het bestemmingsplan Kooiplein van de gemeente Leiden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0546.BP00068-0302 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een woning dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen of woningen;

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen die verband houden met het ambacht;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanwezige archeologische resten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

De bruto vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten, van een gebouw dat wordt gebruikt voor een beroep, bedrijf of dienstverlenende instelling, berekend conform NEN 2580 zoals deze luidt op het tijdstip van het in werking treden van het bestemmingsplan, uitgezonderd parkeergarages, (fietsen)stallingen en (eventueel overdekte) laad- en losruimte behorende bij het bedrijf;

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

1. a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning;
2. b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een gebouw dat zowel ruimtelijk, bouwkundig als functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw, en ten dienste staat van dat hoofdgebouw;

een passend gebruik van een verblijfsgebied voor onder andere: warenmarkt, terrassen, rommelmarkt en evenementen;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient om te voorzien in een aangepaste woonbehoefte bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, of anderszins verzorgingsbehoevenden;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

het gedeelte van een bouwwerk tussen twee vloeren in, zulks met inbegrip van de begane grond;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

Bebouwing bestaande uit een samenstel van meerdere hoofdgebouwen (al dan niet gecombineerd met (ondergronds) parkeren en/of bijgebouwen), welke vanwege onderlinge samenhang in massa, uiterlijk en verschijningsvorm als een eenheid kunnen worden beschouwd;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een niet-overdekte bouwlaag op het dak van een gebouw;

een door het bevoegd gezag aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een bepaalde vakdiscipline;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verrichten van diensten van of ten behoeve van het publiek, zoals een uitzendbureay, bank, stomerij, wasserette, apotheek, kapsalon, schoonheidssalon, schoenmaker of uitzendbureau;

aanduiding welke het verschil aangeeft tussen de, binnen één bestemming geldende, bouw- en / of gebruiksregels;

de onderste bouwlaag, waarvan de vloer boven maaiveld gelegen is;

de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

woningen met elkaar verbonden door middel van aan- of bijgebouwen;

bebouwing bestaande uit zich in één gebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen;

een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/ of waarin bedrijfsmatig logies worden verstrekt. De volgende categorieën worden onderscheiden:

• I. horeca-inrichtingen voor het bedrijfsmatig verstrekken van kleine eetwaren al dan niet in combinatie met alcoholvrije drank (thee- en koffiehuizen, broodjeszaken en ijssalons);
• II. horeca-inrichtingen voor het bedrijfsmatig verstrekken van overwegend snacks en/of ter plaatse opgewarmde eetwaren, al dan niet in combinatie met alcoholvrije drank om aldaar te nuttigen (cafetaria's, snackbars, shoarmazaken);
• III. horeca-inrichtingen voor het bedrijfsmatig verstrekken van zowel ter plaatse bereidde maaltijden als alcoholhoudende of -vrije drank overwegend in combinatie met etenswaren (restaurants, eetcafés, café-restaurants, grand cafés en lunchrooms);
• IV. horeca-inrichtingen voor het bedrijfsmatig verstrekken van overwegend alcoholistische dranken voor gebruik ter plaatse (cafés, bars, pubs);
• V. horeca-inrichtingen voor het gelegenheid geven tot dansen in combinatie met het bedrijfsmatig verstrekken van alcoholhoudende of -vrije dranken en kleine etenwaren (dancings);
• VI. horeca-inrichtingen als genoemd in categorie II, waarbij tevens gelegenheid wordt gegeven tot overnachting (hotels);
• VII. horeca-inrichtingen die uitsluitend toegankelijk zijn voor leden van een vereniging (sociëteiten);

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

een kantoor met een publieksaantrekkende hoofdfunctie, zoals een bank, postkantoor, gemeentehuis, reisbureau en dergelijke;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden;

de volledige of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden;

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek;

een eenzijdige kapconstructie waarbij het hoogste punt over de gehele, of nagenoeg de gehele lengte in één gevel is gelegen;

educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, religieuze voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de gezondheidszorg (incl. apotheek) en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening als ook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van de bestemming;

het snijpunt van twee hellende vlakken;

functie waarvoor maximaal 5% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces;

een programma van eisen is een document, opgesteld conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, waarin wordt aangegeven op welke wijze archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Een Programma van Eisen behoeft altijd goedkeuring door het bevoegd gezag;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

een ambachtelijk c.q. dienstverlenend bedrijf dat zijn goederen en diensten rechtstreeks levert aan de consument, zoals een goudsmid, schoenmaker, kapper, videotheek en dergelijke;

dagrecreatieve voorzieningen in de vorm van een klimhal, bioscoop, arthouse en vergelijkbare voorzieningen;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een uitstallingsruimte voor goederen ten behoeve van de detail- of groothandel ten behoeve van de verkoop elders;

een ruimte waar een verzameling voorwerpen of objecten aan het grote publiek getoond wordt;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten en/of het leggen van contacten of het uitvoeren van commerciële handelingen, uitgezonderd detailhandel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming daarvan, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig loopt dan wel verspringt, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte;

vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

tussen de buitenwerkse voorgevel van de erker en de buitenwerkse gevel van het gebouw waaraan het wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;

1. a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau tussen de begrensde opgaande scheidingsconstructie van de afzonderlijke daartoe behorende ruimte(n), inclusief onderbouw en zolderruimte. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend;

Bij toepassing van het in dit artikel bepaalde, worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde,

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, liftschachten, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1m;
2. b. dakkapellen, met betrekking tot de goothoogte buiten beschouwing gelaten mits de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het dakvlak en de onderzijde van de dakkapel op minimaal 0,50m van de dakvoet wordt gebouwd.

De voor Gemengd - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. showroom;
2. b. tentoonstellingsruimte;
3. c. maatschappelijke voorzieningen;
4. d. recreatieve voorzieningen;
5. e. bedrijven waarvan de activiteiten passen binnen categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
6. f. horeca onder categorie I, II en III (zie 1.45);
7. g. kantoren en dienstverlening;
8. h. tuinen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. parkeervoorzieningen ten behoeve van de functies als genoemd in 3.1;
11. k. nutsvoorzieningen;
12. l. kabels en leidingen;
13. m. laad- en losvoorzieningen;
14. n. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

complexgewijze bebouwing ten behoeve van:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. wonen;
3. c. boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage (pg)' ten behoeve van de functies als genoemd in 4.1;
4. d. in- en uitritten ten behoeve van de parkeervoorzieningen;
5. e. laad- en losvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

6. f. tuinen;
7. g. erven;
8. h. boven- en ondergrondse bergingen;
9. i. voet- en fietspaden;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. water;
12. l. speelruimte;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. kabels en leidingen;
15. o. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Gemengd - 3 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. recreatieve voorzieningen;
4. d. bedrijven waarvan de activiteiten passen binnen categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
5. e. kantoren en dienstverlening;
6. f. wonen;
7. g. een doorgang/ doorsteek ten behoeve van langzaam verkeer ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorgang/ doorsteek [sba-dd]';
8. h. laad- en losvoorzieningen;
9. i. in- en uitritten;
10. j. tuinen;
11. k. erven;
12. l. boven- en ondergrondse bergingen;
13. m. parkeervoorzieningen ten behoeve van de functies als genoemd in 5.1;
14. n. voet- en fietspaden;
15. o. groenvoorzieningen;
16. p. water;
17. q. speelruimte;
18. r. nutsvoorzieningen;
19. s. kabels en leidingen;
20. t. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Gemengd - 4 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

complexgewijze bebouwing ten behoeve van:

1. a. detailhandel;
2. b. maatschappelijke voorzieningen;
3. c. recreatieve voorzieningen;
4. d. bedrijven waarvan de activiteiten passen binnen categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
5. e. horeca onder categorie I, II en III (zie 1.45);
6. f. kantoren en dienstverlening;
7. g. wonen;
8. h. boven- en ondergrondse (ook openbare) parkeervoorzieningen met minimaal 200 parkeerplaatsen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage (pg)';
9. i. een overbouwing ten behoeve van het autoverkeer en langzaam verkeer;
10. j. in- en uitritten ten behoeve van de parkeervoorzieningen;
11. k. laad- en losvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

12. l. tuinen;
13. m. erven;
14. n. boven- en ondergrondse bergingen;
15. o. voet- en fietspaden;
16. p. groenvoorzieningen;
17. q. water;
18. r. speelruimte;
19. s. nutsvoorzieningen;
20. t. kabels en leidingen;
21. u. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. waterpartijen;
3. c. speeltuinen;
4. d. een boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage (pg)';
5. e. ontsluitingswegen;
6. f. fiets- en voetpaden;
7. g. toegangspaden;
8. h. erkers, luifels, balkons, uitkragingen en overstekende daken aan bebouwing op aangrenzende gronden;
9. i. kabels en leidingen;
10. j. duikers;
11. k. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de bestemming worden opgericht;
2. b. ten aanzien van het bepaalde in lid 7.1, sub h mogen vanaf de eerste verdieping uitstekende delen van gebouwen van naastgelegen bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat de diepte, gerekend vanaf de gevel, niet meer mag bedragen dan 2,5 meter;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage (pg)' is een boven- en of ondergrondse parkeervoorziening toegestaan van 2 bouwlagen ondergronds en 2 bouwlagen bovengronds en wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is;
4. d. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt 3 meter;
5. e. in afwijking van het bepaalde onder c gelden voor lantaarnpalen, vlaggenmasten en speeltoestellen een maximale hoogte van 6 meter.

De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen;
2. b. onderwijsvoorzieningen;
3. c. (para)medische- en verpleegvoorzieningen;
4. d. verzorgingstehuizen;
5. e. kinderdagverblijven;
6. f. welzijns- en culturele voorzieningen;
7. g. sociale voorzieningen;
8. h. overheidsvoorzieningen;
9. i. religieuze voorzieningen,
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. recreatieve inrichtingen als onderdeel van een maatschappelijke voorziening, met de daarbij behorende dienstwoningen;
12. l. fietsenstallingen;
13. m. tuinen;
14. n. erven;
15. o. parkeervoorzieningen ten behoeve van de functies als bedoeld in 8.1;
16. p. voet- en fietspaden;
17. q. groenvoorzieningen;
18. r. water;
19. s. speelruimte;
20. t. kabels en leidingen;
21. u. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ontsluitingswegen;
2. b. busbanen;
3. c. fiets- en voetpaden;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. een tunnel ter plaatse van de aanduiding 'tunnel (tu)';
6. f. erkers, luifels, balkons, uitkragingen en overstekende daken aan bebouwing op aangrenzende gronden;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. laad- en losvoorzieningen;
9. i. water;
10. j. fietsenstallingen;
11. k. abri's;
12. l. vlaggenmasten;
13. m. duikers;
14. n. kabels en leidingen;
15. o. bouwwerken van openbaar nut;
16. p. ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval;
17. q. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Verkeer - Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen;
2. b. fiets- en voetpaden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. bijzondere verblijfsdoeleinden (zie 1.21);
5. e. een ondergrondse parkeervoorziening ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage (pg)';
6. f. erkers, luifels, balkons, uitkragingen en overstekende daken aan bebouwing op aangrenzende gronden;
7. g. laad- en losvoorzieningen;
8. h. water;
9. i. oeverbeschoeiingen en kades;
10. j. terrassen;
11. k. parkeervoorzieningen;
12. l. fietsenstallingen;
13. m. nutsvoorzieningen;
14. n. kabels en leidingen;
15. o. ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval;
16. p. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. watergangen en waterpartijen ten dienste van de waterhuishouding;
2. b. oeverbeschoeiingen en kades;
3. c. terrassen;
4. d. bruggen;
5. e. kunstwerken;
6. f. duikers;
7. g. ondergrondse kabels en leidingen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroeps-/ bedrijfsactiviteiten;
3. c. detailhandel ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel (dh)';
4. d. zelfstandige horeca ter plaats van de aanduiding 'horeca (h)' onder categorie I, II en III (zie 1.45);
5. e. boven- en ondergrondse (ook openbare) parkeervoorziening ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage (pg)';
6. f. in- en uitritten ten behoeve van de parkeervoorzieningen;
7. g. laad- en losvoorzieningen;
8. h. een groene verbindingszone ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - groene verbinding met verblijfskwaliteit (sv-gvv)';
9. i. een geluidsscherm ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidscherm (gs)';
10. j. boven- en ondergrondse bergingen;
11. k. tuinen en verhardingen;
12. l. nutsvoorzieningen;
13. m. groenvoorzieningen;
14. n. voet- en fietspaden;
15. o. waterhuishoudkundige voorzieningen;
16. p. ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval;
17. q. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1. a. Binnen de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:
   1. 1. De omvang van de activiteiten mag in totaal niet meer bedragen dan 40% van de totale vloeroppervlakte van de bebouwing;
   2. 2. De activiteiten mogen alleen in de gebouwen (binnen en buiten het bouwvlak) worden uitgeoefend;
   3. 3. Het gebruik mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben;
   4. 4. De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze is genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten.

De voor Wonen - Uit te werken 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aanhuis-verbonden beroeps-/ bedrijfsactiviteiten;
3. c. boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen;
4. d. in- en uitritten ten behoeve van parkeervoorzieningen;
5. e. een groene verbindingszone;
6. f. onder- en bovengrondse bergingen;
7. g. tuinen en verhardingen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. voet- en fietspaden;
11. k. waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval;
13. m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag werkt de in lid 13.1 genoemde bestemming uit met in achtneming van de volgende uitwerkingsregels:

1. a. Wonen

1. 1. in het uitwerkingsgebied mogen maximaal 110 woningen worden gerealiseerd;

2. b. Groen

1. 1. in het uitwerkingsgebied moet een groene verbindingszone worden gerealiseerd die aansluit op de groene zone uit het ten zuiden gelegen gebied;
2. 2. de groene verbindingszone dient van noord langs de rand van het gebied naar zuid west vv. door het uitwerkingsgebied aangelegd te worden.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 13.3.3 mits het bouwplan in overeenstemming is met het ontwerp-uitwerkingsplan dan wel op een ruimtelijke verantwoorde wijze kan worden ingepast in een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of een daarvoor opgesteld ontwerp.

De voor Wonen - Uit te werken 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aanhuis-verbonden beroeps-/ bedrijfsactiviteiten;
3. c. boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen;
4. d. in- en uitritten ten behoeve van parkeervoorzieningen;
5. e. een groene verbindingszone;
6. f. onder- en bovengrondse bergingen;
7. g. tuinen en verhardingen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;
10. j. voet- en fietspaden;
11. k. waterhuishoudkundige voorzieningen;
12. l. ondergrondse inzamelpunten voor huishoudelijk afval;
13. m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Het bevoegd gezag werkt de in lid 14.1 genoemde bestemming uit met in achtneming van de volgende uitwerkingsregels:

1. 1. in het uitwerkingsgebied mogen maximaal 90 woningen worden gerealiseerd;

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 14.3.3 mits het bouwplan in overeenstemming is met het ontwerp-uitwerkingsplan dan wel op een ruimtelijke verantwoorde wijze kan worden ingepast in een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of een daarvoor opgesteld ontwerp.

De voor Leiding - Gas aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een ondergrondse hoge druk aardgasleiding en overige kabels.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 15.1 bedoelde bestemming niet worden gebouwd;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a, mogen op de gronden, indien en voor zover de belangen van de kabels en leidingen niet onevenredig worden aangetast, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in overeenstemming met de desbetreffende bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat deze bebouwing niet in strijd mag zijn met de regels die van toepassing zijn voor de betreffende bestemming;
3. c. alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning ten behoeve van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde als bedoeld onder b wordt advies ingewonnen bij de beheerder van de kabels en leidingen;
4. d. het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld onder b in afwijking van het advies van de beheerder van de kabels en leidingen vindt uitsluitend plaats indien vooraf van Gedeputeerde Staten een verklaring is ontvangen, dat zij geen bezwaar hebben tegen het verlenen van een vergunning.

De voor Leiding - Riool aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een afvalwaterstransportleiding.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 16.1 bedoelde bestemming niet worden gebouwd;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a, mogen op de gronden, indien en voor zover de belangen van de afvalwatertransportleiding niet onevenredig worden aangetast, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in overeenstemming met de desbetreffende bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat deze bebouwing niet in strijd mag zijn met de regels die van toepassing zijn voor de betreffende bestemming;
3. c. alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning ten behoeve van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde als bedoeld onder b wordt advies ingewonnen bij de leidingbeheerder;
4. d. van het advies van de leidingbeheerder kan alleen gemotiveerd worden afgeweken.

De voor Waarde - Archeologie 5 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 17.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van artikel 17.3 vooraf in acht zijn genomen;
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van artikel17.3 vooraf in acht zijn genomen.

Het bevoegd gezag kunnen het plan te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor Waarde - Archeologie 6 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 18.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van lid 18.3 vooraf in acht zijn genomen;
2. b. tevens mogen op deze gronden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht voor de overige geldende bestemming(en), mits de bepalingen van lid 18.3 vooraf in acht zijn genomen.

Het bevoegd gezag kunnen het plan te wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6 toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken:

1. a. van de in deze regels gegeven maten, afmetingen, aantallen en percentages tot niet meer dan 5% van die maten, afmetingen, aantallen en percentages;
2. b. van deze regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. van deze regels en toestaan dat het bouwvlak wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. van deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwen, haltes en wachtruimten ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen kleine gebouwen worden gebouwd, met dien verstande dat:
   1. 1. de inhoud per gebouw niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
5. e. van deze regels ten aanzien van een overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftschachten, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
   1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   2. 2. de overschrijding van de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3 m.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   • gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   • na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de vergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%;
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Kooiplein.

De gemeente Leiden heeft in het kader van het Grotestedenbeleid in november 1999 het Wijkontwikkelingsplan Leiden Noord 2010 opgesteld, bestaande uit een toekomstvisie en een werkprogramma. Eind 2000 heeft de stuurgroep wijkontwikkeling een eerste uitwerking van het wijkontwikkelingsplan opgesteld, genaamd "De Verbeelding van Leiden Noord, integrale uitvoering speerpunten Willem de Zwijgerlaan 2001-2004", dat in 2001 door de gemeenteraad is vastgesteld. Eén van de gebiedsgerichte projecten (speerpunt) werd geformuleerd rondom de Willem de Zwijgerlaan, het Kooiplein.

Het projectbesluit Kooiplein e.o. is op 15 juni 2006 door de gemeenteraad vastgesteld. Hiermee werd de definitiefase afgesloten en het stedenbouwkundig plan, een globale grondexploitatie en een overall planning van het Kooiplein e.o. vastgesteld. Op 16 januari 2007 heeft de gemeenteraad het sloopbesluit Kooiplein en de inspraakreacties daarop vastgesteld.

In juli 2008 heeft de woningbouwvereniging de Sleutels, met instemming van de gemeente, Proper-Stok Groep als adviseur bij de doorontwikkeling van het vigerende bestemmingsplan betrokken, dit proces is begeleid door het impulsteam Stedelijke Vernieuwing van VROM. In 2009 is tussen de gemeente, woningbouwvereniging De Sleutels en ontwikkelaar Proper-Stok overeenstemming bereikt over onder andere een uitwerking van het gewijzigde plan tot een definitief ontwerp en de risicoverdeling van het project. De gemeenteraad heeft hierover op 19 juni 2009 middels een Akkoord op hoofdlijnen besloten. Op basis van dit Akkoord is een planmodel uitgewerkt tot een stedenbouwkundig ontwerp.

Op 18 februari 2010 heeft de gemeenteraad het uitvoeringsbesluit "Kooiplein en omgeving" vastgesteld. Dit uitvoeringsbesluit bestaat uit een raamovereenkomst tussen de gemeente, woningbouwvereniging en de ontwikkelaar (thans Kooiplein Leiden CV) op basis van een definitief stedenbouwkundig plan met bijbehorend beeldkwaliteitplan. Besloten is om dit stedenbouwkundig plan te beschouwen als basis voor het te maken bestemmingsplan.

Het nu voorliggende stedenbouwkundig plan is op onderdelen in afwijking van het bestemmingsplan "Leiden Noord". Er wordt nu onder andere lagere bebouwing aan de randen van het plangebied gerealiseerd. De verkeersstructuur is aangepast: er komt een verbinding van noord naar zuid en andersom door het doortrekken van de bestaande Kooilaan. Het functionele programma wijkt op sommige punten af en aan de noordzijde van het plangebied worden bestemmingsgrenzen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan overschreden. Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk.

Het plangebied ligt in Leiden Noord. Dit plangebied maakt deel uit van de wijk De Kooi en de Hoven en ligt rondom de kruising van de Willem de Zwijgerlaan en de Kooilaan.

Het plangebied ten zuiden van de Willem de Zwijgerlaan wordt begrenst door de Bernhardstraat, Bernhardkade, Ringkade en Curaçaostraat. Ten noorden zijn dat de Pieter Bothstraat, het Joop Vervoornpad en het Van Riebeeckhof.

Afbeelding 1.1: Globale ligging plangebied

Afbeelding 1.2: Begrenzing van het plangebied

Voor het opstellen van het bestemmingsplan wordt gedeeltelijk uitgegaan van de vastgestelde grenzen uit het uitwerkingsplan zoals opgenomen in het bestemmingsplan "Leiden Noord". Het plangebied is aan de noord-oostzijde iets verruimd ten opzichte van het uit te werken gebied.

Voor het plangebied is het bestemmingsplan "Leiden Noord" van kracht. Het bestemmingsplan is op 25 september 2007 door de gemeenteraad vastgesteld en op 27 mei 2008 door gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland gedeeltelijk goedgekeurd. Na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan op 30 september 2009 onherroepelijk geworden.

Afbeelding 1.3: Uitsnede plankaart bestemmingsplan "Leiden Noord"

Het plangebied Kooiplein en omgeving is in het bestemmingsplan "Leiden Noord" opgenomen als "Uitwerkingsgebied Kooiplein (UW-KEO)". In de toelichting van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat de hoofduitgangspunten voor de plannen de intensivering van zorgfuncties, uitbreiding van het reeds bestaande winkelcentrum aan het Kooiplein, het overkluizen van de Willem de Zwijgerlaan oost ter hoogte van het Kooiplein en het toevoegen van nieuwe woningen zijn. Het moet een nieuw centrum voor de wijk worden. Het plan sluit aan de op Brede School en de al bestaande politiepost.

Het plangebied is in het bestemmingsplan "Leiden Noord" bestemd als uitwerkingsgebied. In de doeleindenomschrijving is bepaald dat de gronden bestemd zijn voor woondoeleinden, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve inrichtingen, bedrijven, horeca, kantoren en dienstverlening, fietsenstallingen, tuinen, erven, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, verkeersdoeleinden en verblijfsgebied, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, water, speelruimte, nutsvoorzieningen, leidingen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

In de voorschriften van het bestemmingsplan zijn uitwerkingsregels opgenomen. Bepaald is dat burgemeester en wethouders de bestemming mogen uitwerken met inachtneming van de volgende regels:

1. a. Uitsluitend toegestaan zijn activiteiten die passen in de categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
2. b. Uitsluitend toegestaan zijn horecabedrijven die passen in horeca categorie I t/m III ter plaatse van de op de plankaart opgenomen aanduiding "horeca toegestaan".
3. c. Het gebruik van de gronden ten behoeve van horeca is toegestaan tot een maximum van 600 m² gebruiksvloeroppervlak.
4. d. Het gebruik van de gronden ten behoeve van een supermarkt is toegestaan tot een maximum van 2.300 m² gebruiksvloeroppervlak.
5. e. Ter plaatse van het differentiatievlak "vb" dient te worden voorzien in een verblijfsgebied.
6. f. Ter plaatse van het differentiatievlak "groen" wordt voorzien in groenvoorzieningen.
7. g. Ter plaatse van het differentiatievlak "water" wordt voorzien in watergangen.
8. h. Ter plaatse van de aanduiding "doorsteek" dan wel binnen een afstand van 20 cm van die aanduiding wordt voorzien in een openbare doorgang.
9. i. Het gebruik van de gronden ten behoeve van alle toegestane functies gezamenlijk mag 70.000 m² gebruiksvloeroppervlak bedragen.
10. j. Ter plaatse van de aanduiding "overkluizing" wordt voorzien in een overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan.
11. k. Ter plaatse van het differentiatievlak "gebouwde parkeervoorzieningen" mag een ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd.

Ten aanzien van de bebouwingsvoorschriften is bepaald dat de hoogte respectievelijk goothoogte van de hoofdgebouwen niet hoger mag zijn dan de maximale hoogte, respectievelijk goothoogte die door middel van de hoogtescheidingslijn is aangegeven op de kaart (tot 20 meter), met dien verstande dat ongeveer ter plaatse van de steraanduiding hogere bebouwing is toegestaan met de daarin opgenomen maximale hoogte. Deze hoogteaccenten variëren van 20 tot 39 meter hoog.

Verder is bepaald dat de op de plankaart aangegeven bebouwingspercentages niet mogen worden overschreden. Daar waar geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het differentiatievlak voor 100% worden bebouwd.

Het stedenbouwkundig plan voor het Kooiplein en omgeving is in afwijking van de uitwerkingsregels uit artikel 6 van het bestemmingsplan "Leiden Noord". Gebleken is dat voor Kooiplein Leiden CV in het bestemmingsplan "Leiden Noord" een aantal essentiële uitgangspunten ontbrak. Enkele van deze uitgangspunten zijn: een beperkt aantal vierkante meters met de bestemming supermarkt, een beperkte woningdifferentiatie en het open houden van een mogelijkheid voor een verdergaande herontwikkeling van de oostelijke hoven ten noorden van de Willem de Zwijgerlaan.

Er is een belangrijke wijziging ten aanzien van de geplande verkeersstructuur. De in het uit te werken plan opgenomen maxirotonde is komen te vervallen. Deze maxirotonde betekende een ingrijpende verandering van de hoofdverkeersstructuur, die verregaande gevolgen zou hebben voor de bewoners in de bestaande woningen rond het gebied. Woningen die voorheen in een smalle woonstraat stonden, zouden in deze variant aan de maxirotonde, een hoofdverkeersstructuur ter bevordering van ontsluiting van Leiden Noord, komen te staan. Door het hoogteverschil tussen de bovenkant van de overkluizing van de ondertunnelde Willem de Zwijgerlaan en het maaiveld zou er tevens een suboptimale aansluiting met betonnen keerwanden met een verlopend hoogteverschil variërend tot een hoogte van circa 2 meter op de bestaande woningen aan de plangrenzen ontstaan. Dit zou forse gevolgen voor de leefbaarheid van die bestaande woningen hebben, hetgeen aanleiding heeft gevormd om te bezien of er alternatieve ontwikkelingsvarianten of modellen mogelijk en realiseerbaar zouden zijn.

In het nu voorliggende plan zijn de wijkvoorzieningen centraal gepositioneerd bij de bestaande voorzieningen en de Brede school rondom het Kooiplein. Een groene schakel verbindt Leiden Noord met de Tuin van Noord en het model biedt tevens ruimte voor gesloten bouwblokken met binnenhoven en een mix van grondgebonden en gestapelde woningen. Aan de randen van het plangebied wordt minder hoog gebouwd, de hoogteaccenten zijn nu meer in het plangebied gesitueerd. In het stedenbouwkundig plan worden een aantal deelgebieden onderscheiden. Per deelgebied wordt hieronder beschreven wat de afwijkingen zijn ten opzichte van het bestemmingsplan "Leiden Noord".

Afbeelding 1.4: deelgebieden Kooiplein (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

Voor de deelgebieden 3B, 5A en 5B, zijn de afwijkingen relatief beperkt. Het betreft hier het projecteren van bebouwing op gronden die op de plankaart van het bestemmingsplan zijn aangeduid als 'doorsteek' en het oprichten van bebouwing op gronden bestemd voor 'verblijfsgebied'. Ook wordt er aan de randen van het plangebied minder hoog gebouwd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

Voor deelgebieden 1 (A en B), 2 (A en B), 3A en 4A zijn de afwijkingen groter. Waarbij vermeld moet worden dat deelgebied 1B groter is dan de op de afbeelding 1.4 opgenomen plangrenzen. Het plangebied is in deze noordoosthoek iets verruimd. Binnen de genoemde deelplannen is er bebouwing gepland op groenvoorzieningen, op aangegeven doorsteken en op de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan. Buiten de grenzen van het oorspronkelijke uitwerkingsplan is bebouwing gepland, dat gebied maakt nu deel uit van dit bestemmingsplan.

Geconcludeerd kan worden dat het nu voorliggende stedenbouwkundig plan afwijkt van de bepalingen uit het bestemmingsplan "Leiden Noord". De plangrenzen zijn gewijzigd ten opzichte van het uitwerkingsgebied, er zijn wijzigingen in de verkeersstructuur, de bouwhoogtes en de programmering. Om de ontwikkeling op het Kooiplein mogelijk te maken is ervoor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Het bestemmingsplan "Kooiplein" is een ontwikkelingsplan, het is gericht op de nieuwe ontwikkeling aan het Kooiplein en omgeving. Het stedenbouwkundig plan vormt uitgangspunt voor het bestemmingsplan. Er is aangesloten op het in voorbereiding zijnde gemeentelijke handboek voor bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat een motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en diverse omgevingsaspecten beschreven.

In hoofdstuk 2 wordt het doel van het bestemmingsplan beschreven. Hierbij wordt aandacht besteed aan de kenmerken van het gebied, de bestaande situatie binnen het gebied en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader besproken. Dit beleid dient als basis voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten besproken. Hierbij komen de verschillende milieuaspecten aan bod en, voor zover noodzakelijk, worden de betreffende onderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt de juridische basis van het plan beschreven en worden alle gebruikte bestemmingen besproken. De uitvoerbaarheid van het plan wordt in hoofdstuk 6 behandeld.

Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen.

Actualisatieplannen worden veelal opgesteld voor een groter plangebied, bijvoorbeeld een wijk of stadsdeel. Het doel van een actualisatieplan is vooral het conserveren van de bestaande situatie. Deze situatie wordt in een actueel juridisch kader gegoten. Bij actualisatieplannen zijn er geen grote ontwikkelingen.

Onderhavig bestemmingsplan is gericht op de ontwikkeling van de omgeving van het Kooiplein. Het is daarmee een ontwikkelingsplan.

Bestemmingsplan Kooiplein is gericht op het herinrichten van de omgeving van het Kooiplein. Hierbij worden woningen, detailhandel, horeca, maatschappelijke voorzieningen, parkeerplaatsen, groen en andere voorzieningen gerealiseerd.

Het Kooiplein moet een eigentijds maar vertrouwd centrumgebied van Leiden Noord worden. Daarbij is het ook een belangrijke stadsentree voor Leiden en moet het ook een groene verbinding worden tussen Leiden en het buitengebied. Het Kooiplein wordt een centrum met verschillende voorzieningen als een winkelcentrum, zorgvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen, (levensloopbestendige) woningen en appartementen en een politiebureau. Door de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan worden de gebieden de Hoven en de Tuin van Noord meer verbonden met de rest van de wijk. Ten behoeve van de ontwikkeling van het Kooiplein is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan dient als uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

Afbeelding 2.1: stedenbouwkundigeplankaart Kooiplein (bron: DO stedenbouw Kooiplein Leiden, december 2009)

Ten behoeve van de realisatie van het project zal een groot gedeelte van de bestaande bebouwing gesloopt worden. In de nieuwe situatie zal het bestaande winkelcentrum Kooiplein met de daarboven gelegen appartementen en het appartementengebouw De Waaier blijven bestaan. Voor het overige wordt de bebouwing in het gebied gesloopt.

Voor het Kooiplein is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan worden stimulerende uitgangspunten gehanteerd. Dat wil zeggen dat er te interpreteren vertrekpunten zijn die bedoelingen vastleggen om kwaliteit te kunnen realiseren.

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de planologische en milieuhygiënische aspecten die van belang zijn bij de ontwikkeling van een bestemmingsplan. Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient te worden verantwoord dat er geen nadelige gevolgen zijn voor de huidige planologische en milieuhygiënische situatie.

In het plangebied zijn de waarderingsgebieden Waarde-archeologie 5 en 6 aanwezig. Delen van het plangebied zijn aangeduid als gebieden waar geen archeologische resten (meer) aanwezig zijn.

Afbeelding 4.1: Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtingswaardekaart

In het gebied hebben tot op heden geen archeologische onderzoeken plaatsgevonden. Het gebied bevindt zich ten noorden en noordoosten van de 17^e-eeuwse stadswal en is vanaf de middeleeuwen in gebruik als tuinderijgronden en later als raamlanden en bleekvelden. De archeologische verwachting is gebaseerd op de bodemkundige gesteldheid van het gebied.

Geologisch gezien komen in het plangebied verschillende eenheden voor. Het grootste deel van het plangebied bestaat waarschijnlijk uit rivierkomvlaktes. In de ondergrond kunnen hier plaatselijk kreek- en geulruggen aanwezig zijn waarop bewoning tot ontwikkeling kon komen. Gezien het zeer plaatselijke karakter van deze kreek- en geulruggen geldt voor deze zone een middelhoge archeologische verwachting (Waarde Archeologie 6). Aan de uiterste westzijde van het plangebied liggen oeverafzettingen in de ondergrond die zijn afgezet langs een oude waterloop. Deze waterloop is heden ten dage niet meer aanwezig. De oeverafzettingen waren aanzienlijk hoger en droger dan het omliggende landschap en de omstandigheden voor bewoning waren hierdoor aanzienlijk gunstiger. Om deze reden geldt voor de zone van de oeverafzettingen een hoge archeologische verwachting (Waarde Archeologie 5). Aangezien het plangebied voorafgaand aan de bouw van de huidige bebouwing is opgehoogd, liggen de potentieel archeologische niveaus op een diepte van minimaal 75 cm, maar waarschijnlijk dieper.

Tot slot is duidelijk dat enkele delen van het plangebied in ernstige mate verstoord zijn. De gebouwen aan de noordzijde van de Willem de Zwijgerlaan zijn onderkelderd. Door deze ingreep is de bodem in deze delen van het plangebied zeer diep geroerd. Hierdoor zijn eventueel in de bodem aanwezige archeologische resten voorgoed verloren gegaan.

Geconcludeerd kan worden dat er in het plangebied hoge en middelhoge archeologische verwachtingen zijn. Deze gebieden zullen door middel van het opnemen van dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan beschermd worden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in deze gebieden is een omgevingsvergunning voor het verrichten van werken of werkzaamheden noodzakelijk.

In het plangebied zijn geen Rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten gelegen.

In het plangebied zijn geen beeldbepalende panden aanwezig.

Binnen het plangebied is geen sprake van een beschermd stadsgezicht.

Indien nieuwe bebouwing wordt opgericht nabij een molen, dient rekening te worden gehouden met de windvang van de molen en het zicht op de molen. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van een molenbiotoop.

Afbeelding 4.2: Uitsnede molenbiotopenkaart van de provinciale Verordening Ruimte

Het plangebied is niet gelegen binnen de invloedssfeer van een landgoedbiotoop.

Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan op het gebied van cultuurhistorie uitvoerbaar is. Er zijn geen cultuurhistorische waarden in het gebied die de uitvoering van het bestemmingsplan in de weg staan.

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst niet toereikend is. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig in het andere geval dient een M.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije M.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling (kenmerk en plaats van het project, kenmerk van potentieel effect).

Het bestemmingsplan “Kooiplein” betreft de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals aangegeven op de D-lijst onderdeel 11.2. Het bouwen van ongeveer 430 woningen wordt in het algemeen niet gezien als een M.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit omdat deze pas geldt bij 2.000 woningen of meer. Ook is het plangebied aanzienlijk kleiner dan 100 hectare en is geen sprake van een bedrijfsvloeroppervlakte 200.000 m² of meer.

De kenmerken van het plan; de grootte, cumulatie met andere projecten, gebruik van natuurlijke hulpbronnen, productie van afvalstoffen, verontreiniging en hinder, en risico van ongevallen, geven geen aanleiding om alsnog een milieueffectrapportage te starten. Er zijn geen bijzondere elementen van het plan die bovenproportioneel bijdragen aan bovenstaande kenmerken. Dit is bekrachtigd in de uitgevoerde onderzoeken, waaronder het uitgevoerde flora- en faunaonderzoek, de waterparagraaf en de milieuonderzoeken in hoofdstuk4.

Het milieubelang wordt in voldoende mate afgewogen. Er zijn geen belangrijke nadelige effecten te verwachten die een formele m.e.r. beoordeling van het plan noodzakelijk maken. De effecten op het milieu worden voldoende beschreven in de overige paragrafen van hoofdstuk 4.

In Leiden Noord en ook in het plangebied Kooiplein komen twee waterpeilen voor. De watergangen langs de Surinamestraat, Ringkade en Bernhardkade is boezemwater (hoger gelegen water -0,60 NAP). Het systeem staat ter hoogte van het Nickeriepad in verbinding met de Zijl. Vanuit deze watergangen loopt een aaneenschakeling van singels en vijvers door de wijk. Onderling zijn deze door middel van duikers met elkaar verbonden. Deze watergangen fungeren vooral als afwatering, het is dan ook van belang dat de verbindingen tussen de watergangen in stand blijven en meer open te maken ten behoeve van de doorstroming en de vermindering van de kans op wateroverlast. Om de kans op wateroverlast te voorkomen zijn er afspraken gemaakt over een verbetering van de afvoer. In dit licht zijn en worden duikerverbindingen opgeheven en grotere duikers aangebracht.

Het gebied ten noorden van de Willem de Zwijgerlaan is polderwater (Noorderpark), dit is lager gelegen dan het boezemwater. Via bemalingsinstallaties wordt het water, wanneer dat nodig is, vanaf hier naar het boezemwaterpeil gepompt.

In bijlage 5 is het Waterhuishoudkundig plan uit 2007 opgenomen, hierin zijn de waterhuishoudkundige consequenties van de eerdere plannen voor het Kooiplein beschreven. vanwege het nieuwe stedenbouwkundige ontwerp is dit waterhuishoudkundige plan geactualiseerd. Tussen de gemeente, het Hoogheemraadschap en Proper Stok zijn in het kader van de nieuwe ontwikkeling afspraken gemaakt ten aanzien van de waterhuishouding. De hierbij behorende memo's zijn opgenomen in bijlage 6 en 7 van dit bestemmingsplan.

Het stratenpatroon verandert in de nieuwe situatie, bestaand wateroppervlak aan de Surinamestraat wordt gedempt en verlegd. De nieuw te realiseren watergang is qua oppervlak groter dan het water dat verdwijnt. In de nieuwe situatie loopt deze watergang niet meer achter het Marecollege langs, maar midden in de Surinamestraat, direct aansluitend op de watergang langs de Bernhardkade. De aansluiting van het water langs de Bernhardkade op het water langs de bufferkade blijft gehandhaafd.

Omdat er door stadsvernieuwing méér verhard oppervlak wordt aangelegd dan er in de de huidige situatie aanwezig is, dient er extra oppervlaktewater te worden gerealiseerd. Binnen het plangebied kan niet genoeg compensatie gevonden worden, het benodigde wateroppervlak moet elders gecompenseerd worden De regel voor het bepalen van het benodigde extra wateroppervlak is dat het wateroppervlak minimaal 15% van de toename van het verharde oppervlak moet zijn.

Doordat het Kooiplein op de grens tussen het boezemgebied van Leiden en het poldergebied van het Noorderpark ligt, beïnvloedt de afwatering van het verharde oppervlak het watersysteem van beide gebieden.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van het verdwijnende, het nieuwe en het te compenseren wateroppervlak in de polder en in de boezem.

Tabel 4.1) waterhoeveelheden Kooiplein

* Dit betreft de ontwikkeling van de Brede School te Leiden. In eerdere plannen viel dit oppervlak binnen de plangrenzen, echter nu valt dit erbuiten. Voor de duidelijkheid is dit oppervlak wel nog opgenomen omdat dit de waterhuishoudkundige veranderingen met betrekking tot het boezemsysteem ten zuiden van de Willem de Zwijgerlaan beter weergeeft.

Uit de tabel blijkt dat er binnen de ontwikkeling 0,14 ha te weinig water is in de boezem en 0,10 ha water te weinig in de polder van het Noorderpark. Dit wateroppervlak moet ergens anders worden gecompenseerd. Dit te compenseren oppervlak is het aandeel van BSLN; 0,02 ha.

Compensatie mag buiten het plangebied plaatsvinden. De gemeente heeft hiervoor een zogenaamde "rekening courant" voor waterbergingsopgaven in het stedelijk gebied. Op deze rekening worden de gerealiseerde waterbergingsgebieden bijgehouden en de benodigde compenserende berging van ontwikkelingen. Het voorstel is om het water te compenseren in het stadsvernieuwingsgebied Groenoordhallen en omgeving (het GEO-gebied) en in de Van Voorthuijsenlocatie. Volgens de watertoets die voor de stadsvernieuwingslocaties langs de Willem de Zwijgerlaan is uitgevoerd, is er in de andere stadsvernieuwingslocaties voldoende water om de tekorten in deze ontwikkeling te compenseren.

In het plangebied is een afvalwaterstransportleiding gelegen. Deze leiding loopt van het afvalwatertransportgemaal Leiderdorp naar de afvalwaterzuiveringsinrichting in Leiden-Noord. Deze leiding ligt parallel aan de Willem de Zwijgerlaan. Op de planverbeelding wordt deze leiding bestemd. Ter bescherming van deze leiding is aan weerszijden van de leiding een strook grond van 2,5 meter breed gereserveerd waarop bepaalde werken en werkzaamheden niet toegestaan zijn.

Met het realiseren van voldoende watercompensatie binnen het gebied Groenoordhallen en inachtneming van de geformuleerde aandachtspunten is het bestemmingsplan op het gebied van het aspect water uitvoerbaar.

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen, artikelen 8 t/m 12). Bovendien dient iedereen voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren (zorgplicht, artikel 2). Daarnaast is het niet toegestaan om hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen, te beschadigen, te vernielen of te verstoren. De Flora- en faunawet heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen.

Bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren is het verplicht om vooraf te toetsen of deze kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dat het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, of de gevolgen voor beschermde soorten te verminderen. Onder bepaalde voorwaarden geldt een vrijstelling of is het mogelijk van de minister van LNV ontheffing van de algemene verbodsbepalingen te krijgen voor activiteiten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Ten aanzien van de criteria die voor vrijstellingen en ontheffingen gelden, kunnen drie groepen soorten worden onderscheiden. Deze groepen sluiten aan bij de indeling in tabellen van de AMvB Flora- en faunawet.

Groep 1: Algemene soorten waarvoor een vrijstelling geldt (Tabel 1 AMvB):

Voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling van de verboden 8 tot en met 12. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende eisen gesteld. Wel blijft ook voor deze soorten de zorgplicht van kracht.

Groep 2: Overige soorten waarvoor een vrijstelling geldt wanneer volgens een gedragscode gewerkt wordt (Tabel 2 AMvB; vogels):

Voor een aantal soorten geldt een vrijstelling mits volgens een door het ministerie goedgekeurde gedragscode wordt gewerkt. Wanneer een dergelijke gedragscode (nog) niet beschikbaar is, kan een ontheffing worden aangevraagd. Deze kan worden verleend indien de beoogde ruimtelijke ingreep geen afbreuk doet aan de gunstige staat van instandhouding van de soort(en). Eventueel moeten hiertoe mitigerende en compenserende maatregelen genomen worden. Voor vogels geldt echter een uitgebreide toets voor een ontheffing (zie onder groep 3).

Groep 3: Habitatrichtlijn bijlage IV-soorten en in AMvB aanvullend aangewezen soorten (streng beschermde soorten) (Tabel 3 AMvB):

Voor soorten genoemd in bijlage IV van de Habitatrichtlijn en voor de door het ministerie van LNV per algemene maatregel van bestuur nog aanvullend aangewezen soorten geldt een zwaar beschermingsregime. Voor deze soorten geldt geen vrijstelling voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Een ontheffing kan alleen worden verleend wanneer:

• geen andere bevredigende oplossing bestaat;
• sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en voor het milieu gunstige effecten;

• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

De gemeente Leiden heeft een Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen. De Gedragscode werd noodzakelijk als gevolg van de wijziging van de Flora- en faunawet van februari 2005, waarbij de regels werden versoepeld en de lijst met beschermde planten en dieren werd verkort, onder de voorwaarde dat projecten pas worden uitgevoerd met een door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscode. Leiden heeft behoefte aan een Gedragscode, omdat het een aantal ruimtelijke projecten heeft lopen waarbij de bescherming van flora en fauna nadrukkelijk een rol speelt.

Het 'Ecologisch toetsingskader gemeente Leiden' is de basis van de Gedragscode Flora- en fauanawet. De meetgegevens uit het Stadsnatuurmeetnet Leiden worden gebruikt als basis voor een ruimtelijk plan. In paragraaf 4.7.3 wordt hier verder op ingegaan.

In de gemeente Leiden is in 1998 het Ecologisch Beleidsplan vastgesteld. Hier komt het project Monitoring Stadsnatuur uit voort. Dit project heeft als doel het vaststellen van de natuurwaarden binnen de gemeente en de veranderingen hierin. In 2008 is de Leidse stadsnatuur voor de derde maal en in 2010 voor de vierde maal systematisch onderzocht.

Aangezien de meetnetresultaten van 2010 nog niet voor handen zijn, wordt hier uitgegaan van de resultaten uit het onderzoek van 2008. De inventarisaties hebben plaatsgevonden op verschillende meetlocaties. Wat betreft de methodiek van het onderzoek is de werkwijze in het rapport "Epe et al. (2005)" volledig aangehouden. De meetlocatie voor het plangebied Kooiplein betreft 'Oude tuinstad'. Er is onderzoek gedaan naar planten, libellen, dagvlinders, amfibieën, vogels, gierzwaluwen, weidevogels en hazen en vleermuizen.

Uit het Stadsnatuurmeetnet blijkt dat er op meetlocaties in de nabijheid van het Kooiplein natuurwaarden zijn aangetroffen. Er zijn in ieder geval vleermuizen aangetroffen in het plangebied.

Ten behoeve van het onderzoeken van de potentie van het plangebied voor beschermde soorten en soortgenoten is verkennend natuuronderzoek uitgevoerd. Het rapport "Verkennend natuuronderzoek Kooiplein Leiden", met kenmerk 2110012 en datum 13 maart 2012 is in bijlage 8 opgenomen.

Op 21 februari 2012 is een veldbezoek aan de werklocatie gebracht. Hierbij is de omgeving geïnspecteerd op de aanwezigheid (of sporen van) beschermde flora en fauna. De aanwezige groenstructuren zijn gecontroleerd op de geschiktheid van het biotoop voor beschermde planten en op (sporen van grondgebonden) zoogdieren en vogels. Op basis van het Stadsnatuurmeetnet worden de beschermde soortengroepen vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen op voorhand verwacht.

Geconcludeerd kan worden dat het plangebied weinig ecologische waarde heeft. Uit het veldbezoek is gebleken dat drie beschermde soorten, namelijk de Gierzwaluw, de Huismus en de Gewone dwergvleermuis, in het plangebied aanwezig zouden kunnen zijn.

Er zijn mogelijk vogels binnen het plangebied aanwezig waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn, zoals de Gierzwaluw en de Huismus. Het voorkomen van de Gierzwaluw en de Huismus is aannemelijk en dient door aanvullend onderzoek bevestigd danwel uitgesloten te worden. Hiervoor is nader onderzoek nodig in de periode mei tot en met juli. Afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek moet er mogelijk een ontheffing aangevraagd te worden voor de Gierzwaluw en de Huismus. Deze soorten zijn zeer moeilijk te mitigeren. Verder dient rekening te worden gehouden met broedende (algemene) vogels in het plangebied. Dit kan onder andere door afstand te houden tot het nest en door vóór het broedseizoen te starten met de werkzaamheden.

Het voorkomen van de Gewone dwergvleermuis is aannemelijk en dient door aanvullend onderzoek bevestigd, dan wel uitgesloten te worden. Op basis van de gegevens uit het Stadsnatuurmeetnet en het veldbezoek wordt ingeschat dat er zich vaste rust- en verblijfplaatsen (mogelijk winterverblijfplaatsen) van de Gewone dwergvleermuis in de te slopen gebouwen zouden kunnen bevinden aangezien het plangebied deel uitmaakt van het foerageergebied van de Gewone dwergvleermuis. Het nemen van voldoende mitigerende maatregelen is een optie om een overtreding te voorkomen. Hiervoor dient een mitigatieplan te worden opgesteld. Ten behoeve van een mitigatieplan zijn recente onderzoeksgegevens nodig welke specifiek op het plangebied gericht zijn. Deze gegevens kunnen verkregen worden door het uitvoeren van aanvullend onderzoek in een daarvoor geschikte periode.

Vanuit het onderzoek wordt aanbevolen om een aantal voorzieningen aan te brengen in het kader van de Flora- en faunawet alsmede in het kader van het verbeteren van de leefomgeving van zowel mens als dier. Afhankelijk van de uitkomsten van het vervolgonderzoek dient het plaatsen van voorzieningen zoals mussenvides en het aanbrengen van verblijfplaatsen voor vleermuizen en gierzwaluwen daadwerkelijk aangebracht te worden in het kader van de Flora- en faunawet.

Op basis van de gegevens uit het Stadsnatuurmeetnet en het uitgevoerde verkennend natuuronderzoek kan geconcludeerd worden dat het plangebied weinig ecologische waarde heeft. De aanwezigheid van drie beschermde soorten, de Gierzwaluw, de Huismus en de Gewone dwergvleermuis is mogelijk. Om dit daadwerkelijk te kunnen bevestigen, danwel uitsluiten is voor alle drie de soorten aanvullend onderzoek noodzakelijk. Op basis van aanvullend onderzoek kan eventueel een mitigatieplan worden opgesteld.

Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat niet alleen de fysieke omgeving boven de grond geschikt is voor deze ontwikkelingen, maar ook of de situatie onder de grond zich leent voor deze ontwikkelingen.

Zoals beschreven in paragraaf 4.5.4 zijn er in het plangebied twee hoge druk aardgasleidingen gelegen. Voor deze leidingen is een juridisch-planologische regeling noodzakelijk. Deze leidingen worden in het bestemmingsplan van een beschermende regeling voorzien. De leidingen krijgen, afhankelijk van de diameter, een bebouwingsvrije zone aan weerszijden van de leiding. De dubbelbestemming bevat een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en een omgevingsvergunningstelsel voor werken en werkzaamheden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in de planregels en bijbehorende verbeelding.

De regels bevatten voorschriften voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels en de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid wettelijk bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan. Het heeft echter wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de op 1 oktober 2010 vastgestelde Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt niet langer gesproken over voorschriften maar over regels. Vrijstellingen en ontheffingen worden afwijkingen genoemd en de plankaart heet nu verbeelding.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In artikel 1 worden de begripsbepalingen beschreven en artikel 2 bevat de wijze van meten.

Artikel 1 Begrippen

In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van “normaal” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale spraakgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Artikel 2 Wijze van meten

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden. Daar waar van toepassing is aangesloten bij de bepalingen uit de SVBP 2008.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Deze worden hier één voor één besproken.

Artikel 3 Gemengd - 1

Voor de op te richten bebouwing boven de overkluizing op de Willem de Zwijgerlaan is de bestemming Gemengd-1 van toepassing. Binnen deze bestemming worden verschillende functies toegestaan, onder andere showrooms, tentoonstellingsruimte, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen, amusement, bedrijven, kantoren en dienstverlening en horeca in de categorieën I tot en met III (zie 1.45). In totaal mogen deze functies 1.980 m² groot zijn. Horeca mag hier in combinatie met artikel Gemengd - 4 maximaal 630 m² bedragen. Woningen zijn hier niet toegestaan. De bouwhoogte van de gebouwen mag maximaal 12 meter bedragen.

Artikel 4 Gemengd - 2

De bestemming Gemengd-2 is van toepassing op deelgebied 3B. In dit gebied worden maatschappelijke voorzieningen en woningen toegestaan. Uitgangspunt van dit deelgebied is dat er complexgewijze bebouwing wordt gerealiseerd. In totaal mag er maximaal 2.100 m² aan maatschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd over zowel de begane grond laag als de eerste verdieping van het gebouw. Woningen zijn op iedere bouwlaag toegestaan, tot een maximum van 39 woningen. Ten behoeve van het bereiken van een acceptabel geluidsniveau in de woningen zijn akoestische maatregelen in de planregels vertaald.

De hoogte in dit gebied is maximaal 27 meter en is gepland aan de zijde van de Willem de Zwijgerlaan. Parkeervoorzieningen zijn mogelijk over zowel 2 bouwlagen boven de grond als 2 bouwlagen onder de grond. Het parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is.

Artikel 5 Gemengd - 3

Voor het bestaande winkelcentrum is de bestemming Gemengd-3 van toepassing. In deze bestemming zijn de bestemmingsmogelijkheden uit het vigerende plan opgenomen. Dit betekent dat er onder andere detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, horeca in de categorieën I tot en met III, kantoren en dienstverlening en wonen is toegestaan. In totaal is 1.338 m² aan detailhandel mogelijk, waarvan 732 m² aan supermarkt. Ten aanzien van de supermarkt is bepaald dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan supermarkten in het plangebied niet groter mag zijn dan 4.300 m². In totaal is 85 m² aan kantoren en dienstverlening mogelijk.

De maximale bouwhoogte bedraagt 15 meter. Binnen het plangebied is een doorsteek ten behoeve van langzaam verkeer aanwezig. Deze is aangeduid middels de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doorgang/ doorsteek [sba-dd]'.

Artikel 6 Gemengd - 4

Deze bestemming is van toepassing op het deelgebied 5A/ 5B en gedeelte van deelgebied 4B, aan de zuidzijde van het bestemmingsplan. Uitgangspunt van deelgebied 5A en 5B is dat er complexgewijze bebouwing wordt gerealiseerd met daarin functies als detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, recreatieve voorzieningen, wonen, horeca in categorie I t/m III en parkeervoorzieningen. In dit deelgebied mogen maximaal 140 woningen worden opgericht. In combinatie met de bestemming Gemengd - 1 mag hier maximaal 630 m² aan horecavoorzieningen worden opgericht. De functies detailhandel, maatschappelijke dienstverlening, recreatieve voorzieningen, bedrijven, kantoren en dienstverlening mogen in totaal maximaal 4.000 m² groot zijn. Waarvan maximaal 3.265 m² detailhandel mag zijn, met maximaal 2.000 m² aan supermarkt. Ten aanzien van de supermarkt is bepaald dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan supermarkten in het plangebied niet groter mag zijn dan 4.300 m². Ten behoeve van het bereiken van een acceptabel geluidsniveau in de woningen zijn akoestische maatregelen in de planregels vertaald.

De maximale bouwhoogte in het gebied varieert van 15 meter aan de zuidrand van het deelgebied tot 20 meter aan de zijkanten van het deelgebied en 26 tot 32 meter aan de noordzijde van het deelgebied.

In dit gebied dienen minimaal 200 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Ondergronds kan maximaal 1 bouwlaag aan parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Bovengronds is het mogelijk om bovenop de eerste bouwlaag parkeervoorzieningen te realiseren. Het parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is. In het gebied is het mogelijk om een overbouwing ten behoeve van het autoverkeer te realiseren. Dit ten behoeve van het verbinden van twee parkeerdekken met elkaar.

Artikel 7 Groen

De bestemming Groen is gegeven aan de gronden waar sprake is van een wezenlijke groenvoorzieningen waarvan de instandhouding van belang is. Ook is een deel van de te realiseren groene verbindingszone door middel van deze bestemming bestemd. De groenvoorzieningen kunnen ingericht worden met groen, water, zitelementen, speelvoorzieningen, wandel- en fietspaden alsmede ontsluitingswegen en ondersteunende voorzieningen als kabels en leidingen. Op de gronden mogen behalve gebouwde parkeervoorzieningen geen gebouwen worden opgericht.

Artikel 8 Maatschappelijk

In de bestaande situatie aan het winkelcentrum Kooiplein is een maatschappelijk cluster aanwezig, hierin is onder andere de moskee gehuisvest. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is een breed scala aan maatschappelijke voorzieningen toegestaan, zoals onderwijsvoorzieningen, (para)medische- en verpleegvoorzieningen, verzorgingstehuizen, kinderdagverblijven, welzijns- en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen, overheidsvoorzieningen, religieuze voorzieningen. Eén en ander conform het vigerende bestemmingsplan. De maximale bouwhoogte bedraagt hier 6 meter, met uitzondering van de minaret, die mag maximaal 24 meter zijn.

Artikel 9 Verkeer

De bestemming Verkeer is op de verbeelding toegewezen aan gronden die bedoeld zijn voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer. Ook zijn hier busbanen toegestaan en parkeerplaatsen. Om kleine wijzigingen in de inrichting van de openbare ruimte mogelijk te maken is op de gronden bestemd met Verkeer ook groen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld voor bermen. Binnen deze bestemming zijn abri's en vlaggenmasten mogelijk. Ook nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer worden gerealiseerd. Het oprichten van overige gebouwen bestaat niet tot de mogelijkheden.

Artikel 10 Verkeer - Verblijf

De bestemming Verkeer-Verblijf is bestemd voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer met name in de gebieden waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen wordt hierop afgestemd. De bestemming is mede bedoeld voor fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, parkeerplaatsen, fietsenstallingen, water, oeverbeschoeiingen en kades en terrassen. Binnen deze bestemming is bepaald dat er één standplaats voor ambulante handel is toegestaan.

Nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer-Verblijf worden gerealiseerd. Het oprichten van overige gebouwen bestaat niet tot de mogelijkheden. Binnen deze bestemming is op één locatie de aanduiding 'parkeergarage (pg)' opgenomen. Dit ten behoeve van een gebouwde ondergrondse parkeervoorziening in het zuiden van het plangebied, nabij de bestemming Gemengd - 4. Deze ondergrondse parkeervoorziening mag maximaal 1 bouwlaag diep zijn.

Artikel 11 Water

De gronden binnen de bestemming Water zijn bestemd voor watergangen en waterpartijen ten dienste van de waterhuishouding. In dit bestemmingsplan is de bestemming Water toegepast op het water wat behoort tot de belangrijke waterstructuur van Leiden Noord. Dit om te waarborgen dat een goede waterhuishouding behouden blijft. Binnen de bestemming zijn onder andere bruggen, kunstwerken en duikers toegestaan. De afmetingen van de bruggen en steigers zijn afgestemd met het Hoogheemraadschap.

Artikel 12 Wonen

De bestemming 'Wonen' is van toepassing op deelgebied 3A en 4A. Binnen deze deelgebieden is wonen de hoofdfunctie. In totaal mogen er maximaal 245 woningen worden opgericht binnen het bestemmingsgebied. Dat is inclusief de reeds bestaande woningen. De maximale bouwhoogte van de woonfunctie varieert. De hoogste bebouwing kan worden gerealiseerd in het zuiden van het plangebied, tot maximaal 40 meter hoog. Deze hoogte geldt ook voor het bestaande appartementengebouw 'Waaier'. Aan de westzijde van het plangebied ligt de maximale goothoogte op 10 meter en de maximale bouwhoogte op 13 meter om zodoende een geleidelijke overgang naar de naastgelegen bestaande bebouwing te creëeren. Ten behoeve van het bereiken van een acceptabel geluidsniveau in de woningen zijn akoestische maatregelen in de planregels vertaald. Eén van deze maatregelen is de mogelijkheid voor het oprichten van een 'geluidsscherm' tussen de bebouwing aan de Willem de Zwijgerlaan en de 'Waaier' waardoor een geluidsluw(er) klimaat ontstaat in het binnengebied. Binnen de functieaanduiding 'geluidscherm (gs)' kan dit worden gerealiseerd.

Binnen deze bestemming is ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel (dh)' detailhandel mogelijk. De functie detailhandel mag maximaal 2.300 m² groot zijn. Deze functie is opgenomen in het bouwvlak op de hoek van de Kooilaan en de Bernhardkade. De functie detailhandel is mogelijk tot een hoogte van 6 meter. Boven de functie detailhandel kunnen woningen worden opgericht. Het bedrijfsvloeroppervlak aan detailhandel mag geheel ingevuld worden ten behoeve van een supermarkt. Ten aanzien van de supermarkt is bepaald dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan supermarkten in het plangebied niet groter mag zijn dan 4.300 m².

Parallel aan de Kooilaan wordt een groene verbindingszone opgericht. Deels is deze zone bestemd als 'Groen' en deels aangegeven middels een functieaanduiding 'specifieke vorm van groen - groene verbinding met verblijfskwaliteit (sg-gvv)'. Ter plaatse van de functieaanduiding wordt de groene verbindingszone met een openbaar karakter dus gerealiseerd bovenop de functieaanduiding 'detailhandel (dh)'.

In het appartementencomplex in het zuiden van het bestemmingsgebied is bovenop de eerste bouwlaag van het gebouw een horecafunctie mogelijk, tot een maximale oppervlakte van 105 m².

Binnen het vlak van de bestemming 'Wonen' zijn gebouwde (ook openbare) parkeervoorzieningen mogelijk. Deze parkeervoorziening heeft een maximale bouwdiepte van 2 bouwlagen en een maximale bouwhoogte van 2 bouwlagen. Het parkeren wordt zodanig opgelost dat het parkeren vanaf maaiveld uit het zicht is.

Artikel 13 Wonen - Uit te werken 1

Voor deelgebied 1A uit het stedenbouwkundig plan is een uit te werken bestemming opgenomen. Dit omdat nog niet geheel duidelijk is hoe de inrichting van dit deelgebied eruit komt te zien. In de planregels zijn uitwerkingsregels opgenomen waaraan het toekomstige uitwerkingsplan aan moet voldoen.

In het uitwerkingsgebied mogen maximaal 95 woningen worden gerealiseerd. De bouwhoogte van de woningen varieert van 40 meter in het noordoosten van het plangebied en 18 tot 25 in de rest van het plangebied. Voor de uitwerking is het bepaalde in het stedenbouwkundig plan van toepassing. Het realiseren van een groene verbindingszone in het verlengde van deelgebied 3A, van noord langs de rand van het gebied naar zuid west door het deelgebied is dan ook één uit te werken onderdelen.

Artikel 14 Wonen - Uit te werken 2

Voor deelgebied 1B uit het stedenbouwkundig plan is ook een uit te werken bestemming opgenomen. Ook voor dit deelgebied is de inrichting van het deelgebied nog niet precies duidelijk.

In de uitwerkingsregels is opgenomen dat in dit gebied maximaal 90 woningen mogen worden opgericht en dat de bouwhoogte varieert van 18 tot 28 meter. Voor de uitwerking van het gebied is het bepaalde in het stedenbouwkundig plan van toepassing.

Artikel 15 Leiding - Gas

Binnen het plangebied zijn twee aardgasleidingen gelegen. De gronden met deze bestemming zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming mede bestemd voor ondergrondse kabels en gasleidingen. De gasleidingen kennen een belemmeringenstrook van 5 meter aan beide zijden. Binnen deze strook mogen geen nieuwe gebouwen worden opgericht.

Deze gasleidingen liggen onder de Willem de Zwijgerlaan, onder de bestaande tunnel. Voor het oprichten van de gebouwen in de bouwvlakken op de Willem de Zwijgerlaan vormen de gasleidingen dus geen belemmering, er wordt niet rechtstreeks in de belemmeringenstrook gebouwd.

Artikel 16 Leiding - Riool

Binnen het plangebied is een afvalwaterstransportleiding gelegen. De gronden met de bestemming Leiding-Riool zijn behalve voor de daar voorkoemnde bestemming mede bestemd voor deze leiding. De afvalwaterstransportleiding kent een belemmeringstrook van 2,5 meter aan beide zijden. Binnen deze strook mag niet worden gebouwd.

Artikel 17 Waarde - Archeologie 5

Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is weergegeven voor welke delen van het plangebied deze beschermende maatregelen gelden.

Getracht is een verantwoorde balans te vinden tussen enerzijds de wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke en organisatorische uitvoerbaarheid. Ondanks de toegenomen inspanningen is het een illusie elk overblijfsel uit het verleden te kunnen onderzoeken of beschermen. Duidelijk mag zijn dat niet elke vierkante meter van de bodem kan worden ontzien, ook niet als daar mogelijk sporen uit het verleden in aanwezig zijn. Anderzijds is gekozen voor een verscherpte aandacht voor, en het stellen van duidelijke voorwaarden aan, ingrepen in de bodem van de archeologisch meest waardevolle delen van het grondgebied. De regels zijn daarbij zoveel mogelijk proportioneel afgestemd op de omvang van de eventuele ingreep, in combinatie met de kans dat daarbij belangwekkende en informatieve overblijfselen zullen worden aangetroffen. Concreet betekent dit voor het onderhavige plangebied dat een oppervlaktecriterium is gehanteerd. In de gebieden waar archeologisch onderzoek wordt voorgeschreven zal van toekomstige initiatiefnemers een (financiële) inspanning gevraagd worden om resten uit het verleden veilig te stellen.

In het kader van het SVBP2008 krijgt de dubbelbestemming voor archeologie de naam Waarde-Archeologie. De dubbelbestemming kan verder gespecificeerd worden met nummers. Er is voor gekozen om duidelijk aan te sluiten bij het huidige beleid van Leiden: de dubbelbestemmingen ontlenen hun nummer aan die van de betreffende categorieën, zoals hiervoor opgenomen.

Gebieden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 betreft gebieden met een hoge archeologische waarde, dat gelegen is buiten de 17e-eeuwse singels waarvoor op basis van geologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische waarde geldt. Op deze gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders een aantal genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, dieper dan 50 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 250 m².

De dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige basisbestemming extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming Wonen, en een dubbelbestemming Archeologie 5, blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met Wonen (zoals het bouwen van woningen). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Archeologie van toepassing.

Artikel 18 Waarde - Archeologie 6

Gebieden met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6 betreft gebieden met een middelhoge archeologische waarde, In deze gebieden geldt op basis van geologische en bodemkundige opbouw, en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een middelhoge archeologische verwachting. Op deze gronden is het verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, dieper dan 75 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 500 m².

De dubbelbestemming legt naast de geldende regels voor de aanwezige basisbestemming extra regels op aan de bestemde gronden. Gronden met bijvoorbeeld een bestemming Wonen, en een dubbelbestemming Archeologie 6, blijven bestemd voor alle doeleinden die mogelijk zijn gemaakt met Wonen (zoals het bouwen van woningen). Daarnaast zijn echter ook de regels van de dubbelbestemming Archeologie van toepassing.

In Hoofdstuk 3 van de planregels zijn een aantal algemene regels opgenomen die voor het hele plangebied gelden.

Artikel 19 Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Artikel 20 Algemene bouwregels

Hierin zijn algemene bouwregels opgenomen.

Artikel 21 Algemene afwijkingsregels

Op grond van de algemene afwijkingsregels kan ontheffing verleend worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld een afwijking van de maatvoering, overschrijding van bouwgrenzen en ondergeschikte dakopbouwen.

Hoofdstuk 4 bevat de Overgangs- en slotregels van het bestemmingsplan.

Artikel 22 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien een dergelijk bouwwerk strijdig is met dit bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk:

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Ingevolge het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Er is sprake van een integrale ontwikkeling van het plangebied respectievelijk de deelgebieden. Voor deelgebied 5 geldt, dat sloop en nieuwbouw wordt beoogd teneinde onder meer een openbare parkeergarage met minimaal 200 parkeerplaatsen en daarboven bij elkaar behorende complexgewijze bebouwing te realiseren. Op de gronden, die nog niet zijn verworven is geen zelfstandig bouwplan mogelijk: de ligging van de beoogde parkeergarage en daarop te realiseren complexgewijze bebouwing is zodanig, dat een individuele eigenaar dit niet op eigen terrein kan ontwikkelen. Daarnaast is een deel van deze gronden bestemd tot verkeerdoeleinden, waarvoor geldt, dat deze bestemming niet door particuliere eigenaren zal kunnen worden verwezenlijkt. Bij de vaststelling van de huidige bestemming, die overigens qua rooilijnen en ligging van de weg in deelgebied 5 in overeenstemming is met het vigerend bestemmingsplan Leiden-Noord 2009 en de daarin opgenomen uitwerkingsregels, zijn de belangen bij realisatie van de gewenste integrale wijkaanpak afgezet tegen de belangen bij het behoud van de huidige bebouwing. De gemeente is van mening, dat de algemene belangen bij realisatie van de herziening van het Kooiplein zwaarder dienen te wegen dan het behoud van de, verouderde, bestaande bebouwing. In eerste instantie zal worden getracht de voor realisatie van het plan benodigde gronden minnelijk te verwerven. Gezien het belang van het bestemmingsplan Kooiplein wordt zonodig gebruik gemaakt van de mogelijkheden tot onteigening en/of tot beëindiging van de erfpacht op grond van een dringende reden van algemeen belang. In de raamovereenkomst met Kooiplein C.V. is vastgelegd, dat ingeval van onteigening de daaraan verbonden kosten worden doorberekend in de grondexploitatie. Vastgesteld kan dan ook worden dat er sprake is van een economisch-financieel uitvoerbaar plan.

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën.

Op basis van afdeling 6.4 grondexploitatie, artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

1. a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
2. b. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4º, onderscheidenlijk 5º, niet noodzakelijk is, en
3. c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Onderdeel van het uitvoeringsbesluit d.d. 18 februari 2010 is een raamovereenkomst gesloten tussen de gemeente, woningbouwvereniging en de ontwikkelaar (thans Kooiplein Leiden CV) welke kan worden aangemerkt als anterieure overeenkomst. Er is besloten geen exploitatieplan op te stellen op basis van artikel 6.12 aangezien het kostenverhaal anderzins verzekerd is en het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van locatie eisen niet noodzakelijk is.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerp bestemmingsplan vanaf 9 januari 2012 voor een termijn van zes weken ter inzage gelegen. Op 24 januari 2012 heeft daarnaast een informatieavond plaatsgevonden, waar het voorontwerp bestemmingsplan was in te zien en werd toegelicht. Tijdens de inspraakprocedure is een ieder in staat gesteld inspraakreacties in te dienen op het voorontwerp. Daarmee is maatschappelijke inbreng bij verordening geborgd.

In totaal zijn er zes inspraakreacties op het voorontwerp-bestemmingsplan ingediend. Deze inspraakreacties zijn samengevat opgenomen in de inspraaknota. De inspraakreacties hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening 2008 (Bro) schrijft voor dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg plegen met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Tijdens het planproces voorafgaand en tijdens het opstellen van het concept-voorontwerp bestemmingsplan Kooiplein is het Hoogheemraadschap van Rijnland als waterbeheerder betrokken bij het vooroverleg. Ook de Omgevingsdienst West-Holland is in een vroeg stadium bij het uitwerken van de plannen betrokken met betrekking tot milieuaspecten als bodemkwaliteit, externe veiligheid en milieuzoneringen.

Gedurende de termijn van terinzagelegging van het voorontwerp-bestemmingsplan is het bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro naar de volgende vooroverleginstanties gestuurd:

• KPN
• Alliander
• Nuon
• Gasunie
• Tennet
• Provincie Zuid-Holland
• Hoogheemraadschap Rijnland
• Holland Rijnland
• Omgevinsgdienst West-Holland
• Brandweer Hollands Midden
• Connexxion

Van het merendeel van de aangeschreven instanties is geen reactie ontvangen. De provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap Rijnland hebben wel een vooroverlegreactie ingediend. De opmerkingen van het Hoogheemraadschap hebben geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan. De vooroverlegreacties zijn ook opgenomen in de inspraaknota.

Het ontwerpbestemmingsplan Kooiplein heeft vanaf 21 mei 2012 tot en met 2 juli 2012 (zes weken) ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Op 9 juli 2012 is een tweede zienswijze ingediend, deze is echter buiten de officiële terinzagetermijn verzonden en wordt daarom als niet ontvankelijk beschouwd. De ingediende zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Er zijn een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd in het vast te stellen bestemmingsplan. Dit hangt samen met voortschrijdend inzicht ten aanzien van de inrichting van het plangebied en met omissies die nog in het ontwerpbestemmingsplan stonden.

Zowel de beantwoording van de zienswijze en de ambtshalve aanpassingen zijn opgenomen in de zienswijzennota. Deze nota is opgenomen in bijlage 9.