In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Spoorzone Hotelkavel' met identificatienummer NL.IMRO.0513.BPHotelkavel-DF01 van de gemeente Gouda.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

De aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De oppervlakte van de bebouwing binnen een bouwvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

Een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één of meerdere personen van wie de huisvesting gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein daar noodzakelijk is.

Het beroeps- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

Bebouwing aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het (ontwerp) bestemmingsplan.

Gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Met woningen vergelijkbare huisvesting, zoals vormen van begeleid wonen en gezinsvervangende tehuizen en wooneenheden, al dan niet met gemeenschappelijke voorzieningen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen:

1. a. een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;
2. b. een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag;
3. c. een zolder, waarvan de oppervlakte, voor zover de bouwhoogte groter is dan 1,5 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

Ruimten ten behoeve van:

• kleinschalige detailhandel en dienstverlening; niet zijnde supermarkten;
• horeca voor zover voorkomend uit categorie 1 zoals bedoeld in 1.37;
• publieksgerichte ambachtelijke bedrijven;
• maatschappelijke voorzieningen met baliefunctie (niet zijnde kinderdagverblijven, kinderopvang en/of zorg).

Een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok en/of de goot van het dak waardoor de bouwhoogte van het gebouw toeneemt.

Een hellend vlak in een dak.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan het publiek, zoals een kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen.

1. a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB, alsmede
2. b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

De natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

Een afzonderlijke, niet tot een bepaalde woning behorende, stalling van motorvoertuigen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een woning, alsmede een gebouw als zodanig bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

Een buitenruimte bij een woning waar de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde niet overschrijd.

Een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

Een bedrijf, dat in zijn algemeenheid is gericht op het verstrekken van nachtverblijf, op het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken en/of het exploiteren van zaalaccommodatie voor entertainment.

In dit plan worden de volgende categorieën van horecabedrijven onderscheiden:

1. 1. Lichte horeca (daghoreca):

Dit betreft horeca-inrichtingen, waarbij de exploitatie hoofdzakelijk gericht is op het overdag bereiden en verstrekken van (eenvoudige) etenswaren en/of licht- of niet-alcoholhoudende dranken, waarvan de exploitatie aansluit bij winkel- en centrumvoorzieningen. Voorbeelden zijn lunchrooms, koffie- en theehuizen en ijssalons.

2. 2. Middelzware horeca (avondhoreca):

Dit betreft horeca-inrichtingen met een in het algemeen hoge bezoekersfrequentie gedurende de avond, waarbij de exploitatie onder andere gericht is op het nuttigen van ter plaatse bereide etenswaren en maaltijden waarbij alcoholische dranken ondersteunend aan de maaltijd worden geschonken, of het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken. De openingstijden liggen tussen 06:00 en 00:00 uur. De exploitatie voorziet in sommige gevallen ook in het aanbieden van vormen van lichte entertainment. Voorbeelden zijn restaurants en cafés.

3. 3. Zware horeca (nachthoreca):

Dit betreft horeca-inrichtingen, waarbij de exploitatie onder andere gericht is op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, en/of het aanbieden van entertainment. Voorbeelden zijn dancing, club, discotheek, partycentrum. Het betreft openbare inrichtingen die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens (onder andere gelet op de vloeroppervlakte) een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen. (Het voorkomen van) geluidsoverlast (komende en gaande bezoekers, geluidsoverdracht van binnen naar buiten) vormt een belangrijk aandachtspunt van de bedrijfsvoering. De veiligheid en de openbare orde in het uitgaansgebied zijn een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de uitbaters en het bevoegd gezag en vragen een integrale aanpak. Het speelautomatencasino is ook bij de categorie zware horeca geplaatst, gelet op de bijzondere wetgeving waarmee deze vorm van vrijetijdsbesteding te maken heeft.

4. 4. Afhaal- en bezorgzaken:

In de Apv Gouda 2020 staat de volgende definitie: "afhaal- of bezorgcentrum: de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waar anders dan om niet uitsluitend voor gebruik elders dan ter plaatse in hoofdzaak ter plekke bereide en voor directe consumptie geschikte eetwaren en dranken plegen te worden verstrekt”. Voorbeelden zijn afhaalpizzeria, shoarma/grillroom, afhaalrestaurant.

5. 5. Hotels:

De categorie 'Hotels' betreft inrichtingen, die gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse. Hotels zijn feitelijk 24 uur per dag geopend en vormen daarmee een eigen categorie.

Ondergeschikte kamerverhuur op niet professionele basis. De hoofdbewoner is de verhuurder van de kamer(s) en is woonachtig op het adres en is ingeschreven in de gemeentelijke basis administratie.

Een huishouden bestaat uit één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen. Van een huishouden is slechts sprake indien er bloedverwantschap, huwelijksbinding of een daaraan in intensiteit en continuïteit gelijk te stellen mate van binding tussen de bewoners is. Ook mantelzorg-relatie kan worden aangemerkt als een huishouden.

Het verhuren van onzelfstandige woonruimte. Voor de toepassing van deze regels wordt het bewonen van zelfstandige woonruimte door meer dan één huishouden eveneens als kamerbewoning/kamerverhuur beschouwd.

Een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

Logies/ verhuur met commerciële doeleinden van de gehele woning voor kortdurend, toeristisch verblijf aan derden.

Overheids-, medische, educatieve, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, recreatieve en vergelijkbare maatschappelijke voorzieningen, alsmede voorzieningen ten behoeve van sportbeoefening, kinderdagverblijven, kinderopvang en zorg.

Mobiliteitsdienst waarmee gebruikers via een gezamenlijk digitaal platform de multimodale (vraag gestuurde en realtime) mobiliteitsdiensten, zoals openbaar vervoer, een deelauto, deelbakfiets en eventueel daaraan toe te voegen andere vervoersmodaliteiten, kunnen plannen, boeken, betalen en afnemen.

Een snijpunt van twee of meer dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van het dak.

Woonruimte die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij keuken, toilet en badkamer als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt.

Een bouwwerk met een gesloten dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in, op of boven het water wordt gebouwd: het waterpeil;
4. d. indien de onder a tot en met c genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden een door of namens het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

Detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Het uitoefenen van activiteiten gericht op verblijfs- en dagrecreatie en/of jacht- c.q. passantenhaven.

Een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door middel van automaten filmvoorstellingen en/of liveshows van erotische en/of pornografische aard kunnen worden gegeven.

Een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin vertoningen van erotische en/of pornografische aard worden gegeven.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

1. a. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon;
2. b. een seksbioscoop of sekstheater;
3. c. een seksautomatenhal;
4. d. een seksclub of parenclub;

al dan niet in combinatie met elkaar. Onder een seksinrichting wordt niet verstaan een escortbedrijf of een sekswinkel.

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarbinnen hoofdzakelijk (minimaal 70% van de vloeroppervlakte) goederen van erotisch-pornografische aard worden verkocht of verhuurd.

Het bedrijfsmatig verstrekken van logies met een periode van maximaal zes maanden.

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

1. a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
2. b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
3. c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
4. d. afvalinzamelsystemen.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel waarin de voordeur is gesitueerd.

Het duurzaam gehuisvest zijn in een woning of wooneenheid conform de onderhavige begripsbepaling.

Een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Een object waar groepen personen verblijven met een beperkte zelfredzaamheid, zoals minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten. Zeer kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld ziekenhuizen en andere zorginstellingen, gebouwen voor onderwijs voor minderjarigen, buitenschoolse opvang, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, justitiële inrichtingen, asielzoekerscentra.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot die perceelsgrens op 1 m boven peil en haaks op de perceelsgrens.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, vlaggenmasten, bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de oppervlakte gemeten op vloerniveau, langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

buitenwerks en boven peil.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden.

Het is verboden werkzaamheden te verrichten die het bodemarchief kunnen verstoren op een locatie die in de archeologische basiskaart van bijlage III en IV als bedoeld in artikel 3.12 van de 'Verordening Fysieke Leefomgeving' is aangewezen als locatie met een 'hoge verwachting 2,0 m' zonder een omgevingsvergunning, tenzij deze werkzaamheden een oppervlakte van minder dan 100 m² betreffen en niet dieper gaan dan 2,0 m onder maaiveld.

Indien een omgevingsvergunning archeologische waarden en verwachtingen als bedoeld in artikel 3.12 van de 'Verordening Fysieke Leefomgeving' noodzakelijk is, mag het bouwen in de in lid 4.1 bedoelde gronden ten dienste van de andere daar voorkomende bestemming uitsluitend geschieden nadat burgemeester en wethouders deze omgevingsvergunning hebben verleend.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Vlaggenmasten, antennemasten, schoorstenen en dergelijke, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 8 m overschrijden.

Voor dakopbouwen gelden de volgende regels:

1. a. dakopbouwen ten behoeve van bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen installaties zijn toegestaan, mits deze niet hoger zijn dan 3,5 m en geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.
2. b. dakopbouwen en bouwwerken ten behoeve van voorzieningen voor het opwekken en leveren van duurzame energie en naar de aard daarmee gelijk te stellen installaties zijn toegestaan, mits deze niet hoger zijn dan 3,5 m.

Een verboden gebruik is in ieder geval het gebruik:

1. a. van onbebouwde gronden voor:
   1. 1. het storten of het lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
   2. 2. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, voer- en vaartuigen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
   3. 3. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met:
      • het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden;
      • de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;
      • het opslaan of storten van afval- of meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen;
2. b. van bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, horeca of detailhandel, voor zover zulks niet expliciet is toegestaan ingevolge de bestemmingsregels.

Het bouwen van bouwwerken voor (beperkt) kwetsbare objecten op de gronden mede aangewezen voor 'overige zone – plasbrandaandachtsgebied' is slechts toegestaan indien:

1. a. is aangetoond, dat voldaan wordt aan de bouweisen in een plasbrandaandachtsgebied, zoals omschreven in het Bouwbesluit 2012, of,
2. b. voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen door burgemeester en wethouders een voorstel voor gelijkwaardigheid is goedgekeurd waarbij toetsing van de gelijkwaardigheid plaatsvindt op basis van het rapport van Antea Group, kenmerk 474385, d.d. 3 september 2023, welke als bijlage Bijlage 5 Plasbrandvoorziening Spoorzone Gouda is toegevoegd aan deze regels.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:

1. a. een afwijking ten aanzien van de voorgeschreven bouwhoogte van ander bouwwerken (niet zijnde gebouwen), grondoppervlakte van bebouwing, onderlinge afstand tussen gebouwen, afstand tot perceelsgrenzen en overige aanduidingen, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 15% van de in het plan voorgeschreven maten, afstanden, oppervlakten en percentages;
2. b. het bouwen van andere bouwwerken, zoals vlaggenmasten, artistieke kunstwerken, antennes e.d. tot een bouwhoogte van 15 m, mits belangen van derden niet in onevenredige mate worden aangetast;
3. c. het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 0,8 m, indien het erkers, luifels, balkons, galerijen en dergelijke ondergeschikte bouwdelen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken betreft;
4. d. het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 1,5 m, indien het hijsinrichtingen, laadbruggen, reclametoestellen, draagconstructies voor reclame en kelderingangen of kelderkoekoeken betreft.

1. a. De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebruikt indien voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd en in stand gehouden in, op of onder het gebouw, op of onder het onbebouwde terrein dat bij het gebouw behoort, danwel in de omgeving van het gebouw. Bij aanvang van het feitelijk gebruik dienen alle adressen binnen dit bestemmingsplan te zijn opgenomen op de GROP-lijst (Geen Recht Op een Parkeervergunning), zodat bewoners van de appartementen en werknemers van bedrijven niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning in de openbare ruimte.
2. b. Aan de verplichting als bedoeld onder 10.1 sub a wordt voldaan indien uitvoering is gegeven aan het Mobiliteitsplan zoals opgenomen in Bijlage 3, waaraan wordt geacht te zijn voldaan indien:
   1. 1. Minimaal 80 parkeerplaatsen beschikbaar zijn en blijven bij aanvang van het feitelijk gebruik overeenkomstig het bepaalde in 3.1, waarvan 3 parkeerplaatsen voor elektrische deelauto's, en;
   2. 2. minimaal 157 fietsparkeerplekken beschikbaar zijn en blijven bij aanvang van het feitelijk gebruik van de woningen overeenkomstig het bepaalde in 3.1 sub b..
   3. 3. Minimaal 157 fietsparkeerplekken beschikbaar zullen zijn voor de woningen en 42 fietsparkeerplekken beschikbaar zullen zijn voor de voorzieningen bij aanvang van het feitelijk gebruik overeenkomstig het bepaalde in 3.1, en;
   4. 4. Minimaal 3 elektrische deelauto's in het kader van Mobility as a Service beschikbaar zullen zijn bij aanvang van het feitelijk gebruik overeenkomstig het bepaalde in 3.1 sub a..
3. c. De in 10.1 sub a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto’s, inclusief de rijwegen om deze ruimten te bereiken, moeten redelijkerwijs bereikbaar zijn per auto en onafhankelijk van andere parkeerruimten kunnen functioneren. Voorts moet deze ruimte afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto’s. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
   1. 1. indien de desbetreffende afmetingen in overeenstemming zijn met het bepaalde in NEN 2443, uitgave 2000, de Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV 2012 van het CROW) en de CROW publicatie 293 Ontwerpwijzer parkeergarages. wat betreft de in de bijlage opgenomen afmetingen van parkeerwegen;
   2. 2. indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte in overeenstemming is met de Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (ASVV 2012 van het CROW) en de CROW-publicatie 337 Richtlijn toegankelijkheid.
4. d. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in de behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw hoort.
5. e. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 10.1 sub a. en b. en het bepaalde in 10.1 sub d.:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien. In het geval in het openbaar gebied wordt voorzien in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte is het uitsluitend toegestaan op grond van dit onderdeel ontheffing te verlenen indien het naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs fysiek onmogelijk of uit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst is op eigen terrein in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte te voorzien; of
   2. 2. voor zover het gaat om het bezoekersdeel in de parkeernorm voor de binnenstad (zone A); of
   3. 3. in situaties waar het algemeen belang is gediend. De gemeente kan in voorkomende gevallen maatwerk bieden.
6. f. In het geval afwijking wordt verleend ingevolge het bepaalde in 10.1 sub e, op grond van het feit dat in het openbaar gebied wordt voorzien in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte zijn burgemeester en wethouders bevoegd aan de afwijking de verplichting tot betaling van een compensatiebedrag te verbinden, waarbij een bedrag van € 5.000,- per parkeerplaats dan wel laad- of losplaats wordt gehanteerd. Voor genoemde bedragen wordt het prijspeil 2010 gehanteerd en worden jaarlijks geïndexeerd op basis van het jaarlijkse prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het bepaalde in lid 10.1 wijzigen indien nieuw gemeentelijk beleid inzake het aspect ‘parkeren’ is vastgesteld. De wijziging van het bepaalde in lid 10.1 en de tabellen in Bijlage 1Autoparkeernormen en Bijlage 2 Fietsparkeernormen voor het wonen is dan conform het nieuw gemeentelijk beleid inzake het aspect ‘parkeren’.

1. a. Een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen” wordt niet eerder verleend dan nadat in de omgevingsvergunningaanvraag is aangetoond dat de beleidsregels, zoals bepaald in de Structuurvisie Groen, welke als Bijlage 4 Structuurvisie Groen bij de regels is toegevoegd, in acht zijn genomen;
2. b. Het gebruik van gronden en bouwwerken voor wonen als bedoeld in lid 3.1 sub b is niet toegestaan, als het in lid 10.3 sub a genoemde minimale oppervlakte aan groen in de vorm van een daktuin niet wordt aangelegd en in stand gehouden.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Spoorzone Hotelkavel'.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Spoorzone Hotelkavel' is opgesteld voor de nog onbebouwde kavel gelegen tussen het Huis van de Stad en de stationsluifel naast de bioscoop. Het huidige bestemmingsplan biedt ruimte aan verschillende functies, waaronder de bouw van een hotel met een maximale hoogte van 30 m. Het voornemen is om hier een nieuw gebouw te realiseren met ruimte voor hotel, wonen en voorzieningen. Ook wordt het nieuwe gebouw deels hoger dan de toegestane 30 m. Om het aanvullende programma en de hogere bouwhoogte mogelijk te maken, is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

De locatie maakt onderdeel uit van de Spoorzone Gouda. De Spoorzone biedt een unieke kans voor Gouda met schaarse ontwikkelgrond op een centrale locatie in de stad. Het gebied ligt op een prominente plek en is uitstekend bereikbaar met OV, fiets en auto. Gemeente Gouda wil vooruit met de ontwikkeling en transformatie van de Spoorzone. Het gebied dat voorheen vooral het karakter van kantoorlocatie had, is nu concreet in beeld voor woningbouw. Met de in 2018 vastgestelde Verstedelijkingsagenda zet Gouda stevig in op het faciliteren van de toenemende vraag naar stedelijk wonen in de randstad, in de omgeving van OV-knooppunten.

Het nieuwe bestemmingsplan zet dan ook in op een intensivering van de plek door het toevoegen van een woonprogramma en het vergroten van de bouwhoogte. In hoofdstuk 3 is nader ingegaan op de plannen.

afbeelding 1.1: ligging plangebied

Het bestemmingsplan omvat de onbebouwde gronden tussen de fietsenstalling naast het Huis van de Stad en de stationsluifel (zie afbeelding 1.2). Dit gebied is ingericht als plein. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Burgemeester Jamessingel en aan de zuidzijde aan het spoor.

Het nieuwe bestemmingsplan vervangt voor het plangebied het geconsolideerde bestemmingsplan Spoorzone Midden & Oost (2013).

afbeelding 1.2: begrenzing van het plangebied (rode stippellijn)

Voorliggend bestemmingsplan Spoorzone Hotelkavel bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding) regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Het bestemmingsplan is opgebouwd conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en de binnen de gemeente Gouda gehanteerde standaard. Hoofdstuk 1 tot en met 4 gaan in op de huidige situatie, het relevante beleid en de gebiedsaspecten. Vanaf hoofdstuk 5 tot en met hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkelingen en op welke wijze deze in het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt.

Gouda is ontstaan op de plaats waar de rivier de Gouwe uitmondde in de Hollandsche IJssel. De Gouwe is van oorsprong een rivier die zorgde voor de afvoer van water uit het veengebied tussen de Hollandsche IJssel en de Oude Rijn. De huidige loop van de Hollandsche IJssel is in de Romeinse tijd gevormd, over de Gouwe is minder bekend. Ten tijde van het ontstaan van de stad Gouda zal de Gouwe ongeveer zijn huidige loop door de stad al hebben gehad. De Haven is niet de oorspronkelijke Gouwemond, maar een kunstmatige verbinding naast de oude Gouweloop (langs de huidige Spieringstraat).

De ondergrond van Gouda bestaat uit een dik veenpakket, plaatselijk meer dan 10 meter dik. Over het veenpakket is door de rivieren een kleilaag afgezet, naar het noorden wordt deze laag steeds dunner. Vanaf ongeveer 1200 is er, met name in de binnenstad, regelmatig opgehoogd, waardoor een bewoningspakket met een dikte van (plaatselijk) 4 meter is ontstaan.

In 1272 kreeg Gouda stadsrechten. De stad groeide daarna binnen ongeveer 100 jaar uit naar de omvang van de huidige binnenstad (gebied binnen de singels). Deze grootte behield het lange tijd, totdat in de tweede helft van de negentiende eeuw een begin werd gemaakt met de uitbreiding van de stad buiten de singels.

Vanaf de veertiende eeuw begon men met de grootschalige winning van turf als brandstof voor stedelingen en bedrijven. Hierdoor ontstonden plassen die later ten dele weer werden drooggelegd. In de tweede helft van de negentiende eeuw wordt een begin gemaakt met de uitbreiding van de stad Gouda buiten de singels.

De eerste grote stadsuitbreidingen dateren van na 1901. Door de vestiging van nieuwe bedrijven en uitbreiding van de bestaande bedrijven ontstaat een grote behoefte aan arbeiderswoningen.

Na de Tweede Wereldoorlog wordt Gouda zowel in zuidwestelijke richting als noordelijke richting verder uitgebreid (onder andere de buurten Korte Akkeren-Nieuw en Ouwe Gouwe). Daarna volgen de buurten Vreewijk en Oosterwei in het oosten. Eind jaren zestig start in het noordwesten de bouw van de wijk Bloemendaal en in het oosten de Sportbuurt. In de jaren zeventig en tachtig volgen in het noorden de wijk Plaswijck en in het noordoosten de Slagenbuurt. In de jaren negentig wordt ten oosten van Sportbuurt tenslotte de wijk Goverwelle gebouwd.

Sinds de afronding van Goverwelle ontbreekt het de stad aan uitbreidingsmogelijkheden. Met de start van de bouw van Westergouwe in 2015 komt hierin verandering.

De grote stadsuitbreidingen uit de jaren zeventig, tachtig en negentig hadden deels tot doel om het woningtekort voor plaatsen als Den Haag en de regio Midden-Holland op te vangen. De uitbreiding in de polders vragen grote investeringen. Door de drassige veenbodem zijn de kosten van de infrastructuur aanzienlijk hoger dan elders in het land. Daartegenover hebben de laatste stadsuitbreidingen wel gezorgd voor een nieuwe sociaal-economische bloei.

Van oudsher is het gebied ten noorden van het spoor in gebruik geweest als weiland. Pas in de jaren '50 van de 20e eeuw zijn de eerste ontwikkelingen gaande. Nadat de Burgemeester Jamessingel parallel aan het spoor is aangelegd komt in de jaren '60 van de twintigste eeuw de ontwikkeling ten noorden hiervan op gang. Het plangebied blijft echter hier van uitgezonderd. De strook tussen de Burgemeester Jamessingel en het spoor blijft al die tijd onbebouwd. Pas de laatste jaren is gebouwd bij het station, waaronder het nieuwe stadskantoor, de bioscoop en meer recent de nieuwbouw van de Rabobank.

afbeelding 2.1: historische opbouw en ontwikkeling van het stationsgebied

Kenmerken en ruimtelijke opbouw

Het bestemmingsplan omvat de gronden tussen de fietsenstalling naast het Huis van de Stad en de stationsluifel naast de bioscoop. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Burgemeester Jamessingel en aan de zuidzijde aan het spoor. Het plangebied is volledig verhard. Het gebied wordt intensief gebruikt als plein door voetgangers, fietsers en scooterrijders die naar de aangrenzende functies gaan, zoals het station, de fietsenstalling, bioscoop en het Huis van de Stad. Een deel van het plein is aangewezen als stallingsruimte. Er zijn enkele bankjes, prullenbakken en lichtmasten aanwezig. Ook wordt het plein gebruikt voor laden en lossen en als calamiteitenroute voor ProRail om het spoor te bereiken.

afbeelding 2.2. luchtfoto plangebied

Ontsluiting en parkeren

Met het NS-station is het plangebied optimaal bereikbaar met de trein. Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten vanaf de Burgemeester Jamessingel. Het parkeren voor auto's vindt in de omgeving plaats, met name in de parkeergarage bij het station en bij de Vossenburchkade. Er zijn twee kiss&ride stroken voor het station gelegen. Voor fietsers is een fietsenstalling bij het station aanwezig. Langs de Burgemeester Jamessingel loopt aan beide zijden een fietspad met trottoir.

De fietsenstalling grenst aan de oostzijde van het plangebied en heeft haar toegang aan deze zijde.

Groen en water

Het plangebied is volledig verhard, net als de direct omliggende percelen. Er zijn enkele bomen en de zuidrand langs het spoor bestaat uit een smalle strook met wat grassen en heesters. Er is geen water in het plangebied. Het groen en water in de directe omgeving is gelegen aan de noordzijde van de Burgemeester Jamessingel tegen de flatgebouwen van de Ronsseweg aan. En de middenberm van de Burgemeester Jamessingel is beplant met bomen.

De Goudse Spoorzone biedt door haar gunstige ligging en uitstekende bereikbaarheid kansen om de komende jaren uit te groeien tot een nieuw gemengd stedelijk gebied, in het verlengde van de historische Goudse binnenstad. De Spoorzone is in de huidige situatie een gebied met verschillende gezichten. Het stationsgebied, waarin de afgelopen jaren een aantal nieuwe kantoorgebouwen en een bioscoop zijn gerealiseerd, wordt door een bestaande woonwijk gescheiden van het oostelijk deel van bedrijventerrein Goudse Poort. De Spoorzone biedt een breed aanbod aan hoogwaardige voorzieningen, onder andere op het vlak van onderwijs en gezondheidszorg. Door middel van slim ruimtegebruik kunnen daar in de komende jaren woningen, kantoren en voorzieningen aan worden toegevoegd.

Gouda ziet reële kansen om de Spoorzone, in het verlengde van de historische binnenstad, te transformeren naar een nieuw visitekaartje voor de stad. In de vernieuwde Spoorzone komen wonen, werken en voorzieningen samen. In het Ontwikkelperspectief Spoorzone Gouda is de overkoepelende visie en strategie van de gemeente beschreven. Het Ontwikkelperspectief is geen blauwdruk met vastomlijnde plannen voor de toekomst. Het biedt een wenkend perspectief dat richtlijnen en kaders meegeeft aan initiatiefnemers.

Als onderdeel van de visie op de Spoorzone zijn zeven leidende principes geformuleerd.

1. 1. De bodem biedt kansen voor duurzame energie, maar vraagt ook om aandacht in de planvorming. De bodem in de Spoorzone is geschikt voor de inzet van Warmte Koude Opslag (WKO) en is potentie voor de inzet van aquathermie, waarbij op een duurzame manier warmte kan worden onttrokken uit het aanwezige oppervlaktewater of rioolwater. Gezamenlijk biedt dit kansen om de nieuwe en mogelijk ook bestaande gebouwen in de Spoorzone op een duurzame manier van warmte en koeling te voorzien. Door onderling samen te werken tussen de deellocaties en de bronnen en WKO's met elkaar te verbinden ontstaan mogelijkheden om het systeem robuuster en effectiever te maken. De bodem vraagt echter ook aandacht als het gaat om positionering van warme en koude bronnen, waarborgen van de drinkwatervoorziening, bodemdaling in relatie tot bouwen en openbare ruimte, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven.
2. 2. Binnenstedelijk ontwikkelen vraagt maatwerk per deelgebied en aandacht voor wisselwerking met de omgeving. Daarom zijn binnen de Spoorzone vier verschillende woonmilieus aangewezen met elk een eigen karakter en uitgangspunt en wordt ook gekeken naar de gevolgen en kansen die de ontwikkeling oplevert voor de omliggende wijken.
3. 3. De Burgemeester Jamessingel speelt een belangrijke rol als verbindende schakel binnen de Spoorzone. Daarom worden maatregelen genomen om de weg aantrekkelijker te maken voor langzaam verkeer. Dit kan bijvoorbeeld door de aanleg van een tweezijdig fietspad aan de zuidzijde van de weg, door het verbeteren van de oversteekbaarheid en door de aanplant van nieuwe bomen.
4. 4. De bestaande kwaliteiten van de Spoorzone worden versterkt door extra groen en water toe te voegen. Dit heeft een positieve invloed op de leefbaarheid, deze locaties kunnen fungeren als nieuwe informele ontmoetingsplekken. Daarnaast heeft het een verkoelende werking tijdens warme periodes in de toekomst en verbetert het de opnamecapaciteit bij overvloedige regenval.
5. 5. Het streven is om in de Spoorzone voor 2025 minimaal duizend nieuwe woningen te realiseren, met een gevarieerd aanbod van verschillende woningtypen voor elke portemonnee. Een derde van deze woningen komt beschikbaar als sociale huur. Daarnaast blijft ruimte voor de bouw van nieuwe kantoren en voorzieningen, daar waar die aanvullend zijn op het huidige aanbod in en om de Spoorzone. Hierbij wordt dubbel grondgebruik in multifunctionele gebouwen gestimuleerd.
6. 6. Binnen de Spoorzone komt een fijnmazig en kwalitatief netwerk van verbindingen voor wandelaars en fietsers, zodat bewoners en gebruikers zich veilig en comfortabel kunnen verplaatsen en het gebruik van duurzame mobiliteitsvormen wordt gestimuleerd.
7. 7. Het uitgangspunt voor de Spoorzone is een duurzaam mobiliteitsconcept waarin minder ruimte is voor de auto, zodat het gebied goed bereikbaar blijft en de luchtkwaliteit niet verslechterd. Om dit mogelijk te maken wordt gewerkt met een mogelijke korting op de parkeernormen, als er een goed aanbod is van deelmobiliteit en de gebieden zo worden ontworpen dat autogebruik wordt ontmoedigd. Gereguleerd parkeren is hierbij het uitgangspunt.

De Spoorzone bestaat uit twaalf deellocaties. Dit zijn zowel braakliggende kavels langs het spoor als bedrijfslocaties die organisch mogen transformeren naar nieuwe multifunctionele locaties.

Dit bestemmingsplan is opgesteld voor deellocatie 1 'Hotel + woningen' (zie nummer 1 op afbeelding 3.1). Het terrein is nu onbebouwd. In het huidige bestemmingsplan is het mogelijk om onder andere een hotel te bouwen op deze deellocatie. In de toekomst moeten hier ook woningen kunnen komen, waarbij op de onderste lagen van het gebouw ruimte is voor commerciële functies.

Het Ontwikkelperspectief is door de gemeenteraad vastgesteld op 3 juni 2020.

afbeelding 3.1: Deellocaties in de Spoorzone. het plangebied is deellocatie 1 'Hotel + woningen'

Om ruimte te geven aan de verstedelijkingsambities uit het Ontwikkelperspectief wil de gemeente voor het plangebied aanvullend op de bestaande mogelijkheden uit het bestemmingsplan ruimte bieden aan een extra woonprogramma. Het uitgangspunt is dat de plint wordt ingevuld met publieksfuncties. Op de verdiepingen is ruimte voor het hotel en de nieuwe woningen. Daardoor ontstaat een combinatie van een levendig straatbeeld en een hotel en woningen die optimaal profiteren van de nabijheid van het station.

Voor het plan zijn door de initiatiefnemer verschillende varianten van het programma uitgedacht die mogelijk dienen te zijn binnen het nieuwe bouwvolume. Uit de variantenstudie is het volgende maximale programma gekomen:

• Hotel en short stay: 128 kamers, waarvan 20 kamers voor short stay;
• Wonen: 59 appartementen;
• Commerciële voorzieningen en werkruimten: 400 tot 2.400 m².

Er komt een woonprogramma met woningen van verschillende groottes, varierend van zeer klein (< 55 m²) tot groot (110 m² of groter), waarvan minimaal 30% gereguleerde middenhuurwoningen. Op de begane grond en eerste verdieping wordt ruimte geboden aan de hotellobby en de commerciële functies, zoals horeca, voorzieningen en dienstverlening. Vanwege de ligging aan het station is de locatie zeer geschikt om in te zetten op werk- en ontmoetingsfuncties, zoals flexwerkplekken, co-werkruimten, bijeenkomst- en vergaderruimten. Dit valt onder de 2.400 m² bvo.

Met een ruimte voor short stay wordt een ruimte bedoeld die gestoffeerd en/of gemeubileerd wordt verhuurd op bedrijfsmatige basis, enkel op basis van tijdelijke huurcontracten/ gebruikersovereenkomsten, met een een maximale termijn van zes maanden. In de regels is dit vastgelegd (zie begrip 1.56 short stay).

De horeca die in het gebouw komt, zal ondersteunend zijn aan de overige functies en dient niet te concurreren met de horeca in het centrum van Gouda. Daarom is de omvang aan horeca gemaximeerd op 650 m² bvo. Het college kan een grotere vestiging toestaan, mits is aangetoond dat dit niet leidt tot duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in het centrum van Gouda.

Het plangebied ligt tussen het spoor en de Burgemeester Jamessingel in, wat betekent dat er regels gelden vanuit milieu, zoals vanwege geluid, trillingen en externe veiligheid. Het toevoegen van de nieuwe woonfunctie dient te voldoen aan de milieu wet- en regelgeving. De randvoorwaarden die hier uit voortvloeien zijn in hoofdstuk 5 beschreven. Sommige van de milieuonderzoeken die in de voorbereidingen op het nieuwe bestemmingsplan zijn uitgevoerd, zijn gebaseerd op de maximale invullingen uit de variantenstudie. Dit betekent dat deze onderzoeken zijn uitgegaan van een groter programma dan wat het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt. Waar dit van toepassing is, staat dit toegelicht bij de betreffende milieuparagrafen (o.a. luchtkwaliteit en geluidhinder). De uitkomsten van de onderzoeken zijn ook voor een kleiner programma van toepassing.

In het Ontwikkelperspectief zijn stedenbouwkundige uitgangspunten meegegeven. Het gebouw dient te zijn opgebouwd uit een hoog deel en een laag deel. Voor het lage deel aan de Burgemeester Jamessingel staat in het Ontwikkelperspectief een hoogte van 30 m en voor het hoge deel aan de spoorzijde 50 meter. Het ontwerp dat nu is gemaakt, heeft rekening gehouden met de uitgangspunten uit het Ontwikkelperspectief. Het gebouw is echter iets hoger geworden, het hoge deel wordt maximaal 54 meter en het lagere deel maximaal 32 meter. De iets hogere hoogte heeft te maken met de architectonische uitwerking van het gebouw, waaronder een hogere dakrand, het opnemen van een onderdoorgang onder het gebouw op maaiveld, de exacte diktes van vloerpaketten, e.d. In programmatische zin zijn er geen vierkante meters of bouwlagen toegevoegd ten opzichte van de oorspronkelijke uitgangspunten. De hoogtes zijn niet meer dan 10% hoger dan de in het Ontwikkelperspectief opgenomen hoogtes. Normaliter is in de bestemmingsplannen in de gemeente een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om 10-15% extra hoogte toe te staan. Die regeling is in dit nieuwe bestemmingsplan niet opgenomen. Ook blijft het plan ruim binnen de maximale bouwhoogtes van 50 meter tot 70 meter die staan in de gemeentelijke Nota Hoogbouw voor deze locatie. Daarmee wordt de opgenomen hoogte stedenbouwkundig inpasbaar en acceptabel gevonden.

Er is in de opzet van het gebouw ruimte opgenomen voor een verbinding tussen het plein voor het Huis van de Stad en de ruimte onder de stationskap. Dit is goed te zien in afbeelding 3.4. In het gebouw is tevens een uitbreiding van de bestaande NS-fietsenstalling geïntegreerd aan de zuidzijde. Op de begane grond komt een ruime fietsenstalling voor de functies van het gebouw. En op de eerste verdieping komt de uitbreiding van de openbare fietsenstalling.

Op de begane grond draagt het hotel bij aan de levendigheid van het stationsgebied door een plint met horeca of andersoortige publiekgerichte functies. De plint dient 7,5 meter hoog te worden (zie afbeelding 3.2).

Op het dak van het deel dat 32 m hoog wordt, komt een collectieve groene daktuin, wat bijdraagt aan een prettig verblijfsklimaat. Met het groen op het dak zijn er mogelijkheden voor het langer vasthouden van hemelwater. Er wordt gedacht aan mogelijkheden voor waterretentie op het dak en/of infiltratiekratten en/of putten op de begane grond. Dit zal nog nader worden uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunning.

De nieuwbouw wordt prefab opgebouwd (prefab casco, gevels, badkamers). Dit leidt tot een sneller bouwproces en er is sprake van minder afval bij de bouw. Ook zal het gebouw tezijnertijd gemakkelijker te demonteren zijn.

afbeelding 3.2: Ontwerpprincipes (bron: Ontwikkelingsperspectief Spoorzone Gouda)

afbeelding 3.3: 3D impressie van het nieuwe gebouw (bron: KCAP Architects & Planners)

In het document 'Spoorzone Kader voor beeldkwaliteit' zijn de beeldkwaliteitseisen voor de Spoorzone opgenomen (vastgesteld 9 december 2020). Het plangebied ligt in het noordelijke stationsgebied. De directe stationsomgeving is nu al een reeks van markante gebouwen die georiënteerd zijn op de Burgemeester Jamessingel. Ze zijn onderling heel verschillend in hun architectuur en maat, maar de plek verdraagt dit goed. De nieuwkomers kunnen deze reeks versterken. Doordat er al enige tijd is verstreken sinds het begin van de ontwikkeling en de verdere ontwikkeling ook niet geheel te voorspellen is, kan je spreken van een zich enigszins organisch ontwikkelend stuk stad. Enigszins, want wel volgens de leidraad van het Ontwikkelperspectief Spoorzone. Hierbij past een architectuurbeeld dat divers is en per gebouw een sterke eigen uitdrukking heeft.

Een reeks van kloeke (stoere, stevige) blokken, eenvoudige gebouwvormen met een op zichzelf staand karakter, geeft samenhang in de diversiteit en sluit aan bij de al aanwezige bebouwing. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt dit stevige karakter bereikt door hebt beperken van de complexiteit in de gebouwvorm, zodat de architectuur van een gebouw spreekt als één geheel. Is een complexere bouwvorm onvermijdelijk, bijvoorbeeld meerdere hoge en lagere volumes, dan kan deze door parcellering, een opdeling in meerdere architectonische eenheden, gevormd worden tot een reeks van eenvoudige gebouwvormen met ieder een eigen architectonische uitdrukking.

De ruimtelijke kwaliteit in het noordelijk stationsgebied wordt ondersteund door een actieve, stedelijke plintzone die zorgt voor een aantrekkelijke en levendige openbare ruimte waar het prettig is om te verblijven.

Zowel de koppen van het projectgebied als de noordelijke stationsentree zijn markante punten. Deze vragen om extra zorgvuldigheid in de beeldkwaliteit.

Betekenis voor het plan

Met het ontwerp wordt rekening gehouden met de kaders voor beeldkwaliteit zoals hierboven genoemd. In het bestemmingsplan zijn de grenzen opgenomen waarbinnen gebouwd mag worden (bouwvlak, bouwhoogtes). In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt het ontwerp getoetst aan de welstandseisen en de beeldkwaliteitseisen.

Met de vaststelling van de Structuurvisie Groen in 2019 zet de gemeente in meer groen in de openbare ruimte. Het uitgangspunt voor grotere ruimtelijke ontwikkelingen is dat het aanwezige groen in omvang behouden blijft en ook nieuw groen wordt aangelegd. De beleidsregels zijn in detail beschreven in paragraaf 4.3.8. Het uitgangspunt is dat minimaal 15% van het plangebied groen wordt ingericht. Mocht dit niet haalbaar zijn, dan dienen binnen het projectgebied compenserende maatregelen te worden getroffen tot maximaal % van de opgave voor openbaar groen of kan de opgave voor openbaar groen worden gerealiseerd op een locatie in dezelfde wijk als waarin het projectgebied ligt. Mocht ook daarmee niet aan de opgave worden voldaan, dan is de initatiefnemer voor iedere niet gerealiseerde of gecompenseerde vierkante meter openbaar groen een compensatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd.

Het plangebied kent in de huidige situatie geen groen, op enkele verplaatsbare bakken met bomen na.

De oppervlakte van het plangebied is 1.400 m² en 15% hiervan is 210 m². Het realiseren van een dergelijke hoeveelheid openbaar groen op het maaiveld zal binnen het projectgebied niet mogelijk zijn. De hoofdreden daarvoor is dat het gehele perceel bebouwd zal worden. Weliswaar kent het gebouw een onderdoorgang op maaiveld maar vanwege de beperkte hoeveelheid licht en groeiruimte is dit oppervlakte niet geschikt om openbaar groen aan te leggen.

Er is vervolgens gezocht naar ruimte op het maaiveld direct aansluitend op de nieuwbouw, binnen het projectgebied. Aan de zuidzijde geldt dat ProRail bereikbaarheidseisen stelt waardoor de (bestaande) verharding nodig zal blijven. Aan de westzijde geldt dat een groot deel van het maaiveld overkapt is met het fietsendek dat doorloopt vanuit de stalling achter het Huis van de Stad, waardoor deze ruimte ook niet geschikt is voor (openbaar) groen. Slechts in de noordoostelijke hoek van het projectgebied leent zich een strook voor inrichting met openbaar groen. Dit gedeelte van de plot is echter aanzienlijk kleiner dan 210 m², waardoor het aanleggen van 15% openbaar groen voor de voorgenomen ontwikkeling niet haalbaar is binnen het projectgebied (2^e beleidsregel Structuurvisie Groen). Zodoende is in overeenstemming met de 3^e beleidsregel van de Structuurvisie Groen gezocht naar compenserende maatregelen en naar ruimte op andere locaties voor het realiseren van openbaar groen.

In het plan zal een 'daktuin / groendak' komen (particulier beheer). Ditis een van de mogelijkheden die is genoemd als compenserende maatregel. Hiermee mag tot 1/3 van de benodigde 210m² worden gerealiseerd, namelijk 70m². Op het lager gelegen dak van het gebouw zal een daktuin gerealiseerd worden met een oppervlakte van ongeveer 130 m², waarvan 70 m² als compensatiemogelijkheid mag worden ingezet. De collectieve daktuin wordt toegankelijk voor de bewoners.

Binnen het projectgebied is geen ruimte om de 'resterende' 140 m² openbaar groen te realiseren, zoals hiervoor al is beschreven. Voor de resterende opgave wordt beleidsregel 4 toegepast. Er wordt eem afkoopsom betaald door de initiatiefnemer. Zo wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Structuurvisie Groen.

afbeelding 3.4: impressie daktuin van ongeveer 130 m2 (bron: ABC Vastgoed)

Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050.

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit.

In de NOVI zijn de maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Met betrekking tot 'sterke en gezonde steden en regio's' is in de NOVI aangegeven dat vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Er is sprake van een grote woningbouwopgave. Tot 2025 zullen er nog circa 500.000 huishoudens bijkomen die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad zal de komende decennia aanhouden, waar dus een groot deel van de vraag plaatsvindt. Om dit mogelijk te maken is het nodig dat de huidige steden verder verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast.

Tegelijk streeft men naar een verbetering naar de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen.

Betekenis voor het bestemmingsplan

De Spoorzone biedt voor Gouda de kans om binnen de stad verder te verdichten. De ontwikkeling van het voorliggende plan maakt onderdeel uit van de Spoorzone en draagt bij aan de benodigde versnelling van de bouw van nieuwe betaalbare woningen in de stad. De locatie is goed ontsloten met het openbaar vervoer, in de nabijheid van het centrum van Gouda en er zijn diverse voorzieningen vlak bij. De beoogde ontwikkeling sluit daarmee goed aan bij de beleidsdoelen die op rijksniveau in de NOVI zijn gesteld.

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. De ladder schrijft niet voor wanneer en waar wel of niet gebouwd mag worden, maar vraagt om een goede afweging van belangen zodat onder andere voorkomen wordt dat er voor leegstand wordt gebouwd. Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

Het artikel luidt als volgt:

‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Volgens het bepaalde in artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient voor het toepassen van de ladder sprake te zijn van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro gedefinieerd als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het bestemmingsplan Spoorzone Hotelkavel maakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan een hogere bouwhoogte mogelijk en voegt een woonprogramma toe. Er is dan ook sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor is de ladder van toepassing voor het bestemmingsplan.

Behoefte woningbouw

In paragraaf 4.2.3 is nader ingegaan op de provinciale kaders en in paragraaf 4.3.3 is ingegaan op de onderbouwing van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van het woonprogramma.

Behoefte hotel

De hotelfunctie is al toegestaan in het huidige bestemmingsplan en is zodoende geen 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' in de zin van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Een toets aan de ladder is niet noodzakelijk. Desondanks is de behoefte wel in beeld gebracht.

Door MRP Hotels, een gerenommeerde internationale hoteladviseur, is in opdracht van ABC Planontwikkeling een marktonderzoek uitgevoerd voor een nieuw hotel in Gouda (1 oktober 2021). Uit dit onderzoek blijkt dat het huidige hotelaanbod, uitgedrukt als het aantal overnachtingen per inwoner van de stad, in Gouda (0.81) aanzienlijk lager is dan bijvoorbeeld in Delft (2.45), Leiden (3.10). Dat terwijl het onderzoek wel concludeert dat er de nodige, met name toeristische, vraaggeneratoren zijn en de hotelmarkt, afgezien van de Covid-pandemie, aan een opmars bezig is geweest in de bredere regio. Een hotel was reeds onder de vigerende bestemming mogelijk en past binnen het gemeentelijke beleid, mede omdat het ook het vestigingsklimaat van Gouda en de plaatselijke middenstand een (bescheiden) impuls kan geven, onder andere door platforms als Spot On Gouda wordt hieraan invulling gegeven. Het marktonderzoek concludeert dat er ruimte is voor een hotel, specifiek aan de moderne/trendy kant van het spectrum en rond de 'midscale' categorie.

De provincie Zuid-Holland heeft haar omgevingsbeleid verwoord in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De meest recente versie van de Omgevingsvisie van 1 april 2023 is geraadpleegd (geconsolideerde versie).

De Omgevingsvisie bevat geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar bevat zeven vernieuwingsambities als stip op de horizon:

1. 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.
2. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
3. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
4. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.
5. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.
6. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
7. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. Bij de ambities zijn opgaven geïdentificeerd. De opgaven zijn vanuit provinciale optiek en op een zeker abstractieniveau geformuleerd zonder een beoogde eindsituatie te schetsen.

In het programma Ruimte zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden.

Verstedelijking en wonen

De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.

Bouwen naar behoefte

De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied speelt in op de behoefte aan binnenstedelijk wonen. De provincie wil dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

Omgevingskwaliteit

Verbetering omgevingskwaliteit

Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.

Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening.

Kwaliteitskaart

Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waarmee rekening dient te worden gehouden in de planvorming. Op de Kwaliteitskaart maakt het plangebied onderdeel uit van 'steden en dorpen'.

Ontwikkelingen die plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dragen bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Kwaliteitskaart opgenomen. De planontwikkeling maakt onderdeel van de lokale en regionale woningbehoefte en is als zodanig opgenomen in de Regionale Agenda Wonen (zie ook paragraaf 4.2.3 Woningbouw en het gemeentelijk woonbeleid in paragraaf 4.3.3).

afbeelding 4.1: Uitsnede Kwaliteitskaart

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Voor het bestemmingsplan is de geconsolideerde versie van 1 april 2023 geraadpleegd. De provincie heeft op 21 december 2021 de nieuwe Zuid-Hollandse Omgevingsverordening vastgesteld. Deze ZHOV geldt pas als de Omgevingswet in werking treedt. Tot die tijd blijft de Omgevingsverordening Zuid-Holland gelden. In paragraaf 4.2.3 is wel alvast ingegaan op de nieuwe ZHOV.

In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de fysieke leefomgeving van het bestaande provinciale omgevingsbeleid samengevoegd. Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit en 6.10 Stedelijke ontwikkelingen relevant.

De provincie voert een selectief locatiebeleid voor nieuwe kantoren. Het aantal mogelijke ontwikkelingslocaties voor nieuwe kantoren is nu nog erg groot in verhouding tot de maatschappelijke vraag. De nadruk zal, meer dan voorheen, komen te liggen op de kwaliteit van de bestaande voorraad. Het ontwikkelen van te veel locaties tegelijkertijd veroorzaakt versnippering en draagt onvoldoende bij aan de agglomeratiekracht. Voor de provincie is meer concentratie en specialisatie belangrijk om de kwaliteit en complementariteit van alle locaties te verhogen, de markt vraagt daar ook om. Bij de uitwerking van het knooppunten- en centrabeleid in het Programma ruimte is een selectie gemaakt van locaties waar de provincie de bouw van kantoren faciliteert. Dit zijn concentratielocaties en vier scienceparken. Op concentratielocaties worden voorzieningen zoals kantoren, detailhandel en bovenlokale voorzieningen geconcentreerd. De geselecteerde locaties vormen de provinciale inzet voor de verdere uitwerking van het concentratiebeleid.

Betekenis voor het bestemmingsplan

In artikel 6.11 van de provinciale verordening zijn regels opgenomen ten aanzien van bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe kantoren. Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'OV-knooppunt en centrum- en (intercity)stationslocatie'. Het bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie. In het kader van de Discussienota kantoren 2018 is de martkvraag in beeld gebracht, ook voor de locaties in Gouda. De Spoorzone Gouda is aangemerkt als OV knooppuntlocatie waar grootschalige kantorenontwikkeling (>1.000 m2 bvo) is toegelaten. Voor de Spoorzone is in de Regionale kantorenvisie Miden-Holland een maximaal programma van 10.000 m2 bvo opgenomen. Voor het plangebied is echter een plan in voorbereiding bestaande uit hotel en woningen. Er is in het bestemmingsplan ruimte opgenomen voor een beperkte omvang aan commerciële functies, waaronder ook kantoren (flexwerkplekken e.d.), tot een maximum van 2.400 m² bvo. Er is geen grootschalige kantoorontwikkeling voorzien. Het bestemmingsplan sluit daarmee aan bij het provinciaal beleid ten aanzien van kantoorlocaties.

Algemeen

De gemeente heeft op 19 juni 2019 de Toekomstvisie Gouda 2030 vastgesteld. Met de toekomstvisie is een beeld geschetst hoe de stad er in 2030 uitziet en waar de gemeente met al haar partners naar toe wil werken. Sociaal gezien profileert Gouda 2030 zich als een stad van tolerantie en ontmoetingen. Naast haar historie komt ook de kennis van bodemdaling erbij als kwaliteit. Gouda wil in 2030 een levendige en betaalbare stad zijn voor jongeren. Als laatste is Gouda een knooppunt met ontwikkelkansen. 'Gouda ligt goed!' is daarbij de gedeelde leuze om dit alles mogelijk te maken. De toekomstvisie bouwt voort op de identiteit en kwaliteiten van de gemeente. Gouda onderscheidt zich op dit moment van andere steden met drie sterke punten, die het fundament vormen van de toekomstvisie. Zo heeft Gouda grote historische waarde en cultuur. Het aanbod aan voorzieningen, evenementen en initiatieven vanuit de stad is groot. En als laatste kenmerkt Gouda zich door haar centrale ligging, nabij grote steden en natuur.

De toekomstvisie is het vertrekpunt voor de nieuwe Ogevingsvisie Gouda. De ontwerp omgevingsvisie lag tot en met 24 november 2022 ter inzage en zal in 2023 worden vastgesteld. In de Omgevingsvisie staat hoe Gouda omgaat met ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is alles wat nodig is om te leven, wonen, werken, studeren, ontspannen zoals water, lucht, bodem, natuur, wegen, energie en gebouwen. Denk hierbij aan klimaatverandering, bereikbaarheid van en naar de stad en de leefbaarheid van wijken.

Opgaven

De opgaven waar de gemeente in de toekomst voor staat, staan in de Goudse Opgaven. De focus ligt op de grote nieuwe transities, waar nieuwe aandacht en energie voor nodig is en die een grote ruimtelijke impact hebben, te weten: de verstedelijkingsopgave, de energietransitie en de klimaatadapatie.

De verstedelijkingsopgave voor Gouda is groot. Bovenop de circa 30.000 bestaande woningen in Gouda zijn de komende decennia nog duizenden nieuwe woningen nodig om iedereen naar wens en behoefte te kunnen huisvesten. In de Verstedelijkingsagenda Gouda (2018) is verkend dat er tot en met 2040 nog 8.500 woningen kunnen worden gebouwd in de stad. Voor circa 6.200 woningen geldt dat deze onderdeel zijn van bestaande visies en plannen, zoals de nieuwbouwwijk Westergouwe en de Spoorzone. Voor het verwezenlijken van de opgave zijn verschillende strategieën mogelijk, zoals functieverandering, multifunctioneel ruimtegebruik, het stapelen van functies en intensiveren / hoger bouwen in de stad waar dit kan. Naast de ruimte voor woningen is er ook ruimte nodig voor allerlei stedelijke voorzieningen - die meer nodig zijn als er meer mensen in Gouda wonen -, werkgelegenheid, bedrijvigheid, duurzame mobiliteit (openbaar vervoer, fiets- en wandelpaden en wegen), en toenemende energievraag vragen om extra ruimte.

Door gerichte en integrale keuzes voor de leefomgeving te maken is wordt voor de komende jaren focus aangebracht voor de stad. Op hoofdlijnen en na zorgvuldige integrale afweging:

• Transitie van verouderde gebieden
• De hoogte in waar mogelijk
• Minder van wat we niet meer nodig hebben (parkeerplaatsen op den duur bijvoorbeeld)

Tegelijk ook houdt de gemeente aandacht voor de bestaande stad die niet verandert: daar moet de kwaliteit behouden waar die er is, en verbeteren waar dat nodig is. Nieuwe ontwikkelingen dienen in samenhang te worden beschouwd met de hieronder uitgewerkte keuzes maar ook met de bestaande stadsontwikkeling.

De gemeente heeft vijf keuzes gemaakt voor de leefomgeving. Deze vormen de kern van de visie. Door in integrale oplossingen te denken komen veel opgaven in meerdere keuzes terug. De vijf keuzes zijn:

Florerende stad: Focus op de economisch gezonde stad met voldoende werk en voldoende en prettige en gevarieerde woonruimte, en sterke en uiteenlopende voorzieningen voor Gouda en omgeving, in de context van de grote historische kwaliteiten. Een hoge kwaliteit van bebouwing en de openbare ruimte draagt bij aan een prettige leefomgeving. Deze Keuze heeft vooral een link met Goudse Opgaven: Sterke economie en regionale positie behouden, Doorgeven Historisch Gouda, en Prettig woon- en leefklimaat;

Duurzame mobiliteit: Focus op de verduurzaming van de wijze waarop we ons binnen en buiten de stad bewegen, met een verschuiving naar nog meer fietsen, wandelen en openbaar vervoer, en met ruimte voor nieuwe mobiliteitsdiensten. Door afname van autoverkeer is het mogelijk verhardingsoppervlak en parkeerruimte te reduceren. Deze Keuze heeft vooral een link met Goudse Opgaven: Duurzaam stedelijk ontwikkelen en Gezondheid stimuleren;

Gezonde groene stad: Focus op het stimuleren van onze gezondheid, door hier bij de inrichting van de stad rekening mee te houden: een aantrekkelijker en groenere openbare ruimte, met gevarieerd groen, veel biodiversiteit, aandacht voor duurzaamheid, bescherming van de cultuurhistorische linten en groenstructuren, en zorgvuldig gekozen transitie- of ontwikkellocaties. Aandacht voor beperken van geluidhinder en zorg voor schone lucht speelt daarbij een grote rol. Deze Keuze heeft vooral een link met Goudse Opgaven: Prettig woon- en leefklimaat en Gezondheid stimuleren;

Energietransitie: Focus op duurzame transitie van onze energie, niet alleen in keuze van de bron (duurzame opwekking) maar ook hoe we dit onderling afstemmen, zodat we elkaar niet (onder- of bovengronds) in de weg zitten met de systemen. Deze Keuze heeft vooral een link met Goudse Opgaven: Duurzaam stedelijk ontwikkelen;

Sterke wijken: Focus op onze woonwijken, waar het gewoon fijn leven is en/of nog fijner gaat worden. Voldoende woningen en de juiste, kwalitatief goede woningen, met een goed ingerichte openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeten en gezond gedrag, waarbij iedereen mee kan doen. Deze Keuze heeft vooral een link met Goudse Opgaven: Prettig woon- en leefklimaat en Gezondheid stimuleren.

Betekenis voor het plan

De kaart bij de Omgevingsvisie is geraadpleegd, zie de uitsnede in afbeelding 4.2. De projectlocatie ligt in de Spoorzone, wat is aangewezen als gebied dat in transitie is naar een gemengd stedelijk gebied. Het bestemmingsplan Spoorzone Hotelkavel maakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan een hogere bouwhoogte mogelijk en voegt een woonprogramma toe. Het project draagt daarmee bij aan de verstedelijkingsopgave en leidt tot verdere verdichting op deze plek. Er is een mobiliteitsvisie opgesteld vanuit de gedachten van duurzame mobiliteit (zie paragraaf 3.2.5). Ook is in het plan ingezet op de opwekking van duurzame energie (zie paragraaf 4.3.10) en is er ruimte voor groen in het plan (zie paragraaf 4.3.8).

afbeelding 4.2: uitsnede Omgevingsvisie Gouda

De gemeente Gouda werkt met Gouda Onderneemt aan een aantrekkelijke stad met een levendige economie. In de Economische Agenda heeft de gemeente acties opgenomen om de economie van Gouda nog sterker te maken en die leiden tot een vitale stad en een innovatieve economie. De gemeente volgt hier het uitgangspunt: Gouda heeft een blijvend sterke, levendige economie en een regionale centrumpositie, met gezonde werklocaties en modern en innovatieve bedrijvigheid en werkt aan vernieuwend (HBO) onderwijs. Deze zijn samengevat in drie hoofdopgaven met een bijbehorende doelstelling voor de komende jaren:

• Structuurversterking economie en vestigingsklimaat: de gemeente werkt aan ruimte om te ondernemen en ontwikkelen, te wonen en werken, in een sterke stad als onderdeel van een dynamische regio;
• Innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken: gezamenlijk worden nieuwe kansen en oplossingen gezien voor de uitdagingen van vandaag en morgen;
• Verbinding en verdieping van de relatie onderwijs, overheid en bedrijfsleven: de gemeente werkt ondersteunt werkgevers zodat hun huidige en toekomstige medewerkers een leven lang beschikken over de gevraagde competenties en skills van de 21e eeuw.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Het nieuwe bestemmingsplan maakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan een hogere bouwhoogte mogelijk en voegt een woonprogramma toe. Het hotelprogramma zal bijdragen aan het vestigingsklimaat in Gouda en ook zelfstandig banen genereren. In het bestemmingsplan is ruimte geboden aan een beperkte omvang aan commerciële functies, waaronder horeca en kantoren (flexplekken e.d.), tot een maximum van 1.850 m² bvo.

Door functiemenging mogelijk te maken, wordt getracht de locaties aantrekkelijker te maken en de binnenstedelijke ruimte optimaler te benutten. Voor detailhandel en horeca geldt dat het toevoegen van de woningbouw vooral het draagvlak voor bestaande voorzieningen in en om de Spoorzone en de binnenstad moet versterken. De gemeente kijkt kritisch naar de meerwaarde van nieuwe winkels en horecavoorzieningen in het gebied. Voor ontwikkelingen van detailhandel boven de 2.000 m2 moet advies aan de Adviescommissie Detailhandel van de Provincie Zuid-Holland worden gevraagd. Daar is in dit bestemmingsplan geen sprake van. Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

De gemeente heeft op 21 september 2022 de nieuwe Horecavisie (binnenstad) Gouda 2022-2028 vastgesteld. in de nieuwe horecavisie zijn keuzes gemaakt over de vestiging van horecazaken in de binnenstad van Gouda vanuit een ruimtelijk-economisch perspectief. Voor horeca buiten de binnenstad, zoals het plangebied, geldt dat hier dezelfde regels gelden als voor de “overige gebieden” in de horecavisie. Hier worden de geldende bestemmingsplannen aangehouden als uitgangspunt voor wat is toegestaan. Uitzondering zijn afhaal- en bezorgzaken. Vestiging van nieuwe afhaal- en bezorgzaken buiten de binnenstad is, onder strikte voorwaarden, mogelijk mits het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast (zie pagina 13).

Het bestemmingsplan is het belangrijkste instrument voor de regulering van de horeca. In het bestemmingsplan wordt vastgelegd waar de vestiging van horeca is toegestaan en waar niet. Tevens kunnen in het bestemmingsplan regels worden opgenomen over het aantal en het soort horeca-inrichtingen dat in een bepaald gebied is toegestaan. De primaire afweging voor het vestigen van horeca vindt dus plaats in het bestemmingsplan. De exploitatievergunning op basis van de APV is daarbij volgend en richt zich uitsluitend op de openbare orde en veiligheid. Bij het beoordelen van de exploitatievergunning wordt weliswaar rekening gehouden met het woon- en leefklimaat, maar ook op dat onderdeel is het bestemmingsplan het belangrijkste toetsingskader.

In de voorgaande horecanota werd uitgegaan van vijf horecacategorieën en vijf gebiedsprofielen in de binnenstad. In de praktijk bleek dat deze uitwerking niet (meer) aansluit op het huidige horeca aanbod en dat de huidige systematiek van gebiedsprofielen niet meer aansluit bij de visie op de ontwikkeling van de binnenstad als aantrekkelijk verblijfsgebied.

Gekozen is voor een nieuwe beoordelingssysteem met de volgende categorie indeling:

1. 1. Lichte horeca (daghoreca): Dit betreft horeca-inrichtingen, waarbij de exploitatie hoofdzakelijk gericht is op het overdag bereiden en verstrekken van (eenvoudige) etenswaren en/of licht- of niet-alcoholhoudende dranken, waarvan de exploitatie aansluit bij winkel- en centrumvoorzieningen. Voorbeelden zijn lunchrooms, koffie- en theehuizen en ijssalons.
2. 2. Middelzware horeca (avondhoreca): Dit betreft horeca-inrichtingen met een in het algemeen hoge bezoekersfrequentie gedurende de avond, waarbij de exploitatie onder andere gericht is op het nuttigen van ter plaatse bereide etenswaren en maaltijden waarbij alcoholische dranken ondersteunend aan de maaltijd worden geschonken, of het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken. Voorbeelden zijn restaurants en cafés.
3. 3. Zware horeca (nachthoreca): Dit betreft horeca-inrichtingen, waarbij de exploitatie onder andere gericht is op het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, en/of; het aanbieden van entertainment. Voorbeelden zijn dancing, club, discotheek, partycentrum.
4. 4. Afhaal- en bezorgzaken: In de Apv Gouda 2020 staat de volgende definitie: "afhaal- of bezorgcentrum: de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waar anders dan om niet uitsluitend voor gebruik elders dan ter plaatse in hoofdzaak ter plekke bereide en voor directe consumptie geschikte eetwaren en dranken plegen te worden verstrekt”. Voorbeelden zijn afhaalpizzeria, shoarma/grillroom, afhaalrestaurant.
5. 5. Hotels: De categorie 'Hotels' betreft inrichtingen, die gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden of dranken voor gebruik ter plaatse. Hotels zijn feitelijk 24 uur per dag geopend en vormen daarmee een eigen categorie. Voor de vestiging van nieuwe hotels is maatwerk geboden. Daarbij is iedere keer een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen noodzakelijk.

Toerisme in Gouda is een groeimarkt. Bezoekers zijn van groot belang voor het economisch functioneren van de binnenstad, zowel vanwege bestedingen in de detailhandel als in de horeca en cultuur. Uitbreiding van hotelaanbod is en blijft een belangrijke pijler onder de realisatie van de toeristische ambities van de gemeente. Het aantal hotelkamers (179 in 2017) is in Gouda beperkt. De ambitie is om van 58.559 overnachtingen van hotelgasten in 2018 naar 89.000 hotelgasten in 2024 te gaan, dus een groei van 30.000 gasten ten opzichte van 2018. Dit komt neer op een toename van ongeveer 100 hotelkamers, bij voorkeur op een driesterrenplus/viersterren niveau. De coronacrisis kan zorgen voor een vertraging in het bereiken van de ambities, maar de verwachtingen zijn dat de bezetting in 2023 in Nederland weer op het niveau van 2019 zal zijn.

Betekenis voor het bestemmingsplan

De Spoorzone valt onder het 'overige gebieden' regime en er is een hotel mogelijk, dus de geldende horeca categorieën zijn: 1 (daghoreca), 2 (restaurant), 4 (afhaal- en bezorg) en 5 (hotel).

Het nieuwe bestemmingsplan maakt aanvullend op het hotel maximaal 650 m² bvo horeca mogelijk van categorie 1 en 2. Bij het hotel komen een restaurant en een café (beiden categorie 2, avondhoreca). Deze ondersteunende horecavoorzieningen zullen ook ten dienste staan van de andere functies in het gebouw en ook voor bezoekers van buitenaf te benutten zijn. Dit draagt bij aan de levendigheid en aantrekkelijkheid van het gebied. De realisatie van het hotel zal bijdragen aan de gewenste groei van het aantal overnachtingen in de gemeente. De ligging nabij het station en de binnenstad is daarbij optimaal. Er is voldoende marktbehoefte, zie ook de bevindingen van het marktonderzoek, zoals is beschreven in paragraaf 4.1.2.

De voorgenomen ontwikkeling van het hotel met aanvullende horecavoorzieningen voldoet aan uitgangspunten uit de Horecavisie.

Het college van B&W heeft in 2019 samen met het werkveld de 'Nieuwe koers toerisme' vastgesteld. Gezamenlijk werkt de gemeente aan de kwalitatieve ontwikkeling van toerisme in de gemeente. Gouda doet het goed op de toeristische markt. Centraal staat dat Gouda inzet op kwaliteit boven kwantiteit. De focus komt te liggen op het verhogen van de bekendheid, het verhogen van de omzet in de binnenstad en het stimuleren van meerdaags verblijf in Gouda.

De nieuwe ambitie voor toerisme is dat toeristisch bezoek moet bijdragen aan een aantrekkelijke binnenstad door onder andere meer uitgaven in de binnenstad en bezoekers die langer blijven.

De doelstellingen voor toerisme zijn:

• Het versterken van de lokale vrijetijdseconomie door;
• Verhogen bekendheid
• Verhogen bestedingen binnenstad
• Verhogen meerdaags verblijf

Het aantal hotelkamers (179 in 2017) is in Gouda beperkt. Uit de verschillende gevoerde gesprekken komt naar voren dat er ruimte zou kunnen zijn voor zeker 100 hotelkamers meer, op een driesterrenplus/viersterren niveau (zie ook Horecavisie). De inzet is dat Gouda in 2024 ruim 30.000 gasten op jaarbasis meer zal ontvangen dan in 2018 het geval is. Extra hotelkamers zijn hiervoor een voorwaarde.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Het hotel is al mogelijk in het bestemmingsplan. De realisatie van het hotel zal bijdragen aan de gewenste groei van het aantal overnachtingen in de gemeente. De ligging nabij het station en de binnenstad is daarbij optimaal. Er is voldoende marktbehoefte, zie ook de bevindingen van het marktonderzoek, zoals is beschreven in paragraaf 4.1.2.

De gemeente Gouda geeft in deze nota haar visie op hoogbouw. De nota is vastgesteld in 2005. In de nota zijn randvoorwaarden geformuleerd die bestaande kwaliteiten waarborgen en een toetsingskader bieden voor nieuwe plannen. Vanuit verschillende perspectieven en schaalniveaus (regio, stad en wijk) geeft de nota Hoogbouw op basis van stedenbouwkundige argumenten en een eerste maatschappelijke notie, een samenhangend beeld van de mogelijkheden voor hoogbouw in Gouda. Op de zoneringskaarten geeft de nota aan waar hoogbouw binnen Gouda denkbaar is. In de zones waar dat van toepassing is, worden maximale bouwhoogtes gegeven. Omdat iedere plek zijn eigen specifieke kenmerken heeft, zijn de randvoorwaarden waaraan de hoogbouw dient te voldoen, omschreven in de vorm van algemene aandachtspunten.

De functie van de nota Hoogbouw als toetsingsinstrument zal met name tot uitdrukking komen in die gevallen waar er voor de gemeente de mogelijkheid en ruimte is om te sturen in de ruimtelijke ontwikkeling van een plek of gebied. Hiervan is sprake als de gemeente eigenaar is van de grond of als medewerking aan een initiatief wordt verleend buiten de kaders van het geldende bestemmingsplan in de vorm van een vrijstelling of een herziening van het bestemmingsplan. In die gevallen geeft de gemeente via maatwerk randvoorwaarden aan waarbinnen een ontwikkeling tot stand mag komen. Als vanuit het programma en de stedenbouwkundige inpassing van dat programma in de wijk hoogbouw tot de mogelijkheden behoort, dan geeft de nota Hoogbouw daarvoor de bijzondere randvoorwaarden ten aanzien van de bouwhoogte en de bijbehorende condities voor de inpassing op het maaiveld.

afbeelding 4.4: uitsnede gecombineerde kaart Nota Hoogbouw (plangebied aangeduid met blauwe rechthoek)

Betekenis voor het bestemmingsplan

Het plangebied ligt in een zone waar de Nota Hoogbouw als maximale bouwhoogtes 50m tot 70m aangeeft. De hoogtes die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt (deels 54m en deels 32m) passen bij de uitgangspunten van de Nota Hoogbouw voor de Spoorzone.

Op 6 maart 2019 heeft de gemeenteraad van Gouda de Structuurvisie Groen vastgesteld, als uitwerking van de notitie ‘Groen, groener, Gouda’. Gouda vindt het belangrijk dat er in het algemeen voldoende groen in de stad beschikbaar is. Uitgangspunt is dat bouwende partijen het aanwezige groen behouden en ook nieuw groen aanleggen. Indien een projectontwikkelaar aanwezig groen niet behoudt of onvoldoende nieuw groen aanlegt, moet er financieel gecompenseerd worden door storting van een bijdrage in het Groenfonds. Met de financiën uit dit fonds kan op een andere plek alsnog openbaar groen worden aangelegd. Om het stellen van randvoorwaarden bij planontwikkelingen mogelijk te maken, is een basis nodig in de vorm van een structuurvisie, die hier tevens in beleidsregels is uitgewerkt. De structuurvisie richt zich in hoofdzaak op openbaar gebied en niet op particuliere tuinen.

De Structuurvisie Groen bestaat uit vijf beleidsregels, welke van toepassing zijn op planontwikkelingen met de activiteit bouwen waarbij de bouwsom minimaal €100.000 bedraagt per plan. Het gaat om de volgende beleidsregels:

1. 1. Beleidsregel 1: De oppervlakte bestaand openbaar groen en water, en het aantal bestaande bomen worden ten minste behouden.
2. 2. Beleidsregel 2: Bij planontwikkelingen dient een oppervlakte ter grootte van ten minste 15% van het totale projectgebied openbaar groen te worden.
3. 3. Beleidsregel 3: Als het niet haalbaar blijkt om binnen het projectgebied de vereiste 15% openbaar groen te ontwikkelen, dan is het mogelijk:
   1. a. binnen het projectgebied compenserende maatregelen te treffen tot maximaal 50% van de opgave voor openbaar groen;
   2. b. de opgave voor openbaar groen te realiseren op andere locaties in dezelfde wijk als waarin het projectgebied ligt. Het te realiseren openbaar groen buiten het projectgebied dient binnen een jaar na oplevering van het projectgebied te zijn aangelegd.
4. 4. Beleidsregel 4: Voor iedere niet gerealiseerde of gecompenseerde vierkante meter openbaar groen is een compensatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd van € 250 per m2 (prijspeil 2019). Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de Grond-, weg- en waterbouwindex uit het Meerjarenperspectief Grondexploitaties.
5. 5. Beleidsregel 5: Het college heeft de bevoegdheid te besluiten tot ontheffing of afwijking van de beleidsregels 2, 3 en 4, indien toepassing leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Betekenis voor het bestemmingsplan

In paragraaf 3.2.4 is uitgebreid ingegaan op de wijze waarop in dit plan rekening is gehouden met de beleidsregels uit de Structuurvisie Groen. In het plangebied is geen bestaand openbaar groen of water. Op basis van beleidsregel 2 is er een opgave van 210 m2 openbaar groen te realiseren. Er is echter binnen het plangebied zelf geen ruimte voor openbaar groen op het maaiveld. Wel komt er een groen dak van ongeveer 130 m2, wat voor maximaal 70 m2 meetelt in de te realiseren opgave. Zodoende resteert er nog 140 m2. Zoals beschreven in paragraaf 3.2.4, zal voor de resterende 140 m2 openbaar groen beleidsregel 4 toegepast worden. Er wordt een afkoopsom betaald door de initiatiefnemer. Zo wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Structuurvisie Groen.

De gemeente kent belangrijke historische linten die als een samenhangende draad door de stad lopen. Het gaat om wegen, dijken, maar ook rivieren en grachten. Een lint is nooit enkel 1 lijn. Het is altijd een samenhangend geheel van weg, bomen, bruggen, watergangen, etcetera. Verschillende linten kunnen met elkaar te maken hebben of elkaar kruisen. De omgeving van de linten is ook belangrijk, zoals de polder waar een weg doorheen loopt of de bebouwing die langs het lint staat. In de visie heet dit een lintzone en de invloedsfeer van een lint. Er zijn kaarten gemaakt waarop de linten, de lintzones en de invloedssferen zijn getekend en alle linten zijn gefotografeerd.

Afbeelding 4.5: overzicht historische linten

De Historische Lintenvisie heeft 3 doelen:

• Vastleggen welke historische wegen en waterwegen van grote betekenis voor de stad van nu zijn;
• Benoemen welke kernkwaliteiten deze linten voor de stad hebben;
• De afspraak vastleggen dat deze kwaliteiten betrokken zullen worden bij het maken van het Omgevingsplan.

Het is niet nieuw dat linten belangrijk gevonden worden. Er zijn al eerder visies gemaakt om de uitzonderlijke kwaliteiten van linten vast te leggen, bijvoorbeeld voor de Hollandsche IJssel en voor de Bloemendaalseweg. Ook is al in bestemmingsplannen en in de welstandsnota bepaalt dat de historische linten belangrijk zijn voor de stad.

Betekenis voor het bestemmingsplan

De spoorlijn waar het plangebied aan grenst is een van de aangewezen historische linten. In het ontwerp van het gebouw is recht gedaan aan de positie aan en in dit historische lint. Het gebouw staat vrij op de plot, net als de andere gebouwen in dit deel van de Spoorzone. Het nieuwe gebouw krijgt een alzijdig ontwerp, waarbij de spoorzijde net zo waardevol is in de beleving als de wegzijde. Het ontwerp houdt rekening met de kaders voor beeldkwaliteit. In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen wordt het ontwerp getoetst aan de welstandseisen en de beeldkwaliteitseisen.

Erfgoedwet (2017)

De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van regels in het plan ten aanzien van de afgifte van bouw- en omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze regels kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (2017)

De provincie Zuid Holland beschikt over de cultuurhistorische kaart - ook aangeduid als Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Deze kaart kent drie verschillende thema's: archeologie, historische stedenbouw en historisch landschap. Plannen ter plaatse van de gebieden met cultuurhistorische waarden vereisen een nadere analyse en afweging. De terreinen waarvan de archeologische waarde bekend is, staan aangegeven op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) staat de zogenaamde verwachtingswaarde aangegeven. De provincie Zuid-Holland gebruikt beide kaarten en de CHS bij advisering en beoordeling van (wijziging van) bestemmingsplannen, bij het verlenen van ontgrondingvergunningen en bij advisering over omgevingsvergunningen, bodemsaneringen en peilbesluiten. Gouda heeft echter zelf een beleidskaart ontwikkeld, waarin de gegevens van de AMK, IKAW, en CHS zijn verwerkt en verfijnd. De Goudse beleidskaart dient daarom als basis voor het archeologisch beleid in Gouda.

Gemeentelijke Erfgoedvisie

Net als voor haar cultuurhistorische waarden zet de gemeente Gouda met haar Erfgoedvisie in op het behoud van de archeologische waarden. Naast fysieke bouwwerken zijn deze archeologische waarden ook in de ondergrond te vinden. Ergo het bovengrondse behoud van gebouwd erfgoed en landschappelijk erfgoed is een bescherming voor het archeologische erfgoed. Met de Erfgoedvisie streeft Gouda naar een gezonde toekomst voor dit Goudse erfgoed.

Verordening Fysieke leefomgeving / Erfgoedverordening

De gemeente Gouda heeft op 28 oktober 2020 de Verordening Fysieke Leefomgeving vastgesteld. In deze verordening is de omgang met de archeologische waarden vastgelegd (zie artikel 3.12). In bijlage III van de verordening is de Archeologische basiskaart opgenomen. Op de Archeologische basiskaart is te vinden welke beleidscategorie een bepaald gebied valt en wat dan de te nemen maatregelen zijn. De regels uit de Verordening Fysieke Leefomgeving zijn gebaseerd op de Erfgoedverordening uit 2017.

Gemeentelijke Archeologische basiskaart

Op de gemeentelijke archeologische basiskaart (ABK) is aangegeven in welke gebieden binnen de gemeente archeologische waarden aangetroffen kunnen worden. In die gebieden is een omgevingsvergunning voor de activiteit archeologie vereist bij bodemverstorende werkzaamheden. In het beleid is opgenomen in welke situaties vrijstelling geldt van deze verplichting.

• Hoogwaardige locatie met bijzondere waarde:
  Behoud in situ door het voorkomen van bodemverstorende ingrepen is hier uitgangspunt. Alleen als het écht niet anders kan, mag hier worden gegraven. Bij alle bodemverstorende ingrepen is een omgevingsvergunning activiteit archeologie nodig. De aanvraag daarvan dient beoordeeld te worden door de Commissie Cultuurhistorie. Er is geen vrijstelling in diepte of omvang.
• Hoogwaardige locatie:
  Behoud in situ door het voorkomen van bovenverstorende ingrepen is hier het uitgangspunt. Bij alle bodemverstorende ingrepen groter dan 50 m² die bovendien dieper gaan dan 0,5 m –mv is een omgevingsvergunning activiteit archeologie nodig.
• Hoogwaardige locatie, - verstoord tot 1,5 m –mv.:
  Streven naar behoud in situ van het bodemarchief vanaf 1,5 m -mv en dieper. Bij alle bodemverstorende ingrepen groter dan 50 m² die bovendien dieper gaan dan 1,5 m –mv is een omgevingsvergunning archeologie nodig.
• Hoge verwachting:
  In gebieden met een hoge verwachting is niet afgeweken van de wettelijk bepaalde vrijstellingsgrens van 100 m². Tevens is sprake van een vrijstellingsdiepte van 0,50 m onder maaiveld. Zo ontstaat voldoende ruimte voor kleinschalige ontwikkelingen door bijvoorbeeld particulieren, maar wordt ook het veiligstellen of onderzoeken/documenteren van archeologische waarden gewaarborgd als er grotere oppervlakten aan de orde zijn.
• Hoge verwachting vanaf 2 m:
  Voor deze gebieden geldt dezelfde oppervlakte vrijstellingsgrens van 100 m² als voor de gebieden met een hoge verwachting, maar is sprake van een vrijstellingsdiepte tot 2 m onder maaiveld.
• Lage verwachting:
  In de zones met lage verwachting zijn er weinig aanwijzingen voor archeologische vindplaatsen. Op basis van de huidige theorieën zijn het gebieden die niet specifiek geschikt waren voor bewoning en er zijn niet eerder archeologische vondsten gedaan. Dat er echter nog geen vondsten zijn gedaan, wil niet zeggen dat er ook helemaal geen archeologisch waardevolle zaken aanwezig zijn. In deze gebieden is bij relatief grootschalige ontwikkelingen (groter dan 10.000 m² en dieper dan 0,5 m onder maaiveld) een vergunning nodig en daarmee archeologisch onderzoek nodig.

Archeologievriendelijk bouwen

Gouda stimuleert behoud in situ actief. Daarom is het archeologievriendelijk bouwen geïntroduceerd: wanneer een bouwplan voldoet aan een aantal richtlijnen, wordt het bodemarchief nog maar zo weinig verstoord dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. De richtlijnen voor archeologievriendelijk bouwen zijn opgenomen in Bijlage V van de Verordening Fysieke Leefomgeving.

Het plangebied is gelegen in gebied met een 'hoge verwachting vanaf 2 m' (mosgroen), zie ook afbeelding 5.1. In de Verordening Fysieke Leefomgeving gelden bij deze verwachting de volgende regels

Hoge verwachting vanaf 2 m:

Het is verboden werkzaamheden te verrichten die het bodemarchief kunnen verstoren op een locatie die in de archeologische basiskaart van bijlage III en IV is aangewezen als locatie met een hoge verwachting vanaf 2 m zonder een omgevingsvergunning, tenzij deze werkzaamheden een oppervlakte van minder dan 100 m² betreffen en niet dieper gaan dan 2 m onder maaiveld.

Voor het hele plangebied is een dubbelbestemming Artikel 4 Waarde - Archeologie opgenomen. Er is in de regels een koppeling gelegd met de verplichtingen die zijn opgenomen in artikel 3.12 van de Verordening Fysieke Leefomgeving. Indien uit de regels van de verordening volgt dat een 'omgevingsvergunning archeologische waarden en verwachtingen' noodzakelijk is, mag het bouwen op deze gronden ten dienste van de andere daar voorkomende bestemmingen uitsluitend geschieden nadat burgemeester en wethouders de betreffende omgevingsvergunning archeologische waarden en verwachtingen hebben verleend.

Afbeelding 5.1: uitsnede Archeologische Basiskaart (bron: gis.gouda.nl/gisviewer)

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moeten aanwezige cultuurhistorische waarden meegewogen worden in de besluitvorming. Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd bij het maken van een bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken hiervan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn.

De provinciale CHS kaart geeft geen waarden aan in het plangebied. Er zijn in het plangebied geen rijks- of gemeentelijke monumenten of cultuurhistorische elementen of gebieden aanwezig die bescherming behoeven. Ook maakt het plangebied geen onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht en is het plangebied niet aangeduid op de gemeentelijke kaart cultuurhistorische analyse (gele vlekkenkaart). Er zijn zodoende geen regelingen in het bestemmingsplan opgenomen ter bescherming van cultuurhistorie.

De beleidsvelden milieu en ruimtelijke ordening groeien het laatste decennium steeds meer naar elkaar toe. Ook op rijksniveau wordt steeds meer aandacht gevraagd voor de wisselwerking tussen milieu en ruimtelijke ordening. Milieubeleid kan soms beperkingen opleggen aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, maar is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren.

Dit milieukundige randvoorwaarden richten zich op de volgende milieuaspecten:

• 5.3.1 Bodem
• 5.3.2 Luchtkwaliteit
• 5.3.3 Geluid
• 5.3.4 Bedrijven en Milieuzonering
• 5.3.5 Flora en fauna
• 5.3.6 Externe veiligheid

Hieronder is per aspect de betekenis voor het bestemmingsplan beschreven. Er zijn voor verschillende aspecten onderzoeken uitgevoerd, welke als bijlage bij de toelichting zijn opgenomen.

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is.

Globaal zijn er 3 soorten m.e.r..

1. 1. Een plan m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
   1. a. Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
   2. b. De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk). Bij een plan m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.
2. 2. Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
   1. a. De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.
   2. b. De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, cq. moet worden. Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).
3. 3. Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.. Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D is er sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiervoor hoeft geen raadpleging plaats te vinden en het besluit hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatcourant. Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r..

Het bestemmingsplan maakt het realiseren van een hotel, woningen en commerciële ruimten mogelijk en valt daarmee onder categorie D11.2, de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject. De ontwikkelingen blijven onder de getalsmatige drempel waarde. Hiermee is dit bestemmingsplan vormvrij m.e.r. –beoordelingsplichtig. Er is een vormvrije m.e.r. beoordeling opgesteld (Aveco de Bondt, 19 juni 2023). De rapportage is opgenomen als bijjlage 15 bij de toelichting.

Het voornemen om een hotel, appartementen en commerciële voorzieningen te realiseren binnen het plangebied leidt in beperkte mate tot effecten voor het milieu en de omgeving. Voor alle onderzochte aspecten geldt dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Wanneer er geen 'belangrijke nadelige gevolgen' zijn voor het milieu is het conform de wetgeving en de vigerende praktijk niet noodzakelijk om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Gelet op bovenstaande overwegingen kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het opstellen van een milieueffectrapport is daarom niet nodig.

Provincie Zuid-Holland heeft in de Provinciale Structuurvisie en in de Provinciale Milieuverordening het provinciaal milieubelang beschreven. Ruimtelijke plannen worden doorgaans na publicatie van het ontwerpbesluit aan de Provincie toegestuurd. De Provincie toetst dan of het provinciaal belang in het geding is en of er mogelijk in strijd met het provinciaal belang wordt gehandeld.

In dit hoofdstuk wordt reeds een voortoets voor het provinciaal milieubelang uitgevoerd. Daarmee wordt tijdig zicht gekregen op strijdigheden en waar mogelijk worden oplossingsrichtingen benoemd.

Het provinciaal milieubelang heeft betrekking op vier thema's:

• bescherming van stiltegebieden
• windenergie stimuleren
• beschermen bedrijventerreinen voor HMC-bedrijven
• beschermen van grote groepen mensen

Getoetst wordt of bij het voorgenomen het provinciaal belang in het geding is. Zo ja, dan wordt bekeken of er mogelijk sprake is van strijdigheid met het provinciaal belang. Indien dit het geval is zullen ?voor zover mogelijk- oplossingsrichtingen worden geformuleerd.

Bescherming van stiltegebieden

Het plangebied ligt niet in of nabij een stiltegebied.

Windenergie stimuleren

Het plangebied ligt niet in of nabij een zoekgebied voor windenergie.

Beschermen bedrijventerreinen voor HMC-bedrijven

Het plangebied ligt op 90 meter van een bedrijfslocatie waar categorie 4.2 is toegestaan (zie paragraaf 5.3.4). Hiermee zou de bedrijvigheid op die locatie, door het vastleggen van gevoelige bestemmingen in het plangebied, belemmerd kunnen worden. Gezien reeds aanwezige woonbestemmingen op korte afstand van de bedrijfslocatie is het de vraag in hoeverre de aanduiding categorie 4.2 voor die bedrijfslocatie reëel is. De provincie heeft aangegeven dat gezien de beperkte omvang, de matige ontsluiting en de excentrische ligging van de bedrijfslocatie de wijziging van de bestemming hier aanvaardbaar is.

Beschermen van grote groepen mensen

Met maatregelen is het groepsrisico van de beoogde ontwikkelingen in het plangebied aanvaardbaar (zie paragraaf 5.3.6).

Het vaststellen van het bestemmingsplan is niet strijdig met provinciale milieubelangen

Voor alle ruimtelijke plannen is de uitvoering van een watertoets wettelijk verplicht. Het doel van de watertoets is om waterbelangen vroegtijdig en evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Met het oog op de watertoets is een waterparagraaf opgesteld, waarin de voor dit plan relevante waterhuishoudkundige aspecten zijn beschreven. Deze waterparagraaf is hieronder opgenomen.

De afweging van de diverse waterbelangen is geborgd in diverse plannen, wetten en beleidsdocumenten. De belangrijkste plannen en wetten op Rijksniveau en Europees niveau zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet, het Nationaal Waterplan en de Wet gemeentelijke watertaken. Op provinciaal niveau zijn dit het Provinciaal Waterplan Zuid-Holland, de Verordening Ruimte en het Actieprogramma Water. Voorts is relevant het beleid (Waterbeheerplan 2016-2021) en de Keur van het hoogheemraadschap. Op gemeentelijk niveau staan relevante regels in Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP), het Waterplan Gouda en de nadere uitwerking hiervan in het Programma "Sterke Stad, Slappe bodem".

Gelet op de aard van het bestemmingsplan (functieverbreding met behoud van bestaande bouwmogelijkheden) is niet nader ingegaan op al deze beleidsdocumenten.

Er is geen open water binnen het plangebied. Het bestemmingsplan maakt een functieverbreding mogelijk, waarbij de bestaande bouwmogelijkheden worden behouden. Dit betekent dat het plan niet meer verharding mogelijk maakt dan al is toegestaan. Het plangebied is in de huidige situatie ook al volledig verhard. Het plan leidt niet tot een toename aan verharding.

Het hoogheemraadschap beheert voor de polder Bloemendaal (WW-32B) een BergingsRekening Courant (BRC), waarbinnen al het nieuwe water dat wordt gerealiseerd en alle benodigde compensatie met elkaar kunnen worden verrekend over meerdere plannen heen (mits in hetzelfde peilgebied). Binnen het peilgebied van polder Boemendaal is op dit moment een positief saldo. Door de voorgenomen ontwikkeling heeft hier geen invloed op.

Binnen het plangebied zijn geen primaire of regionale waterkeringen, kernzones van een waterkering, of grondwaterbeschermingsgebieden gelegen.

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap van Rijnland is het bevoegd gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlakte- water en (ondiep) grondwater. In het proces van ruimtelijke planvorming heeft het hoogheemraadschap een adviserende rol.

Het hoogheemraadschap maakt gebruikt van de Digitale watertoets via www.dewatertoets.nl. Uit de digitale watertoets komt naar voren dat de normale procedure van toepassing is. In het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening wordt het bestemmingsplan aan het hoogheemraadschap voorgelegd voor advies. De reactie wordt in deze paragraaf verwerkt.

Vanuit waterstaatkundig perspectief is er geen beperking voor het bestemmingsplan. Er zijn geen gevolgen voor de waterhuishouding.

Voor bepaalde gebieden geldt een hoge verwachtingswaarde voor het aantreffen van niet-gesprongen explosieven. Bij het ontwikkelen van een plan moet hier rekening worden gehouden. Wanneer in een vroeg stadium onderzoek wordt verricht naar het al dan niet voorkomen van NGE's kunnen passende maatregelen worden getroffen.

Er is een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven in het plangebied (Expload, 15 augustus 2018). Het rapport is opgenomen als bijlage 16 bij de toelichting.

Uit het onderzoek volgt dat bij grondroerende werkzaamheden tot een maximale diepte van 0,5 m-mv geen aanvullende onderzoeken uit te voeren in relatie tot het mogelijk aantreffen van conventionele explosieven (CE), maar gebruik te maken van het Protocol Toevalsvondst (zie bijlage 6 bij het onderzoek). Hiermee wordt voorkomen dat er bij het onverwacht aantreffen van CE binnen de projectlocatie alsnog risico’s kunnen ontstaan.

Voorafgaande aan grondroerende werkzaamheden dieper dan 0,5 m-mv wordt geadviseerd vooraf CE op te (laten) sporen en te verwijderen, minimaal tot 0,5 meter onder de diepte tot waar grondroering gaat plaatsvinden en maximaal tot maximaal 13,34 m-mv. In bepaalde gebieden is pas onderzoek nodig bij grondroerende werkzaamheden dieper dan 1,5 m-mv (zie CE-bodembelastingkaart in afbeelding 5.14).

Om onderzoek duur en –kosten zoveel als mogelijk te beperken wordt geadviseerd funderingspalen en/of damwanden trillingvrij aan te brengen, om te voorkomen dat het volledige gebied waar trillingen (met een versnelling van 1,0 m/s² of groter kunnen) ontstaan onderzocht dient te worden. Ingeval van het ontstaan van trillingen dient namelijk rekening te worden gehouden met een zone van circa 10 meter rondom de te plaatsen funderingspalen en/of damwand.

Afbeelding 5.14: CE-bodembelastingskaart behorend bij het onderzoek

Betekenis voor het bestemmingsplan

Er is onderzoek uitgevoerd naar niet gesprongen explosieven. Met de resultaten van dit onderzoek wordt rekening gehouden in het kader van de omgevingsvergunning. Voor het bestemmingsplan heeft dit geen gevolgen.

In de gemeente Gouda is geen beleid in het kader van bezonning en beschaduwing van de gebouwde omgeving. Daarom is er voor gekozem om de in Nederland gangbare TNO-norm voor bezonning toe te passen. De TNO-norm luidt als volgt:

"Een woning krijgt de waardering voldoende wanneer er sprake is van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober (acht maanden). Als beoordelingspunt geldt het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam van de woonkamer. De twee uur zon hoeven niet aansluitend plaats te vinden en de bezonning op de voor- en achtergevel mag bij elkaar opgeteld worden."

Het bestemmingsplan staat een getrapte bouwhoogte toe van 32 m voor het deel aan de Burgemeester Jamessingel en 54 meter voor het deel aan het spoor. Om de schaduweffecten in beeld te brengen, is een bezonningsstudie uitgevoerd ('Bezonningsstudie, KCAP, 7 maart 2023). De studie is opgenomen als bijlage 17 bij de toelichting.

In de bezonningstudie is uitgegaan van met maximale bouwvolume dat het bestemmingsplan mogelijk maakt en is onderzocht hoe dit volume de bezonning van de omgeving beïnvloedt op verschillende momenten gedurende een jaar. Gekozen is voor de verschillende startdata van de astronomische seizoenen alsmede de twee momenten die de 'TNO-norm' hanteert, per moment zijn verschillende tijdstippen op een dag inzichtelijk gemaakt. Voor het moment in december is gelet op de afleesbaarheid ook een plaatje toegevoegd hoe de schaduw zou vallen zonder het gebouwvolume.

De studie laat zien dat er tussen de start van de lente (21 maart) en de start van de herfst (21 september) geen schaduw wordt geworpen op de flats aan de overzijde van de Burgemeester Jamessingel of wellicht net op de onderste stenen. Gedurende de gehele lente en zomer is er geen sprake van een negatief effect op de zonuren voor de bewoners van deze flats.

Gedurende de herfst en winter waarin de zon een stuk lager aan de hemel staat, zal het gebouw een schaduw geven die rond het middaguur op de flat aan de overzijde valt. ''s Ochtends valt de schaduw over de meest westelijke flat en 's avonds is dit de meest oostelijke flat. Logischerwijs geldt hetzelfde voor het (hoge) deel van het naastgelegen gebouw de Koploper en in iets mindere mate voor het Huis van de Stad.

Ten behoeve van de toets aan de TNO-norm, is voor 19 februari (de dag waarop de zon het laagst staat in de toetsperiode, gelijk aan de stand op 21 oktober) gekeken hoeveel zonuren de gevels aan de Burgemeester Jamessingel ontvangen met en zonder de nieuwe bebouwing uit het bestemmingsplan. Uitkomst daarvan is dat alle woningen voldoen aan de norm, waarbij het laagste aantal mogelijke bezonningsuren 4 uur is. De impact is het grootst op de lager gelegen woningen direct ten noorden van het gebouwvolume, waar ongeveer 2 mogelijke bezonningsuren minder zullen zijn op 19 februari door het plan. Er wordt voldaan aan de TNO-norm. De invloed is nihil vanaf de start van de astronomische lente tot en met het eind van de zomer.

Uit de bezonningsstudie blijkt dat de nieuwbouw tot extra schaduw leidt in de periode herfst en winter. Het aantal bezonningsuren neemt af, maar blijft voldoen aan de TNO-norm. In de periode vanaf de start van de lente tot en met eind van de zomer is de invloed van de nieuwbouw op de bezonningsuren nihil. Zodoende wordt geconcludeerd dat vanuit het oogpunt van bezonning de nieuwe bebouwing niet leidt tot een onacceptabele situatie en dat er sprake is van goede ruimtelijke ordening.

In gebieden met hoge gebouwen kan windhinder optreden. Dan is sprake van verhoogde windsnelheden, waardoor het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam of zelfs onveilig is. Dit kan de aantrekkingskracht van verblijfsgebieden of looproutes verminderen en heeft daardoor sociale en economische effecten.

Het bestemmingsplan maakt bebouwing mogelijk tot 54 meter hoog. Het voorkomen van windhinder is grotendeels afhankelijk van het ontwerp van het gebouw. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is het uitvoeren van een windhinderonderzoek verplicht. Met behulp van een computeranimatie of windtunnelonderzoek kan worden vastgesteld of bij een bepaald ontwerp windhinder of windgevaar optreed. Ook maatregelen om windhinder te voorkomen of te beperken kunnen dan worden onderzocht. Zodoende is in de regels (in artikel 3.2.2) de verplichting opgenomen om bij de aanvraag omgevingsvergunning middels een windonderzoek uitgevoerd op basis van de NEN 8100 'Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving' wordt aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar windklimaat op het straatniveau direct rond het gebouw. Ook dienen eventuele maatregelen en voorzieningen, zoals die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen ook te worden gerealiseerd en in stand worden gehouden. Op deze manier kan de gemeente hier in het kader van de procedure van de omgevingsvergunning sturing op houden.

Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening is het voor het bestemmingsplan van belang om aandacht te hebben voor eventuele trillingshinder, gelet op de nabijheid van het spoor. In juli 2019 is door het Rijk de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen gepubliceerd. Indien er onvoldoende rekening wordt gehouden met trillingen van het spoorverkeer kan dat in de toekomst gevolgen hebben voor de gezondheid van bewoners en gebruikers van bedrijfsruimten. In de handreiking wordt voor verschillende situaties aangegeven hoe er kan worden omgegaan met de trillingshinder, bijvoorbeeld door gebouwen zodanig te ontwikkelen dat de eindgebruiker er zo min mogelijk last van heeft.

Voor het beoordelen van trillingen op het risico van gebouwschade, hinder voor personen in gebouwen of verstoring van apparatuur/processen, heeft de Stichting Bouwresearch de SBR-richtlijn 'Trillingen' uitgegeven. De richtlijn heeft geen wettelijke status, maar heeft mede door jurisprudentie een ruim draagvlak opgebouwd en wordt geïnterpreteerd als de meest recente stand der inzichten. Deze richtlijn bestaat uit de volgende drie delen:

SBR-A: Schade aan gebouwen, uitgave 2017.

SBR-B: Hinder voor personen in gebouwen, uitgave 2002.

SBR-C: Storing aan apparatuur, uitgave 2002.

Het plangebied ligt naast het spoor en er is kans dat trillingshinder optreedt voor de toekomstige bewoners en gebruikers van het nieuwe gebouw dat het bestemmingsplan mogelijk maakt. De SBP-richtlijn hanteert streefwaardes die afhangen van de toekomstige gebouwfunctie. Bij de nieuwbouw zal rekening moeten worden gehouden met deze streefwaarden. Wanneer uit onderzoek blijkt dat de trillingsniveau hoger is dan de streefwaarde, zijn bouwkundige maatregelen of overdrachtsmaatregelen mogelijk, zoals het aanbrengen van een stijve(re) fundering, een trillingsarm gebouwontwerp of een ingreep in de bodem tussen het spoor en het gebouw. Deze zaken dienen in de vergunningsfase te worden beoordeeld. Zodoende is in de regels van het bestemmingsplan opgenomen dat het oprichten van een gebouw conform de bestemming uitsluitend is toegestaan indien met betrekking tot trillingsniveaus afkomstig van het spoor wordt voldaan aan de streefwaarden van de SBR richtlijn - deel B (zie art. 3.2.3). Om dit aan te tonen zal een trillingsonderzoek nodig zijn en daaruit volgend zijn eventueel bouwkundige maatregelen nodig.

In dit hoofdstuk wordt in het kort ingegaan op de opbouw en inhoud van de regels van het bestemmingsplan Spoorzone Hotelkavel. In de voorgaande hoofdstukken is het beleid beschreven en zijn de ruimtelijke en functionele opzet van het plangebied toegelicht. De regels zijn een juridische vertaling van de gemaakte keuzes voor dit plangebied.

Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding), regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Het bestemmingsplan is opgesteld conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) versie 2012. Hierdoor is het plan geschikt voor interactieve uitwisseling via het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO) 2012. De toelichting heeft in beginsel geen rechtskracht. Niettemin vormt zij een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Daarbij is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Methodiek

Het bestemmingsplan maakt in het kader van de ambities voor de Spoorzone een hogere bouwhoogte mogelijk dan het voorgaande bestemmingsplan en maakt woningbouw mogelijk. De ambities zoals beschreven in paragraaf 3.2 zijn vertaald in een nieuwe verbeelding en nieuwe regels. Voor de opzet van het bestemmingsplan is het Handboek Digitale Bestemmingsplannen van de Gemeente Gouda aangehouden. Zowel de verbeelding, de regels als de toelichting zijn opgezet aan de hand van dit handboek. Voor de regels is daarnaast gebruik gemaakt van de Standaardregeling van de gemeente.

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plangebied gelegen gronden zijn toegekend. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak; lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. Aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen hebben altijd juridische betekenis, die in de regels wordt gegeven.

Bestemmingsvlakken

In dit plan wordt gebruikgemaakt van een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven en waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven.

Aanduidingen

Op de verbeelding is een onderscheid gemaakt in enkele verschillende aanduidingen. Een aantal functieaanduidingen is gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren. Het kan hierbij gaan om een nadere specificatie van de gebruiksmogelijkheden, een expliciete verruiming daarvan of juist een beperking. Alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken, worden bouwaanduidingen genoemd. Alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen en oppervlakten, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn maatvoeringaanduidingen.

Bestemmingsregelingen

De regels bestaan uit verschillende hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat inleidende regels. Die bestaan uit omschrijvingen van enkele in de regels voorkomende begrippen en de wijze van meten, bijvoorbeeld hoe de oppervlakte van een bouwwerk gemeten moet worden. Hoofdstuk 2 behelst de bestemmingsregels, die hierna uitgebreid aan de orde komen. Hoofdstuk 3 bevat de anti-dubbeltelbepaling, voorgeschreven op grond van het Besluit ruimtelijke ordening, en algemene bouw- en afwijkingsbevoegdheden. De antidubbeltelbepaling voorkomt dat grotere bouwmogelijkheden ontstaan door grond dubbel te tellen bij de toetsing aan het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 behelst het overgangsrecht. Ook van dit artikel staat de redactie vast. Het is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening. De slotregel is de titel van het bestemmingsplan. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (artikel 2.1, lid 1c) staat het algemene verbod om de gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming te gebruiken. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit.

In deze paragraaf is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

In deze paragraaf zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen.

Artikel 3 Gemengd - 1

De bestemming Gemengd-1 bevat de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het plangebied. Er is ruimte voor een gemengd stedelijk programma, bestaande uit een hotel en een woonprogramma en aanvullend ruimte voor commerciële functies en kantoorwerkplekken (flexwerken / vergaderen e.d.) tot maximaal 2.400 m² bvo, zoals beschreven in paragraaf 3.2.1.

Van de 2.400 m² bvo commerciële functies mag maximaal 650 m² bvo worden ingevuld met horeca categorie I, IIa (restaurant) en III (café/bar). Er wordt ingezet op kleinschalige voorzieningen die niet concurreren met het centrum van Gouda. Supermarkten zijn in het bestemmingsplan uitgesloten.

Aanvullend is in het bestemmingsplan ruimte geboden aan ondersteunende voorzieningen zoals fietsenstallingen, parkeervoorzieningen, expeditieruimte, groenvoorzieningen en water en bijbehorende (ontsluitings)wegen, straten en paden.

De nieuwe bebouwing mag aan de zijde van de Burgemeester Jamessingel maximaal 32 meter hoog worden. Aan de spoorzijde bedraagt de maximale bouwhoogte 54 meter. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Er is een aanduiding 'onderdoorgang' opgenomen waarin is geregeld dat er een doorgang van minimaal 10 meter breed op maaiveld is in oost-westrichting.

Vanwege de hoge geluidbelasting van het spoor, gelden er aanvullende eisen aan het bouwplan. Middels de 'specifieke bouwaanduiding dove gevel' is geregeld dat het bouwplan bij de omgevingsvergunning bouwen aan deze eisen moet voldoen.

In de bouwregels is verplicht gesteld dat bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen middels onderzoek wordt aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar windklimaat op straat rond het gebouw en dat de noodzakelijke maatregelen en voorzieningen, worden gerealiseerd, en in stand worden gehouden. Een vergelijkbare verplichting is opgenomen voor trillingshinder.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Voor het hele plangebied is een dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Er is in de regels een koppeling gelegd met de verplichtingen die zijn opgenomen in artikel 3.12 van de Verordening Fysieke Leefomgeving. Indien uit de regels van de verordening volgt dat een 'omgevingsvergunning archeologische waarden en verwachtingen' noodzakelijk is, mag het bouwen op deze gronden ten dienste van de andere daar voorkomende bestemming uitsluitend geschieden nadat burgemeester en wethouders de betreffende omgevingsvergunning hebben verleend.

In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Het artikel "Antidubbeltelbepaling" bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwbepalingen geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Deze bepaling regelt het verbod om gronden te bebouwen of te gebruiken in strijd met de bestemming.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

Deze bepaling bevat de voorwaardelijke verplichting voor het mogen bouwen in het plasbrandaandachtsgebied.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de enkelbestemming een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft een standaardregeling van de gemeente Gouda die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een geringe overschrijding van maatvoeringen of het mogelijk maken van de bouw van schakelkastjes (nutsgebouwtjes) in het openbare gebied. In afwijking van de standaardregeling is de mogelijkheid om met 15% van de op de verbeelding opgenomen bouwhoogte af te wijken niet opgenomen.

Artikel 10 Overige regels

In dit artikel is geregeld dat voldaan moet worden aan de in de voor het bestemmingsplan opgenomen Mobiliteitsvisie moet worden voldaan qua aantallen parkeerplaatsen voor de auto en de fiets en het aantal deelauto's. Ook is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die er toe verplicht dat aan de regels uit de Structuurvisie Groen moet worden voldaan.

In de overgangsbepalingen is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Het is noodzakelijk om in bestemmingsplannen aan te geven in hoeverre de voorgestane plannen en bestemmingen financieel uitvoerbaar zijn en wie de risicodragende partij is. Het voorliggende bestemmingsplan maakt een nieuwe ontwikkeling mogelijk.

Het voorgenomen bouwplan betreft een particulier voornemen waarvan de lasten door initiatiefnemer zullen worden gedragen. Er wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hierdoor is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan vast te stellen. De economische uitvoerbaarheid door de initiatiefnemer is voorts voldoende aangetoond. In de overeenkomst wordt verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

De doelstellingen van het ruimtelijk beleid zoals verwoord in het bestemmingsplan kunnen slechts worden verwezenlijkt, indien de regels van het bestemmingplan worden nageleefd. De gemeente dient op de eerste plaats zelf haar regels na te leven en er vervolgens voor zorg te dragen dat anderen deze regels naleven. Hiertoe zullen regelmatig controles uitgevoerd moeten worden. In het plan is aandacht besteed aan de handhaafbaarheid van de regels. Bepalingen waarvan op voorhand bekend is dat de controle op de naleving een probleem vormt zijn vermeden. Tevens zijn vage formuleringen geweerd ter voorkoming van verschillende interpretaties. Duidelijke en inzichtelijke formulieren geven zowel de ambtenaren belast met handhaving als de burgers houvast. Wanneer het gebruik van een multi-interpretabel begrip niet kan worden voorkomen, is in de begripsomschrijving duidelijk gemaakt welke interpretatie of definitie in dit bestemmingsplan gehanteerd wordt.

In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van het bestuurlijke vooroverleg (conform artikel 3.1 Bro) met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het voorontwerp bestemmingsplan. De eventuele inspraakreacties en zienswijzen zullen in dit hoofdstuk verwoord worden.

Er is op 8 december 2022 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonenden en geinteresseerden waarin door de initiatiefnemer het plan is toegelicht. Er zijn hier ongeveer 60 omwonenden op afgekomen. Zij hebben een presentatie gezien vanuit ABC & KCAP (architect) waarna ruimte was voor vragen. Met name op het gebied van parkeergelegenheid waren er zorgen. De antwoorden die zijn gegeven op basis van de afgesproken mobiliteitsvisie namen die zorgen voor een groot deel weg, hoewel de zorgen pas weg zijn als het daadwerkelijk resultaat ook zo uitpakt als in de mobiliteitsvisie en parkeerbalans is gepresenteerd.

Verder zijn door verschillende bezoekers vragen op papier gezet en ingediend. Deze vragen komen met de antwoorden op de projectwebsite van de initiatiefnemer ABC te staan (begin 2023). Er waren onder andere vragen over bezonning/schaduwwerking. Op de projectwebsite zal hier de nodige aandacht aan worden gegeven om op deze vragen antwoord te geven. Mede in dit kader is een nieuwe schaduwstudie begin maart uitgevoerd. De uitkomsten worden gedeeld met de omwonenden.

Ten behoeve van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept bestemmingsplan toegezonden aan de provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap Rijnland, de Veiligheidsregio Hollands Midden, ProRail en de GGD. De provincie Zuid-Holland en Hoogheemraadschap Rijnland hebben te kennen gegeven geen opmerkingen op het bestemmingsplan te hebben. Hieronder zijn de reacties van de andere partijen beschreven. De opmerkingen vanuit het vooroverleg zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Van de vooroverlegpartners zijn geen zienswijzen meer ontvangen.

Veiligheidsregio Hollands Midden

De Veiligheidsregio Hollands Midden brengt advies uit over de fysieke veiligheid omtrent het bestemmingsplan. Om de kans op incidenten te verkleinen, de effecten te beperken en / of de zelfredzaamheid van de aanwezigen en het optreden van de hulpdiensten te verbeteren, hebben zij verschillende aanbevelingen en verplichtingen in hun advies opgenomen.

Reactie gemeente

Met het advies is rekening gehouden in de paragraaf 5.3.6 Externe veiligheid. De gegeven aanbevelingen zijn worden ter harte genomen en zijn waar relevant aan de initiatiefnemer meegegeven zodat er bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen rekening mee kan worden gehouden. Ook is er in het bestemmingsplan nog een verplichting opgenomen ten aanzien van plasbrandaandachtsgebied.

ProRail

ProRail verzoekt om rekening te houden in de planvorming van het bestemmingsplan met de procedure voor eht verplaatsen van de Railinzetplaats. Deze Railinzetplaats is nu aanwezig en wordt in de toekomst verplaatst. Door de verplaatsing is het mogelijk dat andere geluidwaarden voor het onderhavige plan zullen ontstaan.

Ook verzoekt ProRail om het opnemen van een voorwaardelijke verplichting tot het utivoeren van onderzoek naar trillingshinder. Nu is het namelijk nog opgenomen als een nadere eis.

Reactie gemeente

De verplaatsing van de railinzetplaats is nog niet vergund en er is ook nog geen procedure voor gestart op dit moment. Er kan dan ook nog geen rekening worden gehouden met de nieuwe plek en er dient van de huidige plek uitgegaan te worden. Daarnaast is bekend dat de gewenste nieuwe locatie op een grotere afstand van het plangebied ligt dan de huidige locatie. Verwacht wordt dat door de verplaatsing de geluidbelastingen op het plangebied vanwege de railinzetplaats zullen afnemen ten opzichte van de huidige locatie.

In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen tot het uitvoeren van onderzoek naar trillingshinder.

GGD

De GGD Hollands Midden heeft advies uitgebracht op het bestemmingsplan vanuit gezondheid en een gezonde leefomgeving. De GGD benoemt in haar advies de onderwerpen luchtkwaliteit, geluid en langdurig verblijf. De GGD gebruikt bij haar advisering het document 'Kernwaarden voor een gezonde leefomgeving', de GGD richtlijn Omgevingsgeluid en gezondheid en GGD richtlijn Luchtkwaliteit en gezondheid. Het advies beschrijft aanbevelingen op het gebied van het verbeteren van de luchtkwaliteit en geluidsituatie in de toekomstige woningen. Dit zijn aandachtspunten die toezien op het gebouwontwerp, de technische utiwerking en de inrichting en niet van toepassing op het bestemmingsplan.

Reactie gemeente

De gegeven adviezen worden ter harte genomen en zijn aan de initiatiefnemer meegegeven ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen. De aanvraag dient te voldoen aan de geldende wet- en regelgeving.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 24 augustus tot en met woensdag 4 oktober 2023 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn drie zienswijzen ingekomen. De zienswijzen zijn samengevat en van een antwoord voorzien in de Nota van beantwoording zienswijzen. Deze nota is opgenomen als Bijlage 18 bij de toelichting.

De zienswijzen geven deels aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen (zie de beantwoording in de nota). Het bestemmingsplan is hier op aangepast en nu gereed voor vaststelling door de gemeenteraad.