterdamse stadswijk waar gewoond en gewerkt wordt.

Het nieuw te realiseren park aan de Amstel, 'Park Somerlust', zorgt in eerste instantie dat de weidsheid van de Amstel ervaren kan worden. Daarnaast zorgen diverse horecagelegenheden, een haven en een drijvend zwembad voor een aantrekkelijke verblijfsplek aan de Amstel. In Amstelkwartier 1e fase zullen uiteindelijk circa 1.500 woningen, een hotel, een kinderdagverblijf, bedrijfsruimtes en een brede basisschool gerealiseerd worden. In Amstelkwartier 1e en 2e fase zullen circa 2500 woningen worden gerealiseerd.

Architectonische omschrijving gebouw

Het vrijstaande gebouw is uitgevoerd in sobere trant van overgangsarchitectuur, opgetrokken in baksteen, met één bouwlaag en kapverdieping op een vrijwel vierkante plattegrond. De twee kleine tuitgevels zijn gedeeltelijk met hout bekleed en het schilddak is met rode dakpannen gedekt. Aan het gebouw bevinden zich overstekende gootlijsten op klossen. Een gele bakstenen fries markeert de verdieping met een omlopende cordonlijst boven plint. De voorgevel heeft twee vensterassen op de begane grond. De ingang bevindt zich aan de noordwestgevel.

In de achtertuin bevond zich een losstaand deels houten bijgebouwtje met één bouwlaag onder zadeldak met pannen met overstek en meerruits gelede vensters en deurlicht.

De hoofdopzichterswoning met het houten bijgebouwtje is van algemeen belang vanwege de cultuur- en architectuurhistorische en typologische waarde en als historisch-functioneel onderdeel van het complex Zuidergasfabriek.

Afbeelding: zuidwestgevel - straatzijde

Afbeelding: noordoostgevel - tuinzijde

Afbeelding: oostgevel

Afbeelding: oorspronkelijk tuinhuisje met maatvoering, te herbouwen op het perceel

Het uitgangspunt is het behoud en beschermen van de karakteristieke monumentale waarde en daarmee samenhangend het vrijwaren van het perceel van bebouwing in de vorm van bijbehorende bouwwerken. Een uitzondering hierop vormt het historische monumentale schuurtje dat verloren is gegaan waar juist herbouw voor wordt voorzien om het perceel zoveel mogelijk in historische context te plaatsen.

Voor het overige wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de systematiek uit het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase dat thans vigeert op de locatie.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
2. het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en
   cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen 13 onderwerpen voort die van nationaal belang zijn waarvan ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten er één van is.

Landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten geven identiteit aan een gebied. Bovendien zijn culturele voorzieningen en cultureel erfgoed van belang voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daarmee voor de concurrentiekracht van Nederland. Het Rijk is verantwoordelijk voor het cultureel en natuurlijk UNESCO-werelderfgoed kenmerkende stads- en dorpsgezichten, rijksmonumenten en cultuurhistorische waarden in of op de zeebodem.

Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Consequenties voor dit plan

Onderhavig bestemmingsplan sluit aan bij de doelstelling om monumentale kernkwaliteiten in stand houden en versterken.

In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vereist artikel 3.1.6, tweede lid Bro (Ladder voor Duurzame Verstedelijking) een onderbouwing van de actuele regionale behoefte aan het programma dat door die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking houdt in dat voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling eerst wordt beoordeeld of er sprake is van een actuele behoefte aan de nieuwe functie en of deze behoefte niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgelost.

Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van een enkele woning niet moet worden gerekend tot een 'stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in het Bro. Bovendien wordt met dit bestemmingsplan geen nieuwe stedelijke functie beoogd omdat de woonbestemming al een gegeven is met het vigerende bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase.

Consequenties voor dit plan

Een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking kan derhalve voor dit bestemmingsplan achterwege blijven.

De milieu- en veiligheidsregels voor Schiphol zijn vastgelegd in twee uitvoeringsbesluiten, behorend bij de in 2001 goedgekeurde Luchtvaartwet: het Luchthavenindelingbesluit (LIB) en Luchthavenverkeerbesluit Schiphol. Het Luchthavenverkeerbesluit Schiphol is gericht op de beheersing van de milieubelasting door het luchthavenluchtverkeer rondom Schiphol. Het Luchthavenindelingbesluit bevat (ruimtelijke) regels voor de omgeving ten behoeve van het functioneren van Schiphol. Voor ruimtelijke plannen is hoofdzakelijk het Luchthavenindelingbesluit van belang.

In het LIB is in november 2002 in werking getreden en is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daarom heen beperkingen gelden ten behoeve van de veiligheid en geluidsbelasting. Voor bepaalde gebieden rondom Schiphol is een "beperkingengebied" aangewezen. Binnen dat gebied gelden beperkingen ten aanzien van: maximale bouwhoogten, vogel aantrekkende functies en toegestane functies.

Consequenties voor dit plan

Het voorliggende bestemmingsplangebied is gelegen binnen het beperkingengebied. Echter, het plan maakt geen nieuwe bebouwing of functies mogelijk die conflicteren met het LIB. Het betreft in feite een planologisch bestaande situatie en een feitelijk aanwezig gebouw. Dit bestemmingsplan heeft niet tot doel om bebouwing en functies uit te breiden. Het LIB is geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

De (geactualiseerde) Provinciale Structuurvisie is op 28 september 2015 vastgesteld door Provinciale Staten. De Structuurvisie geeft inzicht in de ruimtelijke ambities van de provincie Noord-Holland. De provincie is veelzijdig met een aantal belangrijke economische motoren van Nederland, bruisende steden, natuurparken, het strand en open grasland vol weidevogels. Dit bijzondere karakter wil de provincie bewaken. Tegelijkertijd zijn er ontwikkelingen als globalisering, klimaatverandering en trends zoals vergrijzing en krimp die een grote ruimtelijke impact hebben. In de Structuurvisie beschrijft de provincie hoe en op welke manier ze met deze ontwikkelingen en keuzes omgaat en schetst ze hoe de provincie er in 2040 moet komen uit te zien. Amsterdam maakt in het ontwerp onderdeel deel uit van de metropoolregio Amsterdam, een regio die zich uitstrekt tot Zaanstad, Almere, Zuid Kennemerland en de Gooi- en Vechtstreek. De structuurvisie laat zich in algemene termen uit over de metropoolregio. Deze regio moet tot 2040 verder groeien als een belangrijke en duurzame internationale concurrerende stedelijke regio. Er moeten daarom voldoende kantoren, bedrijven en woningen zijn, er moet functiemening zijn met hoogwaardige culturele voorzieningen, een goede bereikbaarheid en investeringen in een samenhangend netwerk van openbaar vervoer. Vervolgens dient er voldoende groen om de stad te zijn in het kader van recreatie ("recreatie om de stad"). De woningopgave wordt vooral gezocht binnen bestaand stedelijk gebied. De geuite doelstellingen ten aanzien van de metropool worden niet in de verordening geregeld: de provincie ziet zichzelf wat de metropool Amsterdam betreft meer als aanjager en als expert. Voor de concretisering van grote metropoolprojecten wordt verwezen naar het `Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040´ zoals vastgesteld door de metropoolregio in 2007. Voor het overige geldt dat de gemeente Amsterdam op basis van de eigen structuurvisie vrijheid heeft ten aanzien van het te volgen ruimtelijk beleid. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van de Provinciale Structuurvisie 2040 vanwege het feit dat het Rijksmonument met dit bestemmingsplan beter tot zijn recht komt doordat erfbebouwing wordt geminimaliseerd.

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is een van de instrumenten vanuit de Wet ruimtelijke ordening. De provincie kan gemeenten via de verordening verplichten op hun bestemmingsplannen aan te passen. Gemeenten kunnen op hun beurt ontheffing aanvragen. Provinciale Staten hebben de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) van Noord-Holland op 1 maart 2017 herzien. De regels van de PRV vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland 2040.

De PRV schrijft voor waaraan bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen moeten voldoen. In het belang van een goede ruimtelijke ordening acht de provincie het noodzakelijk dat er algemene regels vastgesteld worden omtrent de inhoud van en de toelichting op bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. Hierdoor heeft de provincie meer invloed op de ruimtelijke ordening in Noord-Holland.

Het voorliggende bestemmingsplangebied ligt binnen Bestaand Stedelijk Gebied en beoogt geen uitbreiding van stedelijke functies. Voor onderhavig bestemmingsplan zijn geen beperkingen opgelegd vanuit de PRV.

Met de Structuurvisie Amsterdam 2040 'Economisch sterk en Duurzaam' (17 februari 2011) legt Amsterdam zichzelf, inclusief de stadsdelen, regels op waar ruimtelijke plannen aan moeten voldoen. Amsterdam heeft zichzelf onder meer voor de opgave gesteld te verdichten en tegelijk het omliggende landschap open te houden. Dat leidt tot belangrijke uitgangspunten: het groen in en rond de stad vraagt om stevige bescherming, terwijl andere delen van de stad optimaal worden benut. Verdichting leidt ook tot (geleidelijke) transformatie en toenemende menging. Dat vergt veel van de bestaande infrastructuur en openbare ruimte. Respect voor de rijkdom aan cultuurhistorische schatten van Amsterdam is hierbij een belangrijke voorwaarde.

De centrale ambitie van de Structuurvisie is dat Amsterdam zich verder ontwikkelt als kernstad van een internationaal concurrerende, duurzame, Europese metropool. Intensivering van het grondgebruik in de stad biedt aan tal van mensen woon- en werkruimte. Het betekent extra draagvlak voor voorzieningen, extra investeringen in de openbare ruimte en in recreatief gebruik van water en groen en efficiënter omgaan met energie en vervoer, zodat buiten de stad minder landschap hoeft te worden aangetast. De ambitie is om 70.000 woningen en bijbehorende voorzieningen toe te voegen tot 2040, een intensiever gebruik van de haven en huidige bedrijventerreinen te realiseren en ruimte te maken voor waterberging.

Amsterdam gaat steeds meer complete stedelijke leefmilieus ontwikkelen waarin het wonen, werken en stedelijk recreëren naadloos in elkaar overgaan. Een aantal binnenstedelijke bedrijventerreinen wordt hier (deels) naar getransformeerd, zoals Buiksloterham en Overamstel. Maar ook het terugbrengen van bedrijvigheid in de woonwijken behoort tot de mogelijkheden.

Op de plankaart van de Structuurvisie staat Amstelkwartier tweede fase aangegeven als een gebied voor "wonen-werken". Het bestemmingsplan voorziet in het gebruik ten behoeve van woondoeleinden en past binnen de structuurvisie.

De woonvisie uit 2009 heeft een opvolger gekregen: de Amsterdamse woonagenda. Het college van B&W kiest voor een praktische woonagenda om richting te geven aan de uitdagingen waar Amsterdam wat betreft het wonen voor gesteld staat. Op het gebied van wonen liggen in Amsterdam veel uitdagingen, de woningmarkt staat onder druk in alle segmenten. Tal van exogene factoren hebben invloed op de woningmarkt en de drukte in de stad. Amsterdam komt na ruim vijf jaar uit een economische recessie die de woningmarkt sterk in zijn greep hield. Amsterdam heeft een scala aan beleidsplannen en -programma's ontwikkeld en doelstellingen geformuleerd ten aanzien van het wonen en bouwen in Amsterdam. Deze opvolger is de Amsterdamse woonagenda met als titel Voldoende, betaalbare en kwalitatief goede woningen. De nieuwe visie is gericht op meer bouwen, betaalbare en kwalitatief goede woningen voor alle doelgroepen.

Door veel woningen toe te voegen, zal de krapte op de Amsterdamse woningmarkt verminderen en dat zal een drukkend effect hebben op koopprijzen en huren. Dat raakt aan het andere belangrijke doel, een ‘betaalbare’ woningvoorraad. Niet alleen huishoudens in de sociale huursector kunnen last hebben van te hoge woonlasten, ook de bewoners van de vrije huursector en kopers kunnen de problemen ervaren van een krappe woningmarkt met stijgende prijzen. Het gaat bij die sectoren om verschillende prijsniveaus, maar het is belangrijk om de tendens naar een stijgende verhouding van woonlasten ten opzichte van inkomens over de hele linie te temperen. Dat geldt voor de huidige Amsterdammers en voor de huishoudens die in Amsterdam willen komen wonen.

Een voortvarend bouwprogramma is essentieel om de druk op de woningmarkt te verminderen en het wonen betaalbaar te houden. Met het plan “Koers 2025” heeft de gemeente Amsterdam de ambitie om tot het jaar 2025 circa 50.000 extra woningen te bouwen. Het programma moet voorzien in voldoende sociale huurwoningen, onder andere voor studenten en jongeren, voor kwetsbare groepen en ouderen, maar ook ruimte voor huurders en kopers in de middeldure, dure en topsegmenten.

Onderhavig plan beoogt geen wijziging in de Amsterdamse woonagenda, maar beoogt slechts de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het perceel en van het monumentale gebouw te beschermen.

Het college van B en W van de gemeente Amsterdam heeft op 12 februari 2009 beleid vastgesteld aangaande short stay. Aanleidingen voor de centrale stad voor op het opstellen van short stay beleid waren:

• Amsterdam Topstad: expats mogelijkheden bieden zich tijdelijk hier te vestigen;
• Er was geen juridisch kader om te kunnen handhaven in geval van overlast en illegale woningonttrekking. Short stay vindt plaats in woningen waarop volgens de regels van bestemmingsplannen veelal de definitie wonen van toepassing is of een specifieke definitie van wonen ontbreekt. Bij de definitie is tot nu toe geen rekening gehouden met het verschijnsel short stay, zodat deze vorm van wonen niet past binnen de bestemming wonen.

Naar aanleiding van de evaluatie van het Shortstaybeleid in 2013 is er een nieuwe beleidsnotitie vastgesteld. Op basis daarvan worden geen nieuwe vergunningen meer verleend. Reeds verleende vergunningen lopen door op basis van de bestaande voorwaarden. Het aantal shortstay-appartementen was op 1 januari 2014 ongeveer 800. Hiermee is het streefgetal uit 2009 bereikt. De effecten van het nieuwe beleid worden in 2017 geëvalueerd. Voor shortstayvergunningen die voor 14 januari 2014 zijn verstrekt blijft de beleidsnotitie shortstay 2012 van kracht.

Consequenties voor dit plan

Binnen de woonfunctie in het voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van bestaande of nieuwe short stay en wordt op basis van het voorgaande beleid geen short stay meer toegelaten. Dit in tegenstelling tot het vigerende bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase dat van voor 1 januari 2014 dateert.

Het plangebied bevindt zich in het Amstelkwartier (tweede fase) dat zal worden getransformeerd tot woonwerkgebied. Daarbij staat de woonfunctie voorop. In de omgeving zijn diverse bedrijven en andere geluidveroorzakende factoren aanwezig, zoals de spoorweg Amsterdam Amstel- Utrecht. Gelet hierop wordt het gebied Amstelkwartier tweede fase aangemerkt als een gemengd gebied (gebied met functiemenging).

Het gebied ten zuiden van het plangebied is thans geheel een bedrijvengebied. In het gebied zijn diverse bedrijven gevestigd. Ook in de toekomst zullen bedrijven ten zuiden van Amstelkwartier tweede fase gevestigd blijven.

Bij het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase is onderzocht of en in hoeverre de voorziene woningbouw ten opzichte van de bestaande bedrijvigheid ten zuiden van het plangebied mogelijk is. Mede gelet op de afstand tussen de woningen in het plangebied en de bedrijven ten zuiden van het plangebied leveren de aanwezige bedrijven uit milieuoogpunt geen enkele belemmering op en zijn zonder meer verenigbaar met de voorziene woningbouw. Onderhavig bestemmingsplan betreft geen nieuwbouw van woningen, maar een voortzetting van de vigerende woonbestemming waarbij erfbebouwing wordt geminimaliseerd. De regels over bedrijven- en beroepen aan huis zijn ook van toepassing op de voormalige opzichterswoning. Het betreft lichtere vormen van bedrijvigheid die goed verenigbaar zijn met de woonfunctie op het perceel en de omgeving.

Wet luchtkwaliteit

Ingevolge artikel 5.16, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet milieubeheer maken bestuursorganen bij de uitoefening van een in het tweede lid bedoelde bevoegdheid of toepassing van een daar bedoeld wettelijk voorschrift, welke uitoefening of toepassing gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, gebruik van een of meer van de volgende gronden en maken daarbij aannemelijk dat een uitoefening of toepassing, rekening houdend met de effecten op de luchtkwaliteit van onlosmakelijk met die uitoefening of toepassing samenhangende maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit, niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in amvb's en ministeriële regelingen. Deze wetgeving kent een dubbele doelstelling:

1. De overheid wil een belangrijke impuls geven aan het treffen van maatregelen zodat in ons land de Europese normen worden gehaald;
2. De overheid wil er ook voor zorgen dat er meer mogelijkheden zijn om projecten door te laten gaan. Dat was nodig om dat in het verleden veel plannen door de rechter werden stilgelegd vanwege het niet halen van de normen.

Een belangrijk verschil met het vervallen besluit luchtkwaliteit 2005 is dat de nieuwe regelgeving geen directe en harde koppeling meer kent tussen besluiten en grenswaarden. Deze is vervangen door een meer flexibele toetsing of koppeling tussen (ruimtelijke) besluiten en de gevolgen voor de luchtkwaliteit. Een van de elementen daarvan is dat projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de concentraties, niet meer afzonderlijk getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Voor projecten die wel in betekenende mate bijdragen aan de concentratie is het nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) relevant.

Een bestemmingsplan is in overeenstemming met de Wet milieubeheer als het bestemmingsplan niet leidt tot een overschrijding of een verdere overschrijding van de normen.

AMvB en Regeling niet in betekende mate (NIBM)

Ingevolge artikel 2, eerste lid, van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (hierna: besluit NIBM) draagt de uitoefening van een of meer bevoegdheden of de toepassing van een of meer wettelijke voorschriften niet in betekenende mate bij, als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet milieubeheer, indien aannemelijk is gemaakt dat, als gevolg van die uitoefening of toepassing, de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide (NO2) niet de 3%-grens overschrijdt.

Indien de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt, vindt ingevolge artikel 5.16, derde lid, van de Wet milieubeheer met betrekking tot de effecten van de desbetreffende ontwikkeling geen afzonderlijke beoordeling van de luchtkwaliteit plaats.

Onderhavig bestemmingsplan bestemd geen nieuwe gevoelige functies. De woonbestemming vigeert immers al ter plaatse en het gebouw betreft een bestaand monumentaal pand. Voor wat betreft luchtkwaliteit kan gesproken worden van voortzetting van een bestaande situatie. De NIBM-grens voor woningbouwlocaties ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Dit komt overeen met een nieuwbouwproject van 1.500 woningen (netto) bij maximaal 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Een project dat binnen deze grenzen valt is NIBM.

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag vooral in de Wet geluidhinder (Wgh). Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), doordat een goede ruimtelijke ordening vereist dat een goed woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd ter plaatse van bijv. gevoelige functies.

In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn sinds het eind van de jaren '70 de wetten en regels voor het bestrijden en voorkomen van geluidhinder ten gevolge van wegverkeer, railverkeer en industrie vastgelegd. Hierin staat bijvoorbeeld wanneer de geluidbelasting moet worden getoetst. Daarnaast is vastgelegd hoeveel decibel geluid in deze situaties zijn toegestaan. Wanneer een overschrijding van de norm wordt geconstateerd bij de toetsing, moeten er maatregelen worden getroffen om de geluidbelasting terug te brengen. De akoestische berekeningen moeten voldoen aan de regels die zijn vastgelegd in Reken- en Meetvoorschriften.

Indien een bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige functies of nieuwe infrastructuur mogelijk maakt, dient akoestisch onderzoek verricht te worden. Bestaande wegen, die niet zijn aangewezen als woonerf of 30 km-zone, hebben een wettelijke onderzoekzone. Indien binnen deze zone nieuwe geluidsgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient met een akoestisch onderzoek aangetoond te worden dat er voldaan wordt aan de hoogst toelaatbare waarde van de Wgh.

Indien uit onderzoek blijkt dat de hoogst toelaatbare waarde van 48 dB op de gevel wordt overschreden, zal er een hogere waarde vastgesteld moeten worden. Het ontwerpbesluit tot vaststelling van een hogere waarde dient gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd te worden. Daarnaast dient onderzocht te worden of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Voor het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit kwam naar voren dat voor enkele locaties de voorkeursgrenswaarde werd overschreden. Voor die locaties zijn hogere waarden voor geluid vastgesteld. De voormalige hoofdopzichterwoning maakt hier geen onderdeel van uit.

Het doel van de Wet Bodembescherming is het behoud en de verbetering van de milieuhygiënische bodemkwaliteit. In geval van graafwerkzaamheden is een bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of eventuele vervuilde grond gesaneerd dient te worden. Ook als er sprake is van een functieverandering, dient in een aantal gevallen aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie.

Voor het plangebied is in het kader van het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase een bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dat bodemonderzoek kwam naar voren dat er sprake is van verontreiniging binnen het plangebied van het Amstelkwartier waar de voormalige hoofdopzichterswoning onderdeel van uitmaakt. Uit het bodemonderzoek zijn de aanbevelingen ten aanzien van de tuinen voor dit bestemmingsplan relevant:

• Tuinen worden overal voorzien van een 1,0 meter dikke laag schone grond
• Ter plaatse van te behouden bomen toepassen stofzuigermethode
• Drijflagen weghalen tot 1,5 meter onder maaiveld

Op het perceel van de voormalige hoofdopzichterswoning zijn geen bodemingrepen ten behoeve van de bouw van gebouwen voorzien, behoudens de bouw van de 'monumentale' schuur.

Om te komen tot een robuuste sanering, wordt aangesloten bij het meest gevoelige gebruik. Om te zorgen dat er optimaal invulling kan worden gegeven aan de inrichting van de locatie, wordt over het gehele perceel een leeflaag aangebracht. De kwaliteit van de grond voldoet aan de lokale maximale waarde (LMW) wonen.

Het terrein wordt opgeleverd ter plaatse van de tuinen op ca. +0,70m NAP. De onderkant van de leeflaag wordt aangeduid ter plekke van de verwachte bebouwing door middel van een geotextiel. De erfpachter heeft de nazorgverplichting om de leeflaag in stand te houden, zowel in de aanleg- als de beheerfase. Ter plaatse van de bestaande bomen is minder diep gesaneerd. Indien in de toekomst bomen worden verwijderd, dient hiermee rekening gehouden te worden.

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

De externe veiligheidsregelgeving is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en Besluit buisleidingen en externe veiligheid. De regelgeving is gekoppeld aan de Wet ruimtelijke ordening.

Bij ruimtelijke besluiten moet worden getoetst aan de normen voor plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels en restaurants.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.).

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels restaurants.

Voor het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase zijn de externe veiligheidsaspecten ten aanzien van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en het spoor, buisleidingen en gasstations getoetst. Hieruit is gebleken dat er geen overschrijdingen plaatsvinden van grenswaarden en dat orientatiewaarden niet of nauwelijks stijgen. Onderhavig bestemmingsplan beoogt geen verandering in het aantal kwetsbare objecten (woningen) teweeg te brengen. Externe veiligheid is derhalve geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Europees beleid

Omdat water zich weinig aantrekt van landsgrenzen, zijn internationale afspraken nodig. Sinds eind 2000 is daarom de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. Deze moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is.

Om dit te bereiken moeten de landen van de Europese Unie een groot aantal maatregelen nemen. Enerzijds om de kwaliteit van de 'eigen' wateren op peil te brengen, anderzijds om ervoor te zorgen dat andere landen geen last meer hebben van de verontreinigingen die hun buurlanden veroorzaken.

De uitvoering van de KRW schept de nodige verplichtingen en biedt tegelijkertijd voor Nederland ook veel mogelijkheden. Nederland ligt immers benedenstrooms en is voor zijn waterkwaliteit voor een belangrijk deel afhankelijk van het buitenland. Door de invoering van de richtlijn kunnen landen niet langer problemen van hun bord schuiven. Aan Nederland de opgave om de richtlijn goed en doelmatig uit te voeren.

Rijksbeleid

Het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) bevat de hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het ruimtelijk beleid. Het NWP 2016-2021 is de opvolger van het NWP 2009-2015 en vervangt dat plan en de partiële herzieningen hiervan. Op basis van de Waterwet is het NWP voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. Het NWP is zelfbindend voor het Rijk. In dit nieuwe NWP komt een aantal onderwerpen uit het vorige NWP niet terug. Alleen de onderwerpen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) als rijksbelang zijn aangemerkt, staan in dit NWP. Gedecentraliseerde onderwerpen komen niet meer aan de orde.

Vanuit de verantwoordelijkheid voor het watersysteem verankert het Rijk de volgende principes:

• integraal waterbeheer
• afwenteling voorkomen
• ruimte en water verbinden

Waterbeheerplan

Het Beleid van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht is vertaald in het Waterbeheerplan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht 2016-2021. In het Waterbeheersplan is uitgewerkt hoe AGV in de planperiode invulling geeft aan haar taken op het gebied van waterbeheer, zoals veiligheid, waterkwaliteit, waterkwantiteit. Zie: http://www.waternet.nl/over-waternet/publicaties.

Breed water

In dit plan is het beleid op het gebied van de gemeentelijke watertaken (stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater) van Amsterdam toegelicht voor de periode 2016-2021. Zie https://www.agv.nl/plannen/over-het-waterbeheerplan-2016-2021/waterbeheerplan-2016-2021/.

Keur

De Keur is de waterschapsverordening van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). De regels in de Keur beschermen de waterkeringen en watergangen. Voor werkzaamheden rond water of een dijk is een vergunning van het waterschap nodig. Bijvoorbeeld bij de aanleg van leidingen, lozingen op het oppervlaktewater, het plaatsen van bouwwerken of het onttrekken van grondwater.

Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe bouwkavels voorzien. De verharding neemt in planologisch opzicht niet toe. De mogelijkheid om erfbebouwing te bouwen neemt af. Voor de wateraspecten heeft dit plan derhalve geen nadelige invloed. In het kader van de ontwikkeling van het plan Amstelkwartier tweede fase zijn wel maatregelen voorzien in het gebied, maar deze hebben geen specifieke betrekking op de locatie van de voormalige hoofdopzichterwoning.

Het bestemmingsplan heeft geen invloed op de verkeersprognoses voor het Amstelkwartier. Het betreft een vigerende woonbestemming en een bestaand gebouw. In dit gebouw is slechts één woning toegestaan. De effecten qua verkeersbewegingen zijn verwaarloosbaar in verhouding tot het te ontwikkelen gebied in zijn geheel. Bovendien is hier al rekening mee gehouden bij de planologie voor de gebiedsontwikkeling waarbij uit onderzoek is gebleken dat bij een maximale ontwikkeling van het gebied Overamstel, dit niet zal leiden tot problemen in het verkeers- en vervoersnetwerk.

Op 29 november 2014 is de zogenaamde Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Deze wet heeft tot gevolg dat de grondslag voor het opnemen van stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening komt te vervallen. Alle stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening moeten worden opgenomen in bestemmingsplannen.

Voor bestaande bestemmingsplannen geldt een overgangstermijn tot 1 juli 2018. Na die datum verliezen de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening hun (aanvullende) werking. Voor nieuwe bestemmingsplannen vervalt de parkeerbepaling uit de bouwverordening na vaststelling. Dit is relevant voor het onderwerp parkeren. Om te kunnen blijven toetsen aan een parkeernorm moet het onderwerp parkeren opgenomen worden in bestemmingsplannen. In de planregels is hierin voorzien.

Voor de parkeerregeling wordt in de planregels verwezen naar beleidsregels waarin de specifieke parkeernormen worden bepaald. Op 7 juni 2017 is de 'Nota parkeernbormen auto' door de raad vastgesteld. Indien de beleidsregels voor parkeren in de toekomst wijzigen, voorziet het bestemmingsplan in die situatie door te bepalen dat de gewijzigde beleidsregels moten worden gehanteerd. De regeling sluit aan bij de meest recente wetgeving en jurisprudentie over dit onderwerp. Op deze manier is de parkeerregeling goed werkbaar en flexibel.

Parkeren wordt voor bewoners in het Amstelkwartier in een gebouwde parkeeroplossing op de eigen kavel opgelost. Omdat dat het niet mogelijk is om op de kavel van dit rijksmonument ondergronds of halfverdiept te parkeren onder het gebouw en bouwwerken rondom het gebouw niet wenselijk zijn, wordt in dit geval 1 parkeerplaats op de kavel toegestaan. Binnen de bestemming Tuin is parkeren derhalve toegestaan.

5.3 Archeologie en cultuurhistorie

Wetgeving

Met de Erfgoedwet wil de overheid het cultureel erfgoed in Nederland beter beschermen. Er waren verschillende wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed. Die wetten en regels zijn nu vastgelegd in 1 wet. De Erfgoedwet geldt sinds 1 juli 2016. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. Uitgangspunt is dat 'de veroorzaker betaalt'.

Plangebied

Ten behoeve van het bestemmingsplan Amstelkwartier tweede fase is door Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd van het plangebied Overamstel. Het plangebied ligt binnen de grote Duivendrechter Polder met een lage archeologische verwachting. Op de onderstaande afbeelding is dit aangeduid als beleidsvariant 11. Hier kunnen sporen voorkomen die verband houden met bewoning en landgebruik van de ontginning tot de 20ste eeuw. Dergelijke overblijfselen hebben weinig tot geen samenhang en een wijde verspreiding. De archeologische verwachting is daarom laag. Voor het plangebied geldt bij alle bodemingrepen een uitzondering van archeologisch onderzoek.

De voormalige hoofdopzichterswoning betreft een Rijksmonument. Een beschrijving van het gebouw is opgenomen in paragraaf 2.2. Kortheidshalve wordt volstaan met een verwijzing naar deze paragraaf. Het bestemmingsplan heeft ten doel om het monument te vrijwaren van ontsierende bijgebouwen en komt daarom ten goede aan de cultuurhistorische waarde. De verplichting om voor ingebruikname van het gebouw de voormalige schuur te herbouwen, draagt hier eveneens aan bij aangezien de schuur tot het monument behoorde. Op deze manier wordt recht gedaan aan de monumentale status en de historische situatie.

Op grond van artikel 2.1 onder f van de Wabo is het aanvragen van een omgevingsvergunning verplicht gesteld voor het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht. Een rijksmonument is dus beschermd via de Wabo. Het bestemmingsplan bevat geen extra vergunningplicht, maar onderschrijft in de bestemmingsomschrijving wel het belang van de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden.

Op het kavel staan een aantal oude bomen. Enkele zijn nog geplant tijdens de aanleg van het Zuidergasfabriekterrein en zijn al meer dan 100 jaar oud en dus, zeer waardevol. Een aantal bomen hebben de status monumentaal gekregen, dit wordt eind dit jaar vastgesteld door het bestuur. Bomen mogen niet zonder meer geveld worden. Hiervoor dient op grond van de Bomenverordening 2014 een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De aanvraag moet wordne getoets aan de cultuurhistorische waarden van de boom. De aanwezige bomen op het perceel worden derhalve in voldoende mate beschermd door de Bomenverordening 2014.

Wet natuurbescherming

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Het beschermen van soorten en gebieden is vastgelegd in deze wet, waarbij aansluiting is gezocht van de natuurwetgeving op het omgevingsrecht. In de Wet natuurbescherming zijn gebieden aangewezen die onderdeel uitmaken van de Europese ecologische hoofdstructuur, ook wel Natura 2000-gebieden genoemd. Indien een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt in of in de nabijheid van een Natura 2000 gebied, moet worden onderzocht of de ontwikkeling de kwaliteit van het gebied kan verslechteren of verstoren. De Wet natuurbescherming bevat verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen.De beschermde soorten zijn onderverdeeld in soorten van de Habitatrichtlijn, soorten van de Vogelrichtlijn en Nationale soorten. Bij ontwikkelingen in een gebied of de sloop van gebouwen dient een natuurscan te worden uitgevoerd om de soorten en gebiedsstatus in kaart te brengen.

Met dit bestemmingsplan worden geen ingrepen beoogd die relevant zijn voor natuurwaarden. Vanuit het oogpunt van natuurbescherming is er geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat kaart en regels ten alle tijden in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Verbeelding

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Soms heeft een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens). De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

Toelichting

De toelichting heeft géén bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot het toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter géén rechtstreeks burgers bindende werking.

Van de verschillende bestemmingen wordt kort toegelicht van de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

In de bestemmingsomschrijving van de planregels wordt beschreven welke functies binnen de betreffende bestemming zijn toegestaan. In de bouwregels wordt weergegeven of en hoe gebouwd mag worden. Daarin wordt in algemene zin geregeld in alle bestemmingen dat er slechts gebouwd mag worden ten behoeve van de bestemming. In de navolgende (sub)leden worden maten zoals opper-vlakten en bouwhoogten opgenomen, die betrekking hebben op de toegestane gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. In de specifieke gebruiksregels worden nadere bepalingen gegeven omtrent de functies die zijn vermeld in de doeleindenomschrijving. Zo kan bijvoorbeeld de omvang van bepaalde functies beperkt worden, of de situering van functies worden aangewezen.

In dit hoofdstuk wordt elk artikel van de planregels kort toegelicht.

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen staan, behalve voor de begrippen 'plan' en 'bestemmingsplan' op alfabetische volgorde.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten.

Tuin

De bestemming 'Tuin' geldt voor het perceel rondom het hoofdgebouw dat in gebruik mag worden genomen ten behoeve van een tuin.

De bestemming is specifiek aangeduid met de aanduiding 'cultuurhistorie' in verband met de cultuurhistorische waarde en uitstraling van het gebouw op het perceel en de karakteristieke bomen. Het perceel dient gevrijwaard te worden van bebouwing om deze reden, wat een specificatie van de bestemming rechtvaardigt. Er wordt nadrukkelijk geen achtererfsituatie bedoeld om niet de indruk te wekken dat vergunningsvrije bouwwerken mogelijk zijn. Het te herbouwen bijgebouw is daarom ook niet in deze bestemming opgenomen, maar binnen de bestemming 'Wonen'.

De gronden met de tuinbestemming hebben een waardeversterkende functie voor de cultuurhistorische kenmerken van het hoofdgebouw en het perceel waar het op staat. Deze kenmerken worden aangetast als erfbebouwing op het perceel wordt gebouwd. In de bestemmingsomschrijving is daarom nadrukkelijk opgenomen dat de gronden zijn bestemd voor bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden op het perceel.

Het is toegestaan om de bouwwerken erfafscheidingen en hoekkolommen op te richten van maximaal 1 resp. 1,5 hoog. Entreeportalen, carports en overige overkappingen zijn niet toegestaan. Aanvullend op het bestemmingsplan werkt de welstandsnota die eisen stelt ten aanzien van kleur- en materiaalgebruik.

Wonen

De bestemming 'Wonen' geldt voor de gronden waar het gebouw van de voormalige hoofdopzichterswoning is gelegen. Het hoofdgebouw is toegestaan binnen het bouwvlak, dat samenvalt met de huidige bebouwing. De bouwregels zijn aangepast aan de bestaande situatie. Voor de hoogrte is anagesloten bij het bestemmingsplan 'Amstelkwartier, tweede fase'. Uitbreidingen van het hoofdgebouw worden niet mogelijk gemaakt in verband met de monumentale status en uitstraling van het pand.

Binnen de woonbestemming kan wel een vrijstaand bijgebouw worden gebouwd dat gerealiseerd dient te zijn op de aangewezen locatie met de aanduiding 'bijgebouw', voordat het hoofdgebouw in gebruik genomen wordt voor woondoeleinden. Dit is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting. Er dient een omgevingsvergunningsvergunning te worden aangevraagd omdat bij een monument wordt gebouwd (zie artikel 4a bijlage II, Bor). Het bijgebouw moet voldoen aan de maatvoering voor wat betreft goot- nokhoogte, breedte en lengte, kapvorm zoals het historische tuinhuisje er oorspronkelijk heeft uitgezien. Een globale schets van de maatvoering is bij de regels gevoegd als bijlage 2.

Binnen deze bestemming zijn mogelijkheden opgenomen voor aan huis verbonden beroepen en bedrijven.

Dubbelbestemming Leiding-Riool

Voor de afvalwater transportleiding van Waternet is de dubbelbestemming Leiding - Riool opgenomen. Deze dubbelbestemming heeft een signaleringsfunctie voor ontwikkelaars en beheerders in het gebied. Aan deze dubbelbestemming zijn geen regels verbonden.

Anti-dubbeltelbepaling

Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond welke betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is.

Algemene bouwregels

In dit artikel is aangegeven dat bestemmings- en/of bouwgrenzen van gebouwen mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. In het artikel is aangegeven om welke ondergeschikte bouwdelen het gaat en welke maximale overschrijding is toegestaan.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt geregeld welk gebruik is toegelaten. In dit artikel worden inrichtingen die vallen onder bijlage I, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht (Bor), uitdrukkelijk uitgesloten van vestiging in het plangebied op grond van de te verwachten overlast van dergelijke bedrijfsuitoefening. Verder zijn o.a. automatenhallen, seksinrichtingen, belwinkels, smartshops, coffeeshops, internetcafés en geld-wisselkantoren voor dit plangebied als verboden gebruik aangemerkt aangezien dergelijke inrichtingen als ongewenst worden beschouwd.

In dit artikel staat voorts welke activiteitern zijn toegestaan voor aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven.

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan voor planologisch ondergeschikte gevallen een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bestemmingsplan. Dit betreft afwijkingen van ondergeschikte aard ten behoeve van ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

Overgangsrecht

In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in dit bestemmingsplan worden gegeven. Het overgangsrecht vindt op deze wijze zijn plaats in dit plan. Lid 1 regelt de bebouwing, waarbij vernieuwing en verandering van bebouwing, die in strijd is met het bestemmingsplan wordt toegestaan, onder voorwaarde dat de afwijking van het bestemmingsplan niet wordt vergroot. Een reeds eerder afgegeven omgevingsvergunning mag worden benut, ook al is het bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Het hier gestelde geldt niet indien een raadsbesluit tot onteigening is genomen. Het gemeentebestuur Bestuur kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. De omgevingsvergunning kan gelet op het bepaalde onder lid 3 niet worden verleend indien het betreffende bouwwerk in strijd is met het daarvoor geldende plan, inclusief de daarin opgenomen overgangsbepaling. Lid 4 regelt het gebruik. Het gebruik dat volgens eerdere bepalingen was toegestaan maar op basis van dit nieuwe bestemmingsplan wordt verboden mag worden voortgezet. In lid 5 is geregeld dat gebruik als bedoeld onder a niet mag worden gewijzigd in een ander strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang afneemt. Indien het strijdig gebruik langer dan een jaar wordt onderbroken is het conform het bepaalde in lid 6 niet meer toegestaan om het strijdig gebruik daarna te hervatten. Gelet op het bepaalde in lid 7 is het overgangsrecht niet van toepassing indien het betreffende gebruik reeds in strijd is met het daarvoor geldende plan, inclusief de daarin opgenomen overgangsbepaling.

Slotregel

Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond te worden. Dit om te voorkomen dat recht gaat gelden dat niet realistisch blijkt te zijn.

Op grond van artikel 6.12, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet voor een bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld indien er sprake is van een 'bouwplan'. Artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschrijft wat een 'bouwplan' is. De stadsdeelraad kan bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, wanneer:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is (art. 6.12 Wro);
• er geen kosten te verhalen zijn (art 6.2.1a Bro).

De 'grex-wet' is erop gericht dat de overheid kosten kan verhalen die gemaakt worden naar aanleiding van een bouwplan. Indien er geen kosten gemaakt worden, zoals in onderhavig bestemmingsplan, hoeven deze ook niet verhaald te worden. Het vaststellen van een exploitatieplan kan derhalve achterwege blijven.

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12, lid 1, Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12, lid 4, Wro is de gemeenteraad verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het wijzigingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. Met de ontwikkelende eigenaar van de gronden is een anterieure overeenkomst gesloten (zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro), zodat de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet geldt. In deze anterieure overeenkomst zijn afspraken over het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd.

Het plan is in het kader van het vooroverleg (artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) wordt het ontwerpbestemmingsplan aan de volgende instanties gezonden:

• Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed
• Provincie Noord-Holland
• Waternet

In het bestemmingsplan zal worden verwerkt wie een reactie heeft ingediend en of deze reactie gevolgen heeft voor het bestemmingsplan.

Van 19 juli 2017 tot en met 30 augustus 2017 heeft het ontwerpbestemmingsplan, gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

het bestemmingsplan 'Voormalige hoofdopzichterswoning Bella Vistastraat' met identificatienummer NL.IMRO.0363.M1706BPGST-VG01 van de gemeente Amsterdam;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een bedrijf, dat met behoud van de woonfunctie door ten minste de hoofdbewoner in een woning wordt uitgeoefend en die voorziet in het verstrekken van nachtverblijf voor maximaal 4 personen voor korte tijd, waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten ondergeschikt is;

een inrichting gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen;

een woning in of nabij een gebouw of op een terrein, alleen bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming en/of het gebruik van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

4. voor bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, dan wel mag worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde in of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (of de Woningwet);
5. voor gebruik: gebruik zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan met de daarbij behorende gebruiksregels;

het bevoegd gezag van stadsdeel Oost, gemeente Amsterdam;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd, bijzondere bouwlagen niet inbegrepen;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

De fysieke overblijfselen van de historie, zowel bovengronds(gebouwde monumenten) als ondergronds ( archeologie) als het cultuurlandschap met zijn historische landschapselementen als verbinding daartussen;

de bouwlaag op de begane grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

De zijde van een gebouw waar het geluid de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de
Wet geluidhinder niet overschrijdt, dan wel een serre of loggia wordt gerealiseerd waardoor deze voorkeurswaarde op de scheidingsconstructie van de achtergelegen verblijfsruimte wordt bereikt.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1. horeca I: een bedrijf of inrichting gericht op de verkoop van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, het verstrekken van alcoholvrije dranken en/of het verstrekken van consumptie-ijs, zoals een fastfoodrestaurant, cafetaria, snackbar, shoarmazaken, lunchroom, koffie-theehuis of ijssalon;
2. horeca IIa: een bedrijf of inrichting gericht op de verhuur van zalen aan gezelschappen, al dan niet in combinatie met het verstrekken van eten en drinken en/of een gelegenheid alleen toegankelijk voor leden, zoals een zalenverhuurbedrijf of sociëteit;
3. horeca IIb: een bedrijf of inrichting welke de gelegenheid biedt om te dansen, zoals een dancing of discotheek;
4. horeca III: een bedrijf of inrichting gericht op het verstrekken van sterke alcoholische dranken, zoals een café of bar;
5. horeca IV: een bedrijf of inrichting gericht op het verstrekken van ter plaatse bereide maaltijden, inclusief (alcoholische) dranken, zoals een restaurant, eetcafé of bistro;
6. horeca V: een bedrijf of inrichting gericht op het aanbieden van logies, zoals een hotel of pension.

1. aan huis verbonden beroep:

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend, waaronder niet wordt begrepen de uitoefening van detailhandel of consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten;

2. aan huis verbonden bedrijf:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang en door ten minste de hoofdbewoner in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend. Hiermee wordt wel een bed & breakfast, maar geen detailhandel of horeca bedoeld;

een bijzondere bouwlaag waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 0,5 meter boven het gemiddeld aangrenzend straatpeil is gelegen;

het bedrijfsmatig aanbieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan natuurlijke personen voor bepaalde tijd, anders dan in een woning. Nb: onder logies valt niet kamerverhuur. Het begrip kamerverhuur valt onder wonen.

de oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau, tussen de begrenzende opgaande scheidingsconstructies van de afzonderlijke ruimten;

een voorziening ten behoeve van de waterhuishouding, de distributie van gas, water en elektriciteit, de telecommunicatie, en openbaar vervoer, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een voorwerp of vaartuig dat in, op of boven het water is aangebracht of afgemeerd en dat niet behoort tot enig andere in dit hoofdstuk genoemde categorie;

1. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of een tuin grenst: de hoogte van die weg of tuin ter plaatse van de hoofdtoegang van het gebouw;
2. als in het water wordt gebouwd: het plaatselijk aan te houden waterpeil;
3. voor bouwwerken op het perron: de hoogte van het perron;
4. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin handelingen of vertoningen plaatsvinden van erotische en/of pornografische aard. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

1. een prostitutiebedrijf: een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen met anderen tegen een materiële vergoeding;
2. erotisch getinte vermaaksfunctie: Een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische / pornografische aard, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een erotische videotheek, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, wel of niet in combinatie met elkaar;

het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste een week en maximaal zes maanden;

speeltoestellen;

een bijzondere bouwlaag waarbij de vloer onder het gemiddelde aangrenzende straatpeil is gelegen en waarbij de vloer van de bovengelegen bouwlaag maximaal 1,5 meter boven het gemiddeld aangrenzend straatpeil is gelegen;

de verbeelding van het bestemmingsplan 'Voormalige hoofdopzichterswoning Bella Vistastraat' bestaande uit het bestand NL.IMRO.0363.M1706BPGST-VG01;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden (met dien verstande dat groepswonen wordt beschouwd als één huishouden);

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

een in de regels of op de verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak of bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

de bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van het bruto vloeroppervlak wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m². Tot de BVO van een gebouw wordt wel gerekend:

• de oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau;
• de oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom, indien deze groter is dan of gelijk is aan 0,5 m².

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuinen;
2. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorie' tevens voor bescherming en instandhouding van cultuurhistorische waarden van de gronden en het aangrenzende hoofdgebouw;
3. parkeren;
4. in- en uitritten;

en de daarbij behorende:

5. nutsvoorzieningen;
6. groen;
7. water;
8. kunstwerken ten behoeve van weg- en waterbouw.

Op en onder de in 3.1 genoemde gronden zijn geen gebouwen toegestaan en mogen uitsluitend erfafscheidingen worden gebouwd tot een maximale hoogte van 1 meter en hoekkolommen tot een maximale hoogte van 1,5 meter.

Ter bescherming van de cultuurhistorische waarden is het gebruik als tuin behorende bij het hoofdgebouw uitsluitend toegestaan indien er geen gebouwen op deze gronden worden gebouwd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen;
2. aan-huis-verbonden beroepen en – bedrijven;
3. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' een bijgebouw dat in historische stijl is gebouwd;
4. bescherming en instandhouding van cultuurhistorische waarden.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor afvalwater transportleidingen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bestemmings- en bouwgrenzen te overschrijden:

1. ten behoeve van stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,2 meter;
2. ten behoeve van gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan maximaal 1 meter en deze werken niet lager zijn gelegen dan 4,2 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,5 meter langs een rijweg, 2,4 meter boven een rijwielpad en 2,2 meter boven een voetpad, voor zover dit rijwielpad of voetpad geen deel uitmaakt van bedoelde strook van 1,5 meter;
3. tot ten hoogste 2 meter ten behoeve van hijsinrichtingen.

1. Een omgevingsvergunning voor de bouw van een bouwwerk kan pas worden verleend nadat is aangetoond dat binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform het geldende gemeentelijke parkeerbeleid ('Nota parkeernormen Auto' d.d. 7 juni 2017), waarbij geldt dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met die wijziging.
2. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a en kan worden toegestaan dat in minder parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan teneinde geringe afwijkingen toe te staan welke in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in situering niet meer dan 2 meter bedraagt en de in de regels toegestane maximale bouwhoogten met niet meer dan 1 meter wordt vergroot.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van 10.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in 10.1 met maximaal 10%.

Bepaling 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, zoals bedoeld in 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in 10.4 , na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Bepaling 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Voormalige hoofdopzichterswoning Bella Vistastraat.