het bestemmingsplan Verbrede reikwijdte Energiepark e.o. van de gemeente Leiden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0546.00181-0302 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/ of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca (met uitzondering van bed and breakfast) zijn hiervan uitgesloten;

verkoop van producten aan particulieren op de openbare weg, vaak vanaf een standplaats in een marktkraam of voor dit doel aangepaste verkoopwagen;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanwezige archeologische resten;

creatieve werkplaats;

het deel van een etmaal tussen 20:00 uur en 23:00 uur;

(deels) buiten de gevel stekende constructieve open buitenruimte van een woning die niet verbonden is met de begane grond;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een slaapvertrek;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, verhandelen, installeren en/of herstellen van goederen;

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf straatniveau;

een object als bedoeld in artikel 1, onder b van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

de grens van een bestemmingsvlak;

• ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
• ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, als bedoeld in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, waaronder begrepen een vaste ligplaats voor een woonschip;

de grens van een bouwvlak;

een (doorlopend) gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, een kelder en andere (al dan niet deels) ondergronds gelegen ruimten en een zolderverdieping meegerekend;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

grens van het bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar volgens de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten;

de positieve waardering van sporen, objecten, patronen en structuren die zichtbaar of niet zichtbaar onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In veel gevallen bepalend voor de identiteit van een plek of gebied en aanknopingspunten biedend voor toekomstige ontwikkelingen en onderdeel van de manier waarop we ons land beleven, inrichten en gebruiken;

een uitspringend gedeelte op een hellend dak waarin een raamkozijn is opgenomen en die voorzien is van zijwanden;

een maatschappelijke voorziening waar hulp en onderdak wordt geboden aan dak- en thuislozen;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een bepaalde vakdiscipline;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaars, en bankfilialen;

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak:

• waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A);
• waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte;

een activiteit wordt onafgebroken meer dan 12 maanden niet meer uitgevoerd;

energie die gewonnen wordt uit natuurlijke bronnen, waarbij weinig tot geen schadelijke milieueffecten optreden bij winning en omzetting en die in grote hoeveelheden beschikbaar is, zoals zon, wind, water, biomassa, aard- en omgevingswarmte; op te delen in:

1. a. kleinschalige duurzame energiewinning; perceelsgebonden bronnen veelal bedoeld voor energiegebruik binnen het betreffende bouwvlak;
2. b. grootschalige duurzame energiewinning; perceel overstijgende bronnen bedoeld voor energiegebruik voor meerdere locaties dan alleen het betreffende bouwvlak;

ontwikkelingen, waarbij innovatieve toepassingen worden toegepast ten aanzien van energiegebruik, energiewinning, natuurinclusief bouwen en materiaalgebruik, zoals zonnepanelen, sedumdaken, circulair bouwen e.d.;

aanwezige waarden als gevolg van de verspreiding, de dynamiek en de samenhang tussen levende organismen en hun omgeving;

een coherent geheel van elementen, die als één geheel functioneren in de duurzame energiewinning;

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals concerten, festivals, sportmanifestaties, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows en thematische markten, onder te verdelen in de volgende categorieën evenementen:

evenement categorie 1:

alle evenementen tot 20.00 uur met alleen onversterkte muziek en alle evenementen met een versterkte geluidproductie van maximaal 70 dB(A)/80 dB(C) op de gevel van de dichtstbijzijnde woning van derden of ander geluidgevoelig object. Indien de gevel op grotere afstand ligt dan 25 m, geldt de norm op 25 m van de geluidbron. In afwijking van het voorgaande geldt voor toneelvoorstellingen dat deze ook na 20.00 uur in categorie 1 blijven.

evenement categorie 2a:

evenementen welke na 20.00 uur voortduren (met uitzondering van toneelvoorstellingen) en evenementen met een geluidsproductie van maximaal 80 dB(A)/90 dB(C) op de gevel van de dichtstbijzijnde woning van derden of ander geluidgevoelig object indien het geluid wordt voortgebracht door live optredende artiesten.

evenement categorie 2b:

evenementen met een geluidsproductie van maximaal 85 dB(A)/95 dB(C) op de gevel van de dichtstbijzijnde woning van derden of ander geluidgevoelig object indien het geluid wordt voortgebracht door live optredende artiesten.

Indien het geluid wordt voortgebracht door geluidinstallaties ten behoeve van achtergrondmuziek, verslaglegging of commentaar tijdens een evenement geldt een norm van maximaal 80 dB(A)/92 dB(C) op de gevel van de dichtstbijzijnde woning van derden of andere geluidgevoelige gebouwen.

evenement categorie 3:

evenementen met een geluidsproductie van maximaal 90 dB(A)/100 dB(C) op de gevel van de dichtstbijzijnde woning van derden of ander geluidgevoelig object.

periode waarbinnen een evenement plaatsvindt tussen 09.00 en 23:00;

de fysieke leefomgeving omvat onder andere de volgende thema's:

1. a. bouwwerken;
2. b. infrastructuur;
3. c. watersystemen;
4. d. water;
5. e. bodem;
6. f. lucht;
7. g. geluid;
8. h. landschappen;
9. i. natuur;
10. j. cultureel erfgoed;

tentoonstellings- en verkoopruimte voor kunst;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, alsmede een keuken van ten minste 11 m² (artikel 1 Wet geluidhinder);

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies en activiteiten die maken dat een gebouw of terrein als geluidgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bij het geluidgevoelig object behorende buitenruimte waar de geluidbelasting de voorkeursgrenswaarde, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, niet overschrijdt in een gebied van minimaal 5 m²;

een geveldeel grenzend aan een verblijfsruimte met een te openen deel (bijvoorbeeld een raam) waar de gevelbelasting de voorkeursgrenswaarde, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, niet overschrijdt, dan wel een serre of loggia is gerealiseerd waardoor de voorkeursgrenswaarde op de scheidingsconstructie van de achtergelegen verblijfsruimte niet wordt overschreden;

een zone rond industrieterreinen, wegen of spoorwegen, of een andere geluidzone, als bedoeld in Hoofdstukken V tot en met VIII in de Wet geluidhinder;

een inrichting, bij welke ingevolge artikel 40 van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld;

een rioleringsstelsel dat hemelwater en afvalwater gescheiden afvoert;

woningen en andere geurgevoelige (gedeelten van) gebouwen en geurgevoelige terreinen, als bedoeld in de Wet geurhinder en veehouderij;

groenscherm(en) van opgaande beplanting, berm-beplantingen en andere beplantingen voor openbaar of particulier gebruik welke beplanting in planologisch opzicht een ruimtelijk structurerend effect hebben;

de bij dit bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde, zoals bepaald in artikel 15.2, voor de geluidbelasting van een geluidgevoelig object, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

een functie waarvoor het gebouw hoofdzakelijk mag worden gebruikt;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

De volgende categorieën worden onderscheiden:

I:

Horeca inrichting, die uitsluitend tussen 6:00 uur en 22:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk kleine etenswaren en/of alcoholvrije dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: thee- en koffieconcepten, brood- en lunchconcepten, ijs- en yoghurtconcepten

I*:

Horeca inrichting, die uitsluitend tussen 6:00 uur en 22:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk, ten behoeve van een brood- of lunchconcept, kleine etenswaren en/of alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waar
• ondergeschikt daaraan eventueel wijn en/of zwak alcoholhoudende dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: brood- en lunchconcepten

II:

Horeca inrichting waar:

• al dan niet voor gebruik ter plaatse snacks worden verstrekt, en waar
• eventueel in combinatie daarmee, uitsluitend alcoholvrije, dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: fastfoodconcepten, healthy fastfoodconcepten, snackbars, shoarmazaken

III:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt en
• eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken en/of kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, pizzeria's

III*:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• maaltijden en dranken worden verstrekt eventueel in combinatie met kleine etenswaren

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, eetcafés, grand-cafés, brasseries, bistro's, pizzeria's

III**:

Horeca inrichting, die indien geopend altijd uiterlijk vanaf 12:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt, eventueel in combinatie met kleine etenswaren
• eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, pizzeria's

IV:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk dranken worden verstrekt, en waar
• eventueel in combinatie daarmee kleine etenswaren worden verstrekt, en/of
• eventueel in combinatie daarmee tot een maximum van 12 keer per jaar entertainment wordt aangeboden, zoals het geven van gelegenheid tot dansen.

Voorbeelden: cafés, bars, pubs, bier-, wijn- en cocktailconcepten

V:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca categorie II, waar:

• hoofdzakelijk dranken worden verstrekt en entertainment wordt aangeboden, zoals het geven van gelegenheid tot dansen, en waar
• eventueel in combinatie daarmee kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: clubs, discotheken, feestcafés, uitgaansconcepten, partycentra, danscafés, karaokebars

V*:

Horeca inrichting als bedoeld in categorie V, met een totale bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 250 m².

Voorbeelden: clubs, discotheken, feestcafés, uitgaansconcepten, partycentra, danscafés, karaokebars

VI:

Horeca inrichting waar:

• hoofdzakelijk gelegenheid tot tijdelijk slaapverblijf wordt gegeven, en waar
• eventueel in combinatie daarmee maaltijden, dranken en/of kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: hotels, motels en pensions

VII:

Horeca inrichting die uitsluitend toegankelijk is voor een besloten groep mensen, zoals leden van een vereniging.

Voorbeelden: studentensociëteiten

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

de nieuwe watersituatie moet minimaal gelijk zijn aan de uitgangssituatie, waarbij:

1. a. er geen toe- of afname is van de waterafvoer op de rand van het perceel;
2. b. er geen veranderingen van oppervlaktewaterstanden optreden op de grens van het perceel;
3. c. de omvang van grondwateraanvulling blijft gelijk (dit is de som van infiltratie vanaf oppervlak, inzijging vanuit oppervlaktewater, kwel en drainage);
4. d. er geen veranderingen van grondwaterstanden optreden op de grens van het perceel en daarbuiten;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig diensten worden verleend, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie;

een gebouw of structuur, niet zijnde een beschermd monument, dat van belang is voor het historisch stadsbeeld en de historische stadsstructuur in het Rijksbeschermd stadsgezicht dan wel van belang is vanwege de architectuur van het gebouw;

een maatschappelijke voorziening voor de opvang van kinderen in de leeftijd van 0 - 4 jaar;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met artistieke en/ of culturele waarde;

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek;

een object als bedoeld in artikel 1, onder l van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

niet-motorvoertuigen (bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen), fietsers, voetgangers, en geleiders/berijders van een dier en motorvoertuigen met een snelheidsbeperking zoals landbouwvoertuigen;

inpandige, niet buiten de gevel stekende (uitkragende) constructieve open buitenruimte van een woning;

bovenkant van het afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft;

voorzieningen zoals gezondheidszorg, (para)medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen, verzorgingshuizen, welzijnsvoorzieningen, cultuurvoorzieningen, sociale voorzieningen, religieuze voorzieningen, musea, bibliotheken, wetenschappelijk onderzoek, openbare dienstverlening en verenigingsleven, met dien verstande dat voorzieningen voor kinderopvang en dak- en thuislozenopvang hieronder niet worden begrepen;

nadere eisen als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder d van de Wro;

het deel van een etmaal tussen 13:00 uur en 20:00 uur;

het zodanig oprichten van bouwwerken en de directe omgeving van gebouwen dat natuurwaarden hier baat bij hebben. De maatregelen kunnen hard zijn (bijv. nestkasten) of zacht (bijv. tuinen);

een gebruik, werkzaamheid of activiteit gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op tenminste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

bedrijf gericht op het leveren van voorzieningen van openbaar nut, zoals gas, water, elektriciteit en telecommunicatie en het opwekken van warmte en elektriciteit;

een voorziening ten behoeve van de distributie van gas, water en elektriciteit, en de telecommunicatie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen datacentra, transformatorhuisjes, gemalen, telefooncellen en zendmasten, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen;

het deel van een etmaal tussen 9:00 uur en 13:00 uur;

(een gedeelte van) een bouwwerk, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden peil;

beperkt verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse vanuit een bedrijf, waarbij het gaat om horeca dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

dienstverlening, inclusief backoffice, door de (semi)overheid of een namens een (semi)overheid zorgdragende instelling;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

een gebouwde of ongebouwde voorziening die geschikt is om één of meer auto's en/of fietsen te parkeren, voor privé en/of gemeenschappelijk gebruik, zoals parkeerterreinen en fietsenstallingen;

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit een bedrijf, waarbij het gaat om detailhandel dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient;

gevel van hoger gelegen bouwlaag/bouwlagen die terug ligt/liggen ten op zichte van de ondergelegen gevel;

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste twintig jaar na ingebruikname is verzekerd;

het vanaf een vaste plaats op een openbare en in de openlucht gelegen plaats te koop aanbieden, verkopen of afleveren van goederen of het anderszins aanbieden van goederen en diensten, gebruikmakend van fysieke middelen, zoals een kraam, een wagen of een tafel;

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden;

een buiten de besloten ruimte van de inrichting liggend deel van het horecabedrijf waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt;

(houten) overkluizing van de grond dan wel het water;

parkeergelegenheid voor auto's en fietsen, waarvan het aantal parkeerplaatsen en de omvang daarvan voldoet aan de 'Beleidsregels Parkeernormen 2020' van de gemeente Leiden met inbegrip van de daarin opgenomen afwijkingsmogelijkheden, zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en - indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd - aan die wijziging;

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

de maximale waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid van de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

een (complex van) ruimte(n), geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

een commerciële bedrijfsactiviteit met één, maar doorgaans meerdere zalen, gericht op de zakelijke markt;

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming daarvan, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten, van een gebouw dat wordt gebruikt voor een beroep of bedrijf exclusief eventueel terras buiten;

vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig loopt dan wel verspringt, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte;

vanaf de bovenkant van de vloer van de begane grond tot en met de bovenkant van de vloer van de bovengelegen bouwlaag.

de totale oppervlakte, zoals bepaald wordt volgens de NEN 2580;

gemeten op vloerniveau tussen buitenwerkse gevelvlakken; bij gebouwen bestaande uit meerdere bouwlagen wordt per bouwlaag gemeten.

tussen de buitenwerkse voorgevel van de erker en de buitenwerkse gevel van het gebouw waaraan het wordt gebouwd;

de verticale afstand tussen de maatgevende hoogwaterstand en de onderkant van een overspanning boven de vaarweg;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

gemeten tussen de onderzijde van de begane-grondvloer dan wel -indien aanwezig- van de kelder- of souterrainvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken;

Bij toepassing van de in dit plan opgenomen maatvoeringen worden ondergeschikte bouwonderdelen buiten beschouwing gelaten, zoals:

• plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, plantenbakken, ventilatiekanalen, schoorstenen, antenne-installaties, onderhoudsinstallaties, luchtkokers, liftschachten, technische ruimten op het dak, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1 m en met dien verstande dat niet meer dan 50% van het totale dakvlak gebruikt mag worden voor ondergeschikte bouwdelen (met uitzondering van zonnepanelen: deze mogen het dakvlak voor 100% beslaan);
• markiezen, zonweringen, uitvalsschermen, uithangborden, gebouwgebonden reclameuitingen en dergelijke voor zover passend binnen het Modellenboek Gevelreclame & Uitstallingen Binnenstad Leiden of een herziening daarvan, zoals geldend op het moment van ontvangst van een aanvraag omgevingsvergunning;

de oppervlakte gemeten tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

onder peil wordt verstaan:

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
2. b. voor een bouwwerk die in of op het water wordt gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

de horizontaal gemeten afstand tussen het buitenwerkse gevelvlak en het uiterste bouwdeel van een balkon;

de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau tussen de begrensde opgaande scheidingsconstructie van de afzonderlijke daartoe behorende ruimte(n), inclusief onderbouw en zolderruimte. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend.

De voor Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een gasdrukmeet- en regelstation;
2. b. ondergrondse en bovengrondse leidingen en toebehoren;

één en ander met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

3. c. wegen;
4. d. paden;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. lichtvoorzieningen;
7. g. erf- en terreinafscheidingen;
8. h. groen.

De voor Bedrijf - Nutsvoorziening aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. geluidzoneringsplichtige inrichting in de vorm van een nutsbedrijf, met inbegrip van de duurzame energiewinning die daaraan ten dienste staat;
2. b. overige bedrijven in de categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten die als Bijlage1 bij de regels is gevoegd;
3. c. nutsvoorzieningen;

één en ander met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, andere functies, voorzieningen en waarden, zoals:

4. d. ondergeschikte horeca;
5. e. bedrijfsgebonden, niet-zelfstandige kantoorruimtes;
6. f. parkeergelegenheid;
7. g. kabels en leidingen;
8. h. voorzieningen voor laden en lossen;
9. i. verhardingen, voet en fietspaden, toegangswegen, inritten en uitritten;
10. j. erven;
11. k. groenvoorzieningen;
12. l. ecologische waarden;
13. m. aanmeermogelijkheden;
14. n. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
15. o. kades en aan water gerelateerde groenvoorzieningen, zoals taluds en oevers.

Het bevoegd gezag kan met het oog op de externe veiligheid nadere eisen stellen met betrekking tot de bebouwing, de situering van de bebouwing, de inrichting en het gebruik van de gronden.

Voor het gebruiken van de gronden voor de in lid 4.1 bedoelde bestemming, gelden de volgende bepalingen:

1. a. bedrijfsgebonden niet-zelfstandige kantoorruimte is toegestaan, met dien verstande dat de hiervoor gebruikte oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50% van het bedrijfsvloeroppervlak tot maximaal 3.000 m²;
2. b. ondergeschikte horeca is uitsluitend toegestaan, voor zover:
   1. 1. het brutovloeroppervlak niet meer bedraagt dan 30% van het brutovloeroppervlak van de hoofdactiviteit met een maximum van 100 m²;
   2. 2. de activiteit duidelijk te onderscheiden is van de hoofdactiviteit;
   3. 3. de activiteit dezelfde toegang heeft als de hoofdactiviteit;
   4. 4. de activiteit niet wordt uitgeoefend buiten de openingstijden van de hoofdactiviteit.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten die als Bijlage 1 bij de regels is gevoegd;
2. b. galeries en ateliers;
3. c. dienstverlening;
4. d. kantoren;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' tevens voor bedrijfsactiviteiten van een steenhouwerij en een bierbrouwerij;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - horeca - 1*' tevens voor horeca in de categorie I*;
7. g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - horeca - 3*' tevens voor horeca in de categorie III*;
8. h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - zaalverhuur' tevens voor zaalverhuur;
9. i. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor wonen in een woning met bijbehorende aan huis verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;

één en ander met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, andere functies, voorzieningen en waarden, zoals:

10. j. ondergeschikte horeca;
11. k. productiegebonden detailhandel;
12. l. gezamenlijke entrees, lobby's, trappenhuizen, liftinstallaties, galerijen;
13. m. bergingen ten behoeve van de woningen;
14. n. parkeergelegenheid;
15. o. (ondergrondse) inzamelpunten voor huishoudelijke afvalstoffen;
16. p. kabels en leidingen;
17. q. voorzieningen voor laden en lossen;
18. r. verhardingen, zoals wegen en straten, voet en fietspaden, inritten en uitritten;
19. s. erven;
20. t. groenvoorzieningen;
21. u. pleinen en parken;
22. v. ecologische waarden;
23. w. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
24. x. nutsvoorzieningen;
25. y. speelvoorzieningen;
26. z. straatmeubilair;
27. aa. kunstobjecten.

Het bevoegd gezag kan met het oog op de externe veiligheid nadere eisen stellen met betrekking tot de bebouwing, de situering van de bebouwing, de inrichting en het gebruik van de gronden.

Voor het gebruiken van de gronden voor de in lid 5.1 bedoelde bestemming, gelden de volgende bepalingen:

1. a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 5.5.2 onder a ten behoeve van het toestaan van detailhandel, onder de voorwaarde dat uitsluitend ambulante handel op een standplaats is toegestaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 5.5.2 onder d ten behoeve van het realiseren van een terras bij een horeca-inrichting, mits:
   1. 1. het terras niet breder is dan de gevel van het pand van het horecabedrijf;
   2. 2. het verkeer hierdoor niet onevenredig wordt gehinderd;
   3. 3. het woon- en leefklimaat niet onevenredig zal worden aangetast, met dien verstande dat in ieder geval sprake moet zijn van een akoestisch aanvaardbare situatie.
3. c. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 5.5.3 onder b ten behoeve van het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet voorkomt in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor aan huis verbonden bedrijf enberoep, zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze regels, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

Op de gronden is zonder melding of vergunning het normaal beheer en onderhoud ten behoeve van de in dit artikel opgenomen functies toegestaan.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van openbare dienstverlening;
2. b. kinderdagverblijf;
3. c. bedrijfsactiviteiten in de categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, die als Bijlage 1 bij de regels is gevoegd;
4. d. wonen in een woning met daarbij behorende aan huis verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;

één en ander met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, andere functies, voorzieningen en waarden, zoals:

5. e. ondergeschikte horeca;
6. f. productiegebonden detailhandel;
7. g. gezamenlijke entrees, lobby's, trappenhuizen, liftinstallaties, galerijen;
8. h. bergingen ten behoeve van de woningen;
9. i. parkeergelegenheid;
10. j. (ondergrondse) inzamelpunten voor huishoudelijke afvalstoffen;
11. k. kabels en leidingen;
12. l. voorzieningen voor laden en lossen;
13. m. verhardingen, zoals wegen en straten, voet- en fietspaden, inritten en uitritten;
14. n. erven;
15. o. groenvoorzieningen;
16. p. pleinen en parken;
17. q. ecologische waarden;
18. r. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
19. s. nutsvoorzieningen;
20. t. speelvoorzieningen;
21. u. straatmeubilair;
22. v. kunstobjecten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met het oog op de externe veiligheid nadere eisen stellen met betrekking tot de bebouwing, de situering van de bebouwing, de inrichting en het gebruik van de gronden.
2. b. Het bevoegd gezag kan ter bevordering van licht- en luchttoetreding nadere eisen stellen met betrekking tot de situering, vormgeving en indeling van gebouwen.

Voor het gebruiken van de gronden voor de in lid 6.1 bedoelde bestemming, gelden de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.5.3 onder b ten behoeve van het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet voorkomt in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor aan huis verbonden bedrijf en beroep, zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze regels, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

Op de gronden is zonder melding of vergunning het normaal beheer en onderhoud ten behoeve van de in dit artikel opgenomen functies toegestaan.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. ecologische waarden;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. kades en aan water gerelateerde groenvoorzieningen, zoals taluds en oevers;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'zend- /ontvangstinstallatie' een zend- en ontvangstinstallatie;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - buitenruimte kinderdagverblijf' tevens de buitenruimte van een kinderdagverblijf;

één en ander met de daarbij behorende bouwwerken, andere functies, voorzieningen en waarden, zoals:

7. g. verhardingen, zoals voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, toegangswegen, inritten en uitritten;
8. h. verblijfsvoorzieningen;
9. i. calamiteitenontsluiting voor hulpdiensten;
10. j. (ondergrondse) inzamelpunten voor huishoudelijke afvalstoffen;
11. k. aanmeermogelijkheden;
12. l. kabels en leidingen;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. speel- en sportvoorzieningen;
15. o. straatmeubilair;
16. p. kunstobjecten.

1. a. Het bevoegd gezag kan, met een omgevingsvergunning, afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 onder e voor het bouwen van bouwwerken voor duurzame energiewinning.
2. b. Het bevoegd gezag kan, met een omgevingsvergunning, afwijken van het bepaalde in lid 7.2.1 onder f voor het bouwen van bouwwerken voor terrassen mits:
   1. 1. een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 7.5 wordt verleend voor het realiseren van een terras;
   2. 2. de openbaarheid van het gebied niet onevenredig wordt benadeeld;
   3. 3. de karakteristieke of monumentale waarden van de direct aan het terras grenzende panden niet worden aangetast.

Voor het gebruiken van de gronden voor de in lid 7.1 bedoelde bestemming, gelden de volgende bepalingen:

1. a. kleinschalige duurzame energiewinning is toegestaan;
2. b. terrassen zijn niet toegestaan;
3. c. detailhandel is niet toegestaan;
4. d. aangetoond moet worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie(s).

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 7.4 onder b ten behoeve van het realiseren van een terras bij een horeca-inrichting, mits:

1. a. het terras niet breder is dan de gevel van het pand van het horecabedrijf;
2. b. het verkeer hierdoor niet onevenredig wordt gehinderd;
3. c. het woon- en leefklimaat niet onevenredig zal worden aangetast, met dien verstande dat in ieder geval sprake moet zijn van een akoestisch aanvaardbare situatie.

Het bevoegd gezag kan met het oog op de externe veiligheid nadere eisen stellen met betrekking tot de bouwwerken, de situering van de bebouwing, de inrichting en het gebruik van de gronden.

Op de gronden is zonder melding of vergunning het normaal beheer en onderhoud ten behoeve van de in dit artikel opgenomen functies toegestaan.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. ecologische waarden;
4. d. kades en aan water gerelateerde groenvoorzieningen, zoals taluds en oevers;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - brug 1' een brug of dam;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - brug 2' een brug, uitsluitend ten behoeve van voetgangers;

één en ander met de daarbij behorende bouwwerken, andere functies, voorzieningen en waarden, zoals:

7. g. verhardingen ten behoeve van voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, toegangswegen, inritten en uitritten;
8. h. calamiteitenontsluiting voor hulpdiensten;
9. i. aanmeermogelijkheden;
10. j. kabels en leidingen;
11. k. nutsvoorzieningen;
12. l. kunstobjecten.

1. a. Het bevoegd gezag kan, met een omgevingsvergunning, afwijken van het bepaalde in lid 8.2.1 onder b voor het toestaan van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor duurzame energiewinning.
2. b. Het bevoegd gezag kan, met een omgevingsvergunning, afwijken van het bepaalde in lid 8.2.2 onder a voor het toestaan van een vlonder of steiger mits:
   1. 1. de doorvaart niet wordt belemmerd;
   2. 2. de cultuurhistorische waarden van beschermd stadsgezicht niet worden aangetast;
   3. 3. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.
3. c. Het bevoegd gezag kan, met een omgevingsvergunning, afwijken van het bepaalde in lid 8.2.2 onder c voor het toestaan van een lagere doorvaarthoogte dan 1,75 meter in geval dat een doorvaarthoogte van 1,75 meter een beperking oplevert voor de bruikbaarheid van de brug voor voetgangers, met dien verstande dat:
   1. 1. de doorvaarthoogte niet minder mag bedragen dan 1,50 meter;
   2. 2. dit geen negatief effect heeft op de veiligheid voor het varend verkeer.

Voor het gebruiken van de gronden voor de in lid 8.1 bedoelde bestemming, gelden de volgende bepalingen:

1. a. kleinschalige duurzame energiewinning is toegestaan.

1. a. Het is verboden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning:
   1. 1. het gedeeltelijk vergraven, dempen, ondertunnelen of overkluizen van watergangen en waterpartijen;
2. b. Een omgevingsvergunning wordt verleend, indien wordt voldaan aan de voorwaarde dat het gedeeltelijk vergraven, dempen, ondertunnelen of overkluizen van watergangen en waterpartijen uitsluitend is toegestaan indien en voor zover:
   1. 1. de belangen van waterhuishoudkundige aard, de beroeps- of recreatievaart en/of de landschappelijke waarde hierdoor niet onevenredig worden aangetast;
   2. 2. alvorens omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning te beslissen, schriftelijk advies is ingewonnen bij de waterbeheerder;
3. c. Het verbod als bedoeld onder a geldt niet voor werken en werkzaamheden die:
   1. 1. normaal onderhoud en normaal beheer betreffen;
   2. 2. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   3. 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning.

Op de gronden is zonder melding of vergunning het normaal beheer en onderhoud ten behoeve van de in dit artikel opgenomen functies toegestaan.

De voor Woongebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in een woning met daarbij behorende aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dak en thuislozenopvang' tevens een dak- en thuislozenopvang;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kinderdagverblijf' tevens een kinderdagverblijf;

één en ander met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, andere functies, voorzieningen en waarden, zoals:

4. d. gezamenlijke entrees, lobby's, trappenhuizen, liftinstallaties, galerijen;
5. e. bergingen ten behoeve van de woningen;
6. f. tuinen en erven;
7. g. parkeergelegenheid;
8. h. (ondergrondse) inzamelpunten voor huishoudelijke afvalstoffen;
9. i. kabels en leidingen;
10. j. voorzieningen voor laden en lossen;
11. k. verhardingen, zoals voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf, toegangswegen en calamiteitenontsluiting, inritten en uitritten;
12. l. groenvoorzieningen;
13. m. parken en pleinen;
14. n. ecologische waarden;
15. o. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. nutsvoorzieningen;
17. q. speelvoorzieningen;
18. r. straatmeubilair;
19. s. kunstobjecten.

1. a. Het bevoegd gezag kan met het oog op de externe veiligheid nadere eisen stellen met betrekking tot de bebouwing, de situering van de bebouwing, de inrichting en het gebruik van de gronden.
2. b. Het bevoegd gezag kan ter bevordering van licht- en luchttoetreding nadere eisen stellen met betrekking tot de situering, vormgeving en indeling van gebouwen.

Voor het gebruiken van de gronden voor de in lid 9.1 bedoelde bestemming, gelden de volgende bepalingen:

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 9.5.2 onder b ten behoeve van het toestaan van een bedrijfsactiviteit die niet voorkomt in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voor aan huis verbonden bedrijf en beroep, zoals opgenomen in Bijlage 2 bij deze regels, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

Op de gronden is zonder melding of vergunning het normaal beheer en onderhoud ten behoeve van de in dit artikel opgenomen functies toegestaan.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor een ondergrondse hoge druk aardgasleiding en overige kabels.

1. a. In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel vóór de bepalingen, die op grond van de andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.
2. b. Verder geldt voor zover de op de verbeelding weergegeven dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, dat de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' voorrang krijgt.

Op of in de tevens voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bedoelde leiding(en) worden gebouwd. Overige gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan uit het oogpunt van externe veiligheid en energieleveringszekerheid.

In afwijking van het bepaalde in lid 10.3 kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor het bouwen overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemming(en), mits het geen kwetsbaar object betreft, indien de veiligheid van de betrokken leiding niet wordt geschaad en vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de betrokken leidingbeheerder, met dien verstande dat de bouwwerken niet in strijd mogen zijn met de regels die van toepassing zijn voor de betreffende bestemming.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 11.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van lid 11.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van lid 11.3 vooraf in acht zijn genomen.

De voor 'Waarde - Archeologie 5' aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 12.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van lid 12.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van lid 12.3 vooraf in acht zijn genomen.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud, het herstel en de bescherming van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden zoals nader omschreven in de toelichting bij de aanwijzing tot Beschermd Stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels' en in de toelichting die het onderhavige bestemmingsplan vergezelt.

Het bevoegd gezag kan bij het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen, nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken dan wel de goot- en bouwhoogte van bouwwerken ter voorkoming van onevenredige aantasting van de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit, die in dit plangebied bestaat uit de cultuurhistorische waarde van het stratenpatroon en de bebouwing.

1. a. De geluidbelasting op de gevels van een geluidgevoelig object mag niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Activiteitenbesluit.
2. b. In uitzondering op het bepaalde onder a mag de geluidbelasting meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder met dien verstande dat de geluidbelasting niet meer mag bedragen dan bepaald in lid 15.2 én onder de voorwaarden dat:
   1. 1. dove gevels niet zijn toegestaan;
   2. 2. iedere gevoelig object ten minste beschikt over:
      • één geluidluw geveldeel; en
      • één geluidluwe buitenruimte (als het object een buitenruimte heeft);
   3. 3. geluidgevoelige ruimtes uitsluitend aan het geluidluw geveldeel worden gerealiseerd.
3. c. In uitzondering op het bepaalde onder b sub 1 is het toegestaan een dove gevel te realiseren indien een geluidgevoelige object beschikt over ten minste één geluidluw geveldeel.
4. d. In afwijking van het bepaalde onder b sub 2 hoeft niet te worden voorzien in een geluidluw geveldeel indien de geluidbelasting op een te openen deel niet meer bedraagt dan de voorkeursgrenswaarde + 5 dB.
5. e. In uitzondering op het bepaalde onder b sub 3 mogen geluidgevoelige ruimtes ook worden gerealiseerd achter niet-geluidluwe gevels onder de voorwaarde dat akoestisch compenserende maatregelen worden getroffen zoals bedoeld in bijlage 5 bij deze regels en duurzaam in stand worden gehouden.

De grenswaarde voor toelaatbare geur afkomstig van bedrijfsmatige of milieubelastende activiteiten op geurgevoelige objecten bedraagt:

1. a. 0,5 ouE/m³ als 98 percentielwaarde bij een emissieduur groter of gelijk aan 3.500 uur per jaar;
2. b. bij een emissieduur kleiner dan 3.500 per jaar:
   1. 1. 5,0 ouE/m³ als 99,99 percentielwaarde bij een productiecapaciteit kleiner dan 1.350 hL/jaar;
   2. 2. 2,5 ouE/m³ als 99,99 percentielwaarde bij een productiecapaciteit groter dan 1.350 hL/jaar.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat zijn activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de fysieke leefomgeving, is verplicht:
   1. 1. alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen;
   2. 2. voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken;
   3. 3. als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten voor zover dat redelijkerwijs van hem kan worden gevraagd.
2. b. Aan de verplichtingen, bedoeld onder a, wordt in ieder geval voldaan, voor zover in het bestemmingsplan of een beleidsregel dan wel een andere gemeentelijke verordening specifieke regels zijn gesteld met het oog op de leefomgeving, en die regels worden nageleefd.
3. c. Burgemeester en wethouders kunnen maatwerkvoorschriften stellen ter invulling van de verplichting onder a.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. op plaatsen waar bovengronds bebouwing is toegestaan, mag ondergronds worden gebouwd;
2. b. direct aansluitend aan een ondergronds bouwwerk mogen toegangen tot ondergrondse bouwwerken worden gebouwd, uitsluitend binnen het bouwvlak.

Dakkapellen zijn niet toegestaan.

1. a. Als gevolg van het uitoefenen van een nieuwe of uitbreiding van een bestaande activiteit mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de bedrijfsvoering van de dan reeds bestaande dan wel op basis van een verleende vergunning toegestane activiteiten en functies. Activiteiten in het kader van de bouw en aanleg zijn hiervan uitgezonderd;
2. b. Als gevolg van het uitoefenen van een nieuwe of uitbreiding van een bestaande activiteit mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het aanvaardbaar woon- en leefklimaat van de dan reeds bestaande dan wel op basis van een verleende vergunning toegestane woningen en andere activiteiten. Activiteiten in het kader van de bouw en aanleg zijn hiervan uitgezonderd;
3. c. Op de gezamenlijk te ontwikkelen gronden ter plaatse van de bestemming 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 2' en 'Woongebied' mag in totaal niet meer worden gerealiseerd dan:
   1. 1. 350 woningen, onder de voorwaarde dat:
      • tenminste 35% van het aantal woningen wordt uitgevoerd als sociale huurwoning;
      • ter plaatse van de aanduiding 'wonen' maximaal 1 woning is toegestaan;
   2. 2. 2.200 m² bvo voor bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' in de vorm van een steenhouwerij en bierbrouwerij;
   3. 3. 2.400 m² bvo voor dak- en thuislozenopvang ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dak en thuislozenopvang';
   4. 4. 500 m² bvo voor kinderdagverblijf in maximaal 1 voorziening;
   5. 5. 1.283 m² bvo voor horeca, waarvan:
      • 1.000 m² bvo verdeeld over maximaal 2 horeca-inrichtingen in categorie III*;
      • 283 m² bvo voor maximaal 1 horeca-inrichting in categorie I*;
   6. 6. 1.150 m² bvo voor zaalverhuur.
4. d. In aanvulling op het bepaalde onder c mag:
   1. 1. op de gronden met de bestemming 'Gemengd - 1' het totaal oppervlak van gemengde functies, bestaande uit bedrijfsactiviteiten, galeries en ateliers, dienstverlening en kantoren, niet meer bedragen dan 12.600 m² bvo;
   2. 2. op de gronden met de bestemming 'Gemengd - 2' het totaal oppervlak van gemengde functies, bestaande uit bedrijfsactiviteiten, maatschappelijke voorzieningen in de vorm van openbare dienstverlening, en een kinderdagverblijf conform het bepaalde in lid c onder 4 (voor zover de vestiging binnen de bestemming 'Gemengd - 2' is gerealiseerd) niet meer bedragen dan 6.500 m² bvo.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming zoals bepaald in Hoofdstuk 2, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan bouwwerken en gronden te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor:
   1. 1. stort en/of opslagplaats voor bagger, grond(specie) en/of afval;
   2. 2. opslagplaats voor vaten, kisten, al dan niet voor gebruik geschikte werktuigen en machines of onderdelen daarvan, oude en nieuwe (bouw)materialen, afval, puin, grind of brandstoffen;
   3. 3. stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen
   4. 4. uitstallings-, stand- of ligplaats voor kampeer- en verblijfsmiddelen;
   5. 5. het beproeven van voertuigen, de beoefening van motorsport en de gemotoriseerde modelsport, het houden van wedstrijden met motorvoertuigen of bromfietsen, het racen of crossen met motorvoertuigen of bromfietsen;
   6. 6. een nieuwe of uitbreiding van bestaande risicovolle inrichting;
   7. 7. de opslag van meer dan 1.000 kg consumentenvuurwerk;
   8. 8. nieuwe inrichtingen of uitbreiding van bestaande inrichtingen voor zover die zijn benoemd in onderdeel C en/of D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage, mits sprake is van een activiteit groter dan de drempelwaarde genoemd in kolom 2 van onderdeel C en/of D';
   9. 9. een seksinrichting, escortbedrijf, raamprostitutie en/of straatprostitutie.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van Hoofdstuk 2 terzake reeds een omgevingsvergunning kan worden verleend - een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de voorgeschreven maten (waaronder percentages) met ten hoogste 5%, voor zover deze noodzakelijk zijn voor een doelmatige inrichting van de bestemming.

Van de in lid 21.1 genoemde afwijkingsbevoegdheid kan slechts gebruik worden gemaakt, indien:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
   2. 2. de stedenbouwkundige kwaliteit en cultuurhistorische waarden;
   3. 3. en de verkeersafwikkeling ter plaatse;
2. b. vooraf is aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar woon - en leefklimaat waarbij ten minste wordt voldaan aan het gestelde in Hoofdstuk 3 (Milieuregels enomgevingsaspecten) van deze regels.
3. c. de afwijking past bij het beoogde karakter en de stedenbouwkundige kwaliteit, zoals bepaald in de beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.' (alle onderdelen).

1. a. burgemeester en wethouders kunnen de Beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.'en de Beleidsregel 'Parkeernormen 2020 Leiden' na de vaststelling van dit plan wijzigen, waarna de activiteiten als bedoeld in artikel 5, 8 , 18, 20 en 21 met inachtneming van het bepaalde in artikel 22.3 worden getoetst aan de gewijzigde versie hiervan;
2. b. burgemeester en wethouders maken de wijziging van de Beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o' en de Beleidsregel 'Parkeernormen 2020 Leiden' bekend via de daarvoor aangewezen landelijke voorziening, op de gemeentelijke website en in het digitaal gemeenteblad.

Wanneer aan onderstaande regelingen wordt getoetst, geldt de versie zoals die luidt ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit bestemmingsplan dan wel - indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd - die gewijzigde versie:

1. a. Beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.';
2. b. Beleidsregels 'Parkeernormen 2020 Leiden'.

1. a. Het verdelen van de rechten vindt plaats op volgorde van binnenkomst van de vergunningaanvraag.
2. b. De vergunningaanvraag moet ten tijde van indiening voldoen aan de van toepassing zijnde indieningsvereisten, zijnde een ontvankelijke aanvraag.

Voor zover dubbelbestemmingen geheel of gedeeltelijk samenvallen, gelden:

1. a. in de eerste plaats de regels van Artikel 10;
2. b. in de tweede plaats de regels van Artikel 11 en Artikel 12;
3. c. in de derde plaats de regels van Artikel 13.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het plan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: regels van het 'bestemmingsplan Verbrede reikwijdte Energiepark e.o.' van de gemeente Leiden.

Het bestemmingsplan 'Verbrede reikwijdte Energiepark e.o.' voorziet in een juridisch- planologische regeling voor de gebiedsontwikkeling van het Energiepark e.o. aan de noordzijde van de binnenstad van Leiden. De gebiedsontwikkeling bestaat grofweg uit de herontwikkeling van industrieel erfgoed en bedrijvigheid in combinatie met woningbouw, cultuur en de realisatie van een parkachtige omgeving.

De gemeentelijke ambities voor de gebiedsontwikkeling zijn opgenomen in de Gebiedsvisie 'Energiepark e.o.' (besluitnummer: RV 19.0091, d.d. 17 oktober 2019). De Gebiedsvisie bevat de ontwikkelmogelijkheden en programmatische kaders voor het plangebied. Voorafgaand aan de visievorming is een uitgebreid participatietraject met betrokkenen uit zowel de directe omgeving als uit de gehele gemeente doorlopen. Vervolgens is een Ontwikkelplan opgeleverd en heeft de gemeenteraad van Leiden een kaderbesluit genomen (besluitnummer: RV 21.0050, d.d. 11 mei 2021). Voor meer informatie over dit proces wordt verwezen naar paragraaf 3.1 van deze toelichting.

Omdat de gebiedsontwikkeling niet past binnen het geldende planologisch regime, is een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte opgesteld. Dit bestemmingsplan vormt daarmee eveneens een planologisch-juridische vertaling van de ambities uit de hiervoor genoemde Gebiedsvisie, het Ontwikkelplan en kaderbesluit. De betekenis van een ‘verbrede reikwijdte’ wordt uitgelegd in paragraaf 1.4.

Het plangebied is gelegen tussen de Maresingel en de Langegracht, aan de noordzijde van de Leidse binnenstad. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door de Reineveststeeg, de 3e Binnenvestgracht en het pand Nieuwe Energie. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de Maresingel / Oude Herengracht, de openbare basisschool De Pionier en woningen aan de Langegracht.

Ten aanzien van het Huigpark wordt opgemerkt dat dit gebied, hoewel er geen ingrijpende ruimtelijke ontwikkelingen zullen plaatsvinden, slechts tot het plangebied van dit bestemmingsplan behoort om de evenementenfunctie ter plaatse goed juridisch-planologisch te kunnen regelen.

In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: globale ligging plangebied (Street Smart., luchtfoto 2019)

In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (Street Smart., luchtfoto 2019)

De huidige planologische regeling voor het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Dit bestemmingsplan is op 28 september 2017 vastgesteld door de raad van de gemeente Leiden. Tegen dit besluit is beroep ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: AbRvS). Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de AbRvS (kenmerk: 201709037/3/R3) is er een aantal wijzigingen in de regels, de verbeelding en de toelichting van het bestemmingsplan 'Binnenstad' doorgevoerd. Op 17 oktober 2019 is het gewijzigde bestemmingsplan 'Binnenstad' vastgesteld (besluitnummer: RV 19.0106). Op 10 juni 2020 vond de definitieve uitspraak van de AbRvS plaats en daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk .

Het bestemmingsplan is conserverend van aard, dus primair gericht op het beheer van de bestaande situatie.

Figuur 1.3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Binnenstad'

De voorgenomen gebiedsontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Dit geldt zowel voor een aantal van de beoogde functies als de beoogde bouwmogelijkheden. Daarnaast dient aangetoond te worden dat er rondom de energiecentrale (Uniper) sprake is van een gezonde en veilige leefomgeving. Een nieuw ruimtelijk plan is noodzakelijk om de gebiedsontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken.

Tevens gelden ter plaatse van het plangebied de volgende parapluherzieningen:

Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogtebepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018.

Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan 'Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening' op 31 mei 2018 vastgesteld (besluitnummer: RV 18.0023).

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in dit bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing in de regels is opgenomen naar de geldende beleidsregels voor parkeernormen. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.8 van deze toelichting.

Parapluherziening Fietsparkeren

De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Met de fiets blijft de stad leefbaar en bereikbaar. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren zijn zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast. De regels voor de parkeernormen, en ook de parkeernormen zelf, staan in de geldende Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

Om een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden vast te leggen is het paraplubestemmingsplan 'Parapluherziening Fietsparkeren' op 18 februari 2021 vastgesteld (besluitnummer: RV 21.0002). Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kan bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met deze parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in dit bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing in de regels is opgenomen naar de geldende beleidsregels voor fietsparkeernormen. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.8 van deze toelichting.

Parapluherziening beleidsregels parkeren Binnenstad en Stationsomgeving

In de binnenstad en de omgeving van station Leiden Centraal gaat Leiden de straatparkeerplaatsen stapsgewijs opheffen. Om dit verantwoord te doen, moet eerst het aantal parkeerders op straat afnemen. In het gebied rond station Leiden Centraal houdt de gemeente het bouwen van parkeerplaatsen bij nieuwbouw en andere projecten tegen. Zo wil de gemeente het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer stimuleren en het aantal autobewegingen van en naar de binnenstad verminderen. Voor deze gebieden geldt enkel een maximumparkeernorm en geen minimumparkeernorm.

Op basis van de huidige bepalingen is het al mogelijk om in gebieden een maximale parkeernorm te hanteren. Een nieuwe parapluherziening is echter opgesteld om een aanvullende bepaling voor het hanteren van een maximale parkeernorm, specifiek voor de gebieden binnenstad en de stationsomgeving waar een maximale parkeernorm van toepassing is, te verduidelijken. Het paraplubestemmingsplan 'Parapluherziening beleidsregels parkeren Binnenstad en Stationsomgeving' is op 14 oktober 2021 vastgesteld (besluitnummer: RV 21.0075).

In dit bestemmingsplan is een eigen dynamische verwijzing in de regels is opgenomen naar de geldende beleidsregels voor autoparkeernormen. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.8 van deze toelichting.

In het bestemmingsplan speelt flexibiliteit een grote rol, omdat er geen sprake is van een vooraf geheel uitgewerkt plan. De planologische benadering die past bij de organische ontwikkeling van dit gebied valt onder de noemer 'uitnodigingsplanologie' (de zogenaamde 'ja, mits'-gedachte) van de aanstaande Omgevingswet.

Deze wet is nog niet in werking getreden. Vooruitlopend op de nieuwe wet is het in het kader van de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) al wel mogelijk om gebruik te maken van een aantal nieuwe mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. Deze nieuwe mogelijkheden bieden kansen voor de ontwikkeling van het Energiepark.

Met de tweede tranche van de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet (hierna: RuChw) is de gemeente Leiden toegevoegd aan artikel 7g van het Besluit uitvoering Chw (hierna: BuChw). Op basis hiervan is het mogelijk om voor het gehele grondgebied van de gemeente Leiden gebruik te maken van de instrumenten van artikel 7c van het BuChw en een bestemmingsplan met 'verbrede reikwijdte' op te stellen (een bestemmingsplan in de geest van de Omgevingswet). Artikel 7c van het BuChw maakt het mogelijk een reguliere bestemmingsplansystematiek op onderdelen aan te vullen met nieuwe instrumenten en met een breder toepassingsbereik.

Voor het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte voor het Energiepark maakt de gemeente Leiden gebruik van de volgende onderdelen uit de Crisis- en herstelwet tot en met de 19e tranche:

• integratie van een deel van de verordeningen (artikel 7c, lid 4);
• regels voor de gehele fysieke leefomgeving (artikel 7c, lid 1);
• open normen/beleidsregels (artikel 7c, leden 6 en 7);
• faseren onderzoeken (artikel 7c, lid 9);
• vormvrij bestemmingsplan (afwijken RO-standaarden) (artikel 7c, lid 9);
• het stellen van gebiedsgerichte milieuregels (artikel 7c, lid 12).

Zie paragraaf 6.2 voor een toelichting op deze lijst.

De toelichting is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de toekomstige situatie van het plangebied. In Hoofdstuk 4 worden de relevante beleidskaders beschreven. De omgevingsaspecten zijn in Hoofdstuk 5 opgenomen. Hierin wordt het plan vanuit verschillende milieu- en omgevingsaspecten gemotiveerd. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. In Hoofdstuk 7 komen achtereenvolgens de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aanbod.

Tot slot is een aantal bijlagen opgenomen. Deze bestaan uit kaderstellende documenten voor de herontwikkeling van het Energiepark e.o. en verschillende gebieds- en milieuonderzoeken die zijn verricht om de plannen voor de herontwikkeling van het Energiepark te onderbouwen. Het betreft:

Bijlage 1 Gebiedsvisie Energiepark e.o.

Bijlage 2 Ontwikkelplan Energiepark

Bijlage 3 Kaderbesluit Energiepark

Bijlage 4 Participatieverslag

Bijlage 5 Ladder voor duurzame verstedelijking

Bijlage 6 Cultuurhistorisch onderzoek en waardering

Bijlage 7 Quickscan Wet natuurbescherming

Bijlage 8 Stikstofdepositie onderzoek (gebruiksfase)

Bijlage 9 Stikstofdepositie onderzoek (bouwfase)

Bijlage 10 Akoestisch onderzoek

Bijlage 11 Notitie luchtkwaliteit

Bijlage 12 Adviesrapport Externe Veiligheid - GR leiding W-515-05-deel 1

Bijlage 13 Mobiliteitsonderzoek

Bijlage 14 Geuronderzoek

Bijlage 15 Bezonningsstudie

Bijlage 16 Aanmeldnotitie vormvrij m.e.r.-beoordeling

Bijlage 17 Besluit m.e.r.-beoordeling

Bijlage 18 Vooroverleg

Bijlage 19 Advies Omgevingsdienst inzake bodem

Het plangebied maakt deel uit van de 17e eeuwse stadsuitbreiding met vestingwerken die vanaf 1611 ontstond. In de noordelijke stadsrand van Leiden waren vanouds fabrieken en arbeidswoningen gevestigd. Na de ontmanteling van de vesting kwamen hier de gasfabriek, textielfabrieken en een elektriciteitscentrale.

In 1969 is de waterloop Langegracht gedempt. Deze demping was bedoeld om een autoboulevard door het centrum aan te kunnen leggen. Hierlangs werden typische jaren zeventig kantoren gerealiseerd wat maakt dat het plangebied wordt gekenmerkt door oude industriële gebouwen met recentere nieuwere gebouwen. Langs de singel is gedeeltelijk een groene structuur. Met de ontwikkeling van het 'Singelpark' is de potentie van het gebied als een groen en aantrekkelijk leefgebied ontdekt, met diverse sporen uit een aantal fases uit de geschiedenis van dit deel van Leiden.

Een belangrijk structuurkenmerk van de omgeving is de Langegracht. Een centrale as die tevens de noordelijke auto-ontsluiting van de binnenstad vormt. De Langegracht vormt de scheiding tussen het plangebied, de voormalige industriële zone met grootschalige gebouwen en het gebied met kleinschaliger karakter ten zuiden van de Langegracht. Een ander belangrijke structuurkenmerk voor het Energiepark is de historische lijn van de (voormalige) 3^e Binnenvestgracht.

Het plangebied wordt gekenmerkt door complexgewijs gebouwde bouwblokken, waarbij de gebouwen van Energiecentrale Uniper, met de hoge beeldbepalende schoorsteen, een oriëntatiepunt vormt in de stad.

Het plangebied werd na het verwijderen van de vestingwallen in de 19e eeuw een belangrijk vestigingsgebied van industrie. Het complex van Uniper is het enige overgebleven industriële complex. Op de voormalige industrieterreinen zijn kantoorgebouwen als het Stadsbouwhuis, het Tweelinghuis en de Sleutels/PLNT en parken langs de singel verschenen. Enkele oude bedrijfsgebouwen zijn kantoorgebouw, instelling of bedrijvenverzamelgebouwen geworden zoals het gebouw Nieuwe Energie.

In figuur 2.1 zijn de ruimtelijke structuren in het plangebied weergegeven. In aanvulling hierop is in figuur 2.2 de historische lijn van de voormalige 3^e Binnenvestgracht met de pijl is weergegeven.

Figuur 2.1: Ruimtelijke structuren (Gebiedsvisie Energiepark e.o.)

Figuur 2.2: Historische lijn 3^de Binnenvestgracht (Ontwikkelplan Energiepark)

Hieronder wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven aan de hand van de verdeling van de verschillende deelgebieden in het Energiepark. In figuur 2.3 zijn deze deelgebieden weergegeven. Per deelgebied wordt de bestaande bebouwing beschreven.

A. Nieuwe Energie

Het pand Nieuwe Energie, gevestigd in de voormalige spinnerij van textielfabriek Clos & Leembruggen, is een gemeentelijk monument.

B. Papegaaisbolwerk

In deelgebied B zijn de volgende gebouwen en bouwwerken aanwezig:

• Een loods uit de jaren '50, waarvan ruim de helft enkele jaren geleden is gesloopt in het kader van de bodemsanering van het gebied. Het restant is nu in gebruik als opslag voor woningstichting de Sleutels en als winternoodopvang van dak- en thuislozen van stichting De Binnenvest.
• De C2000-mast is een in gebruik zijnde telecommunicatiemast met een installatiegebouw.
• Aan de Papegaaisbolwerk 18 en 20 is een voormalige watergasfabriek en een voormalig 'meter- en regulateurgebouw' van de voormalige Stedelijke Lichtfabrieken gevestigd. Het betreft in de huidige situatie een leegstaand gemeentelijk monument.

C. Centrale noord

In deelgebied C zijn de volgende gebouwen aanwezig:

• Filtergebouw uit de jaren '50, pal aan de waterlijn. Er loopt een procedure voor aanwijzing als gemeentelijke monument. Het gebouw is in gebruik en behorend bij de Energiecentrale Uniper.
• Het Singelgebouw, een nieuw gedeelte van de energiecentrale (jaren '80). Het gebouw is een circa 20 meter hoge constructie met betonnen gevelbekleding. Het gebouw staat zeer prominent in de voormalige stadswalzone.

D. Gasontvangststation

Nutsgebouw, dat als schakel dient tussen het landelijke gasnet naar de Energiecentrale Uniper. Het station is in gebruik en beheer bij Gasunie en omgeven door hekwerk.

E. Langegracht 70

Voormalig kantoorgebouw van het energiebedrijf. Het gebouw is ingetogen qua architectuur en stedenbouwkundige inpassing. Het heeft vanwege onder meer het beperkt aantal entrees en de hoge borstweringen een wat gesloten karakter. Het gebouw is in gebruik als kantoor van woningstichting De Sleutels en werk- en studiecentrum PLNT. Het dak is heringericht als daktuin.

F. Centrale Langegrachtsgebouw en schoorsteen

Het oude gedeelte van de energiecentrale. Het gebouw is begin jaren '50 gebouwd en is hoofdzakelijk opgetrokken uit baksteen met uitzondering van de westgevel en latere aanbouwen. Er loopt een procedure voor aanwijzing als gemeentelijke monument. De circa 80 meter hoge schoorsteen is reeds een gemeentelijk monument. Het gehele fabrieksterrein is afgesloten met hekwerk.

G. Langegracht 70 C+D

De voormalige gemeentelijke vuilverbranding van eind 19^e eeuw die later bij de energiecentrale getrokken is waardoor stijlelementen van de jaren '50 aan het gebouw zijn toegevoegd en ook de oorspronkelijke hoofdentree is dichtgezet. Het gebouw is nu in gebruik als bedrijfsgebouw met een steenhouwerij (BamBam Steenhouwers B.V.) en bierbrouwerij (Brouwerij Pronck) en is een gemeentelijk monument.

H. Tweelinghuis

Een kantoorgebouw met een kinderdagverblijf. De eerste drie bouwlagen aan de Langegracht zijn gebouwd in 1981. In 2002 is het gebouw uitgebreid met zes bouwlagen aan de singelzijde. De uitbreiding is met een loopbrug verbonden met het Stadsbouwhuis.

J. Stadsbouwhuis

Oud gemeentelijk kantoorgebouw van eind jaren '70 met een structuralisatische architectuur. Het pand is sinds begin 2020 leegstaand, sinds de verhuizing van de gemeentelijke diensten naar het nieuwe Stadskantoor.

K. Dam Maresingel

In gebruik bij de energiecentrale als onderdeel van het koelsysteem en als logistieke entree. De dam vormt een barrière voor het waterverkeer. Over de dam is recent een openbaar fiets- en wandelpad gerealiseerd als verbinding tussen Leiden Noord en de binnenstad.

Figuur 2.3: indeling deelgebieden (Gebiedsvisie Energiepark e.o.)

X. Aan te leggen brug

In gebied X zijn geen gebouwen aanwezig en betreft een deel van de Maresingel. Dit deelgebied is meegenomen als plangebied, onder andere ten behoeve van een voetgangersbrug.

Huigpark

Het Huigpark vormt een belangrijk element in de groene singelrand van Leiden. Het park bestaat uit een wandelpad langs de singel met aan weerszijden een bomenrij. Verspreid over het park staan enkele solitaire bomen. Door het park loopt een fietspad met een verbinding over de Maresingel. Ook is er een speel- en sportweide aanwezig.

In deze paragraaf worden enkele belangrijke elementen genoemd in de directe omgeving van het plangebied.

Singelpark

Rondom de binnenstad van Leiden is het Singelpark in ontwikkeling tot het langste park van Nederland. Het plangebied is gelegen tussen het Blekerspark en de Lammermarkt, welke beide onderdeel uitmaken van het SIngelpark. Tussen deze twee delen van het Singelpark ontbreekt de verbinding. Het groen en de parkstructuur zijn ter hoogte van het plangebied niet met elkaar verbonden vanwege de hekwerken van de energiecentrale. Door het behoud van de energiecentrale kunnen de parken beperkt worden verbonden. Met de beoogde ontwikkelingen van het Energiepark, het Ambachtsplein en het Huigpark in het plangebied wordt de nodige massa bereikt om werkelijk als stadspark te gaan fungeren. In het Kaderbesluit Energiepark e.o. is de ambitie beschreven om het groen in het Energiepark van de uiteindelijke toekomst, te laten verworden tot een verbonden en openbaar toegankelijk stadspark dat een ontbrekende schakel invult van het Singelpark. Zo ontstaat er één aangesloten groene omzoming van de binnenstad.

Cultuurkwartier

Het Energiepark grenst aan het gebied van Lammermarkt, Nieuwe Beestenmarkt en Beestenmarkt. Hiermee ligt het ook in de directe omgeving, op loopafstand, van diverse culturele instellingen, zoals de Leidse Schouwburg, De Nobel, Scheltema, Museum De Lakenhal, Rijksmuseum Boerhaave, Rijksmuseum Volkenkunde, Bioscopen Leiden (Lido, Kijkhuis), Molenmuseum De Valk, Sieboldhuis en Museum van Oudheden. Dit gebied wordt aangemerkt als het Cultuurkwartier van Leiden, het culturele hart van de stad.

Als ontwikkelgebied zal het Energiepark meer en meer vervlochten raken met het Cultuurkwartier. In het Kaderbesluit Energiepark e.o. is de ambitie beschreven om het Energiepark onderdeel te laten worden van het Cultuurkwartier en dit zodoende uit te breiden.

Marekerk

De Marekerk is een belangrijk monument en stedelijk landmark in de omgeving van de binnenstad van Leiden. De kenmerkende koepel van de Marekerk staat symbool voor de rijkdom van de historische binnenstad. De koepel is van veraf zichtbaar en trekt de route vanuit de noordelijke wijken de binnenstad in en is vanaf de singel nog steeds zichtbaar. Voor de beleving en verankering van het park in de historische binnenstad is het zicht op de koepel van groot belang.

Fietsroute langs het Zwartewater (Driemanschapkade)

De meeste belangrijke ruimtelijke elementen in de omgeving van het plangebied zijn, met de singel, de groene stadswalzone, de Binnenvestgracht en de Langegracht, oost-west georiënteerd. Een bijzonder element in de omgeving die door deze lijnen heen snijdt is de groene fietsroute langs het Zwartewater. Deze fietsroute is de verbinding met Leiden Noord en het buitengebied. In het verleden werd deze route gebruikt als spoorlijn waarmee de energiecentrale werd bevoorraad. De route doorkruist verschillende landschappelijke en stedelijke lijnen en gebieden. De fietsverbinding voegt zich op een natuurlijke manier in het geheel binnen het plangebied. Beleving is hier belangrijker dan snelheid. De overgangen, bijvoorbeeld over het water, zijn de bijzondere momenten in de route.

Leeswijzer

Dit hoofdstuk is opgedeeld in drie paragrafen: het proces (3.1), de nieuwe ontwikkeling (3.2) en tot slot de duurzaamheidsaspecten (3.3).

De eerste paragraaf beschrijft hoe het proces tot aan dit bestemmingsplan is verlopen: via de Gebiedsvisie (3.1.2), het Ontwikkelplan (3.1.3) en het Kaderbesluit (3.1.4). Ook is beschreven op welke manier er participatie heeft plaatsgevonden (3.1.5).

Vervolgens is in paragraaf 3.2 de ontwikkeling beschreven waarbij wordt stilgestaan bij de stedenbouwkundige uitgangspunten (3.2.1), het programma (3.2.2), de bereikbaarheid (3.2.3) en de openbare ruimte (3.2.4).

Het hoofdstuk wordt afgesloten met een toelichting over de duurzaamheidsaspecten. Na een algemene toelichting in paragraaf 3.3.1 wordt specifiek ingegaan op de onderdelen Klimaatadaptatie en biodiverse vergroening (3.3.2), Energietransitie (3.3.3), Circulaire economie (3.3.4), Stedenbouwkundige duurzaamheidseisen (3.3.5) en Duurzame mobiliteit (3.3.6).

In oktober 2018 heeft het college de projectopdracht vastgesteld om de belangrijke herontwikkelingslocatie Energiepark e.o. aan de noordzijde van het centrum te (her)ontwikkelen met als doel een bijdrage te leveren aan de verdere ontwikkeling van de stad. Hierna is in 2019 een uitgebreid participatietraject met betrokkenen uit de omgeving doorlopen, gericht op het inventariseren van kansen en risico's voor herontwikkeling van het gebied. De uitkomst van dit participatietraject is de 'Gebiedsvisie Energiepark e.o.'. Deze Gebiedsvisie bevat ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de herontwikkeling van het plangebied, maar nog geen vastomlijnd programma.

Parallel aan de totstandkoming van de gemeentelijke Gebiedsvisie heeft het burgerinitiatief Nieuw Leids Bolwerk (NLB), in samenwerking met een consortium van drie marktpartijen (Bouwfonds Property Development (BPD), Steenvlinder en de MeyerBergman Erfgoed Groep (MBEG), hierna 'Consortium') een gebiedsconcept (Energiebuurt Leiden) opgesteld en overhandigd aan de gemeente Leiden. Onderdeel van het gebiedsconcept is het raamwerk van open normen (en/of basisvoorwaarden) waaraan de gebiedsontwikkeling moet voldoen.

De Gebiedsvisie en het gebiedsconcept zijn op veel punten vergelijkbaar met elkaar. Op 9 juli 2020 is een intentieovereenkomst getekend door NLB, het Consortium en de gemeente Leiden waarna gezamenlijk de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling binnen de kaders van de Gebiedsvisie is onderzocht. De uitkomst van dit onderzoek is het Ontwikkelplan “Samen maken we de buurt”. Dit Ontwikkelplan maakt onderdeel uit van het Kaderbesluit Energiepark e.o., dat in juni 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden. In het Kaderbesluit zijn voorts enkele aanvullingen op de Gebiedsvisie opgenomen.

BPD en Steenvlinder zijn verenigd in de ontwikkelcombinatie Energiepark (OCE). Op 23 december 2021 hebben de gemeente en OCE de samenwerkingsovereenkomst getekend.Hiermee is de samenwerking voor de komende jaren bekrachtigd. Er zal nog een tweede samenwerkingsovereenkomst volgen welke gericht is op de participatie, deze zal gesloten worden tussen de gemeente, OCE en het participatieplatform (dit participatieplatform neemt de rol en activiteiten van NLB over tijdens de planfase).

Door de gemeente is een visie opgesteld voor de ontwikkeling van het gebied, te weten de 'Gebiedsvisie Energiepark e.o.'. De Gebiedsvisie is op 17 oktober 2019 vastgesteld door de gemeenteraad (RV 19.0091) en is opgenomen als Bijlage 1 bij deze plantoelichting. In de Gebiedsvisie zijn de ambities en afwegingen omschreven ten aanzien van het Energiepark, en meer concreet welke functies en ontwikkelmogelijkheden wenselijk zijn in het plangebied. De visie gaat uit van duurzame verstedelijking met de volgende uitgangspunten:

• een zo groot mogelijk groen en biodivers parkgebied;
• het herbestemmen historisch erfgoed;
• het bouwen in hoge dichtheden, functiemenging en autoluw karakter;
• extra aandacht voor ecologie, groen en water.

In de Gebiedsvisie zijn de bovenstaande uitgangspunten verder uitgewerkt in een aantal ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling. Deze ruimtelijke uitgangspunten komen verder aan bod in paragraaf 3.2 van deze toelichting.

Met de Gebiedsvisie en de open normen uit het gebiedsconcept als uitgangspunt hebben de gemeente, OCE en NLB een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Uitkomst van dit onderzoek is het Ontwikkelplan 'Samen maken we de buurt' (zie Bijlage 2). Het Ontwikkelplan schetst een samenhangend toekomstbeeld voor de ontwikkelingen in het Energiepark en vertaalt deze naar concrete ontwikkelkaders ten behoeve van de verdere uitwerking per deelgebied. Dit betreft onder andere stedenbouwkundige, ruimtelijke, programmatische en landschappelijke kaders, welke gebruikt zullen worden bij de verdere planologische uitwerking. Op vijf punten wijkt het Ontwikkelplan af van de Gebiedsvisie. Deze wijzigingen zijn in het Kaderbesluit bekrachtigd. Dit wordt onder paragraaf 3.1.4 Kaderbesluit verder toegelicht.

Het college heeft op 11 mei 2021 het Kaderbesluit Energiepark e.o. (RV 21.0230), waar het Ontwikkelplan 'Samen maken we de buurt' onderdeel van uitmaakt, vastgesteld (zie Bijlage3). In het Kaderbesluit zijn de kaders weergegeven waarbinnen de plannen voor de herontwikkeling van het Energiepark e.o. verder uitgewerkt kunnen worden. In het kaderbesluit zijn ook de (bestuurlijke en financiële) overwegingen die hebben geleid tot deze kaders toegelicht. Op 24 juni 2021 heeft de gemeenteraad het kaderbesluit vastgesteld (RV 21.0050).

Het Ontwikkelplan, en daarmee het Kaderbesluit, wijkt op 5 punten af van de Gebiedsvisie. Dit betreft de volgende punten:

• Het bieden van een mogelijkheid om een woning toe te staan in Papegaaisbolwerk 20. Op deze locatie is een atelier en expositieruimte voor kunstenaarsduo EST voorzien. Tijdens het haalbaarheidsonderzoek is door EST de wens uitgesproken om ook te gaan wonen op het Papegaaisbolwerk. Deze wens is meegenomen in het Ontwikkelplan.
• Het bieden van een mogelijkheid om de functie kinderopvang in het Tweelinghuis te verplaatsen naar de Stadsbouwhuislocatie (Langegracht 72). Hierdoor kan Servicepunt71 in zijn geheel gehuisvest worden in het 'nieuwe' gedeelte van het Tweelinghuis, waardoor het oude gedeelte plaats kan maken voor woningen.
• Het toevoegen van een zelfstandige horecafunctie in de Nieuwe Energie, mede vanwege de beoogde verplaatsing van PLNT naar deze locatie. De horecafunctie die in de Gebiedsvisie voorzien was voor de energiecentrale is daarmee thans niet meer aan de orde. Als de energiecentrale op termijn beschikbaar komt, kan bij het opstellen van de nieuwe gemeentelijke horecavisie worden overwogen om een extra horecafunctie toe te kennen aan de energiecentrale. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in dit bestemmingsplan uitgegaan wordt van het in bedrijf zijn van de energiecentrale.
• Het Ontwikkelplan gaat (na een uitgebreide analyse) uit van sloop van het kantoorgebouw Langegracht 70/70a. Naast het gekozen scenario waarbij het Stadsbouwhuis plaatsmaakt voor nieuwbouw, verdwijnen in afwijking op de gebiedsvisie hierdoor de voornaamste gebouwen uit jaren '70-'80 van de vorige eeuw.
• De nieuwbouw op de Stadsbouwhuislocatie is uitgewerkt in een schetsontwerp. Door middel van het Kaderbesluit is gekozen voor 'scenario 0' waarbij het grotere blok A met maximaal 6 bouwlagen grenst aan de Tweelingstraat, daarnaast het kleinere blok B wordt gesitueerd en het meest richting het Huigpark, blok X wordt gebouwd. Dit model overschreed de in gebiedsvisie beschreven bouwhoogte en paste qua massaopbouw niet volledig in het in de gebiedsvisie geschetste beeld van de 'rafelrand'. In het Kaderbesluit is opgenomen dat er in de verdere uitwerking naar wordt gestreefd om de zogenaamde rafelrand zoveel als mogelijk te benadrukken. In de plan- en beleidsregels behorende bij dit bestemmingsplan wordt hier aandacht aan besteed.

Figuur 3.1: Visualisatie blokken "scenario 0" Schetsontwerp Stadsbouwhuislocatie

Participatie is een essentieel onderdeel van het project Energiepark. Dit is gerealiseerd met een gedegen participatietraject waarbij omwonenden en stadspartners hebben kunnen meepraten, meedenken, meebeslissen over het Ontwikkelplan 'Samen maken we de buurt' via het Nieuw Leids Bolwerk (NLB). Een van de kaders voor dit bestemmingsplan. Uniek is dat omwonenden en stadspartners in alle lagen van de planvorming aan tafel hebben gezeten met OCE (Ontwikkelcombinatie Energiepark - consortium gebiedsontwikkelaars) en gemeente, van werkgroepen tot stuurgroep. Dit is gedaan langs de treden van de participatieladder: informeren, raadplegen, co-creëren en meebeslissen. In het bestemmingsplan is, aanvullend, een Participatieverslag in het kader van het Ontwikkelplan als Bijlage 4 van de toelichting opgenomen.

Vervolgfase participatie

De Gemeente Leiden en OCE en NLB hebben afgesproken om een Participatieplatform op te richten ten behoeve van de organisatie van de participatie bij de gebiedsontwikkeling in het Plangebied waarmee zij beogen dat het Leids maatschappelijke middenveld (bewoners, stadspartners, de maatschappelijke opvang, ondernemers, scholen en overige maatschappelijke organisaties in het gebied) breed vertegenwoordigd worden bij de uitwerking en realisatie van het Ontwikkelplan Energiepark. Het doel van het Participatieplatform zal zijn om te fungeren als platform voor participatie op het niveau van het Plangebied en onderdelen/deelprojecten.

In 2023 werken de gemeente, OCE en het Participatieplatform io deze opzet van de participatie nader uit en operationaliseren deze in een overeenkomst tussen deze drie partijen. Tot dat moment wordt al samengewerkt om ervaring op te doen met doel en werkwijze van het Participatieplatform.

Stedenbouwkundig raamwerk

De Gebiedsvisie 'Energiepark e.o.' onderscheidt negen hoofdpunten als gemeentelijk kader voor de ontwikkeling. Deze negen hoofdpunten vormen het stedenbouwkundig raamwerk voor het gebied en vormen de basis van het stedenbouwkundig ontwerp.

1. 1. Groot, verbonden en openbaar toegankelijk Singelpark: de uitbreiding van het Singelpark tot een (aaneengesloten) openbaar Singelpark tussen de 3e Binnenvestgracht en het Huigpark met een zo groot mogelijk groene, onverharde, biodiverse en hoogwaardige inrichting. Het Singelpark is voor iedereen toegankelijk en voor iedereen te gebruiken voor vele activiteiten.
2. 2. Groen cultuurhart: het Papegaaisbolwerk is het groene open hart van het gebied op de kruising van stedelijke en landschappelijke lijnen, wandel-, fiets- en vaarroutes en omkaderd door historische industriebebouwing. Panden aan de rand zijn meer dan een decor, zij hebben een open en uitnodigende uitstraling en functies die dagelijks cultuur en levendigheid geven aan het park. Het bolwerk wordt ervaren en gebruikt als één grote ruimte tot aan de gevel van Nieuwe Energie. Het is het natuurlijk middelpunt van alle activiteiten.
3. 3. Industriële identiteitsdragers: de monumentale industriegebouwen zijn de belangrijkste identiteitsdragers. Zij vormen de meest zichtbare verbinding met het rauwe verleden van het gebied. De monumentale industriegebouwen worden volledig gerenoveerd, geopend en ingevuld met publieksgerichte, sociaal-culturele functies die dagelijks het gebied van levendigheid voorzien. De energiecentrale met schoorsteen vormen tezamen hét icoon van het gebied dat als een kathedraal boven het laagbouwlandschap uittorent.
4. 4. Zicht op de koepel: de Marekerk is een icoon voor de stad Leiden. De koepel is zichtbaar vanaf grote afstand vanuit Leiden Noord en vormt met de schoorsteen een bijzonder stadssilhouet en een oriëntatiepunt voor de bewoners en bezoekers van de binnenstad. Het zicht op de koepel blijft ook in de toekomst gewaarborgd.
5. 5. Open singelvaarroute en levendige oevers: de visie is erop gericht dat de dam in de Maresingel in de toekomst wordt vervangen door een brug, waardoor een rondje varen over de singels mogelijk wordt en de waterrecreatie voor een levendige oever kan zorgen.
6. 6. Doorgaande noord-zuidas: de fiets- en wandelroute langs het Zwartewater wordt doorgetrokken naar de Langegracht en legt de verbinding tussen de historische binnenstad en het groene buitengebied. Binnen de singels voegt de route zich in de parkstructuur waar belevenis en verblijf centraal staat.
7. 7. Groene stadslaan Langegracht: de Langegracht begrenst het gebied en zorgt voor een goede duurzame bereikbaarheid door de fiets en het openbaar vervoer. De groen- en verblijfskwaliteit wordt sterk verbeterd waardoor ook de woonfunctie meer kwaliteit kan krijgen en de barrièrewerking verminderd wordt. Hoogwaardige nieuwbouw en transformaties vormen tezamen met de industriële monumenten het aantrekkelijke gezicht van de wijk. De bebouwing heeft een open en uitnodigende uitstraling, met name op begane grondniveau waar ook functies worden toegevoegd aan de straat.
8. 8. Compacte en autoluwe laagbouwbuurt: de energiecentrale vormt het centrum van een compacte, gemêleerde laagbouwwijk met een hoge woningdichtheid binnen het beschermd stadsgezicht. Bestaande en nieuwe dwarsverbindingen brengen de Langegracht en het park dichter bij elkaar. Park en straatjes zijn hier de plekken waar bewoners elkaar ontmoeten. Alle gebouwondersteunende zaken (privébuitenruimte, parkeren, nutsvoorzieningen etc.) worden binnen de contouren van de bouwblokken opgelost, waardoor de schaarse openbare ruimte optimaal gebruikt kan worden als verblijfsgebied.
9. 9. De rafelrand: de Binnenvestgracht was de oorspronkelijke bebouwingsgrens en krijgt een nieuwe betekenis als basislijn van de 'rafelrand'; een grillige en meer informele overgang van de stad naar het park. Een sterk contrast met de formele Langegrachtzijde. Bebouwing komt afwisselend los van de basislijn, ligt de ene keer terug en steekt er dan weer door heen.

Het stedenbouwkundig raamwerk is opgenomen in figuur 3.2.

Figuur 3.2: Stedenbouwkundig raamwerk (Gebiedsvisie Energiepark e.o.)

Stedenbouwkundige uitwerking

In het Ontwikkelplan Energiepark (zie ook paragraaf 3.1.3 waarin het stedenbouwkundig raamwerk nader stedenbouwkundig is uitgewerkt. Deze stedenbouwkundige uitwerking vormt een mogelijke invulling van het stedenbouwkundig raamwerk.

De belangrijkste elementen van deze stedenbouwkundige uitwerking zijn:

• Stedenbouwkundige uitgangspunten: het gebied bestaat grofweg uit twee delen: het gebied ten noorden van de 3^de Binnenvestgracht - het groene stadspark en ten zuiden van deze historische lijn de gebouwen, waarbij de ontmoeting van beide delen verspringend en gevarieerd wordt vormgegeven. Door de 'kleine korrel' en de verticale geleding ontstaat een positieve en herkenbare leefomgeving. Er wordt op verschillende manieren gezorgd voor 'zachte' verbindingen tussen de gebouwen en het park. Door gebouwen te laten verspringen ontstaat een 'rafelrand' aan de parkzijde, waardoor het 'groen' en het 'rood' in elkaar grijpen en in elkaar overgaan.
• Energiepad: het Energiepad is onderdeel van de Singelparkroute en vormt de oostwestverbinding in het gebied. Het pad loopt van de nieuwe entree aan de 3e Binnenvestgracht als een 'esplanade' door het Energiepark, buitenom langs de energiecentrale en via het Ambachtsplein naar het Huigpark. Het is een ruimtelijke drager die het historisch erfgoed, de industriële identiteitsdragers en de parken met elkaar verbindt.
• Wonen: het Energiepark voorziet in een mix aan woningtypen die hoort bij een compacte binnenstad. De binnenstadstraatjes hebben een intiem en groen karakter, zijn autoluw en we beperken de privébuitenruimte. Dit alles zorgt ervoor dat bewoners de openbare ruimte als buitenruimte gaan gebruiken. Binnen het Energiepark zijn twee gebieden die hoofdzakelijk bestaan uit woningbouw, namelijk ter plaatse van het huidige Stadsbouwhuis (Langegracht 72, deelgebied J) en van het PLNT/Sleutelsgebouw (Langegracht 70/70A, deelgebied E). Voorts wordt ook een woonprogramma voorzien in deelgebied H (Tweelinghuis). In maat en schaal haalt het stedenbouwkundig ontwerp inspiratie uit de historische binnenstad van Leiden met zijn fijnmazige netwerk van grachten, straten en binnenhoven.
• Ambachtsplein: het Ambachtsplein is een belangrijke plek in het gebied. Het is dé dynamische plek van ontmoeting, kleinschalige evenementen en expositie van ambachten (traditioneel, maar ook de moderne 'makers') en producten. Het plein is het 'kloppend hart' van het gebied waar de reeds gevestigde steenhouwerij Bambam en brouwerij Pronck een interactief podium kunnen bieden met een terras waar bezoekers het Pronck-biertje kunnen proeven. Ook de specifieke nieuwbouw (het nieuwe 'Makershuis') rond en op het plein zal worden geprogrammeerd voor ambachten en maakruimtes.
• Aanzicht Langegracht: het aanzicht van het gebied vanaf de Langegracht vertoont in zijn huidige verschijning weinig samenhang (zie de twee afbeeldingen uit figuur 3.3). De ritmiek in de bebouwing wordt bepaald door nieuwe leefstraatjes (zie ook de laatste bullit), die vanuit de Langegracht een doorkijk bieden naar het park en aansluiten op het Energiepad. Hiermee wordt de historische stadsstructuur en het oorspronkelijke verloop van de 3^de Binnenvestgracht hersteld (zie onderste van de twee afbeeldingen hieronder). Het park zal straks te ervaren zijn vanaf de Langegracht.

Figuur 3.3: Massaopbouw Langegracht in de huidige (boven) en nieuwe situatie (onder) (Ontwikkelplan Energiepark)

• Relatie met het park: thema's als natuur-inclusief bouwen, passende ecosystemen en een zo groot mogelijke biodiversiteit, dienen als uitgangspunt voor de inrichting. Het groen loopt zoveel mogelijk door tot aan de grens van de woongebouwen; aan de gevels aan de parkzijde klimt het groen verder omhoog. De gebouwen worden op deze manier onderdeel van de parkbeleving. Inrichting vindt plaats conform Beeldkwaliteitsplan Singelpark.
• Handhaving sociale veiligheid: in een convenant zullen de gemeente, OCE en het Participatieplatform afspraken vastleggen over het beheer van de openbare ruimte en de handhaving van de sociale veiligheid in het gehele gebied. Ook worden specifieke afspraken vastgelegd tussen alle betrokken stakeholders voor het handhaven van de sociale veiligheid rond het nieuwe gebouw van de maatschappelijke opvang.
• Informele leefstraatjes: de identiteit van de plek is die van een compacte binnenstadse woonbuurt met informele leefstraatjes en collectieve tuinen. De informele leefstraatjes zijn in het beeldkwaliteitplan 'Nieuwe bebouwing Energiepark Leiden' verder uitgewerkt tot twee typen straatjes: stadsstraatjes en binnenstraatjes. Op deze wijze zijn de straatjes ook in het de regels van onderhavig bestemmingsplan opgenomen. Stadsstraatjes staan haaks op de Langegracht en maken de bebouwing tussen Langegracht en park makkelijk 'doorwaadbaar'. Binnenstraatjes daartussen, evenwijdig aan de Langegracht, zijn de tertiaire routes die verschillende bouwblokken binnen één deelgebied met elkaar verbinden of toegang bieden tot een hof. De binnenstraatjes zijn zoveel mogelijk autoluw, bieden geen doorgaande routes en kunnen als groene verblijfsplek worden ingericht. Voor de stadsstraatjes zijn er enkele uitzonderingen voor gemotoriseerd bestemmingsverkeer om bijvoorbeeld parkeergarages te kunnen bereiken.

In figuur 3.4 is het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen.

Figuur 3.4: Stedenbouwkundig ontwerp (Ontwikkelplan Energiepark)

Stedenbouwkundige borging: Beeldkwaliteitsplan 'Nieuwe bebouwing Energiepark Leiden'

De gebiedsontwikkeling Energiepark werkt zonder strak omlijnd stedenbouwkundig plan.

Om de beloofde architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit te waarborgen in de bouwplanfase is tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin zijn meerdere stedenbouwkundige thema's nader uitgewerkt en vastgelegd in bouwregels. Zover mogelijk en relevant zijn deze ook verwerkt in dit bestemmingsplan en stedenbouwkundige beleidsregels.

Formeel gezien vervangt het beeldkwaliteitsplan ook bepalingen uit de Welstandsnota Leiden 2020 die van toepassing zijn op dit gebied. Het dient daarom als toetsingskader voor de Welstands- en monumentencommissie Leiden (WML).

Het beeldkwaliteitsplan gaat alleen over de nieuw te realiseren bouwwerken. Eventuele aanpassingen aan bestaande gebouwen, met name aan de monumenten, zullen in het kader van de omgevingsvergunning op hun eigen merites beoordeeld worden. Ook het terrein en gebouwen van de energiecentrale zijn geen onderdeel van dit plan. Voor wat betreft de toekomstige openbare ruimte inrichting gelden verder de geldende gemeentelijke kaders zoals het Beeldkwaliteitsplan Singelpark en het Handboek kwaliteit openbare ruimte.

Programma op hoofdlijnen

In de Gebiedsvisie 'Energiepark e.o.' zijn de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor de gebiedsontwikkeling vastgelegd. Deze uitgangspunten zijn vertaald naar een programma op hoofdlijnen. Het programma op hoofdlijnen bestaat uit woningbouw, culturele functies, horeca, gemengde en maatschappelijke functies en functies in het park.

Tezamen met het Kaderbesluit en de daarin opgenomen afwijkingen ten aanzien van de Gebiedsvisie is er een programma ontstaan, dat het uitgangspunt is geweest voor de onderzoeken en vastgelegd is in de planregels en de verbeelding van onderhavig bestemmingsplan. In figuur 3.5 is nogmaals de indeling van de deelgebieden weergegeven. Hiernavolgend zal per programmaonderdeel een korte toelichting worden gegeven.

Figuur 3.5: indeling deelgebieden

Wonen

Deelgebieden E en J zijn gebieden die in onderhavig bestemmingsplan als 'Woongebied' worden bestemd. Hier zijn woningen mogelijk en de daarbij behorende aan huis gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten. Daarnaast zal, conform Kaderbesluit, wonen tevens worden toegestaan (naast de bestaande reeds toegestane planologische gebruiksmogelijkheden) ter plaatse van Papegaaisbolwerk 20 in deelgebied B en het Tweelinghuis in deelgebied H.

In de planvorming wordt in totaal uitgegaan van maximaal 350 woningen, onderverdeeld in 35% sociale huur (in het bestemmingsplan geborgd) en 40% middeldure huur en koop. Daarbij is 20% van het woonprogramma gericht op starters op de Leidse woningmarkt. Starterswoningen zijn gedefinieerd als middeldure huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen.

Gemengde functies

• Deelgebieden A, B en G

Voor deelgebieden A, B en G worden de gemengde functies uit het geldende bestemmingsplan opnieuw herbestemd in onderhavig bestemmingsplan in de bestemming 'Gemengd - 1'. Het gaat hierbij om kantoren, dienstverlening, galeries, ateliers, bedrijven van milieucategorie 1 en 2, maatschappelijke voorzieningen en ondersteunende horeca. Door deze herbestemming is er voldoende flexibiliteit om de beoogde concepten ten aanzien van culturele functies (met name in deelgebied B) en de ambachten (deelgebied G) tot uitvoering te laten komen. Bij culturele functies kan met name gedacht worden aan galeries en ateliers, bij ambachten kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een boekbinderij, een meubelstoffeerder of de fabricage van sieraden, mits de bedrijfsactiviteiten passend zijn binnen de milieucategorieën 1 en 2. De maatschappelijke voorzieningen beperken zich tot openbare dienstverlening. Binnen deze nieuwe bestemming wordt aanvullend ter plaatse van Nieuwe Energie en Papegaaisbolwerk 20 (zoals aangeduid op de verbeelding) ook rekening gehouden met maximaal 1.150m² bvo aan zakelijke zaalverhuur.

Voor de toegestane functies binnen de gronden bestemd met 'Gemengd - 1' geldt in zijn totaliteit dat het gezamenlijk oppervlak niet meer mag bedragen dan 12.600 m² bvo.

• Deelgebied H

In deelgebied H is in het huidige bestemmingsplan Binnenstad sprake van een maatschappelijke bestemming. Van deze oude bestemming worden in het onderhavige bestemmingsplan alleen de bestaande subfuncties 'openbare dienstverlening' en het kinderdagverblijf overgezet. Gelet op de wens om in de plint (naast de reeds toegestane maatschappelijke functies in de vorm van openbare dienstverlening en een kinderdagverblijf) ook mogelijkheden te bieden voor ambachtelijke bedrijvigheid én om mogelijkheden tot transformatie naar woningbouw te bieden, is uiteindelijk een nieuwe bestemming 'Gemengd -2' geïntroduceerd, die al deze functies mogelijk maakt.

Voor de bedrijfsactiviteiten (uitsluitend in de plint) en maatschappelijke functies (in de vorm van openbare dienstverlening en een kinderdagverblijf) binnen de gronden bestemd met 'Gemengd - 2' geldt dat het gezamenlijk oppervlak niet meer mag bedragen dan 6.500 m² bvo.

Horeca

In de Gebiedsvisie is in deelgebied B ruimte voorzien voor één nieuwe zelfstandige horecaontwikkeling in de categorie I*. Tevens wordt ruimte geboden voor een zelfstandige horecaontwikkeling in de categorie III* ten behoeve van brouwerij Pronck in deelgebied G.

Op grond van het Kaderbesluit is een extra zelfstandige horecaontwikkeling in de categorie III* toegekend aan de Nieuwe Energie in deelgebied A.

In onderhavig bestemmingsplan wordt in zijn totaliteit uitgegaan van 1.283 m² bvo zelfstandige horeca, waarvan gezamenlijk maximaal 1.000 m² bvo voor 2 horeca-inrichtingen in categorie III* en maximaal 283 m² bvo voor 1 horeca-inrichting in categorie I*.

Voor eventuele terrassen bij horecagelegenheden geldt dat voldaan moet worden aan de voorwaarden uit de bepalingen in de Verordening fysieke leefomgeving (paragraaf 4.3.5) én de afwijkingsregels in dit bestemmingsplan. Terrassen zijn in het bestemmingsplan namelijk bij recht niet toegestaan, alleen via een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken.

Specifieke functies

• Steenhouwerij Bambam en brouwerij Pronk

Specifiek voor de steenhouwerij en de brouwerij in deelgebied G is een aanduiding 'bedrijf' opgenomen, wat aanvullend is ten opzichte van de hoofdfuncties binnen de nieuwe bestemming Gemengd - 1. Het gezamenlijke oppervlak ten behoeve van deze specifieke gebruiksfuncties mag niet meer bedragen dan 2.200 m² bvo, waardoor er ook nog enige ontwikkelruimte voor beide bedrijven is. Zoals eerder aangegeven zal er ten behoeve van de brouwerij een mogelijkheid worden geboden voor een zelfstandige horecagelegenheid in categorie III*.

• Dak- en thuislozenopvang

Specifiek voor de dak- en thuislozenopvang, dat zal verhuizen naar deelgebied E, is een aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dak en thuislozenopvang ' opgenomen. De opvang is gemaximeerd op 2.400 m² bvo.

• PLNT

Voor PLNT wordt een verhuizing beoogd naar Nieuwe Energie in deelgebied A. Hiervoor wordt, naast de reeds bestaande mogelijkheden in de nieuwe bestemming 'Gemengd - 1', ook de mogelijkheid voor zaalverhuur toegevoegd. Daarnaast zal zoals eerder aangegeven in Nieuwe Energie ook een mogelijkheid worden geboden voor een zelfstandige horecagelegenheid in categorie III*.

• Kinderopvang

Kinderopvang is als functie toegestaan op de huidige locatie in deelgebied H binnen de bestemming 'Gemengd - 2'. In de planvorming wordt tevens rekening gehouden met de flexibiliteit om de kinderopvang te verplaatsen naar deelgebied J. Hiervoor is een specifieke aanduiding opgenomen op de verbeelding. Verder is geregeld dat een vestiging voor kinderopvang, in deelgebied H of J, niet groter mag zijn dan 500 m² bvo. In totaal is maximaal 1 locatie voor kinderopvang toegestaan.

Evenementen

De ambitie is om binnen het Energiepark diverse evenementen mogelijk te maken, hierbij is de Leidse Evenementennota leidend. Binnen het Energiepark zijn op drie verschillende locaties evenementen toegestaan. Deze gebieden zijn het Energieplein, het Ambachtsplein en het Huigpark.

De regeling uit het geldende beleid zal beleidsneutraal worden overgezet in onderhavig bestemmingsplan. Concreet wordt (voor alle genoemde gebieden gezamenlijk) rekening gehouden met:

• maximaal 12 evenementen per kalenderjaar in categorie 1, en
• maximaal 6 evenementen per kalenderjaar in categorie 2a.

Naast een duidelijke begrenzing waar evenementen mogen plaatsvinden, zijn regels opgenomen ten aanzien van dagdelen, maximaal aantal bezoekers en de maximaal toegestane geluidsproductie.

Groenfuncties

Naast de reguliere functies in een groenbestemming, In verband met het Singelpark geldt aanvullend dat het de ambitie is om kunst in de openbare ruimte mogelijk te maken en voorzieningen voor sporten, spelen en bewegen te faciliteren. Onderhavig bestemmingsplan zal daar mogelijkheden voor bieden.

In het Energiepark staat het bevorderen van lichamelijke beweging voorop: in een logische ontsluitingsstructuur kan gewandeld of gefietst worden door een prettige omgeving over paden langs groen en ontspanning. Auto's worden zoveel mogelijk uit het zicht gehouden. Dit houdt in dat er korte ontsluitingswegen naar de parkeervoorzieningen komen. Voor het Energiepark wordt op zoek gegaan naar een passende oplossing voor het gefaseerd verwijderen van parkeerplaatsen. Hierbij wordt steeds afgestemd met het project Autoluwe Binnenstad.

In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

De leefwereld die in het Energiepark en omgeving tot stand komt, krijgt een maximale diversiteit en rijkdom in landschap, ecologie, vormgeving en programmering. De openbare ruimte zal inhoudelijk moeten voldoen aan de gemeentelijke kaders op dit gebied, te weten de Kadernota en Handboek kwaliteit openbare ruimte en het Beelkwaliteitsplan Singelpark. Om hiertoe te komen wordt het proces Ontwikkelen, Inrichten, Beheren van de gemeente Leiden gevolgd. De feitelijke inrichting van de openbare ruimte vormt geen onderdeel van onderhavig bestemmingsplan, aangezien het bestemmingsplan in hoofdzaak alleen gaat over het toegestane gebruik en de daarbij behorende bouwmogelijkheden. Het bestemmingsplan biedt daarmee wel de planologisch-juridische ruimte voor de inrichting van de openbare ruimte.

Desondanks kan wel opgemerkt te worden dat het Ontwikkelplan het Energiepark ziet als één geheel van gebouwen (nieuwbouw en erfgoed), park en overige openbare ruimte. Deze zullen dus ook in de verdere planuitwerking gezamenlijk ontwikkeld worden.

Figuur 3.6: Impressie openbare ruimte (Ontwikkelplan Energiepark)

Leiden is een fijne stad om in te wonen, te werken en te leven. Dat wil de gemeente graag zo houden. De stad staat voor enkele grote opgaven de komende jaren, waaronder die van duurzame verstedelijking. De ambitie is om een duurzame stad te zijn en om daarmee voorop te lopen. Leiden behoort reeds tot de koplopers op het gebied van beleid en planontwikkeling naar een aardgasvrije, klimaatbestendige en circulaire stad. De komende jaren moet dit verder tot uiting komen in de ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

Om slagvaardig met de omvangrijke opgave van duurzame verstedelijking aan de slag te gaan zijn in de Aanpak Duurzaamheidsopgaven 2019 vier belangrijke opgaven benoemd:

• klimaatadaptatie en biodiverse vergroening
• energietransitie
• circulaire economie
• duurzame mobiliteit

Voor elk van deze opgaven is een strategie met bijbehorend uitvoeringsprogramma opgesteld. Deze uitvoeringsprogramma richten zich op de ambities, doelen, benodigde inspanningen en beoogde resultaten op de kortere termijn. De strategie is gericht op de langere termijn.

Voor de invulling van duurzaamheid in het Energiepark zijn er twee belangrijke facetten, namelijk de gebouwen en de openbare ruimte. Voor beiden is het de ambitie om comfort en gezondheid van de bewoners en gebruikers centraal te stellen hierin. Daarnaast ligt de focus op de thema's duurzame mobiliteit en klimaatadaptie en biodivers vergroenen.

Leiden wil in 2050 een klimaatbestendige stad zijn, waarbij ze zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot (Leiden Biodivers en Klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener! Uitvoeringsprogramma 2020-2023 (RV 20.0074, 2020)). De ambities en doelen voor klimaatadaptatie, vergroenen en biodiversiteit kennen veel samenhang en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen.

De bouwopgave van het Energiepark biedt de kans om de woningen en het overige programma klimaatadaptief en natuurinclusief te ontwikkelen en hiermee bij te de dragen aan de doelen met betrekking tot klimaatadaptatie en biodivers vergroenen.

Essentieel en kansrijk voor deze opgave is het inzetten op zogenaamde koppelkansen; maatregelen en oplossingen in het kader van klimaatadaptatie dragen ook bij aan oplossingen binnen bijvoorbeeld de energietransitie en vice versa. Belangrijk voor het bereiken van dit doel is om in een vroeg stadium de mogelijke oplossingen en maatregelen te inventariseren en ze vervolgens mee te nemen in het ontwerp van het totale gebouwconcept. Denk hierbij aan natuurinclusieve oplossingen zoals nestkasten en daktuinen, maar ook PV-panelen en groene daken.

Ook bij de uitwerking van het energieconcept van het Energiepark staat de gezondheid en comfort van de gebruiker centraal. Het energiesysteem dient toekomstbestendig en betaalbaar te zijn en uiteraard ook kunnen voldoen aan de nieuwe regelgeving. Het systeem moet passen bij de functiemix van wonen en werken, de schaal en de mix van bestaande en nieuwe gebouwen. Daarnaast wordt in het energieconcept optimaal gebruikgemaakt van beschikbare efficiënte lokale energiebronnen.

Met de beoogde ontwikkeling wordt ingezet op een energie-neutrale gebiedsontwikkeling. Dat betekent optimaal gebruik maken van beschikbare efficiënte lokale energiebronnen. Dat kan bijvoorbeeld door een collectief energiesysteem met warmte- en koudebronnen. Daarnaast moet er mogelijk worden gemaakt dat de resterende elektriciteitsvraag - nodig voor warmte, warm tapwater, koude, mobiliteit en huishoudelijke energie - zoveel als mogelijk voorzien kan worden door middel van duurzame opgewekte elektriciteit uit het gebied. In de bestemmingsplanregels wordt derhalve ook ruimte geboden aan kleinschalige duurzame energiewinning.

Daken worden zoveel als mogelijk benut voor het opwekken van hernieuwbare energie met zonnepanelen, met als ambitie BENG 3=100%. Door de panelen oost-west te oriënteren kunnen platte daken beter worden benut en wordt het elektriciteitsnet ontlast. Extra aandacht is er voor samenhang bij de inzet van daken voor het opwekken van elektriciteit, recreatieve doeleinden, zichtbaar, beleefbaar en nuttig groen, en biodiversiteit.

Deze duurzame oplossingen worden gezamenlijk bekeken met duurzaamheidsmaatregelen op andere opgaven en integraal ontworpen, zoals het combineren van PV-panelen met groene daken of in dakvlakken, zonder daarbij te tornen aan losmaakbaarheid of flexibiliteit.

Circulaire economie staat als duurzaamheidsopgave niet los van de andere opgaven. Om een volledig circulaire economie te bereiken, zal bijvoorbeeld ook de energievoorziening en onze mobiliteit duurzaam moeten worden. De relatie met klimaatadaptatie en biodiversiteit is minder direct, maar zeker ook aanwezig. Zo is een economie die niet kan omgaan met het veranderende klimaat niet duurzaam en is het behoud van biodiversiteit essentieel voor de balans tussen mens en natuur.

De transitie naar een circulaire economie is een zeer grote maatschappelijke verandering met grote impact op bedrijven, maatschappelijke organisaties en inwoners van de stad. De nationale doelstelling, zoals geformuleerd in het Rijksbrede programma Nederland Circulair in 2050, is om in 2050 circulair te consumeren en te produceren. Om dat te bereiken zijn forse veranderingen nodig in het huidige economische systeem én in het denken en handelen van bedrijven en consumenten.

Omdat de circulaire economie zich aan het begin van de transitie bevindt, wordt inzet gepleegd op drie inhoudelijke thema's: bouw, maatschappelijk verantwoord inkopen en het verwaarden van materiaalstromen.

Het thema 'bouw' gaat over nieuwbouw, sloop en grond-, weg- en waterbouw. Met dit thema willen we de milieu-impact van de bouwketen laten afnemen. Op dit onderdeel heeft de gemeente soms een bepalende rol, bijvoorbeeld als het gaat over eigen bouwprojecten. Daarnaast speelt zij de rol van aanjager, inspirator en regisseur; omdat de gemeente zelf het goede voorbeeld geeft, wordt er ook van partners in de stad verwacht dat er ambitieuze doelen worden gesteld en nagejaagd. Daarnaast is 'circulaire bouw' een belangrijk onderdeel van het nationale beleid en provinciale en regionale inzet. Hiermee wordt er aangesloten op de opgave 'duurzame verstedelijking' van het beleidsakkoord.

Circulair slopen en bouwen biedt tal van mogelijkheden en oplossingen, zoals geschetst in onderstaande tabel.

Tabel 3.1: Circulair bouwen en slopen

Inzet voor het Energiepark is met name het gebruik van duurzame materialen, flexibiliteit en losmaakbaarheid, en zo hoogwaardig mogelijk hergebruik.

Vanuit het beeldkwaliteitsplan worden ontwerpers uitgedaagd om duurzame en innovatieve ontwerpoplossingen te bedenken die aansluiten bij de hedendaagse actuele opgaven zoals duurzaam materiaalgebruik, energieopwekking, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen.

Ontwerpprincipes die gelden:

• Er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen, demontabel en herbruikbaar.
• Waardevol materiaal dat voortkomt uit sloop van huidige gebouwen op locatie wordt zo mogelijk hergebruikt bij de nieuwbouw (zoals bijvoorbeeld het cassettedak en de puien van Loods C).
• Duurzame vormen van energie opwekking, zoals zonnepanelen of energie opwekkende gevelsystemen, worden mee-ontworpen en worden zoveel mogelijk geïntegreerd in materiaal of element. PV-cellen op een bijzondere dakvorm worden geïntegreerd in het materiaal van het dak.
• Groene gevels en daken ten behoeve van verkoeling en ter bevordering van de biodiversiteit, worden mee-ontworpen en vormen een integraal onderdeel van het gebouwconcept.
• Nestkasten, insectenhotels, gevelgroen en /of andere elementen die de biodiversiteit op deze plek bevorderen, worden mee-ontworpen en geïntegreerd in gevelconcept. Middelen die worden ingezet voor de vermindering of vertraging van afstromend regenwater worden mee-ontworpen en geïntegreerd in het gebouwconcept.

Leiden is een gastvrije stad, al eeuwenlang. De vormen van vervoer veranderen maar de mensen blijven komen en gaan. Leiden moet een stad zijn en blijven waarin iedereen zich veilig en gezond kan bewegen. En waar de ruimte om je heen prettig voelt; als je hier woont, werkt of gewoon graag op bezoek komt. De stad blijft groeien en biedt plek aan meer inwoners, ondernemers en bezoekers. Duurzame Mobiliteit is hierin het sleutelwoord.

De mobiliteitsnota Leiden Duurzaam Bereikbaar 2020-2030 beschrijft hoe Leiden werkt aan een duurzaam mobiliteitssysteem. Een belangrijke bijdrage aan een duurzaam, leefbaar en bereikbaar Leiden is het nastreven van een hoger aandeel in het gebruik van lopen, fietsen en openbaar vervoer (het aantal fietsers zal de komende jaren naar verwachting met circa 40% toenemen). Dit noemen we 'modal shift'. Autogebruik krijgt in Leiden met name een plek op de hoofdontsluitingsstructuur.

Gelijktijdig is het Uitvoeringsprogramma Leiden Duurzaam Bereikbaar opgesteld. Het uitvoeringsprogramma concretiseert de geformuleerde beleidsdoelen in uitvoerbare projecten. Deze programmatische aanpak valt uiteen in drie onderdelen: ten eerste het inpassen van lopende projecten, ten tweede het realiseren van quick wins (korte termijn) en tot slot het uitwerken in projecten (lange termijn).

Voor het bereiken van de 'modal shift' wordt ingezet op verschillende deelambities, die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

1. 1. Leiden als fietsstad
2. 2. Lopen krijgt meer ruimte
3. 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
4. 4. Versterken van de hoofdontsluitingstructuur
5. 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
6. 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
7. 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
8. 8. Ondersteunen deelconcepten
9. 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Conform dit beleid geldt in de Leidse binnenstad per 2025 een zero-emissiezone voor stadslogistiek (deelambitie 6). Het Energiepark valt hierbinnen, wat betekent dat logistieke dienstverleners emissievrij zullen bevoorraden en bezorgen. Samen met de logistieke sector wordt verder verkend wat de mogelijkheden zijn om nog meer vervoersbewegingen te voorkomen.

Daarnaast krijgt het Energiepark (in lijn met het project Autoluwe Binnenstad) een autoluw karakter. Hiermee worden de vervoersbewegingen binnen het Energiepark niet alleen maar verduurzaamd, maar worden vervoersbewegingen ook gereduceerd. Daarnaast wordt er ingezet op het stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en van deelconcepten, zoals deelauto's.

Beleidskader

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de NOVI wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 4.1 Afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• Duurzaam economisch groeipotentieel
• Sterke en gezonde steden en regio's
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• Combineren boven enkelvoudig
• Kenmerken & identiteit
• Afwentelen voorkomen

Onderzoeksresultaten

In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten aan de orde komen.

Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie verder onder paragraaf 4.1.3 en 4.2.2.

Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 5.10.

In paragrafen 5.1 en 5.2 wordt tot slot aandacht besteed aan onder andere cultureel erfgoed in het plangebied; dit raakt aan nationaal belang “Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang”.

Conclusie

De Nationale Omgevingsvisie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening.

Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van dit bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Op basis van het Rarro (Regeing algemene regels ruimtelijke ordening) ligt het plangebied binnen het 'radarverstoringsgebied maximale hoogte 90 meter t.o.v. NAP'.

Voor het plangebied geldt verder dat het onderdeel uitmaakt van een erfgoed van uitzonderlijke universele waarde: de Romeinse Limes. De bescherming hiervan is vastgelegd in het Barro en is doorvertaald en uitgewerkt in de provinciale Omgevingsverordening. In deze verordening is de begrenzing van de Romeinse Limes gedetailleerder opgenomen dan in het Barro. Het plangebied maakt daarin geen onderdeel uit van de Romeinse Limes.

Conclusie

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is het bereiken van een goede ruimtelijke ordening via optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waaronder een herziening van het bestemmingsplan.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende regeling. Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

• "De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Onderzoeksresultaten

De ladder voor duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf 4.2.2.In deze paragraaf wordt volstaan met de vermelding dat wordt voldaan aan de vereisten uit de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Het Besluit ruimtelijke ordening staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleidskader

Per 1 april 2019 is de Omgevingsvisie Zuid-Holland in werking getreden. De Omgevingsvisie Zuid-Holland biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt. In de Omgevingsvisie worden zeven provinciale vernieuwingsambities genoemd:

• Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium;
• Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor;
• Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen;
• Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland;
• Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving;
• Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit;
• Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige en aantrekkelijke leefomgeving

Daarnaast stelt de Omgevingsvisie Zuid-Holland onder meer uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving, met name op het gebied van ruimtelijke kwaliteit.

Onderzoeksresultaten

In deze paragraaf worden eerste per kaart de richtpunten weergegeven en vervolgens vindt een beoordeling van alle kaarten gezamenlijk plaats.

Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de Omgevingsverordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaarten en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Voor het plangebied zijn de navolgende kwaliteitskaarten en daarbij behorende richtpunten relevant:

Kwaliteitskaart: laag van de ondergrond

In onderstaand figuur is een uitsnede van de kwaliteitskaart laag van de ondergrond ter hoogte van het plangebied opgenomen. Het plangebied is aanduid als een gebied met een bijzonder reliëf.

Figuur 4.2: Uitsnede kwaliteitskaart laag van de ondergrond (Omgevingsvisie Zuid-Holland)

Hieronder zijn de richtpunten voor nieuwe ontwikkelingen in het plangebied opgenomen:

Bijzonder relïef

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand;
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Kwaliteitskaart: laag van de occupatie:

In onderstaand figuur is een uitsnede van de kwaliteitskaart “laag van de occupatie” ter hoogte van het plangebied opgenomen. Het plangebied ligt in het gebied "steden en dorpen" en is daarnaast aangeduid als stedelijk centrumgebied en historisch centrum. Daarnaast is de Maresingel aangewezen als een stedelijke waterstructuur.

Figuur 4.3: Uitsnede kwaliteitskaart laag van de occupatie (Omgevingsvisie Zuid-Holland)

Hieronder zijn de richtpunten voor nieuwe ontwikkelingen in het plangebied opgenomen:

Steden en dorpen

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp;

• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur;

• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving;

• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur;

• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden);

• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd;

• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt;

• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Historische centra en kernen/stedelijk centrumgebied

De historische centra en kernen met hun compacte bebouwingsstructuur zijn waardevolle woon- en vestigingsmilieus in Zuid-Holland en dragen bij aan de toeristische kwaliteit. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld.

Stedelijke waterstructuur

Ontwikkelingen dragen bij aan het behouden en versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur. Daarbij gaat het om de recreatieve kwaliteit, de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de verbinding tussen stad en land.

Kwaliteitskaart: laag van de beleving

De Maresingel is aangeduid als indicatieve fiets- en wandelroute. De richtpunten voor nieuwe ontwikkelingen in het plangebied betreffen:

• Voorkomen van (nieuwe) obstakels en omwegen in het recreatief netwerk.
• Recreatieve voorzieningen worden zoveel mogelijk gekoppeld aan recreatieknooppunten in het recreatieve netwerk. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van het cultuurhistorisch erfgoed of andere recreatief interessante locaties.

Beoordeling

Doel van het plan Energiepark e.o. is door het college van Leiden vastgesteld in de projectopdracht op 2 oktober 2018. Het doel luidt: 'een herontwikkeld gebied in de binnenstad dat inhoudelijk aansluit op de ambities van de gemeente op de thema's cultuur, groen, duurzaamheid, wonen, leefbaarheid en monumentaal erfgoed. Met de herontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van de binnenstedelijke leefomgeving'.

Ten behoeve van de planvorming van de ontwikkeling is een Gebiedsvisie (zie paragraaf 3.1.2) en een Kaderbesluit (zie paragraaf 3.1.4) vastgesteld. Tevens is er een Ontwikkelplan opgesteld, dat als mogelijke invulling van het gebied geldt (zie paragraaf 3.1.3). Gesteld wordt dat deze documenten voldoende aandacht besteden aan het landschap, de groen- en waterstructuur, karakteristieke kernmerken, hoogteaccenten en het cultuurhistorisch karakter van de omgeving.

In de Gebiedsvisie wordt voor De Maresingel de ambitie gesteld deze weer bevaarbaar te maken waardoor de recreatieve ontwikkelingen meer kans krijgen. De zone langs de Maresingel blijft onbebouwd zodat de singel als belangrijke structuur behouden en zichtbaar blijft. Onderhavig bestemmingsplan voorziet voorts in een planologische mogelijkheid voor een extra brugverbinding voor langzaam verkeer, wat voor een extra impuls kan zorgen voor fietsers en wandelaars. Hoogteverschillen in gebouwen vinden met name plaats in het parkdeel. Hier dragen de hoogteaccenten bij aan de beleving van het Singelpark en het landschapsplan. De bestaande historische bebouwing van het Papegaaisbolwerk, langs de Singel, wordt, waar dat mogelijk is en bijdraagt aan het karakter en de kwaliteit van het gebied, behouden en gebruikt bij de transformatie van het gebied.

De cultuurhistorische effecten als gevolg van de planontwikkeling worden uitvoerig behandeld in paragraaf 5.2.2. De monumentale gebouwen worden zoveel mogelijk hergebruikt om het industriële karakter van het gebied verder uit te nutten, evenals belangrijke verbindingen. Belangrijke uitzondering vormt de keuze om het Stadsbouwhuis te slopen en zo de tijdlaag uit de jaren '70 en '80 te laten verdwijnen. Dit besluit is genomen na een omvangrijke afweging uit zowel ruimtelijk-, programmatisch-, cultuurhistorisch- oogpunt als in overleg met stakeholders.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan passend wordt geacht binnen de doelen van de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

Beleidskader

De Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) is 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. Hiermee is een belangrijke stap gezet in de voorbereiding op de komst van de Omgevingswet. In de ZHOV zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. In de verordening staat aangegeven wat wel en niet is toegestaan: mag bijvoorbeeld op een bepaalde locatie een bedrijf worden uitgebreid of kan dat niet vanwege een nabijgelegen natuurgebied. De regels gaan gelden vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet en zijn een voortzetting van de regels die onder het huidige recht gelden. Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de huidige Omgevingsverordening Zuid-Holland van kracht. Onderstaande onderdelen zijn relevant voor onderhavig bestemmingsplan.

Regels voor ruimtelijke kwaliteit

Voor toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit is vooral de ruimtelijke impact van een ontwikkeling van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

In artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit van de Omgevingsverordening Zuid-Holland is opgenomen aan welke voorwaarden een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. In geval van het type ontwikkeling 'inpassing' (zie ook 3.2.1 Provinciale omgevingsvisie) speelt de ontwikkeling zich af op het niveau van een kavel. Bestaande structuren en kwaliteiten veranderen niet tot nauwelijks en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dient eveneens te worden voldaan aan artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Bij een stedelijke ontwikkeling in het bestaand stads- en dorpsgebied dient in de toelichting van het bestemmingsplan ingegaan te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking kan verwezen worden naar een regionale visie waar de behoefte van de stedelijke ontwikkeling al is gemotiveerd. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking, zoals opgenomen in het Bro, ook opgenomen in de verordening om het provinciaal belang bij de toepassing van de ladder te benadrukken. Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- of dorpsgezicht kan worden voorzien kan gebruik worden gemaakt van de aangewezen locaties in het Programma ruimte.

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.35a van de Omgevingsverordening Zuid-Holland staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• wateroverlast door overvloedige neerslag;
• overstroming;
• hitte;
• droogte;

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.

Onderzoeksresultaten

Regels voor ruimtelijke kwaliteit

Onderhavig plan bestaat uit het type ontwikkeling 'aanpassing'. Het past immers binnen de bestaands gebiedsidentiteit op grond van de provinciale regelgeving en voegt daarbij nieuwe structuren toe, bijvoorbeeld op het gebied van gebiedsidentiteit, met respect voor de cultuurhistorische context en de verdere relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Zie paragraaf 4.2.1 voor de beoordeling ten aanzien van de richtpunten.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Door MEES Ruimte & Milieu is voor de (her)ontwikkeling van het Energiepark een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd. De notitie met daarin de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in Bijlage 5 bij deze toelichting. Uit de notitie volgt dat de toevoeging van maximaal 350 woningen in het plangebied aangemerkt kunnen worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de 350 woningen volgt uit de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017', de Woningbehoefteraming 2021 en het gemeentelijk woonbeleid.
Voor de niet-woonfuncties heeft, met uitzondering van het kinderdagverblijf, ook een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking plaatsgevonden daar deze functies aan te merken zijn als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Voor deze functies geldt dat evenwel uit regionaal en gemeentelijk beleid een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte volgt. Specifiek voor de kantoorfunctie heeft ook een toets aan artikel 6.11 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland plaatsgevonden. Uit de notitie volgt dat ook aan dit artikel kan worden voldaan.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de notitie in Bijlage 5.

Risico's voor klimaatverandering

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe. In paragraaf 5.9 wordt een projectspecifieke toelichting gegeven op de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling op klimaatverandering.

Conclusie

De Omgevingsverordening Zuid-Holland staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleidskader

De gemeente Leiden heeft samen met de gemeenten Kaag en Braassem, Katwijk, Leiderdorp, Noordwijk, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Wassenaar en Zoeterwoude de Regionale Agenda Omgevingsvisie 2040 'Hart van Holland' opgesteld met als doel de samenhang tussen de gemeenten te versterken. De integrale regionale agenda heeft betrekking op de fysieke leefomgeving en vormt het uitgangspunt voor de nog op te stellen regionale omgevingsvisie.

Onderzoeksresultaten

Voor verstedelijking is het uitgangspunt om nieuwe woningen en andere stedelijke voorzieningen te concentreren rondom de Oude Rijn en in de grotere kernen, indien dit de bestaande kernen en landschappen ondersteunt of versterkt. Hierbij moet worden gekeken naar slimme manieren van verstedelijking die passen bij de dorpse of juist stedelijke karakteristieken van een plek, voor mooiere overgangen tussen stad of dorp en omliggende landschappen.

De verstedelijking komt niet vanzelf. Binnenstedelijk bouwen is duurder dan in weilanden (de waarde die verloren gaat wanneer open landschappen verdwijnen, is lastig in geld uit te drukken). Ook vergt het extra inspanning om terreinen die eerst een andere functie hadden als vliegveld of fabriekslocatie, om te transfomeren tot aantrekkelijke nieuwe kernen. Binnenstedelijk bouwen, verdichten en transformatie blijft echter de ambitie.

Met de voorgenomen transformatie van het industrieel gebied tot een woongebied met ruimte voor werken en ontspanning past de beoogde ontwikkeling binnen de eerder genoemde regionale ambitie. Tevens wordt de industriële identiteit van het gebied behouden.

Conclusie

De Regionale Agenda Omgevingsvisie 2040 'Hart van Holland' staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Beleidskader

Op 6 juli 2021 heeft het college de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 'Stad van ontdekkingen en kloppend hart in de regio' vastgesteld (besluitnummer: RV 21.0358). Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078).

De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De Omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's:

1. 1. Groen-blauw raamwerk;
2. 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat;
3. 3. Duurzame mobiliteit;
4. 4. Bodem als fundament.

Binnen deze thema's zijn Leidse keuzes gemaakt. Deze keuzes geven per thema het toekomstbeeld aan waar we op stadsniveau naartoe willen werken. De uitwerking van de stadskeuzes kunnen verschillen per gebied, zowel in de combinatie van als in de prioritering tussen de stadskeuzes. Aan de hand van drie type leefmilieus worden de stadskeuzes aangevuld met aandachtspunten per leefmilieu.

Onderzoeksresultaten

In de plannen voor het Energiepark zijn de bovenstaande vier thema's duidelijk terug te vinden.

• Het groen-blauwe raamwerk bestaat uit groene ringen en spaken die bestaand groen en blauw verbinden, samen met de grote waterlopen. De gebiedsontwikkeling bestaat onder andere uit het uitbreiden van het Singelpark door het gebied tussen de 3^de Binnenvestgracht en het Huigpark hoogwaardig, groen, onverhard en biodivers in te richten. Op deze manier is het groen-blauw raamwerk terug te vinden in de gebiedsontwikkeling.
• De gemeente wilt in de omgeving van het plangebied een aantrekkelijk vestigingsklimaat creëren door het vormen van een levendige binnenstad. De gemeente wilt levendige gebieden vormen door meer functies (wonen, werken, recreëren en voorzieningen) te mengen. De beoogde gebiedsontwikkeling voorziet in het toevoegen van alle vier deze functies.
• De gemeente zet met de beoogde gebiedsontwikkeling in op duurzame mobiliteit door in te zetten in een autoluwe binnenstad, verder te verdichten en functies te mengen en met de aanleg van een nieuwe voetgangsbrug en het uitbreiden van het Singelpark, verder te bouwen aan een fijnmazig en prettig voetgangers- en fietsnetwerk.
• De gemeente wilt de boven- en ondergrondse opgaven beter met elkaar afstemmen. Met de beoogde ontwikkeling wordt ingezet op een energie-neutrale gebiedsontwikkeling, waarbij optimaal van de bestaande lokale energiebronnen (zoals de warmte/energiecentrale) gebruik wordt gemaakt.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om het gemengde hoogstedelijke milieu te realiseren.

Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen de kaders van van de Omgevingsvisie Leiden 2040.

Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de Ontwikkelingsvisie.

De geactualiseerde uitgave van de Ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de vorige Ontwikkelingsvisie voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan was deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde Ontwikkelingsvisie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis', 'historische cultuur', "bereikbaarheid" en "de kracht van de stad". Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

Onderzoeksresultaten

Voorliggend plan sluit aan op de vier genoemde ambities in de Ontwikkelingsvisie:

Internationale kennis

Om de huidige en toekomstige kenniswerkers te kunnen behouden, is de beschikbaarheid van aantrekkelijke woonmilieus een vereiste. Het plan bevat een verscheidenheid aan functies, waar woningbouw in verschillende marktsegmenten onderdeel van uitmaakt. Dat maakt het voor de kenniswerkers van nu en van de toekomst eenvoudiger om in Leiden te kunnen blijven wonen. Tevens voorziet het plan in werkateliers waar ook kenniswerkers zich kunnen vestigen met innovatieve startups.

Historische cultuur

Ten behoeve van de 'historische cultuur' voorziet het plan in het deels behouden van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen binnen het plangebied. Daarnaast wordt de inrichting van de openbare ruimte in de Ontwikkelingsvisie gezien als geschikte manier om de historische kwaliteiten van Leiden nog beter tot uitdrukking te laten komen. Het voorliggende plan speelt daarop in, door de ruimten tussen de historische bouwwerken van een kwaliteitsimpuls te voorzien en het streven om de historische gebouwen te benutten voor de transformatie.

Bereikbaarheid

In de ontwikkelingsvisie staat beschreven dat de wegen in Leiden steeds meer dichtslibben. In het plan is rekening gehouden met de mobiliteit van de toekomstige bewoners. Het gaat om een zoveel mogelijk autoluwe wijk, waarbij de voetganger en de fietser prioriteit krijgen. De te realiseren dwarsverbindingen door het gebied, maken het voor de langzaam verkeersdeelnemers eenvoudig zich te verplaatsen. Daarbij zijn halteplaatsen van openbaar vervoer (bus) op loopafstand en het station op fietsafstand gelegen van het plangebied.

De kracht van de stad

Door bij elke keuze binnen Leiden na te denken over de bijdrage van die keuze aan de stad, worden de kwaliteiten versterkt. Het plan voorziet in een toevoeging van woningbouw, cultuur, horeca en arbeidsplaatsen met het behouden van de cultuurhistorische waardevolle bebouwing. Daarmee richt het plan zich op een veelvoud aan functies die voor Leiden bijdragen aan het behoud en de versterking van de kracht van de stad.

Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen de kaders van de Ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen".

Beleidskader

Programma Binnenstad

Op 16 juni 2009 heeft de raad het Programma Binnenstad vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten.

De doelen van het programma zijn:

• meer bezoekers - de bezoekers van de binnenstad, de inwoner van Leiden, de regio-inwoner, de landelijke bezoeker en de internationale bezoeker - leggen een bezoek af aan de binnenstad van Leiden;
• de totale bestedingen van bezoekers aan de binnenstad nemen toe;
• de verschillende bezoekersgroepen hebben een hoge waardering voor het genoten aanbod in de binnenstad.

Er is eerst een visie gemaakt, gebaseerd op onderzoeken en gesprekken met belanghebbenden. De visie wordt gebruikt als een meerjarig en integraal leidend kader voor de ontwikkeling van de binnenstad. De visie definieert van 18 verschillende gebieden en locaties in de binnenstad de functie, de gewenste ontwikkeling, het bijbehorende programma en het type ontwikkeling.

Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.

Structuurvisie "Verder met de Binnenstad"

Het Programma Binnenstad is uitgewerkt in de structuurvisie "Verder met de Binnenstad". De visie is op 11 oktober 2012 (RV 12.0040) door de gemeenteraad vastgesteld.

De structuurvisie "Verder met de Binnenstad" is een verdiepende visie over de binnenstad van Leiden. De visie blijft naast de Omgevingsvisie Leiden 2040 bestaan.

De maatregelen van het Programma Binnenstad zijn onder meer gericht op het ruimtelijk-economisch beleid. "Verder met de Binnenstad, Gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden" stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.

Onderzoeksresultaten

In de structuurvisie "Verder met de Binnenstad" vormt het Energiepark een belangrijk sfeergebied en wordt gesproken over een nieuwe stadscultuur waarin reeds vooruitgelopen wordt op voorliggend plan binnen de belemmeringen van de energiecentrale.

• Sfeergebied nieuwe stadcultuur: binnen dit sfeergebied is nog zware industrie in de vorm van de energiecentrale aanwezig. Vanwege de zware industrie ter plekke worden woningen niet toegestaan ondanks dat deze functies zijn genoemd in het ondersteunend programma. Bedrijven zijn wel toegestaan, alsmede winkels, dienstverlening en kantoren.
• Nieuwe stadscultuur: de nieuwe stadscultuur is aanvullend aan het gebied met stedelijke cultuur en focust zich op (nieuwe vormen van) werken en cultuur. Het gebied is gelegen aan de singelrand en heeft daarom een groene uitstraling. In dit innoverende gebied kan Leiden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De historische industriegebouwen en nieuwe moderne gebouwen vormen een aantrekkelijke vestigingsplaats voor nieuwe creatieve bedrijvigheid. De creatieve bedrijvigheid wordt aangevuld met publieksgerichte en maatschappelijke voorzieningen zoals het kantoor van de gemeente en enkele woningcorporaties. Het gebied is met name van belang op de lokale en stadsvoorzienende schaal met een focus op openbare en maatschappelijke voorzieningen, cultuur en verblijf. Het gebied moet de innovatie die uit de creatieve industrie voort kan vloeien kunnen faciliteren en moet daarom programmatisch en ruimtelijk flexibel zijn. De basis van dit alles is een openbaar park, de gebouwen openen zich naar het park. Het is van belang dat de bereikbaarheid met auto en OV zeer goed is, alhoewel het parkachtige gebied zelf autoluw is. In de openbare ruimte en de grote hergebruikte gebouwen moet ruimte zijn voor evenementen en andere activiteiten die dit nieuwe werk en cultuurmilieu kunnen ondersteunen.

Daarnaast worden 18 ontwikkellocaties onderscheiden, waaronder:

• Langegracht: een deel van de Langegracht valt binnen het sfeergebied Nieuwe Stadscultuur;
• Nuon terrein: de energiecentrale is op dit moment nog een (milieu-)belemmering voor de herontwikkeling van het gebied. Als dit gebouw vrij zou komen is er een mooi industrieel monument beschikbaar voor een ontwikkeling in de culturele, creatieve, woon- en/of werksfeer en kan het gebied echt tot leven komen.

Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen de kaders van de structuurvisie "Verder met de binnenstad".

Beleidskader

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' vastgesteld (RV 19.0104). Deze visie vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Woonvisie bevat het gewenste toekomstbeeld van de stad en bevat tevens de acties die nodig zijn om het toekomstbeeld te realiseren. De acties voor de komende jaren zijn opgenomen in de bijbehorende Uitvoeringsagenda 2020-2023. Het wensbeeld (ambitie), als 'stip op de horizon' ziet er als volgt uit:

"Samen met omliggende gemeenten vormt Leiden een aaneengesloten gebied met meer dan 200.000 inwoners. De binnenstad, het Stationsgebied en Leiden Bio Science Park vormen het kloppende hart van het aaneengesloten stedelijke gebied. In dit hart liggen niet alleen alle Leidse vestigingen van de Universiteit en Hogeschool Leiden, maar ook vele andere voorzieningen die van belang zijn voor inwoners uit de wijde omtrek. De binnenstad biedt niet alleen vertier, maar ook een uitmuntend woonmilieu voor huishoudens die de drukte van de stad en de nabijheid van voorzieningen waarderen.

Vanwege een gevarieerd woningaanbod kunnen alle groepen in de stad terecht. Niet alleen de huishoudens met een hoog inkomen, maar - dankzij de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de Woonvisie 2020-2030 - ook die met een midden- of laag inkomen. De Leidse regio heeft zich voortvarend ontwikkeld, ondanks de crisis op de woningmarkt in de periode 2008-2013. Niet alleen het aantal inwoners en studenten is gegroeid, maar ook de werkgelegenheid en het kenniscluster. De zone Leiden - Katwijk/Noordwijk heeft zich ontwikkeld tot een aaneengesloten en welvarend stedelijk gebied."

Bij de formulering van de bovenstaande ambitie zijn de onderstaande trends en ontwikkelingen belangrijk geweest:

• vanaf 2009 is er jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort;
• binnen de groei van de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte;
• het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen;
• de woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers';
• er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu;
• Leiden staat voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiliteit;
• er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

Om de uitgesproken ambitie waar te kunnen maken streeft Leiden ernaar om:

• te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

Onderzoeksresultaten

In het kader van de totstandkoming van het nieuwe woonbeleid en de verstedelijkingsambitie is in beeld gebracht welke bijdrage het project Energiepark e.o. kan leveren aan de woningbouwopgave. Op basis van beleid is de inzet dat er sprake moet zijn van 35% sociaal en huisvesting van bijzondere doelgroepen. Naast de inzet op realisatie van sociale woningen is er behoefte aan koopwoningen in verschillende prijsklassen. Tot slot is er behoefte aan een mix van kleine, middelgrote en grote woningen, zodat er voldoende differentiatie ontstaat. Ook uit het participatietraject blijkt dat er draagvlak is voor het toevoegen van woningen in dit gebied.

Uitgangspunt is om in dit gebied een gemengd stedelijk woonmilieu met 350 woningen van verschillende typologieën en voor diverse doelgroepen te creëren. Gezien de grote vraag naar woningen in de regio, de doelgroepen die een woning zoeken in de binnenstad (veelal starters, ouderen en kleine gezinnen) en efficiënt gebruik van ruimte vanwege de hoge grond- en bouwprijzen wordt er uitgegaan van gestapelde bouw (appartementen), met autoluwe straten die ruimte bieden voor ontmoeting en vergroening.

Resumé geldt voor het woonprogramma:

• Er worden maximaal 350 appartementen gerealiseerd, waarvan onder meer 35% sociale huur, 40% middeldure huur en koop en 20% voor starters.
• Voor de verdeling over de woningtypen wordt een verhouding aangehouden van 45%, 40%, 15% (klein, middelgroot, groot). Berekend naar de beschikbare m² GBO zijn dit woningen van respectievelijk circa 50, 75 en 100 m². De ambitie is om een goede mix tussen klein, middelgroot en groot te creëren, wat voor de binnenstad een logische verhouding is.

Conclusie

Het bestemmingsplan levert een belangrijke bijdrage aan de Leidse woningbehoefte en is in overeenstemming met het daartoe geldende beleid.

Beleidskader

De Ruimtelijk-Economische Horecavisie is erop gericht om de leefbaarheid en de vitaliteit in de binnenstad van Leiden te verbeteren. Op sommige plekken wordt ingezet op meer levendigheid en op andere plekken wordt ingezet op het bewaren van de rust. Ten aanzien van het consolideren en versterken van het bestaande horeca-aanbod biedt deze visie flexibiliteit aan ondernemers door ontwikkeling en innovatie mogelijk te maken. Daar waar de toevoeging van horeca en/of hotelcapaciteit gewenst is, wordt deze passend bij de vraag en de omgeving mogelijk gemaakt. Op andere plekken wordt juist ingezet om het woonklimaat voor bewoners zoveel mogelijk te ontzien door horecaontwikkelingen uit te sluiten. De Horecavisie is op 28 januari 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden.

Nieuw in de Horecavisie is ook de mogelijkheid in de gebieden buiten de binnenstad, zoals bedrijventerreinen, wijkwinkelcentra, ontwikkellocaties, kantorenlocaties en recreatiegebieden beperkt horeca te ontwikkelen die aansluit bij de behoefte van het betreffende gebied.

De horeca in de andere gebieden dan het centrum is ondersteunend aan de hoofdfunctie(s) van het gebied waarbinnen deze is gevestigd. Dit geldt vooral voor de potentiegebieden zoals die zijn benoemd in de Omgevingsvisie waar het nadrukkelijke doel is om gemengde woon- werkgebieden te creëren met een eigen buurtgericht voorzieningenprogramma. De horecavisie stelt kaders waaraan een toekomstige uitbreiding van horeca in deze gebieden moet voldoen:

1. 1. de horeca moet ter plaatse in een behoefte voorzien. Het is dus niet de bedoeling dat de horeca op zich een trekpleister wordt voor bezoekers van buiten het betreffende gebied;
2. 2. het horeca-aanbod moet qua grootte en aantal vestigingen zijn afgestemd op het aantal mensen dat zich in het betreffende gebied ophoudt, ten behoeve van bijvoorbeeld de kantorenfunctie en/of woonfunctie. Maar ook het type horeca dient aan te sluiten bij de behoefte van de directe omgeving;
3. 3. de toevoeging moet passen binnen overige beleidsvorming c.q. regelgeving die geldt voor de verschillende gebieden;
4. 4. de horeca moet voldoen aan de toets van een goede ruimtelijke ordening.

Onderzoeksresultaten

Het Energiepark wordt in de Horecavisie benoemd als een ontwikkellocatie, waar binnen de geldende kaders horeca mag worden uitgebreid. Het Energiepark is in de Horecavisie onderdeel van het naast gelegen Cultuurkwartier: “Het aangrenzend liggende Energiepark vormt een ontwikkellocatie die gekenmerkt wordt door een combinatie van wonen, kantoren en cultuur. In dit gebied zullen maximaal 3 nieuwe zelfstandige horecagelegenheden worden toegevoegd ter ondersteuning van deze functies in de horecacategorieën 1*of 3*. Zie artikel 1.62 van de regels van dit bestemmingsplan wat hier precies onder verstaan wordt.

In het Kaderbesluit (zie paragraaf 3.1.4) is besloten om de in de Gebiedsvisie Energiepark e.o. voorziene zelfstandige horecafuncties te koppelen aan:

• Papegaaisbolwerk 20 (EST),
• Langegracht 70c/d (Pronck), en
• Nieuwe Energie.

De nieuwe zelfstandige horecavestigingen zijn geborgd in de regels en op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen de kaders van de Ruimtelijk-Economische Horecavisie.

Beleidskader

Het Evenementenbeleid Leiden 2020 geeft aan dat evenementen belangrijk zijn voor de stad, ze bepalen mede de levendigheid en de sfeer. Tevens versterken evenementen de onderlinge band tussen mensen en hebben evenementen een belangrijk economische betekenis voor Leiden. Het geldende evenementenbeleid is voortgekomen uit een grondige evaluatie van het voorgaande beleid waarbij ook organisatoren, bewoners en bedrijven zijn betrokken. Het beleid gaat uit van drie ambities:

• een breed en divers aanbod van evenementen.
• een onderscheidend aanbod dat aansluit bij de toekomstvisie Leiden Stad van Ontdekkingen en de kennis en cultuur in de (binnen)stad.
• aandacht voor een aantrekkelijke en leefbare stad (veilig, schoon en bereikbaar).

Tijden evenement

Van belang is dat inwoners van de gemeente Leiden weten wat zij kunnen verwachten van de gemeente als het gaat om het toestaan van evenementen. Een belangrijk aspect daarbij is de tijden waarop evenementen kunnen plaatsvinden, waarbij de nadruk ligt op de eindtijd. In het evenementenbeleid is een overzicht opgenomen van de verschillende eindtijden.

Geluidbeleid

In het Evenementenbeleid is een verwijzing opgenomen naar de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) 2020 van de gemeente Leiden. In de APV is een categorie-indeling van evenementen opgenomen, te weten categorie 1, 2a, 2b, en 3, waarbij voor elke categorie andere geluidseisen worden gehanteerd. Deze regels uit de APV blijven in stand. Bij het beoordelen van de toelaatbaarheid van een evenement blijft toetsing aan de APV verplicht.

Een evenement dient, naast de regelgeving in de APV, ook in overeenstemming te zijn met de regels in een bestemmingsplan.

Onderzoeksresultaten

Onderdeel van dit nieuwe bestemmingsplan is het juridisch-planologisch (opnieuw) vastleggen van de ruimtelijk relevante regels met betrekking tot evenementen en -locaties, overeenkomstig het Evenementenbeleid. Het huidige bestemmingsplan Binnenstad biedt reeds mogelijkheden voor.

Het Energiepark wordt beleidsmatig gezien als één evenementenlocatie, bestaande uit drie verschillende deelgebieden: het Energieplein, het Ambachtsplein en het Huigpark. Wel wordt er voor de drie aparte deelgebieden gedifferentieerd in verschillende type evenementen.

Ter plaatse van de drie locaties is op de verbeelding de gebiedsaanduiding 'overige zone – evenemententerrein' opgenomen. Binnen het totale evenementenprofiel zijn maximaal 12 evenementen in de categorie 1 mogelijk en maximaal 6 evenementen in de categorie 2a. Dit is mede ingegeven vanwege de ontwikkeling in samenhang met wonen. Evenementen in de categorie 2b en 3 zijn niet toegestaan. Zie artikel 1.44 van de planregels wat precies onder de verschillende categorieën verstaan wordt. De regels met betrekking tot de voornoemde gebiedsaanduiding zijn opgenomen in artikel 14.7 van de planregels.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de kaders uit het Evenementenbeleid.

In het geldende bestemmingsplan Binnenstad is een dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 4' opgenomen die ervoor zorgt dat bodemverstoringen over een oppervlak groter dan 50 m² en dieper dan 50 cm gepaard gaan aan een vergunningsprocedure waarin het archeologisch belang kan worden beoordeeld en afgewogen. Uit (archief)onderzoek blijkt dat delen van het plangebied geen archeologische resten meer bevatten. Dit is van toepassing op een deel van het Papegaaisbolwerk waar in 2014 archeologisch onderzoek plaatsvond tijdens een sanering (N. Bouma, 2015: Restanten van een begraafplaats op het gasfabriekterrein aan de Langegracht 70 te Leiden Een archeologische begeleiding). Ook het Huigpark is in het verleden dusdanig vergraven dat hier geen archeologische resten meer verwacht mogen worden. De zuidelijke helft van het plangebied is vanaf de 17^e eeuw bebouwd geweest. De resten van deze bebouwing liggen doorgaans vrij ondiep en zullen op veel plaatsen verdwenen zijn bij de bouw van de huidige gebouwen zoals het Stadsbouwhuis, Tweelinghuis en Langegracht 70. Op de plaatsen waar nog wel archeologische resten aanwezig kunnen zijn is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' overgenomen in het voorliggende plan. De archeologische waarden worden daarmee voldoende beschermd.

De smalle strook aan de noordkant van de Singel is daarnaast aangewezen als gebied met 'hoge archeologische waarden gelegen buiten de singels'. In het bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd als 'Waarde - Archeologie 5'.

Voor 'Waarde - Archeologie 4' is een omgevingsvergunning verplicht bij werken en werkzaamheden die een grondroering tot gevolg hebben met een oppervlak van 50 m² en een diepte van 50 cm. Bij 'Waarde - Archeologie 5' geldt een omgevingsvergunningplicht bij het uitvoeren van een werk of werkzaamheid bij een oppervlakte van 250 m² en een diepte van 50 cm.

Het aspect archeologie is geborgd in de regels en vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Beschermd stadsgezicht

Het plangebied ligt binnen het Rijksbeschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de singels'. Het omvat een deel van de noordelijke stadswal met het Papegaaisbolwerk en in zuidelijke richting een aantal voormalige bouwblokken grenzend aan de Langegracht. De aanwijzing van de binnenstad tot beschermd stadsgezicht in 1981 heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de Leidse binnenstad zoals die door de eeuwen heen tot stand is gekomen.

Algemeen

In de beschrijving van het beschermds stadsgezicht 'Leiden binnen de singels' is de historische ontwikkeling van de stad weergegeven. Als kenmerken van de Leidse binnenstad worden genoemd:

• de zeer dichte verkaveling met rijk bouwhistorisch archief;
• de aaneengesloten bebouwing van smalle panden met dwarskappen;
• de weinige tuinen;
• de verschillende wijze van invulling van de ruimte op de stadswallen;
• het veelvuldig voorkomen van hofjes;
• de beperkte ruimtelijke structurele relatie van de stad binnen de singels met de ontwikkeling erbuiten;
• de open ruimte in de stad wordt voornamelijk gevormd door het water in de vorm van grachten en singels;
• ook rond de kerken is open ruimte.

Kenmerkende elementen

De sterke binding van structuur en ruimtelijk beeld van de stad met haar historie, de bijzondere waarde ervan als voorbeeld van typisch Hollandse stedelijke ontwikkeling en de daarmee samenhangende grote huidige belevingswaarde, vormen de aanleiding voor de aanwijzing van de oude binnenstad van Leiden als beschermd stadsgezicht. Het beschermd stadsgezicht omvat de gehele stad binnen de singels en een klein deel van de singelbebouwing aan de zuidoostzijde en westzijde. De bescherming richt zich op de kenmerkende elementen van de binnenstad die in de verschillende gebiedsdelen in meerdere of mindere mate aanwezig zijn en van belang zijn voor de historische- en belevingswaarde van de historische stad. Het betreft hier vooral het patroon van straten en waterlopen, de profilering en inrichting van de openbare ruimte, de schaal van de bebouwing (hoogte, breedte, parcelering), de detaillering van de gevels, het kappenlandschap en het samenspel van deze factoren.

Karakter 17e-eeuwse stadsuitbreiding

Het plangebied maakt deel uit van de 17e-eeuwse stadsuitbreiding. In de gehele 17e-eeuwse uitbreiding domineert de aan de préstedelijke verkaveling aansluitende renaissancestructuur. De diverse uitleggen, gerealiseerd tussen 1611 en 1659, zijn ontworpen volgens een zo rationeel mogelijk systeem. Er is echter telkens aansluiting gezocht op de middeleeuwse straten en grachten en op de al aanwezige structuurelementen in de préstedelijke verkaveling. De bebouwing van de wijken is in snel tempo tot stand gekomen als gevolg van de grote woningnood in de eerste helft van de 17e eeuw. Kenmerkend voor die eerste bebouwingsfase is de grote eenvormigheid van de huizen. Deze werden veelal door investeerders gebouwd en dus niet door de daadwerkelijke bewoner. De aard van de bebouwing werd voor een groot deel bepaald door het ambacht dat de bewoners uitvoerden binnen het proces van de lakenproductie. De verschillen in ruimtebehoefte en welvaart van deze onderscheiden beroepen komt tot uiting in de omvang van het pand en de breedte van de gracht. Daarmee ontstond één van de oudste industriële landschappen van Europa. Verspreid over de noordoostelijke schil zijn resten van deze aanleg bewaard.

In het plangebied (rondom de Langegracht) wordt het ruimtelijk karakter bepaald door demping en herprofilering, kaalslag en vestiging van (veelal grootschalige) industriële activiteiten. De oorspronkelijke, zeer kleinschalige bebouwing wordt hierdoor vrijwel weggedrukt.

Cultuurhistorisch onderzoek

Door Steenhuis Meurs is in oktober 2019 een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd. In dit onderzoek wordt een cultuurhistorische duiding en waardering van de nu bestaande kwaliteiten van het Energiepark gegeven en zijn tevens vanuit cultuurhistorie aanbevelingen gedaan over de transformatie van de plek.

De resultaten zijn verwerkt in het rapport 'Energiepark Leiden - Cultuurhistorisch onderzoek en waardering' (Steenhuis Meurs, oktober 2019). Het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 6 bij de toelichting. Hierna wordt ingegaan op de conclusies en aanbevelingen uit het rapport.

Structuren

De oudste nog herkenbare historische laag in het plangebied is die van de stadsuitleg van 1611, met een structuur van singels, verdedigingsbolwerken en lange oost-west georiënteerde grachten die samen met noord-zuid georiënteerde dwarsgrachten, -straten, en - stegen een grid van min of meer regelmatige bouwblokken vormen. De hoofdstructuur van de uitleg ter hoogte van het Energiepark is van waarde. Deze wordt door de Oude Singel, Langegracht, Maresingel, Korte Mare en Oude Herengracht gevormd. Binnen deze laag is ook de structuur van de voormalige vesting van waarde. In het Energiepark gaat het om de contouren van twee bolwerken (Papegaaisbolwerk en Arme Bolwerk) en het profiel (met, voor zover aanwezig, niveauverschillen). Het Huigpark is een recente groenstructuur (jaren '80) die als bouwsteen van het Singelpark de herkenbaarheid van de vestinggordel ten goede komt.

Ook de structurerende rooilijn langs de Langegracht, met haaks daarop verschillende dwarsverbindingen (stegen, straten) is van waarde. Door de representatieve uitstraling van de gevelwanden (een ensemble van grotere bouwvolumes) en het brede en groene wegprofiel, heeft de Langegracht het karakter van een boulevard. De structurerende rooilijn aan de 3e Binnenvestgracht bestaat uit meerdere fragmenten met een meer uniforme uitstraling. Deze structuur is tevens van cultuurhistorische waarde als duiding van de loop van het oorspronkelijk straten- en grachtenpatroon.

Waardevolle dwarsverbindingen binnen de grenzen van het terrein zijn de Reineveststeeg, de verbinding ten westen van de energiecentrale en aan weerszijden van het Stadsbouwhuis (o.a. Tweelingstraat). De twee oeververbindingen bij de bolwerken zijn van waarde als herinnering van de spoorverbinding van het energieterrein (op de Papegaaisbolwerk) en als route tussen de Stadspolder en de voormalige begraafplaats op het Arme Bolwerk. Op het niveau van de inrichting van de buitenruimte zijn de kade aan de Maresingel en enkele restanten van industriële inrichting waardevolle elementen. De kade aan de Maresingel tussen het Papegaaisbolwerk en het gasontvangststation herinnert aan de functionaliteit van de kade als aanleglocatie voor boten voor het in- en uitladen van grondstoffen voor het energiebedrijf. Andere relicten in de openbare ruimte zijn grotendeels verdwenen. Alleen de overgebleven pijpen tussen het Regulateurshuis aan de Maresingel en de energiecentrale resteren nog.

Cultuurlandschappen

Het terrein van het Energiepark heeft een ontwikkeling van vele eeuwen doorgemaakt, waarbij de functie, vorm en schaal van het gebied geleidelijk evolueerde tot wat het nu is. Het gebied is vanaf de stadsuitleg in 1611 ontwikkeld tot een binnenstedelijke locatie met een woon- en industrieel karakter. Verschillende historische lagen zijn binnen en net buiten de grenzen van het Energiepark herkenbaar. De historische gelaagdheid van het gebied is zichtbaar op zowel het niveau van de structuren als die van de gebouwen.

Vanuit de ontwikkelgeschiedenis zijn er drie cultuurlandschappen over elkaar heen te onderscheiden die het karakter van het Energiepark en omgeving bepalen: de vestiging- en waterstad (inclusief de regelmatige stadsuitleg van 1611), de fabrieksstad en de autostad. Hieronder wordt een nadere toelichting op de drie cultuurlandschappen gegeven:

1. 1. De vestiging- en waterstad is het oudste cultuurlandschap, dat de onderliggende polderstructuur grotendeels heeft uitgewist. De verdedigingsgordel was ontworpen als een zelfstandig ruimtelijk systeem, primair ontworpen voor militaire doeleinden. Het was de overgangszone tussen de stad en het buitengebied. De binnenvestgrachten en singelsloten vormden de grenzen tussen de stad en de vestingzone, maar door de demping van de Binnenvestgracht is het ruimtelijke onderscheid tussen de binnenstad en de vestingzone niet herkenbaar gebleven. De stadsuitleg van 1611 omvat verder het stuk stad achter deze vesting, het gebied tussen Morssingel en Oude Herengracht.
2. 2. Het tweede cultuurlandschap is dat van de fabrieksstad. In dit deel van de stad, langs de Langegracht en aan de Maresingel, zijn er vele industriële erfenissen te vinden. De locatie is bijzonder door de functie als energieterrein sinds 1840. De onderdelen van de Fabrieksstad zijn het meest zichtbaar in de grote industriecomplexen waarvan de Energiecentrale Uniper en de Nieuwe Energie het meest in het oog springen. Er zijn twee plekken in het singelgebied waar het cultuurlandschap van een fabrieksstad in de binnenstad duidelijk zichtbaar is. Dat is het plangebied en de locatie van de Meelfabriek (ten oosten).
3. 3. Het meest recente cultuurlandschap op het terrein is dat van de auto- en parkstad, waarbij de Langegracht werd gedempt en getransformeerd tot een groene autoboulevard met bijpassende bebouwing. Langs de autoroute ontstond een groene boulevard met stadsbebouwing, die aan de achterzijde werd ingebed in de groene omgeving van het (latere) Singelpark.

Halverwege de jaren zeventig raakte het wegenplan (uit 1961) achterhaald door een kentering in het denken over de historische binnenstad en het verkeer. De verkeersdoorbraken verdwenen en maakte plaats voor een herwaardering van de binnenstad als woongebied, ontmoetingsplek en cultuurhistorisch monument. De binnenstad moest niet langer worden aangepast voor autoverkeer, maar het autoverkeer zou zich moeten aanpassen aan de binnenstad. Het nieuwe denken kreeg vorm in het Structuurplan Binnenstad (1978). Dit structuurplan resulteerde in 1981 als de aanwijzing van de gehele binnenstad van Leiden als beschermd stadsgezicht, waarbij de bescherming zich niet richt op individuele panden maar op (historische) karakteristiek en stedenbouwkundige structuur.

In deze periode verdwenen diverse fabrieksgebouwen ten noorden van de Maresingel en ten oosten van de energiecentrale. Het fabrieksterrein schoof meer op naar het westen door de ingebruikname van het complex van Clos & Leembruggen. Het gedeeltelijk verdwijnen van fabrieksgebouwen op het terrein bood de gemeente de mogelijkheid om nieuwe ontwikkelingen te initiëren in de vorm van het terugbrengen van de groene Singelrand, het Huigpark, nieuwbouw ten behoeve van gemeentelijke kantoren langs de Langegracht en nieuwbouwwoningen ten oosten van het Stadsbouwhuis en het Huigpark.

Gebouwen

Op het terrein van het Energiepark zijn in totaal 12 complexen (met uitzondering van de portiersloge):

• voor een viertal gebouwen is door Steenhuis Meurs een quickscan uitgevoerd naar de waardering van de gebouwen voor het Energiepark. Het betreft gebouw C (Papegaaisbolwerk 23), het gasturbinegebouw (Langegracht 70, noordelijk bouwdeel van de elektriciteitscentrale), tweelinghuis (Tweelingstraat 8) en het gasontvangststation (Langegracht 70). De uitkomsten zijn beschreven in het cultuurhistorisch onderzoek (zie Bijlage 6 van deze toelichting);
• vier complexen zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Het betreft de complexen regulateurshuis en watergasfabriek (Papegaaisbolwerk 18 en 20), de voormalige vuilverbranding (Langegracht 70C), de schoorsteen van de energiecentrale en Nieuwe Energie (3e Binnenvestgracht 23 en Papegaaisbolwerk 25). Daarnaast is voor de energiecentrale en het filtergebouw een aanwijzing tot gemeentelijk monument in procedure. Voor deze complexen is in het cultuurhistorisch onderzoek (zie Bijlage 6) de waardering uit de monumentenbeschrijving overgenomen;
• voor de drie resterende complexen zijn reeds eerder cultuurhistorische analyses en/of quickscans uitgevoerd. Het betreft het Stadsbouwhuis (Langegracht 72), kantoorgebouw De Sleutels (Langegracht 70, Reineveststeeg 13) en het rekencentrum (Tweelingstraat 4).

De conclusies van de uitgevoerde quickscans, de waardestellingen uit de gemeentelijke monumentenbeschrijvingen en de eerder uitgevoerde onderzoeken zijn door Steenhuis Meurs, samen met de waardevolle structuren, verwerkt in een waarderingskaart (figuur 5.1).

Figuur 5.1: Waarderingskaart (Energiepark Leiden - Cultuurhistorisch onderzoek en waardering)

In de onderstaande tekst wordt op hoofdlijnen ingegaan op de waardering van de individuele panden.

De als gemeentelijke monumenten aangewezen gebouwen op het terrein van het Energiepark zijn waardevol als meest herkenbare complexen voor de functie van het terrein als fabrieksterrein voor gas en elektriciteit. De gebouwen zijn opvallend door hun ligging aan de Maresingel en de Langegracht, de architectonische verschijningsvorm, de alzijdigheid en de typologie. Het hoofdmonument van het terrein is de energiecentrale met schoorsteen die de skyline van Leiden markeert.

Twee grote complexen aan weerszijden van de energiecentrale zijn als beeldbepalende panden geselecteerd. Samen met de monumenten dragen deze panden bij aan het stadsbeeld van Leiden en past binnen de visie in de jaren '70 van de 20e eeuw om in de binnenstad ruimte te creëren voor een autoboulevard met bijpassende bebouwing. Deze panden zijn stedenbouwkundig, architectonisch en cultuurhistorisch van waarde. Beide panden zijn alzijdig en op de stad eromheen georiënteerd en sluiten redelijk goed aan op de fijnmazige structuur van de historische stad.

Met grote gebouwen is een kleinschalig stedelijk weefsel gecreëerd. Het Stadsbouwhuis is een van de kenmerkende overheidsgebouwen in deze periode en één van de belangrijkste werken. Het voormalige administratiegebouw (nu: De Sleutels) markeert de zuidwesthoek van het Energiepark langs de Langegracht en is ontworpen met een publieksgerichte functie ter bevordering van de sociale contacten (met o.a. zitbankjes, balkons, en portiersloges).

Aanbevelingen en borging in dit bestemmingsplan

In het onderzoek is als laatste stap, een vertaling van de waarden naar aanbevelingen en randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het Energiepark opgesteld. In deze aanbevelingen wordt ingegaan op de vraag wat het terrein en de gebouwen, vanuit het perspectief van cultuurhistorie, aan eventuele ingrepen en toevoegingen kan verdragen, zonder dat het oorspronkelijke concept wordt aangetast. Deze aanbevelingen zijn grotendeels uitgangspunt geweest bij het opstellen van de Gebiedsvisie Energiepark e.o. en vervolgens het Ruimtelijke ontwerp Energiepark Leiden.

Borging van deze aanbevelingen is vervolgens op verschillende wijze gedaan in onderhavig bestemmingsplan:

• Er zijn dubbelbestemmingen ter bescherming van de cultuurhistorische en archeologische waarden opgenomen;
• De waardevolle structuren (o.a. ruimtes tussen de gebouwen), landschappen (o.a. het Singelpark) en gebouwen met bijbehorende hoogte zijn juridisch-planologisch vastgelegd;
• Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat een verdere uitwerking geeft aan de beoogde ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit van het gebied, waaronder het mogelijk terugbrengen van de 3e Binnenvestgracht in het gebied.

Eén aanbeveling is niet overgenomen in het plan. Dit betreft het inzetten op het herkenbaar maken van beeldbepalende gebouwen en bebouwing in het gebied uit de periode 1961-1999: er is namelijk besloten het Stadsbouwhuis niet te behouden. Hiermee wordt een belangrijk element uit de tijdlaag jaren 70/80 uitgewist. Hierdoor is sprake van een aantasting van de geconstateerde cultuurhistorische waarden in het gebied.

Figuur 5.2: Aanbevelingen (Energiepark Leiden - Cultuurhistorisch onderzoek en waardering)

Afweging ten aanzien van het Stadsbouwhuis

Ten aanzien van het al dan niet behouden van het Stadsbouwhuis is een motie ingediend (Motie: M190091.01 'Behoud van het Stadsbouwhuis 2'). Deze motie had als doel het Stadsbouwhuis te benoemen tot 'bij sterke voorkeur te behouden gebouw' en bij de keuze tot sloop dit samen met de daarbij behorende motivering voor te leggen aan de gemeenteraad. In de collegebrief uit juli 2020 is de raad geïnformeerd over het besluit dat het college op 20 juli 2020 heeft genomen ten aanzien van de toekomst van het Stadsbouwhuis: “In deze complexe puzzel hebben wij besloten te kiezen voor het scenario, waarbij het Stadbouwhuis gesloopt wordt en plaats maakt voor nieuwbouw. Het scenario sloop-nieuwbouw is op de meeste aspecten het beste uit de beoordeling naar voren gekomen met uitzondering van de aspecten cultuurhistorie en planning”. Ook is in deze brief aangegeven dat “een definitieve afweging over aanwijzing [tot monument, red.] uiterlijk bij behandeling van het Kaderbesluit Energiepark” plaatsvindt.

Het college heeft op 20 april 2021 besloten het Stadsbouwhuis niet aan te wijzen als beschermd gemeentelijk monument. Ondanks het feit dat het college de cultuurhistorische waarde van het gebouw onderkent, maakt het college een bredere afweging waarbij in dit geval de andere belangen zwaarder wegen. Dit heeft met name (maar niet uitsluitend) te maken met de volgende aspecten:

• Het scenario sloop-nieuwbouw biedt de mogelijkheid om meer woningen te bouwen, de percentages sociale woningbouw zoals vastgelegd in de Gebiedsvisie zijn alleen in deze variant te behalen en deze woningen kunnen beter ingepast worden.
• Het thema duurzaamheid is van groot belang voor het college. Het scenario sloop- nieuwbouw biedt de meeste mogelijkheid om op het aspect duurzaamheid ambitieus te zijn. De ambitie is 100% hernieuwbare energie, zoveel mogelijk biobased (bijvoorbeeld hout in plaats van beton) bouwen en het hergebruik van het gebouw weegt niet op tegen het minder efficiënte energiegebruik gedurende de levensloop van het pand.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het Energiepark zal het Stadsbouwhuis dan ook worden gesloopt.

Molenbiotoop

In de Omgevingsverordening is voor de omgeving van traditionele molens regelgeving opgenomen; de molenbiotoop. Het gaat in dit kader om het garanderen van de vrije windvang en het zicht op de molen. Dit betekent dat beperkingen moeten worden gesteld aan de hoogte van bebouwing en beplanting. Voor het plangebied is de molen De Valk van belang. De molenbiotoop van molen De Valk heeft een omvang van 400 meter, gerekend vanuit het middelpunt van de molen. De bescherming van deze molen is vertaald door het opnemen van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. De bepalingen bij de gebiedsaanduiding garanderen de vrije windvang en het zicht op de molen. Een en ander zoals ook in de Omgevingsverordening is bepaald.

Het ruimtelijke ontwerp houdt grotendeels rekening met de aanbevelingen uit het uitgevoerde cultuurhistorisch onderzoek. Het beschermd stadsgezicht (door middel van het opnemen van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie') en de molenbiotoop (gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop') worden in dit bestemmingsplan beschermd. De monumentale gebouwen worden zoveel mogelijk hergebruikt om het industriële karakter van het gebied verder uit te nutten, evenals belangrijke verbindingen. Belangrijke uitzondering, in afwijking van de aanbevelingen uit het cultuurhistorisch onderzoek, vormt de keuze om het Stadsbouwhuis te slopen en zo de tijdlaag uit de jaren '70 en '80 te laten verdwijnen. Dit besluit is genomen na een omvangrijke afweging uit zowel ruimtelijk-, programmatisch-, cultuurhistorisch- oogpunt als in overleg met stakeholders.Gelet op voorgaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Door IDDS is een ecologische quickscan uitgevoerd. De resultaten van de quickscan zijn verwerkt in het rapport 'Quickscan Wet natuurbescherming, Energiepark, Leiden', d.d. 26 mei 2023. Het rapport is opgenomen als Bijlage 7 bij deze toelichting. Hieronder komen de conclusies en aanbevelingen aan bod.

In aanvulling op de ecologische quickscan is door Peutz een stikstofdepositieberekening uitgevoerd voor zowel de gebruiksfase als de aanlegfase. De rapport zijn respectievelijk opgenomen als Bijlage 8 en Bijlage 9 bij deze toelichting. De resultaten worden hieronder bij het onderdeel 'stikstofdepositie' besproken.

Beschermde gebieden

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van beschermde natuurgebieden zoals Natura 2000- gebied of het NNN. De ingreep leidt niet tot een fysieke afname van oppervlakte aangewezen habitattypen in Natura 2000-gebieden of het NNN en heeft geen significant verstorend effect op aangewezen habitatsoorten. Daarnaast zijn verstorende effecten op habitattypen en -soorten, zoals trillingen, verdroging, verlichting en/of optische verstoring, door de ligging tussen bestaande bebouwing en de ruime afstand tot beschermde gebieden uitgesloten. Gezien de zeer lokale aard van de werkzaamheden en de afstand tot beschermde natuurgebieden zijn de meeste (negatieve) effecten op beschermde natuurgebieden op voorhand uitgesloten.

Stikstofdepositie

Natura 2000- gebied de Wilck is ongevoelig voor stikstof. Echter zijn de effecten van stikstof op het Natura 2000-gebieden Meijendel & Berkheide en Coepelduynen op voorhand niet uitgesloten. Het is noodzakelijk om zowel de gevolgen van stikstofdepositie die mogelijk worden veroorzaakt door bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten als voor de gebruiksfase inzichtelijk te maken met AERIUS Calculator versie 2022 (release datum 26-1-2023).

Om te kunnen beoordelen of de geplande ingrepen effecten hebben op beschermde Natura 2000-gebieden, als gevolg van stikstofdepositie, is door Peutz een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd naar zowel de aanleg- als de gebruiksfase. Uit het onderzoek naar de aanlegfase volgt dat de stikstofdepositie in de relevante Natura 2000- gebieden niet toeneemt, mits:

• in alle fasen van het bouwproces een elektrische mobiele kraan wordt gebruikt en aanvullend in deelgebied J gebruik wordt gemaakt van een elektrische sloopmachine; of
• de bouwplanning zodanig wordt aangepast dat de bouwwerkzaamheden van deelgebied E niet samenvallen met de bouwwerkzaamheden de andere deelgebieden. De bouwwerkzaamheden in deelgebied J zijn daarbij enkel mogelijk indien gebruik wordt gemaakt van schoner materieel.

Uit de berekeningen voor de gebruiksfase volgt dat de stikstofdepositie in de relevante Natura 2000gebieden - dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is "Meijendel & Berkheide" - in de beoogde situatie ten gevolge van de herontwikkeling van het Energiepark niet toeneemt ten opzichte van de referentiesituatie. Geconcludeerd wordt dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling, met inachtneming van de maatregelen voor de bouwfase, geen toename is van stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden waardoor significante effecten kunnen worden uitgesloten. Er is daarmee geen sprake van vergunningplicht onder de Wet natuurbescherming.

Beschermde soorten

Uit de bureaustudie en biotooptoets komt naar voren dat in het plangebied mogelijk meerdere geschikte verblijfplaatsen voor huismussen, gierzwaluw en vleermuizen aanwezig zijn. Door middel van nader onderzoek moet vastgesteld worden of het plangebied een (essentiële) functie heeft voor deze beschermde soorten.

Tevens kunnen binnen het plangebied en binnen de verstorende invloedsfeer van de werkzaamheden vogels zonder jaarrond beschermd nest broeden. Algemene vogelsoorten die broeden zijn gedurende deze tijd beschermd (grofweg van 15 februari tot 15 augustus, in gebruik zijnde nesten zijn ook buiten deze periode beschermd). Het advies luidt om de werkzaamheden buiten dit broedseizoen te laten plaatsvinden. Indien het niet mogelijk is om de werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten, dient een broedvogelinventarisatie uitgevoerd te worden door een deskundig ecoloog. Indien broedende vogels aanwezig zijn, moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot het nest verlaten is.

De vegetatie en watergang kunnen door vleermuizen gebruikt worden als foerageergebied en vliegroute. Ook kunnen in omliggende gebouwen vleermuisverblijfplaatsen aanwezig zijn. Om verstoring van vleermuizen te voorkomen, wordt geadviseerd om de werkzaamheden uit te voeren tussen zonsopgang en zonsondergang. Wanneer dit niet mogelijk is, moeten lichtbronnen zo zijn afgesteld dat deze niet op omliggende gebouwen, watergang en vegetatie schijnen. Indien niet aan dit advies wordt gehouden, is nader onderzoek naar vleermuisverblijven alsnog nodig.

Ook in de definitieve fase kan verstoring van vleermuizen worden voorkomen door geen verlichting te laten schijnen op de omliggende vegetatie, watergang en gebouwen.

Tabel 5.1: Overzicht van soorten waarmee in het vervolg van het project rekening gehouden moet worden

In het kader van het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte dient een ontwikkeling niet evident onuitvoerbaar te zijn. In de regels van het bestemmingsplan is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat voorafgaand aan ontwikkelingen van de gronden met nader onderzoek aangetoond moet worden dat de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming niet worden overtreden.

Gierzwaluw

Eén opstal in het plangebied beschikt over meerdere geschikte openingen waarin gierzwaluwen kunnen verblijven, nader onderzoek zal moeten uitwijzen of het plangebied een functie vervult voor deze soort. Voor het onderzoek naar de gierzwaluw zijn twee veldbezoeken nodig in de periode tussen 15 mei en 15 juli, waarvan minimaal één bezoek tussen 20 juni en 7 juli en een tussenliggende periode van minimaal 10 dagen.

Huismus

Eén van de opstallen in het plangebied beschikt over meerdere geschikte openingen waarin huismussen kunnen verblijven. Ook is potentieel functioneel leefgebied aanwezig. Aangezien de soort op korte afstand is waargenomen, kan niet worden uitgesloten dat de soort in de opstal binnen het plangebied broedt. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of het plangebied een functie vervult voor deze soort. Voor het onderzoek naar de huismus zijn twee veldbezoeken nodig in de periode tussen 1 april en 15 mei, met een tussenliggende periode van minimaal 10 dagen.

Vleermuizen

Enkele opstallen binnen het plangebied zijn geschikt als zomer-, individueel winter-, paar- en kraamverblijfplaats voor kleine, gewone en ruige dwergvleermuis. Het industrieel erfgoedgebouw is eveneens geschikt voor laatvlieger. In het stadsbouwhuis is een massawinterverblijfplaats niet uit te sluiten. Nader onderzoek naar gebouwbewonende soorten moeten uitwijzen of het plangebied een functie vervult voor vleermuizen. Gedurende een jaar gebruiken vleermuizen hun leefgebied op verschillende manieren (zie onderstaande tabel). Daarom dient nader onderzoek naar vleermuizen altijd op meerdere momenten (in de meeste gevallen vijf keer) tijdens het actieve seizoen van vleermuizen uitgevoerd te worden. Hiervoor gelden specifieke eisen, zoals voorgeschreven tussenpozen, vanuit het Vleermuisprotocol 2021 (Netwerk Groene Bureaus). Door dit, door de Omgevingsdiensten voorgeschreven, protocol te volgen, bestaat grote mate van juridische zekerheid dat voldaan is aan een wettelijke en maatschappelijk verantwoorde inspanning om na te gaan of soorten en functies van het plangebied in het geding zijn. In onderstaande tabel is weergegeven welke potentiële verblijfplaatsen binnen het plangebied aanwezig zijn, wanneer het onderzoek moet plaatsvinden en hoeveel bezoeken noodzakelijk zijn.

In de opstallen grenzend aan het plangebied zijn mogelijk vleermuisverblijfplaatsen aanwezig. Hiervoor gelden mitigerende maatregelen om verstoring van vleermuizen te voorkomen. Indien deze mitigerende maatregelen worden gevolgd, is nader onderzoek naar vleermuizen in deze gebouwen niet aan de orde.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

De opslag van munitie en/of explosieven valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. In tegenstelling tot het Bevi is geen sprake van risicobenadering maar van een effectbenadering bij de opslag van munitie en/of explosieven. Per categorie explosieven zijn aan te houden afstanden onderscheiden. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen binnen deze afstanden niet aanwezig zijn.

In de Nederlandse bodem zitten nog veel conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Bij het opsporen en ruimen van conventionele explosieven (CE's) is de openbare orde en veiligheid het bepalende uitgangspunt. De burgemeester is op grond van artikel 172 van de Gemeentewet belast met de handhaving daarvan. De beslissing om in een concrete situatie al dan niet over te gaan tot het opsporen en ruimen van een CE is dus de bevoegdheid van de burgemeester. In een CE-verdacht gebied is grondroerende partij verplicht een explosieven onderzoek uit te voeren in het kader van 'veilige werkomgeving en veiligheid voor derden en de omgeving'. Er geldt geen verplichting om over te gaan tot opsporing en ruiming. Dit hangt af van het concrete geval en dat wordt vooral beoordeeld in relatie tot het huidige en toekomstige gebruik van het gebied.
Conform de Arbowetgeving dient voorafgaand aan grondroerende werkzaamheden het terrein onderzocht te worden op de mogelijke aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten. Hiermee wordt voorkomen dat tijdens werkzaamheden in de bodem ontplofbare oorlogsresten worden aangetroffen die een gevaar voor de werknemers en de openbare orde en veiligheid kunnen vormen.

In 2014 is door Saricon Safety & Risk Consultancy een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd in de gehele gemeente Leiden. Uit het vooronderzoek blijkt dat als gevolg van bombardementen en de aanwezigheid van diverse Duitse stellingen conventionele explosieven (CE) aanwezig kunnen zijn. Het vooronderzoek heeft geresulteerd in onder andere een CE-bodembelastingkaart. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek kan voorafgaand aan werkzaamheden worden bepaald of sprake is van een verdacht gebied en hierdoor een projectgebonden risicoanalyse benodigd is.

Figuur 5.3: Bodembelastingskaart (verdachte locaties explosieven)

Op basis van de CE-bodembelastingkaart van Leiden (figuur 5.3) is het plangebied niet aangeduid als verdacht gebied voor kleinkalibermunitie, hand- en geweergranaten, geschutmunitie of afwerpmunitie. Voorliggend plan is niet ter plaatse van een verdacht gebied gelegen, waardoor er geen aanleiding bestaat voor een projectgebonden risicoanalyse.

Het aspect explosieven staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in het plan- en besluitvorming in te brengen. Deze procedure is altijd gekoppeld aan een plan of besluit. Zo kan een m.e.r. gekoppeld zijn aan een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van een m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten).

De voorgenomen ontwikkeling in het Energiepark valt onder de categorie D 11.2: “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”. De gevallen en drempelwaarden behorend bij deze categorie zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

Tabel 5.5

Aangezien het plan onder een van de genoemde drempelwaarden in de kolom “gevallen” valt, is het niet nodig om voor deze ontwikkeling een m.e.r.-beoordeling te doen. In plaats hiervan volstaat het om voor dit project een vormvrije m.e.r.-beoordeling op te stellen.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling moet het bevoegd gezag in staat stellen te besluiten of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen die het doorlopen van m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus geen beoordeling van de milieueffecten die in het kader van een bestemmingsplan noodzakelijk is, maar (uitsluitend) een beoordeling van de vraag of een m.e.r. noodzakelijk is. Daarvoor wordt in beeld gebracht of 'belangrijke nadelige milieugevolgen' kunnen worden uitgesloten. Als wordt geconcludeerd dat geen m.e.r. noodzakelijk is, dan blijft vanzelfsprekend de normale verplichting tot het beschouwen van milieueffecten ten behoeve van het ruimtelijk plan aanwezig.

De bijgevoegde notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling bevat de informatie op basis waarvan het bevoegd gezag het m.e.r.-beoordelingsbesluit kan nemen. De notitie is opgenomen als Bijlage 16 bij de toelichting.

Uit deze vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat, mits de genoemde voorwaarden uit de gedane onderzoeken in acht worden genomen, er geen nadelige milieueffecten ontstaan die het plan niet evident onuitvoerbaar maken. Daarmee is het niet noodzakelijk om een volledige m.e.r. procedure te doorlopen. In Bijlage 17 is het m.e.r.-beoordelingsbesluit opgenomen.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe.

Het planvoornemen gaat uit van 'biodivers vergroenen', klimaatadaptatie en duurzaamheid. Aan de ontwikkelaars, welke verantwoordelijk zijn voor het realiseren van de bebouwing en de aangrenzende openbare ruimte, worden met betrekking tot deze thema's eisen gesteld. De gemeente zal bij de parkinrichting hier zorg voor dragen. Beiden zullen zich hierbij conformeren aan het gemeentelijk beleid en van toepassing zijnde toetsingskaders zoals het Handboek Kwaliteit Openbare ruimte. Het toevoegen van groen in de openbare ruimte en op daken draagt bij aan het beperken van hittestress. Eveneens biedt het kansen om water te laten infiltreren, wat bijdraagt aan het beperken van schade bij hevige regenbuien, maar ook in het kader van droogte. In de regels van dit bestemmingsplan is dit geborgd in artikel 22.1.2.

Geconcludeerd kan worden dat in het plan rekening is gehouden met de gevolgen van klimaatverandering.

Wettelijk kader

Europese kaderrichtlijn water (2000)
De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2022 - 2027
In het Nationaal Waterplan 2022 – 2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het Nationaal Waterplan is één programma waarmee de Rijksoverheid anticipeert op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het programma geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Het doel van het Nationaal Waterplan is werken aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is.

Waterbeheerplan 6
Voor de planperiode 2022-2028 is het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het Hoogheemraadschap zorgt voor droge voeten, schoon en voldoende water. Met goed waterbeheer en afvalwaterzuivering wordt bijgedragen aan de volksgezondheid, de waterveiligheid en de economie. Blijven investeren in waterbeheer is noodzakelijk. Het Hoogheemraadschap houdt hierbij de blik op de toekomst en wil een positieve bijdrage leveren aan de circulaire economie, de energietransitie, de ruimtelijke kwaliteit en versterking van de biodiversiteit. Om dit te bereiken is een nóg intensievere samenwerking nodig met de partners die net als het Hoogheemraadschap de urgentie zien.

Als waterexpert ziet het Hoogheemraadschap van Rijnland mogelijkheden zijn kerntaken te koppelen aan 5 maatschappelijke opgaves:

• bijdragen aan klimaatbestendige woningbouw;
• tegengaan van bodemdaling;
• versterking van de biodiversiteit;
• energieneutraal werken;
• Nederland circulair in 2050

Keur en uitvoeringsregels
Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een watervergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij een toename van verhard oppervlak van meer dan 500 m² moet het totaal aan verhard oppervlakte worden gecompenseerd in hetzelfde peilvak, door het graven van 15% in de vorm van openwater, wat in verbinding moet staan met de rest van ons watersysteem. Het aanbrengen van verharding of graven van water moet bij het Hoogheemraadschap worden gemeld (via https://www.omgevingsloket.nl/). Bij een toename verhard oppervlak van meer dan 5000 m² en het graven van primair oppervlaktewater wordt het vergunningsplichtig.

Voor de eventuele toepassing van aquathermie is toestemming/vergunning van het Hoogheemraadschap noodzakelijk.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Verordening Hemelwater en Grondwater bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m² bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Langdurige droogte kan leiden tot lagere grondwaterstanden. In de gemeente Leiden zijn gebouwen aanwezig met een gevoelige fundering (panden met een funderingen zonder palen of met houten palen). Deze panden zijn gevoelig voor verstoringen van de evenwichtssituatie, bijvoorbeeld door verlaging van de grondwaterstand en/of extra belasting. Het plangebied is daarin een aandachtsgebied met een grote kans op droogstand, zie figuur 5.9.

De voorgenomen werkzaamheden mogen geen schade aan het bouwwerk zelf of belendingen veroorzaken. Schade kan onder meer ontstaan door grondwaterstand verlagingen (door bijvoorbeeld bemalingen, drainage of vergroening), grote belasting op de bodem door bijvoorbeeld ophoging, of door het toevoegen van extra gewicht op de panden.

Figuur 5.9 Aandachtsgebieden droogstand

Er is geen wettelijk kader voor het toetsen aan bezonning. Wel wordt vaak bij beoordeling van nieuwbouw- en/of bestemmingsplannen de TNO-norm of de 'Haagse bezonningsnorm' als richtlijn gehanteerd. De 'Haagse bezonningsnorm', een beleidsregel van de gemeente Den Haag, wordt door de gemeente Leiden toegepast indien bezonning een aandachtspunt is. In deze norm is vastgelegd dat de gevels van woningen op 19 februari (en 21 oktober), bij een zonhoogte van meer dan 10 graden, minimaal 2 uur zon moeten vangen. Er wordt een meetpunt gehanteerd op 75 centimeter hoogte in het midden van de gevel. Bezonning op de voor- en achtergevel mag bij elkaar worden opgeteld. Als woningen in de bestaande situatie al minder dan 2 uur zon hebben, geldt als uitgangspunt dat de bezonning op de gevels van deze woningen er niet op achteruit mag gaan. Daarnaast is gekeken of de eventuele afname niet te groot is. Den Haag hanteert een grens van 50%. Daarboven kan redelijkerwijs worden gesteld dat er sprake is van een excessieve afname.

In verband met mogelijke schaduwwerking van nieuwe bebouwing op bestaande omliggende woningen, is een bezonningsstudie uitgevoerd. De resultaten zijn opgenomen in de rapportage 'Bezonningseffecten Energiepark' die als Bijlage 15 bij dit bestemmingsplan is gevoegd.

Voor deelgebied E is gemakshalve uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 20 meter voor het gehele blok. De ligging ten westen van deelgbied E maakt dat de beoordeelde woningen enkel tot in de vroege middag (13.20 uur) schaduw kunnen ontvangen van de nieuwe bebouwing. Daarvoor is uiteraard wel sprake van schaduw vanuit het eigen blok, meer specifiek: van de Langegrachtwoningen.

Deelgebied J ligt ten westen van het wooncomplex Langegracht 76-214. Hier is gekeken naar de woning op de eerste verdieping van het complex, omdat er geen woning op de begane grond aanwezig is. De west- en zuidzijde van de gevels van het complex ontvangen zon. Er is hier sprake van een beperkte afname (5%) van het aantal bezonningsuren.

Geconcludeerd wordt dat alle onderzochte woningen blijven voldoen aan de 2-uursnorm en dat de maximale afname ruim onder de 50% blijft. Hiermee voldoen de beoogde ontwikkelingen op het Energiepark aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening met betrekking tot bezonning.

In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen beschreven hoe de juridisch-planologische vertaling heeft plaatsgevonden van de ontwikkeling van het Energiepark. Het juridisch bindende deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels bevatten bepalingen over de gebruiksmogelijkheden van de gronden en bouwwerken en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding visualiseert waar welke bestemmingen gelden en daarmee waar welke regels van toepassing zijn.

In onderstaande paragrafen wordt een toelichting gegeven op de regels en daarmee in samenhang de verbeelding.

Het is een bestemmingsplan dat tot stand gekomen is onder de Crisis- en herstelwet (Chw). Dat betekent dat het een bestemmingsplan is met een verbrede reikwijdte (een bredere blik dan een bestemmingsplan onder de Wet ruimtelijke ordening). Voor dit bestemmingsplan betekent het onder meer dat naast de bouw- en gebruiksregels ook milieuregels worden gesteld die als voorwaarde voor de ontwikkeling zijn geformuleerd. Dit zijn met name regels ten aanzien van geluid en geur. In paragraaf 6.2 wordt verder ingegaan op de toepassingen uit de Crisis- en herstelwet.

Zoals in de inleiding van deze toelichting al genoemd is het bestemmingsplan voor het Energiepark een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. In dit plan wordt gebruik gemaakt van de volgende onderdelen uit het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet:

• integratie van een deel van de verordeningen (artikel 7c, lid 4);
• regels voor de gehele fysieke leefomgeving (artikel 7c, lid 1);
• open normen/beleidsregels (artikel 7c, leden 6 en 7);
• faseren onderzoeken (artikel 7c, lid 9);
• vormvrij bestemmingsplan (afwijken RO-standaarden) (artikel 7c, lid 9);
• het stellen van gebiedsgerichte milieuregels (artikel 7c, lid 12).

Onderstaand volgt per punt een korte beschrijving hoe dit in het plan verwerkt is.

Integratie van een deel van de verordeningen (artikel 7c, lid 4)

In dit bestemmingsplan zijn regels opgenomen over evenementen. Dit is een volledige set van regels waar bezoekersaantallen, soorten evenementen, aantal evenementen, geluidseffecten en locatie zijn vastgelegd. Een deel van deze bepalingen is vooralsnog in de verordening opgenomen. Voor een zo compleet mogelijke regeling ook voor wat betreft geluidseffecten op de nieuwe woningen is deze regeling in het bestemmingsplan verwerkt.

Ditzelfde geldt voor de terrassen. Een deel van de terrassenregeling is in dit plan betrokken in de vorm van afwijkingsregels. Voor het overige blijven de verordeningen in stand.

Regels voor de gehele fysieke leefomgeving (artikel 7c, lid 1) / het stellen van gebiedsgerichte milieuregels (artikel 7c, lid 12)

In het bestemmingsplan zijn, naast puur ruimtelijke ordenings-aspecten ook bepalingen opgenomen die tot nu toe niet in bestemmingsplannen worden geborgd, zoals specifieke milieuregels. Door het meenemen van deze regels in het bestemmingsplan kan een veel bredere afweging worden gemaakt over de aanvaardbaarheid van een initiatief bij het beoordelen van een vergunningaanvraag.

Open normen/beleidsregels (artikel 7c, leden 6 en 7)

Voor de ontwikkeling van het Energiepark is het wenselijk de gestelde kwaliteitskaders na te leven. De concrete normen worden in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. De overige nog objectief toetsbare ruimtelijke kwaliteitsnormen zijn opgenomen in de beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.'. Deze beleidsregel wordt via een open norm in de planregels aan het bestemmingsplan verbonden. De open normen zijn opgenomen in de beoordelingsregels voor de omgevingsvergunningen. De beleidsregel maakt deel uit van het gehele beoordelingskader als een toets plaatsvindt in het kader van een omgevingsvergunningsaanvraag.

Faseren onderzoeken (artikel 7c, lid 9)

Voor de meeste aspecten is een toets uitgevoerd naar "niet evident onuitvoerbaar". Daarmee is aangetoond dat het plan, voor dat betreffende aspect, in ieder geval uitvoerbaar te maken is. Op welke wijze dat uiteindelijk gebeurd is afhankelijk van de exacte invulling van het gebied. Omdat wel noodzakelijk is dat die daadwerkelijke uitvoerbaarheid is zekergesteld, is in de regels bepaald dat bijvoorbeeld met akoestisch onderzoek moet zijn aangetoond dat aan de normen voor geluid wordt voldaan. Datzelfde geldt voor geur en bodem. Verder is in de voorfase geconstateerd dat in het plangebied beschermde soorten (ecologie) voorkomen. Bij een concreet voorstel voor de invulling van het terrein moet beoordeeld worden of geen significant negatieve effecten optreden voor de bescherming van die soorten.

Vormvrij bestemmingsplan (afwijken RO-standaarden) (artikel 7c, lid 9)

Om de bovengenoemde mogelijkheden uit de Chw te kunnen toepassen is het ook nodig gebruik te maken van de mogelijkheid om af te wijken van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Deze standaard is verplicht gesteld vanaf 1 januari 2010 om alle bestemmingsplannen in Nederland te uniformeren en maakt deel uit van een set Standaarden en Regels die door het ministerie van VROM ontwikkeld zijn voor bestemmingsplannen. De standaarden hebben betrekking op zowel de verschijningsvorm als de technische uitvoering van het plan. De SVBP schrijft voor op welke wijze de verbeelding moet worden vervaardigd en aan welke eisen de regels moeten voldoen. Dit houdt in dat onder andere de benaming van de bestemmingen en het kleurgebruik in deze Standaard zijn voorgeschreven. Voor de regels betekent deze standaardisering onder andere dat er een vaste opbouw is in hoofdstukken, artikelen en leden. Iedere bepaling heeft zijn eigen plek in de regels van een bestemmingsplan. Onder de Chw is het mogelijk deze standaard los te laten. Hiervan is voor dit plan gebruik gemaakt door een extra hoofdstuk toe te voegen waarin de milieuregels zijn opgenomen. Voor de herkenbaarheid is verder zoveel mogelijk aangesloten bij de SVBP.

De regels van bestemmingsplan zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn de inleidende regels opgenomen:

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn alle onderscheiden bestemmingen opgenomen. In deze artikelen zijn regels opgenomen ten aanzien van de toelaatbare functies en bouwmogelijkheden op de gronden.

In dit hoofdstuk zijn de volgende artikelen opgenomen:

• Artikel 3 Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation
• Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening
• Artikel 5 Gemengd - 1
• Artikel 6 Gemengd - 2
• Artikel 7 Groen
• Artikel 8 Water
• Artikel 9 Woongebied
• Artikel 10 Leiding - Gas
• Artikel 11 Waarde - Archeologie 4
• Artikel 12 Waarde - Archeologie 5
• Artikel 13 Waarde - Cultuurhistorie

Hoofdstuk 3 Milieuregels en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk zijn de milieuregels opgenomen die van toepassing zijn op de ontwikkeling. Het betreft regels over geluid (Artikel 15) en geur (Artikel 16). Naast deze regels bevat dit hoofdstuk ook de regels over andere omgevingsaspecten zoals veiligheidszones, evenementen en de vrijwaringszone voor de molenbiotoop (Artikel 14).

In de geluidregels zijn tevens de hogere waarden opgenomen die met het vaststellen van dit bestemmingsplan ook worden vastgesteld. Deze hogere waarden zijn nodig vanwege het industrielawaai van Uniper en het wegverkeerslawaai als gevolg van de Langegracht.

Hoofdstuk 4 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die voor het gehele plangebied van toepassing zijn. Het betreft de volgende artikelen:

• Artikel 17 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 18 Zorgplicht
• Artikel 19 Algemene bouwregels
• Artikel 20 Algemene gebruiksregels
• Artikel 21 Algemene afwijkingsregels
• Artikel 22 Overige regels

Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen

In dit hoofdstuk zijn de afsluitende regels opgenomen.

Artikel 23 Overgangsrecht

In dit artikel zijn de overgangsregels ten aanzien van het bouwen en gebruik opgenomen.

Artikel 24 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

De bestemmingen uit hoofdstuk 2 van de regels zijn onderstaand nader toegelicht.

Artikel 3 Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation

De bestemming Bedrijf - Gasdrukmeet- en regelstation is opgenomen ter plaatse van het gasontvangststation aan de Langegracht. Op de gronden is het huidige gasontvangststation van de Gasunie toegestaan.

Ten aanzien van de bouwmogelijkheden en maatvoering is aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad'.

Artikel 4 Bedrijf - Nutsvoorziening

De bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' is opgenomen ter plaatse van de energiecentrale aan de Langegracht. Op de gronden is de huidige energiecentrale toegestaan (als zijnde een "geluidszoneringsplichtige inrichting in de vorm van een nutsbedrijf"), alsmede bedrijven in milieucategorie 1 en 2 en bijbehorende voorzieningen.

Ten aanzien van de bouwmogelijkheden is er conserverend bestemd, waarbij gebruik gemaakt is van de meest actuele inmetingen qua bestaande situeringen en hoogtes.

Tevens zijn regels toegevoegd om eventueel duurzame energiewinning mogelijk te maken en om ondergeschikte horeca toe te staan met een maximum van 100 m² bvo.

Artikel 5 Gemengd - 1 en Artikel 6 Gemengd - 2

Een groot deel van het te herontwikkelen gebied wordt bestemd als Gemengd. Daarbij is een tweedeling gemaakt: de bestemming 'Gemengd - 1' en de bestemming 'Gemengd - 2'. Voor de exacte programmering met betrekking tot deze bestemmingen wordt verwezen naar paragraaf 3.2.2.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij ter plaatse van de bestemming 'Gemengd - 2' ook de beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.' in acht moeten worden genomen. Daarin zijn onder andere de stadsstraatjes en binnenstraatjes opgenomen, waar geen bebouwing mag worden opgericht. Verder zijn daarin regels gesteld over onder andere balkons, zichtlijnen en dakterrassen.

Naast gebouwen zijn ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Deze bouwwerken zijn ook buiten het bouwvlak mogelijk. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is beperkt tot 3 meter.

Artikel 7 Groen

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor gronden met een openbare groenvoorziening: het park langs de singel met bijbehorend oevers en waterhuishoudkundige voorzieningen. De bestemming is erop gericht dat deze groenvoorzieningen en ecologische waarden in stand blijven. Conform het geldende beleid is het tevens mogelijk onder voorwaarden evenementen te houden binnen deze gronden. Hiervoor zijn specifieke regels opgenomen in de regeling over de gebiedsaanduiding 'overige zone - evenemententerrein'. Verder zijn wandel- en fietspaden, toegangswegen en in- en uitritten toegestaan evenals ondergrondse voorzieningen voor afval.

Op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen worden opgericht binnen het bouwvlak en met een maximale bouwhoogte zoals aangegeven op de verbeelding. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn qua hoogte gemaximeerd.

Artikel 8 Water

De singel krijgt de bestemming 'Water'. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen toegestaan en andere waterhuishoudkundige voorzieningen alsmede ecologische waarden en kades. Ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke vorm van brug - 1' en 'specifieke vorm van brug - 2' wordt tevens een brug mogelijk gemaakt. Verder zijn voorzieningen voor verkeer en verblijf, duurzame energiewinning en andere bijbehorende voorzieningen toegestaan.

Binnen deze bestemming is uitsluitend het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, waarvoor een maximale bouwhoogte is gesteld. Voor een brug is een minimale doorvaarthoogte opgenomen. Met een omgevingsvergunning is het mogelijk van deze minimale maat af te wijken.

Het bouwen van steigers en vlonders is uitsluitend toegestaan na een afwijking.

Artikel 9 Woongebied

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn met name bestemd voor wonen (inclusief kamerbewoning en zorgwoningen) en aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, met de daarbij behorende voorzieningen zoals erven, tuinen, verhardingen, water, speelruimte, nuts-, groen-, (ondergrondse) parkeer- en fietsvoorzieningen. Op de te ontwikkelen gronden zal het wonen deels worden gecombineerd met de dak- en thuislozenopvang. Deze is nu reeds in het gebied aanwezig en zal een nieuwe plek krijgen. Deze voorziening is uitsluitend toegestaan op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk – dak- en thuislozenopvang'. Daarnaast is het mogelijk op de gronden met de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk – kinderdagverblijf' een kinderdagverblijf te realiseren, met dien verstande dat er in het plangebied maximaal 1 vestiging is toegestaan.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij ook de beleidsregels in acht moeten worden genomen. Daarin zijn onder andere zichtlijnen opgenomen, die in stand gehouden moeten blijven en de stadsstraatjes en binnenstraatjes, waar geen bebouwing mag worden opgericht. Verder zijn er zones (aanduidingsvlakken) aangewezen waar door middel van afwijking extra bouwhoogte is toegestaan.

Ter plaatse van de figuur 'gevellijn' zijn regels gesteld over het bouwen in de bouwgrens. De eerste drie bouwlagen van het hoofdgebouw dienen ter plaatse van de figuur 'gevellijn' in de bouwgrens gebouwd te worden. Met een afwijking is het mogelijk om dit te beperken tot twee bouwlagen als dat stedenbouwkundig tot een meer gewenst resultaat leidt. Tevens zijn er specifieke regels opgenomen over het realiseren van setbacks. De figuur 'gevellijn' is gesitueerd op de volgende plekken langs de Langegracht (aageduid met rechthoekjes):

Naast gebouwen zijn ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Deze bouwwerken zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is beperkt tot 3 meter.

Tot slot zijn regels gesteld aan de situering en maatvoeringen van balkons en loggia's. Hierbij is tevens een koppeling gelegd met de beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.' waarin aanvullende regels zijn gesteld voor balkons en loggia's.

Artikel 10 Leiding - Gas

Dit artikel betreft de dubbelbestemming ten behoeve van de gasleiding. Deze leiding wordt door middel van deze dubbelbestemmingen beschermd. Voor bepaalde werken en werkzaamheden moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd om ervoor te zorgen dat de leiding niet beschadigd worden.

Artikel 11 Waarde - Archeologie 4 enArtikel 12 Waarde - Archeologie 5

Leiden kent een rijk en divers archeologisch erfgoed. Door middel van deze dubbelbestemmingen worden deze waarden beschermd. In de dubbelbestemmingen is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht geldt.

Artikel 13 Waarde - Cultuurhistorie

Het gehele bestemmingsplangebied is in 1982 aangewezen als beschermd stadsgezicht. Ter bescherming van de karakteristieken en kenmerken van het beschermd stadsgezicht zijn in deze bestemming de bestaande goothoogten, bouwhoogten, kapvorm, kaprichting, kaphelling, parcellering en het bestaand aantal bouwlagen vastgelegd. Deze kenmerken van de gebouwen mag niet wijzigen ten opzichte van de situatie ten tijde van de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan. Ook is het niet toegestaan om gebouwen samen te voegen.

In artikel 19 Algemene bouwregelszijn regels opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, dakkapellen en dakterrassen. Voor dakkapellen en dakterrassen geldt dat deze niet zijn toegestaan. Dakterrassen kunnen alleen door middel van een afwijking gerealiseerd worden. Er dient dan onder meer voldaan te worden aan de beleidsregel 'Stedenbouwkundige kwaliteiten Energiepark e.o.', onderdeel 'functies op daken; dakterrassen'.

Ten aanzien van Artikel 20 Algemene gebruiksregelsuit Hoofdstuk 4 Algemene regels wordt nog opgemerkt dat in het eerste lid 2 bepalingen zijn toegevoegd ten opzichte van de reguliere bestemmingsplannen. Deze bepalingen komen voort uit de toepassing van de verbrede reikwijdte en het niet met zones vastleggen van de milieueffecten van milieubelastende functies, zoals bedrijven. In de bepalingen is geregeld dat een nieuwe gevoelige functie geen nadelige gevolgen (onevenredig) mag hebben op bestaande bedrijfsmatige activiteiten (ook vergunde maar nog niet gerealiseerde activiteiten vallen hieronder). Daarnaast is bepaald dat als er nieuwe bedrijfsactiviteiten worden gerealiseerd dat geen onevenredig nadelige gevolgen mag hebben op bestaande of reeds vergunde geluidgevoelige functies, zoals wonen. Het is een extra bepaling om te voorkomen dat functies elkaar benadelen. De gevestigde functie is hierbij bepalend, waarbij wel de milieuregels in Hoofdstuk 3 het uitgangspunt zijn voor de vestiging van een functie.

Verder is in hetzelfde artikel het maximale programma opgenomen voor de ontwikkelgronden. Zie verder ook paragraaf 3.2.2 voor een toelichting op de programmering. Het maximale programma heeft betrekking op de gronden met de bestemming 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 2' en 'Woongebied'. Met het programma is voor bepaalde functies een maximaal oppervlakte bvo (in m²) bepaald. Voor woningen is een maximum van 350 opgenomen.

Aanvullend binnen de betreffende bestemmingen is verder bepaald dat in 'Gemengd - 1' niet meer dan 12.600 m² bvo aan toegestane functies (met uitzondering van wonen) mag worden gerealiseerd en in 'Gemengd - 2' niet meer dan 6.500 m² bvo. Dat zijn de absolute ontwikkelgrenzen. Functies die niet direct begrensd zijn, worden indirect bij de betreffende bestemmingen wel beperkt door deze maten.

Het maximale oppervlakte voor bedrijfsactiviteiten ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf', zoals opgenomen in dit artikel, is uitsluitend bedoeld voor de bestaande bedrijfsactiviteiten van Pronck en BamBam. Het is niet zo dat er daarnaast geen bedrijfsactiviteiten meer zijn toegestaan.

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien, als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Kostenverhaal is in onderhavige planvorming anderszins verzekerd door middel van gronduitgifte.

Ter onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid zijn verschillende uitwerkingen gemaakt. Als bijlage van het kaderbesluit is het Ontwikkelplan Energiepark gevoegd. Het Ontwikkelplan is door de marktpartijen en in samenspraak met de gemeente Leiden financieel doorgerekend. Voor de doorrekening is gebruikgemaakt van elkaars ervaring en expertises van zowel de kosten en opbrengsten in de vastgoed- en grondexploitatie. Uitgegaan is van een zogeheten 'basisplan' met daarbij een aantal scenario's. Het ontwikkelen van het basisplan leidt tot een onrendabele top, er zijn te weinig kostendragers in de gebiedsontwikkeling zelf. Dit zou zonder bijdrage leiden tot een bestemmingsplan dat niet economisch onuitvoerbaar is. De gemeenteraad heeft zich bij het kaderbesluit gecommitteerd aan een taakstellende bijdrage en tegelijkertijd dekkingsbronnen voor deze bijdrage aangewezen. Vanwege deze bijdrage kan gesteld dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro wordt een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

Voor de resultaten van het participatieproces wordt kortheidshalve verwezen naar paragraaf 3.1.5.

Voor de resultaten van het vooroverleg wordt kortheidshalve verwezen naar Bijlage 18.

De bestemmingsplanprocedure start met de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Daarbij wordt opgemerkt dat er geen voorontwerpfase is geweest (gekoppeld aan inspraak), gelet op het uitgebreide participatieproces dat doorlopen is.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een termijn van zes weken (23 juni tot en met 4 augustus 2023) voor zienswijzen ter visie worden gelegen. In die termijn zijn zienswijzen tegen het ontwerp ingediend. De zienswijzen zijn voorzien van een beantwoording en in enkele gevallen heeft dit geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan (zie Bijlage 20).