het bestemmingsplan Touw met identificatienummer NL.IMRO.0546.BP00194-0301 van de gemeente Leiden;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca (met uitzondering van bed and breakfast) zijn hiervan uitgesloten;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanweizge archeologische resten;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, verhandelen, installeren en/of herstellen van goederen;

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1. a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning;
2. b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een inrichting, bij welke ingevolge artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een uitspringend gedeelte op een hellend dak waarin een raamkozijn is opgenomen en die voorzien is van zijwanden;

hoogste punt van een schuin dak;

het laagste punt van een schuin dak;

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een bepaalde vakdiscipline;

de onderste bouwlaag, waarvan de vloer boven maaiveld is gelegen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge artikel 40 van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidzone moet worden vastgesteld;

bebouwing bestaande uit zich in één gebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

een functie waarvoor het gebouw hoofdzakelijk mag worden gebruikt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

een weg die van de straat naar een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke voert;

een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met artistieke waarde;

civieltechnisch bouwwerk;

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeoligie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek;

niet-motorvoertuigen (bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen), fietsers, voetgangers, en geleiders/berijders van een dier en motorvoertuigen met een snelheidsbeperking zoals landbouwvoertuigen;

een warme driecomponentenmaaltijd (bestaande uit vlees, vis of vegetarische component en groente en aardappelen, granen of graanproductien) of een vergelijkbaar geheel aan gerechten uit een regionale, nationale of etnische keuken, waaronder kunnen worden begrepen pizza, tapas en pannenkoek;

alle gemotoriseerde voertuigen behalve bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen, bestemd om anders dan langs rails te worden voortbewogen.

Voorbeelden van motorvoertuigen zijn auto's, vrachtauto's, motoren, landbouwvoertuigen zonder snelheidsbeperking en veegauto's;

een voorziening ten behoeve van de distributie van gas, water en elektriciteit, en de telecommunicatie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen WKO-installaties, datacentra, transformatorhuisjes, gemalen, telefooncellen en zendmasten, ondergrondse afvalsystemen en ondergrondse infrastructurele voorzieningen;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct of indirect en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

de kleinste bij de totstandkoning functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

een gebouwde of ongebouwde voorziening die geschikt is om één of meer motorvoertuigen te parkeren, voor privé en/of gemeenschappelijk gebruik, zoals parkeerterreinen, parkeergarages en garageboxen;

een Programma van Eisen is een document, opgesteld conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, waarin wordt aangegeven op welke wijze archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Een Programma van Eisen behoeft altijd goedkeuring door het bevoegd gezag;

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden;

een weg die van een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke naar de straat voert;

parkeergelegenheid voor auto's, waarvan het aantal parkeerplaatsen en de omvang daarvan voldoen aan de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de lijn waarin de voorgevel van het gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

1. a. ter plaatse van de aanduiding ‘gevellijn’: de ter plaatse aangeduide grens van het bouwvlak;
2. b. overige situaties: de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

water zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

Warmte Koude Opslag (WKO), een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen;

een (complex van) ruimte(n), geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming daarvan, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig lopen dan wel verspringen, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte, diepte c.q lengte;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

tussen de buitenwerkse voorgevel van de erker en de buitenwerkse gevel van het gebouw waaraan het wordt gebouwd;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer dan wel -indien aanwezig- van de kelder of souterrainvloet, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

1. a. voor bouwwerken die in of op het water worden gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
2. b. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
3. c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau tussen de begrensde opgaande scheidingsconstructie van de afzonderlijke daartoe behorende ruimte(n), inclusief onderbouw en zolderruimte. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend;

bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, luchtkokers, liftschachten, technische ruimten op het dak, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1 m en met dien verstande dat niet meer dan 50% van het totale dakvlak gebruikt mag worden voor ondergeschikte bouwdelen (met uitzondering van zonnepanelen: deze mogen het dakvlak voor 100% beslaan);
2. b. dakkapellen met betrekking tot de goothoogte buiten beschouwing gelaten mits de breedte van de dakkapel niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het dakvlak en de onderzijde van de dakkapel op minimaal 0,50 m van de dakvoet word gebouwd;
3. c. reclame- en uithangborden, mits de breedte van het reclame- en/of uithangbord niet meer bedraagt dan 1 m, de hoogte niet meer bedraagt dan 0,2 m en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 0,5 m².

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

3. c. in- en uitritten;
4. d. verblijfsgebied;
5. e. groen;
6. f. gezamenlijke entrees, trappenhuizen en galerijen;
7. g. fietsenbergingen;
8. h. tuinen;
9. i. verhardingen;
10. j. (inpandige) nutsvoorzieningen;
11. k. speelvoorzieningen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

Het bevoegd gezag kan 10 jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan, een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van lid 4.3.2.sub b, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. Er dienen 30% sociale huurwoningen aanwezig te blijven;
2. b. Er dient, ook voor het aangepaste woningprogramma, ten alle tijden te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging.

De voor 'Waarde - Archeologie 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden

1. a. Op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 bedoelde bestemming uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek (opgraven) noodzakelijk zijn, mits de bepalingen van lid 5.3 vooraf in acht zijn genomen.
2. b. Tevens mogen op deze gronden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht voor de overige geldende bestemming(en), mits de bepalingen van lid 5.3 vooraf in acht zijn genomen.

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen door:

1. a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. aan gronden alsnog de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' toe te kennen indien uit inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van de gronden met deze bestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. op plaatsen waar bovengronds bebouwing is toegestaan, mag ondergronds worden gebouwd;
2. b. direct aansluitend aan een ondergronds bouwwerk mogen toegangen tot ondergrondse bouwwerken worden gebouwd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, voor zover deze noodzakelijk zijn voor een doelmatige inrichting van de bestemming en deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

1. a. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen in voldoende mate ruimte te zijn aangebracht in, op of onder het gebouw of het bijbehorende perceel, dan wel op of onder het betreffende terrein.
2. b. Bij het bepalen of voldoende ruimte is aangebracht voor het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen wordt gebruikt gemaakt van de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging.
3. c. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid a in gevallen zoals genoemd in de onder lid b bedoelde gemeentelijke beleidsregels op het gebied van parkeren.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de ter-inzage-legging van het ontwerp van het bestemmingsplan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.

c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Touw.

Ter plaatse van het zogenaamde Rode Touwenplein (Touwlocatie, op de hoek van de Sumatrastraat en Antillenstraat), in de wijk Leiden-Noord, is een woningbouwontwikkeling beoogd. De ontwikkeling wordt aangeduid als Touw. Project Touw maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling De Zwijger waarvoor in april 2023 de gebiedsvisie Park de Zwijger is vastgesteld. Onderhavig project Touw is daarin het enige project dat gerealiseerd kan worden zonder dat er woningen gesloopt of gerenoveerd moeten worden. Het Rode Touwenplein is dus een logische plek om als eerste te beginnen, zodat er een verhuisbeweging in gang gezet kan worden. In Project Touw kunnen de bewoners uit de eerstvolgende aan te pakken deelgebieden gaan wonen.

Omdat de ontwikkeling van Project Touw niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan "Leiden Noord", dient een planologische procedure te worden doorlopen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een actueel planologisch-juridisch kader.

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Sumatrastraat en Antillenstraat te Leiden. De locatie is gelegen in de wijk Leiden-Noord (zie figuur 1.1 voor de ligging in de stad).

Figuur 1.1: Ligging in de stad, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: QGIS, eigen bewerking)

Het plangebied wordt globaal omsloten door (zie ook figuur 1.2 voor de ligging in de directe omgeving):

• de Antillenstraat (ten noorden);
• de Sumatrastraat (ten oosten);
• bestaande woongebouw en en tuinen (ten zuiden en westen).

De locatie is kadastraal bekend als een gedeelte van het perceel: gemeentecode LDN01, sectie N, perceelnummer 2447 (zie figuur 1.3).

Figuur 1.2: Ligging in directe omgeving, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: QGIS, eigen bewerking)

Figuur 1.3: Kadastrale percelen, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: QGIS, eigen bewerking)

Ter plaatse van het plangebied gelden op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Leiden Noord”. Dit plan is op 25 september 2007 vastgesteld door de gemeenteraad van gemeente Leiden. Het plangebied heeft de bestemming 'Groenvoorzieningen' en 'Verblijfsgebied'. Er zijn geen dubbelbestemmingen van toepassing en er is geen bouwvlak opgenomen. Onderstaande figuur bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan.

Figuur 1.4: Uitsnede plangebied op verbeelding bestemmingsplan "Noord" (bron: QGIS, eigen bewerking)

De ontwikkeling van woningen is op de volgende onderdelen in strijd met het geldende bestemmingsplan:

• Binnen de bestemmingen 'Groenvoorzieningen' en 'Verblijfsgebied' is wonen niet toegestaan;
• De toegestane bebouwingsvoorschriften zijn ontoereikend voor de drie beoogde bouwblokken.

In het bestemmingsplan zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden opgenomen, waarmee de ontwikkeling mogelijk gemaakt kan worden.

Het plangebied is gelegen op gronden met de bestemming Waarde - Archeologie 6. Binnen deze bestemming mogen werken en werkzaamheden zonder vergunning worden uitgevoerd indien de werkzaamheden niet dieper reiken dan 75 cm en niet groter zijn dan 500 m2. Op basis van voorafgaand onderzoek in dit gebied is maatwerk toegepast en is de vrijstellingsgrens voor de diepte aangepast van 75 cm -mv naar 150 cm -mv.

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogte bepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018.

Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening op 31 mei 2018 vastgesteld.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in artikel 9 van dit bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar de van toepassing zijnde parkeerregels in de planregels is verankerd.

Het doel van de parapluherziening fietsparkeren is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden. Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch- planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met de parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in artikel 9 van dit bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar de van toepassing zijnde parkeerregels in de planregels is verankerd.

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

In het kader van de grotere gebiedsontwikkeling is door Crimson Historians and Urbanists een ruimtelijke historische verkenning uitgevoerd naar de woonbuurt die grofweg wordt begrensd door de Surinamestraat, de Willem de Zwijgerlaan, de Sumutrastraat en de Kooilaan. Het doel van deze ruimtelijke historische verkenning is om eventuele monumentale waarden van het ruimtelijke ensemble vast te stellen en in het verlengde daarvan te adviseren over de omgang met de wederopbouwbuurt in de context van de voorgenomen herontwikkeling. De ruimtelijke historische verkenning is daarmee ook relevant voor de voorgenomen ontwikkeling.

Uit deze ruimtelijke historische verkenning volgt als algemene conclusie dat de Antillenbuurt als ruimtelijke ensemble een lokale monumentwaarde vertegenwoordigd. Deze waardering schuilt in de kwaliteit van de ruimtelijke compositie van de zes stempels in samenhang met de architectonische uitwerking van de verschillende bouwblokken. Het vormt een compleet, onaangetast stedenbouwkundig en architectonisch ensemble en daarmee een bijzonder zorgvuldig uitgewerkt voorbeeld van een wederopbouwbuurt. Van hoge kwaliteit is de architectuur van de verschillende woningen die zowel op gebouwniveau, ondanks de seriematige bouwwijze, met veel gevoel voor detaillering, plastiek en materialisering is ontworpen.

Het plangebied is gelegen in Leiden-Noord in het gebied de Hoven-Zuid, tussen de Surinamestraat en de Antillenstraat (Su-An buurt). Dit plangebied is onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Park de Zwijger, die de Hoven-Zuid, de Hoven-Oost en een deel van de Willem de Zwijgerlaan omvat. Het plangebied bestaat uit een speelplek met een voetbalkooi en speeltoestellen, die omgeven wordt door woongebouwen. De woongebouwen uit de Hoven-Zuid zijn aan renovatie en/of sloop/nieuwbouw toe en de Touwlocatie is het eerste deel dat ontwikkeld zal worden. De eerste stap bestaat uit het realiseren van woningen op het terrein van de speeltuin, zodat bestaande bewoners door kunnen schuiven en de bestaande woningen in fasen gesloopt kunnen worden. De woningen in de Hoven-Zuid zijn van woningcorporatie Ons Doel en met de nieuwbouw zullen nieuwe, duurzame sociale woningen toegevoegd worden aan het gebied. Binnen de vastgestelde kaders van de gebiedsvisie zullen deze nieuwe woningen een impuls geven aan de leefbaarheid en de kwaliteit van de woonomgeving.

De Touwlocatie (het plangebied) ligt in de woonbuurt de Hoven-Zuid dat opgebouwd is uit 'stempels' met sociale woningen van woningcorporatie Ons Doel. Deze stempels vormen individueel en samen stedenbouwkundige ensembles. Het stedenbouwkundig ensemble van de Touwlocatie maakt deel uit van het Uitbreidingsplan Leiden-Noord dat stamt uit 1952. Met de Antillenstraat als ruggengraat is een stedenbouwkundige stempel drie keer herhaald. Alle volumes zijn gesitueerd rondom groene binnenhoven. De groene ruimtes tussen de blokken zijn ruim opgezet, open en toegankelijk en bedoeld als collectieve buitenruimte voor de bewoners. De ruime, groene opzet zorgt voor veel licht en frisse lucht in de woningen en ruimte om te bewegen en recreëren in de wijk. Dit is precies waar de modernistische stedenbouw van toen naar streefde, en dit is nog steeds een kwaliteit binnen de huidige stedenbouwkundige opzet.

De Touwlocatie bestaat uit twee woonblokken en een speelplek, terwijl de andere stempels ten zuiden van de Antillenstraat bestaan uit drie woonblokken. De Touwlocatie is aan de oostzijde open en grenst aan de Sumatrastraat. De westzijde en zuidzijde worden begrensd door woongebouwen en aan de noordzijde is de locatie open naar de Antillenstraat.

De stempels in de Su-An buurt zijn in samenhang ontworpen en de gebouwen hebben verschillende bouwhoogtes die elkaar aanvullen. Het woonblok aan de zuidzijde van de locatie is twee lagen hoog, met grondgebonden woningen. Het hogere blok aan de westzijde bestaat uit zes lagen met appartementen. In de andere stempels is dit aan de noordzijde aangevuld met een woonblok van drie lagen hoog.

Figuur 2.1: De laag- en hoogbouw op de Touwlocatie met aantrekkelijke details in de architectuur (bron: Kavelpaspoort)

Figuur 2.2: De groenstructuur aan de Kralendijkkade en de groenzone aan de Sumatrastraat (bron: Kavelpaspoort)

Het plangebied wordt ontsloten door de Antillenstraat en de Surinamestraat, die aansluiten op de Sumatrastraat en vervolgens de Willem de Zwijgerlaan. In zowel de Antillenstraat als de Sumatrastraat wordt geparkeerd. Samen met de Curaçaostraat maken deze straten een lus door het gebied waar de auto kan komen. De verharding in de straten en het grote aantal parkeerplaatsen dragen echter bij aan de hittestress die wordt ervaren.

De Touwlocatie wordt aan de zuid- en oostzijde begrensd door het groen van de Sumatrastraat en achter de eengezinswoningen het groen van de Kralendijkkade. De bomen en groenzones van de Sumatrastraat zijn onderdeel van een grotere groenstructuur die de verbinding legt tussen de Willem de Zwijgerlaan, de Kralendijkkade en het Singelpark. De Sumatrastraat staat in de Omgevingsvisie Leiden 2040 benoemd als 'stedelijke laan met groenstructuur'. In het Ontwikkelperspectief Leiden-Noord staat de Sumatrastraat als belangrijke groenstructuur waarvan de groenstructuur en het recreatieve netwerk versterkt moeten gaan worden. Dit alles heeft het doel de Groene Hoofdstructuur van Leiden te versterken en de ontwikkeling van de Touwlocatie moet hier rekening mee houden. De groen- en waterstructuur van de Surinamestraat staat in de Omgevingsvisie als hoofdwaterstructuur en in het Ontwikkelperspectief Leiden-Noord als te versterken groen- en waterstructuur. In paragraaf 2.3.1 wordt nader ingegaan op de relatie van de voorgenomen ontwikkeling tot de groenstructuur.

Figuur 2.3: de stedenbouwkundige stempels van de Su-An buurt met hoogteverschillen en de speeltuin (bron: Kavelpaspoort)

De gebiedsvisie Park de Zwijger geeft ruimte aan ontwikkeling van alle stempels in de Su-An buurt met renovatie en sloop/nieuwbouw. De Touwlocatie is de eerste stempel die ontwikkeld gaat worden. Voor ontwikkeling van de andere stempels zal eerst nader onderzocht worden hoe om te gaan met de bestaande bebouwing, onder andere vanwege de herhuisvestingsopgave, technische- en woononderzoeken, de cultuurhistorische waarde van het gebied, en de financiële en milieukundige randvoorwaarden.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn, in aanloop naar de planologische procedure, randvoorwaarden voor herontwikkeling bepaald, welke een plek hebben gekregen in de Gebiedsvisie Leiden Noord (zie ook paragraaf 3.4.5 Gebiedsvisie Park de Zwijger). Voorliggend bestemmingsplan vormt een uitwerking van de hieruit voortvloeiende randvoorwaarden.

Naast de randvoorwaarden uit de Gebiedsvisie Park de Zwijger, zijn ook stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Deze worden hieronder nader beschreven.

De nieuwbouw zal een nieuw ensemble gaan vormen met de bestaande bebouwing. Hierbij moet het ensemble een geheel gaan vormen in uitstraling, bouwhoogtes en vormgeving. Om de bestaande stempels herkenbaar te houden in het nieuwe stedelijke weefsel, kan de nieuwbouw subtiel verschillen in hoogte, materialisering en uitstraling. Het geheel wordt daarbij wel in harmonie ontworpen. De nieuwbouw zal ingepast moeten worden met behoud van de doorgang vanaf de Antillenstraat en de Sumatrastraat en er moet rekening worden gehouden met uitzicht, bouwhoogte, lichtinval en privacy.

Sumatrastraatzijde
De huidige speeltuin ligt open aan de Sumatrastraat en met de ontwikkeling van de Touwlocatie zal een nieuwe rand aan de Sumatrastraat ontstaan. Door de ligging aan de Sumatrastraat is de Touwlocatie onderdeel van de grotere structuur van de Sumatrastraat. De Sumatrastraat heeft een eigen karakter met groene randen en losse bebouwing. De bomen en groenzones van de Sumatrastraat zijn onderdeel van een grotere groenstructuur en de ontwikkeling van de Touwlocatie moet hier rekening mee houden. De groenstructuur moet behouden worden of worden terug gebracht met ruime plekken voor groen en bomen. De bebouwing moet een overgangszone naar de openbare ruimte krijgen, die bij voorkeur ook groen ingericht is. Ook moet de nieuwbouw een duidelijke nieuwe rand aan de Sumatrastraat te maken, met openingen naar de binnentuin en de doorgaande groenstructuur. Bij de ontwikkeling van de Touwlocatie kan zo een nieuwe vorm aan de doorlopende groenstructuur worden gegeven, waarbij de bebouwing verspringt en deels aan de Sumatrastraat staat en deels ruimte laat voor de groenstructuur. Hiermee krijgt de Touwlocatie een duidelijk en aantrekkelijk gezicht naar de Sumatrastraat, maar komen het groene karakter en de groenstructuur wel terug.

Verder is de locatie door de ligging aan de Sumatrastraat goed bereikbaar. Deze weg heeft echter ook negatieve invloed op de locatie in de vorm van geluidoverlast en lichtvervuiling. Hier moet in de ontwikkeling rekening mee worden gehouden.

Antillenstraat zijde
De Touwlocatie is op dit moment open aan de Antillenstraat en nieuwbouw biedt de mogelijkheid een nieuwe rand aan deze straat te maken. Terwijl de Sumatrastraat een drukke wijkontsluitingsweg is, is de Antillenstraat een rustigere woonstraat. Dankzij de open binnentuinen heeft de straat een groen karakter. Verder staan de woongebouwen zonder voortuinen direct aan de straat, waardoor de straat tegelijk een stenige uitstraling en veel verharding heeft. Met de nieuwbouw kan op de Touwlocatie een nieuwe rand aan de Antillenstraat gemaakt worden, die conform de gebiedsvisie een overgangszone moet hebben richting de openbare ruimte, die bij voorkeur groen ingericht wordt. De nieuwe bebouwing sluit in rooilijn aan op de bestaande woonblokken die direct aan de Antillenstraat staan. Deze blokken staan op afstand van de Antillenstraat, waardoor er ruimte is voor parkeren. Voor de Touwlocatie moet verder onderzocht worden hoe de straat hier ingericht gaat worden en hoe de bebouwing aan de straat staat, zodat aangesloten wordt bij de uitgangspunten van de gebiedsvisie voor de Antillenstraat, De gebiedsvisie omvat de ambitie om van de Antillenstraat een autoluwe en groene woonstraat te maken. Dit moet verder worden onderzocht, als onderdeel van de gebiedsvisie. In navolging van de gebiedsvisie moet de nieuwbouw ook openingen naar de binnentuin hebben, zodat de tuin vanaf de Antillenstraat zichtbaar en toegankelijk is.

Surinamestraat zijde
De Touwlocatie ligt aan de zuidzijde aan de grotere groen- en waterstructuur van de Surinamestraat. Vooralsnog blijft de lagere bebouwing staan en kan deze eventueel op worden gehoogd. Wanneer de bebouwing gesloopt zou gaan worden, moet in de bestaande rooilijn terug gebouwd worden, met een groene begrenzing van de kavel. Dit is de overgangszone die ook aan de noordzijde van het projectgebied gemaakt wordt, conform de gebiedsvisie. Zo zal de nieuwbouw ook in rooilijn aansluiten op de andere bestaande lagere bebouwing in deze straat. Bij de ontwikkeling moet een doorgang vanaf de Surinamestraat naar de binnentuin behouden worden. Verder moet inpassing van de nieuwbouw afgestemd worden op de bestaande woningen betreft uitzicht, bouwhoogte, lichtinval en privacy.

Westzijde
Aan de westzijde wordt het ontwikkelgebied begrensd door het bestaande hogere appartementengebouw. Deze kan in de toekomst eventuele opgehoogd worden met een extra bouwlaag. De nieuwbouw moet voldoende afstand houden tot dit bestaande gebouw en er moet aandacht zijn voor uitzicht, lichtinval en privacy.

Binnentuin
Met de nieuwbouw wordt de speelplek een binnentuin en deze zal semi-openbaar zijn. Door middel van de openingen tussen de blokken is de tuin openbaar toegankelijk. De binnentuin zal ruimte bieden aan een groene, klimaatadaptieve en biodiverse inrichting en aan verblijven en spelen. De speelvoorzieningen zullen kleinschalig zijn, gericht op de jongere doelgroepen en passend binnen de woonomgeving. De voetbalkooi en grotere speelelementen krijgen een (tijdelijke) plek op een andere locatie. De binnentuin zal conform de gebiedsvisie geen ruimte bieden aan het parkeren van auto's of fietsen, deze dienen op een andere locatie te worden geparkeerd. Hier wordt in paragraaf 4.8 van deze toelichting nader op in gegaan.

Bestaande situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit de speeltuin en aangrenzende woningen, en is in de toekomst onderdeel van de totale ontwikkeling van gebiedsvisie Park de Zwijger. Onderstaande figuur toont het plangebied met speeltoestellen en een voetbalkooi.

Figuur 2.1: Huidige situatie straatbeeld, plangebied gezien vanaf het noorden (bron: Google Streetview)

Figuur 2.2: Toekomstige situatie impressie bouwblokken, gezien vanaf noordzijde (bron: SO Project Touw, Heren 5 Architecten 2023) Plattegrond huidige situatie, plangebied bij benadering rood omlijnd (bron: SO Project Touw, Heren 5 Architecten 2022)

Toekomstige situatie

Het doel is om in het plangebied drie woonblokken (blok A, B en C) te realiseren. Tussen blok A en blok B is een doorgang voorzien. De toekomstige gebouwen hebben een bouwhoogte variërend van 4 tot 8 bouwlagen, waarbij de maximale bouwhoogten als volgt luiden:

1. 1. maximaal 14 meter (blok A);
2. 2. maximaal 25 meter (blok B); en
3. 3. maximaal 17 meter (blok C).

Blok C wordt iets terugliggend van de Sumatrastraat ten opzichte van blok B gepositioneerd. De openbare ruimte wordt ingericht als openbaar toegankelijke binnentuin, waar ook speeltoestel(len) teruggeplaatst kunnen worden. De voetbalkooi wordt niet teruggeplaatst, maar wordt verplaatst naar een locatie elders.

Figuur 2.3: Plattegrond toekomstige situatie, locatie bij benadering rood omlijnd (bron: SO Project Touw, Heren 5 Architecten 2023)

Bezonning

Voor het beoogde ontwerp is een bezonningsstudie opgesteld om te onderzoeken in hoeverre er schaduw wordt geworpen op de bestaande omliggende bebouwing van de planlocatie (zie bijlage 13). Het onderzoek is uitgevoerd conform de Haagse bezonningsnorm. Uit het onderzoek blijkt dat voor drie woningen niet wordt voldaan aan de Haagse norm van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de maatgevende periode. Voor onderhavig bestemmingsplan is het van belang dat het plan voor de meeste woningen een beperkte invloed heeft op de bezonning. De drie woningen die niet voldoen bevinden zich in het woonblok aan de Antillenstraat 176-192. Het niet voldoen aan de norm wordt in dit geval aanvaardbaar geacht omdat het bestemmingsplan met de bouw van deze sociale huurwoningen een belangrijke bijdrage levert aan de woningbouwopgave van de stad. De vastgestelde gebiedsvisie Park de Zwijger geeft namelijk ruimte voor een stedelijke verdichting en grootschalige transformatie van dit gebied. Daarbij is de omgeving dus aan verandering onderhevig en bestaat de mogelijkheid dat de betreffende woningen- die nu een afname van bezonning ondervinden- ook gaan veranderen. Bij een stevige verdichting en verstedelijking zal vaker voorkomen dat er dichter en hoger gebouwd gaat worden, dit kan in sommige situaties leiden tot een afname van de bezonning van woningen. In dit gebied vinden we dat acceptabel omdat de omgeving van de planlocatie in een later stadium ook zal veranderen. Binnen de gebiedsontwikkeling De Zwijger is onderhavig project Touw de eerste ontwikkeling. De nieuwbouw bestaat uit het toevoegen van duurzame sociale woningen in het plangebied, zodat bestaande bewoners door kunnen schuiven en ruimte ontstaat voor ontwikkeling van de andere deelgebieden. Binnen de vastgestelde kaders van de gebiedsvisie zullen deze nieuwe woningen een impuls geven aan de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving.

Het beoogde programma voor Project Touw bestaat uit maximaal 50 woningen. Het betreft 100% sociale huur, tenminste voor een periode van 10 jaar vanaf het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. Dit is als voorwaarde opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan. Na deze periode van 10 jaar kan hiervan worden afgeweken met een omgevingsvergunning mits er minimaal 30% sociale huurwoningen aanwezig blijven en er dient voor het volledige woonprogramma ten alle tijden te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de geldende Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden.

Doelgroep voor de woningen zijn in eerste instantie de huidige omwonenden rondom de Surinamestraat en Antillenstraat, die als eerste moeten verhuizen als gevolg van de beoogde sloop- en nieuwbouw in het gebied. Welk blok dat betreft, is nog niet bekend. Logischerwijs zijn dat bijvoorbeeld de omliggende laagbouw woningen en het (nog nader te bepalen) eerstvolgende te slopen of te renoveren blok.

In het plan wordt rekening gehouden met de risico's van klimaatverandering. De huidige ruimte ten westen van de beoogde nieuwbouw is nu verhard en die wordt in de nieuwe situatie groen. In het ontwerp zijn zonnepanelen voorzien en de ambitie is om de daken groen in te richten. Verder zal de nieuwbouw BENG (en bij voorkeur ENG) gerealiseerd worden en indien mogelijk wordt een WKO toegepast dan wel een all electric-oplossing gekozen. In paragraaf 4.3 van deze toelichting wordt daarnaast nader ingegaan op de thema's natuurinclusief bouwen en biodiversiteit.

De gemeente wil voorkomen dat de bereikbaarheid van de stad verder onder druk komt te staan. Daarvoor is een verandering in mobiliteit nodig. De gemeente stimuleert deze verandering door de nadruk op voetgangers, fiets en openbaar vervoer te leggen. Autoverkeer gaat zoveel mogelijk buiten het centrum om, via de ringstructuur. De gemeente gebruikt ook parkeren om duurzame mobiliteit te versterken.

In lijn met de visie van de gemeente, wordt in onderhavig plangebied beperkt voorzien in autoparkeerplaatsen en juist sterk ingezet op fietsparkeren. Het plangebied is namelijk op zeer korte afstand van de bushalte 'Sumutrastraat' en 'Leiden, Zwembad de Zijl' gelegen, te weten één tot twee minuten loopafstand, waar vandaan buslijnen 6 en 56 vertrekken. Deze buslijnen hebben respectievelijk Leiderdorp / Leiden Centraal en Leimuiden / Leiden Centraal als eindhalte. Leiden Centraal is daarnaast op 5 minuten fietsafstand van het plangebied. Het plangebied is daarmee goed ontsloten op het openbaar vervoer.

Op de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte van de voorgenomen ontwikkeling wordt in paragraaf 4.8 van deze toelichting nader ingegaan.

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1: Afwegen met de NOVI (Bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's
4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

1. 1. Combineren boven enkelvoudig
2. 2. Kenmerken & identiteit
3. 3. Afwentelen voorkomen

Relatie tot ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling zorgt voor een toevoeging van extra woningen in het plangebied. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het nationaal belang om zorg te dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de overige nationale belangen en betreft een ontwikkeling op lokaal niveau. Het beleid voor de ontwikkeling van deze locatie wordt verder dan ook overgelaten aan de provincie en gemeente.

Conclusie
De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de NOVI. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt verder overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden.

De volgende onderwerpen zijn geregeld in het Barro:

• Rijksvaarwegen
• Project Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen
• Elektriciteitsvoorziening
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen
• Natuurnetwerk Nederland
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan

Relatie tot ontwikkeling
Geen van de onderwerpen uit het Barro zijn van toepassing binnen het plangebied dan wel deze specifieke ontwikkeling. Het Barro is daarmee niet van toepassing op dit project.

Conclusie
Het Barro legt geen restricties op voor het plangebied waarbinnen de ontwikkeling wordt voorzien.

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

• Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik

De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Relatie tot ontwikkeling
In deze paragraaf wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De overige relevante onderwerpen uit het Bro worden behandeld in hoofdstuk 4, waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld.

In het plangebied zijn enkele speeltoestellen, een voetbalkooi en enkele groenvoorzieningen aanwezig. Direct naast het plangebied zijn diverse woningen gelegen. Gelet op voorgaande is het plangebied zelf aan te merken als zogeheten 'stedelijk groen' en maakt het plangebied onderdeel uit van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen en daarbij behorende openbare voorzieningen en stedelijk groen (= het bestaand stedelijk gebied). Het doel is om in het plangebied drie gebouwen te realiseren met maximaal 50 woningen. Derhalve kan de ontwikkeling getypeerd worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro en dient, in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking, de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond.

Voor de kwantitatieve behoefte geldt dat in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (2017) een totale regionale woningbehoefte is vastgesteld van 22.110 nieuwe woningen in de periode tot 2029. De behoefte is in de Woonagenda gebaseerd op de Woningbehoefteraming (WBR) 2016. Specifiek voor Holland Rijnland West gaat het om 11.650 woningen, waarvan de meerderheid van de behoefte in Leiden bestaat (8.180). De onderverdeling in subregio's laat zien dat er in de subregio West (de subregio waarin het plangebied ligt) het risico bestaat dat er op korte termijn te weinig wordt gebouwd. Dit risico doet zich in alle woonmilieus voor, maar het meest in de stedelijke woonmilieus. In de meest actuele prognose van de gewenste woningvoorraadtoename (2021) blijft de gewenste woningvoorraadtoename hoog. In de periode 2021 t/m 2030 bedraagt de WBR voor de regio Holland Rijnland 27.450 nieuwe woningen. Voor Holland Rijnland en zeker ook voor Leiden betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een woning te kunnen helpen. De voorgenomen ontwikkeling bestaande uit de realisatie van maximaal 50 woningen voorziet daarmee in (beperkte mate) in de kwantitatieve woningbehoefte.

Naast de kwantitatieve behoefte, levert de voorgenomen ontwikkeling ook een bijdrage aan de kwalitatieve behoefte. Daarvan is in eerste instantie sprake omdat de ontwikkeling deel uitmaakt van de grotere ontwikkeling 'De Zwijger'. Deze grotere ontwikkeling bestaat uit de sloop- en nieuwbouw en/of het renoveren van de bestaande woningen. Om dit te kunnen realiseren is het noodzakelijk om in het plangebied te starten met de bouw van nieuwe woningen (omdat hiervoor geen sloop van bestaande woningen hoeft plaats te vinden), zodat er een verhuisbeweging in gang gezet kan worden. In de nieuw te realiseren woningen in het plangebied kunnen de bewoners uit het eerstvolgende aan te pakken deelgebieden gaan wonen. Naast voorgaande levert de ontwikkeling een belangrijke bijdrage aan de doelstellingen uit de gemeentelijke beleidsstukken, zoals het behouden en versterken van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor verschillende woongroepen, het realiseren en behouden van sociale huurwoningen en het realiseren van duurzame woningen. Immers wordt voorzien in uitsluitend sociale huurwoningen. Het beoogde programma voor Project Touw bestaat uit 2-kamer, 3-kamer en 4-kamer appartementen, waardoor een divers aanbod wordt aangeboden. Ook wordt aandacht besteed aan een prettig verblijfsklimaat, door de gedeeltelijke handhaving van de Groene Hoofdstructuur aan de Sumutrastraat en de realisatie van een nieuwe groene zone. In paragraaf 4.3 Ecologie wordt hier nader op ingegaan.

Gelet op voorgaande is zowel sprake van een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt derhalve voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De overige onderwerpen uit het Bro worden getoetst in hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten.

Conclusie
Het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Per 15 maart 2022 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden (geconsolideerd 2023-02-01). In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities.

De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon:

1. 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.
2. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
3. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
4. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.
5. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.
6. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
7. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie.

Beleid ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 3.2: Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Relatie tot ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het stedelijk gebied. De ontwikkeling vindt plaats op een binnenstedelijke locatie, nabij andere stedelijke functies en uit de kwaliteitskaarten blijkt bovendien dat aan de richtpunten wordt voldaan (zie hieronder). Ook geldt dat de ontwikkeling aansluit bij de relevante beleidskeuzes uit de provinciale omgevingsvisie.

Kwaliteitskaarten

Het plangebied is niet gelegen in een aangewezen gebiedsprofiel. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.

Laag van de ondergrond
In het plangebied is de aanduiding 'rivierdeltacomplex – jonge zeeklei' van toepassing. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Laag van stedelijke occupatie
Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energieopwekking'. De beoogde ontwikkeling voorziet niet in de realisatie van nieuwe bouwwerken voor energie-opwekking, waardoor het bijbehorende richtpunt buiten beschouwing gelaten kan worden.

De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. De ontwikkeling voorziet niet in hoogbouw. De maximaal toegestane hoogte sluit aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving en de voorziene ontwikkelingen in het grotere deelgebied De Zwijger. Voor de stedenbouwkundige motivering wordt verwezen naar paragraaf 2.3.1 en 2.3.2 van deze toelichting. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dat de beoogde functie eveneens aansluit op het karakter van het omliggende gebied, waarin voornamelijk de woonfunctie aanwezig is. Het plangebied is niet gelegen in de stedelijke groenstructuur (zoals aangeduid op de kwaliteitskaart), maar bij de beoogde ontwikkeling is wel aandacht voor groen. Zo is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Er is bovendien sprake van een afname in verharding en er wordt een parkzone toegevoegd. Het plangebied heeft geen betrekking op cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en is verder niet gelegen in een historisch centrum en/of op een bedrijventerrein, waardoor deze richtpunten niet aan de orde zijn.

Laag van de beleving
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Conclusie kwaliteitskaart
Geconcludeerd wordt dat aan de relevante richtpunten wordt voldaan. Er is sprake van inpassing.

Kaarten Omgevingsvisie

Daarnaast zijn 61 kaarten bij de Omgevingsvisie opgenomen. De meest relevante (gedeeltelijke of gehele) aanwijzingen zijn hieronder per kaart toegelicht, waarbij is aangegeven op welke manier de beoogde ontwikkeling aansluit bij de daaraan gerelateerde beleidskeuzes.

8. 8. Kaart 1: Concessie- en contractgebied openbaar vervoer - Adequaat aanbod openbaar vervoer
   De provincie wil, samen met de MRDH, een adequaat aanbod van Openbaar Vervoer in het vervoergebied van de provincie Zuid-Holland realiseren. Openbaar vervoer moet snel, betrouwbaar en beschikbaar zijn en is daarmee een volwaardig alternatief.
   De realisatie van Project Touw staat dit streven niet in de weg. Omdat de doelgroep betrekking heeft op omwonenden uit de nabije omgeving, wordt aangenomen dat de OV-bereikbaarheid in de huidige en toekomstige situatie aansluit bij de verwachtingen van bewoners.
   
9. 9. Kaart 3: Erfgoed (beleven) - Beleven en benutten van erfgoed
   De kern van het erfgoedbeleid van Zuid-Holland is het behoud van erfgoed door het beschermen, beleven en benutten van erfgoed. Beschermen van erfgoed vormt de basis van waaruit de provincie werkt aan een beter beleefbaar en benut erfgoed. Er zijn 7 erfgoedlijnen die belangrijke hoofdstukken uit de geschiedenis van Zuid-Holland beleefbaar maken: De Limes (leven in Romeinse tijd), de Waterdriehoek (St. Elisabethsvloed, watermanagement, baggerindustrie), Goeree Overflakkee (leven met het water als vriend en vijand), de Landgoederenzone (de landelijke tegenhanger van de Hollandse grachtengordels uit de Gouden Eeuw), de Oude Hollandse Waterlinie (het Rampjaar 1672), de Trekvaarten (massavervoer over water vóór de komst van de trein) en de Atlantikwall (vijf jaar bezetting tijdens de Tweede Wereldoorlog).
   De beoogde ontwikkeling staat het beschermen, beleven en benutten van erfgoed niet in de weg. Project Touw heeft een lokaal karakter, waardoor de relatie met het provinciaal erfgoed beperkt is.
   
10. 10. Kaart 4: Bodemdalingsgevoelig gebied - Beperken maatschappelijke kosten door bodemdaling
    De provincie wil, samen met alle belanghebbende partners en partijen, de directe en indirecte maatschappelijke kosten door bodemdaling beperken. Provincie vraagt van gemeenten en anderen dat bij locatiekeuzes voor ruimtelijke ontwikkelingen, de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet wordt meegenomen vanwege het toekomstig beheer. Ook verwacht de provincie dat rekening wordt gehouden met de gevolgen van bodemdaling bij de uitvoering van werken zoals de aanleg van rioleringen en ophoogwerkzaamheden.
    Voor de beoogde ontwikkeling geldt dat bij de uitvoering van de werken voldoende rekening gehouden wordt met de gevolgen van bodemdaling.

Voor een heel aantal kaarten geldt daarnaast dat (nagenoeg) de gehele provincie, en daarmee ook het plangebied, is aangewezen vanwege een breder provinciaal belang. Kortheidshalve worden deze kaarten hier niet allen opgesomd. Wel wordt opgemerkt wordt dat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met deze belangen.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling is in lijn met de provinciale Omgevingsvisie.

Naast de provinciale Omgevingsvisie, is ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) vastgesteld. De ZHOV is 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. Daarna is de ZHOV voor de inwerkingtreding al enkele keren gewijzigd en aangevuld en er zijn ook nu nog wijzigingen in procedure. Per 1 januari 2024 geldt de geconsolideerde versie. In de ZHOV zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. In de verordening staat aangegeven wat wel en niet is toegestaan: mag bijvoorbeeld op een bepaalde locatie een bedrijf worden uitgebreid of kan dat niet vanwege een nabijgelegen natuurgebied.

De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en de ladder voor duurzame verstedelijking.

Relatie tot ontwikkeling
Het plangebied is aangewezen op de volgende kaarten:

11. 11. Kaart 4: Gebieden met waterkwantiteitsnorm en waterschappen - Hoogheemraadschap van Rijnland
12. 12. Kaart 9: Ontgrondingen - ontgrondingen op land en in regionale wateren
13. 13. Kaart 17: Gebieden met verplichte peilbesluiten - gebied verplicht peilbesluit

Aan de regels met betrekking tot deze aanwijzingen wordt, voor zover relevant in het kader van voorliggende ontwikkeling, voldaan: de regels van het waterschap en peilbesluiten worden in acht genomen (kaart 4, kaart 17) en er is geen sprake van ontgrondingen (kaart 9).

Verder dient een toets plaats te vinden aan de artikelen 6.9 (ruimtelijke kwaliteit), 6.10 (stedelijke ontwikkelingen) en 6.35a (Risico's van klimaatverandering). De toets aan deze artikelen vindt hieronder plaats.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

Op basis van artikel 6.9 van de Omgevingsverordening kan een bestemmingsplan (of een omgevingsvergunning om af te wijken van een bestemmingsplan) voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen dient in het bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit. Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd.

In paragraaf 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland heeft reeds een toets van de voorgenomen ontwikkeling aan de ruimtelijke kwaliteit plaatsgevonden. Een en ander conform de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren. Uit deze toets volgt dat sprake is van een inpassingsontwikkeling en dat aan de daarbij behorende richtpunten wordt voldaan. Gelet op voorgaande kan worden gesteld dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk blijft en derhalve wordt voldaan aan artikel 6.9 van de Omgevingsverordening.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen

Op basis van artikel 6.10 van de Omgevingsverordening dient een bestemmingsplan (of een omgevingsvergunning om af te wijken van een bestemmingsplan) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt en waarvan het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt, in te gaan op de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking heeft reeds plaatsgevonden in paragraaf 3.1.3 Besluitruimtelijke ordening. Daaruit volgt dat er voldoende behoefte is aan de woningen die de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt. Het tweede lid van artikel 6.10 van de Omgevingsverordening bepaalt voorts dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen, voorziet in voldoende sociale huurwoningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in uitsluitend sociale huurwoningen, waardoor voldaan wordt aan artikel 6.10, tweede lid van de Omgevingsverordening.

Artikel 6.35a Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.35a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

1. a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
2. b. overstroming;
3. c. hitte;
4. d. droogte

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe.

De huidige ruimte ten westen van de beoogde nieuwbouw is nu verhard en die wordt in de nieuwe situatie groen. In het ontwerp zijn zonnepanelen voorzien en de ambitie is om de daken groen in te richten. Verder zal de nieuwbouw BENG (en bij voorkeur ENG) gerealiseerd worden en indien mogelijk wordt een WKO toegepast dan wel een all electric-oplossing gekozen. De risico's van klimaatverandering worden voor het beoogde plan hiermee zoveel mogelijk beperkt.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling is in lijn met de provinciale Omgevingsverordening.

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. 1. Holland Rijnland is een top woonregio;
2. 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
3. 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
4. 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
5. 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
6. 6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
7. 7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

Relatie tot ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling voorziet in een woningbouwontwikkeling met een divers programma. De ontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan de kernbeslissingen vanuit de Regionale Structuurvisie, door onder andere mensen te binden aan de regio door een goed woonklimaat te realiseren. Het college van gemeente Leiden koerst op de bouw van 8.180 nieuwe woningen tot 2030. Waar buurgemeenten zich op basis van de Regionale woonagenda vooral richten op suburbane woonmilieus, heeft Leiden zich voor het leeuwendeel van haar opgave gecommitteerd aan het toevoegen van woningen in stedelijke woonmilieus: woonomgevingen in de directe nabijheid van buurtgebonden voorzieningen, zoals winkels voor dagelijkse boodschappen, dienstverleners in de persoonlijke verzorging en daghoreca. Stedelijke woonmilieus zijn daarnaast gelegen op fietsafstand van grootstedelijke voorzieningen als theaters, concertzalen, avondhoreca en een kernwinkelgebied. De voorgenomen ontwikkeling is op een dergelijke locatie gelegen.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling is in lijn met de regionale structuurvisie.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het plangebied is niet gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Eveneens zijn geen monumentale en/of karakteristieke panden op de locatie aanwezig. In het kader van de grotere gebiedsontwikkeling is door Crimson Historians and Urbanists een ruimtelijke historische verkenning uitgevoerd naar de woonbuurt die grofweg wordt begrensd door de Surinamestraat, de Willem de Zwijgerlaan, de Sumutrastraat en de Kooilaan (zie Bijlage 2). Het doel van deze ruimtelijke historische verkenning is om eventuele monumentale waarden van het ruimtelijke ensemble vast te stellen en in het verlengde daarvan te adviseren over de omgang met de wederopbouwbuurt in de context van de voorgenomen herontwikkeling. De ruimtelijke historische verkenning is daarmee ook relevant voor de voorgenomen ontwikkeling.

Uit deze ruimtelijke historische verkenning volgt als algemene conclusie dat de Antillenbuurt als ruimtelijke ensemble een lokale monumentwaarde vertegenwoordigd. Deze waardering schuilt in de kwaliteit van de ruimtelijke compositie van de zes stempels in samenhang met de architectonische uitwerking van de verschillende bouwblokken. Het vormt een compleet, onaangetast stedenbouwkundig en architectonisch ensemble en daarmee een bijzonder zorgvuldig uitgewerkt voorbeeld van een wederopbouwbuurt. Van hoge kwaliteit is de architectuur van de verschillende woningen die zowel op gebouwniveau, ondanks de seriematige bouwwijze, met veel gevoel voor detaillering, plastiek en materialisering is ontworpen.

Ten aanzien van stedenbouw wordt geadviseerd om de ruimtelijke verkavelingsstructuur van de stempels als geheel of als cluster intact te laten. Dat geldt niet alleen voor de ruimtelijke opzet van de bouwvolumes maar ook voor het hoogteverschil van de bouwmassa's. Dit afwisselende spel in hoogtes van de bouwvolumes draagt bij aan de zichtlijnen in het gebied. Wanneer handhaving van het totale ensemble niet haalbaar blijkt vanwege de opgave tot intensivering van de woningdichtheid, raadt Crimson aan om minimaal drie stempels te bewaren in de nieuwe situatie zodat de ruimtelijke compositie van de volumes in samenhang met de architectonische expressie nog overtuigend overeind blijft. Aanbevolen wordt om de stempels in een cluster te bewaren om ook het principe van de repetitieve eenheid intact te houden. Daarbij heeft de voorkeur om een combinatie te maken van de noordelijke en zuidelijke stempels zodat de differentiatie van woningtypes bewaard blijft. Voor overige stempels zou een eigentijdse invulling gezocht kunnen worden die idealiter is gebaseerd op de ruimtelijke principes van de bestaande stempelstructuur.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling – Touw – geldt dat de ruimtelijke historische verkenning van Crimson als een van de uitgangspunten is genomen voor de nadere uitwerking. Het onderzoek is meegewogen samen met andere belangen. Daarnaast is een verdere analyse van de ruimtelijke kwaliteit uitgevoerd (bron: 525-SO-Touw-221222) waaruit blijkt dat er weinig interactie is tussen de gebouwen en de openbare ruimte. De plinten zijn relatief gesloten, waardoor er weinig sociale controle is. Hierdoor ontstaan er rommelige aansluitingen tussen de gebouwen en openbare ruimte. De hangplekken die hierdoor ontstaan zorgen voor veel overlast voor bewoners uit de buurt. Een gevoel van eigenaarschap ontbreekt. Dit is zichtbaar aan het straatvuil en de fietsen die overal geparkeerd staan. Ook laat het onderhoud van de openbare ruimte te wensen over. De openbare ruimte is daarnaast versteend, vervuild, sleets en hard aan vernieuwing toe.

Gelet op voorgaande, zijn ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling bijvoorbeeld de volgende uitgangspunten gehanteerd met betrekking tot stedenbouwkundige inpassing en architectonische verschijning:

• Stedenbouwkundige inpassing:
  1. 1. Eenheid versus verscheidenheid. Gebouwen hebben een zelfde kleurenpalet en liggen in dezelfde rooilijn (eenheid) en gebouwen hebben een kleur en materiaal en springen soms terug (verscheidenheid).
  2. 2. Rooilijnen. Aan de Antillenstraat voegt de nieuwbouw zich in de rooilijn van de bestaande bebouwing, aan de Sumatrastraat wordt de korrelgrootte verkleind door een verspringing in het blok aan te brengen.
• Architectonische verschijning:
  1. 1. Repetitie van gevelelementen
  2. 2. Hiërarchie
  3. 3. Ritmiek
  4. 4. Plastiek

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn diverse onderzoeken uitgevoerd in het kader van soorten- en gebiedsbescherming. Deze onderzoeken en de resultaten daarvan worden hieronder per onderdeel beschreven.

Soortbescherming

Door Econsultancy is een ecologische quickscan uitgevoerd met het doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. De ecologische quickscan is als Bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen. De aanwezigheid van geschikt habitat in het plangebied voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in de tabel in figuur 4.1. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningstrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen

Figuur 4.1: Overzicht geschiktheid plangebied voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen (bron: Econsultancy)

Voor de algemene broedvogelsoorten die in het plangebied zijn te verwachten geldt dat, indien het groen buiten het broedseizoen wordt verwijderd, er geen overtredingen plaats zullen vinden met betrekking tot deze soorten. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot eind augustus worden aangehouden. Indien binnen het broedseizoen gewerkt wordt, dient vooraf aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie te worden uitgevoerd. Tevens dient vervolgens een ecologisch werkprotocol te worden opgesteld om eventuele negatieve effecten van aanwezige broedgevallen te voorkomen.

Ook wordt geadviseerd voor de start van de werkzaamheden de locatie met paddenschermen af te schermen voor de beschermde rugstreeppad en het hele projectgebied leeg te vangen (algemene soorten). Deze schermen dienen behouden te worden tijdens de hele duur van de werkzaamheden. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht met betrekking tot algemene grondgebonden zoogdieren en algemene amfibieënsoorten.

Gebiedsbescherming

Het meest nabijgelegen (stikstofgevoelige) Natura 2000-gebied is het Natura 2000-gebied “Meijendel & Berkheide”, op circa 6 kilometer afstand. Om te beoordelen of de voorgenomen ontwikkeling een significant negatief effect heeft op dit Natura 2000-gebied, is door MBH Consult een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. Deze berekening is in februari 2024 geactualiseerd en opgenomen als bijlage 4 van deze toelichting.

Uit de berekening volgt dat de voorgenomen ontwikkeling zowel in de bouwfase als in de gebruiksfase een projectbijdrage van 0,00 mol/ha/jaar heeft. Bij een dergelijke projectbijdrage treden er geen negatieve effecten op binnen de omliggende Natura 2000-gebieden. Een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk en geconcludeerd kan worden dat ten aanzien van het aspect stikstofdepositie, er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

Uit de ecologische quickscan van Econsultancy (zie Bijlage 3) volgt voorts dat als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve effecten op omliggend Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000-gebieden te verwachten zijn.

Natuurinclusief bouwen en biodiversiteit

De bestaande groenstructuur in het plan wordt gehandhaafd en er wordt aandacht besteed aan het creëren van nieuwe verbindingen. Dit versterkt het groene netwerk in de stad en verbetert de robuustheid van de ecologische structuur. Bovendien past dit in het verlengde van het versterken van de groenstructuur als invulling aan het 'groen-blauw-raamwerk' uit de Omgevingsvisie en bij het Ontwikkelperspectief Leiden Noord. Deze ecologische structuren zijn belangrijk voor de biodiversiteit in relatie met het omringende landschap en de voedselvoorziening voor dieren in het plangebied. Door het groen te verbinden, kunnen diersoorten zich makkelijker verplaatsen.

Onderdeel van de groenstructuur zijn de binnentuinen van het plan. Deze binnentuinen dragen bij aan klimaatadaptatie, de biodiversiteit en een positieve beleving voor de bewoners. Ze worden groen ingericht met voldoende grondpakket voor beplanting en eventueel bomen. Verharding zal zoveel als mogelijk vermeden worden. Door (semi)privaat en publiek groen integraal te ontwerpen, ontstaat een grote biodiverse groenstructuur van groene daken, groene gevels, straten en parken.

Om biodiversiteit te stimuleren is het wenselijk dat het puntensysteem natuurinclusief bouwen wordt gehanteerd of in de geest van het puntensysteem wordt gehandeld. Dit systeem biedt handvatten voor een natuurinclusief ontwerp van zowel de gebouwen als de openbare ruimte. Als het puntensysteem wordt toegepast dan moet er ook een ecologisch advies worden uitgevraagd. Met dit ecologisch advies kunnen dan de juiste maatregelen worden gekozen die passen bij de situatie van het plangebied. Het projectgebied wordt voornamelijk beplant met inheemse soorten uit de oorspronkelijke landschappen rondom Leiden maar ook wilde/natuurlijke vegetaties die bij voorkeur ook bijdragen aan de biodiversiteit. De bebouwing wordt zo gebouwd dat deze bijdraagt aan de biodiversiteit en natuurwaarden, waarbij de bebouwing voor fauna, zoals vogels, vleermuizen en insecten, toegankelijk moet zijn. Het type voorziening wordt afgestemd op de hoogte en oriëntatie van de gevel. Door relatief simpele en goedkope ingrepen toe te passen kunnen gebouwen een volwaardige plaats innemen in het stedelijk ecosysteem. De daadwerkelijke toets aan het puntensysteem natuurinclusief bouwen vindt plaats bij de nadere uitwerking van het plan.

In het plan is ook aandacht voor de invloed van het gebouw op de natuur. Daar waar mogelijk zal gedoseerd verlichting worden toegepast en zullen maatregelen getroffen worden die raamslachtoffers bij vogels beperken.

Bomen Effect Analyse (BEA)

Door Econsultancy is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd. De BEA is als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Het doel van het onderzoek is inzicht krijgen in de mogelijke negatieve invloeden van de (civiele) werkzaamheden op de bomen. Tevens is bepaald of en welke maatregelen benodigd zijn om negatieve effecten te minimaliseren, waardoor zoveel mogelijk bomen duurzaam te behouden zijn. De centrale vraag van de Bomen Effect Analyse is: 'Kunnen de aanwezige bomen, in de huidige verschijningsvorm en op de huidige standplaats, in relatie met de voorgenomen werkzaamheden, duurzaam behouden worden?' Deze centrale vraag is voor de bomen binnen de onderzoekslocatie beantwoord.

Uit de BEA volgt dat 13 van de 19 bomen niet te behouden zijn. Hiervan kunnen 10 bomen niet behouden blijven op basis van de kwaliteit van de bestaande situatie en drie bomen niet door de voorgenomen ontwikkeling. In de nieuw te realiseren groene zone worden ter compensatie nieuwe bomen aangeplant.

Groenparagraaf

Het plangebied is gelegen aan de Groene Hoofdstructuur (aan de Sumutrastraat). Hiervoor geldt dat deze voor een belangrijk deel gehandhaafd blijft: een zone van 3,5 meter wordt vrijgehouden (zie ook de gele markering in figuur 4.2). De groene structuur was de aanleiding om het blok te laten verspringen, deze terugspringing is (mede in overleg met gemeente) gedaan zodat hier een groene zone gerealiseerd kan worden. Deze zone is als bestemming Groen (artikel 3) opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Voor het noordelijker gelegen deel geldt dat daar enkele bomen verdwijnen t.b.v. het nieuwe gebouw. Uit de resultaten van de bomen effect analyse blijkt dat de gezondheid van deze bomen beperkt is. In de nieuwe groene zone worden ter compensatie nieuwe bomen aangeplant.Tevens zal het binnenterrein groen worden ingericht. Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting "groene inrichting maaiveld' opgenomen binnen de bestemming Wonen.

Figuur 4.2: Verspringing beoogde nieuwbouw t.b.v. Groene Hoofdstructuur

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De opslag van munitie en/of explosieven valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op de opslag van munitie en/of explosieven is de 'Circulaire Opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik' van toepassing. In tegenstelling tot het Bevi is geen sprake van risicobenadering maar van een effectbenadering bij de opslag van munitie en/of explosieven. Per categorie explosieven zijn aan te houden afstanden onderscheiden. Kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogen binnen deze afstanden niet aanwezig zijn.

In 2014 is door Saricon Safety & Risk Consultancy een vooronderzoek Conventionele Explosieven uitgevoerd in de gehele gemeente Leiden. Uit het vooronderzoek blijkt dat als gevolg van bombardementen en de aanwezigheid van diverse Duitse stellingen conventionele explosieven (CE) aanwezig kunnen zijn. Het vooronderzoek heeft geresulteerd in onder andere een CE-bodembelastingkaart. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek kan voorafgaand aan werkzaamheden worden bepaald of sprake is van een verdacht gebied en hierdoor een projectgebonden risicoanalyse benodigd is.

Op basis van de CE-bodembelastingkaart van Leiden is de planlocatie niet aangeduid als verdacht gebied voor kleinkalibermunitie, hand- en geweergranaten, geschutmunitie of afwerpmunitie. Voorliggend plan is niet ter plaatse van een verdacht gebied gelegen, waardoor er geen aanleiding bestaat voor een projectgebonden risicoanalyse.

Figuur 4.3: uitsnede CE-bodembelastingskaart (bron: gemeente Leiden)

Het aspect explosieven vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Planologisch relevante leidingen dienen in een bestemmingsplan te worden opgenomen. Dergelijke leidingen kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van de omgeving. Onder planologisch relevante leidingen vallen hoofdnutsvoorzieningen. Dit betreffen leidingen voor het transport van brandbare en/of ontplofbare stoffen en aardgasleidingen. Leidingen dienen als zodanig te worden bestemd en daarbij dient de afstand die moet worden vrijgehouden van bebouwing ter bescherming van de leiding, te worden aangeduid.

Naast planologisch relevante leidingen kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die planologisch niet relevant zijn, maar waar met de beheerder van de kabels en leidingen afstemming dient plaats te vinden over het beschermen dan wel verleggen van in en nabij een ontwikkellocatie gelegen kabels en leidingen.

Op ruim 70 meter afstand ten noorden van het plangebied, aan de Willem de Zwijgerlaan, is een 50 KV-verbinding van Liander gelegen. De RIVM richtlijn ziet enkel toe op hoogspanningsverbindingen boven de 50 kV. Ook voor ondergrondse kabels en andere bronnen van langdurige blootstelling geldt dat het voorzorgsprincipe enkel van toepassing is bij een spanning van meer dan 50 kV. De kabelverbinding ten noorden van het projectgebied betreft geen hoogspanningsverbinding boven 50 kV. Toetsing aan de RIVM Richtlijn is derhalve niet aan de orde.

Overige planologisch relevante kabels en leidingen, anders dan de buisleiding zoals beschreven in paragraaf 4.6.3 Externe veiligheid, zijn niet bekend.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

De ontwikkeling omvat de realisatie van maximaal 50 appartementen. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Aanmeldnotitie en m.e.r.-beoordelingsbesluit
Ten behoeve van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld, waarin het bevoegd gezag wordt gevraagd een m.e.r.-beoordelingsbeslissing te nemen. De aanmeldnotitie is opgenomen als Bijlage 10 bij deze toelichting. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat met de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en dat kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Het bevoegd gezag heeft op 3 oktober 2023 een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen, deze is opgenomen in bijlage 11. Dit betrof een zogenaamd voorbereidingsbesluit, dat is genomen op basis van de op dat moment beschikbare stukken. In dit specifieke geval heeft de actualisatie van onderzoek (stikstofdepositie zie paragraaf 4.3.2. en bijlage 4) niet geleid tot een andere conclusie. Er is daarom geen nieuw (vormvrij) m.e.r. beoordelingsbesluit nodig en het genomen besluit kan in stand blijven.

Het aspect Milieueffectrapportage vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Waterbeheerplan 6 'Water wijst de weg'
Voor de planperiode 2022 - 2028 is het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van kracht. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022 - 2028. Het programma in het WBP6 ziet toe op:

1. 1. Waterveiligheid. Rijnland beschermt het leefgebied, inwoners en bedrijven tegen overstromingen.
2. 2. Voldoende water. Samen met de omgeving zorgt Rijnland voor voldoende zoetwater. Niet te veel, niet te weinig, maar precies genoeg - inwoners, bedrijven en natuur.
3. 3. Schoon en gezond water. Rijnland zorgt voor schoon en gezond water voor inwoners, bedrijven en natuur.
4. 4. Waterketen. Rijnland zuivert afvalwater van huishoudens en bedrijven. Hiermee draagt Rijnland bij aan een goede volksgezondheid, een goede waterkwaliteit en een gezonde leefomgeving.
5. 5. Rijnland duurzaam en circulair. Rijnland zet samen met de omgeving in op duurzaam werken en op het sluitend maken van de kringloop van water, energie en grondstoffen.
6. 6. Rijnland klimaatadaptief. Water meer sturend in de ruimtelijke ordening. Het klimaat verandert. Rijnland kan klimaatadaptief gemaakt worden, door de inrichting van de omgeving aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. Zodat ook over 50 tot 100 jaar nog goed en veilig kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd in het leefgebied.

Keur en uitvoeringsregels

De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Verharding onbebouwde gronden

Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m² is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 500 m² dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

Nota Waterkeringen

Door de bevolkingsgroei, klimaatontwikkeling, zeespiegelstijging en bodemdaling neemt de druk op de schaarse ruimte binnen Rijnland toe. Tegelijkertijd worden waterkeringen ook steeds meer gebruikt voor andere functies als recreatie, natuur, infrastructuur en wonen.

Om aan al deze facetten het hoofd te kunnen bieden, heeft het Hoogheemraadschap van Rijnland onder meer de Nota Waterkeringen opgesteld, gericht op de primaire en regionale keringen. De Nota bestaat uit twee delen. In deel I staat de visie en doelstellingen op het waterkeringsbeheer. In deel II staan de beleidsregels. Deel II van de Nota Waterkeringen is sinds 1 juli 2015 vervangen door uitvoeringsregels.

Waterplan Leiden (2006)

Het waterplan Leiden is opgesteld door de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Met het waterplan wordt beoogd om met de partners voor het waterbeheer een visie op integraal waterbeheer in Leiden uit te werken en gezamenlijk beleid te ontwikkelen. Aan de hand van de visie worden projecten gerealiseerd die zich richten op een duurzaam watersysteem voor Leiden, waarbij het beleid, de maatregelen en het beheer tussen de verschillende waterbeherende overheden zowel bestuurlijk als technisch goed op elkaar zijn afgestemd.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het hoogheemraadschap.

Verordening Hemelwater en grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater. Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m² verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

De regels van bestemmingsplan Touw zijn op de volgende wijze opgebouwd:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 en 2 :

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3, 4 en 5:

• Groen

• Wonen
• Waarde - Archeologie 6

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

Artikel 6 - 10:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene afwijkingsregels
• Voorwaardelijke verplichting parkeren
• Overige regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 en 12:

• Overgangsrecht
• Slotregel

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

Begripsbepalingen

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

Groen

De bestemming 'Groen' is voorbehouden aan structureel groen. Het gaat hierbij om groen en groenstructuren die van belang zijn voor de stedenbouwkundige opzet van het plangebied. Gronden met de bestemming 'Groen' zijn bedoeld voor het in stand houden van bestaande groenvoorzieningen en -structuren en om nieuw geplande groenvoorzieningen mogelijk te maken. Binnen de bestemming 'Groen' is ruimte voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het is niet toegestaan om gebouwen te bouwen binnen de bestemming groen.

Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in gestapelde vorm en aan-huis-verbonden beroepen/bedrijven en daarbij behorende voorzieningen. Middels specifieke gebruiksregels is het maximum aantal te realiseren woningen vastgelegd alsmede het vereiste percentage van 100% voor sociale huurwoningen. In de planregels zijn tevens voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor het treffen van de geluidmaatregelen, het realiseren van waterberging en het realiseren van een percentage groen maaiveld op het binnenterrein. Er is tevens een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om het woonprogramma te wijzigen na 10 jaar vanaf het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan, waarvoor moet worden voldaan aan een minimum van 30% sociaal en er dient, ook voor het aangepaste woningprogramma, ten alle tijden te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging. .

De bouwhoogte is in meters vastgelegd op de verbeelding.

Buiten het bouwvlak mag niet worden gebouwd.

Waarde - Archeologie 6

De voor Waarde Archeologie 6 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Voorwaardelijke verplichting parkeren

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het parkeren.

Overgangsregels

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien, als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn tevens afspraken gemaakt over eventuele planschade. Dit zal afgewenteld worden op de ontwikkelaar.

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd.

Voorafgaand aan de opstelling van de gebiedsvisie Park de Zwijger, waar deze ontwikkeling onderdeel van uitmaakt, zijn er verschillende momenten van participatie geweest. Daarna heeft ook in het kader van de beoogde ontwikkeling Touw participatie plaatsgevonden. Initiatiefnemer heeft hiertoe diverse gesprekken met de buurt gevoerd. Het volledige verslag van de gevoerde participatie is opgenomen als Bijlage 12 van deze toelichting. Hieronder wordt weergegeven wat initiatiefnemer heeft gedaan met de opmerkingen over de voorgenomen nieuwbouw.

Zeven aanbevelingen
Alle gesprekken zijn samengevat in zeven aanbevelingen vanuit de buurt voor de voorgenomen nieuwbouw. Door bewoners werd aangegeven dat er behoefte is aan:

1. 1. Betaalbare woningen die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen
2. 2. Niet al te hoge nieuwbouw die past bij de open sfeer van de buurt
3. 3. Groene buitenruimte die gebruikt kan worden voor sport, spel en ontmoeting.
4. 4. Voldoende parkeerplekken voor bewoners
5. 5. Verbetering van de leefbaarheid
6. 6. Verplaatsen van de speel- en sportplek
7. 7. Verhuismogelijkheden naar de nieuwbouw

De aanbevelingen van de buurt zijn op de volgende manier meegenomen in het schetsontwerp. De volgende stap in het ontwerpproces is om het schetsontwerp verder uit te werken tot een voorlopig ontwerp. De aanbevelingen vanuit de buurt worden daarin meegenomen als na onderzoek blijkt dat het mogelijk is.

Betaalbare woningen die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen

Ons Doel (initiafnemer) deelt deze mening van de buurt. De woningen in het nieuwbouwplan zijn dan ook sociale huurwoningen. Er wordt een divers aanbod aan woningtypen gerealiseerd, met 2-, 3-, en 4-kamerwoningen voor kleine huishoudens en voor gezinnen. Ons Doel heeft na het advies van de aanwezigen op de tweede pleinmiddag het woningbouwprogramma nog eens aangepast: in het voorlopige schetsontwerp zijn meer grotere woningen opgenomen dan oorspronkelijk getekend. Alle woningen zijn met lift toegankelijk en er is een groot deel gelijkvloerse appartementen die ook geschikt zijn voor ouderen huishoudens.

Niet al te hoge nieuwbouw die past bij de sfeer van de buurt

Tijdens alle pleinmiddagen is door veel bewoners genoemd dat zij niet al te hoge flatgebouwen wensen om de open en lichte sfeer van de SuAn-buurt te behouden. Ons Doel deelt deze mening: het voorlopig ontwerp is dan ook zo ontworpen dat het past binnen de bestaande buurt. Dat betekent aan de ene kant passend qua stijl en materiaalgebruik, en aan de andere kant passend dat er meerdere bouwblokken komen van verschillende hoogtes. Het hoogste gebouw op de kop van de Surinamestraat wordt 7 tot 8 woonlagen hoog (begane grond en 6 tot 7 verdiepingen erop) en het laagste gebouw wordt 4 woonlagen (begane grond en 3 verdiepingen erop) hoog.

Groene buitenruimte die gebruikt kan worden voor sport, spel en ontmoeting

Tijdens de pleinmiddagen vertelden bewoners dat zij het groene karakter van de wijk waarderen, maar dat er te weinig mogelijkheden zijn om het groen actief te gebruiken. Bij het ontwerp van de buitenruimte om de nieuwbouw zal Ons Doel hier rekening mee houden. Het binnenterrein moet een groen gebied worden waar verschillende doelgroepen actief gebruik van kunnen maken. Hoe dat er precies uit komt te zien daar gaat Ons Doel later mee aan de slag. Bewoners en omwonenden worden te zijner tijd uitgenodigd om hierover mee te praten.

Voldoende parkeerplekken voor bewoners

In de Suriname- en Antillenbuurt parkeren bewoners op straat. De plekken in de buurt zijn bedoeld voor de huidige bewoners, zij kunnen een parkeervergunning op straat aanvragen. Voor de bewoners van de nieuwbouw komen geen vergunningen beschikbaar. Ons Doel volgt daarin het parkeerbeleid van de gemeente Leiden. Ook op het binnenterrein komen geen parkeerplekken. Voor bewoners van de nieuwbouw die een auto hebben stelt Ons Doel parkeerplekken beschikbaar in de parkeergarage van Het Gebouw die van Ons Doel gehuurd worden. De bezoekersplekken worden tijdelijk op eigen terrein toegevoegd en zullen later in de nog te bouwen parkeergarages in de andere ontwikkelingen worden meegenomen.

Verbetering van de leefbaarheid

Tijdens de pleinmiddagen gaven veel mensen aan dat zij de SuAn-buurt een prettige buurt vinden om te wonen. Mensen kennen elkaar, maken een praatje op straat en sommige bewoners helpen elkaar als dat nodig is. Wel werden er veel klachten genoemd over vuil en ongedierte op straat. Ook is er overlast en soms (kleine) criminaliteit. Om de leefbaarheid en het gevoel van veiligheid te verbeteren bouwt Ons Doel open bouwblokken rondom zichtbare (semi-) openbare binnentuinen. Op de begane grond worden woningen gebouwd, zodat er weinig anonieme ruimte is en meer sociale controle is door de 'ogen op straat'.

Verplaatsen van de speel- en sportplek

De gemeente en Ons Doel hebben afgesproken dat de gemeente de voetbalkooi verplaatst binnen de wijk en Ons Doel de overige speeltoestellen binnen hun plangebied. Hiervoor zullen beide partijen een participatieplan opstellen en er worden nog participatiemomenten voor georganiseerd.

Verhuismogelijkheden naar de nieuwbouw

Woningen worden gewoonlijk verhuurd via de website van Holland Rijnland. Ons Doel wil samen met de gemeente onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om mensen uit de buurt voorrang te geven op de nieuwbouw op het plein. Ons Doel wil met lokaal maatwerk verhuismogelijkheden naar de nieuwbouw regelen voor huurders uit de SuAn-buurt die vanwege de sloop of renovatie van hun woning stadsvernieuwingsurgent worden. Of dit juridisch gezien kan wordt op dit moment onderzocht. Over een half jaar is hierover meer duidelijk.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 1 december 2023 gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegen. In die periode is 1 zienswijze tegen het ontwerp ingediend. De zienswijze is samengevat en beantwoord in de Zienswijzennota Touw, deze is als bijlage 14 opgenomen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is, mede naar aanleiding van ingediende zienswijzen, iets aangepast. Deze aanpassingen betreffen onder andere een bezonningsonderzoek dat is toegevoegd als bijlage 13, met een onderbouwing hiervan in de toelichting alsmede het opnemen van een juiste hoogtescheidingslijn op de verbeelding van het bestemmingsplan.