In dit plan wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Limes' van de gemeente Alphen aan den Rijn.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in GML-bestand NL.IMRO.0484.B088limes-0004 met de bijbehorende regels en bijlagen.

de grens waar 1% van de bloodgestelde aanwezigen ten gevolg van een ongeval direct overlijdt.

een geluidcontour behorend bij luchthaven Schiphol, waarbinnen nieuwe woningbouw niet zondermeer is toegestaan.

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Hieronder worden ook verstaan aangebouwde bijgebouwen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft

kleinschalige bedrijvigheid die in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een dienstverlenend beroep dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

het gedeelte van het erf niet behorende bij het voorerf.

de gevel achter de voorgevel, meestal evenwijdig daaraan, zoals deze oorspronkelijk bij de bouw is gerealiseerd.

Een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van en/of fokken met dieren, met dien verstande dat:

1. a. een paardenhouderij, manege, kennel en dierenasiel niet worden aangemerkt als een agrarisch bedrijf;
2. b. een paardenfokkerij en het houden van paarden voor de melkproductie wordt aangemerkt als agrarisch bedrijf.

een woning die onderdeel is van een gebouw met meerdere woningen die via één of meerdere centrale toegang(en) zijn ontsloten.

een onderzoek verricht door een daartoebevoegde dienst, bedrijf of instelling.

een terrein dat op basis van de monumentenwet 1988 is aangewezen als beschermd archeologisch rijksmonument

een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de (mogelijk) in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

een aan een bouwwerk ondergeschikt element ten behoeve van architectonische en/of stedenbouwkundige kwaliteit.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De bebouwingscontour uit de provinciale verordening ruimte van de Provincie Zuid-Holland.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwvlak dat ten hoogste mag worden bebouwd.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

het beroepsmatig uitoefenen van bedrijvigheid.

bebouwing ten behoeve van een bedrijf.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingstredening van het plan

het perceel aangrenzend het perceel waar het bouwen of gebruik plaatsvindt.

een inrichting gericht op het daarin of van daaruit tegen vergoeding elektronisch berichtenverkeer zoals, maar niet uitsluitend, (internationaal) telefoonverkeer dan wel aanverwante activiteiten te doen plaats vinden.

personen die niet of beperkt instaat zijn zichzelf te redden bij een ongeval, zoals, maar niet uitsluitend, bejaarden, kinderen jonger dan 12 jaar in groepen van meer dan 10 kinderen, gedetineerden en personen met geestelijke of lichamelijke beperkingen.

het besluit externe veiligheid buisleidingen, zoals die luide ten tijde van inwerkingtreding van het plan

het besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals die luide ten tijde van inwerkingtreding van het plan

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bebouwing dat zich fysiek of functioneel met een op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw is verbonden, zoals een aan- of uitbouw, bijgebouw en bouwwerk, geen gebouwzijnde.

een vrijstaand niet voor bewoning bestemd gebouw dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte of hobbyruimte en niet direct toegankelijk is vanuit het hoofdgebouw .

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kap.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een bouwwerk niet zijnde een gebouw

een openbaar toegankelijke weg die uitsluitend ten tijden van een calamiteit toegankelijk is voor motorvoertuigen

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom, gaafheid of historisch belang.

recreatie zonder overnachting

een constructie ter vergroting van een gebouw, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak van het dak is geplaatst.

buitenruimte op het dak van een gebouw.

de vorm van het dak: plat dak, lessenaarsdak, schilddak, stolpkap, tondak, zadeldak (met of zonder wolfseind) of masardekap

een deskundige met betrekking tot het landschap en/of cultuurhistorie die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties.

een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën:

1. a. detailhandel in zeer volumineuze goederen, zoals auto's, keukens, badkamers, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen;
2. b. tuincentra;
3. c. bouwmarkten;
4. d. grootschalige meubelbedrijven inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van volumineuze detailhandel.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder bel- en internetwinkel.

slachtoffers direct zijn overleden als gevolg van een ongeval.

een karakteristiek punt vanaf een bepaald standpunt langs een lijn zichtbaar maken, de zichtbaarheid is minder dan bij een zichtlijn.

het perceel of een gedeelte daarvan dat direct is gelegen bij een gebouw, buiten het bouwvlak en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en blijkens de bestemming voor deze inrichting in aanmerking komt.

recreatie met weinig dynamiek die nauwelijks druk uitoefent op de omgeving, zoals wandelen en fietsen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

alle binnen de rond een intensieve veehouderij gelegen geurzone aanwezige personen die niet op de intensieve werkzaam zijn of daarmee verbonden zijn.

De cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een bedrijf en een ongewoon voorval binnen dat bedrijfwaarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is.

een agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate op open grond plaatsvindt en gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, kalveren-, melkvee-, pluimvee-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen.

woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld

het gene van een bouwwerk in of direct op de bodem

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, ligging, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

een hoofdgebouw gelegen, in de lijn, achter de hoofdbebouwing die direct is gelegen aan de straat.

een ondergeschikte verhoging van de goot- en/of bouwhoogte van een bouwwerk.

Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccomodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder bed & breakfast, discotheek, feestzaal en partyboerderij.

restaurant: een horecabedrijf waarin in dat bedrijf bereide volledige maaltijden, alsmede alcoholhoudende dranken (uitsluitend in combinatie met die maaltijden worden verstrekt voor gebruik ter plaatse. Een volwaardige keuken dient daarbij aanwezig te zijn.

eetcafé: een horecabedrijf, waarin complete maaltijden worden bereid en verstrekt, al dan niet in combinatie met het verstrekken van alcoholhoudende dranken, al dan niet voor gebruik ter plaatse;

café (I): een horecabedrijf waarin alcoholvrije en alcoholhoudende dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar de ten gehore gebrachte muziek een geluidsniveau van 80dB(A) niet overschrijdt;

café (II) : een horecabedrijf waarin alcoholvrije en alcoholhoudende dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar de ten gehore gebrachte muziek een geluidsniveau van 80 dB(A) overschrijdt;

dancing/discotheek: een horecabedrijf, waarin alcoholhoudende en alcoholvrije dranken worden verstrekt voor gebruik ter plaatse, maar waarin het gelegenheid geven tot dansen voorop staat.

een agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate in gebouwen plaatsvindt en gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, kalveren, pluimvee-, pelsdier-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen.

een door burgemeester en wethouders vastgestelde visie ten aanzien van de stedenbouwkundige, landschappelijke, planologische en verkeerskundige aspecten van het project 'Steekterpoort 2'

een bedrijf, niet zijnde een horecabedrijf, gericht op het verstrekken van toegang tot het internet.

het gebied gelegen tussen de risicovolle inrichting en de 1% letaliteitsgrens

kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

tenten, tentwagens, kampeerauto's of caravans dan wel andere onderkomens of andere voertuigen, gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voor zover niet als bouwwerk aan te merken, die geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of ingericht, dan wel worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf dan wel voor nachtverblijf voor personeel, werkzaam op het kampeerterrein waar deze onderkomens zijn geplaatst.

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten, al dan niet met ondergeschikte baliefunctie, op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

een geheel of gedeeltelijke niet-horizontale dakconstructie gevormd door tenminste twee schuin hellende dakschilden die wezenlijk terugwijken ten opzichte van de gevel van een gebouw waarvan de aaneengesloten vloeroppervlakte met een voor personen normale stahoogte van ten minste 2,1 m, wezenlijk kleiner is dan die van de direct eronder gelegen bouwlaag.

kleinschalige vorm van verblijfs- en dagrecreatie waarvan de omvang wordt beperkt in de regels.

een berekening van het plaatsgebonden risico en/of groesrisico.

een sportactiviteit waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd dat zodanig is dat het omgevingslawaai wordt overschreden, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, motorsport, (model)vliegsport; de jachtsport wordt hier niet onder begrepen.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de verschijningsvorm van het gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied.

de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

Een vergunning van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, zoals bepaald in de monumentenwet1988 (artikel 11 e.v.). De aanvraag voor de vergunning dient te worden ingediend bij burgemeester en wethouders.

alle gemotoriseerde voertuigen behalve bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen, bestemd om anders dan langs rails te worden voortbewogen.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen (flora en fauna) die vookomen in dat gebied.

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten of gronden dat het voortbestaan van deze objecten of gronden op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau of situatie wordt gehandhaafd.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstation, schakelhuisjes, duikers, bemalinginstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie

in afmeting kleiner dan het hoofdgebouw en in architectuur passend bij het hoofdgebouw.

een activiteit die in ruimtelijke en bedrijfseconomische zin ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit binnen een bestemming.

niet in onderlinge gelijke verhouding

gronden die voor iedereen toegankelijk zijn

het maatschappelijk bepaalde ijkpunt ten aanzien van risicovolle inrichtingen waaraan in alle gevallen keuzes in de afweging verantwoord moet worden

1. a. voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Een accommodatie met slaapplaatsen voor verstrekking van logies in overwegend één- en tweepersoonskamers tegen boeking anders dan per nacht, waar eventueel afzondelijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten met uitzondering van passanten.

Een aaneengesloten bij het Kadaster geregistreerd stuk grond, met dezelfde eigenaar of hetzelfde eigendomsrecht.

grens van het perceel

de kans, per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

de contour waarbinnen de kans, per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft, groter is dan 1 * 10-6.

op het publiek gerichte dienstverlening met een baliefunctie, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, stomerijen, wasserettes, makelaarskantoren, bankfilialen en internet- en belwinkels.

alle vormen van vrije tijdsbesteding en ontspanning, ook in de vorm van overnachting, waarbij permanente bewoning niet is toegestaan. Activiteiten die overmatige hinder voor omwonenden veroorzaken zijn niet toegestaan.

een weg, fiets- of wandelpad dat (voornamelijk) wordt gebruikt voor recreatieve doeleinden zoals wandelen en fietsen.

bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingstredening van het plan

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: escortservice, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam)prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

de Staat van Bedrijfsactiviteiten behorende bij dit bestemmingsplan.

een deskundige met betrekking tot het in de regels beschreven vakgebied die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties.

een bouwwerk dat als doel heeft het erf ter plaatse van de inrit af te sluiten.

de situatie zoals deze gold ten tijde van de vaststelling van 'De beleidsvisie externe veiligheid Gemeente Alphen' (1 maart 2012). De totale veiligheidssituatie wordt gemeten via het plaatsgebonden risico, het groepsrisico en de invloedsgebieden, één en andere conform de op 1 maart 2012 vergunde situatie voor de binnen de gemeente Alphen aan den Rijn gevestigde BEVI-inrichtingen.

een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening

een bebouwde constructie die moet voorkomen dat men van een dakterras valt

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in GML-bestand NL.IMRO.0484.B088limes-0004

recreatie met overnachting

een perceel grond dat zich niet in de onmiddelijke nabijheid van de woning van de gebruiker bevindt, waarop de gebruiker voedings- en/of siergewassen teelt voor eigen gebruik

het gedeelte van het erf gelegen voor de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw en naast de lijn in het verlengde van de naar het openbaar gebied gerichte zijgevel van het hoofdgebouw.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

de lijn in het verlengde van de voorgevel

een woning die niet tegen een andere woning is aangebouwd

het bevoegde hoogheemraadschap dit is:

1. a. voor het deel van het plan ten noorden van de Oude rijn, ten oosten van de Ziende: HoogheemraadschapDe Stichtse Rijnlanden;
2. b. voor het overige deel van het plan: Hoogheemraadschap van Rijnland.

een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening

een (gedeelte van) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden.

een schip dat uitsluitend of in hoofdzaak gebruikt wordt of bestemd is voor bewoning

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een perceel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een vanaf een bepaald standpunt langs een lijn vrij uitzicht op een karakteristiek punt.

de gevel aan de zijkant van een gebouw, wanneer zijdelings tegen het gebouw andere gebouwen zijn geplaatst, zoals bij een rijtjeshuis, heeft het betreffende gebouw alleen een voor- en achtergevel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidsmuren, op 1 meter boven peil.

De voor 'Agrarisch met waarden - natuur en landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijven, uitsluitend ten behoeve van:
   1. 1. grondgebonden veehouderij;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij' is de functie intensieveveehouderij in de vorm van pelsdierfokkerij toegestaan;
   3. 3. paardenfokkerij, uitsluitend als ondergeschikte nevenactiviteit, en;
   4. 4. kleinschalige verblijfs- en dagrecreatie binnen bestaande gebouwen, tot bij elk bedrijf een oppervlakte van 100 m2, uitsluitend als ondergeschikte nevenactiviteit;
2. b. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;
3. c. een recreatieve verbinding als onderdeel van de Limesroute tussen Zwammerdam en Alphen aan den Rijn;
4. d. het behoud en de versterking van de aan deze gronden eigen zijnde landschappelijke en cultuurhistorische waarbij de volgende karakteristieken in acht moeten worden genomen:
   1. 1. het bestaande sloten- en verkavelingspatroon;
   2. 2. de openheid van het landschap;
   3. 3. de zichtlijnen vanuit het lint op het achterland;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Een vorm van verboden gebruik als bedoeld in 'Algemene gebruiksregels' is in ieder geval het gebruik van gronden buiten bouwvlakken ten behoeve van een paardenbak.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht het plan zodanig te wijzigen dat voor de gronden als bedoeld in lid 3.1 het aangegeven bouwvlak elders op de gronden wordt aangegeven, mits:

1. a. de noodzaak voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering is aangetoond, en;
2. b. de waarden als bedoeld in lid 3.1 sub d, niet onevenredig worden aangetast, en;
3. c. aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, hoger dan 2 meter mogen door het wijzigen niet buiten het bouwvlak komen te liggen;
   2. 2. de oppervlakte van het bouwvlak mag door het wijzigen tot maximaal 1,5 ha worden vergroot;
   3. 3. de bebouwingsmogelijkheden dienen zoveel mogelijk achter en niet naast de hoofdgebouwen te worden gesitueerd, om bebouwingslinten niet onnodig verder te verdichten, en het zicht op de open polders te behouden;

alvorens te beslissen omtrent wijziging, waarbij het bouwvlak wordt vergroot, winnen burgemeester en wethouders advies in van een aan te wijzen ter zake deskundige.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2': bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1': bedrijven in de categorieën 1, 2 en 3.1 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2': bedrijven in de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.1': bedrijven in de categorieën 1, 2, 3.1, 3.2 en 4.1 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 4.2': bedrijven in de categorieën 1, 2, 3.1, 3.2 , 4.1 en 4.2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten ;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'opslag' uitsluitend voor buitenopslag;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - autosloperij': bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten alsmede voor een autosloperij (categorie 3.2);
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - oliegroothandel)': bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten alsmede voor een oliegroothandel (categorie 4.1);
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - scheepsbouw- reparatiebedrijven': bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten alsmede een scheepsbouw- en reparatiebedrijven (categorie 3.2);
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf': bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten alsmede voor een transportbedrijf (categorie 3.1);
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - lasbedrijf': bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten alsmede voor een lasbedrijf (categorie 3.2);
12. l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - monument' tevens voor het behoud of versterken van de karakteristieke waarden van het monument;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' tevens voor één bedrijfswoning;
14. n. ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' tevens voor geluidsscherm;
15. o. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;
16. p. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen , groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;
17. q. met dien verstande dat bedrijven die vallen onder de Lijst van inrichtingen als bedoeld in artikel 41 lid 3 Wet geluidhinder niet zijn toegestaan;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

1. a. erf- of terreinafscheidingen voor het behoud en versterking van landschappelijke en cultuurhistorische;
2. b. de nokrichting en vorm van een kap.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van:

1. a. het bepaalde in lid 4.1 sub a, f, g, h, i en j voor bedrijven in de categorieën 3.1 en 3.2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, die naar hun aard en invloed gelijk te stellen zijn met bedrijven in de categorieën 1 en 2;
2. b. het bepaalde in lid 4.1 sub b voor bedrijven in de caregorie 3.2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, die naar hun aard en invloed gelijk te stellen zijn met bedrijven in de categorieën 1, 2 en 3.1;
3. c. voor bedrijven die niet voorkomen in de bijlage bij deze regels behorende Staat vanBedrijfsactiviteiten .

De voor 'Bedrijf - erf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. onbebouwd erf;
2. b. verhardingen;
3. c. parkeervoorzieningen behorende bij bedrijven;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van:

1. a. erf- en terreinafscheidingen tot een maximale bouwhoogte van 2 meter;
2. b. vlaggenmasten tot een maximale bouwhoogte van 10 meter

Een vorm van verboden gebruik als bedoeld in 'Algemene gebruiksregels' is in ieder geval het gebruik van de gronden ten behoeve van opslag zoals beschreven in lid 35.1 sub a onder 4.

De voor 'Bedrijf - nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. nutsvoorzieningen ;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zend-/ontvangstinstallatie' een zend- en/of ontvangstinstallatie;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;
4. d. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen en groenvoorzieningen;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is uitsluitend toegestaan ten diensten van de bestemming, met dien verstande dat:

1. a. de goothoogte van gebouwen niet meer mag bedragen dan 3 meter;
2. b. de bouwhoogte van gebouwen niet meer mag bedragen dan 5 meter;
3. c. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet meer mag bedragen dan 3 meter;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' een viaduct gebouwd mag worden;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' ten behoeve van een viaduct geldt geen maximale bouwhoogte.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. publiekgerichte dienstverlening, met uitzondering van internet- en belwinkels;
3. c. maatschappelijke voorzieningen;
4. d. wonen;
5. e. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

1. a. Voor het bouwen van het hoofdgebouw gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. hoofdbebouwing is slecht toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' mag de goothoogte van de hoofdbebouwing niet meer bedragen dan is aangegeven;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte van de hoofdbebouwing niet meer bedragen dan is aangegeven.
2. b. Voor het bouwen van aan-, uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. voor een bij het hoofdgebouw behorende achtererf waarvan het oppervlakte minder dan 250 m2 bedraagt mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de aan-, uitbouwen en bijgebouwen niet meer bedragen dan 40 % van het achtererf met een maximum van 50 m2;
   2. 2. voor een bij het hoofdgebouw behorende achtererf waarvan het oppervlakte 250 m2 of meer bedraagt mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de aan-, uitbouwen en bijgebouwen niet meer bedragen dan 20 % van het achtererf met een maximum van 100 m2;
   3. 3. voor aan- en uitbouwen aan de voorgevel van het hoofdgebouw geldt dat:
      • de diepte niet meer mag bedragen dan 1,5 meter, met dien verstande dat de afstand tussen de aan- of uitbouw en de voorste perceelgrens minimaal 2 meter bedraagt;
      • de breedte niet meer mag bedragen dan 2/3 deel van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw;
      • de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw vermeerderd met 30 centimeter;
   4. 4. voor aan- en uitbouwen aan de zijgevel van het hoofdgebouw geldt dat:
      • de aan- en uitbouwen minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn zijn gesitueerd;
      • de breedte niet meer mag bedragen dan 3,5 meter, met dien verstande dat de afstand tot de aan het openbare gebied gelegen zijdelingse perceelgrens minimaal 1 meter dient te bedragen;
      • de aan- en uitbouwen de denkbeeldige lijn of het verlengde daarvan van een eventuele aan- ofuitbouw aan de achtergevel van het hoofdgebouw, 3 meter vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw, niet mag overschrijden;
      • indien de aan- of uitbouw wordt afgedekt met een platdak de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw vermeerderd met 30 centimeter;
      • indien de aan- of uitbouw wordt afgedekt met een kap de goothoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw en de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5 meter;
   5. 5. voor aan- en uitbouwen aan de achtergevel van het hoofdgebouw geldt dat:
      • de diepte niet meer mag bedragen 3 meter;
      • de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw vermeerderd met 30 centimeter.
   6. 6. voor bijgebouwen geldt dat:
      • een bijgebouw minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn is gesitueerd;
      • de goothoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter;
      • de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5 meter;
3. c. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen
   1. 1. voor carports geldt dat:
      • een carport minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn is gesitueerd;
      • de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 meter;
      • de maximale oppervlakte niet meer mag bedragen dan 18 m2;
   2. 2. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt een maximale bouwhoogte van:
      • voor erf- en terreinafscheidingen op het voorerf: 1 meter;
      • voor overige erf- en terreinafscheidingen: 2 meter;
      • voor vlaggenmasten: 10 meter;
      • voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijnde: 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijken van de genoemde bouwhoogte in lid 8.2 sub a onder 2 en sub b onder 5 voor de realisatie van een dakterras met dien verstande dat:

1. a. de belangen van belendende percelen niet onevenredig wordt geschaad ;
2. b. de kwaliteit van de openbare gebied niet onevenredig wordt geschaad;
3. c. de bouwhoogte niet meer wordt verhoogt dan noodzakelijk is voor de valbeveiliging.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermstroken;
3. c. plantsoenen en parken;
4. d. bermen en bermsloten;
5. e. beplantingen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. voet- en fietspaden;
8. h. nutsvoorzieningen ;
9. i. geluidwerende voorzieningen;
10. j. waterpartijen;
11. k. waterlopen;
12. l. bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals water ten behoeve van wateraanvoer en -afvoer, waterberging of sierwater;
13. m. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;

een en ander met de bijbehorende bouwwerken en voorzieningen en met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

De voor Groen - landgoed aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke en cultuurhistorische;
2. b. extensief recreatief medegebruik;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. waterhuishouding;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;
6. f. een recreatief verbinding als onderdeel van de Limesroute tussen Zwammerdam en Alphen aan den Rijn;
7. g. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan erf- of terreinafscheidingen voor het behoud en versterking van landschappelijke en cultuurhistorische waarden als bedoeld in lid 10.1 sub a.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

1. a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. gebouwen zijn slechts toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' mag de goothoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. voor erf- of terreinafscheidingen: 2 meter;
   2. 2. voor vlaggenmasten: 10 meter;
   3. 3. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde , voor de voorgevelrooilijn: 1 meter;
   4. 4. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde , achter de voorgevelrooilijn: 3 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan:

1. a. erf- of terreinafscheidingen voor het behoud en versterking van landschappelijke en cultuurhistorische;
2. b. de nokrichting en vorm van een kap.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen ten behoeve van verenigingsleven, cultuur, volksgezondheid, opvoeding, onderwijs, religie, kinderopvang, ruimten ten behoeve van therapie, ontspanning, kantoren, educatie en werkplaatsen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - monument' voor het behoud of versterken van de karakteristieke waarden van het monument;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;
4. d. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels, met dien verstande dat zelfstandige kantoren niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan erf- of terreinafscheidingen voor het behoud en versterking van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

De voor Maatschappelijk - begraafplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een begraafplaats;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - monument' voor het behoud of versterken van de karakteristieke waarden van het monument;
3. c. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak, behoudens ondergeschikte bouwdelen in de vorm van een portiek of erker;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' mag de goothoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;
4. d. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde , geldt een maximale bouwhoogte van:
   1. 1. voor erf- of terreinafscheidingen: 2 meter;
   2. 2. voor vlaggenmasten: 10 meter;
   3. 3. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan erf- of terreinafscheidingen voor het behoud en versterking van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in lid 13.2 ten behoeve van het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van 6 m, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden en de bezonning van de belendende percelen. Deze bepaling is niet van toepassing op erf- en terreinafscheidingen.

De voor 'Maatschappelijk - pension' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een pension;
2. b. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' mag de goothoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte van de gebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;
4. d. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. voor erf- en terreinafscheidingen op het voorerf een maximale bouwhoogte van 1 meter;
   2. 2. voor overige erf-, terreinafscheidingen en hekwerken een maximale bouwhoogte van 2 meter;
   3. 3. voor voorzieningen ten behoeve van beplanting een maximale bouwhoogte van 2 meter;
   4. 4. voor vlaggenmasten een maximale bouwhoogte van 10 meter;
   5. 5. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn buiten het bouwvlak niet toegestaan.

Een vorm van verboden gebruik als bedoeld in 'Algemene gebruiksregels' is in ieder geval het gebruik van de gronden buiten het bouwvlak ten behoeve van opslag zoals beschreven in lid 35.1 sub a onder 4.

De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bloemrijke graslanden, ruigten en struwelen;
3. c. water;
4. d. recreatief medegebruik;
5. e. voet- en fietspaden;
6. f. behoud en ontwikkeling van de aanwezige landschaps- en natuurwaarden;
7. g. extensieve openluchtrecreatie, voor zover de overige binnen deze bestemming aanwezige doeleinden hierdoor niet onevenredig worden aangetast;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' tevens een viaduct en tevens de bestemming 'Verkeer -verblijfsgebied';

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
2. b. voor het bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijnde gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. voor lichtmasten geldt een maximale bouwhoogte van 6 meter;
   2. 2. voor bruggen geldt een maximale bouwhoogte van 3,5 meter;
   3. 3. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter;
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' een viaduct gebouwd mag worden;
   5. 5. ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' ten behoeve van een viaduct geldt geen maximale bouwhoogte.

De voor 'Recreatie - volkstuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. volkstuinen
2. b. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

1. a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. het bebouwd oppervlak per bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan 60 m2
   2. 2. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter
   3. 3. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 meter
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van:
   1. 1. voor erf- of terreinafscheidingen: 1 meter;
   2. 2. voorzieningen ten behoeve van beplanting tot een maximale bouwhoogte van 2 meter;

Een vorm van verboden gebruik als bedoeld in 'Algemene gebruiksregels' is in ieder geval:

1. a. het gebruik van de gronden ten behoeve van opslag zoals beschreven in lid 35.1 sub a onder 4.
2. b. het gebruik van gronden en opstallen voor verblijfsrecreatie

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sport- en recreatieve voorzieningen hetzij overdekt hetzij onoverdekt zoals bijvoorbeeld een zwembad, sportvelden, ijsbaan of tennisbaan;
2. b. horeca II, mits dit ondersteunend en ondergeschikt is aan de sport- en recreatieve voorzieningen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. geluidwerende voorzieningen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;
6. f. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor;

1. a. tuinen;
2. b. verhardingen;
3. c. parkeervoorzieningen behorende bij woningen en woonschepen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'terras' is een terras ten behoeve van een horecagelegenheid toegestaan met bijbehorende voorzieningen;
5. e. het behoud en de versterking van de aan deze gronden eigen zijnde landschappelijke en cultuurhistorische waarbij de volgende karakteristieken in acht moeten worden genomen:
   1. 1. het bestaande sloten- en verkavelingspatroon;
   2. 2. de openheid van het landschap;
   3. 3. de zichtlijnen vanuit het lint op het achterland;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van:

1. a. erf- en terreinafscheidingen tot een maximale bouwhoogte van 1 meter;
2. b. voorzieningen ten behoeve van beplanting tot een maximale bouwhoogte van 2 meter;
3. c. vlaggenmasten tot een maximale bouwhoogte van 10 meter;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'terras' zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van een horecagelegenheid toegestaan tot een maximale bouwhoogte van:
   1. 1. voor erf- en terreinafscheidingen: 1 meter;
   2. 2. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van een horecagelegenheid: 3 meter;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'woonschipligplaats' zijn bijgebouwen ten behoeve van woonschepen toegestaan mits:
   1. 1. de gezamelijk bebouwde oppervlakte van de bijgebouwen, indien de oppervlakte van het bij een woonschip behorende perceel minder dan 250 m2 bedraagt, niet meer bedraagt dan 40% van het perceel met een maximum van 50 m2;
   2. 2. de gezamelijk bebouwde oppervlakte van de bijgebouwen, indien de oppervlakte van het bij een woonschip behorende perceel 250 m2 of meer bedraagt, niet meer bedraagt dan 20% van het perceel met een maximum van 100 m2;
   3. 3. de goothoogte niet meer bedraagt dan 3 meter;
   4. 4. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 5 meter.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersvoorzieningen waaronder rijbanen, kunstwerken, sloten, bermen en andere grondvoorzieningen, beplantingen, een en ander hoofdzakelijk gericht op de doorstroomfunctie van het verkeer;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze doeleinden behorende bouwwerken en voorzieningen zoals geluidswerende voorzieningen, groenvoorzieningen, reclameuitingen en water ten behoeve van wateraanvoer en -afvoer, waterberging en sierwater, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

1. a. Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van de bestemming;
   2. 2. de oppervlakte van de gebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m2 per gebouw;
   3. 3. de goothoogte mag niet meer bedragen dan: 3 meter;
   4. 4. de bouwhooge mag niet meer bedragen dan: 5 meter.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:
   1. 1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van de bestemming;
   2. 2. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming, zoals lichtmasten, verkeerstekens, andere palen en masten geldt geen maximale bouwhoogte met inachtneming van het bepaalde in lid 19.3.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de uiterlijke verschijningsvorm en inrichting van verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen en bijbehorende andere voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de beeldkwaliteit;
4. d. het behoud en de versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische waarde.

De voor 'Verkeer - railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het verkeer en vervoer per rail met inbegrip van kruisingen, zowel gelijkvloers als ongelijkvloers, met wegen en waterwegen met de daarbij behorende gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn;
2. b. nutsvoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. geluidwerende voorzieningen;
5. e. voet- en fietspaden;
6. f. watergangen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de uiterlijke verschijningsvorm en inrichting van verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen en bijbehorende andere voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de beeldkwaliteit;
4. d. het behoud en de versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische waarde.

De voor 'Verkeer - verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersvoorzieningen, waaronder rijbanen, kunstwerken, parkeervoorzieningen, geluidswerende voorzieningen, in- en uitritten, voetpaden, sloten, bermen en andere groenvoorzieningen, beplantingen, water ten behoeve van wateraanvoer en -afvoer, waterberging en sierwater, fietspaden en straatmeubilair; een en ander hoofdzakelijk gericht op de verblijfsfunctie;
2. b. speelvoorzieningen;
3. c. nutsvoorzieningen;
4. d. verkooppunten voor motorbrandstoffen, exclusief lpg, zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg';
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'terras' is een terras ten behoeve van een horecagelegenheid toegestaan met bijbehorende voorzieningen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering, de uiterlijke verschijningsvorm en inrichting van verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, verharding en bijbehorende andere voorzieningen, waaronder nutsvoorzieningen ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de beeldkwaliteit;
4. d. het behoud en de versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische waarde.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. ontvangst, berging en/of afvoer van water;
3. c. kunstwerken;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

De voor 'Water - waterweg' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water;
2. b. verkeersdoeleinden te water;
3. c. ontvangst, berging en/of afvoer van water;
4. d. instandhouding en onderhoud van de waterkering gericht op de kering van het rivierwater;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'brug' een brug, en tevens de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied';
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'woonschepenligplaats' is het toegestaan een woonschip af te meren;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - monument' voor het behoud of versterken van de karakteristieke waarden van het monument;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

1. a. Op de gronden mogen uitsluiten bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd zoals bruggen, oeverbeschoeiingen, bewegwijzeringen, staketsels, bruggen en duikers.
2. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt:
   1. 1. voor aanlegsteigers een maximale bouwhoogte van 1 meter boven het waterpeil;
   2. 2. voor bruggen ter plaatse van de aanduiding 'brug' geen maximale bouwhoogte;
   3. 3. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter.

het bouwen en gebruiken als bedoeld in lid 23.1 en lid 23.2 van de gronden is uitsluitend toegestaan na toestemming van de waterbeheerder.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, met bijbehorende voorzieningen, waaronder begrepen het uitoefenen van een aan-huis-gebondenberoep, mits de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet onevenredig wordt;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'creativiteitscentrum' is een buurt- en creativiteitscentrum toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' is de functie detailhandel toegestaan, uitsluitend op de begane grond bouwlaag en niet in de vrijstaande bijgebouwen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' is de functie kantoor toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - bakkerij' is een bakkerij toegestaan, uitsluitend op de begane grond bouwlaag en niet in de vrijstaande bijgebouwen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - schoonheidssalon' is een schoonheidssalon toegestaan, uitsluitend op de begane grond bouwlaag en niet in de vrijstaande bijgebouwen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - monument' voor het behoud of versterken van de karakteristieke waarden van het monument;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' is de functie horeca II toegestaan, uitsluitend op de begane grond bouwlaag en niet in de vrijstaande bijgebouwen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'terras' is een terras ten behoeve van een horecagelegenheid toegestaan met bijbehorende voorzieningen;
10. j. ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn uitsluitend garageboxen toegestaan;
11. k. ter plaatse van de aanduiding 'archeologische waarden' tevens voor een archeologischrijksmonument;
12. l. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

De voor 'Wonen - woonwagenstandplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal 37 woonwagens;
2. b. aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. een woonwagenstandplaats bedraagt minimaal 200 m2 en maximaal 400 m2;
2. b. per standplaats mag maximaal 1 woonwagen worden geplaatst;
3. c. voor woonwagenstandplaatsen waarvan het oppervlakte minder dan 300 m2 bedraagt mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de woonwagen en bijbehorende bebouwing niet meer bedragen dan 120 m2;
4. d. voor woonwagenstandplaatsen waarvan het oppervlakte 300 m2 of meer bedraagt mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de woonwagen en bijbehorende bebouwing niet meer bedragen dan 40% van de woonwagenstandplaatsen ;
5. e. de goothoogte van de woonwagen mag niet meer bedragen dan 3,5 meter;
6. f. de bouwhoogte van de woonwagen mag niet meer bedragen dan 5 meter;
7. g. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt een maximale bouwhoogte van:
   1. 1. voor erf- en terreinafscheidingen op het voorerf: 1 meter;
   2. 2. voor overige erf- en terreinafscheidingen: 2 meter;
   3. 3. voor vlaggenmasten: 10 meter;
   4. 4. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in lid 25.2 onder f tot een bouwhoogte van 7 m, mits er geen onevenredige afbreuk wordt toegebracht aan de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de belendende percelen.

De voor 'Woongebied - uit te werken (Vinkebuurt 48-50)' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonendoeleinden;
2. b. verblijfsgebieden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. aan de bestemming(en) ondergeschikte voorzieningen zoals, onder andere, (ontsluitings)wegen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water ten behoeve van wateraan- en afvoer, waterberging en sierwater;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 van deze regels.

Burgemeester en wethouders werken deze bestemming uit met inachtneming van de volgende uitwerkingsregels:

1. a. het bepaalde in de regels van artikel 6, 9, 18, 21, en 24 van dit bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing;
2. b. ten aanzien van de maximale bouwhoogtes van bouwwerken gelden de genoemde waarden in artikel 6, 9, 18, 21, en 24 met uitzondering van:
   1. 1. de goothoogte van woningen, hiervoor geldt een maximale hoogte van 6 meter;
   2. 2. de bouwhoogte van woningen , hiervoor geldt een maximale hoogte van 10 meter;
3. c. er mogen niet meer dan 7 woningen worden gerealiseerd;
4. d. de woningen aan de Vinkebuurt dienen van de rooilijn van Vinkebuurt 96 t/m 106 (even) gerealiseerd te worden;
5. e. de woningen aan de Vinkebuurt dienen zich te oriënteren op de Vinkebuurt;
6. f. de hoofdbebouwing dient op een afstand van minimaal 6 meter van de Oude Rijn te worden gerealiseerd
7. g. de parkeervoorzieningen dienen gerealiseerd te worden op de gronden zoals bedoeld in lid 28.1;
8. h. burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en positionering van de woningen en de vormgeving van erf- of terreinafscheidingen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit.

een en ander met inachtneming van het bepaalde in artikel 36 en 38 van deze regels.

Op of in de als Leiding - gas genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bedoelde leiding worden gebouwd. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en), zijn niet toegestaan uit een oogpunt van externe veiligheid en zekerheid van levering van energie.

1. a. Op de als Leiding - hoogspanning genoemde gronden mogen bouwwerken ten dienste van de bedoelde bestemming worden gebouwd.
2. b. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en), zijn uitsluitend toelaatbaar indien de belangen in verband met de betrokken leidingen niet worden geschaad en het college van burgemeester en wethouders hierover tijdig tevoren schriftelijk advies hebben ingewonnen bij de betrokken kabel-/leidingbeheerder(s).

De voor 'Waarde - archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkelbestemmingen.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd met uitzondering van:

1. a. bouwwerken die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn;
2. b. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de nieuwe bebouwing niet buiten het bestaande grondvlak wordt gerealiseerd;
3. c. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst;
4. d. een bouwwerk met een oppervlak tot ten hoogste 50 m2

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht het plan zodanig te wijzigen dat de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' geheel of gedeeltelijk komt te vervallen, mits op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

De voor Waterstaat - waterkering aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van de waterkering. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende enkel- en dubbelbestemmingen.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

1. a. op de gronden mogen bouwwerken ten dienste van de bedoelde bestemming worden gebouwd met een maximale goot- en/of bouwhoogte van:
   1. 1. voor gebouwen: zoals bepaald in de daar voorkomende andere bestemming(en)
   2. 2. voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de bestemming zoals, maar niet uitsluitend, bakens en lichten: 6 meter
2. b. Gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming, zijn uitsluitend toelaatbaar indien de belangen in verband met de betrokken waterkering niet worden geschaad en het college van burgemeester en wethouders hierover tijdig tevoren schriftelijk advies hebben ingewonnen bij de betrokken dijkbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onverminderd het bepaalde in het plan mogen geluidgevoelige objecten slechts worden gebouwd indien voldaan kan worden aan de in de of krachtens de Wet geluidhinder gestelde grenswaarden.

1. a. Onder strijdig gebruik in de zin van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van onbebouwde gronden:
   1. 1. als staan- of ligplaats van onderkomens;
   2. 2. als staanplaats van voertuigen, waarin (volumineuze) detailhandel plaatsvindt;
   3. 3. als kampeer- of caravanterrein;
   4. 4. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
   5. 5. ten behoeve van lawaaisporten;

tenzij het gebruik dat verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik en beheer van de gronden.

2. b. Onder strijdig gebruik in de zin van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van gronden en opstallen voor:
   1. 1. een seksinrichting;
   2. 2. horeca in de vorm van discotheken en bar-dancings;
   3. 3. bedrijfsmatige opslag van vuurwerk.
3. c. Onder strijdig gebruik in de zin van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval tevens begrepen het gebruiken of laten gebruiken van vrijstaande bijgebouwen voor permanente of tijdelijke bewoning.

Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' geldt dat de gronden, naast de andere aangewezen bestemming(en), tevens zijn bestemd voor de bij de luchthaven Schiphol behorende 20 Ke contour.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het aantal woningen, inclusief de toekomstige woningen zoals bepaald in artikel 28 en 47 en de toekomstig woning naast Spoorlaan 2, in dit bestemmingsplan.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijken van het bepaalde in lid 36.2 mits er geen onevenredige afbreuk worden toegebracht aan de belangen van de luchthaven Schiphol.

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' geldt dat de gronden, naast de andere aangewezen bestemming(en), tevens zijn bestemd voor bij de pelsdierfokkerij, Steekterweg 17-19, behorende geurzone.

Voor het bouwen van bouwwerken geldt dat gebouwen niet zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijken van het bepaalde in lid 37.2 mits:

1. a. het aantal gehinderden binnen de geurzone niet zal toenemen;
2. b. voor het bouwen van één bedrijfswoning, overeenkomstig de bepalingen in artikel 3.2;
3. c. er geen milieuhygiënische bezwaren zijn.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geldt dat de gronden, naast de andere aangewezen bestemmingen(en), tevens zijn bestemd voor het instandhouden van de molenbiotoop.

Onverminderd het overigens in deze regels met betrekking tot het bouwen bepaalde, mag op gronden genoemd in lid 38.1, als volgt worden gebouwd:

1. a. binnen de straal van 100 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag geen nieuwe bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn, hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
2. b. binnen de straal van 100 tot 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag:
   1. 1. als de molen is gelegen buiten de bebouwingscontour, de maximale hoogte van nieuwe bebouwing en beplanting niet meer bedragen dan 1/100ste van de afstand tussen bouwwerk en/of beplanting en het het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;
   2. 2. als de molen is gelegen binnen de bebouwingscontour, de maximale hoogte van nieuwe bebouwing of beplanting niet meer bedragen dan 1/30ste van de afstand tussen bebouwing en/of beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticale staande wiek.

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van:

1. a. de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken met een bouwhoogte van ten hoogste 3,50 meter en met een inhoud van ten hoogste 50 m3 ten dienste van het openbaar nut, zoals:
   1. 1. wachthuisjes, telefooncellen, muurtjes en standbeelden;
   2. 2. transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere nutsgebouwtjes, zulks met uitzondering van gasdrukregel- en gasdrukmeetstations;
2. b. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bouwgrens of een nader te bepalen weg, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst en/of noodzakelijk is;
3. c. het veranderen van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken met ten hoogste 15%, indien dit om de bouwtechische, cultuurhistorische, architectonische en/of stedenbouwkundige redenen noodzakelijk wordt geacht.

De afwijking van het bepaalde in artikel 39.1 wordt niet verleend, indien daardoor onevenredigafbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van belendende percelen en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigen in de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer - verblijfsgebied, Water en Wonen indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 3;
2. b. de hoofdgebouwen dienen op een afstand van minimaal 5 meter van de perceelgrens te worden gerealiseerd
3. c. de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 10 meter;
4. d. de goothoogte van de hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 6 meter;
5. e. het bebouwd oppervlak mag niet meer bedragen dan 250 m2;
6. f. de bebouwing dient zich te oriënteren op het (toekomstig) buurtpark 'De groene long';
7. g. de parkeervoorziening dient gerealiseerd te worden op eigen terrein;
8. h. van de wijzigingsbevoegdheid eerst gebruik gemaakt mag worden nadat de bedrijfsfunctie niet meer als zodanig functioneert;
9. i. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe woonfunctie;
10. j. de regels van artikel 9, 18, 21 ,22, 24, 31 van dit bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing;
11. k. voor de verdere uitwerking van het wijzigingsgebied is de beschrijving in paragraaf 4.6.1 van de bij deze regels behorende toelichting richtgevend.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigen in de bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer - verblijfsgebied en Wonen indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 27 met dien verstande dat het aantal appartementen niet meer mag bedragen dan 15;
2. b. voor de grondgebonden woningen geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter;
3. c. voor de appartementen geldt een maximale goothoogte van 8 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter met dien verstande dat er een hoogteaccent mogelijk is op de hoek van de Steekterweg/Gouwestraat en het nieuw te realiseren openbaar gebied met een goothoogte van 11 meter en een bouwhoogte van 15 meter;
4. d. de woningen dienen zich te oriënteren op de Steekerweg/Gouwestraat en het nieuw te realiseren openbaar gebied;
5. e. er dient, in het verlengde van de 'Verlegde Steekterweg', een zichtlijn gerealiseerd te worden naar de Oude Rijn;
6. f. de open ruimte ten behoeve van de zichtlijn, zoals benoemd sub e, dient minimaal 50 meter te bedragen;
7. g. ten minsten tweederde van de parkeervoorzieningen dienen binnen het wijzigingsgebied gerealiseerd te worden;
8. h. minimaal 12,5% van de gronden dient te worden ingericht voor openbaar groen;
9. i. van de wijzigingsbevoegdheid eerst gebruik gemaakt mag worden nadat de bedrijfsfunctie niet meer als zodanig functioneert;
10. j. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe woonfunctie;
11. k. de regels van artikel 9, 18, 21, 24 en 31 van dit bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing;
12. l. voor de verdere uitwerking van het wijzigingsgebied is de beschrijving in paragraaf 4.6.2 van de bij deze regels behorende toelichting richtgevend.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigen in de bestemmingen Bedrijf, Groen, Kantoor, Tuin, Verkeer - verblijfsgebied, Water en Wonen indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. alleen bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de in de bijlage bij deze regels behorende Staat van zijn toegestaan;
2. b. maximaal 35% van het perceel mag worden bebouwd;
3. c. de structuur en richting van het onderliggende historisch slagenlandschap dient opgenomen te worden in de verkaveling;
4. d. de kavels dienen ontsloten te worden via de Steekterweg;
5. e. op de zijdelingse perceelgrenzen dient een sloot gerealiseerd te worden met een minimale breedte van 3 meter;
6. f. de afstand tussen de bebouwing en de waterkant dient minimaal 3 meter te bedragen;
7. g. de afstand tussen de bebouwing en de Steekterweg (asfaltkant van de rijbaan) dient minimaal 30 meter te bedragen;
8. h. voor bebouwing ten behoeve van bedrijven geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter;
9. i. voor bebouwing ten behoeve van wonen en kantoren geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter;
10. j. parkeervoorziening dient gerealiseerd te worden op eigen terrein;
11. k. van de wijzigingsbevoegdheid eerst gebruik gemaakt mag worden nadat de bedrijfsfuncties aan de Steekterweg 65b en 67 niet meer als zodanig functioneert;
12. l. er dient, voordat de bestemming wordt gewijzigd, een integrale stedenbouwkundige visie te worden gemaakt voor alle gronden benoemd in de artikelen26, 27, 42, 43 en 44;
13. m. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe woon- en bedrijfsfunctie;
14. n. de regels van artikel 4, 9, 11, 18, 21, 22, 24, en 31 van dit bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing;
15. o. voor de verdere uitwerking van het wijzigingsgebied is de beschrijving in paragraaf 4.6.3 van de bij deze regels behorende toelichting richtgevend;
16. p. het wijzigingsplan dient te voldoen aan de regels en bepalingen van het besluit externe veiligheidbuisleidingen;

een en ander met inachtneming dat de bestaande bebouwing, indien deze geschikt is voor de nieuwe functie, mag worden gehandhaafd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5' de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigen in de bestemming Verkeer -verblijfsgebied ten behoeve van een (recreatieve) fietsverbinding die tevens gebruikt kan worden als calamiteitendoorgang voor het (toekomstige) bedrijventerrein Steekterpoort 2.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 8' de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigen in de bestemming Groen, Tuin, Verkeer -verblijfsgebied en Wonen indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. a. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 1;
2. b. de goothoogte van hoofdbebouwing mag niet meer bedragen dan 6 meter;
3. c. de bouwhoogte van hoofdbebouwing mag niet meer bedragen dan 10 meter;
4. d. de parkeervoorziening dient gerealiseerd te worden op eigen terrein;
5. e. van de wijzigingsbevoegdheid eerst gebruik gemaakt mag worden nadat de bedrijfsfunctie niet meer als zodanig functioneert;
6. f. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe woonfunctie;
7. g. de regels van artikel 9, 18, 21, 24 en 31 van dit bestemmingsplan zijn van overeenkomstige toepassing;
8. h. voor de verdere uitwerking van het wijzigingsgebied is de beschrijving in paragraaf 4.6.14 van de bij deze regels behorende toelichting richtgevend;
9. i. indien er gezamelijk en in overeenstemming met de regels in Woongebied - uit te werken (Vinkebuurt48-50) een ontwikkeling gerealiseerd wordt mag het totaal aantal woningen op de gronden met de bestemming Woongebied - uit te werken (Vinkebuurt 48-50) en de aanduiding wro-zone - wijzigingsgebied8 (Vinkebuurt 46a) worden vermeerderd met 1;

een en ander met inachtneming van het bepaalde in artikel 36 en 38 van deze regels.

Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd, tenzij het betreft bouwwerken als bedoeld in artikel 43 van de Woningwet (vergunningvrije bouwwerken), nadere eisen te stellen ten aanzien van:

1. a. de plaatsing van gebouwen;
2. b. de plaatsing en afmetingen van andere bouwwerken ;

ter voorkoming van onevenredige aantasting van bouw- en gebruiksmogelijkheden, waaronder begrepen bezonning en belangen van verkeersafwikkeling en van verkeers- en sociale veiligheid, van aangrenzende gronden en bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 49.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. Lid 49.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 49.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in lid 49.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 49.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen een omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het overgangsrecht gebruik zoals bepaald in lid 49.2.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Limes'.

In december 2006 heeft de gemeenteraad ingestemd met de transformatievisie Oude Rijnzone. In deze visie en in het streekplan dat naar aanleiding daarvan is aangepast, is het gebied van de Steekterweg ingetekend als open en groen venster. Dit nieuwe bestemmingsplan voorziet in het zeker stellen van dit groene venster.

De gemeenteraad heeft op 24 mei 2007 het besluit genomen over de ruimtelijke strategie voor het gebied Steekterweg. Hierbij is gekozen voor koersvariant 1. Deze variant pleit voor de situering van de stedelijke dynamiek aan de westkant van Alphen aan den Rijn en voor het creëren van een 'rustig' gebied langs de Steekterweg.

koersvariant 1

De strategie wordt vertaald in dit bestemmingsplan. Daarvoor heeft de gemeenteraad op 24 april 2008 de Nota van uitgangspunten vastgesteld. Hierin geeft de raad de kaders waaraan het nieuwe plan moet voldoen. Delen van die nota dragen bij aan de inhoud van de toelichting van dit bestemmingsplan. Het gaat om de meest opvallende ruimtelijke aspecten van het gebied en de aanwezige en gewenste functies binnen de diverse deelgebieden. De (visie)elementen die van belang zijn voor de ruimtelijke structuur staan in hoofdstuk 4.

Het gebied tussen Bodegraven en Alphen kent een grote samenhang door de ligging aan de Rijn en de wegenstructuur. Daarom worden de twee verouderde bestemmingsplannen waarin dit gebied nu valt in één nieuw bestemmingsplan opgenomen.

De nieuwe naam van het bestemmingsplan wordt 'Limes'; een verwijzing naar de oude Romeinse grens die door dit gebied heeft gelopen. Ook zijn er nog restanten van een oude Romeinse weg gevonden.

Het gebied wordt begrensd door de om te leggen N207, de Oude Rijn, de N11 en de gemeentegrens met Bodegraven. Ook het buurtschap Gouwsluis, gelegen aan de Gouwe, tussen de Steekterweg en de Oude Rijn, maakt onderdeel uit van het plangebied.

Ligging plangebied in Alphen aan den Rijn

De transformatievisie Oude Rijnzone strekt zich uit van Woerden tot Leiden. Binnen deze zone is een aantal project gebieden te onderscheiden. Eén daarvan is het gebied tussen Alphen en Bodegraven. Dit valt in het bestemmingsplan 'Limes'.

Ligging plangebied in Oude Rijnzone

Het bestemmingsplan 'Limes' vervangt in totaal drie oudere plannen. Eén daarvan is het postzegelbestemmingsplan voor het perceel Gouwestraat 60a. De andere twee plannen omvatten de gebieden Steekterweg en Zwammerdam. Daarvan zijn de volgende gegevens van belang:

Het bestemmingsplan Limes vormt een nieuwe planologische regeling voor het gebied van de Steekterweg en het dorp Zwammerdam. Het plan volgt de Oude Rijn vanaf de wijk Gouwsluis tot aan Bodegraven. Aan de zuidzijde sluit het gebied aan bij Steekterpoort I (met Overslagterminal Alphen). Naast Steekterpoort I en binnen dit bestemmingsplan Limes is de nieuwe ontwikkeling van het bedrijfsterrein Steekterpoort II opgenomen. Het plan maakt ook een fietsverbinding mogelijk tussen Zwammerdam en Alphen, het zogenaamde Limes-pad. Verder regelt het plan de ontwikkelingen op het terrein van Ipse De Bruggen (Hooge Burch) en de realisering van een zorgcomplex in een landgoedachtige omgeving aan de Rijksstraatweg 5. Ook zijn er op bescheiden schaal nieuwe ontwikkelingen mogelijk als die een meerwaarde hebben voor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het dorpse karakter van Zwammerdam blijft gehandhaafd.

Het plan gaat uit van een mix aan bestemmingen. Die zorgen enerzijds voor de benodigde flexibiliteit maar houden anderzijds ook voldoende rekening met ruimtelijke belangen.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen. Dat zijn de toelichting, de regels en de verbeelding (plankaart). Van deze drie delen zijn de regels en de verbeelding juridisch bindend.

• De toelichting bevat de achtergronden en het ruimtelijk beleid voor het gebied. Het geeft inzicht in de gekozen bestemming;
• De regels geven per bestemming een omschrijving van de doeleinden, het gebruik en de bouwmogelijkheden;
• De verbeelding geeft de bestemmingen weer van de betreffende gronden.

De toelichting bevat de volgende onderwerpen. Hoofdstuk twee gaat in op het huidige ruimtelijke beleid. Hoofdstuk drie is een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied. Hoofdstuk vier bevat de ontwikkelingsvisie. De aspecten op het gebied van milieu en planologie staan in hoofdstuk vijf. Een afzonderlijk hoofdstuk (zes) besteedt aandacht aan water. De juridische- en bestuurlijke aspecten staan in hoofdstuk zeven. Hoofdstuk acht besteed aandacht aan de economische uitvoerbaarheid van het plan. Inspraak en vooroverleg komen in hoofdstuk negen aan de orde.

Het grondgebied van de gemeente Alphen aan den Rijn ligt in het Groene Hart. Dit is een Nationaal Landschap. Het vormt een unieke combinatie van cultuurhistorische en natuurlijke elementen. Voor de ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied houdt dit in dat een groot aantal beleidskaders van kracht is. Deze kaders komen van diverse bestuursniveaus, zoals Rijk, provincie en regio. Bij enkele onderwerpen speelt ook regelgeving op Europees niveau. De belangrijkste regelingen komen hierna aan de orde.

De EG-vogelrichtlijnen uit 1979 schrijven voor dat de lidstaten van de Europese Unie enkele beschermende maatregelen nemen. De belangrijkste staan hieronder.

• Voor alle vogelsoorten is het van belang dat er een gevarieerd leefgebied blijft van voldoende omvang. Als dit leefgebied er niet is moet het worden aangelegd.
• Voor sommige vogelsoorten moeten de daarvoor geschikte gebieden worden aangewezen als vogelbeschermingszones. De zogenaamde IBA-lijst (Inventory of Bird Areas) geeft aan om welke gebieden het gaat.
• Een verbod vogels te vangen en eieren te rapen (behoudens enkele uitzonderingen).

De EG-habitatrichtlijnen uit 1992 schrijven voor dat afzonderlijke lidstaten van de Europese Unie lijsten opstellen van gebieden die bescherming verdienen. Dit vanwege de aanwezige natuurwaarden. Binnen deze gebieden is alleen bebouwing mogelijk als er geen schade is te verwachten aan de natuur. Verder is het een voorwaarde dat er dringende redenen zijn van groot openbaar belang om een bepaald bouwplan te realiseren. Hiervoor moeten dan wel compenserende maatregelen worden genomen.

De doorwerking van de nationale belangen uit het nationale ruimtelijk beleid, worden geborgd in een algemene maatregel van bestuur, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Voor zover relevant is hierin de volgende uitwerking opgenomen: Borgen ruimtelijk regime voor in stand houden en versterken van kernkwaliteiten van de gebieden de Beemster, de Stelling van Amsterdam, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het Nederlandse deel van de Limes.

De Deltametropool (2003) stelt het belang voorop van een sterke Randstad ten opzichte van andere metropolen binnen Europa. Door de komst van de Nota Ruimte wordt niet langer één metropool voor West-Nederland nagestreefd. Nu is er afzonderlijk beleid voor de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad en het Groene Hart.

Het Belvedèrebeleid (1999) heeft tot doel om in een zo vroeg mogelijk stadium cultuurhistorie als inspiratiebron in te brengen in de ruimtelijke ordening. Het beleid is verder van grote invloed geweest op de selectie van de twintig nationale landschappen in de Nota Ruimte. Provincies spelen een belangrijke rol in het bewaken van landschappelijke basis kwaliteiten.

Flora en Fauna worden beschermd via een afzonderlijke wet. Op basis van de Flora- en faunawet zijn ongeveer 500 van de 36.000 soorten in Nederland aangewezen als beschermde dier- of plantensoort. Daarnaast is een aantal uitheemse dier- en plantensoorten als beschermde soort aangewezen. De doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van de gunstige staat van instandhouding van de planten- en diersoorten die in het wild leven. Het uitgangspunt van de wet is `nee, tenzij`. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten (bijvoorbeeld het verstoren, beschadigen of vernielen van nesten, voortplantings- en vaste rust- en verblijfplaatsen) in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen (`nee`) kan onder voorwaarden (`tenzij`) worden afgeweken, met een ontheffing of vrijstelling. Het verlenen hiervan is de bevoegdheid van de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) of, in geval van beheer en schadebestrijding, van gedeputeerde staten van de provincies.

De bodem wordt wel de schatkamer van onze geschiedenis genoemd. Resten van eerdere samenlevingen liggen in de grond verborgen. Archeologie bestudeert dat verleden aan de hand van voorwerpen. Die voorwerpen zijn sporen die met elkaar het 'bodemarchief' vormen; de ongeschreven geschiedenis van een dorp, stad, of regio.

De beleidsmatige aandacht voor het bodemarchief is sterk gegroeid en heeft geleid tot de wet op de archeologische monumentenzorg, als onderdeel van de Monumentenwet 1988. De bescherming van het bodemarchief krijgt vooral zijn beslag via het spoor van de ruimtelijke ordening. Zo schrijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 voor dat bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening wordt gehouden met monumenten die in de grond aanwezig zijn dan wel te verwachten zijn. Ook het Besluit ruimtelijke ordening kent een regeling over dit onderwerp (artikel 3.1.6).

Door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening worden de afzonderlijke streekplannen in Zuid-Holland en de Nota Regels voor Ruimte vervangen door de Provinciale structuurvisie. Deze is vastgesteld op 2 juli 2010 (gewijzigd 29 februari 2012) door Provinciale Staten van Zuid-Holland. Veel van het bestaande provinciale beleid past binnen het provinciaal belang zoals dat is geformuleerd in de structuurvisie. Een belangrijk deel van het provinciaal ruimtelijk belang wordt bereikt op basis van gezamenlijk overleg, het inzetten van financiële middelen, stimulerende maatregelen, afspraken en overeenkomsten. Toch is het ook nodig om op basis van een provinciale verordening algemene regels te geven voor de inhoud van bestemmingsplannen.

Een belangrijk onderdeel van de verordening gaat over de bebouwingscontouren. Voor Alphen aan den Rijn betekent dit dat de gemeente voor de stedelijke functies is aangewezen als vestigingslocatie. Dit houdt in dat er een terughoudend beleid wordt gevoerd voor het faciliteren van nieuwe vestigingslocaties. De nadruk lig op het intensiveren en multifunctioneel ruimtegebruik van gronden. Nieuwe stedelijke functies buiten de bebouwingscontouren zijn in beginsel niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt voor het toepassen van de zogenaamde Ruimte voor Ruimteregeling. Daarnaast is ook het volgende van belang.

De beleidskaders uit de provinciale structuurvisie zijn vastgelegd in de Verordening Ruimte die regels stelt aan de inhoud van bestemmingsplannen. De verordening bevat onderwerpen die van zwaarwegend provinciaal belang zijn. Voor zover relevant bevat de verordening regels over ruimte voor ruimte regeling binnen bebouwingslinten (zoals de Oude Rijnzone) en de mogelijkheden voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen.

De Oude Rijnzone is één van de transformatiegebieden in het Groene Hart. De Stuurgroep Oude Rijnzone heeft voor dit gebied een Transformatievisie geschreven. Het doel van deze transformatie is de ruimtelijke kwaliteit van het Groene Hart te verbeteren; wonen, werken, groen en recreatie moeten daarin een plaats krijgen. Anders dan in het open landschap van het Groene Hart kunnen in de Oude Rijnzone woningen en bedrijventerreinen komen. Dit is nodig om te voorzien in de behoefte van de regio en om het Groene Hart vitaal en leefbaar te houden.

In de Transformatievisie Oude Rijnzone wordt de transformatieopgave verder uitgewerkt. Zoals gezegd, gaat het daarbij om het versterken van ecologische, landschappelijke en recreatieve kwaliteiten. Dit in combinatie met een goed samenhangend infrastructureel en stedelijk net werk. Dit netwerk strekt zich uit van Woerden in het oosten via Bodegraven en Alphen naar Groenendijk in het westen.

Een belangrijk doel van de transformatie is het herstructureren van de rivieroevers. Dit door de ruimtelijke kwaliteit en het leefklimaat te verbeteren en de bestaande cultuurhistorische waarden in ere te herstellen. Hiervoor zijn maatregelen nodig op het gebied van ontsluiting, verplaatsing van bedrijvigheid en het herstellen van de relaties tussen bebouwing en groen. Hiervoor kunnen kernen zeer beperkt uitbreiden. Een belangrijk deel van de benodigde ruimte wordt echter gevonden in een herschikking van functies. Denk hierbij aan voormalige agrarische bedrijven en het verdwijnen van watergebonden bedrijvigheid.

Om aan de extra vraag naar ruimte in een ander deel van de Rijnstreek te voldoen is ten oosten van Alphen aan den Rijn de contour aangepast. In aansluiting op de overslagterminal en het daar aangrenzende bedrijventerrein kunnen bedrijven worden ondergebracht die ruimte moeten maken voor herstructureringsprojecten elders in de gemeente of de regio. Tussen deze bedrijfsterreinuitbreiding en Bodegraven blijft de bestaande aanduiding 'agrarisch gebied plus' gehandhaafd. Langs de oude Rijn geldt de indicatieve aanduiding revitalisering rivieroevers. Dit houdt een (ook in financieel opzicht) stimulerend beleid in voor de verbetering van landschappelijke, stedenbouwkundige en/of cultuurhistorische waarden, zowel voor het gebied op zichzelf als voor het Groene Hart als geheel.

Voor de rivieroevers in het bestemmingsplan Limes betekent de revitalisering dat bestaande, verrommelde kavels met bedrijfspanden worden gesaneerd en worden omgezet naar woningen. Bij de planvorming wordt niet alleen gekeken naar verbeteren van de stedenbouwkundige kwaliteit, maar ook naar het verbeteren van de relatie met de Oude Rijn. De meeste van deze ontwikkelingen vallen binnen de rode contour. Een aantal valt daarbuiten. Het gaat om een ontwikkeling van ongeveer 24 woningen. De kwaliteit die deze revitalisering oplevert, is uitgebreid beschreven in de 'onderbouwing ontwikkellocaties Rijnoevers', die als bijlage deel uitmaakt van de toelichting.

Bebouwingscontouren volgens provinciale verordening ruimte

In navolging van de SER-ladder wordt ingezet op de herstructurering van bedrijventerreinen om de noodzaak voor de aanleg van nieuwe terreinen zoveel mogelijk te beperken. Er worden pas nieuwe terreinen ontwikkeld wanneer met herstructurering en regionale samenwerking onvoldoende vestigingsruimte voor bedrijven kan worden gecreeerd. Ten aanzien van herstructurering van bedrijventerreinen wordt ook aangesloten bij de afspraken zoals die zijn opgenomen in de regionale Samenwerkingsovereenkomst Oude Rijnzone. Voor wat betreft Alphen aan den Rijn is in deze het volgende opgenomen:

Wanneer het traditionele uitgiftebeleid was gevolgd, lag het voor de hand dat Steekterpoort op korte termijn ontwikkeld en uitgegeven zou worden. De gemeente heeft namelijk al een aantal aanvragen gekregen van bedrijven die zich hier willen vestigen. Het gaat met name om bedrijven die momenteel op Rijnhaven gevestigd zijn en uit willen breiden. Omdat de gemeente zich realiseert dat eerst de mogelijkheden tot herstructurering onderzocht moeten worden, voordat nieuwe terreinen worden aangelegd, heeft de gemeente een aantal van deze bedrijven te kennen gegeven eerst de mogelijkheden voor uitbreiding op de huidige locatie te benutten. De ontwikkeling van Steekterpoort zal vanaf 2012 plaatsvinden.

In aanvulling hierop is aangegeven dat Steekterpoort het enige nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein in de gemeente Alphen aan den Rijn is. Het totale terrein zal 25ha. beslaan en wordt uitgegeven vanaf 2012. Omdat Steekterpoort voor de lange termijn het enige terrein met aanbod is in de gemeente, is de invulling van het terrein gemengd. Invulling van het terrein moet worden afgestemd (en deels gebeurt dit ook al) met uitgifte van de ruimte die vrijkomt op het te herstructureren terrein Rijnhaven. Bij toepassing van de SER-ladder geldt dat de planning voor de realisatie van Steekterpoort aansluit bij de planperiode van het bestemmingsplan Limes.

In de provincie Zuid-Holland is een groot aantal gebieden met cultuurhistorische waarden. Het is een provinciale ambitie om de volgende vier waarden te beschermen: topgebieden, kroonjuwelen, archeologische waarden en molenbiotopen. Topgebieden en kroonjuwelen zijn in het plangebied hier niet aanwezig. Wel zijn er archeologische waarden en een molenbiotoop te beschermen.

Het LOP is opgesteld samen met de gemeenten Rijnwoude, Nieuwkoop en Kaag en Braassem. Het belangrijkste doel van het LOP is behoud van de agrarische en landschappelijke kwaliteit van het gebied. Voor het Alphense deel zijn de doelen en projecten uit de Structuurvisie Buitengebied overgenomen.

De stadsvisie beschrijft de ontwikkeling van Alphen aan den Rijn tot 2018. Naar verwachting is Alphen ook dan nog een stad met een dorpskarakter. Er is afstemming met de regio. De visie formuleert een aantal opdrachten. In relatie tot het plangebied gaat het vooral om:

• ga verder met het huidige veiligheidsbeleid;
• breng het 'dorp' terug in de stad;
• bevorder de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer;
• ontwikkel de 'poorten' van de stad;
• verwerf bijzondere gebouwen en cultureel erfgoed en zorg dat ze een passende functie krijgen;
• maak een ontwikkelplan voor de woonomgeving, het buitengebied en de stad. Dat betekent dat in de kern Zwammerdam het 'landelijk wonen' bewaard is gebleven.

In deze notie beschreven koers weerspiegelt de visie en ambitie voor de toekomstige ontwikkeling van de Alphense bedrijventerreinen. Zowel bij herstructurering als bij nieuw uit te geven gebieden gelden eisen van duuzaamheid,innovatie en intensief ruimtegebruik.

Naast de afspraken die in regionaal verband voor de Oude Rijnzone zijn gemaakt, zijn op lokaal diverse ambities geformuleerd. Ambities die specifiek gelden voor het bestemmingsplan Limes en de ontwikkeling van het bedrijventerrein Steekterpoort zijn: herstructurering van Rijnhaven en oevers langs de Oude Rijn, inzetten op duurzaamheid bij de ontwikkeling van Steekterpoort en de uitvoering van het BEVI beleid. Deze ambities worden hierna nader toegelicht.

Herstructurering van Rijnhaven en oevers langs de Oude Rijn

Lokaal en in Oude Rijnzone verband is voor deze zones een herstructureringsopgave geformuleerd. Voornamelijk Rijnhaven-Oost en de oevers langs de Oude Rijn maken (op onderdelen) een verrommelde indruk. Rijnhaven-Oost functioneert als bedrijventerrein minder goed en is er sprake van enige verpaupering. Vanuit het stedelijke gebied groeit sinds enkele jaren de druk om het gebied te transformeren. Inzet is om Rijnhaven Oost te laten verkleuren naar een gemengd stedelijk woonwerkmilieu. Voor de rest van Rijnhaven staat revitalisering en/of herprofilering op de agenda.

Inzetten op duurzaamheid bij de ontwikkeling van Steekterpoort

Steekterpoort wordt uitgegeven conform de in ORZ-verband gemaakte afspraken op het gebied van duurzaamheid en intensief en zorgvuldig ruimtegebruik. Ingezet wordt op een bebouwing met meerlaagse bedrijfsverzamelgebouwen binnen een innovatief en duurzaam stedenbouwkundig raamwerk. Dit kan goed gecombineerd worden met het creëren van een hoogwaardige nieuwe stadsentree. Ook daar waar Steekterpoort schuifruimte moet bieden voor de herstructurering van de overige bedrijventerreinen wordt maximaal ingezet op duurzaam gebruik van de uit te geven grond (energiezuinig, intensief, bouwen voor de lange termijn). Voor Steekterpoort is dit “verplicht”, voor andere terreinen wordt dit beleid door de gemeente gestimuleerd. Steekterpoort is daarmee een voorbeeldproject betreffende duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik. Andere (bestaande) terreinen zullen op termijn deze ambitie moeten volgen.

Uitvoering van het BEVI beleid

Met betrekking tot de externe veiligheid hanteert de gemeente het stand-still beginsel: "De gemeente wil dat de 'totale veiligheidssituatie' in de gemeente niet verslechtert. Lokaal kunnen onder voorwaarden ontwikkelingen worden toegelaten die ter plaatse tot een verslechtering van de veiligheidssituatie kunnen leiden indien daarmee elders een wezenlijke verbetering wordt gerealiseerd. Te denken valt een verplaatsing van risicobronnen naar een bedrijventerrein dat voldoende veiligheidsafstanden tot woongebieden heeft."

Naast deze ambities beschrijft de beleidsnotitie nog een aantal specifieke onderwerpen. Deze worden hierna toegelicht.

Ontwikkeling Steekterpoort

Steekterpoort is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein van 25 ha. Door een eigen afslag aan de N11 is het gebied goed ontsloten, een mooie zichtlocatie (auto en trein) en tevens entree tot de stad. Deze factoren maken het gebied zeer geschikt voor hoogwaardige bedrijvenclusters. De aanleg van het OTA maakt het terrein ook interessant voor zwaardere en logistieke bedrijvigheid.

Met een deels hoogwaardige invulling van Steekterpoort voorziet Alphen in een ruimtevraag vanuit de markt (ca. 7ha) en kan hiermee bovendien ruimte bieden voor die enkele nieuwe vestiger met veel (60ap/ha) werkgelegenheid voor hoger opgeleiden. Het geeft Alphen de kans om hier een mooie entree van de stad te ontwikkelen, temeer omdat nieuwe zichtlocaties op termijn niet in het verschiet liggen.

Omdat de voornaamste ruimtevraag vanuit de markt betrekking heeft op locaties met een gemiddelde of functionele verschijningsvorm is het echter noodzakelijk om ook hierop in te spelen. Ca. 20 hectaren van Steekterpoort zouden gemiddeld of functioneel ingevuld moeten worden om te voorzien in de ruimtebehoefte van bestaande lokale/regionale (logistieke) bedrijven. Door de aanleg van de OTA (Overslag Terminal Alphen) is er mogelijk ook behoefte aan enkele hectares met een laagwaardige verschijningsvorm. Bedrijven die hiervoor kiezen zijn over het algemeen niet bereid om de hoofdprijs te betalen. Bovendien moet Steekterpoort schuifruimte bieden voor uit te plaatsen bedrijvigheid ten behoeve van de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Ook deze vraag kenmerkt zich over het algemeen door een laagwaardige of gemiddelde verschijningsvorm.

Alle drie de verschijningsvormen komen straks op dit bedrijventerrein terug. Voorkomen moet worden dat de verschillende verschijningsniveaus elkaar 'voor de voeten gaan lopen'. Daarom is het noodzakelijk om ook ruimtelijk een duidelijke differentiatie tussen de verschillende deelgebieden van Steekterpoort te realiseren. Aan alle drie de verschijningsvormen worden eisen gesteld betreffende duurzaamheid en intensief ruimtegebruik. Ingezet wordt op een bebouwing met meerlaagse bedrijfsverzamelgebouwen binnen een innovatief en duurzaam stedenbouwkundig raamwerk.

Steekterpoort is daarmee een voorbeeldproject betreffende duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik. Andere (bestaande) terreinen zullen op termijn deze ambitie moeten volgen.Steekterpoort is aangemerkt als bedrijventerrein type B. Nieuwe risicobronnen zijn hier toegestaan. Als voorwaarde geldt dat de gevolgen van eventuele incidenten met gevaarlijke stoffen bij deze bedrijven beperkt blijven tot maximaal tien dodelijke slachtoffers in naastgelegen woongebieden. De vestiging van kwetsbare objecten is niet toegestaan. Deze koers met bedrijventerrein Steekterpoort draagt op alle fronten bij aan de ambities die Alphen heeft voor haar bedrijventerreinen.

SER-ladder

De SER-ladder is 10 jaar geleden bedacht maar is de laatste tijd door verschillende overheden herontdekt als methode om de focus te verleggen van uitgifte van nieuwe hectaren bedrijventerrein naar de herstructurering van bestaande terreinen (van de green- naar de brownfields). Er wordt in Nederland te makkelijk nieuw uitgegeven terwijl de herstructureringsopgave alleen maar toeneemt.

De SER-ladder is een afweging in drie stappen. Er is een bedrijf met een ruimtevraag. Allereerst wordt in stap 1 onderzocht welke intensiveringsmogelijkheden het betreffende bedrijf heeft op de eigen kavels, eventueel met inbegrip van omliggende kavels.Pas als met intensivering niet aan de ruimtevraag tegemoet gekomen kan worden wordt er onderzocht of er lokaal en/of regionaal op andere bestaande terreinen aan de ruimtevraag tegemoet gekomen kan worden (stap 2). Pas als ook stap 2 niet leidt tot invulling van de ruimtevraag mag bekeken worden of er ruimte is voor dit bedrijf op een van de nieuwe, nog uit te geven terreinen (stap 3). Bij uitgifte van nieuwe hectaren maken we afspraken over de invulling van de achter te laten locatie. De toepassing van de SER-ladder is afgesproken op het niveau van de ORZ.

De 'Structuurvisie Buitengebied' gaat uit van sturen op kwaliteit en sturen op doelen. Ontwikkelingen die passen binnen de economische, sociale en ruimtelijke doelen zijn gewenst. Voor de Steekterweg is het volgende hoofddoel beschreven; Ruimte voor nieuw wonen, nieuw werken en nieuwe zorg in het 'groen'. Dit is verder uitgewerkt in economische, sociale en ruimtelijke doelen. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze doelstellingen.

In de Strategische verkenning Steekterweg worden drie sporen beschreven om het gebied te ontwikkelen. Die komen neer op: conserveren van het bestaande/waardevolle; financieren van de essentie; gebruik particulier initiatief voor kwaliteitsverbetering. Bij elk spoor hoort een kaart die de ontwikkel mogelijkheden van het gebied weergeeft. Samen met de 'Structuurvisie Buitengebied' is deze nota een belangrijk instrument bij het toetsen van initiatieven.

Het GGVP (vaststelling 2003) is opgebouwd uit een structuurvisie en een actieplan. De visie beschrijft de manier waarop de interne en de externe bereikbaarheid van Alphen wordt gerealiseerd. Het ook landelijk gebruikte begrip 'Duurzaam Veilig' maakt onderdeel uit van de plaatselijke visie. Daarom is er onderscheid in stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. De visie strekt ook tot verbetering van het gebruik van fiets en openbaar vervoer. Met het actieplan krijgen diverse projecten concreet vorm door aandacht te besteden aan organisatie en verdere financiering. Het plan wordt nu geactualiseerd. Het is nog niet duidelijk of dit tot aanpassingen leidt van de bestaande wegenstructuur in het plangebied.

De 'Woonvisie Alphen aan den Rijn 2004-2018' vormt het afwegingskader waarbinnen de gemeente de invulling van bouwlocaties baseert. In Woonvisie is vastgelegd hoe Alphen aan den Rijn in de woningbehoefte van haar burgers wil voorzien. Om in te spelen op de woningbehoefte van verschillende doelgroepen, heeft de gemeente een dubbele opgave: het gaat niet alleen om het aantal woningen (kwantiteit), maar ook om het type woningen (kwaliteit). Het uiteindelijke doel is om het woningaanbod en woningvraag van de verschillende doelgroepen dusdanig op elkaar af te stemmen, dat ieder Alphens huishouden een woning vindt die aansluit op zijn of haar woningbehoefte. Om dit doel te bereiken, wordt ingezet op nieuwbouw (het bouwprogramma) en doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad. De Woonvisie bevat daarom naast een bouwprogramma verschillende uitvoeringsmaatregelen, die erop gericht zijn gericht de woningvraag zo goed mogelijk te faciliteren. Voorbeelden zijn: het bevorderen van levensloopbestendige nieuwbouw en het ontwikkelen van woonservicezones.

Alphen aan den Rijn beschikt op hoofdlijnen over een vrij heldere retailstructuur met het Stadshart, drie wijkcentra en een concentratie van grootschalige detailhandel. Daarnaast zijn er verscheidene kleinere centra en buurtstrips. De winkelvoorzieningen hebben een verschillend verzorgingsniveau.

De uitbreidingsruimte in winkelvoorzieningen is in Alphen aan den Rijn gering. Dat betekent dat alle bestaande winkels plus de toekomstige plannen voorzien in de winkelbehoefte van Alphen aan den Rijn. Door middel van de Nota Detailhandelsbeleid kunnen nieuwe winkelplannen worden beoordeeld op hun effecten en de mate waarin zij de bestaande winkelstructuur beïnvloeden. Het doel hierbij is om de bestaande structuur in tact te laten en waar mogelijk aan te vullen of te versterken.

Het groen om de stad maakt onderdeel uit van het buitengebied. Het bestaat uit provinciaal ecologische verbindingen ten noorden, ten zuiden en ten oosten van de stad. In de transformatievisie Oude Rijnzone staat een aantal groene vensters opgenomen. Het oostelijk deel van het buitengebied grenst aan Natura 2000.

De bestaande groenstructuur biedt in essentie voldoende basis in kwantiteit en kwaliteit van het groen in stad en dorpen. Het beleid is daarom gericht op het in stand houden van die structuur en het bestand aan monumentale bomen. Nieuwe ontwikkelingen worden benut om bestaande kwaliteiten te verbeteren. Daarvoor zijn zorgvuldige ontwerpen nodig die goed aansluiten bij de (groene) omgeving. Als door ruimtelijke ontwikkelingen delen van het bestaande groen uit de hoofdstructuur verdwijnen, dan is compensatie nodig. Daarbij gaat kwaliteit boven kwantiteit.

Welstandscriteria staan in de welstandsnota en niet in bestemmingsplannen. Toch is er een relatie tussen welstandsbeleid en een bestemmingsplan. De ruimtelijke kaders waarbinnen het welstandstoezicht mogelijk is worden namelijk bepaald door een bestemmingsplan. Het gaat dan om de relatie van een bouwwerk tot zijn omgeving, de stedenbouwkundige context en de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De welstandsnota geeft informatie over de architectonische uitgangspunten voor de ontwikkeling van gebouwen. De nota vormt het beoordelingskader voor de welstandscommissie over de architectuur van de bouwaanvragen. Het welstandstoezicht is ook een instrument voor ruimtelijke kwaliteit. In Alphen aan den Rijn worden drie verschillende niveaus van welstandstoezicht gehanteerd. Welk niveau van toepassing is hangt af van de ruimtelijke betekenis die aan een gebied wordt toegekend. Historische linten en kernen zijn belangrijk. Bouwplannen in die gebieden worden daarom behoorlijk streng beoordeeld.

De gebiedsgerichte criteria in de nota besteden aandacht aan het historische lint van de Steekterweg en de kern van Zwammerdam. De bebouwing in het lint en het dorp vormt een essentieel onderdeel van de identiteit van het landschap en de stad. Het is daarmee een geliefde woonomgeving. Door de lange ontstaansgeschiedenis is er een grote verscheidenheid aan bebouwing. Dit uit zich in stijl, vorm, massa, materiaalgebruik en kleur. Vaak is er pand voor pand gebouwd.

In 2008 zijn er algemene regels vastgesteld voor aan- en bijgebouwen bij woningen. In de praktijk is daaraan sterke behoefte omdat er grote verschillen bestaan in de afzonderlijke bestemmingsplannen. Op basis van het beleid wordt door middel van ontheffingen (voor 1 juli 2008 vrijstellingen) vaak meegewerkt aan bouwplannen die weliswaar in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan, maar wel passen in de nieuwe regels. Om het aantal ontheffingen zoveel mogelijk te beperken wordt in elk nieuw bestemmingsplan het nieuwe beleid opgenomen. In de juridische beschrijving van dit bestemmingsplan wordt dit onderwerp verder uitgewerkt.

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Alphen aan den Rijn vindt duurzame ruimtelijke ordening belangrijk en streeft daarnaar bij ruimtelijke ontwikkelingen op het niveau van de stad, wijken, buurten en gebouwen. Deze ambities zijn vertaald in kaders. Het algemene kader is het gemeentelijk milieubeleid (Gemeentelijk Milieubeleidsplan 3 – GMP3) en een regeling voor het duurzaam bouwen van woningen (Duurzaam Bouwenconvenant Rijnstreek Woningbouw). Daarnaast heeft Alphen aan den Rijn ook klimaatambities.

Beleidsontwikkeling

In 2008 is de gemeente Alphen aan den Rijn toegetreden tot de Milieudienst West-Holland. Daarbij is aansluiting gezocht bij het milieubeleid in de regio. Dit regionale beleid is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Milieudienst West-Holland. Het GMP3 is vastgesteld tot en met 2010. Het daarop volgende milieubeleid van de gemeente Alphen aan den Rijn wordt opgesteld in samenwerking met de Milieudienst West-Holland. Uitgangspunt daarbij is het bestaande milieubeleid / klimaatprogramma in de regio. In beginsel sluiten deze regionale kaders goed aan bij die in de gemeente Alphen aan den Rijn. Zo gaan al deze kaders uit van de duurzaam integrale en gebiedsgerichte aanpak bij ruimtelijke ontwikkeling. In gemeenten Alphen aan den Rijn is aan die aanpak uitvoering gegeven door het gebruik van het instrument DPL (DuurzaamheidsProfiel van een Locatie). De verwachting is dat het gebruik van dit instrument ook in het regionale beleid een plek krijgt.

Klimaatprogramma

In 2008 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn het Plan van aanpak regionaal Klimaatprogramma 2008-2012 Holland Rijnland en Rijnstreek vastgesteld. Voor het Klimaatprogramma Holland Rijnland en Rijnstreek wordt de klimaatambitie van het kabinet als uitgangspunt genomen. In de CO2-kansenkaart is berekend, dat de kabinetsambitie een concrete CO2-reductiedoelstelling van 600 kiloton in 2030 voor onze regio betekent. Dit klimaatbeleid is breed opgezet en bestrijkt onder meer de volgende doelgroepen: 'Woningen'; 'Bedrijven'; 'Duurzame energieproductie'; 'Bouwers en projectontwikkelaars' en 'Mobiliteit'. Dit programma kent onder meer een relatie met ruimtelijke ordening, doordat bij ontwikkelingen vanaf 50 woningen of 5000 m² bedrijfsgebouwen de kansen voor CO2-reductie in aanmerking genomen dienen te worden en vanaf 200 woningen of 20. 000 m² bedrijfsgebouwen een energievisie ontwikkeld dient te worden. Doel hierbij is om te komen tot 18 -100 % reductie van de CO2-uitstoot, afhankelijk van de schaal van de ruimtelijke ontwikkeling.

Na vaststelling van het RBDS en de DuBoPlus-Richtlijn zal naar verwachting uitgegaan worden van de volgende toelichtingen:

Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw

Duurzame stedenbouw is vooral het inspelen op de kansen van de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Juist door in een vroegtijdig stadium aandacht te besteden aan de specifieke kenmerken en mogelijkheden van bijvoorbeeld een bouwlocatie kan er voor gezorgd worden dat een aantrekkelijke woon- en voorzieningenomgeving ontstaat. De gemeente Alphen aan den Rijn hanteert hiertoe het Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw (RBDS). In het RBDS staat het beleid van de gemeente Alphen aan den Rijn voor duurzame stedenbouw. Dit instrument is bedoeld om de milieuambities en andere duurzaamheidaspecten een volwaardige plaats te geven in de ontwikkeling van ruimtelijke plannen voor gebieden > 1 hectare. Duurzaamheid is hierbij ruim gedefinieerd als 'People, Planet, Profit' (PPP). Dit betekent dat naast ambities op het gebied van milieu ook maatschappelijke/sociale en economische ambities een plek hebben gekregen in het beleid. Een ambitietabel maakt deel uit van het RBDS.

Op 1 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Deze visie geeft inzicht in de risico's die er zijn in het omgaan met gevaarlijke stoffen. Verder wordt er helderheid verschaft over de veiligheidsniveau's die worden nagestreefd.

Op basis van de Stadsvisie Alphen aan den Rijn wil Alphen een veilige en prettige woonstad zijn met goede verbindingen naar de omgeving. Toegespitst op externe veiligheid betekent dit dat de volgende uitgangspunten gelden:

1. 1. De gemeente is een middelgrote woonstad met goede verbindingen naar de omgeving die ruimte wil bieden voor kwalitatief hoogwaardig en veilig wonen;
2. 2. De gemeente streeft naar werkgelegenheid die past bij een stad met een accent op de woonfunctie.
3. 3. Om ruimte te geven aan de woonfunctie zal er in toenemende mate behoefte zijn aan ruimte waar het schoon en veilig is. Daarom wil de gemeente het ruimtebeslag van risicobronnen niet verder laten toenemen.
4. 4. Nieuwe bedrijventerreinen dienen veilig te zijn.
5. 5. Bestaande situaties worden niet actief veranderd.

In de beleidsvisie staan samengevat voor externe veiligheid de volgende ambities:

1. 1. De hele gemeente is en blijft veilig voor risico's van gevaarlijke stoffen.
2. 2. Er doen zich geen incidenten voor met gevaarlijke stoffen die tot grote aantallen slachtoffers leiden.
3. 3. Het beginsel van stand still wordt toegepast.
4. 4. Veiligheidsniveaus zijn afgestemd op de kwetsbaarheid van de functies in een deelgebied.
5. 5. Er komt ruimte voor ontwikkeling met behoud van veiligheid.
6. 6. Het streven is er op gericht om het groepsrisico door nieuwe ontwikkelingen niet boven de oriëntatiewaarde uit te laten komen.

De ambities zijn vertaald naar de vlekkenkaart 'na te streven ruimtelijke inrichting 2018'. Deze kaart komt verder in paragraaf 5.6 aan de orde.

Er is beleid in ontwikkeling voor alle werklocaties in Alphen aan den Rijn. Daarin wordt beschreven wat het profiel is voor elk bedrijfsterrein afzonderlijk. Het gebied Steekterpoort is voorzien als hoogwaardig, gemiddeld en functioneel. Afzonderlijke deelgebieden krijgen daarom elk een eigen accent. Daarbij worden bedrijven met een functionele verschijningsvorm geconcentreerd rondom de Overslagterminal Alphen, bedrijven met een hoogwaardige verschijningsvorm zitten op de zichtlocaties en daarachter bevinden zich de bedrijven met een gemiddelde verschijningsvorm. Er wordt nog gewerkt aan een verdere verbeelding van de verschijningsvormen.

In het plangebied zijn afzonderlijke deelgebieden te onderscheiden, elk met een eigen geschiedenis en karakter. Deze verscheidenheid bepaalt de kleur van het hele gebied. In de onderstaande paragrafen zijn per deelgebied de belangrijkste kenmerken weergegeven.

In het plangebied is een aantal elementen aan te wijzen die structuur geven aan het gebied en bijdragen aan de eenheid en identiteit. Deze elementen heten de dragers van het gebied. De belangrijkste zijn de Oude Rijn, de spoorlijn, de N11 en de Gouwe. Deze onderdelen vormen min of meer ook grenzen van het plangebied.

Oude Rijn	Infrastructuur

De verdere (landschappelijke) dragers zijn de smalle lange kavels, het patroon van sloten en de lintbebouwing. Tot slot is het knooppunt Steekterweg/N207 ook een belangrijk element voor het plangebied.

lange kavels	sloten
lintbebouwing	knooppunt infrastructuur

Binnen deze structuur van dragers is een aantal deelgebieden te onderscheiden. Dit houdt verband met de onstaansgeschiedenis en landschappelijke, ruimtelijke of functionele kenmerken.

De Oude Rijn is een belangrijk element in het plangebied. Aan de loop van het water ontleent het gebied immers zijn huidige structuur. Zwammerdam dankt haar ontstaan aan een dam in de rivier, die in 1165 werd aangelegd. De Oude Rijn is een zogenaamde afgedamde rivier. Dijken zijn daardoor nauwelijks meer zichtbaar in het landschap. De uiterwaarden zijn verdwenen.

Lint langs Oude Rijn

In de Romeinse tijd was de Oude Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, de Limes, waardoor ten zuiden van de rivier archeologische vondsten uit die periode zijn gedaan. In de eeuwen na de Romeinse tijd is het gebied slechts spaarzaam bewoond geweest. Pas vanaf de Karolingische tijd (750-950) vindt permanente bewoning plaats op de oeverwallen van de rivier. Van hieruit werd het omringende veengebied ontgonnen. Door de eeuwen heen gaf de Oude Rijn aanleiding tot het bouwen van kastelen en buitenplaatsen, kleiwinning, kalkovens en pannenwerk. Vanaf de 19^e eeuw ontwikkelden zich steen-, beton- en cementfabrieken langs de oevers. Overblijfselen hiervan zijn op sommige plaatsen nog terug te vinden in het gebied. Tegenwoordig heeft de Oude Rijn als transportroute niet veel betekenis meer. Vanaf de zuidelijke oever is de rivier nog maar beperkt zichtbaar en is er nog maar een klein aantal watergebonden bedrijven gevestigd. Het gebied heeft zich als het ware met de rug naar de rivier gekeerd.

Het buurtschap Gouwsluis heeft zijn naam te danken aan een keersluis in de Gouwe die in 1244 onder het bewind van de graaf van Holland, Willem II, is aangelegd op de plek waar de rivier de Gouwe in de Oude Rijn uitliep. Deze keersluis lag op de plaats waar in 1938 de metalen hefbrug gebouwd is. De sluis bij Gouwsluis is al lang verdwenen, maar de naam leeft voort in deze wijk van Alphen aan den Rijn. Door de bouw van de hefbrug zijn de twee delen van de wijk definitief van elkaar gescheiden.

Het oostelijk deel van Gouwsluis is een tamelijk klein gebied. Het ligt ingeklemd tussen het water van de Oude Rijn en de Gouwe en de wegen Steekterweg en de N207. Het is een woonwijk en tegelijkertijd een verkeersknoop en onderscheidt zich daardoor van de rest van het plangebied. De bebouwingsdichtheid is wat hoger dan gemiddeld in Alphen en het drukke verkeer beïnvloedt de ruimtelijke ontwikkeling van deze wijk. De wijk grenst aan het bedrijventerrein Steekterpoort I dat wordt ontwikkeld in aansluiting met de Overslagterminal Alphen. Als overgang tussen de bedrijven en de woningen is de zogenaamde groene long ontworpen. Die maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Vanouds wordt het wonen gecombineerd met ambachtelijke bedrijvigheid. Er zijn geen winkels meer. Handel en industrie zijn niet geheel uit gebied verdwenen, maar het wonen vormt op dit moment toch de belangrijkste functie. De woningen zijn voor een deel op het water gericht

Deelgebied Gouwsluis

Aansluitend aan het plangebied van de Overslagterminal Alphen aan den Rijn met het bijbehorende bedrijventerrein Steekterpoort I, ontstaat een nieuw deelgebied dat ook bestemd is voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein (Steekterpoort II). In tegenstelling tot Steekterpoort I behoort Steekterpoort II tot het plangebied van dit bestemmingsplan. Het gebied heeft nu nog een min of meer agrarisch karakter met bebouwing die gericht is op de Steekterweg. Deze bebouwing bestaat afwisselend uit woningen en bedrijven die worden omgeven door groen.

Deelgebied Steekterpoort II

De Steekterweg is van oudsher, natuurlijk samen met de Oude Rijn, een belangrijke verbindingsweg van Utrecht naar Leiden. Langs deze weg en het water ontstaat vanaf de Karolingische tijd permanente bewoning. In eerste instantie alleen in boerderijen, later aangevuld met kastelen en buitenplaatsen. Vanaf de 18^e eeuw vestigen zich allerlei bedrijven langs de weg. Zo ontstaat een gevarieerd lint van bebouwing tussen Zwammerdam en Alphen aan den Rijn. Tot aan het begin van de 21^e eeuw had de Steekterweg ook een belangrijke verkeersfunctie. Het was een belangrijke verbinding tussen de A12 bij Bodegraven en Alphen aan den Rijn en nog verder naar Leiden. In 2004 is deze functie komen te vervallen toen de N11 tussen Bodegraven en Alphen werd geopend.

Langs de Steekterweg worden kleine bedrijven afgewisseld met woningen. Deze verscheidenheid hoort van oudsher bij het gebied.

Deelgebied Steekterweg

Tussen de Steekterweg en de N11 bevinden zich stroomruggen. Deze zijn ontstaan door de veranderende loop van de Oude Rijn. Het gebied bestaat voornamelijk uit klei en klei op veen als gevolg van overstromingen. Deze kleigrond is vooral geschikt als grasland.

Het gebied heeft van oorsprong een agrarisch karakter maar door de tijd heen hebben zich hier, vaak in voormalige agrarische gebouwen, andere bedrijven gevestigd. De bebouwing is nog steeds georiënteerd op de Steekterweg. Het omliggende land heeft nog een beperkte agrarische functie. Bijvoorbeeld voor de teelt van mais.

In het gebied staan enkele bijzondere gebouwen zoals het voormalige treinstationsgebouw, de molen en enkele monumentale boerderijen. Ook het woonwagenkamp aan het Goudse Rijpad is onderdeel van dit gebied.

Het gebied wordt ontsloten vanaf de Steekterweg. Het Goudse Rijpad doorkruist het gebied en verbindt de Steekterweg met de J.C. Hoogendoornlaan.

Deelgebied buitengebied

Zwammerdam kent een lange historie. De oudste resten van stenen gebouwen in deze omgeving stammen uit de eerste eeuwen van onze jaartelling. Er bestond op deze plaats van 43 - 246 na J.C. een Romeinse versterking of "Castellum", "Nigrum Pullum", dat wil zeggen 'een hoger gelegen plaats op zwarte grond'. De oudste resten van bewoning dateren uit de 8ste tot 10de eeuw.

Na de opheffing van het Castellum werden de bouwmaterialen gebruikt voor de bouw van een burcht, de Suadeburch. Zwammerdam ontleent zijn naam aan de dam, de Suadenborchdam, die in 1165 aangelegd werd om het water van de Rijn tegen te houden. Rondom deze burcht en dam heeft het dorp zich door de eeuwen heen verder ontwikkeld met beperkte ambachten en in industrie, wat veeteelt en akkerbouw.

Opvallend is de excentrische ligging van de kerk ten opzichte van het oude centrum. De dorpskern onderscheid zich van de overige gebiedsdelen door de relatieve ouderdom en de compacte groepering van de bebouwing, de korte zichtlijnen door het bochtige stratenpatroon en het smalle profiel van de straten. Aan de straatzijde is vrijwel geen privé groen aanwezig. Openbaar groen is hier vrij schaars en van wisselende kwaliteit.

De dorpskern van Zwammerdam heeft tegenwoordig overwegend een woonfunctie. Vanwege de ligging aan de Oude Rijn zijn van oudsher ook enkele niet-agrarische bedrijven in het dorp gevestigd. Rond het dorp wordt het land voornamelijk agrarisch gebruikt.

Deelgebied Zwammerdam met de Hooge Burch

Zwammerdam beschikt op dit moment over een beperkt aantal voorzieningen. Zo zijn er:

• drie kerken en een verenigingsgebouw van de Hervormde kerk;
• een basisschool, een peuterspeelzaal en sportvelden;
• een café, enkele restaurants en een beperkt aantal winkels;
• een zorginstelling voor verstandelijk gehandicapten;
• een groot aantal verenigingen en een aantal voorzieningen op het gebied van recreatie;
• overige voorzieningen, zoals financieel adviseurs, kappers en een garagebedrijf.

Het ontbreekt Zwammerdam aan een gemeenschapsgebouw en een tandarts.

Het voorzieningenniveau is beperkt en staat onder druk. Om de leefbaarheid van het dorp te behouden is het belangrijk voorzieningen in stand te houden en daar waar mogelijk uit te breiden.

De dagelijkse winkelvoorzieningen in het dorp Zwammerdam zijn te beperkt om van een goed verzorgingsniveau te kunnen spreken. Een uitbreiding met kleinschalige (winkel)voorzieningen die tegemoet komen aan een locale dagelijkse of niet dagelijkse (winkel)behoefte, zijn daarom welkom. Dit bevordert de levendigheid en voorziet in een behoefte van het dorp zelf.

Door het beperkte voorzieningenniveau is er de laatste jaren niet actief bijgestuurd in het toevoegen van winkelvoorzieningen. Mochten er plannen voor uitbreiding van de winkelvoorzieningen zijn, dan moet er aandacht zijn voor de risico's tot leegstand. Het is namelijk de vraag in hoeverre nieuwe winkelvoorzieningen een zo klein schaalnivieau kunnen overleven. Over het algemeen hebben buurtvoorzieningen het namelijk moeilijk.

Een factor van betekenis voor het dorp is de zorginstelling 'de Bruggen', locatie Hooge Burch, die zich aan de westkant van Zwammerdam bevindt. Er wonen hier ongeveer 450 bewoners met een verstandelijke beperking. De instelling is daarmee de grootste werkgever van het dorp.

Vanwege de archeologische waarden kent Zwammerdam op basis van het nu geldende bestemmingsplan twee soorten beschermingszones. Het gaat om een meldingsgebied en een attentiegebied. Deze houden verband met de resten van de Romeinse weg (Limes) en het Castellum.

Beschermingszone archeologie

Ten noorden van Zwammerdam, aan de overkant van de Oude Rijn ligt het stilte- en Natura 2000-gebied Nieuwkoop/Meije. In dit stiltegebied gelden regels die zijn gericht op het voorkomen van geluidhinder en op het instand houden en verbeteren van de natuurwaarden.

Stiltegebied en beschermingszone

Gebied Natura 2000 bij Nieuwkoopse plassen en De Haeck

Voordat de uitgangspunten voor het bestemmingsplan goed beschreven kunnen worden, is het van belang inzicht te hebben in de opgave voor het plangebied. Deze is immers nauw verweven met de toekomstige ruimtelijke inrichting van het gebied. De belangrijkste doelstellingen zijn dat Alphen en Zwammerdam niet aan elkaar groeien, dat Gouwsluis een woonbuurt blijft en dat de karakteristiek van het gebied in stand blijft.

Voor het gebied Steekterweg en Zwammerdam is het ruimtelijk beleid gericht op:

• Een min of meer fysieke scheiding tussen bebouwing van Alphen en Zwammerdam (voorkomen dat dorp en stad aan elkaar groeien);
• Versterking van de relatie tussen de Steekterweg en de Oude Rijn. Dit gebeurt door de oever van de rivier op een aantal plaatsen toegankelijk te maken en daar zogenaamde groene vensters te maken. Slechts op enkele plaatsen is nieuwe bebouwing mogelijk. Voorwaarde daarvoor is wel dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert;
• Het creëren of behouden van ruimte om vanaf de Steekterweg goed zicht te houden op het buitengebied;
• Het beter in beeld brengen van de cultuurhistorische waarden van het gebied. Een voorbeeld hiervoor is de aanleg van een fietsroute over het tracé van de Limes. Deze fietsroute sluit aan op andere bestaande routes in de omgeving;
• Het handhaven van de wijk Gouwsluis als woongebied;
• Het behoud van het dorpse karakter van Zwammerdam. Op enkele locaties die vrijkomen door vertrek van bedrijven kunnen woningen worden gebouwd;
• De mogelijkheid voor het ontwikkelen van landgoederen, bijvoorbeeld op de locatie Rijksstraatweg 5;

Koersvariant 1, uit de studie 'Ontwikkeling Steekterweggebied 2030, strategie', gaat uit van kleinschaligheid en verspreide verstedelijking. De verstedelijkingsstrategie krijgt vorm in een landgoedachtige setting met kleinschalige, geconcentreerde bebouwing in een zee van groen. Deze strategie biedt ruimte voor nieuwe woningen en kleinschalige nieuwe bedrijvigheid en behoud de bestaande kleine bedrijven. Grotere bestaande en nieuwe bedrijven kunnen terecht op het nieuwe bedrijventerrein ten westen van het Goudse Rijpad. Het dorp Zwammerdam blijft gescheiden van de stad en groeit naar eigen behoefte. Het lint blijft in tact en bestaat uit een afwisseling van woningen, kleinschalige bedrijvigheid en open, groene elementen daar tussen.

Koersvariant 1

In deze paragraaf is de visie per deelgebied verder uitgewerkt.

De Oude Rijn is een belangrijke drager in het Steekterweggebied. Daarom moet de relatie tussen het Steekterweggebied en de Oude Rijn waar mogelijk worden hersteld. Dat kan door op een aantal plekken de oever van de Oude Rijn weer toegankelijk te maken. De meest voor de hand liggende plekken is tegenover de Molenviergang van Aarlanderveen, tegenover de Treinweg en ter hoogte van de molen Steekt.

De aanwezigheid van een beperkt aantal woonschepen langs de zuidoever van de Oude Rijn kan worden beschouwd als karakteristiek voor het oeverlandschap en vormt op zich geen belemmering voor andere functies. Door de ligging buiten de bebouwingscontour worden geen nieuwe woonschepen toegestaan. Voor zover dat mogelijk is in een bestemmingsplan worden voorwaarden gesteld aan de inrichting van erven die op de oever liggen. Het gaat dan om de oppervlakten en hoogten van bouwwerken.

Gouwsluis is een buurtschap met historische waarde. De woonfunctie blijft behouden en wordt, daar waar de gelegenheid zich voordoet, verder versterkt. Het bestemmingsplan maakt het daarom mogelijk om bedrijvigheid die niet in het buurtschap past, te vervangen door woningen. Tussen het buurtschap en het nieuwe bedrijventerrein komt een groene buffer. Daardoorheen loopt de fietsroute naar de Steekterweg.

Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Steekterpoort II is op te delen in twee deelgebieden. Het gaat om het deel direct langs de Steekterweg en het gebied ten zuiden daarvan, tot aan de spoorlijn.

Het gebied langs de Steekterweg bestaat uit kleinschalige bebouwing op afzonderlijke percelen die in stand kan blijven. Hier en daar kan op het achterterrein mogelijk nog wat ruimte worden geboden voor kleinschalige uitbreiding van bebouwing.

In het zuidelijke deel van het bedrijventerrein is ruimte voor bedrijven met een gemiddelde verschijningsvorm. Het wordt een bedrijventerrein met een mix aan functies, activiteiten, zowel klein als grootschalig, lokaal of regionaal gericht. De bedrijven vallen in de milieucategorieën 1,2,3 of 4. Het gebied krijgt het karakter van een werklandschap met daarin verspreid staande gebouwen en een goede aansluiting op het omliggende landschap.

Omdat het Goudse Rijpad en de Steekterweg niet geschikt zijn voor zwaar verkeer komt de ontsluiting vanaf de rotonde op de N207. Het bedrijventerrein wordt ontsloten door een rondweg met een calamiteitenuitgang naar het Goudse Rijpad

Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt rekening gehouden met de woonfunctie in de omgeving. Dit betekent dat zwaardere bedrijven verder van woningen komen te liggen. Het belang van deze scheiding wordt groter als het gebied ook een functie krijgt voor het creëren van zogenaamde schuifruimte voor bedrijven van het gebied Rijnhaven. Immers, dan zullen ook bedrijven uit een hogere milieucategorie zich moeten kunnen vestigen.

Belangrijke elementen die een rol spelen in de uiteindelijke vormgeving van het bedrijventerrein is de aanwezigheid van het tracé van de voormalige spoorlijn Alphen aan den Rijn-Uithoorn met het bijbehorende stationsgebouw. Ook de verkavelingsstructuur, het lint langs de Steekterweg, de zichtlocaties aan spoorlijn en N11 en het landelijk gebied ten zuiden van dit deelgebied zullen voor een deel de vormgeving en inrichting van het terrein bepalen.

Vooral tussen de Steekterweg en de Oude Rijn is van oudsher sprake van kleinere bedrijvigheid die qua milieugevolgen goed kan samengaan met de aanwezige woningen. De rivieroever ontwikkelt zich echter meer en meer tot een uniek woonmilieu. Afwisseling met werkfuncties blijft mogelijk zolang het werken kleinschalig is en/of een belangrijke relatie heeft met het buitengebied.

Op een aantal plekken wordt de oever toegankelijk gemaakt, zodat de Oude Rijn weer beter beleefd kan worden. Bestaande bedrijfslocaties die functioneel en qua uitstraling niet meer voldoen, kunnen worden vervangen door nieuwbouw, mits ze niet samenvallen met de gewenste open plekken genoemd in de Verkenning Steekterweg. Herbouw kan plaatsvinden voor zowel wonen als voor werken, of een combinatie daarvan. Waar mogelijk wordt in de plannen rekening gehouden met het toegankelijk maken van de oevers. Op deze manier is de opdracht uit de Transformatievisie Oude Rijnzone, namelijk de revitalisering van de rivieroevers, verder uitgewerkt.

Een aantal locaties wordt opgenomen met een wijzigingsbevoegdheid. Deze hebben in de planregels een nummer. In de regels staan de voorwaarden waaronder de wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast.

Door beperkingen uit de Wet geluidhinder zijn niet overal nieuwe (burger)woningen mogelijk. Dit is afhankelijk van de diepte van kavels. Bedrijfswoningen kunnen op enkele locaties worden toegestaan. Daarvoor moet dan wel een bijzondere procedure zijn gevoerd (hogere waarde).

Aan de landzijde wordt op een beperkt aantal plekken ruimte gecreëerd of vrijgehouden waardoor er meer zicht ontstaat op het buitengebied. Met name het gebied tussen het Goudse Rijpad en de Hooge Burch (het groene venster, zie 4.3.5) en tussen Zwammerdam en de gemeentegrens met Bodegraven wordt zoveel mogelijk open gehouden. Nieuwe ontwikkelingen in dit gebied zijn wel mogelijk, mits ze bijdragen aan de doelen zoals geformuleerd in de 'Structuurvisie Buitengebied'.

De provinciale structuurvisie, de provinciale ecologische hoofdstructuur en de Transformatievisie Oude Rijnzone beogen voor dit deel van het buitengebied een groen open venster. Het gebied ten zuiden van de Steekterweg maakt onderdeel uit van het open landschap van Polder Steekt. Dit (deels nog) open polderlandschap verdient bescherming en waar mogelijk versterking. Dit geldt voor het gebied ten oosten van het Goudse Rijpad.

In de 'Structuurvisie Buitengebied' wordt voor de Steekterweg gezocht naar de combinatie van agrarisch gebruik met ander gebruik. Dat moet zich goed laten verenigen met de landschappelijke waarden. Het gebied kent meerdere gebruikers. Zij moeten allemaal bijdragen aan landschappelijke waarden en de natuurwaarden. Het landschap behoudt haar (grotendeels) open karakter en bestaat voor een belangrijk deel uit gras. Natuurwaarden zijn vooral ter plaatse van slootkanten, wegbermen, bosjes en beplantingsstroken en bestaan uit de natuurtypen moeras, riet, water en ruig grasland. Het ligt voor de hand de landschap- en natuurwaarden te combineren met toerisme en recreatie. Agrarisch gebruik kan daar een onderdeel van zijn, maar dat hoeft niet.

In het vorige bestemmingsplan werd al voorzien dat de akkerbouw en de veeteelt in het gebied ten zuiden van de Steekterweg onder druk kwam te staan. Via een wijzigingsbevoegdheid is ruimte geboden voor sierteelt. Het resultaat is dat een aantal percelen voor sierteelt wordt gebruikt.

De cultuurhistorie vormt een bijzondere waarde in dit deel van het plangebied. De aanwezigheid van het tracé van de Limes biedt kansen om ook de cultuurhistorische waarden van het gebied beter in beeld te brengen. De recreatieve gebruikswaarde kan worden verhoogd door meerdere routes voor wandelen, fietsen of ruiters in het gebied te leggen. Deze routes kunnen aansluiten op bestaande routes ten noorden en ten zuiden van het gebied. Mogelijk kan ook aansluiting worden gezocht bij routes in Bodegraven of routes richting de stad.

De gewenste groene invulling van het gebied kan worden gerealiseerd door gebruik te maken van zogenaamde rood voor groenconstructies en door nieuwe functies toe te laten in het gebied die bijdragen aan het beheer van gronden (bijvoorbeeld een stadsboerderij of een natuurbeherende organisatie). Er zijn enkele subsidieregelingen waardoor deze nieuwe functies ook in financieel opzicht haalbaar zijn. Omdat aankopen van grond kostbaar is wordt uitgegaan van nieuwe ontwikkelingen op gronden van particulieren.

Het nieuwe bestemmingsplan beoogt voor Zwammerdam geen belangrijke wijzigingen (of uitbreidingen) tot stand te brengen. Het dorpse karakter blijft behouden en wordt in deze visie zelfs versterkt. Op locaties waar bestaande bedrijven weggaan, kunnen nieuwe woningen terugkomen (terrein Pontmeyer). Substantiële uitbreidingen zijn niet mogelijk. Dit standpunt houdt verband met de ligging binnen de zogenaamde 20KE-contour. Op beperkte schaal kunnen verouderde woningen worden vervangen door nieuwe complexen. Zo'n ontwikkeling is bijvoorbeeld voorzien aan de Buitendorpstraat. In combinatie met Ipse/De Bruggen, wonenCentraal en Participe wordt de haalbaarheid van een woonservicezone aan de Spoorlaan onderzocht.

De Hooge Burch en haar omgeving spelen een belangrijke rol in de relatie tussen het 'buitengebied' en het dorp; recreatieve routes kunnen via de Hooge Burch naar de Spoorlaan lopen en vandaar weer verder naar Bodegraven. De Hooge Burch is ook van belang als beheerder van het landschap.

Het is van belang om niet alleen per deelgebied de gewenste ontwikkelingen weer te geven. Ook de afzonderlijke sectoren van beleid verdienen aandacht. Deze zijn hieronder uitgewerkt.

Er bestaat binnen Zwammerdam vooral behoefte aan woningen voor starters en senioren. Het is dus wenselijk om vooral voor deze doelgroepen het woningaanbod te vergroten. Enerzijds door het realiseren van (levensloopbestendige) nieuwbouwwoningen. Anderzijds door vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad waar mogelijk toe te wijzen aan eigen inwoners.

In het bestemmingsplan wordt een aantal locaties met een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het gaat dan om locaties waar het is te verwachten dat de bedrijfsfunctie verdwijnt en die door de ligging en de aard van de omgeving geschikt zijn voor omzetting naar wonen.

In het plangebied zijn niet alleen bestaande bedrijven die een passende bestemming moeten krijgen. Ook moet duidelijk worden welke bedrijven zich kunnen vestigen op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein.

Voor bestaande bedrijven zijn drie opties denkbaar:

Bedrijven die eigenlijk op een bedrijventerrein thuishoren. Deze bedrijven krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden en zullen voor groei moeten verhuizen naar een bedrijventerrein (denk hierbij aan de loods op de hoek van de Steekterweg en het Goudse Rijpad en autohandelaren aan de Oude Rijn.

Typisch 'buitengebied bedrijven'. Deze bedrijven krijgen onder voorwaarden beperkte uitbreidingsmogelijkheden voor een optimale bedrijfsvoering. Het gaat dan om een percentage dat schommelt tussen de 10 en 15 %.

Bedrijven die direct een functie vervullen in behoud of verbetering van het landschap. De bestemming richt zich op een optimale bedrijfsvoering (bijvoorbeeld melkrundveehouderij).

Steekterpoort II biedt ruimte aan veel soorten bedrijven, binnen de milieucategorien 1, 2, 3 of 4. Gedacht kan worden aan groothandel, middelgrootte logistiek reparatie, onderhoud en hightech zowel kleinschalig als grootschalig. Welke bedrijven zich uiteindelijk zullen vestigen is afhankelijk van veel factoren. Denk hierbij aan verkaveling, exploitatie, externe veiligheid en milieuaspecten. Verder is van belang dat zich bedrijven kunnen vestigen die:

• schuifruimte bieden voor de herstructurering van Rijnhaven (SER-ladder);
• juiste overgang vormen naar het omringende landschap.

Gezondheidszorg

Bereikbaarheid en toegankelijkheid van de eerstelijnsgezondheidszorg is een belangrijk aandachtspunt. Dit onderwerp wordt in het uitvoeringsprogramma van de lokale visie wonen, welzijn en zorg uitgewerkt. Hiervoor is vermeld dat in combinatie met De Bruggen de haalbaarheid van een woonzorg-servicezone wordt onderzocht.

Detailhandel

Het bestemmingsplan gaat in op de uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande detailhandel en de mogelijkheden voor nieuwe vestigingen. Hierbij wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de ontwikkelingen op het terrein van de Hooge Burch. De overlevingskans van de nieuw toe te voegen winkelvoorzieningen wordt hierbij afgewogen.

Landbouw

In de afgelopen jaren is de landbouwfunctie vrijwel geheel uit het gebied verdwenen. Op één volwaardig agrarisch bedrijf na kent het gebied alleen nog hobbyboeren of voormalige agrariërs. Het gebied is eigenlijk te klein voor een volwaardig agrarisch bedrijf. Agrarische bedrijfsvoering is alleen nog mogelijk in combinatie met andere functies zoals een zorgboerderij of stadsboerderij. De landbouw is daarmee toch een belangrijke functie om het gebied open te houden.

Verkeer

Door de afname van de verkeersfunctie van de Steekterweg en Rijksstraatweg is de leefbaarheid sterk verbeterd. De N11 heeft deze nog groeiende hoeveelheid autoverkeer overgenomen. Nieuwe ontwikkelingen aan de westzijde van het Steekterpoortgebied worden ontsloten via de nieuwe verkeersstructuur rond Gouwsluis en Steekterpoort. Andere kleinschalige ontwikkelingen in het Steekterweggebied worden ontsloten via de bestaande Steekterweg en Rijksstraatweg. De Oude Rijn, spoorlijn, N11 en N207 vormen barrières voor het langzame verkeer die, na verlegging van de N207 en aanleg van de OTA, ongelijkvloers worden gekruist. De wens is om, zoals opgenomen in het Provinciaal Fietsplan, bij de Romeinse weg (Limes) een nieuwe fietsroute te ontwikkelen.

Veiligheid

Externe veiligheid (EV) is een belangrijk aspect waarmee rekening gehouden moet worden bij de nadere invulling van het gebied. Bronnen van externe veiligheid waar vrijwel geen invloed op uit te oefenen is, zijn het transport van gevaarlijke stoffen over de N11 en de N207 en de ligging van de hoogdrukaardgasleiding. Deze moeten als een gegeven worden beschouwd. Een strook van 200 meter respectievelijk 115 meter vanaf deze transportassen moet dan ook vrijgehouden worden van bestemmingen met grote aantallen personen.

Als EV-relevante bedrijven in het plangebied mogelijk gemaakt worden, dan dient de locatie hiervoor zorgvuldig bepaald te worden. Er moet voldoende afstand blijven tot de bestaande en/of nieuwe, toekomstige kwetsbare bestemmingen.

Bodem

In het plangebied bevinden zich in de bodem hier en daar verontreinigingen. Het zicht op de aard en omvang van deze vervuilingen is niet overal even groot. Over het algemeen kan worden gesteld dat deze verontreinigingen toekomstige ontwikkelingen niet in de weg hoeven staan. Bij ruimtelijke ingrepen zullen echter altijd onderzoeken moeten plaatsvinden die zijn afgestemd op de aard en omvang van de ingreep.

Geluid

De Wet geluidhinder stelt bij nieuwe ontwikkelingen eisen aan de hoogte van de geluidsbelastingen. Voor nieuwe bestemmingen in het gebied dient een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. De toegestane geluidswaarde is hierbij afhankelijk van de situatie. In de bijlage wordt geluid verder toegelicht.

Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit stelt eisen aan de luchtkwaliteit. Afhankelijk van het soort ontwikkeling dient het effect hiervan op de huidige en toekomstige luchtkwaliteit te worden onderzocht. Het bouwen van gevoelige bestemmingen op locaties waar sprake is van luchtverontreiniging is niet toegestaan.

Ecologie

De ecologische waarden van het gebied zijn op dit moment niet hoog. Er zijn wel potenties aanwezig om de ecologische waarden te verhogen. Dat kan bijvoorbeeld door het beter beheren van slootkanten. Daarmee neemt de ecologische waarde van de oevers toe en wordt de kwaliteit van het water verhoogd. Er zitten in de buurt van de Steekterweg en de Hooge Burch veel vleermuizen. Deze vinden veelal een onderkomen in bomen of gebouwen. Er moet dus uiterst zorgvuldig worden omgegaan met het slopen van bebouwing of het kappen van bomen.

In het gebied dat open blijft en bij de Hooge Burch zal het beheer er in de toekomst op gericht zijn de ecologische waarden te verhogen. Dat betekent dat hierover afspraken gemaakt moeten worden met de huidige of toekomstige beheerders. Voor het opstellen van het bestemmingsplan is op basis van de Flora- en Faunawet een quickscan ecologie uitgevoerd. Deze is bijlage opgenomen.

Water

Het gehele Steekterweggebied, inclusief de wijk Gouwsluis, maakt deel uit van de waterstaatkundige eenheid polder Steekt. Kenmerkend voor de afvoer van het overtollige water vanuit deze polder is dat vanaf de molen Steekt een hooggelegen, boven het omringende maaiveld uitstekende, afvoerende watergang op boezemniveau naar de Oude Rijn loopt.

De kern Zwammerdam valt voor een deel in de polder Steekt en voor een deel in de Binnenpolder.

Op basis van de werknormen van het Nationaal Bestuursakkoord Water is er in het gebied geen wateropgave. Bij grootschalige transformaties wordt in overleg met het Hoogheemraadschap van Rijnland de nieuwe wateropgave bepaald. Voor kleinschalige transformaties kan bij een relatief hooggelegen vloerpeil worden volstaan met watercompensatieregels.

Bij een herziening van de waterhuishouding wordt de ecologische kwaliteit van het water en de aangrenzende oevers bevorderd.

(Cultuur)historie speelt een belangrijke rol in dit gebied. De naam van dit bestemmingplan 'Limes' verwijst er al naar. In de visie voor dit gebied zijn archeologie en cultuurhistorie belangrijke aanknopingspunten voor nieuwe ontwikkelingen. Het zichtbaar en voelbaar maken van de geschiedenis van dit gebied zorgt ervoor dat het gebied een betere identiteit krijgt. Aanknopingspunten zijn bijvoorbeeld: de hefbrug, de oude Romeinse weg, de molen, karakteristieke bedrijven en woningen. Op basis van de nieuwe wet op de Archeologische monumentenzorg worden de archeologische verwachtingen beter in beeld gebracht. De regels in dit bestemmingsplan zijn afgestemd op die verwachtingen.

De recreatieve waarde van dit gebied in het Groene Hart is groot. Op het gebied van dagrecreatie worden er mogelijkheden gecreëerd voor oeverrecreatie (picknickplaatsen), aanlegplaatsen voor boten, ruiterpaden, fietspaden, wandelpaden, manege, etc. Ook zal ruimte worden geboden aan een beperkte vorm van verblijfsrecreatie zoals 'kamperen bij de boer' of B&B.

Gezien de voorziene mix van bedrijfsmatige activiteiten en wonen in het gebied is het ook mogelijk iets meer intensieve vormen van recreatie een plaats te geven. Hierbij kan worden gedacht aan wellness-activiteiten, zoals een sauna en andere vormen van leisure. Het recreatief beleven van de cultuurhistorie (Limes) en het beleven van het landschap vormt een goede aanleiding voor het realiseren van deze functies. De inpassing van dit soort activiteiten dient zorgvuldig te gebeuren met behoud van de landschappelijke waarden.

Wijzigingsbevoegdheid

Het plan voorziet in een mogelijkheid om de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' te wijzigingen naar een woonbestemming, zie artikel 40 in de regels.

Huidige situatie

De locatie Gouwestraat 11 is gelegen in het historische buurtschap Gouwsluis. Het huidige pand heeft een bedrijfsbestemming, en is gelegen temidden van woonbebouwing. Het twee laagse pand-met kap is wat achterop de kavel gelegen en vanaf de Gouwestraat nauwelijks waarneembaar.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De omgeving van deze buurt zal op korte termijn veranderen. Een gedeelte van de Steekterweg zal komen te vervallen en deze ruimte zal worden benut voor het aanleggen van een park, de zogenaamde 'Groene Long'. Het park zal voornamelijk uit groen en water bestaan en wordt doorkruist door een fietspad. De aanleg van een park geeft de planlocatie nieuwe ruimtelijke mogelijkheden, zoals het creëren van een voorkant richting het toekomstige park en waterpartij. Deze voorkant bevordert de leefbaarheid en veiligheid van het park en de fietsverbinding. Van belang hierbij is, dat de relatieve kleinschaligheid van het lint aan de Gouwestraat intact blijft.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Gouwestraat 11

Programmatische invulling

Programmatisch wordt gedacht aan maximaal 3 grondgebonden woningen, deze kunnen als vrijstaande woningen of twee-onder-één-kap woningen worden gerealiseerd.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De hoofdbebouwing dient op minimaal op een afstand van 5 meter van de perceelsgrenzen te liggen. Aan de parkzijde heeft een lichte verspringing van de voorgevelrooilijn de voorkeur. Hier is oriëntatie op het park van groot belang.

Bouwmassa's en hoogtes

Het toegestane maximaal bebouwd oppervlak van de hoofdbebouwing is 250 m2. Voor de hoogte wordt uitgegaan van 2 bouwlagen met een kap: een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Ontsluiting en parkeren

De ontsluitingen van de woningen kunnen worden gerealiseerd bij de huidige inrit, via het particuliere parkeerterrein ten oosten van de locatie en/of via een nieuwe brug over de nieuwe waterpartij in het buurtpark de 'Groene Long'. De entree dient goed gemarkeerd te worden (door bijvoorbeeld een lage tuinmuur met toegangshek), opdat het plan een duidelijk adres krijgt. Parkeren dient volgens de gebruikelijke parkeernormen op eigen terrein een plek te krijgen.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 1)

Wijzigingsbevoegdheid

Het plan voorziet in de bevoegdheid de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' te wijzigingen naar onder meer een woonbestemming, zie artikel 41 in de regels.

Huidige situatie

Ruimtelijk wordt de locatie aan de westzijde, in aansluiting op het buurtschap Gouwsluis, gedomineerd door een aantal forse oliedrums. Daarvoor zijn een aantal parkeerplaatsen gesitueerd. Aan de oostzijde is sprake van een aantal bedrijfshallen en kantoorruimte, welke dicht op de weg staan. De huidige maat en schaal van de bebouwing is fors en staat niet verhouding tot de omgeving. Daarbij brengt de bedrijfsactiviteit een bepaald milieurisico voor de omgeving met zich mee.

luchtfoto van de locatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Met de aanleg van de OTA, het verleggen van de N207 en de ontwikkeling van bedrijventerrein 'Steekterpoort' is de infrastructurele situatie ten zuiden van het plan drastisch gewijzigd. De zogenaamde 'Verlegde Steekterweg' is hierbij loodrecht op de planlocatie (en de Oude Rijn) komen te liggen. Als uitgangspunt geldt dat er in het verlengde van de 'verlegde Steekterweg' een open venster op de Rijn wordt vrijgehouden, dat wordt ingevuld als openbaar gebied. De openheid en kwaliteit van de Oude Rijn is hierdoor tot diep in Steekterpoort te ervaren. Aan weerszijden van het venster is ruimte voor gebouwd programma. Aan de westzijde wordt gedacht aan een pure woonbestemming, in schaal en karakter aansluitend op het buurtschap Gouwsluis. Aan de oostzijde is ruimte voor een meer gemengd milieu met eventueel woon-werkwoningen. Dit sluit goed aan bij het gewenste woon-werkmilieu ten zuiden van de Steekterweg, het zogenaamde 'Lint'. Daarbij kan de woon-werktypologie een goed antwoord bieden aan de geluidsbelasting die geldt voor dit deel van de Steekterweg. Het venster vormt daarbij de scheiding tussen beide milieus.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 208-210

Programmatische invulling en situering

Aan de westzijde is ongeveer een vijftal grondgebonden (half)vrijstaande woningen mogelijk met aan de rand van het open venster op de Oude Rijn een klein appartementencomplex (circa 15 stuks). Aan de oostzijde wordt een invulling beoogd met ca. 7 grondgebonden (woon-werk)woningen. Centraal in het plan, ter plaatse van het venster, is ruimte voor een park.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Aan de westzijde dient bebouwing langs de Steekterweg met de voorzijde in de voorgevelrooilijn te staan van huisnummer 217. Het venster op de Oude Rijn ligt in het verlengde van de 'verlegde Steekterweg' en heeft van gevel tot gevel een minimale breedte van 50 meter. Het venster dient met voorkanten begrensd te worden, het krijgt hiermee dan ook een adresfunctie. Essentieel hierbij zijn de hoeksituaties, die een dubbele oriëntatie krijgen op zowel het venster als op de Steekterweg. Voor het oostelijk gedeelte geldt dat de voorgevelrooilijn op drie meter vanaf de openbare weg wordt gelegd, waarmee het totale straatprofiel iets verbreedt wordt. De bedrijfsgedeeltes zullen meer aan de weg gesitueerd zijn, en de bijbehorende woningen liggen dichter op de Oude Rijn.

Bouwmassa's en hoogtes

Voor de grondgebonden woningen geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale hoogte van 10 meter. Voor de bedrijfsgedeelten aan de oostzijde geldt een maximale goothoogte van 4,5 meter en een bouwhoogte van 8 meter. Voor appartementen aan de westzijde van het park wordt een goothoogte van 8 meter aangehouden, bouwhoogte 11 meter. Hierbij wordt rekening gehouden met een half verdiepte parkeerkelder. Een bescheiden hoogteaccent aan de westzijde, op de hoek van het park en de Steekterweg, is mogelijk tot 4 bouwlagen, waarbij de goothoogte op 11 meter wordt gesteld en de absolute hoogte op 15 meter.

Ontsluiting en parkeren

Parkeren dient voornamelijk op eigen terrein plaats te vinden. Voor de appartementen wordt uitgegaan van een (halfverdiepte) parkeerkelder. In principe kan alleen voor bezoekersparkeren ruimte in het park worden aangewend. De locatie zal via de Gouwestraat worden ontsloten, m.u.v. de woonwerkkavels in het oostelijke deel, die direct op de Steekterweg kunnen worden ontsloten.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 3).

Uitwerkingsplicht en wijzigingsbevoegdheid

Het plan legt het college de verplichting op om voor het westelijk deel de bedrijfsbestemming eerst uit te werken voordat kan worden gebouwd. (Het betreft hier artikel 26 'Bedrijventerrein - uit te werken' en artikel 27 'Gemengd - uit te werken'). Voor het oostelijk deel van Steekterpoort voorziet het plan in de bevoegdheid de aldaar voorkomende bestemmingen te wijzigingen naar onder meer een bedrijfsbestemming en wonen, artikelen 42, 43 en 44 in de regels.

Huidige situatie

Het gebied heeft nu nog een min of meer agrarisch karakter met bebouwing die gericht is op de Steekterweg. Deze bebouwing bestaat afwisselend uit woningen en bedrijven die worden omgeven door groen. Meer naar het zuiden toe is het landschap nog overwegend open, met uitzondering van één vrij langgerekt perceel, dat is omsloten door een windsingel (de voormalige vuilstort). Het perceel en de windsingel verraadt de aanwezigheid van het tracé van de voormalige spoorlijn Alphen aan den Rijn-Uithoorn, die overigens ook ten noorden van de Oude Rijn (Treinweg) in het landschap afleesbaar is.

Luchtfoto van de locatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Steekterpoort II is op te delen in twee deelgebieden. Het gaat om het deel direct langs de Steekterweg en het gebied ten zuiden daarvan, tot aan de spoorlijn.

Voor het gebied langs de Steekterweg komt een overgangszone die bestaande bebouwing op kan nemen en qua maat en schaal aansluiting zoekt op het huidige karakter van de Steekterweg. Er is in dit gebied dan ook gekozen voor een lagere bebouwingshoogte en –intensiteit, en een lagere bedrijfscategorie. Er wordt hier een woon-werkmilieu beoogd, bestaande uit kleinschalige bebouwing op afzonderlijke percelen met veel ruimte voor groen en water. Daarbij wordt gedacht aan een woonfunctie aan de Steekterweg, met achterop de kavel ruimte voor bedrijfsbebouwing (loodsjes). Van belang hierbij is dat langwerpige parcelering haaks op de Steekterweg behouden en versterkt wordt. Bestaande en aanvullende sloten en groene singels kunnen hierbij behulpzaam zijn. De relatief kleinschalige bebouwing dient te refereren aan de maat, schaal en uitstraling van een (eigentijds) boerderijcomplex, inclusief erfbeplanting. Een zadeldak in de lengterichting van de kavel is daarom verplicht.

Principe schets van Steekterpoort

In het zuidelijke deel van het bedrijventerrein is ruimte voor bedrijven met een gemiddelde verschijningsvorm. Belangrijke structurerende elementen die hier een rol kunnen spelen in de vormgeving van het bedrijventerrein zijn de interne ontsluitingsstructuur, het Limes-fietspad en de aanwezigheid van het tracé van de voormalige spoorlijn Alphen aan den Rijn-Uithoorn. Deze structuurdragers kunnen aanleiding zijn voor brede groenstructuren ter geleding van het bedrijfsterrein. In het tussenliggend gebied wordt ruimte geboden aan bedrijfspercelen van verschillend formaat. De uit te geven gronden zullen intensief bebouwd kunnen worden, waardoor er een scherp maar helder contrast mogelijk is tussen bebouwd en onbebouwd gebied. Om het nieuwe bedrijventerrein landschappelijk in te passen zullen de randen eveneens een groen karakter krijgen. Dit geldt ook voor de zichtlocaties aan de spoorlijn en de N11. Deze zichtlocatie kan hierdoor subtiel worden uitgenut, zonder opzichtig te worden. Een meer manifeste presentatie is namelijk voorbehouden aan de 'poort' tot Alphen, ter plaatse van de afrit van de N11 ter hoogte van Steekterpoort I.

Programmatische invulling en situering

Steekterpoort II wordt een bedrijventerrein met een mix aan functies, activiteiten, zowel klein als grootschalig, lokaal of regionaal gericht. De bedrijven vallen in de milieucategorieën 1,2, 3 of 4. Bij de ontwikkeling van bedrijven wordt rekening gehouden met de woonfunctie in de omgeving. Dit betekent dat zwaardere bedrijven verder van woningen komen te liggen. Het belang van deze scheiding wordt groter als het gebied ook een functie krijgt voor het creëren van zogenaamde schuifruimte voor bedrijven van het gebied Rijnhaven. Immers, dan zullen ook bedrijven uit een hogere milieucategorie zich moeten kunnen vestigen.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Voor het noordelijk deel langs de Steekterweg wordt een zonering voorgesteld, die –gerekend vanaf de Steekterweg- de eerste 30 meter vrij houdt van bebouwing, geinspireerd door de royale voorruimte die nu ook aan de zuidzijde van de Steekterweg aanwezig is. Vervolgens is er een zone van ca. 20 meter breed, die ruimte biedt voor bedrijfswoningen. Hierachter is een zone van ca. 50 meter breed, die ruimte biedt voor bedrijfsloodsjes in een lage milieucategorie, aansluitend bij de bedrijfswoningen. De genoemde zoneringen bieden voldoende bandbreedte voor meer losse en open rooilijnen.

In tegenstelling tot het meer losse en informele karakter langs de Steekterweg, wordt in het zuidelijke deel van Steekterpoort een formele en meer intensieve invulling beoogd. Een hoogwaardige maar ontspannen openbare ruimte is daarbij leidend. Om de openbare ruimte extra kracht bij te zetten en goed te begrenzen, zijn heldere, zoveel mogelijk gesloten rooilijnen het uitgangspunt. Dit past ook bij het streven, om uit te geven gronden zo intensief mogelijk te benutten. In het uitwerkingsplan zullen de spelregels hiervoor nader worden gedefinieerd.

Bouwmassa's en –hoogten.

Voor de zone langs de Steekterweg geldt een maximaal bebouwingspercentage van 35%, waardoor het karakter relatief open blijft en er voldoende ruimte voor groen en water overblijft. De goot- en bouwhoogten hier zijn afgestemd op de omgeving: 4 en respectievelijk 8/9 meter.

Voor het zuidelijk deel geldt een bebouwingspercentage van in totaal 70% (gezamenlijk toe te rekenen over zowel de uit te werken als de te wijzigen bestemming ). Dat betekent, dat na aftrek van het benodigde groen, water en openbare verharding, er een relatief hoge bebouwingdichtheid op de uit te geven percelen mogelijk en wenselijk is, tot wel 100%. Hiermee ontstaat er een helder contrast tussen groen en bebouwing en kunnen de bedrijvenclusters ook echt als zodanig ervaren worden. In een integrale stedenbouwkundige visie zullen de percentages nader worden gedefinieerd

De maximale bouwhoogte voor het zuidelijk deel van Steekterpoort bedraagt maximaal 15 meter.

Ontsluiting en parkeren

De woonwerkzone in het noorden wordt ontsloten via de Steekterweg. Eventueel is voor de bedrijfsgedeelten achterop de kavel ook een tweede ontsluiting op de interne verkeersstructuur van het zuidelijke deel mogelijk. Het zuidelijke deel wordt ontsloten op de zgn. 'verlegde Steekterweg' in het westen, in aansluiting op Steekterpoort I. Een interne ringweg draagt zorg voor de ontsluiting van de verschillende percelen. Aan de oostzijde wordt een calamiteitenuitgang naar het Goudse Rijpad voorzien.

Qua parkeren geldt dat de parkeerbehoefte geheel op eigen terrein zal moeten worden opgelost. Omwille van intensief ruimtegebruik zal hierbij worden gestreefd naar parkeervoorzieningen op of onder de bedrijfspanden.

Direct bestemming

De bedrijfs- en groenbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woon-en groenbestemming.

Huidige situatie

De huidige kavel is voor ongeveer de helft bestemd voor bedrijfsdoeleinden, en voor de ongeveer de helft als groen. Het volledige stuk wordt echter gebruikt voor de uitstalling en verkoop van tweedehandsautos. Helemaal aan de westzijde is sprake van een bedrijfsloods, verder is het terrein vrij van bebouwing. Hierdoor is er sprake van een direct doorzicht op de Oude Rijn richting Treinweg. Dit doorzicht markeert de plek, waar vroeger het tracé lag van de spoorlijn Alphen naar Aarlanderveen en uiteindelijk richting Uithoorn. Dit tracé vormt onderdeel van het voormalige lokaalspoornet van de Haarlemmermeerlijnen

voormalig spoortracé Haarlemmermeerlijn

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Deze oeverlocatie heeft nu gedeeltelijk een bedrijfsbestemming en gedeeltelijk een groenbestemming. In het rapport 'Strategische verkenning Steekterweg' is een deel van deze locatie aangewezen als groen venster. Uitgangspunt is dan ook om voor het oostelijk deel van de locatie (daar waar vroeger de spoorbrug aanlandde) dit groene venster daadwerkelijk te realiseren. De gemeente verwerft hiertoe een deel van de grond, waardoor het doorzicht verzekerd is en er een openbare plek aan het water ontstaat. Voor het westelijk deel van de locatie is kwaliteitsverbetering mogelijk door de bedrijfsbestemming om te zetten in een woonbestemming. Hierbij wordt gedacht aan twee vrije kavels ten behoeve van vrijstaande woningen, te realiseren in particulier opdrachtgeverschap.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 134

Programmatische invulling en situering

Het bestemmingsplan staat de bouw van twee vrijstaande woningen toe op het westelijk deel van de kavel. Omdat het bouwperceel relatief ondiep is zullen de woningen relatief dicht op zowel de weg als op het water staan.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De uiterste voorgevelrooilijn ligt in de lijn van het bebouwingscluster ten westen van de locatie, op ca. 1 meter vanaf de openbare weg. De bouwvlakken zijn ruimer dan het maximaal toegestane te bebouwen oppervlak, waardoor er enige flexibiliteit is in de exacte positionering van de woning.

Bouwmassa's

De maximaal toegestane goothoogte bedraagt 6 meter, de maximaal toegestane nokhoogte bedraagt 10 meter

Ontsluiting en parkeren

Voorkeur heeft een geclusterde ontsluiting van beide kavels. Daartoe kan de bestaande oprit op de Steekterweg worden benut. Er zijn op dit moment voldoende bestaande langsparkeerplaatsen aan de Steekterweg voorhanden om in de parkeerbehoefte te kunnen voldoen.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 4).

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming

Huidige situatie

De huidige locatie werd gekenmerkt door twee geschakelde, uit baksteen opgetrokken loodsen, met kappen haaks op de weg gelegen. Aan weerszijden hiervan is uitbreiding gevonden met twee uit golfplaat opgetrokken vleugels. Het pand besloeg vrijwel de gehele diepte van de kavel tussen Steekterweg en Oude Rijn. Inmiddels zijn de opstallen gesloopt en is de bodem gesaneerd. Met een afzonderlijk projectbesluit is er inmiddels een onherroepelijke bouwvergunning voor de bouw van een 'landhuis'.

Luchtfoto van de situatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De nieuwe bestemming betreft een woonfunctie ten behoeve van één woning. Deze vrij langgerekte woning staat in verband met de geluidshinder parallel aan de Steekterweg, waardoor er aan de Oude Rijn een geluidsluwe zijde ontstaat.

Om de langgerektheid van het plan te doorbreken, is gekozen voor een wisselende goothoogte en teruggelegen bijgebouwen.

Het ontwerp van de nieuwe woning

Rooilijnen/bouwgrenzen

De voorgevelrooilijn ligt op ca. 5 meter vanuit de voorste perceelsgrens. Het bouwplan komt hierdoor verder van de weg af te liggen t.o.v. de bestaande bedrijfsbebouwing. Voor het overige worden min of meer de bestaande bouwcontouren aangehouden. Het doorzicht naar de Oude Rijn blijft hierdoor gehandhaafd

Bouwmassa's en hoogtes

De vrij langgerekte bouwmassa wordt door middel van erkers en teruggelegen aanbouwen geleed. De goothoogte bedraagt ca. 3 meter, met uitzondering van doorlopende dakkapellen. Daarom wordt de goothoogte vastgelegd op maximaal 6 meter. De bouwhoogte is vastgelegd op maximaal 12 meter.

Ontsluiting en parkeren

De parkeerbehoefte wordt op eigen terrein ingevuld

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming.

Huidige situatie

De kavel Steekterweg 120 betreft een bedrijfskavel met daarbij een bedrijfswoning. Vanuit een vooroorlogs tweelaags pand aan de Steekterweg (dat ooit nog dienst heeft gedaan als hotel) bevindt zich een bedrijf in kleine polyester bootjes, overlopend in een loods grenzend aan de Oude Rijn. Het woongedeelte bevindt zich in een bijgebouw, ingeklemd tussen het bedrijfsgedeelte. Deze woning is nooit vergund en daarnaast is sprake van een brandonveilige situatie.

Luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Omdat de kavel en het pand te klein werd voor de bedrijfsactiviteiten, en omdat er sprake was van een illegale woonsituatie, is in overleg met de eigenaar de bestemming gewijzigd van bedrijfsdoeleinden naar een woonbestemming, die ruimte biedt aan twee wooneenheden.

Randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 120

Ruimtelijke invulling

In bestemmingsplan Limes liggen de wooneenheden binnen de contouren van het bestaande hoofdgebouw aan de Steekterweg in de vorm van een beneden-bovenwoning. De totale bouwhoogte bedraagt 8 meter. De wat vervallen loods is wegbestemd en zal worden gesloopt, waarmee het aanzien vanaf de Oude Rijn zal worden verbeterd.

Ontsluiting en parkeren

De bestaande parkeersituatie blijft gehandhaafd, afgestemd op het nieuwe gebruik.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 5).

Directe bestemming

Aan het Goudse Rijpad ligt het woonwagencentrum Gouwsluis. In het bestemmingsplan dat nu nog van kracht is wordt hier een woon- en een bedrijfsgedeelte onderscheiden. Het aantal standplaatsen is nu 37. Hierin komt geen verandering meer. Dit aantal is overigens wel hoger dan in het huidige bestemmingsplan staat aangegeven (30). In het aantal van 37 is de gerealiseerde uitbreiding uit 1997 opgenomen. De scheiding tussen woongebied en bedrijfsterrein blijft gehandhaafd. Ook de groenbestemming rondom het terrein is in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. Dit blijft een belangrijke voorwaarde in het kader van een goede landschappelijke inpassing.

Binnenkort worden beheer en eigendom van de standplaatsen overgedragen aan de corporatie WonenCentraal. Het openbaargebied blijft bij de gemeente. Deze 'bestuurswisseling' heeft geen gevolgen voor het nieuwe bestemmingsplan.

Wel zijn de regels voor het bouwen aangepast aan de meest voorkomende woonwagentypes. Een eventuele tweede bouwlaag kan echter alleen vergund worden met behulp van een binnenplanse afwijking, als aangetoond is dat dit geen onevenredige schendingen van bezonning en privacy van naastgelegen kavels veroorzaakt, zie artikel 25 in de regels.

Luchtfoto van de situatie (2009)

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 7).

Wijzigingsbevoegdheid

In het plan is de bevoegdheid opgenomen om de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming, zie artikel 45 in de regels.

Huidige situatie

Op het oostelijk deel van de kavel staat een voormalig kantoorpand, parallel aan de Oude Rijn. Het langwerpige pand telt twee lagen, waarvan de onderste laag iets terugligt ten opzichte van de bovenste laag. Door de betrekkelijk grote afstand tot de Steekterweg, is voorlangs het pand sprake van een groenstrook. Doordat hier verder geen entrees zijn, toont het gebouw wat anoniem. Op het westelijk deel van de kavel bevindt zich de centrale parkeerplaats, deels verscholen achter een transformatorruimte. Hier vandaan wordt het pand ook ontsloten. Westelijk van de locatie bevindt zich een cluster woonbebouwing, oostelijk is sprake van een groengebied.

Luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De huidige functie blijkt op deze plek minder vanzelfsprekend. Transformatie van kantoorpand naar woningen is daarom een logische gedachte. Omdat het gebouwcasco bouwtechnisch nog in goede staat verkeerd, wordt overwogen om het bestaande pand her te gebruiken. Vanuit duurzaamheid wordt een dergelijke ontwikkeling door de gemeente toegejuicht. Daarnaast blijft toch iets van het vanouds gemeleerde karakter van de Oude Rijnoevers (met verschillende panden en functies) behouden. Een van de doelstellingen bij herontwikkelingen langs de Steekterweg is echter om zoveel mogelijk doorzicht naar de Oude Rijn te creeeren. Langgerekte gebouwen parallel aan de oever passen hier in principe niet bij. In geval van transformatie van een bestaand pand kan hierop een uitzondering worden gemaakt. Wel zal er meer verticaliteit in de gevelgeleding moeten worden aangebracht, om hiermee het langgerekte karakter wat af te zwakken. Dit kan worden versterkt door plaatselijk enkele dakopbouwen ('penthouses') toe te voegen. Verder wordt aandacht gevraagd voor visuele oriëntatie van het pand op het groengebied aan de oostzijde, welke hierdoor meer betekenis krijgt.

Randvoorwaardenkaart Ontwikkellocatie Steekterweg 92 bij hergebruik van de bestaande bebouwing

Wanneer transformatie van het bestaande pand financieel of technisch niet haalbaar blijkt, kan via de wijzigingsbevoegdheid ook de bouw van een achttal grondgebonden woningen worden toegestaan. Daarbij dient zich de kans aan, om wel enkele doorzichten naar de Oude Rijn te maken en de schaal van de bebouwing meer te fragmenteren.

Randvoorwaardenkaart Ontwikkellocatie Steekterweg 92 bij sloop van de bestaande bebouwing

Ook het parkeren voorlangs het pand moet voorkomen worden om een zo groen mogelijk beeld langs de Steekterweg te krijgen. E.e.a. afhankelijk van het uiteindelijk programma en bijbehorende parkeernorm.

Programmatische invulling

In geval van behoud van het bestaande pand zijn maximaal 11 woningen toegestaan. Deze kunnen zowel grondgeboden zijn, als in gestapelde vorm (appartementen). Eventuele bergruimte of garages kunnen in aansluiting op de transformatorruimte worden gebouwd. Bij nieuwbouw bedraagt het programma maximaal 8 grondgebonden woningen, in (deels) aaneengesloten, geschakelde, 2^1 kap of vrijstaande vorm.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Bij behoud van het bestaande pand gelden de contouren van het huidige pand als maximale bouwgrenzen. Eventuele bergingen moeten achter de achtergevellijn van het transformatorgebouw blijven. Bij nieuwbouw kan de voorgevelrooilijn meer naar voren worden gesitueerd tot op 6 meter vanaf de openbare weg, opdat voldoende ruimte blijft voor opgaand groen (laanbomen). Aan de westzijde geldt (het verlengde van) de westgevel van de transformatorruimte als uiterste bouwgrens, aan de oostzijde de huidige oostgevel van het bestaande kantoorpand.

Bouwmassa's

Bij transformatie van het bestaande pand geldt een bouwhoogte van maximaal 7 meter conform de huidige situatie. Deze hoogte mag voor maximaal 50% van het bebouwd oppervlak met ten hoogste 3 meter worden verhoogd. Dit oppervlak mag overigens niet aaneengesloten zijn. In geval van nieuwbouw is de goot- en bouwhoogte gesteld op maximaal 5 resp. 9 meter. Daarbij is het maximaal te bebouwen oppervlak gesteld op 530 m2, ongeveer gelijk aan de het huidig bebouwd oppervlak.

Ontsluiting en parkeren

De auto-ontsluiting en parkeervoorziening zal (grotendeels) geconcentreerd blijven aan de westzijde van de kavel. Nieuwe, individuele inritten op de Steekterweg zullen moeten worden beperkt, om het groene voorterrein/voortuinen en de openbare langsparkeerplaatsen zoveel mogelijk intact te laten. Voor de parkeerbalans kan voor een deel gebruik gemaakt kunnen worden van bestaande openbare parkeerplaatsen langs de Steekterweg.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 8).

Ongewijzigde bestemming

Op de locatie Steekterweg 27 bevindt zich een bedrijf in betonbewerking en slooptechnieken. Het bedrijf heeft een grote economische en sociale binding met het gebied. De locatie bestaat uit een bedrijfspand met een groot stuk erf waar materiaal en materieel wordt opgeslagen. Dit varieert van puin tot vrachtwagens. Vanaf de Steekterweg is hier niet zoveel van te zien. Echter vanaf de spoorbaan is er ruim uitzicht op het erf en de opslag. Door het landschappelijke karakter van het gebied is het geen fraai gezicht. Er is een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit mogelijk zonder dat het bedrijf daarvoor hoeft te worden verplaatst. De basis hiervoor biedt de 'Structuurvisie buitengebied', deel 1; beleidsnota pagina 43.

Door ontwikkelingen rondom de omgevingsvergunning (onderdeel milieu) is de toekomst van het bedrijf op deze plek niet meer zo duidelijk. Daarom is voorlopig de bestemming ongewijzigd. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen moeten bijdragen aan de doelen uit de Structuurvisie Buitengebied; wonen, werken en zorg in het groen. Toekomstige ontwikkelingen van het bedrijf of een eventuele herbestemming van het perceel zullen bij moeten dragen aan die doelen van de structuurvisie. Stedenbouwkundig is het van belang dat de bebouwing aansluit op de omgeving, met dien verstanden dat de kavel naar achter toe zo veel mogelijk vrij blijft van bebouwing of zich in belangrijke mate verdunt.

Wijzigingsbevoegdheid

Het plan voorziet in de bevoegdheid om de bestemming 'bedrijfsdoeleinden' te wijzigingen naar een woonbestemming en tuinbestemming, zie artikel 46 in de regels.

Huidige situatie

De huidige kavel heeft een bedrijfsbestemming en wordt ingevuld door de fa. Westerengh, gespecialiseerd in de bouw van sloepen. Het bedrijf loopt tegen de grenzen van de kavel aan en overweegt naar een nieuwe, grotere locatie elders te verhuizen. De bebouwing bestaat uit een loods, parallel aan de Steekterweg, onderverdeeld in drie delen die licht verspringen t.o.v. elkaar. De wijzigingsbevoegdheid beslaat zowel het perceel behorende bij Steekterweg 78d als het westelijke deel van het perceel, behorende bij Steekterweg 78a-c

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Watergebonden bedrijvigheid zoals een sloepenbouwer is op zich geen ongewenste functie aan de Steekterweg. Het versterkt de functionele variatie passend binnen de geschiedenis van de Oude Rijnoevers als gemengd woon-werklint, en heeft een duidelijke relatie met de Oude Rijn. Toch heeft transformatie naar een andere functie een aantal kansen in zich, zoals het opruimen van verrommeling en het beter beleefbaar maken van de Oude Rijn. Vanuit de visie Steekterweg is specifiek voor deze locatie een doorzicht op de Molenviergang aan de overzijde gewenst. Uitgangspunt is dan ook het creëren van een venster van tenminste 20 meter breed. Deze zal in het oostelijk deel van het plangebied zijn beslag krijgen, globaal aan weerzijden van de zijdelingse perceelsgrens met nr. 78a-c.

De wijzigingsbevoegdheid voorziet in een aantal vrijstaande, geschakelde of 2^1 kapwoningen, die qua maat, schaal en ritme passen binnen het lint langs de Oude Rijn. Het sluit daarmee ook aan op de ontwikkeling van nr. 78 a-c.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekterweg 78d

Programmatische invulling

In het te wijzigen gebied worden ten hoogste 6 grondgebonden, vrijstaande/geschakelde of 2^1 kapwoningen mogelijk gemaakt. Binnen het gebied van de wijzigingsbevoegdheid dient een open venster van tenminste 20 meter gerealiseerd te worden, waarop een tuinbestemming zal gaan rusten.

Het meest oostelijke deel van het perceel Westerengh krijgt over een afstand van 9 meter tot de zijdelingse perceelsgrens een groenbestemming en blijft vrij van bebouwing.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De maximale bebouwingsgrens wordt aan de zuidzijde op 7 meter uit de voorste perceelgrens gelegd. Voor de meest westelijke woning, ten westen van het groene venster, geldt een afstand van 10 meter tot de voorste perceelsgrens. Het is wenselijk dat enkele woningen nog iets verder naar achteren liggen (verspringende rooilijn) om hiermee en wat levendiger straatwand te krijgen. Als totale bebouwingsdiepte wordt daarom 14 meter ten opzichte van de voorste bebouwingsgrens aangehouden. Aan de westzijde moet hoofdbebouwing tenminste 2,5 meter afstand bewaren naar de zijdelingse perceelsgrens, ongeveer gelijk met de huidige situatie. Aan de oostzijde moet een minimale afstand van 9 meter tot de zijdelingse perceelsgrens aangehouden worden. Met inachtneming van het groene venster van minimaal 20 meter, is aan de uiterste westgrens van het te wijzigen gebied dan nog ruimte voor de realisering van één woning. Hiermee levert in de uiteindelijke situatie zowel de kavel Steekterweg 78 a-c als kavel Steekterweg 78d elk zijn deel in het gewenste open, groene venster op de Oude Rijn en de molenviergang.

Buwmassa's en hoogtes

Voor deze wijzigingsbevoegdheid geldt dat de maximale bouwhoogte 10 meter en de maximale goothoogte 6 meter bedraagt. De hoofdmassa's dienen haaks op de oude Rijn te staan, om hiermee ook binnen de woonbestemming zoveel mogelijk transparantie te krijgen. Verder is voor de verschillende panden een lichte verspringing in de voorgevellijn wenselijk, waardoor het beeld van losse bebouwing verder versterkt wordt. Verder wordt een in hoogte en vorm gevarieerde kaplijn voorgestaan.

Ontsluiting en parkeren

De parkeerbehoefte zal zoveel mogelijk op eigen terrein ingevuld moeten worden. De woningen zullen direct aan de Steekterweg ontsloten worden. Voorkeur heeft om inritten zoveel mogelijk per twee huizen te bundelen.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 10).

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming. Dit vanwege het feit dat reeds een omgevingsvergunning is verleend voor de nieuwbouw. Voor de meest westelijke woning is een wijzigingsbevoegdheid (zie paragraaf 4.6.10) opgenomen.

Huidige situatie

Voorheen was hier een kippenslachterij gevestigd. Bebouwing bestond uit een samenklontering van bedrijfshallen en kantoor direct aan de Oude Rijn, met aan de Steekterwegzijde een vrijwel geheel verhard voorterrein. Inmiddels is de bedrijfsbebouwing gesloopt.

luchtfoto van de situatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Vanuit de visie Steekterweg is specifiek voor deze locatie een doorzicht op de Molenviergang aan de overzijde van de Oude Rijn gewenst. Uitgangspunt is dan ook het creëren van een venster van tenminste 20 meter breed. Vooralsnog zal deze gerealiseerd moeten worden op het westelijke deel van het perceel. Bij eventuele herontwikkeling van het oostelijk naastgelegen perceel (Steekterweg 78d) kan het venster meer naar het westen verschuiven, waardoor er één extra woning mogelijk is. Op de perceelsgrens met het terrein van Steekterweg 78d (Westerengh) staat een aanduiding Geluidswal (gw) met een maximale bouwhoogte van 3 meter. Deze moet eventuele geluidshinder vanuit de westelijk gelegen bedrijfsbestemming tegenhouden.

Programmatische invulling

Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de bouw van 6 vrijstaande dan wel geschakelde woningen. Het venster op de Oude Rijn wordt als 'Tuin' bestemd. Hier mogen in principe geen bouwwerken (schuur, garage, etc.) worden geplaatst.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Gezien er ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan een concreet bouwplan lag, waarvoor zoals aangegeven inmiddels een omgevingsvergunning voor is verleend, zijn de bebouwinggrenzen vrij specifiek ingetekend. Dit om hiermee het gewenste beeld van een wisselende rooilijn te kunnen waarborgen. De verspringingen geven meer individualiteit aan de panden, inspelend op de lichte buiging van de Steekterweg.

Bouwmassa's

Het bouwplan gaat uit van twee bouwlagen met daarop een schildkap. Afhankelijk van de wensen van de kopers zijn nog diverse ondergeschikte uitbreidingen mogelijk.

Ontsluiting en parkeren

De kavels worden niet individueel op de Steekterweg ontsloten maar via een parallelle ventweg. Deze openbaar toegankelijke ventweg blijft particulier eigendom, in beheer bij een v.v.e.. Parkeren vindt plaats op eigen terrein (oprit). Aanvullende parkeergelegenheid is er door langsparkeerplaatsen aan de ventweg. Tenslotte worden ook de 4 bestaande parkeerplaatsen op openbaar gebied toegerekend aan de totale parkeerbalans.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 11).

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Steekterweg' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming.

Huidige situatie

Op Steekterweg nr. 40 is momenteel sprake van een vervallen bedrijfsloods, met aan de oostzijde een buitenopslagplaats. Deze buitenopslagplaats is met plaatwerk van de Steekterweg afgeschermd. De loods staat parallel aan de Oude Rijn en ontneemt samen met de opslagplaats over vrijwel de gehele lengte van de kavel het zicht op de Oude Rijn. Ten westen van de locatie ligt een kleinschalig wooncluster, aan de oostzijde wordt de het perceel begrensd door een privaat groenperceel.

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Gezien de bouwvallige en verwaarloosde staat van de bebouwing is herstructurering op zijn plaats. Uitgangspunt daarbij is dat de nieuwe ontwikkeling aansluit op de maat en schaal van de omgeving en waar mogelijk de beleving van de Oude Rijn verbetert. De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van een vijftal vrijstaande en/of 2^1kapwoningen waarin ruimte wordt geboden voor particuliere koperswensen, met per perceel een ontwerp op maat. Dit past binnen het beeld van de Steekterweg als een organisch gegroeid lint met daarin een gevarieerd architectonisch beeld.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Steekerweg 40

Programmatische invulling

Het bestemmingsplan staat de ontwikkeling van 5 vrijstaande of 2^1kap-woningen toe. Het meest oostelijke deel van het perceel wordt expliciet bestemd als tuin, vanuit de veronderstelling dat de aanliggende woning zich daar op oriënteert. Het krijgt daarmee de uitstraling die recht doet aan de positie als 'kopwoning', als laatste woning van een lintje. Het bouwvlak als geheel is vrij ruim met ook een behoorlijke diepte, met een maximaal toegestaan bebouwingspercentage van 40%. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om invulling te geven aan de koperswensen van particuliere opdrachtgevers. Aangezien de regels betrekking hebben op het gehele bouwvlak, vereist deze flexibiliteit een coördinerende rol van de bouwer/ontwikkelaar in het verdelen van de bouwmogelijkheden over de verschillende opdrachtgevers.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De uiterste voorgevelrooilijn (niet verplicht, lichte verspringingen zijn mogelijk) wordt bepaald door de geurcirkel van de nabijgelegen nertsenfokkerij. De bebouwingsgrens ten opzichte van de huidige situatie komt hierdoor dichter op de weg te liggen, maar ten opzichte van de naastgelegen woning komt deze verder van de weg. Afgezet tegen het bebouwingslint aan de westzijde krijgt de Steekterweg hierdoor iets meer 'lucht' en ruimte, bijvoorbeeld voor de aanplant van laanbomen. Aan de westzijde houdt het bouwvlak een afstand van 3,5 meter naar het buurperceel aan. Aan de oostzijde dient minimaal 6 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrens aangehouden te worden.

Bouwmassa en -hoogte

Alleen de woning aansluitend op nr. 42 zal een maximale goot- en bouwhoogte van resp. 4 en 8 meter kennen, om hiermee beter aan te sluiten op de bestaande hoogte van het naastgelegen perceel. Voor de overige kavels wordt een maximale goot- en bouwhoogte van 6 respectievelijk 10 meter toegestaan.

Ontsluiting en parkeren

De parkeerbehoefte dient geheel op het eigen terrein te worden ingevuld. Bij inritten gaat de voorkeur uit naar geclusterde inritten (per twee woningen) en dient rekening gehouden te worden met de verkeersgeleider in de Steekterweg.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 12).

Ongewijzigde bestemming

Na een gerechtelijke procedure over een bouwvergunning, is met een afzonderlijk projectprocedure bouwvergunning verleend voor een grotere bouwhoogte van de kooien (sheds) waarin de pelsdieren zijn gehuisvest. In het bestemmingsplan Limes zijn deze uitbreidingsmogelijkheden opgenomen. Vanuit ruimtelijke overwegingen is het van belang dat de milieucontour van het bedrijf niet wordt uitgebreid. Dit is niet te combineren met de plannen van De Bruggen. De pelsdierhouderij dient dan ook geen verdere beperkingen op te leveren voor omliggende functies en krijgt een bestemming die overeenkomt met de rechten die zijn opgenomen in het huidige bestemmingsplan plus de vergunde verhoging van de bouwhoogte.

luchtfoto van de situatie

Uit te werken bestemming en wijzigingsbevoegdheid

De plannen voor de kavels behorende bij Vinkebuurt 48-50 dienen eerst uit te worden gewerkt voordat kan worden gebouwd. Voor Vinkebuurt 46a geldt een wijzigingsbevoegdheid naar een woonbestemming, zie de artikelen 28 en 47 in de regels.

Huidige situatie

In de huidige situatie ligt een groot deel van de kavel braak, in afwachting van een ontwikkeling. De enige bebouwing die nog resteert zijn nog twee kleine arbeiderswoningen aan de Vinkebuurt, en oostelijk hiervan op nr. 46a een (voormalige) bedrijfsloods, wat verder van de weg gelegen. De kavel is relatief diep, en meet vanaf de openbare weg tot de oever van de Oude Rijn ca. 50 meter.

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Liggend in de kern van het dorp is een woonbestemming voor deze locatie een logische keuze. Voor de locatie zijn twee basisregels geformuleerd:

1. 1. De nieuwe bebouwing aan de Vinkebuurt heeft dezelfde rooilijn als de woningen van Vinkebuurt 96 t/m 106 (even).
2. 2. De hoofdbebouwing dient op een afstand van minimaal 6 meter van de Oude Rijn te worden gerealiseerd.

De exacte invulling van de kavel zal worden bepaald bij het maken van het uitwerkingsplan en/of wijzigingsplan. Hierbij wordt gestreefd om de Oude Rijn, vanaf de Vinkebuurt, beter zichtbaar te maken.

Programmatische invulling

Vinkebuurt 48-50 biedt plaats aan maximaal 7 grondgebonden woningen, in vrijstaande, geschakelde danwel aaneengesloten vorm. Ook 2^1 kapwoningen zijn mogelijk. Voor het perceel behorende bij nr. 46a is één woning mogelijk. Als echter voor beide kavels een gezamenlijk plan wordt gemaakt, kan het programma worden geoptimaliseerd naar in totaal 9 woningen.

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Vinkebuurt 48-50

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Vinkebuurt 46a

randvoorwaardenkaart ontwikkellocatie Vinkebuurt 48-50 en 46a

Rooilijnen/bouwgrenzen

Aan de Vinkebuurt is de voorgevel van nr. 96 maatgevend als voorgevelrooilijn, dus relatief dicht op de straat. Voor het achterliggende gebied is de exacte ligging van de voorgevellijnen niet van belang. Wel moet de hoofdbebouwing een afstand van minimaal 6 meter van de Oude Rijn worden gerealiseerd waarmee de kwaliteit van de Oude Rijnoever wordt gewaarborgd.

Bouwmassa en -hoogte

Voor het hele gebied is een maximale goot- en bouwhoogte van 6 resp. 10 meter van kracht. Daarbij zullen de kaprichtingen in beginsel parallel aan de openbare weg worden gesitueerd.

Ontsluiting en parkeren

De locatie wordt ontsloten via de Vinkebuurt. Gezien het niet mogelijk is om extra parkeerplaatsen te realiseren aan de Vinkebuurt zal de gehele parkeerbehoefte binnen het uitwerkingsplan/wijzigingsplan opgelost moeten worden.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locaties 14 en 15).

Directe bestemming

De woonbestemming langs de Buitendorpstraat blijft gehandhaafd, maar krijgt in het nieuwe bestemmingsplan Limes andere bouwcontouren. Groen-, verkeers- en woonbestemmingen worden geherpositioneerd en uitgewisseld.

Huidige situatie

De situatie aan de Buitendorpsstraat wordt gekenmerkt door na-oorlogse strokenbouw. Aan de noordzijde van de Buitendorpstraat volgen rijwoningen (2 lagen met flauwe zolderkap) vrij nauwgezet het verloop van de straat. Aan de zuidzijde daarentegen staat een viertal rijtjes van elk 4 seniorenwoningen meer vrij en enigszins verspringend in de groene ruimte, parallel aan de Steekterweg. De tussengelegen (gerende) ruimte is ingevuld als plantsoen. De 16 (kleine) seniorenwoningen van één laag met een flauwe zolderkap voldoen niet meer aan de huidige eisen ten aanzien van seniorenhuisvesting.

huidige situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

Om te kunnen voorzien in de grote vraag naar woonruimte voor senioren is voor de locatie vervangende en aanvullende nieuwbouw voorzien. Hiermee wordt mogelijk gemaakt dat ook oudere mensen uit Zwammerdam tot op hoge leeftijd in hun dorp kunnen blijven wonen. Het gaat om 20 seniorenappartementen in de huursector. Daarbij wordt ook voorzien in zeven grondgebonden, aaneengesloten eengezinswoningen gericht op starters, eveneens in de huursector. Het bouwprogramma wordt georganiseerd in twee half open hofjes, met de open zijde naar de Steekterweg. In plaats van de huidige achterkantsituatie krijgt Zwammerdam hiermee ook meer een gezicht naar de Steekterweg toe.

De Buitendorpstraat krijgt meer het karakter van een intieme, door wanden begrensde straat, met als referentie de dorpskern van Zwammerdam. Het plantsoen aan de Buitendorpstraat komt hierdoor te vervallen. Deze ruimte wordt echter op meerdere plekken gecompenseerd door nieuwe pleintjes en plantsoenen, die een doorkijk bieden op de Steekterweg. Ook in de architectuur wordt aangesloten bij een dorpse sfeer, waarin (de illusie van) individuele panden met schuine kappen voorop staan. Ook het appartementenblok is in deze sfeer gedoopt.

Toekomstige situatie

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 13).

Directe bestemming

De bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Zwammerdam' is in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen door een woonbestemming. Dit gedeeltelijk op basis van een gevoerde vrijstellingsprocedure op basis van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Huidige situatie

De Zwanenhof vormt de voorgenomen tweede fase van het project van 'de Heren van Swaanenburgh', een nieuwbouwproject op het voormalige terrein van de firma Pontmeyer aan de Molenstraat. Het plan voor de inbreiding op dit terrein omvat in totaal 16 woningen (waarvan één vrije kavel). De 1^e fase in inmiddels nagenoeg voltooid. Door de crises en gewijzigde inzichten in de woningmarkt, heeft de ontwikkelaar verzocht of het plan voor de tweede fase, (ten oosten van de insteekhaven), gewijzigd zou kunnen worden.

luchtfoto van de situatie (2009)

Stedenbouwkundige uitgangspunten

De stedenbouwkundige opzet van het vergunde plan blijft grotendeels overeind. De belangrijkste wijziging is dat nu een rijtje starterswoningen aan de Molenstraat is geprojecteerd, waar eerst sprake was van twee vrijstaande woningen. Toevoeging van starterswoningen is volkshuisvestelijk een positieve ontwikkeling voor Zwammerdam, omdat hiermee jongeren voor het dorp behouden kunnen worden. Verder zal de straatwand iets meer gesloten worden. Aan het hof zal sprake zijn van vrijstaande woningen aan het water.

randvoorwaardenkaart van de ontwikkellocatie Zwanenhof

Programmatische invulling

Het huidige vergunde plan voor de tweede (oostelijke) fase gaat uit van 4 vrijstaande projectmatig ontwikkelde woningen en 3 aaneengesloten split-levelwoningen. In de nieuwe situatie zoals nu in het bestemmingsplan opgenomen verandert dit in maximaal 5 aaneengesloten starterswoningen en 1 tot 3 vrijstaande woningen (afhankelijk van de vraag en specifieke wensen). Bij de ontwikkeling van de vrijstaande woningen zullen koperswensen een belangrijke rol spelen.

Rooilijnen/bouwgrenzen

De rooilijnen en bouwgrenzen voor de starterwoningen aan de Molenstraat zijn vrij strak bepaald en komen overeen met de contouren waarbinnen eerder de twee vrijstaande woningen waren geprojecteerd. Voor de huizen aan het hofjes is het bouwvlak ruimer getrokken, waardoor hier meer flexibiliteit is in het aantal woningen (1-3) en de exacte situering. Wel is voor dit vlak het maximaal (aaneen) te bebouwen oppervlak vastgelegd.

Bouwmassa en –hoogte

Voor de starterswoningen aan de Molenstraat geldt een maximale goot- en bouwhoogte van resp. 6 en 10 meter. Voor de woningen aan de Zwanenhof geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 6 resp. 12 meter.

Ontsluiting en parkeren

Conform de eerdere vergunning moet de parkeerbalans op orde zijn. Parkeerplaatsen zijn gedeeltelijk in de Molenstraat, in het Zwanenhof als op eigen terrein voorzien.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 16).

Directe bestemming

De gemeente handhaaft de bestaande bestemming 'maatschappelijk' als hoofdbestemming. Daarbij is in de plankaart wel een nadere onderverdeling aangegeven waarin de bebouwingsclusters, essentiële groengebieden en verkeersbestemmingen een plaats krijgen. Voornaamste reden hiertoe is het aanscherpen van het onderscheid tussen bebouwde en onbebouwde ruimte en het ondersteunen en faciliteren van het door Ipse de Bruggen opgestelde stedenbouwkundig plan.

Huidige situatie

Landgoed Hooge Burch ligt ten zuidwesten van Zwammerdam en is ca. 50 ha groot. Op het landgoed biedt instelling Ipse de Bruggen huisvesting aan verstandelijk gehandicapten. Het terrein is vrij toegankelijk en ook omwonenden kunnen gebruik maken van de voorzieningen op het terrein. Het is lommerrijk terrein met een overwegend grillig padenverloop, aan de zuidzijde overgaand in he open het veenlandschap. De (paviljoen)bebouwing kent een losse ordening verspreid over het terrein, waarbij centraal in het gebied een zwaartepunt is te onderscheiden. Ten oosten van de Buitensloot, parallel aan de Spoorlaan, bevinden zich dienst- en zgn. sociowoningen. Hier wordt meer aangesloten op de structuur van de naastgelegen woonbuurt en het onderliggende landschap.

Stedenbouwkundige uitgangspunten

In opdracht van De Bruggen is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de herontwikkeling van het landgoed Hooge Burch. Het plan richt zich niet alleen op huisvesting van bewoners en personeel, maar ook op voorzieningen voor verzorging, dagactiviteiten, werk, recreatie en de inrichting van de openbare ruimte. Belangrijke punten uit het stedenbouwkundige plan zijn ondermeer een zonering in deelgebieden, de introductie van een nieuwe entree aan de Steekterweg en de aansluiting op het dorp. De onderliggende landschappelijke structuur zal daarbij waar mogelijk worden geaccentueerd.

stedenbouwkundigplan Hooge Burch 2012

Op basis van de huidige vraag en bijbehorende uitgangspunten is voor de noordoosthoek van het landgoed Hooge Burch een studie gedaan naar de bouwmogelijkheden. In het stedenbouwkundige plan 2012 wordt uitgegaan van strokenbebouwing in de richting van het oorspronkelijke landschap. Voor het deel langs de Steekterweg, dat aan de voorkant van het terrein ligt, wordt de strokenbebouwing verankerd in de regels met een specifieke bouwaanduiding. Hiermee wordt de openheid van het terrein gegarandeerd. De laan langs de strokenbebouwing wordt in het stedenbouwkundigplan 2012 begeleid dor een gebouw, waardoor deze meer kracht krijgt.

Programmatische invulling

Het landgoed biedt plaats aan een omvangrijk programma. Het wonen is geclusterd in verschillende deelgebieden met verschillende sferen. Tussen de Buitensloot en de Spoorlaan is ook ruimte voor cliënten die relatief zelfstandig kunnen wonen en wordt ruimtelijk en functioneel aansluiting gezocht bij het dorp. Verspreid over het terrein liggen verschillende voorzieningen. De meeste semi-openbare functies (kinderdagverblijf, restaurant, receptie) zijn in de nabijheid van de hoofdentree aan de Steekterweg gesitueerd.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Bebouwing dient beperkt te blijven tot 'clusters' zoals aangegeven in het stedenbouwkundig plan. De essentiële open en groene gebieden en dragende structuren blijven hierdoor gevrijwaard van bebouwing. Binnen de ruime bouwvlakken wordt met behulp van een bebouwingspercentage ruimte geboden voor flexibiliteit.

Bouwmassa en –hoogte

De bouwhoogte is van het land (het zuidwestelijke deel) naar het dorp toe licht oplopend. De maximale bouwhoogtes variëren daarbij tussen de 6 en de 11 meter.

Ontsluiting en parkeren

Een nieuwe hoofdentree zal worden gerealiseerd aan de rotonde in de Steekterweg aan de westzijde van Zwammerdam. Vanuit het plein rondom de centrale voorzieningen wordt het terrein verder ontsloten. Parkeervoorzieningen bevinden zich in clusters verspreid over het terrein. Een uitgebreid netwerk van wandelpaden en een verkeersluwe opzet zorgen ervoor dat de bewoners en de bezoekers veilig kunnen wandelen en ontspannen op het terrein.

Ongewijzigde bestemming

In goed overleg met diverse partijen wordt de haalbaarheid onderzocht van een woonservicezone langs de Spoorlaan. Het gaat om de locatie waar nu nog de (voormalige) dienstwoningen van Ipse De Bruggen staan. Deze woningen worden in ieder geval (gedeeltelijk) gesloopt.

Op dit moment is echter nog niet duidelijk tot welke ruimtelijke ingrepen de nieuwe plannen leiden. Dit is mede afhankelijk van de diversiteit aan functies die ingepast moeten worden en de verschijningsvorm van de gebouwen.

Directe bestemming

Voor deze locatie is de agrarische bestemming uit het bestemmingsplan Zwammerdam in het nieuwe plan 'Limes' direct vervangen voor een bestemming ten behoeve van een landgoed in combinatie met maatschappelijke doeleinden.

Huidige situatie

De locatie ligt ten zuiden van Zwammerdam en wordt gekenmerkt door een agrarisch grondgebruik. Het gaat hier om een voormalige boerderij met bijbehorende gronden, onderdeel van voormalig landgoed Molenzigt. De wat vervallen bebouwing is grotendeels geclusterd op een erf, omzoomd met bomen. Via een lange oprijlaan wordt het erf gekoppeld aan de Rijksstraatweg.

luchtfoto van de situatie

Stedenbouwkundige uitgangspunten

In samenspraak met Ipse de Bruggen, de provincie en de gemeente wordt het herinrichtingsplan Landgoed Molenzigt verder uitgewerkt. De erfbebouwing wordt gesaneerd en samen met het omliggende land wordt het terrein getransformeerd naar een zorglandgoed, als onderdeel van instelling Ipse de Bruggen. Hierbij worden de uitgangspunten van de provinciale Beleidskader nieuwe landgoederen in acht genomen. Hierbij past onder andere de een gedeeltelijke openstelling van het terrein. Met de landschappelijke relicten van de voormalige buitenplaats kan het nieuwe landgoed in samenhang met de dorpsrand van Zwammerdam worden vormgegeven. Daarmee ontstaat een nieuw recreatief uitloopgebied van het dorp waarin nieuwe 'ommetjes' mogelijk zijn.

Stedenbouwkundigplan Rijksstraatweg 5

Programmatische invulling

De instelling zal plaats bieden aan sterk gedraggestoord licht verstandelijk gehandicapten. Afhankelijk van de aard van de stoornis en/of het persoonlijk verleden worden clienten gehuisvest in een open, besloten of een beveiligd gedeelte. Een deel van het landgoed zal openbaar toegankelijk zijn voor extensief recreatief medegebruik. Hiertoe worden nieuwe (fiets)paden aangelegd. De voormalige boomgaard zal in ere worden hersteld.

Rooilijnen/bouwgrenzen

Bebouwing is geconcentreerd op een scherp begrensd erf, globaal liggend ter plaatse van het huidige erf. De huidige groene omzoming zal daarbij zoveel mogelijk in stand worden gehouden.

Bouwmassa en –hoogte

Het programma wordt als een eigentijds boerderijcomplex georganiseerd in drie langwerpige hoofdmassa's in de lengterichting van de kavel. Hier tussenin worden besloten buitenruimtes (patio's) voorzien. De middelste bouwmassa (het hoofdgebouw) domineert en is gesteld op een maximale bouwhoogte van 11 meter. De twee zijvleugels zijn ondergeschikt en tellen maximaal 8 meter als maximale bouwhoogte. De verschillende vleugels zullen allen voorzien worden van een kap.

Ontsluiting en parkeren

Het terrein wordt centraal ontsloten via de bestaande oprit naar de Rijksstraatweg. Parkeren en logistiek vindt plaats op het erf. Verder zullen er fiets/wandelpaden worden aangelegd, waarvan er één waar mogelijk aansluiting zal vinden op de Spoorlaan.

Nadere onderbouwing

In de bijlage onderbouwing ontwikkellocatie wordt deze locatie nader toegelicht (locatie 17).

Ter bepaling van de geluidsbelasting dient op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) iedere weg in beschouwing te worden genomen, tenzij de weg binnen een woonerf is gelegen of voor een weg een maximum snelheid geldt van 30 km/uur. De te beschouwen wegen kennen een geluidszone, een aandachtsgebied waarbinnen een akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij planvorming/realisatie van geluidgevoelige bestemmingen. De omvang van een zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de typering van het gebied (binnenstedelijk of buitenstedelijk). Binnenstedelijk is het gebied binnen de bebouwde kom en buitenstedelijk het gebied buiten de bebouwde kom.

Op grond van artikel 82 van de Wet geluidhinder bedraagt de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de gevel van een geluidsgevoelige bestemming. Artikel 83 geeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om een hogere waarde vast te stellen. Voor het buitenstedelijk gebied geldt dat er maximaal een hogere waarde mag worden vastgesteld van 53 dB. Voor nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom is deze waarde wettelijk maximaal 63 dB. Het vaststellen van een hogere waarde is alleen mogelijk als, maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting tot 48 dB onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard (artikel 110 a, lid 5 Wgh). Alvorens aan bovenstaande waarden wordt getoetst, mag op grond van artikel 110g Wgh, van de berekende geluidsbelasting 2 dB worden afgetrokken voor wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 70 km/uur of meer en 5 dB voor de overige wegen.

Een hogere waarde zal alleen worden verleend zodra duidelijk is dat er (bouwkundige) maatregelen zijn of worden getroffen om het binnenniveau te laten voldoen aan de grenswaarde zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Het Algemeen Bestuur van de Milieudienst West-Holland heeft, op 28 juni 2010, in het kader van de decentralisatie van de procedure tot vaststelling van een hogere waarde, richtlijnen vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen geldt voor binnenstedelijke wegen een maximale hogere waarde van 58 dB voor wegverkeerslawaai. Dit is 5 dB lager dan het wettelijk maximum. Een hogere waarde tot het wettelijk maximum zal alleen in uitzonderingsgevallen en bijzondere situaties aan de orde zijn.

Met betrekking tot industrielawaai geldt dat als op een bedrijventerrein grote lawaaimakers (bijlage 1 onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht (Bor) en artikel 41 Wet geluidhinder) mogen komen, voor dat terrein een geluidszone moet worden vastgesteld. Buiten die zone mag de geluidbelasting vanwege dat terrein niet meer bedragen dan 50 dB(A), de voorkeursgrenswaarde voor industrielawaai. De geluidszone wordt weergegeven op de verbeelding van bestemmingsplannen die binnen de geluidszone vallen. Dit geldt dus ook als het plangebied buiten het industrieterrein ligt.

In het plangebied zijn geen inrichtingen zoals bedoeld in artikel 2, 1e lid onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 41 Wet geluidhinder. Ook voorziet het bestemmingsplan, inclusief het bedrijventerrein Steekterpoort II, niet in de vestiging van deze bedrijven. De vestiging van dergelijke bedrijven is uitgesloten in de regels. Ook zijn er geen ontwikkelingen binnen het plangebied die liggen binnen de geluidszone van de hiervoor bedoelde inrichtingen. Dit aspect wordt daarom niet nader beschouwd.

In het gebied is wel bedrijvigheid aanwezig. De geluidsaspecten van deze bedrijvigheid is voor zover relevant besproken in de paragraaf bedrijven en milieuzonering. Kortheidshalve wordt verwezen naar deze paragraaf.

Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de onderzoekszone van een spoorweg ligt moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld scholen en ziekenhuizen) binnen die geluidszone (Wgh artikel 77). Een bestemmingsplan kan pas worden vastgesteld indien de geluidbelasting op nieuwe geluidgevoelige functies voldoet aan de voorkeursgrenswaarde genoemd in de Wgh, of indien het bevoegd gezag een besluit heeft genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wet een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, dienen eerst maatregelen onderzocht te worden om de geluidbelasting terug te dringen.

Het Algemeen Bestuur van de Milieudienst West-Holland heeft, op 28 juni 2010, richtlijnen vastgesteld voor het verlenen van hogere waarden. Op basis van deze richtlijnen geldt een maximale hogere waarde van 63 dB voor railverkeerslawaai. Dit is 5 dB lager dan het wettelijk maximum. Een hogere waarde tot het wettelijke maximum zal alleen in uitzonderingsgevallen en bijzondere situaties aan de orde zijn.

Door een goede ruimtelijke ordening wil het Rijk voorkomen dat er meer mensen komen te wonen op plaatsen waar veel vliegtuiggeluid is. In de Nota Ruimte (2004) is een gebied aangewezen waar geen nieuwe woningbouw mag plaatsvinden, de zgn. '20KE contour'. Uitgezonderd hiervan zijn bouwmogelijkheden die al bestonden volgens het in 2004 vigerende streekplan. In Zuid-Holland gaat het om gebieden binnen de rode contouren en om woningen die onder de "ruimte-voor-ruimte" regeling vallen. In het geval dat binnen de 20KE contour gebouwd wordt, dient wel in het (steden)bouwkundig ontwerp rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van vliegtuiggeluid, teneinde de leefomgevingskwaliteit zo veel mogelijk overeind te houden. Dichter bij Schiphol is er een beperkingengebied op grond van het Luchthaven Indelingsbesluit (LIB), waar helemaal geen woningbouw mag plaatsvinden, behalve met ontheffing van het Rijk. NB: een bestemmingsplan dat woningen mogelijk maakt binnen het LIB 4 gebied kan pas worden vastgesteld wanneer de gemeente van VROM ontheffing gekregen heeft.

Een afzonderlijke bijlage gaat dieper in op de geluidsaspecten.

Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer gewijzigd. Aan hoofdstuk 5 is de paragraaf 5.2. over luchtkwaliteitseisen toegevoegd. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het "niet in betekenende mate" leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Per 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkings-programma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit "in betekende mate" verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren om er voor te zorgen dat per 2015 wel overal in Nederland aan de grenswaarden wordt voldaan. Het Rijk coördineert dit programma.

De grens tussen kleine ("niet in betekende mate") en grote projecten bedraagt nu 3% van de grenswaarde voor stikstofdioxide en fijn stof. Dit komt overeen met het realiseren van 1500 woningen of meer, 100.000 m² Brutovloeroppervlakte (BVO) bij een ontsluitingsweg en 200.000 m² BVO bij twee ontsluitingswegen.

Het NSL is de kern van de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteit. Dit programma is de onderbouwing van het "derogatieverzoek" van het Rijk aan de EU. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke maatregelen die de luchtkwaliteit in betekenende mate verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren om er voor te zorgen dat per 2011 (fijn stof) respectievelijk 2015 (stikstofdioxide) overal in Nederland aan de grenswaarden wordt voldaan. Het Rijk coördineert het programma. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

De uitvoeringsregels behorende bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (Besluit) en ministeriële regelingen (mr), waaronder Besluit 'niet in betekende mate" en de mr "niet in betekenende mate" (NIBM).

De Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteit, maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel niet in betekenende mate) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Grotere projecten daarentegen kunnen worden opgenomen in het NSL-programma, mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. De AMvB en Regeling "Niet in betekenende mate" bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een project van een bepaalde omvang wel of niet als "In betekenende mate" moet worden beschouwd. Deze AMvB is gelijktijdig met het NSL in werking getreden. Er mag rekening worden gehouden met een verslechtering van maximaal 3 % van de grenswaarde (= 1,2 µg/m3 voor zowel stikstofdioxide en fijn stof).

Binnen het plangebied zijn een groot aantal kleine(re) ontwikkelingslocaties opgenomen. Deze ontwikkelingslocaties hebben betrekking op het realiseren van een, een beperkt aantal woningen of beperkte uitbereidingen van bestaande kleine(re) bedrijven. In totaal zullen er ongeveer 100 woningen worden gerealiseerd. In vergelijking is dit minder dan 1500 woningen. Volgens bijlage 3B van de regeling dragen deze ontwikkelingen hierdoor in "niet betekenende mate" bij aan de luchtkwaliteit in het plangebied.

In dit bestemmingsplan is ook een uitwerkingsvoorschrift opgenomen voor het realiseren van een bedrijventerrein met een bruto-oppervlakte van 27 ha (Steekterpoort II). Op het moment van het opstellen van deze paragraaf waren nog geen exacte gegevens bekend over de exacte omvang, het type bedrijven dat in dit gebied zal worden gevestigd, de wegenstructuur binnen het gebied en de ontsluiting van dit gebied. Daarom is op basis van aannames een worst-case berekening uitgevoerd. Voor deze worst-case berekening is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 05-07 ("Toepassing kengetallen goederenvervoer van en naar bedrijventerreinen"). Uitgegaan is van de vrachtwagenproduktie per dag van een hoogwaardig bedrijventerrein en een netto oppervlakte van 72% van de bruto oppervlakte. Daarnaast is er ook voor gekozen om voor het personenautoverkeer uit te gaan van het zelfde aantal verkeersbewegingen als berekend voor het vrachtverkeer. Dit alles maakt dat de worst-case berekening is gemaakt op basis van 148 vrachtwagens en 148 personenauto's per dag per ha en een netto oppervlakte van afgrond 19,4 ha. Dit komt overeen met een totale verkeersproductie van 5754 voertuigbewegingen per dag afkomstig van het bedrijventerrein. Op basis van deze uitgangspunten is voor de parameter NO2 een bijdrage berekend van 24,55 µg/m3 en voor de parameter PM10 5,79 µg/m3.Op basis van deze uitkomsten moet worden geconcludeerd dat het extra verkeer ten gevolge van dit bedrijventerrein mogelijk zal leiden tot een bijdrage "in betekenende mate". Gezien het feit dat deze berekening is gemaakt op basis van beperkte gegevens en aannames dient zodra er meer bekend is over de exacte omvang, het type bedrijven, de wegstructuur en de ontsluiting van het gebied, een nader onderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek kan worden bepaald of er daadwerkelijk sprake is van een bedrijventerrein met een bijdrage "in betekenende mate" aan de luchtkwaliteit. Naar verwachting zal dit onderzoek voor de vaststelling van het bestemmingsplan worden uitgevoerd. De gegevens van dit onderzoek zullen dan worden verwerkt in de toelichting behorende bij het bestemmingsplan.

De Wet milieubeheer beoogt de milieuhinder ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten in de woonomgeving zoveel mogelijk te voorkomen. Alle bedrijfsmatige activiteiten die in potentie hinder zouden kunnen veroorzaken worden door middel van vergunningen of meldingen op basis van de Wet milieubeheer gereguleerd. In aanvulling op deze vergunningen en meldingen voorziet 'een goede ruimtelijke ordening' eveneens in het voorkomen van onvoorzienbare hinder bij gevoelige functies, zoals wonen. Dit door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (bedrijven) en gevoelige functies (wonen). Bedrijven; bedrijfsactiviteiten zijn in de VNG-publicatie “Bedrijven en Milieuzonering 2009” ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende gewenste afstanden tot milieugevoelige functies. De indeling van de activiteiten is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, een richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.

Met behulp van het inrichtingenbestand en onderzoek ter plaatse heeft de milieudienst geïnventariseerd welke bedrijven relevant kunnen zijn voor de ontwikkelingen binnen het plangebied. Voor het bepalen van de milieuzones is uitgegaan van de afstandsnormen op basis van de voornoemde VNG brochure “Bedrijven en Milieuzonering 2009”. Nagegaan is of deze bedrijven een belemmering kunnen vormen voor de ontwikkelingen in het plangebied

Door de Milieudienst West-Holland is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige bedrijvigheid in het plangebied. Binnen het plangebied zijn ongeveer 110 ondernemingen die verplichtingen kennen op basis van de Wet milieubeheer. Ongeveer 20 bedrijven zijn milieuvergunningplichtig. De overige bedrijven kennen een meldingsplicht. Tevens kan worden opgemerkt dat de categorie-indeling varieert van milieucategorie 1 t/m 4.2

In een afzonderlijke bijlage staan per ontwikkellocatie de gevolgen van de aanwezige bedrijven.

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor, bijvoorbeeld, de bestemming bedrijven. Met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van een bestemmingsplan(wijziging) dient veelal een bodemonderzoek te worden verricht. De eerste fase van een bodemonderzoek bestaat uit een historisch onderzoek naar mogelijk bodembedreigende activiteiten in het verleden en/of bodemonderzoeken die in het verleden zijn uitgevoerd, bijvoorbeeld in het kader van de Wet milieubeheer of een grondtransactie. Op basis hiervan wordt een eerste inschatting gemaakt van de te verwachtte bodemkwaliteit en wordt er een onderzoeksstrategie opgesteld, bijvoorbeeld een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740. Dit bodemonderzoek kan dan ook worden gebruikt ten behoeve van de verplichting in de Woningwet of Wet milieubeheer. Op basis van artikel 8 van de Woningwet dient te worden voorkomen dat er wordt gebouwd op verontreinigde grond, zodanig dat er schade en/of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers. In het kader van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (hoofdstuk 2, afdeling 2.4.) moet bij het realiseren van bedrijfsbestemmingen veelal een zogenaamde nulsituatie van de kwaliteit van de bodem (grond en/of grondwater) worden vastgelegd.

Een afzonderlijke bijlage gaat in op het onderzoek naar de bodemkwaliteit.

In een afzonderlijke bijlage is het advies opgenomen van de Milieudienst West-Holland. Uit dat advies blijken de volgende conclusies:

1. 1. Aan grenswaarde voor plaatsgebonden risico wordt voldaan voor zover het de risico's van de N11 en N207 en de hoge druk aardgasleiding betreft. Door het stellen van een voorwaarde in de Regels dat de PR=10^-6 van risicorelevante bedrijven op Steekterpoort 1 over het eigen bedrijfsterrein of over een terrein met de bestemming verkeer, water en/of groen moet liggen, wordt ook voor nieuwe te vestigen bedrijven aan de grenswaarde voor het PR voldaan.
2. 2. Mocht de OTA in de toekomst gevaarlijke stoffen willen overslaan, dan kan ook de OTA aan de grenswaarden voor het plaatsgebonden risico voldoen.
3. 3. Het groepsrisico veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen over de N11 en N207 is lager dan de oriëntatiewaarde. Dit geldt ook voor de OTA.
4. 4. In de plankaart en in de Regels van het bestemmingsplan moet de belemmeringenstrook aan weerszijden van de hoge druk gasleiding worden vastgelegd.
5. 5. in de Regels moet een aanlegvergunningstelsel, gekoppeld aan de belemmeringenstrook worden opgenomen.
6. 6. in de regels de voorwaarde opnemen dat de PR=10^-6 contour van een Bevi-bedrijf over het eigen bedrijfsterrein moet liggen, danwel over een terrein met de bestemming verkeer, water en/of groen.

Door RAAP Archeologisch Adviesbureau is in maart 2011 voor het plangebied Limes een bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek diende te worden uitgevoerd om (mogelijke) archeologische waarden en archeologisch relevante landschappelijke eenheden in het gebied op een correcte wijze in het bestemmingsplan op te kunnen nemen. Doel van het bureauonderzoek is het verwerven van informatie over bekende en verwachte archeologische waarden teneinde een gespecificeerde verwachting op te stellen. Doel van het veldonderzoek is het toetsen van die gespecificeerde archeologische verwachting. Op basis van de onderzoeksresultaten en de aard en omvang van de voorgenomen bodemingrepen is vervolgens een advies geformuleerd met betrekking tot eventueel archeologisch vervolgonderzoek.

Op basis van het bureauonderzoek en het verkennende booronderzoek in een deel van het plangebied kan per landschappelijke eenheid een archeologische verwachting worden opgesteld. Deze wordt hieronder kort behandeld. Deze verwachting geldt tot en met de periode van de Vroege Middeleeuwen. Daarna gaat de mens het landschap zozeer naar eigen hand zetten dat een directe relatie tussen het landschap en het gebruik en de bewoning van dat landschap door de mens niet meer eenduidig te leggen is.

Oever- en kronkelwaardafzettingen

De gebieden waar zich oever- en kronkelwaardafzettingen bevinden, verreweg het grootste deel van het plangebied, zijn in het verleden goed bewoonbaar en bewerkbaar geweest. In wezen geldt voor deze gebieden een hoge archeologische verwachting voor alle relevante perioden.

Crevasseafzettingen

Uit de resultaten van het booronderzoek blijkt dat bij oeverwaldoorbraken oudere archeologische resten moeten zijn verstoord. De afzettingen van het crevassesysteem zelf kunnen echter later wel bewoonbaar zijn geweest en hebben dus een hoge archeologische verwachting vanaf de periode dat het systeem niet meer actief is. In het geval van de Oude Rijn is dat op zijn laatst 1122 na Chr., maar het mag ook eerder zijn. Er is geen daterend onderzoek naar het aangetroffen crevassesysteem uitgevoerd, dus uitspraken hierover zijn niet te doen. Een hoge archeologische verwachting is echter ook op crevassesystemen van toepassing.

Restgeulen

Waterlopen zijn in het verleden gebruikt voor de scheepvaart. Dat kan grotere scheepvaart zijn geweest, zoals wel blijkt uit de bijvoorbeeld in Zwammerdam gevonden Romeinse vrachtschepen, maar ook in kleinere geulen kan ten behoeve van bijvoorbeeld de visserij zijn gevaren. Daarnaast zijn in restgeulen altijd resten van activiteiten langs en aan het water te verwachten. Gedacht moet worden aan beschoeiingen, steigers, visfuiken, eventueel rituele deposities en afvaldumps. Na verlanding kunnen restgeulen, zeker als ze met zandig materiaal worden opgehoogd, ook gewoon bewoond zijn geweest.

Komafzettingen

De kommen van een riviersysteem zijn, tot het moment dat ze worden bedijkt, doorgaans laaggelegen en drassige gebieden die niet geschikt zijn voor bewoning. Hier is sprake van een lage archeologische verwachting.

Invloed van verstoringen

In het plangebied is zeer uitgebreid klei gewonnen. Als gevolg daarvan kunnen in gebieden met een hoge archeologische verwachting archeologische sporen deels zijn verdwenen. Uit onderzoek is komen vast te staan dat deze sporen niet altijd volledig zijn verdwenen. Ook afgegraven percelen kunnen dus nog archeologische potentie hebben, zij het minder dan de nog intacte percelen. Daarnaast zijn in het verleden enkele percelen volledig archeologisch onderzocht, of is bij archeologisch onderzoek gebleken dat verder archeologisch onderzoek niet nodig is. Op plekken is uiteraard geen sprake meer van een archeologische verwachting.

In het gehele plangebied liggen overafzettingen aan de oppervlakte. Alleen ter plaatse van de oude tuinen van landgoed Withenlust worden deze overafzettingen afgedekt door een door de mens opgebrachte menglaag.

Onder de oeverafzettingen is doorgaans sprake van beddingafzettingen van de Oude Rijn waarin zich de oude Romeinse restgeul bevindt, maar ook andere opgevulde geulen die niet direct aan deze Romeinse geul gerelateerd kunnen worden. Elders bevinden zich kronkelwaardafzettingen en crevasseafzettingen onder de oeverafzettingen of komafzettingen in de vorm van klei en veen.

In het algemeen is in het plangebied sprake van bekende archeologische terreinen en landschappelijke eenheden met een hoge archeologische verwachting. Daarbinnen kan een onderscheid worden gemaakt tussen terreinen waarvan niet vaststaat dat ze ernstig zijn verstoord en terreinen waarvan bekend is dat ze in het verleden zijn afgegraven ten behoeve van de kleiwinning. Bij die laatste categorie zal bij planvorming als eerste duidelijk moeten worden hoe diep de verstoring precies is en of zich nog intacte archeologische resten in de bodem bevinden. Inventariserend veldonderzoek, verkennende fase door middel van booronderzoek zal hierop doorgaans geen antwoord kunnen geven. Aangezien op dergelijke terreinen naar verwachting een eventuele cultuurlaag verdwenen zal zijn, wordt alleen nog het sporenniveau (deels) intact in de bodem verwacht. In dergelijke gevallen kan beter direct een (gefaseerd) proefsleuvenonderzoek worden ingezet met als doel de aanwezigheid van een eventueel sporenniveau te toetsen en indien aanwezig dit aanvullend te waarderen.

Op terreinen waar sprake is van een hoge archeologische verwachting, zal inventariserend veldonderzoek, karterende fase antwoord kunnen geven op de vraag of zich inderdaad archeologische resten in de bodem bevinden. Doel van dergelijk onderzoek is het opsporen van deze resten: waar zit het en hoe diep? Ook hier zal een onderscheid gemaakt moeten worden tussen terreinen die naar verwachting niet verstoord zijn en terreinen waarvan wij weten dat ze in het verleden zijn gebruikt voor de winning van klei. Bij deze laatste categorie zal proefsleuvenonderzoek de meest geschikte methode zijn om de hierboven vermelde redenen.

Op terreinen waarvan nu al, of na afloop van karterend veldonderzoek, bekend is dat zich archeologische resten in de bodem bevinden, zal een antwoord moeten worden gegeven op de vraag of deze resten ook echt behoudenswaardig zijn. Daartoe wordt inventariserend veldonderzoek, waarderende fase uitgevoerd, doorgaans door middel van proefsleuven. Op basis van de resultaten van waarderend onderzoek wordt door de overheid een selectiebesluit genomen omtrent de behoudenswaardigheid van de aangetroffen en gewaardeerde resten. Behoudenswaardige archeologie vergt maatregelen. Deze kunnen in twee vormen worden genomen: behoud in situ, waarbij de resten al of niet als gevolg van planaanpassing in de bodem bewaard blijven, of door de resten op te graven, wel behoud ex situ genoemd.

Op basis van de resultaten van dit onderzoek is een aantal gebieden opgenomen als dubbelbestemming: 'bestemd voor het behoud van archeologische waarden'. In de planregels staat de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek bij bodemingrepen die de aanbevolen ondergrenzen overschrijden.

Voor gebieden met bekende archeologische waarden wordt als ondergrens van de voorgenomen ingrepen in de bodem 50 m2 aangehouden, met een diepte die de 30 cm ten opzichte van het oorspronkelijke maaiveld overschrijdt. Voor gebieden met een archeologische hoge verwachting wordt als ondergrens van de voorgenomen ingrepen in de bodem 250 m2 aangehouden, met een diepte die de 30 cm ten opzichte van het oorspronkelijke maaiveld overschrijdt.

Het gehele archeologisch onderzoek is als bijlage opgenomen bij de toelichting op dit bestemmingsplan.

Uit de quick scan blijkt dat op verschillende locaties binnen het plangebied geschikte verblijfplaatsen zijn voor vleermuizen. Op een aantal locaties is de habitat geschikt voor andere beschermde soorten, zoals bittervoorn, kleine modderkruiper, waterspitsmuis, ringslang en rugstreepschildpad. Daarnaast bieden verschillende locaties binnen het projectgebied geschikte habitat voor algemene beschermde zoogdieren (egel, huisspitsmuis, mol en amfibieën (gewone pad, groene kikker, bruine kikker).

Bij planning van de uitvoering van de werkzaamheden dient met de aanwezige beschermde soorten rekening te worden gehouden, zoals de rugstreeppad, ringslang, bittervoorn, kleine modderkruiper, waterspitsmuis, vleermuis, broedvogels, weidevogels en beschermde muur- en vaatplanten. Voor deze soortgroepen is aanvullend onderzoek aanbevolen.

• Met betrekking tot de soortgroep vleermuizen geldt dat onvoldoende inzicht is in welke mate vleermuizen gebruik maken van de diverse projectgebieden als vast rust- en verblijfplaats, foerageergebied of vliegroute.
• Met betrekking tot de soortgroepen grondgebonden zoogdieren geldt dat er onvoldoende inzicht is in het voor komen van de waterspitsmuis.
• Met betrekking tot de soortgroep vissen geldt dat op sommige locaties aanvullend onderzoek plaats moet vinden omdat de steekproefsgewijze werkwijze met schepnet niet toereikend is voor de bewuste watergangen. Indien de bittervoorn en de kleine modderkruiper aangetroffen worden geldt dat als de desbetreffende sloten bewerkt gaan worden deze beschermde vissoorten weggevangen en verjaagd worden voor de werkzaamheden uit.
• Met betrekking tot de ringslang geldt dat er onvoldoende inzicht is in het voor komen van de ringslang.
• Indien de rugstreeppad in het gebied aangetroffen wordt, geldt dat er maatregelen genomen moeten worden om te voorkomen dat deze zich gaat vestigen op het gebied waarop gebouwd gaat worden. Het is raadzaam het ontstaan van kleine plassen en poelen in (de nabijheid van) het zanderige terrein te voorkomen. Is dit niet het geval dan moeten er paddenschermen geplaatst worden rondom het plangebied. In het plangebied achter deze schermen worden de padden dan weggevangen.
• Met betrekking tot broedvogels geldt dat bij planning van de werkzaamheden rekening gehouden dient te worden met het broedseizoen en de aanwezigheid van broedgevallen. Door in de nieuwe bebouwing kunstmatige nestlocaties voor huismus, ringslang, gierzwaluw, etc. en verblijfplaatsen voor vleermuizen aan te brengen, kan de ecologische waarde van het gebied worden versterkt.
• Met betrekking tot de soortgroepen vaatplanten en overige ongewervelden geldt dat geen ontheffing vereist is.

Het aanvragen van een ontheffing voor de flora- en faunawet zal per situatie ingeschat moeten worden, vaak bepaald door hetgeen aangetroffen wordt in de aanvullende onderzoeken.

Een belangrijk deel van het plangebied heeft van oorsprong een agrarisch karakter. Mede als gevolg van ruilverkaveling (jaren zestig/zeventig) hebben veel agrarische percelen hun oorspronkelijke functie verloren. Het is niet eenvoudig om de dynamiek die daarmee ontstaat in planologische zin bij te benen. Zo zijn er diverse voormalige boerderijen aangewend voor bedrijfsmatige activiteiten. Andere boerderijen zijn geheel als wooncomplex of zorginstelling ingericht. Om voor dit nieuwe bestemmingsplan alles goed in beeld te brengen is een zogenaamde retrospectieve toets uitgevoerd. Daarbij is gebruik gemaakt van de projectmatige handhavingsactie die voor het het gehele Steekterweggebied is uitgevoerd. In een afzonderlijke bijlage is een overzicht opgenomen van de uitkomsten van deze inventarisatie. Per perceel is opgenomen wat de constateringen zijn, wat de huidige bestemmingen zijn en hoe het perceel in dit bestemmingsplan wordt opgenomen. Het overzicht eindigt zo nodig met de actie die wordt genomen om aan de strijdige situatie een einde te maken.

Vanwege de omvang van de nieuwe bedrijfsterreinen Steekterpoort I in bestemmingsplan Steekterpoort en bedrijventerrein Steekterpoort II in bestemmingsplan Limes (meer dan 10 ha) zijn de mobiliteitseffecten van deze nieuwe ontwikkelingen onderzocht.

In 2011 wordt de reconstructie van de verkeersknoop N11-N207 afgerond. De N207 is verlegd ten behoeve van de overslagterminal Alpherium. Het wegvak is met een viaduct over het spoor en N11 geleid. De capaciteit van het wegvak is vergroot naar 2x2 rijstroken. Aan de noordzijde van de N11 is een nieuwe op- en afrit (Steekterschouw noord) toegevoegd. Het verkeerslicht op de aansluiting N11 met de Steekterschouw zuid is hierdoor vervallen.

kruispunt N207 - Limes-lus (vanaf Limes-lus)	kruispunt N207 - Steekterschouw zuid (vanaf Steekterschouw zuid)	kruispunt N207 - Steekterschouw noord (vanaf N207 viaduct N11)

De aansluiting van de Goudse Schouw (Hefbrug) op N207 is gewijzigd. Deze weg is via de (verlegde) Steekterweg en Limes- lus aan de oostzijde aangesloten op N207.

De brugopeningen van de Hefbrug hebben geen invloed meer op de verkeersafwikkeling van de N207. De nieuwe aansluiting van de Limes-lus wordt met verkeerslichten geregeld en heeft met drie aansluitingen en meerdere opstelvakken per richting een hoge capaciteit. Bij het ontwerp van de verlegging van de N207 en aansluitingen is rekening gehouden met de toekomstige verkeersbelasting.

Steekterpoort I heeft een netto oppervlakte van een 24,1 ha, waarvan 9,6 ha voor de overslagterminal en 14,5 ha bedrijventerrein. Voor Steekterpoort II wordt uitgegaan van een oppervlak van 30 ha bruto. Bij een verhouding van netto/bruto van circa 75% is het 22,5 ha netto. Er is nog geen concrete invulling van de bedrijfsterreinen bekend. De overslagterminal is sinds 1 oktober 2010 in gebruik.

Voor de ritgeneratie is in het verleden uitgegaan van 200 ritten per netto ha bedrijventerrein. Het Alphense verkeermodel voor 2020 bevat voor het bedrijventerrein excl. Overslagterminal 8.200 ritten. Voor 14,5 +22,5=37 ha netto bedrijventerrein betekent dit 222 ritten per ha. Voor de overslagterminal zijn 850 ritten opgenomen. Totaal 9.050 ritten per etmaal.

De ritten verdelen zich naar N207 (richting noord en zuid ) en N11 (richting oost en west) en naar Alphen aan den Rijn (intern). Met het verkeersmodel Alphen aan den Rijn is het aantal ritten in 2020 bepaald, die door het bedrijventerrein Steekterpoort in de ochtendspits van 7-9 uur, de avondspits van16-18 uur en het etmaal (werkdag) gegenereerd worden. Voor de spitsperioden is de intensiteit/capaciteitsverhouding (I/C) berekend.

Intensiteit bedrijventerrein totaal en naar N11 2020

Intensiteit N11

Intensiteit/Capaciteitsverhouding N11

N11

De N11 heeft 2 rijstroken per richting. De extra ritten op de N11 zijn maximaal 9,9% in de ochtendspits (inkomend) en 7,4% in de avondspits (uitgaand) van de intensiteit op de N11 aan de westzijde van N207.

Over het algemeen kan gesteld worden dat bij een I/C-verhouding van:

• 0,7 of lager er geen of weinig congestie zal optreden;
• 0,7 - 0,9 het gedeelte op bepaalde momenten congestie zal hebben;
• 0,9 of hoger er structurele filevorming op zal treden.

De I/C verhouding op de N11 neemt door het nieuwe bedrijventerrein beperkt toe. De hoogste waarde bedraagt 0,7 en is acceptabel. De bijdrage van het bedrijfterrein is in de periode met de hoogste waarde (ochtendspits richting west) laag (1,9%).

De invulling van het bedrijventerrein is nog niet bekend. Mocht als worst case een hogere ritgeneratie ontstaan (tot 20% hoger) dan heeft dit geen invloed op de hoogste i/c factor van 0,7.

De situatie op de N11 zal verder verbeteren ter plaatse van het kruispunt Goudse Schouw - N11. Dit kruispunt wordt uit oogpunt van veiligheid ongelijkvloers gemaakt. Voor dit plan is de procedure gestart.

N207

De capaciteiten van het verlegde wegvak N207 en de kruispunten zijn in de nieuwe situatie vergroot. Het wegvak heeft 2x2 rijstroken en de met verkeerslichten geregelde kruispunten hebben veelal meerdere opstelstroken per richting. In het ontwerp van de N207 is rekening gehouden met de ontwikkeling van Steekterpoort. De verkeersafwikkeling van deze verkeersknoop is hierdoor gewaarborgd.

De Europese Kaderrichtlijn Water is in oktober 2000 vastgesteld door het Europese Parlement en de Europese raad. Artikel 1a geeft de betekenis van de richtlijn aan:

Doel van deze richtlijn is de vaststelling van een kader voor de bescherming van land oppervlaktewater, overgangswater, kustwateren en grondwater in de Gemeenschap, waarmee aquatische ecosystemen en, en wat de waterbehoeften ervan betreft, terristische ecosystemen en wetlands die rechtstreeks afhankelijk zijn van aquatische ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed, en beschermd en verbeterd worden.

De richtlijn biedt dus een kader voor het beschermen van de waterkwaliteit. Daarbij wordt van de lidstaten vereist dat zij het waterkwaliteitsniveau organiseren per stroomgebied. Voor Nederland houdt dit een indeling in naar de stroomgebieden van de Rijn, de Maas, de Schelde en de Eems. Voor de Alphense situatie betekent dit een indeling bij het stroomgebied van de Rijn. Binnen negen jaar na het inwerkingtreden van de richtlijn moet voor ieder internationaal stroomgebied een beheersplan zijn opgesteld.

Water wordt, in aansluiting op de Vierde Nota Waterhuishouding, gezien als ordenend principe. Het waterbeleid voor de 21e eeuw is geformuleerd in het kabinetsstandpunt ´Anders omgaan met water´ en is voortgekomen uit het ´Advies Waterbeheer 21e eeuw van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw´ (cie-Tielrooy, 2000). Het gaat hierin alleen om de aanpak voor veiligheid en wateroverlast en niet om watertekort, kwaliteit of verdroging. Voor stedelijke gebieden bestaat momenteel geen specifiek rijksbeleid.

Het waterbeleid van de provincie is vastgelegd in het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2010-2015.

De basis van het provinciaal beleid is een duurzame en klimaatbestendige Delta, waarbij de volgende vier kernopgaven leidend zijn:

• waarborgen waterveiligheid
  De provincie heeft bestuurlijke afspraken gemaakt over versterking van de zwakke schakels in de kust en uitvoering van het (pilot)project Zandmotor. Hetzelfde geldt voor de versterking van rivierdijken, de organisatie van de informatievoorziening in het kader van rampenbestrijding en de implementatie van het beleidskader voor buitendijks gebied. Voorts behoren afronding van het Deltaplan Grote rivieren, toetsing en versterking van de boezemkaden, normering compartimentering- en voorlandkeringen, toetsing van de categorie c-keringen en verbetering van de internationale samenwerking rond overstromingen tot de taken van de provincie.
• realiseren mooi en schoongoede chemische en ecologische toestand van grond- en oppervlaktewaterlichamen is een doelstelling van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW). De provincie legt de ecologische doelen vast, waarover al consensus is bereikt in de Regionale Bestuurlijke Overlegstructuren (RBO's). Ook het behoud van een goede waterkwaliteit op zwemwaterlocaties volgt uit Europese regelgeving (Zwemwaterrichtlijn); de taakverdeling is uitgewerkt in een landelijk protocol. Bestuurlijke afspraken heeft de provincie verder gemaakt over het bestrijden van verdroging in TOP-gebieden en de realisatie van een aantal 'waterparels'.
• ontwikkelen duurzame (zoet)watervoorziening
  Behoud van voldoende zoet water is een essentiële voorwaarde voor gebruiksfuncties zoals de drinkwatervoorziening, land- en tuinbouw en de boomteelt. Uit de KRW volgen specifieke eisen op het gebied van drinkwaterwinning. De provincie heeft bestuurlijke afspraken gemaakt over handhaving van het beschermingsniveau van bestaande drinkwaterbronnen. Voor de Greenports is een streefbeeld ontwikkeld voor bestaande en nieuw te ontwikkelen glastuinbouwlocaties. Stimulering van innovatieve pilots is nodig om grootschalige toepassing van gesloten waterkringlopen in de praktijk dichterbij te brengen.
• realiseren robuust & veerkrachtig watersysteem
  De provincie ziet toe op goed operationeel waterbeheer door waterschappen. Deze taak is verankerd in wet en regelgeving. Bestuurlijke afspraken zijn gemaakt over:
  1. a. op orde brengen van het watersysteem (NBW-actueel);
  2. b. afremmen van de bodemdaling in veenweidegebied (onder meer: Voorloper Groene Hart);
  3. c. behouden van de strategische voorraad zoet grondwater (Grondwaterplan);
  4. d. op orde brengen van de riolering (Bestuursakkoord Waterketen).

Waterbeheerplan Rijnland

Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen . Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur en beleidsregels

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem.

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen. sluizen en gemalen)

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel uit te mogen voeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een keurvergunning. De keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De laatste versie van de Keur en beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website.

"Water voorop!" Waterplan 2010-2015

Het waterbeheerplan van hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het hoogheemraadschap zorgt voor een duurzaam, schoon en weilg watersysteem.

In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KWR) vastgestgelegd. Voor deze maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de provincie Utrecht.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van duurzaam waterbeheer. Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Het Stedelijk Waterplan Alphen aan den Rijn is niet van toepassing op het bestemmingsplan Limes. Voor het gebied waarin het bestemmingsplan Limes is gelegen heeft de gemeente geen eigen waterbeleid.

Het bestemmingsplan is grotendeels gelegen binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap van Rijnland.

Het betreft hierbij (delen van) de Polder Steekt en de Binnenpolder.

In het noordoosten (Buitenkerk en Verloostraat) valt een klein gedeelte van het plangebied binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Alle polders lozen het overtollige oppervlaktewater op het boezemwater van de Oude Rijn.

Onderzoek en berekeningen hebben uitgewezen dat voor het plangebied zelf geen wateropgave in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) bestaat. Het waterschap heeft in het kader van het NBW de wateropgave bepaald. Dit conform de landelijke norm wateroverlast. Als gevolg van een te kleine capaciteit van het boezemsysteem van de Oude Rijn hebben enkele afwaterende polders (buiten dit plangebied) soms te maken met maalstops. Hierdoor treedt dan wateroverlast op, waardoor die polders wel te maken hebben met een wateropgave. Oplossingen daarvoor worden gezocht in vergroting van de boezemcapaciteit.

Het westelijk deel van het plangebied kan een bestemmingswijziging ondergaan, landbouw- en weidegrond zal worden getransformeerd naar een hoogwaardig bedrijventerrein. Deze transformatie roept een wateropgave op. De invulling van deze wateropgave zal, in nauw overleg met het hoogheemraadschap van Rijnland, plaatsvinden overeenkomstig de beleidsnota's 'Compensatie verhard oppervlak' en 'Dempingen' van het hoogheemraadschap van Rijnland.

In globale zin is het compensatiebeleid conform onderstaande tabel. Voor het actuele beleid moet altijd de meest recente versie van de keur en de beleidsregels worden geraadpleegd.

Nieuwe rioleringssystemen zullen worden uitgevoerd als gescheiden rioolstelsel.

Daar waar mogelijk en doelmatig zal binnen het gebied met een gemengd rioolstelsel verhard afvoerend oppervlak worden afgekoppeld.

Er wordt naar gestreefd om de waterafvoerende oppervlakken van het te bouwen complex uit te voeren in niet uitlogende materialen en de toepassing van zink, koper of lood te vermijden. Hiermee wordt diffuse verontreiniging van het oppervlaktewater voorkomen.

Het grondwaterbeleid van de gemeente is beschreven in de door de gemeenteraad vastgestelde grondwaternota. Dit beleid zal integraal worden opgenomen in het nieuwe verbeterd gemeentelijk rioleringsplan 2011-2015.

Meerjarige peilbuiswaarnemingen in zowel de kern van Zwammerdam als de wijk De Burcht geven grondwaterstanden te zien die ruim onder de ingreepmaat liggen. Gezien de zanderige samenstelling van de ondergrond komt dit overeen met de verwachtingen.

Met uitzondering van het gebied in de omgeving van de Buitenkerk en Verloostraat is het gehele bebouwde gebied voorzien van een gemeentelijk rioleringsstelsel.

De oude kern van Zwammerdam is voorzien van een gemengd rioolstelsel. De in de '80-jaren aangelegde uitbreiding De Burcht is voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Het (particuliere) terrein van de stichting Ipse de Bruggen is eveneens voorzien van een gescheiden rioolstelsel.

De Steekterweg en omgeving zijn voorzien van een drukrioolstelsel, waarbij het rioolstelsel van het woonwagenkamp aan de Goudse Rijpad als gemengd rioolstelsel is uitgevoerd.

Al voornoemde rioolstelsels lozen via het afvalwatertransportgemaal aan de Vinkebuurt op de afvalwaterzuiveringsinstallatie in Bodegraven.

In het kader van de samenwerking tussen het hoogheemraadschap en de gemeenten wordt voor de awzi-Bodegraven door de aangesloten gemeenten (Alphen aan den Rijn, Bodegraven, Reeuwijk) een afvalwaterteam opgericht met als eerste taakstelling het meten aan en berekenen van de afvoeren van de aangesloten gebieden.

Het gemengde rioolstelsel in de Gouwestraat en de Gouwekade is met een persleiding onder de Gouwe door aangesloten op het rioolstelsel in de Gouwsluisseweg en loost daarmee op de awzi Alphen-Zuid.

Uit het vigerende Basisrioleringsplan blijkt dat de rioolstelsels op basis van de standaardberekeningen geen hydraulische problemen zijn en dat, rekening houdend met een beperkte afkoppeling van het afvoerend verhard oppervlak en een automatische doorspoelinrichting ook voldaan wordt aan zowel de basisinspanning als aan het waterkwaliteitsspoor.

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot de inrichting van de gemeentelijke rioolstelsels is beschreven in het Gemeentelijk rioleringsplan. De gemeenteraad heeft in de vergadering van 25 november 2010 het nieuwe rioleringsplan vastgesteld. Dit plan geldt voor de periode 2011 tot en met 2015. De officiële titel luidt: 'verbreed gemeentelijk rioleringsplan (vGrp) 2011-2015 Alphen aan den Rijn'. Het vGrp geeft alleen inzicht in het gemiddeld jaarlijks volume van de werkzaamheden en de gemiddeld nodige financiële middelen in deze planperiode.

De huidige afvoerstructuren, inclusief het afvalwatertransportgemaal aan de Vinkebuurt en rioolpersleiding naar de awzi in Bodegraven, hebben in de huidige vorm de maximale belasting nagenoeg bereikt. Door bestemmingswijziging van het westelijk deel van het plangebied van agrarisch- naar bedrijfsterrein zal de afvalwaterstroom toenemen. Voor de afvoer en verwerking van het surplus aan afvalwater zal tijdig samen met het hoogheemraadschap van Rijnland naar een oplossing worden gezocht.

In het kader van het bestuurlijke vooroverleg zijn opmerking gemaakt door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.In reactie op het ontwerpbestemmingsplan heeft het Hoogheemraadschap aangegeven dat deze opmerkingen voldoende zijn verwerkt. Reden waarom positief is geadviseerd. He plan voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel'. Dit houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de uitgangspunten van het bestemmingsplan zijn verwoord in de regels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridisch systeem en op de afzonderlijke bestemmingen.

Het is zaak om voor de bestaande en toekomstige bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor de verandering en aanpassing aan veranderende behoeften en wensen. Het plan dient met andere woorden flexibel en doelmatig te zijn en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die mogelijk schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

In het plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

• Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.
• Indien in veel gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere gebruikers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Het plan biedt in zo'n geval wel verruimde mogelijkheden, maar deze zijn voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een afwijkingsbevoegdheid.
• Voor zwaardere gevallen wordt gebruik gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid dan wel een uitwerkingsplicht. In dit soort situaties is het niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situatie deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend dan wel de extra beperking noodzakelijk zal zijn.

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor het afwijken van de bouwregels danwel gebruiksregels.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan

De regels en verbeelding zijn bedoeld als instrument om te bepalen of gebruik in ruime zin van de gronden en opstallen in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid dat voor een gebied geldt. Wanneer bijvoorbeeld een aanvraag voor functiewijziging of het uitbreiden van de bestaande bebouwing wordt ingediend, moet deze getoetst worden aan het bestemmingsplan.

Indien een aanvraag binnenkomt dient:

1. 1. In eerste instantie op de verbeelding te worden gekeken waar de betreffende locatie ligt. Hierbij zijn dus van belang de toegekende bestemmingen en de eventuele nadere aanduidingen die op deze gronden van toepassing zijn;
2. 2. Vervolgens in de regels onder de doeleindenomschrijving van de geldende bestemming te worden nagegaan of de situatie in overeenstemming is met deze doeleindenomschrijving;
3. 3. Indien dit het geval is vervolgens met betrekking tot:
   1. a. bebouwing te kijken naar de bebouwingsregels;
   2. b. werken en werkzaamheden te kijken naar de aanlegregels;
   3. c. gebruik te kijken naar de gebruiksbepalingen.
4. 4. Indien strijdigheid aanwezig is, vervolgens in de respectievelijke afwijkingsbevoegdheden dan wel in de wijzigingsbevoegdheden te worden nagegaan of in een uitzondering is voorzien. Bij het toepassen van deze bevoegdheden dient aan de daar opgenomen specifieke voorwaarden te worden voldaan.

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel bevat een aantal begrippen om onduidelijkheid te voorkomen. Aangesloten is bij de landelijke standaard begripsbepalingen, die zijn voorgeschreven dan wel die voortvloeien uit jurisprudentie. Voor het overige is aangesloten bij definities die in de gemeente gebruikelijk zijn of zijn toegesneden op de specifieke situatie.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel maakt duidelijk op welke wijze moet worden gemeten om te kunnen beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels.

Artikel 3 Agrarisch met waarden - natuur en landschap

Een belangrijk deel van het plangebied aan de landzijde van de Steekterweg en Rijksstraatweg krijgt opnieuw een agrarische bestemming met bijzondere aandacht voor de waarden natuur en landschap. De bestaande grondgebonden veehouderij krijgt er een plaats. Er is een mogelijkheid voor kleinschalige verblijfs- en dagrecreatie als ondergeschikte nevenactiviteit. Met een bijzondere aanduiding is ook de bestaande pelsdierfokkerij toegestaan. De bestemming heeft ook oog voor het bestaande sloten- en verkavelingspatroon, de openheid van het landschap en de zichtlijnen vanuit het achterland. Daarvoor zijn regels opgenomen voor het uitvoeren van werkzaamheden (aanlegvergunning). Paardenbakken zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Die moeten op het bouwperceel worden aangelegd.

Artikel 4 Bedrijf

De bestaande bedrijfslocaties zijn aangewezen, tenzij er andere concrete plannen zijn. In de regel zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 2, tenzij anders vermeld op de verbeelding. Naarmate woningen verder zijn verwijderd van de bedrijven zijn ook hogere milieu categorieën mogelijk. Voor bedrijven die in een hogere milieucategorie vallen dan algemeen toelaatbaar wordt geacht, is ook een specifieke vorm van bedrijf opgenomen. Hiermee wordt enerzijds bereikt dat het bestaande bedrijf gevestigd kan blijven en anderzijds voorkomen dat bedrijven uit hogere categorieën dan algemeen toelaatbaar wordt geacht, zich binnen het gebied kunnen vestigen bij beëindiging van het bestaande gebruik.

Er zijn twee mogelijkheden voor afwijking opgenomen: 1 voor bedrijven die niet zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten of 2 bedrijven die vallen in een hogere categorie dan algemeen toelaatbaar wordt geacht. Voorwaarde is dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving geacht kan worden te behoren tot de categorie die algemeen toelaatbaar wordt geacht. Hierbij is aandacht voor de specifieke werkwijze, bijzondere verschijningsvorm en de maatgevende milieuaspecten.

Artikel 5 Bedrijf - erf

Deze bestemming sluit aan bij de bedrijfsbestemming en dient vooral voor het parkeren bij het bedrijf.

Artikel 6 Bedrijf - nutsvoorziening

De aanwezige voorzieningen ten behoeve van het algemene nut, zoals transformatorhuisjes, zijn als zodanig bestemd.

Artikel 7 Gasleiding

In het plangebied komt een ondergrondse gastransportleiding voor met een diameter van 36 inch. Naast de leiding zelf is ook de beschermingszone van deze leiding bestemd.

Artikel 8 Gemengd

De bestemming Gemengd vormt de overgang tussen de meer bedrijfsmatige functies en de bestemming wonen.

Artikel 9 Groen

Het groen met een meer structureel karakter is vastgelegd in de bestemming Groen. Daaronder vallen grasvelden, opgaande beplanting, speelplaatsen, taluds langs het water en de diverse in het groen aanwezige voet- en fietspaden.

Artikel 10 Groen - landgoed

Deze bestemming beoogt vooral het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke- en cultuurhistorische waarden te versterken. Er zijn diverse vormen van medegebruik toegestaan.

Artikel 11 Kantoor

Deze bestemming geldt voor zelfstandige kantoren met eventueel een baliefunctie.

Artikel 12 Maatschappelijk

Alle maatschappelijke functies zijn als zodanig bestemd. Onder maatschappelijke functies worden verstaan voorzieningen voor het verenigingsleven, cultuur, welzijn, volksgezondheid, opvoeding, onderwijs, religie, kinderopvang, ruimten voor therapie, ontspanning, educatie en bijbehorende werkplaatsen en kantoren.

Artikel 13 Maatschappelijk - begraafplaats

Door de op maat toegesneden regels is het nodig een afzonderlijke bestemming op te nemen voor de begraafplaats.

Artikel 14 Maatschappelijk - pension

Door de op maat toegesneden regels is het nodig een afzonderlijke bestemming op te nemen voor het pension.

Artikel 15 Natuur

In het gebied zijn tal van landschappelijke - en natuurwaarden aanwezig. Deze waarden zijn van groot belang. Daarom wordt met een aanlegvergunningenstelsel zoveel mogelijk veilig gesteld dat deze belangen niet worden aangetast.

Artikel 16 Recreatie - volkstuin

De bestaande volkstuinen langs de Oude Rijn hebben zijn bestemd met de bestemming Recreatie - volkstuin. Verblijfsrecreatie is in deze bestemming niet toegestaan.

Artikel 17 Sport

De bestaande sport- en recreatieve voorzieningen zijn opgenomen met de bestemming Sport. Ondersteunende horeca die ondergeschikt is aan de voorziening behoort tot de mogelijkheden.

Artikel 18 Tuin

De aanwezige tuinen in het plangebied dragen in hoge mate bij aan de groenstructuur. Daarom is er voor gekozen de aanwezige aan de voor- en zijkant van de hoofdbebouwing tot Tuin te bestemmen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd, enkele uitzonderingen daargelaten.

Artikel 19 Verkeer

De doorgaande wegen zijn bestemd tot Verkeer. Het gaat vooral om de N11. Behalve de weg vallen binnen deze bestemming ook de bermen, trottoirs, fiets- en voetpaden en parkeerplaatsen.

Artikel 20 Verkeer - railverkeer

De spoorlijn Alphen aan den Rijn - Utrecht heeft de bestemming railverkeer. De bestemming maakt verdubbeling mogelijk.

Artikel 21 Verkeer - verblijfsgebied

Alle overige wegen zijn bestemd tot Verkeer - verblijfsgebied. Deze wegen hebben slechts een functie voor het bestemmingsverkeer in de wijk.

In deze bestemming is een groot deel van de openbare ruimte rond de woningen vastgelegd. Behalve de wegen zijn veelal ook de direct aan de woningen aansluitende trottoirs, centrale parkeervoorzieningen en stroken (blok)groen in deze bestemming opgenomen.

Artikel 22 Water

Alle watergangen die door het plangebied stromen hebben een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding en zijn daarom specifiek bestemd tot Water. Binnen deze bestemming zijn ook bruggen en dergelijke toegestaan.

Artikel 23 Water - waterweg

Gelet op de belangen van de Oude Rijn voor de scheepvaart heeft deze rivier een afzonderlijke bestemming gekregen.

Artikel 24 Wonen

Alle bestaande woningen zijn bestemd tot Wonen. Uitbreidingen aan woningen door middel van een aan- of uitbouw zijn mogelijk indien deze worden gerealiseerd binnen het erf dat bij de woning hoort.

Elke bestemming is voorzien van een bouwvlak. De hoofdbebouwing moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De achtertuinen zijn gelegen binnen de hoofdbestemming, maar buiten het bouwvlak. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd, maar wel met in achtneming van de maten die zijn gegeven in de verbeelding of de regels. Bepalend zijn daarbij de maten die in het plangebied overwegend voorkomen of die als maximum aanvaardbaar worden geacht.

Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor een aan- of uitbouw is essentieel dat dit in een directe verbinding staat met de woning waaraan het is gebouwd. Voor een bijgebouw is het van belang dat het een op zichzelf staand gebouw is en niet rechtstreeks toegankelijk is vanuit de woning.

Voor een eenduidige, praktische toepassing in het bestemmingsplan is in de omschrijving van het begrip 'aan- of uitbouw' aangegeven dat het het aan het hoofdgebouw (dus de woning) is aangebouwd en in directe verbinding daarmee staat.

Bij het begrip 'bijgebouw' is aangegeven dat het van het hoofdgebouw (dus van de woning) vrijstaand is en daarin wonen is uitgesloten. Zo kan de ongewenste situatie worden voorkomen dat een van de woning losstaand bijgebouw voor zelfstandige bewoning wordt gebouwd en gebruikt. Voorbeelden:

• een aan- of uitbouw (aangebouwd aan de woning en daarmee in directe verbinding staand) mag als woonkamer maar ook als garage worden gebouwd en gebruikt;
• een bijgebouw (vrijstaand van de woning) mag niet voor bewoning worden gebouwd en gebruikt.

Oppervlakteregeling aan- of uitbouw, bijgebouwen en overkappingen

De oppervlakteregeling voor aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is als volgt:

• De gezamenlijke oppervlakte van omgevingsvergunningsvrije aan- of uitbouwen is niet aan een maximum in vierkante meters gebonden. De plaatsbepaling, diepte en breedte ten opzichte van de gevels(s) van de woning bieden voldoende begrenzing; wel dient binnen de hierna vermelde '40%-regel' of '20%-regel' te worden gebleven;
• De gezamenlijke oppervlakte van omgevingsvergunningsplichtige bijgebouwen en overkappingen mag bij een achtererf van minder dan 250m2 maximaal 50 m2 bedragen, bij een achter erf van 250m2 of meer bedraagt het oppervlak maximaal 100 m2.
• De gezamenlijke oppervlakte van aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag bij een woning met een achtererf van minder dan 250 m2 niet meer bedragen dan 40% van de oppervlakte van de bij de woning achtererf (met de bestemming Wonen).
• De gezamenlijke oppervlakte van aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag bij een woning met een achtererf van 250 m2 of meer niet meer bedragen dan 20% van de oppervlakte van de bij de woning achtererf (met de bestemming Wonen).

Regeling erf- of perceelsafscheidingen

Erf- of perceelsafscheidingen tot een hoogte van 1 meter zijn overal toegestaan. Achter de voorgevelrooilijn zijn ze toegestaan tot een hoogte van 2 meter.

Voorafgaande regeling betreffende erf- of perceelsafscheidingen wordt ook bij andere bestemmingen dan Wonen opgenomen.

Artikel 25 Wonen - woonwagenstandplaats

Deze bestemming regelt het maximale aantal standplaatsen voor woonwagens en de voorzieningen die daarbij horen. Denk hierbij aan ontsluitingswegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water. De bouwregels bevatten bepalingen over de maximale oppervlakte en hoogte van de wagens en de bijbehorende bouwwerken. .

Artikel 26 Bedrijventerrein - uit te werken (Steekterpoort 2)

Deze bestemming regelt de toekomstige indeling van het toekomstig bedrijfsterrein Steekterpoort II. De gemeente is eigenaar van gronden met deze bestemming. Van belang is dat er bij de uitwerking eerst een integrale stedenbouwkundige visie wordt opgesteld. Daarbij is er aandacht voor zichtlocaties en landschappelijke inpassing van nieuwe bedrijven.

Artikel 27 Gemengd - uit te werken (Steekterpoort 2)

De strekking van dit artikel is gelijk aan artikel 24. Door een gemengde zone op te nemen is een betere afstemming mogelijk tussen bestaande woningen en nieuwe bedrijven.

Artikel 28 Woongebied - uit te werken (Vinkebuurt 48-50)

Dit artikel regelt de uitwerking voor een specifieke locatie.

Artikel 29 Leiding - gas

In het plangebied komt een ondergrondse gastransportleiding voor met een diameter van 36 inch. Naast de leiding zelf is ook de beschermingszone van deze leiding bestemd.

Artikel 30 Leiding - hoogspanning

In het plangebied vindt zich ook een ondergrondse hoogspanningsleiding. Net als bij de gasleiding heeft ook deze hoogspanningsverbinding een beschermingszone.

Artikel 31 Waarde - archeologie

Het plangebied is in archeologisch opzicht waardevol. Dat blijkt uit diverse opgravingen in het verleden, vooral in Zwammerdam. Verder is het waarschijnlijk dat zich resten van de de Romeinse weg zich in het plangebied bevinden. Met een dubbelbestemming wordt de archeologische belangen zoveel mogelijk veiliggesteld.

Artikel 32 Waterstaat - waterkering

Enkele delen van het plangebied hebben tevens een waterkerende functie. Hieraan is de dubbelbestemming Waterkering gegeven. Voor deze gebieden gelden niet alleen de aanvullende bepalingen in dit bestemmingsplan, maar ook de regels van de Keur. Bij activiteiten die van invloed kunnen zijn op de waterkering of waterpeil (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen en beplanting), dient bij het hoogheemraadschap van Rijnland een keurvergunning aangevraagd te worden.

Artikel 33 Anti-dubbeltelregel

Dit voorschrift zorgt er voor dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is betrokken niet nog eens bij de verlening van een nieuwe vergunning mag worden meegenomen. Deze anti-dubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden onder het gelden bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een bouwvergunning onder een vorig bestemmingsplan, bij het verlenen van een omgevingsvergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Artikel 34 Algemene bouwregels

In dit artikel is onder meer bepaald dat het oprichten van geluidsgevoelige objecten uitsluitend is toegestaan indien wordt voldaan aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder of de daarop gebaseerde overige regelingen. Daarnaast is een regeling opgenomen die ervoor zorgt dat bij het oprichten van bebouwing rekening moet worden gehouden met de belangen van de waterbeheerder: bebouwing nabij de bestemming Water is uitsluitend mogelijk na verlening van ontheffing.

Artikel 35 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven wat wordt verstaan onder verboden gebruik, zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Om goed duidelijk te maken dat vestiging van seksinrichting, in welke vorm dan ook, niet is toegestaan in dit plangebied, is bepaald dat gebruik van als seksinrichting altijd een strijdig gebruik wordt aangemerkt en als zodanig verboden is.

Artikel 36 luchtvaartverkeerzone

Deze gebiedsaanduiding maakt naast enkele andere gewone bestemmingen, de gronden ook worden gebruikt voor de 20 Ke-contour die hoort bij luchthaven Schiphol. Binnen zekere grenzen wordt het aantal woning 'bevroren'. Dat aantal kan worden uitgebreid als de belangen van Schiphol niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 37 milieuzone - geurzone

Deze bepaling is opgenomen om de geurzone voor de pelsdierfokkerij veilig te stellen. Nieuwe gebouwen zijn binnen deze zone alleen toegestaan als het aantal gehinderden niet toeneemt.

Artikel 38 vrijwaringszone - molenbiotoop

Deze gebiedsaanduiding bevat bepalingen ter bescherming van de windvang van de molens in het gebied.

Artikel 39 Algemene afwijkingsregels

Op basis van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders van de gronden binnen het plangebied bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Het gaat hier om veranderingen van beperkte aard, zoals het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut en het vergroten van de maatvoering van bouwwerken met 15%

Artikel 40-47 Wro- zone - wijzigingsbevoegdheid diverse gebieden

Deze artikelen bevatten randvoorwaarden voor de afzonderlijke ontwikkelingslocaties.

Artikel 48 Overige regels

Om een onevenredige aantasting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden te voorkomen is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geboden om nadere eisen te stellen aan de plaatsing van gebouwen en de plaatsing en de afmetingen van andere bouwwerken. Dit kan enkel geschieden in concrete, individuele gevallen.

Artikel 49 Overgangsrecht

In dit artikel is onder meer aangegeven dat bouwwerken die ten tijde van het in ontwerp ter inzage leggen van dit plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ondanks dat zij afwijken van het plan. Gebruik van gronden opstallen zoals dat op het moment van de vaststelling van dit plan plaatsvindt mag- hoewel het afwijkt van het plan- worden gecontinueerd. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden voortgezet.

Dit bestemmingsplan is voor een deel conserverend van aard en voor een gedeelte ontwikkelingsgericht. Deze ontwikkelingen hebben enerzijds betrekking op gronden die in eigendom zijn bij de gemeente. Anderzijds gaat het om particulieren initiatieven. Hier zijn geen kosten voor de gemeente mee gemoeid.

De ontwikkeling op gemeentegrond zijn in het plangebied vastgelegd met een wijzigingsbevoegdheid en een uit te werken bestemming. Zodra van deze bevoegdheden gebruik wordt gemaakt is het nodig om te beoordelen of er ook een bijbehorend exploitatieplan moet worden opgesteld.

Er is gelegenheid geboden om op het voorontwerp van het bestemmingsplan te reageren. Daarnaast zijn ook diverse overheidsorganen bij wijze van vooroverleg bij het opstellen van dit bestemmingsplan betrokken. Alle reacties zijn verwerkt en van commentaar voorzien. Ze zijn opgenomen in een afzonderlijke Nota van inspraak en commentaar. Deze maakt onderdeel uitmaakt van de toelichting op dit bestemmingsplan. Diverse reacties hebben geleid tot aanpassing van toelichting, regels en verbeelding van het bestemmingsplan.