Heerewegh 30, Benthuizen

Wijzigingsplan - Gemeente Alphen aan den Rijn

Vastgesteld op 28-08-2023 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het wijzigingsplan 'Heerewegh 30, Benthuizen' met identificatienummer NL.IMRO.0484.BHheerewegh30-VA01 van Gemeente Alphen aan den Rijn.

1.2 wijzigingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

1.3 geldend bestemmingsplan

het bestemmingsplan ‘Bentwijck, Benthuizen' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Alphen aan den Rijn op 15 juli 2021.

1.4 aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aaneengebouwde woning

Een woning die onderdeel uitmaakt van minimaal drie aaneengebouwde woningen, niet zijnde gestapelde woningen;

1.7 aan-huis-gebonden beroep

Het in een woning met bijbehorende bouwwerken beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, zulks met behoud van de woonfunctie van de betreffende woning;

1.8 achtererfgebied

Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;

1.9 archeologisch onderzoek

Diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

1.10 bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.11 bedrijf

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

1.12 bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak;

1.13 bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.14 bevoegd gezag

Bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

1.15 bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk met een dak;

1.16 bijgebouw

Een vrijstaand niet voor bewoning bestemd bijbehorend bouwwerk dat zowel ruimtelijk als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte of hobbyruimte en niet direct toegankelijk is vanuit het hoofdgebouw;

1.17 bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.18 bouwgrens

De grens van een bouwvlak;

1.19 bouwhistorisch onderzoek

Het onderzoek naar de bouw, verbouwings- en gebruiksgeschiedenis van (een complex van) gebouwen of gebieden, in hun ruimtelijke samenhang, aan de hand van de vorm, de constructies, de gebruikte materialen en de afwerking. Het onderzoek brengt in kaart hoe de oorspronkelijke situatie was, welke veranderingen er in de loop der tijd zijn aangebracht en het beschrijft de bestaande situatie als gevolg van die eerdere processen;

1.20 bouwlaag/woonlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kap;

1.21 bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.22 bouwperceelgrens

De grens van een bouwperceel;

1.23 bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

1.24 bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.25 bouwwerk, geen gebouw zijnde

Elk bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

1.26 cultuurhistorisch onderzoek

Onderzoek waarbij de algemene historische waarden en/of de ensemblewaarden en/of de architectuurhistorische waarden en/of de bouwhistorische waarden en/of de waarden vanuit de gebruikshistorie, worden geïnventariseerd en in kaart worden gebracht;

1.27 cultuurhistorische waarde

De aan een object, element of ensemble toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk, element of gebied;

1.28 cultuurhistorische waardenkaart

Een kaart, onderdeel uitmakend van het bestemmingsplan (bijlagen bij de regels, Bijlage 1 Cultuurhistorische waardenkaart - Heerewegh 30 Benthuizen), die in woord en kaart cultuurhistorische waarde toekent aan een cultuurhistorisch waardevol object;

1.29 cultuurhistorisch waardevol object

Een bouwwerk, element of ensemble dat wegens zijn cultuurhistorische waarde is opgenomen in de cultuurhistorische waardenkaart van Gemeente Alphen aan den Rijn;

1.30 deskundige

Een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een bepaalde vakdiscipline;

1.31 detailhandel

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.32 dove gevel

Een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33dB (ingeval van verkeerslawaai) en 35 dB (ingeval van industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzonderingen te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

1.33 ensemble

Een aaneengesloten gebied waarin zich een samenstel van bouwwerken, landschappelijke en/of stedenbouwkundige elementen kunnen bevinden die door hun onderlinge relatie een zekere ruimtelijke samenhang vertonen, waardoor de cultuurhistorische waarde van de samenstellende fragmenten verhoogd wordt;

1.34 gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.35 hoofdgebouw

Eén of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.36 hoofdvorm

De vorm van de contouren of buitenste lijnen van een gebouw, bestaande uit de minimale en maximale goot- en bouwhoogte, dakhelling, voorgevelbreedte, zijgevellengtes en kaprichting;

1.37 huishouden

Persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur of kamerverhuur op een zodanige schaal dat zij als bedrijfsmatig moet worden beschouwd, wordt daaronder niet begrepen;

1.38 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.39 massa-opbouw

De wijze waarop de verschillende bouwvolumes, zoals het hoofdvolume en aan- en uitbouwen, zich tot elkaar verhouden;

1.40 nutsvoorzieningen

Voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

1.41 overkapping

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een dak met aan ten hoogste één zijde een gesloten wand;

1.42 parkeervoorziening

Voorziening ten behoeve van het parkeren van voertuigen;

1.43 peil

voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
in overige gevallen, uitgezonderd bouwen in of op water: de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte maaiveld;

1.44 seksinrichting

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof hij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: escortservice, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub en (raam)prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.45 slopen

Het afbreken van een bouwwerk of een gedeelte daarvan;

1.46 voorerfgebied

Erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

1.47 voorgevel

De gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.48 voorgevelrooilijn

De denkbeeldige lijn gevormd door het verlengde van de voorgevel;

1.49 vrijstaande woning

Een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning;

1.50 wonen

Het houden van een verblijf of het gehuisvest zijn in een woning;

1.51 woning

Een gebouw of gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 de breedte en diepte van een gebouw

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, op 1 meter boven peil;

2.7 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens

Tussen de zijdelingse grens van het bouwwerk en een bepaald punt van een bouwwerk waar de afstand het kortst is.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wonen;
aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, met in achtneming van het genoemde in artikel 3 lid 3.3;
tuinen en erven;
erftoegangswegen en ontsluitingswegen;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
water.

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Waarde - Archeologie 3

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4 lid 1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van lid artikel 4 lid 3 vooraf in acht zijn genomen.
Tevens mogen op deze gronden bouwwerken worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in dit bestemmingsplan, mits de bepalingen van lid artikel 4 lid 3 vooraf in acht zijn genomen.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behouden, versterken en beschermen van de specifieke waarden van de cultuurhistorische waardevolle bouwwerken met een hoge of gemiddelde cultuurhistorische waardering zoals beschreven in de cultuurhistorische waardenkaart,
waaronder begrepen:
1. het karakteristieke bouwtype;
2. de bouwstijl, verschijningsvorm, gevelindeling of typerende architectuur van het bouwwerk;
3. de externe hoofdvorm en massa-opbouw van het bouwwerk;
4. de bijdrage van het bouwwerk aan het omringende cultuurlandschap;
5. de aanwezigheid van authentieke constructies, technieken, details, materialen of kleuren van het bouwwerk;
6. de herkenbaarheid van de oorspronkelijke functionaliteit;
7. de beeldbepalende of beeldondersteunende waarde;
8. de directe omgeving van het bouwwerk;
9. de bijdrage van het bouwwerk aan de ensemblewaarde,

met inachtneming van artikel 5 lid 3 Specifieke gebruiksregels.

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

Artikel 6 Waterstaat - Waterkering

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor dijken en kaden met een waterkerende functie naast de andere krachtens dit plan hieraan gegeven bestemmingen.

6.2 Bouwregels

In afwijking van het in deze regels bepaalde ten aanzien van het bouwen en gebruik krachtens de andere bestemmingen van deze gronden, zijn op en in de gronden als bedoeld in artikel 6 lid 1, ten dienste van en behorende bij de in dat lid bedoelde doeleinden toegestaan:
1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bakens en lichten, tot een hoogte van 6 meter, en
2. overige voorzieningen, geen bouwwerken zijnde, en gebruiksvormen.
3. Het bouwen en gebruik krachtens andere bestemmingen van de gronden als bedoeld in artikel 6 lid 1, mag uitsluitend geschieden voor zover de belangen van de waterkering dat gedogen en vooraf advies ingewonnen is bij de desbetreffende dijkbeheerder.

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 2 voor het bouwen ten behoeve van de overige aan deze gronden gegeven bestemmingen, mits daartegen uit hoofde van de bescherming van de waterstaat geen bezwaar bestaat; daartoe wordt vooraf advies ingewonnen bij de beheerder(s) van de boezem en de waterkering.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3 Algemene Regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8 Algemene Bouwregels

8.1 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,2 m bedraagt.

Artikel 9 Algemene Gebruiksregels

Onder strijdig gebruik in de zin van artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval begrepen het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen ten behoeve van:

staan- of ligplaats van onderkomens;
staanplaats van voertuigen, waarin detailhandel plaatsvindt;
kampeer- of caravanterrein;
opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;
een seksinrichting;
het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor permanente of tijdelijke bewoning;
het gebruik van houtkachels, propaan tanks, open haarden en daarmee gelijk te stellen verbrandingsinstallaties.

Artikel 10 Algemene Aanduidingsregels

10.1 Vrijwaringszone - molenbiotoop 400m

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

11.1 Algemeen

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van het plan ten aanzien van:

de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken met een hoogte van ten hoogste 3,50 meter en met een inhoud van ten hoogste 50 m³ ten dienste van het openbaar nut, zoals:
1. wachthuisjes, telefooncellen, muurtjes en standbeelden;
2. transformatorhuisjes, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere nutsgebouwtjes, zulks met uitzondering van gasdrukregel- en gasdrukmeetstations;
het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bebouwingsgrens of een weg nader te bepalen, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst en/of noodzakelijk is;
het veranderen van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken met ten hoogste 10%, indien in verband met ingekomen bouwplannen deze veranderingen noodzakelijk zijn.

11.2 Voorwaarde

Een omgevingsvergunning zoals genoemd in artikel 11 lid 1 wordt niet verleend, indien daardoor onevenredig afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 12 Overige Regels

12.1 Parkeren

Het bevoegd gezag kan pas een omgevingsvergunning verlenen voor de activiteiten bouwen en/of het gebruiken van gronden en/of de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening, met inachtneming van het volgende:

in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen, dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losvoorzieningen;
er is sprake van voldoende parkeergelegenheid en laad- en losvoorzieningen, indien:
1. voldaan wordt aan de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de door het bevoegd gezag vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren en laden en lossen, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning;
2. de parkeerplaatsen voldoen aan de verdere eisen (maatvoering en ontwerp) die zijn neergelegd in de door het bevoegd gezag vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag omgevingsvergunning.

12.2 Afwijken

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12 lid 1, indien:

aanpassing van het bouwplan om alsnog te kunnen voorzien in voldoende parkeerruimte op eigen terrein redelijkerwijs niet kan worden verlangd en
op een andere wijze is of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losvoorzieningen om de toename van de parkeerbehoefte op te vangen.

12.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van het bepaalde in artikel 12 lid 1, indien dit noodzakelijk is om een goede verkeersstructuur en/of bereikbaarheid voor een pand, perceel, straat (of deel daarvan) dan wel een andere ruimtelijke functionele structuur te waarborgen.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

13.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10 %.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het wijzigingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 14 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan 'Heerewegh 30, Benthuizen'

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om op het perceel aan de Heerewegh 30 te Benhuizen in totaal 18 nieuwe woningen te realiseren, waaronder 12 middendure huurwoningen. Momenteel is op het perceel van de Heerewegh 30 een (voormalig) agrarisch bedrijf gevestigd.

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen', vastgesteld op 15 juli 2021 door de raad van de gemeente Alphen aan den Rijn. Het plangebied is voorzien van de bestemming 'Wonen' met de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1'. Dat betreft een wijzigingsbevoegdheid, waarmee maximaal 18 woningen mogelijk gemaakt kunnen worden.

Om de beoogde ontwikkeling van de nieuwe woningen mogelijk te maken, dient aangetoond te worden dat er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en moet een wijzigingsplan worden opgesteld. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging Plangebied

Het plangebied is gelegen op het perceel van de Heerewegh 30 te Benthuizen. De planlocatie is kadastraal bekend onder de kadastrale gemeente Benthuizen, sectie B, perceelnummer 2717 en heeft een oppervlakte van 7.350 m². Ten noorden van het plangebied bevindt zich de Heerewegh met aansluitend een watergang en agrarische gronden. Ten westen zijn enkele bedrijven gevestigd. Ten oosten en zuiden bevinden zich de gronden van de woningbouwontwikkeling Bentwijck.

De navolgende afbeelding toont de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

De planlocatie ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen', vastgesteld op 15 juli 2021 door de raad van de gemeente Alphen aan den Rijn. Bij uitspraak van de Raad van State van 9 november 2022 is het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht geworden. Een aanpassing in de regels heeft geen consequenties voor het voorliggende wijzigingsplan.

De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

^{Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

De gronden van het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, al dan niet met een aan-huis-gebonden beroep en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast zijn binnen deze bestemming tuinen en erven, (ontsluitings)paden, parkeervoorzieningen en water toegestaan. Hoofdgebouwen dienen binnen het aangeduide bouwvlak te worden gebouwd. Ter plaatse is één vrijstaande woning toegestaan. Op de verbeelding is tevens de maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 m en 11 m opgenomen. Naast de hoofdgebouwen zijn tevens bijbehorende bouwwerken, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.

Voor het plangebied is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m' opgenomen. Voor deze gronden zijn nadere regels opgenomen voor het beschermen van de functie van de in dit gebied voorkomende molen als werktuig en van de waarde als landschapsbepalend element.

Tevens gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 5'. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

In het 'Paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie' is een deel van de bebouwing aangewezen als 'Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken'. Die dubbelbestemming is gericht op het behouden, versterken en beschermen van de specifieke waarden van de cultuurhistorische waardevolle bouwwerken met een hoge of gemiddelde cultuurhistorische waardering.

Voor de planlocatie is de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. Voor deze gronden geldt dat er in artikel 5.4.1 een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarmee maximaal 18 woningen mogelijk gemaakt kunnen worden. In toelichting paragraaf 3.5 wordt er getoetst aan deze wijzigingsbevoegdheid.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 volgt allereerst een planbeschrijving van de huidige situatie met vervolgens een beschrijving van de voorziene ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het initiatief getoetst aan het geldend ruimtelijk beleid op verschillende schaalniveaus en wordt er getoetst aan de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 4 wordt het initiatief getoetst op inpasbaarheid en uitvoerbaarheid aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten. De juridische planopzet komt aan de orde in hoofdstuk 5, waarna de economische uitvoerbaarheid aan bod komt in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande Situatie

Het plangebied bevindt zich aan de Heerewegh, ten westen van de toekomstige woonwijk 'Bentwijck'. Aan de Heerewegh 30 staat een (voormalige) agrarische bedrijfswoning, met daarachter bedrijfsbebouwing. Verder achter op het terrein bestaat het perceel voornamelijk uit verharding. De agrarische bedrijvigheid is reeds opgeheven. De bestaande bebouwing is tot de zomer van 2022 tijdelijk bewoond (antikraak) geweest.

De locatie is ontsloten door middel van een in- en uitrit aan de Heerewegh. Aan de voorzijde van het plangebied is een groenstrook aanwezig. Dit betreft een greppel, wat ooit een dijksloot is geweest, die meestentijds in het jaar droog staat. De greppel maakt geen onderdeel uit van het watersysteem van Rijnland.

De navolgende afbeelding toont de achterzijde van het plangebied in de huidige situatie.

^{Achterzijde plangebied huidige situatie (GB Vastgoed)}

2.2 Toekomstige Situatie

De bestaande bebouwing wordt volledig gesloopt. Hiervoor in de plaats worden in totaal 18 nieuwe woningen gerealiseerd. Aan de noordzijde van het plangebied worden, aansluitend op het bebouwingslint van de Heerewegh, 3 vrijstaande woningen gebouwd. Zuidelijker op het perceel worden 15 rijwoningen gerealiseerd, bestaande uit twee rijen van 6 woningen en één rij van 3 woningen. Het programma omvat 12 middendure huurwoningen (middenhuur) en 6 koopwoningen in de vrije sector. De woningen zullen een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 11 meter krijgen. De rijwoningen zijn met de achtertuin richting de bestaande westelijke bebouwing georiënteerd. Er wordt tevens aangesloten bij de bebouwing van het naastgelegen plan Bentwijck. Aan de oostzijde wordt onderhavige planlocatie begrensd door een watergang. Daarachter zullen enkele hofjes met woningen gerealiseerd worden. Aan de noordzijde wordt met de vrijstaande woningen tevens aangesloten op het lint en de vrijstaande woningen in het plan Bentwijck.

De navolgende afbeelding toont een situatietekening van de beoogde situatie.

^{Situatietekening toekomstige situatie (bron: Riede, Mol & Donkers Ingenieursbureau stads- en landschapsinrichting, 5 januari 2022)}

De navolgende afbeelding toont profielen van de toekomstige situatie. Profiel 1 en 2 tonen een west naar oost doorsnede ter plaatse van de rijwoningen. Profiel 3 toont een zuid naar noord doorsnede ter plaatse van de vrijstaande woningen.

^Profie^{len toekomstige situatie (bron: GB Vastgoed)}

2.3 Verkeer En Parkeren

2.3.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Het voorliggende wijzigingsplan maakt de ontwikkeling van 18 woningen mogelijk. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Het plangebied bevindt zich in een 'matig stedelijk' gebied in de 'rest bebouwde kom'. Uitgegaan wordt van de gemiddelde norm. CROW bevat geen norm voor middendure huurwoningen. Om die reden wordt hiervoor uitgegaan van het maximum van de norm voor 'sociale huur'.

In onderstaande tabel staat de verschillende woningtypen met bijbehorende verkeersgeneratie weergegeven.

Soort woning	Aantal woningen	CROW verkeersgeneratie	Totale verkeersgeneratie
Koop, huis, vrijstaand	3	8,2	24,6
Koop, huis, tussen/hoek	3	7,1	21,3
Huur, huis, sociale huur	12	5,3	63,6
Totaal	18	-	109,5

In totaal neemt het beoogde initiatief ca. 110 voertuigbewegingen per etmaal met zich mee. De woningen worden ontsloten op De Bentlanden ten zuiden van het plangebied. Hier wordt een nieuwe ontsluiting vanaf de Bentlanden aangelegd. Langs de weg in het plangebied worden de benodigde parkeerplaatsen aangelegd, in combinatie met groenvoorzieningen. Deze weg wordt doodlopend en ingericht als woonerf.

In het kader van de ontwikkeling Bentwijck is aangetoond dat de wegen in het dorp de verkeerstoename van Bentwijck kunnen verwerken. Daarnaast bieden de wegen die voor Bentwijck aangelegd worden ontsluitingsmogelijkheden voor onderhavige ontwikkeling. Met name verkeer dat zich richting het zuiden en zuidoosten begeeft kan hier gebruik van maken. Verkeer richting het noordoosten kan via de Bentlanden en De Werven de Heerewegh bereiken.

Gelet op de relatief lage toename van het aantal verkeersbewegingen kan gesteld worden dat de verkeersgeneratie opgevangen kan worden door de verkeersstructuur die aansluit op De Bentlanden.

2.3.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Voor wat betreft het parkeren stelt de gemeente bij nieuwbouwplannen of wijzigingen van het gebruik eisen aan het aantal parkeerplaatsen. Daarbij worden plannen getoetst aan de 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn', zoals door de raad op 24 september 2020 is vastgesteld, of de rechtsopvolger daarvan.

Planspecifiek

Voor het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van de 'Nota parkeernormen en parkeervoorzieningen 2020 gemeente Alphen aan den Rijn'. In onderstaande tabel staat het benodigde aantal parkeerplaatsen weergegeven (inclusief bezoekersparkeren).

GBO woning	Aantal woningen	type	P-norm	P benodigd
133 m²	12	huur	1,5	18
139 m²	3	koop	2,0	6
169 m²	3	koop	2,2	6,6
Totaal				30,6

In totaal is sprake van een parkeerbehoefte van afgerond 31 parkeerplaatsen.

Voor de drie vrijstaande woningen worden er 6 parkeerplaatsen op het eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast worden er binnen het plangebied in de openbare ruimte 26 parkeerplaatsen mogelijk gemaakt en 5 garageboxen. Het totaal aantal parkeerplaatsen komt daarmee uit op 37 parkeerplaatsen, waarmee ruimschoots voldaan wordt aan de gestelde parkeernormen.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect parkeren geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

3 Beleidskader

3.1 Nationaal Beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

Voorliggend plan is kleinschalig van aard, waardoor het geen nationale gevolgen heeft. Wel wordt rekening gehouden met de ambitie van het Rijk met betrekking tot een goede fysieke leefomgeving en het realiseren van woningen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van ruimtelijke plannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Planspecifiek

Het Barro is niet van toepassing op het plangebied, omdat de rijksbelangen niet in het geding zijn.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 en 3 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de Wet ruimtelijke ordening kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Het voorliggende wijzigingsplan maakt 18 nieuwe woningen mogelijk. Derhalve wordt het plan gezien als stedelijke ontwikkeling en dient het plan getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Bestaand stedelijk gebied

Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing. Aan de westzijde zijn bedrijven en woningen aanwezig. Daarnaast sluit het aan op de ten oosten en zuidoosten gelegen toekomstige woonwijk 'Bentwijck', waar ca. 200 woningen gebouwd gaan worden. Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dat het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt.

Behoefte

In toelichting paragraaf 3.3 wordt ingegaan op het regionale beleid van Holland Rijnland. Uit de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' blijkt dat tussen 2017 en 2030 ligt er een regionale nieuwbouwopgave van tussen 23.500 en 30.000 woningen is. De plannen die bekend zijn bij de regio voorzien op regionaal niveau nog in onvoldoende mate aan de behoefte. Het toevoegen van 18 woningen is dan ook wenselijk. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er een behoefte aan nieuwe woningen is in de regio Holland Rijnland.

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen project voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De geconsolideerde Omgevingsvisie is in werking getreden op 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit 4 onderdelen:

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
het bodem- en watersysteem;
energie.

In aanvulling hierop toont de ruimtelijke hoofdstructuur van de ondergrond indicatief de ruimtelijke situatie van de ondergrond.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

naar een klimaatbestendige delta;
naar een nieuwe economie: the next level;
naar een levendig meerkernige metropool;
energievernieuwing;
best bereikbare provincie;
gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

Planspecifiek

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de ontwikkeling.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

Laag van de ondergrond

Op de kaart van de 'Laag van de ondergrond' staat aangegeven dat het plangebied in een veencomplex - veen gelegen is. Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Ontwikkelingen in het veenlandschap dienen zorg te dragen voor het behoud van het veen en bij de diepe veenpakketten zijn ontwikkelingen gericht op het beperken van bodemdaling. In de huidige situatie is er al bebouwing aanwezig ter plaatse van het plangebied. Deze bebouwing wordt gesloopt en er worden 18 woningen teruggebouwd. De ontwikkeling zal geen negatieve invloed hebben op het veencomplex en de diepe veenpakketten. De watergang aan de oostzijde van het plangebied blijft behouden.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied bevindt zich in de droogmakerijen (klei). Droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. Nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. Doordat het plangebied onderdeel gaat uitmaken van de toekomstige woonwijk Bentwijck zullen de kenmerken van de droogmakerij nauwelijks zichtbaar zijn. Wel blijft de oostelijke watergang behouden, waardoor de rechthoekige verkaveling deels behouden blijft

Daarnaast ligt het plangebied aan het bebouwingslint van de Heerewegh. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Door aan de zijde van de Heerewegh 3 vrijstaande woningen te realiseren, wordt er aangesloten op de bebouwing van het lint. Ook voor de toekomstige woningen ten oosten van het plangebied wordt aansluiting gezocht aan het lint. Hierdoor blijft het lint herkenbaar.

Laag van stedelijke occupatie

Op de kaart van de 'Laag van stedelijke occupatie' staat het plangebied aangegeven als 'Stads- en dorpsranden'. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Tevens dragen ze bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Daarnaast is het plangebied aangeduid met 'Steden en dorpen'. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp.

Het voorliggende plan maakt onderdeel uit van de nieuwe woonwijk Bentwijck. Met de gehele ontwikkeling wordt aangesloten op de identiteit van het dorp. De woningtypen (vrijstaand en aaneengebouwd) die met het plan worden mogelijk gemaakt passen in het dorpse karakter.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader. In paragraaf toelichting paragraaf 3.2.3 wordt nader ingegaan op het gebiedsprofiel.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit verbetert en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de geconsolideerde Omgevingsverordening op 1 april 2023 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een plan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van aanpassen (sub b). De ontwikkeling maakt 18 nieuwe woningen mogelijk. Het plan sluit aan op de toekomstige woonwijk Bentwijck en past daarmee bij de aard en schaal van het gebied. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Zoals opgenomen in artikel 6.10 lid 2 dient een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt te voorzien in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. De ontwikkeling is (als onderdeel van Bentwijck) opgenomen in de planlijst 2020 die reeds is aanvaard door de provincie. Hiermee is de Laddertoets doorlopen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.10, lid 3 van de Omgevingsverordening.

Regionale waterkering

Aan de noordzijde bevindt zich een regionale waterkering. Artikel 6.22 stelt dat voor de gronden waarop een regionale waterkering en de beschermingszone ligt als zodanig bestemd moet worden. In voorliggend wijzigingsplan wordt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen conform de legger van hoogheemraadschap van Rijnland.

Molenbiotoop

Ten noordwesten van het plangebied', aan de Dorpsstraat 141, bevindt zich stellingkorenmolen 'De Haas'. De afstand van de dichtstbijzijnde beoogde woningen tot het middelpunt van de molen is ongeveer 240 m, waarmee de woningen binnen de zogenaamde 'molenbiotoop' liggen. De navolgende afbeelding toont de ligging van het plangebied ten opzichte van de molenbiotoop.

^{Molenbiotoop, plangebied zwart omkaderd (bron: Omgevingsverordening Zuid-Holland)}

Molenbiotopen zijn in de Omgevingsverordening beschermd om voldoende windvang en zicht op de molen te waarborgen. Binnen een straal van 100 m tot 400 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, gelden hoogtebeperkingen voor bebouwing en beplanting. In artikel 6.25 lid 1 onder b. 2 van de Omgevingsverordening is bepaald dat binnen bestaand stads- en dorpsgebied de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet meer bedraagt dan 1/30ste van de afstand tussen bouwwerk en beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek.

Ter bescherming van de molenbiotoop wordt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 400 m' conform het geldende bestemmingsplan 'Bentwijck' overgenomen in het voorliggende wijzigingsplan. Bij het berekenen van de toegelaten hoogte in het plangebied wordt rekening gehouden met enerzijds de afstand en anderzijds het verschil in maaiveldhoogte tussen de molen (4,40 meter boven N.A.P.) en het plangebied (3,40 meter tot 4,00 meter beneden N.A.P.). 1/30ste van 240 m is 8 m. Doordat het plangebied lager ligt bedraagt de maximaal toegestane bouwhoogte 15,8 m. Dit is hoger dan het voorliggende wijzigingsplan maximaal toelaat (11 m).

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.27a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:

a. wateroverlast door overvloedige neerslag;

b. overstroming;

c. hitte;

d. droogte.

Wateroverlast

Uit de klimaatatlas blijkt dat er langs de watergangen van het plangebied kans is op beperkte wateroverlast bij extreme neerslag. Verwacht wordt dat dit geen belemmering vormt na herontwikkeling. Er wordt voldaan aan richtlijnen met betrekking tot waterberging.

Overstroming

Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat er een zeer kleine (1/3.00 - 1/30.000 per jaar) tot kleine kans is op overstroming (1/300 tot 1/3.000 per jaar). Het aspect overstroming is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling.

Hitte

Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat het in de huidige situatie in het plangebied koeler dan in de omgeving is. Door het verwijderen van bebouwing kan hittestress verder afnemen. Door het toevoegen van verharding en bebouwing zal de hittestress in het plangebied toenemen. Door het toevoegen van groen en de nabijheid van water zal naar verwachting de hittestress in het plangebied geen belemmering vormen.

Droogte

Om droogte tegen te gaan is het belangrijk om water zo veel mogelijk te laten infiltreren. Vanwege de ligging en de herontwikkeling wordt verwacht dat droogte geen risico's oplevert voor het plangebied.

Conclusie

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

3.2.3 Gebiedsprofiel

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Bentwoud, Rottemeren en Zuidplas'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart:

Droogmakerij als herkenbare eenheid

Een aantal droogmakerijen zijn in het verleden getransformeerd, bijvoorbeeld tot recreatiebos. En er zijn ook nog grote transformaties gaande zoals de ontwikkeling van het Bentwoud en recreatie- en waterbergingsgebied Eendragtspolder. Hier is het oorspronkelijke droogmakerijenlandschap niet of nauwelijks meer herkenbaar en is een nieuw landschap ontstaan met nieuwe kwaliteiten (zie ook de betreffende legenda eenheden in de kaart vrijetijdslandschap). Transformaties vragen om een apart kwaliteitskader en integraal plan, waarbij de droogmakerij als eenheid in beschouwing wordt genomen. Onderhavig plan maakt onderdeel uit van de toekomstige woonwijk Bentwijck. Voor Bentwijck is een zorgvuldig en integraal plan opgesteld. Het voorliggende plan sluit hierop aan.

Kwaliteit in dorpsgebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van de historische kern. Behoud en versterking van de karakteristieke structuur van het historische centrum. Ontwikkelingen houden rekening met de schaal en maat en passen bij de aanwezige bebouwing, zonder historiserend te zijn. Door qua woningtypen en dichtheid aan te sluiten op het dorp wordt rekening gehouden met de karakteristieken van Benthuizen. Met de realisatie van Bentwijck wordt een integraal plan gerealiseerd die past bij het dorpse karakter.

De molen bij Benthuizen, is een oriëntatiepunt in het landschap en is mede bepalend voor de identiteit en het karakter van het dorp. Ze geeft vorm aan het dorpssilhouet. Herkenningspunten als deze molen zijn ook van belang voor de oriëntatie voor de gebruikers van de netwerken voor wandelen, fietsen en varen. Rond molens geldt een zone van 400 meter waar bebouwing en beplanting aan regelgeving onderworpen is om de vrije windvang voor de molen te garanderen. De bouwhoogte van de woningen en de beplanting beïnvloeden de vrije windvang van de molen niet.

Linten blijven linten

Het plangebied ligt aan een polderlint. Door de realisatie van 3 vrijstaande woningen wordt aangesloten op de karakteristieken en bebouwing van het lint. Zoals hiervoor genoemd blijft het lint zoveel als mogelijk herkenbaar.

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De gemeenten in de Rijnstreek, waaronder de gemeente Alphen aan den Rijn, zijn vanaf 2011 aangesloten bij het Samenwerkingsverband Holland Rijnland. De Regionale Structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 weer in de regio Holland Rijnland. Deze structuurvisie heeft geen formele juridische status maar is zelfbindend richting alle 15 gemeenten, bijvoorbeeld bij het opstellen van structuurvisies en bestemmingsplannen. Daarnaast biedt het een kader bij toetsing van en inbreng voor provinciale en nationale ruimtelijke plannen zoals de provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiele herziening.

De regionale structuurvisie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

Holland Rijnland is een top woonregio;
Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
concentratie van stedelijke ontwikkeling;
groen-blauwe kwaliteit staat centraal
de Bollenstreek, Veenweide en de Plassen blijven open;
twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en greenport;
verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek

Het voorliggende wijzigingsplan levert een bijdrage aan de uitwerking van de kernbeslissing 'Holland Rijnland is een top woonregio'. Er dienen netto 30.000 woningen gebouwd te worden in de regio Holland Rijnland om te voorzien in de regionale behoefte. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op de kernbeslissing 'Concentratie van stedelijke ontwikkeling'. De ontwikkeling sluit aan op de toekomstige woonwijk 'Bentwijck' tussen de westelijk gelegen woonwijk en het oostelijk gelegen bedrijventerrein. Tevens wordt de groen-blauwe structuur niet uit het oog verloren.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland.

3.3.2 Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017

Het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland neemt nog steeds toe. Daarnaast verandert de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing en steeds kleinere gezinnen. Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, stelden de gemeenten in Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 op. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2014. De Regionale Woonagenda is op 14 maart 2018 vastgesteld. Met de woonagenda willen de gemeenten het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio’s Duin- en Bollenstreek, Leidse regio en Rijn- en Veenstreek. Op de eerste plaats gaat het om de ontwikkeling van kansrijke bouwlocaties (woonmilieus). Andere belangrijke opgaven zijn het voorzien in voldoende sociale huurwoningen en passende woonruimten voor bijzondere doelgroepen, waarvoor aanvullende zorg noodzakelijk is. Met de vernieuwde Regionale Woonagenda zijn gemeenten in staat hun woningbouwplannen onderling beter af te stemmen, qua bouwjaar en woonmilieu.

Wat betreft de woningbouwopgave geldt dat het noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat de woningproductie aansluit bij de behoefte. Tussen 2017 en 2030 ligt er een regionale nieuwbouwopgave van tussen 23.500 en 30.000 woningen. Om tempo te kunnen maken is het belangrijk plannen uit te werken die aansluiten bij de marktopnamecapaciteit. Daarnaast komt het klimaat en de benodigde energietransitie steeds dominanter op de agenda te staan.

Planspecifiek

Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van in totaal 18 woningen, bestaande 12 middenhuurwoningen en 6 woningen in de vrije sector. Er wordt aangesloten op de ontwikkeling van het moederplan, het bestemmingsplan 'Bentwijck'. In dat kader wordt voorzien in voldoende sociale huurwoningen. Het woningbouwprogramma onder het plan Bentwijck is opgenomen in de provinciale planmonitor van 2020 en is aanvaard door Gedeputeerde Staten.

Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017.

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn

De gemeenteraad van Alphen aan den Rijn heeft op 27 januari 2022 de omgevingsvisie "Groene gemeente met Lef!" vastgesteld. In het kader van de Omgevingswet is in deze omgevingsvisie beschreven welke kwaliteiten (zoals het groene karakter) de gemeente wil borgen en aan welke ontwikkelingen ze (met lef) ruimte willen bieden, om zo de leefomgeving toekomstbestendig te maken.

In de omgevingsvisie worden 10 kernkwaliteiten beschreven en daarna 10 trends en ontwikkelingen. Vervolgens is aan de hand van vijf ontwikkelrichtingen de visie op de toekomst beschreven. In de ontwikkelrichtingen zijn de belangrijkste richtinggevende keuzes uiteengezet. Dit resulteert in 20 doelen en de daarbij horende belangrijkste opgaven en prioriteiten van de omgevingsvisie. Dit zijn de doelen waar men de komende jaren hard aan gaat werken. De 5 ontwikkelrichtingen luiden als volgt:

Duurzaam ondernemen
Landschappelijke verstedelijking
Waardevol buitengebied
Samen sterker
Gezonde vergroening

De visiekaart staat centraal in de omgevingsvisie. Daarnaast is, omdat er gestreefd wordt naar zo inzichtelijk en voorspelbaar mogelijk beleid in de omgevingsvisie, voor diverse typen gebieden en kernen een nadere uitwerking gemaakt. De gebiedsgerichte vertaling biedt de benodigde detaillering voor doorwerking in onder andere het omgevingsplan en is essentieel voor de functionaliteit als afwegingskader.

Planspecifiek

De ontwikkeling maakt 18 woningen mogelijk die onderdeel uitmaken van de nieuwe woonwijk 'Bentwijck'. In de omgevingsvisie wordt voor Benthuizen als uitgangspunt voor wonen aangegeven dat er in een mate en een schaal die bij het dorp past gebouwd dient te worden. De planontwikkeling van Bentwijck is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie. Dat geldt daarmee ook voor het voorliggende initiatief. Daarmee kan geconcludeerd worden dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Alphen aan den Rijn.

3.4.2 Gebiedsvisie Benthuizen

De raad van de gemeente Alphen aan den Rijn heeft op 28 maart 2019 voor alle 7 dorpen van de gemeente een visie vastgesteld. In deze visies is per dorp een beschrijving gemaakt van de huidige stand van zaken op sociaal en fysiek gebied en hoe de gemeente denkt dat het dorp er over 10 jaar uitziet. De gebiedsvisies worden gebruikt om een nieuw ruimtelijk kader voor de dorpen op te stellen. Daarnaast worden ze gebruikt als onderdeel voor de nog op te stellen omgevingsvisie en is concrete informatie hiervan opgenomen in de wijkplannen voor de dorpen.

Gebiedsvisie Benthuizen

De gebiedsvisie beschrijft de huidige stand van zaken van het dorp op het gebied van ruimte, sociale samenhang en veiligheid, en de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende 5 tot 10 jaar. Benthuizen is onderdeel van de groene en landelijke schil om Alphen-stad met een dorps en landelijk karakter. Benthuizen laat zich karakteriseren als een authentiek dorp. Belangrijk is dat de dorpse sfeer behouden blijft. De nieuwbouw van Benthuizen trekt veel mensen van buitenaf.

Ten zuiden van het plangebied ligt hier het grote natuur- en recreatiepark Bentwoud dat beheerd wordt door Staatsbosbeheer.

Het motto voor Benthuizen luidt als volgt: 'Benthuizen is een dorp met een sterke sociale samenhang en een actief verenigingsleven, mede door het religieuze karakter van het dorp. De (maatschappelijke) voorzieningen zijn op peil, er zijn voldoende woningen voor alle doelgroepen en het dorp is verbonden met het natuur- en recreatiegebied Bentwoud''.

Planspecifiek

Benthuizen heeft vanwege haar ligging weinig ruimtelijke en functionele relaties met de andere kernen van de gemeente Alphen aan den Rijn. Het versterken van de identiteit van het dorp is een belangrijk uitgangspunt, zodat Benthuizen geen ‘buurt’ van een grotere gemeente wordt en zijn eigen karakteristieken behoudt.

De locatie 'Bentwijck', waar het onderhavige plangebied onderdeel van uitmaakt, wordt genoemd als de laatste uitleglocatie die ontwikkeld gaat worden. Door de invulling van deze locatie wordt Benthuizen een completer dorp. Het plan heeft de grootste raakvlakken met het thema 'Wonen'. Er bestaat een lokale woningbehoefte van ca. 20 woningen per jaar. Deze behoefte zal opgevangen worden met de woningen die voorzien worden in Bentwijck. Na de ontwikkeling van Bentwijck ligt de nadruk op plannen binnen de bestaande dorpskern. Het wijzigingsplan maakt woningen mogelijk aan de rand van de bestaande dorpskern. Gesteld kan worden dat het plangebied na de ontwikkeling van Bentwijck binnen de bestaande dorpskern ligt.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling van 18 woningen in lijn is met de Gebiedsvisie Benthuizen.

3.4.3 Woonvisie 2021-2025

In de Woonvisie 2021-2025 (2021) is de visie van de gemeente Alphen aan den Rijn op het wonen voor de periode tot en met 2025 vastgelegd. Sinds het vaststellen van de vorige woonvisie in 2016 is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen en is veel regelgeving veranderd.

Met de woonvisie wordt aansluiting gezocht bij de omgevingsvisie "Een groene gemeente met lef". In deze woonvisie geeft de gemeente aan hoe zij zich op het gebied van wonen door willen ontwikkelen tot een knooppunt van landschap en stad met vitale kernen. Deze uitdagingen pakken zij aan door te innoveren, experimenteren en te vernieuwen. Oftewel, met 'Lef' werken aan een toekomstbestendige woonomgeving.

De woonvisie is een uitwerking en verdieping van de Omgevingsvisie. De ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie worden op het thema wonen nader uitgewerkt. Vier thema's vormen de speerpunten van de Woonvisie, te weten:

Voldoende bereikbare woningen.
Aandacht voor senioren en bijzondere doelgroepen met een zorgvraag.
Gezonde vergroening en landschappelijke verstedelijking.
Verduurzaming van de gebouwde omgeving.

Planspecifiek

De realisatie van 18 woningen sluit aan op de woningbehoefte in Benthuizen. Door het toevoegen van vrijstaande en aaneengebouwde woningen wordt een bijdrage geleverd aan het woningaanbod voor verschillende doelgroepen, zoals doorstromers. Daarbij is de doelgroepenverordening van belang. Voorliggend plan voldoet aan de doelstelling voor een percentage van middelduur van 20%. In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat 12 woningen voor 15 jaar in de middeldure huursector (middenhuur) gebouwd worden. Met de ontwikkeling van Bentwijck worden voldoende (25%) sociale huurwoningen gerealiseerd. Zoals eerder benoemd maakt het voorliggende plan deel uit van de ontwikkeling Bentwijck.

Hiermee wordt aangesloten op de uitgangspunten van de Woonvisie 2021-2025 van Alphen aan den Rijn.

3.4.4 Welstandsnota

De Welstandsnota is in 2015 herzien waarmee het welstandsbeleid is vereenvoudigd. De welstandsnota is opgesteld als naslagwerk en bevat verschillende beoordelingskaders. Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Met de verschijningsvorm van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving.

Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen.

De redelijkheid van welstand is beredeneerd aan de hand van een kwaliteitskaart. Hierop zijn waardevolle plekken en de ruimtelijke samenhang tussen de verschillende gebieden in beeld gebracht. Aan de hand van deze kaart is bepaald waar welstand bij moet dragen aan de ruimtelijke kwaliteit en waar een meer terughoudende inzet gepast is.

Planspecifiek

Het plangebied maakt onderdeel uit van deelgebied 2B 'dorps woongebied'. In de dorpse uitbreidingen worden korte rijen afgewisseld met tweekappers en vrijstaande woningen met een sobere baksteenarchitectuur langs overwegend groene straten. Deze gemengde woongebieden hebben een planmatige opzet met zowel herhaalde woningtypes als individuele woningen in clusters van bescheiden omvang. De woningen variëren in opbouw en hebben veelal één of twee lagen met kap of plat dak.

Waarde

De waarde van het dorps woongebied wordt gekenmerkt door het rustige beeld van de straten met groen van de bomen en voortuinen. De architectuur is in het algemeen eenvoudig en bij de vroegste en recentste inbreidingen zorgvuldig.

Uitgangspunten

Het dorps woongebied beschikt over een regulier welstandsniveau. Het beleid richt zich op het beheer van de rust in het groene straatbeeld en het zicht vanuit de doorgaande wegen en omringende gebieden. Het handhaven van de aanwezige ruimtelijke kwaliteit is de basis voor de welstandsbeoordeling.

Criteria

In de welstandsnota zijn criteria opgesteld omtrent de ligging, massa, architectonische uitwerking en materiaal en kleur, welke de gemeente hanteert bij de beoordeling van bouwplannen.

Conclusie

Met de uitwerking van het plan worden de hierboven genoemde waarden, uitgangspunten en criteria in acht genomen.

3.5 Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen' is voor de gronden van het plangebied de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1' opgenomen. Voor de gronden met deze gebiedsaanduiding geldt de in artikel 5.4.1 opgenomen wijzigingsbevoegdheid. De wijzigingsbevoegdheid luidt als volgt:

Het bevoegd gezag is bevoegd om ter plaatse van 'Wetgevingzone - wijzigingsgebied 1' de bestemming 'Wonen' te wijzigen om nieuwe woningen mogelijk te maken, met dien verstande dat:

de bestaande bedrijfsbebouwing en bedrijfsverharding geheel worden gesloopt c.q. verwijderd;
het extra aantal woningen niet meer dan 18 bedraagt;
uitsluitend aaneengebouwde woningen, twee-aaneen-gebouwde woningen en vrijstaande woningen zijn toegestaan;
het onder b. genoemde aantal woningen past binnen het regionale woningbouwprogramma;
de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 m;
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 11 m;
het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is;
de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
de regels van de bestemming 'Wonen' van overeenkomstige toepassing zijn.

Ad a.)

De bestaande bedrijfsbebouwing op het perceel van de Heerewegh 30 wordt geheel gesloopt en de verharding wordt verwijderd.

Ad b.)

Met het voorliggende wijzigingsplan worden 18 woningen mogelijk gemaakt, bestaande uit 3 vrijstaande en 15 aaneengebouwde woningen.

Ad c.)

Er worden aaneengebouwde woningen en vrijstaande woningen gerealiseerd.

Ad d.)

In toelichting paragraaf 3.3.2 is ingegaan op de Regionale Woonagenda Holland Rijnland. Hieruit blijkt dat er een grote behoefte aan nieuwe woningen is. Het plan sluit dan ook aan op het regionale woonprogramma.

Ad e.)

De goothoogte bedraagt maximaal 6 m.

Ad f.)

De bouwhoogte bedraagt maximaal 11 m.

Ad g.)

In toelichting hoofdstuk 4 worden de milieu- en omgevingsaspecten behandeld. Gesteld kan worden dat het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is.

Ad h.)

In toelichting paragraaf 4.4 wordt ingegaan op het aspect bedrijven en milieuzonering. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd in de bedrijfsvoering. Ook heeft het plan geen negatieve invloed op de omwonenden.

Ad i.)

Met het wijzigingsplan wordt aangesloten op de regels van de bestemming 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen'.

Conclusie

Uit de bovenstaande toetsing kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling van de nieuwe woningen voldoet aan de regels die gelden voor de wijzigingsbevoegdheid, zoals opgenomen in artikel 5.4.1 uit het geldende bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen'.

4 Omgevingsaspecten

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In dit hoofdstuk worde de relevante omgevingsaspecten aan de orde gesteld.

4.1 Milieueffectrapportage

4.1.1 Beleidskader

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is. Globaal zijn er 3 soorten m.e.r.

Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
1. Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor een activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan-m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
2. De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).

Bij een plan-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.

Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
1. De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.
2. De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, c.q. moet worden.

Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een ruimtelijk plan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).

Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.

Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.

Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r.

4.1.2 Onderzoek en conclusie

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend wijzigingsplan valt onder mogelijkheid c. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 of meer woningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van 18 woningen. Er is geen sprake van cumulatie omdat dit plan onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling Bentwijck en het een wijzigingsplan betreft.

Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

Bij besluiten ten aanzien van waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt is artikel 7.19 van de Wet milieubeheer van toepassing. Met name lid 3, waarin wordt verwezen naar de relevante criteria van bijlage III bij de Europese m.e.r.-richtlijn, is hierbij relevant. Deze selectiecriteria zijn:

kenmerken van het project;
plaats van het project;
kenmerken van de potentiële effecten.

De kenmerken van het project worden in toelichting hoofdstuk 2 beschreven. Gezien de aard en omvang van het project zullen de effecten op de omgeving beperkt zijn. Deze effecten hebben met name te maken met het verkeer en de emissies die daardoor veroorzaakt worden. Deze effecten zullen echter ook beperkt zijn.

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieuaspecten, waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie, in beeld gebracht in toelichting hoofdstuk 4. Op basis hiervan dient geconcludeerd te worden er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Het nader onderzoek naar soorten is nog niet uitgevoerd, de conclusies hiervan kunnen nog niet worden overgenomen. Afhankelijk hiervan kunnen belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent voorliggend wijzigingsplan. Het opstellen van een m.e.r.(-beoordeling) zal geen verder inzicht verschaffen in de relevante milieuaspecten. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Het m.e.r. beoordelingsbesluit is als bijlagen bij toelichting bijlage 8 bijgevoegd.

4.2 Geluid

4.2.1 Beleidskader

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai.

4.2.2 Onderzoek en conclusie

Wegverkeerlawaai

Uit berekeningen die in het kader van het bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen' zijn uitgevoerd, blijkt dat zich nabij de Heerewegh geen conflicten met de Wet geluidhinder voordoen. Ook het goede woon- en leefklimaat is hier niet in het geding. Er is een onderzoek verricht voor wegverkeer (15 februari 2021, Cauberg Huygen B.V., zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).

Uit het onderzoek blijkt dat de planlocatie niet in de zone van wegen, spoorwegen en industrie is gelegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting ten gevolge van 30 km/uur-wegen (zonder zone) in de omgeving berekend. Uit de berekeningen blijkt dat de optredende geluidbelasting (exclusief aftrek ingevolge art. 110g Wgh) cumulatief maximaal 50 dB bedraagt ten gevolge van wegverkeer.

Spoorweglawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen de onderzoekszone van een spoorlijn. Een akoestisch onderzoek naar spoorweglawaai is dan ook niet noodzakelijk.

Industrielawaai

De planlocatie ligt niet binnen de zone van een geluidgezoneerd industrieterrein. Wel ligt het plangebied direct naast handelsonderneming Horé-plaza en Van Leeuwen Landbouw-, tuin- en parkmachines. In het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ is met een akoestisch onderzoek (22 februari 2021, Cauberg Huygen B.V., zie bijlagen bij toelichting bijlage 2) vastgesteld of ter plaatse van de woningen geen ontoelaatbare geluidhinder ontstaat door de activiteiten van de omliggende bedrijven.

Met het onderzoek zijn twee rekenmodellen opgesteld, één voor de maximaal planologische mogelijkheden, en één voor de feitelijke situatie.

In de beoogde situatie ontstaat er geen overschrijding van stap 2 van de VNG-publicatie bij een maximale planologische invulling van Van Leeuwen. In de feitelijke situatie wordt slechts een overschrijding berekend van het Activiteitenbesluit op de gevel van een bestaande woning.
In de beoogde situatie ontstaat wel een overschrijding van stap 2 van de VNG-publicatie bij een maximale planologische invulling van Horé-plaza. Geadviseerd wordt om de zijgevel van de meest zuidwestelijke woning doof uit te voeren, zonder te openen delen. De resterende overschrijdingen zijn marginaal en vallen niet onder een representatieve invulling van de maximaal planologische mogelijkheden. In de feitelijke situatie ontstaat deze overschrijding niet.
Er is geen sprake van indirecte geluidhinder.

In het kader van de Omgevingsvergunning zal er op toe worden gezien dat voldaan wordt aan de eis ten aanzien van de dove zijgevel.

Methode Miedema

Onderzoek is nodig om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hiertoe is de methode 'Miedema' gebruikt door Cauberg Huygen (19 oktober 2022, Cauberg Huygen B.V., zie bijlagen bij toelichting bijlage 3, met bijbehorende rekenbladen). Hieruit blijkt dat op de begane grond en de eerste verdieping van de meeste nieuwbouwwoningen de gecumuleerde geluidbelasting beoordeeld wordt als 'goed'. Op de tweede verdieping wordt de gecumuleerde geluidbelasting op een deel van de nieuwbouwwoningen geclassificeerd als 'goed' en voor een deel van de nieuwbouwwoningen als 'redelijk'. Er is dus minstens sprake van een redelijk woonklimaat, wat gebruikelijk is in dorpsgebied. Er kan daarmee geconcludeerd worden dat sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Alle woningen hebben immers een geluidluwe gevel en geen enkele gevel ondervindt een geluidbelasting die op basis van de methode Miedema gekwalificeerd wordt als 'matig’.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering mits de zijgevel van de meest zuidwestelijke woning als een dove gevel wordt uitgevoerd. In de regels en op de verbeelding wordt dit geborgd.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Beleidskader

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. Deze wet maakt onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

4.3.2 Onderzoek en conclusie

De voorgenomen ontwikkeling zal een beperkt effect hebben op de luchtkwaliteit ter plaatse. Met de voorgenomen ontwikkeling worden 18 woningen gerealiseerd. In de regeling NIBM is een aantal activiteiten, zoals projecten tot 1.500 woningen met één ontsluitingsweg (3.000 woningen met twee ontsluitingswegen) bij voorbaat aangemerkt als niet in betekende mate. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de 'Atlas leefomgeving' gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2020 van fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) nabij het plangebied zijn als volgt:

Fijnstof en stikstofdioxide	Achtergrondconcentratie	Grenswaarde
PM₁₀	16 μg/m³	40 μg/m³
PM_2,5	8 μg/m³	25 µg/m³
NO₂	14 μg/m³	40 μg/m³

Uit bovenstaande tabel blijkt dat ruimschoots voldaan wordt aan de wettelijke grenswaarden van 40 μg/m³ voor fijnstof PM₁₀ en stikstofdioxide en 25 µg/m³ voor fijnstof PM_2,5.

Conclusie

Op basis van het voorgaande kan gesteld worden dat de ontwikkeling van 18 woningen een NIBM-project is, waardoor het aspect luchtkwaliteit niet getoetst hoeft te worden.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen veroorzaakt voor de boogde ontwikkeling.

4.4 Bedrijven En Milieuzonering

4.4.1 Beleidskader

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals bijvoorbeeld: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

4.4.2 Onderzoek en conclusie

Woningen worden gezien als een gevoelige bestemming. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat ter plaatse van gevoelige bestemmingen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Aan de hand van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' is bepaald of er voldaan wordt aan de gestelde richtafstanden. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies zoals bedrijven en woningen aanwezig. Daarnaast ligt het plangebied aan de lintbebouwing van de Heerewegh. Daarmee kan gesteld worden dat de planlocatie in een gebied ligt met het omgevingstype 'gemengd gebied'. De richtafstanden worden hierdoor verlaagd met één afstandstap. De volgende bedrijven en milieubelastende activiteiten zijn gevestigd rond het plangebied.

Adres	Bedrijf/activiteit	Milieucategorie	Richtafstand (gemengd gebied)	Werkelijke afstand tot de woning
De Werven 4	Autobedrijf Tan	2	10 m	8 m
De Werven 6	Handels onderneming Horé-plaza	2	10 m	8 m
De Werven 8	Van Leeuwen landbouw- tuin- en parkmachines	2	10 m	2 m
Bedrijventerrein Verbreepark	Diversen bedrijven	max. 3.1	50 m	175 m

In de bovenstaande tabel is af te lezen dat er voor de ten westen gelegen bedrijven niet voldaan wordt aan de gestelde richtafstanden uit de VNG-publicatie. Het maatgevende aspect is geluid maar ook voor het aspect gevaar (bij De Werven 4 en 8) geldt een richtafstand van 10 m welke niet verlaagd kan worden in gemengd gebied. De aspecten stof en geur, waarvoor in gemengd gebied een richtafstand van 0 m van toepassing is, vormen geen belemmering. In toelichting paragraaf 4.2 is ingegaan op deze bedrijven. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat geen sprake is van indirecte geluidhinder. Wel zal er in het kader van de omgevingsvergunning op toegezien worden dat de zijgevel van de meest zuidwestelijke woning als een dove gevel wordt uitgevoerd. Dit is tevens in de regels en op de verbeelding van dit wijzigingsplan opgenomen. Voor het aspect gevaar wordt niet aan de richtafstand voldaan. De betreffende gebouwen hebben geen opening aan de oostzijde maar alleen aan de westzijde. De bedrijfsactiviteiten zijn daarom ook op de westzijde georiënteerd. Daarom kan van deze richtafstand afgeweken worden.

Op het ten oosten gelegen bedrijventerrein Verbreepark zijn bedrijven aanwezig met een maximale milieucategorie van 3.1. Voor deze bedrijven geldt een richtafstand van 50 m in een gemengd gebied. Met een afstand van ca. 175 m tot de beoogde woningen wordt er ruimschoots voldaan aan de gestelde richtafstand.

Conclusie

Ondanks dat er niet voor elk bedrijf voldaan wordt aan de richtafstanden is met een akoestisch onderzoek aangetoond dat er geen sprake zal zijn van indirecte geluidhinder. Gesteld kan worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat, mits de zijgevel van de meest zuidwestelijke woning als een dove gevel wordt uitgevoerd. Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bodem

4.5.1 Beleidskader

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen.

Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft (Wbb):

Niet saneren: indien de verontreiniging voor het beoogde doel niet hoeft te worden gesaneerd kan het ruimtelijke plan voor wat betreft deze verontreiniging zonder meer doorgang vinden.
Saneren: indien de verontreiniging moet worden gesaneerd dient een saneringsplan te worden opgesteld en ingediend bij de Omgevingsdienst Midden-Holland. In sommige gevallen kan worden volstaan met het indienen van een BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen). Na goedkeuring door het bevoegd gezag kan de sanering doorgang vinden. Na afloop dient de sanering te worden geëvalueerd en ook dit verslag dient ter goedkeuring te worden voorgelegd. Tijdens de saneringsprocedure kan de ruimtelijke procedure worden voortgezet. Echter, een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen kan pas inwerking treden nadat is vastgesteld dat er geen sprake is van een ernstige en spoedeisende sanering (art. 6.2. c. Wabo).

Een onderzoeks- en saneringstraject heeft soms grote financiële consequenties voor de beoogde plannen. Enerzijds omdat de kosten van sanering hoog kunnen zijn, anderzijds omdat deze trajecten van grote invloed kunnen zijn op de planning. In het kader van de Grondexploitatiewet dienen deze kosten tijdig in kaart te worden gebracht. Het is daarom aan te bevelen reeds in een vroeg stadium van planvorming (historisch-) bodemonderzoek voor het hele plangebied uit te voeren. Deze bodemonderzoeken zijn ook noodzakelijk bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.

Bij de realisatie van ruimtelijke plannen is vaak grondverzet noodzakelijk. Dit grondverzet is middels het Besluit bodemkwaliteit aan regels gebonden. De gemeente Alphen aan den Rijn beschikt over een vastgestelde bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota Bodembeheer. Uitgangspunt is dat bij hergebruik van grond de kwaliteit moet aansluiten bij de functie ter plaatse. Nagenoeg alle grondverzet dient te worden gemeld bij het Meldpunt Bodemkwaliteit (www.meldpuntbodemkwaliteit.nl).

4.5.2 Onderzoek en conclusie

Voor de planlocatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (30 augustus 2021, BK Ingenieurs B.V., zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). Voor het perceel van de Heerewegh 30 geldt dat er geen verhoogde gehaltes van de onderzochte parameters zijn aangetroffen.

Opbouw en zintuiglijke waarnemingen

Uit de boorprofielen blijkt dat de bodem tot minimaal de geboorde diepte van 4,0 m -mv uit een afwisseling van zand en klei bestaat. In de zandlaag zijn tot 1,5 m -mv bij een zestal boringen antropogene bijmengingen met metselpuin aangetroffen. In de kleilaag zijn in een drietal boringen in het bodemtraject van 0,0 - 0,8 m -mv bijmengingen met metselpuin aangetroffen.

Algemene kwaliteit grond

De zintuiglijk schone bovengrond is niet verontreinigd. De metselpuinhoudende bovengrond bevat licht verhoogde gehalten zware metalen, PAK en/of minerale olie. Plaatselijk is een sterk verhoogd gehalte lood aangetoond in de bovengrond. De ondergrond is niet verontreinigd. Het is onbekend wat de herkomst van het sterk verhoogde gehalte lood is. De verontreiniging is niet afgeperkt.

Hergebruik grond (indicatief)

De zintuiglijk schone bovengrond (0,0 - 0,5 m -mv) is op basis van de onderzochte stoffen uit het NEN-pakket ‘Altijd toepasbaar’. De metselpuinhoudende bovengrond voldoet in de meeste gevallen aan de klasse ‘Wonen’ of ‘Industrie’, met uitzondering van de bovengrond bij boring 024 die door het aangetroffen loodgehalte ‘Niet toepasbaar’ is. De ondergrond (0,5 - 2,0 m -mv) is altijd toepasbaar.

Asbest

Op de locatie is zowel op het maaiveld als in de contactzone (0,0 – 0,5 m -mv) visueel geen asbest aangetroffen of analytisch aangetoond. Het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg ds) wordt niet overschreden.

Algemene kwaliteit grondwater

Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Toetsing hypothese bodem

De hypothese ‘onverdacht op verontreinigingen die afwijken van de Bodemkwaliteitskaart’ is niet correct gebleken. Plaatselijk is een sterk verhoogd gehalte lood aangetoond.

Conclusie

Op basis van het verkennend bodemonderzoek is de milieuhygiënische bodemkwaliteit in voldoende mate bepaald. De onderzoeksresultaten geven aan dat er geen grootschalige verontreiniging wordt verwacht. Een nader onderzoek is nodig om de ernst en omvang van de verontreiniging te bepalen. Vervolgens kan een bodemsanering plaatsvinden aan de hand van een door bevoegd gezag Wet bodembescherming goedgekeurd saneringsplan of zogenaamde BUS- melding. Na afronding van de sanering zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig. Als er een goedgekeurd saneringsplan is of als is ingestemd met de BUS-melding kan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden afgegeven. Binnen de exploitatie wordt hiervoor een budget gereserveerd. Met inachtneming hiervan is het aspect bodem in het kader van het wijzigingsplan voldoende onderzocht.

4.6 Externe Veiligheid

4.6.1 Beleidskader

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico’s op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico’s. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico’s zoveel mogelijk beperkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Als 'harde' afstandseis voor externe veiligheid geldt een contour voor het plaatsgebonden risico (PR 10^-6), die wordt aangegeven als een afstand ten opzichte van de activiteit met gevaarlijke stoffen (risicobron). Binnen deze PR 10^-6 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden geprojecteerd.

Groepsrisico (GR)

Afhankelijk van de aard van de risicobron is er sprake van een bepaald invloedgebied. Binnen dit invloedgebied moet worden onderzocht hoe groot de kans per jaar is dat een groep van ten minste 10 (zich binnen dit invloedgebied bevindende) personen overlijdt ten gevolge van een ramp of zwaar ongeval met de betreffende risicobron. De uitkomst van dit onderzoek geeft de hoogte van het GR weer en wordt uitgedrukt in een curve, waarbij als norm voor het GR een oriënterende waarde is vastgesteld.

De hoogte van het GR moet door middel van een bestuurlijke afweging worden verantwoord. Als binnen het invloedgebied (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden geprojecteerd, geldt ook voor de hiermee samenhangende toename van het GR een bestuurlijke verantwoordingsplicht.

Beleidsvisie externe veiligheid Alphen aan den Rijn

Op 1 juni 2016 is de beleidsvisie externe veiligheid Alpen aan den Rijn in werking getreden. Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water, spoor en door buisleidingen. De term “externe” veiligheid heeft betrekking op de omgeving. Het gaat dus om risico’s waar personen aan blootgesteld worden zonder dat zij deel hebben aan de activiteiten die deze risico’s veroorzaken.

Het hoofddoel van het beleid is het vaststellen van concrete kaders waardoor in Alphen aan den Rijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en vergunningverlening op een verantwoorde manier wordt omgegaan met externe veiligheid.

4.6.2 Onderzoek en conclusie

In het kader van de ontwikkeling van het plangebied is bepaald of er risicobronnen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Om dit aan te tonen is de risicokaart (Atlas leefomgeving) geraadpleegd. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart met het plangebied in het zwart omkaderd.

^{Uitsnede risicokaart, plangebied zwart omkaderd (bron: risicokaart.nl)}

Risicovolle inrichtingen

Uit het raadplegen van de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Transportroutes voor gevaarlijke stoffen

Op een afstand van ca. 520 m ten oosten van het plangebied ligt de provinciale weg N209 gelegen (Nieuwe Hoefweg). Over deze weg worden in beperkte mate gevaarlijke stoffen vervoerd. Gezien de afstand tot deze weg levert dit geen beperkingen op voor het plangebied.

Buisleidingen

Op ruim 400 m afstand van de planlocatie is een CO2 leiding gelegen (aangegeven met ‘Ocap’). Gezien deze afstand geeft deze leiding geen beperkingen voor het plangebied. Overige buisleidingen liggen op een afstand van meer dan 1 km. Er zijn dan ook geen beperkingen voor de ontwikkeling vanwege de ligging ten opzichte van de buisleidingen.

Conclusie

Door de afwezigheid van risicovolle inrichtingen, buisleidingen en /of transportroutes voor gevaarlijke stoffen in de directe omgeving van het plangebied, kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Flora En Fauna

4.7.1 Beleidskader

Om natuurwaarden in Nederland te beschermen gelden de volgende landelijke wetten: de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Indien beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in een plangebied dient met behulp van een quickscan (combinatie van bureauonderzoek en één veldbezoek) te worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, en:

er overtreding van de verbodsbepalingen voor beschermde soorten plaatsvindt (toetsing soortbescherming Wnb);
er mogelijk significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (toetsing aan Wnb gebiedsbescherming, ook wel voortoets genoemd);
er wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) aangetast worden, maar ook of provinciaal compensatiebeleid met betrekking tot door de provincie aangewezen ‘belangrijke weidevogelgebieden’ aan de orde is.

Indien deze beschermde natuurwaarden niet worden aangetast, wordt het project conform de eerder genoemde regelgeving toelaatbaar geacht. In dat geval dient rekening te worden gehouden met de algemeen geldende zorgplicht (artikel 1.11) van de Wnb. De zorgplicht bepaalt dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor flora of fauna veroorzaakt, verplicht is maatregelen te nemen die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt.

4.7.2 Onderzoek en conclusie

Met de beoogde ontwikkeling wordt bebouwing gesloopt en wordt het plangebied heringericht. Om aan te tonen of de ontwikkeling mogelijk een negatief effect op beschermde flora en fauna (soortenbescherming) en beschermde natuurgebieden (gebiedsbescherming) heeft, is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (8 juni 2021, Ecologisch adviesbureau Eceau, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5). Uit de quickscan zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.

De sloop van de woning met aangebouwde loodsen ten behoeve van het realiseren van woningen leiden, behoudens vleermuizen, steenuil, huismus, algemene broedvogels en vrijgestelde soorten, niet tot aantasting van functionele leefomgevingen, vaste rust- en/of verblijflocaties, natuurgebieden of andere krachtens de Wet natuurbescherming beschermde zaken, mits enkele maatregelen getroffen worden ten behoeve van rugstreeppad en passerende vleermuizen, en tijdig onderzoek uitgevoerd wordt naar de aan- dan wel afwezigheid van nesten van huismus, steenuil en verblijfplaatsen van vleermuizen.

Ten aanzien van algemene grondgebonden zoogdieren is enkel de Algemene Zorgplicht van toepassing.
Voor vleermuizen is de bebouwing potentieel geschikt als verblijfplaats. Om de aan- dan wel afwezigheid van vleermuisverblijven aan te tonen is aanvullend onderzoek benodigd. Tevens passeren en foerageren vleermuizen aannemelijk op de locatie en worden door (foutief toegepaste) bouwverlichting mogelijk verstoord.
Voor huismus en steenuil dient nader soortspecifiek onderzoek uitgevoerd te worden om de aan- dan wel afwezigheid van huismus- en steenuilnesten aan te tonen. Ten aanzien van overige vogels met jaarrond beschermde nestlocaties en/of leefgebieden zijn geen verdere maatregelen of vervolgstappen benodigd.
Ten aanzien van algemene vogels kunnen broedsels en nesten verstoord worden gedurende het broedseizoen.
Ten aanzien van rugstreeppadden dient voorkomen te worden dat de locatie gekoloniseerd wordt gedurende de uitvoering van de ontwikkeling. Ten aanzien van overige amfibieën wordt de aanwezigheid van vrijgestelde soorten verwacht, voor deze soorten dient de Algemene Zorgplicht in acht genomen te worden.
Voor vlinders, libellen, ongewervelde, reptielen en vissen met een beschermde status krachtens de Wet natuurbescherming is geen geschikt leefgebied aanwezig.
Standplaatsen en geschikte omstandigheden ten aanzien van beschermde vaatplanten zijn niet aangetroffen.
Er is geen sprake van effecten op houtopstanden onder bescherming van de Wet natuurbescherming.
Gelet op de afstand tot beschermde gebieden en de aard van de werkzaamheden worden geen (negatieve) effecten verwacht bij uitvoering van de ontwikkeling. Desondanks is het aanbevelenswaardig om een Aeriusberekening uit te laten voeren om juridische zekerheid te behalen en aan te tonen dat de ontwikkeling niet resulteert in een verhoogde stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Voor een aantal soorten is het voldoende als er tijdens de uitvoering rekening wordt gehouden met de eventuele aanwezigheid. Voor vleermuizen, huismus en steenuil is niet met zekerheid te zeggen of nesten of verblijven aan- dan wel afwezig zijn in de bebouwing. Om dit vast te stellen is aanvullend onderzoek noodzakelijk.

Voor aanvang van de beoogde ontwikkeling dient voor de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis en laatvlieger aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden om uitsluitsel te geven over de aan- dan wel afwezigheid van vaste rust- en/of verblijflocaties. Het onderzoek betreft 5 gerichte veldbezoeken in de periode mei t/m oktober, waarbij gelet wordt op zomer-, paar-, kolonie- en winterverblijven. Afhankelijk van de bevindingen van het onderzoek zullen vervolgmaatregelen en een ontheffingsaanvraag of geen vervolgstappen benodigd zijn (Vleermuisprotocol, 2021).

Alvorens de sloop van de woning en aangebouwde loodsen dient voor de huismus aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden om uitsluitsel te geven over de aan- dan wel afwezigheid van nesten. Het onderzoek betreft 2 gerichte veldbezoeken in de periode 1 april t/m 15 mei (Kennisdocument Huismus, 2017). Afhankelijk van de bevindingen van het onderzoek zullen vervolgmaatregelen, een ontheffingsaanvraag of geen vervolgstappen benodigd zijn.

Alvorens de sloop van de woning en aangebouwde loodsen dient voor de steenuil aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden om uitsluitsel te geven over de aan- dan wel afwezigheid van nesten. Het onderzoek betreft 3 gerichte veldbezoeken in de periode 1 februari t/m 30 april (Kennisdocument Steenuil, 2017). Afhankelijk van de bevindingen van het onderzoek zullen vervolgmaatregelen, een ontheffingsaanvraag of geen vervolgstappen benodigd zijn.

Stikstofdepositie
Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is 'De Wilck' en ligt op een afstand van ca. 3,5 km van het plangebied. Echter is 'De Wilck' niet stikstofgevoelig. De overige Natura 2000-gebieden die wel stikstofgevoelig zijn liggen op een afstand van meer dan 13 km van het plangebied. Om met zekerheid vast te stellen dat er geen sprake is van stikstofdepositie dient een AERIUS-berekening uitgevoerd te worden.

Uit AERIUS-berekening van de gebruiksfase (4 februari 2022, Buro SRO, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6) blijkt dat er in totaal sprake is van een NOx emissie van 5,3 kg/j en een NH3 emissie van 0,4 kg/j. Met de berekening zijn voor verschillende rekenpunten rekenresultaten van 0,00 mol/ha/j. Met de ontwikkeling worden in de gebruiksfase de kritische depositiewaarden op omliggende Natura 2000-gebieden niet overschreden.

Op het moment dat de genoemde AERIUS-berekeningen zijn uitgevoerd gold er nog een bouwvrijstelling, waarbij de bouw- sloop en eenmalige aanlegactiviteiten niet hoefden te worden meegenomen. Deze bouwvrijstelling is sinds de uitspraak van de Raad van State van 2 november 2022 komen te vervallen. Een stikstofberekening voor de bouwfase is, gezien de omvang van het project en de afstand tot stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden, echter niet noodzakelijk. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de bouwfase niet gelijktijdig met de bouw van veel woningen in de rest van het plan 'Bentwijck' plaatsvindt. Als dat wel zo is dan dient alsnog een AERIUS-berekening voor de bouwfase te worden aangeleverd.

Er kan geconcludeerd worden dat het plan uitvoerbaar is wat betreft stikstofdepositie.

Algemene zorgplicht

Naast de genoemde maatregelen dienen bij de voorgenomen werkzaamheden de volgende maatregelen in acht te worden genomen:

Voor vleermuizen dient rekening gehouden te worden met mogelijk foeragerende of passerende individuen middels het juist toepassen van bouwverlichting óf door te werken buiten de schemerende en donkere dagdelen in de periode april t/m oktober. Voorbeelden van juiste verlichting: amber-/roodkleurige verlichting, beperkte hoogte van lichtmasten en verlichting naar beneden gericht en convergeren.
In verband met de potentie voor algemene vogelsoorten zoals turkse tortel, kauw, merel en overige kleine zangvogels werkzaamheden buiten het broedseizoen uitvoeren, medio maart t/m medio juli. Indien de werkzaamheden opgestart en uitgevoerd worden binnen het broedseizoen dient de locatie ongeschikt gemaakt te worden alvorens de aanvang van het broedseizoen. Indien nodig kan ook binnen het broedseizoen gewerkt worden door de planlocatie vlak voorafgaand aan de werkzaamheden te laten controleren op de aanwezigheid van in gebruik zijnde nesten.
Om te voorkomen dat de rugstreeppad de bouwlocatie koloniseert gedurende het voortplantingsseizoen dienen maatregelen getroffen te worden. Zorgen dat tijdelijke poelen en plassen niet kunnen ontstaan door de locatie regelmatig af te vlakken óf een amfibieënscherm plaatsen waardoor rugstreeppadden de locatie niet kunnen bereiken óf zorg dragen dat zanderig/braakliggend terrein niet aanwezig is in de voortplantings- of migratieperiode van rugstreeppadden (begin april t/m eind juli).
Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (puin, takken, stronken) gefaseerd verwijderen. Dit om dieren die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, zich te laten verplaatsen naar een schuilplaats buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden.
In het kader van de Algemene Zorgplicht dient voorzichtig gehandeld te worden met alle aanwezige flora en fauna.

Conclusie

Uit aanvullend onderzoek zal blijken of de beoogde ontwikkeling een belemmering vormt voor het wijzigen van de bestemming naar ‘wonen’. Voordat de daadwerkelijke ontwikkeling uitgevoerd gaat worden dienen er echter stappen ondernomen te worden. Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van dit wijzigingsplan. De sloop van een woning met aangebouwde loodsen ten behoeve van het realiseren van woningen leiden, behoudens vleermuizen, steenuil, huismus, algemene broedvogels en vrijgestelde soorten, niet tot aantasting van functionele leefomgevingen, vaste rust- en/of verblijflocaties, natuurgebieden of andere krachtens de Wet natuurbescherming beschermde zaken, mits enkele maatregelen getroffen worden ten behoeve van rugstreeppad en passerende vleermuizen, en tijdig onderzoek uitgevoerd wordt naar de aan- dan wel afwezigheid van nesten van huismus, steenuil en verblijfplaatsen van vleermuizen.

4.8 Archeologie

4.8.1 Beleidskader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd: archeologisch erfgoed betreft onvervangbaar onderdeel van ons cultureel erfgoed. De Erfgoedwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. De taken in het kader van de Erfgoedwet behelzen o.a. het meewegen van archeologie in de besluiten op het gebied van de Ruimtelijke Ordening (zoals omgevingsvergunning) en de koppeling tussen ruimtelijke plannen en archeologische waarden en verwachtingen.

De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft het eigen archeologiebeleid in 2018 opgesteld en in een paraplubestemmingsplan Archeologie (28 maart 2019) gevat. Aan de hand van de archeologische waardenkaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden. Deze stappen worden beschreven in de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg.

4.8.2 Onderzoek en conclusie

De gronden van het plangebied zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Voor deze dubbelbestemming geldt dat bij ontwikkelingen met een oppervlakte van meer dan 100 m² en 0,5 m diep een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Met het voorliggende plan worden deze normen overschreden. Derhalve is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (22 februari 2021, ADC ArcheoProjecten, zie bijlagen bij toelichting bijlage 7).

Het plangebied bevindt zich aan de noordrand van de Benthuizer Zuidpolder. Uit archeologische onderzoeken in de omgeving blijkt dat de natuurlijke ondergrond van deze droogmakerij uit kleiige wadplaat- en zandige wadgeulafzettingen (Laagpakket van Wormer, Formatie van Naaldwijk) bestaat. Grootschalig onderzoek ten behoeve van de realisatie van het Bentwoud heeft aangetoond dat deze afzettingen gezien de overstromingsfrequentie en het ontbreken van indicaties voor rijping niet geschikt zijn geweest voor tijdelijke of permanente bewoning. De verwachting op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats uit het Vroeg- en het begin van het Midden-Neolithicum wordt daarom als zeer laag ingeschat.

In de periode Midden-Neolithicum t/m Middeleeuwen maakte het plangebied deel uit van een veenlandschap, dat in drogere periodes mogelijkheden voor bewoning kan hebben geboden. In de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd werd het veenoppervlak afgegraven ten behoeve van de turfwinning. Vanaf de 16e eeuw kwam het slagturven in zwang waarbij onder de waterspiegel werd gebaggerd tot de klei- of zandbodem was bereikt. Als gevolg van deze activiteiten zullen eventuele sporen en vondsten in het veen geheel zijn verdwenen.

Door de turfwinning ontstonden uitgestrekte veenplassen die, omdat zij door oevererosie een gevaar voor hun omgeving opleverden, in de 18e eeuw werden drooggemalen. Daarbij ontstond in 1765 de Benthuizer Zuidpolder. Op basis van de kaart van Klaas Vis (1767) moet worden aangenomen dat kort daarop aan de noordzijde van deze droogmakerij een viertal boerderijen werd gesticht. Het plangebied valt samen met het erf van één van deze boerderijen. Uit het minuutplan van 1829 blijkt dat dit erf bestond uit een woonhuis met aangebouwde stal, twee bijgebouwen en twee hooibergen.

Het woonhuis met aangebouwde stal is volgens informatie van de opdrachtgever bij een brand verloren gegaan en in 1902 deels op de oude fundamenten herbouwd. Dit wordt duidelijk uit de vergelijking van het voorkomen van de bebouwing op het minuutplan van de gemeente Benthuizen (1829) en latere kaarten met de huidige situatie. Onder het huidige woonhuis moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van muurresten van een boerderij waarvan de geschiedenis mogelijk teruggaat tot in de tweede helft van de 18e eeuw (vanaf 1765). De schuren en hooibergen zijn later gesloopt ten behoeve van de bouw van de huidige schuren in de jaren zestig van de vorige eeuw. In hoeverre hiervan nog oude fundamenten zijn aan te treffen, is niet bekend.

Voor de delen van het plangebied waar historische bebouwing heeft gestaan wordt aanvullend onderzoek noodzakelijk geacht. Dit onderzoek dient te bestaan uit een inventariserend veldonderzoek door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVO-P), uit te voeren na de bovengrondse sloop van huidige bebouwing en bijgebouwen. Het doel van dit aanvullend onderzoek is het onderzoeken van de aanwezigheid van archeologische resten alsook de gaafheid, omvang, datering en conservering daarvan. De exacte invulling van de archeologische werkzaamheden dient te worden vastgelegd in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE). Ondergrondse sloop (vanaf de betonvloer) kan alleen worden uitgevoerd als daar een archeoloog bij is.

Op basis van de geraadpleegde oude kaarten (waaronder het minuutplan uit 1829) zijn in het uiterste noorden en in het zuiden van het plangebied geen resten van vroegere bebouwing en andere erfgerelateerde zaken te verwachten. Daarom wordt ten aanzien van deze delen geadviseerd de archeologische dubbelbestemming op te heffen. Hier is dan ook geen aanvullend onderzoek noodzakelijk. Het is wel altijd mogelijk dat tijdens grondwerkzaamheden onverwacht archeologische vondsten aan het licht komen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van de grondwerkzaamheden te wijzen op de plicht zogenoemde toevalsvondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in de Erfgoedwet. Deze melding dient behalve bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) tevens plaats te vinden bij de gemeente Alphen aan den Rijn.

Conclusie

Na de sloop van de huidige bebouwing dient een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden ter plaatse waar de historische bebouwing gestaan heeft. In dit deel van het plangebied wordt de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' gehandhaafd. Op basis van het onderzoek rapport zijn zowel het noordelijke als het zuidelijke deel van het plangebied vrijgegeven en hoeft daar geen archeologische dubbelbestemming opgenomen te worden.

Afstemming met ODMH

Er heeft eind 2022 een nadere afstemming plaatsgevonden tussen de Adviseur bodem en archeologie van Omgevingsdienst Midden-Holland en de opsteller van het archeologische onderzoek van ADC ArcheoProjecten. Dit naar aanleiding van een gestaakte milieuboring in de berm van de Heerewegh ter hoogte van het plangebied. Duidelijkheid hierover kan worden verkregen als er hier een booronderzoek wordt uitgevoerd. Op basis van de boringen kan dan een conclusie getrokken worden over de aan- of afwezigheid van archeologische resten. De focus ligt hierbij op het gebied bij de gestaakte milieuboring. Naar aanleiding hiervan is overeengekomen om de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' ook toe te kennen aan het noordelijke deel van het plangebied. Dit houdt in dat in het voorliggende wijzigingsplan alleen het zuidelijke deel van het plangebied wordt vrijgegeven: hier hoeft geen archeologische dubbelbestemming opgenomen te worden.

Met inachtneming van bovenstaande vormt het aspect archeologie geen belemmeringen voor het vaststellen van dit wijzigingsplan.

4.9 Cultuurhistorie

4.9.1 Beleidskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Ruimtelijke plannen zijn een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van ruimtelijke plannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

4.9.2 Onderzoek en conclusie

Uit het raadplegen van de cultuurhistorische waardenkaart van Alphen aan den Rijn blijkt dat het gebouw op het perceel van de Heerewegh 30 een gemiddelde cultuurhistorische waarde heeft. De bebouwing stamt uit de periode 1900-1920 en betreft een langhuisboerderij. De bouwstijl is traditioneel en het gebouw is van enig belang vanwege het karakteristieke bouwtype, de gaafheid van de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de gevelindeling en diverse details. Er is echter geen sprake van een gemeentelijk of rijksmonument.

Daarnaast ligt het plangebied aan het historische bebouwingslint van de Heerewegh. Dit bebouwingslint loopt door tot in het bebouwde gebied van Benthuizen. Met de ontwikkeling wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met de karakteristieken van het lint. Zo wordt er aansluiting gezocht door de bouw van 3 vrijstaande woningen aan het lint.

In het 'Paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie' is een deel van de bebouwing aangewezen als 'Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken'.

Conclusie

In het 'Paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie' is voor het pand Heerewegh 30 de volgende waardebepaling weergegeven: 'Van belang als markant onderdeel van de historische lintbebouwing langs de hoofdstructuur in Benthuizen. Van enig belang vanwege karakteristieke bouwtype, gaafheid van hoofdvorm, materiaalgebruik, gevelindeling en diverse details'. De betreffende beschrijving/waardering van de cultuurhistorische waardenkaart is als bijlagen bij de regels, bijlage 1 toegevoegd.

In het voorliggende wijzigingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken' overgenomen, met een verwijzing naar de bijgevoegde pagina van de cultuurhistorische waardenkaart. Daarbij dient opgemerkt te worden dat het voornemen is om het betreffende pand te slopen. Dat is gerechtvaardigd omdat het pand eerder afgebrand is en daardoor grotendeels niet meer in originele staat is. Alleen de voorgevel is nog in originele staat. Daarnaast is het gebouw in slechte bouwkundige staat en bevat het veel asbest. In het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit slopen zal dit worden aangetoond.

4.10 Duurzaam Bouwen En Klimaat

4.10.1 Beleidskader

Zowel de rijksoverheid als de gemeente Alphen aan den Rijn heeft de ambitie om in 2050 vrij te zijn van fossiele brandstoffen en energie- en klimaatneutraal te zijn. In het actieprogramma 2017 – 2020 “Doorbraakplan voor een duurzaam Alphen op weg naar 2050; een groene stad met lef!” zijn de ambities nader uitgewerkt in concrete tussendoelen:

In 2020 wekt Alphen aan de Rijn 14% van zijn energieverbruik duurzaam op (een verdubbeling ten opzichte van 2014);
In 2020 heeft Alphen 50% meer aansluitingen met zonne-energie t.o.v. 2016;
Vanaf 2018 is nieuwbouw aardgasloos, energieneutraal en afgestemd op de omgeving;
Om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen streeft Alphen aan den Rijn naar een verbeterde opvang en afvoer van regenwater en het dempen van hittestress, onder andere door groene daken en groene gevels;
Voor de transitie naar een circulaire economie streeft Alphen ernaar in 2025 50% van de grondstoffen circulair in te zetten en in bouwprojecten meer hergebruikte materialen in te zetten, waaronder circulair beton.

Sinds 1 juli 2018 de wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) in werking is getreden, worden nieuwe kleinverbruikers (zoals woningen) in principe niet meer aangesloten op het aardgasnet. Vanaf 1 januari 2021 is de scherpere energieprestatienorm van “Bijna energieneutraal gebouwd” ofwel de BENG-norm van kracht.

Alphen aan den Rijn heeft het Energieakkoord Holland Rijnland 2017 – 2025 en het convenant Regionale energiestrategie 2018 – 2025 Midden-Holland ondertekend. Beide regio’s streven naar een energieneutraal, klimaatbestendige en fossiele energie vrije regio, waarin ruimte is gereserveerd voor het opwekken van duurzame energie.

Voorts heeft de gemeente het 'Convenant klimaatadaptief bouwen in Zuid-Holland' ondertekend. Daarin wordt het belang van klimaatadaptief bouwen benadrukt en om daarin gezamenlijk op te trekken om te leren en te versnellen. Gestreefd wordt naar minder wateroverlast, meer biodiversiteit, minder hittestress, minder langdurige droogte en minder nadelige gevolgen ervan, minder bodemdaling en minder nadelige gevolgen ervan dan er voorafgaand aan de ruimtelijke ontwikkeling van het woningbouwplan was. Vanuit de provincie zijn voorbeelden voor werkmethoden en bestekken beschikbaar.

Bij het maken van een nadere invulling voor duurzaamheid in nieuwbouwprojecten maakt de gemeente Alphen aan den Rijn gebruik van het instrument GPR Gebouw. Samenwerkingspartners van de gemeente kunnen ondersteuning vanuit de gemeente krijgen bij de toepassing van dit instrument.

Woonvisie2021-2025

In de woonvisie wordt in thema 4 de ambitie tot verduurzaming uiteengezet. In 2050 moet Alphen aan den Rijn CO2 neutraal zijn. Om dit te bereiken wil de gemeente investeren in energiebesparing en klimaatadaptie in gebouwen, woningen en de rest van de gebouwde omgeving (straten, pleinen etc.). Ook moet de warmtevoorziening van gebouwen zelf worden verduurzaamd. Hierbij wil de gemeente bijvoorbeeld kijken naar alternatieve bronnen. Er worden vier richtingen en opgaven onderscheiden die kunnen bijdragen aan de verduurzaming. Tot slot is een uitvoeringsagenda opgesteld om deze opgaven te realiseren.

Duurzaamheidsprogramma 2014-2020

Het duurzaamheidsprogramma 2014-2020 en het bijbehorende uitvoeringsprogramma is op 24 september 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en is leidend voor de uitvoering van duurzaamheid binnen de gemeente.

In het duurzaamheidsprogramma is beschreven wat de ambitie van de gemeente is en wat de gemeente wil bereiken in de periode 2014 t/m 2020. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in enerzijds ambities van de gemeentelijke organisatie en anderzijds ambities voor de Alphense samenleving. Voor het behalen van deze ambities is de gemeente afhankelijk van de samenleving als geheel. De gemeente stimuleert en faciliteert: “Een duurzaam Alphen aan den Rijn bereiken we samen”.

De stip op de horizon is: “In 2050 is de samenleving van Alphen aan den Rijn fossiele brandstofvrij en energie- en CO2-neutraal”. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma "Spoorboekje van A naar D: werken aan het (duurzaamheids)spoor” zijn per ambitie projecten benoemd die de komende jaren uitgevoerd worden om bij te dragen aan het behalen van de ambities.

4.10.2 Onderzoek en conclusie

Om te voldoen aan de gemeentelijke en landelijke duurzaamheidsambities zullen de nieuwe woningen voldoen aan de BENG-normen. Er wordt minimaal aangesloten op de huidige wet- en regelgeving. De woningen worden gasloos gerealiseerd, voorzien van een goede isolatie en er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen en installaties. Daarnaast wordt er gestreefd een extra ambitie voor het thema energie te formuleren. Op het gebied van klimaatadaptatie zal waar mogelijk gebruik gemaakt worden van halfverharding. Daarnaast blijft de naastgelegen watergang behouden die aansluit op de waterstructuur van Bentwijck en wordt de oppervlakte aan water uitgebreid. In het kader van de omgevingsvergunning worden de ambities verder uitgewerkt.

4.11 Waterparagraaf

4.11.1 Beleidskader

Rijksbeleid

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Water Programma.

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem of in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.

Nationaal Water Programma

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Water Programma vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Water Programma geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2022-2027 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Water Programma richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2022-2027 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is in het plangebied het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en (ondiep) grondwater. De drie hoofddoelen van dit beheer zijn:

veiligheid tegen overstromingen;
voldoende water;
gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten en te beheren. Daarbij wil Rijnland dat watergangen en kunstwerken zoals gemalen op orde en toekomstvast worden gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering.

Rijnlands taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water.

Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert Rijnland rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

Aan de hand van het Waterbeheersplan werkt Rijnland aan zijn ambities. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft Rijnland een adviserende rol. In de uitvoerings- en beheersfase van ruimtelijke plannen heeft Rijnland een regelgevende rol.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

Onttrekken en lozen van grondwater;
Het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bijvoorbeeld op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij Rijnland (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt (t/m 5.000 m²) is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuwe compensatie moet worden gerealiseerd, moet deze voorafgaand aan het aanbrengen van de verharding zijn gerealiseerd, of gelijktijdig met het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.

Riolering en afkoppelen

Voor zover een ruimtelijk plan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze volgorde houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen. Bij nieuwbouw wordt gekozen voor aanleg van gescheiden stelsels voor hemel- en afvalwater.

Voor de afvoer van het hemelwater wordt uitgegaan van de volgende voorkeursvolgorde:

Hemelwater vasthouden voor benutting;
(in-)filtratie van afstomend hemelwater;
afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het Watertaken Programma, waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid betreffende de gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater staat in het 'Gemeentelijk Watertaken Programma 2021-2024', dat in december 2020 door de raad is vastgesteld. Dit GRP bevat de uitgangspunten voor aanleg en instandhouding van gemeentelijke riolering in brede zin, dus ook voorzieningen voor hemelwater en grondwater.

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft het 'Convenant Klimaatadaptief Bouwen' ondertekend. Van de ontwikkelaar wordt verwacht dat creatief wordt bekeken hoe invulling kan worden gegeven aan de doelstellingen van het convenant.

4.11.2 Watertoets

Waterkeringen

Uit het raadplegen van de legger van het hoogheemraadschap van Rijnland blijkt dat aan de noordzijde van het plangebied een regionale waterkering aanwezig is. Ter bescherming van deze waterkering wordt in het voorliggende wijzigingsplan de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen conform de legger van het hoogheemraadschap van Rijnland.

Watercompensatie

Er is met het voorgenomen initiatief sprake van een toename aan verhard oppervlak. In de huidige situatie is 2.908 m² aan verhard oppervlak aanwezig. In de toekomstige situatie bedraagt het verhard oppervlak in totaal 2.903 m². Door het hoogheemraadschap van Rijnland wordt halfverharding ook tot verharding gerekend. In totaal wordt er 222 m² aan halfverharding toegevoegd ter plaatse van de parkeerplaatsen. Daarmee komt het totaal aan verharding in de toekomstige situatie op 3.125 m². Netto neemt daarmee de verharding toe met 217 m² toe. In stedelijk gebied dient er conform het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland bij een toename van meer dan 500 m² aan verharding gecompenseerd te worden in de vorm van nieuw oppervlaktewater. Watercompensatie is daarmee niet noodzakelijk. Desondanks wordt de oppervlakte aan water uitgebreid van nu 305 m² naar nieuw 653 m², wat neerkomt op 348 m² aan nieuw oppervlaktewater.

Afvoer en riolering

Voor wat betreft het afvalwater wordt zoveel als mogelijk aangesloten op de ambities van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Er wordt binnen het plangebied een rioolstelsel aangelegd die aansluit op het gemeentelijk rioleringssysteem.

Voor wat betreft het hemelwater worden vooral de mogelijkheden van een vertraagde afvoer bekeken, zowel op de woonpercelen als op de aan te leggen verkeersruimten (infiltratie, halfverhardingen). In combinatie met het uitbreiden van de oppervlakte aan water levert dat een verantwoorden afvoer van het hemelwater op. Dit wordt nader uitgewerkt in het kader van de Omgevingsvergunningen.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmering vormt voor het voorgenomen initiatief.

5 Juridische Planopzet

5.1 Algemeen

Voor het wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

5.2 Wijzigingsplan

Het plangebied is voorzien van de bestemming ‘Wonen’. Het nog nader te onderzoeken deel ter plaatse van de historische bebouwing en aan de noordzijde van het plangebied, is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Verder heeft een zone aan de Heerewegh, op basis van de Legger, de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

De regels van het voorliggende wijzigingsplan zijn grotendeels gelijk aan de regels van het bestemmingsplan 'Bentwijck, Benthuizen', afgestemd op het onderhavige initiatief. Toegevoegd zijn:

erftoegangswegen en ontsluitingswegen (in plaats van (ontsluitings)paden) en groenvoorzieningen (art. 3.1);
de aanduidingen 'vrijstaand' en 'aaneengebouwd' (artikel 3.2.1);
vastgelegd is dat minimaal 12 middeldure huurwoningen (middenhuur) worden gerealiseerd (art. 3.3.2);
een voorwaardelijke verplichting in verband met de Wet natuurbescherming (artikel 3.2.5);
een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren van een dove gevel (artikel 3.3.4);
de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken' (artikel 5).

6 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het wijzigingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. Er is tussen gemeente en initiatiefnemer een anterieure exploitatieovereenkomst is gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over kostenverhaal.

7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp wijzigingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpwijzigingsplan dient conform afdeling 3.9a van de Wro en afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door het college wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het wijzigingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het wijzigingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.1 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro is het ontwerp wijzigingsplan aan een aantal adviesinstanties toegezonden. Er zijn geen vooroverlegreacties ontvangen.

7.2 Communicatie

Begin 2021 is in het kader van het bestemmingsplan Bentwijck door initiatiefnemer gesproken met diverse bedrijven en aangrenzende eigenaren. Ook heeft initiatiefnemer het laatste kwartaal van 2021 meerdere keren overleg gehad met enkele omwonenden van de Heerewegh en met een eigenaar van aangrenzende bedrijfspanden. In dat verband werden zorgen geuit over eventuele geluidoverlast voor de nieuwe bewoners, ondanks een uitgevoerd akoestisch onderzoek.

Op 8 maart 2022 is op de locatie Westzijdeweg 63 in Hazerswoude een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonenden van de Heerewegh, Bentlanden en De Werven. Er waren personen van 10 adressen aanwezig.

Het initiatief is nader toegelicht aan de hand van tekeningen op presentatiepanelen. Daarbij heeft de initiatiefnemer voor wat betreft de fasering van het project aangegeven aan te willen haken bij de eerste fase van Bentwijck, om met name voor de veiligheid van de leerlingen van de nieuwe school en de overlast te minimaliseren. Ook de gemeente vindt dat belangrijk.

Er werden vragen gesteld over de invulling van het woonerf, over parkeren van vrachtauto's en over het vrachtverkeer op Bentlanden. Daarnaast werd aandacht gevraagd voor het beperken van overlast bij de sloop- en bouwwerkzaamheden. Maar de tendens was over het algemeen positief. De vragen en opmerkingen en de reactie daar op zijn in een verslag opgenomen dat aan de aanwezigen is verstrekt, met ook de vraag of het verslag volledig is.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerp wijzigingsplan heeft vanaf 23 februari 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van tervisielegging is één schriftelijke zienswijze ontvangen. De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven om het wijzigingsplan te wijzigen. Voor de beantwoording wordt verwezen naar de ‘Nota van beantwoording zienswijzen ontwerp wijzigingsplan Heerewegh 30, Benthuizen’ zoals opgenomen in bijlage 9.

KadastraleKaart.com

Heerewegh 30, Benthuizen

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

1.2 wijzigingsplan

1.3 geldend bestemmingsplan

1.4 aanduiding

1.5 aanduidingsgrens

1.6 aaneengebouwde woning

1.7 aan-huis-gebonden beroep

1.8 achtererfgebied

1.9 archeologisch onderzoek

1.10 bebouwing

1.11 bedrijf

1.12 bestemmingsgrens

1.13 bestemmingsvlak

1.14 bevoegd gezag

1.15 bijbehorend bouwwerk

1.16 bijgebouw

1.17 bouwen

1.18 bouwgrens

1.19 bouwhistorisch onderzoek

1.20 bouwlaag/woonlaag

1.21 bouwperceel

1.22 bouwperceelgrens

1.23 bouwvlak

1.24 bouwwerk

1.25 bouwwerk, geen gebouw zijnde

1.26 cultuurhistorisch onderzoek

1.27 cultuurhistorische waarde

1.28 cultuurhistorische waardenkaart

1.29 cultuurhistorisch waardevol object

1.30 deskundige

1.31 detailhandel

1.32 dove gevel

1.33 ensemble

1.34 gebouw

1.35 hoofdgebouw

1.36 hoofdvorm

1.37 huishouden

1.38 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

1.39 massa-opbouw

1.40 nutsvoorzieningen

1.41 overkapping

1.42 parkeervoorziening

1.43 peil

1.44 seksinrichting

1.45 slopen

1.46 voorerfgebied

1.47 voorgevel

1.48 voorgevelrooilijn

1.49 vrijstaande woning

1.50 wonen

1.51 woning

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 de dakhelling

2.2 de goothoogte van een bouwwerk

2.3 de inhoud van een bouwwerk

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk

2.6 de breedte en diepte van een gebouw

2.7 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Waarde - Archeologie 3

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie - Bouwwerken

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Specifieke gebruiksregels

5.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

Artikel 6 Waterstaat - Waterkering

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels