het bestemmingsplan Corantijnstraat met identificatienummer NL.IMRO.0546.BP00188-0301 van de gemeente Leiden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca (met uitzondering van bed and breakfast) zijn hiervan uitgesloten;

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanwezige archeologische resten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, verhandelen, installeren en/of herstellen van goederen;

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning;
2. b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

hoogste punt van een schuin dak;

het laagste punt van een schuin dak;

de onderste bouwlaag, waarvan de vloer boven maaiveld is gelegen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gevel (niet zijnde het dak) bedekt met begroeiing bestaande uit klimplanten die groeien aan een klimconstructie

bebouwing bestaande uit zich in één gebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

een functie waarvoor het gebouw hoofdzakelijk mag worden gebruikt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

een weg die van de straat naar een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke voert;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met artistieke waarde;

civieltechnisch bouwwerk;

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeoligie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek;

niet-motorvoertuigen (bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen), fietsers, voetgangers, en geleiders/berijders van een dier en motorvoertuigen met een snelheidsbeperking zoals landbouwvoertuigen;

een huurwoning voor middeldure huur, zoals bedoeld in de Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021, zoals vastgesteld d.d. 19 mei 2021

alle gemotoriseerde voertuigen behalve bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen, bestemd om anders dan langs rails te worden voortbewogen.

Voorbeelden van motorvoertuigen zijn auto's, vrachtauto's, motoren, landbouwvoertuigen zonder snelheidsbeperking en veegauto's;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse)afvalinzameling en apparatuurvoor telecommunicatie;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct of indirect en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoning functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

een gebouwde of ongebouwde voorziening die geschikt is om één of meer motorvoertuigen te parkeren, voor privé en/of gemeenschappelijk gebruik, zoals parkeerterreinen, parkeergarages en garageboxen;

een Programma van Eisen is een document, opgesteld conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, waarin wordt aangegeven op welke wijze archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Een Programma van Eisen behoeft altijd goedkeuring door het bevoegd gezag;

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden;

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste twintig jaar na ingebruikname is verzekerd;

een weg die van een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke naar de straat voert;

parkeergelegenheid voor auto's, waarvan het aantal parkeerplaatsen en de omvang daarvan voldoen aan de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de lijn waarin de voorgevel van het gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

1. a. ter plaatse van de aanduiding ‘gevellijn’: de ter plaatse aangeduide grens van het bouwvlak;
2. b. overige situaties: de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

water zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

Warmte Koude Opslag (WKO), een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen;

een (complex van) ruimte(n), geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming daarvan, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig lopen dan wel verspringen, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte, diepte c.q lengte;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

tussen de buitenwerkse voorgevel van de erker en de buitenwerkse gevel van het gebouw waaraan het wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer dan wel -indien aanwezig- van de kelder of souterrainvloet, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken die in of op het water worden gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau tussen de begrensde opgaande scheidingsconstructie van de afzonderlijke daartoe behorende ruimte(n), inclusief onderbouw en zolderruimte. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend;

bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, luchtkokers, liftschachten, technische ruimten op het dak, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1 m en met dien verstande dat niet meer dan 50% van het totale dakvlak gebruikt mag worden voor ondergeschikte bouwdelen (met uitzondering van zonnepanelen: deze mogen het dakvlak voor 100% beslaan);
2. b. dakkapellen met betrekking tot de goothoogte buiten beschouwing gelaten mits de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het dakvlak en de onderzijde van de dakkapel op minimaal 0,50 m van de dakvoet word gebouwd;
3. c. reclame- en uithangborden, mits de breedte van het reclame- en/of uithangbord niet meer bedraagt dan 1 m, de hoogte niet meer bedraagt dan 0,2 m en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 0,5 m².

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf;
3. c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. nutsvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. in- en uitritten;
7. g. kunstobjecten;
8. h. balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming;

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. langzaam en gemotoriseerd verkeer met bijbehorende voorzieningen;
2. b. verblijfsgebied;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. in- en uitritten;
8. h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. fietsenstallingen;
10. j. kunstobjecten;
11. k. straatmeubilair;
12. l. balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming;
13. m. (bovengrondse en ondergrondse) inzamelpunten voor afvalstoffen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

3. c. in- en uitritten;
4. d. gezamenlijke entrees, lobbies, trappenhuizen en galerijen;
5. e. bergingen;
6. f. tuinen;
7. g. verhardingen;
8. h. groenvoorzieningen;
9. i. nutsvoorzieningen;
10. j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde

in:

1. a. lid 5.3.1 sub b, voor het wijzigen van 100% sociale huurwoningen naar 90% sociale huurwoningen met dien verstande dat het te wijzigen deel van maximaal 10% sociale huurwoningen wordt ingezet voor middeldure huurwoningen en mits er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging.
2. b. lid 5.3.2 onder 4 voor het toestaan van een aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteit dat niet voorkomt in de Staat van bedrijfsactiviteiten -aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven en ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan al aanwezig waren op locatie, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
2. b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven en ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan al aanwezig waren op locatie, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. op plaatsen waar bovengronds bebouwing is toegestaan, mag ondergronds worden gebouwd;
2. b. direct aansluitend aan een ondergronds bouwwerk mogen toegangen tot ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.

Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan die grond gegeven bestemming, tenzij in de regels van de betreffende bestemming anderszins is bepaald, waaronder in ieder geval wordt gerekend:

1. a. het gebruiken van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, escortbedrijf, raamprostitutie en/of straatprostitutie;
2. b. het gebruik van gronden als stort en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, voor zover deze noodzakelijk zijn voor een doelmatige inrichting van de bestemming en deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

1. a. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen in voldoende mate ruimte te zijn aangebracht in, op of onder het gebouw of het bijbehorende perceel, dan wel op of onder het betreffende terrein, of in het omliggende openbare gebied.
2. b. Bij het bepalen of voldoende ruimte is aangebracht voor het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen wordt gebruikt gemaakt van de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging.
3. c. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid a in gevallen zoals genoemd in de onder lid b bedoelde gemeentelijke beleidsregels op het gebied van parkeren.

1. a. Binnen hetzelfde peilgebied dient tenminste 15% van het totale oppervlak aan extra verharding door middel van watercompenserende maatregelen gerealiseerd te worden en in stand te worden gehouden.
2. b. Binnen het plangebied dient een minimale waterbergingscapaciteit van 60 liter per m2 verhard oppervlak te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden. De voorziening wordt zo ontworpen en in stand gehouden dat deze het opgevangen hemelwater hergebruikt of vertraagd afvoert en binnen 5 dagen weer volledig beschikbaar is voor het verwerken van een volgende regenbui. Dit mag langer zijn indien het systeem is aangesloten op regenradar waarbij 24 uur vooraf aan een regenbui het systeem automatisch loost op het (gemengde) riool.
3. c. Indien de watercompensatie genoemd onder sub a plaatsvindt door alternatieve waterberging uit te voeren, mogen de verplichtingen genoemd onder sub a en sub b gecombineerd worden uitgevoerd, mits dit de vereiste hemelwaterberging van minimaal 60 liter per m2 verhard oppervak borgt en de afstroming naar het bergend oppervlaktewater bij regenval zo ingericht wordt dat er geen wateroverlast ontstaat.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
5. 5. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.

c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Corantijnstraat.

Het aantal inwoners in de stad Leiden groeit. Dit lijkt de komende jaren verder toe te nemen. Er liggen daarom grote opgaven voor de toekomst op het gebied van woonruimte, duurzaamheid, biodiversiteit en de zorg dat iedereen kan meedoen en erbij horen. De gemeente Leiden wil voortvarend werken aan deze opgaven met als toekomstperspectief een duurzame stad waar het een goed woon-, werk- en leefgebied is voor alle Leidenaren.

Om een goed woon-, werk- en leefmilieu te kunnen bieden voor alle Leidenaren, is het bieden van voldoende en passende huisvesting van groot belang. Er ligt een dringende vraag voor de gemeente Leiden om te voldoen aan de grote vraag naar deze woningen. Om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar woningen zijn er nieuwbouw- en herontwikkelingsplannen nodig.

Een van de locaties die de gemeente Leiden wil herontwikkelen is gelegen aan de Corantijnstraat. Op deze locatie staan momenteel drie woonblokken die in eigendom zijn van de woningcorporatie Portaal. Het planvoornemen is om de bestaande drie woonblokken te slopen, om vervolgens plaats te kunnen maken voor vier nieuwe woonblokken. Voor de uitgangspunten voor deze nieuwe ontwikkeling is in november 2021 een Nota van Uitgangspunten vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden. Deze nota vormt het kader voor het onderhavig bestemmingsplan.

Het plangebied ligt in het stadsdeel Leiden-Noord. Dit is een stadsdeel ten noordwesten van het historische stadscentrum. De wijken Groenoord, het Noorderkwartier en De Kooi vormen samen Leiden-Noord. De planlocatie maakt onderdeel uit van de wijk De Kooi en buurtschap De Hoven nabij rivier De Zijl. In de onderstaande figuur 1-1 is de planlocatie weergegeven aan de hand van een rood kader.

Figuur 1-1 Leiden Noord met het plangebied rood omlijnd

Het plangebied in De Kooi is als volgt begrensd. Zie ook figuur 1-2:

• Noordzijde: de Corantijnstraat en een groenstrook.
• Westzijde: de Corantijnstraat en lichte bedrijvigheid.
• Zuidzijde: de Paramaribostraat en een watergang.
• Oostzijde: de Paramaribostraat en rivier De Zijl.

Figuur 1-2 het plangebied in het rood ten opzichte van de directe omgeving en de stad Leiden

Tabel 1-1 overzicht van de geldende ruimtelijke plannen

Bestemmingsplan Leiden Noord

De te realiseren vier woonblokken vallen binnen het vigerende bestemmingsplan 'Leiden-Noord'. Dit bestemmingsplan was onherroepelijk op 30 september 2009 en in werking getreden op 25 september 2007.

Binnen de planlocatiegrenzen aan de Corantijnstraat gelden diverse bestemmingen. Het gaat daarbij om de bestemming Woondoeleinden, Groenvoorzieningen en Verblijfsdoeleinden.

De woonblokken passen niet binnen de bestemming Woondoeleinden op de planlocatie, en vallen zodoende binnen de bestemmingen Groenvoorzieningen en Verblijfsgebied waar woningbouw niet mogelijk is. Daarnaast voorziet het vigerende bestemmingsplan 'Noord' in het toestaan van een maximale bouwhoogte. Echter, passen de toekomstige bouwblokken niet binnen de maatvoering van deze maximaal toegestane bouwhoogte. Om deze reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Figuur 1-3 uitsnede van het bestemmingsplan Leiden Noord

Parapluherziening Fietsparkeren

Op 18 februari 2021 is de parapluherziening Fietsparkeren vastgesteld. De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Met de fiets houdt Leiden de stad leefbaar en bereikbaar. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren is zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast. Daarom is er een nieuwe parkeervisie door de gemeente ontwikkeld welke is vertaald in de Parkeervisie Auto- en fietsparkeren 2020-2030 (fiets) en Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 (fiets).

Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect 'fietsparkeren' in de gemeente Leiden. De parapluherziening voorziet in het juridisch- planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken.

Betreft het voorliggende planvoornemen wordt er getoetst aan het geldende parkeerbeleid, waaronder aan de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. In hoofdstuk 4.3 'Verkeer en parkeren' wordt daar verder op ingegaan.

Paraplu stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

Op 31 mei 2018 is het parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening vastgesteld. Met de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening beschikt de gemeente over de mogelijkheid om bij ruimtelijke ontwikkelingen - ten behoeve van voldoende parkeergelegenheid voor het parkeren of stallen van auto's - te toetsen aan de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. Tevens is in de bouwverordening de maximaal toegestane bouwhoogte voor bouwwerken opgenomen die gelden op het moment dat een vigerend bestemmingsplan hierin niet voorziet.

De benodigde parkeerplaatsen in dit planvoornemen komen onder andere voort uit de geldende Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

In navolging op het voorgaand beschreven inleidende hoofdstuk, volgt in het tweede hoofdstuk een planomschrijving van het plangebied en planvoornemen. In hoofdstuk 3 wordt het geldende beleid uiteengezet. In dit hoofdstuk komt zowel het rijks-, provinciaal-, regionaal- als gemeentelijk beleid aan bod. In hoofdstuk 4 wordt de omgevingsaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 volgt de juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 6 is de uitvoerbaarheid van het plan beschreven, het gaat hierbij om zowel de maatschappelijke als economische uitvoerbaarheid.

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

De naoorlogse periode van wederopbouw

Na de Tweede Wereldoorlog is, met name door de sterke bevolkingsgroei, Leiden uitgebreid met forse nieuwbouwwijken. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van grootschalige woongebieden rond de vooroorlogse schil. Ook in Leiden-Noord is in die periode na de oorlog veel woningbouw gerealiseerd. Deze periode van wederopbouw kenmerkt zich in de voor die tijd typerende stedenbouwkundige opzet. De oorspronkelijke, ruime groenvoorzieningen tussen de appartementencomplexen zijn een belangrijke kwaliteit van deze structuren. Aan het eind van de wederopbouwperiode, begin jaren '60, werd de wijk De Kooi nog verder uitgebreid. Tot deze uitbreiding behoort ook de planlocatie aan de Corantijnstraat. Daarmee was de wijk De Kooi afgebouwd.

De oorspronkelijke, ruime groenvoorzieningen tussen de appartementencomplexen zijn een belangrijke kwaliteit van het plangebied. Een heldere en samenhangende opbouw van een wijk draagt ertoe bij dat men zich goed kan oriënteren en zich een ruimtelijke voorstelling van de wijk kan maken.

De woonwijk De Kooi

Leiden-Noord bestaat grotendeels uit vooroorlogse bebouwing. Deze bebouwing kenmerkt zich door gesloten bouwblokken. De naoorlogse bebouwing in De Kooi onderscheidt zich ten opzichte van de vooroorlogse bebouwing door een structuur van open bouwblokken, gestapelde woningen met relatief veel openbaar groen. Dit maakt de planlocatie uniek.

De bebouwingsaccenten

Binnen de structuur van Leiden-Noord bevinden zich diverse hoogteaccenten, die allen aan, of in de directe nabijheid van de Willem de Zwijgerlaan en het Kooiplein zijn gesitueerd. Naast hoogteaccenten heeft de wijk een aantal gebouwen die in omvang, situering of vormgeving onderscheidend zijn en zodoende oriëntatiepunten vormen. Denk daarbij aan het nabijgelegen zwembad De Zijl.

De Groene Scheg

Vanuit het midden van de wijk loopt door het woongebied van De Kooi en het Noorderkwartier een groene scheg naar het oosten, die zich daar verbreedt. De groene Scheg met het water en de brede bermen is een oude verbindingslijn met rivier De Zijl. Deze groene zone loopt van de Bernhardkade langs de planlocatie en mond uit in rivier De Zijl. Deze blauwgroene zone loopt als een verbindende factor door andere nabijgelegen delen in Leiden-Noord.

De rivier De Zijl

Niet alleen de Groene Scheg, maar ook rivier De Zijl bevindt zich nabij de planlocatie. De Zijl heeft een sportief, recreatief en levendig karakter. Dit heeft te maken met de activiteit op het water. De Zijl is een brede watergang waarover veel vaarverkeer plaats vindt.

De situering van de rivier, het zwembad en De Groene Scheg zorgen tezamen voor een sportief en recreatief karakter van de omgeving. Het zijn de ruimtelijke dragers die de omgeving uniek maken.

Een open verkaveling en veel openbaar groen

In de bestaande situatie bestaat de planlocatie uit 88 woningen verdeeld over drie woonblokken. Deze woonblokken zijn gesitueerd rond een openbaar toegankelijk groen veld met speeltuin. De gerealiseerde open verkaveling in combinatie met het groen zorgt voor diverse doorsteekjes in het gebied. Dit biedt de buurt open zichtlijnen en geeft daarmee een gevoel van ruimtelijkheid en veiligheid onder de buurtbewoners.

De ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen

De buurt wordt ontsloten door de Corantijnstraat en de Paramaribostraat. De straten lopen als een lus langs de bestaande bebouwing. Langs deze wegen zijn ook parkeerplaatsen gesitueerd. Op de kruising van de Corantijnstraat en Paramaribostraat aan de noordoostzijde van het plangebied is tevens voorzien in een ruime parkeerplaats met circa 40 parkeervakken. Dit zorgt op bepaalde plekken voor een grote hoeveelheid verharding.

In figuur 2-1 zijn foto's weergegeven van de huidige situatie. De foto's zijn gemaakt in en rondom het plangebied.

Inmiddels zijn de drie woonblokken van Portaal echter van dusdanig slechte kwaliteit dat deze gesloopt dienen te worden. Daarnaast is er veel vraag naar meer kwalitatieve sociale huurwoningen. De voorliggende verdichtingsopgave voorziet daarin. Ook zijn veiligheid en leefbaarheid belangrijke punten die in Leiden-Noord prioriteit krijgen. De nieuwe woningbouwopgave geeft een positieve impuls aan de omgeving waarmee het de veiligheid en leefbaarheid ten goede komt.

Figuur 2-1 Foto's van de bestaande situatie in en rondom het plangebied

Vanuit het kader van een goede ruimtelijke ordening en gezien de randvoorwaarden die voor de ontwikkeling zijn meegegeven in de Nota van Uitgangspunten, is het noodzakelijk om het plan op een goede (stedenbouwkundige) wijze in te passen in de bestaande omgeving.

Op 9 november 2021 is door de gemeenteraad van Leiden de Nota van Uitgangspunten vastgesteld (bijlage 1). De gemeenteraad heeft deze Nota van Uitgangspunten vastgesteld om aan het begin van het ontwikkelproces randvoorwaarden vast te stellen waaraan in ieder geval voldaan moet zijn, wil de raad in het vervolg van het proces juridisch-planologische medewerking verlenen aan het initiatief.

Puntsgewijs gelden voor de nieuwe bebouwing de volgende uitgangspunten:

• Met de nieuwe bebouwing worden randen gemaakt naar de bestaande omgeving, om de straten en open ruimtes te begeleiden;
• Binnen het gegeven bouwvlak dienen de rooilijnen nader bepaald te worden. Deze kunnen, in reactie op de omgeving, afwijken van de grenzen van het bouwvlak;
• Invulling van het blok volgt de omgeving en is orthogonaal. Ter plaatse van het accent kan dit afwijken om het accent te maken;
• Rondom worden voorkanten en entrees gemaakt, zowel aan de straat als de binnenterreinen.
• Balans tussen bezonning en schaduwwerking, waarbij voldaan moet worden aan de Haagse norm en aanvullend gekeken moet worden naar woonkwaliteit en toekomstbestendigheid.
• Plinten met leefruimtes en zo transparant mogelijk; contact maken met de openbare ruimte.
• In bouwhoogte aansluiten bij de overheersende bestaande hoogte uit de omgeving, met een maximum van 6 lagen;
• Horizontaliteit in blokken terugbrengen, in plaats van verticaliteit.
• Een subtiel accent maken richting de zichtlijn van de Sumatrastraat (bijv. in vormgeving, volume, beperkte hoogte, transparantie).
• Doorsteken door de blokken maken en aansluiten op routes in de omgeving.
• Bebouwing conform Welstandsnota en aansluiten bij het karakter van de Paramaribostraat/Corantijnstraat in kleurgebruik, eenvoudige vormgeving en transparantie.
• Duurzame bebouwing conform prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente, met kwalitatieve uitstraling, vormgeving en toekomstbestendigheid.
• Terugbrengen sociale huurwoningen, conform afspraken met de gemeente. Variatie in doelgroepen en woningtypen, in afstemming op de omgeving.
• Installaties, techniek en logistiek worden binnen het bouwvlak opgelost en aan alle zijden aantrekkelijk meegenomen in de architectuur.
• Het daklandschap wordt mee ontworpen als 5^e gevel.
• Natuurinclusief bouwen, rekening houdend met ecologische zone aan de zuidzijde langs het water.

Voor de buitenruimte gelden de volgende uitgangspunten:

• Openbaar groen en verblijfsplekken terug brengen. Collectiviteit zowel in bebouwing als in de buitenruimte, de buitenruimte wordt gebruikt door de bewoners en omwonenden. Hierin ligt een grote kans voor de buurt. De speelvoorzieningen en het openbaar toegankelijk groen krijgen hierin een plek.
• Speelgelegenheid terug brengen conform het speelbeleid en met openbaar karakter en goede toegankelijkheid.
• Kwalitatieve overgangen tussen de openbare ruimte, openbare binnentuinen, privé tuinen en de privé woningen. De verschillende gebieden zijn duidelijk herkenbaar, maar vormen een logisch geheel.
• Hiërarchie in de straten maken, waarbij straten binnen het gegeven bouwvlak autoluw zijn.
• Ontwerpen van een duurzame, klimaatadaptieve verblijfs- en kindvriendelijke inrichting van de openbare ruimte, die voor iedereen goed toegankelijk is;
• Inpandig opslaan en inzamelen van afval.. Bij afwijking hiervan dient er goedkeuring te zijn van de beheerder inzameling en zal er een bijdrage worden gevraagd voor de investering van de ondergrondse containers.

Pragmatische invulling

Portaal heeft afspraken met huurders over de mogelijkheid om terug te keren. Daarnaast geldt, omdat het corporatiewoningen betreft, dat de woningen toegewezen worden aan woningzoekenden uit het regionale woonruimteverdeelsysteem. Het is wenselijk om de woningen zo te bouwen dat er een menging van doelgroepen kan ontstaan en dat zowel ouderen als bijzondere doelgroepen in aanmerking kunnen komen voor de woningen.

Ook de thema's duurzaamheid, klimaatadaptatie, biodivers vergroenen, circulaire economie en water zijn belangrijk onderdeel van de Nota van Uitganspunten. Onderstaand staat kort omschreven wat dit voor het project aan de Corantijnstraat betekent.

Duurzaamheid

Bijdraagt om jaarlijks 1500 woningen van het gas af te halen;

Bijdraagt aan de doelstelling om het energieverbruik omlaag te brengen;

Er naar streeft een bijdrage te leveren aan de ambitie om gemiddeld 1 zonnepaneel per dak te realiseren.

Klimaatadaptatie

De vereiste hemelwaterberging op een kavel van minimaal 60 mm per uur borgt;

De verplichting tot verwerking van hemelwater in het plangebied kan waarborgen;

Streeft naar klimaat-adaptieve maatregelen op en/of aan het vastgoed op basis van het convenant Klimaatadaptief Bouwen.

Biodivers vergroenen

Zorg draagt voor een zoveel mogelijk groene inrichting van de openbare ruimte in, tussen en rondom de bouwblokken;

Er naar streeft om de mogelijkheid te verkennen van het meenemen van natuurinclusief bouwen bij de aanbesteding voor nieuwbouw.

In verband met nachtdieren, kijk kritisch naar de toepassing van verlichting en de verlichtingssterkte en voorkom uitstraling van gebouwen.

Aanwezige bomen op het perceel worden behouden, als dit niet mogelijk is dan moet er een kapvergunning aangevraagd worden en gecompenseerd worden. Zie de bomenverordening van de gemeente Leiden.

Circulaire economie

De initiatiefnemer streeft er naar zoveel mogelijk op een circulaire wijze te werk te gaan bij de sloop en bouw van deze woningen. Er wordt gedacht aan:

Toepassen van circulair beton;

Toepassen van gerecyclede kunststof kozijnen;

Toepassen van circulair plaatmateriaal in de gevels;

Onderdelen van het huidige complex circulair slopen;

Onderdelen van het huidige groen hergebruiken.

Water

• Er moet voldaan worden aan de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Hier staat o.a. in dat als er meer dan 500 m² bebouwd wordt en het regenwater snel wordt afgevoerd er 15% in water gecompenseerd dient te worden.

Andere belangrijke sectorale relevante randvoorwaarden gelden voor mobiliteit, erfgoed, milieu en archeologie. Voor het onderwerp mobiliteit zijn meerdere beleidsdocumenten vastgesteld waar deze ontwikkeling aan moet voldoen. Het onderwerp mobiliteit komt, net als de overig relevante randvoorwaarden, uitgebreid aan bod in hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten.

De Nota van Uitgangspunten heeft de basis gevormd om tot het ontwerp te komen zoals deze nu is opgesteld. Daarmee wordt voldaan aan de Nota van Uitgangspunten.

De stad Leiden groeit. Op dit moment blijft het woningaanbod achter op de vraag naar woningen. Hierdoor stijgen de prijzen van zowel koop- als huurwoningen en worden de wachtlijsten langer. De stad wordt daardoor minder toegankelijk voor starters en mensen met een kleinere beurs. Het voorliggende plan voorziet in de behoefte van de realisatie van betaalbare en passende huisvesting voor deze doelgroep. De te realiseren sociale huurwoningen zorgen niet alleen voor een levendige mix, maar op deze manier blijft de stad Leiden een plek voor iedereen.

Op de planlocatie aan de Corantijnstraat staan op dit moment drie woonblokken met 88 sociale huurwoningen. Deze voldoen niet meer en zullen daarom worden gesloopt. De huidige drie woonblokken gaan plaatsmaken voor vier nieuwe woonblokken met 176 sociale huurwoningen. Daarmee worden er in de toekomstige situatie 88 wooneenheden aan het gemeentelijk woningbestand toegevoegd.

Zoals beschreven in paragraaf '3.1 Historie' stammen de huidige woonblokken uit de periode van de wederopbouw. De wijken uit deze periode staan bekend om hun sterk planmatige ontwikkelde woonbuurten met veel kwaliteiten. De bestaande stedenbouwkundige kwaliteiten van dit gebied hebben dan ook de basis gevormd voor het nieuwe stedenbouwkundig plan aan de Corantijnstraat. Het gaat daarbij om het groene karakter met openbaar groen en de open verkaveling met de verschillende doorsteekjes. In het ontwerp is hierbij gezocht naar een interactie tussen de openbare ruimte en de meer private ruimtes. Door middel van openingen in de bouwblokken naar de openbaar toegankelijke binnentuinen kan de nieuwe bebouwing hier ruimte voor bieden. De speelvoorzieningen in het gebied komen terug en er wordt gekeken hoe deze ook voor de omgeving een toegevoegde waarde kunnen blijven houden. In de bouwhoogte wordt aangesloten op de omliggende bebouwing en markante punten kunnen subtiel worden geaccentueerd. Met een nieuw type verkaveling kan er een balans gevonden worden tussen de groene en verharde ruimtes en kunnen de straten begeleid worden door aantrekkelijke randen. Hierdoor krijgen de straten een woonkarakter waar op een natuurlijke wijze nieuwe parkeerplaatsen gecombineerd worden met het bestaande parkeren en een aantrekkelijk groen straatprofiel. Zo kan een nieuw woongebied gerealiseerd worden die ook toegevoegde waarde heeft voor de buurt.

Bij een verdichtingsopgave als deze, is het een flinke uitdaging om te komen tot voldoende draagvlak bij zowel de omgeving als de gemeente. Deze stedenbouwkundige uitgangspunten zijn een vertaling van de aandachtspunten die de omgeving bij de eerste participatieronde kenbaar heeft gemaakt en van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Deze uitgangspunten vormen een kader voor de beoogde ontwikkeling en geven tegelijkertijd voldoende ontwerpruimte om tot een haalbaar plan te komen.

Figuur 2-2 stedenbouwkundig ontwerp van de vier nieuwe woonblokken

Het totale woningbouwprogramma (100%) bestaat uit 176 sociale huurwoningen. Het betreft een mix van 2-kamer, 3-kamer en 4-kamer appartementen. In tabel 2-1 is het bouwprogramma per blok opgenomen.

Tabel 2-1 het bouwprogramma van de nieuwe woonblokken

In figuur 2.3 is aan de hand van een aanzicht een impressie weergegeven van het ontwerp van de beoogde appartementen aan de Corantijnstraat.

Figuur 2-3 Aanzichten van de toekomstige woonblokken

Figuur 2-4 Een impressie van het toekomstige ontwerp en groentoepassingen

Voor deze stevige verdichting op deze locatie met sociale huurwoningen wordt gestreefd naar een aantrekkelijke en klimaatadaptieve leefomgeving. Om deze herontwikkeling met de toename van woningen te kunnen realiseren zal de ruimte tussen genoemde straten heringericht worden. Hierbij komen ook bestaande parkeerplaatsen te vervallen. Naast het vervallen van bestaande parkeerplaatsen is er sprake van een parkeereis die ontstaat als gevolg van de nieuwe woningen. De extra verkeersgeneratie als gevolg van het planinitiatief kan voldoende afgewikkeld worden op de omliggende wegen. Met betrekking tot het autoparkeren toont de gebiedsparkeerbalans aan dat in de nieuwe situatie, waarbij er geen parkeervergunningen meer worden uitgegeven voor bewoners van de nieuwe woningen, er parkeerplaatsen kunnen vervallen. Hiermee kunnen op basis van de doorrekening de openbare parkeerplaatsen die komen te vervallen door het nieuwe bouwplan worden gecompenseerd. Voor de parkeereis die ontstaat als gevolg van de nieuwe woningen en het bezoekersdeel van het fietsparkeren zal moeten worden afgeweken van de Beleidsregels Parkeernormen Het plan voorziet conform de normen in voldoende inpandige fietsparkeerplekken voor bewoners. In paragraaf 4.6 wordt nader stilgestaan bij de toekomstige verkeer - en parkeersituatie.

Op 9 november 2021 is het Ontwikkelperspectief Leiden-Noord (versie 1.1) vastgesteld. Het Ontwikkelperspectief is bedoeld als kader voor toekomstige ontwikkelingen. Het Ontwikkelperspectief werkt de strategische keuzes, die op stadsniveau gemaakt zijn verder uit en sluit daarbij aan op de bestaande kwaliteiten, kansen en opgaven in de wijk. Leiden heeft ervoor gekozen om voor een aantal gebieden, waar veel ontwikkelingen tegelijkertijd spelen, een meer gedetailleerde uitwerking te maken. Zo wordt op een integrale manier richting gegeven aan de complexe opgaven die in de wijk spelen en de kansen die de wijk biedt daarbij te benutten.

Het Ontwikkelperspectief is hoofdzakelijk een strategische visie op de fysieke leefomgeving. Onder fysieke leefomgeving vallen in ieder geval bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur en cultureel erfgoed.

Figuur 3-3 Leiden Noord met de verschillende uitwerkingsgebieden uit het Ontwikkelperspectief. Binnen het kader ligt het plangebied dat deel uitmaakt van De Hoven.

In het ontwikkelperspectief Leiden-Noord worden de verschillende trends, ontwikkelingen, huidige situatie en toekomstbeeld beschreven. De toekomst van Leiden-Noord wordt vervolgens geschetst aan de hand van vier bouwstenen, namelijk:

• Bouwteen 1: Divers en dynamisch
• Bouwsteen 2: Sociaal krachtig en gezond
• Bouwsteen 3: Duurzaam en groen
• Bouwsteen 4: Verbonden en ontsloten

Met deze bouwstenen als basis heeft de gemeente een toekomstbeeld in 2040 voor het uitwerkingsgebied De Hoven geschetst.

Toekomstbeeld De Hoven 2040

De unieke kwaliteit van de buurt De Hoven is de ligging nabij de Tuin van Noord. De open bouwblokken bieden ruimte aan het groen dat het gebied intrekt en daarmee is het een aantrekkelijke, groene woonwijk geworden. De bebouwing in De Hoven bouwt voor op het historische karakter van de wederopbouwbuurt. Dit maakt De Hoven tot een aantrekkelijke buurt, die qua uitstraling en uitstraling aansluit bij het Hart van Noord. Dankzij de grote diversiteit aan woningen is de leefbaarheid van het gebied sterk verbeterd en het gebied biedt ruimte aan een diverse groep bewoners. De Hoven is daarnaast een inclusief gebied waar de ontmoeting en contact makkelijk tot stand komen en waar ook ruimte is voor kwetsbare bewoners. De openbare ruimte is klimaat adaptief ingericht en biedt veel ruimte voor verblijven, spelen, ontmoeten en recreëren. De stedenbouwkundige structuur laat het groene karakter van De Tuin van Noord in de Hoven terugkomen. De bouwblokken zorgen voor een afwisseling van meer openbare en meer besloten groene buitenruimtes in het gebied.

De bestaande kwaliteiten van dit gebied sluiten aan bij de uitgangspunten voor de nieuwbouwopgave aan de Corantijnstraat. Het open en groene karakter en de doorsteekjes met de open verkaveling vormen de basis het nieuwe planvoornemen waarin de ontmoeting een centrale plek krijgt. De voorgenomen bouwhoogte zal aansluiting vinden op de omliggende structuren uit de wederopbouwperiode. Aan de hand hiervan sluit het stedenbouwkundige voornemen aansluiting bij het gemeentelijk toekomstperspectief van De Hoven in 2040.

Het woonbeleid van de gemeente Leiden bestaat uit twee documenten: een visiedocument en een uitvoeringsagenda die beiden in juli 2019 zijn vastgesteld. Indien er zich veranderingen op de woningmarkt voordoen die ook effect hebben op de woningmarkt van Leiden kan de Uitvoeringsagenda aangepast worden terwijl de Woonvisie bruikbaar blijft. Per periode, vooralsnog voor 2020 - 2023, wordt dus een uitvoeringsagenda opgesteld ten behoeve van de uitwerking van de woonvisie.

Ter plaatse van het plangebied is op basis van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van Leiden sprake van een middelhoge archeologische verwachting met een beperkte archeologische potentie en lage trefkans. In februari-maart 2022 is door RAAP Archeologisch Adviesbureau in het plangebied Corantijnstraat een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek -boringen (verkennende en karterende fase) uitgevoerd (Archisnummer 5161071100). Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting. In de hierna volgende paragrafen worden de resultaten uit het onderzoek kort weergegeven.

Bureauonderzoek

RAAP heeft in het bureauonderzoek gegevens verzameld over het onderzoeksgebied. Hieruit is onder andere gebleken dat het plangebied in een komgebied ligt, waarbij in het zuidelijk deel van het plangebied mogelijk inschakelingen van crevasse-afzettingen aanwezig zijn, waarvoor een hoge verwachting geldt voor vindplaatsen vanaf de Romeinse Tijd. In de diepere ondergrond kan het Laagpakket van Wormer (waddenafzettingen) worden aangetroffen, waarvoor een verwachting geldt voor het (Vroeg en Midden) Neolithicum. Het oppervlak uit het Mesolithicum bevindt zich op ca. 12 m -NAP.

Veldonderzoek

In het kader van het inventariserend veldonderzoek zijn in het plangebied 34 boringen gezet. Op basis van de boringen blijkt dat de bodemopbouw in grote lijnen overeenkomt met de gespecificeerde verwachting in het bureauonderzoek. Het plangebied ligt in een komgebied, waarbij in het zuidelijke deel inschakelingen van crevasse-afzettingen aanwezig zijn. Op of in deze afzettingen zijn geen indicaties gevonden dat het landschap in gebruik was vanaf de Romeinse Tijd. Het Laagpakket van Wormer is niet bereikt en ligt dieper dan 4 m -mv (ca. 3,70 m -NAP).

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat een groot deel van het plangebied tot op grote diepte is verstoord/opgehoogd. In de intacte boringen zijn binnen de eerste 4 m -mv geen archeologisch relevante lagen aanwezig, of deze geven geen archeologische indicatoren. Om deze reden kunnen alle verwachtingen voor archeologische resten naar laag worden bijgesteld.

Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

Conclusie

Het onderzoeksrapport is door de afdeling archeologie van Erfgoed Leiden en Omstreken goedgekeurd. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Onderzoek

De informatiekaart cultuurhistorisch erfgoed geeft een overzicht van cultuurhistorische resten die in Leiden aanwezig zijn, of zijn geweest. Ook de verdwenen objecten zijn dus weergegeven. De kaart bestrijkt de gehele bewoningsduur van de regio, vanaf de prehistorie tot het jaar 1968.

Kaartlagen

De cultuurhistorische atlas is opgedeeld in een aantal kaartlagen. Deze kaartlagen zijn ingedeeld in de volgende categorieën:

• Water
• Groen
• Infrastructuur
• Objecten in de openbare ruimte

Figuur 6-8 een uitsnede uit de cultuurhistorische atlas van de gemeente Leiden met de planlocatie in het paarse vak

De bestaande portiekflats met vijf bouwlagen zijn in de cultuurhistorische atlas is op de kaart aangewezen alsnog bestaande cultuurhistorische resten. Het gaat in dit geval bij de Corantijnstraat om de stedenbouwkundige structuur.

Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van de cultuurhistorische waardenkaart. Hieruit valt te herleiden dat de infrastructuur rondom het plangebied is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol (middel).

Figuur 6-9 cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Leiden met binnen het paarse vak het plangebied

Leiden-Noord heeft een heldere structuur met kenmerkende dragers en een aantal structurerende zones. De stedenbouwkundige structuur en de bijbehorende infrastructuur zijn belangrijke dragers van de huidige structuur. Het plangebied is gerealiseerd in de naoorlogse periode van de wederopbouw. De oorspronkelijk, ruime groenvoorzieningen tussen de appartementengebouwen zijn een belangrijke kwaliteit van deze structuren. De bebouwde zone heeft een kenmerkende gridstructuur (een structuur met loodrecht op elkaar staande straten) met grotendeels gesloten bouwblokken. Diverse hoogteaccenten bevinden zich aan of in de directe nabijheid van de Willem de Zwijgerlaan. Daarnaast zijn er diverse oriëntatiepunten binnen de structuur van Leiden-Noord. Deze bestaande kwaliteiten van het plangebied vormen de uitgangspunten voor de transformatie van de Corantijnstraat. Het open en groene karakter, de infrastructuur, de doorsteekjes en de open verkaveling zijn de basis voor een nieuw plan.

Conclusie

Uit het nieuwe ontwerp valt te concluderen dat het in lijn is met het cultuurhistorische karakter van het gebied. De stedenbouwkundige structuur en bouwaccenten zijn het uitgangspunt van het nieuwe ontwerp geweest. Hiermee worden de cultuurhistorische waarden gerespecteerd. Het planvoornemen vormt geen belemmering in het kader van cultuurhistorie.

Planologisch relevante leidingen dienen in een bestemmingsplan te worden opgenomen. Dergelijke leidingen kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van de omgeving. Onder planologisch relevante leidingen vallen hoofdnutsvoorzieningen. Dit betreffen leidingen voor het transport van brandbare en/of ontplofbare stoffen en aardgasleidingen. Leidingen dienen als zodanig te worden bestemd en daarbij dient de afstand die moet worden vrijgehouden van bebouwing ter bescherming van de leiding, te worden aangeduid.

Naast planologisch relevante leidingen kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die planologisch niet relevant zijn, maar waar met de beheerder van de kabels en leidingen afstemming dient plaats te vinden over het beschermen dan wel verleggen van in en nabij een ontwikkellocatie gelegen kabels en leidingen.

In figuur 6-10 is een overzicht weergegeven van de KLIC-melding op de locatie van het voorliggende project aan de Corantijnstraat.

Figuur 6-10 een overzicht kabels en leidingen op basis van recente KLIC-melding (Boven: alle kabels en leidingen Onder: enkel de hoogspanningsleidingen, gas hoge drukleidingen, (petro)chemieleidingen en waterleidingen weergegeven)

Op de onderste figuur zijn alleen de volgende leidingen weergegeven:

• Hoogspanning (KL1040);
• Gas hoge druk (KL1040);
• (Petro)chemie (KL1040);
• Waterleiding (KL1090).

Binnen het plangebied zijn hoogspannings- en (petro)chemiekabels aanwezig van Liander. Ook zijn er waterleidingen van Dunea aanwezig. Er geldt een wettelijk plicht om tijdig contact op te nemen met de betreffende netbeheerder(s). Daarom zal er dan ook tijdig met de verschillende netbeheerders worden afgestemd en zal er zorgvuldig met de bestaande kabels en leidingen worden omgegaan.

Conclusie

In het kader van kabels en leidingen vormt het planvoornemen geen belemmering.

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet bij een nieuw initiatief rekening worden gehouden met de belangen van gevestigde bedrijven en met een goed woon- en leefklimaat van de omgeving. Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft hiervoor een handreiking opgesteld: de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009). Hierin zijn richtafstanden opgenomen voor verschillende vormen van hinder, waaronder geur, stof, geluid en gevaar.

In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gebied met een menging van functies. In tabel 6-2 zijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur.

Tabel 6-2 richtafstanden per milieucategorie

Rustige woonwijk of gemengd gebied

Er wordt in de VNG-publicatie onderscheid gemaakt tussen 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. In een gebied met een diversiteit aan functies wordt vaak minder hinder ervaren van milieubelastende functies dan in een rustige woonwijk. Dit heeft te maken met onder andere gewenning, acceptatie en achtergrondhinder.

Onderzoek

In de wijk van het planvoornemen is er nauwelijks sprake van functiemenging en daarnaast is er ook weinig verstoring door verkeer langs de randen van het projectgebied. Daarom is het plangebied het best te classificeren als omgevingstype 'rustige woonwijk'. De geldende richtafstanden uit de VNG-publicatie zijn in de bovenstaande tabel 3-1 per milieucategorie weergegeven.

Op basis van het bureauonderzoek zijn de belangrijkste functies en bedrijven, binnen een straal van 1 kilometer, in kaart gebracht. Het gehele onderzoek bedrijven en milieuzonering is opgenomen in bijlage 3. In het voorliggende schrijven zijn de belangrijkste resultaten en conclusies opgenomen.

In de onderstaande afbeelding is een straal van 1 kilometer om het plangebied getrokken. Binnen de rode kaders bevinden zich de functionaliteiten die een mogelijke belemmering kunnen vormen voor de woningbouwopgave aan de Corantijnstraat.

Afbeelding 5-1 overzicht van bedrijvigheid (rood) ten opzichte van het plangebied (geel)

In tabel 5-3 is een overzicht weergegeven van de functies en bedrijven die zich binnen de rode kaders van de afbeelding bevinden. In deze tabel worden de bedrijven en functies vervolgens getoetst aan de geldende richtafstanden uit de VNG-publicatie.

Tabel 5-3 de functies en bedrijven in de omgeving van het plangebied met de geldende richtafstanden uit de VNG-publicatie

Uit te tabel valt te herleiden dat er één functie niet aan de richtafstand voldoet. Dit betreft het zwembad De Zijl. Deze bevindt zich ten zuiden van het plangebied aan de andere zijde van de Paramaribostraat. In de onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven binnen het gele kader en het zwembad is aan de hand van het rode kader weergegeven.

Figuur 5-2 hinderveroorzakende functie ten opzichte van het plangebied

Dit is een overdekt zwembad met buitenbad. Uit de VNG-publicatie volgt dat voor zwembaden met buitenbad een richtafstand van 200 meter tot een hindergevoelige functie aangehouden zou moeten worden. In de tabel 5-4 is te zien dat de richtafstand voor geluid wordt overschreden met 175 meter.

Tabel 5-4 de functies en bedrijven waarbij de richtafstanden worden overschreden

Aanvullend geluidsonderzoek zwembad De Zijl

Omdat er voor de richtafstand geluid sprake is van een overschrijding, is er een aanvullend geluidsonderzoek naar Industrielawaai uitgevoerd door Royal HaskoningDHV. In dit onderzoek is getoetst of de nieuwbouw voldoet vanuit akoestisch oogpunt aan een goede ruimtelijke ordening in het kader van industrielawaai. De onderzochte geluidbronnen betreffen installaties op het dak van het zwembad, bezoekers op het buitenterrein van het zwembad en het gebruik van parkeergelegenheden.

Voor de beoordeling of sprake is van een goed akoestisch klimaat (een aanvaardbaar woon- en leefklimaat) bij de nieuwe gevoelige bestemmingen en de bovenwoning van het naastgelegen horecabedrijf worden de optredende geluidniveaus getoetst aan de geluidgrenswaarden zoals opgenomen in de VNG brochure “Bedrijven en Milieuzonering”. De VNG-publicatie omschrijft voor de beoordeling van geluidhinder het onderstaande stappenplan.

Stap 1

Indien de richtafstand niet wordt overschreden, kan verdere toetsing in het beginsel achterwege blijven. Inpassing is mogelijk. Echter wordt in het geval van zwembad de Zijl de richtafstand wel overschreden. De afstand tot het projectgebied is 25 meter, terwijl er voor geluid een richtafstand van 200 meter geldt.

Stap 2

Indien stap 1 niet toereikend is, dient middels een geluidsonderzoek aangetoond te worden dat er wordt voldaan aan de maximale geluidsbelasting uit deze stap. Wanneer daaraan wordt voldaan, dan is inpassing mogelijk. In stap 2 geldt bij geluidsbelasting op woningen en andere gevoelige bestemmingen in gebiedstype rustige woonwijk de volgende maximale geluidsbelasting:

• 45 dB(A) langetijdgemiddelde beoordelingsniveaus;
• 65 dB(A)maximaal (piekgeluiden);
• 50 dB(A) ten gevolge van verkeersaantrekkende werking.

In het planvoornemen van de Corantijnstraat wordt niet voldaan aan deze maximale geluidsbelasting in het kader van zwembad de Zijl. Daarom is er in dit geval gekeken naar stap 3.

Stap 3

Indien stap 2 niet toereikend is, dient middels een geluidsonderzoek aangetoond te worden dat er wordt voldaan aan de onderstaande maximale geluidsbelasting op woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen in het gebiedstype rustige woonwijk:

• 50 dB(A) langetijdgemiddelde beoordelingsniveaus;
• 70 dB(A)maximaal (piekgeluiden);
• 50 dB(A) ten gevolge van verkeersaantrekkende werking.

Indien voldaan wordt aan stap 3, is inpassing mogelijk met dien verstande dat het bevoegd gezag moet motiveren waarom het deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht.

Uit het onderzoek blijkt dat de geplande nieuwbouw voldoet aan stap 3 van de VNG-publicatie. De geplande nieuwbouw, die overigens dient ter vervanging van bestaande woonbebouwing, voldoet vanuit akoestisch oogpunt aan een goede ruimtelijke ordening in het kader van industrielawaai. Ook de Omgevingsdienst geeft aan dat met de gehanteerde 'worst case benaderingswijze' het aannemelijk is gemaakt dat vanuit akoestisch oogpunt aan een goede ruimtelijke ordening in het kader van industrielawaai wordt voldaan.

In paragraaf 4.5 van het omgevingsaspect geluid wordt verder ingegaan op het geluidsonderzoek. Het volledige onderzoek naar industrielawaai is als bijlage 4 bijgevoegd.

Conclusie

De geplande nieuwbouw voldoet behoudens de het nabijgelegen zwembad De Zijl aan de richtafstanden uit de VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering. Nader onderzoek naar industrielawaai als gevolg van het zwembad heeft uitgewezen dat het planvoornemen in dat kader uitvoerbaar is. Het omgevingsaspect bedrijven en milieuzonering vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen.

Toetsingskader

Artikel 3.1.6 van het Besluit Ruimtelijke Ordening geeft aan dat in het kader van de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan onderzoek verricht dient te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het projectgebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe bestemming. Tevens moeten nieuwe bodemverontreinigingen worden voorkomen en indien er toch bodemverontreinigingen ontstaan, moet de bodem direct worden gesaneerd.

Onderzoek

Er is een vooronderzoek bodem uitgevoerd (bijlage 5). Hierna zijn de belangrijkste resultaten, conclusies en adviezen van het bodemonderzoek beschreven:

• Historisch bodembestand (historische bedrijfsactiviteiten): In het bodemloket zijn binnen en grenzend (<10 meter) aan het plangebied geen historische bedrijfsactiviteiten bekend.
• Ondergrondse tanks: In het bodemloket zijn binnen en grenzend (<10 meter) aan het plangebied geen ondergrondse tanks bekend.
• Storten, ophogingen en dempingen: Er is geen informatie bekend of het plangebied is opgehoogd. Het is echter zeer aannemelijk dat bij het bouwrijp maken van het gebied in de jaren 1960 het gehele gebied 1 tot 2 meter is opgehoogd met zand. In het plangebied is aan de noordzijde een sloot gelegen welke met het bouwrijp maken van de locatie is gedempt. Het is niet duidelijk met welk materiaal de sloot is gedempt, maar waarschijnlijk met hetzelfde materiaal waarmee de locatie is opgehoogd ten behoeve van het bouwrijp maken.
• Asbest: De locatie wordt ten aanzien van bodem niet beschouwd als verdacht op de aanwezigheid van asbest. De eventuele aanwezigheid van een puinfundering (geen bodem) onder de wegen is wel verdacht op asbest.
• PFAS: De locatie is niet verdacht voor activiteiten waarbij PFAS zijn toegepast. Tevens zijn op de locatie geen (grote) branden bekend. De verwachte beïnvloeding van de onderzoeklocatie door PFAS betreft hoofdzakelijk atmosferische depositie.
• Ongewoon voorval en calamiteiten: Op de locatie zijn voor zover bekend geen ongewone voorvallen of calamiteiten bekend die de kwaliteit van de bodem negatief beïnvloed kunnen hebben

In en direct grenzend aan het plangebied zijn in de uitgevoerde bodemonderzoeken geen ernstige bodemverontreinigingen aangetoond. Op basis van de verkregen informatie zijn er geen aanwijzingen dat binnen het plangebied sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. In het kader van eventueel grondverzet is verkennend bodemonderzoek noodzakelijk om de hergebruiksmogelijkheden te kunnen bepalen.

Op basis van het vooronderzoek bodem wordt geadviseerd om:

• Voorafgaand aan de uitvoering van het bouwplan en de vergunningaanvraag dient een verkennend bodemonderzoek (inclusief eventueel actualisatie van het vooronderzoek) te worden uitgevoerd om de bodemkwaliteit en de hergebruiksmogelijkheden van vrijkomende grond in het plangebied te bepalen;
• Indien een puinfundering aanwezig is onder de wegen waar grondroering gaat plaatsvinden, dient voor de afvoer en afzet van het funderingsmateriaal een onderzoek te worden uitgevoerd naar minimaal asbest in puin en de samenstellingswaarden (PAK, minerale olie en PCB).

Gebruiksmogelijkheden bodem en ondergrond

Hieronder is een aantal aandachtspunten benoemd ten aanzien van het gebruik van de bodem en ondergrond in relatie tot enkele actuele thema's zoals; energietransitie (mogelijkheden Warmte Koude Opslag), klimaatadaptatie (tegengaan hittestress en waterberging) en ondergronds ruimte gebruik.

Energietransitie:

De ondergrond is geschikt voor warmte-koude-opslag (WKO). Het nabij aanwezige oppervlaktewater is geschikt voor aquathermie.

Parkeervoorziening kan mogelijk geschikt gemaakt worden met voorzieningen voor elektrificatie mobiliteit en zo mogelijk ook voor elektriciteitsbuffering.

Klimaatadaptatie:

• Het aangrenzende water biedt mogelijkheden voor afkoppelen regenwaterafvoer van rioleringssysteem.
• De bodem van de aanwezige en geplande groenvoorziening kan geschikter gemaakt worden voor infiltratie, retentie en buffering van hemelwater.
• De gevoeligheid voor hittestress in de omgeving is sterk. Groenvoorziening, open water en inrichting bieden mogelijkheden voor mitigeren van hittestress in de omgeving.
• Beperken van aandeel verhard oppervlakte, zo mogelijk waterdoorlatend verhardingsmateriaal.

Ondergronds ruimtegebruik:

Aandacht voor ordening van ondergrondse infrastructuur en benodigde toekomstige benodigde ruimte voor warmte voorziening/buffering, voor netverzwaring en voor vergroting capaciteit van regenwaterafvoersysteem en regenwater buffering/retentie.

Bodemkwaliteit:

• Fysische bodemkwaliteit. Bodem bestaat uit kleigrond, mogelijk met dunne ophooglaag van zand met grondwaterstand van 0,5 – 1,0 m-m.v. Voldoende draagkracht indien bovengrond zand. Beperkte capaciteit voor infiltratie en buffering van hemelwater. Weinig droogtegevoelig voor dieper wortelend groen. Structuurverbetering bovengrond versterkt infiltratiecapaciteit en voorkomt plasvorming en droogteschade ondiep wortelend groen.
• Chemische bodemkwaliteit. Zie beoordeling hiervoor.
• Bodemgezondheid. Divers groen en structuurverbetering draagt bij aan de bodemgezondheid en daarmee aan een gezonder leefomgeving. Zie advies ecologie. Bodemdaling. De bodem is weinig tot licht gevoelig voor bodemdaling.

Conclusie

Uit het vooronderzoek bodem is gebleken dat er geen vermoeden is van vervuilde grond. Voorafgaand aan de uitvoering van het bouwplan zal een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het planvoornemen is uitvoerbaar uit het oogpunt van bodem.

Toetsingskader

Externe veiligheid heeft betrekking op risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen voor derden. Het gaat daarbij zowel om het vervoer van gevaarlijke stoffen (weg, water, spoor en buisleidingen) als om inrichtingen met opslag, productie en/of gebruik van gevaarlijke stoffen. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) zijn risicomaten met bijbehorende risiconormen opgenomen voor respectievelijk inrichtingen en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het externe veiligheidsbeleid kent twee risicomaten, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is de overlijdenskans per jaar als gevolg van het vrijkomen van gevaarlijke stoffen bij een ongeval. Dit kan op een kaart worden weergegeven met behulp van contouren. Het groepsrisico betreft de kans per jaar dat in één keer een groep mensen komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek

Aan de hand van een onderzoek (bijlage 6) is het planvoornemen getoetst in het kader van externe veiligheid conform het landelijk wettelijk kader. In figuur 5-4 is hiervan een samenvatting weergegeven.

De woningen aan de Corantijnstraat zijn conform het Bevi een kwetsbaar object en daarmee relevant in het kader van externe veiligheid. Het planvoornemen maakt geen nieuwe risicobronnen mogelijk. De invloed van risicobronnen in de omgeving op het planvoornemen zijn beoordeeld. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de risicokaart, met de aanwezige risicobronnen in de directe omgeving weergegeven ten opzichte van het plangebied (zwarte rechthoek).

Figuur 5-4 ligging van de risicobronnen ten opzichte van het plangebied welke is weergegeven met het zwarte rechthoek

Tabel 5-9 Een overzicht van de risicobronnen in de omgeving van het plangebied

Uit de externe veiligheidsinventarisatie blijkt dat enkel de autosnelweg A4: (tracé, Knooppunt Burgerveen - afrit 6a (Zoeterwoude-Rijndijk)) relevant is in het kader van externe veiligheid. De weg ligt op ongeveer 2,2 kilometer ten zuiden van het plangebied. De A4 valt onder de werkingssfeer van het Bevt en is opgenomen in de Regeling basisnet. Het planvoornemen ligt buiten de invloedsgebieden van de in de nabijheid liggende hogedruk aardgastransportleidingen en de veiligheidsafstand van het nabijgelegen zwembad.

Beoordeling autosnelweg A4

• Basisnetroute ligt op 2.200 meter van het plangebied en valt onder de werkingssfeer van het Bevt;
• Plaatsgebonden risico niet relevant;
• Verandering hoogte groepsrisico niet relevant;
• Plangebied ligt binnen het invloedsgebied (4000 meter) waar een toxisch ongevalsscenario kan optreden.

Gelet op de relatief grote afstand tot het plangebied vormt het plaatsgebonden risico geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Groepsrisico -Toxische wolk

Het bevoegd gezag dient wel te voldoen aan de verantwoordingsplicht groepsrisico. Het plangebied ligt ruim buiten het invloedsgebied (355 meter) van brandbare gassen (GF3) welke vervoerd worden over dit wegtracé. Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied (>4.000 meter) van stofcategorieën LT3, GT4 en GT5. Een incident met deze stofcategorieën op het wegtracé kan zich ontwikkelen tot een gifwolk (toxisch scenario). Een beperkte verantwoording van het groepsrisico (rampenbestrijding en zelfredzaamheid) ten aanzien van het toxisch scenario voor de beoogde ontwikkeling is conform het Bevt verplicht. Hoofdstuk 4 van het externe veiligheidsonderzoek geeft een aanzet voor de invulling van de verantwoording groepsrisico.

Hierbij dient het bevoegd gezag formeel advies te vragen aan de Veiligheidsregio Hollands Midden om de aanwezige risico's in het kader van externe veiligheid te verantwoorden.

Advies Veiligheidsregio

De Veiligheidsregio heeft het onderzoek externe veiligheid beoordeeld en akkoord bevonden. Hierna zijn de belangrijkste conclusies uit het advies van de Veiligheidsregio opgenomen:

• De A4 inderdaad de enige relevante risicobron is voor het plan.
• De stelling dat het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico niet relevant zijn voor de herontwikkeling is akkoord.
• De stelling dat het plangebied ligt binnen het invloedsgebied waar een toxisch ongevalsscenario kan optreden is eveneens akkoord.
• In de verantwoording van het groepsrisico wordt in voldoende mate ingegaan op de aspecten zelfredzaamheid, bereikbaarheid en bestrijdbaarheid.
• Externe veiligheid is geen beperking voor de ontwikkeling van het planvoornemen.

De veiligheidsregio heeft verder gewezen op de noodzaak op het kunnen afsluiten van de mechanische ventilatie. Het is noodzakelijk dat bij het gebruik van de gebouwen de ventilatieopeningen, ventilatiesystemen en luchtbehandelingsinstallaties in de panden centraal en/of handmatig kunnen worden afgesloten en uitgeschakeld bij calamiteiten. Daarnaast is er:

• voldoende aandacht voor risicocommunicatie en het voorbereiden/oefenen van bewoners op het handelen bij een calamiteit;
• voorafgaand aan de verlening van de omgevingsvergunning voor het plan dient nog schriftelijk advies ingewonnen te worden bij de brandweer.

Conclusie

In het kader van externe veiligheid is het voorliggende planvoornemen uitvoerbaar. Tevens is er formeel advies aangevraagd bij de Veiligheidsregio. De Veiligheidsregio heeft aangegeven dat externe veiligheid geen beperking is voor de ontwikkeling van het planvoornemen.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt het wettelijk kader voor de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting voor nieuwe geluidgevoelige objecten binnen de geluidzone van een weg. Op grond van afdeling 2 van hoofdstuk VI van de Wgh moet een onderzoek ingesteld worden naar de toekomstige geluidbelasting vanwege bestaande wegen op een nieuwe geluidgevoelige bestemming.

Onderzoek

Volgens de Wet geluidhinder dient te worden getoetst aan de regelgeving en de grenswaarden van deze wet. Het nieuwbouwplan is getoetst aan zowel het wegverkeers- als industrielawaai.

Wegverkeerslawaai

Het bouwplan ligt binnen de wettelijke geluidzone van de Willem de Zwijgerlaan en de Sumatrastraat. Daarnaast is de geluidbelasting van de niet zoneplichtige 30 km/uur-wegen Surinamestraat, Corantijnstraat en Paramaribostraat beoordeeld in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Het onderzoek en oplegnotitie is bijgevoegd als bijlage 7 en 8. Doel van het onderzoek is te bepalen of op de nieuwbouw wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder en het gemeentelijke geluidbeleid. Het wettelijke Reken- en meetvoorschrift geluid 2012 (Rmg2012) stelt de regels voor het bepalen van de geluidbelastingen. Uitgangspunt voor het bepalen van de toekomstige geluidbelasting is volgens het Rmg2012 het zogenoemde maatgevende jaar. De geluidberekeningen voor de nieuwe woningen zijn uitgevoerd voor het toekomstige maatgevende jaar. Dit betreft het jaar 2032.

Resultaten zoneplichtige wegen

In het onderzoek zijn de geluidbelastingen vermeld ten gevolge van de Willem de Zwijgerlaan en de Sumatrastraat. Uit de geluidberekeningen blijkt dat er geen sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde van 48 dB ten gevolge van het wegverkeer. De Wet geluidhinder stelt voor deze gezoneerde wegen geen aanvullende eisen ten aanzien van het nieuwbouwplan.

Resultaten 30 km/uur wegen

Tevens zijn in het onderzoek de geluidbelastingen vermeld ten gevolge van de Surinamestraat, Corantijnstraat en Paramaribostraat. De geluidbelasting is ten hoogste 53 dB. In het kader van een goede ruimtelijk ordening wordt dit beoordeeld als “in stedelijk gebied toelaatbaar”. Gesteld kan worden dat er geen sprake is van strijdigheid met de eisen aan een aanvaardbaar leefklimaat vanwege deze wegen.

Verkeersgeneratie plan

In onderstaande tabel zijn de etmaalintensiteiten (in weekdaggemiddelden) opgenomen van de toekomstige situatie zonder en met de verkeersgeneratie van het nieuwe bouwplan. De extra verkeersgeneratie van de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande bouw ligt tussen de 218 en 281 motorvoertuigen per etmaal meer.

Tabel 5-8 verkeersgeneratie plan

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de toename, omgerekend naar decibellen, niet meer dan 0,4 dB bedraagt. Wijzigingen zijn voor het menselijk oor pas hoorbaar vanaf circa 2-3 dB. Bij een verdubbeling van de verkeersintensiteit is sprake van 3 dB toename. Een toename van 10 dB ervaart een persoon als een verdubbeling van het geluid. Gezien de resultaten van niet meer dan 0,4 dB toename, worden er geen relevante toenames verwacht van de geluidbelasting op de gevels van de geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van de nieuwbouw. Vanwege het (extra) wegverkeer is geen sprake van verslechtering van het woon- en leefklimaat vanwege het plan.

Industrielawaai

Door Royal HaskongingDHV is er onderzoek geweest naar het omgevingsaspect industrielawaai. Eveneens is gebleken uit de bedrijven en milieuzonering dat er met het nabijgelegen zwembad niet wordt voldaan aan de richtafstand voor geluid. In het onderzoek is daarom getoetst of de nieuwbouw voldoet vanuit akoestisch oogpunt aan een goede ruimtelijke ordening in het kader van industrielawaai. Voor het onderzoek is onder andere gebruik gemaakt van de rapportage nr. 3770.002 versie D2 'Akoestisch onderzoek industrielawaai Sumatrastraat te Leiden' d.d. 14 juli 2017. Het volledige onderzoek is bijgevoegd als bijlage 9.

Resultaten geluidsonderzoek zwembad De Zijl

Dit onderzoek maakt gebruik van berekeningen waarin de afname door geometrische uitbreiding en de bedrijfsduur van de verschillende activiteiten is meegenomen. De resultaten zijn daarmee indicatief van karakter. De kortste afstand tot nieuwbouw is steeds aangehouden zonder daarbij de afschermende werking van objecten te verrekenen, hierdoor is sprake van een worst case benaderingswijze. In de onderstaande tabel 6-5 zijn de te verwachten geluidimmissies op de gevels van de nieuwbouw weergegeven.

Tabel 6-5 rekenresultaten geluidsemissies op de nieuwbouw (LAr,LT & LAmax) in dB(A)

Beoordeling

De richtafstand tot woningen in een rustige woonwijk ten gevolge van een buitenbad is 200 meter. Deze afstand is niet aanwezig tussen de geplande nieuwbouw en de buitenbaden. Het streven volgens de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is dan (stap 2) 45 dB(A) etmaalwaarde en voor piekgeluiden 70 dB(A). Aan de voorwaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde kan niet worden voldaan, hiervoor bestaan ook geen doeltreffende maatregelen. Het hanteren van stap 3 is noodzakelijk, bestaande uit 50 dB(A) etmaalwaarde en 70 dB(A) voor piekgeluiden op woningen in een rustige woonwijk. Met de berekende waarde van in totaal 51 dB(A) overdag wordt hier nagenoeg aan voldaan.

We merken hierbij wel op dat:

• De berekeningen akoestisch bezien uitgaan van 950 personen, dat is mogelijk een te ruime schatting;
• Rekentechnisch zijn deze 950 personen allen om 07:00 uur al op het buitenterrein aanwezig, dat is in de praktijk eveneens niet het geval (gerekend is met een bedrijfsduurcorrectie van 1 dB, een correctie van 10*log(8/12) = 1,8 dB zou voor de beide baden ook realistisch zijn);
• Bij het berekenen van geluid van 750 bezoekers van het grote bad gaan we uit van een volledig onafgeschermde situatie, dit leidt tot een overschatting van de geluidimmissie op de nieuwbouw.

Bronnen anders dan de bezoekers op het buitenterrein dragen niet relevant bij aan de geluidimmissie van het gehele zwembad. Om de voorgaande argumenten is het reëel om te stellen dat 50 dB(A) etmaalwaarde (net) haalbaar is.

De maximale geluidniveaus voldoen in de dag- en de avondperiode aan de bijbehorende normen van 70 en 65 dB(A). Piekgeluiden van het parkeren van personenauto's in de openbare ruimte zullen hoger zijn dan de berekende piekgeluiden. Een beoordeling van geluiden uit de openbare ruimte laten we buiten beschouwing omdat de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' daarvoor niet is bedoeld.

Conclusie

De nieuwbouw bevindt zich conform de Wet geluidhinder voor een deel binnen de geluidzone van de wegen Willem de Zwijgerlaan en Sumatrastraat. Voor deze twee bronnen wordt voldaan aan de voorkeurswaarde en worden vanuit de Wet geluidhinder verder geen eisen gesteld. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting van de 30 km/uur wegen beoordeeld. De berekende geluidbelasting wordt beoordeeld als “in stedelijk gebied toelaatbaar”. Vanwege het (extra) wegverkeer van de nieuwbouw is geen sprake van verslechtering van het woon- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied. Het planvoornemen is uitvoerbaar in het kader van geluid.

Toetsingskader

De Nederlandse wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit in de buitenlucht is opgenomen onder 'Titel 5.2. Luchtkwaliteitseisen' van de Wet milieubeheer (Wm) (StB. 2007, 434). Deze wet is de Nederlandse implementatie van de Europese richtlijn voor luchtkwaliteit. Wat betreft luchtkwaliteit geeft de Wet milieubeheer meerdere grondslagen voor bestuursorganen om hun bevoegdheden uit te oefenen. Wanneer een plan of project voldoet aan één van de in de wet beschreven grondslagen, kan het wat luchtkwaliteit betreft doorgang vinden. In dit project wordt getoetst aan de grondslag 'er is sprake van een niet in betekenende mate bijdrage aan een verslechtering van de luchtkwaliteit' (art. 5.16 eerste lid, sub c).

Onderzoek

Het planvoornemen zorgt voor een toename in het aantal verkeersbewegingen. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit 88 woningen. In de toekomstige situatie is het plan om deze 88 bestaande woningen te slopen en er 176 nieuwe woningen voor terug te bouwen. Dit zorgt voor een toevoeging van 88 woningen. In de onderstaande tabel is op basis hiervan de verkeersgeneratie van zowel de huidige als de toekomstige situatie weergegeven. Hieruit blijkt dat het aantal voertuigbewegingen per weekdaggemiddelde (in worst-case-scenario) met 317 bewegingen zal gaan toenemen.

Tabel 5-5 weergave van de toename van het aantal verkeersbewegingen op basis van de toekomstige verdichtingsopgave

Niet In Betekenende Mate (NIBM)

Een toename van het aantal verkeersbewegingen kan leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het begrip NIBM speelt een belangrijke rol in de regelgeving van deze luchtkwaliteit en is uitgewerkt in het Besluit 'Niet In Betekende Mate' bijdragen en de Regeling 'Niet In Betekende Mate' bijdragen. Projecten die 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

Aanvullend is in de Regeling NIBM een aantal activiteiten bij voorbaat aangemerkt als niet in betekenende mate. Het gaat hier onder andere om woningbouwprojecten tot 1.500 woningen met tenminste één ontsluitingsweg. Het voorliggende planvoornemen telt aanzienlijk minder woningen. Om de toename van de jaargemiddelde NO₂- en PM₁₀-concentraties inzichtelijk te maken en te relateren aan de concentraties in het gebied is de NIBM-rekentool (versie april 2021) gebruikt.

Volgens de huidige planning het woningbouwplan eind 2025 worden opgeleverd. Het toetsingsjaar is dan 2026.

In de onderstaande tabel zijn de resultaten van de berekening getoond. De maximale jaargemiddelden als gevolg van de 281 extra voertuigbewegingen bedragen respectievelijk 0,51 ug/m³ NO₂ en 0,07 ug/m³ PM₁₀. Beide waarden liggen ruim onder de grenswaarden. Het plan draagt daarom in niet betekende mate bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Figuur 5-3 resultaat van de NIBM-rekentool op basis van het planvoornemen

Via de website van de NSL-monitor zijn huidige concentraties (2020) en toekomstige concentraties (2030) openbaar gemaakt. Ook in de buurt van het planvoornemen.

Tabel 5-7 weergave van de jaarlijkse concentraties in de omgeving van de Willem de Zwijgerlaan te Leiden, in 2020 en 2030

In de Wet milieubeheer zijn grenzen opgenomen ten behoeve van de jaarlijkse concentratie aan NO₂ en PM₁₀. Voor NO₂ en PM₁₀geldt een jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³. Wanneer de bijdrage van de woningbouwopgave wordt opgeteld bij de bestaande concentraties aan de Willem de Zwijgerlaan, dan blijven de maximale concentratiewaarden onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Verder zullen de concentraties door (met name) strengere emissie-eisen aan wegverkeer, scheepvaart en industrie in de toekomst gaan dalen.

Conclusie

De bijdrage van het verkeer aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is niet in betekenende mate. Daarom is geen nader onderzoek nodig naar effecten op gebied van luchtkwaliteit als gevolg van het planvoornemen en maakt het de toevoeging van 88 woningen mogelijk. In het kader van luchtkwaliteit is het plan uitvoerbaar.

Voor nieuwe ontwikkelingen is het van groot maatschappelijk belang dat er geen schade aan het milieu ontstaat. Daarom is het belangrijk om de milieubelangen vroegtijdig bij de besluitvorming te betrekken. Om hier in de praktijk inhoud aan te geven, is het instrument de milieueffectrapportage (m.e.r.) ontwikkeld. Het doel van deze m.e.r. is om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming voor activiteiten met mogelijk significant nadelige effecten op het milieu. Een m.e.r.-procedure brengt de milieugevolgen van een besluit in kaart voordat het wordt genomen. Op deze manier kan het bevoegd gezag, in dit geval de provincie Zuid-Holland, de milieugevolgen meewegen in haar afwegingen. De wettelijke eisen ten aanzien van de m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet milieubeheer en in het Besluit m.e.r.

In het Besluit m.e.r. is vastgelegd wanneer voor welke activiteiten een verplichting geldt tot het maken van een (project-)MER (onderdeel C) en is aangegeven in welke situaties voor welke activiteiten een m.e.r-beoordelingsplicht geldt (onderdeel D). Met terugwerkende kracht bestaat per 16 mei 2017 ook beneden de drempel van onderdeel D een m.e.r.-beoordelingsplicht. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling gaat na of er aanleiding bestaat voor c.q. een plicht bestaat voor het opstellen van een MER. Er is één activiteit in het Besluit m.e.r. genoemd die een raakvlak heeft met de beoogde ontwikkelingen:

Tabel 6-1 overzicht mogelijk relevante categorieën Besluit m.e.r.

Bij de woningbouwopgave aan de Corantijnstraat is sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd in bijlage D bij het Besluit m.e.r. (categorie D11.2). Met betrekking tot categorie D11.2 gaat het om een oppervlakte van = 100 hectare of er moet sprake zijn van een aaneengesloten gebied welke meer dan 2.000 woningen omvat. Binnen dit planvoornemen liggen deze cijfers aanzienlijk lager. Omdat de voorgenomen ontwikkeling onder de drempelwaarde ligt, betekent dit dat er een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd dient te worden.

Ten behoeve van deze m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld die als bijlage 10 samen met het Besluit van de Omgevingsdienst West-Holland als bijlage 11, bij deze toelichting is gevoegd. De belangrijkste conclusie uit deze aanmeldnotitie is dat de woningbouwopgave aan de Corantijnstraat geen belangrijke negatieve effecten voor het milieu als gevolg zal hebben. Derhalve hoeft er volgens de initiatiefnemer geen volledige m.e.r.-procedure doorlopen te worden ten behoeve van de realisatie van het voorliggende initiatief. Op 25 oktober 2022 heeft ook de Omgevingsdienst West-Holland besloten dat er geen milieueffectrapportage opgesteld hoeft te worden, omdat de activiteit niet leidt tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage.

Europese kaderrichtlijn water (2000)

De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.

Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.

Nationaal Waterplan 2016 - 2021

Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.

De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.

Beleid hoogheemraadschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden. Bestemmingsplan regel Hemelwaterverordening:

• Binnen het plangebied dient een minimale waterbergingscapaciteit van 60 liter per m² verhard oppervlak te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden. De voorziening wordt zo ontworpen en in stand gehouden dat deze het opgevangen hemelwater hergebruikt of vertraagd afvoert en binnen 5 dagen weer volledig beschikbaar is voor het verwerken van een volgende regenbui. Dit mag langer zijn indien het systeem is aangesloten op regenradar waarbij 24 uur vooraf aan een regenbui het systeem automatisch loost op het (gemengde) riool.
• Indien de watercompensatie genoemd in de Keur (Binnen hetzelfde peilgebied dient tenminste 15% van het totale oppervlak aan extra verharding door middel van water compenserende maatregelen gerealiseerd te worden en in stand te worden gehouden) plaatsvindt door alternatieve waterberging uit te voeren, mogen de verplichtingen genoemd onder de Keur en sub a gecombineerd worden uitgevoerd, mits dit de vereiste hemelwaterberging van minimaal 60 liter per m² verhard oppervlak borgt en de afstroming naar het bergend oppervlaktewater bij regenval zo ingericht wordt dat er geen wateroverlast ontstaat.

Watertoets

Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Bescherming van Natura 2000-gebieden vindt plaats op grond van de Wet natuurbescherming. Onder Natura 2000-gebieden vallen de gebieden die op grond van de Europese Vogelrichtlijn en/of Habitatrichtlijn zijn aangewezen. De essentie van het beschermingsregime voor deze gebieden is dat de duurzame instandhouding van soorten en habitats binnen de Europese Unie wordt gewaarborgd. Daarbij zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor natuurlijke habitats en/of soorten. Dit kunnen behoudsdoelstellingen zijn voor habitats en leefgebieden van soorten die zich al op het gewenste niveau (kwalitatief en kwantitatief) bevinden of uitbreidings- respectievelijk verbeterdoelstellingen voor habitats en leefgebieden van soorten die zich nog niet op het gewenste niveau bevinden. Deze Natura-2000 gebieden zijn beschermd tegen invloeden van buiten, zoals stikstofdepositie en grondwaterstromen. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied De Wilck. Dit is een Natura 2000-gebied van circa 116 hectare en ligt ten zuiden van Leiden. De afstand tussen het projectgebied en De Wilck is ongeveer 6 kilometer.

Figuur 6-6 een uitsnede van de kaart van de Natura 2000-gebieden met het plangebied in het rood weergegeven

Er is daarom in het kader van het planvoornemen een stikstofdepositieberekening uitgevoerd van de gebruiksfase en van de bouwfase (bijlage 16).

Uit deze resultaten blijkt dat de nieuwbouw niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie binnen nabijgelegen Natura 2000-gebieden die groter is dan 0,00 mol N/ha/j. Op basis van deze berekening kunnen negatieve effecten als gevolg van een depositietoename worden uitgesloten. Stikstofdepositie vormt geen belemmering voor de vervangende nieuwbouw aan de Corantijnstraat en Paramaribostraat.

NNN-gebieden

In de nabijheid van het plangebied bevindt zich geen Natuurnetwerk Nederland (NNN) gebied. De gebieden die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland liggen op grote afstand van de planlocaties. Gelet op deze afstand, aard en de omvang van het voornemen, wordt er geen negatief effect verwacht.

Ook de andere provinciaal beschermde gebieden (belangrijke weidevogelgebieden, strategische reservering natuur, kenmerkende landschapselementen) vormen geen belemmering ten aanzien van het project.

Soortenbescherming

In 2017 is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 17). Op basis daarvan is een inschatting gemaakt van de ecologische waarden van het gebied en in hoeverre deze relevant zijn in het kader van het planvoornemen. In aanvulling op dit onderzoek is er in 2018 een onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd (bijlage 18). Hierna zijn de belangrijkste conclusies van genoemde onderzoeken weergegeven.

Het plangebied omvat urbaan milieu, met een hoge mate van verstening. Groene elementen bevinden zich ten hoogste tussen de onderzochte objecten, in de vorm van een breed gazon. De flats, gebouwd in 1965, zijn in slechte staat van onderhoud, met scheuren in de muren en loslatend voegwerk. Open stootvoegen zijn zowel op de lange zijdes, als in de hoge blinde zijgevels verwerkt. Deze leiden naar een spouw, die enkel middels lucht is geïsoleerd. De daken zijn plat en de randen van de daken zijn met boording afgewerkt. Van ruimte tussen de muur en beplating is in beperkte mate sprake.

Flora

Beschermde flora conform de Wet natuurbeheer is in het plangebied niet te verwachten. Deze, doorgaans (zeer) zeldzame, soorten komen nauwelijks voor in urbaan gebied. Voor de enkele typische muurplanten die in de nieuwe natuurwetgeving hun beschermde status hebben behouden, is binnen het plangebied geen leefgebied vastgesteld. Dit geldt voor onder meer Schubvaren en Muurbloem. Vochtige wanden met ontwikkelde muurvegetatie ontbreken.

Fauna

Ongewervelde dieren, vissen, amfibieën en reptielen

Leefgebied voor (beschermde) soorten uit deze soortengroep is niet binnen het plangebied aanwezig.

Vogels

De onderzochte flats omvatten potentieel leefgebied voor enkele soorten vogels. Dan moet in eerste instantie gedacht worden aan dak broedende meeuwen, Zilvermeeuw en Kleine mantelmeeuw. Deze soorten zijn in de gemeente Leiden algemene, zelfs lokaal talrijke broedvogels. Naar verwachting zal iedere flat meerdere nesten huisvesten. Broedende dieren en in het gebruik zijnde nesten mogen niet verstoord worden. Daarnaast is een andere dakbroedende vogelsoort, de Scholekster niet uit te sluiten. Deze soort gaat landelijk in algemeenheid sterk achteruit. Broedlocaties van deze soort hebben naar huidige interpretatie van de Wet natuurbeheer een strikt beschermde status. Andere beschermde soorten, juist broedend in de bebouwing zijn uitgesloten. De huismus, Spreeuw en Gierzwaluw zijn niet in staat broedgelegenheid te vinden in de bebouwing. Immers, de scheuren in muren en loslatend voegwerk zijn te smal om nestelruimte of toegang hiertoe te bieden.

Vleermuizen

In het verkennend ecologisch onderzoek is geconstateerd dat het plangebied potentieel van belang is voor vleermuizen, hoofdzakelijk voor de kleine en gebouw bewonende soorten als de Gewone dwergvleermuis en de Ruige dwergvleermuis. Toegang tot de bebouwing is namelijk enkel mogelijk voor dwergvleermuizen, gelet op de kleine stootvoegen. Grotere vleermuizen kunnen er niet terecht. De flats bieden middels open soortvoegen, die leiden naar een spouw, talrijke mogelijkheden voor diverse typen verblijfplaatsen. Gezien deze conclusie is een vleermuizenonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek is gebleken dat sprake is van beschermd gebiedsgebruik door vleermuizen:

• Gewone dwergvleermuis: twee zomerverblijfplaatsen en één paarverblijfplaats;
• Ruige dwergvleermuis: vier zomerverblijfplaatsen en acht paarverblijfplaats.

Daarnaast is vastgesteld dat buiten het plangebied bebouwing intensief in gebruik is door vleermuizen.

Herinrichting of renovatie binnen het plangebied leidt tot het wegnemen van beschermde verblijfplaatsen van vleermuizen. Voor de sloopwerkzaamheden is een ontheffing vereist van het bevoegd gezag (i.e. Provincie Zuid-Holland). Hiertoe zal onder andere moeten worden aangetoond dat:

• Het belang voor de werkzaamheden geldend is zoals benoemd in de Habitatrichtlijn;
• Er geen reëel alternatief is voor voorgenomen werkzaamheden;
• De gunstige staat van instandhouding van de populatie Gewone en Ruige dwergvleermuis niet in het geding is (op basis van mitigerende en compenserende maatregelen).

Te treffen maatregelen en overige bovengenoemde punten dienen in een activiteitenplan uiteengezet te worden. Mitigerende maatregelen vinden plaats voorafgaand aan de werkzaamheden om te voorkomen dat individuele vleermuizen geschaad worden. Compensatie houdt in dat de uiteindelijke nieuwe situatie geschikte verblijfplaatsen biedt voor betreffende soorten. Hier zal in worden voorzien.

Aanvraag ontheffing Wet natuurbescherming

Op basis van de Wet natuurbeheer dient een ontheffing te worden aangevraagd omdat door de sloop van de huidige gebouwen verblijfplaatsen van vleermuizen verloren zullen gaan. De ontheffingsaanvraag is definitief ingediend en de benodigde mitigerende maatregelen zijn in juni 2022 al getroffen.

Overige soorten beschermd conform de Wet natuurbeheer zijn in een hoog urbaan milieu uitgesloten.

Houtopstanden

Om een leefbare en duurzame stad te blijven is aandacht voor klimaat, biodiversiteit en vergroening van groot belang. Bomen zijn hierbij belangrijke spelers en verdienen daarom bescherming. Hoe de gemeente waardevolle bomen beschermen en hoe deze gezonde bomen ruimte geven staat in de Bomenverordening van de gemeente Leiden.

Begin 2022 is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd. Het rapport hiervan is in maart 2022 opgeleverd, zie bijlage 19.

De bomen binnen het plangebied maken geen onderdeel uit van de waardevolle boomstructuur. Wel zijn alle bomen met een stamdiameter >14cm vergunningsplichting conform de APV van de gemeente. Ook zijn een aantal bomen binnen het plangebied waardevol. Een boom is volgens de gemeentelijke bomenverordening Leiden waardevol wanneer:

• 80 jaar of ouder is, of,
• een stamdiameter van 80 cm of meer heeft, of
• een leeftijd van 50 jaar of ouder heeft, een stamdiameter van 50 cm of meer heeft én de boomsoort in het ecologisch register vermeld staat met een waardering van 3 en hoger, of
• een zeldzame boom is, waarvan er minder dan 10 volwassen (vanaf 14 cm diameter) exemplaren bestaan in Leiden

Binnen het plangebied heeft één boom een stamdiameter van > 80cm (boom 36) en hebben 5 bomen een stamdiameter > 50cm en hebben een ecologische waardering >3 (bomen 44, 76, 79, 80 en 83).

Verder zijn in twee bomen nesten aangetroffen (bomen 46 en 78) van broedvogels. Deze nesten leken tijdens het veldwerk echter verlaten te zijn. Het is echter wel raadzaam om voorafgaand aan de uitvoering van de activiteiten nogmaals een ecologische check te (laten) doen en rekening te houden met het vogelbroedseizoen (vuistregel: van 15 maart tot 15 juli).

Binnen het plangebied

Ten behoeve van de houtopstanden is een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat een deel van bomen zal moet worden gekapt.

Binnen het plangebied zijn 87 bomen geïnventariseerd. Over het algemeen is de conditie, kwaliteit en toekomstverwachting van de bomen redelijk. Hiervan zijn er 34 beperkt houdbaar, 10 beperkt of onhoudbaar en 43 onhoudbaar. Deze laatste dienen te worden gekapt. Van deze 43 onhoudbaar hebben er 7 potentie om verplant te kunnen worden.

De te kappen bomen zullen worden gecompenseerd. Voor alle vergunningsplichtige bomen moet de actuele vervangingswaarde worden gestort in het Bomenfonds. Na uitvoering van de in het rapport voorgestelde herplant en het compensatieplan kan het bedrag worden teruggevraagd.

De exacte terug te plaatsen boomsoort moet nog worden uitgewerkt. De volgende boomsoorten worden in het rapport voorgestelt:

Tussen de parkeervakken:

Carpinus betulus 'Fastigiata' (2e grootte, ecologische waardering 3)

Tilia cordata 'Rancho' (2e grootte, ecologische waardering 3)

Quercus robur 'Fastigiata' (2e grootte, ecologische waardering 3)

In de binnentuin:

• Tilia soorten (1ste grootte, ecologische waardering 3)
• Alnus glutinosa (1ste grootte, ecologische waardering 4)
• Ilex aquifolium (2e grootte, ecologische waardering 3)
• Juglans regia (1ste grootte, ecologische waardering 2)
• Mespilus germanica (3e grootte, ecologische waardering 2)
• Amelanchier lamarckii (3e grootte, ecologische waardering 1)
• Cornus mas (3e grootte, ecologische waardering 3)

Figuur.... afbeelding uit BEA (bijlage 19) met inventarisatie bomen

Conclusie

Uit onderzoek blijkt dat de nieuwbouw niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie binnen nabijgelegen Natura 2000-gebieden die groter is dan 0,00 mol N/ha/j. Daarmee zijn significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden op voorhand uitgesloten.

Op basis van de Wet natuurbeheer dient een ontheffing te worden aangevraagd omdat door de sloop van de huidige gebouwen verblijfplaatsen van vleermuizen verloren zullen gaan. De ontheffingsaanvraag is definitief ingediend en de benodigde mitigerende maatregelen zijn in juni 2022 al getroffen. Naast vleermuizen dient rekening te worden gehouden met broedende vogels die in het plangebied aanwezig zijn.

Ten behoeve van de houtopstanden is een Bomen Effect Analyse uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat een deel van bomen zal moet worden gekapt. De te kappen bomen zullen worden gecompenseerd.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels van bestemmingsplan Corantijnstraat met identificatienummer NL.IMRO.0546.BP00188-0301 zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 5 Bestemmingsregels:

• Artikel 3 Groen
• Artikel 4 Verkeer
• Artikel 5 Wonen

Hoofdstuk 3

Artikel 6 t/m 10 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene afwijkingsregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 11 en12 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

Groen (artikel 3)

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor groenvoorzieningen. Binnen deze bestemming zijn onder meer toegestaan: groenvoorzieningen;voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf;water en waterhuishoudkundige voorzieningen;nutsvoorzieningen;speelvoorzieningen;in- en uitritten; en balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming;

Bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn onder voorwaarden toegestaan, zoals balkons en uitkragende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming, maximaal 8 gebouwde open trappartijen met elk maximaal 10m2 footprint ten behoeve van de (nood)toegang tot hoofdgebouwen en erf en terreinafscheidingen.

Verkeer (artikel 4)

De bestemming 'Verkeer' is gegeven aan de plandelen die omschreven kunnen worden als 'openbare straat'. Deze verkeersbestemming geldt voor stoepen en straten. Binnen de verkeersbestemming zijn met deze bestemming samenhangende voorzieningen toegestaan zoals bijvoorbeeld (ondergrondse) afvalinzamelpunten. Ook zijn binnen de bestemming 'Verkeer' in- en uitritten toegestaan en daarnaast vallen binnen deze bestemming onder meer ook groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, (ondergrondse) inzamelpunten voor afval, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, straatmeubilair, kunstwerken en kunstobjecten. Ook balkons en overstekende bouwdelen bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming zijn mogelijk onder de daarbij aangegeven voorwaarden.

Wonen (artikel 5)

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor wonen in woningen en aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, met daarbij behorende voorzieningen.

De bebouwing binnen de bouwvlakken heeft maximale bouwhoogtes en is gemaximeerd in m2 brutovloeroppervlakte. Erf en terreinafscheidingen zijn toegestaan tot niet meer dan 3 meter.

Buiten het bouwvlak is bebouwing niet toegestaan met uitzondering van balkons, een luifel en erf en terreinafscheidingen tot niet meer dan 1 meter.

Middels specifieke gebruiksregels is het maximum aantal te realiseren woningen vastgelegd.

Tevens zijn er specifieke voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van twee groene gelvels en sociale huurwoningen.

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 6)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 7)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene gebruiksregels (artikel 8)

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot strijdig gebruik.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Overige regels (artikel 10)

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het parkeren en de waterberging. Voorts is er een regeling opgenomen dat betrekking heeft op verwijzingen naar andere wetgeving.

Overgangsregels (artikel 13)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 14)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Inzicht in de economische uitvoerbaarheid is vanuit de Wet ruimtelijke ordening in het bijzonder van belang waar het gaat om nieuwe ruimtelijke activiteiten. Deze paragraaf heeft als onderwerp de economische uitvoerbaarheid van het voorliggend plan.

Het project wordt gerealiseerd op kosten en voor risico van de initiatiefnemer, woningcorporatie Portaal. Ten behoeve van verhaal van plankosten en planschade is tussen Gemeente Leiden en Portaal een anterieure overeenkomst gesloten.

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

Dit hoofdstuk gaat nader in op het maatschappelijke overleg dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure zal plaatsvinden.

Participatie

In de eerste helft van 2019 is er een stedenbouwkundig plan gemaakt voor het voorliggende planvoornemen op deze locatie, uitgaande van twee gesloten bouwblokken. Vanaf april 2020 is er, in nauwere samenwerking met de gemeente en met meenemen van opmerkingen uit de buurt en de huidige bewoners, een nieuw stedenbouwkundig plan ontwikkeld: meer open en meer voortbordurend op het stedenbouwkundig erfgoed van de locatie met een nog verfijndere gradatie van openbaar naar privé. In gezamenlijkheid is er tot dit nieuwe stedenbouwkundig plan gekomen, wat ook de basis was voor de Nota van Uitgangspunten die hierna door de gemeenteraad is vastgesteld.

In april 2023 is er een informatieavond georganiseerd waarin het planvoornemen en de bestemmingsplanprocedure nader is toegelicht aan de bewoners en omwonenden.

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van het ontwerpbestemmingsplan zijn geïnformeerd.

Dit ontwerpbestemmingsplan is vanaf 31 maart 2023 gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegd. In die termijn zijn vier zienswijzen tegen het ontwerp ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Zienswijzennota Corantijnstraat, deze is als bijlage 21 opgenomen van het bestemmingsplan. De zienswijzen hebben niet geleid tot grote wijzigingen in het bestemmingsplan.