plan: het bestemmingsplan “Maasterras fase 1" met identificatienummer NL.IMRO.0505.BP212Maasterras-2001 van de gemeente Dordrecht.

archeologisch deskundige: een actor geregistreerd archeoloog.

archeologische waarde: de aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

aan huis verbonden beroep: een dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

atelier: de werkruimte van een kunstenaar.

afvalinzamelvoorziening: geheel of gedeeltelijk onder peil gelegen bouwwerken/voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke.

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

bebouwingspercentage: een verbeelde of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

bed en breakfast: het op kleinschalige wijze tegen betaling verstrekken van kortstondig toeristisch nachtverblijf in een woning door de bewoner van de woning.

bedrijf: een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken,
opslaan, installeren en/of herstellen van goederen.

belhuis en internetcafe: een inrichting waarvan de bedrijfsvoering onder welke benaming dan ook is gericht op het tegen betaling bieden van gelegenheid tot elektronische berichtenuitwisseling in de vorm van telefonie of door middel van toegang tot het internet.

beperkt kwetsbare gebouwen: een gebouw met een van de volgende gebruiksfuncties, alleen voor zover het gaat om die gebruiksfunctie:

1. a. een woonfunctie, met uitzondering van een woonfunctie in een woongebouw en een woonfunctie voor 24-uurszorg, als het gaat om een woonfunctie:
   1. 1. op een locatie met een dichtheid van ten hoogste twee woningen, woonschepen of woonwagens per ha;
   2. 2. om te worden gebruikt in het kader van de uitoefening van een beroep of bedrijf; of
   3. 3. die onderdeel is van lintbebouwing die loodrecht of nagenoeg loodrecht is gelegen op een buisleiding als bedoeld in artikel 3.101, eerste lid, onder a tot en met d, van het Besluit activiteiten leefomgeving, voor zover het gaat om het risico op een ongewoon voorval veroorzaakt door die activiteit;
2. b. een bijeenkomstfunctie, met uitzondering van een bijeenkomstfunctie:
   1. 1. voor kinderopvang;
   2. 2. voor dagverblijf van personen met een lichamelijke of geestelijke beperking;
   3. 3. waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; of
   4. 4. die een nevengebruiksfunctie is van een gebruiksfunctie als bedoeld onder zeer kwetsbare gebouwen
3. c. een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met uitzondering van gebouwen waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is;
4. d. een kantoorfunctie met een bruto-vloeroppervlakte van ten hoogste 1.500 m2;
5. e. een logiesfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving:
   1. 1. op een locatie met een dichtheid van ten hoogste twee logiesfuncties per ha, en met ten hoogste 5 logiesverblijven als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving per gebouw; of
   2. 2. met een bruto-vloeroppervlakte van ten hoogste 1.500 m2;
6. f. een onderwijsfunctie voor volwassenenonderwijs, met uitzondering van een onderwijsfunctie waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is;
7. g. een sportfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met uitzondering van een sportfunctie:
   1. 1. waarin doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; of
   2. 2. die een nevengebruiksfunctie is van een gebruiksfunctie als bedoeld onder zeer kwetsbare gebouwen; of
8. h. een winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met uitzondering van een winkelfunctie in een gebouw waarin een supermarkt of warenhuis is gevestigd, als het gaat om een winkelfunctie:
   1. 1. met meer dan vijf winkels en met een totale bruto-vloeroppervlakte van meer dan 1.000 m2; of
   2. 2. met een winkel met een bruto-vloeroppervlakte van meer dan 2.000 m2.

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

bouwrijp maken : de volgende werken en werkzaamheden gericht om het geschikt maken van gronden om te bouwen:

1. a. het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels;
2. b. het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein;
3. c. het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;
4. d. het dempen van sloten en watergangen;
5. e. het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;
6. f. het afvoeren van grondwater;
7. g. het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen;
8. h. het aanleggen van bouwwegen;
9. i. het aanleggen en inrichten van bouwpercelen;
10. j. overige voorkomende werkzaamheden.

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

bijgebouw: een gebouw dat zowel in bouwkundig, als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

buurt: een deel van het plangebied als bedoeld in het Masterplan opgenomen als bijlage 1 bij de regels van dit plan.

cultuur en ontspanning: het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning, in de vorm van atelier, bioscoop, creativiteitscentrum, dansschool, kookstudio, muziekschool, muziektheater, theater, museum.

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

dienstverlening: dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak een winkelkarakter heeft en daarbinnen passende diensten verleent gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, makelaars, videotheken, banken, reis- en uitzendbureaus e.d. Onder dienstverlening worden belhuizen en internetcafé's niet begrepen.

ecologisch deskundige: een persoon die voor de situatie en soorten ten aanzien waarvan hij of zij gevraagd is te adviseren en/of te begeleiden, aantoonbare ervaring en kennis heeft op het gebied van soort specifieke ecologie.

evenement: evenementen als bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening.

evenementen categorie 1 t/m 4: categorieën van evenementen als bedoeld in de 'beleidsregel en nadere regels voor de organisatie van evenementen'.

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

geluidgevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder: hieronder worden verstaan: woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan de genoemde (t.w. verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven), alsmede de terreinen die behoren bij de andere gezondheidszorggebouwen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg, alsmede woonwagenstandplaatsen. Delen van een onderwijsgebouw die niet zijn bestemd voor geluidgevoelige onderwijsactiviteiten, maken voor de toepassing van de Wet geluidhinder geen deel uit van een onderwijsgebouw.

geluidluw: het geluid van rijkswegen, lokale wegen (50 km en 30 km), spoorwegen en industrielawaai samen, omgerekend naar wegverkeerslawaai en zonder aftrek op grond van artikel 110g Wet geluidhinder, niet meer bedraagt dan 58 dB.

geluidzone: geluidzone als bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder.

geluidzone - industrie: Een in het bestemmingsplan vastgelegde zone rond een industrieterrein waarbuiten de geluidbelasting ten gevolge van dat industrieterrein niet meer mag bedragen dan 50 dB(A).

gezoneerd industrieterrein: Een industrieterrein als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of spijzen, voor gebruik ter plaatse en/of nachtverblijf; onder horeca wordt mede verstaan een afhaalwinkel/-centrum. In deze regels zijn de hierna te noemen klassen/categorieën van bedrijven te onderscheiden:

• Horeca 1: een horecabedrijf dat is gericht op het hoofdzakelijk overdag en in de avond verstrekken van dranken en etenswaren en/of het bieden van nachtverblijf, zoals een café, een restaurant, een croissanterie, een snackbar, een koffiehuis, een hotel.
• Horeca 2: een horecabedrijf dat voor het goed functioneren ook ’s nachts geopend moet zijn en dat tevens een groot aantal bezoekers aantrekt, zoals een discotheek, dancing, nachtclub.

huisvesting in verband met mantelzorg: huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

kwetsbare gebouw: een gebouw met een van de volgende gebruiksfuncties, alleen voor zover het gaat om die gebruiksfunctie en voor zover het niet gaat om een beperkt kwetsbaar gebouw of een zeer kwetsbaar gebouw

1. a. een woonfunctie;
2. b. een bijeenkomstfunctie;
3. c. een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;
4. d. een gezondheidszorgfunctie;
5. e. een kantoorfunctie;
6. f. een logiesfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;
7. g. een onderwijsfunctie;
8. h. een sportfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving; of
9. i. een winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving.

kwetsbare locaties: een locatie voor:

1. a. recreatief nachtverblijf voor meer dan 50 personen;
2. b. sport, spel of recreatief dagverblijf, waar doorgaans een groot aantal personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig is; of
3. c. evenementen in de openlucht voor ten minste 5.000 personen.

maatschappelijke voorzieningen: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening.

mantelzorg: Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Masterplan: het stedenbouwkundig Masterplan Maasterras opgenomen als bijlage 1 bij dit plan.

peil: voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; voor bouwwerken die op of boven water worden gebouwd: de waterlijn; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van afgewerkte maaiveld ter plaatse van het te bouwen bouwwerk.

plaatsgebonden risico: risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken;

PR 10-6 contour: op deze plaatsgebonden risicocontour is de kans 1 op de 1.000.000 per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval op die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken;

seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig), waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen
worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf (waaronder begrepen een seksclub), een privéhuis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop als dan niet in combinatie met elkaar.

straatmeubilair: bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals: verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken; telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame; kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen; afvalinzamelvoorzieningen.

vrij beroep: een beroep uitgeoefend op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig,
ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied.

woonrijp maken: werken en werkzaamheden ten behoeve van het (her)inrichten van de openbare ruimte:

• het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende) voorzieningen;
• het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;
• het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, hondentoiletten, sierende elementen en afrastering in de openbare ruimte;
• het aanleggen van groenvoorzieningen;
• het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen.

wonen: het houden van verblijf, het huren en tevens (laten) bewonen van onzelfstandige woonruimte of het gehuisvest zijn in een huis/woning, evenwel met uitzondering van woonvormen met een maatschappelijk karakter met intensieve begeleiding, met dien verstande dat bewoning in onzelfstandige woonruimte in een pand beperkt is en blijft tot maximaal vier personen.

zeer kwetsbare gebouwen: een locatie voor:

1. a. een woonfunctie voor 24-uurszorg;
2. b. een bijeenkomstfunctie:
   1. 1. voor kinderopvang; of
   2. 2. voor dagverblijf van personen met een lichamelijke of geestelijke beperking;
3. c. een celfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving;
4. d. een gezondheidszorgfunctie met bedgebied; of
5. e. een onderwijsfunctie:
   1. 1. voor basisschoolonderwijs; of
   2. 2. voor onderwijs aan minderjarigen met een lichamelijke of geestelijke beperking.

Voor de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de afstand tot de (zijdelingse) perceelgrens: vanaf enig punt van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelgrens.

de bedrijfsvloeroppervlakte: binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Voor het gebruik gelden de volgende regels:

1. a. ten aanzien van evenementen geldt dat:
   1. 1. de oppervlakte van het evenemententerrein maximaal 8.000 m² mag bedragen;
   2. 2. per jaar maximaal 3 evenementen met categorie 3 worden georganiseerd;
   3. 3. per jaar maximaal 7 evenementen met categorie 2 worden georganiseerd;
   4. 4. per jaar maximaal 5 evenementen met categorie 1 worden georganiseerd;
   5. 5. het gemiddeld geluidsniveau op de gevel van geluidgevoelige gebouwen bedraagt:
      • bij categorie 3 evenementen: maximaal 81 dB(A) en 90 dB(C);
      • bij categorie 2 evenementen: maximaal 76 dB(A) en 80 dB(C);
      • bij categorie 1 evenementen: geen versterkte muziek;
   6. 6. evenementen uitsluitend mogen plaatsvinden op:
      • maandag tot en met donderdag tussen 9:00 en 23:00 uur;
      • vrijdag en zaterdag tussen 9:00 en 0:00 uur
      • zondag tussen 11:00 uur en 23:00 uur;
   7. 7. het aantal bezoekers niet meer mag bedragen dan 100.000 per jaar;
2. b. het aantal parkeerplaatsen in de parkeergarage bedraagt minimaal 750 en maximaal 1.200;
3. c. bijbehorende voorzieningen ten behoeve van een mobiliteitshub zijn toegestaan tot een bedrijfsvloeroppervlakte van 500 m², in de vorm van detailhandel, dienstverlening en horeca.

De voor 'Groen - Park 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor :

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voorzieningen voor het scheepvaartverkeer;
3. c. water;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' tevens voor een ondergrondse tunnel voor wegverkeer;
5. e. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en kunstobjecten.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuin;
2. b. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen en groen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bruggen;
2. b. rijwegen;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. verblijfsgebieden;
5. e. voet- en fietspaden;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'brug' tevens voor een brug uitsluitend bestemd voor fietsers en voetgangers;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' tevens voor een ondergrondse tunnel voor wegverkeer;
8. h. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals opstelstroken, bushaltes, water, geluidwerende voorzieningen, groenvoorzieningen en kunstobjecten.

Voor het bouwen gelden de volgende regels.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. watergangen;
2. b. waterhuishouding;
3. c. verkeer te water;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'brug' tevens voor een brug voor fietsers, voetgangers en openbaar vervoer, medegebruik door voertuigen met ontheffing is toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'haven' tevens voor een aanlegplaats watertaxi alsmede een vlonder ten behoeve van wandelaars;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' tevens voor een ondergrondse tunnel voor wegverkeer;
7. g. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals oevers, taluds, kades, steigers, bruggen, bakens, scheepvaarttekens en afmeerplaatsen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen en groen.

Voor het bouwen gelden de volgende regels.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. tuinen en erven;
3. c. cultuur en ontspanning;
4. d. detailhandel;
5. e. dienstverlening;
6. f. groen;
7. g. hotel;
8. h. horeca-1;
9. i. kantoren;
10. j. maatschappelijke voorzieningen;
11. k. langzaam verkeer;
12. l. een busbaan, medegebruik door voertuigen met ontheffing is toegestaan;
13. m. een parkeergarage met mobiliteitshub met bijbehorende voorzieningen;
14. n. auto-ontsluiting naar een parkeergarage;
15. o. water;

met de daarbij behorende voorzieningen.

1. 1. Binnen 5 jaar na oplevering van de eerste woning binnen de aanduiding 'geluidbelaste locatie' is binnen 300 meter van de woning een geluidluwe buitenruimte bereikbaar;
2. 2. Bij oplevering van de woningen binnen de aanduiding 'geluidsbelaste locatie 1 en 2' zijn binnen het plangebied de Dokweg, de Laan der Verenigde Naties en de Weeskinderendijk Zuid voorzien van geluidreducerend wegdek.
3. 3. Binnen een jaar na oplevering van de eerste woningen een geluidscherm langs de A16 binnen het plangebied is gerealiseerd met een hoogte van 7 meter of een gelijkwaardige oplossing.
4. 4. Binnen een jaar na oplevering van de eerste woningen, in aansluiting op het bestaande scherm, een geluidscherm langs het spoor is gerealiseerd met een hoogte van 5 meter, of een gelijkwaardige oplossing.
5. 5. Het is verplicht de maatregelen onder 1 t/m 4 na realisatie in stand te houden.

Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van lid 9.2 een omgevingsvergunning verlenen voor:

1. a. het bouwen tot een hoogte van 65 meter mits voldaan aan de eisen bouwhoogtes zoals aangegeven in paragraaf 3.5 van het Masterplan;
2. b. het bouwen van 800 extra woningen tot maximaal 3.000 woningen mits minimaal een vergelijkbare omgevingskwaliteit wordt gehaald zoals vastgelegd in de OER en voldaan wordt aan de ruimtelijk kwaliteit als bedoeld in lid 9.2.3;
3. c. een lagere minimale bouwhoogte binnen de aanduiding geluidbelaste locatie 1 en 2 mits akoestisch aanvaardbaar, stedenbouwkundig noodzakelijk en met zoveel mogelijk afschermende maatregelen;
4. d. voor de eis dat binnen de aanduiding 'geluidbelaste locatie' openingen tussen gebouwen van een afscherming worden voorzien, mits akoestisch aanvaardbaar, stedenbouwkundig noodzakelijk en met zoveel mogelijk afschermende maatregelen;
5. e. de eis dat eenzijdig georiënteerde woningen en hoekwoningen zonder geluidluwe gevel mogen worden gebouwd mits iedere woning ter plaatse van verblijfsruimten beschikt over minimaal één geluidluw te openen deel;
6. f. de eis dat iedere woning beschikt over een geluidluwe gevel, onder de voorwaarde dat minimaal één gevel geluidluw is ter plaatse van minimaal één te openen deel per verblijfsruimte;
7. g. de eis van een open geluidluwe buitenruimte, onder de voorwaarde dat een geluidwerende, afsluitbare en daarbinnen geluidluwe buitenruimte wordt gebouwd;
8. h. toepassing van het bepaald onder c t/m g vindt alleen plaats in situaties waar geen andere doelmatige oplossing mogelijk blijkt.

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning bouwen of inrichting openbaar gebied wordt minimaal per buurt een stedenbouwkundig plan ingediend waarin aangetoond of opgenomen wordt:

1. a. op welke wijze voldaan kan worden aan de beoordelingsregels in lid 9.2.1 t/m 9.2.7 en de toepassing van de afwijking van de bouwbepalingen in lid 9.4;
2. b. de inpassing van de voorwaardelijke verplichtingen zoals bepaald in lid 9.3;
3. c. op welke wijze wordt voldaan aan de beoordelingsregels inrichting openbaar gebied in lid 9.5.2;
4. d. een verkaveling met bouwblokken met daarin aangegeven:
   1. 1. de gevels waar de geluidbelastingen hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarden;
   2. 2. het aantal benodigde hogere waarden;
   3. 3. de geluidluwe buitenruimten;
   4. 4. de geluidluwe zijden;
   5. 5. de overige te treffen geluidsmaatregelen;
5. e. een beschrijving van het energiesysteem waarin aangegeven hoe het bouwplan bijdraagt aan de doelstelling energieneutrale woonwijk voor de onderwerpen aansluiting warmtenet, koeling, circulariteit en opwek;
6. f. de locaties aangewezen voor biosbased bouwen;
7. g. een bomeninventarisatie;
8. h. een groenblauwe inrichting getoetst aan het handboek natuurinclusief bouwen zoals opgenomen in bijlage 3 bij de regels.
9. i. een beschrijving hoe de de knelpunten groene verbindingen, zoals opgenomen in het Masterplan, kunnen worden opgelost;
10. j. de verkeersgeneratie van een bouwplan bij een parkeernorm hoger dan 0,3;
11. k. laadpunten en de leidinginfrastructuur voor het elektrisch opladen van auto's.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd dit bestemmingsplan te wijzen ten aanzien van:

1. a. het stellen van nadere bouwregels in aanvulling op lid 9.2.1 ten aanzien van de situering en maatvoering van gebouwen, mits dit noodzakelijk wordt geacht voor een goede uitvoering van het Masterplan;
2. b. andere percentages voor de doelgroepen genoemd in lid 9.2.5 mits aantoonbaar sprake is van een gewijzigde actuele woonbehoefte;
3. c. het wijzigen van het Masterplan opgenomen in bijlage 1, mits minimaal een vergelijkbare omgevingskwaliteit wordt gehaald zoals vastgelegd in de OER;
4. d. het wijzigen van de nadere regels opgenomen in bijlage 2 en 3.

De voor 'Waarde- Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van lid 10.2 met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. een omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft blijkens archeologisch onderzoek aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. 2. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft een rapport overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veilig gesteld;
   3. 3. de betrokken archeologische waarden worden door de bouwactiviteiten niet geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld regels te verbinden gericht op:
      • het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
      • het doen van archeologisch onderzoek;
3. c. voordat over het verlenen van de omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld wordt beslist, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van lid 11.2 met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. een omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft blijkens archeologisch onderzoek aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
   2. 2. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen heeft een rapport overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veilig gesteld;
   3. 3. de betrokken archeologische waarden worden door de bouwactiviteiten niet geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld regels te verbinden gericht op:
      • het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
      • het doen van archeologisch onderzoek;
3. c. voordat over het verlenen van de omgevingsvergunning als in dit lid bedoeld wordt beslist, winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij een archeologisch deskundige.

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar geldende bestemmingen, mede bestemd voor waterkering.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.2.1 onder b, indien:

1. a. wordt gebouwd in overeenstemming met de bouwregels voor de betreffende bestemming;
2. b. wordt gebouwd in overeenstemming met een door het waterschap goedgekeurd; waterhuishoudkundig plan;
3. c. het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad.

Alvorens omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning te beslissen winnen burgemeester en wethouders schriftelijk advies in bij het waterschap.

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' gelden voor geluidgevoelige gebouwen de voorkeursgrenswaarden en gestelde hogere grenswaarden genoemd in artikel 9.2.4 op grond van de Wet geluidhinder.

Binnen de aanduiding 'exploitatiegebied' gelden de volgende regels:

1. a. als op het moment van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen op een locatie die geldt als aangewezen bouwplan, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, stellen burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning een exploitatieplan vast, waarbij artikel 6.17 Wro van overeenkomstige toepassing is.
2. b. de onder a bedoelde omgevingsvergunning wordt pas verleend als het bedrag van het betalingsvoorschrift, zoals bedoel in artikel 6.17 Wro, op basis van het in lid 1 bedoeld exploitatieplan berekend is.
3. c. de omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden geweigerd als de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening, een tekort bevat, dat niet is gedekt.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in deze regels voor de bouw van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut;
2. b. het bepaalde in deze regels voor wat betreft de bouw van kunstobjecten (uitingen van beeldende kunst) tot een bouwhoogte van maximaal 20 m;
3. c. het bepaalde in deze regels voor wat betreft de bouw van geluidafschermende voorzieningen voor zover die nodig zijn voor een akoestisch aanvaardbaar leefmilieu;
4. d. de op de verbeelding dan wel in de regels aangegeven maten en getallen, mits:
   1. 1. de afwijking niet meer dan 10% bedraagt;
   2. 2. de bestemmingsgrens niet wordt overschreden;
5. e. de in de verbeelding dan wel in de regels toegestane maximale bouwhoogten, anders dan bedoeld onder d, voor lift- en trappenhuizen, centrale verwarmingsinstallaties, schoorstenen, glasbewassingsinstallaties, ventilatie-inrichtingen, vlaggenmasten, antennes en bouwwerken voor de opwekking van duurzame energie, zoals windmolens, zonnepanelen en zonneboilers, mits de overschrijding niet meer dan 5 m bedraagt;
6. f. de plaats en richting van bouwgrenzen, voor het aanbrengen van geringe veranderingen tot niet meer dan 5 m.

De in lid 14.1 bedoelde omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien daardoor geen onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke structuur en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en opstallen.

In die gevallen dat hoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, op de dag van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer of minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen de bestaande maten en hoeveelheden als maximaal respectievelijk minimaal toelaatbaar worden aangehouden.

In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in lid 15.1 uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen de aanduiding 'bouwvlak'
worden ondergeschikte bouwdelen als geluidafschermende voorzieningen, zonnepanelen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en reclame-uitingen, buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens met niet meer dan 0,50 m wordt overschreden.

Onder strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het opslaan van hout en aannemersmaterialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gericht gebruik van de gronden;
2. b. het gebruik als opslagplaats van onbruikbare of althans aan hun persoonlijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden;
3. c. het gebruik van onbebouwde gronden of het gebruik van bouwwerken voor seksinrichtingen;
4. d. het gebruik van bijgebouwen of bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, tenzij het huisvesting in verband met mantelzorg betreft;
5. e. het gebruik van bouwwerken als belhuis/internetcafé;
6. f. het gebruik van bouwwerken waarin detailhandel is toegestaan voor de verkoop van vuurwerk; en
7. g. het gebruik van bouwwerken voor de opslag van vuurwerk;
8. h. een gebouw of locatie binnen het explosieaandachtsgebied te gebruiken voor een zeer kwetsbare activiteit.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; en
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Maasterras fase 1'.

Tussen het spoor en de A16 aan de noordwestkant van Dordrecht ligt het Maasterras. Een gebied dat voornamelijk in gebruik is als bedrijventerrein. Vanaf het spoor, en komende vanaf de afslag 'Dordrecht Centrum' van de A16, dient het gebied als entreelocatie van de stad. Komend met de trein vanuit Rotterdam en Zwijndrecht biedt het Maasterras aan de rechterzijde een eerste aanblik van de stad Dordrecht. Het gebied ligt op korte afstand (ca. 1 km) van station Dordrecht.

Het Maasterras maakt onderdeel uit van de plannen voor de spoorzone. In 2021 is door de gemeenteraad de ontwikkelvisie Spoorzone vastgesteld. In deze visie, opgesteld door architectenbureau Mecanoo, worden de toekomstige plannen voor de spoorzone gepresenteerd. Dordrecht zet in op verdichting langs het spoor, zo veel mogelijk in de omgeving van stations. De plannen voorzien in de bouw van 6.000 woningen en 80.000 m² aan andere functies, goed voor 2.500 nieuwe banen. Het Maasterras moet in die plannen herontwikkeld worden tot een nieuw stedelijk woongebied met voorzieningen. Het gebied moet een kwaliteitsimpuls krijgen en tegelijkertijd een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbouwopgave van de stad. Het Maasterras moet straks ruimte bieden aan circa 3.500 woningen en ruim 50.000 m² bedrijvigheid.

De ontwikkeling van het Maasterras is te groot om in één keer tot ontwikkeling te brengen. Daarom is gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. Voor het gehele Maasterras is één stedenbouwkundig masterplan gemaakt (hierna Masterplan). Dit voorliggende bestemmingsplan is opgesteld voor fase 1. Dat betreft het gebied ten oosten van de A16; de deelgebieden Parkbuurt, Tuinbuurt en het Maaspark zoals aangegeven op onderstaand kaartje. In fase 1 worden maximaal 3.000 woningen gebouwd en is ruimte voor circa 23.000 m² aan voorzieningen.

Afbeelding uit het Masterplan Maasterras met fase 1 (Parkbuurt en Tuinbuurt) en fase 2 Rivierbuurt

Het plangebied Maasterras fase 1 betreft de gronden ten oosten van de A16 (de deelgebieden Tuinbuurt, Parkbuurt en het Maaspark) en is gelegen ten zuiden van de 19e eeuwse schil van Dordrecht. Het plangebied wordt begrensd door:

• het spoor in het noorden;
• de Oude Maas en de A16 in het westen;
• de Diepenbrockweg in het zuiden (Krispijn);
• de Vlietweg in het oosten (Krispijn).

In het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan Weeskinderendijk/Laan der Verenigde Naties, vastgesteld op 25 juni 2013;
• Bestemmingsplan 1e herziening Weeskinderendijk-Laan der VN, locatie Dokweg, vastgesteld op 14 april 2020;
• Bestemmingsplan Krispijn, vastgesteld op 28 oktober 2014.
• Bestemmingsplan Schil, vastgesteld op 27 maart 2012.

Het bestemmingsplan voorziet in fase 1 in de ontwikkeling van een nieuw woongebied met maximaal 3.000 woningen en bijbehorende voorzieningen. In fase 2 worden nog eens maximaal 1.000 woningen voorzien. Aangezien deze gebiedsontwikkeling mogelijk kan leiden tot belangrijke nadelige milieueffecten is een m.e.r.-procedure gevolgd en een MER opgesteld: de OmgevingsEffectRapportage Maasterras fase 1 en 2. Hierna afgekort tot de OER.

Afbeelding Maasterras fase 1 en 2 (bron Masterplan).

In de OER is het plan uit de ontwikkelvisie Spoorzone vertaald naar het planvoornemen. Dit planvoornemen is getoetst aan alle omgevingsaspecten die onderdeel vormen van de 7 doelen van de omgevingsvisie (zie hoofdstuk 2). Uit die toetsing bleek dat op enkele omgevingsaspecten niet de kwaliteit wordt gehaald zoals de gemeente die in de Omgevingsvisie 1.0 heeft vastgelegd.

Na een inspraakronde en advies van de commissie voor de milieueffectrapportage zijn drie alternatieven op het planvoornemen ontwikkeld om te komen tot een voorkeursvariant op het planvoornemen met een hogere kwaliteit. Het betreft de alternatieven:

• behoudend: een alternatief waarbij de bestaande infrastructuur en woningen zoveel mogelijk worden behouden;
• groen en gezond: een alternatief dat zo hoog mogelijk scoort op de aspecten gezondheid en duurzaamheid;
• hoogstedelijk: een alternatief waarbij zoveel mogelijk woningen worden gebouwd als bijdrage aan de bouwopgave van Dordrecht.

Daarna is, omwille van het willen realiseren van zoveel mogelijk woningen, een hoge kwaliteit van inrichting en een goede uitgangspositie voor een financiële balans, gekozen voor een variant die de alternatieven groen en gezond en hoogstedelijk combineert. Deze voorkeursvariant scoort op bijna alle omgevingsaspecten van de 7 doelen positief. Deze voorkeursvariant is stedenbouwkundig uitgewerkt in het Masterplan. In het Masterplan is ook een kwaliteitsparagraaf opgenomen die het kader geeft voor de gewenste kwaliteit van zowel de nieuwbouw als de inrichting van het openbaar gebied.

De OER is in dit bestemmingsplan een belangrijk instrument om duidelijk te maken welke keuzes de gemeente met dit bestemmingsplan maakt. In hoofdstuk 2 is dat per doel, en de daarbij behorende omgevingsaspecten, nader uitgewerkt.

In het Stedenbouwkundig Masterplan Maasterras (verder te noemen het Masterplan) wordt de toekomstige ontwikkeling van het Maasterras beschreven. De komende jaren transformeert het Maasterras van een bedrijventerrein tot een levendige gemengde stadswijk waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Er wordt ingezet op 2.200 woningen in de eerste fase.

Afbeelding stedenbouwkundig raamwerk uit het Masterplan

De ruimtelijke elementen die het Maasterras vormen worden in het Masterplan grote groene plandragers genoemd. De 5 plandragers zijn de ruggengraat van de ontwikkeling en verbinden het Maasterras met de stedelijke context. De plandragers zijn het Maaspark, de Brugwegcorridor en de Weeskinderendijk Oost voor fase 1 en de Landschapsbrug voor fase 2. De Oude Maaskade vormt langs de Maas een verbinding tussen fase 1 en 2. De plandragers delen het gebied op in de buurten Parkbuurt, Tuinbuurt en Rivierbuurt. Per buurt worden in het Masterplan stedenbouwkundige eisen gesteld.

Het gewenste stedenbouwkundig raamwerk is alleen haalbaar als de wijk autovrij wordt en ruim baan wordt gegeven aan de fietser en voetganger. De auto wordt alleen aan de randen toegestaan met parkeren in grote parkeergarages. Één onder het Maaspark langs het spoor en twee ter weerszijden van de A16, waardoor ze deels ook als geluidswerende voorziening kunnen worden gebouwd. De woongebieden zijn daarmee autovrij en alleen toegankelijk voor laden&lossen, mindervaliden, onderhouds- en calamiteitenvervoer.

In het Masterplan worden ook een aantal ingrijpende ruimtelijke voorstellen gedaan:

• De Zwijndrechtse Brugweg wordt deels afgebroken en wordt op termijn autovrij. Dat kan een grote impact hebben op de verkeersafwikkeling in de omgeving. In samenspraak met Rijkswaterstaat en de gemeente Zwijndrecht zal komende periode nader onderzoek worden gedaan naar de lokale en regionale effecten en mogelijke maatregelen. Nog vóór de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad zal hier duidelijkheid over moeten zijn en zal ook een termijn worden bepaald hoe lang de Brugweg nog in zijn huidige vorm kan blijven functioneren.
• De stamlijn, een aftakking van het spoor richting Zeehaven, moet worden verlegd en op termijn binnen het plangebied verdwijnen. Dit kan gevolgen hebben voor de bestaande/feitelijke bedrijvigheid in de Zeehaven. Het Masterplan laat zien dat de stamlijn niet in te passen is binnen de gekozen stedenbouwkundige structuur. Deze stamlijn, een aftakking van het spoor richting de Zeehaven, moet worden verlegd en op termijn van het Maasterras verdwijnen. Dit kan (forse) consequenties hebben ten opzichte van het huidige feitelijke gebruik van de stamlijn door (een beperkt aantal) bedrijven in de Zeehaven. De gemeente gaat in overleg met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, de Provincie Zuid-Holland, ProRail, het Havenbedrijf Rotterdam en de individuele bedrijven op zoek naar robuuste oplossingen voor bedrijven in de Zeehaven. Vóór de vaststelling van het bestemmingsplan moet hier duidelijkheid over zijn en zal ook een termijn worden bepaald hoe lang de stamlijn nog in zijn huidige vorm kan blijven functioneren, hierbij wordt ook gekeken naar de grondslag van het gebruik van de stamlijn (in relatie tot het feitelijke gebruik). Voorwaarde bij eventuele oplossingen voor de stamlijn is dat het groepsrisico rond het station Dordrecht niet mag toenemen.
• Een nieuwe locatie voor het spoorwegemplacement. Door de Minister van Infrastructuur en Waterstaat wordt een nieuwe locatie aangewezen. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad zal hierover duidelijkheid moeten bestaan.
• De bestaande woningen aan de Weeskinderendijk Oost, het woonwagencentrum en het tankstation maken plaats voor woningbouw in hoge dichtheid. Dat betekent dat bestaande woningen en het tankstation op termijn moeten verdwijnen.
• Een nieuwe locatie voor Qbuzz. De huidige busremise zal plaats moeten maken voor woningbouw en krijgt een nieuwe locatie in de stad.

Deze ingrepen zijn op basis van de OER noodzakelijk om in het gebied een hoge dichtheid met acceptabele woonkwaliteit te kunnen realiseren. In dit bestemmingsplan is daarom een regeling opgenomen die uit gaat van de toekomstige situatie zoals beschreven in het Masterplan. Dat betekent dat de huidige situatie voor de Brugweg, de stamlijn, emplacement, woonwagencentrum en Qbuzz niet wordt bestemd en, voor zover aan de orde, onder het overgangsrecht komt te vallen. Deze functies kunnen hiermee voorlopig behouden blijven totdat de gemeente overeenstemming heeft bereikt met alle betrokkenen. Alleen in het uiterste geval zal het instrument van onteigening worden toegepast.

Als het gaat om de stamlijn, de Brugweg en het emplacement (in relatie tot het feitelijke gebruik) zijn, gelet op impact die dit heeft op de uitvoerbaarheid van het plan, de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de Minister en Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat verzocht om met de gemeente mee te denken in het vinden van een oplossing. In het vast te stellen bestemmingsplan zal hierover duidelijkheid worden geboden.

In het Masterplan is door een proefverkaveling inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen en andere functies in het plangebied gebouwd kunnen worden. Het betreft hier nog een proefverkaveling die straks bij de stedenbouwkundige uitwerking per buurt nog kan veranderen. In het bestemmingsplan is daarom meer ruimte gegeven dan strikt noodzakelijk is voor de uitvoering van het Masterplan. In plaats van 2.200 woningen kunnen 3.000 woningen worden gebouwd en in plaats van 23.332 m² aan andere functies kunnen 29.800 m² aan andere functies worden gebouwd. Daarnaast wordt nog voorzien in een evenemententerrein van 8.000 m².

Tabel: Programma voorkeursvariant Maasterras in m² bvo, woningaantal (100m² bvo per woning)

De verruiming van het programma uit het Masterplan wordt in dit bestemmingsplan alleen toegestaan als minimaal de kwaliteit wordt gehaald zoals in de OER per aspect is bepaald. Bovendien zijn diverse stedenbouwkundige eisen uit het Masterplan hard vertaald naar de regels in dit bestemmingsplan zodat niet ineens een heel ander plan kan ontstaan. Belangrijk daarbij op te merken dat de diverse onderzoeken in de OER zoals geluid, stikstof en luchtkwaliteit gebaseerd zijn op het programma bij een maximale invulling van het bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt het Masterplan integraal getoetst op alle relevante omgevingsaspecten die onder de 7 doelen van de omgevingsvisie vallen. Het Masterplan wordt afgezet tegen de huidige/feitelijke situatie, het wettelijk kader en de gemeentelijk ambities in de Omgevingsvisie 1.0 (hierna Omgevingsvisie).

Per doel en de daarbij behorende omgevingsaspecten wordt getoetst of voldaan wordt aan het wettelijk kader en tot welk niveau de gemeentelijke ambities (zoals uitgewerkt in de OER) gehaald worden en waar nog optimalisaties mogelijk zijn. Per omgevingsaspect wordt aangegeven hoe die kwaliteit geborgd wordt met dit bestemmingsplan. Daarbij zijn tevens in hoofdlijnen de resultaten uit de gevoerde participatie meegenomen.

De omgevingstoets toont aan dat binnen de ruimte die het bestemmingsplan biedt een ontwikkeling kan plaatsvinden die voldoet aan de minimale kwaliteit die de gemeenteraad heeft vastgesteld in de Omgevingsvisie. Daarmee is de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een andere uitvoering dan het Masterplan (de voorkeursvariant uit de OER) is toegestaan mits een gelijke omgevingskwaliteit wordt gehaald. De uitgevoerde OER laat zien hoe per aspect tot een beoordeling kan worden gekomen.

Hierna worden de 7 doelen met daarbij behorende omgevingsaspecten per paragraaf behandeld. Er zijn 3 prioritaire doelen vastgesteld in de Omgevingsvisie en 4 niet prioritaire. Het gaat om de volgende aspecten/doelen:

1. 1. Aantrekkelijke stad (prioritair)
2. 2. Bereikbare stad (prioritair)
3. 3. Gezonde stad (prioritair)
4. 4. Vestigingsklimaat
5. 5. Klimaat en water
6. 6. Energie
7. 7. Biodiversiteit

Prioritair wil zeggen dat een ontwikkeling als Maasterras moet bijdragen aan het halen van het doel. Bij niet prioritaire doelen vindt alleen toetsing van het doel plaats of wordt voldaan, en is geen bijdrage aan verbetering vereist.

In de Omgevingsvisie wordt voor de spoorzone ingezet op een aantrekkelijke stad (prioritair doel). Prioritair wil zeggen dat de uitvoering van het bestemmingsplan moet bijdragen aan versterking van dit doel voor de stad.

Het doel aantrekkelijke stad kent de volgende omgevingsaspecten die in deze paragraaf nader zijn getoetst:

• cultureel erfgoed: behoud en waar mogelijk versterking van cultuurhistorische waarden;
• voorzieningen: voldoende ruimte aan voorzieningen en streven naar multifunctioneel ruimtegebruik;
• wonen: sterke en gedifferentieerde leefbare woonwijken met een optimaal evenwicht tussen woningvraag en woningaanbod;
• kwaliteit openbaar gebied: hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte.

in de OER zijn de ambities uit de Omgevingsvisie per omgevingsaspect vertaald naar een minimale en optimale kwaliteit. In deze paragraaf is dat per omgevingsaspect beschreven.

Het Dordts Woongenootschap en Samen Leuk Oud Worden (SLOW) hebben in een zienswijze verzocht om binnen het Maasterras ruimte te bieden voor bijzondere woonvormen zoals collectieve woonvormen met bijbehorende voorzieningen. Het Masterplan en bestemmingsplan doen hier nog geen concrete uitspraken over maar laten hier wel alle ruimte voor.

Door de bewoners van het woonwagencentrum is de vraag gesteld waarom de standplaatsen niet behouden kunnen blijven. En in het verlengde hiervan waarom de geplande woningen op de woonwagenlocatie dan niet gebouwd kunnen worden op de nieuwe locatie? In reactie hierop is aangegeven dat de gemeente op zoek gaat naar een nieuwe locatie. Zolang die locatie niet gevonden is laat dit bestemmingsplan binnen de opgenomen bestemming Woongebied het behoud van de woonwagens toe. Pas als overeenstemming is bereikt over verplaatsing kan de beoogde invulling uit het Masterplan plaatsvinden.

Voor het doel aantrekkelijk stad komt de OER uit op de volgende score. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

Om te borgen dat deze score ook echt gehaald gaat worden bij de uitvoering van dit bestemmingsplan zijn de volgende regels opgesteld:

• De ruimtelijke kwaliteit wordt in eerst instantie geborgd door een eis in de regels dat pas gebouwd mag worden als minimaal per buurt een stedenbouwkundig plan is opgesteld dat laat zien hoe voldaan wordt aan de eisen uit het Masterplan.
• Mocht dit onvoldoende blijken om de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit te borgen, dan biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid aan het college om nadere regels te stellen ten aanzien van de situering en maatvoering van gebouwen (delegatiebepaling artikel 9.9).
• Ter bescherming van archeologische waarden is een verbod opgenomen om zonder vergunning verstorende grondwerkzaamheden uit te voeren.
• Ter bescherming van de cultuurhistorie waarden zijn de dijk (Weeskinderendijk Oost en Noord) volgens de bestaande situatie bestemd. De hoogteverschillen zijn middels profielen vastgelegd in het Masterplan. In het op te stellen stedenbouwkundig plan (of plannen) zal dit moeten worden vastgelegd.
• Het bestemmingsplan biedt ruimte aan alle basisvoorzieningen uit het Masterplan. Een regel om de loopafstanden te borgen is niet opgenomen. Dit zal in het stedenbouwkundig plan vastgelegd moeten worden.
• Het bestemmingsplan laat conform het Masterplan 2.200 woningen in het plangebied toe. Optimalisatie is mogelijk door maximaal 3.000 woningen te bouwen, mits aangetoond worden dat dit niet ten koste gaat van de kwaliteit zoals vastgelegd in de OER.
• Voor evenementen is een terrein aangewezen binnen het Maaspark. Het aantal en de omvang van de evenementen is beperkt om (te veel) hinder voor omwonenden te voorkomen.
• Om te borgen dat ook gebouwd wordt voor alle doelgroepen is een regel opgenomen die per bouwplan de woningcategorieën voorschrijft. Indien de woonbehoefte de komende jaren wijzigt kan het college de voorgeschreven categorieën aanpassen.
• Het huidige woonwagencentrum kan binnen de bestemming Woongebied gehandhaafd blijven.
• De kwaliteit van het openbaar gebied wordt zoals gebruikelijk in Dordrecht geborgd via het handboek Kwaliteit Openbare Ruimte, aangevuld met de kwaliteitsparagraaf in het Masterplan.
• Ten aanzien van windhinder en bezonning is de verplichting opgenomen dat bij ieder bouwplan onevenredige hinder voor de omgeving wordt voorkomen. in het stedenbouwkundig plan zal dat met een onderzoek moeten worden aangetoond.

In de Omgevingsvisie wordt voor de Dordtse spoorzone, waarvan het Maasterras onderdeel uitmaakt, ingezet op de bereikbare stad (prioritair doel). Prioritair wil zeggen dan de uitvoering van het bestemmingsplan moet bijdragen aan versterking van dit doel voor de stad.

Het doel bereikbare stad kent de volgende relevante omgevingsaspecten die in deze paragraaf nader onderzocht zijn:

• autobereikbaarheid - hoe wordt het Maasterras ontsloten voor de auto en wat betekent dit voor de verkeersafwikkeling in de omgeving;
• langzaam verkeer en openbaar vervoer - toepassing STOMP;
• parkeren - hoe wordt het parkeren van auto's en fietsen binnen het plangebied opgelost en wat betekent dat voor de omgeving.

In de huidige situatie is het stadscentrum vanuit het Maasterras goed te bereiken. Vanaf drie vertrekpunten -Weeskinderendijk, Ampèrestraat en Mijlweg- maakt het qua tijd niet veel uit of je de fiets of de auto pakt.

Het station van Dordrecht is met de bus vanuit het gebied te bereiken. Vanaf haltes Dokweg en Weeskinderendijk Beneden rijden bussen zeer regelmatig direct naar het station en het centrum. Geregeld zit er niet meer dan vijf minuten tussen busritten naar het station. Je bent vanaf deze haltes in ongeveer 10 minuten bij het station. Ook vanaf de Handelskade en de Van Leeuwenhoekweg is het station met een busrit zonder overstappen bereikbaar. Vanaf deze bushaltes rijdt de bus wel minder vaak. Vanaf halte Eerste Tolstraat rijdt er geen bus direct naar het station. Als je naar het station wil, kun je vanaf die halte beter naar een andere bushalte, zoals de Handelskade, wandelen. Vanaf het Maasterras is het station sneller met de fiets dan met de bus te bereiken. Vanuit het noordelijk deel van het gebied ben je lopend nét iets meer tijd kwijt dan met de bus.

Binnen het plangebied vervult het parkeerterrein Weeskinderendijk met circa 550 parkeerplaatsen een belangrijke functie voor het bezoek aan de binnenstad. De huidige bedrijven parkeren op eigen terrein. De woningen aan de Weeskinderendijk parkeren in het openbaar gebied, en op de woonwagenlocatie is voldoende parkeergelegenheid voor zowel de bewoners als de daar aanwezige verenigingen.

In de Verordening Ruimte van de provincie wordt gestimuleerd om te werken met maximale parkeernormen. Voor een gebied als Maasterras mag de parkeernorm maximaal 0,7 per woning bedragen. Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

In de OER is, rekening houdend met de wettelijke kaders, vastgelegd welke minimale kwaliteit en optimale kwaliteit wordt nagestreefd. Hieronder is dat, gebaseerd op de Omgevingsvisie, per omgevingsaspect nader uitgewerkt.

Door zowel Rijkswaterstaat als de gemeente Zwijndrecht evenals een groot aantal bewoners en bedrijven in en buiten het Maasterras is gereageerd op het voornemen de stadsbrug af te sluiten. Nader verkeers- en maatregelenonderzoek zal moeten aantonen dat afsluiting (op termijn) mogelijk is. Vóór de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad zal dit onderzoek worden afgerond.

Door de fietsersbond is verzocht ook het effect op verkeersstructuur buiten het plangebied in beeld te brengen. Het verkeersonderzoek brengt dat in beeld. Zie in dit verband ook het geluidsonderzoek dat laat zien dat de toename geluidsoverlast beperkt blijft (paragraaf 2.3.4.4). Vanwege STOMP wordt meer aandacht gevraagd voor wandelen (naast fietsen), meer aandacht voor verkeersveiligheid en prioriteit voor de koppositie voor het fietsverkeer. Ook wijst de fietsersbond op de knelpunten ten aanzien van de hindernisvrije aansluitingen voor fietsers. De optimalisaties uit de OER zouden deze knelpunten kunnen wegnemen maar zijn niet overgenomen in het Masterplan. Stedenbouwkundig blijkt het wegnemen van deze hindernissen niet optimaal in te passen.

het Dordts woongenootschap en SLOW zetten in op winkels en zorgvoorzieningen op loopafstand. Het beperken van autoverkeer is een aandachtspunt. Met alle basisvoorzieningen op loopafstand wordt aan dit verzoek tegemoet gekomen.

De Veiligheidsregio Zuid Holland Zuid vraagt aandacht voor de stamlijn in verband met verkeersveiligheid. Omdat in het Masterplan de stamlijn niet meer terugkomt zal dit knelpunt verdwijnen.

Het Zeehavenbedrijf vraagt aandacht voor de bereikbaarheid van de werkgebieden voor fietsverkeer, de overbelaste kruispunten en de oplossingen daarvoor. In het Masterplan is hier uitwerking aan gegeven door de bereikbaarheid van auto en fiets via de Laan der Verenigde Naties in stand te houden, en goede aansluitingen te geven op het plangebied. De aansluiting van het kruispunt met de Mijlweg is in het verkeersrapport (bijlage 10) aangemerkt als overbelast, maar nog niet als structureel knelpunt. Maatregelen vanwege het Maasterras worden niet noodzakelijk geacht. Bij de uitwerking van fase 2 Maasterras zal de bereikbaarheid opnieuw onderwerp van nadere studie zijn.

Voor het doel bereikbare stad komt de OER uit op de volgende score. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

De uitkomsten van de OER maken nader onderzoek noodzakelijk om na te gaan of de minimale kwaliteit gehaald kan worden als het gaat om autobereikbaarheid. Hiervoor dient onder andere afgestemd te worden met de gemeente Zwijndrecht en Rijkswaterstaat.

Voor de overige onderdelen zijn in dit bestemmingsplan de volgende regels opgesteld die moeten borgen dat bij de uitvoering van dit bestemmingsplan ook de in de OER vastgelegde ambitie gehaald wordt:

• De verkeerstructuur uit het Masterplan is binnen het bestemmingsplan overgenomen door alleen autoverkeer toe te staan binnen de bestemming Verkeer. Binnen de bestemming Woongebied en Groen-Park wordt de beoogde langzaam verkeersstructuur mogelijk gemaakt.
• Binnen de bestemming Woongebied worden auto's niet toegestaan, anders dan via ontheffing. Parkeren kan alleen binnen de geprojecteerde HUB's.
• De parkeernorm van 0,3 wordt op de gebruikelijke wijze getoetst aan de beleidsregel parkeren. Ieder bouwplan zal door een mobiliteitsplan moeten aantonen hoe deze norm gehaald wordt. Daarmee wordt toepassing van het STOMP-principe ook concreet: reductie op parkeernormen is alleen mogelijk als aan de voorwaarden wordt voldaan die ook vanuit STOMP gesteld worden.
• Indien de parkeernorm niet gehaald wordt is een hogere parkeernorm mogelijk doordat het bestemmingsplan toestaat meer parkeerplaatsen te bouwen in de HUB's. De bovengrens wordt bepaald door het aantal verkeersbewegingen. In het verkeers- en geluidonderzoek is rekening gehouden met de verkeersgeneratie van 3.000 woningen in fase 1. In het mobiliteitsplan zal aangetoond moeten worden dat de hogere parkeernorm niet leidt tot een te hoge verkeergeneratie.

De gezonde stad is een prioritair doel in de Omgevingsvisie. Dat betekent dat het Maasterras minimaal moet bijdragen aan het halen van de doelen zoals geformuleerd is in de Omgevingsvisie. Het doel gezonde stad wordt in de Omgevingsvisie breed opgevat. Het betreft niet alleen de diverse milieu-aspecten maar ook bijvoorbeeld het realiseren van een prettige woonomgeving.

Het doel gezonde stad kent de volgende relevante omgevingsaspecten die in deze paragraaf onderzocht zijn:

• spelen, bewegen en ontmoeten;
• bodemkwaliteit
• externe veiligheid;
• geluid;
• luchtkwaliteit;
• bedrijven en milieuzonering;
• trillingen;
• overige aspecten.

Ten aanzien van gezondheid zijn onder andere de volgende reacties ontvangen en afgewogen:

• Het zeehavenbedrijf Dordrecht vraagt aandacht voor een integrale afweging van alle omgevingsaspecten, de inpassing van woningbouw binnen de geluidszone industrielawaai, inclusief piekniveau's, ten aanzien van scheepvaartlawaai.
• Door het Havenbedrijf Rotterdam wordt aandacht gevraagd voor de planologische ruimte van de bedrijven in de Zeehaven en de effecten externe veiligheid. In dit plan, en met name in de OER, zijn de effecten in beeld gebracht. Fase 1 kan - los van de discussie stamlijn - zonder negatieve effecten voor de bestaande en planologische mogelijkheden uitgevoerd worden. Voor fase 2 dient hier nog een nadere afweging plaats te vinden zoals beschreven in de OER.
• Door de Veiligheidsregio Zuid Holland Zuid is aandacht gevraagd voor de inpassing van de stamlijn. In dit bestemmingsplan is dit gedaan en is de afweging gemaakt de stamlijn niet te handhaven in zijn huidige vorm.
• De fietsersbond betoogd dat milieukwaliteit een meer sturende en corrigerende rol moet krijgen. Met name inzet op minder groei van het autoverkeer en daarmee verbetering van de luchtkwaliteit. Streven naar WHO 2021 norm maar terugvallen op de WHO 2015 norm vinden zij daar een schrijnend voorbeeld van. Te veel nadruk op woningbouw en economie levert een gekleurde beoordeling op. Effecten op de luchtkwaliteit vanwege de tunnelmond A16 beter in beeld brengen met varianten. Tevens elders binnen het plangebied de luchtkwaliteit in beeld brengen. De reactie van de fietsersbond heeft er mede toe geleid dat gevoelige functies waar mogelijk op locaties zijn gepland waar de luchtkwaliteit beter is dan gemiddeld.
• Door Rijkswaterstaat wordt aandacht gevraagd naar mogelijke bijkomende risico's op het gebied van externe veiligheid bij het al dan niet overkluizen en/of verleggen van de aansluitingen van de A16 en de effecten van de regeling basisnet Oude Maas, onder andere de mogelijke toename van bv chloridetransporten over water, zoals in lijn met benoemde ontwikkelingen in 'NOVEX Rotterdamse Haven'. Ten aanzien van het basisnet is een aanvullende passage opgenomen in paragraaf 2.3.4. Als het gaat om de overkluizing of verlegging van aansluitingen dan betekent dit dat ook de aandachtsgebieden kunnen meeschuiven. Dat is in dit bestemmingsplan voor fase 1 nog niet aan de orde.
  De 1e Novex is nog niet uitgebracht, dus wordt daar nu nog geen rekening mee gehouden. Er zouden dan minimaal transportaantallen bekend moeten zijn voor de bepaling van het groepsrisico. Dit is niet het detailniveau van Novex. Daarbij wordt het groepsrisico beoordeeld aan de hand van aandachtsgebieden. Er wordt nu rekening gehouden met deze aandachtsgebieden. Niet alleen door het vrijhouden van het brandaandachtsgebied, en het eisen van afschakelbare luchtbehandeling maar ook in relatie tot het aantal binnen het gebied aanwezige personen. Er moet wel heel erg veel transport over water plaatsvinden voordat het groepsrisico tot boven vier maal de oriëntatie waarde stijgt. Het huidige niveau ligt ver beneden de 1 maal oriëntatiewaarde. De reactie van Rijkswaterstaat vormt op dit moment geen aanleiding voor nader onderzoek.
• Voor geluid en de geluidschermen ontvangt Rijkswaterstaat graag het akoestisch onderzoek met onze beoordeling en nader uitgewerkte maatregelen. In reactie hierop zullen deze stukken wordt toegestuurd, zoals ook toegezegd in de expertsessie geluid die met Rijkswaterstaat heeft plaatsgevonden.

Voor het doel gezonde stad komt de OER uit op de volgende score, met nog mogelijkheden voor optimalisatie, met name voor geluid. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

Om te borgen dat deze score ook echt gehaald gaat worden bij de uitvoering van dit bestemmingsplan zijn regels opgesteld. Hieronder worden deze per subdoel aangegeven.

In de omgevingsvisie is als doel gesteld dat Dordrecht een uitstekend vestigingsklimaat heeft. Het doel vestigingsklimaat kent de volgende twee omgevingsaspecten die in deze paragraaf onderzocht zijn:

• behoud werkgelegenheid;
• de mix tussen wonen en werken.

In de huidige situatie is een belangrijk deel van het plangebied nu nog bestemd voor bedrijven. Daarnaast loopt door het plangebied een goederenspoorlijn. Het betreft een stamlijn die vanaf het hoofdspoor parallel aan de Laan der Verenigde Naties naar de Zeehaven loopt. In de huidige situatie is de bestemming voor de stamlijn voor een deel al komen te vervallen met de vaststelling van het bestemmingsplan 1e herziening Weeskinderendijk-Laan der Verenigde Naties, locatie Dokweg, vastgesteld op 14 april 2020. In dit bestemmingsplan is het gebruik van de stamlijn ter plaatse van het oude tankstation niet geregeld in het bestemmingsplan en geldt hier het overgangsrecht.

Voor een beeld van de huidige bedrijvigheid in het plangebied is het aantal banen per bedrijfscategorie in onderstaande tabel weergegeven

De Verordening Ruimte van de provincie Zuid Holland bepaalt in artikel 6.12 dat: "Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein als bedoeld in het eerste of tweede lid en dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio planologische compensatie van het bedrijventerrein zal plaatsvinden of reeds heeft plaatsgevonden."

Vanuit het doel uitstekend vestigingsklimaat is voor het Maasterras de ambitie te komen tot een goede mix tussen wonen en werken volgens de typologie "metropolitaan wonen", zie hiervoor het advies van de afdeling economie (bijlage 18). Voor fase 1 betekent dit dat naast wonen voldoende ruimte voor werkgelegenheid en voorzieningen wordt geboden. Naast basisvoorzieningen is er bij voorkeur ook ruimte voor andere werkgelegenheid.

In de OER is daarnaast de ambitie gesteld dat bestaande bedrijven en werkgelegenheid, die nu in het plangebied aanwezig zijn, behouden blijven. Minimaal binnen de regio en optimaal binnen de gemeente.

In het Masterplan is een stedenbouwkundige programmatische uitwerking gemaakt die gebaseerd is op het gewenste programma vanuit economie. Dat programma laat zien dat er binnen Maasterras voldoende mogelijkheden zijn om de typologie metropolitaan wonen te ontwikkelen.

Het Masterplan laat ook zien dat de stamlijn niet in te passen is binnen de stedenbouwkundige structuur. Vanuit woonkwaliteit en verkeersveiligheid is het goederenvervoer direct langs de wijk niet wenselijk. De gemeente gaat in overleg met alle betrokken bedrijven op zoek naar alternatieven, waarbij onder andere wordt gekeken naar de grondslag van het gebruik van de stamlijn (in relatie tot het feitelijke gebruik). Tot die tijd kan de stamlijn grotendeels op basis van het overgangsrecht in gebruik blijven (voor zover aan de orde). Vóór vaststelling van het bestemmingsplan door de raad moet duidelijkheid over het voorgaande zijn en zal ook een termijn worden bepaald hoelang de stamlijn nog in zijn huidige vorm kan blijven functioneren.

Ter toetsing van het provinciaal beleid is de notitie compensatie bedrijven Maasterras opgesteld (bijlage 19). Op basis van de notitie gaat de gemeente binnen het eigen grondgebied 3 hectare bedrijventerrein beschikbaar stellen om bestaande bedrijvigheid in het plangebied uit te plaatsen. Voor de busremise van Qbuzz zal een nieuwe plek gevonden moeten worden, tot die tijd kan Qbuzz op de huidige locatie blijven op basis van het overgangsrecht. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zal de nieuwe locatie zijn aangewezen.

Het Havenbedrijf Rotterdam geeft aan ook de planologische ruimte van de bedrijven in het Zeehavengebied te betrekken bij de planvorming. Aandacht wordt gevraagd voor de belangrijke functie van de stamlijn.

Door het Zeehavenbedrijf Dordrecht wordt verzocht om de eventuele invloed van de plannen op het vestigingsklimaat en de bestaande bedrijfsuitoefening inclusief toekomstige ontwikkeling op de aangrenzende industriegebieden met eventuele planschade in beeld te brengen.

Deze reacties zijn betrokken bij de OER en zullen in fase 2 (buiten het plangebied) nog een nadere afweging van de diverse belangen vragen. Voor fase 1 (dit bestemmingsplan) zijn de effecten op het vestigingsklimaat met name aan de orde als het gaat om het verdwijnen van de stamlijn naar de Zeehaven. De OER en het bestemmingsplan laten hier het belang van de woningbouw zwaarder wegen dan het belang van een goed vestigingsklimaat. Om de effecten hiervan in beeld te brengen is onderzoek gedaan naar de verwachte planschade.

Voor het doel uitstekend vestigingsklimaat komt de OER uit op de volgende score.De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

Met name het verdwijnen van de stamlijn zorgt voor een lagere score. Mocht hier een alternatief voor gevonden worden dan is een score richting optimaal mogelijk.

Om te borgen dat deze score ook echt gehaald gaat worden bij de uitvoering van dit bestemmingsplan zijn de volgende regels opgesteld:

• In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden om naast wonen ook basisvoorzieningen en overige werkgelegenheid te realiseren.
• De stamlijn, voor zover die als zodanig is bestemd, wordt in dit bestemmingsplan wegbestemd. Op basis van het overgangsrecht mag de stamlijn (grotendeels) nog tot een nog nader te bepalen datum blijven functioneren.
• De compensatie van de bestaande bedrijven dient vóór de vaststelling van het bestemmingsplan te zijn geborgd. In overleg met de provincie worden hier afspraken over gemaakt.

In de Omgevingsvisie is de ambitie neergelegd klimaatbestendige stad in 2035 is. Om dit te bereiken worden volgende subdoelen gesteld:

• Dordrecht is in 2035 een zelfredzaam eiland;
• Versterking van de robuuste groenblauwe structuur tot aan de voordeur;
• Klimaatadaptief bouwen.

Het doel klimaatbestendige stad kent de volgende relevante omgevingsaspecten die in deze paragraaf onderzocht zijn:

• waterkeringen;
• waterveiligheid;
• waterberging en waterkwaliteit;
• hittestress;
• grondwater en bodemzetting.

Voor klimaat en water zijn diverse wettelijke kaders aanwezig.

• In het Besluit ruimtelijke ordening is de watertoets voorgeschreven.
• Binnen het plangebied geldt de keur van waterschap met diverse beperkingen ten aanzien van het bouwen in waterkeringen of langs hoofdwatergangen.
• Langs de oude Maas ligt een vrijwarringszone, met het oog op het duurzaam functioneren van de rivier.
• Gemeente Dordrecht heeft het convenant klimaatadaptief bouwen Zuid Holland ondertekend.
• In de provinciale Verordening Ruimte is bepaald dat in een bestemmingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:
  a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
  b. overstroming;
  c. hitte;
  d. droogte;
  e. alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling;
  Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.
• Het waterschap heeft een nieuwe beleidsregel in voorbereiding voor de compensatie van versnelde afvoer door de aanleg van nieuwe verharding (14% in plaats van 10%). Deze regel geldt voor vergunningen na 1-1-2024. Dit geldt alleen binnendijks.

In de Omgevingsvisie is voor de Dordtse spoorzone bepaald dat nieuwbouw- en herstructureringslocaties klimaatadaptief moeten worden ingericht. Hieronder is dat per deelaspect nader uitgewerkt.

De Veiligheidsregio Zuid Holland Zuid vraagt aandacht voor de vrijwarringzone (gedeeltelijk 30 meter in plaatse van 25 m). Deze aanbeveling is overgenomen in dit bestemmingsplan.

De resultaten van het overleg met het Waterschap zijn meegenomen in de eisen gesteld in dit bestemmingsplan.

Voor het doel klimaatbestendige stad komt de OER uit op de volgende score. Met name de inrichting van het buitendijkse gebied als schuillocatie bij overstromingen, ook voor de directe omgeving van het Maasterras, draagt positief bij aan deze score. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

De ambitie uit de Omgevingsvisie dat Dordrecht in 2050 energieneutraal is, is in het politiek akkoord 2023-2026 nog verder aangescherpt tot 2040. Deze ambitie wordt in de Omgevingsvisie via vier accenten uitgewerkt:

• Handelingsperspectief voor energiebesparing aan inwoners en bedrijven;
• Doorontwikkeling warmtenet;
• Alle energie die nodig blijft, wekken we duurzaam op;
• Circulariteit bij gebiedsontwikkeling.

Het doel energieneutrale stad kent de volgende relevante omgevingsaspecten die in deze paragraaf onderzocht zijn:

• energie;
• circulariteit.

In de huidige situatie wordt het energiegebruik (elektriciteit en aardgas) binnen het Maasterras bepaald door bedrijven, kantoren en voorzieningen, alsmede de woningen in het gebied. De huidige bebouwing is aangesloten op het aardgasnet. Een groot deel van het auto- en vrachtverkeer rijdt op fossiele brandstoffen. Verspreid door het gebied zijn laadpalen voor elektrische auto’s beschikbaar. In de hoek van de Weeskinderendijk Boven en Hugo de Grootlaan is een busstation voor het opladen van elektrische bussen gevestigd.
In de huidige situatie wordt lokaal via zonnepanelen op gebouwen elektriciteit opgewekt binnen het plangebied. Slechts een zeer klein deel van het dakoppervlak is nu benut voor zonnepanelen (circa vijf gebouwen).

In de huidige bebouwing is nog geen rekening gehouden met circulair bouwen. Wel kunnen gebruikte materialen in de toekomst mogelijk hergebruikt worden.

In het Bouwbesluit zijn eisen opgenomen ten aanzien van gebouwen (BENG) en temperatuuroverschijdingen in juli.

Bij parkeergelegenheden in het gebied moet voldoende rekening gehouden worden met oplaadmogelijkheden voor elektrische voertuigen, zoals opgenomen in de beleidsregels parkeren.

De gemeente Dordrecht heeft de City Deal Circulair en Conceptueel bouwen ondertekend, en onderschrijft de kansen van biobased bouwen.

De ambitie uit de Omgevingsvisie is voor het plangebied vertaald naar een minimale en optimale kwaliteit.

Daarnaast is uit recent onderzoek gebleken dat binnen de gemeente Dordrecht nog ruim 300 nutsgebouwtjes nodig zijn om te voldoen aan de toenemende vraag aan energie. In een optimale situatie zou - naast de eigen behoefte - binnen het plangebied ook extra capaciteit gebouwd worden voor de directe omgeving.

Op basis van de uitwerking in het Masterplan is in de OER de energiebehoefte van het plangebied bepaald (bijlage 22).

Tevens zijn de mogelijkheden voor opwek (zonnepanelen) in beeld gebracht. De omvang van het dakoppervlak dat beschikbaar is voor zonnepanelen is te beperkt om voldoende energie op te wekken. Uit de OER blijkt dat de aanleg van een warmtenet het meest efficiënt is voor het gebied.

Doordat de wijk per saldo niet energieneutraal wordt, zal ingezet worden op flankerende maatregelen.

• Strenger dan BENG afdwingen via aanbestedingen;
• In het Masterplan wordt veel ruimte geboden voor biobased woningen; in het deelgebied Parkbuurt wordt een link gelegd met de houthandel in het verleden en wordt ingezet op houtbouw tot 350 woningen (minimaal 50);
• Zonnepanelen op hoge gebouwen borgen versus groen op lage gebouwen, dakturbines;
• Koeling;
• Warmtenet voor woningbouw voorschrijven;
• Grid oplossingen (lokale opwek, HUB’s, deelvervoer);
• Oplaadmogelijkheden voor auto en bakfiets.

Het Masterplan is stedenbouwkundig nog niet uitgewerkt tot een niveau waarbij beoordeeld kan worden of hergebruik van materialen kan plaatsvinden. Een positieve score voor circulariteit kan behaald worden door eisen te stellen aan de ontwikkeling. Dat kan betrekking hebben op verschillende aspecten. Een materialenpaspoort kan bijvoorbeeld verplicht gesteld worden. Hierin kan vastgelegd worden hoe met restmateriaal omgegaan wordt. Laagwaardig hergebruik, bijvoorbeeld in funderingen, is al gangbaar, maar hoogwaardig gebruik is ook goed mogelijk als hier vroegtijdig over nagedacht wordt.

Bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking van de deelgebieden zal ook een nadere uitwerking van de eisen aan circulariteit worden opgesteld.

De Fietsersbond heeft aangegeven dat de doelstelling energieneutraal in 2050 uit het startdocument conform politiek akkoord bijgesteld zou moeten worden naar 2040. In deze paragraaf is deze opmerking verwerkt.

Voor het doel energieneutrale stad komt de OER tot de volgende score.

Een score richting optimaal blijkt binnen de stedenbouwkundige opzet, met bebouwing in hoge dichtheid, niet haalbaar door het ontbreken van de fysieke ruimte om energie op te wekken. Door de verplichting een energieplan op te stellen met diverse maatregelen is toch een score boven minimaal mogelijk. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

In het bestemmingsplan is de verplichting opgenomen dat in de stedenbouwkundig uitwerking (verplicht bij ieder bouwplan) aangetoond wordt hoe bijgedragen wordt aan de ambitie (bijna) energieneutrale wijk. In een op te stellen beschrijving van het energiesysteem moet aangegeven worden hoe het bouwplan bijdraagt aan de doelstelling energieneutrale woonwijk voor de volgende onderwerpen: aansluiting warmtenet, koeling, opwek door zonnepanelen, circulariteit en de locaties voor biobased woningbouw.

In de Omgevingsvisie wordt als doel gesteld dat Dordrecht de biodiversiteit beschermt en bevordert. Dit doel kent de volgende relevante omgevingsaspecten die in deze paragraaf onderzocht zijn:

• Bescherming Natura 2000 gebieden (stikstof);
• Beschermde soorten;
• Groene structuren en bevordering biodiversiteit.

Binnen 10 km van het plangebied zijn vijf Natura 2000 gebieden op onderstaand kaartje aangegeven. Daarnaast ligt op vijf kilometer afstand het weidevogelgebied tussen Papendrecht en Oud Alblas.

Voor een nadere beschrijving en toelichting op de huidige situatie zie bijlage 2 (foto van de leefomgeving).

De Wet natuurbescherming (Wnb) verplicht om na te gaan of de uitvoering van het plan effect heeft op beschermde soorten.

In de provinciale Verordening Ruimte is bepaald dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit bij het plan betrekt.

De gemeente heeft de ambitie om groenblauwe structuren te ontwikkelen op het Eiland van Dordrecht. Hiertoe is de Visie Groenblauw Eiland van Dordrecht opgesteld. In de Groenblauwe visie heeft Dordrecht haar ambities voor groen en blauw uitgewerkt. Ze staan via een groenblauw netwerk op de kaart. Dragers voor het netwerk zijn de Dordwijkzone en de Wantijzone en fijnmazige vertakkingen, zoals de dijklinten, killen, lanen en grote parken die het groen ‘tot aan de voordeur’ brengen.
Een belangrijk onderdeel van de groenblauwe leefomgeving betreft de natuur en biodiversiteit. Een ecologisch functionele groenstructuur in stedelijke context is belangrijk voor de biodiversiteit. Een samenhangend groen netwerk zorgt voor een grotere diversiteit aan (kwetsbare) soorten en geeft meer robuustheid aan het stedelijk ecosysteem. Dat wil zeggen dat het in kwalitatief en kwantitatief opzicht een duurzaam leefgebied kan vormen voor populaties van een groot aantal soorten.

In de OER zijn deze ambities concreet uitgewerkt voor het plangebied Maasterras in een minimale en optimale kwaliteit.

Stikstof

Uit het stikstofonderzoek (bijlage 23) blijkt dat het Maasterras ontwikkeld kan worden zonder uitstoot van stikstof die uitkomt boven de 0,00 Mol. Op grotere afstand zijn zelfs positieve effecten te verwachten. Voorwaarde is wel dat de voorgenomen terugdringing van het autogebruik, met lage parkeernorm, ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. In het bestemmingsplan is dit geborgd door bij ieder bouwplan een mobiliteitsplan te eisen waarin aangetoond moet worden hoe de parkeernorm van 0,3 gehaald wordt.

Bij dit onderzoek moet de kanttekening worden geplaatst dat nog niet gerekend is met de laatste versie van het rekenprogramma AERIUS uit oktober 2023. In het voorjaar van 2024 zal opnieuw onderzoek plaatsvinden op basis van de meest actuele versie van AERIUS. In dat onderzoek worden dan ook de ontbrekende effecten en maatregelen van de verkeersafwikkeling Zwijndrechtse Brugweg betrokken. De uitkomsten van dit onderzoek zullen pas bekend zijn na het overleg met Rijkswaterstaat en de gemeente Zwijndrecht als het gaat om de verkeersafwikkeling en de eventueel te treffen verkeersmaatregelen.

Natuurwaarden onderzoek

In de voorbereiding van de planvorming zijn diverse onderzoeken uitgevoerd:

• Bijlage 24 Vleermuizen onderzoek Tauw;
• Bijlage 25 Natuuronderzoek Tauw;
• Bijlage 26 Huismussen NWC;
• Bijlage 27 Nader onderzoek soorten.

Kort samengevat laten die onderzoeken de volgende resultaten zien.

• Broedvogels: ontheffing Wnb voor de huismus noodzakelijk bij sloop woningen Weeskinderendijk Noord en Oost. Voor Oost dient het onderzoek nog afgerond te worden vóór de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad.
• Er is binnen het plangebied biotoop aanwezig voor grondgebonden zoogdieren, zoals grasland en struweel. Als gevolg van het planvoornemen kunnen negatieve effecten op deze soorten optreden. Binnen de provincie Zuid- Holland geldt een vrijstelling voor deze algemene soorten bij ruimtelijke ontwikkelingen. Wel is voor deze soorten de zorgplicht van toepassing.
• Maatregelen ten aanzien van de bunzing en de vos verdienen extra aandacht vanwege het feit dat vernietiging of verstoring van verblijfplaatsen in het plangebied zal leiden tot een substantieel effect op de staat van instandhouding van deze soorten in het plangebied. Bovendien staat de bunzing vermeld op de Rode lijst met de status “kwetsbaar”. In de Wnb (artikel 1.12 [lid 1c]) staat vermeld dat provincies zorgdragen voor het behoud of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van soorten op de Rode lijst.
• Er is binnen het plangebied biotoop aanwezig voor algemene broedvogels, zoals bomen en struweel. Als gevolg van het planvoornemen kunnen negatieve effecten op deze soorten optreden. Alle in gebruik zijnde nesten van vogelsoorten in Nederland zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming (artikel 3.1). Indien nesten aanwezig zijn mogen deze tijdens de broedperiode (en wanneer deze in gebruik zijn) niet verwijderd of verstoord worden.
• Invasieve soort: opzettelijke verspreiding van de reuzenberenklauw (aanwezig op het emplacement) is in strijd met de Wnb (artikel 3.37). Om verdere verspreiding van de reuzenberenklauw te voorkomen zijn passende maatregelen nodig wanneer er in het deelgebied Maaspark gewerkt wordt.

Naast de soorten in deze tabel is ook de gewone dwergvleermuis aangetroffen. De oevers en aanwezige groenstructuren in diverse deelgebieden zijn geschikt als foerageergebied en als vliegroute van vleermuizen. Als gevolg van het planvoornemen kunnen passerende en foeragerende vleermuizen worden verstoord. Door verwijdering van groenstructuren gaat geschikt foerageergebied van vleermuizen verloren.

Op basis van deze onderzoeksresultaten zal - onder andere in het kader van de ontheffingsprocedure - compensatie noodzakelijk zijn. Die compensatie kan gevonden worden door binnen het plangebied, en deels buiten het plangebied, een inrichting te kiezen die bijdraagt aan het behoud van de beschermde soorten. Hieronder is dat nader uitgewerkt. Het Maasterras moet daarmee niet alleen voldoen aan behoud van bestaande soorten maar juist ruimte bieden aan nieuwe soorten en daarmee het behoud van de biodiversiteit in het plangebied.

Bevordering biodiversiteit

• Groenblauwe verbindingen

Het uitgevoerde rapport (bijlage 28) laat zien dat door het verdwijnen van bestaande groengebieden niet voldaan wordt aan de minimale kwaliteit op dit onderdeel. Het Masterplan is hierop aangepast door een kaart met te behouden groen en nieuw aan te leggen groene verbindingen. Een belangrijke kanttekening daarbij zijn de op deze kaart aangegeven knelpunten als het gaat om het in stand houden van groene verbindingen. Die knelpunten zijn weg te nemen door bijvoorbeeld de aanleg van faunapassages onder de wegen in het plangebied. In het nog op te stellen stedenbouwkundig plan zal dat nadere uitwerking moten krijgen. In dit bestemmingsplan is die uitwerking verplicht gesteld.

• 40% kwalitatief hoogwaardig groenblauw

In het kader van de OER is onderzocht hoe de ontwikkeling van het Maasterras kan bijdragen aan de bevordering van de biodiversiteit. Enerzijds door behoud van bestaand groen en anderzijds door nieuw groen terug te brengen. Daarbij kan aansluiting worden gevonden bij de eis vanuit klimaat, die uitgaat van 40% groen in het plangebied en 30% groen binnen de bestemming Woongebied. Om de ambitie bevordering biodiversiteit te kunnen halen zullen naast deze kwantitatieve eisen ook kwaliteitseisen aan het aan te leggen groen moeten worden gesteld. Door de eis te stellen dat bij nieuw aan te leggen groen voldaan moet worden aan de eisen uit het handboek natuurinclusief bouwen (bijlage 3 bij de regels) kan de ambitie biodiversiteit gehaald worden. De eis 40% groenblauw in het plangebied kan mede gehaald worden door maatregelen aan de gevels en daken van woningen. De spelregels opgenomen in de OER dienen hiervoor nog doorwerking te krijgen bij de verdere stedenbouwkundige uitwerking per deelgebied. Dat biedt de mogelijkheid om met de uitvoering van dit bestemmingsplan bij te dragen aan het behalen van de ambitie om een score ruim boven de minimale kwaliteit te halen.

Door de Bomenridders is na een veldbezoek aan het plangebied aandacht gevraagd voor het zoveel mogelijk behouden van bestaande bomen. Waar dat niet mogelijk is dient gelijkwaardige compensatie plaats te vinden. In reactie hierop is in het Masterplan een kaart opgenomen met te behouden groenstructuren en bomen. In het bestemmingsplan wordt bij een stedenbouwkundig plan een voorafgaande bomeninventarisatie verplicht gesteld.

Voor het doel biodiversiteit komt de OER uit op de volgende score. De rode lijn geeft de minimale score aan die is gedefinieerd op basis van de ambities in de Omgevingsvisie.

Om te borgen dat deze score ook echt gehaald gaat worden bij de uitvoering van dit bestemmingsplan zijn de volgende regels (artikel 9.5) opgesteld:

• Voor de vaststelling van dit bestemmingsplan zal ontheffing worden aangevraagd voor de aantasting van de verblijfplaatsen voor de huismus en vleermuizen.
• De eis van natuurinclusief bouwen en inrichten wordt opgenomen als beoordelingsregel voor de omgevingsgunning bouwen en inrichten openbaar gebied.
• In de stedenbouwkundige uitwerking zal verplicht uitwerking moeten worden gegeven aan de oplossingen voor de knelpunten groene verbindingen zoals verbeeld in het masterplan.
• Een bomeninventarisatie wordt verplicht.
• Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan zal het handboek NIBO moeten worden voldaan.
• Toepassing van de 3 30 300 3.000 regels is (nog) niet geborgd in de regels maar is wel haalbaar bij de uitvoering. In het stedenbouwkundig plan of plannen kan hier uitvoering aan worden gegeven.

De score kan nog hoger worden als bij de uitwerking van de stedenbouwkundige plannen voldaan wordt aan alle eisen gesteld in het handboek NIBO. Bijzondere aandacht daarbij vragen de in het Masterplan gesignaleerde knelpunten in de groene verbindingen. Als dit opgelost wordt door bijvoorbeeld faunapassages via duikers, dan is een hogere score mogelijk.

In het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de plantoelichting inzicht geeft in de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De ontwikkeling van het gebied Maasterras is opgepakt met ideeën en wensen vanuit de stad. Eind 2021 zijn daarvoor in samenwerking met stichting De Stad StadsLABs gehouden. Het betrof vier StadsLABs waaronder op 27 oktober 2021 één voor Maasterras. Tijdens de StadsLABs hebben bewoners, direct betrokkenen en professionals gebrainstormd en is veel informatie uitgewisseld en verzameld over de Dordtse Spoorzone (nu Stadsas Dordt). Met hen zijn het droombeeld van de ontwikkelvisie, en de mogelijke plannen voor Stadsas Dordt, besproken en hebben zij aangegeven welke tips en aanvullingen zij zagen. Deze ideeën zijn uitgewerkt in een boekje en hebben we gebruikt voor de verdere uitwerking van de plannen. De resultaten zijn meegenomen in de ontwikkelvisie spoorzone, zoals eind 2021 door de Raad is vastgesteld. Vervolgens is de gemeente gestart met de voorbereidingen om te komen tot een uitwerking van de ontwikkelvisie, onder andere door de selectie van adviesbureau's voor het op te stellen stedenbouwkundig masterplan en de milieueffectrapportage.

Vervolgens heeft de gemeente een startdocument voor het Maasterras opgesteld. In dit startdocument is aangegeven hoe de gemeente tot een uitwerking van de ontwikkelvisie wil komen door het opstellen van een masterplan, een bestemmingsplan en een bijbehorende milieueffectrapportage: de OER Maasterras. Het startdocument is op 9 november 2022 bekend gemaakt in het Gemeenteblad en per brief aan bedrijven en bewoners in en nabij het plangebied.

Het startdocument Maasterras Dordrecht heeft vanaf 10 november 2022 tot en met 22 december 2022 voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is de gelegenheid geboden om schriftelijke zienswijzen in te dienen. Tevens is op 23 november 2022 een inloopmoment georganiseerd met de mogelijkheid om in te lopen en vragen te stellen over het OER en het proces van verdere planvorming. Op 10 november 2022 is de Commissie m.e.r gevraagd om een advies uit te brengen over het startdocument en zijn diverse instanties per mail gewezen op de mogelijkheid om zienswijzen in de dienen.

Op het startdocument zijn 11 schriftelijke reacties ingekomen:

1. 1. Veiligheidsregio Zuid Holland Zuid
2. 2. Rijkswaterstaat
3. 3. Provincie Zuid Holland
4. 4. Waterschap Hollandse Delta
5. 5. Fietsersbond, Dordtse Klimaatcoalitie, St. Platform Duurzaam Dordrecht en Milieudefensie
6. 6. Havenbedrijf Rotterdam
7. 7. Het Dordts Woongenootschap
8. 8. Samen Leuk Oud Worden (SLOW)
9. 9. NS Regiodirectie Zuid
10. 10. Een eigenaar van een bedrijf in het projectgebied
11. 11. Het Zeehavenbedrijf.

Deze reacties zijn verwerkt in een nota van beantwoording, opgenomen als bijlage 29. De reactie van het Zeehavenbedrijf is later ontvangen en beantwoord en afzonderlijk opgenomen als bijlage 30. De inspraakreacties en de beantwoording daarvan zijn meegenomen bij het opstellen van het masterplan, bestemmingsplan en OER.

Op 21 september 2023 is het eerste concept Masterplan, OER en bestemmingsplankaart gepresenteerd tijdens een gebiedsinformatiemarkt voor bewoners van het plangebied, omwonenden, bedrijven en andere betrokkenen. Hier kon iedereen de plannen en maquette bekijken en in gesprek gaan met de betrokken ambtenaren over de verschillende onderwerpen. Bezoekers konden hun reactie op de plannen achterlaten via een formulier of via doemeedordrecht.nl/maasterras. Reageren was tot 8 oktober 2023 mogelijk. Hier zijn 40 reacties ontvangen. Deze reacties zijn meegenomen in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, het ontwerpmasterplan en de OER. Een verslag van de beantwoording van de vragen naar aanleiding van de inspraakbijeenkomst is als bijlage 31 opgenomen.

De resultaten van de inspraak en participatie zijn meegenomen in de omgevingstoets in hoofdstuk 2. Per omgevingsaspect is daar kort vermeld hoe deze zijn betrokken bij de afweging.

In de voorbereiding van het bestemmingsplan heeft overleg plaatsgevonden met de verschillende betrokken instanties en de diverse belanghebbenden in en rond het plangebied waaronder de bewoners van het woonwagencentrum, de grondeigenaren, de huidige bewoners, verenigingen, bedrijven, NS en Pro Rail, het Havenbedrijf, de Bomenridders en de fietsersbond. Voor een deel is dat overleg gevoerd via de inspraakprocedure zoals beschreven in paragraaf 3.1 en deels door individuele gesprekken.

De uitkomsten van het overleg zijn meegenomen in de omgevingstoets van hoofdstuk 2. Per omgevingsaspect is daar kort vermeld hoe de uitkomsten van het overleg zijn betrokken bij de afweging.

In de toelichting van het bestemmingsplan moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is. Aangetoond moet worden dat de kosten die gemaakt worden om het woongebied te ontwikkelen voorzien zijn van financiële dekking, onder andere door de grondopbrengsten van de te bouwen woningen en diverse subsidies.

Voor dit ontwerpbestemmingsplan is een globale exploitatie-opzet opgesteld die laat zien dat het plan uitvoerbaar is mits de aanvullende dekkingsbronnen ook verzekerd zijn. Hierover vindt nog overleg plaats met het Rijk en andere instanties. Vóór de de vaststelling van het bestemmingsplan zal hierover duidelijkheid moeten bestaan. Gelijktijdig met het bestemmingsplan zal de gemeenteraad een exploitatieberekening vast stellen waaruit de financiële uitvoerbaarheid moet blijken.

Aangezien de gemeente nog geen volledig eigenaar is van alle gronden in het plangebied dienen er ook afspraken te worden gemaakt met de grondeigenaren in het plangebied. Als deze eigenaren zelf gaan ontwikkelen moet geborgd worden dat zij ook evenredig bijdragen aan de kosten die de gemeente moet maken om in het plangebied woningbouw mogelijk te maken. De gemeente gaat er vanuit dat met alle eigenaren tijdig een anterieure overeenkomst kan worden gesloten met afspraken over het kostenverhaal.

Mocht het niet lukken om tijdig (voor de vaststelling van het bestemmingsplan) overeenstemming te bereiken dan verplicht de Wet ruimtelijke ordening om het kostenverhaal via een exploitatieplan af te dwingen. In dat exploitatieplan wordt dan per te bouwen woning of andere functie een exploitatiebijdrage bepaald die afgerekend wordt bij de omgevingsvergunning. Dit exploitatieplan zal opgesteld worden door het college zodra een omgevingsvergunning wordt ingediend voor de gronden waar nog geen overeenstemming is bereikt. Deze uitgestelde exploitatieplanverplichting is mogelijk doordat Dordrecht is aangewezen in de Crisis- en herstelwet. Zie hiervoor paragraaf 4.2

In deze paragraaf is per artikel een toelichting op de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten

In deze artikelen zijn een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Artikel 3 Groen - Park 1

Deze bestemming is opgenomen voor het toekomstige aan te leggen Maaspark, op het terrein dat nu nog in gebruik is als parkeerterrein en spooremplacement. Naast een park wordt binnen de bestemming ruimte geboden aan de te bouwen parkeergarage/ mobiliteitshub, een busbaan, fietspaden, wandelroutes en een evenemententerrein. De locatie van deze voorzieningen is nog niet bepaald. Het bestemmingsplan laat hier ruimte bij de uitvoering van het bestemmingsplan. Voor evenementen zijn wel eisen gesteld aan de maximale omvang, het aantal evenementen en de maximale geluidniveaus.

Artikel 4 Groen - Park 2

Deze bestemming is opgenomen voor het bestaande te behouden groen.

Artikel 5 Tuin

De voortuinen bij de woningen aan de Dokweg zijn, conform het vigerende bestemmingsplan, bestemd voor "Tuin". Behoudens ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag hier niet worden gebouwd.

Artikel 6 Verkeer

De bestemming Verkeer betreft alle in het gebied aanwezige infrastructuur voor het wegverkeer. De inhoud van de bestemming komt in grote lijnen overeen met de in Dordrecht gebruikelijke bestemmingsregeling voor verkeer. In dit artikel is een bepaling opgenomen in verband met de Drechttunnel en de brug richting Zwijndrecht. De goederenspoorlijn naar de zeehaven (de stamlijn) is, voor zover die als zodanig is bestemd, binnen deze bestemming wegbestemd. Op basis van het overgangsrecht mag het gebruik als stamlijn (grotendeels) nog worden voortgezet totdat de gronden nodig zijn voor de woningbouwontwikkeling.

Artikel 7 Water

De bestemming regelt het gebruik en bebouwingsmogelijkheden ter plaatse van de Oude Maas. Verder is in dit artikel een bepaling opgenomen in verband met de Drechttunnel.

Artikel 8 Wonen

Voor de bestaande woningen aan de Dokweg is de bestemming "Wonen" gegeven. Deze bestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan zodat bestaande rechten behouden blijven.

Artikel 9 Woongebied

De bestemming Woongebied is opgenomen voor de gronden die in het Masterplan aangewezen zijn als te ontwikkelen woongebied. Binnen de bestemming mogen 2.200 woningen en bijbehorende voorzieningen worden gebouwd. Gekozen is voor een globale bestemming waarbij programmatisch en ruimtelijk de maximale contouren zijn aangegeven. Dat wil zeggen dat overal binnen het plangebied woningen en andere functies gebouwd kunnen worden tot de aangegeven hoogte van 40 meter.

Binnen die maximale contouren zijn regels opgenomen. Voordat voor een vergunning voor een bouw- of inrichtingsplan verleend kan worden moet nagegaan worden of het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit van het woongebied zoals vastgelegd in het Masterplan en de OER. Dat heeft zich vertaald in regels over onder andere stedenbouwkundige kwaliteit, doelgroepen, geluid, speelplekken, klimaat, biodiversiteit, duurzaamheid en windhinder. Die regels zijn gebaseerd op de uitkomsten van hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan. Bij ieder bouwplan zal de eis gesteld worden dat een stedenbouwkundig plan bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden opgenomen waarin aangetoond wordt dat voldaan kan worden aan de gewenste kwaliteit.

Voorbeeld: In hoofdstuk 2 van de toelichting (de omgevingstoets) is bepaald dat het voor een goede woonkwaliteit nodig is een regel te stellen die voorschrijft dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Om die kwaliteit te borgen is er binnen de bestemming een regel opgenomen die bepaalt dat een bouwplan pas vergund kan worden als binnen de bestemming 18,8 % sociale woningen worden gebouwd. Om te voorkomen dat de bouw van de sociale woningen wordt doorgeschoven naar toekomstige bouwplannen geldt daarbij de eis dat indien het bouwplan zelf niet voorziet in 18,8% sociaal, aangetoond moet worden waar en wanneer die sociale woningen wel gebouwd gaan worden. In het stedenbouwkundig plan kan dat worden vastgelegd waarbij de realisatie van de sociale woningen in een latere fase verzekerd moet zijn.

• Omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwbepalingen

Het bestemmingsplan laat toe dat er onder voorwaarden afgeweken kan worden van de bouwbepalingen. De afwijkingen zien op de bouwhoogte, meer woningen en de geluidsregels. Bij toepassing van deze afwijkingen wordt het college verplicht te motiveren of deze afwijking aansluit bij de bedoelingen van het masterplan en als het gaat om geluid als eerst aangetoond is dat het bouwplan anders redelijkerwijs niet te bouwen is.

• Omgevingsvergunning inrichting openbaar gebied in de realisatiefase

Naast een omgevingsvergunning voor bouwen zal ook voor het bouw- en woonrijp maken een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Bij de aanvraag van de vergunning zal de eis gesteld worden dat een stedenbouwkundig plan bij de aanvraag omgevingsvergunning moet worden opgenomen. Dat kan wederom hetzelfde stedenbouwkundige plan zijn als bij de omgevingsvergunning bouwen. De omgevingsvergunning kan pas verleend worden als aangetoond is dat voldaan wordt aan de opgenomen regels. Bij de beoordeling van de vergunning gaat het college onder andere na of er voldoende ruimte wordt geboden aan groen met speel- beweeg- en ontmoetingsplekken, de eis van 40% groen en de bijdrage aan behoud biodiversiteit.

• Aanvraagvereisten omgevingsvergunning

Bij iedere aanvraag omgevingsvergunning zal, minimaal per buurt, een stedenbouwkundig plan moeten worden ingediend waar uit blijkt hoe het bouwplan bijdraagt aan de regels die gesteld zijn voor de hele bestemming. Om die manier wordt geborgd dat alle bouwplannen integraal getoetst kunnen worden op de gewenste kwaliteit. Dat stedenbouwkundig plan hoeft maar éen keer opgesteld worden en kan daarna als onderlegger dienen voor alle aanvragen omgevingsvergunningen. Indien de aanvrager er voor kiest een ander (gewijzigd) stedenbouwkundig plan op te stellen, dan is dat niet uitgesloten maar zal opnieuw aangetoond moeten worden dat aan alle eisen uit het masterplan en OER wordt voldaan.

In het stedenbouwkundig plan zal ook opgenomen worden hoe voldaan kan worden aan de opgenomen voorwaardelijke verplichting voor het bouwen van geluidsschermen langs het spoor en de A16 en de aanleg van stil asfalt op de Laan der Verenigde Naties/Dokweg en de Weeskinderendijk Zuid.

• Specifieke gebruiksregels

Binnen de bestemming wordt de ruimte die geboden wordt aan voorzieningen (functies anders dan wonen) beperkt door een aantal gebruiksregels. Deze regels komen voort uit de uitkomsten van de omgevingstoets in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan. Voor functies als winkels, horeca, kantoren worden maximale oppervlakte-eisen gesteld. Dit moet voorkomen dat binnen het Maasterras te veel functies komen waardoor elders in de stad of regio tot leegstand kan ontstaan (toepassing ladder van duurzame verstedelijking).
Vanuit het belang van een goede gezondheid is het verboden om hout te stoken in de nieuwe woningen en mogen geluidveroorzakende activiteiten zoals horeca, scholen en kinderdagverblijven niet op locaties die in het Masterplan als rustig zijn aangewezen. Om het woongebied autovrij te houden is het binnen de bestemming verboden om met de auto te rijden of te parkeren. Voor ontheffinghouders wordt een uitzondering gemaakt.

• Melding sloop bouwwerken binnen de aanduiding cultuurhistorische waarden

Op gronden met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' geldt een verbod om gebouwen te slopen zonder dit eerst te melden. Concreet betekent dit dat degene die op deze locaties wil bouwen of grondwerkzaamheden wil verrichten er op gewezen wordt dat ter plaatse sprake is van cultuurhistorische waarden. Er zijn in dit lid geen specifieke regels gesteld, anders dan de verplichting een bouwhistorisch onderzoek te doen en zo het historisch belang voor de gemeente te documenteren.

• Delegatie - nadere regels

Om binnen de gestelde regels flexibiliteit of juist sturing te houden mogen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan op een aantal onderdelen wijzigen. Als blijkt dat de kwalitatieve behoefte aan woningen wijzigt mogen de percentage doelgroepen worden aangepast. Die behoefte dient dan wel te passen in het regionaal woningbouwprogramma.
Een wijziging van het bestemmingsplan is ook mogelijk als het gaat om het stellen van extra eisen aan de situering of maatvoering van gebouwen als blijkt dat uitvoering van het bestemmingsplan niet de in het masterplan gewenste kwaliteit oplevert.
Mocht in de toekomst blijken dat het Masterplan aangepast moet worden, bijvoorbeeld door gewijzigde marktomstandigheden, dan heeft het college daar de mogelijkheid toe. Voorwaarde is wel dat minimaal dezelfde omgevingskwaliteit wordt gehaald zoals vastgelegd in de OER / hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan. De aanpassing van het Masterplan werkt alleen door in de regels die expliciet naar het Masterplan verwijzen. Ingrijpende wijzigingen van het Masterplan zijn hierdoor niet mogelijk. In dat geval is het aan de gemeenteraad om tot wijziging van het omgevingsplan te komen.

Het college mag tevens de in de bijlage bij de regels opgenomen nadere regels voor geluid en natuurinclusief bouwen aanpassen. Dit zal met name aan de orde zijn als binnen de gemeente nieuwe beleidsregels voor deze onderwerpen worden vastgesteld (in voorbereiding). In dat geval is het wenselijk dat voor de gehele stad gelijke beleidsregels gelden.

Artikel 10 Waarde- Archeologie 2 en Artikel 11 Waarde - Archeologie 3

Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit. Binnen het gehele plangebied bestaat in principe een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken waarvan de fundering niet dieper ligt dan 70 respectievelijk 100 cm beneden maaiveld waarvoor het palenplan onder de maximaal 5% (inclusief grondverdringing) van het te bebouwen oppervlak blijft. Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een aanlegvergunningenstelsel nodig. Pas met vergunning kunnen werken worden uitgevoerd.

De regeling binnen deze bestemmingen is strikter dan noodzakelijk is op basis van het uitgevoerde onderzoek. Dat heeft te maken met de vaste indeling van de gemeente in gebieden met archeologische waarden.

Artikel 12 Waterstaat - Waterkering

De bestemming “Waterstaat - Waterkering” heeft vooral ten doel dat er bij het uitvoeren van (bouw)werkzaamheden overleg plaatsvindt met het waterschap. Dit is op de gebruikelijke wijze in de planregels opgenomen. Daar is een regel aan toegevoegd dat het college medewerking kan verlenen aan bouwactiviteiten die passen binnen het waterhuishoudkundig plan dat de gemeente samen met het waterschap gaat opstellen.

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels

Onderwerpen die niet gekoppeld zijn aan één enkele bestemming worden geregeld in de Algemene regels. Zodra die onderwerpen gericht zijn op het hele plangebied of een deel daarvan worden de betreffende gebiedsdelen aangeduid en bevatten de algemene aanduidingsregels de daarop betrekking hebbende bepalingen.
In het bestemmingsplan zijn gebiedsaanduidingen opgenomen in verband met de toegepaste kostenverhaal, milieuzonering en de veiligheidszones voor vervoer gevaarlijke stoffen, luchtkwaliteit en trillingen.

Artikel 14 Algemene afwijkingsregels

Deze bepaling biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid op onderdelen af te wijken van het bestemmingsplan. Het betreft situaties die in de regel van ondergeschikt belang zijn, maar wel per geval een aparte beoordeling behoeven.

Artikel 15 Algemene bouwregels

Deze regels betreffen onderwerpen die in het hele plangebied kunnen voorkomen, zoals ondergronds bouwen, parkeren, laden en lossen en het oprichten van scheepvaarttekens. Voor parkeren is met dit artikel geregeld dat de parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per woning kan worden afgedwongen.

Artikel 16 Algemene gebruiksregels

Algemene regel is dat gronden en opstallen uitsluitend gebruikt mogen worden in overeenstemming met het bepaalde in het bestemmingsplan. Dit volgt uit artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Dit artikel geeft een aantal aanvullende gebruiksregels, die moeten worden nageleefd. Verder is de in Dordrecht algemeen toegepaste regeling voor beroepsuitoefening aan huis in dit artikel opgenomen. De regeling maakt het mogelijk, onder voorwaarden, een beroep in de eigen woning uit te oefenen. Uitgangspunt hierbij is dat dit gebruik altijd ondergeschikt aan de woonfunctie moet blijven en dat de effecten van dat gebruik in de omgeving van de woning aanvaardbaar zijn.

Artikel 17 Anti-dubbeltelregel

Standaardbepaling die in alle bestemmingsplan wordt opgenomen.

Artikel 18 Overgangsrecht bouwenArtikel 19 Overgangsrecht gebruik

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 20 Slotregel

In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Bij het opstellen van de regels in dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van diverse mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet biedt om alvast vooruit te lopen op de komende Omgevingswet.

Het plangebied Maasterras is al in 2019 aangemeld voor toepassing van 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Hiermee kan de gemeente vooruitlopen op de in de Omgevingswet beoogde verbreding van het bestemmingsplan tot een omgevingsplan. Het Maasterras is aangemeld in de 2e tranche (Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 4 oktober 2019). In de 18e tranche is het gehele grondgebied van Dordrecht aangewezen voor toepassing van artikel 7c (regeling van 9 december 2022).

In onderstaand schema is per lid aangeven of en hoe artikel 7c in dit bestemmingsplan is toegepast.

Het Maasterras is tevens aangemeld als ontwikkelingsgebied als bedoeld in artikel 2.2 Crisis- en herstelwet. Deze aanmelding maakt het mogelijk dat tijdelijk kan worden afgeweken van bepaalde milieunormen. Een voorwaarde hiervoor is dat in het bestemmingsplan wordt gewaarborgd dat uiterlijk binnen tien jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden weer aan de geldende milieunormen wordt voldaan. Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 4 oktober 2019 (2e tranche). Vooralsnog is van deze regeling beperkt gebruik gemaakt door toe te staan dat woningen al gebouwd kunnen worden voordat een geluidscherm gerealiseerd is dat nodig is om te voldoen aan de geluidsregels (zie artikel 9.3).

Heel recent is het Maasterras aangemeld voor het experiment met uitgesteld planschade. Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 7 september 2023 (24e tranche). Dit experiment is met name van belang voor de situaties waar woningen gebouwd kunnen worden tot 40 meter hoog op de grens van de bestemming Woongebied, waarbij de verwachting is dat deze woningen in de praktijk op grotere afstand en lager gebouwd gaan worden. Planschade is pas mogelijk als ook daadwerkelijk een omgevingsvergunning wordt verleend die tot planschade leidt en niet alleen op basis van de planologische mogelijkheid.