Weeresteinstraat 209
Bestemmingsplan - gemeente Hillegom
Vastgesteld op 22-03-2012 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan:
het bestemmingsplan Weeresteinstraat 209 van de Gemeente Hillegom
1.2 bestemmingsplan:
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0534.BPWeeresteinstr209-VG01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);
1.3 aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 bebouwing:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.6 bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak;
1.7 bestemmingsvlak:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.8 bouwen:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.9 bouwlaag:
een gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van een kelder en de ruimte(n) in de kap;
1.10 bouwgrens:
de grens van een bouwvlak;
1.11 bouwperceel:
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.12 bouwperceelgrens:
een grens van een bouwperceel;
1.13 bouwvlak:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.14 bouwwerk:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.15 buitenopslag:
buiten gebouwen opslaan van materialen, al dan niet ten behoeve van de bedrijfsuitoefening, anders dan de uitstalling ter verkoop;
1.16 bijgebouw:
een vrijstaand gebouw, dat door zijn, functie, situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;
1.17 dienstverlening:
dienstverlening door een bedrijf met uitsluitend of in hoofdzaak een verzorgende taak met een publieksgerichte functie zoals wasserette, kapsalon, schoonheidssalon, autorijschool, videotheek, uitzendbureau, reisbureau, bank, postkantoor, telefoon-/telegraaf-/ telexdienst, makelaarskantoor, fotoatelier (inclusief ontwikkelen), kopieerservicebedrijf, schoenreparatiebedrijf, reparatiebedrijf voor muziekinstrumenten, cateringbedrijf, alsmede naar aard en uitstraling overeenkomstige bedrijven;
1.18 detailhandel:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit en waarbij een showroom en/of verkoopruimte ter plaatse aanwezig is; horeca-activiteiten zijn hieronder niet begrepen;
1.19 gebouw:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.20 hoofdgebouw:
een gedeelte van een gebouw, exclusief aan- en uitbouwen, dat door zijn situering en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel is aan te merken;
1.21 huishouden:
onder een huishouden wordt verstaan een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren.
1.22 ondergeschikte bouwdelen:
bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen, dakoverstekken, balkons en liftschachten;
1.23 peil:
- voor bebouwing in geaccidenteerd terrein voor zover de bebouwing met de gevel is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt (de dijk) en is gesitueerd op of binnen een afstand van 3 m uit de grens met het openbare gebied: 35 cm boven de kruin van de dijk;
- voor overige bebouwing in geaccidenteerd terrein: de bestaande gemiddelde hoogte van het terrein op het punt waar deze direct grenst aan de gevel welke is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
- voor gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein, waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst, mits het gebouw op een afstand van niet meer dan 20 m van die weg is gelegen: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
- in andere gevallen bij gebouwen op een perceel in niet geaccidenteerd terrein: de gemiddelde hoogte van het terrein op het punt waar dit direct grenst aan de gevel die is gericht naar het openbare gebied waarop het bouwperceel ontsloten wordt;
- voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende terrein;
1.24 seksinrichting:
een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang als zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.25 verdieping(en):
de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;
1.26 Wet milieubeheer
Wet van 13 juni 1979, Stb. 442, houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;
1.27 woning:
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens:
de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.
bebouwd oppervlak van een bouwperceel:
de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen.
bebouwingspercentage:
het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.
breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.
bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
peil:
- voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 0,20 m;
- in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 0,20 m.
Ondergeschikte bouwdelen:
Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.
Bij toepassing van het bepaalde te aanzien van het bouwen wordt tevens als ondergeschikt bouwdeel aangemerkt een balkon, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Tuin
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
3.2 Bouwregels
Artikel 4 Verkeer - Verblijf
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Verkeer - Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie;
- voet- en rijwielpaden;
- verblijfsvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- straatmeubilair;
- speelvoorzieningen;
- beeldende kunstwerken;
- nutsvoorzieningen;
- geluidswerende voorzieningen;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
- ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-balkon' zijn balkons toegestaan ten behoeve van de woonbestemming.
een en ander met bijbehorende voorzieningen.
4.2 Bouwregels
Uitsluitend zijn toegestaan bouwwerken geen gebouwen zijnde, die ten dienste staan van deze bestemming, alsmede gebouwen ten behoeve van het openbaar nut, met dien verstande dat voor gebouwen van openbaar nut, zoals voorzieningen voor telecommunicatie, water- en energiedistributie, geldt dat de bebouwde oppervlakte niet meer mag bedragen dan 15 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen
4.3 Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 1 teneinde het oprichten van gebouwen ten behoeve van grotere nutsvoorzieningen toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende bepalingen:
- de bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen dan 25 m²;
- de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m;
- de afwijking mag de verkeersveiligheid niet in gevaar brengen;
- De afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
Artikel 5 Wonen
5.1 Bestemmingsomschrijving
De, voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen;
- aan- en bijgebouwen behorende bij de woning;
- aan-huis-verbonden beroep en lichte bedrijvigheid;
- water en waterhuishoudkundige voorzieningen.
- tuinen, erven en verhardingen.
5.2 Bouwregels
5.3 Afwijken van de bouwregels
- Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 5 lid 2.1, teneinde een uitbreiding van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- de uitbreiding vindt plaats binnen het bouwperceel;
- de goot- en bouwhoogte dienen te voldoen aan het bepaalde in artikel 5 lid 2.1 sub d en artikel 5 lid 2.1 sub e;
- het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
- de ontheffing leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
- Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 5 lid 2.1 en toestaan de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en aan- en uitbouwen wordt vergroot tot 100 m² mits de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.
- Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 5 lid 2.3 sub a en artikel 5 lid 2.3 sub c teneinde hogere bouwwerken, geen gebouwen zijnde toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt;
- de ontheffing niet leidt tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
- de bouwhoogte van terreinafscheidingen genoemd in artikel 14.2.5 onder a niet meer bedraagt dan 2 meter.
3 Algemene Regels
Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 7 Algemene Gebruiksregels
Onder strijdig gebruik met de gegeven bestemming wordt in elk geval verstaan:
- een gebruik van gronden en bebouwing voor:
- een seks- en/of pornobedrijf;
- een prostitutiebedrijf;
- raamprostitutie;
- een escortbedrijf.
- een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal gebruik en onderhoud;
- een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan normaal op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud.
Artikel 8 Algemene Afwijkingsregels
- Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
- het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en inhoud van bebouwing, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits deze afwijkingen niet meer bijdragen dan 15% van de in de regels voorgeschreven maatvoering;
- het afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak op de verbeelding, voor alle bestemmingen, indien en voor zover deze afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein dan wel indien dit uit het oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst is en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 10 m bedraagt;
- het bouwen van antennes, al dan niet met een mast ten behoeve van waarschuwingssystemen met een grotere hoogte dan ten aanzien van bouwwerken, geen gebouw zijnde, is toegestaan, mits de hoogte niet meer bedraagt dan noodzakelijk is in verband met het beoogde gebruik en de antenne (met mast) met het oog op het ruimtelijk beeld aanvaardbaar is;
- het inrichten van milieuplekken met bijbehorende bouwwerken en containers, mits de oppervlakte van het terrein en de afmetingen van de bouwwerken en containers niet meer bedragen dan noodzakelijk is in verband met het beoogde gebruik en de milieuplek met het oog op het ruimtelijk beeld en de omliggende functies aanvaardbaar is.
- Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 4 lid 2.3 teneinde het oprichten van gebouwen ten behoeve van grotere nutsvoorzieningen toe te staan, mits wordt voldaan aan de volgende bepalingen:
- de bebouwde oppervlakte mag niet meer bedragen dan 25 m²;
- de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 m;
- de afwijking mag de verkeersveiligheid niet in gevaar brengen;
- de afwijking leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 9 Overgangsrecht
9.1 Overgangsrecht voor bouwwerken
- Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
- gedeeltelijk worden vernieuw of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
- Eenmalig kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van artikel 9 lid 1 sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 9 lid 1 sub a met maximaal 10%;
- artikel 9 lid 1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
9.2 Overgangsrecht gebruik
- Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 9 lid 2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
- Indien het gebruik, bedoeld in artikel 9 lid 2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
- artikel 9 lid 2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.
9.3 Hardheidsclausule
Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen met een omgevingsvergunning van dat overgangsrecht afwijken.
Artikel 10 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het Weeresteinstraat 209 van de Gemeente Hillegom .
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Initiatiefnemer is voornemens om op de hoek van de Noorderlaan en de Weeresteinstraat te Hillegom appartementen te realiseren. Het bouwplan omvat de realisatie 22 startersappartementen op het terrein van een voormalig agrarisch handelsbedrijf in het noorden van Hillegom.
Volgens het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied', zoals vastgesteld op 12 maart 1998 door de gemeenteraad van Hillegom, geldt voor de betrokken gronden de bestemming 'agrarische handels- en exportbedrijven'. Het beoogde gebruik van de gronden is in strijd met het geldende bestemmingsplan.
De gemeente Hillegom heeft besloten om door middel van een bestemmingsplan op aanvraag, de voorgenomen ontwikkeling van het gebied planologisch mogelijk te maken. In voorliggende toelichting op het bestemmingsplan wordt uiteengezet waarom de gemeente het aanvaardbaar vindt om af te wijken van de geldende bestemmingsplanregels. De toelichting geeft inzicht in de bij de afweging betrokken belangen en aspecten, alsmede in hoeverre het project in een breder ruimtelijk verband en perspectief past.
1.2 Het Plangebied: Ligging En Begrenzing
Het plangebied is gelegen in het noorden van Hillegom op de hoek van de Noorderlaan (ten noorden) en de Weeresteinstraat (nr. 209). De Weeresteinstraat is ten oosten van het plangebied gelegen en vormt een belangrijke provinciale invalsweg (N208). Het plangebied is binnen de rode contour van Hillegom gesitueerd.
Het plangebied wordt in het zuiden en deels in het oosten begrensd door woonpercelen die zijn gelegen aan de Weeresteinstraat. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan een stuk grasland.
Afgezien van wonen kent de omgeving van het plangebied veel verschillende functies. Dit zijn grotendeels agrarisch gerelateerde bedrijfsfuncties. De omgeving is te kenmerken als een gemengd gebied.
In afbeelding 1 is de ligging en begrenzing van onderhavig plangebied weergegeven (rode vlak). Eveneens zijn in afbeelding 2 de ligging van de verschillende functies en de hoofdinfrastructuur in de directe omgeving van het plangebied weergegeven.
Afbeelding 1: Ligging en begrenzing plangebied
Afbeelding 2: Ligging en begrenzing plangebied en omliggende functies
1.3 Planopzet
Voorliggend bestemmingsplan 'Weersteinstraat 209' bestaat uit een toelichting, planregels en een verbeelding:
Toelichting
De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
In de toelichting is opgenomen:
- een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
- een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
- de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
- de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
- een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
- de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.
Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieu-effectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, wordt tevens in de toelichting het volgende opgenomen conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro:
- een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
- voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
- een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.
Planregels
In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008).
Verbeelding
De verbeelding is opgesteld overeenkomstig de laatste afspraken omtrent Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en SVBP 2008.
1.4 Leeswijzer
In de inleiding (hoofdstuk 1) wordt een korte toelichting op het plan en het proces gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het initiatief. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale- en gemeentelijke beleid respectievelijk wetgeving opgenomen. In het hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en de milieuwetgeving. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische uitvoerbaarheid toegelicht. In hoofdstuk 6 worden tenslotte de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. De uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen worden in hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid besproken.
2 Het Initiatief
2.1 De Huidige Situatie
Onderhavig plangebied ligt aan de Weeresteinstraat. In het plangebied is momenteel de bebouwing van een voormalig agrarische groothandel gesitueerd, bestaande uit een bedrijfsgebouw met kantoorruimte en een aantal bijgebouwen op het achterterrein. De bebouwing in het plangebied is buiten functie geraakt en verkeerd grotendeels in vervallen staat. De totale omvang van het plangebied bedraagt circa 2.000 m².
In afbeelding 3 is de bestaande bebouwing weergegeven.
Afbeelding 3: Bestaande situatie bebouwing vanaf de Weeresteinstraat (bron: Google Earth, 2010)
Afbeelding 4: Bestaande situatie bebouwing vanaf de Noorderlaan (bron: Google Earth, 2010)
2.2 Het Initiatief
Onderhavig initiatief betreft de realisatie van woningbouw en de bijbehorende parkeervoorzieningen. De bestaande bebouwing wordt in het kader van onderhavig plan gesloopt. Er worden twee gebouwen met appartementen gerealiseerd. Een gebouw zal ter plaatse van de bestaande bebouwing, op de hoek van de Noorderlaan en de Weeresteinstraat, worden gebouwd. In dit gebouw zijn 6 appartementen voorzien van ca. 72 m². Het tweede gebouw zal aan de westzijde van het gebied worden gesitueerd, hierin worden 16 appartementen gerealiseerd. In het gebied tussen de gebouwen zijn de noodzakelijke parkeervoorzieningen voorzien.
In totaal worden er 22 appartementen en 32 parkeerplaatsen gerealiseerd. In de paragraaf 'verkeer en parkeren' (4.9) wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.
De totale oppervlakte aan bebouwing bedraagt circa 650 m². De parkeervoorzieningen hebben een totaal oppervlak van circa 900 m².
Afbeelding 5 toont een overzicht van de bouwplannen.
Afbeelding 5: Situatietekening plangebied (bron: bouwplan, STOL Architecten, 09-03-2011)
Afbeelding 6: Impressie bouwplan (bron: bouwplan, STOL Architecten, 09-03-2011)
3 Beleidskader
3.1 Rijksbeleid
3.1.1 Nota Ruimte
In januari 2002 is deel 1 van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening verschenen, deel 3 (de regeringsbeslissing) is in januari 2002 gereed gekomen. In mei 2005 en januari 2006 hebben de Tweede Kamer, respectievelijk de Eerste Kamer, ingestemd met deel 4 van de Nota Ruimte 'Ruimte voor ontwikkeling'. Met de bekendmaking van de Nota in de Staatscourant in februari 2006, is de nota formeel in werking getreden.
In de Nota Ruimte is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020. Hierbij wordt ingegaan op vier algemene doelen:
- versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
- bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
- borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
- borging van de veiligheid.
Een van de beleidsstrategieën die het Rijk hanteert is bundeling van verstedelijking. Op deze manier wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaand bebouwd gebied aanwezig is.
De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. Uit raadpleging van de kaart van de Ruimtelijke Hoofdstructuur volgt dat onderhavig plangebied niet is gelegen binnen een nationaal stedelijk netwerk of een economisch kerngebied.
Conclusie
Onderhavig plan voorziet in de realisatie van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Het initiatief sluit aan bij de gewenste strategie van de bundeling van verstedelijking en is in overeenstemming met de uitgangspunten zoals omschreven in de Nota Ruimte.
3.1.2 AMvB Ruimte
De overheid is momenteel bezig met het opstellen van het besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel de AMvB Ruimte genoemd. De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in bestemmingsplannen.
Middels het besluit wil het Rijk kenbaar maken aan welke regels provinciale verordeningen en gemeentelijk bestemmingsplannen moeten voldoen en wat de ruimte is waarbinnen provincies en gemeenten hun eigen ruimtelijke belangen vorm kunnen geven. Daarnaast kunnen in de AMvB Ruimte, provincies opgedragen worden bepaalde thema's verder uit te werken of te borgen in een provinciale verordening, waar de gemeente zich wederom aan dient te houden bij het opstellen van een bestemmingsplan.
De AMvB wordt in twee fases vastgesteld. In de eerste fase wordt aangegeven dat de regels in acht moeten worden genomen tot bij het eerstvolgende besluit tot vaststelling of wijziging van het planologisch regime. Het Rijk heeft besloten om in de eerste fase nog geen nieuwe beleidskoersen op te nemen in de AMvB Ruimte; deze volgen pas bij de tweede fase van de invoering, die naar verwachting in 2011 wordt vastgesteld. De AMvB Ruimte houdt dus zolang de koers aan van de Nota Ruimte.
Net als in de Nota Ruimte geldt dus ook voor de AMvB Ruimte het bundelen van verstedelijking als uitgangspunt. Het concentreren van nieuwe bebouwing zorgt voor meer open ruimte, waardoor de variatie tussen stad en land behouden blijft. De provincie is hierbij verantwoordelijk voor het zoveel als mogelijk bundelen van nieuwbouw. Onderhavig plan voorziet in nieuwbouw binnen het bestaand stedelijk gebied.
Conclusie
Het plan is in overeenstemming met de beleidsuitgangspunten uit de AMvB Ruimte. De locatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied en is goed aangesloten op de omliggende verkeers- en vervoersverbindingen.
3.1.3 Nota Wonen: Mensen, Wensen, Wonen;Wonen in de 21e eeuw
De Nota Wonen gaat over het woonbeleid voor de komende 10 jaar met een doorkijk naar de decennia die daarop volgen. Het is de opvolger van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (de Nota Heerma). In de Nota Wonen heeft het kabinet zijn visie op het wonen in de 21e eeuw neergelegd. Waar de Nota Heerma inzette op decentralisatie en verzelfstandiging van het beleid naar de gemeenten en woningcorporaties, gaat de Nota Wonen een stap verder door de burger centraal te stellen in het woonbeleid. Uit onderzoek is gebleken dat nog onvoldoende wordt ingespeeld op de woonwensen van de burger.
Het woonbeleid van de Nota Wonen richt zich de komende 10 jaar op vijf kernpunten:
- vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving;
- kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities;
- bevorderen van wonen en zorg op maat;
- verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit;
- tegemoet komen aan de groene woonwensen.
Conclusie
Onderhavig plan is in overeenstemming met de doelstellingen en uitgangspunten van de Nota Wonen. Het draagt, zij het in geringe mate, bij aan het bevorderen van wonen op maat.
3.1.4 Nationaal milieubeleidsplan 3 (PKB NMP3; 1998) en 4 (NMP4; 2001)
Het NMP 3 bevat het milieubeleid voor de korte termijn, met een doorkijk tot 2010. Voor het milieubeheer wordt gestreefd naar een duurzame ontwikkeling. Brongerichte maatregelen (onderscheiden in emissiegerichte, volumegerichte en structuurgerichte maatregelen) hebben de voorkeur boven effectgerichte maatregelen. In het NMP 3 wordt aangegeven wat van de doelgroepen landbouw, verkeer en vervoer, industrie, milieubedrijven en maatschappelijke en milieuorganisaties wordt verwacht om aan het milieubeheer bij te dragen.
Op 13 juni 2001 is het NMP 4 'Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid’ verschenen. Het NMP 4 vervangt het NMP 3 niet, maar kijkt verder vooruit naar het jaar 2030. Er worden zeven grote milieuproblemen benoemd, te weten: verlies aan biodiversiteit, klimaatverandering, overexploitatie van natuurlijke hulpbronnen, bedreigingen van de gezondheid, externe veiligheid, aantasting van de leefomgeving en mogelijke onbeheersbare risico’s. Over het algemeen bevat het NMP 4 geen concrete maatregelen en doelen voor de korte termijn.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling behoort niet tot één van de benoemde doelgroepen in het NMP 3. Het NMP 4 geeft geen concrete maatregelen of criteria waaraan het plan moet voldoen. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling en vanuit het perspectief van het nationaal milieubeleidsplan bestaat er dan ook geen bezwaar ten aanzien van het initiatief.
3.2 Provinciaal Beleid
3.2.1 Structuurvisie Zuid-Holland 'ontwikkelen met de schaarse ruimte'
Op 2 juli 2010 heeft de provincie Zuid-Holland de Provinciale Structuurvisie1 en de Verordening Ruimte vastgesteld. De provincie Zuid-Holland heeft ervoor gekozen een integrale ruimtelijke structuurvisie voor haar hele grondgebied op te stellen. Deze vervangt het streekplan 'Zuid-Holland West'. De invoering van de Wet ruimtelijke ordening was aanleiding voor aanpassing van haar ruimtelijk beleid. Deze structuurvisie bevat de ambities van provinciaal belang voor de periode 2020 met een doorkijk naar 2040. Ook de aanpak om samen met andere partijen de doelen te bereiken wordt in de structuurvisie beschreven. Het accent daarbij ligt op sturing vooraf en sturing op kwaliteit. Om hier meer grip op te krijgen, heeft de provincie een kwaliteitskaart en functiekaart opgesteld, zie afbeelding 7.
Afbeelding 7: Uitsnede functie- en kwaliteitskaart (bron: provincie Zuid-Holland)
De functiekaart geeft de gewenste en mogelijke ruimtelijke functies weer die in de structuurvisie zijn geordend, begrensd en vastgelegd als ruimtelijk beleid tot 2020. Zo biedt de kaart ruimte aan de diverse belangen in Zuid-Holland. De functiekaart is vergelijkbaar met de voormalige streekplankaarten.
Terwijl de functiekaart stuurt op het ‘wat en waar’ stuurt de kwaliteitskaart op het ‘waar en hoe’. Op de kaart zijn zowel de bestaande als de gewenste kwaliteiten benoemd op een globale, regionale schaal. De kwaliteitskaart toont de diversiteit van Zuid-Holland en brengt de ruimtelijke kwaliteiten van provinciaal belang in beeld. De kaart geeft vanuit een kwalitatieve invalshoek richting en randvoorwaarden aan de ordening en ontwikkeling van de ruimte in Zuid-Holland.
Op de functie- en kwaliteitskaart van de structuurvisie is onderhavig plangebied aangewezen als 'stads- en dorpsgebied'. Woningbouw binnen het stads- en dorpsgebied sluit aan bij het gevoerde ruimtelijke beleid.
Conclusie
De beoogde functie past binnen de functie en kwaliteit zoals deze zijn weergegeven in de provinciale structuurvisie. De transformatie van het voormalige bedrijfsterrein draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. Daarmee is onderhavig plan in lijn met de provinciale structuurvisie van Zuid-Holland.
- 1. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland (2 juli 2010) Provinciale Structuurvisie: 'Ontwikkelen met schaarse ruimte'
3.2.2 Verordening Ruimte
Op 2 juli 2010 heeft de provincie Zuid-Holland de Verordening Ruimte vastgesteld. De Verordening Ruimte draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke belangen en doelen zoals die benoemd zijn in de structuurvisie Ruimtelijke Ordening en bevat hiertoe instructieregels die van belang zijn voor gemeenten bij het opstellen van hun bestemmingsplannen. In dit geval draagt de Verordening Ruimte Zuid-Holland bij aan de ruimtelijke doelen en belangen van de provinciale structuurvisie 'ontwikkelen met schaarse ruimte'.
De provinciale verordening zet net als de structuurvisie in op het bundelen van verstedelijking de bebouwingscontouren. Afbeelding 8 toont een uitsnede van de kaart van de provinciale verordening met de bebouwingscontouren.
Afbeelding 8: uitsnede kaart bebouwingscontour provinciale verordening ruimte (bron: provincie Zuid-Holland)
Conclusie
Uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Zuid-Holland blijkt dat bebouwing binnen de bebouwingscontouren is toegestaan. Aangezien onderhavig plangebied binnen de bebouwingscontouren ligt, kan worden gesteld dat het plan niet in strijd is met de regels uit de Ruimtelijke Verordening.
3.3 Regionaal Beleid
3.3.1 Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer- Bollenstreek
De Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer – Bollenstreek is op 16 mei 2006 vastgesteld door Provinciale staten. Hierin worden belangrijke keuzes en hoofdprincipes vastgelegd om te komen tot verdere ontwikkeling van het gebied. Het is een samenhangend pakket van voorstellen waarvoor nadere afspraken nodig zijn. De Gebiedsuitwerking draagt bij aan een evenwichtige en geleidelijke ontwikkeling van de gebieden, passend in de ontwikkeling in het grotere perspectief van de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Gezamenlijk wordt gewerkt aan een economisch sterke regio waar het aantrekkelijk is om te werken, te wonen en te recreëren.
De toekomstige ontwikkelingen zijn in een ruimtelijke strategiekaart opgenomen, welke is verdeeld in 7 zones. Onderhavig plangebied is gelegen in de zone Greenport Bollenstreek. Het beleid binnen deze zone is erop gericht grootschalige verstedelijking tegen te gaan. Naast het streven naar behoud en ontwikkeling van het bollencomplex is versterking van het toerisme in dit gebied een van de uitgangspunten. Met name de dag- en verblijfsrecreatie vormt een belangrijke economische motor van het gebied, mede ook in nauw verband met de functie van het bollencomplex.
Conclusie
Onderhavig initiatief is daarmee in lijn met Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer – Bollenstreek.
3.4 Gemeentelijk Beleid
3.4.1 Ruimtelijk perspectief 2030
De gemeente Hillegom heeft samen met de andere bollengemeenten Lisse en Noordwijkerhout een gezamenlijke visie voor 2030 opgesteld: het Ruimtelijk perspectief 20301 . Het doel hiervan is om verschillende ruimteclaims te analyseren, met elkaar te confronteren en tot een aantal afgewogen ruimtelijke ambities en ontwikkelingen te komen. De visie is richtinggevend voor de eigen gemeentelijke ruimtelijke ontwikkeling en bedoeld als de gezamenlijke inbreng voor de regionale structuurvisie Holland Rijnland. Tevens is de visie een basis voor een structuurvisie als bedoeld in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.
De planlocatie valt binnen de contouren van het gebied dat bedoeld is voor kwaliteitsverbetering van de leefomgeving, waterfrontontwikkeling en woningbouw ten behoeve van eigen behoefte en omliggende regio: Binnen dit gebied wordt volgens het beleid van het ruimtelijk perspectief 2030 ruimte gegeven aan wonen. Tot 2030 hebben de drie betreffende gemeente voldoende ruimtelijke capaciteit op het gebied van wonen om te voorzien in hun individuele behoefte en hun gezamenlijke behoefte. De capaciteit bedraagt circa 3900 woningen en men is van plan deze verder uit te breiden. Dit wil men realiseren door binnenstedelijke locatie die vrij komen zo snel als mogelijk om te zetten tot woningbouwontwikkeling. Om te zorgen dat ook de generaties na 2030 nog iets te kiezen hebben zijn er gebieden aangewezen waar er ook na 2030 de mogelijkheid is om woningen te bouwen. Op deze locaties worden geen bouwwerken toegestaan die met veel geld en moeite weg moeten worden gehaald tegen de tijd dat de huidige capaciteit volledige is op gebruikt. Naast te voorzien in eigen behoefte wil men ook in de regionale behoefte kunnen voorzien. De extra woningbouwimpuls is een wenselijke impuls voor de sociaal economische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van de gemeente.
Conclusie
Het ruimtelijk perspectief 2030 vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bouwplan. Het bouwplan valt binnen de contouren van het gebied dat is bedoeld voor de kwaliteitsverbetering van de leefomgeving, waterfrontontwikkeling en woningbouw ten behoeve van eigen en omliggende regio. Het plan draagt bij aan de wenselijke woningbouwimpuls.
- 1. RBOI (12 februari 2008) Hillegom, Lisse en Noordwijkerhout; ruimtelijk perspectief 2030
3.4.2 Structuurvisie Hillegom
Op 11 december 2008 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Hillegom vastgesteld. In de structuurvisie doet Hillegom uitspraken over de keuzes die zij wil gaan maken. Zij wil daarbij een sterke stem laten horen naar buurgemeenten, de regio, provincies en het Rijk. Voor de Greenport Duin- en Bollenstreek zijn de volgende doelen opgesteld:
- Behoud en versterking van het bollengebied met zijn karakteristieke openheid;
- Vitaal houden van de bedrijvigheid;
- Verbetering van de kwaliteit van het landschap, niet alleen visueel, maar ook op het gebied van waterhuishouding en toeristische kwaliteiten.
Conclusie
pm
3.4.3 Structuurvisie thema 'Wonen'
Met de structuurvisie thema wonen2 wil de gemeente Hillegom adequaat inspelen op de woonwensen van morgen, voor de periode 2009-2013. Sinds het vaststellen van de woonvisie uit 2004 is er een aantal ontwikkelingen in gang gezet. Zo zijn er diverse woningbouwprojecten gerealiseerd. Het staat de gemeente voor ogen de algemene structuurvisie te vertalen naar locaties en hierover met de belanghebbenden (exploitatie-) afspraken te maken. De Structuurvisie thema Wonen is een onderbouwde, nieuwe visie op het wonen en een belangrijke basis voor de programmatische vertaling van de algemene structuurvisie en biedt een leidraad voor verdere afspraken over exploitatie en verevening.
Op grond van discussie en analyses met betrokken partners wordt de kern van de visie op het wonen als volgt verwoord. De gemeente wil werken aan: Een evenwichtige en sociale dorpsgemeenschap met een compleet voorzieningenaanbod van commerciële en collectieve voorzieningen. Al met al; een prettige woonplek voor iedereen die in Hillegom wil wonen. De nieuwe Structuurvisie thema Wonen past daarmee in de lijn van eerdere woonvisies uit 1999 en 2004.
Deze centrale ambitie wil de gemeente realiseren via een viertal beleidslijnen:
- Werken aan een evenwichtige bevolkingsopbouw. Om een evenwichtige bevolkingsopbouw te bewerkstelligen is een zekere groei van Hillegom nodig. Daarbij hanteert de gemeente als richtlijn een inwonertal van 23.000 inwoners in 2020; omdat dit aantal kansen biedt voor een substantiële sturing in bevolkingsopbouw (naast de autonome ontwikkeling van de gemeente). Tevens draagt dit bij aan min of meer voldoende draagvlak voor voorzieningen.
- Doelgroepen van beleid: De aandacht voor specifieke groepen op de woningmarkt moet bijdragen aan de gewenste evenwichtige bevolkingsopbouw. Dan is vooral aandacht nodig voor groepen die momenteel weinig kansen hebben op de woningmarkt, zoals jonge huishoudens (waaronder gezinnen en starters). Maar ook beleid voor andere groepen vraagt aandacht; simpelweg omdat groepen getalsmatig aan belang winnen, zoals de zeer gedifferentieerde groep senioren. Ook enkele kleinere groepen vragen aandacht, omdat hun plek in Hillegomse gemeenschap aandacht vraagt. Gedacht wordt dan vooral aan (tijdelijke) arbeidsmigranten.
- Typisch Hillegoms en karakteristieke woonmilieus: Essentieel voor een ontwikkeling die recht doet aan de eigenheid van de Hillegomse woonmilieus is zicht op de kwaliteiten. Het gaat om de rust en ruimte van het wonen in het groen voor een brede laag van de bevolking, de diversiteit en het dorpse karakter van de stedenbouwkundige opzet, de centrale ligging in de Randstad en het aantrekkelijke voorzieningenniveau. Ontwikkelingen moeten passen binnen deze eigenheid, en waar nodig de kwaliteiten van Hillegom versterken.
- Woonzorgzoneontwikkeling: nieuwe ontwikkelingen vragen om oplossingen. Een belangrijke ontwikkeling is de verandering in de wijze waarop zorg aan mensen aangeboden wordt: minder in grootschalige instellingen en meer bij mensen thuis in de wijk. Dit vraagt concepten waarin wonen, welzijn en zorg goed op elkaar zijn afgestemd. De ontwikkeling van de woonzorgzone Elsbroek waar onderhavig project deel van uitmaakt speelt hier reeds op in. Ook in andere delen van Hillegom wil de gemeente een afgestemd aanbod van wonen, welzijn en zorg aanbieden.
Conclusie
Het project komt overeen met de ambitie om te werken aan een evenwichtige bevolkingsopbouw van de gemeente Hillegom. Onderhavig project is niet in strijd met de gemeentelijke structuurvisie thema wonen. Het woningprogramma sluit aan bij het doelgroepenbeleid van de gemeente, te weten bouwen voor jonge huishoudens.
- 2. Companen Structuurvisie thema wonen 2009-2013
3.4.4 Milieubeleidsplan
De gemeente Hillegom heeft samen met de gemeenten Lisse en Noordwijkerhout een milieubeleidsplan3 geschreven voor de periode van 2008 tot en met 2011. Met dit milieubeleidsplan willen de gemeenten het volgende bereiken:
- behoud en verbetering van de milieukwaliteit in de gemeenten en een bijdrage leveren aan het oplossen van milieuproblemen op grotere schaal.
- het beleidsplan is bedoeld als een kader voor toekomstige besluiten. In het milieubeleidsplan zijn ambities benoemd. Bij besluiten over ontwikkelingen en activiteiten binnen de gemeenten gelden deze ambities als kader. In het besluit moet duidelijk worden hoe de ambities gerealiseerd gaan worden.
Het uitgangspunt is dat gewerkt wordt aan milieukwaliteit. Dit is een verantwoordelijkheid van alle disciplines binnen de gemeentelijke organisatie. Daarom staan in het beleidsplan niet de (milieu) onderwerpen centraal maar de activiteiten en ontwikkelingen binnen de gemeenten.
Met betrekking tot bouwen en wonen worden de volgende ambities geformuleerd:
- 90% van de nieuwe woningen vanaf 2010 scoort een 7 op de GPR-methodiek 4;
- vanaf 2010 worden bij 90% van de renovatie- en verbouwingsprojecten waar een aannemer of architect bij betrokken is duurzaam bouwen maatregelen toegepast;
- vanaf 2010 past 50% van de ondernemers duurzaam bouwen maatregelen toe bij nieuwbouw, verbouwing of uitbreiding van bedrijfspanden.
Conclusie
In onderhavig project wordt gestreefd naar een score 7 op de GPR-methodiek. Tevens worden duurzame aspecten geïntegreerd. Onderhavig project past binnen het milieubeleidsplan. Om de gewenste uitwerking te waarborgen is een aantal afspraken ten aanzien van het milieubeleidsplan vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.
- 3. Milieubeleidsplan 2008-2011, vastgesteld door de raad op 12 juni 2008
- 4. het instrument Gemeentelijk Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR-gebouw) is een (software) hulpmiddel voor het berekenen van de duurzaamheidscores van gebouwen. De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers voor verschillende milieuthema's. Voldoen aan het bouwbesluit leidt tot een score 5. Gangbaar bouwen leidt tot een score van 6 tot 6,5. het streven naar maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10
3.4.5 Duurzaam Wonen en bouwen
De gemeente Hillegom heeft het “Regionaal Duurzaam Bouwen ‘plus’ Pakket”5 van mei 2008 als basis voor het gemeentelijk beleid omarmd. De gemeente Hillegom hanteert het prestatie-instrument GPR-Gebouw versie 4.1. met een score van 7.0 op een schaal van 1 tot 10.
Uitgangspunt voor duurzaam bouwen is de "drie-stappen-strategie". Deze aanpak geldt voor alle ingaande en uitgaande stromen, die door een gebouw, wijk of stad gaan zoals energie, water, bouwmaterialen en afval.
De drie stappen zijn:
- Voorkom onnodig gebruik van energie, water, materialen en het produceren van afval.
- Gebruik duurzame/hernieuwbare bronnen zoals zon, wind, regen en hergebruik afval.
- Gebruik de niet duurzame bronnen verstandig en verwerk afval verstandig. Het pakket bevat de belangrijkste instrumenten voor duurzaam bouwen op gebouwniveau.
De notitie „duurzaam bouwen en wonen behandelt de milieuthema’s die betrekking hebben op duurzaam bouwen. Deze thema’s zijn: natuur en groen, water, energie, mobiliteit, binnenmilieu, materialen en afval. Per thema is aangegeven wat de doelstelling en/of het ambitieniveau is en welke maatregelen de gemeente neemt. Voor de verschillende schaalniveaus en type gebouwen is het ambitieniveau van de gemeente Hillegom omschreven.
Conclusie
Het plan voldoet aan het beleid op het gebied van duurzaam bouwen. Om de gewenste uitwerking te waarborgen is een aantal afspraken vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.
- 5. Milieudienst West-Holland (7 mei 2003) Samenvatting Regionaal Duurzaam Bouwen 'Plus' Pakket.
3.4.6 Politiekeurmerk (veilig wonen)
De gemeente is verantwoordelijk voor het ontwikkelen en handhaven van een integraal veiligheidsbeleid voor haar burgers. Steeds meer gemeenten schrijven om deze reden een integraal veiligheidsplan waarin fysieke, externe en sociale veiligheid samenkomen. Het Politiekeurmerk is daarvoor het beproefde instrument. Daar waar alle partners, zoals woningbouwcorporaties, gemeenteambtenaren, politie en burgers het toepassen, neemt het inbraakrisico sterk af en neemt de veiligheidsbeleving van bewoners sterk toe. In een woonomgeving en een woning met een Politiekeurmerk Veilig Wonen hebben bewoners 90% minder kans dat er ingebroken wordt. Het hebben van een keurmerk maakt gemeenten aantrekkelijker als woonplaats. Ook andere vormen van criminaliteit, zoals fietsendiefstal en vandalisme in de woonomgeving, nemen af. De gemeente Hillegom staat het politiekeurmerk voor en schrijft dit voor alle renovatie- en nieuwbouwprojecten voor.
Conclusie
Bij de realisatie van de 22 appartementen zal worden voldaan aan de richtlijnen van het Politiekeurmerk. De gewenste uitwerking is in een samenwerkingsovereenkomst gewaarborgd.
3.4.7 Welstandsnota
De gemeenteraad van Hillegom heeft in 2008 de Welstandsnota vastgesteld. In de nota zijn gebieds- en objectcriteria opgenomen voor de ambtelijke toets voor kleine en middelgrote bouwplannen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van de gemeente. De criteria vormen de basis voor de uitwerking van bouwplannen. Het bouwplan moet aansluiten bij het karakter van de omgeving.
De planlocatie is gelokaliseerd in het welstandsgebied ‘Lint Straatweg'6 . De straatweg is een beeldbepalende route door de gemeente. De bebouwing is afwisselend, zowel traditioneel als nieuw, grootschalig als kleinschalig. Voor het deelgebied geldt een bijzonder welstandsniveau. Het uitgangspunt is het behouden en versterken van het dorpse karakter. Belangrijke aspecten zijn kleinschaligheid, individualiteit en zorgvuldigheid.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt er getoetst aan de hand van de volgende welstandscriteria:
Ligging
- het dorpse karakter van de lintbebouwing in principe behouden en versterken;
- doorzichten behouden en waar mogelijk versterken;
- gebouwen zijn met de voorgevel gericht op de weg of het water;
- grootschalige bebouwing staat bij voorkeur op het achterterrein;
- de rooilijnen zijn per blok in samenhang en verspringen enigszins ten opzichte van elkaar;
- schaalvergroting door bijvoorbeeld samenvoeging of grote aanbouwen is ongewenst.
Massa
- de bouwmassa en gevelopbouw harmoniëren met het dorpse karakter van het gebied, waarbij een verticale gevelindeling uitgangspunt is
- gebouwen zijn in het algemeen individueel en afwisselend
- de individuele woning binnen een rij is deel van het geheel
- per kavel is er één hoofdmassa
- gebouwen bestaan uit een onderbouw tot drie lagen met in principe een hellende kap
- de begane grondlaag van het gebouw is in principe afgestemd op de geleding, ritmiek en stijl van de hele gevel
- de gevel van de bovenbouw heeft een symmetrische opzet
- op- en aanbouwen zijn beperkt in maat en ondergeschikt
Architectonische uitwerking
- de detaillering is zorgvuldig en gevarieerd;
- er is ontwerpaandacht voor alle details;
- fijne detaillering wordt benadrukt in kleine elementen als gootklossen, belijning en baksteenpatronen in het gevelvlak;
- de hoofdmassa is duidelijk geleed;
- traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt;
- wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking zijn afgestemd op het hoofdvolume.
Materiaal- en kleurgebruik
- materiaal- en kleurgebruik is bij voorkeur traditioneel
- gevels zijn in hoofdzaak van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen en een enkele keer in lichte tint gepleisterd;
- hellende daken zijn gedekt met pannen;
- kleuren zijn terughoudend;
- houtwerk is geschilderd in traditionele kleuren;
- kleuren contrasteren niet met de omliggende bebouwing.
Welstandtoets
In de gebiedsgerichte welstandcriteria ten behoeve van het gebied 'Lint Straatweg' wordt geen onderscheidt gemaakt tussen de eerste- en tweedelijns bebouwing. In onderhavig geval is duidelijk sprake van eerste- en tweedelijns bebouwing. In hoeverre de welstandscriteria eveneens voor de tweedelijns bebouwing gelden is op basis van de welstandsnota niet vast te stellen. Derhalve is door de opdrachtgever de vraag uitgezet bij de gemeente. Het plan is door de gemeente ter beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie Stichting Dorp, Stad en Land.
Advies welstand
In de reactie van 28 april 2011 laat de welstandscommissie weten dat het plan voldoende basis biedt voor een positief welstandsadvies. De gemeente heeft op 11 mei 2011 goedkeuring gegeven. Dit met inachtneming van de in het advies genoemde opmerkingen. De gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Het advies is als bijlage bij de toelichting opgenomen.
Conclusie
Het plan is ter beoordeling voorgelegd aan de welstandscommissie. De commiissie geeft voor het plan een positief welstandsadvies af, met in achtneming van de gemaakte opmerkingen in het advies van 28 april 2011.
Vanuit het aspect welstand bestaat er geen bezwaar tegen het voorgenomen initiatief.
- 6. Gemeente Hillegom (mei 2008) Welstandsnota Hillegom
3.4.8 Geldend bestemmingplan
De betrokken gronden zijn gelegen binnen het geldende planologische regime van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied'. Het bestemmingsplan is op 12 maart 1998 door de gemeenteraad van Hillegom vastgesteld.
Volgens de bestemmingsplankaart (afbeelding 9) gelden voor de gronden de bestemmingen 'agrarische handels- en exportbedrijven'. Binnen de bestemming zijn bedrijven, een bedrijfswoning en bijgebouwen ten dienste van de bestemming toegestaan. Dwars door het plangebied, noordzuid georiënteerd, loopt een straalpad met een maximum bouwhoogte van 25 meter. Deze is opgenomen in het kader van de aanwezige bedrijvigheid in de omgeving.
Afbeelding 9: Uitsnede geldende bestemmingsplankaart 'Landelijk gebied'
Conclusie
De voorgenomen woningbouwontwikkeling, is in strijd met het geldende bestemmingsplan 'Landelijk gebied'. Volgens de geldende voorschriften zijn burgerwoningen op de locatie niet toegestaan. Afwijken van de geldende bestemmingsplanvoorschriften is noodzakelijk. Voorliggende toelichting voorziet in de noodzakelijke ruimtelijke onderbouwing.
4 Milieutechnische Haalbaarheid
4.1 Bedrijven En Milieuzonering
Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op ruimtelijke ontwikkelingen. Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. In beide gevallen zorgt het aspect milieuzonering ervoor dat bedrijven op een juiste afstand van een gevoelige bestemming komen te staan, met als doel het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven.
Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering'1uit. In de brochure is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstand tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. In totaal zijn er 600 verschillende type bedrijvigheid opgenomen elke met een eigen milieucategorie.
Het waar nodig ruimtelijk scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:
- Het reeds in het ruimtelijk spoor voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
- Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
Onderhavig plan voorziet in de ontwikkeling van woningen in bestaand bebouwd gebied. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een milieugevoelige bestemming. Indien de nieuwe woning binnen de milieucontour van een bestaand bedrijf ligt, zal dit het betreffende bedrijf kunnen hinderen in zijn bedrijfsvoering. Die nieuwe woningen dienen op een verantwoorde afstand van de bedrijven worden gesitueerd
Het plangebied is gelegen in een gemengd gebied. In het algemeen geldt dat woningbouw uitstekend is in te passen in een gemengd gebied. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende bedrijfsfunctie gesitueerd. Ten oosten, aan de overzijde van de Weeresteinstraat is het bedrijventerrein Horst ten Daal gelegen. Het gebied ter hoogte van de projectlocatie is in het geldende bestemmingsplan 'Horst ten Daal 1995' (vastgesteld door de gemeenteraad van Hillegom op 15 oktober 1996) aangewezen als een 'categorie 1 gebied'. Binnen dit gebied zijn alleen bedrijfstypen toegestaan die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonbebouwing. Dit geldt uitsluitend voor woningbouw in een gemengd gebied.
In het kader van de aanwezige bedrijvigheid is er in het plangebied een straalpad opgenomen die een beperking oplegt aan de maximale bouwhoogte. Voor het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 25 meter. Uitgaande van de bouwplannen, paragraaf 2.2, wordt hier aan voldaan.
Ten noordwesten en westen van het plangebied zijn in het buitengebied een aantal kwekerijen ten behoeve van de bloembollenteelt gelegen. Volgens de VNG-publicatie dient voor een dergelijke inrichting een richtafstand van 30 meter te worden aangehouden. Hier wordt in onderhavig geval aan voldaan.
Daarnaast dient te worden vastgesteld dat de beoogde ontwikkeling geen milieubelastende activiteiten betreft. In het geval van onderhavig plan gaat het om de ontwikkeling van woningen. Ten opzichte van de bestaande situatie zal er in de toekomstige situatie geen sprake zijn van een verslechterde situatie. De mate van milieubelasting neemt niet toe.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een milieugevoelige functie. Omliggende bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de bouw van de nieuwe woningen. De omgeving laat de ontwikkeling toe. Vanuit het aspect milieuzonering bestaat er geen bezwaar tegen de inpassing van de woningen op de beoogde locatie.
- 1. VNG (maart 2009) Bedrijven en Milieuzonering; handreiking voor maatwerk in de gemeentelijk ruimtelijke ordeningspraktijk
4.2 Externe Veiligheid
4.2.1 Inleiding
Het bestemmingsplan moet voldoen aan de eisen ten aanzien van externe veiligheid. Externe veiligheid is dat er ten gevolge van risicovolle activiteiten buiten het eigen perceel of plangebied, nog een relevant risico aanwezig is. Onder risico wordt dan verstaan dat de kans en het effect van een calamiteit, in samenhang met elkaar, buiten het perceel merkbaar zijn. Hoe bij besluiten daarmee moet worden omgegaan is deels in wetgeving, circulaires of overheidsbeleid vastgelegd. In het kader van het bestemmingsplan kan het betrekking hebben op de risicovolle activiteiten die wel of niet worden toegelaten in het plangebied en risicovolle activiteiten of objecten die buiten het plangebied aanwezig zijn.
4.2.2 Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen
De regelgeving omtrent externe veiligheid is geregeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Het BEVI legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden.
In onderhavig plangebied is er sprake van de ontwikkeling van een kwetsbaar object in het kader van het BEVI. Uit raadpleging van de risicokaart (zie afbeelding 10) van de provincie Zuid-Holland blijkt dat er zich in de nabije omgeving van het betreffende plangebied geen risicovolle inrichtingen bevinden. De dichtstbijzijnde inrichting is op circa 400 meter afstand gelegen.
Afbeelding 10: Uitsnede risicokaart (bron: www.risicokaart.nl)
Conclusie
Woningen worden in het kader van het aspect externe veiligheid gewaardeerd als een kwetsbaar object. Uit raadpleging van de risicokaart volgt dat er in de omgeving geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen die van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.
4.2.3 Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen
Het huidige ruimtelijke beleid is beschreven in het Structuurschema buisleidingen (1985) en in twee circulaires (voor hoge druk aardgasleidingen in 1984 en voor brandbare vloeistoffen in 1991). Op 9 februari 2007 heeft het kabinet ingestemd met een nieuwe aanpak voor buisleidingen in Nederland. Deze nieuwe aanpak wordt uitgewerkt in een AMvB (Besluit externe veiligheid buisleidingen). Zij stelt regels ten aanzien van risico’s en zonering langs buisleidingen, het opnemen van regels in bestemmingsplannen, technische eisen, het aanwijzen van een toezichthouder, melding van incidenten en beschikbaarheid van noodplannen.
Conclusie
Uit raadpleging van de risicokaart van Zuid-Holland (afbeelding 10, paragraaf 4.2.2) volgt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovol transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding plaatsvindt. Op circa 400 meter afstand ten zuiden van het plangebied is een buisleiding gelegen. Gelet op de afstand tussen het plangebied en de buisleiding bestaat er geen bezwaar tegen de inpassing van de woningen op de locatie.
4.2.4 Vervoer gevaarlijke stoffen over de weg, water en spoor
Het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is door het ministerie van Verkeer en Waterstaat vastgelegd in de nota Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (nota Rnvgs). Er wordt gewerkt aan een nieuw besluit: het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev). Het Btev is nog niet in werking. Volgens het Btev mag op grond van een ruimtelijk besluit geen kwetsbaar object in de veiligheidszone worden gebouwd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten mogen alleen in uitzonderlijke gevallen in de veiligheidszone worden toegestaan. Een veiligheidszone wordt opgenomen om het vervoer van gevaarlijke stoffen over de transportroute te beschermen. Een veiligheidszoen kan maximaal 100 meter bedragen van de route. Door voldoende afstand te bewaren ontstaat er geen gevaar ten behoeve van kwetsbare objecten en wordt het vervoer van gevaarlijke stoffen niet gehinderd.
Het ontwerp Btev gaat in op de hoogte van het groepsrisico. Ten opzichte van de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is een verantwoording van het groepsrisico niet meer verplicht als het aannemelijk is dat het groepsrisico ver beneden de oriëntatiewaarde blijft of nauwelijks toeneemt. Een punt van aandacht zijn plasbranden. Het plasbrandaandachtsgebied (PAG) is een zone van 30 meter aan weerszijden van de weg. Bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen de PAG moet het bevoegd gezag onderbouwen, waarom het de ontwikkelingen wil toestaan. Dit geldt alleen ten aanzien van rijkswegen.
Weg
De provinciale weg (N208) is door de provincie aangewezen als een transportroute voor gevaarlijke stoffen. De weg is op minder dan 200 meter vanaf de planlocatie gelegen (artikel 7 lid a, onder 1 van het Besluit transportroutes externe veiligheid). In het kader van het groepsrisico dient inzichtelijk te worden gemaakt dat er geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde.
Ten zuidoosten van het plangebied zijn woningen direct aan de Weeresteinstraat gesitueerd. Gelet op de ligging direct aan de transportroute kunnen deze woningen als maatgevend worden beschouwd ten behoeve van een aanvaard risiconiveau. Gelet op het feit dat het plangebied op gelijke afstand van de transportroute is gelegen als de maatgevende woningen, kan worden aangenomen dat er geen sprake is van de een overschrijding van de oriëntatiewaarde.
Vanuit het aspect transport van gevaarlijke stoffen over de weg bestaat er geen bezwaar tegen de inpassingen van de nieuwe functies in onderhavig plangebied.
Water
Vervoer van gevaarlijke stoffen over water is in de omgeving van het plangebied niet aan de orde.
Spoor
Vervoer van gevaarlijke stoffen per spoor is in de omgeving van het plangebied niet aan de orde.
Conclusie
Nabij het plangebied loopt een route voor transport van gevaarlijke stoffen (N208). Gelet op de afstand tussen het plangebied en de transportroute en het feit dat er in de bestaande situatie gevoelige bestemmingen op een gelijke afstand zijn gelegen, kan de beoogde situatie als aanvaardbaar worden aangenomen. Het transport van gevaarlijke stoffen vormt geen belemmering voor onderhavig plan.
4.3 Geluid
De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie.
In de Wet geluidhinder worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
Woningen;
- Onderwijsgebouwen (een gymnastieklokaal maakt geen onderdeel uit van een onderwijsgebouw bij toepassing van de Wet geluidhinder);
- Ziekenhuizen en verpleeghuizen;
- Verzorgingstehuizen;
- Psychiatrische inrichtingen;
- Medische Centra;
- Poliklinieken;
- Medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurd aan de hand van vastgestelde zoneringen. Door deze zoneringen is er sprake van een sterke link met de Wro. De naam 'Wet geluidhinder' doet vermoeden dat hier sprake is van een alles omvattende regelgeving, echter niet alle geluidsaspecten worden in de Wet geluidhinder geregeld. De belangrijkste onderdelen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn:
- Toestellen en geluidwerende voorzieningen;
- Industrielawaai;
- Wegverkeerslawaai;
- Spoorweglawaai;
- Geluidbelastingkaarten en actieplannen.
Industrielawaai
In onderhavig geval is er geen sprake van de ontwikkeling van een bedrijfsfunctie. Bepaald type bedrijvigheid kan geluidhinder veroorzaken. In de omgeving van onderhavig plangebied zijn verschillende bedrijven gesitueerd die geluidhinder kunnen veroorzaken. Uitgaande van het geldende bestemmingsplan en de VNG publicatie (paragraaf 4.1) kan worden gesteld dat de nieuwe woningen geen hinder ondervinden van omliggende bedrijvigheid.
In onderhavig geval is er geen sprake van de ontwikkeling van een bedrijfsfunctie. Bepaald type bedrijvigheid kan geluidhinder veroorzaken. In de omgeving van onderhavig plangebied zijn verschillende bedrijven gesitueerd die geluidhinder kunnen veroorzaken. Uitgaande van het geldende bestemmingsplan en de VNG publicatie (paragraaf 4.1) kan worden gesteld dat de nieuwe woningen geen hinder ondervinden van omliggende bedrijvigheid.
Wegverkeerslawaai
De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet, dat in principe de geluidsbelasting op woningen niet de 48 dB mag overschrijden. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s).
Onderhavig plangebied is gelegen aan de Weeresteinstraat en de Noorderlaan. Voor de Noorderlaan (30 km weg) geldt geen onderzoeksverplichting. Daarbij heeft deze weg een lage verkeersintensiteit. De weg heeft geen invloed op het akoestisch klimaat ter plaatse van het plangebied. De Weeresteinstraat is een provinciale weg met twee rijstroken in het binnenstedelijk gebied. Ter hoogte van het plangebied geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Voor deze weg geldt een onderzoekszone van 200 meter aan weerszijden van de weg. Vanuit de Wet geluidhinder is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek noodzakelijk.
In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door Meurs Geluid een onderzoek 1 naar de gevelbelasting uitgevoerd. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de gevelbelasting op de gevel langs de Weeresteinstraat de voorkeursgrenswaarde overschrijdt. De belasting bedraagt 61 dB, terwijl 48 is toegestaan. Op basis van de rapportage van het akoestisch onderzoek dient bij de gemeente een ontheffing hoger waarde te worden vastgesteld.
Het eerste onderzoek van Meurs Geluid is op 24 juni 2011 beoordeeld door de Milieudienst West Holland. De milieudienst heeft geconcludeerd dat het rapport op onderdelen een nadere aanvulling behoeft. Deze nadere aanvulling is door Meurs Geluid opgesteld en als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Uit de nadere aanvulling blijkt dat de eerdere conclusie overeind blijft.
Spoorweglawaai
De wettelijke onderzoekszone van een landelijke spoorweg is onder andere afhankelijk van het aantal treinstellen dat per uur over de spoorlijn rijdt. Voor geluidsgevoelige bebouwing die wordt gerealiseerd in de zone van landelijke spoorwegen moet akoestisch onderzoek uitgevoerd worden conform artikel 106 van de Wgh. De onderzoekszone van een spoorlijn varieert tussen de 100 meter voor een rustige spoorlijn en 1200 meter voor een zeer drukke spoorlijn, zoals de Betuwelijn. De onderzoekszone wordt gemeten vanuit de buitenste spoorstaaf.
Onderhavig plangebied is op circa 1000 meter van het dichtstbijzijnde spoortracé gelegen. Gelet op de intensiteit van het spoortracé kan worden gesteld dat er vanuit het aspect spoorweglawaai geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen ontwikkeling.Conclusie
Het plangebied is gelegen aan de Weeresteinstraat. Op basis van de Wet geluidhinder is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting noodzakelijk. In onderhavig geval dient een ontheffing hogere grenswaarde te worden aangevraagd bij de gemeente. Voor appartementen waarvoor een hogere waarde procedure dient te worden doorlopen moet door middel van nader onderzoek worden vastgesteld of de gevelwering voldoende is.
- 1. Meurs Geluid, d.d. 17-03-2011, rapport: MG40064, Akoestisch Ondezoek Berekening gevelbelasting; Nieuwbouwplan hoek Weeresteinstraat en Noorderlaan te Hillegom CONCEPT
4.4 Luchtkwaliteit
De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. De wet vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te passen, als gevolg van hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijk ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden luchtkwaliteit.
Met name paragraaf 5.2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe 5.2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekende mate' precies inhoudt, staat in een Algemene Maatregel van Besluit (AMvB). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
Een belangrijk onderdeel van het instrumentarium is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), die sinds 1 augustus 2009 in werking is. Binnen het NSL werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:
- er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
- een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
- een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
- een project "niet in betekende mate" bijdraagt aan de luchtverontreiniging.
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er derhalve doorgaans twee aspecten in beeld worden gebracht. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet blijken of het project is aan te merken als een NIBM-project en dus niet zal leiden tot een verslechterde luchtkwaliteit.
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Met deze AMvB wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provincialen- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken.
Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.
Gevoelige bestemmingen zijn volgens het besluit, de volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen:
- scholen;
- kinderdagverblijven;
- verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. In onderhavig plan is geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen. De omgeving laat de ontwikkeling toe. Ter onderbouwing kan worden uitgegaan van de notitie1 die de gemeente Hillegom in het kader van de luchtkwaliteit heeft laten opstellen, waarin de luchtkwaliteit langs de N208 in beeld wordt gebracht. Uit de resultaten van de notitie blijkt dat er langs de gehele N208 geen sprake is van een overschrijding van de grenswaarden.
Aan de andere kant moet in het kader van de luchtkwaliteit tevens bepaald worden in hoeverre de nieuwe ontwikkeling leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van de NIBM-norm wordt bepaald of een project wel of niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Gelet op de geringe omvang van het onderhavige project (>1500) kan dit worden gezien als een NIBM-project en kan worden gesteld dat het project niet in betekenende mate invloed zal hebben op de luchtkwaliteit.
Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichtsbijgelegen drukke doorgaande weg de Weeresteinstraat (N208) in 2011, respectievelijk 28,3 µg/m3 en 18,6 µg/m3 (met zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit het milieubeleidsplan 2003-2010.
Conclusie
De functie wonen en detailhandel zijn in het kader van luchtkwaliteit geen gevoelige bestemmingen. Daarnaast is luchtkwaliteit zodanig, zo blijkt uit de door de gemeente opgestelde notitie, dat het de nieuwe functie toelaat. Verder zal de nieuwe ontwikkeling niet leiden tot een verslechterde luchtkwaliteit omdat onderhavig plan een NIBM-project betreft (minder dan 1500 woningen). Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor onderhavig plan.
- 1. Luchtkwaliteit langs de N208 bij Hillegom, CE, april 2007
4.5 Bodem
In het kader van de bestemmingsplanprocedure dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels een bodemonderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen. Een bodemonderzoek is gericht op bodembedreigende stoffen. Hiervoor dient er eerst naar de huidige functie van het plangebied te worden gekeken. Het bodemonderzoek moet namelijk de bodemkwaliteit vaststellen alvorens er activiteiten en werkzaamheden plaatsvinden in het kader van de beoogde ontwikkeling. Op deze wijze kan men bepalen of de bodemkwaliteit de nieuwe ontwikkeling toelaat.
Op basis van de beoogde functie wijziging is er ter plaatse een bodemonderzoek1 uitgevoerd. Het onderzoek is beoordeeld door de milieudienst. Gebleken is dat de ondergrond en het grondwater hooguit licht verontreinigd zijn. In de bovengrond is een matige verontreiniging met zink aangetroffen. Het mengmonster is niet uitgesplitst, waardoor er geen duidelijk beeld van de verontreiniging bestaat. Het rapport voldoet verder niet meer aan de huidige normen en de geldigheidstermijn voor een bodemonderzoek (3-5 jaar) is overschreden. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zijn voldoende gegevens bekend en is geen nieuw onderzoek vereist.
Conclusie
De gronden van onderhavig plan zijn in het kader van de voorgenomen functiewijziging onderzocht. Uit een de resultaten volgt dat funcitewijziging mogelijk is. Door de milieudienst is aangegeven dat voor de aanvraag van de omgevingsvergunning (tbv de nieuwbouw) een nieuw (actualiserend) bodemonderzoek (conform NEN 5740, 2009) uitgevoerd moet worden.
- 1. Rapport van IBOZO, 8 april 2005, rapport: AD4298-rp, Verkennend bodemonderzoek Weeresteinstraat 209
4.6 Ecologie
4.6.1 Inleiding
In het kader van de een goede ruimtelijke onderbouwing moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige beschermde natuurgebieden en dier- en plantsoorten zoals de Natuurbeschermingswet (1998) en Flora- en faunawet (2002) die aangeven. Als hier sprake van is, moet worden afgeweken door middel van een omgevingsvergunning.
Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied in het kader van bijvoorbeeld de Habitat- of Vogelrichtlijn. Wat betreft soortbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van dier- en plantsoorten geregeld.
4.6.2 Natuurbeschermingswet
De bescherming van natuurgebieden is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998. De Natuurbeschermingswet 1998 is op 1 oktober 2005 gewijzigd. Sindsdien zijn de bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn in de Natuurbeschermingswet verwerkt. De volgende gebieden worden aangewezen en beschermd op grond van de Natuurbeschermingswet:
- Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden);
- beschermde Natuurmonumenten;
- wetlands.
Voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de beschermde natuur geldt een vergunningplicht. Hierdoor is in Nederland een zorgvuldige afweging gegarandeerd bij projecten die gevolgen kunnen hebben voor natuurgebieden.
Conclusie
Onderhavig plangebied is niet gelegen in of nabij een Natura 2000- gebied of een Beschermd of Staats natuurmonument en is niet aan te merken als wetland. De Natuurbeschermingswet vormt geen belemmering voor onderhavig plan.
4.6.3 Ecologische hoofdstructuur
De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Het bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Er is daarnaast onderscheid te maken tussen de ‘droge’ en de ‘natte’ EHS.
Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in welke vorm dan ook enige vorm van afbreuk veroorzaken aan de bestaande EHS zijn niet toegestaan.
De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: ‘Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving’. Om hier voldoende aan bij te dragen stelt de regelgeving in het kader van de EHS drie uitgangspunten:
- Vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
- Verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
- Verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.
Een deel van de EHS loopt door de provincie Zuid-Holland. Zuid-Holland heeft de aanwezige natuur, die valt onder de EHS, voor haar provincie in kaart gebracht in de vorm van ‘Ecologische Hoofdstructuur'. Uit de kaart van de atlas blijkt dat het plangebied buiten de EHS is gelegen. Gezien de ligging buiten de EHS zal het plan geen negatieve effecten hebben op de EHS.
Conclusie natuurbescherming
Er kan worden aangenomen dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de omliggende natuurwaarden. Het plan is niet in strijd met de uitgangspunten van de EHS.
4.6.4 Flora- en faunawet
Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. Sinds de inwerkingtreding van de AMvB (2005) worden er drie categorieën beschermingsniveaus onderscheiden waarop het afwijkingsregime is gebaseerd. Wanneer plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. Per 1 oktober 2010 is de omgevingsvergunning ingevoerd. In plaats van de ontheffing Flora- en faunawet is het noodzakelijk om de omgevingsvergunning voor handelen met gevolgen voor beschermde soorten aan te vragen.
In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing dient op grond van de flora en fauna wetgeving onderzocht te worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten, de zogenaamde rode lijst, en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
In onderhavig geval betreft het de ontwikkeling van woningbouw op een voormalig bedrijfsterrein. De bestaande bebouwing zal vooruitlopend op de bouw worden gesloopt. De locatie is momenteel grotendeels verhard. Bij de nieuwbouw is er geen sprake van een vergroting van het verhard oppervlak.
De locatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, tegen de rode contour aan, aan een doorgaande provinciale weg. De bestaande bebouwing is reeds gedurende langere tijd buiten gebruik. Gelet op de ligging nabij het buitengebied en de buiten gebruik geraakte bebouwing is een quickscan flora en fauna noodzakelijk. Bij eerdere planvorming in 2007 is voor de beoogde locatie reeds een quickscan flora en fauna uitgevoerd. SAB Arnhem b.v. heeft door middel van een bureauonderzoek een quickscan flora en fauna opgesteld.
Uit de resultaten van het bureauonderzoek volgt dat op basis van de aanwezige verharding geen beschermde vaatplanten te verwachten zijn. Zoogdieren, vogels en amfibieën kunnen echter op basis van het huidige gebruik niet uitgesloten worden. Mogelijk kunnen de Veldmuis, Huismus, Gewone Pad en Bruine Kikker een vaste rust- of verblijfplaats hebben binnen het plangebied.
Uit de quickscan volgt eveneens dat vaste rust- en verblijfplaatsen van strikt beschermde vleermuizen en uilen niet uit zijn te sluiten binnen de bebouwde elementen.
PM resultaten nader onderzoek vleermuizen, uilen en de huismus
Conclusie
Uit de resultaten van de quickscan volgt dat nader ecologisch onderzoek naar gebouwbewonende soorten vleermuizen en uilen noodzakelijk is, om de effecten op beschermde fauna voorafgaand aan de sloop in beeld te brengen. In 2009 is de lijst met jaarrond beschermde vogels aangevuld met de huismus. Uit de quickscan blijkt dat ook deze soorten voor kunnen komen in het plangebied. Nader onderzoek is derhalve noodzakelijk voor vleermuizen, uilen en de huismus. Nader onderzoek moet nagaan of ontheffing aangevraagd moet worden, en welke mitigerende of compenserende maatregelen er eventueel genomen moeten worden. In afwachting van de resultaten van het nader onderzoek kan nog geen uitspraak worden gedaan ten aanzien van de effecten vanuit het aspect ecologie. 4.7 Water
4.7.1 Algemeen beleid
Waterwet (2009)
Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, w.o. de Kaderrichtlijn Water. Een opvallend feit is dat met de inwerkingtreding van de nieuwe Waterwet de Wvo-vergunning voor het lozen vanuit gemeentelijke rioolstelsels op het oppervlaktewater en de heffing op riooloverstorten verdwijnen. Deze worden vervangen door algemene regels die zijn geformuleerd in het Besluit lozen buiten inrichtingen (AMvB). Niet alles is echter onder te brengen in de algemene regels. Daartoe introduceert de Waterwet de integrale watergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
Nationaal waterplan
In december 2009 heeft het kabinet het nationaal waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.
Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.
4.7.2 Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland
Het beleid van Hoogheemraadschap Rijnland dat voor onderhavig plan relevant is bestaat uit:
- Het waterbeheerplan Rijnland;
- De Keur en Beleidsregels.
Waterbeheerplan Rijnland
In 9 december 2009 is het nieuwe waterbeheerplan (WBP)1van het hoogheemraadschap van Rijnland vastgesteld. Voor de planperiode 2010-2015 zal dit WBP van toepassing zijn. In het plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering.
De drie hoofddoelen zijn:
- veiligheid tegen overstromingen;
- voldoende water;
- gezond water.
Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelstijging. Het WBP sorteert voor op deze ontwikkelingen.
Keur en Beleidsregels
Per 22 december 2009 is een nieuwe keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en de daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De ‘Keur en Beleidsregels’ maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren.
De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen (duinen, dijken en kaden), watergangen (kanalen, rivieren, sloten en beken) en andere waterstaatwerken (bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaat-werken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.
- 1. Hoogheemraadschap van Rijnland (9 december 2009), Waterbeheerplan 4 (WBP 4), 2010-2015
4.7.3 Watertoets
In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincie, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw (WB’21) ondertekend. Onderdeel van het nieuwe waterbeleid is de ‘watertoets’: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem.
Ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten. Initiatiefnemers van ruimtelijke plannen moeten in een vroegtijdig stadium van het planvormingsproces de waterbeheerder(s) betrekken. De initiatiefnemer vraagt de waterbeheerder(s) om een wateradvies in de vorm van een watertoets. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van het overleg opgenomen. Op basis van de watertoets zal de waterbeheerder Keurontheffing en, indien nodig, een Wvo-vergunning (Wet verontreiniging oppervlaktewater) verlenen.
Huidige situatie
Het plangebied is momenteel nagenoeg geheel verhard. De verharding bestaat uit de bebouwing en de wegverharding. In het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.
Toekomstige situatie
Het bouwplan voorziet in twee gebouwen en de bijbehorende parkeervoorzieningen. De totale oppervlakte aan verharding bedraagt circa 1.550 m2. In het plangebied worden geen watergangen gegraven.
Watercompensatie
Uitgangspunt is dat de bergingscapaciteit van het watersysteem niet mag verminderen ten opzichte van de toestand voor de voorgenomen activiteit, in onderhavig geval de realisatie van de nieuwe woningen inclusief ontsluiting. Indien noodzakelijk dienen er maatregelen te worden getroffen in het plangebied om de negatieve effecten te voorkomen. De compenserende maatregelen worden bij voorkeur binnen het plangebied genomen, om afwenteling naar andere gebieden te voorkomen. Met betrekking tot de watercompensatie schrijft het Hoogheemraadschap Rijnland namelijk voor dat bij een extra verhard oppervlak van minder dan 500 vierkante meter geen watercompensatie is vereist, dit wordt in onderhavig plan niet overschreden. Het plangebied is momenteel nagenoeg geheel verhard. Bij de nieuwbouw is er geen sprake van een vergroting van het verhard oppervlak. Watercompensatie is dan ook niet vereist.
Waterafvoer
Hemelwater afkomstig van de nieuwe bebouwing zal worden afgekoppeld. Het vuilwater zal worden afgevoerd via het bestaande rioleringssysteem.
Conclusie
Gezien het feit dat bij onderhavig initiatief er geen toename in verharding gaat plaatsvinden, is watercompensatie niet noodzakelijk.
4.8 Archeologie En Cultuurhistorie
Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet is geregeld hoe met archeologische vindplaatsen en zichtbare monumenten moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij de planvorming te betrekken. In dit verband moet een verkenning worden gedaan om archeologische potentie in te schatten. Deze verkenning zal worden gedaan aan de hand van:
- de Cultuurhistorische Atlas van de provincie Zuid-Holland;
- Nota Archeologie Hillegom.
Provinciaal beleid
De Cultuurhistorische Atlas van de provincie Zuid-Holland geeft een overzicht van de cultuurhistorische kenmerken en waarden in Zuid-Holland. De Cultuurhistorische Atlas (zie afbeelding 11) maakt de historische geografische waardering van de provincie Zuid-Holland inzichtelijk.
Afbeelding 11: Fragment uit de Cultuurhistorische Atlas van de provincie Zuid-Holland
Volgens de Cultuurhistorische Atlas van de provincie Zuid-Holland geldt voor de betrokken gronden een zeer grote kans op archeologische sporen
Uit raadpleging van de provinciale Cultuurhistorische blijkt dat de gronden zeer grote trefkans op archeologische waarde hebben. Dit houdt in dat er archeologische en of cultuurhistorische sporen te verwachten zijn in de bodem. Bij een dergelijke waardering is het uitvoeren van een verkennend archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Gemeentelijk beleid
In mei 2007 is in opdracht van de gemeente Hillegom, de Nota Archeologie Hillegom ‘Naar een realistische en duurzame omgang met het archeologisch erfgoed in de gemeente Hillegom’ door RAAP opgesteld. Deze nota dient een eerste aanzet te geven voor het formuleren van het gemeentelijk archeologisch beleid, en te inventariseren wat er in deze ‘overgangsfase’ door de gemeente Hillegom op het gebied van de archeologische monumentenzorg geregeld dient te worden, uitgaande van de aanstaande wettelijke verplichting hiertoe. Tegelijk met de Nota Archeologie Hillegom heeft de gemeente Hillegom RAAP verzocht een archeologische vindplaats- en verwachtingskaart voor het gemeentelijk grondgebied te vervaardigen (‘beleidskaart’). Aan de vindplaats- en verwachtingskaart zijn voorschriften voor in bestemmingsplannen gekoppeld. Om die reden wordt gesproken van een archeologische beleidskaart, zie afbeelding 12.
Afbeelding 12 – uitsnede archeologische beleidskaart (Bron: Hillegom.nl)
Uit de archeologische beleidskaart blijkt dat onderhavig plangebied zich bevindt in een gebied wat zich kenmerkt als ‘strandwal al dan niet met duinen’. Voor dit gebied geldt een hoge archeologische verwachting. Dit impliceert dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is.
Inventariserend Archeologisch onderzoek
Op basis van zowel het provinciale als het gemeentelijke beleid is archeologisch onderzoek noodzakelijk. In augustus 2005 is er ter plaatse een verkennend archeologisch onderzoek1uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek tonen aan dat er ter plaatse geen aanwijzingen zijn gevonden voor vindplaatsen. Het plangebied lijkt in het verleden te zijn omgespit in het kader van de grondverbetering in verband met de bollenteelt. Bij deze grondwerkzaamheden zijn de eventueel aanwezige archeologische vindplaatsen totaal verstoord.
Conclusie
Archeologisch onderzoek toont aan dat in de bodem geen archeologische waarden zijn aangetroffen. Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor onderhavig plan.
- 1. RAAP Archeologisch Adviesbureau, 15 augustus 2005, rapportnr.: 1278, Plangebied hoek Weeresteinstraat en de Noorderlaan, gemeente Hillegom; Archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonder
4.9 Verkeer En Parkeren
Verkeer
Een ruimtelijke ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de verkeersafwikkeling of de parkeermogelijkheden. De planlocatie is gelegen in de bebouwde kom van Hillegom. In de toekomstige situatie zal gebruik worden gemaakt van de bestaande in- en uitrit aan de Noorderlaan. Via de Noorderlaan is de verkeersafwikkeling mogelijk om de Weeresteinstraat.
In totaal zullen er 22 appartementen worden gerealiseerd. De verkeersbewegingen van en naar het plangebied zal in de toekomst toenemen. Er kan echter worden aangenomen dat de extra verkeersbewegingen geen nadelige gevolgen hebben op de bestaande verkeersafwikkeling in de omgeving van het plangebied. Extra verkeersmaatregelen zijn niet noodzakelijk. De ontwikkeling zal niet leiden tot een onaanvaardbare verkeershinder.
Parkeren
Parkeerbehoefte
De gemeente Hillegom beschikt over een Verkeers- en vervoersplan1. Het Hillegoms Verkeers- en Vervoersplan (HVVP) is op 10 september 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Hillegom. In het HVVP is opgenomen dat bij nieuwbouw projecten er gebruik moet worden gemaakt van de CROW-richtlijnen, zoals zijn omschreven in het ASVV. Om de toekomstige parkeerdruk zoveel als mogelijk te minimaliseren dient bij nieuwe projecten rekening te worden gehouden met de maximale parkeernorm.
Bij zowel nieuwe projecten als herstructureringen zullen de CROW-richtlijnen voor parkeren gebruikt worden. Om de toekomstige parkeerdruk zoveel mogelijk te minimaliseren, moet er bij nieuwe ontwikkelingen van een hogere norm dan de minimale worden uitgegaan.
zijn parkeernormen opgenomen waaraan bij nieuwbouwprojecten moet worden voldaan.
Om de parkeerbehoefte van onderhavig plan vast te stellen wordt gebruik gemaakt van de parkeernormen afkomstig van het ASVV2. De te hanteren parkeernorm is afhankelijk van de ligging en het type functies. Het plangebied is in matig stedelijk in de rest bebouwde kom van Hillegom gelegen. Het plan voorziet in het woningtype goedkoop. Uitgaande van de ASVV dient er voor onderhavig plan rekening te worden gehouden met de volgende parkeernormen:
| Woningtype | Aantal woningen | Minimale parkeernorm | Max. aantal pp |
| Goedkoop | 22 | 1,4 | 30,8 |
In het kader van de voorgenomen ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met een minimale parkeerbehoefte van 31 parkeerplaatsen.
Parkeeraanbod
Het parkeren wordt binnen het plangebied opgelost. Er zullen in totaal 32 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het nieuwe parkeerterrein tussen de twee gebouwen in. Hiermee wordt voorzien in de parkeerbehoefte volgens het ASVV.
Conclusie
De ontwikkeling leidt niet tot een noemenswaardige toename van de bestaande verkeersintensiteit. Het plangebied is voldoende ontsloten op de Weeresteinstraat, welke als doorgaandeweg van Hillegom.
Het parkeren wordt binnen het plangebied opgelost. Er wordt voldaan aan de parkeernorm van het ASVV.
4.10 Kabels En Leidingen
Op de locatie is momenteel een traforuimte gesitueerd op eigen perceel, waar de nodige kabels en leidingen naartoe liggen. In het kader van het bouwplan zullen er in de directe omgeving van de traforuimte graafwerkzaamheden plaats vinden. Alvorens men aanvangt met de graafwerkzaamheden is het raadzaam een KLIC-medling uit te laten voeren in het kader van graafschade aan mogelijk aanwezige kabels en leidingen in het plangebied. Door middel van de verkregen resultaten van een KLIC-melding kan men inzicht krijgen in de aanwezige kabels en leidingen binnen of in de directe omgeving van het plangebied.
Uit een eerste inventarisatie uitgevoerd op 5 januari 2011, is gebleken dat er ten noorden van het plangebied verschillende kabel- en leidingstroken gelegen zijn waarmee rekening gehouden dient te worden. Deze hebben allemaal betrekking op de realisatie van de nieuwbouw. Hiertoe is een KLIC-melding aangevraagd. Naar aanleiding van de resultaten van de KLIC-melding dient de opdrachtgever zelf aan te geven in hoeverre verplaatsing van de kabels en leidingen van belang is en ook daadwerkelijk mogelijk is. De haalbaarheid is afhankelijk van de geraamde kosten die het verleggen van de kabels en/of leidingen met zich meebrengt.
Conclusie
Met de graafwerkzaamheden die in het plangebeid gaan plaats vinden in het kader van de nieuwbouw, dient rekening te worden gehouden met de aanwezige kabels en leidingen in het gebied. Aan de noordzijde van het plangebied zijn mogelijk belangrijke kabels en leidingen aanwezig. Het omleggen van de kabels is in geen optie. Indien er nabij de aanwezige kabels en leidingen werkzaamheden worden uitgevoerd, zal dit in overleg en onder toezicht van de beheerder van de kabels en leidingen moet plaats vinden. Het eventueel verplaatsen of omleggen zal kosten met zich mee brengen. Op basis van de resultaten van de KLIC-melding is het aan de opdrachtgever om te bepalen in hoeverre dit gevolgen heeft voor de (economische) haalbaarheid van het plan.
4.11 Mer Toets
In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling ook uitgevoerd moet worden als een project, dat wordt genoemd in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r., nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Omdat dit project wordt genoemd in de D-lijst (categotie D 11.2; aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject) dienen de nadelige gevolgen voor het milieu te worden beoordeeld. Aangezien de grootte en het aantal woningen ruim onder de drempelwaarde liggen uit kolom 2 van de D-lijst (respectievelijk 100 ha en 2000 woningen) wordt verwacht dat de effecten op het milieu niet zodanig zijn dat hiervoor een formele planMER noodzakelijk is.
De betreffende aspecten worden voldoende omschreven in het bestemmingsplan. Bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan kunnen de verschillende milieuaspecten in voldoende mate meegewogen worden.
4.12 Milieu Effectrapportage
In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling ook uitgevoerd moet worden als een project, dat wordt genoemd in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r., nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Omdat dit project wordt genoemd in de D-lijst (categotie D 11.2; aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject) dienen de nadelige gevolgen voor het milieu te worden beoordeeld.
Aangezien de grootte en het aantal woningen ruim onder de drempelwaarde liggen uit kolom 2 van de D-lijst (respectievelijk 100 ha en 2000 woningen) verwacht de Milieudienst West Holland dat de effecten op het milieu voor wat betreft de milieuaspecten niet zodanig zijn dat hiervoor een formele planMER noodzakelijk is. De betreffende aspecten worden voldoende omschreven in het onderhavige bestemmingsplan.
5 Juridische Planbeschrijving
5.1 Het Juridisch Plan
Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het mogelijk om in afwijking van het geldende bestemmingsplan een nieuw bestemmingsplan op te stellen. De gemeente Overbetuwe heeft besloten om een bestemmingsplanprocedure te volgen in het kader van de Wro. Voor het bestemmingsplan 'Kastanjehof' is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2008 (SVBP 2008). De kern van de voorgestelde regeling volgt uit twee uitgangspunten: zoveel mogelijk informatie op de kaart en zo eenvoudig mogelijke planregels. Zoals algemeen bekend bij werken met een standaard is maatwerk noodzakelijk, vandaar dat de standaard op bepaalde punten is aangepast.
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken en het ontwerpbesluit moeten worden gepubliceerd waarbij de gelegenheid wordt geboden om zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. Nadat de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van deze herziening heeft genomen, ligt het plan wederom ter inzage. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, evenals belanghebbenden die niet kunnen worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, kunnen dan in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.
Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling.
5.2 Verbeelding
Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemmingen de gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijhorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:
- Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkelbestemming' (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regel van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen;
- Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc.. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in één regel maar ook in meerdere planregels en kunnen ook een gehele 'eigen' planregel hebben.
5.3 Opzet Regels
De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:
- Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels bepaald (artikel 2);
- Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsregels met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Voorts zijn er (eventuele) omgevingsvergunningen voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Tot slot kunnen er wijzigingsbevoegdheden opgenomen zijn. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld;
- Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Denk aan de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingen (een binnenplanse afwijking is, zoals het woord het al zegt, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan zelf van de regels uit datzelfde bestemmingsplan. Dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingen). Het zijn allemaal belangrijke regels die voor het gehele plan gelden: ze moeten daarom altijd goed gelezen worden vóórdat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht;
- Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).
5.4 Nadere Toelichting Op De Regels
Artikel 3 - tuin
De bestemming tuin wordt gegeven aan de gebieden vanaf de openbare ruimte, in dit geval de bestemming verkeer, tot aan de voorgevelrooilijn van het opgenomen bouwvlak. Binnen de bestemming zijn geen bouwwerken mogelijk. Op deze wijze wordt gewaarborgd dat deze ruimte open blijft en wordt ingericht als een tuin.
Artikel 4 - verkeer-verblijf
In het plangebied wordt een parkeerterrein gerealiseerd. In deze bestemmingsregeling zijn wegen, straten en groen- en parkeervoorzieningen mogelijk gemaakt met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het bestemmingsverkeer.
Artikel 5 - wonen
Voor de percelen waar de appartementgebouwen op zijn gesitueerd is de bestemming wonen opgenomen. Binnen de bestemming wonen zijn bouwvlakken opgenomen. De hoofdgebouwen dienen binnen de bouwvlakken te worden gerealiseerd. Voor de bouwvlakken is in de verbeelding een bouw- en goothoogte opgenomen waaraan dient te worden voldaan. Eveneens is het woningtype wat is toegestaan opgenomen, te weten gestapeld. Op deze wijze wordt de gewenste locatie van de verschillende woningtypen gewaarborgd.
6 Economische Uitvoerbaarheid
6.1 Economische Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.
Het project wordt op initiatief van Romeijn Projectontwikkeling gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de 22 appartementen en parkeervoorzieningen zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de bestemmingsplanprocedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer worden doorberekend. Het project wordt gefinancierd uit eigen middelen van de initiatiefnemer.
Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie’, artikel 6.12, lid 2 van de Wro is kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
| a. | het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; |
| b. | het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en |
| c. | het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. |
In onderhavige situatie wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden, omdat het kostenverhaal van het project volledig geregeld wordt in de anterieure overeenkomst.
Conclusie
De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het afsluiten van de anterieure overeenkomst aangetoond.
7 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub c Bro overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1. Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met het waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Tevens dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub e Bro een onderbouwing te worden opgenomen over de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Hiertoe wordt in het navolgende het verslag van het artikel 3.1.1 Bro overleg en zienswijzenverslag opgenomen.
Het ontwerpbestemmingsplan zal conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid van zienswijzen voor een ieder, ook voor overlegpartners. Na vaststelling door de gemeenteraad zal het vaststellingsbesluit bekend gemaakt worden. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking dan 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
7.1 Resultaten Artikel 3.1.1 Bro Overleg
Conform het bepaalde in artikel 3.1.1 Bro zal vooroverleg worden gevoerd met verschillende overlegpartners. De uitkomsten van dit vooroverleg zullen worden opgenomen als bijlage bij de toelichting. De verschillende overlegpartners worden benaderd met de vraag een reactie te leveren op de relevante stukken uit de toelichting.
7.2 Zienswijzen
Het ontwerp van het bestemmingsplan Weeresteinstraat 209 te Hillegom heeft van donderdag 8 december 2011 tot en met woensdag 18 januari 2012 ter inzage gelegen om een ieder in de gelegenheid te stellen een reactie te geven op het plan. Gedurende de ter inzage legging zijn er twee zienswijzen op het plan ingediend.
Deze zienswijzen zijn in een separate bijlage samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Deze Nota van zienswijzen is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd.