het wijzigingsplan Wijzigingsplan Buitengebied Uitgeest, Groot Dorregeest 7, met identificatienummer NL.IMRO.0450.WPgrootdorregeest7-VA01 van de gemeente Uitgeest;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

Dit wijzigingsplan ziet alleen op een aanpassing van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied' vastgesteld op 25 november 2014 van de gemeente Uitgeest.

De regels van de bestemming 'Agrarisch' van het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Uitgeest zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming 'Tuin' van het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Uitgeest zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Uitgeest zijn van overeenkomstige toepassing.

De regels van de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' van het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Uitgeest zijn van overeenkomstige toepassing.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

wijzigingsplanWijzigingsplan Buitengebied Uitgeest, Groot Dorregeest 7

van de gemeente Uitgeest.

Behorende bij het besluit van 7 november 2017

Ten noordoosten van de kern Uitgeest, op het perceel Groot Dorregeest 7, staat de bebouwing van een voormalig melkveehouderij bedrijf. De bedrijfsvoering van het bedrijf is beëindigd. In de huidige situatie wordt de voormalige bedrijfswoning gebruikt als reguliere woning.

Bij de gemeente Uitgeest is het verzoek ingediend om in ruil voor de sloop van alle agrarische opstallen een nieuwe woning te mogen bouwen.

De gemeente wil medewerking verlenen aan het voornemen door gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het bestemmingsplan (zie hiervoor hoofdstuk 1.3). Om hier toepassing aan te geven is dit wijzigingsplan opgesteld.

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1. De begrenzing is afgestemd op het kadastrale perceelnummer 134 (gemeente Uitgeest, sectie KA).

Figuur 1. Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Uitgeest, vastgesteld op 25 november 2014. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Agrarisch'.

Binnen deze bestemming is één bedrijfswoning toegestaan ten behoeve van de bedrijfsvoering. De bouw van één extra burgerwoning en het gebruiken van de bestaande bedrijfswoning als burgerwoning is dan ook niet toegestaan.

Binnen de bestemming 'Agrarisch' is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 3.6 lid 3.6.2) opgenomen om de bestaande bestemming te wijzigen naar 'Wonen' en de bouw van nieuwe woningen toe te staan.

Volgens deze wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders, mits sprake is van een algehele beëindiging van het agrarisch bedrijf waarbij alle bedrijfsgebouwen gesloopt worden, de bestemming wijzigen in de bestemming 'Wonen', mits:

1. a. niet meer woningen worden teruggebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te kunnen financieren;
2. b. het leidt tot een aantoonbare en duurzame vermindering van bebouwing in vergelijking met de te slopen bebouwing, het gaat daarbij om een vermindering van zowel oppervlakte (in m²), als volume (in m³);
3. c. de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door naast de sanering van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, de woningbouw ruimtelijk in te passen in de omgeving;
4. d. voor de nieuw te bouwen woning(en) geldt dat deze niet de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven mag beperken;
5. e. monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt.

De gewenste situatie kan juridisch - planologisch mogelijk worden gemaakt via deze wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor moet een wijzigingsprocedure worden doorlopen. In paragraaf 2.3 wordt het initiatief getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden.

Tot slot is ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' van toepassing. Bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 35. centimeter is archeologisch onderzoek verplicht.

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgezet: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. Tevens wordt in dit hoofdstuk getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 4 de toetsing aan de voor dit wijzigingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de juridische regeling van het plan.

Het plangebied

Op het perceel Groot Dorregeest 7 is tot 2013 een volwaardige melkveehouderij gevestigd geweest. In 2013 zijn de melkkoeien en het overige (jong-)vee verkocht en is de bedrijfsvoering beëindigd. Het erf heeft hierna een kwaliteitsverbetering doorgaan middels de sloop van 244 m² aan voormalige bedrijfsvoering (pinkenschuur en wagenloods).

De bebouwing die in de huidige situatie nog aanwezig is betreft een aantal bedrijfsgebouwen en de bestaande bedrijfswoning. Deze wordt in de huidige situatie bewoond. De kwaliteit van de bedrijfsgebouwen is matig tot slecht, met uitzondering van de veldschuur en het karakteristieke bijgebouw bij de bestaande bedrijfswoning.

Het perceel is ingepast door middel van (hoog)opgaande erfbeplanting aan de voorzijde (en deels vespreid) van het perceel. aan de zuid en noordoost kant van het perceel. Daarnaast staan langs de perceelsgrens aan de westkant van het plangebied enkele bomen.

Figuur 2 geeft een overzicht van de bestaande situatie.

Figuur 2 Overzicht bestaande situatie

De omgeving

Het plangebied ligt in het buurtschap Groot Dorregeest met zowel agrarische bedrijvigheid als burgerwoningen. De verschillende bedrijven en woningen liggen op een korte afstand van elkaar langs de weg Groot Dorregeest.

Ten noorden, oosten en zuiden van het plangebied bevindt zich het open agrarisch landschap van het Nationaal Landschap Laag Holland. Door dit gebied loopt ook de Stelling van Amsterdam. Het plangebied maakt geen deel uit van de Stelling.

De buurtschap wordt aan de westkant begrenst door de rijksweg A9. Aan de overkant van deze weg ligt het haven- en bedrijventerrein van de gemeente Uitgeest.

Het plangebied zelf wordt aan de oostkant begrensd door een perceel met een burgerwoning en aan de zuid- en westkant door een melkveebedrijf. Een overzicht van de directe omgeving van het plangebied is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3 Overzicht omgeving plangebied

Ontsluiting

Het perceel is bereikbaar via een parallelweg van de Rijksweg A9. Het betreft een secundaire weg die voornamelijk bestemd is voor landbouwverkeer en de overige functies in de buurtschap en wordt dan ook voornamelijk gebruikt door landbouw voertuigen en auto's.

Beschrijving initiatief

In navolging op de beëindiging van de agrarische activiteiten is het initiatief opgevat om binnen het plangebied één extra woning te bouwen. De regeling Ruimte voor Ruimte van de provincie Noord-Holland biedt hiervoor mogelijkheden.

Afbreken bebouwing

Het gehele complex met (voormalige) (agrarische) gebouwen (inclusief erfverharding, en funderingen) wordt gesloopt (1.879 m²) met uitzondering van de (bedrijfs)woning, en het karakteristieke bijgebouw (195 m²). De oppervlakte van de te slopen bebouwing is inclusief de reeds gesloopte bebouwing uit 2013 (zijnde 244 m²). In figuur 4 is de bestaande situatie op het perceel weergegeven waarbij de rode (bouw)werken en verhardingen worden verwijderd.

Toekomstige woonpercelen

In ruil voor sloop wordt bij de overgebleven bebouwing een compensatie woning in de vorm van een stolp gebouwd. Het perceel wordt hierbij opgesplitst in twee woonpercelen van ruim 1.000 m².

De stolp, met een oppervlakte van circa 170 m^2, wordt op de plek tussen de bestaande veldschuur en het mestbassin gebouwd. Het mestbassin en veldschuur worden overigens ook gesloopt. De bestaande bedrijfswoning en de daarbij behorende karakteristieke gebouw (195 m²) blijft in de nieuwe situatie behouden.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Tot slot worden de gronden aan de noordkant van het plangebied in de toekomst hobbymatig gebruikt in de vorm van 'hobby-boeren' ofwel kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Figuur 5 en 6 geeft een overzicht van de toekomstige situatie. Het nieuwe woonperceel is hierin blauw omkaderd. Figuur 7 en 8 geven een aanzicht van de nieuwe woning weer. In figuur 9 is een overzicht van de verschillende hoogtes van de woning weergeven.

Figuur 4 Overzicht te slopen bebouwing (rode bouwwerken worden verwijderd)

Figuur 5 Overzicht toekomstige situatie

Figuur 6 Overzicht toekomstige situatie

Figuur 7 Voor- en rechterzijaanzicht nieuwe woning

Figuur 8 Achter- en linkerzijaanzicht nieuwe woning

Figuur 9 Doorsnede nieuwe woning

Ruimtelijke inpassing

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast bij de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. Voor de inpassing van de nieuwe woning wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. De woning krijgt een uitstraling van een stolp met voorhuis, met karakteristieke agrarische kenmerken.

Daarnaast wordt middels de sanering van het plangebied de openheid van open agrarisch landschap van de polder Dorregeest behouden dan wel versterkt:

• De nieuwe woning belemmert niet het uitzicht op het open landschap van polder Dorregeest richting het Limmergat en het Uitgeestermeer.
• De zichtlijnen in de bocht (90 graden) van de weg Groot Dorregeest blijven behouden.
• De privétuin van de bestaande bedrijfswoning is thans gesitueerd tussen deze bocht. Deze blijft in de toekomstige situatie behouden;
• Tenslotte behouden de woningen Groot Dorregeest nummer 6 en Groot Dorregeest nummer 9 hun vrije uitzicht en zichtlijnen.

Het plangebied maakt ook deel uit van het Nationaal Landschap Laag Holland. Dit wordt gekenmerkt door de grote openheid van het landschap, het grote aantal archeologische locaties, de veenpakketten, vele weide - en moerasvogels en de vele karakteristieke dijk en lintdorpen. Met de ontwikkeling in het plangebied blijft een groot deel van deze kenmerken ongeschonden. Daarnaast worden de kenmerken versterkt, onder meer via een vergroting van de openheid van het landschap door de sloop van storende bebouwing, waarmee ook een versterking van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied plaatsvindt.

Op deze manier is de toekomstige situatie op een goede manier ingepast bij de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de omgeving.

Functionele inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar woonfuncties met slechts enkele agrarische functies voorkomen. De agrarische bedrijven liggen op voldoende afstand. In paragraaf 4.6 wordt ingegaan op de milieutechnische aanvaardbaarheid van deze situatie.

Verkeer en parkeren

De ontwikkeling mag niet leiden tot knelpunten of tot onveilige situaties in de verkeersafwikkeling. Het plangebied is direct ontsloten via de Groot Dorregeest. De bestaande bedrijfswoning is ontsloten via een bestaande ontsluiting op de weg. Bij de toekomstige woning zal de bestaande inrit vanaf Klein Dorregeest (aan de oostzijde van het perceel naar de ligboxenstal) vervallen, daarvoor in de plaats komt een nieuwe inrit vanaf Klein Dorregeest naar de nieuwe woning, dus iets meer noordelijk, globaal ter hoogte van de bestaande zijweg aldaar.

De Groot Dorregeest heeft ruim voldoende capaciteit voor de verkeersafwikkeling van een extra woning. De verkeerssituatie ter plaatse is overzichtelijk. Vanuit de inrit is voldoende zicht op de weg. Het betreft een secundaire weg die voornamelijk bestemd is voor landbouwverkeer en wordt dan ook voornamelijk gebruikt door landbouw voertuigen en auto's.

Voor beide woningen moeten in het plangebied vijf parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen erf opgelost wordt.

De gemiddelde parkeerbehoefte voor vrijstaande koopwoningen is op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 317, oktober 2012)' van het CROW 2,4. Deze parkeernorm geldt voor het plangebied, omdat hier sprake is van een 'niet stedelijk gebied' en 'buitengebied'. In het plangebied is, op beide woonpercelen, voldoende ruimte voor het parkeren van drie auto's of meer en daarmee te voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Zodoende wordt aan de parkeernormen voldaan.

Voor de gewenste planologische situatie kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3 lid 3.6.2 van het geldende bestemmingsplan. Hiermee wordt de bestemmingsplanwijziging, middels de ruimte voor ruimte regeling, naar wonen mogelijk gemaakt en de bouw van 1 nieuwe woning ter compensatie. In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan de wijzigingscriteria die hiervoor gelden.

Er mogen niet meer woningen worden teruggebouwd dan noodzakelijk is om de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te kunnen financieren.

Het plan is om één woning te bouwen. Dit aantal is voldoende om de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te kunnen financieren. Hiermee voldoet het plan aan dit criterium.

De toekomstige situatie leidt tot een aantoonbare en duurzame vermindering van aanwezige bebouwing in vergelijking met de te slopen bebouwing, het gaat daarbij om een vermindering van zowel oppervlakte (in m²), als volume (in m³).

Zoals in paragraaf 2.2 beschreven wordt 1.879 m² aan bebouwing/verharding gesloopt. In de plaats hiervoor wordt één woning terug gebouwd. Deze heeft een oppervlakte van circa 170 m² en is daarmee beduidend minder dan de te slopen bebouwing. Hiermee voldoet het plan aan dit criterium.

De ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door naast de sanering van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, de woningbouw ruimtelijk in te passen in de omgeving.

In paragraaf 2.2 is beschreven dat de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. Daarnaast is met de huidige planologische mogelijkheden een groot agrarisch bedrijf toegestaan waar bebouwing mogelijk is tot een maximale goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 12 meter. De beoogde woning is aanzienlijk kleiner in oppervlakte dan de bedrijfsgebouwen die in de huidige situatie zijn toegestaan.

Daarnaast kunnen na de vaststelling van dit wijzigingsplan, door het verwijderen van het agrarische bouwvlak, op het achterste gedeelte van het perceel geen agrarische opstellen meer opgericht worden. Dit heeft een aanzienlijke landschappelijke verbetering voor de directe omgeving tot gevolg: de openheid van het open landschap wordt hiermee gewaarborgd. Hiermee voldoet het plan aan dit criterium.

Voor de nieuw te bouwen woning(en) geldt dat deze niet de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven mag beperken.

In paragraaf 4.6 wordt beschreven dat bedrijven in de omgeving niet worden gehinderd. Hiermee voldoet het plan aan dit criterium.

Monumenten en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt.

Op het perceel zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle bebouwing aanwezig. De woning op Groot Dorregeest 6 heeft wel een gemeentelijke monumentale status, maar ondervindt geen hinder van de bestemmingswijziging en de bouw van de nieuwe woning. De bestaande woning wordt behouden, samen met de achtergelegen karakteristieke gemetselde schuur. De nieuwe stolp heeft geen negatieve invloed op de monumentale uitstraling van de bestaande woning. Er is zelfs sprake van versterking van de monumentale verschijningsvorm van woning en omliggende erven door de te creëren openheid en de bouw van een nieuwe karakteristieke stolp.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan alle daarvoor geldende criteria. Er kan daarom gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit wijzigingsplan. Hierbij komt het rijks,- provinciaal en het gemeentelijk beleid aan bod.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van bovenstaande Rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit wijzigingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

In dit wijzigingsplan wordt geen stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. De bouw van één woning is op basis van jurisprudentie (18 december 2013 201302867/1/R4) geen verstedelijking. Toepassing van de ladder van duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040. In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de Structuurvisie uitgewerkt. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening zijn regels verbonden aan deze hoofdbelangen.

In de PRV is onder andere een regeling opgenomen voor woningbouw in het landelijk gebied. Dit is in principe niet toegestaan. Wel zijn nieuwe woningen toegestaan wanneer sprake is van functiewijziging of bij toepassing van een ruimte voor ruimte regeling. In dit wijzigingsplan is dit laatste het geval.

Aan het toepassen van een ruimte voor ruimte regeling (artikel 16 PVR) geldt voorwaarde dat er sprake moet zijn van de sloop van storende agrarische bebouwing en door de woningbouwontwikkeling een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd.

Het plangebied maakt deel uit van het nationaal landschap Laag-Holland. Hiervoor zijn in de PRV kernkwaliteiten vastgelegd. In de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie worden deze nader beschreven. Nieuwe ontwikkelingen binnen een nationaal landschap moeten deze kernkwaliteiten (en Uitzonderlijke Universele Waarden) behouden of versterken. Daarvoor zijn de ruimtelijke kwaliteitseisen van toepassing (artikel 15 PRV). In paragraaf 2.2 en 2.3 is beschreven dat er met de ontwikkeling sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Bestemmingsplan Buitengebied

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot het buitengebied is neergelegd in het bestemmingsplan Buitengebied. Ten aanzien van beëindiging van agrarische bedrijven is beleidsuitgangspunt dat deze bedrijven een passende bestemming krijgen, zoals een woonbestemming. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

De omzetting van de agrarische bestemming naar een woonbestemming past in de voorwaarden die in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen (zie paragraaf 2.3) en daarmee binnen het gemeentelijk beleid.

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie). In dit kader heeft de Omgevingsdienst IJmond ook advies uitgebracht. Dit advies is in bijlage 3 van de toelichting opgenomen en waar relevant in dit hoofdstuk verwerkt.

Het uitgangspunt voor de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig is, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem moeten vanuit een goede ruimtelijke ordening - in het kader van de Wet bodembescherming - bij ruimtelijke plannen en projecten worden gesignaleerd. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 1 de toelichting toegevoegd. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat in de bovengrond geen zware verontreinigingen zijn aangetroffen. In een deel van het plangebied is enkel een licht verhoogd gehalte lood aangetroffen. Ook in het grondwater is een lichte verontreiniging (met kwik) aangetroffen. De gemeten waarden leveren echter geen milieuhygiënisch belemmeringen voor het toekomstig gebruik op. Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bodem' dit wijzigingsplan niet in de weg staat.

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

Watertoets

Het plan is aangemeld op de website www.dewatertoets.nl. Omdat het plangebied opgegeven zijn is bepaald dat bepaalde aspecten van het plan een zodanige invloed hebben op de belangen van het Hoogheemraadschap Hollands NoorderKwartier (HHNK) dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat het hoogheemraadschap in overleg met de initiatiefnemers van het plan wil bespreken hoe in dit plan rekening kan worden gehouden met deze waterhuishoudkundige belangen. Op basis van de ingevoerde gegevens is een wateradvies gegenereerd, zie bijlage 4. Onderstaand is een vertaling van de uitgangspunten naar het voorliggende plan gemaakt. De belangrijkste aandachtspunten uit het advies zijn:

Verharding en compenserende maatregelen

Er zijn geen compenserende maatregelen ten aanzien van de waterberging noodzakelijk omdat het verhard oppervlak niet toeneemt.

Waterkwaliteit en riolering

In het plan wordt een gescheiden riolering aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage. Het hoogheemraadschap adviseert om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Het archeologiebeleid van de gemeente is vastgesteld in de beleidskaart archeologie Uitgeest. Deze geeft weer wat de ruimtelijke consequenties zijn van de in kaart gebrachte archeologische waarden en verwachtingen.

In het bestemmingsplan hebben bepaalde gebieden waar eventueel archeologische resten te verwachten zijn een archeologische dubbelbestemming gekregen. Op deze locaties dient bij bodem ingrepen rekening gehouden te worden met archeologische waarden, door bijvoorbeeld een bureauonderzoek.

Op onderhavig plangebied is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' van toepassing. Archeologisch onderzoek is aan de orde bij ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 500 m² en dieper dan 35 centimeter. De beoogde ontwikkeling overschrijdt deze drempelwaarde niet.

Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het aspect archeologie heeft dan ook geen gevolgen voor het wijzigingsplan.

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en Natuurnetwerk Nederland) dient bepaald te worden.

In het plangebied zijn geen cultuurhistorische aspecten/objecten aanwezig. De woning op Groot Dorregeest 6 heeft wel een gemeentelijke monumentale status. Het plangebied ligt ook niet in de buurt van eventuele objecten van de Stelling van Amsterdam. Tevens wordt geen afbreuk aan de landschappelijke waarde van de omgeving gedaan. Dit is reeds beschreven in paragraaf 2.2.

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden. Het aspect 'cultuurhistorie' staat, met in achtneming van bovengenoemde maatregelen, de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet Natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied Noordhollands Duinreservaat ligt op circa 4,5 kilometer. Vanwege de relatief grote afstand tot het plangebied, het gebruik van het tussenliggend gebied en de beperkte aard en omvang van de ingreep, kan worden geconcludeerd dat deze Natura 2000-gebieden en de voor deze gebieden aangewezen natuurwaarden buiten de invloedssfeer van de beoogde ingreep liggen. Om deze redenen veroorzaken de plannen geen conflict met de Natuurbeschermingswet.

Wel grenst de locatie aan het NNN en het Weidevogelleefgebied. Beide gebieden hebben geen externe werking. De aanduiding NNN en weidevogelleefgebied wordt beschermd via het ruimtelijke spoor en is opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Ruimtelijke ontwikkelingen, die de wezenlijke kenmerken en waarden van de weidevogelleefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe. Gezien de kleinschallige ontwikkeling in relatie tot de bestaande planologische mogelijkheden (agrarische bedrijfsfunctie) worden negatieve effecten op deze gebieden niet verwacht.

Soortenbescherming

De beoogde ontwikkeling voorziet in woningbouw. Hiervoor worden de volgende werkzaamheden, die mogelijk soorten kunnen verstoren, uitgevoerd.

• verwijderen van begroeiing;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden;
• sloopwerkzaamheden.

Om te achterhalen welke beschermde soorten binnen het plangebied aanwezig zijn is een ecologische onderzoek uitgevoerd. Het ecologisch onderzoek is opgenomen in bijlage 2. In het onderzoek wordt geconstateerd dat de locatie potentieel geschikt kan zijn voor een aantal krachtens de provinciale verordening vrijgestelde soorten. Voor deze soorten is geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig. In het plangebied zijn geen jaarrond beschermde vogels of verblijfplaatsen van beschermde soorten aanwezig. Realiseren van het bouwplan veroorzaakt daardoor geen conflicten met de Wet natuurbescherming.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

In de omgeving van het plangebied bevonden zich meerdere bedrijfsfuncties te weten een drietal planologisch toegestane veehouderijen aan de Groot Dorregeest 4, 6 en 6A. Tevens is ten westen van het plangebied het haven- en bedrijventerrein van de gemeente Uitgeest gevestigd. Hieronder vindt per functie een toetsing plaats.

• Veehouderijen aan de Groot Dorregeest 4, 6 en 6A. De bedrijven Groot Dorregeest 6 en 6 en 6A behoren tot hetzelfde bedrijf Van Burgsteden. Het dichtsbijzijnde bedrijf ligt op ongeveer 70 meter afstand van het plangebied. Voor dit type bedrijven geldt een richtafstand van 100 meter op basis van de VNG-brochure. Op basis van het Activiteitenbesluit, dat van toepassing is op veehouderijen, geldt een afstand van 50 meter tussen woningen en het emissiepunt van stallen. Aan de afstand van het Activiteitenbesluit wordt voldaan. De voorgenomen woning wordt namelijk op een afstand van circa 70 meter ten opzichte van de dichtstbijzijnde stal gebouwd. Tevens is met de situering van het bouwvlak van de toekomstige woning rekening gehouden met een afstand van 50 meter tot de (planologische) grens van het agrarisch bouwvlak. Hierdoor wordt eventuele hinder in ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf voorkomen. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering. Van geurhinder zal geen sprake zijn. Voorgaande wordt bekrachtigd door de Omgevingsdienst IJmond. Op basis van onderzoek blijkt er voor de bestaande woning aan de Groot Dorregeest 7 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten opzichte van bedrijven in de omgeving. Doordat de nieuwe woning op een grotere afstand tot bedrijvigheid in de omgeving komt te liggen, is het aannemelijk dat de belasting op de nieuwe woning lager is dan de belasting op de bestaande woning. Voor een uitgebreide motivering hiervan wordt verwezen naar bijlage 3. Overigens bevinden de woningen van nummers 2B, 5 en 7 zich op een kortere afstand dan 50 meter tot de agrarische percelen 6 en 6A. Het bedrijf wordt door de toekomstige woningen daarom ook niet extra in zijn ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.
• Het haven- en bedrijventerrein van de gemeente Uitgeest. Op het bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan tot milieucategorie 4.1. Hiervoor dient een afstand van 200 meter ten opzichte van gevoelige functies aangehouden te worden. Aan de afstand wordt ruimschoots voldaan. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Aan de milieuafstanden wordt derhalve voldaan, waardoor geconcludeerd kan worden dat de bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering door de plannen worden belemmerd. Er is hierdoor sprake van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van de woning. Voor de bestaande woning geldt dat deze reeds een woning van derde ten opzichte van bedrijfsfuncties in de omgeving is. De omzetting van burgerwoning zal niet tot extra beperkingen voor deze bedrijven leiden.

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Ten aanzien van deze aspecten moeten de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

• Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas.
• Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een ruimtelijke onderbouwing of bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloed gebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen

Relevant is de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (circulaire RVGS) en in de toekomst ook het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid (BTEV). Op basis van de circulaire RVGS geldt het volgende:

• Voor bestaande situaties gelden er plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten de grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar en de streefwaarde van 10-6 per jaar.
• In nieuwe situaties geldt ter plaatse van kwetsbare objecten de grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde.
• Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR geldt een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op het BTEV zijn in de circulaire RVGS veiligheidsafstanden opgenomen uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water¹. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Aan de hand van de Basisnetten wordt al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart voor Nederland blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Over de A9 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. De weg ligt op circa 185 meter afstand tot het plangebied. Voor de weg geldt geen veiligheidszone. Externe veiligheid levert dus geen belemmeringen op voor de gewenste ontwikkeling.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Voor planologisch relevante kabels en leidingen geldt in het algemeen een belemmeringenzone waarmee in de ontwikkeling van een plangebied rekening moet worden gehouden.

In het plangebied en in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen hogedruk aardgasleidingen, rioolwater transportleidingen, drinkwatertransportleidingen, of hoogspanningsleidingtracés. Planologische relevante kabels en leidingen vormen daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de A9 ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Er wordt daarnaast slechts één woning ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De toevoeging van één enkele woning leidt niet tot het oordeel dat deze extra belemmerend werkt, omdat in de omgeving reeds andere woningen aanwezig zijn waar rekening mee moet worden gehouden. Van een mogelijke toekomstige extra belemmering ten opzichte van de bestaande planologische situatie is dan ook geen sprake. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones of bij bepaalde veranderingen aan de weg zelf (zoals het verhogen van de maximumsnelheid of het uitbreiden van het aantal rijstroken) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

De nieuwe woning is een geluidsgevoelige functie die gelegen is binnen de geluidszone van de rijksweg A9. Voor de nieuwe woning is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 5

Ter plaatse van een aantal waarneempunten wordt de voorkeursgrenswaarde en de maximale grenswaarde voor wegverkeerslawaai overschreden als gevolg van de A9. De geluidbelasting bedraagt maximaal 59 dB. Vanwege de A9 wordt op de woning op twee gevels de maximale grenswaarde op de verdiepingen overschreden. Realisatie van de woning zonder het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen is alleen mogelijk als de woning twee zogenaamde dove gevels krijgt. Dit is een gevel waarop de Wgh niet van toepassing is en toetsing achterwege kan blijven. Een dove gevel mag geen te openen delen hebben, wel (vaste) ramen.

De rapportage beschouwd een aantal bron- en overdrachtsmaatregelen die niet doelmatig, financieel niet doelmatig zijn of op stedenbouwkundige bezwaren zullen stuiten. Ter plaatse van de west- en zuidgevel van de woning wordt de voorkeurswaarde en de maximale grenswaarde overschreden. Hier worden echter dove gevels toegepast. Een toetsing aan deze gevels is derhalve niet van toepassing. De oostgevel van het voorhuis en de woonkeuken voldoen aan de voorkeurswaarde waardoor ook sprake is van een geluidluwe gevel. Voor de woning hoeft dan ook geen hogere waarden te worden vastgesteld.

Voor het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning is ook geen hogere waarden nodig. Op basis van art. 76 lid 3 Wgh hoeft de geluidsbelasting van een aanwezige weg (waar geen wijzigingen optreden) op bestaande woningen niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Hieronder valt het omzetten van een (agrarische) bedrijfswoning naar een (burger)woning. Geluidsgevoelige ruimten komen niet dichter op de weg dan in de huidige situatie.

Luchtvaarlawaai

Het besluit Burgerluchthavens en het besluit Militaire luchthavens bevatten normen gerelateerd aan contouren voor geluid. Binnen de contouren worden beperkingen gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen. In de luchthavenbesluiten voor de regionale luchthavens moeten deze contouren worden opgenomen. Binnen de 70 dB(A) Lden-contour mogen in principe geen woningen liggen. Binnen de 56 dB(A) Lden-contour is nieuwbouw van woningen niet toegestaan behoudens nader omschreven uitzonderingen. Binnen de contour van 48 Lden gelden geen ruimtelijke beperkingen, maar moet het bevoegd gezag de ruimtelijke ontwikkeling afwegen in relatie tot het gebruik van de luchthaven.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol tot 2030 ruimte nodig heeft om uit te ontwikkelen. Derhalve is een 20 Ke-contour vastgelegd. Binnen deze contour mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Structuurvisie cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Het plangebied ligt in binnen de 20 Ke contour. Woningbouwontwikkelingen in de vorm van nieuwe uitleglocaties zijn binnen deze contour niet toegestaan. In dit geval is echter geen sprake van een grote uitleglocatie voor woningbouw aangezien het om de toevoeging van een enkele woning gaat. De locatie ligt niet binnen een beperkingengebied voor woningbouw op grond van het luchthaven indelingen besluit. Luchtvaartlawaai vormt dan ook geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

Verbeelding

Het Wijzigingsplan Uitgeest - Groot Dorregeest 7 gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Buitengebied.

Regels

De regels die deel uitmaken van het Buitengebied zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

De bestemmings- en aanduidingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemmingen 'Wonen' met daarbij de 'specifieke bouwaanduiding - stolp' op de gronden van de toekomstige woning, 'Agrarisch (zonder bebouwingsmogelijkheden) 'Tuin' en 'Waarde - Archeologie 3' zijn onverkort van toepassing. In de regels is een koppeling gelegd met deze bestemmingen.

Het ontwerp wijzigingsplan heeft met ingang van 24 augustus 2017 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode was het voor belanghebbenden mogelijk om een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend.

In de reactienota zienswijzen is de zienswijze samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie (bijlage 6). De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven tot aanpassing van de verbeelding of de regels van het wijzigingsplan. Enkel de toelichting is op ondergeschikte onderdelen aangepast. Het betreft wijzigingen in paragraaf 4.6.

Het wijzigingsplan is vervolgens door het College van Burgemeester en Wethouders vastgesteld en wordt gedurende 6 ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom bij de initiatiefnemer. De kosten voor de woning worden door de initiatiefnemer gedragen. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikken om de woning te kunnen realiseren.

De gemeentelijke kosten met betrekking tot de planologische procedure en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit wijzigingsplan centraal staat is als 'bouwplan' grondexploitatieregeling aangemerkt. Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade is tevens een planschadeverhaalsovereenkomst opgesteld.