Het bestemmingsplan C100 van de gemeente Zaanstad.

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0479.STED3771BP-0402, de bijbehorende regels en bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde aanduiding.

Een dienstverlenend beroep of het verlenen van diensten, dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

De van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de achtergevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Een container voor het inzamelen van huishoudelijke afvalstoffen als bedoeld in de Wet milieubeheer.

Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de wel of niet in de techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

Een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Het percentage dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal bebouwd mag worden.

Een bouwwerk dat:

1. a. op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering is;
2. b. na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarbij de aanvraag voor dat tijdstip is gediend.

Gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan rechtmatig aanwezig zijn of waarvoor een bouwvergunning is verleend danwel een aanvraag om bouwvergunning is ingediend die kan worden verleend.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangbouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

Kelder, souterrain, kap, dakopbouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een aanduiding die de scheiding aangeeft tussen de gedeelten van een bestemmings- of bouwvlak waarop verschillende maximale bouw- en/of goothoogten zijn toegestaan.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

De totale oppervlakte van de bouwlagen met inbegrip van de bouwconstructies, magazijnen, dienstruimten, bergingen, etc.

Een overdekt bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat blijkens zijn aard kennelijk is bestemd voor het stallen van een motorvoertuig.

Persoonlijke verzorging van consumenten, waaronder kapperszaken, schoonheidsinstituten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de goot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

Een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels boven de oorspronkelijke nok kan uitkomen en de onderzijde(n) van de constructie in één of meer dakvlak(ken) van het dak zijn geplaatst.

De bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak, zonder te openen delen en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 35 dB(A).

De bouwlaag op de begane grond.

Al dan niet bebouwd perceel of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

Een bedrijf dat klanten voorziet van escorts, dat wil zeggen van mannen of vrouwen die tegen betaling als partner van de klant optreden.

Een aanduiding die de scheiding vormt tussen de gedeelten van een bestemmingsvlak waarop verschillende functies zijn toegestaan.

Een niet tot de openbare weg behorende of niet voor het openbaar verkeer toegankelijke, geheel of gedeeltelijk besloten of open ruimte of samenstel van ruimten, bestemd tot of in gebruik als stallingplaatsen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning waarboven en/of waaronder een andere woning is gebouwd of andere woningen zijn gebouwd, dan wel waaronder voorzieningen als winkels en dienstverlening zijn gebouwd.

Ruimten in de open lucht, waaronder in ieder geval worden begrepen (bos)parken, plantsoenen, groenvoorzieningen en open speelplekken, met de daarbij behorende sloten, vijvers en daarmee gelijk te stellen wateren en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmeting of functie als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

Het bewonen van een deel van een woning, zonder de bedoeling met de andere bewoners duurzaam in gezinsverband samen te wonen of duurzaam een gezamenlijke huishoudingte voeren.

Verkeersverbinding, die uitsluitend bedoeld is voor fietsers en voetgangers en vergelijkbare verkeersdeelnemers.

De hoogte van het afgewerkte bouwterrein.

Het verlenen van diensten op het gebied van overheids-, educatieve, welzijns- (para-)medische, sociaal-medische, levensbeschouwelijke, sociaal-culturele rec

reatieve en sportvoorzieningen.

Overheids-, welzijns-, ouderen, medische, onderwijs-, culturele en religieuze voorzieningen, jeugd-/kinder-/naschoolse opvang, voorzieningen inzake openbare orde en veiligheid en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen, en overige openbare (speel-)voorzieningen.

Het oprichten van gebouwen, anders dan het vervangen van gebouwen door gebouwen van gelijke aard, omvang en karakter.

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals onder meer tranformatorhuisjes, gasreduceerstations, pompstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie.

De grondkerende constructie aan en in de aan een watergang grenzende kant van een terrein.

Een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk met uitzondering van een uitgebouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak.

Werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden die onder peil plaatsvinden.

Een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op minimaal 1,75 meter onder peil.

Rijwegen, voet- en fietspaden, pleinen, groenvoorzieningen en water, met inbegrip van bij deze voorzieningen behorende nutsvoorzieningen, bermen, taluds, waterlopen en waterbouwkundige kunstwerken, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Elke al dan niet overdekte stallinggelegenheid ten behoeve van gemotoriseerd verkeer.

Het laten stilstaan van een voertuig anders dan gedurende de tijd die nodig is voor en gebruikt wordt tot het onmiddellijk in- of uitstappen van passagiers of voor het onmiddellijk laden of lossen van goederen.

Onder hetpeil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang met dien verstande dat indien een terrein is gelegen aan meerdere wegen de laagste weg bepalend is;
2. b. voor gebouwen die in een dijk zijn gebouwd: de hoogte van de kruin van de dijk ter hoogte van de hoofdtoegang;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
4. d. indien in of op het water wordt gebouwd: het N.A.P. of het plaatselijk aan te houden waterpeil.

De regels, deel uitmakende van het bestemmingsplan C100.

Een horizontaal vlak ter afdekking van een gebouw dat meer dan tweederde van het grondvlak van het gebouw beslaat.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt.

Gebouwde en niet-gebouwde voorzieningen gericht op ontspanning en vrijetijdsbesteding met uitzondering van seksinrichtingen en horecavoorzieningen.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

- huurwoningen zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 sub d. van het Beluit ruimtelijke ordening;

- koopwoningen zoals bedoeld in artikel 1.1.1. lid1 sub e. van het Besluit ruimtelijke ordening.

Een speeltoestel als bedoeld in het Besluit veiligheid attractie- en speeltoestellen.

Een al of niet gebouwde voorziening, geheel of gedeeltelijk ingericht en in gebruik voor het beoefenen van sport en sportieve recreatie (zoals bijvoorbeeld een zwembad) al dan niet met de mogelijkheid tot het gebruiken van consumpties, waarbij aanvullend ook kinderopvang in een deel van de bebouwing is toegestaan.

Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen.

Een buiten de besloten ruimte liggend deel van het horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden ten dienste van het horecabedrijf en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie worden bereid of verstrekt.

Een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in functioneel opzicht verbonden is, en dat door de vorm als een afzonderlijke en duidelijk ondergeschikte aanvulling op dat hoofdgebouw onderscheiden kan worden en in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

Digitale of analoge kaart van het bestemmingsplan C100 met bijbehorende verklaring bestaande uit plankaarten, waarop de bestemmingen van de in het plan aangewezen gronden, zijn aangegeven, tekeningnummer 3753.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

Denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrens.

De op de verbeelding aangegeven lijn (die tevens als bouwgrens geldt), die niet door gebouwen mag worden overschreden, behouden krachtens deze regels toegelaten afwijkingen.

Een werk dienend om in het openbaar belang water te ontvangen, te bergen, af en toe te voeren, de boven water gelegen taluds, bermen en onderhoudspaden daaronder mede begrepen.

Natuurlijke of kunstmatige begrenzing of afscheiding die het water in zijn loop tegenhoudt en het achterliggende gebied beschermt tegen inundatie.

Werken, waaronder begrepen kunstwerken, verband houden met de waterstaat, zoals dammen, dijken, sluizen, beschoeiingen, remmingswerken, uitgezonderd steigers.

Alle voor het openbaar auto-, fiets-, voetgangers- of ander verkeer openstaande wegen of paden, geen spoorwegen zijnde, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen, taluds en zijkanten, waterstaatkundige en civieltechnische (kunst)werken, nutsvoorzieningen, alsmede de aan de wegen liggende parkeerplaatsen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen.

Inrichtingen als bedoeld in het Inrichtingen en vergunningenbesluit milieubeheer.

Een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalinginstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

Een complex van ruimten, bedoeld voor de permanente huisvesting van één afzonderlijk huishouden of daarmee gelijk te stellen woonvorm, niet zijnde kamerverhuur en Bed & Breakfast.

Een woonboot, niet zijnde een woonschip of woonvaartuig die feitelijk niet geschikt is om mee te varen.

Een vaartuig, daaronder begrepen een object te water, dat hoofdzakelijk wordt gebruikt als of is bestemd tot woonverblijf, niet zijnde een object dat valt onder de Woningwet. Onder te verdelen in:

1. a. woonark;
2. b. woonschip;
3. c. woonvaartuig.

Een gebouw dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Een woonboot die aan de romp en de opbouw herkenbaar is als schip, met een (grotendeels) authentiek karakter.

Een woonboot met een casco dat herkenbaar is als een van origine varend schip, waaronder begrepen een dekschuit, met een gehele of gedeeltelijke opbouw.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

Een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, niet zijnde de achtergevel of voorgevel.

Denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de zijgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

De kortste afstand tussen bouwwerken onderling alsmede van bouwwerken tot de perceelsgrens gemeten vanaf elk deel van het bouwwerk.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddeld niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Een in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; hierbij worden ondergrondse bouwwerken die zichtbaar zijn boven peil meegerekend, met uitzondering van ondergeschikte bouwdelen.

Voorzover niet in maten op de verbeelding vastgelegd, door middel van meting op de verbeelding vanaf het hart van de lijn met een nauwkeurigheidsgraad van 1 meter.

Tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

Vanaf het peil tot aan het laagste punt van het bouwwerk, met uitzondering van fundering of ondergeschikte onderdelen van het bouwwerk.

Tussen de voet van de antennedrager en het hoogste punt van de antenne-installatie; als de antennedrager aan de gevel van een gebouw wordt bevestigd, wordt gemeten tussen het punt waarop de antenne met antennedrager het dakvlak kruist en het hoogste punt van de antennedrager.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

De bebouwde oppervlakte van de afzonderlijke bouwlagen bij elkaar opgeteld.

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Vanaf het peil tot aan de (wieken) as van de windturbine.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

De volgende ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen;
2. b. ventilatiekanalen, schoorstenen, liftkoers, zonnepanelen, trappenhuizen, luchtkokers, lichtkappen en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen;
3. c. luifels, erkers, balkons en overstekende daken en vergelijkbare ondergeschikte bouwdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen - Uit te werken (UW)' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. grondgebonden woningen;
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met de daarbij behorende:

• tuinen;
• groen- en speelvoorzieningen;
• (openbare) nutsvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
• verkeer- en verblijfsvoorzieningen en
• overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.
• water.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 1 omschreven bestemming ingevolge artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening uit en met inachtneming van de volgende regels:

a. het plangebied wordt uitgewerkt in de vorm van twee eilanden, met daartussen een watergang in oost-westelijke richting van 6 meter breed;

b. het bebouwingspercentage op het noordelijke eiland mag niet meer bedragen dan 38%;

3. c. het bebouwingspercentage op het zuidelijke eiland mag niet meer bedragen dan 32%;
4. d. het maximale aantal te bouwen woningen mag niet meer dan 64 bedragen;
5. e. er mogen maximaal 5 woningen zonder onderlinge verspringing aaneen in een rij worden gebouwd;
6. f. de (bouw)hoogte van de vrijstaande woningen op de westkop van de eilanden mag niet meer bedragen dan 10 meter en van de overige woningen niet meer dan 12 meter;
7. g. de woningen dienen van een kap te worden voorzien;
8. h. de nokrichting van de niet-vrijstaande woningen staat haaks op de aanliggende straat (noord-zuid);
9. i. de nokrichting van de vrijstaande woningen staat evenwijdig aan de aanliggende straat (oost-west);
10. j. de achtertuinen van de woningen dienen aan het water te grenzen en hebben een diepte van minimaal 4,5 meter;
11. k. als parkeernorm gelden de normen zoals neergelegd in de Bouwverordening;
12. l. het aantal woningen dient te passen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering;
13. m. van het aantal te bouwen woningen dient ten minste 30% in de sociale sector te worden gebouwd als bedoeld in artikel 1.70;
14. n. bij omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders afwijken van het bepaalde in sub m. in die zin dat het percentage naar beneden wordt bijgesteld, indien sociale woningbouw op andere wijze is zeker gesteld;
15. o. de ontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via de Cypressehout;
16. p. op beide eilanden dient een ontsluiting zoals genoemd in sub o. te worden aangelegd;
17. q. de auto-ontsluitingen zoals genoemd in sub o. dienen binnen een marge van 12,5 m links en rechts van het midden van elk van de eilanden te worden aangelegd;
18. r. op beide eilanden dient binnen een marge van 30 meter links en rechts van het midden van elk eiland een ontsluiting voor langzaam verkeer in noord-zuid richting te worden aangelegd;
19. s. tussen de twee eilanden wordt in het verlengde van de ontsluiting zoals genoemd in sub r. een langzaamverkeersverbinding gerealiseerd in de vorm van een brug;
20. t. tussen een van de eilanden genoemd en de groene Belt wordt in het verlengde van de ontsluiting zoals genoemd in sub r. een langzaamverkeersverbinding gerealiseerd in de vorm van een brug;
21. u. tussen een van de eilanden en de Mandelastraat óf met het Westerwindpad wordt in het verlengde van de ontsluiting zoals genoemd in sub r. een langzaamverkeersverbinding gerealiseerd in de vorm van een brug;
22. v. op ieder van de twee eilanden wordt op de westkop een openbare speelplaats gerealiseerd met een gezamenlijke minimale oppervlakte van 425 m2 terwijl een van de speelplaatsen minimaal een oppervlakte heeft van 100m2;
23. w. in het uitwerkingsplan dient rekening gehouden te worden met een keerlus voor vuilnisauto's;

1. 1. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming.
2. 2. Tot gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval gerekend:
   1. a. het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van kamerverhuur, voor een prostitutiebedrijf, escortbedrijf of seksinrichting;
   2. b. het gebruiken en laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor de opslag en/of stalling van kampeermiddelen, voer- of vaartuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen, en aan hun gebruik onttrokken machines, behoudens gebruik dat strekt tot realisering van de bestemming en gebruik dat voortvloeit uit het normale dagelijkse gebruik en onderhoud dat ingevolge de bestemming is toegestaan;
   3. c. het gebruiken en laten gebruiken van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning.
3. 3. Tot gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik zonder dat de parkeernormen zoals bedoeld in artikel 2.5.30 van de Bouwverordening in acht worden genomen.
4. 4. Tot gebruik van woningen strijdig met de bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik zonder dat de parkeernormen zoals bedoeld inartikel 2.5.30 van de Bouwverordening in acht worden genomen.
5. 5. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3 en 4 indien:

1. a. het voldoen aan de parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
2. b. op andere wijze in de nodige parkeerruimte is voorzien;
3. c. wordt aangetoond dat met een beperkter aantal parkeerplaatsen kan worden volstaan en dit niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving;
4. d. wordt aangetoond dat bijzondere omstandigheden een ruimere parkeernorm rechtvaardigen.

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze planregels afwijking kan worden verleend, zijn burgemeester en wethouders bevoegd om in afwijking van het bepaalde in artikel 3.1.1. bij omgevingsvergunning af te wijken van de desbetreffende bepalingen van dit plan in die zin, dat:

1. a. In het plangebied mogen worden gebouwd:
   1. 1. gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen en elektriciteitsvoorzieningen met een maximale bouwhoogte van 5 meter, en een maximale brutovloeroppervlak van 30 m²;
   2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals gedenktekens, plastieken, straatmeubilair, vrijstaande muren, keermuren, trapconstructies, bebouwing ten behoeve van al dan niet ondergrondse afvalopslag, geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, vlaggenmasten, duikers en andere waterstaatkundige werken;
2. b. geringe afwijkingen worden toegestaan welke in het belang zijn van een ruimtelijke en/of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken, wegen en anderszins, of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits afwijkingen in situering niet meer dan 2 meter bedraagt óf de voorgeschreven oppervlaktematen en bebouwingspercentages van ten hoogste 10% (gemeten ten opzichte van de totale in aanmerking te nemen oppervlakte), waarbij de in de bestemmingsregels opgenomen ontheffingsbevoegdheid buiten beschouwing blijven;
3. c. de in de planregels toegestane maximale bouwhoogte met ten hoogste 3 meter worden overschreden ten behoeve van lift- en trappenhuizen, centrale verwarmingsinstallaties, dakopbouwen, en met ten hoogste 5 meter ten behoeve van schoorstenen, ventilatie-inrichtingen, antennes, zendmasten ten behoeve van mobiele telefonie;
4. d. de op de verbeelding aangegeven bestemmings- of bouwgrenzen mogen met ten hoogste 2 meter worden overschreden ten behoeve van uitkragingen, bordessen, buitentrappen, galerijen, luifels, erkers, balkons, lift- en trappenhuizen en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen;
5. e. de in de planregels toegestane maximale bouwhoogten met ten hoogste 10% mogen worden overschreden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9, lid 2, van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden.

Indien in de planregels bij dit bestemmingsplan wordt gerefereerd aan wet- en regelgeving betreft het wet- en regelgeving zoals deze luidden op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de vergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Bij omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10 %.

Het gebruik en het laten gebruiken van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 8.3 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in artikel 8.3, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan C100 van de gemeente Zaanstad.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 1 december 2011.

De voorzitter, de griffier,

De locatie maakt deel uit van het gebied Inverdan en wordt bestemd voor, en omgezet in, een nieuw woonbuurtje met grondgebonden woningen. De huidige school verdwijnt van de locatie en wordt ondergebracht in één van de gebouwen even verderop aan de Cypressehout.

Het gebied ligt aan het eind van de Cypressehout. Het gebied wordt, met uitzondering van de oostkant, begrensd door water. Aan de westkant ligt het Westerwindpad met daarachter het Westzijderveld. Aan de noordzijde ligt aan de andere zijde van het water de Belt, de voormalige vuilstort. Aan de zuidzijde ligt een kleinschalig woonbuurtje met woningen met twee lagen en een kap. Ten oosten van het plangebied staat een vestiging van het Regiocollege.

Het doel van dit bestemmingsplan is om een planologisch/juridisch kader te bieden voor het omvormen van het plangebied van een schoollocatie naar een gebied met een woonfunctie en om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Dit doel zal worden bereikt door de wijze van bestemmen zodanig te kiezen dat wonen aan de hedendaagse wensen wordt aangepast. Gekozen is voor een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Het bestemmingsplan bevordert het woon- en leefmilieu en geeft door middel van de uitwerking de benodigde flexibiliteit om de woonfunctie - binnen de in het globale plan gestelde kaders - te zijner tijd nader in te vullen.

Voor het plangebied vigeren thans de volgende plannen en regelingen:

Bestemmingsplan

De desbetreffende locatie is gelegen in het gebied waarvoor de volgende bestemmingsplannen van kracht zijn:

- “Uitbreidingsplan Gemeente Zaandam (in Hoofdzaak)‘’, met de bestemming ‘Industrieterrein bestaand’ ex artikel 2 lid 1 van de aanvullende voorschriften;

- “Landelijk Gebied Westzaan”, met de bestemming ‘Water met bijzondere waarden’ ex. artikel 30 en Veenweidegebied ex. artikel 24 jo artikel 39 lid 1;

- “Inverdan”, met de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden (met aanduiding kort verblijfeenheden toegestaan)’ ex artikel 13, ‘Verblijfsdoeleinden’ ex artikel 23, ‘Water’ ex artikel 25 en ‘Park (PIII)’ ex. artikel 20;

- “Eerste partiële herziening Inverdan” voor wat betreft het parkeren.

Het plan is in strijd met de diverse bestemmingsplannen omdat woningbouw op deze bestemmingen niet is toegestaan. Op de bestemming ‘Verblijfsdoeleinden’ en ‘Water’ zijn wel bruggen toegestaan.

Deze bestemmingsplannen en de Bouwverordening worden deels geheel, deels gedeeltelijk door het voorliggende bestemmingsplan vervangen.

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur en toekomstige invulling van het plangebied. In hoofdstuk 3 komt het relevante beleid aan de orde dat op verschillende niveaus geldt (rijk, provincie, gemeente). Hoofdstuk 4 beschrijft de diverse beleidsuitgangspunten en uitgangspunten voor het plangebied. De randvoorwaarden (o.a. milieuaspecten, natuurtoets en watertoets) voor het plangebied zijn opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de bestemmingsplanregeling en in het laatste hoofdstuk wordt tenslotte ingegaan op de uitvoerbaarheid en de te doorlopen procedure.

De Zaanstreek was een veenmoeras dat tussen 1000 en 1300 werd ontgonnen. Door het graven van sloten en deze te laten afwateren op veenstromen, waarvan de Zaan de belangrijkste was, kon men het gebied droog en bewoonbaar maken. Belangrijke delen van dit door sloten doorsneden middeleeuwse veenlandschap zijn bewaard gebleven in het Westzijderveld. De oudste bewoning in de directe omgeving van de Dam en rond de Zuiderkerk dateert uit de Middeleeuwen. Aardewerk uit de 13e en 14e eeuw is aangetroffen tijdens de bouw van het Zaantheater. De eerste Zaandammers waren boeren, vissers en schippers. De bewoning zal in deze tijd niet bijzonder dicht zijn geweest en heeft waarschijnlijk bestaan uit langs de dijken liggende boerderijen en huisjes. Misschien waren de eerste bewoners van Zaandam wel afkomstig uit Oud-Zaanden. Dit dorpje, dat in de buurt van het Hembrugterrein gelegen moet hebben, is de voorloper van het huidige Zaandam en werd in de dertiende eeuw vanwege wateroverlast verlaten.

In de loop van de 14e tot 16e eeuw groeide de bevolking zodat rond 1550 de Oostzijde, de Westzijde en de Dam dichtgebouwd waren. Op de plek waar nu de Oostzijderkerk staat, werd al in de veertiende of vijftiende eeuw een kerk opgericht.

Na de aftocht van de Spaanse troepen uit de Zaanstreek (1574) brak een periode van ongekende bloei aan. Dit was vooral te danken aan de molenindustrie, de scheepsbouw en de handel. Langs de Zaan, zowel voor als achter de Dam, werden scheepswerven aangelegd waardoor Zaandam uitgroeide tot het belangrijkste scheepsbouwcentrum van Europa. Tussen de huizen langs de Zaan en in het veld stonden pakhuizen. Ook bouwde men honderden molens waarbij vooral de houtzaagmolens en later de pelmolens overheersten. De Zaanstreek groeide in deze periode uit tot het eerste industriegebied van Europa.Toen langs de Zaan geen plaats meer was voor woningen, bouwde men huizen langs de paden die vanaf de Westzijde en Oostzijde het veld in liepen naar de molens. Zo ontstond de kenmerkende kamstructuur, die in het westelijk deel van oud-Zaandam nog bewaard is gebleven. In deze periode ontstond de typisch Zaanse bouwstijl: huizen van hout, zwart geteerd of groen of geel geverfd en versierd met uitgesneden, wit geverfde ornamenten. Het hele gebied werd doorsneden door sloten en vaarten, die niet alleen belangrijk waren voor de afwatering maar ook dienden als verkeersaders. De landwegen stelden niet veel voor. Na 1750 stabiliseerde het aantal inwoners en tot 1870 veranderde er weinig, behalve dan dat Napoleon in 1811 de dorpen Oostzaandam en Westzaandam samenvoegde tot de stad Zaandam.

Na een periode van ernstige stagnatie tussen1790 en 1850 bloeide in de tweede helft van de 19e eeuw Zaandam weer op. Langs de Zaan verrezen indrukwekkende fabriekspanden. Aan de Oost- en Westzijde maakten de houten huizen plaats voor stenen villa’s. Vooral de Westzijde werd een straat waar rijke mensen woonden en kreeg dan ook de bijnaam ‘Fluwelen Westzijde’. Langs de paden bleven houten huizen, schuren en boerderijen staan. Toch werden in de 20e eeuw ook hier veel houten panden vervangen door stenen. Tussen de paden werden nieuwe straten aangelegd. Veel sloten werden gedempt en Zaandam begon steeds meer op een doorsnee Nederlandse stad te lijken. Na de Tweede Wereldoorlog herstructureerde men het centrum van Zaandam op drastische wijze waarbij grootschalige doorbraken, aanleg van wegen en het bouwen van grote, vierkante winkelgebouwen de boventoon voerde. Veel karakteristieke houten en stenen huizen sneuvelden hierbij. In de jaren ’90 van de twintigste eeuw kwamen veel fabrieken leeg te staan en werden gesloopt. Op de vrijgekomen plaatsen bouwde men appartementen en woningen, waarbij de ontwerpen soms waren gebaseerd op de oude fabrieksarchitectuur.

Het plangebied ligt aan het einde van de Cypressehout. Het gebied wordt, met uitzondering van de oostkant, begrensd door water. Aan de westkant ligt het Westerwindpad met daarachter het Westzijderveld. Aan de noordzijde ligt aan de andere zijde van het water de Belt, de voormalige vuilstort en aan de zuidzijde ligt een kleinschalig woonbuurtje met woningen van twee lagen met kap. Ten oosten van de locatie staat een vestiging van het Regiocollege. Op de locatie zelf staat nu ook een vestiging van het Regiocollege.

In deze paragraaf is een beschrijving opgenomen van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden voor zover bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieu-effectrapport of een strategische milieubeoordeling als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld en van de wijze waarop rekening is gehouden met de waarden van de in het plangebied begrepen gronden en de omgeving daarvan.

Bij de implementatie van het Verdrag van Valletta in de Monumentenwet 1988 is erop gewezen dat onderkenning van de (mogelijke) aanwezigheid van archeologische monumenten in de fase van de ruimtelijke planvorming de meest efficiënte en minst ‘hinderlijke’ wijze is om archeologische waarden te kunnen ontzien. Archeologische waarden die pas ten tijde van de uitvoering aan het licht komen, kunnen leiden tot vertraging in de procedure en beschadiging van het monument. Bij de Wet op de archeologische monumentenzorg is ter uitvoering van het Verdrag van Valletta het onderzoek naar in de grond aanwezige monumenten verankerd in de ruimtelijke-ordeningswetgeving. Met betrekking tot plannen waarvoor ingevolge de Wet milieubeheer een SMB (Strategische Milieu Beoordeling)- of een m.e.r.-plicht geldt, was dit onderzoek voordien al onderdeel deze rapportage. Aanvullend is in het Bro geregeld dat in geval van niet- SMB- of m.e.r.-plichtige bestemmingen in de Toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de aanwezige of naar verwachting aanwezige monumenten in het plangebied.

Voor dit bestemmingsplan is geen milieu-effectrapport of een strategische milieubeoordeling als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer opgesteld aangezien de in het plangebied te realiseren bouwplan in de plaats komt van de nu aanwezige schoolbebouwing die het overgrote deel van het plangebied beslaat. Eventuele archeologische waarden zijn dan in het kader daarvan veiliggesteld c.q. verstoord. Door de te realiseren woningen zal die situatie niet veranderen. Om die reden worden er geen archeologische eisen verbonden aan vergunningen voor bouw- of graafwerkzaamheden binnen het plangebied.

De ontsluitingsweg die globaal in het midden van het plangebied wordt gesitueerd, krijgt een groene, informele sfeer. De tuinen van de woningen grenzen aan het water.

Het plangebied wordt omgevormd tot twee eilanden met daartussen water dat in rechtstreekse verbinding staat met de Polder Westzaan. De woningen komen aan het water te liggen.

De bestaande functie van het plangebied, zijnde een schoolvestiging van het Regio college wordt omgevormd tot een woningbouwlokatie, met daarbij behorende functies.

Het plangebied ligt aan het eind van de Cypressehout, aan een deel van de weg dat nu nog afgesloten is met een slagboom. Deze slagboom zal worden verwijderd. Het plangebied is dan over de openbare weg bereikbaar. Ook het profiel van de Cypressehout wordt aangepast. Deze profielwijziging maakt niet alleen het plangebied bereikbaar, maar geeft ook de ingang naar het terrein van het ROC college beter vorm en geeft de fietser naar de Belt en het Westenwindpad meer ruimte. Een aansluiting van het zogenaamde gebied “De Eilanden” op het Cypressehout behoort ook tot de mogelijkheden. Het nieuwe ontwerp van de weg gaat het huidige (illegaal) parkeren langs de rijbaan tegen door een slim gekozen inrichting.

In de huidige situatie sluit het Cypressehout via het Letterhout aan op de Houtveldweg. In de toekomst wordt deze route gestrekt en sluit rechtstreeks aan op de hoofdontsluiting van Westerwatering. Het Letterhout wordt dan een zijstraat van de Cypressehout.

De nieuwe woonbuurt wordt met bovenstaande aanpassingen in de toekomst op een goede manier op de hoofdinfrastructuur aangesloten.

In het plangebied zelf zal voor alle straten een maximum snelheid van 30 km/uur gaan gelden. De straten krijgen een zodanige inrichting dat deze snelheid ook als vanzelfsprekend is voor de automobilist. In ieder geval het fietsverkeer maakt van de zelfde ruimte gebruik als het autoverkeer. Wanneer ook voetgangers worden gemengd met het autoverkeer is speciale aandacht voor het profiel (en daarmee de te verwachte snelheden) noodzakelijk.

Het langzaam verkeer krijgt bovenop de hoofdstructuur extra verbindingen binnen het gebied. Ook naar buiten komen extra kortsluitingen (bruggen) voor het langzaam verkeer, om korte afstanden naar speel- en recreatievoorzieningen te garanderen.

De gemeente Zaanstad heeft als beleid dat nieuwe bouwplannen moeten voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Op basis van art. 2.5.30 van de bouwverordening dient op eigen terrein voldoende parkeerruimte te worden aangelegd. Hiervoor verwijst de bouwverordening naar de meest actuele parkeernormen van de gemeente. Op dit moment is dit de Parkeernota Zaanstad 2009. Volgens deze nota ligt het plangebied in de sterk stedelijke zone A. In deze zone gelden voor de meeste functies de laagste normen van Zaanstad. Deze normen houden er rekening mee dat mensen in het centrum minder autoafhankelijk zijn dan in andere gebieden. De dichtheid van functies en de aanwezigheid van goed openbaar vervoer maken dit mogelijk.

De gemeente zal de ingediende bouwaanvragen beoordelen op basis van de parkeernormen die op het moment van indienen dan het meest actueel zijn.

Het parkeren dient volledig binnen het plangebied opgelost te worden.

Nabij het plangebied bevindt zich het NS- en busstation van Zaandam.

In het plangebied liggen in de grond netwerken van kabels en leidingen voor water, elektriciteit, gas, telecommunicatie, televisie, riolering, drainage en afvalwatertransport. Bij deze kabel- en leidingnetwerken behoren onder- en bovengrondse installaties en bouwwerken zoals transformatoren, gasstations, elektriciteitskasten, telefoonkasten, KPN en NUON huisjes. De kabels en leidingen, installaties en bouwwerken zijn eigendom van de kabel- en leiding beheerders (KLB).

In dit hoofdstuk wordt een overzicht geboden van het ruimtelijk relevante beleid voor de gemeente Zaanstad en specifiek voor het plangebied (met uitzondering van het milieubeleid, zie hiervoor hoofdstuk 5). Dit beleidskader vormt de basis voor eventuele ontwikkelingen in het plangebied en is een onderbouwing van de beleidskeuzes die zijn gemaakt.

Dit is een verdrag van de Raad van Europa. Artikel 5 van het Verdrag van Malta geeft aan dat archeologische vindplaatsen in de bodem behouden moeten blijven (behoud in situ) door het nemen van planologische maatregelen. Is behoud in situ niet mogelijk, dan zullen de vindplaatsen door middel van een archeologische opgraving moeten worden veiliggesteld (behoud ex situ).

De overheid moet zorgen dat archeologische vindplaatsen op kaarten worden aangegeven zodat ze zichtbaar zijn en er bij het opstellen van bouwplannen en ruimtelijke ordeningplannen rekening mee kan worden gehouden.

De kaderrichtlijn heeft tot doel landoppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater te beschermen om:

1. 1. van water afhankelijke ecosystemen in stand te houden en te verbeteren;
2. 2. de beschikbaarheid van water veilig te stellen en het duurzaam gebruik te bevorderen;
3. 3. het aquatisch milieu in stand te houden en te verbeteren door het voorkomen van verontreiniging;
4. 4. de gevolgen van overstroming en droogte te beperken.

Het beleid van deze kaderrichtlijn moet op grond van het Nationaal Bestuursakkoord Water onderdeel zijn van het gemeentelijk beleid en derhalve ook van het ruimtelijk beleid.

Het motto van het rijk in haar meest recente nota over de ruimtelijke ordening in Nederland is "decentraal wat kan, centraal wat moet" en is gericht op:

• versterking van de concurrentiepositie van Nederland;
• bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale waarden;
• borging van de veiligheid.

In de nota is tevens het begrip 'Nationale Landschappen' gedefinieerd. De Nationale Landschappen hebben tot doel de specifieke kernkwaliteiten van de landschappen te behouden en te versterken. Het Zaanse buitengebied maakt onderdeel uit van Nationaal Landschap Laag Holland, waarvan openheid van het veenweidelandschap één van de kernkwaliteiten is.

Het bestemmingsplan is voor zover van toepassing met inachtneming hiervan opgesteld.

Op 1 september 2004 zijn het nieuwe Luchthavenverkeersbesluit en het Luchthavenindelingbesluit Schiphol van kracht geworden. Het Luchthavenindelingbesluit stelt regels omtrent de bestemming en het gebruik van gronden binnen het beperkingengebied zoals dat op de kaart bij dit besluit is aangegeven. Binnen dit beperkingengebied zijn nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in beginsel niet toegestaan. Bestaande gevoelige objecten zijn, voor zover die objecten rechtmatig aanwezig zijn, wel toegestaan. Los van het beperkingengebied zal er rekening mee moeten worden gehouden dat de geluidhinder van het vliegverkeer gevolgen heeft voor de aantrekkelijkheid van een goed woonmilieu. Daarnaast geeft het Lib ook een bouwhoogtebeperking van 150 meter voor een bepaald gebied aan. Het onderhavige bestemmingsplan is gelegen in dit gebied waarvoor een bouwhoogtebeperking van 150 meter geldt.

Het overheidsbeleid met betrekking tot basisstations voor UMTS is neergelegd in de nota Nationaal Antennebeleid 2000. De essentie van dit beleid is dat alleen voor antennemasten die hoger zijn dan 5 meter een bouwvergunning is vereist. Afspraken met betrekking tot het plaatsen van de bouwvergunningvrije masten zijn, in het kader van het Nationaal Antennebeleid, uitgewerkt in een convenant tussen de overheid, de VNG en de operators van mobiele technologie.

Deze wet is van kracht per 1 januari 2008 en is opgenomen in de nieuwe Waterwet. Deze wet formuleert belangrijke taken voor gemeenten. Naast de al bestaande verplichting tot het inzamelen van afvalwater en de afvoer van hemelwater, is in deze wet de zorgplicht voor grondwateroverlast aan gemeentelijke taken toegevoegd. Gemeenten moeten beleid ontwikkelen voor de aanpak van grondwateroverlast met structureel overlast. Gemeenten moeten het beleid voor het afvalwater, hemelwater en de zorgplicht ten aanzien van grondwateroverlast uitwerken in een nieuw verbreed gemeentelijk rioleringsplan.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden, waarmee een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet richt zich op de zorg voor waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterfuncties (zoals de drinkwatervoorziening). De wet biedt de basis voor het stellen van normen ten aanzien van deze onderwerpen. Verder bevat de wet regelingen voor het beheer van water. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning.

De opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding, het Nationaal Waterplan is op 22 december 2009 vastgesteld. Het beleid in dit plan is gericht op:

1. 1. een goede bescherming tegen overstroming;
2. 2. het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast en droogte;
3. 3. het bereiken van een goede waterkwaliteit;
4. 4. het veiligstellen van strategische watervoorraden.

Het plan bevat geen uitvoeringsprogramma. De uitvoering van het Nationaal Waterplan verloopt via de beheersplannen van de waterbeheerders. Het Nationaal Waterplan formuleert in hoofdstuk 5 beleid voor een aantal gebieden, maar dit beleid is geen samenvatting van de stroomgebiedsbeheersplannen, maar vormt de beleidsmatige basis voor het opstellen van deze plannen.

Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is een overeenkomst tussen Rijk (Ministerie van Verkeer en Waterstaat), Interprovinciaal Overleg, Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. In juni 2008 zijn de afspraken uit het oude NBW van 2003 geactualiseerd. Kern van het NBW is samenwerken aan het op orde brengen en houden van het watersysteem in 2015, en daarbij anticiperen op klimaatveranderingen. Er zijn kwantitatieve normen geformuleerd, waaraan het watersysteem in 2015 moet voldoen. De waterbeheerder moet aangeven op welke punten het watersysteem niet voldoet aan deze nieuwe normen.

De handreiking watertoetsproces 3 is in de zomer van 2009 vastgesteld in het Nationaal Water Overleg met de ministeries van Verkeer en Waterstaat, Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (rijk), Interprovinciaal overleg (IPO), Unie van Waterschappen (UvW) en Vereniging van Nederlandse Gemeente (VNG). Met deze vaststelling is het de formele en algemene leidraad voor de toepassing van het watertoetsproces geworden.

Ruimte maken voor water in plaats van ruimte onttrekken aan water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21ste eeuw. Het watertoetsproces is één van de instrumenten om dit te bereiken. Het proces is er om de afweging van waterbelangen in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt.

De nieuwe derde handreiking voor de watertoets is aangepast aan en aangevuld met de nieuwste inzichten en ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan. De belangrijkste wijzigingen zijn de aanpassingen aan de evaluatie watertoets 2006, de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en het Nationaal Waterplan. De handreiking watertoetsproces 3 geeft een algemene beschrijving van het gedachtegoed achter het watertoetsproces, de wettelijke verankering, de verschillende rollen en producten in het licht van de vernieuwde wetgeving en nieuwe beleidsafspraken.

Een aantal inhoudelijke aspecten van het watertoetsproces, zoals waterkwaliteit, klimaat en waterveiligheid, zijn beleidsmatig in ontwikkeling. Handreikingen voor het operationeel omgaan met besluiten over deze aspecten, komen in appendices die integraal onderdeel worden van deze handreiking.

De Monumentenwet 1988 heeft niet alleen betrekking op gebouwen en objecten, maar ook op stads en dorpsgezichten en archeologische monumenten boven en onder water. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe gebouwde of archeologische monumenten aangewezen kunnen worden als wettelijk beschermd monument. Daarnaast geeft de Monumentenwet 1988 voorschriften met betrekking tot het “wijzigen, verstoren, afbreken of verplaatsen” van een beschermd monument. Die voorschriften houden in dat er niets aan het monument mag worden veranderd zonder voorafgaande vergunning. Deze vergunning moet vooraf worden aangevraagd. De gemeente is bevoegd om hierop te beslissen. Het is strafbaar als er zonder vergunning werkzaamheden worden uitgevoerd. De Monumentenwet 1988 vormt ook de basis voor de subsidieregelingen voor instandhouding, onderhoud en restauratie van gebouwde monumenten en historische buitenplaatsen.

Provinciale Staten hebben op 21 juni 2010 de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie vastgesteld. De belangrijkste aanleiding is de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008, waarin is opgenomen dat provincies verplicht zijn om een structuurvisie voor hun grondgebied te maken. De provinciale rol in de ruimtelijke ordening verandert van een toetsende in een meer ontwikkelende. In de ruimtelijke structuurvisie heeft de provincie de hoofdbelangen benoemd die gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie vormen. Het gaat om ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid.

De Provinciale ruimtelijke verordening schrijft voor waaraan de gemeentelijke bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen moeten voldoen. De regels komen voort uit de ruimtelijke hoofddoelstelling uit de provinciale structuurvisie. De provinciale ruimtelijke verordening stelt regels voor de begrenzing van bestaand stedelijk gebied en zeer restrictieve regels voor verstedelijkingsbeleid in het landelijk gebied. De regels gaan onder andere over (on)mogelijkheden voor;

1. stedelijke ontwikkeling in het buitengebied,

2. de daaraan te stellen ruimtelijke kwaliteitseisen,

3. de Ruimte voor Ruimte-regeling en

4. de mogelijkheden voor verbrede landbouw.

Voor de Ecologische Hoofdstructuur, de nationale landschappen en de Rijksbufferzones zijn regels opgesteld ter behoud van de kernkwaliteiten van het landschap, de openheid, de weidevogelleefgebieden en het vastleggen van de landbouwhoofdstructuur. Uitwerking van de regels vindt deels plaats in de Beleidsnota Landschap en Cultuurhistorie. De verordening biedt GS ten aanzien van deze regels ontheffingsbevoegdheden.

De nota is een uitwerking van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS). De provincie vindt dat de ontwikkelingsgeschiedenis, de bebouwingskarakteristiek en de inpassing in de omgeving uitgangspunt moeten zijn voor nieuwe ruimtelijke plannen. In de Beleidsnota Landschap en Cultuurhistorie staan de eisen voor de ruimtelijke kwaliteit uitgewerkt.

In het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2013 (PMP) staan de milieudoelen van de provincie. Ook wordt daarin beschreven hoe die moeten worden gerealiseerd en binnen welke termijn. Voor de uitvoering van dit milieubeleidsplan maakt de provincie tweejaarlijkse uitvoerings- en monitoringsprogramma's. Gedeputeerde Staten hebben eind 2009 het uitvoerings- en monitoringsprogramma Milieu 2010-2011 vastgesteld.

Het Waterplan 2010 - 2015 is op 16 november 2009 door Provinciale Staten vastgesteld.

De strategische waterdoelen van de provincie zijn:

1. 1. het waarborgen van voldoende bescherming van mens, natuur en bedrijvigheid tegen overstromingrisico's via het principes van preventie, gevolgschade beperken en rampenbeheersing;
2. 2. het zorgen dat water in balans en verantwoord benut en beleefd wordt door mens, natuur en bedrijvigheid. Het watersysteem wordt versterkt en zo ook de beleving van het water door deze te combineren met natuurontwikkeling, recreatie en/of cultuurhistorie.
3. 3. het zorgen voor schoon en voldoende water.
4. 4. het zorgen voor maatwerk in het Noord-Hollandse grond- en oppervlaktewatersysteem, door middel van integrale gebiedsontwikkeling.

Een belangrijk instrument voor het provinciaal cultureel erfgoedbeleid is de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart 2001. Op deze kaart staan de gebieden die voor Noord-Holland van historisch geografisch en archeologisch belang zijn. Ook worden de beschermde monumenten aangegeven. Doel van de kaart is de cultuurhistorische waarden binnen de provincie zichtbaar te maken zodat de ruimtelijke inrichters van goede informatie worden voorzien met betrekking tot deze waarden en daarmee rekening kunnen houden of ze zelfs als inspiratiebron kunnen gebruiken.
Deze kaart is echter geen beleidskaart en hij is per definitie onvolledig, omdat bij het samenstellen van de kaart het niet mogelijk bleek om ten behoeve daarvan aanvullend onderzoek te doen naar aanwezige nog onbekende archeologische vindplaatsen.

In oktober 2009 heeft het College van Hoofdingelanden van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier het vierde Waterbeheersplan 2010 - 2015 (WBP4) vastgesteld.

Het kerndoel is vierledig:

1. 1. Het op orde houden van het watersysteem en dit onder dagelijkse omstandigheden doelmatig en integraal beheren.
2. 2. De verontreiniging van het watersysteem door directe en indirecte lozingen voorkomen en/of beheersbaar te houden.
3. 3. Het op orde houden van de primaire waterkeringen en overige waterkeringen met een veiligheidsfunctie en deze onder dagelijkse omstandigheden doelmatig beheren.
4. 4. Het in stand houden en ontwikkelen van een calamiteitenorganisatie die onder bijzondere omstandigheden onmiddellijk operationeel is en die beschikt over actuele calamiteitenbestrijdingsplannen voor veiligheid, wateroverlast en waterkwaliteit.

Het hoogheemraadschap hanteert bij zijn beleid te volgende uitgangspunten:

1. 1. Het beheersgebied van het hoogheemraadschap is beveiligd tegen overstromingen.
2. 2. Dijkversterking blijft altijd mogelijk.
3. 3. Alle inwoners van het beheersgebied van het hoogheemraadschap hebben recht op het afgesproken beschermingsniveau tegen wateroverlast.
4. 4. Watersystemen zijn gezond voor mens, plant en dier.
5. 5. Problemen worden opgelost waar ze ontstaan.
6. 6. Met de watervoorraad wordt zorgvuldig omgegaan.
7. 7. Niet alles kan overal.
8. 8. Samenwerking staat centraal.
9. 9. Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening.
10. 10. Het waterbeheer is toekomstgericht.

In november 2009 heeft het College van Hoofdingelanden van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier een nieuwe Keur 2009 vastgesteld die vanaf 1 januari 2010 van kracht is. Hierin zijn een aantal wijzigingen ten opzichte van de vorige Keur. Een belangrijke wijziging is de verplichting tot het uitvoeren van compenserende maatregelen bij verhardingstoenames groter dan 800 m².

Voorts hanteert het hoogheemraadschap het beleidskader ten aanzien van de waterkeringen zoals vastgelegd in het Beheersplan Waterkeringen 2006-2010. Het Beheersplan Waterkeringen beschrijft het beleid en de randvoorwaarden voor het dagelijks beheer van de primaire en regionale waterkeringen van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Met dit plan geeft het hoogheemraadschap eenduidige doelstellingen en richtlijnen. Het vormt een richtinggevend document voor de uitvoering van de waterkeringstaak.

De gemeentelijke beleidsnota's zijn onderverdeeld naar een viertal thema's, namelijk:

1. 1. milieu en veiligheid;
2. 2. sport, cultuur en toerisme;
3. 3. welzijn en gezondheid;
4. 4. wonen, leven en werken.

De ruimtelijke structuurschets van Zaanstad, genaamd: 'Dansen op het veen', geeft voor het plangebied de volgende gebiedstypering, namelijk:

_{ruimtelijke structuurschets van Zaanstad 'Dansen op het veen'}

In het ontwerp van de ruimtelijke structuurvisie Zaanstad 'Zichtbaar Zaans' zijn de gebiedsprofielen voor heel Zaanstad weergegeven. De ruimtelijke structuurvisie is breed zowel intern als met externe partners opgesteld. De verwachting is dat deze in de tweede helft van 2011 wordt vastgesteld. Tot die tijd is 'Dansen op het veen' leidend voor het ruimtelijk beleid.

De (ontwerp) ruimtelijke structuurvisie geeft voor de verschillende delen van het plangebied de volgende gebiedstyperingen:

_{Ruimtelijke structuurvisie Zaanstad 'Zaans zicht'}

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is rekening gehouden met uitgangspunten die op een aantal strategische gebieden zijn geformuleerd. Deze strategische gebieden zijn:

1. 1. archeologie;
2. 2. cultuurhistorie;
3. 3. economisch en maatschappelijk;
4. 4. milieu;
5. 5. openbare ruimte;
6. 6. duurzaamheid;
7. 7. stedenbouw en
8. 8. toekomstbestendig bestemmen.

In de bodem bevinden zich nog veel aanwijzigingen uit het verleden. De cultuurhistorische waardenkaart Zaanstad geeft inzicht in de bekende en te verwachten archeologische waarden binnen de gemeente. Aan deze waarden is beleid gekoppeld voor de te hanteren regels. Zo worden vijf verschillende archeologische waarden onderscheiden met elk een eigen oppervlakte en dieptemaat. De waarden geven daarmee aan voor welk gebied welke waarde geldt en waar een strenger beschermingsregime geldt. Daarmee is reeds inzichtelijk waar de waarden zich bevinden. Afhankelijk van de gebiedsspecfieke kenmerken van een plangebied kunnen één of meerdere archeologische waarden voorkomen.

Vanuit het gemeentelijk beleid geldt als uitgangspunt het cultuurhistorisch erfgoed zien en beleven. Cultuurhistorie bevat namelijk educatieve en recreatieve waarden van het culturele erfgoed.

De gebouwde cultuurhistorische waarden (monumenten) worden reeds beschermd via de Monumentenwet of de provinciale dan wel gemeentelijke monumentenverordening / erfgoedverordening.
Ter uitvoering van een raadsbesluit worden monumenten - om reden van kenbaarheid - wel op de verbeelding aangeduid met 'cultuurhistorische waarden' (cw). De planregels bevatten echter geen specifieke regels voor de monumenten in het plangebied. De bescherming van de desbetreffende gebouwen is afdoende verzekerd via de Monumentenwet (artikel 11) en de monumentenverordeningen van de provincie en de gemeente (resp. artikel 6 en artikel 9). Om die reden wordt in het bestemmingsplan ook niet het vereiste van een sloopvergunning voor monumenten opgenomen.

Het Nederlandse energiebeleid wordt sterk beïnvloed door internationale ontwikkelingen en het Europese energiebeleid. Deze doelen zijn na het verschijnen van het Kyoto protocol opgenomen in het energiebeleid. Ook de EU heeft doelen gesteld en afspraken gemaakt voor elke lidstaat met betrekking tot duurzame energie. Zo moet Nederland 6 % van het totaal aan opgewekte elektriciteit duurzaam opwekken.

Het Ministerie van Economische Zaken heeft echter als doelstelling dat in 2010 9% van de opgewekte elektriciteit duurzaam moet zijn. Verder moet 17% van de elektriciteit duurzaam worden opgewekt in 2020 en moet de totale energie (dus ook warmte) voor 10% uit duurzaam opgewekte energie bestaan (de Lange, 2001). Voor de invulling van deze doelen is in het Nederlandse energiebeleid naar voren gekomen dat ca. 42-45% van de duurzame energie afkomstig zal zijn van het gebruik van biomassa. Voor de productie van elektriciteit verwacht men dat ongeveer ¾ van de gestelde 9% duurzaam afkomstig zal zijn van biomassa. Er zijn verschillende energieproductietechnologieën die als brandstof biomassa gebruiken voorhanden, namelijk verbranding, vergisting en vergassing.

De gemeenteraad van Zaanstad heeft hoge ambities op het gebied van duurzaamheid. De raad heeft de wens uitgesproken dat Zaanstad in 2020 klimaatneutraal is en behoort tot de top 10 van milieuvriendelijkste gemeenten in Nederland. Om dit te bereiken komen in dit bestemmingsplan een viertal duurzaamheidaspecten omtrent energieopwekking aan de orde. In de navolgende paragrafen worden deze duurzaamheidaspecten uitgewerkt.

Windenergie

1. a. Grote windturbines

Het bestemmingsplan bestaat hoofdzakelijk uit bebouwde omgeving en biedt geen ruimte voor het oprichten van grote windturbines (40 meter en hoger). Het landschap wordt op veel plaatsen als te kwetsbaar beoordeeld om overal binnen het plangebied grote windturbines op te richten. Daarom is in de ontwerp ruimtelijke structuurvisie Zaanstad 'Zichtbaar Zaans' ervoor gekozen dat grote windturbines primair alleen aan het Noordzeekanaal mogen worden gerealiseerd.

2. b. Kleine windturbines

Kleine windturbines worden van oudsher gebruikt op boten, in gebieden waar geen elektriciteitvoorzieningen zijn en voor agrarische doeleinden. De laatste jaren zijn de kleine windturbines toenemend in beeld om elektriciteit op te wekken in de gebouwde omgeving. Ze worden geplaatst op daken van de wat hogere gebouwen.
Sinds eind jaren '90 is gestart met de ontwikkeling van kleine windturbines die geïntegreerd kunnen worden in de gebouwde omgeving. Dit heeft geleid tot een aantal nieuwe interessante ontwerpen, met elk een eigen karakter. Sommige turbines zijn nauwelijks zichtbaar vanaf de grond, andere zijn juist bedoeld om zichtbaar te zijn.

Zonnepanelen of -collectoren

Het opwekken van elektriciteit met zonlicht is een duurzame methode die vrijwel overal toe te passen is. Elke woning, ieder gebouwencomplex of onbebouwde gronden kunnen PV*-panelen (PV staat voor Photo Voltaïc) geplaatst worden. Met een PV-paneel kunnen zonnestralen opgevangen worden die omgezet worden in elektriciteit. PV-cellen zijn een gemakkelijke en milieuvriendelijke manier om stroom op te wekken.

Uit diverse publicaties blijkt dat zonne-energie in zijn geheel en de zonnepanelenindustrie in het bijzonder met name in Duitsland aan een grote opmars bezig is. Als gevolg hiervan nemen ook de investeringen in deze industrietak in andere Europese landen zoals België, Frankrijk, Italië en Spanje fors toe. Deze stormachtige ontwikkeling in deze vrij nieuwe, schone industrietak leek tot voor kort vrijwel aan Nederland voor bij te gaan. Maar daar lijkt verandering in te komen.
Met invoering van de Wabo zullen alle zonnencollectoren en zonnepanelen op alle daken (ook aan de straatkant) vergunningsvrij zijn, zolang ze (bij een schuin dak) dezelfde hellingshoek hebben als het dak of (bij een plat dak) op een flinke afstand van de dakrand staan. Een regeling in het bestemmingsplan is daarom niet nodig.

Het bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van het vigerende beleid van de gemeente Zaanstad. Naast het beleid dat voor de gehele gemeente geldt (Hoofdstuk 3 Beleidskader), zijn op het plangebied de volgende specifieke beleidsuitgangspunten van toepassing:

1. 1. De Structuurvisie kantoren (2004) schrijft voor dat er geen extra kantoren buiten het Inverdan gebied ontwikkeld dienen te worden. Wel is het wenselijk dat op willekeurige locaties in Zaanstad ruimte wordt gecreëerd voor zogenaamde woon-werkeenheden. In verband met de herkenbaarheid en het benodigde aantal parkeerplaatsen moeten deze eenheden vorm krijgen in kleine concentraties, zoals kantoor aan huis of een atelier.
2. 2. Zorgfuncties (huis- en tandartsen en fysiotherapie etc...) en economische functies in de persoonlijke dienstverlening (kappers, pedicure etc...) zijn sterk in opkomst.
   Deze functies dragen bij aan de het voorzieningenniveau en aan de sfeer en levendigheid in de wijk. Het aantal locaties waar deze functies gehuisvest kunnen zijn, moet minimaal gelijk blijven en waar mogelijk worden uitgebreid.
3. 3. Speelautomatenhallen mogen volgens de verordening speelautomatenhallen slechts gevestigd worden in het centrum van Zaandam, dus niet in het plangebied.
4. 4. In de Nota Prostitutiebeleid Zaanstad is het maximum aantal prostitutiebedrijven en overige seksinrichtingen gesteld op twee. Voor escortbedrijven geldt een maximum van één. Vanwege het karakter van het plangebied met voornamelijk wonen is de nieuwvestiging van seksbedrijven niet wenselijk.
5. 5. In Zaanstad wordt een coffeeshopbeleid gevoerd dat het aatnal coffeeshops maximeert (maximumstelsel). Het maximum aantal coffeeshops dat wordt gedoogd bedraagt drie. Om het woon- en leefklimaat van Zaanstad niet aan te tasten worden coffeeshops buiten de (periferie van) het stadscentrum Zaandam niet toegelaten. Vanwege de juridische status van de coffeeshops en het geformuleerde coffeeshopbeleid zijn er daarom geen coffeeshops binnen het plangebied toegestaan.
6. 6. Het detailhandelsbeleid streeft naar versterking van bestaande detailhandelsclusters en het tegengaan van versnippering. In het plangebied wordt daarom geen detailhandel toegstaan.

1. Bouwmassa en functie gerelateerd aan omgeving

Het plangebied maakt deel uit van het gebied Inverdan en wordt bestemd voor, en omgezet in, een nieuwwoonbuurtje met maximaal 64 grondgebonden woningen.

Dit nieuwe woonbuurtje moet haar identiteit onder meer ontlenen aan de bijzondere ligging: in de stadsrand, direct aan het waterrijke buitengebied, met uitzicht op een zaans dijk- en dorpslint. In de te maken stedenbouwkundige structuur wordt dit met name vertaald door de volgende uitgangspunten:

- Het wordt een waterrijke woonlocatie, waarbij alle woningen aan het water komen te liggen;

- De verkaveling is zodanig dat vanuit de straten in het woongebied het buitenlandschap goed te beleven is. Zicht op het landschap is belangrijk.

De huidige school verdwijnt van de locatie en wordt ondergebracht in één van de gebouwen even verderop aan de Cypressehout.

2. Structuurschets "Dansen op het Veen".

In de op 24 februari 2004 vastgestelde structuurschets "Dansen op het Veen" wordt de ruimtelijke ontwikkeling van Zaanstad tot 2015 geschetst. Op verschillende niveaus doen zich de komende decennia belangrijke ontwikkelingen voor, die vragen om een integrale en samenhangende visie op de ruimtelijke ontwikkeling. De structuurschets sluit nauw aan bij het Zaans Meerjarig Ontwikkelprogramma. Deze schets heeft echter een langere tijdshorizon (2015 en daarna) en richt zich op de ruimtelijke ontwikkeling van Zaanstad.

Het plangebied ligt in het profiel Zaans “Centrumgebied” en “Woongebied”.

Dit nieuwe woonbuurtje moet haar identiteit onder meer ontlenen aan de bijzondere ligging: in de stadsrand, direct aan het waterrijke buitengebied, met uitzicht op een zaans dijk- en dorpslint. In de te maken stedenbouwkundige structuur wordt dit met name vertaald door de volgende uitgangspunten:

- Het wordt een waterrijke woonlocatie, waarbij alle woningen aan het water komen te liggen;

- De verkaveling is zodanig dat vanuit de straten in het woongebied het buitenlandschap goed te beleven is. Zicht op het landschap is belangrijk;

Daarnaast is de inzet om een bijzonder woonmilieu te ontwikkelen dat enigszins vernieuwend is en een toevoeging kan worden aan de Zaanse markt. Er werd gezocht naar een locatie waar het hedendaagse Zaanse Huis vorm kan krijgen. Zaanse huizen maken een levend onderdeel uit van de streekcultuur. Het is daarom interessant en het moet mogelijk zijn om “hedendaagse versie(s)” te maken. Deze locatie binnen Inverdan is bij uitstek geschikt voor een dergelijke benadering. De Genius Loci krijgt zo op een vernieuwende wijze gestalte in dit nieuwe woonbuurtje dicht bij het stadshart binnen Inverdan, maar liggend op rand van het buitengebied met zicht op het Zaanse kappenlandschap.

Hedendaagse Zaanse huizen kunnen rijke of eenvoudige uitvoeringen zijn van het eeuwenoude type. De voor deze huizen zo kenmerkende logica moet terug komen in het ontwerp. Met name de door constructie en bouwkundige aansluitingen bepaalde vormgeving en de hoofdvorm van het huis als rechthoekige onderbouw met hellend dak. Hierbij moet aandacht geschonken worden aan de scheiding tussen onder- en bovenbouw. Ook het onderscheid tussen constructieve elementen van het hoofdvolume en de schaarse toevoegingen moet sterk zijn. Aanbouwen en opbouwen zijn losse elementen en blijven binnen de grenzen van het vlak waaraan ze raken. De verticale openingen zijn meestal midden in het vlak geplaatst, maar kunnen ook aansluiten op de onderste lijn van de goot. Versieringen zijn ondergeschikt aan de vlakken van het volume.

De gebruikelijke materialen zoals baksteen en houten beschot worden gekenmerkt door textuur, een thema dat in het hedendaagse huis vertaald kan worden in eigentijdse materialen. De bekende kleuren zijn referentiekader: donkere groene- of blauwgrijstinten voor grote houten vlakken, gebroken wit voor de details en meestal oranjerood gebakken pannen.

Voor de stedenbouwkundige verkaveling is dit vertaald in de volgende uitgangspunten.

Bebouwing:

Karakter

Rustig woonbuurtje met een zachte uitstraling, maar mogelijk met een compacte verkavelingsvorm met een relatief (ver)dicht beeld, sterk gericht op het waterrijke landschap (en aansluitend bij de sfeer en schaal van de zuidwestelijk gelegen gebiedsrand).

Ligging

De voorgevel is gericht op de belangrijkste openbare ruimte.

De huizen staan vrij of zijn vlak tegen elkaar aangebouwd.Er is sprake van een sterke differentiatie in de rooilijn. Hierbij gaat het om kleine verspringingen en grote verspringingen.

Bouwmassa

Elk huis is individueel herkenbaar.

De huizen zijn grotendeels twee lagen met kap, maar kunnen in beperkte mate worden afgewisseld met afwijkende bouwmassa.

De huizen hebben een rechthoekige onderbouw met een steil zadeldak.

Korte rijtjes kunnen vorm krijgen in een schuurtype. Kenmerken: eenvoudige hoofdvorm, rechthoekige plattegrond, hellende kap, inverdan gelegen.

Op- en aanbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en toegevoegd.

Losse bijgebouwen staan niet op de voorgrond qua plaats, kleur en detaillering.

Ritme en schaal

De maat van het individuele huis bepaalt het ritme van de straatgevel. Er komen niet meer dan twee gelijke typen naast elkaar voor.

Er is onderscheid tussen onder- en bovenbouw

Er is differentiatie in bouwhoogte.

Er is ook een sterke differentiatie in goothoogte, ook binnen de basistypen, en een differentiatie in secundaire elementen zoals raamopeningen, bovendorpels en vensterbanken. Doorgaande “belijning” in naast elkaar staande volumen moet vermeden worden.

In het schuurtype is de uitdrukking van het individuele huis ondergeschikt aan de hoofdvorm.

Ontsluiting, verkeer en parkeren

Het gebied valt voor de parkeernota sterk stedelijke zone A. Dit betekent dat de omgeving binnen de invloed valt van het centrumgebied en het station van Zaandam. De parkeernormen houden ook rekening met deze functies en kunnen daarom lager zijn dan in bijvoorbeeld het buitengebied van Zaanstad. Al het parkeren van het plan zal binnen het gebied worden opgelost en daarmee geen parkeerdruk veroorzaken in de omliggende gebieden.

Door de ontwikkelingen in de omgeving en de aanwezigheid van het ROC kent de wijk een behoorlijke parkeerdruk. De invoering van een parkeerregiem van uitsluitend vergunninghoudersparkeren danwel betaald parkeren met de mogelijkheid voor vergunningen zal dit parkeren reguleren en overlast voorkomen.

De straten binnen het plan kunnen een maximum snelheid van 30 km/uur krijgen. De inrichting van de staten wordt hier op afgestemd. Een lagere maximum snelheid bij inrichting overeenkomstig een woonerf behoort ook tot de mogelijkheden. Met een dergelijke inrichting zal het gebied op een verkeersveilige wijze vorm krijgen.

Voor langzaam verkeer komt een voetgangersroute van de Mandelastraat naar de Belt. Bij de Belt sluit deze route aan op de route van het centrum naar het Westerwindpad en heeft hiermee verbinding naar een belangrijke recreatieve route.

Via het Cypressehout sluit het gebied zowel voor langzaam verkeer als voor gemotoriseerd verkeer aan op de hoofdontsluitingen.

Parkeren is niet dominant aanwezig in de straatjes en vindt geconcentreerd plaats in “parkeerkoffertjes”, zo veel mogelijk uit het zicht, op eigen erf of in de openbare ruimte.

Architectonische uitwerking

Zaanse huizen maken een levend onderdeel uit van de streekcultuur. Het is daarom een uitdaging om hier ‘hedendaagse versie(s)’ in te maken. De voor deze huizen zo kenmerkende logica komt terug in het ontwerp, in de door constructie en bouwkundige aansluitingen bepaalde vormgeving en de hoofdvorm van het huis als rechthoekige onderbouw met hellend dak. De gebruikelijke materialen zoals baksteen en houten beschot worden gekenmerkt door textuur, een thema dat in het hedendaagse huis vertaald kan worden in eigentijdse materialen. De bekende kleuren zijn referentiekader: donkere groene- of blauwgrijstinten voor grote houten vlakken, gebroken wit voor de details en meestal oranjerood gebakken pannen.

Binnen het thema van de Zaanse bouwwijze moet worden gezocht naar een samenhangende uitwerking met gebruik van streekeigen kenmerken, in een hedendaagse vorm met heldere belijning. Dakkapellen en eventuele erkers e.d. vormgeven als zelfstandige elementen.De detaillering fijn en scherp uitvoeren. De scheidingen tussen vlakken krijgen in detaillering nadruk.

Materiaal

Grote vlakken bestaan uit hout, baksteen, staal, aluminium of vergelijkbare materialen in donkere groentinten, grijzen of andere historische Zaanse kleuren, terwijl kleinere elementen gebroken wit geschilderd kunnen zijn.

Grote vlakken bestaan uit kleien elementen of hebben een duidelijke textuur. Plaatmaterialen kunnen onderdeel zijn van een zorgvuldig materiaalconcept.

Geen kunststofkozijnen, en geen zichtbare rolluiken.

Schuurtypen zijn uitgevoerd in hout of gevouwen metaalplaat en hebben een terughoudend kleurgebruik.

Openbare ruimte:

Het wordt een rustig woonbuurtje van grondgebonden woningen geïnspireerd op de Zaanse De hoofdopzet met eilanden past bij de topografie van het aanwezige (stads)landschap. Trefwoorden zijn uitzicht en gerichtheid op het open landschap aan de westzijde. De watergangen zijn geschikt als vaarroutes.

Het buurtje bestaat uit twee langwerpige oost-west gerichte eilanden; met ieder een eigen auto-ontsluiting. De auto is hier te gast in de woonstraat. Op de westkop van elk eiland is een autovrije openbare (speel)plek. De auto-ontsluiting loopt globaal over het midden van de eilanden. Die straat krijgt een informele groene sfeer. De voorgevels zijn gericht op de woonstraat. Bergingen indien aan de straatzijde zijn onderdeel van het hoofdvolume. De maat van het individuele Zaanse huis bepaalt het ritme van de straatgevel. De huizen staan vrij of zijn vlak tegen elkaar aan gebouwd met de nadruk op een verticale parcelering. Er is sprake van een gedifferentieerd straatbeeld. Dit wordt gerealiseerd door verspringingen en accenten in de straat. Op de westkop van het eiland bij het landschap zijn de huizen gericht op het landschap, ze staan vrij en hun noklijn van de kap is gericht op het landschap.

De waterrand van de eilanden is groen en bestaat grotendeels uit tuin. In deze tuinzone zijn bergingen toegelaten. Dwars op de eilanden komt een voetgangersroute van de Mandelastraat naar de Belt.

De inrichting van de woonpaden/-straten heeft een informeel karakter: is geen versnijding in functionele vlakken in het openbare deel.

De ruimte wordt verzacht door een (overgangs)strook op eigen erf tussen woonpad en gebouw, die in maat varieert. Dit kan bijvoorbeeld zijn: een smalle strook verharding, een pleintje, een tuin.

Bovenstaande kenmerken en criteria zullen in het later op te stellen uitwerkingsplan worden uitgewerkt.

In verband met dit bestemmingsplan wordt in dit hoofdstuk het voor het plangbebied relevante beleid weergegeven en worden de resultaten van het uitgevoerde milieuonderzoek naar de milieueffecten binnen het plangebied vermeld.

Bodem.

De bodem moet geschikt zijn voor woningbouw. Bij de aanvraag bouwvergunning dient een bodemgeschiktheidsverklaring te worden overgelegd.

Luchtkwaliteit

De bestemmingswijziging heeft en positief effect op de lokale luchtkwaliteit. De voormalige school veroorzaakte meer bestemmingverkeer dan de toekomstige woonwijk zal veroorzaken.

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel de wijziging van de ‘Wet milieubeheer’ aangenomen (Stb. 2007, 414). Met name hoofdstuk 5 titel 2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat titel 2 handelt over de luchtkwaliteitseisen staat deze bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’.

Wet luchtkwaliteit

De wet is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken

• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit

Van dit plangebied is vastgesteld dat het ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan in dit plangebied daarom de voorgenomen woningbouw uitgevoerd worden.

AMvB ‘Niet In Betekenende Mate’ bijdragen luchtkwaliteit (NIBM)

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Voorschrift 3B.2 van de regeling NIBM is op dit plangebied van toepassing. Het voorschrift luidt als volgt:' Aangewezen ingevolge artikel 4, tweede lid, worden woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 1000 woningen omvat.'

Aangezien in dit plangebied maximaal 64 woningen worden gebouwd, vormen luchtkwaliteitseisen onder de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ geen belemmering voor deze ruimtelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling draagt derhalve als project ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging.

Geur

De te realiseren woningen zijn geurgevoelige objecten.

De lokatie ligt niet binnen een vergunde geurcontour van een bedrijf. De geurbelasting op onderhavige lokatie is te vergelijken met de geurbelasting van de woonwijken in Zaandam west. Nabij de onderhavige lokatie ligt een veehouderij die een voor Polder Westzaan kenmerkende geur veroorzaakt.

Landelijk geurbeleid

Het landelijke geurbeleid ligt vast in de Ministeriele brief van 30 juni 1995. Hierin is het volgende opgenomen:

• Als er geen hinder is zijn geen maatregelen nodig

• Nieuwe hinder moet worden voorkomen

• Bij hinder moeten maatregelen worden getroffen op basis van BBT . De mate van hinder kan worden bepaald via TLO’s , klachtenregistratie, hinderenquête etc.

• De mate van hinder die acceptabel is wordt vastgesteld door het bevoegde bestuursorgaan

Decentrale overheden kunnen dus zelf gemotiveerd geurbeleid vaststellen en hiernaar handelen.

Op 30 juni 1995 gold de doelstelling van NMP2 (uit 1989):

• (landelijk beoordeeld) maximaal 12% geurgehinderden t.g.v. industrie in 2000

• Geen ernstig gehinderden in 2010

Aangezien de decentrale overheden zelf gemotiveerd geurbeleid kunnen vaststellen heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaanstad op 7 april 2009 als gemeentelijk geurbeleid de beleidslijn geur vastgesteld.

Gemeentelijk geurbeleid

Zaanstad heeft in 2003 het initiatief genomen om lokaal geurbeleid op te stellen, waarbij het aspect hinderbeleving een belangrijke rol speelt. Er is daartoe een instrument ontwikkeld om de geursituatie in beeld te brengen, de Geurmaatlat. Vervolgens is het gebruik van de Geurmaatlat in de praktijk toegepast in een drietal proefgebieden. Knelpunt bij het ontwikkelen van het beleid bleek de onbetrouwbaarheid van veldmetingen voor geur. Dit knelpunt lijkt voorlopig niet op te lossen. Zaanstad heeft echter toch behoefte aan enerzijds het terugdringen van de geurhinder in Zaanstad en anderzijds mogelijkheden voor de ruimtelijke ontwikkeling van de stad. Op 7 april 2009 is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaanstad de beleidslijn geur vastgesteld. Het vastgestelde geurbeleid beoogt een pragmatische oplossing voor de korte termijn. Met deze tussenstap wordt beoogd de doelstelling van de ruimtelijke milieuvisie om de leefbaarheid te verbeteren serieus invulling te geven.

De cacobonenverwerkende bedrijven zijn uitgezonderd van de beleidslijn geur, omdat daarvoor de Bijzondere Regeling (BR) van de NeR geldt (zie verderop in deze tekst).

Wet geurhinder en veehouderij.

De Wet geurhinder en veehouderij vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object (bijvoorbeeld een woning).

Regeling geurhinder en veehouderij

In de Regeling geurhinder en veehouderij zijn geuremissiefactoren vastgesteld, evenals de minimumafstanden voor pelsdieren en de wijze van omrekening naar geurbelasting en afstandsbepaling wordt hierin beschreven.

Het plangebied ligt op 100 m van de stal van het boerenbedrijf aan het Westenwindpad 102. Hiermee wordt voldaan aan afstandseisen die gelden voor geurgevoelige objecten tot een veestal of een mestopslag.

Situatie schets

Geluid

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder reguleren de geluidhinder van wegverkeer, spoorverkeer en gezoneerde industrieterreinen. Door de koppeling van de Wgh aan de Wet ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voldoen aan de wettelijke geluidsnormen.

Het wettelijke regime maakt onderscheid tussen bestaande en nieuwe situaties. De normen zijn voor nieuwe situaties in beginsel strenger dan voor bestaande situaties. Hieronder volgt een overzicht van enkele belangrijke onderwerpen uit de Wgh.

Geluidsgevoelige bestemmingen

In de Wet geluidhinder en de bijbehorende besluiten is aangegeven welke gebouwen of terreinen bescherming genieten tegen geluid. Dit worden geluidsgevoelige bestemmingen genoemd.

Geluidszones

Geluid en hinder zijn ruimtelijk bepaald: het geluidsniveau neemt af bij toenemende afstand tussen de bron en de ontvanger. De wetgever heeft om die reden gekozen voor het definiëren van ruimtelijke aandachtsgebieden, de zogeheten geluidszones. Er zijn zones gedefinieerd voor drie geluidsbronnen: wegverkeer, railverkeer en industrieterreinen met grote lawaaimakers.

Wegverkeer

De zones voor wegverkeer zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder. De breedte van de zone is afhankelijk van stedelijk of buitenstedelijk en het aantal rijstroken. Zonevrijstelling geldt voor wegen in een binnenstedelijk gebied, waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt. Zonevrijstelling geldt ook voor de wegen die behoren tot een woonerf.

Industrieterreinen

Rond industrieterreinen, waar zich bedrijven bevinden die in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken, zijn volgens artikel 41 van de Wet geluidhinder geluidzones vastgesteld. Buiten de zone mag de geluidsbelasting, als gevolg van dat industrieterrein niet hoger dan 50 dB(A) zijn.

Spoorwegen

Het Besluit Geluidhinder normeert het geluid van doorgaande treinen.

Voor elke spoorlijn geldt een geluidszone. De breedte van de geluidszone kan per traject verschillen, onder meer afhankelijk van de intensiteit, het type treinen en de bovenbouw. Deze zonebreedtes zijn per traject aangegeven op een zonekaart.

Geluidnormen

Voor geluidgevoelige bestemmingen geldt binnen een geluidszone in principe de voorkeursgrenswaarde. Indien er niet aan de voorkeursgrenswaarde voldaan kan worden kan de gemeente een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verlenen door een hogere waarde voor een geluidgevoelig object vast te stellen. In de Wet geluidhinder zijn ontheffingsgronden opgenomen op grond waarvan van de voorkeursgrenswaarde kan worden afgeweken. Deze ontheffingsgronden zijn gebaseerd op stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeer/vervoerskundige en financiële aspecten. Alleen als blijkt dat geluidreducerende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn dan wel in conflict zijn met één of meerdere van de genoemde ontheffingsgronden, kan worden overgegaan tot het verlenen van een hogere waarde.

Actieplan geluid

De gemeente wil de geluidbelasting in Zaanstad terugbrengen naar een aanvaardbaar niveau (minder dan 65 dB). Daarvoor is in 2008 het actieplan Omgevingslawaai ontwikkeld. Hierin staat welke maatregelen de gemeente de komende jaren neemt om het lawaai van autoverkeer, treinen, vliegtuigen en industrieën in te perken. Geluidbeperkende maatregelen kunnen bestaan uit het beperken van de snelheid, intensiteit, vrachtverkeer, doorgaand verkeer in woonwijken, afscherming met geluidsschermen en wallen en stillere wegdekken. In Zaanstad wordt vooral ingezet op stillere wegdekken. De voorgenomen wonigbouw in dit plangebied is in lijn met dit beleid.

Akoestische situatie bouwproject.

Het plangebied ligt niet binnen een geluidzone van een weg, spoorweg, industrieterrein of een vliegveld.

De wegen in en rondom het plangebied zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km geldt. Deze wegen hebben geen geluidzone. De verwachte geluidbelasting op die voorgenomen woningbouw in dit plangebied is dusdanig dat door toepassing van de in het Bouwbesluit voorgeschreven geluidisolatie voldaan wordt aan het wettelijk maximaal toelaatbare geluidniveau in de woningen.

Externe veiligheid.

Het plangebied ligt niet binnen een risicocontour van een bedrijf of een route en of leiding van gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt niet binnen een risicocontour van Schiphol. Het plangebied ligt niet binnen de stralingscontour van hoogspanningsmasten van 0,4 µTesla. Er zijn geen UMTS antennes in de buurt van het plangebied. Hierdoor zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (cRnvgs), het Besluit externe veiligheid buisleidingen, het Luchthavenverkeerbesluit (hierna LVB) en Luchthavenindelingbesluit (hierna LIB).niet op dit plangebied van toepassing.

Bedrijven en milieuzonering

Het plangebied ligt op meer dan 30 m van het Regiocollege. Hiermee wordt voldaan aan de adviesafstand van de VNG handreiking “bedrijven en milieuzonering”. Door de voorgenomen woningbouw worden geen omliggende bedrijven in hun bedrijfsvoering beperkt.

Bescherming; Natuur, Flora & Fauna

Landelijke wetgeving

Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet)

Doordat de voorgestane ontwikkeling nabij Polder Westzaan plaatsvindt is de Natuurbeschermingswet van toepassing.

Nederland heeft sinds 1967 een Natuurbeschermingswet. Deze wet regelde de bescherming van bepaalde aangewezen natuurgebieden, waarbij onderscheid werd gemaakt tussen Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten. Ook werd met behulp van voornoemde wet een aantal soorten planten en dieren beschermd die niet werden beschermd door wetten die eerder tot stand waren gekomen, zoals de Vogelwet. In 1998 is de Natuurbeschermingswet gewijzigd door de wet aan te passen aan de Europese regelgeving. De Europese verplichtingen voor soortbescherming zijn in 2002 overgenomen door de Flora- en faunawet. Op 1 oktober 2005 zijn, met de inwerkingtreding van de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998, de verplichtingen die voortvloeien uit de Vogelrichtlijn en habitatrichtlijn omgezet in nationale wetgeving. De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden zijn in de Nb-wet opgenomen als Natura 2000 gebieden.

De bescherming van Natura 2000 gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden) volgens de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 gebeurt met behulp van een vergunningenstelsel. Deze vergunningen worden verleend door de provincies of door de minister van LNV. Daarnaast stelt Nederland de komende jaren voor alle gebieden die samen Natura 2000 vormen beheersplannen op, die duidelijk maken welke activiteiten wel en niet mogelijk zijn in en om die gebieden. Ingeval een plan of project significante gevolgen voor een Speciale beschermingszone kan hebben, moet worden voorzien in een ‘passende beoordeling’. Wanneer een plan of project naar verwachting leidt tot mogelijke significante gevolgen, dient een vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet te worden verkregen. De eventuele noodzakelijke passende beoordeling dient in het kader van de vergunningsprocedure te worden verricht.

In Zaanstad zijn enkele gebieden, in het kader van de HR, aangewezen als Speciale Beschermingszone (SBZ). Het betreft de volgende gebieden:

• Polder Westzaan: bijna de gehele Polder Westzaan ten westen van de bebouwingsgrens van Zaandam, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Wormerveer tot aan de Nauernasche Vaart en het Noorderveen ten westen van de Nauernaschevaart.;

• Kalverpolder: de gehele Kalverpolder ten noorden van de Leeghwaterweg, behoudens de gedeelten direct grenzend aan de Zaanse Schans.

Het wijzigen van de functie ‘onderwijs’ in de functie ‘wonen’ heeft nauwelijks invloed op het nabij gelegen Natura 2000 gebied ‘Polder Westzaan’. Doordat het toekomstige woonwijkje minder verkeer veroorzaakt dan de voormalige school, zal de luchtkwaliteit en met name de NO2 concentratie verbeteren. De aan de NO2 gerelateerde stikstofdepositie (in polder Westzaan) zal door de voorgenomen functiewijziging iets afnemen. Door de functiewijziging zal wegverkeerlawaai in Polder Westzaan iets afnemen. De instandhoudingsdoelstellingen van Polder Westzaan worden door de functiewijziging makelijker bereikt doordat de verstoring door de toekomstige woonwijk minder zal zijn dan door de voormalige school. Het geluid van schoolgaande jeugd verdwijnt. Wat trillingshinder en lichtbeinvloeding betreft heeft de functiewijziging geen effect op Polder Westzaan.

Door het afbreken van de voormalige school en de bouw van de woningen worden geen beschermde flora en fauna in hun voortbestaan bedreigd. Hierdoor is de flora en faunawet niet van toepassing

Duurzaamheid.

In de ruimtelijke milieuvisie heeft de gemeente haar ambitie ten aanzien van duurzame ruimtelijke ontwikkeling verwoord. De gemeente streeft er op termijn naar een klimaat neutrale gemeente te worden. Zij wil dit bevorderen door duurzaam bouwen te stimuleren.

Indien de voorgenomen woningbouw in het plangebied met ‘groene hypotheken’ gefinancierd wordt of indien de ontwikkelaar de meerkosten ten aanzien van duurzaam bouwen doorberekent in de huur, dan is klimaatneutraal bouwen goedkoper dan conventioneel bouwen en zijn de woonlasten van de bewoners lager dan in een conventionele woning.

Als voorwaarde voor medewerking aan de omgevingsvergunning voor de voorgenomen woningbouw, dient de aanvrager van de vergunning bij de aanvraag een energie op locatie onderzoek in, waaruit blijkt dat de het bouwplan een EPL-score van minimaal 8,5 heeft dan wel dient de aanvrager een verklaring van een bank in waaruit blijkt dat het project voldoet aan de criteria voor het verkrijgen van een groene hypotheek.

Afvalinzameling.

Als een straat doodloopt voor het verkeer, moet er aan het einde van de straat een keerlus komen voor het keren van de vuilniswagens.

Het rijk draagt zorg voor landelijke regel- en wetgeving voor waterhuishoudingen en heeft het hoofdsysteem van de Nederlandse waterhuishouding in beheer. Het algemeen toezicht op de waterhuishouding berust bij de provincie Noord-Holland. Het waterkwaliteitsbeheer en -kwantiteitsbeheer wordt uitgevoerd door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, evenals het beheer van de waterkeringen. Als beheerder zijn zij verantwoordelijk voor de veiligheid tegen overstromingen. Het rioolbeheer wordt uitgevoerd door de gemeente Zaanstad.

Inleiding

Als onderdeel van het Inverdan programma zal het schoolgebouw op het perceel Cypressehout 100 gesloopt en zullen er maximaal 64 woningen worden gebouwd.

Het perceel Cypressehout 100 ligt aan de westzijde van het station Zaandam achter de gebouwen van IKTC.

In het bestaande bestemmingsplan Inverdan is de locatie bestemd als school. Om woningbouw mogelijk te maken wordt eerst een globaal bestemmingplan gemaakt en zal in een later stadium uitwerking plaatsvinden. De woningen worden gesitueerd op twee eilanden en het wijkje zal toegankelijk zijn via twee dammen met duiker. Voor voetgangers en fietsers worden in noord/zuid-richting twee houten bruggen gebouwd.

Situering toekomstige situatie

Watertoets

Op 17 mei 2011 heeft het watertoetsoverleg plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Naar aanleiding van dat overleg kan het volgende worden vermeld ten aanzien van de waterhuishouding.

De locatie ligt waterhuishoudkundig gezien in de Polder Westzaan. Het waterpeil in de Polder Westzaan is NAP-1,04 m. De eilanden ontstaan door het graven van watergangen van ongeveer 6 meter breed, door het midden en aan de oostzijde van het perceel. De nieuwe watergangen komen in open verbinding te staan met het bestaande oppervlaktewater.

Bij de uitwerking zal de maatvoering van de watergangen vastgelegd worden. Aspecten die hierbij van belang zijn, zijn de wenselijkheid van steigers aan de achterzijde van de woningen, de onderhoudbaarheid van de atergangen met varend materieeel en de robuustheid van het watersysteem met betrekking tot de waterkwaliteit.

Bestaande situatie plangebied in omgeving

De bestaande watergangen om het plangebied zijn in beheer en onderhoud bij de gemeente. Afhankelijk van de verdere uitwerking zullen de watergangen in beheer en onderhoud komen bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier of de gemeente Zaanstad.

Voor heel Inverdan wordt in samenspraak met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, een waterbalans bijgehouden. Beschouwd wordt of de toename van verharding voldoende gecompenseerd wordt door toename van wateroppervlakte. Bij de laatste beschouwing in 2009 was er een sluitende waterbalans. In deze beschouwing was met de huidige planvorming voor de locatie Cypressehout 100 rekening gehouden. Dit plangebied heeft een positieve bijdrage voor de waterbalans aangezien het oppervlak aan open water toeneemt er er sprake eis van een verhardingsafname.

Aan de westzijde van de ontwikkelingslocatie aan de overzijde van het Westerwindpad ligt een onderbemaling Westzuijderveld met een streefpeil van ca. NAP -2,10 meter. Gezien de afstand tussen de nieuwbouw en de onderbemaling is de verwachting dat de realisatie van de nieuwbouw geen invloed heeft op de peilscheiding rond de onderbemaling.

Duikers, bruggen en oevers.

Bij de verdere uitwerking zal de maatvoering van bruggen en duikers vastgelegd worden. Aspecten die hierbij van belang zijn zijn de doorvaarbaarheid (ook in verband met onderhoud) en de waterafvoer. Afhankelijk van het gebruik van de oevers zullen deze van een beperkte, natuurlijkvriendelijke beschoeiing of van een gebruikelijke beschoeiing voorzien worden.

Grondwater

De ontwatering van het perceel zal verbeteren omdat door het graven van de watergangen de afstanden tot oppervlaktewater verkleinen. Bij verdere uitwerking van het plan zal nagegaan worden of de ontwatering voldoende is om toekomstige problemen met grondwater voorkomen.

Riolering

De school is aangesloten op een rioolpersleiding. In het nieuwe wijkje zal een gescheiden rioolstelsel aangelegd worden. Het regenwater van daken en verharding zal geloosd worden in het oppervlaktewater. Nader beschouwd moet worden of de persleiding voldoende capaciteit heeft om het afvalwater van de woningen te kunnen afvoeren.

In dit hoofdstuk worden de hoofdlijnen beschreven van de gehanteerde bestemmingen. Daarnaast worden aanduidingen, ontheffingsbepalingen en wijzigingsbevoegdheden in de bestemmingsregeling aangestipt die, in verband met de speciale regeling die zij hanteren, een nadere toelichting kunnen gebruiken.

Dit bestemmingsplan is opgesteld op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), beide ingevoerd op 1 juli 2008 en volgens de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2008) inclusief digitaliseringsplicht per 1 januari 2010. Een van de gevolgen is dat in de Wet ruimtelijke ordening de strafbepaling en de algemene gebruiksbepalingen zijn vastgelegd, zodat deze niet meer opgenomen hoeven te worden in de planregels.

In het Besluit ruimtelijke ordening is een formulering opgenomen ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht. Deze teksten zijn neergelegd in de planregels.

De SVBP2008 bevat een aantal bindende voorschriften. Zo wordt niet langer meer gesproken van voorschriften maar van regels en zijn er een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die opgenomen moeten worden in het artikel aangaande begrippen. Ook schrijft de SVBP2008 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan de wijze van meten.

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving.

De Wabo heeft als gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo.

Voor het bestemmingsplan heeft dit consequenties voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning' en 'sloopvergunning' zijn vervangen door de algemene term omgevingsvergunning (indien noodzakelijk is deze term aangevuld met: 'ten behoeve van bouwen en/of slopen'), de term 'aanlegvergunning' is vervangen door omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en tenslotte de term 'ontheffing' is vervangen door afwijking van de bouwregels/gebruiksregels.

Eén van de uitgangspunten voor het begrippenkader is het zoveel mogelijk aansluiten op andere relevante wetgeving zoals de Woningwet , de Wabo en het Bor (Besluit omgevingsrecht). In de Wabo wordt ervan uitgegaan dat elke woning één voorgevel heeft. Deze voorgevelrooilijn wordt als volgt gedefinieerd: de voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, beheersverordening of gemeentelijke bouwverordening. Het is dus van belang om in het bestemmingsplan c.q. uitwerkingsplan duidelijk aan te geven waar de voorgevelrooilijn is gelegen. Dit geldt met name voor de regeling met betrekking tot erfafscheidingen, omdat afhankelijk van de ligging ten opzichte van de voorgevelrooilijn deze bouwwerken, geen gebouwen zijnde, al dan niet vergunningsvrij zijn. Alle overige bouwwerken worden niet gerelateerd aan de voorgevelrooilijn maar aan het achtererfgebied van de woning.

In principe kan een woning op een hoek twee voorgevelrooilijnen hebben: één in het verlengde van de voorgevel en één in het verlengde van de zijgevel van de woning, gekeerd naar openbaar toegankelijk gebied. Gelet op het bovenstaande is de systematiek in het bestemmingsplan, maar nog meer in het te zijner tijd te maken uitwerkingsplan, als volgt:

• Op de verbeelding staan bouwvlakken aangeduid door voor-, achter- en zijgevelbouwgrenzen. Binnen deze bouwvlakken mogen de hoofdgebouwen worden gebouwd. Er is geen verplichting om in deze grenzen te bouwen, bebouwing kan ook worden opgericht in bijvoorbeeld het midden van het bouwvlak.
• De voorgevelrooilijn is gedefinieerd als: 'op de verbeelding aangegeven gevellijn waar de voorgevel van een hoofdgebouw naar toe is gekeerd, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens de regels toegelaten afwijkingen.'
• In het bestemmingsplan c.q. uitwerkingsplan is dus bepaald waar de voorgevel van een gebouw ligt. Als dit onduidelijk is, wordt daarbij de jurisprudentie gevolgd: waar zit het huisnummer en de brievenbus (waar bevindt zich het adres van het perceel), waar is de hoofdingang van een gebouw of waar is de hoofdontsluiting van een perceel.
• Vergunningsplichtige bijbehorende bouwwerken in de zin van bijgebouwen moeten altijd drie meter achter de voorgevel en de denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan te worden gebouwd (de voorgevelrooilijn).
• Gelet op het begrip voorgevelrooilijn dat in de Wabo (en Bor) is geïntroduceerd en afkomstig is uit de gemeentelijke bouwverordening, betekent dat dat op hoekpercelen de zijgevellijn (de lijn, die gelegen is langs de feitelijke zijgevel en het verlengde daarvan op
• een bouwperceel) ook als voorgevelrooilijn moet worden beschouwd. Het hoekperceel kent dus twee voorgevelrooilijnen. Daarmee zijn bijvoorbeeld erfafscheidingen van meer dan 1 meter, die gelegen zijn voor deze voorgevelrooilijn niet bouwvergunningsvrij.

Overigens wanneer gesproken wordt over zijgevel dan wordt hiermee de fysieke zijgevel van een hoofdgebouw bedoeld. In het juridische kader bestaat het begrip 'zijgevel' niet. Alleen de begrippen achtererfgebied en voorerfgebied worden gebruikt waarbij de voorgevelrooilijn aangeeft waar het voorerfgebied eindigt en het achtererfgebied begint of andersom.

Vergunningsvrij bouwen mag in principe vanaf 1 meter van de voorgevelrooilijn. Voor vergunningsplichtige bouwwerken hanteert de gemeente de eis van 3 meter achter de voorgevelrooilijn. Door het hanteren van deze eis is het duidelijk dat bijvoorbeeld een bijbehorend bouwwerk (aan- of uitbouw) in ruimtelijk en functioneel opzicht ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw, ook gezien vanaf de voorgevel.

Het is belangrijk het volgende in overweging te nemen bij vergunningsvrij bouwen. Een 'erf' is dat gedeelte waarop reeds een hoofdgebouw staat dat bijvoorbeeld de bestemming 'Wonen' heeft en waarbij de bebouwingsmogelijkheden in voldoende ruimtelijk opzicht direct behoren bij en in functioneel opzicht ten dienste staan van, en/of in feitelijk opzicht direct aansluitend is aan het hoofdgebouw. Een 'erf' kan samenvallen met een perceel, maar een perceel kan ook meer omvatten. Voor de beantwoording van de vraag of een vergunningsvrij bouwwerk in de zin van het Bor kan worden aangemerkt, is het vereist dat het vergunningsvrije bouwwerk op (rond) hetzelfde perceel staat als dat waarop het hoofdgebouw zich bevindt. De omstandigheid dat iemand eigenaar is van zowel het afgesloten gedeelte van het perceel (bijvoorbeeld een weiland) als van het bebouwde deel van het perceel is voor de beantwoording van de vraag of sprake is van 'een perceel, waarop zich een gebouw bevindt' niet zonder meer doorslaggevend. Ook de omstandigheid dat sprake is van een kadastrale eenheid is niet zonder meer doorslaggevend.

De regels van het bestemmingsplan zijn opgebouwd uit 4 onderdelen. In hoofdstuk 1Inleidende regels staan de begripsbepalingen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2Bestemmingsregels bevat de regels die betrekking hebben op alle in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen. In hoofdstuk 3Algemene regels zijn regels opgenomen die geen betrekking hebben op een specifieke bestemming, maar die gelden voor het gehele plangebied of betrekking hebben op meerdere bestemmingen. Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de Overgangs-en slotregels.

In het plangebied zullen ingrijpende veranderingen optreden. De nu aanwezige schoolgebouwen van het Regiocollege zullen worden gesloopt om plaats te maken voor woningbouw. In plaats van een schoollocatie ontstaat er een woonwijkje. De planregels zijn sterk op ontwikkeling gericht. Daarom is hier gekozen voor een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting.

Bij een globaal bestemmingsplan moeten burgemeester en wethouders één of meer uitwerkingsplannen maken, waarin de bebouwing en de functies gedetailleerder worden geregeld dan in het globale bestemmingsplan. De juridisch-planologische kaders en algemene regels worden in het globale plan vastgelegd, de specifieke uitwerking daarvan vindt pas plaats in het uitwerkingsplan. Om te voorkomen dat er tussen de totstandkoming van het globale plan en het uitwerkingsplan ongewenste situaties ontstaan, is in het globale plan een voorlopig bouwverbod opgenomen met afwijkingsmogelijkheid.

Gekozen is voor het opnemen van de 30-70 % verhouding tussen sociale en vrije sectorwoningbouw in het bestemmingsplan. Deze verhouding vloeit voort uit het Woonprogramma Inverdan, waar de ontwikkellocatie Cypressehout (bestaande uit de locatie Torens 3+4 en de locatie C100 gezamenlijk) deel van uitmaakt. Met de exploitant van de ontwikkellocatie is de afspraak gemaakt dat locatie C100 volledig bebouwd kan worden met vrije sectorwoningen, mits de 30% sociale woningbouw voor de hele ontwikkellocatie zal worden gerealiseerd op de locatie Torens 3 + 4. De anterieure overeenkomst voor locatie C100 is in 2009 getekend, de anterieure overeenkomst voor locatie Torens 3 + 4 nog niet, Nu er geen zekerheid is dat de ontwikkellocatie in zijn geheel (of beide locaties afzonderlijk) door dezelfde exploitant ontwikkeld zal worden is daarmee ook geen zekerheid dat de sociale woningbouw door de exploitant gerealiseerd zal worden. Door opneming van de 30/70-regel in het bestemmingsplan C100 is de sociale woningbouw voor deze locatie publiekrechtelijk zeker gesteld. In de regels is onder 3.2 sub n. de mogelijkheid opgenomen dat bij omgevingsvergunning van deze regel afgeweken kan worden, waarna 100 % vrije sectorwoningen gerealiseerd kunnen worden op locatie C100. Dit kan o.a. door (privaatrechtelijke) afspraken met de exploitant over de sociale woningbouw.

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Het ontwerpbestemmingsplan (in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) en de publicatietekst met betrekking tot de terinzagelegging zijn electronisch toegezonden aan:

1. 1. VROM-inspectie, regio Noord-West
2. 2. Rijkswaterstaat, dienst Noord-Holland
3. 3. Ministerie van Defensie, dienst Gebouwen, Werken en Terreinen
4. 4. Ministerie van Economische Zaken, regio Noord-West
5. 5. Provincie Noord-Holland
6. 6. Wijkoverleg
7. 7. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
8. 8. Kamer van Koophandel Amsterdam
9. 9. KPN
10. 10. KPN Vastnet
11. 11. NUON
12. 12. N.V. Nederlandse Gasunie
13. 13. Waterleidingbedrijf Noord-Holland
14. 14. Milieufederatie Noord-Holland
15. 15. Vereniging Agrarisch Natuur- en Landschapsbeheer Water, Land & Dijken
16. 16. Regionale brandweer Zaanstreek-Waterland/Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland
17. 17. GGD Zaanstreek Waterland
18. 18. Stichting Natuur en Milieu
19. 19. Gemeente Amsterdam, Dienst Ruimtelijke Ordening
20. 20. Brandweer Zaanstad

De instantie genoemd onder 12. heeft aangegeven geen opmerkingen ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan te hebben. De instanties genoemd onder 1., 2., 3., 4., 8, 9., 10., 11., 13., 14., 15., 17., 18., en 19. hebben niet gereageerd. De instanties genoemd onder de nummers 5., 6 (behandeld bij de zienswijzen), 7., 16. en 20. zonden opmerkingen toe over het ontwerpbestemmingsplan:

1. Provincie Noord-Holland (nr. 5)

Planinhoud

1. Het ontwerpbestemmingsplan geeft ons aanleiding tot het maken van opmerkingen. Ten eerste merken wij op dat het plan niet in het kader van art. 3.1.1 Bro voor vooroverleg naar ons is gestuurd. Gezien het feit zien wij ons genoodzaakt om nu onze opmerkingen aan u kenbaar te maken.

2. In hoofdstuk 3 paragraaf 3.3 noemt u de provinciale beleidstukken,waaronder de Structuurvisie Noord-Holland 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie. Wij zien echter geen verwerking van deze belangrijke beleidsdocumenten in het bestemmingsplan. Uit uw plan blijkt niet of het plangebied binnen of buiten het bestaand bebouwd gebied valt en welke maatregelen heeft u genomen of van plan bent te nemen op het gebied van ecologie en milieu. Wij zien geen reden om zienswijze in te dienen maar verzoeken wij u om onze opmerkingen in het bestemmingsplan te verwerken.

Reactie gemeente.

ad 1.

Het ontwerpplan is in het kader van artikel 3.1.1. van het Bro op 31 mei 2011 aan bovengenoemde instanties, waaronder de provincie Noord-Holland, gezonden. Naar aanleiding van die toezending geven Gedeputeerde Staten de hierboven weergegeven reactie.

ad 2.

Op het plangebied is nu nog van toepassing het bestemmingsplan Inverdan uit 2006. Op dit moment is op het plangebied C100 een school gevestigd. Het plangebied ligt binnen het Bestaand bebouwd gebied zoals bedoeld in de provinciale structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie. De school gaat gesloopt worden en op dezelfde plaats worden op grond van het bestemmingsplan C100 ongeveer 60 woningen gebouwd. Het bebouwde gebied wordt door deze bestemmingswijziging niet vergroot. Deze ontwikkeling is niet in strijd met voornoemde structuurvisie en verordening.

Conclusie.

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie niet worden gewijzigd.

2. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (nr. 7).

Het hoogheemraadschap heeft in het voortraject ook al gereageerd op het bestemmingsplan (e-mail17 mei 2011) . Deze opmerkingen uit het voortraject zijn nog niet verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan vandaar dat deze hieronder nogmaals staan vermeld.

Toelichting

In hoofdstuk 2 'Beleidskader' wordt op bladzijde 14 in paragraaf 4.2.8 nog gesproken over de Vierde Nota Waterhuishouding. Dit beleidsdocument is inmiddels vervangen door het Nationaal Waterplan.

In paragraaf 3.4.2 wordt gesproken over de Keur 2010. Dit moet zijn de Keur 2009.

Het hoogheemraadschap zal u digitaal een document sturen van vigerend waterbeleid waarin teksten voor o.a. het Nationaal Waterplan en de Keur 2009 staan opgenomen.

In paragraaf 5.2 'Water' van de toelichting wordt ingegaan op de wateraspecten van de toekomstige inrichting van het plangebied. Hoewel dit uitwerking van het voorliggende bestemmingsplan is, wil het hoogheemraadschap al wel enkele opmerkingen maken met betrekking tot de inrichting van het watersysteem.

Er wordt gesteld dat de waterlopen ongeveer 6 meter breed worden. Het hoogheemraadschap hanteert voor stedelijk water waar varend onderhoud gepleegd moet worden een minimale waterbreedte van 6 meter. Dit is een minimale maat ten behoeve van onderhoud. Bij deze breedte zijn bijvoorbeeld geen steigers achter de woningen mogelijk. Doordat dit woonwijkje in een echte vaarpolder is gelegen adviseert het hoogheemraadschap om de waterlopen breder aan te leggen (waterbreedte 8 alO meter). Hierdoor wordt de beleving van het water vergroot (meer ruimte voor steigers en bootjes) en wordt voorkomen dat er in de gebruikssituatie veel discussie (en mogelijk handhavingzaken) ontstaan met betrekking tot de aanleg van steigers.

Een optie kan zijn om de nieuw te graven sloot midden door het plangebied achterwege te laten en de randsloten te verbreden (waarbij deze dan tevens een belangrijke functie voor het omliggende watersysteem kunnen vervullen).

De ligging en dimensionering van de bruggen en duikers dient in overleg met het hoogheemraadschap bepaald te worden waarbij de beleidsuitgangspunten voor varend onderhoud van toepassing zijn.

Er wordt gesteld dat de waterlopen in beheer en onderhoud bij de gemeente blijven. Het hoogheemraadschap is bereid om (nieuw) stedelijk water in de toekomst in onderhoud over te nemen indien het aan onze uitgangspunten voldoet. Hier dienen nadere afspraken over worden gemaakt tussen gemeente Zaanstad en het hoogheemraadschap.

Aan de overzijde van het Westenwindpad ligt de blokbemaling Westzijderveld (streefpeil NAP-2,10 meter). De waterkering rondom deze blokbemaling betreft geen primaire of regionale kering. Bij eventuele (graaf)werkzaamheden aan de westzijde van het plangebied dient wel aandacht te zijn voor de stabiliteit van de kering /het Westenwindpad.

De planregels en de verbeelding geven geen aanleiding voor het maken van opmerkingen. Water en waterhuishoudkundige zaken zijn binnen de uit te werken bestemming mogelijk.

Wij vertrouwen erop dat bovengenoemde opmerkingen/aanvullingen in het bestemmingsplan zullen worden verwerkt en dat dit positief zal bijdragen in de uiteindelijke uitwerking waardoor de waterhuishoudkundige belangen ruimtelijk geborgd worden. Doordat dit bestemmingsplan een uit te werken bestemming heeft wil het hoogheemraadschap nauw betrokken blijven bij de verdere uitwerking ervan. Hierdoor kunnen we zorgen dat de uiteindelijke inrichting ook past binnen onze beleidsregels waardoor de af te geven Watervergunning een formaliteit wordt.

Voor eventuele vragen en toekomstige correspondentie kunt u via bovenstaand telefoonnummer contact opnemen met de heer J. van Diepen van onze afdeling Planvorming.

Reactie gemeente.

De opmerkingen van het Hoogheemraadschap gedaan in het kader van het watertoetsoverleg d.d. 17 mei 2011 zijn inmiddels grotendeels verwerkt in het bestemmingslan. Het hoofdstuk over de Vierde Nota Waterhuishouding is in de Toelichting geschrapt. De term 'Keur 2010'is gewijzigd in 'Keur 2009'.

De reactie van het Hoogheemraadschap sluit overigens aan bij het commentaar zoals dit in het kader van het watertoetsoverleg is geleverd (d.d. 17 mei 2011). Gezien het globale karakter van het bestemmingsplan is er voor gekozen ook de waterparagraaf (paragraaf 5.2) globaal te houden.

Vastgehouden zal worden aan de basisstructuur van het plan om het nieuwe wijkje te laten bestaan uit twee eilanden, dit om zoveel mogelijk woningen aan het water te hebben. Een bredere sloot betekent minder uit te geven terrein. Dus ook aan de gestelde slootbreedte zal vastgehouden worden met als consequentie dat de mogelijke aanleg van steigertjes c.q. in-, en uitstapplaatsen voor roeiboten door bewoners op eigen terrein gemaakt moeten worden

In de waterparagraaf is de onderbemaling gelegen aan de noordzijde van het plangebied genoemd. Bij de aanvraag van een watervergunning zal bedoelde waterkeringaspecten beschouwd worden.

Verdere wensen en voorwaarden van het hoogheemraadschap zullen bij nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan beschouwd worden en in relatie tot andere belangen al dan niet verwerkt worden. Het hoogheemraadschap zal betrokken worden bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

Paragraaf 5.2 (waterparagraaf) zal niet aangepast worden. De verder wensen van het hoogheemraadschap zullen in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan betrokken worden.

Uiteraard zal worden voldaan aan de wens van het hoogheemraadschap om nauw betrokken te blijven bij de nedere uitwerking van het plangebied.

Conclusie.

De Toelichting van het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie op een aantal punten worden gewijzigd.

3. Regionale brandweer Zaanstreek Waterland/ Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland (nr. 16).

Voorliggend advies behandelt de risico's met betrekking tot de plannen die samenhangen met het transport, het gebruik en de opslag van gevaarlijke stoffen (externe veiligheid) vanuit het perspectief van de brandweer (de hulpverlening). In dit advies worden de ongevalscenario's, de bestrijdbaarheid, de hulpverlening en de zelfredzaamheid besproken.

Onze adviesrol is geen toets op het voldoen aan wettelijke kaders, maar het bieden van deskundigheidsinzicht in de mogelijkheden en beperkingen die bij de voorgenomen ontwikkeling en voorstelbare scenario's ontstaan voor hulpverlening en zelfredzaamheid.

SITUATIE

Gemeente Zaanstad wil met het ontwerpbestemmingsplan ClOOeen planologisch en juridisch kader bieden om het plangebied van een schoollocatie om te vormen naar een gebied met een woonfunctie. Op basis van de vigerende bestemmingsplannen kan de ontwikkeling niet worden vergund. Daarnaast wordt met het ontwerpbestemmingsplan ook beoogd om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Het plangebied maakt deel uit van Inverdan te Zaandam en ligt aan het eind van Cypressehout. Aan de kanten Noord, Zuid en West wordt de locatie begrensd door water. De huidige school Regio college verdwijnt van de locatie omdat het zal worden verplaatst.

Dit advies richt zich alleen op het optreden van de brandweer. De benodigde en beschikbare hulpverleningscapaciteit is voor Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland nog niet bestuurlijk vastgesteld.

RISICOBRON

Ten zuiden van het Noordzeekanaal ligt het Westelijk Havengebied van Amsterdam. VolgensBrandweer Amsterdam-Amstelland is in dit gebied zware industrie toegestaan. Op dit moment is hier onder ander het BRZO-bedrijf Chemtura gevestigd. Chemtura produceert gewasbeschermingsmiddelen en heeft daarvoor een grote hoeveelheid (400.000 kg) gevaarlijke stoffen in opslag. Het bedrijf Chemtura valt onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrictitingen (Bevi) en het Besluit risico's en zware ongevallen (BRZO). In de wetgeving worden normen genoemd voor het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Voor het PR geldt een grenswaarde en voor het GR een oriënterende waarde.

Uit het advies van Brandweer Amsterdam-Amstelland valt af te leiden dat er voor Chemtura twee scenario's zijn:

1. het vrijkomen van ammoniak als gevolg van falen van een opslagtank;

2. het ontstaan van een magazijnbrand met als gevolg het vrijkomen van een toxischewolk (ammoniak).

Aan de hand van de professionele risicokaart kan gesteld worden dat een toxische wolk(ammoniak) het maatgevende scenario voor Chemtura is. Het berekende invloedsgebied reikt lot circa 4200 meter bij het weertype F 1,5. De afstand tussen het plangebied voor C100 en Chemtura is circa 3000 meter. Het bestemmingsplan valt binnen dit invloedsgebied. Hierdoor is externe veiligheid één van de aspecten die moet worden meegenomen in de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan. Het weertype F1,5 is een conservatieve aanname. Het gemiddelde weertype in Nederland is D5, het neutrale weertype met en windsnelheid van 5 m/s. Bij dit weertype reikt het invloedsgebied tot ongeveer 790 meter. Het plangebied 0100 bevindt zich ruim buiten deze afstand. In geval van een incident bij Chemtura zullen de hulpdiensten van VrZW vooral inspanning leveren voor de effectbestrijding. Deze inzet zal hoofdzakelijk bestaan uit het waarschuwen/alarmeren, het redden en in veiligheid brengen van eventuele slachtoffers. Bij dit scenario is schuilen de meest effectieve maatregel. Snel alarmeren en ervoor zorgen dat de aanwezige personen kunnen vluchten naar een relatief luchtdichte ruimte vermindert het aantal slachtoffers. Volgens de landelijke campagne worden mensen bij alarmering via het sirenenet reeds geadviseerd naar binnen te gaan en ramen en deuren te sluiten. Dit sluit aan bij het gewenste handelingsperfectief bij het optreden van bovengenoemd scenario.

MAATREGEL

Het plangebied ligt op een ruime afstand van Chemtura. De maatregel richt zich daarom met name op het bevorderen van de zelfredzaamheid.

Te overwegen maatregelen om de zelfredzaamheid te bevorderen:

1. Het aantal slachtoffers kan verminderd worden door de gebouwen in het plangebied te voorzien van ventilatie- en aircosystemen die centraal uitgeschakeld en afgezet kunnen worden. VrZW verzoekt het bevoegd gezag deze maatregel te betrekken bij de afweging voor het nemen van de beslissing over het ontwerpbestemmingsplan C100 en voor de inrichting van het plangebied.

Reactie gemeente.

De veiligheidsregio gaat uit van een invloedsgebied van Chemtura met een straal van 4200m. Deze aanname is gebaseerd op de Kwalitatieve risico analyse van Chemtura van 1995. De gemeente Amsterdam heeft voor de ontwikkeling van haar Houthaven een contra-expertise onderzoek laten doen naar de reikwijdte van het invloedsgebied van Chemtura. De conclusie van dit onderzoek was dat de straal van het invloedsgebied geen 4200m maar 1200m is.

De uitkomst van dit onderzoek is niet overgenomen in het risicoregister en de risicokaart van de Provincie Noord-Holland waar de veiligheidsregio zich op baseert. Het risicoregister en de risicokaart worden pas aangepast nadat de milieuvergunning van Chemtura is aangepast. Onderdeel van die vergunning is een vernieuwde QRA met nieuwe risicocontouren.

Inmiddels is de Provincie Noord-Holland bezig met een nieuwe revisie vergunning voor Chemtura waarbij naar verwachting het invloedsgebied op de risicokaart verkleind zal worden.

De ervaring leert dat ontwikkelingen veraf van een risicobron geen invloed meer hebben op het groepsrisico. Het groepsrisico is namelijk een functie van de toename van het aantal personen gedeeld door de afstand tot de risicobron. Op grote afstand is de relatieve toename van het aantal personen marginaal omdat er een grote populatie binnen de cirkel ligt, maar tegelijkertijd de afstand tot de bron groot is. Een dergelijke ontwikkeling heeft daardoor geen effect op het groepsrisico.

Genoemde argumenten hebben er toe geleid dat in het milieuonderzoek bewust geen rekening is gehouden met het invloedgebied van Chemtura dat op ruim 3 km afstand van het plangebied is gelegen.

Conclusie.

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie niet worden gewijzigd.

4. Brandweer Zaanstreek Waterland Zaanstad (nr. 20)

Dit advies is bedoeld als aanvulling op het advies van Brandweer Zaanstreek-Waterland van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland. Om de fysieke veiligheid van het plan zo goed mogelijk te waarborgen is het van belang dat de volgende punten in overweging worden genomen:

Bluswater

Voor een goede bestrijdbaarheid is het van belang dat de bluswatervoorzieningen op orde zijn. De normen die Brandweer Zaanstad hanteert zijn gebaseerd op de "Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid" van de NVBR en het vastgestelde rapport "Project Bluswater. Spoor 2: Bluswateralternatieven" van Brandweer Zaanstreek-Waterland van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.

Er is in de huidige situatie tussen Cypressehout 100 en Cypressehout 99 één ondergrondse brandkraan gesitueerd. Daarmee is de primaire bluswatervoorziening voor het hele bestemmingplangebied Cl00 volgens de norm onvoldoende. Omdat de situering van de primaire bluswatervoorziening in het gebied afhankelijk is van de concrete inrichting, is in dit stadium nog niet te zeggen hoe de primaire bluswatervoorziening geregeld moet worden. Hierover zal in een later stadium, als de invulling van het gebied concreter is, nadere afspraken gemaakt moeten worden met Brandweer Zaanstad. Dit geldt echter niet voor de borging van de secundaire bluswatervoorziening. Met het oog op de mogelijke toekomstige ontwikkelingen van PWN (het waterleidingbedrijf van Noord-Holland), waarbij de kans bestaat dat waterleidingen steeds minder geschikt worden om tevens te gebruiken als primaire bluswatervoorziening, is het zinvol om het water rondom dit plangebied tevens te bestempelen als secundaire danwel tertiaire bluswatervoorziening voor de brandweer.

Ik adviseer u daarom om het water om het plangebied heen te bestemmen als "open water", zodat de brandweer hier te allen tijde gebruik van kan maken. In overleg met Brandweer Zaanstad zal bekeken moeten worden waar er eventueel opstelplaatsen nodig zijn om goed gebruik te kunnen maken van deze voorziening.

Bereikbaarheid

Naast het aspect bluswater is het voor een goede bestrijdbaarheid ook noodzakelijk dat het plangebied dan wel een eventueel incident goed bereikbaar is (zie ook "Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid" van de NVBR). Het bestemmingsplangebied Cl00 wordt gekenmerkt als een doodlopend gebied met slechts én ontsluitingsroute, namelijk via de Cypressehout. Volgens de norm is dit onvoldoende. Het plangebied moet in ieder geval via twee onafhankelijke routes bereikbaar zijn. Het advies is daarom een tweede ontsluitingsroute te creëren en deze ook als zodanig te bestemmen ("verkeersdoeleinden"), bijvoorbeeld met een verbinding naar de Mandelastraat. Let op, deze ontsluitingsroute moet aan bepaalde eisen voldoen, wil het geschikt zijn voor brandweervoertuigen. Deze voorwaarden hebben bijvoorbeeld betrekking op asbelasting, rijbaanbreedte, hoogte en bochtstralen en zijn terug te vinden in de Handleiding Bluswatervoorziening en bereikbaarheid.

Ik adviseer u daarnaast om bij de aanleg van nieuwe wegen en herinrichting van bestaande wegen, in overleg met Brandweer Zaanstad, de bereikbaarheid (opnieuw) te bekijken i.v.m. eventuele consequenties voor bijvoorbeeld de aanrijdtijd en bereikbaarheid van het plangebied.

Opkomsttijden

Volgens het dekkingsplan voorziet de brandweer, gelet op de huidige situatie, geen knelpunten voor wat betreft de opkomsttijd.

Externe veiligheidsaspecten

Het plangebied ligt volgens de risicokaart in het invloedsgebied van Chemtura. Graag verwijs ik u voor eventuele specifieke maatregelen in het kader van de externe veiligheid naar het advies van Brandweer Zaanstreek-Waterland van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland.

Reactie gemeente.

Nadat de inrichtingsplannen van het plangebied concreet zijn zal er overleg plaatsvinden met de brandweer over de situering van de primaire bluswatervoorziening.

Het open water rondom het plangebied zal beschikbaar zijn als secundaire bluswatervoorziening.

Tweede ontsluitingsroute

De langzaam verkeersroute die de Heldenbuurt verbindt met het plangebied kan ook door de brandweer gebruikt worden als tweede ontsluitingsroute. Deze route zal bij de nadere uitwerking moeten gaan voldoen aan de eisen die brandweervoertuigen hieraan stellen. Voor het overige gemotorisieerd verkeer zal de route afgesloten worden door middel van een verwijderbare paal.

Conclusie.

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze overlegreactie niet gewijzigd worden.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 9 juni tot en met 27 juli 2011 in fysieke vorm en digitaal ter inzage gelegen. Voorts is er op 6 juli 2011 een inloopavond over het ontwerp bestemmingsplan gehouden waar een ieder in de gelegenheid is gesteld het ontwerp bestemmingsplan in te zien. Van die terinzagelegging en de inloopavond is daaraan voorafgaand mededeling gedaan in de Staatscourant, het Zaans Stadsblad en de gemeentelijke website.

Tijdens de periode van terinzagelegging zijn de volgende zienswijzen ingekomen.

De zienswijzen worden hieronder weergegeven en zijn van een gemeentelijke reactie voorzien.

1. L. Kosse

Westzanerdijk 214

1507 AN Zaandam

Inhoud zienswijze.

De hoogte van de bebouwing mag niet hoger worden dan de nu bestaande bebouwing.

Er mag geen verbinding komen met het Westerwindpad.

Er zijn speeltuinen nodig tussen de huizen.

Geen werkverkeer over het Westerwindpad.

Graag iets verzinnen voor de Belt.

Reactie gemeente.

Bouwhoogte.

De maximale hoogte van de huidige bebouwing varieert voor de verschillende in het plangebied aanwezige schoolgebouwen tussen de 3 en 10,5 meter. De maximale hoogte van de nieuwe bebouwing wordt hoger dan de bestaande, te weten 12 resp. 13 meter. In de praktijk betekent dat alleen de kappen van de woningen boven de 10,5 meter uitkomen. Weliswaar is deze bouwhoogte hoger dan in de huidige situatie maar bedacht moet daarbij worden dat het uitzicht vanaf de Mandelastraat in de huidige situatie bestaat uit fietsenstallingen en het schoolgebouw. In de nieuwe situatie zal er uitzicht zijn op water en op de achtertuinen van de woningen en dat levert een meer aantrekkelijk beeld op dan het uitzicht in de huidige situatie.

Verbinding Westerwindpad

In het plan is een verbinding voor langzaam verkeer opgenomen tussen de Heldenbuurt en de Belt. Bij de Belt sluit deze route aan op de bestaande route tussen de Cypressehout en het Westewindpad. De voorgestelde route zal daarom niet leiden tot extra verkeer op het Westerwindpad.

Nadat het bestemmingsplan zal zijn uitgewerkt door middel van een uitwerkingsplan zal bezien worden hoe er speelvoorzieningen kunnen worden gerealiseerd.

Werkverkeer over het Westerwindpad

Dit aspect komt aan de orde ter gelegenheid van de daadwerkelijke bouw van de woningen. In het kader daarvan wordt in nauw overleg tussen gemeente, projectontwikkelaar en vertegenwoordigers van de omliggende buurten een Bereikbaarheids-, Leefbaarheids-, Veiligheids-, en Communicatieplan (BLVC) opgesteld waarin alle aspecten die de bouw van de woninge betreffen, worden geregeld.

De Belt valt buiten dit bestemmingsplangebied. Overigens verwijzen wij naar de reactie bij zienswijze nr. 3.

Conclusie

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze worden gewijzigd.

2.

Ymere Ontwikkeling BV

postbus 2961

1000 CZ Amsterdam.

Inhoud zienswijze.

Deze zienswijze richt zich in het bijzonder tegen de uitwerkingsregel 3.2 onder I. Daarin is bepaald dat het aantal te bouwen woningen ten minste 30% in de sociale sector als bedoeld in artikel 1.70 van de planregels moet worden gebouwd. In het verlengde hiervan kan Ymere zich ook niet verenigen met uitwerkingsregel 3.2 onder m.

1. Zoals u weet zijn het gemeentebestuur en Ymere in gesprek over de ontwikkeling van de locatie C100 in relatie tot en in samenhang met de ontwikkeling van Inverdan West, waar de locatie C100 deel van uitmaakt. Ymere is van mening dat de verplichte realisatie van 30% sociale woningbouw op de locatie C100 strijdt met de inmiddels gemaakte afspraken ten aanzien van Inverdan West. Afgesproken is dat op de locatie C100 100% vrije sector (koop)woningen worden gerealiseerd en op de locatie Torens 3 en 4 30% sociale woningbouw, gerekend over het totaal van het op beide locaties te realiseren aantal woningen. Daartoe is in gezamenlijk overleg met de betrokken partijen - Ymere, Regio College en gemeente - besloten met het oog op een zo optimaal mogelijke grondprijs voor C100, ten gunste van het Regio College.

2. Deze afspraken hebben hun neerslag gekregen in de (anterieure) exploitatieovereenkomst: in deze overeenkomst ligt vast dat op de locatie C100 64 vrije sector woningen worden gerealiseerd (en de sociale woningbouw op de locatie Torens 3 en 4) en op basis daarvan is de grondprijs bepaald en dus het kostenverhaal geregeld.

3. Dat uw raad nu via een regeling in het bestemmingsplan voor de locatie C100 alsnog 30% sociale woningbouw voorschrijft strijdt dus in de eerste plaats met de anterieure exploitatieovereenkomst. En dat is in strijd met (het systeem van) de Wet ruimtelijke ordening.

4. Voorts volgt hier uit dat uw raad het (betreffende voorschrift in het) bestemmingsplan voor een ander doel gebruikt dan waarvoor een bestemmingsplan(regel) dient. In de Toelichting op het ontwerp van het bestemmingsplan wordt dat ook met zoveel woorden aangegeven. Met deze regel wordt Ymere onder druk gezet een 'realiseringsovereenkomst voor toren 3 en 4' te ondertekenen; via het ruimtelijk bestuursrecht wordt Ymere daarmee verdere onderhandelingsruimte ontzegd. De regel onder 3.2 sub m benadrukt dat. Het college kan het percentage sociale woningbouw weliswaar op 0 stellen, maar waarom en op welke ruimtelijk relevante gronden is niet geformuleerd. De eis van 30% is gesteld om een privaatrechtelijke afspraak af te dwingen en om effectuering daarvan af te dwingen.

5. Het percentage van 30% sociale woningbouw op de locatie C100 is verder ook niet ruimtelijk onderbouwd. In de Toelichting stelt u dat het percentage van 30 voortkomt uit het Woonprogramma Inverdan. Uit dat programma vloeit echter niet dwingend voort dat dat percentage dus voor iedere deellocatie moet gelden. Voor zover ons bekend is/wordt in Inverdan overigens reeds meer dan 30 % sociale woningbouw gerealiseerd. Nut en (ruimtelijke) noodzaak om voor de locatie C100, zonder Inverdan West in zijn geheel in ogenschouw te nemen, 30 % sociale woningbouw voor te schrijven, is niet aangetoond. Een ruimtelijke afweging heeft u niet gemaakt. Meer nog, Ymere is ermee bekend dat ervan gemeentezijde op wordt aangestuurd om op de locatie Torens 3 en 4 geen (kleine) starters koopwoningen (sociale koopwoningen dus) toe te voegen, omdat - kort gezegd - de woningmarkt daaraan geen behoefte heeft c.q. omdat dat niet past binnen de gemeentelijke visie op de ontwikkeling van Inverdan West. Ontwikkeling van uitsluitend vrije sector woningen op de locatie C100 past daarentegen wel in de (ruimtelijke en woonmarkt-) visie die de gemeente uitdraagt.

Concluderend is Ymere van mening

1. dat uw raad de uitwerkingsregels 3.2 onder 1 en m van het bestemmingsplan gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij zijn bedoeld;

2. dat deze regeling strijdt met de anterieure exploitatieovereenkomst en dus met de Wro;

3. dat het percentage van 30 voor sociale woningbouw niet ruimtelijk is gemotiveerd en zonder nadere en specifiek op de locatie C100 toegesneden afweging is overgenomen uit het woonprogramma voor Inverdan in zijn geheel;

4. dat dit percentage zelfs niet (meer) past binnen de ontwikkelingsvisie die gemeente uitdraagt in de diverse overleggen met Ymere, zodat

5. deze uitwerkingsregels zijn niet in het belang van een goede ruimtelijke ordening als zodanig, althans zijn niet goed onderbouwd.

Ymere verzoekt uw raad dan ook om de uitwerkingsregels 3.2 onder l en m te schrappen.

Reactie gemeente.

ad 1., 2., 3. en 4 (de nummers verwijzen naar de briefinhoud, niet naar de conclusies)

Op 11 november 2009 is er terzake van de locatie C100 een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Zaanstad en Ymere. Daarin is onder andere bepaald dat op de locatie C100 100% vrije sectorwoningen mogen worden gerealiseerd, evenwel onder de voorwaarde dat 'het aandeel sociale huur- en koopwoningen, zijnde tenminste 30% van het totaal aantal te realiseren woningen op de locatie C100, zal gerealiseerd worden op de van de gemeente te kopen c.q. gekochte grond, plaatselijk bekend Torens 3 + 4'.

Vaststaat dat er op dit moment nog geen anterieure overeenkomst is gesloten voor de locatie Torens 3 + 4. Van sluitende, rechtens afdwingbare afspraken ten aanzien van sociale woningbouw is op dit moment dan ook geen sprake.

Dit zo zijnde is de gemeente genoodzaakt om indachtig het woonprogramma Inverdan, de eis van 30% sociale woningbouw ook op de locatie C100 te leggen. Zoals ook al in de Toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven (blz. 57) wordt de eis van 30% sociale woningbouw op de locatie C100 losgelaten indien en nadat de gemaakte afspraken met Ymere inzake het realiseren van sociale woningbouw in de Torens 3 + 4 zijn bekrachtigd. Dit betekent dat indien op het moment van indienen van een omgevingsvergunningaanvraag voor locatie C100 op enigerlei wijze zekerheid is over het onderwerp sociale woningbouw (al dan niet door middel van een privaatrechtelijke overeenkomst), de gemeente ontheffing zal verlenen van het vereiste om 30 % sociale woningbouw op locatie C100 te realiseren door middel van het afgeven van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid is opgenomen in de uitwerkingsregels 3.2 onder n. van het bestemmingsplan, waarvan de tekst van de Toelichting inmiddels iets meer gespecificeerd is. Derhalve is er geen sprake van strijd tussen bestemmingsplan en anterieure overeenkomst.

Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst laat de publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente onverlet. De gemeente mag derhalve haar belangen (ook) publiekrechtelijk zeker stellen, waarmee de betreffende belangen derdenwerking hebben. Dit in tegenstelling tot privaatrechtelijke afspraken, welke derdenwerking ontberen.

Voor alle partijen die iets willen ontwikkelen houden publiekrechtelijke bepalingen (ten faveure van het algemeen belang) een zekere beperking in voor de ontwikkelende partij, maar dat betekent geenzins dat men privaatrechtelijk onder druk wordt gezet noch dat het bestemmingsplan die werking heeft.

Niet valt in te zien dat de gemeente daarmee het bestemmingsplan gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het bedoeld is. De mogelijkheid van het stellen van eisen aan woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan is zelfs expliciet opgenomen in artikel 3.1 lid 1 Wro.

De verhouding 30/70 is een landelijk veelvuldig, en ook binnen de gemeente Zaanstad, gehanteerde verdeling tussen sociale woningbouw en vrije sectorwoningen, die is vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde “Woonvisie 2008-2020” en in het door de gemeenteraad in 2003 vastgestelde Masterplan Inverdan. In principe zal iedere ontwikkelaar binnen de gemeente zich aan deze verhouding dienen te houden. Dit kan door realisatie op de locatie zelf, dan wel door compensatie elders binnen de gemeente Zaanstad of op andere wijze. Financiële of (locatie-)specifieke omstandigheden kunnen leiden tot aanpassing van het percentage.

De opmerking dat van gemeentezijde wordt aangestuurd op het weren van (kleine) starters koopwoningen op locatie Torens 3 + 4 kunnen wij in dit verband niet plaatsen. Sociale woningbouw bestaat uit meer dan kleine starters koopwoningen. Het feit dat er aan een bepaalde categorie sociale woningbouw op een bepaald moment minder behoefte is, laat onverlet de noodzaak en behoefte aan sociale woningbouw in zijn algemeenheid.

Gelet op bovenstaande zal derhalve uitwerkingsregels 3.2 sub l. en m. niet worden geschrapt, maar zal de tekst van de toelichting en artikel 3.2 sub n. iets specifieker worden geformuleerd.

Conclusie.

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze worden gewijzigd.

3. Belangenvereniging Westzanerdijk e.o.

Inhoud zienswijze.

U stelt in uw beschrijving in paragraaf 2.2: "Dit nieuwe woonbuurtje moet haar identiteit onder meer ontlenen aan de bijzondere ligging: in de stadsrand, direct aan het waterrijke buitengebied, met uitzicht op een Zaans dijk- en dorpslint. In de te maken stedenbouwkundige structuur wordt dit met name vertaald door de volgende uitgangspunten:

• Het wordt een waterrijke woonlocatie, waarbij alle woningen aan het water komen te liggen;

• De verkaveling is zodanig dat vanuit de straten in het woongebied het buitenlandschap goed te beleven is. Zicht op het landschap is belangrijk."Wij zouden hier graag aan toevoegen dat het zicht vanuit het landschap, maar ook vanuit het naastliggende, bestaande E2-woongebied (of "Heldenbuurt') op en naar het nieuwe woonbuurtje net zo belangrijk is, mogelijk nog belangrijker.

U geeft vervolgens in de beschrijving van de verbeelding van het woonbuurtje aan dat met Zaanse accenten gewerkt zal worden. Dit zowel in kleurstelling als in wijze van bouwen. De verbeelding van het woonbuurtje, die u hebt laten zien op de inloopbijeenkomst van 6 juli jl., stemt overeen met het beeld dat wij als belangenvereniging hebben bij uw beschrijving. Wij kunnen daarom als Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. in grote lijnen instemmen met de (in)richting, die bedacht is in dit ontwerp Bestemmingsplan "ClOO".

Daarnaast hebben we nog enkele op- en aanmerkingen ten aanzien van dit bestemmingsplan.

1. Opmerkingen van procedurele aard

Het bestemmingsplan, zoals u dat aan uw bewoners voorlegt, is vast een formeel correct en juridisch juist document. De opsomming van regelingen en voorschriften is indrukwekkend te noemen. Het komt alleen de leesbaarheid voor een gemiddelde burger niet ten goede. Wij zouden graag zien dat dergelijke plannen op een meer toegankelijke manier naar bewoners worden gecommuniceerd. De maquette, zoals u deze heeft gepresenteerd op de inloopbijeenkomst van 6 juli jl., is in onze ogen een meer toegankelijke wijze van verbeelden.

Wel zouden wij vervolgens graag zien dat een dergelijke ontwikkeling in perspectief met de omgeving wordt gepresenteerd. De bestaande bebouwing en een complete maquette waren helaas niet beschikbaar. Een relatie met de omgeving van plannen is in onze ogen essentieel, bijvoorbeeld om inzichtelijk te maken wat de voorgestelde bouwhoogte exact betekent.

Wij realiseren ons dat een bestemmingsplan niet bedoeld is om een plan beeldend te uiten, maar als basis dient voor mogelijke ontwerpen. Het door elkaar lopen van een bestemmingsplanprocedure en de verbeelding van de ontwerpopgave vraagt daarom een heldere en scherpe manier van communiceren. Er dient goed uit elkaar gehouden te worden wat ter inspraak voorligt. Dat vraagt een zwaardere inspanning van de gemeente op het gebied van in- en samenspraak, hetgeen de planvorming en het draagvlak daarvoor zal versterken. Wij denken verder dat de Gebiedsvisie, waar wij graag aan bijdragen en die in de nabije toekomst zal worden opgesteld, zal helpen om de planvorming formeel en toch beeldend op een procedureel correcte manier te doorlopen.

Een tweede opmerking van procedurele aard betreft het overig gebruik van kaartmateriaal. Het plan "ClOO" werd op de inloopbijeenkomst mede gepresenteerd aan de hand van een impressiekaart van de mogelijke bebouwing. Veel van de 'vlekken' op de kaart weken af van wat in het eveneens ter visie liggende Bestemmingsplan 'Westzanerdijk e.o.' is opgenomen. De status van dergelijke bouwviekken is ons daarmee niet duidelijk en leidt tot een discussie die afleidt van het voorliggende plan.

Wij zouden willen verzoeken op een eenduidiger manier met illustratief materiaal om te gaan.

2. Verbeteringsvoorstellen en aandachtspunten

Een aantal zaken kunnen wij aanduiden als wensen. Dit zijn voor ons geen formele bezwaren, maar wel zaken, waarvan wij denken dat het plan erdoor wordt verbeterd. Een eerste punt hierin is het zogenaamde Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC)-plan, bestemd voor de uitvoering van het bouwproject. Hoe gaat u zorg dragen dat tijdens de verschillende bouwfasen voornoemde vier aspecten voor de buurt gegarandeerd worden en hoe bent u van plan de buurt hierover te informeren? Wij kunnen helaas uit ervaring spreken dat bij het voorgaande bouwproject "Aurum" in onze buurt beslist niet alles gladjes, zonder zorgen is verlopen.

Wij verwachten daarom dit keer dat een heldere communicatie over hinder, zoals bouwverkeer- (routes), geluidoverlast, omgang met spelende kinderen in de buurt (veiligheid) en bijvoorbeeld vervuiling, kan helpen de uitvoering en acceptatie van het plan in de buurt te verhogen. Een doortimmerd BLVC-plan - ook vooraf besproken met de buurt en nagekomen tijdens de bouw door de gemeente, opdrachtgever en aannemer! - zal hierbij helpen.

Een tweede wens betreft de toegangsbruggen tot de nieuw te vormen eilanden. Voor de waterbeleving zou het in onze ogen goed zijn dat deze bevaarbaar wordt uitgevoerd. Met het oog op de verdere ontwikkeling van het gebied zien wij graag dat de toegankelijkheid van de waterpartijen per boot maximaal wordt gehouden of zelfs wordt uitgebreid. In dit licht zouden wij bijvoorbeeld graag zien dat de - nu afgesloten - doorvaart van de 'Westerwatering' tot aan de Westzanerdijk weer wordt opengewerkt.

Een laatste wens is de verdere aanleg van het zogeheten botanisch pad, waarmee na de oplevering van het voorgaande bouwproject "Aurum" is begonnen. In het planontwerp van dat bouwproject zou dat voetpad oorspronkelijk worden doorgetrokken tot aan het Westerwindpad.

3. Formele bezwaren

Hoewel wij in de basis positief zijn over het gepresenteerde bestemmingsplan, zijn er van de kant van de Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. ook enkele bezwaren aan te merken.

Ons eerste bezwaar betreft de voorgestelde bouwhoogte. Dit bezwaar omvat drie onderdelen:

1. In uw plan gaat u uit van 12 meter met een hoogteaccent op de kop (westzijde) van 13 meter. Deze hoogte is in onze beleving fors hoger dan de hoogte van de omliggende bebouwing. Wij zouden deze hoogte graag 2 meter lager vastgesteld zien.

2. Daarnaast gaat u met de torens van 13 meter op de kop van het plan (kant van het Westzijderveld) in tegen uw eigen wens van de beleving van het buitenlandschap en dat daarvoor zicht op het landschap belangrijk is. Wij onderschrijven de noodzaak van de beleving van het landschap en maken om deze reden bezwaar tegen een bouwhoogte van 13 meter aan deze zijde.

3. De afwijkingsmaat aangaande de bouwhoogte spreekt van 5 meter (art. 5e). Dit zou betekenen dat u met dit plan kan doorbouwen tot een hoogte van maximaal 18 meter. Deze hoogte wordt door ons als buitenproportioneel beschouwd en derhalve afgewezen. Een afwijkingsmaat van meer dan circa 40% is in onze ogen in zichzelf buitenproportioneel. Voornoemde bezwaren komen voort uit onze wens met het nieuwe plan een verbetering aan te brengen in de huidige situatie. De bebouwing, die u vervangt met dit plan, biedt in zijn huidige staat een overweldigende gevel aan fietsers en wandelaars op het Westerwindpad. Met de hoogtes die u in uw plan presenteert ontneemt u zichzelf de mogelijkheid om aan deze ongewenste situatie in positieve zin iets bij te stellen.

Verder maakt de door u voorgestelde bouwhoogte voor niet-grondgebonden woningen een waarschijnlijke, maar geen zekere invulling. De lagere bebouwingshoogte maakt duidelijker dat appartementen geen onderdeel zullen zijn van de uitwerking van het onderhavige bestemmingsplan. De door u voorgestelde bouwhoogte is daarom in onze ogen in tegenspraak met uw eigen voorstel om uitsluitend grondgebonden woningen te willen realiseren.

Een laatste argument ter onderbouwing van onze bezwaren tegen de door u voorgestelde bouwhoogte is het risico, dat u met deze voorschriften neemt, om Zaanse bouw op de wijze van hetnieuwe Stadhuis uit te voeren. Daarmee kan een bestaand archetype als de kaakberger 1,5 a 2 maal zo groot worden uitgevoerd. In onze beleving past een dergelijke uitvoering van de Zaanse bouw niet in de omgeving. Het zal wederom de beleving van de bebouwing vanuit het landschap onevenredig belasten. In onze beleving zal met een dergelijke bouw 'de overgang naar het landelijk gebied' niet worden verdund. U stelt in uw plan zelf dat in het profiel 'Nieuw-Tuinstedelijk' dit wel wenselijk is.

hooihuizen of kaakbergen

Deze vierkante houten schuren met een pyramide-vormig dak komen veel voor in Waterland en de Zaanstreek. Ze zijn typerend voor de veeteeltbedrijven in dit gebied waar een droge opslag van het hooi gewenst was. Vaak zijn in de zijwanden van het hooihuis op verschillende hoogten deuren, zodat men altijd bij de voorraad kon. Tegen het hooihuis, ook kapberg ofkaakberg genoemd, ontstonden vaak aanbouwsels voor de stalling van het vee of andere bedrijfsfuncties. Meestal zijn het geheel houten, gesloten gebouwen met een pannendak. Soms werden ook de verticale wanden met pannen bekleed. Alleen de deuren zijn dan van hout.

Ons tweede bezwaar betreft de 'langzaam verkeerverbinding tussen het nieuwe woonbuurtje "ClOO" en de bestaande 'Heldenbuurt'. Zoals wellicht bekend heeft de 'Heldenbuurt' al vanaf de eerste bewoning aangegeven slechts één ontsluitingsroute te wensen. Deze wens is indertijd ook bekrachtigd in een Raadsbesluit d.d. 10 april 2000. Voor deze wens gelden argumenten als veiligheid, rust en privacy. Tegen de door u geplande nieuwe verbinding wordt wederom bezwaar gemaakt.

Ons derde bezwaar betreft het onvermeld laten van een mogelijke hinderzone rondom de Fronikboerderij, eveneens gelegen aan het Westerwindpad. U hebt in uw plan de hinderzone van de bestaande boerderij van boer J. Rutte aangegeven. U zegt in uw plan niets over de Fronikboerderij, waar ook dieren rondlopen en waar ook onder meer diverse verzorgings- en onderhoudsactiviteiten plaatsvinden. Wij missen een opgave in het bestemmingsplan van deze Fronikboerderij, waardoor toekomstige bewoners niet vooraf zijn geïnformeerd over de aanwezigheid van deze locatie. Wij willen met een vermelding voorkomen dat toekomstige bewoners bezwaren kunnen maken tegen de aanwezigheid van deze activiteiten. Wij laten ons graag door u informeren op welke -juridische - wijze dit het beste kan worden bewerkstelligd.

Tot slot maken wij ons als Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. ernstig zorgen over de staat van de voormalige vuilnisstort 'De Belt'. Wij constateren dat uit de Belt vrijwel altijd percolaatwater stroomt naar onder andere het omringende waterstelsel. Dit is met de aanleg van het nieuwe fietspad aldaar beter zichtbaar geworden. Ook constateren wij bij de Belt regelmatig plastic, afkomstig uit de Belt. Wij vrezen dat de leeflaag van de Belt aangetast is. Bouw- en sloopactiviteiten nabij de Belt zal de aantasting van de Belt mogelijk versterken en derhalve risico's voor de omgeving vergroten. Wij zouden daarom graag zien dat, voordat enige activiteiten worden ontplooid, er een gedegen milieuonderzoek wordt gedaan naar de huidige staat van de Belt en haar leeflaag en van de mogelijk te verwachten invloeden en risico's van de Belt op de omgeving als gevolg van toekomstige bouw- en sloopplannen.

Wij maken derhalve bezwaar tegen het feit dat het bestemmingsplan geen uitgebreide bodemparagraaf bevat die direct is gerelateerd aan de aanwezigheid van de voormalige vuilnisstort.

Wij willen elk risico uitsluiten dat met de bouw van het nieuwe woonbuurtje gezondheids- en veiligheidsrisico's voor de woon- en leefomgeving ontstaan. Wij achten het eisen van een - in termen van de volksmond - 'schone grond'verklaring door de ontwikkelaar, gezien de nabijheid van de Belt, volstrekt onvoldoende waarborg. Uiteraard willen wij van de resultaten van het door ons gewenste milieuonderzoek op de hoogte worden gesteld.

Graag vernemen wij wanneer wij een reactie op onze punten van u mogen verwachten. Tevens worden wij graag geïnformeerd over het verdere verloop van de procedures.

Reactie gemeente.

Uiteraard zijn wij verheugd dat de Belangenvereniging Westzanerdijk e.o. in grote lijnen positief staat tegenover dit bestemmingsplan.

Het zicht vanuit de bestaande woonbuurten op de nieuwe woonwijk is een belangrijk aspect. Gezien de stedenbouwkundige eisen die aan de aan te leggen woonwijk in het plangebied worden gesteld, verwachten wij dat dit aspect sterk zal verbeteren ten opzichte van de huidige situatie waarbij het zicht vanuit de bestaande woonbuurten bestaat uit enkele schoolgebouwen en een schoolplein. In dit verband verwijzen wij ook naar het commentaar op de zienswijze genoemd onder 1..

ad 1.

Bij dit bestemmingsplan is gekozen voor een globaal plan met uitwerkingsplicht. Het globale plan ligt nu ter besluitvorming voor. Bij deze werkwijze is het in zijn algemeenheid nog niet mogelijk om reeds de gedetailleerde invulling van het plangebied te laten zien. In dit geval was er op de inloopavond een maquette beschikbaar die een impressie geeft van hoe het plangebied er na voltooing eruit zal kunnen komen te zien.

Het kaartmateriaal dat op de inloopavond is gebruikt en dan met name de kaart van de omgeving van het plangebied was bedoeld om het plangebied C100 in zijn omgeving te situeren. Hetgeen op die omgevingskaart is weergegeven heeft geen (juridische) betekenis en de kaart was slechts als verduidelijking bedoeld (hetzelfde geldt voor de maquette). Niettemin vinden wij het jammer dat ondanks de op de inloopavond gegeven uitleg, die kaart tot verwarring heeft geleid. Bij volgende gelegenheden zullen wij hierbij nauwkeuriger te werk gaan.

ad 2.

BLVC

De Gemeente besteedt bij alle grotere bouwplannen veel aandacht aan de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie. Iedere projectontwikkelaar krijgt een uitgebreide checklist voorgelegd waaraan hij zich dient te houden. Ook bij de bouw van de woonbuurt C100 zal de gemeente de ontwikkelaar een BLVC plan opleggen. dat BLVC plan wordt vervolgens besproken via de klankbordgroep Inverdan West met vertegenwoordigers uit de buurt. De overlast die de bouw met zich mee kan brengen wordt zo tot een aanvaardbaar niveua teruggebracht, maar kan nooit helemaal vermeden worden.

Toegangsbruggen.

In de geplande situatie zijn alle watergangen toegankelijk voor roeiboten en kan naar open water gevaren worden. Voor deze activiteit is het niet noodzakelijk de toegangen tot de nieuwe eilanden uit te voeren als brug. Buiten de hogere kosten die gemoeid zijn met de aanleg van een brug kan met een dam met duiker de nieuwe woonwijk makkelijker voorzien worden van nuts-voorzieningen. De huidige beperkte doorvaart is van tijdelijke aard omdat de brug in het Westwindenpad pad gerenoveerd moet worden.

Botanisch pad

Dit pad is nog steeds in de plannen opgenomen onder de naam “doortrekken kennisboulevard “. Bij de ontwikkeling van de locatie C100 zal het plan voor het doortrekken van de kennisboulevard worden betrokken.

ad 3.

Bouwhoogten

Wat de bouwhoogten betreft verwijzen wij in de eerste plaats naar het commentaar genoemd bij zienswijze nr. 1.

Verder merken wij hierover het volgende op.

Er is sprake van een maximale hoogte. Binnen de gestelde 12 en 13 meter kunnen woningen van drie lagen met een kap gebouwd worden. Als daar 2 meter vanaf gehaald wordt is dit niet meer mogelijk. Zeer waarschijnlijk zullen er veel woningen van twee lagen met een kap gebouwd worden. De flexibiliteit van dit globale bestemmingsplan is erbij gebaat dat er ook grotere woningen gebouwd kunnen worden. In het nog op te stellen uitwerkingsplan zullen den exacte bouwhoogten worden bepaald. Ook bij dat uitwerkingsplan bestaat de mogelijkheid zienswijzen in te dienen.

De iets hogere koppen van 1 meter aan de westkant zijn nauwelijks als torens te typeren. Zij hinderen niet het genoemde zicht naar het landschap.

Met betrekking tot de afwijkingsmaat van 5 meter zoals genoemd in artikel 5 sub e wordt de ingediende zienswijze onderschreven. De daar genoemde afwijkingsmogelijkheid van 40% is inderdaad disproportioneel.De afwijkingsgraad wordt daarom teruggebracht naar 10 %. De maximale nokhoogte wordt dan respectievelijk 13,2 en 14,3 meter.

Langzaam verkeersverbinding tussen het plangebied en de 'heldenbuurt'.

In het plan is een verbinding voor langzaam verkeer opgenomen tussen de Heldenbuurt en de Belt. Bij de Belt sluit deze route aan op de bestaande route tussen de Cypressehout en het Westewindpad. Deze verbinding zorgt ervoor dat de voorzieningen in Inverdan West, het station en het centrum beter bereikbaar worden voor de Heldenbuurt en een deel van de Westzanerdijk. Zeker met de nieuw te bouwen Slinger is dit een belangrijke verbetering voor de bereikbaarheid van de omgeving. Voor C100 zal de verbinding door langzaam verkeer gebruikt worden om aan de ene kant het Westerwindpad en aan de andere kant een route te vinden naar de diverse werkgelegenheidsgebieden in of ten zuiden van Amsterdam.

De fronikboerderij

Dit pand is gelegen op het adres Westzanerdijk 150. Volgens het betsemmingsplan Landelijk gebied Westzaan heeft dit pand geen agrarische maar een woonbestemming. Om die reden is er geen hinderzone rond dit pand vastgesteld.

Voormalige vuilstort de Belt.

De vuilstort valt buiten het plangebied van C100 maar eventuele doorsijpeling van vervuild grondwater zou invloed kunnen hebben op de leefbaarheid in het plangebied. De gemeente deelt wat dat betreft de zorg die in deze zienswijze wordt geuit. Mede om die reden wordt dit aspect van de voormalige vuilstort De Belt regelmatig gemonitord. Uit het monitoringsrapport van 2010 is gebleken dat er ook in 2010 geen structurele aanwijzingen zijn voor verspreiding van verontreiniging vanuit de stort. Evenals in 2009 is de conclusie dat de grondwatersituatie dermate stagnant is dat jaarlijkse monitoring niet vereist is. In 2011 hoeven alleen de referentiefilters en de referentiepunten voor het oppervlaktewater te worden bemonsterd ten behoeve van het vaststellen van toetsingswaarden op basis van de vereiste meetreeks. In 2012 dient dan weer een volledige monitoringsronde uitgevoerd te worden.

Conclusie.

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze worden gewijzigd.

4. Bewonerscommissie Zwaneneiland

Inhoud zienswijze

De Bewoners Commissie Zwaneneiland maakt ernstig bezwaar tegen de voorgenomen afsluiting van het huidige Cypressehout bij aanvang van de bouwwerkzaamheden van C 100.

De Bewoners Commissie dringt er met de meeste nadruk op aan dit deel van Cypessehout voor de bewoners van de Schavenbuurt, het Zwaneneiland, de bewoners van het complex Aurum en de ambtenaren van het Belastingkantoor in stand te houden tot de bouwwerkzaamheden C100 beëindigd zijn.

Onzes inziens lijkt het compleet scheiden van bouwwegen/bouwverkeer en overig verkeer een zaak van dwingende aard; het overwegen zeker waard.

Tevens wijst de Bewoners Commissie erop, dat als de aansluiting van het Letterhout als zijstraat van de gestrekte Cypressehout een feit is, deze uitvalsweg een grote capaciteit moet krijgen omdat niet alleen eerder genoemde bewoners van Schavenbuurt, Zwaneneiland, Aurum en ambtenaren van Belastingkantoor bovendien ook nog docenten, studenten van het Regiocollege en de toekomstige bewoners van C100 en de torens III en IV van Cypressehout gebruik moeten maken. Ook zal bij een eventuele onverhoopte calamiteit waarbij een snelle evacuatie van levensbelang is alles over deze enige uitvalsweg moeten gebeuren.

Tenslotte nog dit; in een eerder verschenen Bestemmingsplan is er sprake van een botanisch pad langs het Regjocollege. Wanneer zal dit pad gerealiseerd worden ?

Reactie gemeente

Verkeerssituatie ten tijde van de bouwwerkzaamheden.

Wij verwijzen naar de reactie ad 2 bij zienswijze 3.

Aansluiting Letterhout.

De genoemde straten en aansluitingen moeten nog gerealiseerd worden en zullen bij het ontwerp en realisatie afgestemd worden op de beoogde verkeersfunctie en de verwachte intensiteiten. Voor het bepalen van de verwachte intensiteiten gebruikt de gemeente landelijke richtlijnen aangevuld met Zaanse ervaringscijfers. Hiermee is voldoende gegarandeerd dat de capaciteit van de weg voldoende zal zijn.

Botanisch pad.

Wij verwijzen naar de reactie ad 2. bij zienswijze 3..

Conclusie

Het bestemmingsplan zal naar aanleiding van deze zienswijze niet worden gewijzigd.

In de Wet ruimtelijke ontwikkeling (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een grondexploitatieregeling opgenomen. waardoor gemeenten in tegenstelling tot de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) over meer mogelijkheden voor kostenverhaal beschikken. Daarnaast biedt de (nieuwe) wetgeving aan de gemeente meer sturingsmogelijkheden doordat zij in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels kunnen stellen. Dit kan gebeuren door middel van het privaatrechtelijke spoor (anterieure of posterieure overeenkomsten), dan wel door middel van een exploitatieplan. Een combinatie van beide is ook mogelijk.

Voor het plangebied is er op 11 november 2009 een exploitatieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Zaanstad en de exploitant van het plangebied, Ymere Ontwikkeling BV. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende gewaarborgd.

In algemene zin geldt ook voor dit plangebied dat handhavend moet worden opgetreden tegen overtreding van het bestemmingsplan. Dit houdt in dat er niet mag worden gebouwd in strijd met het bestemmingsplan en verder dat het gebruik in overeenstemming moet zijn met wat de bestemming toestaat.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid:

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan.
   Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.
2. 2. Voldoende draagvlak voor beleid en regeling in het plan.
   De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. 3. Realistische en inzichtelijke regeling.
   Een juridische regeling dient realistisch en inzichtelijk te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de bepalingen goed controleerbaar zijn. De regels moeten derhalve niet meer regelen dan noodzakelijk is.
4. 4. Actief handhavingsbeleid.
   Gewijzigde maatschappelijke inzichten (de rampen in Enschede en Volendam) hebben ertoe geleid dat aan handhaving een hogere prioriteit wordt toegekend. De verantwoordelijkheid voor de naleving van het bestemmingsplan berust bij het gemeentebestuur. De burgers moeten er in beginsel aanspraak op kunnen maken dat met het bestemmingsplan strijdige situaties worden aangepakt. Een recht op handhaving bestaat niet, maar de gemeente moet deugdelijke en zwaarwegende argumenten hebben om niet tot handhaving over te gaan. Handhaving is dus niet alleen maar een zaak die uitsluitend aan het beleid van de gemeente is overgelaten. Als legalisatie niet mogelijk is, moet in beginsel worden opgetreden. Wil er zicht op legalisatie zijn, dan moeten er concrete en realistische stappen zijn gezet. Een derde die om handhaving verzoekt, heeft een sterke positie.

Handhaving is te onderscheiden in toezicht en controle enerzijds en het opleggen van sancties anderzijds. Het eerste is gericht op preventie (vooraf), het andere op repressie (achteraf). Toezicht is van belang om eventuele overtredingen van de regels te signaleren en daar op te reageren, hetzij via voorlichting en/of waarschuwing, hetzij via sancties. Handhaving is onder te verdelen in bestuursrechtelijke handhaving en strafrechtelijke handhaving. Bestuursrechtelijke handhaving is gericht op het voorkomen of ongedaan maken van een toestand die in strijd is met de wettelijke regels, zoals bijvoorbeeld neergelegd in het bestemmingsplan. Strafrechtelijke handhaving is gericht op het straffen van een overtreder die in strijd handelt met de wettelijke regels.

Een combinatie van bestuursrechtelijke en strafrechtelijke handhaving behoort ook tot de mogelijkheden. Een nieuw bestemmingsplan, waarin eenduidige bestemmingen zijn weergegeven en waarin naar aanleiding van de feitelijke situaties voor een positieve benaderingswijze is gekozen, versterkt de mogelijkheid tot handhaving.

In Zaanstad wordt op het overtreden van de regels uit een bestemmingsplan uitsluitend opgetreden vanuit het bestuursrecht. De gemeente handhaaft dus niet strafrechtelijk op overtredingen van het bestemmingsplan. Indien bestuursrechtelijk handhavend wordt opgetreden kan het gemeentebestuur kiezen om een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom op te leggen aan de overtreder. Een last onder bestuursdwang houdt in dat als na het verstrijken van de begunstigingstermijn (dit is een termijn die een overtreder krijgt om de overtreding zelf te beëindigen) de overtreding nog bestaat, het gemeentebestuur zelf de overtreding opheft op kosten van de overtreder. Als er wordt gekozen voor een last onder dwangsom dan houdt dit in dat als na het verstrijken van de begunstigingstermijn de overtreding nog bestaat, de overtreder een geldbedrag aan de gemeente is verschuldigd tot een bij het besluit bepaald maximum bedrag. Heeft een last onder dwangsom niet het gewenste effect (de overtreding blijft bestaan) dan kan daarna ook nog een last onder bestuursdwang worden opgelegd.

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke Ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn verschillende fasen te onderscheiden:

• Voorbereidings- en vaststellingsprocedure

Voor het opstellen van van een ontwerpbestemmingsplan verricht de gemeente onderzoek naar de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, naar de bestaande toestand en naar mogelijke en wenselijke ontwikkelingen binnen een gemeente. Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor overleg gezonden aan de in artikel 3.1.1 Bro genoemde instanties. Tevens is een informatiebijeenkomst georganiseerd voor bewoners, belangstellenden en belanghebbenden.

Na aankondiging in de Staatscourant en in één of meer plaatselijke dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen.
De gemeente reageert vervolgens op het overleg ex artikel 3.1.1 Bro en de ingekomen zienswijzen door in de toelichting van het plan op de gemaakte op- en aanmerkingen in te gaan en aan te geven welk standpunt de gemeente daarover inneemt.

Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd 12 weken na de termijn van terinzagelegging vast.

• Beroepsprocedure

Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Indien Gedeputeerde Staten of de VROM inspectie een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging uiterlijk 6 weken na vaststelling. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan zienswijzen van Gedeputeerde Staten en/of de VROM inspectie wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk twee weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.