het bestemmingsplan Woongebouw De Kopermolen met identificatienummer NL.IMRO.0546.BP00178-0301 van de gemeente Leiden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca (met uitzondering van bed and breakfast) zijn hiervan uitgesloten;

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanweizge archeologische resten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een inrichting, bij welke ingevolge artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

de onderste bouwlaag, waarvan de vloer boven maaiveld is gelegen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bebouwing bestaande uit zich in één gebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

een weg die van de straat naar een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke voert;

een gebouwde of ongebouwde voorziening die geschikt is om één of meer motorvoertuigen te parkeren, voor privé en/of gemeenschappelijk gebruik, zoals parkeerterreinen, parkeergarages en garageboxen;

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden;

een weg die van een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke naar de straat voert;

parkeergelegenheid voor auto's, waarvan het aantal parkeerplaatsen en de omvang daarvan voldoen aan de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging;

water zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

een (complex van) ruimte(n), geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig lopen dan wel verspringen, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte, diepte c.q lengte;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer dan wel -indien aanwezig- van de kelder of souterrainvloet, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken die in of op het water worden gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, luchtkokers, liftschachten, technische ruimten op het dak, installaties, gevelreiniginginstallaties, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1 m en met dien verstande dat niet meer dan 50% van het totale dakvlak gebruikt mag worden voor ondergeschikte bouwdelen (met uitzondering van zonnepanelen: deze mogen het dakvlak voor 100% beslaan);
2. b. dakkapellen met betrekking tot de goothoogte buiten beschouwing gelaten mits de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het dakvlak en de onderzijde van de dakkapel op minimaal 0,50 m van de dakvoet word gebouwd;
3. c. reclame- en uithangborden, mits de breedte van het reclame- en/of uithangbord niet meer bedraagt dan 1 m, de hoogte niet meer bedraagt dan 1 m en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 0,5 m².

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gemotoriseerd verkeer;
2. b. langzaam verkeer;
3. c. verblijfsgebied;
4. d. openbaar vervoer;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. in- en uitritten;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
10. j. kunstwerken;
11. k. kunstobjecten;
12. l. straatmeubilair;
13. m. geluidswerende voorzieningen;
14. n. uitstekende delen aan gebouwen die toegelaten zijn krachtens een aangrenzende bestemming.
15. o. (bovengrondse en ondergrondse) inzamelpunten voor afvalstoffen.

De voor Waarde - Archeologie 7 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 4.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van artikel 4.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen/bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht voor de primaire bestemming(en) als bedoeld in het betreffende bestemmingsplan, mits de bepalingen van artikel 4.3 vooraf in acht zijn genomen.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 7 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 7 toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze medebestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

3. c. (fiets)parkeervoorzieningen;
4. d. in- en uitritten;
5. e. gemeenschappelijke ruimten ten behoeve van de woonfunctie, waaronder een zwembad, sportruimten, gemeenschappelijke woonkamer(s) en gastenkamer(s);
6. f. verhardingen;
7. g. verblijfsgebied;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
2. b. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen uitsluitend gestapelde woningen worden opgericht;
3. c. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' dient een onderdoorgang behouden te blijven, waarbij vanaf maaiveld tot minimaal 7 meter geen bebouwing is toegestaan;
4. d. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kelder' is een kelder met een diepte van 4 meter toegestaan.
5. e. De bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven;
6. f. Een gebouw mag uitsluitend worden uitgevoerd met een plat dak.

Het bevoegd gezag kan met het oog op de externe veiligheid nadere eisen stellen met betrekking tot de bebouwing, de situering van de bebouwing en de inrichting van het perceel.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 5.4 sub c onder 4 voor het toestaan van een aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteit dat niet voorkomt in de Staat van bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

1. a. Een omgevingsvergunning voor een gebouw dat wordt gebouwd op basis van artikel 5.2 van dit bestemmingsplan wordt uitsluitend verleend indien dat gebouw hemelwater op eigen terrein verwerkt en dat systeem in stand wordt gehouden. Indiener van de aanvraag om omgevingsvergunning is vrij om te kiezen welke voorzieningen daarvoor gebruikt gaan worden zolang deze voorzieningen maar minimaal 60 liter water per m² verhard oppervlak kunnen vasthouden of bergen.
2. b. De verplichting zoals hier boven onder a opgenomen geldt niet in de volgende gevallen:
   1. 1. wanneer er, als gevolg van extreme neerslag, meer hemelwater verwerkt moet worden dan 60 liter water per m² verhard oppervlak;
   2. 2. wanneer het totaaloppervlak van de nieuwe bebouwing en verharding minder dan 50 m² bedraagt;
   3. 3. wanneer het totaaloppervlak van de nieuwe bebouwing en verharding meer dan 500 m² bedraagt, mits:
      • de aan te leggen compensatie van verharding in het watersysteem die wordt aangelegd volgens de vereisten van de Keur ook de vereiste hemelwaterberging van 60 mm borgt en;
      • de afstroming naar het bergend oppervlaktewater bij regenval zo wordt ingericht dat er geen wateroverlast ontstaat bij een regenbui van 60 mm.
3. c. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het gebod onder a indien redelijkerwijs een te grote inspanning wordt geëist in verhouding tot het doel dat met het verbod wordt gediend.
4. d. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het gebod onder a en verwerking van hemelwater in het openbaar gebied toestaan, mits verwerking van hemelwater niet volledig op eigen terrein gerealiseerd kan worden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. op plaatsen waar bovengronds bebouwing is toegestaan, mag ondergronds worden gebouwd, tenzij anders in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels is bepaald;
2. b. direct aansluitend aan een ondergronds bouwwerk mogen toegangen tot ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, voor zover deze noodzakelijk zijn voor een doelmatige inrichting van de bestemming en deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

1. a. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen in voldoende mate ruimte te zijn aangebracht in, op of onder het gebouw of het bijbehorende perceel, dan wel op of onder het betreffende terrein.
2. b. Bij het bepalen of voldoende ruimte is aangebracht voor het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen wordt gebruikt gemaakt van de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging.
3. c. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid a in gevallen zoals genoemd in de onder lid b bedoelde gemeentelijke beleidsregels op het gebied van parkeren.

In het zoekgebied dat is opgenomen in bijlage 2 van deze regels dient minimaal 23 m² aan water te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden, met dien verstande dat het nieuw te graven water in open verbinding staat met de rest van het water.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.

c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Woongebouw De Kopermolen'.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische regeling die nodig is voor de realisatie van een woontoren aan de Papiermolen, nabij het winkelcentrum De Kopermolen in de Merenwijk in Leiden.

Het gebied bij het winkelcentrum is verouderd en vormt geen aantrekkelijk hart van de Merenwijk. Het doel is om het winkelcentrum te revitaliseren en tevens te voorzien in woningbouw. Het college van burgemeester en wethouders heeft een besluit genomen over het proces rondom de herontwikkeling van De Kopermolen. In september 2018 is de gemeente Leiden een denk-en-doe-mee-traject gestart en in september en oktober 2018 dachten ruim 1.700 wijkbewoners mee over het gebied via een vragenlijst en op een bijeenkomst. In 2019 is voor de Kopermolen en omgeving het 'Gebiedspaspoort Hart van de Merenwijk' vastgesteld door de gemeenteraad. Het bevat de uitgangspunten en ambities voor de ontwikkeling van het winkelcentrum De Kopermolen en de directe omgeving. Een van de uitgangspunten is onder andere het realiseren van woningen. Ter plaatse van voorliggend plangebied is op grond van de uitgangspuntenkaart een woontoren beoogd.

Figuur 1.1 Uitsnede gebiedspaspoort, plangebied ter plaatse van de rood omkaderde "W" (nieuwbouw mogelijk maximaal 18 lagen).

Het beoogde woongebouw is echter in strijd met het geldende bestemmingsplan "Merenwijk". Derhalve voorziet onderhavig bestemmingsplan in een actueel juridisch-planologisch kader.

Het plangebied is gelegen nabij de splitsing van de Papiermolen en Ketelmeerlaan en maakt onderdeel uit van de kadastrale percelen 'Leiden S 5367' en 'Leiden S 5424'. Het woongebouw wordt strak tegen het aan de noordzijde gelegen appartementengebouw 'De Papiermolen' aangebouwd. Verder wordt het plangebied begrensd door de Papiermolen aan de oostzijde, de Ketelmeerlaan aan de zuidzijde en het parkeerterrein aan de Oesterbank / Papiermolenbrug aan de westzijde.

Figuur 1.2 Luchtfoto van het plangebied binnen de omgeving.

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Het plangebied maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Merenwijk”, dat is vastgesteld op 28 februari 2006 door de gemeenteraad van Leiden. Het plangebied is hoofdzakelijk gelegen binnen de bestemming 'Verblijfsgebied' en slechts voor een klein deel binnen de bestemming 'Water'. In onderstaand figuur is de bestemming 'Verblijfsgebied' in het grijs weergegeven en de bestemming 'Water' in het blauw.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Merenwijk"

De voorgenomen ontwikkeling is zowel voor wat betreft de functie als voor wat betreft de bouwmogelijkheden in strijd is met de bestemmingen 'Verblijfsgebied' en 'Water'. Binnen de bestemming 'Water' zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan die passen bij de bestemming en binnen de bestemming 'Verblijfsgebied' zijn de gronden slechts bestemd voor (langzaam) verkeer. De bouwmogelijkheden binnen de bestemming 'Verblijfsgebied' staan enkel ten dienste van gebouwen van openbaar nut dan wel binnen de bestemming passende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het beoogde woongebouw past daar niet binnen en is derhalve in strijd met het geldende bestemmingsplan.

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogte bepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018.

Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening op 31 mei 2018 vastgesteld.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar de Beleidsregels Parkeernormen 2020 in de Regels is verankerd. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 4.8 van deze toelichting.

De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Met de fiets wordt de stad leefbaar en bereikbaar gehouden. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren is zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast.

De nieuwe parkeervisie geeft de kaders voor het parkeren van auto én fiets. Binnen deze kaders maakt de gemeente Leiden de komende jaren keuzes. Daarbij staat de verstedelijkingsopgave centraal. Omdat de gemeente duidelijke doelen heeft voor het vervoer per fiets, is fietsparkeren een integraal onderdeel van de parkeervisie. De gemeente wil in de toekomst meer voorzieningen voor de geparkeerde fiets hebben. Zowel in bestaande wijken en buurten als in nieuwbouw en in gebouwen en gebieden die een andere functie krijgen. De hoofdlijnen van de parkeervisie worden uitgewerkt in beleidslijnen, oplossingsrichtingen en concrete maatregelen. De regels voor de parkeernormen, en ook de parkeernormen zelf, staan opgenomen in beleidsregels.

Het doel van de parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden. Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch- planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met deze parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar de van toepassing zijnde beleidsregels in de Regels is verankerd. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 4.8 van deze toelichting.

Het bestemmingsplan Archeologie heeft twee doelen. Het eerste doel is het opnemen van de bescherming van archeologisch erfgoed in de geldende bestemmingsplannen van Leiden die deze bescherming nog niet bevatten. Het tweede doel is dat dit bestemmingsplan zorgt voor eenduidige regels voor bescherming van archeologische waarden in de plannen die al een eigen methodiek hebben.

Onderhavig plangebied (van dit bestemmingsplan Woongebouw De Kopermolen) is in het bestemmingsplan Archeologie bestemd als 'Waarde - Archeologie 7'. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Conform het bestemmingsplan Archeologie is in de regels van en verbeelding bij dit bestemmingsplan (Woongebouw De Kopermolen) de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 7' overgenomen.

Het doel van het bestemmingsplan Watercompensatie is het zorgen voor eenduidige en duidelijke regels over het percentage dat in open water gecompenseerd dient te worden indien een oppervlakte verhard wordt. Voor de burger betekent dit een versoepeling van de regels zoals deze reeds gelden. Er vindt een herziening van de watercompenserende regel plaats waarbij aansluiting wordt gezocht bij het beleid van Hoogheemraadschap van Rijnland door deze regels over te nemen.

In de regels van het bestemmingsplan Watercompensatie is opgenomen dat als een initiatiefnemer meer dan 500 m² verhard oppervlak wil aanleggen, de volgende compensatie in de vorm van open water is vereist:

Voor projecten met een te verharden oppervlakte kleiner dan 500 m² is geen compensatie vereist, tenzij:

• sprake is van meerdere te ontwikkelen min of meer aaneen- gesloten bouwplannen die bij elkaar groter zijn dan 500 m².
• het nieuw aan te leggen verhard oppervlak meer dan 10% van het oppervlak van het peilvlak (waarin betreffend verhard oppervlak wordt aangelegd) beslaat.

Het plangebied van dit bestemmingsplan Woongebouw De Kopermolen is in de huidige situatie vrijwel volledig verhard. De toename aan verhard oppervlak als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling bedraagt ca. 23 m². Er geldt derhalve geen compensatieverplichting vanuit het bestemmingsplan Watercompensatie. Wel dient compensatie plaats te vinden als gevolg van het dempen van de watergang, vanuit het beleid van het Hoogheemraadschap. Hier wordt in paragraaf 4.9 Water nader op ingegaan.

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

Zoals in paragraaf 2.1.1 reeds is beschreven, breidde Leiden zich in de afgelopen eeuw uit. De reden waarom Merenwijk, waar het plangebied in is gelegen, is ontstaan komt voort uit een te lage woningcapaciteit in die tijd. Ten noorden van de wijk Noorderkwartier, begrensd door de Slaaghsloot, lag een geschikte polder met agrarische functie om meer woningen te realiseren. Om Merenwijk te kunnen ontwikkelen, zijn hiervoor eerst in 1966 gronden uitgeruild tussen de gemeente Leiden en Oegstgeest.

Na zandopbrenging en funderen op de diepere zandlagen in de bodem werd de infrastructuur aangebracht en de grond bouwrijp gemaakt. Fasegewijs werd de wijk ontwikkeld waarbij het eerste deel van de wijk werd opgeleverd in 1971. De laatste ontwikkelingen zijn tot stand gekomen in 1980 waarbij de Merenwijk gereed was voor gebruik. De wijkontsluiting (die aansluit op de Willem de Zwijgerlaan) en de wijkgroenstructuur delen het gebied op in de verschillende buurten.

De toen gehanteerde stedenbouwkundige uitgangspunten zijn nog duidelijk in de wijk herkenbaar, zoals bijvoorbeeld de verhouding hoogbouw-laagbouw, de kleinschalige en fijnmazige woonmilieus en de planmatige spreiding van voorzieningen, infrastructuur en wijkgroen. De Merenwijk is, met uitzondering van de Slaaghwijk ten zuiden van de Ketelmeerlaan, een kenmerkend voorbeeld van een 'bloemkoolwijk', bestaande uit woonerven met laagbouw.

In de huidige situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard, vanwege de functie als parkeerplaats. De omgeving van het plangebied, en het plangebied zelf, is op dit moment echter onaantrekkelijk. Winkelcentrum De Kopermolen is in de jaren zeventig gebouwd en heeft (net als veel winkelcentra uit die tijd) overdekte binnenstraten. Aan de buitenkant zie je vooral dichte gevels en bevoorradingsstraten. Alleen de Ketelmeerlaan heeft een 'winkelgezicht' met een paar winkels en terrassen aan de buitenzijde.

Conform de uitgangspunten voor 'Wonen' uit het gebiedspaspoort voor De Kopermolen, voorziet de voorgenomen ontwikkeling in gestapelde bouw op de planlocatie. Op deze wijze wordt de beschikbare ruimte efficiënt gebruikt en gaat er geen groen verloren. Het beoogde woongebouw bestaat uit maximaal 18 verdiepingen, waarbij de maximale bouwhoogte 56 meter bedraagt. Het plan biedt ruimte aan maximaal 85 woningen.

Het beoogde woongebouw wordt zodanig ontworpen, dat een verbinding van het gebouw met de openbare ruimte ontstaat. Onder meer de uitstraling van de begane grond kan hier aan bijdragen.

Een impressie van de beoogde situatie is op onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 2.1 Impressie beoogd woongebouw (bron: Klunder Architecten)

Voor de Kopermolen en omgeving is een gebiedspaspoort door de gemeenteraad vastgesteld. In dit gebiedspaspoort wordt het woongebouw al mogelijk gemaakt. Het paspoort zegt over het wonen in het algemeen en het woongebouw in het bijzonder het volgende:

"In het gebied rondom De Kopermolen voegen we circa 150 woningen toe. Om recht te doen aan de gevoelens van de Merenwijkers, wordt er niet in het wijkpark en ook niet op de hoek Ketelmeerlaan/Tuinbank gebouwd. Nieuwe woongebouwen moeten bovendien in maat en schaal aansluiten op de huidige bebouwing in het gebied: een afwisseling van laagbouw (tot 4 bouwlagen), middelhoogbouw (tot 8 bouwlagen) en een extra hoogte-accent als de Torenmolen (18 bouwlagen). In de Merenwijk is er behoefte aan appartementen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Door deze aan het hart van de wijk toe te voegen, vergroten we de variatie van woningen en geven we oudere en jongere bewoners de mogelijkheid in de wijk te blijven wonen. Zo wordt ook de doorstroming van woningen in de wijk bevorderd."

De beschikbare plot is beperkt waardoor deze een efficiënte plattegrondontwikkeling in combinatie met een kwalitatief hoogwaardige architectuur in de weg kan staan. Aangegeven is daarom dat een kleine overschrijding van de hoofdmassa van de in het gebiedspaspoort aangegeven bouwgrenzen naar het zuiden (de Ketelmeerlaan) verdedigbaar en aanvaardbaar is, omdat deze qua bezonning en uitzicht niet of nauwelijks invloed heeft of beperkingen geeft op de omgeving. Bij de eerste twee bouwlagen is de bouwmassa zodanig teruggelegd dat deze ruim binnen de grenzen van het paspoort blijft. Deze teruglegging is essentieel, omdat juist dit bepalend is voor de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte, met name de gebruiks- en belevingswaarde.

Vanuit het gebiedspaspoort dat is opgesteld voor het gehele gebied in en rondom winkelcentrum De Kopermolen is aandacht gevraagd voor het aspect 'klimaat en duurzaamheid'. Een nieuwe ontwikkeling dient conform het gebiedspaspoort zoveel als mogelijk rekening te houden met het opvangen van regenwater (voldoende waterbergend vermogen) en het opwekken van duurzame energie. In het ontwerpproces van de te realiseren woontoren in het plangebied, zal hier ook aandacht voor zijn. Verder kan het woongebouw zodanig worden ontworpen, dat de woningen flexibel indeelbaar zijn. Het woongebouw behelst daarmee een van de kenmerken van een duurzame ontwikkeling. In paragraaf 3.4.5 Duurzaamheidsbeleid van deze toelichting wordt nader ingegaan op de te treffen duurzaamheidsmaatregelen.

In de omgevingsvisie Leiden 2040 1.1 (zie paragraaf 3.4.1) is opgenomen dat voor hoogbouwinitiatieven getoetst moet worden aan een nog nader uit te werken Kwaliteitstoets Hoogbouw. Deze Kwaliteitstoets Hoogbouw is inmiddels uitgewerkt in de vorm van het 'Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw'. In het vastgestelde erratum op het raadvoorstel voor het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw is echter opgenomen dat ruimtelijke plannen waarvoor al een Nota van Uitgangspunten of een (ontwerp)bestemmingsplan is vastgesteld vóór inwerkingtreding van het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw, nog beoordeeld worden aan de hand van het toetsingskader van de Hoogbouwvisie uit 2007. In onderhavig geval is hier sprake van. Het 'Gebiedspaspoort Hart van de Merenwijk' is immers in 2019 vastgesteld. Het Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw is in 2021 vastgesteld. In de volgende paragrafen wordt derhalve ingegaan op het beleidskader van de Hoogbouwvisie 2007 en de daarbij behorende onderzoeksresultaten.

Op grond van het bestemmingsplan "Merenwijk" uit 2006 kent het plangebied geen archeologische dubbelbestemming. Op de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van gemeente Leiden is weergegeven op welke plaatsen in de stad resten uit het verleden in de grond aanwezig kunnen zijn. Op grond hiervan kent het plangebied een 'Lage verwachting'. Op basis van het bestemmingsplan Archeologie is het plangebied bestemd als 'Waarde - Archeologie 7'. De voor Waarde - Archeologie 7 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden en corresponderen met de 'Lage verwachting' uit de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van de gemeente Leiden.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische waarden en verwachtingenkaart.

Bij de ontwikkeling van het woongebouw vinden werkzaamheden plaats, maar wordt de vrijstellingsgrenzen niet overschreden. Er is uitsluitend archeologisch onderzoek noodzakelijk indien grondroerende werkzaamheden dieper dan 75 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 2.500 m² plaatsvinden. Archeologisch onderzoek is derhalve in het kader niet benodigd. Conform het gemeentelijk beleid is in de regels van en verbeelding bij dit bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 7' opgenomen.

Het aspect ecologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

De opslag van munitie en/of explosieven valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. In tegenstelling tot het Bevi is geen sprake van risicobenadering maar van een effectbenadering bij de opslag van munitie en/of explosieven. Per categorie explosieven zijn aan te houden afstanden onderscheiden. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen binnen deze afstanden niet aanwezig zijn.

In 2014 is door Saricon Safety & Risk Consultancy een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd in de gehele gemeente Leiden. Uit het vooronderzoek blijkt dat als gevolg van bombardementen en de aanwezigheid van diverse Duitse stellingen conventionele explosieven (CE) aanwezig kunnen zijn. Het vooronderzoek heeft geresulteerd in onder andere een CE-bodembelastingkaart. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek kan voorafgaand aan werkzaamheden worden bepaald of sprake is van een verdacht gebied en hierdoor een projectgebonden risicoanalyse benodigd is.

Op basis van de CE-bodembelastingkaart van Leiden is de planlocatie niet aangeduid als verdacht gebied voor kleinkalibermunitie, hand- en geweergranaten, geschutmunitie of afwerpmunitie. Voorliggend plan is niet ter plaatse van een verdacht gebied gelegen, waardoor er geen aanleiding bestaat voor een projectgebonden risicoanalyse.

Het aspect explosieven staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

Binnen het plangebied bevinden zich geen leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd noch zijn binnen het plangebied hoogspannings- of rioolpersleidingen gelegen.

Het aspect kabels en leidingen staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen.

VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is een handreiking voor milieuzonering in ruimtelijke plannen. Het boekje vormt een hulpmiddel om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen voor een locatie concreet in te vullen. Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. Het doel van de publicatie is om te komen tot maatwerk op lokaal niveau. Dit betekent dat gemaakte keuzes zorgvuldig moeten worden afgewogen en verantwoord.

De in de publicatie opgenomen richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van buurtgerichte voorzieningen, zoals basisscholen komen er vrijwel geen andere functies voor, behalve aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Anders dan rustige woonwijken, zijn er ook gebieden met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen, komen andere functies voor zoals winkels, horeca en of kleine bedrijven en voorzieningen. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Indien sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden uitgeoefend, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een MER niet noodzakelijk.

De beoogde herontwikkeling bestaat uit de realisatie van 85 wooneenheden. Dit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, zodat sprake is van een activiteit zoals genoemd in kolom 1 van categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De grenswaarden van kolom 2 van categorie D11.2 worden echter niet overschreden. Het aantal beoogde woningen valt ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen waarvoor een m.e.r.-boordeling dan wel een plan-mer plicht geldt op basis van categorie D11.2. Dit Het plan ligt hiermee onder de drempelwaarden waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht dan wel een plan-m.e.r. plicht geldt (kolom 2). Op basis van Europese regelgeving dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats te vinden.

Ten behoeve van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld, waarin het bevoegd gezag wordt gevraagd een m.e.r.-beoordelingsbeslissing te nemen. De aanmeldnotitie is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. De activiteiten / functies die mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan zijn, gelet op de kenmerken, plaats van de activiteiten en de kenmerken van de potentiële effecten, niet zodanig van invloed op het milieu dat een milieueffectrapportage doorlopen dient te worden. Op 5 augustus 2022 heeft het bevoegd gezag het m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen. Hieruit volgt dat het bevoegd gezagd besluit op grond van artikel 7.19 eerste lid, van de Wet milieubeheer dat geen milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld voor het bestemmingsplan Woongebouw De Kopermolen, omdat het plan niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Dit besluit is opgenomen als bijlage Bijlage 8 van de toelichting.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect verkeer- en parkeren geen belemmering vormt voor het plan.

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 6 'Water wijst de weg'

Voor de planperiode 2022 - 2028 is het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van kracht. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022 - 2028.

Het programma in het WBP6 ziet toe op:

1. 1. Waterveiligheid. Rijnland beschermt het leefgebied, inwoners en bedrijven tegen overstromingen.
2. 2. Voldoende water. Samen met de omgeving zorgt Rijnland voor voldoende zoetwater. Niet te veel, niet te weinig, maar precies genoeg - inwoners, bedrijven en natuur.
3. 3. Schoon en gezond water. Rijnland zorgt voor schoon en gezond water voor inwoners, bedrijven en natuur.
4. 4. Waterketen. Rijnland zuivert afvalwater van huishoudens en bedrijven. Hiermee draagt Rijnland bij aan een goede volksgezondheid, een goede waterkwaliteit en een gezonde leefomgeving.
5. 5. Rijnland duurzaam en circulair. Rijnland zet samen met de omgeving in op duurzaam werken en op het sluitend maken van de kringloop van water, energie en grondstoffen.
6. 6. Rijnland klimaatadaptief. Water meer sturend in de ruimtelijke ordening. Het klimaat verandert. Rijnland kan klimaatadaptief gemaakt worden, door de inrichting van de omgeving aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. Zodat ook over 50 tot 100 jaar nog goed en veilig kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd in het leefgebied.

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een watervergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m² is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

Klimaatadaptatie

Door klimaatadaptief bouwen kunnen problemen, zoals wateroverlast bij extreme buien, worden voorkomen. Enkele adapterende maatregelen tegen de negatieve effecten van klimaatverandering zijn bijvoorbeeld: regenwaterinfiltratie, een groen dak, minder terrasverharding, waterdoorlatende verharding, meer beplanting en het plaatsen van een regenton. De klimaatkaarten van het Hoogheemraadschap van Rijnland zijn te vinden via: https://rijnland.klimaatatlas.net/.

Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conform de gemeentelijke hoogbouwvisie dient een Hoogbouweffectrapportage (HER) opgesteld te worden (zie ook paragraaf 3.4.4 Hoogbouwvisie). In een Hoogbouweffectrapportage (HER) wordt onderzocht wat de effecten zijn van een hoogbouwinitiatief op de omgeving. De rapportage is als bijlage 11 opgenomen.

In de omgevingsvisie kiest de gemeente Leiden voor stadsinbreiding boven stadsuitbreiding. Daarbij wordt tegemoet gekomen aan de grote verstedelijkingsopgave die Leiden heeft. In het gebiedspaspoort is de toren opgenomen als onderdeel van het nieuwe woongebied waarbij de hoogte van de toren is bepaald op 18 verdiepingen. De rond de toren omliggende nieuwbouw vormen een geleidelijke overgang tussen de bestaande bebouwing in de wijk en onderhavige toren. In de hoogbouwvisie zijn aandachtpunten opgenomen waar het initiatief aan getoetst dient te worden. Deze aandachtspunten vormen een onderbouwing om hoogbouw op een locatie buiten de aangewezen plekken voor hoogbouw te realiseren.

Omgevingsvisie 2040
Op de projectlocatie is het conform de Omgevingsvisie mogelijk om te bouwen tot 55 meter. De beoogde ontwikkeling 56 meter hoog, waardoor de maximale bouwhoogte met 1 meter wordt overschreden. Deze overschrijding is minimaal en heeft naar verwachting geen invloed op de beleving van de toren vanuit de omgeving.

'gebiedspaspoort Hart van de Merenwijk'
Op basis van het voorlopige ontwerp voldoet de beoogde ontwikkeling aan de uitgangspunten zoals opgenomen in het gebiedspaspoort. De bouwhoogte betreft 18 bouwlagen en de woningen zijn gericht op de gewenste doelgroep van 1 en 2 persoons huishoudens. Uitgangspunten die ingaan op de verbinding met de omgeving kunnen bij een nadere uitwerking van het plan getoetst worden.

Hoogbouwvisie 2007
In de omgevingsvisie Leiden 2040 is de projectlocatie als mogelijke locatie voor een woontoren van 55 meter aangewezen. Daarmee is sprake van hoogbouw is en getoetst aan het hoogbouwvisie uit 2007 (geldend ten tijde van het vaststellen van het gebiedspaspoort met de uitgangspunten voor de ontwikkeling).

Zichtlijnen
Vanuit de historische binnenstad van Leiden, met haar organische stratenpatroon en aaneengeschakelde bebouwing dicht aan de weg, is het beoogde woongebouw beperkt zichtbaar. De open lijn langs de Herengracht is het woongebouw zichtbaar maar blend deze in de bestaande bebouwing en is hij niet beeldbepalend of storend aanwezig. Dit geldt ook vanuit de stadsranden waarbij het veranderende silhouet van de wijk is beschouwd. Binnen de wijk is de toren goed zichtbaar, maar passend binnen de reeds aanwezige middel hoge bouw.

Windhinder en -gevaar
Voor de toren is windhinderonderzoek uitgevoerd naar de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op het windklimaat in de omgeving. In het onderzoek is geconcludeerd dat als gevolg van de ontwikkeling op basis van het ontwerp sprake van een per zijde variërend windklimaat dat past bij de functies van die zijde (doorlopen, slenteren en langdurig zitten).Er is geen sprake van windgevaar. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening met betrekking tot windhinder

Bezonning
Tevens is een bezonningsonderzoek uitgevoerd naar de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de omgeving. Uit de berekeningen van de bezonningsstudie volgt dat op de gevelvlakken van alle onderzochte woongebouwen in de omgeving tenminste 2 uur zon is op de onderzochte dagen en tijdstippen. Daarmee wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening met betrekking tot bezonning

Uitzicht, privacy
Hoogbouw met een woonfunctie heeft in beginsel effect op uitzicht en privacy. Gezien de reeds aanwezige bebouwing in de omgeving en de hoogstedelijke omgeving is er echter geen sprake van een significant negatieve beperking van uitzicht en privacy en is het plan vanuit het oogpunt van deze aspecten stedenbouwkundig acceptabel.

Op grond van de HER kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen plan voldoet aan de uitgangspunten uit het gebiedspaspoort 'Hart van de Merenwijk' en de aandachtspunten in de hoogbouwvisie 2007 voor zover daar op basis van het voorlopig ontwerp aan getoetst kan worden. Ten aanzien van de technische omgevingsaspecten wordt voldaan aan de normen die voor bezonning en windhinder gelden.

De realisatie van de nieuwe woontoren van maximaal 56 meter draagt echter bij aan de kenmerken van het gehele gebied waarin het plangebied is gelegen. Een gebied waarin een sterke afwisseling is van laag, middelhoog en hoogbouw. De toren is derhalve passend in de omgeving.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels van bestemmingsplan Woontoren de Kopermolen zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 4 Bestemmingsregels:

• Verkeer
• Waarde - Archeologie 7
• Wonen

Hoofdstuk 3

Artikel 5 t/m 9 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingssregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 10 en 11 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

Artikel 3 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is op de verbeelding toegewezen aan gronden die bedoeld zijn voor langzaam en/of gemotoriseerd verkeer. Om kleine wijzigingen in de inrichting van de openbare ruimte mogelijk te maken is op de gronden bestemd met Verkeer ook groen mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld voor bermen. Binnen deze bestemming zijn abri's en vlaggenmasten mogelijk. Ook nutsvoorzieningen zoals transformatorhuisjes kunnen op gronden met de bestemming Verkeer worden gerealiseerd. Uitstekende delen aan gebouwen in de vorm van balkons zijn uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkons' toegestaan. Balkons zijn uitsluitend vanaf de eerste bouwlaag toegestaan van de aangrenzende bestemming. Het oprichten van overige gebouwen behoort niet tot de mogelijkheden.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 7

Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 7 opgenomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat gebouwen en werken in principe niet zijn toegestaan, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoen (verstoringsdiepte en oppervlak) of na het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen te wijzigen, indien archeologisch onderzoek daar aanleiding toe geeft.

Artikel 5 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wonen (in gestapelde vorm ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld') en aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, met de daarbij behorende voorzieningen zoals gezamenlijke entrees, lobby's, trappenhuizen en galerijen, gemeenschappelijke ruimten ten behoeve van de woonfunctie (waaronder een zwembad, sportruimten, gemeenschappelijke woonkamer(s) en gastenkamer(s)), bergingen ten behoeve van de woningen, inritten en uitritten, voorzieningen voor laden en lossen, verhardingen, liftinstallaties, verblijfsgebied, straatmeubilair, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Middels specifieke gebruiksregels is het maximum aantal te realiseren woningen vastgelegd.

Ter plaatse van de bouwaanduiding 'onderdoorgang' dient een onderdoorgang behouden te blijven. Middels de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon' zijn balkons vanaf de eerste bouwlaag toegestaan. Daarnaast mag de bouwhoogte van gebouwen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven. Tot slot is ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kelder' een kelder toegestaan.

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 6)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 7)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 9)

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het (fiets)parkeren, waarbij dynamisch wordt verwezen naar het geldende beleid.

Voorwaardelijke verplichting waterberging (artikel 10)

Als gevolg van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, dient voorzien te worden in 23 m² aan watercompensatie. De watercompensatie kan - vanwege de beperkte ruimte in het plangebied - niet in het plangebied worden gerealiseerd. De te realiseren watercompensatie zal derhalve in de omgeving van het plangebied plaatsvinden. Hiervoor is een zoekgebied bepaald. De exacte locatie wordt nader afgestemd met de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland. De verplichting tot de realisatie van de watercompensatie is geborgd in dit artikel.

Overige regels (artikel 11)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

Overgangsregels (artikel 12)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 13)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien, als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer wordt een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten, die kwalificeert als anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst worden tevens afspraken gemaakt over eventuele planschade. Dit zal afgewenteld worden op de ontwikkelaar.

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is op 20 oktober 2022 een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. De GGD heeft in dat kader aanleiding gezien te adviseren omtrent de planvorming. Deze adviezen zien toe op het aspect geluid, het binnenmilieu (ventilatievoorzieningen, buitenzonwering) en een klimaat-adaptieve inrichting. Van de adviezen is kennisgenomen en de adviezen zijn, daar waar deze toezien op aspecten die niet in dit bestemmingsplan kunnen worden geregeld, doorgegeven aan de ontwikkelaar die hiermee zoveel mogelijk rekening tracht te houden.

Participatie heeft er toe geleid dat voor het gebied het gebiedspaspoort Kopermolen is vastgesteld. Op 17 januari 2022 is het plan van het woongebouw Kopermolen gepresenteerd aan het VvE bestuur van de aangrenzende Papiermolen. In navolging hierop is op 24 januari 2022 het plan gepresenteerd aan de wijkvereniging. Daarnaast is ten behoeve van het plan een zogenoemd pop-up locatie geopend (woensdag en zaterdag) waar de beoogde plannen in te zien zijn en is voor eenieder op 20 en 23 mei 2022 een informatieavond georganiseerd. Op 6 oktober 2022 is een tweede informatiebijeenkomst georganiseerd voor de bewoners van de aangrenzende Papiermolen. Tot slot heeft op 23 november 2023 een informatieavond plaatsgevonden.

Op basis van het gebiedspaspoort kunnen initiatiefnemers hun plannen ontwerpen en starten de ruimtelijke procedures. Door vaststelling van het gebiedspaspoort geeft de raad invulling aan zijn kaderstellende rol. Initiatieven binnen het gebied zullen moeten worden uitgewerkt binnen de kaders van het gebiedspaspoort. Om die reden zal er voor initiatieven binnen het gebied niet meer worden overgegaan tot het opstellen van een Nota van Uitgangspunten. Dit betekent dat het gebiedspaspoort per deelgebied wordt uitgewerkt via een ontwerpbestemmingsplan of omgevingsvergunning.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Woontoren de Kopermolen' heeft met ingang van 24 november 2023 gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegen conform afdeling 3.4 Awb. In die termijn kon eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan indienen. In die termijn zijn 11 zienswijzen tegen het ontwerp ingediend. De zienswijzen zijn voorzien van een beantwoording en in enkele gevallen heeft dit geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan (zie Bijlage 12)