Van Zuijtland 1 Benthuizen

Wijzigingsplan - gemeente Alphen aan den Rijn

Vastgesteld op 16-05-2017 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het wijzigingsplan Van Zuijtland 1 Benthuizen van de Gemeente Alphen aan den Rijn;

1.2 wijzigingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0484.WcoVanZuijtland1bh-VA01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

1.3 aan-huis-gebonden beroep

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, cosmetisch of hiermee gelijk te stellen gebied, daaronder niet begrepen prostitutie, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;

1.4 aanbouw

een toevoeging van een (afzonderlijke) ruimte aan het hoofdgebouw, welke vanuit het hoofdgebouw toegankelijk is en functioneel deel uitmaakt van het hoofdgebouw;

1.5 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 achtererfgebied

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter afstand van de voorkant, van het hoofdgebouw;

1.8 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.9 bestaand

bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend. Tenzij in de regels anders is bepaald; bij gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

1.10 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.11 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.12 bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.13 bijgebouw

een niet voor bewoning bestemd gebouw behorende bij een op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, dat architectonisch en functioneel ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.14 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.15 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.16 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een onderbouw, kap of kapverdieping;

1.17 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten;

1.18 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.19 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.20 bruto-vloeroppervlakte (bvo)

de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen (NEN 2580, punt 4.2);

1.21 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uistalling ten verkoop, het verkopen verhuren en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.22 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.23 hoofdgebouw

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.24 huishouden

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatig kamerverhuur of kamerverhuur op een zodanige schaal dat zij als bedrijfsmatig moet worden beschouwd, wordt daaronder niet begrepen;

1.25 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.26 peil

voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
in overige gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende, afgewerkte maaiveld;

1.27 perifere detailhandel

detailhandel in woninginrichting en meubels, bouwmarkten, keukencentra, sanitaircentra, tuincentra alsmede land- en tuinbouwcentra, en daarmee vergelijkbare vormen van detailhandel, die vanwege de omvang en aard van de gevoerde artikelen een groot uitstallingsoppervlak nodig hebben.

1.28 plangrens

de geometrisch bepaalde lijn, die de grens vormt van het plan;

1.29 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.30 seksinrichting

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.31 uitbouw

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.32 voorgevel

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van ter inzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

1.33 vrijstaande woning

een woning die vrij staat van een andere woning;

1.34 wonen

het houden van een verblijf of het gehuisvest zijn in een woning;

1.35 woning

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.36 wijziging

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening.

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens

tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van een bouwwerk, waar de afstand het kortst is;

2.2 bouwdiepte van een bouwwerk

vanaf peil tot aan het laagste punt van het bouwwerk, met uitzondering van de fundering of onderschikte onderdelen van het bouwwerk;

2.3 bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.5 goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat:

wanneer zich één of meer dakkapellen of vergelijkbare bouwwerken op meer dan 50% van de gevelbreedte bevinden, de goothoogte van dit bouwwerk als goothoogte van het gebouw geldt;
wanneer een woning voor meer dan de helft van de breedte van de woning plat is afgedekt, de bovenkant van deze afdekking als goothoogte van het gebouw geldt.

2.6 inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.7 oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.8 verticale diepte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het laagste ondergrondse punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

één woning met bijbehorende bijgebouwen, aanbouwen, uitbouwen van de woning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten met inachtneming van het bepaalde in artikel 3 lid 4.2;
parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, oeververbindingen, water en ontsluitingen;
tuinen en erven.

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

het bepaalde in artikel 3 lid 2.1 sub b en toestaan dat de op de verbeelding opgenomen goothoogte mag worden overschreden, onder de voorwaarden dat:
1. de overschrijding niet meer mag bedragen dan 1 meter;
2. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast;
3. bij de afwijking het behoud van een stedenbouwkundige eenheid van de desbetreffende straat in acht wordt genomen;
het bepaalde in artikel 3 lid 2.2 sub f tot een afstand van tenminste 1 m onder de voorwaarden dat:
1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast;
2. de stedenbouwkundige eenheid van de desbetreffende straat niet wordt aangetast;
het bepaalde in artikel 3 lid 2.2 sub g voor het plaatsen van een vrijstaand bijgebouw met een plat dak onder de voorwaarde dat:
1. de stedenbouwkundige eenheid van de desbetreffende straat en de bebouwingskarakteristiek niet worden aangetast.

3.4 Specifieke gebruiksregels

Artikel 4 Waarde - Archeologie 4

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4 lid 1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de regels van artikel 4 lid 3 vooraf in acht zijn genomen;
tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de regels artikel 4 lid 3 vooraf in acht zijn genomen.

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3 Algemene Regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene Bouwregels

6.1 Overschrijding bouwgrenzen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1,2 m bedraagt.

6.2 Dakopbouwen t.b.v. noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties

Dakopbouwen ten behoeve van noodtrappen, luchtbehandelings- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 3,50 m en mogen geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw waarop zij worden geplaatst.

6.3 Ondergronds bouwen

De regels inzake de toelaatbaarheid, de aard, de omvang en de situering van gebouwen zijn in geval van ondergrondse bouw van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat deze uitsluitend is toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:

ondergrondse bouw is uitsluitend toegestaan onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, alsmede ter verbinding van gebouwen;
gebouwd mag worden tussen peil en 3,50 m onder peil.

Artikel 7 Algemene Gebruiksregels

7.1 Verbod

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming en de overige regels. Onder verboden gebruik als in artikel 2.1, lid 1 sub c van de Wet algemene regels omgevingsrecht wordt in elk geval verstaan:

een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
vestiging van seizoensarbeiders;
een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie;
een gebruik ten behoeve van detailhandel, anders dan productiegerichte detailhandel en bestaande perifere detailhandel.

7.2 Afwijken

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 1 , indien strikte toepassing van het verbod leidt tot beperkingen in het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen worden gerechtvaardigd.

Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels

8.1 Algemene afwijkingsregels ten behoeve van geringe afwijkingen

Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden van deze regels, is het bevoegd gezag bij een aanvraag om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder a, b of c Wabo bevoegd af te wijken van de desbetreffende regels van het plan voor:

geringe afwijkingen van het plan indien blijkt dat uitsluitend ten gevolge van onnauwkeurigheden in de verbeelding of in deze regels, deze geringe afwijkingen in het belang van een juiste verwerkelijking of toepassing van het plan gewenst of noodzakelijk zijn, of welke in het belang zijn van een ruimtelijk of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein;
afwijkingen van de bebouwingspercentages en in het plan voorgeschreven maten van ten hoogste 10% (gemeten ten opzichte van de totale in aanmerking te nemen oppervlakte), waarbij de in de bestemmingsregels voorzien afwijkingsmogelijkheden buiten beschouwing blijven;
de oprichting van niet voor bewoning bestemde gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut, zoals openbare toiletten, telefooncellen, wachthuisjes, (ondergrondse afval)inzamelcontainers, gasreduceerstations, rioolgemalen en transformatorstations, mits het bovengrondse oppervlak van ieder gebouw en ander bouwwerk niet meer bedraagt dan 15 m² en de hoogte niet meer dan 3 m. Het bevoegd gezag houdt onder andere rekening met mogelijke overlast, verkeersveiligheid en ruimtelijke kwaliteit;
het plaatsen van zendmasten of -antennes voor telecommunicatie rondom infrastructuur dan wel in bebouwd gebied op gebouwen, met uitzondering van plaatsing op of zeer nabij gebouwen waar mensen permanent dan wel veelvuldig verblijven (zoals woongebouwen, basisscholen en dergelijke), tenzij plaatsing buiten een woongebouw redelijkerwijs onmogelijk is. Het bevoegd gezag houdt onder meer rekening met de veiligheid en mogelijke storing van elektronische apparaten zoals televisie, radio en dergelijke.

8.2 Voorwaarden

De in artikel 8 lid 1 genoemde omgevingsvergunningen mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken. Voorts dient de stedenbouwkundige waarde van de omgeving te zijn gewaarborgd.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

9.1 Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
Eenmalig kan door het bevoegd gezag worden afgeweken van artikel 26 lid 1 sub a a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 26 lid 1 sub a met maximaal 10%.
artikel 9 lid 1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, als bedoeld onder artikel 9 lid 2 sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik, bedoeld in artikel 9 lid 2 sub a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
artikel 9 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.

Artikel 10 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het wijzigingsplan Van Zuijtland 1 Benthuizen van de Gemeente Alphen aan den Rijn.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de zuidzijde van de kern Benthuizen bevindt zich de voormalige brandweerkazerne op het perceel Van Zuijtland 1. Het gebouw is niet meer in gebruik als kazerne en staat leeg. Het plan is om het gebouw te slopen en hiervoor in de plaats een vrijstaande woning terug te bouwen.

Het vigerende bestemmingsplan kent een wijzigingsbevoegdheid die het mogelijk maakt om de geldende bestemming, onder voorwaarden, te wijzigen naar een woonbestemming. Voor de invulling van de wijzigingsbevoegdheid is het opstellen van een wijzigingsplan noodzakelijk. Ten behoeve van de te realiseren woning is onderhavig wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit wijzigingsplan betreft de locatie van de voormalige brandweerkazerne aan de zuidzijde van de kern Benthuizen. De volgende afbeelding toont de globale ligging van het plangebied.

^{Globale ligging plangebied}

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Benthuizen'. Dit bestemmingsplan is op 26 september 2013 vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Rijnwoude. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

^{Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan (plangebied = witte cirkel)}

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Groen' en dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'. Tevens is voor het plangebied de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied I' opgenomen. Op basis van deze wijzigingsbevoegdheid, artikel 25.2, zijn burgemeester en wethouders bevoegd de geldende bestemmingen ter plaatse van de aanduiding te wijzigen in de bestemming 'Wonen'.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid. Hoofdstuk 4 licht de haalbaarheid van het wijzigingsplan toe aan de hand van de wijzigingsbevoegdheid conform de geldende bestemmingsplanregels. In hoofdstuk 5 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en de milieuwetgeving. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige Situatie

Het plangebied ligt in de meest zuidelijke woonwijk van Benthuizen. Deze woonwijk ligt dus ten zuiden van de oude kern Benthuizen en is in de periode eind jaren 70 en begin jaren 80 opgericht. Ten noorden van het plangebied ligt een speelterrein met onder andere een basketbalveld.

Op het perceel bevindt zich de voormalige brandweerkazerne van Benthuizen. Oorspronkelijk bevond de oude brandweerkazerne zich in het centrum van het dorp. Door de voortgaande woningbouw lag deze niet meer centraal en verhuisde naar de Zuijtland 1. Inmiddels is er een nieuwe brandweerkazerne aan de Omleidingsweg recent in gebruik genomen en staat de kazerne aan Van Zuijtland 1 leeg en kent deze geen functie meer. De bouwhoogte van het gebouw bedraagt 5 meter.

De volgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie van het plangebied.

^{Aanzicht bestaande bebouwing}

^{Impressie onbebouwd terrein aan achterzijde perceel}

^{Impressie bebouwing in directe omgeving}

2.2 Toekomstige Situatie

Het plan is om de bestaande bebouwing op de kavel te slopen en hiervoor in de plaats één nieuwe vrijstaande woning terug te bouwen. Het bouwperceel heeft een oppervlakte van circa 714 m².

In de volgende afbeeldingen is de situering van de woning op het perceel globaal aangegeven. Het bouwvlak op de verbeelding van dit bestemmingsplan is gebaseerd op deze afbeelding. Het gehele perceel krijgt de woonbestemming, maar slechts binnen een beperkt gebied is ook daadwerkelijk bebouwing ten behoeve van de woonfunctie (het hoofdgebouw) toegestaan. Het bouwvlak heeft een omvang van 247 m².

^{Globale situering woning}

De woning wordt voorzien van een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 11 m. Dit is conform de eisen van de wijzigingsvoorwaarden. Deze hoogten komt overeen met alle woonbebouwing, zowel de rijwoningen als de vrijstaande woningen, om het plangebied heen. Uitzondering hierop is de woning Van Zuijtland 1a die een iets lagere hoogte heeft. Daarmee is de woning goed passend in haar omgeving.

Op het woonperceel worden twee parkeerplekken voor eigen gebruik gerealiseerd.

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

De SVIR is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.

Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening - Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.'

Trede 1)

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien ligt bij 11 woningen. In onderhavig geval is dus geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Gezien de ligging van het plangebied centraal in een woonwijk betekent dit dat er geen verantwoording noodzakelijk is in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking voor de extra woning die in het plangebied wordt gerealiseerd.

Trede 2 en 3)

De gronden waarop de woning wordt gerealiseerd maakt al onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Visie ruimte en mobiliteit

De Visie ruimte en mobiliteit (VRM) is de provinciale structuurvisie zoals voorgeschreven in de Wro en is vastgesteld op 9 juli 2014. De Actualisering 2016 van de VRM is op 14 december 2016 vastgesteld door Provinciale Staten en op 12 januari 2017 in werking getreden. De Actualisering 2016 heeft geen betrekking op onderhavige ontwikkeling.

De VRM biedt geen vast omlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dit beleid is verder uitgewerkt in de Programma’s ruimte en mobiliteit.

Vier rode draden

Deze rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

beter benutten en opwaarderen van wat er is;
vergroten van de agglomeratiekracht;
verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving.

Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied en ten tweede op een hiërarchie van knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit in die bebouwde ruimte te verbeteren. Dit beleid voorziet in de maatschappelijke vraag naar betaalbare woningen nabij (stedelijke) voorzieningen, waaronder hoogwaardig openbaar vervoer. In gebieden met een eenzijdige samenstelling van functies en bevolking, vormen herstructurering, stedelijke transformatie en functiemenging een belangrijke opgave. Zo wil de provincie sociaal-ruimtelijke segregatie tegengaan.

De provincie wil op verschillende manieren bijdragen aan het beter benutten van de bebouwde ruimte. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening hanteren gemeenten de 'ladder voor duurzame verstedelijking' om de keuze voor en situering van nieuwe woon- en werklocaties te verantwoorden. De provincie bevordert de consequente toepassing van de ladder door deze op te nemen in de Verordening ruimte en daarbij een aantal begrippen te verhelderen. Een van die begrippen is het 'bestaand stads- en dorpsgebied' (BSD). De provincie verstaat daaronder: ‘het bestaand stedenbouwkundig stelsel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het BSD.

Het plangebied ligt binnen het BSD. In toelichting hoofdstuk 5 is nader gemotiveerd waarom de voorgenomen ontwikkeling passend is.

Kwaliteitskaart

De provincie beschikt al enige tijd over een kwaliteitskaart die de kwaliteitsambities van de provincie toont en in een geactualiseerde vorm onderdeel is van de Visie ruimte en mobiliteit. De kwaliteitskaart staat met de bijbehorende uitwerking en richtpunten aan de basis van de 'gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit', die een handreiking vormen voor het gebiedsspecifiek omgaan met ruimtelijke kwaliteit. In artikel 2.1.1 'Ladder voor duurzame verstedelijking' van de Verordening ruimte 2014 wordt aangegeven dat indien een stedelijke ontwikkeling niet binnen het BSD plaatsvindt, de voorgenomen ontwikkeling moet passen binnen de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart. Aangezien het plangebied binnen het BSD valt is de kwaliteitskaart niet van toepassing.

3.2.2 Programma ruimte

In het Programma ruimte is het strategische beleid uit de Visie ruimte en mobiliteit doorvertaald naar operationeel beleid en is aangegeven welke mix aan instrumenten de provincie voornemens is om in te zetten en aan wil bieden om deze doelen te realiseren. Het Programma ruimte is eveneens vastgesteld op 9 juli 2014 en op 14 december 2016 is de Actualisering 2016 vastgesteld.

In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor in ieder geval wonen en kantoren af met andere gemeenten in de regio.

Bij het bepalen van de regionale behoefte voor wonen gelden de kwantitatieve en kwalitatieve gegevens van de actuele (versie 2016) Woningbehoefteraming (WBR) en Bevolkingsprognose (BP) per gebied die worden beschreven in het Programma ruimte, alsmede eventuele afspraken over het accommoderen van een bovenregionale behoefte. De behoefteramingen geven een bandbreedte aan en worden driejaarlijks geactualiseerd. Regio’s geven hieraan invulling via regionale woonvisies. Aanvullend kan het Programma ruimte ook kwalitatieve- en locatiecriteria formuleren als uitgangspunten voor de regionale visies.

De provincie heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de Verordening ruimte. De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt een belangrijk handvat in de fase van regionale visievorming. Als de visies voor wonen en kantoren voldoen aan de behoefteramingen, de locatiekeuzes en kwalitatieve uitgangspunten, zullen Gedeputeerde Staten de visies formeel aanvaarden en beoordeelt de provincie niet langer individuele bestemmingsplannen die overeenkomen met deze regionale visies. Als het plan qua regionale behoefteraming past in een actuele regionale visie die de instemming heeft van Gedeputeerde Staten, is daarmee voldaan aan de eerste trede van de ladder. Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. Voor aanpassing en het afronden van de regionale visies voor wonen en kantoren geldt als uiterste termijn 1 juli 2015. Nieuwe verstedelijking moet passen in regionale visies en de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit en andere in de visie en verordening aangegeven ruimtelijke kaders. Tevens moet nieuwe verstedelijking passen binnen wettelijke voorschriften.

Volgens de Verordening ruimte moeten nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen buiten BSD van meer dan 3 ha in het door Provinciale Staten vastgestelde Programma ruimte staan. Bij een verschil tussen het Programma ruimte en de regionale visie, is het Programma ruimte leidend.

Het Programma ruimte is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.2.3 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 is vastgesteld op 9 juli 2014 in samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma ruimte. De Actualisering 2016 is op 14 december 2016 vastgesteld De verordening is vastgesteld met het oogmerk van juridische doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de verordening in artikel 2.1.1, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

In toelichting paragraaf 3.1.3 is gemotiveerd aangegeven waarom de ladder niet hoeft te worden doorlopen. Daarmee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro en de bepalingen uit artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte 2014.

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Samengestelde structuurvisie gemeente Rijnwoude 2008

Het hoofduitgangspunt voor de Structuurvisie Rijnwoude is dat nieuwe ontwikkelingen aan moeten sluiten bij, of moeten zorgen voor een versterking van de identiteit en het profiel van de voormalige gemeente Rijnwoude. Deze identiteit wordt op hoofdlijnen bepaald door de unieke kwaliteiten van de gemeente. Door deze als inspiratie te gebruiken, wordt bijgedragen aan erkenning en een verdere versterking van de positie van Rijnwoude in de regio. Tegelijkertijd wordt hierdoor ook bijgedragen aan het tot stand brengen van de Deltametropool als een 'compleet stedelijk netwerk', waarin de regio's elkaar aanvullen.

De hoofdkeuzen uit de 'Structuurvisie Rijnwoude 2020; van droom naar daad' voor de voormalige gemeente zijn:

Rijnwoude "Dorpen tussen steden"
- versterken dorpse kwaliteiten en niet (visueel) vastgroeien aan de nabijgelegen stedelijke gebieden:
- ontwikkelen Oude Rijnzone vanuit kwaliteiten
Rijnwoude een complete, leefbare gemeente van subregionaal niveau
- versterking van het bestaande voorzieningencentrum;
- Hazerswoude-Rijndijk als hoofdvoorzieningencentrum Rijnwoude;
- versterken structuur Hazerswoude-Dorp;
- Benthuizen aan het Bentwoud
Verschil ontwikkelingsmogelijkheden 'grasland' en 'akkerland'
- behouden en versterken graslandschap;
- geleidelijke transformatie akkerland.

Voorgenomen planologische wijziging is dermate kleinschalig dat de invloed op- en relatie met- één van de hoofdkeuzen uit de structuurvisie niet noemenswaardig is. Met de realisatie van de vrijstaande woning wordt de huidige structuur van de woonwijk in Benthuizen gehandhaafd.

4 Haalbaarheid - Toetsing Wijzigingsvoorwaarden

Artikel 25.2 Wijzigingsgebied I (Brandweerkazerne)

In artikel 25.2 van de planregels van het geldende bestemmingsplan 'Benthuizen' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op grond van deze wijzigingsbevoegdheid zijn burgemeester en wethouders bevoegd de geldende bestemmingen ter plaatse van de aanduiding te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Bij een wijziging moeten de volgende regels in acht worden genomen:

er maximaal 2 nieuwe woningen gerealiseerd mogen worden;
de goothoogte maximaal 6 m bedraagt;
de bouwhoogte maximaal 11 m bedraagt;
de bouwvlakken gewijzigd mogen worden;
de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen niet belemmerd worden;
er wordt voldaan aan de benodigde parkeervoorzieningen conform de gemeentelijke parkeernota;
in het kader van de in het gebied aanwezige flora en fauna nader onderzoek dient te worden uitgevoerd en, indien vereist, ontheffing in de zin van de Flora- en faunawet dient te zijn verkregen;
bij een totaal vergroting van het verhard oppervlak per bouwperceel ten opzichte van de bestaande toestand van meer dan 10 m², dient binnen het plangebied een oppervlak van minimaal 15% van de vergroting te worden gereserveerd voor extra open water. Onder verhard oppervlak wordt gerekend: gebouwen, daken, wegen, trottoirs, voet- en fietspaden, parkeerterreinen, gedraineerde onverharde oppervlakten.

ad a) Dit wijzigingsplan bevat de bestemming 'Wonen' overeenkomstig de woonbestemming in het vigerend moederplan bestemmingsplan 'Benthuizen'. Hiermee wordt voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden.

ad b en c) De maximale goot- en bouwhoogte in de bestemming 'Wonen' bedraagt voor dit plangebied respectievelijk 6 en 11 meter. Conform de systematiek is deze maatvoering op de verbeelding aangeduid.

ad d) op basis van de bouwtekeningen van de beoogde woning is een bouwvlak binnen de bestemming 'Wonen' bepaald. Deze wijkt af van het bouwvlak in het vigerend bestemmingsplan maar valt binnen de wro-zone wijzigingsgebied I.

ad e) In hoofdstuk 5 worden de milieutechnische aspecten beschouwd en aangetoond dat de beoogde woningbouwontwikkeling geen belemmeringen geeft voor aangrenzende percelen en de directe omgeving.

ad f) Er worden twee parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd. De resterende parkeerbehoefte van 0,2 parkeerplekken zijn bedoeld voor bezoekers. Bezoekers kunnen parkeren op de voldoende parkeerplekken in de openbare ruimte direct rond het plangebied.

ad h) Omdat de toekomstige verharding nog niet in detail bekend is, wordt de gehele tekst onder punt h. bij de planregels van bestemming artikel 3 Wonen opgenomen en aangevuld met de tekst 'als een omgevingsvergunning voor de bouw van een woning wordt aangevraagd, dient aanvrager in deze een zogeheten keurvergunning bij het Hoogheemraadschap van Rijnland aan te vragen'.

De ontwikkeling en de wijze van bestemming in dit wijzigingsplan voldoet aan de wijzigingsvoorwaarden van artikel 25.2.

5 Randvoorwaarden

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

5.1 Geluid

5.1.1 Wegverkeerslawaai

5.1.2 Spoorwegverkeerslawaai

5.1.3 Industrielawaai

5.2 Luchtkwaliteit

5.2.1 Wet- en regelgeving

Indien mensen met regelmaat luchtverontreinigende stoffen inademen kan dit leiden tot effecten op de lichamelijke gezondheid. Daarom moet bij ruimtelijke planvorming rekening worden gehouden met de effecten van de plannen op de luchtkwaliteit en de luchtkwaliteit ter plaatse.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀ en PM_2,5). De grenzen voor deze stoffen zijn opgenomen in onderstaande tabel.

^{Tabel: Grenswaarden Wet luchtkwaliteit}

stof	jaargemiddelde	uurgemiddelde	24-uursgemiddelde	opmerkingen
NO₂	40 µg/m³	200 µg/m³	n.v.t.	uurgemiddelde mag 18x per jaar worden overschreden
PM₁₀	40 µg/m³	n.v.t.	50 µg/m³	24-uurgemiddelde mag 35x per jaar worden overschreden
PM_2,5	25 µg/m³	n.v.t.	n.v.t.	-

Wet luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit (artikel 5.16, eerste lid, Wm) stelt dat een ruimtelijk plan of project doorgang kan vinden indien:

een project niet tot het overschrijden van een grenswaarde leidt;
de luchtkwaliteit ten gevolge van het project (per saldo) verbetert of ten minste gelijk blijft;
een project “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdraagt aan de concentratie van relevante stoffen in de buitenlucht (De NIBM bijdrage is gedefinieerd als een toename van de concentraties van zowel fijn stof (PM10) als stikstofdioxide (NO2) met minder dan 3% van de grenswaarde of wel 1,2 µg/m3 PM10 of NO2 jaargemiddeld.);
een project is opgenomen of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Lucht (NSL). (Het programma bevat een pakket maatregelen dat erop gericht is om grote ruimtelijke projecten tijdig aan de grenswaarden te laten voldoen.).

Regeling NIBM

De Ministeriële Regeling NIBM geeft een uitwerking aan het Besluit NIBM en een getalsmatige invulling van de NIBM-grens. Voor een aantal categorieën van projecten kan met zekerheid worden gesteld dat de 3%-grens niet zal worden overschreden. Het betreft onder andere de onderstaande gevallen, waarbij een luchtkwaliteitonderzoek niet meer nodig is:

Woningbouw: ≤ 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en ≤ 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
Kantoorlocaties: ≤ 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en ≤ 200.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
Woningbouw en kantoorlocaties: 0,0008*aantal woningen+ 0,000012*bruto vloeroppervlak kantoren in m² ≤ 1,2 bij één ontsluitingsweg en 0,0004*aantal woningen+ 0,000006*bruto vloeroppervlak kantoren in m² ≤ 1,2 bij één ontsluitingsweg.

De NIBM regels gelden niet voor PM_2,5. Aan de grenswaarde voor PM_2,5 moet dus wel worden getoetst. PM_2,5 is een fractie van PM₁₀. Indien aan de normen voor PM₁₀ wordt voldaan wordt ook aan de norm voor PM_2,5 voldaan.

5.2.2 Onderzoek

De realisatie van een woning ligt ruim onder de grens van 1500 woningen zoals in het Besluit NIBM is opgenomen. Een luchtkwaliteitsonderzoek naar de invloed van deze ontwikkeling op de luchtkwaliteit van de omgeving is derhalve niet nodig.

Er is van het plangebied een uitsnede gemaakt uit de NSL monitoringstool. In de volgende figuren zijn de rekenpunten voor luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied opgenomen, voor de diverse toets stoffen. Op alle meetpunten in de omgeving is de concentratie N0₂ en PM₁₀ < 35 µg/m³ en de PM_2,5 < 20 µg/m³.

^{NO₂, plangebied in rode cirkel (bron: www.nsl-monitoring.nl)}

^{PM₁₀, plangebied in rode cirkel (bron: www.nsl-monitoring.nl)}

^{PM_2,5, plangebied in rode cirkel (bron: www.nsl-monitoring.nl)}

5.2.3 Conclusie

De grenswaarden worden niet overschreden. Het aspect ‘luchtkwaliteit’ staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

5.3 Bedrijven En Milieuzonering

5.3.1 Wet- en regelgeving

Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Ten gevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar.

Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Daarbij wordt getoetst aan de Wet milieubeheer, Activiteitenbesluit milieubeheer en de brochure Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009). Bedrijven en Milieuzonering geeft richtafstanden per categorie en per type bedrijvigheid aan. Binnen deze richtafstanden is bij een gemiddelde bedrijfsvoering hinder van het bedrijf te verwachten.

De te beoordelen situaties zijn te herleiden tot drie groepen en bijbehorende aanpak, te weten:

Nieuwe milieugevoelige functies nabij bestaande bedrijven

In deze situatie dient primair te worden beoordeeld of hinder te verwachten is van de specifieke bestaande bedrijven. Deze beoordeling is met name gebaseerd op de Wet Milieubeheer en het Activiteitenbesluit. Daarnaast zal moeten worden meegewogen of ter plaatse van de nieuwe milieugevoelige functies bij eventuele vestiging van een nieuw bedrijf op het bestaande bedrijfsperceel een probleemsituatie ontstaat. Deze afweging vindt met name plaats op basis van Bedrijven en Milieuzonering.

Nieuwe bedrijfsbestemmingen nabij bestaande milieugevoelige functies

In deze situatie is de bedrijfscategorie zoals deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan leidend. Afhankelijk van deze categorie zal tenminste een afstand van bijvoorbeeld 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige functies en belastende activiteiten moeten worden gerespecteerd. In het geval de bestemmingswijziging wordt gerealiseerd ten bate van de vestiging van een specifiek bedrijf, kunnen de omstandigheden van dit bedrijf worden meegewogen. In elk geval dient tenminste aan de Wet milieubeheer te worden voldaan.

Nieuwe milieugevoelige functies nabij nieuwe bedrijfsbestemmingen

In dit geval is de bedrijfscategorie zoals deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan leidend. Afhankelijk van deze categorie zal tenminste een afstand van bv. 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige en belastende bestemmingen moeten worden gerespecteerd.

De richtafstanden uit de VNG handreiking “Bedrijven en milieuzonering 2009” gelden ten opzichte van een milieugevoelige functie, zoals bijvoorbeeld bedoeld met de omgevingstypen rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het geval de milieugevoelige functies zijn gelokaliseerd in omgevingstype “gemengd gebied” kan een afwijkende systematiek worden toegepast, die meer ruimte biedt aan bedrijven. Dit omgevingstype en bijbehorende systematiek zullen dan wel in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd.

In onderstaande tabel zijn de richtafstanden uit de VNG handreiking opgenomen voor een rustige woonwijk en gemengd gebied.

^{Tabel: richtafstanden volgens VNG richtlijn}

Milieucategorie van bedrijf	Richtafstand rustige woonwijk (meter)	Richtafstand gemengd gebied (meter)
1	10	0
2	30	10
3.1	50	30
3.2	100	50

5.3.2 Onderzoek

Nabij de locatie Van Zuijtland 1 is een begraafplaats en de nieuwe brandweerkazerne gelegen. Voor het overige wordt het plangebied omringd door woningen.

De begraafplaats is een categorie 1 bedrijf en heeft derhalve een richtafstand van 10 meter. Hieraan wordt voldaan, de afstand tussen het bouwvlak van de woning en de rand van het perceel van de begraafplaats is circa 20 meter.

De brandweerkazerne is een categorie 3.1 bedrijf en heeft derhalve een richtafstand van 50 meter. De afstand tussen het bouwvlak van de nieuwe woning en het perceel van de brandweerkazerne is circa 80 meter. Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand. Tevens is de uitrit van de brandweer gelegen aan de Omleidingsweg en komen de uitrijdende brandweerwagens niet rechtstreeks langs het plangebied.

5.3.3 Conclusie

Het aspect ‘bedrijven en milieuzonering’ staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

5.4 Externe Veiligheid

5.4.1 Wet- en regelgeving

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico’s op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico’s. Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer veiligheidsafstanden vastgelegd. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, etc.) worden de eventuele gevolgen van deze risico’s zoveel mogelijk beperkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Als “harde” afstandseis” voor externe veiligheid geldt een contour voor het plaatsgebonden risico (PR 10^-6), die wordt aangegeven als een afstand ten opzichte van de activiteit met gevaarlijke stoffen (risicobron). Binnen deze PR 10^-6 contour mogen geen (beperkt) kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden geprojecteerd.

Groepsrisico (GR)

Afhankelijk van de aard van de risicobron is er sprake van een bepaald invloedsgebied. Binnen dit invloedsgebied moet worden onderzocht hoe groot de kans per jaar is dat een groep van ten minste 10 (zich binnen dit invloedsgebied bevindende) personen overlijdt ten gevolge van een ramp of zwaar ongeval met de betreffende risicobron. De hoogte van het GR moet door middel van een bestuurlijke afweging worden verantwoord. Als binnen het invloedsgebied (beperkt) kwetsbare bestemmingen worden geprojecteerd, geldt ook voor de hiermee samenhangende toename van het GR een bestuurlijke verantwoordingsplicht.

5.4.2 Onderzoek

In en om het plangebied zijn geen EV-relevante bronnen aanwezig die invloed hebben op het plangebied. Dit is weergegeven in onderstaande figuur.

^{Uitsndede Externe Veiligheidskaart, plangebied in rode cirkel (bron: ODMH)}

5.4.3 Conclusie

Het aspect ‘externe veiligheid’ staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

5.5 Bodem

5.5.1 Wet- en regelgeving

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen.

Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft (Wbb):

Niet saneren

Indien de verontreiniging voor het beoogde doel niet hoeft te worden gesaneerd kan het ruimtelijke plan voor wat betreft deze verontreiniging zonder meer doorgang vinden.

Saneren

Indien de verontreiniging moet worden gesaneerd dient een saneringsplan te worden opgesteld en ingediend te worden bij de Omgevingsdienst Midden-Holland. In sommige gevallen kan worden volstaan met het indienen van een BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen). Na goedkeuring kan de sanering doorgang vinden. Na afloop dient de sanering te worden geëvalueerd en dient de rapportage hierover ter goedkeuring te worden voorgelegd. Tijdens de saneringsprocedure kan de ruimtelijke procedure worden voortgezet. Echter, een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen kan pas inwerking treden nadat is vastgesteld dat er geen sprake is van een ernstige en spoedeisende sanering (art. 6.2. c. Wabo).

Een onderzoeks- en saneringstraject heeft soms grote financiële consequenties voor de beoogde plannen. Enerzijds omdat de kosten van sanering hoog kunnen zijn, anderzijds omdat deze trajecten van grote invloed kunnen zijn op de planning. In het kader van de Grondexploitatiewet dienen deze kosten tijdig in kaart te worden gebracht. Het is daarom aan te bevelen reeds in een vroeg stadium van planvorming (historisch-) bodemonderzoek voor het hele plangebied uit te voeren. Deze bodemonderzoeken zijn ook noodzakelijk bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen.

Bij de realisatie van ruimtelijke plannen is vaak grondverzet noodzakelijk. Dit grondverzet is middels het Besluit bodemkwaliteit aan regels gebonden. De gemeente Alphen aan den Rijn beschikt over een vastgestelde bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota Bodembeheer. Uitgangspunt is dat bij hergebruik van grond de kwaliteit moet aansluiten bij de functie ter plaatse. Nagenoeg alle grondverzet dient te worden gemeld bij het Meldpunt Bodemkwaliteit (www.meldpuntbodemkwaliteit.nl).

5.5.2 Onderzoek

Van het plangebied is met behulp van het Bodem Informatie Systeem (BIS) alle bij de Omgevingsdienst Midden-Holland bekende informatie verzameld over de onderwerpen:

Tanks;
Voormalige bedrijven (HBB);
Huidige bedrijven;
Bodemonderzoekslocaties;
Grondverzet.

De beoordeling van het ruimtelijke plan beperkt zich tot het plangebied. Bij bodemonderzoek ten behoeve van ontwikkelingen dienen, conform NEN 5725, ook omliggende percelen te worden betrokken.

In deze paragraaf wordt de bekende bodeminformatie besproken. In onderstaande figuur is de bij de Omgevingsdienst Midden-Holland bekende bodeminformatie van het plangebied weergegeven.

^{Overzicht bodeminformatie}

Tanks

Uit het Bodem Informatie Systeem blijkt dat er binnen het plangebied geen tanks bekend zijn.

Voormalige bedrijven

Uit het voormalige bedrijfsbestand (HBB) van de provincie Zuid-Holland blijkt dat er in het verleden binnen het plangebied geen activiteiten aanwezig zijn geweest waar potentieel bodembedreigende activiteiten zijn uitgevoerd.

Huidige bedrijven

Uit het Bodem Informatie Systeem blijkt dat er binnen het plangebied geen bedrijven zijn gevestigd.

Bodemonderzoekslocaties

Uit het Bodem Informatie Systeem blijkt dat ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek (Milieu adviesbureau Adverbo, projectnummer 14.10.0147.0132, d.d. 22 december 2014) is uitgevoerd. Uit de beoordeling van het onderzoek, opgesteld door de Omgevingsdienst West Holland, blijkt dat de locatie voldoende is onderzocht en dat de locatie geschikt is voor de toekomstige bestemming wonen.

Grondverzet

De gemiddelde bodemkwaliteit van het plangebied is vastgelegd in een bodemkwaliteits-kaart. Het plangebied is gelegen in zone 06 (Uitbreidingen 2). De gemiddelde kwaliteit van de bovengrond (0,0 - 0,5 m -mv) en ondergrond (0,5 – 2,0 m -mv) voldoet aan de kwaliteitsklasse Wonen.

Vrijkomende grond moet worden hergebruikt conform de regels van het Besluit bodemkwaliteit en de Nota Bodembeheer. Voor het toepassen van grond van buiten het plangebied moet worden aangesloten bij de functie die het gebied (Wonen) heeft. Deze functies zijn aangegeven op de kaart met toepassingswaarden, zie atlas.odmh.nl. Nagenoeg al het grondverzet dient te worden gemeld bij het Meldpunt Bodemkwaliteit (www.meldpuntbodemkwaliteit.nl). De Omgevingsdienst Midden-Holland kan eventueel als grondstromenmakelaar optreden, zodat grondverzet zo (kosten)efficiënt mogelijk kan plaatsvinden.

5.5.3 Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat er geen vervolgacties op het gebied van bodem noodzakelijk zijn. Het plangebied is voldoende onderzocht en is geschikt voor de geplande woonbestemming.

Eventueel grondverzet dient plaats te vinden conform de Nota Bodembeheer en de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Alphen aan den Rijn.

Het aspect ‘bodem’ staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

5.6 Archeologie

5.6.1 Wet- en regelgeving

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd: archeologisch erfgoed betreft onvervangbaar onderdeel van ons cultureel erfgoed. De Erfgoedwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. De taken in het kader van de Erfgoedwet behelzen o.a. het meewegen van archeologie in de besluiten op het gebied van de Ruimtelijke Ordening (zoals omgevingsvergunning) en de koppeling tussen bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen.

De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft het eigen archeologiebeleid nog niet vastgesteld (het beleid van de voormalige gemeente Rijnwoude was in 2012 vastgesteld). Aan de hand van de archeologische waardenkaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Deze bepalingen zijn overgenomen in de vigerende bestemmingsplannen. Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden. Deze stappen worden beschreven in de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg.

5.6.2 Onderzoek

In het kader van het wijzigingsplan Van Zuijtland 1 in Benthuizen wordt inzicht gegeven in de verwachtingswaarden en bijbehorend beleid in het plangebied van het wijzigingsplan. Hiervoor zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

de gemeentelijke beleidskaart voormalige gemeente Rijnwoude (2012);
het Archeologisch Informatie Systeem III (Archis3) van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

5.6.3 Resultaten

In onderstaande figuur is een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de voormalige gemeente Rijnwoude weergegeven.

^{Uitsnede archeologische waardenkaart. Blauwe contour = plangebied. Groen = Waarde-Archeologie 4.}

Volgens de verwachtingen- en beleidsadvieskaart geldt er voor het plangebied een lage archeologische verwachting. Bij verstoring met een oppervlakte groter dan 10.000 m² en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

In het plangebied en de directe omgeving zijn geen archeologische onderzoeken bekend.

5.6.4 Conclusie

Ten behoeve van de vaststelling van dit wijzigingsplan is het niet noodzakelijk dat een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd. Ter bescherming van archeologische waarden is een dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen.

Indien (graaf)werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte groter dan 10.000 m² en dieper dan 30 cm dan is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Bij werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden geldt in ieder geval het volgende:

Ook als archeologisch onderzoek niet verplicht is, kunnen archeologische resten toch nog aanwezig zijn. Mocht blijken bij uitvoer dat deze aanwezig zijn, dient het bevoegd gezag (zijnde gemeente Alphen aan den Rijn) meteen op de hoogte gesteld te worden en een beslissing te nemen over hoe om te gaan met de resten. Dit conform paragraaf 5.4, artikel 5.10 van de Erfgoedwet.

Het aspect ‘archeologie’ staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

5.7 Ecologie

5.7.1 Wet- en regelgeving

Om natuurwaarden in Nederland te beschermen gelden twee landelijke wetten: de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De Provincie Zuid-Holland is bevoegd gezag voor de Wnb en heeft een verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid-Holland vastgesteld om de procedures van ontheffingen, vergunningen en meldingen af te handelen. De Wnb schrijft voor dat bij het opstellen van bestemmingsplannen een juridische plantoets verplicht is.

De Wro bescherming werkt door in provinciaal beleid, te weten: Verordening Ruimte en Milieu 2014, actualisatie 2016 (VRM 2014); natuurbeheerplan 2016; Beleidsregel compensatie natuur, recreatie en landschap Zuid-Holland 2013. Indien beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in een plangebied dient middels een quickscan (combinatie van bureauonderzoek en één veldbezoek) te worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, en:

Er overtreding van de verbodsbepalingen voor beschermde soorten plaatsvindt (toetsing Wnb onderdeel soortenbescherming);
Er mogelijke significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (toetsing Wnb onderdeel gebiedsbescherming);
Er wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) aangetast worden, maar ook of provinciaal compensatiebeleid met betrekking tot door de provincie aangewezen ‘belangrijke weidevogelgebieden’ aan de orde is;
Er sprake is van beschermde houtopstanden (Wnb onderdeel regulering bosbeheer).

Indien deze beschermde natuurwaarden niet worden aangetast, wordt het project conform de eerder genoemde regelgeving toelaatbaar geacht. In dat geval dient rekening te worden gehouden met de algemeen geldende zorgplicht (artikel 1.11) van de Wnb. De zorgplicht bepaalt dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor soorten of natuurgebieden veroorzaakt, verplicht is maatregelen te nemen die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt.

PAS

Een wettelijk instrument om stikstofdepositie te reguleren is de op 1 juli 2015 ingevoerde Programmatische Aanpak Stikstof (PAS). Het instrument moet voorkomen dat beschermde gebieden worden aangetast als gevolg van een toenemende stikstofdepositie. De toegevoegde stikstofdepositie als gevolg van economische activiteiten wordt met generieke nationale maatregelen gecompenseerd. Het programma is nagenoeg ongewijzigd opgenomen onder de per 1 januari 2017 ingevoerde Wet natuurbescherming. Met de invoering van de PAS wordt nog slechts één rekenmodel erkend om stikstofdepositieberekeningen uit te voeren, zijnde ‘Aerius’.

5.7.2 Onderzoek

Er is een literatuuronderzoek naar beschermde soorten om en in de omgeving van het plangebied uitgevoerd. Daarnaast heeft de ODMH een veldbezoek aan het plangebied gebracht op 13 februari 2017, om te bepalen voor welke beschermde soorten er geschikt habitat aanwezig is. Bij het onderzoek is in kaart gebracht welke schadelijke effecten kunnen optreden op beschermde natuurwaarden als gevolg van de geplande activiteiten: kappen, slopen, bouwrijp maken en het bouwen van de nieuwbouwwoning. De volledige rapportage van het onderzoek is te vinden in bijlagen bij toelichting bijlage 2. Hieronder zijn de belangrijkste resultaten samengevat.

5.7.3 Resultaten

Uit het onderzoek blijkt dat er voor de gebiedsbescherming geen effecten zijn te verwachten. Het plangebied ligt niet in Natura 2000-gebied, Natuurnetwerk Nederland of andere gebiedstypen die door de provinciale Verordening Ruimte 2014, geactualiseerd in 2016, beschermd worden. Ook van externe effecten als gevolg van stikstofdepositie onder de regelgeving van de PAS is geen sprake.

Voor de soortenbescherming zijn wel mogelijke effecten te verwachten. Met beschermde soorten dient rekening te worden gehouden bij de bouw van de woning. Het plangebied is geschikt voor algemene broedvogels en algemeen voorkomende kleine zoogdieren en amfibieën. Verder kan het plangebied geschikt worden (in de periode dat er werkzaamheden worden uitgevoerd) voor de rugstreeppad. Maatregelen zijn nodig om de rugstreeppad te weren bij de bouwwerkzaamheden, als wordt gewerkt tijdens de voortplantingsperiode van de rugstreeppad (april-oktober). Aanvullend geldt dat voor de huismus het gebied als functioneel leefgebied moet kunnen worden gebruikt tijdens de werkzaamheden en in de opgeleverde situatie.

Er is aanvullend onderzoek nodig voor het kunnen uitsluiten van zomer/paarverblijfplaatsen van de algemeen voorkomende vleermuissoorten laatvlieger, gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. Als deze niet uitgesloten kunnen worden in het aanvullend onderzoek, is het nog mogelijk dat een ontheffing betreffende het verwijderen van verblijfplaatsen van vleermuizen bij het bevoegd gezag moet worden aangevraagd, voorafgaand aan de sloop.

Hieronder zijn zorgplichtmaatregelen opgenomen t.b.v. algemene kleine zoogdieren en amfibieën die in het plangebied voorkomen:

Het verjagen van de mollen voorafgaand aan de werkzaamheden.
In ieder geval niet ophogen met een zandlaag voor de mollen te hebben overgebracht naar een andere locatie.
Het beginnen van de graafwerkzaamheden in het westen en langzaam werkend naar het oosten, waar nog plantsoen ligt, dat niet hoeft te worden vergraven.

Door deze maatregelen toe te passen, wordt het bewust doden en verstoren van dieren tegengegaan en wordt aan de zorgplicht voldaan.

5.7.4 Conclusie

Nog niet alle effecten op ontheffingsplichtige soorten kunnen worden uitgesloten. Ten aanzien van enkele soorten zijn maatregelen nodig, die hieronder zijn opgenomen. Ten aanzien van het voorkomen van verstoring van paar- en zomerverblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied is nog aanvullend onderzoek nodig.

Voor de sloop/nieuwbouwactiviteiten zijn geen beletsels vanuit natuurregelgeving, mits vooraf de juiste maatregelen worden getroffen. Bij de werkzaamheden dient op de volgende manier rekening gehouden te worden met de Wet natuurbescherming:

Schade aan broedende vogels dient te worden voorkomen.
Voor de huismus dient te worden gegarandeerd dat deze vogelsoort in het plangebied kan blijven foerageren en schuilen.
Er dient voor gezorgd te worden dat de rugstreeppad zich niet vestigt in het plangebied.
Het aanvullend onderzoek betreft een onderzoek volgens vleermuisprotocol naar zomer- en paarverblijfplaatsen van de laatvlieger, de gewone – en de ruige dwergvleermuis. Het betreft 4 terreinbezoeken in de periode 15 april – 15 oktober. Het sluit het voorkomen van verblijfplaatsen uit, in welk geval de sloop na oktober kan plaatsvinden. Of het aanvullend onderzoek vormt de basis van een ontheffingsaanvraag om de aangetroffen verblijfplaatsen te kunnen verwijderen.

De maatregelen zijn in meer detail in de bijlagen bij toelichting bijlage 2 in te zien. Verder zijn zorgplichtmaatregelen voor algemeen voorkomende soorten gewenst (zie toelichting paragraaf 5.7.3).

Het aspect ecologie staat het voornemen niet in de weg, mits mitigerende maatregelen worden getroffen en de uitkomsten van het benodigde aanvullend onderzoek naar vleermuizen naar behoren worden opgevolgd. Het is nog niet bekend of een ontheffing voor vleermuizen dient te worden aangevraagd. Het is echter wel aannemelijk dat een ontheffing voor de laatvlieger, de gewone en de ruige dwergvleermuis kan worden verstrekt, omdat het populaties betreft die niet in groot gevaar verkeren in Nederland. Ook zijn voor deze soorten in het verleden regelmatig ontheffingen verstrekt. Aannemelijk is bij deze ontwikkeling dat het voor het bevoegd gezag mogelijk is een ontheffing te verlenen, indien nodig.

5.8 Water

5.8.1 Wet- en regelgeving

De waterhuishouding is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet wordt elke zes jaar een Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is het rijksplan voor het waterbeleid in Nederland. Op 22 december 2015 wordt het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. Dit nieuwe Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit Nationaal Waterplan zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerplan 2016 - 2021

Voor de planperiode 2016 - 2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van het hoogheemraadschap van toepassing. In dit plan geeft het waterschap aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn:

veiligheid tegen overstromingen;
voldoende water;
gezond water.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. De taken en bevoegdheden op het gebied van gezond water betreffen het zuiveren van afvalwater en het reguleren van lozingen op oppervlaktewater. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert het hoogheemraadschap rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur 2015 en Uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
De bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

Het onttrekken en lozen van grondwater;
Het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningsplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

Hemelwater

Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een verhard oppervlak ter grootte van minimaal 15 % van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water (bij een toename aan verhard oppervlak: vanaf 500 m² tot 5.000 m²). Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.

In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst het hoogheemraadschap op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven ‘end-of-pipe’ maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

duurzaam bouwen;
het toepassen berm- of bodempassage;
toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het hoogheemraadschap kiezen voor een generieke ‘end-of-pipe’ aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

5.8.2 Watertoets

Om te bepalen of en hoeveel waterberging moet worden gerealiseerd, moet er een vergelijking worden gemaakt tussen de bestaande en toekomstige hoeveelheid verharding en niet-verharding die in het plangebied voorkomt. m dat de toekomstige verharding nog niet in detail bekend is wordt hieronder alleen de huidige verharding aangegeven:

Oppervlaktes	Huidig (m²)
Groen	528,02 m²
Dakvlak kazerne	158,03 m²
Verharding	106,25 m²
Totaal	792,3 m²

In de bestaande situatie is sprake van bijna 800 m² verharding . Zoals aangegeven is de toekomstige verharding nu nog onbekend.

Als voorwaarde bij de wijzigingsbevoegdheid is het volgende gesteld: bij een totaal vergroting van het verhard oppervlak per bouwperceel ten opzichte van de bestaande toestand van meer dan 10 m², dient binnen het plangebied een oppervlak van minimaal 15% van de vergroting te worden gereserveerd voor extra open water. Onder verhard oppervlak wordt gerekend: gebouwen, daken, wegen, trottoirs, voet- en fietspaden, parkeerterreinen, gedraineerde onverharde oppervlakten.

In de planregels van bestemming artikel 3 Wonen in de regels zal een nadere voorwaarde worden opgenomen dat bij een omgevingsvergunningsaanvraag voor een woning tevens een keurvergunning bij het Hoogheemraadschap van Rijnland aangevraagd dient te worden. Daarmee is een mogelijke compensatieopgaaf geborgd.

Overigens is de verwachting dat er weinig of geen water gegraven hoeft te worden (bij de achterliggende sloot). Dit omdat er al een groot aandeel bestaand verhard oppervlak aanwezig is op het perceel. Op basis van de handreiking Watertoets van het Hoogheemraadschap van Rijnland is pas bij een toename van verhard oppervlak van meer dan 500 m² watercompensatie aan de orde.

5.8.3 Conclusie

Het aspect ‘water’ staat het wijzigingsplan niet in de weg.

5.9 Verkeer & Parkeren

Verkeer

Zowel in de bestaande als de toekomstige situatie wordt het perceel ontsloten via de Van Zuijtland. De ontsluiting blijft op dezelfde plek. Met de vorige functie als brandweerkazerne waren er veel verkeersbewegingen van medewerkers en het uitrukken van de brandweer. Met het realiseren van een woning zal het aantal verkeersbewegingen verminderen.

Parkeren

Bij bouw en verbouw gelden bepaalde regels voor het aanleggen van parkeerplaatsen. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft hiervoor parkeernormen opgesteld. Op 28 mei 2015 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn hiervoor haar Nota 'parkeernormen en parkeervoorzieningen 2014' vastgesteld.

Met de parkeernormen voor auto’s en fietsen wordt het aantal benodigde parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen bepaald bij een nieuw gebouw (bijvoorbeeld woningen, kantoor) of bij een nieuwe voorziening (bijvoorbeeld zwembad, sportveld). De parkeernormen zijn ook van toepassing als de bestemming van een gebouw of voorziening wijzigt (bijvoorbeeld van winkel naar woning).

Voor de kern Benthuizen zijn voor woningen de volgende parkeernormen vastgesteld.

^{Parkeernormen Benthuizen}

Het aspect ‘verkeer en parkeren’ staat het wijzigingsplan niet in de weg.

De te bouwen vrijstaande woning valt in de categorie 'duur' en bevindt zich in de bebouwde kom (biko). Dit betekent dat een parkeernorm van 2,2 pp / woning (waarvan 0,3 pp ten behoeve van bezoekers) moet worden gehanteerd. Geconcludeerd wordt dat daarmee 2,2 parkeerplekken gerealiseerd moeten worden op eigen terrein.

Indien parkeerplaatsen (voor een deel) niet op eigen terrein kunnen worden aangelegd, kan worden bekeken of deze elders in het openbaar gebied of op privé terrein kunnen worden aangelegd of al aanwezig zijn. Daarbij geldt de maximale loopafstand van 100 meter tot deze vervangende parkeerplaatsen.

Op het perceel worden twee parkeerplekken gerealiseerd. De bezoekers kunnen gebruik maken van de bestaande parkeerplekken op de openbare weg direct rondom het plangebied.

5.10 Duurzaam Bouwen En Klimaat

5.10.1 Wet- en regelgeving

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft in juni 2013 een structuurvisie opgesteld voor 2031. De centrale opgave is het duurzaam vormgeven van de intense stad en de relaties tussen stad, water, landschap en dorpen. Duurzaamheid is onderdeel van alle facetten van de ruimtelijke ordening en een gezond woon- en leefklimaat zijn hierin een verbindende factor. Alphen aan den Rijn toont ambities binnen duurzaamheid.

Vanuit het Duurzaamheidsprogramma van A naar D: Alphen op weg naar Duurzaamheid zijn een aantal ambities geformuleerd waarbij de samenleving is betrokken;

In 2020 is 75% van het huishoudelijk afval in Alphen aan den Rijn gescheiden;
In 2020 bestaat het energieverbruik voor minimaal 14% uit duurzaam opgewekte energie;
In 2050 is de gemeente energieneutraal én CO2-neutraal.

5.10.2 Onderzoek

Dit project kan bijdragen aan het halen van de gemeentelijke doelstellingen, bijvoorbeeld door het pand zijn eigen duurzame energie op te laten wekken. Duurzaamheid kan zijn weg vinden in bouwen, energie en wonen. Duurzaam bouwen betekent een zo min mogelijke belasting van gebouwen voor de omgeving. Gangbare en effectieve duurzame ingrepen zoals voldoende isolatie, het plaatsen van PV-panelen en drielaags glas worden dan ook gestimuleerd. Verder is er ruimte voor innovatieve trends zoals het gebruiken van waterdoorlatende bestrating, een regenwaterbuffer, het implementeren van warmte-koudeopslag, of restwarmte en circulaire ventilatiesystemen. Op deze nieuwbouwlocatie kan ook gedacht worden aan een all-electric woning of het bouwen zonder gasaansluiting.

Bij het ontwerp van het gebouw is het te adviseren te om na te denken over de richting van het dakvlak van het gebouw. Rekening houden met de zon verhoogt het rendement van zonnepanelen en zonnecollectoren waardoor het rendabeler wordt deze te plaatsen en de investering dus sneller terugverdiend is. Rekening houdend met de constant veranderende wettelijke eisen aan de bouw is het aan te raden strenger dan wettelijk vereist te bouwen. Dit is, met de huidige technieken, zeer goed mogelijk. Geadviseerd wordt gasloos bouwen als serieuze optie mee te nemen in het ontwerp. In de Energieagenda van het ministerie van Economische Zaken, is aangegeven dat het gebruik van aardgas in de gebouwde omgeving op dit moment sterk moet worden teruggedrongen en in 2050 afgeschaft moet zijn. Daarvoor wordt de Gaswet waarschijnlijk afgeschaft, waardoor de wettelijke verplichting om gas aan te leggen verdwijnt.

Om ervoor te zorgen dat de Kazerne toekomstbestendig gebouwd is wordt geadviseerd de huidige technieken te benutten. De gemeente kan hierin ondersteunen door bijvoorbeeld een GPR-gebouw analyse uit te voeren. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid om gezamenlijk de mogelijke maatregelen, noodzakelijke stappen door de gemeente in kaart te laten brengen. Voor advies over duurzaam bouwen kan men zich ook richten tot het Duurzaam Bouwloket (DBL). Het DBL kan onafhankelijk informeren en adviseren over het verduurzamen van een gebouw.

5.10.3 Conclusie

Het aspect ’duurzaam bouwen’ biedt kansen voor de realisatie van de woning en staat het vaststellen van het wijzigingsplan niet in de weg.

5.11 Milieueffectrapportage

5.11.1 Wet- en regelgeving

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is. Globaal zijn er 3 soorten m.e.r..

Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
1. Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor een activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan-m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
2. De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).

Bij een plan-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.

Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
1. De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.
2. De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, cq. moet worden.

Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).

Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.

Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.

Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D vervalt de voorgeschreven raadpleging. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r.

5.11.2 Onderzoek

Onderzocht is of het wijzigingsplan het ruimtelijk kader biedt voor activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel C of D van het Besluit MER. Daarbij is zowel naar (de mogelijkheid tot) nieuwe ontwikkelingen als naar onbenutte bouwmogelijkheden gekeken.

5.11.3 Resultaten

Het wijzigingsplan biedt een ruimtelijk kader voor activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel D van het Besluit MER, er is sprake van de realisatie van een woning in een stedelijk gebied (D.11.2).

Uit het onderzoek dat aan de milieuparagraaf van het wijzigingsplan ten grondslag ligt blijkt dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Er is sprake van:

de realisatie van slechts een woning,
dat deze woning zich niet bevindt in een kwetsbaar gebied,
dat deze woning is gelegen in de woonkern, te midden van andere woningen,
dat deze woning een lage geluidbelasting ondervindt,
het ontbreken van bijzondere archeologische waarden op deze locatie,
dat voor de eventueel aanwezige vleermuizen ontheffing kan worden verleend.

Belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen derhalve worden uitgesloten.

5.11.4 Conclusie

Uit de vormvrije MER-beoordeling volgt dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden verwacht. Er is derhalve geen noodzaak tot het opstellen van een MER. Het aspect ‘MER’ staat het wijzigingsplan niet in de weg.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

Het ontwerpwijzigingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Hierbij is er voor belanghebbenden de mogelijkheid geboden om zienswijzen in te dienen.

Er zijn geen zienswijzen ingediend. Na vaststelling door het college van Burgemeester en Wethouders is het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het wijzigingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

6.1.1 Verslag zienswijzen

Omdat er geen zienswijzen zijn ingediend, is er geen gemeentelijke reactie opgesteld.

6.2 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan het bevoegd gezag bij het besluit tot vaststelling van het wijzigingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te tellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Omdat de kosten van de grondexploitatie anderszins zijn verzekerd, behoeft er geen exploitatieplan vastgesteld te worden op grond van artikel 6.12., lid 2 van de Wro. Het betreft hier namelijk een verkoop van grond met opstal, waarbij is ingecalculeerd dat de gemeente er zorg voor draagt dat een wijzigingsplan wordt opgesteld en die kosten draagt.

1 Akoestisch Onderzoek

Akoestisch onderzoek Van Zuijtland 1 Benthuizen

2 Ecologisch Onderzoek

Ecologie Van Zuijtland 1 Benthuizen

KadastraleKaart.com